Jaarverslag. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

Jaarverslag Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

2014

JAARVERSLAG 2014

Statutaire naam

Stichting Woongoed ZeeuwsVlaanderen

Gemeente waar de instelling is gevestigd

Terneuzen

Adres

Communicatielaan 2 Terneuzen Postbus 269 4530 AG Terneuzen Publieksbalie Axel Markt 1 Axel Publieksbalie Oostburg Nieuwstraat 22 Oostburg

E-mail adres Internet adres

[email protected] www.woongoedzvl.nl

Telefoonnummer

0115 – 63 60 00

Faxnummer

0115 – 63 60 99

Datum van oorspronkelijke oprichting

25 oktober 1947

Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten

9 april 1948, nr. 58

Inschrijving Kamer van Koophandel

Handelsregister nr. 21.013149

Aangesloten bij

Aedes

2

INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG 2014 Inleiding / leeswijzer Verslag van het bestuur

5 7

Volkshuisvestingsverslag  Dienstverlening  Maatschappij  Vastgoed  Financiën en bedrijfsvoering  Organisatie

11 17 22 28 33

Verslag van de Raad van Commissarissen

39

Verklaring van de Raad van Commissarissen

45

Verklaring van de directeur/bestuurder

45

Kengetallen

46

JAARREKENING 2014 Balans

48

Winst- en verliesrekening

50

Kasstroomoverzicht

51

Algemene Toelichting

52

Overige gegevens

99

CONTROLEVERKLARING

100

3

4

Inleiding / leeswijzer Met het jaarverslag dat voor u ligt, leggen wij verantwoording af aan onze belanghouders over de activiteiten, bestede middelen en behaalde resultaten. Het jaarverslag bestaat uit vier onderdelen. Als eerste het verslag van de bestuurder. Hierin vindt u een korte terugblik op 2014 met de belangrijkste ontwikkelingen. Het tweede onderdeel is het volkshuisvestingsverslag. Hierin leggen we verantwoording af over onze verschillende activiteiten in 2014 aan de hand van de doelstellingen die we gesteld hebben in ons ondernemingsplan 2014-2018 'Lokaal betrokken, regionaal verbonden'. Ook blikken we kort vooruit op 2015. Het derde onderdeel is het verslag van de Raad van Commissarissen. En tot slot de jaarrekening. Daarin vindt u de financiële vertaling van alle activiteiten. Het jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. De jaarrekening is onderzocht en goedgekeurd door Ernst & Young Accountants LLP zoals blijkt uit de controle verklaring die u op pag. 100 aantreft.

5

6

Verslag van het bestuur Het jaar 2014 stond in het teken van veranderingen; een bestuurswisseling, het uitzetten van een nieuwe koers en aanpassing van de organisatiestructuur. Daarnaast hadden we te maken met belangrijke externe ontwikkelingen. Zoals de verschillende overheidsmaatregelen, de parlementaire enquête en de herziening van de Woningwet. Onze missie Wij bieden in Zeeuws-Vlaanderen kwalitatief goede huisvesting aan mensen die door inkomen of andere omstandigheden niet zelf in hun huisvesting kunnen of willen voorzien. Vanuit onze verantwoordelijkheid rond wonen dragen wij samen met onze maatschappelijke partners bij aan een schone en veilige woonomgeving. Onze visie Samen voor de sociale volkshuisvestelijke opgave in Zeeuws-Vlaanderen. Onze visie is gericht op een duurzame toekomst waar betrokkenheid de basis is van samenwerking met alle belanghouders. Deze visie hebben we uitgewerkt in vijf hoofdthema's voor onze organisatie: 1. Dienstverlening 2. Maatschappij 3. Vastgoed 4. Financiën en Bedrijfsvoering 5. Organisatie Ons werkgebied Ons werkgebied bestaat uit de drie gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen: Hulst, Sluis en Terneuzen. In deze drie gemeenten zijn wij in 40 kernen actief. De streek kenmerkt zich als een relatief dun bevolkt gebied, waar ongeveer 48.000 huishoudens leven en wonen. De lage woningprijzen maken dat de streek een hoog aandeel koopwoningen heeft. Met 6.200 woningen hebben wij een aanzienlijk deel van de sociale huurvoorraad in ZeeuwsVlaanderen in eigendom. De bevolking krimpt licht door ontgroening en een dalend geboorteaantal. Nieuwe koers Lokaal betrokken, regionaal verbonden. Dat is de titel van ons ondernemingsplan dat we in 2014 vaststelden. Het plan beschrijft onze ambities en speerpunten voor de periode 2014-2018 en daarmee zetten we een vaste koers uit voor onze organisatie. Een vaste koers die nodig is in deze roerige tijd van bezuinigingen bij de overheid, teruglopende koopkracht en grote maatschappelijke vraagstukken zoals bevolkingskrimp, vergrijzing en ontgroening. In het ondernemingsplan leggen we realistische ambities neer voor de komende periode, vertaald in een aantal speerpunten. Duurzaamheid is één van deze aandachtspunten waar we de komende periode veel aandacht aan zullen besteden. Om een zo breed mogelijk draagvlak te hebben voor onze koers en ons handelen, hebben we onze strategische keuzes in het ondernemingsplan voorgelegd aan onze medewerkers, huurdersorganisatie, maatschappelijke adviesraad en onze maatschappelijke partners. Ontwikkeling organisatie Bij het uitzetten van een nieuwe koers hebben we gekeken hoe we onze organisatie anders kunnen inrichten om efficiënter te kunnen werken en verantwoordelijkheden lager in de organisatie te leggen. Belangrijke aspecten die we in de nieuwe organisatie willen inbedden zijn: klantgericht werken, een professionele en taakvolwassen organisatie, transparante governance en besluitvorming en een betrouwbare samenwerkingspartner voor elkaar en onze partners zijn. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing van onze organisatiestructuur. Werkprocessen zijn opnieuw opgezet en

7

takenpakketten herverdeeld. Dit alles om onze omvangrijke maatschappelijke opgaven en de daarmee gepaard gaande investeringen waar te kunnen maken. N

ers kunnen i Onze missie hebben we vertaald naar vier kernwaarden, die duidelijk maken waar wij voor staan. De kernwaarden klantgericht, samenwerken, betrouwbaar en maatschappelijk ondernemerschap, vormen de leidraad voor ons handelen. In 2015 starten we, samen met onze medewerkers, met het laden van onze kernwaarden. Om ook op de lange termijn een rol van betekenis te kunnen vervullen in de volkshuisvesting, is het van belang onze zaken financieel op orde te houden. Kernenstrategie Goed presteren begint bij weloverwogen keuzes maken. Om verantwoorde keuzes te kunnen maken voor maatschappelijke investeringen, startten we in 2014 met het opstellen van een kernenstrategie voor ons werkgebied. Met deze strategie willen we komen tot een (transparant) afwegingskader voor maatschappelijke opgaven. Voor de kernen met meer dan 1.000 inwoners en waar wij 120 verhuureenheden in bezit hebben, benoemen we de opgaven en welke bijdrage wij kunnen en willen leveren aan de kwaliteit van wonen en leven in de kern. Begin 2015 leggen we de kernenstrategie voor aan onze primaire stakeholders. Duurzaamheid Een van de aandachtsgebieden waar we de komende periode veel aandacht aan besteden is duurzaamheid. Begin 2015 stelden we het duurzaamheidsbeleid vast waarbij we de komende jaren de nadruk leggen op energiebesparing in zowel bestaande woningen als bij nieuwbouw. Daardoor wordt onze woningvoorraad niet alleen duurzamer, maar verbetert ook het wooncomfort voor onze huurders. Bovendien dragen de duurzaamheidsmaatregelen bij aan lagere woonlasten. Een werkgroep bestaande uit medewerkers en leden van de Maatschappelijke Adviesraad werd in 2014 betrokken bij het opstellen van het duurzaamheidsbeleid. Werkgebied In 2013 heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in opdracht van de Provincie Zeeland en de Rijksoverheid een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) verricht voor Zeeuws-Vlaanderen. De MKBA helpt de omvang van de (demografische) opgave te bepalen. Eén van de grootste problemen is namelijk de dreigende leegstand van woningen. De Zeeuws-Vlaamse corporaties kunnen zich echter niet vinden in de eindconclusies van de MKBA voor wat betreft de geformuleerde sloopopgaven voor de corporaties. Eigen analyses leiden tot andere uitkomsten. Wij hebben besloten om, in gezamenlijkheid met de collega corporaties, een nader onderzoek uit laten voeren dat cijfermatig inzicht biedt. Op basis waarvan wij in 2015 het gesprek aangaan met de gemeenten. Het is duidelijk dat de verandering in bevolkingssamenstelling vraagt om aanpassing van de bestaande woningvoorraad. In onze strategische wensportefeuille hebben we de gewenste samenstelling van de woningvoorraad benoemd tot 2030. Deze transformatie vraagt de komende jaren een grote inspanning van ons waarbij de nadruk ligt op aanpassen, renoveren, slopen en nieuwbouw van woningen. In 2014 sloopten we 33 woningen en leverden we 31 nieuwbouwwoningen op. In de bestaande voorraad besteedden we ruim 11 miljoen euro aan onderhoud. Daarnaast is in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties een aantal experimenten gestart om oplossingen te vinden voor de problematiek die de bevolkingsdaling met zich meebrengt. In deze pilots wordt samengewerkt met lokaal betrokken partijen, zoals provincie, gemeenten, corporaties, bewonersorganisaties, zorg en welzijn. Wij nemen deel aan het pilotproject, Saam&, met als doel om leefbaarheid en

8

voorzieningen in dorpen en kernen in Zeeuws-Vlaanderen te behouden. Deze pilot loopt tot eind 2015. Parlementaire enquête De verschillende incidenten die afgelopen jaren plaatsvonden bij woningencorporaties, waren voor het Parlement aanleiding voor een onderzoek. Ook de rol van de politiek, toezichthouders en gemeenten werd onderzocht. Zoals de meeste woningcorporaties in Nederland, waren wij geen onderwerp van onderzoek. Wij werken hard aan onze kerntaak: het huisvesten van mensen. Toch heeft de parlementaire enquête ook gevolgen voor ons, alleen al door de imagoschade van de sector. Herziening Woningwet Al enkele jaren is gesproken over een herziening van de Woningwet. Eind december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet en de verwachting is dat de herziene Woningwet per 1 juli 2015 in werking treedt. Belangrijke wijzigingen zijn de inperking van het werkterrein van de corporaties, de versterking van de rol van de gemeenten, de financiering van de corporaties en de vormgeving van het toezicht. We bereiden ons voor op de invoering van de nieuwe wet. Dit betekent voor ons, naast hoge invoeringskosten en complexiteit, een extra administratieve belasting. Visitatie Volgens de Aedescode zijn alle leden verplicht om één keer in de vier jaar een visitatie uit te laten voeren. In 2014 hebben we een visitatie laten uitvoeren door een onafhankelijke visitatiecommissie van Ecorys. Deze commissie heeft onze maatschappelijke prestaties beoordeeld over de periode 2010-2013. De visitatiecommissie beoordeelde onze maatschappelijke prestaties met een gemiddeld cijfer 6,4. De commissie is van mening dat onze corporatie in belangrijke mate doet waar zij voor staat en die dingen op een juiste manier doet. De commissie doet daarnaast een aantal aanbevelingen. Eén van de verbeterpunten waarmee we in 2014 al een start maakten, is het versterken van de banden met belanghebbenden, en dan met name de huurders. Dit is inmiddels verankerd in onze planning & control-cyclus. Financiële continuïteit Al onze activiteiten vertalen zich uiteindelijk in cijfers. Cijfers voor tevredenheid, maar ook cijfers in financiële zin. We sluiten 2014 af met een negatief resultaat van 10,2 miljoen euro. De verschillende posten worden in de jaarrekening uiteengezet. Voor het uitzetten van de koers voor komende jaren, is ons financieel kader mede bepalend geweest. De meerjarenbegroting 2014-2018 toont dat onze financiële situatie solide is. Dit biedt ruimte voor extra investeringen en daarmee de realisatie van onze ambities op het gebied van duurzaamheid. De komende jaren moeten we echter grote financiële bijdragen leveren in het kader van de verhuurdersheffing, de saneringssteun en vennootschapsbelasting van gemiddeld 4 miljoen euro per jaar. Natuurlijk blijven de effecten van deze overheidsmaatregelen niet uit. Het maakt dat we scherpe keuzes moeten maken en tijdig moeten bijsturen. Voor de waardering van het bezit kunnen verschillende waarderingsmethoden worden gebruikt. Sinds 2013 waarderen wij het bezit, de materiële vaste activa, op basis van bedrijfswaarde. Hiermee sluiten we aan bij de methodiek zoals het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting die hanteert. De verwachting is dat vanaf 2016 de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat verplicht wordt gesteld. Deze wijziging is noodzakelijk voor de implementatie van de verschillende onderdelen van de Herzieningswet en de AMvB, waaronder de scheiding DAEB/niet-DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang). Naast een extra administratieve belasting, heeft deze wijziging in waarderingsmethodiek ook grote gevolgen voor het jaarresultaat.

9

Tot slot bedank ik alle medewerkers en onze belanghouders voor hun inzet. Ook de komende jaren hoop ik dat wij samen met u kunnen werken aan een eigentijds ZeeuwsVlaanderen. Een regio waar het in alle wijken, dorpen en kernen prettig en veilig wonen is. Heeft u na het lezen van het jaarverslag nog vragen of opmerkingen? Neem dan contact met ons op via het directiesecretariaat. Ralph van Dijk Directeur/bestuurder Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

10

Dienstverlening We willen goede diensten bieden aan onze klanten, zodat zij tevreden zijn. We zijn betrouwbaar en aanspreekbaar. We betrekken de huurder bij onze keuzes. Daarbij maken we gebruik van digitalisering van onze diensten, om onze klanten beter te kunnen bedienen en om als organisatie slimmer te werken. We houden rekening met de woonwensen van onze klanten. Daarnaast waken we er voor dat de huren betaalbaar blijven voor onze kwetsbare doelgroepen.

Doel 1.1 We zijn een betrouwbare dienstverlener voor onze klanten

Het bieden van goede, betrouwbare dienstverlening aan onze klanten is een randvoorwaarde voor ons presteren. Wij streven er naar onze klanten tot hun tevredenheid te bedienen. Daarom meten wij continue onze klanttevredenheid. Wij standaardiseren onze dienstverleningsprocessen zo veel mogelijk, om daarmee de kans op fouten te minimaliseren en ervoor te zorgen dat onze klanten op dezelfde goede wijze worden geholpen. Uiteraard blijft er ruimte voor maatwerk waar dat nodig is om onze klanten goed te kunnen bedienen. Voor alles geldt: afspraak is afspraak. We zijn lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Dit centrum verstrekt onder andere het KWH Huurlabel. Het label is een middel om de kwaliteit van onze dienstverlening te meten. Het KWH meet de kwaliteit van alle diensten door de ogen van de huurder bekeken en gemeten. Continu controleert het KWH of wij nog voldoen aan de kwaliteitseisen. De eisen van het KWH-Huurlabel bestaan uit zes label-onderdelen. Periodiek verricht het KWH metingen om te beoordelen of onze dienstverlening voldoet aan de voorwaarden van het KWH-Huurlabel. Resultaten per labelonderdeel in 2014: Woning zoeken Woning betrekken Bereikbaarheid Huur opzeggen Reparaties Onderhoud

7.5 7.9 7.5 8.2 8.5 8.0

Met een gemiddelde van 8.0 mogen we ons tot 2016 presenteren als gecertificeerde onderneming. Regionale Klachtenadviescommissie Een goede klachtenafhandeling biedt ons de kans om de dienstverlening en de relatie met onze huurders te verbeteren. Ondanks dat we ons uiterste best doen om de huurders zo goed mogelijk van dienst te zijn, kan het gebeuren dat een geschil ontstaat. De Zeeuws-Vlaamse corporaties werken met een onafhankelijke klachtencommissie die geschillen tussen huurder en corporatie in behandeling neemt. De klachtenadviescommissie kwam in 2014 één keer bijeen voor de behandeling van twee klachten. Het eerste geschil betrof een klacht over kosten van de persoonsalarmering, de tweede klacht ging over ten onrechte in rekening gebrachte

11

herstelkosten bij beëindiging van de huurovereenkomst. De commissie heeft partijen gehoord en advies uitgebracht aan het bestuur. Het bestuur nam in beide gevallen het advies van de commissie over. Daarnaast ontving de commissie een klacht die door de organisatie zelf werd opgelost. Het reglement en het complete jaarverslag 2014 van de klachtenadviescommissie publiceren we op de website.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 organiseren we onze dienstverlening zodanig dat onze administratieve en ondersteunende processen zoveel mogelijk centraal plaatsvinden. Uitgangspunt is: centraal wat kan, decentraal wat moet. Vanaf mei 2015 verrichten we de werkzaamheden die behoren tot het 'primaire proces' centraal vanuit de locatie in Terneuzen. Het gaat daarbij om het verwerken van de inschrijvingen woningzoekenden, de toewijzing van woningen en het opstellen van de huurcontracten. Hiermee denken we de onderlinge samenwerking te verbeteren en de efficiency te vergroten. We hebben er evenwel voor gekozen om de publieksbalies in Axel en Oostburg open te houden, maar wel in beperkte vorm, om onze klanten de mogelijkheid te bieden onze medewerkers persoonlijk te ontmoeten.

Doel 1.2 We betrekken de huurder bij onze dienstverlening

Wij vinden dat de mening van onze huurders kan bijdragen aan betere producten en diensten. Daarom moeten wij de wensen en behoeften van onze huurders kennen. Dat doen wij periodiek middels enquêtes, klantenpanels en dergelijke om inzicht te krijgen in mogelijkheden voor verbetering van onze producten, diensten en projecten. Daarnaast bieden we ruime participatiemogelijkheden aan onze huurders. Daarbij proberen we vormen te vinden die aansluiten bij de participatiebehoefte van onze klanten. Om de interactie met onze bewoners te bevorderen, organiseerden we in 2014 twee bijeenkomsten over het thema leefbaarheid. De opmerkingen en aanbevelingen die hieruit voortkwamen, nemen we mee in het toekomstig beleid. Daarnaast voerden we regelmatig overleg met de stichting Huurdersbelangen, verschillende dorpsraden en wijkcommissie over het ondersteunen en initiëren van wijkgerichte activiteiten. Bij nieuwe projecten schakelen we de Woonadvies-commissie (WAC) in voor de advisering op technisch gebeid. De WAC onderzoekt ook de tevredenheid van bewoners in complexen. In 2014 voerde de WAC een woonkwaliteitsonderzoek uit onder de bewoners van de levensloopbestendige woningen in de Burg.Gerritsenstraat in Breskens. Het WAC bracht een aantal verbeterpunten onder onze aandacht. We nemen deze mee bij het actualiseren van het programma van eisen voor nieuwbouw. Woningcorporaties zijn verplicht om geregeld overleg te voeren met hun huurders. Dat is vastgelegd in de Overlegwet. De Stichting Huurdersbelangen Woongoed ZeeuwsVlaanderen (SHB) behartigt de belangen van en vormt de formele vertegenwoordiging van onze huurders. Met uitzondering van de voorzitter, zijn alle bestuursleden huurder bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. We hebben een samenwerkingsovereenkomst met de Stichting Huurdersbelangen waarin het overleg, de bevoegdheden en de financiële ondersteuning is geregeld. In 2014 ontving de SHB een financiële bijdrage van ons van 17.000 euro. Naast een financiële bijdrage stellen we ook verschillende faciliteiten beschikbaar zodat de SHB zo goed mogelijk kan functioneren.

