Met bewoners naar vitale wijken
Strategie SSW voor 2014 – 2019
September 2014
Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal ........................................................................................................ 1 2. Wat is SSW .................................................................................................................... 2 2.1 2.2 2.3 2.4
Woningcorporatie Wat zien wij in onze wereld Grote veranderingen voor onze huurders Gedreven door mensen
2 2 2 3
3. Werkgebied en uitdaging ............................................................................................. 4 3.1 3.2 3.3 3.4
Wie zijn onze klanten De vraag naar woonruimte in De Bilt Onze woningen en hoe we ze verhuren Eerlijk verdelen
4 4 4 5
4. Speerpunten in organiseren ........................................................................................ 6 4.1 4.2 4.3
Goedkoop organiseren Samen doen wat nodig is Financiële sturing
6 6 6
5. Doen en niet doen de komende jaren ......................................................................... 8 5.1 5.2
Doen in een notendop Niet doen
8 8
1. Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte. Dat is uitdagend als je bedenkt dat een groot aantal mensen ons nodig heeft en dat het aantal groeit. Onze mogelijkheid om nieuwe woningen te bouwen neemt ondertussen af. Ongeveer 1/6e van onze huuropbrengst dragen we sinds kort af aan het rijk. Zo dragen we bij aan het verminderen van het financieringstekort van de overheid. Deze nieuwe realiteit daagt ons uit om met minder middelen, nog effectiever te organiseren. We laten ons daarbij leiden door ambitie:
“We helpen zoveel mogelijk huishoudens met een smalle beurs onder dak in De Bilt en omstreken. We verdelen de schaarse woningen eerlijk, voorkomen ook dat mensen met een te hoog inkomen een te lage huur hebben, maken zelf zo weinig mogelijk kosten en houden de huur- en energielasten van onze woningen zo laag mogelijk”.
Onze speerpunten voor de komende jaren: •
Samenwerken in De Bilt We moeten antwoorden vinden op grote maatschappelijke uitdagingen als vergrijzing, decentralisatie van zorg en welzijn en groei van het aantal huishoudens met lage inkomens. We gaan daartoe in gesprek met belangenhouders als onze huurders, de gemeente, onze collega corporaties en maatschappelijke ondernemers uit zorg en welzijn.
•
Schaarste eerlijk verdelen We hebben een tekort aan goedkope woningen en moeten daarnaast waar het kan de huren verhogen. De betaalbaarheid van het wonen staat daarmee onder druk. We sturen daarom bij het verdelen van woningen nog nadrukkelijker op ‘eerlijk verdelen’.
•
Kwaliteit woningen koesteren en verbeteren Goedkope woningen zijn schaars. Als we ze moeten slopen, kunnen we een nieuwe woning niet meer voor zo’n lage huur aanbieden. We zijn dus zuinig op de woningen die we hebben.
•
Klantgericht en efficiënt organiseren We sluiten dankbaar aan bij de wensen van onze klanten om op momenten dat zij dat zelf willen hun zaken met ons te regelen. We maken onze belangrijkste klantprocessen via internet toegankelijk. Alles wat onze huurders daar zelf doen, bespaart ons tijd en geld. Dat komt goed uit. Het geld dat we besteden aan onze organisatie kunnen we niet besteden aan het laag houden van huren. We organiseren dus zo goedkoop mogelijk. We zijn zuinig en zoeken met partners zoals onze huurders naar een doelmatige verdeling van taken. We wegen meer dan vroeger welke taken we zelf doen en welke op het bord van anderen horen.
Strategienota SSW
1
2. Wat is SSW 2.1
Woningcorporatie
Woonstichting SSW is een woningcorporatie. We verhuren bijna 5.000 woningen met 1 of soms wel 7 kamers. We zien onszelf als een bedrijf dat mensen met een smalle beurs helpt bij het wonen in de zes kernen van de gemeente De Bilt. We verhuren woonruimte in een leefbare en duurzame woonomgeving. We richten ons niet op het maken van winst maar werken met een breed maatschappelijk doel voor ogen: we investeren in stenen én in mensen. We willen dat mensen ons herkennen als ondernemend, als een bedrijf met betrokken en deskundige mensen die gericht zijn op samenwerken.
