Kanaalzone - Industrieweg, gemeentewerf e.o

Kanaalzone - Industrieweg, gemeentewerf e.o.

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Inleiding Doel van het bestemmingsplan Leeswijzer

7 7 7 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Bestaande situatie Ligging plangebied Ruimtelijke & functionele structuur Geldend bestemmingsplan

9 9 9 12

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

13 13 14 16 18

Hoofdstuk 4 4.1 4.2

Randvoorwaarden/ onderzoek/ verantwoording Randvoorwaarden Ruimtelijke effecten op de omgeving

21 21 21

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Planbeschrijving Programma Bouwplan Verkeer & parkeren

36 36 36 38

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische aspecten Opzet bestemmingsplan

41 41

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

45

Hoofdstuk 8 8.1 8.2

Overleg & inspraak Vooroverleg Inspraak

46 46 46


NL.IMRO.0281.BP00011-on01

ontwerp1

2

Regels

47

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

49 49 53

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Bedrijventerrein Verkeer Waarde - Archeologie 4 Waterstaat - Waterstaatkundige functie

55 55 58 59 62

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels

63 63 63 63

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

65 65 67



ontwerp1

3



ontwerp1

4

Toelichting



ontwerp1

5



ontwerp1

6

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Inleiding

De gemeente Tiel heeft gezocht naar een nieuwe locatie voor de gemeentewerf alsmede de vestiging van een kantoor behorende bij het bedrijf Van Dijkhuizen. Deze nieuwe locatie is gevonden aan de westelijke rand van het bedrijventerrein Kellen. Op deze locatie waren het Steunpunt Tiel van de Provincie Gelderland van de 'Afdeling Beheer en Onderhoud Wegen' en het 'Kantoor van het Wegendistrict Rivierengebied' gevestigd. Deze afdelingen zijn inmiddels verplaatst. Hierdoor is ruimte ontstaan om de gemeentewerf te realiseren binnen het stedelijke gebied. De betreffende gronden inclusief kantoor zijn overgenomen door de gemeente Tiel. Vervolgens zijn door de gemeente plannen ontwikkeld voor dit gebied. Het bestaande kantoor wordt gehandhaafd en in gebruik genomen door personeel van de gemeentewerf. Het kantoor van Van Dijkhuizen is geprojecteerd aan de noordzijde van het plangebied. Tevens wil de gemeente de mogelijkheid om in de toekomst de bouw van een zelfstandig kantoor mogelijk te maken aan de zuidzijde van het plangebied, ten zuiden van de gemeentewerf, door middel van een wijzigingsbevoegdheid. De realisatie van bovengenoemde ontwikkelingen is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Om realisatie toch mogelijk te maken zal het vigerende bestemmingsplan gedeeltelijk herzien moeten worden ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro). De gemeente is bereid hier medewerking aan te verlenen.

1.2

Doel van het bestemmingsplan

Met dit bestemmingsplan wordt voorzien in een juridisch-planologische regeling voor de bouw van kantoren, toonzalen en andere bedrijfsgebouwen mogelijk, die op dit moment niet mogelijk zijn binnen de geldende bestemmingen. Om realisatie toch mogelijk te maken zal het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk herzien moeten worden ex artikel 3.1 Wro. Het plan is in lijn met de overige geactualiseerde bestemmingsplannen van de gemeente en is opgesteld conform het gemeentelijk handboek "Tiel, digitaal geordend!". Kleine verschillen met het handboek zijn alleen het gevolg van specifieke situaties binnen het onderhavige plangebied.

1.3

Leeswijzer

In de voorliggende toelichting komen de volgende aspecten aan de orde:  in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie in het plangebied;  in hoofdstuk 3 wordt kort het beleidskader voor het bestemmingsplan besproken;



ontwerp1

7



   

in hoofdstuk 4 komen alle relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Een belangrijk aspect vormt het akoestische beleid rond het bedrijventerrein. Verder worden ondermeer de aspecten bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, flora & fauna en archeologie beschreven; in hoofdstuk 5 worden de voorgenomen ontwikkelingen beschreven; hoofdstuk 6 vormt een toelichting op het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan: de regels en de verbeelding; in hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde; tot slot zijn in hoofdstuk 8 het verslag van het vooroverleg en de bespreking van de schriftelijke reacties op het bestemmingsplan opgenomen.



ontwerp1

8

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

In dit hoofdstuk wordt de ligging van het plangebied inclusief de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en zijn directe omgeving beschreven. Tevens wordt kort de geldende planologische situatie beschreven.

2.1

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen direct ten oosten van de Industrieweg (N835) even ten noorden van afslag 13 (Tiel) op de Rijksweg A15 op het bedrijventerrein Kellen in Tiel. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door de Kellenseweg en aan de oostzijde door de achterzijde van enkele bedrijfspercelen op het bedrijventerrein.

2.2

Ruimtelijke & functionele structuur

Het plangebied maakt onderdeel uit van het entreegebied van het bedrijventerrein Kellen. Het plangebied wordt aan de noorden oostzijde omgeven door bedrijfspanden, een kantoor en infrastructuur. De westzijde van het plangebied wordt door de N835 gescheiden van het buitengebied. Aan de zuidzijde van het plangebied is een nutsgebouw (pompgemaal) gelegen te midden van een bosschage. De noorden westzijde van het voormalige Steunpunt Tiel worden aan het zicht onttrokken door hoog opgaande struiken en bomen.



ontwerp1

9

Het plangebied wordt omgeven door infrastructuur. Het voormalige Steunpunt Tiel heeft een directe aansluiting middels een gelijkvloerse kruising met verkeerslichten op de provinciale weg N835 – tussen Amerongen en Tiel. De gelijkvloerse kruising met verkeerslichten ten noorden van het plangebied vormt de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein Kellen. Vanuit dit punt wordt het verkeer van en naar de A15, Tiel en de omliggende regio gebundeld en verdeeld. De locatie zou een baken in de regionale wegenstructuur moeten vormen. De huidige bebouwing op en om de locatie én de vormgeving van de (openbare) ruimte maken deze positie echter niet waar.



ontwerp1

10

Het plangebied wordt omgeven door groen en water. De bebouwing van de voormalige provinciale diensten is 'ingepakt' in een brede, hoogopgaande groenstrook. Slechts bij het ontsluitingspunt bestaat een beperkt zicht op de locatie, die daarnaast wordt omgeven door een brede, watervoerende sloot. In het belang van de ontwatering van het bedrijventerrein dient deze sloot als zodanig te blijven bestaan. De ruime bermen aan de zijde van het plangebied kunnen echter grotendeels worden ingezet voor de herontwikkeling. Kenmerkend voor de omgeving zijn de enkele of dubbele, begeleidende bomenlaan aan weerszijden van de infrastructuur. Deze bomen verzachten de overgang naar het buitengebied. De huidige bebouwing van de voormalige provinciale diensten is slechts in de bladloze maanden enigszins zichtbaar vanaf het openbare gebied. De bebouwing oriënteert zich dan ook niet op de openbare weg. Een belangrijke zichtlocatie wordt hierdoor niet benut. De huidige bebouwing heeft geen bijzondere architectonische uitstraling en is functioneel vormgegeven.

De bedrijfsbebouwing aan de overzijde van de Kellenseweg heeft wel de gewenste uitstraling voor een zichtlocatie. De fraaie bedrijfsbebouwing oriënteert zich duidelijk op de openbare weg en kent een verbijzondering van gevel of bouwconstructie aan de wegzijde. De showroomfunctie van de bedrijven versterkt deze uitstraling.



ontwerp1

11

2.3

Geldend bestemmingsplan

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Amsterdam-Rijnkanaal 1976'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Tiel op 15 december 1976 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten (GS) van Gelderland op 17 augustus 1977. GS heeft aan een deel van het bestemmingsplan goedkeuring onthouden. Dit betreft echter geen bestemmingen die liggen op gronden die deel uitmaken van het plangebied. Op grond van het vigerend bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen “Opslagterrein" en "Bermen, openbaar groen of plantsoen". Zie hiervoor ook de hieronder weergegeven uitsnede van de plankaart.

De plannen voor het realiseren van kantoren en andere bedrijfsgebouwen zijn niet mogelijk binnen de geldende bestemmingen. Om realisatie toch mogelijk te maken zal het vigerende bestemmingsplan partieel herzien moeten worden ex artikel 3.1 Wro.



ontwerp1

12

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk worden de ruimtelijk relevante beleidskaders beschreven waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling zijn plek krijgt.

