Jaarverslag 2010 Welbions streeft naar de ontwikkeling van vitale wijken

Jaarverslag 2010 Welbions streeft naar de ontwikkeling van vitale wijken



a

Paul Krugerstraat 44

Postbus 430 7550 AK Hengelo

t 074 24 68 300



f 074 24 68 301



e

[email protected]



i

www.welbions.nl

Inhoudsopgave

Voorwoord | p 03 - 04

1. Mondiale, landelijke en­regionale ontwikkelingen | p 05 - 08

2. Visie & missie | p 09 - 12

3. De organisatie | p 13 - 16

4. Duurzaamheid | p 17 - 20

5. Ons woningbezit | p 21 - 28

6. Huurbeleid | p 29 -36

7. De klant centraal | p 37 - 42

8. Leefbaarheid | p 43 - 50

9. Wonen en zorg | p 51 - 56

10. Financiën | p 57 - 70

11. Verslag Raad van Commissarissen | p 71 - 82

.

Durft

12. Verkorte jaarrekening | p 83 - 94

Inhoudsopgave

Pagina 2

Als gevolg van de fusie in 2009 hebben onze twee huurdersorganisaties geworsteld met de opgave om samen één nieuwe organisatie te vormen. Dat is jammer genoeg niet gelukt. De huurdersorganisaties hebben besloten om afstand te doen van de eigen positie en een geheel nieuwe huurdersorganisatie de kans te geven. De nieuwe huurdersorganisatie zal in de loop van 2011 gepresenteerd worden. Bij de Raad van Commissarissen verliep eind 2010 voor drie van de leden de zittingstermijn. Eind 2010 zijn, in samenwerking met de huurdersorganisaties, twee nieuwe leden via een open procedure geworven. Ook de samenstelling van het bestuur is gewijzigd. Het aantal leden is teruggebracht van drie naar twee. De twee bestuurders vormen een collegiaal bestuur. Het jaar 2010 was een jaar waarin grote maatschappelijke en economische veranderingen zich aankondigden. Een nieuw kabinet, een economie die in het slop blijft, een vastzittende woningmarkt en de aankondiging van “Europese regels”. Ontwikkelingen die ons dwingen tot het maken van keuzes. Bij het maken van keuzes laten we ons leiden door onze missie en visie. De regels zullen niet leidend zijn. We stellen ons elke keer de vraag voor wie we er zijn en wat we samen met bewoners en partners willen bereiken. Van daaruit beoordelen we hoe we daarbij de regels kunnen hanteren. Een uitgangspunt dat daar bij hoort, is dat ons domein niet beperkt is tot een bepaalde inkomensgroep, maar bepaald wordt door de groep die ondersteuning vraagt in het voorzien van goede en betaalbare huisvesting. Dat betekent onder andere dat wij de middeninkomens zullen blijven bedienen. De nieuwe regels zijn wel van invloed op de wijze waarop we de groep bedienen. Het beleid van de landelijke politiek zal grote gevolgen gaan hebben voor onze investeringscapaciteit. Een inflatievolgend huurbeleid in combinatie met de bijdrage in de huurtoeslag en teruglopende inkomsten uit woningverkopen zal op termijn tot een aanzienlijke ver­kleining van het investeringvolume leiden. Dit zal voor de ontwikkeling van de volkshuisvesting in Hengelo grote gevolgen hebben. We blijven prioriteit geven aan onze investeringen in het klaverblad (zorg, welzijn, leren en werken) en daarmee aan de ontwikkeling van vitale wijken.

Voorwoord

Vitale wijken realiseren door samenwerken, inspireren en ondernemen Het jaar 2010 was het eerste volle jaar van Welbions. Terugkijkend kunnen we zeggen dat Welbions er staat! Met onze wijkteams, dienstverlening en de vele vastgoed- en sociale projecten staan we midden in de Hengelose samenleving. We zijn een belangrijke partner in veel samenwerkingsverbanden. Dit schept een grote verantwoordelijkheid. Ons verantwoordelijkheidsbesef tonen we door aanspreekbaar te zijn op wat we doen en door initiatiefrijk mee te werken aan het ontwikkelen van vitale wijken. In het jaar 2010 is hard gewerkt aan de verdere opbouw van onze interne organisatie.

We sluiten een bijzonder en intensief jaar af. Onze hele organisatie heeft met betrokkenheid en veel inzet gewerkt aan de ontwikkeling van de stad. Het jaar 2011 zal van grote betekenis zijn als het gaat om de rol en inzet van Welbions in de verdere ontwikkeling van vitale wijken en buurten. Niet alleen de inzet van onze eigen organisatie is daarbij van groot belang. Nog meer dan dat zal de kracht van de verbinding en nieuwe allianties met partners in de stad en de regio van invloed zijn op het resultaat dat we kunnen bereiken in het verbeteren van de kwaliteit van het leven in onze wijken en buurten. Het bestuur Harry Rupert (voorzitter) Peter Pinkhaar Hengelo, mei 2011

Creëert Voorwoord

Pagina 4

Mondiale en Europese ontwikkelingen

De economische crisis heeft het handelen van consumenten, banken, bedrijven en ­overheden veranderd. Tal van sectoren (waar onder de bouw en industrie) hebben zware klappen gehad; overheden zijn te hulp geschoten en de consument is voorzichtig ­geworden. De crisis heeft zich ontwikkeld van een kredietcrisis naar een economische crisis tot een systeemcrisis waarin het denken over rollen verandert. We denken bewuster na over een duurzame toekomst. Grondstoffen worden schaarser. Daardoor is de verwachting dat bouw- en onderhoudskosten toenemen. Ook energie­lasten voor bewoners zullen de komende jaren toenemen en daarmee een steeds groter aandeel vormen van de woonlasten. Om woningen betaalbaar te houden is het van belang te zoeken naar en te investeren in duurzame oplossingen op het gebied van nieuwbouw en bestaande bouw. Staatssteun mag alleen worden ingezet voor sociale activiteiten (EU-beschikking). Vanaf 1 januari 2011 geldt als voorwaarde voor het verkrijgen van staatssteun verplichte toe­ wijzing van minimaal 90% van de vrijkomende sociale voorraad aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,-. Staatssteun mag alleen voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zoals sociale huur, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Vanaf 1 januari 2013 is een administratieve scheiding tussen sociale (DAEB) en commerciële­ ­activiteiten (niet-DAEB) verplicht.

Landelijke ontwikkelingen

1. M  ondiale, landelijke en ­ regionale ontwikkelingen Welbions leeft! Prestaties en ambities moet je altijd zien in het licht van de situatie hier en nu. Daarom in dit jaarverslag een korte schets van de belangrijkste ontwikkelingen die op mondiaal, landelijk en regionaal niveau hun impact hebben op ons handelen.

De koopmarkt is onzeker. Het aanbod van koopwoningen is de afgelopen jaren sterk toe­ genomen. De verkoopprijzen kennen een licht dalende tendens. De verkoop van nieuwbouwwoningen is sterk teruggevallen. Koopbeslissingen worden op dit moment als gevolg van de crisis en onzekerheid over hypotheekrenteaftrek uitgesteld. Vooral de koopstarters merken dat bij hun hypotheekaanvraag. Hun financieringsruimte is soms wel 30% tot 40% kleiner dan in 2010. Kabinet Rutte zet vooralsnog niet in op brede hervormingen van het woningstelsel. De sector heeft in toenemende mate te maken met overheidsheffingen (VPB; Vogelaar­ heffing) en inkomstenbeperkingen (inflatievolgend huurbeleid). Het algemene politieke sentiment is dat corporaties veel geld bezitten en dit niet doelmatig besteden. Dit beeld is de afgelopen jaren versterkt door het feit dat meerdere corporaties hun werkterrein hebben verbreed van het traditionele verhuren en onderhouden naar zeer uiteenlopende vormen van wijkaanpak en projectontwikkeling op gebieden die ver weg lijken van de kerntaken. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren kwesties openbaar geworden over onrendabele ­investeringsprojecten en niet integer handelen van corporatie(directeuren). Hierdoor is er in toenemende mate kritiek op corporaties. De politiek koerst op verkleining van de corporatiesector. In het regeerakkoord staat: “De woningcorporaties vervullen een rol in de woningmarkt voor degenen die geen ­toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben”. Het kabinet Rutte wil vanaf 2014 ter vervanging van de VPB en Vogelaarheffing (Welbions: ­€ 0,6 mln.) een huurtoeslagheffing gaan invoeren (voor Welbions ca. € 3 mln.). Het kabinet wil het “right to buy” voor huurders invoeren.

Verbindt Mondiale, landelijke en ­regionale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 6

Regionale ­ ntwikkelingen o

Welbions maakt zich binnen de Vereniging WOON sterk voor regionale samenwerking, en daarmee het verder versterken van de positie van Twente. De gemeente Hengelo bestaat per 1 januari 2010 uit 80.780 inwoners. Van dit aantal zal naar verwachting het aandeel 65-plussers stijgen van 15% in 2007 naar circa 21% in 2030. Gelet op de dubbele ­vergrijzing (toename aantal 75-plussers) en de toename van het aantal echtscheidingen is daarbij ook sprake van een groei van het aantal huishoudens. Mede door regionale migratiebewegingen zet de gemeente in op een stijging van het aantal inwoners tot circa 85.000 in 2030. Eind 2010 stonden er ruim 1000 woningen te koop in Hengelo, waarvoor ruim 600 onder de € 225.000,-. Het aanbod is de afgelopen jaren sterk toegenomen in zowel bestaande bouw als ­nieuwbouw. Uit recent onderzoek van SmartAgent blijkt dat de verhuisbereidheid in Hengelo laag is. De vraag naar huurwoningen is in 2010 gestabiliseerd. Maar woningzoekenden worden kritischer en woningen worden vaker geweigerd. Mensen die actief op zoek gaan naar een woning slagen binnen één jaar. En dat is relatief snel. De helft van de woningen wordt verhuurd aan starters. Er is wel sprake van een gebrekkige doorstroming. Bovendien is het lastig om naast de reguliere ­verhuur bewoners van herstructureringsgebieden te herhuisvesten. Dit geldt vooral in de markt voor eengezinswoningen. Ondanks deze ontwikkeling is het belangrijk dat de herstructurering doorgaat en er extra kwaliteit aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. Deze kwaliteitsslag is nodig om ook naar de toekomst toe in een meer ontspannen huurmarkt leegstand te voorkomen. De prestatieafspraken tussen Welbions en de gemeente Hengelo staan in een convenant. Dit is begin 2008 formeel ondertekend door zowel het College van Burgemeester en Wethouders als door het bestuur van Welbions en het is besproken in de gemeenteraad. Dit convenant is geldig tot 1 januari 2013. We evalueren de prestatieafspraken elk jaar. Naast de productie van woningen maken ook ­wijkontwikkelingsvisies voor de komende jaren deel uit van het convenant. Hierop is onze investeringsstrategie afgestemd. De gemeente Hengelo werkt aan een nieuwe woonvisie. Zij betrekt Welbions nadrukkelijk in de ­totstandkoming daarvan. De verwachting is dat de woonvisie september 2011 gereed is. Hengelo scoort net naast de grens van de 10% aantrekkelijkste woongemeenten van Nederland. Dit dankzij een bovengemiddelde score op nabijheid van onderwijs, huisartsen, winkels in de buurt, de economische positie en de goede bereikbaarheid per auto of trein. Hengelo is de stad met de ­minste overlast en onveiligheid en heeft een hoog aanbod aan evenementen. Kortom, Hengelo is een prima stad voor velen om te wonen.

Mondiale, landelijke en ­regionale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 8

Welbions is een regionaal toegelaten woningcorporatie die midden in de samenleving staat. Als maatschappelijk ondernemer biedt Welbions goed wonen in een prettige leef­ omgeving. Het totale bezit van Welbions bestaat uit 14.401 verhuureenheden, waarvan 12.714 woningen. Dat is bijna veertig procent van het totale woningaanbod in Hengelo. Daarnaast heeft Welbions ruim 1.000 woningen in beheer voor derden.

De missie van Welbions luidt:

Welbions staat voor goed wonen voor iedereen. Als ondernemende organisatie bieden wij kansen aan mensen in hun woonomgeving. Wij doen dat samen met andere partijen. Welbions ziet het als primaire verantwoordelijkheid om betaalbare huisvesting aan te ­bieden. We dragen zorg voor de kwetsbare groepen, die niet op eigen kracht in hun ­huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast bieden we producten en diensten aan hen die ­bijzondere woonvormen nodig hebben.

Kernwaarden

Welbions heeft in 2010 haar kernwaarden herijkt. Kernwaarden zijn de normen en waarden van een organisatie; dat waar we in geloven! Ze “binden, boeien en bezielen”. De kernwaarden van Welbions zijn gekoppeld aan de visie: het realiseren van vitale wijken. Welbions heeft in 2010 gekozen voor de volgende drie kernwaarden: inspireren, samenwerken en ondernemen.

Samenwerken

Vitale wijken

Ondernemen

2. Visie & missie

Kernwaarden en speerpunten

Welbions is de Hengelose corporatie die zich inzet voor de ontwikkeling van vitale wijken. We bouwen aan leefbare wijken, vastgoed met kwaliteit en variatie en werken aan duurzaamheid. Daarbij staat de klant centraal en varen we een financieel solide koers.

Inspireren

Samenwerken

Welbions werkt intern en extern samen aan de ontwikkeling van vitale wijken. We doen dit door medewerkers, bewoners en organisaties met elkaar te verbinden, met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden. Samen met onze partners bieden we woonkansen aan onze bewoners binnen hun eigen woonomgeving.

Ondernemen

Welbions wil het beste voor haar bewoners. We nemen binnen kaders de vrijheid om oplossingen te bedenken die bijdragen aan de ontwikkeling van vitale wijken en die van belang zijn voor de huidige en toekomstige bewoners.

Inspireren

Welbions wil het verschil maken in het realiseren van vitale wijken in Hengelo. Vanuit deze passie willen we de betrokkenheid van bewoners en partners bij hun wijken voeden en versterken en hen inspireren om ideeën te ontwikkelen voor het realiseren van vitale wijken.

Leeft Visie & missie | Hoofdstuk 2

Pagina 10

Vitale wijken

In het ondernemingsplan dat bij de fusie in 2008 is geschreven zijn 5 speerpunten geformuleerd. In 2010 heeft Welbions één van de 5 speerpunten, het ontwikkelen van vitale wijken, voorop gezet. De andere 4 speerpunten: de klant centraal, vastgoed met kwaliteit en variatie, werken aan ­duurzaamheid en bedrijf met een solide koers zijn voorwaarden om vitale wijken te realiseren. Strategie Thema’s

Randvoorwaarde

Het ontwikkelen van vitale wijken De klant centraal Vastgoed met kwaliteit en variatie Werken aan duurzaamheid Bedrijf met een solide koers Huis op orde

Kernachtig heeft Welbions haar visie gedefinieerd: Welbions is ontwikkelaar van vitale wijken in Hengelo. Vitale wijken bestaan uit buurten met meerdere leefstijlen, waar mensen graag wonen, meedoen en vooruitkomen en bewoners zich veilig en betrokken voelen. Iedere wijk heeft zijn eigen karakter en vraagt om een eigen aanpak. Deze aanpak kan per wijk verschillen. Welbions is ontwikkelaar van vitale wijken. Om dit te bereiken zijn vitale verbindingen nodig. ­Vraagstukken als wonen & zorg, werkgelegenheid en kansen voor starters kunnen niet alleen vanuit­ huisvesting worden opgelost, maar vragen om integrale oplossingen. De keten van wonen, ­werken, leren, welzijn en zorg - het Klaverblad - vormt voor Welbions een prima kader om deze ­integraliteit te waarborgen.

De klant centraal

Vastgoed met kwaliteit en variatie

Werken aan duurzaamheid

Bedrijf met een solide koers

Bij Welbions zetten we de klant centraal. Klanten kunnen met al hun vragen, reparatieverzoeken en voor het oplossen van problemen terecht bij één centraal punt, de Klantenservice. Goede dienst­ ver­lening vindt Welbions erg belangrijk. Daarom meet Welbions klanttevredenheid, neemt klachten ­serieus en probeert daarvan te leren. In januari 2010 is bekend gemaakt dat Welbions het KWH label, het Kwaliteitslabel Woondiensten Huursector, heeft behaald. Vanuit de huisvestingstaak wil Welbions de eenzijdige en verouderde woningvoorraad transformeren. Welbions ontwikkelt levensloopbestendige wijken, met een gevarieerd en eigentijds woningaanbod. De keuzevrijheid voor de klant staat daarbij centraal. In 2010 werkte Welbions aan omvangrijke vastgoedontwikkelingsplannen verspreid over heel Hengelo. Welbions maakt zich sterk voor energie en duurzaamheid. Verantwoord ondernemerschap en ­maatregelen op het gebied van energie en milieu zijn belangrijk in Welbions’ verantwoordelijkheid naar toekomstige generaties. In 2010 zijn duurzaamheidsthema’s vertaald naar organisatiedoelen en operationele doelen. In 2010 is voor het eerst inzichtelijk gemaakt dat Welbions met haar acties een -bescheiden- reductie van de CO2 uitstoot realiseert! Welbions behaalt een positief resultaat uit de normale exploitatie, heeft een A1-oordeel in relatie tot continuïteit en het oordeel ‘voldoende solvabel’ van CFV. Door het vastleggen en monitoren van de ambitieuze doelstellingen komt Welbions steeds meer in control. Welbions is open en transparant over haar prestaties. In 2010 is gestart met een visitatietraject. We zijn erg benieuwd naar het oordeel over de eerste ‘Welbions’ jaren en de aanbevelingen voor de toekomst. Visie & missie | Hoofdstuk 2

Pagina 12

Organisatiestructuur

In 2010 is de zuilenstructuur van “wonen, vastgoed en bedrijfsvoering” aangestuurd door 3 directeuren vervangen door een organisatie die wordt aangestuurd door 2 directeuren op basis van een gelijkwaardige portefeuilleverdeling. Ook zijn er nieuwe overlegstructuren doorgevoerd. Daarnaast is de afdeling HRM een zelfstandige afdeling geworden naast Control en de afdeling Strategie. Deze wijzigingen zijn doorgevoerd maar daarmee niet definitief of eindig. Het organogram aan de hand van de wijzigingen in 2010 ziet er als volgt uit: Harry Rupert

Peter Pinkhaar

Directie/Bestuur (vz)

Directie/Bestuur

Kees Fes

Manager Strategie & Organisatie (a.i.)

Will Willemsen Manager HRM

Maarten Jonge Poerink Controller

Hans Leferink

Hans Bruinink

Manager Commerciële Dienstverlening

Manager Interne Bedrijfsvoering

Henrië e Pierik Manager Klantenservice

Ton Smits

Manager Vastgoedbeheer

Patrick Kip Manager Markt

Arjan Seppenwoolde Manager Financiën

Frans U es

Gert Bosch

Manager Vastgoedonderhoud

Manager Vastgoedontwikkeling

Bert Schipper Manager Wijken

Vanwege het vertrek van de manager Strategie en de manager HRM zijn in 2010 twee nieuwe managers geworven. Zij starten per 1 januari 2011. Er is de afgelopen twee jaren hard gewerkt om de medewerkers en werkwijzen van de twee verschillende organisaties samen te brengen en voor de klant alles zo goed mogelijk door te laten gaan. Dat is goed gelukt en is een bijzondere verdienste! In de afgelopen 2 jaar heeft de organisatie zich gevoegd naar de processen en zijn de organisatiecultuur en -structuur min of meer organisch doorontwikkeld. De meeste werkprocessen zijn succesvol samengevoegd en de verschillen tussen de twee organisaties zijn vermengd tot één Welbions. Het stof van de fusie is daarmee neer­ gedwarreld en de wens om gerichte keuzes te maken in de organisatieontwikkeling komt steeds sterker naar voren. Naast de fase waarin de organisatie zich bevindt, heeft dat ook te maken met externe factoren. Het economische en financiële klimaat, duurzaamheid, een overheid die steeds meer stuurt en controleert en de markt die dwingt om de goede dingen goed te doen.

3. De organisatie

Toen werd de volgende stap gezet

Het jaar 2010 was voor Welbions een jaar waarin de volgende stap werd gezet in de organisatieontwikkeling. Met de fusie alleen zijn wij er nog niet. Zowel in 2010 als ook in de komende jaren zal de organisatieontwikkeling centraal staan en zullen telkens nieuwe bouwstenen ertoe bijdragen dat Welbions ondanks de vele externe factoren, een gezonde maar vooral ook succesvolle woningcorporatie en een prettige werkgever blijft.

Ontwikkelt

Zowel de externe ontwikkelingen zoals beschreven in hoofdstuk 1 als de intrinsieke behoefte maken dat de tijd rijp is voor een organisatieontwikkeling. In 2011 zal hier verder vorm aan worden gegeven.

Activiteiten

In 2010 zijn alle functies uit het fusie functieboek geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie is er een aantal functies aangepast en herschreven. Met alle medewerkers heeft er ­individueel een evaluatiegesprek plaatsgevonden. Het handboek HRM is verder door­ ontwikkeld en voor alle medewerkers toegankelijk op intranet geplaatst. De digitale dossiers van alle medewerkers zijn in 2010 gevuld. Hiermee hebben de ­medewerkers en de De organisatie | Hoofdstuk 3

Pagina 14

­ anagers zelf toegang tot hun eigen dossier. De HRM cyclus (waaronder doelstellings­gesprekken, m functioneringsgesprekken en beoordelings­gesprekken) is in 2010 geëvalueerd. Ook in 2010 is door Welbions weer flink geïnvesteerd in opleidingen, in totaal € 181.000,-. Niet alleen in collectieve- of ­afdelingsopleidingen maar ook op individueel niveau. De managers en directie hebben een managementleergang gevolgd. Vanuit de CAO is FLOW geïntroduceerd. FLOW staat voor loopbaanontwikkeling waarbij de medewerkers de beschikking krijgen over een eigen loopbaanbudget. Omdat de bedrijfsarts en de maatschappelijk werker vanuit de Arbo Unie niet aan de verwachtingen voldeden heeft Welbions eind 2010 een nieuwe bedrijfsarts en maatschappelijk werker aangetrokken. Met hen is afgesproken, dat er intensief wordt samengewerkt middels frequente afstemming en ­heldere communicatie. Daarnaast is er niet alleen aandacht voor ziekteverzuim begeleiding maar ­uiteraard ook voor ziekteverzuim preventie.

Personeelsbestand

De formatieomvang valt in 2010 met 169,5 buiten het in de begroting opgenomen aantal van 161,7 fte. Deze afwijking is verklaarbaar vanwege de, door de directie en raad van commissarissen, goed­ gekeurde uitbreidingen van de afdelingen Vastgoedonderhoud en Wijken voor wat betreft de ­herstuctureringsopgave. Het aantal van 169,5 fte. is verwerkt in de meerjarenbegroting 2011-2020. Hoewel het aantal medewerkers is toegenomen -er zijn meer medewerkers in dienst, dan uit dienst getreden- is het effect in fte. lager door invulling van nog openstaande vacatures uit voorgaande jaren met meer part­timers en tijdelijke arbeidsovereenkomsten.

Aantal medewerkers

Aantal fulltime medewerkers Aantal parttime medewerkers Aantal medewerkers in dienst Aantal medewerkers uit dienst Aantal mannen Aantal vrouwen

Ziekteverzuim

2008 165 114 51 11 13 87

2009 177 (155,1 fte) 125 52 23 8 92

2010 198 (169,5 fte) 137 61 27 10 100

78

85

98

tweedaagse cursus gevolgd om de leden kennis te laten maken met het werk van een ­ondernemingsraad. In de cursus zijn de leden ingegaan op onder andere de WOR (wet op ondernemingsraad) en de nieuwe CAO. Verder hebben de leden commissies benoemd binnen de ondernemingsraad. Een commissie gaat zich verdiepen in een bepaald onderwerp, zodat er specialismen ontstaan. De ondernemingsraad vergadert maandelijks voorafgaande aan het maandelijks overleg met de directie. Om de 4 weken hebben de voorzitter en de vicevoorzitter een informeel overleg met de bestuurder. Met de leden van de Raad van Commissarissen (RvC) is in het voor- en najaar een overleg geweest. In december is er een kennismakingsgesprek geweest met twee nieuw te benoemen RvC leden. Er is een goed contact tussen de leden van de ondernemingsraad, directie en HRM. Hoewel de ondernemingsraad natuurlijk een kritische rol vervult, is de samenwerking prettig en constructief. In 2010 zijn er 8 instemmingaanvragen van de directie ontvangen. Preventie Agressie en Geweld Handelen bij Agressie en Geweld Nazorg Agressie en Geweld E-mail/ Internetgebruik Wijzigen beoordelingssystematiek Bezwaarprocedure Aanpassen procedure Sociaal Fonds Aanpassen procedure beoordelingssystematiek De aanvragen zijn positief beantwoord, waarbij voor het principe van de variabele beloning het personeel is geraadpleegd middels ‘referendum’.

In 2010 bedroeg het kortdurend ziekteverzuim 1,8% en langdurend ziekteverzuim 6,1%. Het gemiddelde ziekteverzuim ligt hiermee boven het landelijk gemiddelde van circa 4,6%. Ten opzichte van de voorgaande jaren is het kortdurende verzuim laag en het langdurig ziekteverzuim hoog. Helaas was de beïnvloedbaarheid van het langdurig ziekteverzuim in 2010 beperkt.

Arbobeleid

De arbocommissie heeft in 2010 gewerkt aan de verbetering van personele- en bedrijfsveiligheid. Er zijn beveiligingscamera’s geïnstalleerd bij de receptie, er is gewerkt aan de brandpreventie en er is een bedrijfsnoodplan opgesteld.

