Jaarverslag SSH 2012

Jaarverslag SSH 2012

KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR

SSH geconsolideerd 2012

Samenstelling bezit: Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen en kamers - Woningen en kamers in beheer - Bedrijfsmatig onroerend goed - Bedrijfsmatig onroerend goed in (tijdelijk) beheer

2011

2010

2009

2008

8.795 3.863 66 2

8.764 3.167 69 2

8.742 3.143 66 0

8.682 3.561 66 0

8.450 2.519 35 0

12.726

12.002

11.951

10.009

9.665

0 0 0

11 18 2

33 18 2

87 48 0

88 751 0

693.388

687.379

695.640

624.856

604.149

78

76

83

75

72

Mutaties bezit: - Aantal opgeleverde kamers - Aantal tijdelijke kamers - Aantal opgeleverde woningen - Aantal aangekochte kamers - Aantal verkochte woningen - Aantal gesloopte woningen - Aantal samengevoegde kamers - Aantal uit exploitatie gehaalde kamers - Mutaties in beheer - Mutaties overige onroerende zaken

14 0 18 0 0 0 -1 0 696 -3

22 7 0 0 0 0 -2 -5 0 5

54 0 6 0 0 0 0 0 -469 -6

12 0 368 0 0 -148 0 0 1.042 31

153 0 325 0 0 0 -2 0 520 -1

Huurprijs: - Gemiddelde netto-huurprijs per maand: - woningen - kamers

366 222

350 212

345 209

340 206

330 202

19 28

20 32

11 28

17 33

20 27

0,79 0,52

0,65 0,30

0,66 0,35

0,77 0,25

0,64 0,67

11,00 0,73 2,4

20,60 0,72 2,43

14,00 0,62 0,08

3,31 0,25

Totaal In aanbouw zijnde kamers (onzelfstandige eenheden) In aanbouw zijnde woningen (zelfstandige eenheden) In aanbouw zijnde commerciële eenheden WOZ waarde (x € 1000) Gemiddelde Woz waarde per verhuureenheid (x € 1000)

Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad woningen ( in %) - Mutatiegraad kamers ( in %) - Huurachterstand huidige en vertrokken huurders in % jaarhuur en vergoedingen - Huurderving in % jaarhuur en vergoedingen

Het verhuren van onroerende zaken niet zijnde woningen: - Mutatiegraad commerciële ruimten ( in %) - Huurachterstand commerciële ruimten ( in %) - Huurderving commerciële ruimten ( in % )

2

0,85 0,08

2012 Financiële continuiteit: 1 - Solvabiliteit (in %) 2 - Liquiditeit 3 - Rentabiliteit eigen vermogen (in %) 4 - Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) 5 - Rentabiliteit totaal vermogen (in %) - Interne financiering per verhuureenheid (x € 1000) - Cashflow (resultaat+ afschrijvingen) per verhuureenheid (x € 1000)

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1000): - Eigen vermogen - Vreemd vermogen lang - Voorzieningen - Huren - Vergoedingen - Jaarresultaat

Balans en winst- en verliesrekening per vhe: - Eigen vermogen - Totaal opbrengsten - Kapitaalslasten - Overige bedrijfslasten - Rente resultaat - Resultaat Personeelsbezetting: - Formatie SSH per 1.000 verhuureenheden - Gemiddeld aantal medewerkers - Aantal formatieplaatsen SSH op basis van 36 uur - Aantal formatieplaatsen Short Stay - Formatie t.b.v. tijdelijke projecten 1) 2) 3) 4) 5)

Eigen vermogen : totaal vermogen) Vlottende activa : kortlopende schulden Jaarresultaat : eigen vermogen Betaalde rente : vreemd vermogen Jaarresultaat + betaalde rente : totaal vermogen

3

2011

2010

2009

2008

44,2 0,3 -4,3 4,1 0,3 15,8

44,2 1,1 2,4 4,2 3,1 25,2

36,2 0,8 4,0 4,2 4,4 13,9

40,4 0,5 3,3 4,2 3,5 17,9

35,7 0,6 1,1 3,6 2,8 14,4

0,8

0,4

0,8

0,5

0,3

168.600 198.900 600 30.500 5.800 -8.800

167.700 199.300 600 29.600 5.800 49.400

116.100 199.700 0 29.000 5.900 -24.200

146.300 196.300 0 27.200 5.200 31.700

115.200 189.700 0 22.600 5.000 -26.800

19.000 5.500 1.000 1.400 1.000 -1.000

19.900 5.400 1.000 2.100 1.000 5.800

14.200 5.500 1.100 2.200 1.000 -2.400

17.500 5.200 1.100 2.200 1.000 3.800

14.200 4.400 900 1.800 900 -3.300

5,7 84

6,2 84

6,3 84

6,4 84

6,5 81

56 9 8

57 9 9

57 9 9

54 9 13

53 9 12

Inhoudsopgave Pagina

Voorwoord

5

Volkshuisvestingsverslag 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Samenwerking en verbindingen Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Energie en duurzaamheid Verhuur en sociaal beheer Organisatie Financieel beheer

7 12 15 16 26 28

Governancestructuur

37

Raad van Commissarissen

38

Geconsolideerde jaarrekening 2012

45

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

4

46 48 49

Voorwoord Het jaar 2011 zal in de volkshuisvesting herinnerd worden als het jaar waarin Vestia onderuitging ten gevolge van de onverantwoorde derivatenportefeuille die zij had opgebouwd. Corporaties zullen er nog jaren voor moeten bloeden. Het jaar 2012 zal herinnerd worden als het jaar van het regeerakkoord. De grote lastenverzwaring voor verhuurders van woonruimte wordt de ‘verhuurdersheffing’ genoemd, maar is natuurlijk een ‘huurdersheffing’. De huurders zullen de gevolgen van deze maatregel voelen, enerzijds door de huurverhogingen die ervoor moeten worden doorgevoerd, anderzijds door het stagneren van de productie van nieuwe huurwoningen. De onduidelijkheid die de regering geschapen heeft over het huurbeleid met de maximale huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde, heeft niet alleen corporaties doen besluiten hun investeringen op te schorten, maar heeft ook particuliere beleggers die net aarzelend de vrijesectormarkt leken te betreden, kopschuw gemaakt. Dat is jammer omdat Nederland juist grote behoefte heeft aan een behoorlijk vrijesectorhuursegment, zeker in tijden dat een koopwoning voor velen als onaantrekkelijk wordt beschouwd of onbereikbaar is. Het imago van de sector is tot een dieptepunt gezakt, althans, dat mag ik hopen. Grote beleidsfouten en regelrechte fraude komen steeds weer in het nieuws. Het regeringsbeleid, samen met slecht verkoopbaar woningbezit, hebben het bedrijfsmodel van veel corporaties aangetast, zodat saneringen en bouwstops aan de orde van de dag zijn. De sector zal daar snel oplossingen voor moeten bedenken. Klagen over overheidsbeleid en tegenslagen helpt niet. Bij al die somberheid kan ik tot mijn genoegen vaststellen dat het met de SSH helemaal zo slecht niet gaat. Ook wij hebben te maken met toenemende lasten, maar in onze bedrijfsvoering hebben we ons daar al enige tijd op voorbereid. De efficiency in onze organisatie is al jaren geen zaak meer van het management alleen, maar wordt breed gedragen bij veel medewerkers. Onze bedrijfslasten dalen al jaren en zullen blijven dalen. Daarvoor zijn geen reorganisaties en ontslagrondes nodig. Ondanks alle somberheid zijn er ook heel positieve ontwikkelingen die het uitbreiden van woningen voor studenten juist nu goed mogelijk maken. De rente is lagere dan ooit, bouwlocaties en te verbouwen kantoren worden beter betaalbaar en bouwers willen heel graag aan het werk. Steeds meer particuliere partijen zijn bereid te investeren in studentenhuisvesting en benaderen de SSH voor het beheer. De investeringen en overige uitbreidingen die de SSH zich in het ondernemingsplan 2012-2016 heeft voorgenomen, liggen uitstekend op schema. De voorgenomen uitbreiding met 6.000 eenheden in 8 jaar is op dit moment al grotendeels vastgelegd door grondverwerving, aanbestedingen en huur/beheercontracten. De SSH geeft steeds meer vorm aan haar landelijke toelating. Naast de activiteiten in Utrecht, Amersfoort, Leeuwarden en Maastricht, zullen in 2013 Zwolle en Tilburg van onze diensten gebruik kunnen maken. Tot de verbeelding spreekt ook de aankoop van een deel van de studenteneenheden van Vestia Stadswonen in Rotterdam. De overdracht van ruim 1400 verhuureenheden zal medio 2013 plaatsvinden. Tenslotte is de SSH tevreden over de ontwikkeling van Jebber. Dit afzonderlijke onderdeel moet voorzien in de behoefte aan starterswoningen van een deel van onze huurders die onze kamers moet verlaten en toe is aan een eerste echte woning. Jebber levert in 2013 haar eerste woningen op en heeft inmiddels vier projecten in ontwikkeling. Zo wil de SSH ook de komende jaren met optimisme en energie bijdragen aan de huisvesting van studenten en zo ook het werk van de universiteiten en hogescholen ondersteunen. Door het bouwen van starterswoningen worden kansen voor jonge mensen bevorderd en daarmee ook de economie van de stad ondersteund.

Ton Jochems directeur SSH

5

Volkshuisvestingsverslag

6

1 Samenwerking en verbindingen Samenwerking De SSH heeft vele samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Hier worden de belangrijkste organisaties beschreven en worden de belangrijke activiteiten van 2012 vermeld. Gemeenten Ook in 2012 heeft het gebruikelijke bestuurlijke en ambtelijke contact met de gemeenten waarin wij actief zijn plaatsgevonden. Het meest intensief gebeurde dat met de gemeente Utrecht, waar nog steeds het merendeel van de SSH-activiteiten plaatsheeft, maar met de gemeenten Amersfoort, Leeuwarden, Maastricht, Rotterdam, Tilburg en Zwolle werd ook productief op bestuurlijk en ambtelijk niveau contact onderhouden. Ten behoeve van de voortgang van projecten voerden we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van verschillende ambtelijke organisatieonderdelen. Dit overleg vindt bilateraal plaats, tussen gemeenten en de SSH, en in Utrecht daarnaast in STUW-verband. De samenwerking in STUW-verband wordt onderaan de pagina nader toegelicht.

Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht In het verlengde van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting lanceerde wethouder Isabella van Utrecht medio 2012 het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU). Het plan is erop gericht om 4.000 woningen voor studenten en starters te realiseren. Tien acties vormen de kapstok van het ASU. De acties zijn gericht op het vinden van voldoende geschikte locaties, het koppelen aan investerende partijen en het vinden van oplossingen voor eventuele knelpunten. De SSH heeft hierbij input geleverd.

Bouwen aan de stad Begin 2012 zijn de nieuwe Utrechtse prestatieafspraken, ‘Bouwen aan de Stad’, gepresenteerd. Met deze afspraken maken de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties duidelijk hoe zij de komende vijf jaar fors willen blijven investeren in de stad. Met name de huisvesting van lagere inkomensgroepen, de duurzaamheid en de wijkaanpak staan daarin centraal. De afspraken gaan uit van een forse productie van woningen: lastig in de huidige economische situatie. De ambities worden ook bemoeilijkt door het geplande rijksbeleid op het gebied van wonen. De SSH heeft de afspraken volledig meegenomen in het vigerende ondernemingsplan. Onderwijsinstellingen Wat betreft de hogeronderwijsinstellingen in ons werkgebied, zijn met leden van de colleges van bestuur en de inhoudelijk bij ons werk betrokken medewerkers contacten onderhouden. Onderwerpen die regelmatig besproken worden betreffen gezamenlijke activiteiten op het gebied van onderzoek, voorlichting aan studenten, de ontwikkeling van nieuwe studenteneenheden en de behartiging van gezamenlijke belangen. Het meest intensief waren, gezien de geografische verspreiding van onze voorraad studenteneenheden, de contacten met Universiteit Utrecht, Hogeschool Utrecht en Hogeschool van de Kunsten Utrecht. In de andere gemeenten betrof het met name Hogeschool Utrecht Amersfoort, NHL, Stenden, Hogeschool Zuyd, Universiteit Maastricht, Erasmus Universiteit Rotterdam, Universiteit van Tilburg en de in de ‘Zwolse 8’ verenigde MBO- en HBO-instellingen. Naast met deze Zwolse MBO-instellingen, werd in de provincie Utrecht ook samengewerkt met ROC Midden-Nederland en ROC ASA (met ingang van 1 december MBO Amersfoort en MBO Utrecht). Collega-corporaties De samenwerking met collega-corporaties vond vooral plaats in Kences- en STUW-verband.

Kenniscentrum studentenhuisvesting (Kences) Kences is het kenniscentrum van de belangrijkste Nederlandse studentenhuisvesters. In totaal werken twaalf corporaties samen op het gebied van kennisuitwisseling en innovatie. Daarnaast is belangenbehartiging een belangrijk onderdeel van het takenpakket van Kences. Het voor studentenhuisvesting verstrekkende gevolgen hebbende regeerakkoord van eind oktober 2012 vroeg daarbij aan het eind van het jaar alle aandacht. De directeur van de SSH is voorzitter van Kences.

7

Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De SSH is lid van STUW, het samenwerkingsverband van Utrechtse corporaties. Naast alle gebruikelijke onderwerpen op het gebied van wonen die in STUW-verband werden behandeld, werd in het bijzonder aandacht besteed aan strategische discussies rond de toekomst van het wonen en wat deze kan betekenen voor de Utrechtse corporaties. Met de komst van het al aangehaalde regeerakkoord werden deze discussies prangender. Vastgoedbeleggers De laatste jaren is er een nieuwe categorie samenwerkingspartners bijgekomen: de vastgoedbeleggers. In 2012 werden de contacten met hen geïntensiveerd.

De Waal Met De Waal Beheer werd eind 2012 de overeenkomst getekend op grond waarvan de SSH vanaf medio 2013 in het voormalige Utrechtse Provinciehuis 650 kamers aan studenten kan verhuren. Het voormalig Provinciehuis in Utrecht Rijnsweerd is aangekocht door firma De Waal en wordt getransformeerd tot een echte studentenflat. De SSH zal deze kamers verhuren namens De Waal.

