Observatiecentrum. van de huurprijzen

M.-L. De Keersmaecker OBSERVATIECENTRUM VAN DE HUURPRIJZEN 2013

Communicatie- en studiedienst van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Jourdanstraat 45 / 55, 1060 Brussel Bestellingen B.G.H.M. Jourdanstraat 45 / 55, 1060 Brussel e-mail : [email protected] Tel. : 02 533 19 83

Observatiecentrum voor de Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest



Observatiecentrum van de huurprijzen Enquête

2013

Marie-Laurence De Keersmaecker In samenwerking met Ipsos

April 2014



2013


April 2014

Verantwoordelijk uitgever : Yves Lemmens, Directeur-generaal BGHM Jourdanstraat 45 / 55 – 1060 Brussel

Pagina 2

Observatiecentrum van de huurprijzen 2013

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave van de illustraties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Hoofdstuk 1 – Evolutie van de huurprijzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1. Evolutie van de huurprijzen 2014-2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Alle huurprijzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijsonderscheid volgens woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijsonderscheid volgens grootte van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijsonderscheid volgens aanwezigheid van een garage . . . . . . . . . . . . Huurprijsonderscheid volgens het aantal badkamers . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijsonderscheid volgen het type en de grootte van de woning, de aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers . . . . . . . . . . . . . Huurprijsonderscheid volgens de energieprestatie van de woning . . . . . . . . . . 2. Evolutie van de marginale huurprijzen 2004-2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Pas betrokken woningen – lopende huurovereenkomsten : huurprijsonderscheid . 4. Huurprijs en ligging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ligging volgens de kroon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemeentelijke ligging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ligging per wijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. 19 20 . 21 22 23 25

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

26 28 . 31 33 34 34 35 38 39

Hoofdstuk 2 – woningaanbod en evolutie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 1. Woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Grootte van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . Bewoonbare oppervlakte van de woningen . . . . Aantal slaapkamers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bijbehorende ruimten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Comfortpeil van de woningen . . . . . . . . . . . . . Comfort in de keuken . . . . . . . . . . . . . . . . . . Comfort in de badkamer . . . . . . . . . . . . . . . . Vloerbekleding in de woonkamer . . . . . . . . . . Andere comfortelementen . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Staat van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . Algemeen beoordeelde staat van de woningen . Vocht in de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Staat van uitrusting en installaties . . . . . . . . . . . 5. Energieprestaties van de woningen . . . . . . . . . Isolatiepeil van de woningen . . . . . . . . . . . . . Warmteregelingspeil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Centrale verwarming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruikte brandstof . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Thermostaat en thermostatische kranen . . . . . . . 6. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

43 44 44 45 46 49 49 50 . 51 . 51 53 53 54 55 55 55 56 57 58 58 59

Hoofdstuk 3 – Evolutie van de huurdersprofielen . . . . . . . . . . . . . . . 61 1. 2.

Evolutie van de sociaal-demografische kenmerken van de huurders . Leeftijd van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gezinssituatie van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inkomen van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sociaal-professioneel statuut van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . Mobiliteit van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

63 63 64 65 68 68


Pagina 3

Pagina 4


Huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . Bestendigheidspeil van de huurders . Verhuisintenties van de huurders . . . . 3. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

69 69 73 . 75

Hoofdstuk 4 – Medehuur, een nieuwe manier van wonen . . . . . 77 1. 2. 3. 4. 5.

Woningen van de medehuurders . . Profiel van de medehuurders . . . . . Al dan niet voor medehuur kiezen . Medehuur en ligging . . . . . . . . . Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

79 . 81 83 87 87

Hoofdstuk 5 – Kinderen in huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 1. De kinderen in de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 2. Kenmerken van huurdersgezinnen met kinderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 3. Kenmerken van de woningen waarin kinderen wonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 4. Woninggrootte niet aan gezinsgrootte aangepast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de gezinsgrootte . . . . . . . . . . 97 Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de gezinssituatie . . . . . . . . . . 98 Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de sociaal-demografische situatie van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de kenmerken van de woning 100 Overbevolking van de woningen en ligging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 5. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Hoofdstuk 6 – Evolutie van de toegang tot de huurwoningmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 1. 2. 3.

Huurder en huurprijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderscheid tussen de huurders volgens inkomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderscheid tussen de huurders volgens sociaal-professionele situatie . . . . . Onderscheid tussen de huurders volgens gezinssituatie . . . . . . . . . . . . . . . Voor huurders toegankelijk huurwoningenaandeel volgens inkomensdecielen . Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

107 107 108 108 110 111

Hoofdstuk 7 – Evolutie van de huurprijzen in tijd en ruimte en hersamensteling van de kronen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 1. Evolutie huurprijs woningen . . . . . . 2. Evolutie kenmerken woningen . . . . Badkamer . . . . . . . . . . . . . . . . . Energieprestatie . . . . . . . . . . . . . Staat waarin woning zich bevindt . 3. Evolutie van de huurders . . . . . . . 4. Conclusies . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

115 116 116 117 118 118 119

Hoofdstuk 8 – Steekproefstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 1. 2. 3. 4.

Steekproefplan . . . . . . . . . Het verloop van de enquête . De vragenlijst . . . . . . . . . . Historisch overzicht . . . . . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

123 124 124 125

Conclusie – Wat de nieuwe enquête ons leert . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 Glossarium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 Gemeentefiches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135


Pagina 5

Pagina 6


INHOUDSOPGAVE VAN DE ILLUSTRATIES Figuur 1 Tabel 1 Tabel 2 Tabel 3 Tabel 4 Tabel 5 Tabel 6 Tabel 7 Tabel 8 Tabel 9 Tabel 10 Tabel 11 Tabel 12 Tabel 13 Tabel 14 Tabel 15 Tabel 16 Figuur 2 Figuur 3 Tabel 17 Tabel 18 Tabel 19 Tabel 20 Tabel 21 Tabel 22 Tabel 23 Kaart 1 Figuur 4 Tabel 24 Figuur 5 Tabel 25 Figuur 6 Figuur 7 Tabel 26 Figuur 8

Spreiding van de maandelijkse huurprijzen van de woningen . . . . . . . . . . . . . . 14 Statistieken maandelijkse huurprijs van de woningen ( euro ) . . . . . . . . . . . . . . . 14 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen ( 2004-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen ( 2004-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen volgens type ( 2004-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) . . . 22 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen volgens grootte ( 2004-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) . . . 23 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens type en aanwezigheid van een garage ( 2004-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) . . . 24 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens grootte en de aanwezigheid van een garage ( 2008-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens woningtype en het aantal badkamers ( 2012-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens grootte en het aantal badkamers ( 2012-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Evolutie van de huurprijzen van de woningen volgens type, aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Evolutie van de huurprijzen van de woningen volgens grootte, aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Huurprijs van de woningen volgens type, aanwezigheid van een centrale verwarmingsinstallatie, een thermostaat en thermostatische kranen . . . . . . . . . . . 29 Huurprijs van de woningen volgens grootte, aanwezigheid van een centrale verwarmingsinstallatie, een thermostaat en thermostatische kranen . . . . . . . . . . . 30 Evolutie van de maandelijkse marginale huurprijzen van de huurwoningen ( 2004-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse gemiddelde huurprijzen van de woningen met een en twee slaapkamers tussen 2004 en 2013 . . . . . . . 32 Maandelijkse huurprijzen van de pas betrokken woningen en van de huurwoningen met lopende huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Maandelijkse huurprijzen van de pas betrokken woningen en van de huurwoningen met lopende huurovereenkomst volgens type en grootte van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens de kroon . . . . . . . . . . . . . . 34 Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens de kroon en het woningtype . 35 Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens de kroon en de grootte van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens gemeentelijke ligging . . . . . . 36 Evolutie van de gemiddelde huurprijzen van de woningen met één en twee slaapkamers volgens de gemeentelijke ligging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Ruimtelijke spreiding van de gemiddelde maandelijkse huurprijzen van de woningen 38 Onderscheid tussen de huurwoningen volgens type . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens type . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Onderscheid tussen de huurwoningen volgens grootte . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Oppervlakte-indicatoren van de huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens grootte . . . . . . . . . . . . . . . 45 Onderscheid tussen de huurwoningen volgens type en aantal slaapkamers . . . . 45 Onderscheid in het huurwoningenbestand volgens woningtype en aantal slaapkamers 46 Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens aantal slaapkamers . . . . . . . 46 Observatiecentrum van de huurprijzen 2013

Pagina 7

Tabel Tabel Tabel Tabel

27 28 29 30

Tabel 31 Figuur 9 Tabel 32 Figuur 10 Tabel 33 Tabel 34 Tabel 35 Figuur 11 Tabel 36 Figuur 12 Tabel 37 Tabel 38 Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel

39 40 41 42 43 44 45

Figuur 13 Tabel 46 Tabel 47 Figuur 14 Tabel 48 Tabel 49 Figuur 15 Figuur 16 Tabel 50 Figuur 17 Tabel 51 Tabel 52 Figuur 18 Tabel 53 Tabel 54 Figuur 19 Tabel 55 Tabel 56 Tabel 57 Tabel 58 Tabel 59 Tabel 60

Pagina 8

Evolutie van de aanwezigheid van bijbehorende ruimten in het huurwoningenbestand 47 Ruimtelijke spreiding van de bijbehorende ruimten in de huurwoningen . . . . . . . 48 Onderscheid in de bijbehorende ruimten van de woning volgens het type ervan. 48 Evolutie van het onderscheid in het huurwoningenbestand volgens de kenmerken van de keuken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Ruimtelijke spreiding van de kenmerken van de keuken . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Onderscheid tussen de woningen volgens de kenmerken van de badkamer ervan 50 Ruimtelijke spreiding van de woningen volgens de kenmerken van de badkamer ervan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Onderscheid tussen de huurwoningen volgens de vloerbekleding in de woonkamer . . 51 Evolutie van de aanwezigheid van comfortelementen in de woning . . . . . . . . . . 51 Onderscheid in de comfortelementen van de woning naargelang het type ervan . . 52 Ruimtelijke spreiding van de diverse comfortelementen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Spreiding van de huurwoningen volgens de beoordeelde staat . . . . . . . . . . . . 53 Evolutie van de beoordeelde staat van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens de beoordeelde staat . . . . . 53 Onderscheid tussen de huurwoningen volgens de aanwezigheid van vocht in de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Spreiding per kroon van de huurwoningen volgens de aanwezigheid van vocht in ten minste drie vertrekken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Onderscheid in de huurwoningen volgens de aanwezigheid van ventilatiebronnen 54 Beoordeelde gemiddelde staat van de installaties en de noodzaak om te vernieuwen 55 Onderscheid tussen de huurwoningen volgens isolatiepeil . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Evolutie van de beoordeelde gemiddelde staat van de isolatie . . . . . . . . . . . . 56 Ruimtelijke spreiding van de met dubbele beglazing uitgeruste woningen . . . . . . 56 Evolutie van de aanwezigheid van verwarmingsinstallaties in de verhuurde woningen 57 Ruimtelijke spreiding van de aanwezigheid van verwarmingsinstallaties in de huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Onderscheid in de voor de verwarming gebruikte brandstof . . . . . . . . . . . . . . 58 Evolutie van het met thermostaten en thermostatische kranen uitgeruste aandeel woningen 58 Ruimtelijke spreiding van de met een thermostaat en thermostatische kranen uitgeruste woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Onderscheid in de huurders volgens leeftijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Evolutie van de spreiding van de huurders volgens leeftijd . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Vergelijking tussen de spreiding volgens leeftijd van de pas in hun woning getrokken huurders en alle huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Spreiding van de huurders volgens leeftijd en kroon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Onderscheid tussen de huurders volgens hun gezinssituatie . . . . . . . . . . . . . . . 64 Spreiding van de huurders per kroon volgens gezinssituatie . . . . . . . . . . . . . . . 65 Onderscheid tussen de huurders volgens maandinkomen . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Evolutie van het onderscheid tussen de huurders volgens maandinkomen . . . . . . 65 Vergelijking tussen het onderscheid in inkomen van de pas in hun woning getrokken huurders en alle huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Spreiding van de huurders per kroon volgens inkomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Onderscheid tussen de huurders volgens gezinssituatie en inkomen . . . . . . . . . . 66 Onderscheid tussen de huurders volgens gezinssituatie en sociaal-professionele situatie . 67 Onderscheid tussen de huurders volgens sociaal-professioneel statuut . . . . . . . . 68 Onderscheid tussen de huurders volgens sociaal-professioneel statuut . . . . . . . . 68 Evolutie van het onderscheid in de huurovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Looptijd huurovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Evolutie van de bewoningsduur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens leeftijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens inkomenspeil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71


Tabel 61 Tabel 62 Tabel 63 Figuur 20 Figuur 21 Figuur 22 Tabel 64 Tabel 65 Figuur 23 Figuur 24 Tabel 66 Tabel 67 Tabel 68 Tabel 69 Tabel 70 Tabel 71 Tabel 72 Tabel 73 Figuur 25 Tabel 74 Tabel 75 Figuur 26 Tabel 76 Tabel 77 Figuur 27 Tabel 78 Tabel 79 Figuur 28 Tabel 80 Figuur 29 Figuur 30 Kaart 2 Figuur 31 Tabel 81 Tabel 82 Tabel 83 Tabel 84 Figuur 32 Figuur 33 Tabel 85 Tabel 86 Tabel 87 Tabel 88

Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens gezinssituatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens sociaal-professionele situatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Ruimtelijke spreiding van de bewoningsduur van de huurders . . . . . . . . . . . . . . 72 Waarom uit de vorige woning werd verhuisd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Oorsprong van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Onderscheid in de verhuisintenties van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Spreiding per kroon van de verhuisintenties van de huurders . . . . . . . . . . . . . . 73 Evolutie van de verhuisintenties van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Redenen voor verhuisplannen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Waar gaat het heen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Spreiding per kroon van het gekozen woonstatuut na verhuizing . . . . . . . . . . . . 75 Kenmerken van de in medehuur verhuurde woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Type woningen in medehuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Onderscheid tussen de woningen in medehuur volgens bijbehorende vertrekken ervan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Onderscheid tussen de woningen in medehuur volgens comfortpeil ervan . . . . . 80 Spreiding woningen in medehuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Profiel medehuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Onderscheid in de medehuurders volgens de gezinssituatie . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Onderscheid tussen de woningen in medehuur volgens het aantal inwonende kinderen ( inclusief co-ouderschap ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Onderscheid tussen de medehuurders volgens hun sociaalprofessionele situatie . . 82 Onderscheid in de oppervlakte per medehuurder volgens leeftijd en inkomen van de medehuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Spreiding van de redenen om voor medehuurderschap te kiezen . . . . . . . . . . . 83 Onderscheid in de redenen om voor medehuur te kiezen per leeftijdscategorie . . 83 Onderscheid in de redenen om voor medehuur te kiezen per inkomensniveau . . . 84 Redenen om uit de vorige woning te verhuizen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Onderscheid in de redenen om uit de vorige woning te verhuizen volgens leeftijd van de medehuurders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Onderscheid in de redenen om uit de vorige woning te verhuizen volgens inkomen van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Oorsprong van de medehuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Onderscheid in de verhuisintenties van de medehuurders . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Waarom medehuurders verhuizen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Waarheen de medehuurders verhuizen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen in medehuur . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Spreiding van de kinderen in de huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Onderscheid tussen de gezinnen volgens het aantal kinderen en kinderen in co-ouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Aandeel woningen met kinderen in co-ouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Onderscheid tussen de gezinnen volgens leeftijd gezinshoofd . . . . . . . . . . . . . 92 Onderscheid in de gezinnen volgens de bestendigheid van het gezin in de woning . 93 Grootte van de woning volgens het aantal kinderen in het gezin . . . . . . . . . . . 93 Grootte van de woning volgens het aantal kinderen in het gezin ( inclusief kinderen in co-ouderschap ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Onderscheid in de grootte van de woning volgens de gezinssituatie en het aantal kinderen in de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Onderscheid in de kenmerken van de woning volgens de gezinssituatie van de huurders en het aantal kinderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Onderscheid in de huurprijzen van de woningen volgens gezinssituatie en het aantal kinderen ( inclusief kinderen in co-ouderschap ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Spreiding van de overbevolking bij gezinnen volgens het aantal kinderen . . . . . 98 Observatiecentrum van de huurprijzen 2013

Pagina 9

Tabel 89 Tabel 90 Tabel 91 Tabel 92 Tabel 93 Tabel 94 Tabel 95 Tabel 96 Tabel 97 Kaart 3 Tabel 98 Tabel 99 Tabel 100 Tabel 101 Tabel 102 Tabel 103 Tabel 104 Tabel 105 Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel

106 107 108 109 110 111 112

Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel

113 114 115 116 117

Pagina 10

Spreiding van de overbevolking bij gezinnen volgens de gezinssituatie en het aantal kinderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Spreiding van de overbevolking bij gezinnen volgens gezinssituatie en kinderen in co-ouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Spreiding van de overbevolking bij huurders volgens gezinssituatie en kinderen in co-ouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de huurprijs en de grootte van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de grootte van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de huurprijs en het woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de comfortkenmerken van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de comfortkenmerken van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Spreiding per kroon van de woningen volgens overbevolkingsgraad . . . . . . . . . 102 Ruimtelijke spreiding van de overbevolkte woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Inkomen van de huurders en huurprijs van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Evolutie van het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget van de huurders . . 107 Vergelijking van het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget tussen de pas in hun woning getrokken huurders en alle huurders . . . . . . . . . . . . . . . 108 Sociaal-professionele situatie van de huurders en huurprijs van de woningen . . . . 108 Onderscheid in het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget volgens de gezinssituatie en het inkomen van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Onderscheid in het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget volgens de gezinssituatie en de sociaal-professionele situatie van de huurder . . . . . . . . . 109 Huurwoningenaandeel toegankelijk per inkomensdeciel ( 2010 ) . . . . . . . . . . . . 110 Evolutie per inkomensdeciel toegankelijk huurwoningenaandeel ( 2014-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Evolutie huurprijs woningen volgens kroon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Evolutiepeil huurprijzen volgens kroon ( 2008-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Evolutie huurprijs woningen volgens kroon en woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Evolutie huurprijs woningen volgens kroon en grootte woning . . . . . . . . . . . . . . 116 Evolutie huurprijs woningen ( index ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Evolutie van de aanwezigheid van badkamers in de woning volgens de kroon . . 117 Evolutie van de energieprestatie van de woningen volgens de kroon ( 2008-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Evolutie van de staat van de woningen volgens de kroon ( 2008-2013 ) . . . . . . . 118 Evolutie leeftijd huurders volgens de kroon ( 2008-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Evolutie inkomen huurders volgens de kroon ( 2008-2013 ) . . . . . . . . . . . . . . . 118 Evolutie bestendigheidspeil van de huurders volgens de kroon ( 2008-2013 ) . . . . 119 Peil concentratie bewegingen tussen eerste en tweede kroon . . . . . . . . . . . . . . 119


voorwoord 2012 leek het jaar waarin de private huurwoningmarkt in een afkoelingsperiode was terechtgekomen. In 2013 werd echter een zeer aanzienlijke stijging opgetekend. De gemiddelde huurprijs steeg in één jaar met bijna 6 % tot 695 euro. De mediane huurprijs beliep 650 euro. De grootte van de woning is de doorslaggevende factor in de huurprijsbepaling. Ook de aanwezigheid van een garage, een tweede badkamer en energieregelsystemen hebben een grote invloed op de huurprijs. De ligging van de woning speelt evenmin een ondergeschikte rol. Tussen 2004 en 2013 steeg de geactualiseerde huurprijs (dat wil zeggen dat er reeds met de inflatie wordt rekening gehouden) gemiddeld met 2 % per jaar. Verscheidende factoren zoals de belangstelling voor vastgoedbeleggingen, de stijgende prijzen op de koopwoningenmarkt, de internationalisering van Brussel en de demografische groei verklaren de stijgende vraag naar woningen en de hieruit voortvloeide stijging van de prijzen op de private huurwoningenmarkt. Die voortdurende stijging zet de vaststelling van de voorbije jaren kracht bij. Er groeit een steeds grotere kloof tussen het inkomen van de huurders en de gevraagde huurprijzen. Zodoende was er in 2013 een inkomen van 2.000 euro per maand nodig om het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget onder de 30 % te houden. Voor huurders die over een inkomen van niet meer dan 1.500 euro beschikten, lag dat aandeel op 60 %. Aangezien wij weten dat het gemiddelde inkomen van huurders in Brussel daalt, is het duidelijk dat de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt er voor gezinnen met de laagste inkomens ieder jaar op achteruitgaat. Als de huurprijs niet meer mag bedragen dan 25 % van het gezinsbudget – hetgeen algemeen voor gezinnen met een laag inkomen als norm wordt beschouwd – hebben de eerste 6 inkomensdecielen 1 slechts toegang tot 10 % van het huurwoningenbestand, terwijl dat in 1993 slechts het geval was voor de eerste 4 inkomensdecielen. De stijging van de huurprijzen in combinatie met de verarming van de Brusselse bevolking verklaren de verslechtering van deze situatie. Als gevolg van de door de 6e Staatshervorming overgedragen nieuwe bevoegdheden met betrekking tot de huurovereenkomst zal de komende Regering de private huurder in haar pakket van prioriteiten kunnen opnemen. In aansluiting op het belangrijke werk dat reeds werd verricht in termen van productie en renovatie van het openbare huurwoningenbestand zal de regering haar initiatieven kunnen aanvullen door openbare middelen aan te wenden om gezinnen met een laag inkomen die op de private huurwoningenmarkt moeten huren, financieel te steunen. Wat de kwaliteit van de woningen betreft, moet worden onderstreept dat het beleid ter verbetering van de energieprestaties van de woningen zijn vruchten afwerpt. 66 % van de woningen beschikt overal over dubbel beglazing, terwijl dat in 2008 nog 54 % was. Daarnaast is er een duidelijke stijging van het aantal Brusselse woningen met centrale verwarming. Tegenwoordig is dat voor 94 % van de huurwoningen het geval tegenover 68 % in 2004. 48 % van de woningen is met een thermostaat uitgerust, terwijl dat aantal in 2008

1E en inkomensdeciel stemt overeen met een tiende van de volgens inkomen in stijgende volgorde gerangschikte bevolking. Het eerste deciel is het armst, het laatste is het rijkst.


Pagina 11

40 % beliep. Daarnaast zien wij in het Brusselse huurwoningenbestand enkele passief- of lage-energiewoningen opduiken. Het feit dat huurders langer in hun woning blijven, is nog een vermeldenswaardige vaststelling. Hoewel de helft van de huurovereenkomsten een looptijd heeft tussen één en drie jaar en 30 % van de huurovereenkomsten voor minder dan een jaar wordt gesloten, blijven huurders gemiddeld langer dan vijf jaar in hun woning. Meer dan één hypothese kan verklaren waarom huurders langer in hun woning blijven dan voorheen het geval was. Niet alleen de onzekerheid om een betaalbare woning te vinden, maar ook de hogere levensverwachting bij de huurdersbevolking geven aanleiding tot minder verhuisintenties. De wetgever heeft er beslist belang bij om hiermee rekening te houden en de wettelijke looptijd van de huurovereenkomst van de hoofdverblijfplaats aan te passen aan de realiteit die in het veld wordt opgetekend. De naar het Gewest overgehevelde bevoegdheid met betrekking tot de huurovereenkomst is ongetwijfeld een gelegenheid om de wetgeving in die zin aan te passen.

