JAARVERSLAG 2007
Woningstichting Wittem Pastoor Ruttenstraat 32 6281 AB Mechelen Email Website
:
[email protected] : www.wswittem.nl
telefoon: 043 - 4551673 043 - 4559101 fax: 043 - 4559102
JAARVERSLAG 2007 Blz. Inhoud Verslag van de raad van commissarissen ...................................... 3 Bestuursverslag ............................................................. 6 Volkshuisvestingsverslag .................................................... 9 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Organisatie ......................................................... 9 Toelating, inschrijving en lidmaatschap ............................. 9 Organisatie ......................................................... 9 Externe contacten ................................................... 9 Verbindingen met andere rechtspersonen ............................. 10
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10.
Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden .............. 11 Algemeen ........................................................... 11 Kwaliteitsbeleid ................................................... 11 Kwaliteit en prijs van de woningvoorraad ........................... 11 Woningverbetering .................................................. 12 Onderhoud .......................................................... 13 Huurdersonderhoud .................................................. 13 Strategisch voorraadbeleid ......................................... 14 Kwaliteit nieuwbouw ................................................ 14 Woningbouwprojecten in voorbereiding ............................... 14 Renovatie bestaande woongelegenheden ............................... 14
3.
Leefbaarheid ....................................................... 15
4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8.
Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen .................... 16 Huurprijsbeleid .................................................... 16 Mutaties ........................................................... 17 Leegstand .......................................................... 18 Toewijzing van woningen ............................................ 19 Huurtoeslag ........................................................ 20 Huurbetaling en incasso ............................................ 20 Nieuwbouw beleid ................................................... 21 Verkoopbeleid ...................................................... 21
5. 5.1. 5.2. 5.3.
Bewonersparticipatie bij leefbaarheid en bij beleid en beheer ...... 22 Huurdersvereniging ................................................. 22 Klachtenadviescommissie ............................................ 22 Geschillen met individuele huurders ................................ 22
6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Financieel beleid en beheer ........................................ 23 Algemeen ........................................................... 23 Ontwikkeling vermogenspositie ...................................... 23 Jaarresultaat ...................................................... 23 Kengetallen over de afgelopen jaren ................................ 24 Treasury ........................................................... 25
7. 7.1. 7.2. 8. 8.1. 8.2.
Wonen en zorg ...................................................... 26 Ouderenhuisvesting ................................................. 26 Huisvesting gehandicapten .......................................... 26 Beleggingen ........................................................ 27 Overzicht beleggingen .............................................. 27 Toelichting beleggingen ............................................ 27
1
Jaarrekening 2007 .......................................................... 28 9.
Balans ná resultaatbestemming ...................................... 29
10.
Winst- en verliesrekening over 2007 ................................ 31
11.
Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000) ............................ 32
12. 12.1. 12.2. 12.3.
Toelichting op de Balans en de Winst- en Verliesrekening ........... 33 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening ........ 33 Toelichting op de Balans ........................................... 38 Toelichting op de Winst- en Verliesrekening ........................ 47
ACCOUNTANTSVERKLARING ...................................................... 51
2
Verslag van de raad van commissarissen
Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur van de Woningstichting Wittem, op haar beleid en op de algemene gang van zaken in de stichting en de met haar verbonden onderneming en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op: Realisatie van de doelstellingen van de stichting; Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de stichting; Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; Kwaliteitsbeleid; Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; Financieel verslagleggingproces; Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 29 van de statuten van de stichting omschreven. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op afstand en is sparringpartner voor het bestuur door middel van beoordeling van het beleid, de begroting, kwartaalrapportages en jaarverslag alsmede periodiek overleg met bestuur en de externe accountant. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen het BBSH, het jaarplan, beleidsstukken van het bestuur en de (meerjaren)begroting. Taak en werkwijze Per 31 december 2007 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Naam
Leeftijd
Functie
Deskundigheid
Eduard Botterweck Jo Boumans
73 jaar
Voorzitter
Maatschappelijk
Herbenoem d tot 2011
61 jaar
Financieel
2008
Mathieu Vaendel Jan Sengers
50 jaar
Vicevoorzitter Secretaris
Financieel
2009
57 jaar
Lid
2010
Richard Frijns
63 jaar
Lid
Juridisch en kennis van volkshuisvesting Huurdersbelang
2009
Eerste benoeming Eduard Botterweck, Jo Boumans, Jan Sengers en Mathieu Vaendel in 1999. Richard Frijns in 2005.
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren. Om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van de stichting heeft de Raad van Commissarissen
3
in het afgelopen jaar onder meer overleg gevoerd met het bestuur en met de externe accountant. De Raad van Commissarissen is het afgelopen jaar vijf maal in besloten vergadering bijeen geweest en heeft vier maal overleg gevoerd met het dagelijks bestuur van de stichting. De Raad heeft eenmaal overleg gehad met de externe accountant over het jaarverslag en de jaarrekening. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen jaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende gespreksonderwerpen: De Raad heeft het jaarverslag en de jaarrekening laten onderzoeken door haar externe accountant en deze stukken vervolgens goedgekeurd. De Raad heeft de door het bestuur gepresenteerde (meerjaren)begroting besproken en goedgekeurd. De Raad heeft regelmatig met het bestuur de kwartaalrapportages besproken. Governance Code Woningcorporaties In de loop van 2008 zal de Raad van Commissarissen veel aandacht besteden op welke wijze aan een en ander invulling kan worden gegeven binnen een kleine organisatie zoals Woningstichting Wittem is. Regelmatig wordt tijdens het overleg van de Raad van Commissarissen aandacht geschonken aan zelfreflectie en in de toekomst zal hieraan procedureel meer aandacht worden geschonken. De Raad van Commissarissen zal in de loop van 2008 haar invulling geven aan de Governance Code Woningcorporaties en tevens een reglement voor de Raad opstellen. De wijze waarop verantwoordelijkheden zijn verdeeld tussen Raad van Commissarissen en bestuur zijn vastgelegd in de statuten. In gezamenlijk overleg met het bestuur zullen wij het functioneren van de Raad van Commissarissen en het bestuur evalueren. Kwartaalrapportage en jaarverslag De kwaliteit van de kwartaalrapportage is ten opzichte van de voorgaande jaren in 2007 verbeterd. In hoofdlijnen bieden de verstrekte kwartaalrapportages voldoende basis voor efficiënte en effectieve besluitvorming inzake de realisatie van de kwantitatieve en kwalitatieve prestaties van de woningcorporatie. In 2007 zijn drie woningbouwprojecten in voorbereiding cq gestart. Het betreft het project Eschveld Epen in samenwerking met Meander Zorggroep, een complex met appartementen, intramurale zorgafdeling en een steunpunt voor extramurale zorg. Op de tweede plaats het project Kerkstraat in Nijswiller, zijnde de bouw van 10 appartementen en op de derde plaats het project Aan de Beek in Wahlwiller, zijnde de bouw van 4 levensbestendige woningen. De Raad van Commissarissen heeft bij het bestuur de vraag aan de orde gesteld, of voldoende aandacht is besteed aan de verhuurbaarheid van deze woningen en of een woningbehoefte onderzoek heeft plaatsgevonden in deze drie kernen. De Raad heeft haar bezorgdheid uitgesproken over de forse overschrijding van de geprognosticeerde bouwkosten van de projecten Epen en Nijswiller. De Raad heeft het bestuur dringend geadviseerd maatregelen te treffen die in de toekomst dergelijke onacceptabele overschrijding voorkomen. Naast de hoge onrendabele investeringen van deze projecten constateert de Raad van Commissarissen dat de voorgenomen verkopen van woningen, evenals vorig jaar, sterk achterblijven bij de begroting. Deze beide factoren hebben een sterke negatieve invloed op het jaarresultaat 2007 en dient dan ook de aandacht van het bestuur te hebben. Evenals voorgaande jaren blijft het planmatig onderhoud in 2007 sterk achter op de onderhoudsbegroting. Het klachten –en mutatie onderhoud
4
daarentegen stijgt aanzienlijk. De Raad van Commissarissen heeft ook de lange leegstand bij mutatie met het bestuur besproken. Het bestuur wil deze leegstand bij mutatie terugbrengen van 45 dagen naar 21 dagen. Het bestuur heeft aangegeven de begrote onderhoud goed te zullen aansturen en de uitvoering monitoren teneinde de gestelde begroting te halen. De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het door het bestuur opgestelde woonruimteverdelingbeleid. Zij heeft ingestemd met het voorgestelde beleid. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen. De profielschets is in 2007 niet herijkt. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen bedraagt € 1.362,00 per jaar per persoon.
