KATA PENGANTAR. Terima kasih. Jakarta, September 2015 Plt. Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan,

DIKLAT PENGADAAN TANAH

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Pengadaan Tanah.Modul ini disusun agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan. Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua pihak yang terlibat, yang tidak dapat disebutkan satu persatu.Semoga Tuhan Yang Maha Esa membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian. Semoga modul ini dapat memberikan pengetahuan yang lebih luas kepada pembaca, khususnya peserta diklat.Akhir kata dengan segala kerendahan hati, penyusun menerima kritik dan saran membangun dari pembaca. Terima kasih.

Jakarta,

September 2015

Plt. Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan,

Ir. Iwan Taruna Isa, MURP. NIP. 19580930 198303 1 001

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

i


DAFTAR ISI

Hal KATA PENGANTAR ........................................................................................................................................... i DAFTAR ISI ...................................................................................................................................................... ii BAB I LINGKUP PENUGASAN DAN SYARAT PENILAIAN PERTANAHAN............................................................ 1 A. DEFINISI .......................................................................................................................................... 1 B. LINGKUP PENUGASAN (MERUJUK KEPADA SPI 103 5.3)................................................................ 4 C. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI................................................................. 7 BAB IIPENDEKATAN PENILAIAN PERTANAHAN ............................................................................................. 10 A. OBJEK PENILAIAN ......................................................................................................................... 10 B. PENERAPAN DAN METODE PENILAIAN UNTUK MENGHITUNG KERUGIAN FISIK ........................ 11 C. PENERAPAN DAN METODE PENILAIAN UNTUK MENGHITUNG KERUGIAN NON FISIK ............... 12 D. KERTAS KERJA PENILAIAN ............................................................................................................ 17 E. STATUS PENILAI ........................................................................................................................... 17 BAB IIILAPORAN PENILAIAN .......................................................................................................................... 18 A. PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN .............................................................................. 18 B. KESIMPULAN PENILAIAN .............................................................................................................. 22 C. PERSETUJUAN PUBLIKASI ............................................................................................................. 22 D.KETERBUKAAN INFORMASI ............................................................................................................ 22 E. DISKRIPSI URAIAN PROPERTI ....................................................................................................... 22 F. PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT) .................................................................... 22 BAB IV P E N I L A I......................................................................................................................................... 24 A. DEFINISI ........................................................................................................................................ 24 B. FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH ...................................................................................... 25 C. PRINSIP-PRINSIP DAN DASAR PENILAIAN .................................................................................... 25 D. PROSES PENILAIAN....................................................................................................................... 26 E. DATA YANG DIPERLUKAN SEBELUM KE LOKASI ........................................................................... 27 F. DATA YANG HARUS DIKUMPULKAN SAAT TINJAUAN KE LOKASI ................................................ 28 G. INFORMASI LAINNYA YANG DIPERLUKAN.................................................................................... 28


ii


H. METODE PENDEKATAN DATA PASAR(MARKET DATA APPROACH/DIRECT MARKET COMPARISON METHOD) ................................................................................................................................. 28 I.

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (INCOME APPROACH)...................................................... 32

BAB V PERKEMBANGAN DEFINISI NILAI PASAR ............................................................................................ 35 A. DEFINISI NILAI PASAR DIATUR DI SPI 101-2013,3.1 ..................................................................... 35 B. CARA PENILAI PROPERTI MENILAI SEBUAH BANGUNAN ............................................................. 37 C. PENILAIAN TANAH/LAHAN KOSONG ........................................................................................... 37 D. CARA PENILAI MENENTUKAN INDIKASI NILAI TANAH KOSONG .................................................. 38 BAB VIPERAN ZONA NILAI TANAH DALAM PENGADAAN TANAH ................................................................. 40 A. ZONA NILAI TANAH ...................................................................................................................... 40 B. PENGAMBILAN SAMPEL DATA BERKAITAN DENGAN KEAKURATAN PETA. ................................. 43 DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................................................................... 45


iii


BAB I LINGKUP PENUGASAN DAN SYARAT PENILAIAN PERTANAHAN

Uraian dalam bab ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan dan syarat untuk tujuan penilaian pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306 tahun 2013. Diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan dapat menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya.Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai. Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 306 berikut petunjuk tehnisnya dapat digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian properti terkait dengan pengadaan tanah tidak wajib menggunakan ketentuan yang diatur UU No. 2 tahun 2012 berikut peraturan pelaksanaanya. Juknis SPI 306 sendiri diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Oktober 2014 dan berlaku secara efektif pada tanggal 1 Januari 2015. A. DEFINISI 1. Implementasi, merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104). 2. Laporan Penilaian, merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang


1


dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105). 3. Lingkup Penugasan, merupakan dasar dalam

pengaturan

kesepakatan

penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103). 4. Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 3.10). Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. NPW dapat dihasilkan dari kombinasi

kerugian

fisik

dan

kerugian

non

fisik

atas

suatu

objek

penilaian.Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai penjumlahan indikasi Nilai Pasar atas kerugian fisik ditambah indikasi nilai atas kerugian non fisik. 5. Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 3.1). 6. Pemanfatan tertinggi dan terbaik (Higest and Best Use) yang selanjutnya disebut HBU, didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KPUP-12.1). 7. Pendekatan Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

2


8. Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya. 9. Pendekatan Biaya menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). 10. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (UU No. 2 /2012, Pasal 1 Butir 2 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi: 1.

Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah

2.

Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja. Juknis yang diikuti ini adalah sebagaimana dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Sebagaimana yang tercantum dalam bagian Pendahuluan SPI 2013. Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti atau


3


Properti Pertanahan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 tahun 2013. B. LINGKUP PENUGASAN (MERUJUK KEPADA SPI 103 5.3) Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut : 1. Status Penilai Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa Penilai Publik. Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah : a) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian; b) Objektif dan tidak memihak; c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek dan atau objek penilaian; d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan. Bila tidak dinyatakan lain oleh peraturan dan perundangan yang berlaku, maka Pemberi tugas dan Pengguna Laporan adalah Lembaga Pertanahan (UU No. 2 tahun 2012). Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh peraturan yang berlaku.Dalam hal penilaian dilakukan untuk tujuan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Maksud dan Tujuan Penilaian umum bukan ditujukan kepada Lembaga Pertanahan, maka ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI harus diberlakukan, dan nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.


