Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’ KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk. adres redactie
Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email
[email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden
Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • Ank van den Berg vormgeving oplage
Karin Veldkamp
280 stuks
In dit nummer o.a. Betaalt u de huur per maand? Dan is de opzegtermijn ook een maand .. . . . . . . . ..................... Lintjesregen. . . . . . . . . . . . . . . ..................... Federatieberichten . . . . ..................... Gevolgen van het bezuinigingsakkoord voor huurders. ................... De sociale volkshuisvesting is de nieuwe melkkoe .. . . ..................... Vragen van huurders ...................... Huurders enthousiast over zonnepanelen. . . . . . . . . . . . .....................
!?
Is woningmarktplan goed nieuws voor huurders?
jaargang 16 | nr. 3 | juni 2012
2 3 4 5 6 7 8
De afgelopen weken is het in de media breed uitgemeten: het voorstel van de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaarsorganisaties om met een aantal maatregelen de woningmarkt zowel aan de koop- als huurkant weer in beweging te krijgen. Het voorstel houdt o.a. in dat de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar volledig wordt afgebouwd en de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft en dat de huren van corporatiewoningen geleidelijk worden verhoogd door 2% extra huurverhoging boven inflatie toe te staan. Op zich bevat het voorstel goede ideeën om de woningmarkt vlot te trekken, maar 2% extra huurverhoging is voor veel huurders wel even schrikken. Ook al voorziet het voorstel in een compensatie middels de huurtoeslag of inkomstenbelasting voor huurders met lage inkomens. Alle partijen moesten bij het openbaar maken van het voorstel het gezamenlijk plan nog voorleggen aan hun achterban. De Nederlandse Woonbond doet dat op de Provinciale Vergaderingen die in juni plaatsvinden. Enkele organisaties van de Woonbond werden echter al direct na het verspreiden van het persbericht over het woningmarktplan benaderd om hun mening te geven over de stelling “het woonakkoord biedt huurders meer goed nieuws dan slecht nieuws”. Ook Huurdersfederatie de Koepel mocht haar mening geven en het bestuur heeft negatief gereageerd op de stelling. Onderstaande reactie heeft het bestuur naar de Woonbond gestuurd: Wij zijn het niet eens met de stelling dat het woonakkoord huurders meer goed dan slecht nieuws biedt.
Het woonakkoord biedt weliswaar mogelijk goede oplossingen om de vastzittende woningmarkt vlot te trekken, maar deze oplossingen zijn te veel gebaseerd op aannames. Aannames, die met name voor huurders veel onzekerheden inhouden. De enige zekerheid is de 2 % extra huurverhoging boven de inflatie voor zittende huurders. Een nieuwe huurder krijgt sowieso al een hogere huur dan de vertrokken huurder. Wij zien huurwoningen nog niet goedkoper worden, zolang verhuurders de streefhuren verhogen. Ook het baseren van de huur op de WOZ-waarde zal niet tot huurverlaging leiden. Verhuurders zullen de huren niet verlagen, wanneer zij moeten bijdragen aan de financiering van de extra woontoeslag, investeringen in de woningmarkt en lastenverlaging via de inkomstenbelasting. Huurders met lage inkomens moeten zeker zijn van compensatie door middel van belastingverlaging of door een woontoeslag die de hogere huur volledig compenseert. Wanneer het huidig voorstel door een nieuwe regering wordt omgezet in beleid maken wij ons zorgen over de betaalbaarheid van huurwoningen en de koopkracht van huurders in de komende jaren. Het bestuur van Kerkraadse Huurdersfederatie de Koepel
2 | Koepel rond
het spreekuur van
De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum. Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning. Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders.
De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurdersraad Kerkrade (Hestia Woonmaatschappij): Iedere eerste dinsdag van de maand van 19.00 tot 20.30 uur op locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 511 31 67 Huurdersvereniging Land van Rode (WS Land van Rode) Iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 888 80 42 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade wordt geen spreekuur meer gehouden. Desgewenst kan telefonisch een afspraak met de voorzitter van de Huurdersvereniging worden gemaakt. Tel. 06-48945433.
