Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2014

Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2014


2

INHOUDSOPGAVE 1.

Kwaliteit van de stad........................................................ 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

Programma Woningbouw ………………………………………….. 15 2.1 2.2 2.3

3.

Inleiding ……………………………………………………………………………………. 51 Uitvoeringsprogramma’s …………………………………………………………. 52

Inleiding ……………………………………………………………………………………. 55 Programma Openbaar Vervoer ………………………………………………… 56 Programma Wegen …………………………………………………………………… 57 Programma Parkeren ……………………………………………………………….. 60 Programma Fiets ………………………………………………………………………. 60

Financieel kader ………………………………………………………………………….. 63 8.1 8.2

I

Inleiding ………………………………………………………………………………….. 48 Landelijke ontwikkelingen ………………………………………………………. 48 Ontwikkelingen Den Haag ………………………………………………………. 48

Programma Verkeer & Infrastructuur …………………………… 55 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

8.

Inleiding ……………………………………………………………………………………. 42 Bedrijventerreinen …………………………………………………………………… 42 Kleinschalige bedrijfsruimten …………………………………………………. 46

Programma Openbare Ruimte ……………………………………………. 51 6.1 6.2

7.

29 30 31 32 33

Programma Retail …………………………………………………………………….. 48 5.1 5.2 5.3

6.

Marktontwikkelingen ………………………………………………………………. Nieuwbouw ……………………………………………………………………………… Duurzaamheid………………………………………………………………………….. Bestaande stad ……………………………………………………………………….. Transformatie …………………………………………………………………………..

Programma Bedrijven ……………………………………………………………… 42 4.1 4.2 4.3

5.

Inleiding …………………………………………………………………………………… 15 Marktontwikkelingen ………………………………………………………………. 17 Realisatie en programmering …………………………………………………. 20

Programma Kantoren ...................................................... 29 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4.

5 Inleiding……………………………………………………………………………………. 5 Veranderende aanpak in Den Haag………………………………………… 6 Ruimtelijke focus en kwaliteitsthema’s…………………………………… 8 Conclusie …………………………………………………………………………………. 14

IpSO 2011-2013 ………………………………………………………………………. 63 IpSO 2014 ……………………………………………………………………………….. 63

Bijlage Projectenlijst IpSO 2014 ………………………………………………………. 65


3


4

1

KWALITEIT VAN DE STAD _________________________________________________

1.1

INLEIDING Den Haag is een attractieve stad voor instellingen, bedrijven en bewoners. In de afgelopen jaren is er enorm veel bereikt. De woningbouwproductie ligt op schema en het is gelukt om investeringen naar de stad te halen. De bereikbaarheid van de stad krijgt een flinke kwaliteitsimpuls. Kwalitatief zijn keuzes gemaakt door in te zetten op binnenstedelijk bouwen, een hoge leefkwaliteit en het versterken van het internationale profiel. De koers die Den Haag een aantal jaren terug heeft ingezet, is toekomstbestendig en blijft een belangrijk perspectief voor de verdere ontwikkeling van de stad. Maar nieuwe uitdagingen dienen zich aan. De wereld om ons heen is de afgelopen jaren sterk veranderd. De economische crisis heeft belangrijke gevolgen voor de wijze waarop en het tempo waarin de stedelijke ontwikkeling zich voltrekt. De woningmarkt en de commerciële vastgoedmarkt zijn hard geraakt. De aankondiging van de verhuurdersheffing en de gevolgen van de situatie bij Vestia hebben forse consequenties op de woningbouwproductie. Daarnaast wijzen recente cijfers op een achterblijvende leefbaarheid in Haagse wijken1. En is vanaf het begin van de crisis het aantal banen in de stad met 10.000 afgenomen, meer dan in andere Nederlandse steden. De werkgelegenheidsstructuur van Den Haag ondergaat een structurele verandering. Voorheen hadden overheid en non-profit sector een dempende werking op banenkrimp ("Haags zeeklimaat") maar die functie en de dominante rol van deze sectoren neemt naar verwachting af. In plaats daarvan komen wel andere, nieuwe en kansrijke maatschappelijke en economische sectoren op: Vrede en Recht, Security Delta, toerisme, ICT, hoofdkantoren, kennisinstellingen en hoger onderwijs. De gemeente speelt op deze opgaven in en werkt tegelijkertijd aan het versterken van de (internationale) economische concurrentiekracht, het aantrekken van talent, het realiseren van de duurzaamheidsambities en de transformatie van leegstaand vastgoed. Kansen om Den Haag opnieuw een periode van groei en kwaliteitsverbetering te laten doormaken zijn aanwezig. Op basis van diverse bevolkingsprognoses is het de verwachting dat Den Haag tot 2040 substantieel groeit. Het feit dat er mensen naar Den Haag willen komen om te wonen en te werken is een compliment voor de stad. Groei is geen doel op zich, maar een gegeven van een vitale stad. De bevolkingsontwikkeling kan een motor vormen voor de realisatie van onze vastgestelde ambities. Daarnaast heeft Den Haag de afgelopen jaren snel en stevig ingegrepen. Als een van de eerste grote gemeenten heeft Den Haag het roer drastisch omgegooid door niet vast te houden aan onrealistische plannen en tijdig af te schrijven op grondposities Hierdoor is de gemeente nu in de gelegenheid om weer te investeren in nieuwe ontwikkelingen.

1

Onderscheid in Leefbaarheid, RIGO/Atlas voor Gemeenten, 2013.


5

1.2

VERANDERENDE AANPAK IN DEN HAAG Blik vooruit Met de crisis is de aanpak van de stedelijke ontwikkeling definitief veranderd. De eerste jaren stonden in het teken van reduceren van de gevolgen van de crises. Veel projecten zijn stopgezet of afgewaardeerd. Er is fors bezuinigd in de gemeentelijke uitgaven en het ambtenarenapparaat. Vervolgens is de focus van de stedelijke ontwikkeling verscherpt. Door het snelle en stevige ingrijpen van de afgelopen jaren is er nu ruimte om de blik weer vooruit te richten. Want naast de problemen biedt de crisis ook kansen. Er zijn nieuwe spelers en allianties, nieuwe drivers (transformatie, cultuur, groen/water, openbare ruimte, duurzaamheid), nieuwe producten, nadruk op kwaliteit en duurzaam investeren en een andere overheidssturing. Dit heeft geleid tot bijvoorbeeld het stimuleren van het kleinschalig opdrachtgeverschap door het uitgeven van kavels en het verkopen van kluswoningen. Ook is het Haags Initiatieven Team (HIT) opgericht om adequaat te kunnen reageren op nieuwe initiatieven. Er zijn accounthouders om nieuwe bedrijven en ondernemers naar Den Haag te krijgen. De kantorenloods moet de doorstroming op de kantorenmarkt versnellen en er wordt actief gezocht naar nieuwe investeerders, zoals beleggers. Gebiedsontwikkelingen, zoals Scheveningen Haven, Laakhavens-West en Den Haag Centraal, worden gecontinueerd, maar op een andere leest geschoeid. Gebruikers en investeerders staan centraal en worden vroegtijdig bij het proces betrokken. Ruimtelijke strategie De ruimtelijke strategie van Den Haag steunt net als in de voorgaande investeringsprogramma’s op twee pijlers: “de Wereld in Den Haag” en “Den Haag in de Wereld” . Daarbij gaat ‘de Wereld in Den Haag’ over het verstevigen en robuust maken van de basis of het fundament van de stad met goede leefmilieus om te wonen, werken, ondernemen, recreëren. ‘Den Haag in de wereld’ richt zich op het uitbouwen van de top, met als vaandel Den Haag Internationale Stad van Vrede en Recht. Hier gaat het om het versterken van de vestigingsplaatsfactoren waar hoge kwaliteitseisen aan worden gesteld, zoals (internationale) bereikbaarheid, werklocaties, woonmilieus en voorzieningen. Beide pijlers –de Wereld in Den Haag en Den Haag in de Wereld– kunnen niet zonder elkaar. Sterker nog; zij versterken elkaar juist. Zonder brede en stevige basis geen hoge top. En de top straalt af naar de basis. Beide zijn nodig voor het aantrekken van nieuwe geldstromen en deze aan de stad te binden. De ontwikkelingen op de centrale as Scheveningen, Internationale Zone, Centrum en de wijken van aankomst krijgen prioriteit. De bereikbaarheid wordt verbeterd door aanleg van de Rotterdamse Baan en ontwikkeling van Den Haag Centraal. Ook de investeringen in omgeving van Den Haag Hollands Spoor gaan onverminderd door. Investeren nieuwe stijl De stad heeft toegang tot twee belangrijke investeringsbronnen om de ontwikkeling van de stad te voeden. Enerzijds zijn dat de ‘stille reserves’, vertegenwoordigd door de bestaande stad (vastgoed, menselijk kapitaal, spaartegoeden, lokale beleggers en investeringskapitaal van lokale ondernemers). Anderzijds is er het investerend vermogen van buiten de stad in de vorm van beleggersvermogen, private geldstromen, publieke fondsen enz. De beperkte gemeentelijke budgetten moeten


