Jaarrapport Nieuw Wonen Friesland - Marshallweg 9 - Postbus BJ Leeuwarden - T (058)

de

Jaarrapport

2006 Nieuw Wonen Friesland - Marshallweg 9 - Postbus 574 - 8901 BJ Leeuwarden - T (058) 233 41 11 - www.nwf.nl

Voorwoord Met genoegen bied ik u hierbij het jaarverslag 2006 aan. Het complete verhaal met uitgebreide informatie over het reilen en zeilen van Nieuw Wonen Friesland in 2006. Een overzicht van de belangrijkste prestaties leest u in ons jaarmagazine, dat u hierbij eveneens van ons ontvangt. Dit jaarverslag bevat uiteraard de traditionele elementen van Bestuur en Toezicht, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening met de accountantsverklaring. Het gehele verslag is ditmaal vanuit een ander perspectief geschreven. Veel aandacht voor transparantie in de besluitvorming en veel aandacht voor de belangen van onze stakeholders. Want daar gaat het tenslotte om: doen wij wat u van ons verwacht en doen wij dat op een begrijpelijke manier? Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen is nieuwbouwproductie van groot belang. In Leeuwarden neemt Nieuw Wonen Friesland hiervan een groot deel voor haar rekening. Maar we zijn ook wijkregisseur om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Nu en in de toekomst. Tot slot laten we voor het eerst zien hoe Nieuw Wonen Friesland bijdraagt aan het milieu. Nieuw Wonen Friesland is een maatschappelijk vastgoedondernemer. We dragen bij aan de belangen van onze stakeholders. We bieden meer dan woningen alleen. We ontwikkelen Leeuwarden. We staan Midden in de maatschappij. Dat is dan ook het thema van dit verslag. Uw reactie op dit verslag zie ik met belangstelling tegemoet.

Fred de Groot

Inhoudsopgave Voorwoord

1

Inhoudsopgave

2

BESTUUR EN TOEZICHT

5

1

Bestuurdersverslag

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Op koers in 2006 Onze bijdrage aan klanten en woningmarkt Bedrijfsvoering en continuïteit Personalia, nevenfuncties en inkomensbeleid Bestuurder Onze medewerkers in beweging

2

Raad van Toezicht

2.1 2.2 2.3 2.4

Het toezicht in 2006 Samenstelling Raad van Toezicht Corporate governance Slotwoord van de voorzitter

3

Corporate governance en risicomanagement

3.1 3.2 3.3 3.4

Besturen Beheersen Toezicht Verantwoording

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4

Verhuur en verkoop

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Wie zijn onze huurders? Wat voor woningen bieden we? Hoe betaalbaar zijn onze woningen? De juiste persoon de juiste woning Wat doen we voor speciale doelgroepen? Krijg ik gemakkelijk een nieuwe woning? Wat doen wij voor starters? Mutaties, leegstand en huurachterstand Kopers

5

Meer dan een woning

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Strategisch vastgoedbeleid: kader van ontwikkeling Ontwikkeling vastgoedportefeuille Nieuwbouw Kwaliteit van de woningen Veiligheid, gezondheid en milieu Technisch beheer Beheer voor derden Wonen en zorg Voor wat hoort wat

6

Leefbaarheid in de wijken

6.1 6.2

Fysieke en sociale leefbaarheid Wijk- en buurtbeheer

7

Midden in de maatschappij

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

Bewonersparticipatie en huurdersplatform Nieuw Elan Klantenonderzoeken Stakeholders en samenwerking Communicatie Klachtencommissie

6 6 6 10 10 11

12 12 13 13 13

15 16 20 21 22

25 26 26 27 28 28 29 31 32 33 34

35 35 35 36 40 41 42 44 44 45

46 46 47

48 48 49 50 51 52

2

8

Financiën

8.1 8.2 8.3 8.4

Besteding van middelen Strategische inbedding financieel beleid Beheersing van kasstromen Beheersing van waardeontwikkeling

9

Werken aan kwaliteit

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8

(Grote) Klasse Medewerkers en salarisontwikkeling Ziekteverzuim Medewerkertevredenheid Arbeidsomstandigheden Opleiding en training Ondernemingsraad Kansen voor jong talent

JAARREKENING en ACCOUNTANTSVERKLARING 10

Jaarrekening

10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9

Kengetallen Balans per 31 december Resultatenrekening Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de resultatenrekening Overige gegevens

11

Accountantsverklaring

53 53 53 53 55

58 58 58 58 59 59 59 59 59

61 63 63 64 66 67 68 68 73 80 83

84

BIJLAGEN

87

Bijlage 1 - Corporate governance en risicomanagement

88

Bijlage 2 - Hoofdlijnen van het strategisch vastgoedbeleid

90

Bijlage 3 - Technisch beheer in detail

92

Bijlage 4 - Milieuprestaties

94

Bijlage 5 - Klanttevredenheid in detail

95

Statutaire en adresgegevens

96

Colofon

96

3

BESTUUR EN TOEZICHT

5

1 Bestuurdersverslag Nieuw Wonen Friesland is in Leeuwarden en directe omgeving een grote speler op de woningmarkt. Wij hebben een belangrijke verantwoordelijkheid ten aanzien van deze woningmarkt en het huisvesten van de verschillende doelgroepen. Als maatschappelijk vastgoedondernemer richten wij ons op de lage en middeninkomens en de bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, gehandicapten en mensen in een kwetsbare positie. Wij zijn manager van maatschappelijk kapitaal en in dit verslag leg ik op transparante wijze verantwoording af over onze prestaties in 2006.

1.1

Op koers in 2006

Nieuw Wonen Friesland ligt stevig op koers, zoals wij die in het project Impuls (2003) geformuleerd hebben: “Nieuw Wonen Friesland biedt als professionele en klantgerichte organisatie een brede groep klanten woonplezier door keuzemogelijkheden op basis van een sterke vastgoedportefeuille”. Wat hebben wij sindsdien voor onze klanten gerealiseerd? • Een totaal nieuw woningaanbodsysteem, waarbij de huurder zich actiever opstelt en zijn reactiesnelheid een belangrijke factor is in het verkrijgen van de gewenste woning. • De nieuwe websites www.wonenwaarjewilt.nl en www.eeburg.nl met het totale woningaanbod en het specifieke aanbod in de nieuwe wijk Ee-burg. Woningzoekenden kunnen zich registreren op eerstgenoemde site en direct reageren op het aanbod. Dit aanbod is het afgelopen jaar nog aantrekkelijker gepresenteerd met interieurfoto’s, indelingsgegevens en woonlasten. Ook www.nwf.nl is vernieuwd, zodat huurders, pers en andere belangstellenden snel hun weg vinden. De websites werden in 2006 ongeveer 400.000 keer bezocht en nemen een steeds belangrijker plaats in in de informatie- of keuzefase van klanten. • Een gevarieerd woningbouwprogramma met meer keuze uit verschillende woningtypen, huuren koopprijzen en wijken. Zo werden in 2006 onder andere de eerste woningen in Ee-burg opgeleverd (53 huurappartementen en 48 koopappartementen) en kochten wij diverse woningen aan. Ook hebben we in 2006 de eerste stap gezet naar Drachten voor de realisatie van 30 huurappartementen (zie ook pagina 38). • Aanvullende diensten door samenwerking met andere marktpartijen: bijvoorbeeld het Pluspakket van Thuiszorg Het Friese Land of het servicepakket van Palet. Zo kunnen onze huurders plezieriger en langer in hun eigen huis blijven wonen. Wil onze klant verhuizen, dan bieden wij een uitstekende verhuisservice. • Een geheel nieuwe brochurelijn en het bewonersblad Nieuw! in een nieuwe, frisse huisstijl. • Het belonen van goede huurders kreeg in 2006 vorm met de uitgave van een kortingsbonnenboekje voor woninginrichting en leuke activiteiten in de vrije tijd. • Nieuw Wonen Friesland neemt sinds 2006 deel aan het project Buurtbemiddeling en schakelt bij burenproblemen deskundige hulp in via Stichting Hulp & Welzijn. Het aantal ontruimingen bedroeg in 2006 slechts 4, als we de bewoners, voornamelijk jonge alleenstaanden, die de woning bij ontruiming veelal met een huurschuld reeds vrijwillig verlaten hebben, buiten beschouwing laten. Inclusief die groep waren het er 32.

1.2

Onze bijdrage aan klanten en woningmarkt

1.2.1

Klanttevredenheid

De klanttevredenheid is in 2006 stabiel gebleven op 7,3. Dat is een goede prestatie van onze medewerkers, omdat wij in hetzelfde jaar veel aandacht hebben besteed aan een nieuwe organisatie van de afdeling Klanten & Wonen om de klantgerichtheid verder te vergroten. Dit project Klasse is begin 2007 overgegaan in de reguliere organisatie en het resultaat is vanaf 2007 zichtbaar. De goede score is waarneembaar op vrijwel alle aspecten van de frontoffice-dienstverlening. Zowel bij nieuwe als bij vertrokken huurders. De bestaande hoge tevredenheid over het dagelijks onderhoud bleef ook gehandhaafd.

6

1.2.2

Maatschappelijk vastgoedondernemer

Nieuw Wonen Friesland is een maatschappelijk vastgoedondernemer. Zo bleek al in 2003 tijdens het verwoorden van de doelstellingen en cultuur in het project Impuls. Een maatschappelijk vastgoedondernemer investeert in maatschappelijk vastgoed op een ondernemende en renderende wijze: dit rendement kan direct rendement zijn of maatschappelijk rendement. Beide vormen kwantificeren wij bij het investeren, zodat er altijd een duidelijke onderbouwing van de investeringsbeslissing is. Het maatschappelijk vermogen verkwisten wij niet en investeringen moeten tot nieuw vermogen voor de toekomst leiden, zodat Nieuw Wonen Friesland ook op langere termijn haar taken kan blijven uitvoeren. Kernkwaliteiten In 2006 heeft Nieuw Wonen Friesland deelgenomen aan een onderzoek van de Technische Universiteit Delft naar de vier hoofdstijlen van corporaties. Het onderzoek werd in de tweede helft van 2006 uitgevoerd door dr. ir. V. Gruis van het OTB, het onderzoeksinstituut van de universiteit (zie ook www.otb.tudelft.nl). Uit het onderzoek blijkt dat de kernkwaliteiten van Nieuw Wonen Friesland zijn: zorgvuldig, transparant, gestructureerd, professioneel, ontwikkelingsgericht, betrouwbaar en grenzen stellend. De uitdaging is gestructureerd kansen opzoeken met vooral een maatschappelijke invulling. Nieuw Wonen Friesland herkent zich goed in dit door OTB opgestelde profiel. Maatschappelijke samenwerking Vanuit onze strategie werken wij samen met partners, zowel commerciële als maatschappelijke organisaties. Zo benutten wij optimaal de benodigde professionaliteit die nodig is voor ons maatschappelijk ondernemerschap. Wij doen dus niet alles zelf, bij voorkeur zelfs niet. In 2006 gingen wij met vijf belangrijke maatschappelijke organisaties nieuwe samenwerkingen aan. Met SMO Fryslân werken wij aan gespreide huisvesting van dak- en thuislozen in de stad Leeuwarden. Met de Stichting Tjallinga Hiem (begeleiding autistische kinderen) hebben wij overeenstemming bereikt over de huisvesting in het nieuwe project van het Multifunctioneel Centrum Bilgaard (in totaal 4500 m2 met daarin een multifunctioneel centrum, 48 zorgwoningen, 34 huurwoningen en 6 woningen voor Tjallinga Hiem). Binnen dit project werken wij ook samen met de Stichting Talant en met de GGZ voor het gebruik van het centrum voor dagbehandeling. Het project start voor de zomer van 2007. Met Thuiszorg het Friese Land (THFL) gaan wij een innovatieprogramma in onze rol als maatschappelijk vastgoedeigenaar realiseren. In 2007 sluiten wij hierover een samenwerkingsovereenkomst.

1.2.3

Visitatie

Reflectie

Het project Impuls heeft Nieuw Wonen Friesland vanaf 2004 op koers gezet. Maar het is goed na enige tijd te reflecteren en de vraag te stellen of de stakeholders niet alleen de verbeteringen bemerken, maar of die ook in lijn liggen met de doelstellingen van die stakeholders, zowel nu als in de toekomst. Daarom hebben wij de Stichting Raeflex in 2006 een visitatie laten uitvoeren. Het visitatietraject is in zijn volle omvang al zeer interessant voor de corporatie. Het dwingt de eigen organisatie na te denken en te formuleren hoe zij de zaken ziet. Het stilstaan hierbij is geen dagelijkse kost, omdat de drukke activiteiten van iedere dag dat veelal in de weg staan. De visitatie was omvangrijk, onder andere doordat de visitatiecommissie sprak met veertien clusters van stakeholders. Het gehele traject beliep enkele maanden en de commissie leverde eind september 2006 het definitieve rapport op. Resultaten Voor Nieuw Wonen Friesland stonden twee vragen centraal: presteert de corporatie voldoende en is zij voldoende met de stakeholders verbonden? De beide vragen zijn meer dan positief beantwoord en de visitatiecommissie gaf daarnaast een aantal aanbevelingen om op de verschillende gebieden verdere verbeteringen te bereiken. Met de aanbevelingen in de hand hebben wij een plan van aanpak geformuleerd, dat wij vanaf 2007 uitvoeren. Het visitatierapport is toegezonden aan de stakeholders en besproken met de Raad van Toezicht, de ondernemingsraad en het huurdersplatform Nieuw Elan.

7

1.2.4

Huurdersparticipatie

Voor Nieuw Wonen Friesland is huurdersparticipatie van groot belang en het overleg met het huurdersplatform Nieuw Elan, op bestuurlijk niveau, vormt daarin de spil naast het periodieke operationeel overleg van de regioteams met alle 23 huurdersverenigingen. In de afgelopen jaren is de verdergaande professionalisering van de corporatie zelf en van haar toezichthouders niet onopgemerkt aan Nieuw Elan voorbijgegaan. Nieuw Elan heeft daarom besloten zelf ook een professionaliseringsslag in te gaan in 2006. Dat resulteerde onder andere in een stichtingsvorm en meer aandacht voor kennis en verdeling van aandachtsgebieden binnen het bestuur. Ook werd de verdere ontwikkeling van beide organisaties vormgegeven door het sluiten van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst begin 2006 (de vorige dateerde uit 2000). De nieuwe overeenkomst kent - evenals de oude - aan Nieuw Elan meer instemmingsrecht toe dan wettelijk vereist is, onder andere voor een structurele wijziging van servicekosten en voor het Zelf Aangebrachte Voorzieningen-beleid.

1.2.5

Wonen en Zorg

Het beleid van Nieuw Wonen Friesland voorziet in belangrijke inspanningen voor de bijzondere doelgroepen, waarover ik al eerder sprak. De nieuwe initiatieven en samenwerkingsverbanden van 2006 met Stichting Tjallinga Hiem, SMO Fryslân en Thuiszorg Het Friese Land passen daar goed in. De ontwikkeling van de woonservicezones in de Vrijheidswijk en Bilgaard ligt op schema. De Raad van Toezicht heeft de concrete plannen goedgekeurd. In Bilgaard start de bouw in 2007, in Westeinde bevinden we ons in de laatste stadia voor de bouw (zie ook pagina 37). De ontwikkeling van Oud-Oost ligt zelfs voor op schema, omdat deze - conform het convenant Woonservicezones - pas bedoeld is voor de periode 2008-2015. Samen met Stichting Palet hebben wij het initiatief genomen om - naast hetgeen afgesproken was in het convenant Woonservicezones - het Tramkwartier te ontwikkelen. Hier komen 17 zorgappartementen voor ouderen. Het Tramkwartier is een van de wat kleinere gebieden rond de oude tramremise in de Vosseparkwijk. Kleinschalig en met maatwerk kleuren wij dit gebied in naast de 13 woonservicezones uit het convenant.

1.2.6

Leefbaarheid, milieu en stedelijke vernieuwing

Leefbaarheid De leefbaarheid van wijken blijft onze aandacht hebben en wij investeren hier in toenemende mate in. Het onderwerp kent vele gezichten en daarom pakken we het op een gevarieerde en deels flexibele manier aan. Sinds 2006 nemen we deel aan het project Buurtbemiddeling (zie ook pagina 46). Dat levert goede resultaten op, terwijl hiernaast de deelname aan de Sociale Teams in de stad de echte knelpuntsituaties in de gezinnen integraal benadert. Tot slot is er een scala aan kleinere activiteiten, die de leefbaarheid ondersteunen. In de Vrijheidswijk en de wijk Heechterp-Schieringen ontwikkelt Nieuw Wonen Friesland een nieuwe vorm van wijkregie. Op dit terrein werken wij in de trekkersrol samen met de gemeente Leeuwarden en het Woonbedrijf (Corporatieholding Friesland). Het SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting) is aangesloten om deze pilot tot een landelijk experiment te tillen. We verwachten het plan in 2007 af te ronden en tot uitvoering over te gaan. Milieu Nieuw Wonen Friesland heeft het milieu hoog in het vaandel staan. Samen met de gemeente Leeuwarden werken wij aan een ambitieuze doelstelling voor de komende jaren om de milieuvervuiling en meer specifiek de CO2-uitstoot te neutraliseren. Vanaf dit jaarverslag geven wij jaarlijks de energiebesparing weer die wij in diverse projecten hebben bereikt. In onze eigen bedrijfsvoering gaan wij onderzoek doen naar energiebesparing op ons eigen kantoor, en naar de mogelijkheden alternatieve energiebronnen in te schakelen. Inmiddels hebben wij het besluit genomen het wagenpark over te laten schakelen op aardgas. Alle auto’s van de regioteams zijn begin 2007 vervangen door aardgasauto’s en de 20 bussen van de onderhoudsdienst volgen later gefaseerd in verband met de hoge inrichtingskosten. Stedelijke vernieuwing De stedelijke vernieuwing in de Vrijheidswijk ligt op schema met de afronding van fase 1 (Woontoren

8

met 48 koopappartementen en Tuinblok met 53 huurappartementen). Fasen 2 en 3 starten in 2007 met de bouw van 63 grondgebonden koopwoningen in de prijsklasse van € 160.000 tot € 230.000. De overige 72 woningen krijgen vanaf 2008 in de fasen 4 en 5 vorm. De lopende compensatieprojecten, zoals Frouwesân met 56 koopwoningen (en 20 huurwoningen), vergen extra aandacht in het kader van de ingevoerde vennootschapsbelasting (Vpb) in 2006. Dit om te voorkomen dat de opbrengst met 24,5% belast wordt. Hierover voerden wij begin 2007 overleg met fiscaal specialisten en met onze accountant. Van deze projecten investeren wij de opbrengst in de stedelijke vernieuwing. De projecten zijn gebaseerd op de overeenkomst met de gemeente Leeuwarden uit 1999.

1.2.7

Samenwerking en prestatieovereenkomst

Met de gemeente Leeuwarden De samenwerking met onze andere belangrijke stakeholder naast Nieuw Elan, te weten de gemeente Leeuwarden, is uitstekend. De gemeente Leeuwarden heeft een krachtig college van Burgemeester en Wethouders, dat structureel werkt aan de positie van de stad Leeuwarden in vele opzichten. Het college heeft een duidelijke woonvisie opgesteld, die tweejaarlijks gemonitord wordt en besproken wordt met alle relevante partijen, waaronder Nieuw Wonen Friesland. Ook in positieve zin mag genoemd worden de samenwerking met de ambtelijke top en de beleidsambtenaren van de gemeente. Vanzelfsprekend is een goede samenwerking iets van beide partijen, maar juist deze goede samenwerking draagt er zorg voor dat de ambities gerealiseerd kunnen worden, zodat de stad Leeuwarden een heel prettige stad is om te wonen en te leven. In 2006 heeft de samenwerking geresulteerd in een ambitieuze prestatieovereenkomst voor de periode 2005-2009. Hierin hebben partijen concrete afspraken gemaakt voor de realisatie van bijna 800 nieuwe woningen. Deels huurwoningen (410, waarvan 240 in sociale huurwoningen) en deels koopwoningen (390). Met dit bouwprogramma neemt Nieuw Wonen Friesland ruim 25% van de totale opgave in de stad voor haar rekening. Ook afspraken over het woonruimteverdeelsysteem, urgenten, leefbaarheid, nieuwe initiatieven en over concrete grondprijzen maken deel uit van deze overeenkomst. De feestelijke ondertekening vond plaats in ons Klantencentrum door burgemeester mr. dr. G.D. Dales en wethouder drs. W.R. Sluiter in het bijzijn van al onze medewerkers en het bestuur van huurdersplatform Nieuw Elan. In de regio De begin 2006 gestarte samenwerking met De Friese Greiden Groep werd kort na de zomervakantie beëindigd. We zijn beide een eind gekomen, maar niet ver genoeg om de samenwerking definitief gestalte te geven. De samenwerking en afstemming met de ondernemingsraad over de gang van zaken was open en professioneel. Ik ben veel dank verschuldigd voor de eigen kritische, maar constructieve wijze waarop de ondernemingsraad naar de toekomst van Nieuw Wonen Friesland kijkt. Het project om de eigen aannemerijen samen te voegen is beëindigd, maar op ad hoc basis betrekken wij de andere corporatie bij vastgoedontwikkelingen, hetzij op het platteland of juist in de stad. Zo kunnen wij dankzij deze samenwerking nu ook projecten ontwikkelen in de gemeente Smallingerland. Nederland Op landelijk niveau baart de samenwerking, of juist het gebrek daaraan, tussen de verschillende ministeries ons regelmatig zorgen. Aan de ene kant spreekt Ministerie van Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) over de WOZ-waarde als grens tussen sociale woningbouw en commerciële woningbouw, terwijl het Ministerie van Financiën in het kader van de vennootschapsbelasting spreekt van een grens van € 615 kale huur per maand. Nieuw Wonen Friesland vindt de grens van het Ministerie van Financiën beter hanteerbaar. Ook het reeds aangestipte vraagstuk over een Vpb-regime voor compensatieprojecten in de stedelijke vernieuwing geeft geen echte duidelijkheid voor corporaties. Het ene ministerie wenst dat er geïnvesteerd wordt in stedelijke vernieuwing, terwijl het andere belasting wil heffen. Een ander knelpunt is dat VROM het begrip maatschappelijk vastgoed nog niet heeft ingevuld en Financiën wel, wat in de praktijk tot toezichtproblemen leidt. De Tweede Kamer roert zich regelmatig over de volkshuisvesting anders dan over de jaarlijkse huurverhoging. Bijvoorbeeld over inkomens, bouwvolume en omvang van corporaties na fusie. De conclusie is dat het externe overheidstoezicht niet op meer afstand is gekomen. Dat op een aantal

9

terreinen juist weer nieuwe regelgeving is ontstaan (WOPT) en dat de centrale overheid meer moet stroomlijnen, teneinde een eenduidige overheid te vormen. Met vanaf 2007 twee verantwoordelijke ministers voor het reilen en zeilen van corporaties, op enerzijds Wonen, Wijken en Integratie en anderzijds Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieu, wordt het beeld op het eerste gezicht niet eenvoudiger.

1.3

Bedrijfsvoering en continuïteit

Corporate Governance De toezichtsbrief van de Minister van VROM van december 2006 (naar aanleiding van het verslag over het jaar 2005) sprak in waarderende woorden over de inzet van Nieuw Wonen Friesland. Zowel de prestaties in de nieuwbouw en onze trekkende rol daarin alsmede de inzet voor leefbaarheid en maatschappelijke begeleiding van bewonersproblemen waardeert de minister zeer. VROM had geen aanmerkingen op het bestuurlijk functioneren van Nieuw Wonen Friesland. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) oordeelde dat Nieuw Wonen Friesland voldoende weerstandsvermogen heeft en heeft vanaf 2006 het risicoprofiel vastgesteld op 15,5% weerstandsvermogen. Het CFV adviseerde het Ministerie van VROM eind 2006 positief over uitbreiding van het werkgebied naar de gemeente Smallingerland. Het visitatierapport van Raeflex sprak dat de maatschappelijke verankering in de genen van Nieuw Wonen Friesland zit. Nieuw Wonen Friesland geeft haar maatschappelijke taken op een professionele wijze vorm. Wij gebruiken daarvoor technieken en sturingsmiddelen uit het bedrijfsleven, die nog niet altijd gemeengoed zijn in de corporatiebranche. Regelmatig ontvangen wij dan ook collega-corporaties om uit te wisselen hoe wij bijvoorbeeld onze bedrijfsvoering en onze vastgoedontwikkeling inrichten. In 2006 waren dat drie corporaties uit de regio en twee elders uit het land. Financiële continuïteit De financiële continuïteit van Nieuw Wonen Friesland is gewaarborgd: de solvabiliteit is toegenomen van 16,4% in 2005 tot 17,4 % in 2006. De solvabiliteit dekt thans de laatst bekende norm van het Centraal Fonds Volkshuisvesting van 15,5%. Dat is gebaseerd op het risicoprofiel van Nieuw Wonen Friesland. De verwachting is dat de solvabiliteit de komende jaren iets boven het risicoprofiel ligt en zich in de bandbreedte van 15 tot 20% beweegt.

1.4

Personalia, nevenfuncties en inkomensbeleid Bestuurder

De Bestuurder (1950) is sinds 1 september 2002 werkzaam bij Nieuw Wonen Friesland en wel in deze functie. De benoeming is voor onbepaalde tijd. In 2006 werden geen betaalde nevenfuncties door de Bestuurder uitgeoefend. Wel oefende hij de volgende bestuurlijke en adviesfuncties uit: Aedes Fryslân Fryslân Aedes Alliance

vice-voorzitter (aftredend 2010) lid van de provinciale commissie Wonen en Stedelijke Vernieuwing (PKWS) lid van de commissie Wijze Mensen (Vennootschapsbelasting) lid van de Joint Sub Committee

Vanaf 2007 wordt de betaalde nevenfunctie uitgeoefend van visitator bij Raeflex. De ontvangen betalingen zullen geheel terugvloeien naar Nieuw Wonen Friesland. Nieuw Wonen Friesland volgt de aanbevelingen van de Commissie Izeboud betreffende inkomensbeleid voor bestuurders. Het inkomen van de bestuurder blijft beneden de normgrens van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van € 171.000.

