JAARVERSLAG 2011
STICHTING PEELRANDWONEN
Volkshuisvestingverslag 2011 Inleiding
1. Woningbezit
1
2
2. Woonruimteverdeling
10
3. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid
14
4. Financiële continuïteit
16
5. Organisatie
20
6. Verslag van de Raad van Commissarissen
24
7. Governance
29
8. Bestuursverklaring
34
Jaarrekening 2011 Balans
38
Winst- en verliesrekening
40
Kasstroomoverzicht 41 Waarderingsgrondslagen 44 Toelichting op de balans
45
Toelichting op de winst- en verliesrekening
54
OVERIGE GEGEVENS Overige gegevens
57
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
58
KENGETALLEN Kengetallen 60
2
Inleiding Het zijn roerige tijden in corporatieland. Negatieve sentimenten over de sector beheersen de voorpagina’s van de dagbladen. Dit heeft er toe geleidt dat de Tweede Kamer een parlementaire enquête heeft ingesteld. Onzekere tijden! Dit heeft uiteraard zijn weerslag op de slagkracht van corporaties. Twijfels over doelmatigheid en rechtmatigheid van inzet van middelen, gecombineerd met het economische klimaat zorgt er voor dat de slagkracht van de corporatiesector afneemt: dus ook van PeelrandWonen! In het Ondernemingsplan 2011-2014, “Naar Klantgericht wonen en Maatschappijgericht werken” heeft PeelrandWonen de wensen van haar stakeholders getransformeerd naar gezamenlijke ambities. Dit ambitieniveau komt onder druk te staan doordat de verdienmodellen veranderen. Ook de invoering van de betaalbaarheidheffing in 2014 werpt nu al haar schaduw vooruit. Om meer financiële armslag te verkrijgen is PeelrandWonen gestart met een verkoopprogramma van bestaand bezit. In 2011 heeft PeelrandWonen twee nieuwbouwprojecten opgeleverd. Aan de Pinksterbloem zijn vier huurwoningen en twee koopwoningen opgeleverd. Van deze koopwoningen staat één woning nog te koop. Daarnaast is de 1e fase van het project Doe maar Gewoon, kleinschalig wonen voor dementerenden en hun partner opgeleverd. Het betreft 12 huurwoningen die in samenwerking met BrabantZorg en BrabantWonen zijn gerealiseerd. Op een aantal fronten werkt PeelrandWonen aan nieuwbouwplannen. Het gaat hierbij om: drie huurwoningen in de Irenestraat, zeven woningen aan de Donkstraat (Het Zicht) en 9 tot 16 huurwoningen aan het Sint Agathaplein en de 2e fase van Doe maar Gewoon. Het project Irenestraat wordt in 2012 gerealiseerd. De andere twee projecten zijn complexer van aard waardoor start van de bouw niet eerder dan 2013 wordt verwacht. Daarnaast is PeelrandWonen in gesprek met Mooiland Maasland over de afronding van het project aan de Burgemeester Ottowstraat. Ook in uitbreidingsgebied De Donk fase 2 wordt PeelrandWonen in de gelegenheid gesteld om nieuwbouw te realiseren. PeelrandWonen heeft haar gehele woningbezit van Energielabels voorzien. Dit betekent dat er gestart is met het formuleren van Energiebeleid. In de loop van 2012 wordt dit beleid vastgesteld en goedgekeurd. Het totale pakket aan veranderingen heeft directe invloed op het handelen van PeelrandWonen. Mede door de grote ambities van PeelrandWonen en de wijziging in de financiële randvoorwaarden bij de externe financiële toezichthouders is de status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting van PeelrandWonen teruggegaan van A1 naar A2. Heroverweging van ambities is absoluut aan de orde. PeelrandWonen loopt niet weg voor haar verantwoordelijkheden maar zal - om ook op langere termijn te kunnen voldoen aan haar opdracht - haar investeringen moeten temporiseren en prioriteren. Dit vraagt om een sterke dialoog met onze stakeholders die in 2012 door PeelrandWonen benaderd worden. Boekel, 16 mei 2012 Sjraar Canjels, directeur-bestuurder
1
1
2
HET WONINGBEZIT
NieuwBOUWwoningen Nieuwbouw Pinksterbloem Eind januari 2011 zijn vier huur- en twee koopwoningen aan de Pinksterbloem te Boekel opgeleverd. Het bijzondere van deze woningen is dat het levensloopbestendige eengezinswoningen zijn. Daarnaast bieden deze woningen veel kansen aan gezinnen waarvan één van de gezinsleden een lichamelijke beperking heeft. Van de twee koopwoningen was al vrij snel één woning verkocht; echter de andere woning is niet verkocht en staat al ruim één jaar leeg. De belangstelling voor deze woning is matig. Komend jaar wordt bekeken of de woning tijdelijk verhuurd gaat worden.
Doe maar Gewoon In 2010 is gestar t met de bouw van de eerste fase van het project Doe maar Gewoon, huisvesting voor dementerenden en hun partner. Het betreft 12 woningen die zijn opgeleverd in oktober 2011. Uiteindelijk hebben zeven echtparen hun intrek genomen in deze nieuwe woonomgeving. De overige vijf woningen zijn toegewezen aan alleenstaande dementerenden. Het project is tot stand gekomen in samenwerking met BrabantZorg en BrabantWonen. BrabantZorg is verantwoordelijk voor de zorg en doet voordrachten voor nieuwe bewoners. De samenwerking met BrabantWonen is bijzonder te noemen. BrabantWonen heeft 50% van de stichtingskosten van dit project betaald terwijl PeelrandWonen 100% eigenaar blijft. In een samenwerkingsovereenkomst is afgesproken op welke wijze exploitatie van dit gebouw plaatsvindt. De gemeente Boekel heeft ook het belang van de realisatie van dit project onderschreven door de gebruikelijke heffingen bij realisatie van nieuwbouw op eigen niet op te leggen. Tot slot heeft de Provincie Noord-Brabant € 50.000,- subsidie beschikbaar gesteld voor de realisatie dit project.
Ontwikkeling bezit 2011 Woningen Aantal per 1-1-2011
597
• Doe maar Gewoon Af: gesloopt • Irenestraat 68 Aantal per 31-12-2011
Bedrijfs- pand
Steunpunt Totale VHE’s
4
1
1
1
4
-
-
-
-
4
12
-
-
-
-
12
Bij: nieuwbouw • Pinksterbloem
Woongele- Standplaats genheden
-1
-
-
-
-
612
4
1
1
1
604
-1 619
Koopgarant Daarnaast is PeelrandWonen nog juridisch eigenaar van de grond onder 43 Koopgarantwoningen. Op deze woningen rust een terugkoopplicht voor PeelrandWonen. Zodra een eigenaar de woning aanbiedt aan PeelrandWonen dient binnen 3 maanden de eigendomsoverdracht afgerond te zijn. PeelrandWonen biedt de betreffende woning te koop aan conform de afspraken met de gemeente Boekel, namelijk aan star ters. Blijkt dat de betreffende woning niet verkocht kan worden dan heet PeelrandWonen de mogelijkheid de woning tijdelijk te verhuren.
3
Projecten in ontwikkeling PeelrandWonen temporiseer t haar investeringen. Dit betekent dat projecten over een langere tijd uitgesmeerd worden. Daarnaast is met de Raad van Commissarissen afgesproken dat - meer dan voorheen - investeringen afhankelijk gesteld gaan worden van inkomsten. In het kader hiervan is verkoopbeleid vastgesteld en goedgekeurd. De verkoop van 69 woningen aan de zittende huurders is gestar t. De opbrengsten dienen allereerst ter financiering van nieuwbouw en investeringen in energiemaatregelen. PeelrandWonen is met een aantal par tijen in gesprek over de realisatie van nieuwbouw. Uiteindelijke realisatie van deze plannen is mede afhankelijk van de financiële beleidsruimte die PeelrandWonen aangereikt krijgt van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Doe maar Gewoon, fase 2 In aansluiting op het project “Doe maar Gewoon” onderzoekt PeelrandWonen met BrabantZorg en Diomage mogelijkheden voor huisvesting van alleenstaande dementerenden (met een beperking). De verandering van de AWBZ zorgt er voor dat zorgverlening zich in versneld tempo verplaatst naar de thuissituatie. In dit kader wordt dan ook bezien of aanpassing van de huidige woonsituatie niet prefereer t boven speciaal voor doelgroepen ontwikkelde huisvesting. De heroriëntatie op het Zorgvastgoed van BrabantZorg is een rechtstreeks gevolg van de gewijzigde regelgeving en is derhalve ook van invloed op de strategie van PeelrandWonen
Sint Agathaplein In opdracht van de gemeente Boekel is er een visie ontwikkeld met betrekking tot het Sint Agathaplein. PeelrandWonen is door A3P en Van der Heijden Bouw en Ontwikkeling gevraagd mee te denken over de invulling van deze visie. Realisatie betekent een toename van het woningbezit van PeelrandWonen van 9 tot 16 gestapelde huurwoningen. Naar verwachting zal niet eerder dan 2013 gestar t worden met project.
Het Zicht PeelrandWonen is in gesprek met de gemeente Boekel over de ontwikkeling van het project Het Zicht. Het betreft zeven woningen op het perceel Donkstraat 48 te Boekel. Naar verwachting wordt in 2012 de procedure gestar t voor wijziging van het bestemmingsplan. Gezien de complexiteit van het plan wordt de star t van de realisatie niet eerder dan 2013 verwacht.
Burgemeester Ottowstraat PeelrandWonen en Mooiland Maasland hebben gezamenlijk een deel van het terrein van de voormalige gemeentewerf aan de Burgemeester Ottowstraat ontwikkeld. PeelrandWonen voer t momenteel gesprekken met Mooiland Maasland over de uitvoering van het resterende deel van het project. Naar verwachting wordt niet eerder dan 2013 gestar t met de ontwikkeling van dit perceel.
Irenestraat Op het perceel – voorheen Irenestraat 68 – is PeelrandWonen in samenwerking met Bouwbedrijf Raaijmakers uit Gemer t gestar t met de realisatie van 3 huurwoningen. Naar verwachting star t de bouw in januari 2012 en vindt oplevering plaats voor de bouwvak. Er vindt nog overleg plaats met de gemeente Boekel over de invulling van een 2e fase op dit terrein.
4
De Donk, 2e fase De gemeente Boekel wil de 2e fase van uitbreidingsgebied De Donk in ontwikkeling brengen. De verkaveling van dit terrein is nagenoeg afgerond en vermoedelijk wordt in 2012 gestar t met de verkoop van de percelen aan de diverse par tijen. PeelrandWonen krijgt de mogelijkheid om 28 tot 46 woningen te realiseren in dit uitbreidingsgebied.
Resumerend PeelrandWonen is betrokken bij een zestal nieuwe ontwikkelingen. Met uitzondering van het project Irenestraat zijn alle projecten ongewis. Het zijn complexe plannen waarbij verschillende par tijen betrokken zijn. Hierdoor is het lastig aan te geven in welk tempo de formele procedures afgerond kunnen worden. Daarnaast dient PeelrandWonen in het kader van de financierbaarheid van de diverse projecten keuzes te maken of een project gerealiseerd gaat worden, en zo ja op welk moment.
Grondaankopen PeelrandWonen is met de gemeente Boekel in gesprek over de verkoop van Telefoonstraat 17 en Telefoonstraat 19 (gedeeltelijk) ter ontsluiting van de inbreidingslocatie Peelhorst in Venhorst. Met de gemeente Boekel is afgesproken dat ter compensatie van deze percelen PeelrandWonen in eerste instantie 4 kavels in de inbreidingslocatie Peelhorst worden geleverd en dat het overige deel geruild wordt met bouwgrond in uitbreidingslocatie De Donk, fase 2 in Boekel. In 2012 vindt de formele overdracht plaats.
Sloop In het voorjaar van 2011 is de woning Irenestraat 68 gesloopt. Zoals hierboven staat aangegeven worden op deze locatie in het eerste halfjaar 2012 drie ééngezinswoningen gebouwd.