Koepel r o n d | 3
Lintjesregen
Betaalt u de huur per maand? Dan is de opzegtermijn ook een maand! Jeroen wilde de huur van zijn kamer met een maand opzeggen, maar dat bleek lastiger dan gedacht. De verhuurder hield vast aan een opzegtermijn van twee maanden. Vara Belbus kwam met hulp van de Woonbond in actie. Op 5 maart 2012 stuurde Jeroen een mailtje naar zijn verhuurder waarin hij liet weten per 1 mei 2012 uit zijn kamer te willen. Maar de verhuurder vond dat de huur pas per 31 mei 2012 gestopt kon worden, omdat er een opzegtermijn van twee maanden zou gelden. In het TV programma Vara Kassa kwam de Belbus in actie. Samen met Hans Roseboom van de Woonbond ging huurder Jeroen met de Belbus op bezoek bij verhuurmakelaar Gooi en Beheer. Na uitleg over de wettelijke opzegtermijn concludeerde deze verhuurder dat Jeroen inderdaad geen huur hoefde te betalen over de maand mei. Ook deed hij de toezegging aan zijn collega’s voor te stellen om de huurcontacten aan te passen en daarin een opzegtermijn van 1 maand op te nemen.
Hoe het zit De wet bepaalt dat de opzegtermijn voor huurders gelijk is aan de betalingstermijn voor de huur. Voor wie de huur per maand betaalt, geldt dus een opzegtermijn van één maand. Van deze wettelijke regel mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De regel geldt zowel voor zelfstandige woonruimte als voor onzelfstandige woonruimte (kamers). Opzeggen moet schriftelijk U moet de huur schriftelijk opzeggen, maar u hoeft geen reden voor de opzegging te geven. De opzegging is in principe per de eerste van de maand, tenzij in het huurcontract staat dat de huur ook per een andere dag kan worden opgezegd (bijvoorbeeld per de 15e of per elke dag van de maand). Per aangetekende brief of per e-mail In de wet staat dat u de huur per aangetekende brief moet opzeggen, maar inmiddels is er jurisprudentie waaruit blijkt dat een opzegging per e-mail ook aan de wettelijke vereisten kan voldoen. Belangrijk daarbij is dat u kunt aantonen dat de verhuurder de opzegging heeft ontvangen.
GEEF WIJZIGINGEN DOOR AAN BELASTINGDIENST TOESLAGEN Huurders, die gebruik maken van de huurtoeslag omdat hun inkomen te laag is en/ of de huur te hoog is om de huur volledig zelf te kunnen betalen, krijgen jaarlijks van de belastingdienst toeslagen een voorlopige beschikking. Daarin wordt uitgegaan van een geschat inkomen, dat meestal iets hoger is dan in het voorgaande jaar. De huurprijs die in de voorlopige beschikking wordt meegenomen is de huurprijs, die op dat moment bij de dienst toeslagen bekend is. Het aldus berekende voorschot huurtoeslag geldt van januari t/m december. De huur, die men betaalt geldt echter van juli t/m juni van het volgende jaar. In april ontvangt (vrijwel) iedere huurder de huurverhogingsbrief van zijn verhuurder met de huurprijs, die per 1 juli ingaat. Het is belangrijk om deze wijziging van de huur ook meteen door te geven aan de dienst ‘toeslagen’. Er volgt dan namelijk een nieuwe voorlopige beschikking met mogelijk een iets hogere toeslag. Wordt de wijziging niet doorgegeven, dan blijft het eerder toegewezen voorschot gelijk. De belastingdienst ‘toeslagen’ wijzigt niet uit zichzelf het voorschot. Bovendien wordt bij het berekenen van de definitieve toeslag alleen gekeken naar het definitief vastgestelde inkomen. Zonder een wijziging van de huurprijs door te geven loopt een huurder daardoor mogelijk enkele euro’s aan huurtoeslag mis.