12

In 2014 voerde de bestuurder drie maal overleg met de SHB. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: - ondernemingsplan 2014-2018 - jaarlijkse huurverhoging - jaarverslag 2014 - statutenwijziging SHB - wijziging algemene huurvoorwaarden Bij deze vergaderingen waren ook leden van de Raad van Commissarissen aanwezig. Naast het reguliere overleg met het bestuur vond ook informeel overleg plaats met de bestuurder en de betreffende manager(s). Tijdens één van deze informele bijeenkomsten werd met de SHB van gedachten gewisseld over het woonlastenbeleid van de corporatie en de herstructureringsplannen. Door vaker informeel met de huurdersorganisatie te overleggen, willen we de huurders beter betrekken bij de totstandkoming van het beleid. Bewonerscommissies Bewonerscommissies vertegenwoordigen de bewoners van een bepaald complex of een bepaalde buurt. Ze houden zich bezig met zaken die zich in deze omgeving afspelen. Op dit moment kennen wij formeel twee bewonerscommissies: - Bewonerscommissie Groot Axel in Axel - Bewonerscommissie KWL in Oostburg. Met deze bewonerscommissies hebben wij alleen contact op ad-hoc basis.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 willen we ons participatiebeleid vernieuwen, in samenwerking met de Stichting huurdersbelangen. Om een vorm te vinden die aansluit bij de wensen van de klanten gaan we in 2016 experimenteren met pilots om te verkennen welke verschillende methoden voor ons en de huurders goed werken. Voor het herstructureringsplan in Breskens richten we een werkgroep op om de bewoners optimaal te betrekken bij het proces. Deze werkgroep treedt op als klankbordgroep en krijgt een adviserende rol tijdens de voorbereidings- en ontwikkelingsfase van het project.

Doel 1.3 We zetten in op verregaande digitalisering

Om onze dienstverlening te optimaliseren willen we verder digitaliseren. In 2014 verkenden we hiervoor de mogelijkheden. Door onze diensten en informatie, zowel algemene als klant specifieke informatie, zo veel mogelijk beschikbaar te maken op internet, bieden we onze klanten de informatie waar en wanneer zij dat willen. Uiteraard blijven wij telefonisch, en wanneer nodig ook persoonlijk, bereikbaar voor onze klanten met specifieke vragen of mensen zonder toegang tot internet. We houden er uiteraard rekening mee dat deze manier van werken zowel voor onze medewerkers als onze klanten functioneel moet zijn.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 starten we met het uitbreiden van de bestaande website met interactieve portalen. Hiermee willen we de interactie met onze huurders/klanten bevorderen. Niet alleen vanuit het oogpunt efficiency en kostenbesparing, maar ook vanuit het oogpunt dienstverlening. Het biedt de huurders de mogelijkheid om zeven dagen per week, 24 uur per dag, zaken te regelen. De interactieve portalen zijn opgedeeld in verschillende

13

modules. In 2015 starten we met de basisinrichting en het klantcontact. Hiermee hebben huurders de mogelijkheid om de persoonlijke gegevens en status in te zien en te wijzigen en bijvoorbeeld een openstaand saldo direct af te rekenen. In de tweede helft 2015 implementeren we de andere modules zoals reparatieverzoeken en woningaanbod. Daarnaast starten we in 2015 met een planningsmodule voor de ondersteuning van onze buitendienstmedewerkers, wijkbeheerders en opzichters. Met deze module kunnen we lopende en geplande opdrachten en de daarbij behorende kosten inzichtelijk maken en kunnen we op eenvoudige wijze tegemoetkomen aan de specifieke wensen van de klant. Hierdoor worden we in staat gesteld om betere, tijdsgerichte service te leveren. Ook kunnen we hiermee eenvoudig de kosten van deze dienstverlening in beeld brengen. We starten in 2015 met de basisinrichting voor intern gebruik. Op een later moment voegen we andere functionaliteiten toe zoals bijvoorbeeld een speciale webmodule waarmee huurders direct kunnen zien wanneer een van onze medewerkers langskomt.

Doel 1.4 We hebben een woonruimteverdelingssysteem, dat zowel rekening houdt met woonwensen van de woningzoekenden als met de verhuurbaarheid

Op dit moment hanteren we een woonruimteverdeelsysteem waarbij de inschrijftijd en de woonvoorkeuren van de woningzoekenden de uitgangspunten zijn voor het aanbieden van woningen. Sommige woningen bieden we met 'voorrang' aan bepaalde doelgroepen aan. Bijvoorbeeld woningen die geschikt zijn voor senioren of mensen met een zorgbehoefte of statushouders. Daarnaast gelden voor de verdeling van huurwoningen Europese regels met betrekking tot het maximale verzamelinkomen per huishouden. Woningcorporaties moeten minimaal 90% van hun sociale huurwoningen verhuren aan mensen met een maximaal verzamel jaarinkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014). De Europese regels bieden ruimte om een klein deel (10 procent) van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een gezamenlijk inkomen van meer dan € 34.678. In deze specifieke gevallen gaat het in eerste instantie om zorgbehoevenden, urgenten en bewoners uit herstructureringswijken met een inkomen boven de gestelde norm. In 2014 werd 94,46 procent van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen beneden € 34.678. Hiermee bleven we ruim binnen de norm. Voor woningen met een huur boven € 699,48 per maand (huurtoeslaggrens 2014) gelden geen toewijzingsnormen. Deze woningen zijn niet-DAEB en vallen buiten de wet- en regelgeving van DAEB. Eind 2014 bedroeg het aantal woningzoekenden 1.602, tegen 1.269 in 2013. Een deel van deze woningzoekenden staat al geruime tijd ingeschreven; zij hebben veelal geen concrete verhuiswens, maar staan ingeschreven uit voorzorg. Iedere twee jaar inventariseren we welke woningzoekenden nog actief zijn. We verwachten dat na deze inventarisatie het aantal woningzoekenden weer afneemt. Nieuwe huurcontracten In totaal sloten we in 2014 705 nieuwe huurcontracten af: Gemeente Hulst 123 Gemeente Sluis 314 Gemeente Terneuzen 268 Een gezonde woningmarkt kent doorstroming. Een hoge mutatiegraad is echter zakelijk gezien niet goed. Als gevolg van de ruime huurmarkt is de mutatiegraad bij onze corporatie traditioneel hoog. In 2014 zijn 745 huurcontracten beëindigd. De opzeggingen door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (uitzettingen) en het aantal opgezegde garages

14

zijn inbegrepen. In 2014 bedroeg de mutatiegraad van de woningen 11,95 procent, ten opzichte van 11,60 procent in 2013. Aantal mutaties per gemeente Gemeente Hulst Gemeente Sluis Gemeente Terneuzen

132 305 308

Wat gaan we in 2015 doen? De afgelopen jaren zijn de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties er niet in geslaagd om tot één gezamenlijke woonruimteverdeling te komen. We denken dat dit nog steeds in het belang kan zijn van de volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Daarom starten we in 2015 nogmaals een onderzoek om de mogelijkheden en ambities van de woningcorporaties te verkennen om te komen tot een gedeeld systeem. Tevens doen we onderzoek naar aanpassing van ons toewijzingsbeleid. Dit moet leiden tot een grotere transparantie en keuzevrijheid voor potentiële huurders.

Doel 1.5 We voeren een gematigd woonlastenbeleid voor onze kwetsbare doelgroepen

We willen er voor waken dat de woonlasten van onze kwetsbare doelgroepen uit de pas lopen. Ons beleid is erop gericht woningen bereikbaar te houden voor mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast willen we ook tegemoet komen aan de wensen op het gebied van kwaliteit en uitstraling. Dit betekent dat we aan de ene kant de huurprijzen laag willen houden, maar aan de andere kant de kwaliteit van de woningen willen verhogen. De koppeling prijs/kwaliteit is daarbij van groot belang. Deze koppeling zorgt tevens voor een differentiatie in de huurprijs. Bij mutatie verhogen we de huurprijs volgens het geldende huurbeleid tot in elk geval 70 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens jaarlijks extra verhogen. Per 1 juli 2014 hebben we de huren van de woningen 'noodgedwongen' met gemiddeld 4,1 procent verhoogd en gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. We hebben hiervoor gekozen om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en mogelijke scheefgroei tegen te gaan. Bovendien hebben we te maken met de verhuurdersheffing en de heffing die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting oplegt als bijdrage voor collega-corporaties die hun bestaansrecht dreigen te verliezen. Inkomen < € 34.085 > € 34.085 - € 43.602 > € 43.602

Huurverhoging 4% (prijsinflatie + 1,5%) 4,5% (prijsinflatie + 2%) 6,5% (prijsinflatie + 4%)

De huurbetalingen vormen een belangrijke voorwaarde voor onze continuïteit. Het is echter wel merkbaar dat huurders steeds meer moeite hebben om aan hun maandelijkse verplichting te voldoen. Door de mensen persoonlijk te benaderen, proberen we de achterstanden te minimaliseren. De achterstand van zittende huurders

15

bedraagt op 31 december 2013 0,85 procent van de bruto jaarhuur. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het afgelopen jaar (0,82 procent in 2013). Ondanks de inspanningen van het team huurincasso zijn ontruimingen helaas niet te vermijden. In 2014 zijn 28 woningen ontruimd, tegen zeventien in 2013. Alle ontruimingen hielden verband met huurachterstand. Zes bewoners kozen ervoor de ontruiming niet af te wachten, maar leverden zelf de sleutel in. We zetten het laatste kansbeleid in voor huurders die extra begeleid worden om huisuitzetting te voorkomen. Huurders die (in het verleden) huurschuld hebben opgebouwd of overlast veroorzaakten en daardoor buiten de boot dreigen te vallen, kunnen een beroep doen op het herkansingsbeleid. Onder bepaalde voorwaarden krijgen deze mensen een nieuwe kans. In een zogenaamd driehoekscontract wordt dan niet alleen de verhuur van de woning geregeld, maar ook de begeleiding van de huurder. In 2014 boekten we een bedrag van 159.608 euro af als oninbaar, te weten 46.217 euro huurachterstand, 89.291 euro mutatiekosten en 24.099 euro deurwaarders-kosten (tegen 98.773 euro in 2014).Wij boeken nooit huurachterstanden van huidige huurders af, met uitzondering van de WSNP-regeling (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen).

Wat gaan we in 2015 doen? In de periode 2015-2016 ontwikkelen we een eigen gematigd en gedifferentieerd woonlastenbeleid, rekening houdend met betaalbaarheid per doelgroep en verhuurbaarheid per kern. We starten daarom een onderzoek om inzicht te krijgen in de woonlasten van de verschillende doelgroepen. We maken in ieder geval onderscheid in de situatie van jongeren, gezinnen en senioren, uitgesplitst naar inkomensgroepen. De verwachting is dat in 2016 de huursombenadering wordt ingevoerd waarbij de huurverhoging meer aansluit bij de kwaliteit van de woning, de leefomgeving en de mutatiegraad. Heel concreet zetten we in 2015 in op beheersing van de woonlasten door de uitrol van ons duurzaamheidsbeleid. Bij renovatie of het uitvoeren van planmatig onderhoud brengen we extra energiebesparende maatregelen aan. De kosten voor deze maatregelen berekenen we niet door aan de zittende huurder. Zodra een woning vrijkomt, trekken we de huurprijs van die woning op naar de streefhuur. Energiebesparende maatregelen hebben een beperkt effect als de huurders de energiezuinige woningen niet correct gebruiken. Daarom besteden we in 2015 meer aandacht aan het bewustmaken van de huurders van hun energiegedrag en het feit dat ze zelf invloed hebben op de energierekening.

16

MAATSCHAPPIJ We willen de afstand tot onze huurders zo klein mogelijk houden en tegelijkertijd ook lokaal maatwerk blijven bieden. Dat is een uitdaging voor een organisatie van onze omvang met een in afstand groot werkgebied. Daarom kiezen we er voor om gebiedsgericht te werken. Wij dragen bij aan een schone en veilige woonomgeving voor onze klanten, samen met onze maatschappelijke partners vanuit ieders eigen verantwoordelijkheid. We willen onze huurders daarin een actieve rol geven waar dat kan. We zetten er tevens op in dat onze huurders zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen wanneer zij zorg nodig hebben.

Doel 2.1 We werken gebiedsgericht om lokaal maatwerk te kunnen bieden bij onze dienstverlening en de afstand tot onze huurders klein te houden

Om lokaal maatwerk te kunnen bieden bij onze dienstverlening en de afstand tot onze huurders klein te houden, zijn we in 2014 gestart met het opstellen van een kernenstrategie voor het werkgebied. Voor elke kern met meer dan 1.000 inwoners en 120 verhuureenheden stelden we een kernstrategie op. Het betreft vier kernen in de gemeente Hulst, vijf kernen in de gemeente Sluis en vijf in de gemeente Terneuzen. Deze kernen hebben we uitgewerkt op een aantal aspecten, zoals typering van de kern, concrete plannen, ontwikkelingen op het gebied van wonen, maatschappelijke voorzieningen en sociaal beheer en samenwerking met en positie van lokale huurders en belanghouders. Hierbij hebben we onze activiteiten onderverdeeld in de taakvelden wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid. Op deze taakvelden is een breed scala aan activiteiten te onderscheiden. We zullen echter niet alle activiteiten in ons gehele werkgebied realiseren. De kernenstrategie dient als vertrekpunt om met onze belanghouders samen te werken aan de maatschappelijke opgaven in ons werkgebied. We verwachten hiermee tot verantwoorde keuzes te kunnen komen voor maatschappelijke investeringen, die transparant zijn voor de eigen organisatie en de belanghouders. Op basis van de kernenstrategie kunnen we een zorgvuldige afweging maken, passend bij onze missie, de opgaven in het gebied en de financiële randvoorwaarden.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 leggen we de concept kernenstrategieën voor aan de huurdersvertegenwoordigers en de gemeenten. Vervolgens werken we de strategieën uit en beginnen we met een vertaling van deze strategieën in jaarplannen en projecten.

17

Doel 2.2 We dragen bij aan een schone en veilige woonomgeving vanuit onze verantwoordelijkheid rond wonen

Leefbaarheid is een kerntaak van onze organisatie, vanuit onze redelijke verantwoordelijkheid rond wonen in ons werkgebied. Onze inzet is primair gericht op de directe woonomgeving van ons bezit en mede afhankelijk van de opgaven en inzet van andere partijen. Wij zetten in ieder geval in ons hele werkgebied in op individueel sociaal beheer door bijvoorbeeld tijdig problemen te signaleren en aan te pakken zoals betalingsachterstand, huisuitzetting, wietplantages etc. Maatschappelijke investeringen zoals in maatschappelijk vastgoed, nemen wij enkel in overweging als dit van belang is voor de toekomstige waarde van ons woningbezit en er tevens een aanzienlijk belang is voor onze huurders In totaal investeerden we in 2014 257.655 euro in het verbeteren van de leefbaarheid 2014 Leefbaarheidsfonds Leefbaarheid wijken Buurtbemiddeling Uitvoeringsprogramma nav dorps- en wijkvisies Wijkbeheerders + medewerker huurincasso

4.972 3.853 30.883 25.605 211.780 257.655

Leefbaarheidsfonds Jaarlijks stellen wij een budget beschikbaar voor het ondersteunen van lokale initiatieven die de leefbaarheid bevorderen. Huurders kunnen een aanvraag indienen voor een fysieke investering in de woonomgeving. De hoogte van onze bijdrage is afhankelijk van de omvang van ons bezit in de directe omgeving waar de investering voor is aangevraagd. Het leefbaarheidsfonds wordt ook ingezet voor buurtactiviteiten, het stimuleren van bewonersbetrokkenheid of buurtinitiatieven. Nut en noodzaak hiervan wordt per kern of wijk bekeken. Ook hier geldt dat de bijdrage afhankelijk is van de omvang van ons bezit in de buurt. Een greep uit de activiteiten die, mede door een bijdrage uit dit budget, mogelijk zijn gemaakt zijn activiteiten voor ouderen, kinderspeeldagen, buurt barbecue en de aanleg van een (kruiden)tuin. Naast bijdragen uit het leefbaarheidsfonds, stellen we jaarlijks ook een budget beschikbaar voor sponsoractiviteiten. Sponsoring onderscheidt zich van een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds doordat we een tegenprestatie verlangen, gericht op profijt van beide partijen. De activiteiten die wij sponsoren zijn gericht op Zeeuws-Vlaanderen en betreffen zaken die het welzijn en de leefbaarheid van de streek positief beïnvloeden. Leefbaarheid wijken Alleen door mensen te verbinden worden buurten en wijken schoner, veiliger en socialer. In 2014 zijn we in samenwerking met verschillende partijen gestart met de voorbereiding van verschillende projecten die allemaal als doel hebben de leefbaarheid en het woongenot in de betreffende wijk te verbeteren. Een voorbeeld hiervan is het appartementencomplex aan de Kanaalkade in Axel. In dit complex was het woon- en leefgenot laag met als gevolg een hoge mutatiegraad en slechte verhuurbaarheid van

18

de woningen. Samen met andere partijen, waaronder de bewoners, hebben we gekeken naar mogelijkheden om het woongenot te verbeteren. Het resultaat van deze samenwerking is een opschoonactie door de bewoners en de toezegging van de gemeente om de plantsoenen op te knappen. Wij hebben toegezegd de uitstraling van het gebouw te verbeteren door onder andere schoonmaak- en schilderwerk. In de kernen Kloosterzande, Graauw, Oostburg, Vogelwaarde en Oostburg starten we soortgelijke projecten om het woon- en leefgenot te verhogen. Buurtbemiddeling Woongoed Zeeuws-Vlaanderen draagt financieel bij aan het project Buurtbemiddeling. Buurtmiddeling is actief in de gemeenten Hulst en Terneuzen en is een initiatief van de politie, de gemeenten Hulst en Terneuzen, Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Deze samenwerkende partijen willen hiermee de leefbaarheid in de buurt verbeteren. Buurtbemiddeling is een succesvolle manier gebleken om buren met elkaar in gesprek te brengen. In 2014 werden tientallen meldingen in behandeling genomen en opgelost. Begin 2015 passen we de algemene huurvoorwaarden aan waarbij de nadruk ligt op het zelf oplossen van problemen waarbij huurders de hulp in kunnen roepen van Buurtbemiddeling. Op dit moment is Buurtbemiddeling actief in de gemeenten Terneuzen en Hulst; we hopen dat de gemeente Sluis zich aansluit bij dit initiatief. Uitvoeringsprogramma kernenstrategie Vooruitlopend op de vaststelling van onze kernenstrategie besloten we te investeren in de directe woonomgeving van onze huurders door de inrichting van 'loze' groenstroken in bijvoorbeeld Oostburg en een speelterrein in Sas van Gent. Wijkbeheerders + medewerker huurincasso Binnen onze organisatie zijn vijf wijkbeheerders werkzaam die vooral belast zijn met het ondersteunen en begeleiden van leefbaarheid activiteiten, de preventie van overlast en het bewaken van de kwaliteit van de wijken. Daarnaast is één medewerker huurincasso aangesteld die mensen bij betalingsproblemen adviseert bij budgetbeheer.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 ontwikkelen we een organisatie brede visie en een kader voor onze inzet op het gebied van leefbaarheid. In ons beleidskader maatschappelijke investeringen werken we de kernenstrategie per kern uit. Daarnaast willen we met onze maatschappelijke partners afspraken maken over ieders verantwoordelijkheid en bijdrage aan een prettige en vitale woonomgeving. Verder gaan we verder met de uitvoering van de projecten in het kader van de leefbaarheid.

