JAARRAPPORT Deloitte. Deloitte Accountants. 4juni Voor identifkatiedocleifldefl. Behorend bij co4troieverkiariflg d.d

JAARRAPPORT 2013

Deloitte. 4juni 2014

Deloitte Accountants Voor identifkatiedOcleifldefl Behorend bij co4troIeverkIariflg d.d. L/

JLML

2ol4

Inhoud Ft oofdstuk 1 (oorv,oord

Jaar,ersIag

.

4

.

4

\.‘erslag van het bestuur

.

6

Bestuursactiviteiten 2013.6 Bestuursbesluiten 2013 9 Algemene ledenvergadering 9 Samenstelling bestuur 10 Verkiaring van het bestuur 10

Versiag Raad van Toezicht

11

Algemeen Taak en werkwijze Onafhankelijkheid Deskundigheid en samenstelling Werkgeversrol Verkiaring van de Raad van Toezicht

11 12 13 14 15 16

Volkshuisvestingsverslag

17

Oog voor de kiant Bereikbare woningvoorraad Verhuur Investeren in onze woningvoorraad Bezit Onze Woning 2013 Projecten nieuwbouw & herstructurering Planmatig onderhoud Reparatie (service) verzoe ken Service-abonnement Mutatie-onderhoud Installatleonderhoud Overig onderhoud Onze Woning midden in de samenleving Overlast en woonfraude Veiligheid Signalen achter de voordeur Bewonersparticipatie en communicatie Wonen, zorg en welzijn

18 18 20 22 22 23 23 24 24 24 24 25 25 25 26 26 26 29

De organisatie Actie op verdere professionalisering Structuur en organogram Personele opbouw Ontwikkeling en opleiding Medezeggenschap HR-administratie Ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden

30

Deloitte.

30 31 31 32 3

orOnre urtta,,&.V Voor identificatiedoeleifldefl Behorerid bij controleverklaring d.d.:

Bouwvereniging Onze Woning, jaarrapport 2013

WLL WI L4 q 3

2

Presteren naar vermogen

.

33

Inleiding Financieel herstelpbn Meerjarenprognose Financiering Heffingen Scheidirig sociaal en commercieel bezit Financiële gang van zaken in 2013 Vermogensontwikkeling Omzetbelasting Vennootschapsbelasting

33 33 34 35 35 36 36 37 37 37

Kengetallen Hoofdstuk 2 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

38 Jaarrekening 2013

40

Balans per 31 december 2013 (na winstbestemming) Winst- en verliesrekening 2013 Kasstroomoverzicht 2013 Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans Toelichting op de winsten verliesrekening Overigegegevens

41 43 44 45 55 63 72

Deloltte. Delothe Accountants B.V. Voor identiticatiedoeleifldefl Behorend bj controleverkiaring d.d.:


‘-j JWU 2v1

3

Hoofdstuk 1

iaarverslag

Voorwoord Voor Bouwvereniging Onze Woning (Onze Woning) was 2013 in meerdere opzichten een bewogen jaar. Zo heeft de veranderende weten regelgeving, zoals de Herziene Woningwet, onze bewegingsruimte zowel organisatorisch als financieel verder ingeperkt. Toch zijn we in staat gebleken om naar buiten toe onze kwaliteit van dienstverlening en inzet in het realiseren van onze volkshuisvestelijke opgave blijvend waarte maken. Het was ook een bewogen jaar omdat we stevig hebben doorgepakt op de verdere professionalisering van Onze Woning. En dit was in meerdere opzichten nodig. De ingewikkeldheid van deze zelfde weten regelgeving op onder meer governance, fiscaliteiten en financiën maakte het noodzakelijk om als orga nisatie een kwaliteitsslag te maken. De achterstand die we hadden is inmiddels met extra inzet van me dewerkers gedeeltelijk ingelopen. Daarnaast geeft het beheer van in totaal 3.102 woningen (waaronder 2.639 woningen van Stichting Humanitas Huisvesting) een behoorlijke uitdaging om ook in organisatie structuur als aansturing kwaliteit te biijven leveren. Het integratietraject om hier een goed vervoig aan te geven is inmiddeis in voile gang en zal moeten leiden tot een herziene beheerovereenkomst in 2014. En niet in de iaatste piaats ervaren we de druk van buiten, doordat we sinds augustus 2013 door het Centraai Fonds voor de Voikshuisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht zijn gesteld. Zo voidoen we op dit moment niet aan de (financiëie) normen van het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarin wordt de noodzaak onderschreven om het hersteipian dat eind 2012 is ingezet onverkort door te zetten. Dit betekent werk aan de winkel! inmiddels is er ook een (financieei) herstelpian voor het WSW en het CFV ingediend. Dit ailes met ais doel om de continuIteit van Onze Woning in zowel financieei als organisatorisch opzicht voor iangere termijn te waarborgen. Naast deze inzet hebben we in 2013 flinke stappen gezet met onder andere de impiementatie van de governance code, de opzet van een bestendige organisatiestructuur, automatisering, de wijze van be siuitvorming, de oprichting van een ondernemingsraad en de impementatie van een HRM-beleid met bijbehorende instrumenten. Hierin gaan we voor de ontwikketing van zowei de medewerker ais de or ganisatie als geheel. Op deze manier zetten we de organisatie in steiling om naast de continulteit invul iing te geven aan de maatschappelijke prestaties. In dit iicht leggen we met dit jaarversiag verantwoor ding af over deze en andere activiteiten.

Tot slot was het een bewogen jaar omdat eind 2013 onze bestuursvoorzitter Leen de Jong werd opgenomen in het ziekenhuis. Na een kort ziekbed is Leen de Jong op 2 februari 2014 overieden. Leen was sinds 1982 bestuursiid en sinds 1996 voorzitter van het bestuur. Voor zijn werk bij Onze Woning is Leen in 2007 benoemd tot Ridder in de Orde van Oranje Nassau. Onder zijn ieiding heeft Onze Woning veel kunnen bete kenen voor de huurders en in deze gedachte zetten we de toekomstige activi teiten voort. We denken met grote waardering aan zijn inzet en betrokkenheid terug.

Deloitte. Deioitte Accountants B.V.

/)—

Voor identifktiedoeJeinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


1 JIAIIL wl

4

Met de blik op vooruit sluiten we met dit jaarversag het bewogen jaar 2013 af en richten ons op de toekomst van Onze Woning. Projecten op het terrein van (financieel) herstel, de integratie met Huma nitas en de verdere professionalisering Topen in 2014 gewoon door. Tegelijkertijd verwachten we een aantai complexe cases afte sluiten en de financiële positie te verbeteren. De koers waarmee we ditjaar begonnen zijn, gaan we in 2014 vertalen in een ondernemingsplan met concrete doelstellingen en acti viteiten. Dit pakken we samen met onze belanghouders op. Het ondernemingsplan gebruiken we ver volgens om onze aanspreekbaarheid op prestaties naar buiten toe te vergroten en de organisatie klaar te maken voor de toekomst. Kortom, we zijn op de goede weg en zien de toekomst met vertrouwen tegemoeU Namens het bestuur,

P.J. Rutten Voorzitter bestuur Onze Woning

Deloitte.

/,2—

Deloitte Accountants B.V. Voor dentifkatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


LI JW1L WILl

5

Versiag van het bestuur Bestuursactiviteiten 2013 Afgelopen jaar was een spannend jaar, waarin de professionalisering van Onze Woning op meerdere terreinen centraal stond. Onder leiding van de directeur van Onze Woning is de ontwikkeling van de organisatie opgepakt, is een aantat lastige dossiers in behandeling genomen en is het traject ingezet naar financieel herstel. Hieronder een opsomming van de beiangrijkste bestuursactiviteiten over 2013: Organisatieplan Het belang om door te pakken op het organisatieplan dat eind 2012 is ingezet, is zowel door het CFV en het WSW onderstreept. Dit betekent dat we ook in 2013 hebben gestuurd op onder meer de professio nalisering van de governance, de verbeterde aansturing van de organisatie, het opstellen en implemen teren van HRM-beleid, de integratie met Humanitas en een eenduidige strategie vertaald in een goed functionerende PDCA-cyclus. Deze onderdelen komen in dit jaarverslag terug. (Financieel)herstelplan Dit neemt niet weg dat we in 2013 voor het WSW een financieel herstelpian moesten opstellen en we in augustus 2013 door het CFV onder verscherpt toezicht zijn gesteld. Het financieel hersteiplan voor het WSW heeft als doel dat er een gezonde financiële positie tot stand wordt gebracht. Zo voldoet Onze Woning, mede naar aanleiding van een aantal dossiers en de heffingen die door de minister zijn opge legd, niet aan de financiële normen. Om te komen tot uitgangspunten voor het financieel hersteiplan is in september met de Raad van Toezicht (RvT), het bestuur, het management en een afvaardiging van de huurders een sessie georganiseerd. Mede met input van deze sessie is het financieel hersteiplan inmid dels opgesteld, welke vervolgens is goedgekeurd door de RvT. Het financieel herstel plan loopt parallel met de uitvoering van het organisatieplan. Daarnaast heeft ook het CFV een herstelpian gevraagd, afgestemd op het financieel en organisatieplan. Na overleg met het CFV is besloten om het opgestelde financieel hersteiplan voor het WSW ook te ge bruiken ter verantwoording aan het CFV. Hiermee ligt er voor zowel het WSW als het CFV een eenduidig herstelpian, die mede voortkomt uit het onlangs opgestelde organisatieplan. Future-overeenkomst RVG Wonen Eén van de lastige dossiers van het afgelopen jaar was de future-overeenkomst RVG Wonen. Met het afsluiten van een future-overeenkomst in 2005 met RVG Wonen, kon door verkoop van woningen gem vesteerd worden in herstructurering van de wijk 110 morgen. Omdat RVG Wonen in het najaar van 2012 heeft aangegeven niet meer te kunnen voldoen aan de verplichtingen uit de overeenkomst, is Onze Woning voor een extra last (die kan oplopen tot maximaal € 7,6 miljoen) komen te staan. Dit verlies is reeds in 2012 genomen, wat mede heeft geleid tot een verslechterde financiële positie van Onze Wo fling. De opbrengst van de in 2012 gerealiseerde verkoop van twee complexen (83 woningen), waarbij het de intentie was om de vrijgekomen middelen te gebruiken voor de renovatie van woningen, dient volledig te worden gebruikt om de financiële verplichtingen voor de komende jaren na te komen. Op het voor beide partijen op verantwoorde wijze beeindigen van de future-overeenkomst is in 2013 door Onze Woning veel actie ondernomen. Helaas heeft dit nog ni el •d t n bevredigend resu,V / taat. Tenzij de kwestie niet in den minne opgelost wordt, zal Onze Ie,uridische a nemen om dit dossier op een voor de organisatie zo goed mogelijke jte eindtet B.V. Voor identificatiedo&einden Behorend bij controleverkiaring d4.:

BouwverenigingOnzeWoning,jaarrapport2ol3

U

JWLL 2DI4

6

Integratie met Humanitas Onderdeel van het in 2012 opgestelde plan van aanpak was het realiseren van de integratie met Huma nitas. Middels een beheerovereenkomst voert Onze Woning voor vijf jaar het beheer en onderhoud uit van circa 3.102 woningen. Dit heeft geleid tot een sterke groel van de organisatie naar verhuureenheden (van 1.493 naar 4.636 vhe) en naar formatie (van 9 personeelsleden naar 24 eind 2012). Met deze groei zijn knelpunten ontstaan in de aansturing en onderlinge samenwerking. in het afgelopen jaar is daartoe een integratieplan opgesteld.

Aan de hand van dit plan wordt gewerkt aan een passende oplossing voor onder andere de wijze van werken, aansturing, kaderstelling en de totstandkoming van de beheervergoeding. Zo is het van belang dat de beheervergoeding kostendekkend is. Het integratietraject wordt als totaal opgepakt vanuit de thema’s wonen, vastgoed, financiën en personeel. De verwachting is dat medio 2014 de herziene be heerovereenkomst wordt ondertekend, waarin al deze aspecten terugkomen. Strategisch Vastgoed Beleid In navolging van de integratie met Humanitas is gestart met de opzet van een Strategisch Vastgoedbeleid (SVB). Het SVB wordt zowel opgesteld voor Onze Woning als Humanitas. Dit moet ertoe leiden dat er een goed totaalbeeld ontstaat van de huidige en gewenste vastgoedportefeuille en Onze Woning en Humanitas in staat zijn om verantwoorde keuzes te maken over de toekomst van het bezit. Dit mecle op basis van de voikshuisvestelijke opgave, demografische trends en ontwikkelingen. Het SVB wordt gekop peld aan de uitgangspunten van het financieei hersteiplan. Daarnaast is een aanbestedingsbeleid opgesteld, waardoor beter op een transparante wijze aanbesteed en ingekocht kan worden. Met deze twee stappen verwacht Onze Woning te gaan voor een efficiëntere inzet en zo het realiseren van een kostenbesparing. Masterplan ilO-morgen Aan de hand van een masterplan is in 2012 gestart met het in fasen opknappen van de woningen in de wijk 110-morgen. Behoudens de start in de Orionstraat (renovatie 36 appartementen en realisatie 12 appartementen), kon de uitvoering van het restant van het masterplan wegens de financiële probiema tiek van Onze Woning niet gerealiseerd worden. inmiddels is de turn-key overeenkomst ontbonden en zijn met de aannemer nadere afspraken gemaakt. Personeel & organisatie Minstens zo belangrijk als de financiële continuIteit is het investeren in de organisatie en haar mede werkers. Dat hebben we in 2013 gedaan. Onze Woning heeft een ondernemingsraad samengesteld, waarin medewerkers van Onze Woning en een medewerker van Humanitas zijn vertegenwoordigd. Met hen is in goed overleg het HRM-beleid opgezet. Deze wordt met bijbehorende instrumentarium geIm piementeerd. Immers, de organisatie kan zich alleen goed ontwikkelen ats de medewerkers gefaciliteerd worden in hun persoonlijke ontwikkeling. Aan de hand van de koers en nog op te stellen ondernemings plan, wordt bovendien in 2014 bekeken weike organisatiestructuur past bij de toekomstbestendigheid van Onze Woning. Governance Op het terrein van governance was de achterstand van de organisatie groot. Er is in 2013 actie onder nomen om de governance code te implementeren en meer profiel te even a de wijze van besIuitvor-ming en goedkeuning binnen management, bestuur en RvT. van eenb — 7 stuurssecretaris. Inmiddels werkt de directie op basis van een directiereglement. Voor identificatiedoeleinden Behorerid bij controeverkiaring d.d.:


-I JUI1L Loi”4

7

_______

Daarnaast is gestart met het reglement RvT en de vernieuwing van de statuten. Naar verwachting wordt deze in 2014 vastgesteld. Bovendien wordt flu als onderdeel van de cyclus van Plan-Do-Check-Act (PDCA) gewerkt met kwartaalrapportages, ter verbetering van de wijze van monitoring en (bij)sturing. Inhaalslag op fiscaal gebied Op fiscaal gebied is er een inhaalslag gemaakt. Voor de jaren 2007 tot en met 2012 zijn alle risico’s en kansen in kaart gebracht voor de omzetbelasting. In goed overleg en afstemming met de belastingdienst, zijn voor de betreffende jaren suppleties ingediend. Hierdoor ontvangt Onze Woning ruim € 700.000,terug aan omzetbelasting. Ook is hard gewerkt aan de interne financiële processen. Hierdoor is Onze Waning in staat am sneller betrouwbare financiele rapportages op te stellen, beter te sturen en moge lijke risico’s tijdig te ondervangen.

Participatie van bewoners Tot slot is er een begin gemaakt met de verdere professionalisering van de bewonersparticipatie. In 2014 zal één en ander verankerd worden in een zelfstandige huurdersorganisatie, waarmee conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) alle zaken met betrekking tot beleid en beheer wordt over Iegd. Op koers voor de aankomende periode... De professionalisering van de organisatie, het financieel hersteiplan maar ook de gezette stappen be treft de integratie van Humanitas en de start van het SVB zijn belangrijke bouwstenen in aanloop naar een bestendige koers. In 2014 zetten we met input van onze belanghouders deze koers op papier en maken de vertaling naar concrete doelstellingen en acties in een ondernemingsplan. Dit plan zal leidend worden voor de gehele organisatie en vormt de basis voor een goede verantwoording met betrekking tot de activiteiten die Onze Woning de komende jaren gaat oppakken. Daarin kijken we oak naar de gewenste structuur van Onze Woning, inclusief bijbehorende bestuurlijke organisatie. Zo zijn het be stuur en de RvT in gesprek over de inrichting van de bestuursstructuur op basis van een tweelaags be stuursmodel. De verwachting is dat met oog op ‘good governance’ dit model beter aansluit bij de ge wenste bestuurlijke besluitvorming en de daarbij behorende taken en bevoegdheden. Deze weg wordt in 2014 verder verkend. Onze Woning is en blijft dus volop in ontwikkeling. Vanuit een goed gelegde basis in 2013 moet oak in 2014 hard aan de weg worden getimmerd. Duidelijk is dat de orga nisatie en de financiële continulteit eerst op orde moet zijn. Dit betekent dat de focus intern gericht zal zijn op de stabilisering van de organisatie en extern op onze klan ten. Het leveren van goede huisvesting in een leefbare buurt staat hierbij centraal. Het bestuur verwacht dat be gin 2014 de contouren van het organisatieplan en (finan deeP) herstelpian duidelijk zichtbaar zijn, waarbij de werkorganisatie een stevige basis vormt am Onze Wo ningverderte professionaliseren. Er zaP dus een stevig beroep gedaan warden op de medewerkers, bestuurders en de leden van de Raad van Toezicht cm het transitietraject tot een succes te maken.