Syntrus Achmea SSH-dochteronderneming Jebber tekende in juni met Syntrus Achmea Real Estate & Finance een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van ruim 500 starterswoningen in Utrecht. Deze woningen, die allemaal gebouwd worden voor de verhuur, zijn bedoeld voor de net afgestudeerde woningzoekende. Er is in Utrecht een groot tekort aan dergelijke starterswoningen. Sponsoring en donaties Het sponsorbeleid van de SSH kent de volgende uitgangspunten: • Doelen moeten een nauwe relatie hebben met de missie en doelgroepen; • Aan landelijke en/of buitenlandse acties wordt alleen meegedaan als deze via Aedes en/of Kences gesteund worden. In 2012 € € € € € € € € €

zijn door ons de volgende activiteiten gesponsord: 1.045 Veritas 1.012 Stukafest 968 USC 575 UVSV 500 Stichting Vrienden Maaszicht 500 Cultuurbrigade Gluren bij de buren 500 Cultuurbrigade Struinen & Tuinen 280 Utrechts Studentenconcert 5.380 Totaal

Verbindingen van de SSH BV Woonwagenexploitatie Deze vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft als doel toegelaten instellingen te ondersteunen bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken. In het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De aandeelhouders zijn de woningcorporaties Mitros, Portaal Utrecht, Bo-Ex en de SSH. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, verdeeld in 500 aandelen van € 180. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt € 18.000, verdeeld in 100 aandelen van € 180. De SSH neemt deel in de BV voor elf aandelen (€ 1.980). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet over 2012 bedroeg € 377.935 en het resultaat was € 73.595. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat.

8

Vertegenwoordiging De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) De Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) te Utrecht is opgericht in november 1999. De Wijkontwikkelings-maatschappij is een instrument om sociaaleconomische ontwikkelingen in achterstandswijken versneld in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver)bouwen, het aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. De beoogde resultaten zijn hierbij een toename van de investeringen in de wijk, toename van het aantal ondernemingen, de werkgelegenheid en uitbreiding bedrijfsverzamelgebouwen. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 4.537.802 verdeeld in 9.998 gewone aandelen van € 453,78 en twintig prioriteitsaandelen van € 45,38. Het geplaatste kapitaal bestaat uit 5.250 gewone aandelen van € 453,78 en zeven prioriteitsaandelen van € 45,38. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De gemeente Utrecht bezit 95% van de aandelen. De SSH neemt deel voor 1% van de aandelen. De overige deelnemende partijen zijn: Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Geelen Bouw, Van Rossum Beheer en collega-corporatie Mitros. Medio 2012 werden de aandelen van de SSH voor de nominale waarde verkocht aan Stichting Bo-Ex. WoningNet NV De vennootschap, statutair gevestigd te Utrecht, heeft als doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen. Dit zijn met name ondernemingen die zich bezighouden met het ondersteunen van verhuur– en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen volgens de Woningwet, en het verlenen van diensten en verstrekken van adviezen aan andere ondernemingen. Ook een deel van de SSH-woningen wordt verdeeld via het woonruimteverdeelsysteem van WoningNet. Het statutaire vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen, elk groot € 11,95 en het gestort aandelenkapitaal bedraagt € 4.445.000. Het geplaatste aandelenkapitaal van € 5.740.696 bestaat uit 480.393 gewone aandelen, alle van € 11,95 nominaal. Ons financiële belang bedraagt 1.423 aandelen (€ 17.005). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet bedroeg over 2012 € 14,1 miljoen. Het netto resultaat over 2012 bedroeg negatief € 0,5 miljoen. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat. Vertegenwoordiging De SSH heeft geen bestuurlijke betrokkenheid. CV ‘De Witte Vrouwe’ De commanditaire vennootschap ‘De Witte Vrouwe’ te Utrecht is op 6 december 2002 opgericht. Deze CV is opgericht ter financiering van het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht. De bestemming van het pand is het huisvesten van bijzondere doelgroepen en omvat 25 eenheden. Het statutaire vermogen De totale kapitaalinbreng bedraagt € 2.100.000. Wij participeren voor de helft, ofwel € 1.050.000. Zes andere corporaties zorgen voor de overige 50%: Stichting De Seyster Veste, Portaal, Mitros, Bo-Ex en Groenwest nemen ieder deel met € 150.000. Lekstede Wonen neemt tenslotte deel met € 300.000. De financiële omvang Sinds 1 september 2004 is het pand voor de doelgroep beschikbaar. De omzet over 2012 bedroeg € 78.723 en het jaarresultaat € 23.389. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat.

9

Vertegenwoordiging De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer te voeren over de CV. De investeringsbeslissingen worden mede bepaald door de aanwezige solvabiliteitspositie. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Uithof III CV ‘Casa Confetti’ Uithof III CV te Utrecht is op 9 februari 2005 opgericht. Deze CV is opgericht om 377 studenteneenheden in het Utrecht Science Park te realiseren. Het complex ‘Casa Confetti’ werd in het vierde kwartaal van 2009 opgeleverd. Het statutaire vermogen Voor de financiering van dit project werd in 2005 Uithof III C.V. opgericht. In deze CV, die als doelstelling heeft het beheer en de financiering van de nieuwbouw Casa Confetti, participeren naast de SSH nog 16 collegacorporaties uit het hele land. Oorspronkelijk hadden zij € 29 miljoen bijeengebracht in participaties van elk € 500.000. In 2012 is er voor € 4,35 miljoen aan kapitaal teruggenomen, dit bedrag is in mindering gebracht op de nominale waarde van de participaties. De participaties zijn hiervoor gesplitst in delen van € 1.000. Verdere inbreng en terugneming van gedane inbreng kunnen slechts geschieden met toestemming van alle vennoten. Uithof III C.V. is voor onbepaalde tijd aangegaan. De financiële omvang De omzet over 2012 bedroeg € 1.777.000 en het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening negatief € 363.000. De mutatie actuele waarde bedroeg negatief € 5.281.000, zodat het jaarresultaat uiteindelijk uitkomt op negatief € 5.644.000. De negatieve aanpassing van de bedrijfswaarde van per saldo € 6.100.000 is vooral veroorzaakt door de heffing huurtoeslag van € 5.200.000 de afwaardering op basis van RJ645 van de restwaarde grond met€ 1.600.000. Eveneens op grond van RJ645 worden de vastgoedbeleggingen apart weergeven. Deze verschuiving aan de activazijde verlaagt de bedrijfswaarde van de woningen met € 500.000 De streefhuren van de zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn aangepast naar de richtlijnen van het kabinet-Rutte-Asscher. Hierbij wordt de maximale huurgrens die geldt voor jongeren aangehouden als aftoppingsgrens wat een positief effect heeft van € 1.300.000.

Vertegenwoordiging De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de CV te voeren. De SSH heeft beleidsbepalende invloed en derhalve is de jaarrekening van Uithof III CV 100% geconsolideerd met deze jaarrekening. De verwachte ontwikkeling van het resultaat en het vermogen van Uithof III CV is als volgt: Bedragen x € 1.000 Jaarresultaat Eigen vermogen

2013

2014

2015

2016

2017

909

910

936

937

953

18.574

18.745

18.941

19.139

19.353

Jebber BV De besloten vennootschap ‘Jebber BV’ is opgericht op 15 april 2010. Op 27 december 2011 zijn de statuten van Jebber BV gewijzigd. De vennootschap heeft per die datum ten doel: “Het verrichten van diensten en werkzaamheden voor de in Utrecht gevestigde stichting: Stichting Studenten Huisvesting en derden op het gebied van verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen in de ruimste zin van het woord en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of bevorderlijk kan zijn.” De vennootschap wordt bestuurd door de directie. Bij de oprichting in 2010 is tot statutair directeur benoemd mevrouw M. van Loon. Het statutaire vermogen

10

Het maatschappelijk kapitaal van Jebber BV bedraagt € 90.000, verdeeld in 900 aandelen van elk € 100. Het geplaatst en gestort kapitaal bedraagt € 18.000. De financiële omvang De omzet bedroeg in 2012 € 269.875 en het netto resultaat € 60.605 positief. Vertegenwoordiging De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

11

2 Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Aantal verhuureenheden In 2012 is het aantal verhuureenheden toegenomen van 12.002 naar 12.726. Ontwikkeling verhuureenheden

2012

2011

Onzelfstandige eenheden

6.054

6.155

Zelfstandige eenheden

3.158

3.043

Short Stay permanent

1.076

953

Totaal wooneenheden

10.288

10.151

68

71

10.356

10.222

2.370

1.780

12.726

12.002

Bedrijfsruimten Totaal verhuureenheden in eigendom Eenheden in (tijdelijk) beheer Totaal verhuureenheden

Tijdelijk beheer Eind 2012 huisvestten we in dit segment 2.370 huurders. Het gaat hierbij om 47 eenheden in eigendom en 2.323 in beheer. Er werden 345 Short Stay-gasten, 79 bewoners via maatschappelijke instellingen en 1.946 reguliere huurders in tijdelijk bezit gehuisvest. Daarnaast zijn er drie kantoorruimten en één garage tijdelijk verhuurd. Aankoop panden De SSH heeft in 2012 geen panden aangekocht. Verkoop panden Het beleid van SSH is er niet op gericht om panden te verkopen. Incidenteel komt het voor dat bezit dat niet zo goed past in onze portefeuille wordt verkocht; dit is in 2012 niet gebeurd. Sloop Het SSH-bezit is overwegend jong en in goede bouwkundige staat. Er zijn vooralsnog geen plannen om delen van het bezit te slopen. Hypotheken Op het pand Pieterstraat 30 – 68 rust een hypotheek.

Projecten nieuwbouw Biltstraat 451 – 453 E Boven de nieuwe winkel van ‘Slee Buitensport’ zijn tien appartementen opgeleverd voor starters. Johanna De planvorming voor dit terrein aan de Bolognalaan in De Uithof, Utrecht Science Park, is tot een definitief ontwerp gebracht. Na de zomer is een selectie van aannemers van start gegaan. Het plan omvat 655 eenheden: 381 kamers en 274 studio’s. Er wordt gewerkt aan een verdere uitwerking samen met de beoogde bouwer. Begin 2013 werd de woonomgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente. Momenteel staan hier de 234 spaceboxen van La Capanna, die in september 2013 zullen verdwijnen. Op de locatie zal een nieuw studentencomplex verrijzen met circa 600 kamers en studio’s. De planvorming is inmiddels gestart.

12

KPN-terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan Eind 2008 is dit terrein verworven van KPN. De locatie, 20.000 m2 groot, zal worden bestemd voor de bouw van circa 800 studenten- en starterswoningen in zowel de huur- als koopsector. Behalve aan een woonfunctie denken we ook aan bepaalde voorzieningen die passen bij de schaal van het gebied en een wenselijke toevoeging vormen aan de Rubenslaan en omgeving. KPN huurt het terrein en de bestaande gebouwen terug tot oktober 2016. Tot die tijd kunnen de noodzakelijke procedures om tot een gewijzigd bestemmingsplan te komen gevolgd worden. Met HKU en UMC is gestudeerd op mogelijkheden om een gezamenlijke gebiedsontwikkeling ter hand te nemen. Eind 2011 is gebleken dat die mogelijkheden er niet zijn. De Trip, Briljantlaan In 2012 is voor het bouwproject ‘De Trip’ aan de Briljantlaan grond aangekocht voor een bedrag van € 5,7 miljoen. Start van de bouw van circa 250 woningen voor starters staat gepland voor 2014. Sportstudio’s op Kampongterrein Deze ontwikkeling is door de gemeente beëindigd. Ontwikkeling t.b.v. Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht (SBWU) Naast de huidige locatie aan de Wickenburglaan 82 is in 2010 grond met daarop garageboxen verworven voor uitbreiding van de activiteiten van de SBWU. De bouwvergunning wordt begin 2013 verwacht. Grens aanneemsom / grondkosten SSH heeft geen woningen gebouwd waarvan de kosten van verkrijging in eigendom hoger of gelijk zijn aan € 200.000.

Projecten verbouw en renovatie Biltstraat 447 – 449 J Deze panden zijn gerenoveerd tot twaalf kamers en zeven studio’s bestemd voor Short Stay verhuur. Op de begane grond zijn ook nog twee kantoorruimten gerealiseerd. In de zomer zijn de kamers en studio’s compleet ingericht en vanaf september zijn ze verhuurd aan buitenlandse gasten. Koningsweg 104-106-108 In 2008 heeft SSH voormalig wasserij Aurora verworven. Dit deels gemeentelijk monument biedt na de ingreep (nieuwbouw en renovatie) huisvesting aan circa 63 studenten en zes starters. In maart is de omgevingsvergunning bij de gemeente ingediend en is er gewerkt aan het wijzigen van het bestemmingsplan. In het najaar is middels een selectieprocedure een aannemer gekozen die mede vorm geeft aan de verdere uitwerking. De voorbereiding voor de realisatie is gestart. Naar verwachting kan de bouw in april 2013 beginnen. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014.

Onderhoud 2012 Dagelijks onderhoud De SSH heeft in 2012 € 1.120.000 aan dagelijks onderhoud besteed. Dit bedrag is inclusief doorberekend onderhoud van € 207.000 (beheer en servicekosten). Deze kosten overstijgen licht de begroting, die werd geraamd op € 1.095.000. In het verslagjaar hebben zich geen bijzondere situaties voorgedaan. Ook in 2012 is het dagelijks onderhoud afgekocht bij vijf rayonaannemers. Met name het vaststellen van het juiste kwaliteitsniveau en de preventieve werkwijze van het contract speelden in eerdere jaren een rol bij de overschrijding van het budget. Door actief op deze punten te sturen zijn we bijna binnen het budget gebleven. De bewoners melden hun reparatieverzoeken niet direct bij de SSH maar doen dit bij een door ons ingehuurd gespecialiseerd bedrijf die op haar beurt onze eigen aannemers de binnengekomen reparatieverzoeken opdraagt.

13

Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is een bedrag besteed van € 5.489.000. In totaal is er voor € 267.000 aan posten over 2012 vervallen of doorgeschoven. Een belangrijk deel van het planmatig onderhoud is de post buitenschilderwerk. In 2012 is voor totaal € 912.873 aan buitenschilderwerk begroot. De onderschrijdingen zijn gebruikt voor de uitvoering van extra werk zoals herstel houtrot. Uiteindelijk komt het budget vrijwel overeen met de uitgaven. Op de totale post is een besparing gerealiseerd van 1% van het begrote bedrag. Contract onderhoud Aan contractonderhoud, dat ook ten laste komt van de exploitatie, is een bedrag besteed van € 759.000, hetgeen overeenkomt met bijna 100% van dit begrotingsonderdeel. Projectmatig onderhoud Binnen de post projectmatig onderhoud vallen de verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving, leefbaarheid, algemeen complexbeheer en strategisch voorraadbeheer. Aan projectmatig onderhoud is in 2012 een bedrag besteed van € 2.024.734. Een bedrag van € 642.297 is uitgegeven aan veiligheids- en esthetische maatregelen in het bezit. Hierbij moet gedacht worden aan rookmelders, cameratoezicht, vochtwerende maatregelen voor souterrains, maar ook zijn ten laste van deze post tuinen en bestratingen hersteld, alsmede stuc- en schilderwerkzaamheden in diverse (monumentale) panden verricht. Een deel van deze post, € 202.693, komt ten laste van derden, bijvoorbeeld verzekering, WMO of aktiva (verbeteringen). In 2012 zijn de grootonderhoudswerkzaamheden aan de technische installaties op het Tuindorp-Westcomplex gestart. De kosten van werkzaamheden die gespreid over 2012 en 2013 worden uitgevoerd bedragen € 1.360.000 en worden conform begroting en planning uitgevoerd. Verder is er uitvoering gecontroleerd op de aanwezige brandveiligheidsmaatregelen in ons bezit. Voor de panden waar als gevolg van gewijzigde regelgeving een gebruiksvergunning werd vereist, is deze inmiddels door de gemeente afgegeven. De in het vierde kwartaal verwachte uitgaven voor de energielabeling van onzelfstandige eenheden heeft niet plaatsgevonden en is meegenomen naar 2013.

