Kantoortransformatie Wonen als alternatief voor leegstand Leegstaande kantoren: ze zijn de doodse plekken in wijken, steden en bedrijvenparken. Er gebeurt niets meer, er loopt niemand meer, het leeft niet meer. Daarmee bedreigen ze de leefbaarheid en het vestigingsklimaat voor bedrijven. Sowieso is leegstand verspilling van ruimte en kapitaal. Inmiddels staat van de ruim 49 miljoen m2 kantoorruimte 7,5 miljoen m2 leeg, oftewel 15 procent. Daar staat tegenover dat in veel gemeenten vraag is naar permanente of tijdelijke woonruimte. Een deel van de leegstaande kantoren kan prima worden benut om in deze behoefte te voorzien, bijvoorbeeld voor het huisvesten van studenten. Om die transformatie mogelijk te maken, hebben het ministerie van BZK en de Vereniging Nederlandse Gemeenten dit voorjaar het Expertteam Kantoortransformatie opgericht. Deskundigen van dit team kunnen gemeenten, eigenaren van kantoorpanden en andere betrokkenen de helpende hand bieden op uiteenlopende terreinen, zoals het toepassen van bouwkundige wetten en regels, de financiering, de projectorganisatie en het samenbrengen van vraag en aanbod. Het Expertteam wordt als één van de ‘rijksacties’ genoemd in het ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’, dat overheid en markt medio 2012 sloten. Want ook al zijn leegstaande kantoren natuurlijk in de eerste plaats een zaak van de eigenaren en projectontwikkelaars, het Rijk wil graag meedenken en meehelpen bij het vinden van een oplossing voor deze kwestie. Overigens is het Rijk zelf ook een grote speler op de vastgoedmarkt: het heeft bijna 10 procent van de kantorenvoorraad in gebruik. Omdat de rijksdienst de komende jaren kleiner gaat worden, is er vanzelfsprekend minder kantoorruimte nodig. Van de panden die leegkomen, wordt bekeken of die een andere (woon)bestemming kunnen krijgen. Ook bij dat proces is het Expertteam Kantoortransformatie betrokken. Ik besef dat transformatie van kantoren de nodige voeten in de aarde heeft. Maar als alle spelers op de kantorenmarkt hun creativiteit, kennis en kunde inzetten, dan ben ik er van overtuigd dat we met elkaar de komende jaren een flinke slag kunnen maken bij het verkleinen van de kantorenleegstand en het realiseren van meer woonruimte in ons land. Stef Blok Minister voor Wonen en Rijksdienst
1
Voormalige ministeries vormen het nieuwste Haagse Vinexwijkje Marnix Norder is de Haagse wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting, Integratie. En Transformatie. De laatste jaren heeft hij daar namelijk met succes op ingezet. In Den Haag, één van de weinige steden in Nederland met een duidelijke visie op deze ontwikkeling, moeten in voormalige kantoorgebouwen zelfs zoveel woningen komen als in een complete Vinexwijk. Als Norder ‘s ochtends van huis naar werk reed, zag hij het jaren terug steeds meer: kantoren die leegstonden. “Ze waren gebouwd in de verwachting dat de economie door zou groeien, maar ze werden nooit gevuld. En ik zag dat langzamerhand een maatschappelijk probleem worden: verloedering, antikraak. Momenteel staat tien procent van de Haagse kantoorruimte leeg. Als dat probleem groeit en structureel wordt, moet je oplossingen bedenken.” Aan de andere kant verhuizen per jaar maar liefst zesduizend mensen naar Den Haag. “En die druk neemt steeds meer toe”, weet Norder, “Ik heb woningen nodig en zo dwing je als het ware transformatie af.” Vier jaar is Den Haag nu bezig om transformatie van kantoren naar wonen op de kaart te zetten. Norder heeft de afgelopen tijd een behoorlijke omslag gezien. “Eigenaars realiseren zich steeds meer dat de situatie niet anders is: ze moeten nu hun verlies nemen, anders wordt het nooit meer wat met deze panden. Onder andere door mijn lobby bij de voormalige minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), hoeven woningen nu niet meer te voldoen aan de eisen van nieuwbouw. Ook de gemeenteraad is om: wonen vindt zij wenselijk als nieuwe bestemming van oude kantoren. Als ik een voorstel daarover doe, gaat zij daar dan ook praktisch en soepel mee om. En we stellen mensen vrij om de
transformatie te regelen: onze kantorenloodsen.” Het resultaat is ernaar. Volgend jaar wordt 35.000 vierkante meter kantoren tot woonruimte omgetoverd, in de jaren daarna zelfs 50.000. Als voorbeelden die al gerealiseerd zijn, noemt de wethouder het oude politiekantoor aan de Laan van Meerdervoort en Laakhaven-west waar studentenkamers in kwamen. “Maar nu de markt er klaar voor is, biedt zij ook grotere objecten aan”, licht Norder toe. Niet dat studenten de enige doelgroep vormen in de residentie. De gemeente mikt op jongeren in het algemeen, expats met een inkomen van hoog tot laag en empty nesters: ouders van wie de kinderen het huis verlaten hebben.