Meer foto’s zijn te bekijken op www.huurderswerkkerkrade.nl
Dit jaar is een druppel van de lintjesregen in Kerkrade bij Huurdersfederatie de Koepel gevallen. Op 26 april 10.00 uur kwam – geheel verrassend voor de ontvanger- onze burgemeester aan de heer Wim Pekel een lintje uitreiken. Nu mag de heer Wim Pekel zich Lid in de Orde van Oranje Nassau noemen. Sinds 2001 is hij penningmeester bij onze huurdersfederatie, maar veel eerder was hij dat al in diverse andere verenigingen. Bovendien is hij bij meerdere organisaties meewerkend lid. Een tweede verrassing voor Wim was de aanwezigheid van 42 mensen uit alle verenigingen, waaraan hij steeds royale medewerking verleent. Ook hadden zijn kinderen en kleinkinderen de reis uit Breda en Zutphen gemaakt om dit feest mee te vieren. Bij een kop koffie en een stuk vlaai werd het een gezellige ochtend. Er was ook een verrassing voor zijn vrouw, Hanny Pekel-Boersma, want zij kreeg een lintje van de medewerkers van de Koepel opgespeld. Als leuke afsluiting werd door familie en naaste medewerkers van de Koepel een kleine lunch genuttigd in het Continium, waarna iedereen blij en voldaan naar huis vertrok.
Energieleverancier moet modelcontract voorleggen Energieleveranciers zijn vanaf 1 juli verplicht consumenten een modelcontract voor te leggen. Dat moet de klanten helpen bij het maken van een vergelijking tussen de leveranciers. Toezichthouder NMa heeft hiervoor groen licht gegeven. Makkelijker vergelijken Het enige dat verschilt in de modelcontracten, is de prijs. De andere contractvoorwaarden zijn gelijk. Dat vergemakkelijkt het maken van een keuze door de consument. De energietarieven mogen maar tweemaal per jaar worden gewijzigd: op 1 januari en op 1 juli, aldus de NMa. Prijswijzigingen moeten minstens een week van tevoren bekend worden gemaakt. Het contract mag altijd kosteloos worden opgezegd met een opzegtermijn van 30 dagen. Modelcontract: onbepaalde looptijd met variabele prijs Het modelcontract is op verzoek van de NMa door de branchevereniging Energie-Nederland ontwikkeld. Zij hebben daarvoor een voorstel ingediend. De NMa heeft na consultatie het modelcontract vastgesteld. Per 1 juli aanstaande wordt het modelcontract ingevoerd voor alle leveranciers.
Andere contractvormen blijven bestaan. Dat houdt bijvoorbeeld in dat vaste prijs contracten met een looptijd van één of meer jaren aangeboden kunnen blijven worden. Het modelcontract kent een onbepaalde looptijd en een variabele prijs. Wanneer u geïnteresseerd bent in het modelcontract kunt u dit vinden op www.energie-nederland.nl/publicaties.
4 | Koepel rond
f
Koepel r o n d | 5
b e r i c h ten e
d
e
In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.
r
a
t
i
e
!
editie KoepelRond:
2 augustus 2012 Kopij dient uiterlijk op die datum in bezit te zijn van de redactie.
Vergaderingen
de website Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond te Roermond Algemene bestuursvergadering van HF de Koepel
Cursussen Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven:
Verder wordt er op vrijdag 22 juni in Amsterdam een excursie georganiseerd onder de titel ‘een eigen woning bouwen en dan huren, kan!’ Via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is het mogelijk om een eigen woning te bouwen en die dan te huren. Tijdens de excursie en de inleidingen vooraf worden daar voorbeelden van getoond, waarbij zowel aandacht besteed wordt aan de mogelijke rol die woningcorporaties kunnen spelen als aan de mogelijkheden voor (toekomstige) eigenaren om (betaalbaar) te kunnen bouwen in eigen beheer. CPO kan een interessant alternatief zijn voor een dure huurwoning in de vrije sector of voor het kopen van een bestaande woning, wanneer iemand die nu huurt en wil verhuizen, maar vanwege het inkomen niet meer terecht kan in de sociale huursector. Ook in krimpgebieden kan CPO (mede) de aantrekkingskracht van een regio vergroten.
