UPAYA PENATAAN BANGUNAN PASAR TRADISIONAL MENJADI BANGUNAN MULTI FUNGSI DI KAWASAN PERDAGANGAN TERHADAP KUALITAS SEBUAH KOTA Studi Kasus : Kawasan Pasar Tradisional / Pasar Pagi di kota Cirebon
Ir. Drs. Budi Tjahjono, M.T. Staf Pengajar Program Studi Arsitektur - Sekolah Tinggi Teknologi Cirebon
ABSTRAKSI Sektor perdagangan saat ini berkembang dengan pesat, eksistensi pasar tradisional pada kawasan pusat kota membuat per masalahan tersendiri, hal ini ditandai dengan berkembangnya sektor informal dari sistem sirkulasi pengujung, pedagang maupun bongkar muat barang sehingga mengganggu sistem transportasi kawasan, kesan pandangan sebuah pasar adalah kotor,bau, macet dan semrawut, karena tidak tertibnya pengguna pasar tradisional. Untuk itu perlu ditata dan dioptimalkan fungsi bangunan pasar tradisional tanpa menghilangkan fungsi pasar tradisional karena keberadaannya masih dibutuhkan oleh kalangan masyarakat tertentu. Berkembangnya kawasan pusat kota, intensitas bangunan /kepadatan yang tinggi dan nilai lahan yang tinggi akan mendorong pemanfaatan lahan yang memiliki aspek ekonomis tinggi sehingga lahan akan dimanfaatkan seoptimal mungkin. Upaya adaptasi/revitalisasi kawasan dan fungsi pasar tradisional adalah menggabungkannya dengan fungsi lain yang menyesuaikan dengan perkembangan kondisi kawasan, terutama yang mencakup bentukan – bentukan bangunan baru yang mencerminkan kebutuhan masa kini serta cocok dengan kondisi kerja di kota dengan solusi bangunan mix use / multi fungsi, yaitu suatu jenis bangunan dimana berbagai fungsi saling tergabung sedemikian rupa sehingga masingTmasing terwakili secara kuat. Kualitas sebuah kota dibagi atas, kualitas fungsional menyangkut linkage dan sirkulasi, kualitas visual, kualitas lingkungan.
Kata kunci bangunan multi fungsi, kualitas sebuah kota.
PENDAHULUAN Selama dua dekade terakhir ini, kita menyaksikan suatu peningkatan yang luar biasa dengan dibangunnya gedung bertingkat tinggi, terutama di daerah perkotaan, sebagai akibat dari pertumbuhan ekonomi yang tinggi di wilayah ini. Tranformasi ini merupakan implikasi dari penggunaan tanah berkepadatan tinggi dan meningkatnya harga tanah di daerah perkotaan. Indikasi yang terjadi di daerah perkot aan/ pusat kota adalah berkembangn ya usaha properti yang menangkap potensi kawasan dan kemajuan
perekonomian dengan membangun gedung perbelanjaan bertingkat berupa gedung pusat perbelanjaan dan mall. Gedung pusat perbelanjaan dan mall adalah wujud dari sebuah pasar modern, yang diadopsi dari dunia barat dan diterapkan di kawasan perdagangan kota-kota di Indonesia. Ciri pelayanan dari pasar modern adalah cara berbelanja yang mengandung unsur rekreasi dan ragam barang yang ditawarkan berikut cara menjualnya. Barang-barang di pasar tradisional biasanya. berasal . dari lokal lain halnya pasar modern barang-barang yang ditawarkan umumnya tingkat nasional atau bahkan tingkat internasional
Tampilan bangunan pada pasar modern harus menarik/ menawan dan megah, daerah / kawasan pusat kota yang memiliki kepadatan tinggi dan nilai harga tanah yang tinggi maka bangunan pasar modern pada umumnya bertingkat tinggi dengan fasilitas escalator atau lift dan untuk kenyamanan pembeli dilengkapi dengan penggunaan air conditioning (ac), sehingga konsekwensi dari itu semua pada harga barang yang dijual relatif lebih tinggi dari harga barang yang dijual di pasar tradisional, hal ini untuk masyarakat golongan tertentu tidak menjadi persoalan karena golongan pengguna/pembeli pada pasar modern adalah berekreasi sambil berbelanja karena didukung dengan kenyamanan yang ditawarkan oleh bangunan pasar modern. Pada pasar tradisional tampilan bangunan lebih cenderung pada fungsional