5
Bestuursverslag Een jaar van consolidatie Qua activiteiten kan het jaar 2007 worden beschouwd als een jaar van consolidatie. Diverse trajecten die in 2006 zijn gestart, zijn in 2007 verder ontwikkeld/uitgewerkt. Dit geldt vooral voor de diverse nieuwbouwprojecten waarvan ook al in het bestuursverslag van 2006 melding is gemaakt. Daarnaast is ook specifieke aandacht besteed aan de uitvoering van en een verbetering van het inzicht in (kosten/voortgang van) het planmatig onderhoud. In 2007 is, naast het geplande onderhoud van dat jaar zelf, ook planmatig onderhoud uitgevoerd dat in 2006 niet geheel kon worden afgerond. Ook is in 2007, in nauwe samenwerking met Woonpunt, een geactualiseerde / robuuste meerjaren onderhoudsplanning en – begroting opgesteld. Tot slot is verdere invulling gegeven aan diverse doelen uit ons ondernemingplan 2007-2011. Prestatieafspraken / WMO Bij de prestatieafspraken met de Gemeente Gulpen – Wittem trekt Woningstichting Wittem samen op met de collega corporaties die actief zijn in de gemeente: Woningvereniging Gulpen en Stichting Woonbeheer Geuldal (met ingang van 2008 gefuseerd met Woonpunt). In het reguliere overleg met de gemeente over de prestatieafspraken werden onder andere de navolgende dossiers behandeld: - WMO - (verdergaande) samenwerking tussen corporaties - opstellen van een lokaal volkshuisvestingsplan - plan van aanpak / convenant overdracht woonwagens - de rol van partijen en krachtenbundeling in woningbouwplanning en nieuwe projecten - huisvesting asielzoekers en starters - leefbaarheid kleine kernen Nieuwbouw en renovaties De, in het bestuursverslag van 2006, aangegeven nieuwbouwprojecten zijn in 2007 verder ter hand genomen. - Op 5 november 2007 is de samenwerkingsovereenkomst met de Meander Zorggroep getekend in het kader van de realisatie van het woonzorgcomplex te Epen (intramurale zorgruimte, 5 zelfstandige zorgappartementen en een dienstencentrum met een optimaal extramuraal zorgaanbod). Eind 2007 zijn de bouwwerkzaamheden gestart. - In Wahlwiller (uitbreidingsplan “Aan de Beek”) zijn definitieve afspraken gemaakt met de gemeente Gulpen - Wittem en projectontwikkelaar/aannemer Van Kan Jongen voor de bouw van 4 (levensloopbestendige) woningen. Start van de bouwwerkzaamheden is begin 2008. - In Nyswiller (Kerkstraat) zullen 10 (levensloopbestendige) appartementen worden gerealiseerd. In 2007 heeft de sloop van het gebouw op het daartoe aangekochte perceel plaatsgevonden. De nieuwbouwplannen liggen ultimo 2007 ter goedkeuring bij de gemeente gemeente Gulpen-Wittem. Start van de bouwwerkzaamheden is voorzien in de eerste helft van 2008.
6
Woningstichting Wittem heeft vooralsnog afgezien van de realisatie van een complex met 8 à 10 (zorg)appartementen in het uitbreidingsplan “Partij Oost”. Daarentegen wordt nadrukkelijk geopteerd voor deelname aan de gemeentelijke (nieuwbouw)plannen nabij A ge Wienhoes te Partij. In 2007 is (fase 2 van) de geplande renovatie van een aantal kalkzandsteenwoningen te Mechelen, Partij, Nyswiller en Wahlwiller geheel afgerond. Huurderszaken In 2007 is besloten het verruimde woningonderhoud dat voor rekening van Woningstichting Wittem komt, voor één jaar te continueren. Vooralsnog wordt daarbij uitgegaan van het bestaande budget van € 30.000 op jaarbasis. De onderhoudsmedewerker die zich onder andere bezig houdt met dit verruimde onderhoud, heeft in 2007 een vast dienstverband gekregen. Net als in voorgaande jaren hebben wij ook in 2007 constructief overleg gevoerd met de huurdersbelangenvereniging. Belangrijke onderwerpen van gesprek waren de huurverhoging per 1 juli 2007, de vigerende nieuwbouw - en renovatieplannen, groenvoorzieningen en de voortgang met betrekking tot de conclusies van de USP bewonerscan uit 2006 (onder andere isolatiemaatregelen). Algemeen geldt dat aantal en aard van de klachten geen reden tot bezorgdheid zijn. Beleid In 2007 zijn geen noemenswaardige wijzigingen doorgevoerd in het bestaande beleid ten aanzien van: verkoop van woningen (sec onvolledige blokken en enkele kalkzandsteenwoningen die beide expliciet zijn benoemd, verkoop aan huurder tegen 90% getaxeerde marktwaarde); SVB (evaluatie/actualisatie van in 2000 initieel opgesteld beleid); algemeen huurprijsbeleid (differentiatie op basis van bereikt percentage van maximaal redelijke huur voor zover de maximale huurverhoging dit mogelijk maakt); ZAV (op basis van in 2003 genomen invoeringsbesluit); huurverhoging bij mutatie (indien markttechnisch mogelijk verhogen naar 70 à 80% van maximaal redelijke huur). In 2007 heeft even wel besluitvorming plaatsgevonden op de volgende beleidsmatige terreinen: continueren van verruimen van onderhoud dat niet voor rekening van de huurder komt; woningtoewijzing (overgang van inschrijving naar publiek aanbieden in combinatie met toewijzingscriteria). Daarnaast blijven de werkelijke woningverkopen achter bij de geplande verkopen. Dit kan mogelijkerwijs leiden tot aanpassing van het huidige verkoopbeleid in 2008. Rooster van aftreden Bestuur In 2007 is bestuurslid L.G.H. Vandenhove (secretaris) herbenoemd in zijn functie vanaf 2008. Ultimo 2007 is het rooster van aftreden als volgt.
7
Naam J.H.T. America J.H. Debije A.M.M. Meessen E.A. Peeters L.G.H. Vandenhove
Functie Lid Lid Penningmeester Voorzitter Secretaris
Aftredend 01-01-2009 01-01-2009 01-01-2010 01-01-2011 01-01-2012
Verklaring Het bestuur van Woningstichting Wittem verklaart, dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkhuisvesting. De jaarstukken 2007 met de daarbij behorende bijlagen zijn door ons opgesteld, rekening houdend met de geldende voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting. Ruimtelijke Ordening en Mileubeheer. Tot slot Dit bestuursverslag is slechts een bloemlezing van de bestuursbesluiten en zaken uit het afgelopen jaar. Het navolgende volkshuisvestingsverslag biedt verdere informatie. Het bestuur
Voorzitter Secretaris Penningmeester Bestuurslid Bestuurslid
Mechelen, 27 mei 2008
E.A. Peeters L.G.H. Vandenhove A.M.M. Meessen J. Debije J.H.Th. America
8
Volkshuisvestingsverslag 1.
Organisatie
1.1.
Toelating, inschrijving en lidmaatschap De woningstichting Wittem, voorheen woningvereniging Wittem werd opgericht op 21 januari 1950 en is ingeschreven in het Handelsregister onder nr. 14614645 van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor ZuidLimburg te Maastricht. Op 31 juli 2003 is de Woningvereniging omgezet in een woningstichting. De Woningstichting heeft een regionale toelating voor de gemeenten Gulpen-Wittem, Margraten, Maastricht, Eijsden, Valkenburg aan de Geul, Meerssen en Vaals. De Woningstichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties (brancheorganisatie). De corporatie onderschrijft de AedesCode en verklaart bij dezen in 2007 conform de code te hebben gehandeld.
1.2.
Organisatie Woningstichting De stichting wordt bestuurd door een bestuur onder toezicht van een Raad van Commissarissen. Het bestuur van de stichting bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste zeven leden. Drie leden uit het bestuur vormen het dagelijks bestuur, dat te samen met de medewerkers de organisatie van de stichting vormt. Personeelsbestand Per ultimo 2007 waren 5 medewerkers (2006: 5) in loondienst van de stichting, overeenkomend met 4,4 f.t.e.’s (2006: 4,1). Van de 4 medewerkers, verdeeld over 3 mannen en 2 vrouwen, hebben 2 medewerkers een parttime dienstverband. De personeelsorganisatie per 31 december 2007 - office manager (28 uur) - allround opzichter (36 uur) - medewerkster algemene zaken (22 uur) - medewerker financiën (36 uur) - onderhoudsmedewerker (36 uur) Personeelsvertegenwoordiging Periodiek is er overleg tussen het Dagelijks Bestuur en het voltallige personeel.
1.3.
Externe contacten Domaas Woningstichting Wittem maakt deel uit van DOMAAS, een samenwerkingsverband van kleine corporaties die onderling kennis en kunde uitwisselen met behoud van eigen identiteit en zelfstandigheid. Aedes Woningstichting Wittem is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties (brancheorganisatie). De corporatie onderschrijft de AedesCode en verklaart bij dezen in 2007 conform de code te hebben gehandeld. Gemeente Gulpen-Wittem De gemeente Gulpen-Wittem heeft regelmatig overleg met de gemeentelijke corporaties. Er zijn met de Woningstichting Wittem afspraken gemaakt inzake onderzoeken van de knelpunten in Mechelen, nieuwbouwproject in Epen en het gevoerde toewijzingsbeleid.
9
Woonpunt Per 1 juli 2006 is Woningstichting Wittem een samenwerking met de collega corporatie Woonpunt aangegaan. Zij zullen Woningstichting Wittem ondersteunen bij het inventariseren en begroten van het planmatig onderhoud en adviseren over het Strategisch Voorraad Beleid. 1.4.