Doel 2.3 We faciliteren dat onze huurders zo lang mogelijk thuis kunnen wonen als zij zorgbehoevend zijn of worden

Door de vergrijzing en de scheiding van wonen en zorg hebben we als woningcorporatie te maken met een groter aandeel ouderen onder onze huurders. Zij blijven langer thuis wonen omdat ze niet meer in aanmerking komen voor een indicatie voor een intramurale woonvoorziening. Dat geldt ook voor bijzondere doelgroepen met een zorgvraag, zoals gehandicapten. Hoewel wij enkel verantwoordelijk zijn voor de huisvesting, is de koppeling met de levering van zorg- en welzijnsdiensten noodzakelijk om mogelijk te maken dat mensen ook werkelijk langer thuis kunnen blijven wonen.

19

Activiteiten rond zorg- en welzijn realiseert Woongoed Zeeuws-Vlaanderen altijd samen met zorg- en welzijnspartners. Ook zetten wij ons in voor het huisvesten van andere (kwetsbare) doelgroepen. Zoals statushouders, (ex)psychiatrische patiënten, dak- en thuislozen en jongeren uit de jeugdhulpverlening. Voor het huisvesten van deze doelgroepen werken we nauw samen met partijen op het gebied van zorg en welzijn. We maken hierbij afspraken over de huisvesting, de begeleiding en de interactie met de woonomgeving. De huisvesting van verschillende doelgroepen in samenwerking met verschillende zorginstellingen is in onderstaand overzicht opgenomen: Organisatie St. Tragel

Doelgroep Mensen met verstandelijke beperking

De Okkernoot

Mensen met verstandelijke beperking

Emergis

Begeleid wonen

Zeeuwse Gronden

Begeleid wonen

Activiteiten Tragel huurt panden in Oostburg, Sint Jansteen en Clinge. Ook huurt deze organisatie een winkel in Oostburg voor dagbesteding In twee complexen zijn de organisatie en hun cliënten ondergebracht. Ook huurt De Okkernoot een aantal woningen in Breskens en Schoondijke. In twee complexen in Oostburg zijn mensen met een psychiatrische ziekte gehuisvest. Emergis neemt de begeleiding voor haar rekening. In dit complex huurt Emergis één woning als kantoor/behandelruimte. Ook huurt deze organisatie vijf woningen in Sas van Gent. Zeeuwse Gronden huurt acht appartementen in het complex aan de Bijlokestraat in Axel. Dit complex is uitsluitend in gebruik voor cliënten van deze organisatie. De overige vier appartementen huren de cliënten met een begeleidingscontract. Leger des Heils huurt drie woningen in Sas van Gent, Terhole en Vogelwaarde. 't Huus huurt één woning in Vogelwaarde voor de dagbesteding voor cliënten met een beperking ZorgSaam huurt drie appartementen in IJzendijke voor de intramurale zorgvoorziening aan cliënten.

Leger des Heils 't Huus

Dagbesteding

ZorgSaam ZeeuwsVlaanderen

Aantal nieuwe contracten bijzondere doelgroepen per gemeente: Hulst Statushouder Verhuring via zorginstellingen Woonbegeleidingcontract Totaal

Sluis

Terneuzen

8 2

5 3

3 5

4 14

8 16

4 12

20

De doelstelling voor het huisvesten van statushouders is 24 toewijzingen per jaar. In de praktijk blijkt echter het aantal aanvragen achter te blijven. De belangrijkste reden hiervoor is de geografische ligging. Woningaanpassingen gehandicapten Voor mensen met lichamelijke beperkingen kan het nodig zijn een woning aan te passen. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) geeft de gemeente de taak de ondersteuning van mensen met een beperking te regelen. Huurders dienen aanvragen voor dergelijke woningaanpassingen rechtstreeks in bij de desbetreffende gemeente. Om de woningaanpassingen op basis van de WMO zo efficiënt mogelijk te laten verlopen voor onze huurders vindt in 2015 afstemming plaats met de drie gemeenten. Het uitgangspunt is dat iedereen kan meedoen in de maatschappij, ook mensen met een beperking.

Wat gaan we in 2015 doen? Het is essentieel dat wij met onze maatschappelijke partners komen tot een integrale visie op wonen, zorg en welzijn. Dit is wat ons betreft de basis om te komen tot samenwerkingsafspraken en een gedeeld investeringsprogramma met deze partners in Zeeuws-Vlaanderen. Uiteindelijk zullen wij dat verder moeten verwerken in ons eigen strategisch voorraadbeleid en investeringsprogramma.

21

VASTGOED Het bieden van goede huisvesting voor onze doelgroep is een wezenlijk onderdeel van onze missie. Om hieraan te kunnen voldoen, zorgen we er voor dat we voldoende woningen hebben met een passende kwaliteit. We investeren ook in duurzame woningen, omwille van het comfort van onze klanten en het laag houden van hun woonlasten. Gezien de vergrijzing dienen we ook voldoende voor senioren geschikte woningen te hebben. We realiseren dit alles door de transformatie van ons woningbezit. Door verbetering van onze bestaande voorraad, sloop, nieuwbouw en verkoop.

Doel 3.1 We hebben voldoende woningen beschikbaar voor onze doelgroep

Onze hoofddoelstelling is ervoor te zorgen dat mensen in Zeeuws-Vlaanderen plezierig kunnen wonen in gevarieerde woningen in een prettige woonomgeving met voldoende voorzieningen en keuzemogelijkheden. Wij richten ons in eerste instantie op mensen met een laag inkomen en kwetsbare groepen die moeilijk zelf in goede woonruimte kunnen voorzien. Om een goede mix te krijgen van de verschillende doelgroepen in de buurt c.q. het dorp richten we ons op de gehele woonmarkt.

Ons woningbezit Woongoed Zeeuws-Vlaanderen exploiteert 6.080 woningen in de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen. Naast huurwoningen exploiteren we ook een aantal bijzondere (woon)eenheden zoals maatschappelijk vastgoed, commerciële ruimten en garages. Het overgrote deel van onze woningvoorraad heeft een huurprijs tot 596 euro en is daarmee betaalbaar voor onze primaire doelgroep. Verdeling woningbezit naar huurklasse (excl. Bijzondere wooneenheden).

Goedkope woningen (<€ 389,05) Betaalbare woningen (>€ 389,05 <€ 596,75) Duur tot huurtoeslaggrens (>€ 596,75 <€699,48) Duur boven hoogste grens woningen (>€ 699,48) TOTAAL

TOTAAL 1.218 4.381 469 12 6.080

Hulst 245 824 47 2 1.118

Sluis Terneuzen 531 442 1.674 1.883 204 218 4 6 2.413 2.549

Door sloop van woningen en door het feit dat er met name duurdere seniorengeschikte woningen bij zullen komen, wijzigt de voorraad in de toekomst iets naar de duurdere sector. Omdat ook de nieuwe huurwoningen binnen de grenzen blijven van de huurtoeslag, houden we voldoende woningen voor de doelgroep.

22

Een overzicht van het totale bezit is hieronder weergegeven:

Huurwoningen Overige woongelegenheden Garages Bedrijfsruimtes/winkels Maatschappelijk vastgoed Overig bezit (onder andere parkeerplaatsen en ketelhuizen)

2014 6.080 86 98 7 23 3

Transformatie woningbezit Door krimp van het aantal huishoudens zijn minder woningen nodig en is meer variatie nodig in het type woningen. We willen onze woningvoorraad aanpassen aan de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Daarvoor hebben we in 2013 een wensportefeuille opgesteld waarin we de gewenste samenstelling van de woningvoorraad benoemen tot 2030 en de geplande maatregelen in onze woningvoorraad. We realiseren dit alles door de transformatie van ons woningbezit. Door verbetering van onze bestaande voorraad, sloop, nieuwbouw en verkoop. In 2014 sloopten we in totaal 33 woningen, 3 in Groede, 2 in Sas van Gent en 28 in Oostburg. Dit is inclusief de 3 woningen die we aankochten in Oostburg om het herstructureringsproject mogelijk te maken. Deze woningen zijn niet in exploitatie genomen. Verder verkochten we 46 bestaande woningen van onze verkooplijst. Daarnaast namen we 31 nieuwbouw appartementen in Breskens en 2 (nieuwbouw)woningen uit 2008 in Zaamslag in de verhuur en renoveerden we 204 woningen. De huurderving steeg van 1.262.218 euro in 2013 naar 1.395.045 euro in 2014. Dit wordt mede veroorzaakt door beleidsmatige keuzes en daarmee niet-beïnvloedbare aspecten, zoals sloop, verkoop en nieuwbouw. Een belangrijk onderdeel in de strategische wensportefeuille is de verkoop van woningen. Het gaat daarbij om verkoop uit de bestaande voorraad of nieuw te ontwikkelen verkoopprojecten (veelal vrije kavels). Deze verkoop is nodig om te kunnen blijven investeren in zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Woningen uit bestaande voorraad verkopen we aan zittende huurders of bij mutatie aan derden, tegen de verkoopwaarde in vrije staat van oplevering. De verkoopprijs bedraagt minimaal 90% van de WOZ waarde of de gevalideerde taxatiewaarde. Om verkoopkansen te vergroten, werken we in sommige gevallen met verkoop bevorderende maatregelen, zoals bijvoorbeeld renovatie of bieden we de woning aan als kluswoning. Onze doelstelling is om jaarlijks 25 woningen uit het bestaand bezit te verkopen en vijf vrije kavels. In 2014 zagen we een duidelijk herstel van het aantal verkopen in de woningmarkt ten opzichte van voorgaande jaren. In totaal verkochten we 46 woningen en zes vrije bouwkavels. Verkoop bestaand bezit: Gemeente Terneuzen Gemeente Sluis Gemeente Hulst

11 28 7

Verkoop vrije kavels: Gemeente Terneuzen Gemeente Sluis Gemeente Hulst

1 2 3

23

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 bepalen we de gewenste woningvoorraad aan de hand van de kernenstrategie (zie pag. 17), ons strategisch voorraadbeleid en de meting van de structurele leegstand. Hierbij bepalen we per kern per doelgroep het aandeel betaalbare en bereikbare huurwoningen. In overleg met de gemeenten kijken wij in hoeverre onze wensportefeuille aansluit op de woonvisies van de gemeenten. Aan de hand van deze toetsing kan eventueel bijstelling plaatsvinden. Op basis van de regionale woonvisie van de gemeenten en de wensportefeuille hopen wij in 2015 nieuwe prestatieafspraken te kunnen maken met de gemeenten met daarin onze projectplanning.

Doel 3.2: Onze woningen hebben een passende kwaliteit

We investeren aanzienlijk in de kwaliteit van onze woningvoorraad. Zowel door verbetering van het bestaande bezit als door sloop en nieuwbouw. We willen dat onze woningen voldoen aan een basisniveau en hanteren daarom de basiskwaliteit voor bestaande bouw en nieuwbouw als vertrekpunt.

Bestaande voorraad Voor de verbetering van ons bestaande bezit stellen wij een meerjarenonderhouds - en investeringsbegroting op. Om deze zo reëel mogelijk op te stellen en de juiste prioriteiten te kunnen stellen, inspecteren we vooraf de bestaande voorraad. Dit is het vertrekpunt voor onze onderhoudsbegroting. In 2014 bedroegen de totale onderhoudslasten € 11.822.000 (tegen € 12.085.000 in 2013). In onderstaande overzichten verantwoorden we de onderhoudslasten inclusief een opslag voor loonkosten. Deze loonkosten verantwoorden we in de jaarrekening onder de lonen en salarissen. We verdelen het onderhoud in drie categorieën: Dagelijks onderhoud Deze kosten bestaan uit mutatieonderhoud, reparatieverzoeken, buitenschilderwerk, contractonderhoud en kort cyclisch (< 15 jaar) planmatig onderhoud. Groot onderhoud Deze kosten bestaan uit het planmatig onderhoud lang cyclisch > 15 jaar, o.a. cv-ketels, gevels, aanrechten, dakramen, kozijnen, deuren en liftinstallaties. Renovatie (in het kader van strategisch voorraadbeheer) De renovaties zijn gericht op het kwalitatief verbeteren van de woning op de aspecten brandveiligheid, inbraakwerendheid, toegankelijkheid, comfort-verbetering en warmte-isolatie. Het onderhoudsbeleid is vastgelegd in de meerjarenonderhoudsbegroting. De totale onderhoudskosten in 2014:

Dagelijks onderhoud Groot onderhoud Strategisch voorraadbeheer Kosten per vhe

TOTAAL ONDERHOUDSKOSTEN 2014 3.709.000 4.086.000 4.027.000 595

2013 3.394.000 4.501.000 4.190.000 541

24

Nieuwbouw In 2014 leverden we in totaal 31 nieuwbouw huurwoningen op. Het gaat hier om de 31 zorggeschikte appartementen met zorginfrastructuur in het nieuwbouwcomplex Goedertijt in Breskens. Om nieuwbouwwoningen beschikbaar te houden voor onze doelgroep, bouwen we deze woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Gemiddeld bedraagt de onrendabele investering voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ca. 70.000 euro per woning. Ook leverden we in 2014 een multifunctioneel centrum in Breskens op. Deze accommodatie biedt onderdak aan een basisschool, kinderopvang (inclusief peuterspeelzaal), een gymzaal, bibliotheek, GGD en dorpshuis. In de periode vanaf 2015 tot 2018 verwachten we nog ruim 200 woningen op te leveren. Het gaat daarbij voornamelijk om vervangende nieuwbouw huurwoningen. Een overzicht van de actuele nieuwbouwprojecten: Project Inhoud

Start bouw Bijzonderheden

Axel – Gezondheidscentrum Met verschillende aanbieders van gezondheids- en welzijnszorg onder één dak, biedt het gezondheidscentrum een unieke mogelijkheid om zorg in een kern als Axel dichtbij te houden. De verschillende partijen versterken elkaar door samen te werken, wat nog betere zorg oplevert. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is betrokken als ontwikkelaar, mede-eigenaar en verhuurder. 2015 (verwacht) De totstandkoming van het gezondheidscentrum wordt mede mogelijk Gemaakt door subsidie van de Provincie Zeeland.

Project Inhoud Start sloop Oplevering 1e fase Bijzonderheden

Breskens - Herstructurering noordwesthoek Sloop 127 woningen + vervangende nieuwbouw 112 woningen 2017 2018 De sloop en vervangende nieuwbouw vindt gefaseerd plaats. In 2015 Inventariseren we de woonwensen van de huidige bewoners.

Project: Inhoud

Oostburg - Finlandwijk Sloop 28 woningen + vervangende nieuwbouw van 18 levensloopbestendige woningen 2013 2015 2015 In het eerste kwartaal 2015 nemen we een besluit over de herbouw op de vrijgekomen locatie van de 28 woningen Finlandstraat /Q.v.Uffordweg. De herbouw wordt voorbereid met een studie naar conceptueel bouwsysteem, met lage bouwkosten en snelle bouwtijd.

Sloop Start bouw Oplevering Bijzonderheden

Project: Inhoud Start bouw Oplevering Bijzonderheden

Sas van Gent - Bolwerk nieuwbouw 12 huurappartementen + groepsruimte en kantoor 2014 2015 Het project bestaat 12 zelfstandige appartementen voor mensen met psychiatrische problemen. Zeeuwse Gronden voorziet in de dagelijkse begeleiding.

Project Inhoud Sloop Bijzonderheden

Sint Jansteen – Geslechtendijk Sloop voormalig bankgebouw + nieuwbouw zorgappartementen 2012 In 2014 startten we een haalbaarheidsonderzoek voor het realiseren

25

van zorggeschikte appartementen eventueel in combinatie met een multifunctionele accommodatie. Besluitvorming vindt in 2015 plaats. Grondposities Naast bovengenoemde nieuwbouwprojecten hebben we grondposities in verschillende kernen, waaronder Graauw, Westdorpe, Breskens en Axel. Het betreft niet alleen de uitgifte van vrije kavels in nieuwe bestemmingsplannen, maar ook vrijkomende locaties na sloop waar nog geen nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 benoemen we de basiskwaliteit van onze woningen, zowel bij nieuwbouw als bestaande voorraad. Tevens voeren we een conditiemeting uit om inzicht te houden in de mate waarin onze woningen voldoen aan deze basiskwaliteit.

Doel 3.3: We investeren in duurzame woningen

We investeren in het duurzamer maken van onze woningvoorraad. We doen dat hoofdzakelijk om de woonlasten voor onze huurders laag te houden. Daarnaast draagt dit bij aan het wooncomfort van onze huurders en leveren we zo als organisatie een bijdrage aan een meer duurzame samenleving. Ons woningbezit scoort in 2014 gemiddeld energielabel C, met een energie-index van 1,63. Ruim 17 procent van onze woningen heeft een energielabel B of beter. In 2020 willen we aan de energie-index van 1,25 voldoen en 78 procent van onze woningvoorraad minimaal naar energielabel C hebben gebracht. We streven er evenwel naar om het gros van de woningen naar label B te brengen. Vanuit onze behoefte om duurzaamheid en woonlasten breed aandacht te geven, stelden we in 2014 een duurzaamheidsbeleidsplan 2015-2020 op. Dit plan nemen we in 2015 in uitvoering. We hebben daarvoor een extra budget gereserveerd van 7 miljoen euro in de periode van 2015 t/m 2020 voor in totaal 4.490 bestaande woningen. Bij het planmatig onderhoud en renovaties in het kader van het strategisch voorraadbeheer verbeteren we de energiezuinigheid van de woningen door het uitvoeren van energetische maatregelen. Zoals bijvoorbeeld isolerende beglazing, het plaatsen van hr-ketels en het aanbrengen van warmte-isolatie. Vanaf 2015 trekken we de reeds voorziene energiebesparende maatregelen bij renovatie op naar het niveau dat uiteindelijk moet resulteren in de gemiddelde energieindex van 1,25. De kosten voor deze extra maatregelen berekenen we niet door aan de zittende huurder: de huurder geniet meteen het voordeel door lagere energiekosten. Bij mutatie verhogen we de huur naar de nieuwe streefhuur volgens het woonlastenbeleid van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast willen we een aantal woningen voorzien van zonnepanelen. De investering hiervoor bedraagt 5,4 miljoen euro. Een bedrag van 0,9 miljoen euro is gereserveerd voor overige duurzaamheidsmaatregelen zoals het aanbieden van een 'energiepakket' aan onze huurders. Maar met duurzame woningen bedoelen wij niet alleen dat de woningen minimaal een energielabel B hebben, maar bijvoorbeeld ook dat gebruik wordt gemaakt van milieuvriendelijke materialen. Daarom gebruiken we bij nieuwbouw standaard FSC-hout. Kozijnvervanging in bestaande bouw voeren we uit in hout of kunststof volgens FSC- of Hergebruikgarantie. Daarnaast gaan we zorgvuldig om met de verwerking van diverse

26

afvalstromen. Niet alleen tijdens bouw- of renovatiewerkzaamheden, maar ook binnen de organisatie zelf.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2014 stelden we het duurzaamheidsbeleid op. In 2015 starten we daadwerkelijk met de uitvoering van de extra maatregelen en onderzoeken we de mogelijkheden voor het toepassen van innovatieve energiebesparende maatregelen. Duurzaamheid uit zich echter niet alleen binnen de woningvoorraad, maar in de gehele bedrijfsvoering en organisatie. Denk bijvoorbeeld aan het eigen kantoor en de inkoop. Vanuit onze voorbeeldrol naar de huurders en de wens als organisatie ook een bijdrage te leveren aan het milieu, gaan we ook aan de slag met duurzaamheid in de eigen interne werkprocessen. De duurzaamheidscoördinator heeft, samen met de werkgroep, een aanjagende rol richting de rest van de organisatie.

