jaarverslag 2014
Inhoud Voorwoord
3
1. 1.1 1.2 1.3 1.5 1.6
Wij staan bewust midden in de samenleving De wereld om eens heen verandert en wij veranderen mee Wij blijven trouw aan onze missie Met beide benen in Montferland Onze speerpunten We borgen onze plannen en stellen ze bij
5 5 7 7 8 10
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Wij werken samen met onze netwerkpartners Onze netwerkpartners en belanghouders in beeld In gesprek met onze belanghouders Wij werkten actief samen Wij luisteren naar onze huurdersvereniging Wij gaan naar onze huurders toe Wij werken samen op basis van afspraken
11 11 11 11 13 14 14
3.
Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en hebben onze klant in beeld Onze klanten in beeld Hoe wijzen wij onze woningen toe? Hoeveel woningen verhuurden we en hoe lagen ze in de markt? Aan wie verhuren wij onze vrijkomende woningen? Verhuisstromen Huurtoeslag Onze huurders zijn tevreden
15
22
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en passen onze woningvoorraad aan Onze woningen De samenstelling van onze woningvoorraad verandert door… Projecten in voorbereiding Wij houden onze woningen in goede staat door… Het aanpassen van woningen… VvE beheer
5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Wij zetten in op duurzaamheid Duurzame bedrijfsvoering Wij zitten op koers Wij dagen onze partners uit Wij passen de volgende duurzaamheidcriteria toe… Een sprong voorwaarts Wij delen onze kennis en ervaring Wij maken bewoners bewust en sturen op woonlasten
28 28 29 30 30 31 32 32
6. 6.1 6.2 6.3
Wij dragen bij aan leefbare wijken en dorpen Van Woning naar Wonen Wij pakken overlast aan Wij ondersteunen bewonersinitiatieven
34 34 35 36
7.
Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep Wonen met zorg en welzijn Wij ondersteunen mensen met sociale problematiek
37
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4.
7.1 7.2
1
15 15 16 18 19 20 20
22 23 24 25 26 26
37 37
jaarverslag 2014
7.3 7.4
Wij pakken huurachterstanden aan Wij bieden een laatste kans
37 39
8. 8.1 8.2 8.3
Wij professionaliseren onze organisatie Onze organisatie Wij ondernemen maatschappelijk verantwoord Wij werken aan verbeteringen
40 40 42 42
9. 9.1 9.2 9.3
Verslag van het bestuur Bestuursbesluiten Zicht op risico’s Bestuursverklaring
44 44 44 45
10. 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8
Verslag van de Raad van Toezicht Basisdocumenten Taken van de Raad Het functioneren van de Raad Onze directeur-bestuurder… De Raad stelt hoge eisen aan zichzelf De Raad is onafhankelijk en integer Afwijkingen Governancecode Goedkeuring
46 46 46 47 49 49 50 50 51
11. 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10
Wij hebben onze financiën op de rit Ons financieel beleid Investeren of uitgeven Onze financiële continuïteit gegarandeerd Wij bewaken onze geldstromen We bewaken het jaarresultaat We bewaken de renterisico’s Toetsing WSW We bewaken de solvabiliteit Het CFV beoordeelt Wat staat ons te wachten?
52 52 52 53 53 54 55 55 56 56 57
12. 12.1 12.2 12.3 12.4 12.4.1 12.4.2 12.5 12.6
De cijfers Kengetallenoverzicht Jaarrekening 2014 Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Hoe waarderen we de activa en passiva? Hoe bepalen we het resultaat? Toelichting balans Toelichting winst- en verliesrekening
59 59 61 64 65 66 70 74 85
13. 13.1
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
91 91
Bijlage 1
Woningtoewijzing conform BBSH
2
93
jaarverslag 2014
Voorwoord In dit jaarverslag leggen wij rekening en verantwoording af over onze financiële en maatschappelijke prestaties in 2014. Verantwoordingskader Dit jaarverslag gebruikt Woningstichting Bergh om verantwoording af te leggen aan externe toezichthouders, gemeente Montferland en Huurdersvereniging Bergh. Het jaarverslag dient voor geïnteresseerde netwerkpartners als extra informatie naast de jaarkrant die zij in mei van ons ontvingen. We verstuurden de jaarkrant ook aan al onze huurders. De jaarkrant kunt u vinden op onze website. Terugblik en prestaties in verslagjaar Het afgelopen jaar werkten we hard aan de voorbereiding van de juridische en bestuurlijke fusie tussen Woningstichting Bergh en Laris. In september 2014 namen we het fusiebesluit en zetten we de formele procedure tot fusie in gang. Huurdersverenigingen en gemeenten gaven een positief advies en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelde de voorgenomen fusie ook positief. De minister gaf nog voor de kerst schriftelijk akkoord en op woensdag 31 december 2014 werd de fusieakte bij de notaris getekend en was de bestuurlijke en juridische fusie op 1 januari 2015 een feit. De nieuwe organisatie gaat verder onder de naam Plavei. Een naam die eens niet gaat over woningen en huizen, maar wel letterlijk en figuurlijk in het umfeld zit. Een naam die gaat over de weg ernaartoe. Over laagdrempelig en toegankelijk, ‘de weg effenend’ voor de mensen die dat nodig hebben. We zitten nu in een overgangsperiode waarin de bedrijven organisatorisch moeten worden samengevoegd. Op 1 januari 2016 is ook deze samenvoeging voltooid. Automatisering en digitalisering In 2014 sloten we de tweede fase van het automatiseringstraject WIL! af, dat we in 2012 gezamenlijk met Laris oppakten. Het optimaliseren van de niet-primaire processen stond hierbij centraal. De implementatie van onder andere de modules voor de meerjarenonderhoudsbegroting en de financiële meerjarenprognose zorgen ervoor dat we eenvoudiger scenario’s kunnen doorrekenen en de gevolgen hiervan op onze kasstroom in beeld krijgen. In het najaar van 2014 zijn we gestart met het klantportaal waardoor ook huurders direct profiteren van het gemak van automatisering en digitalisering. Samenwerken werkt Op 16 oktober 2014 vond een bijeenkomst met onze belanghouders plaats. Dit eens in de drie jaar terugkerend evenement werd dit keer gehouden in ’t Bosmanhuus te Lengel. Het thema ‘Met elkaar samenwerken’ stond centraal in deze bijeenkomst. Belanghouders waarderen de korte lijnen en zijn positief over de samenwerking met Woningstichting Bergh. Dit geeft vertrouwen voor de toekomst. Begin 2015 rondden we ons samenwerkingsproject met Estinea af. Met de oplevering van vijftien appartementen aan de Zeddamseweg heeft ’s-Heerenberg zijn eerste woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking. Dit was voor Estinea en voor ons het eerste project waarin Wonen en Zorg wordt gescheiden. Wij bouwden het complex. Estinea geeft hen de ondersteuning die zij nodig hebben om volop mee te doen in de samenleving, midden in het centrum van ’s-Heerenberg.
3
jaarverslag 2014
Investeringen in duurzaamheid Ook in 2014 bleven we investeren in duurzaamheid. In vergelijking met het landelijk gemiddelde zijn de woningen van Woningstichting Bergh aanzienlijk energiezuiniger. Het percentage woningen met een energielabel A is ruim tweemaal zo hoog. Bijna 90 procent van de woningen heeft een groen (A,B of C) label tegen landelijk 56 procent. We voegden vorig jaar in het kader van de Robuuste Investeringsimpuls van de provincie Gelderland 137 woningen extra toe aan onze onderhoudsbegroting. De woningen maakten een energielabelsprong van C naar A. De woonomgeving van Plantsoensingel Noord als eerste in Nederland een NL Greenlabel. Door de duurzame inrichting heeft de wijk een kwaliteitssprong gemaakt en is de leefomgeving sterk verbeterd. We geven graag het goede voorbeeld en willen ook andere organisaties inspireren en gebruik laten maken van onze kennis. Tijdens het kennisuitwisselings- en duurzaamheidsevent Energiesprong Montferland hebben we hier samen met de projectpartners en de gemeente Montferland invulling aan gegeven. Een mooie afsluiting van een ambitieus project. Blik op de toekomst; samenwerken belangrijker dan ooit Met het vaststellen van de Woningwet zien we een nieuwe werkelijkheid op ons afkomen. Deze wet heeft verregaande consequenties, heeft een grote impact op onze werkwijze en kent positieve onderdelen en onderdelen die extra aandacht vragen. Huurdersorganisaties en gemeenten krijgen een grotere rol bij het bepalen van onze beleidsagenda en onze activiteiten. We gaan steeds meer terug naar onze kerntaken en mogen alleen investeren ten gunste van eigen huurders of in directe woonomgeving. Deze ontwikkelingen maken dat wij meer dan ooit elkaar nodig hebben om onze opgaven te realiseren. Wij zijn onderweg naar Plavei en leggen nu de basis voor onze activiteiten voor de komende 5 jaar. Wij hebben nu de kans om nieuwe keuzes te maken, rekening houdend met de nieuwe werkelijkheid waarin wij ons allemaal bevinden. De fusie zien wij als een gelegenheid om in één keer ons bedrijf en ons werk te kunnen inrichten op wat mag, wat moet en wat belangrijk is. Wij grijpen deze kans met beide handen aan. Samen met medewerkers, huurders en andere belanghouders geven we de komende tijd vorm aan de nieuwe organisatie. We bouwen aan Plavei; een krachtige woonpartner voor haar belanghouders, die zich sterk gaat maken voor betaalbaar en prettig wonen in de regio en een goede dienstverlener is voor haar huurders. Arjan ter Bogt directeur-bestuurder
4
jaarverslag 2014
1.
Wij staan bewust midden in de samenleving
In 2014 werd steeds meer duidelijk dat het nieuwe beleid van de overheid vraagt om bewuste keuzes in de besteding van onze steeds beperkter wordende middelen. Naast heffingen vanuit de overheid zien wij ook dat de betaalbaarheid van onze woningen steeds meer onder druk komt te staan. De huren kunnen wij niet blijven verhogen in een maatschappij waarin steeds meer mensen het financieel niet kunnen redden. De doelgroep waarvoor wij primair zijn. Met het besluit om te fuseren met Laris Wonen en diensten, legden wij een fundament om de ontwikkelingen in de toekomst beter aan te kunnen. In 2014 legden we de basis voor de uitwerking van een nieuwe organisatie, die in 2015 wordt uitgewerkt tot een efficiënte en vooruitstrevende organisatie, die de invulling van onze maatschappelijke taken mogelijk blijft maken. We doen dat in samenspraak met onze huurders en belanghouders. Samenwerking is noodzakelijk en gewenst om onze maatschappelijke taken inhoud te geven, in een tijd waarin op dit terrein overal wordt bezuinigd. 1.1 De wereld om ons heen verandert en wij veranderen mee Ontwikkelingen gaan snel. We moeten deze nauwgezet blijven volgen. Wij moeten ons tijdig bezinnen op wat dit concreet voor ons betekent en hoe we hiermee willen omgaan. Uit zorg voor de aarde De jaren negentig kenmerkten zich door een onbeperkte economische groei. Er lag een grote nadruk op consumeren, luxe en welvaart. Door de huidige crisis zien we een kentering. De focus ligt steeds meer op het welzijn van mensen, duurzaamheid en de ontwikkeling van de kennistechnologie. We worden ons steeds meer bewust van wat de invloed is van ons huidige handelen voor toekomstige generaties. Wij geloven dat onze bijdrage er toe doet. Dit heeft te maken met wat we zijn, maar ook met wie we zijn; we willen het verschil maken, uit zorg voor de aarde. We zetten daarom in op duurzaamheid in brede zin. In 2014 maakten 31 woningen van de bestaande voorraad een labelsprong. We maakten daarbij dankbaar gebruik van de impulsgelden. De provincie Gelderland steekt in 2014 en 2015 € 250 miljoen extra in de economie van Gelderland. Hiervan is € 70 miljoen bestemd voor het verduurzamen van corporatiewoningen. Het streven is 10.000 huurwoningen energiezuiniger te maken. Deze impuls sluit naadloos aan bij onze duurzaamheidambities. De werkzaamheden van de eerste tranche van 31 woningen zijn in december 2014 afgerond. Na de startbijeenkomst met drie aanbieders voor de 2e tranche van 62 woningen heeft de definitieve aanbieding op 4 december 2014 plaatsgevonden en de werkzaamheden starten medio maart 2015. Tevens is gestart met de voorbereiding van de laatste tranche van 44 woningen. Alle woningen voldoen aan de eis van het behalen van minimaal 2 labelsprongen. Op 20 maart 2014 organiseerden wij (namens consortium Energiesprong Montferland) een ‘inspiratiemiddag kennisuitwisseling duurzaamheid’. Er was sprake van een grote gemêleerde opkomst met veel lovende woorden. De opzet met tafelgesprekken en een bezoek aan de Plantsoensingel Noord in ’s-Heerenberg was een groot succes De woningmarkt ontspant De woningmarkt binnen ons werkgebied ontspant. De situatie op de koopmarkt stabiliseert. Er is geen sprake meer van een daling van de huizenprijzen en het aantal verkopen neemt voorzichtig toe. Ondanks het feit dat dit jaar veel minder nieuwbouw werd opgeleverd, zagen we onze mutatiegraad nauwelijks dalen. In totaal kwamen 164 woningen vrij, die we voor het overgrote deel aansluitend konden verhuren. Toch zien we de wachttijden teruglopen. Om voorbereid te zijn op de toekomst, is een goed uitgewerkt strategisch marktbeleid van essentieel belang. Dit jaar stelden we dat vast voor ons bezit. Nu de fusie een feit is, zal deze afweging voor ons totale bezit moeten plaatsvinden Het wordt steeds belangrijker de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend te volgen en te vertalen naar ons eigen strategische marktbeleid.
5
jaarverslag 2014
Wij anticiperen op krimp Na 2025 krimpt het aantal huishoudens in ons werkgebied. Dit heeft gevolgen voor de verhuurbaarheid van onze woningvoorraad. We zien nu al dat de verhuurbaarheid in bepaalde delen van onze woningvoorraad onder druk staat. Het aantal reacties op vrijkomende woningen zien we dalen. Dit onderkennen we en we vertalen dit in de keuzes die we maken binnen het nieuwe strategische marktbeleid, dat we in 2015 voor onze nieuwe organisatie opstellen. We anticiperen op de krimp door de ontwikkelingen in de Achterhoek en de Liemers te volgen. In 2014 leverden we de nieuwbouwwoningen aan het Stadspark op. Begin 2015 leverden we de drie stadswoningen aan de Kellenstraat en de vijftien appartementen aan de Zeddamseweg op. De appartementen aan de Zeddamseweg ontwikkelden we met Estinea voor huisvesting van licht verstandelijk gehandicapten. Onze focus ligt de komende jaren op herstructurering van ons bestaand bezit. Toevoeging van nieuwbouw zal nog zeer beperkt plaatsvinden. We verkopen alleen ‘versnipperd’ woningbezit. Zo blijft toekomstige herstructurering wel mogelijk. De armoede stijgt… We zien de armoede in ons werkgebied stijgen. In de periode van vanaf 2011 is het aantal uitkeringsgerechtigden in de Gemeente Montferland verdubbeld. Wij merken dit vooral door de toenemende aandacht die wij moeten geven aan huurders die in de financiële problemen komen (zie hoofdstuk 6). …dus gaan we voor energie- en dus lastenverlichting Onze huurprijzen behoren in absolute en relatieve1 zin tot de laagste van de regio. We blijven investeren in energiebesparende maatregelen en hebben een groen woningbezit. We zien vooral kansen om de woonlasten van huurders terug te dringen door hen bewust te maken van hun energieverbruik. De komende jaren blijft dit voor de nieuwe organisatie een speerpunt. Samen met onze partners van het woonruimteverdeelsysteem Thuis in de Achterhoek, ontwikkelden we een module, waarmee we voor woningzoekenden op woningniveau in de advertentie de te verwachten gebouw gebonden energielasten inzichtelijk kunnen worden. In 2015 wordt deze module actief. …en beperken en voorkomen we de huurachterstanden We geloven in vroegtijdige signalering van problemen en een directe persoonlijke aanpak. Doordat wij in ons nieuwe geautomatiseerde systeem strak kunnen aanmanen en op maat naar oplossingen zoeken, zorgen wij dat achterstanden ten opzichte van 2013 vrijwel gelijk zijn gebleven. Samen met onze netwerkpartners in het Zorgnetwerk en door afspraken met deurwaarder en Stadsbank zetten we in op het voorkomen van huisuitzettingen. We bieden, als huurders willen meewerken aan de aanpak van hun problemen, een laatste kans contract. Dit jaar besteedden we extra aandacht aan de nieuwe huurders en kwamen er achter dat nieuwe huurders te snel in betalingsproblemen komen. Dit wordt veroorzaakt doordat er al financiële problemen zijn bij het betrekken van de woning, waarover de nieuwe huurder geen openheid van zaken heeft gegeven. We werkten daarom aan een voorstel voor een zogenaamde Social Check bij nieuwe huurders, waardoor we bij aanvang van de huur al signalen krijgen dat de nieuwe huurder elders schulden heeft, zonder te weten welke dat zijn en om welke bedragen het gaat. We starten in 2015 hiermee een pilot. Steeds meer aan regels gebonden Dit jaar vond de parlementaire enquête plaats naar het functioneren van de woningcorporaties. Van 4 juni tot en met begin 9 juli 2014 heeft de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties vele getuigen en deskundigen onder ede verhoord in de Enquêtezaal van de Tweede Kamer. In totaal werden tijdens de openbare verhoren 58 deskundigen, bestuurders, toezichthouders, politici, ministers en ambtenaren verhoord naar de misstanden bij woningcorporaties en het stelsel waarin corporaties functioneren. In december werden de uitkomsten van de enquête samen met de nieuwe Woningwet ter besluitvorming aan de Tweede Kamer voorgelegd. De Tweede Kamer stemde unaniem hiermee in en vond dat de maatregelen voldoende die de minister voorstelde om de problemen te voorkomen, zoals beschreven in het
1
Uitgedrukt in het percentage van de maximaal redelijke huur die wij voor een woning mogen vragen. 6
jaarverslag 2014
rapport van de enquêtecommissie. Maart 2015 heeft ook de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de nieuwe Woningwet. De Woningwet In de door de Tweede Kamer goedgekeurde nieuwe Woningwet worden o.a. de volgende onderwerpen geregeld: De wet stelt grenzen aan het werkdomein van de corporaties; De administratieve splitsing van het DAEB- en niet-DAEB bezit; Het passsend toewijzen van de sociale woningvoorraad; Governance en intern toezicht; Extern toezicht en sanering; De Gemeenten krijgen een grotere rol bij het bepalen van de activiteiten van de woningcorporaties; Ook de huurders krijgen een grotere rol bij de keuzes die de corporatie maakt. Nieuwe huisvestingswet Op 1 januari 2015 wordt de nieuwe huisvestingswet van kracht waarbij het recht van vrije vestiging centraal staat. De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk voor gemeenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen dit doen ter bestrijding van de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. Tegelijkertijd heeft de wet geen verplichtend karakter. Slechts als er aantoonbaar sprake is van schaarste die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, kan van dit instrumentarium gebruik gemaakt worden. In ons werkgebied zien wij geen schaarste. Beloningsregels Nieuwe bestuurders in de (semi-)publieke sector mogen niet meer dan 100 procent van het ministerssalaris (€ 178.000 per jaar) verdienen. De wet die dat regelt, de WNT2, werd op de valreep van 2014 aangenomen door de Eerste Kamer. De staffelregeling voor corporatiebestuurders blijft in 2015 ongewijzigd en wordt daarna aangepast aan de nieuwe WNTnorm. Nieuwe Governancecode De huidige versie van Governancecode dateert uit 2011. De leden van zowel Aedes als de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) zijn verplicht de code na te leven. Aedes-leden hebben afgesproken de code regelmatig te evalueren en zonodig aan te passen, daarom werkt Aedes nu aan een herziening. Ook de recente ontwikkelingen zoals nieuwe wetgeving (WNT, herziene Woningwet) en de parlementaire enquête woningcorporaties gaven aanleiding tot aanpassing van de Governancecode. Dit is inmiddels gebeurd. 1.2 Wij blijven trouw aan onze missie Het nieuwe regeerakkoord dwingt corporaties terug te gaan naar de basis. We zijn altijd dicht bij onze basis gebleven. We blijven daarom trouw aan onze missie: Wij zijn er voor iedereen in ’s-Heerenberg, Azewijn, Beek, Loerbeek, Braamt, Lengel, Kilder, Stokkum, Zeddam en de buurtschappen Wijnbergen en Vethuizen, die niet of onvoldoende in staat is om in zijn of haar eigen huisvesting te voorzien. Wij bieden kwalitatief goede, betaalbare en toekomstbestendige woningen. Omdat prettig wonen verder gaat dan de woning alleen, zetten wij in op leefbare en vitale wijken en dorpen. Om dit te realiseren werken wij actief samen met onze netwerkpartners. 1.3 Met beide benen in Montferland Wij zijn verankerd in de kernen van het oostelijke deel van de gemeente Montferland. Binnen ons werkgebied staan relatief veel huurwoningen. In ’s-Heerenberg is 39% van alle woningen een huurwoning, in Braamt 35% en in Zeddam 26%. In de overige dorpen ligt het aandeel huurwoningen aanzienlijk lager. Van alle huurwoningen in ons werkgebied is 79% van Woningstichting Bergh. Vooral in ’s-Heerenberg zijn meer particuliere en sociale verhuurders actief. 7
jaarverslag 2014
In 2015 wordt door de fusie ons werkgebied uitgebreid en gaan wij ook woningen beheren in Didam, Zevenaar, Westervoort, Giesbeek, Angerlo en Lathum.
1.5 Onze speerpunten In 2010 verscheen ons strategisch beleidsplan 2010–2014 ‘Bewust midden in de samenleving’. Hierin beschreven we onze plannen en ambities voor de komende vier jaar en benoemden we onze speerpunten. Hieronder staat een overzicht van deze speerpunten en de belangrijkste resultaten in 2014 op hoofdlijnen. Verderop in dit jaarverslag lichten we dit uitgebreid toe. Wij professionaliseren Doelstelling/ activiteit We voeren een woningmarktoriëntatie uit.
Resultaat Deze is uitgevoerd en vormde o.a. de basis voor ons opgestelde Strategisch Markt Beleid.
We implementeren Vabi en stellen ons Strategisch Markbeleid op.
Na implementatie van Vabi en met gebruik van dit programma, heeft de Raad van Toezicht heeft het SMB in juli vastgesteld.
We ontwikkelen en Visie op onze Dienstverlening.
In samenspraak met medewerkers, huurders en belanghouders kwam een Visie op onze Dienstverlening tot stand.
Implementatie Klantportaal.
Per 1 september 2014 ging ons Klantportaal live.
Aanpassen website.
We voerden, met de fusie in het vooruitzicht, toch nog wat kleine aanpassingen uit aan de website.
Medewerkerstevredenheidsonderzoek.
Het MTO is uitgevoerd en liet net als vorig jaar weer een verbetering zien ten opzichte van 2013.
8
jaarverslag 2014
Doelstelling/ activiteit We belonen trouwe huurders.
Resultaat Huurders die 25 jaar bij ons huurden, ontvingen een felicitatiekaart en een bos bloemen. Huurders die 50 jaar bij ons huurden werden met taart bezocht door onze directeurbestuurder.
We laten ons visiteren
In de 2e helft van 2014 voerde Raeflex een visitatie bij ons uit, waarvan de resultaten in december aan het MT werden gepresenteerd.
Wij werken samen met onze netwerkpartners We organiseren elke drie jaar een belanghoudersbijeenkomst.
In 2014 organiseerden we voor de tweede maal een belanghoudersbijeenkomst
Wij werken actief samen met de huurdersvereniging en handelen volgens de samenwerkingsafspraken.
We vroegen onze huurdersvereniging advies op voorgesteld nieuw beleid.
We stellen een participatiebeleid op.
Het participatiebeleid is opgesteld, maar door negatief advies van de Huurdersvereniging niet vastgesteld
Wij stemmen vraag en aanbod op de woningmarkt op elkaar af en hebben onze klant in beeld Wij wijzen 90 % van alle vrijkomende woningen (met 94% van de vrijkomende woningen wezen we een huurprijs tot de aftoppingsgrens) toe aan toe aan onze primaire doelgroep. huishoudens met een inkomen tot € 34.678. We wijzen maximaal 10 % van alle vrijkomende woningen (met een huurprijs tot de aftoppingsgrens) toe aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.678.
6% wezen we toe aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.678. We stelden onze nieuwbouwwoningen aan Stadspark open voor woningzoekenden zonder inkomensgrens
We huisvesten 50 % van de statushouders in de gemeente Montferland en evalueren de nieuwe werkwijze.
Wij huisvestten alle kandidaten die ons door het COA werden toegewezen. De nieuwe werkwijze is geëvalueerd
Huisvesting urgent woningzoekenden binnen zes maanden.
Alle urgent woningzoekenden konden binnen deze termijn worden geholpen
Wij passen onze verhuur en mutatieprocedure aan.
De laatste aanpassingen aan de verhuurmutatieprocedure vonden plaats
Wij stemmen vraag en aanbod op de woningmarkt af en passen onze woningvoorraad aan We verkopen in 2014 vijf woningen (bestaand bezit). We verkochten zes woningen uit ons bestaand bezit Wij geven invulling aan ons huurbeleid en trekken de huren bij mutatie op naar gemiddeld 67% van maximaal redelijk.
De vrijkomende woningen trokken we op naar gemiddeld 67% van de maximaal redelijke huurprijs volgens ons vastgesteld huurbeleid
We doen een asbestinventarisatie en stellen ons asbestbeleid vast.
De inventarisatie heeft plaatsgevonden en het beleid is vastgesteld.
Wij zetten in op duurzaamheid Wij maken bewoners bewust van hun energieverbruik. Dit doen we door middels van energiemonitoring bij de projecten Delweg en Plantsoensingels, Sportveld Kilder en Heuvelstraat
De monitoring aan de Delweg zetten we in 2014 voort en we maakten een start met de monitoring van de woningen aan Delweg, Plantsoensingels, Sportveld Kilder en Heuvelstraat. De monitoring bij onze nieuwbouwwoningen aan de Steegseweg rondden we in 2014 af.
9
jaarverslag 2014
Doelstelling/ activiteit We stellen nieuwe huurders van onze bestaande woning in de gelegenheid om een Wattcher (energiemeter) in bruikleen te krijgen.
Resultaat In totaal gaven we 15 Wattchers in bruikleen.
Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep We evalueren ons laatste kansbeleid De evaluatie is in 2014 afgerond en met aanbevelingen voorgelegd aan de Huurdersvereniging, die begin 2015 positief adviseerden.