De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank
woningen in
• Hestia Groep Lupinestraat 80, Kerkrade West telefoon (045) 533 94 94 www.hestiagroep.nl
aangeboden via
vrijdag 29 juni cursus ‘opladen en bijtanken’ dinsdag 11 september cursus ‘activiteitenplannen en begroten’ maandag 17 september cursus ‘bewonersparticipatie 3.0’ donderdag 27 september cursus ‘toolkit voor bewonerscommissies’
Deadline volgende
CorporatieKerkrade worden
AGENDA
maandag 18 juni woensdag 20 juni
woonruimteverdeling in kerkrade
Citaat Gelezen in Aedes Magazin:
Op de vraag “Wat heeft u bereikt waarop u trots bent” antwoordt Hugo Priemus, voormalig hoogleraar Volkshuisvesting: ”De drie kleindochters die mijn vrouw en ik met aanzienlijke hulp van onze kinderen kregen.”
www.thuisinlimburg.nl Wanneer u op zoek bent naar een huurwoning kunt u zich gratis en vrijblijvend inschrijven. Via de site kunt u op maximaal 5 woningen tegelijk reageren. Wanneer u niet beschikt over een computer met internet kunt u contact opnemen met of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:
• Wonen Zuid Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen www.wonen-zuid.nl • Land van Rode Erpostraat 1, Kerkrade-Holz telefoon (045) 546 64 66 www.lvr.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl
Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met: > Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen: • DOS vastgoedmanagement Bassin 116, Maastricht telefoon (043) 350 34 34 www.dosvgm.nl • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com
Gevolgen van het bezuinigingsakkoord voor huurders CDA, VVD, D66, ChristenUnie en GroenLinks hebben een bezuinigingsakkoord gesloten, waarin in totaal 12,3 miljard wordt versoberd. De hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt, maar in de plannen komt de rekening meer bij huurders dan bij woningbezitters te liggen. Een groot manco is dat de doorstroming op de woningmarkt er met het pakket maatregelen niet beter op wordt. Voor huurders zijn de gevolgen minder ingrijpend dan die van de plannen van het demissionaire kabinet. Toch zijn er voor de huurmarkt twee maatregelen overeind gebleven. Inkomens tussen de € 33.000 en € 43.000 krijgen in 2013 een huurverhoging van 1% bovenop inflatie. En verhuurders moeten met ingang van 2013 een heffing gaan betalen, die zij zullen proberen door te berekenen aan de huurders. Huurders met een inkomen boven € 43.000 krijgen waarschijnlijk een huurverhoging van 5% boven inflatie, omdat niet is afgesproken dat deze gluurverho-
ging niet doorgaat. Wat betreft de koopmarkt is de opvallendste maatregel dat nieuwe hypotheken vanaf januari 2013 gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privégebruik van lease-auto’s.
Maatregelen leveren geen doorstroming op De voorzichtige aanpak van de hypotheekrenteaftrek en de permanente verlaging van de overdrachtsbelasting moeten de zekerheid bieden die nodig is om tot doorstroming op de woningmarkt te komen. De Woonbond denkt niet dat die doorstroming er met deze maatregelen komt.
De huursector wordt aangeslagen met een extra huurverhoging en een heffing. Dit beperkt zowel de koopkracht van huurders als de investeringscapaciteit van verhuurders. Doorstromers en starters worden geconfronteerd met fors hogere huren, omdat de huurprijs van vrijgekomen woningen sterk wordt opgetrokken. Uit onderzoek van de Woonbond blijkt dat de streefhuren (van vrijkomende woningen) maar liefst 13% boven de gemiddelde huren liggen. Door de zgn. Donnerpunten zal dit percentage de komende jaren nog hoger liggen. ‘Om de problemen op de woningmarkt op te lossen is een integrale aanpak nodig, waarbij huren en kopen gelijkwaardig worden behandeld. Zonder dat lukt het nooit om de woningmarkt vlot te trekken’, aldus Woonbondwoordvoerder Hans Roseboom.
6 | Koepel rond
Vragen
(Ingezonden stuk)
van huurders aan de woonBond
De sociale volkshuisvesting is de nieuwe melkkoe!