Doel 3.4: We hebben voldoende voor senioren geschikte woningen

Door het scheiden van wonen en zorg en de verdergaande extramuralisering van de zorg, zijn ouderen genoodzaakt steeds langer huis te blijven wonen. De trend dat ouderen steeds langer thuis blijven wonen en de benodigde zorg (indien nodig) zelf inkopen, heeft ook gevolgen voor ons. Het vraagt om gerichte aanpassing van woningen in verband met de mogelijke zorgvraag. Tegelijkertijd hebben woningcorporaties en zorginstellingen steeds minder financiële ruimte. Dat vraagt dus om nieuwe creatieve oplossingen. In 2014 hebben we in Breskens 31 woonzorgappartementen opgeleverd en in verhuur genomen. Bij de plannen voor het realiseren van deze zorggeschikte appartementen hebben we destijds samen met de zorgaanbieder Warmande niet alleen gekeken naar oplossingen voor 'vandaag' maar vooral voor de toekomst. In lijn met de toekomstvisie over de zorg, levert Warmande in dit complex thuiszorg op maat. Er is 24-uurs zorg aanwezig. Samen met deze zorgaanbieder realiseerden we in 2013 al 35 zorggeschikte appartementen in Oostburg.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 onderzoeken we de toekomstige woningbehoefte van senioren en jongeren. Daarbij gebruiken we de verschillende pilots rond wonen, zorg en welzijn, die we met maatschappelijke partners hebben gelopen. Daarnaast willen we afspraken maken met de verschillende gemeenten over de uitwerking van de WMO, in relatie tot de aanpassing van woningen voor zorgbehoevenden. Voor de op stapel staande herstructureringsplannen in de komende jaren maken we een keuze in welke aantallen en uitvoeringsvorm we woningen voor ouderen en jongeren realiseren.

27

FINANCIËN EN BEDRIJFSVOERING Om onze visie en onze maatschappelijke bijdragen waar te kunnen maken is financiële continuïteit een randvoorwaarde. We maken daarbij heldere keuzes over welke investeringen wel financieel verantwoord zijn en welke niet. Onze vermogenspositie en kasstromen zijn solide en kunnen tegenvallers of beleidswijzigingen opvangen. We werken met een strakke begroting en verantwoordingscyclus. Bedrijfsrisico’s hebben we in beeld.

Doel 4.1 We zijn een financieel solide organisatie en borgen ook voor de lange termijn onze financiële continuïteit.

Het doel van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is het uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn hieraan ondergeschikt. In het treasurystatuut hebben we de formele kaders vastgelegd voor alle activiteiten op het gebied van treasury. Dit statuut is door het bestuur vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen in de vergadering van 17 februari 2014. De treasurycommissie heeft als taak het voorbereiden en uitvoeren van het treasurybeleid en het adviseren van de Raad van Commissarissen. Deze commissie bestaat uit drie leden, te weten de bestuurder, de manager Financiën, de bestuurscontroller, eventueel aangevuld met een extern deskundige. De werkzaamheden van de commissie liggen verankerd in het treasurystatuut. We hanteren een helder en solide financieel kader. Daarvoor gaan we uit van de volgende indicatoren en normen: Indicator Solvabiliteit Operationele kasstroom Loan to Value

Norm 30% Positief (inclusief 2% aflossingsfictie) ICR minimaal 1,4 over een periode van 5 jaar (exclusief aflossingsfictie) Maximaal 75% o.b.v. bedrijfswaarde

Met deze normen houden we voor zowel de korte als lange termijn een gezonde financiële positie. Omdat we een gezonde uitgangspositie hebben, laten deze normen ook nog voldoende ruimte voor onze voorziene investeringen. In een schematisch overzicht is de ontwikkeling van deze normen als volgt: Indicator Sovabiliteit Operationele kasstroom (inclusief 2% aflossingsfictie) ICR Loan to Value*1

2014 53 % 2.082 mln. euro

2015 57 % 2.149 mln. euro

2016 57 % 2.115 mln. euro

2017 57 % 2.149 mln. euro

2018 49 % 2.537 mln. euro

2019 52 % 2.660 mln. euro

2,96 % 49 %

2,32 % 46 %

2,51 % 45 %

2,40 % 45 %

2,39 % 54 %

2,81 % 51 %

28

Maatschappelijke investeringen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een maatschappelijke onderneming. Het doel van onze organisatie is niet het behalen van winstmaximalisatie maar het realiseren van goede woningen in een plezierige woonomgeving. Dat laatste is een lastig te omschrijven begrip. Wij vullen dat in door te investeren in voorzieningen die er mede toe leiden dat de woonomgeving voldoet aan de eisen die daaraan worden gesteld. Om woningen voor onze doelgroep te bouwen betekent voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen verliesgevend investeren. Overige maatschappelijke investeringen zoals in maatschappelijk vastgoed, nemen wij enkel in overweging als dit van belang is voor de toekomstige waarde van ons woningbezit en er tevens een aanzienlijk belang is voor onze huurders Daarnaast leveren we met onze deelname in het Wooninvesteringsfonds (WIF) ons aandeel in de maatschappelijke investeringen. Doel van het WIF is onverkort het overnemen van woningcomplexen van collega corporaties met het oog op het aan hen verschaffen van liquiditeiten voor het uitvoeren van hun maatschappelijke (investerings)opgave. Wij brachten twee miljoen euro in. Eén miljoen euro door geld te verstrekken aan de BNG (die vervolgens belegd heeft bij het WIF) en tien certificaten van 100.000 euro. Gezien de financiële situatie van het WIF, heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen besloten de tien certificaten af te waarderen naar 300.000 euro. Bedrijfswaarde De totale bedrijfswaarde van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bedraagt 245 miljoen euro. De disconteringsvoet is berekend op 5,25 procent. De vermogenskostenvoet bedraagt vanaf 4,5 procent. De waardering van het sociale vastgoed is weergegeven tegen bedrijfswaarde en van het commerciële vastgoed tegen actuele waarde. De bedrijfswaarde wordt berekend op basis van de product-markt-combinatie-indeling van ons bezit met inachtneming van de volgende parameters: - Huurstijging - Huurstijging - Huurderving - Variabele lastenstijging - Disconteringsvoet - Lastenstijging onderhoud

2015 2016 en later 2015 en later

1,5 % 2,0 % 2,0 % 3,0 % 5,25 % 3,0 %

Verbindingen In de loop der jaren zijn woningcorporaties zich steeds breder gaan inzetten. De diversiteit van de verschillende activiteiten leidde ertoe dat corporaties steeds meer gebruik maken van 'verbindingen'. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een minderheidsbelang in CV Partners Uithof III. Het project Casa Confetti bestaat uit 377 woonruimten voor studenten. Daarnaast zijn in het gebouw voorzieningen ondergebracht die een toegevoegde waarde hebben voor het wonen op de campus. De stichting Sociale huisvesting Utrecht (SSH) heeft voor dit project mede financiers gevonden door de oprichting van een CV. Hierin participeren naast SSH nog zestien collega-corporaties uit het hele land. De ingebrachte bedragen van de collegacorporaties worden beschouwd als matching. Het vermogen dat door Woongoed ZeeuwsVlaanderen is ingebracht bedraagt 1,3 miljoen euro. Wij zijn een stille vennoot die geen beherende activiteiten uitvoert. Cijfers Casa Confetti 2014: Eigen vermogen 15,7 miljoen Balanstotaal 16,6 miljoen Inbreng certificaten 24,7 miljoen Activa 15,1 miljoen

29

Het geprognotiseerde rendement bedraagt 3 procent voor de eerste 20 jaar (tot 2030) en daarna 6,5 procent op basis van een 50-jarige exploitatie. Omdat het eigen vermogen per 31 december 2014 fors lager is dan de inbreng van de certificaten heeft Woongoed ZeeuwsVlaanderen besloten om de certificaten af te waarderen naar 829.709 euro. In 2014 gingen we geen verbindingen met andere organisaties aan.

Doel 4.2 We hebben een efficiënte bedrijfsvoering om op termijn een kostenbesparing te kunnen realiseren

Om onze financiële positie te versterken vinden we het noodzakelijk om een kostenbesparing op onze bedrijfslasten te realiseren. We vinden het noodzakelijk om een doelmatige organisatie te zijn en zijn er van overtuigd dat we daarin ook nog beter kunnen gaan presteren met behoud van de kwaliteit van onze dienstverlening. Wij stellen ons daarom ten doel om een besparing van 10% op de bedrijfslasten te realiseren in 2018 ten opzichte van 2014. Bij het opstellen van de begroting voor 2015 hebben we daarvoor de eerste stappen gezet. Om ons presteren te kunnen vergelijken met andere vergelijkbare, corporaties, namen we in 2014 deel aan de CIP en aan de eerste Aedes-benchmark. Benchmarken is niet nieuw in de corporatiebranch, maar de grote verschillen in definities stonden tot nu toe vergelijken en van elkaar leren in de weg. Met de Aedes-benchmark is een belangrijk begin gemaakt met het harmoniseren van gegevens en is inzicht gekomen in beïnvloedbare en nietbeïnvloedbare bedrijfslasten en huurderstevredenheid. In de Aedesbenchmark zijn de onderdelen kwaliteit (huurdersoordeel) en bedrijfsvoering (bedrijfslasten) uitgewerkt. Met een AA-score behoren we tot de 'kopgroep'. Een AA-score betekent dat we op beide onderdelen goed scoren ten opzichte van andere corporaties. We realiseren ons echter wel: koploper worden is één ding, koploper blijven is meestal lastiger.

Doel 4.3 We beperken en beheersen onze bedrijfsrisico's

Voor het beheersen van onze risico’s vinden we het noodzakelijk om de verschillende financiële rollen en verantwoordelijkheden binnen de organisatie te scheiden. We hebben een bestuurscontroller met een zelfstandige verantwoordelijkheid en verbinding met de Raad van Commissarissen. We hanteren een heldere planning- en controlcyclus, met daarin jaarplan, begroting en kwartaalrapportages en duidelijke benoemde procedures en verantwoordelijkheden. Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Om de organisatie te besturen beschikken we over een groot scala aan planning- en controle-instrumenten. Daarnaast speelt de bestuurscontroller een belangrijke rol in het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersings- en controlesystemen.

30

Planning Begroting (incl. 5 jarenperspectief Jaarplannen Ondernemingsplan Wensportefeuille Control Rapportage en verantwoording: Kwartaalrapportage (intern) Jaarverslag en jaarrekening Sociaal jaarverslag Voortgangsrapportage ondernemingsplan (intern) Interne controle: Periodieke controle door bestuurscontroller (bevindingen worden opgenomen in kwartaal- rapportage Externe controller: Controle accountant (resultaat managementletter en acountantsrapport Centraal Fonds (resultaat: rapportage CFV) Visitatie (resultaat: visitatierapport)

Frequentie Jaarlijks Jaarlijks Vierjaarlijks Driejaarlijks Freq. Ieder kwartaal Jaarlijks Jaarlijks Jaarlijks

Doorlopend

Jaarlijks Jaarlijks Vierjaarlijks

Adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Hieronder beschrijven we een aantal voorbeelden van de risico's waarmee de organisatie te maken heeft. Strategische risico’s Het werkgebied van de corporatie behoort tot één van de regio’s in Nederland waar de problemen van de demografische krimp zich het duidelijkst manifesteren. De marktomstandigheden zijn zo dat de verhouding huur/koop anders ligt dan in de rest van het land. Daardoor is de verdiencapaciteit laag. Financiële risico’s De verschillende overheidsmaatregelen zorgen voor financiële onzekerheid. Door onder andere de verhuurdersheffing en de saneringssteun worden we in onze middelen beperkt. De kasstromen komen steeds meer onder druk te staan. Een goede liquiditeitsbewaking wordt daarom steeds belangrijker. Wij stellen jaarlijks de (meerjaren-)begroting en de liquiditeitsprognose op. Voor de begroting gaan we uit van minimaal een financieel neutrale en zo mogelijk positieve kasstroom. Zo nodig stellen we de investeringsbeslissingen en kostenposten bij en vindt toetsing plaats aan onze intern vastgestelde minimale solvabiliteitseis. Daarnaast volgen we de voorwaarden tot borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW stelde eind 2013 een nieuw risicobeoordelingsmodel vast. Onderdeel van het nieuwe risicobeoordelingsmodel is de invoering van het borgingsplafond voor de corporaties. Dit borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie op enig moment mag hebben bij het WSW. Voor 2014 stelde het WSW het borgingsplafond voor onze organisatie vast op 116.391.000 euro.

31

Renterisico’s Het beleid voor het beheersen van de renterisico's is gericht om een zodanige vervalkalender te creëren dat per jaar niet meer dan 10 procent van het lange vreemde vermogen geherfinancierd moet worden, dan wel voor rente-conversie in aanmerking komt. In het verleden zijn door het ministerie voorwaarden gesteld bij herfinanciering van rijksleningen. Hierdoor is ons voornemen niet helemaal uitvoerbaar. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft eind 2014 nog een drietal embedded derivaten. In het treasurystatuut staan de kaders benoemd voor alle activiteiten op het gebied van treasury, waaronder het beheersen van risico's. De embedded derivaten voldoen aan deze kaders. In het treasurystatuut liggen de uitgangspunten voor het gebruik vast en de toegestane derivaten. Een aantal uitgangspunten:  het gebruik van derivaten wordt beperkt voor renterisico-reductie;  het gebruik van derivaten voor speculatie of renteoptimalisatie voor leningen en of beleggingen is te allen tijde verboden;  bij het aantrekken van een derivaat wordt de Raad van Commissarissen altijd vooraf geïnformeerd;  derivatencontracten met margin calls zullen niet worden afgesloten. In principe schaffen wij geen nieuwe derivaten meer aan. Mocht dit wel het geval zijn, dan zal het voorstel, dat is opgesteld door manager Bedrijfsvoering, voldoen aan de gestelde kaders van het treasurystatuut en zal de directeur/bestuurder dit voorstel moeten goedkeuren. Politieke risico's Wijzigingen in wet- en regelgeving houden we nauwlettend in de gaten. Hieronder vallen onder andere de invoering van het Woning Waardering Stelsel per 1 oktober 2015 en het passend toewijzen per 1 januari 2016. We brengen de gevolgen van de wijzigingen in wet- en regelgeving voor onze organisatie in kaart en bepalen de maatregelen die we moeten nemen.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 actualiseren we het treasurybeleid. Daarnaast hebben we bij het opstellen van de begroting 2015 al de eerste stappen gezet voor het realiseren van een besparing op onze bedrijfslasten. Om te kunnen sturen op de beheerskosten in relatie tot bijvoorbeeld het aantal woningen, stellen we begin 2015 een normbedrag per woning vast. Verder herzien we in 2015 het risico-managementsysteem om op gestructureerde wijze om te gaan met het beheersen van risico's in relatie tot de organisatie- en beleidsdoelstellingen. Ook brengen we alle risico’s in beeld en rapporteren we hier periodiek over.

32

ORGANISATIE We hebben bezien hoe we onze organisatie anders kunnen inrichten om efficiënter te kunnen werken. Belangrijke aspecten die we in de nieuwe organisatie willen inbedden zijn: klantgericht werken, een professionele en taakvolwassen organisatie, transparante governance en besluitvorming en een betrouwbare samenwerkingspartner voor elkaar en onze partners zijn.

Doel 5.1 Onze organisatie is efficiënt ingericht

De inrichting van de organisatie moet dienstbaar zijn aan het realiseren van onze missie en doelen; een organisatie die op efficiënte wijze haar kerntaken realiseert, gericht op intern en extern partnerschap, en die dichtbij de klant blijft staan. Onze organisatie heeft een tweelagige bestuurs- en toezichtstructuur met een directeur/bestuurder en een Raad van Commissarissen. In 2014 startten we een proces om onze organisatie zo optimaal mogelijk in te richten om onze missie en doelen waar te kunnen maken. Dit leidde tot een aanpassing in de organisatie per 1 oktober 2014. Deze aanpassing houdt in dat we met meerdere teams werken. Deze teams worden aangestuurd door teamcoaches en zijn onderverdeeld onder twee afdelingen: Klant & Markt en Bedrijfsvoering. De teams kennen een duale aansturing.

33

Sinds 2012 vulden wij vacatures in op tijdelijke basis. De vaststelling van het ondernemingsplan en de daaruit voortvloeiende organisatiewijziging, had tevens tot gevolg dat we een aantal tijdelijke contracten hebben omgezet in contracten voor onbepaalde tijd. Overzicht organisatie Aantal fte (excl. gedetacheerden)* Aantal medewerkers Percentage parttimers Percentage vrouwen Percentage mannen In dienst getreden Uit dienst getreden Medewerkers in leeftijdscategorie 20-35 jaar Medewerkers in leeftijdscategorie 35-45 jaar Medewerkers in leeftijdscategorie 45 tot 55 jaar Medewerkers in leeftijdscategorie 55 tot 65 jaar Gemiddelde leeftijd in jaren Gemiddeld dienstverband in jaren Ziekteverzuim

2014 64,25 71 27 38 62 6 7 6 20 25 20 48 15 5,6

* In verband met ziekteverzuim en interne verschuivingen, hebben we een aantal functies tijdelijk extern ingevuld.

Doel 5.2 We werken klantgericht

Klantgerichtheid is één van de kernwaarden van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Dit hebben we vertaald als de wens om dichter bij de klant te staan en meer en beter inspelen op de wensen en behoeften van onze huurders. We willen in ieder geval klantgericht werken vanuit een gebiedsgerichte strategie. Zo willen we aanspreekbaar zijn voor onze klanten en zo dicht mogelijk bij de klant en de lokale opgaven blijven staan. Dienstverlening blijft lokaal / in de regio waar nodig, maar de manier waarop kan veranderen. Wat centraal kan, organiseren we centraal. Dat vraagt wel om een andere manier van denken en werken. Door het aanpassen van de organisatiestructuur proberen we hier vorm aan te geven.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 organiseren we onze dienstverlening zodanig dat onze administratieve en ondersteunende processen zoveel mogelijk centraal plaatsvinden. Uitgangspunt is: centraal wat kan, decentraal wat moet. Vanaf mei 2015 verrichten we de werkzaamheden die behoren tot het 'primaire proces' centraal vanuit de locatie in Terneuzen. Om zo dicht mogelijk bij de klant en de lokale opgaven te blijven staan, stellen we een meerjarenprogramma op basis van de kernenstrategie op (zie pag. 17)

34

Doel 5.3 We bouwen aan een professionele en taakvolwassen organisatie

In 2014 startten we een proces om onze organisatie zo optimaal mogelijk in te richten om onze missie en doelen waar te kunnen maken. Dit leidde tot een aanpassing in de organisatie met een behoorlijke verschuiving van taken en functies. Het MT werd teruggebracht in aantal en we zijn met meerdere teams gaan werken. Dit alles om te komen tot een deskundige en slagvaardige organisatie met goede, gemotiveerde medewerkers. Onze kernwaarden samenwerken, klantgericht, betrouwbaar en maatschappelijk ondernemen zijn een leidraad voor het handelen binnen onze organisatie. Alle medewerkers moeten (gaan) voldoen aan deze kernwaarden passend bij hun functie. We willen meer verantwoordelijkheid bij de medewerkers leggen en stellen resultaatgericht werken centraal. Daarom besteden we de komende periode ruim aandacht aan de ontwikkeling en opleiding van onze medewerkers. In 2014 bedroeg het scholingsbudget 69.000 euro. Daarnaast biedt de cao een persoonlijk budget voor de individuele medewerker voor opleiding en ontwikkeling. De medewerker bepaalt zelf hoe, wanneer en waaraan hij het budget besteedt. Medewerkers van 55 jaar en ouder kunnen extra vrije tijd aankopen van dit budget. Van deze mogelijkheid hebben zes medewerkers gebruik gemaakt. Van het loopbaanontwikkelingsbudget is 6.140 euro besteed aan cursussen. Jaarlijks willen we planningsafspraken maken met elke medewerker. In verband met de aanpassing van de organisatie stelden we het maken van planningsafspraken uit tot begin 2015. Stage beleid Wij bieden stageplaatsen aan zodat studenten de mogelijkheid krijgen (werk)ervaring op te doen. In 2014 boden we zestien stagiaires een stageplaats aan. Twee snuffelstages, drie praktijkstages, drie sprokkelstages, vier mbo-stages, één hbo-stage en drie in het kader van re-integratie.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 stellen we een ontwikkelplan op om de verdere professionalisering van de medewerkers bij de nieuwe organisatie te begeleiden. Jaarlijks maken we met elke medewerker planningsafspraken. Tevens stimuleren we de medewerkers gebruik te maken van het opleidingsbudget.

