PŘÍLOHA D
IV. Příloha D
Analýza realitního trhu Liberec
Zpracovala: Jolana Holakovská V Liberci, dne 01. 04. 2011
80
PŘÍLOHA D Úvod Liberec je velmi atraktivní místo. Liberec je zajímavý, jak z hlediska polohy, tak z hlediska atraktivnosti a mnoţství památek. Má několik specifik, které toto místo činí oblíbeným nejen pro turisty. Jasným příkladem je televizní vysílač a hotel Ještěd nebo třeba zoologická zahrada, která jako raritu chová bílé tygry. Pro milovníky zimních sportů je Liberec také na prvním místě v oblíbenosti. První zmínka o Liberci je datována do 14. st. Za staletí došlo v městě k výraznému vývoji, který byl ovlivněn různými architektonickými styly, proto zde můţeme najít novorenesanční radnici ze 17tého století, ale také paneláková sídliště, která byla v módě v letech 60. - 90. letech 20-tého století. Úvodem bylo nutné nastínit sloţitost vytvoření analýzy realitního trhu v tomto městě. Liberec je zajímavý z hlediska cestovního ruchu, ale na druhou stranu se jedná o chudší oblast, co se týká pracovních příleţitostí. Všechny tyto aspekty ovlivňují ceny nemovitostí na trhu.
Historie Liberec, jako malá osada, je poprvé zmiňován roku 1352. Teprve v 15. a 16. století se postupně měnil na poddanské městečko především zásluhou rodu Redernů (erbovní stříbrné kolo je dodnes ve znaku města), během jejichţ panování císař Rudolf II. r. 1577 povýšil Liberec na město. Po bitvě na Bílé Hoře získal panství Albrecht z Valdštejna, který ve městě zaloţil továrnu na sukno, do kterého oblékal svou armádu. Zlaté období nastalo pro Liberec v 18. století, původní cechovní výroba byla nahrazena manufakturami a s příchodem průmyslové revoluce i textilními továrnami. Město získalo r. 1850 postavení statutárního města a ze správního hlediska se dle důleţitosti zařadilo hned za Prahu. V 19. století ve městě vznikla řada reprezentativních budov odpovídajících jeho významu (včetně nové radnice a divadla) druhého největšího města v Čechách. Do města byla r. 1859 zavedena ţeleznice z Pardubic a Ţitavy. V této době zde průmyslník Johann Liebieg zaloţil továrnu Johann Liebieg & Comp. (pozdější Textilana), celkem působilo ve městě 50 textilních továren a 60 kovoprůmyslových podniků včetně automobilové továrny RAF.
81
PŘÍLOHA D Důležitá data v průběhu století: důležitá data: 1352 - první zmínka o Liberci 1454 - Liberec prvně označen za městečko 1560 - právo vařit pivo 1577 - udělení městského znaku 1583 - stavba zámku 1603 - postavena původní radnice 1876 - zaloţena botanická zahrada 1881-1883 - stavba divadla 1888-1893 - stavba nové radnice 1897-1898 - stavba muzea 1902-1903 - stavba přehrady 1919 - zpřístupněna ZOO 1933 - první lanovka na Ještěd 1946 - zpřístupněna galerie 1953 - zaloţení VŠ, dnes TU 1966-1973 - stavba Hotelu Ještěd - projekt ing. Arch. Karla Hubáčka
Současnost Se změnou reţimu v 90.tých letech dochází v regionu ke změnám. Vzhledem k expanzi levného textilu ze zahraničí, je úplně zastavena výroba textilu. Přirozeným vývojem dochází ke změně zaměření průmyslu v regionu. Nyní je Liberec závislý na automobilovém průmyslu a cestovním ruchu.
Kvůli své závislosti byl region finančně poznamenán v době
celorepublikové krize. V Liberci ţije různorodá populace. Jsou zde jak starousedlíci, tak mladá nově příchozí generace. Mladší generace zde zpravidla zůstává ţít po dokončení vysoké školy. Statistiky uvádí, ţe v Liberci k 30. 09. 2010 ţije 74 685 lidí, z toho „přistěhovalců“ za poslední čtyři roky přibylo 7 757. Samozřejmě i tento vývoj má vliv na ceny nemovitostí v regionu. Zvyšuje se poptávka po nájmech bytových jednotek, také roste poptávka po stavebních pozemcích na periferii města. Ceny v tomto městě se diametrálně liší v různých obvodech města. Ve městě jsou lukrativnější místa, například preference výhledu na Ještěd či starší zástavba ve vilové
82
PŘÍLOHA D čtvrti ovlivní průměr ceny. I přesto, ţe můţe docházet k určitému zkreslení cen v regionu, pro zjednodušení budou v této analýze uváděny právě tyto průměrné ceny. Samozřejmě, ţe ceny uvedené nejsou dogmatické pro všechny obvody.