2.2
Wat zien wij in onze wereld
Onze woningmarkt is overspannen en kent een groot tekort aan sociale huurwoningen. Dat tekort groeit de komende jaren. Het overheidsbeleid beperkt de mogelijkheden van woningcorporaties om sociale woningen te bouwen. Sterker nog. De overheid vraagt ons bij te dragen aan haar tekorten. Wij betalen daarom jaarlijks een verhuurdersheffing ter grootte van ongeveer 1/6e van al onze inkomsten. Om dit enorme bedrag te kunnen betalen, moeten wij waar mogelijk juist huren verhogen. Dat is een pijnlijke maar noodzakelijke maatregel die de beschikbaarheid van betaalbare woningen nog verder onder druk zet. Ondertussen groeit de klantgroep die afhankelijk is van onze woningen als gevolg van overheidsbezuinigingen en demografische ontwikkelingen. Juist het kwetsbare deel van onze samenleving krijgt zo te maken met groeiende wachttijden. Eerlijk verdelen van sociale woonruimte en aandacht voor de minst draagkrachtigen is daarom noodzakelijker dan ooit. De problemen op de woningmarkt spelen in de hele regio. We werken daarom samen met gemeenten en woningcorporaties in de buurt.
2.3
Grote veranderingen voor onze huurders
Zorg, welzijn en wonen ondergaan de komende jaren grote veranderingen in organisatiewijze en bekostiging. Gemeenten krijgen een rol waarvan nu nog niet duidelijk is hoe ze die innemen. Wel is duidelijk dat voorzieningen die vroeger vanzelfsprekend waren, zoals het verzorgingshuis, verdwijnen. Ook is duidelijk dat mensen geacht worden langer zelfstandig te wonen. Van onze huurders is meer dan 1/5e ouder dan 65. Het aandeel ouderen onder onze huurders groeit komende decennia naar 1/3e. We zorgen er daarom voor dat iedere nieuwe woning die we bouwen bijdraagt aan een ‘levensloopbestendige’ wijk. Daarmee zijn onze bewoners er echter niet. Bewoners behoeven in toenemende mate zorg thuis. Welke zorg dat is en hoe zorginstellingen die zorg leveren is niet duidelijk. Wij komen bij onze huurders achter de voordeur en signaleren dus wanneer mensen hulp nodig hebben. Wij zijn geen zorgverlener, dat doen andere organisaties en andere mensen. Wel voelen wij onze medeverantwoordelijkheid bij het signaleren en oplossen van zorgsituaties.
Strategienota SSW
2
We zoeken dus op basis van onze signaleringsfunctie nieuwe samenwerkingsvormen en verhoudingen met onze huurders, de gemeente en onze maatschappelijke partners uit welzijn en zorg. Samen onderzoeken we welke zorg en voorzieningen nodig zijn om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen. Zo werken we samen aan levensloopbestendige en vitale wijken.
2.4
Gedreven door mensen
SSW speelt een verbindende rol in de samenleving en is nauw verbonden met mensen met een smalle beurs. We investeren in deze groep mensen door ze van goede, betaalbare en duurzame woonruimte te voorzien. Maar bijvoorbeeld ook door te investeren in levensloopbestendige wijken en buurten en door hen te betrekken bij onze keuzes en ons werk. We investeren waar mogelijk in het creëren van kansen voor de groeiende groep die het alleen niet redt. Onze organisatie met haar mensen, middelen, diensten en netwerk mogen zij tot hun bondgenoot rekenen.
