JAARVERSLAG 2011 De Balije in De Meern UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V

J A A RV E R S L AG 2 0 1 1 D e B a l i j e i n D e M e e r n U T R E C H T S E M A AT S C H A P P I J TOT S TA D S H E R S T E L N . V.

U T R E C H T S E M A AT S C H A P P I J TOT S TA D S H E R S T E L N . V. 2 0 1 1 Verslag over het zevenentwintigste boekjaar van de vennootschap De Balije in De Meern

In dit jaarverslag laten wij u de renovatie zien van ‘de balije’ door de ogen van amateurfotografen, snapshots van week tot week. de beelden tonen de veelzijdigheid van het proces en de betrokkenheid van bedenkers en uitvoerders. een zichtbaar proces van een historisch maar verwaarloosd pand dat wordt tot een modern multifunctioneel gebouw waar de historische kenmerken zorgvuldig zijn bewaard. een nieu w oud gebouw met een maatschappelijke functie in de meern.

J A A R V E R S L AG 2 0 1 1

U T R E C H T S E M A AT S C H A P P I J TOT S TA D S H E R S T E L N . V.

utrechtse maatschappij tot stadsherstel n . v .

J A A R V E R S L A G 2 0 1 1 U T R E C H T S E M A AT S C H A P P I J T O T S TA D S H E R S T E L N . V.

Inhoudsopgave

Raad van Commissarissen

Legaten en schenkingen

Bericht van de Raad

J.H. Zwart, directeur Timpaan BV te Aalsmeer, voorzitter Mr. M.J.C. van Galen te Houten Mr. B.F. Keulen te Utrecht

Als u de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. met een legaat of schenking wilt verblijden dan is het raadzaam dit ten name van de Stichting Stadsherstel Droste Fonds te doen. De Stichting Stadsherstel Droste Fonds is een rechtspersoon welke uitsluitend of nagenoeg uitsluitend een maatschappelijk belang beoogt en een ANBI-status heeft. Over een legaat of schenking aan de Stichting wordt vanaf 1 januari 2006 geen schenkings- of successierecht meer geheven. Schenkingen aan het fonds kunnen aftrekbaar zijn van uw inkomen. Indien u een periodieke schenking (minimaal 5 jaar) wilt doen aan het fonds, is deze zelfs geheel aftrekbaar van uw inkomen. Rekeningnummer van de Stichting Stadsherstel Droste Fonds bij de ABNAMRO Bank is 83.36.73.297. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mevrouw Renée C. Willeumier.

van Commissarissen

7

Verslag van de directie 2011

8

Directie Mevrouw Drs. R.C. Willeumier

Bouwgeschiedenis

Financiële administratie

boerderij ‘De Balije’ door Ir. Jan van der Hoeve

26

Jaarrekening 2011

34

Mevrouw Th.M. Willard

Bouwkundige zaken Mevrouw Ir. J. Hofstede De heer J.A.M. van Rijn

Adres

Doelenstraat 40, 3512 XJ Utrecht telefoon (030) 231 2692 fax (030) 231 4829 e-mail: [email protected] website: www.stadsherstel-utrecht.nl Ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht, nr. 30074779

Accountants Baker Tilly Berk NV te Utrecht

Bankiers Rabobank Utrecht en omstreken UA rekeningnummer 36.02.14.657 Van Lanschot Bankiers NV te Utrecht rekeningnummer 69.94.64.110 ING Bank NV te Utrecht rekeningnummer 66.65.77.056 Triodos Bank NV te Zeist rekeningnummer 19.85.07.178

Aan de aandeelhouders van de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V.

Utrecht, 18 april 2012 J.H. Zwart Mr. M.J.C. van Galen Mr. B.F. Keulen

7


Om uiteenlopende redenen kan het eerder bekend gemaakte rooster van aftreden van de leden van ons College niet worden gevolgd. De heer J.H. Zwart heeft besloten om tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van 24 mei 2012 terug te treden. De heer Zwart, oud wethouder van de gemeente Utrecht, is dan 21 jaar commissaris van Stadsherstel geweest. Hij heeft – onder meer – een belangrijke rol gespeeld bij de verwerving van enkele aansprekende onderdelen van de portefeuille van Stadsherstel. Wij zijn hem zeer erkentelijk voor zijn inzet voor Stadsherstel en de steeds bijzonder collegiale samenwerking. Het ligt in de bedoeling dat tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders in mei 2012 twee nieuwe commissarissen worden benoemd, dat mr M.J.C. van Galen in 2014 terugtreedt en mr B.F. Keulen in 2015 en dat tijdig voordien ons College weer uit vijf leden bestaat.

b ericht van de raad van commissarissen

2011 was een jaar waarin Stadsherstel op haar ‘monumentale basis’ een positief jaarresultaat kon realiseren. De verantwoorde, beleidsmatige onderhoudsplannen en de intensieve contacten met de huurders vormden ook nu een stevig fundament, waardoor grote financiële verrassingen in het beheer uitbleven. De economische recessie is niet aan onze N.V. voorbijgegaan, maar de gevolgen ervan zijn te overzien. De Nederlandse samenleving – vertegenwoordigd door het Rijk – hecht nog steeds grote waarde aan ons mooie erfgoed, maar kent tegelijkertijd minder financiële middelen toe om dat monumentenerfgoed te behouden en te restaureren. Gewijzigde rijksregelingen op het monumentale vlak vertonen nu eenmaal maar zelden een verhoging van de financiële middelen. Op dit punt bewijst de Stadsherstelformule zich in de huidige tijd. Een verstandige bedrijfsvoering die gecombineerd wordt met de realisatie van maatschappelijk wenselijke doelen maakt onze N.V. tot een niet weg te denken en gewaardeerde organisatie. De aanpak bij de monumentale boerderij ‘De Balije’ is een goed voorbeeld van die verstandige bedrijfsvoering. De restauratie van deze boerderij – gesitueerd in de Vinex-wijk Leidsche Rijn en een zeer aansprekend gebouw – was een uitstekende keuze. Het er gezond uitzien, het goede toekomstperspectief en de gezonde financiële basis onder onze N.V. maken het ons mogelijk rekening te houden met een somberder economische omgeving en toch vast te houden aan ons vigerende dividendbeleid: een uit te keren dividend van 5% is daarom ook dit jaar alleszins verantwoord. Grote waardering willen wij uitspreken voor de gerealiseerde resultaten in 2011 en in het bijzonder voor het werk van de directie en haar medewerkers. Dit is het laatste jaarverslag dat onder verantwoordelijkheid van onze directeur, drs. R.C. Willeumier, wordt uitgebracht. Wij zijn Renée buitengewoon erkentelijk voor de wijze waarop en de inzet waarmee zij in de afgelopen jaren Stadsherstel een blijvend gerespecteerde positie in het Utrechtse heeft bezorgd.

inleiding

verslag van de directie


Het jaar 2011 was voor het personeel van UMS een heel druk jaar. Vele overuren werden gemaakt; het was een bruisend jaar. Wij zijn trots op de resultaten. Leven is veranderen en dat hebben wij uitgebreid ervaren dit afgelopen boekjaar. Boerderij ‘De Balije’ met Zomerhuis in De Meern heeft een volledige transformatie ondergaan. De oude, uit de 15de of 16de eeuw stammende, dwarshuisboerderij die er zompig en aangetast door zwam en houtrot bij stond, is letterlijk omgetoverd in een transparante, heldere en frisse kinderdagopvang. Het Zomerhuis is een eigentijds restaurant geworden.

8

De gemeente had een prijsvraag uitgeschreven met als doel de indiener van het beste plan de watertoren op Rotsoord te laten verwerven. Wij zijn tweede geworden met een mooi en werkbaar concept dat wij wellicht nog eens voor een andere watertoren kunnen gebruiken. Voorts hebben wij een deel van het mooie pand Minrebroederstraat 5 aangepakt. De huurder had dringend meer vierkante meters nodig voor zijn groeiende personeelsbestand. Wij hebben aan zijn wens gevolg gegeven en de middeleeuwse kelder met kaarsennissen uitgegraven en geschikt gemaakt als vergader- en lunchruimte. Het resultaat komt het monumentale karakter van het gebouw zeker ten goede en bovendien is het een verbetering van het gebruik. Helaas is een bijzondere huurder dit jaar voortijdig overleden. Jay Elfring, oprichter van Centrum Well,

was een van de eerste huurders van het Doelenhuis. Zijn wekelijkse tai-chilessen gaven een heel bijzondere kleuring aan de grote middeleeuwse refter met uitzicht op de binnentuin met eeuwenoude kastanjeboom. Wij zijn blij dat zijn lessen door zijn medewerkers zullen worden voortgezet. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 25 mei 2010 had de toenmalige voorzitter van de Raad van Commissarissen, de heer B.F. Keulen, aangegeven dat de Raad zich zou gaan verjongen. In 2010 is de heer B.J. Krouwel vertrokken en in 2011 is de heer N.J. Westdijk afgetreden. De heer Westdijk bereikte in 2011 de zeventigjarige leeftijd. Statutair gezien is dat ook de leeftijdsgrens voor een commissaris bij Stadsherstel. De heer Westdijk heeft de zilveren UMS-penning gekregen onder meer voor zijn inzet om tot een samenwerking met het Utrechts Monumentenfonds te komen. De heer Westdijk gaf altijd blijk van een scherpzinnige en creatieve denktrant. De Raad had de aanvulling tijdelijk opgeschort in afwachting van mogelijke samenwerking met de Stichting Utrechts Monumentenfonds. Inmiddels is overleg met nieuwe kandidaten in volle gang. Tijdens het schrijven van het jaarverslag bleek dat wij een buitengewoon mooi financieel resultaat hebben behaald dank zij een onverwacht fiscaal voordeel.

Hoofdstuk 1 Externe ontwikkelingen en hun invloed op onze vennootschap

Vereenvoudiging van de Brim-regeling (Besluit regeling instandhouding monumenten) en het meer inzichtelijk maken van de verschillende subsidies waren de opgave voor 2011. Het bleek geen gemakkelijke opgave. Bijvoorbeeld het inleveren van de Brim-aanvraag op één bepaalde datum (niet ervoor en niet erna) leidde tot chaotische taferelen bij de voordeur van de Rijksdienst in Amersfoort.

Om die reden is in 2011, in opdracht van OCW, een rapport gemaakt met als doel op een andere wijze de subsidiebehoefte voor onderhoud te benaderen. Dit rapport is gemaakt door Arcadis en Hylkema Consultants B.V. Dit rapport bevat de volgende conclusies. 9

Uitgangspunt is dat eigenaren zekerheid moeten hebben en continuïteit moeten ervaren ten aanzien van hun financiële ondersteuning. Loting is uit den boze. In 2011 wordt gedacht aan een beschikbaar budget voor 2013 van in totaal € 48,5 miljoen als harde randvoorwaarde. De vraag is, hoe kan ver sobering bereikt worden, want de aanvragen zijn vele malen hoger dan het budget. In het rapport wordt voorgesteld dat monumenten die gezond zijn, gezond moeten blijven. Monumenten die er slecht aan toe zijn, zullen van de regeling worden uitgesloten evenals monumenten die eigendom zijn van fiscaal relevante partijen. Een uitzondering wordt gemaakt voor Aangewezen Organisaties voor Monumentenbehoud (AOM’s) waartoe ook Stadsherstel behoort en andere monu mentenbeheersorganisaties en eigenaren van (grotere)


Krachtiger en eenvoudiger regelgeving was een belangrijk onderwerp in het beleidsstuk. In 2010 is de invoering van de Wet algemene Bepalingen omgevingsrecht (WaBo) voltooid en die heeft in 2011 zijn beslag gekregen. De doelstelling en kern van de WaBo zijn dat totaal vijfentwintig verschillende vergunningen (o.a. bouwvergunningen, monumentenvergunning, kap- en sloopvergunningen) worden gebundeld in één omgevingsvergunning. Een uitzondering hierop is de archeologievergunning die niet is opgenomen. In het vorige jaarverslag is daar uitgebreid bij stilgestaan.

Over de hoogte van de subsidie is ook veel te doen geweest. Kerken in het bijzonder, waren in 2011 nog zeer bevoordeeld. Eind september 2011 meldt de Staatscourant dat de subsidieplafonds van kerken en overige monumenten, niet zijnde woonhuizen, worden verlaagd. Was het subsidieplafond voor een kerk € 699.999, dit wordt verlaagd tot € 100.000. De subsidie voor andere monumenten wordt gehalveerd: van € 100.000 naar € 50.000. De subsidie voor de categorie woonhuizen is niet veranderd en aangezien Stadsherstel voornamelijk woonhuizen in haar bezit heeft, zal zij weinig nadeel ondervinden van deze wijziging. Het subsidieplafond voor woonhuizen is € 25.000. Met een subsidiepercentage van 25% verdeeld over 6 jaar betekent dit € 6.250 per jaar per pand of, liever gezegd: per monumentennummer. Hier wringt ook nog eens de schoen, want in het verleden zijn monumentennummers niet consequent toegekend. Soms heeft een groot ensemble van meerdere gebouwen één nummer en soms heeft en hofje met zes woningen zes monumentennummers. Het is een kwestie van ‘geluk’ hebben.

In de loop van het jaar was er veel ontevredenheid over de wijze van subsidietoekenning en men stelde ook vragen over de hoogte van de subsidie per categorie. De kerken bleken een beslag van meer dan 77% op het gehele jaarbudget te leggen. Bovendien is door het hanteren van de maximaal subsidiabele kosten van een gebouw de subsidie geen maat voor de werkelijke behoefte. De conclusie luidde dat het beschikbare budget ontoereikend is voor de vraag en zeker niet voor de behoefte.


