JAK DÁL S BYTOVÝM FONDEM MĚSTA KUŘIMI ? Úvod Uspokojování bytové potřeby lze bezesporu zařadit k jednomu z nejdůležitějších faktorů v rámci lidské existence. Významnou úlohu v této oblasti by mělo sehrát i město, což ostatně naznačuje samotný zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, kdy v § 2 odst. 2 uvádí, „obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů“. Podkladem k naplňování této myšlenky by měl být i tento pracovní materiál, jehož cílem je určení priorit města Kuřimi a směru vývoje v oblasti bydlení a nakládání s byty a nebytovými prostory s ohledem na právní a ekonomické prostředí. Cílem by měla být možnost dosažení dostatečné míry dostupnosti bydlení pro všechny skupiny obyvatel.
Historie a stav bytového fondu Výstavba kuřimského bytového fondu započala na přelomu 40. – 50. let 20. stol. výstavbou domů v Bezručově čtvrti, následovaly domy na Školní ulici. V 60.letech byly budovány byty v lokalitě Jungmannova, Na Královkách, U Stadionu. Jedná se o cihlové domy. Další fází byla výstavba panelových bytů na ul. Popkova, Na Loučkách a Nádražní v 70. a 80. letech 20. století. Město se stalo vlastníkem bytových domů na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Od roku 1995 uvádělo městské zastupitelstvo postupně v život privatizaci bytového fondu. Předstupněm bylo nejprve vypracování „Koncepce politiky bydlení“ a poté byl přijat právní nástroj, kterým byla vyhláška města č. 6 „o pronajatých bytech v majetku města“ ve znění novely z roku 1998. K privatizaci bylo určeno 931 bytů. Prodej bytů v letech 1996 –2007 přinesl do rozpočtů města celkovou částku ve výši 125.114.859,- Kč. V roce 2007 byla předmětná obecně závazná vyhláška zastupitelstvem zrušena. Od té doby nebyl prodán žádný byt. V současné době je město Kuřim vlastníkem 191 bytových jednotek, jejichž velikostní rozložení je následující: Byty o velikosti 1+kk Byty o velikosti 1+1 Byty o velikosti 2+1 Byty o velikosti 3+1 Byty o velikosti 4+1
10 jednotek 27 jednotek 116 jednotek 37 jednotek 1 jednotka
Byty ve vlastnictví města Kuřimi jsou momentálně všechny obsazeny nájemci, v jejichž finančních možnostech nebylo si byt v období privatizačního proces odkoupit do osobního vlastnictví nebo o tento odkup neměli zájem. Bytový fond je zastaralý a žádá si nutnou obnovu a renovaci. Odbor majetkoprávní se snaží ve spolupráci se správci bytů a s ohledem na přidělené finanční prostředky zajišťovat alespoň jeho nejnutnější údržbu.