Doel 5.4 We hebben een transparante governance en besluitvorming

We hanteren de Governancecode. Deze leven we niet alleen formeel na, maar is ook onderdeel van ons dagelijks beleid en onze werkprocessen. Belangrijk punt waar wij aan hechten is een transparante besturing, besluitvorming en verantwoording. Volgens de Aedescode zijn alle leden verplicht om één keer in de vier jaar een visitatie uit te laten voeren. In 2014 hebben we een visitatie laten uitvoeren door een onafhankelijke visitatiecommissie van Ecorys. Deze commissie heeft onze maatschappelijke prestaties beoordeeld over de periode 2010-2013. De visitatiecommissie beoordeelde onze maatschappelijke prestaties met een gemiddeld cijfer 6,4. De commissie is van mening dat onze corporatie in belangrijke mate doet waar zij voor staat en die dingen op een juiste manier doet. De commissie doet daarnaast tevens een aantal aanbevelingen. Eén van de verbeterpunten waarmee de directeur/bestuurder in 2014

35

al is aangevangen, is het versterken van de banden met belanghebbenden, en dan met name de huurders. Dit is inmiddels verankerd in onze planning & control-cyclus.

Wat gaan we in 2015 doen? Ook de komende periode zullen we in nauw contact blijven met huurders en maatschappelijke partners om te toetsen of ons beleid en onze activiteiten aan blijven sluiten op de verwachtingen van onze belanghouders. Vanaf 2015 geldt voor bestuurders en commissarissen een Permanent Educatie (PE-punten systeem). Wij monitoren of de minimale PE-punten worden behaald en rapporteren daarover in het jaarverslag over 2015.

Doel 5.5 We zijn een betrouwbare samenwerkingspartner

Voor het realiseren van onze doelstellingen, is intensieve samenwerking met stakeholders van groot belang. Onze primaire samenwerkingspartners zijn onze huidige en toekomstige huurders en de gemeenten. Daarnaast hebben we een aantal secundaire belanghouders, waaronder zorg- en welzijnspartners, waarmee we op specifieke onderwerpen samenwerken. Overzicht belanghouders Gemeenten

Huurders / bewoners

Zorg- en welzijn

Welzijn- en maatschappelijk werk

Onderwijs + kinderopvang

Gemeente Hulst Gemeente Terneuzen Gemeente Sluis Stichting Huurdersbelangen Woongoed Zvl. Stads- en dorpsraden Woonadviescommissie Ouderenbonden ZorgSaam Zeeuws-Vlaanderen SVRZ Stichting Ouderenzorg Kanaalzone Stichting Tragel Het Gors Juvent Stichting Curamus Warmande Woonvoorziening De Okkernoot Stichting Zeeuwse Gronden Emergis AanZ Leger des Heils Porthos Sluis Stichting Welzijn West Zeeuws-Vlaanderen Hulst voor elkaar Stichting openbaar voortgezet onderwijs ZeeuwsVlaanderen Onderwijsgroep Perspecto Scalda St. Confessioneel Basisonderwijs West ZeeuwsVlaanderen St. Escalda scholen Zwincollege Oostburg Scholengroep ProBaZ

36

Overige belanghouders

St.Katholiek Onderwijs Hulst Zeldenrust-Steelantcollege Stichting Katholiek Voortgezet Onderwijs Hulst Stichting Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen Stichting Prokino Maatschappelijke Adviesraad Min. BZK Centraal Fonds Volkshuisvesting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Provincie Zeeland Brabant Zeeuwse Werkgevers Financiële instellingen Politie Collega-corporaties

Gemeenten Als het gaat om beleid op de woningmarkt zijn de gemeenten onze belangrijkste stakeholders. Op bestuurlijk niveau vond overleg plaats met de wethouders Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting/Wonen van de drie Zeeuws-Vlaamse gemeente. Bespreekpunten waren de ontwikkeling van de regionale woonvisie, de prestatieafspraken, het ondernemingsplan Lokaal verbonden, regionaal betrokken. Op ambtelijk niveau vond overleg plaats over lopende zaken. Stichting Huurdersbelangenvereniging We hebben een samenwerkingsovereenkomst met de Stichting Huurdersbelangen waarin het overleg, de bevoegdheden en de financiële ondersteuning is geregeld. Zie pag. 12. Zorg- en welzijnsorganisatie In 2014 voerden we veelvuldig overleg met zorgorganisaties over de plannen voor het realiseren van een gezondheidscentrum in Axel en de nieuwbouw van een wooncomplex in Breskens. Het resultaat van de intensieve samenwerking met verschillende partijen, is de oplevering van nieuwbouwcomplex Goedertijt in Breskens en de start van de nieuwbouw in Sas van Gent (Bolwerk). We werken samen met maatschappelijke partners om bij te dragen aan een prettig woon- en leefklimaat in de regio. Zo voerden we regelmatig overleg met de stichting Hulst voor Elkaar, Porthos Sluis en Aanz in de gemeente Terneuzen. In het kader van de bestrijding van hennepteelt hebben we in regionaal verband een convenant gesloten met alle belanghebbende partijen. Met Zorginstelling ZorgSaam werken we samen in het pilotproject Saam& om leefbaarheid en voorzieningen in de kernen in de regio te behouden. Dit in samenwerking met lokale organisaties en bewoners. De nadruk ligt op het faciliteren van langer thuis blijven wonen. Daarbij is ook samenwerking gezocht met andere pilots in de regio. Te weten de pilot Buurtgericht Werken van de Gemeente Sluis en de proeftuin Goed Leven van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. De pilot Saam& loopt tot eind 2015. Een eerste experiment vindt plaats in de kern Aardenburg. De corporaties in Zeeuws-Vlaanderen participeren in een overleggroep over de toekomst van ouderenzorg in Zeeuws-Vlaanderen. De overleggroep maakt afspraken over de spreiding van het aanbod zorggeschikte woningen en appartementen als gevolg van de extramuralisering. Verder verkennen we met zorgleveranciers de mogelijkheid voor het realiseren van ouderenhuisvesting in Sint Jansteen en Kloosterzande. Collega corporaties Om optimaal invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave in Zeeuws-Vlaanderen werken we op bestuurlijk vlak samen met collega-corporaties Clavis en Woonstichting Hulst.

37

MAR Wij werken ook al enkele jaren met een Maatschappelijke Adviesraad (MAR). Hiermee beschikken we over een overlegorgaan met het maatschappelijk veld dat ons kan helpen in te spelen op de eisen en wensen vanuit haar omgeving. Daarnaast heeft de raad het recht om een bindende voordracht te doen aan de Raad van Commissarissen voor de benoeming van twee commissarissen. Om het rendement van deze samenwerking met de MAR groter te laten zijn, hebben we in 2014 samen met de MAR een andere werkwijze afgesproken waarbij de MAR per jaar zich verdiept in een aantal vooraf te benoemen thema's. Een voorbeeld hiervan is het duurzaamheidsbeleid. Ondernemingsraad De ondernemingsraad behartigt enerzijds de belangen van de medewerkers van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, anderzijds bewaakt de raad het organisatiebelang. De samenstelling van de ondernemingsraad van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is als volgt:  Peter Tieleman, voorzitter  Peter Thuy, secretaris  Greta Jansen, lid  Michel Noët, lid  Marc de Kunder, lid De ondernemingsraad voerde zevenmaal overleg met de directeur/bestuurder. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: ondernemingsplan, ziekteverzuim, leaseregeling bedrijfsauto's, regeling verlofdagen, Hrm-beleid, jaarverslag 2013, sociaal jaarverslag 2013, werkkostenregeling, kernwaarden, contract arbodienst procedure slachtofferhulp en de begroting 2015-2019. De ondernemingsraad bracht in 2014 advies uit over het ondernemingsplan 2014-2018 en de daarmee gepaard gaande organisatie aanpassing. Naast het overleg met de directeur-bestuurder voerde de ondernemingsraad in 2014 tweemaal overleg met de Raad van Commissarissen. De raad nam tevens deel aan het OR-platform van de Zeeuwse corporaties. In dit overleg worden ervaringen uitgewisseld om te trachten als ondernemingsraden tot een eenduidig beleid te komen. Het complete jaarverslag van de ondernemingsraad is opgenomen in het sociaal jaarverslag.

Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 ontwikkelen we een strategie voor onze belanghouders, waarin wij aangeven wie wij op welke wijze, hoe vaak en met hoeveel invloed betrekken bij ons beleid en onze activiteiten. We zetten in op een goede overleg- en afsprakencyclus met al onze belanghouders, waarbij we minimaal éénmaal per jaar overleggen met onze primaire belanghouders en de belangrijkste zorgen welzijnspartners over samenwerkingsmogelijkheden. Tevens evalueren we in 2015 de nieuwe werkwijze van de Maatschappelijke Adviesraad.

38

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De raad geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies en heeft een aantal specifieke verantwoordelijkheden, zoals het benoemen van de accountant. Als Raad van Commissarissen zijn wij verantwoordelijk voor de kwaliteit van ons eigen functioneren. In dit verslag leggen we verantwoording af over de wijze waarop wij in 2014 invulling hebben gegeven aan onze taken en bevoegdheden. Het jaar 2014 is kort samen te vatten: dynamisch. Intern door de aanstelling van de nieuwe directeur/bestuurder en het uitzetten van een nieuwe koers om beter en doelgerichter te presteren, extern door de ontwikkelingen in de corporatiewereld, zoals de parlementaire enquête en de Herziening Woningwet. We realiseerden ons vooraf dat het een dynamisch jaar zou worden en hebben vanuit die wetenschap ook invulling gegeven aan onze rol. Met advies en goed toezicht en voldoende ruimte voor onze klankbordfunctie.

Hoofdlijnen governancestructuur Als Aedes-lid onderschrijft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen de Governancecode Woningcorporaties. In onze compliance regeling beschrijven we hoe wij de principes van de code hebben toegepast. Het bestuur en toezicht bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is ingericht volgens het tweelagen bestuursmodel. Dit houdt in dat de directeur tevens bestuurder is van de organisatie. De Raad van Commissarissen houdt toezicht en adviseert op strategisch niveau de directeur/bestuurder. In de statuten liggen de taken en bevoegdheden vast van de Raad van Commissarissen en de bestuurder. De uitwerking van de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in het Reglement Raad van Commissarissen. De bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van de stichting, de strategie en het beleid en de jaarlijks te behalen resultaten. De bevoegdheden van de directeur/bestuurder staan vermeld in de statuten en in het bestuursreglement. Zoals in de statuten omschreven, heeft de directeur/bestuurder voor een aantal besluiten vooraf goedkeuring nodig van de Raad van Commissarissen.

"Centraal in de taken van de raad staat het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de corporatie".

Bestuur De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur welke wordt voorbereid door de remuneratiecommissie. Per 15 december 2013 is de heer mr R.J.A. van Dijk benoemd tot directeur/bestuurder van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voor onbepaalde tijd. Conform de Governancecode geldt voor de benoeming als bestuurder evenwel een periode van vier jaar, die kan worden verlengd met een nieuwe periode van vier jaar. Honorering Voor de beloning van de bestuurder is van toepassing de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Sinds 2013 mogen bestuurders in de (semi)publieke sector niet meer verdienen dan 130% van een ministersalaris. Daarnaast gelden vanaf 2014 nieuwe aanvullende salarisnormen. Om het maximumsalaris te bepalen, telt nu ook mee het woningbezit van de corporatie en de grootte van de gemeente waarin de corporatie de (meeste) woningen in bezit heeft. De beloning van de directeur/bestuurder wordt verantwoord in de jaarrekening onder de lonen en salarissen, zie pagina 92.

39

De directeur/bestuurder heeft een hybride bedrijfsauto tot zijn beschikking. Daarmee leveren we, in lijn met ons duurzaamheidsbeleid, een bijdrage aan een beter klimaat. Beoordeling De remuneratiecommissie heeft aan het eind van jaar het functioneren van directeur/bestuurder met hem besproken. Daarbij is stilgestaan bij onder andere organisatieontwikkeling en het ondernemingsplan 2014-2018.

de de

In 2014 is geen sprake van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode.

Raad van Commissarissen Statutair is het aantal leden van de Raad van Commissarissen bepaald op minimaal drie en maximaal vijf. De leden worden voor een periode van vier jaar benoemd en kunnen één keer worden herbenoemd. In 2014 bestond de Raad uit één vrouw en vier heren. Er is in het verslagjaar niet voldaan aan het vereiste van een zo evenwichtig mogelijke verdeling tussen vrouwen en mannen in de Raad, zoals vastgelegd in de Wet Bestuur & Toezicht. In 2014 is mevrouw Elfrink-Bliek benoemd. De Raad is voornemens om de evenwichtige verdeling als criterium mede in ogenschouw te nemen, zodra er een vacature is in de Raad waarbij het belangrijkste criterium voor benoeming de geschiktheid voor de functie blijft. De samenstelling van de Raad van Commissarissen was gedurende het hele jaar 2014 gelijk: A.A.J. Huijsmans Voorzitter + lid Remuneratiecommissie

Woonplaats Graauw, leeftijd 62 jaar , voormalig voorzitter college van bestuur ROC

Benoemd per Op voordracht van Aftredend

01-01-2009 Ondernemingsraad 31-12-2016, niet herbenoembaar

Nevenfuncties

voorzitter Raad van Toezicht ZorgSaam, voorzitter Stichting MEE Zeeland, bestuurslid Stichting MEE Zeeland/West Brabant, lid stichting ‘Vrienden van de Revant’

Bijzondere aandachtsgebieden

Organisatiekunde

G.L.C. Lernout Vice-voorzitter + lid Auditcommissie

Woonplaats Sint Jansteen, leeftijd 65 jaar, zelfstandig adviseur organisatie-communicatie

Benoemd per Op voordracht van Aftredend

01-01-2010 Maatschappelijke Adviesraad 31-12-2017, niet herbenoembaar

Nevenfuncties

voorzitter Stichting Hippisch sportcentrum Heikant, bestuurslid VV Steen, penningmeester Stichting Vrienden van Kliniek Hulst, lid Raadscommissie Middelen gemeente Hulst

Bijzondere aandachtsgebieden

Financieel/ Volkshuisvestelijk

40

H.A. Enkelaar Commissaris + lid Auditcommissie

Woonplaats Breskens, leeftijd 65 jaar, voormalig manager Coöperatie en Projecten Rabobank West Zvl, adj. Directeur bedrijven

Benoemd per Op voordracht van Aftredend

01-01-2010 Stichting Huurdersbelangen 31-12-2017, niet herbenoembaar

Nevenfuncties

voorzitter VvE Bressia, voorzitter VvE Port Scaldis,Bestuurslid St.Steunfonds Vorming & Ontwikkeling, lid Raad van Advies ANWB

Bijzondere aandachtsgebieden

Financieel / Volkshuisvestelijk

M.T.J.M. van Lith Commissaris

Woonplaats Eersel, leeftijd 42 jaar Partner PubliuZ, bureau voor Strategisch advies

Benoemd per Op voordracht van Aftredend

01-01-2011 Maatschappelijke adviesraad 31-12-2018, niet herbenoembaar

Nevenfuncties

bestuurslid COKZ, controle autoriteit voor de zuivel en eiersector, penningmeester regio Eindhoven van de Ridderorde van het Heilige Graf van Jeruzalem, docent Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen bij Hoge School Tio University of Applied Sciences, algemeen bestuurslid Brabants Landschap, voorzitter St. Sint Nicolaas Comité Eersel, plaatsvervangend voorzitter rekenkamercommissie Waterschap Zuiderzeeland

Bijzondere aandachtsgebieden

Volkshuisvestelijk / bestuurlijk

N.M. Elfrink-Bliek Commissaris

Woonplaats Groede, leeftijd 49 jaar Eigenaar verhuurbureau De Zeester

Benoemd per Op voordracht van Aftredend

01-01-2014 Stichting Huurdersbelangen 31-12-2017, herbenoembaar

Nevenfuncties

secretaris VvE Rolymar, adm. Coöperatieve VvE Zwinse Duin U.A., - secretaris VvE Vuurdoornstraat, oprichter en voorzitter Saverka

Bijzondere aandachtsgebieden

Vastgoed / Projectontwikkeling

Alle commissarissen zijn onafhankelijk, zoals bedoeld in de Governancecode iii.2. Er vonden in 2014 geen transacties met tegenstrijdige belangen plaats tussen de woningcorporatie en de leden van de raad (Governancecode, iii.6). Profiel De leden van de raad worden benoemd op basis van een algemene profielschets. Volgens het reglement voor de Raad van Commissarissen nemen we in dit jaarverslag de algemene profielschets op. De genoemde profielkenmerken gelden voor alle leden. Bij het ontstaan van een vacature stellen we voor de betreffende vacature specifieke profielkenmerken op waaraan kandidaten moeten voldoen. De algemene profielkenmerken zijn:

41

-

affiniteit met maatschappelijke doelstelling van de corporatie en het vermogen deze doelstelling te bewaken; een brede maatschappelijke belangstelling en ervaring; een HBO- of academisch niveau van denken en functioneren; inzicht in bestuurlijke processen; inzicht in de noodzaak van bedrijfsmatig werken en het stellen van een continuïteitsdoelstelling aan een organisatie; het vermogen een evenwicht te zoeken tussen de noodzaak de bestuurder de benodigde ruimte te geven en de noodzaak de bestuurder de juiste vragen te stellen; het vermogen binnen de raad in teamverband te werken; een relevant netwerk in het werkgebied van de organisatie; integriteit.

Toezicht De Raad van Commissarissen heeft een toezichthoudende en adviserende rol. We houden onder andere toezicht op: - de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woongoed Zeeuws Vlaanderen; - de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - het financiële verslaggevingsproces; - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Vanuit het toezicht keuren wij belangrijke besluiten goed en beoordelen aan de hand van de managementrapportages de planning en control. Toezichtkader Als toezichtkader voor het uitoefenen van onze taken hanteren wij: - BBSH; - statuten; - Reglement voor de Raad van Commissarissen; - Aedescode; - Governancecode; - strategisch plan; - begroting 2014; - meerjarenbegroting; - kwartaalrapportages.