1.1 G evolgen van MoMo voor WaBo, Brim en herbestemming In 2011 is verder gevolg gegeven aan het beleidsstuk van november 2008 van de toenmalige minister dr. R.H.A. Plasterk van het ministerie van OCW dat heet: ‘Een lust, geen last, visie op de Modernisering van de Monumentenzorg’, kortweg MoMo genoemd.

Mede vanwege het “wie het eerst komt, het eerst maalt”-principe stonden of lagen er al mensen vanaf middernacht voor de deur. Ten slotte bleken er 2000 aanvragen te zijn ingediend waarvan er maar 400 konden worden gehonoreerd. Door loting kwam de toekenning van gelden tot stand. Er was beloofd dat de aanvragen die niet gehonoreerd waren in 2011, met voorrang zouden worden behandeld in 2012. Stadsherstel heeft hier geen nadeel van ondervonden want ons aanvraagmoment, het betreft hier een doorlooptijd van 6 jaar, viel niet in 2011.

t o e l i c h t i n g o p d e wverslag i n s t - e n van v e r lde i e sdirectie rekening over 2011 (in eur)

JAAR RVERSL VERSLAG 2011 U UTRECHTSE T R E C H T S E M A AT ATSCH SCHAP PPI PIJ T TOT OT S STA TA D DSHERSTEL S H E R S T E L N . V.

12

complexen van gebouwd en groen erfgoed. Maatwerk is een ander uitgangspunt. De hoogte van de subsidie moet worden gerelateerd aan de behoefte van het individuele monument. Uitgaande van maatwerk is men tot de conclusie gekomen dat de koppeling van subsidie aan de herbouwwaarde meer recht doet aan de onderhoudsbehoefte van het individuele monument dan koppeling van de subsidie aan “maximaal subsidiabele kosten”, zoals dat voorheen gold. In 2012 moet uitgezocht worden of het redelijk is dat voor integrale instandhouding van een monument een jaarlijkse investering nodig is van 2% van de herbouwwaarde en voor kort cyclisch onderhoud een jaarlijkse investering van gemiddeld 1% van de herbouwwaarde. Sober onderhoud van het exterieur kan volgens de makers van het rapport worden gerealiseerd met een gemiddelde jaarlijkse investering van 0,5% per jaar. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat, gezien de hoogte van het subsidiebudget, ook hier weer met subsidiepercentages gewerkt zal gaan worden. Als wij uitgaan van de herbouwwaarde van onze panden dan komen wij op een jaarlijks onderhoudsbudget van iets meer dan 1%. Het is voor ons ondoenlijk nog meer aan de panden te spenderen gezien de financiële verplichtingen aan derden. Wij zijn dan ook benieuwd tot welk resultaat dit leidt na toetsing van deze percentages in het veld. Een ander belangrijk beleidspunt van MoMo was het bevorderen van herbestemmingen met financiële middelen. Het grote probleem voor de komende decennia zal zijn de leegstand van kerken, scholen, watertorens en industriële complexen. Vanwege hun

cultuurhistorische waarde zijn deze zeer interessant voor herontwikkelingsplannen. Voor de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. die volgens haar doelstelling en missie vooral woonhuizen restaureert en heeft gerestaureerd - mede door de beperking die de vrijstelling van vennootschapsbelasting destijds met zich meebracht - betekent het dat, om in aanmerking te komen voor vorengenoemde subsidies, gekeken moet gaan worden naar herbestemming, eventueel van kerken, scholen en industrieel erfgoed. Zoals in de inleiding al is vermeld, hebben wij geprobeerd de watertoren Heuveloord in Rotsoord te verkrijgen. Dat is niet gelukt. In 2011 is een nieuwe subsidieregeling ‘stimulering herbestemming monumenten’ gemaakt. Deze regeling beoogt twee doelen. Het ene is de haalbaarheid van een herbestemming te onderzoeken. Het andere is bedoeld om het betreffende monument wind- en waterdicht te maken. Wij hebben ook een subsidie voor het haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van her bestemming van de watertoren aangevraagd. Verder is in 2011 een nieuwe regeling aangekondigd die in 2012 van kracht zal zijn; de Restauratiefondsplus hypotheek. Deze hypotheek is bedoeld voor groot schalige restauratie- en herbestemmingprojecten van rijksmonumenten die geen woonhuis zijn. Staatssecretaris Halbe Zijlstra van Onderwijs Cultuur en Wetenschappen heeft voor een periode van 6 jaar ruim € 100 miljoen beschikbaar gesteld. Bij deze hypotheek kan een bedrag van minimaal € 300.000 worden geleend tegen een rente die 5% ligt onder de marktrente met een minimum van 1.5%. Willen

wij in aanmerking komen voor een dergelijke financiering, die heel aantrekkelijk is, dan moeten wij wel eerst een rijksmonument verwerven dat niet aangemerkt is als woonhuismonument. 1.2 C ompensatieregeling afschaffing vrijstelling  vennootschapsbelasting Zoals wij in het vorige jaarverslagen schreven, is een compensatieregeling ontworpen ten behoeve van stadsherstelorganisaties die voorheen vrijgesteld waren van vennootschapsbelasting en wél dividend uitkeerden. Dit heeft ertoe geleid dat OCW in de jaren 2009 en 2010 een – ten behoeve van stadsherstellichamen geoormerkte – subsidie beschikbaar heeft gesteld ter grootte van € 2 miljoen per jaar. Deze subsidie dient echter gerelateerd te zijn aan te maken subsidiabele bouwkosten voor een monument dat nog niet eerder door de betreffende organisatie is gerestaureerd. Voor Stadsherstel betekent dit, dat wij door de aankoop en restauratie van boerderij “De Balije”, aanspraak hebben kunnen maken op genoemde subsidie. Het gaat om een bedrag van € 400.000. Zonder deze subsidie hadden wij de restauratie van De Balije nooit kunnen uitvoeren.

Wij wisten bij aanvang dat het complex in slechte staat verkeerde maar bij ontmanteling van het gebouw was de situatie nog erger dan wij hadden gedacht en begroot. In 2011 hebben wij weer een subsidieaanvraag ingediend voor de jaren 2011 en 2012. Wij konden ditmaal echter geen aanspraak maken op hetzelfde bedrag omdat wij niet wederom een restauratie met een omvang vergelijkbaar met die van De Balije op stapel

hadden staan. Wij hopen echter in 2012 toch nog een bedrag te ontvangen, dat wij zullen bestemmen voor deelrestauraties aan ons bezit.

2.1 R estauratie rijksmonument boerderij ‘De Balije’  in De Meern Het betreft hier een dwarshuisboerderij met een naastgelegen Zomerhuis. De oudste datering is van de zestiende, misschien wel vijftiende eeuw, en betreft de kelder met een bakstenen kruisgewelf. De gebouwen dateren uit de achttiende en negentiende eeuw. Nadat wij bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten en kostenramingen hebben gemaakt, zijn wij met het Projectbureau Leidsche Rijn van de gemeente Utrecht in onderhandeling getreden. De opstallen zijn getaxeerd en op basis van een marktconforme waarde zijn we tot overeenstemming

13


1.4 E nergie Investerings Aftrek (EIA) Ter bevordering van de duurzaamheid is vanuit de overheid een maatregel getroffen die Energie Investerings Aftrek heet. Voor boerderij ‘De Balije’ hebben wij in 2011 een verzoek ingediend om voor deze aftrek in aanmerking te komen. Zoals het er nu naar uitziet zullen wij, gezien de maatregelen die wij hebben getroffen op het gebied van duurzaamheid, in 2012 voor deze aftrek in aanmerking komen.

Hoofdstuk 2 activiteiten in 2011

over de aankoop gekomen. In 2010 is de ontwikkelovereenkomst getekend. In januari 2011 is de grond in erfpacht uitgegeven (eeuwig durend afgekocht). Onder de boerderij door loopt de oude Romeinse weg (limes) en vlak bij de boerderij wordt in situ (ook onder de grond) een Romeins schip (platbodem De Meern 4) bewaard. Iets verder naar het oosten maar niet op ons terrein zijn twee Romeinse wachttorens aangetroffen. Ten westen van De Balije is een tweede Romeinse platbodem opgegraven (De Meern 1) Al deze vondsten dateren uit de tweede helft van de eerste dan wel uit de tweede eeuw na Christus. Deze bijzondere locatie brengt met zich mee dat een uitgebreid archeologisch onderzoek noodzakelijk was. Dit onderzoek heeft Bureau voor Archeologie MUG voor ons uitgevoerd. Tijdens het onderzoek zijn binnen in de stal van de boerderij afzettingen van de limes aangetroffen. Een weglichaam van 2-3 meter breed wordt gekenmerkt door bruine zandige klei met roestvlekken zonder gelaagdheid. Er zijn enkele eikenhouten palen gevonden in een rij, die samen het weglichaam van de wegstructuur vormen. Twee palen waren zo lang en zaten zo vast dat zij niet in hun geheel met een kraan geborgen konden worden. De weg wordt qua ontstaan geschat op 100 na Christus. Dendrochronologisch onderzoek kan misschien uitwijzen wat de precieze datering is. Ook zijn er tussen de verschillende bodemlagen pakketten grind gevonden. Dit is waarschijnlijk materiaal van een verspoelde (veroorzaakt door de buiten de oevers tredende rivier) eerste grensweg. Ook zijn er fragmenten bouwmateriaal gevonden van de oude, eerdere buitengevel van de stal en twee gemetselde waterputten. Verder is er veel steengoed en


1.3 C ompensatieregeling afschaffing vrijstelling  overdrachtsbelasting Tot 1 mei 2009 gold voor een monumentenorganisatie een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de aankoop van een rijksmonument. De 6% voordeel die een dergelijke organisatie daarmee verdiende, was een prikkel om rijksmonumenten aan te kopen. Vanaf 1 mei heeft de staatssecretaris van Financiën de vrijstelling uitgebreid naar alle groepen eigenaren op grond van een gerechtelijke uitspraak die luidt dat uitsluiten van bepaalde groepen eigenaren tot rechtsongelijkheid leidt. Vervolgens is de regeling in 2010 geheel afgeschaft. Het kabinet heeft vervolgens 22 AOM’s, waaronder Stadsherstel, gecompenseerd. In 2011 hebben wij ons deel ontvangen. Bij deze regeling geldt overigens wel dat bij overlegging van de facturen aan de rijksdienst de definitieve subsidiehoogte wordt vastgesteld. Over de exacte hoogte durven wij dus op dit moment geen uitspraak te doen.

1.5 R ecessie en gevolgen voor Stadsherstel Ook Stadsherstel krijgt te maken met de gevolgen van de teruggang van de economie. Sommige zakelijke huurders krijgen geen opdrachten meer en zeggen de huur op. Dit laatste is gebeurd met het vertaalbureau Language Unlimited gevestigd in het voormalige klooster, het Doelenhuis. Het vertaalbureau had meer dan 200 m2 tot zijn beschikking, opgedeeld in hoofdzakelijk kleine werkruimten. Als kloosterlingen waren de vertalers altijd ijverig aan het werk. Het is zeer spijtig dat deze huurder van het eerste uur na bijna 20 jaar is vertrokken. Wij hebben nieuwe huurders gevonden. De recessie heeft ook geleid tot bezuiniging op de gemeentelijke budgetten. Dit heeft niet direct zijn weerslag op de bedrijfsvoering van Stadsherstel maar heeft wel invloed op de gemeentelijke subsidies die het wonen boven winkels aantrekkelijk moeten maken



aardewerk gevonden uit de 18de en 19de eeuw. Wij zullen aan de gemeente vragen of wij daarvan enkele exemplaren mogen tentoonstellen in een van de gebouwen. Anders verdwijnen deze historisch waardevolle zaken in een depot. In de buurt van de boerderij wordt in 2012 een informatiezuil geplaatst met toelichting op deze historische plek.

