Juridische Actualiteiten Zorgvastgoed Levensloopbestendige wijken als antwoord op beleid en ontwikkeling van de maatschappij Mei 2015
‘Oude bomen moet men niet verpoten’, luidt een Nederlands gezegde. Oftewel: het is beter om ouderen zo lang mogelijk in hun natuurlijke omgeving te laten. Maar dan moeten er vanzelfsprekend wel de nodige welzijns-, zorg- en woonvoorzieningen zijn. Hoe is dit in de praktijk te realiseren en wat moet er voor gebeuren?
‘Een kanteling naar een vraaggestuurde benadering is een absolute must.’
Kanteling naar vraaggestuurde benadering absolute must Veranderend beleid en nieuwe wetgeving, maar ook een hogere mate van zelfredzaamheid en een groeiende emancipatie onder ouderen zorgen ervoor dat deze groep langer zelfstandig blijft wonen. Ondertussen worden er (vanuit de politiek) weinig handvatten geboden om aan deze ontwikkeling tegemoet te komen, nu er nog altijd vanuit een aanbodgerichte benadering wordt gestuurd en gedacht. Een praktische en vraaggestuurde benadering is daarom nodig om ook in de toekomst het hoofd te kunnen bieden aan de vraag naar zorg en volkshuisvesting voor ouderen. Levensloopbestendige wijken Op dit moment is het aanbod van zorg zo versnipperd dat het voor een individu heel moeilijk is, zeker gezien de beperkte mobiliteit van deze doelgroep, zijn weg te vinden. Daarom ontwikkelden VKZ BV, financiële en vastgoed- en gebiedsmanagers, en de Praktijk Index uit Bilthoven een plan voor levensloopbestendige wijken, waarbij het uitgangspunt is dat er met name vanuit de klant, de zorgvrager, wordt gedacht.
‘Op basis van een WoonZorgScan kan bepaald worden waar de Care Hubs gerealiseerd moeten worden, mede op basis van het bereik, de maximale dekking en de kostprijs.’
Door het creëren van zogenoemde ‘Care Hubs’ kunnen ouderen langer in hun natuurlijke omgeving blijven. Een Care Hub is een voorziening, in de directe nabijheid van een intramurale instelling (in de bouwkundige plint of in de buurt ervan), waarin de welzijns- en zorgverleners alsmede diensten zijn gehuisvest die noodzakelijk zijn voor het bieden van zorgdiensten binnen een of meerdere zorgcirkels. Het vormt de bron (‘de herberg’) van en voor vele welzijns- en zorgdiensten. Samen met onder meer thuiszorg ontstaat er een gezonde basis voor een overzichtelijke, professioneel en betaalbare zorg. De Care Hub is bovendien het zorglogistieke bronpunt in de wijk. Vanuit het perspectief van de zorgaanbieder is de afstand van de hub tot de zorgvragers beperkt. Deze oplossing zorgt daardoor dus voor een kortere reistijd en heeft dus een positief effect op de kostprijs van de zorg. Dit vertaalt zich direct in de kwaliteit van de zorg. Grote verzorgingshuizen zullen dan niet meer logischerwijs, zoals nu vaak wel het geval is, aan de rand van een stad verschijnen, maar daar waar de vraag naar een bepaald zorgproduct is en dan op kleinere schaal. Een WoonZorgScan, samengesteld op basis van onder andere sociaaldemografische gegevens, kan uitkomst bieden voor een antwoord op de vraag waar de Care Hubs gebouwd moeten worden, mede op basis
van het bereik, de maximale dekking en de kostprijs. Dit door VKZ en de Praktijkindex ontwikkelde instrument stelt de beleidsmaker in staat een analyse te maken van de zorgvraag in een gebied door middel van dataanalyse. Wanneer vervolgens een beeld is ontstaan van de vraag naar zorg en welzijn is het mogelijk om de financiële effecten ten aanzien van de kostprijs (per zorgvrager) en het bereik (% bereikte zorgvragers) te berekenen. Het plan voor de ontwikkeling van zogenaamde Care Hubs, waarbij het zorgaanbod dus een vraaggestuurde benadering volgt, biedt dus een eerste opening voor de dialoog over een oplossingsrichting. Deze Care Hubs, die de basis vormen voor levensloopbestendige wijken, zorgen niet alleen voor een verhoogd welzijn, maar ook voor een efficiëntere logistiek en dus tot lagere kosten voor de aanbieders van zorg- en huisvesting. Juridische kanttekeningen bij de realisatie van Care Hubs Voordat tot de daadwerkelijke realisatie van levensloopbestendige wijken en woonvoorzieningen kan worden overgegaan, moet er nog een aantal juridische hobbels genomen worden. Daarnaast staat er op korte termijn een aantal belangrijke wetswijzigingen op stapel.