Pagina 12


Inleiding In het kader van het Observatiecentrum van de huurprijzen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vond in de zomer van 2013 opnieuw een enquête plaats over de evolutie van de huurprijzen van het privé huurwoningenbestand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De enquête heeft betrekking op een staal van 3 072 woningen die representatief zijn voor alle 226.390 op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te huur gestelde woningen ( raming 2009 ). Het bemonsteringspercentage beloopt dus 1,36 %. De steekproefeenheid is de verhuurde woning, ongeacht de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten. De huurwoning wordt bemonsterd volgens de techniek van de gelaagde aselecte steekproef. Die peiling is louter ruimtelijk en dat betekent dat er een toevallige trekking wordt uitgevoerd binnen vooraf gedefinieerde homogene ruimtelijke eenheden. Dat steekproeftype wordt gerechtvaardigd door het feit dat het Brusselse grondgebied wordt opgesplitst in woonzones met uiteenlopende kenmerken : bouwdichtheid, percentage huurders, vergroeningspeil en de gemiddelde ouderdom van de woningen. Het gewest wordt in twee kronen opgedeeld. De eerste kroon bestrijkt de Vijfhoek en de aanliggende wijken. De lanen van de grote ring vormen er de buitengrens van. Vervolgens begint de tweede kroon die zich uitstrekt tot aan de grenzen van het gewestelijke grondgebied. Binnen die kronen onderscheiden wij huizenblokgehelen met gelijkaardige kenmerken die als ruimtelijke eenheden worden aangeduid en waaruit lukraak huurwoningen worden gehaald waarvan het aantal proportioneel overeenstemt met het precieze totaal van de te huur gestelde woningen. De enquête vond plaats tussen 1 juni 2013 en 15 oktober 2013 en werd door het peilingsbureau Ipsos face-to-face met de huurders georganiseerd. De opbouw van de vragenlijst en de afhandeling ervan bij de huurders zijn vergelijkbaar met de methodologie die de afgelopen jaren werd gehanteerd. De resultaten zijn dan ook vergelijkbaar. De vragenlijst valt in twee grote delen uiteen. Het eerste deel is gericht op de huurprijs van de woning, de ligging en de intrinsieke kenmerken ( type, grootte, comfortpeil, staat van de woning, energieprestatieniveau ). In het tweede deel gaat de aandacht naar de huurder, zijn sociaal-demografische kenmerken, de bestendigheid in de woning en de verhuisintenties. Dit jaar hield de enquête in het bijzonder twee doelgroepen voor het licht : de medehuurders ( individuele huurders die in één woning samenwonen ) en de kinderen die dagelijks in de woning verblijven of anders het voorwerp uitmaken van co-ouderschap. De verkregen resultaten zijn representatief voor het gehele Brusselse huurwoningbestand. De huurprijsspreiding gaat van minimum 300 euro per maand tot maximum 5000 euro. De modus ( dat is de vaakst vertegenwoordigde huurprijs in de steekproef ) beloopt 600 euro. De gemiddelde huurprijs van de op het Brusselse grondgebied verhuurder woningen ( of de som van alle huurprijzen gedeeld door het totale aantal woningen ) wordt op 695 euro geraamd met een betrouwbaarheidsinterval van 95 % rond het gemiddelde dat gelijk is aan 11. De helft van de huurders betaalt een huurprijs van minder dan 650 euro. Dat is dus de mediane huurprijs. 25 % van de huurders ( 1e huurprijskwartiel ) betaalt een huurprijs van minder dan 520 euro en 25 % ( 3e huurprijskwartiel ) betaalt een huurprijs van meer dan 800 euro. De gemiddelde huurprijs ligt lichtjes hoger dan de mediane huurprijs en dat


Pagina 13

betekent dat er sprake is van een asymetrische spreiding van de huurprijzen die zich naar hogere huurprijzen uitstrekt. De huurprijs kan worden gedifferentieerd aan de hand van de kenmerken van de woning ( type, grootte, aanwezigheid van een garage en een tweede badkamer energieprestatie ) en volgens de ligging van de woning op uiteenlopende niveaus ( kroon, gemeente of wijk ). Gezien de weerkerende aard van de enquête en de ongewijzigde steekproefstrategie kunnen de resultaten in een chronologisch perspectief worden geplaatst en de resultaten ervan kunnen met elkaar worden vergeleken. Figuur 1 - Spreiding van de maandelijkse huurprijzen van de woningen

600

Aantal woningen

500 400 300 200 100 0

Maandelijkse huurprijsklassen (euro)

Tabel 1 - Statistieken maandelijkse huurprijs van de woningen ( euro ) Statistieken

€

Mediane huurprijs

650

1e kwartiel

520

3e kwartiel

800

Gemiddelde huurprijs

695 IC = 11

Modale huurprijs

600

BI = betrouwbaarheidsinterval van 95 % rond het gemiddelde

Pagina 14


De tekst bestaat uit verscheidene hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk gaat over de huurprijs en de evolutie ervan. De huurprijs wordt geanalyseerd op basis van de intrinsieke kenmerken van de woningen zoals het type, de grootte en de bijbehorende vertrekken ( garage en badkamers ), de energieprestatie ( centrale verwarming, thermostaat en thermostatische kranen ) en volgens de ligging van de woning. Die waarden worden vergeleken met deze die in de loop van de voorgaande enquêtes werden opgetekend en ook met de resultaten van de pas betrokken woningen. Zodoende kan de evolutie van de huurprijzen worden nagegaan. In het tweede hoofdstuk wordt er gekeken naar de kenmerken van de Brusselse woningen en de evolutie ervan. Eerst wordt er gekeken naar het type en de grootte van de woningen. Vervolgens worden er statistieken voorgelegd over het aandeel woningen met bepaalde comfortelementen en over de staat van de woningen en de energieprestaties. Het derde hoofdstuk bepaalt de huurder, zijn sociaal-demografische kenmerken en zijn houding ten opzichte van de woning. Zijn bestendigheid in de woning en zijn verhuisintenties worden hierin voor het licht gehouden. In de volgende hoofdstukken komen specifieke kwesties aan bod. De medehuur vindt als nieuwe manier van wonen tegenwoordig ingang. In het vierde hoofdstuk wordt nader ingegaan op het huuraanbod in het kader van de medehuur en op de betrokken huurders. Wat is de plek van het kind in de woning, of het er nu dagelijks of in het kader van co-ouderschap verblijft? Wat zijn de overbevolkingsproblemen waarmee woningen kampen als er kinderen wonen? Dat is het onderwerp van het vijfde hoofdstuk. In het zesde hoofdstuk wordt de toegang van de gezinnen tot de huurwoningmarkt geëvalueerd en wordt naar de evolutie ervan gekeken. In het zevende hoofdstuk wordt tot slot een analyse gemaakt van de hersamenstelling van de wijken door de stijging van de huurprijzen en door de evolutie van de kenmerken van de huurwoningen. De analyse neemt de vrij grote schaal van de kroon op het Brusselse grondgebied als basis.


Pagina 15

HOOFDSTUK 1

Evolutie van de huurprijzen

In dit hoofdstuk vindt u statistieken over de huurprijzen van de Brusselse huurwoningen. Deze statistische gegevens worden van elkaar onderscheiden volgens de kenmerken van de woningen en vervolgens wordt de evolutie van de huurprijzen besproken. Er worden drie huurprijsevolutie-indicatoren beschouwd. De eerste indicator is gebaseerd op een vergelijking tussen de gemiddelde huurprijzen die daadwerkelijk in 2013 voor de woningen werden betaald en de aan de prijzen van 2013 geactualiseerde gemiddelde huurprijzen die tijdens de vorige enquêtes werden opgetekend. Hierdoor kunnen de huurprijzen van de verscheidene jaren met elkaar vergeleken worden zonder rekening te houden met de jaarlijkse huurprijsindexering die afhangt van de evolutie van de gezondheidsindex. De tweede indicator is gebaseerd op de samenstelling, op basis van de vorige enquête, van een chronologische reeks van bij de ondertekening van de huurovereenkomst gevraagde huurprijzen. Het betreft huurprijzen bij de inhuurneming van de woning die vervolgens worden geraamd in lopende euro van het beschouwde jaar. Die reeks wordt vervolgens vergeleken met de reeks van de gezondheidsindex waarmee de huurprijsindexering wordt berekend. Tot slot worden de gemiddelde huurprijzen van alle in 2013 verhuurde woningen vergeleken met de gemiddelde huurprijzen van de woningen waarin de huurders pas hun intrek namen ( minder dan een jaar geleden ) en met de huurprijzen van huurders die hun woning al langer betrekken ( meer dan zes jaar ). Het huurwoningenbestand wordt in verschillende segmenten opgedeeld om te peilen naar de huuprijsvariaties van de woningen volgens de intrinsieke kenmerken en de ligging ervan.

Evolutie van de huurprijzen 2004-2013 De effectief door alle huurders in 2013 betaalde huurprijzen, ongeacht de datum waarop zij in hun woning zijn getrokken, worden vergeleken met de in euro 2013 geactualiseerde huurprijzen die tijdens de voorgaande enquêtes waren opgetekend. Hierdoor wordt geen rekening meer gehouden met de loonindexering die met de stijging van de gezondheidsindex is verbonden. Op voorwaarde dat deze statistisch significant is, vloeit een stijging ten opzichte van een voorgaand jaar van de geactualiseerde huurprijzen in een jaar t bijgevolg voort uit een prijsstijging die losstaat van de index. Een stagnatie van de geactualiseerde huurprijzen in een jaar t ten opzichte van een voorgaand jaar vloeit enkel voort uit de door de wetgeving bepaalde huurprijsindexering. Op voorwaarde dat deze statistisch betekenisvol is, kan een daling van de geactualiseerde huurprijzen in een jaar t ten opzichte van een voorgaand jaar wijzen op een daling van de huurprijzen. Eerst worden de huurprijzen met elkaar vergeleken voor alle woningen. Vervolgens worden de woningen van elkaar onderscheiden volgens hun grootte en type, de aanwezigheid van één of twee badkamers in de woning en het feit of een garage al dan niet voorhanden is. Vervolgens wordt de gemiddelde huurprijs op basis van de gegevens geraamd. De gemiddelde huurprijs is de som van de huurprijzen van de woningen gedeeld door het totale aantal woningen. Op de huurprijsgegevens wordt een betrouwbaarheidsinterval van 95 % rond het gemiddelde berekend. De mediane huurprijs wordt ook geraamd als de huurprijs die de gerangschikte reeks huurprijzen van de woningen in twee gelijke delen opsplitst. De in 2013 opgetekende huurprijzen worden vergeleken met de huurprijzen van 2012, 2008 en 2004 en worden volgens aan de prijzen van 2013 geactualiseerd voor zover er gegevens beschikbaar zijn.


Pagina 19

Alle huurprijzen In 2013 wordt de gemiddelde huurprijs van de Brusselse woningen op 695 euro geraamd. Dat komt neer op een stijging met 5,8 % in vergelijking met de in 2012 geraamde en aan de prijzen van 2013 geactualiseerde gemiddelde huurprijs. Ook in 2013 wordt de mediane huurprijs geraamd op 650 euro en in vergelijking met de in 2012 geraamde en aan de prijzen van 2013 geactualiseerde mediane huurprijs is dat een stijging van 7 %. Om na te gaan of dat een significant verschil is, wordt een statistisch verschil gemaakt van de twee gemiddelden. Dat verschil bedraagt 4,9 en is dus hoger dan de statistiek van Student waarnaar het neigt en gelijk is aan 1,96 met een foutentolerantie van 5 %. Bijgevolg ligt de gemiddelde huurprijs van 2013 hoger dan de aan de prijzen van 2013 geactualiseerde gemiddelde huurprijs van 2012. Dat alles betekent dat de huurprijsstijging hoger is dan wat door de indexering is bepaald. In 2012 beloopt de aan prijzen van 2013 geactualiseerde huurprijs 657 euro. Dat is lichtjes minder, maar niet opmerkelijk verschillend van de aan de prijzen van 2013 geactualiseerde huurprijs van 2011. Er is dus sprake van een stagnering van de geactualiseerde huurprijzen, maar niet van een daling van de huurprijzen. Tussen 2011 en 2012 zijn de huurprijzen aan hetzelfde ritme van de indexering gestegen. De huurprijzen stijgen volgens het ritme van de gezondheidsindex. Tussen 2010 en 2011 en tussen 2008 en 2010 stijgt de geactualiseerde gemiddelde huurprijs meer dan de indexering. Het verschil tussen de geactualiseerde huurprijzen is significant aan een foutentolerantie van 5 %. De gemiddelde huurprijs van het recentste jaar ligt bijgevolg opmerkelijk hoger dan de gemiddelde huurprijs van het voorgaande jaar met een aan de prijzen van het recentste jaar geactualiseerde huurprijs. Andere factoren dan de inflatie liggen aan de basis van de huurprijsstijging. Tussen 2006 en 2008 daarentegen blijft de aan prijzen van 2013 geactualiseerde huurprijs stabiel ( 601 euro in 2006 en 604 euro in 2008 ). Het verschil tussen beide huurprijzen is niet opmerkelijk. De huurprijzen stijgen echter aan een ritme dat de stijging van de gezondheidsindex benadert. Tussen 2004 en 2013 steeg de aan prijzen van 2013 geactualiseerde huurprijs van 578 euro naar 695 euro, zegge een stijging van 20 %. In die negen jaar steeg de geactualiseerde huurprijs ( reeds met de inflatie rekening houdend ) gemiddeld 2,25 % per jaar. De huurprijsstijging verwijdert zich per jaar dus met gemiddeld 2,25 % van de gezondheidsindex. Hoewel de beschouwde periode naargelang de jaren uiteenlopende situaties heeft gekend, wordt deze toch afgesloten met een huurprijsstijging die hoger is dan de stijging van de gezondheidsindex en bijgevolg van de door de wetgeving bepaalde indexering. Tabel 2 - Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen ( 2004-2013 ) Geactualiseerde maandelijkse huurprijs ( € ) 2013

Pagina 20


695

Mediane huurprijs

650

2012

2011

2010

2008

2006

2004

657

663

627

604

601

578

607

622

588

546

549

522


Tabel 3 - Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen ( 2004-2013 ) Evolutie van de geactualiseerde huurprijs tussen ( % ) 2008-2013

2004-2008

5,8

4,5

7

4,6

Gemiddelde huurprijs Mediane huurprijs

Huurprijsonderscheid volgens woningtype De gemiddelde en mediane huurprijs van een woning stijgt met het aantal slaapkamers. Zodoende beloopt de gemiddelde huurprijs per maand voor een appartement met één slaapkamer 595 euro en 899 euro voor een appartement met drie slaapkamers. De huurprijs van huizen ligt gemiddeld hoger, ongeacht de grootte van het huis, en beloopt 1202 €. Als wij de aan 2013 aangepaste huurprijzen van 2008 vergelijken, zien wij gedurende vijf jaar een stijging van 14 à 18 % voor appartementen en 29 % voor huizen, zegge 6 % per jaar. In 2011 was er al een aanzienlijke stijging van de prijs van de huizen. Voor de basistypes woningen, zegge appartementen met één slaapkamer en twee slaapkamers zijn de huurprijzen in 2013 in vergelijking met de in 2012 opgetekende geactualiseerde huurprijzen met ongeveer 6 % gestegen. Dat stemt overeen met de gemiddelde stijging die in de periode werd opgetekend. Tabel 4 – Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen volgens type ( 2004-2013 ) Woningtype

Statistiek

App. 0 slpk

Geactualiseerde maandelijkse huurprijs ( € ) 2013

2012

2008

2004


531 550

467 455

450 437

404 386

App. 1 slpk


595 575

561 557

515 492

506 483

App. 2 slpk


732 700

688 658

643 624

622 603

App. 3 slpk


899 870

861 810

766 764

761 724

App. 4 slpk +


965 950

1090 1012

960 820

794 742

Huis


1202 995

1098 978

928 710

971 811


Pagina 21

Tabel 5 – Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) Woningtype

Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) 2008-2013

2004-2008

App. 0 slpk

18

12

App. 1 slpk

15

2

App. 2 slpk

14

3

App. 3 slpk

17

1

-

21

29

-4

App. 4 slpk en + Huis

- Onbeduidende cijfers als gevolg van het geringe aantal gegevens.

Huurprijsonderscheid volgens grootte van de woning Hoe groter de woning, hoe hoger de huurprijs. De grootte van de woning wordt in eerste instantie geraamd aan de hand van de bewoonbare oppervlakte. 50 % van de woningen van minder dan 28 m² wordt verhuurd voor minder dan 420 euro en 50 % van de woningen met een bewoonbare oppervlakte tussen 85 en 104 m² wordt voor minder dan 800 euro verhuurd. De huurprijs stijgt voor alle woningen ongeacht de grootte ervan, hoewel het verschil minder groot is dan als het woningtype en het aantal slaapkamers als parameters worden gebruikt. Tabel 6 – Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen van de woningen volgens grootte ( 2004-2013 ) Grootte woning

Statistiek

< 28 m²

2013

2012

2008

2004


464 420

386 374

388 383

368 361


513 500

503 496

501 492

463 448

55 – 84 m²


635 630

607 607

605 580

558 542

85 – 104 m²


806 800

719 708

734 700

655 603

>104 m²


1076 952

1073 961

1036 874

914 778

28 – 54 m²

Pagina 22

Geactualiseerde maandelijkse huurprijs ( € )


Tabel 7 – Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) Bewoonbare oppervlakte


2004-2008

20

5

28 – 54 m²

2

8

55 – 84 m²

5

9

10

12

4

13

< 28 m²

85 – 104 m² > 104 m²

Huurprijsonderscheid volgens aanwezigheid van een garage Als de woning een garage heeft, ligt de huurprijs hoger. Zo bedraagt de huurprijs van een appartement met twee slaapkamers en zonder garage gemiddeld 690 euro en gemiddeld 862 euro als er wel een garage is. De huurprijsevolutie bevestigt bovenstaande cijfers. Er is sprake van een jaarlijkse stijging van ongeveer 3 % van de geactualiseerde gemiddelde huurprijzen voor alle appartementstypes met of zonder garage. Voor huizen ligt de stijging nog hoger en beloopt gemiddeld 8 % per jaar. Tabel 8 – Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens type en aanwezigheid van een garage ( 2004-2013 ) Woningtype

Garage

App.0 slpk

Geactualiseerde maandelijkse huurprijs euro 2013

2012

2008

2004

Zonder Met

523 -

467 -

444 -

401 -

App. 1 slpk

Zonder Met

590 646

557 646

511 560

493 642

App. 2 slpk

Zonder Met

690 862

665 790

616 735

608 774

App. 3 slpk

Zonder Met

800 1022

790 1027

697 947

720 836

App. 4 slpk en +

Zonder Met

713 1343

1011 1294

Huis

Zonder Met

1048 1456

956 1411

747 1294

781 1295

Onvoldoende gegevens om de statistische inferentie te kunnen toepassen.


Pagina 23

Tabel 9 – Evolutie van de stijging van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen ( % ) Woningtype

Garage


2004-2008

18

11

-

-

Zonder

15

4

Met

15

-13

Zonder

12

1

Met

17

-5

Zonder

15

-3

8

13

Zonder

40

-4

Met

13

0

Zonder

App. 0 slpk

Met

App. 1 slpk

App. 2 slpk

App. 3 slpk

Met

Huis

Ook voor een woning met eenzelfde grootte, ligt de huurprijs hoger als er een garage voorhanden is. Zodoende beloopt de gemiddelde huurprijs van een woning met een oppervlakte tussen de 85 en 104 m² zonder garage 760 euro. Met garage wordt dat 900 euro. Door het geringe aantal gegevens per klasse ligt de fout met betrekking tot de huurprijsevolutie hoger. Niettemin merken wij een prijsstijging die hoger ligt dan de gezondheidsindex. Tabel 10 - Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens grootte en de aanwezigheid van een garage ( 2008-2013 ) Grootte woning

Garage

Geactualiseerde gemiddelde maandelijkse huurprijs € 2013

2012

2008

<28 m²

Zonder Met

468 -

429 -

449 481

28 – 54 m²

Zonder Met

520 582

506 549

510 603

55 – 84 m²

Zonder Met

629 681

599 696

589 702

85 – 104 m²

Zonder Met

760 900

694 806

698 831

>105 m²

Zonder Met

941 1246

963 1269

896 1254


Pagina 24


Huurprijsonderscheid volgens het aantal badkamers De aanwezigheid van een tweede badkamer in de woning heeft een aanzienlijke invloed op de huurprijsvorming. Zo wordt een appartement met twee slaapkamers en één badkamer voor gemiddeld 713 euro verhuurd, terwijl die prijs tot 1.096 euro oploopt als er twee badkamers zijn. Tussen 2012 en 2013 stegen de huurprijzen van woningen waartussen een onderscheid gemaakt op basis van aantal slaapkamers en badkamers meer dan de gezondheidsindex. De huurprijs van 2013 ligt voor alle categorieën ongeveer 5 % à 8 % hoger dan de huurprijs van 2012 na actualisering. Tabel 11 - Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens woningtype en het aantal badkamers ( 2012-2013 ) Woningtype

Aantal badkamers

Geactualiseerde gemiddelde maandelijkse huurprijs € 2013

2012

App.0 slpk

Een Twee of meer

531 -

467 -

App. 1 slpk

Een Twee of meer

595 -

561 -

App. 2 slpk

Een Twee of meer

713 1069

678 993

App. 3 slpk

Een Twee of meer

805 1072

809 1088

App. 4 slpk en +

Een Twee of meer

782 -

952 1288

Huis

Een Twee of meer

935 1673

890 1619


Zelfde vaststelling als voorheen : een woning met een bewoonbare oppervlakte tussen 85 en 104 m² wordt een badkamer gemiddeld aan 775 euro verhuurd en aan 1023 euro als er twee badkamers beschikbaar zijn. Voor alle woningcategorieën ligt de huurprijs van 2013 hoger dan de geactualiseerde huurprijs van 2012. Ongeacht de kenmerken van de woning stijgt de huurprijs sneller dan de door de wetgeving bepaalde indexering.


Pagina 25

Tabel 12 - Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse huurprijzen volgens grootte en het aantal badkamers ( 2012-2013 ) Grootte woning

Aantal badkamers

<28 m²

Geactualiseerde gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) 2013

2012

Een Twee of meer

469 -

431 -

28 – 54 m²

Een Twee of meer

520 -

508 -

55 – 84 m²

Een Twee of meer

634 -

604 781

85 – 104 m²

Een Twee of meer

775 1023

707 918

>105 m²

Een Twee of meer

895 1421

931 1494


Huurprijsonderscheid volgen het type en de grootte van de woning, de aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers Uit het onderscheid tussen de huurwoningen volgens grootte, aanwezigheid van een badkamer en een garage blijkt dat de huurprijzen van de grootste en best uitgeruste woningen stijgen. Zo wordt een appartement met twee slaapkamers en twee badkamers en een garage gemiddeld voor 1090 euro per maand verhuurd, terwijl een appartement met één slaapkamer zonder garage en met slechts één badkamer gemiddeld voor 590 euro per maand wordt verhuurd. Ongeacht de woningcategorie stijgt de huurprijs tussen 2012 en 2013 meer dan de gezondheidsindex.

Pagina 26


Tabel 13 – Evolutie van de huurprijzen van de woningen volgens type, aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers Woningtype

Aanwezigheid van een garage Zonder

App. 0 slpk Met Zonder App. 1 slpk Met Zonder App. 2 slpk Met Zonder App. 3 slpk Met Zonder App. 4 slpk + Met Zonder Huis Met

Aantal badkamers


2012

523

468

Twee of meer

-

-

Een

-

-

Twee of meer

-

-

590

558

-

-

646

646

-

-

Een

686

661

Twee of meer

983

845

Een

812

761

1090

-

Een

786

777

Twee of meer

897

896

Een

862

906

1117

1242

623

922

Twee of meer

-

1151

Een

-

-

Twee of meer

-

-

877

811

Twee of meer

1536

1377

Een

1085

-

Twee of meer

1786

1089

Een

Een Twee of meer Een Twee of meer

Twee of meer

Twee of meer Een

Een


Met een bepaalde grootte stijgt de gemiddelde huurprijs van een woning als deze beschikt over een garage en een extra badkamer. Zo wordt een woning met een oppervlakte tussen de 29 en 54 m² zonder garage en met slechts één badkamer gemiddeld verhuurd aan 517 euro, terwijl een woning tussen de 85 en 104 m² met garage en twee badkamers aan een gemiddelde prijs van 1020 euro wordt verhuurd. Als wij opnieuw een onderscheid tussen de woningen maken volgens grootte, aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers, merken wij tussen 2008 en 2013 een stijging op van de geactualiseerde huurprijzen. Dat betekent dus dat de effectief betaalde huurprijzen forser stijgen dan de gezondheidsindex.


Pagina 27

Tabel 14 - Evolutie van de huurprijzen van de woningen volgens grootte, aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers Grootte woning

Aanwezigheid van een garage Zonder

<28 m² Met

Zonder 29 – 54 m² Met



Zonder >105 m² Met

Aantal badkamers


2012

2008

464

429

449

Twee of meer

-

-

-

Een

-

-

468

Twee of meer

-

-

-

517

506

510

-

-

-

583

549

608

-

-

-

628

596

588

803

641

699

687

-

-

746

685

821

1031

877

864

854

789

812

1020

-

938

848

893

857

1330

1320

1248

993

1025

955

1459

1627

1809

Een

Een Twee of meer Een Twee of meer Een Twee of meer Een

681

Twee of meer Een Twee of meer Een Twee of meer Een Twee of meer Een Twee of meer


Huurprijsonderscheid volgens de energieprestatie van de woning De huurprijs stijgt als de woning beschikt over warmteregelingssystemen ( thermostaat en thermostatische kranen ). Zo wordt een appartement met twee slaapkamers verhuurd voor een gemiddelde prijs van 653 euro zonder thermostaat noch thermostatische kranen, een gemiddelde prijs van 702 euro met een thermostaat, 753 euro met thermostatische kranen en 778 euro als beide warmteregelingssystemen voorhanden zijn.

Pagina 28


Tabel 15 – Huurprijs van de woningen volgens type, aanwezigheid van een centrale verwarmingsinstallatie, een thermostaat en thermostatische kranen Woningtype

Centrale verwarming

Thermostaat en/ of thermostatische kranen

Gemiddelde huurprijs ( € )

Zonder

-

Geen van beide App. 0 slpk

Met

Thermostaat

525

Thermostatische kranen

547 -

Beide Zonder App. 1 slpk

Met

568 Geen van beide

535

Thermostaat

609


598

Beide

616

Zonder App. 2 slpk

Met

661 Geen van beide

653

Thermostaat

702


753

Beide

778

Zonder App. 3 slpk

Met

Geen van beide

825

Thermostaat

775


952

Beide

993

Zonder

-

Geen van beide App. slpk en meer

Met

678

Thermostaat Thermostatische kranen

-

Beide

-

Zonder

1199 -

Geen van beide Huis

Met

Thermostaat

1109


1127

Beide

1405



Pagina 29

Met een bepaalde woninggrootte stijgt de gemiddelde huurprijs als de woning beschikt over energieregelingssystemen. Zo wordt een woning met een oppervlakte tussen de 55 en 84 m² zonder thermostaat noch thermostatische kranen gemiddeld verhuurd aan 580 euro, terwijl dergelijke woning aan een gemiddelde prijs van 669 euro wordt verhuurd als die regeringssystemen wel voorhanden zijn. Tabel 16 - Huurprijs van de woningen volgens grootte, aanwezigheid van een centrale verwarmingsinstallatie, een thermostaat en thermostatische kranen Bewoonbare oppervlakte ( m² )

Centrale verwarming

Thermostaat en/ of thermostatische kranen


Zonder

< 28 m²

Met

Geen van beide

522

Thermostaat

427


425

Beide

-

Zonder

28 – 54 m²

Met

457 Geen van beide

534

Thermostaat

511


517

Beide

512

Zonder

55 – 84 m²

Met

610 Geen van beide

580

Thermostaat

646


627

Beide

669

Zonder

85 – 104 m²

Met

766 Geen van beide

702

Thermostaat

764


828

Beide

868

Zonder

> 104 m²

Met

1190 Geen van beide

760

Thermostaat

928


1070

Beide

1257


Pagina 30


2. Evolutie van de marginale huurprijzen 2004-2013 Een andere methode om de huurprijsevolutie na te gaan, bestaat erin om voor ieder jaar de gemiddelde marginale huurprijs te berekenen, zegge de huurprijs die op een bepaalde datum werd gevraagd in lopende euro van het betrokken jaar. De gemiddelde marginale huurprijs van de woningen in een jaar t wordt geëvalueerd door de in 2013 betaalde huurprijs te verminderen met het evolutiepercentage van de gezondheidsindex tussen 2013 en het jaar t. Het gaat om de samenstelling van een chronologische reeks lopende huurprijzen door benadering van de gevraagde huurprijzen. Er wordt van uit gegaan dat de huurprijs doorheen de huurovereenkomst regelmatig werd geïndexeerd, maar dat is niet altijd het geval en bijgevolg kunnen enkele fouten in de raming niet uitgesloten worden. De chronologische reeks werd samengesteld voor de periode tussen 2003 en 2013. Vanaf 2003 verwijdert de evolutiekromme van de huurprijzen zich van de evolutiekromme van de gezondheidsindex. Dat betekent dat de huurprijzen sterker stijgen. Tussen 2006 en 2008 zetten de huurprijzen hun stijging voort en volgen aldus gelijke tred met de stijging van de gezondheidsindex die in die periode hoger ligt. Vanaf 2008 stabiliseert de gezondheidsindex enigszins en de huurprijzen stijgen aan uiteenlopende ritmes waarbij er vaak sprake is van een lichtjes hogere stijging dan de gezondheidsindex. Tussen 2011 en 2012 stijgen de huurprijzen aan hetzelfde ritme als de gezondheidsindex en tussen 2012 en 2013 is er opnieuw sprake van een sterkere stijging van de huurprijzen. Zowel huurprijzen van woningen met één als met twee slaapkamers volgen hetzelfde stijgingsschema tijdens de beschouwde periode. Hoe komt het dat de huurprijzen de afgelopen jaren zijn gestegen? Een eerste mogelijke oorzaak is een duidelijke belangstelling voor vastgoedbeleggingen als gevolg van de lagere en wisselvalligere rentabiliteit en vooral hogere wisselvalligheid van roerende beleggingen in economisch onzekere tijden. Toch was 2013 een aantrekkelijker jaar voor beursbeleggingen. Een tweede reden is het feit dat de Brusselse vastgoedprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen ( 23 % per jaar tussen 2000 en 2005 en daarna hoogten en laagten van 5 % à 9 % per jaar ) waardoor er hogere huurprijzen moeten worden gevraagd om de rentabiliteit van de belegging te waarborgen. Een derde reden houdt verband met de internationalisering van Brussel en de concurrentie voor grondgebruik tussen kantoren en woningen. Tot slot geeft de demografische groei te Brussel ook aanleiding tot een grotere vraag naar woningen. Als gevolg hiervan stijgt de grondrente in de stad en bijgevolg ook de woningprijzen.