Charakteristika Liberecka29 „Liberec (Reichenberg) se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severo-severozápadně od Hradce Králové. Město leţí v Liberecké kotlině Ţitavské pánve a mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.). Městem protéká Luţická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok. Dalšími přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Ţabák) v Krásné Studánce a rybník Seba. Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km², coţ dnes představuje historický střed města. Po připojení 11 obcí roku 1939 se město dále rozrostlo o dalších 23 obcí v průběhu let 1954-1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková rozloha města tak dnes činí 106,1 km². Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, z které téměř polovina jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní.“
29
zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Liberec
83
PŘÍLOHA D Rozdělení Liberce na městské obvody:
Obr. 1
Základní data kraj: Liberecký, okres: Liberec, katastrální výměra: 106,10 km2, počet obyvatel v Liberci a nejbliţším okolí: 104 941, zeměpisná šířka: 50°43′, zeměpisná délka: 15°04′, nadmořská výška: 374 m
84
PŘÍLOHA D Infrastruktura Kulturní památky Dominantou Liberce a jeho okolí je hotel Ještěd. Od roku 2006 je Ještěd zařazen na seznam národních kulturních památek. To ale neznamená, ţe v Liberci nejsou jiné památky. Méně známé, ale pro Liberec a jeho rozvoj cestovního ruchu důleţité jsou například Valdštejnské domky, Liberecký zámek či radnice (postavena v novorenesančním stylu a dokončena v roce 1893, vznikla jako zmenšená kopie Vídeňské radnice)
Technická MHD je taktéţ na vysoké úrovni. Zajímavostí je tramvajová linka spojující sousedící města Liberec a Jablonec nad Nisou. Touto raritou se můţe pochlubit uţ jen Most-Litvínov. Vzhledem k poloze města je nasnadě, ţe je zde výborné vlakové spojení do sousedního Německa a Polska.
Sociální Sociální infrastruktura je na úrovni krajského města. Je zde dostatek školek, základních škol, odborných středních škol včetně učilišť a samozřejmě nechybí ani vysoká škola. Liberec má svoji krajskou nemocnici. V posledních letech se i zlepšila kupní nabídka. Dříve na celé město bylo pouze jedno obchodní centrum mimo hlavní část Liberce, dnes jsou přímo v centru města k dispozici další 3 nákupní centra. Do nabídky pro občany se dnes řadí i dvě multikina, několik sportovních středisek včetně známého Aquaparku Babylon a v neposlední řadě divadla. Tímto výčtem se Liberec stává atraktivnější hlavně pro mladší generaci. Coţ je pozitivní pro rozvoj cestovního ruchu. Atraktivnost nabízených akcí láká nejen cizince, ale i české turisty.
Ekonomická Vybudování průmyslových zón jih a sever bylo pro Liberec velmi významné pro sníţení nezaměstnanosti v regionu. Jak bylo napsáno výše, problém je závislost na automotivu. Jako zajímavost stojí za to uvést Technickou univerzitu v Liberci a její největší úspěch, kdy v kooperaci s firmou Elmarco vynalezla převratnou technologii výroby nanovláken. Od 85
PŘÍLOHA D tohoto prvenství si představitelé města slibují další průmyslový boom v regionu. Doufají, ţe jméno, které si díky tomu získali, přitáhne další investory do regionu.
Cenová analýza trhu Byty Bytovou výstavbu za posledních 5 let ovlivnil ekonomický vývoj v ČR. Jak je vidět, rozvoj ovlivnila celorepubliková krize v roce 2010. Jiţ koncem roku 2009 nebyly v Liberci rozestavěny ţádné byty. Vybrané údaje za Liberecký kraj - bytová výstavba, bydlení Tab. 20 2006 2007
2008
2009
2010
Zahájené byty
1 595 1 244
1 591
1 535
1 152
Rozestavěné byty k 31. 12.
6 187 6 233
6 469
.
.
Dokončené byty
1 024 1 198
1 355
1 480
1 256
z toho v rodinných domech
460
606
658
824
806
v bytových domech
421
464
490
484
226
68
58
67
83
61
obytná
67,2
73,5
71,0
75,7
uţitková
94,8 101,3
95,2
101,2
v nástavbách, přístavbách a vestavbách Průměrná plocha dokončeného bytu (m2)
Logicky výše uvedené údaje vypovídají také o vývoji cen v regionu. Největší stavební „boom“ byl v roce 2008, i ceny odpovídaly vysoké poptávce. Rok 2009 a 2010 byl spíše stagnující. Dostavovaly se byty, které jiţ byly předem prodány. Sníţení poptávky ovlivnilo cenu nemovitostí na trhu, viz tabulka 2.