Het lukte ons niet om al onze doelstellingen voor 2014 te halen Het lukte helaas niet om al onze voornemens te realiseren. Dit had vooral te maken met de werkzaamheden die nodig waren om het fusiebesluit voor te bereiden. Ook werd soms de keuze gemaakt om de activiteit niet meer op te pakken in afwachting van de fusie. De volgende voorgenomen activiteiten werden niet uitgevoerd in 2014: Wij professionaleren De inzet van 2014 was om 10% op de bedrijfslasten te bezuinigen. Dit is door de voorbereidende werkzaamheden om tot een fusiebesluit te komen helaas niet gelukt. De bezuiniging op de bedrijfslasten is één van de belangrijkste doelstellingen voor de nieuwe organisatie. Wij zetten in op duurzaamheid De Pilot E-atlas kwam helaas niet voldoende van de grond. Tijdens testen door de werkgroep kwamen hardnekkige technische mankementen naar voren. Ook personele wisseling bij Liander beïnvloedden de voortgang Wij zetten in op leefbare wijken en dorpen Ook in 2014 namen wij ons weer voor om invulling te geven aan ons leefbaarheidsbeleid. Dit wilden we doen door het uitvoeren van een nulmeting in minimaal één deel van ’s-Heerenberg en een dorpskern en het opstellen van verbetermaatregelen. Door de onduidelijkheid omtrent de mogelijkheden die de nieuwe Woningwet ons nog zal bieden, is hier opnieuw geen invulling aan gegeven. Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep We drongen onze totale huurachterstand iets terug van 1,2% naar 1,1% We stelden een target van 0,65%ten aanzien van de beïnvloedbare huurachterstanden (exclusief vorderingen in WSNP) maar zagen de achterstanden op dit onderdeel van de vorderingen oplopen van 0,85% naar 0,95%
1.6 We borgen onze plannen en stellen ze bij We stelden een (meerjaren)activiteitenplan op met daarin alle activiteiten die nodig zijn voor de realisatie van de doelen zoals geformuleerd in ons strategisch beleidsplan. Afhankelijk van de ontwikkelingen om ons heen, stellen wij het activiteitenplan jaarlijks bij. De voortgang van het activiteitenplan wordt ieder tertiaal bewaakt via een voortgangsrapportage. We borgen onze activiteiten in het jaarplan en de financiële meerjarenbegroting. Om het zicht op de financiële risico’s te verbeteren zijn onze opgaven in vastgoed opgenomen in de begroting van de komende twintig jaar. Om te leren en verbeteren stuurden wij ons jaarverslag opnieuw naar de jury van de Deloitte Kordes Award. Ons jaarverslag werd genomineerd, maar viel helaas niet in de prijzen. Voor Plavei ontwikkelen we een nieuwe format voor de planning- en controlcyclus, waarbij we de aanbevelingen van Deloitte Kordes mee zullen nemen.
10
jaarverslag 2014
2.
We werken samen met onze netwerkpartners
Wij geloven in de kracht van samenwerking, in een gezamenlijke, gemeentelijke én regionale aanpak van onze opgaven op het gebied van wonen, leefbaarheid, wonen-zorg-welzijn en wonenleren-werken. We benutten elkaars kwaliteiten en bundelen onze krachten met als doel elkaar te versterken en aan te vullen. 2.1 Onze netwerkpartners en belanghouders in beeld Samenwerken aan prettig wonen in Montferland doen wij met onze netwerkpartners en belanghouders. Belanghouders zijn partijen binnen ons werkgebied die direct belang hebben bij de werkzaamheden die wij uitvoeren en de opgaven die wij realiseren. Netwerkpartners zijn partijen met wie wij samenwerken om deze opgaven te realiseren. Onze netwerkpartners en belanghouders zijn: CDA • Buurtbemiddeling Montferland • Politiewijkteams • Ondernemersvereniging St. Martinus • De Buitenlijn • PvdA • Dorpsraad Braamt • Fundeon • Gemeente Montferland • Huurdersvereniging Bergh • Laris Wonen en diensten • Sensire • Wijkplatform ‘s-Heerenberg Oost • Fatima • VVD • Dorpsraad Beek/Loerbeek • Stadsbank Oost Nederland • Burger Belangen • Lokaal Belang Montferland • Estinea • Stichting Belangengroep Kilder • Graafschapcollege • Stichting Welcom • D66 • Stichting Dorpsbelangen Lengel • Dorpsraad Stokkum • Dorpsraad Zeddam • Wedeo • Stichting De Lichtenvoorde • Belangenvereniging De Tuger • Senioren Contact Bergh • Stichting Dorpsraad Azewijn • Azora • Regio Achterhoek • Stichting Gasthuis • Achterhoekse Corporaties (ACo) • Corporaties Kan-Oost
Wij werken samen op basis van vertrouwen, samenwerkingsovereenkomsten en convenanten. De positionering van onze belanghouders en de mate waarin zij invloed uitoefenen op ons beleid is in 2013 formeel vastgelegd in een belanghoudersbeleid. 2.2 In gesprek met onze belanghouders Op 16 oktober 2014 vond een bijeenkomst met onze belanghouders plaats. Dit eens in de drie jaar terugkerend evenement werd dit keer gehouden in ’t Bosmanhuus te Lengel. Het thema ‘met elkaar samenwerken’ stond centraal in deze bijeenkomst. De noodzaak van samenwerking tussen de woningcorporaties en belanghouders blijkt nadrukkelijk bij probleemsituaties. Gelukkig weten partijen elkaar snel te vinden en elkaar aan te spreken op hun verantwoordelijkheid als dat moet. En dat leidt tot op heden tot goede resultaten. De voorgenomen fusie tussen Laris wonen en diensten en Woningstichting Bergh werd positief ontvangen. Wel werd de wens uitgesproken dat de goede bereikbaarheid en de korte lijnen van nu in de toekomst behouden blijven. Hier staan we volledig achter. Wij evalueerden de bijeenkomst met de deelnemers en zij waardeerden de bijeenkomst met gemiddeld een 7,7. 2.3 Wij werkten actief samen Wij dragen op verantwoorde wijze bij aan de maatschappelijke opgaven in de gemeente Montferland. We halen vraagstukken actief op. Op het gebied van wonen, leefbaarheid en in de ketens wonen-zorg-welzijn zijn vraagstukken van onze netwerkpartners geagendeerd. Wij vinden het daarom belangrijk om belanghouders te betrekken bij ons beleid en bij onze activiteiten. In december werden wij onaangenaam verrast door de opzegging van Welcom van de activiteitenruimte in de Averhof. Dit was tegen de afspraken die wij met gemeente Montferland hadden gemaakt in het Uitvoeringsplan Woonservicegebieden, dat in 2012 werd vastgesteld. In 2015 krijgen de gesprekken hierover met de gemeente een vervolg.
11
jaarverslag 2014
In 2014 hadden we op verschillende niveaus en met diverse partijen overleg: Met wie spraken we? In overleg met de Bilateraal overleg wethouder en onze directeurbestuurder Bestuurlijk overleg Gemeente: wethouder RO, ambtenaren Corporaties: directeuren, managers Wonen Ambtelijk overleg Gemeente: Ambtenaar Ruimtelijke Ordening Corporaties: managers wonen
Hoe Hoe Wat waren de belangrijkste gespreksonderwerpen en vaak? geborgd? resultaten? gemeente en de overheid ZesOntwikkelingen (branche) volkshuisvesting en woningmarkt, wekelijks voortgang op projectenniveau, evaluatie Thuis in Monferland afgelopen 4 jaar en vooruitblik
Een keer per jaar
Woonconvenant 2009-2015
Ook in 2014 heeft geen evaluatie van het convenant plaatsgevonden. Na lang aandringen van onze kant en druk vanuit de regio is de gemeente nu voornemens in 2015 een Woonvisie te ontwikkelen. Gezien de overlappingen, wordt ook het opstellen van een nieuw convenant op dat moment opgepakt.
Zes keer per jaar regulier
Woonconvenant 2009-2015
Tijdens het regulier overleg met de ambtenaar RO spraken we o.a. over: De regionale woonagenda; De start van het werken met een P.I.N.-verklaring; De gevolgen van de nieuwe Woningwet en nieuwe Huisvestingswet. .
Ambtelijk Vier keer overleg Bouwen per jaar Gemeente: Ambtenaar RO Corporaties: managers Bouwen & Beheer Stuurgroep Regionale regiovisie Woonvisie Wonen Achterhoek Bestuurders 2010-2020 Achterhoekse gemeenten, corporaties en provincie Samenwerking met collega-corporaties ACo ZesSamenVerschillende wekelijks werkingsniveaus binnen directeur overeenorganisatie -enoverkomst leg Kan Oost Verschillende niveaus binnen organisatie Europäische Tisch ACo themamiddag Directeuren van woningcorporaties in de Achterhoek met eventuele andere genodigden
Tijdens dit overleg bespraken we met name de voortgang nieuwbouw- en herstructureringsprojecten
Regulier overleg regiovisie Wonen en met name het project Kernenfoto’s (het in beeld brengen van kansen en problemen in Achterhoekse kernen).
Vier keer per jaar
Verslaglegging
Nuon Impulsgelden, Initiatief De Buurtmakers, Jaarverslag Reg. Geschilllencie. en ACON, Achterhoek Agenda 2020 (en energielevering AGEM), Visie huisvesten middeninkomens, Rapportages en Begroting Tida, Aedes, voortgang Regiovisie Wonen, Evaluatie Achterhoek Duurzaam Verbouwen, Kernenfoto’s. Marktvisie De Liemers, Actualiteiten in de branche, Ontwikkelingen individuele corporaties.
Twee keer per jaar Twee keer per jaar
Verslaglegging
Financiering van de woningbouw, Ontwikkelingen van de volkshuisvesting, Met pensioen gaan en AOW.
Verslaglegging
Aangedragen gesprekspunten waaronder actualiteiten vanuit Den Haag, Solarpark, Herbestemmen van gronden of kleine locaties, Oude Amphionterrein Doetinchem -> wel of niet afwaarderen van gronden?, Hoe ga je in je communicatie om met de komende parlementaire enquête in het kader van de beeldvorming corporaties. Evaluatie stuurgroepoverleg Regiovisie Wonen en Aandeel Aco aan opgave (SMB) in de Achterhoek. 12
jaarverslag 2014
Met wie Hoe Hoe spraken we? vaak? geborgd? Zorgnetwerk zesRegulier Politie, sociale wekelijks overleg zaken gemeente, Iriszorg, Stichting Mee, Bureau Jeugdzorg, GGNet, AMW (Algemeen Maatschappelijk Werk), woningcorporaties Samenwerken met wijk- en dorpsraden Alle wijk- en jaarlijks dorpsraden
Samenwerking binnen de branche Aedes Lidmaatschap DirecteurenLidmaatcontact schap
Wat waren de belangrijkste gespreksonderwerpen en resultaten? In het zorgnetwerk bespraken we met onze netwerkpartners multi-probleemsituaties in de gemeente Montferland. Samen zochten we naar oplossingen en de beste begeleiding. Afhankelijk van de situatie planden we een apart casusoverleg voor een huurder. In 2014 bespraken we de problemen van gemiddeld 9 verschillende huurders per zorgnetwerkoverleg. De problemen zijn divers en soms moeilijk op te lossen.
We namen ons voor om dit jaar met alle wijk- en dorpsraden contact te hebben. We nodigden allen uit op onze belanghoudersbijeenkomst. Slechts 2 van hen gaven gehoor aan de uitnodiging. In totaal hadden wij met vier dorpsraden contact Wij onderschrijven de Aedes Code en toetsten of onze manier van werken daarbij past. Delen kennis en ervaring, bespreken actuele thema’s binnen de branche waaronder wetsvoorstel verlaging bezoldigingsmaximum WNT, relatie gemeenten en woningcorporaties, uitkomsten Parlementaire Enquête
2.4 Wij luisteren naar onze huurdersvereniging In 2014 werden diverse onderwerpen besproken en adviesaanvragen aan de Huurdersvereniging voorgelegd. De belangrijkste adviesaanvraag betrof de voorgenomen fusie met Laris Wonen en diensten. Hiervoor werd samen met de huurdersvereniging van Laris, de Schakel, enkele leden als adviescommissie benoemd. Na diverse overleggen adviseerden zij positief. Onderwerpen die in de reguliere overleggen aan bod kwamen waren o.a. De ontwikkelingen rondom de fusie waren elk overleg aan de orde; We hielden een gezamenlijke wijkschouw in de wijk Kornhorst/Diekmansweide; Beleid overname bij mutaties; Nieuwe huisvestingswet; Basiskwaliteit woningen; Perscommunicatie; Visitatie. Adviesaanvragen Wij vroegen advies op de volgende beleidsstukken en beslissingen: Positief advies bracht de Huurdersvereniging uit op: Visie Klant en Dienstverlening; Aanpassing openingstijden, met aanpassing na overleg; Evaluatie laatste kansbeleid, Na bespreking in december is het advies aangepast en begin 2015 vastgesteld; Pilot Social Check, na bespreking in december is het advies aangepast en begin 2015 een positief advies verkregen. Niet positief adviseerde de Huurdersvereniging op de volgende adviesaanvragen; De jaarlijkse huurverhoging. De Huurdersvereniging vond dat te weinig rekening werd gehouden met de betaalbaarheid voor onze primaire doelgroep. Wij begrepen het standpunt, maar legden het advies naast ons neer, omdat we vonden dat we door aftopping van onze huren op streefhuur en huurtoeslaggrens, rekening hielden met de betaalbaarheid in relatie tot de kwaliteit van de woningen. 13
jaarverslag 2014
-
Het participatiebeleid. Uiteindelijk is het beleid niet aangepast n.a.v. de bespreking in december. Besloten is om opmerkingen in een notitie te verwerken en mee te geven als we het participatiebeleid voor de nieuwe fusieorganisatie opstellen. Hier betrekken we de Huurdersvereniging ook actief bij.
Visitatie De visitatie gaf een positief beeld van onze Woningstichting. We scoorden op alle onderdelen ruim voldoende. De commissie herkent de verbeteringen die wij de afgelopen jaren doorvoerden naar aanleiding van de eerste visitatie in 2010. De Huurdersvereniging beoordeelde de communicatie met ons onvoldoende. Hiermee wijken zij af van onze overige belanghouders, die de communicatie unaniem als goed en voldoende beoordeelden. Begin 2015 bespraken wij de knelpunten en we werken aan een verbetering in 2015. De negatieve beoordeling vond zijn oorsprong in het feit dat de Huurdersvereniging vindt dat zij te laat bij beleidsontwikkeling wordt betrokken en daardoor zich onvoldoende serieus genomen voelt. De Huurdersvereniging zullen wij actief betrekken bij de beleidsontwikkeling van Plavei. 2.5
Wij gaan naar onze huurders toe
We belonen trouwe huurders In 2014 ontvingen 17 huurders van ons een bos bloemen en een geschreven, door onze directeurbestuurder getekende kaart waarin wij hen dankten voor 25 jaar goed huurderschap. In maart en in september bezocht een medewerker, samen met de directeur-bestuurder een huurder, die 50 jaar bij ons huurde. Voor deze huurders namen zij een taart mee, met een foto van de woning. Deze actie wordt door de huurders zeer gewaardeerd. 2.6 Wij werken samen op basis van afspraken Wij streven ernaar de afspraken met onze netwerkpartners vast te leggen in samenwerkingsovereenkomsten en convenanten. Wat spraken we af en wat was onze bijdrage? Samenwerkingsovereenkomst Woonconvenant 2009 – 2015
Betrokken organisaties Gemeente, Laris Wonen en diensten
Afspraken
Onze bijdrage
- 800 woningen tot aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishoudens - 1.000 betaalbare woningen tot € 681,02 - 30 % woningtoewijzing aan starters - nieuwbouwwoningen voor starters verkoopprijs < € 172.000.
Convenant Leerlingbouwplaatsen
Corporaties Aco en Liemers, gemeenten, aannemers
Bevorderen van het aantal leerlingbouwplaatsen.
Hennepconvenant
Politie, gemeente Montferland en sociale verhuurders
Afspraken over het ontmantelen van hennepkwekerijen in huurwoningen.
- 1.366 woningen tot aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishoudens - 1.529 betaalbare woningen tot € 664 - 30 % woningtoewijzing aan starters - we verkochten in 2014 zeven nieuwbouwwoningen aan starters met een Koopgarant verkoopprijs < € 172.000. Alle projecten toetsten we op leerlingbouwplaats. Hier is invulling aangegeven in Gelderse Impulsprojecten door; 1e tranche 31 won. 1 leerling werkplek. In 2015 volgen de 2e en 3e tranche (totaal 106 woningen). In 2014 zijn wij niet geconfronteerd met hennepkwekerijen in ons bezit.
14
jaarverslag 2014
3. Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en hebben onze klant in beeld Wij vinden dat we verantwoordelijkheid hebben in het goed op elkaar afstemmen van vraag en aanbod op de woningmarkt. Dit begint bij het in beeld brengen van onze doelgroepen en de vraag van de klant. 3.1
Onze klanten in beeld
Voor wie zijn wij er? Primair zijn wij er voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 34.678 Om te voorkomen dat er huishoudens tussen wal en schip raken zijn wij er ook voor de huishoudens met middeninkomens tot € 43.602. Afbakening van onze doelgroep In 2014 moesten wij 90% van onze woningen onder de huurprijs van € 699,48 toewijzen aan onze primaire doelgroep. Ruim 99% van onze woningvoorraad valt onder deze grens, waardoor wij de groep tot € 43.602 beperkt kunnen bedienen. Wij stelden onze 14 nieuwbouwwoningen aan Stadspark voor aan bewoners met inkomens boven de € 34.678. Twee van de veertien woningen gingen naar woningzoekenden met een inkomen tussen de € 34.678 en € 43.602 en één naar woningzoekenden met een inkomen boven de € 43.602. Dit beperkte aantal lijkt er op te duiden dat de vraag van deze categorie woningzoekenden niet groot is. Wie zochten een woning? Eind 2014 stonden 13.786 woningzoekenden ingeschreven bij Thuis in de Achterhoek. Dat is 2.000 woningzoekenden meer dan in 2013. Vele woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven. Daarom zegt het aantal actieve woningzoekenden meer over de belangstelling voor een woning. In 2013 waren 3.201 actief en in 2014 waren dat er 3.307. Actief woningzoekenden zijn gedefinieerd als de woningzoekenden, die het afgelopen jaar minimaal 1 keer hebben gereageerd op een vrijkomende woning. Ca. 160.000 bezoekers keken naar onze woningen op de website Thuis in de Achterhoek. 79% van hen kwam uit de provincie Gelderland. De rest van de bezoekers kwam verspreid uit andere delen van Nederland. 3.2
Hoe wijzen wij onze woningen toe?
Bij de toewijzing van onze woningen maken we gebruik van de website www.thuisindeachterhoek.nl. Dit is een samenwerkingsverband tussen Wonion, ProWonen, WSD, Sité Woondiensten en onze woningstichting. Toewijzingsmodellen Woningzoekenden kunnen onbeperkt op woningen reageren, die via de site worden aangeboden. Het systeem kent vier aanbiedingsmodellen: Aanbodmodel De meeste woningen worden aangeboden via het aanbodmodel. Diegene die het langst staat ingeschreven krijgt het eerste aanbod. Dit model is geschikt voor woningzoekenden met voldoende inschrijfduur om voor een woning in aanmerking te komen. Model Direct wonen Diegene die het eerst reageert op deze woning, krijgt deze ook aangeboden, mits hij aan de gestelde voorwaarden voldoet. Woningzoekenden die op korte termijn een woning zoeken maken hier een kans. Lotingsmodel Iedereen heeft evenveel kans op de woning, ongeacht de inschrijfduur. Dit model biedt mogelijkheden voor jonge starters, die nog onvoldoende inschrijftijd hebben opgebouwd. 15
jaarverslag 2014
Zoekgericht Dit model wordt niet door ons gebruikt. Bij dit model vindt de selectie plaats op basis van het ingevulde zoekprofiel. De aangeboden woningen: Reguliere toewijzing:
Rechtstreekse bemiddeling (buiten systeem)
3.3
Aanbodmodel Lotingmodel Direct wonen Statushouders CIZ-indicatie Sociale urgentie Tijdelijke verhuur koopwoning Tweede kans in andere woning
Bestaand bezit 127 5 23 10 2 8 1 2
Nieuwbouw 14
Hoeveel woningen verhuurden we en hoe lagen ze in de markt?
Onze woningen kwamen vrij In 2014 kwamen 164 woningen vrij (exclusief nieuwbouw). Dit is 10,6 % van ons bezit per 1 januari 2014.
Mutatiegraad
2012 8,8
2013 11,2
2014 10,6
Waarom vertrokken onze huurders? Onderstaande tabel geeft de top vijf van verhuisredenen: Aantal 42 26 22 17 16
Reden Verhuisden naar Verhuisden naar Door overlijden. Door huwelijk of Verhuisden naar
een ander type woning. een koopwoning. gaan samenwonen. een verzorgings- of verplegingsvoorziening.
We zien een aantal ontwikkelingen bij onze vertrekkende huurders ten opzichte van 2013: Er verhuisden twee maal zoveel huurders naar een koopwoning; Opvallend minder huurders vertrokken naar een verzorgings- of verplegingsvoorziening. Van een 2e plaats zakte deze reden van verhuizen terug naar een 5e plek. Een reden hiervan zou kunnen zijn dat verzorgingshuizen sluiten en ouderen langer thuis blijven wonen. We kunnen hieruit concluderen dat de koopmarkt aantrekt. Voorts blijft het aantal ouderen dat door overlijden of door een gedwongen verhuizing naar een verzorgings- of verplegingssituatie verhuist hoog. Het aantal reacties op aangeboden woningen We zien een stabilisatie van het totaal gemiddeld aantal reacties ten opzichte van 2013. De reacties op onze bestaande eengezinswoningen zien we wel teruglopen ten opzichte van 2013. Toen reageerden gemiddeld 25 woningzoekenden, dit jaar zijn dat er gemiddeld 18. Zeddam kende gemiddeld het hoogste aantal reacties op de eengezinswoningen, gemiddeld 26 reacties.
16
jaarverslag 2014
Deze tabel geeft het aantal reacties per woningtype per woonkern weer: Totaal Plaatsnaam
Hoekwoning
Tussenwoning
Appartement zonder lift
Appartement met lift
aantal
gem. aantal reacties
aantal
gem. aantal reacties
aantal
gem. aantal reacties
aantal
gem. aantal reacties
aantal
gem. aantal reacties
Azewijn
2
9
1
11
1
11
0
0
0
0
Beek
8
14
2
11
6
16
0
0
0
0
Braamt
9
17
2
10
7
21
0
0
0
0
Kilder
3
10
1
11
2
13
0
0
0
0
’s-Heerenberg*
109
15
21
15
31
18
47
12
10
8
Stokkum
5
8
3
10
2
6
0
0
0
0
Zeddam*
19
18
6
25
7
26
4
3
2
13
155
15
36
16
56
19
51
11
12
9
Totaal*
*Deze totalen zijn van de woningen in deze gemeente en dorpen, inclusief de woningen van Laris in ’s-Heerenberg en Zeddam, die op Thuis in de Achterhoek zijn geadverteerd. Een appartementengebouw met lift in ’s-Heerenberg is van De Woonplaats en wordt ook via Thuis in de Achterhoek geadverteerd.
Het totale aantal wijkt af van het aantal nieuwe verhuringen, omdat niet alle nieuwe verhuringen via dit model zijn geschied. Woningen worden geweigerd Onze woningen werden gemiddeld 2,3 keer aan een kandidaat-huurder aangeboden voordat dit leidde tot acceptatie. Vorig jaar was dit 2,6 keer. Hoewel uiteindelijk geen acties zijn ondernomen is het gemiddelde toch teruggelopen. In 2012 startten we met het nieuwe woonruimte verdeelsysteem Thuis in de Achterhoek. Wij benoemden toen als mogelijke oorzaak dat woningzoekenden het systeem uitprobeerden. Hoewel het minder is geworden, zien wij nog steeds dat woningzoekenden hun kansen uitproberen en dan de aanbieding niet accepteren. In totaal weigerden 160 kandidaten een woning. Een top 5 van de weigeringsredenen: 1. De aanbieding kwam niet op een geschikt moment (42x). 2. De woning bevalt toch niet. Na aanbieding blijkt de woning toch niet aan de wensen te voldoen (24x). 3. De woning was te groot of te klein (19x). 4. De woningzoekende was al voorzien (17x). 5. De woonomgeving of ligging van de woning (16x). Wij wijzen kandidaat-huurders soms af Helaas waren wij om verschillende redenen genoodzaakt om met sommige kandidaten geen huurovereenkomst aan te gaan. In 90 gevallen wezen we een kandidaat af. De belangrijkste redenen voor afwijzing waren: 46x kregen we geen reactie op onze woningaanbieding. Dit wordt geregistreerd als afwijzing, omdat de woningzoekende niet echt weigert. 12x bleek het inkomen te hoog of te laag. 8x wezen we af nadat we met toestemming van de woningzoekende een negatief advies kregen van begeleidende instanties. 7x bleken de gegevens onjuist waarmee woningzoekende stond ingeschreven of kregen wij die niet tijdig. Woningzoekenden hadden begrip voor de afwijzing, wat zich vertaalde in geen enkel bezwaar bij de bezwarencommissie.
17
jaarverslag 2014
Wij zetten actief in op het optimaal benutten van de tien procent toewijzingsruimte voor de secundaire doelgroep Uiteindelijk wezen wij 6% van onze woningen toe aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.678. Wij stelden onze nieuwbouw beschikbaar voor deze doelgroep. Slechts 3 van de 14 woningen werden verhuurd aan woningzoekenden met een hoger inkomen De vraag die bij de bepaling van ons strategisch marktbeleid van belang is, is of het aanbod in onze regio voldoende is, of dat wij toch gericht aanbod moeten creëren voor deze doelgroep. Wachten op een woning Opvallend aan onderstaand overzicht is dat met name de wachttijden voor de eengezinswoning sterk zijn gedaald. Deze cijfers zijn echter vertekend doordat hier slechts enkele woningen vrij komen. Bij de berekening van het algemeen gemiddelde laten we de percentages van minder dan 5 woningen buiten beschouwing (in overzicht rood gemaakt) Over het algemeen geldt dat de wachttijden gemiddeld teruglopen in de afgelopen jaren. Opvallend is dat de wachttijd voor de appartementen met lift dit jaar langer is geworden. Plaats Hoekw 2013
Hoekw 2014
Tussen Won. 2013
’s-Heerenberg Braamt Zeddam Beek Kilder Stokkum
3,4 3,2 2,8 0,2 0,8 1,8
1,9 2,1 1,2 8,6 0,6 3,2
2,0 2,2 2,1 2,6 1,5 2,4
Azewijn
2,9
1,9
Gemiddelde wachttijd in jaren Tussen App. App. App. Won. met met zonder 2014 lift lift lift 2013 2014 2013 1,9 1,7 2,6 0,7 0,7 1,2 0,8 2,5 1,8 1,6 0,7
App. Zonder Lift 2014 0,9
2,7
Gemiddelde wachttijd in jaren over ons gehele bezit in vergelijking met 2013: Type woning Eengezinswoning Appartementen met lift Appartementen zonder lift
2012 3,8 5,4 1,9
2013 2,14 1,25 0,7
2014 1,55 2,6 0,9
We verhuren niet altijd aansluitend We willen woningen het liefst zo snel mogelijk verhuren en de leegstand beperken. Een aantal woningen kon niet aansluitend verhuurd worden. Óf omdat er nog geen nieuwe huurder was óf omdat er mutatieonderhoud uitgevoerd moest worden. Met een beïnvloedbaar leegstandspercentage van 0,57% lagen we boven de doelstelling van 0,5%. 3.4
Aan wie verhuren wij onze vrijkomende woningen?