10

1.5

Onze medewerkers in beweging

Actief personeelsbeleid Opnieuw hebben wij in het afgelopen jaar flink geïnvesteerd in opleidingen, trainingen en het aantrekken van nieuwe medewerkers en leidinggevenden. Wij voeren een actief personeelsbeleid, waarbij wij alle instrumenten gebruiken om in- en doorstroom te bewerkstelligen. Veranderen voor kwaliteit Het veranderen bij Nieuw Wonen Friesland is nooit klaar, zij het dat we bewust ook perioden van consolidatie inlassen om onze medewerkers ruimte te geven. De veranderingen vinden meer afdelingsgebonden plaats in plaats van bedrijfsbreed om verdere focus op de doelstellingen te bereiken. Ook is de invloed en participatie van medewerkers in dergelijke trajecten toegenomen. De afdeling Klanten & Wonen is in het afgelopen jaar niet alleen met onze klanten druk bezig geweest, maar er is ook veel werk verzet voor een extra kwaliteitsslag. Processen en structuur moesten zo worden aangepast dat de afdeling klantgerichter werkt. De klanttevredenheid heeft onder dit Klasse-project niet geleden. De interne Aannemerij heeft gewerkt aan de samenvoeging met de Aannemerij van De Friese Greiden Groep. Daarnaast zijn er ook informele contacten geweest tussen leidinggevenden, medewerkers en de ondernemingsraad over deze samenwerking. De nieuwbouwplannen trekken een flinke wissel op onze medewerkers van de afdeling Projectontwikkeling, terwijl de afdeling Projecten in het dagelijks onderhoud en het planmatig onderhoud ervoor zorgt dat het huidige woningbezit er goed bijstaat. Het facilitair bedrijf is onze dagelijkse steun en professionaliseert stapsgewijs verder, terwijl de Financiële Administratie de doelstellingen van tijdige rapportages en kwartaalafsluitingen ruim haalt. De financiële en processturing van Nieuw Wonen Friesland wordt professioneel ondersteund door Control en de staf geeft op P&O-gebied en communicatie steeds innovatiever vorm aan onze moderne corporatie. De Bestuurder is veel dank verschuldigd aan al onze leidinggevenden en medewerkers, die veranderend iedere dag veel werk verzetten om onze klanten tevreden te houden en in een prettige omgeving te laten wonen. We doen dat met goede resultaten, maar we blijven hard werken om te verbeteren en onze toekomst vorm te geven.

Fred Th. de Groot RB Algemeen Directeur en Bestuurder

Leeuwarden, juni 2007

11

2 Raad van Toezicht 2.1

Het toezicht in 2006

Informatievoorziening Elk kwartaal informeert de Bestuurder de Raad van Toezicht over het reilen en zeilen van Nieuw Wonen Friesland. Het format van deze kwartaalrapportage is in overleg met de Bestuurder vastgesteld en wordt continu verder ontwikkeld. Vaste punten zijn de voortgang van de diverse projecten en de exploitatieresultaten in relatie tot het jaarplan en de begroting. Uiteraard bespreken wij deze rapportage. Specifieke onderwerpen van toezicht De Raad van Toezicht vergaderde in 2006 in totaal vijfmaal in vrijwel volledige samenstelling. De belangrijkste onderwerpen waren de volgende. • De jaarrekening 2005 behandelden wij op 13 juni 2006. De externe accountant lichtte zijn bevindingen alsmede de managementletter mondeling toe. De Raad stelde kritische vragen. We stelden vast dat de organisatie de laatste drie jaar in professionele zin een slag ten goede gemaakt heeft met betrekking tot het in control zijn. De Raad keurde de jaarrekening en ook het jaarverslag goed. • De prestatieovereenkomst tussen Nieuw Wonen Friesland en de gemeente Leeuwarden voor de nabije toekomst tot en met 2009 heeft de Raad als constructief verwelkomd. • De Raad van Toezicht volgde de aanloop naar een intensieve samenwerking met woningcorporatie De Friese Greiden Groep intensief in een kernsamenstelling van twee personen, bestaande uit de voorzitter en een lid. Helaas moest deze samenwerking worden afgebroken. • De Raad van Toezicht heeft het zeer op prijs gesteld dat de diverse belanghouders van onze corporatie openhartig en uitvoerig hebben meegewerkt aan het onderzoek van de visitatiecommissie van Raeflex, die in september 2006 zijn rapportage uitbracht. De organisatie kan zich daarin gewaardeerd voelen voor de manier waarin de volkshuisvestelijke opdracht wordt uitgevoerd. Tegelijk heeft de Raad van Toezicht de Bestuurder, en daarin zijn medewerkers, gestimuleerd de daarin aangegeven accenten van verbetering tot uiting te doen komen. Functioneren Raad van Toezicht en Bestuurder De aanwezigheid in de Raadsvergaderingen bedroeg dit verslagjaar 91% van de 7 leden van de Raad. Alle besluiten zijn in consensus genomen. Er is niet hoofdelijk gestemd. De Raad besteedde aandacht aan haar eigen functioneren en besloot meer tijd te besteden aan thematische zaken. In een thematische sessie behandelde de interne controller het onderwerp waardesturing met daarin de voor- en nadelen van de diverse waarderingsmodellen voor vastgoed. In 2007 herijken wij de profielschetsen van de Raad. Het functioneren van en de onderlinge verhouding tussen Raad en Bestuurder wordt geregeld door de statuten, het huishoudelijk reglement van de Raad en een directiestatuut. Ook dit jaar voerde de Raad van Toezicht een functioneringsgesprek met de Bestuurder, terwijl wij ook de onderlinge relatie tussen de Raad van Toezicht en de Bestuurder bespraken. Een belangrijk verbeterpunt vormt het meer expliciet maken van het maatschappelijk beleid van Nieuw Wonen Friesland als onderdeel van de strategie.

12

2.2

Samenstelling Raad van Toezicht

In 2006 liepen geen zittingstermijnen af. De samenstelling van de Raad bleef derhalve ongewijzigd.

Samenstelling Raad van Toezicht met rooster van aftreden Naam

Functie

RvT sinds

Aftredend

Herkiesbaar

voorzitter

2000

1 juli 2008

neen

lid

2003

1 januari 2007

ja

lid

2004

1 januari 2008

ja

lid

2000

1 juli 2009

neen

lid

2004

1 juli 2008

ja

lid

2003

1 juli 2007

ja

lid

2003

1 juli 2007

ja

(geboortejaar)

De heer dr. P. Inia (1942)

De heer mr. H. Bos (1957)

Mevrouw drs. ing. L.J.A.J. van den Broek (1965)

De heer D.H. Diephuis (1944)

De heer drs. F. van Gelderen RA (1964)

De heer M. Kuipers (1966)

De heer J. Top (1956)

Aan het eind van dit hoofdstuk vindt u het overzicht van de maatschappelijke, neven- en bestuursfuncties van de leden van de Raad van Toezicht.

2.3

Corporate governance

Honorering en onkostenvergoeding van de Raad van Toezicht Nieuw Wonen Friesland kent een vaste honorering voor leden van de Raad van Toezicht. Deze bleef ongewijzigd ten opzichte van die in 2005. De honorering bedroeg in totaal € 37.500. De leden ontvangen geen vaste onkostenvergoeding. De kosten ten behoeve van competentieontwikkeling en overige incidentele kosten op declaratiebasis bedroegen in 2006 in totaal € 2.008. Overige aspecten De missie en visie, de strategie, risicomanagement, het financiële beleid (met daarbij de solvabiliteit), de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de corporatie en ontwikkelingen in het ‘veld’ komen alle uitgebreid aan bod in dit jaarverslag. In het bijzonder verwijs ik u hiervoor naar het Bestuurdersverslag en naar hoofdstuk 3, Corporate Governance en risicomanagement. Daarin treft u een uitgebreide uitwerking aan van alle governance-aspecten met betrekking tot het interne toezicht. Ook de relatie met onze belanghouders komt in dit verslag uitgebreid aan de orde.

2.4

Slotwoord van de voorzitter

De Raad spreekt ook dit jaar zijn waardering uit voor de wijze waarop Bestuurder en medewerkers van Nieuw Wonen Friesland de volkshuisvestelijke opdracht in 2006 hebben gerealiseerd.

Dr. P. Inia voorzitter Raad van Toezicht

Leeuwarden, juni 2007

13

Maatschappelijke, neven- en bestuursfuncties Raad van Toezicht Naam De heer dr. P. Inia

Maatschappelijke functie Voorheen directeur Medisch Centrum Leeuwarden

De heer mr. H. Bos

Jurist Provincie Fryslân

Mevrouw drs. ing. L.J.A.J. van den Broek

Directeur RABO-Bank

De heer D.H. Diephuis

Voorheen Partner Ernst & Young Accountants

De heer F. van Gelderen RA

Vennoot ACERA Accountants & Raadgevers

De heer M. Kuipers

Partner Volmarket, strategisch adviesbedrijf binnen de financiële dienstverlening

De heer J. Top

Voorheen detailhandel en consultant

Neven- en bestuursfuncties • Secretaris Sint Anthony Gasthuis • Visitator Raeflex/Aedes • Ledenraad Leeuwarder Onderlinge • Raad van Toezicht Regionale Ondersteunings Structuur Friesland ten behoeve van eerstelijns zorgaanbieders • Auditor Nederlands Instituut voor Accreditatie van Ziekenhuizen • Redacteur van Jurisprudentie Milieurecht • Lid bezwaar- en beroepscommissie gemeente Leeuwarden • Voorzitter bestuur Vereniging Dorpsbelang Hidaard • Lid districtscommissie Natuurmonumenten district Friesland • Lid cliëntenraad St. Thuiszorg ZW-Friesland • Adviseur financiële commissie Titus Brandsma parochie • Comité van aanbeveling LKK • Adviseur bestuur stichting Respo D-S, gehandicaptensport • M.H.C. Leeuwarden (penningmeester) • Penningmeester Commerciële Club Leeuwarden • Penningmeester Stichting Museumhaven Leeuwarden • Directeur Arcid BV • Bestuurder administratiekantoor Arcid BV • Bestuurslid Vastgoedmaatschappij MPC 33 • Bestuurslid Dorpsbelangen Gau • Associate Partner Exedra Consult (M&A) • Bestuurslid Huurdersplatform Nieuw Elan • Lid schooladviesraad • Lid verenigingsraad VARA • Lid visitatiecommissie Piter Jelles

14

3 Corporate governance en risicomanagement Corporate governance is bij Nieuw Wonen Friesland een logische zaak. Vanuit de kernfuncties Besturen, Beheersen, Toezicht en Verantwoorden geven wij dit ‘goed ondernemingsbestuur’ vorm. Ook de beheersing van risico’s die met het maatschappelijk ondernemen gepaard gaan, vinden wij essentieel. Daartoe hebben wij in de afgelopen jaren al concrete maatregelen getroffen. Bijvoorbeeld om risico’s in het kader van projectontwikkeling en treasury adequaat te beheersen. De overspannende integrale paraplu van risicomanagementbeleid was echter nog niet beschikbaar en wordt in 2007 geïmplementeerd . De weg hier naartoe is in 2005 gestart met het onderkennen van de noodzaak van integraal risicomanagement. Dit heeft in 2006 geleid tot uitgangspunten die als basis dienen voor in 2007 te concretiseren beleid en te nemen maatregelen. De planning voor de implementatie is als volgt: o n d e rk e n n e n

o p s te lle n b e le id s p la n o p b a s is v a n fr a m e w o r k

a c tie p la n r is ic o g e b ie d e n

im p le m e n ta tie b e h e e r s in g s m a a tr e g e le n

a fle g g e n v e r a n tw o o r d in g / in c o n tr o l s ta te m e n t

In de volgende paragrafen staan alle activiteiten rondom corporate governance en risicomanagement, die tot en met 2006 zijn gerealiseerd, alsmede de lopende en in de toekomst geplande acties. De Bestuurder van Nieuw Wonen Friesland is verantwoordelijk voor de hieronder geformuleerde aspecten Besturen, Beheersen, Toezicht en Verantwoording. In bijlage 1 vindt u de basisprincipes die aan deze corporate governance en aan dit risicomanagement ten grondslag liggen.

15

3.1

Besturen

Bestuursaspecten Het formuleren en uitvoeren van de strategie gericht op de realisatie van onder meer de maatschappelijke, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen; rekening houdend met een goede balans tussen het creëren van financiële en maatschappelijke waarden.

Gerealiseerde acties: • In 2003 zijn de missie en visie van Nieuw Wonen Friesland vertaald in strategische doelstellingen. Deze doelstellingen geven vanaf 2004 richting aan de jaarplannen die op basis van een planning- en controlcyclus worden uitgevoerd. • De fundamenten van het strategisch vastgoedbeleid zijn in 2005 gereed gekomen. Het proces van totstandkoming is in eigen beheer uitgevoerd op basis van betrokkenheid van medewerkers en management. • De Aedexrapportages over 2004 en 2005 hebben de afgelopen twee boekjaren geleid tot discussies over het gebruik van Aedex met interne en externe betrokkenen om meer inzicht en vaardigheid te verkrijgen in het hanteren van de benchmarkdata. Dit heeft geleid tot een duidelijke visie op het gebruik van Aedex voor Nieuw Wonen Friesland in het kader van de balans tussen financieel en maatschappelijk rendement. • In 2006 is in samenwerking met KAW Architecten en adviseurs gestart met het concretiseren van de uitgaven van onze transformatieopgave. Dit vindt plaats in de vorm van een investeringsmodel per complextype/per wijk met keuzeopties. Door ‘aan de knoppen te draaien’ kan afhankelijk van het gewenste investeringsniveau en de aard van de ingreep financiële scenarioanalyse plaatsvinden. Dit vormt enerzijds de basis voor de doorrekening van het strategisch vastgoedbeleid in 2007, anderzijds is dit onderzoek opinievormend en richtinggevend voor planning en aanpak van onze opgave in de stad Leeuwarden. Nog lopende acties: • In 2007 worden de huidige uitgangspunten van het strategisch vastgoedbeleid financieel doorgerekend in de vorm van een beleidswaarde met een horizon van 15 jaar. In de vorm van scenario-analyse worden de transformatieprojecten qua volkshuisvestelijke noodzaak, aard van ingreep en planning getoetst aan de financiële reikwijdte van onze corporatie. • Dynamisch strategisch vastgoedbeleid is gebaseerd op een jaarlijkse of meerjaarlijkse cyclus van herijken en bijstellen. De inbedding van dynamisch strategisch vastgoedbeleid moet nog plaatsvinden.

16

Bestuursaspecten Het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie. De opzet en de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen.

Gerealiseerde acties: • In 2004 is een financieel beleidsplan opgesteld dat als kader dient voor de financiële meerjarenprognose en tevens richting geeft aan risicomanagement. • Ten behoeve van de begrotingscyclus wordt daarom jaarlijks een financiële kaderbrief verstrekt aan het management met daarin kaders waarbinnen de begroting tot stand dient te komen. • Treasury vindt vanaf 2004 plaats binnen de kaders van een herijkt statuut dat door Bestuurder is geaccordeerd en door de Raad van Toezicht is goedgekeurd. • Tevens worden vanaf 2005 beslisdocumenten gehanteerd voor het formaliseren van besluitvorming bij investeringen op het gebied van projectontwikkeling maar ook ten behoeve van de jaarplanning onderhoud. • Projectontwikkeling vindt vanaf 2006 plaats binnen de kaders van een procesgeoriënteerd werkstroomschema, voorzien van formele stappen en documenten. Dit document is in 2005 ontwikkeld en in 2006 gereed gekomen in samenwerking met PricewaterhouseCoopers. • Er is een aanvang gemaakt met integraal risicomanagement op basis van COSO II. Nog lopende acties: • Het beleidsplan risicomanagement is in ontwikkeling. PricewaterhouseCoopers wordt in 2007 gevraagd ondersteuning te leveren voor een adequate uitwerking en implementatie. • Het beleidsplan wordt gecombineerd met het integreren van bestaande maatregelen en implementeren van nieuwe maatregelen op de belangrijkste risicogebieden.

Naleving van wet- en regelgeving

Gerealiseerde acties: • Nieuw Wonen Friesland streeft naar volledige naleving van weten regelgeving. • Monitoring van alle activiteiten met betrekking tot eventuele fiscale gevolgen. • Wij hebben onze jaarrekening in overeenstemming gebracht met Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. • Wij hebben een visie en plan van aanpak ontwikkeld op te treffen maatregelen in verband met de invoering van vennootschapsbelasting voor bepaalde activiteiten van corporaties. Nog lopende acties: • In de 2007 is meer zekerheid verkregen rondom de concrete uitwerking van de fiscalisering van de sector door middel van de Vaststellingsovereenkomst (VSO). De impact van de VSO voor Nieuw Wonen Friesland wordt in 2007 uitgewerkt en maatregelen worden geïmplementeerd.

17

Bestuursaspecten Naleving van gedragscodes

Gerealiseerde acties: • Nieuw Wonen Friesland onderschrijft de Aedescode. • Nieuw Wonen Friesland onderschrijft de uitgangspunten van de Commissie Glasz. • Nieuw Wonen Friesland onderschrijft de uitgangspunten van de Commissie Izeboud. • Nieuw Wonen Friesland onderschrijft de voor corporaties relevante uitgangspunten van de Nederlandse Corporate Governance code. Nieuw Wonen Friesland implementeert de aanbevelingen voor risicomanagement en interne beheersing. • Nieuw Wonen Friesland onderschrijft de uitgangspunten van de commissie SAS (waaronder verplichte visitatie). • In 2006 is een visitatie uitgevoerd door Raeflex. De resultaten zijn met stakeholders en intern besproken. Nog lopende acties: Geen

Ontwikkeling van medewerkers

Gerealiseerde acties: • Het ontwikkelen van medewerkers is een belangrijk aandachtspunt van het management zoals blijkt uit het item opleiding als vast onderdeel van de jaarlijkse functionerings- en beoordelingsgesprekken. Dit wordt gefaciliteerd door een groeiend opleidingsbudget. • Vanaf 2005 werken wij nadrukkelijk aan het professionaliseren van de hoofden van afdelingen in aansluiting op de eerdere niveau-ontwikkeling van het managementteam. • In het kader van de resultaten van functionerings- en beoordelingsgesprekken hebben in 2006 een aantal medewerkers en leidinggevenden onze organisatie verlaten door hen te bewegen een andere werkomgeving te zoeken. Nieuw Wonen Friesland ziet het als haar verantwoordelijkheid als goede werkgever outplacement aan te bieden aan deze medewerkers. Nog lopende acties: • Het ontwikkelen van medewerkers blijft een belangrijk aandachtsgebied.

Integer handelen

Gerealiseerde acties: • Integer handelen is een attitude die van de Bestuurder moet worden verwacht, maar evenzo van het managementteam en de medewerkers. • Het integriteitsprotocol voor het managementteam is in 2004 gerealiseerd, nadat dit voor de Bestuurder reeds in 2002 was ingevoerd. • Om het handelen van medewerkers richting te geven zijn kaders voor geaccepteerd gedrag in protocollen vastgelegd. In 2005 en 2006 zijn de volgende protocollen ingevoerd: • Integriteitprotocol voor medewerkers; • Protocol E-mail- en internetgebruik; • Protocol ongewenst gedrag. De ondernemingsraad heeft met instemming op alle voorstellen gereageerd. Nog lopende acties: Geen

18

Bestuursaspecten Rapportage over het bovenstaande aan de Raad van Toezicht

Gerealiseerde acties: • Onderwerpen van toezicht zijn vastgelegd in het Raad van Toezicht-reglement; zowel de voorzitter van de Raad van Toezicht als de Bestuurder zien toe op de naleving van het reglement. • Formele beleidskaders worden aan de Raad van Toezicht ter goedkeuring voorgelegd. • Tevens ontvangt de Raad van Toezicht de kwartaalrapportages die zowel de financiële ontwikkeling als de operationele voortgang van de realisatie van doelstellingen omvatten. • De Raad van Toezicht heeft zich in 2006 uitgesproken over een gewenste aanvulling op de informatievoorziening over projecten. Deze behoefte is ingevuld als onderdeel van de kwartaalrapportage. Nog lopende acties: Met de Raad van Toezicht wordt steeds periodiek gesproken over: • de behoefte aan informatie, • het invullen van de toezichtsrol en • transparantie in de verslaggeving.

19

3.2

Beheersen

Het realiseren van organisatiedoelstellingen vraagt om een adequate interne beheersing. In de tabel zijn de aspecten van interne beheersing beschreven waaraan Nieuw Wonen Friesland vorm heeft gegeven of welke acties op dit gebied nog zullen worden ondernomen. Beheersaspecten Beheersingskader: • cultuur, normen en waarden, voorbeeldgedrag management; • risicomanagement als kapstok voor beheersing van risico’s; • administratieve organisatie/ interne controle (ao/ic); • informatie en communicatie; • monitoring: meetinstrumentarium ten behoeve van meten, analyseren en bijsturen.

Gerealiseerde acties: • Zoals blijkt uit het bovenstaande vindt Nieuw Wonen Friesland de attitude en het gedrag van medewerkers van primair belang als fundament van het stelsel van interne beheersing. • Om houding en gedrag te reguleren is een formeel beheersingskader ontwikkeld dat zorgt voor verankering van de interne ‘checks en balances’ in de organisatie. • De eerder genoemde beslisdocumenten maken hier deel van uit. • Tevens kunnen vastgelegde bevoegdheden en hieraan gekoppelde budgetverantwoordelijkheid voor het managementteam en middenkader worden genoemd als de eerder gerealiseerde beheersingsmaatregelen. • Om de afdeling control te versterken is in 2005 een goed gekwalificeerde medewerker aangetrokken. • In 2005 is de AO/IC (het samenstel van administratieve organisatie en maatregelen van interne controle) opnieuw bezien en vastgelegd vanuit het perspectief van interne beheersing. Hiervoor zijn in 2005 afdelingsgewijs sessies gehouden met leidinggevenden en medewerkers. De resultaten van deze bijeenkomsten zijn vastgelegd in een softwarepakket van Modulor dat aansluit bij onze visie. • In 2006 hebben wij een datawarehouse geïmplementeerd. Dit is een database met zoekfunctionaliteit waarin maandelijks strategische informatie kan worden ge-upload vanuit het primaire systeem. De output is een meet- en sturingsinstrumentarium dat in 2007 verfijnd wordt. • In 2006 is een softwarepakket geïmplementeerd voor de beheersing van projecten, zowel voor nieuwbouw als voor groot onderhoud. Nog lopende acties: • In de vorm van een in 2007 gestarte maandelijkse projectgroep worden hiaten in informatievoorziening en automatisering in kaart gebracht en aangepakt. • De concretisering van strategisch vastgoedbeleid krijgt in 2007 nadere invulling in de vorm van een kennisbank per complex voorzien van het strategische beleid voor het betreffende complex. De huidige informatie wordt geactualiseerd en zonodig aangevuld.

20

3.3

Toezicht

De Raad van Toezicht speelt een belangrijke rol in de governancestructuur. In de tabel staat hoe Nieuw Wonen Friesland het interne toezicht vorm heeft gegeven of welke acties op dit gebied nog zullen worden ondernomen. Toezichtaspecten Omvang, samenstelling en Gerealiseerde acties: opvolging van de leden van de • De Raad van Toezicht van Nieuw Wonen Friesland bestaat thans Raad van Toezicht uit een voorzitter en zes leden. • Diversiteit in de samenstelling van de Raad van Toezicht is een belangrijk uitgangspunt. • Voor de leden van de Raad van Toezicht is een profielschets opgesteld en ook is een schema van aftreden van toepassing. • Nieuwe leden worden extern en openbaar geworven op basis van de profielschets. • Conform de vereisten in het BBSH zijn twee leden van de Raad van Toezicht benoemd op voordracht van huurdersplatform Nieuw Elan. Nog lopende acties: • Herijken profielen in 2007. Oriëntatie, opleiding en ontwikkeling van leden van de Raad van Toezicht

Gerealiseerde acties: • Oriëntatie van Raad van Toezicht-leden op de activiteiten van Nieuw Wonen Friesland en de omgevingsfactoren is gedurende 2004 met regelmaat onderwerp van discussie geweest. • Leden van de Raad van Toezicht hebben sinds 2005 een persoonlijk opleidingsbudget voor permanente educatie. • De Raad van Toezicht komt niet alleen bijeen voor het directe toezicht. Ten behoeve van de oordeelsvorming van zowel Bestuurder als Raad van Toezicht staan vanaf 2005 minimaal tweemaal per jaar themabesprekingen op de agenda. • In 2005 zijn deze over de volgende onderwerpen gehouden: ‘de Grote Beweging’, resultaten Aedex en strategisch vastgoedbeleid. • In 2006 kwam in een themasessie het onderwerp ‘Sturen op waarde’ aan de orde. Nog lopende acties: • themadag ‘Strategie’ (voorjaar 2007); • themadag ‘De corporatie als wijkregisseur’ (najaar 2007).

Periodieke beoordeling van het functioneren van de Bestuurder en eigen functioneren

Gerealiseerde acties: • In 2004 zijn functioneringsgesprekken ingevoerd voor Raad van Toezicht-leden. In 2005 hebben deze gesprekken opnieuw plaatsgevonden. Functioneringsgesprekken worden eenmaal per jaar op formele wijze gevoerd tussen de voorzitter en de leden van de Raad van Toezicht. • Tevens voert de Raad van Toezicht tenminste eenmaal per jaar een functioneringsgesprek met de Bestuurder van Nieuw Wonen Friesland. • Enkele malen per jaar worden voortgangsgesprekken gevoerd tussen de voorzitter van de Raad van Toezicht en de Bestuurder. Nog lopende acties: Geen

21

3.4

Verantwoording

Bovengenoemde aspecten van corporate governance worden gecompleteerd door een transparante ‘verantwoording’. In de tabel staat hoe Nieuw Wonen Friesland de verantwoording van haar beleid vorm heeft gegeven of welke acties op dit gebied nog zullen worden ondernomen. Verantwoordingsaspecten Transparante interne verslaggeving ten behoeve van verantwoording

Gerealiseerde acties: • De interne periodieke verslaggeving bevat zowel toekomstgerichte sturingsinformatie als verantwoordingsinformatie over de realisatie. In 2006 is de interne periodieke verslaggeving op basis van elementen van de planning- en controlcyclus gecontinueerd. De maandrapportage is verder geoptimaliseerd met visuele weergave van het verloop van meetvariabelen gedurende het jaar en een beschrijving van normen en afwijking hiervan. Nog lopende acties: • Er is sprake van een voortdurende focus op optimalisatie van de kwartaalverslaggeving en het geïntroduceerde maandelijkse managementdashboard. • De mogelijkheden tot automatisering van interne verslaggeving en het dashboard nemen in 2007 verder toe door de introductie van het geïntroduceerde datawarehouse. Hierdoor worden ook de mogelijkheden van monitoring en analyse (qua tijd en tools) verbeterd.

