Jaarverslag SSH 2008

Jaarverslag SSH 2008

Inhoudsopgave jaarverslag 2008 •

Voorwoord

•

Volkshuisvestingsverslag

4

1 2

Samenwerking en verbindingen Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit

3

Energie en duurzaamheid

15

4 5 6

Verhuur en sociaal beheer Organisatie Financieel beheer

16 26 28

•

Bericht van de Raad van Commissarissen

•

Jaarrekening • • •

6 9

34

Geconsolideerde balans per 31 december 2008 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

3

41 43 44

Voorwoord Het is een goed jaar geweest voor SSH. Casa Confetti in De Uithof is een groot succes. City Campus Max aan het Europaplein is volop in aanbouw en met de aankoop in oktober van het KPN terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan ontwikkelen we op termijn circa 800 studenten- en starterswoningen. Daarmee laat SSH zien dat we ons volop inzetten voor de huisvesting voor jongeren met een beperkt inkomen. Die inzet betrof dus onder meer de voltooiing van Casa Confetti. SSH is zeer ingenomen met de enorme belangstelling voor het complex. Voor de 377 kamers en woningen kregen we zo’n 2.500 aanmeldingen, een hoeveelheid die eens te meer aantoont dat wonen in De Uithof populairder is dan ooit. De thuisbasis van Universiteit, Hogeschool en UMC krijgt steeds meer het karakter van een levendige campus met een groeiend aantal bewoners. De flinke woningproductie, denk ook aan de oplevering van City Campus Max in 2009, maakt dat de druk op de woningmarkt voor onze doelgroep nog steeds afneemt. Op de korte termijn zijn we dan ook tevreden over de daling van de wachttijden voor kamers. De vooruitzichten voor de langere termijn zien er eveneens gunstig uit met het gekochte terrein van 19.000 m2 van KPN waar vanaf 2016 woningen worden gebouwd. Om de vinger goed aan de ‘wachttijdenpols’ te kunnen blijven houden, zou het wenselijk zijn dat er voor die tijd nog een flink wooncomplex bij komt. Op dit moment is hier echter nog geen zicht op. SSH heeft het voornemen de wachttijden toch te blijven beperken. Een belangrijk instrument hiervoor is het campuscontract. SSH zal medio 2009 actief kamers gaan vrij maken voor nieuwe studenten. Om onze afgestudeerde huurders aan nieuwe woonruimte te helpen, is SSH een samenwerkingsverband aangegaan met collega corporatie Mitros. Voor de grote groep jonge mensen die in Utrecht willen blijven wonen gaan we gezamenlijk starterswoningen ontwikkelen. SSH is blij met deze partner en we gaan er vanuit dat deze krachtenbundeling leidt tot meer mogelijkheden voor starters. Een belangrijke ontwikkeling die ik ook graag op deze plek aandacht wil geven, is de rol van SSH buiten Utrecht. Van steeds meer steden zoals ondermeer Leeuwarden en Amersfoort ontvingen we verzoeken om onze deskundigheid op het gebied van studentenhuisvesting en beheer in te zetten. We zijn in 2008 gaan samenwerken met onderwijsinstellingen in Leeuwarden, waar SSH vierhonderd woningen in beheer heeft genomen die zijn bedoeld voor de gemeubileerde verhuur. De verwachting is dat we ook afspraken kunnen gaan maken met nieuwe partijen – opleidingsinstituten, sportorganisaties en bedrijven – die behoefte hebben aan deze vormen van beheer. Tot slot: dit jaarverslag is ook te zien in de vorm van een digitale krant, met flitsende filmpjes die een indruk geven van wat we allemaal doen, zie www.sshxl.nl. Veel lees- en kijkplezier! Ton Jochems Directeur SSH

4

Volkshuisvestingsverslag

5

1 Samenwerking en verbindingen SSH heeft vele samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Hier worden de belangrijkste beschreven en wordt aandacht besteed aan enkele wijzigingen. Gemeente Utrecht Ook in 2008 heeft het gebruikelijke, bestuurlijke en ambtelijke contact plaatsgevonden. Ten behoeve van de voortgang van projecten voeren we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van verschillende ambtelijke organisatieonderdelen. Dit overleg vindt bilateraal plaats, tussen gemeente en SSH en ook in STUW-verband. Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht Met leden van beide Colleges van Bestuur worden contacten onderhouden. Onderwerpen die regelmatig besproken worden, betreffen gezamenlijke activiteiten op het gebied van onderzoek, voorlichting aan studenten en de ontwikkeling van De Uithof. Daarnaast vindt soms overleg plaats over de uitwisseling van onroerend goed en over de behartiging van gezamenlijke belangen. Kences Op 26 november 2008 ondertekenden de in Kences samenwerkende studentenhuisvesters een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Kern van de samenwerking blijft het voor de deelnemers fungeren als netwerk en als projectenorganisatie. Het netwerk Kences houdt de kennis actueel, draagt zorg voor professionalisering en behartigt de belangen van de deelnemers. Onderdeel van het netwerk zijn diverse functiespecifieke kennisplatforms voor medewerkers van de deelnemers. De projectenorganisatie Kences richt zich op innovatie (productontwikkeling). In 2008 heeft Kences standpunten met betrekking tot diverse onderwerpen kenbaar gemaakt aan de minister voor WWI, de betrokken Tweede Kamerleden en overige stakeholders. De belangrijkste van deze onderwerpen waren herinvoering van huurtoeslag voor kamerbewoners, brandveiligheid van studenteneenheden, huurbeleid, de heffing ten behoeve van bijzondere projectsteun, het energielabel voor onzelfstandige eenheden, invoering van een forfaitair bedrag voor de voor huurtoeslag in aanmerking komende servicekosten, integrale vennootschapsbelasting en herziening van de huisvestingswet. Belangrijke resultaten zijn het buiten de koppeling van het woningwaarderingsstelsel aan het energielabel houden van onzelfstandige woonruimte en een gunstige regeling voor diezelfde woonruimte in de overeenkomst tussen belastingdienst en woningcorporaties met betrekking tot de vennootschapsbelasting. Tijdens een debat met de tweede kamer in september heeft de minister voor WWI de toezegging gedaan met Kences te overleggen over de voortgang van het actieplan studentenhuisvesting uit 2003. Aansluitend is er intensief overleg geweest tussen beide partijen om te komen tot een beleidsbrief ter zake van de minister. Deze brief wordt in het eerste kwartaal 2009 aan de Tweede Kamer gestuurd en bevat de bouwstenen voor een nieuw actieplan. Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) In 2008 heeft de directeur van SSH het voorzitterschap van de STUW overgenomen. De reden hiervoor is dat de vorige voorzitter bestuurder is geworden bij een woningcorporatie elders in het land.

Verbindingen van SSH BV Woonwagenexploitatie Deze vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft als doel de ondersteuning van toegelaten instellingen bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken, in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De aandeelhouders zijn de woningcorporaties uit de Stichting Utrechtse woningcorporaties te weten: de stichtingen Mitros, Portaal Utrecht, Bo-Ex en SSH. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000 verdeeld in 500 aandelen van € 180 elk. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt € 18.000 verdeeld in 100 aandelen van € 180. We nemen deel in de BV voor elf aandelen (€ 1.980). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang

6

De omzet over 2008 bedraagt € 429.852 en het resultaat is nihil. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) De Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) te Utrecht is opgericht in november 1999. De Wijkontwikkelingsmaatschappij is een instrument om sociaal-economische ontwikkelingen in achterstandswijken versneld in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver) bouwen en het aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. De beoogde resultaten zijn hierbij een toename van de investeringen in de wijk, toename van het aantal ondernemingen, de werkgelegenheid en uitbreiding bedrijfsverzamelgebouwen. Er is door de WOM in de zomer van 2008 een pand aangekocht. De gemeente Utrecht bezit 95% van de aandelen. SSH neemt deel voor 1% van de aandelen. De overige deelnemende partijen zijn: Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Geelen Bouw, Van Rossum Beheer en collega-corporatie Mitros. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 4.537.802 verdeeld in 9.998 gewone aandelen van € 453,78 elk en 20 prioriteitsaandelen van € 45,38 elk. Het geplaatste kapitaal bestaat uit 5.250 gewone aandelen van € 453,78 en zeven prioriteitsaandelen van € 45,38. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De bedrijfsopbrengsten bedroegen € 300.703. Het bedrijfsresultaat bedroeg € 517 positief. De investeringen bedroegen € 106.702. De balanswaarde van de projecten bedroeg € 3,9 miljoen, cijfers op basis van jaarrekening 2008. De verbinding is gewaardeerd tegen nominale waarde en als deelneming opgenomen in de balans. SSH wordt vertegenwoordigd in de Raad van Commissarissen door mevrouw A.M.H. Kleijnen. WoningNet NV De vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur– en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet, en verlenen van diensten en het verstrekken van adviezen aan andere ondernemingen. Ook een deel van de SSH-woningen wordt verdeeld via het woonruimteverdeelsysteem van WoningNet. Het eigen statutaire vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen, elk groot € 11,95 en het gestort aandelenkapitaal bedraagt € 4.445.000. Het geplaatste aandelenkapitaal van € 5.740.696 bestaat uit 480.393 gewone aandelen, alle van € 11,95 nominaal. Ons financiële belang bedraagt 1.423 aandelen (€ 17.005). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet bedroeg over 2007 € 14,3 miljoen. Het netto resultaat over 2007 bedroeg € 0,7 miljoen. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. SSH heeft geen bestuurlijke betrokkenheid. CV “De Witte Vrouwe” De Commanditaire Vennootschap “De Witte Vrouwe” te Utrecht is op 6 december 2002 opgericht. Deze CV is opgericht ter financiering van het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht. De bestemming van het pand is het huisvesten van bijzondere doelgroepen en omvat 25 eenheden. De totale kapitaalinbreng bedraagt € 2.100.000. We participeren voor de helft, ofwel € 1.050.000. Zes andere corporaties zorgen voor de overige 50%: Stichting De Seyster Veste, Portaal, Mitros, Bo-Ex en Groenrand Wonen nemen ieder deel met € 150.000. Bouwvereniging Volksbelang Vianen tenslotte neemt deel met € 300.000. Sinds 1 september 2004 is het pand voor de doelgroep beschikbaar. De omzet over 2008 bedroeg € 95.355 en het jaarresultaat € 12.437 negatief. SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer te voeren over de CV. De investeringsbeslissingen worden mede bepaald door de aanwezige solvabiliteitspositie. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

7

CV Uithof III ‘Casa Confetti’ CV Uithof III te Utrecht is op 9 februari 2005 opgericht. Deze CV is opgericht om 377 studenteneenheden in De Uithof te realiseren. Het totaal benodigde kapitaal is in 2006 verhoogd tot circa € 29 miljoen en werd opgebracht door middel van uitgifte van 29 participaties van € 1 miljoen en is inmiddels geheel gestort. SSH participeert voor een bedrag van € 3 miljoen. De omzet over 2008 bedroeg € 133.000 en het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening € 147.000. De mutatie actuele waarde bedroeg € 1.933.000, zodat het jaarresultaat uiteindelijk uitkomt op € 2.080.000. De overige 16 participanten zijn collega-corporaties uit het hele land. Het complex werd in het vierde kwartaal van 2008 opgeleverd. SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de CV te voeren. De verbinding zal worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Machado BV Machado BV is op 30 oktober 2007 opgericht om de aankoop, verbouw en exploitatie van monumentenpanden te financieren. In 2007 werd het eerste rijksmonument aangekocht. Het betreft ‘Huize Zoudenbalch’ aan de Donkerstraat 15-19 te Utrecht. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 4.500.000 verdeeld in 4.500.000 aandelen, elk groot € 1,-. SSH, De Seyster Veste en Bouwvereniging Volksbelang Vianen nemen ieder een derde deel. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt op balansdatum € 900.000. De drie corporaties hebben ten behoeve van de aankoop van het pand een kortlopende lening verstrekt aan de BV. In de loop van 2009 zal op de kapitaalmarkt een definitieve lening worden aangetrokken. Het object wordt op dit moment ontwikkeld en het plan omvat 23 zelfstandige eenheden. De omzet over 2008 was nihil en het jaarresultaat € 35.500 negatief. SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de BV te voeren. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

2 8

Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Aantal verhuureenheden In 2008 is het aantal verhuureenheden gegroeid van 10.009 naar 10.966. De toename is voornamelijk het gevolg van de oplevering van 377 eenheden in Casa Confetti en 68 woningen in “De Clophaemer” aan de Victoria Regiadreef te Urecht. Bovendien werden circa 400 eenheden in Leeuwarden in beheergenomen. Ontwikkeling verhuureenheden Onzelfstandige eenheden Zelfstandige eenheden Short Stay permanent Totaal wooneenheden Bedrijfsruimten