Deloitte. Deloitte Accountants Voor identficatiedo&eindefl Behorerid bij controeverkIaring d.d.:

Bouwvereniging Onze Waning, jaarrapport 2013

cj JWIL 101(1

8

Bestuursbesluiten 2013 In 2013 zijn er tien officiële bestuursvergaderingen gehouden waarin onder andere de volgende beslui ten zijn genomen: • Formele ontbinding Masterplan 110-morgen. • Vaststelling plan van aanpak professionalisering Onze Woning(organisatieplan) • Besluit tot integratie Humanitas en Onze Woning • Oprichting onciernemingsraad. Goedkeuring directiestatuut inclusief procuratie- en mandateringsregeling. • Formele vaststefling begroting 2013 en begroting 2014. • Vaststelling (financieel) herstelplan Onze Woning. a Formele vaststelling huurverhoging Onze Woning 2013-2014. • Instemming verstrekking hypotheek bezft Onze Woning als onderpand aan het WSW. Directie en management

Dhr. W. Stribos is eind 2012 aangetrokken als interim directeur. Van november 2012 tot en met juli 2013 heeft dhr. Stribos gefunctioneerd als interim directeur-bestuurder. Op dit moment draagt dhr. Stribos vanuit zijri directeurschap de volledige verantwoordelijkheid over de organisatie en haar prestaties, zo als benoemd in het door het bestuur vastgestelde directiereglement. Daarnaast is in 2013 afscheid genomen van zowel het hoofd Financiën als het hoofd Wonen. Voor de continulteit is voor beide functies een interim-manager aangetrokken.

Algemene ledenvergadering In 2013 zijn er twee algemene ledenvergadering gehouden, te weten op 12 maart en op 12 juni. De vergadering op 12 maart is bijgewoond door in totaal 23 leden en op 12 juni door totaal 22 leden (beide inclusief bestuur). De vergadering van 12 maart stond in het teken van de organi satieontwikkeling. Op deze avond zijn de resultaten van het or ganisatieonderzoek gepresenteerd. In de vergadering van 12 juni is besluitvorming genomen over: • het jaarverslag 2012; deze is door de Ieden goedgekeurd; • het financieel verslag; deze is door de leden goedgekeurd; a de instemming leden over het gevoerde beleid van de Raad van Toezicht. In Iijn met het hersteiplan zijn drie bestuurders op deze vergadering afgetreden. Op verzoek van de leden zijn deze drie bestuurders weer aangesteld voor een periode van maximaal twee jaar. Daarnaast zijn twee nieuwe bestuurders voor twee jaar benoemd en is de directeur-bestuurder, de heer Stribos, uit het bestuur getreden. De nieuwe bestuursleden zijn mevrouw I. Nieuwkoop en de heeri. Vos. Per 31 december 2013 waren 101 personen lid van de vereniging. Ten opzichte van 2012 (109) betekent dit een afname met 8 leden.

Deloitte.

Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedo&eifldefl Behorend hi) c ntroleverklatlng


L/

JWIL

tDI’4

d.d.: 9

Samenstelling bestuur Het bestuur was per 31 december Naam Dhr. L. de Jong* Dhr. P. Rutten Dhr. F. Wijling Mw. I. Nieuwkoop Dhr. J. Vos *De voorzitter, de heer L. de Jong,

2013 as volgt samengesteld: Functie Voorzitter Secretaris Penningmeester Lid Lid is op 2 februari 2014 overieden.

Aftredend Juni 2015 Juni 2015 Juni 2015 Juni 2015 Juni 2015

Verkiaring van het bestuur Het bestuur verklaart dat het jaarverslag en de jaarrekening een getrouw beeld geven van het functio neren en de financiëte positie van de organisatie. Vo verwachting wordt vooruitgekeken naar de ko mende jaren. Rotterdam, 4 juni 2014 Het Bestuur:

P.J. Rutten Voorzitter

I. Nieuwkoop Lid

F. Wijling

Penningmeester

J. Vos Lid

Deloitte. Deloitte Accountants B V. Voor dentificatiedoe!einden Behorend bij controIeverkarng dd.:


(I

L(i(bJ

10

Versiag Raad van Toezicht Algemeen De Raad van Toezicht heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Onze Woning. Conform de governance code artik& 111.1.6. houden we in ieder geval toe zicht op: • de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen van Onze Woning; • de strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Onze Woning; • de opzet en werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording (hoofdstuk V van de governancecode); • het fina ncieel verslaggevingsproces; • de naleving van weten regelgeving en • het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn beschreven in artikel 30 van de statuten. Bij het schrijven van dit jaarverslag wordt gewerkt aan nieuwe statuten voor Onze Woning. Deze statuten en het daarop afgestemde reglement voor de RvT worden naar verwachting medio 2014 vastgesteld. In dit jaarverslag leggen we, als onderdeet van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publie kelijk verantwoording af over de wijze waarop Onze Woning invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Onze Woning heeft een dynamisch en hectisch jaar achter de rug. In het spanningsveld van verdergaande professionalisering en het waarmaken van haar opgave, heeft zij ook vinger aan de pols moeten houden betreft de financiële continulteit. In dit jaar hebben we als Raad van Toezicht, ieder vanuit eigen taak en verantwoordelijkheid, gezamenlijk opgetrokken met het bestuur. Vanuit deze nabijheid hebben we voor het uitvoeren van onze taak in 2013 het volgende toezichtkader gehanteerd: Taakvelden BBSH; • Governance code woningcorporaties, juli 2011.; • Statuten BVOW; • Organisatieplan, ingezet eind 2012; • Financiële meerjarenbegroting (met operationele en financiële doelstellingen van Onze Woning ge koppeld aan indicatoren om de prestaties te meten); • Begroting 2013; • Kwartaalrapportages, met daarin financieel verslag. Het toezichtkader is door het jaar heen aangevuld door verkregen informatie uit gesprekken met het bestuur, de interim directeur, de externe accountant, het WSW (noodzaak tot financleel herstelpian) en het CFV (verscherpt toezicht). Het toezichtkader aangevuld met de gesprekken is door de Raad van Toe zicht in 2013 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van Onze Woning.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor dentificatiedoeleinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


(/

L1

Aanvulling op toezichtkader Op dit moment is het toezichtkader nog niet compleet. Het reglement voor de Raad van Toezicht is in de afrondende fase. Ditzelfde geldt voor de herijking van de statuten. Naar verwachting worden deze in 2014 vastgesteld. In 2014 zal ook nog gewerkt warden aan het gezamenlijk met de organisatie opstellen van een integriteitsbeleid en klokkenluiderregeling. Verder is er nog geen expliciet beschreven ondernemingsplan, waarin als vertaling van de opgaven en koers de strategie van Onze Waning voor de aankomende jaren is verwoord en uitgewerkt in concrete doelstellingen en activiteiten. Inmiddels is gestart met de koers en wordt het ondernemingsplan in de loop van 2014 opgesteld. Als Raad van Toezicht hechten we grate waarde aan de realisatie van dit plan en zullen we hierover regelmatig met het bestuur in gesprek gaan. Tot slot is met het opgestelde en in 2014 nog goed te keuren (financieel)herstelplan in opdracht van het WSW en het CFV, de basis gelegd voor de financiële continulteit (inclusief risicobeheersing) en de ont wikkeling van de organisatie op langere termijn. In combinatie met het ondernemingsplan zal daarmee het toezichtkader voor de Raad van Toezicht in 2014 worden gecomplementeerd.

Taak en werkwijze Cm de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren betreft de geleverde volkshuisvestelijke prestaties, de voortgang op het organisatieplan en de financiële situatie in relatie tot de beoogde doelen. Naast overleg met het bestuur, de externe accountant en instanties als het WSW en het CFV hebben we als RvT: • de algemene ledenvergaderingert in maart en juni bijgewoond; • met huurders, het bestuur en het management deelgenomen aan de sessie in september 2013, die als basis heeft gediend voor het financieel herstelpian. De Raad van Toezicht (en de leden van de raad afzonderlijk) heeft een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die nodig is am de taak als toe zichthoudend orgaan goed te kunnen ultoefenen. Hierover hebben we diverse gesprekken gevoerd met het bestuur en de accountants van BDO. Vergaderingen In het afgelopen jaar vergaderde de Raad van Toezicht zeven maal voltallig, vijf maal met het bestuur en ad-hoc met Atrivé en BDO. Daarnaast waren er extra vergaderingen nodig am aile veranderingen en aandachtspunten te bespreken met diverse interne en externe overlegorganen. Naast eigen gespreksonderwerpen is in overleg met de voorzitter van de RvT de agenda van de verga deringen opgesteld in gezamenlijkheid met het bestuur en de directeur. Cm het overleg te structureren en zorg te dragen voor een adequate informatievoorziening en besluitvorming is over 2013 gebruik ge maakt van een (externe) bestuurssecretaris. Dit mede met oog voor de verdere professionalisering en het borgen van ‘good governance’. Voor 2014 is de functie van bestuurssecretaris belegd binnen de organ isatie.

Deloitte.

K

Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedelehiden Behorend bij cortroleerkIarng d.d.:


c

12

Evaluatie In de vergaderingen is, als onderdeel van de verdere professionalisering van Onze Woning en de gedachtevorming rondom de bestuursstructuur, geruime aandacht geweest voor zowel het functioneren van Raad van Toezicht als het bestuur. Derhalve heeft in 2013 geen zelfevaluatie plaatsgevonden, zoals omschreven in de governance code. Als Raad van Toezicht hebben we het voornemen om in 2014 stil te staan bij haar in dividueel en collectieffunctioneren. (Goedkeuring op) besluiten en gespreksonderwerpen Het afgelopen boekjaar hebben we de volgende (goedkeuring op) besluiten genomen en onder meer gesproken over de volgende onderwerpen: (Goedkeuring op) besluiten • Jaarverslag 2012. • Begroting 2013 en begroting voor 2014. • Jaarrekening 2012 • Vergoedingen bestuur en RvT. • Aanstelling Deloitte als accountant voor een periode van 3 jaar (2013 tIm 2015). a Directiestatuut inclusief procuratie- en man dateringsregeling. a Ontbinding turn-key overeenkomst Masterplan 110-morgen.

Overige gespreksonderwerpen • Professionalisering organisatie en organisa torisch herstelpian ingezet 2012. a Financleel herstelpian WSW. • Verscherpt toezicht CFV. a Rooster van aftreden bestuur. a Dossier RVG (verkoop woningen). a Governance, waaronder reglement RvT en wijzigingsvoorstellen statuten. a Werving leden RvT. a Prestatieoordeel CFV en Ministerie van Bin nenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). a Financiële rapportage t/m derde kwartaal. • Integratie Humanitas. a Bouwstenen voor de koers van Onze Wo ning, af te ronden in 2014 (inclusief onder nemingsplan).

Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook kritisch kunnen opereren. Geen van de eden verleent andere diensten aan Onze Woning dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn daarmee onafhankelijk en kennen geen onverenigbaarheden zoals benoemd in artikel 111.2.2 van de governance code. Als Raad van Toezicht concluderen we dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. Afgestemd op de governancecode wordt de onafhanke lijkheid in het in 2014 goed te keuren reglement van de RvT onderstreept.

/)

Deloitte. Delothe Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij ccrtroieverklarin


LfJi(f Li

dd.: 13

Deskundigheid en samensteNing De leden van de Raad van Toezicht zijn benoemd voor een periode van vier jaar. De governance code bepaalt dat leden van een toezichthoudend orgaan niet langer dan twee termijnen van vierjaar zitting mogen hebben in de raad. In juni 2013 is op de algemene ledenvergadering de heer L. Moorees afgetre den als lid. De twee nieuwe eden die in deze periode zijn benoemd, hebben zich vanwege persoonlijke redenen respectievelijk teruggetrokken in augustus en oktober 2013. Voor de continulteit van het toezichthoudend orgaan zijn de overige drie leden ook gedurende 2013 aangebleven als Raad van Toezicht. Gelet op de huidige zittingsduur voldoet Onze Woning op dit punt niet aan de governancecode. Als raad zijn we ons hier bewust van en hebben we na het terugtrekken van de nieuwe leden een actieve werving opgezet. Begin 2014 is een nieuw lid aangedragen, de heer H.W. van Heuven. Op de algemene ledenvergadering van 15 mel 2014 is de heer Van Heuven officieel benoemd. Met de huidige eden van de Raad van Toezicht zijn er nadere afspraken gemaakt over het aftreden. Per juni 2014 zullen de eden van de huidige raad aftreden, mits er geschikte kandidaten beschikbaar zijn. Deze afspraken zijn gecommuniceerd naar het ministerie van BZK. In de tussentijd zullen we, met kennis en ervaring betreft de huidige situatie van Onze Woning, ons samen met het bestuur inzetten om de gewijzigde statuten, de daarbij behorende reglementen op het terrein van governance en de verdere professionalisering als geheel (inclusief bestuursstructuur) te begeleiden. Per 31 december 2013 is de samenstelling van de Raad van Toezicht als volgt: Naam en Ieeftijd Functie & exBeroep Nevenfuncties iaar van pertise binnen Aftreden* RvT Dhr. A. Vijftigschild (55) Voorzitter • Advocaat • Secretaris bij 2 stich 2014 In functie sinds 1999 Juridisch tingen “Derdengel den”. Dhr. C.H. van Hellemond Secretaris • Adviseur • Bestuurslid stichting 2014 (66) Technisch Velo Beheer B.V. Infunctiesindsl999 • Bestuurslid land bouwmuseum de kleine_Duiker. Dhr. A.W.i. Kalkman (60) Lid • Verzeke• Directeur van een 2014 Infunctie sinds 2007 Financieel raar Stamrecht B.V. *De Raad van Toezicht treedt collectief af in 2014 bij beschikbaarheid van nieuwe kandidaten.

Dhr. A. Vijftigschild (voorzitter)

—

Dhr. C.H. van Hellemond

—

Dhr. A.W.J. Kalkman

10.101

7.251

—

10.101

7.251

10.101

7.251

Dhr. L.H. Morees

DE 10 tte.

Totaal

37%l te/ ccountants B.V. ‘Jaor

Behorend bij controleverkiaring d.d.: .1..A.


L( j(AILL

Loll

14

Per 1-1-2014 voldoet op basis van uitfasering de Raad van Toezicht van Onze Waning aan de norm, zo als deze is opgesteld door de VTW.

Werkgeversrol Op 2 februari 2014 is Leen de Jong als bestuursvoorzitter en boegbeeld van Onze Waning ons ontvatlen. We wensen zijn familie en vrienden veel sterkte bij het verwerken van dit verlies. Leen kende tot aan zijn ziektebed een grote mate van betrokkenheid, waarvoor we hem uiterst dankbaar zijn. Vanuit onze verantwoordelijk concluderen we dat het bestuur voor 2013 zich heeft ingezet voor het leveren van de volkshuisvestelijke prestaties en de verdere professionalisering van Onze Woning. Het was een bewogen jaar, waarin we gezamenlijk als raad en bestuur hebben opgetrokken in onder meer de afhandeling van lastige dossiers (zoals de future-overeenkomst met RVG en de ontbinding van de turn-key overeenkomst van het Masterplan), de opzet van het (financieel) herstelpian, de integratie met Humanitas en de implementatie van de governance. Hierin hebben we onze verantwoordelijkheid als Raad van Toezicht in acht genomen. De vergoeding van het bestuur over 2013 was ats volgt:

Dhr. L. de Jong (voorzitter)

36.190

62.889

Dhr. P.J. Rutten (secretaris)

17.870

11.679

Dhr. F. Wijling (penningmeester)

11.146

11.679

Mw. I. Nieuwkoop Dhr. W. Stribos

*

5.573 104.912

Dhr.J.Vos**

-

Dhr. J.H. van Zetten

-

Dhr. M. van Meggelen

-

Totaal

-

33.575 -

10.609 12.690

175.691

143.121

*Dhr. W. Stribos was tot juli 2013 interim directeur-bestuurder. Vanuit deze functie zijn de kosten weer gegeven bestaande uit de gefactureerde uren over het eerste h&fjaar 2013, exclusief omzetbelasting. Deze kosten zijn onder de advieskosten verantwoord. **Dhr. J. Vos heeft afgezien van bezoldiging

Deloitte. Delothe Accountants Voor identificatedoeIeinden Behorend bij controeverkIaring d.d.: •


L(

I

JLML

4

— *

a

U.’tl

15

Verkiaring van de Raad van Toezicht De jaarstukken en het accountantsrapport geven een helder inzicht in de activiteiten en inspanningen van het bestuur van Onze Woning. De Raad van Toezicht dankt het bestuur en aBe overige betrokkenen voor hun inzet. Rotterdam, 4juni 2014 De Raad van Toezicht:

A. Vijftigschild Voorzitter

C.H. van HeBemond Secretaris

A.W.J. Kakman Lid

H.W. van Heuven Lid

Deloitte. Deloit’te Accountants B.’). Voor iden Behorend bij cotroe’derkIaring d.d.:


cj JUIIL

ZDI’1

16

Volkshu isvestingsverslag

Deloitte. D&oitte Accountants Voor identificatiedoeleinden Behorend bj controIeverkaring d.d.:


‘I

j’

17

Oog voor de kiant Onze Woning is er primair year die mensen die niet zelfstandig in een eigen waonruimte kunnen voorzien. Daarin zijn we er in ieder geval voor de mensen met een inkomen tot € 34.678,- in 2014 (in 2013: € 34.229,-), maar we verhuren ook aan mensen die een inkomen heb ben boven deze wettelijk vastgestelde grens. Zo zien we dat veel mensen niet direct in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook niet in staat zijn am een waning te kunnen kapen. Met een bezit van meer dan 1.500 vhe in Rotterdam, bedienen we een brede doeigroep. De samenstel ling van ons huurdersbestand is divers en varieert van starters, gezinnen, seniaren tot mensen met een specifieke zargvraag. Met een concentratie van ons bezit in Hifligersberg is Onze Waning in staat am za niet alleen een waning op maat in de wijk aan te bieden, maar oak am binnen de wijk waoncarrière mogelijk te maken. Dit alles daen we in bestaande en nieuwe huurwaningen voar elke fase van het leven, tegen een passende prijs. Het huurbeteid van Onze Waning is in 2013 angewijzigd en gebaseerd op de uitgangspunten dat: • waningen met gelijke kwaliteit zaveel mogefijk dezelfde huurprijs maeten hebben; • waningen zaveel magelijk bereikbaar dienen te warden gehauden voar de primaire daelgroep. In 2014 wardt naar aanleiding van de kaers en het daaruit vaartvlaeiende ondernemingsplan het huur beleid verder aangescherpt. Vanwege de ecanamische crisis, maar oak bijvaarbeeld op antwikkelingen als het scheiden wanen en zorg, verwacht Onze Waning dat de kamende jaren meer mensen een beroep gaan doen op de bouw vereniging vaor gaede en betaalbare waanruimte. Tegelijkertijd neemt door overh&dsmaatregelen de financiële ruimte bij Onze Waning af. Kartam, oak de komende periode Iigt er een uitdaging am anze slagvaardigheid te behouden! In ons andernemingsplan dat we in 2014 apstellen gaan we daarom na drukkelijker bekijken hoe we met cog voor de kiant en rekening haudend met weten regelgeving, het niveau van dienstverlening kunnen behauden.