De ondernemingsraad (OR)

Hoewel de OR met veel enthousiasme vanaf 1 januari aan de slag is gegaan in de nieuwe samenstelling, hebben toch twee leden besloten te stoppen met hun werkzaamheden. Eind maart is de reserve kandidaat, na de verkiezingen van eind 2009 en conform reglement, ter vervanging als nieuw lid toegevoegd aan de raad. De ondernemingsraad bestond in 2010 uit 6 leden. In februari en juni is er tweemaal een

De organisatie | Hoofdstuk 3

Pagina 16

Voor Welbions is duurzaamheid en het verantwoord omgaan met onze leefomgeving en de impact van wonen en onze activiteiten op het milieu een steeds belangrijker onderwerp. Welbions is tot de conclusie gekomen dat het formuleren van een visie op het bredere onderwerp duurzaamheid een goed vertrekpunt is. Om concrete doelen en activiteiten te kunnen bepalen, verwoord in een beleidsplan, is daarom in 2010 een visiedocument duurzame ontwikkeling Welbions ontwikkeld en vastgesteld. Onder duurzame ontwikkeling ­vallen niet alleen ontwikkelingen op het gebied van milieu en energie, maar gaat het vooral om het integraal benaderen van al onze activiteiten.

Duurzaam ontwikkelen

Welbions wil geen schade toebrengen aan de ecologische kwaliteit van de aarde. Welbions wil daarom integraal en wijkgericht werken en in brede zin duurzaam ­ontwikkelen. De thema’s waarop Welbions zich gaat richten, zijn: Betaalbare woonlasten; Klimaat en schone energie; Duurzaam gebruik grondstoffen; Bewustwording. In 2010 is de werkgroep duurzaamheid van start gegaan. De concrete uitwerking van de visie is vertaald in enerzijds strategische keuzes en een lange termijn beleidsplan, anderzijds naar concrete activiteiten en een implementatieplan. De werkgroep heeft het extra budget in 2010 bijna niet aangesproken in afwachting van het vaststellen van beleid met betrekking tot energiebesparende maatregelen. Er is natuurlijk wel fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Dit vindt echter plaats op voor de hand liggende momenten, tijdens grootonderhoud- en  renovatieprojecten. De energiebesparende maatregelen worden dan meegenomen in de projectbudgetten.

Energie

4. Duurzaamheid

Anders en beter voor de toekomst

Welbions streeft naar evenwicht, naar balans tussen de drie P’s People, Planet en Profit in al het handelen, vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Onze klanten moeten nu en in de toekomst kunnen wonen in een kwalitatief goede woning en woonomgeving met betaalbare woonlasten.

Welbions realiseert zich dat zij niet alles direct kan aanpassen of veranderen, maar op het gebied van energie zijn er al diverse activiteiten. Zo zijn alle woningen voorzien van een energielabel. Daarmee is ook duidelijk wat de totale CO2-uitstoot van de voorraad is. Dan kan worden bepaald welke doelen realistisch en haalbaar zijn in het licht van energiezuinig bouwen en beoogde reductie van de CO2-uitstoot. Als vertrekpunt geldt het jaar 2008. In 2008 bedroeg de CO2-uitstoot 40.840 ton. In het vierde kwartaal is de eerste ­rapportage opgeleverd waarmee inzicht is verkregen in de energielabels van de voorraad en de daarbij behorende CO2-uitstoot. Ten opzichte van 2008 is eind 2010 sprake van een reductie van 5,9% van de CO2-uitstoot. Gestreefd wordt naar label B bij grootonderhoud projecten. Vanuit vastgoedontwikkeling worden de mogelijkheden onderzocht om alle nieuwbouwwoningen van een energielabel te voorzien. In het verhuurmutatieproces is geregeld dat labels worden gecontroleerd. November 2009 startte Welbions een pilot om 100 zonnecollectoren op hellende daken te plaatsen. Uit de eerste mailing aan 1000 woningen kwamen honderd reacties. In 2010 zijn er in totaal 88 zonnecollectoren met boilers geplaatst. De overige 12 vonden hun plek in het ­eerste kwartaal van 2011. Het zonneboilerproject is binnen het budget afgerond. De werkgroep duurzaamheid heeft niet direct gekozen voor een vervolg. Er worden ook andere ­initiatieven bekeken.  

Leeft Duurzaamheid | Hoofdstuk 4

Pagina 18

Ketenintegratie

Vanuit vastgoedontwikkeling wordt vorm gegeven aan ketenintegratie en een materialenlijst. ­Daarnaast is in 2010 een pilot gedaan (Sterrenbuurt) waarbij ook andere aanbestedingscriteria zijn gebruikt (duurzaamheid) dan prijs. Voor Veldwijk Noord is onderzocht welke oplossing mogelijk is voor een duurzaam gebouwde winkelvoorziening met appartementen. In het project Hengelose Es wordt de gehele ontwikkeling in alle procesfasen en in de inhoud van het wijkprogramma vanuit ­sociale, economische, fysieke en ecologische pijlers integraal opgenomen. Tevens wordt ook ­vanuit vastgoedbeheer door Welbions vorm gegeven aan ketenintegratie. Hiervoor is een pilot gestart met een grootonderhoudsproject in Tuindorp.

Bewustwording

In het vierde kwartaal van 2010 is de interne bewustwordingscampagne gestart. Er is een workshop georganiseerd voor ambassadeurs (elke afdeling één) en op de dag van de duurzaamheid is extra ­aandacht gevraagd voor het onderwerp. Doel is kennis, houding en gedrag te beïnvloeden. Eerste focus ligt op interne medewerkers, vervolgens op extern, klanten en stakeholders. Er is een comakersdag georganiseerd op 2 december waarbij comakers uitgedaagd zijn om met ­duurzame initiatieven te komen. Inmiddels is daar door enkele partijen op gereageerd.

Duurzaamheid | Hoofdstuk 4

Pagina 20

Woningbezit Welbions

Welbions is op dit moment actief in Twente met de nadruk op de gemeente Hengelo en de nabije omgeving. Het woningbezit van Welbions bestond per 31 december 2010 uit 12.714 woningen (exclusief bijzondere woonobjecten). In de tabellen is af te lezen hoe onze kernvoorraad is verdeeld. Type woning Meergezins Eengezins Totaal

Strategisch voorraadbeleid

5. O  ns woningbezit

Verhuren, bouwen en verkopen met kwaliteit

Onze ambitie is om er de komende jaren voor te zorgen dat het woningaanbod aansluit op de behoefte. We willen niet alleen kwaliteit in onze woningen, maar ook variatie. Dan hebben we voor elk wat wils. Dat betekent dat Welbions nieuwe woningen bouwt en bestaande woningen aanpast aan de eisen van deze tijd. In heel Hengelo zijn daarvan de sporen zichtbaar, vooral in de vernieuwingswijk Berflo Es.

Creëert

2010 6.380 6.227 12.607

2009 6.345 6.444 12.789

2008 6.389 6.474 12.863

Prijsklasse 2009 Goedkope voorraad < € 348,99 Bereikbare voorraad € 348,99 - € 535,33 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 535,33- € 631,73 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 631,73 Totaal

Aantal 5.226 7.019 319 225 12.789

Percentage 40,9 54,8 2,5 1,8 100

Prijsklasse 2010 Goedkope voorraad < € 357,37 Bereikbare € 357,37 - € 548,18 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 548,18- € 647,53 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 647,53 Totaal

Aantal 4.792 7.159 407 249 12.607

Percentage 38,0 56,8 3,2 2,0 100

Het vastgoed is een belangrijk onderdeel in het proces naar vitale wijken. Locatie en keuze in aanbod van woningen zijn daarin van belang. Om deze rol niet alleen nu maar ook in de toekomst te kunnen vervullen, is het belangrijk dat de samenstelling van onze vastgoedvoorraad wordt aangepast aan de toekomstige behoefte. Het proces dat we volgen om onze vastgoedvoorraad aan te passen, noemen we vastgoedsturing. Hiermee is Welbions in 2009 gestart. In het vastgoedsturingsproces is in 2010 gebleken dat Welbions beschikt over een te groot aantal kleine woningen -zowel grondgebonden als portieketage­ woningen- terwijl de vraag verschuift naar grotere woningen. Aanpassing aan de toe­ komstige vraag is dus belangrijk. Deze transformatieopgave is een langdurig proces en vergt zeer veel financiële en organisatorische capaciteit. Er is in 2010 een start gemaakt met het vertalen van de vastgoedsturing in een sloop-, verkoop-, nieuwbouw- en aankoopprogramma, wat weer de basis vormt voor het doorvertalen naar de onderhoudsbegroting en de financiële meerjarenbegroting. Uiteraard kunnen ingrepen in de woningvoorraad niet alleen worden gebaseerd op deze algemene toekomstvisie. Met name wijkanalyses en wijkvisies zijn hiervoor essentieel. In 2010 zijn de wijkperspectieven voor de Hengelose Es en Hasseler Es en het wijkprogramma voor de Wilderinkshoek ontwikkeld/opgestart. Voor 2011 staan de ontwikkelingen van de wijkprogramma’s voor de wijken Hengelose Es en Hasseler Es op het programma. Dit doet Welbions samen met de gemeente en andere partijen. Daarnaast werkt Welbions in 2011 samen met de gemeente aan een nieuwe woonvisie voor Hengelo en wordt met de ­regionale corporaties een traject gestart om een regionale woonvisie op te stellen.

Ons woningbezit | Hoofdstuk 5

Pagina 22

In 2010 werd verder een ‘design-construct’-aanbesteding gehouden voor de realisatie van 30 eengezinswoningen en 9 seniorenwoningen in de Sterrenbuurt. Hierbij zijn de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en de functionaliteit van de ontwerpen, ­alsmede het duurzaamheidsaspect en de bouwplanning als criteria gehanteerd. De inschrijvingsprijs was alleen meebepalend bij gelijke winnende scores. De maximale inschrijfprijs was bovendien door Welbions vastgesteld en bekend gemaakt. Het werk werd in december 2010 gegund aan de winnaar, Dura Vermeer Bouw Hengelo B.V., en start in 2011 met een doorloop in 2012.

Welbions werkt volgens het model van de beleidsachtbaan (RIGO). Hierbij wordt gekeken naar de ­prestaties van de alle woningcomplexen op financieel, maatschappelijk, kwalitatief en markttechnisch gebied. Sinds begin 2010 brengt Welbions deze prestaties in kaart. Van elk complex is de levensduur vastgesteld op basis van inventarisatie van de technische staat en de verhuurbaarheid van de woningen. In 2011 zal het accent liggen op het vertalen van strategische ontwikkeling, strategische keuzes en het vertalen naar complexplannen voor onderhoud en beheer.

Opgeleverde woningen

Moeder Natuur verraste Welbions door al in november flink huis te houden. Hierdoor liepen vrijwel alle bouwactiviteiten enkele weken vertraging op. Veel van de per einde 2010 op te leveren nieuwbouw­ woningen konden door de bevroren ondergrond niet tijdig aangesloten worden op het gas-, water- en/ of elektranet. En zo schoven de opleveringen van onze nieuwbouwprojecten aan de Händelstraat (10 mantelzorgwoningen, 24 eengezinshuur- en koopwoningen en 12 zorgappartementen) en Medaillon (18 huurwoningen) door naar het eerste kwartaal van 2011. Dit betrof maar liefst 64 wooneenheden. In 2010 kon wel opgeleverd worden: Berflo Es Zuid, 1e fase (herstructurering): 84 wooneenheden, waarvan 24 zorgunits; Sterrenbuurt, Uranusstraat 10a en 30: 2 x 3 zorgwoningen voor Stichting Ambiq; Veldwijk Zuid, Mispelstraat en omgeving: renovatie 30 eengezinswoningen.

De eerste fase van de wijkvernieuwing in Berflo Es Zuid (BEZ) is in mei 2010 opgeleverd. De mensen in de randwoningen aan de Thomasstraat en Hendrikstraat konden eind 2009 al verhuizen naar hun nieuwe woning. De woningen in fase 2 zijn in de zomer 2010 gesloopt. In Veldwijk Zuid is in het voorjaar van 2010 gestart met nieuwbouw Klimopstraat (15 appartementen en 10 stadswoningen) en nieuwbouw Kamperfoeliestraat (16 appartementen en maisonnettes en 14 zorgappartementen voor de JP van den Bent Stichting). De renovatie van de eengezinswoningen aan de Goudenregenstraat, Wingerdstraat en Mispelstraat heeft het hele jaar geduurd. Alle bewoners van de flats aan de Kamperfoeliestraat en de ­Jasmijnstraat zijn verhuisd en de flats zijn vervolgens in het derde kwartaal gesloopt.

Daarnaast zijn het Grolsch Bierhuis en het buurtrestaurant in de Berflo Es-Zuid opgeleverd.

Projecten in uitvoering

In 2010 ondernam Welbions de volgende bouwuitvoeringsactiviteiten: Händelstraat (herstructurering Klein Driene): 10 rugzakwoningen (mantelzorg), 24 eengezins huur- en koopwoningen; Händelstraat (herstructurering Klein Driene): 12 zorgappartementen De Korhoenders ­(ouderinitiatief); Medaillon deelgebied 8: 18 eengezinshuurwoningen, waarvan 12 in het sociale segment; Medaillon deelgebied 8: 22 eengezinskoopwoningen (via Dura/Welbions VOF); Sterrenbuurt, Stichting Ambiq: 6 zorgwoningen; Ottoweg/Laan van Hart van Zuid: 18 zorgwoningen RIBW; Langelermaatweg: 4 seniorenwoningen (huur); Leeghwaterstraat/Dieselstraat: 16 zorgwoningen Stichting WOPiT (ouderinitiatief); Mispelstraat (herstructurering Veldwijk Zuid): renovatie 30 eengezinswoningen; Kamperfoeliestraat 1e fase (herstructurering Veldwijk Zuid): 28 appartementen, waarvan 12 zorgunits Stichting Van den Bent; Klimopstraat (herstructurering Veldwijk Zuid): 15 huurappartementen met parkeergarage en 10 eengezinskoopwoningen; Smutsstraat: 30 appartementen; Backenhagenlaan: 20 huurappartementen, 8 eengezinshuurwoningen en 5 patiokoopwoningen.

Aankopen

Welbions beschikt in beperkte mate over grondposities:

      Spechtweg Ottoweg Langelermaatweg Broek Noord Trivium ‘t Steerntje Kristenbos Industriestraat Ariënsschool / Badhuis Schaepmanstraat Smutsstraat Esperanto Totaal

Grondposities (in € 1000,-) in balans opgenomen saldo 31-12-2009 31-12-2010              558              558                538              102              102              872              872           1.041           1.041           1.676           1.676                81                81              591              591              205              205             1.214                531 € 5.126

€ 7.408

bestemming m2 m bouw geen bouw       1.740         1.388           559         2.356         4.610           88.766             515       3.367           360         1.108         1.446   2

    16.934

      89.281

In 2010 nam Welbions hiermee 181 wooneenheden in aanbouw in 9 nieuwe projecten. In totaal had zij 275 nieuwbouwwooneenheden in aanbouw in 2010 in 12 projecten. Welbions werkt in deze projecten met meerdere (markt-) partijen in meerdere samenwerkingsvormen. Zo zijn de projecten aan de ­Händelstraat, Medaillon, Ottoweg, Langelermaatweg, Kamperfoeliestraat en Backenhagenlaan met in totaal vier bouwpartners in bouwteamverband ontwikkeld. Het project Smutsstraat is ‘turnkey’ ­aangekocht en de overige projecten zijn in de markt aanbesteed. Ons woningbezit | Hoofdstuk 5

Pagina 24

Welbions heeft in 2010 een drietal grondposities aangekocht voor vastgoedontwikkeling in het kader van realisatie van “Vitale wijken”. De posities zijn aangehouden in verband vanwege afspraken met de gemeente Hengelo (O), zoals vastgelegd in het convenant om bij gebiedsontwikkeling tenminste 20% sociale woningbouw te kunnen realiseren. Er is geen sprake van speculatie middels aan-/verkopen van grondposities. De waarde bedraagt 2,5% van het totale “Eigen vermogen”. In 2010 zijn 19 woningen en twee bedrijfsunits aangekocht. Het aantal aankopen was in de meer­ jarenbegroting 2010-2019 begroot op 92 woningen. Het aantal is fors lager doordat 88 woningen nog niet in 2010 zijn opgeleverd door de langdurige vorst-/sneeuwperiode eind 2010. Wel zijn er additionele aankopen gerealiseerd in de projecten Hart van Zuid en Medaillon. Hiervan zijn inmiddels ook al weer een aantal woningen (door-)verkocht. Van de opgeleverde dan wel aangekochte woningen voor bijzondere doelgroepen of in het kader van herstructureringsprojecten hebben de volgende woningen stichtingskosten van meer dan € 200.000: 84 woningen Berflo Es Zuid met gemiddelde stichtingskosten van € 224.000 (waarvan € 41.000 aan grond) per woning; 2 objecten voor begeleid wonen in de Sterrenbuurt ‘De Eik’ met gemiddelde stichtingskosten van € 280.000; 14 woningen in het project ‘Binderij’ van gemiddeld € 217.000 per woning.

Verkoopbeleid

Welbions heeft circa 2000 woningen gelabeld voor verkoop. Deze kunnen echter in hoofdzaak alleen bij mutatie worden verkocht. Bij de meerderheid van de woningen heeft de potentiële koper de keus tussen Koopgarant en vrije verkoop. In 2010 verkochten we 90 woningen; 59 woningen met Koop­ garant en 31 woningen via de vrije verkoop. Vier woningen zijn onder de Koopgarantregeling aan­ gekocht, waarvan er één weer is doorverkocht. Een deel van de voornamelijk grote eengezinswoningen die in 2010 voor verkoop zijn leeggekomen, is niet verkocht, maar gebruikt voor de herhuisvesting van huishoudens die in het kader van de ­herstructurering moesten verhuizen.

Te Woon

Te Woon is het concept waarbij de klant de keuze heeft uit 4 contractvormen: huren, huurvast, koop­ garant en koopcomfort (kopen zonder korting). Tot medio 2010 is voor 121 eengezinswoningen en 76 appartementen succesvol met het concept geëxperimenteerd. Ook de huurdersorganisatie was enthousiast. Door onduidelijkheid binnen de Europese beschikking en het beslag op vrije besteding van het eigen vermogen is de besluitvorming voor verdere uitrol van het concept voorlopig aangehouden.

Sloop

In 2010 zijn in totaal 354 woningen, 24 garages en 17 eenheden BOG gesloopt. Verdeeld over ­onderstaande wijken: 95 woningen, 17 garages en 17 BOG in Veldwijk Noord 84 woningen in Veldwijk Zuid 38 woningen en 7 garages in klein Driene 137 woningen in Berflo Es Zuid (fase 2)

Groot onderhoud en renovatie

Onder planmatig onderhoud verstaat Welbions het integraal projectmatig verbeteren van een complex. In 2010 nam Welbions diverse maatregelen. Een opsomming: Renovatie van 30 eengezinswoningen omgeving Mispelstraat Veldwijk. Complete ­schilrenovatie en interne renovatie van centrale verwarming, douche, toilet en keuken. Tevens is de isolatie van de vloer en gevel verbeterd. Daarnaast was er ook een mogelijkheid tot uitbouw van de gevel. Project was gereed in juni 2010.               Start groot onderhoud 84 eengezinswoningen ’t Kotte (groot onderhoud gehele schil, het fors verbeteren van de energieprestatie en groot onderhoud aan douche, toilet, ­keuken alsmede de aanleg van een drainagesysteem als oplossing voor de vochtklachten). In 2010 zijn 30 woningen opgeleverd. De rest wordt in de eerste helft van 2011 opgeleverd. Het project is in het najaar van 2010 genomineerd voor de Woonprijs Twente. Uiteindelijk ging een ander project er met de eerste prijs vandoor. ‘t Kotte kreeg een eervolle vermelding voor duurzaam bouwen. Start groot onderhoud 48 portieketagewoningen Hulststraat (groot onderhoud aan ­douche, toilet en keuken alsmede het treffen van voorzieningen in het kader van de brandveiligheid). Het project wordt in de eerste helft van 2011 opgeleverd. Start groot onderhoud 174 eengezinswoningen ’t Woolde (groot onderhoud keuken, douche, toilet, verbeteren van ventilatie en installatie alsmede het verbeteren van de energieprestatie). Het project wordt in de eerste helft van 2011 opgeleverd. Voorbereiding transformatie/renovatie en het verbeteren van de energieprestatie van 40 eengezinswoningen Kalanderstraat en groot onderhoud 4 woningen Spinnersweg en Ketelstraat in Tuindorp. De woningen ondergaan een hoogwaardige renovatieronde met behoud van de typische jaren ’50 architectuur. Er wordt op de tweede verdieping een extra slaapkamer toegevoegd en de woonkamer wordt aan de achterzijde uitgebouwd, zodat grote eengezinswoningen ontstaan. Ook krijgt de woning een nieuwe schil, zodat de isolatiewaarde enorm verbeterd. De woningen aan de Ketelstraat worden na een ingreep aan achtergevel verkocht als kluswoning. Waarschijnlijk komt het project begin 2012 in uitvoering. Indien mogelijk wordt er gestart in 2011. Voorbereiding groot onderhoud 64 laagbouwwoningen ’t Woolde (groot onderhoud keuken, douche, toilet, verbeteren van ventilatie en installatie alsmede het verbeteren van de energieprestatie). Uitvoering vindt plaats in 2011. Voorbereiding uitbreiding en groot onderhoud van het kinderdagverblijf aan de Klaas de Rookstraat. Uitvoering vindt plaats in 2011. Voorbereiding van groot onderhoud 87 eengezinswoningen Groot Driene (schil, installatie, keuken en het verbeteren van de energieprestatie). Uitvoering vindt plaats in 2011. Voorbereiding groot onderhoud 32 portieketagewoningen Beatrixstraat (douche, toilet, keuken, verbeteren van ventilatie en installatie, verbeteren van de kozijnen en het ver­ beteren van de energieprestatie en mogelijk balkonvergroting ). Uitvoering vindt plaats in 2011.

Ons woningbezit | Hoofdstuk 5

Pagina 26

Woningverbetering

Planmatig onderhoud

Beveiligd wonen

Woningverbeteringen worden op individuele basis, op verzoek van de bewoner, tegen een huur­ verhoging uitgevoerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aanleg van een centrale verwarmings- installatie, warmwateraansluiting en boilers voor de individuele warmwatervoorziening. Daarnaast komt het verbeteren van de douche en het aanbrengen van isolatiemaatregelen meer voor. Bij een deel van het bezit voerde Welbions renovatiewerkzaamheden uit in diverse zogenaamde ­spijtoptantenwoningen. Dit zijn woningen waarvan de huurders in het verleden niet hebben ­meegedaan aan een renovatieproject. Deze woningen worden, als ze vrijkomen bij mutatie, alsnog aangepakt. In totaal is in 2010 aan woningverbetering, inclusief spijtoptantenwoningen, gemiddeld € 2.550.000 besteed. Het planmatig cyclisch onderhoud is onderhoud dat jaarlijks noodzakelijk is om het bezit van Welbions in stand te houden. In 2010 bestond dit vooral uit: buitenschilderwerk in diverse complexen; dakbedekking vervangen op diverse complexen; binnenschilderwerk in trappenhuizen van diverse complexen; vervangen van keukens; verbeteren van doucheruimten in diverse complexen; aanpassen en verbeteren van enkele liften; vervangen van cv-ketels door hr-ketels in diverse complexen. In 2010 zijn 664 woningen beveiligd conform de eisen van het Nationale Beveiligingsrichtlijn (NBR). Conform de afspraak met de huurdersorganisaties wordt hiervoor jaarlijks een bedrag van € 600.000 gereserveerd. Onderstaande grafiek geeft de stand van zaken weer ultimo 2010. Stand van zaken beveiliging totale bezit Welbions conform Nationale Beveiligings Richtlijn

Klaar: Klaar: PKVW PKVW / NBR / NBR gecertificeerd gecertificeerd Klaar Klaar : kan: kan gekeurd gekeurd worden worden Sloop Sloop / Herstructurering / Herstructurering (t/m(t/m 2020) 2020) Uitvoering Uitvoering tijdens tijdens GOH GOH (t/m(t/m 2020) 2020) Klaar: PKVW / NBR gecertificeerd Klaar : kan gekeurd worden Sloop / Herstructurering (t/m 2020) Uitvoering tijdens GOH (t/m 2020)

In uitvoering In uitvoering NogNog uit te uitvoeren te voeren woningen woningen PKVW PKVW / NBR / NBR nietniet haalbaar haalbaar

In uitvoering Nog uit te voeren woningen PKVW / NBR niet haalbaar

Ons woningbezit | Hoofdstuk 5

Pagina 28

Doelgroepen van beleid

Huurbeleid

Onder sociale doelgroepen van beleid verstaat Welbions alle doelgroepen die door de ­overheid in het Besluit Beheer Sociale Huursector als primaire doelgroepen zijn benoemd en die niet zelf in woonruimte kunnen voorzien. Welbions hanteert hierbij de grens tot € 43.000,- (belastbaar jaarinkomen). We respecteren daarbij de door de overheid gestelde grens van 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,-. ­Daarnaast gaat het hier ook om de doelgroepen die door een lichamelijke, geestelijke of verstandelijke handicap aangewezen zijn op een begeleidende woonvorm. Het huurbeleid van Welbions bevat de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli en huurharmonisatie bij mutatie. Bij mutatie wordt in de regel de huur op 75% van de maximale huur ­vastgesteld. Bij wijkvernieuwing wordt de huurprijs opnieuw vastgesteld. Ook in 2010 gold een inflatievolgend huurbeleid. De inflatie over 2009 bedroeg 1,2%. ­ Met dat percentage mochten de huren van woningen en garages per 1 juli 2010 maximaal worden verhoogd. De huurdersvertegenwoordiging heeft hierin positief geadviseerd. In 2010 vond geen differentiatie van de individuele huurverhoging plaats, omdat de ­minister geen extra huurruimte biedt boven de inflatie. Een aantal huurders kreeg in 2010 geen huurverhoging. Het gaat om woningen, zoals ­bijvoorbeeld in de Hengelose Es, die worden gesloopt en waarvan de bewoners al een sloopaanzegging hebben gehad. Daarnaast kreeg een aantal bewoners van wisselwoningen geen huurverhoging, omdat zij daar volgens het Sociaal Plan recht op hadden. De gemiddelde huurprijs ligt op circa 67 procent van de maximale huurprijs. Belangrijke voorwaarde voor het huurbeleid van Welbions zijn de gemaakte afspraken met de huurdersvertegenwoordiging. Deze staan in het convenant dat is afgesloten bij de fusie. Daarin is het volgende afgesproken: Voor de jaren 2008 tot en met 2012 is een inflatievolgend huurbeleid binnen de kaders van het regeringsbeleid uitgangspunt; Voor het huurbeleid bij mutatie is uitgangspunt van beleid dat het gemiddelde huur­ niveau voor de jaren 2008 tot en met 2012 over de gehele sociale woningvoorraad niet hoger wordt dan 70% van de maximaal toegestane huur. In 2010 zijn er vijf bezwaren ingediend naar aanleiding van de brief over de huurverhoging. Bij twee bezwaren ging het om technische klachten. Hoewel de bezwaren niet door de “Huurcommissie” zijn behandeld, zijn de klachten wel intern afgehandeld. Eén bezwaar betrof een klacht over belemmerd uitzicht door nieuwbouw. Een “Wijkconsulent” is in contact getreden met de huurder. Na het gesprek heeft de huurder het bezwaar ingetrokken.