Verkoop van woningen In 2011 is PeelrandWonen gestar t met het formuleren van het verkoopbeleid. De RvC heeft het bestuursbesluit om 69 woningen te verkopen aan zittende huurders in december 2011 goedgekeurd. Als een huurder de door hem/haar gehuurde woning wil kopen verleent PeelrandWonen een kor ting van 15% op de getaxeerde prijs. De nieuwe eigenaar dient in dat geval de woning tenminste 5 jaar zelf te bewonen. Voor elk jaar dat de betreffende woning verkocht wordt dient de verkoper 1% van de verleende kor ting terug te betalen. Indien de huurovereenkomst van één van de voor verkoop gelabelde woningen wordt beëindigd dan wordt de woning op de markt verkocht. Huurders van PeelrandWonen hebben voorrang bij de aankoop. PeelrandWonen verstrekt bij deze woningen 10% kor ting. Er zijn verder geen beperkingen opgenomen bij deze manier van verkoop. In de loop van 2012 is gestar t met de uitvoering van het verkoopbeleid.
Onderhoud en reparaties Het dagelijks onderhoud vindt grotendeels plaats in eigen beheer en wordt uitgevoerd door de onderhoudsmedewerker. Sinds enkele jaren wordt de onderhoudsmedewerker ook gedeeltelijk ingezet voor inspectiewerk. Zo verricht hij voor- en eindcontroles bij mutatie en ook is hij ingezet voor inspecties van reparatieverzoeken PeelrandWonen heeft in haar Ondernemingsplan drie kernwaarden aangegeven. Eén van deze kernwaarden is “Toegankelijkheid”. Vanuit deze gedacht hebben wij op een andere manier invulling gegeven aan het melden van reparatieverzoeken door onze huurders. De onderhoudsmedewerker is dagelijks van 8 tot 9 uur op kantoor aanwezig voor het aannemen en inplannen van reparatieverzoeken. Deze nieuwe werkwijze wordt als zeer positief ervaren door zowel klanten als organisatie. Dit gaat echter wel ten koste van de inzetbaarheid voor het oplossen van de reparatieverzoeken. Hierdoor heeft PeelrandWonen vaker een beroep moeten doen op derden voor het uitvoeren van klachtenonderhoud. De onderstaande tabel maakt deze verschuiving zichtbaar.
5
Het merendeel van de reparatieverzoeken wordt door de eigen onderhoudsmedewerker verholpen. Het totaal aantal reparatieverzoeken is afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Totaal aantal
Eigen dienst
Derden
Aantal Percentage Aantal Percentage 2006
821
678
83%
143
17%
2007
767
644
84%
123
16%
2008
883
783
89%
100
11%
2009
933
798
86%
135
14%
2010
907
688
76%
219
24%
2011
888
589
66%
299
34%
De toename van de uitbesteding van het aantal reparatieverzoeken heeft niet geleid tot hogere kosten. De onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van de kosten voor reparatieverzoeken weer. Kosten Kosten per rep. Kosten Kosten per rep. eigen dienst verzoek ED derden verzoek derden
Totaal gem. per rep. verz.
2006
€ 36.506
€ 54
€ 16.813
€ 118
€ 65
2007
€ 45.183
€ 70
€ 21.768
€ 177
€ 87
2008
€ 56.294
€ 72
€ 16.631
€ 166
€ 83
2009
€ 65.256
€ 82
€ 26.882
€ 199
€ 99
2010
€ 68.551
€ 100
€ 52.252
€ 239
€ 133
2011
€ 48.8651
€ 83
€ 40.862
€ 137
€ 101
Aan de hand van de bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat de gemiddelde kosten voor reparatieverzoeken zich weer op het niveau van voorgaande jaren bevindt. De forse verhoging in 2010 is teruggedrongen. De kosten voor klachtenonderhoud (inclusief storingen CV en overige installaties) komen uit op € 242,per woongelegenheid. Het landelijk gemiddelde over 2010 (cijfers over 2011 zijn nog niet voorhanden) ligt beduidend hoger. De gemiddelde kosten over 2010 van PeelrandWonen waren €298. (landelijk gemiddelde € 306).
6
Mutatiekosten In 2011 hebben 45 huurders de huurovereenkomst beëindigd. Bij 35 woningen is mutatie-onderhoud uitgevoerd. Totaal aantal
Totale Kosten per kosten mutatie
2006
48
€ 25.105
€ 523
2007
56
€ 33.820
€ 604
2008
56
€ 34.441
€ 615
2009
43
€ 27.289
€ 635
2010
41
€ 33.938
€ 828
2011
35
€ 27.710
€ 792
De gemiddelde kosten per mutatie vallen iets lager uit dan in 2010. Ter vergelijking: de mutatiekosten 2010 van PeelrandWonen waren € 57 per verhuureenheid. Dit is aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde dat € 195 bedroeg.
7
Groot- en planmatig onderhoud De kosten voor groot- en planmatig onderhoud zijn toegenomen ten opzichte van 2010. Dit heeft vooral te maken met een toename van de verbeteringskosten bij mutatie (0,3 mln. euro). Verbeteringen werden aangebracht bij 38 woningen. Het betreft: • Dak vervangen en doucheruimte Irenestraat 80 • Vervangen kozijnen 4 woningen Kievitlaan. • Vervangen dakramen en aanbrengen zolderkamer 22 woningen De Beuken. • Doucheruimte en keukenwerkzaamheden 7 woningen • Diverse ingrijpende werkzaamheden bij mutatie aan 4 woningen. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de kosten voor groot- en planmatig onderhoud. De kosten zijn in 2011 fors toegenomen. Zoals al aangegeven komt de stijging grotendeels voor rekening van de toename van van de mutatiekosten. Ten opzichte van 2010 wordt er in 2011 wel bijna € 80.000,- meer geactiveerd. De onderstaande grafiek de verhouding aan tussen Planmatig Onderhoud en Woningverbetering over 2010 en 2011. Aantal Aantal VHE’s 2010 VHE’s 2011 Schilderwerk
82
41.266
62
51.447
Vervanging CV-ketels
22
39.187
27
52.485
Verbetering bij mutatie
5
130.885
45
428.582
Diverse planmatig ond.
135
129.631
106
169.740
10
172.328
14
157.407
Totaal
254
513.297
254
859.661
Af: geactiveerd
-13
-276.025
-38
-354.440
Totaal PO in expl. Rek.
241
237.272
216
505.221
Groot onderhoud
Planmatig onderhoud en verbetering 2011 en 2010 (x1000) De onderstaande grafiek de verhouding aan tussen Planmatig Onderhoud en Woningverbetering over 2010 en 2011.
Jaar 2011
Planmatig ond. Verbetering
Jaar 2010
0
8
200
400
600
800
1000
Groot onderhoud heeft plaatsgevonden aan de buitenzijde van 14 woningen aan de Arendstraat en Donkstraat. De kozijnen zijn duurzaam vervangen, gevels zijn geschilderd, balkons vernieuwd. De onderstaande foto’s geven de situatie voor de verbetering (links) en de situatie na verbetering (rechts) aan.
WMO-aanpassingen Met de gemeente is enige jaren geleden een convenant afgesloten voor de woningaanpassingen om medische redenen. De gemeente Boekel heeft het beleid voor vergoedingen van WMO voorzieningen aangescherpt. Hierdoor komen er steeds minder verzoeken binnen voor woningaanpassingen. Afgelopen jaar zijn er slechts 2 nieuwe aanvragen (in 2010 waren er 5 aanvragen) ingediend en 2 jaarlijks terugkerende aanvragen (i.v.m. onderhoud traplift). De totale kosten over 2011 bedroegen € 2.554 (2010: € 11.610).
Energielabels Sinds enkele jaren geldt er een energielabels voor woningen. Dit label geeft met klassen (A tot en met G) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van soor tgelijke woningen. Energielabel A is zuinig, energielabel G is onzuinig. Met behulp van een extern bureau zijn de energielabels voor bijna alle woningen opgesteld. De energielabeling per eind 2011 luidt als volgt: Labeling A
aantal VHE’s 85
B 76
40
29 12
A 85 76
101
E 40
C D
C 267 D 101
B
267
F 29
E F G
G 12 Totaal 610
In de loop van 2012 worden voor verhuur beschikbare woningen geadver teerd met vermelding van het energielabel. De woningen die behoren tot Complex 31 (7 woningen) zijn niet gelabeld. Deze woningen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huidige huurder gesloopt. Ook de standplaats, het steunpunt in Venhorst en bedrijfspand (totaal 3 VHE’s) zijn niet van een energielabel voorzien.
9
2
10
WOONRUIMTEVERDELING
Woningzoekenden Het aantal nieuwe inschrijvingen in 2011 is toegenomen naar 167. Dat was beduidend meer dan in 2010 (131). De onderstaande tabel geeft het aantal nieuwe inschrijvingen weer van de afgelopen 5 jaren.
2007
2008
2009
2010
2011
Aantal nieuwe inschrijvingen
158
126
134
131
167
Per 31 december 2011 bedraagt het totale aantal geregistreerde woningzoekenden bij PeelrandWonen 885. Deze woningzoekenden zijn als volgt te verdelen: 18-29 jaar
30-54 jaar
> 55 jaar
Totaal
Alleenstaanden
170 120 69 459
Tweepersonen
51 49 230 330
3 of meer personen
10 77 9 96
Totaal
231 246 408 885
Het aantal woningzoekenden blijft ondanks nieuwbouw en een behoorlijk aantal mutaties binnen ons bestaand bezit stijgen. Hierbij moet worden aangetekend dat mensen zich steeds eerder laten inschrijven als woningzoekende. Dat betreft dus een woonwens op termijn. Procentueel is de groep 3 of meer personen de laagste stijger (14,28%) terwijl de groep alleenstaanden stijgt met 20,15%. De procentuele stijging op het totale aantal bedraagt 18,95%. In het Ondernemingsplan 2011-2014 hebben wij aangegeven dat het Woningtoewijzingsbeleid aangepast gaat worden waarbij er geen belemmeringen meer zijn voor inschrijving als woningzoekende van mensen die niet uit Boekel komen. Van de 167 nieuwe inschrijvingen zijn er 33 niet woonachtig in de gemeente Boekel (19,76%). Van deze groep komt ongeveer 2/3 deel uit de buurgemeenten. De overigen wonen momenteel niet in de regio. Dit betekent dat nagenoeg de gehele stijging van het aantal nieuwe inschrijvingen voor rekening komt van woningzoekenden die niet in de gemeente Boekel wonen.
Mutaties,Toewijzing en wachttijd In 2011 zijn 45 huurovereenkomsten beëindigd (mutatiegraad 7,55 %). Dit is een lichte stijging ten opzichte van het jaar 2010. Hierbij wijkt PeelrandWonen af van de landelijke tendens. Deze tendens geeft aan dat de mutatiegraad afneemt; dit betekent verdere stagnatie van de woningmarkt.
Mutatiegraad (excl. Nieuwbouw) 2007 t/m 2011 15,00`% 10,00% 5,00% 0,00% 2007
2008
2009
2010
2011
11
Verdeling mutaties naar soor t woningen Eengezins- Senioren- Beneden- Boven- totaal woningen woningen woningen woningen 2007
22
24
10
12
68
2008
32
11
2
8
53
2009 21 10 7 12 50 2010
18
11
5
8
42
2011 22 15 2 6 45
Het aantal huuropzeggingen bij het woningtype eengezinswoningen blijft het hoogste. Ook het aantal huuropzeggingen bij ouderenwoningen ver toont een stijging. Het aantal huuropzeggingen bij woningen voor star ters neemt echter opnieuw af. Naast de gemuteerde woningen (45) zijn 16 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Totaal zijn dus 61 woningen toegewezen. De voor verhuur beschikbare woningen zijn geadver teerd in het Weekblad Boekel en Venhorst en op de website. Woningzoekenden hebben gereageerd door het insturen van een reactiebon of door de bon op de website in te vullen en te verzenden.