1
K nejčastějším neduhům patří nevyhovující netěsnící okna, vysloužilá sanitární technika a kuchyňské linky (rekonstrukce elektroinstalací jsou v podstatě dokončeny, výměny nevyhovujících kotlů v půdních vestavbách rovněž). V roce 2009 bylo proinvestováno do oprav bytového fondu při průměrném nájemném 33,-Kč/m2/měs. cca 769.500,- Kč, v roce 2010 se při průměrném nájemném 56,- Kč/m2/měs. proinvestovalo 500.000,- Kč. Pro rok 2011 schválilo ZM na opravu bytů částku 1.000 000,Kč. Ke dni 28.2.2011 má město volné 4 byty: a) byt č. 1122/8 (2+1) na ul. Bezručova čtvrť – v 2. pol. března proběhne výměna střešních oken; náklad cca 70.000,- Kč; následně bude byt nabídnut ke směně b) byt č. 1260/33 (1+1) na ul. Nádražní – zadána výměna dřezu, obsazen bude během měsíce března vítězem výběrového řízení c) byt č. 947/x (garsonka) – odpojen pro neplacení od el. energie, řeší se, po znovu připojení bude obsazen vítězem výběrového řízení d) byt č. 947/67 (garsonka) – předán na základě výpovědi ze strany pronajímatele dne 28.02.2011, připravuje se rekonstrukce koupelny
Systém přidělování volných bytů Z důvodu zániku nájmu bytu má město Kuřim možnost přidělit volný byt cca 1-3 x ročně. V současné době se řídí přidělování městských bytů obecně závaznou vyhláškou č. 9/1999 „o volných bytech v majetku města a bytových náhradách“ (dále jen „vyhláška“). Vyhláška umožňuje nabídnout v první fázi uvolněný byt stávajícím nájemcům nebo vlastníkům bytů ke směně. Pokud o byt nabídnutý ke směně není zájem, nabídne se zájemcům zařazeným v pořadníku – sociální případy. Dle uvedené vyhlášky je první volný byt přidělen žadateli o byt, který je zapsán v pořadníku, a který v aktuálním období dosáhl nejvyššího ohodnocení bytové potřebnosti. Další byty jsou následně přidělovány systémem popsaným v uvedené vyhlášce tak, aby v určitých cyklech měli možnost se o byt ucházet všichni zájemci zapsaní v pořadníku. Pro všechny skupiny platí stejné principy přidělování, které jsou realizovány v tomto pořadí – dohoda o výběru nejvhodnějšího žadatele, výběr žadatele losem, nejvyšší finanční nabídka do fondu bydlení města Kuřimi (tzv. „obálková metoda“). Finanční prostředky získané touto formou se ovšem fakticky rozptýlí v rozpočtu města a na rozvoj bydlení použity nejsou, samostatný „Fond bydlení“ totiž fyzicky nikdy neexistoval, pouze se evidovaly příjmy a výdaje spojené s bytovým fondem. OMP má navíc zkušenost z posledních let, že zájemci o byt se již „naučili“ s vyhláškou „pracovat“ ve svůj prospěch, tedy dohodnout se na nejvhodnějším zájemci o byt ze svého středu „za úplatu“ ovšem nikoli ve prospěch města, nýbrž ve prospěch zájemců, kteří se bytu vzdají ve prospěch toho, kdo jim za to zaplatí. Obálková metoda je často kritizována ze strany žadatelů o byt i odborné veřejnosti, jelikož popírá “sociální aspekt věci“. Uchazeč oscilující kolem hranice životního minima, musí zatížit svůj napjatý rodinný rozpočet částkou nabídnutou v „obálkové metodě“. Praxe ukázala, že tento moment je pro část sociálních případů značně diskriminující a nemají faktickou možnost se k bydlení dostat. Z důvodů výše uvedených OMP navrhuje jako součást Koncepce bydlení změnu ve způsobu nakládání z volnými obecními byty.