3.1

Rijksbeleid

Op 1 juli 2008 is de fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in werking getreden, de zogenaamde Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wetswijziging zorgt voor een duidelijke taakverdeling tussen de verschillende overheden waarbij ruimtelijke beleidsplannen van rijk, provincie en gemeenten in hoge mate verticaal op elkaar zijn afgestemd. In de Wro is de sturingsfilosofie dat elke overheidslaag op basis van de eigen verantwoordelijkheid en de daarbij behorende instrumenten vooral proactief optreedt ter realisering van haar eigen ruimtelijk beleid. Hiertoe stelt elke overheidslaag een structuurvisie vast. De Nota ruimte en het Streekplan worden aangemerkt als structuurvisie in het kader van de Wro. 3.1.1 Nota ruimte Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen; Niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk daarbij hanteert. Het is van belang dat ook de komende jaren wordt vastgehouden aan de ambitie om een flink deel van de verstedelijking binnenstedelijk te realiseren. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwd gebied aanwezig is. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een voldoende en tijdige beschikbaarheid van ruimte voor wonen en werken en de daarbij behorende voorzieningen, groen, water, recreatie, sport en infrastructuur. Ruimte scheppen om te ondernemen betekent niet alleen de aanleg van nieuwe terreinen maar ook herstructurering van verouderde terreinen. Conclusie Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein. Dit betekent dat er sprake is van bundeling van verstedelijking. Hiermee past het plan binnen de beleidskaders van het Rijk.



ontwerp1

13

3.2

Provinciaal beleid

In de nieuwe Wro is de sturingsfilosofie dat elke overheid op basis van de eigen verantwoordelijkheid en de daarbij behorende instrumenten vooral proactief optreedt ter realisering van haar eigen ruimtelijk beleid. De provincie ziet er op toe dat bestemmingsplannen ook inderdaad worden vastgesteld conform hun beleid, waarbij zij een reactieve rol vervult. Dit vraagt om een nadere vertaling van het Streekplanbeleid en die vertaling is neergelegd in de Wro-agenda. De Wro-agenda beoogt een kader te bieden voor de toepassing van nieuwe instrumenten en duidelijkheid te bieden waar dit reeds kan. In deze agenda, die het bestaand beleid en de gedragslijn “Gelderland en de nieuwe Wro” als uitgangspunt heeft, wordt beschreven welke instrumenten toegepast (kunnen) worden voor het verwezenlijken van provinciale doelen. 3.2.1 Streekplan Gelderland 2005 Het bedrijventerrein Kellen, met daarin het plangebied, is op de beleidskaart ruimtelijke structuur gelegen binnen het multifunctionele gebied met de nadere aanduiding 'Regionaal centrum (bebouwd gebied 2000)', het zogenaamde bestaand bebouwd gebied. Hierop is geen specifieke provinciale sturing gericht. Inmiddels heeft de provincie de Structuurvisie Bedrijventerreinen en Werklocaties opgesteld. Deze structuurvisie vervangt, in combinatie met de onlangs vastgestelde Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG), het beleid met betrekking tot bedrijventerreinen uit het Streekplan Gelderland 2005. 3.2.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland Op 15 december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. In een provinciale ruimtelijke verordening ex artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden regels gesteld ten aanzien van de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. De RVG vormt een beleidsneutrale vertaling van het in het Streekplan Gelderland 2005 en de beleidsuitwerkingen daarvan verwoorde beleid. Hier is verder geen nieuw beleid aan toegevoegd. In artikel 2.2 van de RVG is opgenomen dat nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken in een bestemmingsplan slechts is toegestaan: 1. binnen bestaand bebouwd gebied, 2. binnen de zoekzones bedrijventerreinen van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, 3. binnen de zoekzones wonen en werken uit de Streekplanuitwerking Zoekzones stedelijke functies en landschappelijke versterking, zoals opgenomen in bijlage 8, 4. binnen de zoekrichting woningbouw van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, mits 90% van de woningen wordt gebouwd in de betaalbare huur en/of koopsector, met dien verstande dat voor de gemeente Doesburg een percentage van 70 geldt. Op onderstaande uitsnede van de kaart 'Verstedelijking' behorende bij de RVG is te zien dat het plangebied behoort tot het 'bestaand bebouwd gebied' (grijze arcering ten oosten van de N835).



ontwerp1

14

3.2.3 Structuurvisie Bedrijventerreinen en Werklocaties Provinciale Staten van Gelderland hebben op 30 juni 2010 de 'Structuurvisie Bedrijventerreinen en Werklocaties' vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt het bedrijventerreinenbeleid uit het streekplan Gelderland 2005 en de regionale visie. De structuurvisie bevat een aanpassing van het beleid van het in 2005 vastgestelde streekplan Gelderland en is een antwoord op nieuwe ontwikkelingen, te weten:  toekomstprognoses wijzen erop dat na 2020 de vraag naar bedrijventerreinen sterk zal afnemen. Op termijn (vanaf 2025) treedt zelfs krimp op;  maatschappelijk is er weerstand tegen de verrommeling van het landschap ontstaan. Dit vertaalt zich in een vraag naar meer regie van de provincie op het (her)ontwikkelen van de juiste kwaliteit bedrijventerrein op de juiste plek. Uitgangspunt van het nieuwe beleid is, dat er eerst optimaal gebruik wordt gemaakt van bestaande bedrijventerreinen voordat er nieuwe worden ontwikkeld. Voldoende ruimte voor bedrijvigheid blijft beleidsuitgangspunt, maar een overschot aan bedrijventerrein moet worden voorkomen. Verder wordt de gemeenten gevraagd extra aandacht te besteden aan kwalitatieve aspecten als een goede ruimtelijke inpassing, een zorgvuldige vormgeving en een zo laag mogelijke milieubelasting. Toepassing van de SER-ladder is uitgangspunt van het provinciale beleid, waarbij aan het accommoderen van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen, in samenhang een volgorde wordt toegekend: 1. optimalisering gebruik beschikbare ruimte onder andere door herstructurering; 2. het beter benutten van de ruimte door meervoudig ruimtegebruik en intensivering;



ontwerp1

15

3. en tenslotte indien nodig uitbreiding van het ruimtegebruik door bedrijventerreinen. Bij bestaande en nieuwe locaties wordt een intensivering van het grondgebruik bewerkstelligd. Dit draagt bij aan een waardecreatie op het terrein, die het ook voor bedrijven interessant maakt om te investeren in de kwaliteit van het terrein. In onderhavig geval is sprake van de uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein. In het Economisch Programmerings- en Ontwikkelingsdocument (EPO) Rivierenland (juni 2009), dat is gebruikt als bouwsteen voor de Structuurvisie Bedrijventerreinen en Werklocaties, staat de huidige situatie en de ontwikkelingen van de bedrijventerreinen in Rivierenland beschreven. Op bedrijventerrein Kellen dienen 100 van de 199 beschikbare hectaren geherstructureerd (facelift/ revitalisering) te worden op de langere termijn. Het project heeft in eerste instantie geen prioriteit gekregen.

Conclusie Onderhavige ontwikkeling kan gezien worden als de revitalisering van een gedeelte van het bedrijventerrein Kellen en een intensivering van het huidige ruimtegebruik. Gezien de ligging in bestaand bebouwd gebied is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen het provinciale beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Rivierenland 2004 - 2014 In de regio Rivierenland is een visie op de ruimtelijke stedelijke ontwikkeling van het Rivierenland op de lange termijn opgesteld: Eén lijn voor kwaliteit, Experiment Ruimtelijk beleid Rivierenland. De visie is opgesteld door de gemeenten in het Rivierenland en de provincie Gelderland, in samenwerking met de voormalige Inspectie Ruimtelijke Ordening (IRO) en de Inspectie Volkshuisvesting (IVH) van het Ministerie van VROM.



ontwerp1

16

Dit experiment betreft een visie op de ruimtelijke ontwikkeling van het Rivierenland op de lange termijn. Doel daarbij is aan te geven hoe een kwalitatieve ontwikkeling in het Rivierenland eruit zal gaan zien en hoe de gemeenten in Rivierenland, de provincie, de IRO en de IVH deze gezamenlijk willen realiseren. De visie beoogt een bouwsteen te zijn voor een meer kwalitatieve ontwikkeling van het restrictief ruimtelijk beleid, het volkshuisvestingsbeleid en het bedrijventerreinenbeleid. Het Streekplan blijft het algemene toetsingskader voor de provincie maar deze visie is richtinggevend wanneer gemeenten op basis van het experiment verstedelijkingsplannen ontwikkelen. De regio kiest voor voortzetting van de huidige kernenhiërarchie waarin Tiel een regionale opvangfunctie heeft voor wonen, werken en voorzieningen. Middels contouren en zoekgebieden voor verstedelijking tot 2015 is het ruimtebudget voor wonen en werken (geen andere functies) voor de lange termijn (tot 2015) vastgelegd. Locaties buiten de contouren zijn niet aan de orde en aanwending van de zoeklocaties binnen de contouren zal moeten worden onderbouwd vanuit de onmogelijkheid om voorhanden zijnde inbreidingslocaties te benutten.

Kwaliteitscontour Experiment Ruimtelijk beleid Rivierenland met globale aanduiding plangebied (rode cirkel) Op de afbeelding hierboven is de zogenaamde kwaliteitscontour weergegeven. Onderhavig plangebied is binnen de contour gelegen. Conclusie Gezien de ligging in bestaand bebouwd gebied is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen het regionale beleid.



ontwerp1

17

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Tiel 2030 De gemeenteraad heeft op 17 februari 2010 de 'Structuurvisie Tiel 2030' vastgesteld. Een belangrijke strategische opgave van de structuurvisie vormt de uitbreiding van Tiel met nieuwe woon- en werkgebieden, het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen en het herontwikkelen (nieuwe invulling) van binnenstedelijke locaties. Door revitalisering van bestaande bedrijventerreinen wordt de economische dynamiek gestimuleerd. Revitalisering kan ook volledige of gedeeltelijke functieverandering inhouden. De ruimtelijke ontwikkeling moet plaatsvinden volgens de principes van de compacte stad. Een efficiënt gebruik van de ruimte in de stad vormt het uitgangspunt. Het bestaande karakter mag echter niet verloren gaan. De 'gaten' in de stad moeten worden opgevuld middels inbreiding, die ook een bijdrage levert aan het karakter van de stad. Door het benutten van de inbreidingslocaties kan opwaardering van een groot aantal gebieden plaatsvinden. De gemeente wil stimuleren om op bestaande industrieterreinen in Tiel ruimte te vinden door middel van revitalisering en/of intensivering. Zo wordt getracht waar mogelijk eerst inbreidingsruimte te benutten. Is er geen ruimte beschikbaar dan zal worden overgegaan tot uitbreiding. Bedrijventerrein Kellen Kellen is het eerste grootschalige bedrijventerrein dat op Tiels grondgebied is aangelegd. Het gebied bestaat uit verschillende onderdelen: rondom de haven aan het Amsterdam-Rijnkanaal is vooral grootschalige, watergebonden bedrijvigheid te vinden, terwijl aan de zuidrand (in de directe omgeving van het plangebied) met name bedrijven in de autobranche zijn gevestigd. De rest van het terrein vormt een overgang tussen het kleinschalige Latenstein en het zeer grootschalige Medel.