6

gericht ingezet worden om die twee investeringsbronnen maximaal te activeren. En daarmee een cyclus van investeren en terugverdienen op gang te brengen én te houden. Bij het stimuleren van private investeringen gaat het er om, kansen op waardeontwikkeling en rendement te creëren. Private investeringen kunnen kleinschalig zijn, bijvoorbeeld door het stimuleren en faciliteren van particulier opdrachtgeverschap. Het kunnen ook grote buitenlandse investeerders zijn die participeren in lopende gebiedsontwikkelingen. Investeringen van de gemeente zijn erop gericht om de kwaliteit van de stad te verbeteren en daarmee de stad klaar te maken voor eventuele toekomstige groei. De gemeente zet haar schaarse middelen nog bewuster in. Dit vraagt om keuzes maken en samenwerking met anderen. Hierbij wordt gekeken naar mogelijke vliegwielwerking en multipliereffecten bij gemeentelijke investeringen. Drie pijlers: initiëren, faciliteren, verleiden In de investeringscyclus heeft de gemeente een belangrijke rol. Allereerst dient de gemeente haar kerntaken goed te vervullen. Bijvoorbeeld het onderhoud van openbare ruimte, het maken van bestemmingsplannen, het toetsen van bouwplannen en het handhaven van de leefbaarheid. Voor een aantrekkelijke stad is echter meer nodig. Hierbij hoort een breed palet aan verschillende rollen die de gemeente als regisseur kan aannemen. Deze zijn gestoeld op drie pijlers. Ten eerste het initiëren van ontwikkeling door investeren in publieke werken, ten tweede een excellente dienstverlening om gewenste initiatieven te faciliteren en ten derde verleidingsplanologie om investeerders te stimuleren en te overtuigen. Den Haag doet dit vanuit drie invalshoeken: betrouwbaarheid en continuïteit; kennis van de markt en samenwerking met initiatiefnemers; visie, durf en vernieuwingszin. Initiëren van ontwikkeling Ondanks de crisis wordt stevig geïnvesteerd in publieke werken, waaronder ook kwaliteitsversterking van de openbare ruimte. Het doel is met een publieke investering een vliegwieleffect op gang te brengen, waardoor andere partijen ook gaan investeren. Het gaat hierbij onder meer om het versterken van de economisch belangrijke centrale zone door investeringen in de bereikbaarheid zoals de aanleg van de Rotterdamsebaan, de stations CS, HS, Laan van NOI en Randstadrail. Tegelijkertijd wordt de openbare ruimte verbeterd in de Grote Marktstraat, op het WorldForum en op het Carnegieplein. Het centrum krijgt een impuls met de bouw van het Spuiforum en de Haagse Loper. Maar ook leefbaarheid en duurzaamheid wordt verbeterd door het aanleggen van parkeerplaatsen in woonwijken en subsidiëren van woningisolatie en groene daken. Dit soort publieke investeringen blijven noodzakelijk om ontwikkelingen in gang te zetten waarbij ook andere partijen (groot en klein) bereid zijn te investeren. Soms betekent initiëren (nog steeds) een actieve grondpolitiek om projecten te realiseren. Faciliteren van initiatieven Het faciliteren bestaat uit het adequaat begeleiden van particuliere initiatieven naar een locatie of een vergunning, zoals het Haags Initiatieven Team (HIT) doet. Met deze werkwijze krijgt een initiatiefnemer snel uitsluitsel over de ontwikkel(on)mogelijkheden van een initiatief. Van 2012 tot medio 2013 zijn circa 80 initiatieven op deze wijze behandeld. Maar faciliteren kan ook bestaan uit ook het samenbrengen van verschillende partijen, zodat nieuwe allianties kunnen ontstaan. Hierbij kan worden gedacht aan het koppelen van beleggers/investeerders aan ontwikkelaars van projecten, waarmee wordt bereikt


7

dat voldoende afzet / financiering wordt gegarandeerd waardoor uitvoering van projecten kan starten. Maar ook het accountmanagement en co-creation is hierbij belangrijk. Een mooi voorbeeld is het bureau Binnenstad waarbij met beperkte middelen veel initiatieven zijn gerealiseerd. Daar plukken we nu de vruchten van. Facilitair grondbeleid Ook ten aanzien van het grondbeleid is de rol van de gemeente gewijzigd. Er is een beweging ingezet van regisseren met actief grondbeleid naar faciliteren zonder actief grondbeleid. De gemeente wil haar ambities waar mogelijk realiseren in nauwe samenwerking met private partijen. De nadruk komt te liggen op het bevorderen en ondersteunen van particuliere initiatieven uit de markt. Hierbij wordt ernaar gestreefd de private partijen zo veel mogelijk de ruimte te geven om initiatieven te ontplooien en waar mogelijk belemmeringen weg te nemen, zonder dat de gemeente de risico’s van de grondexploitatie draagt. Daarnaast wordt een aantal nieuwe doelgroepen bediend, zoals zelfbouwers (kleinschalig opdrachtgeverschap). Tenslotte wordt gezocht naar nieuwe samenwerkingsvormen. Verleiden van investeerders Vanuit een duidelijke visie voor de ontwikkelingsrichting van de stad wordt gewerkt aan het verleiden en stimuleren van ontwikkelingen die dit ondersteunen. Het gaat hierbij onder meer om zoeken naar (en vinden van) nieuwe investeerders/beleggers in binnen- en buitenland. Maar ook innovatie wordt gestimuleerd door partners bij elkaar te brengen om zo gezamenlijk nieuwe wegen te verkennen. Nieuwe kansen en ontwikkelingsrichtingen worden verkend met andere partners. Hierbij kan een subsidie of onderzoeksopdracht helpen om partijen tot nieuwe inzichten te brengen. In situaties waar meerdere initiatieven tegelijk spelen, maar deze niet los van elkaar tot ontwikkeling (kunnen) komen, kan de gemeente een doorslaggevende rol spelen door de regie op te pakken. Door partijen bij elkaar te brengen en complexe procesgangen te coördineren, worden krachten gebundeld, samenwerkingsvoordelen gepakt en synergie gestimuleerd. Deze vorm van regisseren door de gemeente gaat uitdrukkelijk niet over het dicteren van ontwikkelingen noch over het opdraaien voor de rekening. Eventuele financiële bijdragen van de gemeente zijn altijd afhankelijk van de eigen prioritering in het kader van het IpSO.

1.3

Ruimtelijke focus en kwaliteitsthema’s De stad is een complex stelsel van verschillende, samenhangende aspecten. Werkgelegenheid, onderwijs, leefbaarheid, gezondheidszorg, ruimtelijke kwaliteit, sociale samenhang, woningbouw, bereikbaarheid beïnvloeden elkaar als het gaat om een aantrekkelijke en vitale stad. Een groeiende bevolking moet ook leiden tot een groei van het aantal arbeidsplaatsen, opleidingen en woningen. Het vergt een continue inspanning om de balans in de stad te behouden. Hierbij is niet het ene of het andere aspect belangrijker, de samenhang is cruciaal. De gemeente moet voorwaarden creëren die de samenhang behoudt. De integrale basis hiervoor wordt geleverd door de structuurvisie Den Haag 2020, Wéreldstad aan Zee. Tegelijkertijd dienen zich sinds de vaststelling in 2005 ook nieuwe thema’s aan of is de focus op bestaande thema’s verschoven. Zo ligt de ruimtelijke focus op de ontwikkeling van de centrale zone. Hier liggen bestaande en nieuwe opgaven zoals: versterking van de werkgelegenheid, benutten van kansen voor de kust, doorwerken aan een veilige en representatieve internationale zone,


8

versterking van de centrumstedelijke kantorenlocaties en interactiemilieus en transformatie van kantorenleegstand. Duurzaamheid is een nieuwe, stadsbrede opgave, die de komende jaren moet worden opgepakt. Tenslotte blijven de krachtwijken onze zorg en aandacht vragen, maar wel vanuit een positieve insteek. Dit leidt tot zes kwaliteitsthema’s, waarbij de groei van Den Haag vorm krijgt op een manier die bijdraagt aan de versterking van de kwaliteiten van de stad. Enerzijds door intensivering en vernieuwing (bijv. sloop-nieuwbouw), anderzijds door hergebruik en transformatie (alternatieven voor sloop-nieuwbouw). 1. Versterken aantrekkelijke stedelijk interactiemilieus in de centrale zone 2. Investeren in de toekomst van de kust 3. Versterken en benutten van openbare ruimte, water en groen 4. Verduurzamen van de bestaande stad 5. Transformatie van leegstaand vastgoed 6. Aanpakken krachtwijken als ‘wijken van aankomst’ Versterken aantrekkelijke stedelijk interactiemilieus in de centrale zone Interactiemilieus maken het verschil Steden onderscheiden zich en zijn aantrekkelijk door specifieke milieus waar ontmoeting, kennisuitwisseling, innovatie en vernieuwing worden gestimuleerd . Deze interactiemilieus, gevormd rond een cluster van economische functies, bijzondere instellingen en/of OV-knooppunten, maken de stad aantrekkelijk voor bezoekers, studenten, bewoners, ondernemers, bedrijven en investeerders. Interactiemilieus zijn belangrijke kwaliteits- en identiteitsdragers van de stad. Deze plekken zijn de visitekaartjes van de stad. De drie interactiemilieus van Den Haag Interactiemilieus zijn er op verschillende schaalniveaus, met een uiteenlopend bereik. Metropolitane interactiemilieus zijn interactiemilieus met een groot internationaal bereik. Den Haag heeft er drie: Scheveningen Bad, het World Forum gebied en (grote delen van) Centrum Den Haag. Deze milieus zijn een brandpunt van cultuur en uitgaan, onderwijs en congres, werkgelegenheid en recreatie. Deze brandpunten liggen in de centrale zone en zijn multimodaal bereikbaar en aangesloten op hoogwaardig openbaar vervoer. Groeidiamanten Groei van de stad kan bijdragen aan de verdere ontwikkeling van bestaande interactiemilieus of het ontstaan van nieuwe. Bijvoorbeeld rond de Internationale Zone, omgeving Hollands Spoor, Binckhaven-Maanplein e.o. en Laan van NOI. Centraal daarbij staan vaak type en omvang van het aantal bedrijven en instellingen, de bereikbaarheid en aantakking op de omgeving, de inrichting van de openbare ruimte en het pakket aan ondersteunende voorzieningen. . Deze locaties vormen de brandpunten van de economische structuurverandering van Den Haag: de plaatsen waar de clusters Vrede en Recht, hoger onderwijs, ICT en het veiligheidscluster tot ontwikkeling komen. Aantrekkelijke interactiemilieus zijn daarbij onmisbaar. Groei kan tegelijkertijd bijdragen aan de versterking van de interactiemilieus, door het versterken van het draagvlak voor nieuwe instellingen en ondersteunend programma. Daarnaast sluiten interactiemilieus goed aan bij een duurzame stedelijke groei. Ze liggen op of nabij knooppunten van openbaar vervoer en ze bieden mogelijkheden voor een intensief en meervoudig ruimtegebruik. Interactiemilieus vergen een integrale gebiedsbenadering van gerichte publieke investeringen en het stimuleren en faciliteren van investeerders.