Pagina 31

Figuur 2 – Evolutie van de maandelijkse marginale huurprijzen van de huurwoningen ( 2004-2013 )

130,0

Index 2003 = 100

125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 2003

2004

2005

2006

Gezondheidsindex

2007

2008

2009

2010

Mediane huurprijsindex

2011

2012

2013

Gemiddelde huurprijsindex

Figuur 3 – Evolutie van de geactualiseerde maandelijkse gemiddelde huurprijzen van de woningen met een en twee slaapkamers tussen 2004 en 2013

130,0 130,0 120,0 120,0 110,0 110,0 100,0 100,0 2003 2003 2005

Pagina 32

2007 2005

2009 2007

2011 2009

2013 2011

2013

Index 2003 = 100

Index 2003 = 100

140,0 140,0

Index 2003 = 100

Index 2003 = 100

140,0 140,0

130,0 130,0 120,0 120,0 110,0 110,0 100,0 100,0 2003 2003 2005

2007 2005

2009 2007

2011 2009

2013 2011

Gezondheidsindex Gezondheidsindex

Gezondheidsindex Gezondheidsindex

MedianeMediane huurprijsindex huurprijsindex

MedianeMediane huurprijsindex huurprijsindex

Gemiddelde huurprijsindex Gemiddelde huurprijsindex

Gemiddelde huurprijsindex Gemiddelde huurprijsindex


2013

3. Pas betrokken woningen – lopende huurovereenkomsten : huurprijsonderscheid Een derde methode om de huurprijsevolutie na te gaan, bestaat erin de huidige huurprijzen van de pas betrokken woningen ( huurders minder dan één jaar in hun woning ) te vergelijken met de huurprijs van alle woningen en in het bijzonder van reeds langer betrokken woningen ( huurders langer dan zes jaar in hun woning ). Het verschil tussen de huurprijs betaald door de pas in hun woning getrokken huurders, de huurders die hun woning al langer betrekken of alle huurders, is aan een foutenmarge van 5 % niet noemenswaardig. Er moet worden aangestipt dat de huurprijsvariatie van de pas betrokken woningen aanzienlijk is en dat dit bijgevolg betrekking heeft op een grote diversiteit aan woningsituaties. Hetzelfde geldt voor woningen met een huurovereenkomst die al langer dan 6 jaar loopt en waarbij er ook van grote diversiteit sprake is. Tabel 17 - Maandelijkse huurprijzen van de pas betrokken woningen en van de huurwoningen met lopende huurovereenkomst Maandelijkse huurprijs ( € )

Statistieken

Pas betrokken

Alle huurders

Lopende huur

600 500 750

650 520 800

650 501 780

673 BI = 17

695 BI = 11

672 BI = 20

500

600

650

Mediane huurprijs 1e kwartiel 3e kwartiel Gemiddelde huurprijs Modale huurprijs

BI = betrouwbaarheidsinterval van 95 % rond het gemiddelde.

Na het onderscheid tussen woningen volgens grootte blijkt dat het verschil tussen de door de pas in hun woning betrokken huurders betaalde gemiddelde huurprijzen en alle huurders niet opmerkelijk is voor middelgrote woningen. De gemiddelde huurprijs van kleine en grote woningen ligt daarentegen hoger voor pas betrokken woningen. Tabel 18 - Maandelijkse huurprijzen van de pas betrokken woningen en van de huurwoningen met lopende huurovereenkomst volgens type en grootte van de woning Gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € )

Grootte woning

Pas betrokken

Alle huurders

Lopende huur

< 28 m²

494

464

479

28 – 54 m²

528

513

488

55 – 84 m²

627

635

624

85 – 104 m²

796

806

750

1207

1076

891

>104 m²


Pagina 33

4. Huurprijs en ligging De ligging is een factor die de huurprijs beïnvloedt. Huurders zijn immers bereid om een bepaalde prijs te betalen voor een woning met een bepaalde ligging. Om uiteenlopende plaatsen te kenmerken, worden er drie onderverdelingen gemaakt : een eerste onderverdeling volgens de ligging van de woning in de Vijfhoek, in de eerste of in de tweede kroon. Een tweede onderverdeling vindt plaats op basis van de gemeentelijke ligging en een derde volgens de wijk waarin de woning ligt. In het kader van de Wijkmonitoring werden er 118 wijken volgens sociaal-demografische en stedenbouwkundige criteria afgebakend. De wijk is een entiteit die qua grootte het midden houdt tussen de gemeente en de statistische sector.

Ligging volgens de kroon De gemiddelde maandelijkse huurprijs ligt hoger in de tweede kroon : 737 euro in vergelijking met 666 euro in de eerste kroon en 640 euro in de Vijfhoek. Dat verschil geldt ook voor de mediane huurprijs die in de tweede kroon eveneens hoger ligt. Tabel 19 – Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens de kroon Huurprijs ( € ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008


695

605

640

509

666

565

737

651

Mediane huurprijs

650

548

600

476

600

526

690

580

Ongeacht het aantal slaapkamers ligt de huurprijs van een appartement hoger in de tweede kroon dan in de eerste. Zo wordt de gemiddelde huurprijs van een appartement met twee slaapkamers op 755 euro geraamd in de tweede kroon en 715 euro in de eerste. De prijs van huizen ligt daarentegen hoger in de eerste kroon, omdat het huizenaanbod in de meer centrale wijken van de stad kleiner is.

Pagina 34


Tabel 20 – Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens de kroon en het woningtype Gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) Woningtype

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

App. 0 slpk

531

439

-

400

509

431

593

459

App. 1 slpk

595

516

594

471

580

513

614

525

App. 2 slpk

732

644

673

595

715

629

755

658

App. 3 slpk

899

767

832

624

866

747

943

794

App. 4 slpk +

965

976

-

-

900

1011

1048

914

1202

929

-

-

1203

703

1155

1028

Huis


Als het huurwoningenbestand wordt opgesplitst volgens woninggrootte blijkt er weinig verschil tussen de huurprijs van woningen in de eerste kroon en in de twee kroon, behalve voor woningen groter dan 104 m². In dat geval kan het verschil in grootte van de woningen groter zijn in de tweede kroon en bijgevolg aanleiding geven tot een hogere gemiddelde huurprijswaarde. Tabel 21 – Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens de kroon en de grootte van de woning Gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) Woningtype

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

<28 m²

464

405

419

370

479

395

462

425

28 – 54 m²

513

506

500

445

514

498

518

523

55 – 84 m²

635

606

630

537

626

588

646

626

85 – 104 m²

806

735

760

653

794

718

819

751

1076

1038

1102

-

1034

942

1104

1102

>105 m²


Gemeentelijke ligging De hoogste huurprijzen worden opgetekend in de drie gemeenten van het oosten en het zuiden van de tweede kroon ( Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe en Ukkel ) en in een gemeente van het oosten van de eerste kroon ( Etterbeek ). De laagste huurprijzen daarentegen zijn terug te vinden in de drie gemeenten van het westen van de eerste kroon ( Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht en Sint-Gillis ). Voor tussenliggende huurprijzen, dicht bij het gewestelijk gemiddelde, moeten wij naar gemeenten in het noorden van de tweede


Pagina 35

kroon ( Evere, Sint-Agatha-Berchem en Ganshoren ) en twee gemeenten in het zuiden van het gewest ( Elsene en Watermaal-Bosvoorde ). In de gemeenten Etterbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe ( en in Sint-Joost-ten-Node met een hoger foutenpercentage als gevolg van een kleiner aantal woningen in de steekproef ) werd de sterkste stijging van de woningen sinds de afgelopen vijf jaar opgetekend. In gemeenten van de tweede kroon zoals Ganshoren, Oudergem, Ukkel of Watermaal-Bosvoorde was de huurprijsstijging het geringst. Tabel 22 – Evolutie van de huurprijs van de woningen volgens gemeentelijke ligging Geactualiseerde gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) 2013

Ind. 2008 = 100

2013

2008

Ind. 2008 = 100

Anderlecht

575

524

110

550

504

109

Oudergem

784

746

105

750

657

114

Sint-Agatha-Berchem

670

572

117

640

548

117

Brussel-Stad

656

600

109

650

548

119

Etterbeek

809

600

135

750

548

137

Evere

696

594

117

665

548

121

Vorst

638

587

109

633

548

115

Ganshoren

684

634

108

700

602

116

Elsene

720

599

120

650

520

125

Jette

627

583

108

610

548

111

Koekelberg

631

535

118

600

548

110

Sint-Jans-Molenbeek

601

526

114

600

520

115

Sint-Gillis

615

558

110

550

520

106

Sint-Joost-ten-Node

638

484

132

600

493

122

Schaarbeek

635

570

111

600

548

110

Ukkel

824

770

107

750

679

110

Watermaal-Bosvoorde

714

806

89

700

712

98

Sint-Lambrechts-Woluwe

971

692

140

920

628

147

1045

895

117

900

712

126

695

604

115

650

546

119

Sint-Pieters-Woluwe Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Pagina 36

2008

Geactualiseerde mediane maandelijkse huurprijs( € )


Tabel 23 – Evolutie van de gemiddelde huurprijzen van de woningen met één en twee slaapkamers volgens de gemeentelijke ligging Geactualiseerde gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) Woning één slaapkamer 2013

2008

Index 2008 = 100

Woning twee slaapkamers 2013

2008

Index 2008 = 100

Anderlecht

524

475

110

634

583

109

Oudergem

583

608

96

835

669

125

Sint-Agatha-Berchem

594

489

121

670

633

106

Brussel-Stad

598

506

118

704

634

111

Etterbeek

647

571

113

820

667

123

Evere

576

542

106

730

629

116

Vorst

583

502

116

665

630

106

Ganshoren

720

518

139

666

644

103

Elsene

584

535

109

788

744

106

Jette

571

506

113

650

644

101

Koekelberg

585

461

127

688

588

117

Sint-Jans-Molenbeek

537

463

116

641

577

111

Sint-Gillis

550

501

110

669

596

112

Sint-Joost-ten-Node

681

457

149

699

531

132

Schaarbeek

573

499

115

662

613

108

Ukkel

664

563

118

858

778

110

Watermaal-Bosvoorde

610

574

106

751

746

101

Sint-Lambrechts-Woluwe

702

587

120

940

743

127

Sint-Pieters-Woluwe

647

590

110

903

761

119

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

595

515

116

732

688

107


Pagina 37

Ligging per wijk Een derde ruimtelijk onderscheid gebeurt op wijkniveau. In het kader van de Wijkmonitoring werden 118 wijken volgens stedenbouwkundige en sociaaleconomische criteria afgebakend. De gemiddelde maandelijkse huurprijzen worden op het niveau van de wijken geëvalueerd.

Kaart 1 – Ruimtelijke spreiding van de gemiddelde maandelijkse huurprijzen van de woningen De hoogste maandelijkse huurprijzen vinden wij terug in de meeste wijken van de gemeenten Sint-Lambrechts-Woluwe, Sint-Pieters-Woluwe en Ukkel. De laagste huurprijzen worden opgetekend in de wijken ten westen van de Vijfhoek in de gemeenten Laken, Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht en Sint-Gillis. Hoge huurprijzen zijn ook terug te vinden in de zuidelijke gemeenten van Brussel, zowel in de eerste als in de tweede kroon in de gemeenten Etterbeek, Elsene, Ukkel, Watermaal-Bosvoorde en Oudergem. Het betreft het zuidoostelijke kwadrant van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die traditioneel beter gegoede inwoners aantrekt in woningen met een hogere standing. De westelijke tweede kroon is traditioneel de plek waar tussenliggende huurprijzen terug te vinden zijn.

Pagina 38


5. Conclusie De gemiddelde huurprijs van de woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt geraamd op 695 euro. Alle statistieken wijzen op de invloed van de grootte van de woning ( inclusief de aanwezigheid van een garage en een tweede badkamer ), het type ervan en de aanwezigheid van systemen waarmee het energieverbruik wordt geregeld ( thermostaat en thermostatische kranen ) om de huurprijsvariatie van de woningen te verklaren. Hoe groter de woning, hoe hoger de huurprijs. Traditioneel gezien liggen de huurprijzen hoger in een zuidoostelijk kwadrant van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dat geldt zowel voor de eerste als voor de tweede kroon waar de hoogste huurprijzen worden opgetekend. De laagste huurprijzen zijn kenmerken voor het westen van de Vijfhoek in de eerste kroon en stijgen richting de westelijke tweede kroon. Sinds 2004 zijn wij getuige van een stijging van de huurprijzen die gemiddeld hoger ligt dan de gezondheidsindex. Gemiddeld stijgen de geactualiseerde huurprijzen dus met gemiddeld 2 %. Jaarlijks verwijderen de huurprijzen zich met 2 % ten opzichte van de door de wetgeving bepaalde indexering. Het betreft een gemiddelde en de situatie kan dus in de loop der jaren verschillen. Tussen 2012 en 2013 steeg de gemiddelde huurprijs van de woningen meer dan de gezondheidsindex. Het ging om een stijging van bijna 6 %. Die conclusie geldt voor alle segmenten van het huurwoningenbestand. Dat was ook het geval tussen 2004 en 2006 en tussen 2008 en 2011. In die perioden stegen de huurprijzen ook meer dan de door de wetgeving bepaalde stijging. De geactualiseerde gemiddelde huurprijzen van 2011 en 2012 verschillen daarentegen niet opmerkelijk. In die periode week de evolutie van de gemiddelde huurprijs niet af van de gezondheidsindex. De huurprijzen stegen dus niet meer dan de indexering. Die situatie deed zich ook voor tussen 2006 en 2008 toen de huurprijzen aan een met de inflatie vergelijkbaar ritme stegen.


Pagina 39

HOOFDSTUK 2

woningaanbod en evolutie

De huurprijs is de prijs die de huurder bereid is te betalen om over een woning met bepaalde intrinsieke kenmerken te beschikken. Hierdoor is het interessant om de kenmerken van het Brusselse huurwoningbestand voor het licht te houden en er de evolutie van na te gaan. De verschillende kenmerken van de woning hebben betrekking op het type ( huis of appartement ), de grootte ( bewoonbare oppervlakte en aantal slaapkamers ), de aanwezigheid van bijbehorende vertrekken ( garage, ontspanningsruimten, opbergruimten, badkamer en keuken ) het comfortpeil ( uitrusting van keuken en badkamer, haardvuur, parlofoon en videofoon, vloerbekleding in de woonkamer,… ), de staat waarin de diverse installaties en uitrustingen zich bevinden ( geiser, elektriciteit, verwarming,… ) en de energieprestatie ( centrale verwarming, gebruikte verwarmingsbrandstof, isolatie en regeling van het energieverbruik ). Er kan worden verondersteld dat de kenmerken van de woningen verschillen naargelang de ligging ervan op het Brusselse grondgebied. Zodoende wordt er voor alle kenmerken van de woningen een onderscheid gemaakt volgens de ligging van de woningen in de Vijfhoek en in de eerste en de tweede kroon van het Gewest. In het hoofdstuk gaat het dus over de kenmerken van het woningaanbod, de ruimtelijke spreiding en de evolutie ervan.

1. Woningtype In een eerste stap kijken wij naar de kenmerken van de woning zelf. Figuur 4 – Onderscheid tussen de huurwoningen volgens type 2% 8,1%

0,2% 3%

4,3% 1,2%

Rijhuis Drie- of viergevelwoning Appartement Studio Duplex

81,2%

Loft

91 % van het huurwoningaanbod bestaat uit appartementen, 3 % uit studentenkamers en 6 % eengezinswoningen. Het aandeel eengezinswoningen ligt iets hoger in de tweede kroon en beloopt aldaar 8 % van alle huurwoningen. In de Vijfhoek beloopt het aandeel studentenkamers ( individuele kamers die als dusdanig in woningen worden verhuurd ) 7 % van het totaal van de verhuurde woningen.


Pagina 43

Tabel 24 – Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens type Aandeel woningen ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

91

89

92

90

Slaapkamers

3

7

4

2

Huizen

6

3

5

8

Appartementen

2. Grootte van de woningen Om de grootte van de woningen te bepalen, maken wij in de eerste plaats gebruik van twee indicatoren : de bewoonbare oppervlakte van de woningen en het aantal slaapkamers waarover de woning beschikt. Vervolgens wordt er gekeken naar de bijbehorende ruimten bij de woning.

Bewoonbare oppervlakte van de woningen Figuur 5 – Onderscheid tussen de huurwoningen volgens grootte 12%

4% 20%

< 28 m² 28-54 m²

21%

55-84 m² 85-104 m²

De gemiddelde oppervlakte van de verhuurde woningen wordt op 75 m² geraamd. 50 % van de huurders huurt een woning die kleiner is dan 70 m². Deze cijfers bleven de afgelopen tien jaar vrij constant.

> 104 m² 43%

Tabel 25 – Oppervlakte-indicatoren van de huurwoningen Oppervlakte van de woning

m²

Gemiddelde oppervlakte

75

Mediane oppervlakte

70

1e kwartiel

55

3e kwartiel

90

Aandeel woningen (%)

Figuur 6 – Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens grootte

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 28 m² Vijfhoek

28-54 m² 1e kroon

55-84 m²

85-104 m²

> 104 m²

2e kroon

Grote woningen vinden wij het vaakst in de tweede kroon terug : 81 % van de woningen in de tweede kroon heeft een bewoonbare oppervlakte van meer dan 54 m² terwijl dat in de eerste kroon en in de Vijfhoek slechts het geval is voor respectievelijk 71 % en 63 %. In het stadscentrum vinden wij vooral kleinere woningen terug, aangezien 8 % ervan een bewoonbare oppervlakte heeft die kleiner is dan 28 m² en voor alle huurwoningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is dat slechts voor 4 % het geval.

Aantal slaapkamers Figuur 7 – Onderscheid tussen de huurwoningen volgens type en aantal slaapkamers

9%

2% 6%

2%

App. 0 slpk App. 1 slpk 39%

App. 2 slpk App. 3 slpk

42%

App. 4 slpk en meer

De meerderheid van de in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verhuurde woningen zijn appartementen met één of twee slaapkamers, samen goed voor 80 % van het huurwoningenbestand. Studio’s vertegenwoordigen slechts 2 % van het huurwoningenbestand en woningen met meer dan 3 slaapkamers vormen slechts 11 % van het huurwoningenbestand. Het betreft vooral huizen. 80 % van de huizen beschikt immers over meer dan 3 slaapkamers, terwijl dat slechts voor 12 % van de appartementen het geval is.


Pagina 45

Tabel 26 – Onderscheid in het huurwoningenbestand volgens woningtype en aantal slaapkamers Aantal slaapkamers

Aandeel woningen ( % ) Appartementen

Huizen

0 slaapkamers

2

1

1 slaapkamer

41

5

2 slaapkamers

45

14

3 slaapkamers

10

36

2

44

4 slaapkamers en +

Figuur 8 – Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens aantal slaapkamers


60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% App. 0 slpk App. 1 slpk App. 2 slpk App. 3 slpk App. 4 slpk Huizen en meer Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Appartementen met twee slaapkamers komen meer voor in de tweede kroon, goed voor 45 % van het huurwoningenbestand aldaar. Hoewel appartementen met één slaapkamer vaker terug te vinden zijn in de Vijfhoek ( 49 % van het huurwoningenbestand ), zijn deze ook goed vertegenwoordigd in de eerste en in de tweede kroon ( 40 % van het huurwoningenbestand ). Huizen vertegenwoordigen 8 % van het huurwoningenbestand in de tweede kroon, terwijl dat slechts 6 % van alle Brussels woningen.

Bijbehorende ruimten Met bijbehorende ruimten worden hier badkamers, opbergruimten ( kelder en zolder ), garage, keuken groter dan 4 m² en ontspanningsruimten ( zwembad, tuin, koer, balkon of terras ) bedoeld. 98 % van de woningen beschikt tegenwoordig over ten minste één badkamer ( hiervan heeft 6 % van de woningen een tweede badkamer ). Die stijging tekende zich de afgelopen tien jaar nog duidelijker af, aangezien in 2004 slechts 89 % van de woningen over een badkamer beschikte. Pagina 46


Meer dan 50 % van de woningen beschikt ten minste over een opbergruimte zoals een kelder of zolder of beide. In 80 % van de woningen is de keuken groter dan 4 m². Dat aandeel stijgt, aangezien het in 2009 nog 72 % beliep. Die stijging kan ongetwijfeld in verband worden gebracht met het feit dat het aandeel kleine woningen op het Brusselse grondgebied daalt. 18 % van de woningen heeft een garage. Meer dan 50 % van de woningen beschikt over ontspanningsruimten zoals een balkon, een koer of een tuin. Tabel 27 – Evolutie van de aanwezigheid van bijbehorende ruimten in het huurwoningenbestand Aandeel woningen ( % )

Bijbehorende ruimten Een badkamer Twee badkamers

2013

2008

92

91

6

6

Kelder

50

Zolder

7

60*

Garage

18

17

Keuken groter dan 4 m²

80

72

Zwembad

0,4

-

Balkon

31

Terras

21

Koer

5

Tuin

9

50*

*één enkele vraag houdende deze bijbehorende ruimten in 2008.

De ruimten die bij de woning horen zijn vaker in gebouwen in de tweede kroon terug te vinden. Zodoende beschikt 24 % van de woningen in de tweede kroon over een garage. In de eerste kroon is dat slechts 14 % en in de Vijfhoek 11 %. 60 % beschikt over een kelder in de tweede kroon ten opzichte van 43 % in de eerste kroon. 27 % heeft een terras en 12 % een tuin in de tweede kroon terwijl dat in de eerste kroon respectievelijk niet meer dan 17 % en 6 % is.


Pagina 47

Tabel 28 – Ruimtelijke spreiding van de bijbehorende ruimten in de huurwoningen Aandeel woningen ( % )

Bijbehorende ruimten

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

92

94

94

89

7

4

6

10

Kelder

50

34

43

60

Zolder

7

6

7

8

Garage

18

11

14

24


80

68

78

84

Zwembad

0,4

0,3

0,5

0,4

Balkon

31

21

32

32

Terras

21

9

17

27

Koer

5

4

5

5

Tuin

9

6

6

12

Een badkamer Twee badkamers

Bijbehorende ruimten zijn vaker terug te vinden in grotere woningen. Bepaalde van die ruimten behoren vooral tot huizen ( tuinen en zolders ). Tabel 29 – Onderscheid in de bijbehorende ruimten van de woning volgens het type ervan. Aandeel woningen volgens woningtype ( % ) Kenmerken woning

App. 0 slpk

App. 1 slpk

App. 2 slpk

App. 3 slpk

App. 4 slpk +

Huis

98

99

95

69

63

60

0

0

5

31

37

39

Kelder

27

39

59

63

51

83

Zolder

0

5

4

5

9

54

Garage

5

9

23

40

26

38


51

75

88

94

98

95

Balkon

24

28

36

37

16

24

Terras

16

14

25

31

21

38

Koer

0

4

3

5

9

30

Tuin

5

6

5

6

7

58

Een badkamer Twee badkamers et plus

Pagina 48


3. Comfortpeil van de woningen Traditioneel kon de aanwezigheid van een toilet in de woning, een individuele badkamer en een centrale verwarmingsinstallatie als een comfortindicator worden beschouwd. Tegenwoordig beschikken vrijwel alle woningen over een toilet binnen en een individuele badkamer. Hierdoor is deze indicator enigszins achterhaald. Om naar het comfortpeil van de woningen te peilen, wordt gebruik gemaakt van vier indicators : een indicator met de kenmerken van de keuken, een indicator met de kenmerken van de badkamer, een indicator die betrekking heeft op de vloerbekleding in de woonkamer en een geheel van statistieken die verband houden met de aanwezigheid van diverse comfort elementen zoals een haardvuur, parlofoon/videofoon en lift.