2008

2007

6.011 2.328 798

5.861 2.003 639 9.137

8.503

35

36

Totaal verhuureenheden in eigendom

9.172

8.539

Eenheden in (tijdelijk) beheer

1.817

1.470

10.989

10.009

Totaal verhuureenheden

Werkzaam in statutair werkgebied In 2008 zijn we begonnen met beheer van Short Stay eenheden in Friesland. Om woningen in Friesland te mogen beheren hebben wij in Leeuwarden toelating aangevraagd. Hierop werd door de gemeente Leeuwarden een positief advies afgegeven. Het statutair werkgebied per einde van het jaar omvatte de gemeenten Amersfoort, Bunnik, De Bilt, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen, Ijsselstein en Zeist. Begin 2009 werd door SSH landelijke toelating aangevraagd en het ministerie van VROM heeft enige tijd later de status van landelijk toegelaten instelling aan ons verleend. Tijdelijk beheer Eind 2008 huisvestten we in dit segment 1.425 huurders. Het gaat hierbij om 188 eenheden in eigendom en 1.237 in beheer. Er werden 225 Short Stay gasten, 58 gasten via maatschappelijke instellingen en 1.225 reguliere huurders in tijdelijk bezit gehuisvest. Aankoop panden Mgr. van de Weteringstraat 83 – 87 Deze drie karakteristieke panden heeft SSH in de zomer van 2008 aangekocht van het Leger des Heils. Het verbouwplan bestaat globaal uit zes zelfstandige woningen voor starters (afgestudeerden) en uit 21 kamers met gedeelde voorzieningen voor studerenden. Met de planvorming is gestart. De eerste fase realisatie zal in het tweede kwartaal van 2009 starten en de tweede fase in het vierde kwartaal. De oplevering wordt verwacht eind 2009 c.q. oktober 2010. KPN terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan In oktober 2008 sloot SSH een koopovereenkomst met KPN voor het terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan. Op dit terrein van 19.000 m2 zullen we de komende jaren een plan ontwikkelen voor de bouw van circa 800 studenten- en starterswoningen in zowel een huur- als koopvariant. Behalve aan een woonfunctie denken we ook aan bepaalde voorzieningen die passen bij de schaal van het gebied en een wenselijke toevoeging vormen aan de Rubenslaan en omgeving. KPN huurt het terrein en de bestaande gebouwen terug tot september 2016. Gedurende deze periode kunnen we de noodzakelijke procedures om bijvoorbeeld tot een gewijzigd bestemmingsplan te komen volgen. Verkoop panden Het beleid van SSH is er niet op gericht om panden te verkopen. Incidenteel komt het voor dat bezit dat niet zo goed past in onze portefeuille wordt verkocht. Uitzondering hierop vormt de verkoop van een ongebruikt gedeelte van ons kantoor aan de Molenstraat 1 – 3 aan een ontwikkelaar ten behoeve van de realisatie van een vijftal stadswoningen. Naar verwachting wordt in 2009 met de uitvoering gestart. Sloop Het SSH-bezit is overwegend jong en in goede bouwkundige staat. Er zijn vooralsnog geen plannen om

9

delen van het bezit te slopen. Hypotheken Op het pand Pieterstraat 30 – 68 rust hypotheek.

Projecten nieuwbouw Casa Confetti (Uithof III) In 2006 is de eerste paal voor dit project de grond in gegaan. De 257 zelfstandige éénkamerwoningen en 120 kamers zijn in het vierde kwartaal van 2008 opgeleverd. Voor de woningen heeft SSH op elke verdieping een groepsruimte (‘social room’) gecreëerd; deze richten de bewoners van de desbetreffende verdieping met een budget van SSH in. Op het dak is een terras met zitelementen van circa 600 m2 voor alle bewoners. Ook zijn er zes projectruimten gerealiseerd, variërend in oppervlakte van 29 tot 56 m2. Deze zijn verhuurd aan startende ondernemers, een huisarts en een kappersschool. De belangstelling voor dit derde grote wooncomplex op de campus in De Uithof was overweldigend. 2500 studenten meldden zich aan bij de inschrijving. Deze hoeveelheid toont aan dat wonen in De uithof populairder is dan ooit en steeds meer het karakter krijgt van een levendige campus met een groeiend aantal bewoners.

Casa Confetti

City Campus Max De bouw vordert gestaag. Het hoogste punt werd bereikt in de zomer van 2008. Daarna nam de afbouw rap een aanvang. Naar verwachting wordt het SSH / Bo-Ex deel (728 woningen) in het tweede kwartaal van 2009 gereed gemeld. Rond de zomer van 2009 kunnen dan de eerste bewoners hun woning betrekken. Het

10

inhuisproces zal circa 35 weken in beslag nemen. Het complex bestaat uit 547 éénkamerwoningen van circa 28 m2 en 176 tweekamerwoningen van circa 50 m2 inclusief de aanpassingen voor stichting StEM. Stichting StEM zal een verdieping (11 woningen en een gemeenschappelijke ruimte) in één van de torens huren om autistische jongeren te huisvesten net als bij De Clophaemer.

City Campus Max

De Clophaemer Het project bestaande uit 68 appartementen is in de zomer opgeleverd en snel daarna bewoond. Een mooi project is hiermee aan Overvecht toegevoegd. Voor SSH is dit het eerste nieuwbouwproject in een aandachtswijk. Het overgrote deel van de bewoners bestaat uit starters (afgestudeerden); daarnaast huurt stichting “De Grasboom” een verdieping (9 woningen en een gemeenschappelijke ruimte). Deze stichting verzorgt huisvesting voor jongeren met een stoornis in het autismespectrum.

Grens aanneemsom / grondkosten SSH heeft geen woningen gebouwd waarvan de kosten van verkrijging in eigendom hoger of gelijk zijn aan € 200.000.

Verbouw, renovatie en verbeteringen Muntstraat 4 In dit Rijksmonument zijn negen kamers gerealiseerd voor de ‘primaire doelgroep’: studenten. Het betreft een authentiek pand in het hartje van de binnenstad; een toplocatie met prachtige kamers. Deze beschikken allemaal over een eigen douche- en toiletruimte. De twee keukens worden door de bewoners gedeeld. Het pand is in juni 2008 opgeleverd. Uitbreiding kantoor SSH Rond de zomer zijn de werkzaamheden met betrekking tot de verbouw van de oude gymzaal op het binnenterrein van de Plompetorengracht tot kantoorruimte aangevangen. Van een onopvallend en slecht onderhouden gebouwtje wordt een modern kantoor met 18 werkplekken gemaakt. Naar verwachting kunnen de medewerkers eind januari 2009 er hun intrek in nemen. Esdoornstraat 14

11

Dit pand werd al eerder door SSH verworven en verbouwd tot 10 studentenkamers. De achterliggende bedrijfsruimte moest nog een herbestemming krijgen. Een plan voor het realiseren van 5 atelierwoningen is in 2008 verder uitgewerkt; de realisatie is gestart. Verwachte oplevering: april 2009. Amsterdamsestraatweg 15 De plannen voor 54 kamers boven de zaak van woninginrichter Broekman zijn verder ontwikkeld en in procedure gebracht. In december is de voorlopige bouwvergunning verstrekt. Afhankelijk van de ontvangst van de definitieve bouwvergunning is met de aannemer overeenstemming bereikt om in april 2009 met de bouw te starten. Verwachte oplevering: maart 2010. Heycopstraat 11 Dit pand, gelegen tegen de Dichterswijk aan, wordt verbouwd tot een woonvoorziening ten behoeve van de SBWU. Zij zullen 12 bewoners met begeleiding gaan huisvesten. Start uitvoering zal naar verwachting in april plaatsvinden. Verwachte oplevering: december 2009.

Onderhoud Dagelijks onderhoud Aan dagelijks onderhoud is voor een bedrag van € 732.000 besteed. Dit komt in totaliteit nagenoeg overeen met de begroting 2008 voor deze vorm van onderhoud. In het verslagjaar hebben zich een aantal bijzondere situaties voorgedaan waardoor enkele posten hoger uitvielen dan verwacht. Dit werd veroorzaakt door: • In 2007 heeft SSH na het complex Cambridgelaan ook voor de andere grote complexen onderhoudscontracten afgesloten. De bijkomende kosten op de grote complexen buiten het contract om vallen hoger uit. Vooral het vaststellen van het juiste kwaliteitsniveau en de preventieve werkwijze van het contract spelen hierin een grote rol. • Ontruiming, uitzetting en verhuurgereed maken bij mutatie. De kosten hierbij zijn ruim hoger uitgevallen dan begroot, namelijk 26%. • De uitgaven ter bestrijding van vandalisme/graffiti valt 41% hoger uit dan geraamd.

Onderhoudscontracten Nadat in 2007 in navolging van het complex Cambridgelaan ook voor de andere grote complexen onderhoudscontracten zijn afgesloten voor het dagelijks onderhoud, heeft SSH in 2008 de eerste ervaringen beoordeeld. Dit heeft ertoe geleid dat het contract op een aantal punten is aangepast. Als eerste zal op de complexen IBB en Warande gewerkt gaan worden met het aangepaste model. Het doel van de aanpassingen is meer helderheid en inzicht te krijgen in de bijkomende kosten. Het pakket aan dagelijks onderhoud wat valt binnen het onderhoudscontract is hiertoe uitgebreid. Ook verwachten we met de aanpassingen dat de invloed van de preventieve werkwijze meer zichtbaar zal worden. Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is een bedrag besteed van € 6.220.000. Het bedrag aan vervallen en doorgeschoven posten bedraagt over 2008 € 337.019. Dit komt vooral door de beperkte deelname bij de post ‘vervangen keukenblokken’. In 2009 proberen we een inhaalslag te maken. Tevens is de post gevelreiniging voor het complex de Bisschoppen doorgeschoven naar 2009 in samenhang met de plaatsing van een vaste gevelreinigingsinstallatie. Contract onderhoud Aan contractonderhoud wat ook ten laste komt van de exploitatie is een bedrag besteed van € 523.000. De onderhoudskosten voor de CV-installaties zijn in totaal binnen de geraamde budgetten gebleven, maar de onderliggende posten vertonen hier en daar over- of onderschrijdingen. De overschrijdingen worden veroorzaakt door een gecombineerde aanpak van vervangen van de gasketels en keukengeisers door hoog rendementsketels.

12

Projectmatig onderhoud Aan projectmatig onderhoud is voor 2009 een bedrag besteed van € 2.378.000. Binnen deze post vallen de verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving, leefbaarheid, algemeen complexbeheer en strategisch voorraadbeheer (SVB).

SVB maatregelen In 2008 is er een onderzoek gestart naar verschillende onderhoudscenario’s voor het complex Vletweide. Er wordt zowel gerekend aan een variant van ingrijpende verbetering alsmede een variant van sloop en vervangende nieuwbouw. Ook voor het complex Hofje-Kerkstraat is een onderzoek gaande over de onderhoudssituatie en de toekomstige aanpak en beheer. Rapportage hierover zal begin 2009 worden gemaakt. Voor het complex Warande is in 2007 een plan opgesteld voor een esthetische aanpak van de gevels. De werkzaamheden voortvloeiend uit dit plan zijn in 2008 uitgevoerd. Bijzonder onderhoud In 2008 zijn er ook bijzondere onderhoudsuitgaven geweest. Deze kosten komen ten laste van derden. Enkele in het oog springende posten zijn: • De post WVG; het betreft hier de kosten voor de complete vervanging van de alarmintercominstallatie voor de 16 Focus woningen. Kosten komen ten laste van CVZ. • Schade / verzekering: Op 17 oktober heeft er een ernstige lekkage van de boiler voorgedaan op de Poortstraat 28. SSH is hiervoor niet verzekerd. Kosten komen ten lasten van post “Bijzonder onderhoud.” De totale kosten zijn circa € 150.000. Amsterdamsestraatweg 141 SBWU Naar aanleiding van een verzoek van de SBWU is besloten een klimaatinstallatie te plaatsen in het kantoorpand aan de Amsterdamsestraatweg 141. De kosten zullen worden gedeeld: 50% SSH en 50% SWBU. Harpstraat 2-13 Leger des Heils Het Leger des Heils heeft een verzoek ingediend voor een interne verbouwing van de eenheden aan de Harpstraat 3-13. De bestaande eenheden (allemaal onzelfstandig) worden aangepast naar de eisen van de huidige tijd. Uitbreiding kinderdagverblijf Ministek Ministek heeft gevraagd of er mogelijkheden zijn voor nieuwbouw of uitbreiding van het bestaande kinderdagverblijf. Het managementteam heeft aangegeven geen nieuwbouw te willen op het complex. Op dit moment worden de mogelijkheden voor een uitbreiding binnen de bestaande bebouwing bekeken. Hierbij wordt het bestaande kinderdagverblijf samengevoegd met een inmiddels opgeheven horecagelegenheid. Onderzoek naar opties en haalbaarheid zijn gestart en zullen medio 2009 worden afgerond. Brandveiligheid In het kader van brandveiligheid zijn in 2008 de volgende acties uitgevoerd: • Jaarlijkse controle van de kamers • Brandveiligheid Cambridgelaan: in samenwerking met Bo-Ex is begin dit jaar een rapport opgesteld met betrekking tot de brandveiligheid op het complex Cambridgelaan. In dit rapport zijn de benodigde maatregelen opgenomen noodzakelijk voor de vereiste gebruiksvergunning. De totale investering voor het aanbrengen van genoemde brandwerende maatregelen bedraagt € 229.800 Veiligheid algemeen en regelgeving (ARBO) Wijzigingen in de ARBO-regelgeving heeft ook invloed op de te verrichten onderhoudswerkzaamheden aan daken. Ten behoeve van deze werkzaamheden worden op de daken adequate en blijvende beveiligingsvoorzieningen geëist. Vooral voor de grote complexen (wat betreft omvang en hoogte) kan dit leiden tot forse ingrepen en investeringen. Dit jaar heeft SSH de eerste voorzieningen aangebracht, gelijktijdig met het vernieuwen van de dakbedekking.