6. Huurbeleid

Duidelijk en transparant

De discussie over de betaalbaarheid van de woningvoorraad is momenteel niet van de lucht. De huidige regering is voornemens om met ingang van 2014 een belangrijk deel van de huurtoeslag af te wentelen op de corporaties. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 op jaarbasis zijn er plannen om de mogelijkheid van een extra huurverhoging van 5% per jaar door te berekenen. Minister Donner wil corporaties vanaf 2012 rechtstreeks inkomensgegevens ­verstrekken via de Belastingdienst. In 2011 is de jaarlijkse huurstijging nog gewoon gekoppeld aan de inflatie van het voorafgaande jaar.

Eén bezwaar betrof de servicekosten, waardoor het feitelijk geen bezwaar betrof voor de “Huurcommissie” in relatie tot de brief over de jaarlijkse huurverhoging. Het vijfde bezwaar betrof de huurverhoging van een woning in beheer door THB. Omdat in het huurcontract was afgesproken geen huurverhoging door te voeren in het eerste jaar, heeft THB dit rechtstreeks met de huurder opgelost.

Leeft Huurbeleid | Hoofdstuk 6

Pagina 30

Woonruimteverdeling

Welbions maakt voor de woonruimteverdeling van de woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens gebruik van het aanbodmodel op basis van inschrijftijd. Uitgangspunt daarbij is dat het voor woningzoekenden een duidelijk en transparant systeem is. Wooninfo Hengelo is het portaal voor woningzoekenden naar een woning in Hengelo. Via de website www.wooninfohengelo.nl kunnen zij wekelijks het beschikbare aanbod bekijken en hierop reageren. Zo laten we een transparant aanbod zien en laten we de keuze en de verantwoordelijkheid bij klanten. Bewoners van woningen die worden gesloopt, zoeken zelf een andere woning. Welbions geeft hen urgentie, dus ze komen bovenaan de lijst van woningzoekenden te staan.

BBSH 2010

Medio 2010 heeft Welbions het systeem van woonruimteverdeling geactualiseerd. Via Wooninfo ­Hengelo treden de corporaties gezamenlijk op naar de woningzoekende; er is één loket. Welbions, Twinta Wonen en de gemeente Hengelo zijn in algemene zin tevreden over Wooninfo ­Hengelo. Het is een transparant model, waarin op een heldere en overzichtelijke manier het aanbod wordt gepresenteerd. De website bevat veel informatie over het aanbod en de spelregels. Dit vergroot de benaderbaarheid voor woningzoekenden en eenduidigheid van informatie. Een ander positief punt is dat er relatief weinig regels worden gesteld bij het woningaanbod. De keuzevrijheid voor de woningzoekende is hierdoor groot. Woningzoekenden hebben de vrijheid én zijn zelf verantwoordelijk voor het zoeken naar een woning via het aanbodmodel. Partijen weten elkaar in de uitvoering goed te vinden. Het systeem en de samenwerking bieden ruimte voor maatwerk (gerichte toewijzing), met verantwoording achteraf. Al met al kan worden geconstateerd dat het met de woonruimteverdeling in Hengelo ‘best goed gaat’. De woningen die eigendom zijn van Welbions met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (totaal circa 350 VHE’s) worden op volgorde van aanvraag verhuurd. Bij interesse wordt de woning verhuurd aan de eerste gegadigde die zich aandient. Er wordt alleen een inkomenseis gesteld. Bij bewoning door een persoon dient de toekomstig huurder over een netto inkomen te beschikken van 3 keer de maandhuur en bij bewoning door 2 of meer personen moet het netto inkomen minimaal 4 keer de maandhuur bedragen.

Woningzoekenden

Inschrijftijd en zoektijd

Huishouden/ leeftijd

Inkomen

1-persoon

Huur

Huur

Huur

€ 357,37 / € 511,50 127 59 39

> € 511,51 2 7 1

Totaal 446 137 45

< 65

< € 21.450

 

>= € 21.451

> 65 jaar

< € 20.200

<= € 357,36 317 71 5

 

>= € 20.201

0

14

3

17

Subtotaal 2-personen

 

393

239

13

645

 

€ 357,37 / € 511,50

> € 511,51

Totaal

< 65

< € 29.125

 

>= € 29.126

> 65 jaar

< € 27.575

<= € 357,36 77 17 5

81 39 32

4 17 0

162 71 36

 

>= € 27.576

0

1

3

4

Subtotaal

 

99

154

23

276

> 3 personen

 

<= € 357,36

€ 357,37 / € 548,17

> € 548,18 Totaal

< 65

< € 29.125

 

>= € 29.126

> 65 jaar

< € 27.575

57 14 2

1 4 0

81 20 2

 

>= € 27.576

0

0

0

Subtotaal

 

23 2 0 0 25

73

5

103

Totaal

 

517

466

41

1.024

De gemiddelde inschrijftijd is de tijd dat woningzoekenden ingeschreven staan op het moment dat zij een woning accepteren. De gemiddelde inschrijftijd in 2010 bedroeg 4,1 jaar. Hierbij is sprake van een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Sinds 2010 is ook de gemiddelde zoektijd als indicator toegevoegd. Deze meet het aantal ingeschreven jaren vanaf de eerste reactie tot aan de verhuring. De zoektijd in 2010 bedroeg 0,7 jaar.

Weigeringen

In 2009 werd een woning gemiddeld aan 3,4 kandidaten aangeboden voordat de woning daadwerkelijk werd verhuurd. In 2010 is dit opgelopen tot 3,8 voordrachten per woning. De meest voorkomende reden van weigering is dat er niet wordt gereageerd op de aan­ bieding. Ook blijkt duidelijk dat men niet zomaar inschrijftijd opgeeft voor een woning. Dit kan er mee te maken hebben dat woningzoekenden steeds kritischer worden of dat men gezien huidige druk op segment eengezinswoningen sociale huur niet zomaar inschrijftijd opgeeft. In 2011 start Welbions een onderzoek naar het oplopen van het aantal weigeringen.

Mutatiegraad

De mutatiegraad van het woningtype etagewoning ligt op 15%, terwijl de mutatiegraad bij eengezinswoningen in de sociale huursector op 5% ligt. De gemiddelde mutatiegraad in 2010 en 2009 bedroeg 8,1%.

Begin 2010 stonden 14.462 woningzoekenden bij Wooninfo Hengelo ingeschreven. Eind 2010 waren dat er 14.123. Gemiddeld hebben per kwartaal 1.630 woningzoekenden actief gereageerd in 2010 ­(minimaal één reactie geplaatst per kwartaal). Van de 14.123 woningzoekenden is het percentage actief woningzoekenden 11,5 %. In 2010 verhuurde Welbions 1024 wooneenheden, waarvan 179 aan urgent woningzoekenden. In 2010 zijn 63% van de woningen toegewezen aan eenpersoonshuishoudens. Dat is 5% meer dan in 2009. Dit komt overeen met de landelijke tendens.

Huurbeleid | Hoofdstuk 6

Pagina 32

Urgent woningzoekenden

Huurtoeslag

Incassobeleid

Incasso-opdrachten

Het aandeel verhuringen aan woningzoekenden met een urgentie was toegenomen van 12% in de jaren 2006 en 2007 tot 30% in 2008. In 2009 was dit aandeel gedaald tot 24% van de verhuringen, in 2010 is deze daling doorgezet tot 17% (179 van 1024 in 2010). De grote stijging en daling in de ­afgelopen jaren heeft te maken met de urgenties in verband met de herhuisvestingsopgave. Het kan zijn dat in een bepaald jaar wordt gestart met uitplaatsing van een bepaald project waardoor aantal urgent woningzoekenden stijgt. Het aantal urgent woningzoekenden dat in de urgentiecommissie een urgentie krijgen toegekend, is de afgelopen jaren nagenoeg stabiel gebleven. In 2010 zijn 485 nieuwe urgenties toegekend, waarvan circa 50% urgentie in verband met herhuis­ vesting bedroeg. Op 31 december stonden nog 172 urgent woningzoekenden ingeschreven, waarvan ook hier circa de helft met herhuisvesting te maken heeft.

Huurachterstand

Ondanks het aangescherpte incassobeleid bedraagt de huurachterstand voor zittende huurders ultimo 2010 € 562.000. Relatief bedraagt de huurachterstand op de jaarhuur 0,87%. De huurachterstand voor vertrokken huurders bedraagt ultimo 2010 € 448.000. Hier is het afgelopen jaar te weinig aandacht aan besteed door onvoldoende capaciteit bij de afdeling huurincasso. Om het bedrag aan huurachterstand door vertrokken huurders terug te dringen is met het deurwaarderskantoor een dienstverleningsovereenkomst ­opgesteld, waarin na executie van het ontruimingsvonnis de schuldbewakingsfase door de deurwaarder uitgevoerd wordt. In totaal is in 2010 voor zittende en vertrokken huurders € 206.000 als oninbaar afgeboekt.

Uitzettingen

Het uit huis zetten van mensen wil Welbions zoveel mogelijk voorkomen. Toch moet in een aantal situaties de stap tot ontruiming gezet worden. In 2010 zijn door Welbions 967 opdrachten in handen gegeven van de deurwaarder en uiteindelijk 449 aanzeggingen tot ontruimingen gedaan (2009: 366). In 75 gevallen heeft dit geleid tot beëindiging van het huurcontract, waarvan 38 ontruimingen. Het aantal ontruimingen is gedaald van 49 in 2009 naar 38 in 2010. Hiermee hebben wij ruimschoots de doelstelling behaald om in 2010 het aantal ontruimingen ten opzichte van 2009 met 10% te verminderen.

Als huurders in verhouding tot hun inkomen (en andere wettelijke criteria) een te hoge huurprijs ­moeten betalen, hebben zij recht op huurtoeslag. Op 31 december 2010 werd voor 2547 (2009: 2801) huurders door Welbions rechtstreeks huurtoeslag ontvangen en verrekend met de te betalen huur. In 2010 heeft Welbions het incassobeleid verscherpt. Een strak en consequent incassobeleid is in onze ogen een sociaal beleid. Hiermee probeert Welbions het oplopen van huurachterstanden te voor­ komen. Door middel van vroegtijdige signalering wil Welbions proactief reageren om mogelijke ­escalatie van problemen voor te zijn. Door middel van huisbezoeken, het treffen van betalingsregelingen en het bieden van schuldhulpverlening probeert Welbions mensen te helpen om hun financiën weer op orde te krijgen. Steeds meer huurders trekken tijdig aan de bel. Het team huurincasso van de afdeling Wijken is verantwoordelijk voor het huurincassoproces voor zowel zittende als vertrokken huurders. Zij werken nauw samen met de wijkconsulenten en het ­deurwaarderskantoor. Daar waar nodig schakelen we instanties in. In 2010 zijn afspraken tussen gemeente Hengelo, Stadsbank Oost Nederland, Budget Alert en Welbions gemaakt over hoe om te gaan bij crisissituaties. Hierbij gaat het om huishoudens die een aanzegging tot ontruiming hebben ­ontvangen, maar waarbij de situatie uitzichtloos lijkt. Afspraak is dat in dergelijke situaties, waarbij de huurder zijn/haar goede wil wel toont, de vordering bevroren wordt om de precaire situatie op te kunnen lossen door interventie door de Stadsbank en/of Budget Alert. In 2011 willen wij deze werkwijze, bij goed functioneren, in een convenant verwerken. Jaar 2010 2009 2008 2007

Totaal 967 911 949 905

Afgewikkeld 637 592 644 812

Openstaand 330 319 305 93

Aantal ontruimingen

Jaar 2010 2009 2008 2007

Aantal 38 49 59 52

Bij de ontruimingen in 2010 gaat het in alle de gevallen om eenpersoonshuishoudens, waarvan 80% mannen. Bij 36% ging het om een hoofdhuurder jonger dan 30 jaar. De helft van de huisuitzettingen kende een bewoning van minder dan twee jaar.

Huurderving Huren Huurderving (JR-Totaal) Huurderving leegstand

2010 € 64.688.000 2,7% 1,4 procent

2009 € 64.081.000 4,7% 1,3 procent

De leegstand betreft frictieleegstand, leegstand vanwege nieuwbouw en mutatieonderhoud en leegstand vanwege verkoop. In 2010 bedroeg de reguliere leegstand € 548.000. De leegstand niet regulier bedroeg € 125.000 en de leegstand sloop € 645.000. Het aandeel leegstand vanwege verkopen is € 149.000.

In 2010 zijn 637 vorderingen via het incassobureau afgewikkeld met een totaalbedrag van € 532.000. Daarvan is bijna € 434.000 ontvangen en de rest als oninbaar afgeboekt.

Huurbeleid | Hoofdstuk 6

Pagina 34

Servicekosten

In 2010 is overleg gevoerd met het overgangsbestuur van beide huurdersorganisaties van voormalig St. Joseph en HBS Ons Belang. Doel was te komen tot uniform beleid ten aanzien van de invoering van de servicekosten. Voormalig HBS Ons Belang hanteerde voor extra dienstverlening een maandelijkse vergoeding welke op basis van werkelijke kosten jaarlijks achteraf verrekend werd. Dit beleid is sinds de fusie voor het voormalige bezit van HBS Ons Belang niet gewijzigd. Voormalig St. Joseph heeft in 1999 de servicekosten voor extra dienstverlening afgeschaft en de helft van de kosten verrekend in de nettohuur. De andere helft heeft zij voor haar rekening genomen. Welbions streeft naar uniformiteit ten aanzien van het servicekostenbeleid wat binnen de wettelijke kaders en regelgeving past. Voor het invoeren van het servicekostenbeleid is instemming van de huurdersorganisatie nodig. Al geruime tijd zijn wij hierover in overleg met het overgangsbestuur. Er loopt een instemmingsaanvraag. In 2011 hopen we het nieuwe servicekostenbeleid te kunnen invoeren voor nieuwe huurders.

Huurbeleid | Hoofdstuk 6

Pagina 36

Huurdersorganisaties

In 2010 is zeven keer met het overgangsbestuur van de beide huurdersorganisaties van de voormalige fusiepartners overlegd. Daarnaast zijn nog enkele gesprekken geweest met beide huurdersorganisaties afzonderlijk. Het overgangsbestuur is de gesprekspartner voor de directie tot de gewenste fusie tussen beide huurdersorganisaties tot stand is gekomen. Helaas is het ook in 2010 niet gelukt om tot één huurdersorganisatie te komen. Het overleg tot fusie tussen beide huurdersorganisaties heeft zelfs tijdelijk tot een breuk geleid in het overleg tussen het overgangsbestuur en de directie van Welbions. Voor Welbions is deze gang van zaken een belemmering om tot goede beleidsafspraken te komen voor de toekomst. Uiteindelijk heeft dit geleid tot het formeren van een nieuwe huurdersorganisatie: Ookbions. In 2011 zullen beide oude huurdersorganisaties zich ontbinden. In het afgesloten convenant tussen Welbions en de huurdersorganisaties is vastgelegd welke onderwerpen de directie met de huurdersorganisaties bespreekt en waarover advies of instemming wordt gevraagd. In 2010 zijn twee nieuwe leden van de Raad van Commissarissen aangesteld. Een van de leden is op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd en behartigt in de Raad van Commissarissen de huurdersvertegenwoordiging. In 2010 is advies gevraagd over: Huurbeleid bij de huurverhoging per 1 juli 2010; Concept Te Woon na Pilotproject; Meerjarenbegroting 2010-2014. De volgende onderwerpen zijn o.a. aan de orde geweest: Excursie langs woningbezit; Servicekostenbeleid; Woonruimteverdeling; Sociaal statuut; Vergoeding bewonerscommissies; Voortgang oprichting nieuwe huurdersorganisatie; Verhuurmutatieprocedure; KWH; Medewerkerstevredenheidsonderzoek; Projectenboek Gemeente Hengelo/Welbions.

Dienstverlening

7. D  e klant centraal

Weten hoe de klant wil wonen

Welbions wil dat klanten van Welbions tevreden kunnen huren of kopen. Welbions hecht veel waarde aan goede dienstverlening en streeft ernaar ­bewoners ruimte te geven om zelf beslissingen te nemen over hoe en waar ze ­willen wonen. Daarom luistert Welbions goed naar de wensen van bewoners. Dat kan onder andere door bewoners te betrekken bij het maken van ons beleid.

Verbindt

Welbions is de weg ingeslagen om de klant nadrukkelijk centraal te stellen. Vanuit een ­optimale servicegerichtheid kunnen klanten met vragen, reparatieverzoeken en voor het oplossen van problemen terecht bij één centaal punt, de Klantenservice. Klanten kunnen hiervoor gebruik maken van diverse kanalen, variërend van een bezoek aan de woonwinkel, een telefoontje, een brief, het sturen van e-mail tot het bezoeken van de website. In 2010 hebben medewerkers van Welbions ruim 94.000 inkomende telefoongesprekken afgehandeld. Over geheel 2010 is 72% van de inkomende telefoongesprekken binnen 30 seconden opgenomen. In december 2010 lag dit percentage op 76 %. Het doel is om 80% van de inkomende telefoontjes binnen 30 seconden op te nemen. Om een snelle en kwalitatief goede vraagafhandeling te realiseren was het noodzakelijk om de interne ­informatievoorziening binnen Welbions te stroomlijnen. In 2010 is dit project opgestart. Inmiddels is ontsluiting van de informatie middels een centrale zoekfunctie gerealiseerd. Daarnaast is de normbezetting beter afgestemd op de binnenkomende klantvragen. De klant centraal | Hoofdstuk 7

Pagina 38

Op alle onderdelen, met uitzondering van het onderdeel corporatie bellen, zijn de normen ruim gehaald. Omdat voor het onderdeel corporatie bellen niet aan gestelde KWH kwaliteitseis van een 7 is voldaan wordt dit onderdeel opnieuw gemeten in 2011.

Om de dienstverlening verder te optimaliseren zijn er binnen Welbions in 2010 doelen gesteld met betrekking tot afhandeling van de terugbelverzoeken, e-mail en de post. Hier is een stijgende lijn te zien maar is het gewenste niveau nog niet op alle onderdelen gerealiseerd. Om klanten optimaal van dienst te kunnen zijn, is het een voorwaarde dat de klant- en contact­ gegevens van de huurders up-to-date zijn. Welbions heeft in 2010 alle huurders aangeschreven met het verzoek actuele gegevens aan te leveren. Ongeveer de helft van de huurders heeft hierop ­gereageerd waardoor het klantenbestand een kwaliteitsslag heeft gemaakt.

Klanttevredenheids­ onderzoek

In 2010 heeft Welbions te maken gehad met 2 calamiteiten (storm in juli en wateroverlast in augustus). Deze calamiteiten waren de aanleiding om een intern calamiteitenplan op te stellen met als doel adequaat te reageren op calamiteiten en waarbij voor iedereen binnen Welbions duidelijk is hoe te handelen.

Communicatie

Door gerichte inzet van communicatie én door te sturen op gedrag, ondersteunen we het beeld dat Welbions bij haar omgeving wil neerzetten. Hierbij zijn de kernwaarden ondernemen, samenwerken en inspireren leidend. Welke doelstellingen we ons daarbij stellen en welke strategie we daarbij volgen is in 2010 vastgelegd in het Communicatiebeleid 2010-2015.

Concrete verbeteringen die zijn doorgevoerd naar aanleiding van de suggesties van klanten zijn: Het op de hoogte stellen van klanten over reparaties waarvoor de klant niet thuis hoefde te zijn. Hiervoor is een kaartje ontwikkeld welke in de brievenbus van de melder wordt gedaan, waarop staat wanneer en wat er is gedaan. De deskundigheid van klantenservicemedewerkers bij de aanname van reparatieverzoeken is vergroot door een drietal trainingen, georganiseerd door Vastgoedonderhoud, voor de medewerkers van de  Klantenservice. In de enquêtes zien we terug dat dit onderdeel nu beter scoort. De informatie op de website over reparatieverzoeken bleek niet helemaal correct te zijn. Dit is aangepast. Bij opdrachten waar er vervolgwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd is afgesproken dat het initiatief bij de vakman van Welbions ligt en niet bij de huurder. De vakman geeft dus niet aan dat de huurder zelf moet bellen, maar onderneemt zelf actie.

Welbions zet verschillende communicatiekanalen en -middelen in om te communiceren met haar ­klanten. Belangrijk daarbij is de website www.welbions.nl waar naast actuele informatie over ­nieuwbouw, renovatie en ontwikkelingen in de buurten en wijken ook verschillende formulieren en andere belangrijke informatie te vinden is. Huurders kunnen via de website ook een reparatieverzoek indienen en verschillende folders en brochures downloaden of opvragen. Deze informatie is ook ­ aanwezig in onze Woon­winkel die maandag t/m vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur geopend is. Bezoekers kunnen hier, naast gebruik te maken van internet en de koffieautomaat, ook belangrijke informatie ­vinden over verschillende onderwerpen. Hier kunnen zij ook persoonlijk contact zoeken met een van onze medewerkers. Naast de website en de woonwinkel communiceert Welbions gerichter met haar huurders in de ­verschillende wijken. Dit wordt onder meer gedaan door het inzetten van periodieke nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren in de Wijkinfopunten en huisbezoeken. Daarbij is ook het persoonlijke contact tussen de bewoner en de in de wijk aanwezige Wijkbeheerder van grote meerwaarde.

Kwaliteitslabel ­Woondiensten ­ uursector (KWH) H

Welbions wordt jaarlijks gemeten door KWH. Welbions heeft voor deelname aan het KWH-huurlabel gekozen omdat dit inzicht geeft in de kwaliteit van de geleverde dienstverlening. Met de uitkomsten kan Welbions verbeteringen binnen de organisatie doorvoeren om de klanten (nog) beter te bedienen. Resultaten geven inzicht in waar Welbions staat: wat gaat goed en wat kan beter. Voor de (potentiële) huurders betekent deelname dat Welbions laat zien dat er waarde wordt gehecht aan kwaliteitszorg en continue werken aan een klantgerichte bedrijfsvoering en dat Welbions dit ook durft te laten toetsen. In 2010 is Welbions op 4 onderdelen gemeten: corporatie bellen 6,7 klachten afhandelen 7,1 woning onderhouden 7,7 woning verlaten 8,3

Naast deelname aan de KWH voert Welbions ook diverse enquêtes uit in het kader van de dienstverlening. Welbions vindt het belangrijk om te weten wat de ervaringen zijn van de huurders met betrekking tot de dienstverlening in de basisprocessen van Welbions (betrekken van de woning, uitvoeren van reparaties en onderhoud van de woning). In het verhuurmutatieproces worden de nieuwe huurders gevraagd naar hun ervaringen rondom het verhuurproces. Daarnaast worden steekproefsgewijs huurders die een ­reparatieverzoek hebben ingediend gevraagd naar hun bevindingen rondom het indienen en uitvoeren van een reparatieverzoek. De uitkomsten van de enquêtes worden mee­ genomen en daar waar het de dienstverlening ten goede komt worden de processen op onderdelen bijgesteld.