14

Met de aankoop van deze boerderij spelen wij geheel in op de nieuwe trend, herontwikkelen van rijksmonumenten met oog voor de omgeving en sociale cohesie. Wij hebben in deze boerderij, die gelegen is in een kinderrijke nieuwbouwwijk, een kinderdagverblijf gerealiseerd met een woning voor een beheerder. Het Zomerhuis is een laagdrempelig en kindvriendelijk restaurant geworden, waar ouders en kinderen ook in het weekeinde een hapje kunnen eten. Wij hebben Koko Kinderopvang BV als exploitant voor het kinderdagverblijf gekozen. De keus is op Koko gevallen omdat deze organisatie vooral kinderen uit Vleuten-De Meern zal willen plaatsen. Deze kinderdagverblijforganisatie heeft geen landelijke wachtlijst. Hiermee verwachten wij dat de ouders op de fiets zullen komen en het autogebruik minimaal zal zijn. In 2010 was reeds samen met Koko en de interieur architect Cita Architecten BV uit Utrecht een indeling in het gebouw gemaakt zodat er drie kindergroepen en veertig buitenschoolseopvangplaatsen (bsoplaatsen) kunnen worden gerealiseerd. De restauratiearchitect voor de gebouwen was Jan Willem Kuipers van het Bureau Delfgou BV. Samen zijn wij erin geslaagd een prachtig ontwerp te maken, gericht op de kracht en kwaliteiten van het bestaande

gebouw. Zo wordt bijvoorbeeld het weinige licht in de stal optimaal benut, waardoor de ruimten nu zelfs als licht en heel open worden ervaren. Ondanks het gegeven dat een kinderdagverblijf om vele apart afgescheiden ruimten vraagt, heeft de architect een oplossing gevonden, waarbij men toch de ruimte en indruk van de hele boerderij blijft ervaren. Dit heeft hij bereikt door de kleine sanitaire ruimten en slaapkamers onder hilden te plaatsen en twee vides te creëren. Ook het restaurant heeft een bijzondere open sfeer doordat het dakbeschot in het zicht is gebracht en er een vide is gemaakt. De restauratie is erop gericht geweest, om zo veel mogelijk materiaal te behouden en te herstellen. Helaas is er veel minder hout bewaard gebleven dan aanvankelijk werd gedacht. Houtrot en zwam hadden hun werk gedaan. Op die plekken waar nieuw materiaal moest worden gebruikt, is gekozen voor duurzame bouwmethoden en traditionele hout bewerking. In maart 2011 zijn wij met de restauratie gestart. (In 2010 hadden wij al een noodkap op het gebouw geplaatst om het voor verder verval te behoeden.) Bouwbedrijf Koninklijke Woudenberg uit Ameide was uit de aanbesteding als laagste inschrijver naar voren gekomen. Een aantal onderaannemers hebben wij apart geselecteerd, zoals de rietdekker, de installateur en de schilder. Dit hebben wij met opzet gedaan om absoluut zeker te zijn van voldoende kwaliteit. Riet voor het dak kwam uit De Weerribben, installaties voldoen aan alle eisen die de Arbowet, de GGD, de brandweer en het bouwbesluit, stellen aan een kinderdagverblijf. Voorts garandeert de schilder dat de volgende onderhoudsbeurt pas over drie jaar nodig zal zijn. Het hele bouwproces heeft zich toch binnen 12 maanden voltrokken. Wij

hebben geluk gehad dat de winter pas in 2012 is ingetreden zodat zelfs in de kerstvakantie kon worden doorgewerkt. Kosten noch moeite zijn gespaard wat ook duidelijk zichtbaar is in de kwaliteit. Zonder de subsidies zoals verderop in het jaarverslag beschreven, was het geen haalbaar project geweest. Aan de binnenzijde van de daken is het dakbeschot in het zicht afgewerkt met brede delen en niet met gipsplaten. De trappen zijn van essenhout en zijn op zich zelf al ‘sculpturen’ zoals de aannemer zo treffend zei. Cita, de interieurarchitect, heeft het lichte en luchtige concept gemaakt met veel wit en met oranje tinten die door de schilder fraai verwerkt zijn. De oudeboerderijdetails contrasteren mooi met het moderne interieur. Aan de buitenzijde daarentegen is de oude boerderij in stijl gebleven, benadrukt door het dikke rieten dak. Op fraaie maar wel moderne wijze is toch lichttoetreding gerealiseerd. Voor het Zomerhuis hebben wij een enthousiaste jonge kok-ondernemer gevonden die het heeft aangedurfd op een plek waar nog nooit horeca is geweest, te starten met een laagdrempelig en toch zeer verzorgd restaurant. Er is goed nagedacht over een compacte invulling van het keukengebeuren zodat er maximaal gebruik gemaakt kan worden van de overige ruimte om gasten te ontvangen. ‘s Zomers zullen ouders en buurtbewoners op een ruim terras kunnen genieten van de zon en hun spelende kinderen. Tegenover de boerderij bevindt zich namelijk een bouwspeeltuin. Het daarbij behorende gebouw, de oorspronkelijke paardenstal, is reeds door de gemeente gerestaureerd maar is onderdeel van het ensemble. Met de beheerder van dit gebouw

waarin de boerderij zich bevond, waren er wel goede aanpassingsmogelijkheden om de duurzaamheid te verbeteren. In dit geval bedoelen wij met duurzaamheid de toepassing van energiesparende maatregelen zoals: • D e ramen waren dusdanig verrot en vernield, dat er nieuwe ramen en kozijnen moesten worden geplaatst. In de nieuwe ramen is speciaal dun isolatieglas van 10 mm gebruikt. • D e buitenluiken die er vroeger zaten, werden opnieuw aangebracht. De luiken kunnen ‘s avonds en ’s nachts gesloten blijven. Er wordt energie bespaard door transmissieverliezen ‘s nachts te beperken. Bovendien is het gebruik van luiken vanuit het perspectief van cultuurbehoud wenselijk. • D e gevels zijn voorzien van binnenisolatie. De oude betengeling van buitenmuren is nu vervangen door voorzetwanden met een eigentijdse isolerende techniek. • D oordat de vloerliggers op de begane grond van het woonhuisgedeelte vergaan waren, bleek het mogelijk om bij het herstellen van de vloer, hoogwaardige vloerisolatie aan te brengen. Ook onder de vloeren in de stal en het Zomerhuis is isolatie aangebracht. • H et rieten dak moest integraal vernieuwd worden. Samen met de architect en de rietdekker is gekozen voor een ‘schroefkap’ met isolatie die zich onder het riet bevindt. Ook het dak van het voorhuis en het Zomerhuis zijn voorzien van hoogwaardige isolatie. • Wij hebben vloerverwarming toegepast daar waar dat mogelijk was. • De nieuwe dakramen zijn voorzien van isolerend glas. • De nieuw toepaste verlichting in het kinderdagverblijf is hoogfrequent en energiezuinig.

15


2.2 D uurzaamheid Bij duurzaamheid denken wij aan energiebesparende of -bezuinigende ingrepen, de definitie van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu voor

een duurzame ontwikkeling: ‘een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van een huidige generatie zonder dat daarmee het voorzien in behoeften van toekomstige generaties in gevaar wordt gebracht’. In het jaarverslag over 2009, dat voor een groot deel was gewijd aan de duurzaamheid van een monument, is een stuk opgenomen van de hand van Brigit Dulski en Evert Jan Nusselder over de duurzaamheidsmogelijkheden voor boerderij ‘De Balije’ op basis van het Du(duurzaam)Mo(monumenten)systeem. Met behulp van het DuMo-systeem is onderzocht of de duurzaamheidsprestatie te verbeteren is met behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Tijdens de herbestemming hebben wij geprobeerd zo veel mogelijk kansen te benutten die er zijn op het gebied van duurzaamheid. Vanuit de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed wordt er veel aandacht besteed aan duurzaamheid bij beheer, renovatie en restauratie. Onlangs is een handboek uitgegeven door deze rijksdienst genaamd “Duurzaam Erfgoed”, Uitgeverij Terra Lannoo 2011. In dit werk staat op bladzijde 86 een foto, die laat zien hoe wij met oude en nieuwe materialen zijn omgegaan in boerderij ‘De Balije’. Kennelijk was dit een goed voorbeeld. Het DuMo-systeem gaat ervan uit dat sommige delen van een monument een hoge Mo-coëfficiënt (hoge monumentale waarde) hebben, zodat daar weinig duurzame maatregelen genomen kunnen worden. Anderzijds, als een deel een lage Mocoëfficiënt heeft, kan er juist wel van alles worden gedaan om de duurzaamheid te bewerkstelligen. De Mo-coëfficiënt van De Balije varieert van 1 tot 1,4. Maximaal kan een waarde van 3 worden behaald. Vanwege de zeer slechte bouwkundige toestand


hebben wij goede afspraken kunnen maken zodat wij elkaar over en weer behulpzaam kunnen zijn. Dit blijkt nu ook. De boerderij ligt in een kom in het laagste gedeelte van de wijk. Slechts vijftig centimeter diep mag er worden gegraven. Om kinderspeeltoestellen goed te verankeren is dit te weinig. Om die reden is vergunning aangevraagd van een ingehuurde archeoloog de nodige voorzieningen aan te mogen brengen. De werkzaamheden moeten daarop wachten. Voordat de vergunning er is zal het kinderdagverblijf al in gebruik zijn en de wet schrijft voor dat kinderen ook buiten moeten kunnen spelen. De beheerder van de bouwspeelplaats heeft zijn toestemming gegeven dat in de tussentijd van de bouwspeelplaats gebruik gemaakt mag worden door de kinderen van de bso. De omgeving van de boerderij is de laatste jaren sterk veranderd; niet langer is hier akkerbouw en veeteelt. Het is een echte nieuwbouwbuurt geworden waarbinnen het oude boerderijensemble zich ‘verbaasd’ bevindt. De context van de boerderij is dus verdwenen. Toch heeft de gemeente haar best gedaan aanknopingspunten te creëren met het verleden door een stratenpatroon te ontwerpen dat gebaseerd is op de sloten en ‘toepaden’ van weleer. In deze nieuwe buurt straalt een mooi gebouwencomplex de bewoners tegemoet. Wij lijken erin geslaagd te zijn de wens van de gemeente te vervullen. Een sfeervolle ontmoetingsplaats die heden en verleden verbindt en oud en jong wil ontvangen.



18

In de quickscan die destijds door Birgit Dulski is gemaakt en waarin aanbevelingen waren gedaan, wordt aangeraden vooral het hout te hergebruiken. Echter bij de uitvoering moest vanwege de slechte kwaliteit en aantasting toch veel hout worden vervangen. Een andere wijziging na de quickscan is, dat de zolderverdieping van het Zomerhuis niet meer als aangrenzende onverwarmde ruimte is uitgevoerd, maar deels als vide onderdeel is geworden van het restaurant. Ook is er vanwege ervaringen met andere panden van Stadsherstel, geen stadsverwarming toegepast, maar is gekozen voor een andere energiezuinige warmtevoorziening. Van de 29 projecten die het Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE) heeft onderzocht, blijkt De Balije een DuMo-profiel te hebben dat hoog scoort. Helaas is het nog niet zover dat door middel van deze benadering monumenten al een passend energielabel kunnen krijgen. 2.3 Watertoren Heuveloord in Rotsoord In 2010 heeft de gemeente een wedstrijd uitgeschreven waarin de mogelijkheid werd geboden de watertoren in Rotsoord te verkrijgen voor een bedrag van € 85.000,- met een subsidie van (maximaal) € 400.000,-. In het verleden hadden wij al bij Vitens op deze watertoren geboden maar de verkoper heeft de voorkeur aan de gemeente gegeven. De gemeente wil graag grip houden op het nieuw te ontwikkelen gebied waar over enkele jaren een nieuw treinstation zal komen. Het industriegebiedje, waar ook de Pastoefabriek is gevestigd, biedt een nieuwe en kansrijke ontwikkeling. Het bouwbedrijf De Boo gaat verdwijnen en Jebber (combinatie van Mitros en SSH) zal een groot aantal woningen reali-

seren. De watertoren is weliswaar geen rijksmonument maar wel een gemeentelijk monument. Het is het herkenningpunt van Rotsoord. Onze bouwkundige Jenny Hofstede heeft in nauwe samenwerking met het architectenduo Rocha Tombal en Inbo een uitgewerkt plan voor herbestemming gerealiseerd. De watertoren in Delft, herontwikkeld door Rocha Tombal, heeft als referentiemodel gediend. Zo waren wij er zeker van dat wij de goede onderdelen van het ontwerp, dat al een aantal jaren functioneert, konden integreren in deze watertoren. Elke watertoren heeft zijn eigen ’aardigheden’. Daarom wordt elk ontwerp anders. Wij hebben veel aandacht besteed aan het monumentale karakter en de beleving van het gebouw aan de binnenzijde en hebben oog gehad voor een doelmatig gebruik en een haalbare exploitatie. Immers, watertorens staan nu eenmaal niet bekend als ‘makkelijk’ te exploiteren. Om die reden hebben wij contact gezocht met het bureau Inbo. Dit bureau heeft haalbaarheidsonderzoeken gedaan om er zeker van te zijn dat de invulling, met voornamelijk kortstondige verhuurbare ruimten en flexplekken voor kunstenaars en zzp’ers, ook een realistische zou blijken te zijn. Wij zijn uitgegaan van een bescheiden programma dat in deze moeilijke tijden kan renderen. Op de begane grond is een nieuwe aanbouw ontworpen die de toren als het ware omarmt. Deze aanbouw die er ‘los-vast’ is bijgezet, dient om meer mogelijkheden op de begane grond te bieden en een open, uitnodigend ontwerp te kunnen realiseren en tevens om de verbinding met het water en de stad tot stand te brengen. Vanaf het terras van het restaurant dat in de aanbouw is gesitueerd, zouden de gasten vice versa naar de stad kunnen varen.