13

SBWU heeft SSH benaderd in verband met de wettelijke aansprakelijkheid van SSH inzake legionella bewaking. De afdeling Technisch Beheer heeft in nauw overleg met de SBWU een convenant opgesteld waarin de verschillende taken en verantwoordelijkheden zijn uitgewerkt. In 2009 zullen ook de overige AWBZ gerelateerde bedrijven worden benaderd om concrete afspraken te maken over legionellapreventie. Oprichting VVE Max De realisatie van het project City Campus Max betekent een forse capaciteitsbelasting voor enerzijds het opstellen van de woningwaardering voor ruim 120 woontypes en anderzijds voor de opstart van de vereiste Vereniging Van Eigenaren (VVE). In het eerste kwartaal van 2009 zal één en ander gerealiseerd moeten worden.

3 Energie & 14

Duurzaamheid Energie & Duurzaamheid Het realiseren van energiebesparing is binnen SSH al langere tijd een belangrijk aandachtspunt. Eén van de in 2008 vastgestelde uitgangspunten voor SSH is om de komende jaren extra te investeren in energiebesparende maatregelen. Daarnaast is de verwachting dat de kostenstijging van energie de komende jaren een groter deel uitmaakt van de stijgende woonlasten dan de huur. Milieu en financieel belang van de huurders komen zo dicht bij elkaar. Gedurende 2008 zijn er binnen SSH op het gebied van energie en duurzaamheid diverse ontwikkelingen geweest en projecten opgestart dan wel afgerond: • Onderzoek energiebesparende maatregelen IBB uitgevoerd door onderzoeksbureau Even Dimmen • Optimaliseren van het energieverbruik bij collectieve installaties met behulp van het gebouwbeheersysteem • Vervangen van onzuinige cv-ketels voor zuinige hoogrendement cv-ketels • Bij vervanging van individuele mechanische ventilatiesystemen worden er nieuwe installaties aangebracht met een gelijkstroommoter, welke aanzienlijk energiezuiniger zijn • Verbeteren van de dakisolatie van het complex Tuindorp-West • Het toepassen van waterbesparende douchekoppen bij renovatie en service onderhoud • Het toepassen van FSC gecertificeerd hout o.a. in de nieuwbouwprojecten Casa Confetti & Max • Bij vervanging van de algemene verlichting wordt deze vervangen voor duurzame en energiezuinige verlichting Door in te spelen op de energielasten, kunnen we onze huurders tegemoetkomen. We willen weten wat het energieverbruik van onze woningen is. Om het energieverbruik van de woningen in kaart te brengen, zijn we de woningen aan het voorzien van een Energielabel. De Energielabels moeten onder andere leiden tot een energiebeleid in 2010 waarin de te nemen maatregelen zijn opgenomen.

4 Verhuur en sociaal beheer 15

Toewijzing aan de doelgroepen De onzelfstandige woonruimte van SSH wordt toegewezen op basis van een eigen verdeelsysteem. Vrijkomende woonruimte wordt gepubliceerd via www.sshxl.nl Zittende huurders hebben via het hospiteersysteem inspraak in de huurderopvolging. Ingeschrevenen die om welke reden dan ook geen kamer kunnen verkrijgen via het hospiteersysteem kunnen terugvallen op de kamergarantieregeling. In de praktijk wordt er zelden of nooit een beroep op deze regeling gedaan. Zelfstandige woningen in de regio Utrecht worden via een regionaal aanbodsysteem verdeeld. Het actuele woningaanbod is in te zien in de tweewekelijkse Woningkrant en op www.woningnet.nl. Ingeschreven woningzoekenden maken meer en meer gebruik van internet om hun belangstelling voor woonruimte aan te geven. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door objectieve criteria waarbij onder meer inschrijfduur, inkomen en huishoudengrootte meetellen. De inschrijving voor en de toewijzing van SSH-kamers en de woonruimte die we beheren voor derden in het kader van de herstructurering van de stad Utrecht is volledig gedigitaliseerd. Belangstellenden kunnen zich via internet inschrijven, het beschikbare aanbod inzien en desgewenst reageren op een vrijkomende kamer. Ook de administratie rond het hospiteren, de inspraak bij huurderopvolging door de zittende huurders, is volledig gedigitaliseerd. SSH wijst alle woonruimte die zij zelf toewijst toe volgens het aanbodmodel. Belangstellenden bepalen nu zelf wanneer zij op welke woonruimte willen reageren; aan de hand van de verantwoording kan men zelf zien of het zinvol is om te reageren op het vrijkomende aanbod. In het verslagjaar zijn in een door SSH gerealiseerd project in de Utrechtse wijk Overvecht 10 woningen gerealiseerd voor jongeren met een stoornis in het autisme spectrum. Met de aanwezigheid van begeleiding kunnen genoemde jongeren hier zelfstandig wonen. SSH heeft in totaal 181 aangepaste en 541 aanpasbaar gebouwde verhuureenheden in bezit. Wachttijd en inschrijvingen

wachttijd per complex eind 2008 eind 2007 eind 2006 eind 2005 eind 2004 eind 2003 eind 2002

gemiddeld in maanden 14 14 12 16 16 20 21

Toewijzing bij voorrang Met een aantal maatschappelijke instanties heeft SSH afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang aan bepaalde cliënten. In 2008 waren er 20 aanvragen tegenover 12 in 2007. Van de 20 aanvragen hebben er 13 geleid tot een kamertoewijzing. Verder is er een voorrangsregeling voor de participanten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III “Casa Confetti.” Zij kunnen, afhankelijk van de grootte van hun financiële participatie, aanspraak maken op een aantal kamers voor lokale aanstaande studenten. Aan deze studenten zijn in totaal 29 kamers toegewezen.

16

Short Stay Uitbreiding naar Friesland In juli 2008 heeft SSH een samenwerkingsovereenkomst getekend met de drie hogescholen in Leeuwarden - Van Hall Larenstein, Stenden en de Noordelijke Hogeschool Leeuwarden (NHL) - voor de huisvesting van hun internationale studenten. Vanaf 1 augustus verzorgt Short Stay de huisvesting van zo’n 400 buitenlandse gasten. Short Stay heeft een kantoor geopend in hogeschool Stenden, met drie medewerkers: een coördinator, een verhuurmedewerker en een technisch medewerker. De studenten worden gehuisvest in diverse panden van corporatie WoonFriesland en in een complex van een particuliere eigenaar. De reservering verloopt via de afdeling Reservations in Utrecht Contingenthouders Short Stay heeft er een contingenthouder in Utrecht bijgekregen: Business School TiasNimbas. Samen met de 3 nieuwe contingenthouders uit Leeuwarden (de hogescholen NHL, Van Hall Larenstein en Stenden) is het totaal aantal gekomen op acht. Een contingenthouder reserveert een vast aantal eenheden bij Short Stay. Gasten van deze (onderwijs) instellingen kunnen woonruimte kiezen uit dit gereserveerde aanbod. Website In augustus 2008 zijn de nieuwe websites voor SSH en voor Short Stay in gebruik genomen.

Elektronisch sluitingssysteem In het pand aan de Predikherenstraat is Short Stay begonnen met elektromechanische vergrendelingen. Bewoners krijgen een pasje in plaats van een sleutel. Deze kunnen op afstand worden geprogrammeerd, zodat het pasje toegang geeft tot de woonruimte vanaf de eerste dag van de reservering. Voordeel hiervan is dat gasten niet eerst langs kantoor hoeven te komen en dat er geen sleutels meer worden gehaald en gebracht. Het systeem zorgt er daarmee voor dat er minder handelingen worden verricht rond het sleutelbeheer. Meerjarenonderhoudsplan In 2008 is het meerjarenonderhoudsplan voor alle Short Stay eenheden opgesteld en in gebruik genomen. Elk jaar worden in de zomermaanden enkele eenheden gereserveerd om te worden opgeknapt. Voor 2008 stond het complex IBB op het programma. Aanmanen via de mail In 2008 is Short Stay gestart met het versturen van aanmaningen via de mail. In plaats van een aanmaning per brief ontvangt de gast een e-mail met verzoek tot betaling. Warande Short Stay is met het Warandebestuur overeengekomen om in de periode tot 2011 in totaal 200 kamers over te hevelen van de reguliere verhuur naar Short Stay. De kamers worden gestoffeerd en gemeubileerd en aangeboden aan (internationale) Short Stay huurders.

Oprichting van ISHA

17

De Short Stay bewoners hebben vertegenwoordiging gekregen in de vorm van de International Student Housing Assistance (ISHA). Afgevaardigden van BoKS, ESN en USF vormen samen de ISHA. Zij vertegenwoordigen alle Short Stay gasten in Utrecht. Short Stay en ISHA overleggen maandelijks. Huurovereenkomst Er is één Engelstalige huurovereenkomst voor alle Short Stay-gasten in gebruik genomen. Summerschool Utrecht Summerschool verzorgt korte cursussen in de zomerperiode en is dit jaar gegroeid van 850 naar 1300 deelnemers. De huisvesting van het overgrote deel van alle deelnemers wordt door Short Stay verzorgd. Hiermee wordt een deel van de zomerleegstand verminderd. De vraag naar huisvesting in deze periode zal de komende jaren blijven stijgen. De gasten blijven gemiddeld twee weken in Nederland.

Wonen en zorg Behalve studentenhuisvesting, verzorgt SSH (begeleide) huisvesting voor allerlei bijzondere groepen. Ouderen SSH heeft in Utrecht een woonzorgcomplex met 100 woningen voor ouderen. Eén woning is bedoeld als uitvalsbasis voor zorgverlener Axion Continu. De resterende 99 woningen zijn na overleg met de gemeente Utrecht en Axion Continu in 2006 bestempeld als servicewoningen voor zorgbehoevende ouderen. Naast dit woonzorgcomplex voor ouderen heeft SSH drie complexen voor groepswonen van ouderen: twee in Utrecht en één in Bunnik. Deze kleinschalige complexen bestaan naast woningen uit een besloten gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijke ruimte. Minder validen SSH heeft één Focusproject in een complex met 82 woningen zijn 14 woningen specifiek bestemd als Focuswoningen voor de huisvesting van minder valide personen. Voor de dagelijkse verzorging en begeleiding van deze huurders beschikt stichting Focus over een eigen ruimte in het complex. Maatschappelijke opvang Daarnaast verhuurt SSH woonruimte aan diverse maatschappelijke instanties voor de huisvesting van hun cliënten. Deze bewoners krijgen begeleiding van betreffende instanties, veelal gericht op re-integratie in de samenleving of het zelfstandig kunnen wonen: • Het Leger des Heils huurt op de Maliestraat, de Harpstraat en de Kanaalweg in totaal 56 verhuureenheden bestemd voor maatschappelijke opvang en reclassering. • Stichting de Tussenvoorziening huurt voor de opvang van dak- en thuislozen vier kamers op het Tuindorp West Complex (TWC), drie woningen op het Boerhaaveplein en drie woningen op de Elsstraat. Daarnaast huurt en beheert Stichting de Tussenvoorziening het Corporatiehotel aan de Blauwkapelseweg 135, dat bedoeld is voor mensen die dakloos dreigen te worden. • De Van der Hoevestichting (TBS-kliniek) huurt drie woningen op de Korte Jufferstraat, De Blieckstraat en de Turfstraat voor de huisvesting van ex-cliënten. • Stichting Zandbergen (waaronder Begeleide Huisvesting Utrecht) huurt op de Parkstraat, de Reestraat en de Abstederdijk in totaal zestien kamers bestemd voor jeugdzorg.