Uitsnede plankaart structuurvisie Tiel 2030 met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)



ontwerp1

18

Ook de opgave voor bedrijventerrein Kellen is vooral gericht op het realiseren van een kwaliteitsslag en niet zozeer op verandering van kavelmaat en programma. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om de watergebonden bedrijvigheid verder uit te bouwen en rondom de Kellenseweg wordt ingezet op de verdere ontwikkeling van perifere detailhandel gericht op auto en caravan. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied sluit aan op de gewenste kwaliteitsslag. 3.4.2 Ontwikkelingsvisie bedrijventerrein Kellen en Medel De ontwikkelingsvisie geeft aan dat het van belang is de bestaande braakliggende ruimte op het bedrijventerrein te benutten voor inbreiding. Tevens is het wenselijk om functies die niet op een dergelijk bedrijventerrein thuishoren zoals woningen, boomgaarden en dergelijke te verplaatsen. Ook de ruimtelijke kwaliteit van het terrein kan verder worden verbeterd. Op het bedrijventerrein is inmiddels een proces tot kwaliteitsverbetering opgestart. Aan de randen van het bedrijventerrein worden beeldkwaliteitseisen gesteld. Ook recent gerealiseerde bedrijfsgebouwen hebben kwaliteit.

Uitsnede plankaart ontwikkelingsvisie Met het verbeteren van de uitstraling van het bedrijventerrein is het wenselijk een zichtlocatie te ontwikkelen langs de A15. Vanaf deze rijksweg heeft de bezoeker het eerste contact met het bedrijventerrein. Voor wat betreft revitalisering wordt getracht eerst de locaties op het terrein Kellen, waaronder het plangebied, beter te benutten alvorens over te gaan tot uitbreiding. Conclusie De voorgenomen herontwikkeling van het plangebied geeft invulling aan deze ontwikkeling.



ontwerp1

19

3.4.3 Hoogbouwvisie Tiel kent hoofdzakelijk laagbouw (1 tot 3 bouwlagen) en enige middelhoogbouw (4 tot 6 bouwlagen). Het doel van de Hoogbouwvisie is dat door concentratie van hoogbouw en toepassing van verschillende sets van stedenbouwkundige voorschriften en spelregels het nieuwe stadssilhouet op zorgvuldige wijze wordt opgebouwd. Het plangebied valt binnen een zoekgebied voor hoogbouw van 18 - 30 m (oranje arcering).

De maximale bouwhoogte van 18 m voor de kantoren in het plangebied sluit aan bij deze visie.



ontwerp1

20

Hoofdstuk 4 4.1

Randvoorwaarden/ onderzoek/ verantwoording

Randvoorwaarden

Het plangebied vormt een belangrijke zichtlocatie op het bedrijventerrein Kellen. De kernopgave van de herontwikkeling van het plangebied is dan ook het afronden van het bedrijventerrein Kellen, waarbij recht gedaan wordt aan de entreefunctie. Zowel de noord- als westzijde van de locatie betreffen zogenaamde zichtlocaties. Deze locaties vormen als het ware de etalage van het bedrijventerrein, belangrijk voor de beeldvorming en de eerste indruk. De bebouwing in de noordwesthoek van het plangebied dient een markant herkenningspunt aan de doorgaande infrastructuur te vormen. Het 'poortgebouw' van het bedrijventerrein. (Een deel van) de bebouwing dient dan ook afwijkend te worden vormgegeven, in de vorm van een accent. Bij voorkeur in bebouwingshoogte en in combinatie met een afwijkende vormentaal, kleuren materiaalgebruik. De overige delen van het plangebied aan de N835 en de Kellenseweg dienen eveneens zorgvuldig te worden vormgeven als zichtlocaties, echter zonder een concurrent te zijn voor het poortgebouw in het ruimtelijke beeld.

4.2

Ruimtelijke effecten op de omgeving

4.2.1 Bodem Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling zijn diverse bodemonderzoeken verricht. Het doel van de onderzoeken is na te gaan of er op de locatie of in de directe omgeving bronnen aanwezig zijn (geweest) die een bodemverontreiniging tot gevolg kunnen hebben (gehad). Sectie L, nr. 1002 Oranjewoud heeft een verkennend bodemonderzoek (nr. 164456, d.d. juli 2006) uitgevoerd op het kadastrale perceel Gemeente Tiel, sectie L, nr. 1002 (noordzijde plangebied). De onderzoekslocatie was in gebruik als steunpunt van de Provincie Gelderland. Op het perceel zijn een zoutloods, een kantoorgebouw en enkele opslagunits gesitueerd. Ten noorden van het kantoorpand bevindt zich een vijver met plantsoen. Het onderzoeksgebied is opgedeeld in 8 deellocaties. Hieronder worden per locatie kort de verontreinigingssituatie met de aanbevolen vervolgacties weergegeven. Ter plaatse van deellocatie 1 (transportzone strooiauto's) is het cunetzand onder de klinkerverharding niet verontreinigd met cyanide. Het grondwater is licht verontreinigd met cyanide totaal en cyanide vrij. De resultaten duiden niet op een ernstige verontreiniging. Vervolgactie is niet nodig.



ontwerp1

21

Deellocatie 2 betreft de laadzone van het strooizout. Het cunetzand onder de klinkerverharding is ter plaatse niet verontreinigd met cyanide. Het grondwater is licht verontreinigd met cyanide totaal en cyanide vrij. Wel blijkt hier veel meer zout in de grond te zitten dan ter plaatse van deellocatie 1. Aanbevolen wordt om de vloeistofdichte vloer in de loods te verlengen zodanig dat er bij het laden en lossen van strooizout geen zout meer in de bodem kan komen. Dit kan ook een vloeistofkerende vloer zijn. Voorkomen moet worden dat hemelwater via de nieuwe vloer de loods in kan stromen. De voor de aanleg van deze vloer te ontgraven grond kan worden afgevoerd naar een grondbank. De grond en het grondwater zijn ter plaatse van deellocatie 3 (opslagcontainer chemisch afval) niet verontreinigd. Vervolgactie is dan ook niet nodig. Ter plaatse van deellocatie 4 (opslagvakken overig afval) is de bovengrond ter plaatse van boring 114 licht verontreinigd met zware metalen, minerale olie en polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK). Het grondwater is niet verontreinigd. De verontreiniging met minerale olie blijkt, op basis van tekeningen, ontstaan te zijn na 1986. deze verontreiniging dient daarom op basis van artikel 13 Wet bodembescherming (“zorgplicht”) volledig te worden verwijderd. De gemeente Tiel is daarvoor het bevoegd gezag. Er is een saneringsplan opgesteld en er wordt een sanering uitgevoerd. Deellocatie 5 betreft de gronden rondom het huidige kantoor. Hier is de bovengrond ter plaatse van de boringen 117 t/m 121 matig tot sterk verontreinigd met PAK. Deze verontreiniging is niet gesaneerd tijdens de bouw van het kantoor. Bij de bouw van het kantoor is namelijk een deelsanering uitgevoerd. Van het kadastrale perceel L1002 staat daarom ook nog een aantekening artikel 55 Wet bodembescherming in het kadaster. Geadviseerd wordt de matige en sterke PAK verontreiniging te laten saneren, mede omdat de verontreiniging in de bovengrond zit en niet is afgedekt met een verharding. Er is een saneringsplan opgesteld en er wordt een sanering uitgevoerd. De grond ter plaatse van deellocatie 6 (plantsoen rondom vijver) is licht verontreinigd met PAK. Een vervolgactie is niet nodig. Deellocaties 7 en 8 betreft het overig terrein met de nieuwe pekelcontainer. De bovengrond is hier plaatselijk licht verontreinigd met koper, lood en PAK. Het grondwater is niet verontreinigd. Een vervolgactie is niet nodig. Sectie L, nr. 1386 Oranjewoud heeft een verkennend bodemonderzoek (nr. 164456, d.d. 168633, 15 februari 2007) uitgevoerd op het kadastrale perceel Gemeente Tiel, sectie L, nr. 1386 (zuidzijde plangebied).



ontwerp1

22

Op basis van dit onderzoek blijkt dat de locatie geschikt is voor het beoogde doel. De oorspronkelijke bovengrond (klei) is licht verontreinigd met bestrijdingsmiddelen, PAK, koper en lood. De ondergrond en het grondwater zijn niet verontreinigd. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen plannen, omdat de gemeten gehaltes ruim beneden de betreffende tussen- en interventiewaarden blijven. Hergebruik van grond op dit perceel is zonder beperkingen toegestaan. Voor hergebruik van grond buiten dit perceel, maar binnen de gemeente Tiel, is de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan van Tiel van toepassing. De voorwaarden voor hergebruik van grond buiten de gemeente Tiel worden bepaald door, afhankelijk van de bestemming, de betreffende gemeente of erkende verwerker. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief. 4.2.2 Geluid In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg van rechtswege een zone heeft. Een zone is het akoestisch aandachtsgebied. Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan dient voor alle wegen waarvan de zone een overlap met het plangebied kent, een akoestisch onderzoek te worden verricht. De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de status van de weg (vanaf 50 km/uur). Voor wegen binnen een 30 km/uur-zone zijn geen zones opgenomen in de wet. Ingevolge de wet vallen woningen onder de geluidsgevoelige objecten. De Wet geluidhinder is op 1 januari 2007 gewijzigd, onderdelen hiervan is de introductie van de dosismaat Lden en de gewijzigde wettelijke voorkeursgrenswaarde naar 48 dB. Binnen het plangebied worden geen geluidgevoelige bestemmingen gerealiseerd. Een akoestisch onderzoek kan derhalve achterwege blijven. Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief. 4.2.3 Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de wijziging van de 'Wet milieubeheer' in werking getreden. Deze wet vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005' en is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:  negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;  mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.