De woonlasten stijgen en de woningnood in de sociale huursector wordt groter, ook in Parkstad. Maar de werkloosheid stijgt, ondernemers gaan failliet, de lonen zijn bevroren en uitkeringen worden al vele jaren laag gehouden. Gevolg: toenemende betalingsproblemen, schulden en vooral steeds langere wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Ook in Parkstad komen steeds vaker deze signalen naar voren. Politici en corporatiebazen slagen er niet in om de toenemende woningkrimp in Parkstad effectief op te lossen. Steeds duidelijker wordt de strategie waarin winstbelangen prevaleren en waarbij sociale huisvesting plaats moet maken voor dure huur- en koopwoningen. De afbraak in Parkstad vindt alleen in de sociale goedkopere segmenten plaats. De afbraak van de sociale huisvesting begon in de jaren negentig. De sociale woningbouw moest marktconform worden georganiseerd. In feite werd de weg vrijgemaakt voor privatisering van gemeenschappelijk huizenbezit. De verenigingsstructuur van de corporaties verdween. De huurders die als leden van de woningbouwvereniging het beleid konden bepalen verloren zo hun
zeggenschap. Commerciële belangen kregen greep op de corporatie. Salarissen voor directeuren zijn opgelopen tot een kwart miljoen euro per jaar. Er wordt geïnvesteerd in projecten die niets meer met sociale huisvesting te maken hebben. Op de agenda staat de bouw van dure huur- en koopwoningen. Stap voor stap wordt de erfenis van de sociale huisvesting afgebroken. Sociale huurwoningen die vaak allang zijn afgeschreven worden tegen woekerprijzen verkocht. Ook worden woningen samengevoegd of duur gerenoveerd, waarna de huur flink kan worden verhoogd. Om ruimte te winnen voor dure nieuwbouw ondersteunen de corporaties sloop van goede sociale huurwoningen. Om de weerstand van bewoners te breken wordt een strategie van ‘verdeel en heers’ toegepast. Verhuizen wordt als onvermijdelijk voorgesteld. Vaak is sprake van achterstallig onderhoud. Het recht waarbij de bewoners gemeenschappelijk het sloop- of renovatieplan kunnen afwijzen wordt niet benadrukt, als het al wordt genoemd. De vaste huurders worden individueel benaderd en op hun persoonlijke gewin aangesproken. In feite worden bewoners een
na de ander uitgekocht, verleid met een voorrangspositie van stadsvernieuwingsurgent om elders in een sociale huurwoning te kunnen wonen en een verhuiskostenvergoeding van vijfduizend euro. Dit ondermijnt de rechtspositie van de vaste huurders die niet willen verhuizen doordat gemeenschappelijk protest steeds moeilijker wordt. En sociale huisvesting verdwijnt. Met instemming van de afzonderlijke bewoners is dat minder pijnlijk. Dat de wachtlijsten langer worden is dan niet het probleem van de vertrekkende bewoner, maar wel van die duizenden woningzoekenden, die door grootschalige herhuisvesting nog langer moeten wachten of überhaupt niet meer aan de beurt komen. Scheefwonen is ook een fabel! Sinds staatssecretaris Heerma in 1989 opmerkte dat de mensen moeten wonen naar hun inkomen en wie dat niet doet ‘scheef’ woont, is het opvallend hoe vaak dit standpunt nadien is herhaald om een strategie van stijgende woonlasten geaccepteerd te krijgen. Voor huurders met midden- en hogere inkomens is bepaald dat zij in dure huuren koopwoningen moeten gaan wonen. Zij die weigeren daarheen te verhuizen worden als ‘scheefwoners’ gestigmatiseerd. Er wordt gedaan alsof het gedrag van deze ‘onwillige’ huurders de oorzaak is van de woningnood bij woningzoekenden met een laag inkomen. Want, zo wordt steeds gezegd, doordat zij niet doorstromen naar een dure huurof koopwoning houden zij een sociale huurwoning bezet waar woningzoekenden met lagere inkomens voor in de rij staan. Zo’n verwijt is effectief om mensen een schuldgevoel aan te praten en huurders tegen elkaar op te zetten, maar historisch gezien is het volstrekt ongefundeerd. Vanaf het ontstaan van de sociale woningbouw hebben er altijd mensen met middeninkomens in de sociale huurwoningen gewoond. Sociale huisvesting was er voor de laagstbetaalden, maar zeer zeker ook voor de modale inkomens. Overigens, de suggestie dat