Comfort in de keuken 80 % van de woningen beschikt over een keuken groter dan 4 m² terwijl 66 % van de keukens afzonderlijke vertrekken zijn en 25 % behoort tot het type van de open keukens. 77 % van de keukens beschikt over inbouwmeubels. In 2010 was dat nog 70 %. Elektrische huishoudtoestellen in de keuken ( 70 % van de woningen ) zijn het vaakst kookfornuizen en kookplaten. Tabel 30 – Evolutie van het onderscheid in het huurwoningenbestand volgens de kenmerken van de keuken Kenmerken van de keuken

Aandeel woningen

Keuken

99

Keuken van meer dan 4 m²

80

Afzonderlijke keuken

66

Open keuken

25

Inbouwmeubels

77

Bij de verhuring aanwezige huishoudtoestellen Oven Kookfornuis of kookplaat Koelkast Afwasmachine Dampkap

54 70 43 25 77

Aangezien er meer grote woningen terug te vinden zijn in de wijken van de tweede kroon, ligt het aandeel keukens van meer dan 4 m² daar ook hoger en dat geldt ook voor de keukens die van de woonkamer afgescheiden zijn. De uitrusting met inbouwmeubels komt iets vaker voor in de woningen van de tweede kroon, maar de uitrusting met elektrische huishoudtoestellen is geen factor van de ligging van de woning.


Pagina 49

Tabel 31 – Ruimtelijke spreiding van de kenmerken van de keuken Aandeel woningen ( % )

Kenmerken van de keuken

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Keuken

99

98

99

100


80

68

78

84

Afzonderlijke keuken

66

56

63

72

Open keuken

25

33

27

21

Inbouwmeubels

77

72

75

80

Bij de verhuring aanwezige huishoudtoestellen Oven Kookfornuis of kookplaat Koelkast Afwasmachine Dampkap

54 70

49 70

54 70

55 69

43 25 77

44 20 74

45 26 77

41 25 77

Comfort in de badkamer 99 % van de woningen beschikt over een warmwaterpunt in de badkamer. Dat aandeel is overal gelijk waar de woning ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen is. Figuur 9 – Onderscheid tussen de woningen volgens de kenmerken van de badkamer ervan 16% Badkuip 48%

36%

Pagina 50

Douche Badkuip en douche


48 % van de badkamers heeft een badkuip, 36 % een douche en 16 % hebben het allebei. De eventuele tweede badkamer heeft in 73 % van de gevallen een douche en in 17 % van de gevallen een badkuip en in 11 % van de gevallen allebei. De aanwezigheid van een badkuip in de badkamer is ongeveer gelijk verspreid in alle wijken van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Tabel 32 – Ruimtelijke spreiding van de woningen volgens de kenmerken van de badkamer ervan Aandeel woningen ( % )

Kenmerken van de eerste badkamer

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Bad

48

51

46

50

Douche

36

36

41

30

Bad en douche

16

13

13

21

Vloerbekleding in de woonkamer Figuur 10 – Onderscheid tussen de huurwoningen volgens de vloerbekleding in de woonkamer 6% 1% Parket

15%

Betegeling 48%

48 % van de woningen heeft een houten vloerbekleding in de woonkamer en 29 % heeft tegels. Linoleum en voltapijt vinden wij in 21 % van de woonkamers terug.

Vinyl Voltapijt

29%

Gepolijst beton

In de Vijfhoek verschillen de vloerbekledingen in de woonkamer lichtjes in vergelijking met de rest van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : vooral een minder groot deel houten vloerbekleding en een groter aandeel linoleumbekleding.

Andere comfortelementen In onderstaande tabel is het aandeel woningen opgenomen dat over andere comfortelementen beschikt. 84 % van de woningen beschikt over een parlofoon terwijl slechts 10 % over een videofoon beschikt. 26 % van de woninggebouwen beschikt over een lift. Een haardvuur vinden wij terug in 15 % van de woningen, terwijl slechts 2 % van de woningen een pelletkachel heeft. Tabel 33 – Evolutie van de aanwezigheid van comfortelementen in de woning Comfortelementen

Aandeel woningen ( % )

Haardvuur

15

Pelletkachel

2

Parlofoon

84

Videofoon

10

Conciërge

12

Lift

26


Pagina 51

Hoe groter de woning, hoe groter de kans dat er comfortelementen in terug te vinden zijn. Als gevolg van de aard van huizen zijn bepaalde comfortelementen er niet aanwezig ( lift, conciërge ). Tabel 34 – Onderscheid in de comfortelementen van de woning naargelang het type ervan Kenmerken van de woning

Aandeel woningen volgens woningtype ( % ) App. 0 slpk

App. 1 slpk

App. 2 slpk

App. 3 slpk

App. 4 slpk+

Huis

13

14

14

22

42

27

0

1,4

1,2

3

2

8

Parlofoon

68

84

91

88

88

61

Videofoon

8

6

14

21

5

14

Conciërge

11

9

16

20

16

3

Lift

21

19

38

42

23

2

Alarm

5

7

13

23

14

22

Zwembad

2

0,7

0,3

0

0

0,6

Haardvuur Pelletkachels of houtkachels

Afgezien van liften die vaker terug te vinden zijn in gebouwen in de tweede kroon, zijn de andere comfortelementen gelijk gespreid tussen de eerste en de tweede kroon. Tabel 35 – Ruimtelijke spreiding van de diverse comfortelementen Comfortelementen

Pagina 52

Aandeel woningen ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Haardvuur

15

19

17

13

Pelletkachel

2

1

2

2

Parlofoon

84

84

83

85

Videofoon

10

13

9

12

Conciërge

12

11

9

15

Lift

26

21

21

33


4. Staat van de woningen Om de staat van de woning vast te stellen, baseren wij ons op de subjectieve beoordeling van de huurder. Eerst wordt enkel gekeken naar het oordeel van de huurder over zijn woning waaraan hij een cijfer toekent tussen 1 ( zeer slechte staat ) en 5 ( zeer goede staat ).

Algemeen beoordeelde staat van de woningen Figuur 11 – Spreiding van de huurwoningen volgens de beoordeelde staat 2% 20%

7%

Zeer slechte staat 25%

Slechte staat Gemiddelde staat Goede staat Zeer goede staat

46%

34 % van de huurders geeft de woning een gemiddelde tot slechte beoordeling. 71 % van de huurders geeft de woning een gemiddelde tot goede beoordeling. Tot slot is 20 % van de huurders helemaal tevreden over de staat waarin de woning verkeert. In vergelijking met de voorgaande jaren blijven de huurders relatief constant in hun beoordeling : in 2013 vindt 66 % van de huurders de woning zeer goed en in 2008 beliep dat aandeel 65 %.

Tabel 36 – Evolutie van de beoordeelde staat van de woningen Aandeel woningen ( % )

Beoordeelde staat

2013

2008

Zeer goed

20

18

Goed

46

47

Middelmatig

25

24

Slecht

7

8

Zeer slecht

2

4


Figuur 12 – Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen volgens de beoordeelde staat 50% 40% 30% 20% 10% 0% Zeer slechte staat Vijfhoek

Slechte Gemiddelde Goede Zeer goede staat staat staat staat 1e kroon

2e kroon


Pagina 53

De manier waarop de huurder zijn woning beoordeelt, verschilt niet aanzienlijk tussen beide kronen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 66 % van de huurders in de tweede kroon geeft de woning een goede tot zeer goede beoordeling. In de eerste kroon geeft 64 % van de huurders die beoordeling.

Vocht in de woning 83 % van de woningen kampt niet met vocht, terwijl 2 % van de woningen in ten minste drie vertrekken met vochtproblemen moet afrekenen. Woningen in de tweede kroon hebben iets minder vochtproblemen ( 13 % in plaats van 17 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ). Tabel 37 – Onderscheid tussen de huurwoningen volgens de aanwezigheid van vocht in de woning Vocht in de woning

Aandele woningen ( % )

Nergens

83

1 vertrek

11

2 vertrekken

4

3 vertrekken of meer

2

Tabel 38 - Spreiding per kroon van de huurwoningen volgens de aanwezigheid van vocht in ten minste drie vertrekken Vocht in de woning


Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Nergens

83

82

80

87

1 vertrek

11

14

14

7

2 vertrekken

4

3

4

3

3 vertrekken of meer

2

2

1

3

76 % van de woningen beschikt over een ventilatiebron in de badkamer en 86 % van de woningen heeft een ventilatiebron in de keuken. Tabel 39 - Onderscheid in de huurwoningen volgens de aanwezigheid van ventilatiebronnen Ventilatiebronnen

Pagina 54


In de badkamer

76

In de keuken ( dampkap telt niet mee )

86


Staat van uitrusting en installaties Naar de staat van de woningen kan je ook peilen door de huurders hun beoordeling te vragen over de staat waarin de installaties en uitrustingen van hun woning zich bevinden. Om de ingezamelde informatie over de staat van de diverse installaties betrouwbaarder te maken, wordt de huurders ook gevraagd of zij vinden dat die installaties en uitrustingen vernieuwd moeten worden. Door die correlatie blijkt duidelijk dat er een verband is tussen de gemiddelde staat van de installaties en de noodzaak om deze te vernieuwen. Elektriciteits-, gas-, rookgasafvoer, verwarmings- en waterverwarmingsinstallaties krijgen een goede score en behoeven slechts weinig vernieuwing. Vloerbekledingen, binnenschilderwerk, gemeenschappelijke delen, ramen en sanitair daarentegen zijn blijkbaar in ongeveer 15 % van de woningen aan vernieuwing toe. Tabel 40 – Beoordeelde gemiddelde staat van de installaties en de noodzaak om te vernieuwen Gemiddelde staat van de installaties ( cijfer van 1 tot 5 )

Noodzaak om te vernieuwen ( % )

Elektriciteitsinstallatie

3,99

8

Gasinstallatie

4,04

2

Rookgasafvoer

4,00

2

Verwarming

3,91

7

Loodgieterij

3,89

11

Sanitaire

3,88

14

Geiser

4.11

5

Ramen

3.86

14

Inkomtrap

3,92

6

Vloerbekleding

3,86

15

Binnenschilderwerk

3,86

15

Keuken

3,87

12

Gemeenschappelijke ruimten

3,87

17

Uitrustingen en installaties

5. Energieprestaties van de woningen Het huurwoningenbestand wordt ook geëvalueerd aan de hand van het energieprestatieniveau ervan. Hiervoor wordt van verscheidene indicators gebruik gemaakt. Het eerste geheel van indicators peilt naar het isolatiepeil van de woningen. Het tweede geheel is op de energieregeling van de woningen gericht.

Isolatiepeil van de woningen De mate waarin de woning geïsoleerd is, wordt gemeten door te kijken of alle ramen of slechts een deel ervan over dubbele beglazing beschikken en anderzijds door de huurder naar zijn oordeel over de warmte-isolatie van zijn woning te vragen.


Pagina 55

66 % van de woningen heeft overal dubbele beglazing. In 2008 was dat slechts 54 %. Er is dus sprake van een duidelijke stijging van 2,4 % per jaar wat de algemene aanwezigheid van dubbel glas in de huurwoningen betreft. Ondanks de plaatsing van dubbele beglazing blijft de gemiddelde staat van de warmteisolatie zeer middelmatig en in vergelijking met de vorige jaren is er amper van verbetering sprake. Toch vraagt niet meer dan 15 % van de huurders dat er iets aan de ramen van hun woning wordt gedaan om het isolatiepeil ervan te verbeteren, terwijl in de voorgaande jaren nog 20 % hiervoor vragende partij was. Tabel 41 – Onderscheid tussen de huurwoningen volgens isolatiepeil Aandeel woningen ( % ) 2013

2008

Overal dubbele beglazing

66

54

In sommige ramen dubbele beglazing

19

21

Tabel 42 - Evolutie van de beoordeelde gemiddelde staat van de isolatie Uitrusting en installaties

Gemiddelde staat van de installaties

Noodzaak om te vernieuwen ( % )

2013

2012

2013

2012

Warmte-isolatie

3,72

3,31

15

27

Geluidsisolatie

3,62

3,25

15

27

71 % van de woningen in de tweede kroon beschikt over dubbele beglazing, terwijl dat aandeel in de Vijfhoek ( 60 % ) en in de eerste kroon ( 62 % ) lager ligt. Tabel 43 – Ruimtelijke spreiding van de met dubbele beglazing uitgeruste woningen Dubbele beglazing


Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Overal dubbele beglazing

66

60

62

71

In sommige ramen dubbele beglazing

19

55

21

16

Warmteregelingspeil Om het warmteregelingspeil van een woning te evalueren, worden vier indicators beschouwd : de aanwezigheid van een centrale verwarmingsinstallatie, de gebruikte brandstof en de aanwezigheid van een thermostaat en thermostatische kranen.

Pagina 56


Centrale verwarming Het aandeel van met een centrale verwarmingsinstallatie uitgeruste Brusselse woningen kent een duidelijke stijging. Het aandeel beliep in 2004 nog 68 % en tegenwoordig is dat maar liefst 94 %. Dat is een gemiddelde stijging van 3 % per jaar. Bovendien duiken her en der enkele passief – of lage-energiewoningen in het Brusselse huurwoningenbestand op. Tabel 44 – Evolutie van de aanwezigheid van verwarmingsinstallaties in de verhuurde woningen Aandeel woningen ( % )

Centrale verwarming Convectors Passief- of lageenergiewoning

2013

2012

2008

2004

94

84

75

68

4

17

22

0.7

0.9

Tussen de Brusselse wijken is er weinig verschil. Het met een centrale verwarmingsinstallatie uitgeruste woningaandeel loopt in beide kronen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelijk. Tabel 45 – Ruimtelijke spreiding van de aanwezigheid van verwarmingsinstallaties in de huurwoningen Aandeel woningen ( % ) Centrale verwarming Convectors Passief- of lageenergiewoning

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

94

96

93

94

4

2

6

3

0,7

0,3

0,1

1,5


Pagina 57

Gebruikte brandstof Figuur 13 – Onderscheid in de voor de verwarming gebruikte brandstof 90% 80% Aantal woningen (%)

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Aardgas

Stookolie

Elektriciteit

Andere

80 % van de Brusselse huurwoningen wordt verwarmd met aardgas. 11 % wordt met stookolie verwarmd. In 2010 werd slechts 74 % van de woningen met aardgas verwarmd. Gemiddeld is het aantal met aardgas verwarmde woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dus jaarlijks met 2 % gestegen.

Thermostaat en thermostatische kranen 48 % van de woningen heeft een thermostaat. In 2008 was dat niet meer dan 40 %. 56 % van de woningen beschikt over met thermostatische kranen uitgeruste radiatoren. In 2008 was dat slechts voor 52 % van de woningen het geval. Er is dus sprake van een verbetering van de energieprestaties van de woningen. Tabel 46 – Evolutie van het met thermostaten en thermostatische kranen uitgeruste aandeel woningen Aandeel woningen ( % ) 2013

2008

Thermostaat

48

40


56

52

Globaal gezien is de aanwezigheid van thermostaten en thermostatische kranen zowel in de Vijfhoek als in de eerste en tweede kroon verspreid. De energieprestaties van de woningen zijn dus in het hele gewest verbeterd.

Pagina 58


Tabel 47 – Ruimtelijke spreiding van de met een thermostaat en thermostatische kranen uitgeruste woningen Aandeel woningen ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Thermostaat

48

48

47

49


56

54

53

60

6. Conclusie Het private huurwoningenbestand wordt doorheen de jaren gekenmerkt door constante karakteristieken : dominantie van de appartementssector, meerderheid van de appartementen met één en twee slaapkamers en woningen tussen de 55 m² en 84 m² groot. Uiteenlopende comfortelementen in de woningen en de aanwezigheid van bijbehorende ruimten zijn vaker terug te vinden in grote woningen. Het comfortpeil van de woningen stijgt voortdurend. Ook de energieprestaties van de huurwoningen gaat er voortdurend op vooruit. 94 % van de woningen beschikt thans over een centrale verwarmingsinstallatie en in 2008 was dat nog slechts 75 %. In 80 % van de woningen wordt met aardgas verwarmd en dat is sinds 2010 voortdurend gestegen toen het nog 75 % beliep. Een thermostaat of thermostatische kranen zijn ook steeds vaker in de woningen terug te vinden. In 2008 was 40 % van de woningen hiermee uitgerust en vandaag is dat naar 48 % gestegen. In 2008 had 50 % van de woningen thermostatische kranen en in 2013 is dat cijfer opgelopen tot 56 %. Zowel bijbehorende ruimten, comfortelementen of energieregelingssystemen zijn iets meer terug te vinden in de tweede dan in de eerste kroon en dan in de Vijfhoek. Toch wordt het verschil tussen de verschillende delen van het Stadsgewest gaandeweg dichtgereden.


Pagina 59

HOOFDSTUK 3

evolutie van de huurdersprofielen

In dit hoofdstuk wordt de huurder en zijn houding ten opzichte van zijn woning voor het voetlicht gebracht. Afhankelijk van zijn leeftijd en zijn gezinstoestand en rekening houdend met het inkomen waarover hij beschikt, maakt de huurder immers woonplaatskeuzes. Het eerste deel van het hoofdstuk gaat dieper in op de sociaal-demografische kenmerken van de huurders, inclusief leeftijd, gezinssituatie, sociaalprofessionele situatie en inkomen. In het tweede deel komt de mobiliteit van de huurder aan bod : het aantal maanden dat hij in zijn woning blijft wonen en zijn verhuisplannen voor de toekomst.

1. Evolutie van de sociaal-demografische kenmerken van de huurders Leeftijd van de huurders Figuur 14 – Onderscheid in de huurders volgens leeftijd 6%

2%

13%

9%

< 25 jaar 25 - 34 jaar 35 - 44 jaar

15%

45 - 54 jaar 31%

55 - 64 jaar

De huurders zijn gemiddeld 39 jaar oud. 50 % van de huurders is jonger dan 36 jaar. De gemiddelde en mediane leeftijd van de huurder is de afgelopen jaren lichtjes gestegen, maar de huidige situatie leunt dicht bij de vorige jaren aan.

65 - 74 jaar ≥ 75 jaar 24%

Tabel 48 – Evolutie van de spreiding van de huurders volgens leeftijd Leeftijd huurders ( jaar ) 2013

2008

2004

Gemiddelde leeftijd

39

39

39

Mediane leeftijd

36

36

36

Ook de jeugdige leeftijd van de huurders blijkt uit de gemiddelde leeftijd van 32 jaar van de pas in hun huurwoning getrokken huurders. De huurder die zijn woning al langer betrekt, is een stuk minder jeugdig. De gemiddelde leeftijd van de huurders die hun woning al minstens zes jaar betrekken is 49 jaar en dat is tien jaar ouder dan de gemiddelde leeftijd van alle huurders.


Pagina 63

Tabel 49 – Vergelijking tussen de spreiding volgens leeftijd van de pas in hun woning getrokken huurders en alle huurders Leeftijd huurders ( jaar ) Alle huurders

Lopende huurovereenkomsten

Gemiddelde leeftijd

32

39

49

Mediane leeftijd

29

36

48

Aandeel huurders (%)

Pas betrokken

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 25 jaar

25 - 34 35 - 44 45 - 54 55 - 64 65 - 74 jaar jaar jaar jaar jaar

Vijfhoek

1e kroon

≥ 75 jaar

2e kroon

Figuur 15 – Spreiding van de huurders volgens leeftijd en kroon In de Vijfhoek en de eerste kroon vinden wij meer jonge huurders terug, terwijl in de tweede kroon meer bejaarde en zeer bejaarde huurders wonen. In de tweede kroon is 38 % van de huurders immers ouder dan 45 jaar en dat is in de eerste kroon voor slechts 27 % het geval.

Gezinssituatie van de huurders Figuur 16 – Onderscheid tussen de huurders volgens hun gezinssituatie 27% Koppels met kinderen 44%

Kopels zonder kinderen Alleenstaanden met kinderen Alleenstaanden zonder kinderen 21% 8%

44 % van de woningen wordt betrokken door alleenstaande huurders zonder kinderen, terwijl 48 % van de woningen wordt betrokken door koppels met of zonder kinderen. Die situatie blijft doorheen de tijd gelijk.

Het aandeel koppels met of zonder kinderen ligt hoger in de tweede kroon. Daarentegen zijn er in de eerste kroon meer alleenstaanden zonder kinderen en dat is vooral in de Vijfhoek het geval. Pagina 64


Tabel 50 – Spreiding van de huurders per kroon volgens gezinssituatie Aandeel huurders ( % )

Gezinssituatie

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Koppels met kind(eren)

27

18

26

29

Koppels zonder kinderen

21

19

18

25

8

6

8

8

44

57

48

38

Alleenstaande met kind(eren) Alleenstaanden zonder kinderen

Inkomen van de huurders Figuur 17 – Onderscheid tussen de huurders volgens maandinkomen

6%

8%

1%

< 500 €

14%

500 - 1000 € 1001 - 1500 €

8%

1501 - 2000 € 2001 - 2500 €

12%

32%

2501 - 3000 € 3001 - 3500 €

19%

> 3500 €

50 % van de huurders geeft een inkomen aan dat tussen de 1000 € en 2000 € beloopt. 15 % hiervan heeft een inkomen dat lager ligt dan 1000 euro en 23 % heeft een inkomen van boven de 2500 euro. Het gemiddeld inkomen van de huurders wordt op 1874 € geraamd en het mediaan inkomen op 1750 euro.

De, gemiddeld jongere, huurders die pas in hun woning zijn getrokken, beschikken over een lager inkomen dan alle huurders en in het bijzonder dan de huurders die hun woning al langer betrekken. Tabel 51 – Evolutie van het onderscheid tussen de huurders volgens maandinkomen Maandinkomen ( € ) 2013

2008

Gemiddeld inkomen

1874

1628

Mediaan inkomen

1750

1250

Tabel 52 - Vergelijking tussen het onderscheid in inkomen van de pas in hun woning getrokken huurders en alle huurders Maandinkomen ( € ) Pas betrokken

Alle huurders


Gemiddeld inkomen

1535

1874

1929

Mediaan inkomen

1250

1750

1750


Pagina 65

Aandeel huurders (%)

Figure 18 - Spreiding van de huurders per kroon volgens inkomen 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 500 € 500 - 1001 - 1501 - 2001 - 2501 - 3001 - > 3500 1000 € 1500 € 2000 € 2500 € 3000 € 3500 € € Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Huurders in de eerste kroon en in de Vijfhoek zitten er gemiddeld minder warmpjes in dan in de tweede kroon. In de tweede kroon heeft 44 % van de huurders een inkomen tussen de 1000 en 2000 euro en 32 % heeft een inkomen van meer dan 2500 euro. In de eerste kroon en in de Vijfhoek heeft respectievelijk 54 % en 61 % van de huurders een inkomen tussen de 1000 en 2000 euro en 18 % en 9 % van de huurders heeft een inkomen boven de 2500 euro. In het geheel van de huurders zijn alleenstaanden zonder kinderen het meest vertegenwoordigd. In die categorie zitten zowel jongeren ( zowel studenten ( 4 % ) of jonge actieven ( 27 % ) ) als alleenstaande gepensioneerde bejaarden ( 5 % ). Koppels met kinderen beschikken vaker over middelmatige tot hogere inkomens ( 20 % ) en dat komt omdat zij allebei geld verdienen ( 15 % ). Tabel 53 – Onderscheid tussen de huurders volgens gezinssituatie en inkomen Gezinssituatie

Koppels met kind( eren )


Alleenstaanden met kind( eren )

Alleenstaanden zonder kinderen

Pagina 66


Inkomen

Aandeel huurders ( % )

Laag

5

Gemiddeld

9

Hoog

11

Laag

4

Gemiddeld

8

Hoog

9

Laag

4

Gemiddeld

3

Hoog

1

Laag

33

Gemiddeld

11

Hoog

2

Tabel 54 - Onderscheid tussen de huurders volgens gezinssituatie en sociaalprofessionele situatie Gezinssituatie

Sociaal-professionele situatie Twee arbeidsinkomens



6

Een arbeidsinkomen en een uitkering

4

Een uitkering

0,7

Twee uitkeringen

1,2

Pensioen

0

Student

0

10

Een arbeidsinkomen

3


3

Een uitkering

0,7

Twee uitkeringen

0

Pensioen

4

Student

0

Twee arbeidsinkomens

0

Een arbeidsinkomen

5


0

Een uitkering

2

Twee uitkeringen

0

Pensioen

0

Student

0


0

Een arbeidsinkomen Alleenstaanden zonder kinderen

15

Een arbeidsinkomen




27


0

Een uitkering

8

Twee uitkeringen

0

Pensioen

5

Student

4


Pagina 67

Sociaal-professioneel statuut van de huurders Figuur 19 – Onderscheid tussen de huurders volgens sociaal-professioneel statuut 42 % van de huurders beschikt over één enkel arbeidsinkomen en dat stemt overeen met het grootste deel van alleenstaande huurders. 25 % geniet twee arbeidsinkomens. 4 % is student en 9 % woont in de woning op basis van een pensioen.

2 arbeidsinkomens 9%

4% 25%

2%

1 arbeidsinkomen 1 arbeidsinkomen en 1 uitkering

11%

1 uitkering 7%

2 uitkeringen Pensioen 42%

Student

De ruimtelijke spreiding van de sociaal-professionele statuten van de huurders is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet gelijk. Aangezien het aantal koppels in de tweede kroon hoger ligt, zijn er meer huurders die over twee arbeidsinkomens beschikken. In de tweede kroon wonen ook meer gepensioneerden en dat komt door de hogere gemiddelde leeftijd van de huurders die aldaar wonen. Tabel 55 – Onderscheid tussen de huurders volgens sociaal-professioneel statuut Sociaal-professionele situatie


Vijfhoek

1e kroon

2e kroon


25

18

23

29

Een arbeidsinkomen

42

40

47

37

7

6

7

6

11

20

12

9

Twee uitkeringen

2

0

2

2

Pensioen

9

8

5

14

Student

4

7

5

3

Een arbeidsinkomen en een uitkering Een uitkering

2. Mobiliteit van de huurders In dit deel van het hoofdstuk wordt er naar de mobiliteit van de huurders gepeild. Die mobiliteit van de huurders wordt aan de hand van de volgende indicators getoetst : de kenmerken van de huurovereenkomst, de periode waarin de huurder vanaf de ondertekening van de huurovereenkomst in de woning blijft en het voornemen van de huurder om te verhuizen.