4


Maksud dan Tujuan Penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. 2. Objek penilaian Penilai dapat melengkapi tujuan penilaian tersebut dengan menyebutkan spesifik pekerjaannya, sehingga dapat memberikan informasi yang lebih jelas. Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai. Objek penilaian yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan harus berdasarkan kepada Daftar Nominatif hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan Lembaga Pertanahan atau institusi lainnya sepanjang relevan dan diakui secara benar. Penilai akan melaksanakan penilaian sesuai dengan rincian objek penilaian tersebut. Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi dirinya untuk tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh Lingkup Penugasan. 3. Bentuk kepemilikan Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan properti harus dinyatakan sesuai denganinformasi dari Lembaga Pertanahan berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang berlaku.Informasi tentang penguasaan dan/atau kepemilikan terdapat dalam Daftar Nominatif yang dilakukan Lembaga Pertanahan. 4. Dasar Nilai Berdasarkan SPI 102 -3.10 dan SPI 306 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar.Dasar Nilai ini harus didefinisikan sesuai dengan SPI.Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan sepanjang merujuk kepada SPI 306. 5. Tanggal penilaian Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku. 6. Mata uang yang digunakan Hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

5


7. Tingkat kedalaman investigasi − Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang dalam pengadaan tanah sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku; Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut : − Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian; − Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku; − Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, maka inspeksi akan dilakukan secara sampling. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian. 8. Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini dapat bersumber dari : − Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait dengan peraturan daerah − Lembaga Pertanahan sebagai instansi pemberi tugas dan pengguna laporan sebagai sumber rujukan data, informasi dan hal-hal terkait kepada pertanahan − Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada − Badan Pusat Statistik (BPS) − Bank Pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu 9. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan KEPI dan SPI Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku. 10. Laporan Penilaian Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia. Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

6


disesuaikan dengan kesepakatan Pemberi Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan. C. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan. Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut.Batasan atau\ pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain pemberi tugas.Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku. 1. Persyaratan Pernyataan tertulis berupa surat representasi Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7). 2. Asumsi dan asumsi khusus Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis.Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut.Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan (bila ada).Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi Penilai Biaya Jasa Penilaian Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas. 3. Investigasi a. Implementasi (merujuk kepada SPI 104) Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

7


Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain : b. Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian. c. Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan dan didiskusikan kepada pemberi tugas. Perubahan atau penyesuaian terhadap adanya perbedaan data dan informasi, harus dinyatakan dalam berita acara yang disetujui oleh pemberi tugas. 1.

Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa mempengaruhi kredibilitas

hasil

penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi

tersebut

agar

tidak

digunakan.

Hal-

hal

yang

perludipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada, seperti : a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai b) Kompetensi dari pihak ketiga c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna penilaian d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik 2.

Objek penilaian atau properti dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan besarnya kerugian yang akan terkena kepada properti bersangkutan. Kerugian dimaksud terdiri dari kerugian fisik (lihat butir 4.2.2 Juknis SPI 306.) dan kerugian non fisik (lihat butir 4.2.3 Juknis SPI 306). Kebutuhan data masukan penilaian dalam menentukan besaran


8


kerugian harus menjadi pertimbangan dan kehati-hatian Penilai, dimana penggunaan dan prosedurnya dapat merujuk kepada butir di atas.


9


BAB II PENDEKATAN PENILAIAN PERTANAHAN

Pendekatan penilaian dengan metode penerapan dan teknik perhitungan menjadi bagian yang dijelaskan pada bab ini.Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan. Penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 306 dan Juknis ini adalah untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dimana objek penilaian dimaksud akan diganti rugi mencakup kerugian fisik dan kerugian non fisik. • Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri atau komersial • Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi) A. OBJEK PENILAIAN 1. Dalam penentuan kerugian fisik meliputi : a.

Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

b. Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanamankeras/tahunan c.

Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

2. Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik meliputi :


10


a. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan : • adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi. • kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik. • hal-hal yang belum diatur pada butir a dan b diatas seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait. b. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. c. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian. d. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya. e. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya. B. PENERAPAN DAN METODE PENILAIAN UNTUK MENGHITUNG KERUGIAN FISIK 1. Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung kerugian fisik atas objek penilaian, sebagai berikut : OBJEK PENILAIAN Tanah Tanah dan bangunan Bangunan dan SPL Tanah dan tanaman tanaman

PASAR v v

PENDAPATAN v v

BIAYA v

KETERANGAN HBU HBU

v

v v

v

HBU

v

-

v


11


2. Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi : • Secara hukum diizinkan; • Secara fisik dimungkinkan; • Secara finansial menguntungkan; • Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti. C. PENERAPAN DAN METODE PENILAIAN UNTUK MENGHITUNG KERUGIAN NON FISIK Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur sebagai berikut : 1. Seluruh aspek yang diperhitungkan sebagai bagian dari potensi kerugian non fisik harus didasarkan instruksi penugasan dari Pemberi Tugas. Bila Penilai tidak menerima atau ragu atas adanya instruksi tersebut, maka Penilai dapat melakukan konfirmasi tertulis atau membuat kesepakatan dalam suatu berita acara diantara Penilai dengan Pemberi Tugas. 2. Penghitungan besaran kerugian non fisik harus memperhatikan kesesuaian dan kewajaran pembebanan biaya secara ekonomi yang proporsional. Hal-hal yang perlu diperhatikan : a. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan atau bisnis termasuk alih profesi berdasarkan : − Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan : • Permanen, seperti seperti tempat jualan, warung, rumah makan atau sejenisnya.Kerugian non fisik dapat dihitung berdasarkan potensi pendapatan usaha (pendapatan bersih ditambah dengan kewajiban beban biaya usaha yang perlu ditanggung selama perpindahan, seperti biaya karyawan tetap) Bila tidak diatur lain, lamanya


12


kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 3 bulan. • pribadi atau profesi, seperti penjahit pakaian, pertukangan, ahli potong rambut atau sejenis lainnya. Kerugian non fisik dapat dihitung didasarkan potensi penghasilan dari pekerja/profesi pada bulan terakhir, yang diperkirakan akan hilang selama kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan. − Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke tempat lain: b. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai berikut : − Solatium merupakan kompensasi yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian non- finansial dikarenakan harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk kepentingan umum. − Besaran solatium dalam bentuk persentase dari indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan) sebagaimana diatur dalam juknis ini dengan kesepakatan dari pemberi tugas. c. Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi yang relevan harus diperhitungkan, termasuk: − kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan dengan pemberian kompensasi yang wajar; − jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati rumah sepanjang disepakati para pihak yang terkait; dan − ketidak nyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah (bila ditempati sendiri). d. Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan memperhatikan: • kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi bangunan rumah sebagai sarana hunian; • luas tapak tanah yang wajar; • potensi HBU. e. Kriteria Solatium RT-1 RT-2


13


• Masa Tinggal < 3 tahun 5% dari Nilai kerugian fisik 5% dari Nilai kerugian fisik • Masa Tinggal 4-9 tahun 10% 10% • Masa Tinggal 10-19 tahun 15% 15% • Masa Tinggal 20-29 tahun 20% • Masa Tinggal >30 tahun 30% 30% f. Dasar Perhitungan • Indikasi Nilai PasarRumah Tinggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang seimbang,peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU • Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang berlebih, peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU • Indikasi Nilai Pasar tanah berlebih tidak diperhitungkan Keterangan asumsi : • RT-1 rumah tinggal dengan luas tanah yang seimbang (antara tapak tanah dan tapak bangunan), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain; • RT-2 rumah tinggal dengan luas tanah yang berlebih (memiliki luas tanah melebihi batas untuk rumah tinggal), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain; 3. Penerapan kerugian non fisik lainnya diatur sebagai berikut : a. Bila tidak dinyatakan berbeda maka biaya transaksi dapat meliputi biaya pindah dan pengosongan, pajak/BPHTB dan biaya PPAT. Pengenaan beban kerugian tersebut : 1) Biaya pindah dan pengosongan dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari rumah tinggal, tempat usaha dan industri yang dihuni/digunakan. Tanah kosong dan tanaman tidak diperhitungkan. 2) Beban pajak/BPHTB dan biaya PPAT dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari tanah dan bangunan (al. rumah tinggal, tempat usaha, industri, perkebunan). Untuk personal properti, seperti Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