Gem. aantal reacties
Gem. wachttijd eengezinswon. (in maanden)
Gem. wachttijd seniorenwon. (in maanden)
Gem wachttijd boven/benedenwoningen (in mnd.)
2007 5,9
17
100
30
2008
7,8
32
32
31
2009
7,5
16
48
20
2010 6,4
30
55
36
2011
8,3
30
42
30
Gemiddeld
7,2 21 57 26
Het gemiddelde aantal reacties varieer t de afgelopen 5 jaren van 6 tot 8. Ten opzichte van voorgaande jaren liep dit aantal in 2011 op. Dit geeft aan dat de druk op de huurmarkt toeneemt. De gemiddelde wachttijd bij eengezins- en boven/benedenwoningen blijft met 2,5 jaar gelijk aan vorig jaar. De gemiddelde wachttijd voor ouderenwoningen is afgelopen jaar teruggelopen van bijna 5 jaar naar 3,5 jaar. Van de 61 gemuteerde woningen vielen er 9 in de categorie goedkope voorraad.(= 15 %). Hiervan zijn 6 woningen (67 %) verhuurd aan de primaire doelgroep.
12
Leegstand Het aantal leegstandsdagen viel met 614 dagen lager uit dan in 2010. (694 dagen) Leegstandsdagen ontstaan voornamelijk doordat er een omvangrijker pakket aan maatregelen wordt uitgevoerd bij mutatie. Leegstandstabel 2011 en 2010 in dagen
350 300 250 200 2010
250
2011
100 50 0
aansluitend verhuren
mutatie onderhoud
overig
Het huurdervingspercentage was 0,26 % (in 2010: 0,61 %).
Huisvesting vergunninghouders PeelrandWonen heeft in 2011 één vergunninghouder gehuisvest in één woning. In het kader van de door het ministerie van Justitie opgelegde taakstelling moeten per 31 december 2011 nog zes personen worden gehuisvest.
Huisvesting bijzondere doelgroepen PeelrandWonen werkt samen met de GGZ Noord-Brabant aan het project “Omklapwoningen”in Boekel. Dit concept gaat uit van een situatie waarbij de bewoner een behandeltraject of ondersteuningsafspraak met de GGZ overeenkomt voor de periode van maximaal één jaar. Na verloop van dit jaar wordt bekeken of de persoon in kwestie de afspraken met de GGZ is nagekomen. Indien alle afspraken zijn nagekomen klapt de woning om van de GGZ (als hoofdhuurder) naar de persoon in kwestie (nieuwe hoofdhuurder). In 2010 is gestar t met dit experiment. In 2011 is de betreffende woning “omgeklapt” naar een zelfstandige huurovereenkomst voor de bewoner. In 2011 is een vervolg aan dit experiment gegeven door opnieuw een woning aan de GGZ te verhuren.
Huurbetaling De huurachterstand per 31 december 2011 is licht gedaald ten opzichte van de huurachterstand per 31 december 2010 (€ 15.338,- resp. € 17.067,-). De achterstand bedraagt 0,49 % van de jaarhuur (eind 2010: 0,55 %) en valt ruim binnen de norm van 1 % van de jaarhuur. Met diverse huurders is een betalingsregeling afgesloten. In enkele gevallen is de deurwaarder ingeschakeld, doch dit heeft niet geleid tot huisuitzettingen (in 2010: 2)
Huurtoeslag Bij de aanvraag huur toeslag biedt PeelrandWonen de mogelijkheid voor de huurder tot ondersteuning bij het invullen van het aanvraagformulier. In totaal maakten 127 huurders gebruik van de huur toeslag (eind 2010: 133). Dit betekent dat 21% van de huurders van PeelrandWonen gebruik maakt van huur toeslag. De gemiddelde bedrag van de huur toeslag steeg van € 175 per maand (2010) naar € 177 per maand (2011).
13
3
14
BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID
Overleg met bewoners PeelrandWonen overlegt regelmatig met huurderbelangenvereniging “Onder de Pannen” over onderwerpen zoals huurverhoging, dienstverlening, de jaarrekening en de begroting. Daarnaast heeft de huurderbelangenvereniging, als primaire stakeholder van PeelrandWonen, een inhoudelijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van het Ondernemingsplan 2011-2014 van PeelrandWonen. De huurderbelangenvereniging heeft uiteraard inbreng geleverd op die punten die de huurders rechtsreeks betreffen. Hierbij gaat het om het opleveren van de woning, de responsetijd op reparatieverzoeken en ZAV-aanvragen. Verder hebben ze aangegeven dat ze behoud van zelfstandigheid van PeelrandWonen belangrijk vinden. Tot slot willen ze de goede samenwerking continueren.
Informatie en communicatie PeelrandWonen heeft de opzet van informatieverstrekking aan haar huurders veranderd. Een geheel vernieuwd blad: “Thuis bij PeelrandWonen” voorziet bewoners van belangrijke informatie. Daarnaast is veel ruimte beschikbaar voor verhalen van bewoners over “Het Wonen” bij PeelrandWonen. Verder is er ruimte gereserveerd voor nieuws van Huurderbelangenvereniging “Onder de Pannen”. In 2011 is “Thuis bij PeelrandWonen” drie keer verschenen. Hierbij is aan de navolgende onderwerpen aandacht besteed: • Informatie over nieuwbouwprojecten; • De nieuwe glasschaderegeling; • De inkomenseis bij woningtoewijzing; • Het afscheid van de leden van de Geschillenadviescommissie van PeelrandWonen; • Huurprijswijziging per 1 juli 2011; • De wijziging van de regels voor inschrijving als woningzoekende bij PeelrandWonen; • De resultaten van de visitatie bij PeelrandWonen; • Gevelrenovatie bij de Arendstraat/Donkstraat; • De open dag van “Doe maar Gewoon” • Informatie over De Boekelse Pas; • Tips... (radiatoren ontluchten, e.d.) Het gebruik van de website blijft achter bij de verwachtingen. Nu kunnen woningzoekenden reageren op ons aanbod via de website of kunnen huurders een reparatieverzoek indienen. Uiteraard is op de website ook de voor tgang van nieuwbouwprojecten te volgen.
Sponsoring De sponsoractiviteiten zijn beperkt. Het jaarlijks cultureel festival (BoeCult) ontving een bijdrage en de stichting leergeld ontving een bijdrage ten behoeve van de ontplooiing en ontwikkeling op school of op sociaal gebied voor kinderen van ouders met beperkte financiële mogelijkheden. Het totaal gesponsorde bedrag was € 3.250,--. Dit bedrag is in de jaarrekening verantwoord onder de overige algemene kosten.
15
4
16
FinanciËle continuÏteit
Resultaat 2011 Het boekjaar is afgesloten met een positief resultaat van € 554.000,--. Resultaat (x € 1.000)
Vergelijking met vorig jaar 2011
Normale bedrijfsvoering
2010 Verschil
Opbrengsten
3.302
3.230
72
Lasten
2.990
2.715
275
Resultaat normale bedrijfsvoering
312
515
-203
-102
-198
96
Vennootschapsbelasting
344
455
-111
Jaarresultaat
554
772
-218
Waardeverandering mat. activa
Het positieve resultaat is € 218.000,- lager dan in 2010 en wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere onderhoudslasten. Met ingang van 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat naast een commerciele ook een fiscale resultatenrekening moet worden opgesteld. De voorlopig opgestelde fiscale resultatenrekening over 2011 geeft een positief resultaat van € 335.026.
Vermogenspositie Ontwikkeling vermogenspositie 2007 t/m 2011 Totaal eigen vermogen (x € 1000)
Eigen vermogen per VHE (x € 1)
2007
6.049
10.899
24,3
2008
6.981
12.205
24,8
2009
7.572
12.705
23,8
2010
8.344
13.815
24,7
2011
8.898
14.375
25,8
Solvabiliteitspercentage (in %)
De solvabiliteit is afgelopen jaar iets gestegen en is met bijna 25 % goed te noemen.
17
Liquiditeitspositie Het streven is de current ratio tussen 1 en 2 te houden. Dit betekent dat de ratio met 1,4 op een goed niveau ligt. Het verloop van de liquide middelen wordt nauwlettend bewaakt via maandelijkse overzichten. Eens per kwar taal vindt uitgebreide analyse plaats van het werkelijk verloop en raming. Met de huisbankier (BNG) is bij liquiditeitstekor ten een kredietfaciliteit overeengekomen van €1 mln.
Liquiditeit (current ratio) t/m 2011 3,0 2,0 1,0
2007
2008
2009
2010
2011
Investeringen Afgelopen jaar is behoorlijk geïnvesteerd in diverse nieuwbouwprojecten. Zoals uit onderstaand overzicht blijkt, bedroegen de investeringen over 2011 ruim € 1 mln. Investeringsoverzicht 2010 (x € 1.000)
Aantal won. cpl. 67 Lage Schoense
Totale investering Investering 2011
Onrendabel
4
975.012
89.373
164.484
cpl. 68 Doe maar Gewoon
12
1.255.943
972.631
96.996
16
2.230.955
1.062.004
261.480
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde laat op basis van de gekozen uitgangspunten de verdiencapaciteit zien van de huidige complexen voor de resterende levensduur. Waardering van de materiële vaste activa geschiedt tegen historische uitgifteprijs minus afschrijvingen (= boekwaarde), dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. Per ultimo boekjaar is de bedrijfswaarde van alle complexen berekend. De bedrijfswaardeberekeningen zijn uitgevoerd op basis van kasstromen. Per eind 2011 komt de bedrijfswaarde uit op € 28,4 mln. + rentabiliteitswaardecorrectie van € 1,9 mln. = € 30,3 mln. Dit is € 3,9 mln. hoger dan de gecorrigeerde boekwaarde die exclusief grond € 26,4 mln. bedraagt. Vergeleken met 2010 is de bedrijfswaarde in 2011 toegenomen met € 3,7 mln. De boekwaarde is met € 2 mln toegenomen door nieuwbouwinvesteringen en verbeteringen. Per saldo is de ruimte tussen bedrijfswaarde en boekwaarde met € 1,9 mln. (van € 1,8 mln naar € 3,7 mln) toegenomen voornamelijk veroorzaakt door de voorgenomen verkopen en hogere huuropbrengsten.
18
Overzicht Bedrijfswaarde in mln. € 30,0 € 25,0
€ 3,7
€ 1,8
€ 20,0 € 15,0 € 10,0
€ 24,8
€ 26,6
€ 5,0
Overwaarde
€-
Boekwaarde excl. grond eind 2011
eind 2010
Het totaalbezit is verdeeld in 17 Produkt-Markt-Combinaties (PMC’s). Op PMC-niveau vindt jaarlijks per ultimo boekjaar een vergelijking plaats tussen boekwaarde en bedrijfswaarde. Ingeval de bedrijfswaarde op PMC-niveau lager uitvalt vindt afboeking plaats. Na het opstellen van de bedrijfswaardeberekeningen bleken twee PMC’s (dure eengezinswonignen en seniorenwoningen in Venhorst) lager uit te komen. Dit heeft geresulteerd in een totale afboeking van € 101.810,-. In de jaarrekening is deze post verantwoord onder overige waardeverandering van materiële vaste activa.
Financiering. De nieuwbouwproductie van 2011 resulteer t in een behoorlijke financieringsbehoefte. Eind 2010 is hierin reeds voorzien door het aantrekken van een lening. De investeringen zijn in 2011 vanuit de aanwezige liquide middelen verricht. Voor de eind 2011 aflopende lening ad. € 1,8 mln is een vervangende lening aangetrokken van € 2 mln. De reguliere aflossingen bedroegen € 0,1 mln; dit betekent dat het totale schuldrestant met slechts € 0,1 mln is toegenomen. Een lening van 5,47 % kende een renteconversie en is opnieuw voor 10 jaar verlengd tegen 3,5 % . Het gemiddelde rentepercentage van de uitstaande leningen is gedaald van 4,42 % per begin 2011 tot 4,22 % per eind 2011. Van de 16 lopende leningen zijn er 13 (€ 23,4 mln.) rentevast tot einde looptijd. De overige 3 leningen (€ 1,3 mln.) kennen wel toekomstige rente-aanpassingen. Komend jaar loopt 1 lening af (€ 0,7 mln). Afgelopen jaar hebben zich nauwelijks liquiditeitsoverschotten voorgedaan. Met de huisbankier is voor de overschotten dan wel tekor ten een redelijke rentevergoeding afgesproken.