14

3 Energie en Duurzaamheid Energie en duurzaamheid In het voorjaar van 2011 heeft de SSH haar energiebeleid geformuleerd. Aan de hand daarvan zijn met de Gemeente Utrecht samenwerkingsafspraken gemaakt op het gebied van duurzaamheid. Deze afspraken zijn van toepassing op de zelfstandige woningen en niet op de onzelfstandige wooneenheden (kamers). Het energielabel voor kamers is nog niet uitontwikkeld. Met betrekking tot de kamers is het nog niet duidelijk welke maatregelen nodig en mogelijk zijn, zodra dit wel het geval is zal dit ook opgenomen worden in ons energiebeleid. De SSH streeft ernaar tussen 2008-2018 een reductie van 20% CO2-uitstoot in haar woningvoorraad te bewerkstelligen. Daarnaast wil de SSH binnen een periode van tien jaar tijd het gemiddelde energielabel bij de woningen naar een C-label brengen. Bij ingrijpende renovaties streven wij naar een energielabel B. Bij het nemen van de verschillende maatregelen is de medewerking van de bewoners een vereiste. De Gemeente Utrecht is daarom samen met de woningcorporaties aan het kijken naar een bewustwordingscampagne onder huurders. Maatregelen De energiebesparende maatregelen welke we in 2012 gerealiseerd hebben, waren onder andere: • vervangen van cv-installaties voor Hoog Rendement cv-installaties; • het aanbrengen van dakisolatie bij vervangen van de dakbedekking; • in totaal zijn er 600 energielabelsprongen gerealiseerd; • aanbrengen van nieuwe installaties met meer energiezuinige gelijkstroommotor bij vervanging van individuele mechanische ventilatiesystemen; • de bestaande noodverlichtingsarmaturen zijn op het complex Ina Boudier Bakkerlaan vervangen voor LED armaturen; • de transport en collectieve leidingen van de cv-installatie en de warmwaterleidingen op het complex Tuindorp-West zijn geïsoleerd. De komende jaren gaan wij verder met investeren in de energetische kwaliteit van ons bezit.

15

4. Verhuur en Sociaal beheer Reguliere verhuur Toewijzing aan de doelgroepen Zelfstandige woningen in de regio Utrecht worden via een regionaal aanbodsysteem verdeeld. Het actuele woningaanbod is te zien op www.woningnet.nl. Ingeschreven woningzoekenden maken inmiddels voor bijna 100% gebruik van internet om hun belangstelling voor de vrijkomende woonruimte kenbaar te maken. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door objectieve criteria, waarbij onder meer inschrijfduur, inkomen en huishoudengrootte meetellen. Medio 2012 is de tot dan toe gebruikte papieren versie van de Woningkrant afgeschaft. De onzelfstandige woonruimten van SSH worden toegewezen op basis van een eigen verdeelsysteem. Vrijkomende woonruimte wordt gepubliceerd via de site van de SSH, www.sshxl.nl. Zittende huurders hebben via het hospiteersysteem inspraak in de huurderopvolging. Ingeschrevenen die om welke reden dan ook geen kamer kunnen verkrijgen via het hospiteersysteem, kunnen terugvallen op de kamergarantieregeling. In de praktijk wordt er zelden of nooit een beroep op deze regeling gedaan. De inschrijving voor en de toewijzing van SSH-kamers en de woonruimte die we beheren voor derden in het kader van de herstructurering van de stad Utrecht, is volledig gedigitaliseerd. Belangstellenden kunnen zich via internet inschrijven, het beschikbare aanbod inzien en desgewenst reageren op een vrijkomende kamer. Ook de administratie rond het hospiteren en de inspraak bij huurderopvolging door de zittende huurders, is volledig gedigitaliseerd. SSH wijst alle woonruimte toe volgens het aanbodmodel. Belangstellenden bepalen zelf wanneer zij op welke woonruimte willen reageren; aan de hand van de verantwoording kan men zelf zien of het zinvol is om te reageren op het vrijkomende aanbod. wachttijd per jaar

minimale

en

maximale wachttijd in maanden

eind 2012

6

18

eind 2011

11

25

eind 2010

14

25

eind 2009

8

17

eind 2008

4

17

eind 2007

9

17

eind 2006

5

17

eind 2005

8

17

eind 2004

10

17

eind 2003

12

21

Toewijzing bij voorrang Met een aantal maatschappelijke instanties heeft SSH afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang aan bepaalde cliënten. In 2012 waren er twaalf aanvragen tegenover 23 in 2011. Van de twaalf aanvragen hebben er negen geleid tot een kamertoewijzing. Verder is er een voorrangsregeling voor de participanten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III ‘Casa Confetti’. Zij kunnen, afhankelijk van de grootte van hun financiële participatie, aanspraak maken op een aantal kamers voor lokale aanstaande studenten. Aan deze studenten zijn in 2012 totaal zeventien kamers toegewezen.

16

Short Stay UTRECHT Meerjarenonderhoudsplan In het kader van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn de bovenste verdieping van blok 5 van de Cambridgelaan, twee Cambridgelaanbruggen, de hele Alexander Numankade en twee appartementen op de Warande geschilderd, opgeknapt en heringericht. Biltstraat In de zomer is de Biltstraat opgeleverd en ingericht. SSH heeft zeven studio’s en twaalf kamers gerealiseerd. In september zijn de eerste bewoners van het nieuwe Short Stay pand aan Biltstraat 449A t/m G gearriveerd. Beneluxlaan Er is een start gemaakt met het opknappen en herinrichten van de keukens op de Beneluxlaan. Contingenthouders Utrecht In Utrecht hebben we de volgende contingenthouders: 1. Universiteit van Utrecht (UU) 2. Hogeschool van Utrecht (HU) 3. Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) 4. Tias Nimbas business school Utrecht 5. KWR (Kiwa Water Research) Utrecht 6. SSC Utrecht 7. Faculteit (Dier)geneeskunde Utrecht 8. Tio Utrecht 9. Kabinet van Aruba 10. S4 Summerschool 2012 In augustus heeft Short Stay een succesvolle Summerschool afgerond. We hebben 1150 zomerstudenten gehuisvest. Groepsverhuur In oktober heeft Short Stay veertien gasten van het Nederlands Film Festival gehuisvest aan de Biltstraat. Service Level Agreement met Universiteit van Utrecht SSH Short Stay heeft een Kwaliteitszorgovereenkomst afgesloten met de UU waarin concrete afspraken zijn gemaakt over de te leveren kwaliteit van onze producten en diensten en klanttevredenheid. GBA Registratie In het kader van het uitbreiden van onze service aan de contingenthouders zijn we deze zomer in overleg getreden met de Gemeente Utrecht over het centraal aanleveren van de GBA gegevens van nieuwe internationale studenten. De studenten van de HU en de HKU, die vanaf september in Utrecht gaan wonen hoeven nu niet meer naar het gemeentehuis maar worden centraal via SSH/onderwijsinstelling aangemeld. European Youth Olympic Festival Short Stay heeft dit jaar de voorbereidingen voor het European Youth Olympic Festival (EYOF) geïntensiveerd. Er is een begroting opgesteld, er zijn toeleveranciers geselecteerd zoals beddenleverancier, schoonmaakbedrijven en mankracht. Ook is de mate van dienstverlening vastgesteld. Medewerkers Short Stay Utrecht heeft twee nieuwe housing officers aangenomen.

LEEUWARDEN Contingenthouders Leeuwarden

17

Stenden University heeft een contingent kamers vastgesteld voor het collegejaar 2012-2013. Zij hebben 150 kamers gereserveerd voor hun internationale studenten. De reservering is later met het maximale percentage verhoogd naar 158 met de afspraak dat waar dit nog steeds een tekort zou opleveren, ons Direct Offer dat tekort zou opvangen. Van Hall Larenstein biedt studenten korting die via ons Direct Offer een kamer boeken. NHL University biedt dit niet. Groepshuisvesting Short Stay heeft een groep van veertien Duitse MBO stagiairs gehuisvest in Leeuwarden. Zij studeren aan de Marcel Breuer Schule in Duitsland, een opleiding voor hout- en glasbewerking. De stagiairs hebben gewerkt aan het renoveren van oude schepen in Friesland. Direct Offer Leeuwarden heeft momenteel 252 kamers waarvan 158 in het contingent van Stenden University. Door het ontbreken van andere contingenthouders worden de overige 94 kamers via het Direct Offer verhuurd. Panden uit beheer In augustus 2012 is het contract voor de chalets op Burmania aan de P.J. Troelstraweg in Leeuwarden beëindigd. Reguliere huisvesting Naast gemeubileerd zetten we reguliere huisvesting door in een aantal 2-eenheden in Mondriaanstraat, 3eenheden in Egelantierstraat en in Zwitserswaltje. In dit laatste pand is het mogelijk voor de huurders om huurtoeslag aan te vragen. Nieuw kantoor Leeuwarden In oktober is SSH Leeuwarden vertrokken uit het pand van Hogeschool Stenden en heeft een nieuw kantoor betrokken op de begane grond van het Bewegingscentrum Leeuwarden. In het pand is ook het kantoor van Leeuwarden Studiestad gevestigd, het Campus Café, de sportfaciliteiten van het Bewegingscentrum, extra lesruimte voor scholen zoals Stenden Hogeschool en ROC Friesland College, een schoonheidsspecialiste en een aantal zorggerelateerde zaken zoals Fysiotherapie en voedingsadvies. Het pand ligt tegenover de ingang van twee Hogescholen en daarmee op een neutrale en voor alle studenten bereikbare plek.

MAASTRICHT SSH Short Stay heeft een huurovereenkomst getekend met Teikyo Europe BV. Het gaat om 124 kamers in het M-gebouw aan de Brouwersweg. Short Stay is in juli gestart met het gereedmaken van de kamers. Vanaf augustus is Short Stay gestart met de verhuur van gemeubileerde single en shared kamers. Een eerste contingenthouder heeft zich daar aangediend, Hogeschool Zuyd met een contingent van zes eenheden. De rest van de kamers wordt verhuurd via ons Direct Offer. De kamers worden ook via Maastrichthousing.com onder de aandacht gebracht.

TILBURG In februari is de eerste paal van TalentSquare Tilburg de grond in gegaan. Op 5 december heeft SSH een beheerovereenkomst getekend met de Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen. SSH gaat 250 kamers en 455 woningen inrichten en beheren op het TalentSquare. Er zijn gemeubileerde kamers, bestemd voor Short Stay gasten. Daarnaast gaat SSH ongemeubileerde studio's verhuren voor Nederlandse studenten.

Algemeen Social Media Short Stay begeeft zich binnen de Sociale Media met een Facebookpagina en een Twitteraccount. De Facebookpagina is in eerste instantie zo opgezet dat Short Stay-bewoners elkaar voor hun komst naar Nederland kunnen vinden. Verder wordt de Facebookpagina gebruikt om input van onze gasten te ontvangen en ons bezit te promoten.

18

Automatisering Short Stay is gestart met het schrijven van een nieuw programma van eisen voor de automatisering. Naar verwachting implementeren we een nieuw systeem in het derde kwartaal van 2013. Short Stay panel Short Stay heeft voor het eerst een bewonerspanel georganiseerd. Onderwerpen waren de website en inventaris. De opkomst en de input was goed. Short Stay gaat in het vervolg vaker bewoners op deze manier inschakelen om input te krijgen over onze producten en diensten.

Wonen en zorg Behalve studentenhuisvesting, verzorgde SSH ook in 2012 de huisvesting van allerlei bijzondere groepen. Ouderen SSH verhuurde op de Plantage en Ondiep-Zuidzijde een woon-zorgcomplex met 100 woningen voor ouderen. Eén woning is bestemd voor zorgverlener Axion Continu. De resterende 99 woningen zijn na overleg met de gemeente Utrecht en Axion Continu in 2006 bestempeld als servicewoningen voor zorgbehoevende ouderen. Naast dit woon-zorgcomplex, verhuurde SSH woningen in nog drie complexen voor groepswonen voor ouderen: twee in Utrecht en één in Bunnik. Deze kleinschalige complexen bestaan naast woningen uit een besloten gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijke ruimte. Gehandicapten SSH heeft een Fokusproject op Vermeulenstraat, waar veertien woningen specifiek bestemd zijn voor de huisvesting van minder valide personen. Voor de dagelijkse verzorging en begeleiding van deze huurders beschikt stichting Fokus over een eigen ruimte in het complex. Op het studentencomplex aan de Cambridgelaan bezit de SSH zes woningen die doorlopend beschikbaar zijn voor jongeren met een lichamelijke handicap. Beter Wonen SSH huisvest jaarlijks op basis van een door de gemeente vastgestelde taakstelling een aantal personen die uitstromen uit instellingen die bij het contingent Beter Wonen zijn aangesloten. In 2012 heeft SSH dertien personen gehuisvest. Maatschappelijke opvang In 2012 verhuurde SSH woonruimte aan diverse maatschappelijke instanties voor de huisvesting van hun cliënten. Deze bewoners krijgen begeleiding van betreffende instanties, veelal gericht op re-integratie in de samenleving of het zelfstandig kunnen wonen.