Bewonersparticipatie

Welbions hecht groot belang aan het betrekken van bewoners bij beheer, beleid en onze ­toekomstplannen. We willen het participatiebeleid verder vorm geven. Daarom schreven we in 2009 het conceptbeleid en hebben dit besproken binnen de organisatie. Graag hadden wij dit beleid in overleg met de nieuwe huurdersorganisatie in 2010 verder uitgewerkt. Doel ­hiervan is onder meer om tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst te komen met de huurdersvertegenwoordiging en voor de bewonerscommissies tot een reglement. Vanwege de stagnatie in het vormen van een nieuwe huurdersorganisatie zal het verder vorm geven van het participatiebeleid in 2011 met de nieuwe huurdersorganisatie worden opgepakt. In 2010 heeft Welbions met de bestaande bewonerscommissies structureel contact ­gehouden en overleg gevoerd. Bovendien is bij uiteenlopende projecten veel aandacht besteed aan het betrekken van bewoners bij de planvorming en de uitvoer van plannen. Ook bij de meer fysieke ingrepen in de woningvoorraad en de woonomgeving worden oude en nieuwe bewoners, omwonenden en belanghebbenden actief betrokken. De mate waarin

De klant centraal | Hoofdstuk 7

Pagina 40

dit gebeurt, hangt af van de betreffende ingreep in omvang en complexiteit of impact. Bij groot onderhoud- en/of verbeterprojecten van onze woningen worden altijd een of meerdere informatieavonden voor de bewoners gehouden. Regelmatig leidt dit tot het samenstellen van een klankbordgroep. Bij de wat grotere nieuwbouwprojecten zoals Elisabethstraat en Klein Driene zijn in 2010 klankbordgroepen ingesteld en hebben bewoners en omwonenden actief meegepraat over de voorgenomen plannen. Ook de gemeente Hengelo was hierbij vertegenwoordigd. Er zijn workshops met bewoners georganiseerd, waarbij zittende huurders heel actief konden mee­ praten over de mogelijke verbeteringrepen in en aan hun woningen. Omwonenden worden bij ieder nieuwbouwproject via inloop- en of informatiebijeenkomsten in de gelegenheid gesteld om kennis van de voorgenomen plannen te nemen. Eventuele reacties worden zo goed mogelijk meegenomen bij de verdere planvorming. Uiteraard heeft verder iedere omwonende het recht op het maken van bezwaar tijdens de verplichte publiekrechtelijke procedures. Toekomstige bewoners worden in de gelegenheid gesteld hun wensen voor hun nieuwe woning ­kenbaar te maken. Afhankelijk van de voortgang van de bouw wordt hier zoveel mogelijk in tegemoet gekomen. Specifieke wensen worden met de nieuwe bewoner verrekend. Speciaal voor de toekomstige bewoners worden bij ieder project tijdens de bouwfase kijk- en meetdagen georganiseerd. ­Welbions is daar aanwezig om eventuele vragen te beantwoorden. Bij de projecten in bouwuitvoering worden de aloude tradities zo goed mogelijk in ere gehouden. De momenten van “start bouw”, “hoogste punt” en “oplevering” worden dan ook gevierd.

Informatiebijeenkomst en klankbordgroep Lucas Rotganstraat en omgeving

In het najaar van 2010 is een druk bezochte informatieavond over de renovatie georganiseerd. Op deze avond heeft ook de Woonbond een onafhankelijk advies toegelicht. Dit om bewoners te overtuigen mee te doen met de energiezuinige maatregelen. Er is een informatieboekje gemaakt om huurders specifieker te informeren. Verder is voor dit project een klankbordgroep van vier huurders opgericht. In samenwerking met deze groep wordt regelmatig een nieuwsbrief verzonden. 

Woonateliers, panel­ gesprekken en schouwen in Woolder Es

Bewoners zijn goed geïnformeerd over en nauw betrokken bij het groot onderhoud. Tijdens een inloopbijeenkomst was er een workshop van de Woonbond en Enerdeco over de effecten van de duurzaamheidmaatregelen. Daarnaast is er een klankbordgroep en zijn er woonateliers gehouden over de mogelijkheden van plattegronduitbreiding van de seniorenwoningen. De leefbaarheid van de buurt was onderwerp van gesprek tijdens panelgesprekken en schouwen met gemeente en Carint. Tijdens een informatiebijeenkomst waarin bewoners zijn geïnformeerd dat de sloop van hun woningen 5 jaar wordt uitgesteld, hebben een aantal bewoners zich aangemeld om samen met Welbions er voor te zorgen dat de buurt schoon, heel en veilig blijft. Onder het motto de Bloemenbuurt bloeit, is in samenwerking met deze bewonersgroep, de wijkagent, de stadsdeelmedewerker van de gemeente en de inzet van vele bewoners, de buurt ­ opgeschoond. Een vaste groep bewoners zet zich nu in voor de buurt.

Bewonersgroep Bloemenbuurt

In 2010 zijn op uiteenlopende manieren bewoners betrokken. Een bloemlezing:

Klachten Samenspraak Beatrixstraat

Dit wooncomplex stond aanvankelijk op de nominatie voor sloop, maar na interne studie is besloten om grootonderhoud toe te passen. In nauwe samenwerking met bewoners is vorm gegeven wat het grootonderhoud in gaat houden. Naast de binnenkant hebben de bewoners gekozen voor balkon­ vergroting en wordt er gezamenlijk een plan gemaakt voor het parkeren bij het complex.

Huiskamergesprekken (portiek­ gesprekken) Klein Driene en Noork

Tijdens deze gesprekken ontmoeten 6 tot 8 bewoners elkaar en gaan in gesprek bij iemand in de ­huiskamer. Welbions wil met deze huiskamergesprekken zicht krijgen op de beleving van de bewoners bij het wonen en verbeterpunten en een aantal positieve punten benoemen.

Ondernemersbijeenkomst Klein Driene en De Noork

Welbions zoekt het gesprek met de ondernemers met als doel samen op te trekken in het proces ten aanzien van de ontwikkeling van het winkelcentrum. Inmiddels is er veel meer duidelijkheid naar de ondernemers en zal in 2011 in samenwerking met Regionale Organisatie Ondernemers Twente gestart worden om met de ondernemers de kansen te bespreken.

Kansencafé

Workshops Kasbah

In de wijk Groot Driene zijn in samenwerking met de gemeente Hengelo twee succesvolle kansencafés georganiseerd met als thema de namen van de schrijvers en dichters (straatnamen). Onder de noemer “meer cultuur in de wijk” zijn diverse bewonersinitiatieven opgepakt of worden in 2011 nader uitgewerkt (onder andere huiskamerbijeenkomsten, ondersteuning vertelfestival, dichtregels in de straten). De Kasbah is betiteld als gemeentelijk monument. Om handen en voeten te geven aan een ­visie­document zijn met bewoners en winkeliers in 2010 twee workshops georganiseerd om te bepalen welke opgaven er liggen voor de komende jaren. Deze worden in 2011 verder in een ­programma verwerkt.

Welbions ziet klachten als een kans om van te leren. In 2010 zijn acht klachten ingediend bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente en omgeving Van deze klachten zijn er drie in behandeling genomen. De inhoud van de behandelde klachten: het niet vervangen van een vast raam naar een draairaam op rekening huurder; het niet vervangen van een oud en in slechte staat verkerend keukenblok; een verzoek voor het vervangen aanrechtblad en kookplaat. In de genoemde situaties heeft de klachtencommissie één keer de klager in het gelijk gesteld en heeft Welbions hierin het advies overgenomen. In de tweede situatie is Welbions in het gelijk gesteld maar heeft Welbions klager aangeboden mee te denken over een oplossing. In de derde situatie hebben de partijen tijdens de zitting onderhandeld. Er is een minnelijke regeling getroffen en op basis hiervan heeft de klager de klacht ingetrokken. De overige vijf klachten zijn niet in behandeling genomen door de klachtencommissie waarvan in één situatie de klacht bestemd was voor een andere organisatie. In twee situaties heeft Welbions de klacht zelf in behandeling genomen. In één situatie was de klachtencommissie niet bevoegd tot het opschorten van een betalingsregeling. Daarnaast was er in één situatie sprake van een communicatieprobleem. In 2010 is een eerste aanzet gemaakt voor het klachtenmanagement binnen Welbions. Klachtenmanagement geeft informatie waarmee men de kwaliteit van de organisatie kan verbeteren. Een goed geïntegreerd klachtenmanagement zorgt voor een continu verbeterproces wat de dienstverlening ten goede komt. Het klachtmanagement zal in 2011 worden geïmplementeerd.

De klant centraal | Hoofdstuk 7

Pagina 42

Bijzondere doelgroepen

Met de fusie werd de organisatie groter en was de kans aanwezig dat de klant afstand zou ervaren. Welbions wil juist dichterbij de klant komen te staan. Daarom heeft Welbions gekozen voor een afdeling Wijken, die zich vooral richt op gebiedsontwikkeling, leefbaarheid en participatie. De drie stadsdelen hebben elk een wijkteam om gemakkelijk de brug te kunnen slaan naar de klant. Elk wijkteam heeft twee wijkbeheerders voor de ‘oren en ogen’ in de wijk, een wijkconsulent voor de individuele huurdercontacten en een ­wijk­coördinator voor de collectieve aanpak en bewonersgroepen. Daarnaast zorgt een gebiedsregisseur voor de ontwikkeling van wijkvisies, samen met relevante partners. Naast de drie wijkteams is er een wijkvernieuwingsteam. Dit team richt zich op die ­ wijken waar sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvindt en wijken waar woningen ­ grondig ­gerenoveerd of gesloopt worden. Hierdoor moeten mensen (tijdelijk) verhuizen. Ook het hand­haven van de leefbaarheid in deze vernieuwingswijken vraagt een behoorlijke inspanning.

Prestatieafspraken

Welbions maakte in 2008 prestatieafspraken met de gemeente Hengelo. Deze zijn vast­ gelegd in een convenant en zijn geldig tot 1 januari 2013. Het convenant is een grote stap voorwaarts in de ontwikkeling van het partnerschap tussen Welbions en de gemeente. Het convenant erkent dat Welbions actief is en activiteiten stimuleert, ontwikkelt en/of faciliteert op het gebied van wonen, werken, leren, zorg en welzijn.

Wijkvisies, ­wijk­perspectieven en wijkplannen

Eén van de prestatieafspraken is dat corporatie en gemeente, in samenwerking met andere partners en bewoners, voor alle wijken in Hengelo ontwikkelingsvisies opstellen. In deze visies wordt tien jaar vooruitgekeken met het doel om van elke wijk een vitale wijk te maken. Half 2010 is gestart met het wijkperspectief voor de Hasseler Es. Nadat eerst de opdrachtformulering is vastgesteld door de Raad, is de wijkanalyse gemaakt in nieuwe stijl ­(klaverblad). De wijkanalyse was gereed in september 2010. Vervolgens is gestart met de voorbereidingen voor het wijkperspectief, waarbij de pressurecooker met alle partners heeft plaatsgevonden. Het concept is half december terug gelegd in de wijk tijdens een bewonersavond en positief ontvangen. In het najaar van 2010 is de wijkanalyse Hengelose Es afgerond. Vervolgens is in een ­pressurecooker met deskundigen vanuit verschillende organisaties het wijkperspectief opgesteld. Dit concept wijkperspectief is in december getoetst bij een groep bewoners uit de Hengelose Es. In het perspectief zijn de speerpunten opgenomen waar op wordt ingezet. De herstructurering in de buurt Hengelose Es Noord biedt kansen voor de wijk. Daarnaast zijn diversiteit in het woningaanbod, het versterken van de cohesie en de ­leefbaarheid verbeteren in de buurt. In het voorjaar van 2011 worden samen met partners en bewoners programma’s opgezet om vorm te geven aan de ambities.

8. Leefbaarheid

Meer dan wonen in een huis

Ontwikkelen van vitale wijken: daar staat Welbions voor. Welbions wil voor bewoners een leefomgeving creëren waar het goed wonen is. Dat lukt niet alleen. Samen met partners op het gebied van werken, welzijn, zorg en leren werkt Welbions aan vitale wijken. Daarbij kiest Welbions voor de rol van wijkregisseur, waarbij de invulling/uitvoering van werkzaamheden van wijk tot wijk kan verschillen.

In de tweede helft van 2010 is op basis van het eerder gemaakte wijkperspectief het wijkprogramma Wilderingshoek vastgesteld. Het wijkprogramma staat vol met maatregelen, projecten en activiteiten die de komende jaren worden uitgevoerd in de wijk binnen de ‘vier klaverbladen’. Bewoners zijn aan het einde van het jaar met een full colour nieuwsbrief geïnformeerd over de voortgang. De eerste projecten uit het programma zijn al gestart.

Durft Leefbaarheid | Hoofdstuk 8

Pagina 44

Om een goede basis te leggen voor het Masterplan heeft Welbions in 2010 een inventarisatie gemaakt van de totale bestaande woningvoorraad in de wijk. Woningen zijn beoordeeld op bouwtechnische, woontechnische en architectonische/stedenbouwkundige kwaliteit. Ook is gekeken naar de potentiële mogelijkheden woningen te: slopen; transformeren naar een ander product; transformeren naar een andere doelgroep; door te exploiteren.

De Slinger

H164

Bijbehorende investeringsniveaus zijn berekend, zodat op hoofdlijnen ook financieel duidelijk is waar Welbions staat. Belangrijk is dat Welbions waarde hecht aan de architectonische en stedenbouw­ kundige kwaliteiten van diverse complexen in de Wilderinkshoek. In 2011 zal Welbions met diverse partners verder vorm gaan geven aan het masterplan.

Eigen verantwoordelijkheid bewoners

Samenwerken aan leefbaarheid

Leefbaarheidsprojecten

Als algemeen uitgangspunt hanteert Welbions dat bewoners in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen woon- en leefomgeving. Dat betekent dat medewerkers bewoners stimuleren om eerst zelf problemen (van overlast) op te lossen. Als bewoners er onderling niet uitkomen, zet ­Welbions in op bemiddeling via wijkconsulent of mediation om ervoor te zorgen dat buren weer prettig met elkaar kunnen samenleven. Als het om een bedreigende situatie gaat of om een ‘bekende bewoner’, dan pakken medewerkers het contact direct zelf op. Hierbij werkt Welbions veel samen met wijkagenten. Buurtbemiddeling is een landelijk concept dat plaatselijk vorm wordt gegeven. In 2009 is Welbions in samenwerking met de gemeente Hengelo, Scala en Politie gestart met Buurtbemiddeling als Pilot­ project voor drie jaar. Er zijn een projectleider en buurtbemiddelaars aangesteld. De buurtbemiddelaars zijn vrijwilligers. De bemiddelingen zijn gratis en alle zaken worden strikt vertrouwelijk behandeld. Elke inwoner van de gemeente Hengelo kan gebruik maken van buurtbemiddeling. Ook woningcorporatie, politie, stadstoezicht en andere organisaties kunnen problemen tussen buren of buurtgenoten ­aan­melden. Na twee jaren kunnen wij stellen dat Buurtbemiddeling in Hengelo een succes is. Dit blijkt ook uit een afstudeerscriptie van twee studentes Sociaal Juridische Dienstverlening. Weliswaar blijft Welbions iets onder de landelijke norm van 60% opgeloste bemiddelingen, maar de bekendheid van het project binnen Hengelo is groot en de waardering door de bemiddelden is ook positief. Daarnaast zijn de bijna 20 vrijwilligers die ingezet worden zeer positief. Een mooi project waarin buurtbewoners zelf initiatief nemen om de leefbaarheid in buurten en wijk te vergroten. Onder het motto ‘Wij kennen de wijk en de wijk kent ons’ is Welbions herkenbaar aanwezig in de wijk. De intensiteit van onze aanwezigheid en de werkwijze verschillen per wijk, afhankelijk van de omvang van ons bezit en de leefbaarheid in de betreffende wijk. In het merendeel van onze wijken houdt ­Welbions zich bezig met de dagelijkse gang van zaken op het gebied van sociale en fysieke leefbaarheid. Naast persoonlijke contacten met bewoners en maatschappelijke partners vergroten we onze kennis van de wijk door het uitvoeren van wijkanalyses, door middel van het klantinformatiesysteem en het woontevredenheidsonderzoek.

De Slinger Hengelo is een stichting die alle inwoners van Hengelo wil aansporen om hun verantwoordelijkheid te nemen voor een deel van onze samenleving. Zij brengen mensen, bedrijven en instellingen die een bijdrage willen leveren aan Nederland met elkaar in verbinding. Daarom wordt jaarlijks een beursvloerbijeenkomst georganiseerd waar bewoners, organisaties en het bedrijfsleven elkaar ontmoeten. Welbions is fundingpartner en biedt diensten aan voor de beursvloer. Op 1 maart 2010 is het ondernemerscentrum H164 geopend door ex-staatssecretaris Jet Bussemaker. Het ondernemerscentrum is opgezet door Welbions, gemeente Hengelo en ROZ- Twente. In H164 is ruimte voor startende bedrijven uit de Berflo Es, ROZ-Twente en sociale ondernemingen. Sociale ondernemingen bieden bijvoorbeeld werk aan mensen met een handicap of beperking.

Achter de voordeur

Het Pilotproject ‘Achter de voordeur’ betreft een samenwerking tussen Welbions, gemeente Hengelo en diverse ketenpartners vanuit het maatschappelijk middenveld. Doel is om bij bewoners eventuele problemen te signaleren en daar die hulp aan te reiken die nodig is. Twee projectmedewerkers bezoeken de mensen. Zij komen soms problemen tegen. ­Bijvoorbeeld op financieel gebied of mensen vinden de opvoeding van hun kinderen erg zwaar. Geprobeerd wordt om de mensen zo goed mogelijk te helpen door te vertellen waar ze naar toe kunnen, bijvoorbeeld naar schuldhulpverlening, een contactgroep voor jonge moeders of wijkverpleging.

Laaggeletterdheid

Met het ROC Twente maakte Welbions afspraken over het stimuleren van laaggeletterde en/of ongeschoolde mensen om zich te laten scholen. Welbions heeft hierin een signalerende rol om educatiebehoefte van onze huurders te traceren en mensen hierin te stimuleren.

Scoren in de wijk

Burendag Woolder Es

De samenwerking in de vernieuwingswijk Berflo Es kreeg de afgelopen jaren vaste vorm in een samenwerkingsverband tussen de gemeente Hengelo, Welbions, voetbalclub FC Twente en maatschappelijke organisaties in het project ‘Scoren in de wijk’. In 2009 zegde het Ministerie voor € 2 miljoen aan preventiegelden toe vanuit het zogenaamde Vogelaarfonds voor de jaren 2010 en 2011. Er worden diverse sociaal-maatschappelijke en economische activiteiten en projecten ontplooid voor de sociale stijging binnen de wijk, waarbij participatie van burgers centraal staat. Welbions participeert niet alleen in de diverse activiteiten en projecten, maar treedt samen met de gemeente Hengelo ook op als cofinancier. Op 25 september vond voor de eerste keer de nationale burendag plaats in de buurt ­Woolder Es. Het thema was een goed groen idee voor de buurt. Bewoners kregen van de Hovenier Farwick, informatie en tips over tuinonderhoud en kinderen konden onder ­begeleiding een bloembakje maken.

Welbions is in 2010 zeer actief geweest om samen met bewoners en samenwerkingspartners concreet vorm te geven aan leefbaarheid. Van het hiervoor beschikbare budget voor directe uitgaven/kosten van € 1,1 mln. is circa € 930.000 uitgegeven. Onderstaand worden maarliefst 29 grote en kleinere ­projecten beschreven. Leefbaarheid | Hoofdstuk 8

Pagina 46

Strippen 2e stempel

Tactory is onderdeel van Tactus Verslavingszorg en heeft een divers aanbod op het gebied van reïntegratie. Tactory heeft als ‘pilot’ de leegstaande woningen in de 2e stempel in klein Driene gestript. Met elkaar kunnen we concluderen dat de pilot geslaagd is. Werk is één van de belangrijkste ­bouw­stenen voor een succesvolle behandeling van verslavingsproblematiek.

Kunstwerken Tuindorp

In Tuindorp Lansink zijn rondom de tuindorpvijver twee kunstwerken geplaatst. Deze maken verbinding met de buurt en historisch verleden Tuindorp Lansink. Welbions heeft samen met enkele bewoners en gemeente nagedacht over de randvoorwaarden en heeft een financiële ondersteuning gedaan.

Jongerenpersbureau Hengelose Es

Wijkactiviteitendag Hengelose Es

In 2010 werd in samenwerking met jongerenwerk van Scala een jongerenpersbureau gestart. ­Jongeren, bij voorkeur afkomstig uit sloopwoningen, interviewen onder begeleiding van Scala bewoners uit de sloopwoningen over hun buurt. Daarvan maken zij een krantje met artikelen op basis van de ­interviews. Op 15 september 2010 kreeg Welbions de eerste wijkkrant van het jongerenpersbureau ­uitgereikt. Alle bewoners van de sloopwoningen krijgen een krantje als mooi aandenken.

In blessuretijd

Opknapbeurt voor het Kornoeljepad

Noaberloket

Ook in 2010 was Welbions tijdens de wijkactiviteitendag in de Hengelose Es vertegenwoordigd. Het thema was je mooiste plek in de wijk. Bewoners werden uitgenodigd de voor hun meest speciale plek op de foto vast te leggen waarbij de winnaar een bedrag van € 300,00 dat gebruikt kon worden voor een goede bestemming in de buurt. Twee kinderen van 11 jaar hebben de prijs gewonnen. Voor de buurt willen ze in het voorjaar van 2011 een feestje organiseren. Schoon, Heel & Veilig

Wijkinfopunt

Het gezamenlijke spreekuur met de wijkagent en de wijkbeheerder is in het voorjaar verplaatst van de huismeesterpost Kasbah naar het nieuwe wijkinfopunt aan de Slauerhoffstraat. Deze locatie is ­centraler gelegen in de wijk.

Marshof

Naar aanleiding van meerdere signalen uit het wooncomplex de Marshof aan de Marskant is een bewonersinformatieavond georganiseerd. Tijdens deze avond is aan de bewoners gevraagd wat zij goed vinden aan het complex en wat zij niet goed vinden. Tegelijk is met bewoners bekeken hoe de punten die zij als niet goed beoordelen kunnen worden verbeterd.

Opening crossbaan

Mijlpalenfeest Veldwijk Zuid

Op 7 juli is het crossbaantje op het braakliggende terrein aan de Spartalaan/Agonstraat geopend. Maandenlang zijn kinderen uit groep vijf van de drie basisscholen van de toekomstige Brede School met de voorbereidingen bezig geweest. Welbions, Scala Welzijn, de gemeente en de Kruse groep ­hebben de kinderen geholpen bij het hele traject; van idee tot uitvoering. Bij de opening waren ouders, een aantal officiële genodigden en een vijftigtal kinderen aanwezig. Het crossbaantje kan blijven ­totdat Welbions nieuwe woningen op het terrein gaat bouwen. De eerste gerenoveerde woningen in Veldwijk Zuid zijn opgeleverd. Ook de bouw van de appartementen­ complexen en stadswoningen aan de Kamperfoelie- en Klimopstraat schiet aardig op. Samen met een aantal enthousiaste buurtbewoners werd een feestelijke straatbarbecue georganiseerd voor buurt­ bewoners van deze eerste fase.

Hangjongeren K ­ astanjeplein

Kerstsfeer

Het theaterprogramma ‘In blessuretijd’, voor en door bewoners, is een groot succes ­geworden. Het Rabotheater was een kolkend stadion en ‘In Blessuretijd’ was één groot voetbaltheaterspektakel. Een initiatief van Stichting FC Twente ‘Scoren in de wijk’, ­Welbions en het Rabotheater. Hoofdrolspelers waren wijkbewoners uit Groot Driene, ­Wilderinkshoek en Berflo Es. Ga je op de fiets of lopend van Veldwijk Zuid de stad in, dan kom je erdoor: het Kornoeljepad. Met een muur die bijna omvalt, graffiti, afbladderende verf op kozijnen en deuren en veel afval op de grond, biedt het straatje geen prettige indruk. Bewoners en andere ­betrokkenen hebben plannen uitgewerkt om het Kornoeljepad een andere uitstraling te geven. Bewoners hebben het grootste deel zelf gedaan. Zij kregen daarbij hulp van ­leerlingen van praktijkschool ’t Genseler. Welbions heeft in samenwerking met de gemeente Hengelo het Noaberloket opgericht. Onder het motto “Better één dee nöast oe geet, as twee dee achter oe an loopt.”, met andere woorden: “Een goede buur is beter dan een verre vriend”, kunt u voortaan gratis gebruik maken van een dienst van een andere bewoner uit uw wijk. Er is wel sprake van een belangrijke spelregel: U kunt alleen gebruik maken van een dienst, als u zelf ook een dienst aanbiedt. In 2010 heeft het project ‘Schoon, Heel & Veilig’ weer plaatsgevonden. De gemeente (stadstoezicht), politie en Welbions werken hierbij samen om een specifiek deel van de Berflo Es, welke te kampen heeft met grote leegstand vlak voor sloop, schoon, heel en ­veilig te ­houden. Op deze manier kunnen zij snel signaleren en passende maatregelen ­treffen. De partijen overleggen regelmatig en gaan gezamenlijk door de wijk. Als extra maatregel heeft Welbions aan alle vertrekkende bewoners een extra strip afvalbonnen ­uitgereikt en zijn er diverse grofvuilinzamelacties gehouden. In 2010 zijn Welbions, de gemeente en Twinta samen opgetrokken in de bestrijding van overlast onder de onderdoorgang aan het Kastanjeplein. De problemen doen zich vooral voor in de avonden en weekenden wanneer veel uitgaanspubliek via de onderdoorgang van en naar het centrum gaat. In het najaar van 2010 zijn poorten geplaatst. De bewoners die toegang tot het pleintje moeten hebben kregen een sleutel. Naar aanleiding van signalen zijn er in september 2010 een aantal gesprekken geweest met een groepje bewoners uit de Theo Wolvecampstraat over de leefbaarheid in de straat. ­Vervolgens is de bewonerscommissie ’t Wolvecamp opgericht. Zij hebben in samenwerking met de buurtbewoners de straat flink in de kerstsfeer gezet. In december 2010 heeft de bewonerscommissie voor de hele straat een kerstfeest georganiseerd in het wijkcentrum. Het komende jaar is de herinrichting van het openbaar groen en de speelvoorziening aan de beurt. Hiervoor zijn inmiddels een aantal buurtbonnen aangevraagd.

Leefbaarheid | Hoofdstuk 8

Pagina 48

Werninkhofstraat

Tuinieren maar dan anders

Kunst Jan Tooropstraat

Achtertuinen Weustinkplantsoen

Klus OK

In samenwerking met de gemeente en de actieve bewonerscommissie is veel werk verricht aan het opknappen van de Werninkhofstraat. Naast het plaatsen van een geheel nieuw speeltoestel en ­herinrichting van het speelterrein in de straat, wat is gefinancierd uit de buurtbonnen, zijn ook een groot aantal schuttingen vervangen om de straat een nettere uitstraling te geven. Zo zijn alle (oude en versleten) schuttingen rondom de nieuwe speeltuin vervangen.

