Kaderbrief huurprijzen maatschappelijke accommodaties 2014
Auteur: Team Grondzaken Afdeling: Team Grondzaken Versienummer: 2.0 Datum: 12 september 2014 Corsanummer: T14.05847
T14.05847
Inleiding Deze kaderbrief Huurprijzen volgt het vastgoedbeleid, zoals vastgesteld door de gemeenteraad. Het college stelt op basis hiervan de tarieven voor verhuur op. In deze kaderbrief worden de huurtarieven van de maatschappelijke panden, inclusief het gemeentehuis bepaald. Huurprijzen commerciële activiteiten Voor commerciële activiteiten worden bijbehorende marktconforme huurprijzen vastgesteld. Dit zijn huurprijzen die partijen ook bij andere vastgoedeigenaren zouden betalen. Dit geldt voor kantoren, maar ook voor kinderdagopvang en zorgaanbieders. De gemeente laat zich zo nodig hierbij adviseren door een makelaar omdat de huurprijs over het algemeen maatwerk is. Het inschakelen van een makelaar is bijvoorbeeld niet nodig als binnen één pand meerdere ruimtes onder dezelfde voorwaarden verhuurd worden. Wet Markt en Overheid en maatschappelijke activiteiten Op basis van de Wet Markt en Overheid, die per 1 juli 2014 is ingegaan, is de gemeente verplicht marktconforme (letterlijk kostendekkende) tarieven in rekening te brengen. Het is echter mogelijk om uitzonderingen vast te stellen. Op basis hiervan is in het beleid van de gemeente Lansingerland vastgesteld dat voor maatschappelijke activiteiten een maatschappelijk marktconform huurtarief geldt. Peuterspeelzalen worden niet tegen kostprijsdekkende huren verhuurd. Voor het gemeentehuis zijn een aantal activiteiten vrijgesteld van huur en gelden beperkingen aan de verhuur. In deze kaderbrief wordt dit verder uitgewerkt. Reikwijdte maatschappelijke huurtarieven Alleen sociaal-culturele en maatschappelijke activiteiten vallen onder deze uitzondering. Activiteiten die hieraan voldoen zijn muziekverenigingen, teken- en schilderverenigingen, bibliotheek, jeugdontmoetingscentrum, historische verenigingen, culturele centra, ontmoetingscentra en activiteiten van non-profit-organisatie als EHBO-vereniging en goede doelen (ANBI). Tevens nemen worden de panden/ adressen benoemd waar deze tarieven nu gelden, zodat we in deze panden de sociaal-culturele en maatschappelijke activiteiten kunnen stimuleren. Dit zijn op dit moment: MFR Anthuriumsingel Anthuriumsingel 146, Berkel en Rodenrijs Het Polderhuis Bergweg-Noord 1-3, Bergschenhoek Bibliotheek Bergschenhoek Notaris Kruytstaart 10, Bergschenhoek Het Spectrum Groeneweg 49, 51 en 53, Bergschenhoek Het Schooltje Rottekade 83, Bergschenhoek De Snip Dorpsstraat 5-7, Bleiswijk Craenenbourgh Götzenhainsingel 5, Bleiswijk Pecto’s Götzenhainsingel 12, Bleiswijk ’t Web Nachtegaallaan 2-4, Bleiswijk De Leeuwerik Leeuwerikstraat 2, Bleiswijk We gaan er hierbij vanuit dat er geen langlopende huurcontracten worden gesloten, maar alleen gebruiksovereenkomsten voor bijvoorbeeld een jaar. Maatschappelijke en sociaal-culturele organisaties kunnen vaak moeilijk langlopende contracten sluiten omdat zij afhankelijk zijn van jaarlijks vast te stellen subsidies. De commerciëlere partijen, zoals bijvoorbeeld kinderopvangorganisaties en zorgaanbieders, willen juist graag langlopende contracten om investeringen in de inrichting terug te kunnen verdienen. We willen niet dat in dergelijke accommodaties deze partijen tegen (voor hen) lage tarieven huren. Deze organisaties zullen bij voorkeur elders onderdak moeten vinden. In navolging van bovenstaande zullen maatschappelijk organisaties met voorrang in de bedoelde ruimtes kunnen huren. Dit zijn vaak stichtingen of verenigingen zonder winstoogmerk, met een sociale,