yaitu pasar dengan kios-kios dan pertokoan, ketinggian bengunan berlantai rendah (2 lantai) dengan penggunaan tangga sebagai sarana hubungan vertikal. Walaupun di kawasan pusat kota, jenisjenis perdagangan berkembang pesat namun kehadiran pasar tradisional tetap dibutuhkan oleh masyarakat, hal ini disebabkan masyarakat Indonesia sebagian besar masih berlatar belakang kehidupan tradisional, dimana dalam aktivitas jual beli men yukai t awar menawar dan pasar tradisional adal ah suatu bentuk aktivitas perdagangan yang unik dimana ia dapat melayani kebutuhan dari segala macam lapisan masyarakat. Akti vit as pasar tradisi onal besert a permasal ahan prasarana yang di butuh kan, mempengaruhi pola tata ruang. luar di sekitar bangunan pasar. Misalnya aktivitas mobilisasi sirkulasi kendaraan bongkar muat barang, kendaran pedagang dan pembeli, kendaraan umum, kendaraan sampah ditambah pula dengan para pedagang sektor informal merupakan fenomena yang memberikan citra kawasan perkotaan yang kotor, bau, macet dan bahkan semrawut Untuk itu dibutuhkan solusi penanganan fungsi pasar yang berada di pusat kota menjadi bangunan mix use. Mix use merupakan bangunan multi fungsi yang merupakan upaya memasukkan fungsi lain yang cocok dengan penataan ruang luar sebagai ruang publik kota dapat diatur selaras dengan ruang–ruang luar yang ada di sekitarnya sehingga aktvitas dan sirkulasi yang padat pada fungsi bangunan pasar tidak menambah beban permasalahan di kawasan pusat kota. Kawasan fungsi pasar pagi sebagai kasus telaah yang dipilih, merupakan fungsi pasar
tradisional yang berada di kawasan permu ki man pusat kota yang pada awaln ya untuk me n a mp u n g dan men ga k o mod a s i ma s ya ra ka t k e l as men en ga h , b ai k d ari b an gs a Belanda maupun pribumi. Dalam perancangannya, kawasan ini dilengkapi dengan pasar lingkungan, taman taman untuk areal bermain, fasilitas peribadatan, bangunan pendidikan, lapangan terbuka.. Kawasan pasar pagi dirancang dengan konsep mix landuse dan neighboorhood housing, yang dilengkapi dengan berbagai macam peruntukan dan tipologi bangunan. Pasar pagi yang pada awalnya merupakan pasar lingkungan, letaknya menghadap ke jalan Siliwangi yang merupakan jalan utama pusat Kota Cirebon, saat ini kawasan Jalan Siliwangi berkembang pesat menjadi kawasan CBD, hal ini ditandai dengan pembangunan bangunan shoping mall/pertokoan, hotel kota dan kantor-kantor bank. Hal yang menarik saat ini adalah pasar pagi sebagai pasar tradisional harus menyesuaikan berkembangnya kawasan sehingga diperlukan upaya optimalisasi fungsi pasar yang selaras dengan perkembangan kawasan Dalam tulisan penulis ingin mengetengahkan peranan / keberadaan pasar tradisional yang berada di pusat perkotaan yang masih dibutuhkan masyarakat dan lingkungannya ditengah berkembangnya pasar – pasar modern yang bertingkat tinggi, sebagai implikasi dari kepadatan dan harga tanah yang tinggi . sehingga terjadi linkage dan sirkulasi yang baik dalam rangka menuju kualitas kota yang baik. BANGUNAN MULTI FUNGSI Menurut Gruen Victor (1973), bangunan multi fungsi merupakan suatu jenis bangunan baru dimana berbagai fungsi saling tergabung sedemikian, sehingga masing-masing terwakili secara kuat. Beberapa kelebihan yang terdapat pada sebuah bangunan multifungsi antara lain : 1. Pemanfaatan maksimal lahan untuk kegiatan produktif manusia 2. Memperpendek jarak antar ragam fungsi sehingga dapat mengurangi pemborosan mobilitas 3. Pola kerja sama serasi antar pelayanan mekanikal dengan ekspresi bebas dari kebutuhan dan keinginan masyarakat. Bangunan multifungsi dapat dipandang dari beberapa aspek di bawah ini. 1. Aspek Finansial Ban gu nan mu lt i fun gsi merupak an
2.