Wij verhuren vooral woningen aan onze primaire doelgroep Het grootste deel (82%) van de woningen die wij in 2014 verhuurden, bestond uit woningen in het betaalbare segment: een huurprijs tussen de € 389,05 en € 596,75. 17% van de woningen viel in het middeldure segment (tussen de € 596,75 en € 699,48), en bleef dus nog beneden de huurtoeslaggrens. We verhuurden in het middeldure segment minder dan vorig jaar. Dit komt doordat vorig jaar zesenvijftig nieuwbouwwoningen aan ons woningbestand zijn toegevoegd, dit jaar waren dat er veertien. Twee woningen vielen in het goedkope segment met een huur < € 389,05. Opnieuw hadden wij veel moeite met de verhuur van een appartement in de dure sector. Er blijkt weinig vraag te zijn naar appartementen in dit marktsegment. De andere woning die wij verhuurden in het dure segment betrof een verkoopwoning, die wij tijdelijk verhuurden.
18
jaarverslag 2014
Starters komen aan bod In totaal wezen we 52 van de totaal 178 verhuurde woningen toe aan starters. Daarmee behalen we de door de Stadsregio gestelde norm van 30%. Urgent woningzoekenden helpen we snel In 2014 verhuurden we 8 woningen aan sociaal urgenten, behalve de twee woningen die wij toewezen aan woningzoekenden met een CIZ-verklaring. 65-plussers 31% van alle ingeschreven woningzoekenden is ouder dan 65 jaar, vorig jaar was dat 33%. Het aantal is dus vrijwel gelijk gebleven. We verhuurden 16% van onze woningen aan deze groep woningzoekenden, dat is 4% meer dan vorig jaar. Opvallend is dat dit jaar de meeste nieuwe huurders een koopwoning achterlieten, 42% van de verhuizende ouderen, ten opzichte van 7% vorig jaar. Ook in deze ontwikkeling is zichtbaar dat de koopmarkt het afgelopen jaar is aangetrokken. Waar vandaan? Huurwoning Woningstichting Bergh Huurwoning gemeente Montferland Huurwoning elders Koopwoning gemeente Montferland Inwonend
Aantal in 2013 10 2 9 2 4
Aantal in 2014 7 2 6 12 1
Statushouders gehuisvest Samen met Laris hebben we in de gemeente Montferland 34 statushouders gehuisvest. Wij huisvestten er hiervan 14. Laris leverde een gelijk aantal woningen, maar huisvestte meer grotere gezinnen, waardoor hun aantal hoger is dan het onze. We kunnen de toewijzing en het behalen van de taakstelling zelf niet beïnvloeden. We krijgen van de gemeente het verzoek om huisvesting te leveren, als het COA (Centrale Opvang Asielzoekers) kandidaten bij hen meldt. De taakstelling van de Gemeente voor 2014 was het huisvesten van 33 vergunninghouders. In zijn totaliteit (over alle voorgaande jaren) betekent dit voor de Gemeente Montferland dat op 1 januari 2015 een achterstand bestaat van 5 personen. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij, zoals verwacht, een enorme toename van het aantal statushouders dat moet worden gehuisvest. In regio’s waarin de woningmarkt onder druk staat ontstaan al problemen met het voldoen aan de taakstelling. In 2015 denken wij nog aan de taakstelling te kunnen voldoen. Bij een verdere toename , zoals voorspeld, zullen wij ook problemen krijgen bij het vinden van passende huisvesting, zonder de regulier woningzoekenden tekort te doen. Geleverde woningen
Gehuisveste statushouders
eerste half jaar
5
7
tweede half jaar
5
7
3.5 Verhuisstromen In 2014 is veel aandacht door de Gemeente Montferland gevraagd voor de instroom van nieuwkomers, woningzoekenden van buiten de Gemeente Montferland. De gemeente constateerde een verdubbeling van het aantal uitkeringsgerechtigden en vermoedde een grote instroom in onze woningen. Onderstaande tabel geeft een beeld van de werkelijkheid met een vergelijking tussen 2013 en 2014.
19
jaarverslag 2014
Afkomstig uit
Montferland Overig Nederland Overig Gelderland Achterhoek Onbekend
Percentage 2013
Percentage 2014
56% 3% 9% 32% 0%
55% 10% 8% 23% 4%
Deze ontwikkeling laat het volgende beeld zien. Stroomde van buiten de regio in 2013 nog 12% in, in 2014 was dit 18%. In aantallen waren het in 2013 29 personen en in 2014 34 personen. Opvallend is dat dit niet komt door een verminderde instroom uit de gemeente, maar door een verminderde instroom vanuit de Achterhoek. De oorzaak hiervan is onduidelijk. 3.6
Huurtoeslag
Huurders kunnen een beroep doen op huurtoeslag. De Belastingdienst regelt de toekenning en de uitbetaling. Huurders kunnen de huurtoeslag vanaf dit jaar niet meer rechtstreeks op onze rekening laten storten. In december 2013 berichtten wij onze huurders over deze verandering. De verwachting was dat hierdoor de achterstanden fors zouden oplopen, omdat huurders nu rechtstreeks de totale huur moeten overmaken. Dit bleek uiteindelijk erg mee te vallen. Doordat we vanaf 1 januari 2014 geen huurtoeslag meer ontvangen, hebben we geen zicht meer op de aantallen van onze huurders die een dergelijke toeslag krijgen. 3.7
Onze huurders zijn tevreden
Regionale Geschillencommissie Wij zijn samen met Sité, WSD, ProWonen, Wonion, Viverion, Woningstichting De Groene Waarden en Woonstichting De Marken aangesloten bij de Regionale Geschillencomissie Oost-Gelderland. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt de geschillen over de dienstverlening van de aangesloten corporaties. In 2014 ontving de commissie geen klachten van onze huurders. Huurcommissie De huurcommissie ontving in 2014 ook geen klachten van onze huurders. Wij ontvingen een beperkt aantal klachten In totaal ontvingen wij in 2014 zeven klachten over onze dienstverlening, dat is één meer dan vorig jaar. De afhandeling heeft binnen de gestelde termijnen plaatsgevonden. Slechts één klacht bleek gegrond. Het betrof het niet goed afhandelen van herhaalde lekkages. Uiteindelijk is deze klacht met de bewoner opgelost. Ondanks dat de overige klachten ongegrond waren, zijn wij in de meeste gevallen de huurders wel enigszins tegemoet gekomen of konden we uitleggen waarom de klacht ongegrond was. KWH Voor de meting van de tevredenheid van de klant over onze dienstverlening maken we gebruik van het Huurlabel voor woningcorporaties van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Zij meten op de volgende onderdelen van de dienstverlening. 1. klantcontact (bereikbaarheid en communicatie & informatie); 2. verhuizen (woning zoeken, nieuwe woning, huur opzeggen); 3. onderhoud (reparaties, onderhoud); 4. klachten afhandelen. Deze thema's zijn gebaseerd op de top vier van onderwerpen die huurders belangrijk vinden. De verschillende onderdelen worden het hele jaar gemeten, waardoor we en direct inzicht krijgen in de beleving van klanten. Doordat de scores direct inzichtelijk zijn, kan er waar nodig ook meteen bijgestuurd worden. 20
jaarverslag 2014
De mening van de klant over de diverse onderdelen bepaalt voor 80 % de eindscore op de diverse onderdelen. Onze bereikbaarheid werd zowel kwalitatief als kwantitatief gemeten. Daarnaast werden brieven, onze website en ons informatiemateriaal kwalitatief beoordeeld.
Bereikbaarheid
7,9
Score eind 2014 7,6
Communicatie en informatie
7,8
7,6
Woning zoeken
8,5
8.3
Nieuwe woning
8,4
8,2
Huur opzeggen
8,4
8,1
Reparaties
7,8
8,2
Onderhoud
7,6
8,6
Klachten behandelen
6,6
6.8
Gemiddelde score
7,9
8,0
Onderdeel
Score eind 2013
De norm die we onszelf voor 2014 stelden was om minimaal hetzelfde te presteren als onze eindscore in 2013, een 7,9. Dit is gelukt, met name door de stijgende waarderinge op de onderdelen reparaties en onderhoud. Begin 2015 ontvingen we per e-mail de formele eindresultaten met het bijbehorende advies dat aan de Commissie Kwaliteitsverklaringen wordt voorgelegd. Op 14 april 2015 beoordeelt de CKV alle resultaten. Daarna ontvangen we het besluit. Vooruitlopend daarop kunnen we het volgende uitstekende KWH-benchmarkoverzicht voor 2014 laten zien, waarmee we landelijk op een 18e plaats eindigen en in onze regio zelfs op een 8e plaats: Groep
WsBergh KWH Landelijk Onze regio Onze grootteklasse Onze stedelijkheid
Score
Ranking in groep Totaal in groep
8,0 7,7 7,8 8,0 7,9
18 8 10 15
21
117 24 20 48
jaarverslag 2014
4.
Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en passen onze woningvoorraad aan
Om ervoor te zorgen dat ons woningbezit op lange termijn aansluit bij de wensen van onze doelgroep maken wij via kleinschalige projecten ons woningbezit toekomstbestendig. De focus verschuift van uitbreiding van onze woningvoorraad naar de transformatie van ons bestaande bezit. De afgelopen drie jaar investeerden we vooral in het energiezuiniger maken van hiervan. We houden de kwaliteit van onze woningen op peil door zorgvuldig onderhoud en grondige renovatie. 4.1
Onze woningen
Huidige samenstelling woningvoorraad In 2014 voegden we 14 woningen toe in het middeldure segment en verkochten we zes betaalbare woningen. Ons woningbezit zag er op 31 december 2014 zo uit: BBSH-groep Woningtype
Goedkoop < € 389,05
Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Levensloopbest. (slaapkamer en natte cel op woonverdieping) HAT-eenheid Totaal
Middelduur € 596,75 < € 699,48 100 36 0 65
Duur > € 699,48
16 2 25 0
Betaalbaar € 389,05 < € 596.75 724 82 164 171
26 69
132 1.273
0 201
0 10
3 2 0 5
De rest van onze vastgoedportefeuille bestond op 31 december 2014 uit: Omschrijving vastgoedtype Parkeerplaatsen Garages Commerciële ruimtes Gemeenschappelijke ruimtes Maatschappelijk vastgoed Overig (WKO)
Aantal 36 85 3 3 3 1
Toevoegingen en onttrekkingen woningvoorraad De volgende wijzigingen vonden in 2014 plaats in onze woningvoorraad: Vastgoedtype Betaalbare huurwoningen Middeldure huurwoningen Dure huurwoningen Overig (t.b.v. verkoop) Totaal
Nieuwbouw +
Aankoop +
Sloop/buiten gebruik -
Herstruct.+
Verkoop -5
14
-4 -4
14
-5
In 2014 zijn 6 woningen verkocht, maar één ervan stond per 31 december 2013 gerubriceerd als voorraad. Gewenste samenstelling woningvoorraad Binnen ons strategisch marktbeleid (SMB) brengen wij de gewenste samenstelling van onze woningvoorraad in beeld. Op basis van bevolkingsprognoses voorspellen we hoe onze doelgroep zich ontwikkelt op lange termijn. We kunnen dan binnen bandbreedtes bepalen hoe onze woningvoorraad eruit moet zien en welke maatregelen we binnen onze bestaande woningvoorraad moeten nemen.
22
jaarverslag 2014
4.2
De samenstelling van onze woningvoorraad verandert door…
…verkoop van woningen In 2014 verkochten we zes woningen uit ons bestaande bezit: vijf bij mutatie en één woning na herstructurering van een van onze woningen aan de Plantsoensingel midden. We voldeden hiermee aan de doelstelling uit ons verkoopbeleid. We verkochten de laatste 7 nieuwbouwwoningen aan Plantsoensingel Noord en de Hoge Distelweg onder voorwaarden. Daarnaast kochten we een koopgarantwoning terug, die we opnieuw met een koopgarantkorting verkochten. De starters bedienden wij zowel met al onze koopgarantnieuwbouw. Daarnaast verkochten we ook de woningen in onze bestaande bouw aan starters op de woningmarkt. …toevoegen nieuwbouwwoningen In 2014 leverden we de volgende nieuwbouwwoningen op: Stadspark ’s-Heerenberg Aantal woningen: 6 8
Woningtype: Levensloopbest. woningen Eengezinswoningen
Huur- of koopwoning: Huur Huur
(Huur)prijsklasse: ≤ € 699 ≤ € 699
Start bouw: 2013 Oplevering: eerste tertiaal 2014 Toelichting: In het project Stadspark leverden wij 14 nieuwbouwwoningen op. We stelden deze woningen open voor alle inkomens. Vooral de ligging en uitstraling van de woningen werden zeer gewaardeerd.
In 2015 leverden we op: Zeddamseweg 13 - 19 ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 15 appartementen huur ≤ € 699 2 gemeenschappelijke ruimten huur Start bouw: eind 2013 Oplevering: eerste tertiaal 2015 Toelichting: Samen met Estinea werkten we aan de planvorming voor de realisatie van vijftien woonzorgappartementen en twee gemeenschappelijke ruimten voor mensen met een verstandelijke beperking. Begin 2014 is gestart met de bouwactiviteiten en verliepen volgens planning. In september 2014 vierden we samen met de vaklieden het “hoogste punt” en op 1 oktober is de “eerste steen” gelegd. Op 6 februari 2015 vond de oplevering plaats en de sleuteluitgifte was op 11 februari 2015 Kellenstraat-Op Den Brand ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 3 stadswoningen Huur ≤ € 699 Start bouw: eerste kwartaal 2014 Oplevering: eerste tertiaal 2015 Toelichting: Deze binnenstedelijke herontwikkellocatie is in het verleden aangekocht om een impuls te geven aan de leefbaarheid van het centrum van ‘s-Heerenberg. Mede door de financiële bijdrage van de gemeente Montferland en stichting Het Gasthuis is de planontwikkeling tot stand gekomen. Begin 2014 is gestart met de realisatie. Vanwege archeologische vondsten heeft de planning wat vertraging opgelopen. Net voor de bouwvak vierden we met de vaklieden het “hoogste punt”. Op 26 januari 2015 vond de oplevering plaats en de sleuteluitgifte was op 28 januari 2015.
…herontwikkeling bestaande woningvoorraad Om ons woningbezit op langere termijn aan te laten sluiten op de vraag van onze klant moeten we onze woningvoorraad aanpassen. We noemen dit onze transformatieopgave. Deze wordt bij de vaststellen van ons Strategisch Marktbeleid voor onze nieuwe organisatie bepaald.
`s- Heerenberg Grote Nekkum Touwslagersbaan Aantal woningen: Nog niet bekend
Woningtype: Levensloopbest. woningen eengezinswoningen
Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: huur Nog niet bekend huur Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting: Voor deze locatie is het haalbaarheidsonderzoek nagenoeg afgerond. Naar aanleiding van de fusie 23
jaarverslag 2014
wordt het strategisch marktbelied voor het vastgoed van beide organisaties geactualiseerd samengevoegd en moet aansluitend geactualiseerd worden, waarna de afronding van het haalbaarheidsonderzoek plaats kan vinden Braamt - Graaf Hendrikstraat en Pastoor te Rielestraat Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: Nog niet bekend Levensloopbest. woningen huur Nog niet bekend eengezinswoningen huur Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting:In 2011 hebben wij met bijna alle bewoners gepraat over de uitkomst van de huisbezoeken die plaatsgevonden hebben naar aanleiding van de onrust over de toekomst van de woningen. Door de verdeeldheid onder de bewoners hebben we toentertijd besloten geen beslissing te nemen over de toekomst van de woningen. De beslissing of wij kiezen voor de optie verkopen/of sloop en vervangende nieuwbouw stelden we uit tot 2015. Waarbij we wel het voornemen hadden indien van toepassing levensloopbestendige woningen te realiseren. Voor eind 2015 of zoveel eerder gaan wij opnieuw met de bewoners aan tafel.
4.3 Projecten in voorbereiding In 2014 werkten wij aan de voorbereiding van 2 projecten. Zeddam Notel Willie Aantal woningen: 4
Woningtype: Levensloopbest. woningen eengezinswoningen
Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: huur ≤ € 699 huur ≤ € 699 Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting: Voor deze locatie is november 2014 een eerste verkenning opgesteld en in principe wordt gedacht aan 4 levensloopbestendige woningen of 5 rijenwoningen. Deze eerste verkenning is tijdens het projectenbezoek met de Raad van Commissarissen op locatie aan hen gepresenteerd. Gezien de hectiek rondom de jaarrekening 2014 en de fusie is er voor gekozen om in het 1e tertiaal (begin 2015) een beslisdocument voorbereidingsbesluit aan de Raad van Commissarissen voor te leggen.
Beek Averhof Aantal woningen: 1 of 2 app.
Woningtype: Levensloopbest. app.
Huur- of koopwoning: huur
(Huur)prijsklasse: ≤ € 699
Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting: Stichting Welcom heeft de huur opgezegd omdat zij onvoldoende financiële middelen beschikbaar hebben om aan hun verplichtingen te voldoen. Wij hebben de gemeente hierop schriftelijk aangesproken en aangegeven dat zij een kapitaalgarantie hebben afgegeven op de exploitatie van deze locatie. En dat de locatie niet binnen de afspraken, die gemaakt zijn in het Uitvoeringsplan Woonservicegebieden gemeente Montferland, valt waarin de Averhof als steunpunt is benoemd.
In Zeddam ligt de uitbreidingslocatie Kerkweg. We besloten deze locatie op te delen in verschillende bouwkavels en te verkopen. Tussen eind 2012 en medio 2013 vond een zeer uitgebreid archeologisch onderzoek plaats. Aansluitend is de onderbouwing voor het bestemmingsplan afgerond en is het eind 2013 ingediend bij de gemeente Montferland. Zowel het bestemmingsplan Kom Zeddam en het Beeldkwaliteitsplan is maart 2014 onherroepelijk vastgesteld. De locatie wordt bouwrijp gemaakt maar heeft veel stagnatie opgelopen omdat er tijdens werkvoorbereidingen van de sloopwerken veel meer asbest werd aangetroffen dan verwacht. De verkoop start naar verwachting eind 2015.
24
jaarverslag 2014
4.4
Wij houden onze woningen in goede staat door…
…planmatig onderhoud Om de kwaliteit van onze woningen op peil te houden, voeren we een gedegen onderhoudsbeleid. Op basis van de levensduur van de verschillende onderdelen van onze woningen wordt een meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) opgesteld. De MJOB wordt ieder jaar vertaald in een jaarbegroting voor planmatig onderhoud. Vooraf voeren we inspecties uit aan de woning om vast te stellen of alle geplande maatregelen noodzakelijk zijn. Afsluitend hebben we (directeur-bestuurder, manager Wonen, medewerker strategisch markt beleid en afdeling bouwen en beheer ) diverse voorgenomen werkzaamheden op locatie toegelicht om organisatie breed commitment te hebben. We gaven aannemers opdracht om de werkzaamheden uit te voeren. We kennen de geselecteerde aannemers vanuit de shortlist (actuele lijst met bedrijven die betrokken zijn geweest bij aanbestedingen)en longlist (alle bedrijven op de longlist voldoen in principe aan de door ons gestelde minimale eisen) en hebben goede ervaringen met hen bij het uitvoeren van (onderhoud)projecten. In 2014 gaven wij uit aan planmatig onderhoud: Planmatig onderhoud 2014
Kosten in €
Schilderwerk incl. houtrot
68.000
Onderhoud cv-ketels en mechanische ventilatie
65.900
CV-vervanging
69.400
Liftonderhoud
18.900
Vervangen keukenblokken
39.400
Dakbedekking
22.900
Groot onderhoud
522.200
Overig planmatig onderhoud
28.100
Streefkwaliteit
483.400
Contractuele verplichtingen 2013
50.600
Leefbaarheid
40.100
Verschoven planmatig onderhoud
259.600
Totaal uitgaven
1.668.500
Inkomsten en activeringen Subsidie Robuustimpulsplan
217.000
Geactiveerde kosten impulsplan
571.200
Geactiveerde overige onderhoudskosten
32.600
Totaal
847.700
…een tegemoetkoming voor huurders Wij voerden groot onderhoud uit aan onze woningen aan de Kortestraat, Gildebongerd en Rozenkampseweg (totaal 31 woningen vallend onder het Impulsplan) en 14 woningen verspreid door ons bezit. We kiezen ervoor om verbeteringen aan de woning niet door te berekenen in de huurprijs. Pas nadat huurders verhuizen, dus bij mutatie, verhogen we de huur. De werkzaamheden bestonden hoofdzakelijk uit het vervangen van wand- en vloertegels, keukenblokken en sanitair, schilderwerk, het vervangen van de dakpannen, het isoleren van de kapconstructie en begane grondvloer en het aanbrengen van mechanische ventilatie. De bewoners 25
jaarverslag 2014
ontvingen na afronding van de werkzaamheden een ongeriefvergoeding. Door bij verbetermaatregelen geen huurverhoging door te voeren, stimuleren we huurders om deel te nemen en realiseren wij onze ambities. …reparatieverzoeken Wij onderhouden onze woningen goed, maar soms gaat er wat stuk. We streven naar een snelle dienstverlening. Buitensluitingen worden direct door onze eigen vakmensen afgehandeld. Spoedverzoeken handelen we binnen 24 uur af, bijvoorbeeld door het inzetten van onze vakmensen. Ook buiten kantoortijden zijn wij via een 24-uursservicedienst bereikbaar. De kosten voor de afhandeling van reparatieverzoeken bedroegen gemiddeld € 106 per reparatieverzoek. De kosten zijn vallen lager uit dan begroot (€ 125). De kosten voor het CV-reparatieverzoeken bedroegen € 67.502. In totaal ontvingen we 688 meldingen voor CV-reparatieverzoeken. Hier bedroegen de gemiddelde kosten per melding € 98. …onderhoud bij mutatie Een woning zo snel mogelijk verhuur klaar maken; daar draait het om bij mutatieonderhoud. We lopen bij iedere mutatie de standaard servicepunten (controleren hang- en sluitwerk en het functioneren van ramen en deuren) na. Waar nodig verrichten we ingrijpendere maatregelen en plaatsten bijvoorbeeld een nieuwe keuken. Soms verrichtten we extra onderhoud (bijvoorbeeld het sauzen van plafonds) als verhuur bevorderende maatregel. In 2014 gaven we € 187.014 uit aan mutatieonderhoud. Met 172 mutaties bedroegen de gemiddelde kosten per mutatie € 1.087. Deze bedroegen in 2013 € 1.307. In 2014 zijn er 80 ‘APK-keuringen’ uitgevoerd. Tijdens deze keuringen wordt het installatietechnische deel (elektra en gas) van de woning gecontroleerd en waar nodig hersteld. In 2014 hebben we een standaard kwaliteitsniveau bepaald voor mutatiewoningen. Die als basis kan dienen voor het nog op te stellen standaard kwaliteitsniveau binnen Plavei. …huurderonderhoud via het servicepakket Wanneer huurders deelnemen aan het servicepakket kan Woningstichting Bergh gratis kleine reparaties aan de woning uitvoeren. Het gaat om reparaties waarvoor huurders volgens de huurovereenkomst zelf verantwoordelijk zijn. Eenmalig betaalt de huurder entreegeld en daarnaast een vaste maandelijkse vergoeding van € 4,60 per incl. btw/maand. Het uitgangspunt is dat het servicepakket kostendekkend en budgetneutraal is. In de derde tertiaal rapportage van 2014 hebben we vastgesteld dat dit het geval is. In 2014 namen 1.283 huurders deel aan het servicepakket. Dat is 82%. 4.5
Het aanpassen van woningen…
…door de huurder Wij willen graag dat huurders van hun huis hun thuis kunnen maken. Daarom mogen huurders zelf wijzigingen in hun woning aanbrengen, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of een bad in de badkamer. In ons beleid ‘Zelf aangebrachte voorzieningen’ (ZAV) liggen de uitgangspunten vast. Wij beoordelen de aangevraagde wijzigingen en geven aan wat er bij het verlaten van de woning moet gebeuren. In 2014 ontvingen wij 106 aanvragen, waarvan wij er tien op basis van ons beleid niet honoreerden. We gaven toestemming voor aanpassingen zoals het aanbrengen van rolluiken, schotelantennes, tuinhuisjes, keukens en plavuizen of laminaat. …in het kader van de Wmo Soms zijn woningaanpassingen noodzakelijk om ervoor te zorgen dat mensen met een beperking in hun woning kunnen blijven wonen. Huurders kunnen hiervoor een beroep doen op de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en een aanvraag indienen bij de gemeente. Incidenteel voeren wij zelf woningaanpassingen uit en ontvangen hiervoor subsidie. In 2014 pasten wij 2 woningen aan.
26
jaarverslag 2014
4.6 VvE beheer Een woning aan de ’s-Heerenbergseweg in Zeddam, VVE Lanius en acht woningen in het project Molenpoortstaete zijn ondergebracht in een VVE. Het VVE-beheer is bij twee verschillende beheerders ondergebracht Bij beide VVE’s waren we bij de jaarvergadering aanwezig en keurden we de jaarrekening en begroting goed.
27
jaarverslag 2014
5.
Wij zetten in op duurzaamheid
Uit zorg voor de aarde heeft Woningstichting Bergh duurzaamheid hoog in het vaandel staan. We voelen ons als woningcorporatie verantwoordelijk voor het terugdringen van het energiegebruik, het stimuleren van het gebruik van schone energie, duurzame producten en materialen. Ons woningbezit hoort bij de meest energiezuinige van Nederland. We geven graag het goede voorbeeld. We jagen innovaties aan, inspireren bouwpartijen en stimuleren samenwerking binnen de keten. Niet alleen bij nieuwbouw en renovatie, maar ook binnen onze bedrijfsvoering handelen we duurzaam. 5.1 Duurzame bedrijfsvoering Vanuit ideologisch oogpunt vinden we dat duurzaamheid op allerlei manieren in onze bedrijfsvoering verankerd moet zijn. Daarom stellen wij strenge eisen aan onszelf en kopen we duurzaam in. Daar waar ze beschikbaar zijn, maken we gebruik van fair-trade producten. Zowel bij nieuwbouw en onderhoud maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen, zoals aluminium en kunststof kozijnen, ramen en deuren en recyclebare gevelschroten. Bij aanbestedingen gaat onze voorkeur uit naar regionale bedrijven en leveranciers. Voor ons eigen kantoor hebben we tot op heden op beperkte schaal extra duurzame maatregelen getroffen, zoals energiezuinige lampen en het opsporen van apparaten met een hoog energieverbruik. Deze gebruiken we zo min mogelijk. Bij het opstellen van een programma van eisen voor ons nieuwe kantoor (nieuwbouw of renovatie) neemt duurzaamheid een centrale plaats in. Meer voorbeelden van een duurzame bedrijfsvoering binnen Woningstichting Bergh: bedrijfsfietsen, fietsplan; twee energiezuinige bedrijfsauto’s, een elektrische leaseauto en bussen op aardgas; terugdringen papierverbruik door digitale verspreiding jaarverslag, -krant, begroting, en belanghouders brieven en bewuster printen; digitaal post- en archiefsysteem; chloorvrij FSC-papier. 5.2
We zitten op koers
Een groen energielabel We willen dat al onze woningen een goede energieprestatie leveren. Door goede isolatie dringen we het gasverbruik in de woningen zodanig terug dat we in 2014 alleen nog woningen met een A-, B-, C- of D-label hebben. In 2014 werden de volgende energiebesparende maatregelen binnen onze woningvoorraad genomen: 31 woningen het enkel glas vervangen door HR++; 2 woningen alle beglazing vervangen door HR++; 33 woningen voorzien van dakisolatie (ca. 200 m2); 31 woningen voorzien van vloerisolatie (ca. 800 m2); 52 bestaande cv-ketels vervangen door HR-CV ketels; 8 complete cv-installaties aangebracht; 55 wisselstroom ventilatieboxen vervangen door gelijkstroom ventilatieboxen; 31 woningen voorzien van mechanische ventilatie ( 1e tranche woningen Impulsplan).