ontwerp1

23

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:  er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;  een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde);  een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend. De Wet milieubeheer maakt met betrekking tot luchtkwaliteit onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. In Nederland zijn meer dan 5000 ruimtelijke projecten. Slechts zo'n 150 daarvan verslechteren de luchtkwaliteit 'in betekenende mate'. Kleine projecten Dit zijn projecten die de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor, óók niet in overschrijdingsgebieden (gebieden met te veel luchtvervuiling). Grote projecten Deze projecten verslechteren de luchtkwaliteit 'in betekenende mate'. Ze worden waar mogelijk opgenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op de afzonderlijke effecten op de luchtkwaliteit, maar getoetst aan de criteria van het NSL. Met deze projecten moeten de doelstellingen van het NSL voor het specifieke gebied nog steeds kunnen worden gerealiseerd. Alleen dan kan het project doorgaan. De negatieve gevolgen van het project voor de luchtkwaliteit kunnen in het gebiedsprogramma worden gecompenseerd. Dat kan door extra maatregelen in het project zelf te treffen om de luchtkwaliteit te verbeteren, in de nabije omgeving van het project maatregelen te nemen (salderen) of door het project op te nemen in het NSL. Er wordt door VROM een grens van 3% gehanteerd; projecten die de concentratie NO2 of fijn stof met meer dan 3% verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 3%grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm betekent concreet:  woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;  infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie); 2 2  kantoorlocaties: 100.000 m brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 m brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen. Het onderhavige initiatief valt binnen de grenzen van de regeling en is dus 'Niet In



ontwerp1

24

Betekenende Mate'. Een beoordeling op het aspect luchtkwaliteit kan zodoende achterwege blijven. Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief. 4.2.4

Externe veiligheid

Algemeen In de eind 2009 door de raad vastgestelde externe veiligheidsvisie is aangegeven dat de bedrijventerreinen Kellen en Medel zijn ingericht voor de huisvesting van zware industrie waaronder risicovolle bedrijven. In de visie is opgenomen dat vestiging van (beperkt) kwetsbare objecten die niet bij het industriële karakter van deze bedrijventerreinen passen niet is toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn onder andere zelfstandige kantoren. De externe veiligheidsvisie laat kantoren die nietbedrijfsgebonden zijn niet toe op bedrijventerrein Kellen omdat dit beperkingen kan opleveren voor de vestiging van risicovolle bedrijven. Deze beperking kan worden veroorzaakt door de persoonsgebonden risicocontour en de toename van het groepsrisico. Bij de te verlenen milieuvergunning moet rekening gehouden worden met het groepsrisico. De gemeentelijke externe veiligheidsvisie is een beleidstuk op hoofdlijnen, waarvan in specifieke situaties, zoals in onderhavig geval, kan worden afgeweken. Op dit moment zijn rondom het plangebied op het bedrijventerrein Kellen geen risicovolle bedrijven gevestigd. Bovendien vormt het plangebied een nieuw deel van het bedrijventerrein. Direct ten oosten van het plangebied aan de Kellenseweg 2 is een zelfstandig kantoor gevestigd met een bruto vloeroppervlak van ± 7.000 m². Met Van Dijkhuizen is door de gemeente een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat de heer Van Dijkhuizen op de hoek Kellenseweg - Industrieweg een zelfstandig kantoor mag oprichten. Dit in verband met toezeggingen die de gemeente heeft gedaan aan Van Dijkhuizen om de door de gemeente zeer gewenste verplaatsing van het LPGtankstation uit het centrum van Tiel naar een nieuwe locatie ten westen van het plangebied mogelijk te kunnen maken. Het LPG-vulpunt van het nieuwe tankstation zal worden geprojecteerd op minimaal 150 m van het bouwvlak van de nieuwe bedrijven/ kantoren. Hierdoor zullen de beschouwde ontwikkelingen in het plangebied buiten de plaatsgebonden risicocontour alsook buiten het invloedsgebied van het groepsrisico van het tankstation vallen. Onderzoek Peutz bv heeft een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) (nr. VEI 248-1-RA, d.d. 21 december 2010) uitgevoerd in het kader van de huidige en geprojecteerde gebouwen aan de Industrieweg 2 - 4 te Tiel ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor en over de Industrieweg. Tevens is een nadere beschouwing uitgevoerd ten aanzien van het aan de overzijde te realiseren tankstation met LPG.



ontwerp1

25

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan het navolgende worden geconcludeerd:  Ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn kan worden gesteld dat de geplande ontwikkelingen gelegen zijn buiten de plaatsgebonden -6 risicocontour van 10 / jaar. Ook hebben de geplande ontwikkelingen geen invloed op de hoogte van het groepsrisico en het maximaal aantal slachtoffers;  Ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Industrieweg kan -6 worden gesteld dat er geen 10 -risicocontour aanwezig is en derhalve wordt voldaan aan de risiconormering in de Circulaire RNVGS. Het groepsrisico neemt door de geplande ontwikkelingen toe, maar het maximaal aantal slachtoffers blijft gelijk. Het maximale berekende groepsrisico is overigens lager dan het groepsrisico ten gevolge van het spoor;  Ten aanzien van de toekomstige realisatie van het tankstation met LPG tegenover het plangebied kan worden gesteld dat de beschouwde ontwikkelingen gesitueerd zijn buiten de plaatsgebonden risicocontour. De beschouwde ontwikkelingen zijn eveneens gelegen buiten het invloedsgebied van het LPG tankstation. Het LPG tankstation heeft derhalve geen invloed op het aspect externe veiligheid ten aanzien van de beschouwde ontwikkelingen. Met betrekking tot het groepsrisico ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen over de Industrieweg is berekend dat het groepsrisico door de beschouwde ontwikkelingen toeneemt. Ten behoeve van de verantwoording van deze toename kunnen risicoreducerende en effectreducerende maatregelen worden genomen. Daarnaast dienen de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid te worden beschouwd. De uiteindelijke verantwoording van de toename van het groepsrisico is aan het bevoegd gezag. Risicokaart Om de overige risico's ter plaatse van het plangebied te achterhalen is de provinciale risicokaart geraadpleegd. Het plangebied is gelegen aan de rand van een bestaand bedrijventerrein. Op onderstaande uitsnede van de risicokaart zijn geen risicovolle inrichtingen te zien in en in de directe omgeving van het plangebied. Wel is er een aardgastransportleiding van de Gasunie gelegen even ten zuiden van het plangebied. Aangezien het meest duidelijk geprojecteerde bouwvlak op circa 100 m van deze buisleiding is gelegen, heeft dit verder geen consequenties voor onderhavig initiatief.



ontwerp1

26

Uitsnede risicokaart met globale begrenzing plangebied (blauwe omkadering) Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief. 4.2.5 Milieuzonering In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn indicatieve richtafstanden voor woningbouw nabij verschillende typen bedrijven opgenomen. De richtafstanden gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. Binnen deze richtafstanden is hinder ten gevolge van het betreffende bedrijf niet uit te sluiten. De bouw van gevoelige bestemming (als woningen) binnen deze richtafstand is inpasbaar, indien aangetoond wordt dat (eventueel na het treffen van maatregelen) voor het betreffende bedrijf een kleinere richtafstand van toepassing is.



ontwerp1

27

In de directe omgeving van het plangebied komen bedrijven voor uit maximaal milieucategorie 3.1. Dit zal ook de maximaal toegestane milieucategorie in het plangebied zelf zijn. Aangezien ter hoogte van het plangebied sprake is van een gemengd gebied (het is in de toekomstige situatie een bedrijventerrein met kantoren langs een drukke transportas) betekent dit dat een richtafstand van 30 m aangehouden moet worden tot beperkt gevoelige bestemmingen als kantoren. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. De afstand van de kantoren tot de bedrijven in de omgeving bedraagt zeker 50 m. Voor het geprojecteerde niet-bedrijfsgebonden kantoor aan de zuidzijde is in de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid opgenomen dat aangetoond moet worden dat de bedrijven in de omgeving niet in hun belangen mogen worden geschaad. Direct ten oosten van het plangebied, aan de Kellenseweg 2, is overigens al een bestaand niet-bedrijfsgebonden kantoor gelegen. Aan de overzijde van het plangebied wordt in de nabije toekomst een tankstation met LPG-vulpunt gerealiseerd. Strikt formeel hoeft hieraan niet te worden getoetst aangezien de aanleg hiervan nog niet planologisch is verankerd. Desondanks wordt verzekerd dat het vulpunt op minimaal 150 m van de op te richten kantoren komt te liggen in verband met het groepsrisico. De richtafstand van een LPG-tankstation met 3 doorzet van minder dan 1.000 m / jaar bedraagt 50 m. Ook aan deze richtafstand wordt voldaan. Geconcludeerd kan worden dat het aspect milieuzonering geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief. 4.2.6 Geur Ten zuidwesten van het plangebied is aan de Staartsestraat 18a een gemengde veehouderij (niet intensief) gelegen. Hiervoor geldt een afstandsmaat van 100 m tot het plangebied (tenzij er een geurverordening van toepassing is), gemeten vanaf het bouwvlak van het geldende bestemmingsplan. Binnen deze contour mogen zich geen gebouwen bevinden waar personen kunnen verblijven. Volgens de provinciale “Mijn Leefomgeving”-website is alleen een vaste afstand van toepassing en geen oudeur-contour. Deze afstand betreft 100 m voor het plangebied. Hierbij gaan we er van uit dat de gemeente Tiel geen geurverordening heeft vastgesteld. Tevens is aan de zijde van de Industrielaan sprake van een boomgaard. De hiervoor aan te houden spuitzone betreft 50 m. Het bedrijf aan de Staartsestraat 2 betreft een werkplaats ten behoeve van nutsbedrijven. Tevens is hier een manege/horeca mogelijkheid conform de kaveldetailleringen. Hiervoor geldt een afstand van 100 m ten opzichte van Industrielaan-oost. Het bouwvlak van het plangebied is minimaal 100 m gelegen vanaf het bouwvlak van Staatsestraat 18a. Tevens is de boomgaard gelegen op 70 m. Het bouwvlak Staartsestraat 2 is gelegen op 116 m. Voor het plangebied is hiermee geen sprake van belemmeringen.