Boven op de toren is voorlopig alleen een zit- en uitkijkmogelijkheid. Gezien de logistieke problemen die een dergelijk smalle toren met zich meebrengt en daardoor alleen de mogelijkheid van een klein liftje biedt, hebben wij niet gekozen voor een restaurant boven op het gebouw. Het was voor ons een teleurstelling dat wij niet eerste zijn geworden. 2.4 Restauratie kelder Minrebroederstraat 5 De huurder van kantoorruimte Minrebroederstraat 5 had voor een efficiënte bedrijfsvoering meer vloeroppervlakte nodig. Omdat alle ruimten in het pand al benut waren, opperde hij, de ongebruikte monumentale kelder onder het pand geschikt te maken en deze vervolgens erbij te huren. Het betreft hier middeleeuwse kelders met gewelven. De verschillende ruimten met kaarsennissen maken het tot een bijzonder geheel. Het plan van de huurder was om er een lunchruimte en overlegplekken te realiseren. Er was echter geen goede verbinding van de kantoorruimten met de kelder en evenmin was er een gemakkelijke vluchtroute. Beide moesten gemaakt worden. Ook kwam er nog een aantal andere consequenties naar voren. Een van de belangrijkste was het restaureren van de gewelven en een andere oplossing zoeken voor het probleem van onvoldoende stahoogte in de kelders. Wij waren niet direct voornemens dit omvangrijke werk aan te pakken. Aangezien de betreffende huurder in onze ogen iemand is, die met veel zorg en liefde het pand gebruikt, hebben wij na aanvankelijke aarzelingen toch aan zijn verzoek gehoor gegeven. Er is een bouwvergunning en archeologievergunning door ons aangevraagd en een Wabo vergunning waarna de kelder uitgegraven kon worden om overal

overal op dezelfde wijze aangebracht. Ook hier is veel aandacht aan de daken besteed, vooral aan details als lood- en zinkaansluitingen en daklichten. In de Lange Rozendaal, de belangrijkste straat in de ‘Zeven Steegjes’, zijn de daken onder handen genomen waarbij ook dakkapellen en panlatten zijn vernieuwd. Ook is inboetwerk verricht aan de gevels. Veel mensen denken dat er na een restauratie de eerste dertig jaar niets meer aan een pand gedaan hoeft te worden behalve schilderwerk. Niets is minder waar. De eeuwenoude muren bijvoorbeeld, worden in de loop der tijd steeds poreuzer en laten gemakkelijk vocht door. Ook het voegwerk heeft onder invloed van vocht, vervolgens vorst en dan weer een warm zonnetje het nodige te lijden. Monumenten hebben voortdurende aandacht en zorg nodig. Als er toch steigers voor een pand staan, nemen wij de gelegenheid te baat om dakhaken aan te laten brengen. Dit is een wettelijke eis waardoor werklieden gezekerd kunnen worden als zij zich op het dak moeten begeven. Het is wel een zeer kostbare eis die wij zorgvuldig afwegen voordat wij eraan voldoen. De noodzaak ervan stemmen wij dan ook af met de Monumentenwacht. 2.6 D agelijks onderhoud en beheer panden van derden Het onderhoud van de panden van de Stichting K.F. Hein Fonds Monumenten wordt door Stadsherstel gedaan. Stadsherstel beheert voor de Stichting behalve de woningen aan het Domplein 9 tot en met 12 en kantoor Rondom (Domplein 10) ook de bedrijfsruimten Achter de Dom 14, waar onder andere Architectuurcentrum Aorta is gevestigd. Ook Sterrenwacht Sonnenborgh behoort in deze portefeuille. Afgelopen jaar was Sonnenborgh het

19


2.5 D agelijks onderhoud en beheer panden van Stadsherstel Het reguliere onderhoud dat met het verstrijken van de jaren na de grote restauratie van de panden steeds meer tijd en geld gaat kosten, maakt een zeer groot deel uit van onze werkzaamheden. Aangezien het leeuwendeel van onze panden tussen de vijftien en twintig jaar geleden is gerestaureerd, hebben wij een gestage stroom van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Wij werken altijd op basis van een meerjarenonderhoudsplanning die gebaseerd is op de opnames van de Monumentenwacht en onze eigen bevindingen. In 2011 waren, wat het

schilderwerk betreft, de panden, Plompetorengracht 18 (achterzijde en zijkant), Plompetorengracht 24 (helemaal), een gedeelte van Oudegracht 53/55 en Herenstraat 25 aan de beurt. Veel onderhoud wordt uitgevoerd aan de panden op het Molenerf en met name aan de molen zelf. De molen is geheel van hout en zeer kwetsbaar voor weersinvloeden. Veel houtrot moest hersteld worden tijdens de schilderbeurt. Gelukkig krijgen we via de Brim voor een dergelijk monument ook meer onderhoudssubsidie dan voor een gewoon woonhuis. Verder besteden wij veel tijd en geld aan lood- en zinkwerk op de daken van de panden die daarvoor in aanmerking komen. Molenerf De Ster kan ook in deze tijden haar maatschappelijke en culturele opdracht blijven vervullen: een bijzondere bezienswaardigheid die voor het publiek toegankelijk is. Zie de website. Het beheer ligt bij de Vereniging Molenerf De Ster. De exploitatie van de houtzaagmolen ligt in handen van Stichting Het Werktuig. In 2011 is de exploitatie goed verlopen. Directeur Menno van Piggelen spreekt zelfs van ‘een stijgende lijn’. Wij vinden dit een mooi resultaat, zeker in deze moeilijke tijden. De verschillende gebruikers, de Vereniging  Molenerf De Ster met haar goedlopende sociaal-culturele activiteiten, de meer commerciële gebruikers en de vrijwillige molenaars die elke zaterdag op windkracht hout zagen, hebben een goed evenwicht ontwikkeld. Dit is een hele prestatie die dankzij de betrokkenheid en liefde van alle deelnemers voor de molen tot stand is gekomen. De huisjes van Nieuwekamp en Achterom, die destijds geschonken zijn door het bestuur van de Fundatie Metelerkamp, hebben ook een facelift gekregen. Hang-en-sluitwerk zijn geheel vervangen en


voldoende stahoogte te creëren. Na restauratie van de gewelven zijn de volgende technische ingrepen gedaan: een nieuwe betonvloer en vloerverwarming zijn aangelegd en in de opstaande gestorte kanten zijn data- en elektrapunten geïntegreerd. Aanvankelijk verliep het project voorspoedig totdat er in een periode met zeer veel regenval, vocht de kelder binnendrong. De nodige maatregelen werden getroffen maar we konden niet voorkomen dat het aanbrengen van de vloerafwerking vertraging opliep. Na het plaatsen van een mooie open eikenhouten trap welke in de hal uitkomt en een opbouw op de binnenplaats ten behoeve van het vluchtluik, zijn wij zeer tevreden over het resultaat. De middeleeuwse kelder die ook wordt genoemd in ‘Utrecht binnen de Singels’ geschreven door Marceline J. Dolfin, E.M. Kylstra en Jean Penders, SDU Uitgevers, ‘s-Gravenhage 1998, is nu in het zicht gekomen en te bewonderen voor iedereen. Wij blijven echter het restaureren van kelders een moeilijke opgave vinden.

toelichting op de wverslag inst - en van verliesre de directie k ening over 2 0 1 1 ( in eur )


20

zorgenkindje. Dat jaar is een start gemaakt met het herstel van voegwerk in de bastionmuur. Hierbij is rekening gehouden met de beschermde bijzondere planten in de muur. Ook zijn de elektra en de verlichting in het pand verbeterd en zijn lekkages opgelost. Echter gedurende het jaar zijn de voorbereidingen getroffen voor het vernieuwen en uitbreiden van de brandmeldingsinstallatie die niet meer voldeed aan de eisen. De werkzaamheden daarvoor zullen omstreeks mei 2012 gerealiseerd zijn. Domplein 9 bis 2e verdieping is geheel gerenoveerd. De keuken en de badkamer voldoen weer aan de eisen van deze tijd en de gehele woning heeft nu een interieur dat past bij het pand en de locatie tegenover de Dom. De panden in het bezit van de Fundatie De Eleëmo- synae van Oud-Munster en de Fundatie Kamer van het voormalige Gerecht van Hoogelanden (gelegen in de wijk Wittevrouwen) en van de Fundatie Stichting Margaretenhof en de Tullingh’s Stichting ( gelegen in Oudwijk) worden sinds 1998 door de bouwkundigen van de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. onderhouden. De daken van de woningen van de Margaretenhof zijn geheel vervangen en geïsoleerd. De panden van de Tullingsh’s Stichting die zich aan de overkant in de Haagstraat bevinden komen in 2012 aan de beurt. Het betreft een aanzienlijk project omdat ook de gevels plaatselijk zijn hersteld. Bovendien zijn dak kapellen, VELUX-ramen en loodaansluitingen vervangen of hersteld. Ook hier zijn weer goten vervangen. Wij merken dat de klimaatsverandering die doorzet, steeds meer eisen stelt aan de dakgoten en hemelwaterafvoeren. De eisen van de afdeling Monumenten

van de gemeente zijn soms in tegenspraak met de vorm en breedte van de goten die door de dagelijkse praktijk worden afgedwongen. Zijn immers de goten te smal en de afvoeren onvoldoende, dan loopt het water over de rand van de goot.

Een dergelijk onderzoek is voor de medewerkers van Wonen boven Winkels te tijdrovend. Wij hopen dat de uitkomst van het onderzoek een nieuwe impuls zal geven aan het zo succesvol gestarte project Wonen boven Winkels Utrecht NV.

2.7 Wonen boven Winkels Utrecht NV Het was helaas een ‘rustig’ jaar. Desalniettemin zijn er 21 wooneenheden gerealiseerd. Dit jaar niet door toedoen van de medewerkers van Wonen boven Winkels maar meer door de spin-off van dit project. Een project waar Wonen boven Winkels veel energie in heeft gestopt, heeft voorlopig geresulteerd, na een voorbereidingstijd van drie jaar, in restauratie van een aantal winkels in de Drieharingstraat en herbestemming tot restaurant. De restauratie van de elf appartementen daarboven stagneert weer in verband met eisen van welstand. Ook bleek de subsidiekas uitgeput te zijn voor 2011. Enerzijds is het een goed teken dat een zo groot aantal mensen aanspraak op subsidie heeft gemaakt. Anderzijds is het wel heel sneu voor de ondernemer die op de subsidie meende te kunnen rekenen. Hij stelt zijn bouwplannen nu uit tot 2012 wanneer er meer duidelijkheid komt over de subsidietoekenning. Op initiatief van WbW-commissaris, de heer H.M.D. Brouwer, is er naar een bureau gezocht, en dat is ook gevonden, dat onderzoek kan doen naar de haalbaarheid van een geclusterde aanpak van het bouwblok Achter en Voor Clarenburg, Steenweg, Mariastraat en Wijdepoort. Met name aan de zijde van de Steenweg bevindt zich een aantal panden met leegstaande verdiepingen. De grote mate van versnippering van het eigendom en de ontsluitings problematiek maken de aanpak gecompliceerd.

2.8 A cquisitie en contacten met derden Gedurende het boekjaar zijn tal van projecten de revue gepasseerd, hetgeen ook te concluderen valt uit de post ‘projecten die geen doorgang hebben gevonden’. Het is pas op langere termijn vast te stellen wat het rendement daarvan is geweest. 2.9 S amenwerking met UMF In de algemene ledenvergadering van 25 mei 2011 is aangekondigd dat UMF en UMS zich zouden beraden op mogelijke samenwerking in de toekomst. Uitgangspunt hierbij was voor beide bedrijven, dat een samengaan de kwetsbaarheid van de individuele organisaties vermindert, de expertise vermeerdert en een synergie-effect zal hebben op het geheel. Voor de stad Utrecht is het ook beter dat de twee monumentenorganisaties samengaan. Vanuit financieringsen subsidieoogpunt lijkt dat ook een goede zaak. Aangezien het hier twee verschillende rechtsvormen betreft, een stichting en een naamloze vennootschap, is die stap ingewikkelder dan in andere gevallen. Afgelopen jaar is in een constructieve sfeer een model ontwikkeld, dat recht zou kunnen doen aan een op termijn volledige integratie van beide organisaties. Een en ander heeft meer tijd gekost dan aanvankelijk was aangenomen. Het spijt ons dan ook zeer te moeten melden, dat UMF ons op 6 maart jl. heeft laten weten zich in dit model niet te kunnen vinden en de gesprekken tussen UMS en UMF te

beëindigen. Wij hebben in antwoord daarop het UMF laten weten, dat wat UMS betreft de deur voor UMF openblijft.

Hoofdstuk 3 Bedrijfsontwikkeling 3.1 H uuropbrengsten De totale huuropbrengsten zijn door huurverhoging en inflatiecorrectie gemiddeld met 3% gestegen. De verhouding daadwerkelijk uitgevoerd onderhoud ten opzichte van de bruto huuropbrengsten is in 2011 20%. (in 2011 was dat 22.5%) Door de Brim-subsidie die ten bate van de kosten voor groot onderhoud komt, geeft de balans het beeld dat in 2011 minder groot onderhoud zou zijn uitgevoerd dan in de werkelijkheid het geval is geweest. Huurverhoging. In juli 2011 hebben wij nog de landelijke huurverhoging toegepast; 1.3% voor de gewone woningen en 1.6%voor de geliberaliseerde

21


2.11 R estauratiebeurs In april heeft de Federatie het Behouden Huis voor het eerst een stand gehad in de Brabanthallen in Den Bosch. Van deze federatie zijn bijna alle stadsherstelinstellingen in den lande lid. Wij vonden als bestuur dat de Federatie het Behouden Huis ook acte de présence moest geven op deze beurs waar heel monumentenminnend en -restaurerend Nederland aanwezig is of langskomt. Stadsherstel Utrecht heeft het voortouw voor de organisatie genomen zodat er gedurende de beursdagen een mooi ingerichte stand stond waar alle aangesloten organisaties zich in konden herkennen. Een pleisterplaats, een ontmoetingsplaats waar ook informatie kon worden ingewonnen.

woningen. Daarna hebben wij opnieuw onze huren onder de loupe genomen. Wij hebben rekening te houden met het Woningwaarderingsstelsel 2010-2011. Bovendien mogen wij op gemeentelijke monumenten (‘Zeven Steegjes’) een toeslag van 15% zetten en op Rijksmonumenten 30%. Over het algemeen hebben wij de huren van de geliberaliseerde woningen geheel marktconform bepaald. Ook de huren van de niet-geliberaliseerde woningen in de rijksmonumenten kloppen redelijk maar die zouden hier en daar bij mutatie nog wat aangepast kunnen worden. De woningen van de ‘Zeven Steegjes’ echter zouden veel meer mogen opbrengen. Het betreft wel hele kleine woninkjes maar de locatie maakt dat zij een hoge WOZ-waarde hebben. Ons beleid is echter dat het een volkswijk moet zijn. Dit feit staat een drastische huurverhoging in de weg. Minister Donner heeft in oktober de mogelijkheid geboden om schaarstepunten toe te voegen. Die maatregel, als hij in één keer doorgevoerd zou worden op al onze panden, zou de huuropbrengsten fors doen stijgen. Met andere woorden: er zit voldoende ruimte in de toekomstige huuropbrengsten. Voor alle verhogingen geldt dat zij pas doorgevoerd kunnen worden bij mutatie. In de schaarstegebieden Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland geldt dat in de gemeenten waar het om gaat, de huurwoningen extra woningwaarderingspunten krijgen toegekend. Hoeveel, dat hangt dan weer af van de WOZ-waarde per vierkante meter. Is die meer dan € 2.900, dan komen er 25 punten bij (maximale huurverhoging € 123), bij de overige woningen is de verhoging 15 punten (maximaal € 73,- meer huur).


