Kavelproject Naar een herwaardering van het individueel bouwen in Gent
Wonen onder druk Zware historische erfenis aan minderwaardige woningen Te weinig kwalitatief goed en aangepast woonaanbod Verdeling van woningen in kamers en studio’s Toenemende aantrekkingskracht van de stad op jonge gezinnen,ouderen, migranten • Proportioneel te weinig reserve en woningbouw tov regio rond de stad • • • •
> Sterk stijgende vastgoedprijzen voor Gent
Prijs woonhuis Q75 Gent, 1988-2010 300.000,00
250.000,00
200.000,00
Vlaams gewest
150.000,00
Provincie OostVlaanderen
100.000,00
Arrondissement Gent Gemeente Gent
50.000,00
• • •
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
0,00
gemiddelde prijs woonhuis in Gent: € 225.000 toename prijs woonhuizen Gent > 180% in 10 jaar Gent is een van duurste stadskernen (met grootste prijsstijgingen tov andere centrumsteden) Gent heeft inhaalbeweging gemaakt
van 2000-2008: stijging consumptie-index met 19% en bouwkostenindex met 37% (dus dubbel zo snel)
Beleid • • • • •
renovatie en sloop van slechte woningen gevoelige uitbreiding van het aanbod doelgroepen-aanpak bescherming van de eengezinswoningen herbestemming van terreinen
Maar ook : Gent test nieuwe dingen uit
AGSOB vanuit de grondpositie: • laat ontwikkelaars bouwen (PPS) Dokken, Academiestraat, Hogeweg… • bouwt zelf Innovatieve woningen op moeilijke plaatsen • laat gezinnen bouwen Kavels, bouwgroepen, …
Stadsverlaters • 3/4de van de stadsverlaters willen Gent eigenlijk niet verlaten maar doen dat omdat ze geen betaalbare woning vinden, mét buitenruimte • inspelen op de woonwensen in een stedelijke omgeving : kleine oppervlakte inname voor woning en tuin (naast groen en voorzieningen)
Doel Kavelproject • betaalbaar wonen en bouwen IN de stad • voor en door gezinnen met een gemiddeld inkomen • het wegwerken van slechte, leegstaande panden/woningen en onderbenutte terreinen • individueel herinvullen op maat van het gezin • creëren van een kwalitatieve rijwoning met tuin – – – – –
architecturaal hoogstaand innovatief duurzaam functioneel aanpasbaar
Op zoek naar ‘goede’ bouwlocaties • screening op kaart en ter plaatse visuele selectie • krotten en ‘vergeten’ percelen • ‘lage’ aankoopprijs • vrij van andere bouw- of verbouwinitiatieven tot renovatie of nieuwbouw
Bouwrijp maken • • • •
aankoop, desnoods onteigening sloop- en grondwerken evt. wegeniswerken en nutsleidingen (her)verkaveling tot betere percelen
Toelatingsvoorwaarden 1. de kandidaat-koper is of vertegenwoordigt een ‘gezin' – bestaat uit minimum twee natuurlijke personen, waarvan minimaal één meerderjarig en jonger dan 40 jaar
2. het gezin heeft een netto-belastbaar inkomen van maximum € 61.610, te verhogen met € 3.187 per kind ten laste (ref. 2011) 3. de kandidaat-koper mag alleen of gezamenlijk geen zakelijk recht hebben voor 100% op één of meer onroerende goederen in België , bestemd voor huisvesting, op het ogenblik van ingebruikname van de woning
Toewijzing • 10 punten per kind ten laste, met een maximum van 30 punten • 5 punten bij tewerkstelling in Gent (werknemer, werkgever of zelfstandige) • 1 punt per jaar domicilie in Gent, met een maximum van 10 punten • 5 punten per inwonende gehandicapte persoon • 5 punten per inwonende ouder van minimum 65 jaar • 10 punten voor eigenaar-onteigende in Gent • 5 punten voor huurder-onteigende in Gent • 10 punten bij eigenaar wiens woning getroffen door ramp rangschikking van de kandidaten eerst gerangschikte, eerste keuze, tweede gerangschikte, …
Realisatievoorwaarden • Bouwverplichting binnen 18 maanden na verlijden van de akte • Woonstverplichting binnen 42 maanden na verlijden van de akte • Geen verkoop/verhuur gedurende tien jaar na verlijden van de akte
• Recht van wederinkoop AG SOB • Daarnaast ook een voorkooprecht
Architectenpool • 1ste wedstrijd 2007, 10 architecten 2008-2010 • 2de wedstrijd 2010, 7 architecten 2011-2014 • • • • • • •
RAUM Mys – Bomans De Smet – Vermeulen STUDIOLO HATRIK CH-architecten Denc! Studio
4 kavels Meulesteedsesteenweg
4 kavels Meulesteedsesteenweg
4 kavels Meulesteedsesteenweg
4 kavels Meulesteedsesteenweg – eerste steenlegging maart 2010
Moriaanstraat
Moriaanstraat
Moriaanstraat
Moriaanstraat
Moriaanstraat – feb. 2011
Moriaanstraat – feb. 2011
Meulesteedsesteenweg mei 2011
Tichelrei
Tichelrei juli 2011
Prijssimulatie Gegevens kavel (afmetingen) breedte 5 m oppervlakte 100 m² Grondprijs 30.000 € Kost woning en studie BVO 200m² (excl. BTW) 221.914 € TOTALE KOST (excl. BTW) 245.702 € Werkelijk : variatie tss 190.000 en 360.000 euro
5 jaar en 50 kavels verder… + • • • • • _ • • • •