Transparante externe verantwoording aan stakeholders

Gerealiseerde acties: • In dit jaarverslag hebben wij de tweedeling tussen de verslaggeving voor enerzijds stakeholders in de verticale en anderzijds voor stakeholders in de horizontale lijn opnieuw toegepast, net als in 2004 en 2005. Elk jaarverslag beoogt zijn eigen doelgroepen aan te spreken, waarbij de verslagen gezamenlijk het beeld nog eens versterken. • Naast de algemene jaarverslaggeving leggen wij ook aan specifieke derden verantwoording af over gemaakte afspraken. Bijvoorbeeld de gemeente Leeuwarden waarmee wij vijfjarige prestatieafspraken hebben gemaakt en andere samenwerkingspartijen zoals zorgaanbieders. We noemen de afspraken in het kader van de Realisatieovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Vrijheidswijk-Zuidwest, het convenant Woonservicezones, deelname aan stuurgroepen en bestuurlijk overleg in het kader van onder meer de stedelijke vernieuwing en de woonservicezones. Nog lopende acties: • Nieuw Wonen Friesland is voornemens bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor haar vastgoedbezit in te voeren met ingang van de jaarrekening 2009. Hiermee wordt een belangrijke stap gezet in de transparantie ten aanzien van de waarde van het bezit van de corporatie en de jaarlijkse mutaties hierin. Tot die tijd wordt gewerkt aan de interne organisatie om een meerjarig consistent verloop van de bedrijfswaarde te kunnen garanderen.

22

Verantwoordingsaspecten Externe rapportage over risico’s

Gerealiseerde acties: • De planning voor implementatie van risicomanagement (en bijbehorende beheersingsmaatregelen) heeft ten doel een incontrol-statement af te kunnen geven door de Bestuurder van Nieuw Wonen Friesland. Het in-control-statement is reeds geformuleerd om te dienen als doelstelling voor activiteiten rondom risicomanagement. Nog lopende acties: • Tot op heden rapporteert Nieuw Wonen Friesland niet expliciet over haar risico’s en getroffen beheersingsmaatregelen. • Zoals bij de ‘bestuursaspecten’ is beschreven wordt risicomanagement in 2007 geconcretiseerd; waarna jaarlijks gerapporteerd kan worden over onze risico’s, de door ons getroffen maatregelen en de effectiviteit van deze maatregelen gedurende het boekjaar. • Om het in-control-statement te kunnen afgeven moet daadwerkelijk een ‘redelijke mate van zekerheid’ worden verkregen dat de corporatie integraal in control is. De planning voor implementatie van risicomanagement en de op basis hiervan te treffen maatregelen beoogt dit te realiseren met ingang van jaarrekening 2009.

23

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

25

4 Verhuur en verkoop Nieuw Wonen Friesland presteert goed voor de diverse doelgroepen. Zij vinden in Leeuwarden steeds gemakkelijker een woning. Ook starters komen bij ons prima aan hun trekken. Inmiddels hebben kopers eveneens hun weg naar onze woningen weten te vinden.

4.1

Wie zijn onze huurders?

4.1.1

Primaire doelgroepen

In eerste instantie richt Nieuw Wonen Friesland zich op mensen met lage(re) inkomens, ouderen, gehandicapten en op mensen in een kwetsbare positie. We zijn immers niet voor niets maatschappelijk vastgoedondernemer. Om de huisvesting van onze primaire doelgroepen financieel mogelijk te maken is ook verhuur en verkoop van woningen aan de midden- en hogere inkomens noodzakelijk. Bovendien levert een gevarieerder bevolking een aantrekkelijker stad voor iedereen op.

4.1.2

Langdurige relaties met verschillende klanten

We willen dus heel verschillende klanten goed bedienen. We willen met hen ook langdurige relaties onderhouden. Dat zijn belangrijke strategische doelen. De contractduur en de doorstroming van huurders (zie tabel) geven samen een goede indicatie van de duur van de klantrelaties. Een goede doorstroming bevordert bovendien de diversiteit aan klantgroepen.

Contractduur en doorstroming Contractduur in jaren, maanden Doorstroming huurders*

2006 9,1 14,2%

2005 9,2 12,8%

2004 9,0 15,3%

* Dit is het percentage nieuwe huurders dat voorheen ook bij Nieuw Wonen Friesland huurde

Langdurige relaties Voor het opbouwen en onderhouden van langdurige klantrelaties is de gemiddelde contractduur – als indicator voor de relatieduur – een maatstaf. Op 31 december 2006 bedroeg hij 9 jaar en 1 maand. We zien dat de contractduur over de afgelopen drie jaren redelijk stabiel is. Maar ook het percentage doorstromers is een belangrijke maatstaf voor het opbouwen van langdurige klantrelaties. Dat is ten opzichte van 2005 gestegen. Relatief meer mensen verhuisden van de ene NWF-woning naar de andere. Het is een goed teken dat de daling van 2004 naar 2005 niet heeft doorgezet. Voor 2007 verwachten we voortzetting van de stijgende lijn omdat wij onze nieuwbouwwoningen in de sociale sector vanaf 2006 bij voorkeur toewijzen aan onze eigen huurders. De doorstroming is een kans voor de huurders die van deze mogelijkheid gebruik maken, maar ook voor anderen voor wie een vrije woning verhuiskansen biedt. De eerste woningen waarbij we dit systeem hebben toegepast worden in de loop van 2007 opgeleverd. Variatie in klanten Hoe verschillend zijn nu onze klanten? Dat meten we aan leeftijd, huishoudgrootte en inkomen van nieuwe huurders. Hoe oud is onze nieuwe huurder? Bij nieuwe huurders zien we sinds 2004 een wat oplopende leeftijd (zie tabel), zowel totaal als bij de voorwaardenvrije woningen en de seniorenwoningen (voor 55-plussers) apart.

Onze ‘gemiddelde’ nieuwe huurder • is 33,5 jaar • woont alleen of met zijn tweeën • verdient beneden modaal

26

Wie zijn onze nieuwe huurders? 2006

2005

2004

33,5 27,1 65,1

31,5 26,7 64,8

30,5 26,3 64,7

Huishoudgrootte nieuwe huurders Eenpersoons huishoudens Een- en tweepersoons huishoudens Gemiddelde huishoudgrootte bij toewijzing (in aantal personen)

62,0% 93,0% 1,5

61,6% 92,9% 1,4

68,3% 96,4% 1,6

Inkomen nieuwe huurders Gemiddeld inkomen nieuwe huurder (in euro’s)

13.750

16.856

12.820

Leeftijd nieuwe huurders Gemiddelde leeftijd bij toewijzing totaal (jaar) Gemiddelde leeftijd bij toewijzing voorwaardenvrije woning (jaar) Gemiddelde leeftijd bij toewijzing seniorenwoning (jaar)

Alleen of samen? De huishoudgrootte registreren we wanneer huurders bij ons (opnieuw) een woning huren, wijzigingen daarna houden we niet bij. De gemiddelde huishoudgrootte bij nieuwe huurders blijft stabiel op 1,5 persoon per huishouden. Het aandeel eenpersoonshuishoudens blijft rond de 62% en de een- en tweepersoonshuishoudens maken samen 93% uit van de nieuwe instroom. De een- en tweepersoonshuishoudens bestaan voor een groot gedeelte uit ouderen, studenten en starters. De gezinnen begeven zich, als zij het zich kunnen veroorloven, eerder op de koopmarkt. Wat verdient een nieuwe huurder? Het gemiddelde inkomen van nieuwe huurders is in 2006 licht gedaald ten opzichte van 2005, maar nog wel wat hoger dan in 2004. De stijging in 2005 werd verklaard omdat er in dat jaar 61 nieuwbouweengezinswoningen aan de voorraad zijn toegevoegd met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. In 2006 waren het er 53 boven de huurtoeslaggrens. Gemiddeld komt het inkomen in 2006 hiermee tussen 2004 en 2005 uit. Zo zien we dat nieuwbouw meer diversiteit in onze huurdersgroepen teweeg brengt.

4.2

Wat voor woningen bieden we?

Meer dan de helft van onze woningen zijn appartementen (flats met en zonder lift). Daarna volgen de eengezinswoningen met ruim 37%. In 2006 hebben wij in Ee-burg 53 huurappartementen met lift opgeleverd. Enkele woningen hebben wij verkocht (zie ook pagina 35).

Woningvoorraad naar type Aantal

Percentages

31-12-2006

31-12-2005

31-12-2006

31-12-2005

Eengezinswoning

2.996

3.017

37,0%

37,4%

Flat met lift

2.521

2.473

31,1%

30,6%

Flat zonder lift

1.965

1.965

24,3%

24,4%

520

520

6,4%

6,4%

97

97

1,2%

1,2%

8.099

8.072

100%

100%

Onder-/bovenwoning Aanleunwoning Totaal

27

4.3

Hoe betaalbaar zijn onze woningen?

Woningen naar prijs De woningvoorraad van Nieuw Wonen Friesland verandert mee met de behoeften in de Leeuwarder woningmarkt. Ons strategisch vastgoedbeleid (zie pagina 35) gaat tot 2020 uit van een grotere behoefte aan woningen in de (middel)dure huursector. Naar woningen in de goedkope prijscategorie zal op termijn minder vraag zijn, gezien de demografische en economische ontwikkelingen. Dit komt goed tot uitdrukking in de tabel.

Woningen naar prijs op basis van de BBSH-grenzen 2006

Goedkope woningen (huurprijs <= € 339,08) Betaalbare woningen (huurprijs > € 339,08 en <= € 485,33) Betaalbare woningen (huurprijs > € 485,33 en < € 520,12) (Middel)dure woningen (huurprijs >= € 520,12) Totaal

4.3.1

2006 4.288

Aantal 2005 4.353

2004 4.565

2006 53,0

Percentage 2005 53,9

3.231

3.152

3.087

39,9

39,1

37,8

264

259

278

3,2

3,2

3,4

316

308

240

3,9

3,8

2,9

8.099

8.072

8.170

2004 55,9

100,0

Woonlasten

Huurverhoging Op 1 juli 2006 hebben wij alle huren met 2,5% verhoogd. Dit is conform het percentage dat de totale huursom in 2006 mocht stijgen van het Ministerie van VROM. Tegen deze huurverhoging is door geen van de huurders bezwaar aangetekend bij de Huurcommissie. Huurharmonisatie Door huurharmonisatie hebben wij in 2006 een opbrengst gerealiseerd van € 110.000. Nieuw Wonen Friesland kiest er bewust voor de huren voor zittende huurders allemaal met een gelijk percentage te verhogen en alleen bij mutatie de huurprijzen van die woningen waar de prijs-kwaliteitverhouding scheef is, extra te verhogen. Huurtoeslag De gemiddelde maandelijkse huurtoeslag per huishouden die Nieuw Wonen Friesland namens de huurder incasseert, is gestegen van € 118 in 2005 naar € 130 in 2006. Steeds meer mensen ontvangen de huurtoeslag rechtstreeks en laten die niet via ons lopen. Traditioneel maakte ongeveer de helft van onze huurders gebruik van huurtoeslag en het ligt in de rede om te veronderstellen dat dat niet substantieel veranderd is. Nog slechts 2.738 huurders laten de huurtoeslag via Nieuw Wonen Friesland lopen, dat is ruim 1.000 minder dan het jaar daarvoor.

4.4

De juiste persoon de juiste woning

Passend toewijzen Komen onze (kwetsbare) klantgroepen voldoende aan hun trekken? Heeft het effect van het vrijwel voorwaardenvrij aanbieden voor hen negatieve gevolgen? Uit de tabel blijkt dat maar liefst 93% van de vrijkomende goedkope woningen terecht komt bij mensen met een relatief laag inkomen. Dit percentage lag vorig jaar nog op 90%, maar de jaren daarvoor op respectievelijk 94 en 92%. Het aandeel blijft dus redelijk constant.

28

Woningtoewijzing naar inkomen Leeftijd

Inkomen

Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar >= 65 jaar

Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar >= 65 jaar

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

405 * 38 5* 0

119 26 24 6

5 17 2 6

194 * 8 2* 0

129 11 19 5

3 0 0 0

652

339

33

< € 20.300 > € 20.300 < € 18.250 > € 18.250

< € 27.575 > € 27.575 < € 24.275 > € 24.275

Totaal

* Toewijzing goedkope voorraad aan lagere inkomens = 405 + 5 + 194 + 2 = 606 woningen. Dit is 93% van het totale aantal toewijzingen van "goedkope" woningen.

Huishoudgrootte versus aantal kamers aantal kamers 1 2 3+

Huishoudgrootte 1 2 3% 0% 30% 1% 67% 99%

Ook blijkt dat in 2006 – net als in beide voorgaande jaren – relatief grote woningen vaker worden toegewezen aan grotere huishoudens.

3+ 0% 0% 100%

100% van de grotere huishoudens komt terecht in een woning met meer dan drie (slaap)kamers. Terwijl de keuzevrijheid voor onze klanten er tegelijkertijd toe leidt dat een- en tweepersoonshuishoudens ook in grotere woningen terecht komen. En dat dus zonder dat de grotere huishoudens worden verdrongen. Dit past overigens bij het beeld dat in de sociale huursector met name kleinere huishoudens gehuisvest worden. Beide signalen duiden erop dat het voorwaardenvrij aanbieden van vrijkomende woningen niet ten koste gaat van de kansen voor lagere inkomensgroepen of grotere huishoudens. Dit is een belangrijke constatering vanuit de verantwoordelijkheid van Nieuw Wonen Friesland als sociale verhuurder.

4.5

Wat doen we voor speciale doelgroepen?

Nieuw Wonen Friesland staat midden in de maatschappij. We richten ons altijd al op kwetsbare doelgroepen en sinds enkele jaren om uiteenlopende redenen ook op de midden- en hogere inkomens. Maar is de nood aan de man, dan staan wij voor een ieder klaar. Ook als dat – in urgente gevallen - buiten het reguliere toewijzingssysteem om is. Urgent woningzoekenden Voor urgent woningzoekenden in de gemeente Leeuwarden hebben wij samen met Corporatieholding Friesland convenanten afgesloten met diverse instanties voor maatschappelijke opvang. Het gaat hierbij om Stichting Maatschappelijke Opvang Fryslân en Huis voor Jongeren, Stichting Nidos, Verslavingszorg Noord Nederland, Stichting Vrouwenopvang Fryslân en Stichting Limor. Daarnaast verlenen wij urgentie in de volgende gevallen. • Op basis van een advies van de gemeente Leeuwarden in het kader van de Wet voorzieningen gehandicapten.

29

• •

Ook stadsvernieuwing en calamiteiten zoals brand of sloop zijn redenen voor het verstrekken van een urgentie. Echtscheiding op zich is geen reden voor urgentie. In een enkel geval, waarbij het welzijn en de veiligheid van de kinderen in het gezin in het gedrang komt, kan Nieuw Wonen Friesland besluiten urgentie te verlenen.

Urgentietoewijzingen 2006

2005

2004

Limor (De Wending)

3

5

6

NIDOS

2

2

1

Stichting Maatschappelijke Opvang Fryslân

3

2

6

Stichting Maatschappelijke Opvang Huis voor Jongeren

5

4

5

Verslavingszorg Noord Nederland (VNN)

2

4

3

10

14

14

Wet Voorziening Gehandicapten (WVG)

7

6

3

Diverse urgenten

2

4

3

34

41

41

Vrouwenopvang Fryslân

Totaal

Het totaal aantal geplaatste urgenten wordt steeds lager. Dit komt onder meer doordat wij de opvanginstellingen stimuleren er samen met betrokken cliënten voor te zorgen dat deze zich direct inschrijven als regulier woningzoekende. Hierdoor hebben zij tegen de tijd dat zij kunnen doorstromen naar een zelfstandige woning geen urgentie nodig. Bovendien kunnen zij dan zelf een keuze maken uit het woningaanbod. Dit komt veel meer tegemoet aan de basisgedachte dat zij op dat moment zelfstandig een nieuw begin maken. Uiteraard is er ook dan sprake van begeleiding, maar het startpunt is veel meer gelijk aan dat van andere woningzoekenden. Men start zonder stempel en men kan meer zelf bepalen waar men wil wonen. Voor 2007 hebben we twee urgentieplaatsen beschikbaar gesteld aan de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ). Ook met onderzoeksinstituut Wetsus hebben wij prestatieafspraken gemaakt voor het plaatsen van enkele (buitenlandse) promovendi. De toewijzingssystematiek is dezelfde als voor bovengenoemde stichtingen. In 2005 hebben wij op hun verzoek 3 woningzoekenden geplaatst. Begeleid wonen Enkele woningen wijzen wij toe aan woningzoekenden die uit een opvangsituatie komen. Zij kunnen met goede begeleiding wel zelfstandig wonen, maar hebben hierbij woonondersteuning nodig. Vaak is er nog sprake van een schuldsaneringtraject. De bewoners krijgen een woning waarbij het huurcontract op naam van de begeleidende instantie komt te staan. In 2006 sloten wij drie contracten af op naam van SMO Fryslân. In de woningen komen dak- en thuislozen met een dubbele diagnose (verslaafd en psychisch ziek) uit het project SKREP.

30

4.6

Krijg ik gemakkelijk een nieuwe woning?

Is het moeilijk in Leeuwarden een (passende) woning te vinden? Bij Nieuw Wonen Friesland wordt het steeds gemakkelijker. Dag en nacht kan iedereen terecht op een van onze websites, zich registreren en direct reageren op het aanbod. Zonder internet kunnen woningzoekenden terecht op ons kantoor of ons bellen. In de Kerncijfers woonruimteverdeling (zie tabel) valt op dat het In Leeuwarden vind je gemiddeld aantal reacties op de woningen van Nieuw Wonen steeds gemakkelijker een Friesland afneemt. Omdat dit sinds het nieuwe woning. woonruimteverdeelsysteem van maart 2004 geen zuivere indicator meer is van de populariteit van de woningen, kunnen we daaruit niet direct afleiden dat de populariteit dalende is. Immers, een woningzoekende die ziet dat hij ver achteraan staat in de rangorde voor een woning, kan zijn reactie terugtrekken. Echter in combinatie met het teruglopen van de gemiddelde zoekduur en een nog altijd dalende acceptatiegraad, geeft het wel een indicatie dat de woningmarkt iets minder gespannen raakt. Een verklaring is mogelijk dat er zowel in de uitleggebieden als in de bestaande stad veel woningen op de markt komen. Het wordt dus gemakkelijker een passende woning te vinden.

Kerncijfers woonruimteverdeling 2006

2005

2004*

1.079 (188)

922 (141)

701 (78)

72,2 (2,7)

93,5

101,6

10.788 6.338 (58,8%) 4.723 (43,8%) 4.844 44,9%) 1,50 93,0

10.787 5.646 (52,3%) 6.344 (58,8%) 4.865 (45,1%) 1,50 92,9

10.581 5.589 (52,8%) 5.725 (54,1%) 4.745 (44,8%) 1,42 96,4

33,5

31,5

30,5

17,1

20,4

23,3

Reageren op woningaanbod Gemiddeld aantal reacties per actief woningzoekende Reacties via Klantencentrum (Marshallweg) Reacties via telefoon (voiceresponse) Reacties www.wonenwaarjewilt.nl

7,4 3,5% 3,9% 92,6%

8,0 3,8% 4,4% 91,8%

12,4 3,3% 6,8% 89,9%

Acceptatiegraad Acceptatie**

32,2%

34,5%

42,7%

Woningaanbod Aantal geadverteerde woningen (waarvan seniorenlabel) Gemiddeld aantal reacties per woning (waarvan seniorenlabel) Woningzoekenden Aantal registraties (totaal) Aantal (en %) inschrijvingen per jaar Aantal (en %) actief woningzoekenden Aantal (en %) mensen dat meer dan 1x heeft gereageerd Gemiddelde huishoudgrootte bij toewijzing Percentage toewijzing aan 1- en 2persoonshuishoudens Gemiddelde leeftijd bij toewijzing (in jaren) Zoekduur Gemiddelde zoekduur (in maanden)

31

* Gegevens over 2004 hebben betrekking op de periode maart t/m december omdat het nieuwe systeem in maart 2004 is ingevoerd. ** Acceptatiegraad is geformuleerd in een percentage. Dit betekent dat een woning gemiddeld ruim drie keer moet worden aangeboden voordat een woningzoekende de woning accepteert.

Zoekduur naar woningtype De zoekduur naar woningtype is hieronder nader uitgewerkt. Voor de meeste woningtypen is de trend dalend.

Gemiddelde zoekduur per woningtype Woningtype

2006

2005

2004

1 jaar en 11 mnd.

2 jaar en 5 mnd.

2 jaar en 9 mnd.

Onderwoningen

1 jaar en 8 mnd.

1 jaar en 5 mnd.

1 jaar en 9 mnd.

Bovenwoningen

1 jaar en 5 mnd.

1 jaar en 10 mnd.

2 jaar en 0 mnd.

Portiekflats

1 jaar en 6 mnd.

1 jaar en 9 mnd.

1 jaar en 11 mnd.

Galerijflats

1 jaar en 3 mnd.

1 jaar en 4 mnd.

1 jaar en 8 mnd.

Appartementen

1 jaar en 0 mnd.

1 jaar en 7 mnd.

1 jaar en 7 mnd.

9 mnd.

11 mnd.

1 jaar en 0 mnd.

1 jaar en 5 mnd.

1 jaar en 8 mnd.

1 jaar en 11 mnd.

Eengezinswoningen

Seniorenwoningen Gemiddeld

4.7

Wat doen wij voor starters?

Nieuw Wonen Friesland registreert niet specifiek of iemand starter is op de woningmarkt. Wat wel blijkt is dat bijna 59% van de geregistreerd woningzoekenden jonger is dan 25 jaar. De zoekduur van de jongeren is net als die van andere groepen gedaald in 2006. Dat is goed voor de bereikbaarheid van de woningen voor jongeren.

Gemiddelde zoekduur nieuwe huurders naar leeftijd Leeftijdsklasse Jonger dan 23 23 – 54 55+

aantal 309 425 90

2006 % zoekduur 38% 1 jaar en 4 mnd. 52% 1 jaar en 5 mnd. 11% 9 mnd.

2005 aantal 342 415 121

% 39% 47% 14%

zoekduur 1 jaar en 7 mnd. 1 jaar en 11 mnd. 1 jaar en 2 mnd.

Bovendien blijkt dat eenpersoonshuishoudens gemiddeld het minst lang (1 jaar en 4 maanden in 2006) hoeven te wachten op een woning en in deze groep vinden we veel starters.

Woningzoekenden, reacties en nieuwe huurders naar leeftijd Woningzoekenden

Nieuwe huurders

Reacties

Leeftijdsklasse

2006

2005

2006

2005

2006

2005

Jonger dan 23

41%

27%

27%

43%

36%

39%

23 – 54

55%

63%

59%

55%

46%

47%

4%

10%

14%

14%

18%

14%

55+

32

Van de geregistreerd woningzoekenden is 41% jonger dan 23 jaar (zie tabel), maar zij zijn slechts voor 27% van de reacties verantwoordelijk. Zij accepteren uiteindelijk 36% van het aanbod. Dit betekent dat jongeren ruim voldoende aan de bak kunnen in het door ons gehanteerde woonruimteverdeelsysteem.

4.8

Starters komen ruimschoots aan hun trekken.

Mutaties, leegstand en huurachterstand Mutaties, leegstand en huurachterstand 2006

2005

2004

8.099

8.072

8.170

13,8%

13,9%

12,6%

31

23

23

Huurdervingspercentage

1,02%

0,67%

0,77%

Huurachterstand per ultimo jaar

1,07%

1,05%

0,81%

32

26

38

Woningvoorraad Mutatiegraad Gemiddelde leegstand in het jaar

Ontruimingen Mutatiegraad De mutatiegraad blijft al drie jaar stabiel op iets minder dan 14%.

Leegstand In 2006 hebben gemiddeld 31 woningen leeg gestaan. Het Door asbestverwijdering grootste deel stond korter dan een maand leeg. De oorzaak staan woningen langer van de stijging is voor een groot deel te wijten aan gewijzigde wet- en regelgeving inzake het verwijderen van leeg. Dat kost geld. asbesthoudende materialen uit woningen. Sinds 2006 moet dat bij elke mutatie gebeuren, ook als het gaat om niet-vrijliggend asbesthoudend materiaal. Voorheen werd dat planmatig opgepakt. Dat betekent dat er nu meer tijd overheen gaat voordat een woning weer beschikbaar is voor verhuur. En dus steeg het huurdervingspercentage. Begin 2007 komt er een werkgroep die zich specifiek op de bestrijding van de leegstand richt. Huurachterstand We zien dat het huurachterstandspercentage in 2006 niet gedaald is ten opzichte van het jaar daarvoor. Het streven was wel dit te laten dalen naar 0,90%. Dat het niet gelukt is, komt vooral door twee ontwikkelingen: bij onze doelgroepen (en dan vooral de sociale) treden op een breed terrein steeds meer betalingsproblemen op. Hiernaast eiste het project Klasse (ter verbetering van de dienstverlening aan onze klanten) binnen de afdeling Klanten & Wonen veel aandacht van de medewerkers op. In het najaar van 2006 is wel een speciaal huurincassoteam aan de slag gegaan. Vanaf 2007 hebben wij op dit gebied structureel twee specialisten per regioteam. Ontruimingen In 2006 was het aantal ontruimingen wat hoger dan in 2005, maar wat toen al werd verondersteld is dat dit slechts een tijdelijke verlaging zou zijn. De 32 ontruimingen in 2006 betroffen op 3 na, alleenstaanden. 50% van de uitgezette huurders was jonger dan 30 jaar, ruim 28% was tussen de 30 en 40 jaar en de overige 22% was ouder dan 40 jaar. Op 4 na waren alle woningen of al leeg op de dag van de ontruiming of stonden er alleen nog zaken zonder waarde in de woning.