2.10 O pen Tuinendag en Open Monumentendag Voor de eerste keer is op 1 juli 2011 een Open Tuinen- dag georganiseerd, die een daverend succes is geworden. Meer dan 1000 bezoekers hebben de opengestelde tuinen bewonderd. Deze dag is een initiatief van de Werkgroep Open Tuinendag met als voorzitter Ronald Trump. Stadsherstel heeft dit project willen steunen en is als sponsor opgetreden met een eenmalige bijdrage. Gezien het succes zal die in 2012 niet meer nodig zijn. Twee complexen van Stadsherstel hebben meegedaan: Het Doelencomplex en Oudegracht 307. Tuinen van beide panden hebben veel bezoekers getrokken. De toegang werd ‘bewaakt’ door vrijwilligers die door de bewoners van de panden van koffie en thee werden voorzien. Het blijkt dat zo’n tuinendag weer een heel ander publiek trekt dan een monumentendag. Op deze manier hebben weer veel mensen van ons cultureel erfgoed kunnen genieten. Op 10 september 2011 vond de Open Monumenten dag plaats. Ook dat evenement is een blijvend succes en kan op veel bezoekers rekenen. Dit jaar hebben wij niet met een stand in de Pandhof gestaan maar onze staf heeft zich persoonlijk ingezet om de bezoekers te ontvangen en rond te leiden door (alweer) het Doelenhuis. Het thema was “Nieuw gebruik - Oud gebouw”. Ons ‘bedrijfsverzamelgebouw’ gesitueerd in een voormalig klooster voldeed aan de gestelde criteria en volgens het evaluatierapport van de werkgroep Open Monumentendag Utrecht

was het Doelenhuis in de binnenstad een van de publiekstrekkers!



24

3.2 Fiscale balans versus taxatie In 2008 hebben wij een fiscale openingbalans opgesteld die gebaseerd was op de toenmalige taxatie van de panden. Dit was nodig omdat wij dat jaar voor het eerst vennootschapsbelasting gingen betalen. In 2011 zijn onze panden wederom getaxeerd. Toen bleek dat zij 20% in waarde waren gedaald. In eerste instantie was dat een teleurstellend bericht maar wel begrijpelijk in deze tijden. Blij verrast waren wij toen bleek dat deze waardevermindering een positief effect heeft op de vennootschapsbelasting die wij hebben betaald vanaf 2008. Het volgende is het geval. Voor woningbouwcorporaties geeft de vaststellingsovereenkomst (VSO) 2 de mogelijkheid de panden volgens de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 naar beneden bij te stellen in verband met een lagere WOZ-waarde. Dit is gebaseerd op het zogenaamde goed koopmansgebruik in de fiscale wetgeving en jurisprudentie. Dit betekent dat het ook mogelijk moet zijn voor UMS om door de lagere taxatie in 2011 de waardering van de panden volgens de fiscale balans naar beneden bij te stellen. Volgens het conceptoverzicht is de fiscale afwaardering meer dan € 12 mln. Voor 2011 zal dit leiden tot een negatief belastbaar bedrag van circa € 12 mln. Dit verlies kan op grond van de crisismaatregelen nog worden teruggedraaid naar de positieve belastbare bedragen van 2008, 2009 en 2010. De betaalde vennootschapsbelasting over deze jaren kan dan teruggevraagd worden (totaal € 430.000). De voorlopige aanslag over 2011 kan verminderd worden naar nihil. Hetzelfde geldt ook voor de voorlopige aanslag over 2012. De verwachting is dat de eerste zes jaar geen vennootschapsbelasting zal moeten worden afgedragen.

3.3 A andelen In totaal is het aandelenkapitaal gestegen met één aandeel. In tegenstelling tot andere jaren was er nauwelijks belangstelling voor het omzetten van dividend in aandelen. Alle aandeelhouders kozen voor cash. Het aandelenkapitaal omvat nu 19.615 aandelen. De waarde van het aandelenkapitaal is aan het einde van het verslagjaar € 9.022.900. De nominale waarde van een aandeel is € 460.

Hoofdstuk 4 personele bezetting Met betrekking tot de personele bezetting kan het volgende worden vermeld. Mevrouw ir. Jenny Hofstede, architect en bouwkundige, richt zich op groot onderhoud, meerjarenplanning en subsidieaanvragen. Voorts beoordeelt zij mogelijke nieuwe aankopen en geeft zij bouwkundig advies aan derden. Dit jaar heeft zij zich voornamelijk beziggehouden met de restauratie van boerderij ‘De Balije’ in De Meern. Zij treedt namens Stadsherstel op als opdrachtgever. Haar achtergrond als architect stelt haar in staat met de uitvoerende architect mee te denken en suggesties te doen. Het was een project met een hoge moeilijkheidsgraad: een zware klus. De heer Sjaak van Rijn is sinds 2010 bij ons in dienst. Als technisch beheerder is hij verantwoordelijk voor het klachten- en mutatiebeheer en voor toebedeeld groot onderhoud zoals de dakrenovatie in de Haag straat. Bovendien is hij in 2011 projectleider geweest van de partiële restauratie van Minrebroederstraat 5. Het lijkt een eenvoudige opgave om een kelder te restaureren maar het betreft, zoals hierboven reeds is beschreven, een weerbarstige materie.

Dit was het laatste jaar dat de financiële administratie door mevrouw Elly Vermaat is gevoerd. Mevrouw Vermaat was niet alleen boekhouder maar bood ook altijd een luisterend oor als huurders, door omstandigheden gedwongen, bij haar langskwamen. Huurders die in financiële problemen kwamen, probeerde zij allereerst te helpen door hen aanwijzingen te geven hoe zij hun financiële administratie op orde konden krijgen. In het vierde kwartaal van 2011 heeft zij haar opvolgster mevrouw Theresa Willard ingewerkt. In 2012 zal zij nog het afronden van de jaarcijfers 2011 begeleiden en op 20 april 2012 zullen wij haar een afscheid aanbieden na tien jaar trouwe dienst. De huurders en wij zullen haar missen. Aan het einde van 2011 hebben wij afscheid genomen van Loes Teunissen, de managementassistente.

Tot slot Wij hebben in 2011 hard gewerkt, wij hebben zelfs extra hulp moeten inhuren, we zijn tegen onze grenzen aangelopen. De kroon op ons werk van dit jaar is de restauratie van boerderij ‘De Balije’. Wij zullen ons in 2012 nog meer op het onderwerp duurzaamheid focussen. Voorts blijven wij geïnteresseerd in bijzondere monumenten, ook in de provincie en in het bijzonder in gebouwen die een herbestemming behoeven om te kunnen blijven voortbestaan. Alleen panden die een goede functie hebben, kunnen blijven bestaan en worden bewonderd. Utrecht, 18 april 2012 Drs Renée C. Willeumier

b ou w geschiedenis - de b alije


b ou w geschiedenis b oerderij ‘ de b alije ’ door Ir. Jan van der Hoeve 26

b o u w hi s t o ric u s g e m e e n t e u t r e ch t team erfgoed

In 1974 is boerderij ‘De Balije’ aangewezen als rijksmonument, voorzien van een korte beschrijving: “Boerderij, gepleisterd dwarshuis, 17e eeuw, pannen gedekt”. Dat betekent

van rijkswege is beschermd, zowel inwendig als uitwendig. Het erf, de erfinrichting en de

zing volledig buiten beschouwing. De exclusieve benadering vanuit het object (boerderij) is tegenwoordig verruild voor een benadering vanuit het landschap (verkaveling) en het erf met een ensemble van gebouwen. Om een goede inpassing van boerderij ‘De Balije’ in de nieuwe stadswijk Leidsche Rijn mogelijk te maken, was voor de gemeente het behoud van het erf met een ensemble van gebouwen uitgangspunt.

Voorgevel van de boerderij in 1975, naar een foto van J.P.M. Versteeg (Het Utrechts Archief, nr. 89369).

27


(oude) bijgebouwen bleven bij deze aanwij-

bouw- en gebruiksgeschiedenis worden verworven. Belangrijk is ook dat het gebouw dan zelf getuigt van zijn eigen geschiedenis. Bij verbouwingen is het zaak om deze geschiedenis leesbaar te houden. Omdat de bouwhistorische verkenning al in een vroegtijdig stadium is uitgevoerd, konden eigenaar en architect hiermee rekening houden. Sterker nog, het was daarmee mogelijk om de bouwgeschiedenis als inspiratie te gebruiken bij de verbouwing. Als een verbouwingsplan is goedgekeurd en de vergunningen zijn verleend, kan de uitvoering starten. De gemeente is dan alleen nog betrokken bij advies en controle, vooral als er zaken anders uitgevoerd moeten worden dan gepland. Bij een restauratie komen immers altijd verrassingen te voorschijn. In deze fase is nog wel archeologisch onderzoek uitgevoerd, waarbij de bouwhistoricus, M. Enderman, nog aanvullende bouwhistorische waarnemingen heeft gedaan.


dat alleen het hoofdgebouw van de boerderij

Met de bouw van de nieuwe stadswijk Leidsche Rijn verloren veel boerderijen in De Meern en Vleuten hun agrarische functie. Enkele monumentale boerderijen zijn behouden en heringericht voor een nieuwe functie. Dat gold ook voor boerderij ‘De Balije’. Een herbestemming van een boerderij heeft veel voeten in de aarde, zeker als het karakter en de historische waarden bewaard moeten blijven. Daartoe heeft de gemeente een vooronderzoek uitgevoerd, een bouwhistorische verkenning. Dit onderzoek bestaat uit een historische analyse van het gebouw zelf, waarbij aan de hand van de typologie, vorm, architectuur en vooral de gebruikte constructie en materialen een overzicht wordt opgesteld van de bouwgeschiedenis. Aanvullend worden enige belangrijke en eenvoudig toegankelijk archiefbronnen bestudeerd, waaronder de bouwaanvragen in het archief van bouw- en woningtoezicht. Op deze manier kan op efficiënte wijze veel informatie over de



28

Bijzondere situering Voor de recente verstedelijking van Leidsche Rijn viel boerderij ‘De Balije’ op door zijn opmerkelijke ligging midden tussen de landerijen. De boerderij werd ontsloten door een langgerekt toepad vanaf de Rijksstraatweg. ‘De Balije’ was niet de enige boerderij midden in de velden. In de polder Veldhuizen lagen meerdere boerderijen midden tussen de velden, alle min of meer op een rij. Deze boerderijen liggen op een oude zandrug, de plaats waar in de Romeinse tijd een weg liep. Bij het archeologisch onderzoek in Leidsche Rijn is vastgesteld dat de weg het stalgedeelte van de boerderij ongeveer halverwege kruist. Ingrijpende landschappelijke veranderingen hadden tot gevolg dat de stroomrug in de middeleeuwen niet of nauwelijks meer herkenbaar was. Bij de middeleeuwse ontginningen is in elk geval geen rekening gehouden met deze zandrug. Het gebied ten westen van de stad Utrecht werd in de 12de eeuw op systematische wijze ontgonnen en verkaveld vanuit weteringen, kaden en dijken, de zogenaamde ontginningsbases. De polder Veldhuizen is ontgonnen vanuit de Rijksstraatweg. Langs deze weg werden de eerste boerderijen gebouwd. Aanvankelijk was het nieuw verkavelde land geschikt voor akkerbouw. Maar de verbeterde afwatering, oxidatie van het veen en het agrarisch gebruik hadden tot

Detail van de kadastrale minuut uit circa 1830 (www.watwaswaar.nl). Uit de aanwijzende tabel bij de kaart valt op te maken dat de boerderij werd geflankeerd door een tuin (nr. 194) en boomgaarden (waaronder nr. 197).