14


mesin dan peralatan tidak diperhitungkan. Beban pajak tersebut diasumsikan sebagai potensi biaya yang akan timbul pada saat pengadaan properti baru di tempat lain. Apabila ada beban pajak saatpengambil alihan hak properti eksisting, dapat diperhitungan bila sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang berlaku atau sesuai instruksi pemberi tugas. b. Kompensasi masa tunggu (bunga) diperhitungkan karena adanya tenggang waktu antara tanggal penilaian (tanggal penetapan lokasi) dengan tanggal pembayaran ganti kerugian. Dalam memperhitungkan kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat memberitambahan biaya sebesar suku bunga deposito dari bank pemerintah atas kerugian fisik ditambah dengan kerugian non fisik (premium mencakup solatium, beban transaksi, dan kerugian lainnya bila ada), dengan asumsi masa tunggu selama 6 - 9 bulan atau sesuai dengan rencana jadwal pembayaran ganti kerugian akibat pengadaan tanah c. Kerugian non fisik lainnya yang dapat diperhitungkanoleh Penilai untuk kepentingan umum, antara lain :dimana sisa tanah tidak lagi •

kerugian sisa tanah, dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya dan terjadi penurunan nilaiyang terpotong dan

•

kerusakan fisik pada bangunan membutuhkan biaya perbaikan untuk dapat berfungsi kembali.

Penggantian sisa tanah dihitung menggunakan pendekatan pasar dengan asumsi luas bidang tanah sesuai dengan sebelum terpotong.Sedangkan penggantian

kerusakan

bangunan

yang

terpotong

dihitung

dengan

pendekatan biaya untuk memperoleh besar biaya perbaikan. d. Terdapat kondisi dimana pemilik tanah untuk rumah tinggal, juga memiliki : 1) tapak tanah yang tidak diusahakan; 2) tapak tanah yang diusahakan, seperti untuk lahan pertanian yang menghasilkan bagi pemilik. Untuk kondisi di atas, Penilai dapat mengikuti pedoman sebagai berikut : 1) Tapak tanah yang tidak diusahakan, dinilai sebagai tanah kosong dengan memperhitungkan HBU pada tanggal penilaian. Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

15


2) Tapak tanah yang diusahakan sebagai lahan pertanian diperhitungkan sebagai berikut : (a) tanaman keras/tanaman tahunan yang dibudidayakan secara komersial dapat dinilai sebagai satu kesatuan usaha perkebunan yang terdiri dari tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya (sebagai real properti) untuk satu periode siklus tanam; (b) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) telah berkembang, maka tanah dapat dinilai terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai tanggal penilaian, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam atau tidak melebihi 1 (satu) tahun; Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam atau selamalamanya 1 (satu) tahun. (c) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) tetap sebagai lahan pertanian atau penggunaan sesuai dengan peruntukan pada tanggal penilaian, maka tanah dapat dinilai terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai dengan penggunaannya, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau selama-lamanya 2 (dua) tahun; Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau atau selama-lamanya 2 (dua) tahun. (d) dalam hal dijumpai kondisi di luar butir (b) dan (c) di atas, maka kompensasi penggantian dapat dihitung berdasarkan data yang relevan dan wajar, dengan menyampaikan sumber dan alasannya.


16


Seluruh penggunaan asumsi dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau kerugian non fisik harus dilakukan secara wajar dengan rujukan antara lain dari : • Bersumber kewajaran yang ada di pasar; • Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan; • Ketentuan dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat pusat maupun daerah). menentukan Contoh, salah satu kerugian fisik yang menjadi objek penilaian adalah tegakan tanaman seperti durian dan tanaman sejenis lainnya, dimana asumsi harga satuan yang akan digunakan dalam menghitung indikasi kerugian atas tanaman tersebut dapat berasal dari harga satuan berdasarkan ketentuan pemerintah setempat. Asumsi, Penilai dapat membuat kesepakatan awal Untuk dengan pemberi tugas yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan atau berita acara tersendiri terkait biaya satuan dalam penghitungan kerugian fisik atau kerugian non fisik di atas. D. KERTAS KERJA PENILAIAN A. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy. B. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi tugas. E.

STATUS PENILAI Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen dan profesional sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan

dan

ketentuan

yang berlaku

(UU No. 2/2012).Penilai

harus

mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya.


17


BAB III LAPORAN PENILAIAN

Uraian dalam bab ini memberikan panduan mengenai Pelaporan Penilaian untuk tujuan penilaian pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306 tahun 2013. Bab ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian atas pendiskripsian Lingkup Penugasan. Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam kontrak perjanjian kerja. Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten. Laporan penilaian ini wajib mencatumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian untuk pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. A. PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN 1. Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas dalam hal ini adalah Lembaga Pertanahan atau pihak terkait lainnya sesuai Lingkup Penugasan. Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi alamatnya. 2. Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas. a. Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan penilaian, misalnya untuk tujuan pengadaan tanah bagi kepentingan umum.


18


b. Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dalam hal ini adalah opini Nilai Penggantian Wajar. 3. Objek penilaian. Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut; ”memberikan opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum”. Penilaian pengadaan tanah dapat dipahami sebagai penilaian atas objek properti yang dilihat secara individu atau bidang per bidang.Maka objek penilaian dimaksud dibuat dalam daftar yang mengidentifikasikan setiap unit properti dari objek penilaian, meliputi deskripsi fisik dan lokasi.Apabila mencakup penilaian terpisah untuk objek fisik dan objek non fisik lainnya, maka penjelasan atas objek dimaksud harus diidentifikasikan sebagaimana disepakati dan disetujui dengan Pemberi Tugas. Secara umum, objek penilaian dapat diistilahkan properti” sebagaimana dimaksud pada SPI 306 tahun 2013. a. Bentuk kepemilikan Kepentingan hak kepemilikan atau penguasaan dari properti harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga Pertanahan, sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang berlaku.Penilai harus membedakan kepemilikan properti yang dinilai apakah merupakan hak pemilik, penguasaan, peminjaman, penggarapan dan sebagainya sebagaimana yang diinformasikan Lembaga Pertanahan. b. Dasar Nilai Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian.Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar. c. Tanggal penilaian Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan merupakan tanggal pada saat nilai Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

19


diberlakukan, dimana seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil pada tanggal tersebut.Tanggal penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku didasarkan kepada tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku. Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu tanggal tertentu mungkin tidak berlaku pada tanggal yang lain. d. Mata uang yang digunakan Hasil penilaian yang dinyatakan harus dalam mata uang Rupiah, sesuai dengan yang disebutkan pada Lingkup Penugasan. e. Tingkat kedalaman investigasi Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain dapat dilakukan secara lengkap. Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu diketahui adalah : • Data dan informasi menyangkut fisik dan legal dari objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang dalam penyediaannya sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku; • Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan dan/atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian; • Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja Sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian.Penilai harus mengindikasikan


20


di dalam laporan jikadibutuhkan verifikasi untuk informasi atau asumsi yang mendasari penilaian, atau apabila informasi penting tidak disediakan. f. Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan 1) Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang digunakan tanpa perlu diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi tugas yang berhubungan dengan pengadaan tanah. Data dimaksud bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi oleh pihak Lembaga Pertanahan. Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya bersumber dari : • Bank Indonesia • Badan Pusat Statistik (BPS) • Bank Pemerintah 2) Asumsi dan asumsi khusus a) Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas. b) Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dandijelaskan. Asumsi lain yang relevan untuk tujuan penilaian pengadaan tanah dapat diungkapkan Penilai. Contoh, terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan tanggal pembayaran ganti kerugian, sepanjang relevan dan signifikan, Penilai dapat mengungkapkan masa berlakunya penggunaan laporan penilaian, meskipun telah diperhitungkan kompensasi masa tunggu. 3) Pendekatan Penilaian Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan pemilihannya pada proses implementasi, harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian.