Koepel r o n d | 7
kan de verhuurder zomaar mijn borg aanspreken? woningzoekenden met lage inkomens geholpen zouden zijn met het vertrek van huurders met midden- en hogere inkomens is absoluut onjuist als het plan is de woning te verkopen, te slopen of de huren fors te verhogen zoals dit kabinet voorstelt. De wachtrij voor een sociale huurwoning wordt daardoor nog langer, omdat de voorraad sociale huurwoningen kleiner wordt gemaakt, door die verkoop, sloop of duurdere huren. Het doorstroomprobleem bestaat niet. Ondertussen worden de huren verhoogd, sociale huurwoningen gesloopt, op de huursubsidie gekort, de bestaande sociale huisvesting afgebroken, met een enorme schaarste aan betaalbare woonruimte als resultaat. Uiteindelijk kunnen woningzoekenden geen kant meer op. Door pure nood gedwongen hebben zij geen andere keus. Een zware hypotheeklast of een dure huur is het enige wat overblijft. Maar de behoefte aan sociale huisvesting wordt er niet minder om, door stijgende woonlasten wordt de woningnood nog groter. Als we zo doorgaan, stevenen we af op een sociale ramp. In de eerste plaats worden de mensen met het minste geld hiervan het slachtoffer. Maar uiteindelijk worden wij daar allemaal slechter van, omdat het sociale klimaat volledig naar de knoppen gaat. De rijken worden rijker, de armen armer, ongelijkheid tussen mensen wordt groter gemaakt. Hierdoor ontstaat meer strijd, meer tegenstelling, onbegrip, vervreemding. Hebben we een andere keus dan het roer fundamenteel omgooien? Om de problemen niet te verergeren dient de afbraak van de sociale huisvesting onmiddellijk te worden stopgezet. En laten we dan beginnen met echte oplossingen!!! Pascal Kockelkorn voorzitter HBV St. Pietersrade.
Is het de verhuurder toegestaan om in de woning gebreken te verhelpen als de huurder verhuist en de kosten daarvan op de waarborgsom in te houden? “Ik huur ruim vier jaar van een particuliere verhuurder. Over drie maanden verhuis ik naar een goedkopere huurwoning. Bij aanvang van de huur heb ik een borg betaald van twee maanden huur, oftewel € 1.600. Nu ik verhuis zijn er een aantal gebreken. Er zit schimmel op de binnenmuren, de inbouwkoelkast en vriezer van ongeveer 20 jaar oud functioneren niet optimaal, evenmin als de even oude ingebouwde keramische kookplaten. Beide problemen heb ik de verhuurder ook gemeld. Zijn dit zaken die hij op mij kan verhalen en waarvoor hij mijn borg kan aanspreken?” Nee. De waarborgsom is bedoeld voor het verrekenen van eventuele huurachterstand die u zou hebben of om andere betalingsverplichtingen die u niet zou zijn nagekomen alsnog te kunnen incasseren. Verder mag de verhuurder de waarborgsom aanspreken als u (herstel)werkzaamheden die bij verhuizing wettelijk voor uw rekening komen niet zou hebben uitgevoerd, ondanks dat de verhuurder die in het (voor)inspectierapport van u heeft verlangd en hij u een redelijke termijn heeft gegeven om die werkzaamheden zelf uit te voeren. De door u genoemde problemen, zoals schimmel op de muren en wegens ouderdom niet optimaal functionerende inbouwapparatuur, zijn gebreken waarvan het herstel wettelijk niet voor uw rekening komt. Dit behoort, inclusief de ermee gemoeide kosten, tot de verantwoordelijkheden van de verhuurder. De werkzaamheden betreffen namelijk niet het verrichten van ‘kleine herstellingen’ die wettelijk voor rekening van de huurder zijn. Ook gaat het niet om gebreken die door uw toedoen zijn ontstaan. En dan, zoals gezegd, is de verhuurder aansprakelijk. herstelkosten niet inhouden op waarborgsom De verhuurder mag de herstelkosten voor het oplossen van het schimmelprobleem en het repareren of vernieuwen van de versleten inbouwapparatuur dus niet inhouden op uw waarborgsom, ook niet als hij in het (voor)inspectierapport zou hebben opgenomen dat u deze werkzaamheden dient uit te voeren. Houdt hij uw borg toch (gedeeltelijk) in, dat dient u daartegen schriftelijk bezwaar te maken en (het resterende deel van) uw waarborgsom alsnog op te eisen.