18

• •

• • • •

In het pand Wittevrouwenkade 1 is pension Singelzicht gevestigd voor de opvang van dak- en thuisloze zwerfjongeren. Ook huurt Stichting Singelzicht vier kamers op het TWC en de Enny Vredelaan. SSH heeft twee woningen tijdelijk in beheer van een collega-corporatie voor het zogenaamde Stichting Jongeren Huisvesting Utrecht-project (SJHU). Wij bieden hier in samenwerking met Begeleide Huisvesting Utrecht (BHU) begeleid onderdak aan personen die niet via de normale werkwijze onderdak vinden. De SBWU huurt op de Wickenburglaan, de J.P. Coenstraat 67 en de Troelstralaan in totaal 15 eenheden voor de begeleide huisvesting van haar cliënten. Stichting De Kei huurt twee kamers en één woning in het tijdelijke bezit voor huisvesting van daklozen die direct onderdak behoeven. Stichting Valkenheide huurt zes kamers in het tijdelijk bezit op de Auriollaan en de Churchilllaan voor de begeleide huisvesting van jongeren tot 18 jaar die zijn vastgelopen op het gebied van opvoeding, educatie, sociaal-en financieel gebied. Op de Victoria Regiadreef huurt Stichting “De Grasboom” tien woningen voor jongeren met een stoornis in het autisme spectrum.

Nieuwe huurovereenkomsten De kamers hebben een traditioneel hoge mutatiegraad, bijna drie keer zo hoog als bij de woningen. Vrijkomende woningen werden gemiddeld 4,3 maal aangeboden voordat een huurovereenkomst tot stand kon komen. Het jaar ervoor bedroeg de aanbiedingsgraad 4,5. Vooral de kleine zelfstandige woningen drukken een stempel op de aanbiedingsgraad. Zij worden daarom, na een experiment, sinds november 2003 direct aangeboden aan zittende huurders in plaats van via WoningNet.

Afgesloten nieuwe huurovereenkomsten 2008 Kamers regulier Short Stay Woningen Bedrijfsruimte

Interne verhuizingen Tijdelijke eenheden

2007

2006

1.592 1.410 2.050 2.051* 1.827* 2.511 719 295 559 0 0 2 4.362 2.532 5.122 384 845

420 902

2005 1.399 2.406 270 1 4.076

2004

2003

1.421 1.199 2.057 690 219 213 1 2 3.698 2.103

2002 1.309 739 242 0 2.290

404 624

Mutatiegraad in % Kamers Woningen

2008

2007

2006

2005

33 28

25 13

43 15

34,2 13,9

2004

2003

2002

33,2 32,3 12,8** 12,5

36,5 13,9

* Exclusief Summerschool ** Percentage exclusief nieuwbouw. Inclusief nieuwbouw bedraagt dit 23,3 %.

19

Aantal toewijzingen 1e helft 2008 1-persoon

Huur <= 343,49

Huur 343,50 491,64

Huur > 491,65

Totaal

< € 20.600 >= € 20.600 < € 18.525 >= € 18.525

43 2 0 0 45 Huur <= 343,49

9 4 8 1 22 Huur 343,50 491,64

0 0 0 0 0 Huur > 491,65

52 6 8 1 67 Totaal

< € 27.950 >= € 27.950 < € 24.625 >= € 24.625

0 0 0 0 0 Huur <= 343,49

2 0 0 0 2 Huur 343,50 526,89

0 1 0 0 1 Huur > 526,90

2 1 0 0 3 Totaal

< € 27.950 >= € 27.950 < € 24.625 >= € 24.625

0 0 0 0 0 45

3 1 0 0 4 28

0 0 0 0 0 1

3 1 0 0 4 74

Huur <= 348,98

Huur 348,99 - 499,51

Huur > 499,52

Totaal

< € 20.600 >= € 20.600 < € 18.525 >= € 18.525

50 1 1 0 52 Huur <= 348,98

6 13 5 0 24 Huur 348,99 - 499,51

0 1 0 0 1 Huur > 499,52

56 15 6 0 77 Totaal

< € 27.950 >= € 27.950 < € 24.625 >= € 24.625

1 0 0 0 1 Huur <= 348,98

1 0 1 0 2 Huur 348,99 535,34

0 0 0 0 0 Huur > 535,34

2 0 1 0 3 Totaal

< € 27.950 >= € 27.950 < € 24.625 >= € 24.625

Subtotaal Totaal

0 0 0 0 0 53

1 1 1 0 3 29

0 1 0 0 1 2

1 2 1 0 4 84

Aantal toewijzingen 2008 Totaal

98

57

3

158

< 65 > 65 jaar Subtotaal 2-personen < 65 > 65 jaar Subtotaal >=3 personen < 65 > 65 jaar Subtotaal Totaal

Aantal toewijzingen 2e helft 2008 1-persoon < 65 > 65 jaar Subtotaal 2-personen < 65 > 65 jaar Subtotaal >=3 personen < 65 > 65 jaar

Bewonersbetrekkingen 20

Inleiding SSH betrekt al jaren haar huurders bij het beheer en beleid van de organisatie. Over algemene beleidszaken overlegt SSH met BoKS (BewonersKoepel SSH Utrecht), de koepelorganisatie. BoKS behandelt complex-overstijgende zaken die alle huurders van de SSH aangaan, zoals huurverhoging, langetermijnbeleid, het faciliteren van bewonersvertegenwoordigingen, enzovoort. In de overleggen die in 2008 plaatsvonden tussen SSH en BoKS kwamen onder andere de overlegstructuur, de bewonersparticipatie, het huurbeleid, (nieuw) bouwprojecten en het SSH-beleid qua starterswoningen en het bevorderen van de doorstroming van kamerbewoners naar zelfstandige woningen aan de orde. Ook is het overleg over nieuwe vormen van participatie voortgezet en afgerond. Overleg met bewonersorganisaties SSH overlegt ook regelmatig met de bewonersorganisaties van de complexen. Vaste overlegonderwerpen zijn het (dagelijks) onderhoud, het (sociaal) beheer van het complex, de woonomgeving, vandalismepreventie en maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid. Voor een goede dienstverlening naar huurders en een effectief sociaal- en technisch beheer van complexen wil SSH weten wat er speelt in en rondom de woning en de woonomgeving. Wanneer er geen bewonersorganisatie actief is, en er wel onderwerpen zijn waarvan SSH de mening van de bewoners wil peilen, wordt er gebruik gemaakt van een bewonersenquête of klantenpanel.

21

Veranderingen In de afgelopen jaren hebben we gemerkt dat de belangstelling voor de traditionele vormen van participatie vanuit bewoners (sterk) verminderd is, met name daar waar het de bemensing van de woonbesturen van de grote complexen betreft. Studieduurverkorting, toenemende individualisering maar ook de in het verleden door beide partijen overeengekomen administratieve verplichtingen (jaarverslagen en dergelijke) voor woonbesturen hebben de belangstelling (sterk) doen tanen. Ook speelt mee dat SSH haar zaken de afgelopen tien jaar beter op orde heeft dan in de jaren daarvoor (bijvoorbeeld de complexbeheersplannen) zodat er ook vanuit de bewoners minder aanleiding en noodzaak tot overleg was. Er is met het BoKS een werkgroep ingesteld om de ontstane situatie te analyseren en eventuele oplossingen nader te onderzoeken. In 2008 is het overleg over de nieuwe vormen van participatie voortgezet en afgerond. De werkgroep heeft het volgende opgeleverd: • • •

•

SSH en haar bewoners gaan nieuwe vormen van samenwerking en overleg invoeren. De huidige vormen blijven, wanneer gewenst door de bewoners voortbestaan. SSH erkent een bewonersvertegenwoordiging als overlegpartner als het overleg betrekking heeft op de belangenbehartiging van alle bewoners van een complex. SSH gaat het functioneren van een bewonersvertegenwoordiging zo makkelijk mogelijk maken, door eisen los te laten en meer faciliterend aanwezig te zijn. SSH stelt onder andere geen eisen meer aan de bestuursvorm. Een bewonersvertegenwoordiging hoeft dus geen vereniging of stichting te zijn of als zodanig te functioneren. Er is ook geen verplichting meer tot het vastleggen van reglementen, jaarverslagen en dergelijke. SSH beheert de gelden die door SSH ter beschikking worden gesteld. SSH en de bewonersvertegenwoordiging leggen aan elkaar verantwoording af over de financiën.

De nieuwe en oude vormen van samenwerking en overleg kunnen naast elkaar blijven bestaan. Beheer Op de grote wooncomplexen spelen de woonbesturen een belangrijke rol in het beheer van hun complex. Op de grote kamercomplexen waren voorheen (per complex) ook sociale commissies actief, die een bemiddelende rol spelen bij conflicten tussen bewoners. In 2008 is een centrale sociale commissie tot stand gekomen, die zich richt op alle kamerbewoners van SSH. De medewerkers bewonerszaken onderhouden het contact met de sociale commissie, verwijzen bewoners naar hen, ondersteunen de commissie desgewenst met informatie en advies, wonen eventueel een gesprek bij etcetera. De commissieleden ontvangen een vergoeding van SSH. Bij constatering van individuele problematiek bij huurders wordt daar aandacht aan gegeven door de medewerkers bewonerszaken. In situaties van ernstige problemen, zoals vereenzaming, vervuiling, oplopende huurachterstand, psychische problemen en/of verslavingsproblemen leggen de medewerkers bewonerszaken contact met gespecialiseerde instanties op dat vlak om de huurder deskundige begeleiding te bieden. Zij onderhouden ook contacten met medewerkers van diverse gemeentelijke diensten, de politie, maatschappelijke en hulpverlenende instellingen en andere instanties om eventuele overlast terug te dringen en de leefbaarheid binnen de complexen te verbeteren. Leefbaarheid In 2008 is gekozen voor een intensivering van het sociaal beheer om de betrokkenheid van SSH bij haar bewoners meer en beter vorm te geven. Om dit te bereiken is gestart met de ontwikkeling van een team Dagelijks Beheer. Sociaal beheer is voor dit team één van de hoofdtaken. Het team Dagelijks Beheer zal bestaan uit twee medewerkers bewonerszaken, vijf beheerders, een brandveiligheidmedewerker en een teamleider. De (technische) telefonische klachten zullen in het eerste kwartaal in 2009 uitbesteedt worden aan een externe meldkamer. De beheerders krijgen hierdoor meer tijd voor de sociale kant van het beheer. SSH zal zo nadrukkelijker aanwezig zijn op de complexen. Sociaal beheer bestaat uit vele facetten zoals; het waar mogelijk ondersteunen en begeleiden van bewoners die dit behoeven; het aanpakken van misstanden en het zo nodig aanspreken van bewoners hierop; het intensiever contact onderhouden met de bewoners; het intensiever controles uitvoeren op de complexen.

22

SSH wil bereiken dat de leefbaarheid op en rond het complex en het veiligheidsgevoel van de bewoners toeneemt. Daarnaast willen wij bereiken dat de bewoners SSH ervaren als een betrokken verhuurder die meer doet dan enkel het verhuren van woonruimte. Financiële ondersteuning SSH stelt jaarlijks een bedrag beschikbaar als financiële ondersteuning voor het BoKS, ISHA, de bewonersvertegenwoordigingen en de centrale sociale commissie. SSH beheert deze gelden voor ISHA en de bewonersvertegenwoordigingen. Bewonersvertegenwoordigingen kunnen een beroep doen op de financiële ondersteuning als zij aantonen geld nodig te hebben voor hun functioneren als bewonersvertegenwoordiging. Bewonersvertegenwoordigingen kunnen desgewenst een voorschotbedrag ontvangen, maar ook directe betalingen door SSH zijn mogelijk, alles uiteraard na overleg. Voorlichting bewoners en woningzoekenden- SSH In september 2008 zijn de nieuwe websites van SSH en Short Stay live gegaan. De nieuwe sites bieden meer mogelijkheden ten aanzien van vindbaarheid van de site, navigatie en nieuwe toepassingen zoals interactieve elementen, digitale plattegronden en betere formulieren. De site van SSH heeft nu bijna 33.000 geregistreerde klanten. Dat zijn zowel kamerzoekenden als huurders; de beide partijen die met het hospiteersysteem te maken hebben. De cijfers hieronder zijn gebaseerd op de maanden september tot en met december 2008. Maandelijks komen er gemiddeld ruim 20.000 unieke bezoekers op onze site. Ze komen ook terug: gemiddeld brengt een bezoeker 1,5 bezoeken per maand. Het gemiddelde bezoek duurt zo’n twee en halve minuut. Zowel het aantal terugkerende bezoekers als het aantal minuten dat de bezoekers op de site verblijven is gedaald ten opzichte van 2007. Dit komt omdat de nieuwe look & feel en nieuwe structuur van de website zijn vruchten afwerpt. De bezoekers kunnen de informatie vaak in één keer vinden en in een kortere tijd. Sitebezoek Aantal bezoekers Aantal bezoeken

2008* 82.265 245.694

Gem. aant. bezoeken per dag: 647

2007 172.452 480.776

1.317

2006 159.621 408.022

2005* 57.706 135.538

2004 128.718 218.158

2003 86.649 110.747

1.118

828

596

303

* In 2005 is vanaf juli gemeten * In 2008 zijn de maanden september tot en met december gemeten Voorlichting aan bewoners en woningzoekenden - Short Stay In september 2008 is de nieuwe Short Stay website live gegaan. Vanaf dit moment zijn de statistieken bijgehouden. Voor dit moment werd dit niet gedaan. De Short Stay website is de bron van informatie voor onze huurders en woningzoekenden. In de website is de reserveringsmodule geïntegreerd waarop de toekomstige huurders woonruimte kunnen reserveren. Sitebezoek Aantal bezoekers Aantal bezoeken Gem. aantal bezoeken per dag

2008 (september - december) 9.807 21.019 172

Maandelijks komen er gemiddeld zo’n 2.400 unieke bezoekers op de website van Short Stay. Een bezoeker brengt ruim 2 bezoeken per maand. Het gemiddelde bezoek duurt ruim 6 minuten. Onderzoek onder bewoners SSH hecht veel waarde aan de mening van haar bewoners. Niet voor niets meet SSH de kwaliteit van haar dienstverlening continu door middel van enquêtes. Ook werken wij regelmatig samen met de Universiteit Utrecht. Dit jaar hebben studenten Sociale Geografie onderzoek gedaan naar de woonwaardering van de bewoners van de Enny Vredelaan. Daarnaast hebben we dit jaar twee klantenpanels georganiseerd.