33

4.9

Kopers

Sinds enkele jaren ontwikkelt Nieuw Wonen Friesland ook koopwoningen. We willen hiermee aantrekkelijke bevolkingsgroepen naar Leeuwarden toehalen en bovenal de doorstroming in de woningmarkt bevorderen. Zijn wij hierin geslaagd? De kopers van de door Nieuw Wonen Friesland nieuw ontwikkelde woningen Herkomst kopers 2006 komen voor bijna de helft uit Leeuwarden, maar dit aanbod is ook Nieuwbouw Bestaande bouw aanlokkelijk voor bewoners uit andere Uit Leeuwarden 48% 90% gemeenten van Friesland. En zelfs 11% van de kopers komt van buiten Uit Friesland 41% 10% de provincie. Omdat het hierbij om het woningtype appartementen gaat en Buiten Friesland 11% 0% dus veelal om wat oudere huishoudens die de kinderen het huis uit hebben, is het ook logisch dat hiermee ook mensen van buiten de stad en zelfs buiten de provincie worden getrokken. Het beleid van Nieuw Wonen Friesland ligt dus geheel in lijn met het woningbeleid van de gemeente Leeuwarden. Die wil door een gevarieerder aanbod nieuwe bewoners naar de stad Leeuwarden trekken en hiermee een einde maken aan de migratie van bewoners naar koopwoningen in omliggende gemeenten. De bestaande bouw die Nieuw Wonen Friesland verkoopt, bestaat geheel uit de goedkopere eengezinswoningen, waardoor met name mensen vanuit de stad zelf worden aangetrokken. Door het totale koopaanbod van Nieuw Wonen Friesland is ook binnen de gemeente Leeuwarden de doorstroming op gang gekomen. Immers de kopers laten ook allemaal een woning achter voor een nieuwe woningzoekende.

34

5 Meer dan een woning Meer dan 8.000 klanten, huurders en kopers, bieden wij een scala aan woningen én aanvullende diensten. Wonen is immers meer dan een huis alleen. Goede huurders belonen wij zelfs met een kortingsboekje bij verschillende Leeuwarder winkels en organisaties. Maar hoe bieden wij ieder wat wils? Hoe ontwikkelt de vastgoedportefeuille zich? Hoe krijgt de stedelijke vernieuwing vorm? Ook daarover gaat dit hoofdstuk. Tot slot laten we zien wat ons kwaliteitsbeleid, een strategisch speerpunt, in de praktijk betekent.

5.1

Strategisch vastgoedbeleid: kader van ontwikkeling

Nieuw Wonen Friesland wil zich op kwaliteit onderscheiden en streeft naar een goed renderende vastgoedportefeuille. Daartoe hebben wij in 2005 een nieuw strategisch vastgoedbeleid vastgesteld. Het moet de vastgoedportefeuille in evenwicht brengen en daarnaast richting en invulling geven aan onze sociaal-maatschappelijke taakstelling. De hoofdlijnen van dit beleid vindt u in bijlage 2. 2006: uitwerking en afstemming In 2006 concretiseerden we het strategisch vastgoedbeleid en stemden we dit af met onze prioritaire stakeholders: huurdersplatform Nieuw Elan, de gemeente Leeuwarden en collega-corporatie Corporatieholding Friesland. Het strategisch vastgoedbeleid sluit aan bij het Woonplan van de gemeente Leeuwarden en zowel de gemeente als Nieuw Elan hebben dan ook op hoofdlijnen ingestemd met ons beleid. Transformatie: duidelijkheid in 2007 Niet alle woningen en wijken zijn kwalitatief aantrekkelijk (zie bijlage 2). Dat betekent dat daar in de toekomst transformatie moet plaatsvinden. In 2006 hebben wij samen met KAW Architecten en adviseurs uit Groningen een begin gemaakt met de concretisering van de transformatieopgave. Ongeveer 20% van de woningen van Nieuw Wonen Friesland zijn benoemd tot potentieel transformatiegebied. Dit zijn veelal wijken of complexen waar de woning en de woonomgeving te weinig kwaliteit bieden en bij een ontspannen woningmarkt in de problemen komen. Nader onderzoek moet bepalen of er binnen deze complexen mogelijkheden zijn voor transformatie en herpositionering naar een hoger marktsegment. Medio 2007 moet dit onderzoek zijn afgerond, waarbij ook de financiële consequenties en haalbaarheid in beeld worden gebracht.

5.2

Ontwikkeling vastgoedportefeuille

Huurwoningen In 2006 hebben de investeringen van ISV- en In de Vrijheidswijk zie je nu de eerste ISV-2-gelden door Nieuw Wonen Friesland de tastbare resultaten van de stedelijke eerste tastbare resultaten opgeleverd: in Ee-burg, het zuidwestelijke deel van de Vrijheidswijk, vernieuwing. leverden wij het Tuinblok met daarin 53 huurwoningen op. De woningen hebben een hoge kwaliteit en een marktconforme prijs. Zij zijn bedoeld voor jonge ouderen van 55-plus. Ultimo 2006 waren nog niet alle woningen verhuurd. In 2007 analyseren we de realisatie ten opzichte van de eerder geformuleerde doelstellingen. In het kader van de ISV zijn ook de woningen aan de Canadezenlaan en het Dragoonsplein definitief opgeleverd en levensloopbestendig gemaakt. In 2006 hebben wij 3 woningen aangekocht. In diverse verkoopcomplexen hebben wij 29 woningen verkocht. Dit betreft woningen binnen bepaalde complexen die bij mutatie worden afgestoten. Alle ontwikkelingen passen in ons strategisch vastgoedbeleid en binnen het - daarvan afgeleide verkoopbeleidsplan. In 2006 kocht Nieuw Wonen Friesland een pand met daarin 11 kamers. Daarmee is het aantal

35

woningen voor de verhuur in 2006 met 27 woningen en 11 kamers gestegen.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille verhuur Woningvoorraad per 1 januari 2006 Bij: • Nieuwbouw • Aankoop Af: • Verkoop • Sloop Woningvoorraad per 31 december 2006 Overige verhuureenheden per 31 december 2006 Kamers Parkeerplaatsen Autoboxen Bedrijfsruimten Winkels Onderruimten Totaal aantal verhuureenheden per 31 december 2006

8.072 53 3 29 0 8.099

42 146 361 19 6 28 8.701

In aanbouw Ultimo 2006 waren 421 woningen in aanbouw. Hiervan zijn 302 bestemd voor de verhuur en 119 voor de verkoop. Koopwoningen De Woontoren in Ee-burg (48 koopappartementen) is in december 2006 opgeleverd. Dit complex behoort tot het middensegment en is op deze wijze een aantrekkelijke locatie en een aanwinst voor de wijk. Het meerjarenoverzicht van de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille staat op pagina 63.

5.3

Nieuwbouw

5.3.1

Vrijheidswijk

Ee-burg 2e en 3e fase De eerste fase van Ee-burg (het Tuinblok en de Woontoren) is eind 2006 voltooid. In de tweede en derde fase van Ee-burg ontwikkelen wij eengezinswoningen aan de nieuwe tak van de Dokkumer Ee. De tweede fase bestaat uit stadswoningen en de derde fase uit twee-onder-een-kapwoningen aan het water. Dit deel van het project bevindt zich momenteel in de definitiefontwerpfase. Op de beurs Huis en Tuin 2007 begin maart 2007 is - onder grote belangstelling - de verkoop van deze woningen gestart. Centrumgebied Vrijheidswijk In de Vrijheidswijk ontwikkelt Nieuw Wonen Friesland, samen met Corporatieholding Friesland (CHF) en de gemeente Leeuwarden het nieuwe centrumgebied. Nieuw Wonen Friesland fungeert namens de partijen als projectleider. Onze collega-corporatie CHF ontwikkelt plandeel A en B. Hier komen een multifunctioneel centrum en appartementen. Nieuw Wonen Friesland ontwikkelt plandeel C en D. • Plandeel C Dit deel ontwikkelen wij samen met een belegger. De belegger ontwikkelt het winkelcentrum met een supermarkt en vijf commerciële ruimten. Nieuw Wonen Friesland ontwikkelt 27

36

huurappartementen onder de grens van de huurtoeslag. In de prestatieovereenkomst met de gemeente is uitgegaan van 28 appartementen, maar in het ontwerpproces is 1 woning vervallen. Het project bevindt zich in de definitiefontwerpfase. De bouw is gestart voor de zomer van 2007. • Plandeel D Samen met Stichting Palet ontwikkelen wij hier 800 m2 zorgruimte, 24 zorgwoningen en 11 zorgappartementen. Het project bevindt zich momenteel in de initiatieffase en de start van de bouw is gepland in het voorjaar van 2008.

5.3.2

Multifunctionele centra

Nieuw Wonen Friesland ontwikkelt twee multifunctionele centra (MFC’s) in de wijken Bilgaard en Westeinde. Bilgaard Het project MFC Bilgaard behelst de ontwikkeling van een MFC, 48 groepswoningen, 34 appartementen en een woongroep met 6 appartementen voor autistische jongeren van Tjallinga Hiem. De bouw van het project is in het voorjaar van 2007 gestart. Het betreft hier een samenwerkingsovereenkomst met Palet, GGZ en Talant. Verder neemt Nieuw Wonen Friesland deel aan de ontwikkelcombinatie die een nieuw winkelcentrum met daarboven woningen gaat neerzetten. Het winkelcentrum brandde vorig jaar augustus grotendeels af. Westeinde Voor de woonservicezone (zie ook pagina 44) ontwikkelt Nieuw Wonen Friesland hier, mede namens de gemeente Leeuwarden, samen met Stichting Palet en met wijkvereniging Westeinde een MFC en 40 huurappartementen. In de eerste helft van 2007 zijn de bouwvergunning aangevraagd en het definitief ontwerp afgerond. Voor de bouw moet het bestaande wijkgebouw nog worden gesloopt. Oplevering van de appartementen vindt waarschijnlijk begin 2009 plaats (in de prestatieovereenkomst met de gemeente Leeuwarden was uitgegaan van 2008). De gemeente, Palet en de wijkorganisatie zijn tot een overeenkomst gekomen. Hierdoor is vertraging ontstaan.

5.3.3

Overige projecten

Zuidvliet Momenteel bouwen we aan het Zuidvliet 46 huurwoningen: 35 appartementen en 11 eengezinswoningen. Van de appartementen vallen er 30 onder de huurtoeslaggrens. Nog in 2007 kunnen de bewoners de woningen betrekken. Frouwesân – Zuiderburen Op een van de landtongen in Zuiderburen ontwikkelt Nieuw Wonen Friesland 76 eengezinswoningen: 56 koop- en 20 huurwoningen. De woningen zijn momenteel in de verkoop. De bouw start als 60% is verkocht. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Leeuwarden staat de oplevering gepland voor 2007. Dat wordt 2008, aangezien de verkoopsnelheid lager is dan ingeschat. Tolhuis Op het voormalige AZC-terrein aan de Bonkevaart onderzoekt Nieuw Wonen Friesland de mogelijke invulling van de locatie. Met de gemeente Leeuwarden is een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Het definitief stedenbouwkundig ontwerp kan pas worden afgerond na overleg met de Gasunie over het tracé voor een hogedrukgasleiding. De wet- en regelgeving over het bouwen in de buurt van dit soort leidingen is kort geleden aangescherpt. We denken hier aan een combinatie van grondgebonden koopwoningen en koopappartementen. Het project bevindt zich momenteel in de inventarisatiefase. De oorspronkelijke planning is niet meer haalbaar. Kalverdijkje Op de locatie Kalverdijkje, gelegen in het parkachtige overgangsgebied tussen Heechterp en Camminghaburen, onderzoekt Nieuw Wonen Friesland momenteel de mogelijkheid tot het ontwikkelen van koopwoningen in combinatie met zorg. Stichting Palet en Habion ontwikkelen het zorggedeelte. Gezamenlijk laten we een stedenbouwkundig ontwerp maken. Het project bevindt zich momenteel in de initiatieffase. De start van de bouw van de zorg is gepland in het eerste kwartaal van 2008. De bouw van de woningen begint naar verwachting begin 2009 na de (vertraagde) sloop van het aanwezige schoolcomplex.

37

Parkhove Nieuw Wonen Friesland onderzoekt de mogelijkheden van de herontwikkeling van de locatie van het verzorgingstehuis Parkhove van Stichting Palet. Het betreft een locatie die onderdeel uitmaakt van de Potmargevisie van de gemeente Leeuwarden. De locatie Parkhove heeft een relatie met de locatie Kalverdijkje, aangezien Stichting Palet Parkhove wil ontmantelen en verdelen over een aantal locaties in de stad. Kalverdijkje is een van deze locaties. Momenteel bevindt het project zich in de initiatieffase en vindt er overleg plaats met de gemeente Leeuwarden over de stedenbouwkundige invulling van het gebied. Heechterp Acaciaschool Op de locatie van de voormalige Acaciaschool in Heechterp bestaat de mogelijkheid 20 appartementen te ontwikkelen. De appartementen zijn bestemd voor de verhuur onder de grens voor huurtoeslag. Momenteel beoordelen wij de financiële haalbaarheid van het plan. Het project bevindt zich in de schetsontwerpfase. In het voorjaar van 2008 willen we gaan bouwen. Noordvliet – Soendastraat Aan het Noordvliet ontwikkelt Nieuw Wonen Friesland 27 huurappartementen. Binnenkort is het voorlopig ontwerp gereed. Tramkwartier In de Vosseparkwijk (woonservicezone Oud-West) ontwikkelen wij samen met Bouwbedrijf Lont 17 zorgappartementen. Stichting Palet zal de appartementen huren. Het project bevindt zich momenteel in de voorlopigontwerpfase. De start van de bouw is gepland in het eerste kwartaal van 2008. Stadsherstel Plus Stadsherstel Plus - het samenwerkingsverband tussen Nieuw Wonen Friesland, N.V. Stadsherstel en de gemeente Leeuwarden - bevordert het herstel van de beeldkwaliteit en de woonfunctie van de binnenstad en van de 19de- en vroeg-20ste-eeuwse wijken. Stadsherstel Plus streeft ernaar 8 tot 10 woningen per jaar te restaureren cq. te verbouwen. Ultimo 2006 bevonden zich zes projecten in de initiatieffase. Oud-Oost Woonservicezone Oud-Oost (met daarin de wijk Heechterp-Schieringen) staat in het convenant Woonservicezones pas op de planning voor de periode 2008-2015. Maar rond het Cambuurstadion kwam projectontwikkeling al op gang, waardoor wij in onze rol als wijkregisseur vervroegd aan de slag zijn gegaan. Meer hierover leest u bij de woonservicezones op pagina 44. Drachten Door de samenwerking met De Friese Greiden Groep hebben wij ons werkgebied uit kunnen breiden naar de gemeente Smallingerland. Het CFV heeft hier in 2006 toestemming voor gegeven. In Drachten ontwikkelen wij samen met SHP uit Grou 30 huurappartementen boven een nieuw winkelcentrum aan de Drait. Van de appartementen zijn er 22 onder de huurtoeslaggrens en 8 erboven. Het project is in aanbouw.

38

5.3.4

Prestatieafspraken

Voor de periode 2005-2009 maakten wij prestatieafspraken met de gemeente Leeuwarden. Uit de tabel blijkt dat wij deze – soms met enige vertraging – prima realiseren. Maar met de projecten Parkhove, Heechterp Acaciaschool, Noordvliet-Soendastraat, Tramkwartier, Stadsherstel Plus, OudOost en Drachten doet Nieuw Wonen Friesland veel méér dan dat.

Realisatie prestatieafspraken Huur < 500 > 500

Koop (in € 1.000) 120-160 160-230 >230

2005 Zuiderburen

61

4

2006 Ee-burg fase 1

53

48

2007 Ee-burg fase 2 Ee-burg fase 3 Zuidvliet Frouwesân

Gereed

101

Gereed

185

Gereed in 2008 Gereed in 2008 Op schema Gereed in 2008

22 30 12

28

• Vrijheidswijk

39

• Bilgaard

12

16 8

52

4

30

12

54

14

Realisatie

93

41

2008 Ee-burg fase 4 Kalverdijkje Bonkevaart/Tolhuis MFC’s • Westeinde

21

Wordt 2009 Wordt 2009

12

Wordt begin 2009 Worden 38 woningen

28

250

2009 Ee-burg fase 5 Totaal

28

Totaal

30 121

178

21

259

80

659

Zorgwoningen Naast de in de tabel genoemde aantallen bevatten de prestatieafspraken aantallen over zorgwoningen. Nieuw Wonen Friesland bouwt vanaf 2008 aanvullend op bovenstaande aantallen 111 zorgwoningen, verdeeld over: MFC-Vrijheidswijk 24 zorgwoningen MFC-Bilgaard 48 zorgwoningen Kalverdijkje 39 zorgwoningen

Prestatieafspraken? Meer dan dat.

39

5.4

Kwaliteit van de woningen

Kwaliteit is een strategische kernwaarde van Nieuw Wonen Friesland. Zowel van onze woningen als van onze dienstverlening. In deze paragraaf richten we onze aandacht aan de woningen, in hoofdstuk 6 nemen we de kwaliteit van onze dienstverlening nader onder de loep.

5.4.1

Kwaliteitsbeleid

Voor de kwaliteit van ons vastgoed hanteren wij verschillende, elkaar aanvullende, kaders. Dat zijn: 1. Wettelijke kaders: het Bouwbesluit, het convenant Dubo (duurzaam bouwen) met de gemeente Leeuwarden en het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Deze kaders zijn van toepassing op nieuwbouwwoningen. 2. Het strategisch vastgoedbeleid met kwaliteitseisen voor nieuwbouw en bestaande bouw. Dit zijn: • instandhouden: bij complexen waarvan de bestemming op termijn verandert (transformatie); • basiskwaliteit: binnen vijftien jaar moeten al onze woningen deze kwaliteit bieden; • hoge kwaliteit: voor woningen bestemd voor hulpbehoevende ouderen en voor nieuwbouw. De kwaliteitsniveaus hebben elk een eigen invulling op vier hoofdaspecten: • bouwtechnische kwaliteit; • duurzaamheid en leefbaarheid (woonomgeving); • veiligheid van de woning; • woontechnische kwaliteit. In de uitwerking leiden deze eisen tot een programma van eisen (ontwerpfase), algemene voorwaarden en een materiaallijst per type woning.

5.4.2

Bewoners ervaren kwaliteit

Hoe ervaren de bewoners van onze woningen bovengenoemde eisen nu in de praktijk? Twee voorbeelden. Nieuw in Ee-burg: bevalt het? Aan de Dokkumer Ee zijn de eerste bewoners in het Tuinblok (luxe huurappartementen) en in de Woontoren (luxe koopappartementen) getrokken. Wat ervaren zij nu? Grote woonkamers, grote balkons (oost en west in het Tuinblok), een wintertuin (Woontoren), luxe materialen en ga zo maar door. Beeldtelefoon in de appartementen geeft een groter gevoel van veiligheid. En natuurlijk: het spelevaren op de Dokkumer Ee en het geweldige uitzicht vanuit de bovenste appartementen zijn, zo vlak bij de binnenstad, geweldig!

Voorop in bouwtechniek, voorop in wonen Voor de bouw van de Woontoren is een zeer innovatief bouwsysteem ontwikkeld. Alle gevelelementen, - dat wil zeggen het binnenblad van beton, de isolatie en het metselwerk - zijn vooraf samengesteld in de fabriek. In ideale omstandigheden dus. De elementen zijn vervolgens vanuit de fabriek naar de bouwplaats getransporteerd, waar ze zijn geplaatst en gekoppeld aan de vloeren. Dit concept is bij zo’n hoge Woontoren (50 m hoog en 15 verdiepingen) in Nederland nog nooit eerder vertoond. Uniek waren de snelheid (slechts zes dagen per verdieping) en de droge bouwmethode (de gevelelementen werden zonder weersinvloeden van buitenaf in de fabriek gemaakt). Hierdoor konden ook de afbouwwerkzaamheden eerder opstarten en de bewoners eerder hun woning betrekken. Groot onderhoud In 2006 hebben wij de communicatie over groot onderhoud naar onze huurders verbeterd. In een modelwoning kunnen zij het resultaat van de verbouwing (van meestal een keuken, de douche en het toilet) vooraf zien. Ook kunnen zij hier materialen kiezen. In het klanttevredenheidsonderzoek (zie ook pagina 49) scoren het spreekuur van de projectopzichter in de modelwoning, de informatievoorziening en de bereikbaarheid goed. De tevredenheid over de persoonlijke benadering is iets afgenomen ten

40

opzichte van vorig jaar. Dus daar moeten we aan de weg timmeren.

5.4.3

Kwaliteit in onderhoud

Zodra een bewoner vertrekt, voert de afdeling Aannemerij mutatieonderhoud uit. De woning wordt op een standaardniveau gereed gemaakt voor een nieuwe bewoner. Doordat de kwaliteitseisen in de loop van de tijd steeds hoger zijn geworden, geniet de nieuwe bewoner in het algemeen van een hoger comfort. Bij het planmatig onderhoud inventariseren we het werk sinds 2006 een paar maanden eerder dan voorheen. Hierdoor besteden we het werk eerder uit en ontstaat er meer rust in de planning van de aannemers. Dat maakt het eenvoudiger alle werkzaamheden te realiseren in het daadwerkelijke jaar van de begroting. Ook in het toezicht op de uitvoering is nu door de vroegtijdige voorbereiding meer structuur. Hierdoor benutten we capaciteiten en kwaliteiten optimaal. Bij het groot onderhoud zet deze zelfde trend ook door: de voorbereiding pakken we op in het jaar voor de daadwerkelijke uitvoering.

5.5

Veiligheid, gezondheid en milieu

Onmisbaar naast een goed kwaliteitsbeleid zijn de eisen die de wetgever én wijzelf stellen aan veiligheid, gezondheid en milieu. Zowel voor onze bewoners als voor onze medewerkers. Al enige jaren zijn wij hier nadrukkelijk mee aan de slag. Veiligheid In de nieuwbouw is de veiligheid goed geregeld door de regelgeving in het Bouwbesluit en het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Als toezichthouder controleren wij de naleving ervan door de aannemers. Verder laten wij standaard hang- en sluitwerk aanbrengen dat aan alle eisen voldoet. In de bestaande bouw hebben wij veiligheid in 2006 tot speerpunt benoemd. Bij elk groot onderhoudsproject verzorgt de installateur nu een VT-keur, waarbij hij alle bestaande leidingen en installaties checkt op veiligheid (ook het zelf aangebrachte installatiewerk van de bewoner). Deze VTkeur levert voor iedere woning een rapport op: wat is geconstateerd en welke maatregelen zijn genomen? Verder plaatsen wij voor de brandveiligheid in iedere woning rookmelders. Gezondheid In complexen met collectieve verwarming en collectieve watervoorzieningen checken wij elk jaar of er zich enige vorm van legionella bevindt in het warme en koude water. Zo ja, dan treedt het legionellabeheersplan van Nieuw Wonen Friesland in werking en wordt het probleem direct opgelost. Bij het uitvoeren van groot onderhoud is betere ventilatie in de woningen nu een belangrijk aandachtspunt. Wij laten hiertoe mechanische ventilatie aanbrengen of wanneer dit niet mogelijk is, kanaalventilatoren in toilet en badkamer. Elke keuken krijgt standaard een afzuigkap. Milieu Asbest In 2006 hebben wij nauwkeurig vastgelegd hoe wij met asbest in onze woningen omgaan. Veranderingen in de wetgeving hebben ertoe geleid dat er in 2006 meer gesaneerd moest worden. Zo mag er niet over asbest gelopen worden en moet vooraf bij elke woning een inventarisatie plaatsvinden. Nieuw Wonen Friesland wil geen risico’s lopen en gaat bij een asbestmelding in een huurwoning deze direct saneren, daar waar risico aanwezig is. In 2007 vindt er opnieuw een wetswijziging plaats. Deze houdt voor Nieuw Wonen Friesland in dat er niet direct gesaneerd kan worden maar dat er eerst een sloopvergunning moet worden aangevraagd. De verwachting is dat de mutatiekosten hierdoor nog meer oplopen en dat woningen weer langer leeg staan. CO2-uitstoot Nieuw Wonen Friesland neemt actief maatregelen om CO2-uitstoot te verminderen. Bijvoorbeeld: • Bij de grote buitenschilderbeurten (die vinden elke zes jaar plaats) bieden wij alle bewoners dubbel

41

glas aan. Totaal is voor ongeveer 400 m2 isolerend glas geplaatst. Dat vermindert de CO2-uitstoot met 18.000 kg. • Bij vervanging en nieuwbouw plaatsen wij alleen nog hoogrendement-cv-ketels. Het hogere rendement dan van de bestaande ketels en moederhaarden levert 10-12% minder CO2-uitstoot op. In totaal hebben wij in 2006 423 nieuwe HR-ketels geplaatst. Een uniek project is verder het groot onderhoud van het complex Wielenpôlle, waarbij we in 2005 al vele maatregelen namen om energie te besparen. De bewoners hebben zo een lagere energierekening, maar de vermindering van de CO2-uitstoot is voor Nieuw Wonen Friesland evenzo belangrijk. Waar ging het om? In 8 woningen zit nu plafondverwarming, in 32 woningen heeft de douche een Dak- en gevelisolatie warmteterugwininstallatie. In alle woningen zijn de kieren leverde tot 41% afgedicht. De daadwerkelijke cijfers van de besparing in het energiebesparing op. gasverbruik zijn voor de bouwvak van 2007 bekend. In andere projecten heeft dak- en gevelisolatie al energiebesparingen van 14 tot wel 41% opgeleverd (zie ook bijlage 4).

5.6

Technisch beheer

5.6.1

2006: meer- en minderwerk

Het technisch beheer betreft alle uitgaven en inspanningen het huurwoningbezit in stand te houden cq. op de toekomst gericht te verbeteren. Al dan niet met een eigen bijdrage van de huurder. Ook het op peil houden cq. verbeteren van de woonomgeving behoren, financieel gezien, tot het technisch beheer. In 2006 hebben wij circa 16 miljoen euro uitgegeven aan het technisch beheer van de woningen en de woonomgeving (zie tabel). Dat is 1 miljoen euro minder dan gepland. Waarin zit het verschil?