21


B. KESIMPULAN PENILAIAN Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan.Hasil penilaian dapat disusun per objek penilaian, dengan masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang rupiah.Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman. C. PERSETUJUAN PUBLIKASI Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter). Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan. D. KETERBUKAAN INFORMASI Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.Setiap penugasan dan pelaporan penilaian sebagaimana dimaksud oleh SPI 306 wajib dapat dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI. E.

DISKRIPSI URAIAN PROPERTI Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung analisis, opini dan

kesimpulan dalam laporan. Tinjauan

pasar

Penilai

harus

memberikan

gambaran

mengenai

tingkat

permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang dinilai. F.

PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT) Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua Penilai dan tenaga

ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

22


Penilai Publik), nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini Kondisi dan Syarat PembatasMenyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan penilaian. Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas . Nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan jabatannya. Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung jawab laporan (Penilai Publik) dan lembar Pernyataan Penilai harus ditandatangani oleh semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), yang merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian penilaian yang dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian. Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah).


23


BAB IV PENILAI

A. DEFINISI Terjemahan dari kata Appraisal/Valuation.Suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/appraiser dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan

analisisterhadap

fakta-fakta

yang obyektif

dan

relevan

dengan

menggunakan metode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaianyang berlaku. Penilai:Perorangan yang telah lulus Ujian Sertifikasi Penilai serta memiliki lisensidari Menteri Keuangan untuk menjalankan kegiatan penilaian.Penilai memerlukan multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harusmempunyai pengetahuan tentang bermacammacam disiplin ilmu.Contoh:Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami tentang: •

Hukum Pertanahan

•

Hukum Pranata Bangunan

•

Teknologi Bangunan

•

Konstruksi Bangunan

•

Perancangan Arsitektur

•

Perencanaan dan Perancangan Kota

•

Bahan Bangunan

•

Ekonomi Bangunan

•

Manajemen Keuangan

•

Manajemen Properti

•

Manajemen Pemasaran


24


Dalam penilaian, hasil penilaian dinyatakan dengan menggunakan istilah “Nilai. Dalam penilaian, Nilai (Value) tidak selalu sama dengan Harga (Price) dan Biaya (Cost).Pengertiannya:Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu. Harga adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli di pasar.Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan pengadaan atau pembangunan suatu properti. Tidak semua benda memiliki Nilai. Ada beberapa persyaratan agar suatu benda dapatmemiliki Nilai, yaitu: •

Memiliki daya guna

•

Ketersediaan terbatas

•

Pemilikannya dapat dipindahkan

Contoh: Tanah

berguna

bagi

manusia,

ketersediaan

tanah

terbatas,

untuk

dapat

mendayagunakan harus membayar, maka tanah memiliki nilai ekonomis.Namun bila tanah itu merupakan jalur hijau, maka tanah tidak dapat didayagunakan, jadi tanah dikatakan tidak memiliki nilai. B. FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH Faktor-faktor yang berpengaruh pada nilai suatu Properti baik internal maupun eksternal: 1. Faktor fisik, alam dan lingkungan. 2. Faktor sosial, yang mencakup populasi penduduk, perubahankepadatan, distribusi geografis kelompok ras masyarakat, perkembangan pendidikan dan aktifitas sosial. 3. Faktor politik dan kebijaksanaan Pemerintah, yang mencakupperuntukan, rencana tata kota, peraturan dan pembatasan pendirian bangunan, kredit pemilikan properti. 4. Faktor ekonomi, ekonomi mikro dan makro, perubahan gaji, perluasan sektor industri, perubahan suku bunga. C. PRINSIP-PRINSIP DAN DASAR PENILAIAN Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

25


Principle of Highest and Best Use (Prinsip penggunaan yang terbaik dan tertinggi) •

Principle of Supply and Demand (Prinsip persediaan dan permintaan)

•

Principle of Substitution (Prinsip pengganti)

•

Principle of Anticipation (Prinsip keuntungan yang diharapkan properti)

•

Principle of Change (Prinsip adanya perubahan-perubahan)

•

Principle of Conformity (Prinsip kesesuaian)

•

Principle of Competition (Prinsip persaingan)

•

Principle of Increasing and Decreasing Return (Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan)

•

Principle of Consistent Use (Prinsip penggunaan yang tepat)

Dalam penilaian dikenal beberapa macam nilai antara lain: •

Nilai Pasar

•

Nilai Likuidasi

•

Nilai Asuransi

•

Nilai Pengganti Baru

Definisi dari macam-macam nilai ini harus sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia 2002.Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran. D. PROSES PENILAIAN Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu: 1. Memperjelas Tugas Penilaian. 2. Mengumpulkan dan menganalisa data. 3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan. 4. Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai. Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

26


5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian. Memperjelas Tugas Penilaian meliputi: 1. Identifikasi properti. 2. Kepemilikan properti yang dinilai. 3. Tujuan dan tanggal penilaian. 4.

Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi

Tujuan penilaian

Jenis penilaian

Metode penilaian

Tujuan penilaian

Data tersedia

Penjualan atau pembelian

Jenis penilaian

-menentukan pendekatan peniulaian pendekatan data pasar

Nilai pasar

Pendekatan kalkulasi biaya Pendekatan pendapatan

E.

DATA YANG DIPERLUKAN SEBELUM KE LOKASI 1. Sertifikat Tanah • Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat) • Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan) • Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan) 2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) • Tahun dibangun. • Luas dibangun.


27


• Bila direnovasi/IMB sesudah renovasi. • Peruntukan Tanah (bila diperlukan). • Gambar-gambar bangunan. • Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir. • Gambar situasi bangunan (lay out) terutama untuk pabrik. F.

DATA YANG HARUS DIKUMPULKAN SAAT TINJAUAN KE LOKASI Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh pembacalaporan • Bentuk tanah • Kontour tanah (bila tanah kosong) • Letak tanah sebagai tusuk sate atau tidak, tanah sudut • Batas tanah yang dinilai • Cek ukuran tanah bila secara fisik meragukan (minimal cek panjangdan lebar) • Pengambilan gambar atau foto properti dan foto data pembanding.