ontwerp1

28

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geur geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief. 4.2.7 Waterhuishouding De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit Besluit staat in art. 3.1.1 dat gemeenten verplicht zijn overleg te voeren met het waterschap. In de toelichting op bestemmingsplannen of in de ruimtelijke onderbouwing van projectbesluiten worden door de gemeenten de gepleegde afwegingen in het kader van de watertoets vastgelegd in de waterparagraaf van ruimtelijke plannen. Nationaal Waterplan 2009 - 2015 Het Nationaal Waterplan is op 22 december 2009 in werking getreden en is een structuurvisie als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. Stedelijk gebied wordt leefbaarder. Opgaven voor wonen, werken, mobiliteit, recreëren, landschap en natuur, water en milieu worden in samenhang aangepakt. Bij de ontwikkeling van locaties in de stad wordt ernaar gestreefd dat de hoeveelheid groen en water per saldo toeneemt. Dit moet stedelijk gebied aantrekkelijk en leefbaar maken en houden. Bij de aanpak van de stedelijke wateropgave wordt rekening gehouden met verdergaande verstedelijking en klimaatverandering en zoveel mogelijk aangesloten bij de dynamiek van de stad. De uitvoering van maatregelen wordt gecombineerd met herstructurering van bestaand bebouwd gebied en de realisatie van groen in en om de stad. Waterplan Gelderland 2010 – 2015 Het Waterplan Gelderland is evenals het Nationaal Waterplan op 22 december 2009 in werking getreden. Zowel in nieuw als in bestaand stedelijk gebied streeft de provincie naar een duurzaam watersysteem. Nadelige effecten op de waterhuishouding moeten in beginsel voorkomen worden. Hierbij wordt het water in de stad met het omringende watersysteem als één geheel beschouwd. De functie 'stedelijk gebied' geldt voor alle bebouwde kommen in Gelderland. De inrichting en het beheer van het waterhuishoudkundige systeem zijn in stedelijk gebied gericht op:  het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van wateroverlast;  de ontwikkeling en het behoud van de natuur in het stedelijk gebied;  het voorkomen van zettingen;  het herbenutten van ontwateringswater voor drink- en industriewatervoorziening of voor herstel van verdroogde natuur;  het weren van de riolering van (diepe) drainage en instromend gronden oppervlaktewater;  het beperken van de vuilbelasting door riooloverstorten en hemelwateruitlaten;  het beperken van de invloed van bronbemaling;



ontwerp1

29



het realiseren van de basiskwaliteit voor oppervlaktewater.

Voor het plangebied wordt uitgegaan van bovenstaande uitgangspunten. Waterbeheerplan 2010 – 2015 Waterschap Rivierenland heeft een nieuw Waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2010 - 2015. Ook dit plan is op 22 december 2009 in werking getreden. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkering, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Uitgangspunt bij de watertoets is het zoveel mogelijk voorkomen van negatieve gevolgen voor het watersysteem (waterkeringen, wateren en grondwater) door ruimtelijke plannen en besluiten. Dergelijke plannen moeten minstens waterneutraal zijn en waar mogelijk ook waterpositief. De waterveiligheid, de waterkwaliteit en de waterkwantiteit mogen door de plannen niet achteruitgaan. Als dit redelijkerwijs niet mogelijk is, dienen de negatieve gevolgen te worden gecompenseerd. De besluitvorming over compensatie vindt gelijktijdig met de besluitvorming over het ruimtelijke plan of besluit plaats. De compenserende maatregelen worden bij voorkeur binnen het plangebied genomen, om afwenteling naar andere gebieden te voorkomen. De waterhuishoudkundige gevolgen van uitbreidingen (nieuw stedelijk gebied) mogen niet worden afgewenteld op naastgelegen of stroomafwaarts gelegen gebieden. Uitgangspunt bij nieuwe stedelijke in- en uitbreidingen is dat er grondwaterneutraal wordt gebouwd. Dat wil zeggen dat de oorspronkelijke grondwaterstanden en –stromen in de omgeving niet wijzigen. Om grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken zet het waterschap in eerste instantie in op bouwkundige maatregelen. Pas als dit onvoldoende soelaas biedt komen drainerende of onttrekkende oplossingen in beeld. Plangebied Voor het plangebied wordt uitgegaan van bovenstaande beleidskaders. 2

Omdat de verharding in het plangebied toeneemt met maximaal circa 7.700 m is in overleg met het Waterschap bekeken in hoeverre de A-watergangen die deels direct rond het plangebied liggen, moeten worden verbreed om de benodigde retentiecapaciteit te verkrijgen. De uitkomst hiervan is dat aan de noordzijde circa 705 2 2 m aan retentieoppervlak gecreëerd moet worden en aan de zuidzijde circa 415 m . De exacte ligging van de watercompensatie is nog aan planvorming onderhevig en kan zodoende in de toekomst nog wijzigen. Hieronder is een mogelijke impressie weergegeven:



ontwerp1

30

Geconcludeerd kan worden dat het aspect waterhuishouding geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief.



ontwerp1

31

4.2.8 Archeologie Met de inwerkingtreding van de 'Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz)' per 1 september 2007 is de implementatie van het 'Verdrag van Malta' (1992) een feit. Deze wet regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en beheermaatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. Om het bodemarchief beter te beschermen is het sindsdien verplicht om de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden te beoordelen. Oranjewoud heeft voor het noordelijk deel van het plangebied een inventariserend archeologisch onderzoek (nr. 2006/57, d.d.12 augustus 2006) uitgevoerd. Het vooronderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek. Op basis van dit onderzoek is vastgesteld dat het plangebied op een stroomrug is gesitueerd. Het gaat hierbij om oeverwalafzettingen en in een enkel geval om geul- of beddingafzettingen. De ondergrond blijkt tot op 0,35 m tot 1,25 m diepte te bestaan uit een geroerd pakket, dat waarschijnlijk het resultaat is van bodemingrepen als gevolg van de aanleg van het wegensteunpunt van de provincie en de aanleg van een betonvloer. Onder het geroerde pakket zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Derhalve kan worden geconcludeerd dat er geen aanwijzingen zijn voor een intacte en eventueel waardevolle archeologische vindplaats binnen het onderzochte plangebied. Indien er binnen de onderzochte kavels bodemingrepen zijn gepland, is aanvullend archeologisch onderzoek niet nodig. Wel bestaat er altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse archeologische resten worden aangetroffen. Indien sporen en vondsten worden aangetroffen, bestaat er een wettelijke verplichting tot het zo snel mogelijk melden hiervan (binnen drie dagen) aan het bevoegd gezag (Monumentenwet 1988, artikel 47). Omdat voor het zuidelijke deel geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd is hier een dubbelbestemming opgenomen op de verbeelding. Hiermee worden eventuele archeologische waarden beschermd. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt door de aanvrager een rapport overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Geconcludeerd kan worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de realisatie van het initiatief.



ontwerp1

32

4.2.9

Flora & fauna

Wetgeving Om de Europese biodiversiteit te behouden en te herstellen wordt gestreefd naar de ontwikkeling van een groot Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, 'Natura 2000'. Om dit te bereiken zijn onder meer de Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992) opgesteld. Op basis van deze Europese richtlijnen zijn alle lidstaten, dus ook Nederland verplicht om beschermde habitats, soorten en hun leefgebieden in stand te houden of te herstellen. Daarvoor worden gebieden aangewezen waar deze soorten en habitats voorkomen. In Nederland maken de Habitatrichtlijngebieden geheel en de Vogelrichtlijngebieden gedeeltelijk onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Doel van de EHS is het realiseren van een netwerk van natuurgebieden door middel van natuurbehoud en natuurontwikkeling, waar de natuur (plant en dier) voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat de natuurgebieden hun waarde verliezen. Het streven is om in Nederland in 2020 meer dan 750.000 hectare aan EHS-gebieden te hebben. Het grootste deel daarvan zijn bestaande bossen en natuurgebieden. Op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn moet een groot aantal (meestal) bedreigde dieren plantsoorten worden beschermd. Deze soortenbescherming is in Nederland geïmplementeerd in de Flora- en Faunawet (april 2002). Deze wet bevat zowel een zorgplicht als een aantal verbodsbepalingen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van beschermde dieren. Zo zijn bijvoorbeeld alle broedende inheemse vogels en hun nesten in Nederland wettelijk beschermd. Bij aanwezigheid van broedvogels dient dan ook rekening gehouden te worden dat werkzaamheden, waaronder het kappen van bomen en beplanting, buiten de broedperiode (15 maart - 15 juli) worden uitgevoerd. Ecologische Hoofdstructuur In februari 2005 is een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) in werking getreden met betrekking tot de Flora- en faunawet. Met het inwerking treden van de AMvB wordt onderscheid gemaakt op basis van 3 beschermingsregimes: de algemene beschermde soorten (met reeds een (algemene) vrijstelling), de overige beschermde soorten en de strikt beschermde soorten. Toetsing ontwikkeling Het plangebied vormt zelf geen onderdeel van een speciale beschermingszone. Het meest nabij gelegen beschermde gebied conform de Vogel- en/of Habitatrichtlijn betreft de uiterwaarden van de Waal. Deze is op ruime afstand (circa 2 km) gelegen, aan de andere zijde van de bebouwde kom. Onderhavige ontwikkeling zal dus geen externe invloed uitoefenen op de hier te beschermen waarden.