Leger des Heils • • • • • • •

Maliestraat 19 Harpstraat 3, 7, 9, 11, 13 Kanaalweg 96 Boelesteinlaan 17 Weeresteinlaan 6 Thomas A. Kempisplantsoen 46 Thomas A. Kempisweg 66, 70, 76

De Tussenvoorziening • • • • • • •

Frits Coerslaan 50 Boerhaaveplein 47, 48, 49 Elsstraat 23, 25, 27 Blauwkapelseweg 135 (corporatiehotel) Boelesteinlaan 10 Troelstralaan 79 2 Goudesteinlaan 13, 17, 11-1, 9-1

maatschappelijke opvang en reclassering 8 kamers 25 kamers 20 kamers 2 kamers 2 kamers 1 woning 3 woningen

opvang dak- en thuislozen 4 kamers 3 woningen 3 woningen 27 kamers 2 kamers 2 kamers 8 kamers

19

Van der Hoevenstichting • • •

Korte Jufferstraat 12 De Blieckstraat 14 Turfstraat 43

Zandbergen • • • • • •

Parkstraat 8 Reestraat 11 Abstederdijk 208 Boelesteinlaan 19 Goeman Borgesiuslaan 23 Schermerhornstraat 1

Pension Singelzicht • • •

Wittevrouwenkade 1 Gisbert Bromalaan 28 Enny Vredelaan 355, 357

BHU-project • •

Trumanlaan 543 Troelstralaan 89

SBWU • • • • • • •

Thomas A. Kempisweg 4 Thomas A. Kempisplantsoen 20 Thomas A. Kempisplantsoen 24 Thomas A. Kempisweg 44 Druifstraat 18 Druifstraat 20 Omloop 50

STEM •

Victoria Regiadreef

Talent voor Zorg • • •

25 kamers 2 kamers 4 kamers

begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek 1 kamer 1 kamer 10 kamers 5 kamers 2 kamers 12 kamers 1 woning 2 woningen 3 woningen

huisvesting daklozen die direct onderdak behoeven 2 2 2 1 2 2 1

kamers kamers kamers woning kamers kamers woning

12 woningen

begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren 10 woningen

begeleid zelfstandig wonen voor leerlingen ROC – leren/wonen/werken

Boelesteinlaan 3

1 woning

welzijn en jeugdproblematiek

Marshalllaan 334 Bernadottenlaan 204

Abrona •

opvang zwerfjongeren

11 woningen 9 eenheden (woningen en Hateenheden) 2 kamers

Kofi Annan Stichting • •

kamers kamers kamers kamers kamers kamers

Europaplein Roelantdreef Florestanhof Amersfoort

Actium •

6 5 5 2 2 2

begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren Europaplein

De Grasboom •

jeugdzorg

begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek Wickenburglaan 82 J.P. Coenstraat 67 A, 67 Bis Troelstralaan 87 2 Heycopstraat 11 Thomas A. Kempisweg 52 Boelesteinlaan 5, 7-1 Omloop 20, 32, 88

Altrecht De Kei • • • • • • •

opvang dak- en thuislozen 1 woning 1 woning 1 woning

huisvesting studenten met internationale begeleiding 3 kamers 4 kamers

huisvesting lichamelijk gehandicapten Ina Boudier Bakkerlaan 155

24 kamers

20

Uni Project •

Leuvenplein 28, 236

Majellakerk • •

Thomas A. Kempisweg 8, 24, 30, 56 Goudesteinlaan 1-1

Stichting Exodus •

Goudesteinlaan 9-1

Stichting Barka •

Van Brammendreef 55, 163

huisvesting autistische jongeren 8 kamers

maatschappelijke opvang vanuit religieuze instelling 8 kamers 1 woning

begeleide huisvesting ex-gedetineerde jongeren 1 woning

opvang jongere asielzoekers 4 kamers

Naast het verhuren van woonruimte aan instanties, verhuurt SSH op voordracht van Het Vierde Huis ook een aantal tijdelijke kamers rechtstreeks aan individuele huurders, waarbij een aantal instanties indien nodig begeleiding bieden. In 2011 werden in totaal tien kamers op deze manier verhuurd. Kunstenaars Naast de maatschappelijke opvang verhuurt SSH ook woonruimte aan kunstenaars. Zo huurde Impakt in 2011 een tijdelijke woning op Verenigingsstraat 77 en verhuurt SSH in samenwerking met de HKU vijf atelierwoningen op Esdoornstraat veertien aan studenten Beeldende Kunst.

21

Toewijzingen in 2012 In onderstaande tabel worden de toewijzingen van de zelfstandige woningen van de SSH in relatie tot het aantal personen en huishouden naar inkomen weergegeven.

1-persoon

< € 22.025

1

Huur 366,38 t/m 524,37 2

>= € 22.025

0

1

11

< € 20.675

0

1

7

8

>= € 20.675

0

0

0

0

Subtotaal

1

4

38

43

2-personen

Huur <= 366,37

Huur > 524,37

Totaal

<65 >=65 jaar

<65 >=65 jaar

Huur <= 366,37

20

23 12

< € 29.900

0

7

8

>= € 29.900

0

0

2

2

< € 28.225

0

0

3

3

>= € 28.225 >=3 personen

>=65 jaar

Totaal

Huur 366,38 t/m 524,37 1

Subtotaal

<65

Huur > 524,37

0

1

0

1

0

2

12

14

Huur <= 366,37

Huur > 561,98

Totaal

2

2

0

0

< € 29.900

0

Huur 366,38 t/m 561,98 0

>= € 29.900

0

0

< € 28.225

0

0

0

0

>= € 28.225

0

0

0

0

0

0

2

2

0

1

5

6

1

7

57

65

Subtotaal onbekend Totaal

Bewonersbetrekkingen De SSH betrekt al jaren haar huurders bij het beheer en beleid van de organisatie. Over algemene beleidszaken overlegt SSH met koepelorganisatie BoKS (Bewonersoverleg Koepel SSH). BoKS behandelt complexoverstijgende zaken die alle huurders van SSH aangaan, zoals huurverhoging, langetermijnbeleid en het faciliteren van bewonersvertegenwoordigingen. In de overleggen die in 2012 plaatsvonden tussen SSH en BoKS kwamen verder nog onder andere de campuscontracten en diverse onderwerpen uit het ondernemingsplan van de SSH aan de orde. Overleg met bewonersorganisaties SSH overlegt ook regelmatig met de bewonersorganisaties van de complexen. Vaste overlegonderwerpen zijn het (dagelijks) onderhoud, het (sociaal) beheer, de woonomgeving/leefbaarheid, vandalismepreventie en de participatie van bewoners. Voor een goede dienstverlening naar huurders en een effectief sociaal en technisch beheer van complexen, wil SSH weten wat er speelt in en rondom de woning en de woonomgeving. Wanneer er geen bewonersorganisatie actief is, en er wel onderwerpen zijn waarvan SSH de mening van de bewoners wil peilen, wordt er gebruik gemaakt van een bewonersenquête, bewonerspanel of schouw. Meedenken over beheer Op een groot aantal wooncomplexen spelen de woonbesturen een belangrijke rol in het beheer van hun complex. De bewoners weten immers het beste wat er zoal speelt. In regelmatige overleggen met SSH (de medewerker bewonerszaken en de beheerder) kaart het woonbestuur aan wat aandacht behoeft. Daarbij heeft het woonbestuur de mogelijkheid ideeën aan te dragen.

22

Financiële ondersteuning SSH stelt jaarlijks een bedrag beschikbaar als financiële ondersteuning voor het BoKS, Short Stay bewonersvertegenwoordiging ISHA en de bewonersvertegenwoordigingen. Dagelijks beheer Medio 2012 is een begin gemaakt met de vorming van complexbeheerteams. De medewerkers bewonerszaken, beheerders en opzichters werken nauw samen in een team en hebben in die hoedanigheid diverse complexen onder hun hoede. Naast het planmatig onderhoud, worden dagelijks onderhoud, bewonerszaken, leefbaarheid en veiligheid op de complexen gezamenlijk besproken. Dit betreft zowel de uitvoeringsmaatregelen die in het kalenderjaar zijn gepland als een inventarisatie op genoemde deelgebieden voor de toekomstige jaren. In 2012 kregen de complexteams zelf de beschikking over de leefbaarheidbudgetten.

Voorlichting bewoners en woningzoekenden - SSH SSH Elke maand kwamen er gemiddeld bijna 18.000 unieke bezoekers op onze site. Dit is vergelijkbaar met het voorgaande jaar. Van de bezoekers is 68% een terugkerende bezoeker en 32% een nieuwe bezoeker. Het gemiddelde bezoek duurde zo’n tweeënhalve minuut. In 2012 schreven 6.726 nieuwe kamerzoekenden zich in.

Sitebezoek

2012

2011

2010

2009

2008*

2007

Aantal bezoekers

215.597

215.340

261.780

265.312

82.265

172.452

Aantal bezoeken

639.059

755.113

810.563

853.757

245.694

480.776

1.746

2.069

2.220

2.300

2.013

1.317

Gemiddeld aantal bezoeken per dag

* In 2008 zijn de maanden september tot en met december gemeten Nieuwe website Na vijf jaar voldoet de huidige site niet meer. Daarom is eind 2012 gestart met de voorbereidingen voor het realiseren van een nieuwe website. Deze nieuwe website vormt het platform van de digitale dienstverlening, die in 2012 steeds verder is uitgebreid en die in 2013 is uitgemond in een volledig digitaal proces van matching van vraag en aanbod (inclusief het afsluiten van de huurovereenkomst). Onderzoek onder doelgroep SSH hecht veel waarde aan de mening van haar bewoners. Niet voor niets meet SSH de kwaliteit van haar dienstverlening continu door middel van enquêtes. Aanvullend hebben wij onderzoek gedaan naar de tevredenheid van bewoners over de veiligheid op hun studentencomplex. After sales nieuwe bewoners SSH maakt, samen met collega-studentenhuisvesters Idealis (Wageningen) en SLS Wonen (Leiden), gebruik van de feedbackmethode van het bedrijf Feeddex. Feeddex heeft een klantwaarderingssysteem ontwikkeld dat wij gebruiken om de klanttevredenheid te meten van nieuwe huurders. Wij vragen hun hun mening te geven over: • • • • •

het product (de woonruimte en ligging); de prijs-kwaliteitverhouding van de woonruimte; dienstverlening (informatievoorziening en bereikbaarheid); persoonlijke service (klantvriendelijkheid en afhandeling van serviceverzoeken); reputatie van SSH.

Elke nieuwe huurder, of huurder die doorverhuist naar een ander huis, krijgt binnen vier weken het verzoek mee te werken aan een online enquête. De uitkomsten worden per kwartaal gerapporteerd en worden gebruikt als instrument om bepaalde aspecten van onze werkwijze aan te passen. Hierbij hanteren wij een norm, die wij elk jaar met een punt verhogen.

23

Uit de rapportages blijkt dat de huurders zeer tevreden zijn over SSH. De klantwaardering in het algemeen is gelijk gebleven met de beoordeling in 2011. De hoogst scorende onderdelen zijn de reputatie van SSH, de persoonlijke service en de prijs-kwaliteitverhouding. Ook de overige onderdelen product en dienstverlening scoren goed en boven de gestelde norm. Alle onderdelen worden hoger gewaardeerd dan in 2011, afgezien van het onderdeel prijs-kwaliteitverhouding. Hoewel dit onderdeel nog steeds zeer goed wordt beoordeeld, zijn in deze score de effecten te zien van het feit dat SSH de vraaghuren bij mutatie heeft opgetrokken naar 100% van de ‘maximaal redelijke huur’.

Onderdeel Klantcontact Verhuizen Onderhoud Klachten afhandelen (norm 6,5)

Cijfer 7,3 7,7 7,4 6,1

Lifestyleonderzoek SSH heeft een onderzoek uitgevoerd om de doelgroep waarvoor SSH werkt goed in beeld te brengen. Allereerst is er een enquête gehouden onder studenten tussen 17 en 27 jaar. Vervolgens zijn deze resultaten verder uitgediept in kwalitatief onderzoek. De resultaten zijn een leidraad voor de producten, diensten en communicatie van SSH voor de doelgroep. Dit onderzoek zal jaarlijks worden bijgewerkt. KWH Studentenlabel We hebben in 2011 het KWH-label behaald. Daarvoor hebben we een aantal jaren geworsteld om te voldoen aan de normen die het KWH stelde. Deze eisen waren gebaseerd op de werkwijze van ‘algemene’ corporaties. De SSH wijkt door haar doelgroep en de keuze om verhuur- en mutatieprocedures steeds verder te automatiseren af van deze werkwijze. Hierdoor kwamen we regelmatig ‘in conflict’ met de meetmethodiek van het KWH. Daarom zijn we samen met andere studentenhuisvesters de discussie aangegaan met het KWH, wat uiteindelijk heeft geleid tot een nieuw Studentenlabel in 2012. KWH is bij dit nieuwe label uitgegaan van een paar belangrijke momenten waarop de huurder contact heeft met ons. In 2012 zijn we voor het eerst volgens deze nieuwe methode gemeten. Gemiddeld genomen zijn de bewoners zeer tevreden over de dienstverlening. Alleen het onderdeel klachten afhandelen blijft hierbij achter. Hoewel het hierbij gaat om een zeer kleine groep bewoners, is dit reden voor SSH om te onderzoeken hoe dit komt en hoe dit verbeterd kan worden. Geschillencommissie Als een huurder een klacht heeft die niet naar tevredenheid is afgehandeld, dan kan hij deze indienen bij de Geschillencommissie van SSH. De Geschillencommissie bestaat uit drie leden en drie plaatsvervangende leden. Zij worden benoemd door de directie van SSH, BoKS en de Universiteit Utrecht. Periodiek wordt middels de kwartaalrapportage aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd over ingediende klachten en de afhandeling ervan. De Geschillencommissie heeft in 2012 geen klachten in behandeling genomen.

Huur en huurbetaling Gemiddelde huurverhoging en de jaarlijkse huurverhoging De gemiddelde huurverhoging voor de kamers en woningen in ons bezit per 1 juli was 2,3%. De maximale huurverhoging in 2012 was 2,3%. Bezwaar tegen de huurverhoging In 2012 is er geen bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging per 1 juli.

24

Huuromzet en achterstand De bruto jaarhuur van alle kamers en woningen (eigen bezit) bedroeg eind 2012 circa € 33,4 miljoen. De betalings-achterstand van zittende huurders was op dat moment 0,51%. De huurinkomsten uit de bedrijfspanden bedroegen eind 2012 € 2,9 miljoen. De betalingsachterstand was hier 0,68%. Huurtoeslag Huurtoeslag loopt sinds enige jaren niet meer via de SSH. Huurders die hiervoor in aanmerking komen, vragen de huurtoeslag rechtstreeks aan bij de Belastingdienst. Automatische incasso In 2012 betaalden 9.449 huurders (81%) de huur via automatische incasso. Bij dit percentage zijn de Short Stay huurders buiten beschouwing gelaten. Voor de korte periode die Short Stay huurders in Nederland zijn, kunnen ze vaak geen rekening bij een bank openen en daarom ook geen machtiging afgeven. Ontruimingen De kantonrechter heeft in het verslagjaar 35 keer de huurovereenkomst met een huurder ontbonden. In 17 gevallen is er ook daadwerkelijk ontruimd; in bijna alle gevallen door huurachterstand. In één geval was er sprake van ontruiming vanwege overlast. Servicekosten De servicekosten zijn met alle huurders verrekend, conform de geldende regelgeving en binnen de voorgeschreven termijn. In het verslagjaar is een bedrag van circa 1 miljoen euro aan servicekosten terugbetaald.