Kaderbrief huurprijzen
Pagina 2/8
T14.05847
maatschappelijke of culturele doelstelling. Ook is vaak sprake van een vereniging met betalende leden (in tegenstelling tot een ‘commerciële’ aanbieder). Daarmee is het niet uitgesloten dat andere partijen ruimten in de genoemde panden kunnen huren. Hiervoor zullen dan wel marktconforme tarieven op maat overeengekomen moeten worden. Huurprijzen maatschappelijke accommodaties De ‘kale’ basishuurprijs voor maatschappelijke activiteiten wordt vastgesteld op € 80,- per m2 vvo (verhuurbaar vloer oppervlakte) per jaar. De servicelasten zijn voor onderhavige panden berekend op het gemiddelde per pand. Hierbij is uitgegaan van de kosten zoals die in 2013 gerealiseerd zijn. Voor 1-1-2015 zijn de servicelasten € 20,- per m2 vvo per jaar. Hierin zijn inbegrepen groot onderhoud, gas, water, elektra, belastingen en opstalverzekering. Schoonmaak is niet inbegrepen en wordt door de huurder zelf ingekocht of door de gemeente, waarbij in het laatste geval de kosten hiervan (naar rato) worden doorbelast. Aansluitingen voor telefonie en TV zijn niet inbegrepen in de servicelasten. Ook Buma-rechten zijn uitgesloten. Veel gebruikers willen slechts een of meerdere dagdelen in de week een ruimte huren. Soms incidenteel, soms voor een vast dagdeel in de week voor het gehele jaar. De uitwerking hiervan op basis van bovengenoemde prijzen is als volgt: Huur geheel pand, geheel jaar Prijs: € 80,- per jaar per m2 vvo. Servicelasten € 20,- per jaar per m2 vvo. Het vvo is de gehele oppervlakte van het gebouw (aan de binnenkant). Één ruimte in een pand, het gehele jaar Prijs: € 80,- per jaar per m2 vvo. Servicelasten € 20,- per jaar per m2 vvo. Het vvo wordt bepaald door de oppervlakte van de te huren ruimte te nemen en deze met 25% te verhogen om zo te compenseren in algemene ruimte zoals gangen en algemene ruimtes. Dit percentage is voor alle gebouwen gelijk. Één ruimte in een pand voor een dagdeel Prijs: € 0,55 per m2 nvvo per dagdeel. Dagdelen zijn van 8:00 – 13:00, 13:00 – 18:00 en 18:00 – 23:00. In het prijsniveau zit het gebruik van de algemene ruimtes verdisconteerd. Ook de servicelasten zijn verrekend in het tarief. Één ruimte in een pand voor een dagdeel per week, het gehele jaar Indien een organisatie een ruimte het hele jaar wil vastleggen voor een of meerdere dagdelen per week wordt 40 maal het bovenstaande tarief in rekening gebracht. Op deze manier wordt het volledig verhuren van ruimten gestimuleerd en voorkomen dat verenigingen heel veel dagdelen incidenteel niet gebruiken. Het verhuren van deze niet gebruikte ruimtes aan derden is lastig zo niet onmogelijk. Bergingen, kelders en zolders Ruimtes die gebruikt worden als berging, kelder en zolder zijn financieel niet rendabel. Ze zullen ook niet verhuurd of beschikbaar gesteld worden aan partijen die verder geen ruimtes afnemen. Het is wel van belang om helder te maken welke partij bergingen huurt. Door hiervoor wel huur te vragen, ontstaat hierover duidelijkheid. Het huurtarief is € 30,- per m2 (inclusief servicelasten). Nadere uitgangspunten: - Onderverhuur is in principe niet toegestaan. Onderverhuur is op voorwaarden en bij uitzondering alleen mogelijk na overleg met en toestemming van de gemeente. - Alle prijzen zijn excl. BTW. Indien een huurder BTW-plichtig is, zal BTW in rekening worden gebracht. Kaderbrief huurprijzen