Bereikbare woningvoorraad Bereikbaarheidsgrenzen De bereikbaarheidsgrenzen warden rechtstreeks afgeleid van de aftoppingsgrenzen huurtaeslag. Per 1 januari 2013 was de bereikbare huur: • voar één- en tweepersaanshuishaudens € 535,91 (€ 524,37 per 1 januari 2012) • voor meerpersoanshuishaudens € 574,35 (€ 561,98 per 1 januari 2012). Per 31 december 2013 was 75% van het woningbezit bereikbaar voor de primaire doelgroep. Het tatate i isaIsvotoverc’ huurkIssen verdeeld: waninbezit i -

Aa nta I woningen %

381

696

171 Delaitte ccountants BV.

26,6%

48,6%

11,9% Vooriden4ficatW1,9%nd4’% ehorerIc bj conuoIeierkIrIng d.d.: -

Bauwvereniging Onze Waning, jaarrapport 2013

1 L

-lft.11

JLMLI.

‘3flIJ

LJJ(1

18

Oak in 2013 was het streefhuursysteem van toepassing. De streefhuur van elke woning is bepaald tussen 90% en 100% van de maximaal toegestane huurprijs volgens het woningwaarderingssysteem. De woonruimteverdeling Onze Woning voorziet wekelijks via Woonnet-Rijnmond (www.woonnet-rijnmond.nI) woningzoekenden van informatie over de beschikbare woningvoorraad. De regels voor de verdeling van woonruimte in de gemeente Ratterdam zijn vastgelegd in de huisvestingsverordening. De uitvoering van de woonruimte verdeling is gedelegeerd aan de in de regio werkzame corporaties. Zij werken hiervoor samen met Woonnet-Rijnmond. De vrijkomende sociale huurwoningen warden via het woningaanbodsysteem aan geboden en verhuurd aan ingeschreven woningzoekenden. In 2013 stonden er in de regio ruim 265.700 huishoudens ingeschreven ais woningzoekende. Dit zijn circa 88.700 woningzoekenden meer dan in 2012. In 2013 zijn in totaal 126 woningen (2012: 67 wonin gen) via Woonnet-Rijnmond aangeboden en verhuurd. De gemiddeide wachttijd was in 2013 5,1 jaar (2012: 5,3 jaar). Urgentiebepaling

Mensen in een onhoudbare of Ievensbedreigende situatie kunnen met een urgentieverkIaring voorrang krijgen op regulier woningzoekenden. Urgentie wordt toegekend via de Stichting Urgentiebepaling Wa ningzoekenden Rijnmond (SUWR). Urgente woningzoekenden ontvangen op basis van hun gezinssa menstelling en inkomen een zoekprofiel van de woningen waarop ze met voorrang kunnen reageren. Onze Woning verwijst urgent woningzoekenden actief naar SUWR Huisvesting bijzondere doelgroepen

Er werden geen statushouders geplaatst of kandidaten in het kader van het Project (Z)onder Dak. Dit project zorgt voor huisvesting van ex-verslaafden, die begeleid terugkeren in de maatschappij of naar mensen vanuit de generaai pardonregeling. De voornaamste reden dat deze niet zijn geplaatst, komt doordat de individuele problematiek van de woningzoekenden niet aansloot bij de op dat moment be schikbare woningen/wijk. Woningruil

Soms kan woningruil een oplossing bieden am een waning te vinden die beter aansluit bij de wensen van een woningzoekende. WeI dient hierbij aan een aantai voorwaarden te warden voldaan. In 2013 is geen gebruik gemaakt van de mogeiijkheid tot woningruil. Doorschuifregeling

Met de doorschuifregeling is het mogelijk am met voorrang binnen een woongebouw te verhuizen. In 2013 is hiervan geen gebruik gemaakt. Woningtoewijzing Vanaf 1 januari 2011 is de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang taegelaten in stellingen volkshuisvesting (Europese richtlijn) van kracht. Daarin is onder meer bepaald dat waning corporaties minimaa? 90% van de vrijkomende woningen met een huur onder € 681,02 (peildatum 1-12013) moeten verhuren aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal € 34.229,- (peil datum 1-1-2013). De beleidsvrijheid am 10% van de vrijkamende sociale huurwoningen toe te wijzen aan waningzoekende huishoudens met een inkomen boven de € 34 9 Onze Waning o iO waar dit nadig is benut. / Deloitte Accountants By.

,‘

Voor identifkatiedoeleinden Behorend bij controleverklaring d.d.:

BouwverenigingOnzeWoning,jaarrappart2ol3

L/

jul11

LOH1

19

Onduidelijkheid in de wettelijke toetsing maakte het niet eenvoudig om de inkomenstoetsing over 2013 uit te voeren. Desondanks hebben we onze daelstelting behaald om minimaal 90% van de daelgroep met een inkomen tot € 34.229,- te huisvesten.

Verhuur Verhuringen

In 2013 hebben 139 verhuringen plaatsgevonden, waarvan 126 betrekking hebben op woningen, 5 op commerciële ruimten en 8 op parkeerplaatsen/garages. De gemiddelde mutatiegraad is in 2013 toege namen tot 8,79%. (2012: 6,75%>. Weigeringen

Onze Woning merkt dat woningzoekenden steeds kritischer worden bij het aanvaarden van een waning. Er wordt wel gereageerd op het aanbad, maar vaak blijkt bij een aanbieding aan de geInteresseerden, dat zij op de woning van hun keuze willen wachten. De meest voarkomende weigeringsredenen zijn: • De woanamgeving bevalt niet. • De woning wordt door de kandidaat niet als passend bevanden. • Kandidaten willen de woning niet betrekken, ondanks dat ze wel reageren. • Persoonlijke omstandigheden. Het aantal weigeringen neemt daardoor toe en de wachttijden worden daardoor Ianger. In 2013 is er bij de toewijzing van de woningen gemiddeld 3,5 keer geweigerd (2012: 2,9 keer), ten opzichte van het regionaal gemiddelde van vier weigeringen per aangeboden woning. Ondanks dat Onze Waning veel aanbiedt door middel van groepsaanbiedingen (aanbieding aan meer dere kandidaten tegelijk), worden regelmatig no-shows geconstateerd (niet opdagende woningzoeken den). Woannet-Rijnmond heeft per 1 januari 2014 een No-Show regeling ingevoerd, waarbij kandidaten na 4x No-Show tijdelijk geblokkeerd warden en niet meer op een woning kunnen reageren. Waonnet-Rijnmand neemt maatregelen am het aantal weigeringen terug te dringen. Dc in ontwikkeling zijnde woonruimteverdeling biedt hierin mogelijkheden. Deze nieuwe manier van verdelen van woan ruimte wordt geregeld in de nieuwe Huisvestingsverordening, die gaat heten: Verardening Woanruimte bemiddeling. Een belangrijk uitgangspunt vanuit de Pravincie is dat deze verordening huisvestingsvrij heid garandeert. In de ogen van de Provincie warden teveel woningen met voarwaarden aangeboden, die de vrijheid van vestiging teveel beperken en bovendien wettelijk niet zijn taegestaan. Op dit moment worden vrijgekamen woningen aangebaden op basis van inschrijfduur. In dit nieuwe woanruimte verdeelsysteem komen 5 modellen waar onderscheid wordt gemaakt tussen oriënterende zoekers, spoedzoekers en gerichte zoekers en urgente zoekers. Oak warden er andere vormen aange baden zaals duurdere huur, kaap studentenhuisvesting en tijdelijke huisvesting. Daarnaast is in deze verardening geregeld dat er een No-Show regeling van taepassing zal zijn, waar kandidaten geblakkeerd warden wanneer zij niet ap een bezichtiging kamen apdagen. Hiermee kamen de huidige bemiddelings modellen (zaals Iakaa) maatwerk) te vervallen.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identifkatiedoeleinderi Behorend bij c&ntroieverklaring d.d.:

Bauwvereniging Onze Waning, jaarrappart 2013

c,

i1i1L Wl’4

20

Huurverhoging Onze Woning heeft de in 2013 geboden wettelijk ruimte voor het doorvoeren van de huurverhoging benut. De huurverhoging per ljuIi 2013 is gedifferentieerd doorgevoerd op basis van de geboden ruimte om inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Naast de verhoging voor inflatie van 2,5% is vervolgens, afhankelijk van het gezinsinkomen van huurders, de uiteindelijke huurverhoging aangezegd. De huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg gemiddeld 4,3% (2012: 2,3%). Huurcommissie Ten aanzien van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn bij Onze Woning in 2013 33 bezwaarschrif ten ingediend. Bewoners hebben vervolgens de mogelijkheid gekregen om aanvullende en onderbou wende gegevens aan te leveren. Oat heeft ertoe geleid dat uiteindelijk in slechts twee gevaflen door de huurder ook daadwerkelijk bezwaar bij de huurcommissie is ingediend. Vanwege het verstrijken van de wettelijke bezwaartermijn is de huurverhoging in deze gevallen niet per 1 juli 2013 doorgevoerd. Ultimo 2013 is één hernieuwd aangezegde huurverhoging nog in behandeling bij de Huurcommissie. Huurtoeslag Bij Onze Woning hebben huurders de mogelijkheid om de huurtoeslag rechtstreeks in mindering te laten brengen op de te betalen huur. In 2013 maakten 171 huurders (2012: 187) daarvan gebruik met een gemiddeld bedrag aan huurtoeslag van € 177,- per huishouden per maand (2012: € 174,-). Vanaf 2014 wordt de huurtoeslag rechtstreeks naar de huurders overgemaakt. Huurders verzorgen vervolgens de huurbetaling aan Onze Woning. Huurachterstand Ten aanzien van de huurincasso blijft onverminderd een sociaal en zakelijk beleid het uitgangspunt. Het beleid van Onze Woning is erop gebaseerd om huurachterstanden en de oorzaken daarvan te signaleren. Daarna kan er actie worden ondernomen. Hierdoor worden grote huurachterstanden voorkomen en kunnen verdergaande maatregelen uitblijven. In 2012 is bij iedere afsluiting van een nieuwe huurover eenkomst aangedrongen om door middel van huurincasso te betalen. Ten aanzien van de huurachterstand over 2013 het volgende: • De huurachterstand bedroeg per 31-12-2013 € 160.000,- zijnde 1,6% van de jaar huur. Over 2012 was dit € 121.000,- (1,2% van de jaar huur). • Inclusief de vertrokken huurders is er sprake van een huur vordering van € 221.000,-, ten opzichte van € 224 .000,- in 2012. • In 2013 is er € 8.055,- aan vorderingen afgeboekt. Van de huurachterstand was € 68.000,- in handen van de deurwaarder. In 2012 was dit € 85.000,-. • In 2013 zijn geen Wsnp-dossiers (Wet schuldsanering natuurlijke personen) aangemaakt. Ontruimingen In 2013 is er 9 keer (2012: 13) een ontruiming aangezegd vanwege huurschuld. Totaal heeft 4 keer (2012: 11) daadwerkelijk een ontruiming plaatsgevonden. Gezien de economische crisis is de verwachting dat het aantal huurders met betalingsproblemen gevolgd door een ontruiming toe zal nemen. We proberen echter ontruimingen in de aankomende jaren te voorkomen, door meer te sturen op het beheersen van achterstanden.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverklaring


LI

JAflL

d.d. 21

Om het stijgend aantal huurachterstanden en aantal ontruimingen in de toekomst te verminderen wordt bekeken of het afleggen van huisbezoeken bij huurciers die niet reageren op het Iaatste schriftelijke verzoek tot het betalen van de huur, een adequate oplossing kan zijn. Geprobeerd wordt tijdens deze bezoeken om tot afspraken te komen om de huurachterstand op te lossen. Ook biedt Onze Woning indien gewenst passende hulpverlening aan samen met partners op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Hu urderving De huurderving bedroeg in 2013 € 110.655,-. Dit is 1,1% van de jaar huur. Met een huurderving van € 105.000,- over 2012 is het dervingspercentage van 1,1% nagenoeg gelijk gebleven.

Investeren in onze woningvoorraad In 2013 hebben we onder meer met de oplevering van de Orionstraat, maar ook met regulier onderhoud geInvesteerd in onze woningvoorraad. Uiteindelijk is het de bedoeling dat we de aankomende periode gerichter gaan investeren in onze vastgoedportefeuille. Afgestemd op het onder nemingsplan willen we in het eerste kwartaal van 2014 een strategisch vastgoedbeleid (SVB) opstellen. Daarin leggen we de verbinding tussen de ontwikkelingen op het gebied van wonen en ons vastgoed en bepaen we passend in onze visie welke beweging we met onze vastgoedportefeuille willen en kunnen maken. Daarin maken we ook een doorvertaling naar onze complexen op basis van inzicht in de functionele, technische en fi nanciële performance van elk afzonderlijk gebouw. Bij het opstellen van het SVB worden zowel medewerkers als belanghouders (waaronder ge meente en vertegenwoordiging van huurders) betrokken.

i_

:

I

Bezit Onze Woning 2013 Woningbezit

Aantal woningen Bij: Woningen Orionstraat Herrubricering Woningen uit exploitatie Aantal woningen per 31-12-2013

Sociaal 1.2 19 36 -23 -7 1.225

Commercieel 173 12 23 0 208

Totaal 1.392 48 0 -7 1.433

In 2013 is het project Orionstraat opgeleverd, met in totaal 48 woningen waarvan 36 sociale huur. Daar naast zijn in 2013 23 woningen vanuit de sociale huur ‘overgeheveld’ naar de duurdere huur boven de liberalisatiegrens van € 681,02 (voor 2014 € 699,48). Minus 7 woningen die uit exploitatie zijn gehaald (3 verkocht en 4 naar voorraad) komt de totale omvang van het bezit van Onze Woning neer op 1.433 won i nge n.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V.

/)

Voor identifkatiedoeleinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


L-I

jL.ULl

LI..”]

22

Bedrijfsruimten In totaal heeft Onze Woning ultimo 2013 9.116 m 2 aan bedrijfsruimten, die naar de huidige maatsteven sociaal (DAEB) en commercieel (niet-DAEB) kunnen worden aangemerkt:

Aantal m bedrijfsruimte per 31-12-2013

Sociaal 1.414

I

Commercieel 7.702

I

Totaal 9.116

I

Deze bedrijfsruimten gebruikt Onze Woning voor het stimuleren van het voorzieningenniveau in de wijk, die voor het overgrote deel een maatschappelijke functie vervullen. Een goed voorbeeld is het medische centrum Hitligersberg aan het Minervaplein, waarin functies als apotheek, huisartsenpraktijk en fysio therapie zijn ye rtegenwoord igd.

Projecten nieuwbouw & herstructurering In 2013 zijn ats onderdeel van het project Orionstraat 12 van de 48 woningen als extra Iaag bovenop de bestaande woningen opgeleverd.

Planmatig onderhoud Met de uitvoering van het planmatig onderhoud houdt Onze Woning de kwaliteit van de woningvoor raad in stand. Hiervoor heeft Onze Woning een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) opgesteld, met een prognose van de te verwachten onderhoudsuitgaven voor de restant Ievensduur van de woningen (maximaal 5ojaar). Daarbij zijn ook tang cyclische vervangingen in beeld gebracht. De meerjarenonder houdsprognose wordt ieder jaar geactualiseerd. De kosten van planmatig onderhoud zijn in 2013 en 2012 aanzienlijk lager dan in de jaren daarvoor. Een groot deel van de preventieve werkzaamheden in het planmatig onderhoud zijn komen te vervallen. Het gevoig hiervan is dat de kosten bij mutatie en reparatie hoger zijn. 2013 329.000 230

Totale kosten planmatig onderhoud Gemiddelde kosten in € per woning

2012 521.000 374

Naast planmatig onderhoud worden ook woningverbeteringen aangebracht, vooral in Ieegkomende wo ningen. Hierbij valt onder andere te denken aan aanbrengen van c.v.-instatiaties, extra tegelwerk in keu ken en toilet en bovenkastjes in de keuken. Woningverbeteringen die bij bewoonde woningen collectief per complex worden aangevraagd, worden ter goedkeuring voorgelegd aan het bestuur. Door de beperkte financiële middelen zijn, behoudens de Orionstraat, renovaties in 2013 uitgesteld. Dit heeft invloed op de meerjarenonderhoudsprognose. Door middel van conditiemetingen zal de kwaliteit van het vastgoed worden vastgesteld en moet prioritering plaatsvinden van de uit te voeren werkzaam heden binnen de financiële mogelijkheden.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


LI

23

Reparatie (service) verzoeken Reparatieverzoeken bestaan uit technische verzoeken van huurders am defecte zaken te repareren. Deze verzoeken warden in het algemeen door bewoners opgegeven. Ten opzichte van 2012 is het aantal opgegeven reparatieverzoeken gestegen. In 2012 waren er 1.259 onderhoudsverzoeken, in 2013 was dit aantal 1.600. 11)K1

Kosten serviceonderhoud Aantalverzoeken Gem iddeld verzoek per vhe Gemiddelde kosten in € per verzoek

266.000,1.600 1,19 166,-

lI)P1

219.000,1348 0,93 162,-

Service-abonnement In 2013 hadden 824 huurders (65%) een service-abonnement, ten apzichte van 807 in 2012. Dit houdt in dat tegen een maandelijkse bijdrage de huurders, onder voorwaarden, het zogenaamde huurderson derhoud afkopen. Het service-abonnement wordt am verschillende redenen gewaardeerd en op deze manier blijft de kwaliteit behouden en neemt het woonpiezier toe.

Mutatie-onderhoud Bij een mutatie wordt de leeg gekomen waning op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. De waning wordt geheel nagezien en woningverbeteringen indien nag niet aanwezig (zaals bijvaarbeeld c.v.-instal latie) warden aangebracht. Het aantal woningen waaraan mutatiekosten zijn besteed in 2013 bedraagt 130. 2013 312.000,130 2.400,-

Totale mutatiekosten Aantal woningmutaties Gemiddelde mutatiekosten in € per mutatie

2012

208.000,93 2.237,-

lnstallatieonderhoud Het installatleonderhoud bevat uitgaven van de afgesloten onderhoudscontracten en het opheffen van storingen aan c.v.-ketels, warwatertoestellen, liften en apenbare vaorzieningen.