Administratie De administratie, jaarrekening en begroting worden in eigen beheer met behulp van het NCCW automatiseringssysteem uitgevoerd. De manager Financiën houdt zich met name bezig met het opstellen van begroting, periodieke verslaglegging, ICT en heeft evenals voorgaande jaren deze jaarrekening opgesteld, onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Voorafgaand aan de bespreking en vaststelling heeft de financiële commissie de jaarrekening besproken. De controle geschiedt in opdracht van de RVC door Deloitte accountants.
19
5
20
ORGANISATIE
Per 1 januari 2009 heeft de organisatie de omzetting van een drielagen- naar een tweelagen bestuursmodel gemaakt. Er lagen een aantal redenen ten grondslag aan deze interne wijziging van de organisatiestructuur. 1. Volgens de governancecode voor woningcorporaties, onderdeel uitmakend van de Aedescode zijn woningcorporaties beter in staat te voldoen aan de betreffende code. 2. De organisatie wordt slagvaardiger omdat een aantal bevoegdheden die voorheen bij het algemeen bestuur lagen, nu ondergebracht zijn bij de directeur-bestuurder. De professionaliseringsslag die PeelrandWonen voor ogen had met deze organisatiewijziging is ook in 2011 doorgezet. In 2011 is met de hele organisatie en gebruikmakend van de informatie van stakeholders het Ondernemingsplan 2011-2014 vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De titel van dit Ondernemingsplan is: “Naar Klantgericht wonen en Maatschappijgericht werken”. Het MT heeft de nieuwe HRM-cyclus afgerond. Met het personeel is afgesproken dat 2012 beschouwd wordt als proefjaar. De heer G.J.A. Canjels is directeur bestuurder. Hij geeft leiding aan het management team. De taak van het MT bestaat uit het ontwikkelen van beleid en uitvoeren van besluiten. Het MT bestond in 2011 uit: Dhr. G.J.A. Canjels
Bestuurszaken, wonen, juridische, personele en algemene zaken
Dhr. A.H.M. van Gemer t
Financiën
Dhr. J.W.C.M. van Gemer t
Techniek
Personeel PeelrandWonen is een kleine platte organisatie. De belangrijkste kenmerken zijn kor te lijnen en een informele manier van omgang. Per 31 december 2011 zijn er 8 mensen in dienst bij PeelrandWonen. Het aantal fte’s bedraagt volgens het onderstaand overzicht 5,78.
Fte’s Aantal medewerkers
Directie
1,00 1
Bewonerszaken
0,95 2
Schoonmaakpersoneel
0,22 1
Financieel-economische dienst
1,61 2
Technische dienst toezicht
1,00 1
Technische dienst uitvoerend
1,00 1
Totaal
5,78 8
Naar geslacht was de verdeling als volgt: - Man
4,61
- Vrouw
1,17
Per 1 september 2011 is voor een periode van 10 maanden een stageplek toegewezen aan de Hogeschool Zuyd te Sittard, Hogere Juridische Opleiding.
21
De medewerkers hebben in 2011 een aantal cursussen gevolgd, afhankelijk van taak- en functie inhoud. Bij 8 medewerkers in vaste dienst was in 2011 sprake van 21 ziektedagen. Het verzuimpercentage is 1,31 % (2010 = 3,09 %).
Geschillenadviescommissie Per 1 juli 2011 is de regionale geschillenadviescommissie operationeel. Een samenwerkingsverband van een vier tal corporaties: Woningstichting Laarbeek te Laarbeek, Goed Wonen te Gemer t, Bergopwaar ts@BOW te Deurne en PeelrandWonen te Boekel heeft vorm gegeven aan een Geschillenadviescommissie die een waarborg voor continuïteit biedt. In 2011 is, evenals de laatste jaren, geen geschil aangemeld bij de geschillenadviescommissie.
Overleg met de gemeente PeelrandWonen heeft regelmatig overleg met de gemeente Boekel. Enerzijds op bestuurlijk niveau; college van burgemeester en wethouders met de directeur-bestuurder ; anderzijds tussen ambtenaren en de leden van het managementteam. Drie keer per jaar vindt er beleidsoverleg plaats, waarvan éénmaal tussen het college en de directie van de gemeente Boekel enerzijds en de Raad van commissarissen, het bestuur en het managementteam van PeelrandWonen. Tenslotte verzorgt PeelrandWonen een keer per jaar een presentatie aan de volledige raad waarbij na een kor te terugblik inzage gegeven wordt in de toekomstplannen.
Samenwer king PeelrandWonen is in 2009 een projectmatige samenwerking aangegaan met BrabantWonen. De samenwerking heeft betrekking op de realisatie van Kleinschalig Wonen voor Dementerenden en hun par tner ; het project “Doe maar Gewoon”. De bouw van de 1e fase, 12 woningen en 2 ontmoetingsruimten voor de dagactiviteiten, is in 2010 gestar t. De woningen zijn in oktober 2011 opgeleverd. De gesprekken met BrabantZorg en Diomage uit Gemer t voor de ontwikkeling van een woonconcept voor alleenstaande dementerenden (met een beperking) hebben vooralsnog niet geleid tot de star t van de 2e fase. In de loop van 2012 wordt verder gewerkt aan de doorontwikkeling van dit concept.
Verbindingen PeelrandWonen is in 2011 geen verbindingen, zoals bedoeld in het BBSH, aangegaan met andere instellingen.
22
23
6
24
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Algemeen De Raad van Commissarissen heeft een drieledige taak binnen Stichting PeelrandWonen: - Toezicht houden op het bestuur en de algemene gang van zaken, - Klankbord voor het bestuur, - Werkgever van het bestuur. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in ar tikel 18 van de statuten van PeelrandWonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement Raad van Commissarissen / Directeur d.d. 29 september 2008. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijke verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden het afgelopen jaar.
Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteer t de Raad van Commissarissen:
- Het BBSH - Het ondernemingsplan 2011-2014 - De door haar goedgekeurde missie - Het jaarplan - De begroting - Het prestatiecontract met de directeur-bestuurder
Taak en Wer kwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. Toezicht op de voor tgang met betrekking tot het jaarplan is geboden via de periodieke verslaglegging (kwar taalrappor tages). Hierbij wordt de stand van zaken weergegeven met betrekking tot: Financiën
Werkelijke uitgaven t.o.v. begroting
Onderhoud
Werkelijke kosten t.o.v. begroting
Activiteitenplan Stand van zaken t.o.v. activiteitenplan Verhuringen
Toets aan bijlage E
Nieuwbouw
Toets aan activiteitenplan
In 2011 heeft tweemaal overleg met de accountant plaatsgevonden. Tijdens dit overleg is de jaarrekening 2010 besproken (voltallige raad aanwezig) en heeft de pre-audit plaatsgevonden voor de interim-controle 2011 (delegatie). In 2011 heeft de Raad van Commissarissen 10 maal vergaderd met het bestuur. In deze vergaderingen zijn alle majeure onderwerpen uitvoerig besproken en zijn voorgenomen besluiten van het bestuur goedgekeurd. De zelfevaluatie heeft in 2011 plaatsgevonden op basis van de uitkomsten van de visitatie. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen.
25
De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de navolgende bestuursbesluiten goedgekeurd: - Ondernemingsplan 2011-2014 - Jaarverslag 2010 goedgekeurd - Jaarrekening 2010 goedgekeurd - Begroting 2012 goedgekeurd - Huurbeleid 2011 goedgekeurd - Wijziging Toewijzingsbeleid - Voorstellen m.b.t. Financieringsbehoefte goedgekeurd - Verkoopbeleid - De navolgende projecten goedgekeurd: Ruil perceel Telefoonstraat 19 (deels) tegen bouwgrond in de 2e fase De Donk Realisatie 3 woningen Irenestraat - Uitvoering Visitatie - Instelling van de werkgroep Visitatie - Deelname Stuurgroep Centrum Ontwikkeling Boekel Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen in 2011 gesproken over : - Ontwikkeling perceel voormalig terrein Boekos te Boekel - Ontwikkeling perceel Burg. Ottowstraat Boekel - Ontwikkeling appar tementen locatie Sint Agathaplein 65 - Ontwikkeling 2e fase De Donk - Maatschappelijk ondernemerschap - Meerjarenonderhoudsbegroting - Financiële Meerjarenbegroting Per 1 januari 2011 kent PeelrandWonen drie adviescommissies van de Raad van Commissarissen: - Commissie Wonen - Commissie Financiën - Commissie Techniek en Projecten In de vergadering van 16 november 2011 zijn de Commissie Wonen en de Commissie Techniek afgeschaft. De Commissie Financiën is omgevormd tot audit-commissie en bestaat uit 3 leden van de Raad van Commissarissen die een financiële achtergrond hebben. De audit-commissie formuleer t de opdracht voor de externe accountant en adviseer t de Raad van Commissarissen in financiële zaken. De Raad van Commissarissen is zich bewust van haar verantwoordelijkheid aangaande het toezicht op doelmatige inzet van middelen. Samenwerking met andere belanghouders is gebaseerd op gezamenlijke verantwoordelijkheid waarbij de zelfstandigheid van PeelrandWonen en het belang van de lokale markt gewaarborgd is.
Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de Govenancecode Woningcorporaties bepaling lid III 2.2. Daar waar tegenstrijdige belangen zijn ontstaan heeft het betreffende lid zich onthouden van discussie en is zulks opgenomen in de verslagen van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen.
26
Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan haar omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van haar leden. De profielschets is geactualiseerd per 1 januari 2009. De Raad van Commissarissen heeft voor de audit met de accountant gebruik gemaakt van de Audit-commissie.
Evaluatie van de bestuurder De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van de bestuurder. De evaluatie van het bestuur wordt uitgevoerd door de beoordelingscommissie (remuneratiecommissie). De beoordelingscommissie bestaat uit de voorzitter en vice-voorzitter, aangevuld met een roulerend 3e lid uit de Raad van Commissarissen. De deelname van het 3e lid van de Raad van Commissarissen omvat de periode van één jaar. Alle leden van de Raad van Commissarissen worden in de gelegenheid gesteld om hun op- en aanmerkingen en feedback op het bestuur door te geven aan de beoordelingscommissie. De beoordelingscommissie bestond in 2011 uit de heren R.M.J. Vorstenbosch (voorzitter), T.J.A. van de Ven (vice-voorzitter) en W.J.M. van Zutven (lid). In 2011 hebben 2 gesprekken plaatsgevonden van de beoordelingscommissie met de bestuurder (functioneringsgesprek in juni, beoordelingsgesprek in december). De Raad van Commissarissen heeft in een vergadering buiten aanwezigheid van de bestuurder het functioneren besproken. De beoordelingscommissie heeft in het jaarlijkse beoordelingsgesprek aangegeven dat de het functioneren van de bestuurder als goed beoordeeld kan worden. Op grond hiervan is de beloning, zoals contractueel overeengekomen verhoogd met 2,5%.