ontwerp1

33

Ten westen van het plangebied is de Doode Linge gelegen, deze is aangewezen als onderdeel van de EHS. Vanwege de afstand tussen de locatie en het aangewezen gebied, alsmede de omvang van de onderhavige locatie wordt niet verwacht dat het initiatief externe invloed heeft op het werking van de EHS. Onderzoek Ecologisch Adviesbureau Mulder heeft in het plangebied tweemaal onderzoek (d.d. 2007 en 2009) verricht naar het voorkomen van beschermde soorten planten en dieren. Het onderzoek bestond uit een bureauonderzoek en een veldonderzoek. Conclusies De voorgenomen bouwactiviteiten zullen de aanwezige natuurwaarden binnen het plangebied danig verstoren. Door de beperkte omvang van het plangebied en de naar verwachting lage aantallen aanwezige dieren, zal de impact van de ingreep relatief laag zijn. Wettelijke consequenties Gekweekte planten van beschermde soorten zijn van bescherming uitgesloten. Voor alle genoemde aanwezige soorten amfibieën en grondgebonden zoogdieren bestaat voor het overtreden van de verbodsbepalingen een algemene vrijstelling. De zorgplicht blijft echter onverkort van kracht. Vogels behoren tot de zogenaamde categorie 2-soorten, dat wil zeggen dat er geen vrijstelling bestaat. Door de ingreep te starten buiten de voortplantingstijd voor vogels kan een conflict met de Flora- en faunawet worden voorkomen. Hiervoor wordt over het algemeen de broedperiode aangehouden, maar bepalend is slechts de aanwezigheid van in gebruik zijnde nesten. Juist Houtduiven blijken een lang voortplantingsseizoen te kennen. Voor eventueel aanwezige Zwarte roodstaarten geldt dat deze soort van Categorie 5 van jaarrond beschermde soorten voldoende alternatieve nestlocaties in de directe nabijheid kan vinden (omgevingscheck) en daarmee de bescherming komt te vervallen. Om verstoring van soorten ten tijde van de uitvoering van de werkzaamheden te beperken (zorgplicht), zullen deze zo veel mogelijk buiten de gevoelige perioden plaats moeten vinden. Als gevoelige perioden kunnen de voortplantingsperiode en de winterslaap aangemerkt worden. Voor amfibieën en Egel zal de periode van het najaar tot aan de winterslaap (circa half augustus tot half november) het geschiktst zijn. Te verwachten is dat een deel van de aanwezige dieren een veilig heenkomen kan vinden tijdens de werkzaamheden. Op basis van de beschikbare gegevens kan geconcludeerd worden dat voor de geplande werkzaamheden geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet benodigd is, maar dat rekening gehouden moet worden met de in die wet opgenomen zorgplicht, met name wat betreft vogelnesten in de struwelen en amfibieën en vissen in de sloten.



ontwerp1

34

Geconcludeerd kan worden dat zowel de gebieds- als de soortenbescherming geen belemmeringen opleveren voor onderhavige ontwikkeling. 4.2.10 Leidingen In het plangebied zijn geen leidingen met een planologisch relevante beschermingszone gelegen, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding met het plangebied. Er is bovendien een click melding verricht. Hieruit blijkt dat er behalve de dienstaansluitingen voor de bestaande bebouwing, geen kabels op het terrein aanwezig zijn.



ontwerp1

35

Hoofdstuk 5 5.1

Planbeschrijving

Programma

Het programma voor het plangebied is veelzijdig. De ontwikkeling biedt ruimte aan een e nieuwe gemeentewerf, het kantoor van Van Dijkhuizen en eventueel een 2 zelfstandige kantoorvestiging. Het pompgemaal in het plangebied blijft gehandhaafd. Gemeentewerf Het programma voor de gemeentewerf is opgesplitst in drie onderdelen, exclusief de 2 zoutopslag van circa 175 m : 2 1. de uitvoeringsdienst 1.330 m ; 2 2. de kantoordienst 222 m ; 2 3. een open loods 355 m ; 2

Het totale bruto vloeroppervlak (b.v.o.) voor de gemeentewerf betreft circa 1.900 m , 2 exclusief de zoutopslag. In dit bestemmingsplan zal maximaal 1.500 m b.v.o. aan kantoren toegestaan worden voor dit deel van het plangebied. Kantoor Van Dijkhuizen 2 Dit betreft een solitair kantoorgebouw met een b.v.o. van circa 1.015 m . Er is ruimte 2 voor uitbreiding met circa 1.000 m (3 lagen). In dit bestemmingsplan zal maximaal 2 2.500 m b.v.o. aan kantoren toegestaan worden voor dit deel van het plangebied. Wijzigingsbevoegdheid kantoor Aan de zuidzijde van het plangebied wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om 2 e de realisatie van maximaal 2.500 m b.v.o. aan kantoren mogelijk te maken voor een 2 niet-bedrijfsgebonden kantoorvestiging.

5.2

Bouwplan

5.2.1 Gemeentewerf Het voormalige kantoor van het Wegendistrict Rivierengebied van de provincie Gelderland blijft behouden. Ook de huidige zoutopslag blijft als zodanig op deze plek gehandhaafd en wordt onderdeel van de gemeentewerf als gemeentelijke zoutopslag.

Impressie westgevel bebouwing gemeentewerf



ontwerp1

36

5.2.2 Kantoor Van Dijkhuizen Het kantoor van Van Dijkhuizen komt in de noordwesthoek van het plangebied en 2 betreft een een solitair kantoorgebouw met een b.v.o. van ruim 1.000 m . Daarnaast 2 wordt voor de toekomst een uitbreiding voorzien van ongeveer 1.000 m (3 lagen). Het gebouw is rond van vorm en heeft een bouwhoogte van circa 11,8 m. Hieronder volgen de situering en een impressie van de gevel.



ontwerp1

37

5.2.3 Zuidzijde plangebied Voor het meest zuidelijke deel van het plangebied bestaat geen bouwplan. Binnen het bestemmingsplan zijn onder voorwaarden bedrijven toegestaan. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met daarin de voorwaarden waaronder een nietbedrijfsgebonden kantoorvestiging gerealiseerd kan worden.

5.3

Verkeer & parkeren

5.3.1 Verkeer De ontsluiting van het terrein vindt plaats op dezelfde wijze als in de huidige situatie. Dit betekent het behoud van de directe uitrit middels een gelijkvloerse kruising met verkeerslichten op de Industrieweg N835. Hiermee ontstaat een optimale en veilige ontsluiting voor het plangebied. Ook is er voor de gemeentewerf en het kantoor van Van Dijkhuizen een nieuwe aansluiting mogelijk op de Kellenseweg.



ontwerp1

38

5.3.2 Parkeren Bij het berekenen van de parkeercapaciteit is de CROW-publicatie 182 (vastgesteld gemeentelijk beleid) als basis gebruikt. Tiel is een matig stedelijke gemeente en het plangebied is gelegen in een geibed dat aangemerkt kan worden als 'rest bebouwde kom'. Voor onderhavige ontwikkeling geldt dat parkeren op eigen erf moet plaatsvinden op basis van de volgende parkeernormen, waarbij het midden van de bandbreedte is genomen: 2 1. 2,5 - 2,8 = 2,65 parkeerplaats (pp) per 100 m b.v.o. werkplaats; 2 2. 1,5 - 2,0 = 1,75 pp per 100 m b.v.o. kantoor zonder baliefunctie; Gemeentewerf Voor de gemeentewerf is reeds een planologische procedure doorlopen. Hierin is verzekerd dat er voldoende parkeerplaatsen in het gebied zijn opgenomen. Kantoor Van Dijkhuizen De typering van de functie is 'kantoorlocatie met beperkte baliefunctie'. De norm voor 2 een kantoor zonder baliefunctie is 1,5 - 2,0 = 1,75 pp per 100 m b.v.o.; De norm met 2 baliefunctie is '2,8 - 3,3' = 3,05 pp per 100 m b.v.o.. Gezien het feit dat er geen sprake is van een potentiële belasting van een naastgelegen openbare ruimte, kan volstaan 2 worden met een lichte ophoging van de norm tot 2,0 pp per 100 m b.v.o. In onderstaande tabel wordt het aantal parkeerplaatsen berekend: Parkeervoorzieningen Van Dijkhuizen Voorziening typering eenheid aantal norm 2 Kantoor Kantoor met per 100 m 1.015 2,0



ontwerp1

aantal 20,3

opmerkingen

39

Eventuele uitbreiding kantoor

beperkte baliefunctie Kantoor met beperkte baliefunctie

b.v.o. 2

per 100 m 1.000 b.v.o.

2,0

20,0

40,3 Totaal

Totaal aantal = 41

Bij de beoordeling van de vergunningaanvraag in het kader van de omgevingsvergunning zal beoordeeld worden of voldoende parkeerplaatsen in het plan zijn opgenomen. Dit geldt tevens voor de mogelijke ontwikkelingen waarvoor nog geen bouwplan bekend is.



ontwerp1

40

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische aspecten

Opzet bestemmingsplan

6.1.1 Inleiding De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening en de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. De gemeente Tiel heeft op basis van de SVBP2008 een eigen standaard set regels opgesteld, die voor alle bestemmingsplannen wordt toegepast (Nota Tiel Digitaal geordend). Het juridisch bindend deel van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de verbeelding tezamen. 6.1.2 Verbeelding & regels De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond, aangevuld met topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn diverse aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Opbouw regels De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:  Hoofdstuk 1 bevat de begrippen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2); deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde gegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels.  Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen. Deze artikelen hebben een min of meer vaste opbouw.  Hoofdstuk 3 bevat de algemene bepalingen, die van algemeen belang zijn voor het plan.  Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de overgangs- en slotbepaling. Bestemmingen De afzonderlijke bestemmingen voor de gronden binnen het plangebied zijn opgenomen in hoofdstuk 2, artikel 3 en verder van de regels. De hoofdfunctie van het plangebied betreft Bedrijventerrein, met daarnaast nog een klein gebied dat is bestemd als Verkeer. In het plangebied zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen, namelijk Waterstaat – Waterstaatkundige functie als beschermingszone voor de in het plangebied aanwezige A-watergang en Waarde - Archeologie 4 ter bescherming van de archeologische



ontwerp1

41

waarden. Opbouw van de bestemmingen In de regels is per bestemming een min of meer vaste opbouw gehanteerd. Ieder artikel waarin een bestemming is geregeld, begint met het noemen van het artikelnummer aangevuld met de naam van de bestemming. De bestemmingsnaam geeft in het kort aan waar dit onderdeel van het plan voornamelijk betrekking op heeft. Zo ziet de bestemmingen "Bedrijventerrein“ bijvoorbeeld op de ruimte welke is bestemd voor bedrijfsactiviteiten. Het volgende onderdeel in de bestemming is de "bestemmingsomschrijving". Hierin wordt weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden bedoeld zijn. Vervolgens staan onder "bouwregels" de regels voor het bouwen: welke bouwwerken mogen bij recht worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen gelden hiervoor. Voor de situering en maatvoering van gebouwen zijn er regels opgenomen met betrekking tot onder meer: 