Activiteiten Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kwam in 2014 achtmaal bijeen. Daarnaast voerden we zes maal informeel overleg. In de reguliere vergaderingen bespraken we, mede aan de hand van de kwartaalrapportages, de realisatie van de begrote activiteiten, de lopende projecten, het financieel overzicht en de (maatschappelijke)investeringen. Tijdens deze vergaderingen nam de raad de volgende besluiten: - goedkeuring aangepaste begroting en meerjarenprognose - goedkeuring treasurystatuut - vaststelling bezoldiging Raad van Commissarissen - vaststelling van het bedrag voor het aangaan van leningen en/of investering op 5 miljoen euro - goedkeuring compliance regeling - instemming procedure werving bestuurscontroller - goedkeuring jaarverslag en –rekening 2014 - besluit tot decharge van bestuur - vaststelling bestuursreglement

42

opdrachtverstrekking aan Ernst & Young Accountants LLP voor het leveren van accountantsdiensten voor een periode van vier jaar - herbenoeming M.T.J.M. van Lith, lid Raad van Commissarissen - goedkeuring ondernemingsplan 2014-2018 - vaststellen jaarkalender 2015 - goedkeuring begroting 2015-2018 Tijdens de vergadering waarin het volkshuisvestingsverslag en het jaarverslag aan de orde kwamen, gaf de accountant verslag van zijn bevindingen. Daarnaast voerden we tweemaal overleg met de ondernemingsraad. -

Ook zijn we aanwezig bij diverse activiteiten van de organisatie, zoals de nieuwjaarsreceptie of de start- of oplevering van nieuwbouwprojecten. De overlegvergaderingen met de Stichting Huurdersbelangen en de Maatschappelijke Adviesraad worden doorgaans bijgewoond door (een delegatie van) de raad. Kerncommissies Binnen de Raad van Commissarissen zijn twee kerncommissies actief: de Auditcommissie en de remuneratiecommissie. Beide commissies hebben als taak het voorbereiden van de besluitvorming van de Raad van Commissarissen op het specifieke werkterrein van de commissie. De Auditcommissie richt zich op het interne financiële toezicht. De commissie bespreekt onderwerpen zoals de jaarrekening, begroting en benoeming accountant met de bestuurder, de manager Bedrijfsvoering en de controller. In de Auditcommissie hebben de heren Lernout en Enkelaar zitting. De commissie kwam in 2014 viermaal bijeen. De remuneratiecommissie is ingesteld om alle onderwerpen met betrekking tot de benoeming, het algemeen functioneren, beoordelen en beloning van zowel de leden van de Raad van Commissarissen als de bestuurder voor te bespreken. In de remuneratiecommissie hebben de heren Huijsmans en Lernout zitting. De commissie kwam in 2014 tweemaal bijeen. Evaluatie Zowel de Governancecode, de governancestructuur als de Aedescode onderschrijven de noodzaak het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen (en dat van het bestuur) periodiek te evalueren. In de vergadering van 23 juni 2014 hebben wij, buiten aanwezigheid van de bestuurder, het eigen functioneren en dat van de individuele leden besproken. Hierbij hebben we gebruik gemaakt van een externe onafhankelijke adviseur om de evaluatie voor te bereiden en vorm te geven. De evaluatie leverde een aantal aandachts- en verbeterpunten op voor het dagelijks functioneren van de raad. Deze punten zijn vastgelegd in een verslag voor intern gebruik van de raad en meegenomen in de planning- en controlcyclus van de organisatie voor 2015. Benoeming externe accountant Naast een toezichthoudende rol heeft de raad ook een aantal specifieke verantwoordelijkheden. Een van deze specifieke verantwoordelijkheden is de benoeming van de externe accountant. Op verzoek van de Raad van Commissarissen startte de Auditcommissie in samenspraak met de organisatie, in 2014 een traject om te komen tot een selectie van een accountant. De raad nam het advies van de Auditcommissie over en besloot opdracht te verstrekken aan Ernst & Young Accountants LLP voor het leveren van accountantsdiensten. Hierbij is een periode aangehouden van vier jaar, met na die periode een eventuele herbenoeming voor vier jaar. Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling Binnen de organisatie is een integriteitscode en klokkenluiderregeling van kracht. Het integriteitsvraagstuk is door deze codes en de verschillende procesomschrijvingen, procedures en regels grotendeels sluitend. Daarnaast toetst de bestuurscontroller regelmatig (steekproefsgewijs) de integriteit.

43

Deskundigheidsbevordering Alle commissarissen volgen na benoeming een introductieprogramma waarin in ieder geval aandacht wordt besteed aan algemene financiële en juridische zaken, de financiële verslaggeving en de specifieke aspecten die eigen zijn aan onze organisatie. Jaarlijks beoordelen we op welke onderdelen de leden gedurende hun benoemingsperiode behoefte hebben aan nadere introductie of opleiding. De leden van de raad zijn lid van de VTW en nemen regelmatig deel aan de bijeenkomsten en trainingen van deze vereniging. In 2014 werden de volgende bijeenkomsten gevolgd: - Masterclass Risicomanagement - Congres Toezicht houden in de toekomst - Introductiecursus nieuwe commissarissen - Masterclass Zorgvastgoed - Werkgeverstaken van de Raad van Commissarissen - Toezicht op betaalbaarheid en efficiency. De totale kosten voor deskundigheidsbevordering voor de raad bedroegen in 2014 3.900 euro. Met ingang van 2015 zijn we verplicht jaarlijks een minimum aantal PE-activiteiten (permanente educatie) te volgen. Begin 2015 bespreken we de pe-behoefte als collectief en van de individuele leden. Honorering Raad van Commissarissen De vergoeding voor de raad bedroeg in 2014 in totaal 52.278 euro. De vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de Honoreringscode Commissarissen van de VTW. Daarnaast bepaalt de WNT dat de bezoldiging van leden, respectievelijk voorzitter, van de Raad van Commissarissen van een corporatie niet meer mag bedragen dan 5, respectievelijk 7,5 procent van het voor de bestuurder van de corporatie geldende bezoldigingsmaximum en is afhankelijk van het aantal verhuureenheden en het werkgebied van de corporatie (gemeentegrootte). Deze grondslagen resulteren in een bezoldigingsklasse F. Voor de leden Huijsmans, Lernout, Enkelaar en Van Lith wordt gebruik gemaakt van een overgangsregeling. Dit houdt in dat met ingang van1 januari 2014 de eerdere afspraken voor vier jaar worden gerespecteerd. Na deze periode wordt de honorering in drie jaar teruggebracht. Naam A.A.J. Huijsmans G.L.C. Lernout N.M Elfrink-Bliek H.A. Enkelaar M.T.J.M. van Lith

Functie

Honorering 2014

Onkosten vergoeding

10.596 8.148

647 627

2.361 1.842

13.604 10.617

5.250 8.148 8.148

612 1.021

1.102 1.839 1.934

6.352 10.599 11.103

Voorzitter Vicevoorzitter Commissaris Commissaris Commissaris

TOTAAL

BTW

Totaal

52.278

Namens de Raad van Commissarissen A.A.J. Huijsmans, Voorzitter

44

Goedkeuring jaarstukken VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit jaarverslag is de jaarrekening van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen opgenomen zoals deze door de directie is opgemaakt. De jaarrekening 2013 is door Ernst & Young Accountants LLP onderzocht en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen geeft zijn goedkeuring aan deze jaarrekening. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en beheer. Aldus getekend door de Raad van Commissarissen van Stichting Woongoed Zeeuws-Vlaanderen te Terneuzen op 11 mei 2015.

A.A.J. Huijsmans, voorzitter

H.A. Enkelaar, commissaris

G.L.C. Lernout, vicevoorzitter

M.Th.J.M. van Lith MPM, commissaris

Mevrouw N.M. Elfrink-Bliek, commissaris

VERKLARING VAN DE DIRECTEUR/BESTUURDER Per 15 december 2013 is ondergetekende, de heer mr R.J.A. van Dijk, door de Raad van Commissarissen benoemd tot bestuurder. Het verslag, zoals dat aan u is voorgelegd geeft een getrouw beeld van zowel het functioneren als van de financiële positie van onze stichting. Ik verklaar dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting in de regio Zeeuws-Vlaanderen, conform het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Terneuzen, 11 mei 2015

Mr R.J.A. van Dijk Directeur/bestuurder

45

KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 3 JAAR Omschrijving

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4

5 6 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3

Aantal verhuureenheden (VE) Huurwoningen Overige woongelegenheden Garages Bedrijfsruimtes/winkels Maatschappelijk vastgoed Overig bezit Mutaties woningen in het boekjaar: Aankoop Nieuwbouw Verkoop Sloop Aantal woningen per huurklasse:* Goedkope woningen (<€ 389,05) Betaalbare woningen (>€ 389,05 <€ 596,75) Dure woningen (>€ 596,75) Kwaliteit woningbezit per woning (incl. interne uren) Dagelijks onderhoud Overig onderhoud Aantal reparatieverzoeken Waarden: Gemiddelde verzekerde waarde per woning** Gemiddelde WOZ-waarde per woning Bedrijfswaarde per woning Verhuur en incasso: Aantal woningzoekenden Mutatiegraad Huurachterstand in % van de jaarhuur Beïnvloedbare huurderving in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur als gevolg van sloop, verkoop, nieuwbouw en oninbaarheid Gemiddelde huurverhoging Gemiddelde netto huurprijs per woning Financiële continuïteit: Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Balans en V&W rekening per ve: Eigen vermogen Opbrengsten Afschrijvingen Salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Jaarresultaat na belastingen Saldo rentelasten/-baten Personele bezetting einde boekjaar:*** Directie en staf Bedrijfsvoering Klant & Markt

* ** ***

2014

2013

2012

6.080 86 98 7 23 3

6.123 86 98 8 22 4

6.171 84 96 3 13 14

0 33 46 30

1 35 24 64

0 39 34 74

1.219 4.380 481

1.368 4.345 410

1.731 4.128 312

595 1.160 4.191

541 1.273 4.472

696 1.207 4.082

NVT

NVT

NVT

96.516 39.826

98.408 32.767

97.797 34.890

1.602 11,95 1,92 2,04

1.269 11,54 1,48 1,64 2,19

1.462 12,51 1,35 1,52 2,34

4,21 5.545

4,19 5.240

2,30 4.929

53,66 0,49 8,87 3,47 3,03

49,86 0,73 1,32 3,44 0,53

49,92 0,91 0,40 3,44 1,92

23.179 5.886 2.180 622 1.685 1.376 -1.670 710

21.085 6.045 1.869 640 1.682 1.013 46 779

21.201 6.623 2.336 615 1.736 1.096 -807 -710

5,90 17,90 40,75

5,90 16,50 45,75

6,30 16,00 47,75

De cijfers zijn gebaseerd op de destijds geldende huurklassen. De polisvoorwaarden zijn zodanig dat de waarde van de woning niet van belang is. Voor 2011 is uitgegaan van de gewijzigde organisatiestructuur.

46

Jaarrekening 2014

47

BALANS PER 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

31 december 2014 €

31 december 2013 €

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa: Sociale vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

IV.1 IV.1.1

242.144.109

230.831.061

IV.1.2

2.516.894

3.843.754

IV.1.3

3.894.571 248.555.574

3.625.005 238.299.820

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

IV.2 IV.2.1

3.614.900

3.424.000

Financiële vaste activa: Deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u.g. Overige effecten Totaal financiële vaste activa

IV.3 IV.3.1 IV.3.2 IV.3.3 IV.3.4

829.709 795.528 0 300.000 1.925.237

1.300.000 455.396 1.000.000 1.044.697 3.800.093

254.095.711

245.523.913

3.459.223

4.303.651

1.354.019 _____________97.322 4.910.564

2.072.758 99.437 6.475.846

827.906 535.443 2.076.943

767.157 6.463.187 2.255.910

3.440.292

9.486.254

202.683

6.623.257

8.553.539

22.585.357

262.649.250

268.109.270

Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden: Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden

IV.4 IV.4.1

Vorderingen: Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

IV.5 IV.5.1 IV.5.2 IV.5.3

IV.4.2 IV.4.3

Totaal vorderingen Liquide middelen: Som der vlottende activa

TOTAAL

IV.5.5

48

PASSIVA

Ref.

31 december 2014 €

31 december 2013 €

Eigen vermogen Overige reserves:

IV.6 IV.6.1

140.928.725

133.207.734

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichting

IV.7 IV.7.1 IV.7.2

112.269 146.166

1.465.507 15.364

258.435

1.480.871

95.549.505 7.516.281 1.042.259

100.799.281 0 1.052.285

104.108.045

101.851.566

11.081.242 2.692.168 1.741.290 1.839.345

20.420.112 4.073.062 3.310.588 3.765.337

17.354.045

31.569.099

262.649.250

268.109.270

Totaal voorzieningen Langlopende schulden: Leningen aan kredietinstellingen Derivaten Overige schulden

IV.8 IV.8.1 IV.8.2 IV.8.3

Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden: Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

IV.9 IV.9.1 IV.9.2 IV.9.3 IV.9.4

49

II. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014 Ref. BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie Overige bedrijfsopbrengsten

V.1 V.2 V.3 V.4 V.5

2014 €

2013 €

33.527.373 333.393 1.055.323 173.810 696.456

31.675.383 326.996 1.177.637 418.005 872.831

35.786.355

34.470.852

13.251.956

11.586.881

2.255.053

-5.487.844

507.879 18.334 3.280.505 501.635 547.681 10.246.997 273.413 288.632 8.363.736

0 23.728 3.541.525 516.748 606.368 10.664.999 257.655 300.055 6.422.262

Som der bedrijfslasten

39.535.821

28.432.377

BEDRIJFSRESULTAAT

-3.749.466

6.038.475

240.611

32.833

-4.870.790 92.333 -4.221.713

0 314.361 -4.625.472

-12.509.025

1.760.197

Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Bijzondere waardevermindering vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontract Overige bedrijfslasten

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

V.6 V.7 V.8 V.9 V.10 V.11 V.12 V.13 V.14 V.15 V.16

V.17

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen van financiële activa en van vlottende effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentekosten en soortgelijke kosten

V.18 V.19 V.20

COMMERCIEEL RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING BELASTINGEN Vennootschapsbelasting

V.21

2.313.740

- 1.979.324

DEELNEMINGEN Resultaat deelnemingen

V.22

39.000

39.000

-10.156.285

-180.127

JAARRESULTAAT NA BELASTING

50

III. KASSTROOMOVERZICHT (bedragen x € 1.000) 2014

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

-3.749

6.038

Aanpassingen voor: Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

-986

-1.053

Mutatie voorzieningen

-1.222

-1.621

Afschrijvingen

13.252

11.587

Waarde mutaties

-2.456

-5.320

4.839

9.631

Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen

6.046

-4.239

Kortlopende schulden

2.772

4.798

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

8.818

559

13.657

10.190

140

258

-4.375

-4.847

Kasstroom uit operationele activiteiten

-4.235

-4.589

9.422

5.601

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa (Des)investering Commercieel vastgoed Desinvesteringen in materiële vaste activa

-6.483

-13.191

-176

-197

4.321

2.368

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-2.338

-11.020

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten FVA Uitgaven FVA Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Liquide middelen 31-12-2014 Liquide middelen 31-12-2013 Mutatie liquide middelen*

203 3.700 -3.497

1.000

7.023

0

0

4.500

6.000

-16.081

-11.368 -10.581

1.655

-3.497

-3.764

Liquide middelen 31-12-2013 Liquide middelen 31-12-2012 Mutatie liquide middelen

3.700 7.464 -3.764

*In de mutatie is het negatieve banksaldo van € 2.9 mln. per 31 december 2013 verwerkt. Dit bedrag is opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen.

51

IV ALGEMENE TOELICHTING Algemeen Wooncorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Zeeuws-Vlaanderen en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Terneuzen, de feitelijke vestigingsplaats is Communicatielaan 2 te Terneuzen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.

52

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 11 mei 2015. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. In de vergelijkende cijfers zijn enkele reclassificaties doorgevoerd. Stelselwijziging De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 inzake ontwerp Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. Dit leidde ertoe dat ineffectiviteit en verliezen als gevolg van (embedded) derivaten verwerkt moeten worden in de balans en winsten-verliesrekening. In de Editie 2014 concludeert de RJ in Bijlage 5 bij RJ 290, dat deze impliciete (embedded) derivaten altijd afzonderlijk moet worden verwerkt in de jaarrekening. Voorheen werden deze door de banken afgesloten (embedded) derivaten niet afgezonderd, maar gezamenlijk verwerkt in de leningen als geheel. Doordat pas nu in 2014 de RJ de afsplitsing voorschrijft en de extendible leningen al meerdere jaren lopen, op dit moment nog in de looptijd van de leningen, is de eerste toepassing van de nieuwe richtlijn daarom een stelselwijziging. Als gevolg van deze richtlijn is een verlies als gevolg van drie embedded derivaten in de balans tot uitdrukking gebracht. Normaal wordt een stelselwijziging retrospectief toegepast. RJ 290.1013 heeft echter een specifieke overgangsregeling: ‘Een wijziging van de grondslagen, volgens dit hoofdstuk per 1 januari 2014, dient te worden verwerkt in overeenstemming met hoofdstuk 140 Stelselwijzigingen, met dien verstande dat vergelijkende cijfers niet behoeven te worden aangepast en de waarderingsverschillen bij een wijziging in het openingsvermogen dienen te worden verwerkt. Het effect van de wijzigingen inzake de verwerking van embedded derivaten wordt voor zover redelijkerwijs mogelijk retrospectief (met terugwerkende kracht) bepaald in overeenstemming met alinea 208 van hoofdstuk 140’. Per 1 januari 2014 is aldus rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen een passief post in de balans opgenomen van € 3,9 miljoen. Deze passief post “embedded derivaten” is opgenomen onder de langlopende schulden, gezien de langlopende termijn van expiratie van dit derivaat. In boekjaar 2014 is hierop aanvullend een bedrag van € 3,6 miljoen aan waardemutaties ten laste van de winst- en verliesrekening toegevoegd. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

53

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Woongoed Zeeuws-Vlaanderen de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primair financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.

54

MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal Vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens per balansdatum (huurtoeslaggrens) en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-marktcombinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product-marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Onder ‘eerste verwerking’ wordt verstaan het verwerven van sociaal vastgoed dat gereed is voor onmiddellijke eigen exploitatie, ongeacht of dit sociaal vastgoed in een aan/-verkooptransactie van derden is verworven dan wel of het sociaal vastgoed in eigen beheer is ontwikkeld. Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Vastgoed vervaardigd in eigen ontwikkeling waarvan in de periode van de eigen ontwikkeling is vastgesteld dat de bedrijfswaarde van vastgoed in ontwikkeling naar verwachting lager zal zijn dan de (verwachte) vervaardigingsprijs van het vastgoed in ontwikkeling, is bij eerste waardering als sociaal vastgoed in exploitatie de betreffende bijzondere waardevermindering eveneens in mindering op de vervaardigingsprijs gebracht. Waardering na eerste verwerking: toepassing actuele waarde Na eerste verwerking wordt sociaal vastgoed in exploitatie per complex gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde wordt jaarlijks opnieuw bepaald. Voor de toepassing van de waardering op actuele waarde wordt op elk rapportagemoment de vervangingswaarde (verminderd met cumulatieve afschrijvingen) en bedrijfswaarde bepaald; de waardering geschiedt op de laagste van de vervangingswaarde en bedrijfswaarde. De vervangingswaarde wordt bepaald op WOZ. De bedrijfswaarde wordt bepaald door middel van de methode van verdisconteerde toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten verminderd met

55

uitgaven wegens onderhoud en een toegerekend gedeelte van de exploitatiekosten; de voor de bepaling van de bedrijfswaarde gehanteerde parameters en variabelen worden jaarlijks geactualiseerd opdat daarmee de beste schatting van de actuele waarde tot stand komt; zij zijn uiteengezet in de toelichting. Door hun aard kent het grootste gedeelte van het sociaal vastgoed in exploitatie een bedrijfswaarde die lager is dan de vervangingswaarde. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop. Verwerking waardeverschillen Een verschil tussen de jaarlijks bepaalde actuele waarde en de boekwaarde wordt hetzij ten gunste of ten laste van de resultatenrekening verwerkt hetzij rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering wordt echter in de winsten-verliesrekening verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst-en-verliesrekening. De terugneming van een waardevermindering in de winst-en-verliesrekening is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

56

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra de definitieve oriëntatiefase is vastgesteld. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, productmarktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is bepaald op basis van taxaties. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.