I

Installatieonderhoud

I

2013 407.000,-

2012

322.000,-

Deloitte. Deloitte Accountants B Voor identficatedoeIeinden Behorenci bj controleverkiaring d.d. Bouwvereniging Onze Waning, jaarrapport 2013

1 L

JW1L 20U•1

24

Overig onderhoud Het overig onderhoud betreft voornametijk de onderhoudsabonnementen en onderhoudskosten die niet in de begroting waren opgenomen

I

Overig onderhot

Onze Woning midden in de samenleving Onze Woning kent een grote betrokkenheid bij de huurders van haar woningen. We zorgen er niet alleen voor dat de woning er goed bij staat, maar dat ook de woonbuurt prettig is cm in te leven. Dit is namelijk mede bepalend voor het woongenot. De activiteiten die we op dit terrein ondernemen, proberen we zoveel as mogetijk met partners en samen met bewoners op te pakken. Op deze manier leveren we vanuft gezamenlijke verantwoordelijkheid een bijdrage aan het prettig wonen en leven in de wijken en buurten waar Onze Woning bezit heeft.

Overiast en woonfraude Overlast Elke huurder kan vervelende situaties of overlast melden bij Onze Woning. Het ideaal van Onze Woning is dat bewoners zeif hun verantwoordelijkheid nemen voor hun woonplezier en hun teefomgeving. Mochten er onverhoopt tech problemen tussen bewoners ontstaan, dan wordt eerst geprobeerd hen ertoe te bewegen samen tot een optossing te komen. Overlastsituaties die bewoners niet zelf of met behulp van buurtbemiddeting kunnen oplossen, worden door Onze Woning opgepakt. Bij ernstige overlastmeldingen wordt direct actie ondernomen en bij ex treme situaties wordt doorverwezen naar instanties of kan de politie worden ingeschakeld. In 2013 zijn er 47 overlast- en/of Ieefbaarheidsmeldingen ontvangen. Met 88 meldingen in 2012 bete kent dit een duidelijke dating van het aantal meldingen. In 2013 is overgegaan op het nog actiever regi streren en oppakken van metdingen. Dit in samenspraak met andere partijen zoals buurtbemiddeting, gemeente, polftie en welzijns- en zorgorganisaties. Als bewoners aantoonbaar in strijd met de huurovereenkomst handelen en zware, voortdurende overlast veroorzaken en als bovendien het probleem niet kan worden opgelost, wordt overgegaan tot een juridische procedure. Bij hennepteelt, drugs- en wapenhandel stuurt Onze Woning onverbiddelijk aan op ontbinding van de huurovereenkomst. In 2013 was er één juridische procedure, een zaak met een getuigenverhoor. De rechtbank heeft geen vonnis gewezen ten aanzien van de vordering van Onze Wo ning (ontbinding en ontruiming); de huurder is op elgen initiatiefvertrokken. In 2013 is in de woningen geen hennepteelt geconstateerd. Woonfraude Onze Woning treedt actief op tegen woonfraude. Er zijn verschillen onderhuur (kamerverhuur) of doorverhuur. Regelmatig worden niem of niet anoniem) huisbezoeken afgelegd in samenwerking

/)

ude, bijvoe-’

Behorend bij controleverklaring d.d.


Lj

jWLI

Li.’!

1

25

Vanaf 2011 is er een systeem waarbij Onze Woning inzage heeft in de Gemeentelijke Basis Administratie persoonsgegevens (GBA). Daarmee kan Onze Waning in een vroegtijdig stadium onrechtmatige verhuur of onrechtmatig gebruik signaleren, onderzoeken en constateren. Waar nodig, worden waarschuwingen afgegeven of juridische stappen genomen. In 2013 zijn geen gevallen van woonfraude geconstateerd.

Veiligheid Onze Woning besteedt veel aandacht aan het verbeteren van de veiligheid in de woning en directe woonomgeving. Er is aandacht voor het aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk, de aanleg van nieuwe groenvoorzieningen, het extra onderhoud aan gemeenschappelijke groenvoorzieningen of het oprui men van rommel. Onze Waning streeft ernaar om het totale woningbezit veHiger te maken waar dit technisch gezien mogelijk is. Oak wordt zaveel als binnen het vermogen Iigt geprobeerd am vandalisme te bestrijden en de wijk schoon te hauden, waaronder het verwijderen van graffiti.

Signalen achter de voordeur Achter de voordeur van woningen spelen regelmatig problemen. Voorbeelden hiervan zijn sociaal isole ment, psychische of verslavingsproblemen, onvoldoende persoonlijke verzorging, vervuiling van de wa ning en/of de woonomgeving of andere sociaal maatschappelijke problemen. Onze Waning wil bewo ners die in een moeilijke situatie verkeren, graag verder helpen door ze in contact te brengen met ge specialiseerde hulpverleners. Omdat Onze Waning dit niet alleen kan, is het noodzakelijk dat omwonen den, buren en bezoekers deze signalen oak afgeven. Er kan melding warden gemaakt bij Onze Waning of bij een andere instantie die hier meer in is gespeci aliseerd. Een wijkinitiatief dat bewoners met elkaar in contact brengt, is de verbindingsmakelaar. HuIp vraag en aanbod warden met succes op elkaar afgestemd en zadoende warden uitzichtloze problemen opgelast. Dit initiatief is een samenwerkingsverband tussen Stichting Pameijer, Laurens Arcadia, Stich ting Humanitas, Bewonersorganisatie 110-Morgen, deelgemeente Hillegersberg-Schiebroek en Onze Waning. Om nag beter inzicht te krijgen in eventuele saciale problemen die zich achter de voardeur afspelen, wordt hiervoor ook het netwerk van aannemers van Onze Waning benaderd. Zij delen dezelfde zorg en signaleren dan oak regelmatig zaken waarvan Onze Waning geen weet heeft. Een Rotterdams initiatief is het Lokaal Zarg Netwerk dat wardt gecoordineerd door de GGD. In dit vierwekelijks overleg warden huurders die bekend staan als ‘zorgmijders’ besproken met een plan van aanpak. Dit is een samenwer kingsverband tussen GGD, Parnassia Bavo, Bauman GGZ, Thuiszarg GGV, MEE Rotterdam, politie, Cen trum voor dienstverlening, Havensteder, Vestia en Onze Woning.

Bewonersparticipatie en communicatie De mens achter de stenen Omdat huurders en bewoners klanten van Onze Waning zijn, vindt de bouwvereniging het belangrijk am hen te betrekken bij beleid en beheer. Hierdoor is Onze Waning b r ir t in te spelen op ci& / / wensen van haar klanten. In 2013 is daarom een klanttevredenhei voerd, zo t dui delijk wordt wat goed en voar verbetering vatbaar is. Deloitte Accountants B.’). Resultaten klanttevredenheidsonderzoek Voor ideritificatiedoeleinden Behorend bij controIeverkIarng d.d.: Bauwvereniging Onze Waning, jaarrapport 2013

jiAI1L LI 1

26

—,

De resultaten van het tevredenheidsonderzoek zijn (samengevat) als volgt (een score onder de 7 is be neden de norm):

Algemeen Leefbaarheid en de buurt Verhuur

Afhandeling klachten Onderhoud woningen

Aspecten van de woning Verhuisgeneigdheid

Huurders zijn tevreden met de dienstverlening (85%) en geven gemiddeld een 7,6. Gemiddeld geeft cie huurder van Onze Woning met een 7,6 voor de Ieefbaarheid van de buurt in totaal, een beoordeling die hoger Iigt dan het Iandelijke gemiddelde (7,4) De vriendelijkheid (8,6) en de deskundigheid (8,0) van de ver huurmakelaar wordt positief beoordeeld Huurders geven nau welijks verbeterpunten aan. De afhandeling van een klacht scoort met 4,1 onder de norm. Het aantal klachten valt mee, maar de afwikkeling mag beter. Gehorigheid van de woning (6,1) en isolatie (6,9) scoort onder de norm. De bad kamer, keuken en toilet worden onder de norm beoordeeld en bovengemiddeld belangrijk gevonden. Be woners vinden dat beschikbare budgetten wat meer naar het onderhoud van de woningen mogen gaan. Daarna aan het reali seren van nieuwbouw. Het hoogst scoren de grootte van de tuin (7,7) en verlichting in het trappenhuis/galerij (7,5). Het laagst scoort de hoeveelheid bergruimte in de woning (5,8). Landelijk wil 21% van de huurders binnen vijf jaar verhuizen, bij Onze Wo fling Iigt dit percentage op 24%. Daarnaast geeft Iandelijk 37% aan nooit meer te willen verhuizen, terwiji dit percentage bij Onze Woning op 30% Iigt. lets minder dan twee op de tien huurders heeft interesse om de hui dige huurwoning van Onze Woning te kopen.

Met name de oranje en rood gearceerde onderdelen zijn de uitdagingen om de komendejaren mee aan de slag te gaan. Huurdersplatform Met de invoering van de overlegwet wordt de positie voor bewonerscommissies en huurdersorganisa ties versterkt. In 2013 is daarom begonnen met het formaliseren van het bestaande Huurdersplatform. Deze formalisatie wordt in 2014 afgerond. Het Huurdersplatform behartigt de collectieve belangen van de huurders van Onze Woning. De positie van het huurdersplatform wordt daarmee steviger, meer for meel en met een duidelijker profiel in de wijk. Tijdens de huurdersplatformvergaderingen in 2013 ston den onder meer de volgende onderwerpen op de agenda: • woningbezit in relatie tot de afvaardiging in het huurdersplatform • huurverhoging per 1 juli 2013 (besluit: goedkeuring) • verhoging servicekosten per 1 juli 2013 (besluit: goedkeuring) • sociaal plan voor wijkvernieuwing (besluit: goedkeuring) • beleid ten aanzien van schotelantennes (besluit: goedkeuring) • beheersactiviteiten Stichting Humanitas Huisvesting.

Deloitte. Delotte Accountants B.V. Voor dentificatiedoeieinden Behorend bi; controleverkiaring d.d.


‘i-i jw1L

2cit

27

Eén van de ambities van Onze Woning is midden in de samenleving te staan of wat de wijk 110-Morgen betreft midden in de wijk te staan. Belangrijk hiervoor is dat ieder complex een bewonerscomrnissie en/of een afgevaardigde in het huurdersplatform heeft. Daarom heeft Onze Woning als dod om op korte termijn in ieder complex een aansprekende en passende vorm van bewonersparticipatie te heb ben. Op 31 december 2013 waren de complexen ‘Minoshoek’, ‘Poseidonstraat’, ‘Pleinen en Straten’, ‘55+ Ajaxtraat/Palamedesstraat’, ‘Euca luptushof’, ‘Cliostraat en Ica russtraat galerij’ en apparternenten ‘Ajaxstraat/Apollostraat’ elk met één afgevaardigde vertegenwoordigd in het huurdersplatform. Bewonerscommissies Onze Woning hecht zeer veel waarde aan overleg met bewoners uit de complexen, enerzijds vanuit de klankbordfunctie en anderzijds vanuit het besef dat de betrokkenheid van en overeenstemming met de bewoners uit een complex essentieel is om prettig te kunnen wonen. Om deze reden is het wenselijk dat een complex zich door een commissie Iaat vertegenwoordigen (en de commissie vervolgens een afgevaardigde zitting Iaat nemen in het platform> en zodoende één of enkele keren per jaar overleg heeft met Onze Woning. Eind 2013 functioneerden de volgende complexcommissies: complexcommissie “Minoshoek” (ouderencomplex) corn plexcorn rn issie “Poseido nstraat” (ga lerijflat) • complexcommissie Euca lyptushof (ga lerijflat) • cornplexcomrnissie 55+ Ajaxstraat/Palamedesstraat (ouderencornplex) • complexcommissie Cliostraat en lcarusstraat (ouderencomplex) • corn plexcommissie Ajaxstraat/Apollostraat (apparternentencomplex) • cornplexcornmissie Ajaxtoren (appartementen complex) • complexcommissie Minervaplein (appartementencomplex) • cornplexcomrnissie Achillesstraat (90-240). Bewonersorganisatie ilO-Morgen Bewonersorganisatie ilO-Morgen verzorgt de belangen behartiging voor alle bewoners (zowel huurders als eige naren) in de wijk. Het werkterrein is uitgebreider dan on derwerpen in de lijn huurder-verhuurder. De kernonder werpen zijn een schone, hele en veilige woonorngeving en de toekomst van de wijk. In het dagelijks beheer wordt door middel van korte Iijnen tussen de bewonersorgani satie, huurdersplatforrn en Onze Woning gezarnenlijk ge werkt aan snelle oplossingen. Het gezamenlijk standpunt hierbij is dat de bewoners een grotere rol zouden moeten vervullen in het Ieefbaar rnaken en houden van de wijk. Onze Woning heipt hen dan ook graag bij het verwezenlijken van hun ideeën en initiatieven. In de toe kornst is het gezamenlijk investeren in Ieefbaarheid van belang. Geschillencommissie De geschillencommissie adviseert het bestuur van Onze Woning met betrekking tot de afhandeling van de aan haar voorgelegde geschillen. De werkwijze van de geschillencommissie is vastgelegd in het ‘Re glement in 1997 voor de geschillencornrnissie van Bouwvereniging Onze Woning’ en voldoet aan de ei sen die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) stelt.

Deloitte

Deloitte Accountants B.V. Voor identif Behorend bi controleverkiaring d.d.:


q

WILl

28

Het reglement is vastgesteld en ondertekend door het bestuur. De commissie bestaat uit drie leden, te weten: • een lid vanuit het bestuur van Onze Woning • een lid namens de bewonersorganisatie 110-Morgen • een lid namens de leden van de vereniging (tevens de voorzitter). Huurders (en bewonerscommissies) kunnen klachten over het handelen en/of nalaten van Onze Woning in behandeling geven aan de geschillencommissie. De geschiltencommissie levert een bijdrage aan de optima lisering van het functioneren van de woningcorporatie door het uitbrengen van onafhankelijke adviezen. Net als in 2012 werden er in 2013 geen klachten ingediend. Bewonersmagazine In 2013 is eenmaal een bewonersmagazine uitgegeven. Dit had een speciaal thema in zich: het klantte vredenheidsonderzoek dat najaar 2013 is uitgevoerd door USP. In 2014 zal de uitkomst van het klantte vredenheidsonderzoek worden gedeeld met de huurders van BVOW. Er zal in 2014 verdervorm worden gegeven aan de communicatie met onze huurders. De BVOW denkt na over een snellere en directere man ler van communiceren met de huurders over belangrijke ontwikkelingen dan via de jaarlijkse bewo ners niaga zi n e. Website

De website speelt een steeds belangrijkere rol in de communicatie. lnteractieve communicatie is moge lijk doordat klanten een contactformulier kunnen invullen voor bijvoorbeeld een reparatieverzoek en zij ook feedback ontvangen. Ook relevante links op het gebied van wonen zijn toegevoegd en veel gebruikte formulieren zijn op de site te downoaden. In 2013 zijn op de site regelmatig items geplaatst van nieuws en persberichten, waaronder de oplevering van diverse nieuwbouwprojecten, zoals Terras aan de Maas, De Reigers en Orionstraat, verscherpt toezicht van BVOW door het CFV, wijzigingen van de geclusterde betaling huurtoeslag en de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013. Onze Woning is gestart met het monitoren van de internetbezoeken. Daarmee zal zij in de toekomst de website verder verbeteren qua inhoud, vormgeving, gebruiksgemak en vindbaarheid.

Wonen, zorg en welzijn Een corporatie is er in het bijzonder om mensen te huisvesten die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Dit kan zijn omdat zij de financiële middelen niet hebben of omdat zij begeleiding bij wonen nodig hebben vanwege fysieke of psychische beperkingen. Vanuit deze hoedanigheid maakt Onze Woning zich sterk voor een zorgvriendelijke wijk: een Ieefbare wijk met sociale samenhang. Een goede fysieke en sociale infrastructuur vormt daarbij de voorwaarde. Ookrnensen met lichamelijke of verstandelijke beperkingen, psychosociale problemen en senioren met ouderdom gerelateerde problemen moeten in de gelegenheid zijn om zelfstandig te wonen en deel te nemen aan de samenleving. Voorwaarden daarvoor zijn een geschikte woning, een veilige openbare ruin-ite, een sluitende keten van welzijns- en zorgvoorzieningen en een zo optimaal mogelijke mobiliteit. Deze voorwaarden vragen om een integrale en wijkgerichte aanpak op het gebied van wonen, zorg en wefzijn en een goede samenwerking van maatschappelijke

PartnersDeoItte

Deloitte Accountants B.V. Voor dentfkatiedoeIeinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


1 JLAflL 1Dt

29

De • • • • • •

samenwerkingspartijen van Onze Waning zijn: Stichting Humanitas. Stichting Pameijer (cliënten met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking). Bewonersorganisatie 110-morgen. Huurdersplatform. GGD in de vorm van lokaal Zorg Netwerk. Bewonerscommissies.