De bouwhoogte De maximale bouwhoogte voor gebouwen staat aangegeven op de verbeelding. In de regels wordt dan ook verwezen naar de aanduiding “maximale bouwhoogte” op de verbeelding. Situering gebouwen Teneinde de situatie eenduidig te kunnen reguleren, is de bebouwing “gezoneerd”. Voor de regulering van functies zijn bouwvlakken op de verbeelding aangeduid. Enkel binnen het bouwvlak zijn gebouwen toegestaan. Bebouwingspercentage Op de verbeelding zijn maximale bebouwingspercentages aangegeven. Vergelijkbaar met de bouwhoogte wordt verwezen naar de aanduiding “maximum bebouwingspercentage” op de verbeelding, welke aangeeft tot welk percentage het desbetreffende bouwvlak(deel) mag worden bebouwd. Maximum vloeroppervlakte Teneinde de maximale vloeroppervlakte voor de kantoorfuncties te kunnen reguleren is op de verbeelding voor delen van het bouwvlak ook de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte' opgenomen. Binnen dit aanduidingsvlak geldt dat de vloeroppervlakte van kantoorfuncties niet meer mag bedragen dan aangegeven.

6.1.3 Bestemmingen In deze subparagraaf worden de afzonderlijke bestemmingen verder toegelicht. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Begrippen In artikel 1 is een aantal begrippen nader gedefinieerd teneinde onduidelijkheid te voorkomen. Voor een aantal begrippen bevat de SVBP 2008 standaard begripsbepalingen.



ontwerp1

42

Wijze van meten In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Bedrijventerrein De bestemming “Bedrijventerrein” is van toepassing op het overgrote deel van het plangebied. In paragraaf 6.1.2. is al een beeld gegeven van de opbouw van dit artikel, zodat hier volstaan kan worden met de inhoud van de bestemming. De gronden zijn bestemd voor:  bedrijven uit bedrijfscategorie 1 t/m 3.1 van de als bijlage opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten;  onzelfstandige kantoren, met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' wel een zelfstandig kantoor is toegestaan;  productiegebonden detailhandel, hetgeen inhoudt dat uitsluitend detailhandel in ter plaatse vervaardigde, gerepareerde of toegepaste artikel is toegestaan. Een zelfstandige detailhandelsfunctie is derhalve niet toegestaan. In de regels is opgenomen dat geluidzoneringsplichtige-, Bevi-inrichtingen en vuurwerkbedrijven niet toegestaan. Bedrijfswoningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Voor bedrijfswoningen geldt dat deze niet passen binnen de gewenste bedrijfsfuncties en tevens niet te combineren zijn met de zwaarte van de toegestane bedrijfsactiviteiten. Voor de gronden aan de zuidzijde van het plangebied zijn twee gebiedsaanduidingen opgenomen, namelijk 'wro-zone - wijzigingsgebied' en 'wro-zone - ontheffingsgebied'. Aan de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' is een wijzigingsbevoegdheid gekoppeld teneinde binnen het bouwvlak ook zelfstandige kantoren toe te staan. Voor deze wijzigingsbevoegdheid zal echter wel moeten worden aangetoond dat uit milieuoogpunt geen bezwaren bestaan tegen de vestiging van kantoren, zo zal onder meer voldaan moeten worden aan de voorwaarden uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Aan de gebiedsaanduiding 'wro-zone - ontheffingsgebied' is de mogelijkheid gekoppeld om door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning een maximale bouwhoogte toe te staan van 18 m. Verkeer Ten behoeve van het inrit aan de noordzijde is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Waarde - Archeologie 4 Voor de noordzijde van het plangebied is archeologisch onderzoek verricht waaruit blijkt dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voor de zuidzijde is echter geen onderzoek verricht, waardoor voor dit gedeelte een dubbelbestemming ter bescherming van de archeologische waarden is opgenomen. Voor de inhoud van deze



ontwerp1

43

bepaling is aansluiting gezocht bij de bestemming zoals deze is opgenomen in het 'paraplubestemmingsplan Archeologie'. Waarde - Archeologie 4 staat voor gebieden met een hoge archeologische verwachting waarvoor een ondergrens geldt bij verstoringen vanaf 500 m² en dieper dan 0,3 m onder het maaiveld. Waterstaat – Waterstaatkundige functie De dubbelbestemming “Waterstaat – Waterstaatkundige functie” is opgenomen ter bescherming van de waterlopen in het plangebied. Ter bescherming van de waterloop is bepaald dat op deze gronden geen bebouwing is toegestaan, behoudens indien hiervoor een omgevingsvergunning is verleend door het bevoegde gezag. Hoofdstuk 3: Algemene regels Anti-dubbeltelbepaling Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat bij opeenvolgende bouwaanvragen waarbij een bepaalde oppervlakte aan grond als voorwaarde is geformuleerd, dezelfde grond opnieuw bij de afweging omtrent vergunningverlening wordt betrokken. De antidubbeltelbepaling is conform het Besluit ruimtelijke ordening overgenomen in het bestemmingsplan. Algemene gebruiksregels In de gebruiksregels is aangegeven welk gebruik wordt aangemerkt als gebruik in strijd met de bestemming. Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn enkele algemene afwijkingsregels opgenomen, zoals de mogelijkheid om door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van de in het plan opgenomen maatvoeringseisen tot maximaal 10 %. Hoofdstuk 4: Overgangsrecht en slotregel Overgangsrecht In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan en mits niet strijdig met het voorheen geldende bestemmingsplan met de daaronder begrepen overgangsbepaling. Voor deze bepaling is aansluiting gezocht bij het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen. Slotregel De slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.



ontwerp1

44

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

De kantoorlocatie aan de noordzijde van het plangebied wordt ontwikkeld door Van Dijkhuizen (= initiatiefnemer). De kosten voor de realisatie van de planontwikkeling voor dit gedeelte van het plangebied zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente verkoopt de betreffende gronden aan de initiatiefnemer. De gemeente Tiel is zelf eigenaar van de gemeentewerf in het midden van het plangebied. De kosten voor de realisatie van de gemeentewerf komen voor rekening van de gemeente. Hiertoe zijn middelen in de gemeentelijke begroting opgenomen. De kosten voor het realiseren van bebouwing op het zuidelijke deel van het plangebied zijn voor rekening van de toekomstige initiatiefnemer.



ontwerp1

45

Hoofdstuk 8 8.1

Overleg & inspraak

Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het kader van het vooroverleg is het plan besproken met volgende partijen:  Provincie Gelderland;  VROM inspectie-Oost;  Waterschap Rivierenland.

8.2

Inspraak

Het bestemmingsplan is niet aan inspraak onderworpen.



ontwerp1

46

Regels



ontwerp1

47



ontwerp1

48

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels Begrippen

plan

het bestemmingsplan 'Kanaalzone - Industrieweg, gemeentewerf e.o.' van de gemeente Tiel. 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML bestand NL.IMRO.0281.BP00011-on01 met de bijbehorende regels en bijlagen; 1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

archeologisch onderzoek

onderzoek dat wordt verricht door een dienst, bedrijf of instelling dat werkt conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Voor archeologisch veldonderzoek is tevens een opgravingsvergunning (ex artikel 39 van de Monumentenwet 1988) vereist. 1.6

archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende (dan wel te verwachten) zichtbare en/of onzichtbare sporen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden. 1.7

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.8

bedrijf

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel plaatsvindt uitsluitend als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. 1.9

bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is, met inbegrip van aan huis gebonden beroep en bed & breakfast.



ontwerp1

49

1.10

bestaand

a. bij gebruik: aanwezig op het moment van het van kracht worden van het plan; b. bij bouwwerken: aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, en bouwwerken die op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan mogen worden gebouwd krachtens een daartoe verleende bouw- of omgevingsvergunning. 1.11

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak. 1.12

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.13

Bevi-inrichtingen

inrichtingen als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 1.14

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.15

bouwgrens

de grens van een bouwvlak. 1.16

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17

bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel. 1.18

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.19

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.20

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen en/of bewaren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met de daarbij behorende en daaraan ondergeschikte horeca. Onder detailhandel wordt niet verstaan grootschalige detailhandel;



ontwerp1

50

1.21

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.22

geluidzoneringsplichtige inrichting

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.23

hoofdgebouw

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt. 1.24

kantoor

een ruimte, welke door haar indeling kennelijk is bestemd om te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden. 1.25

kunstwerk

een civieltechnisch bouwwerk, zoals sluizen, viaducten en dergelijke, met uitzondering van een beeldend kunstwerk, waaronder verstaan wordt een uiting van beeldende kunsten. 1.26

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, etc 1.27

onzelfstandig kantoor

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft. 1.28

productiegebonden detailhandel

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie. 1.29

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.30

staat van bedrijfsactiviteiten

de als bijlage opgenomen standaard milieucategorisering van bedrijvigheid. 1.31

vloeroppervlak

totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten op de begane grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.