25

5 Organisatie Personeelsbezetting op 31/12/2012 Eind 2012 waren er 84 medewerkers in dienst bij de SSH. De verdeling over fulltime/parttime en mannen/vrouwen was als volgt:

Fulltime vast in dienst Parttime vast in dienst Fulltime tijdelijk in dienst Parttime tijdelijk in dienst

man 32 6 3 0

vrouw 13 20 7 3

Festival deBeschaving SSH is, samen met de UU, HU, UMCU en Vrede van Utrecht een van de partners van Festival deBeschaving. Het festival, een unieke combinatie van muziek, wetenschap en cultuur werd gehouden op 30 juni 2012 op het terrein van het Utrecht Science Park. SSH heeft besloten om haar naam in 2013 niet meer aan het festival te verbinden, dit mede door tegenvallende bezoekersaantallen. PV De SSH heeft een actieve personeelsvereniging. De PV heeft in 2012 meerdere activiteiten georganiseerd. De SSH-dag is dit jaar gecombineerd met het SSH-lustrum. Arbo/Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in 2012 was 3,7% (2011: 3,8%), waarvan 1,9% lang verzuim (2011: 2,5%). De SSH is aangesloten bij 365 ArboNed. De SSH heeft een actief ziekteverzuimbeleid. In 2012 waren er enkele medewerkers langdurig ziek. Er is blijvende aandacht en begeleiding vanuit de organisatie en de collega’s. De bedrijfsarts wordt regelmatig door de SSH ingeschakeld voor advies en begeleiding. Medewerkers kunnen ook uit eigen beweging een afspraak maken om advies in te winnen bij de bedrijfsarts. Preventief Medisch Onderzoek In 2012 was de belangstelling onder de medewerkers te klein om deel te nemen aan het Preventief Medisch Onderzoek. Er is besloten het onderzoek niet uit te laten voeren. Medewerkerstevredenheidsonderzoek 2011 Naar aanleiding van het medewerkerstevredenheidsonderzoek in 2011 zijn er in 2012 vier werkgroepen samengesteld, te weten de werkgroepen Waardering, Cultuur, Communicatie en Het Nieuwe Werken. Ieder van de werkgroepen is met bruikbare verbetervoorstellen gekomen. De volgende voorstellen zullen worden aangepakt: Werkgroep Waardering • Herzien functiebeschrijvingen, o.a. actualiteit, archivering enz.; • Invoering van een breed opleidingsplan nieuwe stijl; • Het opzetten van een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP); • Het invoeren van beoordelingsgesprekken nieuwe stijl. Werkgroep Cultuur • Het continueren van de Openhaardgesprekken tussen directeur en medewerkers met het oog op het verder verkleinen van de afstand tussen directie, management en de werkvloer; • Meer aandacht geven aan communicatie over knelpunten tussen afdelingen. Werkgroep Communicatie • Het verbeteren van de bereikbaarheid van medewerkers onderling met diverse (automatiserings)technische aanpassingen; • Het regelmatig organiseren van een gezamenlijke lunch; • Het stimuleren van meelopen en meekijken van medewerkers op andere afdelingen; • Scherp toezicht houden op de actualiteit van de Woningcartotheek.

26

Werkgroep Het Nieuwe Werken • Het invoeren van de mogelijkheid van structureel en incidenteel thuiswerken als experiment. Het experiment zal ongeveer drie maanden duren, waarna evaluatie plaatsvindt; • Het schriftelijk vastleggen van het al bestaande SSH-beleid bij incidenteel thuiswerken.

Ondernemingsraad Inleiding Het afgelopen jaar leek een soort tussenjaar voor de OR. Er staan veel zaken op stapel voor de SSH in de vorm van nieuwe ondernemingsgebieden. Gedacht wordt aan Jebber, het Provinciehuis, nieuwbouw in Utrecht maar met name ook de ontwikkelingen buiten Utrecht. De OR heeft kritisch vinger aan de pols gehouden over alle ontwikkelingen en tijdens ons maandelijkse overleg met de directie alles willen en kunnen vragen over de ontwikkelingen binnen ons bedrijf. Hieronder is kort samengevat over welke zaken de OR de vinger o.a. aan de pols heeft gehouden: •

Werkkostenregeling Het afgelopen jaar is tussen directie en OR afgestemd dat de huidige secundaire arbeidsvoorwaarden gehandhaafd blijven in de nieuwe werkkostenregeling. Er zal in de loop van 2013 een tweede boekhouding worden bijgehouden volgens de werkkostenregeling. Mocht nu blijken dat in de nieuwe regeling e.e.a. zo uitpakt dat er veel kosten worden gemaakt die buiten de regeling vallen en dus zwaar belast zijn, zullen directie en OR overleg voeren voor een andere invulling van de regeling.

•

Samenvoeging Technisch beheer (TB) en Dagelijks beheer (DB) Het samenvoegen van de afdelingen TB en DB is een logische stap. Het is echter géén eenvoudige opgave en daarom is ook de OR hierbij betrokken. Door goede afspraken te maken met de betrokkenen en directie is een concreet plan opgesteld. Hiervoor heeft de OR een (positief) advies uitgebracht. De OR krijgt regelmatig een update van de directie over de implementatie van de samenvoeging.

•

Medewerkers Tevredenheid Onderzoek (MTO) De resultaten van de verschillende werkgroepen n.a.v. het gehouden MTO zijn besproken. De OR bespreekt in de maandelijkse vergaderingen met de directie de actiepunten die hieruit voortvloeien.

Samenstelling OR In 2012 heeft er een wijziging in de samenstelling van de OR plaatsgevonden. Eind 2011 hebben wij nog afscheid moeten nemen van Alex Brust als OR-lid, en medio 2012 van Arnold Nieuwendijk als voorzitter. De OR heeft versterking gevonden in de komst van Sanne van den Berg. De nieuwe voorzitter is Noortje van den Broek. Zij is van half augustus tot eind 2012 met zwangerschapsverlof geweest. Gedurende deze tijd werd de OR vertegenwoordigd door Lexan Pieterse en Sanne van den Berg. Zij hebben het werk van de OR kundig en voortvarend voortgezet. Eind 2012 heeft ook Annette Meesters zich gemeld als nieuw OR lid. De samenstelling van de OR bestaat vanaf dat moment uit Noortje van den Broek, Lexan Pieterse, Sanne van den Berg en Annette Meesters.

27

6 Financieel beheer Resultaatontwikkeling Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2012 bedraagt negatief € 6.688.000 (2011: € 222.000). Met ingang van het boekjaar 2012 moeten corporaties hun jaarverslag opmaken overeenkomstig de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In de richtlijn zijn onder meer regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals bijvoorbeeld de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed. Daarnaast zijn ook zaken aangescherpt die binnen de toegelaten instellingen mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast op basis van de reeds bestaande Richtlijnen, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de ‘herwaardering’ indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. In onderstaand overzicht vergelijken we het resultaat 2012 met dat van 2011. Als gevolg van de herziene richtlijn zijn de cijfers over 2011, voor zover nodig, ter wille van de vergelijkbaarheid herzien. We geven een toelichting bij posten die een belangrijke afwijking vertonen. Resultatenanalyse (in miljoenen euro) 2011

2012 Huren en vergoedingen

36,2

35,3

Overige bedrijfsopbrengsten

12,6

10,6

Totaal bedrijfsopbrengsten

48,8

45,9

Afschrijvingen/waardeveranderingen

- 10,7

- 4,1

Salarissen en sociale lasten

- 5,2

- 5,1

Lasten onderhoud

- 7,8

- 8,9

Overige bedrijfslasten

- 18,6

- 18,2

Totaal bedrijfslasten

- 42,3

- 36,3

6,5

9,6

Rentebaten

0,2

0,3

Rentelasten

- 10,5

- 9,5

- 3,8

0,4

Resultaat voor belastingen

Huren en vergoedingen De huren en vergoedingen zijn toegenomen met € 0,9 miljoen. Deze toename kwam als volgt tot stand: • Reguliere huurverhoging per 1 juli 0,6 • Opleveringen projecten 0,1 • Andere redenen, zoals harmonisatie ineens bij bewonersmutatie 0,2 Totaal 0,9

Overige bedrijfsopbrengsten

• • Totaal

Hogere opbrengsten Short Stay en tijdelijk beheer Diversen

28

1,6 0,4 2,0

Afschrijvingen/waardeveranderingen Op grond van de herziene Richtlijn 645 voor de Jaarverslaggeving, wordt vanaf 2012 afgeschreven op de bedrijfswaarde. De post afschrijving ad € 10,7 miljoen is als volgt te specificeren: • Afschrijving op sociaal vastgoed in exploitatie - 14,1 • Afschrijving op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - 0,6 • Overige waardeveranderingen 4,0 Totaal - 10,7

Lasten onderhoud De specificatie luidt: • Planmatig onderhoud • Dagelijks onderhoud, incl. mutatie- en contractonderhoud • Uitgaven leefbaarheid Totaal

-

5,5 1,6 0,7 7,8

De daling van de post ‘onderhoud’, met € 1,1 miljoen ten opzichte van 2011, komt nagenoeg volledig voor rekening van het planmatig onderhoud (€ 1,3 miljoen). In 2011 werden de projecten ‘groot onderhoud Hofje Kerkstraat’ en ‘vervanging liften IBB-complex’ opgeleverd. Daarnaast kwam de post ‘leefbaarheid’ circa € 0,2 miljoen hoger uit dan in 2012. Financiële continuïteit Eind 2011 is het ondernemingsplan 2012 – 2016 opgesteld. In dit nieuwe ondernemingsplan wordt voor de komende jaren uitgegaan van een aanzienlijke groei in het aantal verhuureenheden. In de periode van het ondernemingsplan en de vier jaar daarna, wil de SSH in totaal haar voorraad uitbreiden met tussen 3.000 en 6.000 eenheden. Dit zal niet allemaal in eigendom zijn; het beheer voor derden zal worden uitgebreid met circa 2.500 eenheden. De uitbreiding zal zich ook niet allemaal in Utrecht voordoen. De SSH streeft naar een uitbreiding van het beheer buiten Utrecht met eveneens circa 2.500 eenheden. Medio 2013 is de realisatie ten opzichte van de begroting als volgt:

Deze opgave voor de komende jaren is ambitieus en kan alleen maar worden gerealiseerd bij voldoende weerstandsvermogen en een positieve ontwikkeling van de operationele kasstromen. Met andere woorden: de financiële continuïteit moet zowel op de korte als op de lange termijn gewaarborgd zijn. Om dit te bereiken zijn in het ondernemingsplan een aantal concrete financiële doelen opgenomen, zoals; verruiming van de huurinkomsten, terugdringen van de bedrijfslasten met 20% en temporisering van de stijging van de onderhoudskosten. De werkelijke ontwikkeling van de huuropbrengsten en de exploitatielasten over 2012 en het 1e kwartaal 2013, laten zien dat we ook ten aanzien van deze voornemens op koers liggen ten opzichte van het ondernemingsplan. Eind 2012 is de verhuurdersheffing voor 2013 bekend geworden. In het regeerakkoord Rutte II is voor de jaren daarna een aanzienlijke verhoging van de heffing aangekondigd, oplopend tot ruim € 2 miljard in 2017. In maart jl. is het woonakkoord van minister Blok nipt door de Eerste Kamer aangenomen. In dit akkoord, gesteund door een drietal oppositiepartijen, is de heffing afgezwakt tot € 1,75 miljard. Er bestaat nog onzekerheid over de (omvang) van de heffing voor de komende jaren. De SSH heeft in haar begroting

29

tot en met 2022 rekening gehouden met de heffing conform het woonakkoord. In dit scenario zullen de operationele kasstromen vanzelfsprekend minder worden, maar voldoende van omvang blijven om de ambities uit het ondernemingsplan waar te maken. De kaders voor het aantrekken van financiële middelen staan onder meer in het treasury-statuut. De treasury doelstellingen staan in een treasury-jaarplan, dat elk jaar herzien wordt. De doelstellingen van treasury zijn onder andere het waarborgen van voldoende liquiditeit op korte en lange termijn en het beheersen van renterisico’s. Begin 2012 is het vigerende treasury-statuut herzien en aangepast aan de veranderende regelgeving binnen de corporatiesector en de veranderingen op de financiële markten. Eind 2012 heeft het ministerie beleidsregels afgekondigd voor het gebruik van financiële derivaten door woningcorporaties. In het 1e kwartaal van 2013 wordt het treasury-statuut op deze regelgeving aangepast. In de volgende onderdelen zijn gegevens opgenomen over financierbaarheid, ontwikkeling van weerstandsvermogen, solvabiliteit, liquiditeit en bedrijfswaarde. Deze gegevens zijn ontleend aan de begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2014 – 2022. Financierbaarheid SSH trekt vreemd vermogen aan met gebruikmaking van borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Jaarlijks beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van haar deelnemers. Een belangrijke voorwaarde voor borging is dat de we een positieve kasstroomontwikkeling hebben. De afgelopen jaren stelde het WSW, aan de hand van de kasstroomontwikkeling, de financieringsbehoefte voor de komende drie jaar, het zogenaamde faciliteringsvolume, vast. Voor de komende jaren wordt verwacht dat de financiële positie van corporaties zal verslechteren als gevolg van de aangekondigde heffingen (verhuurdersheffing en saneringssteun). Het WSW heeft als gevolg hiervan bekend gemaakt dat het faciliteringsvolume voor corporaties voorlopig wordt vastgesteld voor 1 jaar. Op grond van de recente beoordeling is het WSW van mening dat SSH onveranderd kredietwaardig is. Het faciliteringsvolume, gebaseerd op onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2012 tot en met 2014, is door het fonds vastgesteld op € 167,15 miljoen1. Volgens de (meerjaren-) begroting 2013 - 2022 is een faciliteringsvolume van € 130 miljoen voldoende om de verwachte investerings- en herfinancieringsverplichting voor de jaren 2013 en 2014 na te komen. Ook voor de jaren na 2014 resteert na normatieve aflossing een positieve operationele kasstroom. Op grond hiervan verwachten wij geen problemen met betrekking tot de borging van de toekomstige investeringen en de herfinanciering van bestaande leningen. In onderstaande figuur is voor de begrotingsperiode een overzicht opgenomen van de kasstroomontwikkeling en de normatieve aflossing van de leningen.

1

Het WSW kan het faciliteringsvolume bijstellen aan de hand van nieuwe prognoses, feiten en omstandigheden. Het vrijgegeven faciliteringsvolume bedraagt eind maart 2013 € 103 miljoen. Hiervan is sinds 1 januari 2012 € 40 miljoen ingezet voor nieuwe leningen.