9

Investeren in de toekomst van de kust Kust als belangrijke troefkaart Een belangrijke troefkaart van Den Haag is de kust, met haar prachtige duinen natuurgebieden en afwisselende badplaatsen. De stad aan zee is uniek in Nederland, aantrekkelijk om te bezoeken en bijzonder om aan te wonen. Den Haag is de enige Noord-Europese stad aan zee en trekt jaarlijks miljoenen toeristische bezoekers. De kust is bij uitstek de plek voor recreatie, ruimte, natuur en een uitdagend cultureel klimaat. Een plek waar mensen elkaar ontmoeten. Behoud en versterking van deze aantrekkelijkheid is vooral belangrijk voor het tweede economische centrum van Den Haag, Scheveningen. Daarvoor moet de stad met behoud van het goede, verbeteren wat verbeterd moet worden. Daarmee kan de kust zijn kwaliteit als toeristische trekpleister en bijzondere woonomgeving verder versterken. Inzet is een breed palet aan instrumenten De gemeente en andere overheden hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de nieuwe boulevard. Ook de komende periode wordt nog steeds fors geïnvesteerd in de bereikbaarheid door het aanleggen van Randstadrail 9 en 11. Om deze publieke investeringen optimaal te laten renderen is het belangrijk dat deze leiden tot een goed functionerend toeristisch cluster. Hierbij wordt Scheveningen Haven inmiddels volop aangepakt. Voor Scheveningen Bad is een andere strategie nodig. Dit is een combinatie van gerichte publieke investeringen en accountmanagement gericht op bestaande en nieuwe ondernemers en investeerders. Ingezet wordt op het ontwikkelen van een gedeeld en positief toekomstperspectief. Hierbij ligt een uitdaging om deze korte termijn strategie te verbinden met het lange termijn vraagstuk van de kustveiligheid, een vraagstuk dat zich nu al aandient. Versterken en benutten van openbare ruimte, water en groen Openbare ruimte van Haagse kwaliteit Investeringen in de openbare ruimte dragen bij aan het vergroten van de leefbaarheid en/of ontwikkeling van een gebied. Den Haag staat inmiddels bekend om zijn hoogwaardige kwaliteit van openbare ruimte. En heeft tal van goede voorbeelden. Een goede openbare ruimte stimuleert ontmoeting, beweging, (sociale) veiligheid en leefbaarheid. Investeringen in de openbare ruimte in centrumgebieden en interactiemilieus, zoals de Haagse Loper en Grote Marktstraat, vormen een investering in de attractiviteit en de economie van de stad. Investeringen in de openbare ruimte fungeren ook als hefboom voor private investeringen. Om de kwaliteit in heel de stad op peil te houden wordt niet alleen in de economische kerngebieden geïnvesteerd, maar ook in de woonwijken en winkelstraten. Bijvoorbeeld door het aanleggen van extra parkeervoorzieningen voor fiets en auto in buurten. Daarbij worden middelen zo efficiënt mogelijk ingezet door waar mogelijk aan te sluiten bij investeringen aan bijv. riolering (werk met werk maken). Waarderen en versterken van de landschappelijke kwaliteit Het afwisselende landschap van Den Haag is een unieke en belangrijke kwaliteit. De kust, duinen, bossen, landgoederen, parken en weiden zijn een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bewoners, bedrijven en instellingen. Het opknappen van het landgoed Ockenburgh draagt er toe bij dat deze kwaliteiten blijven bestaan.


10

Verduurzamen van de bestaande stad Duurzaamheid staat hoog op de maatschappelijke agenda. Het is een breed thema dat alle ruimtelijke onderwerpen raakt. Den Haag wil in 2040 een klimaatneutrale stad zijn. Om deze duurzaamheidsambities te realiseren is extra inzet noodzakelijk. Het is de opgave om inspanningen op duurzaamheidsgebied bewust te bundelen. Speerpunten in het Haagse duurzaamheidsbeleid zijn aardwarmte en verduurzaming bestaande woningvoorraad. Energiebesparing vormt een van meest effectieve en rendabele middelen om tot CO2-reductie te komen. Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad vormt een kans voor stad, huiseigenaren én de vele kleine bouwbedrijven in Den Haag. Voor de lokale economie is het relevant dat particulieren een enorm investeringspotentieel vormen in de stad. Als huiseigenaren meer gaan investeren in eigen huis en omgeving, resulteert dat in vele miljoenen die worden uitgegeven in de stad. Dat betekent behalve een kwaliteits- en verduurzamingsimpuls, ook een kans op een belangrijke impuls in de economie (bouwbranche, sector installatietechniek, etc.). Daarvan kunnen MKB en zzp-ers in de stad profiteren. De bedoeling is dat er wordt aangesloten bij de bestaande inzet op particuliere bestaand vastgoed en de netwerken richting VVE’s en de samenwerking met de woningcorporaties. Thema’s die verder belangrijk zijn, zijn efficiënt ruimtegebruik, robuust maken van duurzame energienetwerken en gezondheid door beweging en sport. Het uitbreiden van warmtenetten en gebruik van duurzame energie dragen bij aan het realiseren van de duurzaamheidsdoelstelling. Zowel de organisatie als de financiering vormt een uitdaging. De gemeente wil faciliteren door middel van inzet van een energiefonds Den Haag (ED), een revolverend fonds voor financiering van onrendabele delen van bedrijfsplannen voor energiebesparing en warmtenetten. Voeding van dit fonds komt vanuit Europese budgetten waarbij de gemeente zorgdraagt voor cofinanciering en van Nationale fondsen. Groei in de bestaande stad en niet in het landschap daarbuiten Een groeiende bevolking legt extra druk op grondstoffen, voedsel, energie en waterstromen. Als deze groei plaats vindt buiten de stad, wordt ook nog druk gelegd op het spaarzame landschap rond de stad. In de metropoolregio Rotterdam/Den Haag is het juist de inzet om het kwetsbare groen te behouden en te versterken. Vanuit dit duurzaamheidsperspectief wordt juist ingezet op binnenstedelijk verdichten. Transformatie leegstaand vastgoed Transformatie opgave De transformatie van het leegstaande vastgoed is één van de belangrijkste ruimtelijke opgaven voor Den Haag het komende decennium. Het merendeel van deze leegstand is structureel van aard. Het leegstaande vastgoed in Den Haag bestaat voor een belangrijk deel uit kantoren. Het leegstaand kantorenvastgoed concentreert zich voor een groot deel rond het centrum van Den Haag. Dit is een risico maar tegelijkertijd een kans. Risico omdat leegstand hier een grote impact heeft op het imago van de stad, het gebruik van voorzieningen en openbaar vervoer en leefbaarheid in de omgeving. Omgekeerd bieden de centrale ligging en goede bereikbaarheid ook juist kansen voor transformatie. Zeker wanneer deze kunnen worden gecombineerd met een aantal andere ambities, zoals realiseren van woningbouw, academisch onderwijs, studentenhuisvesting, duurzaamheid,


11

innovatie in de zorg, stadslandbouw, creatieve sector en nieuwe economische sectoren (The Hague Security Delta). Er zijn vier versterkingslocaties waar de gemeente prioriteit geeft aan het wegwerken van de kantorenleegstand. Dit zijn Station Hollands Spoor, Den Haag Centraal Station, omgeving Station Laan van NOI en Binckhaven-Maanplein. Dit hoeft overigens niet alleen om transformatie te gaan, juist op deze plekken is nieuwe werkgelegenheid gewenst. We zetten daarom actief in op deze gebieden. Gemeentelijke kantorenloodsen en accountmanagers werken samen met eigenaren en kantoorgebruikers om te komen tot een optimale invulling van de kantoren, verduurzaming van panden, realiseren van transformaties en gebiedsversterkende impulsen. Naast kantorenvastgoed, is ook de toekomstige leegstand van verzorgingshuizen en -instellingen een actueel thema. De zorg zoals wij die nu kennen is aan verandering onderhevig. Mensen blijven langer zelfstandig wonen en wanneer dit echt niet langer kan, vullen zij hun zorgbehoefte anders in. Gevolg van de dalende vraag is een te verwachten toename van leegstand van verzorgingshuizen in Den Haag. Dit gecombineerd met de wetenschap dat een groot deel van de Haagse verzorgingshuizen uit de jaren ’70 en ’80 stamt en verouderd is, maakt het vraagstuk des te actueler. Groeiende bevolking als drijfveer voor transformatie Een groeiende bevolking kan worden benut als drijfveer om structureel leegstaand vastgoed een tweede leven te geven, door transformatie in woningen, voorzieningen of andersoortige vormen van werkgelegenheid. De aanpak van leegstaand vastgoed biedt verder kansen voor duurzaamheid doordat er voldoende draagvlak behouden blijft voor voorzieningen en openbaar vervoer, er kansen liggen voor verduurzaming van energiesystemen en netwerken, en grondstoffen kunnen worden bespaard of hergebruikt. Kansen voor unieke stedelijke leefmilieus Binnenstedelijke transformatie van bestaand vastgoed sluit aan bij de keuze van Den Haag voor stedelijk wonen voor diverse groepen stedelingen. Dit vertaalt zich in meer binnenstedelijke woningbouw en vraagt een bepaalde kwaliteit aansluitend bij de specifieke woonwensen van deze groepen. De inzet hierbij is (nieuwe) vormen van stedelijke woonconcepten van hoge kwaliteit in de gestapelde woningbouw, voor zowel lage als hogere inkomensgroepen. Transformatie van leegstaand vastgoed kan een belangrijke oplossing bieden voor een groeiende vraag naar woonruimte. Transformatie naar woningbouw, maar ook naar nieuwe vormen van werkgelegenheid en ondernemerschap. Ook tijdelijke functies kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan een stedelijke, levendige en aantrekkelijke leefomgeving. Transformatie van het leegstaande vastgoed is echter geen gemakkelijke opgave. De gemeente zal hier zowel moeten initiëren, faciliteren én stimuleren. Krachtwijken: wijken van aankomst De diversiteit van woonsferen is een kracht van Den Haag Den Haag is van oudsher een stad met een diversiteit aan mensen. Een diversiteit die ook herkenbaar is in de ruimtelijke compositie van de stad. Er zijn wijken voor mensen die rust zoeken, buurten voor hen die meer van dynamiek houden, milieus voor de arrivés en wijken met een springplankfunctie voor hen die hier net starten. Die laatste wijken hebben vaak nog het predicaat van achterstand. Maar er zijn voldoende aanknopingspunten om er kansrijke wijken voor nieuwkomers en sociale stijgers van te maken. Er is ruimte voor ondernemerschap, ambachtslieden, creativiteit, nieuwe concepten en bijzondere woonvormen. Zeker ook in deze wijken


12

biedt het faciliteren van particulier initiatief, private investeringen en (startend) ondernemerschap de sleutel tot groei en vernieuwing. Integrale aanpak blijft noodzakelijk Bij de aanpak van de krachtwijken staat kwaliteit voorop, het verbeteren van de leefomgeving en leefbaarheid is belangrijk. De afgelopen jaren is de toestroom van nieuwe Hagenaars vooral terecht gekomen in de krachtwijken en wijken met veel particulier bezit. Keerzijde van deze ontwikkeling is dat de overlast en de druk op de openbare ruimte toenemen. Opgaven liggen in het verbeteren van de openbare ruimte en parkeervoorzieningen. Hier worden middelen voor beschikbaar gesteld. Het verbeteren van de woningen en zorgen voor meer differentiatie van de woningvoorraad in kwetsbare stadswijken is een andere belangrijke pijler van de aanpak. Deze vernieuwing krijgt vorm via ingrijpende woningverbeteringen (o.a. verduurzamen), het aanbieden van kluswoningen, sociale nieuwbouw en bouw van woningen in het middensegment. Belangrijke ontwikkeling is de oprichting van de WijkOntwikkelingsMaatschappij (WOM) voor Den Haag Zuidwest, waarmee wordt bereikt dat een belangrijk deel van de herstructureringsaanpak in Den Haag Zuidwest mogelijk blijft. Daarnaast is de deal Schilderswijk een voorbeeld van integrale aanpak. Door het woningaanbod te differentiëren, kluswoningen aan te bieden en ingrepen in de openbare ruimte wordt beoogd sociale stijgers vast te houden en nieuwe doelgroepen aan te trekken. Ook ruimte voor ondernemerschap en versterking van de werkgelegenheidsfunctie maken deel uit van integrale aanpak. Het bevorderen van gebiedsgewijze samenwerking, zoals ondermeer in de BIZzen en met winkelstraatmanagement, sluit daar op aan. Tot slot vormen onderwijs en plekken waar leren en werken worden samengebracht belangrijke impulsen voor de aandachtswijken van Den Haag. De voornemens om twee brede buurtscholen in Zuidwest te realiseren dragen hier aan bij. Evenals de plannen voor een Sportcampus in het Zuiderpark, deze ontwikkeling fungeert tevens als vliegwiel voor andere investeringen in het gebied.