29

Naamgeving De boerderij heeft een intrigerende naam: ‘De Balije’. Deze naam verwijst naar de Ridderlijke Duitsche Orde Balije van Utrecht. De Ridderlijke Duitsche Orde is in 1190 gesticht tijdens een van de kruistochten naar het Heilige Land. Na terugkomst vestigde die Duitsche Orde zich in grote delen van Europa. Het invloedsgebied was verdeeld in zogenaamde ordensprovincies of balijen, die op hun beurt bestonden uit verschillende commanderijen. Een van deze balijen had zijn zetel in Utrecht, namelijk in Het Duitsche Huis aan de Springweg (het huidige Hotel Karel V). Bijzonder is dat deze katholieke ridderorde niet is opgeheven bij de Reformatie in de late 16de eeuw, maar getransformeerd werd in een hervormde ridderorde. De ‘Duitsche Orde’ in de balije Utrecht

had omvangrijke bezittingen, waaronder landerijen en pachtboerderijen. Zonder nader onderzoek valt niet aan te geven wanneer de ridders boerderij ‘De Balije’ in bezit hadden. Bij de verkenning kon wel worden vastgesteld dat de boerderij en omliggende landerijen omstreeks 1830 particulier bezit waren. In de aanwijzende tabel bij de kadastrale minuut van circa 1830 staat Johannes Schalkwijk als eigenaar genoemd. Vermoed wordt dat de boerderij pas omstreeks 1900 in handen van de ridderorde is gekomen. Zeker was dat het geval in 1924, want in dat jaar is een verbouwingsaanvraag gedaan door de Ridderlijke Duitsche Orde Balije van Utrecht. Bij de verwerving van deze boerderij is ook een gevelsteen ingemetseld, voorzien van een neorenaissancecartouche met de tekst ‘De Balije’.


Over het erf zijn weinig gegevens bekend. De oudste betrouwbare afbeelding is de kadastrale minuut van circa 1830, waarop de boerderij staat ingetekend met een Zomerhuis ernaast, een stalgebouw of schuur en twee hooibergen. Deze situatie was feitelijk ongewijzigd op het moment van de bouwhistorische verkenning, zij het dat gebouwen zijn aangepast en vernieuwd. En er waren diverse bijgebouwen toegevoegd, zoals een veestal, betonnen graskuilen, een open schuur, een gierkelder en de mestplaats. Het merendeel van deze gebouwen is in 1997 gesloopt. De hooibergen waren al eerder verwijderd. Interessant is dat er bij de bouwhistorische verkenning een restant is gevonden van een veel oudere hooiberg, namelijk een eikenhouten roede met gaten voor het stellen van de kap. Deze roede is hergebruikt in de 18de-eeuwse kapconstructie van het stalgedeelte van de boerderij. Op grond van vergelijking met andere boerderijen mogen we aannemen dat het erf vanouds was omgeven door bomen, die beschutting gaven tegen zon en wind. En naast de boerderij zijn een (moes)tuin en boomgaard(en) te verwachten.


gevolg dat het land inzakte (inklinken van het veen). Op die wijze kwam de stroomrug weer in zicht. Door de klink van het veen nam ook de wateroverlast toe, zodat het land nog slechts geschikt was voor veeteelt. Alleen de zanderige grond van de stroomrug was toen nog geschikt voor akkerbouw. Vanaf de 13de eeuw werden de boerderijen verplaatst naar de stroomrug. Dat was een betere locatie voor de uitvoering van het boerenbedrijf, mede omdat deze gronden beter geschikt zijn voor moestuin en boomgaard.



30

Bouwgeschiedenis van de boerderij ‘De Balije’ is een boerderij van het dwarshuistype, een boerderijtype dat vooral voorkomt in het midden van Nederland (Zuid-Holland, Utrecht en delen van Gelderland en Noord-Brabant). Kenmerkend is het feit dat het woongedeelte haaks op het stal gedeelte aansluit. In de huidige bouwmassa valt te herkennen dat het voorhuis van de boerderij een oude oorsprong heeft, vermoedelijk de 15de of 16de eeuw. Dit blijkt vooral uit de gewelfde kelder en de restanten van eikenhouten gebintstellen. Deze gebintstellen horen bij een balklaag van moer- en kinderbinten, waarvan de moerbalken nog extra ondersteund werden door muurstijlen en korbelen. Het valt aan te nemen dat de toenmalige boerderij in hoofdzaak dezelfde vorm had als de huidige. Het woongedeelte had een grote middenkamer met een schouw tegen de brandmuur, geflankeerd door kleinere ruimten. Aan de westzijde waren dat een kelder en een opkamer. De zolder was alleen bereikbaar via een ladder of laddertrap. Van het bedrijfs gedeelte zijn geen gegevens bekend, afgezien van het feit dat het gebouw kleiner moet zijn geweest dan het huidige stalgedeelte. Zoals gebruikelijk heeft elke generatie het gebouw meer of minder aangepast. Hiervan getuigen diverse veranderingen in het gebouw. De 16de eeuw is spaarzaam vertegenwoordigd door een haardsteen met een afbeelding van St.-Joris en de draak en een bijbehorende deksteen met het wapen van keizer Karel V (1500-1555), die in de jaren vijftig van de 20ste eeuw zijn gevonden bij de sloop van de (meermalen gemoderniseerde) haard tegen de brandmuur. De 17de eeuw manifesteert zich nadrukkelijker door de aanpassingen van de balklaag van de woonkamer,

waarbij de muurstijlen en korbelen onder de moerbalken, zijn verwijderd. De kinderbinten zijn vervangen door grenenhouten tussenbalken, zodat een enkelvoudige balklaag ontstond. In de 18de eeuw hebben grondige verbouwingen plaatsgevonden, die in aaneensluitende fasen zijn uitgevoerd. De eerste stap betrof een uitbreiding van het woongedeelte, pal achter de kelder en opkamer. Vervolgens is het stalgedeelte vervangen. Bij het onderzoek tijdens de uitvoering van de huidige restauratie kon de volgorde van de werkzaamheden worden vastgesteld. Dat is ook de verklaring voor een verschil in de beide zijgevels. De nieuwe stal is hoger en groter dan zijn voorganger, terwijl de functie sterker was gericht op de veeteelt. De brede

middenbeuk van deze driebeukige constructie had een functie als deel (dorsvloer), de lage zijbeuken waren ingericht als koestallen. De omvang van een stalgedeelte wordt vaak uitgedrukt in het aantal balkvakken, gerelateerd aan de hoofddraagconstructie van gebinten. De Balije heeft een stalgedeelte van vier balkvakken. De draagconstructie is indrukwekrechts: Deeloverzicht van de balklaag van de voormalige woonk amer. Op de voorgrond een laatmiddeleeuwse eikenhouten balk, onderdeel van een gebint. Bij de oplegging in de muur is deze balk in de 17de eeuw bijgehakt en voorzien van een profilering. Pal daarachter is een grenenhouten balk uit de 17de eeuw herkenbaar. onder: De kelder met een kruisgewelf in het woongedeelte.

Ankerbalkconstructie in een gebint, 18de eeuw.

De schouw in het zomerhuis, 18de- of vroege 19de eeuw.

Achtergevel van het stalgedeelte, 1924.

Waarschijnlijk dateert het Zomerhuis in eerste opzet ook uit de late 18de eeuw. Zeker is dat dit gebouw al staat ingetekend op de kadastrale minuut van circa 1830. Omstreeks 1900 heeft een grondige verbouwing en uitbreiding plaatsgevonden, waarbij onder meer de balklaag, de kapconstructie en vrijwel alle vensters en deuren zijn vernieuwd. Het woongedeelte is na de Tweede Wereldoorlog in gebruik


Overzicht van het stalgedeelte, 18de eeuw.

31


Kapconstructie van het stalgedeelte, 18de eeuw.

kend door zijn afmetingen. Kern van de constructie zijn ankerbalkgebinten: hoge houten constructies van verticale gebintstijlen en horizontale ankerbalken. Kenmerkend voor ankerbalken is dat de kopeinden van de horizontale balken door de stijlen heen steken (‘ankers’). Op deze gebinten staan de spanten van de kapconstructie, waarop van voor naar achter horizontale balken zijn opgelegd voor het dragen van de sporen in de dakvlakken. Daarop lag het riet. De veel lagere zijbeuken liggen onder dezelfde dakvlakken als de middenbeuk, slechts ondersteund door een eenvoudige draagconstructie. Belangrijke onderdelen van deze draagconstructie zijn de hildenbalken, die voorkomen dat de muren naar buiten worden gedrukt door de enorme dakvlakken. En de hildenbalken geven de mogelijkheid om zoldertjes boven de stallen in de zijbeuken te maken: de hilden voor opslag van hooi. In het voorste deel van het stalgedeelte bevond zich een forse waterput met een koepelgewelf, behorend bij een spoelruimte. Om ruimte te maken voor de put had men een aanpassing in de hoofddraagconstructie opgenomen: een van de gebintstijlen was meer naar binnen geplaatst (deze is gesloopt bij de verbouwing in 1956).



genomen als stalling voor wagens en vervolgens als stal en verblijf voor kippen. Het stalgedeelte kreeg een opslagfunctie.

32

Een volgende grote verbouwing van de boerderij heeft plaatsgevonden omstreeks 1875. Dit betrof een modernisering en herinrichting van het woongedeelte. Meest ingrijpend was de vernieuwing van de kap, waarbij ook de beide kopgevels hun karakteristieke, tamelijk flauwe topgevels kregen. Ook de gepleisterde afwerking van de buitengevels en de vensters hebben een 19de-eeuws karakter. Noemenswaard zijn de ijzeren roetjes in de schuif ramen. Op de begane grond bleven de middenkamer, kelder en opkamer behouden, de overige ruimten zijn aangepast. En uiteraard is de interieur afwerking grondig vernieuwd. Achter de boerderij ligt de zogenaamde paardenstal, een eenvoudig gebouwtje uit circa 1875. Opmerkelijk is de representatieve architectuur van de voorgevel, waarin de vensters zijn voorzien van ‘wenkbrauwen’ boven de vensters en de deur in bruinrode en gele baksteen is uitgevoerd. In de aanbouw tegen de achtergevel bevond zich vermoedelijk een varkensstal. De oudste bouwvergunning voor deze boerderij betreft de uitbreiding van de schuur met één travee uit 1924, volgens een aanvraag van de Ridderlijke Duitsche Orde Balije van Utrecht. Ook in het gebouw zelf valt deze aanpassing goed te herkennen. De achterste delen van de zijgevels en achtergevel zijn in veel strakkere baksteen opgetrokken: machinaal gevormde baksteen. In de constructie valt de uitbreiding te herkennen aan het afwijkende laatste gebint en het kapspant. Kennelijk heeft men bij die gelegenheid het hele dak vernieuwd, waarbij de

bestaande spanten zijn versterkt door de plaatsing van extra jukken (‘nokgebinten’). Ook de zoldervloer is vernieuwd. Een volgende vergunningaanvraag uit 1956 betrof de modernisering van het woongedeelte. Het woongedeelte had op dat moment de traditio nele opzet met een middenkamer, geflankeerd door de kelder en opkamer aan de ene zijde en twee kamertjes aan de andere zijde. Deze opzet dateert

Bouwaanvraag voor de uitbreiding van de stal in 1924 (Het Utrechts Archief ). De uitbreiding van het stalgedeelte is op de plattegrond aangeduid door de zwart ingekleurde gevels.

het Zomerhuis vele malen was gewijzigd en daar veel minder monumentale waarden aanwezig waren dan in het hoofdgebouw. Het gebouw is wel van essentieel belang als onderdeel van het gebouwenensemble. Voor de nieuwe functie is een aanbouw tegen de oostelijke zijgevel geplaatst, waarvan de architectuur aansluit op het agrarisch karakter van het complex. In het interieur is de 18de-eeuwse schouw met bij behorende schoorsteenmantel het noemen waard. De Romeinse weg ligt nog veilig onder het erf. Wel is het tracé van de weg zichtbaar gemaakt door een nieuwe keibestrating. Al met al kan geconcludeerd worden dat het boerderijcomplex weer klaar is voor een nieuwe fase in zijn bestaan. Met respect voor de bestaande ‘historische gelaagdheid’ is een nieuwe ‘laag’ aan de geschiedenis toegevoegd, niet langer met een agrarische maar met een stedelijke achtergrond. Gemeente Utrecht, team Erfgoed Jan van der Hoeve

33


Voortzetting van het verhaal van de boerderij Bij de huidige restauratie zijn de hoofdopzet van de boerderij en de bouwgeschiedenis als uitgangspunt genomen. Het exterieur van de boerderij is vrijwel ongewijzigd gebleven. Waar nodig zijn echter wel onderdelen van de gevels hersteld of vernieuwd, respectievelijk elementen toegevoegd ten behoeve van de nieuwe functie. In het interieur van het voorhuis zijn de toevoegingen uit 1956-1957 weer geheel verdwenen. Alle oudere onderdelen zijn behouden. Tot de oudste bouwfase uit de 15de of 16de

eeuw behoren de gewelfde kelder en de opkamer. Interessant is de balklaag in de voormalige woonkamer met afwisselend zware eikenhouten balken (15de of 16de eeuw) en dunnere grenenhouten balken (17de eeuw). Deze eiken balken zijn onderdeel van gebintstellen. De houtconstructie in de wand van de opkamer is zichtbaar gelaten. De zolder heeft een nieuwe indeling gekregen met zo veel mogelijk respect voor de 19de-eeuwse kapconstructie met zijn forse grenenhouten spanten. Als bijzonderheid kan nog worden opgemerkt dat op de spanten telmerken of plaatsingsmerken te zien zijn, die met potlood op het hout zijn aangebracht. Ook de penen-gatverbindingen en vertandingen zijn door middel van potlood afgetekend. Gehakte merken zijn te vinden op de gordingen, onder meer ter plaatse van de lassen. In het stalgedeelte waren meer aanpassingen noodzakelijk voor het nieuwe gebruik. Meest ingrijpende verandering is de onderverdeling van de ruimte, waar eertijds sprake was van grote ongedeelde ruimten op de begane grond en zolder. En de ruimten onder de hilden (zolders boven de koestallen) waren wel geschikt voor het stallen van koeien, maar niet voor gebruik als kinderdagverblijf. Daarom zijn de hilden verwijderd. Op één plek is een aangepaste reconstructie gemaakt van een hilde, zodat de oorspronkelijke opzet in elk geval herkenbaar is. De hoofddraagconstructie is geheel gehandhaafd en nog goed herkenbaar. Op 18deeeuwse onderdelen van de constructie zijn telmerken herkenbaar, die aantonen dat de kap is geprefabriceerd en op de bouwplaats is gemonteerd. Het in opzet 18de-eeuwse Zomerhuis is grondig verbouwd voor zijn nieuwe bestemming. Daarvoor waren ook mogelijkheden aanwezig, omdat in de loop der tijd


ten minste uit de 16de eeuw, maar was uiteraard in zijn afwerking wel meermalen aangepast. Met de verbouwing uit 1957 werd aan de achterzijde van de woonkamer een gang afgescheiden. Dat had ook tot gevolg dat de schouw tegen de brandmuur moest worden gesloopt. Hierbij zijn de eerdergenoemde 16de-eeuwse haardtegels gevonden. Ook verder hebben aanpassingen in de indeling plaatsgevonden, waaronder de inrichting van een keuken in de voormalige spoelplaats in de schuur. In de brandmuur is een brede doorbraak gemaakt. Op zolder zijn twee slaapkamertjes ingericht, waarvoor één nieuw venster is toegevoegd. Sindsdien hebben alleen onderhoudswerkzaamheden en aanpassingen aan het interieur plaatsgevonden. Met de aankoop van de gronden voor de aanleg van de woonwijk Leidsche Rijn kwam ook deze boerderij in gemeentelijke handen. De herbestemming had de nodige voeten in de aarde, zodat de boerderij langer heeft leeggestaan dan de bedoeling was. Helaas was het gevolg hiervan dat er meer onderdelen moesten worden vervangen dan aanvankelijk was voorzien.