Verbindingen met andere rechtspersonen Woningstichting Wittem heeft geen verbinding met andere rechtspersonen.
10
2.
Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden
2.1.
Algemeen Het woningbezit van de Woningstichting Wittem bestaat voor het overgrote deel uit grondgebonden woningen. De woningen liggen verspreid over 7 kerkdorpen, zijnde Mechelen, Epen, Eys, Partij, Nijswiller, Wahlwiller en Slenaken, gelegen in de voormalige gemeente Wittem. De bouwmogelijkheden zijn beperkt. Door de Provincie zijn de contouren aangegeven waarbinnen nog bouwmogelijkheden zijn. Deze contouren bieden niet veel ruimte meer in de toekomst voor uitbreiding. Inbreiding is ook beperkt omdat de verwervingskosten vaak hoog zijn. Hierdoor zijn de mogelijkheden voor realisatie van betaalbare woningen voor de doelgroep beperkt. In het verslagjaar 2007 zijn slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom, in eigendom geweest binnen het statutair vastgestelde werkgebied.
2.2.
Kwaliteitsbeleid In het kwaliteitsbeleid komen een aantal aspecten aan de orde zoals planmatig onderhoud, contractueel onderhoud, klachten onderhoud, mutatie onderhoud, huurdersonderhoud en strategisch voorraadbeleid. Al deze onderdelen moeten zorgen dat de kwaliteit van de woningen gewaarborgd blijft. De vertaling hiervan vinden wij in de financiële meerjaren begroting en de daaronder liggende onderhoudsbegroting. De meerjaren onderhoudsplanning wordt jaarlijks bijgesteld op grond van werkelijke ontwikkelingen. De uitvoering van de begrotingen wordt gedurende het jaar middels kwartaalrapportages en maandelijkse detailrapportages bewaakt.
2.3.
Kwaliteit en prijs van de woningvoorraad Indeling woningbezit naar woonvorm
Woningbezit naar woonvorm eengezinswoning portiek etage flat vrijgezellenwoning twee-op-één/één-op-één maisonette bejaardenwoning galerijwoning hoogbouwflat flat met lift totaal aant.zelfst.won. garages bedrijfspanden
Aantal 1-1-2007 234 30 29 9 0 154 0 0 0 456 12 0
% 50 7 6 2 0 35 0 0 0 100
aantal 31-12-2007 234 30 29 9 0 154 0 0 0 456 12 0
De garages zijn niet afzonderlijk verhuurbaar.
11
% 50 7 6 2 0 35 0 0 0 100
+/abs. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reden
2.4.
36 7,9 8,3 8,5 8,2 420 92,1 91,7 91,5 91,8 0 0 0,0 0,0 0,0 456 100,0 100,0 100,0 100,0
Woningverbetering Verbeteringen tegen huurverhoging Op verzoek van de huurder, ofwel indien dit bij een woningmutatie wenselijk wordt geacht, kan een bouwkundige verbetering aan een woning plaatsvinden. Hierbij valt te denken aan verbeteringen zoals de renovatie van keuken, badkamer en/of toilet. Ook het vervangen van een cv-ketel door een combiketel en het vervangen van enkel glas door dubbel glas vallen onder deze categorie verbeteringen. De kosten die met deze verbeteringen zijn gemoeid worden deels in rekening gebracht door middel van een huurverhoging en deels als onderhoudskosten ten laste van het resultaat gebracht. In 2007 zijn in 4 woningen geriefsverbeteringen aangebracht tegen huurverhoging. 1 - cv aanleg 2 – standaardketel vervangen door combiketel 1 – wc fonteintje plaatsen Door bewoner zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV) Veel bewoners willen hun woning aanpassen naar eigen smaak, inzicht en behoefte. De woningstichting staat hier positief tegenover. In 2003 zijn wij in Woonkern Groep verband gestart met opzetten van een gemeenschappelijk ZAV beleid. Het besluit voor het invoeren van dit ZAV beleid is in 2003 genomen. Uiteraard is deze procedure getoetst aan de wettelijke richtlijnen die in 2003 van kracht zijn geworden. In maart 2004 is overeenstemming bereikt met de huurders vertegenwoordiging, Huurdersvereniging Wittem. Medio 2004 werd het ZAV beleid operationeel. In 2007 is door 20 huurders een ZAV aangevraagd. Medische woningaanpassingen Jaarlijks worden op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aanpassingen in diverse woningen uitgevoerd. De kosten welke hiermee gemoeid zijn worden grotendeels vergoed door de gemeente. In sommige gevallen betaalt de huurder een eigen bijdrage. In 2007 zijn 13 aanpassingen gerealiseerd voor een totaalbedrag van € 17.072 (2006 11 aanpassingen ad € 18.178)
12
Percentage 2004
Percentage 2005
Percentage 2006
per 1 juli 2007 343,49 343,49 - < € 526,89 526,89
Percentage 2007
Huurklasse Goedkoop < € Betaalbaar > € Duur > € Totaal
Woningen 2007
Indeling woningen op basis van huurklasse (BBSH-norm)
2.5.
Onderhoud Totale onderhoudskosten 2007 in relatie tot de begroting 2007 (x € 1.000) Soort onderhoud begroting kosten verschil Klachtenonderhoud 73 204 131 Mutatie-onderhoud 94 148 54 Onderhoudscontracten 50 64 14 Planmatig onderhoud 504 257 -247 Begroting 2006 0 144 144 Totaal 721 817 96 Aantal meldingen per aanleiding aanleiding
Dagelijks onderhoud Huurdersonderhoud Verhuizingen Woningverbetering Medische woningaanpassing
aantal meldingen 2007
aantal meldingen 2006
aantal meldingen 2005
736 301 32 5 15 1089
553 148 41 9 11 762
488 0 21 2 6 517
Klachtenonderhoud De overschrijding van het klachtenonderhoud is o.a. toe te schrijven aan de toename van het aantal klachten. Het aantal klachten in 2007 waren 756. (553 in 2006) Bovendien zijn er een aantal reparaties/vervangingen gebeurd die normaal gesproken planmatig worden aangepakt. In een complex aan de Hub Ortmansstraat zijn de CV ketels en de mechanische ventilatie vervangen naar aanleiding van een acute situatie. De kosten hiervoor waren € 36.000,-. De gebruikte norm voor klachtenonderhoud is te laag. Mutatieonderhoud In 2007 zijn er in totaal 32 (39 in 2006) woningen gemuteerd. Bij 9 woningen waren de mutatiekosten hoger dan € 10.000,-. Deze woningen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. De gemiddelde mutatiekosten waren in het verslagjaar € 4.639,- (in 2006 € 2.828,-) Planmatig onderhoud Per 31 december 2007 bedragen de werkelijke kosten € 257.000 versus begroot € 504.000. Het verschil ad € 247.000 kan als volgt worden verklaard. De opgestelde onderhoudsbegroting is begin 2007 tegen het licht gehouden. Van de begroting zijn een aantal posten met een totaal bedrag van € 172.000,- geschrapt of verschoven naar een later tijdstip. Het restant betreft minderwerk of is uiteindelijk niet uitgevoerd. De uitvoering van de begroting planmatig onderhoud, voor zover niet uitgevoerd in 2006, is in 2007 uitgevoerd. 2.6.
Huurdersonderhoud Woningstichting Wittem heeft per 1 september 2006 delen van het huurdersonderhoud overgenomen. Hiervoor is een budget van € 30.000,- op jaarbasis uitgetrokken. Het betrof in eerste instantie een proef voor
13
een jaar. Na evaluatie is besloten deze service gratis te blijven verlenen. Periodiek wordt bekeken of de overname van het huurdersonderhoud wordt voorgezet en tegen welke prijs. Voor de uitvoering van het huurdersonderhoud is een onderhoudsmedewerker aangetrokken. Het huurdersonderhoud wordt bij de overige bedrijfslasten, directe exploitatiekosten (servicekosten) verantwoord. 2.7.
Strategisch voorraadbeleid In 2000 is voor het gehele woningbezit het strategisch voorraadbeleid opgesteld. Hoewel ons woningbezit niet direct wordt geconfronteerd met zeer ingrijpende herstructureringsopgaven zal in een aantal complexen de nodige aandacht dienen te worden besteed aan de kwaliteit van de woningen. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan aspecten die de veiligheid en de leefbaarheid van de complexen ten goede komen. Tot slot zal ook de nodige aandacht worden besteed aan het geschikt maken van woningen voor ouderenhuisvesting. In 2007 is het pakket van maatregelen door de organisatie, het bestuur en de huurdersvereniging wederom geëvalueerd. Verder is er aandacht besteed aan de uitkomsten van de USP scan. Met name aan de natte ruimtes en keukens.
2.8.
Kwaliteit nieuwbouw Bij nieuwbouw wordt gelet op duurzame kwaliteit door het gebruik van onderhoudsarme materialen en technisch hoogwaardige en energiezuinige installaties. Getracht wordt zoveel mogelijk milieuvriendelijke materialen toe te passen. Onze aandacht gaat ook uit naar het aspect duurzaam bouwen. Op regionaal niveau is in 1997 een convenant duurzaam bouwen opgesteld in overleg met gemeenten en andere marktpartijen. Door 21 deelnemende corporaties is het convenant ondertekend, waaronder de Woningstichting Wittem.