Strategienota SSW
3
3. Werkgebied en uitdaging 3.1
Wie zijn onze klanten
We zijn er vooral voor mensen met een smalle beurs (inkomen tot € 34.678). Hen verhuren we het gros van onze sociale woningen. Het grootste deel van deze huishoudens heeft een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens (€ 28.000). Zij zijn echt aangewezen op onze ‘betaalbare voorraad’. Mensen met een middeninkomen (van € 34.678 tot € 43.602) of met een hoog inkomen (boven de € 43.602) mogen we steeds minder tot onze potentiële klant rekenen. Onze minister verwijst hen naar andere verhuurders dan een woningcorporatie zoals wij. Onze betrokkenheid stopt niet bij de woning, het gaat om de mensen die erin wonen. We helpen hen om samen te leven in wijken die vitaal en leefbaar zijn. We verwachten daarbij wel dat bewoners ook zelf doen wat ze zelf kunnen. Zo ontstaan vitale wijken met mensen die dragen en mensen die vragen. We zoeken komende jaren nadrukkelijk samenwerking met onze huurders en dagen hen uit hun wijk vitaal te maken en te houden. We zijn benieuwd welke rol onze huurders daarbij voor ons zien.
3.2
De vraag naar woonruimte in De Bilt
Onze doelgroep groeit komende jaren omdat het aantal huishoudens in De Bilt de komende 15 jaar met ca. 1.300 groeit. 450 van die extra huishoudens heeft een smalle beurs en is dus van ons afhankelijk. De Bilt ‘vergrijst’ bovendien snel, het aantal 65+ groeit van 22% naar ruim 30%. Tegelijkertijd daalt het aantal gezinnen fors en groeit het aantal alleenstaanden naar 40%. We verwachten dus dat onze doelgroep ook groeit omdat het karakter van de huishoudens verandert. We zien een sterke uitwisseling van bewoners tussen Utrecht, De Bilt en Zeist. Meer Utrechters willen in De Bilt wonen dan omgekeerd. Daarnaast blijkt dat veel woningzoekenden uit De Bilt de voorkeur geven aan huisvesting in hun eigen buurt of dorp.
3.3
Onze woningen en hoe we ze verhuren
Het grootste deel (90%) van onze 4.950 woningen heeft een ‘sociale huurprijs’ van maximaal € 699 per maand. Dat is voor een groot deel van onze doelgroep echter al te duur. Zij zijn afhankelijk van een ‘betaalbare’ huur tot € 596. Ongeveer 72% van onze woningen is ‘betaalbaar’. Die woningen verdelen we daarom extra zorgvuldig. 90% van onze sociale woningen verhuren we aan mensen met een smalle beurs. Maximaal 10% van onze sociale woningen verhuren we aan ‘midden- en hoge inkomens’. Dat doen we dan altijd met een reden die in het belang is van lagere inkomens. Zo verhuren we bijvoorbeeld bij voorrang sociale huurwoningen aan huishoudens die uit een schaarse goedkope eengezinswoning vertrekken. We vinden het zuur, dat we deze woningen soms op basis van gemeentelijke woonruimte verdeelregels moeten verhuren aan mensen die niet tot onze doelgroep voor deze betaalbare woningen behoren. We knokken dus voor het aanpassen van die regels.
Strategienota SSW
4
Tenslotte verhuren we niet meer dan 10% van ons bezit met een ‘dure huurprijs’ als ‘vrije sector woning’ aan mensen met midden en hoge inkomens. We gebruiken de inkomsten uit vrije sector verhuur en incidentele verkoop om andere woningen betaalbaar te kunnen houden.