1.4

Conclusie De koers van de stad blijft dezelfde. Hoogconjunctuur of crisis hebben alleen effect op de methode en het tempo. Continuïteit en betrouwbaarheid zijn belangrijke factoren voor investeerders, zeker in tijden van crisis. De structuurvisie Den Haag Wéreldstad aan Zee blijft dan ook ons lange termijnperspectief. Dat geldt ook voor

de strategie van Den Haag, gericht op versterking van Den Haag als Internationale Stad, op Vrede en Recht, zakelijke diensten, innovatie, vitaal MKB en quality of life. De ruimtelijk-economische focus van Den Haag ligt in de centrale zone van de stad. Deze zone van kust tot A-4 herbergt de economische en stedelijke kerngebieden van de stad. Dit zijn de kust, internationale zone en het centrum. Deze zone voorziet voor een belangrijk deel in de ambitie om 1.500 banen per jaar toe te voegen en de groei van toeristische (3%) en zakelijke (5%) bezoekers per jaar te accommoderen. Ook wordt in deze zone het grootste gedeelte van de 3.500 studentenwoningen gebouwd. Een belangrijke nieuwe opgave is het (her)gebruik van leegstaande kantoren, winkels, scholen en zorginstellingen. Hier gaan we meer energie op inzetten. Waar mogelijk zetten we in op versterking van de centrumgebieden en optimale invulling van (kantoren)vastgoed. Voor delen van dit vastgoed, inclusief het gemeentelijke vastgoed, is er weinig toekomstperspectief en kan worden ingezet op transformatie of sloop/nieuwbouw, en het aanjagen van nieuwe ontwikkelingen. Het leegstaand


13

vastgoed kan een belangrijke bijdrage leveren aan multifunctioneel en tijdelijk gebruik, nieuwe woonruimte (onder meer studentenhuisvesting), nieuwe werkruimte én aan duurzaamheid. De ambitie is om 50.000 m2/jaar te transformeren of slopen. Deze kan voorzien in ca. een-derde van de noodzakelijke planbehoefte (1.500 woningen). De overige planbehoefte wordt voorzien door uitwerkingen van bestaande masterplannen en gebiedsontwikkelingen, aangevuld met de inzet voor 200 woningen in kleinschalig opdrachtgeverschap per jaar. Een andere nieuwe opgave is duurzame stedenbouw. Om onze duurzaamheidsambities te realiseren is een extra inspanning noodzakelijk. Het gaat daarbij om het verduurzamen van woningen, het robuust maken van het warmtenet en deze te koppelen aan duurzame energiebronnen. De stad wordt klimaatbestendig gemaakt, bijvoorbeeld door het realiseren van extra waterberging, het onderzoeken van innovatieve manieren van kustversterking en het benutten van groen en water voor koelte in de stad. De openbare ruimte wordt ingericht om beweging en ontmoeting te stimuleren. De aanpak en het instrumentarium van de stedelijke ontwikkeling is wel veranderd. Het palet aan verschillende rollen die de gemeente hanteert is uitgebreid. De basis hiervoor zijn de drie pijlers: het initiëren, het faciliteren en het stimuleren. Deze worden slim ingezet om een maximale ontwikkeling en rendement te krijgen.


14

2

PROGRAMMA WONINGBOUW __________________________________________________________________

2.1

INLEIDING In de twee voorgaande edities van het ‘Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling’ was de boodschap over de Haagse woningmarkt somber gestemd. Inmiddels zijn er een aantal ‘magere’ jaren achter de rug met veel onzekerheid over het verloop van de economische recessie, de hervormingen van de woningmarkt door het Rijk, dalende verkoopaantallen en prijzen. Ook het afgelopen jaar was in veel opzichten een roerig jaar. Vooral de problemen rondom Vestia zijn voor Den Haag en de Haagse bouwproductie hard aangekomen. Daarbovenop kwamen de maatregelen uit het regeerakkoord, die gevolgen hebben voor het investeringspotentieel, van met name de woningcorporaties, in de woningmarkt. Desondanks blijft de visie op Den Haag als woonstad helder. Het college zet in op het verder uitbouwen van Den Haag als aantrekkelijke woonstad. De focus ligt hierbij op het aantrekken en vasthouden van midden- en hogere inkomens. De kwaliteit staat centraal door meer onderscheidende woonmilieus te ontwikkelen en door de bouw voor verschillende groepen, zoals bijvoorbeeld studenten. Ook de huisvesting van lagere inkomens en van kwetsbare groepen heeft blijvende aandacht.

Den Haag groeit door Den Haag heeft per 1 januari 2013 ruim 506.000 inwoners, en ruim 254.000 huishoudens. De bevolking is de afgelopen jaren fors gegroeid door enerzijds de natuurlijke aanwas en anderzijds een positief migratiesaldo. De demografische prognoses geven aan dat de Haagse bevolking verder doorgroeit en dat een substantiële vraag naar woningen mag worden verwacht. De huidige stagnatie op de Haagse woningmarkt wordt dan ook niet veroorzaakt door het ontbreken van behoefte aan huisvesting, zoals het geval is in perifere regio's met bevolkingskrimp. Figuur 2.1 Ontwikkeling van de bevolking Den Haag, 2002 – 2025 540.000 Bevolking per 1/1 Prognose 520.000

500.000

480.000

460.000

440.000

420.000

400.000 2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024


15

Een andere aanpak Den Haag groeit, maar tegelijkertijd is duidelijk geworden dat in een teruglopende markt, niet alles afzetbaar meer is. Meer dan in het verleden moet rekening worden gehouden met wat de ‘markt’ vraagt en kan. Tegen deze achtergrond zijn de afgelopen jaren keuzes gemaakt in het bouwprogramma:  prioriteiten tussen gebieden en projecten, waar de gemeente op in blijft zetten, zijn gesteld;  lopende grondexploitaties zijn herzien: projecten zijn getemporiseerd en/of herontwikkeld. In een aantal gevallen zijn ontwikkelingen stopgezet;  de woningbouwambitie van 2.500 woningen per jaar, zoals verwoord in de Haagse Woonvisie, is bijgesteld naar zo'n 1.500 woningen per jaar;  op segmenten waar nog wel vraag naar is, zoals studenten en marktsector huur, wordt ingespeeld;  nieuwe, beter bij de marktvraag passende concepten, zoals kleinschalig opdrachtgeverschap, zijn ontwikkeld. In het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2013 zijn aanvullend op bovenstaande keuzes zeven impulsen voor de stedelijke ontwikkeling van Den Haag geformuleerd: Tabel 2.1 Zeven impulsen voor de stedelijke ontwikkeling van Den Haag

1.

Tegemoet komen aan de extra vraag naar 2.000 extra studentenwoningen (in aanvulling op de huidige beleidsambitie van 1.500 studentenwoningen) als onderdeel van het verbeteren van het academische klimaat in Den Haag en het profileren van Den Haag als studentenstad.

2.

Realiseren van 1.000 gemeubileerde starterswoningen.

3.

Het laten transformeren van 1.000.000 m2 bvo leegstaande kantoren naar woningen en andere functies

4.

Aanbieden van 200 kavels per jaar voor kleinschalig opdrachtgeverschap;

5.

Het maken van productieafspraken met beleggers om tegemoet te komen aan de toenemende vraag naar markthuurwoningen.

6.

Realiseren van short stay voorzieningen, waarmee de stad zowel voorziet in een behoefte voor de tijdelijke huisvesting van medewerkers van grote internationale instellingen (NGO’s) als voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

7.

Het voorzetten van het beleid ten aanzien van het verbeteren van het beheer en onderhoud van bestaande woningvoorraad.


16

2.2

MARKTONTWIKKELINGEN Ontwikkelingen op de woningmarkt en de voortgang in het woningbouwprogramma zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. In deze paragraaf worden enkele recente ontwikkelingen op een rij gezet. Voor een uitgebreid overzicht in de woningmarktontwikkeling in Den Haag wordt verwezen naar de halfjaarlijkse koopmarktberichten. Economisch laagtij Nederland bevindt zich in een periode van economisch laagtij. Een periode die zich kenmerkt door bezuinigingen, toenemende werkloosheid, terughoudendheid bij banken, strengere hypotheekregels en discussies over hervormingen op de woningmarkt. De verwachting is dat deze periode van laag conjunctuur nog wel even aanhoudt en dat de Nederlandse economie in 2014 licht zal groeien. De economische situatie heeft een negatieve doorwerking op de woningmarkt:  het aantal verkochte woningen in de bestaande bouw en in de nieuwbouw is gedaald;  het aantal te koop staande bestaande woningen is toegenomen en laat nu een dalende tendens zien, doordat veel woningen van de markt zijn gehaald en omdat er weinig nieuw aanbod bijkomt;  de gemiddelde verkoopprijs in de bestaande bouw daalt en de gemiddelde verkooptijd blijft stijgen;  de landelijke nieuwbouwproductie is teruggevallen van circa 80.000 woningen, per jaar in de jaren 2007, 2008 en 2009, naar 57.000 woningen in 2011. Het feit dat de situatie op de woningmarkt is verslechterd is misschien het beste te illustreren aan de hand van het aantal gereedgekomen woningen en het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen in Nederland (zie figuur hieronder). In de figuur hieronder is te zien dat in Nederland in de periode 2005 – 2008 zo’n 75.000 woningen per jaar werden opgeleverd en zo’n 37.000 nieuwbouw koopwoningen werden verkocht. Het aantal opgeleverde woningen is in 2012 fors teruggevallen. Het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen bedraagt in 2012 circa 15.000 woningen. Figuur 2.2 Aantal gereedkomen woningen en aantal verkochte nieuwe woningen in Nederland en Den Haag 2 90.000

4.500 Aantal verkochte nieuwe koopwoningen

Aantal verkochte nieuwe koopwoningen

80.000

Aantal gereed gekomen woningen

4.000

70.000

3.500

60.000

3.000

50.000

2.500

40.000

2.000

30.000

1.500

20.000

1.000

10.000

Aantal gereed gekomen woningen

500

0

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

In Den Haag zien we een soortgelijk beeld. In de periode 2005 – 2008 zijn gemiddeld zo’n 2.500 woningen gereed gemeld en 1.440 nieuwbouw koopwoningen verkocht. In 2012 is het aantal gereedgekomen woningen teruggevallen naar 1.551 woningen. Het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen bedraagt, volgens de Monitor Nieuwe Woningen, circa 270 woningen. 2

Bron: CBS, Statline en Ministerie BZK WBI / NEPROM, Monitor Nieuwe Woningen. Het CBS heeft het aantal

gereedgekomen woningen in 2012 nog niet gepubliceerd (d.d. 26 juni 2013).