30

Beheersing renterisico Naast het veiligstellen van de financierbaarheid is de beheersing van het renterisico een belangrijke taak voor het waarborgen van financiële continuïteit. Wij willen het renterisico zodanig spreiden, dat er een evenwichtig verloop ontstaat en dat we goed kunnen inspelen op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Met name door (onzekere) investeringen in nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden, ontstaat er een aanzienlijk bedrijfseconomisch renterisico. Over het algemeen wordt dit risico niet ingedekt voordat meer zekerheid bestaat over deze projecten. Het WSW definieert het renterisico als de jaarlijkse eindaflossing van leningen, vermeerderd met de renteherzieningen in enig jaar, verminderd met geoormerkte beleggingen en reeds geborgde nieuw aangetrokken financiering. Dit renterisico mag maximaal 15% van de restant hoofdsom van de leningenportefeuille bedragen. Zoals zichtbaar in onderstaand figuur voldoen we, op 2013 en 2017 na, ieder jaar aan deze eis. De jaren 2013 en 2017 vertonen een lichte overschrijding van de WSW-norm van 15%, veroorzaakt door de twee aangetrokken “leningen met variabele hoofdsom (LVH)” van elk € 10 miljoen. In 2019 lopen beide leningen af. Gelet op de verwachting dat de leningenportefeuille de komende jaren in omvang verder zal toenemen, zal deze lichte overschrijding de komende jaren geleidelijk verdwijnen. In onderstaande overzicht is het WSW-renterisico voor de komende jaren weergegeven.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en solvabiliteit Een van de kaders voor het financiële beleid is dat het weerstandsvermogen van SSH niet onder het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen, zoals vastgesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), zal uitkomen. Twee maal per jaar beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onze financiële positie en brengt hierover verslag uit in de vorm van een solvabiliteits- en een continuïteitsoordeel. In augustus 2012 heeft het Centraal Fonds het continuïteitsoordeel 2012 uitgebracht. Op grond van de door ons ingediende prognosegegevens over 2012, concludeert het Fonds dat de activiteiten van de SSH in financieel opzicht passen bij onze vermogenspositie. Dit leidt, evenals voorgaande jaren, tot de hoogste score, te weten een A1-oordeel2. Volgens de berekeningen zal het volkshuisvestelijk vermogen van de SSH afnemen van 35,3% ultimo 2010 tot 20,4% ultimo 2016, maar blijft hiermee boven de vastgestelde ondergrens van 17,5%. De ondergrens lag een jaar daarvoor nog op 12%. De sterke stijging is een gevolg van de invoering van de huurtoeslagheffing. In de berekeningen is het CFV uitgegaan van invoering in 2014. Inmiddels is bekend dat de heffing, zij het slechts voor een beperkt bedrag, ingaat in 2013. Inmiddels is ook bekend geworden dat de corporaties een saneringssteunheffing krijgen opgelegd in 2013 en volgende jaren, onder andere als gevolg van de financiële problemen van Vestia. Deze heffing is nog niet in de cijfers van het CFV meegenomen.

2

2011: 88% van de corporaties A1-oordeel (2009: 84%).

31

Eind oktober 2012 hebben wij het solvabiliteitsoordeel 2012 ontvangen. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011 concludeert het Fonds dat het vermogen van de SSH ultimo 2011 (solvabiliteit 44,3%) groter is dan het vastgestelde risicobedrag (15%), wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Indien rekening zou worden gehouden met de huurtoeslagheffing dan zou de solvabiliteit uitkomen op circa 33%. Omdat de heffing ten tijde van het oordeel nog niet wettelijk was opgelegd, is het Centraal Fonds bij haar oordeel uitgegaan van de vermogenspositie exclusief de heffing.

De begroting 2013/meerjarenbegroting 2014 - 2022 is eind 2012 opgesteld op basis van onze interne parameters en met als uitgangspunt het ondernemingsplan 2012 – 2016. Volgens deze berekeningen zal de solvabiliteit in de begrotingsperiode tot 2022 als gevolg van omvangrijke investeringen eerst dalen tot een niveau van circa 28% eind 2015. Hierna stijgt de solvabiliteit weer gestaag tot circa 41% in 2022. Bij het bepalen van de resultaten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

-

Huurverhoging (jaarlijkse aanpassing per 1 juli) 2013 2014 t/m 2022

-

: :

2,3% 2,0%

eigen beleid beleid CFV

: : :

2,3% 2,0% 3,0%

eigen beleid OP eigen beleid OP beleid CFV

: : : : :

3,5% 3,75% 4,0% 4,5% 5,25%

eigen beleid eigen beleid eigen beleid eigen beleid beleid CFV

: : : : :

€ € € € €

3

0,13 3,65 4,51 5,43 6,38

beleid beleid beleid beleid beleid

CFV CFV CFV CFV CFV

beleid beleid beleid beleid beleid

CFV CFV CFV CFV CFV

Saneringsheffing (in een percentage van de jaarhuur) 2013 2014 2015 2016 2017 t/m 2022

3

eigen beleid

Verhuurdersheffing (per € 1.000 WOZ-waarde) 2013 2014 2015 2016 2017 t/m 2022

-

1,0%

Rentepercentage (10 jaar) gehanteerd voor financieringsbehoefte 2013 2014 2015 2016 2017 t/m 2022

-

:

Stijging onderhoudslasten 2013 2014 t/m 2017 2018 t/m 2022

-

eigen beleid (inflatie + 1,5%) eigen beleid (inflatie + 1,5%)

Stijging variabele lasten per jaar 2013 2014 t/m 2022

-

3,8% 3,5%

Huurderving in de exploitatierekening per jaar 2012 t/m 2022

-

: :

: : : : :

4,0% 3,0% 3,0% 2,0% 1,0%

Bedragen zijn gebaseerd op een totale heffing voor de sector van € 2 miljard. De cijfers uit het woonakkoord 2013 gaan uit van een heffing van totaal € 1,75 miljard. Deze recente wijziging is nog niet in de begrotingscijfers verwerkt.

32

Ontwikkeling bedrijfswaarde 2012 – 2022 De begroting 2013/meerjarenbegroting 2014 – 2022 is op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving aangepast. De SSH hanteert al enkele jaren als actuele waarde begrip de bedrijfswaarde per product-markt combinatie (PMC). Deze sluit namelijk goed aan bij de typering van ons bezit als bedrijfsmiddel en niet als vastgoedbelegging met het oog op verkoop. Voor nieuwbouw en aankoop van bezit wordt bij ingebruikname de bedrijfswaarde berekend. Indien de stichtingskosten hoger uitkomen dan de bedrijfswaarde wordt de zogenaamde onrendabele top direct ten laste van het resultaat gebracht. De bedrijfswaarde kan zich in de toekomst zowel positief als negatief ontwikkelen, afhankelijk van de ontwikkelingen in de parameters. In de begrotingsperiode wordt geïnvesteerd in diverse nieuwbouwprojecten. Dit onroerend goed wordt grotendeels toegevoegd aan bestaande PMC’s. In onderstaand overzicht is voor de jaren 2012 tot en met 2022 de ontwikkeling van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde weergegeven.

Rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio) De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom, de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen (leningen en bankkrediet) kan worden betaald. Ook geeft dit kengetal aan in hoeverre de SSH nog leningen, met de daaraan verbonden rentelasten, aan kan gaan. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner het risico dat we niet onze renteverplichtingen na kunnen komen. De berekening van de ICR wordt gebaseerd op de netto kasstroom, na ontvangen rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun. In onze sector wordt over het algemeen een ondergrens voor de ICR gehanteerd van 1,3. In de grafiek op de volgende pagina is de verwachte ontwikkeling van de ICR opgenomen voor de jaren 2013 t/m 2022. Uit de grafiek blijkt dat de ICR in die periode ruim boven de ondergrens van 1,3 blijft.

33

Liquiditeit Binnen de financiële structuur zijn naast de kapitaal- en vermogenscomponenten op lange termijn ook de middelen en verplichtingen op korte termijn van belang. De liquiditeit is de verhouding tussen de vlottende activa en de kortlopende schulden. Bij een goede liquiditeit kunnen we steeds voldoen aan onze korte termijnbetalingsverplichtingen. Een liquiditeit van groter dan één is voldoende. Ultimo 2012 bedroeg de liquiditeit 0,4. Indien noodzakelijk zal, bij een tekort aan liquide middelen, lang vreemd vermogen worden aangetrokken om de liquiditeit te verbeteren. Financiering In het jaar 2012 is het schuldrestant van de langlopende leningen per saldo met circa € 0,4 miljoen afgenomen tot € 199 miljoen. Er werden twee leningen met een hoofdsom van € 7 en € 5 miljoen afgelost in verband met het bereiken van de contractuele einddatum. De rentepercentages waren 4,94 respectievelijk 5,36%. Voor de herfinanciering werd een nieuwe lening van € 12 miljoen aangetrokken tegen een tarief van 4,22%. Als gevolg van deze mutatie daalde het gemiddelde rentepercentage over de leningenportefeuille in het verslagjaar verder tot 4,35% (2011: 4,44%). Daarnaast bedroeg de reguliere jaarlijkse aflossing € 0,4 miljoen. Derivaten In het jaar 2011 Hebben we drie derivaten contracten gesloten met ABN Amro Bank. Deze derivaten, met een totale onderliggende waarde van € 40 miljoen, kennen geen eenzijdige voorwaarden als margin-calls, CSA’s, breaks etc. De contracten zijn gesloten met als doel het afdekken van het zekere renterisico op het project ‘De Trip’ in Utrecht. De start van de bouw wordt verwacht rond het vierde kwartaal 2013. Aanvullend merken wij op dat rente-instrumenten (derivaten) overeenkomstig het treasury-statuut slechts ingezet mogen worden voor afdekking van renterisico’s. In onderstaand overzicht zijn de modaliteiten van de Swaps opgenomen. Hoofdsom

Type

Storting

Einddatum

SSH betaalt

SSH ontvangt

€ 10,0 miljoen

Swap

1-jul-2013

1-jul-2023

3,0200%

3 maands Euribor

€ 15,0 miljoen

Swap

2-jan-2014

2-jan-2024

3,1400%

3 maands Euribor

€ 15,0 miljoen

Swap

1-jul-2014

1-jul-2025

3,2675%

3 maands Euribor

Interne risicobeheersing SSH opereert financieel volledig zelfstandig. Die zelfstandigheid houdt in dat op een verantwoorde manier met onze middelen moet worden omgegaan. In deze paragraaf zijn de belangrijkste risico’s beschreven en de beheersmaatregelen die ervoor getroffen zijn. 1. Administratieve organisatie-interne controle risico’s Het gaat hierbij om risico’s van onbetrouwbare informatievoorziening als gevolg van een gebrekkig stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Met betrekking tot deze risico’s zijn bij ons de volgende beheersinstrumenten aanwezig: • voor het personeel zijn functiebeschrijvingen aanwezig; • de procuratie is vastgelegd; • er zijn actuele beschrijvingen aanwezig van bestaande procedures; • van de belangrijkste processen zijn werkbeschrijvingen aanwezig; • er is een systeem van kwartaalrapportage; • er is een integriteitsprotocol/gedragscode; • er is een ‘Klokkenluiderregeling’ . Wij hebben de AO/IC-functie ondergebracht bij een medewerker die rechtstreeks rapporteert aan de directeur. 2. Frauderisico’s In 2009 is door Deloitte een frauderisicoscan uitgevoerd. De uitkomsten van het rapport geven aan dat wij voldoende maatregelen hebben getroffen om de kans op fraude te minimaliseren. Een aantal relevante aanbevelingen voor verbetering is gedurende de laatste jaren verwerkt in de procedures.

34

3. Woningmarktrisico’s SSH acht de woningmarktrisico’s op dit moment minimaal. We kennen van oudsher geen leegstand en de vraag naar studentenkamers is nog altijd groter dan het aanbod. Het aantal ingeschreven studenten bij de Universiteit Utrecht en de overige onderwijsinstellingen voor welke wij in de Nederland actief zijn, neemt nog ieder jaar toe. De prognose voor het komende decennium geeft een constante groei van studentenaantallen aan. Uitgangspunt bij nieuwbouw of het verwerven van woningen van derden is primair, dat de eenheden aansluiten bij de woonwensen van de student. Gewilde locaties in Utrecht zijn met name de oostkant van de stad en het Utrecht Science Park, en in de overige studentensteden veelal de binnenstedelijke locaties en die in de nabijheid van de onderwijsinstellingen. Om de woningmarktrisico’s te beheersen wordt door ons gebruik gemaakt van: • een systeem om periodiek de klanttevredenheid te meten (Feeddex100); • woningmarkt- en woonwensenonderzoek in eigen opdracht (eventueel met samenwerkingspartners), dan wel de landelijke studentenmonitor Apollo van Kences en het Ministerie van BZK. SSH heeft een huurbeleidsplan waarin per complex gedifferentieerde streefhuurniveaus zijn opgenomen. Gezien het bovenstaande, achten wij het marktrisico van geringe omvang. 4. Risico’s met betrekking tot het overheidsbeleid De afgelopen jaren zijn er grote wijzigingen aangebracht in het overheidsbeleid. Het betreft hier fiscale maatregelen, het vervallen van faciliteiten en specifieke branchemaatregelen, zoals de sanerings- en de verhuurdersheffing. Deze hebben grote invloed gehad op onze financiële positie. In de toekomst zullen deze gevolgen voelbaar blijven. We verwachten dat het overheidsbeleid de komende jaren aan veranderingen onderhevig blijft. Het ligt in de lijn der verwachting dat dit een verdere nadelige invloed zal hebben op onze positie. In eerste instantie zullen we proberen dit te compenseren door het genereren van extra opbrengsten uit bijvoorbeeld het beheer voor derden. Daarnaast zetten we het beleid van de afgelopen jaren voort op het gebied van kostenbeheersing. Mochten deze maatregelen nog niet voldoende zijn, dan zullen we in het uiterste geval gebruik maken van de mogelijkheid om in ‘slechte’ tijden af te zien van geplande investeringen. In de meerjarenprognose wordt de ruimte gehouden om hierop te sturen. 5. Financiële risico’s Alle activiteiten en plannen van SSH worden jaarlijks vertaald in een begroting/meerjarenbegroting. Jaarlijks wordt deze begroting/meerjarenbegroting nader uitgewerkt voor een periode van tien jaar. De realisatie wordt bewaakt via de jaarlijkse verantwoordingsstukken. De belangrijkste financiële risico’s betreffen het niet kunnen waarborgen van onze financiële continuïteit, alsmede het financierings- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s voldoende te kunnen beheersen zijn onder meer de volgende maatregelen getroffen: • het definiëren van een minimale solvabiliteitseis conform de vastgestelde ondergrens van het CFV; • het blijvend voldoen aan de kredietwaardigheideis van het WSW; • de Raad van Commissarissen stelt jaarlijks de begrenzing bevoegdheden directeur vast; • het hanteren van een liquiditeitsprognose; • het hanteren van een investeringsstatuut; • het hanteren van een treasurystatuut ten behoeve van alle treasuryactiviteiten; • het voorzien in een treasuryjaarplan; • het renterisico wordt gelimiteerd door jaarlijks als plafond de WSW norm van 15% te hanteren; • rente-instrumenten worden alleen gebruikt voor het afdekken van renterisico’s; • het hanteren van een leningen vervalkalender; • het beheersen van de risico’s bij verbindingen; • het bewaken en analyseren van de huurachterstanden. 6. Projectrisico’s Met het complexer worden van de projectontwikkeling en grond- en objectverwerving gedurende het laatste decennium, zijn de risico’s bij projecten toegenomen. Als projectrisico’s gelden bijvoorbeeld vertragingen, het achterwege blijven van de benodigde vergunningen en onvoorziene budgetoverschrijdingen. Wanneer daarnaast SSH onvoldoende ‘in control’ is bij een project, wordt het risico gelopen dat er verplichtingen worden aangegaan buiten autorisaties, het programma van eisen niet wordt gevolgd, onjuiste of geen aanbestedingsprocedures worden gevolgd of de bouwregelgeving niet wordt gevolgd. Naarmate we meer projecten in voorbereiding of ontwikkeling hebben, nemen deze risico’s sterk toe. De bewaking van deze risico’s geschiedt langs drie lijnen. • Allereerst worden alle projecten in de kwartaalrapportages aan de Raad van Commissarissen gemonitord aan de hand van een aanduiding in welke van de onderscheidene projectfases een

35

•

•

project zich bevindt en op welke wijze het project vordert. Dit is gekoppeld aan alle relevante financiële informatie. Ten tweede worden de projecten intern beheerst met verder verdiepende actuele en betrouwbare informatie over de projectresultaten en kasstromen. Er worden van afgewikkelde projecten nacalculaties gemaakt op grond waarvan nieuwe bedrijfswaardeberekeningen worden opgesteld en inzichtelijk gemaakt voor het managementteam. Het managementteam krijgt deze informatie ter goedkeuring aangeboden. Ten derde komt - ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad van Commissarissen - de investeringscommissie op afroep bijeen indien er sprake is van mogelijke verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de directie overstijgen of in gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is.