28
jaarverslag 2014
Dit resulteerde in de onderstaande labelsprong: Bergh januari 2014
Bergh januari 2015
1,4%
01-01-2015 1553 woningen
7,9%
0,5% A 12,8%
B C
28,2% 49,3%
D E F
2,3%
6,1%
01-01-2015 landelijk 0,0%
5,9% A B
11,9%
18,0%
C
D E
23,1% 32,7%
F G
Onze woningvoorraad heeft een lage Energieindex (EI) in vergelijking met de woningvoorraad van collega-corporaties (bron: Aedes). Landelijk gezien heeft 20,3% van de corporatiewoningen een E, F- of G-label, 23,1% een D-label, 32,7% een C-label en slechts 23,9% een B- of A-label. Aedes Benchmarkrapport 2014 Dit jaar is het helaas niet mogelijk om onze ranking te vermelden op de lijst van de bij Aedes aangesloten corporaties. De oorzaak hiervan is dat de export van gegevens dit jaar vanuit Vabi Assets en vorig jaar vanuit EPAview heeft plaatsgevonden. Historisch overzicht gemiddelde Energieindex, bron: Nibag
Energie index (EI). 31 december 2011 31 december 2012 31 december 2013 31 december 2014
EI EI EI EI
1,46 1,40 1,32 1.32
In juni 2012 werd in het Convenant Energiebesparing Huursector op genomen dat alle woningen in 2020 (gemiddeld) een Label B met een EI van 1,25 moeten hebben. Wij verwachten dat wij dit eind 2014 al benaderen en eind 2015 behalen mede door invulling te geven aan de energetische maatregelen vanuit het impulsplan. 29
jaarverslag 2014
2 1,8 1,6 1,4 1,2 1
WSB
0,8
Landelijk
0,6 0,4 0,2
0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
We reduceerden de CO2-uitstoot We onderschrijven het convenant Energiebesparing Corporatiesector (oktober 2008). Hierin staat dat in de periode tot 2017 de CO2-uitstoot met 20% moet worden verminderd. De afgelopen jaren investeerden we fors in energiebesparende maatregelen binnen onze woningvoorraad. En met resultaat: onze CO2-uitstoot daalde van 54 ton begin 2011 naar 3.863 ton eind 2014. Een daling van ongeveer 22%. Dit zijn ruim 5000 bomen! Omdat ons bezit al op een, in verhouding hoog energetisch niveau is, wordt het steeds lastiger om de CO2-uitstoot te reduceren. Vermindering van het gasverbruik Op 31 december 2011 was het totaal gebouw gebonden gasverbruik 2,5 miljoen m3. Door alle genomen maatregelen is dit op 31 december 2011 verminderd met 825.000 m3 naar een verbruik van 1,62 miljoen m3. Dit is een besparing van ruim 32%! Dit betekent een besparing die de bewoner direct in zijn portemonnee voelt. Bij de huidige ontwikkeling van de gasprijzen (stijging) draagt dit op lange termijn direct bij aan de betaalbaarheid van onze woningvoorraad. 5.3 Wij dagen onze partners uit Daar waar de markt het toelaat, willen we vanaf 2014 alleen nog energie neutrale woningen bouwen. Om onze duurzaamheidsambities te realiseren zoeken we samen met consortia actief naar nieuwe ontwikkelingen en passen deze toe. Door gebruik te maken van de aanbestedingsmethodiek Design, Build & Maintain dagen we marktpartijen uit om binnen vooraf vastgestelde financiële kaders een zo duurzaam mogelijke invulling te geven aan onze vraag. Op deze manier stimuleren wij ook de samenwerking tussen bouwbedrijven, opdrachtgevers en andere partners. We zien dat aannemers dit oppakken en meedenken om ambities te verwezenlijken en aanbiedingen doen die (ver) boven ons programma van eisen liggen. 5.4
Wij passen de volgende duurzaamheidcriteria toe…
We beoordelen de ingediende plannen met een beoordelingsmatrix, waarin het onderdeel duurzaamheid is geborgd. Dit doen we aan de hand van de volgende methodieken:
30
jaarverslag 2014
…BREEAM Wij stellen steeds hogere eisen aan de duurzaamheid van gebouwen. In Nederland waren de eisen voor duurzame gebouwen tot voor kort niet geharmoniseerd. Door implementatie van de BREEAMsystematiek is een goed beoordelingskader beschikbaar om de duurzaamheidprestatie van bestaande gebouwen op een onafhankelijke en eenduidige wijze vast te stellen. Het keurmerk BREEAM staat voor 'Building Research Establishment Environmental Assessment Method'. Breeam kan gezien worden als een overkoepelend systeem waarin Greencalc en GPR dienen als eventuele invoer. De totaalscore wordt bij Breeam vermeld met Pass, Good, Very good, Excellent en Outstanding. Onze energiesprong woningen behaalden de score Excellent. …GPR Binnen de Stadsregio toetst men de duurzaamheidprestaties van gebouwen via de GPRmethodiek. Zo kunnen de duurzaamheidprestaties van gebouwen en projecten binnen de hele regio met elkaar vergeleken worden. Hiervoor is Het Groene Akkoord opgesteld. GPR is vergelijkbaar met BREEAM. Het verschil is dat GPR ook kijkt naar hoe betrokken partijen met duurzaamheid omgaan. Een voorbeeld hiervan is dat zonnepanelen uit Nederland een hogere beoordeling krijgen dan zonnepanelen uit China. Via rapportcijfers is snel inzichtelijk hoe een gebouw, een project of een plan presteert. Voor onderstaande hebben we een rapportcijfer: Energiesprong woningen: GPR 8,5 Bijzonder zijn de 18 energieneutrale woningen Plantsoensingel Noord. De duurzaamheid (en BREEAM Excellent), door o.a. toepassing van C2C (Clickbrick), sedumdaken, regenwaterinfiltratie, CO2 reducerende bestrating, flora en fauna maatregel zoals schanskorven van restmateriaal Sportveld Kilder: GPR 8,0 Duurzame materialen: C2C Daas baksteen en Rheinzink en Monier dakpannen met Dubokeur De 5 huurwoningen zijn Energieneutraal met Passiefhuis gecertificeerd (met minimaal een A++ energielabel) en hebben de volgende extra voorzieningen t.o.v. een bouwbesluit woning: Hoge isolatiewaarde van gevel/dak/vloer: Rc van 10 i.p.v. 3,5; Zeer luchtdicht: 0,15 i.p.v. 0,625; Gebalanceerde ventilatie (WTW): geen ventilatieroosters in de gevel; Douche WTW; Energiedisplay van Aurum; Zomernachtventilatie: inbraakveilige ventilatieraam in de woonkamer (met een rooster in de gevel); Zonwering tegen oververhitting. …Cradle-to-cradle Wij onderschrijven dat de kern van het cradle-to-cradle principe ligt in het concept; afval is grondstof. Alle gebruikte materialen zouden na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Er zou/er mag geen kwaliteitsverlies 3zijn en alle restproducten moeten hergebruikt kunnen worden of milieuneutraal zijn. Deze kringloop is dan compleet en afval is voedsel. Het motto daarbij: probeer goed te zijn in plaats van minder slecht! De drie basisregels van het cradle-to-cradle principe zijn: afval = grondstof; zon is de energiebron; respect voor diversiteit. We dagen marktpartijen steeds weer uit om hier invulling aan te geven. 5.5 Een sprong voorwaarts Een passiefhuis heeft door extreem goede isolatie en optimaal gebruik van de stand van de zon, van zichzelf een zeer lage energievraag. In ‘s-Heerenberg en Stokkum bouwden we 46 energiezuinige, energieneutrale woningen en energieneutrale passiefwoningen (huur en koop). We geloven dat het terugdringen van de energievraag duurzamer is dan het huis volledig uit te rusten
31
jaarverslag 2014
met energiebesparende voorzieningen. Daarom gebruiken we het passief-huisconcept als basis voor de realisatie van onze energie neutrale woningen. Wij geloven dat het geheel meer is dan de som der delen. Daarom werkten wij intensief samen overheden, bedrijven, onderwijs en (toekomstige) bewoners. Het doel van de samenwerking is om in een duurzame leefomgeving zeer energiezuinige of zelfs energie neutrale nieuwe woningen te realiseren, waarbij duurzame materialen en de nieuwste technieken op het gebied van energie worden toegepast. …Energiesprong Montferland We vroegen samen met onze partners subsidie aan in het kader van de Energiesprong: een stimuleringsprogramma in opdracht van het ministerie van BZK/WWI, uitgevoerd door de SEV. Vanaf 2013 hebben we invulling gegeven aan het doel van de Energiesprong door woningen op te leveren die 60% en uiteindelijk zelfs 80% energiezuiniger zijn dan de huidige nieuwbouwwoningen. De subsidie (voor een periode van vier jaar) is inmiddels toegekend en het project ging verder onder de naam Energiesprong Montferland. De uiteindelijke vastelling van de toekende subsidie verwachten we medio 2015. We leren van bewoners We streven ernaar comfortabele woningen te realiseren met lage energielasten voor de bewoners. Huurders en kopers hebben binnen het project een belangrijke rol. We monitoren het energieverbruik en het bijbehorende gedrag en delen hun ervaringen. In 2014 eindigde het 1e monitoringstraject de Steegseweg in Beek. Omdat er in 2011 nog weinig ervaring was opgedaan met Passiefhuis principes in de sociale woningbouw en een leereffect bij bewoners en professionals wenselijk was, werd een monitoringstraject van 3 jaar doorlopen. Enkele veel voor komende opmerkingen die naar voren kwamen zijn; de woning is geluidsarm; het energieverbruik is laag; thermostaat wordt nauwelijks gebruik. Tot en met 2016 monitoren we de; Woningen Energiesprong Montferland (‘s-Heerenberg, Zeddam en Stokkum); Woningen sportveld Kilder. Duurzame leefomgeving In november 2013 ontving Woningstichting Bergh het NL Green Label A voor de inrichting van de buitenruimte van de duurzame wijk Plantsoensingel Noord. Tijdens de uitreiking beloofde de tvtuinman Lodewijk Hoekstra (bekend van Eigen Huis en Tuin) spontaan om in het voorjaar naar ’sHeerenberg te komen en bewoners te adviseren over een duurzame inrichting van hun tuin. Plantsoensingel Noord is een bijzondere wijk. Er is veel geïnvesteerd in een duurzame inrichting van de buitenruimte, waaronder het park. Onder het mom “Maak een paradijsje voor uzelf, vogels en vlinders”, gingen 32 bewoners in februari aan de slag. Aan het eind van de avond ging iedere bewoner met een tuinontwerp gemaakt door Lodewijk Hoekstra of Nico Wissink naar huis. Zo werken we samen aan een prachtige duurzame wijk. 5.6 Wij delen onze kennis en ervaring We geven graag het goede voorbeeld en willen ook andere organisaties inspireren en gebruik laten maken van onze kennis. Zo kunnen andere partijen in toekomstige projecten hiermee hun voordeel doen. Onze ambities en prestaties op het gebied van duurzaamheid bleven het afgelopen jaar niet onopgemerkt. Tijdens de kennisdelinguitwisseling en duurzaamheidsevent Energie Montferland hebben we hier samen met het consortium en de gemeente Montferland invulling aan gegeven. 5.7 Wij maken bewoners bewust en sturen op woonlasten De energielasten vormen een belangrijk onderdeel van de totale woonlasten. De betaalbaarheid van onze woningen hangt hier mede van af. Daarom is het van belang dat huurders ook bewust met het verbruik van energie omgaan.
32
jaarverslag 2014
Wij maken daarom onze klanten door middel van voorlichting en door het onderling delen van ervaringen bewuster van de mogelijkheden op het gebied van energieverbruik en –besparing. Monitoring Steegseweg De monitoring bij de woningen aan de Steegseweg in Beek rondden wij het eerste tertiaal van 2014 af. Op 1 april 2013 startten wij met de energiebesparingscompetitie. De besparingsdoelstelling voor alle woningen was op 10% gezet. Zeven huurders hebben die doelstelling gehaald. De winnaar van de competitie heeft in totaal 59% bespaard (totaal gasverbruik 83,7 en elektra 1.197,6). Tijdens een bewonersavond heeft de winnaar een etentje bij kaarslicht voor het gehele gezin ontvangen. Een barbecuefeest voor de straat die totaal de meeste energie heeft bespaard ging naar de Potstal. De zeven huurders die minimaal 10% bespaard hebben kregen een ledlamp. Het officiële monitoringstraject liep door tot oktober van dit jaar. De totale evaluatie van het project komt het eerste tertiaal van 2015 beschikbaar. Monitoring Plantsoensingel en Delweg Op 29 januari vond de tweede informatiebijeenkomst over de energiemonitoring met de huurders en kopers van de Delweg in Zeddam plaats. Hier was 55% van de bewoners aanwezig. Op 14 mei vond deze bijeenkomst plaats voor de huurders en kopers van Plantsoensingel Midden in ’sHeerenberg. Hierbij was 88% van de bewoners aanwezig. Op 24 april was de start bijeenkomst voor de Eltenseweg in Stokkum en de Cedric Mardonstraat in Kilder. Van de huurders van de Eltenseweg was 100% aanwezig. Van de Cedric Mardonstraat was dit 40%. In mei volde de startbijeenkomst voor de huurders van Plantsoensingel Noord/Hoge Distelweg in ’s-Heerenberg. De start bijeenkomst van Eltenseweg en Cedric Mardon is een gezamenlijke avond geweest. Beide projecten zijn niet groot en wij wilden graag met het oog op efficiency kijken hoe het zou gaan om een gezamenlijke bijeenkomst te houden. Dit is goed bevallen. Er is veel informatie uitgewisseld. Op 30 oktober 2014 organiseerden wij een extra monitoringsbijeenkomst voor kopers die nog niet eerder konden deelnemen aan de bijeenkomst van hun straat. Het ging om de kopers van de Heuvelstraat in Stokkum en van de Plantsoensingel Noord en Hoge Distelweg in ’s-Heerenberg. Helaas waren alleen de kopers uit Stokkum aanwezig. Da andere kopers waren niet aanwezig en meldden zich ook niet af. De kopers uit Stokkum waren blij met de bijeenkomst en de informatie die wij hebben uitgewisseld. In het voorjaar van 2015 startten we met de competitie “De beste bespaarder”. We geven nieuwe huurders van bestaande woningen een Wattcher in bruikleen In 2013 startten wij met de eerste uitgave van een Wattcher: een vereenvoudigde energiedisplay dat in het stopcontact kan worden gestoken en het energieverbruik in de woning meet en weergeeft. We gaven deze uit aan nieuwe huurders van onze bestaande woningen. In totaal leenden we aan 15 huurders de Wattcher uit voor een periode van 3 maanden. Zij kregen daarbij een enquêteformulier met een aantal vragen. In de enquête vroegen we de bewoner wat ze van de Wattcher vonden en of het hen bewuster heeft gemaakt van hun energieverbruik. Zij konden ook een aantal tips invullen. 13 huurders zijn door ons benaderd en 2 huurders hebben zelf gevraagd om de Wattcher. De meeste bewoners vonden het leuk om de Wattcher uit te proberen. Echter is er geen die een dergelijk apparaat zou aanschaffen. Men gaf aan de kennis van het energieverbruik wel interessant te vinden maar men gaat geen nieuwe apparatuur aanschaffen vanwege het hoge energieverbruik. Pas als een apparaat defect is, dan gaat men over tot het aanschaffen van een energiezuinig apparaat. In 2015 kijken we hoe we hiermee verder gaan. Resultaten bewustwording We willen weten of onze investeringen in het verduurzamen van onze bestaande woningen daadwerkelijk leiden tot een lager energieverbruik. Om onze inspanningen te kunnen meten besloten we te werken met de Energie-atlas (de E-atlas). Door de inzet van de E-atlas krijgen wij inzicht in het gemiddelde energieverbruik per woning op straatniveau voor en na uitvoering van de maatregelen. Om nog effectiever met de E-Atlas te kunnen werken is er begin 2014 een werkgroep gestart met het inrichten van de E- Atlas PRO. De E-atlas bevat statische gegevens en de E-atlas Pro wordt een interactieve tool met als voordeel dat de gegevens effectiever met elkaar kunnen worden vergeleken. Daarbij wordt het energieverbruik van de woningen in de pro versie
33
jaarverslag 2014
maandelijks ge-update. Helaas functioneert de tool nog niet geheel naar wens en wordt alles in het werk gesteld dat deze medio 2015 gereed is. Wij ondersteunen de stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen Samenwerken aan een duurzame Achterhoek geeft de economie een impuls. Dat is goed voor de werkgelegenheid in de regio. Het daagt bedrijven uit om te innoveren, waardoor ze zich versterken en hun concurrentiepositie verbeteren. De stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen (ADV) helpt woningeigenaren, huurders en ondernemers om dit voor elkaar te krijgen. ADV doet dat met voorlichting en onafhankelijk advies. ADV werkt samen met woningcorporaties, gemeenten, bouwen installatiebedrijven, adviseurs, leveranciers en kennisinstellingen. Het werk van ADV wordt mede mogelijk gemaakt door steun van de Regio Achterhoek, de provincie Gelderland, de Achterhoekse woningcorporaties. Het ADV heeft een rol gehad bij de eerste tranche woningen vanuit het RobuustImpulsplan. Samen met de aanbiedende partij hebben zij woningeigenaren benaderd om ook energetische maatregelen te treffen en hen waar nodig hierin te adviseren. Waarbij zij mogelijk een financieel voordeel kunnen halen doordat de aanbiedende partij toch al in de wijk aanwezig is. Sturen op woonlasten In 2014 implementeerden we het softwareprogramma Vabi. Onderdeel daarvan is een woonlastenmodule. Op basis van verschillende indicatoren zoals huishoudensamenstelling, inkomen en opleidingsniveau is het mogelijk de woonlasten in beeld te brengen (methodiek goedgekeurd door TNO). Hiermee krijgen we op individueel niveau inzicht in woonlasten. Daarnaast biedt het de mogelijkheid om te sturen op woonlasten.
34
jaarverslag 2014
6.
Wij dragen bij aan leefbare wijken en dorpen
In het kader van een duurzame bedrijfsvoering leveren wij een bijdrage aan leefbare wijken en dorpen in ons werkgebied. Een duurzame wijk staat altijd voor een kansrijke wijk met toekomstwaarde. Onze wens is dat de woonomgeving aantrekkelijk is en blijft voor onze doelgroepen. Sleutelwoord hierbij is de samenwerking, zowel met onze huurders als met onze netwerkpartners. We nemen geen initiatieven zonder onze huurders en netwerkpartners hierin gekend te hebben. We ondersteunen huurders bij initiatieven die zij willen ontplooien. In dit hoofdstuk leest u welke acties wij ondernamen. 6.1 Van Woning naar Wonen De kernboodschap van ons leefbaarheidsbeleid is ‘Van Woning naar Wonen’. Wij streven ernaar onze huurders meer te bieden dan alleen een goede woning. Dit begint met het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving, voor zover we dit kunnen beïnvloeden. Dat is het eerste doel dat wij willen bereiken. Vanuit die basis gaan we met onze huurders in gesprek, zodat ook zij zich verantwoordelijk voelen voor hun woonomgeving. We stimuleren huurders deze verantwoordelijkheid ook te nemen, indien nodig met onze hulp. Ons grootste aandachtsgebied ligt rond de flats aan de Maria van Nassaulaan en Bergherveld. Onze huismeester is dagelijks met de huurders in gesprek, met als resultaat dat de buurt de afgelopen jaren leefbaarder werd. Onze grootste zorg is nog het imago van de wijk. We constateren dat blijvende aandacht voor de leefbaarheid in dit complex noodzakelijk is. De gemiddelde wachttijd voor deze woningen is kort. Een actieve woningzoekende kan met een wachttijd van een maand hier een woning huren. Dit heeft tot gevolg dat woningzoekenden die door diverse omstandigheden op korte termijn een woning nodig hebben, hier terecht komen. Dit kan leiden tot voortzetting van de problematiek, die zij in de vorige woning elders ook met zich meedroegen, maar ook tot weer een snelle verhuizing, als een meer geschikte woning bereikbaar wordt. Het eerste effect proberen we te voorkomen door een intensieve intake, waarin de problemen in beeld worden gebracht. We kijken of voldoende hulp aanwezig is en eisen het aanvaarden van passende hulp van kandidaten, die dat niet hebben. 6.2
Wij pakken overlast aan
Overlastbeleid Doelstelling van het overlastbeleid is het oplossen van woonoverlastproblemen, als huurders niet in staat zijn deze overlast zelf in onderling overleg te beëindigen. We gaan pas actief tot bemiddeling over als Buurtbemiddeling voor deze huurder geen optie is. In op een na alle gevallen die bij ons zijn gemeld en wij met huurders in gesprek gingen, behaalden wij een positief resultaat. Met een huurder loopt nog een procedure om de huurovereenkomst te beëindigen. Het gaat hier om een huurder met psychische problemen, die zich uiten in ernstige overlast aan omwonenden. De huurder weigert elke vorm van hulpverlening. Omdat wij verplicht zijn het woongenot van de omwonenden te waarborgen, hebben wij geen andere keuze dan het beëindigen van de overeenkomst door een rechtelijk vonnis. Vanzelfsprekend hebben wij met onze netwerkpartners in het Zorgnetwerk geprobeerd om deze uitzetting te voorkomen. De rechter heeft nog geen uitspraak gedaan. Overlastmeldingen handelen we af Aantal meldingen Totaal Totaal 2012 2013 91
87
Totaal 2014
77
1e tertiaal 31
2e tertiaal 24
3e tertiaal 22
Essentieel in ons overlastbeleid is het wijzen van de huurders op hun eigen verantwoordelijkheid (zelfredzaamheid). Dat gebeurt al op het moment dat de melding binnenkomt. De medewerkers van het Klantcontactpunt wijzen huurders op manieren waarop zij zelf de overlast kunnen oplossen of verwijzen hen door naar het project Buurtbemiddeling. Ook dit jaar zien we het aantal overlastmeldingen teruglopen. Door huurders in de afgelopen twee jaar stelselmatig te wijzen op de eigen verantwoordelijkheid en door te verwijzen naar Buurtbemiddeling, zien we sinds 2012 het 35
jaarverslag 2014
aantal meldingen met 15% teruglopen. Buurtbemiddeling In 2010 startten wij in samenwerking met de gemeente Montferland, stichting Welcom en Laris het pilot-project Buurtbemiddeling. Hierbij bemiddelen vrijwilligers bij burenoverlast. Zo leren bewoners dat zij in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor prettig wonen. Problemen kunnen zo in een vroegtijdig stadium worden opgelost, zonder inmenging van een professionele organisatie. In 2014 verwezen we zestien huurders door naar het project. Met elf huurders werd de bemiddeling gestart, waarvan negen met succes werden afgerond. Vijf aanmeldingen werden niet in behandeling genomen, maar werden doorverwezen naar de Gemeente of naar hulpverlening. Bij slechts twee van de aangemelde overlastsituaties kon de bemiddeling niet succesvol worden afgerond. 6.3
Wij ondersteunen bewonersinitiatieven
Het leefbaarheidsfonds Huurdersvereniging Bergh beschikt jaarlijks over een leefbaarheidsfonds van € 5.000. Gezien het beperkte gebruik in 2013 pasten wij in 2014 het budget aan naar € 3.000. Dit jaar is er helemaal geen gebruik van gemaakt. Doelstelling van het leefbaarheidsfonds is het (financieel) ondersteunen van bewonersinitiatieven, die raakvlakken hebben met het wonen. Aanpak leefbaarheid Bergherveld We stelden begin 2013 het Plan van Aanpak uit 2009 bij. We constateerden dat veel van de doelstellingen zijn gehaald. We kunnen stellen dat de woonomgeving schoon, heel en veilig is. De inzet van de huismeester heeft hier in belangrijke mate aan bijgedragen. Er blijft een leefbaarheidsoverleg bestaan, waarin regelmatig met politie, gemeente en BOA word overlegd over aandachts- en probleemsituaties. Deze extra aandacht is nog gewenst, gezien de eerder benoemde instroom van huurders met een “verleden” elders en vanwege de vele huurderswisselingen. We vergaderden dit jaar drie maal met beiden commissies afzonderlijk. Onderwerpen bij de commissie Bergherveld waren ondermeer nieuwe ideeën voor het organiseren van de Burendag, het aanpassen van de informatie aan nieuwe huurders, kennismaking met nieuwe leden, taakverdeling en het ontsteken van de kerstverlichting. De commissie Bergherveld heeft met de ruilgarage een leuke en goede activiteit ontwikkeld waarbij huurders elkaar kunnen ontmoeten. Voor de commissie Maria van Nassaulaan geldt dat zij eerst het interne contact en samenwerking moeten verbeteren om als één commissie naar buiten te kunnen treden. Tijdens de eerste vergadering hebben we het vooral hier over gehad en ging het eveneens over kennismaking met een nieuw lid en het organiseren van de kerstbijeenkomst. Daarnaast is ook de gelijke inzet van alle leden aan de orde geweest. Dit is een terugkerend item in deze commissie
36
jaarverslag 2014
7. Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep We streven na dat mensen zelf de verantwoordelijkheid nemen voor hun leven. We ondersteunen alleen die mensen, die door allerlei oorzaken niet in staat zijn deze verantwoordelijkheid te nemen. Daarnaast zorgen wij dat ons woningbezit ook is afgestemd op de vraag van mensen met een handicap of (andere) beperkingen. 7.1
Wonen met zorg en welzijn
Langer zelfstandig wonen Ook dit jaar participeerden we weer in het project ‘Thuis in Montferland’ , dat opnieuw met een jaar is verlengd. Dit project heeft als doelstelling om inwoners van de gemeente Montferland te stimuleren om vroegtijdig aanpassingen in hun woningen te doen die het mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen. Scheiden Wonen en Zorg In 2014 startte de bouw van de 15 appartementen aan de Zeddamseweg, waar cliënten met begeleiding van Estinea zelfstandig kunnen gaan wonen. Dit is voor Estinea en voor ons het eerste project waarin Wonen en Zorg wordt gescheiden. Zij huren de algemene ruimten en geven van daaruit begeleiding aan hun cliënten. De cliënten sluiten met ons een huurovereenkomst af en bekostigen de woonlasten uit hun eigen persoonsgebonden budget. Met Estinea spraken we over de betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep. Een huurprijs net onder de huurtoeslaggrens is fors, ondanks de huurtoeslag. We vonden een mogelijkheid in het beperken van de servicekosten, doordat Estinea de schoonmaak van het pand zelf gaat organiseren. 7.2 Wij ondersteunen mensen met sociale problematiek Soms zijn huurders niet in staat de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Vaak door onderliggende problemen. Huurders die bereid zijn om hun problemen aan te pakken ondersteunen wij bij het vinden van begeleiding, vaak in samenwerking met het zorgnetwerk. In het zorgnetwerkoverleg bespreken we de sociale problematiek die wij signaleren. Door samenwerking met hulpverlenende instanties proberen we het oplopen van schulden of het uit de hand lopen van overlast te voorkomen. In totaal werden in het zorgnetwerk gemiddeld per overleg 9 situaties van huurders besproken. In de meeste gevallen gaat het om huurders met meerdere problematieken, wat zich uit in huurachterstanden of overlast. 7.3
Wij pakken huurachterstanden aan
Toename armoede Onder meer door de crisis, de bezuinigingen en de stijging van de energielasten wordt het voor steeds meer huishoudens uit onze doelgroep lastig de eindjes aan elkaar te knopen. Landelijk gezien neemt de armoede nog steeds toe. We verwachten dat dit een groot deel van onze huurders treft. In december 2014 bracht het CPB (Centraal Plan Bureau) het armoedesignalement 2014 uit, gebaseerd op de cijfers tot en met 2013. In 2013 nam de armoede in Nederland opnieuw toe, net als in 2011 en 2012. De stijging is in alle risicogroepen terug te vinden, zoals bij eenoudergezinnen, bijstandsontvangers, niet westerse allochtonen en alleenstaanden tot 65 jaar. De toegenomen armoedeproblematiek is een gevolg van de economische crisis. Hierdoor liep de werkloosheid tot medio 2013 fors op en daalde de koopkracht van de bevolking in dat jaar voor de vierde keer op rij. Vooral ontvangers van uitkeringen en pensioen werden in afgelopen jaren met koopkrachtverlies geconfronteerd. In de loop van 2014 is de economie weer iets aangetrokken en is ook de werkloosheid aan het dalen. Ramingen wijzen op een lichte daling van de armoede in 2014 en 2015. In de gemeente Montferland zien we echter ten opzichte van 2011 een verdubbeling van het aantal uitkeringsgerechtigden. Dit heeft ertoe geleid dat de Gemeenteraad een voorstel voor een zogenaamde PIN-verklaring (Project Instroom Nieuwkomers) heeft aangenomen. Hiermee wil de Gemeente proberen de instroom van nieuwkomers met een uitkering te beperken. Mensen die zich in de gemeente willen vestigen, dus ook woningzoekenden van elders, moeten eerst een 37
jaarverslag 2014
PIN-verklaring ondertekenen voor wij ze een woning mogen aanbieden. In de PIN-verklaring staat wat de gemeente van de nieuwkomer verwacht die een uitkering aanvraagt. De gemeente verwacht bijvoorbeeld van mensen met een uitkering dat zij actief op zoek gaan naar werk. Onze achterstanden Ten opzichte van het jaar 2013, zien wij een beperkte daling van het achterstandspercentage, met 0,1%, van 1,2% naar 1,1% Bij het ondernemen van acties richten wij ons op achterstanden die door ons beïnvloedbaar zijn. Hierop baseren wij onze jaarlijkse norm. Wanneer huurders gebruik maken van de WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) kunnen wij geen actie ondernemen en kunnen dit dus niet beïnvloeden. Hierdoor ontstaan twee achterstand percentages. Het totale percentage en het beïnvloedbare percentage. Ten opzichte van 2013 zien we de volgende ontwikkeling Achterstandspercentage Totale achterstand Onbeïnvloedbaar Beïnvloedbare achterstand Normpercentage
Percentage 2013 1,22 % 32 % 68% 0,65 %
Percentage 2014 1,10 % 13 % 87 % 0,65 %
Opvallend is, dat het percentage beïnvloedbare huurachterstanden opnieuw sterk is gestegen. Bij het ontstaan van deze schulden overleggen we eerst met de Stadsbank Oost Nederland of een aflossing mogelijk is. In veel gevallen is dat onmogelijk gezien de hoge schulden en wordt schuldsanering aangevraagd. Toch zien wij ten opzichte van de landelijke cijfers, dat onze achterstanden in totaal percentueel vrijwel gelijk blijven. We denken dat dit enerzijds ligt aan onze in verhouding lage huren en anderzijds aan ons proactieve incassobeleid. De norm die wij ons stelden hebben we opnieuw niet gehaald en blijkt, gezien de grote afwijking, dus niet realistisch te zijn. In het licht van de toenemende armoede bij onze primaire doelgroep, was deze norm te ambitieus. Een afname van de totale achterstanden met 0,12% is gering maar kan in het licht van de toenemende armoede een goed resultaat worden genoemd. De onderstaande tabel laat zien dat de achterstanden tot en met 2 maanden zijn gestegen en de rest licht is gedaald, vooral die tot en met 1 maand. De stijging van de achterstanden tot en met 2 maanden is het gevolg van het feit dat we veel huurders spreken als ze de aanmaning niet hebben betaald. Er wordt dan in veel gevallen een regeling getroffen, die langer kan duren. De afname van het aantal en bedrag van huurders met een maand achterstand is vooral het gevolg van de slepersactie, die we afgelopen jaar uitvoerden. Huurders die niet voor de eerste van de maand, maar gedurende de lopende maand betalen, noemen we een sleper. Deze actie heeft er toe geleid dat meer huurders tijdig betalen. De achterstand loopt dan niet meer op, maar blijft wel langer open staan. Voor 33% van de totale achterstanden loopt een betalingsregeling. Deze acties moeten resulteren in een afname van het aantal huurders met achterstanden van meerdere maanden.