toelichting opJ Ade A Rw R Einst K E N-I Nen G 2verliesre 011 INHOU k ening D S O P G over A V E 2 0 1 1 ( in eur )


jaarrekening 2011 xx

Balans per 31 december 2011 na winstbestemming 35 Winst- en verliesrekening over 2011 36 Kasstroomoverzicht over 2011 37 34

Algemene grondslagen voor de jaarrekening 38 Toelichting op de balans 39 Toelichting op de winsten verliesrekening 44 Toelichting op de fiscale positie 47 Overige gegevens 48 Accountantsverklaring 49

31-12-2010

Activa

Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa

1 2

22.116.507 3.997

21.195.023 5.615

3 4

1.536.611 133.015

Totaal activa

21.200.638 172.033 61.346

1.669.626

233.379

23.790.130

21.434.017

Passiva

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Overige reserves Voorzieningen Voorziening groot onderhoud Langlopende schulden Kortlopende schulden en overlopende passiva Bankier Overige schulden en overlopende passiva

Totaal passiva

5 6

9.022.900 2.944.464

9.022.440 2.267.958 11.967.364

11.290.398

7

1.109.700

971.214

8

9.312.492

7.550.819

9 10

– 1.400.574

244.280 1.377.306 1.400.574

1.621.586

23.790.130

21.434.017

35


22.120.504 Vlottende activa Vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

b alans per 3 1 decem b er 2 0 1 1 na w inst b ere k ening ( in eur )

31-12-2011

2011

Huuropbrengsten Exploitatiebijdrage ‘De Zeven Steegjes’ Overige bedrijfsopbrengsten

11

2.099.773 – 24.929

12 13 14 15

302.058 7.257 509.739 893.223

2010

2.031.705 50.213 33.334

w inst - en verliesre k ening over 2 0 1 1 ( in eur )


2.124.702 Personeelslasten Afschrijvingen Waardevermindering pand Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten

885.462 1.712.277 412.425

16 17

2.596 -/-343.814

1.172.222 943.030 7.356 -/-332.964

Resultaat deelneming

-/-341.218 71.207 1.058.062 1.129.269 -/-1.618

-/-325.608 617.422 -/-145.639 471.783 -/-1.930

Resultaat na belastingen

1.127.651

469.853

Resultaat vóór belastingen Belastingen

36

2.115.252 278.860 7.900

18

2011

2010

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeverandering pand Toename voorziening groot onderhoud

7.900 59.854 1.010.784 43.399

116.960

278.196 -/-62.774 1.005.133

-/-316.269 -/-141.423

321.595 1.332.379 -/-325.608 -/-145.639

-/-457.692 547.441

Kasstroom uit operationele activiteiten

-/-471.247 861.132 37

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-/-1.438.480

-/-1.258.016 -/-1.438.480

-/-1.258.016

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Nieuw lang vreemd vermogen Aflossingen lang vreemd vermogen Uitgifte van en bijstorting op aandelen Voorgesteld dividend

4.000.000 -/-2.342.327 460 -/-451.145

– -/-168.382 210.680 -/-451.122

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen

1.206.988 315.949

408.824 -/-805.708

Liquide middelen per 1 januari Mutatie

-/-182.934 315.949

622.774 -/-805.708

Liquide middelen per 31 december Schulden aan kredietinstellingen

133.015

61.346 -/-244.280 133.015

-/- 182.934


7.257 509.739 138.486 1.067.907 -/-179.734

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Betaalde belastingen

943.030

k asstroomover z icht over 2 0 1 1 ( in eur )

Aanpassingen werkkapitaal: Toename/afname vorderingen Toename kortlopende schulden (exclusief aflossingsverplichting leningen en bankier)

412.425

t o e l i c h talgemene ing op de w grondslagen i n s t - e n v e r lvoor i e s r e kde e njaarre i n g o vk er ening 2011 (in eur)

J A A RVERSL A G 2 0 1 1 UTRECHTSE M A ATSCH A PPI J TOT STA DSHERSTEL N . V.

Algemeen

De jaarrekening is opgesteld op basis van de wettelijke voorschriften weergegeven in Titel 9 Boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling

Algemeen De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij in de onderstaande toelichting anders is vermeld. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

38

Vergelijkende cijfers De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. De presentatie in de vergelijkende cijfers is aangepast voor zover dit leidt tot een verbetering van het inzicht. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Materiële vaste activa Onder materiële vaste activa worden panden en inventaris verantwoord. Waardering van de panden vindt plaats tegen stichtingskosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De stichtingskosten bestaan uit de som van de aankoopprijs, de restauratiekosten en de geactiveerde rente tijdens de restauratie verminderd met subsidies. Afschrijvingen tot en met 1990 zijn in mindering gebracht. Op de panden wordt sinds 1991 niet afgeschreven omdat de gebruiksduur van de panden niet vermindert doordat het monumentale panden betreft die in goede staat worden gehouden. Op de panden worden bijzondere waardeverminderingen toegepast als de realiseerbare waarde op balansdatum lager is dan de boekwaarde. Waardering van inventaris geschiedt tegen aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen berekend op basis van de verwachte levensduur. Financiële vaste activa De deelneming wordt gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.

Vorderingen Deze worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, eventueel onder aftrek van een voorziening wegens oninbaarheid. Onder de vorderingen is een actieve belastinglatentie opgenomen tegen 20%. De latentie is ontstaan doordat bij de fiscale openingsbalans de leningen fiscaal gewaardeerd zijn tegen marktwaarde en commercieel tegen nominale waarde. Tevens is een latentie tegen 20% opgenomen voor de voorwaartse verliesverrekening. Voorzieningen Aan de voorziening voor groot onderhoud wordt ter egalisatie van kosten jaarlijks een vast bedrag op basis van een onderhoudsplan toegevoegd. Werkelijke onderhoudskosten worden aan de voorziening onttrokken. Grondslagen voor de resultaatbepaling

Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen aan derden in rekening gebrachte managementfee’s, beheervergoedingen en wachtlijstopbrengsten. Afschrijvingen De jaarlijkse afschrijvingen op inventaris worden berekend op basis van een vast percentage van de aanschafwaarde. Vennootschapsbelasting Vanaf 2008 is de vennootschap belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting wordt berekend over het bedrijfseconomische resultaat voor belastingen op basis van het geldende belastingtarief, rekening houdend met vrijgestelde winstbestanddelen, beperkt aftrekbare kosten en fiscale faciliteiten. Algemene grondslagen voor het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Desinvesteringen in materiële vaste activa zijn vermeld tegen de opbrengstwaarde. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

31-12-2011

31-12-2010

Cumulatieve aanschafwaarde Afwaardering Domplein 24 Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

1

21.183.743 4.972 2.245.454 -/-865.189 44.245 -/-509.739 22.103.486

19.925.727 1.035.340 222.676 – – – 21.183.743

22.818.176 -/-509.739 204.951 22.103.486

21.388.694 – 204.951 21.183.743

De restauratiekosten in 2011 betreffen projectkosten voor de projecten boerderij De Balije, Oudkerkhof 7 en de Brandweerpanden. De vennootschap heeft het eigendom van De Balije in erfpacht verkregen op 28 februari 2011. In 2011 heeft een taxatie van alle panden plaatsgevonden. De getaxeerde waarde bedroeg € 46.770.000. op grond hiervan is het pand Domplein 24 afgewaardeerd tot de getaxeerde waarde. In 2009, 2010 en 2011 zijn geen panden verkocht.

39

Inventaris Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen verslagjaar Cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen Stand per 31 december

11.280 8.998 – -/-7.257 – 13.021

19.180 – -/-45.532 -/-7.900 45.532 11.280

Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

56.360 43.339 13.021

47.362 36.082 11.280


Materiële vaste activa Panden Stand per 1 januari Investeringen Restauratiekosten Subsidies Geactiveerde rente tijdens restauratie Waardeverandering Domplein 24 Stand per 31 december

toelichting op de b alans per 3 1 decem b er 2 0 1 1 ( in eur )

Vaste activa

toelichting toelichting op de opwde inst b alans - en verliesre per 3 1 decem k ening b erover 2 0 1 12 (0in 1 1 eur ( in )eur )


31-12-2011

40

Financiële vaste activa Overige deelnemingen Boekwaarde per 1 januari Correctie resultaat vorig boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde per 31 december Betreft een 331/3 %-belang in Wonen boven Winkels Utrecht N.V. gevestigd te Utrecht. De vennootschap is opgericht op 12 oktober 2007. Er is nog geen jaarrekening 2011 beschikbaar. Het resultaat over het boekjaar is bepaald op basis van de gevoerde administratie.

2

Vlottende activa

3

Vorderingen en overlopende activa Vennootschapsbelasting, carry back 2008 t/m 2010 Vennootschapsbelasting 2011, teruggave voorlopige aanslag Actieve latentie vennootschapsbelasting voorwaartse verliesverrekening Omzetbelasting Nog te ontvangen Subsidie Oudegracht 187 Nog te ontvangen huren, omzetbelasting op huren en doorberekende kosten Actieve latentie vennootschapsbelasting waardering leningen Nog te ontvangen Subsidie NRF voor uitgevoerde restauraties Voorziening wegens oninbaarheid huren Vooruitbetaalde kosten Rente Overige vorderingen

31-12-2010

5.615 – -/-1.618 3.997

7.545 837 -/-2.767 5.615

430.805 122.252 660.000 86.423 16.882 53.610 60.111 90.000 -/-6.000 16.776 527 5.225 1.536.611

– – – – 20.443 46.450 92.854 – -/-6.000 7.810 5.057 5.419 172.033

10.812 121.261 942 133.015

10.700 49.700 946 61.346

Van de subsidie Oudegracht 187 heeft circa € 13.039 (2010: € 16.884) een looptijd langer dan één jaar. Per 1 januari 2008 is de vennootschap belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Hiertoe is een fiscale openingsbalans opgesteld. Hierdoor is een actieve latentie vennootschapsbelasting ontstaan vanwege het feit dat bij de fiscale openingsbalans de leningen o/g fiscaal gewaardeerd zijn tegen marktwaarde en commercieel tegen nominale waarde. Door de fiscale afwaardering van de panden ultimo 2011 is een verliesverrekening ontstaan voor drie jaren terug (carry back) en zes jaren vooruit (carry forward). Voor deze voorwaarts te verrekenen verliezen is een actieve latentie vennootschapsbelasting ontstaan. Liquide middelen ING bank, MKB Extra rekening Bankiers in rekening-courant Kas De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

4

31-12-2011

31-12-2010

Eigen vermogen 5

8.811.760 210.680 9.022.440

2.267.958 676.506 2.944.464

2.249.227 18.731 2.267.958

971.214 410.000 1.381.214 271.514 1.109.700

911.360 400.000 1.311.360 340.146 971.214

Leningen Hypothecaire lening Triodos Bank ‘De Zeven Steegjes’ Hypothecaire lening Rabobank ‘De Zeven Steegjes’ Hypothecaire lening Rabobank brandweerpanden Hypothecaire lening Rabobank Domplein 24 Annuïteitenlening NRF brandweerpanden Lening Fundatie Eleëmosynae van Oud-Munster Restauratiefonds-hypotheek NRF Oudegracht 307 Overige leningen Domplein 24

4.000.000 – 1.000.000 770.000 2.708.988 526.000 53.504 325.000

– 2.271.666 1.000.000 770.000 2.777.370 526.000 55.783 325.000

Aflossingen komend boekjaar

9.383.492 71.000

7.725.819 175.000

9.312.492

7.550.819

In het boekjaar is 1 (2010: 458) aandeel geplaatst en volgestort. Overige reserves Stand per 1 januari Uit (voorstel) winstbestemming Stand per 31 december

6

Voorzieningen

7

Voorziening groot onderhoud Stand per 1 januari Dotatie verslagperiode Uitgevoerd onderhoud Stand per 31 december Langlopende schulden

8

41


9.022.440 460 9.022.900


Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 27.600.000, verdeeld in 60.000 aandelen van € 460 nominaal. Hiervan zijn 19.615 (31-12-2010: 19.614) aandelen geplaatst en volgestort. Er zijn geen aandelen met bijzondere rechten. Stand per 1 januari Uitgifte van en bijstorting op aandelen Stand per 31 december



De hypothecaire lening Triodos Bank heeft een looptijd van 10 jaar. De rente is 10 jaar vast en bedraagt 4,9%. Als zekerheid op de hypothecaire lening Triodos Bank is het recht van eerste hypotheek verstrekt op de panden van ‘De Zeven Steegjes’ en zijn de huurpenningen terzake verpand. De hypothecaire lening Rabobank brandweerpanden ad € 1.000.000 heeft een looptijd van 25 jaar. De rente is 5 jaar vast en bedraagt 4,85%. Als zekerheid is het recht van eerste hypotheek verstrekt op de appartementen en kantoren aan de Doelenstraat en zijn de huurpenningen terzake verpand. De hypothecaire lening Rabobank Domplein 24 ad € 770.000 heeft een looptijd van 20 jaar. De rente is 7 jaar vast en bedraagt 4,55%. Als zekerheid is het recht van eerste hypotheek verstrekt op het pand Domplein 24 te Utrecht en zijn de huurpenningen terzake verpand.