17

Den Haag geen uitzondering Ook in Den Haag zijn de effecten van het economisch laagtij op de woningmarkt merkbaar:  in 2012 zijn in Den Haag, via de NVM, 3.151 bestaande woningen verkocht. Voor het 5de achtereenvolgende jaar is het aantal verkochte woningen gedaald. Ten opzichte van 2011 is het aantal verkochte woningen in 2012 met 8% afgenomen;  het aantal te koop staande woningen is in 2012 nagenoeg gelijk gebleven, maar begin 2013 treedt een daling op in het aantal te koop staande woningen;  de gemiddelde verkoopprijs van de verkochte bestaande woningen is in 2012 met 6% gedaald;  de gemiddelde verkooptijd van alle verkochte woningen is in 2012 met 39 dagen toegenomen tot gemiddeld 215 dagen. Keerpunt in zicht? De marktverwachting voor zowel de verkoopprijs als voor de verkoopaantallen blijven voorlopig ongunstig. Voor de verkoopaantallen is de verwachting dat deze in 2013 zullen stabiliseren op het niveau van 2012, met op zijn vroegst weer toenemende aantallen in 2014. In hoeverre de verwachtingen uitkomen is onder meer afhankelijk van het verdere verloop van de crisis. Op korte termijn laat een duidelijk economische herstel het afweten, waarbij een eventuele voorzichtige groei vanaf 2014 vooral toegeschreven kan worden aan de uitvoer naar het buitenland en niet aan het verbeteren van de binnenlandse bestedingen. Een belangrijke dreiging voor de woningmarkt wordt gevormd door de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, mocht deze nog harder achteruitgaan dan de prognoses nu al aangeven dan zal dit negatief uitpakken voor de woningmarkt. Naast deze ongunstige factoren is er ook een factor, de betaalbaarheid, die zich gunstig ontwikkelt en die kan leiden tot een voorzichtig herstel van de koopwoningenmarkt. Een verdere aanwijzing voor een licht herstel op de koopwoningmarkt wordt gevonden in het consumentenvertrouwen. Het consumentenvertrouwen laat sinds kort weer een toename zien. De marktindicator van de Vereniging Eigen Huis (VEH) is in de maanden april en mei sterk gestegen. Volgens de VEH wordt het toegenomen vertrouwen veroorzaakt door de sterk gedaalde huizenprijzen, de afname van de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en verbetering in de concurrentiepositie van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen. Dit laatste komt met name door de inkomensafhankelijke huuraanpassingen waardoor huishoudens die in een ‘goedkoop’ huis wonen worden aangemoedigd om, of op te schuiven naar een duurder huursegment, of te gaan kopen. De VEH verwacht dan ook dat de komende tijd het aantal verkopen op de koopwoningenmarkt toeneemt. Randvoorwaarde voor herstel op de koopwoningenmarkt is wel dat er geen onverwachte ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen verder ondermijnen en dat de economie conform de verwachting weer aantrekt.


18

Veel woningzoekenden Mocht de woningmarkt in de nabije toekomst tekenen van herstel vertonen dan biedt de uitkomst uit ‘Woononderzoek Nederland 2012 (WoON2012)’ hoop. Het ‘WoON2012’ geeft een beeld van de stand van zaken op de woningmarkt en van de woonwensen op dit moment. Uit dit onderzoek blijkt dat maar liefst 85.000 huishoudens in Den Haag op een termijn van 2 jaar een (andere) woning zoeken. In de figuur hierin zijn de gewenste verhuisstappen weergegeven. Figuur 2.3 Gewenste verhuisstappen, binnen 2 jaar3

De vraag-aanbodverhoudingen uit het WoON2012 staan in contrast met de geringe effectieve vraag in de praktijk. Ondanks dat de verhuisambities niet zo heel veel zijn verschoven, in vergelijking met het verleden, zijn de mogelijkheden om te willen/kunnen verhuizen naar een koopwoning namelijk wel sterk geslonken. Een combinatie van factoren, zoals strengere hypotheekregels, onzekerheid over waardeontwikkeling, toegenomen risicobesef bij het kopen van een woning, verminderde overwaarde, onzekerheid over werk en inkomen en restschuldproblematiek spelen hierbij een rol. We kunnen ook constateren dat er een ‘stuwmeer’ is van woningzoekenden, die hun woningvraag uitstellen. Mocht het herstel van de economie en het vertrouwen in de markt inderdaad doorzetten dan zal de effectieve vraag aantrekken. Het vergt dan vanwege de benodigde doorlooptijd van projecten enige tijd voordat het herstel van de vraag in de bouwproductie doorwerkt. Bovenstaande resultaten van het WoON2012 zijn recent beschikbaar gekomen en worden nader geanalyseerd ten behoeve van onder andere een eventuele verdere bijsturing op het woningbouwprogramma.

3

Bron: Concept-rapport ‘De Haagse woningmarkt in beeld’


19

2.3

REALISATIE EN PROGRAMMERING In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de woningbouwproductie in Den Haag in voorgaande jaren. Daarna wordt ingegaan op de voorgenomen woningbouwproductie in de komende jaren.

2.3.1 Woningbouwproductie voorgaande jaren Woningbouwproductie 2005 t/m 2012 In de periode 2005 t/m 2012 zijn in Den Haag 19.908 woningen opgeleverd, waarvan 2.256 woningen door toevoegingen anderszins (dit zijn nieuwe woningen als gevolg van de verbouw van niet-woningen, zoals een schoolgebouw, naar woningen, en ook splitsing van woningen). Na een topproductie in 2009 doet de recessie zich gelden en valt de woningbouwproductie terug. In de periode 2005 t/m 2012 zijn 8.111 woningen aan de woningvoorraad onttrokken. Het woningvoorraadsaldo, de netto productie, bedraagt in de periode 2005 t/m 2012 12.165 woningen. Tabel 2 Woningbouwproductie 2005 t/m 2012

Woningvoorraad toevoegingen totaal* - woningtoevoeging nieuwbouw - woningtoevoeging anderszins Woningonttrekkingen Woningvoorraad saldo

2005 2.332 2.182 150 1.437 895

2006 2.662 2.471 191 1.622 1.040

2007 2.527 2.372 155 2.088 439

2008 2.695 2.451 244 722 1.973

2009 4.075 3.669 406 963 3.112

2010 2.690 1.973 717 598 2.092

2011 1.744 1.477 267 323 1.421

2012 1.551 1.152 399 358 1.193

Totaal 20.276 17.747 2.529 8.111 12.165

* woningen en eenheden

Woningbouwproductie in 2012 In 2012 zijn 1.152 woningen door nieuwbouw aan de woningvoorraad toegevoegd. In de tabel hieronder zijn de projectmatige toevoegingen door nieuwbouw weergegeven. Tabel 2.3 Toevoegingen nieuwbouw in 2012

Project A12-zone, Deelplan 19, vlek I (Couperus) Den Haag Nieuw Centraal, Babylon 1 A12-zone, Deelplan 19, vlek II (Marco Polo) Transvaal fase 3.2, Oriënt Laakhaven West (Labour hotel) Wateringse Binnentuinen fase 1, mgw De Dijken cluster 3A (fase 2) Wateringse Binnentuinen fase 4.1 A12-zone, Deelplan 19, vlek V B1/ M1 Dibbetsstraatcomplex e.o. Wateringse Binnentuinen fase 1, blok F Gaarden Noordoost Scholenveld, fase 3 Stationsweg 45 t/m 49 Dr. de Visserplein 103 Boomsluiterskade 336-342 Wateringse Binnentuinen fase 2 (deel 1, egw) Overig Totaal

Wijk Ypenburg Stationsbuurt Ypenburg Transvaalkwartier Laakkwartier en Spoorwijk Wateringse Veld Leidschenveen Wateringse Veld Ypenburg Regentessekwartier Wateringse Veld Bouwlust Stationsbuurt Scheveningen Stationsbuurt Wateringse Veld

Aantal 291 205 103 100 95 56 40 39 36 28 16 16 15 14 11 11 76 1152

Partij SWY/ Vestia Babylon BV Dura Vermeer/ Vestia ERA Labour Housing BV Synchroon BPL Bouwfonds Dura Staedion Bouwfonds Bouwfonds/ MAB Ontwikkeling Geste Groep Kon. Haagse Woningvereniging Boomsluiterskade OG bv Koning Wessels

Doelgroep Zorg

Tijdelijk

student student

Daarnaast zijn in 2012 399 woningen door toevoegingen anderszins aan de voorraad toegevoegd. Tegenover de 1.551 woningen die zijn gerealiseerd, staan 358 woningen die onttrokken zijn aan de woningvoorraad. Het aantal onttrokken woningen aan de voorraad loopt de afgelopen jaren verder terug. Corporaties gaan steeds minder snel over tot sloop/nieuwbouw. Het woningvoorraadsaldo bedroeg in 2012 1.193 woningen.