Je na zvážení zastupitelů, zda prioritou města bude přidělování volných
2
bytů : 1) žadatelům, kteří v rámci výběrového řízení nabídnou nejvyšší tržní nájemné v Kč,-/m2 podlahové plochy bytu; 2) žadatelům, kteří byt potřebují z důvodu sociální potřebnosti – pro bydlení osob s nízkými příjmy; 3) mladým rodinám, na dobu určitou jako byty startovací – pro bydlení mladých manželů do 35 let s vymezenými příjmy. Odbor sociálních věcí předložil OMP v souvislosti s přípravou Koncepce bytové politiky své stanovisko, ze kterého jednoznačně vyplývá požadavek na přidělování bytů té sociální skupině obyvatel, kteří se pohybují v určité příjmově omezené skupině, nemají osobnostní ani jiné schopnosti zvýšit si životní úroveň. Často se jedná i o rodiny s dětmi, kde dostupnost bydlení, zejména finanční, hraje zásadní roli. Upozornil, že významně narůstá i počet neúplných rodin, či rodičů, kteří řádně neplní svoji rodičovskou zodpovědnost. Formy bydlení a jejich dostupnost sehrávají často zásadní roli v udržení rodiny či jednotlivých rodinných vazeb. Z tohoto důvodu se OMP zatím zaměřil na návrh postupu přidělování bytu z důvodu sociální potřebnosti Žadatelem o byt by mohla být pouze ta osoba, která by dosáhla určitého počtu bodů v tabulce sociální potřebnosti. Kriterii by byly např. příjmy žadatele/rodiny, prokázání soc. potřebnosti a majetkových poměrů -zák.č. 110/2006 Sb. o život. minimu a zák. č. 111/2006 Sb. o hmotné nouzi, zdravotní stav, počet dětí, zdravotní postižení, apod. Věcně příslušným odborem pro vyřizování žádostí by byl OMP. Žádosti o byt by posoudila bytová komise, která by detailně prozkoumala sociální potřebnost jednotlivých žadatelů a na základě jejíhož návrhu by rada města schválila uzavření nájemní smlouvy s nejpotřebnějším zájemcem o přidělení bytu. Bytová 5-ti členná komise by mohla být ve složení: 1. vedoucí OMP, 2. referent OMP, 3. vedoucí OSSV, 4. starosta nebo místostarosta 5. pověřený opoziční zastupitel. Funkční období členů komise by kopírovalo volební období zastupitelstva města. V případě uvolnění bytu by OMP postupoval v těchto krocích: 1.
aktualizace žádostí o byt za účelem zjištění změny majetkových a sociálních poměrů žadatele; 2. připravení srovnávací tabulky žadatelů o byt včetně protokolu pro bytovou komisi;
3
3. hodnocení bytové komise, jejímž výsledkem je doporučení pořadí žadatelů o konkrétní byt pro RM; 4. rozhodnutí RM o definitivním nájemci bytu; 5. uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou 1 roku s možností / právem na prodloužení v případě řádného dodržování podmínek nájmu za cenu regulovaného nájemného.
Bytová komise by však měla posuzovat pouze žádosti s určitým minimálním počtem získaných bodů a ty pak mezi sebou porovnat. V dnešní době je nutno pro zařazení do pořadníku získat min. sedm bodů. Klíčovým kritériem bývá často „trvalý pobyt v Kuřimi delší než 5 let“. Za tento lze získat tři body. Toto kritérium může být vnímáno jako diskriminační zejména pro osoby, které v Kuřimi prožili podstatnou část svého života a například díky uzavření manželství se na „pár“ let odstěhovaly. Podkladem pro nové bodování by měla být nově zpracovaná žádost, která by byla uzpůsobena aktuálním kritériím a potřebám. Systém nabídky volného bytu ke směně před jeho přidělením vybranému žadateli doporučuje OMP zachovat, včetně obálkové metody. Dohodu účastníků a los doporučuje OMP však z výběrového řízení zcela vyloučit a směnit byt s občanem, který učiní nejvyšší nabídku finančních prostředků určených na rozvoj bytového fondu města Kuřimi. Takto získané prostředky doporučuje OMP použít na pokrytí nákladů spojených se správou bytového fondu v následujícím období.