3.4
Eerlijk verdelen
Als we alle woningen helemaal opnieuw zouden mogen verdelen en ieder een woning kreeg die bij zijn inkomen past, komen we in De Bilt 1.650 woningen tekort voor huishoudens met een laag inkomen. Omdat de woningen echter niet zo optimaal verdeeld zijn is het tekort aan sociale woningen veel groter. In sommige goedkope woningen wonen huishoudens die best een hogere huur zouden kunnen betalen. Zij houden dus eigenlijk een schaarse woning bezet voor iemand die hem harder nodig heeft. Komende jaren richten we onze inzet op het in beweging krijgen van deze groep ‘scheefwoners’. We verleiden hen om te verhuizen of verhogen de huur als we dat mogen. Van onze huidige huurders heeft 65% een inkomen tot € 34.678. We zorgen ervoor dat dit percentage de komende jaren stijgt. Nu heeft ruim 20% van onze huurders nog een inkomen van meer dan € 43.602. We zorgen door bestrijden van scheefheid en strakker toewijzen aan lagere inkomens dat dit percentage komende jaren daalt. We worden dus meer en meer een verhuurder voor lagere inkomens. De schaarse goedkope woningen die we hebben, koesteren we. Ze zijn gemiddeld 44 jaar oud en we slopen ze liever niet. Nieuwbouw leidt namelijk tot hogere huren. We onderhouden onze woningen dus goed, gebruiken duurzame materialen en investeren in energiebesparing waar dat kan. Zo blijven woonlasten laag. Tot 2030 bouwen we in nauwe samenwerking met de gemeente 450 woningen om de groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen op te vangen. Het tekort aan sociale woningen zal de komende jaren desondanks eerder groter dan kleiner worden. We zijn daarom terughoudend met het verkopen van woningen.
Strategienota SSW
5
4. Speerpunten in organiseren 4.1
Goedkoop organiseren
We zijn hard nodig en willen daarom blijven bestaan. We doen dus geen investeringen of uitgaven die de continuïteit van ons bedrijf bedreigen. We zijn een onderneming en moeten het hebben van het verschil tussen inkomsten en uitgaven. Aan de uitgavenkant hebben we beïnvloedbare en niet beïnvloedbare kosten. De rijksoverheid legt ons met de ‘verhuurderheffing’ een belasting op ter grootte van ongeveer 1/6e van onze jaarlijkse huuropbrengst. We dragen eveneens verplicht bij aan het oplossen van de problemen van woningcorporaties als Vestia. We kunnen die kosten niet of nauwelijks beïnvloeden. Het betaalde geld kunnen we niet gebruiken om nieuwe woningen te bouwen. Ook de ‘inkomsten’ kant kunnen we maar beperkt beïnvloeden, huurprijzen en de huurprijsstijgingen zijn veelal wettelijk begrensd en we mogen niet zomaar activiteiten ontplooien waarmee we geld kunnen verdienen. Waar we wel zelf invloed kunnen uitoefenen doen we dat. We verhogen huren waar dat wettelijk mag en verantwoord is. En we bezuinigen waar dat kan op de kosten van onze organisatie. We werken samen met andere woningcorporaties en onderzoeken actief waar huurders en belangenhouders kunnen bijdragen aan het verlagen van de kosten. Zo kunnen huurders steeds vaker 24 uur per dag via internet zaken regelen waarvoor ze vroeger moesten bellen of langskomen. Dat is gemakkelijk én goedkoop en de mensen die wel bellen of langskomen helpen we natuurlijk ook.
4.2
Samen doen wat nodig is
We zetten onze professionele organisatie de komende jaren in bij het creëren van vitale wijken en buurten. Dat doen we samen met ons netwerk van huurders, politici, bestuurders en collega’s. We leren daarbij om niet te ‘zorgen voor’, maar om te ‘helpen met’. We willen onze huurders en bewoners nadrukkelijk zelf aan het roer zetten in hun wijk. We aarzelen daarbij niet om ook van deze samenwerkingspartner resultaten te verlangen. We sturen onze eigen organisatie daarbij eveneens aan op gewenste resultaten. We baseren onze formatie op de resultaten die we willen boeken. De gewenste resultaten bepalen we in overleg met huurders, belangenhouders en Raad van Commissarissen. We volgen in onze omvang dus de maatschappelijke agenda die we met onze belangenhouders opstellen. De gemeente De Bilt is daarbij natuurlijk een belangrijke partner. Onze woningen en huurders geven voor een belangrijk deel gezicht aan de identiteit van De Bilt en haar kernen. We verkennen met collega woningcorporaties binnen de regio hoe we door verdergaande samenwerking onze volkshuisvestelijke ambities nu en in de toekomst nog beter kunnen waarmaken.