‘Maak, voordat je nieuwe vastgoedverplichtingen aangaat, een grondige inventarisatie van je huidige zorgvastgoed.’
Due diligence bestaand zorgvastgoed Allereerst is het natuurlijk belangrijk om als zorgaanbieder het huidige vastgoed goed in kaart te brengen. Daarbij gaat het er niet alleen om de bestemming, financiering en fysieke omstandigheden van het gebouw in kaart te brengen, maar ook te kijken wat de eigendomssituatie met betrekking tot het vastgoed is. Kortom: het is belangrijk om een due diligence los te laten op het vastgoed en aan de hand van de leveringsakte(s) te inventariseren wat voor rechten en verplichtingen er zijn vastgelegd. Heb je als zorgaanbieder het pand in eigendom? Of is de eigendom gesplitst in appartementsrechten? Het is ook goed mogelijk dat er een erfpachtconstructie op het vastgoed rust. In dat geval is het belangrijk om na te gaan of er bepalingen zijn opgenomen over de vraag hoe de ruimte mag worden gebruikt en met welke bestemming. Ook als er sprake is van een huurovereenkomst, is het van belang tijdig na te gaan voor hoeveel jaar er een contract is afgesloten. Bij velen heerst het idee dat je een huurovereenkomst op ieder gewenst moment kunt opzeggen, maar in de praktijk worden deze contracten vaak voor een tijdvak van vijf of zelfs tien jaar gesloten. Wellicht is het in het geval van een langlopende huurovereenkomst nog wel mogelijk om eenheden onder te verhuren, maar of dit is toegestaan en onder welke voorwaarden, ligt vast in het huurcontract.
Vastigheid of flexibiliteit? Nadat het huidige vastgoed in kaart is gebracht, is het belangrijk om bij het aangaan van nieuwe vastgoedverplichtingen te bepalen welke rechtsvorm en welke constructie het meest geschikt zijn. Kortom: ga je voor vastigheid, of kies je voor flexibiliteit? Afhankelijk van het antwoord op deze vraag zijn er vanzelfsprekend verschillende eigendoms-, erfpacht- of huurconstructies mogelijk. En ga je deze overeenkomst aan als vennootschap, stichting of wellicht zelfs als vereniging? Nieuwe Woningwet Per 1 juli 2015 treedt de Nieuwe Woningwet in werking. Corporaties dienen zich vanaf dat moment aan strakke richtlijnen te houden, waarbij er een duidelijk onderscheid tussen DAEB (diensten van algemeen economisch belang) en niet-DAEB-diensten wordt gemaakt. Onder deze niet-commerciële diensten (DAEB-diensten) vallen de verhuur van woningen die onder de huursubsidietoeslag (€ 710 per maand) vallen en activiteiten die onder de noemer van maatschappelijk vastgoed kunnen worden geschaard. Ook voor de verhuur van zorgvastgoed, dat nog altijd voor vijftig procent in handen van woningcorporaties is, is de Nieuwe Woningwet dus van groot belang. Met name op het gebied van de ombouw van zorgvastgoed naar woningen, de verhuurdersheffing en op het gebied van de passende toewijzing.
‘Tot 2017 heeft de wetgever aan woningcorporaties de ruimte gelaten om duurdere zorgwoningen te verhuren.’