De organisatie Actie op verdere professionalisering De overname van het beheer van de woningen van Humanitas in 2010 hebben gezorgd voor een sterke stijging van cie personele bezetting. De afgelopen jaren zijn hierdoor knelpunten in aansturing en onder tinge samenwerking ontstaan. Met oog voor deze verandering wordt sinds 2012 met onder meer aan passing in werkwijzen, cuituur en aansturing gewerkt aan een verdere professionalisering van de orga nisatie. De inrichting van de organisatie en met name de verdeling van bevoegdheden en verantwoor delijkheden, is hierin een belangrijke voorwaarde die in haar huidige vorm verbetering in de weg staat. Hiertoe zijn in 2013 de volgende stappen gezet: • Om structuur in de organisatie te krijgen, is in het najaar van 2013 een functiehandboek opgesteld met naast de functieprofielen de indelingsbesluiten. Bij het opstellen is rekening gehouden met een goede functiescheiding am de checks and balances in de organisatie belegd te hebben. De functie profielen zijn gewaardeerd volgens het functiewaarderingssysteem voor de branche woningcarpo raties. • In verband met de voorgenomen organisatieaanpassing is eind 2013 een plan voor de organisatie opgestetd, als uitwerking van de wijziging van de inrichting van de werkorganisatie. Op 24 oktober 2013 heeft Onze Waning een adviesaanvraag gericht aan de Ondernemingsraad betreffende het voorgenomen besluit met betrekking tot de wijziging van de inrichting van de organisatie van Onze Waning op basis van artikel 25 van de WOR. • Onze Waning heeft naar aanleiding van dit voornemen een so ciaal plan opgesteld, dat de sociale gevolgen beoogt te regelen die voortvloeien uit de organisatiewijziging en de veranderin gen die dit heeft voor de medewerkers. Onze Waning heeft over dit sociaat plan met de vakorganisaties overleg gevoerd con form artikel 2.14 van de CAO Woondiensten. Op 12 december 2013 is het sociaal plan door de partijen getekend. Het streven is om in maart 2014 van start te gaan in de nieuwe structuur en alle medewerkers geptaatst te hebben. Projectintegratie Humanitas (deelproject Person eel & Organisatie) Parallel aan de organisatieaanpassing loopt een integratieproject tussen Humanitas en Onze Woning. Het doel van dit integratieproject is am een win-win situatie voor beide organisaties te realiseren in clienstverlening en kostenbesparing. Hiervoor is het nodig dat er een effectieve en heldere verdeling van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden komt tussen beide organisaties. Dit ondersteunt vanuit een adequate en eenduidige managementstijl met goed functione en afstejiming van werkwijzen binnen de vastgestetde rechtspositionele en ar ei .svoorwaarcrelijIc lçade / Deloitte Accountants 13.V. Voor dentificatedoeleinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


L/

JM

L

30

Structuur en organogram De huidige structuur van de verenging is opgebouwd ult een RvT, bestuur en directie (management). De algemene ledenvergadering heeft een primaire verantwoordelijkheid op de goedkeuring van de jaar rekening en het benoemen van het bestuur en de eden van de Raad van Toezicht. Zowel binnen het bestuur als RvT vindt een professionaliseringslag plaats. Momenteel vindt binnen de bestuurlijke gremia een discussie plaats om de structuur aan te passen naar een twe&agenstructuur. Hierbij zal de directeur de directeur-bestuurder worden. Het voltallige bestuur zal op dat moment (of eerder) aftreden. Volgens de richtlijnen van de governancecode wordt ook de RvT vernieuwd. De hoofdstructuur van Onze Woning zag er per 31 december 2013 als volgt uit:

I

Afdeling Techniek

]j

Financiën

Personele opbouw Ultimo 2013 was de bezetting 25,4 fte (inclusief 5 fte bij Onze Woning gedetacheerde Humanitas mede werkers). In september 2013 is de vooriopige formatie vastgesteld op 29,2 fte’s. De transitiefase dient inzicht te geven over de omvang van de definitieve formatie. Vooraisnog wordt vanaf 2014 uitgegaan van een formatie van 29,2 fte (inclusief Humanitas medewerkers).

Samenstelling naar aantal enfte Op 31 december 2013 had Onze Woning 23 medewerkers in dienst, ten opzicht van 19 op 31 december 2012. De samenstelling van het personeelsbestand naar aarita( en fte is als volgt: Personeelsieden 2013 2012

Staf Wonen

4 10

4

4

Financiën

5 23

6 19

Techniek Totaal

Formatieplaatsen 2013 2012

3,4 9

Ito1t e———7 Dktte Acco ntants VPp%1entifkat doeteind?i>’ Behorend bij controIeverkIarng d.d.

jWtl .J jd


Lf

fl.*

L1Jf

31

Samensteiling medewerkers Humanitas werkzaam bij Onze Woning (naar aantal en fte) Het personeel in dienst van Stichting Humanitas en_werkzaam bij Onze Woning is als volgt: Personeelsieden Formatieplaatsen 2013 2012 2013 2012 Staf Wonen 2 1 1,4 0,8 Techniek 4 4 3,6 3,6 Financiën Totaal 6 5 5,0 4,4 Leeftijdsopbouw Onze Woning kent de volgende leeftijdsopbouw van het personeel in dienst: Leeftijdscategorie Vrouwen Mannen 18-30 4 1 31-40 5 41-50 4 2 51-60 2 4 61-67 1 Totaal 15 8

Totaal

5 5 6 6 1 23

Ontwikkeling en opleiding In 2013 zijn er opleidingen gevolgd die betrekking hebben op verbetering van de benodigde kennis op functieniveau. Daarnaast zijn er opleidingen gevolgd betreffende het efficient en beter gebruik maken van de mogelijkheden die NCCW biedt. Bij de migratie van Novell naar Microsoft Office in september 2013 hebben medewerkers trainingen gevolgd. In totaal is er in 2013 een bedrag van € 22.932,- aan opleidingen besteed. In het kader van de organisa tieontwikkeling wordt de ontwikkeling en opleiding van medewerkers ook in 2014 hoog op de agenda gezet.

Medezeggenschap Conform artikel 11.3 van de CAO Woondiensten heeft Onze Woning in 2013 een Ondernemingsraad (OR) ingesteld. De OR van Onze Woning bestaat in totaal uit 4 eden en is samengesteld uit 3 medewer kers van Onze Woning en 1 medewerker van Humanitas die bij Onze Woning werkt. Deze keuze in sa menstelling is gemaakt in overleg met de medewerkers en vakorganisaties. In 2013 hebben onder meer de arbeidsomstandigheden en de organisatieverandering op de agenda van het overleg met de OR ge staa n.

H R-administratie In 2013 is gestart met het personeelsinformatiesysteem. Inmiddels is gekozen voor een geautomati seerd systeem en een nieuwe module binnen NCCW voor de salaris dmi istr i Op deze wijze word; de personeelsinformatie overzichtelijk gemaakt en wordt versnippe en mogeIike fjj) ten voorkomen. Deloitte Accountants B.V. Daarnaast wordt vanuit het project integratie Humanitas nagegaan of eventuele samenw met Voor identificatje.doeieinden Stichting Humanitas in dienstverlening en efficiency op dit punt .

t t


.1

1iiV1i 9n1(4 32

Ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim van Onze Woning bedroeg in 2013 13,7% ten opzichte van 12,9% in 2012. De oorzaak is met name gelegen in het aantal Iangdurig zieke medewerkers (11,57%). Het kortdurend ziekteverzuim bedroeg 2,09%. De melding frequentie was in 2013 1,5 ten opzichte van 2,4 in 2012. Onze Waning is aangeslaten bij Arbodienst Smartwork. Daarnaast heeft Onze Woning voor het doorbe talen van zieke werknemers, voor een maximale periode van 2 jaar, een verzekering afgestoten. In 2013 is een risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) uitgevoerd door een gecertificeerde veiligheids deskundige. Naar aanleiding daarvan is een plan van aanpak Rl&E gemaakt dat in de loop van 2014 en volgende jaren uitgevoerd wordt. De OR heeft in november 2013 ingestemd met deze RI&E en ook met het plan van aanpak. Om dit goed te stroomlijnen, is er een Arbocommissie geformeerd die zich struc tureet gaat bezighouden met Arbo-zaken.

Presteren naar vermogen Inleiding De zorgen am de financiële continulteit van Onze Woning zijn eind 2012 a zichtbaar geworden. [en oplopende schuldenlast als gevolg van amvangrijke investeringen in de wijk in combinatie met de eco nomische crisis, de verhuurdersheffing en niet voorziene verliezen uit hoofde van een future-avereen komst zijn hier debet aan. Als gevolg hiervan zijn alIe investeringsplannen eind 2012 direct stop gezet. Het waarborgen van de financiële continuIteit staat centraal voor de kamende jaren. De operationele kasstroam en verkoapopbrengsten worden gebruikt am leningen (vervroegd) afte lossen terversterking van de salvabiliteit. 2013 is vooral gebruikt am goed zicht te krijgen op aangegane verplichtingen en de juridische, fiscale en financiële risico’s. Met WSW en CFV is in een vroegtijdig stadium overleg gevoerd over de ontstane situatie, de te nemen maatregelen en het onder verscherpt toezicht stellen van Onze Waning. in augustus 2013 is Onze Woning formeel onderverscherpt toezicht gesteld. Ais gevalg hiervan heeft Onze Waning eind december 2013 het financieel herstelplan bij CFV en WSW ingediend. Hierbij zijn de ratio’s (KPI’s) van WSW en CFV gehanteerd als minimaal te bereiken doelen.

Financleel herstelpian Het uitgangspunt van het financieel herstelplan is continuering van Onze Woning als zelfstandige corpa ratie. Om dit te bewerkstelligen zijn er keuzes gemaakt. De belangrijkste is het stapzetten van alle inves teringen. Dit houdt in dat voor het afronden van de herstructurering van de wijk de komende jaren geen middelen beschikbaar zijn en dat tevens een deel van het bezit verkacht moet warden am extra liquide middelen te genereren. Naar verwachting is dat circa 10% van het waningbezit zal warden verkocht Uit het strategisch vastgaedbeleid zal naar voren komen hoeveel en welke camplexen warden aangemerkt vaar verkaap. Naast deze strategische keuzes is het verhagen van de huurapbrengsten samen met het verlagen van de netta beheerlasten van essentieel belang vaar het waarbargen v van Onze Wonin,g.’ De pasitieve effecten hiervan zullen echter pas op termijn zichtbaar o t betreft u apbrengsten geldt dat Onze Waning afhankelijk is van de ruimte di et naadzakelijk dat de waningen betaalbaar blijven voor de doeIgraep.j r dentificatiedoeeinden 00 ehorend bij c ntroeverkaring d.d.: .

Bauwvereniging Onze Waning, jaarrappart 2013

L/

1W1L 2D’1 Cl

33

De transitefase waarin de organisatie zich bevindt, verpficht Onze Woning eerst te investeren in de or ganisatie door uitbreiding van personeel. Door doelmatiger te werken en processen optimaal in te rich ten, verwacht Onze Woning van 2015 tot 2019 jaarlijks een efficiencyslag te kunnen maken. De resulta ten hiervan moeten zich vertalen in lagere netto beheerlasten. De belangrijkste risico’s in het financieel hersteiplan zijn niet beInvloedbare (politieke en markt) ontwik kelingen en de beheerovereenkomst met Humanitas. Uitgangspunt bij het Iaatste is dat de beheerver goeding kostendekkend is. In de huidige beheerovereenkomst is dit in de zienswijze van Onze Woning niet het geval. Met Humanitas is afgesproken dat de beheervergoeding door een expert wordt vastge steld. Een kostenverhogende factor daarin is de omzetbelasting. Recent heeft de belastinginspecteur aangegeven dat de beheervergoeding ten onrechte zonder omzetbelasting is doorbelast. Dit betekent voor Humanitas een verhoging van de beheervergoeding van 21%. Ondanks het feit dat Humanitas heeft uitgesproken met Onze Woning verder te wiHen, is continuering van de beheerovereenkomst een risico in het financieel herstelpian. Daarbij komt dat ook Humanitas in 2013 onder verscherpt toezicht is gesteld. Uitgaande van het hersteiplan voldoet Onze Woning in 2018 aan de belangrijkste ratio’s van WSW en CFV. AHeen de gemiddelde schuld per vhe blijft boven de norm. Wel daaft de gemiddelde schuld in de komende vijf jaar met 20%. waardoor de solvabiliteit aanzienlijk verbetert.

Meerjarenprognose Voor de meerjarenprognose wordt uitgegaan van het financieel herstelpian. Zoals reeds verwoord is het noodzakelijk dat de bedrijfsprocessen geoptimaliseerd worden, zodat alle middelen en capaciteiten zo effectief en efficient mogelijk worden ingezet. Tegelijkertijd moet de continulteit op de langere termijn gewaarborgd blijven en moet aan eisen en randvoorwaarden van financiers en toezichthouders worden voldaan. Sturen op een goed evenwicht tussen maatschappelijk rendement, financieel rendement en kostenbeheersing is dus van belang. De kasstromen van Onze Woning staan de komende jaren onder druk door de sanerings- en verhuur derheffingen. De extra huurverhoging die hier tegenover staat, is niet voldoende om deze heffingen te compenseren. Dit vertraagt het proces om de financiën op orde te krijgen. Daarom start vanaf 2014 verkoop van woningen bij mutatie. De huidige liquide middeten worden de komende vijf jaar voor het merendeel aangewend om de financiële positie te verbeteren. Ruimte voor nieuwe investeringen in de vorm van nieuwbouw of renovaties is er de komende jaren niet.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bi; controleverkiaring d.d.:

Bouwvereniging Onze Wonng, jaarrapport 2013

u

1UflL

u

LO(Lj

De kasstroomprognose voor de periode tot en met 2018 geeft het volgende beeld:

2014

2015

2016

2017

2018

Beginstand Liquide niiddelen

1.204

1.645

4.593

7.171

2.243

Operationele kasstroom (des)Investeringskasstroom Financieringskastroom Kasstroom

594 1.993 2.146441

1.537 3.419 2.0082.948

1.948 2.671 2.0412.578

2.196

2.790

2.855 9.9794.928-

1.829 8043.815

Eindstand liquide middelen

1.645

4.593

7.17 1

2.243

6.058

1,3

1,7

1,9

2,0

2,4

bedragen x € 1.000

Interest coverage ratio (ICR)

De interest coverage ratio (ICR), zijnde de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rentelas ten, geeft aan dat Onze Woning voldoende kasstromen genereert om aan haar verplichtingen te vol doen. Het verloop van deze ratio geeft aan dat de financiële positie van Onze Woning de komende jaren sterker wordt. De financiële continuIteit is daarmee gewaarborgd.

Financiering [md 2012 heeft Onze Woning geconstateerd dat ult hoofde van de future-overeenkomst een niet-ge borgde hypothecaire lening (schuidrest ultimo 2013; € 11.850.000,-) loopt bij ABN AMRO. In 2012 is deze door toepassing van foutenherstel op onze balans verantwoord waardoor deze ook voor onze be Iangrijkste stakeholders (WSW en CFV) inzichtelijk werd. Het WSW en CFV hebben op basis hiervan maatregelen genomen. Met het WSW is overleg gevoerd over de gewijzigde omstandigheden en de te nemen maatregeten om de schuldpositie te verlagen. De liquide middelen zijn verpand aan het WSW, waarbij is afgesproken dat de middeleri worden aangewend voor aflossingen van geborgde leningen dan wel financiering van ge borgde activiteiten. Daarnaast is aan WSW volmacht gegeven om hypothecaire zekerheid op het bezit te verkrijgen dat gefinancierd is met geborgde leningen. In december heeft WSW de volmacht gebruikt door eerste recht van hypotheek te vestigen op het bezit van Onze Woning. In december is een groot deel van de verpande Iiquide middelen aangewend voor vervroegde aflossing van een Iening (€ 7,5 miljoen). Ultimo 2013 is nog € 1 miljoen van de Iiquide middelen verpand aan WSW.

Heffingen De eerste kamer heeft in december de kabinetsmaatregelen over de verhuurdersheffing aangenomen. Tot en met 2017 (met een evaluatie na 2016) wordt de verhuurdersheffing bi corporaties in rekenin gebracht. Voor Onze Woning betekent dit een extra last van in totaaDeIoItzien de firancJ 1..— 4 situatie is Onze Woning genoodzaakt deze extra last zoveel mogelijk r1u5iejf Ook is de verwachting dat het CFV de heffing voor saneringssteun ten minste tot 2017 blijft he?4oor de periode 2014 2017 wordt daarom rekening gehouden met een -

-


u IWIL Wltf

U

35

In het financieel herstelplan is rekening gehouden met deze heffingen voor een periode tot en met 2023.

Scheiding sociaal en commercieel bezit Op basis van het Iaatste voorstel is in leder geval een administratieve scheiding noodzakelijk. Daarbij kunnen corporaties ervoor kiezen om het commercieel bezit juridisch te scheiden. Onze Woning heeft de administratieve scheiding als noodzakelijke voorwaarde inmiddels aangebracht.

Financiële gang van zaken in 2013 In de volgende tabel zijn de werkelijke cijfers over 2013 weergegeven ten opzichte van de begroting 2013 en de cijfers over 2012.

Werkelijk 2013

Begroot

Werkelijk

2013

2012

bedragen x € 1.000 Opbrengsten (exci. Verkoop) Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat (excl. Waardeveranderingen) Verkoopresultaat Waa rdeve ra nde ringe n Financiele Baten en Lasten Belastingen Resultaat na belastingen

12.359 8.938 3.421

570 8884.798271 1.424-

10.907 7.686 3.221

-

-

4.0602081.047-

10.966 7.738 3.228 10.220 1.919 4.13427110.962

Het resuftaat wordt beInvloed door de vervroegde aflossing van een lening. Hierbij is voor € 1,0 miljoen boeterente betaald. Met deze aflossing is een financieringsvoordeel van circa € 200.000,- behaald. De werkelijke opbrengsten zijn hoger door de teruggaaf van omzetbelasting (€ 700.000,-) en een hogere beheervergoeding van Humanitas dan begroot. Waardeveranderingen worden niet begroot. De waar deveranderingen hebben enerzijds betrekking op onrendabele investeringen, zijnde de Orionstraat (€ 2,7 miljoen) en de Apollostraat (€ 55.000,-). Daartegenover staan terugnemingen van waardeveran deringen ad € 1,9 miljoen. Per saldo zijn de waardeveranderingen € 0,9 miljoen negatief. De besteding van middelen heeft uitsluitend plaatsgevonden in het belang van de volkshuisvesting.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor deritificatiedo& Behorend bi; controIeverkaring Ld.:


LJ jvifL -C’I

36

Vermogensontwikkeling Het eigen vermogen is versiechterd door het nega tieve resuitaat 2013. Het negatieve eigen ver mogen suggereert dat de financiële continulteit van de organisatie onzeker is, maar dit is geenszins het geval. De waardering van het bezit van Onze Woning is gebaseerd op historische kostprijs dan wel lagere actuele waarde. Waardering op bedrijfs waarde heeft een zodanig effect op het eigen ver mogen dat deze ruim positief is. Omdat de opera tionele kasstroom per vhe positief (zie pag.: 40)is, geeft het negatieve eigen vermogen een vertekend beeld van de werkelijke vermogenspositie. De organisatie is op dit moment nog niet kiaar voor waardering op bedrijfswaarde. Onze doeisteiling is om vanaf het boekjaar 2014 op bedrijfswaarde te waarderen.

Omzetbelasting In 2013 heeft Onze Woning in overieg met de beiastingdienst suppIetieaangiften over de jaren 2007 2012 ingediend. Aanleiding hiervoor waren de uitkomsten van een quick scan die intern was uitgevoerd. Hieruit kwam naar voren dat de integratieheffing en de pro-rata regeling niet of niet juist waren toege past, aismede de risico’s over de doorbelasting van de beheervergoeding Humanitas. Begin januari 2014 heeft de beiastinginspecteur aangegeven dat hij akkoord is met de ingediende suppieties en de naheffingsaanslagen zijn inmiddeis opgeiegd Op basis hiervan krijgt Onze Woning per saido ruim € 700.000,- terug aan omzetbeiasting.