Pagina 68


Huurovereenkomst In 2013 blijkt dat 94 % van de huurovereenkomsten schriftelijk is en dat 63 % van de huurovereenkomst geregistreerd is ( of toch ten minste waarvan de staat van registratie door de huurder gekend is ). Het aandeel schriftelijke huurovereenkomsten gaat in stijgende lijn ( van 89 % in 2004 naar 94 % in 2013 ) en dat geldt ook voor de geregistreerde huurovereenkomsten ( van 47 % in 2004 naar 63 % in 2013 ). Tabel 56 – Evolutie van het onderscheid in de huurovereenkomsten Aandeel huurovereenkomsten ( % )

Type huurovereenkomst

2013

2008

2004

Schriftelijke huurovereenkomst

94

89

89

Geregistreerde huurovereenkomst

63

51

47

De helft van de huurovereenkomsten heeft een looptijd tussen één en drie jaar. 30 % van de huurovereenkomsten heeft een korte looptijd en strekt tot minder dan een jaar. Tabel 57 – Looptijd huurovereenkomsten Looptijd huurovereenkomst

Aandeel huurovereenkomsten ( % )

Een jaar of minder

30

Tussen één en drie jaar

48

Meer dan drie jaar

22

Bestendigheidspeil van de huurders Om de bestendigheid van de huurders in hun woning te evalueren, kijken wij naar het aantal maanden dat de huurder in zijn woning blijft tussen het moment dat hij de woning betrekt en de datum van onze enquête. Gemiddeld blijven de huurders meer dan vijf jaar in hun woning. 50 % van de huurders betrekt de woning sinds drie en half jaar. 25 % van de huurders is sinds minder dan 22 maanden in de woning en 25 % woont er ongeveer al zeven jaar. De afgelopen jaren blijft de huurder langer in zijn woning. Diverse redenen kunnen hiervoor worden aangehaald : de onzekerheid om een betaalbare woning te vinden en de stijgende levensverwachting die ook bij de huurdersbevolking een feit is. De bestendigheid stijgt vooral bij huurders die pas in hun woning zijn getrokken. In 2004 was 25 % van de huurders sinds minder dan 10 maanden in de woning. De afgelopen tien jaar ging het aantal maanden voortdurend in stijgende lijn. Van 13 maanden in 2008, 19 maanden in 2011 tot 22 maanden in 2013.


Pagina 69

Tabel 58 – Evolutie van de bewoningsduur Aantal maanden in de woning 2013

2008

2004

Gemiddeld

5 jaar 4 maanden

5 jaar 2 maanden

4 jaar 5 maanden

Mediaan

3 jaar 6 maanden

2 jaar 8 maanden

2 jaar 3 maanden

1e kwartiel

22 maanden

13 maanden

10 maanden

3e kwartiel

6 jaar 7 maanden

6 jaar 3 maanden

4 jaar 10 maanden

De huurder heeft een andere houding ten opzichte van zijn woning naargelang zijn sociaaldemografische kenmerken. Uit de onderstaande tabellen blijkt de variatie in de gemiddelde verblijfsduur in de woning volgens leeftijd, inkomen, gezinssituatie en sociaal-professionele situatie van de huurders. Het lijkt vanzelfsprekend dat de bewoningsduur verband houdt met de leeftijd van de bewoner. Hoe ouder de huurder, hoe langer hij in zijn woning blijft. Hoe hoger het inkomen van de huurder, hoe langer hij in de woning blijft wonen. Als het inkomen van de huurder stijgt, daalt het bestendigheidsniveau. Alleenstaanden zonder kinderen zijn het minst bestendig. Dat stemt overeen met een jongere en mobielere leeftijdscategorie. Algemeen beschouwd betrekken actieve huurders ( inkomen of sociale uitkering ) hun woning gemiddeld vijf jaar. Twee extreme gevallen doen zich voor. Studenten blijven niet lang in hun woning en gepensioneerden betrekken hun woning gemiddeld elf jaar. Tabel 59 – Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens leeftijd

Pagina 70

Leeftijd

Gemiddelde bestendigheid

< 25 jaar

3 jaar 3 maanden

25 – 34 jaar

3 jaar 4 maanden

35 – 44 jaar

4 jaar 10 maanden

45 – 54 jaar

6 jaar 8 maanden

55 – 64 jaar

8 jaar 9 maanden

65 – 74 jaar

10 jaar 8 maanden

> 74 jaar

17 jaar 5 maanden


Tabel 60 - Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens inkomenspeil Inkomen ( lopende euro )


< 500 €

3 jaar 4 maanden

500 – 1000 €

4 jaar 6 maanden

1001 – 1500 €

5 jaar 8 maanden

1501 – 2000 €

5 jaar 8 maanden

2001 – 2500 €

6 jaar 1 maanden

2501 – 3000 €

6 jaar 2 maanden

3001 – 3500 €

6 jaar 10 maanden

> 3500 €

4 jaar 11 maanden

Tabel 61 - Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens gezinssituatie Gezinssituatie



5 jaar 8 maanden


5 jaar 9 maanden


5 jaar 8 maanden


5 jaar

Tabel 62 - Onderscheid in de gemiddelde bestendigheid van de huurder in zijn woning volgens sociaal-professionele situatie Sociaal-professionele situatie



5 jaar 2 maanden

Een arbeidsinkomen

4 jaar 6 maanden


5 jaar 10 maanden

Een uitkering

4 jaar 9 maanden

Twee uitkeringen

5 jaar 3 maanden

Pensioen Student

11 jaar 9 maanden 1 jaar 9 maanden

Huurders blijven langer in hun woning in de tweede kroon en dat is precies waar de gemiddelde leeftijd van de huurders hoger ligt, het aandeel alleenstaanden zonder kinderen lager ligt en waar de huurders er economisch gemiddeld ook beter voorstaan.


Pagina 71

Tabel 63 – Ruimtelijke spreiding van de bewoningsduur van de huurders Aantal maanden in de woning Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Gemiddeld

5 jaar 4 maanden 5 jaar 2 maanden 4 jaar 8 maanden 6 jaar 2 maanden

Mediaan

3 jaar 6 maanden 3 jaar 2 maanden 3 jaar 4 maanden

1e kwartiel

4 jaar

1 jaar 10 maanden 1 jaar 5 maanden 1 jaar 7 maanden 2 jaar 3 maanden

3e kwartiel

6 jaar 7 maanden

7 jaar 1 maand

5 jaar 8 maanden 7 jaar 7 maanden

Figuur 20 – Waarom uit de vorige woning werd verhuisd Om hun verhuizing uit hun vorige woning en naar hun huidige woning te verklaren, 14% 27% voert 27 % redenen aan die verband houOmgeving den met de levenscyclus ( stichting van een Woning gezin of huwelijk, overlijden of echtschei15% Verplicht vertrek ding, geboorten, verzelfstandiging ). Nog eens 27 % verwijst naar redenen met beWerkplek trekking tot de omgeving van de woning, 15% Persoonlijke 27% zegge groene leefomgeving ( groene ruimredenen ten, netheid, veiligheid ) of maatschappelijke kwesties ( nabijheid familie en vrienden ). In slechts 15 % van de gevallen wordt er verwezen naar de kenmerken van de woning. 14 % van de huurders wou dichter bij het werk ( al dan niet na verandering ) gaan wonen. Tot slot was 15 % van de huurders gedwongen de woning te verlaten door de huurprijs die voor hun budget te hoog was, door de verkoop van het gebouw of omdat de eigenaar of een familie in de woning trekt. 2%

Levenscyclus

Figuur 21 – Oorsprong van de huurders 11% 5% Brussel

6%

België Brabant Buitenland 78%

Pagina 72


78 % van de huidige huurders woonde hiervóór al in Brussel. 11 % komt uit het buitenland en kwam in België wonen toen voor de huidige verblijfplaats werd gekozen.

Verhuisintenties van de huurders In de enquête wordt er naar de verhuisintenties van de huurders gepeild. Ook de redenen voor die eventuele verhuizing, de mogelijke plaatsen waarheen er wordt verhuisd en het voor die verhuizing nagestreefde woonstatuut komen erin aan bod. Figuur 22 – Onderscheid in de verhuisintenties van de huurders 3%

72 % van de huurders gaf niet te kennen dat zij willen verhuizen. 3 % van de huurders heeft al een nieuwe woning gevonden en ongeveer 8 % zoekt actief naar een nieuwe woning. 14 % is van plan de woning binnen de drie jaar te verlaten.

008% 004% Woning gevonden 014%

Op zoek naar woning Binnen jaar verhuisd Verhuizing binnen drie jaar Geen verhuisplannen

72%

De bewoningstijd van de woningen in de tweede kroon ligt hoger. Het is logisch dat de verhuisintenties van de huurders er minder talrijk zijn. Tabel 64 – Spreiding per kroon van de verhuisintenties van de huurders Verhuisintenties

Aandeel huurders ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

3

5

4

3

Binnen 3 jaar

14

13

16

13

Geen verhuisintenties

72

71

72

77

Op zoek naar een woning

8

9

8

7

Woning gevonden

3

2

3

3

Binnen het jaar

Huurders zijn minder mobiel dan vroeger. In 2013 is 72 % van de huurders helemaal niet van plan om te verhuizen, terwijl dat in 2004 48 % was en in 2008 54 %. Die dalende mobiliteit is sinds 2004 merkbaar, terwijl de cijfers hiervóór relatief stabiel waren. Ter verklaring van die dalende mobiliteit kunnen diverse hypothesen aangebracht worden : een stijging van de levensverwachting en een talrijker oudere bevolking die langer in de woning blijft, een grotere tevredenheid over de woning dankzij de stijging van het comfortpeil en de algemene verbetering van de staat ervan of de moeilijkheid om een woning met een betere prijs-kwaliteitsverhouding te vinden in een context waar de huurprijzen voortdurend stijgen.


Pagina 73

Tabel 65 – Evolutie van de verhuisintenties van de huurders Aandeel huurders ( % ) 2013

2008

2004

Woning gevonden

3

4

Op zoek naar woning

8

15

Binnen het jaar verhuisd

3

6

Verhuisd binnen drie jaar

14

21

22

Geen verhuisplannen

72

54

48

30

Figuur 23 – Redenen voor verhuisplannen Het gaat hier dus over de redenen die de huurders aanvoeren om hun verhuisplannen 6% 1% Woonstatuut te verklaren. In dit geval gaat het dus om 10% de kenmerken van de woning die hen tot Levenscyclus 37% verhuizen aanzetten. 37 % van de huurders 12% Verplicht vertrek met verhuisplannen geeft die reden aan. Slechts 13 % van de huurders spreekt over Omgeving redenen die verband houden met de levens13% Werkplek cyclus. De twee motieven – levenscyclus en 21% Persoonlijke woning – houden met elkaar verband en reden kunnen sterker verband houden volgens het standpunt van de huurder ten opzichte van zijn verhuizing. 21 % van de huurders geeft als reden voor de verhuisplannen de wijziging van woonstatuut en de wens om eigenaar te worden op. Woning

Figuur 24 – Waar gaat het heen? 3% 3% 18% Brussel Brabant België

76 % van de huurders wil binnen Brussel verhuizen. Die vaststelling bleef de afgelopen tien jaar constant. 18 % kijkt uit naar VlaamsBrabant of Waals-Brabant als toekomstige woonplaats.

76 % van de huurders kijkt opnieuw uit naar een huurwoning. De afgelopen jaren bleef 76% dat percentage constant. Het zijn vooral huurders van een woning in de Vijfhoek die opnieuw in het kader van hun verhuisplannen naar een huurwoning uitkijken. Het is ook in de Vijfhoek waar huurders jonger en ook vaker student zijn. Buitenland

Pagina 74


Tabel 66 – Spreiding per kroon van het gekozen woonstatuut na verhuizing Aandeel huurders ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Huurder

76

88

75

74

Eigenaar

24

12

25

26

3. Conclusie De huurder is gemiddeld relatief jong hoewel er in de tweede kroon een groter aandeel oudere huurders woont. Ongeveer de helft van de woningen wordt betrokken door alleenstaande huurders en de andere helft door koppels. Huurders blijven gemiddeld iets meer dan 5 jaar in hun woning. 72 % heeft geen verhuisplannen. De verhuisintenties zijn tegenwoordig minder talrijk dan tien jaar geleden en dalen gaandeweg. Een oudere huurdersbevolking in kwaliteitsvollere woningen die niet zeker is een betere prijs-kwaliteitsverhouding te vinden, ligt ongetwijfeld aan de basis van die dalende mobiliteit. De fasen in de levenscyclus zorgen vooral voor redenen om te verhuizen, hoewel huurders het vaakst hun ongenoegen over hun woning als reden opgeven om te willen verhuizen. Tot slot zijn huurders in hun geografische keuze even stabiel ( 80 % wenst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te blijven ) als wat hun keuze om huurder te blijven betreft ( 76 % bevestigt dat ).


Pagina 75

HOOFDSTUK 4

Medehuur, een nieuwe manier van wonen

In 2013 wordt 9 % van de woningen betrokken door een aantal huurders dat voor het systeem van medehuur opteerde. In 2012 was dat slechts voor 5 % van de huurders het geval. Wij kunnen er dus van uitgaan dat deze manier van woning in opmars is. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de kenmerken van de woningen in medehuur en vooral naar het profiel van de medehuurder en zijn relatie met zijn woning.

1. Woningen van de medehuurders In de onderstaande tabellen worden de kenmerken van de door medehuurders betrokken woningen op een rijtje gezet. Woningen van medehuurders zijn groter dan de gemiddelde woning van de Brusselse huurders ( grotere bewoonbare oppervlakte en groter aandeel appartementen met meer dan 3 slaapkamers en huizen ). De gemiddelde huurprijs ten belope van 810 euro per maand ligt ook hoger. Tabel 67 – Kenmerken van de in medehuur verhuurde woningen Statistieken Gemiddelde

1e kwartiel

Mediane

3e kwartiel

810

500

670

920

Aantal vertrekken

4

3

4

5

Aantal slaapkamers

3

2

2

3

Huurprijs woning ( € )

Bewoonbare oppervlakte ( m² )

92

80

Tabel 68 - Type woningen in medehuur Woningtype


App. 0 slpk

1

App. 1 slpk

6

App. 2 slpk

38

App. 3 slpk

17

App. 4 slpk en + Huis

7 18


Pagina 79

Tabel 69 – Onderscheid tussen de woningen in medehuur volgens bijbehorende vertrekken ervan Bijbehorende vertrekken


Een badkamer

82

Twee badkamers en meer

17

Kelder

38

Zolder

11

Garage

12


88

Balkon

32

Terras

11

Koer

11

Tuin

11

De comfortelementen in de medehuurwoningen zijn min of meer vergelijkbaar met deze in alle woningen. Tabel 70 - Onderscheid tussen de woningen in medehuur volgens comfortpeil ervan Comfortelementen


Haardvuur

25

Hout- of pelletkachel

2

Centrale verwarming

89

Aardgas

78

Thermostaat

53


48

Parlofoon

76

Videofoon

6

Conciërge

5

Lift

14

Alarm

10

58 % van de medehuurwoningen ligt in de tweede kroon, 29 % in de eerste kroon en 13 % in de Vijfhoek. Het aandeel medehuurwoningen ten opzichte van alle woningen ligt daarentegen lager in de tweede kroon waar er slechts sprake is van 6 %, terwijl het in de eerste kroon en in de Vijfhoek om respectievelijk 11 % en 12 % gaat. Tabel 71 – Spreiding woningen in medehuur Aandeel woningen ( % ) Pagina 80

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

9

12

11

6


2. Profiel van de medehuurders In dit deel wordt dieper op het profiel van de medehuurders ingegaan. De gemiddelde en mediane leeftijd van de medehuurders ligt onder de 30 jaar en dat is lager dan de gemiddelde en mediane leeftijd van alle huurders. De medehuurder beschikt over een bewoonbare oppervlakte van ongeveer 33 m². Hij is niet minder bestendig in zijn woning dan een andere huurder : zijn mediane bestendigheid is vergelijkbaar met deze van alle huurders en benadert de gemiddelde bestendigheid. Deze ligt lager dan de bestendigheid van alle huurders. Aan de hand van die berekening wordt een tweevoudig publiek benadert : het geheel van huurders omvat twee verschillende bevolkingssegmenten. Een segment van ouderen die hun woning al langer betrekken en jongeren die sneller verhuizen. De medehuurders maken typisch deel uit van de jongeren en verhuizen sneller. Oudere medehuurders blijven trouwens langer in hun woning : 4 jaar voor medehuurders tussen 45 en 64 jaar oud en 2 jaar en half voor medehuurders tussen 25 en 44 jaar oud. Tabel 72 - Profiel medehuurders Kenmerken van de medehuurders

Gemiddeld

Mediane

Leeftijd

29 jaar

26 jaar

Inkomen

1332 €

1250 €

Stabiliteit

2 jaar 5 maanden

21 maanden

33 m²

33 m²

3

2

Bewoonbare oppervlakte/ medehuurder Aantal medehuurders

86 % van de medehuurders zijn alleenstaanden zonder kinderen. In 10 % van de gevallen gaat het om stellen zonder kinderen. Tabel 73 – Onderscheid in de medehuurders volgens de gezinssituatie


Koppels met kinderen


Alleenstaanden met kinderen


2

10

1

86

Figuur 25 – Onderscheid tussen de woningen in medehuur volgens het aantal inwonende kinderen ( inclusief co-ouderschap ) 6% 1%

0 kinderen 1 kind 2 kinderen

Medehuurwoningen zijn niet de plaatsen waar veel kinderen terug te vinden zijn : in 93 % van de medehuurwoningen verblijven geen kinderen. In 6 % ervan wonen kinderen ( 5 % kinderen voltijds en 2 % kinderen in het kader van co-ouderschap ).

93%


Pagina 81

77 % van de medehuurders, meer dan de helft dus, behoort tot de actieve bevolking met of zonder baan ( 66 % beschikt over een arbeidsinkomen en 11 % heeft een sociale uitkering ). 21 % is nog student. Tabel 76 – Onderscheid tussen de medehuurders volgens hun sociaalprofessionele situatie Sociaal-professionele situatie Twee arbeidsinkomens Een arbeidsinkomen Een arbeidsinkomen en een uitkering

Aandeel woningen ( % ) 7 59 2

Een uitkering

10

Twee uitkeringen

0,8

Pensioen Student

2 21

De oppervlakte per medehuurder verschilt weinig volgens leeftijd en inkomen. Alleen oudere medehuurders beschikken over meer ruimte, maar hun aantal ligt niet zeer hoog. Tabel 77 – Onderscheid in de oppervlakte per medehuurder volgens leeftijd en inkomen van de medehuurders Kenmerken van de medehuurders

Gemiddelde oppervlakte van de medehuurder ( m² )

Leeftijd < 25 jaar

32

25 – 44 jaar

32

45 – 64 jaar

46

Inkomen ( € )

Pagina 82

Laag

31

Gemiddeld

34

Hoog

36


3. Al dan niet voor medehuur kiezen In dit deel wordt gekeken waarom huurders voor medehuur opteren. In het kader van een vraag wordt de medehuurders gevraagd welke factor hen voor deze manier van wonen heeft doen kiezen. Figuur 26 – Spreiding van de redenen om voor medehuurderschap te kiezen 35 % van de medehuurders vindt dat de factor budget hen voor die manier van Met vrienden wonen heeft doen kiezen. 18 % van de samenwonen 18% 35% huurders heeft het over de betere prijsPrijs-kwaliteit kwaliteitsverhouding van grote woningen Niet alleen zijn die voor medehuur in aanmerking komen. 45 % van de huurders vindt dat zij Mensen leren kennen dankzij de medehuur kunnen samenwo18% Verplichting nen met vrienden ( 21 % ), niet alleen hoe21% ven te wonen ( 18 % ) of nieuwe kennissen kunnen opdoen ( 6 % ). Hieruit kan worden afgeleid dat de helft van de medehuurders voor die manier van wonen heeft gekozen omwille van financiële redenen en de andere helft omwille van socialiseringsredenen. 6%

2%

Budget

Hoe ouder, hoe meer de financiële redenen aan de basis van de keuze voor medehuur liggen en socialisering minder een rol speelt. Zo vindt 52 % van de jonge huurders dat financiële beperkingen aan de basis van hun keuze voor medehuur liggen, terwijl 57 % van de personen tussen 25 en 44 jaar 73 % van de huurders tussen 45 en 64 jaar dat als reden opgeeft. Tabel 76 – Onderscheid in de redenen om voor medehuur te kiezen per leeftijdscategorie Leeftijd

Aandeel van de redenen om voor medehuur te kiezen ( % ) Budget

Pprijs / kwaliteit

Niet alleen zijn

Met vrienden samenwonen

Mensen leren kennen

Verplichting

< 25 jaar

29

19

18

23

7

4

25 – 44 jaar

38

17

17

20

6

2

45 – 64 jaar

36

32

9

18

0

5

De inkomensvariatie geldt niet als verklaring voor de medehuur omwille van financiële redenen of omwille van socialisering.


Pagina 83

Tabel 77 – Onderscheid in de redenen om voor medehuur te kiezen per inkomensniveau Aandeel van de redenen om voor medehuur te kiezen ( % ) Voor de prijs

Voor de verhouding prijs/ kwaliteit

Om niet alleen te zijn

Om met vrienden samen te wonen

Om mensen te leren kennen

Verplichting

Laag

38

20

16

21

3

2

Gemiddeld

39

20

16

20

0

4

Hoog

32

16

19

19

3

10

Inkomen ( € )

Om die analyse aan te vullen, kan er worden gepeild naar de redenen waarom de vorige woning werd verlaten. Figuur 27 – Redenen om uit de vorige woning te verhuizen 5%

5% Levenscyclus

9%

34%

Omgeving Persoonlijke redenen Werk

16%

Woning Verplicht vertrek 31%

Volgens 34 % van de medehuurders had hun verhuis te maken met de levenscyclus en vooral door hun vertrek uit de ouderlijke woning. 31 % zocht een betere sociale omgeving en dat sluit aan op de keuze die werd gemaakt om in de nabijheid van vrienden te wonen. Slechts 9 % is medehuurder geworden om dichter bij de werkplek te wonen. Het gaat vooral om jongeren.

Gebeurtenissen die verband houden met de levenscyclus liggen meer bij ouderen aan de basis om als medehuurder te gaan wonen ( 50 % voor medehuurders ouder dan 45 jaar ). Bij jongeren zijn vooral het leefmilieu en het sociale milieu een reden om hiervoor te kiezen. Dat sluit allemaal aan bij de voorgaande resultaten. Voor jongeren is de met medehuur verbonden socialisering een doorslaggevende reden. Het inkomen lijkt geen reden te zijn om te verhuizen en daarbij voor medehuur te kiezen. Het inkomen wordt enkel beschouwd als een factor die een rol speelt bij de keuze van de ligging van de woning. Tabel 78 – Onderscheid in de redenen om uit de vorige woning te verhuizen volgens leeftijd van de medehuurders. Redenen om uit de vorige woning te verhuizen ( % )

Pagina 84

Leeftijd

Levenscyclus

Woning

Omgeving

Werk

Verplicht vertrek

Persoonlijke redenen

< 25 jaar

26

3

40

5

0

25

25 – 44 jaar

36

6

28

12

6

11

45 – 64 jaar

50

10

5

5

15

15


Tabel 79 - Onderscheid in de redenen om uit de vorige woning te verhuizen volgens inkomen van de huurders Redenen om uit de vorige woning te verhuizen ( % ) Levenscyclus

Woning

Omgeving

Werk

Verplicht vertrek

Persoonlijke redenen

Laag

48

6

16

7

6

17

Gemiddeld

41

16

11

20

5

7

Hoog

53

0

12

24

0

12

Inkomen ( € )

Figuur 28 – Oorsprong van de medehuurders 18%

Brussel

7%

Brabant België

5%

Buitenland 70%

70 % van de medehuurders woonde reeds in Brussel. Slechts 12 % woonde voorheen in Brabant of is van een andere Belgische gemeente afkomstig. Die resultaten bevestigen de redenen om voor medehuur te kiezen en die weinig verband houden met de werkplek. 18 % van de medehuurders komt uit het buitenland en daarmee wordt de aantrekkingskracht van Brussel als internationale stad

bevestigd. Medehuurders zijn evenmin meer van plan om te verhuizen dan alle andere huurders. Die intentie loopt niet sterk uiteen volgens leeftijd : 31 % jonger dan 25 jaar is van plan om binnen de drie jaar te verhuizen. Voor medehuurders tussen 25 en 44 jaar is dat 30 % en 28 % voor medehuurders tussen 45 en 64 jaar. Tabel 80 – Onderscheid in de verhuisintenties van de medehuurders Verhuisintenties


Woning gevonden

8

Zoekt woning

17

Binnen het jaar verhuisd

13

Binnen de drie jaar verhuisd

18

Geen verhuisintenties

69


Pagina 85

Figuur 29 – Waarom medehuurders verhuizen Levenscyclus 6%

4%1% 29%

17%

Woning Omgeving Persoonlijke redenen Woonstatuut

17% 26%

Werk

29 % van de medehuurders die willen verhuizen, doet dat omwille van redenen die met de levenscyclus verband houden. 42 % vindt dat de verhuis te maken heeft met de woning of de omgeving ervan. De verandering in woonstatuut, namelijk eigenaar worden, is slechts in 6 % van de gevallen een reden om te verhuizen.

Ook nu is de woonplek dichtbij de werkplek in slechts 4 % van de gevallen een reden om te verhuizen. Figuur 30 – Waarheen de medehuurders verhuizen 7% 7% 4%

Brussel Brabant België Buitenland 82%

Pagina 86


Waarheen medehuurders verhuizen, verschilt niet sterk ten opzichte van alle huurders met verhuisplannen. 81 % wenst in Brussel te blijven en 7 % overweegt om naar het buitenland te verhuizen.

4. Medehuur en ligging Kaart 2 – Ruimtelijke spreiding van de huurwoningen in medehuur Vooral in de wijken van de eerste kroon in de buurt van de Europese instellingen vinden wij het grootste aandeel medehuurwoningen terug. Die wijken zijn makkelijk bereikbaar vanuit het centrum en liggen ook vlakbij de Brusselse uitvalswegen. Er zijn ook veel woningen aanwezig die voor medehuur voldoende groot zijn. In die wijken woont ook een groot aantal jonge alleenstaanden en dat is het segment van de huurdersbevolking dat in medehuurwoningen terug te vinden is. Buurten zonder medehuurwoningen zijn zowel in het oosten als in het westen van het gewest in de tweede kroon terug te vinden. Dat die buurten niet voor medehuur worden uitgekozen, heeft te maken met het woningtype, de minder gunstige toegankelijkheid en de meer familiale omgeving ervan.