Achterstand tot en met 1 maand Achterstand 1 tot en met 2 maanden Achterstand 2 tot en met 3 maanden Achterstand meer dan 3 maanden Aantal zittende huurders met een huurachterstand
2012 73
Aantal huurders 2013 2014 90 79
Huurachterstand in Euro’s 2012 2013 2014 24.583 26.563 20.212
22
24
35
16.527
20.884
28.748
12
12
10
14.212
14.131
12.177
22
19
19
49.613
50.719
49.059
115
145
143
113.354
112.297
110.196
38
jaarverslag 2014
Ontruimingen Helaas leidt huurachterstand soms tot een ontruiming. In 2014 moesten wij 25 ontruimingen aanzeggen. Een forse toename van 10 ten opzichte van de 15 in 2013. Hiervan voerden wij er zeven ook echt uit; dit is één minder dan in 2013. Voorafgaand aan alle ontruimingen nodigen we de huurder nog uit op kantoor om hen nogmaals te wijzen op de komende ontruiming. In 10 gevallen leidde dit tot een laatste kanscontract, 2 huurders betaalden alsnog en vijf huurders vertrokken voordat de ontruiming zou plaatsvinden. Alvorens we daadwerkelijk tot ontruiming overgaan, doen we een melding bij het gemeentelijk Zorgnetwerk. Zij zorgen, indien noodzakelijk, voor opvang. Aandacht voor betalingsgedrag huurder aan het begin van de huurperiode We constateerden in 2014 dat huurders, die onze woningen betrokken, regelmatig al snel in betalingsproblemen kwamen en besloten deze groep het eerste half jaar persoonlijk te benaderen als achterstand ontstond. In de periode tussen 1 juni en eind november 2014 kwamen 28 huurders binnen een half jaar in betalingsproblemen. Door de specifieke aandacht was 67% van hen binnen 3 maanden weer bij met de betalingen. Met nog eens 22% is een regeling getroffen. Van de overige huurders zijn 2 huurders in 2014 of begin 2015 ontruimd en zijn 2 huurders doorverwezen naar Stadsbank en bewindvoering. Deze cijfers waren voor ons aanleiding om te onderzoeken of we bij de nieuwe verhuur meer te weten kunnen komen over het financiële verleden van de woningzoekende. In december heeft het MT ingestemd met de opzet van een Pilot van 2 jaar met een zogenaamde “Social Check”. Hiermee kunnen we, met in achtneming van de privacywetgeving, signalen krijgen over mogelijke schulden van nieuwe huurders. Zonder bedragen te weten of te weten waar de schulden zijn ontstaan, kunnen we op basis van dit signaal met de nieuwe huurder in gesprek gaan. Wanneer bij aanvang van de huur al financiële problemen zijn, kunnen we de nieuwe huurders bewegen om hulp te zoeken en bijvoorbeeld budgetbegeleiding aan te vragen. 7.4 Wij bieden een laatste kans In samenwerking met het Zorgnetwerk kregen 10 huurders een laatste kanscontract. Bij een laatste kans contract ontvangen bewoners voor een periode van twee jaar verplichte begeleiding. Afspraken hierover met de huurders en hulpverlenende instantie(s) legden wij vast in een bijlage bij de huurovereenkomst. Tien huurders kregen een laatste kans om ontruiming te voorkomen. Een van hen kreeg een laatste kans in een andere woning, omdat eveneens sprake was van overlast. Komen deze huurders de afspraken niet na? Dan vindt alsnog ontruiming plaats. We evalueerden ons laatste kansbeleid vanaf de start in 2011 tot het evaluatiemoment in 2014 Het derde tertiaal rondden wij de evaluatie af en deze werd met een aantal aanbevelingen vastgesteld in ons MT van december. Conclusie was dat we zowel het maatschappelijk doel als het financieel doel dat wij beogen halen met ons laatste kansbeleid. Wel concluderen we dat de werkwijze die wij hanteren op sommige punten voor verbetering vatbaar is. De belangrijkste aanbeveling was dat wij, in de meeste gevallen, als de huurder hiermee instemt, iedereen een laatste kans willen gaan bieden. Onze werkwijze verandert van “nee tenzij” naar “ja mits”.
39
jaarverslag 2014
8.
Wij professionaliseren onze organisatie
De wereld om ons heen verandert in hoog tempo en blijft in de toekomst veranderen. Het continu inspelen op nieuwe ontwikkelingen doet een beroep op de flexibiliteit van medewerkers en vraagt om een goede basishouding. Wij faciliteren en ondersteunen onze medewerkers om te werken aan de persoonlijke ontwikkeling. Dit helpt ons de ondernemingsdoelstellingen te realiseren.
8.1
Onze organisatie
Op 31 december 2014 kwam de juridische en bestuurlijke fusie tot stand tussen Woningstichting Bergh en Laris Wonen en diensten. Alle lichten staan daarmee op groen voor het organisatorisch, beleids- en procesmatig samenvoegen van beide organisaties. De nieuwe corporatie gaat verder onder de naam Plavei. 2015 wordt benut om de bedrijven organisatorisch ineen te vlechten. De afdelingen Sinds 1 januari 2013 bestaat onze organisatie uit de drie afdelingen Wonen, Bouwen & beheer en Beleid & staf. Deze laatste afdeling valt rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. Binnen de afdelingen hebben de managers een belangrijke sleutelrol. De managers zijn verantwoordelijk voor het tot stand komen en de implementatie van beleid en zorgen voor een goede afstemming tussen en/of binnen de afdelingen. Het managementteam overlegt maandelijks.
40
jaarverslag 2014
Onze medewerkers Ons personeelsbestand ziet er als volgt uit: Peildatum
31-12-2014
31-12-2013
18,6
19,5
22
23
Percentage parttimers
40,90%
39,13%
Percentage vrouwen
59,10%
52,17%
Percentage mannen
40,90%
47,83%
Aantal in dienst
2
0
Aantal uit dienst
4
0
Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie 20-35 jaar
5
4
Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie 35-50 jaar
8
8
Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie 50-65 jaar
9
9
44,8
46,3
Fulltime equivalenten (fte's) Aantal medewerkers
Gemiddelde leeftijd totaal
In 2014 traden vier medewerkers uit dienst, waarvan twee als gevolg van de afloop van een tijdelijk contract. Per 01-09-2014 werd een interim-medewerker aangetrokken om onder meer de HR-aangelegenheden met betrekking tot de voorgenomen fusie met Laris Wonen en diensten op te pakken. Het arbeidscontract van de oproepkracht werd per 10-11-2014 omgezet naar een regulier tijdelijk contract ten behoeve van administratieve werkzaamheden op de afdeling Financiën. Ruimte voor ontwikkeling Wij vinden het belangrijk dat onze medewerkers zich blijven ontwikkelen. Daarom stellen wij jaarlijks een opleidingsplan op. In 2014 investeerden wij € 20.636 in de ontwikkeling en opleiding van ons personeel. Op grond van de CAO-bepalingen heeft een werknemer die op 1 januari 2010 in dienst is recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van maximaal € 4.500 afhankelijk van dienstverband en arbeidsduur, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014. Hiervan heeft tot dusverre een medewerker gebruik gemaakt. Arbo en verzuim In 2014 steeg het ziekteverzuim naar 6,3% van het totaal aantal arbeidsuren (2013: 3,76%). Het laatste tertiaal van 2013 werden we geconfronteerd met langdurige, gehele dan wel gedeeltelijke, uitval van vier medewerkers. Nadat op 1 juni 2014 het laatste ziektegeval volledig was hersteld, werden we in augustus opnieuw geconfronteerd met een langdurig ziektegeval. Eind november hervatte deze medewerker het werk voor 40% en per 01-12-2014 was sprake van volledig herstel. Bij verzuim vinden maandelijkse gesprekken met de arbodienst plaats. Ook stelt de leidinggevende bij langdurig verzuim een plan van aanpak voor re-integratie op. Onze medewerkers praten mee Medezeggenschap van personeel vinden we belangrijk. Onze ondernemingsraad vergaderde vier maal en eenmaal met de directeur-bestuurder. Daarnaast vergaderden zij tweemaal met twee leden van de Raad van Toezicht. Er werd 17 keer vergaderd met de ondernemingsraad van Laris Wonen en diensten uit Didam, waarvan twee maal in aanwezigheid van de directeur-bestuurder van Bergh. De ondernemingsraad ontving drie adviesaanvragen. Deze hadden betrekking op de telewerkovereenkomst, het handboek personeel en een advies op de bereikbaarheid (openingstijden kantoor). De ondernemingsraad van Bergh en Laris ontvingen samen vijf adviesaanvragen voor de nieuwe organisatie. In verband met de geformaliseerde fusie tussen 41
jaarverslag 2014
beide corporaties gaan beide ondernemingsraden per 01-01-2015 verder als BOR (Bijzondere Ondernemingsraad). Een digitaal klantportaal Op 1 september ging ons klantportaal live. De klant kan nu eenvoudig zelf reparatieverzoeken melden en inplannen, huurbetalingen doen of de huur opzeggen. We maakten hiermee een grote stap in onze dienstverlening. Om de weg naar het digitale loket bij onze huurders te bevorderen, perkten wij per 1 november onze openingstijden in. Omdat uit onderzoek voorafgaand aan de start van ons klantportaal bleek dat er huurders zijn, die moeite hebben met het regelen van hun zaken online, is in samenwerking met Welcom, een cursus georganiseerd: “Wegwijs online”. Er werden 2 cursussen gegeven en in totaal gaven circa 20 huurders zich hiervoor op. We overwegen om in 2015 nogmaals aan huurders deze mogelijkheid te bieden. Vaststelling visie op dienstverlening Hoe willen wij in de toekomst met onze klanten omgaan? Op basis van input uit onderzoeken van KWH, eigen onderzoeksgegevens, beleidsvisies en bijeenkomsten met onze medewerkers, huurders en belanghouders kwamen we tot de kaders voor het bepalen van de uiteindelijke visie. In oktober 2014 stelde het MT deze visie op de dienstverlening vast en vervolgens adviseerde de huurderoganisatie positief. We nemen deze visie en de opgenomen klantwaarden mee in de nieuwe organisatie. Op dit moment wordt al grotendeels volgens de visie gewerkt. 8.2
Wij ondernemen maatschappelijk verantwoord
Wij bieden stageplaatsen aan Wij willen jaarlijks jongeren de kans bieden stage te lopen binnen onze organisatie. Doel is studenten te boeien en te binden aan de volkshuisvestingssector. Wij zijn een erkend leerbedrijf voor de opleiding Administrateur en Secretarieel medewerker (ECABO). In 2014 liepen (inclusief overgang 2013 en 2015) vier studenten van het Graafschapcollege te Doetinchem stage binnen onze organisatie. Drie studenten volgden de opleiding Bedrijfsadministrateur (niveau 4) en een studente de opleiding Secretarieel Medewerker (niveau 2). Wij namen deel aan NL-Doet Wij geloven in de maatschappelijke betrokkenheid van onze medewerkers en vinden dit belangrijk. Door mee te doen met NL-Doet willen wij vrijwilligerswerk promoten. Samen met het Steunpunt Vrijwilligers Montferland, onderdeel van Welcom, gaven we hier invulling aan. We voerden klussen uit bij het Bosman Huus in Lengel en assisteerden bij het Hof van Varwijk in Zeddam. Sponsoring De kaders van ons sponsorbeleid zijn helder. Bij elke aanvraag vragen we de organisatie of de initiatiefnemers het verzoek aan de hand van deze kaders te motiveren. Een evenement moet laagdrempelig toegankelijk zijn. We vinden het belangrijk dat sponsoring een bijdrage levert aan de sociale samenhang, vitaliteit en leefbaarheid in ons werkgebied. Wij sponsorden onder andere Kunst & Kunstig, het Mechteld ten Ham weekend, de Montferland Run en de kindervakantiedagen in ’s-Heerenberg en Braamt. Deze voldoen aan de door ILT gestelde kaders. 8.3
Wij werken aan verbeteringen
We gingen op reis met de klant In 2013 doorliepen we met een groep huurders ons mutatie- en reparatieverzoekproces. In 2014 werkten we aan de implementatie van de verbeterpunten. Ook gingen we in het kader van de visie op dienstverlening met medewerkers, huurders en belanghouders om tafel om de servicebehoefte bij klanten/ huurders af te stemmen. We willen leren door onze prestaties te spiegelen aan die van andere corporaties Aedes en KWH ontwikkelden een benchmarktool en willen daarmee bijdragen aan een efficiëntere 42
jaarverslag 2014
sector. Deze CBC (Corporatie Benchmark Centrum) wordt gefaciliteerd door het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) en toont de prestaties ten opzichte van andere corporaties. Qua kosten scoorde Bergh over 2013 relatief hoog, met name als gevolg van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden. In de nieuwe organisatie gaan we de scores nader onder de loep nemen en kengetallen verankeren in de planning-en-control cyclus en managementrapportages. Wij werken samen op basis van afspraken Prestatieafspraken Met alle medewerkers maakten wij een of meerdere SMART prestatieafspraken die deels gekoppeld werden aan een prestatiebeloning. Gemiddeld is 56% behaald. Dit is hoger dan het 1e jaar (45% behaald). De medewerkers presteerden constant of beter doordat afspraken smarter en slimmer werden gemaakt. Ook werden sommige afspraken bijgesteld. Het door de medewerkers leveren van een bijdrage aan het realiseren van de begroting middels prestatieafspraken wordt nog steeds gezien als een echte winst ook al blijft het borgen lastig. Het oppakken van de uitvoering naast de reguliere werkzaamheden vraagt een goede planning. De pilot liep in 2014 af. Voor 2015 is het maken van prestatieafspraken facultatief (dit in verband met de fusie). Omdat er nog geen andere regeling voor de nieuwe organisatie is, is in overleg met de OR besloten de pilot een jaar door te laten lopen. De uitkomsten van de evaluatie dient als input voor de nieuwe beoordelings- en beloningssystematiek. Wij verbeteren onze kantoorautomatisering We gingen aan de slag met de module ‘Vastgoedsturing Bezit’ in het softwarepakket VABI. Door deze te koppelen aan de module financiële meerjarenprognose (FMP) zijn scenario’s makkelijker op te stellen en analyses inzichtelijker en eenvoudiger. Het herzien van het strategische marktbeleid werd met behulp van beide pakketten gerealiseerd en de resultaten inclusief de financiële doorrekening presenteerden wij in juli aan de Raad van Toezicht. Onze medewerkers zijn tevreden We vinden het belangrijk dat onze medewerkers tevreden zijn. Daarom vragen we hen jaarlijks in november naar hun meningen, verwachtingen en beoordelingen over een aantal onderwerpen. Dit doen we via een medewerkers tevredenheidsonderzoek (MTO). Woningstichting Bergh kreeg een overall rapportcijfer van een 7.85, een lichte stijging t.o.v. vorig jaar. Ook de overige resultaten lieten over het algemeen een verbetering zien. De aandachtspunten worden binnen het afdelingsoverleg besproken en opgepakt. Doordat het afgelopen jaar extra aandacht is besteed aan de afstand tot de directeur-bestuurder, steeg de score op deze vraag goed. De directeur-bestuurder stelde zich actief op de hoogte van wat er zich op de werkvloer afspeelt, door mee te kijken c.q. mee te lopen met de werkzaamheden van diverse medewerkers. Dit werd vanuit beide zijden als zeer prettig en leerzaam ervaren.
43
jaarverslag 2014
9.
Verslag van het bestuur
De bestuurlijke structuur van Woningstichting Bergh bestaat uit twee lagen. De directeurbestuurder stuurt de organisatie aan en de Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het houden van het interne toezicht. Woningstichting Bergh heeft geen verbindingen. Fusie met Laris Wonen en diensten Per 1 januari 2015 zijn wij juridisch en bestuurlijk gefuseerd met Laris Wonen en diensten te Didam. Door de samenvoeging ontstaat een partij die beter inspeelt op een continu veranderende omgeving en efficiënter en effectiever werkt. Hierdoor behoudt de regio een stevige en daadkrachtige woonpartner voor huurders, gemeenten en andere belanghouders. De nieuwe organisatie gaat verder onder de naam Plavei en heeft ruim 4.000 woningen in de gemeenten Montferland, Zevenaar en Westervoort. Arjan ter Bogt, de (voormalige) directeur-bestuurder van Woningstichting Bergh, is de directeur-bestuurder van de nieuwe organisatie. 9.1
Bestuursbesluiten
Onze directeur-bestuurder neemt zijn besluiten binnen de kaders van ons strategisch beleidsplan en de vastgestelde meerjarenbegroting. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2014 betroffen de volgende onderwerpen: jaarstukken 2013; begroting 2015 en meerjarenbegroting 2015-2024; organisatorische en personele aangelegenheden; voortzetten uitgifte wattchers (in bruikleen) aan bestaande huurders; huurverhoging per 1 juli 2014; afboeking oninbare vorderingen; vaststellen diverse beleidsstukken waaronder bewonersparticipatiebeleid, visie op klant en dienstverlening, kwaliteitsniveau mutatiewoningen, asbestrichtlijn; vaststellen evaluatie en advies laatste kansbeleid; aanpassing openingstijden kantoor. 9.2
Zicht op risico’s
Wij ondervangen kwetsbaarheden en risico op fraude Wij kennen op dit moment geen integraal risicomanagement. Wij zijn ons bewust van onze kwetsbaarheden en zeker van kwetsbaarheden of risico’s die samengaan met de omvang van onze organisatie. Dit was een van de redenen waarom we besloten tot een fusie met Laris Wonen en diensten te Didam. We werken (samen) aan het opvangen van nog aanwezige kwetsbaarheden door optimalisering van onze automatisering. Het risico op fraude vangen we op via het vier-ogenprincipe, heldere statuten, beleidsstukken en procedures en het delen van informatie met meer personen. Dit is bevestigd door de accountant. Wij bewaken onze financiële risico’s Onze financiële risico’s hebben wij in beeld en werken we uit in hoofdstuk 11. Het gaat onder meer om het bewaken van: de financiële continuïteit; de geldstromen; het jaarresultaat; de solvabiliteit; de renterisico’s; de project- en exploitatierisico’s. Middelen die we hiervoor inzetten: investeringsstatuut; financieel beleidsplan; treasurystatuut en de bevindingen van de treasury commissie; 44
jaarverslag 2014
toezichts- en oordeelsbrieven CFV en Minister voor Wonen en Rijksdienst.
Integraal risicomanagement Aandachtspunt bij ons risicomanagement zijn de niet-financiële risico’s. Bijvoorbeeld risico’s die voortkomen uit personele ontwikkelingen, demografische en politieke ontwikkelingen. Wij volgen deze ontwikkelingen, vergroten zo ons bewustzijn van de consequenties voor onze organisatie, en brengen deze onder meer in de tertiaalrapportages in beeld. Ook bespreken wij deze met de Raad van Toezicht. De toenemende bevolkingskrimp in de Achterhoek, de afzetbaarheid van onze woningen, de (terugkoop van) Koopgarantwoningen en de aanwezige asbestonderdelen in ons woningbezit behoren tot onze hoogste categorie risicopunten.
9.3
Bestuursverklaring
Het bestuur verklaart dat alle middelen genoemd in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het positieve resultaat over 2014, € 1.577.097, wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. ’s-Heerenberg, 10 juni 2015
Arjan ter Bogt directeur-bestuurder
45
jaarverslag 2014
10.
Verslag van de Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht houdt toezicht op het functioneren van het bestuur. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur en de Raad zijn vastgelegd in artikel 9 lid 4a en artikel 20 van onze statuten. De Raad onderschrijft en handelt conform de Governancecode. 10.1
Basisdocumenten
De volgende documenten zijn gepubliceerd op onze website: visitatierapport 2010; Aedescode; Governancecode Woningcorporaties; profiel van de Raad van Toezicht; statuten Woningstichting Bergh; reglement Remuneratie; integriteitscode; klokkenluidersregeling; procuratieregeling. 10.2
Taken van de Raad
De Raad houdt toezicht De Raad houdt toezicht op de algemene gang van zaken binnen onze organisatie, de financiële continuïteit en de uitvoering van het goedgekeurde beleid. De belangrijkste documenten voor het toezicht houden, naast de hierboven genoemde documenten zijn: strategisch beleidsplan 2010–2014; jaarbegroting en meerjarenbegroting; treasurystatuut; financieel beleidsplan; strategisch marktbeleid 2011-2025. De Raad geeft advies De Raad geeft de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd advies en ondersteunt hem waar nodig. De Raad besluit Alle zaken die afwijken van de meerjarenbegroting en het strategisch beleidsplan werden ter beoordeling en goedkeuring voorgelegd aan de Raad. De belangrijkste besluiten waren: BESLUITENOVERZICHT Jaarstukken 1 Goedkeuring meerjarenbegroting 2014-2023 2 Goedkeuring jaarverslag 2013 3 Goedkeuring begroting 2015 en meerjarenbegroting 2015 t/m 2024 Nieuwbouw en herontwikkeling 4 Akkoord met het geactualiseerde Basis Programma van Eisen van grondgebonden woningen Beleidszaken 5 Goedkeuring treasurystatuut 6 Vaststelling geactualiseerd strategisch marktbeleid 7 Goedkeuring aan het in de markt zetten van alle in de toekomst teruggekochte koopgarantwoningen zoals op dat moment wenselijk en mogelijk wordt geacht, door een weloverwogen afweging te maken (verkoop, verkoop onder voorwaarden of verhuur) 8 Goedkeuring plan van aanpak visitatie 2014
46
Datum 17 jan. 17 juli 15 dec. 29 aug 23 mei 4 juli 23 mei
18 apr
jaarverslag 2014
BESLUITENOVERZICHT Personele zaken 9 Lopende het onderzoek naar een fusie met Laris Wonen en diensten: - geen nieuwe voorzitter aan te trekken; - mevrouw Beenen vanaf 5 oktober 2014 de rol van voorzitter te laten vervullen; - de heer De Roo per 5 oktober 2014 aan te stellen als adviseur van de voorzitter zonder stemrecht en zeggenschap voor de periode tot aan het besluit fusie; - de adviseur een bezoldiging te bieden op gelijk niveau als de voorzitter. Organisatorische zaken 10 Goedkeuring met algemene stemmen aan het besluit van de directie tot fusie tussen Woningstichting Bergh en Stichting Laris Wonen en diensten conform het voorstel tot fusie d.d. 6 oktober 2014, onder voorbehoud van de goedkeuring door de minister.