Honorering Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen hebben in 2011 een vergoeding ontvangen van € 4.000,-. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van PeelrandWonen. Bijlage: Samenstelling Raad van Commissarissen Per 31 december 2011 was de Raad van Commissarissen van PeelrandWonen als volgt samengesteld:
ctie Benoemd per Aftredend R.M.J. Vorstenbosch
Voorzitter
2008
Relevante neven-functies
31-12-2013
T.J.A. van de Ven
Vice-Voorzitter
2008
31-12-2012
M.A. Brans-Pepers
Lid huurders
2008
31-12-2011
T.J.L.M. Donkers
Lid
2008
31-12-2014
Hoofdfunctie Directeur Sociale en Economische Zaken WSD
L.P. van der Heijden
Lid
2008
31-12-2013
Financial Controller
A.J.M. Tielemans
Lid
2008
31-12-2014
Accountant
C.A.J.M. Kuijpers-vd Wijngaard Lid huurders 2008 31-12-2014 W.J.M. van Zutven
Lid
2008
Burgerlid bewonerszaken Gemeente Boekel
Begeleidend medewerker GGZ
31-12-2012
Per 31 december 2011 was mevrouw M.A. Brans-Pepers aftredend. Mevrouw Brans-Pepers heeft zich herkiesbaar gesteld en is benoemd voor een nieuwe periode van 4 jaar.
27
Bijlage: Samenstelling commissies De Raad van Commissarissen van PeelrandWonen heeft uit haar midden een Auditcommissie en een Beoordelings (Remuneratie) commissie ingesteld. Deze commissies waren in 2011 als volgt samengesteld: Commissie
Naam
Benoemd
Herbenoemd
Aftreden per
per per
28
Auditcommissie
A.J.M. Tielemans
2008
31-12-2011
31-12-2014
Auditcommissie
L.P. van der Heijden
2008
31-12-2011
31-12-2013
Auditcommissie
W.J.M. van Zutven
2008
31-12-2011
31-12-2012
Beoordelingscommissie
R.M.J. Vorstenbosch
2008
31-12-2011
31-12-2013
Beoordelingscommissie
T.J.A. van de Ven
2008
31-12-2011
31-12-2012
Beoordelingscommissie
W.J.M. van Zutven
31-12-2010
31-12-2011
31-12-2014
7
GOVERNANCE
29
Governancecode Stichting PeelrandWonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In dit hoofdstuk verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Stichting PeelrandWonen. Stichting PeelrandWonen heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2010 opgevolgd, met uitzondering van: - de invulling van de interne controller - de bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd.
Organisatieschema
Raad van Commissarissen Commissies van de Raad van Commissarissen Auditcomissie Beoordelingscommissie
Directeur-bestuurder
Geschillenadviescommissie
Huurderbelangenvereniging “Onder de Pannen”
Woondiensten
Vastgoedbeheer & Projecten
Financiën
Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit acht personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2011 invulling heeft gegeven.
30
Het bestuur 4.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor : - de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie - de strategie - de financiering - het beleid - de resultatenontwikkeling - het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rappor teer t hierover aan de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in ar tikel 7 van de statuten van de Stichting PeelrandWonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen/directeur.
4.2 Leden van het bestuur Het bestuur bestaat per 31 december 2011 uit de heer G.J.A. Canjels, directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd.
4.3 Tegenstrijdige belangen In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot het bestuur, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Beleidsdoelstellingen 5.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft na goedkeuring van de Raad van Commissarissen de volgende doelstellingen gehanteerd: - Vaststelling Ondernemingsplan 2011-2014 - Huurbeleid 2011
Conform richtlijnen Ministerie van BZK
- HBV “Onder de Pannen”
Continuering financiering ondersteuning Woonbond.
- Ontwikkeling huisvesting voor alleenstaanden
In ontwikkeling star t 2013, oplevering 2014.
- Instelling Regionale Geschillenadviescommissie Ism GoedWonen-Gemer t, Woningstichting Laarbeek, Bergopwaar ts@BOWDeurne. De volgende strategie wordt gehanteerd om de doelstellingen te bereiken: - Verwerving van grondposities - Aankoop van grondposities via de gemeente Boekel - Toepassing gematigd huurbeleid - Projectmatige samenwerking met collega-corporaties - Samenwerking met par tners in de keten Wonen, Zorg en Welzijn - Samenwerking met de gemeente Boekel
31
5.2 Horizontale dialoog PeelrandWonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: - bewoners en hun ver tegenwoordigers (HBV “Onder de Pannen”, Platform Ouderenbeleid, Gehandicaptenplatform); - Gemeente Boekel; - BrabantZorg (Regionale Zorgaanbieder) - GGZ (Omklapwoning) - Vivaan (Welzijnsorganisatie voor ouderen) - BrabantWonen (Huisvesting voor dementerenden en hun par tner) De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2011 plaatsgevonden door middel van regulier overleg. Tevens zijn, in het kader van het Ondernemingsplan 2011-2014, de stakeholders bevraagd over de prestaties PeelrandWonen. Tevens is gevraagd naar de verwachtingen voor de toekomst. De huurders van PeelrandWonen ontvangen driemaal per jaar onze nieuwsbrief. De jaarlijkse huurderavond heeft plaatsgevonden in januari 2011. Met HBV “Onder de Pannen” is afgesproken om met ingang van 2012 tweemaal jaarlijks een bijeenkomst voor de huurders te organiseren. PeelrandWonen par ticipeer t in het kader van de leefbaarheid in het signaleringsoverleg. Een overleg waarbij ver tegenwoordigers van gemeente, politie, GGZ, maatschappelijk werk en woningstichting (waar nodig aangevuld met andere disciplines), situaties bespreken en integrale oplossingen nastreven.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen 6.1 Risicobeheersing De Directeur-bestuurder van PeelrandWonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor PeelrandWonen van belang zijn.
Strategische risico’s Betaalbaarheidheffing Deze bijdrage gaat ten koste van de investeringscapaciteit van PeelrandWonen Europese regelgeving Inkomensgrens voor verhuur sociale woningbouw Huurbeleid
De maximaal toegelaten huurstijging loopt niet parallel met de stijging van de kosten.
Bezuiniging op zorg PeelrandWonen werkt op vele fronten samen met zorgpar tners voor het aanbieden van wonen, zorg en welzijn op maat. Continuïteit kan in gevaar komen wanneer financieringsstromen veranderen.
Financiële risico’s Twee keer per jaar (interim en jaarrekening) controleer t de accountant de bedrijfsvoering van PeelrandWonen. Tijdens de interimcontrole is in het kader van de beheersing van de personele kosten en de salarisadministratie uitvoerig gecontroleerd. Daarnaast is het inkoopproces (niet zijnde onderhoud) beoordeeld. Bij deze controle zijn geen onregelmatigheden geconstateerd en de administratieve verwerking voldoet aan de eisen voor de accountantscontrole.
32
Operationele risico’s PeelrandWonen loopt op dit moment geen operationele risico’s. De ontwikkeling van de woningmarkt in Venhorst is zorgelijk maar leidt op dit moment nog niet tot afzetproblemen.
6.2 Controlesystemen De belangrijkste componenten van onze interne risico-beheersings- en controlesystemen in het verslagjaar waren: - Overleggen van kwar taalrappor tages - Maandelijkse monitor ontwikkeling projecten
Externe accountant De externe accountant wordt door de Raad van Commissarissen benoemd. In 2011 heeft de Commissie Financiën de verrichtingen van de accountant, Deloitte, over de contractperiode 2006-2010 beoordeelt. Op basis van deze controle heeft de directeur-bestuurder de Raad van Commissarissen voorgesteld de contracttermijn met Deloitte met 4 jaar te verlengen. De Raad van Commissarissen heeft dit advies overgenomen. Deloitte heeft in 2011 het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening.
Visitatie PeelrandWonen heeft in 2011 een visitatie laten uitvoeren door een onafhankelijke organisatie Raeflex. Een onafhankelijke commissie heeft het maatschappelijk presteren van PeelrandWonen beoordeelt met een totaalcijfer 7. Het visitatierapport is op de website van PeelrandWonen geplaatst. Tevens is de commissie gevraagd een Rappor t van aanbevelingen op te stellen. Dit rappor t is door het bestuur met de Raad van Commissarissen besproken.
Integriteit PeelrandWonen heeft in 2009 de Integriteitcode en de Klokkenluiderregeling vastgesteld en op de website geplaatst. PeelrandWonen onderschrijft initiatieven van zakelijke relaties om rond de feestdagen goede doelen te steunen in plaats van relatiegeschenken te geven.
33
8
34
BESTUURSVERKLARING
Besteding van middelen Het Bestuur van PeelrandWonen verklaar t hierbij dat al haar beschikbare middelen in 2011 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.
Opmaak jaarverslag 2011 Het bestuur van PeelrandWonen heeft het jaarverslag en de jaarrekening op 16 mei 2012 opgemaakt.
Boekel, 16 mei 2012
De heer G.J.A. Canjels Directeur-bestuurder
Vaststelling jaarstukken 2011 door de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het door het Bestuur vastgestelde jaarverslag, inclusief jaarrekening, over 2011. De jaarrekening is voorzien van een controleverklaring van de onafhankelijke accountant. Het jaarverslag, inclusief jaarrekening over 2011 wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Mede op basis van de controleverklaring verleent de Raad van Commissarissen décharge aan het Bestuur voor het over 2011 gevoerde beleid. Boekel , 30 mei 2012
De heer drs. R.M.J. Vorstenbosch
De heer T.J.A. van de Ven
voorzitter vice-voorzitter
35
Bijlage kerngegevens De Stichting Naam van de toegelaten instelling PeelrandWonen Vestigingsgemeente
5427 AD Boekel
Bezoekadres
Rutger van Herpenstraat 35
Postadres
Postbus 14, 5427 ZG Boekel
Telefoonnummer
(0492) 32 44 05
Faxnummer
(0492) 32 46 11
E-mailadres
[email protected] Website www.peelrandwonen.nl Datum en nummer van inschrijving in het Openbaar Stichtingenregister
15 februari 1967, no. 22255
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten
2 augustus 1967, no. 99
Datum en nummer van de inschrijving in het verenigingen- en stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken
36
te ‘s-Hertogenbosch
27 juli 1977, no. S080243
Datum laatste wijziging statuten
19 december 2008
JAARREKENING 2011
37
Voor resultaatbestemming
BALANS PER 31 DECEMBER 2011
ACTIVA 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 31.497 29.269 Onroerende zaken in ontwikkeling 62 1.169 Onroerende en roerende zaken 724 734 ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa 32.283 31.172 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies 48 66 Actieve belastinglatentie 1.028 684
Totaal financiële vaste activa 1.076 750 Totaal vaste activa 33.359 31.922 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 745 534 Onderhanden projecten - 225 745 759 Vorderingen Huurdebiteuren 15 17 Gemeente Boekel 2 - Vorderingen ter zake van belastingen 110 146 Overige vorderingen 258 194 Overlopende activa 8 26 Totaal vorderingen 393 383 Liquide middelen 23 741 Totaal vlottende activa 1.161 1.883 TOTAAL 34.520 33.805
38
PASSIVA 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 EIGEN VERMOGEN Overige reserves 8.344 7.572 Resultaat boekjaar 554 772 Totaal eigen vermogen 8.898 8.344 VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanbudget 14 19 Totaal voorzieningen 14 19
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen 24.767 24.667 Totaal langlopende schulden 24.767 24.667 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan aannemers/leveranciers 76 150 Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering 30 37 Overlopende passiva 735 588 Totaal kor tlopende schulden 841 775
TOTAAL
34.520
33.805
39
WINST EN VERLIESREKENING OVER 2011
2011 2010 x € 1.000 x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 3.141 3.005 Vergoedingen 107 96 Wijzigingen in onderhanden werk 3 25 Overige bedrijfsopbrengsten 37 81 Som der bedrijfsopbrengsten 3.288 3.207 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 289 261 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 102 198 Lonen en salarissen 317 312 Sociale lasten 44 38 Pensioenlasten 60 61 Lasten onderhoud 630 395 Overige bedrijfslasten 562 598 Som der bedrijfslasten 2.004 1.863
Bedrijfsresultaat 1.284 1.344 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soor tgelijke opbrengsten 13 20 Opbrengsten financiele vaste activa en effecten 1 3 Rentelasten en soor tgelijke kosten 1.088 1.050 Som der financiële baten en lasten 1.074- 1.027
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting 210 317 Vennootschapsbelasting 344 455 RESULTAAT na belasting 554 772
40
4. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelasting, ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij een ruil van betalingsmiddelen plaatsvindt, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. KASSTROOMOVERZICHT (indirecte methode) 2011 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten
x € 1.000
Bedrijfsresultaat
x € 1.000
1.284
1.344
afschrijvingen
289
261
waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa
102
198
verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden
-211
- mutatie onderhanden projecten
225
1.495 -225
- mutatie vorderingen
10
-194
- mutatie kortlopende schulden
66
57
- mutatie Vennootschapsbelasting
15
23
Mutatie voorzieningen
-5
19
100
1.175
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
1.775
2.978
Ontvangen rente betaalde rente
14
1.088
23 1.050
-1.074
Kasstroom uit operationele activiteiten
-1.027
701
1.951
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa
-1.501
-2.524
Mutatie aangegane verplichtingen
-
-
Desinvesteringen in materiële vaste activa
-
-
mutatie financiële vaste activa
-18
-19
Kasstroom uit investeringen
-1.519
-2.543
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw
2.000
afgeloste leningen
-1.815
-
Aflossing langlopende schulden
-85
-83
mutatie kortlopende rentedragende schulden
-
-244
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
100
Netto-Kasstroom
1.500
1.173
-718
581
Verloop liquide middelen Liquide middelen begin boekjaar
741
160
Netto kasstroom
-718
581
Liquide middelen eind boekjaar
23
741
41
Waarderingsgrondslagen 1. Algemeen Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Alle bedragen luiden in euro’s tenzij anders vermeld.