Nájemné Rok 2010 je rokem ukončení jednostranného zvyšování nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb.. Nájemné v obecních bytech dosahovalo na počátku deregulace v roce 2006 rozmezí 12–16,- Kč/m2/měs. Rada města po celou dobu deregulace zvyšovala vždy na zákonem dané maximum. V současné době je nájemné v obecních bytech stanoveno usnesením rady města na 56,- Kč/m2/měs. Zisk z nájemného (byty + nebytové prostory) po odečtení nákladů včetně fondu oprav byl v roce 2010 5.677 579,- Kč. Celkové investice města do bytů a nebytových prostor v roce 2010 činily částku 545.049,- Kč. CÍL deregulačního procesu: Dne 31.3.2006 nabyl účinnosti výše uvedený zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který upravil možnost pronajímatele do konce roku 2010 dočasně zasáhnout (nejvýše však 4x) jednostranně do smluvního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem a jednostranně zvýšit nájemné z bytu. Jedná se o zcela jasnou absenci dohody mezi smluvními stranami, které v předchozích letech pronajímatel vzhledem k předmětu úkonu, tedy zvýšení nájemného dosahoval jen velmi těžko. Přestože zákon o jednostranném zvyšování nájemného má svoje slabá místa, jeho přínos je nesporný především v tom, že se konečně podařilo upravit regulaci nájemného zákonnou formou. Nájemné sice na předpokládanou výši rostlo postupně, avšak záměrem zákonodárce bylo zmírnění finančního dopadu na nájemce v tom smyslu, aby vlastní finanční šok neproběhl jednorázově a nezpůsobil v rozpočtech domácností finanční kalamitu, bez možnosti se s danou situací v přiměřené časové lhůtě vypořádat.
4
Lze konstatovat, že nečinností zákonodárce v oblasti nájemního bydlení (absence právního předpisu, který by umožňoval nájemné zvýšit) vznikala pronajímatelům značná škoda, jelikož právo těžit z předmětu vlastnictví přiměřený zisk je základním právem pronajímatele. Primárním cílem vlastníků nemovitostí volajících po deregulaci však nebylo většinou hromadění zisku, nýbrž zabránění zhoršování zchátralosti a zanedbanosti své nemovitosti, tedy získat prostředky na nutné rekonstrukce a opravy.
Opravy a údržba v bytech V rámci deregulačního procesu (tj. v letech 2007 – 2010) vzrostlo nájemné v kuřimských městských bytech o cca 450%. Tato skutečnost je alarmující z toho důvodu, že pečovat o majetek je základní povinností vlastníka a účelem deregulace nájemného bylo nejen přiblížit se výši nájemného k nájemnému v bytech s tržním nájemným, avšak především získat pro vlastníky nemovitostí prostředky na opravy zchátralého bytového fondu.
Varianty opravy a údržby bytového fondu: a) město zvýší rozpočtové výdaje na opravy v bytech min. na 1 mil. Kč/rok na dobu alespoň 5 let. To představuje průměrnou částku min. 5000,- Kč/byt/rok. Vzhledem k tomu, že v letošním roce bude dokončena rekonstrukce elektroinstalací, mohou být prostředky vkládány i do oblastí, které nejsou životu nebezpečné (výměna oken, zařizovacích předmětů,…). b) město ponechá výdaje na opravy v bytech v rozmezí 300 – 500 tis./rok. Takové rozpočtové výdaje pokryjí jen nezbytně nutné opravy (havárie). V důsledku zvyšování nájemného však roste tlak nájemců na opravy a rekonstrukce a přímo úměrně nespokojenost nájemců se stavem bytového fondu a správou nemovitostí ze strany města. Lze očekávat i časté žádosti o slevu z nájmu a v extrémních případech i žaloby na město jako pronajímatele neplnícího své základní povinnosti – zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. c) oprava bytů vlastním nákladem nájemce. V rámci této filozofie by město podporovalo investiční aktivitu nájemců formou prominutí nájemného v případě, že by nájemce investiční akci řádně dokladoval. OMP doporučuje podporovat se souhlasem města opravy a rekonstrukce bytů vlastním nákladem nájemců. Užitný prospěch samozřejmě zůstává nájemci, který si tak zvýší standard bydlení. Praxe ukázala, že u movitějších nájemců jsou popsané tendence patrné. Otázkou však zůstává, jak nájemce k úpravám a výměnám jednotně motivovat. Pokud město bude mít zájem o tento způsob zvelebování majetku, mělo by přijmout transparentní pravidla
5
k motivaci nájemců, aby si každý předem mohl investici rozmyslet. Orgán města (pravomoc upravuje § 85 písm. f) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích) by pak schvaloval počet měsíců, ve kterých by se neplatilo nájemné. Záporem tohoto řešení je, že budou kráceny příjmy rozpočtu, které nebude možno při jeho sestavování predikovat. Toto riziko lze omezit rozhodnutím zastupitelstva při schvalování rozpočtu, do jaké výše budou rekonstrukce a opravy ze strany nájemců v daném roce uznávány, např. 300.000. Kč/rok. V každém případě však dojde ke zhodnocování majetku města. d)kombinace výše uvedených variant – varianta a ) opravy ve standartu pro sociálně slabší občany + varianta c) umožnění rozsáhlejších rekonstrukcí a následné prominutí nájemného po určitou dobu – viz. níže.