“Eigenaars realiseren zich steeds meer dat de situatie niet anders is: ze moeten nu hun verlies nemen, anders wordt het nooit meer wat met deze panden.”
Op dit moment staat 500.000 vierkante meter kantoor leeg in de hofstad. Daar komt de komende jaren nog eens hetzelfde oppervlak bij door afstoting van rijksgebouwen. Een blessing in disguise, noemt Norder het. Binnenstedelijk lukt de transformatie nu al vrij goed. Ook in de voormalige Ministeries van BZK en Justitie zullen genoeg Hagenaars gaan wonen en leven. “Er moet als het ware een Vinexwijk van 10.000 woningen verrijzen in de oude ministeries”, stelt Norder vast. “Dat is de opgaaf voor de komende jaren.”
Op naar het Nieuwe Wonen Voorbij zijn de tijden dat de gemeente voortdurend grond uitgaf om nieuwe kantoren uit de grond te stampen. Leegstand ging steeds meer over kantoorgebouwen regeren. Maar er gloort hoop volgens Jean Baptiste Benraad, lid van het Expertteam Kantoortransformatie. Geen panden tegen de vlakte, gemeenten kunnen eigenaren en afnemers uitstekend bij elkaar brengen. En: ook financieel is het haalbaar.
‘Geen kamers meer’, staat op internet over het Amsterdamse ACTAgebouw. Vroeger volgden in deze kolos massa’s tandartsen in spé hun opleiding. Nu wonen er 460 studenten. Daarnaast komen er in de toekomst kunstenaars en culturele ondernemers in de culturele broedplaats te werken. Eten en drinken kunnen ze in de inpandige horeca. Niet eerder stonden er in Nederland zoveel kantoren leeg. In Amsterdam treft de leegstand maar liefst éénzesde van het hele bestand. Het ACTA-gebouw was het eerste grote kantoorpand in de hoofdstad dat de verandering doormaakte naar studentenhuisvesting. Woningbouwcorporatie De Alliantie had het pand aanvankelijk aangekocht om het te slopen, maar de corporatie werd mede door Benraad ervan overtuigd dat hergebruik duurzamer is.
2
“De wet- en regelgeving worden momenteel zodanig versoepeld dat transformatie soms zelfs sneller en goedkoper is dan nieuwbouw”
Als het aan Benraad ligt, is het ACTA zeker niet het laatste pand waar de functie radicaal verandert. Slopen ziet hij als kapitaalverlies en daarom als laatste mogelijkheid. Precies die angst voor kapitaalverlies doet eigenaars en banken vaak afzien van bestemmingsverandering. Uiteindelijk wordt slopen dan vaak het devies. Maar dit betekent dat de gemeenschap daar deels voor opdraait. En er niets voor terugziet: voor de vrijkomende grond bestaat nu meestal weinig interesse. Terwijl er een tekort is aan studenteneenheden, appartementen voor uitvliegende jongeren, alleenstaande 50+ers en arbeidsmigranten.
Ten onrechte, vindt Benraad, denken eigenaren niet aan hergebruik. Volgens hem is de begroting bij tijdelijk gebruik sluitend te krijgen als de eigenaar genoegen neemt met een huur van 20 tot 30 euro per vierkante meter. “In feite verdient hij er meer aan, want bij leegstand lopen verzekeringen, leegstandbeheer en energiekosten door. Dat kost zo’n 15 euro per vierkante meter, waardoor het verschil voor de eigenaar in feite dus 35 euro bedraagt ten opzichte van leegstand.” Overigens kenden permanente transformatieprojecten vanaf de jaren negentig een hogere waardeontwikkeling dan nieuwbouw, luidt zijn ervaring. “Een andere stimulans is dat tegenover het lagere aanvangsrendement een veel constanter verhuurresultaat staat. De woonfunctie kent een permanent lage leegstand tussen de 1 en 3 procent. Dat staat in schril contrast met de leegstandcijfers van de afgelopen jaren in kantoren. Er is nu zoveel leegstand dat de vastgoedsector maar wat graag wil verkopen of verhuren. De weten regelgeving worden momenteel zodanig versoepeld dat transformatie soms zelfs sneller en goedkoper is dan nieuwbouw”, weet Benraad. “De prijs op de kantorenmarkt is het laatste jaar gedaald van 1200-1500 euro naar 350-750 euro per vierkante meter.” Het aanbod ligt er en de vraag ook. Het is nu aan de gemeenten om steeds meer matches te maken. Het begin is er!