Activiteiten De activiteiten van Stichting PeelrandWonen, statutair gevestigd en kantoor houdende in Boekel, zijn erop gericht duurzaam en klantgericht wooncomfort aan te bieden aan betrokkenen bij de gemeente Boekel met extra aandacht voor bijzondere doelgroepen.
Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderlingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst- en verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
2. B alanswaardering Vaste activa Materiële vaste activa De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie met de daarbij behorende installaties zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs, hierop wordt niet afgeschreven. Onderhoud: de kosten voor periodiek onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum betaalde kosten voor zover zij het bedrag van de voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw overschrijden. De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdragen.
Actieve belastinglatentie a. Voorwaar tse verliescompensatie. Voor latente belastingvorderingen voor tvloeiend uit de mogelijkheid tot voorwaar tse verliescompensatie wordt een actieve belastinglatentie gevormd. Uitgangspunt hierbij is dat naar verwachting in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Aangezien het onzeker is op welk moment deze verliescompensatie plaats zal vinden, wordt deze belastinglatentie volledig gerubriceerd onder de vaste activa en vindt waardering plaats tegen nominale waarde.
b. Voor verschillen leningportefeuille Deze actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningpor tefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Indien de verwachting is dat de latentie binnen één jaar gerealiseerd wordt, wordt deze onder de overlopende activa opgenomen. Indien de verwachting is dat de realisatie langer dan één jaar gaat duren wordt de latentie onder de financiële vaste activa opgenomen.
42
c. Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve latentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WOZ-waarde. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapstarief. Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: - onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie - onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) - onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn) Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop.
Vlottende activa Voorraden materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen.
Voorraden grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats.
Vooraden koopwoningen Onder de voorraad woningen zijn (gereedgekomen) woningen verantwoord waarop een verkoopbestemming rust. De waardering van deze woningen vindt plaats tegen verkrijging- danwel vervaardigingsprijs. Indien de actuele waarde van deze woningen naar verwachting lager is, vindt afwaardering plaats.
Onderhanden projecten Onderhanden werk betreft werkzaamheden cq. nieuwbouwprojecten in uitvoering, die op balansdatum nog niet gereed zijn. De onderhanden werken worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of tegen verkrijgingsprijs, eventueel verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De reeds gefactureerde termijnen worden op de onderhanden werken in mindering gebracht. De waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd op de “percentage of completion” methode. Bij deze methode wordt de eventuele winst genomen naar rato van het gereedkomen van het project en naar rato van het aantal verkochte woningen per balansdatum.
Vorderingen Deze zijn berekend en opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling.
Liquide middelen De bank- en girosaldi zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking.
Eigen vermogen Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de overige reserve.
Voorzieningen Voorziening loopbaanbudget Betreft de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (looptijd 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014). Deze voorziening dient ter dekking van het geraamde toekomstig uit te keren loopbaanontwikkelingsbudget. De hoogte van de voorziening is op medewerkerniveau bepaald en gebaseerd op grond van CAO-bepalingen (hoofdstuk 10 CAO Woondiensten). Gezien het feit dat de momenten van het doen van de uitgaven niet op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld en dus ook de contante waarde van deze uitgaven niet op betrouwbare wijze kan worden bepaald, is de voorziening gewaardeerd tegen de nominale van de verwachte uitgaven.
43
Overige passiva Langlopende schulden De aangetrokken leningen van kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, verminderd met aflossingen op basis van het annuïtaire, lineaire of fixe-systeem. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar met dien verstande dat het aflossingsbestanddeel van de langlopende schulden dat in het volgend verslagjaar vervalt eveneens als langlopende schuld is verantwoord. Dit aflossingsdeel volgend verslagjaar wordt wel toegelicht.
Kor tlopende schulden De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde en hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.
3 Res ultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.
Huren De huren betreffen de te ontvangen nettohuren, exclusief vergoedingen voor leveringen en diensten, onder aftrek van huurderving.
Vergoedingen Onder vergoedingen zijn opgenomen de aan de bewoners in rekening gebrachte bedragen betreffende servicekosten en verleende diensten onder aftrek van gederfde vergoedingen.
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord doorberekende administratiekosten bij afsluiten huurcontract, inschrijfgelden woningzoekenden, doorberekende WMO-aanpassingen en de ProRata regeling 2010 en 2011.
Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa De afschrijvingen op de materiële waarde vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode en incidenteel volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde.
Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn de personeelslasten van de in dienst zijnde medewerk(st)ers opgenomen.
Lasten onderhoud Hieronder worden de uitgaven van het grote en planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoor ten lonen en salarissen en sociale lasten en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige lasten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, contributie landelijke federatie, levering goederen en diensten.
Rentebaten en soor tgelijke opbrengsten Onder rentebaten zijn verantwoord de opbrengsten uit vorderingen en beleggingen en de te vorderen rente op BWS-subsidies.
Rentelasten en soortgelijke kosten Hieronder vallen de betaalde en verschuldigde rentelasten inzake kor t- en langlopende schulden, disagio en provisiekosten bankinstellingen.
Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voor tkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare kosten alsmede de mutaties in de belastinglatentie.
44
TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING
45
TOELICHTING OP DE B ALANS
MATERIËLE VASTE ACTIVA 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Onroerende zaken in exploitatie 31.497 29.269 Onroerende zaken in ontwikkeling 62 1.169 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 724 734 Totaal 32.283 31.172 Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt: Onroerende zaken in exploitatie Woningen Onroerende Totaal en woon- zaken niet zijnde gebouwen woningen x € 1.000 Saldo per 1 januari - grondwaarde 4.596 36 4.632 - aanschaffingswaarde 28.827 192 29.019 - cumulatieve afschrijvingen -4.323 -59 -4.382 inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 29.100 169 29.269 Mutaties in het boekjaar : - investeringen grond 4 woningen Pinksterbloem 272 - 272 - investeringen stichtingskosten 4 woningen Pinksterbloem 703 - 703 - investeringen grondkosten 12 woningen Doe maar Gewoon 281 - 281 - investeringen stichtingskosten 12 woningen Doe maar Gewoon 2.235 - 2.235 - bijdrage Brabant Wonen in investeringen stichtingskn Doe maar Gewoon -1.258 - -1.258 - verbetering Irenestraat 80 48 48 - investeringen douche/keukenverb. Beuken 20 en 22, Schafratstr 17 vd. Horst 14 57 - 57 - investeringen bij mutatie Hazelaars 7, Beuken 11 en 24 en Meidoornstr 7 103 - 103 - verbetering kozijnen Kievitlaan 88 - 88 - verbetering kozijnen Kievitlaan - - verbetering dakramen en zolderruimte De Beuken 41 - 41 - diverse kleine verbeteringen zoals aanbrengen CV 24 - 24 - sloop Irenestraat 68 -1 - -1 - afschrijvingen -257 -6 -263 - overige waardeveranderingen (cpl. 64) -102 - -102 Saldo 2.234 -6 2.228 - grondwaarde 5.149 36 5.185 - aanschaffingswaarde 30.867 192 31.059 - cumulatieve afschrijvingen -4.682 -65 -4.747 inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 31.334 163 31.497 Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden op basis van annuiteiten volledig afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor : Woningen 50 jaar Isolatie 20 jaar Woningverbetering 25 jaar CV-installaties 25 jaar Garages 50 jaar Overige zaken 25 jaar Woningaanpassing 20 jaar Warmwaterinstallatie 25 jaar Bedrijfsruimten 50 jaar Verkoop woningen in exploitatie In het boekjaar 2011 zijn geen huurwoningen verkocht. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. WOZ-Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2011) in totaal € 103,1 miljoen, inclusief de in 2011 opgeleverde woningen. (waarde eind 2010: € 99,6 mln)
46
Bedrijfswaarde De waarde van de onroerende zaken in exploitatie gebaseerd op de gecorrigeerde bedrijfswaarde bedraagt per ultimo 2011 € 30,3 miljoen (ultimo 2010: € 26,6 miljoen). De gecorrigeerde bedrijfswaarde betreft de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd rekeninghoudend met de rentabiliteitswaarde van de leningen. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Clustering van kasstroomgenererende eenheden is op basis van zogenaamde Product-marktcombinaties en sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 2011 2010 - verwachte jaarlijkse huurstijging gemiddeld: jaar 1: 2,30% 1,30% vanaf jaar 2: 2,00% 2,00% - verwachte jaarlijkse huurderving gemiddeld: 0,50% 0,50% - jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld: 3,00% 3,00% - jaarlijkse stijging onderhoudslasten gemiddeld: jaar 1 t/m 5: 3,00% 3,00% - overige variabele lasten (norm per woning): € 1.416 € 1.382 - planmatig onderhoud: meerjarenonderhoudsbegroting - niet planmatig onderhoud (norm per woning) € 237 € 226 - disconteringsvoet: 5,25% 5,25% - verwachte levensduur : restant looptijd met minimum van 10 jaar en een maximum van 50 jaar - Eind 2011 is het verkoopbeleid vastgesteld en zijn 69 woningen gelabeld voor de verkoop. De zittende huurders van deze gelabelde woningen worden in de gelegenheid gesteld de woning te kopen voor 85 % van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Bij mutatie wordt de woning te koop aangeboden aan alle geinteressseerden tegen 90 % van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. In het jaar 2012 is rekening gehouden met 4 woningverkopen (2 aan zittende huurders en 2 bij mutatie) In de jaren 2013 t/m 2015 is telkens gerekend met 2 woningverkopen per jaar bij mutatie. In 2016 is gerekend met 3 woningverkopen. - Er zijn geen woningslopen ingerekend in de bedrijfswaarde. - Aangezien de restwaarde van de woningen bij einde exploitatie onzeker is, wordt deze restwaarde voorzichtigheidshalve als nihil gewaardeerd.