doelgroep wordt bereikt aanhoudende vraag naar geslaagde resultaten goede spreiding locaties samenwerking onder gezinnen snel stijgende bouwkost klassieke bouwproblemen komen voor subsidie afhankelijk enge keuze van ontwerpers
Wijzigingen • • • • • •
Nog beter informeren Prijssimulaties, met hogere ‘onvoorziene’ 6% btw toepassing Bouwgroep variant starten Ongebruikelijke vormen van kavels Laagenergie-peil
Project Stedelijke woonkavels Gent
Bemerkingen bij verkoop van naastgelegen kavels: * gezinnen werken samen voor bvb uitvoeren funderingen,… om zo kosten te besparen * tuinafsluitingen worden niet geplaatst en de tuintjes worden samengevoegd tot 1 grote tuin voor de gezinnen
Pilootproject ‘Tolhuislaan Gent’ AGSOB Stad Gent & Samenhuizen vzw
- 5 af te breken huizen, eigendom van AGSOB
- Die zich wensen te organiseren in bouw en bewoning van een collectief project van het type ‘mini-cohousing’ - In het kader van een door de Stad geïnitieerd project (geïnspireerd op het kavelproject) en begeleid door AGSOB en Samenhuizen
Samenhuizen 22-11-2012
- Project voor 4 à 6 woonsten
Tolhuislaan Gent : Partners in het Project AGSOB Gent Autonoom Gemeentelijk Stadsontwikkelingsbedrijf Gent, uitvoerder van het stedelijk beleid inzake projectontwikkeling en patrimoniumbeheer
Samenhuizen vzw
Samenhuizen 22-11-2012
Platform Gemeenschappelijk wonen voor Vlaanderen (promotie, ondersteuning en kenniscentrum)
Tolhuislaan Gent : Traject Pilootproject (1) VOORTRAJECT
Overleg AGSOB - Samenhuizen Overeenkomst tussen de partners Op punt stelling van stappen, timing, begeleiding Voorbereiding van het verkoopdossier Promotiecampagne
Samenhuizen 22-11-2012
-
(juni 2011 - april 2012)
Tolhuislaan Gent : Traject Pilootproject (2) FASE 1
(mei 2012 - okt 2012)
FASE 2
(nov 2012 - dec 2015)
- Aankoop van de site - Keuze van de architect (uit een bestaande pool van 6) - Bouwtraject : begeleiding
Samenhuizen 22-11-2012
- Info-sessies voor het brede publiek (2x) - Begeleidingssessies voor kandidaten (individuen en groepen) (8x) : informatie en vorming (op diverse vlakken), groepsvorming en -organisatie - Kandidaatstelling van groepen (aug 2012) : administratieve criteria (domicilie, enz …), visienota van de groep, administratieve documenten - Selectie van een bewonersgroep
Groepstraject VISIE
keuze STRATEGIE voor opzetten van project
VISIE aanzet vanuit initiatiefgroep
GROEP
vormen uit bestaande of nieuwe groep
PLAATS
GROEP
beschikbare of nog te zoeken
STAPPENPLAN SAMENHUIZEN PROJECT Visie uitwerken en/of bijschaven
Groepsstructuur, Beslissingsprocedures, Conflicthantering
Criteria en procedure voor aansluiting nieuwe leden
Site zoeken en eventueel optie nemen
SITE
BOUW
Architect kiezen
JURIDISCH
Juridisch adviseur (notaris, ...) kiezen
FINANC.
Financieel experts (adviseur, banken, boekhouder, ...) kiezen
© Samenhuizen 2012
Nagaan van financiële middelen van de groep
Urbanisatie en reglementen
Haalbaarheidsstudie architecturaal (samen met financ. haalbaarheidsstudie)
Juridische structuur Startfase (visietekst, charter, initiële overeenkomst)
Financiële haalbaarheidsstudie (budget en raming) en financiëel beleid (kostenverdeling)
Interne communicatie, cohesie, sociale activiteiten, ...
Bekendmaking en groep vergroten
Site verwerven (huren, kopen, erfpacht, .)
Ruimtelijke ontwerp (programma van eisen) & aanvraag
Kontakten met Lokale/Regionale Overheid
Aannemer(s) kiezen en contracteren
Plans en bouwaanvraag
Zelfbouw (hoeveel, wat, hoe, wanneer)
Juridische structuur Bouwfase (burgerlijke maatschap, …)
Financiering en leningen
Toekomstige buren contacteren (evt. info-avond)
Premies, subsidies en eventuele sponsoring
Bewoonbaar maken (inrichten, verbouwen, bouwen…)
Juridische structuur Bewoning (huren, eigendom, verdeling, .)
Boekhouding (bijdragen van deelnemers, betalingen, .)
Tolhuislaan Gent : Traject Pilootproject (2) Opgelegde maximum termijnen 1m
Groep geselectioneerd okt 2012
4m
4j
Aankoop site mrt 2013
Aankoop overeenkomst nov 2012
5j
2j
Start bouwwerken mrt 2015
Start bewoning mrt 2017
Einde verbod te ontvreemden 2022
Mogelijke tijdlijn voorontwerp afbraak ontwerp Offertes Groep ruwbouw Keuze Bewoning jan 2014 selectie architect dec 2015 technieken okt 2012 dec 2012 afwerking Indienen Aankoop Start Einde bouwaanvraag Overeenkomst bouwwerken bouwwerken sept 2013 nov 2012 mei 2014 nov 2015
Tolhuislaan Gent : De groep De ‘Tolhuizers’
- 6 huishoudens (+ 1 studio binnen een woonst) : 3 koppels (25 à 28 ans) met kinderwens 3 alleenstaanden (waarvan 2 met kinderen) - Dus 9 volwassenen en 4 kinderen vandaag
www.agsob.be