“Overigens kenden permanente transformatieprojecten vanaf de jaren negentig een hogere waardeontwikkeling dan nieuwbouw”
Wonen in een kantoor: het kan in Nieuwegein Het zal niemand verbazen dat de leegstand in kantoren ook Nieuwegein treft. Waar de voormalige groeikern in haar hoogtijdagen de overloop van Utrecht opving, zijn veel grotere huurders de afgelopen jaren verdwenen. Eénderde van de kantoren bleef leeg achter. In 2012 gooide Nieuwegein het roer drastisch om: van kantoren naar woningen. En dat lukt. Wie zei dat een gemeente niet is voorbereid op een transformatie?
December 2011 In beginsel mogen nu overal in Nieuwegein kantoren een andere functie krijgen. Zo staat te lezen in de visie van het college van burgemeester en wethouders op de gemeentelijke kantorenmarkt. De gemeente stimuleert daarnaast initiatieven om kantoorpanden te transformeren naar andere functies. Mits het initiatief positief uitwerkt op de omgeving en toekomstbestendig is. Januari 2012 Het college geeft aan hoe het met dergelijke initiatieven omgaat. Zo geeft de gemeente hiervoor geen subsidies of andere financiële middelen. “Daarnaast was onze ervaring dat procedures lang duren”, vertelt Dionne Baaré, beleidsadviseur RO gemeente Nieuwegein en lid van het Expertteam Kantoortransformatie. “De wettelijke termijn voor een vergunning bedraagt bijvoorbeeld 26 weken. Omdat de gemeenteraad daaraan wilde meewerken, kan het college dat nu in veertien weken afhandelen. Deze versoepeling en versnelling biedt ontwikkelaars meer kansen.” Doordat de crisis de waarde van vastgoed flink heeft doen dalen, wordt het ook financieel haalbaar om een kantoorpand om te bouwen tot woningen. Gelukkig blijken andere doelgroepen dan bedrijven graag hun onderdak te willen in deze leegstaande kantoorpanden.
“De doorlooptijd van bestemmingsplan naar bestemmingswijziging is dus aanzienlijk korter dan veel ambtenaren denken.” Oktober 2012 De eerste transformatie naar wonen, project Geinzicht, komt al gereed. 34 studio’s, waarvan de meeste voor minder dan een ton mèt parkeerplek. “Het bleek een gat in de markt”, constateert Baaré. “Binnen een maand was zeventig procent verkocht. De doorlooptijd van bestemmingsplan naar bestemmingswijziging is dus aanzienlijk korter dan veel ambtenaren denken.” December 2012 De projecten Merowe (38 appartementen), Early Bird (35 appartementen) en Krijtstede (30 appartementen) staan nu in de verkoop. Binnenkort komen 25 starterswoningen in de sociale huursector op de Brinkwal gereed. Baaré: “Allemaal huizen in leegstaande kantoren. De transformatie in Nieuwegein ligt dus op stoom: over niet al te lange tijd zijn maar liefst 162 woningen in vijf kantoren gerealiseerd.” Omdat Nieuwegein hiermee vooroploopt in de aanpak, maakt Baaré deel uit van het landelijke Expertteam Kantoortransformatie. “Dit expertteam helpt gemeenten en eigenaren bij de verbouw van kantoorpanden naar woonfuncties”, legt Baaré uit. “Via het expertteam kan ik andere gemeenten helpen bij vraagstukken over hoe ze transformaties kunnen faciliteren, procedures kunnen versnellen en beleid hierop kunnen afstemmen.” Transformatie blijft de komende jaren ook in haar eigen gemeente een hot item. “En met een binnenstedelijke woningbouwopgave van 3300 woningen is Nieuwegein nog lang niet uitgetransformeerd.”