20

Het aantal in aanbouw genomen in 2013 bedroeg 1.373 woningen. Dit aantal ligt hoger dan in 2011 (1.173 in aanbouw genomen woningen). In de tabel hieronder zijn de in aanbouw genomen woningen in 2012 weergegeven. Tabel 2.4 In aanbouw genomen woningen in 2012

Project Anna van Buerengebouw Zuidlarenstraat fase 4 (Il Vetro) A12-zone, Deelplan 19, vlek II (Marco Polo) Laakhaven West, Calandstraat fase 1 Laakhaven West (Labour hotel) Transvaal fase 3.3, Morgenzonlaan Schenkweg 5 Maasstraat e.o. fase 1 Laan van Meerdervoort 114 Zuidlarenstraat fase 2b Roemer Visscherstraat Natalstraat/ Beijerstraat 105 (WZC Transvaal) Rijswijkseweg 528-B Leyweg 2/4/6 (Abrigo Leyweg) Wenckebach-/ Zuigerstraat Wateringse Binnentuinen fase 4.2 Gaarden, Wolweversgaarde fase 3 Dijken 3 Prinsevinkenpark 19 Wateringse Binnentuinen fase 1, blok E1 Boomsluiterskade 336-342 Bankastraat 151 (Beau Sejour) Grote Marktstraat 20-32 (De Markies) Oosteinde 114 Zieken 185-189 Zuidwal 1/Paviljoensgracht Totaal

Wijk Bezuidenhout Morgenstond Ypenburg Laakkwartier en Laakkwartier en Transvaalkwartier Bezuidenhout Stationsbuurt Zeeheldenkwartier Morgenstond Moerwijk Transvaalkwartier Laakkwartier en Leyenburg Laakkwartier en Wateringse Veld Bouwlust Leidschenveen Archipelbuurt Wateringse Veld Stationsbuurt Archipelbuurt Centrum Wateringse Veld Stationsbuurt Centrum

Aantal 395 164 103 101 95 86 62 35 34 34 32 31 30 28 26 20 16 16 13 12 11 8 6 6 5 4 1373

Partij Fortress Vestia Dura Vermeer/ Vestia Arcade / Ballast Nedam Labour Housing BV ERA Contour Vestia Haag Wonen All-inn Real Estate BV Vestia ZW

Doelgroep Studenten

Wooninvest PEH van Vloten Arcade Staedion Bouwfonds Bouwfonds BPL De Prins van Archipel bv Bouwfonds Boomsluiterskade OG bv Castellum Built To Build Retail Schouten WOM Stationsbuurt WOM Stationsbuurt

Zorg Studenten Zorg

Tijdelijk Studenten zorg

Studenten

2.3.2 Woningbouwprogramma Planvoorraad omvat bijna 13.000 in aanbouw te nemen woningen De huidige programmering (stand Q12013) bestaat uit zo'n 12.930 in aanbouw te nemen woningen. In de periode 2013 t/m 2022 staan 7.770 woningen gepland om in aanbouw te worden genomen: 6.640 in de periode 2013 t/m 2017 en 1.130 woningen in de periode 2018 t/m 2022. In de periode 2023 e.v. staan 1.290 gepland. Bij circa 3.860 woningen staat het start jaar op PM. Dit betekent dat op dit moment, door allerlei risico's en onzekerheden, geen planning start bouw voor de betreffende projecten kan worden afgegeven.


21

Figuur 2.4 In aanbouw genomen en te nemen woningen, naar periode (peildatum Q1-2013) 10.000 In aanbouw te nemen In aanbouw genomen

9.000

8.000 7.000 6.000

5.000 8190

4.000

6640 3.000

2.000

3860

1.000 1130

1290

2018 - 2022

2023 >>

0 2008 - 2012

2013 -2017

PM

Samenstelling woningbouwprogramma In figuur 3 is te zien wat momenteel bekend is ten aanzien van de samenstelling van de planvoorraad in de verschillende perioden. Zoals aangegeven bestaat de huidige planvoorraad uit zo'n 12.930 in aanbouw te nemen woningen: 5.020 huurwoningen en 6.580 koopwoningen. Bij 1.330 woningen is de differentiatie nog niet bekend. Figuur 2.5 Samenstelling van de planvoorraad, naar periode 5.000 PM 4.500

2023 >>

2018 - 2022 4.000

2013 -2017

3.500

3.000 2.500

2.000 1.500

1.000 500 0 Appartementen

Grondgebonden Koop

Sociaal

Markt Huur

Studenten Diff. nnb

Koopappartementen Van de 6.580 koopwoningen zijn zo’n 2.550 woningen een koopappartement. 990 koopappartementen staan gepland in de periode 2013-2017. Het betreft in deze periode voornamelijk koopappartementen in het dure segment. Bij zo’n 1.300 koopappartementen staat de planning op PM. Grondgebonden koopwoningen In totaal staan er ruim 4.000 grondgebonden koopwoningen gepland. Tot 2017 gaat het om 1.410 grondgebonden koopwoningen. Deze woningen moeten voornamelijk in het middeldure en dure segment worden gebouwd. Na 2017 staan er vooral woningen in het dure en extra dure segment gepland. Deze woningen worden voor het grootste deel in Vroondaal gebouwd. Verder valt op dat de nieuw te bouwen grondgebonden koopwoningen nauwelijks in het goedkope segment (<€ 181.000) worden gerealiseerd.


22

Goedkope huurwoningen In de sociale huur staan 1.870 woningen gepland. Tot 2017 staan de meeste sociale huurwoningen gepland, namelijk 1.150 woningen. Opvallend is dat relatief weinig sociale huurwoningen staan gepland in de periode 2018 t/m 2022. Marktsector huur Figuur 2.3 maakt ook duidelijk dat er zo’n 1.700 woningen huurwoningen in de vrije sector staan gepland. Het merendeel van deze woningen staat gepland in de periode 2013-2017. In tabel 2.5 is de woningbouwprogrammering verder uitgesplitst: Tabel 2.5 Samenstelling van de planvoorraad, naar periode van start bouw

2013 - 2017

2018 - 2022

2023 >>

PM

Totaal

130 250 610 0 0

0 20 160 10 0

0 40 0 0 0

190 780 370 0 0

310 1090 1140 10 0

70 590 590 140 20

0 0 270 420 40

0 0 260 900 90

0 220 300 120 0

70 810 1420 1580 140

huur sociaal huur markt

1150 1170

40 60

0 0

680 470

1870 1700

huur studenten

1190

0

0

270

1450

nog niet bekend totaal

740 6640

130 1130

0 1290

470 3860

1330 12930

koop appartementen < € 181.000 € 181 - 244.000 € 244 - 489.000 € 489 - 838.500 > € 838.500 koop grondgebonden < € 181.000 € 181 - 268.000 € 268 - 488.500 € 489 - 838.500 > € 838.500

2.3.3 Waar zetten we op in? Woningbouwproductie: 1.500 woningen per jaar Bevolkings- en huishoudensprognoses wijzen op een potentiële bevolkingsgroei. Kwantitatieve en kwalitatieve sturing op het woningbouwprogramma ten aanzien van de omvang en samenstelling van de planvoorraad en tempo/fasering in de uitvoering blijft van belang. De Haagse woningbouwambitie blijft (vooralsnog) gehandhaafd op 1.500 woningen per jaar.

Nieuwe vliegwielen, partijen en allianties Het vliegwiel van de koopmarkt, waarin kopers met ruime financieringsmogelijkheden een woning konden kopen en van de opbrengst bij verkoop doorstroomden naar een duurdere woningen, werkt in de huidige markt nog maar ten dele. Ook de geringere investeringsruimte van corporaties leidt ertoe dat corporaties de terugval in de productie niet alleen op kunnen vangen. Nieuwe vliegwielen en partijen zijn nodig om in een meer gesegmenteerde markt, de Haagse bouwproductie aan te gang te krijgen. Bij het stimuleren van investeringen in de stad door beleggers en particulieren gaat , kansen op waardeontwikkeling en rendement te creëren en initiatieven zo optimaal mogelijke te faciliteren.


23

2.000 – 3.000 studentenwoningen/eenheden tussen 2014-2019 Den Haag ontwikkelt zich steeds meer als studentenstad. De vestiging van Leiden University College The Hague en de vorig jaar geopende Campus in de Schouwburgstraat hebben daar een belangrijke impuls aan gegeven. Bovendien is het aantal HBO opleidingen in Den Haag de laatste jaren uitgebreid met internationaal georiënteerde studies. Daardoor is het aantal studenten met daaronder veel buitenlandse studenten flink gegroeid. Voor studentenhuisvesting is de opgave om een extra programma voor studentenwoningen/eenheden te ontwikkelen, bovenop de 1.500 die in het collegeprogramma zijn opgenomen. Om te zorgen voor een adequate huisvesting voor de groeiende studentenpopulatie is een herijking van de ambitie gewenst. Uit recent onderzoek naar de huidige en gewenste woonsituatie van studenten is gebleken dat er nog steeds sprake is van een tekort op de huisvestingsmarkt voor studenten. De ambitie voor de periode 2014-2020 is om tussen de 2.000 en 3.000 studenteneenheden te realiseren. Daarbij wordt een afweging gemaakt op basis van onderstaande kaders:  kwalitatief een juiste mix van type woonruimte;  locaties in het centrumgebied;  voorkeur voor transformatie;  flexibel bouwen;  betaalbare studentenhuisvesting. In 2011 en 2012 zijn veel studentenwoningen/eenheden in aanbouw en in gebruik genomen. Voor de komende jaren staat de bouw van 1.450 studentenwoningen/eenheden gepland. Grotere projecten zijn bij station Hollands Spoor en het Centraal Station geconcentreerd nabij de onderwijsinstellingen in Laakhaven en het centrum. Kleinere projecten worden vooral in de wijken in en nabij het centrum gerealiseerd.

Transformatie van kantoren: 50.000 m2 per jaar Het potentieel aan te transformeren kantoren kent een groot volume. Dit volume wordt sterk vergroot door de door het rijk te beëindigen huurcontracten in de komende jaren. Gezien dit grote volume is gekozen voor kwantitatieve doelstellingen om de ongewenste kantorenleegstand tegen te gaan. De kwantitatieve ambitie is in 2013 verhoogd tot het jaarlijks uit de markt nemen van 50.000 m² leegstaande kantoorruimte. Het heeft de gemeentelijke voorkeur om te transformeren naar diverse vormen van wonen. Afhankelijk van de locatie en de mogelijkheden van het gebouw kunnen de woningen geschikt zijn voor starters, studenten, gezinnen, empty-nesters en expats. Ook wordt gekeken naar de mogelijkheden voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De gemeente zet in op het samenbrengen, enthousiasmeren en het faciliteren van partijen om transformatie initiatieven gerealiseerd te krijgen. Er is sprake van informatieoverdracht over markten gebiedsontwikkelingen, regelgeving, beleid, creatieve ideeën en verdere van belang zijnde zaken voor transformatie. Om aan te geven hoe transformatie gerealiseerd kan worden, vervult de gemeente ook een pioniersrol. Met bijvoorbeeld het Junoblok (AZC-gebouw) op de Binckhorst werkt de gemeente aan het tot stand brengen van een vernieuwend concept. In hoofdstuk 3 Kantoren paragraaf 5 zal verder worden ingegaan op de transformatiemogelijkheden en afspraken die hierover worden gemaakt.


24

Kleinschalig opdrachtgeverschap: 200 kavels per jaar De gemeente Den Haag stimuleert en ondersteunt (collectief) particulier opdrachtgeverschap via Kleinschalig Opdrachtgeverschap/Ik bouw in Den Haag. De kern hiervan is dat zoveel mogelijk wordt gebouwd onder zeggenschap en invloed van de toekomstige gebruikers. De gemeente heeft hierbij als rol om dit voor diverse inkomens- en doelgroepen mogelijk te maken. Kopers zijn de opdrachtgever van hun eigen woning, op basis van hun eigen ideeën. Zij krijgen de kans hun droom in vervulling te laten gaan door nieuwbouw op een eigen kavel of verbouw van een kluswoning. Ook is er op sommige locaties ruimte voor kleine ontwikkelaars en/of investeerders. In totaal zijn vanuit de 1e en 2de lichting op 10 verschillende locaties 330 kavels aangeboden. De ambitie is om 200 kavels/kluswoningen per jaar op de markt te brengen.