57

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven.

58

Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-marktcombinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product-marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Deze minderheidsbelangen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Ook voor beleggingen beoordeelt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-enverliesrekening. Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf ‘Belastingen’. Leningen u.g. De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces. Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met – behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening verwerkte beursgenoteerde effecten – de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

59

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

60

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex / productmarktcombinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex / productmarktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex / PMC in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk reële waarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en – verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente

61

vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Langlopende schulden Schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt sasmen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:  het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;  het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;  analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.

62

Derivaten en hedge accounting In een contract besloten (‘embedded’) derivaten Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat (‘embedded derivaat’) stelt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen vast of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als: er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; en een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat. In enkele leningsovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen waarbij de leningverstrekker het recht heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet vast te stellen op een vast rentepercentage of de op dat moment geldende marktrente. Geconcludeerd is dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat (‘geschreven optie’) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van de leningovereenkomst en afgescheiden moet worden. Dit betekent tevens dat het derivaat niet kwalificeert voor een hedge relatie resp. hedgeaccounting; het derivaat wordt verwerkt als “overige derivaten”. Overige derivaten Overige derivaten zijn derivaten welke niet kwalificeren voor een hedgerelatie resp. –accounting. Omdat de onderliggende waarde geen beursgenoteerd aandeel is wordt het derivaat gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde. Van opgenomen leningen afgescheiden embedded derivaten worden op moment van eerste verwerking van de lening de reële waarde van het embedded derivaat bepaald; de initieel bepaalde reële waarde is de kostprijs voor de door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen toegepaste waardering van embedded derivaten tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De initiële waardering van de lening (zonder het embedded derivaat) wordt bepaald als het verschil tussen de reële waarde van het gehele contract en de initiële reële waarde van het embedded derivaat; het verschil tussen het nominaal af te lossen leningbedrag en de reële waarde van de lening wordt door middel van de effectieve rente geamortiseerd over de looptijd van de lening; Op elke balansdatum wordt de reële waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald. Is sprake van een waardedaling (in de zin van een toegenomen negatieve waarde) dan wordt het waardeverschil ten laste van het resultaat verwerkt; een afname van de waardedaling op een later tijdstip wordt in dat betreffende boekjaar teruggenomen tot het bedrag van de kostprijs van het embedded derivaat. De waarde van het derivaat wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Derivaten aangehouden voor hedging doeleinden De rentevoet van lopende en in de toekomst te verwachten zeer waarschijnlijke financieringen is variabel van aard en gebaseerd op 3-maands Euribor. In de analyse van de financiële risico’s heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen het risico van renteschommelingen onderkend en geconcludeerd dit risico niet zelf te willen dragen doch af te dekken door middel van derivaten. Voor deze derivaten past Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kostprijshedge accounting toe op basis van generieke documentatie met vastlegging van:  de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties;  de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities;

63

Op het moment van de eerste verantwoording worden deze derivaten gerubriceerd als ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting’. De waardering en resultaatbepaling is als volgt:  Op moment van eerste waardering wordt de reële waarde van het derivaat bepaald; over het algemeen is de uitkomst daarvan een nihil-waarde en wordt geen actief- of passiefpost op de balans opgenomen.  De vervolgwaardering geschiedt tegen kostprijs of lagere marktwaarde waarbij een lagere waarde in geval van een effectieve hedge relatie voor de waardering en resultaatbepaling niet in aanmerking wordt genomen.  Op moment van eerste waardering alsmede tussentijds bij aanpassing van de contractuele afspraken met betrekking tot het derivaat en/of het afgedekte renterisico van de betreffende lening wordt bepaald of sprake is van ineffectiviteit. Daartoe wordt beoordeeld of het referentiebedrag van het derivaat niet groter is dan de omvang van de lening alsmede dat de kritische kenmerken zoals omvang, looptijd, renteherzieningsdata, momenten van betaling van rente en aflossing, basis voor de rentevoet en dergelijke van het derivaat en het afgedekte renterisico aan elkaar gelijk zijn.  Indien de kritische kenmerken niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de hedge relatie een ineffectief deel bevat die door middel van de dollar offset methode wordt berekend.  Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert, wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening van het betreffende boekjaar. Blijkt op een later moment dat het cumulatieve verlies wegens ineffectiviteit is afgenomen dan wordt deze afname ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:  Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt.  De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

64

GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Woongoed ZeeuwsVlaanderen rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op verkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).

65

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte gebruiksduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Pensioenlasten Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft Woongoed ZeeuwsVlaanderen geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals wijkbeheerder en medewerker huurincasso sociaal beheer), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en

66

uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van de deelneming. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden. Financiële instrumenten Marktrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen schat de risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa marginaal in. Valutarisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten.

67

Renterisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Woongoed Zeeuws-Vlaanderen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat de variabele rente op schulden wordt omgezet in een vaste rente. Kredietrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft geen significante concentraties van kredietrisico en maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere financieringsfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen maakt middels de huisbankier gebruik van een kredietfaciliteit. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Tot op heden hebben we geen nadere zekerheden moeten verstrekken. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De corporatie voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers zijn we doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering.

68

Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. De ontvangst uit hoofde van een sale and financial leaseback-transactie wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.

69

VASTE ACTIVA IV.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA IV.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Bedrijfswaarde Boekwaarde per 1 januari 2014 Mutaties 2014 Investeringen en aankopen Herclassificaties Desinvesteringen i.v.m sloop Desinvesteringen i.v.m. verkoop Herwaardering Afschrijvingen Afwaarderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Bedrijfswaarde

Totaal

3.843.754

5.917.174

9.760.928

0 0

-2.292.169 0

-2.292.169 230.831.061

3.843.754

3.625.005

7.468.759

920.617 227.226 245.288

4.867.403 0 0

724.736 0 0

6.512.756 227.226 245.288

-3.334.246 21.760.859 -12.826.786 -1.874.173 6.194.263 11.313.048

0 0 0 0 -6.194.263 -1.326.860

-30.000 0 -425.170 0 0 269.566

-3.364.246 21.760.859 -13.251.956 -1.874.173 0 10.255.754

2.516.894

6.611.910

9.128.804

0

-2.717.339

-2.717.339 242.144.109

2.516.894

3.894.571

6.411.465

230.831.061

242.144.109

Boekwaarde inbegrepen ongerealiseerde herwaardering

IV.1.2 Vastgoed in ontwikkeling IV.1.3 bestemd voor Onroerende en eigen roerende zaken exploitatie t.d.v. exploitatie

81.919.158

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Garages lineair 50 jaar – Bedrijfsruimten lineair 50 jaar De WOZ-waarde van de MVA in exploitatie bedraagt per 31 december 2014 € 596.057.000. Het kantoorpand heeft per 31 december 2014 een WOZ-waarde van € 2.303.000.

70

De onroerende goederen in exploitatie zijn verzekerd, en wel tegen een vaste premie per woning, onafhankelijk van de verzekerde waarde. Onderverzekering is dan niet meer van toepassing. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 125 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 25 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 10.971.000 en de boekwaarde € 10.347.187. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur (exploitatieperiode) van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters:  jaarlijkse huurverhoging van 1,50 % in 2015 en verder 2,00 % (2014: 4,10 % en verder 2,00 %)  jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: 0,52 % (voorgaand jaar: 0,58 %)  jaarlijkse huurderving van 2,00 % als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 2,00 %)  jaarlijkse mutatiegraad van 10,00 % waarbij huurharmonisatie tot 70,00 % van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 10,00 % en 70,00 %)  jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven van 3,00 % (voorgaand jaar: 3,00 %)  jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor

71

bouwkostenontwikkeling van 3,00 % (voorgaand jaar: 3,00 %) Volumeparameters:  klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 267 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 251)  planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting,  directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 230 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 224)  overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 764 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 814).  heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurdersheffing): voor 2015 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2015 tot en met 2018 en voor 2019 en verder gebaseerd op de beste schatting die voor 2019 en verder op jaarbasis is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2018. Discontering:  disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25 %);  disconteringsmoment: medionummerando  contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten:  inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 15.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing (€ 5.000), sloop (€ 5.000). De kosten opnieuw bouwrijp maken (€ 10.000) worden opgenomen in het nieuwe project.  inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters

Gehanteerd bedrijfswaarde

in

Stel mogelijke afwijking

Effect op bedrijfswaarde 1)

In % van de bedrijfswaarde Huurverhoging

2,00 % vanaf 2016

-/- 1,00 %

€ 10,4 mln.

4,30 %

Mutatiegraad

10,00 % vanaf 2015

-/- 2,00 %

€ 1,4 mln.

0,59 %

1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

72

De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie in 2014 is als volgt te analyseren: Bedrijfswaarde 2013 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven

Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Verkoop Sloop Verbeteringen Nieuwbouw Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties Parameterwijzigingen Levensduur Subtotaal parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Planmatig onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Bedrijfslasten

Baten/lasten Verhuurdersheffing Duurzaamheid Overig Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2014 (kasstromen)

230.831.062 Toelichting oorzaak:

-10.725.113 Wegvallen van (per saldo) positieve kasstromen 2014 12.458.843 Kasstromen komen één jaar dichterbij, waardoor deze een jaar minder contant worden gemaakt 905.000 2.638.730

-1.939.367 Verkopen zijn opnieuw gelabeld 21.825 566.231 4.241.057 Opgeleverde nieuwbouw 4.204.533 Huurverhoging/harmonisatie 7.094.279

1.360.322 De levensduur is bij één complex aangepast 1.360.322

-2.774.032 In 2015 wordt een huurverhoging van 1,50 % doorgevoerd 14.181.057 Onderhoudscycli zijn opnieuw beoordeeld -796.489 3.007.841 Hogere bedrijfslasten volgens geactualiseerde FMB -1.885.681 Minder leningen aangetrokken en gefinancierd tegen een lagere rente dan begroot -475.434 -12.288.978 Vanaf 2015 is het duurzaamheidsbeleid ingerekend -130.546 -1.162.262

890.592 491.386 1.381.978 242.144.109

73

IV.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Per 31 december 2014 zijn de volgende projecten verantwoord onder het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: 31-12-2014 31-12-2013 Axel – Gezondheidscentrum Breskens – Herstructurering Philippine – WOZOCO Oostburg – Finlandstraat St.Jansteen – Woonzorgcomplex + aanleunwon. Diverse projecten in ontwikkeling

€ €

537.560 324.560 0 684.336 646.750 323.688 2.516.894

€ €

482.995 5.658 824.550 0 1.790.987 739.564 3.843.754

De projecten waarvan de gerealiseerde kosten ultimo 2014 lager zijn dan de voorziening zijn in mindering gebracht op de voorziening en zijn verantwoord in hoofdstuk IV.7.1. Voorzieningen. IV.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Voor de post onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 30 jaar – Inventaris lineair 10 jaar – ICT lineair 5 jaar – Transportmiddelen lineair 5 jaar Verzekering De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn als volgt verzekerd: Omschrijving Kantoorgebouwen Kantoorinventarissen Computerverzekering Reconstructieverzekering CAR-verzekering

Verzekerd bedrag 6.760.759 831.500 1.128.894 500.000 20.285.000

Laatste wijziging

Omschrijving verzekering

01-01-2014 Uitgebreide opstal 01-01-2009 Uitgebreide dekking gevaren/ Gebeurtenissen 23-10-2014 Verzekering hardware 01-01-2009 Verzekering software – bestanden 01-01-2014 Verzekering lopende projecten

Zekerheden Voor de als zekerheid aan leningen verbonden materiële vaste activa, wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

74

IV.2 VASTGOEDBELEGGINGEN De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: IV.2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014 Boekwaarde

3.424.000

Mutaties 2014 Waardeveranderingen Herclassificaties Desinvesteringen Overboekingen Totaal mutaties

240.611 - 227.226 - 257.000 434.515 190.900

Boekwaarde per 31 december 2014

3.614.900

De geschatte waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 3,8 miljoen. De bedrijfswaarde van het commerciële bezit bedraagt € 2,7 miljoen (2013 € 2,3 miljoen). De parameters van de bedrijfswaarde zijn gelijk aan die van het sociaal vastgoed. Van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn 9 woningen gelabeld als verkoopwoning. De verwachting is niet dat één van deze woningen binnen 1 jaar verkocht wordt.

75

IV.3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: IV.3.1 IV.3.2 IV.3.3 IV.3.4 Deelnemingen Latente Leningen u.g. Overige Belastingvordering effecten 1 januari 2014 Boekwaarde

1.300.000

455.396

1.000.000

1.044.697

Mutaties 2014 Investeringen/activering Aflossingen Bijzondere waardeverminderingen Dotatie beginbalans Overige mutaties

0 0

0 0

0 -1.000.000

0 0

-470.291 0 0

0 340.132

0 0

-767.294 0 22.597

Totaal mutaties

-470.291

0

-1.000.000

-744.697

829.709

795.528

0

300.000

31 december 2014 Boekwaarde

31-12-2014 IV.3.1 Deelnemingen CV Uithof III

€ €

829.709 829.709

31-12-2013 € €

1.300.000 1.300.000

CV Uithof III is gevestigd te Utrecht en het kapitaalaandeel in CV Uithof III bedraagt 5,3 %. Per 31 december 2014 bedraagt het eigen vermogen € 15,7 miljoen (2013 € 17,3 miljoen) en het resultaat € 1,6 miljoen negatief (2013 € 4,8 miljoen negatief). Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is als stille vennoot aansprakelijk tot het ingebrachte kapitaal. Aangezien de totale inbreng van certificaten € 24,7 miljoen bedraagt, heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen besloten de certificaten naar verhouding af te waarderen. IV.3.2 Latente belastingvordering Latente belastingvordering

€ €

795.528 795.528

€ €

455.396 455.396

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft fiscaal de mogelijkheid om af te schrijven over het, bij de fiscale openingsbalans berekende, disagio op de leenportefeuille (ultimo 2014 € 1.562.300). Het fiscale disagio leidt in te toekomst tot een fiscaal lager resultaat dan commercieel. De actieve belastinglatentie komt uit op: € 1.562.300 x 25 % = € 390.575. Daarnaast heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ultimo 2014 nog een compensabel verlies van € 1.619.812. De verwachting is dat deze verliezen – binnen de maximale termijn van negen jaar – kunnen worden gecompenseerd. De actieve belastinglatentie komt uit op: € 1.619.812 x 25 % = € 404.853 IV.3.3 Leningen u.g. BNG

€ €

0 0

€ €

1.000.000 1.000.000

76

IV.3.4 Overige effecten WIF

€ €

300.000 300.000

€ €

1.044.697 1.044.697

Op basis van de financiële situatie bij het WIF heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen besloten om het WIF af te waarderen naar € 300.000.

77

VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2014 IV.4 VOORRADEN

€

IV.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

€

Voorraad grond voor verkoop: Axel – Buitenweg Breskens – Roode Polder Clinge – Molenstraat Clinge – Sterredreef Graauw – Begoniastraat Lamswaarde – Achterstraat Oostburg – Van Ostadestraat Sas van Gent – Witte Wijk Westdorpe – Singel Zuiddorpe – Lindenhof

Voorraad gebouwen voor verkoop: Axel – Bastion Zaamslag – Bibliotheek Zaamslag – Molenhof

Afwaardering voorraad gebouwen Afwaardering voorraad grond Totaal afwaarderingen

3.459.223

€

6.475.846

€

4.303.651

€ €

285.590 440.358 17.724 435.728 590.214 104.581 25.350 24.270 22.500 347.760 2.294.075

€ €

467.859 208.630 17.724 435.728 744.426 148.191 0 395.250 0 345.216 2.763.024

€ €

216.089 75.000 874.059 1.165.148

€ €

216.089 91.375 1.233.163 1.540.627

276.924 1.077.095 0 0 1.354.019

€ €

248.816 1.414.253 209.689 200.000 2.072.758

€ €

69.935 27.387 97.322

€ €

65.050 34.387 99.437

€ € €

16.375 491.504 507.879

€ € €

0 0 0

IV 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Axel – Gezondheidscentrum € Breskens – Roode Polder Oostburg – Kluswoningen St. Jansteen – Woonzorgcomplex € IV.4.3 Overige voorraden Voorraad Materiaal Voorraad AMI toestellen

4.910.564

31-12-2013

78

31-12-2014

31-12-2013

IV.5 VORDERINGEN IV.5.1 Huurdebiteuren 1. Huidige bewoners 2. Vertrokken bewoners AF: Afwaardering i.v.m. dubieuze debiteuren

IV.5.2 Overige vorderingen IJsseldal Wonen Overige debiteuren

IV.5.3 Overlopende activa Geld onderweg en diverse kruisposten Diverse depotbedragen Vooruitbetaalde grondkosten Buitenweg Vooruitbetaalde bedragen Niet vervallen rente

€ € €

288.280 689.626 977.906 150.000 827.906

€ € €

271.320 615.837 887.157 120.000 767.157

€ €

0 535.443 535.443

€ €

5.000.000 1.463.187 6.463.187

€ €

105.952 2.374 1.929.600 0 39.017 2.076.943

€ €

103.571 2.374 1.929.600 97.215 123.150 2.255.910

Alle vorderingen, met uitzondering van de post “Vooruitbetaalde grondkosten Buitenweg”, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. IV.5.5 Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas ABN AMRO Ondernemers Top Deposito Plus Rekening-courant ABN AMRO

€ €

5.361 19.482 177.840 202.683

€ €

3.735 6.619.522 0 6.623.257

79

PASSIVA IV.6 EIGEN VERMOGEN 31-12-2014

31-12-2013

IV.6.1 Overige reserves Stand per 31 december Stand per 1 januari Stelselwijziging embedded derivaten Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december

€ €

133.207.734 -3.883.585 -10.156.285 21.760.861 140.928.725

€ €

134.810.690 0 -180.127 -1.422.829 133.207.734

Overeenkomstig artikel 4 van de statuten van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. In 2014 hebben overige mutaties betrekking op: Herwaarderingsreserve 2014 € Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Stand per 1 januari 2014 € Desinvesteringen Afschrijvingen Mutatie a.g.v. herwaardering Overig Stand per 31 december 2014 €

21.760.861

107.139.241 2.768.259 6.960.416 12.272.690 -/- 240.503 128.900.103

Impact herziene richtlijn RJ290 Woongoed Zeeuws-Vlaanderen past de herziende richtlijn RJ290 vanaf boekjaar 2014 toe. Dit betekent voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen dat de embedded derivaten separaat gewaardeerd dienen te worden in de jaarrekening. Indien deze richtlijn reeds in 2013 was toegepast dan zou het eigen vermogen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen circa € 4 miljoen lager zijn. Tevens zou dan ook de marktwaarde van de embedded derivaten als schuld op de balans zijn verantwoord.