Het verloop van de bedrijfswaarde en boekwaarde is hieronder schematisch weergegeven. x € 1 mln 2011 2010 CW huur/bijdragen/verkoopopbr. 56,9 51,8 af: CW uitgaven 28,4 26,8 ongecorrigeerde bedrijfswaarde 28,5 25,0 bij: rentabiliteitscorrectie 1,8 1,6 gecorrigeerde bedrijfswaarde 30,3 26,6 af: boekwaarde excl. Grond 26,4 24,8 Overwaarde gecorr. BDW met boekwaarde 3,9 1,8 De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 3,7 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x € 1.000 Autonome ontwikkeling Effect één jaar opschuiven en vrijval kasstromen -500 Voorraadmutaties Verbetering 152 Nieuwbouw 1.435 Aankoop - Subtotaal voorraadmutaties 1.587 Parameterwijzigingen Levensduur 392 Disconteringsvoet - Huurstijging 155 Inflatie onderhoud - Inflatie lastenstijging - Subtotaal parameterwijzigingen 547 Niveauwijzigingen Huren 397 Verkoop 1.378 Onderhoudsuitgaven -47 Overige lasten 81 Subtotaal niveauwijzigingen 1.809 Rentabiliteitswaardecorrectie Invloed nieuwe leningen 336 Aflossingen -134 disconteringsvoet - Herfinancieringen 43 Beleggingen - subtotaal rentabiliteitscorrectie 245 totaal 3.688
47
Totaal Onroerende zaken in ontwikkeling x € 1.000 Saldo per 1 januari 1.169 Mutaties in het boekjaar : Investeringen minus bijdragen 2.101 Subsidies en bijdragen Brabant Wonen -975 Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -2.233 Onttrekking voorziening onrendabel Mutatie -1.107 Saldo per 31 december 62 Nadere specificatie: 31-12-11 31-12-10 projecten x € 1.000 x € 1.000 Doe maar gewoon - 283 Lage Schoense - 886 Zicht 54 - Agathaplein 5 - Irenestraat 3 - 62 1.169 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand Inventarissen Vervoermiddelen Totaal en werkplaats x € 1.000 Saldo per 1 januari - grondwaarde 111 - - 111 - aanschaffingswaarde 655 96 26 777 - cumulatieve afschrijvingen -80 -71 -3 -154 inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 686 25 23 734 Mutaties in het boekjaar : - investeringen - 15 - 15 - desinvesteringen - - - - afschrijvingen -13 -9 -3 -25 Saldo -13 6 -3 -10 - aanschaffingswaarde 766 111 26 903 - cumulatieve afschrijvingen -93 -80 -6 -179 inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 673 31 20 724 Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie worden annuitair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor : Kantoorpand 30 jaar Werkplaats 30 jaar Inventarissen 5 tot 10 jaar Vervoermiddel 9 jaar Software 5 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor ruim € 0,8 miljoen verzekerd. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden op 1-1-2011. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand en werkplaats Uitgebreide gevarenverz. incl. glas € 706.600 Inventarissen Uitgebreide inboedel € 135.000 Vervoermiddelen Casco-verzekering € 27.103 WOZ-Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2011) in totaal € 473.000,--. (kantoor R. v. Herpenstr 35)
48
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Te vorderen BWS subsidies 48 66 Totaal 48 66 Te vorderen BWS subsidies Saldo per 1 januari 66 85 Mutaties in het boekjaar : - rente 3 3 - ontvangen bijdragen 21 22 Saldo mutaties 18- 19 Saldo per 31 december 48 66 Het komend verslagjaar beschikbaar te stellen deel van de “te vorderen BWS-subsidies” bedraagt 19. Actieve belastinglatentie De actieve belastinglatentie bestaat uit een latentie voor beschikbare voorwaar tse verliescompensatie en een latentie voor verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de leningenpor tefeuille. Latentie voor beschikbare voorwaar tse verliescompensatie 592 621 Latentie leningpor tefeuille 71 63 Latentie voor verkoop bestemd bezit 365 1.028 684 Latentie voor beschikbare voorwaar tse verliescompensatie Saldo per 1 januari 621 180 Mutaties: Fiscaal verlies boekjaar 2008 223 -20 Fiscaal verlies boekjaar 2009 157 52 Fiscaal verlies boekjaar 2010 -409 409 Fiscaal verlies boekjaar 2011 - Saldo per 31 december 592 621 saldo Totaalopstelling VPB: resultaat niet verrekenbaar verrekenbaar tarief Verrekenbare VPB 2008 -1.345 - -1.345 25% -336 2009 -1.613 -590 -1.023 25% -256 2010 270 herbest. Reserve - 25% - 2011 335 herbest. Reserve - 25% - totaal -2.353 -2.368 -592 Latentie leningenpor tefeuille Saldo per 1 januari 63 50 Mutaties in het boekjaar : Dotatie boekjaar 8 13 Saldo per 31 december 71 63 De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningpor tefeuille. Contante waarde verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94 % gerekend: 249 Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25 %: 63 Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van 8 binnen één jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de latentie bedraagt per eind 2011 76 Latentie voor verkoop bestemd bezit Saldo per 1 januari - Mutaties in het boekjaar : Dotatie boekjaar 365 Saldo per 31 december 365
49
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Commerciële waarde onroerend goed per 31 december 388 Fiscale waarde onroerend goed per 31 december 1.960 Verschil 1.572- Contante waarde verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend: 1.460 Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25 %: 365 Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van 149 binnen één jaar wordt gerealiseerd. VLOTTENDE ACTIVA 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Voorraden a. Onderhoudsmaterialen 11 13 Totaal onderhoudsmateriaal 11 13 b. Grond - Donkstraat t.b.v. nieuwbouwproject Het Zicht - 22 - Volkstuinen St. Petrus nog geen plannen 29 29 - Rutger van Herpenstraat t.b.v. nieuwbouwproject Doe maar Gewoon fase 2 en 3 402 402 - Peelhorst kavel nr. 25 nog geen plannen 65 65 - Wanroyseweg t.b.v. verkoop 3 3 totaal grond 499 521 De verkoop van de grond aan de Wanroyseweg heeft nog niet plaatsgevonden. De grond aan de Irenestraat is afgelopen jaar beschikbaar gekomen na de sloop van een woning. In 2012 wordt hier een nieuwbouwproject gebouwd. c. Voorraad (opgeleverd) bestemd voor de verkoop - Peelhorst te Venhorst: investeringen 2 koopwoningen Saldo begin boekjaar - 393 investeringen - Af: overboeking naar woningen in exploitatie (woningen zijn niet verkocht maar verhuurd) - -393 overboeking van onderhanden projecten: Pinksterbloem 21 te Boekel 235 Totaal koopwoningen 235 Deze woning staat vanaf oplevering (begin februari 2011) te koop Totaal voorraden 745 534 Onderhanden projecten Lage Schoense (2 koopwoningen) Saldo begin boekjaar 225 bij: investeringen 26 437 bij: winstneming (1 verkochte woning: 10 % in 2011 en 90 % in 2010) 3 25 af: ontvangen termijnen -19 -237 af: overboeking naar voorraad woningen -235 Onderhanden werk per ultimo boekjaar - 225 Vorderingen Huurdebiteuren 15 17 Gemeente Boekel 2 Vordering terzake belastingen 110 146 Overige vorderingen 258 194 Overlopende activa 8 26 Totaal 393 383
50
Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Huurachterstand Aantal huurders x € 1.000 periode 31-12-11 31-12-10 31-12-11 31-12-10 < 1 maand 20 19 9 8 1 tot 2 maanden 7 8 2 5 2 tot 3 maanden 6 1 2 1 > 3 maanden 4 2 2 3 Totaal 37 30 15 17 Huurachterstand ver trokken bewoners - Totaal 15 17 De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,46 % (2010: 0,55 %) van de brutojaarhuur. De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 0,46 % (2010: 0,55 %) van de brutojaarhuur. 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Gemeente Boekel Te ontvangen WMO-bijdragen Vorderingen ter zake van belastingen - vennootschapsbelasting; te verrekenen voorschotten 2009 - vennootschapsbelasting; te verrekenen voorschotten 2010 - vennootschapsbelasting; te verrekenen voorschotten 2011 - Omzetbelasting; Pro Rata regeling inclusief rente Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: Brabant Wonen bijdrage projectinvestering Doe maar Gewoon Mooiland afrek. Resultaat Koopwoningen Project burg. Ottowstraat Provincie Noord-Brabant afrek. Subsidie Doe maar Gewoon Diverse debiteuren Totaal Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld: Afrekening servicekosten Niet vervallen BWS-bijdragen Totaal Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar : Kas Postbank BNG Rabobank Totaal
2
-
2
-
31 47 68
110
146
47 38 25
226 10 22
113 67 14
258
194
- 8
16 10
8
26
1 4 16 2
2 3 34 702
23
741
De liquide middelen staan vrij ter beschikking aan de woningstichting.
51
31-12-11 31-12-10 EIGEN VERMOGEN x € 1.000 x € 1.000 Saldo per 1 januari 8.344 7.572 Jaarresultaat 554 772 Saldo per 31 december 8.898 8.344 Samenstelling na winstbestemming Overige reserves 8.898 8.344 De mutatie van de overige reserves is 554 VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanbudget Saldo per 1 januari 19 Dotatie 2 20 Onttrekking -7 -1 14 19 In het kader van de CAO (ar tikel 10.4 ) heeft de corporatie een in rechte afdwingbare verplichting ten opzichte van haar medewerkers. Aangezien het moment waarop de voorziening af zal lopen onzeker is, is ervoor gekozen deze voorziening nominaal te waarderen. LANGLOPENDE SCHULDEN 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Totaal Waarvan loop- Totaal Waarvan loopLeningen kredietinstellingen 31-12-11 tijd > 5 jaar 31-12-10 tijd > 5 jaar 24.767 17.567 24.667 17.652 Totaal 24.767 17.567 24.667 17.652 Het verloop van deze post is als volgt: 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 24.667 23.250 Bij: Aangetrokken leningen 2.000 1.500 Af: Afgeloste leningen 1.815 Aflossingen 85 83 saldo mutaties 100 1.417 Saldo per 31 december 24.767 24.667 Rentevoet en aflossingssysteem Het aantrekken van één nieuwe laagrentende lening (2.000 tegen 3,05 %) en een conversie van één lening van 357 (van 5,47 % naar 3,5 %), resulteer t in een verdere daling van het gemiddelde rentepercentage van 4,42 % per begin 2011 naar 4,22 % per eind 2011. De leningen kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De nieuwe lening is afgesloten voor een periode van 10 jaar. De gemiddelde rentevastperiode is iets toegenomen van 12,5 tot 12,8 jaar. Komend jaar bedraagt het normale aflossingsbestanddeel 89 en loopt een lening van 700 af. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw met een generieke achtervang van gemeente Boekel.
52
KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-11 31-12-10 x € 1.000 x € 1.000 Schulden aan aannemers/leveranciers 76 150 Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering 30 37 Overlopende passiva 735 588 Totaal 841 775 Schulden aan aannemers/leveranciers Diverse (onder-)aannemers 10 121 Diverse leveranciers 9 4 Overige schulden 57 25 Subtotaal 76 150 Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Loonbelasting en sociale premies 17 15 BTW 6 15 Pensioenfonds 7 7 Subtotaal 30 37 Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen 413 423 Vooruit ontvangen huur 8 8 Vooruitontvangen individuele huur toeslag 21 21 Doe maar Gewoon diverse nog te betalen nota’s 167 Accountantskosten 9 9 Brabant Zorg afrek. Serv. Kn bouwdeel B en D 26 53 Afrekening servicekosten diverse complexen 55 61 Verplichting verlofuren medewerk(st)ers 7 6 Overige overlopende passiva 29 7 Totaal 735 588 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 972.818,--. Het WSW verwacht de komende vijf jaar conform de meerjarenliquidititeitsbegroting geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Koopovereenkomst Het perceel aan de Telefoonstraat 17 te Venhorst is voor € 239.500,-- verkocht aan gemeente Boekel. De woning is in oktober 2010 gesloopt. Als koopsom ontvangt PeelrandWonen bouwgrond ter grootte van 685 m2 in plan Peelhorst te Venhorst. De waarde van deze grond is € 137.000,-- excl. BTW. Voor het resterend bedrag € 102.500,-- excl. BTW koopt PeelrandWonen grond in plan de Donk fase 2. Het lag in de bedoeling de overeenkomst in 2011 te laten passeren. Dit is echter niet gebeurd. Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen Stichting Peelrand Wonen is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). Ultimo 2011 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 101% (ultimo 2010: 104%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Investeringsverplichtingen Er zijn geen aangegane verplichtingen inzake projecten in ontwikkeling. Voorwaardelijke terugkoopplicht starterswoningen PeelrandWonen heeft 43 kavels grond tegen kostprijs in eeuwig durend erfpacht uitgegeven aan star ters op de woningmarkt in Boekel. De aankoopwaarde van de in erfpacht uitgegeven grondpositie bedraagt totaal ca. € 1,8 miljoen. De erfpachters hebben woningen op deze kavels gerealiseerd. Middels notariële akte is bepaald dat de erfpachters een voorwaardelijke plicht hebben om bij de toekomstige verkoop de woning aan te bieden aan PeelrandWonen. PeelrandWonen heeft een voorwaardelijke terugkoopverplichting, waarbij de aankoopprijs gebaseerd is op een afgesproken terugkoopformule, welke onder andere bestaat uit een vooraf vastgelegde uitgifteprijs plus een afgesproken percentage van de waardeontwikkeling van het registergoed. De waardeontwikkeling van het vastgoed is hierbij gebaseerd op het verschil tussen de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bij uitgifte en de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed op het moment van terugkoop (gebaseerd op een onafhankelijke taxatie).