Uitgaven technisch beheer 2006 (in € 1.000) Soort onderhoud Groot onderhoud Woningverbetering Planmatig onderhoud Markttechnische verbeteringen Leefbaarheid Contractonderhoud Onderhoudsservice Storingsonderhoud Mutatieonderhoud Totaal

Begroot

Besteed

Verschil

6.295 1.545 3.788 2.216 564 397 337 1.420 515 17.077

5.699 1.048 3.570 1.970 424 329 604 1.468 834 15.946

596 497 218 246 140 68 - 267 - 48 - 319 1.131

Verschil in procenten -9,47% -32,17% -5,76% -11,10% -24,82% -17,13% 79,23% 3,38% 61,94% -6,62%

Minder uitgegeven…. Aan woningverbetering en leefbaarheid hebben wij ruim minder uitgegeven dan gepland. Bij woningverbetering bieden wij gehele complexen collectieve geriefsverbeteringen (zoals bijvoorbeeld isolerende beglazing of een individuele cv-installatie) aan tegen een huurverhoging. Vooraf is het moeilijk in te schatten hoeveel deelnemers er zijn. Dat verklaart het verschil. Aan de leefbaarheid van de wijken hebben wij in 2006 hard gewerkt. Sommige projecten vielen goedkoper (en succesvol) uit. Verder zijn enkele geplande werkzaamheden niet uitgevoerd. Zie ook pagina 46.

42

Ook het contractonderhoud bedroeg minder dan gepland: voor liftkeuringen was teveel begroot (mede door nog lopende garanties), onderhoud aan cv-installaties die worden vervangen doen we in eigen beheer en ook viel het onderhoud van enkele cv-installaties nog in de garantie hoewel dat wel was begroot.

Per woning besteden wij jaarlijks € 2.000 aan onderhoud.

…maar ook meer! De onderhoudsservice (waarbij elke twee jaar het huis wordt nagelopen op kleine gebreken en deze worden verholpen) heeft in 2006 meer werk opgepakt dan gepland. Gebudgetteerd wordt voor de complexen die ingepland zijn voor dit soort onderhoud. Geboekt worden bovendien vergelijkbare werkzaamheden in andere complexen waar na een klacht bijvoorbeeld een slot wordt vervangen. Het mutatieonderhoud was in 2006 veel kostbaarder dan verwacht door de asbestverwijdering (zie ook pagina 41). De totale kosten hiervan bedroegen € 127.000. Ook was er een verschuiving van het storingsonderhoud naar mutatieonderhoud door een verbeterde codering van de werkopdrachten. Bij mutatieonderhoud gaat het overigens niet om schade in de woning (deze brengen wij bij de huurder in rekening), alleen om onderhoud en vervanging.

Mutatieonderhoud 2006 2005 2004 2003 2002

Totaal uitgaven mutatieonderhoud € 834.000 € 529.000 € 506.000 € 604.000 € 635.000

Gemiddelde kosten per woning € 749 € 488 € 515 € 573 € 600

Doel (vrijwel) bereikt Voor het groot onderhoud, het planmatig onderhoud en de markttechnische verbeteringen zijn de gestelde doelen voor 2006 zo goed als bereikt. Opvallend was vooral het btw-tarief over het schilderwerk: dat bleef 6%, terwijl 19% was gebudgetteerd. Een meevaller dus. Slechts enkele plannen bleven door ongunstige weersomstandigheden onuitgevoerd, maar worden later opgepakt. Meer details vindt u in bijlage 3. Ook het dagelijks of storingsonderhoud bleef vrijwel op budget. Na hoge wateroverlastkosten in 2004 zijn de uitgaven de twee jaren daarna weer in lijn met voorgaande jaren.

Storingsonderhoud 2006 2005 2004 2003 2002

5.6.2

Totaal uitgaven storingsonderhoud € 1.468.000 € 1.385.000 € 1.504.000 € 1.323.000 € 1.357.000

Gemiddelde kosten per woning € 181 € 170 € 184 € 161 € 162

Technisch beheer over meer jaren

Over de afgelopen vijf jaar zijn de uitgaven voor het technisch beheer gestegen. Er is flink geïnvesteerd in woningverbetering, markttechnische verbeteringen en leefbaarheid. Op het groot onderhoud kunnen we besparen door een beter planmatig onderhoud. Het contractonderhoud is slechts licht gestegen, vooral door de kosten bij onze toeleveranciers. De uitgaven aan de onderhoudsservice zijn vanaf 2003 afgenomen, maar in 2006 gestegen. Het storingsonderhoud liep tot 2004 op, maar door een beter planmatig onderhoud kon dit worden teruggedrongen. Het mutatieonderhoud nam tot 2005 flink af, maar is in 2006 door de asbestverwijdering gestegen.

43

Meerjarenuitgaven technisch beheer (in € 1.000) 2005

2004

2003

2002

Groot onderhoud

2006 5.699

7.300

7.336

9.596

7.534

Woningverbetering

1.048

469

3.382

0

0

Planmatig onderhoud

3.570

2.327

2.692

2.758

2.321

Markttechnische verbeteringen

1.970

901

0

0

0

Leefbaarheid

424

88

0

0

0

Contractonderhoud

329

329

382

311

277

Onderhoudsservice

604

461

582

615

593

Storingsonderhoud

1.468

1.385

1.504

1.323

1.357

834

529

506

604

635

15.946

13.789

16.384

15.207

12.717

Mutatieonderhoud Totaal

5.7

Beheer voor derden

Gedurende enkele jaren voerden wij het woningbeheer voor Verenigingen van Eigenaren. Het beheer voor derden is voor een woningcorporatie echter geen kerntaak. Met het oog hierop en in verband met nieuwe regelgeving is besloten dat het voor Nieuw Wonen Friesland ongewenst is dit beheer voort te zetten. Per 1 januari 2007 voert Nieuw Wonen Friesland dan ook geen beheertaken meer uit voor VvE’s. De werkzaamheden zijn vanaf 1 januari 2007 in goed overleg met de diverse Verenigingen van Eigenaren overgedragen aan Hoekstra Vastgoed Beheer.

5.8

Wonen en zorg

5.8.1

Woonservicezones

Bilgaard, Vrijheidswijk en Westeinde In woonservicezones Bilgaard, Vrijheidswijk en Westeinde zijn we al een eind op weg onze plannen (multifunctionele centra, (zorg)woningen, winkels en andere wijkvoorzieningen) te realiseren. Meer hierover leest u op pagina 37.

Woonservicezones: wat zijn dat? Tussen 2005 en 2015 komen er dertien woonservicezones in de gemeente Leeuwarden. Hier komen wonen, zorg en welzijn samen. Zo kunnen ouderen, gehandicapten en andere kwetsbare groepen zo lang mogelijk in hun wijk en het liefst in hun eigen woning blijven wonen. Het aantal zelfstandige woningen voor deze doelgroepen wordt in de komende jaren fors uitgebreid en de kwaliteit van de zorg en dienstverlening aan huis wordt verbeterd. Partners in deze ontwikkeling zijn Nieuw Wonen Friesland, Woonbedrijf Noord van de Corporatieholding Friesland, Zorggroep Noorderbreedte, Thuiszorg het Friese Land, Stichting Palet, zorgverzekeraar De Friesland en de gemeente Leeuwarden. Nieuw Wonen Friesland is nadrukkelijk betrokken bij vier van deze zones.

Rond Cambuur Nieuw Wonen Friesland is ook nadrukkelijk betrokken bij woonservicezone Oud-Oost. Oorspronkelijk zouden we hier in 2008 beginnen. Maar er zijn nu al ontwikkelingen rondom het Cambuurstadion, het hart van de woonservicezone. Daardoor zijn wij als wijkregisseur al in 2006 met de ontwikkelaar aan tafel gaan zitten om de verschillende wensen voor de woonservicezone mee te nemen in de bouwplannen voor het stadiongebied. Van onszelf, maar ook die van de zorgpartijen voor wie wij als regisseur optreden. In oktober 2006 zijn alle plannen gezamenlijk aan de bewoners van de wijk gepresenteerd. Toen was het hun beurt ideeën en plannen voor het gebied in te dienen. Begin 2007 zijn de resultaten van een haalbaarheidsstudie naar alle plannen bekend gemaakt aan alle partijen.

44

Nog negen zones Ook in de andere negen woonservicezones in Leeuwarden is in 2006 verder gewerkt aan vorm en inhoud. Elke zone is maatwerk, afgestemd op de aanwezige woningen en de wensen van bewoners van de wijk. Nieuw Wonen Friesland denkt mee in de meeste werkgroepen.

5.8.2

Aanvullende diensten

Pluspakket Thuiszorg Het Friese Land en Dienstenpalet De dienstverlening aan onze bewoners gaat heel ver. In combinatie met Thuiszorg Het Friese Land en Palet bieden wij een totaalpakket op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Service en gemak: daar gaat het om. Denk aan zorg aan huis, boodschappenservice, hulp bij het invullen van formulieren en bijvoorbeeld een opticien aan huis. Ook in 2006 heeft het totaalpakket zich bij ruim 400 huurders uitstekend bewezen.

Met het Pluspakket en een zorgsteunpunt om de hoek woon je lekker lang in je eigen huis.

Zorgsteunpunten Nieuw Wonen Friesland heeft samen met Palet in drie complexen zorgsteunpunten gecreëerd voor de in die buurt wonende huurders. Die hiermee langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Een zorgvraag is dus geen reden voor verhuizing. Verhuisservice Verhuizen is duur en tijdrovend. Maar Nieuw Wonen Friesland helpt. In 2006 konden onze klanten wederom met een fikse korting gebruik maken van een erkend verhuisbedrijf. Een middag een aanhangwagen huren of een compleet verzorgde verhuizing: het was allemaal mogelijk. In 2006 hebben 30 mensen hiervan gebruik gemaakt. Ook in 2007 blijven wij onze klanten deze voordeelkorting bieden. Nieuwe producten en diensten Door reorganisatie binnen de afdeling Klanten & Wonen is de ontwikkeling van nieuwe producten en diensten voor 2006 geparkeerd en overgeheveld naar 2007. We dachten toen aan domoticatoepassingen en nieuwe huurvormen als huurvast en huurzeker. Nieuwe huurvormen staan in 2007 echter niet meer op de rol, omdat de huurverhoging inmiddels zo laag is en gelijk is getrokken aan het inflatieniveau dat er voor zo’n product weinig tot geen belangstelling zal bestaan.

5.9

Voor wat hoort wat

Beloningsprogramma goede huurders Sinds 2006 hebben wij een beloningsprogramma voor goede huurders. Van veel huurders horen of zien we namelijk weinig. Zij zijn over het algemeen tevreden over hun woning en hun woonomgeving, betalen netjes hun huur en veroorzaken geen overlast. Om juist deze huurders te laten merken dat we blij met hen zijn, geven we graag eens iets terug. Ruim 7.000 huurders hebben dan ook in juni 2006 een voordeelbonnenboekje gekregen. Samen met 11 Leeuwarder bedrijven bieden we onze huurders aantrekkelijke voordelen op een specifiek product of op het gehele assortiment. De huurders hebben de bonnen veel gebruikt en ook de samenwerkende bedrijven waren erg enthousiast. De huurders kunnen in 2007 dan ook opnieuw een bonnenboekje (of een dergelijke actie) tegemoet zien!

Een goede huurder krijgt extra voordeel.

45

6 Leefbaarheid in de wijken De fysieke en sociale leefbaarheid in de wijken is essentieel voor onze huurders én hun buurtgenoten. Daarom besteden wij hier veel geld en aandacht aan. Maar ook belangrijk is het wijk- en buurtbeheer.

6.1

Fysieke en sociale leefbaarheid

Hoeveel besteden we? In 2006 hebben we € 424.000 aan leefbaarheidsprojecten besteed. Dit is € 140.000 minder dan was begroot. Dat heeft verschillende redenen. • Sommige plannen vielen aanmerkelijk goedkoper uit mét hetzelfde resultaat. • Enkele fysieke projecten hebben we naar een later tijdstip zijn verschoven zodat we ze kunnen combineren met andere fysieke activiteiten in de wijk. • Sommige projecten zijn aangemerkt voor het gemeentelijke project DOEN!. Hiervoor is € 2 miljoen beschikbaar om in 2007 allerlei projecten waar bewoners van de oostelijke stadswijken behoefte aan hebben, op te pakken. • Tenslotte is de begrote investering in ontmoetingsruimtes in Bilgaard niet door gegaan in 2006. Voor 2007 kijken we opnieuw naar de realisatiemogelijkheden. Wat doen we fysiek? De herinrichting van de binnentuin aan de Surinamestraat was een groot project ter bevordering van de fysieke leefbaarheid. Hieraan hebben wij € 100.000 besteed. Maar er waren ook allerlei andere projecten, zoals • de aanleg en onderhoud van stadstuintjes; • de aanpak van zwerfvuil in diverse complexen; • het aanbrengen van schuttingen en steegverlichting bij de woningen in de Koestraten en Spoorstraat; • het vervangen van asbesthoudende bloembakken in diverse complexen; • het aanbrengen van overkapping boven de fietsenstalling in het complex aan het Nieuwstraatje (binnenstad); • het aanbrengen van afscheidingen om afvalcontainers onzichtbaar op te stellen; • het afsluiten van de hoofdentree in een complex in verband met overlast door zwervers. In 2006 hebben we voorts de televisieschotels, schuurtjes en schuttingen geïnventariseerd. Inmiddels hebben we een plan van aanpak daarover voorgelegd aan Nieuw Elan. In 2007 wordt dit verder geïmplementeerd. Wat doen we sociaal? Nieuw Wonen Friesland zet zich ook enorm in voor de sociale leefbaarheid. Een voorbeeld is de betrokkenheid en financiële inbreng van Nieuw Wonen Friesland bij de ketenaanpak van overlast. Uiteraard kunnen onze huurders altijd bij ons terecht voor het melden van overlast, maar sinds 1999 is er ook een gemeentelijk Meldpunt Overlast. In 2006 is de ketenaanpak aangevuld met het project Buurtbemiddeling. Dit project zorgt voor bemiddeling tussen buren of personen uit een buurt die een niet al te ernstig conflict met elkaar hebben onder leiding van twee onafhankelijke bemiddelaars. In eerste instantie was dit Buurtbemiddeling lost project opgezet voor de noordelijke stadswijken Bilgaard en sociale conflicten snel op. Vrijheidswijk, maar al voor de start in de zomer van 2006 is besloten om het voor de gehele stad ter beschikking te stellen. Nieuw Wonen Friesland is een van de drie partijen – naast de gemeente en Corporatieholding Friesland – die er financieel voor zorgt dat dit project kan lopen. Is er sprake van een situatie of een persoon die te maken heeft met meerdere en ernstiger problemen, dan worden deze personen aangemeld bij een van de drie Sociale Teams in de stad. Ook daar levert Nieuw Wonen Friesland haar bijdrage samen met allerlei andere instanties zoals de GGZ, politie,

46

verslavingszorg, welzijnsinstellingen en Sociale Zaken. Andere voorbeelden van onze inzet in de sociale leefbaarheid zijn: • bijdrage aan het jeugdhonk in de Vrijheidswijk; • bijdrage aan het buurthuis in Wytgaard; • bijdrage aan het opstarten van een wijkkrantje in de Schepenbuurt; • inschakelen van bewakingsdiensten in complexen met veel zwervers en drugsgebruikers in de algemene ruimtes; • bijdrage aan de Himmelwike (Fries voor schoonmaakweek) die jaarlijks mede op initiatief van Nieuw Wonen Friesland wordt gehouden en waarbij scholieren hun buurt opruimen.

6.2

Wijk- en buurtbeheer

Maatwerk Volledig in lijn met het strategisch vastgoedbeleid (zie pagina Elke wijk is anders. Daarom 35) wil Nieuw Wonen Friesland een belangrijke partner zijn bij wijk- en buurtbeheer. Zowel voor individuele huurders als voor leveren wij maatwerk. de woon- en leefomgeving van deze huurders. We streven daarbij naar een gevarieerde wijkopbouw en ambiëren een rol als gebiedsregisseur. De eisen en wensen ten aanzien van leefbaarheid verschillen per klantgroep en per wijk. De invulling van de rol als gebiedsregisseur varieert dus ook per klantgroep en per wijk. Vertrouwen in de buurt: de Wijkmaatschappij Hoe brengen we nu de betrokkenheid van alle verschillende partijen in een wijk of buurt op een goede, effectieve en efficiënte wijze samen? In de loop van 2006 zijn we hiertoe een nieuwe vorm van wijkregie gaan voorbereiden. Onder de werktitel De Wijkmaatschappij gaat het nieuwe model in de vorm van een pilot in de Vrijheidswijk en in Heechterp-Schieringen van start. De pilot is onderdeel van het experimentenprogramma van de SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting). De eerste reacties waren positief en Nieuw Wonen Friesland gaat zich er in 2007 voor inzetten om de haalbaarheid van dit model onder de betrokkenen te toetsen. Een belangrijke voorwaarde is dat de bewoners van de wijk zelf grote inbreng hebben en houden op wat er gerealiseerd moet worden. Het WRR-rapport Vertrouwen in de buurt fungeert bij De Wijkmaatschappij als richtsnoer. Dat heeft twee sporen: 1. de sociale herovering van wijken: herstel en handhaving leefbaarheid (veiligheid, fysieke kwaliteit); 2. kansgedreven beleid: bieden van kansen aan bewoners (sociaal-economisch), versterken zelfredzaamheid (empowerment) en herstel van sociale samenhang in wijken (sociale kwaliteit). De Wijkmaatschappij zetten wij samen met Corporatieholding Friesland op. De plannen vinden hun (formele) basis in de prestatieafspraken met de gemeente Leeuwarden. Toekomst In 2007 gaan we ten slotte ook werken aan de meetbaarheid van de leefbaarheid in wijken, buurten en complexen. Dan wordt het effect van alle inspanningen die Nieuw Wonen Friesland zich op dit gebied getroost, nog helderder.

47

7 Midden in de maatschappij Nieuw Wonen Friesland staat midden in de maatschappij. Temidden van vele externe en interne stakeholders. Voorop staan uiteraard onze klanten: huurders en kopers. Met hen hebben wij direct en indirect contact via de huurderswerkgroepen en huurdersplatform Nieuw Elan. Wat vinden zij van onze dienstverlening en hoe meten we dat? De visitatiecommissie van Raeflex sprak ook met vele andere stakeholders. Wie zijn dat en wat spraken wij met hen af? Hoe geven wij onze communicatie structureel vorm? Een overzicht.

7.1

Bewonersparticipatie en huurdersplatform Nieuw Elan

Voortzetting samenwerking Huurdersplatform Nieuw Elan vertegenwoordigt 23 De samenwerking met huurderswerkgroepen en neemt daarmee een belangrijke huurders is professioneel. plaats in binnen de overlegstructuur van Nieuw Wonen Friesland. En Nieuw Elan is daarmee een belangrijke externe stakeholder voor Nieuw Wonen Friesland. Gespreksonderwerpen zijn uiteraard de onderwerpen die zijn vastgesteld in de hernieuwde samenwerkingsovereenkomst die beide partijen begin 2006 hebben ondertekend. Hierna lichten we er een aantal bijzonderheden voor 2006 uit. Door bijdragen van huurders en van Nieuw Wonen Friesland had Nieuw Elan voor 2006 een begroting van € 100.000 een stijging van € 20.000 ten opzichte van 2005. Gespreksonderwerpen Nieuw Elan was in 2006 als externe stakeholder nauw betrokken bij het visitatietraject (zie Bestuurdersverslag). De visitatiecommissie adviseerde Nieuw Elan eerder bij besluitvorming te betrekken. Gezien de professionaliseringsslag die Nieuw Elan de afgelopen periode heeft doorgemaakt, is dit ook het juiste moment om daarvan – ook bij beleidsontwikkeling van Nieuw Wonen Friesland – gebruik te maken. In 2006 hebben we daar al inhoud aan gegeven. Dat zien we aan de onderwerpen waarover en de manier waarop wij met elkaar hebben gesproken. In het voorjaar 2006 spraken wij over het huurbeleidsplan 2006. Hiervan maken de huurverhoging en het servicekostenbeleid deel uit. Ook een altijd terugkerend onderwerp is de woonruimteverdeling. Verder hebben wij in goed onderling overleg een nieuw reglement opgesteld voor de in 2007 nieuw op te richten Klachtencommissie. Daarnaast hebben we het reglement van het GSM-fonds herijkt. In dit fonds stort Nieuw Wonen Friesland de ontvangen gelden voor het recht om antennes te plaatsen op het dak van enkele flatgebouwen. Nieuw Elan kan de middelen vrij besteden, mits de uitgaven de leefbaarheid van buurten en complexen verhogen. De prestatieovereenkomst die Nieuw Wonen Friesland heeft afgesloten met de gemeente, hebben wij voor een inhoudelijke reactie toegestuurd aan Nieuw Elan. Adviesaanvragen Eind 2005 hebben wij Nieuw Elan advies gevraagd over het beloningsprogramma voor goede huurders. Na hun positief advies is dit nog voor de zomer van 2006 uitgevoerd (zie ook pagina 45). Begin 2006 hebben wij Nieuw Elan ook advies gevraagd over het concept strategisch vastgoed beleidsplan (SVB). Na een paar bijeenkomsten waarin wij het plan inhoudelijk hebben toegelicht, heeft Nieuw Elan in het najaar van 2006 een positief advies gegeven over de haar voorgelegde kaders van het SVB. Bij de nadere invulling van die kaders wil Nieuw Elan graag terugkoppeling en zo nodig aanvullend adviseren. Wij werken hier van harte aan mee.

48

7.2

Klantenonderzoeken

Klanttevredenheidsonderzoek We willen graag weten of onze klanten tevreden zijn. Daarom houden wij sinds 2004 elk jaar in december een klanttevredenheidsonderzoek. In de totaaltellingen zijn de cijfers over drie jaar gelijk, namelijk een 7,3. Dat is een heel goed cijfer, waar wij tevreden mee zijn. Maar op onderdelen is verbetering mogelijk waardoor dit gemiddelde wellicht toch wat verder omhoog getrokken kan worden. In bijlage 5 staan de resultaten van de onderzoeken 2005 en 2006 op een rij. De resultaten over 2005 leidden tot vijf aandachtsgebieden voor 2006. Wat hebben we daarmee gedaan? 1. Goede basiskwaliteit handhaven rond alle thema’s en klantgroepen. Dit is uiteraard het begin van de gehele klanttevredenheid. En daarin zijn we in 2006 geslaagd! Kijken we naar de klantgroepen, dan is alleen de tevredenheid van de woningzoekenden iets gedaald. Daarvoor noemen wij hieronder een aantal verbeterpunten. Bij de thema’s is alleen de informatievoorziening iets gedaald en ook daaraan werken we. 2. Vergroten van de bereikbaarheid, zowel telefonisch als voor bezoekers van het Klantencentrum. En vervolgens vragen en verzoeken volgens afspraak en tijdig afhandelen. In het interne reorganisatieplan voor de afdeling Klanten & Wonen van Nieuw Wonen Friesland (zie pagina 58) speelde dit een belangrijke rol. Uiteindelijk hebben wij begin 2007 de taken anders verdeeld over de medewerkers van de afdeling. Hierdoor ligt de meer inhoudelijke afhandeling van vragen niet meer helemaal aan de voorkant van de organisatie, maar daar direct achter binnen de regioteams. Het effect is nog niet merkbaar in de cijfers over 2006, maar zou in de meting van 2007 zichtbaar moeten zijn. 3. Verhogen van de betrouwbaarheid en deskundigheid. Met name aan het begin van de klantrelatie zijn dit belangrijke thema’s bij de beoordeling van onze dienstverlening. De tevredenheid van de nieuwe huurders op dit onderdeel in 2006 is weer bijna terug op het niveau van 2004. In 2007 werken we aan dit thema met name bij de woningzoekenden, waar nu juist weer een kleine daling in de waardering is te zien. Doordat woningzoekenden voortaan inhoudelijk te woord worden gestaan door de medewerkers van het regioteam, zal dit ook een positief effect hebben op de betrouwbaarheid en deskundigheid. 4. Werken aan het inlevingsvermogen van medewerkers om zo de persoonlijke benadering te verbeteren. Dit is beter geworden bij verschillende klantgroepen, alleen de groep woningzoekenden is hier in 2006 juist minder tevreden over. Dat is dus een aandachtspunt voor het komende jaar, waarbij zal helpen dat deze groep voortaan onder het regioteam valt. 5. Specifieke aandacht voor de informatievoorziening rond grootonderhoudprojecten. Dit onderdeel is iets gestegen ten opzichte van 2005. Maar scoort nog altijd beneden gemiddeld en behoort dus ook in 2007 tot de aandachtsgebieden. Tot slot nemen we in 2007 onze procedures ook nog eens onder de loep. Zo worden we nóg klantgerichter. Klantenpanel De onderwerpen van het klantenpanel in 2006 waren het bewonersblad Nieuw! en het woonruimteverdeelsysteem. Bij beide items was er een goede representatieve opkomst en is volop gediscussieerd. Met de tips voor de Nieuw! konden we op een aantal onderdelen direct al aan de slag. Zo heeft het blad sinds kort een rubriek met lezersvragen. Het woonruimteverdeelsysteem leverde geen echt verrassende onderwerpen op. Over het algemeen wordt het gehanteerde systeem wel als rechtvaardig en eerlijk beschouwd. In 2007 gaan we de manier waarop het woonruimteverdeelsysteem werkt nader evalueren en zullen daarin de door het panel naar voren gebrachte onderwerpen terug laten komen. Stelling van de maand In 2006 hebben we op een van onze sites weer 12 verschillende stellingen van de maand gepubliceerd. Gemiddeld reageerden 100 mensen op de stelling. De stelling geeft ons een eerste indruk van de mening van onze (potentiële) klanten over een actueel thema rond wonen. De belangstelling voor de stelling van de maand neemt wel af omdat in 2005 nog gemiddeld door 130 mensen werd gereageerd. In de eerste helft van 2007 zal er dan eerst even geen stelling verschijnen en bezinnen we ons op hoe we hier verder mee om moeten gaan.

49

7.3

Stakeholders en samenwerking

7.3.1

Stakeholders

Onze klanten staan – populair gezegd - met stip op 1. Maar voor hen zijn nog veel meer partijen actief, onze andere stakeholders. Partijen die allemaal belang hebben bij een goed functionerend Nieuw Wonen Friesland.