3
Duizend bloemen bloeien – in vroegere kantoorkolossen “Twee, drie jaar terug begon de kantoortransformatie in Den Haag mijn werk te domineren”, herinnert Paul Kersten, kantorenloods/accounthouder kantorenmarkt, zich. “Vroeger deed ik in mijn functie alleen nieuwbouw en uitbreiding van de kantorenvoorraad. Langzamerhand ben ik nog alleen bezig met de bestaande voorraad. Dat wil zeggen: transformeren en de kantorenmarkt gezond maken.” Sinds kort is hij lid van het Expertteam Kantoortransformatie. Matchmaking – partijen om de tafel brengen – , markt- en gebiedskennis overdragen, creatief meedenken in maatwerkoplossingen en partijen in een vroeg stadium zekerheid geven over het gemeentelijk beleid en de transformatiemogelijkheden. Daar draait het om bij transformatie en revitalisering van kantoren. Als voorbeeld van dat laatste noemt hij het Beatrixkwartier: een kantorenwijk vlak bij het centrum, die inderdaad een ware metamorfose heeft ondergaan. “Nu ligt daar een ‘netkous’ (een futuristische trambaan op palen) met de Randstadrail erdoorheen. En we proberen de buurt steeds aantrekkelijker te maken. Onlangs is het WTC The Hague er geopend, dat is natuurlijk een enorme toevoeging. Overigens gaat het ons niet alleen om kantoorlocaties op zich, maar ook om goed openbaar vervoer, groen en horeca. Het is continu in beweging. Als een nieuw kantoor zich vestigt, betekent dat dat ik ga meedenken waar de parkeerplaatsen kunnen komen.” Kersten noemt nog een paar voorbeelden van geslaagde transformatie: “Aan de andere kant van de binnenstad verrees het Hilton Hotel met penthouses op de bovenste verdieping, op de fundamenten van een oud ministerie. 4
Wat je noemt een succes story. Daar is de eigenaar slim met verrekening van de BTW omgegaan waardoor dit project mogelijk werd. Bij het Grote Belastingkantoor voor Hollands Spoor is door een goede samenwerking van diverse partijen studentenhuisvesting met horeca in de plint mogelijk gemaakt. En een ander apart project is een voormalig kantoor aan de Junostraat op de Binckhorst. De gemeente heeft er voor gekozen om deze te transformeren naar een woonfunctie door kluskavels voor particulieren aan te bieden.” Met creativiteit kunnen veel transformaties haalbaar worden. Hierbij staat elk project in Den Haag op zichzelf. Kersten is nu bij veel van deze interessante transformatieinitiatieven betrokken. “De mooiste bloemetjes bij transformatie bloeien aan de rand van de afgrond”. De kunst is om deze bloemen te laten bloeien, maar tegelijkertijd ervoor te zorgen dat de getransformeerde gebouwen ook een verantwoord mooi boeket opleveren.
“De mooiste bloemetjes bij transformatie bloeien aan de rand van de afgrond”.
Het Maanplein dan, een bedrijventerrein op de rand van Den Haag en Voorburg. “Daar ben ik zelf betrokken geweest bij de transformatie en het aantrekkelijker maken van het gebied. Zo heb ik een burenoverleg georganiseerd met alle eigenaars van de kantoorpanden. Daar is het samenwerkingsverband Binckhaven uit voortgevloeid, dat een menging van wonen en werken stimuleert. Er komt nu kinderopvang naar Binckhaven en we proberen er ook horeca naartoe te trekken. Daarnaast ben ik actief met ‘boompjes en bankjes’ om het klimaat beter te krijgen.” Voorlopig zijn er nog genoeg dromen waar te maken met transformatie in het Haagse. Meer huurwoningen moeten er komen, maar ook, zorgwoningen, studentenkamers, woningen voor migranten en expats.“We willen de komende tijd 50.000 vierkante meter per jaar aan kantoren transformeren”, zegt hij. “Als je weet dat dit hele stadhuis 70.000 vierkante meter bevat, dan is dat dus bijna jaarlijks een stadhuis. Toch denk ik dat het een realistische ambitie is.”
Transformatie is matchen met de juiste klantgroepen. Er zijn altijd kansen, ook in krimpgebieden We horen het dagelijks: “Transformatie? Goed idee, maar wie wil er nou wonen tussen kantoren? Leuk voor studenten en kunstenaars misschien. Het is een hardnekkig misverstand dat allang weerlegd wordt in de praktijk, aldus Sander Gelinck, lid van het Expertteam Kantoortransformatie”. In Nieuwegein kochten starters dit jaar woningen voor prijzen die voor de crisis niet bestonden. In Rotterdam is een jarenzeventiggebouw verbouwd naar luxe huurwoningen voor expats en de gemeente Den Haag heeft de primeur van kluskavels in een bestaand kantoor op (nota bene) een bedrijventerrein. Het Amsterdamse GAK-kantoor dat verbouwd wordt voor studenten en starters krijgt minstens zo veel belangstelling van vijftigers die een pied-à-terre aan de ring ook aantrekkelijk vinden. De praktijk laat zien dat veel klantgroepen zich thuis voelen in verbouwde kantoorgebouwen. Oók buiten centrumlocaties.
“ Transformatie? Goed idee, maar wie wil er nou wonen tussen kantoren? Leuk voor studenten en kunstenaars misschien.”