Foto: Jos Rein
ders
8 | Koepel rond
Huurders enthousiast over zonnepanelen Huurders worden steeds enthousiaster over zonnepanelen. Dat bleek tijdens de drukbezochte Woonbondstudiemiddag ‘Zonnepanelen voor huurders: zo geregeld?’ op zaterdag 12 mei in Utrecht. Zonnepanelen zijn namelijk goed voor het milieu én voor de portemonnee. Hoe zeer het onderwerp leeft bij huurders bleek wel uit het feit dat de studiemiddag in een mum van tijd was volgeboekt. De Woonbond heeft daarom besloten een tweede (gratis) studiemiddag te houden, op zaterdagmiddag 9 juni in Utrecht. Geert-Jan Persoon, adviseur woningkwaliteit van de Woonbond, legde uit waarom zonnepanelen zo populair geworden zijn. Ze worden steeds goedkoper en ze zijn simpel te plaatsen. Op een dak van een doorzonwoning passen zo’n twaalf zonnepanelen, die via een omvormer (die gelijkstroom omzet in wisselstroom) jaarlijks zo’n 1.900 kiloWattuur aan stroom leveren, afhankelijk van de ligging en hoek van het dak. Dat scheelt toch al gauw € 400 per jaar aan stroomkosten. Bij een investering van € 5.500 lijkt een terugverdientijd van 14 jaar lang, maar een rendement van 7 procent per jaar op je investering is heel hoog. Zeker als je dat vergelijkt met de huidige rente op een spaarrekening. Doet een huurder het individueel dan heeft hij wel toestemming van zijn verhuurder nodig. Collectief is voordeliger Nog veel voordeliger wordt het als de verhuurder zonnepanelen collectief plaatst. Huurdersvereniging Steeds Rianter Wonen uit Steenbergen kwam met een mooi voorbeeld. Zij heeft met de verhuurder afgesproken dat huurders € 11 per maand netto besparen op hun woonlasten door gebruik te maken van zonne-energie. Hans Veldman van corporatie De Woonmensen uit Apeldoorn liet zien hoe, in goed overleg met de bewoners, een complex van 113 eengezinswoningen op dit moment wordt gerenoveerd en tegelijkertijd wordt voorzien van ‘esthetische mooie zwarte’ zonnepanelen. Uitgangspunt is dat de huurverhoging nooit meer dan de helft bedraagt van de besparing door de isolatiemaatregelen en de zonnepanelen. Martin van Zeist van de huurdersvereniging toonde zich namens de bewoners enthousiast over het initiatief van De Woonmensen. project Zonnig huren René van Genugten van Aedes, vereniging van woningcorporaties, vertelde over het grootscheepse onderzoek ‘Zonnig huren’ dat momenteel plaatsvindt over de mogelijkheden voor grootschalige toepassing van zonnepanelen in de huurwoningenvoorraad. Voorlopig doen er 31 corporaties mee, die bij elkaar 10.000 ééngezinswoningen, verdeeld over 200 complexen, van zonnepanelen willen voorzien.
surf ook eens naar... Bent u geïnteresseerd in onderstaa
nde onderwerpen?
nergie grootschalige toepassing zonne-e van zonnepanelen is sprake van ng assi toep e alig tsch Dankzij de groo een uniek project. g de oplevering van de modelwonin modelwoning feestelijk geopend. te eers de is 1 201 er Op 21 decemb Surf dan eens naar en/kerkrade/kaalheide www.hestiagroep.nl/werkenaanwijk
kopiËren Bij
De Koepel
Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor (80 gr. papier) enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,13 enkelzijdig A3 € 0,13 dubbelzijdig A3 € 0,18 Kopiëren op dikker papier en/of in kleur is tegen meerprijs ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.