G. INFORMASI LAINNYA YANG DIPERLUKAN • Akses jalan menuju lokasi • Lingkungan disekitarnya • Komplek perumahan/perkantoran/kawasan industri yang telahberkembang dengan baik • Kondisi pasar setempat (baik atau buruk) • Periksa rencana kota atas daerah sekitarnya • Kelebihan dan kekurangan properti yang dinilai. H. METODE PENDEKATAN DATA PASAR(MARKET DATA APPROACH/DIRECT MARKET COMPARISON METHOD) Membandingkan langsung antara properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yang sebanding (data dapat data penjualan atau data penawaran) Nilai Indikasi = Harga Jual/Penawaran +/(-) Penyesuaian 1. Langkah-langkah yang diperlukan a. Pengumpulan data Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

28


Data dicatat, sumber data b. Analisa data Data transaksi bagaimana? Tanpa paksaan! Data harus ada kesamaan dengan yang dinilai c. Penyesuaian Data disesuaikan dengan properti yang dinilai. Penyesuaian, misalnya waktu, lokasi, sifat fisik 2. Teknik penyesuaian Penilaian dengan Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), diperlukan

penyesuaian

dari

data

yang dijadikan

pembanding untuk

menilai.Penyesuaian data penting untuk dapat menghasilkan hasil penilaian yang akurat dan dapat dipercaya. Dari data pembanding yang diperoleh dilapangan, jarang sekali diperoleh data yang sama dengan properti yang dinilai. Data pembanding biasanya diperoleh dengan kondisi yang berbeda dari properti yang dinilai. Penyesuaian data pembanding, yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut: • Waktu transaksi dari data yang digunakan untuk menilai • Kualitas dari properti data pembanding • Luas tanah dan luas bangunan data yang diperoleh • Spesifikasi properti data pembanding • Lokasi data pembanding • Lingkungan data pembanding • Perlengkapan properti pembanding • Kondisi data yang diperoleh, data transaksi atau data penawaran • Kondisi transaksi yang terjadi Ada 3 (tiga) macam metode yang dikenal untuk melakukan penyesuaian, yaitu: a. Metode tambah kurang (Pluses and Minuses Method) b. Metode jumlah rupiah (Rupiah Ammount Method) c. Metode Persentasi (Percentage Method)


29


Catatan:(Dari data yang diperoleh, bobot/pembebanan yang lebih besar dilakukan bagi pembanding yang mempunyai perbedaan yang paling sedikit dengan properti yang dinilai) 3. Kesimpulan nilai Nilai indikasi dari beberapa data pembanding dicari korelasinya hinggadiperoleh Nilai dengan metode Perbandingan Data Pasar. 4. Pendekatan biaya Menggunakan Pendekatan Biaya, Nilai Properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah diperoleh dari data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan pendekatan biaya Nilai Properti = Nilai Tanah + (R. Cost New – Depresiasi) Langkah-langkah yang diperlukan: 1. Dari Metode Perbandingan Data Pasar dicari nilai tanah (tanah dianggap tanah kosong). 2. Hitung biaya pembuatan baru (R. Cost New) bangunan dan sarana pelengkap lainnya. 3. Hitung depresiasi bangunan terdiri dari: • Kerusakan fisik (Physical Deterioration) • Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) • Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence) 4. Nilai Pasar Bangunan = Biaya Pembuatan Baru – Penyusutan 5. Nilai Pasar (Tanah) + Nilai Pasar (Bangunan) = Nilai Pasar Properti 5. Penyusutan/depresiasi Penyusutan/Depresiasi didefinisikan sebagi Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan.Baru Pengurangan Nilai dapat dari pemakaian, kerusakan, atau keadaan yang kurang baik.Mungkin juga faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai. Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari waktu membangun sampai saat penilaian Penyusutan meliputi: a. Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

30


Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya.Pertimbangan disesuaikan dengan umur kondisi fisik yang ada. Langkah untuk menentukan kerusakan fisik: a) Tentukan terlebih dahulu umur/masa manfaat bangunan b) Tentukan

umur

efektif

bangunan

(effective

age)

berdasarkan

kondisibangunan. Kondisi bangunan sangat dipengaruhi pemeliharaannya. a) Pemeliharaan yang jelek menyebabkan kondisi bangunan cepat menjadijelek. b) Pemeliharaan yang baik menyebabkan kondisi bangunan tetap baik. Jadi dapat dikatakan adanya korelasi antara pemeliharaan dan umur efektifbangunan; a) Pemeliharaan jelek, umur efektif nampak lebih tua. b) Pemeliharaan baik, umur efektif nampak lebih muda c) Pemeliharaan normal, umur efektif sama dengan umur sebenarnya Contoh: Bangunan dibangun tahun 1989 dinilai tahun 1994.Pemeliharaan jelek,umur bangunan tampak seperti telah berumur 10 tahun. (umur manfaatdiambil 40 tahun). Penyusutan Fisik: 10/40 x 100% = 25% b. Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, dan umur Kemunduran fungsional disebabkan karena ketidakseimbangandari properti itu sendiri. Contoh: Bangunan contoh diatas yang luasnya 300 m2, memiliki 3 kamar tidur yang ukurannya 2 x 2 m2.Kemunduran fungsi diperkirakan 5%. Penyusutan Fisik = 25% Kemunduran Fungsional = 5/100 x (100% - 25%) = 3,75% Jumlah Penyusutan = 25% + 3,75% = 28,75% Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

31


c. Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence) Faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti: Perubahan sosial, peraturanperaturan pemerintah, dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain. Dengan kata lain Kerusakan Fisik dan Kemunduran Fungsional adalah kerugian karena faktor-faktor internal yang terjadi atas properti yang dinilai. Sedangkan Kemunduran Ekonomis adalah kerugian karena faktor-faktor eksternal yang terjadi atas Properti yang dinilai. Menghitung Kemunduran Fungsional dan Kemunduran Ekonomis Contoh: Sebuah bangunan gudang yang dibangun 1988, dinilai tahun 1994, tetapi pada nanti tahun 1999 semua bangunan daerah tersebut tidak diijinkan digunakan sebagai gudang. Masa manfaat bangunan : 40 tahun Umur bangunan : 6 tahun Kemunduran Fungsional : 10 tahun Kemunduran Ekonomis : 10 tahun Kerusakan Fisik : 6/40 x 100% = 15% Kemunduran Fungsional : 10/100 x (100% - 15%) = 8,5% Kemunduran Ekonomis : 10/100 x (100% - 15%) = 8,5% Rumus: Kemunduran fungsional dan/atua ekonomis = % kemunduran fungsional/ekonomis x (100 % - % kerusakan fisik)

I.

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (INCOME APPROACH) Metode

ini

digunakan

untuk

menilai

suatu

harta

tetap/properti

yang

dapatmenghasilkan pendapatan karena sewa.Apabila harta tetap/properti yang akan kita nilai tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap/properti yang sejenis dilokasi dimana harta tetap/properti yang dinilai atau data sewa dilokasi yang sejenis


32


Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu:Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan. Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu harta tetap/properti komersial adalah: •

Pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi

•

Lamanya investasi sifatnya tak terhingga.

Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa: Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan ÷ i Dari formula diatas, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut: V=I÷I Bila i adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return) yang dalam IRV formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut: I=RxV Keterangan: I = Pendapatan bersih dari properti/harta tetap (Rp) R = Tingkat Kapitalisasi/Capitalization Rate (%) V = Nilai harta tetap/properti (Rp) 1. Langkah-Langkah Dasar yang Diperlukan Ada

4

(empat)

langkah

dasar

yang

diperlukan

untuk

menerapkan

MetodeKapitalisasi Pendapatan (Income Approach), yaitu: a. Menghitung pendapatan kotor dari properti, termasuk pendapatan tahunan dari sumber lainnya b. Menghitung biaya operasional dari properti, meliputi biaya variabel/variable expenses, beban tetap/fixed expenses dan beban cadangan untuk penggantian/reserves for replacement Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

33


c. Menghitung pendapatan bersih dari properti yakni pendapatan kotor dikurangi biaya operasional d. Proses Kapitalisasi dari properti yaitu proses memilih tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk properti yang dinilai. Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan dapat diikuti pada Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan. 2. Tingkat Kapitalisasi Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) adalah gabungan dari tingkatsuku bunga (Interest Rate) atau Return on an Investment dan TingkatPengembalian (Recapture Rate) Ada

3

(tiga)

Metode

yang

telah

dikembangkan

untuk

membantu

Penilaimenentukan besarnya Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) a.

Comparative Sales Method/Metode Perbandingan Data Jual dan Sewa

b. Band of Investment Method/Metode Pengembalian modal sendiri dan modal pinjaman c.

Summation Method/Metode Penjumlahan.


34


BAB V PERKEMBANGAN DEFINISI NILAI PASAR

Definisi nilai pasar di SPI 1-2007, 3.1 nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat dalam suatu transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,kehati-hatian dan tanpa paksaan. A. DEFINISI NILAI PASAR DIATUR DI SPI 101-2013,3.1 Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan ( komite penyusunan standar penilaian Indonesia) Nilai Pasar merupakan nilai yang sering disebut dalam berbagai kepentingan ekonomi, Nilai Pasar dianggap dan dipercaya sebagai nilai yang menggambarkan potensi terkini dan riil pada suatu aset. Dalam SPI 2013 definisi Nilai Pasar mengalami perkembangan dari definisi Nilai Pasar di SPI 2007, yaitu penambahan kata Aset dan Kewajiban yang dimaksudkan dapat lebih mengambarkan perkembangan dunia penilaian yang semakin luas lingkup tugasnya. Penerapan Nilai Pasar untuk kepentingan real properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya (SPI 101-2013, 2.1). Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

35


Yang Penilaian tanah untuk kepentingan umum 1. Legalitas UU Nomor 2 tahun 2012 2. Standar penilaian yang digunakan SPI 306-2013 3. Definisi khusus penilaian pertanahan berdeasarkan UU No. 2 tahun 2012 penilai pertanahan (pasal 1 butir 1) adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan propesional yang telah mendapatkan izin praktek penilaian dari menteri keuangan dan telah mendapatkan lisensi dari lembaga pertanahan untuk menghitung nilai/harga obyek pengadaan tanah (SPI 306-2013) Nilai yang dipergunakan 1. Nilai pergantian wajar yang memiliki definisi adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan nilai pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti yang dimaksud 2. Nilai pengantian yang wajar diartikan sama dengan nilai ganti kerugian sebagai mana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 Sesuai dengan UU No.2 tahun 2012 maka Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah dengan tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah. Penetapan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh penilai publik sebagai penilai independen yang profesional yang telah mendapatkan ijin praktek dari Menteri Keuangan dan Lisensi dari Lembaga Pertanahan (BPN). Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan, keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaaan, kesejahteraan, keberlanjutan dan keselarasan.Apakah sebuah bangunan/segala pengembangan di atas permukaan tanah (Real Estate) dapat begitu saja ditentukan nilainya tanpa memperhatikan lahan (Land) dimana bangunan tersebut berdiri? Apabila demikian adanya, apakah anda rela membayar bangunan yang dijual diatas lahan sengketa atau bangunan yang sebentar lagi akan dirubuhkan karena menyalahi tata kota sementara anda

belum

tahu

akan

hal


tersebut

dan

sudah

terlanjur

bertransaksi? 36


Atau..cukuppuaskah anda membayar sebesar biaya perolehan tanah dan biaya mendirikan bangunan (dikurangi penyusutan) untuk sebuah bangunan bertingkat yang akan anda jadikan sebuah hotel sementara kawasan sudah berubah fungsi (zona) – nya? Penilai Properti mencoba melihat secara utuh fenomena tersebut, mengumpulkan sebanyak mungkin informasi, menganalisis data dan memberikan opini obyektif tentang nilai properti. B. CARAPENILAI PROPERTI MENILAI SEBUAH BANGUNAN Bangunan merupakan sebuah pengembangan fisik yang berdiri diatas permukaan tanah, oleh karena itu untuk menilai sebuah bangunan selain harus mengerti akan karakteristik bangunan ( teknologi membangun, RAB, teknologi bahan dll) juga harus memperhatikan faktor dimana bangunan tersebut berdiri, dalam hal ini lahan sebagai satu kesatuan ( sesuai konsep Land, real estate dan real properti) Analisis Harga bangunan umum (HBU) dengan kondisi lahan terbangun akan melihat tanah dan bangunan dari sisi-sisi sebagai berikut : 1. Legaliatas ( tataguna lahan, status kepemilikan-kontrak ) 2. Fisik( kontur lahan, daya dukung tanah, dll) 3. Financial ( potensi pendapatan dan potensi biaya) 4. Produktivitas ( tingkat pengembalian investasi dll) Keempat faktor diatas akan sangat membantu seorang penilai properti dalam menjadikan nilai sebuah properti riil ( dalam hal ini tanah dan bangunan sebagai satu kesatuan ) menjadi valid dan mencerminkan potensi sesunguhnya dari bangunan maupun tanah itu sendiri. Selain kemampuan dalam melakukan analisis HBU, seorang penilai juga harus memahami betul konsep harga, biaya, pasar untuk menghindari kerancuan dalam estimasi nilai, mampu mencari dan mengolah data yang baik, secara statistik-matematis serta memahami konsep dasar ilmu penilaian yang didalamnya terdapat prinsip-prinsip penilaian universal. Pendekatan/metodelogi penilaian dan kemampuan melakukan analisis pasar properti yang mendalam. C. PENILAIAN TANAH/LAHAN KOSONG


37


Selain Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) sebagai pendekatan utama menilai tanah, terdapat pendekatan lain untuk menilai tanah terutama dalam skala yang besar (Luas), yaitu dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) melalui metode Land Development Analysis (LDA). Didalam metode LDA seorang Penilai harus membuat beberapa simulasi kemungkinan jenis pengembangan terbaik dan tertinggi (HBU) atau pengembangan yang paling optimal supaya menghasilkan indikasi nilai tanah yang mencerminkan potensi optimal lahan kosong yang menjadi obyek penilaian Didalam Penilaian Properti, Obyek Penilaian dibagi menjadi 4 jenis sebagai berikut. 1. Properti Riil (Real Property), adalah tanah (bumi) dan segala pegembangan yang tertanam di bumi dan tidak dapat dipindahkan (immobile) 2. Properti Personal, adalah segala obyek (aset) yang dapat dipindahkan (mobile). 3. Bisnis, adalah aset keseluruhan yang membentuk sebuah usaha (satu kesatuan). 4. Hak kepemilikan financial (HKF) , adalah segala hak (mis yang dicatatkan dalam bentuk dokumen) yang menunjukkan kepemilikan financial. D. CARA PENILAI MENENTUKAN INDIKASI NILAI TANAH KOSONG Salah satu metode penentuan indikasi nilai tanah kosong yang paling menantang adalah dengan metode Land Devolopment Analisis ( LDA) medtode LDA menuntut pengetahuan seorang penilai akan ilmu multidisiplin seperti, ekonomi ( makro-mikromarketing-akuntansi managemen resiko, hukum properti, teknik, arsitektur, sipil ( desain tapak bangunan, arsitektur kota, tata ruang/wilayah dan RAB ) serta ilmu properti ( analisis HBU, analisis pasar dll ). Dalam metode ini, seorang penilai harus dapat mensimulasikan beberapa jenis alternatif pengembangan properti yang akan berdiri diatas lahan kosong yang menjadi obyek penilaian sampai tahap akhir kemudian membuat strategi pemesarannya sampai properti terjual habis, kemudian seorang penilai harus dapat mengidentifikasi ( membreakdown secara rinci setiap variabel potensi pendapatan dan pembiayaan dalam sebuah metode Discounted cash Flow ( DCF ) dengan tingkat resikob (disc rate ) yang mencerminkan resiko investasi properti sata penilaian, bahkan saat ini DCF LDA harus dilengkapi dengan analisis montecarlo untuk menghitung potensi resiko investasi dengan ratusan potensi gangguan yang mungkin timbul. Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