Ombouwen zorgvastgoed Het is toegestaan om bestaand vastgoed om te bouwen naar woningen, mits die onder de huurgrens van € 710 per maand blijven. Hierbij heeft de wetgever echter een kanttekening gemaakt. Tot 2021 mag 25% van de activiteiten buiten de DAEB-lijn vallen en dus is het tot die tijd, mits de plannen voor een dergelijke ombouw voor 1 januari 2017 gemeld zijn, toegestaan om duurdere woningen, die buiten deze grens vallen, om te bouwen en te verhuren. Verhuurdersheffing Hoewel woningcorporaties volledig private rechtspersonen zijn, verplicht de overheid hen een verhuurdersheffing af te dragen. Deze verplichting geldt voor iedereen die meer dan tien woningen onder de genoemde huurgrens verhuurt. Ook een zorginstelling wordt dus aangeslagen voor verhuurdersheffing op het moment dat deze instelling vastgoed huurt en dit vervolgens doorverhuurt aan bewoners. Als peildatum voor deze heffing wordt 1 januari genomen. Wordt een woning op die datum gebouwd of gerenoveerd dan geldt een vrijstelling voor dat jaar. Passende toewijzing Corporaties worden vanaf 2017 verplicht om 95% van de woningen die aan huurtoeslaggerechtigden worden toegewezen onder de
aftoppingsgrens te verhuren. Een maatregel om te voorkomen dat mensen met een laag inkomen in een te dure woning gaan zitten. In de praktijk kan dit echter een probleem opleveren voor de doorstroming, omdat de huurprijs van nieuwe woningen wellicht te hoog is. In het geval van de levensloopbestendige wijken zal dit probleem zich ook voordoen. Als ouderen binnen hun natuurlijke omgeving blijven, maar binnen hun wijk wel moeten verhuizen naar een huis dat beter aan hun zorgvraag voldoet (denk aan bijvoorbeeld een patiowoning), is de kans groot dat deze woning duurder zal zijn dan de woning waar de zorgvrager lange tijd in gewoond heeft. Om aan dit probleem het hoofd te bieden, rust er dus ook een verantwoordelijkheid op de woningaanbieder. Hij zal op macroniveau naar zijn woonportfolio moeten kijken en voor een evenwichtige verdeling moeten kiezen en niet enkel op het niveau van een enkel object moeten kijken. In de praktijk zal dit echter lastig te verenigen zijn met een puur commercieel winstoogmerk.
‘Door de huurbescherming die op huurders rust, zal een huurovereenkomst niet zomaar ontbonden worden.’
Zorg- en huurovereenkomst vormen juridische eenheid Een vraag die in het kader van zorgvastgoed nog onbeantwoord is gebleven, is de vraag of met het eindigen van een zorgovereenkomst ook de huuroverkomst eindigt. Bij de beantwoording hiervan is het belangrijk vast te stellen of de huur- en zorgovereenkomst gelijkwaardig zijn, of dat een van beide onderdelen overheersend is. In de praktijk kan een huurder al snel aanspraak maken op huurbescherming, dus zal de huurovereenkomst niet zomaar ontbonden kunnen worden. Maar in het geval dat er meerdere partijen bij betrokken zijn, en de huur- en zorgovereenkomst uit elkaar worden getrokken, kan dit in de praktijk wel tot lastige situaties leiden. Waarbij ook de Mededingingswet, die prijs- en kartelafspraken verbiedt, nog om de hoek komt kijken. Immers, in de praktijk gebeurt het regelmatig dat corporaties met bepaalde zorginstellingen samenwerken. Een bewoner is dan verplicht, in het kader van een exclusiviteitsregeling, de zorg bij een vastgestelde aanbieder af te nemen. Dit is in beginsel toegestaan, tenzij overduidelijk is dat die betreffende instelling een monopolie heeft. Alleen dan is het mogelijk een beroep op de Mededingingswet te doen.
Contact
Casper Schouten +31 20 5506 656
[email protected] Casper is advocaat sinds 1986 en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Hij houdt zich met name bezig met huurrecht (zowel in de particuliere sector als voor bedrijven), bouwrecht, projectontwikkeling en ruimtelijke ordening. Casper adviseert bouwbedrijven, projectontwikkelaars, woningcorporaties en particulieren en vertegenwoordigt die in gerechtelijke procedures. Zijn professionele belangstelling gaat vooral uit naar stedelijke herontwikkeling en stadsvernieuwingsprojecten. Daarnaast is Casper onder andere lid van de Raad van Commissarissen van de Stichting Woonwaard te Alkmaar. Ook is hij sinds oktober 2009 kantonrechter-plaatsvervanger te Haarlem. Tot 1 januari 2014 was Casper de Managing Partner van Kennedy Van der Laan.
---------------------------------------------------------------------------------Rogier van Keulen + 31 30 251 74 76
[email protected] Rogier is sinds 1985 actief in de vastgoedwereld. Rogier is directeur/eigenaar van VKZ BV, financiële vastgoed- en gebiedsmanagers. VKZ is een middelgroot adviesbureau actief op het gebied van management en economie van vastgoedprojecten en ruimtelijke processen. Rogier is een gedreven en ondernemende allrounder. Hij is maatschappelijk betrokken (diverse nevenfuncties) en heeft ruime ervaring en kennis van de zorgwereld vanuit zijn rol als (strategisch) adviseur bij een grote diversiteit aan processen en projecten bij zorginstellingen. Vraagstukken variëren hierbij van het afstoten en op de markt brengen van locaties, portfoliomanagement, de begeleiding van (ver)nieuwbouw, impairment en waardebepalingsvraagstukken.