5. Conclusie De medehuurder is in de meeste gevallen jong en zoekt een medehuurwoning omwille van financiële redenen en om te socialiseren. Het inkomen is eerder een dwingend element bij de keuze van de woonplaats dan wel een reden op zich. Medehuurders zijn niet meer van plan om te verhuizen en ook niet minder bestendig in hun woning dan andere huurders van dezelfde leeftijdscategorie. Sommige medehuurders zijn ouder. Zij kozen voor medehuur omwille van redenen die verband houden met de levenscyclus en geven vaker financiële kwesties als reden voor medehuur op.


Pagina 87

HOOFDSTUK 5

kinderen in huurwoningen

In dit hoofdstuk gaan wij nader in op de plaats van de kinderen op de huurwoningenmarkt. Er wordt niet alleen gekeken naar de situatie van de kinderen in de wooncontext, maar ook naar het stelsel van co-ouderschap waarbij het kind net zo goed uitkijkt naar levensruimte in een woning. In het eerste deel van het hoofdstuk is er vooral sprake van de kinderen in de huurwoningen, terwijl het tweede deel gewijd is aan de analyse van de bevolkingsomstandigheden, lees overbevolking, van de woningen waar er kinderen zijn.

1. De kinderen in de woningen Figuur 31 – Spreiding van de kinderen in de huurwoningen 16% 1 kind 2 kinderen 12%

3 kinderen 4 kinderen en +

4% 2% 3%

63%

Co-ouderschap

In 63 % van de woningen zijn er geen kinderen. Van de 37 % woningen waar er kinderen zijn, is er in bijna de helft één kind. In slechts 3 % van alle huurwoningen verblijven kinderen in het stelsel van het co-ouderschap.

Onderstaande tabel geeft een duidelijker beeld van de plaats van de kinderen ( inclusief kinderen in co-ouderschap ) op de huurwoningmarkt met als onderscheid hun gezinssituatie. Geen kinderen

Tabel 81 – Onderscheid tussen de gezinnen volgens het aantal kinderen en kinderen in co-ouderschap Gezinssituatie


Koppels zonder kind( eren )


Aantal kinderen

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Een kind

12

8

12

12

Twee kinderen

10

6

9

12

Drie kinderen

3

3

3

3

Vier kinderen en meer

2

1,4

2

2

Geen kinderen

21

18

18

24

Kind( eren ) in co-ouderschap

0,6

0,7

0,3

0,4

Een kind

4

3

4

5

Twee kinderen

2

2

2

2

Drie kinderen

1

0

1,1

0,6


0,4

1

0

0

43

56

45

37

2

0,7

3

2

Geen kinderen Alleenstaanden zon- Kind( eren ) in der kinderen co-ouderschap

Aantaal huurders ( % )


Pagina 91

Tabel 82 - Aandeel woningen met kinderen in co-ouderschap Gezinssituatie

Co-ouderschap


Zonder

26

Met

0,5

Zonder

21

Met

0

Zonder

7

Met

0

Zonder

43

Met

2





2. Kenmerken van huurdersgezinnen met kinderen In de onderstaande tabellen wordt een overzicht gegeven van de sociaal-demografische kenmerken van de gezinnen met kinderen. Zo is er weinig verschil tussen de mediane en gemiddelde leeftijd van de gezinshoofden van de gezinnen die een huurwoning betrekken. Die leeftijd schommelt tussen 36 en 38 jaar. Tabel 83 – Onderscheid tussen de gezinnen volgens leeftijd gezinshoofd Gezinssituatie





Gemiddelde leeftijd

Mediane leeftijd

Een kind

38

37

Twee kinderen

37

37

Drie kinderen

37

38


36

37

Geen kinderen

43

39


39

36

Een kind

38

38

Twee kinderen

37

37

Drie kinderen

38

36


42

42

Geen kinderen

39

34


43

42

Aantal kinderen

Wordt de bestendigheid van het gezin in de woning door de aanwezigheid van kinderen in het gezin beïnvloed? Afgezien van gezinnen met twee of drie kinderen die de woning gemiddeld sinds ongeveer zes jaar betrekken ( behalve de alleenstaanden zonder kinderen die hun woning gemiddeld sinds niet langer dan vijf jaar betrekken ) blijven alle andere segmenten huurders ongeveer vijf jaar en half in hun woning. De verschillen zijn niet echt opmerkelijk. Pagina 92


Tabel 84 – Onderscheid in de gezinnen volgens de bestendigheid van het gezin in de woning Gezinssituatie


Mediane bestendigheid

5 jaar 3 maanden

3 jaar 11 maanden

Twee kinderen

5 jaar 11 maanden

4 jaar 5 maanden

Drie kinderen

6 jaar 4 maanden

4 jaar 11 maanden


5 jaar 3 maanden

3 jaar 4 maanden

Geen kinderen

5 jaar 9 maanden

3 jaar 8 maanden

Kind( eren ) in coouderschap

4 jaar 9 maanden

4 jaar 2 maanden

Een kind

6 jaar 3 maanden

3 jaar 10 maanden

Twee kinderen

5 jaar 1 maand

3 jaar 5 maanden

Drie kinderen

5 jaar

3 jaar 8 maanden

4 jaar 8 maanden

3 jaar 1 maand

5 jaar

3 jaar 1 maand

3 jaar 10 maanden

2 jaar 8 maanden

Aantal kinderen Een kind



Alleenstaanden met kind ( eren )

Vier kinderen en meer Alleenstaanden zonder kinderen

Geen kinderen Kind( eren ) in coouderschap

3. Kenmerken van de woningen waarin kinderen wonen In dit deel komen de kenmerken aan bod van woningen die kinderen huisvesten.

Gemiddeld aantal slaapkamers in de woning

Figuur 32 – Grootte van de woning volgens het aantal kinderen in het gezin 004 003 003 002 002 001 001 000 0

1

2

3

4

5+

Aantal kinderen in het gezin

Hoe meer kinderen hoe meer slaapkamers. De gemiddelde woning van een gezin met twee kinderen omvat meer dan twee slaapkamers, maar de gemiddelde woning van een gezin met vier kinderen omvat nauwelijks drie slaapkamers. Zo tekenen er zich overbevolkingsproblemen af bij woningen die kinderen onderdak bieden.


Pagina 93

Gemiddeld aantal slaapkamers in de woning

Figuur 33 - Grootte van de woning volgens het aantal kinderen in het gezin ( inclusief kinderen in co-ouderschap ) 003 003 002 002 001 001 000 0

1

2

3

4

5+

Aantal kinderen in het gezin (met inbegrip van co-ouderschap)

Als wij binnen de groep van kinderen onze aandacht richten op de kinderen in co-ouderschap die slechts deeltijds in de woning verblijven, dan blijkt de situatie minder comfortabel voor grote gezinnen. Zodoende beschikt een gezin met twee kinderen gemiddeld over twee slaapkamers. Een gezin met vier kinderen fulltime of in co-ouderschap heeft 2,7 slaapkamers ter beschikking. Hoe meer het aantal kinderen in het gezin stijgt, hoe lager de gemiddelde oppervlakte van de woning per bewoner beloopt. Zo beschikt een alleenstaande zonder kinderen gemiddeld over 60 m², een koppel zonder kinderen gemiddeld over 38 m², een koppel met kinderen gemiddeld over 27 m² per bewoner met één kind, 21 m² met twee kinderen, 18 m² met drie kinderen en 15 m² met vier. Tabel 85 – Onderscheid in de grootte van de woning volgens de gezinssituatie en het aantal kinderen in de woning Gezinssituatie





Pagina 94

Mediane oppervlakte ( m² )

Oppervlakte per bewoner ( m² )

Een kind

80

27

Twee kinderen

85

21

Drie kinderen

90

18


90

15

Geen kinderen

75

38


85

28

Een kind

75

38

Twee kinderen

70

23

Drie kinderen

90

23


73

15

Geen kinderen

60

60


70

35

Aantal kinderen


Tabel 86 – Onderscheid in de kenmerken van de woning volgens de gezinssituatie van de huurders en het aantal kinderen A. Koppels Aandeel woningen ( % ) Koppels zonder kinderen


Bijbehorende vertrekken Een kind

Vier Kinderen Twee Drie Geen kinderen in cokinderen kinderen kinderen en meer ouderschap

Een badkamer

89

82

84

80

93

100


11

18

13

20

7

0

Kelder

57

60

64

51

57

36

Zolder

6

13

12

10

6

9

Garage

25

30

22

14

27

36


85

87

90

86

85

73

Balkon

36

30

31

31

38

36

Terras

20

26

24

22

27

36

Koer

4

6

9

4

3

0

Tuin

8

13

16

14

6

9

Haardvuur

14

17

14

22

11

36

Hout- of pelletkachel

1,4

4

1

4

2

0

Parlofoon

87

88

80

78

88

91

Videofoon

14

16

8

14

14

18

Conciërge

16

12

9

10

17

9

Lift

36

27

18

10

40

27

Alarm

15

19

16

12

14

9

0

0

0

0

0,6

0

Zwembad


Pagina 95

B. Alleenstaanden Aandeel woningen ( % ) Bijbehorende vertrekken

Alleenstaanden met kind( eren ) Een kind

Een badkamer


Vier Kinderen Twee Drie Geen kinderen in cokinderen kinderen kinderen en meer ouderschap

96

99

88

92

95

98

2

1

8

8

4

2

Kelder

46

53

60

33

39

63

Zolder

5

14

8

8

6

5

Garage

9

13

28

0

9

19


75

70

76

92

73

76

Balkon

28

36

36

17

25

38

Terras

16

23

36

17

16

22

Koer

6

3

4

17

5

10

Tuin

9

13

4

8

8

10

12

10

12

17

18

16

0

1,4

0

8

1

6

Parlofoon

84

85

88

75

80

94

Videofoon

5

6

8

25

7

16

Conciërge

5

8

16

17

9

6

20

17

24

25

20

19

Alarm

8

7

8

0

7

17

Zwembad

0

0

0

0

0 ,5

0


Haardvuur Hout- of pelletkachel

Lift

Globaal gezien stijgt de gemiddelde huurprijs van de woning als het aantal kinderen in het gezin toeneemt. De situatie kan echter precair worden als het aantal kinderen stijgt. Zo betaalt een koppel met vier kinderen een gemiddelde huurprijs van 903 euro en een mediane huurprijs van 665 euro. De mediane prijs ligt lager voor gezinnen met minder kinderen. Er zijn dus twee categorieën koppels met vier kinderen : de koppels die een zeer hoge huurprijs betalen om hun kinderen te kunnen huisvesten en de koppels die niet in staat zijn om een huurprijs te betalen die volstaat om hun gezin te huisvesten.

Pagina 96


Tabel 87 – Onderscheid in de huurprijzen van de woningen volgens gezinssituatie en het aantal kinderen ( inclusief kinderen in co-ouderschap ) Gezinssituatie





Mediane huurprijs ( € )

Een kind

785

720

Twee kinderen

792

700

Drie kinderen

774

700


903

665

Geen kinderen

734

700


805

700

Een kind

649

650

Twee kinderen

666

630

Drie kinderen

786

745

-

-

Geen kinderen

609

550


657

650

Aantal kinderen

Vier kinderen en meer Alleenstaanden zonder kinderen

4. Woninggrootte niet aan gezinsgrootte aangepast In dit deel worden de schijnwerpers gericht op de overbevolkingsproblemen van woningen die worden betrokken door gezinnen met kinderen full time of in het kader van co-ouderschap. Er is sprake van een overbevolkte woning als het aantal voor het verblijf van alle kinderen theoretisch noodzakelijke aantal lager ligt dan het aantal effectief in de woning beschikbare slaapkamers. Er wordt van een lichte overbevolking gesproken als er slechts één slaapkamer ontbreekt. Er is van overbevolking sprake als het voor een gezin onontbeerlijk is om over twee extra slaapkamers te beschikken. Globaal gezien is 74 % van de woningen toereikend of onderbevolkt. 22 % van de woningen is lichtjes overbevolkt en 4 % van de woningen is overbevolkt.

Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de gezinsgrootte Bij gezinnen met 1 à 2 kinderen kampt 65 % van de woningen niet met overbevolking. In het geval van gezinnen met meer dan drie kinderen wordt minder dan 30 % van de woningen niet met overbevolking geconfronteerd. 52 % van de woningen met vier kinderen of meer gaat onder overbevolking gebukt. Co-ouderschap geeft vaker aanleiding tot licht overbevolkte woningen. 42 % van de woningen waar kinderen in co-ouderschap worden opgevangen, verkeert in dat geval. 22 % van de woningen is overduidelijk overbevolkt.


Pagina 97

Tabel 88 – Spreiding van de overbevolking bij gezinnen volgens het aantal kinderen Aantal kinderen in het gezin

Aantal gezinnen ( % ) Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Overbevolkt

1 kind

74

23

2

2 kinderen

67

28

5

3 kinderen

29

51

20

4 kinderen +

24

24

52

Co-ouderschap

36

42

22

Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de gezinssituatie Als de gezinssituatie aan het aantal kinderen wordt gekoppeld, kan het antwoord op de vraag van overbevolking in woningen met kinderen worden verfijnd. Ongeveer slechts 20 % van de overbevolkte woningen wordt betrokken door koppels met één of twee kinderen. Als het gezinshoofd alleenstaand is met kinderen, stijgt dat aandeel tot 40 % in het geval van één kind en tot 60 % in het geval van twee kinderen. Bij gezinnen met meer dan drie kinderen kan het aandeel overbevolkte woningen meer dan 70 % belopen. Tabel 89 - Spreiding van de overbevolking bij gezinnen volgens de gezinssituatie en het aantal kinderen Gezinssituatie

Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Overbevolkt

Koppels met kinderen 1 kind 2 kinderen 3 kinderen 4 kinderen +

79 72 30 28

19 23 55 21

2 5 15 51

Koppels zonder kinderen 0 kinderen Co-ouderschap

94 45

6 45

0 9

61 40 25 0

35 49 33 33

4 11 42 67

76 32

34 41

0 27

Alleenstaanden met kinderen 1 kind 2 kinderen 3 kinderen 4 kinderen + Alleenstaanden zonder kinderen 0 kinderen Co-ouderschap

Pagina 98

Aandeel gezinnen ( % )


Co-ouderschap kan bron van overbevolking zijn, of toch gedurende een deel van het jaar. Zo is meer dan 70 % van de woningen van koppels en alleenstaanden zonder co-ouderschap aan de gezinsgrootte aangepast, terwijl dat percentage onder de 32 % daalt in het geval van woningen die worden betrokken door koppels of alleenstaanden met kinderen in co-ouderschap. Tabel 90 – Spreiding van de overbevolking bij gezinnen volgens gezinssituatie en kinderen in co-ouderschap Situatie co-ouderschap

Aandeel gezinnen ( % ) Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Overbevolkt

Koppels met coouderschap

22

56

22

Koppels zonder coouderschap

79

17

4

Alleenstaanden met coouderschap

32

42

25

Alleenstaanden zonder co-ouderschap

72

26

2

Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de sociaaldemografische situatie van de huurders Het risico van overbevolking daalt als het inkomen van de huurders stijgt ( gemiddeld maandelijks inkomen van 2087 euro voor huurders in toereikende woningen en gemiddeld maandelijks inkomen van 1687 euro voor huurders in overbevolkte woningen ) en ook als het huurdersgezin over twee arbeidsinkomens beschikt. Als gevolg van hun leeftijd betrekken gepensioneerden evenmin woningen met een overbevolkingsrisico. Tabel 91 - Spreiding van de overbevolking bij huurders volgens gezinssituatie en kinderen in co-ouderschap Aandeel woningen ( % ) Sociaal-professionele situatie

Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Overbevolkt


83

15

3

Een arbeidsinkomen

74

23

4


71

24

6

Een uitkering

53

40

7

Twee uitkeringen

54

28

17

Pensioen

93

6

1

Student

35

65

0


Pagina 99

Huurders in toereikende woningen zijn lichtjes bestendiger in hun woning ( gemiddelde bestendigheid van 6 jaar ) dan huurders in overbevolkte woningen ( gemiddelde stabiliteit van 4 jaar en 7 maanden ). Die laatste groep is geneigd om sneller op zoek te gaan naar een woning die aan hun behoeften is aangepast.

Overbevolkingsonderscheid in de woningen naargelang de kenmerken van de woning De gemiddelde huurprijs van niet overbevolkte woningen is hoger dan de huurprijs van overbevolkte woningen. Wij merken tevens op dat de lichtjes overbevolkte woningen iets kleiner uitvallen en iets minder duur zijn dan de meer overbevolkte woningen. De aanzienlijke overbevolking is het geval van grote gezinnen die toch een woning van een zekere omvang, en die bijgevolg duurder is, nodig hebben. Lichtjes overbevolkte woningen worden vaker betrokken door koppels of alleenstaanden met weinig kinderen die weliswaar met teveel in de woning vertoeven. Tabel 92 – Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de huurprijs en de grootte van de woningen Gemiddelde huurprijs ( € )

Gemiddelde oppervlakte ( m² )

Gemiddeld aantal slaapkamers

Niet overbevolkt

722

79

1,8

Licht overbevolkt

576

55

0,9

Sterk overbevolkt

593

64

1,2

Overbevolking

Hoe kleiner de woningen, hoe groter het risico van overbevolking. De in de tabel opgenomen resultaten die naargelang grootte of type van de woning een onderscheid maken in de overbevolking wijzen in die richting. Tabel 93 - Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de grootte van de woningen Bewoonbare oppervlakte

Aandeel woningen ( % ) Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Sterk overbevolkt

< 28 m²

23

71

6

28 – 54 m²

56

38

6

55 – 84 m²

77

20

3

85 – 104 m²

89

8

3

> 104 m²

91

8

1

Pagina 100


Tabel 94 - Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de huurprijs en het woningtype Woningtype

Aandeel woningen ( % ) Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Sterk overbevolkt

App. 0 slpk

0

78

22

App. 1 slpk

80

17

3

App. 2 slpk

86

12

3

App. 3 slpk

88

8

4

App. 4 slpk en meer

87

4

9

Huis

87

10

3

Toereikende woningen hebben ook de meeste comfortkenmerken : 8 % ervan beschikt over twee badkamers, 22 % heeft een garage, 32 % een lift en 13 % een alarm. Dat zijn ook de kenmerken die hier het vaakst terug te vinden zijn. Overbevolking van een woning blijkt duidelijk een indicator te zijn van ongunstige woonomstandigheden, zowel wat grootte als comfortpeil betreft. Tabel 95 - Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de comfortkenmerken van de woningen Kenmerken

Aandeel woningen( % ) Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Sterk overbevolkt

Een badkamer

91

97

96

Minstens twee badkamers

8

1,5

Kelder

56

36

39

Zolder

8

5

3

Garage

22

8

8


84

60

77

Balkon

32

26

26

Terras

24

12

23

Koer

5

3

5

Tuin

9

7

5

15

12

13

2

1,5

1

Parlofoon

87

79

69

Videofoon

13

5

8

Conciërge

15

7

6

Lift

32

16

14

Alarm

13

7

7

Zwembad

0,5

0,3

0

Haardvuur Hout- of pelletkachel

Observatiecentrum van de huurprijzen 2013 Pagina 101

Tabel 96 - Onderscheid in de overbevolking van de woningen volgens de comfortkenmerken van de woningen Kenmerken

Aandeel woningen( % ) Niet overbevolkt

Licht overbevolkt

Sterk overbevolkt

Centrale verwarming

95

92

88

Thermostaten

51

38

35


59

51

51

Overbevolking van de woningen en ligging Volgens de kroon Het aandeel overbevolkte woningen is het kleinst in de tweede kroon. Lichtjes overbevolkte woningen zijn het talrijkst in de eerste kroon en in de Vijfhoek. Overbevolkte woningen zijn gelijk verspreid over de diverse kronen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Tabel 97 – Spreiding per kroon van de woningen volgens overbevolkingsgraad Aandeel woningen ( % ) Overbevolking

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Niet overbevolkt

74

66

71

79

Licht overbevolkt

22

31

25

18

Sterk overbevolkt

4

4

4

4

Pagina 102


Volgens de wijken Kaart 3 – Ruimtelijke spreiding van de overbevolkte woningen De grootste aandelen overbevolkte woningen bevinden zich in de wijken van het westen van de Vijfhoek en in de wijken die hiertegen liggen in het zuidwesten, in het westen en noorden in de vorm van een sikkel rond de Vijfhoek. Traditioneel gaat het om de wijkzone met armere, jongere bewoners en grotere gezinnen. De overbevolkingsgraad doet zich aldus voor als een indicator van de wijken waar de toegang tot de huurwoningenmarkt het moeilijkst is en waar de bevolking hierop reageert door een woning te betrekken die qua grootte niet aan de gezinssamenstelling is aangepast. In het zuidoostelijke kwadrant van de stad, hoofdzakelijk in de tweede kroon, is er een klein aandeel overbevolkte woningen terug te vinden. Het gaat om een wijk met gebruikelijk meer gegoede bewoners waar tegenwoordig een oudere bevolking zonder kinderen terug te vinden is.

5. Conclusie Slechts 37 % van de huurwoningen biedt onderdak aan kinderen. Grotere gezinnen betekenen niet altijd voldoende grote woningen. Alle indicators ( oppervlakte per bewoner, aantal slaapkamers voor alle gezinsgrootten, overbevolkingspeil ) wijzen op de stijgende huisvestingsmoeilijkheid van grote gezinnen. Co-ouderschap is slechts het geval van 2,5 % van de woningen. In woningen met kinderen in co-ouderschap is er echter meer sprake van een risico van overbevolking dan in de andere woningen. Overbevolkte woningen zijn vaker kleine woningen met minder comfortelementen. Het overbevolkingscijfer is bijgevolg een indicator van ongunstige woonomstandigheden.


HOOFDSTUK 6

Evolutie van de toegang tot de huurwoningmarkt

In dit hoofdstuk wordt er gepeild naar de problemen waarbij vraag en aanbod niet op elkaar afgestemd zijn en wordt de totstandkoming van een sociale vraag naar woongelegenheid voor het licht gehouden. De resultaten worden vervolgens in chronologisch perspectief geplaatst om na te gaan in hoeverre de Brusselse gezinnen tot de huurwoningenmarkt toegang hebben.