Sponsoring

In 2010 is het tuinbeleid ‘Tuinieren… maar dan anders’, vorm gegeven. Daarvoor zijn tijdens een ­informatieavond ideeën, knelpunten en tips rondom het beheer van tuinen geïnventariseerd. De punten die daaruit zijn voortgekomen hebben geleid tot het concept tuinbeleid dat in 2011 verder zal worden ingevoerd.

Sponsoring draagt bij aan het behalen van de (communicatie)doelstellingen van Welbions. Het vergroten van de naamsbekendheid van Welbions. Het verstevigen van het imago (goodwill) van Welbions. Het versterken van de positionering van de organisatie als maatschappelijke ondernemer, zowel intern als extern. Het opbouwen en verstevigen van relatienetwerken. De sponsoring moet een voordeel opleveren voor (een bepaald gedeelte van) onze ­huurders.

In 2010 zijn aan de Jan Tooropstraat schilderwerken van bekende meesters opgehangen. Het betreft professioneel gemaakte reproducties van schilderwerken die gemaakt zijn door schildermeesters ­waarnaar de straten in de Hengelose Es zijn vernoemd zoals Pieter Breughel en Jan Toorop. Drijvende kracht achter dit initiatief is buurtbewoner Eppo Krol. In juli 2010 was de officiële opening en sindsdien is Hengelo een museum rijker. De achterzijde van de flat aan het Weustinkplantsoen is al jarenlang een ‘doorn in ’t oog’ van veel bewoners. In de tweede helft van 2010 heeft Welbions in overleg met bewoners de achtertuinen ­opgeschoond, nieuwe verlichting aangebracht en de openbare ruimte opnieuw ingericht. In 2010 heeft Welbions intensief samengewerkt met het project Klus OK (inzet van mensen met een uitkering die werkervaring opdoen) om extra inspanningen te leveren op het gebied van leefbaarheid in de buurt Nijverheid. Deze buurt wordt gekenmerkt door veel groen, veel diepe tuinen, achterpaden en semi-openbare ruimten. Veel ouderen zijn niet meer in staat de tuinen en heggen te onderhouden. Klus OK heeft in 2010 ongeveer 2000 manuren werk verricht in opdracht van Welbions. Ook hebben particulieren zelf opdracht gegeven aan Klus OK.

Studenten in actie

In 2010 heeft het ROC met studenten een project uitgevoerd in de Nijverheid om de buurt ‘schoon, heel en veilig’ te houden. Ongeveer 50 studenten hebben meegedaan aan een wijkdag.

Schotelbeleid

In Berflo Es Zuid zijn extra inspanningen verricht om te komen tot een uniforme totaaluitstraling. Zo is de wijkbeheerder actief ingezet om het schotelbeleid te handhaven. Ook zal in overleg met de huurders een aanpassing worden gedaan in de erfscheidingen.

Toezichthouder

In het complex Zernikestraat/Zernikeborgh hebben we in 2010 een toezichthouder aangesteld. Deze vrijwilliger ziet toe op klein leed en is samen met de wijkbeheerder verantwoordelijk voor het ‘schoon, heel en veilig’ houden van de galerijen en openbare ruimten. De eerste ervaringen zijn erg positief.

20.000 kilo afval

Bij een schoonmaakac­tie van gezamenlijke bergingen en trappenhuizen door Wel­bions, de gemeente en Scala Wel­zijnswerk zijn 20.000 kilo rotzooi en twaalf volle aanhangers met oud ijzer afge­voerd. De operatie begon in Klein Drie­ne, waar 8000 kilo huisraad, ­auto­banden, papier, oude fietsen en ­dergelijke uit negentig algemene bergingen werden gehaald. De ruimtes werden meteen schoon­­ge­ maakt. Ook in de Sterrenbuurt zijn de laatste bergingen en trappenhui­zen inmiddels opgeruimd en schoongemaakt. In alle trappen­huizen han­gen nu bordjes met de tekst: ‘Waar ik woon, is het schoon.’

Het is een belangrijk uitgangspunt dat alle sponsoringactiviteiten passen binnen de visie, missie en daarmee de kernwaarden van Welbions. Daarnaast hanteert Welbions de twee uitgangspunten die vanuit de corporatiebranche zijn vastgelegd in de Aedescode met betrekking tot communicatie (en dus ook sponsoring): Woningcorporaties zijn werkzaam op het gebied van volkshuisvesting en doen derhalve uitsluitend PR-uitgaven in het belang van de volkshuisvesting. Ter evaluatie van hun PR-uitgaven hanteren de woningcorporaties de uitgangspunten: soberheid, doelmatigheid en inzichtelijkheid.

Elk jaar zet Welbions een sponsorplan op. Jaarlijks kan een keuze worden gemaakt om ­thematisch te sponsoren. Zo is in het kader van de naamsbekendheidcampagne van ­Welbions gekozen om alle Hengelose voetbalclubs voor 3 jaar lang te sponsoren. Daarnaast sponsort Welbions meerdere culturele en maatschappelijke projecten. In 2010 heeft ­Welbions € 44.881 uitgegeven aan sponsoring.

Enkele sponsorvoorbeelden 2010

Instelling of stichting VVV en Stadspromotie Hengelo FBK games De Slinger Stichting Auni - Multicultureel zaalvoetbaltoernooi Hengelo Toen en NU (Historisch Museum Hengelo) St. vrienden van Humanitas Summer Square Festival Stichting Hengelo Sint Nicolaasstad Hengelo Stichting Groene Binnenstadbeken

€ € € € € € € € €

Bedrag 2975,6902,2500,750,225,450,5000,1300,50,-

Leefbaarheid | Hoofdstuk 8

Pagina 50

Als maatschappelijk ondernemer voelt Welbions zich verantwoordelijk voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen die én financieel én sociaal afhankelijk zijn. Welbions werkt dan ook nauw samen met partijen die zich inzetten voor of belast zijn met de zorg voor deze doelgroepen. Samen met deze zorgpartijen zorgt Welbions ervoor dat de woningmarkt in Hengelo en omgeving goed wordt bediend.

Samen met ­stakeholders

Welbions heeft een open houding naar haar stakeholders met als doel het ontplooien of faciliteren van initiatieven die aansluiten bij onze maatschappelijke doelstelling. We nemen echter geen verantwoordelijkheden over. Door in contact te blijven met stakeholders en andere partijen die actief zijn binnen de Hengelose wijken probeert Welbions invulling te geven aan haar maatschappelijke doelen. In 2010 heeft Welbions gesprekken gevoerd met bijna alle zorg- en welzijninstellingen in Hengelo. Daarin is onder meer de huisvestingsbehoefte aan de orde geweest. Daarmee heeft Welbions inzicht gekregen in het aantal woningen en de woningtypen waar behoefte aan is. Naar aanleiding van de gesprekken zijn intentieverklaringen afgesloten met de diverse zorg- en welzijnsorganisaties om bestaande bouw beschikbaar te stellen voor ambulante zorg. Hierin staat onder meer hoeveel woningen een organisatie van Welbions kan verwachten.

Senioren

In de Sterrenbuurt is de bouwaanvraag voor negen grondgebonden seniorenwoningen ingediend. Verwacht wordt dat in 2011 gestart wordt met de bouw. Dit betreft een ­combinatieproject met een voorziening voor verstandelijk gehandicapten voor stichting Ambiq, die in 2010 is opgeleverd. Aan de Elisabethstraat worden 64 grondgebonden woningen gerealiseerd. Welbions ­realiseert daarnaast in opdracht van Carint een wooncomplex met 4 x 6 groepswoningen voor dementerende ouderen. Op de 2e en 3e verdieping van het complex komen 19 appartementen voor senioren die door Welbions verhuurd zullen worden. In overleg met de klankbordgroep, het BON (Bewonersoverleg Nijverheid) en eigenaren van koopwoningen in het gebied hebben we aantal belangrijk wijzigingen doorgevoerd die gezorgd hebben voor meer draagvlak in de buurt. Start bouw wordt verwacht in 2011.   De exploitatie van het ontmoetingscentrum Vertierkwartier in het woongebouw de ­Klokstee is in het wijkprogramma benoemd als knelpunt. In de tweede helft van 2010 ­hebben de JP van de Bent Stichting, Carint en Welbions het initiatief genomen om het beheer van het Vertierkwartier te professionaliseren. Dit heeft geresulteerd in een ­uit­gewerkt plan dat onder andere bestaat uit een klussendienst en een aantal horecadiensten. Cliënten van de JP van de Bent Stichting zullen hier ingezet gaan worden.

9. W  onen en zorg

Wonen en zorg: een sterke combinatie

Wonen, zorg en welzijn zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Welbions heeft daarin een belangrijke taak. Als maatschappelijk ondernemer is Welbions er immers niet alleen voor de stenen, maar juist voor de mensen die ‘in’ die stenen wonen!

Ontwikkelt

In 2010 is in de binnentuin van de Klokstee op initiatief van Welbions een beweegtoestel voor ouderen in gebruik genomen. Dit is het eerste beweegtoestel in Hengelo en omgeving. In Beckum zijn in 2010 de voorbereidingen gestart voor de bouw van een wooncomplex, dat bestaat uit 14 seniorenwoningen en een ontmoetingsruimte annex zorgsteunpunt. Deze laatste zal door Carint geëxploiteerd worden. Het ontwerp en programma zijn dit jaar afgestemd met de door de dorpsraad van Beckum afgevaardigde werkgroep zorgvoor­ ziening. In mei 2011 zal gestart worden met bouw.

Wonen en zorg | Hoofdstuk 9

Pagina 52

Wonen in Beweging is een Euregionaal project: Nederland en Duitsland samen. Het beleidsveld betreft wonen, zorg en welzijn. De fundamentele doelstelling van het project is de versterking van economie/ bedrijfsleven en tegelijkertijd het veiligstellen van een kwalitatief betere leefbaarheid in de ­Euregio aan beide zijden van de grens. Dat betekent in dit geval langer zelfstandig kunnen blijven wonen in een vergrijzend tijdperk. De nadruk ligt op het thema levensloopgeschikt wonen en betreft zowel het ­terrein van woningbouw, woonvormen als zorg- en welzijnsdiensten. Welbions werkt hierbij samen met de gemeente Hengelo en zorgaanbieder Diafaan in Zevenaar. De Saxion Hogeschool in Enschede voorziet het project op tal van punten van kennis en onderzoek. Sophia is een nieuw concept voor wonen, service en (intensieve) zorg voor cliënten en medewerkers van nu en van de toekomst en is een samenwerking tussen Carint Reggeland en Welbions. De bewoners van woonzorgcomplex de Klokstee in Hengelo - waar de pilot gehouden is - zijn erg tevreden over het vraaggestuurde aanbod. Om het project succesvol voort te zetten, is in 2009 een onder­ nemingsplan opgesteld voor de ontmoetingsruimte (Vertierkwartier). Carint Reggeland exploiteert de komende jaren de horeca-activiteiten. Helaas is het tot op heden niet mogelijk gebleken om de Stichting Welzijn Ouderen Hengelo (SWOH) te laten participeren binnen dit plan en de welzijns­ activiteiten op zich te nemen en te financieren. Omdat Welbions grote waarde hecht aan deze ­activiteiten voor nu en de toekomst voor de wijk, staat zij voor maximaal twee jaar (2009 en 2010) garant voor de organisatie en financiering van deze activiteiten. Doel is dat SWOH alsnog aanhaakt, of dat de welzijnsactiviteiten kostendekkend geëxploiteerd kunnen worden.

Jongeren

Voor het project ‘Kamers met kansen’, dat in 2008 is gestart, wordt in 2011 een concept uitgewerkt om een foyer voor jongeren te realiseren om vanuit een stabiele woonomgeving een startkwalificatie te kunnen halen en daardoor een betere slaagkans te hebben op de arbeidsmarkt. Omdat er sprake is van een meer regionaal karakter en de concurrentie ten aanzien van andere projecten/initiatieven op dit gebied groot is, wordt het concept uitgewerkt met de gemeente Hengelo, het ROC en de woning­ corporatie Domijn uit Enschede. Er is een geschikte locatie beschikbaar. Carint, Twinta en Ambiq werken samen in de begeleiding van jonge ouders in de Bloemenbuurt. Er is een aantal woningen gereserveerd voor jonge ouders, die begeleiding krijgen vanuit Donna (jonge moeders) en Atlas (jonge vaders). Ook is er een buurtmoeder aanwezig, waar zij terecht kunnen voor een gesprekje of advies. Indien er sprake is van verstandelijke beperking, dan wordt de expertise van Ambiq ingeschakeld. Na een jaar hier gewoond te hebben, komen de jonge ouders in aanmerking voor een reguliere woning van Welbions.

Huren met begeleiding

In 2009 is Welbions in samenwerking met RIBW (Regionale Instelling voor begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn) gestart met het project ‘huren met begeleiding’. Doel van dit project is om mensen die dreigen te ontsporen in hun huidige woning de juiste begeleiding te bieden om hun leven weer op orde te brengen. Dit betekent dat mensen hun eigen sociale netwerk behouden en ­kinderen bijvoorbeeld niet door verhuizing naar een andere school hoeven. Het betreft een preventieve aanpak waardoor in de regel geen financiering via de AWBZ of WMO is geregeld. Deze voorfinanciering neemt Welbions voor haar rekening, maar wel met als doel de mensen via indicering zo snel mogelijk via de AWBZ of WMO de hulpverlening te laten financieren. Zo wil Welbions voorkomen dat mensen tussen wal en schip raken. Het project is als pilot gestart voor een periode van twee jaar en zal in 2011 geëvalueerd worden.

Welbions vindt het erg belangrijk dat haar huurders adequaat geholpen worden en een goed antwoord op hun vraag krijgen. Hiertoe worden intern informatiebijeenkomsten gehouden op het gebied van Zorg & Welzijn. Vroegtijdige signalering van problematiek bij huurders is hier ook een onderdeel van. In samenwerking met de gemeente en zorgaanbieders werkt Welbions aan een project met als doel eerste opvang te bieden aan gedetineerden die plotseling in vrijheid gesteld worden en geen onderdak hebben. Belangrijk is dat deze mensen een dak boven hun hoofd en een dagbesteding hebben. Dat een aantal zaken op de rit gezet worden, ter voorkoming dat mensen terugvallen in hun oude gewoontes/milieu. In 2010 heeft Welbions samen met de gemeente Hengelo de rol als kartrekker op zich genomen om een woonservicegebied te realiseren in de Berflo Es. Dit is een pilot en een van de negen landelijke proeftuinen. Zowel aan de harde kant (fysieke opgave) als aan de zachte kant (dienstverlening) zijn er projecten geïnitieerd, die gezamenlijk moeten zorgen voor een omgeving waar mensen (met een beperking) langer zelfstandig kunnen wonen. In 2010 is gestart met de bouw van 16 zorgwoningen voor het RIBW en 4 eengezinswoningen, die ook geschikt zijn voor senioren. Het RIBW begeleidt mensen die om verschillende redenen niet (helemaal) zelfstandig kunnen wonen. Voor het Grolsch Bierhuis, dat op de hoek staat, is een huurder gevonden: Radio Hengelo. De omwonenden en bewonerscommissie zijn erg tevreden met de invulling op deze locatie. De ontwikkeling van dit gebied geeft een goede impuls aan het project Hart van Zuid. De opgestarte nieuwbouw aan de Händelstraat bevat 6 rugzakwoningen, 24 eengezins­ woningen en een voorziening voor 12 verstandelijk gehandicapte mensen. De rugzak­ woningen zijn tussenwoningen waarbij een combinatie gezocht wordt met wonen en zorg en gekeken wordt naar mantelzorgvraag (ondersteuning) en/of beperkingen op het lichamelijke vlak. De voorziening voor de 12 verstandelijk gehandicapte mensen, die elk zelfstandig wonen, betreft een particulier initiatief onder de naam Korhoenders. Het ­complex beschikt tevens over twee gezamenlijke huiskamers met keuken. Zorgaanbieder is de JP van den Bentstichting. In september zijn een tweetal woonzorg units voor Stichting Ambiq (voorheen de Eik) geopend. De huisvesting biedt plaats aan 14 jongeren met een lichtverstandelijk handicap. De zorgwoningen maken deel uit van een groter project in de Sterrenbuurt. In een latere fase komen er 38 eengezinswoningen en seniorenwoningen in deze buurt. Bij het ontwerp van de zorgwoningen is rekening gehouden met de toekomst. Zo kunnen de woningen indien nodig eenvoudig worden aangepast voor een andere doelgroep.

Wonen en zorg | Hoofdstuk 9

Pagina 54

Binnen de Vossenburcht zijn 10 zit-slaapkamers omgebouwd tot 5 appartementen geschikt voor ­mensen met een verstandelijke beperking. De ontmoetingsruimte is in gebruik genomen door JP van de Bentstichting waardoor de ruimte weer een goede invulling heeft gekregen. In de ruimte wordt gekookt en gegeten door de bewoners met een verstandelijke beperking. Ook bewoners van de ­Vossenburcht kunnen hier (mee) eten en ontmoeten. Op 21 april 2010 is het wooncomplex Zernikeborgh feestelijk geopend. Dit complex bestaat uit ­gestapelde woningen in de sociale huur, vrije sector huur en een aantal appartementen voor de JP van de Bent Stichting. Een architectonisch hoogstandje met mooie galerijen en een mooie gemeenschappelijke binnentuin. In dit complex is op de begane grond een ontmoetingsruimte gefaciliteerd. In goed overleg kunnen we deze ruimte multifunctioneel inzetten. De ruimte gaat gebruikt worden door de wijkbeheerder van Welbions (wijkinfopunt), de Stichting Welzijn Doven Twente (SWDT), de bewonerscommissie Zernikestraat en huurdersorganisatie Ookbions. Op vrijdag 12 november is het officiële startsein gegeven voor de bouw van het allereerste woon­ complex voor stichting WOPiT aan de Dieselstraat in Hengelo. Welbions bouwt het wooncomplex, dat bestaat uit 16 zorgwoningen en een ontmoetingsruimte, voor de stichting Wonen en Psychiatrie in Twente (WOPiT). Het wooncomplex is naar verwachting in het voorjaar van 2011 gereed. De heer Rietkerk, gedeputeerde Wonen, Ruimte en Milieu, verrichtte de officiële handeling.

Statushouders

Dak- en thuislozen

De taakstelling cumulatief tot en met 2010 bedroeg 713 (cumulatief vanaf 1996). Er zijn 695 status­ houders gehuisvest. Dit betekent dat we voor de taakstelling Hengelo nog 18 personen moeten ­huisvesten. Dit aantal wordt nu meegenomen naar de 1e helft van 2011. In 2010 zijn vanuit de gemeente extra initiatieven genomen om aan de taakstelling te voldoen en geen aanwijzingen te ­krijgen. Zo is vanuit het AZC Markelo een toertocht per bus met statushouders door Hengelo georganiseerd. Dit heeft geleid tot een toenemende belangstelling in huisvesting van statushouders in Hengelo. In 2010 is voor de tweede maal een monitor naar dak- en thuisloosheid, over 2009, in de provincie Overijssel uitgevoerd. In vergelijking met de uitgevoerde monitor in 2009, over 2008, is een belangrijke constatering dat het aantal feitelijk daklozen die geregistreerd zijn met ongeveer 25% is gedaald naar ruim 600. Wel blijkt dat van ongeveer 50% van de geregistreerde daklozen in 2008 in 2009 niet bekend is wat hun situatie is, omdat zij in 2009 niet meer geregistreerd zijn in Overijssel. Uit de ­monitor blijkt ook dat het aantal geregistreerde zwerfjongeren in 2009 (245) licht is gestegen ten opzichte van 2008 (235). Ook hier geldt dat van de in 2008 geregistreerde jongeren maar liefst van 70% in 2009 hun verblijfsplaats niet bekend is. In 2007 is door de regionale woningcorporaties het ­initiatief genomen tot de oprichting van de ­Vereniging WOoN. Binnen deze vereniging werken alle 17 corporaties uit de regio Twente samen op basis van een aantal thema’s. Een van deze thema’s is het project (z)Onderdak. Het uitgangspunt van dit project is dat niemand op straat hoeft te slapen en met dit project wordt door middel van een ­aantal activiteiten dak- en thuisloosheid bestreden binnen de Twentse regio. Een andere belangrijke activiteit die Welbions vanuit dit project heeft opgestart betreft Vroegtijdige signalering. Preventief handelen, blijkt altijd nog de beste resultaten op te leveren. Dit betekent wel dat signalen herkend en vroegtijdig opgepakt worden. Na een grondige inventarisatie zijn conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan die in 2010 en verder in 2011 geïmplementeerd worden in de werkprocessen.

Wonen en zorg | Hoofdstuk 9

Pagina 56

Jaarresultaat ­ econsolideerd g

Jaarresultaat 2010, 2009 en 2008 (x € 1000)

10. Financiën

Een solide koers

Een belangrijke doelstelling in het ondernemingsplan van Welbions is een ‘financieel solide koers’. Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen, te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt.

Met ingang van 2009 zijn de materiële vaste activa in exploitatie in de balans gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Ultimo 2010 bedraagt het “Eigen Vermogen” € 294,2 mln. en is de solvabiliteit van Welbions 41,4% (2009 en 2008: 42,1 resp. 44,4%). De solvabiliteit ligt ­binnen de marges, zoals vastgelegd in het Financieel Beleidsplan. Het jaarresultaat over 2010 bedraagt 3,7 miljoen positief (2009: € 0,6 miljoen positief).

2010

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfskosten Saldo opbrengsten -/- kosten Financiële baten en lasten Operationeel resultaat

2008 80.308 65.100 - 15.208 14.955 - 253

2009 71.151 67.451 3.700 15.428 - 11.728 -

80.265 72.888 7.377 16.052 8.675 -

Vennootschapsbelasting Waardeverandering MVA Jaarresultaat

3.535 - 32.097 35.379 -

2.265 14.619 626

2.584 9.782 3.691

Verkoopopbrengsten

In 2010 zijn 90 woningen verkocht, dit zijn er 12 meer dan begroot. De verkoopopbrengsten zijn nagenoeg conform begroting, maar worden in belangrijke mate door de verkoop onder voorwaarden (Koopgarant) gerealiseerd. Deze verkopen leiden wel tot een hoger beslag op het te reserveren eigen vermogen om aan de terugkoopverplichtingen te kunnen voldoen.

Overige waarde­ verandering materiële vaste activa

Een belangrijke post in de bedrijfskosten zijn de Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Dit zijn de waardeveranderingen van de projecten in ontwikkeling en de projecten die niet tot ontwikkeling komen. Meestal is er sprake van een afboeking; een onrendabele top. In 2010 is een onrendabele top geboekt van ruim € 30 miljoen (in 2009 en 2008 € 21,6 resp. € 19,6 miljoen). De onrendabele toppen worden ten laste van het resultaat gebracht bij het onherroepelijk worden van de aanvraag van de bouwvergunning. Bij omvangrijke projecten dient de onrendabele top per fase te worden genomen. De feitelijke realisatie van de projecten vindt dan plaats in de jaren 2011 en verder.

Waardering bezit

Vanaf 2009 zijn de vaste activa van de corporatie gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is in 2010 met ruim € 23,9 miljoen toegenomen. Van deze toename is € 9,8 miljoen ten gunste van het resultaat 2010 gebracht en het restant van € 14,1 miljoen betreft activeringen van nieuwbouw en verbeteringen.

Nieuwbouw en herstructurering

Welbions is actief op het gebied van nieuwbouw en herstructurering. Dat blijkt ook uit de prognoses voor de komende jaren. In 2010 zijn 86 bouwwerken opgeleverd boven de gemiddelde aanneemsom van € 200.000 (inclusief grond) voor herstructureringsprojecten en bijzondere doelgroepen.

Creëert Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 58

Huurbeleid

Treasury

Vennootschapsbelasting

De huurverhoging is in 2010 beperkt gebleven tot de inflatie van 1,2%. Deze geringe verhoging, die het gevolg is van de inperkingen van het huurbeleid door het ministerie van VROM, is met ingang van 1 juli 2010 doorgevoerd. Daarnaast zijn de huren van woningen die een huurprijs kennen lager dan de streefhuur bij mutatie verhoogd tot de streefhuur. De streefhuur bedraagt (gemiddeld) 75% van de maximaal redelijke huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dit onder de voorwaarde dat het gemiddelde huur­ niveau voor de jaren 2008 tot en met 2012 over de gehele sociale woningvoorraad niet hoger wordt dan 70% van de maximaal toegestane huur. De gemiddelde huurprijs ligt rond de 67% van de ­maximale huurprijs. Het Treasury Jaarplan 2010 is in het eerste kwartaal vastgesteld door bestuur en RvC. In 2010 is de ­Treasurycommissie 3 keer bijeengekomen voor uitvoering van de activiteiten en actiepunten uit het Treasury Jaarplan. De treasury-adviseur van Welbions is werkzaam bij “Zanders, Treasury en ­ Finance Solutions”. Voor het beheer van de leningen en kasstromen wordt gewerkt met de Treasury toepassing van ­Ortec-Finance. De structuur van de liquiditeitsprognose is ingericht conform het WSW kasstroom­ model. Er zijn 5 leningen gestort met een totaal bedrag van € 52 miljoen. Twee van deze leningen waren de contracten afgesloten in voorgaande jaren (2008 en eerder). In maart, november en ­ december zijn, na voorbereiding door de treasurycommissie, 11 leningen aangetrokken voor in totaal € 111 miljoen. Acht leningen (€ 68 miljoen) zijn door de lage rentestand aangegaan voor de jaren 2011, 2012 en 2013. Om te anticiperen op de gevolgen van de Europese beschikking en ministeriële richtlijn is voor drie van de 11 leningen in december nog expliciete instemming van de RvC gevraagd. Dit in ­relatie tot reeds bestaande verplichtingen voor de realisatie van zogenaamde gemengde projecten na 1 januari 2011. In deze leningen was initieel niet voorzien in het Treasury-Jaarplan voor 2010. In het afgelopen jaar zijn 4 leningen met een totaal bedrag van ca. € 17,5 miljoen afgelost. Per 31 december 2010 bedroegen de liquide middelen inclusief de rekening-courant verhouding met de ­banken € 226.000 (positief). De kredietfaciliteit bedraagt € 25,0 miljoen. Als onderdeel van het opstellen van de meerjarenbegroting zijn in overleg met de afdelingen Wijken, Markt, THB, Vastgoedontwikkeling en Vastgoedbeheer de verwachte kasstromen en de financieringsbehoefte inzichtelijk gemaakt met betrekking tot de aan-/verkopen respectievelijk de vastgoedprojecten. Door de afgeronde implementatie van de software applicaties Reaforce en Omega voor de afdelingen Vastgoedontwikkeling en Vastgoedbeheer kan dit in 2011 nog verder worden verbeterd. In december is het Treasuryjaarplan voor 2011 opgesteld aan de hand van de gegevens uit de door de RvC goedgekeurde Meerjarenbegroting 2011-2020. Per 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht ingevoerd, dat wil zeggen dat alle ­activiteiten van Welbions in de vennootschapsbelasting worden betrokken. Aedes en de Belastingdienst hebben op 23 januari 2009 afspraken vastgelegd in de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II) voor de periode 2008 tot en met 2010, waarmee de VSO-I is komen te vervallen. Welbions heeft vorig jaar besloten de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II) te ondertekenen. De fiscale jaarrekening over 2008 is opgesteld met medewerking van adviseurs van PWC en eind 2010 ingediend in overeenstemming met afspraken met de Belastingdienst. De jaarrekeningen over 2009 en 2010 zullen respectievelijk voor 1 mei en 1 september 2011 zijn opgesteld en ingediend.