3.
suat u ban gu nan yang ce pat bal i k mod al karena pemakaiannya dapat berlangsung selatna 24 jam Aspek Transportasi Mobilitas dalam bangunan multifungsi rendah, sedangkan pedestrianisasi tinggi pemakaian dapat beragam fungsi . Aspek Parkir Ruang untuk fasilitas parkir disediakan untuk waktu yang cukup lama dan sifatnya tetap.
Bangunan multifungsi dapat mempercepat perubahan perubahan dari moda transportasi ke pedestrian, jumlah ruang parkir lebih efisien, yaitu dengan konsep one stop parking untuk segala fungsi dan satu tempat parkir untuk pemakaian yang berbeda pada saat yang berbeda pula, oleh, kerena itu bangunan ini berkaitan erat dengan lokasi bisnis. KUALITAS KOTA Kualitas sebuah kota dapat dibagi atas : 1. Kualitas fungsional Keberadaan bangunan multifutigsi sebagai bangunan privat di ruang publik dapat membentuk linkage dan integrasi kawasan yang dibentuk oleh jalanjalan, jalur pejalan kaki , ruang terbuka linier atau elemen-elemen yang menerus. 2 Kualitas visual Keberadaan bangunan multifungsi sebagai gabungan fungsi pasar tradisional, tokotoko dan pusat grosir secara visual dapat memberikan arti dari sebuah kota. Aspek visual yang dapat memberikan bayangan atau image yang spesifik dari suatu kota, misalnya kesan yang indah , informatif dan memiliki pola / warna terhadap kawasan. 3. Kualitas Lingkungan Penggabungan fungsi bangunan menjadi bangunan multifungsi dapat menata, terutama fungsi pasar tradisional sehingga mempunyai ruang- ruang yang cukup untuk sinar matahari, sehat, aman dan nyaman.
KAWASAN PASAR PAGI KOTA CIREBON Kawasan pasar pagi diamati dari dua sudut pengamatan, hal ini didasari oleh faktor kawasan yang mendominasi dan membawa pengaruh pada kawasan pasar pagi, kawasan tersebut adalah :
1 2 3
4
1) Kawasan Pemukiman 2) Kawasan Perdagangan 3) Jalan Sekunder Jalan Sekunder sebagai alternatif pencapaian menuju fungsi pasar 4)Jalan Primer Jalan Primer sebagai jalur utama pusat kota
Kawasa n perd ag angan, yang t erl et ak di sepanj an g Jal an S iliwangi yang merupakan j al an u t a ma pu s a t k ot a ya n g m en gh u b u n g k a n d u a k u t u b, y ai t u s e b el a h u t a ra m e r u p a k a n perkant oran dan pusat pemerint ah kot a d an sebel ah selat an menuju kerat on / kesult an an kasepuhan.
mall
Pertokoan
Dept stores
K a w a s a n p e m u ki m a n , t e p a t dis ebel ah bar at ban gunan pas ar me r u p a k a n k a w a s a n pemukiman yang dirancang dengan konsep neighboorhood housing kawasan ini dilengkapi dengan t aman-taman areal bermain, area rekreasi, bangunan pendidikan, lapangan terbu ka dan sebagainya.