23

After sales enquêtes SSH maakt, samen met collega-studentenhuisvesters Idealis (Wageningen) en SLS Wonen (Leiden), gebruik van de feedbackmethode van het bedrijf Feeddex. Feeddex heeft een klantwaarderingssysteem ontwikkeld dat wij gebruiken om de klanttevredenheid te meten van nieuwe huurders. Elke nieuwe huurder, of huurder die doorverhuist naar een ander huis, krijgt binnen vier weken het verzoek mee te werken aan een online enquête. De uitkomsten worden per kwartaal gerapporteerd en worden gebruikt als instrument om bepaalde aspecten van onze werkwijze aan te passen. Omdat de enquête is opgesteld met Idealis en SLS, is het mogelijk de resultaten onderling te vergelijken. Sinds SSH is gestart met de feedbackservice in 2004, zijn de huurders tevreden over SSH en worden zelfs ieder jaar positiever. Ten opzichte van 2007 stijgt de waardering over all sterk. Dit wordt veroorzaakt door een hogere beoordeling van de kamers/woningen zelf, de dienstverlening en de reputatie die SSH heeft. Ten opzichte van de andere twee studentenhuisvesters scoort de SSH aanzienlijk hoger. SSH-huurders waarderen de prijs-kwaliteitverhouding van hun woonruimte hoger, evenals de woonruimte zelf en de reputatie van hun huisvester. Klantenpanel Klantenpanels zijn een goede methode om meer informatie te krijgen over een bepaald onderwerp én bewoners te betrekken bij de te formuleren beleid. Dit jaar organiseer SSH twee klantenpanels. In april hield SSH een klantenpanel over de algemene ruimtes in Casa Confetti. Doel hiervan was om een invulling te bedenken voor zes publiek toegankelijke ruimtes. Volgens de panelleden was het belangrijk dat de invulling van deze ruimtes gericht moet zijn op de Uithofbewoners: de ruimtes moeten openbaar zijn en moeten bijdragen aan de leefbaarheid van de Uithof. De panelleden verzonnen talloze manieren om de ruimtes in te vullen, variërend van een expositieruimte tot een kapper. Op basis van de voorstellen is SSH aan de slag gegaan om partijen te vinden voor de publieke ruimtes. De partijen zullen in de zomer van 2009 hun intrek nemen in Casa Confetti. Het tweede klantenpanel is gehouden door studenten Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht. Het klantenpanel maakte deel uit van hun onderzoek naar de woonwaardering van Enny Vredelaanbewoners:

Enny (on) tevredelaan? Enny (on) tevredelaan? De bewoners van de Enny Vredelaan beoordeelden hun woning volgens de Feeddexenquête lager dan andere bewoners. Vanwege de lage mutatiegraad van dit complex was het moeilijk te zeggen of deze waardering representatief was voor alle bewoners. Om deze reden heeft SSH studenten Sociale Geografie opdracht gegeven de redenen voor de negatieve waardering van deze bewoners te onderzoeken en aanbevelingen te doen om de woonwaardering te verbeteren. In het onderzoek werd de woonwaardering van de bewoners van Enny Vredelaan vergeleken met de woonwaardering van de bewoners van het complex aan de Cambridgelaan, een vergelijkbaar complex. Uit het onderzoek blijkt dat de bewoners van de Enny Vredelaan hun complex niet slechter beoordelen dan de bewoners van de Cambridgelaan. Toch hadden de bewoners een aantal aanbevelingen. De fietsenstalling zou, net als bij andere complexen, overdekt en afsluitbaar moeten zijn en zou meer fietsen moeten bergen. Daarnaast zou de ventilatie in de keukens mogen worden verbeterd en het tegelwerk in de toiletten en douches vernieuwd. Qua voorzieningen missen de bewoners een supermarkt in de buurt van hun complex. SSH heeft de uitkomsten van het onderzoek besproken met de bewonerscommissie. Waar mogelijk zullen we de aanbevelingen van het onderzoek overnemen. Geschillencommissie Als een huurder een klacht heeft die niet naar tevredenheid is afgehandeld, dan kan hij deze indienen bij de Geschillencommissie van SSH. De Geschillencommissie bestaat uit drie leden en drie plaatsvervangende leden, zij worden benoemd door de directie, BoKs en de Universiteit Utrecht. De Geschillencommissie heeft in 2008 één klacht in behandeling genomen. Deze klacht is door de commissie ongegrond verklaard.

24

Huur en huurbetaling Gemiddelde huurverhoging en de jaarlijkse huurverhoging De gemiddelde huurverhoging voor de kamers en woningen in ons bezit was per 1 juli was 1,6%. De maximale huurverhoging in 2008 was 1,6%. Verdeling van de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging Gemiddeld huurverhogingspercentage van 1,6% gold voor 7.408 huurders. In 2008 gold er voor geen enkele huurder een jaarlijkse huurverhoging hoger dan 1,6%. Bezwaar tegen de huurverhoging In 2008 is er geen bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging per 1 juli. Huuromzet en achterstand De brutojaarhuur van alle kamers en woningen (eigen bezit) bedroeg eind 2008 circa € 27,1 miljoen. De betalingsachterstand van zittende huurders was op dat moment 0,64%. De huurinkomsten uit de bedrijfspanden bedroeg eind 2008 € 393.000. De betalingsachterstand was hier 0,4%. Huurtoeslag Huurtoeslag loopt sinds enige jaren niet meer via SSH. Huurders die hiervoor in aanmerking komen, vragen de huurtoeslag rechtstreeks aan bij de Belastingdienst. Automatische incasso In 2007 betaalden 6.935 huurders (80%) de huur via automatische incasso. Bij dit percentage zijn de Short Stay huurders buiten beschouwing gelaten. Voor de korte periode dat ze in Nederland zijn, kunnen ze geen rekening bij een bank openen en dus ook geen machtiging afgeven. Ontruimingen De kantonrechter heeft in het verslagjaar 32 keer de huurovereenkomst met een huurder ontbonden. In 17 gevallen is er ook daadwerkelijk ontruimd; in alle gevallen door huurachterstand. In vier gevallen was er ook sprake van overlast of onrechtmatige bewoning. Servicekosten De servicekosten zijn met alle huurders verrekend, conform de geldende regelgeving en binnen de voorgeschreven termijn. In het verslagjaar is een bedrag van € 379.000 aan servicekosten terugbetaald. Het ging hierbij om 9.235 huurders.

25

5 Organisatie Het managementteam bestond in 2008 uit de directie (Ton Jochems) en de managers van de afdelingen Vastgoed (Marianne Kleijnen), Wonen (Gé Wouters) en Financiën (René van den Brom) en Short Stay (Harrie Vos). Arbo / ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2008 was 3,9% Dit is bijna 2% lager dan vorig jaar. Het langdurig ziekteverzuim was 2,2%. Dit is ruim 1% lager dan in 2007. Het CBS-cijfer 2008 is nog niet bekend. Sinds januari 2008 maakt SSH gebruik van de diensten van Arboned, een arbodienst die landelijk opereert. Onze medewerkers op de locatie Leeuwarden en medewerkers die ver van Utrecht wonen, kunnen naar de arbodienst in hun eigen omgeving. SSH werkt samen met deze arbodienst aan een actief ziekteverzuimbeleid. De leidinggevende en de afdeling Personeel en Organisatie hebben regelmatig contact met de zieke medewerker. De bedrijfsarts wordt ingeschakeld bij langdurig zieke medewerkers en bij frequent zieke medewerkers om te beoordelen welke vorm van begeleiding zinvol is. Medewerkers kunnen ook zelf contact opnemen met de bedrijfsarts. Preventief Medisch Onderzoek Dit jaar hebben 19 van de 20 aangeschreven medewerkers op vrijwillige basis meegedaan aan een uitgebreid PMO-onderzoek (Preventief Medisch Onderzoek). Het doel van het onderzoek is het voorkomen van beroepsziekten, bevorderen van de gezondheid van medewerkers en daar mee het verbeteren van het functioneren en de inzetbaarheid van de werknemer. Bovendien wordt de kans op ziekteverzuim verminderd. Ongunstig scoorden: de informatie over doelen en resultaten, tijdsdruk, veel rokers, arm/nek/schouderklachten en de mogelijkheid om verlof op te nemen. Gunstig scoorden: de werkplek en omgang met collega’s. De werkkring biedt voldoende zekerheid. Risico-inventarisatie & Evaluatie In 2008 heeft een RI&E-onderzoek plaatsgevonden. Dit is uitgevoerd door KeurCompany, een onderdeel van Arboned. Het doel was het verkrijgen van inzicht in de gevaren en de hieraan verbonden risico’s op het gebied van veiligheid, gezondheid en welzijn, waaraan de medewerkers worden blootgesteld. Er zijn geen ernstige zaken geconstateerd. Knelpunten waren o.a. ontruimingsoefening, zolderverdieping is geen werkplek volgens arborichtlijnen, aanstellen preventiemedewerker, valbeveiliging voor ramen, klimaatbeheersing en de werkplekbalie van de Heidelberglaan. De meeste zaken zijn in 2008 opgelost. De verhuizing van de zolderverdieping naar een andere werkruimte vindt plaats in het eerste kwartaal 2009. Medewerkertevredenheidsonderzoek Naar aanleiding van het medewerkertevredenheidsonderzoek zijn er een aantal werkgroepen gevormd. Deze werkgroepen zijn met aanbevelingen gekomen ter verbetering van de kritiekpunten. Deze punten worden op dit moment nader uitgewerkt en zullen voor de zomer van 2009 met de directeur van SSH besproken en geëffectueerd worden. Interne verhuizing / uitbreiding kantoor Per januari 2009 zal de “oude gymzaal” op het binnenterrein van de Plompetorengracht in gebruik genomen worden door medewerkers van Short Stay, technisch beheer en vastgoed. De zolderruimte van ons hoofdkantoor, die door interne verhuizing van genoemde afdelingen leeg komt te staan, zal als vergaderruimte worden gebruikt.

Bezetting op 31/12/2008 Fulltime vast in dienst Parttime vaste dienst Fulltime tijdelijke dienst Parttime tijdelijke dienst

man

vrouw

25 3

12 20

9 3

9 1

26

Ondernemingsraad De bezetting van de OR is in 2008 gewijzigd. Gerrie van Bart heeft haar OR-lidmaatschap naast zich neergelegd. De OR bestaat uit Jesse van Mourik (voorzitter), Mirande Verdel (secretaris), Alex Brust, Annemiek van Vondel en Arnold Nieuwendijk (leden). Speerpunten en gespreksonderwerpen met de directie in 2008 waren: • De oprichting van het team Dagelijks Beheer • De (ver) bouwing van de nieuwe kantoorlocatie op het binnenterrein van de Plompetorengracht • Uitbreiding van de integriteitscode met de klokkenluidersregeling • De aanbevelingen van de werkgroepen die zijn opgericht naar aanleiding van het medewerkerstevredenheidsonderzoek. • Opzetten banenpool • Gebruik mobiele telefoons door medewerkers • Uitbreiden werkgebied van de activiteiten van SSH buiten Utrecht Er zijn in 2008 geen wijzigingen geweest in de secundaire arbeidsvoorwaarden.