Control

Navolgend wordt ingegaan op diverse onderdelen uit de door Welbions doorlopen ­planning- & controlcyclus en risicomanagement.

Jaarverslag/-rekening en kwartaalrapportage

Door goede interne samenwerking zijn tijdig het volkshuisvestingsverslag en de geconsolideerde en vennootschappelijke jaarrekening over 2009 opgeleverd. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2009 zijn op 26 mei 2010 vastgesteld en goedgekeurd. De accountant heeft een positief oordeel over het getrouwe beeld over het vermogen en ­resultaat uitgesproken en zijn bevindingen, zoals vastgelegd in de managementletter, nader toegelicht. De actie-/verbeterpunten zijn opgenomen in het doelstellingenoverzicht; over de voortgang is gerapporteerd in de kwartaalrapportages. De drie maandelijkse managementrapportages zijn ingezet als groei-/ontwikkeldocument en opgesteld door samenwerking tussen de manager Strategie & Organisatie, Controller en Informatiemanager, waarbij er op onderwerpen input en toelichting is gevraagd van de andere managers. In aanvulling op de tweede en derde managementrapportages is ­gerapporteerd over de voortgang van de afdelingsjaarplannen en uitvoering van de ­aanbevelingen van de accountant.

Doelstellingenoverzicht (stoplichtmodel)

Vanuit het ondernemingsplan, ambitiedocument, de afdelingsjaarplannen en managementletter is een doelstellingenoverzicht ontwikkeld, ook wel het ‘stoplichtmodel’ genoemd. Over de voortgang is na afloop van het tweede en derde kwartaal gerapporteerd aan directie/bestuur en RvC, waarbij de status en trend met behulp van een kleur en ­‘smiley’ zijn weergegeven en toegelicht. Eind 2010 zijn de afdelingsjaarplannen voor 2011 opgeleverd, geclusterd en verwerkt in het meerjarenplan Welbions, inclusief de meerjarenbegroting 2011-2020.

Integriteitsonderzoeken

In 2010 is door de bestuursvoorzitter en voorzitter van de RvC deelgenomen aan het ­vervolgonderzoek op de in 2009 uitgevoerde integriteitonderzoeken van Aedes, VTW en het Ministerie van WWI. Verder is eind 2010 middels inzet van de integriteitsthermometer en fraudebarometer van KPMG onderzoek gedaan naar de fraudegevoeligheid van de organisatie. De uitkomsten komen begin 2011 beschikbaar en worden gebruikt om het gedurende de fusie geformuleerde beleid verder te verbeteren.

Selectie nieuwe accountant

Strategische vastgoedsturing en de Investeringscommissie

In de eerste helft van 2010 is een aanbesteding- en selectietraject doorlopen. De kantoren Deloitte, KPMG, E&Y en BDO is gevraagd om op basis van een programma van eisen een offerte uit te brengen. Na een afweging op basis van de offerte (prijs en kwaliteit), presentatie en nadere kennismaking met het te verwachten controleteam is besloten de opdracht te gunnen aan BDO-Audit & Assurance. Naast een afvaardiging van bestuur en RvC waren de manager Financiën en Controller betrokken bij de procedure. Sinds de tweede helft van 2009 wordt gewerkt met een investeringscommissie. De investeringscommissie heeft tot doel de directie te ondersteunen en adviseren met betrekking tot het verwerven van grondposities en/of vastgoed die Welbions (in-)direct worden aangeboden.

Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 60

Er is in 2010 gestart met het vertalen van de vastgoedsturing in een sloop-, verkoop-, nieuwbouw- en aankoopprogramma als basis voor de financiële meerjarenbegroting. Er wordt sinds begin 2010 binnen het model “De Beleidsachtbaan” van RIGO gekeken naar de prestaties van de alle woningcomplexen op financieel, maatschappelijk, kwalitatief en markttechnisch gebied. Van elk complex is de levensduur vastgesteld op basis van inventarisatie van de technische staat en de verhuurbaarheid van de woningen. In 2011 zal het accent liggen op het vertalen van strategische ontwikkeling, strategische keuzes en het vertalen naar complexplannen voor onderhoud en beheer. Meerjarenplan, inclusief Meerjarenbegroting 2011-2020

In het 2e kwartaal is er in opdracht van de directie een kaderbrief opgesteld met daarin de uitgangspunten voor 2011. Op basis van deze kaderbrief hebben de managers aan de hand van het format ­‘INK-model’ samen met de medewerkers hun afdelingsplan voor 2011 opgesteld. Verder geldt dat binnen de vijf strategische thema’s uit het ondernemingsplan focus is aangebracht door bovenal ‘vitale wijken’ na te streven. De vier andere thema’s vormen nu meer de randvoorwaarden om ‘vitale wijken’ te realiseren. De afdelingsplannen zijn gebundeld, waarna door prioritering van ­doelstellingen/activiteiten het Welbions jaarplan voor 2011 is opgesteld. Begin december 2010 is het meerjarenplan, inclusief de meerjarenbegroting 2011-2020, goedgekeurd door het Bestuur. ­Aansluitend is een gedetailleerder jaarplan voor 2011 opgesteld, dat begin 2011 is behandeld in het MT en goed­ gekeurd door de directie.

Begroting

Naar aanleiding van het Ondernemingsplan, de Kadernota en afdelingsdoelstellingen is vanaf september gewerkt aan het opstellen van de Meerjarenbegroting (2011-2020). Door de economische teruggang zijn de plannen en ambities voor de planperiode kritisch bekeken en daar waar nodig bijgesteld in de tijdsplanning. Ook zijn diverse scenario’s geanalyseerd. Hierbij is rekening gehouden met onder andere: Een lager aantal verkochte woningen. Heffingen van de Rijksoverheid, zoals de ‘Vogelaarheffing’, vennootschapbelasting en ­huurtoeslagheffing. De overeenkomst met de huurdersorganisaties dat de huurprijs tot 2012 enkel met het inflatie­ percentage verhoogd kan worden. Op de bedrijfsvoering van Welbions is vanaf 2011 een bezuiniging doorgevoerd van structureel € 1 mln. De meerjarenbegroting is na besluitvorming door de directie, begin december behandeld in de Auditcommissie en op 15 december goedgekeurd door de RvC.

Interim Controle

Ter voorbereiding op de accountantscontrole van de Jaarrekening en het Volkshuisvestingsverslag over 2010 is als onderdeel van onze PDCA-jaarcyclus de ‘interim controle’ uitgevoerd in het laatste kwartaal. Het nieuwe controleteam van BDO-Audit & Assurance analyseert de bedrijfsvoering/-processen. Er worden per proces een aantal fysieke controles en steekproeven uitgevoerd, maar ook interviews ­afgenomen met direct betrokken medewerkers en managers. In de managementletter rapporteert de accountant over zijn bevindingen, dat wil zeggen de risico’s, op het gebied van onze administratieve organisatie & interne beheersing en doet hij aanbevelingen op het gebied van financiën, HRM, ICT, vastgoed en verhuur. Deze zijn voorzien van een managementreactie en opgenomen in een actiepuntenlijst. Daarnaast is eind 2010 ook besloten BDO een eerste ‘nulmeting Electronic DataProcessing (EDP)’ te laten uitvoeren voor de volgende primaire processen: de verhuurmutatie-; prolongatie- en incassoprocedures, maar ook het niet planmatig- en planmatig onderhoud. De nulmeting start begin maart 2011.

Risicomanagement, interne controle en het “In control statement”

Risicomanagement is het continue proces van identificatie, beoordeling, beheersing (het treffen van maatregelen) en evaluatie. Na het uitvoeren van literatuuronderzoek en ­behandeling in het strategisch overleg is uitgegaan van een groeimodel voor inbedding van systematische risicobeheersing in de reguliere bedrijfsvoering op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau. Eind september is de selectieprocedure voor het begeleidende advies- en ondersteuningsbureau afgerond. In oktober heeft het eerste gesprek met de controller en de directie plaatsgevonden, zodat in het laatste kwartaal is gestart met de verkenningsfase. De verkenningsfase is in 2010 afgesloten. Het begrippenkader, beleid en de uitkomsten van de verkenningsfase worden begin 2011 besproken met de directie en het brede MT alvorens middels een workshop de risico’s verder worden geprioriteerd op strategisch, tactisch en operationeel niveau naar frequentie en omvang. Vanaf het tweede kwartaal in 2011 zal dan worden begonnen met uitvoering van het opgestelde risicobeheersplan. De voortgang zal per kwartaal worden gevolgd en gerapporteerd. In het laatste kwartaal heeft KPMG een integriteitscan en fraudegevoeligheidonderzoek uitgevoerd onder het management en de medewerkers van Welbions door middel van een digitale enquête, documentatie-/dossieronderzoek en interviews. De uitkomsten worden in het eerste kwartaal van 2011 gepresenteerd aan de directie, het management, de OR, ­medewerkers en RvC. Ten aanzien van de interne controle geldt dat, in het verlengde van de voor 2010 per thema vastgelegde doelstellingen, de bevindingen en aanbevelingen van de accountant voorzien zijn van een managementreactie en opgenomen in een actiepuntenlijst. De voortgang is na het tweede en derde kwartaal in beeld gebracht in aanvulling op de kwartaalrapportage. Op 25 november is over de voortgang gerapporteerd aan de RvC en aansluitend tevens gepresenteerd aan het nieuwe controleteam van BDO-Audit & Assurance. In het derde kwartaal de auditrapportage van het verhuurprolongatieproces is afgerond en gesignaleerde verbeterpunten worden besproken met verantwoordelijke afdelingshoofden. In december is de concept managementletter van het controleteam van BDO-Audit & ­Assurance (als nieuwe accountant) van de tussentijdse controle besproken. Van de definitieve managementletter is begin 2011 opnieuw een actiepuntenlijst opgesteld en gerelateerd aan het interne controleplan voor 2011. Het interne controleplan voor 2011 was op 31 december 2010 in concept gereed en zal worden besproken met de directie en het ­controleteam van BDO alvorens het zal worden vastgesteld begin 2011 voor uitvoering. Door het ontbreken van beleid voor integraal risicomanagement is gestart om met behulp van het ‘In Controlstatement’ inzage te geven in de activiteiten met betrekking tot de beheersing van de bedrijfsprocessen. Het ‘in control’ zijn van de organisatie is onlosmakelijk verbonden aan de haalbaarheid en realisatie van de ondernemingsdoelstellingen en het managen van haar belangrijkste risico’s. Welbions moet de bedrijfsvoering op alle niveaus dusdanig op orde hebben dat met redelijke mate van zekerheid kan worden gesteld dat de

Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 62

Tot slot: Welbions is transparant naar haar locale omgeving in wat zij doet, waarom en wat de gerealiseerde prestaties zijn. Welbions legt hierover verantwoording af middels de verantwoordingsverslagen; deelname aan prestatievergelijkende onderzoeken van het CFV en Aedes; maar ook door deelname aan de onafhankelijke en openbare visitatie die in het vierde kwartaal is gestart.

strategische, operationele, rapportage en compliance doelstellingen worden gerealiseerd. Hiervan wordt blijk gegeven door de onderstaande, niet limitatieve, opsomming van in 2010 gerealiseerde ­activiteiten en doelstellingen. Tijdige en kwalitatief goede oplevering van het Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2009, met goedkeurende accountantsverklaring. De bevindingen en aanbevelingen zijn uitgewerkt in een ­concrete actiepuntenlijst. Aan het opstellen van de fiscale Jaarrekening wordt nog gewerkt. Tijdige op- en aanlevering van de DPI, DVI en Wopt bij het ministerie en/of CFV. Ontvangst A1-oordeel in relatie tot continuïteit en het voorlopige oordeel “voldoende solvabel” van CFV. Ontvangst van een positieve oordeelsbrief van het ministerie in relatie tot solvabiliteit, A-oordeel en bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave. Het opstellen van de wijkontwikkelingsperspectieven, -programma’s en -plannen. Project om te komen tot strategische vastgoedsturing en -voorraadbeleid. Komen tot één complexindeling voor het gehele bezit, het uitvoeren van conditiemetingen en afstemmen van de ‘einde levensduur’-jaartallen om te komen tot complexbeheerplannen. Vastgoedontwikkeling en projectcontrol. Afronding van de software-implementatie “Reaforce” en “Vastware” voor de afdeling Vastgoed­ ontwikkeling respectievelijk Vastgoedbeheer. Het opstellen van een plan van aanpak om projectmatig het niet-planmatige onderhoud te ­verbeteren. De ‘laatste’ conversie voor doorvoering van de definitieve ICT-integratie. Inrichting van de planning- en controlcyclus en rapportagestandaard. Beschrijven van de bedrijfsprocessen (inclusief verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden van managers en medewerkers), eenduidige vastlegging in ‘Sensus’ en borging van procesmanagement. Inrichting en overgang naar één boekhouding financiële administratie. Doorvoeren van digitale factuurafhandeling. Integriteitcode, protocollen voor internet- & e-mail gebruik, Handboek HRM en invoering van de HRM-cyclus (van Organisatie-/afdelings- en persoonlijke doelen in relatie tot het functioneren, beoordelen en belonen). Selectie nieuwe accountant voor 2010 en verder. Selectietraject, gunning en uitvoering van de opdracht tot uitvoering van een integriteitscan en ­fraudegevoeligheidsonderzoek door KPMG. Afronding selectietraject voor visitatie(-commissie). Visitatiecommissie: Raeflex, zelfevaluatie gestart in 4e kwartaal. Start met de formulering van uitgangspunten en beleid voor risicomanagement (inclusief interne controle). De risico-inventarisatie, risicoanalyse/-weging & prioritering en het opstellen van ver­ beter- en beheersmaatregelen is gestart in het vierde kwartaal. In 4e kwartaal is het meerjarenplan inclusief de meerjarenbegroting opgesteld en goedgekeurd door de RvC. Met behulp van de softwareapplicatie Wals (Ortec) zijn voor definitieve besluitvorming over de Meerjarenbegroting 2011-2020 scenarioanalyses doorgerekend aan de hand van ­economische scenario’s. Door verandering van parameters/variabelen kunnen de gevolgen voor de ­kas­stromen, solvabiliteit en financieringsruimte worden doorgerekend. Tevens gestart met opstelling van het Treasury-Jaarplan en Jaarplan Interne Controle voor 2011. Second opinion financieel kader Berflo Mooi.

Centraal Fonds ­Volkshuisvesting Continuïteitsoordeel 2010: A-oordeel

In 2010 heeft Welbions volgende beoordelingen van het Centraal Fonds voor Volkshuis­ vesting (CfV) ontvangen: Dit betekent dat de financiële continuïteit voldoende is gewaarborgd en de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Welbions.

Solvabiliteitsoordeel 2010 (verslagjaar 2009): ­voldoende solvabiliteit

Het vermogen van Welbions per 31 december 2009 is groter dan het benodigde vermogen dat het CfV heeft vastgesteld op grond van het risicobedrag en de vermogensbeklemming.

“Corporatie in Perspectief ”

De “Corporatie in Perspectief (CiP)” is ontwikkeld om met behulp van volkshuisvestelijke en financiële kengetallen inzicht te krijgen in de (maatschappelijke) prestaties en ­voornemens van woningcorporaties, maar bovenal hoe deze zich verhouden tot die van collega-corporaties. In december is de tweede Corporatie in Perspectief Welbions ontvangen met betrekking tot de over 2009 aangeleverde gegevens. De inhoud is bestudeerd, geanalyseerd en ­bespoken met het bestuur om het eigen functioneren in een breder kader plaatsen. Begin 2011 is de CiP ook met de RvC besproken en nader toegelicht. De uitkomsten zullen, waar nodig, worden gebruikt bij ­evaluatie en verbetering van beleid.

Oordeelsbrief VROM

Eind november is de Oordeelsbrief 2010 ontvangen. In de brief is ingegaan op de financiële positie van Welbions, ‘compliance’, de interne organisatie en ‘governance’. De prospectieve- en verantwoordingsinformatie zijn tijdig ingediend/ontvangen, waarbij de kwaliteit geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen. De realisatie-index van de nieuwbouw projecten is een punt van aandacht.

Toekomst­ verwachtingen

Welbions heeft haar blik gericht op de lange termijn. Dit betekent dat de financiële ­continuïteit in de toekomst moet zijn gewaarborgd. Dit is de centrale doelstelling van het financieel beleid. Als benchmark hiervoor wordt het behoud van het “A1-oordeel” van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, zoals hierboven beschreven, gebruikt in relatie tot de opgestelde meerjarenbegroting. Naast voldoende solvabiliteit wordt gestuurd op kas­ stromen, rendementeisen voor investeringen en management van risico’s. Door de EU-beschikking en richtlijnen van de Minister is sprake van herbezinning op taken en verantwoordelijkheden in relatie tot bestemming van vermogen en inzet van middelen.

Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 64

In onderstaande tabel wordt inzage gegeven in genoemde elementen, zoals verwoord in de meerjarenbegroting 2011-2020, die op 15 december 2010 door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd.

Verbindingen geconsolideerd: Welbions Holding B.V.

  Kengetallen

Aantal verhuureenheden (ultimo jaar)

2011 14.143

2012 14.171

2013 14.105

2014 14.334

2015 13.788

2011

2012

2013

2014

2015

-8.087

11.075

-8.717

26.600

1.869

2011

2012

2012

2014

2015

290.646 850.785 34,2%

317.246 878.709 36,1%

319.115 890.032 35,9%

Resultaat

  Jaarresultaat na belastingen

  Balans    

  Eigen vermogen Balanstotaal Solvabiliteit (%)

288.287 800.672 36,0%

299.363 812.172 36,9%

  Cashflow    

2011   Cashflow operationele activiteiten 10.050 Cashflow operationeel volgens WSW 2.532 Cashflow (des)investeringen -53.147

2012

2013

2014

2015

10.920 3.065 -32.055

10.403 2.138 -19.779

11.641 3.187 -28.757

11.815 3.019 -3.264

   

Cashflow financieringsactiviteiten 43.097 Nieuwe financiering 46.984

21.134 35.056

9.376 25.319

17.116 27.743

-8.551 6.135

 

De gemiddelde rentelast ­ leningen o/g

4,66%

4,62%

4,61%

4,59%

4,67%

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Projectontwikkeling BV (hierna: Projectontwikkeling BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren van onroerende zaken en het bezwaren en verbinden van de vennootschap met andere ondernemingen. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Het “Eigen vermogen” bedraagt € 140.500,- op een balanstotaal van € 1,05 mln. Enig aandeelhouder is Holding BV. Holding BV is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht uit. Er wordt deelgenomen in de Dura/Welbions V.o.F. voor het project Medaillon. Daarnaast is deelgenomen in de Boomhaege V.o.F, voor het project ’Boomhaege’.

Boomhaege V.o.F.

Boomhaege V.o.F. is in 2005 opgericht in samenwerking met Dura Vermeer Bouw Hengelo. Het doel: het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan met 72 woningen gelegen aan de Oldenzaalsestraat in Hengelo, waarvan 36 huur- en 36 koopwoningen. In 2008 is het project operationeel afgerond, d.w.z. zijn de woningen opgeleverd en overgedragen. Het resultaat over 2008 bedroeg € 459.636 euro positief. In 2009 is de vennootschap gehandhaafd voor juridische (bijvoorbeeld in verband met garantietermijnen) en fiscale activiteiten en afwikkeling. In 2010 is financieel afgewikkeld met een restant resultaat van ca. € 76.000 en besloten de firma op te heffen/te ontbinden. De laatste jaarstukken zijn opgesteld en door BDO-Audit & Assurance gecontroleerd.

Dura/Welbions V.o.F.

Dura/Welbions V.o.F. is op 01 juli 2009 opgericht in samenwerking met Dura Vermeer Bouw Hengelo. Het doel: het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan met 40 woningen gelegen in het ontwikkelingsplan Medaillon in Hengelo, waarvan 18 woningen rechtstreeks zijn gekocht en 22 in gezamenlijk worden ontwikkeld, zoals ook beschreven in “Hoofdstuk 5 Ons Woningbezit”.

Welbions heeft op basis van de bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediende ‘DPI’ op 11 mei 2011 wederom het “A1-oordeel” ontvangen.

Verbindingen

Verbindingen geconsolideerd:

Verbindingen niet geconsolideerd:

In voorgaande jaren is een BV-structuur opgericht, met name gericht op het commerciële vastgoed en de projectontwikkeling. Met deze structuur is invulling gegeven aan de vaststellingsovereenkomsten, de fiscale overeenkomsten tussen corporaties en de belastingdienst. In 2010 werd door Welbions aan de volgende verbindingen deelgenomen: Welbions Holding B.V.; Welbions Projectontwikkeling B.V.; Welbions Ontwikkeling B.V.; FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V.; Boomhaege V.o.F.; Dura/Welbions V.o.F. WOM Berfo Es B.V.; Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

Welbions Holding B.V. (hierna: Holding BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het deelnemen in- en samenwerken met andere ondernemingen. Holding BV is de houdstermaatschappij van diverse hierna genoemde dochtermaatschappijen. Enig aandeelhouder is Welbions. Welbions treedt niet alleen op als enig aandeelhouder, maar ook als bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht op de BV. De activiteiten in 2010 besloegen enkel het beheer van de onderliggende dochtermaatschappijen. Het aandelenkapitaal dat door Welbions is gestort, bedraagt € 18.000. Het “Eigen vermogen” bedraagt € 288.024,- op een balanstotaal van € 1,9 mln. Het geconsolideerde groepsresultaat (na belastingen) bedroeg ca. € 276.000. Door Welbions is een geldlening verstrekt aan de Holding BV ter grootte van € 1,56 miljoen. Deze lening is aangewend voor deelname het aandelenkapitaal van Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (€ 0,65 mln.). Tevens heeft de holding een lening verstrekt aan Welbions ­Projectontwikkeling B.V. ter grootte van € 0,914 miljoen. Welbions Projectontwikkeling B.V. heeft dit bedrag ingebracht in de Dura/Welbions V.o.F.

Stichting Woonruimteverdeling Hengelo; Stichting Huisvesting Sociaal Pension;

Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 66

Welbions Ontwikkeling B.V.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V.

Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V. (hierna: Ontwikkeling BV) is opgericht op 10 februari 2003 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van vermogenswaarden, waaronder onroerende zaken en het verrichten van alle handelingen op commercieel, industrieel en financieel gebied. Op 13 juli 2006 zijn de aandelen op naam gesteld van de Holding BV. om Ontwikkeling BV op hetzelfde niveau in de structuur te krijgen als Projectontwikkeling BV. Voor Ontwikkeling BV geldt eveneens, dat de RvC van Welbions toezichthouder is. In 2007 is binnen deze BV gestart met het project Bastion, waardoor eind 2008 76 appartementen zijn opgeleverd, waarvan 42 bedoeld voor de sociale sector. In 2009 is nog een subsidie ontvangen en heeft de eindafrekening plaatsgevonden. Gedurende 2010 zijn, met uitzondering van een correctie ­rentetoerekening van ca. € 227.100, geen activiteiten ontplooid. Het “Eigen vermogen” bedraagt ca. € 35.000 op een balanstotaal van ca. € 63.600. Vanaf 2011 is de vennootschap weer te gebruiken voor deelname in een of meerdere projecten. FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. (hierna: FBI) is op 19 december 2007 opgericht met als doel het beleggen van vermogen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969, zulks mede - echter niet uitsluitend - op het gebied van de ­volkshuisvesting. Binnen de kaders van de eerste vaststellingsovereenkomst (VSO I) is gekozen voor model 1 om het commerciële vastgoed in de FBI onder te kunnen brengen met als voordeel het 0 procent belasting­ tarief, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Enig aandeelhouder is Welbions. Welbions is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions houdt toezicht op de FBI. In 2008 heeft de afwikkeling van de VSO I over de jaren 2006 en 2007 plaatsgevonden. Door de invoering van de vennootschapsbelasting (met terugwerkende kracht tot 01 januari 2008) voor alle activiteiten van Welbions, middels ondertekening van de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II), heeft de FBI de status van fiscale beleggingsinstelling verloren. In 2009 en 2010 zijn er namens/door de FBI geen ­activiteiten ontplooid. Gedurende 2010 is besloten de FBI vooralsnog aan te houden voor eventuele uitwerking van de EU-beschikking en ministeriele richtlijn in relatie tot het scheiden van de ‘sociale’ en ‘commerciële’ activiteiten. Ook wel de zgn. diensten van algemeen economisch belang (DAEB) ­respectievelijk overige diensten (niet-DAEB) genoemd. Indien er wordt besloten dat een juridische scheiding niet noodzakelijk is, kan de FBI worden opgeheven. Op 28 oktober 2003 is de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. (WOM) opgericht. Het doel van de WOM is de bevordering van stedelijke herstructurering en uitvoering van het herstructureringsplan voor de wijk Berflo Es in Hengelo. Welbions is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de woningen van de complexen Achmea, Olympiaplein en een deelgebied van Veldwijk-Zuid. ­Welbions is voor 100 procent aandeelhouder. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. De directie wordt gevormd door de directeuren/bestuurders van Welbions, Een afvaardiging van de RvC van Welbions, aangevuld met een onafhankelijke voorzitter (Dhr. Robers), houdt toezicht op de WOM. Op 15 maart 2011 is de Jaarrekening 2010, in aanwezigheid van de accountant behandeld en ­goedgekeurd. Initieel zijn er door Welbions drie leningovereenkomsten gesloten met de WOM om de aankoop van de woningen in de wijk Berflo Es te financieren. Door de verkoop van het Olympiacomplex, m.u.v. het tankstation en drie appartementsrechten, is eind 2010 is alleen nog sprake van een 10 jaarslening van € 2,75 mln. (initieel € 3,5 mln. verstrekt in 2003 voor verwerving van het deel­ gebied Veldwijk-Zuid) met een rentevoet van 4,874 procent. De lening is uiterlijk 31 mei 2014 opeisbaar.

Daarnaast is er een rekening-courantverhouding met de WOM, waarover een rente­ percentage gelijk aan de 6 maands EURIBOR is afgesproken. Hoewel het eigen vermogen negatief is, het bedraagt - € 530.678 op een balanstotaal van € 3,386 mln. per ultimo 2010 is het sterk verbeterd ten opzichte van 2009. Uiteindelijk zal het eigen vermogen door alle transacties in de drie genoemde deelgebieden voldoende zijn om de lening en de rekeningcourantschulden af te lossen. De begroting en voortgangs-/verantwoordingsverslagen van de WOM worden ook door de RvC van Welbions behandeld. Zo is eind 2010 het directiebesluit tot bijstelling van het financiële kader goedgekeurd na behandeling van het ‘second opinion onderzoek’, uitgevoerd door Witteveen + Bos. Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (opgericht per 01-10-2009)

Op 1 oktober 2009 is Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. opgericht in samenwerking met de Gemeente Hengelo. Door beide partijen is € 650.000 beschikbaar gesteld voor het startkapitaal van € 1,3 miljoen. Met de oprichting is invulling gegeven aan het sinds 2007 bestaande idee om het wonen in de binnenstad te stimuleren. Een levendiger en aantrekkelijke binnenstad heeft een positief effect op het woonklimaat en imago van de stad in het geheel. De ‘NV’ heeft tot doel het bevorderen van wonen op verdiepingen en aanhorig­ heden behorend bij winkels en aanverwante bedrijfsruimten in (het centrum van) Hengelo (Overijssel) ter bevordering van de leefbaarheid. In de ‘NV’ wordt de directie gevoerd door dhr. P.M. Pinkhaar. De aandeelhouders worden vertegenwoordigd door dhr. H.J.M. Rupert namens Welbions en dhr. J. Bron (Wethouder Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Hengelo). Het toezicht wordt uitgeoefend door dhr. J. van Walsem (voorzitter van de Raad van Commissarissen van Welbions) en dhr. F. Locher (Directeur Stadsontwikkeling bij de gemeente Hengelo Overijssel)). In de praktijk zullen de toezichthouders, de aandeelhouders en de directie gezamenlijk vergaderen. In 2010 is gewerkt aan het opstellen van een ondernemingsplan. Dit is in concept gereed, verder hebben er geen bestuursvergaderingen plaatsgevonden en zijn er geen transacties uitgevoerd dan wel overeenkomsten aangegaan.

Verbindingen niet ­geconsolideerd: Stichting Huisvesting Sociaal Pension

De stichting is in 1993 opgericht voor de samenwerking tussen de Hengelose Bouwvereniging Ons Belang, Woningbouwvereniging Sint Joseph/Onze Woning en gemeente Hengelo (Woningbedrijf Dienst Stadsbeheer Hengelo) met het doel een woning aan te kopen en deze om niet als sociaal pension beschikbaar te stellen aan de instantie/instelling welke actief is te Hengelo in de opvang en huisvesting van personen die een tijdelijke woon­ voorziening behoeven. Momenteel worden in dit pension daklozen tijdelijk opgevangen en begeleid naar vaste huisvesting. Daarnaast bieden hulpverleners aan daklozen de mogelijkheid om een start te maken met de aanpak van eventuele financiële en/of sociale problemen. Welbions beheert het gebouw voor eigen rekening. Eind 2010 is de gemeente Hengelo verzocht een bestuurder te benoemen. Zodat het voornemen tot ontbinding middels besluitvorming kan worden ingezet, waarbij de activiteiten door Welbions zoals ook in voorgaande jaren, zullen worden gecontinueerd.

Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 68

Stichting Woonruimteverdeling Hengelo

Samen met de Carint Reggeland Groep, is Welbions vertegenwoordigd in de Stichting Woonruimte­ verdeling Hengelo. De stichting heeft als doel het uitvoeren van de taken die aan haar gesteld zijn op het gebied van de woonruimteverdeling. Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door ­vertegenwoordigers van de twee deelnemende partijen. De verslagen van de stichting worden binnen de RvC van Welbions behandeld. De kosten van woonruimteverdeling die ten laste komen van de stichting, worden door de twee deelnemende partijen elk naar rato gedragen. In 2010 is het besluit tot beëindiging/ontbinding genomen, hetgeen in 2011 geëffectueerd zal worden.

Welbions neemt niet bestuurlijk deel in deze vereniging, maar draagt wel jaarlijks financieel bij in de kosten die de vereniging maakt. Eveneens wordt een aantal zaken om niet ter beschikking gesteld waaronder kantoorruimte, vergaderruimte, kopieerapparatuur en arbeidsuren (voor het bijwonen van de vergaderingen, die de vereniging organiseert). Diverse Verenigingen van Eigenaren

Welbions heeft inmiddels in meerdere appartementencomplexen woningen verkocht. Om de overdracht te kunnen realiseren, is hiervoor in elk appartementencomplex een ­Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) opgericht. Ultimo 2010 betreffen dit: 15 VvE’s waar Welbions het beheer van doet maar waar GEEN bezit van Welbions in zit (externe VvE’s) 22 VvE’s waar Welbions het beheer van doet en waar Welbions ook bezit in heeft (interne VvE’s) 15 VvE’s waar Welbions bezit in heeft maar die niet door Welbions worden beheerd

Woningnet N.V.

In 2009 is, om toegang te krijgen tot kennisplatformen als “Woonquest” en “Rooftrack”, besloten tot de aankoop van 1000 aandelen van Woningnet N.V. voor € 11.950. ­ Woningnet N.V. heeft in totaal een maatschappelijk kapitaal van € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen. Het geplaatste kapitaal bedraagt circa € 6 mln. verdeeld in ca 500.000 aandelen.

Overige lidmaatschappen/relaties: Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente over grenzen(TWT)

Vereniging Woningcorporaties Oost-Nederland (WOON)

Regionale Klachtenadvies­commissie Twente

Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente (TWT) is opgericht door circa 20 regionaal samenwerkende corporaties. De doelstelling is het bereiken van evenwicht tussen vraag en aanbod van huisvesting voor de verschillende doelgroepen van wonen, welzijn en zorg, waarvoor een regionale benadering belangrijk en wenselijk is. De Portefeuillehouder/Directeur Wonen van Welbions neemt deel als lid van de RvC in de stichting. De kosten van deze stichting worden gezamenlijk door de deelnemers, als donateurs, gedragen. Vereniging WOON is in 2006 opgericht als samenwerkingsverband en kent 17 leden. De vereniging treedt op als een transparant platform voor kennisuitwisseling en onderlinge ondersteuning, maar ook als belangenbehartiger en vertegenwoordiger naar externe partijen. De bestuursvoorzitter van Welbions neemt deel als penningmeester in het bestuur van Vereniging WOON. De kosten van de vereniging worden gezamenlijk door alle deelnemers gedragen.

Overzicht verbindingen Welbions

Stichting Huisvesting  Sociaal Pension (100%) Stichting Welbions Stichting Woonruimte verdeling Hengelo (90%)

Per 1 januari 2000 is de Regionale Klachtenadviescommissie Twente opgericht. Het doel is een bijdrage te leveren aan een goede en objectieve behandeling van klachten van klanten, om daarmee bij te ­dragen aan de verbetering van de relatie tussen de corporatie en haar klanten. De deelnemende corporaties hebben er destijds voor gekozen, om deze commissie niet onder te brengen in een aparte rechtsvorm. Wel is een reglement van toepassing. Inmiddels zijn er 13 woningcorporaties uit de regio aangesloten. De ‘zittings-‘ en secretariaatskosten worden gezamenlijk door alle corporaties gedragen naar rato van het aantal behandelde klachten in een bepaald jaar. Welbions verzorgt het ­secretariaat van deze commissie. In 2010 zijn er drie klachten met betrekking tot Welbions behandeld.

Fiscale Beleggings  Instelling HBSOB B.V.

Welbions Holding B.V.

Wijk  Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V.

Wonen Boven  Winkels Hengelo N.V. (50%)

Dura/Welbions V.o.F. (50%)

Torenstad B.V.

Huurdersvereniging Ookbions in oprichting

De Torenstad B.V. is in 1999 opgericht met als doel het bieden van producten, diensten en activiteiten op het gebied van wonen, eventueel in combinatie met zorg. Welbions heeft met Torenstad een ­overeenkomst gesloten. De bedoeling is dat senioren met een eigen woning, deze te koop aanbieden aan Welbions. In ruil daarvoor ontvangt de verkoper een recht om de woning levenslang te blijven bewonen. De prijs voor dit levenslange woonrecht wordt verrekend met de aankoopprijs van de woning. Torenstad bemiddelt in deze zaken. Voor deze bemiddeling betaalt Welbions voor de eerste 10 woningen € 9.000 per jaar excl. BTW. Vanaf 2002 hebben 10 bewoners van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Medio 2010 heeft Welbions de deelname beëindigd. Deze vereniging in oprichting (tot april 2010) is in 2009 ontstaan uit de samenvoeging van de “Bewonersvereniging HBS Ons Belang” en “Stichting Huurdersbelangen Sint Joseph Wonen”. De vereniging heeft tot doel het behartigen van de belangen van huurders en toekomstige huurders van Welbions. Het bestuur wordt gevormd door bewoners van Welbions.

In de waarderingsgrondslagen onder consolidatie is weergegeven hoe de verwerking van de diverse verbindingen in de jaarrekening van Welbions heeft plaatsgevonden. Welbions vormt met Welbions Holding B.V., Welbions Ontwikkeling B.V., Welbions Projectontwikkeling B.V. en FBI Welbions B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Welbions vormt met Welbions Holding B.V., Welbions Ontwikkeling B.V. en Welbions ­Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Verklaring van besteding van middelen

H.J.M. Rupert en P.M. Pinkhaar, de directeuren/bestuurders, verklaren dat alle middelen in het verslagjaar 2010 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Financiën | Hoofdstuk 10

Pagina 70

In het verslagjaar 2010 is door de Raad van Commissarissen (hierna te noemen: RvC) veel aandacht besteed aan vastgoedprojecten, de huurdersorganisatie, de verandering van de organisatiestructuur van Welbions door het vertrek van de heer W. de Bruijn als directeur/ bestuurder en het project “Organisatie-inrichting 2e fase” waarin de inrichting van ­automatiseringssystemen voor de afdelingen vastgoedontwikkeling; -beheer; financiën en THB, maar ook de vastlegging van de primaire processen centraal stonden. Welbions kan worden gezien als een ‘lerende organisatie’, waarbij het realiseren van vitale wijken hand in hand gaat met een goede klantbediening middels een centraal besturingssysteem voor de primaire processen. Welbions is er als organisatie op gericht om adequaat in te spelen op de herstructureringsen leefbaarheidsopgaven in Hengelo. De Raad van Commissarissen ziet de toekomst van Welbions met vertrouwen tegemoet.

Algemeen

11. Verslag Raad van Commissarissen Naast de gebruikelijke toezichthoudende werkzaamheden is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar vanuit de toezichthoudende rol nauw betrokken geweest bij de aanscherping van de focus op het realiseren van vitale wijken.

De RvC heeft de taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde. De RvC houdt onder andere toezicht op: de realisatie volkshuisvestelijke opgaven en doelstellingen organisatie; de strategie van en risico’s voor de organisatie; de naleving van wet- en regelgeving; de opzet en werking interne risicobeheersing- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; het financieel verslaggevingsproces en; de kwaliteit maatschappelijke verantwoording. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in de statuten omschreven en nader uitgewerkt in het reglement voor de RvC. In dit jaarverslag legt de RvC als onderdeel van een maatschappelijke organisatie publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken, dat wil zeggen het beoordelen van bestuursvoorstellen, nemen van beslissingen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen, hanteert de RvC: het BBSH; de statuten van de stichting en verbindingen; het reglement RvC, het directiestatuut en omgangsvormen RvC-Directie; de door de RvC goedgekeurde missie en visie van Welbions; de meerjarenbegroting en het jaarplan naast het “Ambitiedocument” en ­“Ondernemingsplan”; de normen voor de solvabiliteit en financiële continuïteit; het Treasury-Statuut, Financieel Beleid en Treasury-Jaarplan en; de beoordelingsgrondslagen voor investeringen.

Leeft Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 72

Vergaderingen

In 2010 is de RvC zeven keer bijeen geweest om te praten en te discussiëren over de volgende ­onderwerpen: de voortgang en realisatie van de voorgenomen organisatiestructuur/-inrichting; Directiestatuut, Treasury-Jaarplan en profielschets voor de functie van Commissaris bij Welbions; Integriteit en Corporate Governance; de “Kadernota” en uitgangspunten voor het Jaarplan 2011 en de Meerjarenbegroting 2011-2020 in relatie tot het Convenant met de gemeente Hengelo, maar uiteraard ook de concept begroting en opgestelde scenario-analyses. De Meerjarenbegroting 2011-2020 is op 15 december goedgekeurd door de RvC; de beleids- & bedrijfswaarde; de beoordelingen en “Corporatie in perspectief” van het CFV, maar ook de zienswijze en oordeelsbrieven van de Minister van WWI; in meerdere vergaderingen werden de lopende en nieuwe investeringsprojecten besproken, ­waaronder de projecten ”Berflo Mooi”, “Lange Wemen”, de ’Marskant’, “De Proeftuin” en het ­onderzoek naar de eigen huisvestingsmogelijkheden in “het Badhuis/de Ariënsschool”; strategische vastgoedsturing; het communicatie- en duurzaamheidsbeleid; de vorming van de nieuwe huurdersorganisatie. In de eerste helft van 2010 is het interim overgangsbestuur van de huurdersvereniging Ookbions i.o. er helaas niet in geslaagd om vanuit de twee oude organisaties voor de huurdersvertegenwoordiging te komen tot consensus over de toekomst, met als dieptepunt het opzeggen van het onderlinge vertrouwen. Vervolgens is met instemming van beide besturen in het vierde kwartaal een tijdelijke commissie huurdersorganisaties ingesteld, onder leiding van de voorzitter van de RvC. De commissie bestond verder uit drie onafhankelijke ­personen te weten een notaris, oud wethouder en een lid van de gehandicaptenraad & welzijns­ vertegenwoordiger. Verder is vanuit de Woonbond een adviseur geleverd. De leden hebben kennisgemaakt met het overgangsbestuur en werden door hen goedgekeurd. De opdracht voor de commissie was: “Richt de nieuwe huurdersvereniging op met bijbehorende statuten en benoem een eerste bestuur voor twee jaar.” De opdracht is met succes uitgevoerd. Voorlopig wordt het nieuwe bestuur begeleid door de ­Woonbondvertegenwoordiger om het goede verloop en functioneren van de huurdersorganisatie te waarborgen. Het interim overgangsbestuur is ondertussen wel blijven vergaderen over stukken waarvoor nog advies- of instemmingsrecht bestond. De beëindiging is formeel per maart 2011 maar door nog lopende instemmings- en adviesaanvragen loopt dit door tot in het tweede kwartaal van 2011. Bij de vergaderingen van de RvC zijn diverse keren derden uitgenodigd, zoals: de heer W. van Olst, de heer G. Weiman als accountants namens Ernst & Young en de heer R. Thomas en mw. Hanemaaijer als deskundigen van Atrivé met betrekking tot de werving van nieuwe commissarissen respectievelijk de consequenties van de Europese beschikking. In het najaar is een excursie georganiseerd voor de RvC in Eindhoven met als thema industrieel erfgoed.

De Remuneratie- en Auditcommissie

In het fusietraject is besloten een Remuneratie- en Auditcommissie in te stellen. De ­Remuneratiecommissie wordt gevormd door de Voorzitter en Vicevoorzitter van de RvC. De Auditcommissie bestaat uit zes leden, waarvan drie commissarissen (incl. vicevoorzitter). Verder nemen de Bestuursvoorzitter, manager Financiën en de Controller deel. De commissies zijn ingesteld om de besluitvorming door de RvC voor te bereiden conform de Governancecode (III.5). Bijeenkomsten van de commissies zijn gepland voorafgaande aan de geplande bijeenkomsten van de RvC, zodat de gespreksverslagen van de commissies worden meegenomen ter ondersteuning van behandeling en besluitvorming door de RvC. De Auditcommissie heeft zeven maal vergaderd. De Remuneratiecommisie is herhaaldelijk bijeengeweest voor begeleiding van het vertrek van de heer W. de Bruijn als directeur/ bestuurder, de beoordeling van de overige twee directeuren/bestuursleden en wervingsprocedure voor twee nieuwe commissarissen voor 2011 en verder.

Besluitvorming

Bij de besluitvorming gaat de RvC uit van consensus. Informatie en te bekrachtigen bestuursbesluiten worden door het bestuur voorgelegd aan de RvC. Ter voorbereiding van de te nemen besluiten wordt een en ander desgewenst mondeling toegelicht door een commissaris als vertegenwoordiger van de Remuneratiecommissie of Auditcommissie en het bestuur ondersteund door managers, controller en/of medewerkers van Welbions. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekeningen 2009 zijn op 26 mei 2010 in aanwezigheid van de accountant besproken. De accountant heeft op basis van beschikbaar gestelde gegevens en informatie een positief oordeel uitgesproken en geconcludeerd dat de huidige informatie adequaat is en de RvC voldoende in staat stelt om professioneel toezicht te ­houden op de organisatie.

Deskundigheid/informatie

Om goed toezicht te kunnen houden heeft de RvC de volgende informatie tot zich genomen: informatie van VTW, tevens is door meerdere commissarissen deelgenomen aan een of meerdere bijeenkomsten/seminars/workshops over volkshuisvestingsdoelen, toezicht om de tafel, visitatie, stakeholdersdialoog etc. Commissarissen beschikken over diverse vakliteratuurabonnementen; informatie van Aedes; informatie van Atrivé over de Europese beschikking en Ministeriële richtlijn; de managementrapportages en toelichting door het bestuur, de controller en/of andere managers. Daarnaast is mondeling veel informatie uitgewisseld en overlegd met de directieleden/het bestuur; het continuïteit- & solvabiliteitsoordeel van het CFV en de prestatiebeoordeling door het Ministerie van VROM/WWI over de meerjarenbegroting respectievelijk het verslagjaar 2008; de “Corporatie in perspectief” en de ‘Rapportage Nulmeting Integriteit’; de managementletter van de accountant naar aanleiding van de interim controle 2009 en controle werkzaamheden voor het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2009; informatie van de managers en controller; de Ondernemingsraad (OR): op 26 mei en 24 november 2010 heeft de RvC gesproken met de OR. informatie van de huurdersvereniging Ookbions i.o. (Normaliter twee bijeenkomsten per jaar)

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 74

Evaluatie bestuur, ­ eoordeling en honorering b

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De contracten met twee van de drie bestuurders zijn voortgezet. In onderling overleg is besloten dat de heer W. de Bruijn met ingang van 1 juli 2010 terugtreedt als bestuurder/statutair directeur om tot 1 juli 2013 gebruik te maken van de levensloopregeling en aansluitend met vroeg­ pensioen te gaan. De heer W. de Bruijn zal niet vervangen worden. De RvC is verantwoordelijk voor de beoordelingen en goedkeuring van de omvang van de beloning van de directie-/bestuursleden. De Remuneratiecommissie, bestaande uit de heer J. van Walsem en de heer G. Raanhuis, heeft de beoordeling en het beloningsvoorstel voorbereid. Voor de twee directeur/ bestuurders is er met ingang van 2010 sprake van een variabel salaris van maximaal 4 procent, naast het vaste salaris, maar wel afhankelijk van de beoordeling en realisatie van de gemaakte prestatie­ afspraken. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO-Woondiensten De ontwikkeling en het functioneren van de directieleden zijn beoordeeld in december. De afspraken die aan het begin van het jaar zijn gemaakt, worden vergeleken met de prestaties halverwege en aan het eind van datzelfde jaar. Bij de beoordeling zijn de volgende te realiseren doelen betrokken: de visie en missie van Welbions in relatie tot het gesloten visie op de stadsontwikkeling en convenant; de afronding van de organisatie-inrichting, het besturingsmodel en de organisatieontwikkeling; Strategische Vastgoedsturing, herstructurerings- en vastgoedprojecten; stakeholdersmanagement en bewonersparticipatie. Het voorstel is op 15 december goedgekeurd en de beloning is toegekend door de RvC. Eind 2010 is het honoreringsbeleid voor de RvC vernieuwd en op 15 december 2010 goedgekeurd met het oog op het aftreden van drie commissarissen en benoeming van 2 nieuwe commissarissen. In 2011 wordt de RvC gevormd door vijf commissarissen. Het honoreringsbeleid is gebaseerd op het in mei 2010 door VTW en Aedes vastgestelde beleidsregels.

Naam H.J.M.Rupert

P.M. Pinkhaar

Functie

Leeftijd Nevenfuncties Secretaris/Penningmeester Vereniging Directeur/Bestuurs57 Woon, lid bestuur Kunstcentrum voorzitter ­Hengelo, voorzitter Stichting Jeugd- sportfonds Hengelo, secretaris Stichting Kunstproef, bestuurslid van de Club van ‘83 en ambulant werkzaam als ­chauffeur bij Heisterkamp Transportgroep BV te Oldenzaal. Bestuurslid: stichting Scoren in de wijk; Directeur/ 56 stichting Woonruimteverdeling Hengelo, Bestuurder De Slinger, Podion en het Aedes-Forum voor zingeving en inspiratie.

Tot 01 juli 2010 W.A.S.A. de Bruijn

Directeur/ Bestuurder

Bezol­diging

58

Docent kaderopleiding Bouwbedrijf (ROC) te Almelo, voorzitter Commerciële Club Twente (CCT) en penningmeester van Interprovinciaal Platform Project­ ontwikkeling (IPP)

Periodiek Variabele L. termijn beloning Vergoe­ bet.beloning Beloning ((Aanv.) pensioenlstn) dingen 

Directeur/ bestuurder

Jaren

H.J.M. Rupers

2010 2009

€ 136.757  € 136.761

€ 4.858  € 7.885

€ 29.093  € 29.658

€ 2.640 € 2.640

2010 2009

€ 131.757  € 131.761

€ 4.858  € 8.284

€ 29.093  € 29.658

€ 2.640 € 2.640

Tot 01-07-2010 W.A.S.A. de Bruijn 2011-2013 € 0 2010 € 66.628 2009  € 131.761

€0 €0  € 7.885

€ 185.000 € 29.093  € 29.658

€0 € 1.320 € 2.640

  P. M. Pinkhaar

De bestuurders beschikken daarnaast over een dienstauto. De heer W. de Bruijn maakt van 1 juli 2010 tot 1 juli 2013 gebruik van de levensloopregeling via Welbions om aansluitend met vroegpensioen te gaan.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 76

Zelfevaluatie

Samenstelling RvC

Uit de tabel blijkt dat de heer J. van Walsem, de heer J. Schutrups en mevrouw de Waal aftreden per 01 januari 2011 Als nieuwe commissarissen zijn na een selectietraject met ­initieel 27 kandidaten de heer A.A.H. Prins en mevrouw M. Heijnis benoemd. In de eerste vergadering van de RvC begin 2011 wordt bepaald wie de voorzitter respectievelijk vicevoorzitter worden. Doordat de RvC na 31 december 2010 nog maar vijf commissarissen kent, is op 15 december besloten de auditcommissie op te heffen en als voltallige RvC te vergaderen voor de cijfermatige beoordeling/voorbereiding van de reguliere RvC-vergadering. Het reglement voor de RvC zal begin 2011 worden aangepast.

De RvC is kritisch op het eigen functioneren evenals dat van de individuele leden. Tenminste één maal per jaar vindt de zelfevaluatie plaats, met of zonder begeleiding door een onafhankelijk externe adviseur. Daarbij vraagt de RvC ook de mening van de directeuren/bestuurders. Er is sprake van een evaluatie over en weer. De belangrijkste aandachtspunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn: dossiervoorbereiding en verbeterde terugkoppeling van de commissies in RvC-bijeenkomsten; het evalueren. Na afloop van iedere vergadering wordt een korte evaluatie gehouden; het voorkomen van de schijn van belangenverstrengeling. Een van de commissarissen heeft een overplaatsing van een van zijn andere (neven-)functies gerealiseerd en de bijeenkomsten zullen meer thematisch worden georganiseerd.