80

IV.7 VOORZIENINGEN IV.7.1 Voorziening onrendabele investeringen In de voorziening voor onrendabele investeringen zijn de volgende projecten opgenomen: Project Gecreëerde voorziening Bruto voorziening 31-12-2013 Afgewikkelde projecten 2014

Breskens: Goedertijt

Sas van Gent: Bolwerk

Totaal

1.805.436

601.015

2.406.451

1.805.436

601.015

2.406.451

-1.805.436

0

-1.805.436

0

601.015

601.015

Bruto voorziening 31-12-2014

Verloop voorziening onrendabele top nieuwbouw: Project Bruto voorziening 31-12-13 Uitgaven projecten in ontwikkeling t/m voorgaand boekjaar Netto voorziening 31-12-13 Uitgaven projecten in ontwikkeling 2014

Breskens: Goedertijt

Sas van Gent: Bolwerk

Totaal

1.805.436

601.015

2.406.451

-765.808

-175.136

-940.944

1.039.628

425.879

1.465.507

0

-313.610

-313.610

Afgewikkelde projecten 2014

-1.039.628

0

-1.039.628

Netto voorziening 31-12-2014

0

112.269

112.269

81

IV.7.2 Voorziening latente belastingverplichting Als gevolg van het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de leningen u.g. is tegen het nominaal belastingtarief van 25 % een passieve latentie gevormd. Kantoorpand Beginstand 01-01-2014 Mutaties Eindstand 31-12-2014

0 146.166 146.166

Leningen u.g. 15.364 -15.364 0

Totaal 15.364 130.802 146.166

82

IV.8 LANGLOPENDE SCHULDEN IV.8.1 Leningen aan Kredietinstellingen Onder overheidsgarantie < 5 jaar Onder overheidsgarantie > 5 jaar Totaal leningen onder overheidsgarantie

€ €

31-12-2014 31.018.456 74.280.825 105.299.281

€ €

31-12-2013 31.018.456 85.862.373 116.880.829

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan 1 jaar uitstaande leningen bedraagt 3,82 % (in 2013: 3,77 %) Verloop van de schuldrestanten Het verloop van de schuldrestanten is als volgt: Schuldrestant per 1 januari Nieuwe leningen in lopend boekjaar Geprognotiseerde aflossingen lopend boekjaar Af: werkelijke aflossing in boekjaar Schuldrestant per 31 december Aflossingen in volgend boekjaar

€ € € -

100.799.281 4.500.000 16.081.548 121.380.829 -16.081.548 105.299.281 -9.749.776

€ € € -

110.895.228 6.000.000 11.353.376 128.248.604 -11.367.775 116.880.829 -16.081.548

Totaal langlopende leningen

€

95.549.505

€

100.799.281

De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 121,8 miljoen. Voor de berekening van de reële waarde is uitgegaan van de rentecurve die gebruikelijk is in de sector. Borgstelling Ter financiering van nieuwbouwcomplexen zijn kapitaalmarktleningen aangetrokken met borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor een bedrag van € 95.457.832. Ten behoeve van borging van het vermogen door het waarborgfonds, dient een obligo te worden aangehouden van 3,85 % van het schuldrestant van de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gewaarborgde leningen. IV.8.2 Derivaten Impact herziene richtlijn RJ290 Woongoed Zeeuws-Vlaanderen past de herziende richtlijn RJ290 vanaf boekjaar 2014 toe. Dit betekent voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen dat de embedded derivaten separaat gewaardeerd dienen te worden in de jaarrekening. Indien deze richtlijn reeds in 2013 was toegepast dan zou het eigen vermogen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen circa € 4 miljoen lager zijn. Tevens zou dan ook de marktwaarde van de embedded derivaten als schuld op de balans zijn verantwoord. In het overzicht op de volgende pagina zijn de belangrijkste kenmerken van de in de lening portefeuille aanwezige embedded derivaten weergegeven.

83

Omschrijving Leningsovereenkomst variabele hoofdsom

Stortingsdatum

Hoofdsom

€ 6.000.000

1-aug-04

3,48 % tot 14-okt-50 15-okt-30

€ 6.000.000

17-okt-05

Extendible

€ 5.000.000

1-okt-08

Leningsovereenkomst variabele hoofdsom

Extendible Leningsovereenkomst variabele hoofdsom

€ 2.000.000

€ 4.500.000

Rente

3 mnds 1-aug-04 Euribor + 0,07 %

Extendible

Leningsovereenkomst variabele hoofdsom

Afl. Datum

01-aug-14

01-dec-14

3-okt-33

4,41 % tot 1okt-18

3 mnds 01-aug-14 Euribor + 0,07 %

3 mnds 01-dec-14 Euribor + 0,07 %

Rente 2

Rente 3

Cap 5,50 %

Knock in floor 3,50 % (strike 1,75%)

3,58 % tot 2050 of 3 mnds Euribor flat 4,75 % tot 2033 of 3 mnds Euribor flat

Marktwaarde 31-12-2014

Marktwaarde 31-12-2013

€0

€ -146.873

€ -1.979.384

€ -932.085

€ -2.262.242

€ -1.020.203

€0

€ -48.958

€0

€ -146.287

€ -3.274.655

€ -1.540.221

€0

€ -48.958

-7.516.281

-3.883.585

Knock in floor Cap 5,50 %

3,50 % (strike 1,75 %)

Cap 5,5 0 %

Knock in floor 3,50 % (strike 1,75 %)

€ 10.000.000

€ 2.000.000

01-mrt-06

01-aug-04

01-jul-51

3,67 % tot 1jul-31

3 mnds 01-aug-14 Euribor + 0,07 %

3,85 % tot 2051 of 3 mnds Euribor flat Cap 5,50 %

Knock in floor 3,5 0% (strike 1,75%)

TOTAAL

Verloop afwaardering embedded derivaten op basis van vast rentepercentage 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000

Extendible € 6.000.000 Extendible € 5.000.000 Extendible € 10.000.000

500.000 0

84

IV.8.3 Overige schulden a. Waarborgsommen b. Rente waarborgsommen

€ €

774.014 268.245 1.042.259

€ €

774.400 277.885 1.052.285

De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen bedragen ultimo 2014 € 774.014 (2013 € 774.400) en betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

85

IV.9 KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-2014 IV. 9.1 Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant ABN AMRO Niet vervallen rente Jaarlijkse aflossing Aflossing eindelooptijd leningen

IV.9.2 Schulden aan Leveranciers Diverse crediteuren Crediteuren nieuwbouw IV.9.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Af te dragen BTW Te betalen vennootschapsbelasting Af te dragen loonbelasting/premies werk nemersverzekeringen IV.9.4 Overlopende passiva Vooruit ontvangen bedragen Afrekening inzake leveringen en diensten Diverse kruisposten

31-12-2013

€ €

0 1.331.466 3.749.776 6.000.000 11.081.242

€ €

2.922.804 1.415.760 1.581.548 14.500.000 20.420.112

€ €

2.270.173 421.995 2.692.168

€ €

2.483.793 1.589.269 4.073.062

€ -

1.566.015 0

€ -

1.011.266 2.104.410

€

175.275 1.741.290

€

194.912 3.310.588

€

1.120.831 15.761 702.753 1.839.345

€

3.216.687 58.194 490.456 3.765.337

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan een jaar.

86

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage 3,85 % (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een aangegane obligoverplichting van € 3,7 miljoen (2013: € 4,1 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 20152019 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2015 tot en met 2019 van respectievelijk € 0, € 120, € 60, €60 en € 0 per zelfstandige huurwoning. Voor onzelfstandige woongelegenheden zijn de bedragen respectievelijk € 0, € 60, € 30, € 30, € 0. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2015: € 0 2016: € 725.000 2017: € 360.000 2018: € 350.000 2019: € 0 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen inzake onroerend goed (kantoorpanden) bedragen: Pand Front Office Axel Front Office Breskens Werkplaats Axel TOTAAL

Huurverplichtingen 2011 tot en met 2016 2010 tot en met 2019 2014 tot en met 2018

Jaarlijks huurbedrag € 21.910 € 27.434 € 9.952 € 59.295

Ten behoeve van de verhuurder van het kantoorpand zijn geen garanties afgegeven ter nakoming van de contractuele verplichtingen.

87

Portfolio - Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 986.000. o Axel – Gezondheidscentrum € 122.000 o Breskens – MFC - 198.000 o Sas van Gent – Bolwerk - 666.000 - Tot 2020 heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich vastgelegd tot onrendabele investeringen op het gebied van herstructurering en maatschappelijk vastgoed in de kern Oostburg ter grootte van € 12 mln. Hiervan is inmiddels € 8,3 mln. onrendabel geïnvesteerd. Kredietfaciliteiten Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een multi purpose faciliteit met een limiet van € 4.000.000. Deze multi purpose kan Woongoed Zeeuws-vlaanderen gebruiken in de vorm van: - Rekening-courant; - Het doen stellen van garanties voor rekening en risico van Woongoed Zvl; - Kasgeldleningen van 1, 2, 3, 6 of 12 maanden tot maximaal een bedrag van € 4.000.000 en met een minimumbedrag per kasgeldlening van € 500.000. Tot nadere aankondiging zijn voor de faciliteit in rekening-courant de navolgende condities van toepassing: - Debetrente: op jaarbasis 0,30 % boven het dagelijks muterend 1-maands Euribor tarief. - Creditrente: op jaarbasis 0,20 % beneden het dagelijks muterend 1-maands Euribor tarief. - Kredietprovisie: nihil - Omzetprovisie: nihil Er worden geen nadere zekerheden gesteld door de bank.

88

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2014 V.1 Huuropbrengsten Te ontvangen netto-huur Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde won. DAEB Onroerende zaken niet zijnde won. niet-DAEB Huurderving Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid TOTAAL

2013

€ €

33.699.666 125.553 988.823 108.376 34.922.418

€ €

31.783.425 103.345 945.364 105.467 32.937.601

€

1.343.396 51.649 1.395.045

€

1.237.728 24.490 1.262.218

€

33.527.373

€

31.675.383

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft de inkomensafhankelijke huur toegepast. De huren van de lage inkomens zijn met 4 % verhoogd, van de middeninkomens met 4,5 % en van de hoge inkomens met 6,5 %. Voor woningen waar geen inkomensgegevens van konden worden opgevraagd (bijvoorbeeld omdat de woning leeg staat) is de huurverhoging 4 % geweest. De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Terneuzen Gemeente Sluis Gemeente Hulst

€ €

14.593.313 13.031.616 5.902.444 33.527.373

€ €

13.820.415 12.185.773 5.669.195 31.675.383

€ €

308.190 36.925 345.115

€ €

298.128 39.480 337.608

Vergoedingsderving Servicepakket huurwoningen

€

-11.722

€

- 10.612

TOTAAL

€

333.393

€

326.996

€ €

4.320.566 -3.334.246 986.320

€ €

2.368.114 -1.314.685 1.053.429

€

69.003 1.055.323

€

124.208 1.177.637

V.2 Opbrengsten servicecontracten Servicepakket huurwoningen Servicecontracten verkochte woningen

V.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst vastgoed bestemd voor verkoop

89

2014 V.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Axel – gezondheidscentrum Breskens – Goedertijt Oostburg – Finlandstraat Oostburg – De Burght Sas van Gent – Bolwerk Sas van Gent – MFC

V.5 Overige bedrijfsopbrengsten Afsluiten huurcontracten Vergoedingen Ontvangen op reeds afgeboekte posten Onderhoudsmanagement Beheersvergoeding Doorberekende loonkosten Afrekening servicekosten Teruggave pro rata BTW algemene kosten Diversen

2013

€ €

15.750 117.635 1.645 0 38.780 0 173.810

€ €

0 39.445 0 102.970 8.890 266.700 418.005

€ €

26.050 553.305 14.372 4.068 17.645 22.563 24.941 0 33.512 696.456

€ €

25.510 517.315 4.734 3.969 42.296 31.418 22.888 174.267 50.434 872.831

90

BEDRIJFSLASTEN 2014 V.6 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen woningen en woongebouwen € 12.826.786 Goederen ten diensten van de exploitatie 425.170 € 13.251.956

2013 € €

11.264.468 322.413 11.586.881

De afschrijvingen zijn gebaseerd op lineaire afschrijving. V.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeverandering sociaal vastgoed € 1.874.174 € Desinvesteringen sociaal vastgoed -245.288 Desinvesteringen commercieel vastgoed 257.000 Desinvesteringen voorgaand boekjaar -590.572 Afgewikkelde projecten -1.805.436 Mutatie voorziening onrendabele top 0 Afboeking projecten in ontwikkeling 2.765.175 € 2.255.053 € V.8 Bijzondere waardevermindering vlottende activa Voorraad woningen € Voorraad woningen €

-1.982.126 -152.946 0 0 -3.856.105 503.333 0 -5.487.844

16.375 491.504 507.879

€ €

0 0 0

V.9 Erfpacht

€

18.334

€

23.728

V.10 Lonen en salarissen

€

3.280.505

€

3.541.525

Het gemiddeld aantal werknemers op fulltime basis gedurende het boekjaar bedraagt 64,25 tegen 68,15 in 2013. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. WNT-verantwoording 2014 Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woongoed Zeeuws-Vlaanderen van toepassing zijnde regelgeving: het WNTmaximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Voor 3 toezichthouders is het overgangsrecht van toepassing. Dit omdat er geen nieuwe bezoldigingsafspraken zijn gemaakt na 6 december 2011.

91

Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen bedragen x € 1

R.J.A. van Dijk

Functie(s) Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam?

Directeur/Bestuurder 1/1 - 31/12 1,0 nee ja ja

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging

106.075 0 24.069 130.144

Toepasselijk WNT-maximum

148.800

Toezichthoudende topfunctionarissen: bedragen x € 1

A.A.J. Huijsmans

G.L.C. Lernout

Voorzitter 1/1 - 31/12

Vice voorzitter 1/1 - 31/12

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

10.596 419 -

8.148 478 -

Totaal bezoldiging

11.015

8.626

Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie

11.160

7.440 1)

N. Elferink-Bliek

H.A. Enkelaar

E. van Lith

Lid 1/1 - 31/12

Lid 1/1 - 31/12

Lid 1/1 - 31/12

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

5.250 75 -

8.148 404 -

8.148 1.191 -

Totaal bezoldiging

5.325

8.552

9.339

Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie

7.440

7.440 1)

7.440 1)

Functie(s) Duur dienstverband

bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband

1) Voor deze toezichthouders is het overgangsrecht bezoldigingsafspraken zijn gemaakt na 6 december 2011.

van

toepassing.

Dit

omdat

er

geen

nieuwe

92

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. 2014 V.11 Sociale lasten Sociale werknemersverzekeringen V.12 Pensioenlasten Pensioenpremie

2013

€ €

501.635 501.635

€ €

516.748 516.748

€ €

547.681 547.681

€ €

606.368 606.368

De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middenloonregeling. - De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 2,15% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 2,15% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2014 114 % (31-12-2013: 114 %). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB).

93

2014 V.13 Onderhoudslasten a. Dagelijks- en kort cyclisch onderhoud b. Lasten lang cyclisch onderhoud c. Lasten strategisch voorraadbeheer

€ €

3.170.163 3.936.647 3.140.187 10.246.997

€ €

2.845.569 4.332.994 3.486.436 10.664.999

1.350.114 948.036 561.721 36.054 262.419 10.847 972 3.170.163

€ €

1.391.350 542.857 610.402 48.851 236.452 10.893 4.764 2.845.569

€ €

205.079 564.010 4.450 3.163.108 3.936.647

€ €

165.750 700.312 100.528 3.366.404 4.332.994

€ €

273.413 273.413

€ €

257.655 257.655

€ €

288.632 288.632

€ €

300.055 300.055

€ €

588.754 210.179 1.187.252 1.296.968 204.992 553.305 148.057 122.900 1.245.532 2.217.918 0 587.879 8.363.736

€ €

656.200 205.604 1.279.802 1.274.780 189.381 517.315 74.283 87.940 1.393.313 83.640 61.292 598.712 6.422.262

a. Specificatie dagelijks- en kort cyclisch onderhoud Klachtenonderhoud € Buitenschilderwerk Onderhoud centrale verwarming Onderhoud lift Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Onderhoud garages € b. Specificatie lang cyclisch onderhoud Klachtenonderhoud Vervangen cv ketels/onderhoud Liftonderdelen Planmatig onderhoud

V.14 Leefbaarheid Kosten leefbaarheid

V.15 Lasten servicecontract Kosten servicepakketten

V.16 Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Overige algemene beheerskosten Belastingen Verzekeringen Kosten leveringen en diensten Toevoeging voorziening wegens oninbaarheid Kosten Delta leegstaande woningen Saneringssteun Verhuurderheffing Hogere onrendabele toppen na oplevering Diversen

2013

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening en DVI € 70.604 € Fiscale advisering 27.873 € 98.477 €

61.045 25.974 87.019

94

2014 V.17 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie € 240.611 € 240.611

2013

€ €

32.833 32.833

95

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2014 V.18 waardeveranderingen van financiële activa Afwaardering derivaten Deelneming Uithof III Overige effecten WIF

V.19 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten uit effecten Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Overige ontvangen rente

2013

en van vlottende effecten € - 3.632.696 - 470.291 - 767.803 € - 4.870.790

€ €

0 0 0 0

€ €

€ €

24.572 129.364 116.354 44.071 314.361

23.106 1.632 35.822 31.773 92.333

Overige ontvangen rente Hieronder zijn onder andere verantwoord de ontvangen rente, toegerekend aan openstaande wisselingnota’s, afbetalingsregelingen huidige bewoners de rente op verkooptermijnen nieuwbouw en de renteontvangsten van de SWAP van de Rabobank. V.20 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen onder overheidsgarantie Rente waarborgsommen Rente rekening-courant ABN AMRO Overige betaalde rente

€ €

4.122.938 13.481 261 85.033 4.221.713

€ €

4.540.308 14.769 4.270 66.125 4.625.472

De gemiddelde rentevoet van de langer dan 1 jaar uitstaande leningen bedraagt 3,82 % (in 2013: 3,77 %). Rente waarborgsommen In het boekjaar werd over de door de bewoners gestorte waarborgsommen 1,55 % rente vergoed (1,55 % in 2013). Deze rente is een gemiddelde van de maanddepositorente en de rente van een dagelijks opvraagbare spaarrekening.

96

BELASTINGEN V.21 Vennootschapsbelasting De belastingen in 2014 kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Correctie vennootschapsbelasting voorgaande jaren Mutatie latente belastingen

€

0

€

2.104.410 209.330 2.313.740

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Resultaat deelnemingen

€

- 1.977.570

0 - 1.754 € - 1.979.324

-12.509.025 39.000 -12.470.025

- Verkoopwoningen bestaand bezit (vorming vervangingsreserve) - Gerealiseerd verschil verkoop voorraad - Verschil bijzondere waardevermindering vlottende activa - Tijdelijk verschil afschrijvingen op woningen en woongebouwen - Permanent verschil niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille - Permanent verschil waardeverandering materiele vaste activa - Permanent verschil correctie op afgeboekte onrendabele top - Verschil afwaardering derivaten - Projectsteun - Beperkte aftrekbare kosten - Financieringskosten projectontwikkelingsactiviteiten - (Dis) agio leningen Totaal permanente en tijdelijke verschillen

Belastbaar bedrag Compensabele verliezen

- 1.016.570 - 8.898 195.521 12.826.786 - 240.611 3.107.621 - 1.805.436 3.632.696 1.245.532 12.846 82.000 - 94.797 17.936.690

5.466.665 -5.466.665

Belastbaar bedrag na verliesverrekening

0

Verschuldigde winstbelasting 2014

0

De mutatie latente belastingen is als volgt bepaald: Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingvoorziening

340.132 - 130.802

Mutatie belastinglatenties Het saldo verrekenbare verliezen bedraagt:

209.330 1.619.812

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft op basis vaan de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald.

97

DEELNEMINGEN 2014 V.22 Resultaat deelnemingen CV Uithof III

€

39.000

2013 €

39.000

98

OVERIGE GEGEVENS Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is geen resultaatbestemming opgenomen. Conform het BBSH worden alle middelen ingezet ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstelling van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Voorstel resultaat bestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Commissarissen toegevoegd aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

99

100

101