Zwolle faciliteert de markt snel Om de oplopende kantorenleegstand in Zwolle te bestrijden, werkt de gemeente maximaal mee aan het transformeren van lege kantoren naar andere functies. Door de zogeheten omgevingsvergunning te verlenen, kan de gemeente afwijkend gebruik van het bestemmingsplan toestaan. Al binnen acht weken kan een gebruiker zo’n vergunning krijgen. Beleid gericht op de markt doet de rest. “De afgelopen jaren hebben medische bedrijven twee lege kantoren deels in gebruik genomen”, vertelt Dennis Jansen, adviseur kantorenmarkt bij de gemeente Zwolle en lid van het Expertteam Kantoortransformatie. “Daarnaast is een aantal kantoorgebouwen geschikt gemaakt voor studentenhuisvesting. En er zijn plannen om kantoorvilla’s om te bouwen naar seniorenserviceflats.” Het gemaximeerde oppervlak van 1500 vierkante meter vormt de belangrijkste beperking van de omgevingsvergunning. Naast dit planologisch-juridisch instrument heeft de gemeente Zwolle beleid geformuleerd om de kantorenleegstand aan te pakken. “Het uitgangspunt is samenwerking met marktpartijen, eigenaren van lege kantoren en potentiële huurders, die actief door accountmanagers van de gemeente worden benaderd”, legt Jansen uit. Deze ‘Zwolse aanpak’ heeft in juni 2012 geresulteerd in een ondertekening van een intentieovereenkomst tussen gemeente, provincie en marktpartijen tijdens de PROVADA, het jaarlijks ontmoetingspunt van de vastgoedbranche. “Het unieke aan deze overeen komst is de financiering door marktpartijen van onderzoek naar de transformatiekansen van de lege kantoren in het gebied Oosterenk”, zegt Jansen. De gemeente Zwolle draagt hier niet direct financieel aan bij. De resultaten van dit onderzoek worden begin 2013 verwacht.
“Door de lijnen binnen de ambtelijke organisatie kort te houden en één aanspreekpunt aan te stellen, kan de klant snel onderdak vinden na een transformatietraject.”
Jansen is lid van het Expertteam Kantoortransformatie om gemeenten en eigenaren van lege kantoren te adviseren in de aanpak van de kantorenleegstand vanuit de gemeentelijke rol: hoe formuleer je gemeenlijk beleid en hoe stem je af binnen de regio en met de provincie? “En voor marktpartijen is de gemeente niet altijd goed toegankelijk”, meent Jansen. “Door de lijnen binnen de ambtelijke organisatie kort te houden en één aanspreekpunt aan te stellen, kan de klant snel onderdak vinden na een transformatietraject.”
Dat betekent niet dat het bij elkaar brengen van vraag en aanbod altijd eenvoudig is. In veel projecten waar het expertteam meedenkt, is dat zelfs de belangrijkste vraag. Welke klantgroepen zijn geïnteresseerd en passen die ook in het gebouw? Wat opvalt is dat er altijd meer kansen zijn dan wordt gedacht. De Telgenflat in Hengelo bijvoorbeeld: een beeldbepalend wederopbouwkantoor in het hart van Hengelo. In een brainstorm met de gemeente en de eigenaar woningcorporatie Welbions kwamen ouderen, woonwerkers en expats als interessante klantgroepen naar voren. Het karakteristieke gebouw is misschien wel dé woonlocatie voor buitenlandse werknemers van internationale bedrijven als Stork, Thales, Siemens, Eaton Holec en Akzo Nobel. Peter Neuteboom: “Na de bijeenkomst met het expertteam hebben we WTC Twente erbij betrokken. Zij vragen bij de bedrijven na om welke aantallen het gaat en wat die mensen voor woonwensen hebben. Wel duidelijk is dat het om een flinke groep gaat, zeker als je alle bedrijven in deze regio erbij betrekt. Ik verwacht dat we - corporatie en gemeente trekken hier gezamenlijk in op - begin volgend jaar de volgende stap zetten en gaan kijken of dat ook efficiënt in het gebouw in te passen is”. Soms zijn de beoogde afnemers van het gebouw al gevonden. Zoals bij de oude, karakteristieke melkfabriek De Eendracht in het Friese Tytsjerksteradiel. Johan Timmermans van timmerfabriek de Tsjoender kocht het gebouw begin 2010: “Ooit was de melkfabriek het hart van het dorp, en ik wil graag dat het gebouw die functie weer krijgt. Straks wonen er ouderen in de zes appartementen, zij kunnen zorg krijgen in het gebouw. De gemeenschappelijke ruimtes zijn er ook voor de rest van het dorp.” Kleinschalig wonen met zorg was precies hoe de zorginstelling De Friese Wouden in de toekomst zorg wil aanbieden. En ook de huisarts sloot zich aan, waardoor in het gebouw een huisartsenpost en apotheek komen. Timmermans: “Dat is het voordeel van een kleine gemeenschap. Mensen kennen elkaar. We zijn gewoon met drie partijen bij elkaar gaan zitten en er was meteen een klik”. Ook het uitwerken van de plannen ging snel. In oktober stonden de drie partijen op het punt om de intentieverklaringen te tekenen. Timmermans: “Helaas kwam het nieuwe kabinet net de dag ervoor met plannen om delen van de zorg in de toekomst via gemeenten te organiseren. Dat moet eerst helder worden, voordat we verder kunnen. Hopelijk duurt dat niet lang, iedereen hier staat te popelen om te gaan verbouwen.”