-

Vennootschapsbelasting De aangiften vennootschapsbeiasting zijn tot en met 2011 ingediend. De gevolgen van de future-over eenkomst met RVG op de ingediende aangiften zijn nog onduideiijk. Met de beiastingdienst zijn we in overleg over de fiscale gevoigen. De verwachting is dat de fiscaie effecten tot en met 2011 minimaai zijn. Voor de jaren daarna zijn de effecten afhankeiijk van de verdere afwikkeiing van het RVG-dossier. Onze Woning heeft de vaststeilingsovereenkomst met de beiastingdienst veriengd. De overeenkomst (VSO2) ilep tot eind 2012. in deze overeenkomst is opgenomen dat corporaties hun bezit tijdeiijk mogen afwaarderen indien de WOZ-waarde daait ten opzichte van de beginbaians (1-1-2008). Onze Woning heeft ais beieid geformuieerd dat aiieen afwaarderingen die duurzaam zijn, fiscaai worden meegeno men. Met duurzaam wordt verstaan een daiing van meer dan 15%. Deze afwaardering ieidt tot een aan zieniijke veriiescompensatie. Het fiscaie resuitaat over 2013 bedraagt € 1,2 miijoen negatief. Ultimo 2013 zijn de compensabele ver ilezen € 2,6 miijoen. Op basis van cle meerjarenbegroting is er de eerste 5 jaren geen sprake van een acute beiastingiast, daarom is voor tijdeiijke verschiiien geen befastingiatentie gevormd daar wordt ver-. wacht dat er geen fiscaie winsten beschikbaar zuiien zijn om de veriØjttekenen. Deioitte Accountants B.V. Voor ideritificatiedoeleinden Behorend bij controeverkIaring d.d.:


LI JLAIIL 1.D1L

37

Kengetalten Aantal verhuureenheden (VHF)

VHE in eigendom Zelfstandige woningen in exploitatie Garages/parkeerplaatsen * Winkels/bedrijfspanden ** Maatschappelijk vastgoed ** Aantal VHE in eigendom

1.433 61 37 3 1.534

VHE in beheer Woningen in beheer voor derden Overige eenheden in beheer voor derden Aantal VHE in beheer

2.639 463 3.102

2.402

Aantal VHE in eigendom en beheer

4.636

3.895

Mutaties VHE in eigendom Oplevering Verkoop Sloop/herbestemming Saldo mutaties VHE in eigendom

1.392 61 37 3

1.493

2.007 395

44 873679-

48

3-

41

Verhuur (VHE in eigendom) Pr(js/kwaliteitsverhouding

GerrddeId aantal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs per woning

130 495

€

117

€

459

Aantal woningen naar huurprskIasse

Goedkoop (<€ 374,44) Betaalbaar (€ 374,44 € 535,91) Duur (€ 535,91 € 681,02) Vrije sector (>€ 68 1,02)

381 696 171 185 1.433

-

-

385 699

135 173

1.392

Kwallteit

Totale niet-planmatig onderhoud per VHE

€

503

r€

448

€

409

€

481

230

€

374

Voor herverdeling van de onderhoudskosten Serviceonderhoud (C 386 k) + Mutatleonderhoud (C 385 k) / Aantal VHE’s in eigendom.

Totale planmatig onderhoud per VHE Voor herverdeling van de onderhoudskosten Planmatig onderhoud (C 627 k) / Aantal VHE in eigendom.

Kosten planmatig onderhoud per woning

Verhuur

Mutatiegraad woningen Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in °h jaarhuur *: **

1 vhe staat gelijk aan 4 garages! parkeerplaaten 1 vhe staat gelijk aan 200m2 bruto vloer oppervlakte.

8,79%

6,75%

1,60%

1,20% 1100/0

0 DeIà’ftte DeIoifteAccounta5B.V.

Voor identficatiedoeIeinden Behorend bi; controleverkiaring d.d.:


L.I

JW1L 1

38

2013

2012

KERNCIJFERS per VHE (in eigendom) Activa Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Vorderingen en liquide middelen

€ €

53.983 2.490

€ €

53.523 11.821

Eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden

€ € €

-4.234 61.046 1.984

€ € €

-3.397 69.214 2.826

Opbrengsten Huren Overige bedrijtsopbrengsten (mci. Beheervergoedingen)

€ €

6.310 1.311

€ €

6.415 488

Onderhoudsiasten

€

912

€

930

Financiële baten en lasten Rentelasten vreemd vermogen

€

3.392

€

2.950

€ €

365 681

€ €

328 428

Passiva

Kosten

KERNCIJFERS per VHE (in eigendom en beheer) Personeelsiasten Overige bedrijfslasten Solvabiliteit Eigen vermogen t.o.v. balanstotaai Lang vreemd vermogen t.o.v. VastgoedportefeuiIle Huren t.o.v. VastgoedportefeuiIle Liquiditeit Current ratio (voorraden

+

vorderingen

+

-7,2% 113% 12%

-4,9% 129% 12%

1,26

4,18

liquide middelen) / kortlopende schulden

Operationele cashflow per vhe

€

(resultaatuitgewone bedr,jfsvoering voorbelastingen netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille + afschr,jvingen op vaste activa en vastgoedportefuille + overige waardeveranderingen materiel vaste activa niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille) / aantal VHEs in elgendom

396

€

1.230

-

-

Personeel Aantal fuiltime eenheden Aantal fte (mci. Humanitas) Aantai personeelsleden Aantal personeelsleden (mci. Humanitas)

20,4 25,4 23 29

17,9 22,3 19 24

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.: Bouwvereniging Onze Woning, jaarrapport 2013

LI

JW1L 2.oILl

39

Hoofdstuk 2

Jaarrekening 2013

Deloitte. Deloitte Accountants B Voor dentificatiedoeIeinden Behorend bj controIeverkaring d.d.:


C_f

JLAaL

40

1.

Balans per 31 december 2013 (na winstbestemming)

Ref

ACTIVA

31-dec-13 €x 1.000

31-dec-12 €x 1.000

Vaste activa 5.1 Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor elgen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

48.412 3.337 51.749

49.568 902 3.415 53.885

34.398 225 34.623

30.342 610 30.952

777

322

73 771 995 1.839

107 254 361

1.204

16.965

90. 192

102.484

-

5.2 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkelingbestemd vooreigen exploitatie

Viottende activa 5.3 Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 5.4 Vorderingen

Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa

5.5 Liquide middelen

TOTAAL ACTIVA

-

Deloitte. Deloitte Accountants

B.V.

Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


g C)1UI1L WI1

41

Ref

PASSIVA

31-dec-13 €x 1.000

31-dec-12 €x 1.000

6.496-

5.072-

5.6 Eigen vermogen

5.7 Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overigeschulden

5.8 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

2.251 90.905 489 93.645

2.654 100.224 458 103.336

508 386 2.149 3.043

849 345 3.025 4.219

90. 192

102.484


B.V.

Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


‘1

2Ol1

42

2.

Winst- en verliesrekening 2013

Ref

2013 €xl.000

6.1 Opbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten 6.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Personeelskosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

r

9.679 669 570 2.011 12.929

9.578 660 10.220 728 21.186

1.984 546 1.692 1.398 47 660 3.156 9.483

2.741 4.3461.277 1.388 114 548 1.669 3.391

3.446

6.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten 6.4 Saldo financiele baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor beIastngen

17.795

343-

2.427-

406 5,2044.798-

4.404-

4.134-

1.695-

11.234

6.5 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen

2012 €x1.000

270

271

271-

1.424-

10.962

Deloitte. Del oit’te Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


cj 1W1L ?Df l t

U

/2—

3.

Kasstroomoverzicht 2013 2013 €x 1.000

Kasstroom ult operationele activiteiten Bedrijfsresu[taat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen

2012

€x 1.000

€x 1.000

€x 1.000

3446

17.795

1.984 546

2.741 4.3462.530

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden

1.605-

4551.4771.176-

828 501 1.3833.108-

Ontvangen interest Betaalde interest Betaal de vennootschapsbelasting

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeri ngen in vastgoedbeleggi ngen Desinvesteringen materië!e vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

54-

406 5.204271

270 4.4042714.527-

4.405-

1.659-

11.732

3.2401.674-

1.1001.4201.189 6

504

4.410Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aangetrokken eningen Aflossingen op leningen

1.3256.000 2.238-

9.6929.692-

3.762

Mutatie in geldmiddelen

15.761-

14.169

Saldo g&dmiddelen per ijanuari Mutatie in saldo geldmiddelen Saldog&dmiddelen per3ldecember

16.965 15.7611.204

2.796 14.169 16.965

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identficatiedoeleinden

Behorend bij controleverkiaring d.d.: Bouwvereniging Onze Waning, jaarrapport 2013

Lj

1WIL

Li

WILt

44

4.

Waarderingsgrondslagen

4.1

Algemene toelichting

Algemeen Bouwvereniging Onze Woning is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisves ting”. Zij heeft specifieke toelating in de Rotterdamse regio Hillegersberg en Schiebroek en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vesti gingsplaats is Rotterdam. ContinuIteit In 2013 is Onze Woning onder verscherpt toezicht gesteld door CFV. De hoge schuldenlast en het nega tieve eigen vermogen zijn de belangrijkste financiële redenen die hieraan ten grondsiag liggen. Het Be stuur onderkent dat verdergaande professionalisering van de vereniging van essentieel belang is voor de waarborging van de toekomst van de vereniging. Alle geplande investeringen zijn geschrapt en nood zakelijke herstelmaatregelen zijn voorgelegd aan de toezichthouders. Daarnaast zijn overtollige liquide middelen in 2013 aangewendvoorvervroegdeaflossingvan leningen. In hetfinancieelherstelplanwordt uitgegaan van aanzienlijke kostenbesparingen en maximalisatie van de huuropbrengsten om de opera tionele kasstroom te optimaliseren. Onderdeel van het financieel herstelpian is de herstructurering van een ongeborgde lening waarover de onderhandelingen nog niet zijn afgerond. Daarnaast wordt een deel van de woningen verkocht waardoor de vermogenspositie op de middellange termijn zal verbeteren. Het bestuur is ervan overtuigd dat hiermee de financiële continulteit van de vereniging is gewaarborgd. Regelgeving Onze jaarverslaggeving dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Bestuit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonde ringen van specifieke aard. Wij voldoen aan de Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting geldend voor verslagjaren vanaf 2012. Onze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wet telijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslag geving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Schattingen Bij toepassing van de grondsiagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Onze Woning zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordeteri en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Fiscaliteiten Onze woning heeft de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO-2), die eind 2012 afliep, verlengd. Voor de fiscale jaren tot en met 2011 wordt Onze Woruing beschouwd als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) waardoor voor de fiscale winst een herbestedingsreserve mag worden ge vormd. Gevolg hiervan is dat over de jaren 2008 tot en met 2011 geen vennootschapsbelasting hoeft te worden afgedragen. Vanaf 2012 is de ANBI-status vervatlen. De aangiften zijn tot en met 2009 door de belastingdienst vastgesteld. De VSO-2 voorziet in de mogelijkheid v t o ti k af te waarderen een daling van de WOZ-waarde ten opzichte van de openingsbalans Deloitte Accountants B.V.

e.

Voor identil Behore rid bj controteverkiaring d.d.:


U

LL/I

45

Onze Woning heeft ats beleid dat er sprake moet zijn van duurzame waardedaling. Hiervan is sprake indien de daling meer dan 15% bedraagt. Vanaf 2012 is hier sprake van. Als gevoig hiervan zijn de corn pensabele verliezen ultimo 2013 € 2,5 miljoen. 4.2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Algemeen De waardering van de activa, de passiva en de bepaling van het resuttaat berusten op de grondsiag no minale waarde, tenzij hierna anders is vermeid. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaai vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maat schappeiijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsni veau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binneniandse Zaken en Koninkrijksr&aties wordt vast gesteld. Maatschappeiijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappeiijke or ganisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs en cuiturele insteilingen en dienstverleners. Het beleid is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuiile aan te houden voor de doelgroep van beleid. Siechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiëie rendement plaats. Daarmee kwaiificeert het sociaal vastgoed ais bedrijfsmiddei. Onze Woning waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumuiatieve bijzondere waardeverminderingen die op baiansdatum worden verwacht. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt ais activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feiteiijke verpiichtingen dan wel de in rechte afdwing bare verpiichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkeiijke capaciteit. De lasten van reg&matig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van acti veerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resuitaat verantwoord. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschiilende ievensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden instailaties en inventaris onderkend. Van een afzonderiijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingsiast, ais gevoig van een afwijkende Ievensduur van de component ten opzichte van de opstal, meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op de contractuele verpiichtingen van Onze Woning. De overige aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de beste schatting van het bestuur. De kasstromen zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van l0jaar.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identifkatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


iu,it wiq

U

46

De levensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als volgt: Grond : geen afschrijving Sociale Woningen : 50jaar Maatschappelijk onroerend goed : 50 jaar Inrichting : 10 tot 15 jaar Instaflaties (lift, cv, elektra e.d.) : 20 tot 25 jaar Woningverbetering : 30jaar Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Jaarlijkse huurverhoging is inflatievolgend vermeerderd met 1,5% inkomensafhankelijke huurverho ging. voor 2014 betekent dit 4,25%, vanaf 2015 is dit 4% (voorgaand jaar: inflatievolgend en alleen voor het eerste jaar inkomensafhankelijk); • Jaarlijkse huurderving voor woningen bedraagt 1,0% (voorgaand jaar: 1,0%); • In 2013 is huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar ingerekend. Bij mutatie wordt de huur naar 100% maximaal redelijk opgetrokken op basis van de WWS punten. Voor sociale woningen is de mutatie graad 5%, voor commerciële woningen 8%. Bij garages en BOG is geen sprake van harmonisatie (voorgaand jaar: geen harmonisatie); a In 2013 zijn verkopen voor de eerste 5 jaar ingerekend. De netto-opbrengstwaarde is gerelateerd aan de WOZ-waarde, zijnde 90% hiervan (voorgaand jaar: geen verkopen ingerekend); a Bij de verdeling van kosten wordt een verhuureenheid als verdeelsleutel gehanteerd. Een woning wordt hierbij als 1 beschouwd, een garage is 0,25 en een bedrijfsruimte 1,5. De beheernorm is gebaseerd op de directe en indirecte kosten die aan het sociaal vastgoed worden toegerekend (personeel, belastingen en verzekeringen, overige bedrijfskosten) met als grondsiag de begroting 2014. Voor 2013 is de beheernorm € 1.417,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.290,- per verhuureenheid). Met ingang van 2015 (tot en met 2019) is een efficiencykorting van 5% per jaar ingerekend voor de personeelskosten en overige bedrijfskosten; a Jaarlijkse stijging van de variabele lasten is als volgt: 2014: 1,5%; 2015: 1,95%; 2016: 2,27%; 2017: 2,49%; 2018 e.v.: 3% (voorgaand jaar: variërend van 2,0% tot 3,0%); • Onderhoudskosten zijn ingerekend op basis van een norm ad € 1.085,- (voorgaand jaar: € 1.060,-); a Jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten is als volgt: 2014: 1,5%; 2015: 1,95%; 2016: 2,27%; 2017: 2,49%; 2018 e.v.: 3% (voorgaand jaar: variërend van 2,0% tot 3,0%); a Disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) zowel voor WSW-geborgde woningen als voor niet-WSW-geborgde woningen; a De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. Hierbij wordt een minimale levensduur gehanteerd van 15 jaar (voorgaand jaar: 15 jaar); • De verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode meegenomen, de heffing is jaarlijks een bedrag per € 1.000,- WOZ-waarde voor alle sociale huurwoningen (voorgaand jaar: alleen voor 2013 heffing ingerekend); ‘ In 2013 is de grondwaarde in de bedrijfswaarde meegenomen. Voor zelfstandige eenheden is de restwaarde € 5.000,-, voor onzelfstandige eenheden € 2.500,-, voor een garage geldt € 1.000,- en voor een bedrijfsruimte € 7.500,-. De restwaarde is inclusief sloopkosten; a De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar idem); • De saneringsheffing wordt niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening (voorgaand jaar idem).

Deloitte.

Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverkaring d.d.:


Lf

JLMIL

LJ”

47

Voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt een ‘complex’ gedefinieerd als kasstroomgenererende eenheid. De complexen zijn gedefinieerd op basis van onderkende productmarkt combinaties en de scheiding tussen sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen. De indeling suit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid aismede levensduurverwachtingen. Onze Woning beoordeelt op iedere batansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actiefvastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boek waarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingverliezen worden ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Ove rige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Per component wordt lineair op basis van de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien er sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkeHjke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrij gingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boek waarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor elgen exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, voorbereidings- en toezichtskosten, onder aftrek van een per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s (op basis van bedrijfswaarde). De bouwrente wordt berekend over het gemiddeld geInvesteerd vermogen. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt dan is dit project per saldo opgenomen onder de post “voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw” aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrij gings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekom stige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Deloitte.