7.3.2

Samenwerkingsovereenkomsten

Nieuw Wonen Friesland heeft met diverse partijen samenwerkingsovereenkomsten. Onderstaande tabel geeft een overzicht en verwijst naar meer informatie over de nieuwe verbanden.

Nieuwe samenwerkingsverbanden in 2006 Wat

Met wie

Samenwerkingsovereenkomst Nieuw Elan Prestatieovereenkomst 2005-2009 Overdracht beheer Verenigingen van Eigenaren Opvang dak- en thuislozen Zorg voor diverse doelgroepen Innovatieprogramma maatschappelijk vastgoedondernemer Buurtbemiddeling

Huurdersplatform Nieuw Elan Gemeente Leeuwarden Makelaardij Hoekstra SMO Fryslân Tjallinga Hiem, Talant, GGZ Thuiszorg Het Friese Land

De Wijkmaatschappij

Meer informatie op pagina 48 39 44 30 7, 37 7

Gemeente Leeuwarden, Stichting Hulp & Welzijn Leeuwarden (HWL), Corporatieholding Friesland en de politie Corporatieholding Friesland

46

47

Belangrijkste in voorgaande jaren afgesloten overeenkomsten Wat Realisatieovereenkomst Stedelijke VernieuwingZuidwest (Ee-burg) Samenwerkingsovereenkomst Stedelijke Vernieuwing Vrijheidswijk Centrumgebied Raamovereenkomst (convenant) Woonservicezones Samenwerkingsovereenkomst Stadsherstel+ Samenwerkingsovereenkomst collegiale verkoop Convenant leerlingbouwplaatsen

Met wie Gemeente Leeuwarden, Corporatieholding Friesland, zorgaanbieders Zorggroep Noorderbreedte, Palet, GGZ en Talant Gemeente Leeuwarden en N.V. Stadsherstel Leeuwarden Makelaardij Hoekstra Vijftien Friese corporaties

Wanneer 2004 2005 2004 2005 2005 2005

De nieuwe samenwerkingsverbanden illustreren onze maatschappelijke betrokkenheid. Nieuw Wonen Friesland staat Midden in de maatschappij.

7.3.3

Verbindingen

Nieuw Wonen Friesland heeft geen verbindingen in de zin van artikel 2a van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

50

7.4

Communicatie

Nieuw Wonen Friesland staat midden in de samenleving en wil dat ook uitstralen. De afdeling Communicatie zorgt ervoor dat de communicatiemiddelen goed op elkaar aansluiten en elkaar versterken. Daarnaast onderzoekt de afdeling de mogelijkheden innovatief met onze doelgroepen te communiceren.

7.4.1

Communicatie met doelgroepen

Met uiteenlopende doelgroepen willen wij structureel en helder communiceren. De belangrijkste daarvan zijn: • huurders en woningzoekenden; • stakeholders; • eigen personeel; • huurdersplatform Nieuw Elan en huurderswerkgroepen.

7.4.2

Werken aan imago

Veel mensen kennen Nieuw Wonen Friesland van de wekelijkse advertentie in de Leeuwarder Courant, de websites en van onze deelname aan de grootste woonbeurzen in Leeuwarden. Onze herkenbare huisstijl, die is ingevoerd in 2004, begint zijn vruchten af te werpen. Desondanks kampt Nieuw Wonen Friesland met een ander vraagstuk op het gebied van imago. Nieuw Wonen Friesland is maatschappelijk vastgoedondernemer. Uit het visitatierapport van 2006 (zie Bestuurdersverslag) blijkt echter dat wij niet bekend staan om onze maatschappelijke taken. Daarom moeten wij vanaf nu extra aandacht besteden aan dit aspect. Wij moeten werken aan onze positionering. Als deze ons hele werkterrein - van woningaanbieder tot wijkregisseur - dekt en tot in detail uniform wordt uitgewerkt, wordt onze uitstraling sterker: extern maar zeker ook intern.

7.4.3

Communicatie en samenwerking

Onze samenwerking met stakeholders (de gemeente, de zorgpartijen en andere woningcorporaties) krijgt gestalte in werkgroepen. Daarin werken we samen aan de woonservicezones en de ontwikkeling van wijken, die hierdoor ook een beter imago krijgen. In de werkgroepen worden onder andere communicatieplannen en -middelen ontwikkeld. De professionals delen bovendien hun kennis over communicatie. Door onze deelname zien anderen ons steeds vaker als partner in communicatie. Dit is van groot belang, omdat wij zo betrokken blijven bij de ontwikkeling van nieuwe initiatieven in de stad.

7.4.4

Inzet van communicatiemiddelen

Welke communicatiemiddelen zetten wij in- en extern in om in contact te blijven met de samenleving, met onze huurders en met onze medewerkers? Websites Bij onze doelgroepen neemt digitale communicatie een steeds belangrijker plaats in. De drie websites www.wonenwaarjewilt.nl, www.ee-burg.nl en www.nwf.nl worden jaarlijks bijna 400.000 keer bezocht. En dit wordt in de toekomst alleen maar meer. Voor veel mensen, ook van buiten de regio, is een bezoek aan een van de sites het eerste contact met Nieuw Wonen Friesland. Om te zorgen dat bezoekers terugkomen naar de sites, moeten deze altijd actueel zijn en liefst interactief. De actualiteit (dat is vooral het woningaanbod) wordt handmatig bijgehouden door een aantal medewerkers. Wat betreft interactiviteit werken we aan meer bewegend beeldmateriaal, reactieformulieren en enquêtes. Dat verstevigt de band tussen klant en woningcorporatie. Intranet Sinds 2006 kunnen medewerkers ook via het intranet online contact met elkaar onderhouden. Het intranet is er uiteraard voor de interne communicatie, maar de klassieke killerapplicaties, zoals het prikbord en het kantinemenu, hebben eveneens hun plek gekregen. Deze toepassingen dragen er aan bij dat medewerkers intranet daadwerkelijk gebruiken. Maar het intranet heeft meer functies. We zien: • Nieuws van het management en van de afdelingen. • Planning: dit maakt projectmanagement gemakkelijker. • Handboeken en procedures: via het intranet kan iedereen ze altijd (en zelfs in het weekend)

51

raadplegen. • Efficiënter werken: praktische informatie is snel beschikbaar. Ook van andere afdelingen. • Personeelsinformatie: een vraag over bijvoorbeeld arbeidsvoorwaarden is sneller beantwoord. • Medezeggenschap: de ondernemingsraad kan zich gemakkelijker presenteren en ideeën toetsen bij de achterban. • Kennisdeling onafhankelijk van individuele medewerkers. Kennis is en blijft beschikbaar voor Nieuw Wonen Friesland, ook bij (onverhoopt) vertrek van een medewerker. • En last but not least: betrokkenheid bij het werk en bij elkaar. Daarom kan elke medewerker nieuws en informatie aanleveren. Brochures Als klantgerichte organisatie scherpen wij onze communicatiemiddelen telkens aan om onze doelgroepen zo goed mogelijk te bedienen. Zo ook de verhuur- en verkoopbrochures voor de nieuwbouwprojecten. Zijn zij aantrekkelijk genoeg voor onze potentiële klant? Kunnen wij de brochures snel maken? We werken nu met een vast stramien in een licht gewijzigde, maar betere layout. Tot slot zetten we de volgende middelen in: • Bewonersblad Nieuw! • Nieuwsbrieven • Beurzen • Sponsoring • Advertenties

7.4.5

Communicatie en de pers

Nieuw Wonen Friesland voert een pro-actief persbeleid. In 2006 en ook in 2007. We zijn in het verslagjaar mede daardoor regelmatig positief in de pers verschenen. Met onze nieuwbouwprojecten, onze activiteiten op het gebied van leefbaarheid en met reacties van directieleden op actuele ontwikkelingen. We waarderen de kritische houding van maar zeker ook de samenwerking met de pers.

7.4.6

Communicatie en de toekomst

In 2006 hebben we onze positionering en communicatiemiddelen kritisch bekeken. Aan het eind van het verslagjaar hebben wij besloten een nieuw communicatiebureau in te schakelen dat kan voor zorgen voor een nieuwe impuls. Dit communicatiebureau gaat samen met de afdeling communicatie de ideeën verder aanscherpen en Nieuw Wonen Friesland als merk in de markt zetten. Op weg naar de toekomst.

7.5

Klachtencommissie

In 2006 heeft de klachtencommissie van Nieuw Wonen Friesland geen klachten in behandeling genomen. De commissie is dan ook niet bijeen geweest.

52

8 Financiën 8.1

Besteding van middelen

Overeenkomstig de bepalingen van het BBSH verklaart de Algemeen Directeur en Bestuurder van Nieuw Wonen Friesland dat zij haar middelen in 2006 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting, waarbij steeds een goede balans is gezocht tussen maatschappelijke en financiële doelstellingen.

8.2

Strategische inbedding financieel beleid

Het financieel beleid van Nieuw Wonen Friesland is gericht op de beheersing van kasstromen én die van de waardeontwikkeling van het vastgoed. En beide aspecten in directe samenhang met de ontwikkeling van het eigen vermogen. Beheersing wil zeggen dat er sprake is van bewust kiezen, in scenario’s denken, monitoren, (bij)sturen en dergelijke. Wij streven hiermee naar een optimale inzet van onze middelen ten behoeve van de volkshuisvesting in ons werkgebied. Financieel beleid is daarmee de drager onder de (toekomstige) waardecreatie van Nieuw Wonen Friesland als maatschappelijk vastgoedbedrijf, zodat we in de toekomst onze taken kunnen blijven vervullen.

8.3

Beheersing van kasstromen

8.3.1

Treasury

In 2004 heeft Nieuw Wonen Friesland haar treasurystatuut geactualiseerd terwijl tevens het treasurybeleid nader heeft geconcretiseerd. Het geformaliseerde beleid geeft onder meer kaders voor het aantrekken van leningen. Deze kaders hebben met name betrekking op het beheersen van renterisico’s. Jaarlijks formaliseren wij ons treasury jaarplan op basis van de financieringsbehoefte en renteontwikkeling binnen het kader van het treasurystatuut. Ten aanzien van de renterisico’s hanteert Nieuw Wonen Friesland een maximaal renterisico van 15%. In 2005 is de financieringsbehoefte voor 2006 afgedekt door middel van langlopende leningen, overeenkomstig ons treasurybeleid.

8.3.2

Financiering en liquiditeit

Kasstromen geven aan of er uiteindelijk minimaal net zoveel geld de organisatie uitgaat als er binnenkomt. Het beheren en bewaken hiervan is onderdeel van treasurymanagement dat sterk afhankelijk is van actuele en juiste informatie. Informatie die besloten ligt in het primaire proces van de corporatie. Nieuw Wonen Friesland werkt met een treasurystatuut dat de financieringsbehoefte vertaalt in zekere en onzekere kasstromen. Hierbij geldt enerzijds hoe verder in de tijd, hoe onzekerder de kasstroom maar anderzijds is ook de aard van kasstromen relevant. De bedrijfsbrede financiering wordt op basis hiervan ingericht. De bronnen van deze financiering betreffen WSW-geborgde leningen voor de lange termijn financieringsbehoefte zonder noodzaak van flexibiliteit en een bancaire faciliteit om de kortetermijnfinanciering van enkele maanden tot maximaal een jaar te kunnen opvangen. Deze laatst genoemde bron van financiering zorgt voor de benodigde flexibiliteit om op korte termijn te kunnen inspelen op fluctuaties. Het kasstroomoverzicht, dat in dit jaarverslag opgenomen is als onderdeel van jaarrekening, toont de ingaande en uitgaande stromen voor 2006. In 2006 is op basis van de geplande financieringsbehoefte financiering aangetrokken met een langere looptijd om te profiteren van de lager rentestand en op basis van de planning van renterisico’s. Dit alles conform het treasurystatuut. Uit het kasstroomoverzicht blijkt dat de aangetrokken langetermijnfinanciering aanzienlijk hoger is dan de bestede middelen, met een hoog saldo liquide middelen per 31 december 2006 als gevolg.

53

Dit effect treedt op door vertraging in de planning van de realisatie van bouwprojecten en dicht tegen jaareinde uitgevoerde onderhoudsactiviteiten. In 2006 is hierdoor het onderhanden werk bijgeboekt of zijn kosten genomen (besteding van middelen), maar nog niet betaald (geen uitgaande kasstroom). Kasstromen uit de normale bedrijfsvoering zijn stabiel en zelfs op weekbasis goed te voorspellen. Activiteiten in het kader van realisatie van bouwprojecten en grootonderhoud zijn binnen het boekjaar minder goed te plannen. Beide activiteiten zijn kapitaalintensief en zijn onderhevig aan interne en externe ontwikkelingen die van invloed zijn op de oorspronkelijke planning. Het matchen van benodigde en beschikbare liquide middelen krijgt de benodigde aandacht.

8.3.3

Inkomsten en uitgaven

Genormaliseerd resultaat In de onderstaande tabel is het resultaat over 2006 geschoond voor incidentele posten en opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit. Deze laatste opbrengsten worden namelijk gebruikt voor de financiering van nieuwbouw via het eigen vermogen en dienen derhalve voor een goede beoordeling van het resultaat te worden geëlimineerd. Het genormaliseerde resultaat neemt in geringe mate toe ten opzichte van 2005, met als belangrijkste factoren: hogere huurbaten/vergoedingen in combinatie met een, in absolute zin, geringere stijging van de bedrijfslasten.

Genormaliseerd resultaat 2006 Jaarresultaat Aanpassingen voor: Verkopen bestaand bezit Vrijval/dotatie voorzieningen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa

2005 6.094

6.075

2.478 1.230

4.122 -186

632

34

0

685 4.340

4.655

1.754

1.420

Aedex Nieuw Wonen Friesland wil haar activiteiten op efficiënte wijze uitvoeren. Om onze eigen kosten te toetsen maken we gebruik van benchmarkinformatie. Onze corporatie steekt veel energie in de deelname aan de Aedex-benchmark. Deze benchmark levert in het kader van efficiency ondermeer informatie over het direct rendement, een weergave van de jaarexploitatie ingedeeld naar aard van inkomsten en uitgaven. Aedex output laat zien waar onze corporatie ‘geld laat liggen’ in vergelijking met niet-maatschappelijke verhuurders. Opoffering van middelen ten behoeve van maatschappelijke prestaties is het bestaansrecht van Nieuw Wonen Friesland. In onze visie is het belangrijk om in de strategische keuzes en operationele bedrijfsvoering voortdurend af te vragen óf we geld laten liggen voor de juiste doelgroep en of de hoogte van de opoffering van geldmiddelen wel in overeenstemming is met de gerealiseerde prestatie. Wellicht kunnen we middelen op andere wijze aanwenden en een hoger maatschappelijk rendement realiseren. Met deze denkwijze zijn we in 2004 gestart en jaarlijks investeren wij tijd en energie in analyse en het ontwikkelen van methoden die concrete invulling kunnen geven aan deze visie. Uit de Aedexoutput over 2005 blijkt met name een relatief hoge onderhoudslast. In boekjaar 2006 zijn, als onderdeel van de implementatie van het hierboven beschreven gedachtegoed, analyses uitgevoerd ten aanzien van onderhoudskosten. Hierbij is tevens gebruik gemaakt van gegevens die we bij collegacorporaties hebben opgevraagd. Voor de korte termijn leidt dit tot een lagere begroting voor onderhoudsuitgaven in 2007, voor de langere termijn werken we aan normen voor onderhoudslasten. Deze normen worden de basis voor de jaarbudgetten en financiële meerjarenprognoses van de komende jaren. Ook ten aanzien van leefbaarheidsuitgaven stellen we in 2007 een norm vast.

54

Kengetallen cashflow

Bedrijfslasten per VHE in € Bedrijfslasten/huurbaten in % Kasstroom uit operationele activiteiten per VHE in € Kasstroom uit operationele activiteiten/ huurbaten in % Interest coverage ratio

2006

2005

2004

2003

2002

1

3.130 78%

3.124 80%

2.981 79%

2.931 80%

2.781 78%

2

861

240

896

373

91

21%

6%

24%

10%

3%

1,83

1,22

1,84

1,28

1,01

3

Ad 1. Het totaal van de gerapporteerde bedrijfslasten per verhuureenheid. Ad 2. Het totaal van de gerapporteerde operationele kasstroom per verhuureenheid. Ad 3. Hoe vaak kan de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen worden betaald vanuit de kasstroom uit bedrijfsactiviteiten? Hoe hoger dit cijfer, hoe gunstiger dit is voor het nakomen van renteverplichtingen.

8.4

Beheersing van waardeontwikkeling

8.4.1

Ontwikkeling van de waarde

Waardeontwikkeling betreft het verloop van de waarde van de corporatie. Deze is voornamelijk besloten in de waarde van het vastgoed en de daarmee te genereren toekomstige kasstromen. Beheersing van waardeontwikkeling betekent beleidsontwikkeling, besluitvorming, monitoren en (bij)sturen. Hierbij zijn investeringsbeslissingen en keuzes in kasstromen de belangrijkste sturingsmiddelen. Waarde kan op vier manieren worden gedefinieerd. In onderstaande tabel staan twee waardebegrippen. De beleidswaarde, ontbreekt in dit overzicht. In de beleidswaarde zijn beleidskeuzes voor een periode van 15 jaar verwerkt. Hij wordt in 2007 doorgerekend op basis van het geconcretiseerde SVB-beleid en de transformatieopgave (zie pagina 35).

Waardeontwikkeling (in euro’s) 2006

2005

2004

2003

2002

Historische kostprijs

1.

176.387

168.657

155.678

155.213

155.104

Bedrijfswaarde

2.

236.300

233.300

218.182

223.000

226.000

Ad 1. Traditioneel is sprake van de oorspronkelijke aanschafwaarde minus afschrijving over de ingeschatte gebruiksduur. Deze waarde wordt weliswaar nog toegepast in de jaarrekening van Nieuw Wonen Friesland, maar biedt in onze ogen geen inzicht in de waarde van de corporatie. Ad 2. De bedrijfswaarde betreft de netto contante waarde van toekomstige kasstromen. De waarde van het vastgoed op basis van bedrijfswaarde is daarom in sterke mate afhankelijk van de bij de berekening gehanteerde parameters. De parameters worden door Nieuw Wonen Friesland jaarlijks getoetst aan

55

de actuele stand van zaken en het interne beleid, maar conform de geldende verslaggevingsregels zijn nog niet geformaliseerde investeringen en besluitvorming hierin niet meegenomen. De bedrijfswaarde is de waarde die in de toelichting van de jaarrekening is opgenomen. In 2007 worden de waardebegrippen voorzien van normen en kaders als onderdeel van de herijking van het financieel beleidsplan. Het nieuwe financieel beleidsplan beoogt duidelijkheid te geven voor sturing, planning, investeringskeuzes en meerjarenbegroting.

8.4.2

Introductie bedrijfswaarde in de balans

Het sturen op de vastgoedwaarde staat in 2006 weliswaar op de managementagenda, maar de bedrijfswaarde van het vastgoed komt nog niet tot uitdrukking op de balans. Tot op heden waarderen wij het vastgoed op basis van de historische kostprijs. Nieuw Wonen Friesland heeft zich voorgenomen om zo spoedig mogelijk over te gaan op bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag van de vastgoedportefeuille in de balans. Wij beogen de bedrijfswaardebalans in de jaarrekening te introduceren vanaf boekjaar 2009. Naast eenduidige financiële kaders is met name een stabiel strategisch vastgoedbeleid van cruciaal belang voor een succesvolle invoering van waardering op bedrijfswaarde. In 2005 is het strategisch vastgoedbeleid geformaliseerd, in 2006 is de uitwerking ervan gestart en in 2007 worden de uitkomsten hiervan financieel doorgerekend. Hierbij maken we gebruik van geconcretiseerde beleidsplannen voor bijvoorbeeld kwaliteit, leefbaarheid, huurprijs etc.

8.4.3

Ontwikkeling eigen vermogen

De financiële continuïteit van de corporatie is voornamelijk afhankelijk van de omvang van het eigen vermogen als buffer voor tegenvallende resultaten. Het vermogen is sterk afhankelijk van de waarde van de activa. In de jaarrekening is het eigen vermogen weergegeven op basis van de historische kostprijs. In de tabel hieronder zijn het eigen vermogen en de solvabiliteit doorgerekend op basis van de verschillende waardebegrippen.

Eigen vermogen

Eigen vermogen op basis van historische kostprijs Solvabiliteit op basis van historische kostprijs Eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde(*) Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde

2006

2005

2004

2003

2002

37.675

31.581

25.506

18.920

15.232

17,4

16,4

14,2

10,8

8,3

97.510

96.224

88.010

86.707

86.128

35,2

37,4

36,3

35,6

33,9

56

8.4.4

Continuïteit en overmaat

In het kader van de landelijke discussie ten aanzien van de eventuele overmaat van corporaties moet met nadruk worden gesteld dat de bedrijfswaarde in een jaarrekening in grote mate wordt beïnvloed door verslaggevingsregels. Op basis van regelgeving worden alleen geformaliseerde activiteiten en activiteiten binnen een horizon van vijf jaar vanaf heden ingerekend. Na deze periode van vijf jaar wordt uitgegaan van een genormaliseerd scenario. Zodoende zijn transformatie-ingrepen die nog niet zijn geformaliseerd maar die wij in een verdere toekomst zeker noodzakelijk achten, niet meegenomen. De zogenoemde beleidswaarde, die niet voor jaarrekening-doeleinden wordt gebruikt, geeft een veel beter beeld van de financiële situatie omdat daarin de horizon ongelimiteerd is en ook nietgeformaliseerde ingrepen worden opgenomen. In 2006 hebben we gewerkt aan het inzichtelijk maken van de financiële ruimte van onze corporatie. We willen volledig helder krijgen welke financiële inspanning wij maximaal kunnen leveren in het kader van transformatie en stedelijke vernieuwing. We komen hiermee tegemoet aan de wensen van stakeholders en toezichthouders om zowel de continuïteit te waarborgen als de beschikbare financiële middelen over de planperiode van vijftien jaar optimaal in te zetten. Basis voor een gedegen financieel plaatje is een voldoende uitgewerkt strategisch vastgoedbeleid met daarin de kaders voor de verschillende normen voor onderhoud, kwaliteit, huurontwikkeling en dergelijke. Met name aan dit fundament is in 2006 gewerkt waardoor de financiële doorrekening van het basisscenario doorexploiteren in 2007 kan plaatsvinden. Vervolgens voegen we de financiële effecten van transformatie en herstructurering voor de verschillende wijken in de vorm van scenario’s toe. Naast de doorrekening van noodzakelijke ingrepen moeten we eveneens rekening houden met bedrijfsrisico’s die een grotere of kleinere aanslag kunnen vormen op het beschikbare vermogen. Monitoring van relevante risico’s vereist een tijdige en betrouwbare informatievoorziening in de vorm van een financiële meerjarenprognose en scenarioanalyse. Omdat we risico’s nooit geheel kunnen uitsluiten moeten we, uit oogpunt van de financiële continuïteit van de corporatie, een financiële reserve vormen. De omvang van de reserve drukken we uit met de solvabiliteit, het verhoudingsgetal van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Voor Nieuw Wonen Friesland is een solvabiliteit van 15 tot 20% noodzakelijk uitgaande van waardering van de vastgoedportefeuille op historische kostprijs. We hebben hiertoe een inschatting van het benodigde eigen vermogen gemaakt in relatie tot de opgave van Nieuw Wonen Friesland in Leeuwarden en de financiële gevolgen van risico’s als deze zich daadwerkelijk voordoen (kans x financieel gevolg). Dit solvabiliteitspercentage relateren wij onder meer aan het risicoprofiel dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting jaarlijks vaststelt. Om de vereiste groei van het vermogen te kunnen realiseren hebben wij onderdelen van het bestaande woningbezit bestemd voor verkoop. Hierbij zijn wij uitgegaan van de uitgangspunten van het in 2005 geconcretiseerde en geformaliseerde strategisch vastgoedbeleid. Omdat Nieuw Wonen Friesland jaarlijks nieuwe projecten ontwikkelt, is sprake van een stijgend balansvolume. Om de jaarlijkse groei van het eigen vermogen mogelijk te maken is een actief verkoopbeleid binnen de kaders van het strategisch vastgoedbeleid van toepassing.

57

9 Werken aan kwaliteit Alleen met een topprestatie van de mensen van Nieuw Wonen Friesland boeken we resultaat voor onze stakeholders. Dan krijgen huurders de woning en de buurt die ze willen, komen hogere inkomens weer naar de stad Leeuwarden en halen we financieel en maatschappelijk rendement uit al onze inspanningen. En dus werken we aan kwaliteit. We richten onze organisatie optimaal in en verbeteren individuele kennis en vaardigheden.

9.1

(Grote) Klasse

Sinds 2004 werken we voor onze klanten vanuit een ‘Klantencentrum’ (vooral voor nieuwe klanten) en met drie ‘Regioteams’ (vooral voor bestaande klanten). In 2005 bleek dat deze werkwijze op vijf punten voor verbetering vatbaar was, te weten: • onderlinge samenwerking en communicatie • kennisontwikkeling • bezetting • van proceduregericht naar klantgericht werken • werkomgeving In 2006 hebben we door het project Klasse de eerste verbeteringen gerealiseerd. Vanaf 1 februari 2007 werkt Klanten & Wonen in een gewijzigde organisatie. Het Klantencentrum en de drie Regioteams vormen nu samen twee Regioteams (Noordwest en Zuidoost). De subafdeling Marketing is opgeheven. Daarvoor in de plaats is er de nieuwe afdeling Marktonderzoek & Rapportage.

9.2

Medewerkers en salarisontwikkeling

Op 31 december 2006 had Nieuw Wonen Friesland 95 mensen in dienst: 68 mannen (waarvan 7 parttimers) en 27 vrouwen (waarvan 19 parttime). Samen vervullen wij 86,42 fte’s. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 44,81 jaar. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de salariskosten afgezet tegen het aantal fte’s. Doordat er momenteel geen nieuwe instroom is bij de Aannemerij, daalden in 2006 het aantal fte’s en de salariskosten. Een deel van het onderhoudswerk besteden wij uit aan derden.