2.9.
Woningbouwprojecten in voorbereiding Project Eschveld Epen Aan de Wilhelminastraat in Epen wordt in samenwerking met Meander Zorggroep een complex met appartementen, intramurale zorgafdeling en een zorgsteunpunt voor extramurale zorg gerealiseerd. De bouw is gestart in november 2007 Project Kerkstraat Nijswiller Aan de Kerkstraat te Nijswiller worden 10 appartementen gerealiseerd. Met de bouw zal worden gestart medio 2008 Project Aan de Beek Wahlwiller Woningstichting Wittem participeert in het plan met 4 levensbestendige woningen.
2.10. Renovatie bestaande woongelegenheden Bij de in totaal 30 kalkzandsteenwoningen in de diverse kernen is scheurvorming aan de gevels ontstaan. Om dit probleem aan te pakken is er gekozen voor ommanteling (gevelisolatie). Gelijktijdig is isolerend glas en mechanische ventilatie aangebracht. Bij de voor verkoop geoormerkte woningen (totaal 12 woningen)zijn de gevels gerepareerd. In 2007 is de renovatie van de woningen in Partij (8 won.), Wahlwiller (3 won.), Nijswiller (5 won.) en Mechelen (14 won.) afgerond. De woningen die voorzien zijn van gevelisolatie en isolerend glas zullen aanzienlijk minder energie gaan verbruiken. De huurder zal hier direct de voordelen van merken in de energiekosten. Voor de aangebrachte voorzieningen is geen huurverhoging in rekening gebracht.
14
3.
Leefbaarheid In het strategisch voorraadbeleid zijn een aantal maatregelen opgenomen, zoals aanpassing woonomgeving. Bij nieuwbouwprojecten zal extra aandacht besteed worden aan het hang- en sluitwerk in het kader van preventiemaatregelen. In de bestaande woonzorgcomplexen in Epen en Eys worden algemene ruimtes om niet beschikbaar gesteld om activiteiten te ontplooien voor mensen uit de kernen en omgeving. Dit om de leefbaarheid voor de ouderen te vergroten. Deze ruimte vertegenwoordigt de oppervlakte van 1 woning. Jaarlijks is hier een huurderving mee gemoeid van € 12.000,-, voor de beide complexen samen. In 2006 is in het Woonzorgcomplex gelegen aan de Schoolstraat te Epen, een hekwerk geplaatst dat enkel door de bewoners geopend kan worden met een speciale handzender. Door deze voorziening kunnen geen onbevoegden aan de achterkant van het terrein komen. Dit verhoogt het veiligheidsgevoel van de huurders aanzienlijk. BRT Door ons wordt deelgenomen aan het Buren Ruzie Team. Hierin zijn vertegenwoordigd de politie, maatschappelijk werk, Woningvereniging Gulpen, Woonpunt en de Woningstichting Wittem. In dit overleg komen de overlast zaken aan de orde. Stemmen de betrokkenen in met een bemiddeling dan wordt deze door het maatschappelijk werk uitgevoerd. In 2007 heeft er geen bemiddeling plaatsgevonden. De zaken die aan de orde geweest zijn, zijn door gesprekken met ons en/of de politie (wijkagent) opgelost. Hennepkwekerijen Wij hebben een gezamenlijk hennepconvenant ondertekend in 2005 met de gemeente Kerkrade, Landgraaf, Simpelveld, Vaals, Gulpen-Wittem, de regiopolitie Limburg Zuid, het Openbaar Ministerie in het Arrondissement Maastricht, Essent Netwerk BV, UWV, Woningcorporatie Wonen Zuid, Wonen Heerlen, Woonbeheer Geuldal, Woningvereniging Gulpen, Woningcorporatie Hestia, Woningcorporatie Vaals, Woningvereniging Ubach over Worms en de Woningstichting Land van Rode. In 2007 zijn er bij de Woningstichting Wittem geen ontruimingen of rechtzaken geweest inzake hennepkwekerijen in woningen. Ontruimingen Wij werken samen met deurwaarderskantoor Haenen te Maastricht. In 2007 zijn geen procedures en ontruimingen geweest ten gevolge van overlast.
15
4.
Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen
4.1.
Huurprijsbeleid Om de kwaliteit van ons bestaand woningbezit en de dienstverlening goed te laten aansluiten bij de eisen die de markt hieraan stelt alsook de volkshuisvestelijke taken op een goede wijze te dienen, is een goede balans tussen de inkomsten en de uitgaven noodzakelijk. Onze belangrijkste inkomstenbron om dit te verwezenlijken is de huursom. De huurprijs van de woning worden uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huur. Voor de bepaling van de maximaal redelijke huur vormt de woningwaardering de basis. De woning krijgt volgens een aantal vastgestelde criteria zoals oppervlakte, voorzieningen, woonomgeving e.d. punten toegekend. Door het Ministerie van VROM wordt de maximaal redelijke huurprijsgrens vastgesteld in relatie tot de punten van de woning. Ieder jaar wordt de maximale huurprijsgrens per 1 juli aangepast door het Ministerie van VROM. Per 1 juli 2007 is een gemiddelde huurstijging van 1,10% gerealiseerd. Dit percentage is gelijk aan het inflatiepercentage. Er is geen differentiatie toegepast. Per 1 juli 2007 was het aantal woningen van de woningen verdeeld naar klassen van de maximale huurprijs als volgt: Klasse Aantal woningen Tot en met 52 % 2 Van 53% tot en met 62 % 76 Van 63% tot en met 72% 180 Van 73% tot en met 100% 198 Totaal 456 Verdeling van het aantal woningen naar huurklassen in percentages:
% van maximaal redelijk
2007
Klasse
%
< 52%
0,4
1,10
1,5
2,2
53% > 62%
16,7
18,2
19,1
24,2
63% > 72%
39,5
42,8
42,7
43,5
73% > 100%
43,4
37,9
36,7
29,8
2006 %
16
2005 %
2004 %
4.2.
Mutaties Aantal mutaties verslagjaar
Aantal woningen
Aantal
in exploitatie
mutaties
Percentage
2001
469
22
4,7
2002
456
21
4,6
2003
450
23
5,1
2004
462
29
6,3
2005
461
21
4,6
2006
456
41
9,0
2007
456
32
7,0
Onderstaande tabel geeft de “reden van opzegging” aan voor de jaarlijkse mutaties. Reden opzegging
2007
2006
2005
2004
2003
Van etagewoning naar eengezinswoning
1
0
2
4
1
Van huur- naar koopwoning
9
8
3
8
11
Wijk bevalt niet
0
0
0
0
0
Naar seniorenwoning
3
3
3
0
2
Overlijden
2
8
3
4
3
Woningruil
0
0
0
0
0
Naar verzorgingstehuis
10
9
0
0
0
7
13
10
13
6
Overig/onbekend
Totaal 32 41 21 29 23 Het aantal mutaties is exclusief de verkochte woningen aan zittende huurders of aan derden.
17
Overzicht verhuringen (als gevolg van mutaties) naar leeftijd, huurklasse en type huishouden Aantallen eenpersoonshuishoudens Periode 01-01-07 t/m 30-06-07 Leeftijd
< 65 < 65 >= 65 >= 65
Inkomen
Huurgrenzen <= 339,08 > 339,08 <=485,33
<= 20.000> 20.000,<= 17.950> 17.950,-
1 1 0 0 2
Periode 01-07-07 t/m 31-12-07 Leeftijd
Inkomen
> 485,33
0 2 3 2 7
0 0 0 0 0
< 65 < 65 >= 65 >= 65
<= 20.300,> 20.300<= 18.250,> 18.250,-
Leeftijd
Inkomen
< 65 < 65 >= 65 >= 65
<= 27.575,> 27.575,<= 24.275,> 24.275,-
Leeftijd
Inkomen
< 65 < 65 >= 65 >= 65
<= 27.575,> 27.575,<= 24.275,> 24.275,-
Huurgrenzen <= 343,49 1 1 0 0 2
> 343,49 <=491,64
> 491,64
2 3 0 0 5
0 0 0 0 0
Aantallen tweepersoonshuishoudens Periode 01-01-07 t/m 30-06-07 Huurgrenzen <= 339,08 > 339,08 > 485,33 <=485,33 < 65 <= 27.175,0 2 0 < 65 > 27.175,0 3 1 >= 65 <= 23.825,0 1 0 >= 65 > 23.825,0 0 0 0 6 1 Aantallen meerpersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
Leeftijd
Inkomen
< 65 < 65 >= 65 >= 65
<= 27.175,> 27.175,<= 23.825,> 23.825,-
Totaal
Periode 01-01-06 t/m 30-06-06 Huurgrenzen <= 339,08 > 339,08 > 485,33 <=485,33 0 0 0 0 0
2 2 0 0 4
0 0 0 0 0
2
17
1
Periode 01-07-07 t/m 31-12-07 Huurgrenzen <= 343,49 > 343,49 > 491,64 <=491,64 0 1 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 4 0 Periode 01-07-07 t/m 31-12-07 Huurgrenzen <= 343,49 > 343,49 > 491,64 <=491,64 0 0 0 0 0
0 1 0 0 1
0 0 0 0 0
2
10
0
Dertien woningen, zijnde 41 %, zijn toegewezen aan huurders met een inkomen lager dan de inkomensgrens huurtoeslag. De overige 59 % is toegewezen aan mensen die boven de inkomensgrens huurtoeslag zitten. 4.3.