Pagina 3/8
T14.05847
- Het VVO wordt bepaald conform bijlage 2 - De inrichtingskosten van gebruikers zijn niet inbegrepen - Bij incidentele huur moeten de ruimtes beschikbaar zijn voor meerdere gebruikers: dat wil zeggen dat na gebruik de ruimtes opgeruimd en schoon moeten zijn. - Standaard is indexering met CPI (alle huishoudens) van toepassing totdat het college een nieuwe kaderbrief huurprijzen vaststelt. Prijspeil van deze notitie is 1-1-2015; jaarlijkse indexatie wordt berekend per 1-1-2016. Het college is bevoegd in voorkomende gevallen af te wijken van de genoemde huurtarieven. - De huurprijzen per pand en per ruimte zijn uitgewerkt in bijlage 1 Verhuur aan Peuterspeelzalen In het vastgoedbeleid is opgenomen dat de gemeente een aantal locaties voor peuterspeelzalen verhuurd. Deze worden onder de kostprijs verhuurd. Het maatschappelijk belang van peuterspeelzalen zit in de functie van deze locaties voor de ontwikkeling van het kind. Peuterspeelzalen worden om die reden ook gesubsidieerd: ze zijn bedoeld om ‘voorschools’ de ontwikkeling van kinderen te stimuleren. Dit in tegenstelling tot kinderopvang die bedoeld is om ouders de mogelijkheid te geven om te werken. De huidige overeenkomsten voor peuterspeelzalen worden voortgezet. In de toekomst worden, mede afhankelijk van de landelijke ontwikkelingen en regelgeving op dit gebied, hiervoor aparte standaard huurtarieven vastgesteld. Huurprijzen gemeentehuis In het vastgoedbeleid zijn de kaders voor het huurbeleid ten aanzien van het gemeentehuis vastgesteld. Hieronder is de uitwerking verder uitgewerkt. Vrijgesteld van huur bij gebruik van het gemeentehuis: Gebruik door, voor, namens en op verzoek van de eigen organisatie, het college of de gemeenteraad Fractievergaderingen politieke partijen in gemeenteraad Exposities (op verzoek van of goedgekeurd door de gemeente) Overige organisaties en activiteiten zijn huur verschuldigd: Huurprijzen gemeentehuis Ruimte
Huurprijs per dagdeel Raadszaal 192 € 380 Raadfoyer 115 € 230 Vergaderzalen groot 1,2,3,8 26 € 125 Vergaderzalen klein 4,5,6,7 18 € 100 Trouwzaal 134 € 270 Informatiecentrum 98 € 200 Centrale hal ca. 730 € 1.000 Prijzen zijn per ruimte en per dagdeel, exclusief BTW en inclusief servicelasten: belastingen, schoonmaak, elektra, gas, water en licht, administratie. Overige regels en voorschriften: Vragen van entreegeld is niet toegestaan Prijzen zijn alleen geldig tijdens reguliere openingstijden van het gemeentehuis. Indien buiten openingstijden overeenstemming wordt bereikt over verhuur worden tevens kosten in rekening gebracht voor de inzet van beveiliging. Indien inzet van een bode gewenst is, worden de ingezette uren in rekening gebracht. Voor eventuele catering moet gebruikt gemaakt worden van de cateraar welke in het gemeentehuis is gevestigd
Kaderbrief huurprijzen
M²
Pagina 4/8
T14.05847
Bijlage 1: Uitwerking huurtarieven per pand per zaal
Polderhuis Hele pand 0.4 multifunktionele ruimte 0.5 berging 0.6 berging 0.7 berging (kluis) 0.9 grote lesruimte 0.14 berging 1.5 leskamer 1.7 kantoor 1.8 kast 1.9 kast 1.10 leskamer 1.11 berging 1.18 leskamer 1.19 leskamer
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 217 n.v.t. € 25.407 n.v.t. 49 61 € 6.095 € 26,82 3 3 € 95 n.v.t. 2 2 € 68 n.v.t 5 6 € 186 n.v.t. 50 63 € 6.295 € 27,70 8 10 € 287 n.v.t 15 19 € 1.909 € 8,40 11 14 € 1.361 € 5,99 1 1 € 20 n.v.t. 1 2 € 50 n.v.t 16 19 € 1.939 € 8,53 1 1 € 42 n.v.t 32 41 € 4.051 € 17,83 24 30 € 3.009 € 13,24