1. Huurder en huurprijs Onderscheid tussen de huurders volgens inkomen De gemiddelde en mediane huurprijs variëren naargelang het inkomen van de huurder. Het aandeel van de huurprijs weegt echter zwaarder door bij huurders met een laag inkomen. Huurders moeten een maandinkomen van ten minste 2000 euro hebben om het aandeel van de huurprijs in het budget op 30 % te houden. In vergelijking met de voorgaande jaren is het aandeel van de huurprijs in het budget van gezinnen met een inkomen van minder dan 1500 euro gestegen en beloopt het 48 % in het geval van gezinnen met een inkomen tussen 1001 euro en 1500 euro. Ook voor de huurders die hun woning pas betrokken en wier inkomen lager ligt dan 1500 euro is het aandeel van de huurprijs in het budget ( > 50 % ) hoger dan dat van alle huurders ( > 48 % ) en in het bijzonder dan van huurders die hun woning al lang betrekken ( > 45 % ). Tabel 98 – Inkomen van de huurders en huurprijs van de woningen Maandelijkse huurprijs ( € ) Gemiddelde huurprijs

Mediane huurprijs

Aandeel huurprijs in het gezinsbudget ( % )

< 500 €

489

450

-

500 – 1000 €

526

500

70

1001 – 1500 €

596

550

48

1501 – 2000 €

624

609

36

2001 – 2500 €

701

690

31

2501 – 3000 €

767

705

28

3001 – 3500 €

828

810

25

1120

1000

28

Inkomen ( lopende € )

> 3500 €

Tabel 99 - Evolutie van het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget van de huurders Aandeel huurprijs in het gezinsbudget ( % ) 2013

2008

500 – 1000 €

70

58

1001 – 1500 €

48

40

1501 – 2000 €

36

32

2001 – 2500 €

31

26

2501 – 3000 €

28

25

3001 – 3500 €

25

24

> 3500 €

28

25


Tabel 100 - Vergelijking van het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget tussen de pas in hun woning getrokken huurders en alle huurders Aandeel huurprijs in het gezinsbudget ( % ) Pas betrokken

Alle huurders


-

122

-

500 – 1000 €

79

70

60

1001 – 1500 €

50

48

45

1501 – 2000 €

35

36

34

2001 – 2500 €

33

31

32

2501 – 3000 €

27

28

29

3001 – 3500 €

22

25

26

> 3500 €

32

28

24

< 500 €

Onderscheid tussen de huurders volgens sociaal-professionele situatie Naargelang de sociaal-professionele situatie vertoont de huurder een ander gedrag wat de keuze van de woning en de huurprijs ervan betreft. De voor een woning betaalde gemiddelde en mediane huurprijs ligt hoger voor een koppel met twee arbeidsinkomens ( gemiddelde huurprijs van 815 euro per maand ) dan voor een alleenstaande huurder met slechts één sociale uitkering ( gemiddelde huurprijs de 545 euro per maand ) of voor een student ( gemiddelde huurprijs 570 euro per maand ). Tabel 101 – Sociaal-professionele situatie van de huurders en huurprijs van de woningen Gemiddelde huurprijs ( € )



815

750

Een arbeidsinkomen

677

620


675

650

Een uitkering

545

500

Twee uitkeringen

611

600

Pensioen

693

680

Student

570

463

Sociaal-professionele situatie

Onderscheid tussen de huurders volgens gezinssituatie Ongeacht de gezinssituatie van de huurder blijkt globaal gezien dat als het inkomen van de huurder lager ligt dan 1500 euro per maand, hiervan 57 % à 60 % aan de huurprijs van de woning wordt besteed. Als het inkomen van de huurder meer dan 1500 euro per maand beloopt, kan de huurder een woning vinden waarvan de huurprijs ongeveer 30 % van zijn budget beloopt. Alleenstaanden met kinderen hebben het moeilijker om zich te huisvesten en besteden een groter aandeel van hun budget aan huisvesting. Pagina 108


Tabel 102 – Onderscheid in het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget volgens de gezinssituatie en het inkomen van de huurder Gemiddelde huurprijs ( € )


Aandeel huurprijs in het gezinsbudget ( % )

Laag

574

550

57

Gemiddeld

674

650

34

Hoog

973

850

32

Laag

575

550

57

Gemiddeld

636

650

32

Hoog

862

833

29


Laag

600

600

60

Gemiddeld

715

700

36

Hoog

831

720

28


Laag

572

520

57

Gemiddeld

629

615

31

Hoog

960

825

32

Gezinssituatie Koppels met kind( eren ) Koppels zonder kinderen

Inkomen

Onderstaande tabel bevestigt de vorige resultaten met betrekking tot de door de huurders betaalde huurprijs naargelang hun gezins- en sociaal-professionele situatie. Tabel 103 - Onderscheid in het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget volgens de gezinssituatie en de sociaal-professionele situatie van de huurder Gezinssituatie



Sociaal-professionele situatie




851

780

Een arbeidsinkomen

758

650


675

655

Een uitkering

556

550

Twee uitkeringen

620

650


762

700

Een arbeidsinkomen

710

650


676

650

Een uitkering

553

550

Twee uitkeringen

588

600

Pensioen

796

810

Twee arbeidsinkomens Alleenstaanden met kind( eren )


-

-

Een arbeidsinkomen

711

678

Een uitkering

613

610

Pensioen

-

-

Student

-

-


-

-

Een arbeidsinkomen

647

600

Een uitkering

521

500

Pensioen

610

595

Student

558

450


2. Voor huurders toegankelijk huurwoningenaandeel volgens inkomensdecielen Een inkomensdeciel stemt overeen met een tiende van de bevolking die in opgaande volgorde volgens inkomen gerangschikt is. Vandaar dat het eerste inkomensdeciel overeenstemt met het eerste tiende van de volgens inkomen gerangschikte bevolking. Het gebruik van inkomensdecielen maakt het mogelijk de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt doorheen de jaren te vergelijken rekening houdend met de evolutie van de inkomensstructuur van de Brusselse bevolking. In eerste instantie wordt op basis van de huurwoningmarkt van 2013 voor elke inkomensdeciel gepeild naar de theoretische maximumhuurprijs die de huurder kan betalen met dien verstande dat die huurprijs niet meer dan enerzijds 25 % en anderzijds 30 % van het gezinsbudget mag belopen. Als de huurprijs niet meer dan 25 % van het beschikbare budget mag belopen, blijkt dat de eerste zes decielen slechts tot minder dan 15 % van huurwoningenbestand toegang hebben. Pas het negende deciel heeft tot 90 % van het huurwoningenbestand toegang. Als de huurprijs niet meer dan 30 % van het beschikbare budget van het gezin mag belopen, blijft de situatie problematisch voor de eerste zes inkomensdecielen en wordt de situatie vanaf het achtste en zelfs het zevende inkomensdeciel aanvaardbaarder. Tabel 104 - Huurwoningenaandeel toegankelijk per inkomensdeciel ( 2010 ) Inkomensdecielen

Aandeel toegankelijk huurwoningenaandeel ( % )

N°

Bovengrens netto belastbaar maandinkomen ( euro )*

Als huurprijs = 25 % van beschikbaar inkomen

Als huurprijs = 30 % van beschikbaar inkomen

2

10 178

0

0

3

13 131

0

1

4

15 248

1

4

5

18 567

4

10

6

22 682

10

25

7

27 859

26

46

8

35 643

54

74

9

50 968

85

93

* Netto belastbaar maandinkomen volgens inkomsten 2010 na indexering

Als wij de situatie van de eerste zeven inkomensdecielen met betrekking tot de toegang tot het huurwoningenbestand ervan evalueren, blijkt de vaststelling catastrofaal. In 2004 bevonden de eerste vijf decielen zich in een uitzonderlijk precaire situatie, maar het zesde deciel had tot 44 % en het zevende tot 61 % van het huurwoningbestand toegang. Vanaf 2008 had het zesde deciel nog toegang tot slechts 12 % van het huurwoningbestand en het zevende tot 26 % van het huurwoningbestand. Dat de situatie van de huurders erop achteruit gegaan is, komt natuurlijk omdat de huurprijzen in die periode sterker gestegen zijn dan de gezondheidsindex. Een andere reden is de verarming van de Brusselse bevolking in het algemeen en van de huurdersbevolking in het bijzonder. Pagina 110


Tabel 105 - Evolutie per inkomensdeciel toegankelijk huurwoningenaandeel ( 2014-2013 ) Inkomensdecielen

Huurwoningenaandeel toegankelijk per inkomensdeciel ( als huurprijs = 25 % van gezinsinkomen ) ( % ) 2013

2012

2011

2010

2008

2004

2

0

0

0

0

0

1

3

0

1

1

1

2

4

4

1

2

2

2

3

10

5

4

5

5

5

8

21

6

10

15

13

12

17

44

7

26

31

26

28

40

61

8

54

58

58

57

66

79

9

85

87

87

87

89

93

3. Conclusie Het aandeel van de huurprijs in het budget beloopt om en bij de 60 % voor alle gezinnen met een inkomen lager dan 1500 euro. Die huurdersgezinnen vertegenwoordigen 47 % van alle huurdersgezinnen van een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Om het aandeel in het budget onder de 30 % te kunnen houden, moet je als huurder over een maandinkomen van 2000 euro beschikken. De financiële toegankelijkheid tot de huurwoningmarkt is voor de Brusselse huurders steeds moeilijker. Er groeit een kloof tussen de huurprijs van de woningen en het inkomen van de gezinnen. Als de huurprijs niet meer dan 25 % van het beschikbare budget mag belopen, hebben de eerste zes inkomensdecielen slechts toegang tot minder dan 10 % van het huurwoningbestand. Tussen 2004 en 2013 ging de situatie erop achteruit, aangezien het aandeel van het voor alle inkomensdecielen toegankelijke huurwoningbestand verminderde. Op basis van de conclusies van de analyses van de voorgaande jaren is het duidelijk dat die situatie er minstens sinds 1993 in het bijzonder op achteruit is gegaan. Toentertijd was de situatie zorgwekkend voor de eerste vier inkomensdecielen. Tegenwoordig is dat het geval voor de zes tot zeven eerste inkomensdecielen als gevolg van de stijging van de huurprijzen en de verarming van de Brusselse bevolking.


Pagina 111

HOOFDSTUK 7

Evolutie van de huurprijzen in tijd en ruimte en hersamensteling van de kronen

Pagina 114


Evolueert de huurwoningmarkt in alle wijken van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op een gelijkaardige manier? Kunnen sommige huurprijssegmenten ruimtelijk van elkaar onderscheiden worden? In dit hoofdstuk wordt het ruimtelijk verschil van de huurprijzen geanalyseerd. De kroon wordt als analyseniveau gebruikt.

1. Evolutie huurprijs woningen Tussen 2008 en 2013 zijn de gemiddelde huurprijzen van de woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met 15 % gestegen. Die stijging is hoger in de Vijfhoek en iets lager in de eerste dan in de tweede kroon. Tabel 106 – Evolutie huurprijs woningen volgens kroon Huurprijs ( € ) Gewest


Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

695

605

640

509

666

565

737

651

Tabel 107 - Evolutiepeil huurprijzen volgens kroon ( 2008-2013 ) Evolutiepeil huurprijs ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

15

26

18

13


Uit het onderscheid in het huurwoningbestand volgens grootte en woningtype blijkt dezelfde conclusie. Ongeacht de kenmerken van de woning is er sprake van een stijging met ongeveer 15 %. Die stijging is minder afgelijnd in de tweede dan in de eerste kroon. Het huizensegment kent een bijzondere prijsstijging in de eerste kroon. Dat is ongetwijfeld het gevolg van de zeldzaamheid en de variatie van het aanbod van dergelijke woningen aldaar. Tabel 108 - Evolutie huurprijs woningen volgens kroon en woningtype Gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) Woningtype

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

App. 0 slpk

531

439

-

400

509

431

593

459

App. 1 slpk

595

516

594

471

580

513

614

525

App. 2 slpk

732

644

673

595

715

629

755

658

App. 3 slpk

899

767

832

624

866

747

943

794

1202

929

-

-

1203

703

1155

1028

Huis


Pagina 115

Tabel 109 - Evolutie huurprijs woningen volgens kroon en grootte woning Gemiddelde maandelijkse huurprijs ( € ) Woningtype

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

<28 m²

464

405

419

370

479

395

462

425

28 – 54 m²

513

506

500

445

514

498

518

523

55 – 84 m²

635

606

630

537

626

588

646

626

85 – 104 m²

806

735

760

653

794

718

819

751

1076

1038

1102

-

1034

942

1104

1102

>105 m²

Tabel 110 - Evolutie huurprijs woningen ( index ) Evolutie huurprijzen tussen 2008 en 2013 ( index 2008 = 100 ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

Alle woningen

15

26

18

13

Woningen volgens grootte < 28 m² 29-54 m² 55-84 m² 85-104m² >104m²

15 1 5 10 4

13 12 17 16 -

21 3 6 11 10

9 0 3 9 0

Woningen volgens type App. 0 slpk App. 1 slpk App. 2 slpk App. 3 slpk Huis

17 13 12 15 23

21 12 25 -

15 12 12 14 42

23 14 13 16 11

2. Evolutie kenmerken woningen Wij richten de schijnwerpers op twee sets van comfortelementen in de woning : de aanwezigheid van ten minste één badkamer of twee badkamers en de energieprestatie.

Badkamer Ongeacht de ligging in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beschikt thjaar minstens 98 % van de woningen over ten minste één badkamer. Dat aandeel beliep in 2008 97 %, maar van een gelijke situatie over het gehele Brusselse territorium was er geen sprake. In de Vijfhoek en in de eerste kroon beschikte slechts 93 % van de woningen over minstens één badkamer, terwijl alle woningen in de tweede kroon hiermee waren uitgerust. Het gehele gewest maakt dus een inhaalbeweging ten opzichte van de tweede kroon. Het aandeel woningen in het gehele Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat over een tweede badkamer beschikt, beloopt 6 %. Dat aandeel bedraagt 9 % in de tweede kroon waar er Pagina 116


van een stijging sprake is, terwijl de situatie in de eerste kroon en in de Vijfhoek wat dat betreft relatief stabiel is. Tabel 111 – Evolutie van de aanwezigheid van badkamers in de woning volgens de kroon Woningaandeel volgens ligging ( % ) Bijbehorende oppervlakten Minstens een badkamer Twee badkamers

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

98

97

98

93

99

93

99

100

6

6

4

5

5

5

9

7

Energieprestatie Dubbele beglazing is iets meer terug te vinden in de tweede kroon ( 71 % in vergelijking met 66 % in het gehele Brussels Hoofdstedelijk Gewest ) en ook in dat deel van het gewest kende de plaatsing ervan een duidelijker stijging. Steeds meer huurwoningen zijn met een centrale verwarmingsinstallatie uitgerust ( 94 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ). Het aandeel hiermee uitgeruste woningen beliep 54 % in 2013 en steeg de afgelopen vijf jaar dus aanzienlijk. Die stijging is vrij eenvormig op het grondgebied van het Stadsgewest. Dat geldt ook voor de evolutie van de warmteregelingssystemen zoals thermostaten en thermostatische kranen. Tabel 112 - Evolutie van de energieprestatie van de woningen volgens de kroon ( 2008-2013 ) Aandeel woningen ( % ) Uitrustingen Isolatie Overal dubbele beglazing Dubbele beglazing in sommige ramen Verwarming Centrale verwarming op Aardgas Energieprestatie Thermostaat Thermostatische kranen

Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

66

54

60

57

62

54

71

55

19

21

21

14

21

21

16

21

94

54

96

63

93

50

94

57

80

21

79

29

83

19

77

22

48 56

40 52

48 54

35 55

47 53

34 49

49 60

46 55


Pagina 117

Staat waarin woning zich bevindt Over het gehele Brusselse grondgebied wordt de staat van 66 % van de woningen als goed beschouwd. Dat aandeel ligt met 70 % hoger in de tweede kroon dan in de eerste kroon ( 63 % ) en dan in de Vijfhoek ( 65 % ). Het aandeel woningen in goed staat verschilde niet in 2008, maar was ongelijker verdeeld. Terwijl de staat van 65 % van de Brusselse woningen als goed wordt beschouwd, krijgt slechts 60 % van de woningen in de eerste kroon en 69 % van de woningen in de tweede kroon die beoordeling. De verbetering van de staat van de woningen in de Vijfhoek en in de eerste kroon blijkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Tabel 113 – Evolutie van de staat van de woningen volgens de kroon ( 2008-2013 ) Staat van de woning

Aandeel woningen volgens ligging ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

1

2

4

2

9

2

5

1

3

2

7

8

12

11

8

9

5

6

3

25

24

22

20

26

26

25

22

4

46

47

44

40

46

43

46

51

5

20

18

21

20

17

17

24

18

3. Evolutie van de huurders In onderstaande tabellen vindt u de evolutie van het profiel van de huurders in de eerste en in de tweede kroon. Tabel 114 – Evolutie leeftijd huurders volgens de kroon ( 2008-2013 ) Leeftijd huurders

Leeftijd huurders volgens ligging ( % ) Gewest

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

Gemiddelde leeftijd

39

40

38

39

37

37

42

43

Mediane leeftijd

36

36

35

33

35

33

39

39

Tabel 115 - Evolutie inkomen huurders volgens de kroon ( 2008-2013 ) Inkomen huurders volgens ligging ( % ) Gewest Gemiddeld inkomen Mediaan inkomen Pagina 118

Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

2013

2008

2013

2008

2013

2008

2013

2008

1874

1628

1483

1537

1771

1523

2064

1733

1750

1250

1250


1250

1500

1250

1750

1250

Tabel 116 – Evolutie bestendigheidspeil van de huurders volgens de kroon ( 2008-2013 ) Aantal maanden in de woning volgens ligging ervan ( % ) Gewest 2013

2008

Vijfhoek 2013

1e kroon

2008

2013

2008

2e kroon 2013

2008


5 jaar 5 jaar 5 jaar 6 jaar 4 jaar 4 jaar 6 jaar 6 jaar 4 6 2 4 8 7 2 3 maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden

Mediane bestendigheid

3 jaar 2 jaar 3 jaar 3 jaar 3 jaar 2 jaar 6 10 2 1 4 5 maanden maanden maanden maanden maanden maanden

4 jaar

3 jaar 2 maanden

Als huurders verhuizen, hebben zij de neiging om in de buurten rond hun vorige buurt te blijven. Onderstaande tabel geeft een concentratie-indicator van de huurdersbeweging van de ene naar de andere plek in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest weer. Als de berekende concentratie-indicator boven 100 uitkomt, wijst dit op een grotere beweging van de ene wijk naar een andere of op een des te grotere gehechtheid aan deze of gene wijk. Blijkbaar gingen huurders die in de eerste kroon woonden, bij voorkeur naar de wijken van de Vijfhoek en de eerste kroon. Dat verschijnsel is nog duidelijker voor huurders van de tweede kroon die nog sterker aangetrokken worden door een nieuwe plaats in diezelfde tweede kroon. Tabel 117 – Peil concentratie bewegingen tussen eerste en tweede kroon Vorige woning

Huidige woonplaats Vijfhoek

1e kroon

2e kroon

1e kroon

118

111

85

2e kroon

36

61

155

4. Conclusies De kenmerken van de woningen en de huurprijs ervan liggen altijd op een hoger niveau in de tweede dan in de eerste kroon. Toch vertonen de huurprijzen in de eerste kroon een grotere neiging tot stijgen. Bepaalde kenmerken van de woningen verbeteren meer in de eerste kroon. Het aandeel woningen dat over ten minste één badkamer beschikt verspreidt zich over het hele gewest en bereikt meer dan 98 % in alle wijken. Hetzelfde geldt voor het aandeel woningen dat met een centrale verwarmingsinstallatie is uitgerust en 94 % beloopt. 70 % van de huurders vindt dat de staat van de woning goed is en dat aandeel stijgt in de eerste kroon. 9 % van de woningen in de tweede kroon beschikt over een tweede badkamer, terwijl dat slechts voor 6 % van de woningen in het gehele Stadsgewest betreft. Ook dubbele beglazing is een kenmerk dat meer in de tweede kroon terug te vinden is.


Pagina 119

HOOFDSTUK 8

steekproefstrategie

In dit hoofdstuk wordt de steekproefstrategie voorgesteld die voor de enquête met betrekking tot de huurwoningen werd gebruikt. Sinds 1992, datum waarop de eerste enquête van het Observatiecentrum van de Huurprijzen plaatsvond, hielden wij aan één en dezelfde strategie vast waardoor de gegevens doorheen de tijd vergelijkbaar zijn.

1. Steekproefplan Het streefdoel van het Observatiecentrum van de huurprijzen bestaat erin de waarden van de huurprijzen van de op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen huurwoningen af te leiden door de huurprijzen na te gaan van een deel van de woningen, het zogenaamde staal. Dat staal wordt via een steekproef uit de totale populatie van huurwoningen genomen. Hiermee kunnen de parameters van het gemiddelde en van de variantie van de gegevens met een zekere precisiegraad worden geraamd. De peiling is, wanneer de populatie eindig doch talrijk is, het enige middel om metingen uit te voeren binnen een redelijke termijn en tegen een redelijke prijs. De peiling die werd uitgevoerd om de huurprijsgegevensbank jaarlijks samen te stellen, is louter geografisch. Alle criteria voor de bepaling van de steekproefparameters zijn dus ruimtelijk bepaald en deze ruimtelijke bepaling is verantwoord in een realiteit waarin de variatie van alle gegevens gekoppeld is aan de geografische ligging. Bij een steekproef moet worden gezorgd voor een steekproefplan om de precisie van de extrapolatie te waarborgen. Dat steekproefplan is eigenlijk het type van de steekproef of de methode voor de selectie van de elementen van de steekproef, de grootte van de steekproef en de definitie van de steekproefeenheid. De gebruiker moet beslissen over alle variabelen van het steekproefplan. Hij moet zijn strategie bepalen volgens de streefdoelen van de enquête, de beperkingen inzake tijd en financiële middelen met betrekking tot de verwezenlijking van de enquête, de omvang van de te bemonsteren zone en de heterogeniteit ervan. De steekproefeenheid is de verhuurde woning waarvan de huurprijs wordt geëvalueerd in het kader van een handelsrelatie. De woningen waarin de eigenaar woont en de woningen die worden verhuurd aan een overheids- of semioverheidsbedrijf worden uit het geheel van Brusselse woningen geëlimineerd. Bovendien gaat het om alle huurwoningen, ongeacht de datum waarop de huurder zijn woning heeft betrokken. Zodoende hebben de uit de steekproef afgeleide huurprijsstatistieken betrekking op lopende huurprijzen, zegge huurprijzen die gedurende een bepaald jaar door alle huurders van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest effectief werden betaald. Het zijn dus niet de huurprijzen die bij de te huurstelling van een goed werden gevraagd en evenmin alleen de huurprijzen van woningen die gedurende een beschouwd jaar werden betrokken. De beslissing inzake het steekproeftype of de methode waarop de steekproefeenheden worden genomen, hangt af van de kenmerken van de ruimtelijke spreiding van de bemonsterde bevolking. Zo worden wij in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geconfronteerd met een gesegmenteerd grondgebied, volgens het zwaardere gewicht van bepaalde plaatsen (aangezien de dichtheid van te huur gestelde woningen niet in alle wijken van de stad gelijk is) en volgens de kostprijs voor de toegang tot de woningen die niet alleen verschilt tussen de eerste en de tweede kroon, maar ook tussen het oostelijke en het westelijke gedeelte


van de stad. Om een representatieve peiling te kunnen uitvoeren op de ongelijke verdeling van de verhuurde woningen en de huurprijzen ervan, wordt de laagsgewijze steekproef gehanteerd. Deze techniek is gebaseerd op een eenvoudige lukrake peiling binnen op basis van interessecriteria vooraf bepaalde homogene strata of de vooraf bepaalde homogene zones. De regels inzake de statistische inferentie zijn van toepassing op elk stratum en er kunnen globale ramingen van het gemiddelde en van de variantie worden gemaakt. Tussen 1992 en 2008 werd het Brussels grondgebied opgesplitst in vierentwintig strata om de variatie van de kenmerken van het huurwoningenbestand en de effectief betaalde huurprijzen tussen strata te maximaliseren en die zelfde kenmerken binnen elk van die strata te minimaliseren. Ingevolge publicatie en de officialisering van de opsplitsing van de Brusselse ruimte in wijken in het kader van de Wijkmonitoring hebben wij ons vanaf 2008 op die geactualiseerde en wetenschappelijk aangetoonde afbakening van de Brusselse wijken gebaseerd. De opsplitsing vond aldus plaats op basis van 118 Brusselse wijken. Het aantal wijken ligt hoger en het aantal huurwoningen in de steekproef volstaat niet altijd in alle wijken om gemiddelden en varianties uit de huurprijs van de woningen te kunnen afleiden. Traditioneel is het percentage van de steekproef van de huurwoningen over de hele Brusselse ruimte gelijk. Dat percentage is gelijk aan de verhouding tussen het aantal bemonsterde eenheden en het totale aantal in het kader van een handelsrelatie verhuurde woningen. Sinds 2005 werd beslist om een verschillend steekproefpercentage toe te passen in de eerste en de tweede kroon om de statistische inferentie in de tweede kroon met een kleiner foutenrisico te kunnen toepassen.

2. Het verloop van de enquête De leiding van de enquête werd in 2013 toevertrouwd aan het peilingsbureau Ipsos. De enquêtes werden face to face en via de telefoon door de enquêteurs gevoerd. De vragen worden steeds aan de huurder van de woning en niet aan de eigenaar ervan gesteld. De enquêtes vonden in de periode tussen 1 juni 2013 en 15 oktober 2013 plaats. Er werden 3072 enquêtes afgenomen bij huurders van op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verhuurde woningen.

3. De vragenlijst Naargelang de aanvragen ter observatie van de Brusselse huurmarkt evolueerde de vragenlijst van de enquête in de loop der jaren. De vragenlijst is steeds in twee delen opgesplitst. Het eerste deel richt zich op de woning, de ligging, de huurprijs, de grootte, het comfortpeil, de staat en de energieprestaties ervan. In het tweede deel wordt de aandacht gericht op de huurder, zijn sociaal-demografische kenmerken, de bestendigheid in de woning, zijn mobiliteitsintenties en de wijzigingen in het bewonersstatuut (huurder-eigenaar). De enquêtes zijn altijd op een welbepaalde problematiek gericht. Dit jaar spitste de vragenlijst zich toe op de medehuurders en de kinderen in co-ouderschap.