De RvC is kritisch op de (neven-)functies van de leden waardoor (de schijn van) belangenverstrengeling kan ontstaan bij het uitoefenen van hun functie als toezichthouder. Welbions verklaart dat: de heer Piscaer per 31 december 2010 zijn deelname aan de Welstandscommissie voor ­Hengelo beëindigt. Hij treedt dan toe tot de welstandscommissie van De Hof van Twente; met de Rabobank, waar de heer Raanhuis bestuurder is, geen significante bancaire relatie wordt onderhouden. Het contract met de ING als huisbankier is eind 2008 vernieuwd.

In de periode van 1 januari tot en met 31 december 2010 was de RvC als volgt samengesteld: Naam Dhr. J. van Walsem (voorzitter), (*)

(Neven-)Functie(s) Voorzitter: N.V. Stadsherstel Harderwijk; Koninklijke Fosag te Gouda; Inclusief Groep N.V Nunspeet en ­Bedrijfstakpensioenfonds te Rijswijk Commissaris SGBB Lid Hoofdbestuur Koninklijke MKB te Delft Werkzaamheden voor de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam RVC-lid WOM Statutair commercieel bankdirecteur Dhr. G.B.J. Raanhuis (vicevoorzitter),(*)en(**) RVC-lid WOM Gepensioneerd directeur Dhr. V.W. Piscaer Stadsplanningenbeheer Lid Voorzitter Welstandscommissie Oversticht (Almelo, Borne, Enschede en Hengelo) Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit Advocaat en Voorzitter Damsté advocaten Dhr. J. Schutrups (lid), en notarissen Voorzitter werkgroep Regelgeving en ­Versnelling (Innovatieplatform Twente) Dhr. J. van Benthem Wetenschappelijk Medewerker (lid), (**) Universiteit Twente Voorzitter: Welstandscommissie OverMw. M. de Waal sticht (Hardenberg, Dalfsen, Olst-Wijhe, (lid), (**) Raalte en Ommen) en St. Integraal Toegankelijk Maatwerk Lid raad van Toezicht: St. de Parabool; Stichting Bureau Jeugdzorg Overijssel Cliëntvertrouwenspersoon Stichting Interakt Contour (*): deelnemer in Remuneratiecommissie

Leeftijd 63

Be-/herbenoeming 2008 (2002) // 2010

In 2010 hebben zich geen situaties voorgedaan waarin sprake was van belangen­ verstrengeling.

53

2008 (2006) // 2010

65

2008 (2006) // 2010

Verantwoording van het beleid rondom ­commissarissen honorering

Bezoldiging RvC

49

2008 (2002) // 2010

53

2008 (2007) // 2011

58

2008 (2002) // 2010

Voor de leden van de RvC is sprake van een vaste vergoeding. De hieronder weergegeven vergoeding is exclusief eventuele reiskostenvergoeding en vergoeding voor de inkomensafhankelijke bijdrage zorgverzekeringswet. De honorering kan jaarlijks worden geïndexeerd. In 2010 is (wederom) geen indexering toegepast. Voor de hoogte van de vergoeding wordt de adviesregeling honorering toezicht woningcorporaties als uitgangspunt genomen. Voorzitter € 13.500 per kalenderjaar Leden Audit-/Remuneratiecommissie € 11.250 per kalenderjaar Leden € 9.000 per kalenderjaar De totale bezoldigingskosten over 2010 bedroegen € 65.349 en zijn nagenoeg gelijk aan de bezoldigingskosten over 2009, deze bedroegen namelijk € 65.388. Ten opzichte van 2007 en 2008 is wel sprake van een daling. De bezoldigingskosten bedroegen destijds € 70.205,respectievelijk € 68.205,-. Hoewel het honoreringsbeleid is aangepast zal de daling zich in 2011 doorzetten tot circa € 56.000,-. Door beperkte vacaturestelling was al besloten het aantal commissarissen van zes naar vijf terug te brengen.

**): deelnemer in Auditcommissie

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 78

Inhoudelijk toezicht

Voor het inhoudelijk toezicht heeft de RvC de missie van Welbions als basis gehanteerd: Welbions staat voor goed wonen voor iedereen. Als ondernemende organisatie biedt Welbions kansen voor mensen in hun woonomgeving. Welbions doet dat samen met andere partijen. Daarnaast heeft de RvC bij het toezicht de visie van Welbions als uitgangspunt genomen: Met de centrale ligging in de stedenband Twente neemt Hengelo als woonstad een prominente plek in. Er is veel aan gelegen om deze positie van Hengelo als stad met een aantrekkelijk en kwalitatief w ­ oonklimaat te behouden en naar de toekomst te versterken. In 2010 zijn de bevindingen en aanbevelingen van de accountant, door de controle van de jaarrekening 2009 en interim-controle 2010, door het bestuur uitgewerkt in een actieplan voor uitvoering in 2010 en 2011. Eind 2010 is gestart met de uitvoering van de integriteitsthermometer en fraudebarometer van KPMG om te bepalen op welke onderdelen het beleid, controles en de beïnvloeding van houding en gedrag (cultuur) nog verbeterd kunnen/moeten worden. Met betrekking tot de operationele risico’s is veel aandacht besteed aan projectmanagement voor nieuwbouw, herstructurering en groot planmatig onderhoud. Voor het project Berflo Mooi is in opdracht van de RvC een ‘second opinion’ gevraagd van “Witteveen + Bos” met betrekking tot het financieel kader en onderkende risico’s. Na behandeling van het rapport en begeleidend schrijven van de directie is in december goedkeuring verleend aan het bijgesteld financiële kader voor het herstructureringsproject dat reeds in 2003 zijn oorsprong kent. Ten aanzien van de financiële risico’s is aandacht besteed aan het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel van het CFV en de kasstromen, zoals vastgelegd in het treasury-jaarplan en de meerjarenbegroting. In de kwartaalrapportages is expliciet gerapporteerd over de voortgang van getroffen maatregelen in het kader van risicobeheersing en uitgevoerde interne controles. Het operationeel en financiële risico zijn door de RvC als verantwoord ingeschat. Begin 2011 zullen de door het bestuur benoemde ­onderwerpen van controle worden vastgesteld en vastgelegd in het “Interne Controleplan 2011”.

Besluiten/goedkeuring

De RvC heeft in 2009 onder meer de volgende bestuursbesluiten goedgekeurd: De aanpassing van het directiestatuut. Het Treasury-Jaarplan 2010 en drie additionele leningen in december 2010 in verband met het van kracht worden van de EU-beschikking en ministeriële regeling. Honoreringsvoorstel RvC. De benoeming van BDO Accountants Audit & Assurance voor de controle van de jaarstukken over 2010. Pilot Ketenintegratie voor de afdelingen Vastgoedontwikkeling en Vastgoedbeheer. De vaststelling van de Volkshuisvestingsverslag- & Jaarrekening 2009 en de Meerjarenbegroting 2011-2020. De goedkeuring van 10 investeringsvoorstellen voor vastgoedontwikkeling- & onderhoudprojecten en de verwerving van een aantal woningen en vastgoed/-complexen.

Verbindingen

Naast deelname aan de RvC van de WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.) en N.V. Wonen boven Winkels Hengelo (O), houdt de RvC toezicht op de door Welbions aan­ gegane verbindingen. De V.o.F. Boomhaege is opgeheven en tevens is het besluit genomen de stichting woonruimteverdeling op te heffen. Het bestuur streeft, mede vanuit het oogpunt van risicobeheersing, er naar het aantal verbindingen tot een minimum te beperken.

Professionalisering ­Governance

De RvC doet er daarom alles aan om transparant en integer te werk te gaan. Daarvoor is ook de Aedes Code in het leven geroepen, die door Welbions wordt onderschreven. De volgende principes uit de Governance Code worden door de RvC toegepast: De taken van de RvC zijn beschreven in artikel 18 van de statuten en worden nader toe­ gelicht in artikel 8 van het reglement voor de RvC. Het functioneren van de RvC wordt tenminste één maal per jaar geëvalueerd in een aparte bijeenkomst van de RvC, waarbij de bestuurders gedeeltelijk aanwezig zijn. Daarnaast is er sprake van onderlinge feedback. Ieder lid van de RvC heeft de verantwoordelijkheid om onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Daarbij worden diverse belangen op evenwichtige wijze afgewogen. De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. De onafhankelijkheid is een jaarlijks terugkerend agendapunt bij de zelfevaluatie. Op 15 december 2010 is de zelfevaluatie van de RvC uitgevoerd. Ook voor de bestuurders was er ruimte om hun mening te geven over het functioneren van de RvC. Eind 2010 is gestart met de zelfevaluatie ter voorbereiding op de visitatie, begin 2011 ­uitgevoerd door een visitatiecommissie van Raeflex. Na een zorgvuldig selectietraject, waaraan vier kantoren hebben deelgenomen, is ­besloten BDO Accountants Audit & Assurance vanaf het boekjaar 2010 te benoemen en uit te nodigen een controleteam te leveren voor de controle en validatie van de externe verantwoordingsverslagen, rapportages etc. De Governance Code is, vanuit het principe: pas toe of leg uit, leidend voor de RvC en directie. Alle zaken worden getoetst aan deze code. Uitzonderingen bevestigen de regel, want zo is het bestuur niet benoemd voor een periode van vier jaar, maar voor onbepaalde tijd. Dit is vastgelegd in een reeds bestaande arbeidsovereenkomst en wijkt af van de Governance Code. De RvC heeft voldoende inzicht in de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur, doordat er sprake is van een directiestatuut. Het functioneren van de directieleden en ontwikkeling van het bestuur wordt twee maal per jaar beoordeeld en besproken. Daarenboven heeft de controller, zonder tussenkomst van de directie, de mogelijkheid om rechtstreeks aan de RvC te rapporteren. In 2010 is door de RvC deelgenomen aan het vervolg op de in 2009 geïnitieerde integriteitonderzoeken van het CFV en VTW. Tevens is besloten deel te nemen aan het experiment van VTW en SEV over “Aanspreekbaarheid van toezichthouders”.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 80

Verantwoording aan ­belanghouders

Welbions kent de volgende belanghouders: woningzoekenden en huurders/bewoners; de Huurdersvereniging Ookbions i.o. en verschillende bewonerscommissies; het gemeentebestuur van Hengelo en wethouders volkshuisvesting uit andere gemeentes waarin Welbions actief is; de provincie Overijssel; regionale overlegverbanden in Twente; het Ministerie/de Minister van VROM en WWI; directie- en bestuursleden van andere woningcorporaties; Aedes en het Aedes-directeurencontact; het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); gezondheids-/welzijnsinstellingen in het werkgebied; regionale/lokale politie en tot slot; architecten, aannemers, makelaar/-beheerders, leveranciers, (financieel)adviseurs en accountant. Welbions hecht veel waarde aan een goede relatie met de stakeholders ten aanzien van het gevoerde en te voeren beleid om de samenwerking met belanghebbenden/partners, waar nodig, te verbeteren. Zo wordt bijvoorbeeld in het meerjarenplan, de meerjarenbegroting en wijkontwikkelingsplannen ­vanuit de visie en missie getracht invulling te geven aan de verwachtingen die stakeholders van ­Welbions ­hebben. Het is zaak de binding met de huurders te vergroten en de signaalfunctie vanuit de wijk naar de corporatie te waarborgen. De afronding en presentatie van de Wijkontwikkelingsperspectief, -programma en -plan Wilderinkshoek, maar ook de nagenoeg afgeronde perspectieven voor Hengelo Noord en de Hasseler Es zijn hier goede voorbeelden van. De stakeholders worden ook nadrukkelijk betrokken bij het visitatietraject. De uitkomsten en ­eventuele verbetermaatregelen zullen in 2011 expliciet met ze worden besproken. Daarnaast is in de eerste helft van 2010 door en namens de directie herhaaldelijk deelgenomen aan bijeenkomsten met maatschappelijke ondernemers in het zgn. ‘Maatschappelijk Ondernemerscafé’. Eind 2010 is nog gesproken met het Hengelose College van B&W over strategische vastgoedsturing, (herstructurerings-) projecten, het convenant en de Woonvisie. Begin 2011 wordt voor de tweede maal met vertegenwoordigers van de fracties uit de gemeenteraad van Hengelo gesproken.

Integriteit

In de Governance Code is de integriteit van de leden van de RvC en de directie-/bestuursleden vast­ gesteld. Daarnaast is in de statuten van Welbions vastgelegd, welke functies strijdig zijn met die van de bestuurder en van de RvC. Ingeval van tegenstrijdige belangen, wordt conform artikel 9 lid 2 de stichting vertegenwoordigd door de RvC. Betreffende nevenfuncties is in de arbeidsovereenkomst geregeld, dat bestuurders geen nevenfunctie mogen uitoefenen zonder toestemming van de RvC. In het Volkshuisvestingsverslag 2009 is uitgebreid stilgestaan bij de wijze waarop er door Welbions invulling aan is gegeven. Hier zijn geen veranderingen in opgetreden. In 2009 zijn de integriteitscode en regeling vertrouwenspersonen, als onderdeel van het nieuwe “Handboek HRM”, voor Welbions opgesteld en van kracht geworden na goedkeuring door de ­Ondernemingsraad en bekrachtiging middels directiebesluit. Begin 2010 zijn de protocollen voor e-mail en internetgebruik toegevoegd. De Integriteitscode is ook op de website terug te vinden. Zoals eerder vermeld, is eind 2010 is gestart met de uitvoering van de integriteitsthermometer en ­fraudebarometer van KPMG. De resultaten zijn begin 2011 bekend en worden verder uitgewerkt. In 2010 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of leden van de RvC aan de orde waren. Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 82

2010 14.401 12.739 12 1.491 159

2009 14.468 12.789 12 1.495 172

2008 14.492 12.863 12 1.457 160

-50 -25 -58 -86 4 86 15 1 7

-74 -19 -33 -140 74 24 20

115 -40 -38 -10 179 26 -2

272

216

183

Aantal verhuureenheden overgeboekt naar projecten i.v.m. toekomstige sloop

101

212

230

Aantal verhuureenheden in aanbouw

213

186

216

2010

2009

2008

111 93 17 1

269 223 36 10

467 391 66 10

WELBIONS Aantal Verhuureenheden in exploitatie Woningen / Woongebouwenw Woonwagens / Standplaatsen Garages / Parkeerplaatsen Bedrijfsmatig Onroerend Goed Mutaties Woningen/Woongebouwen Verkoop Verkoop Koopgarant Sloop Samenvoeging Oplevering Aankoop Terugkoop Koopgarant naar huur Overig Aantal Koopgarant woningen

WELBIONS (groepsmaatschappijen) WOM BERFLO ES BV Aantal verhuureenheden Woningen / woongebouwen Garages Bedrijfsmatig onroerend goed

12. Verkorte jaarrekening

KENGETALLEN Solvabiliteit Liquiditeit ICR Operationele kasstroom Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Huurderving (totaal) Huurderving (frictieleegstand) WOZ-waarde woningen (x € 1.000) Gemiddelde WOZ-waarde per woning Waardepeildatum

2010 41,4% 0,11 1,5 12.009 4.865 1,3% 3,9% 2,8% 2,7% 1,4% € 1.637.000 € 128.400 01-01-2010

2009 42,1% 0,14 1,2 1.244 -5.241 0,2 % 3,9% 2,3% 4,7% 1,3% € 1.697.000 € 132.500 01-01-2009

Ontwikkelt Verkorte Jaarrekening | Hoofdstuk 12

Pagina 84

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 na voorgestelde resultaatbestemming x1.000)

ACTIVA Materiële Vaste Activa MVA in exploitatie MVA in ontwikkeling MVA VOV MVA t.d.v. exploitatie Materiële Vaste Activa Financiële Vaste Activa Te vorderen BWS Belastinglatenties Overige FVA Financiële Vaste Activa Voorraden Onderhanden projecten Voorraad woningen VOV Voorraad magazijn Voorraden Vorderingen Debiteuren Rekening courant verhoudingen Overlopende activa Vorderingen Liquide middelen TOTAAL ACTIVA

31 december 2010

PASSIVA Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele top Voorziening belastinglatenties Overige voorzieningen Voorzieningen Langlopende schulden Leningen Verplichting VOV Waarborgsommen Langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen en premies soc. verzekering Schulden aan overheid Overlopende passiva Kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA

31 december 2009

640.922 29.834 30.070 3.456

616.978 37.084 23.418 3.300

704.282

680.780

1.788 306 114

2.294 330 114

2.208

2.738

796 595 180

1.254 207 190

1.571

1.651

1.491 478 772 2.741 226

1.360 1.764 821 3.945 1.281

711.028

690.395

31 december 2010 294.153

31 december 2009 290.462

10.229 3.166 469

13.801 3.588 651

13.864

18.040

330.922 30.092 19

306.836 23.487 851

361.033

331.174

26.611 839 1.874 12.654 41.978

27.482 4.312 4.370 617 13.939 50.719

711.028

690.395

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 (x1.000)

Afkortingen

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Wijziging onder handen projecten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Uitbesteed werk Afschrijvingen op MVA Overige waardeveranderingen MVA Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Leefbaarheiduitgaven Overige bedrijfslasten Totaal kosten Saldo opbrengsten -/- kosten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Waardeverandering MVA JAARRESULTAAT

2010 62.694 2.403 11 9.408 2.261 3.488

2009 61.015 2.305 20 5.306 729 1.776

80.265 2.254 633 30.370 8.512 2.414 15.408 927 12.370

71.151 729 687 21.632 8.249 2.324 17.301 967 15.562

72.888 7.377

67.451 3.700

460 -16.512

696 -16.124

-8.675 2.584 9.782

-11.728 -2.265 14.620

3.691

627

Hieronder zijn de afkortingen opgenomen, zoals novolgend zijn gebruikt in de balans, winst- & verliesrekening en het kasstroomoverzicht. MVA Materiële vaste activa FVA Financiële vaste activa ORT Onrendabele top VOV Verkoop onder voorwaarden (koopgarant) BWS Besluit Woninggebonden Subsidies WOZ Wet waardering onroerende zaken i.e. in Exploitatie i.o. in Ontwikkeling t.d.v. ten dienste van Exploitatie/Ontwikkeling

Verkorte Jaarrekening | Hoofdstuk 12

Pagina 86

Geconsolideerd kasstroom­overzicht 2010 (indirecte methode) (x1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten: Jaarresultaat na belastingen Aanpassingen voor: Verkoopopbrengsten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen MVA Waardeverandering MVA i.e. Balansmutaties: Financiële Vaste Activa Voorraden Vorderingen korte termijn Voorzieningen Schulden korte termijn (excl. aflossingen komend boekjaar) Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten: Desinvesteringen Verkoopopbrengsten Investeringen MVA VOV MVA in ontwikkeling MVA t.d.v. exploitatie MVA in exploitatie Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Stortingen / klim Aflossingen Mutatie leningen Verplichting VOV Mutatie waarborgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december

2010

2009

3.691

626

-9.408 633 30.370 -9.782

-5.306 687 21.632 -14.619

530 80 1.204 -4.176 -17.585

212 -1.461 -194 7.833 11.358

-4.443

20.768

9.408

5.306

-6.652 -29.645 -789 -7.637

-2.578 -36.090 -358 -13.453

-35.315

-47.173

52.000 -19.070

50.172 -35.380

32.930 6.605 -832

14.792 2.930 -40

38.703 -1.055 1.281

17.682 -8.723 10.004

226

1.281

Algemene toelichting Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in Boek 2 BW Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van ­specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke ­bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de ­Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Welbions en haar groeps­ -maatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en ­economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige ­participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrond­slagen van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. zijn waar nodig gewijzigd om aan­ sluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Welbions. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings- en overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings- en overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. De consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen en indien de maatschappij slechts gehouden wordt om te vervreemden.

Verkorte Jaarrekening | Hoofdstuk 12

Pagina 88

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. FBI HBS Ons Belang B.V. Welbions Holding B.V. Welbions Ontwikkeling B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V. Proportioneel geconsolideerd Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Boomhaege V.O.F. Dura Vermeer / Welbions V.O.F.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

KvK nummer 08137340 08167475 08137340 08113483 08137341

08210468 08141479 08210124

De Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. heeft als belangrijkste activiteit de herstructurering uit te voeren van drie complexen in de wijk Berflo Es. Inmiddels zijn er twee complexen gesloopt en verkocht aan Welbions als bouwgrond. FBI HBS Ons Belang B.V. had als doelstelling om vermogen te beleggen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tot en met 2007 is dit geëffectueerd. Vanaf 2008 vinden er geen activiteiten plaats.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar

Verwerking ­verplichtingen

Welbions Holding B.V. is de houdstermaatschappij van de hierna genoemde dochtermaatschappijen. De activiteiten van Welbions Ontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. De N.V. Wonen Boven Winkels Hengelo heeft tot doel het bevorderen van de leefbaarheid in de ­binnenstad door het stimuleren van het wonen boven winkels. De gemeente Hengelo en Welbions hebben ieder een startkapitaal gestort van € 650.000. De activiteiten van Welbions Projectontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Twee joint ventures zijn ondergebracht, te weten: Boomhaege en Medaillon. Boomhaege V.O.F. is aangemerkt als een joint venture met Dura Vermeer. De V.O.F. realiseert huur en koopwoningen in het plan Boomhaege. De zeggenschap in de V.O.F. wordt gezamenlijk uitgeoefend. Dura Vermeer / Welbions V.O.F. Is aangemerkt als een joint venture. De V.O.F. realiseert huur en koopwoningen in het plan Medaillon. De zeggenschap in de V.O.F. wordt gezamenlijk uitgeoefend. De overige -niet geconsolideerde- verbindingen zijn: Stichting Woonruimteverdeling Hengelo (90%) KvK nummer: 08119516 Stichting Huisvesting Sociaal Pension Enschedesestraat te Hengelo (100%) KvK nummer: 41031389 Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een ­economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening of een garantstelling voor exploitatie tekorten.

De cijfers 2009 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2010 mogelijk te maken.

In de jaarrekening 2010 is een schattingswijziging doorgevoerd: Conform de Richtlijn voor de Jaarverslaglegging maakt de rentabiliteitswaarde correctie geen onderdeel meer uit van de bedrijfswaarde. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke ­verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom ­projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouw­ vergunning onherroepelijk is.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde ­kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Verkorte Jaarrekening | Hoofdstuk 12

Pagina 90

Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening 2010 Bedrijfswaardeparameters Jaarrekening 2010

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 evj

Prijsinflatie (%) 1,25 1,50 1,65 1,76 1,83 1,88 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Looninflatie (%) 1,50 1,95 2,27 2,49 2,64 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00

Bouwindex (%) 1,50 1,95 2,27 2,49 2,64 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00

Marktindex (%) 1,89 1,62 1,27 1,61 2,22 2,78 3,34 3,84 4,13 4,13

Huurverhoging: prijsinflatie van het voorafgaande jaar Huurderving Huurharmonisatie

Mutatiegraad

Loonkosten

Onderhoudskosten

Bedrijfskosten

Restwaarde

Kosten: De verhuiskostenvergoeding, de sloopkosten en de bouwrijpkosten bedragen gemiddeld € 9.900 per woning De kosten stijgen met de prijsinflatie

De bedrijfswaarde is gebaseerd op het beleid van Welbions ten aanzien van het bestaande bezit zoals vastgelegd in de Meerjarenbegroting 2011-2020

1% van de jaarlijkse huuromzet wordt als oninbaar afgeschreven. Bij mutatie wordt de huur verhoogd tot 75% van de maximaal redelijke huur bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. De mutatiegraad van de woningen bedraagt gemiddeld 8,75% en is vastgesteld op basis van ervaringscijfers en verwachtingen. De loonkosten bedragen gemiddeld € 869 per woning per jaar. De kosten stijgen met de looninflatie. De onderhoudskosten bedragen gemiddeld € 1.177 per woning per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex. De bedrijfskosten bedragen gemiddeld € 844 per woning per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex. Opbrengsten: De opbrengst is gebaseerd op de bedragen uit de Grondprijzen Notitie Gemeente Hengelo 2010’ De kavelopbrengst bedraagt gemiddeld € 29.000 De opbrengst stijgt met de marktindex

Disconto Levensduur

Verkoopopbrengsten

Het disconto bedraagt 5,25% conform de uitgangspunten van WSW en CFV. De levensduur van een complex bedraagt maximaal 50 jaar en minimaal 10 jaar. Voor 235 woningen is een sloopbesluit genomen; de resterende exploitatietijd bedraagt 1 jaar. De verwachte verkopen in de jaren 2011 t/m 2015 zijn meegenomen in de bedrijfswaarde: 185 reguliere verkopen tegen gemiddeld € 127.000 per woning. 379 verkopen koopgarant tegen gemiddeld € 115.000 per woning (na korting). Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de restant looptijd (voorgaand jaar: idem). Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem). De periode waarover contant wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen / investering, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (voorgaand jaar: idem). De Vogelaarheffing en de te betalen Vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar: idem). Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt in tegenstelling tot het voorgaande boekjaar geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gede­ finieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige ­verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door ­onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

Verkorte Jaarrekening | Hoofdstuk 12

Pagina 92

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. De activa wordt gewaardeerd tegen verkoopprijs inclusief korting gecorrigeerd met jaarlijkse marktwaarde ontwikkeling.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de onrendabele top worden de gerealiseerde investeringen en de bedrijfswaarde, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende ­kosten. Rentetoerekening vindt plaats vanaf de start van de bouw. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Voorstel resultaat­ bestemming

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.

Verkorte Jaarrekening | Hoofdstuk 12

Pagina 94