Notaris Kruytstraat Hele pand 00.01 + 00.02 Historische Vereniging 0.02 Entreehal (helft opp.) + 0.04 hal 0.07 Vergaderruimte 0.08 Direktie 0.09 Administratie 0.10 Magazijn
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 800 n.v.t. € 97.771 n.v.t. 25 31 € 933 € 13,69 679 849 € 84.933 € 373,70 18 22 € 2.215 € 9,75 16 20 € 1.971 € 8,67 26 33 € 3.294 € 14,49 35 44 € 4.425 € 19,47
t Schooltje Hele pand multifunctionele ruimte + keuken fust opslag vergaderruimte
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 146 n.v.t € 16.997 n.v.t. 98 123 € 12.256 € 53,93 7 8 € 247 n.v.t. 7 9 € 272 n.v.t 34 42 € 4.221 € 18,57
Spectrum Hele pand 02 beheer 08 barruimte 09 keuken 10 berging 18 techniek/berging 20 huiskamer Jeugdwerk 21 berging 22 en 30 keuken 23 - 25 vergaderkamer 28 soos-ruimte Jeugdwerk 29 berging 34 + 40 zaal 38 + 39 kleedruimte 37 berging zaal 35 berging Jeugdwerk 36 berging Concordia
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 629 n.v.t € 71.924 n.v.t. 10 12 € 1.206 € 5,31 64 80 € 7.993 € 35,17 11 13 € 1.331 € 5,86 10 13 € 389 n.v.t. 9 12 € 347 n.v.t. 67 83 € 8.325 € 36,63 4 5 € 160 n.v.t. 12 15 € 1.501 € 6,61 35 43 € 4.323 € 19,02 87 108 € 10.840 € 47,70 4 5 € 160 n.v.t. 245 306 € 30.625 € 134,75 23 29 € 2.888 € 12,71 18 22 € 656 n.v.t. 14 18 € 525 n.v.t. 17,5 22 € 656 n.v.t.
MFR Anthuriumsingel Hele pand multifunctionele ruimte bergkasten (3 maal 2m) bergkasten
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 145 n.v.t € 17.163 n.v.t. 134 168 € 16.750 € 73,70 6 8 € 225 n.v.t. 5 6 € 188 n.v.t.
Kaderbrief huurprijzen
Pagina 5/8
T14.05847
De Leeuwerik Hele pand D0.07a hobbyruimte D0.07b internetcafe D0.07c kantoor D0.07d kantoor D0.03a kleedruimte D0.03b berging D0.03c berging D0.03d grote zaal D0.03e archief 04 huiskamer 2 05 berging stoelen 06 opslag 07 kleedkamer 10 werkkast 11 opslag 12 opslag div. horeca 14 wasserette 15 vergaderzaal 16 zorgcoordinator 17 beheer + g.o.w. 18 ventilatie 19 keuken 22 huiskamer 1
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 741 n.v.t. € 87.526 n.v.t. 25 31 € 3.113 € 13,70 25 31 € 3.063 € 13,48 15 18 € 1.844 € 8,11 15 18 € 1.844 € 8,11 13 16 € 484 n.v.t. 13 16 € 473 n.v.t. 13 16 € 480 n.v.t. 244 305 € 30.538 € 134,37 13 16 € 476 n.v.t. 120 150 € 15.000 € 66,00 8 10 € 1.000 € 4,40 2 3 € 93 n.v.t. 8 9 € 938 € 4,13 5 6 € 180 n.v.t. 10 13 € 1.271 € 5,59 13 17 € 1.663 € 7,32 12 14 € 1.448 € 6,37 14 17 € 1.688 € 7,43 14 17 € 1.688 € 7,43 13 16 € 1.563 € 6,88 9 11 € 1.131 € 4,98 14 18 € 1.765 € 7,77 126 158 € 15.788 € 69,47
De Snip Hele pand k.02 berging speelotheek k.03 opslag OVMB k.04 opslag bibliotheek k.04 OVMB k.05 techniek 0.04 OVMB 0.05 bibliotheek 0.05a boekeninname bibliotheek 0.08 kantoor bibliotheek 0.09 kantoor bibliotheek 0.10 kantoor bibliotheek 0.11 berging bibliotheek 0.11a spreekkamer bibliotheek 0.12 serre bibliotheek 0.27 directiekamer 1.19 multifunctionele ruimte (evt. opdelen) 1.20 lesruimte 1.21 + 1.23 berging algemeen
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 930,1 n.v.t. € 100.793 n.v.t. 6 7 € 214 n.v.t. 22 27 € 814 n.v.t. 34 42 € 1.264 n.v.t. 52 65 € 1.950 n.v.t. 22 27 € 814 n.v.t. 96 120 € 12.000 € 52,80 382 478 € 47.750 € 210,10 12 15 € 1.500 € 6,60 16 20 € 2.013 € 8,86 12 15 € 1.513 € 6,66 12 16 € 1.550 € 6,82 13 16 € 1.563 € 6,88 10 13 € 1.250 € 5,50 48 60 € 6.000 € 26,40 44 55 € 5.525 € 24,31 72 90 € 9.038 € 39,77 36 45 € 4.463 € 19,64 42 53 € 1.575 n.v.t.