/‘jJ

Deloitte AccountantS B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring di


U ‘

iLAItL Q(Lt

J

48

De levensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als volgt: Kantoorgebouwen : S0jaar lnrichting l0jaar Automatisering : 5 jaar Vervoersmiddelen : 6jaar Vastgoedbeleggingen Corn mercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Onze Woning waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste ver werking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvin gen en bijzondere waardeverminderingen. De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardever mindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie. Bouwvereniging Onze Woning heeft eind 2013 al haar commercieel bezit laten taxeren door een erkende externe taxateur. Onder commercieel bezit wordt het Niet-DAEB bezit verstaan, zijnde bedrijfsonroerend goed en duurdere huurwoningen boven de huurgrens. De taxatiepeildatum is vastgesteld op 31-12-2013. De taxatie is verricht volgens de Dis counted Cash Flow-methode (DCF), ook bekend als de Netto Contante Waardeberekening (NCW). Dit houdt in dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze contant worden gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet. Er wordt rekening gehouden met periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van de huur en kostenstijging. Het inschatten van kosten en opbrengsten worth gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is het uitgangspunt dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de 15 jaar. Bij uitponden is het uitgangspunt dat de individuete woningen zo snel mogelijk worden ver kocht. Het scenario met de hoogste uitkomst wordt gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 16 en een te verwachten nettorendement begin jaar 16 (exit yield). De disconteringsvoet is gebaseerd op de 10 jaars Interest Rate Swap (IRS). Op deze basis komt een opsiag voor drie typen risico’s: algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De gehanteerde disconteringsvoet varieert grotendeels van 7,25% tot 8%. De DCF-waarde die uit de berekening naarvoren komt is de marktwaarde. Bij de definitieve waardevaststelling is rekening gehouden met de uitgangspunten van International Valuation Standards (IVS). De afmetingen van het getaxeerde zijn door de taxateur berekend middels de door verkopend makelaar beschikbaar gestelde plattegrondtekeningen. Corn rnercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie De vastgoed in ontwikkeling voor elgen exploitatie worden gewaardeerd tegen de bestede kosten, in clusief bouwrente, voorbereidings- en toezichtskosten, onder aftrek van een per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s (op basis van marktwaarde in ver huurde staat). De bouwrente wordt berekend tegen een gemiddelde rentevoet van 5%. Indien op pro jectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt dan is dit project per saldo opgenomen onder de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw aan de creditzijde van de ba Ians.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedo&einden Behorend bi) controleverklaring d.d.:


U ‘

1WU WItf

U

De Ievensduur die bij het bepalen van de afschrijving wordt toegepast is als votgt: Grond : geen afschrijving Geliberaliseerd bezit 50jaar Inrichting 10 tot 15 jaar Installaties (‘ift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar Woningverbetering : 30jaar Commercieel onroerend goed : 50jaar Latente belastingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de sam van deze verschitlen vermenigvudigd met het geidende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verlies compensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat cie toekomstige fiscale winsten beschikbaar zuIen zijn voorverrekening. Belastinglatenties (indien van toepassing) warden gewaardeerd op basis van nominate waarde. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of ver vaardiging, evenals gemaakte kosten am de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare ver koopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vorderingen Vorderingen warden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen warden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamartiseerde kostprijs, veelat getijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. IJquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kre dietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen warden gewaardeerd tegen de nominate waarde. Langlopende schulden Lenin gen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het antvangen bedrag en de reële waarde van de lening wardt verantwoard op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden warden in de waardering bij eerste verwerking apgenomen. Schul den warden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van trbaciekl

/

Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeeindefl Behorerid bij controeverkIaring


1 JLAI1L

°

d.d.: 50

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contrac tuele rente over de volledige Iooptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Onze Woning maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgeno men. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is af hankelijk of het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kost prijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting zijn de eerste waardering en de grondsiag van verwer king in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft. 4.3

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kos ten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen aI zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waarde veranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, aismede de afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkinginstrument. Huren en vergoedingen De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage voor de regufiere huurverhoging 4%.Voor inkomensafhankelijke huurverhoging bedroeg dit 4,5% of 6,5%. De opbrengsten worden gecorrigeerd voor derving en onin baarheid. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopop brengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verlie zen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige bedrijfsopbrengsten Hierna worden alle opbrengsten verantwoord ter dekking van de eervergo alsmede de kosten voor algemeen beheer en dergelijke. Deloitte Accountants B.V.

/_)

I

è

Voor idertificatiedoeIeinden Behorend bij ccmtroleverklaring d.d.:


!

ILl

51

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden de waardeverminderingen of waardevermeerderingen (zijnde terugnemingen) opge nomen, die zijn ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitetijke ver plichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Periocliek betaalbare beloningen Salarissen en sociale lasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten ver tiesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Bij Onze Woning betreft de hoofdregeling (SPW) een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstak pensioenfonds. Hierbij is een pensioeri toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde Ieeftijd, afhankelijk van Ieeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeiing is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeUng betaalt Onze Woning op verplichte en contractuele basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Onze Woning geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze ver schutdigd zijn. De pensioenrechten worden jaarlijks geIndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pen sioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toe Iaat. Naar de stand van ultimo januari 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 115%. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verant woord. Van toerekenbaarheid is sprake a$s de daadwerkelijke werkzaamheden in hetverslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. De werkelijke kosten voor onderhoud worden onderscheiden naar soort. De kosten van de eigen dienst zijn hierin niet opgenomen maarverantwoord onder de posten periodiek betaalbare beloningen en ove rige bedrijfslasten. De lasten onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten AHe overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening worden hieronder verantwoord. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit betreft de waardeverandering van de vastgoedportefeuille. Financiële baten en lasten Hieronder worden de feitelijke rentebaten en rentelasten verantwoord. In de rentebaten zijn mede be grepen de bedragen die worden doorberekend aan bewoners uit hoofde van hen ter beschikking ge stelde overige goederen, die zijn voorgefinancierd. /

eo e.

Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


L

JW1L WILl

52

Rentelasten worden geactiveerd voor kwaificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaarte maken. De te activeren rente wardt berekend op basis van de verschuldigde rente van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belastingen over de resuftaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen ats de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen is de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen rekening houdend met fiscae faciliteiten, waaronder de vaststel Iingsovereenkomst (VSO) en niet-aftrekbare kosten, gebruik makend van de toepasbare belastingper centages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voor gaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voor gaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit Ieidt tot b&astingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van veiliezen met toekomstige winsten mogelijk is. 4.4

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Algemeen

Binnen het treasurybeleid van Onze woning dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, Iooptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurysta tuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materleel verband met het beiegde dan wel het gefinancierde vermogen kan warden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen- c.q. beleggingsportefeuille Ieidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Marktrisico

Onze Woning loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten. Onze Waning heeft geen effecten. Valutarisico

Onze Waning is alleen in Nederland werkzaam en loopt geen v&utarisico. Prijsrisico Onze Waning oapt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten. Onze Waning heeft geen effecten. Renterisico

Onze Waning loapt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risica ten aanzien van de toekom stige kasstromen; met betrekking tot vastrentende varderingen en schutden Iaopt de toegelaten instel ling risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

Deloitte. Onze Waning heeft geen significante concentraties van kredietrisicoDeloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controIeverklarng d.d.:

Bouwvereniging Onze Waning, jaarrappart 2013

2D1L1

53

4.5

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Zoals eerder aangegeven dient het bestuur bepaafde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het bestuur het meest kritisch voor het weergeven van de financiëe positie en vereisen een subjec tieve of complexe beoordeling van het bestuur: • Materiële vaste activa • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in expoitatie wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs danwel lagere reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de corn pexen. De reëie waarde van de onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor de verhuur, is de be drijfswaarde. De onroerende zaken worden normaliter voor langere termijn bestemd voor verhuur aan gehouden. De uitgangspunten voor de reële waarde zijn dee(s afhankelijk van de interne beteidsvoorne mens van Onze Waning. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij elgen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, Ievensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Onze Woning binnen de sector gangbare uit gangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen In de jaarrekening warden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Onze Woning zijn gedaan richting huurders, gemeenten en avenge stakeholders aangegane verplichtingen op het gebied van toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingspro ces van Onze Waning rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke ver plichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wett&ijke proce dures en aanpassingen in de voorgenornen bouwproductie. 4.6

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bednijfs resultaat aangepast voor posten van de winsten venliesrekening die geen invloed hebben op ontvang sten en uitgaven in het verslagjaar. De Iiquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investenings- en financieringsactiviteiten. Dc kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesptitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieningsactiviteiten) en betaalde inte rest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in mateniële vaste activa en vastgoedbeleggingen worden opgenornen onder aftrek van de onder avenge schulden voorkomende verplichtingen.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identifkatiedo&&nden Behorerid bij controteverkIarng djd.:


1

LO LI

5.

Toelichting op de balans

5.1

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 2013 €x 1.000 Verkrijgingsprijzen Cumu atieve afschrijvi nge n Ove rige waardeverm nderi ngen Boekwaarde per ijanuari

2012 €x 1.000

70.894 9.32512.00149.568

71.783 8.06716.72246.994

68 960494

46 1.703514 1761.293 4.721 2.121-

Mutaties Investeringen Desinvesteringen (aanschafwaarde) Desinvesteringen (cum. Afschrijvingen) Naar vastgoeci in ontwikkeli ng bestemd voor exploitatie Van vastgoed in ontwikkel ing naar exploitatie Overige waarcieveranderingen Afschrijvingen Herrubricering

4.036 5461.4122.836-

Saldo

1.156-

2.574

71.954 10.55512.98748.412

70.894 9.32512.00149.568

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderi ngen Waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december

-

-

De bedrijfswaarde ultimo boekjaar bedraagt € 78,4 miljoen (2012: € 75,6 mlljoen). De WOZ waarde be draagt € 145 miljoen (2012: € 149 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen brand- en stormschade op basis van aantal eenheden, waardoor het risico van onderverzekering vrijwel is uitgesloten. De post herrubricering heeft betrekking op woningen waarvan de status wijzigt van daeb naar niet-daeb en andersom. Het gevoig hiervan is een verschuiving tussen sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Deze verschuivingen vinden plaats tegen boekwaarde aan het begin van het jaar en hebben derha)ve geen direct effect op het vermogen en resultaat. Het aantal woningen (sociaal en commercieel) dat naar verwachting binnen één jaar zal worden ver kocht is 16. De hierbij behorende verwachte opbrengstwaarde bedraagt € 2.593.000,- en de hierbij be horende gemiddelde boekwaarde bedraagt € 767.000,-.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor ident,ficatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


j1’U LOILf

55

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor elgen exploitatie 2013

2012

€xl.000 Verkrijgingsprijzen Overige waardeveranderingen

Boekwaarde per ijanuari

€xl.000 1.726 824902

2.062 6631.399

3.134

4.036-

979 376176 17 1.293-

902-

497-

Mutaties Investeringen Overige waardeveranderi ngen Van sociaal vastgoed in exploitatie Van commercieel vastgoed in exploitatie Naarsociaal vastgoed in exploitatie

-

-

-

Saldo Verkrijgingsprijzen Overigewaardeveranderingen

-

Boekwaarde per 31 december

-

1.726 824-

-

902

In 2013 is de renovatie van 36 woningen aan de “Orionstraat” opgeleverd.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2013 €xl.000

2012 €xl.000

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderirigen

3.591 176-

3.358 80-


3.415

3.278

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

38 3878-

75 153 91-

Saldo

78-

137

Mutaties

Stand per 3ldecember

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvi ngen en waardeveranderingen


3.507

3.591 176-

170-

3.337

3.415


B.V.

Voor identifkatedoeIeinden Behorend bij controleverklaring d.d.: Bouwvereniging Onze Woning, jaarrapport 2013

j1WLW1L1

56

5.2

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 2013

2012

€xl.000

€xl.000

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Overige waardevermi nderi ngen

57.383 93926.102-

53.784 46022.587-


30.342

30.737

75

58

Mutaties Investeringen Desinvesteringen (aanschafwaarde) Desinvesteringen (cum. Afschrijvingen) Naar activa ten dienste van de exploitatie Naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie Van vastgoed in ontwikkel ing bestemd voor exploitatie Niet-gerealiseerde waardeveranderi ngen Afschrijvingen Herrubricering

1.929 2894942.836

Saldo

4.057

395-

Verkrijgi ngsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Overige waardevermi nde ri ngen

62.950 1.58826.964-

57.383 93926.102-


34.398

30.342

159 153171.314

-

-

-

-

1.064-

527-

De marktwaarde in verhuurde staat (taxatiewaarde) bedraagt uftimo boekjaar€ 35,5 miljoen (2012: €31 mijoen). De bedrijfswaarde, waarbij de uitgangspunten van het sociaal vastgoed zijn gehanteerd, be draagt ultimo boekjaar € 64,6 miljoen (2012: € 56 miljoen). De WOZ-waarde bedraagt € 62 mlljoen (2012: € 59 miijoen). De activa zijn verzekerd tegen brand- en stormschade op basis van aantal eenhe den, waardoor het risico van onderverzekering vrijwel is uitgesloten.

Vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van elgen exploitatie 2013

2012

€xl.000 Verkrijgingsprijzen Overige waardeveranderi ngen Boekwaarde per ijanuari

€xl.000 2.236 1.626-

3.533 1.607-

610

1.926

1.599 531.929-

1.362 1.3651.314-

383-

1.317-

Mutaties

Investeririgen Overige waardeveranderingen Naarcommercieel vastgoed in exploitatie Saldo

Verkrijgingsprijzen avenge waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

De

24

tte.

2.236 1.62/

De1ciitt ! 2 ccoun

-

Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controIeverkaning d.d.:


C_(

JWIL WiLl

57

In 2013 zijn 12 nieuwbouw appartementen aan de “Orionstraat” opg&everd. Ultimo 2013 betreft deze post uitsluitend bouwgrond. Onze Woning heeft 4.330 m 2 bouwgroncl aan de Apollostraat. Bij de waar dering van de grond is rekening gehouden met nieuwbouw volgens het huidige bestemmingsplan, zijnde 22 eengezinswoningen en 21 appartementen. Op basis van dit bestemmingsplan heeft de grond een getaxeerde waarde ultimo 2013 van € 225.000,- (2012: € 280.000,-). 5.3

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop Ultimo 2013 zijn er 5 woningen te koop. Dit betreft 4 sociale woningen en 1 vrije sector waning. De totale waarde van de voorraad bedraagt € 777.000,- per 31 december 2013. 2013

2012

€x 1.000

€x 1.000

Stand per ijanuari

322

Mutati es Verkoop Toegevoegd aan voorraad Waardemutatie

160279 336

843-

455

828-

777 777

322 322

Voorraad bestemd voor de verkoop Stand per 31 december

5.4

1.150

-

15

Vorderingen

Huurdebiteuren 2013

2012

€xl.000 Huurachterstand huidige bewoners Huurachterstand vertrokken bewoners Af: voorziening wegens oninbaarheid

Stand 31 december

€xl.000 160 109 196-

121 103 117-

73

107

Alle vorderingen zijn binnen ljaar invorderbaar. De achterstand in 2013 bedroeggemiddeld 1,6% (2012: 0,98%) van de huren en vergoedingen.

Belastingen en premies sociale verzekeringen 2013

2012

€xl.000 Omzetbelasting Vennootschapsbelasting

€xl.000 712

-

p

Stand per3l december De te vorderen omzetbelasting heeft betrekking op de jaren 2007 betreft de betaalde voorlopige aanslag over 2013.

59

-

771

-

Déloitte.

/2—

Voor dentificatiedoeleinden Behorerid bij controleverklaring d.d.:


-t JLMIL 20

Lf

58

Overige vorderingen en overlopende activa 2013

2012

€xl.000 Afrekeningservicekosten Humanitas RVG DeGoedeWoning Voorzieningoninbaarheid Overigevorderingen Stand 31 december

€xl.000 28 625 295

27 124

-

-

2 130231 254

2976 995

Op basis van de bepalingen uit de future-overeenkomst heeft Onze Woning ultimo 2013 een direct op eisbare vordering op RVG van € 1,5 miljoen. Gezien de onzekerheid over de inbaarheid is de vordering afgewaardeerd naar € 295.000,-. Hiermee wordt de vordering qua waardering gelijk gesteld aan de res tant schuld aan RVG die verantwoord is onder de langlopende schulden. Bij ontbinding van de future overeenkomst is de berekende vordering op RVG circa € 7,0 miljoen.

5.5

Liquide middeen

Dc liquide middelen zijn niet direct opeisbaar. Een bedrag van € 1 miljoen is verpand aan het WSW.

5.6

Eigen vermogen 2013 €xl.000

2012 €xl.000

Stand per3ldecember Effect foutenherstel Effect stelselwijziging Stand ijanuari

5.072-

4.740 7.62413.15016.034-

Bij: Resultaat boekjaar

1.424-

10.962

Stand 3ldecember

6.496-

5.7

5.072-

-

5.072-

Langlopende schulden

Leningen overheid 2013 €xl.000 Stand per ijanuari Aangetrokken nieuwe leningen Afiossingen

2012 €xl.000

2.654

3.042

-

-

Delotte Accountants B.V. Stand per3l december


2.251 54 Voor dentmcatiedOCleIflefl Behorend bij controeverkIaring d.d.: .

LOlf

59

Van het schudrestant per ultimo boekjaar heeft € 16 miljoen (18%) een Iooptijd van 5 jaar of korter. Het gewogen gemiddelde rentepercentage (exciusief variabete rente) bedraagt 4,13% (2012: 4,32%). De af Iossingsverplichtingen binnen 1 jaar bedragen € 2 miljoen en zijn niet afzonderlijk opgenomen onder de kortlopende schulden. Een lening van € 7,5 mjoen is uttimo boekjaar vervroegd afgetost. Leningen kredietinsteVingen 2013

2012

€xl.000 Stand per3ldecember Bij: Foutenherstel Stand per ijanuari

€xl.000 100.224

81.842 14.250 96.098

-

100.224

Aangetrokken nieuwe eningen Aflossingen Saldo

6.000 1.8744.126

-

9.3199.319-

Stand per 31 december

90.905

100.224

Totaaloverzicht leningen overheid en kredietinstellingen 2013 €xl.000

2012 €xl.000

Stand perijanuari Nieuwe leningen Foutenherstel Bijstortingen c.q. aflossing leningen met variabele hoofdsom Aflossingen

102.879

-9.723

-2.261


93.156

102.879

84.890 6.000 14.250

-

-

-

-

Specificatie leningen 2013 €xl.000

2012 €xl.000

Resterende Iooptijd leningen 3fljaar Totaal

2.146 14.273 24.490 21.643 7.499 23.105 93. 156

2.023 15.209 28.952 25.713 6.874 24.107 102.879

81.306 11.850

89.829 13.050

Indeling naarsoortlening Vastrentende leningen Variabel rentende leningen

DJqjtte.