Leegstand De leegstand betreft 16 woningen met in het totaal 623 dagen. Gemiddeld staat een woning 1,25 maanden leeg bij mutatie. Ten opzichte van 2006 is de gemiddelde leegstand van 2,06 maanden in 2006 teruggebracht naar 1,25 maanden in 2007. De leegstand kan onderverdeeld worden in 8 woningen mutatieonderhoud (326 dagen)en 8 woningen verhuurbaarheid (297 dagen). 2 woningen hebben bij de verhuurbaarheid voor een hogere leegstand gezorgd, met name een woning in Slenaken Engelsdalstraat 5 (93 dagen), welke aangeboden is aan statushouders en in Epen, Schoolstraat 32 (106 dagen), een woonzorgwoning met 1 slaapkamer. Bij het mutatieonderhoud is de gemiddelde leegstand 40 dagen per woning. Alle woningen zitten rond dit gemiddelde.
18
Overzicht leegstand naar reden leegstand. Soort leegstand 2007 2006 aantal % *) aantal % *) maanden maanden mutatie onderhoud 10,7 0,20 28,8 0,53 verhuurbaarheid 9,8 0,18 2,0 0,04 verkoop 0,0 0 4,4 0,08 svb 0,0 0 0,0 0 WVG 0,0 0 0,0 0 COA 0,0 0 0,0 0 totaal 20,5 0,38 35,2 0,65 *) Het percentage geeft het relatieve aandeel van de leegstand naar soort aan. (totaal te verhuren maanden van het gehele bezit) 4.4.
Toewijzing van woningen Tot 1 september zijn de 24 woningen aangeboden middels distributiemodel. Vanaf 1 september zijn 8 woningen aangeboden via het aanbodmodel. De woningen die vrijkomen voor verhuur worden vanaf 1 september 2007 aangeboden op onze site en in het gratis huis aan huis blad Heuvelland Aktueel. Op deze manier willen wij de leegstand wegens verhuurbaarheid nog verder terugdringen. Wij hebben er tevens voor gekozen om de inschrijving geheel te laten vervallen. Iedereen kan reageren op een woning. De volgende criteria spelen een rol bij de toewijzing: urgentie,kern, gemeente en andere regio. Voor de diverse urgenties zijn criteria opgesteld. De woningen worden bij meerdere kandidaten met gelijke criteria door middel van loting toegewezen door het bestuur. Mutatie en nieuwbouw Via aanbodmodel woningruil Bijzondere doelgroepen Urgenten/WMO Overig/distributiemodel Nieuwbouw Totaal
2007 8 0 1 2 21 0 32
Bijzondere doelgroepen In 2007 is 1 woning toegewezen aan een statushouder. Twee woningen zijn toegewezen aan mensen met een WMO-indicatie. Het vinden van een balans bij de toewijzingen tussen de bijzondere doelgroepen en de andere doelgroepen zoals ouderen en starters heeft onze constante zorg.
19
4.5.
Huurtoeslag De woningstichting Wittem neemt deel aan de geclusterde betaling van de huurtoeslag van de Belastingdienst. De terugvordering van teveel ontvangen huurtoeslag door de huurders ligt nu bij de Belastingdienst. In het verslagjaar hebben huurders die behoefte hebben aan hulp bij het invullen van het huurtoeslagformulier en/of beoordeling van de juistheid van het continueringformulier de mogelijkheid gehad ons hiervoor te consulteren. Overzicht aantal huurders met huurtoeslag Ultimo aantal aantal in % huurmatiging jaar huurders met van het op jaarbasis huurtoeslag woningbezit (€)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
173 156 143 154 147 126 123
36,9 34,5 31,8 33,3 31,9 28,1 27,0
251.772 276.288 264.552 269.081 274.951 272.622 259.162
gemiddeld bedrag per maand 134 132 152 146 157 163 176
Bij de verhuring van de woningen wordt ernaar gestreefd, dat de huurders in zo gering mogelijke mate een beroep hoeven te doen op huurtoeslag. Bovenstaand schema geeft de huurders weer die de huurtoeslag ontvangen middels de geclusterde betalingen. Zij krijgen de huurtoeslag gematigd op de huur. 4.6.
Huurbetaling en incasso De huurachterstand van de “zittende huurders” bedroeg per 31-12-2006, € 12.071 zijnde 0,51 % van de bruto jaarhuur. Per 31-12-2007 bedroeg de achterstand € 14.665 zijnde 0,62 % van de bruto jaarhuur.
Overzicht huurachterstanden maand % < 2 mnd 3-4 mnd > 5 mnd 2002 0,54 0,50 0,02 0,02 2003 0,53 0,51 0,02 0,00 2004 0,69 0,59 0,07 0,03 2005 0,62 0,41 0,09 0,13 2006 0,51 0,49 0,02 0,00 2007 0,62 0,35 0,10 0,17 Het incassobeleid is erop gericht, de achterstand in een zo vroeg mogelijk stadium bij de huurders te signaleren. Wij bieden de huurders de mogelijkheid een betalingsafspraak te maken. Hierbij wordt rekening gehouden met de situatie van huurder en dat de achterstand binnen een redelijke termijn is betaald. We werken samen met Deurwaarderskantoor Haenen te Maastricht. In 2007 zijn geen ontruimingen geweest ten gevolge van huurachterstand. Een vertrokken huurder betaalt via de deurwaarder de huurschuld via een loonbeslaglegging. Van een vertrokken huurder is geen incasso op dit moment mogelijk, omdat deze geen inkomen heeft. De deurwaarder blijft het volgen.
20
4.7.
Nieuwbouw beleid Het beleid van Woningstichting Wittem is er op gericht de doelgroep te blijven bedienen. Daar waar mogelijk worden in de kernen levensloopbestendige woningen en woonzorg woningen gebouwd. In een aantal kernen zijn al woonzorg woningen gerealiseerd. Door het realiseren van zorginfrastructuur in voornamelijk nieuwbouwprojecten en de samenwerking met zorgaanbieders wordt de leefbaarheid in de kleine kernen verhoogd. Epen, Eschveld In Epen is de Woningstichting Wittem in samenwerking met Meander Zorggroep op 5 november 2007 door een eerste steenlegging gestart met de realisatie van een complex welk bestaat uit 5 appartementen, een intramurale afdeling en een zorgsteunpunt. De oplevering wordt verwacht in december 2008. Wahlwiller, Aan de Beek In Wahlwiller wordt in de eerste helft van 2008 gestart met de bouw van 4 levensloopbestendige woningen. Levensloopbestendige woningen passen binnen het nieuwbouwbeleid van de corporatie. Ze zijn uitermate geschikt om gedurende vele fasen van het leven als geschikte woning te dienen. De plannen zijn gereed en worden met de bouwstroom van de aannemer Van Kan Jongen meegenomen. Het betreft een uitbreidingsplan. Nijswiller, Kerkstraat In Nijswiller worden 10 appartementen, met lift, gebouwd. De bestaande bouw is in 2007 gesloopt. Met de bouw van de appartementen wordt in de eerste helft van 2008 gestart. Mechelen In de kern Mechelen zijn we gestart met de verwerving van twee panden die nu in eigendom van de gemeente zijn. De panden liggen aangrenzend aan bestaande panden van ons. In Mechelen zijn de bouwmogelijkheden erg beperkt om onze doelgroep te blijven bedienen.
4.8.
Verkoopbeleid Het verkoopbeleid is in 2007 niet gewijzigd. Woningen die behoren tot onvolledige blokken en enkele woningen waar in de nabije toekomst groot onderhoud noodzakelijk is zijn geoormerkt tot te verkopen woningen. In eerste instantie zijn de woningen aangeboden aan de zittende huurders. Wanneer deze daar geen gebruik van maken, worden deze bij mutatie verkocht aan derden. Ultimo verslagjaar zijn nog 29 woningen geoormerkt. In het verslagjaar zijn geen woningen verkocht.
21
5.
Bewonersparticipatie bij leefbaarheid en bij beleid en beheer
5.1.
Huurdersvereniging Het bestuur van de Woningstichting Wittem heeft in 2007 op 11 april overleg gepleegd met de Huurdersvereniging Wittem. In de overlegvergadering is aan de orde geweest isolatie woningen, klachtenafhandeling, voortgang bouwplannen en de huurverhoging per 1 juli 2007.
5.2.
Klachtenadviescommissie De Woningstichting Wittem is vanaf 1 april 1993 deelnemer aan de Regionale Klachtencommissie voor de Woningcorporaties Gulpen, Vaals, Simpelveld, Wijlre en Wittem. De Klachtencommissie is in het leven geroepen conform de regelgeving van het B.B.S.H.. Het doel van de commissie is huurders in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben. Bovendien draagt dit bij aan de verbetering en optimalisering van het functioneren van de corporatie. Een reglement met regels over samenstelling en werkwijze van de commissie is in gezamenlijk verband opgesteld. In 2007 zijn geen klachten van de Woningstichting Wittem bij de klachtenadviescommissie ingediend.