De Craenenborgh Hele pand r.03 verblijfsruimte r.07 verblijfsruimte r.08 verblijfsruimte r.09 verblijfsruimte r.10 + r.13 werkruimte (loods) r.11 bergruimte r.12 bergruimte r.21 verblijfsruimte r.23 bergruimte r.24 verblijfsruimte r.26 opslagruimte
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 318 n.v.t. € 31.633 n.v.t. 18 22 € 2.200 € 9,68 46 58 € 5.775 € 25,41 38 48 € 4.800 € 21,12 48 60 € 5.988 € 26,35 51 64 € 1.916 n.v.t. 8 10 € 304 n.v.t. 6 7 € 218 n.v.t. 22 28 € 2.775 € 12,21 23 28 € 844 n.v.t. 53 66 € 6.613 € 29,10 5 7 € 202 n.v.t.
Kaderbrief huurprijzen
Pagina 6/8
T14.05847
De Pecto's Hele pand berging buiten r. 5 r.14 r.15 r.18 zaal r.19 berging vliering
factor 1,25 Permanente huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar 183 n.v.t. € 18.029 41 51 € 1.527 128 160 € 15.965 14 18 € 537
MKC 't Web Hele pand 0.07 muziekschool 0.08 berging muziek 0.09 berging alg. 0.10 berging alg. 0.11 berging tek. met vliering 0.12 tekenzaal 0.13 kleedruimte 0.13a kleedruimte 0.14 grote zaal 0.15 bar 0.16 bergruimte (best.) 1.01 technische ruimte
factor 1,25 Permanente huur Incidentele huur Oppervlakte (in nvvo) Oppervlakte (in vvo) gehele jaar per dagdeel 392,3 n.v.t € 43.840 n.v.t. 38 47 € 4.688 € 20,63 11 14 € 428 n.v.t. 6 8 € 240 n.v.t. 6 8 € 240 n.v.t. 10 12 € 364 n.v.t. 56 70 € 6.963 € 30,64 14 17 € 506 n.v.t. 12 15 € 450 n.v.t. 177 221 € 22.100 € 97,24 27 34 € 3.400 € 14,96 14 17 € 1.725 € 7,59 22 27 € 2.738 € 12,05
Kaderbrief huurprijzen
Incidentele huur per dagdeel n.v.t. n.v.t. € 70,25 n.v.t.
Pagina 7/8
T14.05847
Bijlage 2: Bepaling Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) Bron: www.wikipedia.nl De Verhuurbare Vloeroppervlakte van een gebouw is in het spraakgebruik de VVO. Dit is dus iets anders dan de term Verkoopoppervlakte, ook VVO, die men binnen de retail gebruikt. De verkoopoppervlakte is het nuttig (bruikbare) vloeroppervlak voor winkels inclusief de etalages. De Verhuurbare Vloeroppervlakte van een ruimte of een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. Kortgezegd is de VVO van een gebouw de som van de bepaalde verhuurbare oppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Bij de bepalingen van de VVO wordt niet meegerekend: Een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties; Een trappenhuis, met inachtneming van de een-op-eenregel*; Een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht; Toegangssluizen naar Trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis; Een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4,0 m²; Een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; De oppervlakte van delen van vloeren waarboven de nettohoogte kleiner is dan 1,5 m; Een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan - bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,5 m groter is dan of gelijk is aan 0,5 m²; Een dragende binnenwand; Een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de een-op-eenregel. een-op-eenregel: een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend, tenzij de NVO van de hierop aansluitende verhuurbare ruimte groter is dan of gelijk is aan de NVO van het bordes zelf. Dit zelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringen bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Als er sprake is van het huren van een gedeelte van een gebouw worden ook algemene ruimte toebedeeld aan de VVO. In deze notitie is er voor gekozen om in alle gevallen dit gelijk te stellen aan 25% van het te huren oppervlakte.
Kaderbrief huurprijzen
Pagina 8/8