6 Financieel beheer 27

Stelselwijziging Tot en met de jaarrekening 2007 werden de materiële vaste activa in exploitatie gewaardeerd op aanschafprijs, verminderd met afschrijvingen, of lagere bedrijfswaarde op strategisch complex niveau. Per 1 januari 2008 vindt waardering op bedrijfswaarde plaats. Dit betekent een waardetoename van het bezit met circa € 80 miljoen. Daar tegenover is op 1 januari 2008 een herwaarderingsreserve gevormd van eveneens € 80 miljoen. Per saldo heeft deze stelselwijziging geen gevolgen voor de omvang van de algemene bedrijfsreserve per 1 januari 2008. Resultaatontwikkeling Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2008 bedraagt € 1.535.000 (2007: € 1.002.000). In onderstaand overzicht vergelijken we het resultaat 2008 met dat van 2007. We geven een toelichting bij posten die een belangrijke afwijking vertonen. Resultatenanalyse (in miljoenen euro) 2007

2008 Huren en vergoedingen Vrijval egalisatierekening/overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten

27,5

26,1

0,0

0,4

8,2

8,0

35,7

34,5

Afschrijvingen / waardeveranderingen

0,5

4,7

Salarissen en sociale lasten

4,6

4,1

Lasten onderhoud

7,1

4,3

Overige bedrijfslasten

14,6

13,9

Totaal bedrijfslasten

26,8

27,0

8,9

7,5

Rentebaten

0,2

0,3

Rentelasten

7,6

6,9

Resultaat voor belastingen

1,5

0,9

Totaal bedrijfsopbrengsten

Huren en vergoedingen De huren en vergoedingen zijn toegenomen met € 1,4 miljoen. Deze toename kwam als volgt tot stand: • Aanpassing voorschotten servicekosten (zie ook overige bedrijfslasten) 0,5 • Reguliere huurverhoging per 1 juli 0,2 • In exploitatie komen van nieuwe woningen 0,5 • Andere redenen, zoals harmonisatie ineens bij bewonersmutatie 0,2

Vrijval egalisatierekening/overheidsbijdragen In 2007 is de laatste vrijval van BWS-subsidies ad € 0,3 miljoen ten gunste van het jaarresultaat gebracht. Vanaf 2008 betreft deze post enkel nog een jaarlijkse gemeentelijke bijdrage in het exploitatietekort van € 59.000.

28

Afschrijvingen/waardeveranderingen De daling met € 4,2 miljoen is een gevolg van lagere waardeveranderingen als gevolg van de stelselwijziging per 1 januari 2008. Vanaf dat moment worden de complexen in exploitatie gewaardeerd op bedrijfswaarde. De jaarlijkse mutatie in de bedrijfswaarde wordt als “Mutatie actuele waarde materiële vaste activa”, na het “Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen” in de winst en verliesrekening opgenomen.

Lasten onderhoud De onderhoudslasten 2008 nemen ten opzichte van 2007 toe met € 2,8 miljoen. Ongeveer € 2,3 miljoen heeft betrekking op kleine verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving, leefbaarheid en dergelijke. Deze posten werden tot en met 2007 geactiveerd en via de post “Waardeveranderingen” in één of meerdere jaren ten laste van het resultaat gebracht. In verband met de integrale belastingplicht per 1 januari 2008, trachten we zo veel mogelijk aansluiting te zoeken bij de waarderingsregels voor de bepaling van het fiscale resultaat. Op grond hiervan worden deze uitgaven vanaf het boekjaar 2008 onder onderhoudslasten, rechtstreeks ten laste van het jaarresultaat gebracht. De resterende € 0,5 miljoen heeft betrekking op overig planmatig onderhoud. De uitgaven 2008 zijn overigens conform de meerjarenbegroting uitgevoerd.

Overige bedrijfslasten De stijging met € 0,7 miljoen wordt veroorzaakt door: • Hogere kosten leefbaarheid (Vogelaarheffing) • Hogere kosten servicekosten • Hogere belastingen en verzekeringen • Hogere overige kosten • Lagere lasten Short Stay/Tijdelijk bezit Totaal

-/-

0,3 0,2 0,3 0,3 0,4 0,7

Rentelasten De hogere rentelasten van € 0,7 miljoen worden onder meer veroorzaakt door renteconversies en het aantrekken van nieuwe leningen ter financiering van nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden. In 2008 hebben de volgende mutaties in de leningenportefeuille plaatsgevonden: • Er werd voor een totaalbedrag van € 46,5 miljoen leningen aangetrokken op de kapitaalmarkt. De looptijden variëren van 20 tot 40 jaar met bijbehorende rentepercentages tussen 4,02 en 5,25%. • Er werden 2 leningen afgelost met een schuldrestant van € 1,0 miljoen en € 4,1 miljoen en een gemiddelde coupon van 5,4%. Als gevolg van de kredietcrisis zijn met name de rentetarieven op de kapitaalmarkt in het 4e kwartaal 2008 sterk gestegen. Daarnaast berekenden de banken bovenop de basisrente een liquiditeitspremie tot wel 150 basispunten. SSH heeft een korte kredietfaciliteit van € 9 miljoen gefinancierd tegen EONIA (tarief wat banken elkaar onderling in rekening brengen voor daggeld) met een opslag van 25 basispunten. In de loop van 2008 is dit tarief sterk gestegen en is het positieve verschil met het kapitaalmarkttarief volledig teniet gedaan. Slechts in de laatste 2 maanden van het jaar is het EONIA-tarief, als gevolg van de kredietcrisis, weer gedaald Wij hebben derhalve in 2008 nagenoeg geen rentevoordeel meer kunnen behalen met rekening-courant financiering. Vennootschapsbelastingplicht Met ingang van 1 januari 2008, is de partiële vrijstelling in de vennootschapsbelasting voor toegelaten instellingen komen te vervallen. Per die datum geldt voor woningcorporaties een integrale belastingplicht op grond van de Wet vennootschapsbelasting (vpb). De invoering van de integrale belastingplicht roept veel vragen op. Er zal intensief overleg nodig zijn tussen de individuele corporatie en de Belastingdienst. In gevallen waarin geen overeenstemming wordt bereikt, zal uiteindelijk de Hoge Raad duidelijkheid moeten geven. Voor veel zaken betekent deze rechtsgang dat het een langdurig proces wordt voordat duidelijkheid en dus zekerheid te verwachten is. Partijen achten dit onwenselijk. Om deze redenen hebben de toegelaten instellingen en de Belastingdienst in onderling overleg invulling gegeven aan de vraagstukken waarover partijen in onzekerheid verkeren en hebben dit vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2).

29

De onderwerpen waarover partijen in onzekerheid verkeren zijn: de waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans, de waardering en resultaatbepaling van nieuwbouwprojecten en herontwikkeling, de fiscale behandeling van tussenvormen en de fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Medio april 2009 heeft SSH de VSO-2 met de Belastingdienst ondertekend. Verderop in dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de financierbaarheid en van het weerstandsvermogen van SSH. De cijfers zijn ontleend aan de begroting 2009/meerjarenbegroting 2010 – 2018 waarin reeds rekening is gehouden met de belastingplicht per 1 januari 2008. Financiële continuïteit In november 2007 hebben wij onze ambities voor de komende vier jaar uiteengezet in het Ondernemingsplan 2008 – 2012. In dit OP zijn een aantal financiële kaders vastgesteld voor de omvang van het vermogen. Voor de financiële continuïteit moeten we altijd voldoende middelen hebben om aan onze verplichtingen te kunnen voldoen. De kaders voor het aantrekken van financiële middelen staan onder meer in het treasury-statuut. De treasury-doelstellingen staan in een treasury-jaarplan, dat elk jaar herzien wordt. De doelstellingen van treasury zijn onder andere het waarborgen van voldoende liquiditeit op korte en lange termijn en het beheersen van renterisico’s. Financierbaarheid SSH trekt vreemd vermogen aan met gebruikmaking van borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Jaarlijks beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van haar deelnemers. Een belangrijke voorwaarde voor borging is dat de we een positieve kasstroomontwikkeling hebben. Het WSW houdt daarbij rekening met een normatieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille. Aan de hand van de kasstroomontwikkeling en de financieringsbehoefte voor de komende drie jaar, stelt het WSW het zogenaamde faciliteringsvolume vast. Op grond van de recente beoordeling is het WSW van mening dat SSH onveranderd kredietwaardig is. Het faciliteringsvolume gebaseerd op onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2008 tot en met 2010 is door het fonds vastgesteld op € 63 miljoen1. Volgens de (meerjaren)begroting 2009 - 2018 is een faciliteringsvolume van € 63 miljoen ruim voldoende om de verwachte investerings- en herfinancieringsverplichting voor 2008 en 2009 na te komen. Ook voor de jaren na 2009 resteert na normatieve aflossing een positieve operationele kasstroom. Op grond hiervan verwachten wij geen problemen met betrekking tot de borging van de toekomstige investeringen en de herfinanciering van bestaande leningen. In onderstaande figuur is een overzicht opgenomen van de kasstroomontwikkeling voor de komende vijf jaar en de normatieve aflossing van de leningen.

Beoordeling kredietwaardigheid volgens WSW 8.000 7.000 6.000

Kasstromen uit operaties

5.000

€

4.000

2% normatieve aflossing leningen

3.000 2.000 1.000 0 2009

2010

2011

2012

2013

jaar

1

Het WSW kan het faciliteringsvolume bijstellen aan de hand van nieuwe prognoses, feiten en omstandigheden.

30

Beheersing renterisico Naast het veiligstellen van de financierbaarheid is de beheersing van het renterisico een belangrijke taak voor het waarborgen van financiële continuïteit. Wij willen het renterisico zodanig spreiden, dat er een evenwichtig verloop ontstaat en dat we goed kunnen inspelen op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Met name door (onzekere) investeringen in nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden, ontstaat er een aanzienlijk bedrijfseconomisch renterisico. Over het algemeen wordt dit risico niet ingedekt voordat meer zekerheid bestaat over deze projecten. Het WSW-renterisico bevindt zich voor de komende jaren binnen de acceptabele bandbreedte van 5 – 15%. In onderstaande overzicht is het WSW-renterisico voor de komende jaren weergegeven.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en solvabiliteit In het ondernemingsplan 2008 – 2012 is als een van de kaders voor het financiële beleid opgenomen dat het weerstandsvermogen van SSH niet onder het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen zoals vastgesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zal uitkomen. Het CFV hanteert een ondergrens voor de solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde van 10%. Komt het vermogen van SSH onder deze grens dan wordt nader onderzoek verricht naar de verwachte ontwikkelingen op de middellange termijn. Het CFV hanteert ook een bovengrens aan het vermogen van 30%. Indien het vermogen boven deze bovengrens uitkomt dan is het CFV van mening dat SSH meer middelen zou moeten inzetten om haar volkshuisvestelijke taken te realiseren. Zij zal in dat geval SSH hierop aanspreken. Volgens de laatste berekeningen van het CFV, zal de solvabiliteit van SSH afnemen van 36% ultimo 2007 tot 24% ultimo 2012. De meerjarenbegroting op basis van onze interne parameters geeft aan dat het weerstandsvermogen van SSH daalt van € 85 miljoen ultimo 2008 tot € 73 miljoen in 2018. In het algemeen is dit een normale ontwikkeling aangezien de gemiddelde exploitatieduur van complexen jaarlijks met een jaar wordt verkort. Indien niet wordt besloten tot levensduurverlenging zal de bedrijfswaarde uiteindelijk nihil bedragen. De solvabiliteit zal in de begrotingsperiode afnemen van 30% in 2008 tot 20% in 2018 en blijft hiermee uitkomen boven het gedefinieerde minimum. Eind 2008 werd de begroting 2009 en de meerjarenbegroting 2010 - 2018 opgesteld. In deze begroting gaan we ervan uit dat het SSH-bezit de komende jaren blijft groeien. Verwacht wordt dat er tot en met 2018 bijna 1.600 eenheden aan het bezit kunnen worden toegevoegd. Het tijdelijk eigendom neemt af met ruim 400 eenheden. Het tijdelijk beheer neemt toe met ca. 200 eenheden. Hiermede komt het totaal aantal verhuureenheden ultimo 2018 uit op ruim 12.500.