86
PŘÍLOHA D Tab. 21
2007
Byty (v Kč/m2)
2008
2009
2010
18 491
23 678
20 643
17 476
2 093
2 466
2 639
2 567
bez informací
5 644
6 120
bez informací
2 720
3 196
Rodinné domy (průměrná velikost RD v m3 820) Trţní nájemné za byt (průměrný byt 68m2) Regulované nájemné za byt (průměrný byt 68m2)
Pozemky Rozdělení pozemků nejlépe vystihuje tabulka č. 3. Tab. 22
celkem (ha)
98 887
Celková výměra území (ha)
Zemědělská
47 054
Orná půda
ovocné sady
trvalé travní
chmelnice a
a zahrady
porosty
vinice
22 209 47,20% 3 294 7%
21 551 45,80%
0
0%
nezemědělská
celkem (ha)
51 832
lesní pozemky
vodní
zastavěné
ostatní
(ha)
plochy
plochy a nádvoří
plochy
41 777 80,60%
933
2%
1 762
3,40% 7 360 14%
V libereckém regionu převaţují pozemky lesní a zemědělská orná půda. Je potřeba se primárně zaměřit na vývoj ceny stavebních pozemků, i přestoţe lesních pozemků v regionu je nejvíce. Poptávka po tomto druhu pozemků je velmi nízká, není proto potřeba provádět analýzu celého trhu. Tato práce primárně čtenáře seznámí s vývojem cen stavebních pozemků, hlavně kvůli zvýšené poptávce V tabulce je uveden přehledný vývoj cen.
87
PŘÍLOHA D Tab. 23
Stavební pozemek (průměrná velikost v m2 - 271) 2007
2008
2009
2010
2011
2 290
1 878
1 639
1 725
1 850
Kupní cena v Kč/m2
Regionální rozdělení dle preference typu nemovitostí Liberec je velmi rozsáhlé město, proto je rozdělen do více obvodů. Různé obvody znamenají jiné typy bydlení. Nejznámějším a největším obvodem pro bydlení v panelových domech je Liberec VI. – Rochlice, dále pak Liberec XIV- Ruprechtice, Liberec XII a XIII - Staré a Nové Pavlovice. Naopak poptávka po stavebních pozemcích je hlavně na periferii města. Oblíbenými obvody pro výstavbu RD je Liberec XXIV - Pilínkov, Liberec XXXI - Krásná Studánka, Liberec XXXII - Radčice a „milionářská“ čtvrť Liberec VIII a XIX - Horní a Dolní Hanychov. Toto jsou oblasti, kde se skýtá výhled na Ještěd bez ohroţení výstavby panelových domů. Starší vilová zástavba se nachází v oblasti Starého města – Liberec I nebo Harcova – Liberec XV-XVI. Je tedy zřejmé, ţe ceny různých nemovitostí se liší dle atraktivnosti oblastí.
88
PŘÍLOHA D Závěr Závěrem je potřeba se zmínit o aspektech, které mají vliv na cenu nemovitostí v regionu. Vývoj cen u všech typů nemovitostí ovlivnila v první řadě politicko-ekonomická situace v letech 2009-2010. Rok 2008 byl pro výstavbu bytů a RD velmi příznivý, ale s nástupem finanční krize došlo ke sníţení poptávky či k úplnému zastavení. S velkou opatrností se dá říci, ţe se trh s nemovitostmi opět začíná rozbíhat. Lidé jsou sice obezřetnější, ale investice do nemovitostí je pro ně stále tou nejjistější investicí. Z článku na idnes.cz vyplývá, ţe magistrát města Liberce v příštích letech očekává výrazný nárůst poptávky, proto dal zelenou další výstavbě bytových jednotek. V letošním roce by mělo proto dojít ke změně územního plánu. Dalším ovlivňujícím činitelem je stáří nabízených nemovitostí. Starší sídliště Rochlice nabízí byty s cenou v průměru asi o 10-15% niţší neţ nově vznikající moderní zástavba třeba ve Vratislavicích n. N. A jistě neposledním aspektem, který ovlivňuje cenu, je poloha nemovitosti. Jak jiţ bylo napsáno výše, výhled na Ještěd je cennější. Pro příklad by se dala uvést trţní cena bytu s výhledem na Ještěd, která je o 50tis Kč vyšší neţ byt v niţším podlaţí ve stejném domě. Takovýchto vlivů na ceny nemovitosti je mnoho. Proto se doporučuje před kaţdým případným prodejem zjistit reálnou cenu na trhu. K tomu můţe slouţit i tato analýza realitního trhu. Motto „kaţdá nemovitost si jednou svého kupce najde“ vzniklo jistě podle zkušeností realitních makléřů, ale asi je lepší se jím neřídit. Nadsazená finanční nabídka donutí majitele k trpělivému čekání, coţ do budoucna můţe mít za následek ještě větší sníţení ceny nemovitosti, neţ by bylo původně nutné z důvodu stáří a většího opotřebení.
89