Datum 29 aug
15 dec
De Raad wordt geïnformeerd Om goed te kunnen functioneren is het van belang dat de Raad tijdig goede en actuele informatie ontvangt. De directeur-bestuurder informeert de Raad over de gang van zaken van zowel binnen als buiten onze organisatie. De Raad ontvangt onder andere bestuursbesluiten en tertiaalrapportages. Onze accountant rapporteert twee maal per jaar aan de Raad. Daarnaast ontvangt de Raad informatie van: het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW); de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW); Aedes; Huurdersvereniging Bergh; de OR; mediaberichten en nieuwsbrieven. De Raad wordt via de tertiaalrapportage geïnformeerd over het aantal ingediende klachten bij de klachtencommissie. In 2014 zijn er geen klachten bij deze commissie ingediend. Ook de huurcommissie ontving geen ingediende bezwaarschriften. De Raad werkt samen met belanghouders In 2014 organiseerden wij een bijeenkomst voor al onze belanghouders. Een afvaardiging van de Raad was hierbij aanwezig. Vooruitlopend op de fusie met Laris Wonen en diensten nodigden wij ook de belanghouders van Laris hierbij uit. Het thema ‘met elkaar samenwerken’ (nadrukkelijk bij probleemsituaties) stond centraal in deze bijeenkomst. De voorgenomen fusie tussen Laris Wonen en diensten en Woningstichting Bergh werd er positief ontvangen. Overleg Huurdersvereniging Bergh De Raad overlegt jaarlijks met Huurdersvereniging Bergh. Ze spraken onder andere over de voorgenomen fusie met Laris Wonen en diensten en de wijzigingen in samenstelling van de Raad. ACo Binnen de Achterhoekse Corporaties hebben de voorzitters van de Raden van Toezicht/ Commissarissen overleg. Dit overleg vindt een keer per jaar plaats en heeft als doel elkaar te leren kennen, te informeren en bij te praten. 10.3
Het functioneren van de Raad
De Raad vergadert De Raad vergaderde in 2014 tien keer regulier met de directeur-bestuurder. Afhankelijk van het onderwerp waren hierbij ook leden van het MT, de beleidsmedewerker of controller aanwezig. De accountant was aanwezig bij het bespreken van de jaarrekening. De accountant gaf aan dat hij het niet noodzakelijk vond om te overleggen met de Raad zonder aanwezigheid van de directeurbestuurder. 47
jaarverslag 2014
In twee aparte bijeenkomsten besprak de Raad het functioneren van haar directeur-bestuurder. Alle bijeenkomsten zijn genotuleerd. Themabijeenkomst Actualisatie Strategisch Marktbeleid Op 4 juli presenteerde de beleidsmedewerker Laura Westerhof aan de Raad van Toezicht, directeur-bestuurder en het MT het geactualiseerde strategisch marktbeleid. Zij ging in op de belangrijkste (demografische) ontwikkelingen die van invloed zijn voor het bepalen van de portefeuillestrategie. De Raad van Toezicht kon zich herkennen in de strategie en de daaruit voortkomende transformatie-opgave en stelde deze conform vast. Ook waardeerde zij de opgestelde beleidsachtbaan, die de taak van het toezicht op strategisch niveau door de Raad verduidelijkt. De Raad heeft commissies Gezien de omvang van de Raad zijn (kern)commissies niet noodzakelijk. Om de belasting te beperken en gebruik te maken van de aanwezige expertise heeft de Raad de volgende commissies: Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie beoordeelde het functioneren van de directeur-bestuurder. Dit deden zij met een functioneringsgesprek op 2 augustus en een beoordelingsgesprek op 20 december. De commissie heeft een reglement en legt besluiten ter goedkeuring voor aan de gehele Raad. In 2014 kwam zij vier keer bij elkaar. Auditcommissie Formeel heeft de Raad geen auditcommissie. In het kader van de zorgvuldigheid worden de begroting en de jaarrekening voorafgaand aan de vergadering doorgesproken met een afvaardiging van de Raad, de directeur-bestuurder en de controller. Zij spreken het financiële gedeelte uitgebreid door. Zo blijft er in de vergadering voldoende ruimte om de ambities en de resultaten te bespreken. De Raad beoordeelt zichzelf Ook in 2014 evalueerde de Raad haar eigen functioneren. Naast een open meningsuitwisseling waarin de inbreng en het functioneren van de diverse leden aan de orde is gekomen, is gebruik gemaakt van het enquêteformulier van VTW en de bevindingen van de directeur-bestuurder in relatie tot het functioneren van de Raad. De Raad constateert een consolidatie in de kwaliteit van zowel het functioneren van de Raad van Toezicht als zodanig als in het overleg met de directeur. De rolverdeling is helder, de individuele leden zijn ter zake kundig en kennen de materie die Woningstichting Bergh en de branche van woningcorporaties aangaat. Wederom is gebleken dat zowel de bestuurder-directeur als de leden van de Raad elkaar direct weten te vinden en aan te spreken in geval de situatie daar om vraagt. Bij de invulling van de aandachtsvelden van de VTW-enquêtelijst (toezicht houden, werkgeversrol en vergadering) zijn geen uitgesproken tekortkomingen of hiaten in het functioneren van de Raad gesignaleerd. De Raad concludeert dat er toezicht wordt gehouden in het vertrouwen dat de Raad ‘ín control’ is en goed functioneert. De Raad ontvangt een vergoeding De honorering van de Raad vindt plaats conform de maximale vergoedingen volgens de WNT. De leden van de Raad ontvingen een vaste jaarlijkse vergoeding die is opgenomen in de tabel op pagina 89/90.
48
jaarverslag 2014
10.4
Onze directeur-bestuurder…
Sinds 1 juni 2008 is Arjan ter Bogt onze directeur-bestuurder. Hij heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en geen nevenfuncties. In 2011 vond in het kader van de Governancecode een evaluatie plaats van de afgelopen bestuursperiode. Dit resulteerde in de conclusie dat de huidige directeur-bestuurder ook voor de komende jaren de juiste persoon voor onze organisatie is. …ontvangt een gepaste beloning De Raad stelt de beloning van onze directeur-bestuurder vast. Hiertoe stelde de Raad op basis van de uitgangspunten ‘Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ een functieprofiel op. Dit is in de jaarrekening op pagina 89/90 verder uitgewerkt. Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van bestuurders en hoogst leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector. Op grond van de tabel bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is Woningstichting Bergh ingedeeld in bezoldigingsklasse C. Hierbij hoort een maximale bezoldiging van de directeur-bestuurder ad € 103.900, exclusief pensioenopbouw. Er geldt een overgangstermijn van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie jaar. Het salaris was, vooruitlopend op deze uitkomst, al in 2012 bevroren. …wordt beoordeeld door de Raad Jaarlijks beoordeelt de remuneratiecommissie het functioneren van onze directeur-bestuurder. In augustus werd een functioneringsgesprek gehouden en in december het beoordelingsgesprek. De Raad is tevreden over het functioneren van onze directeur-bestuurder. Gedurende het jaar stond het fusieproces met Laris Wonen en diensten centraal. Hierdoor was 2014 een bijzonder intensief jaar met extra druk. De gedrevenheid van de directeur-bestuurder heeft ertoe bijgedragen dat het fusieproces voor 31-12-2014 kon worden voltooid. In 2014 werden goede resultaten geboekt. De raad noemde in haar beoordeling: slanker maken van de organisatie moet zichtbaar worden; actualisatie van het strategisch marktbeleid; goede voortgang nieuwbouwprojecten; goede representatie bij tal van gelegenheden; uitstekende belanghoudersbijeenkomst; goede resultaten vanuit het medewerkertevredenheidsonderzoek; goede visitatie met aanmerkelijke verbeteringen t.o.v. vorige visitatie. De Raad van Toezicht heeft in de directeur-bestuurder het vertrouwen uitgesproken om van de nieuwe organisatie Plavei een succes te maken. 10.5
De Raad stelt hoge eisen aan zichzelf
Profielschets deskundigheid op minimaal HBO-niveau;
-
het vermogen om op afstand toezicht te houden op het functioneren van het bestuur; affiniteit met de doelstellingen van onze organisatie; ruime bestuurlijke en/of managementervaring; aanwezigheid van voldoende financiële expertise (binnen de Raad).
Eenmaal per twee jaar beoordeelt de Raad van Toezicht of de opgestelde profielschets nog voldoet. In 2013 evalueerde de Raad de in juni 2011 opgestelde profielschets plaats. Geconstateerd werd dat deze nog voldoet en geen aanpassingen behoeft.
49
jaarverslag 2014
Samenstelling Raad van Toezicht
Naam
Deskundigheidsgebied
Dhr. M.Th. de Roo
Financiën, juridisch bestuurlijk
Beroep
Nevenfuncties
Zelfstandig adviseur
- Bestuurslid Stichting Berghs Belang, ’sHeerenberg
-1953
- Bestuurslid Harmonie Crescendo, ’sHeerenberg Dhr. H.W.A.M. Meuleman
Personeel en organisatie, communicatie en PR, -1959 sociaalmaatschappelijk
Dhr. R.J.W.M. Frerix -1966
Volkshuisvestelijk, personeel en organisatie, financiën
Sociaalmaatschappelijk, personeel en -1950 organisatie
Mw. Y.H. Beenen
Aftredend Eerste benoeming: 05-102006 Herbenoemd: 01-10-2010 Afgetreden: 05-10-2014 (niet herbenoembaar)
Chef online Geen relevante centrale nevenfuncties redactie Wegener Media
Eerste benoeming: 01-012010 Herbenoemd: 01-01-2014 Aftredend: 2018 (niet herbenoembaar)
Directeur bedrijfsvoering gemeente Doetinchem
Geen relevante nevenfuncties
Eerste benoeming: 01-012011 Aftredend: 2015 (herbenoembaar)
Gepensioneerd dierenarts
Geen relevante nevenfuncties
Eerste benoeming: 01-012011 Aftredend: 2015 (herbenoembaar)
Dhr. M.A.W. Ebbing
Volkshuisvestelijk, Gepensioneerd, Geen relevante ondernemersoriëntatie, daarvoor lid nevenfuncties avstgoed directieteam uitvoerend -1947 bouwbedrijf
Eerste benoeming: 01-012012 Afgetreden: 15-12-2014 i.v.m. fusie Laris Wonen en diensten
Geen benoeming nieuw lid Raad De heer De Roo was aftredend per 05-10-2014. In verband met de voorgenomen fusie met Laris is er geen nieuw lid geworven. Mevrouw Beenen nam het voorzitterschap over en de heer De Roo werd aangesteld als adviseur van de voorzitter zonder stemrecht en zeggenschap voor de periode tot aan het besluit tot fusie met Laris Wonen en diensten. Dit besluit volgde op 15-12-2014. Per genoemde datum trad de heer Ebbing af, zodat het toezichtsorgaan van de nieuwe organisatie bestaat uit zeven commissarissen. Beoordeling bij herbenoeming Commissarissen worden niet meer automatisch herbenoemd. Bij herbenoeming van een commissaris wordt gekeken of de desbetreffende persoon past in het profiel dat voor de komende vier jaar noodzakelijk is. In 2014 vonden geen herbenoemingen plaats. 10.6 De Raad is onafhankelijk en integer In 2014 vonden geen transacties of andere zaken plaats, waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad speelden of waarbij de onafhankelijkheid van de leden in het geding was. De Raad handelde conform artikel III.2.2 en III.6.1 van de Governancecode. 10.7 Afwijkingen Governancecode De Raad onderschrijft en handelt conform de Governancecode. Op enkele punten kiest zij bewust voor een andere uitwerking. De belangrijkste afwijkingen volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ zijn: De Raad kiest ervoor alleen een beknopte samenvatting van het remuneratierapport op te nemen in het jaarverslag. Deze wordt niet gepubliceerd op onze website; 50
jaarverslag 2014
-
De Raad heeft geen apart reglement. In de statuten zijn de belangrijkste taken en werkwijzen van de Raad en van het bestuur vastgelegd.
10.8 Goedkeuring De jaarstukken 2014 zijn opgesteld overeenkomstig artikel 20 van de statuten van Plavei. In de vergadering van 10 juni 2015 besprak de accountant zijn bevindingen met de Raad en keurde de Raad de jaarstukken goed. Door deze goedkeuring vond decharge plaats van het bestuur voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar werd afgesloten met een positief resultaat van € 1.577.097. De afgegeven controleverklaring is opgenomen vanaf bladzijde 91. ’s-Heerenberg, 10 juni 2015 w.g.
H. van den Broek-Hanskamp
R.J.T. Vierwind
H. Oosterhuis
C.M.J.T. Baartmans
Y.H. Beenen
H.W.A.M. Meuleman
R.J.W.M. Frerix
51
jaarverslag 2014
11.
Wij hebben onze financiën op de rit
11.1 Ons financieel beleid In 2015 zal Plavei een gezamenlijk financieel beleid implementeren, rekening houdend met onder meer de actuele eisen/voorwaarden vanuit de externe toezichthouders. Onderstaand worden de hoofdlijnen geschetst van het bestaande financiële beleid van beide fusiepartners.
Ws Bergh Het financiële beleidsplan van WS Bergh dateert uit 2011. De belangrijkste indicatoren en normen zijn: Solvabiliteit: de verhouding tussen ons eigen vermogen en het totale vermogen. We sturen op een solvabiliteit (op basis van historische kosten) van 25% met een absolute ondergrens van 15%. Loan to value: verhouding tussen het langlopende (rentedragende) vreemd vermogen en de bedrijfswaarde. Deze verhouding moet onder de 75% blijven. Interestdekkingsratio: geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de verschuldigde rente kan worden betaald. De interestdekkingsratio moet groter zijn dan 1,3. Exploitatierendement: geeft het rendement over onze bestaande totale vastgoedportefeuille weer. Het exploitatierendement moet hoger zijn dan 3% en is afhankelijk van het type vastgoed (sociale huurwoning, geliberaliseerde huurwoning, etc.). Onrendabele top: is het gedeelte van de investering bij nieuwbouw dat we niet meer terugverdienen gedurende de looptijd via de huurprijs. Laris De financiële beleidsdoelstellingen worden bij Laris periodiek bijgesteld in de begroting.
In de laatste meerjarenbegroting 2014-2019 is bepaald dat moet worden voldaan aan de vijf ratio’s waarop het WSW een beoordeling uitvoert: Solvabiliteit > 25% Dekkingsratio < 50% Loan to Value < 75% Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1 Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4 De met bovenstaande uitdagingen verband houdende risico’s zijn voor het grootste deel inmiddels vertaald in de begroting 2015 en verdere jaren. Plavei voert voor de komende jaren een soberder beleid om de lastenstijging van onder meer de verhuurderheffing te kunnen compenseren in haar begroting. In de begroting 2015 zijn als doelstelling voor de fusieorganisatie tevens een aantal bezuinigingsoperaties doorgerekend. Met betrekking tot personele lasten en overige organisatiekosten zijn bezuinigingen ingerekend ter hoogte van respectievelijk 15% en 10%. Recentelijk is aan de auditcommissie een presentatie over de te voeren fiscale strategie voor de langere termijn verzorgd. Op basis hiervan zullen de aanbevelingen worden vertaald in een beleidsvoorstel. De operationele kasstroom van Laris, maar ook haar rechtsopvolger Plavei is bijzonder goed te noemen en de verwachting is dat hiermee ook uitstekend invulling kan worden gegeven aan de terugdringing van de schuldenlast per verhuureenheid. 11.2 Investeren of uitgeven Wij zetten gericht geld in om onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren. We maken daarbij onderscheid tussen investeringen en uitgaven. Investeringen kosten geld, maar leveren ook inkomsten op. Een voorbeeld hiervan is de bouw van huurwoningen of renovatie waarbij we meer kwaliteit toevoegen. Bij uitgaven is dat niet het geval. De overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig kunnen zijn.
52
jaarverslag 2014
Marktwaarde van ons bezit We beschikken over een groot vermogen. Dit vermogen staat niet op de bank, maar is vooral geïnvesteerd in ons woningbezit. Wanneer we al onze woningen zouden (kunnen) verkopen zetten we de marktwaarde om in geld. De marktwaarde (WOZ-waarde) van ons woningbezit bedroeg eind 2014 ongeveer € 180 miljoen. Dit is gemiddeld € 116.100 per woning (in 2013 € 125.600). Wanneer we hiermee onze leningen aflossen houden we in totaal € 134 miljoen over om op de bank te zetten. Het is onze plicht voldoende huurwoningen voor onze primaire doelgroep beschikbaar te houden, dus verkopen we maar een beperkt aantal woningen. Wij investeren juist in een duurzame en betaalbare woningvoorraad. We dragen bij aan leefbare wijken en dorpen en zetten in op het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep. Deze keuzes kosten geld. Hierdoor leveren onze woningen veel minder op dan de marktwaarde. Deze lagere waarde noemen wij de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van ons hele woningbezit bedraagt € 93,3 miljoen (2013: € 85,4 miljoen). Dit is gemiddeld € 60.046 per woning. De bedrijfswaarde bedraagt ongeveer de helft van de WOZwaarde. Zie § 12.4.1 voor de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de berekening van de bedrijfswaarde. Overheidsbeleid heeft direct invloed op de hoogte van onze bedrijfswaarde. Zo leidt de invoering van de verhuurderheffing direct tot een lagere bedrijfswaarde. 11.3 Onze financiële continuïteit gegarandeerd Wij garanderen onze financiële continuïteit door bewaking van de volgende punten: de ontwikkeling van de geldstroom (liquiditeit); de ontwikkeling van het jaarresultaat; de ontwikkeling van onze vermogenspositie (solvabiliteit); de ontwikkeling van de renterisico’s (Interest Coverage Ratio); de ontwikkeling van de DSCR; de ontwikkeling van de Loan to Value; de ontwikkeling van het Dekkingsratio. 11.4 Wij bewaken onze geldstromen Wij begroten onze inkomende en uitgaande kasstromen en bewaken voortdurend of er bijstellingen noodzakelijk zijn. We onderscheiden: kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit; kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (nieuwbouw, aankopen en verkopen); kasstromen uit treasury -activiteiten (leningen en beleggingen). Bedragen * € 1.000
Jaarrekening Jaarrekening Begroting Bergh 2013 Bergh 2014 Plavei 2015
Begroting Plavei 2016
Begroting Begroting Begroting Plavei 2017 Plavei 2018 Plavei 2019
Kasstroom uit operationele activiteiten
1.079
2.553
6.635
9.015
10.341
11.208
11.936
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
9.034-
-5.413
449-
726
474
2.085-
1.281-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
7.039
724
2.876-
13.978-
9.281-
10.468-
10.778-
Toename/afname geldmiddelen
916-
2.136-
3.310
4.237-
1.534
1.345-
123-
53
jaarverslag 2014
Verkoop van huurwoningen Vanuit financieel oogpunt is verkoop van huurwoningen nauwelijks nodig om onze opgaven te betalen. In 2014 verkochten wij zes bestaande huurwoningen (2013: vijf). De komende jaren voert Plavei een beperkt verkoopbeleid. De verkoopopbrengst zetten we in om onze opgaven te financieren. Hierdoor hoeven we minder vreemd vermogen aan te trekken, hetgeen tot lagere rentelasten leidt. Onrendabele investeringen Bij het bouwen van nieuwe woningen is sprake van een zogenaamde onrendabele top. Het gaat om dat gedeelte van de investering dat niet wordt terugverdiend, met name via het innen van huren. Wij zetten onze positieve kasstromen in om de onrendabele investeringen bij nieuwbouwprojecten te kunnen afboeken. We boeken deze bedragen af op het moment dat we een overeenkomst aangaan met de aannemer. 11.5
We bewaken het jaarresultaat
Jaarresultaat We sloten het boekjaar 2014 af met een positief resultaat van € 1,6 miljoen. In de begroting hielden wij rekening met een positief resultaat van € 2,3 miljoen (exclusief afschrijvingen op het vastgoed). Het nadelige verschil van € 0,7 miljoen wordt veroorzaakt door (* € 1.000):
Niet begrote afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie (*) Niet begrote vennootschapsbelastingbate Lagere onderhoudskosten (activering impulsgelden) Lagere onderhoudskosten (overig) Hogere inhuur personeel Hogere waardeveranderingen vastgoed Hogere waardedaling voorraad Lagere bedrijfsopbrengsten Hogere personeelslasten Hogere overheidsheffingen Hogere overige bedrijfskosten Niet gerealiseerde waardemutatie vastgoed Overig, per saldo
Per saldo
(1.208) 1.104 571 462 (382) (328) (242) (173) (154) (179) (206) (6) 66 ________ (691)
(*)De begroting was opgesteld op basis van actuele waarde. De begrote winst-en-verliesrekening bevatte geen afschrijvingskosten en geen waardeveranderingen. In de werkelijke jaarcijfers over 2014 is afgeschreven op basis van historische kosten. De resultaatontwikkeling van de afgelopen twee jaar (WsBergh) komende vijf jaar (Plavei) zijn als volgt te recapituleren: Ontwikkeling vermogenspositie Bergh Plavei 2013 2014 2015 Stand per 01-01 (x €1000) 4.686 3.709 24.760 Jaarresultaat (x €1000) -924 1.577 359 Overige mutaties (x € 1000) 47 32 Stand per 31-12 (x €1000) 3.709 5.318 25.129
en de verwachting voor de
2016 25.129 3.146 28.275
2017 28.275 4.110 32.385
2018 32.385 4.574 36.959
2019 36.959 5.135 42.094
Reserve per woning
2.208
3.424
6.058
6.835
7.840
8.986
10.227
Solvabiliteit (in %) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Current ratio
6,3 -19,9 3,8 1,5 1,3
8,9 34,9 3,8 6,6 0,6
11,9 1,5 3,8 3,3 0,8
14,0 11,1 3,9 4,7 1,1
16,5 12,7 4,0 5,2 0,9
19,5 12,4 4,0 5,4 1,3
23,0 12,2 4,1 5,7 1,4
54
jaarverslag 2014
11.6
We bewaken de renterisico’s
De belangrijkste taak van de treasury commissie is het beheersen, besturen en bewaken van onze financiële positie. De twee belangrijkste uitgangpunten van ons treasurystatuut zijn: 1. het minimaliseren van de financieringskosten, onder andere door signaleren, spreiden en reduceren van renterisico’s. Er is een minimum rendementseis gesteld en waar mogelijk maken we gebruik van traditionele rente-instrumenten; 2. zorg dragen voor een kosteneffectief en efficiënt betalingsverkeer. De treasurycommissie overlegde twee keer in 2014. Ze bespraken de liquiditeitsprognoses, optimaliseerden het treasurystatuut en bepaalden of er aanvullende acties voor de financiering nodig waren. Onze leningenportefeuille In 2014 is één lening aangetrokken, een rolloverlening ad € 3,1 miljoen, waarvan per 31 december 2014 € 930.000 opgenomen is. De rente is variabel op weekbasis en bedraagt momenteel ca. 0,5% (op jaarbasis). In 2014 stonden renteaanpassingen en aflossingen op het programma voor een totaalbedrag van € 1,4 miljoen. Onze leningenportefeuille bestond op 31 december 2014 uit: 31-12-2014 23 47.311 3,84% `15 jaar
Aantal leningen Bedrag aan leningen (x € 1.000) Gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille Gemiddelde looptijd
31-12-2013 28 47.784 3,85% 20 jaar
Op 31 december 2014 hadden wij een saldo van € 1,3 miljoen op onze spaarrekeningen. Over 2014 betaalden wij € 1,8 miljoen aan rente. WsBergh beschikte over een (ongebruikte) kredietfaciliteit bij de huisbank ad €1,0 miljoen, plus een bouwdepot ad € 1,5 miljoen. Deze faciliteiten zijn in overleg met de bank beëindigd in 2014. Dit leidt niet tot liquiditeitsproblemen, omdat Plavei volgens de meerjarenbegroting over voldoende middelen beschikt. Het WSW schrijft voor dat er een maximaal renterisico mag zijn van 15%. Het WSW kijkt hiervoor naar de renteconversies en aflossingen uitgedrukt in een percentage van de omvang van de leningen in portefeuille aan het einde van het jaar. Wij voldoen aan deze norm. In ons treasurystatuut legden wij vast dat het renterisico maximaal 15 % van de totale leningenportefeuille mag bedragen. Het grote verschil hierbij is dat wij niet alleen rekening houden met de renteherziening, maar ook met de toekomstige financieringsbehoefte. 11.7
Toetsing WSW
Bergh is een dynamische corporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Het deelnemen in het maatschappelijk verkeer brengt risico’s op velerlei gebieden met zich mee. Risico’s zijn er onder meer op het gebied van wet– en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën en personeel en organisatie. Maar ook risico’s als een stagnerende woningmarkt en financiering van projecten. Het beleid van Bergh is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Bij Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Het WSW brengt de Business Risk van een corporatie in kaart door middel van 24 vragen op die terreinen.
55
jaarverslag 2014
Financial risk Voor het bepalen van Financial Risk hanteert het WSW een vijftal ratio’s. Deze ratio’s zijn achtereenvolgens solvabiliteit, dekkingsratio, loan to value, debt service coverage ratio (DSCR) en interest coverage ratio (ICR). De cijfers in de begroting van de nieuwe fusieorganisatie Plavei zijn doorgerekend op basis van het door WSW verstrekte model. De uitkomsten hiervan zijn in beeld gebracht in onderstaande tabel.
Norm WSW Solvabiliteit (%) Solvabiliteit bedrijfswaarde (%) Loan to Value bedrijfswaarde (%) Loan to Value WOZ-waarde (%) Vreemd vermogen per gewogen VHE ICR DSCR
2014 8,9
>25,0 <75,0 <50,0 -
49,0 50,7 25,6 32,4 2,5
1,4 1,0
1,3
2015
2016
2017
2018
2019
11,9 44,1 55,7 32,6 41,6
14,0 47,5 51,6 29,8 38,8
16,5 50,5 48,4 27,5 36,6
19,5 53,4 45,1 25,2 34,1
23,0 56,8 41,5 22,8 31,6
2,0 1,3
2,4 1,3
2,7 1,4
2,9 1,5
3,2 1,6
De fusieorganisatie voldoet aan alle ratio’s en laten bovendien een positieve tendens zien. Het huidige lage investeringsniveau in combinatie met de hoge kasstroom uit operationele activiteiten zorgt er voor dat de leningenportefeuille gestaag afneemt, waardoor zeker vanaf 2018 alle seinen op groen zullen staan voor nieuwe ontwikkelingen. In 2014 is het WSW gestart met de nieuwe beoordeling van de bedrijfsrisico’s aan de hand van 24 vragen. Deze vragen vormen samen met de bovenstaande financiële ratio’s de basis van het nieuwe WSW-risicobeoordelingsmodel. Beide componenten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en wegen in het uiteindelijke oordeel even zwaar. Vooruitlopend op de fusie van beide organisaties heeft het WSW verkennende vragen gesteld omtrent het beleid en de voornemens van de nieuwe organisatie. Op basis van de gegeven antwoorden en de gevraagde aanvullende stukken heeft het WSW een nader onderzoek uitgevoerd naar de borgbaarheid van Laris Wonen en diensten (als fusiedrager) na de fusie. Dit onderzoek heeft geleid tot een positieve beoordeling. Verder heeft het WSW een aantal opmerkingen gemaakt, waarvoor in de nieuwe fusieorganisatie aandacht wordt gevraagd: een uitwerking van een gezamenlijk strategisch voorraadbeleid vertaald naar een meerjarenbegroting en overig beleid. Het WSW wenst voor 1 november 2015 geïnformeerd te worden over de voortgang hiervan; waarborgen dat voldaan wordt aan de financiële ratio’s volgens de nieuwe fusiebegroting; uniformering van het huur-en onderhoudsbeleid; verwerken van de noodzakelijke transitieopgave en investeringen in duurzaamheid, welke in de voorgaande begroting van Laris Wonen en diensten nog onvoldoende is verwerkt; strikt monitoren van de gestelde doelstellingen aangaande het ontdubbelen van functies en de bijbehorende kostenbesparingen.