Ontwikkeling salariskosten x € 1000

Salarissen

2006

2005

2004

2003

3.992

3.878

3.888

3.732

Hulpkrachten van derden

251

328

445

338

Sociale lasten

392

525

467

384

Pensioenpremies

709

679

714

981

Totaal

5.344

5.410

5.514

5.435

Aantal fte’s

86,42

94,28

90,00

91,94

9.3

Ziekteverzuim

In januari 2006 zijn de resultaten van een onderzoek naar de geestelijke werkbelasting bekend geworden. Die waren goed en gaven geen extremen weer. Nader onderzoek was niet nodig. Dit is afgestemd met de ondernemingsraad. Onze doelstelling voor ziekteverzuim is 5,5%. Daar bleven we ook in 2006 binnen: het ziekteverzuim exclusief zwangerschap bedroeg 5,48%. Dit is een stijging van 0,22% ten opzichte van 2005. De

58

meldingsfrequentie steeg van 131 in 2005 naar 146 in 2006. Meer mensen meldden zich dus voor een korte periode ziek.

9.4

Medewerkertevredenheid

Meten is weten. Dat geldt ook voor medewerkertevredenheid. Maar alleen als de onderzoeksmethode correct is. Helaas bleken de (stage-)onderzoeken van 2005 en 2006 niet goed opgezet, waardoor er geen verband te leggen viel tussen enerzijds hoge scores op onderdelen en anderzijds een lage totaalscore in 2006. Deze daalde van 7,2 naar 6,9. Daarom voert een externe, professionele partij in het najaar van 2007 een nieuw onderzoek uit. De nieuwe resultaten kunnen we straks benchmarken met die in de branche. Ook dat is een reden het externe bureau in te schakelen.

9.5

Arbeidsomstandigheden

Het beleid Ongewenst gedrag implementeerden wij begin 2006. De afdeling Personeel & Organisatie behandelde het beleid decentraal in de diverse werkoverleggen. Twee vertrouwenspersonen werden benoemd. Samen met de P&O-adviseur volgden zij een opleiding tot vertrouwenspersoon. De arbodienst heeft een risico-inventarisatie & evaluatie (RI&E) afgenomen. Samen met de OR stellen wij in 2007 een plan van aanpak voor de beheersing van de risico’s op. De Arbocommissie voert het plan uit.

9.6

Opleiding en training

De ontwikkeling van onze medewerkers is belangrijk. Nieuw Wonen Friesland investeert dan ook graag in hen. In 2006 zijn de volgende trainingen georganiseerd voor de hele organisatie of onderdelen daarvan. • Tweedaagse cursus correspondentie voor de hele organisatie • Vijfdaagse cursus kleurrijk leidinggeven voor het middenkader • Klantvriendelijk receptie- en telefoonverkeer voor medewerkers Klantencentrum • Tweedaagse cursus vertrouwenspersoon voor de vertrouwenspersonen en de P&O-adviseur • Driedaagse NCCW-cursus voor de afdeling bedrijfsadministratie • Tweedaagse cursus bouwgebreken voorkomen voor de afdelingen Projecten, Aannemerij en de wooninspecteurs. Binnen de afdeling Klanten & Wonen is voor iedere medewerker voor het eerst een Persoonlijk Ontwikkel Plannen (POP) opgesteld. De medewerkers werken nu systematisch aan hun kennis, vaardigheden en persoonlijke eigenschappen. Deze pilot evalueren wij na het eerste jaar. Bevallen de POP’s ons goed, dan voeren wij deze verder in de organisatie in.

9.7

Ondernemingsraad

De ondernemingsraad heeft in 2006 zes keer vergaderd met de Directie. Instemming is verleend voor de risico-inventarisatie en –evaluatie (RI&E; zie boven) en voor de wijzing van de organisatiestructuur van de afdeling Klanten & Wonen. Verder is in de overlegvergaderingen onder meer het volgende aan de orde geweest: medewerkertevredenheidsonderzoek, preventief medisch onderzoek, samenwerking met De Friese Greiden Groep, functionerings- en beoordelingsgesprekken, visitatie, het strategisch vastgoedbeleid en het opleidingsbeleid. Over genoemde onderwerpen leest u elders in dit verslag meer. Het opleidingsbeleid is erop gericht medewerkers zodanig op te leiden dat vacatures zoveel mogelijk intern kunnen worden vervuld.

9.8

Kansen voor jong talent

Nieuw Wonen Friesland wil midden in de maatschappij staan, ook als het gaat om personeelsbeleid op de korte en lange termijn. We bieden daarom kansen aan jong talent in de vorm van stageplaatsen aan zowel MBO- als HBO-studenten. In 2006 hadden we vier stagiaires op de afdelingen P&O, Bedrijfsbureau en Aannemerij. Maar ook treden jonge medewerkers bij ons in dienst. Zij groeien door opleiding en training verder in hun vak. Vanaf 2007 wordt het aantal stageplaatsen uitgebreid op andere afdelingen.

59

JAARREKENING en ACCOUNTANTSVERKLARING

61

10 Jaarrekening 10.1

Kengetallen 2006

2005

2004

2003

2002

2001

8.099 302 19 507 76 9.003

8.072 187 19 478 65 8.821

8.170 114 14 457 68 8.823

8.169 19 457 68 8.713

8.179 26 23 458 68 8.754

8.223 20 468 68 8.779

Aantal koopeenheden Koopwoningen in aanbouw Koopwoningen in voorraad Totaal

119 19 138

80 80

72 72

2 2

36 36

-

Aantal verhuureenheden in beheer Woningen in exploitatie Woningen in aanbouw Winkels en bedrijfsruimten Garages/parkeervoorzieningen Verzorgings- en verpleeghuizen Overige objecten Totaal

143 143

143 143

618 79 15 22 8 1 743

618 157 15 22 8 1 821

672 101 15 49 8 1 846

1.136 3 49 8 1.196

Totaal verzekerde waarde (x € 1 mln)

578

566

565

566

547

522

Verhuur woningen Huurachterstand (zittende huurders) % jaarhuur Mutatiegraad

1,1

1,1

0,8

0,8

0,8

0,8

14%

14%

14%

14%

13%

15%

Aantal verhuureenheden in eigendom Woningen in exploitatie Woningen in aanbouw Winkels en bedrijfsruimten Garages/parkeervoorzieningen Overige objecten Totaal

Financiële continuïteit Eigen vermogen Voorzieningen Balanstotaal

37.675 31.581 25.506 18.920 15.232 13.199 166 1.396 1.210 1.210 4.040 4.042 216.893 192.943 179.824 175.961 183.525 186.460

Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio)

17,4% 1,1

Huuropbrengsten Jaarresultaat

32.625 31.518 30.714 29.928 29.041 28.579 6.094 6.075 6.586 3.688 2.033 4.313

Rentabiliteit totale vermogen

6,5%

16,4% 0,4

7,3%

14,2% 0,4

8,2%

10,8% 0,2

7,3%

8,3% 0,5

6,6%

7,1% 0,4

8,1%

63

10.2

Balans per 31 december

(bedragen x € 1.000) 2006

2005

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken: • in exploitatie • in ontwikkeling • ten dienste van de exploitatie

176.387 7.276 5.562

Financiële vaste activa Leningen u/g

168.657 6.302 5.860 189.225

180.819

1.133

1.190

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Voorraad materialen

9.412 192

5.737 193 9.604

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Rekening courant bank

409 0 313 409 266

5.930 405 908 295 1.045 248

1.397

2.901

15.534

2.103

216.893

192.943

64

2006

2005

Eigen vermogen Kapitaal Resultaat verslagjaar Overige reserve Totaal eigen vermogen

6.094 31.581

6.075 25.506 37.675

31.581

166

1.396

153.755

133.897

Voorzieningen Overige voorzieningen Langlopende schulden Langlopende leningen o/g Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen Overige schulden Overlopende passiva

10.388 0 5.271 1.425 1.963 1.119 5.131

14.759 7 3.002 1.117 834 502 5.848 25.297

26.069

216.893

192.943

65

10.3

Resultatenrekening

(bedragen x € 1.000) 2006

2005

32.654 3.060 2.478 757 38.949

31.446 2.794 4.122 583 38.945

Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenlasten Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

3.787 -632 4.204 1.216 9.027 0 7.745 25.347

3.535 -34 4.180 1.205 9.814 -685 7.128 25.143

Bedrijfsresultaat

13.602

13.802

Rentebaten en soortgelijke baten Rentelasten en soortgelijke kosten

409 7.917

230 7.957

Jaarresultaat

6.094

6.075

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

Financiële baten en lasten

66

10.4

Kasstroomoverzicht

(bedragen x € 1.000) 2006

2005

13.602

13.802

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Vrijval/dotatie voorzieningen Verkopen onroerend goed Overige

3.787 -1.230 -2.478 -632

3.535 186 -4.122 -34 -553

Veranderingen in werkkapitaal Voorraden Onderhanden werk/projecten Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)

1 -3.675 1.504 3.601

-435

15 -4.504 -1.620 2.410 1.431

-3.699

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

14.480

9.668

Ontvangen interest Betaalde interest

409 -7.917

231 -7.957

6.972

1.942

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

-12.678 3.595 57 -9.026

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

-15.060 5.297 57 -9.706

246

359

30.000 -14.759

14.000 -9.912

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

15.487

4.447

Toename/afname geldmiddelen in 2006

13.433

-3.317

67

10.5

Algemene toelichting

10.5.1

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit worden de wettelijke regels voor jaarverslaggeving van BW2 titel 9 voorgeschreven behoudens enkele specifieke uitzonderingen voor toegelaten instellingen. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer voor de sector specifieke presentatie-, waardering- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Deze jaarrekening is ingericht conform deze voorschriften.

10.5.2

Schattingswijzigingen

Bedrijfswaarde Voor wat betreft de bedrijfswaarde heeft een corporatie jaarlijks te maken met schattingswijzigingen omdat de bedrijfswaarde is gebaseerd op een inschatting van toekomstige kasstromen. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting op de balans in de vorm van een toelichting op de mutatie in de bedrijfswaarde.

10.6

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

10.6.1

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.

10.6.2

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden, indien van toepassing, naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.

10.6.3

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische levensduur en zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, vermeerderd met eventuele na-investeringen. Na-investeringen Na-investeringen zijn uitgaven die leiden tot een waardeverhoging van het actief. Hierbij uitgaand van een toename van de bedrijfswaarde als gevolg van bijvoorbeeld huurverhoging. Een eventueel reeds bestaand positief verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde wordt niet benut ten behoeve van activering. Een waardeverhogend effect van na-investering wordt gerealiseerd als gevolg van levensduurverlenging en/of rendementverbetering door bijvoorbeeld een hogere huurprijs. Overige aspecten Rente tijdens de bouw wordt in principe niet toegerekend aan projecten. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht. Op grondwaarde wordt niet afgeschreven, conform Boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek en het BBSH. De grond is gewaardeerd op basis van historische kosten.

68

Impairment-toets Jaarlijks vindt toetsing (‘impairment-toets’) plaats van de boekwaarde en reële waarde (hierna: bedrijfswaarde). De toetsing geschiedt op complexniveau. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties, welke qua productgroepen als volgt worden ingedeeld: 1. Binnenstad 2. Flat met lift 3. Flat zonder lift 4. Grondgebonden naoorlogs 5. Grondgebonden vooroorlogs 6. Nieuwbouw na 2000 De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd in de uitgangspunten van het strategisch vastgoedbeleid. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de, eind 2006 intern geformaliseerde, meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en eventuele overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren-onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

69

Bij de bedrijfswaardeberekening per 31december 2006 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Disconteringsvoet

Ultimo 2006 6,00%

Ultimo 2005 6,00%

Prijsinflatie 2007 Prijsinflatie 2008 en verder Looninflatie 2007 Looninflatie 2008 en verder Bouwinflatie 2007 Bouwinflatie 2008 t/m 2011 Bouwinflatie 2012 en verder Marktinflatie 2007 Marktinflatie 2008 en verder

1,50% 2,25% 1,50% 2,25% 1,50% 2,25% 3,25% 1,50% 2,25%

2,25%

Huurstijging 2007 Huurstijging 2008 Huurstijging 2009 en verder

1,10% 1,50% 2,25%

3,45% 3,45% 2,25%

Norm algemeen beheer, uitgedrukt in een bedrag per woning* Belastingen en verzekeringen, uitgedrukt in een bedrag per woning*

802,00 228,00

908,00 240,00

2,25% 3,25%

3,25% 2,25%

* een deel van de kosten is aan de overige ruimten doorbelast.

De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen of investering. De minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreft complexen in aanbouw welke worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzonder waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk. Het aandeel van de huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat. Dit wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Echter alleen voor zover geen sprake is van overwaarde binnen het complex (de kasstroomgenererende eenheid) waaraan de nieuw te bouwen huurwoningen worden toegevoegd. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken. Het resterende onrendabele deel van de investering wordt verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Echter alleen voor zover geen sprake is van overwaarde binnen het complex (de kasstroomgenererende eenheid) waaraan de nieuw te bouwen huurwoningen worden toegevoegd. Hiermee wordt de economische realiteit van de transactie op een zo transparant mogelijke wijze zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

70

10.6.4

Financiële vaste activa

Leningen u/g De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde verminderd met de reeds ontvangen aflossingen.

10.6.5

Vlottende activa

Onderhanden projecten en voorraden Onderhanden projecten betreffen veelal meerjarige nieuwbouwprojecten ten behoeve van verkoop. Deze projecten zijn gewaardeerd op basis van bestede kosten onder aftrek van reeds gerealiseerde projectopbrengsten. Voor zover nodig vindt afwaardering plaats voor verwachte uitvoeringsverliezen. Een voordelig projectresultaat wordt verantwoord bij definitieve afwikkeling/oplevering van het project. De magazijnvoorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen inclusief btw.

10.6.6

Vorderingen

De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor eventuele oninbaarheid.

10.6.7

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en eventuele deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder ‘schulden aan kredietinstellingen’ onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

10.6.8

Voorzieningen

Algemeen Voorzieningen worden verantwoord voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum aanwezig zijn en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat, voor zover deze verplichtingen en risico’s niet reeds als waardecorrectie op de desbetreffende actiefpost zijn verantwoord. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening voor personeelsbeloningen De pensioenregeling van Nieuw Wonen Friesland is een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Op basis van vrijstellingen in de regelgeving is de toegezegdpensioenregeling verwerkt als zou er sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Verplichtingen van de werkgever zijn zodoende niet in een voorziening op de balans verantwoord. Overige beloningen die voortvloeien uit de dienstbetrekking, met name jubileumuitkeringen, zijn als voorziening verantwoord als onderdeel van de ‘overige voorzieningen’ rekening houdende met blijfkansen en contant gemaakt naar balansdatum.

10.6.9

Langlopende schulden

De langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. De langlopende schulden omvatten de langlopende geldleningen, verminderd met de aflossingen voor het komend boekjaar. De aflossingsverplichting voor het komend boekjaar zijn gerubriceerd onder de kortlopende schulden.

10.6.10 Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben betrekking op schulden met een looptijd korter dan 1 jaar en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

10.6.11 Financiële instrumenten De stichting past financiële instrumenten (derivaten) toe om eventuele renterisico’s uit hoofd van haar leningenportefeuille af te dekken. Deze financiële instrumenten worden tegen marktwaarde off balance gewaardeerd.

71

10.6.12 Winst- en verliesrekening Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

10.6.13 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.

10.6.14 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

10.6.15 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode of de annuïteitenmethode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

10.6.16 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde (impairment-test). Ten aanzien van de materiële vaste activa in exploitatie betreft de reële waarde de bedrijfswaarde op basis van intern beleid.

10.6.17 Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten voor planmatig onderhoud verantwoord, alsmede de kosten ten behoeve van het storings- en mutatieonderhoud. Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

10.6.18 Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening.

10.6.19 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Transactiekosten op ontvangen leningen worden eveneens als rentelasten verwerkt.

10.6.20 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder ‘overige schulden’ voorkomende verplichtingen.

72

10.7

Toelichting op de balans

(bedragen x € 1.000)

10.7.1

Materiële vaste activa

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: onroerende en roerende zaken in exploitatie in ontwik- ten dienste keling van de exploitatie 1 januari 2006

Mutaties 2006: Investeringen Desinvesteringen wegens verkopen Afschrijvingen Subsidies + btw integratieheffing Afboeking onrendabele toppen Terugneming waardeverminderingen Correctie voorgaande afschrijvingen Overboekingen 31 december 2006

totaal

168.657

6.302

5.860

180.819

13.293 -1.116 -3.201 -1.246

8.016 -

21.616 -1.160 -3.787 -1.246 -700 1.335 25 -7.677 189.225

-

-700 1.335 -7.677

307 -44 -586 25 -

176.387

7.276

5.562

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreft huurprojecten in ontwikkeling bestemd voor toevoeging aan de eigen vastgoedportefeuille. 2006 2005 Ee-burg Tuinblok (53 woningen)* Valerius- (28 woningen) en Westeindeflat (27 woningen) Parkrandwoningen (18 woningen) Zuidvliet 11 eengezinswoningen Zuidvliet 35 appartementen Plankosten WoonZorgZones MFC Westeinde en aanleunwoningen Swettehiem Frouwesân 20 eengezinswoningen Bilgaard 40 appartementen MFC Bilgaard en 48 groepswoningen De Drait Drachten 30 appartementen Noordvliet Soendastraat 27appartementen Tramkwartier 17 appartementen Nieuweweg 3 40 appartementen Vrijheidswijk centrumgebied + plandeel C 27 appartementen

0 20 872 2.063 118 285 781 1.098 1.028 9 10 948 44

5.800 0 1 3 11 32 83 123 123 126

7.276

6.302

Het project Ee-burg wordt uitgevoerd in het kader van de stedelijke vernieuwing in de Vrijheidswijk. Het betreft een combinatie van huur en koop, waarvan het huurdeel (het Tuinblok) is opgenomen onder de post materiële vaste activa en het koopdeel (de Woontoren) onder de post onderhanden werk.

73

Afschrijving De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • Grond geen afschrijvingen • Stichtingskosten annuïtair/lineair 50 jaar • Cv-installaties annuïtair 50 jaar • Liften annuïtair 50 jaar • Isolatie annuïtair 50 jaar • Garages annuïtair 50 jaar • Bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar • Overige zaken annuïtair 10 jaar • Eigen kantoorpand lineair 40 jaar • ICT apparatuur lineair 3 jaar • Bedrijfsbusjes lineair 10 jaar • Personenwagens lineair 4 jaar Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde, berekend op basis van de uitgangspunten zoals genoemd in de algemene toelichting, bedraagt ultimo 2006 € 236,3 miljoen (2005 € 233,3 miljoen). De bedrijfswaarde is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van circa € 3,0 miljoen ten opzichte van de reële waarde per ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie laat zich als volgt verklaren: (bedragen x € 1.000) 334

Autonome waardemutatie

a. b. c. d.

Voorraadmutaties Realisatie verkoop en sloop Realisaties verbeteringen Realisaties nieuwbouw en aankoop Realisaties overig

a. b. c. d. e.

Parameterwijzigingen Indexaties Discontering Levensduur Huurverhogingen Mutatiegraad

a. b. c. d. e.

Beleidswijzigingen Exploitatie uitgaven Onderhoud Sloop en verkoopprogramma Restwaarde Overig

a. b. c. d.

Rentabiliteitswaardecorrectie Autonome ontwikkeling Wijzigingen in lopende leningen Nieuwe leningen Discontovoet

550 1.530 7.259 -500 8.839 5.458 0 567 -21.836 -70 -15.881 3.490 5.830 0 -6.351 -600 2.369

Totaal

-605 1.338 6.635 0 7.368 3.029

74

Verzekerde waarde De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt ongeveer € 578 miljoen voor het materiële vaste activa in beheer Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Het aantal woningen behorende tot de onroerende zaken in exploitatie dat is aangemerkt voor de verkoop bedraagt 479, verwacht wordt dat hiervan in de komende 4 jaar 120 woningen worden verkocht. De tot de onroerende zaken in exploitatie behorende woningen welke naar verwachting op korte termijn (binnen 1 jaar) zullen worden verkocht, hebben een verwachte opbrengst van € 4,5 miljoen, een boekwaarde van € 1,0 miljoen en een netto-opbrengst van € 3,5 miljoen.

10.7.2

Financiële vaste activa

De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Lening u/g 1 januari 2006 Aflossingen 31 december 2006

10.7.3

1.190 57 1.133

Voorraden 2006 9.412 192 9.604

Projecten in ontwikkeling Magazijnvoorraad onderhoudsmaterialen Totaal voorraden

2005 5.737 193 5.930

Projecten in ontwikkeling De post ‘projecten in ontwikkeling’ betreft projecten die gericht zijn op de verkoop van woningen aan particulieren. 2006 Ee-burg/Vrijheidswijk bestede kosten Af: voorziening voor verliezen Totaal -Ee-burg algemeen

5.450 -1.200

Ee-burg Woontoren bestede kosten Af: gedeclareerde termijnen Totaal Ee-burg Woontoren

6.854 -4.704

2005 5.500 -1.200

4.250

4.300 1.970 -533

2.150

1.437

Ee-burg Stadswoningen fase 2 Ee-burg Watervilla’s fase 3 Frouwesân fase 1 18 woningen Frouwesân fase 2 38 woningen Diversen koopprojecten VO

25 9 985 1.971 22

Totaal projecten in ontwikkeling

9.412

5.737

Ee-burg/Vrijheidswijk Ee-burg betreft het ontwikkelproject in het kader van de herstructurering in de Vrijheidswijk in Leeuwarden. Dit omvangrijke project is in 2004 formeel vastgelegd in een realisatieovereenkomst met de gemeente Leeuwarden. Deze realisatieovereenkomst betreft de in 1998 gemaakte prestatieafspraken tussen de gemeente Leeuwarden en de Leeuwarder corporaties.

75

Nieuw Wonen Friesland heeft via de realisatie overeenkomst het recht van de Gemeente Leeuwarden verkregen om, door middel van nieuwbouwprojecten, voor 31 december 2013 € 3,6 miljoen aan ontwikkelwinst te generen. Van het operationele deel uit het convenant heeft Nieuw Wonen Friesland reeds de kosten gerealiseerd (exclusief nieuwbouw Ee-burg), door de uitvoering van de volgende projectonderdelen: • • • •

de renovatie galerijflats Canadezenlaan/Dragoonsplein, afgerond in 2002; de sloop van 406 van de in totaal 406 te slopen woningen, afgerond in 2005; het openen van een zorgsteunpunt aan de Canadezenlaan, gerealiseerd in 2002; het stedenbouwkundig ontwerp Vrijheidswijk zuidwest, in 2002 gepresenteerd aan de gemeente Leeuwarden; • de renovatie galerijflats L. Sinnemastraat, afgerond in 2006. De geactiveerde bedragen hebben betrekking op ontwikkelkosten, de kostprijs van de ondergrond, sloopkosten, verhuiskostenvergoedingen en de boekwaarde van de desinvesteringen uit hoofde van het project. De investeringen bedragen in totaal € 16.583.000 exclusief de investeringen in het huurdeel (‘Tuinblok’) die conform de regelgeving zijn opgenomen als onderdeel van de materiële vaste activa. De investeringen zijn verminderd met ontvangsten in verband met de in het project opgenomen ontvangen subsidie. Tevens zijn de investeringen verminderd met de toegerekende dekking van een deel van de resultaten verkoop bestaand bezit en toegerekende ontwikkelrechten compensatie projecten. De totale verminderingen uit hoofde hiervan bedragen € 4.356.000. De afwaardering op het project Ee-burg/Vrijheidswijk betreft het ingeschatte verlies op het project; in casu het restant van de bijdrage van Nieuw Wonen Friesland in de realisatieovereenkomst.

10.7.4

Vorderingen 2006

2005

Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

619 -210 409

583 -178 405

Overige vorderingen Overige vorderingen Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen

563 -154 409

1.187 -142 1.045

31.581 6.094 37.675

25.506 6.075 31.581

10.7.5

Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserve is als volgt: Stand per 1 januari Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december

76

10.7.6

Overige voorzieningen

De voorzieningen betreffen ‘overige voorzieningen’, de mutaties in deze post zijn in het volgende schema samengevat: renovatie uitgestelde verplichting totaal beloningen Stand per 1 januari 186 1.210 1.396

Mutaties 2006: - onttrekkingen

-20

-1.210

-1.230

Stand per 31 december

166

0

166

Uitgestelde beloningen Toekomstige personeelsbeloningen welke voortvloeien uit de huidige dienstbetrekking zijn op basis van richtlijn 271 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving met ingang van dit boekjaar verantwoord. Het gaat met name om jubileumuitkeringen waarbij rekening wordt gehouden met blijfkansen. Bedragen worden contant gemaakt naar balansdatum. Renovatieverplichting Het bedrag van de voorziening ad € 1.210.000 is als een verplichting op lange termijn aan te merken. De voorziening heeft betrekking op het complex L. Sinnemastraat te Leeuwarden en betreft een verplichting tot renovatie die deel uitmaakt van de afspraken met de gemeente Leeuwarden inzake de stedelijke vernieuwing in de Vrijheidswijk. Deze renovatie heeft in 2006 plaatsgevonden en de voorziening valt dus dit boekjaar vrij ten gunste van het resultaat.

10.7.7

Langlopende schulden

Leningen

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal

2006 looptijd < 5 jaar 1.702 32.943 34.645

2006 looptijd > 5 jaar 12.600 116.898 129.498

2006 totaal

2006 rentevoet 14.302 5,83% 149.841 4,68% 164.143

2005 2005 totaal rentevoet 14.733 5,80% 133.923 4,93% 148.656

De mutatie in 2006 van het totaal van de langlopende schulden kan als volgt worden toegelicht:

Stand per 1 januari Bij: gerubriceerd onder kortlopende schulden per 1 januari

2006 133.897 14.759

2005 134.501 9.710

Stand per 1 januari inclusief kortlopend deel

148.656

144.211

Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Bij: klimleningen

30.000 -14.759 246

14.000 -9.913 358

Stand per 31 december inclusief kortlopend deel

164.143

148.656

Gerubriceerd onder kortlopende schulden Stand per 31 december

10.388 153.755

14.759 133.897

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2007 bedraagt € 10.388.000.

77

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw woningen tot een bedrag van € 7,3 miljoen. Obligo WSW Per 31 december 2006 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage € 5,8 miljoen van uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Langlopende schulden Om te voorzien in de (her)financieringsbehoefte wordt in 2007 één lening ad. € 5 miljoen aangetrokken. In 2008 zal € 15 miljoen aan nieuwe leningen worden aangetrokken en in 2009 € 5 miljoen. Ketenaansprakelijkheid Nieuw Wonen Friesland is aansprakelijk uit hoofde van de Wet ketenaansprakelijkheid.