Bij het bepalen van de resultaten voor 2009 t/m 2018 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

31

Huurverhoging (gemiddelde huursomstijging) 2009 2010 2011 t/m 2018

Huurderving Inflatie 2009 2010 2011 t/m 2018

Stijging onderhoudslasten Rente op financieringsbehoefte

: : : :

2,75% 3,25% 2,25% 1,0% per jaar

: : : :

2,75% 3,25% 2,25% 3,25%

2009

: 4,75%

2010

: 5,0%

2011 t/m 2018

: 6,0%

Beleggingsrendement

: 2,0% op de vrij beschikbare middelen

Ontwikkeling bedrijfswaarde 2009 - 2018 SSH waardeert de complexen in exploitatie met ingang van 1 januari 2008 op bedrijfswaarde per productmarkt combinatie. Voor nieuwbouw en aankoop van bezit wordt bij ingebruikname de bedrijfswaarde berekend. Als de stichtingskosten hoger uitkomen dan de bedrijfswaarde wordt de zogenaamde onrendabele top direct ten laste van het resultaat gebracht. De bedrijfswaarde kan zich in de toekomst zowel positief als negatief ontwikkelen, afhankelijk van de ontwikkelingen in de parameters. In de komende jaren wordt aanzienlijk geïnvesteerd in diverse nieuwbouwprojecten en aankoop van bestaand bezit. Dit onroerend goed wordt grotendeels toegevoegd aan bestaande product-markt combinaties. Voor de nieuwbouw ‘City Campus Max’ en de wooneenheden in de Leidsche Rijn, worden gelet op hun ligging, doelgroep en specifieke kenmerken, 2 nieuwe Product Markt Combinaties (PMC’s) gevormd. In onderstaand overzicht is voor de jaren 2009 tot en met 2013, per PMC de ontwikkeling van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde weergegeven. Uit dit overzicht blijkt dat de totale overwaarde zich stabiliseert rond een niveau van circa € 60 miljoen.

Onwikkeling bedrijfswaarde 2008 - 2018 350.000

x € 1.000

300.000 250.000

Boekwaarde ultimo

200.000

Bedrijfswaarde ultimo

150.000

Overwaarde ultimo

100.000 50.000 0 2009

2010

2011

2012

jaren

32

2013

Liquiditeit Binnen de financiële structuur zijn naast de kapitaal- en vermogenscomponenten op lange termijn ook de middelen en verplichtingen op korte termijn van belang. De liquiditeit is de verhouding tussen de vlottende activa en de kortlopende schulden. Bij een goede liquiditeit kunnen we steeds voldoen aan onze korte termijn betalingsverplichtingen. Een liquiditeit van groter dan één is voldoende. Als gevolg van een relatief hoge debetstand op de rekening-courant bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedroeg de liquiditeit ultimo 2008 tijdelijk 0,3. SSH kan echter altijd aan alle korte termijnverplichtingen voldoen. Indien noodzakelijk, zal lang vreemd vermogen worden aangetrokken om de liquiditeit te verbeteren. Financiering In het jaar 2008 is het schuldrestant van de langlopende leningen per saldo met circa € 41 miljoen toegenomen tot € 190 miljoen. In 2008 werden 6 nieuwe leningen gestort voor een totaalbedrag van € 46 miljoen. Twee leningen werden afgelost voor een bedrag van totaal € 5 miljoen. Daarnaast bedroeg de reguliere jaarlijkse aflossing € 0,5 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedroeg eind 2008 4,74%. Derivaten In het jaar 2008 hebben geen aankopen van derivaten plaatsgevonden. In het verleden zijn renteinstrumenten (derivaten) slechts ingezet voor afdekking van renterisico’s. Verklaring over de besteding van middelen SSH heeft in het verslagjaar haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

33

Raad van Commissarissen ALGEMEEN De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • Realisatie van de doelstellingen van de corporatie • Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie • Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen • Kwaliteitsbeleid • Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording • Financieel verslaggevingsproces • Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 16 van de statuten omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 10 maart 2003. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • Het BBSH, de Aedescode en de Governance Code • Het ondernemingsplan 2008 - 2012 • De begroting 2008 en meerjarenbegroting 2008 - 2016 Bestuur Het bestuur van SSH bestaat uit één persoon. Dhr. A.F.R. (Ton) Jochems, geboren in 1955, is als directeurbestuurder in dienst getreden in 2000. Het betreft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Hij bekleedt een (onbezoldigde) nevenfunctie, namelijk lid van het bestuur van Gezondheidscentrum Lombok. Raad van Commissarissen Volgens de statuten telt de Raad vijf tot zeven leden. De Raad van Commissarissen wordt gevormd door vijf leden. Drs. H.F.A.M. Huijsmans (voorzitter) De heer Huijsmans was vanaf 1 augustus 2007 tot 1 november 2008 CEO en CFO van de Welzorg Group BV. Voorheen was hij na een periode van tien jaar werkzaam te zijn geweest in staf en management van de Universiteit Utrecht onder andere Algemeen Directeur/Bestuurder van het Academisch Ziekenhuis te Utrecht, Algemeen Directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting in Rotterdam, Algemeen Directeur/Bestuurder van het ziekenhuis Rijnstate in Arnhem, President Directeur van het NOB en Voorzitter van de Raad van Bestuur van het ziekenhuis Gelderse Vallei in Ede, het Diakonessenhuis in Utrecht en Zeist en van het Deventer Ziekenhuis. Hij is geboren in 1948 en bekleedt diverse nevenfuncties, waaronder: • Lid en adviseur van de Industrial Board van Industry Kapital Limited in Londen • Voorzitter Raad van Commissarissen woningcorporatie SWZ Zwolle De heer Huijsmans is in juni 2002 benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht. Op grond van een positief oordeel van de Raad van Commissarissen over zijn functioneren is hij in juni 2006 herbenoemd voor een tweede termijn tot januari 2011, niet herbenoembaar. Deskundigheidsgebied: bedrijfsvoering, governance en financiën. Lid van de audit-, projecten- en remuneratiecommissie. Drs. M.L. van Kleef (lid) Mevrouw Van Kleef is algemeen directeur van de Raad voor de Kinderbescherming, een taakorganisatie van het Ministerie van Justitie en het Programmaministerie voor Jeugd en Gezin. Zij was tot 2006 wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen, Groen en Water bij de gemeente Utrecht. Daarvoor bekleedde zij diverse functies o.a. bij de gemeente Den Haag, waaronder sectordirecteur van de

34

sociale dienst en bestuursadviseur wethouder. Van 1998 tot 2001 was zij werkzaam als zelfstandig adviseur. Zij is geboren in 1952 en bekleedt één nevenfunctie te weten: • Lid Raad van Commissarissen Vitens (waterleidingbedrijf) Benoemd bij SSH per januari 2008, aftredend in 2012 en herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheidsgebied: volkshuisvesting, jeudzorg en openbaar bestuur. Lid van de remuneratiecommissie. Drs. P.H.M. Tankink (lid) De heer Tankink is sinds 2001 directeur van Corio Nederland Retail B.V. Voorheen was hij onder meer werkzaam als directielid Winkel Beleggingen Nederland, commercieel manager Onderzoek & Acquisitie ABN/AMRO projectontwikkeling en als sectiehoofd bedrijfscontacten bij de gemeente Utrecht. Hij is geboren in 1956 en bekleedt onder andere de volgende nevenfuncties, waaronder: • Bestuurslid NEPROM (Nederlandse Vereniging van projectontwikkelingsmaatschappijen) sinds 2003. Voorzitter Commissie Commercieel Vastgoed van de NEPROM • Diverse commissiefuncties bij NIMA Bouw en de Nederlandse Raad voor de winkelcentra (NRW) • Lid van de Raad van Advies van de Stichting voor Toegepast Geografisch Onderzoek (STOGO) Hij is benoemd per januari 2008, aftredend in december 2012 en herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheidsgebied: vastgoed / projectontwikkeling en financiën. Lid van de projectencommissie. Ir. F. Mzallassi (lid) Mw. Mzallassi is geboren in 1977 en is na de afronding van haar studie bouwkunde aan de TU in Delft voor promotie werkzaam als toegevoegd onderzoeker op het gebied van duurzaam herstructureren aan de Faculteit Bouwkunde, Real Estate & Housing. Haar overige specialismen zijn bewonersparticipatie en sociaal/fysieke maatschappelijke vraagstukken. Mw. Mzallassi is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie van SSH, BoKs (BewonersKoepel SSH Utrecht). Nevenfuncties: • Lid dagelijks bestuur Creative Urbans. Deze stichting initieert educatieve projecten voor getalenteerde jongeren waarin de disciplines architectuur, bouwkunst en beeldende vormgeving centraal staan • Lid denktank Slotervaart • Bestuurslid Stichting Cultuur aan het IJ Benoemd januari 2007, aftredend in januari 2011 en herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheid: bewonersparticipatie en architectuur Mw. Mzallassi is geen lid van een interne commissie. Drs. J.J.H. Roncken (lid) De heer Roncken is zelfstandig adviseur en houdt zich voornamelijk bezig met het managen van projecten in de stedelijke vernieuwing in het land, veelal in opdracht van corporaties en gemeenten. Hij maakt deel uit van het netwerk ORKA-advies en was voorheen o.a. adviseur/procesbegeleider op tijdelijke basis van de gezamenlijke Utrechtse corporaties (STUW) en mededirecteur van Laagland Advies BV. Hij is geboren in 1953 en bekleedt onder andere de volgende functies: • Voorzitter van de Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging Gelderland • Directeur-bestuurder stichting Verbouw Rustenburg Oostbroek Den Haag • Projectleider De Gagel/Overvecht in opdracht van de Utrechtse corporaties Mitros, Portaal en Bo-Ex Dhr. Roncken is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie van SSH, BoKs (BewonersKoepel SSH Utrecht). Hij is benoemd in september 2004 en voor een tweede en laatste termijn herbenoemd tot januari 2013. Lid van de auditcommissie. Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de realisatie van de beoogde doelen. In de kwartaalrapportages wordt melding gemaakt van de relevante gegevens over de

35

bedrijfsvoering, de projectontwikkeling en relevante externe ontwikkelingen. De voorzitter van de Raad voert minimaal tweemaandelijks overleg met de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft vier keer vergaderd. In september 2008 heeft de Raad van Commissarissen eveneens in het kader van een jaarlijkse excursie een bezoek gebracht aan de gemeente Nijmegen, met als thema het gemeentelijke beleid rondom studentenhuisvesting in Nijmegen en de aanpak van diverse ontwikkellocaties, waaronder de Waalkade. In 2008 is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen zowel collectief als individueel geëvalueerd. Tevens is het functioneren van het bestuur besproken, voorbereid door de remuneratiecommissie en besproken in de Raad. De Raad van Commissarissen heeft in november overleg gehad met een afvaardiging van de ondernemingsraad. Leden van de Raad van Commissarissen houden contact met de huurdersorganisatie. De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. De leden van de Raad van Commissarissen zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. In het jaar 2008 is er sprake geweest van één herbenoeming binnen de Raad. De heer Roncken is herbenoemd voor een tweede en laatste termijn tot 1 januari 2013. Strategie en beleid In het jaar 2008 heeft SSH 884 nieuwe eenheden opgeleverd en ligt daarmee ruim op het schema van het ondernemingsplan 2008 – 2012. Dit ondernemingsplan is de gids en toetsingskader voor de Raad van Commissarissen om de afzonderlijk voor advies en besluit voorgelegde initiatieven voor investeringen te beoordelen. Het ondernemingsplan voor 2008 – 2012 bouwt vooral voort op het tot nu toe gevoerde beleid in Utrecht en met name op de realisatie van een groot aantal projecten uit de afgelopen periode. Daarnaast maakt het een inschatting van nieuw te realiseren aanbod op de marktvraag. De focus ligt op het beheer van een voldoende aantal voorzieningen met lage beheerkosten per eenheid, een hoge bezettingsgraad en een dalende toegangstijd voor studenten en starters. Om de bestaande voorraad goed beschikbaar te houden voor de primaire doelgroep studenten, zijn doelstellingen voor het realiseren van voorzieningen voor starters meegenomen en is de groei van de zogeheten Short Stay-voorzieningen een logische afgeleide van de veranderende vraag van de markt. Daarnaast ontstaat de komende jaren ruimte voor wonen op maat, waarbij SSH tegemoet wil komen aan specifieke wensen van specifieke doelgroepen. Een belangrijke vraag eind 2007 was of in Utrecht niet langzamerhand een toereikend aanbod voor studenten beschikbaar is en of de opgebouwde kennis en ervaring met studentenhuisvesting, Short Stay en het campusconcept niet ook aanwendbaar is voor het ondernemen buiten de grenzen van Utrecht, al dan niet in samenwerking met andere partijen. In de loop van 2008 heeft de Raad uitvoerig met de bestuurder hierover van gedachten gewisseld en goedkeuring gehecht aan een aanvulling op het ondernemingsplan. Hierin worden doelstellingen geformuleerd voor het aanbieden van diensten ook buiten Utrecht. Landelijke toelating is aangevraagd en verkregen. In beginsel gaat het niet om het verwerven van vastgoed buiten Utrecht, maar om het aanbieden van het diensten toegesneden op de specifieke vraag van een instelling (zoals het campusconcept). De eerste contracten zijn inmiddels afgesloten met hoger onderwijsinstellingen buiten Utrecht. Waar andere partijen in 2008 toenemend terughoudend werden in het doen van nieuwe investeringen, is SSH zeer initiatiefrijk geweest in het ontwikkelen van nieuwe prospects. Dit heeft onder meer geleid tot de aankoop van de voormalige KPN-locatie aan de Burgemeester Fockema Andrealaan in Utrecht. Deze voor SSH strategisch belangrijke locatie grenst aan veel eigen bezit en bevindt zich in de directe nabijheid van het universiteitscentrum De Uithof. Ook is een samenwerkingsverband met Mitros tot stand gekomen om meer starterswoningen in Utrecht te creëren.