53
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING
2011 2010 BEDRIJFSOPBRENGSTEN x € 1.000 x € 1.000 Huren Te ontvangen nettohuur Woningen en woongebouwen in exploitatie 3.127 3.002 Onroerende goederen niet zijnde woningen 22 22 subtotaal huren 3.149 3.024 Af: huurderving wegens leegstand 8 10 wegens oninbaarheid/overige redenen - 9 subtotaal huurderving 8 19 Totaal 3.141 3.005 De ‘te ontvangen nettohuur’ is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011 van gemiddeld 1,3 % (vorig boekjaar 1,2 %). 38 - oplevering van 4 woningen Pinksterbloem in februari van het boekjaar 28 - oplevering van 12 woningen Doe maar Gewoon in oktober van het boekjaar 18 - huurharmonisatie boekjaar 14 - het hele jaar ontvangen van harmonisatie 2010 (vorig boekjaar gedeeltelijk nl. 5 mnd) 12 - het slopen van 1 woning aan de Irenestraat 1- - het hele jaar in expl. hebben 7 woningen Burg. Ottowstr. (in 2010 ged. nl. 8 mnd.) 16 125 De huurderving bedroeg in het boekjaar 0,25 % van de te ontvangen huur (vorig boekjaar : 0,61 %) Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten 114 107 Te verrekenen met huurders 6- 11 subtotaal 108 96 Af: vergoedingsderving wegens leegstand 1 wegens oninbaarheid - subtotaal 1 Totaal 107 96 Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering, onderhouds- en schoonmaakkosten en energie. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. Wijzigingen in onderhanden werk Project Lage Schoense, resultaat verkochte woning Pinksterbloem 11 (10 % in 2011 en 90 % in 2010 ) 2011 2010 Opbrengst 25 231 Bestede kosten -22 -206 3 25 3 25 Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden woningzoekenden 4 3 Doorberekende administratiekosten/toezichtskosten 6 3 Doorberekende woningaanpassingen in kader van WMO 2 11 Pro rata regeling belastingen 25 64 Totaal 37 81
54
BEDRIJFSLASTEN 2011 2010 x € 1.000 x € 1.000 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa - Woningen en woongebouwen 258 232 - Onroerende zaken niet zijnde woningen 6 6 - Ten dienste van de exploitatie 25 23 Totaal 289 261 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Afboeking als gevolg van lagere bedrijfswaarden Kerkpad (cpl.64) 102 Afboeking als gevolg van lagere bedrijfslasten diverse complexen - 198 Totaal 102 198 Lonen en salarissen Bruto salarissen inclusief ziekengeld 310 306 Betaalde premie ziekengeld verzekering 7 6 Ontvangen ziekengelden - - Totaal 317 312 WOPT Stichting PeelrandWonen heeft geen medewerkers waarvan in 2011 de som van het belastbaar loon en de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn de WOPT-grens (€ 193.000) overschrijden. Bezoldiging bestuurder De totale bezoldiging van de bestuurder bedroeg inclusief sociale- en pensioenlasten 104. Sociale lasten Sociale lasten 44 38 Totaal 44 38 Pensioenlasten Pensioenlasten 60 61 60 61 De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Stichting Peelrand Wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie over treffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten. Het aantal formatieplaatsen (excl. stagiaires) bedraagt per eind 2011; 5,78 fte (vorig boekjaar : 5,78 fte). De formatieplaatsen kunnen als volgt worden verdeeld naar afdelingen: fte’s aantal Directie 1,00 1 Bewonerszaken 0,94 2 Huismeesters/schoonmaakpersoneel 0,17 1 Financieel-economische dienst 1,67 2 Technische dienst toezicht 1,00 1 Technische dienst uitvoerend 1,00 1 Totaal 5,78 8
55
Lasten onderhoud Groot- en planmatig onderhoud Schilderwerk Vervanging CV-ketels Groot onderhoud Woningverbetering bij mutatie Diverse planmatige onderhoudswerkzaamheden
2011 x € 1.000 51 52 157 74 170
2010 x € 1.000
41 39 27 131
subtotaal groot- en planmatig onderhoud 504 238 Dagelijks onderhoud Klachtenonderhoud 90 121 Kosten C.V. onderhoud 49 49 Kosten liften en brandmeldinst. 10 9 Mutatie-onderhoud 27 34 subtotaal 176 213 Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord) -50 -56 saldo dagelijks onderhoud 126 157 Totaal lastenonderhoud 630 395 Overige bedrijfslasten Overige kostensoorten Kosten inhuren med. Bedrijfsbureau 9 11 Overige personeelskosten a) 33 65 Huisvestingskosten 28 21 Bestuurskosten 44 49 Algemene kosten - automatisering 41 37 - por ti/telefoon/drukwerk/abonn. b) 38 28 - accountantskosten 25 26 - advieskosten c) 30 42 - overige algemene kosten 26 23 Zakelijke bedrijfslasten Belastingen d) 114 106 Verzekeringen e) 6 13 Contributie Aedes 7 7 Servicekosten Onderhouds- en schoonmaakkosten 36 32 Gas, water en electra en Centrale antenne 66 61 Kosten glasverzekering 5 3 Overige lasten bijdrageheffing bijzondere projectsteun + saneringssteun 36 34 Onderhoudskosten Sparren/Mr. Mennehof 11 9 WMO-aanpassingen 2 11 Overige directe exploitatielasten met name sloopkosten Irenestraat 68 5 20 Totaal Overige bedrijfslasten 562 598 In de post “Bestuurskosten” is begrepen de vergoeding voor 8 leden van de Raad van Commissarissen ad. 32 . Ter vergelijking: in 2010 werd voor 9 leden 33 betaald. Toelichting behoorlijke afwijkingen 2011 versus 2010 a. De dotatie in het kader van loopbaanbudget (totaal 19) resulteer t in 2010 in tijdelijk hogere personeelskosten. b. Het drukwerk van het Ondernemingsplan incl. verkor te versie veroorzaakt de hogere kosten. c. De advieskosten vielen in 2010 hoger uit doordat externe adviseurs ingeschakeld werden voor het opstellen van het Ondernemingsplan, het uitwerken van de energielabels en de Pro Rata regeling. In 2011 zijn deze kosten lager door het inschakelen van minder adviseurs (alleen voor HRM en Visitatie) d. De belastingen vielen hoger uit deels door aanpassing van het tarief en deels door uitbreiding woningbezit. e. De verzekering valt aanzienlijk lager uit vanwege het onderbrengen bij een andere verzekeraar tegen fors lagere premie. Bedragen x € 1 Honorarium accountant 2011 2010 Dit bedrag is als volgt opgebouwd: a. Onderzoek van de jaarrekening 18.345 21.570 b. Andere controleaspecten - - c. Adviesdiensten op fiscaal terrein 7.060 8.805 d. Andere niet controle diensten - - Totaal 25.405 30.375
56
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2011 2010 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten x € 1.000 x € 1.000 Rente op uitgezette middelen 10 1 Rente belastingdienst (VPB en Pro Rata) 3 10 Rente star tersvereniging - 9 Totaal rentebaten en soor tgelijke opbrengsten 13 20 Opbrengsten financiele vaste activa en effecten Rente op te vorderen BWS subsidie 3 3 Correctie transitorische rente -2 Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten 1 3 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen 1.081 1.043 Disagio WSW ; borgingskosten leningen 3 2 Provisie /kosten bankinstellingen 2 2 Rente op kor tlopende schulden 2 3 Totaal rentelasten en soor tgelijke kosten 1.088 1.050 Saldo rente lasten en baten Vennootschapsbelasting Te verrekenen VPB over 2008 Te verrekenen VPB over 2009 Te verrekenen VPB over 2010 Te verrekenen VPB over 2011 Mutatie actieve belastinglatentie leningenpor tefeuille Dotatie actieve belasting voor verkoop bestemd bezit
-1.074
-1.027
-223 -157 409 -8 -365
20 -52 -409 -14 -
-344
-455
OVERIGE GEGEVENS
De jaarrekening is gedateerd op 30 mei 2012. RESULTAATBESTEMMING In de statuten van Stichting PeelrandWonen is geen nadere bepaling omtrent de resultaatbestemming opgenomen. Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 554 en voorgesteld wordt dit ten gunste van de overige reserve te brengen.
CONTROLE VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Bij de jaarrekening is een goedkeurende controleverklaring afgegeven, welke op de volgende pagina is opgenomen. OPMAAK VAN DE JAARREKENING De directeur-bestuurder heeft de jaarrekening op 16 mei 2012 opgemaakt. VASTSTELLING VAN DE JAARREKENING De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening op 30 mei 2012 vastgesteld.
57
58
59
Kengetallen
boekjaar 2011 2010 2009 2008 Aantal verhuureenheden 1. a. huurwoningen 612 597 589 565 b. overige woongelegenheden 4 4 4 4 c. standplaats 1 1 1 1 totaal woongelegenheden d. bedrijfspand e. maatschappelijk vastgoed (steunpunt)
617 1 1
602 1 1
594 1 1
570 1 1
totaal verhuureenheden 619 604 596 572 Verhuren van woningen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur en vergoedingen 0,46 0,55 0,73 0,64 2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur en vergoedingen 0,25 0,61 0,19 0,11 3. Mutatiegraad 7,3 7,1 8,4 9,3 4. Gemiddeld aantal reactiebonnen 7,0 6,4 7,5 7,8 Balans en Winst- en Verliesrekening 1. Eigen vermogen per VHE 14.375 13.815 12.705 12.205 2. Boekwaarde per VHE 50.883 48.459 46.483 41.187 3. Bedrijfswaarde per VHE 46.023 44.065 47.772 45.337 4. WOZ-waarde per VHE 164.899 171.480 169.245 166.107 5. Leningen per VHE 40.011 40.839 39.010 33.726 6. Huuropbrengst per VHE 5.168 5.032 4.785 4.602 7. Netto bedrijfslasten per VHE 1.376 1.220 1.345 1.068 8. Niet Planmatig onderhoud per VHE 289 354 287 265 9. Planmatig onderhoud per VHE 827 396 380 556 10. Jaarresultaat per VHE 909 1.285 1.010 1.650 Financiële resultaten 1. Solvabiliteit 25,8 24,7 23,8 24,8 2. Current ratio 1,4 2,4 2,5 1,3 3. Rentabiliteit eigen vermogen 6,2 9,3 7,8 13,4 4. Rentabiliteit vreemd vermogen 4,2 4,0 4,0 3,7 5. Rentabiliteit totale vermogen 4,7 5,3 4,9 6,1 Personeel (in fte’s) totaal in dienst 5,78 5,78 6,03 5,17 ingehuurd 0,10 0,20 0,50 0,50 totaal 5,88 5,98 6,53 5,67
60
61
Partner in Duurzaam Wonen
Stichting PeelrandWonen Rutger van Herpenstraat 35 5427 AD Boekel Postbus 14 5427 ZG Boekel Tel.: (0492)-32 44 05 Fax: (0492)-32 46 11 www.peelrandwonen.nl
[email protected]