38


Dari analisis DCF, seorang penilai akan mendapatkan Nett Operating Income (NOI) yang nilainya harus dikinikan (present value) dengan disc factor (disconto) yANGg mencerminkan tingkat resiko investasi saat penilaian sehingga menjadi nett present value(NPV) yang merupakan indikasi nilai tanah kosong saat penilaian. Tahap paling menantang dalam metode LDA ini adalah ketika seorang penilai diharuskan menjadi ( seolah-olah ) seorang pemilik modal sekaligus sebagai manager proyek pengembangan properti yang harus merealisasikan secara nyata (dilengkapi dengan simulasi 3 D) alternatif rencana pengembangan yang dibuat berdasarkan analisis HBU, hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa alternatif pengembangan yang dibuat dapat direalisasikan diatas obyek penilaian.


39


BAB VI PERAN ZONA NILAI TANAH DALAM PENGADAAN TANAH

Terbitnya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah berimplikasi pada semakin menguatkan kewenangan pemerintah daerah dalam mengelola pajak dan retribusi daerah. Berdasarkan regulasi ini daerah berhak mengenakan pungutan kepada masyarakat dan menempatkan perpajakan sebagai salah satu sumber pendapatan daerah.Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pendapatan dari sektor pajak yang sangat potensial bagi daerah.Pengelolaan PBB oleh daerah harus sudah dilakukan selambat-lambatnya pada tahun 2013, sementara itu penerapan BPHTB berdasarkan regulasi ini selambat-lambatnya satu tahun setelah diundangkan.Persoalannya adalah apakah kewenangan tersebut sudah didukung oleh instrumen yang memadai, khususnya instrumen penilaian? Badan Pertanahan Nasional (BPN) berdasarkan PP 13/2010 tentang Jenis Dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional dan Perpres 10/2006 tentang BPN telah menginisiasi terwujudnya informasi nilai tanah, nilai properti, nilai ekonomi kawasan, serta nilai total aset pertanahan sebagai rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besar kemakmuran. Salah satu yang sudah diwujudkan adalah Zona nilai Tanah (ZNT). A. ZONA NILAI TANAH ZNT dimaknai sebagai area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasannya bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dan biaya. Mengingat ZNT berbasis nilai pasar, maka ZNT dapat dimanfaatkan untuk: (1) Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

40


penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan; (2) referensi masyarakat dalam transaksi; (3) penentuan ganti rugi; (4) inventori nilai asset publik maupun asset masyarakat; (5) monitoring nilai tanah dan pasar tanah; dan (6) referensi penetapan NJOP untuk PBB, agar lebih adil dan transparan. Operasional dilapangan menunjukkan bahwa ZNT produk BPN yang digunakan daerah untuk penetapan PBB dan BPHTB memunculkan banyak persoalan berkenaan dengan PBB dan peralihan hak atas tanah. Persoalan tersebut antaralain: 1) nilai PBB yang ditetapkan berdasarkan ZNT jauh lebih besar dibanding dengan NJOP; 2) perbedaan nilai bidang-bidang tanah pada satu area ZNT tidak ada meskipun lokasi & eksesibilitasnya berbeda; 3) penetapan ZNT berdasar nilai pasar dapat terganggu akibat ulah spekulan; 4) metode sampling yang minimalis sangat berpengaruh terhadap generalisasi penetapan range nilai tanah; 5) Peta yang diturunkan dari citra Quickbird ataupun Ikonos skalanya terlalu kecil untuk digunakan dalam penentuan zoning; 6) akte peralihan hak produk PPAT sering ditolak oleh Kantor Pajak ataupun Dipenda, karena nilainya dianggap tidak wajar; 7) validasi yang dilakukan oleh petugas Pajak ataupun Dipenda dianggap sebagai penghambat penyetoran pajak & proses peralihan hak; 8) pemberlakuan ZNT pada saat NJOP masih digunakan menjadikan ketidakpastian instrumen yang digunakan sebagai dasar penentuan pajak bagi pemkab/kota. Beberapa persoalan diatas apabila tidak segera mendapatkan penyelesaian, maka peluang pengelolaan PBB dan BPHTB oleh daerah justru akan memunculkan ketidakpastian nilai, kegelisahan masyarakat dan terhambatnya berbagai proses yang berhubungan dengan peralihan hak atas tanah. Beberapa hal yang dapat dilakukan untuk mengatasi hal tersebut adalah: 1) pemetaan zona nilai tanah sebaiknya menggunakan data persil (peta pendaftaran tanah), bukan citra satelit; 2) metode penilaian yang digunakan perlu ditinjau kembali, agar hasilnya lebih fair & betul-betul mencerminkan nilai tanah sebenarnya; 3) ZNT perlu segera ditetapkan sebagai dasar dalam penentuan PBB & BPHTB; 4) penerapan ZNT perlu dibarengi dengan penerapan kebijakan insentif & disinsentif dalam penetapan pajak;


41


5) validasi nilai tanah dalam akta tanah produk PPAT oleh petugas pajak tidak perlu dilakukan, mengingat keduanya adalah pejabat yang menjalankan tugas negara. Kelima agenda ini perlu segera dilakukan agar peluang pemerintah daerah dalam pengelolaan pajak, khususnya PBB dan BPHTB dapat dilaksanakan dengan baik dan berkontribusi positif dalam peningkatan kesejahteraan. Ya memang perlu waktu bagi seluruh pemerintah daerah (pemda) untuk melaksanakan amanat tersebut (Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah) Bapak.Ada banyak faktor yang membuat kita ragu, apakah pemda dapat melaksanakannya?namun juga kita perlu ingat Pak, ada banyak instrumen hukum yang nanti dapat mengawasi dan mengontrol jalannya tata pemerintahan dan pelaksanannya

dari

masing-masing

Pemda.