Kondisi pemukiman di belakang Pasar Pagi
Fasilitas taman pemukiman di belakang Pasar Pagi
BANGUNAN MULTIFUNGSI DAN UPAYA PENATAAN KAWASAN PASAR PAGI KOTA CIREBON Ban gu nan Multi fun gsi scbagai upaya u nt uk men ggabun gkan beberapa fu ngsi d engan fungsi l ai n yang cocok d en gan penat aan ruang lu ar sebagai ru an g publi k kot a sehin gga dapat di atur sel aras d en gan ru ang–ru an g l u ar yang ad a di sekit arnya. Akt vi t as dan sirkul asi yang padat pad a fu ngsi ban gun an pasar ti d ak menambah beban permasal ah an di kawasan pusat kot a. Beberapa hal yang menjadi pertimbangan dalam bangunan multifungsi adalah : 1. Pemilihan fungsi yang cocok dan saling mendukung. Keberadaan fungsi pasar tradisional masih dibutuhkan, kawasan perdagangan di jalan primer pusat kota mengalami perkembangan dengan pesat sehingga membentuk dua pilihan kawasan yaitu: kawasan pemukiman yang masih membutuhkan keberadaan pasar tradisional dan kawasan perdagangan yang membutuhkan fungsi bangunan yang representatif. Pernilihan fungsi untuk bangunan multifungsi yang dikembangkan adalah fungsi pasar tradisional yang diletakkan di bclakang dan fungsi pusat grosir sebagai bangunan yang representatif diletakkan pada kawasan jalan pusat kota. Men gingat pad a kawasan pusat kot a juga t erdapat deret an toko-toko sebagai keseimbangan kawasan, maka fungsi toko juga dikembangkan di bangunan multifungsi yang juga menghadap ke jalan utama.
2. Lingkungan kawasan Kawasan pemukiman yang terletak di selatan bangunan pasar pagi merupakan potensi pencapaian utama menuju pasar tradisional, sehingga perlu dibentuk sirkulasi yang baik bagi pejalan kaki maupun kendaraan, upaya yang dilakukan adalah membentuk koridor scbagai pedestrian ditepi jalan dengan membangun tenda-tenda dan kios-kios sepanjang kali Sukalila sebagai penerusan kawasan pemukiman dengan fungsi pasar kios-kios yang ada dipasar, sehingga terjadi hubungan ant ara kawasan pemuki man dengan fungsi pasar tradisional
Deretan kios - kios dan pedestrian untuk menghubungkan fungsi kawasan pemukiman dengan fungsi kawasan pasar tradisional.
KESIMPULAN 1. Ban g un an mu l t i fun gsi me ru p ak an u pa ya u nt u k men at a fu n g si pasar t radi si on al yan g l an gsung menghad ap jal an pusat kot a dirasa sudah tidak t epat mengin gat berkembangn ya kawasan perdagangan pada jalan utama tersebut di kaitkan dengan intensitas bangunan dan nilai lahan yang tinggi. 2. Diperlukan fungsi bangunan yang langsung menghadap jalan pusat kota sebuah fungsi yang re pres en t at i f d an sesuai deng an k ori d or k awas an yang t erdi ri d ari ban gun an -bangun an gedung perbelanjaan modern. 3. Dengan pemilihan fungsi ban gunan yang representatif, maka dapat mempen garuhi kualit as kota dari aspek fungsional dapat membentuk . linkage
dan integrasi kawasan, dari aspek visual dapat memberikan image yang spesi fik dari suatu kota, dari aspek lingkungan dapat menata ruang-ruang yang cukup untuk sinar matahari, sehingga tercapai lingkungan yang sehat, aman dan nyaman. Daftar Pustaka Darmawan, Edy, 2002, Teori dan implementasi Perancangan Kota, BPU UNDIP. Gruen, Victor. "Centres for the Urban Environment: !Survival of The-Cities"-Van Rostrand Reinhold, New York, 1973, h. 99. Jurnal Perencanaan Wilayah Kota, Edisi Perkenalan, "Tata Ruang Dalam Perspektif Globalisasi Industri", "Mencari Model Perencanaan Tata Ruang Kota Indonesia". LPPT ITB, 1990. Shirvani, Hamid. "The Urban Design Process". Van Nostrand Reinhold Co. Newyork, 1985. Rukayah, Siti, 2005, Simpang Lima Semarang Lapangan Kota Dikepung Ritel, BP UNDIP.