7. Onderhoudsrisico’s Het gaat hierbij onder meer om het risico van hogere onderhoudslasten door onvoldoende inzicht in de kwaliteit van het woningbezit en/of de marktontwikkelingen. Ter beheersing van deze risico’s: • beschikt de SSH over een systeem voor strategisch voorraadbeheer; • wordt jaarlijks een schouw op het bezit uitgevoerd waarvan de uitkomsten worden vertaald naar de (meerjaren)onderhoudsbegroting; • wordt jaarlijks de (meerjaren)onderhoudsbegroting geactualiseerd; • wordt gewerkt met kengetallen voor dagelijks onderhoud (klachten-, mutatie- en contractonderhoud); • wordt de woningcartotheek van het woningbezit continue actueel gehouden. 8. Fiscale risico’s Hierbij gaat het om de risico’s van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit voortvloeiende naheffingen en boetes. Gelet op het toenemende fiscale regime waar corporaties mee te maken krijgen, wordt in een vroeg stadium inzicht gezocht omtrent de diverse fiscale aspecten. Om deze risico’s voor ons te beperken wordt geregeld gebruik gemaakt van externe expertise. Samenvattend Resumerend kan gesteld worden dat SSH zich bewust is van de hierboven genoemde risico’s en dat er in belangrijke mate reeds maatregelen getroffen zijn om mogelijke risico’s te vermijden dan wel te beheersen. De risicoafweging en de verantwoording daarover is voor het management en de interne toezichthouders vanuit de good-governancegedachte een steeds belangrijker rapportage-onderdeel. Verklaring over de besteding van middelen SSH heeft in het verslagjaar haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

36

Governancestructuur De SSH is een Toegelaten Instelling ex artikel 70 van de Woningwet en heeft de rechtsvorm van stichting. Door de verantwoordelijk Minister is de SSH in 2009 landelijk toegelaten. Het bestuur van de SSH bestaat uit één persoon. De heer A.F.R. (Ton) Jochems, geboren in 1955, is als directeur-bestuurder in dienst getreden in 2000. Het betreft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Hij bekleedt geen nevenfunctie. Artikel 7 lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de SSH dient te voorzien in een intern toezichthoudend orgaan. Dit orgaan is onze Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen was in 2012 als volgt samengesteld: • drs. M.L. van Kleef (voorzitter) • drs. P.H.M. Tankink (plaatsvervangend voorzitter) • prof. dr. E.J.J. Schenk MBA (lid) • drs. J.J.H. Roncken (lid) • drs. M. van der Linden (lid) De heren Roncken en Van der Linden zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie BoKS, de heer Schenk is benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht. Bestuur en Raad onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties, de Aedescode, de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de Honoreringscode Commissarissen. De SSH volgt op één punt de in de Governancecode opgenomen uitwerking niet: Onafhankelijkheid commissarissen In september 2011 is de heer prof. dr. E.J.J. Schenk MBA benoemd als lid van de Raad van Commissarissen met ingang van januari 2012. De heer Schenk is al lange tijd werkzaam bij de Universiteit Utrecht en derhalve bij een organisatie die een belangrijke zakelijke relatie met de SSH heeft. In dit licht bezien is hij niet onafhankelijk op grond van artikel III.2.2d van de Governancecode. Omdat de heer Schenk niet betrokken is, noch geweest, bij de besluitvormingsprocessen rond deze relatie, acht de Raad van Commissarissen hem in staat zijn rol als commissaris adequaat te vervullen. Belanghebbenden Tot haar belangrijkste belanghebbenden rekent de SSH huurders(organisaties), gemeenten, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en maatschappelijke ondernemingen. De SSH staat een beleid van samenwerking nadrukkelijk voor vanuit de visie dat de eigen doelstellingen en die van de samenwerkingspartner zo het best kunnen worden gerealiseerd. De SSH stemt haar ambities en doelen af met de huurdersorganisaties, de gemeenten en onderwijsinstellingen in haar werkgebied. Deze categorieën belanghebbenden hebben meegewerkt aan de totstandkoming van het vigerende ondernemingsplan. Zodoende houdt de SSH rekening met de wensen en verwachtingen van haar belanghebbenden. Door middel van het jaarverslag en in het reguliere overleg met de verschillende partijen, legt de SSH verantwoording af over de realisatie van doelstellingen. Het overleg wordt daarnaast aangewend voor een dialoog over deze realisatie.

37

Raad van Commissarissen Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie, de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • • • • • • •

realisatie van de doelstellingen van de corporatie; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 16 van de statuten omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 9 maart 2011. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • • • • • • • • • •

het BBSH, de Aedescode, de Governance Code, de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de Honoreringscode Commissarissen; het ondernemingsplan 2012 – 2016; de begroting 2012 en meerjarenbegroting 2013 – 2020; statuten; samenwerkingsovereenkomst BoKS/SSH; kasstroomontwikkeling; risico-en beheersingssysteem en planning en controlcyclus; treasury-statuut; toetsingskader verbindingen; prestatieafspraken gemeente Utrecht ‘Bouwen aan de Stad'.

Raad van Commissarissen Volgens de statuten telt de Raad vijf tot zeven leden. De huidige Raad van Commissarissen wordt gevormd door vijf leden. Met ingang van januari 2012 heeft mw. Van Kleef het voorzitterschap overgenomen van dhr. Huijsmans. Het jaar 2012 was ook het laatste zittingsjaar in de Raad van dhr. J. Roncken. Dhr. Roncken heeft de laatste acht jaar verschillende functies voor de SSH vervuld, eerst als lid, later ook als lid van de auditcommissie en vooral als toezichthouder met oog voor de belangen van de huurder. In de tweede helft van 2012 is de SSH gestart met de voorbereiding voor de werving van een nieuwe commissaris onder externe begeleiding. In samenwerking met enkele bestuursleden van de SSHbewonerskoepel BoKS en een uit de Raad van Commissarissen samengestelde selectiecommissie, bestaande uit mevrouw Van Kleef en de heer Tankink, is besloten tot externe werving voor deze bewonerszetel. Dit zal in 2013 resulteren in een bindende voordracht van BoKS. In het verslagjaar 2012 was de Raad als volgt samengesteld. Drs. M.L. van Kleef (lid) Mevrouw Van Kleef is algemeen directeur van de Raad voor de Kinderbescherming, een taakorganisatie van het Ministerie van Justitie en het Programmaministerie voor Jeugd en Gezin. Zij was tot 2006 wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen, Groen en Water bij de gemeente Utrecht. Daarvoor bekleedde zij diverse functies onder andere bij de gemeente Den Haag, waaronder

38

sectordirecteur van de sociale dienst en bestuursadviseur wethouder. Van 1998 tot 2001 was zij werkzaam als zelfstandig adviseur. Zij is geboren in 1952 en bekleedt een nevenfunctie te weten: • lid Raad van Commissarissen Vitens (waterleidingbedrijf); Mevrouw Van Kleef is benoemd bij SSH per januari 2008 en op grond van een positief oordeel van de Raad van Commissarissen over haar functioneren eind 2011 herbenoemd voor een tweede en laatste termijn van 2012 – 2017. Deskundigheidsgebied: volkshuisvesting, jeugdzorg en openbaar bestuur. Zij is lid van de remuneratiecommissie en benoemd als voorzitter van de Raad, welke functie zij per 1 januari 2012 uitoefent. Mevrouw Van Kleef is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.

Drs. J.J.H. Roncken (lid) De heer Roncken is zelfstandig adviseur en houdt zich voornamelijk bezig met het managen van projecten in de stedelijke vernieuwing in het land, veelal in opdracht van corporaties en gemeenten. Hij maakt deel uit van het netwerk ORKA-advies en was voorheen onder andere adviseur/procesbegeleider op tijdelijke basis van de gezamenlijke Utrechtse corporaties (STUW) en mededirecteur van Laagland Advies BV. Hij is geboren in 1953 en bekleedt onder andere de volgende functies: • DGA van Orka-advies Jan Roncken BV; • aandeelhouder Middenin BV; • bestuursvoorzitter Straatnieuws Utrecht.

De heer Roncken is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie BoKS. Hij is benoemd in september 2004 en voor een tweede en laatste termijn herbenoemd tot januari 2013. Deskundigheid: volkshuisvesting, procesmanagement en financiën. De heer Roncken is lid van de auditcommissie. De heer Roncken is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.

Drs. P.H.M. Tankink (lid) De heer Tankink is sinds 2001 directeur van Corio Nederland Retail B.V. Voorheen was hij onder meer werkzaam als directielid Winkel Beleggingen Nederland, als commercieel manager Onderzoek & Acquisitie ABN/AMRO Projectontwikkeling en als sectiehoofd Bedrijfscontacten bij de gemeente Utrecht. Hij is geboren in 1956. Hij is benoemd per januari 2008 en op grond van een positief oordeel van de Raad van Commissarissen over zijn functioneren eind 2011 herbenoemd voor een tweede en laatste termijn van 2012 – 2016. Deskundigheidsgebied: vastgoed / projectontwikkeling en financiën. De heer Tankink is lid van de investeringscommissie en van de remuneratiecommissie. De heer Tankink is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.

39

Drs. M. van der Linden De heer Van der Linden is geboren in 1982 en werkzaam als beleidsadviseur voor de gemeente Haarlemmermeer. In deze functie is hij tevens accountmanager voor diverse corporaties die in deze gemeente werkzaam zijn. Na afronding van zijn opleiding Sociale Geografie en planologie met specialisatie Stadsgeografie en een masteropleiding MSc Development and Planning aan het University College London was hij werkzaam als consultant bij Quintis, waar hij onder andere werkte als adviseur voor diverse corporaties bij projecten zoals woonruimteverdeling, prestatieafspraken, bewonersparticipatie, fusiebegeleiding en als visitator voor Raeflex. Nevenfunctie: • bestuurstrainer bij politieke jongerenorganisatie Jonge Democraten; • redacteur en vertaler van artikelen voor het tijdschrift Agora (magazine voor sociaalruimtelijke vraagstukken). De heer Van der Linden is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie BoKS (BewonersKoepel SSH). Hij is benoemd in januari 2011, aftredend in januari 2015 en herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheid: strategie en beleid, bewonersparticipatie, besluitvormingsmethoden De heer Van der Linden is lid van de investeringscommissie. De heer Van der Linden is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.

Prof. dr. E.J.J. Schenk MBA (lid) De heer Schenk is Voltijds Hoogleraar Economische Wetenschappen, i.h.b. Organisatie- en Strategievraagstukken; tevens Research Fellow, Tjalling C. Koopmans Research Institute, beide aan het Departement Economie (Faculteit Rechtswetenschap, Economie en Bestuurs- en Organisatiewetenschappen), Universiteit Utrecht (sedert 1 september 2002). Hij is geboren in 1949 en bekleedt onder andere de volgende nevenfuncties: • • • • • • • • • • • • •

Member, High-level Experts Group European Governance, FEPS, Brussel sedert 2011; Plv. Kroonlid, Sociaal-Economische Raad, ’s Gravenhage, sedert 2010; Lid, Raad van Commissarissen, Connexxion Holding NV, Amsterdam, sedert 2010; Voorzitter, Prof. F. de Vries Stichting, Rotterdam; sedert 2010 Fellow, NETSPAR, Universiteit van Tilburg, sedert 2010; Secretaris-penningmeester, Stichting Politieke Economie, Amsterdam, sedert 2009; Fellow, ENCORE, Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Universiteit van Amsterdam, sedert 2006; Associate Fellow, CIBAM, Judge Business School, University of Cambridge (UK), sedert 2004; Lid, Commissie van Redactie, Economisch Statistische Berichten, sedert 2004; Lid, diverse beoordelingscommissies Vidi-Vici, NWO, sedert 2002; Associate Editor, International Journal of the Economics of Business, sedert 1992; Associate Editor, International Review of Applied Economics, sedert 1992; Voorzitter Bestuur, Stichting GRASP Research, Rotterdam, sedert 1987.

De heer Schenk is benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht tezamen met Hogeschool Utrecht. Hij is benoemd in september 2011 voor een eerste termijn tot 2016 en daarna herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheid: economische vraagstukken, strategie en bedrijfsvoering. De heer Schenk is lid van de auditcommissie. De heer Schenk is niet onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties, zie hiervoor hoofdstuk 7.

40

Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de realisatie van de beoogde doelen. In de kwartaalrapportages wordt melding gemaakt van de relevante gegevens over de bedrijfsvoering, de projectontwikkeling en relevante externe ontwikkelingen. De voorzitter van de Raad voert maandelijks overleg met de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 vijf keer vergaderd. De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met een afvaardiging van de ondernemingsraad. Leden van de Raad van Commissarissen houden contact met de huurdersorganisatie BoKS. De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. De leden van de Raad van Commissarissen zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen.

Besluiten en gespreksonderwerpen van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar vergaderd op 21 maart, 23 mei, 27 juni, 26 september en 28 november. Vier maal per jaar wordt als vast punt aan de hand van een kwartaalrapportage en een overzicht van lopende projecten en prospects uitvoerig gesproken over de stand van zaken binnen de SSH gespiegeld aan de begroting en het meerjarenplan. Naast deze reguliere vergaderingen heeft de Raad in 2012 ook een werkbezoek gebracht aan een Jebber project in voorbereiding: het voormalige De Boo-terrein in Utrecht met een presentatie van het bijgestelde ondernemingsplan van Jebber.