Afspraken met beleggers In 2012 zijn door de gemeente een aantal nieuwe afspraken met beleggers gemaakt. De Haagse woningmarkt blijkt voor beleggers een interessante markt door onder andere de groeiverwachting, de aantrekkelijke woonmilieus en het internationale karakter van de stad. Met Syntrus Achmea zijn afspraken gemaakt voor de bouw van 1.250 woningen in 5 jaar zijn. Ook afspraken gemaakt met Vesteda (100 woningen per jaar). Daarnaast zijn met een Engelse belegger (Hanson) afspraken gemaakt ten aanzien van de woningen op zgn. Sigma-locatie. Ook met een aantal andere beleggers worden verkennende gesprekken gevoerd om in Den Haag te investeren in markthuurwoningen. De verwachting is dat de afspraken met de beleggers in de periode 2014 e.v. leiden tot een groter aandeel markthuurwoningen in de woningbouwprogrammering.

Woningbouwproductie corporaties De gemeente heeft prestatieafspraken met de corporaties gesloten over de bouw van woningen, herstructurering en duurzaamheid. In de loop van 2012 en 2013


25

werd duidelijk dat Vestia door de financiële problemen een groot aantal plannen moest stopzetten of in de ijskast zetten, maar dat Vestia desondanks wel aan de bodemafspraken uit de huidige prestatieafspraken voldoet. Dit geldt (nog) niet voor Haag Wonen en Staedion, waarbij laatst genoemde wel op koers ligt gemaakte productieafspraken na te komen. Om de gevolgen voor de voortgang in de herstructurering en de bouwproductie te beperken, heeft de gemeente toegewerkt naar de oprichting van een WijkOntwikkelingsMaatschappij (WOM) voor Den Haag Zuidwest. Een samenwerkingsverband met Vestia, waarbij ook voor andere corporaties de mogelijkheid bestaat in een later stadium tot deze WOM toe te treden. In juni 2013 is de WOM officieel bekrachtigd. De WOM omvat de herstructurering van maximaal 1.000 woningen en grootschalige renovatie van 250 woningen.

Deal Schilderswijk: aanpakken van 1.500 woningen Voor de Schilderswijk is een integrale aanpak vastgesteld: ‘Deal Schilderswijk’. Wonen is daarin een belangrijke pijler. De intentie is om de eenzijdige voorraad te differentiëren door het aandeel sociale huurwoningen terug te brengen van 72% naar 60% door onder meer sloop/nieuwbouw, grootschalige renovatie en verkoop van woningen in de komende 10 jaar. Tevens wordt gezocht naar mogelijkheden voor kleinschalig opdrachtgeverschap en naar aanbod aan kavels en kluswoningen. In totaal gaat het om zo’n 1.500 woningen. Met een grotere differentiatie in het woningaanbod wordt beoogd om sociale stijgers uit de wijk vast te houden en ander doelgroepen aan te trekken.

Tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten: 2.000 plekken Vooral voor EU-arbeidsmigranten die tijdelijk in Den Haag verblijven, is op dit moment is in Den Haag, maar ook in de regio, nog te weinig adequate (legale en betaalbare) huisvesting beschikbaar. Arbeidsmigranten worden nog te vaak het slachtoffer van huisjesmelkers. Er is inmiddels een regionale ambitie vastgesteld van 6.000 aanvullende plaatsen (2013 tot en met 2015, met uitloop naar 2018) waarvan Den Haag er 2.000 voor haar rekening neemt. Den Haag heeft al forse stappen gezet. Er is één project van 190 plaatsen gerealiseerd en in 2013 wordt de oplevering van een ander project van ruim 300 plaatsen verwacht. Daarnaast hebben corporaties kamerbewoning (ruim 200 plaatsen) voor deze doelgroep gerealiseerd binnen hun bestaand bezit en gaan daar het komende jaar nog mee door. Voor de resterende plekken worden kansen gezien voor de transformatie van leegstaande kantoren of ander vastgoed.

Verbeteren beheer en onderhoud bestaande woningvoorraad Naast nieuwbouw en transformatie krijgt de bestaande woningvoorraad steeds meer aandacht. Duurzame renovatie Duurzame renovatie en aanpassing van woningen zijn van toenemend belang voor de stedelijke vernieuwing en de werkgelegenheid in Den Haag. Met corporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over duurzame renovatie van hun woningbezit. Duurzame particuliere woningverbetering behelst het verbeteren van VvE beheer door de VvE-balie, het stimuleren van onderhoud en renovatie in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen. Om verduurzamingen te bevorderen zijn een aantal subsidieregelingen voor isolatiemaatregelen ingesteld. Jaarlijks worden rond 1.000 subsidies verleend. De VvE-balie heeft inmiddels zo’n 1.750 VvE’s geactiveerd en


26

bereikt daarmee rond 10.000 woningen. De aanpak is succesvol gebleken en de activiteiten van de VvE balie worden de komende jaren voortgezet. Daarnaast is het initiatief genomen voor straatgewijze aanpak van de duurzame renovatie en onderhoud. Om dit te verwezenlijken worden nieuwe coalities aangegaan met marktpartijen. Recent is door de gemeente een eerste intentieverklaring getekend met een aantal bouwbedrijven op weg naar een grootschaliger aanpak van het duurzaam onderhoud. De ambitie is tot aan 2020 20.000 woningen duurzaam te renoveren. Onderhoudslening voor starters (Koop)starters zijn een belangrijke schakel in het weer op gang brengen van de verhuisketens op de woningmarkt. Voor starters is de afnemende financierbaarheid een grote barrière voor het kopen van een woning. Juist in Den Haag is dit belangrijk: er zijn voldoende voor starters geschikte (goedkope) koopwoningen in de stad maar de vraag neemt wel af door de afnemende mogelijkheden voor financiering. Tegelijkertijd is het van belang om de kwaliteit van de goedkope koopwoningen in de stad te verbeteren. Juist bij afnemende financieringsmogelijkheden is het risico aanwezig dat de starter voor noodzakelijk (achterstallig) onderhoud aan de woning geen financiële middelen kan verkrijgen. Om de Haagse woningmarkt een impuls te geven is het van belang een antwoord te vinden op de financiële belemmeringen. Om de startersmarkt te stimuleren en tevens het onderhouden van koopwoningen door de eigenaar te bevorderen heeft het College ingestemd met het opzetten van een onderhoudstimuleringsregeling (pilot) voor de periode van één jaar

Aanjagen vernieuwing en stimuleren ‘zorgwoningen’ De komende jaren vinden ingrijpende veranderingen plaats op het terrein van wonen en zorg. Dit geldt zowel voor ouderen, als voor andere zorgdoelgroepen, zoals de GGZ-doelgroep. In het verleden liep de financiering van huisvesting voor zorgdoelgroepen grotendeels gescheiden van de financiering van reguliere huisvesting. In de toekomst zullen deze meer naast en door elkaar lopen. Daarbij speelt mee dat er als totaal vanuit de overheid veel minder geld voor zorg beschikbaar zal zijn. Concreet betekent dit onder andere dat huisvesting en zorg steeds minder door het Rijk bekostigd, maar steeds meer door bewoners/cliënten zelf (huur) en gemeenten (WMO). Het belang van een goede aanwending van WMO-budget wordt voor gemeenten dan ook cruciaal. Verder wordt de AWBZ afgebouwd naar alleen de verpleeghuisfunctie. Dit betekent twee dingen: meer mensen met een zorgbehoefte wonen thuis en tegelijk ontstaat onderbezetting van de huidige zorginstellingen. Dit betekent dat zorginstellingen zich op hun vastgoedstrategie moeten bezinnen om leegstand en financiële problemen te voorkomen. Dit is voor zorginstellingen echter vrij nieuwe materie, omdat zij hun huisvesting tot een aantal jaren geleden nog op basis van nacalculatie vergoed kregen en daarom vrijwel geen vastgoedrisico’s liepen. Daarnaast staan zorginstellingen voor de opgave om te zorgen voor een zorgmarkt in de directe omgeving van hun locaties om het voorzieningenniveau (medisch- en verzorgend personeel) op peil te kunnen houden. Corporaties op hun beurt zullen steeds vaker te maken krijgen met kwetsbare en zorgbehoevende bewoners die nog zelfstandig wonen. De verwachting is dat hierdoor een extra behoefte zal ontstaan aan op deze groep toegeruste kwalitatieve en betaalbare huisvesting met specifieke voorzieningen in de buurt


27

(ontmoetingsruimte, zorgsteunpunt). Corporaties zijn op dit moment eigenaar van diverse zorglocaties, ouderencomplexen en serviceflats. Daar zien ze echter steeds meer leegstand, wat er op kan wijzen dat dit vastgoed niet aan de behoefte voldoet. Op dit moment is de urgentie om in beweging te komen bij de zorginstellingen groter dan bij de corporaties. Helemaal als een corporatie geen directe relatie (als vastgoedeigenaar) heeft met een zorginstelling, staan zorginstellingen er doorgaans alleen voor. Voor de gemeente is het evident dat de zorgsector en de corporatiesector voor een niet vrijblijvende gezamenlijke opgave staan. In het algemeen is er echter nog onvoldoende voortgang. Als dit zo blijft is grootschalige leegstand van zorgvastgoed binnen enkele jaren een reëel scenario en kan er een tekort ontstaan aan kwalitatieve en betaalbare huisvesting voor mensen met een zorgbehoefte. De gemeente is op dit moment bezig haar rol, positie en mogelijkheden te bepalen en het inzicht in de opgave te vergroten.