rekonstrukce bytu – postup žadatele 1.) předložení záměru, jehož přílohou bude položkový rozpočet 2.) prověření reálnosti rozpočtu (posoudí pracovník OIRR či externí spolupracovník) 3.) šetření na místě samém 4.) rozhodnutí rady města (souhlas či nesouhlas s provedením rekonstrukce) 5.) kontrola realizace záměru – šetření na místě samém 6.) vyúčtování záměru 7.) rozhodnutí orgánu města o prominutí nájemného podle daného vzorce
uznané náklady na rekonstrukci _______________________ 2 násobek měs. nájemného
= počet měsíců prominutého nájemného
Příklad: 100.000
= 15 měsíců
2 x (56,- Kč x 60 m2)
Inspirací pro použitý vzorec je metodika používaná v Brně při obsazování volných bytů určených k opravě vlastním nákladem ze strany nového nájemce. Podle tohoto vzorce by město vrátilo investorovi - nájemci polovinu vložených finančních prostředků formou prominutí nájemného. Výše vrácených nákladů se však odvíjí od násobícího koeficientu (čistě politické rozhodnutí). Čím bude nižší, tím více město „vrátí“ nájemci zpět. V případě, že by nájemce měl zájem použít při rekonstrukci zařizovací předměty / materiály v jiné kvalitě a v jiných cenách, než je uvedeno ve „standartu“ – viz níže, uhradilo by město pouze standardní cenu použitých zařizovacích předmětů. Rozdíl mezi cenou standardní a cenou skutečnou by šel k tíži nájemce. 6
Na celkový průběh rekonstrukce včetně jejího vyúčtování a zpracování závěrečné zprávy (posudku) by dohlížel pověřený pracovník OIRR nebo externí odborník. CENÍK uznatelných položek pro rekonstrukci či opravu v bytě (ceny bez DPH) - PŘÍKLAD Zařiz. předmět /materiál vana umyvadlo obklady dlažba okno baterie vypínač
Bližší popis
Maximální cena v Kč 5.000,1.500,300,400,450,70,-
Uvedená metodika může být použita i na rekonstrukci nebytových prostor. Město doposud nemá rozpočtovou kapitolu týkající se investic do nebytových prostor.