36

Besluiten en gespreksonderwerpen van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende gespreksonderwerpen: Besluiten: • Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2007 • Goedkeuring aanvulling ondernemingsplan activiteiten SSH buiten Utrecht • Goedkeuring statutenwijziging SSH buiten Utrecht (Leeuwarden) • Goedkeuring begroting 2009 en meerjarenbegroting 2010 – 2017 SSH • Goedkeuring jaarrekening 2007 en begroting 2009 en meerjarenbegroting 2010 – 2017 CV De Witte Vrouwe • Vaststelling mandaat van de bestuurder • Goedkeuring treasuryjaarplan 2009 • Toezicht op verbindingen: goedkeuring RvC vereist van jaarrekeningen en begroting diverse verbindingen • Goedkeuring aankoop voormalige KPN-locatie aan de Fockema Andrealaan in Utrecht • Goedkeuring aankoop Molenweg Bunnik Gespreksonderwerpen toezicht en advies: • Managementletter • Kwartaalrapportages en after sales enquêtes diverse bedrijfsonderdelen • Benchmark Centraal Fonds Volkshuisvesting en prestatieoordeel VROM • Rapportages continuïteits- en solvabiliteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting • Arbeidsvoorwaarden en bevoegdheden bestuurder • Voorzitterschap STUW door SSH-directie • Kredietcrisis • Imago en positie woningcorporaties • Technocampus Utrecht in samenwerking met Hogeschool Utrecht • Samenwerking SSH/Mitros starterswoningen • Strategie SSH buiten Utrecht • Periodieke bespreking mogelijke nieuwe vastgoedprojecten en –objecten • Governance: klokkenluidersregeling, fraudeanalyse en integriteit (declaraties directie en MT) • Tijdelijke verhuur in het kader van herstructurering • Wonen op maat: doelstelling en uitwerking conform ondernemingsplan • Stand van zaken spaceboxen Uithof • Campusontwikkeling in Utrecht met als resultaat een boekpublicatie met een weerslag van het bezoek met diverse stakeholders (Universiteit Utrecht, Hogeschool Utrecht, gemeente Utrecht) aan meerdere campussen in VS en Canada. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen bestaat in meerderheid uit leden die onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governance Code Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. SSH is van mening dat artikelen in de statuten en het huishoudelijk reglement voldoende waarborg bieden om de onafhankelijkheid te garanderen en te waken tegen tegenstrijdige belangen. Hierin is onder andere opgenomen dat leden terstond aftreden indien de meerderheid van de raad van mening is dat het betreffende lid om welke reden dan ook onvoldoende functioneert. Alle leden hebben hiertoe bij het aanvaarden van hun functie een verklaring ondertekend. SSH beschikt over een Integriteits/gedragscode (vastgesteld in 2005). Deze is breed in de organisatie besproken. Er wordt een register bijgehouden van relevante besluiten. SSH beschikt per 2008 over een klokkenluidersregeling. In 2008 is geen sprake geweest van transacties, waarbij leden van de Raad van Commissarissen of het bestuur met tegenstrijdige belangen betrokken waren.

37

Op verzoek van de heer Roncken heeft de Raad een discussie gewijd aan de vraag of hij voldoende onafhankelijk is in de zin van bepaling III.2.2 van de Governance Code Woningcorporaties. Eind 2007 heeft hij van tevoren instemming van de Raad gevraagd om voor drie collega-corporaties werkzaamheden te verrichten in de wijk Overvecht in Utrecht. De Raad heeft hiermee ingestemd onder de voorwaarde dat de bestuurder te allen tijde zijn ‘verklaring van geen bezwaar’ kan intrekken en dat er na zes maanden een evaluatie plaatsvindt in de Raad. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden en wederom hebben de Raad en bestuurder geen aanleiding gevonden bezwaren te maken tegen deze relatie. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Deze is gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten. De profielschets is in 2007 beoordeeld en herijkt en niet gewijzigd in 2008. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is onder meer belast met de voorbereiding van het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van het bestuur ten behoeve van de Raad. De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden. In 2008 werd deze commissie gevormd door de mevrouw Van Kleef en de heer Huijsmans. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. In september 2008 heeft de Hay Group in opdracht van de Remuneratiecommissie namens de Raad van Commissarissen de beloning van de directie geactualiseerd aan de hand van de Aedes adviesregeling. Op geleide van de aanbevelingen van het rapport heeft dat niet geleid tot een andere dan de geldende waardering van de functie. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Remuneratiecommissie in 2008 onder meer de volgende onderwerpen besproken: • Realisatie doelen OP 2008 – 2012, betrokkenheid stakeholders • Beoordeling functioneren directie 2008 • Prestatieafspraken directie 2008 en voorbereiding prestatieafspraken 2009 • Bezoldigingsbeleid 2008 directie De belangrijkste bevindingen en adviezen van de Remuneratiecommissie zijn dat het bestuur goed functioneert en dat de doelen in het ondernemingsplan 2008 – 2012 op schema liggen. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De Raad heeft de bevindingen van de beoordeling van het functioneren van de directie ook buiten aanwezigheid van het bestuur besproken. De Raad heeft zich aan de bevindingen geconformeerd en besloten de bezoldiging, passend binnen de richtlijnen van Izeboud en het vigerend arbeidscontract met de bestuurder, aan te passen met 2%. Dit is vastgelegd in het remuneratierapport. Het contract met de bestuurder is in 2000 aangegaan voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen had hiervoor gekozen, omdat het in die tijd gebruikelijk was. Er is geen afvloeiingsregeling getroffen. In 2008 zijn geen nieuwe afspraken gemaakt over de arbeidsvoorwaarden. Het salaris is door de Raad van Commissarissen vastgesteld bij indiensttreding in 2000. Jaarlijks wordt bij goed functioneren dit salaris aangepast met 2%. Voor 2008 bedraagt het vaste salaris € 182.922 (2007: € 177.640). Er geen sprake van een variabel salaris. Daarnaast zijn er geen afspraken gemaakt over beloningen op termijn, noch over uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Er zijn geen leningen, voorschotten, danwel garanties verstrekt. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW/Cordares). De kosten voor deze voorziening bedragen € 35.122 (2007: €35.900) en komen ten laste van de werkgever. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten en de algemene secundaire arbeidsvoorwaarden van SSH. Auditcommissie De Auditcommissie is ten behoeve van de Raad onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In 2008 werd de Auditcommissie gevormd door de heer Roncken en de heer Huijsmans. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie in 2008 twee maal vergaderd. Hierin zijn onder andere de begroting, kwartaalrapportage, managementletter en de jaarrekening aan de orde gekomen. Ook is het onderwerp risico’s bij verbindingen de revue gepasseerd. Daarnaast heeft de Auditcommissie het functioneren van de externe accountant beoordeeld.

38

De Auditcommissie heeft de Raad geadviseerd de samenwerking met de huidige accountant na de jaarlijkse afweging te continueren en heeft de Raad conform het advies besloten. In 2009 wordt een evaluatie gehouden en zal de Raad zich uitspreken over het al dan niet wijzigen van accountant per 2010. Projectencommissie Deze commissie komt ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad op afroep bijeen indien er sprake is van mogelijke verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de directie overstijgen of in gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is. De projectencommissie werd in 2008 gevormd door de heer Tankink en de heer Huijsmans. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. De projectencommissie is veelvuldig geconsulteerd in het kader van haalbaarheidsonderzoeken en risicotaxaties met betrekking tot de aankoop van enkele projecten. Een belangrijke transactie die in de projectencommissie is voorbereid en intensief is besproken in de Raad is de aankoop van het voormalige KPN-terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan in Utrecht. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de aankoop van dit terrein in november 2008. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is in 2007 herbeoordeeld op basis van de “Adviesregeling Honorering Toezichthouders”. Besloten is om voor de periode 2007 en 2008 onderstaande vergoedingen te hanteren en eind 2008 binnen de Raad te evalueren of deze beloningen nog passend zijn volgens de regeling. In 2008 heeft de discussie over aanpassing van de honorering niet plaatsgevonden vanwege het nieuw aantreden van twee leden. In 2009 zal de evaluatie plaatsvinden. Naam

functie

Bruto vergoeding

H.F.A.M. Huijsmans M.L. van Kleef J.J. Roncken P.H.M. Tankink F. Mzallassi

Voorzitter Lid Lid Lid Lid

€ € € € €

5.400 3.600 3.600 3.600 3.600

Onkosten vergoeding € 1.083,95

totaal € 6.483.95

Op de website www.sshxl.nl is nadere informatie over de organisatie te vinden. SSH is bereid op verzoek informatie en/of reglementen toe te sturen.

39

Jaarrekening 2008

40

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2008

VOOR RESULTAATBESTEMMING BALANS PER ACTIVA

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2007 x € 1.000

VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Inventaris gemeubileerde verhuur - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

272.128 486

239.268 503

27.489

31.668

6.404

6.666

Totaal materiële vaste activa

306.507

278.105

FINANCIELE VASTE ACTIVA - Deelnemingen - Te vorderen BWS-subsidies - Overige vorderingen

1.351 2.032 2.195

1.357 2.579 470

Totaal financiële vaste activa

5.578

4.406

312.085

282.511

535

534

VORDERINGEN - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa

266 764 2.038 988

385 1.177 1.882 597

Totaal vorderingen

4.056

4.041

-

-

6.515

11.526

11.106

16.101

323.191

298.612

10.000

20.000

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA ONDERHANDEN PROJECTEN

EFFECTEN LIQUIDE MIDDELEN Totaal vlottende activa

TOTAAL Nog te ontvangen leningen

41

31 DECEMBER 2008 PASSIVA

31-12-2008 x € 1.000

EIGEN VERMOGEN - Kapitaal - Overige reserves - Resultaat boekjaar

31-12-2007 x € 1.000

- Aandeel derden

114.176 26.81887.358 27.865

127.429 13.253114.176 19.500

Totaal eigen vermogen

115.223

133.676

EGALISATIEREKENING

-

-

VOORZIENINGEN - Voorziening latente belasting verplichtingen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening claim letselschade - Voorzieningen pensioen

-

250 -

Totaal voorzieningen

-

250

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen

189.695 10

148.687 11

Totaal langlopende schulden

189.705

148.698

6.775 60 4.930

6.171 55 3.432

432 351 5.715

415 222 5.693

18.263

15.988

323.191

298.612

10.000

20.000

KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeenten - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL Met financiers overeengekomen leningen

42

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2008 2008 x € 1.000

2007 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN -

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Wijziging in onderhanden werk Overige bedrijfsopbrengsten

22.503 4.948 59 608.256

21.678 4.470 372 103 7.893

35.706

34.516

507 76 3.534 424 610 7.131 14.500

494 56843 3.259 350 509 4.249 13.880

Som der bedrijfslasten

26.782

22.216

BEDRIJFSRESULTAAT

8.924

12.300

- Rentebaten - Rentelasten

237 7.626

248 6.839

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

1.535

5.709

- Belastingen - Resultaat deelnemingen

1.053 51.865-

Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN -

Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

- Aandeel derden Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

718

50 16 5.775

Mutatie actuele waarde

27.536-

19.028-

JAARRESULTAAT

26.818-

13.253-

43

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 31-12-2008 x € 1.000 KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Exploitatieresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen - Verandering in werkkapitaal . Mutatie vorderingen . Mutatie kortlopende schulden - Vrijval voorziening - Eigen Vermogen SJHU - Mutatie voorzieningen - Mutatie egalisatierekening

31-12-2007 x € 1.000

8.924

12.300

507

494 -568

-15 2.275 -250 0

-938 5.459 0 0 -109 -239

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

11.441

Ontvangen rente Resultaat deelneming Aandeel derden

237 -5 -1.865 1.053 -7.626

Belastingen Betaalde rente

Kasstroom uit operationele activiteiten KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa Investeringen in onderhanden projecten

248 16 0 50 -6.839 -8.206

-6.525

3.235

9.874

-56.589 144 -1.172 -1

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

16.399

-23.059 0 173 -6.968 -57.618

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten uit langlopende schulden Kapitaalstorting Aflossingen langlopende schulden

46.499 8.365 -5.492

-29.854

15.001 13.000 -3.022

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

49.372

24.979

NETTO-KASSTROOM

-5.011

4.999

De aansluiting met de mutatie in de liquide middelen is als volgt: Stand liquide middelen per 31 december 2007: - Liquide middelen

11.526

Stand liquide middelen per 31 december 2008: - Liquide middelen

6.515

Toename liquide middelen

-5.011

44