5
Nieuw leven voor lege gebouwen: het kan! Nederland is vol met bebouwde
hergebruik bij toetsing en vergunningverlening eenvoudiger. Ruim baan dus voor herbestemming en herontwikkeling. Vooral gemeentes dienen daarbij de regie te nemen.
leegte. De Nederlandse kantorenmarkt heeft internationaal inmiddels
“Uit ervaringen van het Expertteam kantoortransformatie blijkt dat er veel meer kansen zijn voor hergebruik en transformatie dan vaak gedacht”
een soort junkstatus: buitenlandse beleggers zijn kopschuw geworden. Vastgoedportefeuilles worden als hete aardappels doorverkocht en
Zij zijn immers de aangewezen intermediair tussen vragers en aanbieders. Voor duurzaam hergebruik hebben alle marktpartijen bovendien voor de lange termijn zekerheid nodig. Daarvoor zijn vereist: flexibele bestemmingsplannen, snelle en soepele procedures die meer functies toestaan én helderheid over wat niet mag.
verkeren financieël in een vrije val. Acht miljoen vierkante meter kantoorruimte, drie miljoen vierkante meter winkels een kwart van alle bedrijfsterreinen staat leeg. Voor veel panden rest misschien weinig anders dan sloop. Maar uit ervaringen van het Expertteam kantoortransformatie blijkt dat er meer kansen zijn voor hergebruik en transformatie dan gedacht. Bijna de helft is financieel haalbaar om te vormen tot ruimte voor wonen, zorg, voedselproductie en andere functies. Sociaal, economisch én ecologisch is dat veel duurzamer dan nieuwbouw. Vooral op de woning- en zorgmarkt is er een omvangrijke
6
vraag die met creativiteit, flexibiliteit en regie uitstekend te koppelen is aan het aanbod. Als de helft van de leegstaande kantoren wordt omgebouwd naar woonruimte, levert dat 90.000 wooneenheden voor jongeren op. Daarnaast heeft Nederland behoefte aan woonruimte voor arbeidsmigranten, aan broedplaatsen voor nieuwe bedrijvigheid, aan ruimte voor zorgvoorzieningen. De crisis dwingt ook tot creativiteit. Nu zijn in Amsterdam groepen potentiële bewoners actief op zoek naar goedkope kantoorruimte om in te wonen, de zogenoemde kluskantoren.
Vergeleken met nieuwbouw levert hergebruik veel voordelen op. Er zijn veel minder grondstoffen nodig. Het voorkomt de ontwikkeling van nieuwe uitleglocaties voor woningen en spaart de natuur. Hergebruik voorkomt verpaupering van de locatie én omliggende gebieden. En elke kostenefficiënte transformatie, bijvoorbeeld door nieuwe bewoners te laten meehelpen, verduurzaamt bestaande gebouwen. Dankzij de sterk gedaalde marktprijs van lege kantoren is het goed mogelijk om gebouwen ook energetisch goed aan te pakken. Het Bouwbesluit 2012 maakt
En ten slotte: plancapaciteit schrappen en stoppen met uitleglocaties voor nieuwbouw. Er zijn al genoeg interessante initiatieven. Toch kan het nog veel harder gaan als overheid en vastgoedeigenaren écht de knop omzetten. We moeten de mythe doorprikken dat nieuwbouw goedkoper, flexibeler en beter is afgestemd op deze tijd. Er is in Nederland inmiddels ruim voldoende vastgoed voor de toekomstige behoefte. Wouter de Jong Ambassadeur Expertteam Kantoortransformatie
Leegstaande kantoren: grote rol voor provincies In de provincie Utrecht staat ruim een miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. En die leegstand neemt alleen maar toe. Veel kantoren voldoen niet langer aan de wensen van het bedrijfsleven. Bovendien is leegstand slecht voor het vestigingsklimaat, gaat het ten koste van het straatbeeld en vermindert het de binnenstedelijke leefbaarheid. Vanwege het regionale karakter van de kantorenmarkt, heeft de provincie Utrecht de leegstand ervan opgepakt. De provincie werkt hierbij via twee sporen. Enerzijds door de ontwikkeling van nieuwe kantoren af te remmen. Daartoe heeft de provincie in de nieuwe structuurvisie vastgelegd dat er geen nieuwe kantoorlocaties meer bij mogen komen. Daarnaast gaat de provincie met gemeenten afspraken maken over het terugbrengen van de bestaande plancapaciteit: plannen die al in bestemmingsplannen zijn vastgelegd zullen voor een belangrijk deel moeten worden geschrapt. Zo voorkomt de provincie dat er op de verkeerde plekken nieuwe kantoren verrijzen. Anderzijds is de provincie aanjager van initiatieven die leegstand terugdringen, Vincent van Esch, lid van het Expertteam Kantoortransformatie: “Om gemeenten en eigenaren bij transformatie van leegstaande kantoorpanden te ondersteunen, biedt de provincie hen