11.8
We bewaken de solvabiliteit
De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen gefinancierd zijn met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. Cruciaal bij de financiële beoordeling zijn de waarderingsgrondslagen van onze woningen en het overige vastgoed (de materiële vaste activa). Ontwikkeling vermogenspositie De (verwachte) ontwikkeling van de solvabiliteit blijkt uit de tabel in paragraaf 11.7.
56
jaarverslag 2014
Onze solvabiliteit bedroeg over 2014 en 2013, op basis van bedrijfswaarde, respectievelijk 49,0% en 36,8%. 11.9
Het CFV beoordeelt
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties namens de rijksoverheid. Zij stelt eisen aan de omvang van ons volkshuisvestelijk vermogen en jaarlijks beoordeelt zij de financiële positie van corporaties. Het CFV heeft positief geoordeeld over de fusie met Laris Wonen en diensten en over de gezamenlijke meerjarenbegroting. 11.10 Wat staat ons te wachten? Lasten Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) algemene beheerskosten en de onderhoudskosten van WsBergh en haar rechtsopvolger Plavei over de periode 2013 tot en met 2019 weergegeven per verhuureenheid. Kosten algemeen beheer per verhuureenheid
Bergh
Plavei
Aantal vhe (gewogen)
2013 1.680
2014 1.684
2015 4.148
2016 4.137
2017 4.131
2018 4.113
2019 4.096
Personeelskosten Sociale lasten en pensioenlasten Onderhoudskosten Lasten servicecontracten Leefbaarheid Heffingen Overige bedrijfslasten Totale lasten per vhe Onderhoudskosten Totaal algemeen beheer
635 200 1.281 206 11 218 1.554 4.105 1.281 2.824
659 206 717 217 11 599 1.548 3.957 717 3.240
507 181 1.699 276 8 487 877 4.035 1.699 2.336
524 173 1.163 282 9 604 859 3.614 1.163 2.451
501 165 1.219 288 9 665 721 3.568 1.219 2.349
481 164 1.217 295 9 696 725 3.587 1.217 2.370
497 168 1.252 302 10 706 743 3.680 1.252 2.428
De totale uitgaven per verhuureenheid zijn in 2014 gedaald met ca. 4%. Als de heffingen buiten beschouwing worden gelaten, zouden de uitgaven per woning zijn gedaald met 14%. Ook de komende jaren is de impact van de heffingen duidelijk zichtbaar. Voor de komende jaren is het beleid erop gericht de organisatiekosten met 10% ten opzichte van 2014 te laten dalen. Met betrekking tot personele lasten ligt dit percentage op 15%. In de meerjarenbegroting 2015-2019 zijn met name in de eerste 2 jaren nog extra lasten ingerekend in verband met de fusie en voor de implementatie van nieuw beleid. De verhuurderheffing vormt in de komende jaren aanleiding om een meer inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. In 2014 is hier al een eerste voorschot op genomen en inmiddels is duidelijk dat de huurverhoging in 2015 middels maatwerk en nauw overleg met de huurdersverenigingen tot stand is gekomen.
57
jaarverslag 2014
Baten In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) opbrengsten per verhuureenheid over de periode 2013 tot en met 2019 opgenomen. Opbrengsten per verhuureenheid Aantal vhe (gewogen) Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Totale opbrengsten per vhe
Bergh
Plavei
2013 1.680
2014 1.684
2015 4.148
2016 4.137
2017 4.131
2018 4.113
2019 4.096
5.205 247
5.603 211
6.969 263
7.117 269
7.264 275
7.444 282
7.606 288
302 18 5.772
260 26 6.100
240 13 7.485
271 14 7.671
252 24 7.805
259 14 7.999
257 15 8.166
De opbrengsten stijgen over de gehele periode 2015 tot en met 2019 met ruim 9%. In de begroting is uitgegaan van een gemiddelde verkoop van 10 woningen per jaar uit het bestaande bezit van Laris en WsBergh tezamen.
58
jaarverslag 2014
12.
De cijfers
12.1
Kengetallenoverzicht 2014
Omschrijving
2013
2012
2011
2010
Verhuureenheden Woningen
1.553
1.548
1.497
1.525
1.511
Garages
85
85
85
85
85
Parkeerplaatsen in parkeerkelder
36
36
36
36
36
Overige
10
11
18
19
19
1.684
1.680
1.636
1.665
1.651
18
34
45
0
21
111
104
90
90
88
Aantal verhuureenheden opgeleverd
14
56
9
21
46
Aantal verhuureenheden aangekocht
0
0
0
1
0
Aantal koopwoningen in verhuur
0
0
1
2
0
Aantal verhuureenheden gesloopt/buiten gebruik
-4
-7
-34
-10
-8
Aantal verhuureenheden verkocht
-6
-5
-3
0
-3
4
44
-27
14
35
Aantal koopwoningen opgeleverd
0
13
0
8
5
Aantal koopwoningen verkocht
0
0
0
1
2
Aantal koopwoningen in verhuur
0
0
0
2
0
Aantal terugkoopregeling – Koopgarant
7
6
3
5
0
Aantal koopwoningen in aanbouw
0
0
3
0
0
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Beleid & staf
3,1
2,5
2,4
1,4
1,4
Wonen
5,4
6,4
8,2
6,3
5,1
Financiën & bedrijfsvoering
0,0
0,0
0,0
3,7
3,7
Totaal aantal verhuureenheden In aanbouw Gemiddelde verzekerde waarde per woning (bedragen x € 1.000) Mutaties in het bezit
Totaal Aantal koopwoningen
Personeelsbezetting in fte’s
Bouwen & beheer Totaal aantal fte’s
9,1
9,7
8,7
7,0
7,0
18,6
19,5
20,3
19,4
18,2
8,9
6,4
9,0
11,0
16,8
49,0
36,8
37,2
40,3
46,6
6,9
9,7
13,3
18,3
Financiën Solvabiliteit eigen vermogen (eigen vermogen/totaal vermogen) Solvabiliteit eigen vermogen op actuele waarde Weerstandsvermogen (eigen vermogen en voorzieningen/totaal vermogen) Current ratio (vlottende activa/kortlopende schulden)
9,2 0,6
1,3
1,8
0,4
0,3
Rentabiliteit vreemd vermogen
3,8
3,8
4,1
4,4
5,5
Rentabiliteit totaal vermogen
6,6
-4,0
2,0
-2,8
2,8
59
jaarverslag 2014
2014
2013
2012
2011
2010
Balans- en resultaatgegevens (bedragen x € 1.000) Eigen vermogen
5.318
3.709
4.568
5.138
7.904
Langlopende schulden
49.761
50.504
43.465
37.878
33.818
Materiële vaste activa in exploitatie en vastgoedportefeuille
52.883
49.824
39.843
40.837
40.315
Balanstotaal
59.966
58.552
51.112
46.834
47.140
Bedrijfswaarde
93.251
85.440
62.492
60.180
65.364
185.081
201.605
207.299
221.900
217.600
10.272
9.696
9.011
8.337
8.059
Jaarresultaat
1.577
-924
-522
-2.766
-125
Huren en bijdragen
9.436
8.743
8.234
7.978
7.610
Rentelasten
1.837
1.814
1.650
1.565
1.441
29.675
29.631
26.616
26.778
26.681
3.424
2.396
3.052
3.369
5.231
32.041
32.625
29.035
24.838
22.381
Nettohuur (gemiddeld per maand)
506
471
456
437
419
Lasten onderhoud
778
1.387
1.687
1.654
1.550
1.679
1.687
1.035
981
1.024
938
905
925
879
831
1.015
-550
-369
-1.814
-83
Huurachterstand in % jaarhuur (12x maand december)
1,1%
1,2%
1,2%
1,3%
0,9%
Huurderving in % van de bruto jaarhuur
0,6%
0,3%
1,2%
1,7%
0,8%
10,6%
11%
8,8%
8,6%
11,6%
90,5
86,1
75,9
80,7
85,3
WOZ-waarde Totaal opbrengsten
Balans en winst- en verliesrekening per woning Materiële vaste activa in exploitatie Eigen vermogen Langlopende schulden
Overige bedrijfslasten Loonkosten Jaarresultaat
Overig
Mutatiegraad (exclusief verkopen, herontwikkeling) Aantal gewogen vhe per formatieplaats (100)
60
jaarverslag 2014
12.2
Jaarrekening 2014
Balans per 31 december 2014 (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
44.190.540 1.941.112 816.164 46.947.816
43.962.537 120.618 947.819 45.030.975
Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Vastgoedbeleggingen
1.896.170 4.038.409 5.934.579
1.907.079 2.885.619 4.792.698
Financiële vaste activa 3.1 Te vorderen BWS-subsidies 3.2 Latente vennootschapsbelasting Totaal Financiële vaste activa
5.377 4.404.000 4.409.377
30.658 3.300.000 3.330.658
57.291.772
53.154.331
Vlottende Activa Voorraden 4.1 Kavels bestemd voor verkoop 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Voorraad magazijn Totaal Voorraden
783.103 174.961 20.000 978.064
962.954 891.215 20.106 1.874.275
Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 Overige vorderingen 5.4 Overlopende activa Totaal Vorderingen
72.893 80.223 177.834 39.892 370.842
75.504 88.245 100.158 69.608 333.516
Liquide middelen 6.1 Liquide middelen Totaal Liquide middelen
1.325.002 1.325.002
3.190.077 3.190.077
Totaal Vlottende Activa
2.673.908
5.397.868
59.965.680
58.552.200
Vaste Activa Sociaal Vastgoed 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal Sociaal Vastgoed
Totaal Vaste Activa
TOTAAL
61
jaarverslag 2014
PASSIVA
31-12-2014
31-12-2013
Eigen vermogen 7.1 Overige reserves
3.740.780
4.632.741
7.2 Resultaat boekjaar
1.577.097
923.859-
Totaal Eigen Vermogen
5.317.877
3.708.882
35.000 169.654 204.654
78.550 35.000 174.000 287.550
45.563.890 4.197.518
47.451.400 3.052.629
49.761.408
50.504.029
2.136.252 560.265 530.286 45.117 1.409.821 4.681.741
401.422 719.439 1.090.875 534.482 65.519 1.240.002 4.051.739
59.965.680
58.552.200
Voorzieningen 8.1 Onrendabele investeringen nieuwbouw 8.2 Jubileumvoorziening 8.3 Garantievoorziening Totaal Voorzieningen Langlopende schulden 9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen 9.2 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Totaal Langlopende schulden Kortlopende schulden 10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan leveranciers 10.3 Belastingen en premies sociale verzekering 10.4 Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken 10.5 Overige schulden 10.6 Overlopende passiva Totaal Kortlopende schulden TOTAAL
62
jaarverslag 2014
Winst- en verliesrekening over 2014 (categoriaal) 2014
2013
Bedrijfsopbrengsten 11.1 Huuropbrengsten 11.2 Opbrengst servicecontracten 11.3 Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf 11.4 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 11.5 Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
9.436.412
8.743.495
355.919
415.339
-
-
436.474
506.703
43.386
31.076
10.272.191
9.696.613
1.365.058
1.369.008
Bedrijfslasten 12.1 Afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen 12.2 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
327.527
4.076.458
1.109.444
1.040.068
12.4 Sociale lasten
163.752
144.568
12.5 Pensioenlasten
182.509
190.577
12.6 Lasten onderhoud
1.207.546
2.152.453
12.7 Heffingen
1.008.229
365.590
12.8 Overige bedrijfslasten
2.607.199
2.637.109
Totaal bedrijfslasten
7.971.264
11.975.832
Bedrijfsresultaat
2.300.927
2.279.219-
5.545-
69.677-
14.189
81.065
985
2.322
1.837.459-
1.814.051-
1.822.285-
1.730.664-
473.097
4.079.559-
1.104.000
3.155.700
1.577.097
923.859-
12.3 Lonen en salarissen
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 13.1 Mutatie actuele waarde onroerende zaken Financiële baten en lasten 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 14.2 Opbrengst financiële vaste activa 14.3 Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten
Resultaat voor belastingen 15.1 Belastingen
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
63
jaarverslag 2014
12.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
2.300.927
2.279.219-
1.372.648
1.369.008
- nieuwbouw
291.097
3.471.788
- bestaand bezit
704.763
696.470
78.550-
278.950-
Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeverminderingen:
Voorzieningen: - onrendabele investering nieuwbouw - verplichte beloning
-
1.000
4.346-
174.000
2.285.612
5.433.316
754.271
1.966.921-
1.105.190
1.623.205
350.919-
343.716-
4.235.620
2.810.381
43.742
81.065
985
2.322
1.735.240-
1.814.051-
8.022
-
1.682.491-
1.730.664-
2.553.129
1.079.718
Investeringen in materiële vaste activa
5.671.138-
12.859.928-
Investeringen in financiële vaste activa
985-
3.761.147
232.397
33.557
26.266
31.050
5.413.460-
9.034.174-
2.233.000
7.376.600
1.522.206-
283.083-
13.486
54.563-
- garantievoorziening Verandering in werkkapitaal: - vorderingen en voorraden - kortlopende schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Opbrengst en waardeverandering financiële vaste activa Betaalde rente Betaalde (vennootschaps)belasting
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Desinvesteringen in vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Waardeontwikkeling terugkoopverpl. woningen VOV
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen
724.280
7.038.954
2.136.051-
915.502-
Het verloop van de geldmiddelen is als volgt Saldo liquide middelen per 31 december Saldo liquide middelen per 1 januari Toename/afname geldmiddelen 64
935.687
3.071.738
3.071.738
3.987.240
2.136.051-
915.502-
jaarverslag 2014
12.4
Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening
Algemeen Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening en het jaarverslag van Woningstichting Bergh zijn opgemaakt op 10 juni 2015 en zijn opgesteld in euro’s. De jaarrekening en het jaarverslag zijn overeenkomstig artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale-Huursector (BBSH) opgesteld. In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, onder voorbehoud van enkele uitzonderingen van specifieke aard. De wet wordt door middel van de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (2011) voor de Jaarverslaggeving nader ingevuld. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. We passen deze herziene Richtlijn toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kostprijs. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Continuïteit van de activiteiten De jaarrekening is opgesteld in euro’s op basis van de continuïteitsveronderstelling. Eind januari 2014 heeft Plavei (als rechtsopvolger van Woningstichting Bergh) de Prospectieve informatie (dPI) verslagjaar 2014 ingediend bij Corpodata. Bij het doorrekenen van de begrotingscijfers voor de komende vijf jaar geven we gevolg aan het strategische marktbeleid van 2011 waar, in ons krimpgebied, gericht wordt op herstructurering. Met gebruikmaking van de verruiming van het verhuurbeleid en optimalisatie van onze bedrijfsprocessen willen we de operationele kasstromen op niveau houden. De kasstroomontwikkeling van Plavei over de jaren 2015 tot en met 2019, waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslag heffing en saneringsheffing, laat een positieve operationele kasstroom zien variërend tussen de € 6,6 miljoen en € 11,9 miljoen. Ook als rekening wordt gehouden met een aflossingsfictie van 2 % blijft de operationele kasstroom ruim positief (boven € 3,1 miljoen). Gezien de ontwikkeling van de toekomstig kasstromen zijn wij in de veronderstelling dat de continuïteit gewaarborgd is. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. We maken geen gebruik van financiële instrumenten. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening verwerken we naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen. Hieronder wordt verstaan ‘intern geformaliseerde en extern gecommuniceerde’ verplichtingen. Hiervan is sprake wanneer wij met huurders, gemeenten en overige belanghouders gecommuniceerd hebben over verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Wanneer het ontwerp definitief is goedgekeurd door de Raad van Toezicht en de overeenkomst met de aannemer is aangegaan, is sprake van een feitelijke verplichting.
65
jaarverslag 2014
Schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening zijn, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen gedaan die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
12.4.1 Hoe waarderen we de activa en passiva? Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, en culturele instellingen en dienstverleners en ook is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. We kwalificeren het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, omdat we een beleid hebben dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks 66
jaarverslag 2014
getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven met ingang van het nieuwe boekjaar vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstroom, verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investeringen, uitgaande van een normale verhuurexploitatie. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit (woningen, overige objecten en garages). Grond is tegen contante waarde (in plaats van nominale waarde) ingerekend. Bij een beperkt aantal complexen zijn, als gevolg van uitgevoerde maatregelen, de resterende levensduren herzien. De verhuurderheffing is volledig ingerekend in de bedrijfswaarde. Voor de berekening van de bedrijfswaarde hanteren wij de volgende parameters: Verwachte huurstijging (2015), inflatie + 1% Verwachte huurstijging (2016), inflatie + 1% Verwachte huurstijging (2017), inflatie + 1% Verwachte huurstijging (2018), inflatie + 1% Verwachte huurstijging (2019 en verder), gemiddeld (volgens beleid WSW/CFV) Mutatiegraad Huurderving Norm klachten- en mutatie-onderhoud per VHE Gemiddelde exploitatielasten per VHE (5 jaar, exclusief verhuurderheffing) Disconteringsvoet Verwachte resterende levensduur van de betreffende activa
Prijsinflatie in % Jaar
Stijging loonkosten in %
Stijging kosten onderhoud in %
2,00% 2,25% 3,00% 2,00% 2,00% 6,50% 1,18% € 384 € 1.464 5,25% Minimaal 15 jaar Standaard 50 jaar
Stijging var. lasten in %
2015
1,25%
1,50%
1,50%
1,25%
2016
2,00%
1,95%
2,27%
2,00%
2017
2,00%
2,27%
2,49%
2,00%
2018
2,00%
2,49%
3,00%
2,00%
2019
2,00%
3,00%
3,00%
2,00%
2020
2,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Kosten voor periodiek onderhoud zijn voor de eerste zeven jaar gebaseerd op de technische meerjarenbegroting, welke aansluit op het strategisch voorraadbeleid. Voor de jaren daarna wordt gerekend met een vast normbedrag van € 854 per jaar voor het bestaand bezit, welke vanaf de laatste tien economische levensjaren jaarlijks met 10 % verlaagd gaat worden. De in de bedrijfswaardeberekening ingerekende restwaarde grond wordt bepaald door de door ons verwachte grondquote van € 30.000 (gemiddeld 150 m2 = € 200 per m2) te verminderen met de geschatte kosten voor herhuisvesting en ZAV (€ 6.800). Zonodig is de grondwaarde bijgesteld in verband met afwijkende kavelomvang. De geldende grondquote van de gemeente Montferland is € 175 per m2. Het CFV hanteert een restwaarde van € 5.000 per woning. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
67
jaarverslag 2014
De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte levensduur van de complexen: de minimale levensduur is gesteld op vijftien jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en de direct toerekenbare interne kosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening voor het restant aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Er wordt geen rente toegerekend. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen berekenen we volgens de lineaire methode. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huur liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingprijs of vervaardigingprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waarde aanpassingen. Jaarlijks wordt de reële waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van taxaties of beoordeeld aan de hand van marktprijs ontwikkeling (gegevens CBS). In april 2013 en in mei 2014 zijn de objecten getaxeerd door een externe partij volgens de comparatieve methode, waarbij de onderhandse verkoopwaarde, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten als uitgangspunt is gehanteerd. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Wat betreft onderhoud en afschrijvingen is de grondslag gelijk aan die van het sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingprijs en indien van toepassing gewijzigd met bijzondere waarde aanpassingen. De vervaardigingprijs bestaat uit materiaalkosten, de direct toerekenbare interne kosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet gedekte stichtingskosten. 68
jaarverslag 2014
De bijzondere waarde aanpassing wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waarde aanpassing hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het restant een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor wij een terugkoopplicht hebben, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van de regeling VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van verkoop van woningen onder voorwaarden worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De subsidies die wij vorderen op basis van het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) worden eenmalig vastgesteld. Dit gebeurt op basis van de contante waarde van de jaarlijkse exploitatietekorten. Deze tekorten bepalen we met een voorcalculatie. Hierbij houden we rekening met de veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielastenstijgingen. Dit doen we over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voor gecalculeerde exploitatieoverschotten. De vordering is rentedragend. Deze verminderen we ieder jaar met de bedragen die de budgethouder beschikbaar stelt. Dit doen we maximaal dertig jaar. Latente belastingvorderingen
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. Vlottende activa Voorraden Vastgoed (grond/opstal) bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto opbrengstwaarde is
69
jaarverslag 2014
gebaseerd op de verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. De voorraad onderhoudsmaterialen waarderen we tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Er wordt rekening gehouden met een mogelijke incourantheid. Vorderingen en liquide middelen Deze posten nemen we op tegen nominale waarde. Voor dubieuze huurvorderingen vormden we ook een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Zij staan ter vrije beschikking voor Woningstichting Bergh. De waardering van vlottende activa wordt aangepast naar de actuele waarde als deze lager is dan de waardering op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Eigen vermogen Overige Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de algemene bedrijfsreserve. Voorzieningen Onrendabele investeringen inzake nieuwbouw Met de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw, die gevormd wordt bij het nemen van het bestuursbesluit, dekken we de feitelijke verplichtingen tot onrendabele investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. De reeds gedane betalingen worden tot maximaal de hoogte van de voorziening ten laste van deze voorziening gebracht. Indien er meer betaald is dan voorzien, wordt het meerdere geactiveerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. De overige voorzieningen nemen we op tegen de nominale dan wel contante waarde. Jubileumuitkeringen De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea-uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Langlopende en kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met aflossingen op basis van annuïteit, lineaire, dan wel fixe. Het kortlopend deel van de leningen -de aflossing 2015- is onder de kortlopende schulden verantwoord. De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. 12.4.2 Hoe bepalen we het resultaat? Bij het bepalen van het resultaat wordt rekening gehouden met de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking. Bedrijfsopbrengsten Huren De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengst servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, 70
jaarverslag 2014
glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst, omdat de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV-woningen en wordt jaarlijks met in acht name van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Het gaat om de toerekening van investeringen in de materiële vaste activa aan het eigen werkapparaat. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder verantwoorden we voornamelijk de kosten van administratieve handelingen die we doorberekenen aan derden. Bedrijfslasten Afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen De afschrijving op de materiële vaste activa en vastgoedportefeuille wordt gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed en vastgoedbelegging Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Tevens wordt onder deze post de afboeking van de haalbaarheidsonderzoeken ten behoeve van projecten en de afwaarderingen van de grondwaarden verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) houden wij ons aan de Beleidsregels toepassing WNT. Pensioenlasten 71
jaarverslag 2014
Wij hebben onze pensioenregeling ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling van SPW is een zogenaamde salarisdiensttijdregeling. Wij zijn slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren anders dan hogere toekomstige premies. Ook bestaat er geen enkele aanspraak op eventuele opgebouwde buffers door SPW. De Pensioenregeling van SPW kan dan ook gekwalificeerd worden als een toegezegde bijdrageregeling. Lasten onderhoud Hier verantwoorden we de jaarlijkse uitgaven voor dagelijks en mutatieonderhoud. Hieronder vallen ook de uitgaven voor planmatig onderhoud. Het gaat om uitgave van de daadwerkelijke werkzaamheden die in het verslagjaar plaatsvonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houden met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Met de rentebaten en soortgelijke opbrengsten bedoelen we de werkelijke renteontvangsten op banktegoeden en deposito’s. Opbrengst financiële vaste activa Hiermee bedoelen we: • de ontvangen rente van langlopende uitgezette gelden; • de toegerekende rente aan activa voor de exploitatie. Rentelasten en soortgelijke lasten Onder de rentelasten en soortgelijke kosten verantwoorden we: • de rente van geldleningen die onder het boekjaar vallen; • de kosten van borging en herfinanciering. Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en -schulden.
72
jaarverslag 2014
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. Het kasstroomoverzicht wordt ingedeeld in drie verschillende activiteitencategorieën: • kasstromen uit operationele activiteiten, • kasstromen uit investeringsactiviteiten, • kasstromen uit financieringsactiviteiten. Voor een goed inzicht worden de bruto kasstromen opgenomen. Dit houdt in dat de ontvangsten en uitgaven afzonderlijk worden vermeld en dus niet worden gesaldeerd. Deze worden per groep van transacties en gebeurtenissen afzonderlijk weergegeven. Verder wordt per soort activiteit de netto kasstroom vermeld. Dit is het saldo van de ontvangsten en uitgaven voor die activiteit.
73
jaarverslag 2014
12.5
Toelichting op de balans
SOCIAAL VASTGOED Het verloop is als volgt: 1.1
1.2
1.3
Sociaal vastgoed in
Onroerende en
Sociaal
ontwikkeling
roerende zaken
vastgoed in
voor eigen
zaken t.d.v.
Exploitatie
Exploitatie
Exploitatie
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde
67.557.966
1.780.618
1.578.089
Cumulatieve afschrijving
-12.844.402
-
-630.270
Cumulatieve waardeveranderingen
-10.751.027
-1.660.000
-
Stand 1 januari
43.962.537
120.618
947.819
603.748
3.739.261
25.129
2.727.074
2.727.074-
-
977.954-
977.954
63.847-
-
Mutaties in het boekjaar Investeringen Overboekingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (14 won. Inv.) Overboekingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (14 won. ORT)
Desinvesteringen
-
-
Herclassificatie - herclassifcatie beginstand voorziening ORT
78.550-
- herclassificatie verkoop onder voorwaarden
-
- herclassificatie MVA naar MVA i/o
377.918-
- herclassificatie MVA naar Voorraden
174.061-
Waarderveranderingen - waardeverandering bestaand bezit
331.218-
377.918
- ORT afboeking naar lagere grondwaarde
-
177.918-
- ORT op lopende projecten
-
291.097-
- ORT opgeleverde projecten
-
322.013-
- ORT terugname VOV
-
322.013
1.176.921-
-
156.784-
228.003
1.820.494
131.655-
69.838.323
4.070.127
1.603.218
Cumulatieve afschrijving
13.733.684-
-
787.054-
Cumulatieve waardeveranderingen
11.914.099-
2.129.015-
-
Stand 31 december
44.190.540
1.941.112
816.164
Afschrijvingen Totaal mutaties in het boekjaar
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde
74
jaarverslag 2014
Vastgoedbeleggingen Het verloop is als volgt: 2.1
2.3
Commercieel
Onroerende
vastgoed
zaken verkocht
in exploitatie
onder voorwaarden
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde
2.676.568
3.198.800
Cumulatieve afschrijving
141.850-
-
Cumulatieve waardeveranderingen
627.639-
313.181-
1.907.079
2.885.619
-
1.303.000 141.616-
28.032
8.594-
Stand 1 januari Mutatie in het boekjaar Investeringen Teruggekocht Waardeveranderingen Afschrijvingen Stand 31 december
38.943-
-
10.909-
1.152.790
2.676.568
4.333.250
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving
180.793-
-
Cumulatieve waardeveranderingen
599.605-
294.841
1.896.170
4.038.409
Stand 31 december
Investeringen Het bij ‘onroerende zaken in exploitatie’ vermelde bedrag betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging en levensduur verlengende ingrepen. Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie, vastgoedbeleggingen in exploitatie en onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur. Onroerende zaken in exploitatie
Lineair
Grond
n.v.t.