42

De twee annuïteitenleningen hebben een looptijd van 30 jaar. Over de eerste annuïteitenlening, oorspronkelijk groot € 669.868, wordt de eerste vijf jaar 0,8% rente berekend, daarna 1,5%. Over de tweede annuïteitenlening, oorspronkelijk groot € 2.490.132, wordt 5,2% rente berekend. Als zekerheid op de beide annuïteitenleningen geldt het recht van eerste hypotheek op de brandweerpanden alsmede een garantie van de gemeente Utrecht ad € 3.160.000. Over de lening Fundatie Eleëmosynae van Oud-Munster wordt 3% rente berekend. Er is geen aflossingsschema opgesteld. Bij niet-nakoming van de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden, kunnen nadere zekerheden worden gesteld. De Restauratiefonds-hypotheek NRF Oudegracht 307 heeft een looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van 0,7%. Als zekerheid geldt het recht van eerste hypotheek op het voortdurend recht van erfpacht van de grond van het pand Oudegracht 307. De overige leningen inzake Domplein 24 zijn onderverdeeld in 3 leningen groot respectievelijk € 250.000, € 50.000 en € 25.000. De leningen hebben een looptijd tot 1 september 2013. Over de leningen wordt geen rente berekend. Voor één van de leningen ad € 50.000 is een positieve en negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Circa € 8.680.000 (2010: € 6.410.000) heeft een looptijd langer dan vijf jaar.

31-12-2011 9

Bankier Bankiers in rekening-courant

Overige schulden en overlopende passiva Dividend en aandeelhouders nog te storten Aflossingen leningen Vooruitontvangen Subsidie NRF, t.b.v. restauratie De Balije Borg huurders Bouwkosten, onderhoud en vaste lasten Vooruitontvangen huren en servicekosten Rente Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Loonheffingen en premies Accountant en administratie Reservering vakantiegeld en 13e maand Overige schulden

Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa

Ten gunste van de verkoper van de panden Domplein 13 tot en met 15 is een voorkeursrecht tot koop afgegeven indien de vennootschap zou willen overgaan tot vervreemding van genoemde panden. Ten aanzien van Domplein 24 is met één van de leninggevers overeengekomen, dat de hoogte van de terugbetaling afhankelijk is van de waarde van het onderliggende pand. Dit zal nader worden bepaald in 2013.

244.280 244.280

457.394 71.000 – 138.494 601.021 30.961 47.374 – – 13.296 12.000 19.835 9.199

457.281 175.000 415.189 123.497 80.623 25.195 15.895 19.171 8.761 8.583 12.000 21.605 14.506

1.400.574

1.377.306

10

43


De kredietlimiet van de rekening-courant met Rabobank bedraagt € 500.000. Over de faciliteit wordt een rente van 1 maands Euribor + 1% gerekend. Voor de verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de hypothecaire leningen.

– –


Kortlopende schulden en overlopende passiva

31-12-2010

toelichting op de w inst - en verliesre k ening over 2 0 1 1 ( in eur )


2011

Overige bedrijfsopbrengsten Managementfee derden Beheervergoedingen Overige

11

Personeelslasten Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Uitzendkrachten Overige personeelskosten

12

2010

10.769 14.713 -/-553 24.929

13.390 14.481 5.463 33.334

228.610 30.309 22.287 15.332 5.520 302.058

173.010 31.369 20.242 47.529 6.710 278.860

7.257

7.900

509.739

–

In de verslagperiode bedroeg het gemiddeld aantal werknemers op fulltime basis 4 (2010: 3). De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. De vennootschap heeft in het geval van een tekort bij het pensioenfonds geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. 44

Afschrijvingen Materiële vaste activa inventaris

13

Waardevermindering pand Materiële vaste activa panden

14

De panden zijn gedurende boekjaar 2011 getaxeerd. Hier komt een duurzame waardevermindering uit voort met betrekking tot het pand Domplein 24. Deze duurzame waardevermindering is ultimo 2011 verwerkt in de winst en verliesrekening.

2011

Rentebaten Subsidies Spaarrekeningen bankiers Rente Belastingdienst

16

Rentelasten Hypothecaire lening Triodos ‘De Zeven Steegjes’ en ‘De Balije’ Hypothecaire lening Rabobank ‘De Zeven Steegjes’ Hypothecaire lening Rabobank brandweerpanden Annuïteitenleningen NRF brandweerpanden Hypothecaire lening Rabobank Domplein 24 BWS-lening NRF ‘De Zeven Steegjes’ Afsluitkosten Lening Triodos Bank Lening Fundatie Eleëmosynae van Oud-Munster Restauratiefonds-hypotheek NRF Oudegracht 307 Bankkosten en rente Rente Belastingdienst

17

268.263 410.000 40.017 55.515 -/-100.299 40.475 – 2.703 32.091 24.835 26.682 16.955 34.930 5.794 6.078 9.955 6.236 196 12.797 893.223

280.536 400.000 35.691 64.739 -/-97.649 35.169 44.208 3.218 32.078 209 – 14.893 27.076 12.673 4.982 7.087 5.318 5.035 10.199 885.462

1.747 849 – 2.596

1.899 5.457 – 7.356

54.472 48.674 49.173 119.608 35.522 – 13.811 15.780 390 3.930 2.454 343.814

– 101.312 49.173 127.484 35.522 115 – 15.780 406 3.053 119 332.964

45


15

toelichting op de w inst - en verliesre k ening over 2 0 1 1 ( in eur )

Overige bedrijfskosten Onderhoud en vaste lasten panden Dotatie voorziening groot onderhoud Door te berekenen kosten Energie Opbrengst servicekosten Kantoor/porti/drukwerk en telefoon Jubileumkosten Beheerkosten Houtzaagmolen De Ster Huur en servicekosten kantoor Projecten in onderzoek Fusiekosten Accountantskosten controle jaarrekening Administratie- en advieskosten Representatie en reclame Abonnementen en contributies Assurantiën Notaris/advocaat/makelaar Afschrijvingen debiteuren Overige

2010

t o e l i c h t i n g op toelichting o p de d e w inst i n s t - en e n verliesre v e r l i e s r e k ening e n i n g over o v e r 2 0 1 1 ( in i n eur eur)


2011

Belastingen Vennootschapsbelasting boekjaar Mutatie actieve belastinglatentie voorwaartse verliesverrekening verliesverrekening Mutatie actieve belastinglatentie waardering leningen Vennootschapsbelasting Resultaat deelneming Resultaat deelneming Wonen boven Winkels Utrecht N.V. Correctie resultaat voorgaand boekjaar deelneming Commissarissen

Aan de vennootschap zijn drie commissarissen verbonden. De leden van de Raad van Commissarissen verrichten hun werkzaamheden onbezoldigd. 46

Utrecht, 18 april 2012 Directie

Commissarissen

Drs. Renée C. Willeumier

J.H. Zwart Mr. M.J.C. van Galen Mr. B.F. Keulen

2010

18

430.805

-/-138.728

660.000

–

-/-32.743 1.058.062

-/-6.911 -/- 145.639

-/-1.618 – -/- 1.618

-/-2.767 837 -/- 1.930

2011

Dit verlies kan achtereenvolgens verrekend worden met het positieve belastbare bedrag in 2008, 2009 en 2010. Het restant van het verlies is beperkt compensabel met toekomstige winsten. Voor de verschillen tussen de fiscale en de commerciële waardering van de leningen en voor de voorwaartse verliesverrekening zijn actieve belastinglatenties opgenomen. Deze latenties zijn opgenomen tegen een tarief van 20%. Te vorderen vennootschapsbelasting achterwaartse verliesverrekening Verliesverrekening over resultaat 2008 € 693.218 Verliesverrekening over resultaat 2009 € 558.020 Verliesverrekening over resultaat 2010 € 583.793

Actieve belastinglatentie voorwaartse verliesverrekening Carry forward; zes toekomstige jaren à € 550.000, vooralsnog beperkt tot

161.644 131.295 137.866 430.805

660.000 660.000

47


71.207 509.739 -/-163.717 -/-12.607.275 4.300 -/- 12.185.746

T oelichting op de f iscale positie

Berekening vennootschapsbelasting Resultaat voor belastingen Correctie commerciële afwaardering pand Mutatie fiscaal lagere waardering leningen in verband met opwaardering fiscale schuld Mutatie fiscaal lagere waardering panden in verband met taxatie augustus 2011 Niet aftrekbare kosten, forfaitaire bijtelling Belastbaar bedrag

t o e l i c h t i n g o p d e w i n soverige t - e n v e rgegevens liesrekening over 2011 (in eur)


Statutaire bepalingen inzake winstbestemming

De winstbestemming is –op basis van de thans geldende statuten– geregeld in artikel 30 van de statuten van de vennootschap. 1. Uit de winst, die in enig boekjaar is behaald, wordt allereerst, zo mogelijk, op de aandelen uitgekeerd vijf procent van de nominale waarde of een zoveel hoger percentage als op grond van artikel 5, letter d. van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 toelaatbaar is. Indien de in de vorige zin bedoelde winst niet toereikend is om gemeld percentage uit te keren, vinden de voorgaande zin en lid 2 van dit artikel eerst toepassing, nadat het tekort is ingehaald. 2. De na toepassing van lid 1 overblijvende winst wordt gereserveerd. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover haar vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Winstbestemming Voorgesteld wordt 5,00% dividend uit te keren aan aandeelhouders. Vooruitlopend op de goedkeuring door de aandeelhoudersvergadering is de winstbestemming in de jaarrekening verwerkt.

48

2011

Resultaat Toegevoegd aan de overige reserves Dividend

2010

1.127.651 676.506

469.853 -/-18.731

451.145

451.122

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie 2011, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing van ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. 49

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie 2011, voor zover wij kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie 2010, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Utrecht, 18 april 2012, Baker Tilly Berk N.V. G.J. van Luyk S.F. Jansen Accountant-Administratieconsulent Registeraccountant

accountantsver k laring

Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2011 van Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winsten verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.


Verklaring betreffende de jaarrekening

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

toelichtin lijst g o pmet de w panden inst- en van v e rde l i evennootschap s r e k e n i n g o v e r2 021011 1 ( i n e u r )


56

naam

bouwjaar

jaar van restauratie

aantal woningen

aantal bedrijven

architect

Boerderij De Balije

± 1500

2011

1

2

Bureau Delfgou

Brandweerkazerne

± 1600 - 1890

2003 - 2005

8

3

Ir. G.W. van Hoogevest

Doelenhuis

± 1442 - 1899

1994 - 1996

8

10

Ir. N.C.G.M. van de Rijt, Ir. H. Heine

Domplein 13/15

± 1890

1999 - 2000

4

Domplein 24

1879

2007

Herenstraat 25

1660

1991

18


Metelerkamphof

1844 - 1851

1986

8

Anke Colijn

Molenerf De Ster

1739

1988 - 1999

3

4

Claus en Kaan

Moutstraat 2 (de Sjuut)

1985

2000

2

Gemeente Utrecht

Pieterskerkhof 1

± 1925

1986

1

1

A.L. Oosting

Plompetorengracht 18

1370 - 1813

1988

10

1

Walter Kramer

Plompetorengracht 24

± 1770

1987

3

1


Oudegracht 53/55

± 1300

1989

11

A.L. Oosting

Oudegracht 187

1310

1993

5

Paul van Dam

Oudegracht 307

± 1300

1985

11

Oudkerkhof 7

1500

2010

De Zeven Steegjes

1842 - 1867

1994 - 1996

COLOFON Concept en vormgeving Marjorie Specht en Godfried Vonk, www.ontwerpkantoor.nl Fotografie Bureau Stadsherstel, omslagfoto Godfried Vonk Corrector de heer Ir. R. Leentfaar Druk Thoben Offset Nijmegen

3

2 1

128

Lugten Malschaert Bureau Stadsherstel

Paulus van Vliet Bureau Stadsherstel Johan Nust, Ir. Karel van Berk

U T R E C H T S E M A AT S C H A P P I J TOT S TA D S H E R S T E L N . V. 2 0 1 1 Verslag over het zevenentwintigste boekjaar van de vennootschap

JAARVERSLAG 2011 De Balije in De Meern UTRECHTSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL N.V

Recommend Documents