ontwerp1

51

1.32

vuurwerkbedrijven

inrichtingen waar professioneel vuurwerk en/ of meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk aanwezig is.



ontwerp1

52

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de afstand van een bouwperceelgrens

de kortste afstand van een bouwperceelgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend bouwwerk. 2.2

bebouwingspercentage

een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal met bouwwerken mag worden bebouwd. 2.3

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.5

De inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.6

Peil

a. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst de hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.



ontwerp1

53



ontwerp1

54

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Bedrijventerrein

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. doeleinden van handel en bedrijf; 1. in de categorieen 1, 2 en 3.1 van deze regels deeluitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten, met inachtneming van het volgende;  geluidzoneringsplichtige inrichtingen niet zijn toegestaan;  vuurwerkbedrijven niet zijn toegestaan;  Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan; 2. productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; 3. showrooms; b. onzelfstandige kantoren, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' ook zelfstandige kantoren zijn toegestaan; met de daarbijbehorende: c. tuinen, erven en terreinen; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. nutsvoorzieningen; g. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen; h. wegen, straten en paden; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd; b. de bouwhoogte bedraagt maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; c. de vloeroppervlakte van kantoorfuncties mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte (m²)' niet meer bedragen dan de aangegeven vloeroppervlakte; d. het bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven percentage. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van vlaggenmasten en lichtmasten mag niet meer dan 6 m bedragen;



ontwerp1

55

b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan de maximaal toegestane hoogte voor gebouwen bedragen. 3.3

Afwijken van de bouwregels

3.3.1 Omgevingsvergunning bouwen buiten bouwvlak Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.1 sub a en toestaan dat een gebouw wordt gebouwd buiten het bouwvlak mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de waterhuishoudkundige situatie; e. de milieusituatie; en f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 3.3.2 Omgevingsvergunning bouwhoogte licht- en vlaggenmasten Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.2 sub a en een bouwhoogte toestaan tot maximaal 15 m mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de (woon) situatie van de (woon)omgeving. 3.3.3 Omgevingsvergunning bouwhoogte erfafscheidingen Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.2 sub b en een bouwhoogte worden toegestaan van erf- en terreinafscheidingen tot maximaal 3 m, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid. 3.3.4 Omgevingsvergunning bouwhoogte gebouwen Bij omgevingsvergunning kan ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone ontheffingsgebied' worden afgeweken van het bepaalde in 3.2.1 sub b en een bouwhoogte worden toegestaan van maximaal 18 m, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de milieusituatie; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden.



ontwerp1

56

3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Buitenopslag Opslag buiten het bouwvlak is uitsluitend toegestaan voor opslag van materialen of goederen en is uitsluitend toegestaan achter de naar de wegzijde gekeerde (voorste) bebouwingsgrens of het denkbeeldige verlengde daarvan. De totale hoogte van de opslag boven het aansluitende afgewerkte terrein mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat door de opslag de bereikbaarheid (bijv. voor de brandweer) van de gebouwen niet mag worden belemmerd indien het betreft gronden gelegen binnen 6 m vanaf de zijdelingse of achterste bouwperceelgrenzen. 3.5

Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1 Omgevingsvergunning milieucategorie Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.1 sub a. voor een bedrijf in een categorie hoger dan de maximaal toegestane categorie alsmede voor bedrijven die niet zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten, mits deze bedrijfsactiviteiten qua hinder en overlast voor de omgeving -blijkens een door aanvrager te overleggen onafhankelijk deskundig onderzoeksrapport- gelijkgesteld kan worden met een bedrijf in de toegestane categorie. 3.6

Wijzigingsbevoegdheid

3.6.1 Wijziging kantoren Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied' het plan wijzigen teneinde kantoren toe te staan met een maximale bouwhoogte van 18 m, mits voldaan wordt aan het volgende: a. de vloeroppervlakte van de kantoren binnen het wijzigingsgebied mag niet meer bedragen dan 2500 m²; b. de kantoren mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak worden gerealiseerd; c. uit milieuoogpunt bestaan geen bezwaren voor de vestiging van kantoren; d. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.



ontwerp1

57

Artikel 4

Verkeer

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, straten en paden; b. voet- en rijwielpaden; c. (fiets)parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. waterhuishoudkundige doeleinden en -voorzieningen, waterberging en waterlopen; f. nutsvoorzieningen; met daaraan ondergeschikt: g. beeldende kunstwerken; h. wachtruimten ten behoeve van het openbaar vervoer; met de daarbijbehorende: i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de inhoud van een gebouw mag per gebouw niet meer dan 50 m3 bedragen; b. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer dan 3 m bedragen. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, alsmede lichtmasten mag niet meer bedragen dan 10 m; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.



ontwerp1

58

Artikel 5

Waarde - Archeologie 4

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. De andere daar voorkomende bestemming(en) zijn ondergeschikt aan deze dubbelbestemming. Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen geldt: 1. in de eerste plaats de regel Waterstaat - Waterstaatkundige functie; 2. in de tweede plaats de regel Waarde - Archeologie 4. 5.2

Bouwregels

5.2.1 Vaststelling archeologische waarde Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt door de aanvrager een rapport overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. 5.2.2 Voorwaarden Indien uit het archeologisch rapport zoals bedoeld onder 5.2.1 blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag een of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen, of; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden en/ of onderzoeken door een deskundige die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties. 5.2.3 Uitgezonderde bouwwerkzaamheden Het onder 5.2.1 bepaalde is niet van toepassing in geval van een aanvraag om omgevingsvergunning voor: a. de bouw van bouwwerken, waarbij geen grondwerk wordt verricht op een diepte van meer dan 0,30 m onder het maaiveld; b. de bouw van een bouwwerk met een maximale oppervlakte van 500 m²; c. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd.



ontwerp1

59

5.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden aangewezen voor 'Waarde Archeologie 4', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 Verbod Het is verboden op of in de als 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het tot stand brengen of in exploitatie nemen van boor- en pompputten; b. het ontginnen, het ophogen, het egaliseren en het vergraven dieper dan 0,30 m; c. het bodemverlagen en het afgraven dieper dan 0,30 m; d. het aanleggen en verbreden van sloten, vijvers en andere watergangen; e. het scheuren van grasland anders dan ten behoeve van het inzaaien van gras; f. het verlagen of verhogen van het grondwaterpeil; g. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- en andere leidingen en daarmee verband houdende constructies; h. het bebossen van gronden of aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplanting; i. het rooien van bos of boomgaarden dieper dan 0,30 m; j. het aanleggen, verbreden en (half)verharden van wegen en paden en andere oppervlakte-verhardingen dieper dan 0,30 m; k. het uitvoeren van heiwerken en/of het indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem dieper dan 0,30 m. 5.4.2 Uitgezonderde werkzaamheden Het verbod als bedoeld onder 5.4.1 is niet van toepassing voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden die: a. het normale onderhoud en beheer betreffen; b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt; c. mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning; d. een oppervlakte hebben die minder bedraagt dan 500 m². 5.4.3 Vergunning De omgevingsvergunning als bedoeld onder 5.4.1 kan worden verleend, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de werken of werkzaamheden niet onevenredig (kunnen) worden geschaad.



ontwerp1

60

5.4.4 Vaststelling archeologische waarde De omgevingsvergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. 5.4.5 Voorwaarden Aan de omgevingsvergunning kunnen een of meerdere van de volgende voorwaarden worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; a. de verplichting tot het doen van opgravingen, of; a. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg, die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties. 5.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening te wijzigen, door een of meerdere bestemmingsvlakken met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' te verwijderen of te verkleinen, indien: a. uit nader onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn; b. het niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan voorziet in de bescherming van deze waarden.



ontwerp1

61

Artikel 6

Waterstaat - Waterstaatkundige functie

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor: beheer en het onderhoud van de watergangen met de bijbehorende voorzieningen, zoals duikers, bermen en beschoeiing. De andere daar voorkomende bestemming(en) zijn ondergeschikt aan deze dubbelbestemming. Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen geldt: 1. in de eerste plaats de regel Waterstaat - Waterstaatkundige functie; 2. in de tweede plaats de regel Waarde - Archeologie 4. 6.2

Bouwregels

6.2.1 Algemeen In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming. 6.2.2 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 6.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel: a. de bouwhoogte mag niet meer dan 2 m bedragen. 6.3

Afwijken van de bouwregels

6.3.1 Omgevingsvergunning bouwen Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de watergang, van: a. het bepaalde onder 6.2.1 en 6.2.2 en toestaan dat de in de andere daar voorkomende bestemming genoemde gebouwen worden gebouwd; b. het bepaalde onder 6.2.3 en toestaan dat de in de andere daar voorkomende bestemming genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; mits: vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de watergang.



ontwerp1

62


Algemene regels Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

8.1 Strijdig gebruik Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval verstaan: a. gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van prostitutie tenzij dit gebruik middels deze regels is toegestaan.

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

9.1 Algemeen Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken , mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, van: a. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven; b. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 m; d. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits: 1. de oppervlakte van de verhoging niet meer dan 25% van de oppervlakte van het gebouw bedraagt; 2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt met een maximum van 4 m.



ontwerp1

63



ontwerp1

64


10.1

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

10.1.1 Algemeen Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 10.1.2 Afwijken bij omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 10.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 10.1.1 met maximaal 10 %. 10.1.3 Uitzondering Het bepaalde in 10.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 10.2

Overgangsrecht gebruik

10.2.1 Algemeen Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 10.2.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 10.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 10.2.3 Onderbroken gebruik Indien het gebruik, bedoeld in 10.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.



ontwerp1

65

10.2.4 Uitzondering Het bepaalde in 10.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.



ontwerp1

66

Artikel 11

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Kanaalzone - Industrieweg, gemeentewerf e.o.' van de gemeente Tiel. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van ...........

De voorzitter,

De griffier,

...

...



ontwerp1

67

Kanaalzone - Industrieweg, gemeentewerf e.o

Recommend Documents