Jika

yang

bermasalah

nanti

perundangannya, maka ada Judicial Review, jika yang bermasalah adalah pelayanan maka masyarakat bisa melakukan protes baik langsung maupun melalui wakil rakyat seperti DPRD, dsb. (BPN sebagai pembuat ZNT) untuk terus berkarya memperbaiki mana saja yang kurang. Kita perlu segarkan lagi dalam diri kita maksud dari UU No. 32 Tahun 2004, bahwa dengan perspektif pemerintahan otonomi daerah dimaksudkan untuk mendekatkan pemerintah kepada rakyat, otonomi diharapkan dapat menghilangkan kendala dalam pengambilan keputusan, penerimaan publik atas keputusan pemerintah, serta memfasilitasi tindakan dan kerja sama kolektif. Hal ini diperoleh (kepercayaan besar, tindakan kolektif, dan keputusan yang memiliki legitimasi) tentu dari lingkungan yang lebih homogen. Dalam lingkungan yang benar, yaitu dalam situasi pemerintahan yang transparan masyarakat sipil memiliki keleluasaan untuk beroperasi, otonomi akan meningkatkan akuntabilitas pegawai birokratnya dan mencegah korupsi. Dalam buku Hukum, Pajak dan Retribusi Daerah karya Adrian Sutedi, dikatakan bahwa otonomi daerah dalam pelayanan umum dan pendanaan dipercaya oleh para penganjurnya akan meningkatkan efisiensi alokasi sumber daya, mendorong akuntabilitas, mengurangi korupsi, dan dapat menutup biaya pelayanan. Efisiensi alokasi sumber daya terjadi karena, pertama pemerintah daerah lebih dekat kepada rakyatnya daripada pemerintah pusat sehingga pemerintah daerah memiliki informasi yang lebih


42


baik mengenai preferensi ketimbang pusat.Kedua, pemerintah daerah juga dianggap lebih rensponsif terhadap visi permintaan dan biaya untuk menyediakan barang publik. Zona Nilai Tanah adalah alat untuk menjadi tolak ukur nilai tanah di suatu tempat.Pekerjaan yang sangat besar dan perlu kehati-hatian dalam membuat ZNT tersebut.Hal ini berhubungan erat dengan aturan perpajakan (Pasal 23A UUD 1945) dan sangat menyentuh masyarakat. Perkembangan aturan seperti UU No. 34 Tahun 2000 ditindaklanjuti dengan PP No. 66 Tahun 2001, kemudian lahirnya UU No. 28 Tahun 2009, adalah agar daerah dapat meningkatkan pendapatan mereka yang nantinya digunakan untuk menjalankan fungsinya scara efektif. PBB dan BPHTB mempunyai nilai pajak yang tidak kecil untuk menambah pembiayaan bagi pemerintah daerah.Butuh kerjakeras dan kerjasama bagi Pemda dan BPN agar dapat memaksimalkan potensi PBB dan BPHTB tanpa mengurangi "kenyamanan" masyarakatnya sendiri. Mari bersama-sama, membangun bagaimana pemetaan nilai yang sebaiknya dilakukan, dan hal ini telah dilakukan BPN, berbagai kajian, diklat dsb telah dilakukan agar BPN sendiri siap melaksanakan amanat tsb, apabila masih jauh dari apa yang diharapkan, itu wajar karena sesungguhnya kita masih belajar, memperbaiki dan menggenapi yang sesuai dengan konstitusi dan kemauan masyarakat. B. PENGAMBILAN SAMPEL DATA BERKAITAN DENGAN KEAKURATAN PETA. Peta Zona Nilai Tanah adalah Peta Tematik yang menggambarkan besaran-besaran nilai tanah atau harga pasar dan potensi tanah di suatu wilayah tertentu yang berfungsi sebagai informasi spasial yaitu Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) dibuat dengan skala 10.000 atau lebih kecil, dan sebagai informasi textual Peta ZNT pembuatannya memerlukan data harga tanah berdasarkan nilai pasar. Dalam pembuatannya, Peta Zona Nilai Tanah dibatasi dengan penarikan garis batas sebagai batas zona kawasan tersebut dengan mengelompokkan besaran-besaran nilai rata-rata harga pasar tanah.Keakuratan dalam penarikan batas zona sangat dipengaruhi oleh banyak-sedikitnya sampel serta pola penyebaran data yang diambil sebagai sampel data harga pasar yang disurvei. Sebagai contoh : Si Badu hendak mensurvei dan mengambil 100 bidang tanah sebagai sampel harga pasar tanah secara acak dari 1.500.000 bidang tanah di suatu wilayah yang hendak dibuatkan Peta ZNT-nya. Setelah Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015

43


didapatkan hasil dari pengelompokan harga rata-rata nilai tanah yang disurvei, si Badu membuat dan mendapatkan batasan zona A= 25 bidang dengan besaran Rp.250.000,s/d Rp.300.000,-, zona B= 25 bidang dengan besaran Rp.301.000,- s/d Rp. 500.000,-, zona C= 25 bidang dengan besaran Rp. 500.000.- s/d Rp. 750.000,-, dan zona D= Rp. 751.000,- s/d Rp 1.000.000,-. Padahal dari 1.500.000 bidang tersebut, pada kenyataannya masih ada kawasan atau zona dengan harga pasar tanah berkisar antara Rp. 100.000,- s/d Rp. 250.000,- , sehingga kawasan tersebut tidak tercover dan tidak terbaca pada zona tersendiri, bahkan masuk pada zona A, dan atau beberapa bidang yang seharusnya masuk pada zona D karena kurang jeli dalam mengambil data sebagai sample dan menarik batasan zona, masuk pada zona C. Akibatnya apa? Peta ZNT yang dibuatnya tidak memberikan informasi yang sebenarnya dengan kata lain peta tersebut tidak akurat. Keakuratan Peta Zona Nilai Tanah akan memberikan informasi yang positif kepada user sebagai pengguna yang bergerak dibidang properti, memberikan informasi kepada instansi pemerintah dalam merencanakan pembangunan untuk kepentingan umum khususnya dalam hal pengadaan tanah untuk pembebasan tanah guna pemberian gantirugi kepada masyarakat yang terkena, dan instansi atau perusahaan lain yang memerlukannya. Karena Peta tersebut digunakan sebagai dasar atau pedoman dalam perencanaan dan penaksiran harga/nilai tanah, Sementara harga pasar/nilai tanah setiap saat selalu berubah dan cenderung menunujukkan nilai/harga pasar yang meningkat lebih tinggi, maka Peta Zona Nilai Tanah harus selalu di Update setiap waktu secara periodik tertentu (bisa hari, minggu, sebulan, setengah tahun, atau setiap tahun) tergantung dari kecepatan perubahan nilai/harga pasar tanah di wilayah tersebut. Dan untuk penggunaannya di syahkan oleh pejabat yang berwenang. Untuk itu, agar Peta Zona Nilai Tanah yang dihasilkan mempunyai akurasi yang tinggi, diperlukan persiapan dan perencanaan yang matang, pengambilan jumlah sampel lebih banyak lebih bagus, dan pengambilan sampel diusahakan merata yang dapat mewakili zona/kawasan tersebut.


44


DAFTAR PUSTAKA

Republik Indonesia. 2012. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Sekretariat Negara. Jakarta. Republik Indonesia. 2012. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan PengadaanTanah. Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Jakarta. MAPPI. 2013. Kode Etik Penilaian dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI 2013). Jakarta


45



46

KATA PENGANTAR. Terima kasih. Jakarta, September 2015 Plt. Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan,

Recommend Documents