10.7.8

Financiële instrumenten

Vorig verslagjaar is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Onderstaande derivaten zijn op basis van kosten beheersingsmotieven afgesloten.

Payer renteswap Payer renteswap Payer renteswap Payer renteswap Payer renteswap

Hoofdsom x € 1.000

Rente %

4.537 4.500 2.500 4.000 4.000

5,870 5,210 5,335 4,430 4,510

Ingangsdatum

Einddatum

1 januari 2004 1 januari 2009 1 augustus 2004 1 augustus 2007 1 augustus 2004 1 augustus 2014 14 maart 2008 14 maart 2018 14 maart 2009 14 maart 2019

Marktwaarde

nvt *) nvt *) nvt *) nvt *) nvt *)

Deze renteswaps zijn gekoppeld aan bestaande leningen zodat vermelding van de marktwaarde niet relevant is.

10.7.9

Vennootschapsbelasting

Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO ondertekent. Ondertekening kon tot uiterlijk 30 maart 2007 plaatsvinden. Binnen de vaststellingsovereenkomst worden twee opties geboden, te weten: de subjectieve vrijstelling (model I) en de objectieve vrijstelling (model II). Indien een corporatie de vaststellingsovereenkomst ondertekent heeft zij vervolgens tot en met 31 augustus 2007 de tijd om een van deze opties te kiezen. Nieuw Wonen Friesland heeft de VSO ondertekend en maakt vóór 31 augustus 2007 een keuze tussen de optie subjectieve vrijstelling, model I, of de optie objectieve vrijstelling, model II. Model I impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die niet binnen de gestelde buffers en/of franchise zones vallen, worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. Model II impliceert dat er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen belaste en objectief vrijgestelde activiteiten van de corporatie. Gegeven de onzekerheid inzake de modelkeuze tot uiterlijk 31 augustus 2007 is het voor Nieuw Wonen Friesland onmogelijk om de te verwachten belastinglast per 31 december 2006 te kunnen berekenen. In de jaarrekening over 2006 wordt daarom geen rekening gehouden met deze mogelijke

78

belastingpositie. De belastingplicht kan eerst na het definitief worden van de VSO en de modelkeuze door Nieuw Wonen Friesland met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld.

10.7.10 Pensioenfonds Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren welke voor NWF zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is er geen voorziening in de jaarrekening 2006 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds ASW kan invloed hebben op de te betalen premies. Het fonds heeft per balansdatum een dekkingsgraad van 145%. Op grond hiervan worden de komende jaren, naast reguliere premies, geen additionele premies verwacht.

79

10.8

Toelichting op de resultatenrekening

(x € 1.000)

10.8.1

Opbrengst verkopen nieuwbouw woningen Kostprijs nieuwbouw woningen Totaal verkoopopbrengst nieuwbouw Verkoopresultaat bestaand onroerend goed niet zijnde woningen

3.451 378 45 -77 45 3.060

3.400 355 72 142 37 2.794

3.657 1.106 77 2.474

5.357 1.162 91 4.104

-

-

4 2.478

18 4.122

92

126

430 235 757

333 124 583

3.165 33 586 3 3.787

2.949 31 552 3 3.535

Overige bedrijfsopbrengsten

Beheerdiensten voor derden Geactiveerde- en aan samenwerkingsverbanden doorberekende kosten werkapparaat Diversen

10.8.5

31.732 -214 -72 31.446

Resultaat verkoop woningen

Opbrengst verkopen bestaand bezit 31 woningen (2005: 44) Af: Boekwaarde Af: Overige verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit

10.8.4

33.040 -336 -50 32.654

Vergoedingen

Overige goederen, leveringen en diensten Af: te verrekenen met huurders Af: afgedragen BTW op servicekosten Af: exploitatiesaldi servicekosten Af: vergoedingsderving wegens leegstand

10.8.3

2005

Huren

Netto huur Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

10.8.2

2006

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Woningen en woongebouwen Onroerende goederen, niet zijnde woningen Activa ten dienste van de exploitatie Overige zaken

80

10.8.6

504 195 4 -1.335 -632

-34 -34

9.223 245 17 9.485 -458 9.027

10.137 159 29 10.325 -511 9.814

1.743 3.915 2.021 2.609 -1.210 -51 9.027

1.471 2.777 5.566 9.814

Lasten onderhoud

Werken derden Verbruik materialen eigen magazijn Overige directe onderhoudskosten Af: Doorberekend onderhoud Af: Diverse directe opbrengsten De directe netto-onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Storings- en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Markttechnisch onderhoud Investeringsonderhoud Vrijval voorziening investeringsonderhoud Doorberekend aan derden

10.8.8

2005

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Onrendabele top Nieuweweg 3 Onrendabele top MFC Bilgaard Onrendabele top W. Loréstraat 153 Inbreng waarde eigen grond Bilgaard Onrendabele top nieuwbouw huurwoningen Us Dream

10.8.7

2006

Bijzondere waardevermindering vlottende activa

Deze post betreft een vrijval van de afwaardering van het project Ee-burg in de Vrijheidswijk in Leeuwarden. Dit stedelijke vernieuwingsproject kent een hoog risiconiveau op basis waarvan in 2004 een verlies van € 2,4 miljoen werd voorzien. Na het sluiten van de realisatieovereenkomst met de gemeente Leeuwarden en opzet van een planexploitatie op basis van deze overeenkomst, werd in 2004 een resterend bedrag van € 1,9 miljoen gezien als eigen bijdrage van Nieuw Wonen Friesland en een claim van de belastingdienst. In 2005 is de vervallen belastingclaim van € 0,685 miljoen ten gunste van het resultaat gebracht. In 2006 heeft geen mutatie van deze post plaatsgevonden.

10.8.9

Overige bedrijfslasten

Beheerskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht / Huurdersplatform Leefbaarheid Activiteitenbudgetten Publiciteit Externe adviezen en benchmarking I.C.T. Overige algemene beheerskosten Totaal

376 306 66 424 247 607 306 657 112 3.101

465 267 86 103 155 535 388 544 345 2.888

81

2006

2005

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Juridische kosten, incasso e.d. Overige directe exploitatielasten Dotatie voor dubieuze debiteuren Contributie Aedes Totaal

1.694 226 65 176 40 62 2.263

1.608 224 57 95 60 59 2.103

Exploitatielasten servicekosten Onderhoudskosten exploitatie leveringen en diensten Af: uren eigen dienst Verwarmingskosten Elektrakosten Waterkosten Premie glasverzekering Overige directe exploitatielasten Totaal

1.593 -440 642 305 77 125 79 2.381

1.473 -472 677 293 65 123 -22 2.137

Totaal overige bedrijfslasten

7.745

7.128

357 52 409

183 47 230

Rente langlopende schulden

7.917

7.957

Totaal rentebaten en -lasten

-7.508

-7.727

10.8.10 Rentebaten Rente op uitgezette middelen Rente op financiële vaste activa Totaal rentebaten

10.8.11 Rentelasten

82

10.9

Overige gegevens

10.9.1

Werknemers

Gedurende het jaar 2006 had de corporatie gemiddeld 88,4 werknemers in dienst (2005: 91,4). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

10.9.2

Bestuurders en commissarissen

Lasten ter zake van beloning en ter zake van pensioenen van commissarissen en voormalige commissarissen: € 37.500. Omdat de post beloning van bestuurders is te herleiden op een enkel persoon is in verband met de privacy geen opgave verstrekt. De beloningstructuur van de Bestuurder is in overeenstemming met de uitgangspunten van de commissie Izeboud, terwijl de pensioenregeling conform de CAO-regeling is. In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke Middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) is € 171.000 de grens voor het inkomen van de Bestuurder. Binnen Nieuw Wonen Friesland wordt Izeboud gehanteerd en blijft het inkomen van de Bestuurder beneden de normgrens WOPT.

83

11 Accountantsverklaring

84

85

BIJLAGEN

87

Bijlage 1 - Corporate governance en risicomanagement Hoe werkt corporate governance bij corporaties? Corporate governance gaat over ‘deugdelijk ondernemingsbestuur’. Corporaties kennen geen aandeelhouders die belang hebben bij een gunstige ontwikkeling van shareholdersvalue. Wel kennen zij een omgeving van stakeholders: klanten, gemeenten, maatschappelijke organisaties, externe toezichthouders enzovoorts. Als gevolg van de verzelfstandiging is het toezicht op corporaties gewijzigd van gedetailleerde voorschriften vóóraf, naar toetsing op geleverde prestaties achteraf. Hierdoor zijn interne checks en balances belangrijker geworden en in het bijzonder het functioneren van het interne toezicht binnen corporaties. Kernpunten van corporate governance zijn integriteit, sturing, verantwoording en transparantie. De Bestuurder en de Raad van Toezicht van Nieuw Wonen Friesland onderschrijven deze beginselen. Bovendien is Nieuw Wonen Friesland van mening dat deze beginselen dienen te worden ingebed in de organisatie en dat verankering noodzakelijk is in de interne beheersings- en verantwoordingsstructuur. De voortgang van ons streven om de beginselen van corporate governance breed in de organisatie te implementeren, komt in dit jaarverslag tot uitdrukking. Nieuw Wonen Friesland onderkent vier kernfuncties van corporate governance die in goede samenhang worden gebracht als uitgangspunt voor beleid en opbouw van de organisatie: besturen, beheersen, toezicht en verantwoorden. Deze kernfuncties en onze visie hierop zijn in onderstaand figuur in hun samenhang weergegeven: Corporate governance kent elementen van regels, afspraken en structuur. Dit kan impliceren dat er sprake is van inperking van initiatieven of intern ondernemerschap. Nieuw Wonen Friesland ziet aspecten van corporate governance als een middel om afspraken transparant te maken, het expliciet maken van verantwoordelijkheden en het versterken van de sturing. Hierdoor wordt de ontwikkeling verstevigd in plaats van belemmerd. Daarenboven, goed bestuur is volgens Nieuw Wonen Friesland niet alleen een kwestie van regeltjes en formele structuren. Het zit in de houding en het gedrag van de Bestuurder, leidinggevenden én medewerkers; het is een belangrijk cultuurelement. Wij stellen ons voortdurend de vraag: doen we de goede dingen en doen we de dingen goed? Dat geldt zowel voor ons interne beleid als het beleid waarvan onze stakeholders iets merken. Bij het creëren van transparantie en het afleggen van verantwoording zijn de jaarrekening en het jaarverslag belangrijke instrumenten. Juist om inzicht te geven in onze vorderingen op bovenstaande gebieden zijn de deelgebieden besturen, beheersen, toezicht en verantwoorden hierna nader uitgewerkt in gerealiseerde en nog lopende acties. De principes van risicomanagement Goede governance betekent dat een corporatie zich bewust is van de risico’s waaraan zij onderhevig is en daarover rapporteert. Nieuw Wonen Friesland sluit daartoe aan bij de principes en aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance code (ook wel code ‘Tabaksblat’). Voor interne risico’s bepaalt de code dat in de vennootschap een intern controle systeem aanwezig moet zijn en dat het bestuur in het jaarverslag verklaart dat dit gehele systeem adequaat en efficiënt is. Voor externe risico’s bepaalt de code dat het bestuur in het jaarverslag moet rapporteren over de gevoeligheid van de resultaten van de vennootschap ten aanzien van externe omstandigheden en variabelen. De Nederlandse Corporate Governance code is geschreven vanuit de intentie om (financiële) bescherming te bieden aan de aandeelhouder. Voor corporaties zien wij de waarde van de code in relatie tot maatschappelijke prestaties en de bestemming (allocatie) van maatschappelijk kapitaal. Ten aanzien van deze aspecten verwijzen wij naar hoofdstuk 8 van het Volkshuisvestingsverslag waarin

88

wij onder meer onze visie op de deelname aan Aedex toelichten. Nieuw Wonen Friesland wil de regels voor goed bestuur zodanig invoeren en uitvoeren dat de Bestuurder en management een goed beeld hebben van wat in de corporatie gebeurt. Dat betekent niet alle risico’s uitbannen, maar risico’s inschatten en onderkennen en zonodig maatregelen nemen. Overeenkomstig de code maakt Nieuw Wonen Friesland een onderscheid tussen risico’s in relatie tot operationele doelstellingen en risico’s in relatie tot financiële doelstellingen. Financiële risico’s kunnen de financiële continuïteit van de corporatie bedreigen terwijl operationele risico’s de operationele continuïteit van de activiteiten bedreigen. Vanzelfsprekend leidt deze laatste risicocategorie bij een corporatie vroeg of laat ook tot een financieel risico. Operationele en financiële risico’s kunnen overigens ontstaan door interne en externe factoren. Een en ander is weergegeven in onderstaande matrix.

Risicomanagement interne risico’s externe risico’s

operationele risico’s financiële risico’s intern beheersingsysteem gevoeligheidsanalyse (en zo mogelijk defensieve maatregelen)

89

Bijlage 2 - Hoofdlijnen van het strategisch vastgoedbeleid SVB = sturing Het strategisch vastgoedbeleid (SVB) is een belangrijke schakel tussen bedrijfsstrategie en vele beleidsterreinen. Wat doen we met ons huurbeleid, de investeringen, het onderhoud en herstructurering? Het strategisch vastgoedbeleid stuurt hier de keuzes. En al deze keuzes hebben invloed op het rendement van een complex. Financieel en maatschappelijk rendement Omdat wij geen commercieel vastgoedbedrijf zijn, is niet alleen het financieel rendement maar ook het maatschappelijk rendement van belang. De Aedexbenchmark toont de kosten (gemiste opbrengsten) van maatschappelijk handelen en vergroot zo de transparantie van de diverse alternatieven. De jaarlijks herziene Aedexbenchmark hanteren wij ten behoeve van de besluitvorming in het kader van het strategisch vastgoedbeleid als onderdeel van het begrotingsproces en de meerjarenplanning. Visie op de woningmarkt Het strategisch vastgoedbeleid geldt voor de periode 2005-2020. Hoe ontwikkelt zich de komende jaren de vraag in de woningmarkt? Voor de planperiode voorzien wij de volgende demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen die van grote invloed zijn op deze vraag: • de bevolking vergrijst (meer oude mensen) en ontgroent (minder jonge mensen); • gezinnen ‘verdunnen’; • er is sprake van economische groei; • in zowel koop- als huurwoningen is vraag naar kwaliteit; • zowel starters als doorstromers oriënteren zich op koopwoningen. De vergrijzing en ontgroening leveren andere woonvoorkeuren op. De nieuwe generatie senioren heeft andere behoeften en wensen dan de traditionele ouderen. De behoefte om langer zelfstandig te blijven wonen leidt tot een extramuralisering van de zorg en stelt specifieke (levensloopbestendige) eisen aan het woningaanbod en het voorzieningenniveau. De welvaartsontwikkeling leidt tot een koopkrachttoename (en dus tot meer vraag naar kwaliteit in zowel koop- als huurwoningen). Marktperspectief (sociale) huursector Bovenstaande ontwikkelingen hebben voor de huurmarkt de volgende consequenties: • de sociale doelgroep (lagere inkomens) neemt af; • het aantal één- en tweepersoonshuishoudens stijgt; • de concurrentie vanuit de koopmarkt wordt sterker; • de vraag naar kwaliteit neemt toe; • de vraag naar flats zonder lift en kleine grondgebonden woningen neemt af. De huursector bestaat op termijn vrijwel helemaal uit één- en tweepersoonshuishoudens. De (kapitaalkrachtige) starters en middelbare gezinnen richten zich primair op de koopmarkt. De nieuwbouwplannen in de uitleggebieden van Leeuwarden vormen een extra bedreiging voor de sociale huursector. Gevolg is dat kwaliteitsarme woningen in onaantrekkelijke woonmilieus moeilijker te verhuren worden. De transformatieopgave (zie hieronder) moet dit oplossen. De sociale inkomensdoelgroep, studenten en ouderen zijn voor ons belangrijke klantgroepen. Zij blijven aangewezen op de huursector. Potentiële groeimarkten zijn de 55-plussers in met name het (middel)dure segment en de zorgbehoevende ouderen.

90

Portfolio-analyse woningbezit Het woningbezit is in 2005 onevenwichtig opgebouwd. Een belangrijk deel van de voorraad heeft een kwetsbaar marktperspectief. In 2020 moet de structuur aanmerkelijk verbeterd zijn.

Portfolio Woningeigenschap Gestapeld, waarvan bijna de helft zonder lift Grondgebonden, waarvan ruim de helft kleine woningen Goedkoop Middeldure segment (€ 500 - 650)

2005 65% 35% 55% 0%

Transformatie bestaande voorraad Gezien de onevenwichtige samenstelling van de woningvoorraad is een transformatieopgave onvermijdelijk. Dit betekent een strategie van afstoten aan de onderkant en toevoegen aan de bovenkant (bij gelijkblijvende totaalvoorraad). De transformatie kan vele vormen aannemen: sloop, verkoop, samenvoeging, upgrading. Nieuwbouwopgave Transformatie richt zich op omvorming van en onttrekking aan de bestaande voorraad , nieuwbouw betekent toevoeging aan de ‘bovenkant’ van de vastgoedportefeuille. Het accent binnen het nieuwbouwprogramma ligt op het (middel)dure segment. Deze strategische keuze is ingegeven door de portfolio-analyse, de noodzaak van het bevorderen van de doorstroming en het inspelen op de kwalitatieve vraag. Product-MarktCombinaties (PMC’s) Het totale woningbezit is opgedeeld in Product-MarktCombinaties (PMC’s). Daarbij zijn productgroepen en klantgroepen ‘gematcht’. Voor elke PMC zijn beleidskaders ontwikkeld die richting geven aan plannen en maatregelen op het vlak van o.a. leefbaarheid, kwaliteit, woonlasten, producten en diensten e.d. Positionering in de wijken Het vizier van Nieuw Wonen Friesland reikt verder dan alleen het beheer en de ontwikkeling van het vastgoed. We bekommeren ons niet alleen om de stenen, maar ook om de mensen in de wijk. Daar komt bij dat de omgevingskwaliteit van grote invloed is op de waardeontwikkeling van het vastgoed. Zo zijn de fysieke kwaliteit van de woonomgeving, de sociale cohesie in wijken en de veiligheid (samen: leefbaarheid) in belangrijke mate bepalend voor de marktpositie en het perspectief van wijk en woningen. Daarom wil Nieuw Wonen Friesland invloed uitoefenen op aangelegenheden die de sociaal-maatschappelijke infrastructuur raken. In concreto: • willen wij wijkgericht werken op basis van wijkregie; • kopen wij maatschappelijk vastgoed aan, zoals wijkgebouwen; • maken wij afspraken met de gemeente; • werken wij samen met andere corporaties en welzijnsinstellingen; • geven wij aandacht aan en nemen deel in verschillende projecten over veiligheid en leefbaarheid.

91

Bijlage 3 - Technisch beheer in detail Groot onderhoud Aan 652 woningen is in 2006 groot onderhoud uitgevoerd. Meer specifiek gaat het om het volgende.

Groot onderhoud Soort maatregel Binnenrenovatie portiekwoning L. Sinnemastraat (keuken, douche en toilet) Binnenrenovatie eengezinswoningen Kingmastate (keuken, douche en toilet) Binnenrenovatie eengezinswoningen Koestraten (keuken, douche en toilet) Vervangen balkondeuren de Hooidollen/Jokse 4-hoog Binnenrenovatie eengezinswoningen Hanenburg (keuken, douche en toilet) Aanbrengen zinken zijwangen dakkapellen en mechanische ventilatie Cambuursterpad Aanbrengen zinken zijwangen dakkapellen en mechanische ventilatie Tj. Hiddesstraat Binnenrenovatie eengezinswoningen A. Stellingwerfstraat e.o.(keuken, douche en toilet) Binnenrenovatie eengezinswoningen Camminghastraat (keuken, douche en toilet) Binnenrenovatie eengezinswoningen A. Schweitzerstraat (keuken, douche en toilet) Totaal aantal woningen groot onderhoud

Aantal woningen 64 39 81 96 15 183 7 40 68 59 652

Narenovaties: In totaal zijn er 14 narenovaties geweest ten bedrage van € 136.000. Woningverbetering

Centrale verwarmingsinstallaties Soort maatregel Projectmatig vervangen van een cv-ketel (Cambuursterpad, Tj. Hiddesstraat) Individueel vervangen van een cv-ketel Individueel aanbrengen cv-installaties Nieuwe cv-installaties via doktersattest Projectmatig aanbrengen cv-installaties (Julianalaan en L. Sinnemastraat e.o.)

Aantal woningen 190 10 36 2 231

Aan 83 bewoners uit 4 complexen hebben wij een aanbieding gedaan voor isolerende beglazing. 52 bewoners zijn akkoord gegaan, dit is een score van 63%. Dit is een beter resultaat dan in 2005 (55%). Op individueel verzoek is bij 53 woningen isolerende beglazing aangebracht. Markttechnische verbeteringen Om woningen en complexen als geheel aantrekkelijker te maken voeren wij markttechnische verbeteringen uit. In 2006 zijn de volgende werken uitgevoerd. • Gevelverfraaiing L. Sinnemastraat. • In de flatgebouwen van de Dragoonsplein, de Hooidollen/Jokse 4-hoog, Birdplein/Dulfplein, Esdoornstraat en Archipelweg zijn de algemene toegangsdeuren voorzien van deurautomaten. Totaal 75 stuks. Ook is er in de Archipelweg een schuifdeur in de hoofdentree aangebracht. • In de complexen Birdplein en Dragoonsplein zijn kopgevelramen aangebracht, ook zijn de gevels van het Dragoonsplein verfraaid.

92

• In de woningen van De Hofwijck ALW zijn thermostatische douchemengkranen en glijstangen aangebracht. • In het flatgebouw in de Hooidollen (12-hoog) werden de galerijvloeren opgehoogd.

93

Bijlage 4 - Milieuprestaties Nieuw Wonen Friesland zet zich in voor een beter milieu. Daartoe nemen wij de volgende maatregelen. Zonnepanelen In 2004 zijn er op de portiekwoningen in de wijk Heechterp zonnepanelen aangebracht. Het overschot aan opgewekte energie wordt teruggeleverd aan het elektriciteitsnet. Dit teruggave was als volgt.

Energieteruggave door zonne-energie 2004 2005 2006

379.963 kWh 361.458 kWh 344.621 kWh

Eerder al hebben 59 woningen in de Hollanderwijk en 4 houtrijke woningen in Schepenbuurt zonnepanelen gekregen. Dak- en gevelisolatie Ook zijn er bij enkele projecten in het verleden dakisolatie en/of gevelisolatie aangebracht. In 2006 is bekend geworden hoeveel de besparing in het gasverbruik is geweest:

Besparing door dak- en gevelisolatie Hooidollen/Jokse 12-hoog 22% Canadezenlaan 27% Weideflora (sterflat) 14% Weideflora 4-hoog 37% Zwenkgras 4-hoog 41% . Energiezuinige auto’s Het wagenpark van Nieuw Wonen Friesland gaat geheel overschakelen op aardgas. De auto’s van de regioteams zijn in 2007 aan de beurt en de 20 bussen van de onderhoudsdienst volgen later gefaseerd in verband met de hoge inrichtingskosten. Isolerende beglazing In 2006 hebben wij 4 complexen en 53 individuele woningen voorzien van isolerende beglazing. In totaal ging het om 400 m2 glas met 18.000 kg minder CO2-uitstoot. Hoogrendement-cv-ketels In 2006 hebben wij 423 hoogrendement-cv-ketels geplaatst. Deze leveren door een lager gasverbruik 18% minder CO2-uitstoot op dan de oude ketels. Het rendement van de oude cv-ketel was ongeveer 80% en van de nieuwe cv-ketel is het rendement 98%. Bij de plaatsing van 423 hoogrendementsketels wordt er ruim 142.762 kg CO2 minder uitgestoten dan bij de oude cv-ketels.

94

Bijlage 5 - Klanttevredenheid in detail

2005

2006

2005

2006

2005

2006

2005

2006

2005

2006

Totaal

Communicatiemiddelen

2006

Persoonlijke benadering

Klantgroep Bezoekers Klantencentrum

2005

Bereikbaarheid

Info voorziening

Betrouwbaarheid/ deskundigheid

De resultaten van de klanttevredenheidsonderzoeken 2005 en 2006 luiden als volgt.

7,1

-

7,9

-

6,2

-

7,6

-

7,0

-

7,4

-

Regioteams

7,3

7,3

7,2

7,1

7,3

7,2

7,2

7,4

7,6

7,6

7,3

7,3

Woningzoekenden

7,5

7,2

7,1

7,2

7,0

6,6

6,8

6,2

7,6

7,7

7,3

7,1

Vertrokken huurders

7,1

7,7

7,1

7,7

7,3

7,7

6,6

7,2

6,0

7,8

7,0

7,5

Nieuwe huurders

7,4

7,4

7,0

6,6

6,2

6,6

6,9

7,2

7,5

7,5

7,0

7,2

Onderhoudslijn

7,6

7,9

7,7

7,7

7,6

7,7

7,8

8,0

7,2

7,9

7,7

7,8

Groot onderhoud

7,2

7,8

6,7

6,8

6,8

6,8

7,4

7,3

7,4

7,4

7,1

7,2

TOTAAL

7,4

7,5

7,4

7,2

7,1

7,2

7,4

7,4

7,2

7,7

7,3

7,3

95

Statutaire en adresgegevens Statutaire naam

Stichting Nieuw Wonen Friesland

Statutair werkgebied

Leeuwarden en regio Noord-Friesland

Bezoekadres

Marshallweg 9, 8912 AC Leeuwarden

Postadres

Postbus 574, 8901 BJ Leeuwarden

Telefoon

(058) 23 34 111

Fax

(058) 23 34 199

Internet

www.nwf.nl (algemeen) www.wonenwaarjewilt.nl en www.ee-burg.nl (woningaanbod)

E-mail

[email protected]

Colofon Dit jaarverslag kwam tot stand onder de regie van de afdeling Communicatie. Tekst en concept

Nieuw Wonen Friesland en Van Gruythuysen Tekstproducties, beide in Leeuwarden

Opmaak omslag

Initio dbk, Groningen

Opmaak binnenwerk

Van Gruythuysen Tekstproducties, Leeuwarden

Druk

Initio dbk, Groningen

96