5.3.
Geschillen met individuele huurders In 2007 is door geen huurder een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de huurcommissie.
22
6.
Financieel beleid en beheer
6.1.
Algemeen Overeenkomstig artikel 26 lid 2e van het B.B.S.H. dient iedere toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. De integrale VPB-plicht en de Vogelaar-heffing zullen de komende jaren de investeringscapaciteit van de woningcorporaties sterk beïnvloeden. Woningstichting Wittem dient in het vaststellen van haar beleid hier rekening mee te houden. Daar waar nodig dient het verkoopbeleid te worden aangepast. De financiële meerjaren prognose 2008 – 2017 laat vooralsnog een positief beeld zien.
6.2.
Ontwikkeling vermogenspositie Het eigen vermogen bedraagt circa € 1,7 miljoen (zijnde € 3.600 per woning) t.o.v. € 3,5 miljoen (zijnde € 7.700 per woning) per ultimo 2006. De omvang van het eigen vermogen zal zich in de komende jaren in positieve zin verder ontwikkelen. Dit ondanks het feit dat ten behoeve van de bouw van 34 woningen een onrendabele top noodzakelijk zal zijn ter verkrijging van aanvaardbare huurprijzen. Door verkoop uit het bestaande woningbezit zal het noodzakelijk financiële evenwicht verkregen worden.
6.3.
Jaarresultaat Het jaarresultaat over 2007 is € 1.835.000 negatief tegenover € 1.132.000 positief in het vorig boekjaar. Resultaat versus begroting 2007 en 2006
Bedragen x € 1.000,--
jaarrekening 2007
begroting 2007
jaarrekening 2006
Totaal bedrijfsopbrengsten (a)
2.395
3.084
2.997
Totaal bedrijfslasten (b)
1.804
1.793
1.180
591
1.291
1.817
-652
-655
-685
-1774
-1075
0
-1.835
-439
1.132
Bedrijfsresultaat (a-b) Renteresultaat Onrendabele investeringen Jaarresultaat
Voor een nadere specificatie van de winst- en verliesrekening 2007 wordt verwezen naar de jaarrekening. Het verschil van het jaarresultaat 2007 ten opzichte van de begroting bedraagt € 1.396.000. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de hogere onderhoudkosten van € 105.000, lagere verkoopopbrengsten van € 690.000, lagere overige bedrijfslasten van € 96.000,- en de hogere onrendabele investeringen van € 699.000,-. De hogere onderhoudslasten zijn het gevolg van het verschuiven van de werkzaamheden van de begroting 2006 naar 2007.
23
6.4.
Kengetallen over de afgelopen jaren De gegevens met betrekking tot het resultaat betreffen het gehele verslagjaar terwijl de overige kengetallen de stand per ultimo van het verslagjaar aangeven. Aantal verhuureenheden boekjaar
2007
2006
2005
2004
2003
456
456
461
462
450
24
0
0
0
15
480
456
461
462
465
Woningen en woongebouwen a. in exploitatie: b. in aanbouw Totaal
Balans en winst- en verliesrekening per woning boekjaar 2007 2006
2005
2004
2003
Eigen vermogen Overige bedrijfslasten Totaal opbrengsten Jaarresultaat
3643 870 5252 -4023
7667 912 6573 2482
5128 784 5246 182
4935 788 5439 -3068
6936 865 6248 -1337
2007
2006
2005
2004
2003
Solvabiliteit 10% Current ratio 0,90 R.E.V -98,07% R.V.V. 5,19% R.T.V. -6,91% Interne financiering/won. 5.846
19% 1,77 38,63% 5,34% 9,64% 6.442
14% 1,23 3,62% 6,48% 5,72% 4.630
13% 1,73 -62,15% 6,13% -2,68% -3068
16% 4,04 -19,25% 6,15% 1,92% -1337
Financïele continuiteit boekjaar
24
6.5.
Treasury In het financieel statuut is bepaald dat niet risicovol wordt belegd. De overtollige liquide middelen worden derhalve belegd op spaarrekeningen welke op dit moment het hoogste “veilige” rendement opleveren. In de periode van 2007 t/m 2010 is er sprake van financieringsbehoefte als gevolg van investeringen in nieuwbouw. Per 1 september 2007 is een zgn. extendible lening aangetrokken om de investeringen van de komende jaren te financieren. In de periode tot 1 september 2009 is de te betalen rente gelijk aan het 1 maands euribor tarief. Niet benodigde gelden worden tegen hetzelfde tarief uitgezet. Ultimo 2007 zijn er geen bedragen opgenomen. In het verslagjaar hadden twee leningen een rente herziening. De rentevoet voor de geldlening met een schuldrest van € 431.000,- is per 1 mei 2007 gewijzigd naar 4,21% (was 5,99%). De rentevoet voor de geldlening met een schuldrest van € 812.000,- is per 29 januari 2007 gewijzigd van 5,79% naar 4,06%. Vrijwel alle geldleningen uit de leningportefeuille worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Een lening van de Bank Nederlandse Gemeenten is door de gemeente niet overgedragen.
25
7.
Wonen en zorg
7.1.
Ouderenhuisvesting Het woningbezit van de Woningstichting Wittem bestaat voor 31% uit ouderenhuisvesting. Dit voldoet niet aan de grote vraag naar geschikte woningen voor de ouderen. Door de bouw van de projecten in Epen, Nijswiller en Wahlwiller komen er weer 19 woningen voor ouderen bij, die voldoen aan de huidige normen. Bijkomende factor is dat de oudere woningzoekende niet buiten de eigen kern wil wonen.
7.2.
Huisvesting gehandicapten De Woningstichting Wittem heeft geen specifieke gehandicaptenwoningen in haar bezit. Wel worden in overleg met de gemeente vrijgekomen aangepaste woningen wederom verhuurd aan woningzoekenden die een aangepaste woning nodig hebben. Hier wordt uitgegaan van een indicatie van instanties zoals Argonaut die bepalen welke voorzieningen er getroffen moeten worden in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten. In 2007 hebben 13 woningen een aanpassing gekregen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.
26
8.
Beleggingen
8.1.
Overzicht beleggingen
Deposito 's Effecten Rekening courant - Kas - Banken - Kruisp osten Totaal
8.2.
31-12 -2007 41 2.556
31-1 2-2006 1.1 65.642
0
0
394 11 0.213 0 52 3.164
2.991 77.986 - 80.000 1.1 66.619
Toelichting beleggingen De stichting heeft in het financieel statuut vastgelegd dat niet risicovol wordt belegd.
27
Jaarrekening 2007
28
9.
Balans ná resultaatbestemming
ACTIVA
31-12-2007
31-12-2006
557.815
570.559
14.899.075
14.568.235
0
835.816
181.993 15.081.068
199.215 15.603.266
262.359
275.521
15.901.242
16.449.346
21.760 28.914 6.148 29.312 86.134
19.549 61.351 11.180 23.195 115.275
523.163
1.166.619
609.297
1.281.894
16.510.539
17.731.240
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Geactiveerde genormeerde tekorten op DKPHcomplexen
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
TOTAAL
29
PASSIVA
31-12-2007
31-12-2006
1.661.328
3.495.938
0
735
935.841
0
13.235.444
13.511.992
158.867
135.717
37.081
50.139
0 3.186 478.792 677.926
0 3.037 533.682 722.575
16.510.539
17.731.240
EIGEN VERMOGEN Overige reserves EGALISATIEREKENINGEN BWS-subsidies VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele inv. nieuwbouw LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL
30
10.
Winst- en verliesrekening over 2007
2007
2006
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde kosten eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
2.281.098 81.651 807 -225 28.506 3.086
2.231.699 82.694 3.169 668.513 8.363 2.733
Som der bedrijfsopbrengsten
2.394.923
2.997.171
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
330.774
313.501
1.774.045 2.462 204.426 24.101 28.509 817.028 396.680
0 2.462 171.912 20.319 24.794 230.869 415.904
Som der bedrijfslasten
3.578.025
1.179.761
-1.183.102
1.817.410
19.786
18.873
22.895 694.189 -651.508
23.914 728.439 -685.652
-1.834.610
1.131.758
BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
JAARRESULTAAT
31
11.
Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000)
2007 Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa * Verandering in werkkapitaal - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
-1.183 331 1.774 29 -45 -16 -1 2.088
* Mutatie egalisatierekening Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente
43 -694 -651
Kasstroom uit operationele activiteiten
1.437
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Afname immateriële vaste activa Afname financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-634 0 13 -621
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen
-277 -277 -644 1.167 -644 523
Beginstand liquide middelen Mutatie liquide middelen Eindstand liquide middelen
32
12.