1

8

Deloitte Accountants Voor identficatedoeIeinden Behorend bij controleverklaring d,d.:


LI

60

Indeling naar rentepercentage (vastrentend) Tot 3% 3%-4% 4%-5% 6%-7%

3.856 45.262 30.666 1.153 369

Totaal

81.306

5%-6%

-

45.876 38.334 5.142 478 89.829

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele Iooptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: • Op het moment van renteherziening indien de rente hager is dan de oude contractrente. • De herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variab& rentende lening (zogeheten roW-over leningen) is gebaseerd op 3-maands Eu ribor. De rente van de roll-over lening kent een individuele opsiag van 40 basispunten. Het renterisico van de roll-over lening is voor het gehele bedrag afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswap). Renterisico bij herfinanciering (inclusief voorgen omen investerinyen) Het rente- en tooptijdenbeleid van Onze Woning is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering (inclusief voorgenomen investeringen) te open. De geldende norm van het Waar borgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar (rekening houdend met de voorgenomen investeringen). Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt als volgt berekend: de restant hoofdsom van tanglopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt ten opzichte van de totale schuldrest. Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 8,48% in 2018 (inclusief de voorgenomen investeringen). Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar. Op 19 december 2013 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een wijziging gepubliceerd in Ri 290: Ri Uiting 2013-15, Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013). Volgens de gewijzigde richtlijn dienen on dernemingen hun contracten te beoordelen op de aanwezigheid van embedded derivaten en de nood zaak tot eventuele afsplitsing. De gewijzigde richtlijn dient verplicht toegepast te worden vanaf boekja ren die aanvangen op of na 1 januari 2014, toepassing in 2013 is aanbevolen. Onze Waning verwacht dat de richtlijn geen impact zal hebben op de waardering van de contracten van Onze Waning. Daarom zal de richtlijn vanaf boekjaar 2014 voor het eerst warden toegepast. Tegenpartijrisico Het gaat hierbij am het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van financiële transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Zekerheden Voor één (niet WSW-geborgde) lening met een restschuld ultimo 2013 van € 12 miljoen zijn materiële vaste activa als hypothecaire zekerheid gesteld. Het betreft hier 92 woningen per ultimo 2013. De lening loopt tot uiterlijk 2017. Als zekerheid op de geborgde leningen is in 2013 het ie recht van eegd op het Delcitte Accountants (gehele) bezit door het wsw. Voor identficatiedoeIeinden Behorend bij controleverkiaring d.d.

Bouwverenig,ng Onze Woning, jaarrapport 2013

LJ1W1L2D( ‘

61

__

Overige schukien 2013

2012

€xl.000 Standperljanuari Bij: Foutenherstel Standper1januar

€xl.000 458

153 281 434

-

458

Mutaties 2013 Mutatie waarborgsommen Bijgeschreven rente

31

10 14

-

Aflossingen

-

Saldo


31

24

489

458

De lening RVG is ultimo 2013 opgenomen voor een bedrag van € 295.000,- (gelijk aan de vordering op RVG). In 2013 is geen rente op de lening bijgeschreven.

5.8

Kortlopende schulden

Belastingen en premies sociale verzekeringen 2013

2012

€xl.000

€xl.000

Omzetbelasting Loonbelasting en sociale premies Vennootschapsbelasting Pensioenlasten

346 43 3-

157 42 143 4


386

345

-

Overige schulden en overlopende passiva 2013

2012

€xl.000

€xl.000

Niet-vervallen rente Projectkosten Vooruitontvangen huren Zakelijke lasteri avenge

1.734


2.149

2.050 635 116 51 173

161 254 —

3.025

AIIe overige schulden en overlopende passiva hebben een Iooptijd korter dan 1 jaar.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden Behorend bij controleverklaning d.d.


ci

WIt

62

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Per 31 december 2013 heeft Onze Woning een obligo uitstaan ten bedrage van € 3,13 miljoen uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Het WSW heeft leningen geborgd voor totaal € 81 miljoen. • Met een leverancier is een dispuut over een declaratie ad € 105.000,- (exclusief btw) inzake ontwik kelkosten. Onze woning betwist de rechtmatigheid van de factuur en heeft de kosten niet verwerkt in de jaarrekening. • Onze Woning heeft het renterisico van de lening die aan de future-overeenkomst is gekoppeld af gedekt door een renteswap af te sluiten bij de ABN AM RD. De renteswap heeft ultimo 2013 een negatieve waarde van € 0,8 miljoen (2012: € 1,2 miljoen). • Future-overeenkomst schade: RVG Wonen heeft aangegeven de future-overeenkomst voortijdig te willen ontbinden. Onze Woning heeft berekend dat voortijdige ontbinding lijdt tot een verlies van € 7,0 miljoen, inclusief de direct opeisbare vordering op RVG. Indien de future-overeenkomst daad werkelijk wordt ontbonden zal RVG Wonen aansprakelijk worden gesteld voor het genoemde ver lies. In de jaarrekening 2012 is het verlies reeds verwerkt. De schadevergoeding die Onze Woning zal claimen bij de ontbinding van de future-overeenkomst (€ 7,0 miljoen) is niet in de jaarrekening opgenomen met uitzondering van het direct opeisbare deel. Deze vordering ad € 1,5 miljoen is onder de overige vorderingen gewaardeerd voor € 295.000,- hetgeen overeenkomt met de schuld die aan RVG resteert ultimo 2013.

6.

Toelichting op de winsten vertiesrekening

6.1

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten

De netto huur is per 1 juli 2013 verhoogd met gemiddeld 4,3% (2012: 2,3%). Netto verkoopresultaat vastgoed portefeu ille 2013

€xl.000 Netto verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat onderhanden projecten Totaal

2012

€xl.000 570 -

570

10.880 66010.220


/)—

Voor identfkatiedoeIeinden Behorend bj controleverkaring d.d.: Bouwvereniging Onze Woning, jaarrapport 2013

LI

JWIL 2D’4

63

___________

___

Netto verkoopresu Itaat bestaand bezit 2013

2012

€xl.000 Verkoopopbrengsten Af: Boekwaarde Af: verkoopkosten Nettoverkoopopbrengst Bij: waardemutatie Totaal

€xl.000 636 34854234 336 570

12.351 1.19527610.880 10.880

De netto verkoopopbrengst van € 234.000,- betreft de verkoop van 4 woningen. De waardemutatie van € 336.000,- betreft de niet-gerealiseerde waardestijging van de woningen die uftimo boekjaar nog niet verkocht zijn. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de verwachte directe opbrengstwaarde en zijn verantwoord onder de voorraden. Verkoopresultaat onderhanden projecten 2013 €xl.000

2012 €xl.000

Gerealiseerde opbrengst projecten Af: kosten uitbesteed werk en andere kosten Totaa

843 1.503-

660-

-

Overige bedrijfsopbrengsten 2013 €xl.000 Beheervergoeding Humanitas

2012 €xl.000

890 45

Beheervergoed!ng De Goede woning BeheervergoedingRVG Omzetbelasting RVG Onderhoudsabonnement VergoedingVVE-beheer Inschrijfgelden woningzoekenden Overige opbrengsten Totaal

600 43 24

-

678 286 47 53 11 1 2.011

47 6 7 1 728

De omzetbelasting heeft betrekking op de restitutie omzetbelasting over de jaren 2007 t/m 2012 als mede de pro-rata over 2013. De opbrengst RVG betreft het deel van de vordering dat te verrekenen is met de restant schuld aan RVG.


By.

Voor identficatiedoeI&nden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


1 L

JW1L 70

64

6.2

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2013

2012

€xl.000 Socfaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van exploitatie Totaal

€xl.000 1.412 494 78 1.984

2.121 528 91 2.741

Overige waarcleveranderingen materiële vaste activa 2013

2012

€xl.000

Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderi ng vastgoed in ontwikk& ing

€xl.000

546

4.721375

-

Totaal

Personeelskosten 2013 €xl.000 Saarissen Sociale asten Pensioenlasten Totaal

2012 €xl.000

1.344 128 220 1.692

968 111 198 1.277

Onderhoudsiasten 2013 €xl.000 Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Panmatigonderhoud nstallatieonderhoud Overigonderhoud Totaal

Lasten servicecontracten

2012 €xl.000

266 312 329 407 84 1.398

219 208 521 322 118

1.388

DeIoIttefl

Deze betreffen de kosten die samenhangen met de vergoedingen dienste w warden afgerekend met de huurders. Deloitte Accountants B.V.

e

Voor ident;ficatiedoeleinden Behorend bij controleverkiaring d.d.:


‘j

ja”

2oU4

65

Overige bedrijfslasten 2013

2012

€xl.000

€xl.000

Overige personeelskosten Uitzend- en inleenkrachten Huisvestingskosten BestuurenRaadvanToezicht* Advieskosten Automatiseringskosten Kantoorkosten Accountantskosten Belastingen Verzekeringen Mutatie voorziening debiteuren Sectorspecifieke heffingen Overigekosten Totaal

88 773 88 230 317 248 114 189 638 22 103 321 25 3.156

51 71 59 143 20 137 97 178 692 22 83 24 92 1.669

*De kosten van het Bestuur en Raad van Toezicht bestaan uit de bezoldiging en avenge kosten zoals

wervingskosten voor Raad van Toezicht.

Accountantskosten Onder de agemene kosten zijn de honoraria van Deloitte accountants, BDO accountants en ovenige BDO entiteiten verantwoord. De specificatie is, conform artikel 2:382a BW, als volgt: 2013 €xl.000 Andere controle opdrachten BDO Andere niet-controle diensten BDO Controle jaarrekening BDO (nagekomen kosten voorgaandejaren) Fiscaat advies BDO ControlejaarrekeningDeloitte

Totaal

6.3

2012 €xl.000

6 39 37 29 78

10 57 93 18

189

178

-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013 €xl.000

Waardeveranderirig commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingvastgoed in ontwikkeling Totaal

2012 €xl.000

289 54 343

1.063 1.365 2.427

Dit betreft de waardeverandening van de vastgoedbeleggingen.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedo&eindefl Behorend bij co,troIe’erkIaring d.d.: Bouwverentgrng Onze Waning, jaarrapport 2013

LI 1UflL W’1

66

6.4

Financiële baten en lasten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013 €xl.000 Geactiveerde bouwrente Renteoverigevorderingen Totaal

2012 €xl.000

114 292 406

82 189

270

Rentelasten en soortgehjke kosten 2013 €xl.000 Rente langlopende eningen overheid en kredietinstellingen Rente vervroegde aflossing Rente overige langlopende schulden Overige (o.a. borgstelling wsw) Totaal

6.5

2012 €xl.000

4.183 1.006

4.370 -

14 19 4.404

-

15 5.204

Belastingen

De berekening van het fiscale resultaat en de acute belasting is afs volgt: 2013 €x 1.000 Resultaatvoor belastingen

1.695-

Fiscoal commerciele verschillen: Bij: afschrijvingen Bij: overige waardeveranderingen Bij: overheidsheffingen Af: verkoopresultaat Af: rentelasten Af: overige verschillen -

295 888 300 66978295-

Fiscaal resultaat

1.254-

Belasting hierover:

-

Het totaal aan compensabele verliezen bedraagt uttimo 2013 € 2,5 miljoen. Op basis van de meerjaren begroting is er de eerste 5 jaar geen sprake van een acute beIastingast. Voor de tijdelijke verschillen is daarom geen beIastingatentie gevormd. De in de jaarrekening verantwoorde belastingbate heeft betrekking op 2012.

Deloitte. Deloitte Accountant By.

/)

Voor identficatiedoeIeinden Behorend bij controIeverkaring d.d.:


LI

jurn

67

6.6

Overige informatie

Werknemers Ultimo 2013 had Onze Waning 23 werknemers in dienst (2012: 19). Het aantal fte (fulitime equivalent) per 31 december 2013 bedraagt 20,4 (2012: 17,9). Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semi-publieke sector (WNT) Bestuur en Raad van toezicht Bezoldiging Bestuur 2013

€ 36.190 11. 146 17.870 5.573 104.912

L. de Jong (voorzitter) F. WijIing P.J. Rutten I. Nieuwkoop W. Stribos * J.H. Van Zetten M. Van Meggelen Totaal

-

175.691

2012

€ 62.889 11.679 11.679 -

33.575 10.609 12.690 143. 121

*

De kosten van de heer Stribos betreffen de gefactureerde uren over het eerste halfjaar 2013, exclusief omzetbelasting. De heer Stribos was het eerste halfjaar 2013 interim-bestuurder en het tweede halfjaar 2013 interim-directeur. De totale bezoldiging van de heer Stribos heeft de WNT-norm overschreden waarbij het overgangsrecht van toepassing is. Eén bestuurslid heeft afgezien van bezoldiging, zijnde de heeri. Vos. Bezoldiging Raad van Toezicht

A. Vijftigschild (voorzitter) C.Van Hellemond

2013 € 10.101 10.101

A.W.J. Kalkman L.H. Morees Totaal

10. 101 6.734 37.037

2012 € 7.251 7.251 7.251 7.251 29.004


/)—

Voor dentificatiedoeleinden Behorend bij controleverk!aring d.d.:


LI

JUIIL O1Lf

68

Bezoldiging bestuurders

Naam Beloning

2013

2013

2012

€

€

€

1. de iong

P.J. Rutten

Door werkgever betaalde SV-premies Belastbare kostenvergoedingen

L. de Jong

2012

P.J. Rutten

33.987

16.585

59.334

10.904

2.126

1.285

3.555

775

17.870

62.889

11.679

77

Voorzieningen betaalbaaroptermijn Beeindigingsuitkeringen 36.190 Functie Duurvan hetdienstverband Omvang dienstverband Motivering overschrijding Jaar beeindiging

Naam Beloning

vz. RvB onbepaalcle tijd 6 uur pw

secr. RvB onbepaalde tijd 5 uur pw

vz. RvB onbepaalde tijd 12 uur pw

2013

2013

2012

2012

€

€

€

€

F. Willing

I. Nieuwkoop

Door werkgever betaalde SV-premies

secr. RvB onbepaalde tijd 4 uur pw

F. Wijling

I. Nieuwkoop

10.344

5.172

10.904

802

401

775

11.146

5.573

11.679

Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaaroptermijn Beëindigingsuitkeringen

Functie Duur van hetdienstverband Omvang dienstverband Motivering overschrijding Jaar beeindiging

Naam

Beloning

lid RvB onbepaalde tijd 4 uur pw



2013

2013

2012

€

€

€

W. Stribos

-

J.H. van Zetten

W. Stribos

104.912

2012

J.H. van Zetten 33.575


9.906 703

Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beeindigingsuitkeringen 104.912 Functie Duurvan hetdienstverband

Omvang dienstverband Motivering overschrijding Jaar bedindiging

33.575

-

Dir.- Best. Al onbepaalde tijd 664 uurtbv 2013

10.609

Di ttedRvB on epaa e ij obepaalde tij

23 counjV . 2012

Voor identificatiedoeleiriden .4’i1i


_I

69

Naam Beloning

2013

2013

2012

2012

€

€

€

€

M.vanMeggelen

i.Vos

M. van Meggelen J. Vos 11.849


841

Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëi ndigi ngsuitke ri ngen 12.690

-

Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband Motivering overschrijding Jaar beeindiging



-

lid RvB onbepaa!de tijd 4uur pw

2012

Bezoldiging Raad van Toezicht

Naam Beloning

2013

2013

2012

€

€

€

A. Vijftigschild 9.374


2012

C.H. van Hellemond A. Vijftigschild C.H. van Hellemond 9.374 6.770 6.77C

727

727

481

481

10.101

10.101

7.251

7.251

Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beeindigingsuitkeringen

Functie Duurvan hetdienstverband Omvang dienstverband Motivering overschrijding Jaar beeindiging

Naam Beloning

vz. RvT onbepaalde tijd 3 uur pw

secr. RvT onbepaalde tijd 3 uur pw

secr. RvT onbepaalde tijd 2 uur pw

2013

2013

2012

2012

€

€

€

€

A.WJ. Kalkman


vz. RvT onbepaalde tijd 2 uur pw

LH. Morees

A.WJ. Kalkman

L.H. Morees

9.374

6.250

6.770

6.770

727

484

481

481

10.101

6.734

7.251

7.251

Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beeindigingsuitkeringen

Functie Duurvan hetdienstverband Omvang dienstverband Motivering overschrijding Jaar bedindiging

lid RvT onbepaalde tid 3 uur pw


lid RvT onbepaalde tijd 3 uur pw

lid 9 a on 2uJ@itte 2012

•d RvT bepaalde tijd

/

Account$.V.

Voor identificatiedoeleinden -

LI

iJ

L{Jr

-

De bezoldiging van de functionarissen die over 2013 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt: Functienaam In dienst vanaf In dienst tot

Hoofd Financiën 1-3-2002 1- 10-2013 € 83.252

Belastbaar loon Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op ternijn Uitkeringen in verband met beëindigen van het dienstverband

-

145.000

Totaal

228.252

Bovenstaande betreft de heer F. Brenkman

Interim

periode

aantal uren

alsdirecteur-bestuurder als directeur-bestuurder Totaal

jan-jun ju dec

664 681

-

bedrag (€) 104.912 105.690 210.602

Bovenstaande betreft de heer W. Stribos

Ondertekenirig

Rotterdam, 4 juni 2014, Raad van Bestuur

P.J. Rutten

F. Wijling

I. Nieuwkoop

J. Vos

C.H. van Hellemond

A.W.J. Kalkman

H.W. van Heuven

voorzitter

Raad van Toezicht

A. Vijftigschild

Deloitte.

/

Deloitte Accountants B.V. Voor identifkatiedoeleindefl Behorend bij controleverkiaring d.d.:


‘I

71

7.

Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming De vereniging kent geen statutaire bepalingen over resultaatverdeling. Artikel 70 van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het belang van de volkhuisvesting. De directie bepaalt met goedkeuring van de Raad van Toezichthouders dat het resultaat van een boek jaar aan de reserves wordt toegevoegd. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 De jaarrekening 2012 is goedgekeurd in de algemene tedenvergadering gehouden op 12 juni 2013. De atgemene ledenvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgelegd conform het daartoe ge dane voorstel. Opgave resultaatverwerking 2013 Het bestuur en de Raad van Toezicht steilen voor het negatieve resultaat over het boekjaar 2013 ad € 1,424 miljoen geheel ten laste van de overige reserves te brengen. De resultaatbestemming is voor uitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de algemene ledenvergadering al in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Onderdeel van het financieel herstelpian (maart 2014) is de herstructurering van een ongeborgde lening. De onderhandelingen hierover zijn nog niet afgerond. Van het in de jaarrekening vermelde aantal woningen (sociaal en commercieel) dat naar verwachting binnen één jaar na balansdatum za worden verkocht ad. 16 woningen, zijn er reeds 7 verkocht. Controleverkiaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verkiaring.

Deloitte. Deloitte Accountants B.V. Voor identficatedoeIeinden Behorend bij controleverklaring d.d.:


L/

JUI’LL ZO1f

72

JAARRAPPORT Deloitte. Deloitte Accountants. 4juni Voor identifkatiedocleifldefl. Behorend bij co4troieverkiariflg d.d

Recommend Documents