Závěr V České republice neexistuje zatím mechanismus, který by zajistil lidem bydlení v závislosti na životní situaci jednotlivce či rodiny a efektivně by bránil před úplnou ztrátou bydlení. Z tohoto důvodu je nutností přijetí zákona o sociálním bydlení. Předpokládá se, že tento zákon jasně definuje podíl obcí na odpovědnosti státu za zajištění práva na důstojné životní podmínky pro své obyvatele. Pravděpodobně stanoví obcím povinnost mít a tvořit bytový fond pro účely sociálního bydlení. Většina obcí totiž po té, co přistoupila k privatizaci bytového fondu, již není schopna uspokojovat potřeby sociálně slabších občanů, protože vlastním bytovým fondem již nedisponuje, případně jím disponuje pouze ve velmi omezené míře. Město Kuřim sociálními byty jako takovými nedisponuje. Je však stále vlastníkem 191 bytových jednotek, které po deregulaci nájemného nejsou zátěží pro městský rozpočet, naopak do něj peníze přinášejí. Tyto byty tvoří nejen majetkovou rezervu města, nýbrž pro sociálně slabší občany představují možnost získání nájemní smlouvy k bytu u „seriozního pronajímatele“ za příznivé nájemné. S obnovením privatizace bytového fondu s ohledem na výše uvedené OMP nesouhlasí. Příloha č. 1 - Stanovisko OSV k nutnosti vybudování sociálního bydlení
7
Příloha č.1 - Stanovisko OSV Nutnost zachování, případně budování sociálního bydlení ve městě z pohledu odboru sociálních věcí Městského úřadu Kuřim. Naše společnost se významně změnila a tržní hospodářství s sebou přináší větší nároky na schopnosti, možnosti a osobní disciplinu každého člověka. Velkým problémem se pro mnoho jednotlivců, ale i rodin stalo bydlení a jeho financování. Pokud nebude město budovat, případně udržovat sociální bydlení, vystavuje se dalšímu fenoménu dnešní doby, kterým je bezdomovectví. Toto s sebou přináší obrovské problémy, je i jakousi vizitkou města, jeho bytové a sociální politiky. Sociální byty jsou ostatními obyvateli přijímány s obavami. Lze to samozřejmě pochopit. Nicméně budování či zachování sociálního bydlení je jistě kvalitnější variantou, než nechat ve městě potulovat osoby, které se nechovají řádně, stávají se z nich často alkoholici, páchají trestnou činnost, nebo jen přespávají po lavičkách a obtěžují ostatní občany apod. Jsem si vědoma toho, že sociální byty a bytová politika s tímto spojená je velmi ožehavým tématem, ale v rámci rozvoje měst a s ohledem na budování kvalitní sociální politiky, nelze nad tímto tématem zavírat oči. V rámci sociální a bytové politiky se jedná o zajištění bydlení : Osob či rodin s malými příjmy, které nejsou schopny si ani za pomoci systémů ochrany obyvatelstva (dávkové systémy) zvýšit nebo jen zajistit základní životní úroveň vlastním přičiněním. 9 Osob, které ztratily byt pro neplacení nájemného, případně byly vystěhovány. Tato skupina osob se teprve ve větší míře bude objevovat jednak při zvyšování nájemného, dále po exekucích pro nesplácení půjček, při propadnutí alkoholismu, drogám, gamblérství a dalším sociálním příčinám (nemocem, úmrtím životního partnera). Tyto problémy by se měly 9
řešit v komunitních plánech sociálních služeb formou budování (zachování) sociálních bytů, domovů pro seniory, domů s pečovatelskou službou, chráněným bydlením a v dalších službách……
9 9 9
9
9
Osob po rozpadu manželství. Mnoho osob má potíže s bydlením při rozkladu jejich rodiny (ať již při vzájemném týrání, nevěře, nesouladu a hádkách v rodině), po rozvodovém řízení . Osob, které jsou delší dobu nezaměstnané, bez finančních prostředků. Osob starých, nemocných a tělesně či duševně postižených, případně kombinovanou vadou, bez rodiny, či je rodina odmítá. V rámci špatných systémových opatření v ČR jsou často nezařaditelní ani do žádného z ústavů sociální péče v ČR!!! Určitou, poměrně velkou a nejvíce se lišící skupinu od ostatních obyvatel tvoří ty osoby, které pro své nedostatky se psychicky vyrovnali se svým bezdomovectvím. Stávají se z nich alkoholici a často „spokojeně“ žijí v této společnosti a spoléhají na humanitu orgánů i dobročinnosti celé řady organizací. Osob , které se vrátily po delší době z výkonu trestu odnětí svobody (bez rodinného zázemí).
Stát v současné době poskytuje dotace na zřízení soc. bydlení. Výše dotace u novostavby je 6 500 Kč/m2 s horním limitem 550 000 Kč, u stavebních úprav a rekonstrukcí maximálně 250 000 Kč na bytovou jednotku. Bc. Taťána Sojková, Kuřim 7. 6. 2010
8