Samengevat en beperkt tot de belangrijkste zaken zijn in die vergaderingen verder onder meer de volgende besluiten genomen en is gesproken over de volgende gespreksonderwerpen: Op 21 maart is besloten over de afwikkeling van BV/CV Jebber (SSH en Mitros) en het Treasurystatuut 2012. Jebber gaat zonder Mitros verder met SSH als enige aandeelhouder. Tevens heeft de RvC de ingestemd met de beoordeling van de bestuurder over 2011 en de prestatieafspraken voor 2012, ingebracht door de remuneratiecommissie. Aan de orde was ook het (positieve) oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over de SSH. Andere thema’s van deze vergadering waren o.a. het Medewerker TevredenheidsOnderzoek, de evaluatie van de integriteitscode en het overzicht van de vastgoedprojecten. In de vergadering van 27 juni zijn het Jaarverslag 2011, het accountantsverslag en de controleverklaring na toelichting door accountant BDO vastgesteld. Ook is ingestemd de Jaarrekeningen van CV De Witte vrouwen (Singelzicht) en CV Uithof III (Casa Confetti). Op verzoek van enkele deelnemers in de CV Uithof III zijn participaties van uittredende vennoten ingekocht. Tevens heeft de RvC ingestemd met investeringsbeslissingen m.b.t. de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Pannekoekendijk te Zwolle en starterswoningen op de Kop van Lombok te Utrecht (Jebber/ Buenos Aires). De accountant is herbenoemd en gesproken is over het profiel en de werving van een nieuw RvC lid na het vertrek van commissaris Roncken per 1-1-2013. Informatief is gesproken over mogelijke nieuwe uitbreidingen van SSH-activiteiten in Maastricht en Rotterdam, beide in het short-staysegment. Rotterdam betrof de onderhandelingen met Vestia voor de overname van bestaande en nieuw te bouwen studentenhuisvesting. Deze onderhandelingen hebben begin 2013 geleid tot een prijsovereenstemming tussen SSH en Vestia van 1400 eenheden in Rotterdam. Voor deze overname is goedkeuring van het WSW/CFV vereist, deze procedure is nog gaande. In de vergadering van 26 september zijn door de RvC geen besluiten genomen, maar is wel gesproken over de stand van zaken van een groot aantal ontwikkelingen (ArtCampus, Johanna, Jebber-projecten, waaronder De Kaap), alsmede ontwikkelingen rond de Woningwet en de BV Woonwagens Utrecht. In een overleg met de accountant is gesproken over de financiering van DAEB- en niet-DAEB projecten.

41

De laatste vergadering van 2012 van 28 november stond volop in het teken van de maatregelen die het nieuwe kabinet voor ogen heeft m.b.t. de woningcorporaties. De verhuurdersheffing van in totaal 2 (1,7) miljard euro voor de hele sector zal ook SSH niet onberoerd laten. Over de consequenties voor de uitvoering van het meerjarig ondernemingsplan is uitgebreid gesproken. Besluiten zijn genomen over de Begroting 2013 en de Meerjarenbegroting 2014-2020, over het bouwplan Johanna in De Uithof, over de beleidsregels voor derivaten in het Treasurystatuut 2013 en over de begroting van SSH’s deelnemingen. Ook is de regeling begrenzing bevoegdheden directeur geëvalueerd. In deze laatste vergadering van het jaar heeft de RvC besloten tot een externe zelfevaluatie van haar functioneren en Dr. P. Nobelen te Blaricum de opdracht verstrekt deze uit te voeren (eerste kwartaal 2013). 28 november was de laatste vergadering van Commissaris J. Roncken die 8 jaar lang een zeer gewaardeerd lid van de RvC is geweest. Andere onderwerpen in deze vergadering waren de Huurovereenkomst Provinciehuis (voormalig Provinciehuis wordt verbouwd tot studenteneenheden en door SSH in beheer genomen) en de teruggave van € 560.000,- servicekosten aan de huurders. Strategie en beleid Ten behoeve van de vergadering van 28 november heeft de directeur voor de Raad een notitie geschreven met daarin de stand van zaken van de ontwikkeling, de context en de mogelijke toekomst van de SSHactiviteiten buiten Utrecht. De conclusie was dat de werkzaamheden van de SSH buiten Utrecht een eigen dynamiek hebben gekregen. Onder invloed van de veranderingen in de sector, is de rol van de SSH veranderd van verlener van bescheiden steun aan HBO-steden naar een volwaardige als landelijk studentenhuisvester. De Raad deelde de conclusie van de directeur dat de SSH deze positie als uitgangspunt zou moeten nemen en haar beleid zou moeten richten op het versterken van de positie van landelijke studentenhuisvester in Nederland. De consequenties daarvan zullen in 2013 aan de orde komen in een themabijeenkomst.

Zelfevaluatie De jaarlijkse zelfevaluatie is zoals boven vermeld in de laatste vergadering van het jaar gestart onder begeleiding van een externe deskundige. Aangezien derhalve zoals aangegeven de evaluatie pas in 2013 zal zijn afgerond, zullen de belangrijkste conclusies en verbeterpunten worden vermeld in het jaarverslag van dat jaar.

Onafhankelijkheid SSH is van mening dat artikelen in de statuten en het huishoudelijk reglement voldoende waarborg bieden om de onafhankelijkheid te garanderen en te waken tegen tegenstrijdige belangen. SSH beschikt over een integriteits-/gedragscode (vastgesteld in 2005). Deze is breed in de organisatie besproken en in 2012 weer geevalueerd. Er wordt een register bijgehouden van relevante besluiten. SSH beschikt sinds 2008 over een klokkenluidersregeling. In 2012 is geen sprake geweest van transacties, waarbij leden van de Raad van Commissarissen of het bestuur met tegenstrijdige belangen betrokken waren. De onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen is met één uitzondering (zie hoofdstuk 7) in overeenstemming met de bepaling III2.2. van de Governancecode Woningcorporaties. In 2012 is binnen SSH geen melding gemaakt van onregelmatigheden en is er geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Deze is gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten. De profielschets is in 2012 herijkt in verband met de werving van een nieuw lid.

42

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is onder meer belast met de voorbereiding van het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van het bestuur ten behoeve van de Raad. De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden. In 2012 werd deze commissie gevormd door mevrouw Van Kleef en de heer Tankink. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Het aantal vergaderingen van de commissie in 2012 bedroeg twee. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Remuneratiecommissie in 2012 onder meer de volgende onderwerpen besproken: • realisatie doelen ondernemingsplan, betrokkenheid stakeholders; • voorbereiding prestatieafspraken 2013; • beoordeling functioneren 2012 bezoldiging 2013 directie; • werving nieuw lid Raad van Commissarissen. De belangrijkste bevindingen en adviezen van de Remuneratiecommissie zijn, dat het bestuur goed functioneert en dat de doelen in het ondernemingsplan zijn behaald. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De Raad heeft de bevindingen van de beoordeling van het functioneren van de directie ook buiten aanwezigheid van het bestuur besproken. De Raad heeft zich aan de bevindingen geconformeerd en besloten de bezoldiging aan te passen met 2%. Dit is vastgelegd in het remuneratierapport. Daarbij heeft de Raad de ruimte vastgesteld tot en met 2013 voor mogelijke verhogingen op basis van goed functioneren aan de hand van de verplichtingen voortvloeiden uit het huidige arbeidscontract. Het contract met de bestuurder is in 2000 aangegaan voor onbepaalde tijd. De RvC had hiervoor gekozen omdat het in die tijd gebruikelijk was. Er is geen afvloeiingsregeling getroffen. In 2012 zijn geen nieuwe afspraken gemaakt over de arbeidsvoorwaarden. Het salaris is door de RvC vastgesteld bij indiensttreding in 2000 volgens de toen geldende richtlijnen. Jaarlijks wordt bij goed functioneren dit salaris aangepast met 2%. Op 1 juli 2010 is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW) van kracht geworden. De Raad is conform de SBBW nagegaan hoe de overeenkomst met de bestuurder zich verhoudt tot de code heeft geconstateerd dat de bestaande beloning van de bestuurder hoger is dan de beloning die volgens deze nieuwe beloningscode van toepassing is, heeft tevens geconstateerd dat met inachtneming van de te respecteren afspraken van de bestaande arbeidsovereenkomst het bevriezen van de huidige beloning niet mogelijk is en samenvattend vastgesteld dat de beloning derhalve geen bijstelling behoeft. Voor 2012 bedraagt het totaal jaarinkomen volgens de richtlijnen van de SBBW € 177.005. De bij de functiegroep waar de bestuurder invalt behorende bandbreedte is van € 109.875 tot € 156.964. Het verschil wordt verklaard doordat ultimo 2006 de vroegpensioentoezegging aan de bestuurder is omgezet in een premievrij ouderdomspensioen. Er is geen sprake van een variabel salaris. Daarnaast zijn er geen afspraken gemaakt over beloning op termijn, noch over uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Er zijn geen leningen, voorschotten, dan wel garanties verstrekt. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW/Cordares). De kosten van deze voorziening komen ten laste van de werkgever. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten en de algemene secundaire arbeidsvoorwaarden van de SSH. Auditcommissie De Auditcommissie is ten behoeve van de Raad onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In 2012 werd de Auditcommissie gevormd door de heer Roncken en de heer Schenk. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Het aantal vergaderingen van de commissie in 2012 bedroeg twee.

43

In de vergaderingen van de commissie zijn onder andere de begroting, kwartaalrapportages, managementletter en de jaarrekening aan de orde gekomen. Daarnaast is het treasurystatuut in deze commissie besproken. Verder is de inkoop van participaties van deelnemers CV Uithof III besproken en de jaarrekeningen en begrotingen van verbindingen CV De Witte Vrouwe en CV Uithof III en Jebber. Investeringscommissie Deze commissie komt ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad op afroep bijeen indien er sprake is van mogelijke verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de directie overstijgen of in gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is. De investeringscommissie is zes maal bijeengekomen in 2012 en is daarnaast een aantal malen geconsulteerd in het kader van haalbaarheidsonderzoeken en risicotaxaties met betrekking tot de aankoop van enkele projecten. Ook de stand van zaken van de projecten, zoals KPN-terrein, Aurora, Johanna wordt in deze commissie doorgesproken. De commissie heeft adviezen uitgebracht aan de Raad over het project Pannekoekendijk in Zwolle (samen met deltaWonen), Buenos Aires (Jebber), transactie Vestia-Stadswonen. De commissie werd in 2012 gevormd door de heer Tankink en de heer Van der Linden. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. Eind 2010 heeft de Raad aan de hand van een evaluatie besloten tot aanpassing van de honorering van leden en voorzitter per 1 januari 2011 conform de door de VTW vastgestelde en verplicht toepasbaar verklaarde code. In 2012 kwam in een tweede stap de honorering van de commissarissen op het niveau van de voor SSH geldende rang.

Naam

functie

Bruto vergoeding

M.L. van Kleef J.J.H. Roncken P.H.M. Tankink M. van der Linden E.J.J. Schenk

Voorzitter Lid Lid Lid Lid

€ € € € €

10.400 3.600 8.000 8.000 7.923

Onkosten vergoeding

totaal

€ 77

€ 8.000

Op de website www.sshxl.nl is nadere informatie over de organisatie te vinden. SSH is bereid op verzoek informatie en/of reglementen toe te sturen.

44

Geconsolideerde jaarrekening 2012

45

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012

VOOR RESULTAATBESTEMMING BALANS PER ACTIVA

Toelichting

31-12-2012 x € 1.000

31-12-2011 x € 1.000

VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA - Sociaal vastgoed in exploitatie - Inventaris gemeubileerde verhuur - Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1 1.1 1.2 1.3 1.4

VASTGOEDBELEGGINGEN - Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

2 2.1

FINANCIELE VASTE ACTIVA - Deelnemingen - Te vorderen BWS-subsidies - Belastinglatenties - Overige financiele vaste activa Totaal financiële vaste activa

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Totaal vaste activa

323.324 810 8.240 6.687 339.061

318.113 565 5.309 6.910 330.897

34.918 34.918

34.057 34.057

1.074 413 833 979 3.299

1.033 624 926 1.032 3.615

377.278

368.569

-

-

312 235 1.763 219 549 3.078

236 487 31 56 2.536 3.993 776 8.115

1.626

4.144

4.704

12.259

381.982

380.828

VLOTTENDE ACTIVA VOORRAAD

4

VORDERINGEN - Huurdebiteuren - Gemeenten - Groepsmaatschappijen - Deelnemingen en participanten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa Totaal vorderingen

5 5.1 5.2 5.3 5.3 5.4 5.5 5.6

LIQUIDE MIDDELEN

6

Totaal vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

46

31 DECEMBER 2012 PASSIVA

31-12-2012 x € 1.000

GROEPSVERMOGEN - Eigen vermogen - Aandeel derden Totaal groepsvermogen

7 7.1 7.2

31-12-2011 x € 1.000

153.520 15.161 168.681

147.769 22.188 169.957

VOORZIENINGEN - Voorzieningen pensioen

630

635

Totaal voorzieningen

630

635

198.867 71 198.938

199.262 80 199.342

1.748 63 2.274 360 742 8.546 13.733

31 1.705 857 495 7.806 10.894

381.982

380.828

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

8 8.1 8.2

KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeenten - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

TOTAAL PASSIVA

47

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 2012 x € 1.000

2011 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN -

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

11 12 13 14 15

Som der bedrijfsopbrengsten

30.423 5.789 117 61 12.386

29.508 5.790 59 10.566

48.776

45.923

14.694 1.97142 3.970 550 731 7.161 671 5.648 12.818

6.528 2.46863 3.767 499 700 8.454 481 5.651 12.476

44.314

36.151

4.462

9.772

BEDRIJFSLASTEN -

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Som der bedrijfslasten

BEDRIJFSRESULTAAT NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

26

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

27

-

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rendementsuitkering

1.686-

231 8.958897508-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

7.356-

-55

387 8.843153780328

- Belastingen - Resultaat deelnemingen

28 29

-259 12

1.816 51-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen - Waarvan aandeel derden RESULTAAT TOEKOMEND AAN DE SSH

30

7.6031.1768.779-

2.093 2.222129-

48

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Volgens de directe methode

Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige

2012 x € 1.000

2011 x € 1.000

36.323 649 16.473

35.306 650 11.633 53.445

Betalingen Betalingen Betalingen Betalingen

aan werknemers aan leveranciers onderhoud uit hoofde van zakelijke lasten overige

5.2526.7401.86817.488-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

47.589 4.8669.2631.80516.255-

-31.348

-32.189

22.097

15.400

208 9.006-

182 8.723-

Ontvangen dividend Betaalde winstbelasting

-8.798 -508 1.311

-8.541 -778 -597

Kasstroom uit operationele activiteiten

14.102

5.484

Investeringen in materiële vaste activa . Sociaal vastgoed in exploitatie . Inventaris gemeubileerde verhuur . Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie . Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen materiële vaste activa . Sociaal vastgoed in exploitatie . Inventaris gemeubileerde verhuur . Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie . Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen . Commercieel vastgoed in exploitatie . Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging . Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Investeringen in onderhanden projecten

605028.21268-

-

4.75030 -

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden Ontvangsten uit uitgifte aandelen Aflossingen langlopende schulden Rendementsuitkering Toename kortlopend krediet

7331542.73472-

113663 -13.562

11.991 4.35012.3951.748

-3.143

5.044 141 5.384-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-3.006

-199

Mutatie geldmiddelen

-2.466

2.142

De aansluiting met de mutatie in de liquide middelen is als volgt: Stand liquide middelen per 31 december 2011: - Liquide middelen

4.144

Stand liquide middelen per 31 december 2012: - Liquide middelen

1.626

Toename liquide middelen

-2.518

49