Toelichting op de Balans en de Winst- en Verliesrekening
12.1. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Onder deze post zijn geactiveerd de, na saldering op complexniveau met de in het kader van de bruteringsoperatie ontvangen subsidie, resterende geactiveerde tekorten van DKPH-complexen. Activering heeft plaatsgevonden tot maximaal de bedrijfswaarde van de respectievelijke complexen; bedragen die op grond van deze toetsing niet meer kunnen worden geactiveerd zijn in het betreffende jaar ten laste van het resultaat gebracht. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningcomplexen met de daarbij behorende installaties (liften, cvinstallaties, warmwater- toestellen), de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs. Hierop vindt geen afschrijving plaats. Tot de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt tevens gerekend de rente tijdens de bouwperiode op vreemd vermogen alsmede direct toerekenbare interne kosten. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet van de specifiek voor de onroerende zaken aangetrokken financiering. Verder wordt in de herziene Richtlijn 212 vanaf verslagjaar 2007 de annuïtaire afschrijving welke de corporatie tot nu toe op haar woningbezit heeft toegepast, niet meer genoemd als mogelijke afschrijvingsmethode. Ofschoon een progressieve of degressieve afschrijving nog is toegestaan, geeft een doorgaans jaarlijks gelijke aanwending van de prestatie-eenheden van het woningbezit aanleiding voor een heroverweging van de in de jaarrekening toegepaste annuïtaire afschrijvingsmethode, waarbij tevens rekening zal moeten worden gehouden met de restwaarde. Op grond van genoemde overwegingen handhaaft de corporatie voor de jaarrekening 2007 vooralsnog haar tot dusver gebruikelijke verantwoordingswijze van de materiële vaste activa in exploitatie en zal zij vanaf boekjaar 2008 nader bezien op welke wijze uitvoering kan worden gegeven aan de componentenbenadering in combinatie met een heroverweging van de annuïtaire afschrijvingsmethode. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningcomplexen in aanbouw en
33
zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde van de tot en met balansdatum aangegane investeringsverplichtingen inclusief de rente tijdens de bouwperiode op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het annuitaire systeem/lineaire systeem. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden voor het bedrag van de toegekende subsidie geactiveerd, onder aftrek van de ontvangen termijnen en vermeerderd met rente. Tegelijkertijd met de activering van het totale bedrag aan te vorderen subsidies is een egalisatierekening van dezelfde omvang opgenomen (zie onder Egalisatierekening BWS-subsidies). VORDERINGEN De vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling. De overige vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling. LIQUIDE MIDDELEN De liquide middelen omvatten de kasgelden alsmede de in deposito's belegde overtollige middelen. De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking van de stichting. EGALISATIEREKENINGEN De egalisatierekening Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft het nog niet ten gunste van het resultaat gebrachte gedeelte van de te vorderen BWSsubsidies. Jaarlijks wordt het door het rijk berekend voorgecalculeerde subsidiebedrag voor het jaarlijks exploitatietekort ten gunste van het resultaat gebracht. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Deze voorziening dient ter dekking van de geraamde onrendabele investeringen van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.
34
LANGLOPENDE SCHULDEN De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar. KORTLOPENDE SCHULDEN De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde en hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.
35
GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Verder worden de bedrijfsopbrengsten verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. HUREN Betreft de te ontvangen nettohuren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. VERGOEDINGEN Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van gederfde vergoedingen. OVERHEIDSBIJDRAGEN Betreft de jaarlijkse vrijval van de egalisatierekening BWS-subsidies. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Hieronder zijn onder andere verantwoord de vergoedingen voor het abonnement huurdersonderhoud, de vergoedingen wegens de doorbelasting van service - en stookkosten en de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud. AFSCHRIJVINGEN De afschrijvingen betreffen de afschrijvingskosten van de materiele vaste activa zijnde de onroerende en roerende activa in exploitatie en de onroerende en roerende activa ten dienste van de exploitatie. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN IMMATERIËLE EN MATERIËLE VASTE ACTIVA Hieronder zijn opgenomen de afwaardering van materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde indien deze op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde naar verwachting duurzaam lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarnaast wordt hieronder de onrendabele top van nieuwbouw en geactiveerde na-investeringen verantwoord. LONEN, SALARISSEN EN SOCIALE LASTEN Deze posten betreffen de salariskosten, de sociale premies en de pensioenpremies. PENSIOENLASTEN Onder de personeelslasten zijn ook de pensioenlasten opgenomen. De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegdebijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ271 .310 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het
36
bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2006 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 145% (ultimo 2006:145%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. LASTEN ONDERHOUD De onderhoudslasten betreft de kosten welke verschuldigd zijn aan derden inzake het niet-cyclisch onderhoud en de kosten van materiaalverbruik bij niet cyclisch onderhoud. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Hieronder zijn onder andere verantwoord de overige personeelskosten, huisvestingskosten, belastingen en verzekeringen, de kosten van levering van goederen en diensten en algemene kosten. RENTEBATEN De rentebaten betreffen de ontvangen en toegerekende opbrengsten op beleggingen, vorderingen en liquide middelen. Daarnaast betreft dit de te ontvangen rente op BWS-subsidies. RENTELASTEN Onder de rentelasten zijn de betaalde en verschuldigde rentelasten verantwoord inzake kort- en langlopende schulden en de toegerekende rente aan de egalisatierekening BWS en waarborgsommen. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is op de indirecte wijze opgesteld.
37
12.2. Toelichting op de Balans
VASTE ACTIVA
2007
2006
570.559
583.598
-12.744
-13.039
557.815
570.559
14.899.075
14.568.235
0
835.816
171.378 10.615 181.993
181.170 18.045 199.215
15.081.068
15.603.266
IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Geactiveerde genormeerde tekorten op DKPHcomplexen Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - af: afschrijving Boekwaarde per 31 december MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende goederen in exploitatie Woningen en woongebouwen in exploitatie Woningen en woongebouwen in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Inventaris
TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA
38
Het verloop van deze post is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Boekwaarde primo boekjaar Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde 1/1
19.105.915 -4.537.680
835.816 0
349.829 -150.614
14.568.235
835.816
199.215
9.919 621.731 0 0 -300.810 0 330.840
624.119 -621.731
-838.204 -835.816
-17.222
19.737.565 -4.838.490
0 0
349.829 -167.836
14.899.075
0
181.993
Mutaties in de boekwaarde: Investeringen Overboekingen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen
Boekwaarde ultimo boekjaar Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde 31/12
Onroerende en Onroerende en roerende zaken roerende zaken in ontwikkeling ten dienste v.d. exploitatie
-17.222
Investeringen Het bedrag aan investeringen zoals vermeld onder "onroerende en roerende zaken in ontwikkeling" betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging en levensduurverlengende ingrepen. Desinvesteringen Woningstichting Wittem heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan 2008 t/m 2017. Per ultimo 2007 zijn 29 woningen behorende tot de onroerende zaken in exploitatie geclassificeerd voor verkoop. Hiervan worden naar verwachting 4 woningen op korte termijn (< 1 jaar) verkocht en 20 woningen binnen een termijn van 5 jaar. De boekwaarde van de woningen die binnen 1 jaar verkocht worden bedraagt ca. € 60.000. De verwachte verkoopopbrengst hiervan bedraagt ca. € 610.000. Afschrijvingen Op de in het boekjaar gedane en in de toekomst te plegen investeringenen geldt het volgende afschrijvingsschema: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Systematiek Termijnen Grond Woningen C.V. installaties Woningaanpassingen Woningverbetering
n.v.t. n.v.t. annuïtair 50 jaar annuïtair 25/50 jaar annuïtair Rest. looptijd bouw annuïtair Rest. looptijd bouw
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Inventarissen Automatiseringsapparatuur
lineair 30 jaar lineair 5/10 jaar lineair 3 jaar
39
Overige waardeveranderingen De toetsing van de uitkomst van de bedrijfswaardeberekeningen aan de boekwaarde van de materiële activa in exploitatie heeft geen aanleiding gegeven tot waardeverandering. Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde som op de premievervaldatum automatisch word aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. Actuele waarde De bedrijfswaarde van het woningbezit per 31 december 2007 bedraagt € 17,9 miljoen . De bedrijfswaarde wordt complexgewijze bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten, gecorrigeerd voor de rentabiliteitswaarde van de leningen. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - verwachte jaarlijkse huurstijging op lange termijn gemiddeld: 2,25% - jaarlijkse huurderving op lange termijn gemiddeld: 0,25% - jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld: 2,25% - jaarlijkse stijging onderhoudlasten: 3,25% - jaarlijkse dagelijks onderhoud op basis van meerjarenonderhoudsbegroting - planmatig onderhoud op basis van meerjarenonderhoudsbegroting - beheer op basis van meerjarenbegroting - belastingen en assurantie op basis van meerjarenbegroting - disconteringsvoet 6,0% - verwachte resterende levensduur van de betreffende activa: div.