een quickscan aan: de ‘Wasstraat’. In een Wasstraat verkennen diverse deskundigen de transformatiemogelijkheden van een kantoor. Zij maken vervolgens samen met de eigenaar en eventuele eindgebruikers een plan van aanpak voor de uitvoering van de transformatie. Verder biedt de provincie deskundigheid bij technische, financiële en verbouwingsvraagstukken of het vinden van eindgebruikers.” Zijn collega Mariëlle Hoefsloot: “Dit resulteert in een rapportage met kansen en knelpunten van het gebouw in kwestie. Tevens bieden een marktanalyse en een financiële paragraaf voldoende inzicht om een weloverwogen besluit te nemen over de aan- en verkoop alsmede de realisatie van de voorgenomen transformatie.” Naast deze quickscan op gebouwniveau ondersteunt de provincie ook initiatieven op gebiedsniveau. Leegstand concentreert zich immers vaak in bepaalde gebieden. Daarom moet een effectieve aanpak ook op gebiedsniveau vorm krijgen. Van Esch: “Ten slotte zet de provincie zich de komende tijd ook in op snellere en betere procedures, uitwisseling van ‘best-practices’ en de ontwikkeling van innovatieve instrumenten die een antwoord geven op financiële, juridische en organisatorische belemmeringen.
“Gerichte ondersteuning van initiatiefnemer en eindgebruiker kan ze net dat duwtje in de rug geven dat ze nodig hebben om tot transformatie over te gaan.”
Dit alles heeft inmiddels geleid tot een gestaag groeiende serie transformaties. Zo zijn in de gemeente Utrecht leegstaande kantoorpanden getransformeerd naar studentenwoningen. Ook is er in Utrecht een kantoorpand omgezet naar een (tijdelijke) woonzorgvoorziening. In de gemeenten Houten en Nieuwegein zijn leegstaande kantoren verbouwd tot starterswoningen. Geen van die transformaties heeft de overheid veel geld gekost. “Vaak was het meer een combinatie van aandacht, bijeenbrengen van expertise en belanghebbenden en het creëren van bestuurlijk draagvlak”, legt Hoefsloot uit. “Gerichte ondersteuning van initiatiefnemer en eindgebruiker geeft ze net dat duwtje in de rug dat ze nodig hebben om tot transformatie over te gaan.”
Hoe verleid je een eigenaar tot verbouwing? Wouter Kolff is burgemeester van Veenendaal en oud-wethouder Financiën, Sociale Zaken, Economie, Grondbedrijf, P&O van Nieuwegein. Daar wist hij de aanzet te geven tot transformatie van kantoren naar onder andere woningen. “Leegstaande kantoren zijn in principe een probleem van de markt. “Voor de hele provincie en misschien wel heel Nederland geldt dat we de Als overheid faciliteer je van alles en ben je verantwoordelijk voor de handen ineen moeten slaan. Het kan niet zo zijn dat er nog een miljoen openbare ruimte. Als er veel leegstand is, ben je verantwoordelijk voor vierkante meter kantoorruimte bijkomt en dat niemand daar zijn verantde randvoorwaarden om dat te veranderen. In Nieuwegein hebben we woordelijkheid voor neemt. We bouwen ten slotte niet voor leegstand. daarom de bouwvergunningen verstrekt om voormalige kantoorgebouwen Dan loopt de zaak volledig uit de hand. Anderzijds moeten we ook te transformeren.” uitkijken dat we helemaal geen kantoren meer neerzetten. Het is een spanningsveld. Samenwerking is nu het devies, ook met de provincie “En goede initiatieven moet je natuurlijk geen strobreed in de weg leggen, en het Rijk.” die moet je juist omarmen. Je kunt je organisatie bijvoorbeeld zo inrichten dat vergunningen snel geregeld worden. Zo konden we het transformatietraject in Nieuwegein soms wel met drie maanden inkorten. Met andere woorden: de overheid moet goede randvoorwaarden scheppen en grenzen aangeven om iets van de grond te krijgen. Snelheid en een open houding zijn daarbij van cruciaal belang.” “In Nieuwegein voerden we een driesporenbeleid: een gemeentelijke interesse voor bedrijven, individuele transformatie en de gebiedsgerichte aanpak: een hele wijk er anders uit laten zien. Dat tweede – een eigenaar verleiden tot verbouwing – komt nu op gang. We gaan de vruchten plukken van ons beleid: bijna elke week komt er wel een verzoek tot transformatie binnen bij de gemeente. Maar de pijn, het verschil tussen de afboekwaarde en de werkelijke waarde, moeten eigenaars en financiers van de panden echt zelf lijden. Dat moet je als overheid niet over willen nemen. De ene keer moeten ze een gebouw verkopen tegen sloopwaarde, de andere keer moeten ze investeren in een nieuwe bestemming.”