Woningen en garages
50 jaar
C.V.-installaties
25 jaar
Liftinstallaties
25 jaar
Renovatie/woningverbetering/groot onderhoud
25 jaar
Geriefverbetering
20 jaar
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Lineair
Kantoorgebouw
30 jaar
Inventaris
10 jaar
Automatiseringsapparatuur en software
5 jaar
Vervoermiddelen
5 jaar
Commercieel vastgoed in exploitatie
Lineair
Winkels/woningen/parkeerplaatsen
50 jaar
75
jaarverslag 2014
Overige waardeveranderingen De genoemde waardeveranderingen zijn het saldo van de berekende bedrijfswaarde en de historische kostprijs. De waardeveranderingen zijn naar verwachting duurzaam lager en worden ten laste van het resultaat gebracht. De toetsing van de uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen aan de boekwaarde van de materiële vaste activa gaf aanleiding tot per saldo cumulatief een waardeverandering van € 0,6 miljoen negatief. Juridisch eigendom Alle in exploitatie genomen complexen zijn juridisch eigendom. Verstrekte zekerheden Op basis van artikel 30 van het Reglement van Deelneming hebben wij ons verplicht om op eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijk en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekerde som bedraagt op balansdatum circa € 172,3 miljoen. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn tegen de meest gebruikelijke voorwaarden en risico’s verzekerd. Onderverzekering is op basis van de polisvoorwaarden en afspraken uitgesloten. Waarde onroerend zaak belasting (WOZ) Per 31 december 2014 bedroeg de WOZ van de onroerende zaken in exploitatie ca. € 180 miljoen, peildatum 1 januari 2013. Hierbij is rekening gehouden met aan- en verkopen. Verkoop onder voorwaarden Op balansdatum zijn 27 woningen verkocht onder voorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
76
jaarverslag 2014
Toelichting mutatie bedrijfswaarde Hier volgt een toelichting op de mutatie in de bedrijfswaarde zoals bedoeld in alinea 214 van Richtlijn 645. De bedrijfswaarde berekening heeft betrekking op sociaal vastgoed in exploitatie en op de vastgoedbeleggingen. De stijging in de huurcomponent is grotendeels mede veroorzaakt door aanpassing van restant levensduren en opleveringen nieuwbouw woningen. (x € 1.000)
Bedrijfswaarde
Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2013
85.440
Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2014
93.251
Mutatie in gecorrigeerde bedrijfswaarde gedurende verslagjaar
7.811
Deze mutatie wordt veroorzaakt door de volgende effecten: A. Jaarresultaat - Effect contante waarde en restant levensduur
1.480
B. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent - in de mutatiegraad
2.691871-
- in de indexaties/parameters
1.591-
- in de onderhoudslasten
546
- in de belastingen en de heffingstoeslag
1.080-
- in de overige lasten
12.808
- in de disconteringsvoet
-
- in de levensduur
1.930
- in de restwaarde van de grond
426-
- in de voorgenomen investeringen
-
- in de inflatie
-
C. Gevolgen voor de mutaties in het bezit - nieuwbouw in exploitatie
1.749
- verkocht bezit c.q. uit exploitatie
1.640
- woningverbeteringen
1.701-
- overige wijzigingen in bezit
3.982-
D. Rentabiliteitswaardecorrectie - wegvallen rentabiliteitswaardecorrectie
-
Mutatie bedrijfswaarde verslagjaar t.o.v. bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar
7.811
Overzicht bedrijfswaarde sociaal vastgoed en vastgoedportefeuille (x € 1.000)
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed Bedrijfswaarde vastgoedbeleggingen
91.303 1.948 93.251
Bij de bedrijfswaardeberekening hanteerden we de uitgangspunten zoals verwoord in § 12.4.1.
77
jaarverslag 2014
ACTIVA FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2014
31-12-2013
30.658
64.030
985
2.320
26.266-
35.629-
5.377
30.658
Latente belastingen per 1 januari
3.300.000
144.300
Mutatie latente belastingen in het boekjaar
1.104.000
3.155.700
4.404.000
3.300.000
3.1 Te vorderen BWS-subsidies Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar - rente - ontvangen bijdragen Stand per 31 december 3.2 Latente vennootschapsbelasting Latente belastingvordering
Totaal Latente belastingvordering per 31 december
De latente belastingvordering heeft betrekking op de compensabele verliezen en de langlopende leningen.
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 4,5 miljoen, gebaseerd op waardering tegen contante waarde met een disconteringsvoet na belasting van 3% (2013: anders berekend). De verrekenbare verliezen zijn volledig tot waardering gebracht.
−
De latente belastingvordering inzake tijdelijke verschillen bedraagt -/- € 0,1 miljoen, gebaseerd op waardering tegen contante waarde met een disconteringsvoet na belasting van 3 % (2013: n.v.t.). Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: leningenportefeuille.
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2014
31-12-2013
4.1 Kavels bestemd voor verkoop
783.103
962.954
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
174.961
891.215
Voorraden
4.2 Voorraad magazijn Totaal Voorraden
78
20.000
20.106
978.064
1.874.275
jaarverslag 2014
VLOTTENDE ACTIVA
VOORRAAD Het verloop is als volgt:
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Grond
Vastgoed
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde
1.662.954
Cumulatieve afschrijving
891.215
-
Cumulatieve waardeveranderingen
700.000-
Stand 1 januari
962.954
891.215
Mutaties in het boekjaar Investeringen
62.149
-
Desinvesteringen
-
891.215-
Herclassificatie MVA in exploitatie
-
174.961
Waardeveranderingen
242.000-
Afschrijvingen
-
-
Stand 31 december
-
783.103
174.961
1.725.103
283.133
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving
-
53.092-
Cumulatieve waardeveranderingen
942.000-
55.080-
Stand 31 december
783.103
174.961
Grond Grond betreft 1 kavel in de verkoop van Project Varwijk - Kerkweg 7. Vastgoed Grond en opstal van 3 te koop staande woningen. Eind april 2015 is er één van deze drie daadwerkelijk verkocht.
79
jaarverslag 2014
31-12-2014
31-12-2013
124.005
112.297
75.504
14.717
24.392-
22.076
Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren Actieve huurders Voorziening oninbare vorderingen actieve huurders: Stand voorziening per 1 januari Dotatie -/- afboekingen boekjaar Stand voorziening per 31 december Totaal Huurdebiteuren
51.112
36.793
72.893
75.504
80.223
88.245
80.223
88.245
144.007
165.427
12.100
24.830
106.885
-
5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Totaal Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 Overige vorderingen Vorderingen vertrokken huurders (schades/incassokosten) Overige vorderingen actieve huurders Subsidie Energiesprong Diverse vorderingen
-
580
262.992
190.837
Voorziening oninbare vorderingen vertrokken huurders: Stand voorziening per 1 januari
90.678
61.552
Dotatie -/- afboekingen boekjaar
5.520-
29.126
Stand per 31 december
85.158
90.678
177.834
100.158
Totaal Overige vorderingen
De voorziening voor oninbare (huur)vorderingen is bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Onder de overige vorderingen zijn naar verwachting geen vorderingen opgenomen met een looptijd > 1 jaar.
5.4 Overlopende activa Niet-vervallen rente Vooruitbetaalde servicekosten VVE Molenpoortstaete Servicekosten Overige Totaal Overlopende activa
11.376
40.929
-
8.644
27.349
-
1.167
20.035
39.892
69.608
807
1.815
LIQUIDE MIDDELEN 6.1 Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas Rabobank, rekening-courant
861
52
Rabobank, spaarrekeningen
1.323.334
3.188.210
1.325.002
3.190.077
Totaal Liquide middelen
80
jaarverslag 2014
PASSIVA EIGEN VERMOGEN 31-12-2014
31-12-2013
4.632.741
5.138.268
923.859-
552.158-
31.898
46.631
3.740.780
4.632.741
1.577.097
923.859-
7.1 Overige reserves Saldo per 1 januari Resultaat vorig boekjaar Resultaat verkoop VOV Stand 31 december 7.2 Resultaat boekjaar
Het resultaat boekjaar wordt in het volgende boekjaar onttrokken aan de overige reserves. Het ongerealiseerde cumulatieve resultaat op de VOV koopwoningen, welke is opgenomen in de reserves per balansdatum bedraagt: € 75.323. VOORZIENINGEN 31-12-2014
31-12-2013
78.550
3.882.300
8.1 Onrendabele investeringen nieuwbouw Stand 1 januari - bij: dotatie/ vrijval in het boekjaar
-
729.400
78.550
2.980.250-
Stand 31 december
-
1.631.450
Verrekend met onroerende zaken in ontwikkeling
-
1.552.900
Totaal Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
-
78.550
35.000
34.000
- af: onttrekking in het boekjaar
8.2 Jubileumvoorziening Stand 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
-
1.000
35.000
35.000
174.000
160.000
4.346
14.000
169.654
174.000
204.654
287.550
8.3 Garantievoorziening Voorziening garantietermijn Oostenrijkse Woningen Voorziening garantietermijn Stokkum
Totaal Voorzieningen
Garantie voorziening is getroffen in verband met mogelijk verwachte garantiekosten op opgeleverde nieuwbouw. Het langlopende deel van de voorziening bedraagt > 5 jaar: € 35.000
81
jaarverslag 2014
LANGLOPENDE SCHULDEN 31-12-2014
31-12-2013
4.074.365
5.624.708
9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen gemeente Montferland Leningen kredietinstelling
41.489.525
41.826.691
45.563.890
47.451.400
47.451.400
42.178.506
Het verloop van de leningen was als volgt: Stand 1 januari Bij: gekwalificeerd als kortlopend per 1 januari
283.083
752.023
47.734.483
42.930.529
930.000
6.308.000
Nieuwe leningen c.q. opname roll-overlening Aflossingen Af: aflossingen volgend boekjaar Stand 31 december
1.353.656-
752.023-
47.310.827
47.734.483
1.746.937
283.083
45.563.890
47.451.400
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt circa 3,84% (2013: circa 3,85%). De leningen worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het annuïteitensysteem. Borgstelling Borgstelling van de leningen heeft tot een bedrag van € 49,5 miljoen plaatsgevonden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).Conform de deelnemersvoorwaarden van het WSW mogen de onderliggende complexen niet hypothecair worden bezwaard. Renterisico Naar verwachting zullen voor de komende 5 jaar van de leningenportefeuille ultimo boekjaar de volgende aflossingen/conversies plaatsvinden en het renterisico is daardoor als volgt: Boekjaar
Eind- of vervroegde aflossing
Conversie
Totaal
2015
1.747
985
2.732
2016
3.256
930
4.186
2017
266
3.000
3.266
2018
4.206
-
4.206
2019
3.286
-
3.286
12.761
4.915
17.676
Totaal Actuele waarde
De marktwaarde van de leningen ultimo 2014 bedraagt € 64,5 miljoen. De marktwaarde is bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: basisrenteleningen: basisrente plus opslag tot opslagherziening; rollover: Euriborfixatie plus opslag tot eerste couponbetaling in 2015, vervolgens opslag tot opslagherziening; leningen met renteconversie: marktwaarde o.b.v. couponbetalingen tot renteconversie. De leningen zijn contant gemaakt met behulp van een swapcurve. 31-12-2014 31-12-2013 9.2 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Mutatie aandeel woningen verkocht onder voorwaarden Woningen teruggekocht onder voorwaarden in het boekjaar Woningen verkocht onder voorwaarden in het boekjaar Stand 31 december
82
3.052.629 3.047155.064-
2.038.592 54.563-
1.303.000
1.068.600
4.197.518
3.052.629
jaarverslag 2014
Per ultimo 2014 heeft Woningstichting Bergh 27 woningen verkocht onder voorwaarden, waarvan 8 in het boekjaar. Indien deze woningen aan Woningstichting Bergh ter verkoop worden aangeboden, hebben we een terugkoopplicht tot maximaal de koopprijs die voor deze woning is betaald. De waarde met betrekking tot deze woningen staat op de balans verantwoord onder de materiële vaste activa ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De waarde is in 2014 herrekend op basis van de marktwaardeontwikkeling. Totaal Langlopende schulden
49.761.408
50.504.029
31-12-2014
31-12-2013
KORTLOPENDE SCHULDEN 10.1 Schulden aan kredietinstellingen Raborekening-courant
389.315
118.339
1.746.937
283.083
2.136.252
401.422
72.341
365.064
Nieuwbouw en herstructurering
338.930
197.849
Overige
148.994
156.527
560.265
719.439
Aflossingen leningen van het volgende boekjaar Totaal Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan leveranciers Onderhoud
Totaal Schulden aan leveranciers 10.3 Belastingen en premies sociale verzekering Salarissen/VUT-/pensioenpremie Omzetbelasting Loonbelasting Totaal Belastingen en premies sociale verzekering
16.230
945
460.435
1.038.903
53.621
51.026
530.286
1.090.875
-
295.000 32.000 144.683
44.210 907 45.117
59.923 2.876 534.482
-
61.391 709 3.419 65.519
10.4 Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Nog te verwachten projectkosten Oostenrijkse Woningen Nog te verwachten projectkosten Stokkum Nog te verwachten projectkosten Sportveld Kilder Nog te verwachten projectkosten Energiesprong Nog te verwachten projectkosten MolenpoortStaete Nog te verwachten projectkosten Stadspark
10.5 Overige schulden Te betalen aan WS Laris Bankkosten Overig
83
jaarverslag 2014
31-12-2014
31-12-2013
10.6 Overlopende passiva Niet-vervallen rente leningen
873.398
975.617
Vooruitontvangen subsidie impulsgelden
133.000
-
Nog uit te betalen waarborgsommen Vooruit ontvangen huur Te verrekenen c.q. te verrekenen stookkosten complexen Stelposten elektra complexen Af te rekenen servicekosten
4.659 108.032 105.195 30.067
5.255 64.102 47.863 29.000 20.195
Accountantscontrole en adviseurs Belastingdienst huurtoeslag Af te rekenen netto lonen en salarissen Reservering vakantie- en overuren Contributie huurdervereniging Kosten opstellen jaarrekening 2014, aangiftes e.d. Energielabels Inkopen Activa Overige Totaal Overlopende passiva
24.000 16.107 24.601 57.026 10.345 23.391 1.409.821
14.000 438 20.775 20.728 859 41.136 32 1.240.002
Totaal Kortlopende schulden
4.681.741
4.051.738
Niet in de balans opgenomen verplichtingen en niet in de balans opgenomen activa a.
Voorwaardelijke verplichtingen Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2014: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Woningstichting Bergh een aangegane obligoverplichting van € 1,9 miljoen (2013: € 1,8 miljoen).
b.
Aangegane verplichtingen projecten In het kader van onderhoudsprojecten is eind 2014 sprake van aangegane verplichtingen met aannemers en installateurs van € 28.000 (inclusief btw).
c.
Loopbaanontwikkelingsbudget Woningstichting Bergh heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Woningstichting Bergh beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal.
d.
Afnameverplichting grond Sportveld Kilder In 2013 is een afnameverplichting aangegaan voor de grond van 5 kavels (€ 158.000). Deze moeten in november 2015 worden afgenomen.
84
jaarverslag 2014
12.6
Toelichting winst- en verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 31-12-2014
31-12-2013
9.244.915
8.531.601
11.1 Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen
Af: huurderving Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie
110.273
108.432
9.355.188
8.640.033
51.618
25.844
9.303.570
8.614.189
101.581
96.049
Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten
38.036
42.224
139.617
138.273
6.775
8.968
132.842
129.305
9.436.412
8.743.495
441.793
454.831
39.059
47.166
11.2 Opbrengst servicecontracten Leveringen en diensten Opbrengst WKO Reservering correctie opbrengst voorgaande jaren Af: vergoedingsderving
20.000-
-
460.852
501.997
701-
3.342-
460.151
498.655
Te verrekenen met huurders
104.232-
83.317-
Totaal Opbrengst servicecontracten
355.919
414.338
-
-
670.750
561.220
11.3 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Doorberekende diensten investeringen
11.4 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst huurwoningen Af: Verkoopkosten Af: Desinvesteringen verkochte woningen Totaal Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
37.956
30.960
196.320
23.557
436.474
506.703
4.136
5.456
11.5 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen huurcontract Inschrijving woningzoekenden
5.147
5.476
11.450
13.832
Vergoedingen onderhoud
7.168
6.312
Vergoedingen handmatige betalingen
3.862
-
Zonnepanelen
8.828
-
Vergoeding beheer voor derden
Overige baten Totaal Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten 85
2.795
-
43.386
31.076
10.272.191
9.696.613
jaarverslag 2014
BEDRIJFSLASTEN 31-12-2014
31-12-2013
1.179.101
1.175.178
29.173
53.564
12.1 Afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen Onroerende zaken in exploitatie – woningen Onroerende zaken in exploitatie – overig bezit Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
156.784
140.267
1.365.058
1.369.009
Project Kellenstraat te ’s-Heerenberg
102.525
242.000
Project Zeddamseweg 13-19 te ’s-Heerenberg
188.572
437.400
Totaal afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen
12.2 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Project Stadspark
63.704
Project Molenpoort Staete Project Kilder Project Oostenrijkse woningen Delweg/Plantsoensingel te ’sHeerenberg/Zeddam (40 huur), plus Eltensweg-Heuvelstraat (8 huur) Project Notel Willy Terugname ORT Oostenrijkse woningen (7 resp. 6 koop) Haalbaarheidsonderzoeken projecten
914.250
115.131-
635.142
181.663
264.244
493.423
1.209.073
177.867
-
178.045-
276.011-
12.994
46.110-
Mutatie Commercieel Vastgoed
-
27.742
Waardeverandering bestaand bezit
600.045-
668.729
Totaal Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
327.527
4.076.459
De waardeverandering betreft de afwaardering in verband met de minimumwaarderingsregel 12.3 Lonen en salarissen Lonen en salarissen
1.034.444
Incidentele beloningen Totaal lonen en salarissen
1.040.068
75.000
-
1.109.444
1.040.068
163.752
144.568
182.509
190.577
Ultimo 2014 bestond de personeelsformatie uit 18,6 fte (19,5 fte ultimo 2013). Bezoldiging bestuurder Op grond van de in artikel 383 lid 1 BW2 opgenomen vrijstelling is geen melding gemaakt van de bezoldiging bestuurder in het kader van BW 2. Bezoldiging Raad van Toezicht De bezoldiging van de Raad van Toezicht betrof in 2014, conform BW 2 Titel 9, in totaal €27.358 (2013: € 32.200), inclusief BTW. 12.4 Sociale lasten Sociale lasten 12.5 Pensioenlasten Pensioenen
86
jaarverslag 2014
31-12-2014
31-12-2013
847.717
1.701.156
255.321 183.971 67.503 146.966359.829
300.057 220.961 74.213 143.935451.297
Totaal lasten onderhoud
1.207.546
2.152.453
12.7 Heffingen Verhuurderheffing Saneringsheffing Totaal heffingen
693.109 315.120 1.008.229
26.065 339.525 365.590
321.190 32.783 365.343 242.000 150.000
300.296 29.562 345.681 700.000 100.000
19.878 1.131.194
49.833 1.525.373
476.494 74.828 45.911 40.027
26.389 133.853 38.442 41.471
209.276 416.536 114.333 242.590 1.619.935
218.682 224.332 48.733 205.835 937.736
143.9902.607.199
174.000 2.637.109
31-12-2014
31-12-2013
102.022
43.469
37.026
32.234
12.6 Lasten onderhoud Kosten planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud: Dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud CV-onderhoud/storingen Onderhoud eigen technische dienst Kosten niet-planmatig onderhoud
12.8 Overige bedrijfslasten Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Kosten servicecontracten Afwaardering vlottende activa (grondpositie kerkweg) Toevoeging voorziening dubieuze (huur)debiteuren en overige vorderingen Overige exploitatielasten Totaal Zakelijke bedrijfslasten Beheerskosten Uitzendkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten: - Automatisering/website - Advieskosten/dienstverlening derden - Kosten externe controle - Overige algemene kosten Totaal Beheerskosten Overige exploitatielasten Garantievoorziening Oostenrijkse woningen / Stokkum Totaal Overige bedrijfslasten
Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening (*) Fiscale advisering Overige controlewerkzaamheden Totaal Accountantshonoraria
8.948
5.264
147.996
80.967
(*) Het bedrag in 2014 is inclusief € 68.000 ‘meerkosten’ verbonden aan de controle van de jaarrekening 2013. Deze kosten hangen mede samen met het ziek uitvallen van de controller in loondienst.
87
jaarverslag 2014
13.1 Mutatie actuele waarde onroerende zaken
Mutatie verkocht onder voorwaarden Totaal Mutatie actuele waarde onroerende zaken
31-12-2014
31-12-2013
5.545-
69.677-
5.545-
69.677-
31-12-2014
31-12-2013
11.506
67.244
-
8.775
FINANCIELE BATEN EN LASTEN 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente van rekeningen-courant Rente op Belastingdienst Rente op overige vorderingen Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2.683
5.045
14.189
81.065
14.2 Opbrengst financiële vaste activa Rentevordering BWS-subsidies
985
2.322
Totaal Opbrengst financiële vaste activa
985
2.322
1.837.370
1.803.524
14.3 Rentelasten en soortgelijke lasten Rente leningen Rente waarborgsommen Rente overige schulden Totaal Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal Financiële baten en lasten
4
4
85
10.523
1.837.459
1.814.051
1.822.285-
1.730.664-
31-12-2014
31-12-2014
15.1 BELASTINGEN De fiscale positie is als volgt: Commercieel resultaat voor belastingen
510.540
Bij: fiscaal lagere afschrijvingen materiële vaste activa
1.248.222
Bij: fiscaal geen waardeveranderingen
170.565
Bij: beperkt aftrekbare kosten
6.343
Bij: fiscaal geen aftrek bijdrage CFV
315.120
Bij: fiscaal geen niet gerealiseerde waardeverandering
112.070
Af: fiscaal lagere boekwinsten en projectresultaten
436.474
1.852.320 Af: fiscale vrijval disagio lening
62.115
Af: fiscaal hogere onderhoudslasten
32.555
Af: kleinschaligheidsinvesteringsaftrel
7.036 538.180 1.824.680
Verrekend verlies
1.824.680
Belastbaar bedrag
0
In de resultatenrekening is een bate ad € 1.1.04.000 opgenomen, zijnde de mutatie in de vordering uit hoofde van latente belastingen. 88
jaarverslag 2014
Bezoldiging volgens definities WNT WNT-verantwoording 2014 WsBergh Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op WsBergh van toepassing zijnde regelgeving. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor WsBergh is € 103.900. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Toezicht bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Bezoldiging topfunctionarissen bedragen x € 1
J.B.W. ter Bogt
Functie(s)
Directeurbestuurder
Duur dienstverband in 2014
1/1 - 31/12
Duur dienstverband in dagen
365 dagen
Omvang dienstverband (in fte)
1,0
Gewezen topfunctionaris?
nee
(Fictieve) dienstbetrekking?
nee
Bezoldiging Beloning
107.905
Belastbare onkostenvergoedingen
-
Beloningen betaalbaar op termijn
25.093
Totaal bezoldiging
132.998
Toepasselijk WNT-maximum
103.900
Motivering indien overschrijding: zie
1)
1) Er geldt een overgangstermijn van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie jaar. Het salaris was, vooruitlopend op deze uitkomst, al in 2012 bevroren. Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x € 1
Dhr. M.Th. de Roo
Dhr. H.W.A. Meuleman
Dhr. R.J.W.M. Frerix
Functie(s)
Voorzitter
Lid
Lid
Duur dienstverband
1/1 – 4/10
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
Duur dienstverband in dagen
277 dagen
365 dagen
365 dagen
4.919
5.195
5.195
Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
-
Totaal bezoldiging
4.919
5.195
5.195
Toepasselijk WNT-maximum
6.082
5.195
5.195
Motivering indien overschrijding
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
Bezoldiging Beloning
89
jaarverslag 2014
Mw. Y.H. Beenen
Dhr. M.A.W. Ebbing
Functie(s)
Lid/Voorzitter
Lid
Duur dienstverband lid Duur dienstverband voorzitter
1/1 – 4/10 5/10 – 31/12
1/1 - 31/12 -
365 dagen
365 dagen
bedragen x € 1
Duur dienstverband in dagen Bezoldiging Beloning
5.821
5.195
Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
Totaal bezoldiging
5.821
5.195
Toepasselijk WNT-maximum
5.864
5.195
Motivering indien overschrijding
n.v.t.
n.v.t.
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
90
jaarverslag 2014
13.
Overige gegevens
13.1
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Woningstichting Bergh te 'sHeerenberg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het Accountantsprotocol Bbsh in Bijlage III bij het Bbsh en het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Bergh per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
91
jaarverslag 2014
Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 10 juni 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
92
jaarverslag 2014
Bijlage 1 Woningtoewijzing conform BBSH 11 toewijzingen (onder liberalisatiegrens) zijn boven de € 34.678. 167 toewijzingen (onder liberalisatiegrens) zijn onder de € 34.678.
Woningtoewijzing aan eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen Huurprijs 2014 <€ 389,05 < 65 jaar
≥ 65 jaar
21.600 21.600 34.678 21.600
2 0 0 0
Huurprijs € 389,05 – < € 596,75 58 25 1 8
> 21.600 > 34.678
0 0 2
2 0 94
1 0 12
0 0 0
Huurprijs € 596,75 – < € 699,48 3 0 1 7
Huurprijs ≥ € 699,48
≤ > > ≤
Totaal
Woningtoewijzing aan tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen Huurprijs 2014 <€ 389,05 < 65 jaar
≥ 65 jaar
0 0 0 0
29.325 29.325 34.678 29.400
0 0 0 0
> 29.400 > 34.678
0 0 0
0 4 28
0 0 11
0 1 1
Huurprijs € 596,75 – < € 699,48 5 2 0 0
Huurprijs ≥ € 699,482
0 0 7
0 0 0
≤ > > ≤
Woningtoewijzing aan meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen Huurprijs 2014 <€ 389,05
≥ 65 jaar
Huurprijs ≥ € 699,48
Huurprijs € 389,05 – < € 596,75 18 1 4 1
Totaal
< 65 jaar
Huurprijs € 596,75 – < € 699,48 6 3 0 2
29.325 29.325 34.678 29.400
0 0 0 0
Huurprijs € 389,05 – < € 596,75 20 3 0 0
> 29.400 > 34.678
0 0 0
0 0 23
≤ > > ≤
Totaal
93
0 0 0 0
0 0 0 0
De Bongerd 20 7041 GL ’s-Heerenberg Postbus 191 7040 AD ’s-Heerenberg
[email protected] www.wsbergh.nl telefoon (0314) 66 29 68 Facebook: Woningstichting Bergh Twitter: @WsBergh Ma t/m do van 8.00 tot 16.30 uur Vrijdag van 8.00 tot 12.00 uur