40
Toelichting mutatie bedrijfswaarde Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de mutatie in de bedrijfswaarde zoals bedoeld in alinea 214 van Richtlijn 645. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 0,4 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
Bedrijfswaarde per 01-01-2007 (x € 1000,-)
18.289
Verstrijken van de tijd Gevolgen aanpassing levensduur
-61 2.852
Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent - in de onderhoudslasten - in de overige lasten - in de verkoop bestaand bezit
-945 -2.008 -485 315 -3.123
Gevolgen van mutaties in het bezit - verkocht bezit
0 0
Mutatie in rentabiliteitswaardecorrectie
-42
Bedrijfswaarde per 31-12-2007 (x € 1000,-)
17.915
FINANCIELE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies
Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - bij: rente - af: te ontvangen bijdragen Stand per 31 december
41
2007
2006
275.521
287.664
22.895 -36.057 262.359
23.914 -36.057 275.521
VORDERINGEN Huurdebiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders
2007
2006
16.207 5.553 21.760
13.029 6.520 19.549
De van "zittende" huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,62% (ultimo vorig boekjaar: 0,68%) van de bruto jaarhuur. Gemeente
Vorderingen inzake woonaanpassing gehandicapten Vangnetregeling Subsidie aanpasbaar bouwen Te ontvangen BWS subsidie
2.322 0 0 26.592 28.914
8.168 0 0 53.183 61.351
0 6.148 0 6.148
308 10.872 0 11.180
20.153 2.823
16.669 0
0 6.337 29.312
0 6.526 23.195
Overige vorderingen
Te ontvangen schadedeclaraties Te ontvangen huurders Te ontvangen overig
Overlopende activa Te ontvangen rente bank en giro Nog te verrekenen servicekosten Nog te verrekenen bedrijfsvereniging/pensioenfonds Overig
42
2007
2006
394 110.213 0 110.607
2.991 77.986 -80.000 977
Ondernemersdeposito ABN-AMRO Bedrijfstelerekening Rabo Bedrijfsdepositorekening Rabo
0 412.056 500 412.556
1 115.641 1.050.000 1.165.642
Totaal liquide middelen
523.163
1.166.619
3.495.938 -1.834.610 1.661.328
2.364.180 1.131.758 3.495.938
735
3.603
71
301
-806 0
-3.169 735
LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar Kasgeld Bank en giro Betalingen onderweg
Niet direct opvraagbaar Deposito's De specificatie van deze post is als volgt:
EIGEN VERMOGEN
Overige reserve Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december
EGALISATIEREKENINGEN BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - bij: rente - af: voorgecalculeerde bijdrage ten gunste van het resultaat Saldo per 31 december
43
2007
2006
0 1.774.045 838.204 935.841
0 0 0 0
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari - bij: toevoeging in het boekjaar - af: onttrekking in het boekjaar Saldo per 31 december Project Zorgproject Eschveld Appartementen Kerkstraat Nijswiller Aan de Beek Wahlwiller Totaal
Saldo per 1/1 0 0 0 0
Dotatie 625.199 882.626 266.220 1.774.045
Onttrekking Saldo per 31/12 448.194 177.005 390.011 492.615 0 266.220 838.204 935.841
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal
22.993 13.212.451 13.235.444
32.802 13.479.190 13.511.992
Het aflossingsbestanddeel over 2008 bedraagt € 293.000 Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt circa 5,18% (2006: circa 5,56 %) De reële waarde van de langlopende leningen bedraagt ultimo boekjaar € 12.492.000 Zekerheden De corporatie heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet kan bezwaren of te vervreemden. Borgstelling Borgstelling van de leningen heeft van alle leningen plaatsgevonden door het WSW, behoudens een lening van de Bank Nederlandse Gemeenten met een schuldrestant van € 159.000.
44
2007
2006
32.802 -9.809 22.993
42.309 -9.507 32.802
Saldo per 1 januari - bij: nieuwe lening
13.479.190 0
13.724.180 0
- af: reguliere aflossingen - af: vervroegde aflossingen Saldo per 31 december
-266.739 0 13.212.451
-244.990 0 13.479.190
158.867
135.717
8.342 4.076 988 23.675 37.081
7.502 3.605 0 39.032 50.139
3.186 0 3.186
3.037 0 3.037
437.569 4.003 19.096 0 10.000 7.118 1.006 478.792
465.197 5.464 24.069 3.758 10.000 24.490 704 533.682
LENINGEN OVERHEID Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari - af: aflossingen Saldo per 31 december
LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Het verloop van deze post is als volgt:
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan leveranciers Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekering Loonheffing Sociale lasten Pensioenpremie Omzetbelasting
Overige schulden Vooruitontvangen huur vertrokken huurder Overige schulden Overlopende passiva Niet-vervallen rente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Nog te verekenen servicekosten Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen onderhoudskosten Overige posten
45
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN
a.
Voorwaardelijke verplichtingen
Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het fonds te dekken. Ultimo van het jaar bedraagt het obligo € 619.000 b.
Aangegane verplichtingen
Door een voormalig directielid van de Woonkern Groep (in 2006 opgeheven samenwerkingsverband met de Woningstichting Wittem)is een schadeclaim ingediend inzake beëindiging dienstverband. Er is nog geen duidelijkheid over de afloop van de bodemprocedure C.
Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2006 zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting voor zover er commerciële activiteiten worden verricht. De vennootschapsbelastinglast voor Woningstichting Wittem is nihil voor 2007 aangezien zij geen commerciële activiteiten heeft verricht gedurende het boekjaar. Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Woningstichting Wittem een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels zullen gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Woningstichting Wittem een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening bestaat geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestaat evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. d.
Aangegane lening
Per 1 september 2007 is een zogenaamde extendible lening aangetrokken groot € 3.000.000,- met twee rentetijdvakken. Tijdens de eerste renteperiode tot 1 september 2009 is een renteverschuldigd gelijk aan 1 maands euribor. Overtollige gelden worden belegd in een deposito tegen 1 maands euribor. Ultimo 2007 waren de overtollige gelden gelijk aan het geleende bedrag. De effecten op het resultaat in het boekjaar waren nihil.
46
12.3. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening 2007
2006
2.289.592 2.289.592
2.249.946 2.249.946
-6.639 -6.639
-17.173 -17.173
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
HUREN Nettohuur: Af: huurderving: - wegens leegstand
Herziening voorgaande jaren -1.855 Totaal huren 2.281.098 De huurderving bedraagt 0,37% (0,76% in 2006) van de netto-huur.
-1.074 2.231.699
VERGOEDINGEN Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving: - wegens leegstand In aanmerking te nemen bij volgende tariefstelling c.q. te verrekenen met huurders Totaal vergoedingen
90.311 90.311
87.919 87.919
-187 90.124
-488 87.431
-8.473 81.651
-4.737 82.694
De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. De vergoedingsderving bedraagt 0,21% van de vergoeding. OVERHEIDSBIJDRAGEN Bijdragen van de gemeente in de exploitatietekorten: - Egalisatie BWS-subsidies Totaal bijdragen
47
807 807
3.169 3.169
VERKOOP ONROERENDE GOEDEREN Opbrengst verkoop woningen (5 stuks in 2006) Verkoopkosten
GEACTIVEERDE KOSTEN AAN HET EIGEN BEDRIJF Doorbelaste uren onderhoudsmedewerker
2007
2006
0 -225 -225
673.706 -5.193 668.513
28.506 28.506
8.363 8.363
1.786
831
700 600 3.086
1.302 600 2.733
OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Uit onderhoud: Woningaanpassingen Uit administratie en beheer: Inschrijving woningzoekenden Overig
BEDRIJFSLASTEN
AFSCHRIJVINGEN OP IMMATERIELE EN MATERIELE VASTE ACTIVA De specificatie van deze post is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie
313.553
296.280
17.221 330.774
17.221 313.501
1.774.045
0
1.774.045
0
OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN IMMATERIELE EN MATERIELE VASTE ACTIVA De specificatie van deze post is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie: - dotatie voorziening onrendabele investering nieuwbouw
48
ERFPACHT Erfpachtcanons
2007
2006
2.462
2.462
172.642 0 0 31.784
152.117 6.728 -6.169 19.236
LONEN EN SALARISSEN Salarissen Vergoeding Raad van Commissarissen Ontvangen ziekengeld Bestuursvergoedingen Werknemers
Gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 5 (in 2006: 4,4) werknemers in dienst. SOCIALE LASTEN Sociale lasten
24.101
20.319
PENSIOENLASTEN Pensioenlasten
28.509
24.794
409.726
20.971
LASTEN ONDERHOUD Kosten planmatig onderhoud *) Kosten planmatig onderhoud correctie vorig boekjaar **) Kosten niet-planmatig onderhoud
-66.000 407.302 275.898 817.028 230.869 *) De kosten van planmatig onderhoud 2006 zijn in verhouding met de kosten van 2007 laag te noemen. In 2005 werden de aangegane verplichtingen meegenomen als last. Vanaf het verslagjaar 2006 wordt dit niet meer gedaan. In 2007 zijn de kosten van de onderhoudsbegrotingen 2006 en 2007 verantwoord. **) Dit betreft kosten die in 2005 zijn opgenomen in de aangegane verplichting, maar in 2006 niet zijn uitgevoerd. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Directe exploitatiekosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal overige bedrijfslasten
255.708 16.005 5.876 24.066 95.025 396.680
49
250.801 16.496 7.709 17.837 123.061 415.904
FINANCIELE BATEN EN LASTEN
RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Rente uitgezette liquide middelen
2007
2006
19.786
18.873
22.895
23.914
1.376 692.742 71 0 694.189
1.777 726.361 301 0 728.439
OPBRENGSTEN FINANCIELE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN Rente te vorderen BWS-subsidies RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente subsidie BWS Overige rentelasten
50
ACCOUNTANTSVERKLARING
51
52