7
Het Expertteam Kantoortransformatie Overzicht van plaatsen waar leden van het expertteam Kantoortransformatie bij één of meerdere projecten betrokken zijn of zijn geweest.
Tytsjerksteradiel Garyp
Assen
Welke leegstaande kantoorpanden zijn het meest geschikt om aan te pakken? Welke oplossingsrichting (slopen of transformeren) is financieel gunstiger? Hoe kunt u de gemeenteraad ervan overtuigen dat actief transformatiebeleid van belang is? Bent u op zoek naar meer informatie over tijdelijke woonconcepten of naar meer inzicht in de afnemersmarkt? De deskundigen van het expertteam staan gemeenten en eigenaren bij met kennis en kunde over uiteenlopende onderwerpen, zoals het toepassen van bouwkundige wet- en regelgeving, projectorganisatie, financiering, fiscale mogelijkheden, woon- en inrichtingsconcepten en het bij elkaar brengen van eigenaren en potentiële afnemers. Het is een samenwerking tussen het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en Agentschap NL (AgNL). De inzet van een expert wordt voor 50% vergoed door het Rijk.
Zwolle Amsterdam Hengelo
Amstelveen Utrecht
Den Haag Zoetermeer
Nieuwegein Winterswijk
Rotterdam
Roermond
Maastricht
Dit is een uitgave van: Agentschap NL Postbus 93144 2509 AC Den Haag www.agentschapnl.nl © Agentschap NL | januari 2013 Publicatie-nr. 2SLWO1218 Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Mocht u suggesties hebben voor verbetering of aanvulling van deze uitgave, kunt u deze e-mailen naar: kantoortransformatie@ agentschapnl.nl. Deze publicatie is tot stand gekomen in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, directie Woningbouw. We nemen geen verantwoordelijkheid voor het gebruik van de informatie in deze publicatie, noch voor schade die voortvloeit uit of verband houdt met het gebruik van deze publicatie.
E-mail
[email protected] Telefoon +31 (0) 88 602 53 80 Op de websites www.agentschapnl.nl/kantoortransformatie en www.herbestemming.nu vindt u de laatste ontwikkelingen rond herbestemmen en kantoortransformatie in het bijzonder.
Eindhoven
8
Contact Heeft u als gemeente, eigenaar of als andere belanghebbende een vraag over de mogelijkheden van kantoortransformatie, wilt u op de hoogte blijven van de activiteiten van het expertteam of wilt u een potentieel project aanmelden voor ondersteuning? Neem dan contact op met het expertteam:
Heerlen
Andere expertteams Het expertteam Eigenbouw biedt ondersteuning op het gebied van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Hiervan kan sprake zijn als een kantoor bij transformatie een woonfunctie krijgt, bijvoorbeeld met ‘kluswoningen’. De Juridische Expertpool Planschade (JEP) ondersteunt gemeenten bij planschadevraagstukken, onder andere als gevolg van bevolkingsdaling en leegstand kantoren. Meer hierover op www.agentschapnl.nl/stedenbeleid.
Het Expertteam*, opdrachtgever (BZK) en projectsecretariaat (AgNL), van links naar rechts, van onder naar boven: Karl Kupka (BZK), Dionne Baaré*, Wouter de Jong*, Annemieke de Vries (BZK), Dennis Jansen*, Jean Baptiste Benraad*, Nancy Addo Daaku*, Mariëlle Hoefsloot*, Ivo Latuperisa (AgNL), Veronique Aggenbach (AgNL), Sander Gelinck*, Vincent van Esch*, Niels Lyklema (BZK), Paul Kersten*, Joris van den Heuvel (AgNL).