Pagina 124


4. Historisch overzicht Nadat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest begin jaren 1990 tot de vaststelling was gekomen bitter weinig over de huurwoningenmarkt af te weten, vond een eerste enquête in 1992 plaats. Hierbij was een representatief staal van 3000 woningen betrokken. Toen een tweede enquête in 1993 plaatsvond, kon het staal worden uitgebreid tot 4000 woningen. Tijdens de eerste regeerperiode werden nog twee enquêtes uitgevoerd, met name in 1994 en in 1995. Deze hadden respectievelijk betrekking op 1500 woningen en op slechts 500 woningen. Aan de hand van deze vier opeenvolgende enquêtes kon een inzicht worden verkregen van de privé huurmarkt en konden tevens indicatoren met betrekking tot de huurwoningenmarkt worden voorgesteld voor de evaluatie van het Brusselse huisvestingsbeleid. Tijdens de winter van 1997-1998 vond een vijfde enquête plaats. Dit keer was het de bedoeling een inzicht te krijgen in de verschillen van de Brusselse wijken met betrekking tot zowel huurwoningen als woningen die door de eigenaar waren bewoond. De steekproef telde 2200 huurwoningen. Door de relatieve stabiliteit op de huurmarkt raakte het peilingsinstrument een aantal jaren in de koelkast. Ingevolge de aanhoudende geruchten over stijgende vastgoedprijzen hees de Gewestregering het Observatiecentrum van de huurprijzen opnieuw in het zadel. Eerst door zijn voorlichtingsrol met betrekking tot de Brusselse huurmarkt in de Huisvestingscode in 2003 op te nemen en vervolgens door de realisatie van een nieuwe enquête in 2004. Die enquête van 2004 werd gevoerd volgens hetzelfde steekproefplan als in de jaren 1990. Het ging meer bepaald om een staal van 3000 in een bepaald jaar in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te huur gestelde woningen. De daaropvolgende enquête van 2005 moest zorgen voor een beter inzicht in de huurmarkt van de tweede kroon. Die enquête had betrekking op een staal van 1800 woningen met een aanzienlijk hoger steekproefpercentage in de tweede kroon. In 2006 en 2008 werden twee traditionele enquêtes gevoerd die telkens op een staal van 3000 woningen betrekking hadden. De recentste Brusselse Regering, die in 2009 werd geïnstalleerd, integreerde de regelmaat van de huurprijsenquête en het Observatiecentrum van de Huurprijzen in haar gewestelijke beleidsverklaring. Hierdoor vonden er vier enquêtes plaats waarbij er gebruik werd gemaakt van de klassieke steekproefstrategie met telkens 3000 woningen als steekproef. Na de enquêtes van 2010, 2011 en 2012 sluit de enquête van 2013 deze regeerperiode af.


conclusie

wat de nieuwe enquête ons leert

De gemiddelde huurprijs van de woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt op 695 euro geraamd. Alle statistieken wijzen op de invloed van de grootte van de woning (inclusief de aanwezigheid van een garage en een tweede badkamer), het woningtype en de aanwezigheid van toestellen om de energie te regelen (thermostaat en thermostatische kranen) op de huurprijsvariatie van de woningen. Sinds 2004 stijgen de huurprijzen forser dan de gezondheidsindex. De geactualiseerde huurprijzen stijgen met een jaarlijks gemiddelde van 2%. Dat betekent dat de huurprijzen gemiddeld 2% afwijken van de door de wetgeving bepaalde indexering. Zoals elk gemiddelde is die stijging niet dezelfde over de hele periode. Tussen 2012 en 2013 steeg de gemiddelde huurprijs van de woningen meer (bijna 6%) dan de gezondheidsindex en die conclusie geldt voor alle segmenten van het huurwoningenbestand. Dat was ook het geval tussen 2004 en 2006 en tussen 2008 en 2011. De geactualiseerde gemiddelde huurprijs van 2011 verschilt niet opmerkelijk van de geactualiseerde gemiddelde huurprijs van 2013. Tussen beide jaren is er wel sprake van een stijging van de huurprijzen, maar die stijging loopt gelijk met de door de wetgeving bepaalde indexering. Tussen 2006 en 2008 kenden de huurprijzen een gelijkaardige evolutie die enkel de stijging van de gezondheidsindex volgde. Die huurprijsstijging kan onder andere verklaard worden door het internationale statuut van Brussel, de concurrentie voor het grondgebruik tussen woningen en kantoren, de demografische aangroei en de algemene verbetering van het comfort van de huurwoningen. 99% van de woningen is tegenwoordig met een badkamer uitgerust en 94% beschikt over een centrale verwarmingsinstallatie. Ook de energieprestaties van de woningen verbeteren onophoudelijk. Gemiddeld is de huurder relatief jong, hoewel er in de tweede kroon een groter aandeel oudere huurders terug te vinden is. Ongeveer de helft van de woningen wordt betrokken door alleenstaande huurders. In de andere helft wonen koppels. Slechts 37% van de woningen biedt onderdak aan kinderen. De betaalbaarheid van de huurwoningmarkt gaat er voor de Brusselse huurders steeds maar op achteruit. Er groeit een kloof tussen de huurprijs van de woningen en het inkomen van de gezinnen. Als de huurprijs niet meer dan 25% van het gezinsbudget mag belopen, hebben de eerste zes inkomensdecielen slechts toegang tot minder dan 10% van het huurwoningenbestand. Tussen 2004 en 2013 verslechterde de situatie, aangezien het voor alle inkomensdecielen toegankelijke aandeel van het huurwoningenbestand er op achteruitging. Uit de besluiten van de analyses van de vorige jaren blijkt dat die situatie minstens al sinds 1993 in het bijzonder verslechterde. Toentertijd was de situatie vooral zorgwekkend voor de eerste vier inkomensdecielen en ondertussen is dat al voor de eerste zes à zeven inkomensdecielen het geval. Dat komt door de stijging van de huurprijzen en de verarming van de Brusselse bevolking. Zodoende komt er een sociale vraag naar huisvesting tot stand. De huurders moeten hun gedrag aanpassen aan die prijsstijging die lonen en uitkeringen niet kunnen bijbenen. Wij stellen vast dat de huurders steeds minder geneigd zijn om te verhuizen. Hun mobiliteitsvoornemens zijn minder groot dan pakweg tien jaar geleden en verminderen gaandeweg. Die trend kan ongetwijfeld verklaard worden door de aanwezigheid van een oudere huur


dersbevolking die kwaliteitsvollere woningen betrekt en die er niet zeker van is dat er een betere prijs-kwaliteitsverhouding op de markt te vinden is. Tegenwoordig komt er een nieuwe manier van wonen tot stand. Het betreft de medehuur die goed is voor 9% van de verhuurde woningen. De, meestal jonge, medehuurder zoekt een woning in medehuur omwille van financiële redenen of om te socialiseren, terwijl de oudere medehuurder voor die woonmodaliteit opteert als gevolg van de levenscyclus en ook wel omwille van financiële zorgen. Om de prijsstijging te omzeilen, kiezen gezinnen er soms ook voor om de grootte van de woning niet te laten afstemmen op hun gezinsgrootte. Alle indicatoren wijzen erop dat grote gezinnen het moeilijk hebben om een betaalbare woning te vinden die groot genoeg is. Het co-ouderschap van kinderen heeft slechts op 2,5% van de woningen betrekking. Toch blijkt dat woningen waar kinderen onder het systeem van het co-ouderschap wonen, vaker overbevolkt zijn dan andere woningen. Overbevolkte woningen zijn meestal kleine en minder comfortabele woningen. De overbevolkingsgraad is dan ook een indicator voor ongunstige woonomstandigheden. Traditioneel liggen de huurprijzen hoger in een zuidoostelijke kwadrant van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en dat geldt zowel voor de eerste als voor de tweede kroon waar de hoogste huurprijzen worden opgetekend. De laagste huurprijzen zijn terug te vinden in het westen van de Vijfhoek in de eerste kroon en stijgen in de richting van het westen van de tweede kroon. Tegenwoordig stijgen de huurprijzen sneller in de eerste dan in de tweede kroon. Enkele woninguitrustingen vinden er meer en meer ingang zoals een badkamer of centrale verwarming. Nieuwe uitrustingen zoals een twee badkamer of systemen om het energieverbruik te regelen, duiken wel eerst in de tweede kroon op.

Pagina 130


Glossarium

Betrouwbaarheidsinterval rond het gemiddelde (BI) : interval rond het gemiddeld waarin het ten belope van een bepaald percentage kans maakt om hierin te vallen. Derde kwartiel van de maandelijkse huurprijs : waarde van de maandelijkse huurprijs waaronder 75% van de gerangschikte reeks van de huurprijs van de woningen zich bevindt. Eerste kwartiel van de maandelijkse huurprijs : waarde van de maandelijkse huurprijs waaronder 25% van de gerangschikte reeks van de huurprijs van de woningen zich bevindt. Geactualiseerde huurprijs aan prijzen van 2013 : huurprijs van een jaar t vermenigvuldigd met de variatie-index van de gezondheidsindex tussen 2013 en het jaar t. Gemiddeld inkomen per belastingaangifte : totaal netto belastbaar inkomen gedeeld door het totale aantal belastingaangiften. Gemiddelde maandelijkse huurprijs : som van de maandelijkse huurprijzen van de woningen gedeeld door het aantal in de enquête opgenomen woningen. Huurprijsherziening : kan op de verjaardag van de huurovereenkomst eenmaal per jaar worden toegepast en komt overeen met de op het ogenblik van de huurovereenkomst bepaalde huurprijs vermenigvuldigd met de variatie-index van de gezondheidsindex voor de periode tussen de ondertekening van de huurovereenkomst en de verjaardag van de huurovereenkomst. Huurprijs in constante euro 2013 : huurprijs van een jaar t vermenigvuldigd met de variatieindex van de gezondheidsindex tussen 2013 en het jaar t. Inkomensdeciel : tiende van de bevolking die in opgaande volgorde volgens inkomen gerangschikt is. Het eerste inkomensdeciel stemt overeen met de inkomens van het eerste tiende van de volgens inkomen gerangschikte bevolking, terwijl het tiende inkomensdeciel overeenstemt met 10 % van de hoogste inkomens. Lopende huurprijs : huurprijs van de woningen in een jaar t ongeacht het jaar waarin de woning werd betrokken. De lopende huurprijs kan zijn uitgedrukt in lopende euro van het beschouwde jaar t of in constante euro van een bepaald jaar. Marginale huurprijs in een jaar t : huurprijs van een pas in dat jaar t betrokken woning. Die huurprijs wordt in onderhavig onderzoek wedersamengesteld op basis van de lopende huurprijzen van het jaar 2013, de datum waarop de woning werd betrokken en de variatie van de gezondheidsindex tussen het jaar waarin de woning werd betrokken en 2013. Medehuur : huur van een woning door verscheidene zelfstandige gezinnen. Mediane maandelijkse huurprijs : maandelijkse huurprijswaarden waaronder 50% van de gerangschikte reeks van de huurprijs van de woningen zich bevindt. Modale huurprijs : maandelijkse huurprijs die het vaakst voorkomt in de spreiding van de huurprijzen. Pas betrokken woning : woning waarvan de huurder de huurovereenkomst ondertekende in de loop van het jaar dat aan de datum van de enquête voorafging. Totaal netto belastbaar inkomen : bestaat uit alle netto-inkomsten minus de aftrekbare uitgaven. Het totaal van de netto-inkomsten is de som van alle netto-inkomsten afkomstig van de diverse belastingcategorieën : inkomsten uit onroerende goederen, inkomsten en opbrengsten uit kapitaal en roerende goederen, bedrijfsinkomsten en diverse inkomsten.


gemeentefiches

Na de analyse van de huurwoningmarkt in het gehele Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat onze aandacht hierna naar de evolutie van diezelfde huurwoningmarkt binnen de negentien Brusselse gemeenten. De lezer weze echter gewaarschuwd dat de huurprijsenquête de volledige Brusselse huurwoningmarkt bestrijkt en geen betrekking heeft op de afzonderlijke gemeenten in het bijzonder. Het steekproefplan van de huurwoningen is samengesteld met betrekking tot het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Vandaar dat de gegevens voor de gemeenten afzonderlijk niet zo betrouwbaar zijn als voor het gewestelijk niveau. Voor de gemeenten worden onderstaande gegevens vermeld : – Algemene gegevens over de gemeente : • De oppervlakte van de gemeente, het bevolkingsaantal en de bevolkingsdichtheid ; • De grootte van het woningenbestand, het huurwoningenbestand, het openbare woningenbestand (sociale en gemeentelijke woningen, woningen van de GOMB, de SVK’s en het Woningfonds). – Uit het Observatiecentrum van de Huurprijzen afkomstige statistieken : • Het aantal woningen in de steekproef ; • De gemiddelde en mediane maandelijkse huurprijs van de huurwoningen in vergelijking met de gemiddelde en mediane maandelijkse huurprijs van 2012 aan de prijzen van 2013 geactualiseerd ; • De maandelijkse huurprijs volgens de grootte van de woning en het aantal slaapkamers in vergelijking met de huurprijs van 2012 aan de prijzen van 2013 geactualiseerd ; • De comfort- en energieprestatiekenmerken van de woningen ; • De gezins- en sociaaleconomische situatie van de huurders ; • De bestendigheid van de huurders in hun woning ; • Het aandeel woningen in medehuur ; • Het overbevolkingspeil van de woningen.


1. Anderlecht Oppervlakte van de gemeente : 17,7 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 113.462 inwoners Bevolkingsdichtheid : 6.410 inwoners per km²

1.1. Woningbestand Aantal woningen (2010) : 41293 woningen Huurwoningen (2010) : 24061 woningen Sociale woningen (2013) : 5129 woningen Woningen gemeente (2013) : 326 woningen Woningen OCMW (2013) : 0 woningen Woningen SVK’s (2013) : 307 woningen Woningen met huurtoelage Woningfonds (2012) : 107 woningen GOMB-woningen (2012) : 373 woningen Leningen Woningfonds (2012) : 107 woningen Aantal woningen in de steekproef (2013) : 266 woningen

1.2. Huurprijs Gemiddelde maandelijkse huurprijs van de woningen : 575 euro (574 euro in 2012) Gemiddelde mediane huurprijs van de woningen : 550 euro (562 euro in 2012)

Gemiddelde maandelijkse huurprijs (€)

Gemiddelde maandelijkse huurprijs en grootte van de woningen

800 700 600 500 400 300 200 100 0

732 458

492

579

< 28 m² 28-54 m² 55-84 m² 85-104 > 104 m² m² Grootte van de woning (m²)

Gemiddelde maandelijkse huurprijs en aantal slaapkamers Jaar

Pagina 138

Gemiddelde maandelijkse huurprijs van de woningen ( euro ) 1 slaapkamer

2 slaapkamers

2013

524

634

2012

516

627


1.3. Huuraanbod

Percentage woningen (%)

Woningen en aantal slaapkamers 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer

Aandeel woningen met ( % ) Een badkamer


Terras

Minstens één garage

98

1

10

10

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


95

86

48

45

1.4. Huurvraag Aandeel huurders volgens hun gezinssituatie (%) Inkomenspeil


Koppel zonder kinderen



Laag

9

5

6

40

Gemiddeld

9

7

2

8

Hoog

7

4

3

1

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 5 jaar 1 maand Mediane verblijfsduur in de woning : 3 jaar 6 maanden Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

37

7


2. Oudergem Oppervlakte van de gemeente : 9 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 32.350 inwoners Bevolkingsdichtheid : 3.594 inwoners par km²


1.2. Huurprijs Gemiddelde maandelijkse huurprijs van de woningen : 784 euro ( 792 euro in 2012 ) Mediane maandelijkse huurprijs van de woningen : 750 euro ( 708 euro in 2012 )



928

1000 800

891

671 518

600 400 200 0 < 28 m²

28-54 m² 55-84 m² 85-104 m² > 104 m² Grootte van de woning (m²)


Pagina 140


2 slaapkamers

2013

583

835

2012

575

811


1.3. Huuraanbod Woningen en aantal slaapkamers


40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


86

14

30

36

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


91

87

45

77






Laag

4

4

4

31

Gemiddeld

6

7

2

11

Hoog

17

15

0

0


Overbevolkt

In medehuur

16

7


3. Sint-Agatha-berchem Oppervlakte van de gemeente : 2,9 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 23.410 inwoners Bevolkingsdichtheid : 8.072 inwoners per km²




Pagina 142


2 slaapkamers

2013

594

670

2012

550

669


1.3. Huuraanbod


Woningen en aantal slaapkamers 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


94

6

13

17

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


90

86

24

57






Laag

0

3

0

39

Gemiddeld

6

6

6

11

Hoog

11

17

0

3

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 6 jaar Mediane verblijfsduur in de woning : 3 jaar 6 maanden Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

21

4


4. Brussel Oppervlakte van de gemeente : 32,6 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 168.576 inwoners Bevolkingsdichtheid : 5.171 inwoners per km²





1200

996

1000

795

800 600

405

639

531

400 200 0 < 28 m²

28-54 m²

55-84 m²

85-104 m²

> 104 m²

Grootte van de woning (m²)


Pagina 144


2 slaapkamers

2013

598

704

2012

542

659


1.3. Huuraanbod


Woningen en aantal slaapkamers 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


94

5

15

12

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


96

83

49

51






Laag

6

4

5

43

Gemiddeld

9

8

3

11

Hoog

6

3

1

2

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 5 jaar 4 maanden Mediane verblijfsduur in de woning : 3 jaar 4 maanden Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

30

12


5. Etterbeek Oppervlakte van de gemeente : 3,1 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 46.228 inwoners Bevolkingsdichtheid : 14.912 inwoners per km²




Gemiddelde maandelijkse huurprijs en grootte van de woningen 1400

1233

1200 1000

836 683

800

538

600 400 200 0

< 28 m² 28-54 m² 55-84 m² 85-104 m² > 104 m² Grootte van de woning (m²)


Pagina 146


2 slaapkamers

2013

647

820

2012

608

742


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


93

7

23

23

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


97

83

43

58






Laag

3

1

3

30

Gemiddeld

6

7

0

9

Hoog

16

23

0

1

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 3 jaar 9 maanden Mediane verblijfsduur in de woning : 3 jaar Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

16

18


6. Evere Oppervlakte van de gemeente : 5 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 37.364 inwoners Bevolkingsdichtheid : 7.473 inwoners per km²





1200

989

1000 644

800

761

494

600 400 200 0 < 28 m²

28-54 m²

55-84 m²

85-104 m²

> 104 m²



Pagina 148


2 slaapkamers

2013

576

730

2012

546

676


1.3. Huuraanbod Woningen en aantal slaapkamers Percentage woningen (%)

50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


92

8

22

19

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


92

90

62

47






Laag

0

2

4

21

Gemiddeld

14

5

12

19

Hoog

11

12

0

0


Overbevolkt

In medehuur

27

6


7. Vorst Oppervlakte van de gemeente : 6,2 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 54.024 inwoners Bevolkingsdichtheid : 8.714 inwoners per km²





1000

792

800 518

600

606

400 200 0 < 28 m² 28-54 m² 55-84 m² 85-104 m² > 104 m² Groote van de woning (m²)


Pagina 150


2 slaapkamers

2013

583

665

2012

533

659


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


97

2

16

13

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


95

86

56

49






Laag

5

8

7

43

Gemiddeld

9

9

3

8

Hoog

6

2

0

0


Overbevolkt

In medehuur

22

6


Pagina 151

8. Ganshoren Oppervlakte van de gemeente : 2,5 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 23.664 inwoners Bevolkingsdichtheid : 9.466 inwoners per km²

1.1. Woningbestand Aantal woningen (2010) : 9846 woningen Huurwoningen (2010) : 5191 woningen Sociale woningen (2013) : 1354 woningen Woningen gemeente (2013) : 4 woningen Woningen OCMW (2013) : 0 logement Woningen SVK’s (2013) : 59 woningen Woningen met huurtoelage Woningfonds (2012) : 0 woningen GOMB-woningen (2012) : 0 woningen Leningen Woningfonds (2012) : 0 woningen Aantal woningen in de steekproef (2013) : 57 woningen



Pagina 152


2 slaapkamers

2013

720

666

2012

575

692


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


98

0

26

11

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


100

88

46

47






Laag

0

2

4

54

Gemiddeld

13

10

0

6

Hoog

6

2

0

2


Overbevolkt

In medehuur

24

4


9. Elsene Oppervlakte van de gemeente : 6,3 km² Residentiële bevolking : 84.216 inwoners (2013) Bevolkingsdichtheid : 13.368 inwoners per km²

1.1. Woningbestand Aantal woningen (2010) : 41.325 woningen Huurwoningen (2010) : 27.696 woningen Sociale woningen (2013) : 1.660 woningen Woningen gemeente (2013) : 434 woningen Woningen OCMW (2013) : 50 woningen Woningen SVK’s (2013) : 172 woningen Woningen met huurtoelage Woningfonds (2012) : 63 woningen GOMB-woningen (2012) : 729 woningen Leningen Woningfonds (2012) : 63 woningen Aantal woningen in de steekproef (2013) : 306 woningen




1170

1200 1000 800

588

600

520

663

793

400 200 0 < 28 m² 28-54 m² 55-84 m² 85-104 m² > 104 m² Grootte van de woning (m²)


Pagina 154


2 slaapkamers

2013

584

788

2012

603

827


1.3. Huuraanbod


Woningen en aantal slaapkamers 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


92

8

23

12

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


93

79

44

60






Laag

0

5

5

39

Gemiddeld

3

6

2

13

Hoog

14

11

0

3

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 5 jaar Mediane verblijfsduur in de woning : 3 jaar 1 maand Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

27

13


10. Jette Oppervlakte van de gemeente : 5 km² Residentiële bevolking ( 2012 ) : 48.805 inwoners Bevolkingsdichtheid : 9.761 inwoners per km²

1.1. Woningbestand Aantal woningen ( 2010 ) : 18.853 woningen Huurwoningen ( 2010 ) : 9.617 woningen Sociale woningen ( 2012 ) : 1.383 woningen Woningen lokale overheden ( 2010 ) : 87 woningen SVK-woningen ( 30/09/2012 ) : 154 woningen Woningen met huurtoelage Woningfonds ( 2012 ) : 68 woningen GOMB-woningen ( 2012 ) : 146 woningen Leningen Woningfonds ( 2012 ) : 68 woningen Aantal woningen in de steekproef ( 2012 ) : 120 woningen




660

637

640

615

620 600

574

580 560 540



Pagina 156


2 slaapkamers

2013

571

650

2012

541

625


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


94

2

23

7

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


99

81

34

55






Laag

6

4

8

38

Gemiddeld

7

8

3

14

Hoog

8

3

0

1

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 5 jaar 10 maanden Mediane verblijfsduur in de woning : 4 jaar 1 maand Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

28

7


11. Koekelberg Oppervlakte van de gemeente : 1,2 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 21.025 inwoners Bevolkingsdichtheid : 17.521 inwoners per km²





800 700 600 500 400 300 200 100 0

606 480

< 28 m²



Pagina 158


2 slaapkamers

2013

585

688

2012

561

692


1.3. Huuraanbod


Woningen en aantal slaapkamers 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


94

4

7

9

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


96

84

63

27






Laag

5

3

0

25

Gemiddeld

15

13

3

28

Hoog

5

5

0

0


Overbevolkt

In medehuur

31

3


12. SINT-jans-molenbeek Oppervlakte van de gemeente : 5,9 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 94.653 inwoners Bevolkingsdichtheid : 16.043 inwoners per km²





704

800 700 600 500 400 300 200 100 0

724

585 491

< 28 m²

28-54 m²

55-84 m² 85-104 m² > 104 m²



Pagina 160


2 slaapkamers

2013

537

641

2012

518

619


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


95

4

14

16

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


95

87

50

55





Alleenstanden zonder kinderen

Laag

9

3

3

34

Gemiddeld

21

7

6

4

Hoog

8

1

2

1


Overbevolkt

In medehuur

31

7


Pagina 161

13. Sint-Gillis Oppervlakte van de gemeente : 2,5 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 50.377 inwoners Bevolkingsdichtheid : 20.151 inwoners per km²





800 700 600 500 400 300 200 100 0

612 479

< 28 m²



Pagina 162


2 slaapkamers

2013

550

669

2012

551

626


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


94

5

14

10

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


89

83

41

56






Laag

2

5

7

36

Gemiddeld

6

8

0

20

Hoog

8

5

0

2


Overbevolkt

In medehuur

30

13


14. Sint-Joost-ten-Node Oppervlakte van de gemeente : 1,1 km² Residentiële bevolking ( 2012 ) : 27.207 inwoners Bevolkingsdichtheid : 24.734 inwoners per km²

1.1. Woningbestand Aantal woningen (2010) : 9.697 woningen Huurwoningen (2010) : 6.541 woningen Sociale woningen (2013) : 813 woningen Woningen gemeente (2013) : 254 woningen Woningen OCMW (2013) : 15 woningen Woningen SVK’s (2013) : 114 woningen Woningen met huurtoelage Woningfonds (2012) : 67 woningen GOMB-woningen (2012) : 183 woningen Leningen Woningfonds (2012) : 67 woningen Aantal woningen in de steekproef (2013) : 72 woningen

1.2. Huurprijs Gemiddelde maandelijkse huurprijs van de woningen : 638 euro ( 541 euro en 2012 ) Mediane maandelijkse huurprijs des logements : 600 euro ( 506 euro en 2012 )



723

800 700 600 500 400 300 200 100 0

458



Pagina 164


2 slaapkamers

2013

681

699

2012

502

637


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


96

1

4

7

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


94

81

43

60






Laag

6

2

2

42

Gemiddeld

13

9

11

11

Hoog

4

0

0

0


Overbevolkt

In medehuur

46

7


15. Schaarbeek Oppervlakte van de gemeente : 8,1 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 130.587 inwoners Bevolkingsdichtheid : 16.122 inwoners per km²





1000 743

800 600

486

513

< 28 m²

28-54 m²

601

400 200 0 55-84 m² 85-104 m² > 104 m²



Pagina 166


2 slaapkamers

2013

573

662

2012

555

633


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


96

4

25

15

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


91

80

47

57






Laag

11

5

6

25

Gemiddeld

11

11

3

9

Hoog

10

7

0

1


Overbevolkt

In medehuur

28

7


16. Ukkel Oppervlakte van de gemeente : 22,9 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 80,487 inwoners Bevolkingsdichtheid : 3,515 inwoners per km²





1200 907

1000 672

800

541

600 400 200 0



Pagina 168


2 slaapkamers

2013

694

858

2012

619

809


1.3. Huuraanbod


Woningen en aantal slaapkamers 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


84

16

33

25

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


88

96

53

61






Laag

0

5

4

23

Gemiddeld

8

4

2

11

Hoog

20

13

2

8


Overbevolkt

In medehuur

19

11


17. Watermaal-Bosvoorde Oppervlakte van de gemeente : 12,9 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 24.467 inwoners Bevolkingsdichtheid : 1.897 inwoners per km²





1000

794

847

673

800 600 400 200 0 < 28 m²



Pagina 170


2 slaapkamers

2013

610

751

2012

571

714


1.3. Huuraanbod


Woningen en aantal slaapkamers 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


94

6

34

28

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


96

82

47

68






Laag

0

2

2

26

Gemiddeld

9

15

6

15

Hoog

13

11

2

0

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 8 jaar 1 maand Mediane verblijfsduur in de woning : 4 jaar 2 maanden


18. Sint-Lambrechts-Woluwe Oppervlakte van de gemeente : 7,2 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 52.592 inwoners Bevolkingsdichtheid : 7.304 inwoners per km²





1379

1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

942 740



Pagina 172


2 slaapkamers

2013

702

940

2012

625

769


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


70

30

41

61

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


95

90

51

81






Laag

1

1

3

6

Gemiddeld

1

8

2

7

Hoog

33

37

1

1


Overbevolkt

In medehuur

6

4


19. SINT-PIETERS-Woluwe Oppervlakte van de gemeente : 8,9 km² Residentiële bevolking ( 2013 ) : 40.535 inwoners Bevolkingsdichtheid : 4.554 inwoners per km²


1.2. Huurprijs Gemiddelde maandelijkse huurprijs van de woningen : 1.045 euro ( 753 euro in 2012 ) Mediane maandelijkse huurprijs van de woningen : 900 euro ( 754 euro in 2012 )



2000

1571

1500 810

1000

912

500 0 < 28 m² 28-54 m² 55-84 m² 85-104 m² > 104 m² Grootte van de woning (m²)


Pagina 174


2 slaapkamers

2013

647

903

2012

666

819


1.3. Huuraanbod



1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk en meer



Terras


68

32

42

58

Centrale verwarming

Dubbele beglazing

Thermostaat


95

83

67

82





Allenstaanden zonder kinderen

Laag

2

3

0

11

Gemiddeld

5

2

0

8

Hoog

33

30

0

6

Gemiddelde verblijfsduur in de woning : 5 jaar 10 maanden Mediane verblijfsduur in de woning : 5 jaar Aandeel woningen ( % )

Overbevolkt

In medehuur

9

6


Gewestelijk Observatiecentrum

voor de

Huisvesting

STUDIEDIENST VAN DE B.G.H.M. [email protected] Jourdanstraat 45 / 55 1060 Brussel

BESTELLINGEN Bibliotheek van de B.G.H.M. Jourdanstraat 45 / 55 1060 Brussel

e-mail : [email protected] Tel. : 02 533 19 83

Uitgeverij & Drukkerij – Juni 2014

M.-L. De Keersmaecker OBSERVATIECENTRUM VAN DE HUURPRIJZEN 2013

Communicatie- en studiedienst van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Jourdanstraat 45 / 55, 1060 Brussel Bestellingen B.G.H.M. Jourdanstraat 45 / 55, 1060 Brussel e-mail : [email protected] Tel. : 02 533 19 83





2013


April 2014

Observatiecentrum. van de huurprijzen

Recommend Documents