4.3
Financiële sturing
We zijn een financieel gezonde organisatie. Bij het aanwenden van onze middelen sturen we allereerst op het verlangen dat ook te blijven. Alleen dan kunnen we onze kerntaak naar behoren uitvoeren: het beschikbaar krijgen en houden van betaalbare woonruimte. De keuzes die wij in deze toekomstvisie maken stellen ons bovendien in staat de komende tien jaar ieder jaar zo’n 20 miljoen euro te besteden aan de kwaliteit en omvang van onze voorraad. We investeren dus 200 miljoen euro Strategienota SSW
6
in onderhouden, verduurzamen, renoveren of nieuw bouwen. Een stevige investering in het betaalbaar houden, vitaal maken en houden van wijken in De Bilt. Uit onze doorrekeningen blijkt dat we daarmee de komende jaren binnen de normen blijven voor parameters als Loan to Value (LTV), Interest Coverage Ratio (ICR) en Solvabiliteit.
Strategienota SSW
7
5. Doen en niet doen de komende jaren 5.1
Doen in een notendop • Het grootste deel van onze sociale voorraad heeft een ‘betaalbare’ huur. Dit past bij het aantal bewoners met de laagste inkomens. In de woningtoewijzing sturen we actief op toewijzen aan mensen met een krappe beurs. Binnen de huurklassen ‘betaalbaar’, ‘duur’ en ‘vrije sector’ optimaliseren we de huurprijs. • Wij wijzen onze woningen toe met gelijke kansen voor iedereen. Onze sociale huurwoningen zijn schaars, we verdelen ze eerlijk. Eerlijk naar inkomen in relatie tot de huur en eerlijk naar huishoudsamenstelling in relatie tot de woninggrootte. Scheefbewoning op inkomen bestrijden we actief. • Onze klant regelt zijn huurderszaken eenvoudig 24 uur per dag en 7 dagen in de week zelf op internet. Kwetsbare klanten krijgen extra aandacht van ons en we helpen mensen die moeilijk de weg weten te vinden in de digitale samenleving. • Wij streven naar vitale kernen en wijken met een woningaanbod voor alle leeftijdsgroepen. Niet de woning is ‘levensloopbestendig’ maar de wijk is dat. Met zorg- en welzijnsspecialisten werken we intensief samen om probleemsituaties te voorkomen of op te lossen. • Onze woningen zijn duurzaam en hebben gemiddeld een energielabel C. Duurzaamheid gaat echter verder dan dat. Ook in materiaalgebruik, bouwprocessen en organisatieprocessen kiezen we voor duurzame oplossingen. • Onze organisatie is flexibel en slagvaardig. We werken samen met bewoners, collega’s, marktpartijen en gemeenten. We hebben een dienstverlenende cultuur en zijn kostenbewust. We zijn niet groter dan noodzakelijk (zo groot als moet en zo klein als kan) en transparant in zowel onze financiële-, vastgoed- en maatschappelijke prestaties. • We sturen strak maar met beleid op financiële normen. Zo waarborgen we onze continuïteit en zijn we wendbaar en slagvaardig. We investeren naar vermogen in onze primaire doelgroep. In de eerste plaats in De Bilt maar als het nodig is ook in Utrecht of Zeist.
5.2
Niet doen
Onze minister werkt aan nieuwe spelregels voor woningcorporaties zoals wij. Op het moment van schrijven van dit plan is veel nog niet duidelijk. Zo weten we niet of we komende jaren ook andere activiteiten mogen ontplooien dan alleen het verhuren van sociale woningen. Wel lijkt duidelijk dat we eerder minder dan meer kunnen en mogen doen. Verwacht van ons de komende jaren niet, dat we scholen, gezondheidscentra of verpleeghuizen bouwen. Dat mogen we niet meer. Verwacht ook van ons om dezelfde reden geen nieuwbouwprojecten met koop of duurdere huurwoningen. We denken graag mee over verandering van woonkernen of wijken, maar zijn terughoudend met grootscheepse sloop.
Strategienota SSW
8