28

3

PROGRAMMA KANTOREN __________________________________________________________________

3.1

MARKTONTWIKKELINGEN Den Haag staat met twee locaties in de top vijf van kantorenlocaties in Nederland (Beatrixkwartier en Nieuw Centrum)*. Dit biedt een wervend perspectief voor wonen, werken, ondernemen en investeren in een vitaal en groeiend Den Haag. Het is duidelijk dat de kantorenmarkt structureel is veranderd. Er vindt slechts nieuwbouw plaats op basis van een kwalitatieve vraag en voor zover er een gebruiker is. Er is sprake van een vervangingsvraag en flexibiliteit is daarbij belangrijk. Steeds vaker is er sprake van -multi tenant- verhuur van kleinere metrages en minder standaard verhuurcontracten. De huurprijzen staan onder druk. Een fors aantal beleggersportefeuilles staat onder water. Financiers zien de noodzaak om het “doorrollen” van portefeuilles te beëindigen, en gezien de verhouding loan to value herfinanciering te eisen. Hierdoor is de verwachting dat de komende jaren fors op de boekwaarden zal worden afgewaardeerd en er sprake zal zijn van veel mutaties in eigendom. Dit betekent nieuwe kansen voor beleggers en een vernieuwde interesse in de kantorenmarkt. Anderzijds zorgt afwaarderen voor grotere transformatiemogelijkheden en zullen eerder kansloze panden uit de markt worden genomen. Door het uit de markt nemen van kansarme kantoorpanden, het verduurzamen van kansrijke kantoorpanden en een weloverwogen nieuwbouwprogramma kan een gezondere kantorenmarkt worden gecreëerd. De Haagse ambitie is een leegstandpercentage dat binnen enkele jaren de gewenste frictieleegstand van 6 tot 7 procent benadert. Het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt beslaat begin 2013 ruim 7 miljoen m2 (15%) en is nog groeiende. Het aanbod in Den Haag is begin 2013 per saldo redelijk stabiel: er staat ± 600.000 m2 kantoorruimte leeg (13%). De geplande afstoot van rijks kantoorpanden in Den Haag kan van grote invloed zijn op de Haagse kantorenmarkt en economie: hieraan wordt navolgend een aparte paragraaf gewijd. De economische situatie is nog niet rooskleurig. Internationaal zijn er berichten over licht herstel, op grond waarvan het noodzakelijke consumentenvertrouwen op termijn weer verbetert. Voor de kantorenmarkt is de algemene verwachting dat de dynamiek na 2014 weer zal toenemen, zij het op een structureel lager niveau dan vroeger. Uiteraard hangt dit samen met de macro-economische ontwikkelingen. Een nieuwe aanpak De Nederlandse kantorenmarkt is de afgelopen jaren onder invloed van de economische situatie sterk veranderd. Het aanbod is fors toegenomen, het investeringsniveau afgenomen en de vraag veranderd. In het verleden werd op risico gebouwd: veel recent opgeleverde panden zaten nog in de pijplijn uit economisch betere tijden waardoor de leegstand extra is toegenomen. De huidige kantorenmarkt vraagt om een nieuwe aanpak om de gesteldheid te wijzigen van behoeftig in gezond. *

Jones Lang LaSalle, ranking kantoorlocaties 2013


29

Nationaal is er veel aandacht voor het verbeteren van de kantorenmarkt. Dit uit zich in publicaties door deskundigen uit de markt, congressen en de nodige politieke aandacht. Een resultaat hiervan is het nationaal Convenant Aanpak Leegstand Kantoren waarop in paragraaf 3.5 dieper wordt ingegaan. Na lange discussie is eind 2012 in het Besluit Ruimtelijke Ordening geregeld dat nieuwbouw bij een voorgenomen stedelijke ontwikkeling niet vanzelfsprekend is. Provinciaal wordt meer regie gevoerd op eventuele nieuwbouwplannen, bijvoorbeeld met de ladder voor duurzame verstedelijking (uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, min. I&M). De ladder ondersteunt bij vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Het Stadsgewest Haaglanden heeft met de Kantorenstrategie Haaglanden van 2012 helder aangegeven waar in het vervolg nog nieuwbouw mag worden gerealiseerd. Het Stadsgewest zet hierbij in op een beperkt aantal kantoorversterkingsgebieden. Dit zijn Den Haag Grootstedelijk Centrum en het World Forumgebied. Duidelijk is dat de beperkte nieuwbouwplannen voor kantoren in de gemeente Den Haag probleemloos binnen deze kaders vallen: de gemeente heeft in een vroeg stadium haar verantwoordelijkheid genomen en op de ontwikkelingen in de markt geanticipeerd door ontwikkeling van nieuw metrage te schrappen. Hiermee is het Haagse investeringsklimaat sterk uitnodigend. Gemeentelijk is het belang van een gezonde Haagse kantorenmarkt nog eens onderstreept door kantorentransformatie bestuurlijke prioriteit te geven. Een van de gevolgen hiervan is dat eind 2012 een gemeentelijke Regiegroep Transformatie Kantoren is ingesteld. Dit betekent extra aandacht voor het beïnvloeden van het transformatieproces, om de effectiviteit van de gemeentelijke inzet te optimaliseren. De effectiviteit wordt mede vergroot door de inzet van twee gemeentelijk aangestelde kantorenloodsen. Deze anticiperen op aflopende huurcontracten, brengen partijen bij elkaar en enthousiasmeren en faciliteren partijen om tot transformatie van leegstaande kantoorpanden te komen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan woon/werk, woon/zorg en studentenhuisvesting. Er vinden veel leegstandgesprekken met de markt plaats. Op basis van de gemeentelijke “Kantorenstrategie Den Haag 2010 – 2030 De gebruiker centraal” (RIS 170032a, 22 januari 2010) is een aantal beleidsaanpassingen uitgevoerd door middel van verschillende commissiebrieven. Het resultaat hiervan is een samenhangende aanpak van de Haagse kantorenmarkt. Deze aanpak bestond uit drie programma’s. Daaraan wordt met dit IpSO 2014 een programma bestaande stad toegevoegd, mede onder invloed van de in 2012 vastgestelde Kantorenstrategie Haaglanden. De aanpak bestaat nu uit: programma nieuwbouw; programma duurzaamheid; programma bestaande stad; programma transformatie. Hiermee zet de gemeente belangrijke stappen om de Haagse kantorenmarkt de komende jaren te revitaliseren.

3.2

NIEUWBOUW Ten aanzien van het planaanbod nieuwbouw kantoren heeft Den Haag de afgelopen jaren flink afgewaardeerd in haar kantorenprogrammering. Hiermee is geanticipeerd op de ontwikkelingen en is het niet noodzakelijk om met het IpSO 2014 verdere maatregelen te nemen. De marktontwikkelingen worden nauwlettend gevolgd en de gemeente vindt het belangrijk intensief met de markt in gesprek te blijven. Gezien de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod wordt er per jaar nog circa 30.000 m2


30

nieuwbouw voorzien. Voor de komende jaren geeft Den Haag prioriteit aan ontwikkelingen rondom Den Haag Nieuw Centraal en de A4-A12 zone. Het totale nieuwbouwprogramma tot 2025 behelst 390.000 m2 (grexen, particuliere plannen en deelnemingen). Nieuwe kantoorplannen zullen kritisch worden getoetst aan de huidige beleidskaders.

Kaart 3.1 programma nieuwbouw kantoren

Naast het “reguliere” kantorenprogramma verleent de gemeente medewerking aan een aantal plannen binnen de internationale zone, aangemerkt als “strategische reserve”: locaties waar internationale instellingen zich goed kunnen vestigen. Van deze reserve wordt momenteel concreet gewerkt aan plannen voor het Internationaal Strafhof, Eurojust en de bebouwing rondom de Frederikkazerne. De overige als strategische reserve aangemerkte plannen zijn: The Hague World Forum en NATO c3A/TNO. Ook voor deze gebruikers zal eerst gekeken worden naar de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad. De gemeente zal voor het overige terughoudend omgaan met het verlenen van medewerking aan nieuwe kantoorontwikkelingen.

3.3

DUURZAAMHEID Duurzaamheid is een breed thema dat alle ruimtelijke ontwikkelingen raakt. Met o.m. de Kadernota Duurzaamheid en het Uitvoeringsprogramma Duurzame Stedenbouw zijn ambities geformuleerd en acties bepaald. Voor kantoren is BREEAM-NL de beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen c.q. kantoren te bepalen, met bijbehorende certificering. De gemeente Den Haag is lid van de Dutch green Building Council om deze certificering verder te ontwikkelen en onderhouden. De afgelopen periode zijn eigenaren van (middel)grote kantoren benaderd voor een BREEAM quick scan, waarmee mogelijke en noodzakelijke duurzaamheidsmaatregelen inzichtelijk worden gemaakt. Geconstateerd kan worden dat voor veel vastgoedeigenaren het


31

financieringsprobleem heel groot is, zelfs voor investeringen met een relatief korte terugverdientermijn. Met marktpartijen wordt daarom een pilot uitgevoerd met een innovatieve financieringsconstructie. Verder is het op grond van de Wet milieubeheer voor grote kantoren wettelijk verplicht om energiebesparende maatregelen uit te voeren die zichzelf binnen vijf jaar terugverdienen. De onlangs ingestelde Omgevingsdienst Haaglanden geeft voor deze kantoren adviezen af om energiemaatregelen te nemen en voert daarnaast controles uit. Het transformeren van leegstaande kantoorruimte is op zich al duurzaam en daarnaast een kans voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk maatregelen te laten nemen om de gebouwen duurzaam te maken. Naast het hergebruik van materialen gaat het daarbij om het beperken van het energieverbruik en waar mogelijk het duurzaam opwekken van de benodigde energie. Op deze manier kan de transformatie van kantoren bijdragen aan de doelstelling van een klimaatneutraal Den Haag in 2040. Een voorbeeld van een initiatief in dit kader is de gemeentelijke betrokkenheid bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor een pilot met verticale landbouw in een bestaand kantoor. De gemeente heeft een prijsvraag uitgeschreven en roept ondernemers op ideeën te bedenken om stadslandbouw te realiseren in het gedeeltelijk leegstaande kantoorpand De Schilde aan de Televisiestraat 2-4 Den Haag. Er zijn hiervoor twee etages beschikbaar van elk 1.500 m2. Ondernemers krijgen begeleiding van experts bij het opstellen van het ondernemersplan, een aantrekkelijke huurprijs en gedurende de eerste twee jaar ondersteuning op het gebied van marketing en pr. Daarnaast wordt ook in de samenwerkingsovereenkomst met het rijk in het kader van de af te stoten rijks panden, aandacht gegeven aan het duurzaamheidsaspect.

3.4

BESTAANDE STAD In de kantorenstrategie Haaglanden wordt niet alleen gestuurd op nieuwbouwplannen, maar ook op de bestaande voorraad met inzet op een beperkt aantal versterkingsgebieden. Voor Den Haag zijn dit het World Forum gebied /de Internationale Zone, Den Haag Centrum / het Beatrixkwartier en de zone Caballerofabriek-Maanplein-Station Voorburg. Het gaat hier om stedelijke interactiemilieus of gebieden die de potentie hebben zich daartoe verder te ontwikkelen. In dat kader wordt ook de omgeving HS en Laan van NOI hiertoe gerekend. Uitgezonderd het World Forum gebied gaat het daarbij om leegstandsprioriteitsknopen. Met name in deze gebieden wordt er niet gewerkt met negatieve prikkels, maar met een positieve constructieve benadering. Kantoorversterkingsgebieden zijn gebieden, die we als kantorengebied willen versterken. Dit betekent niet dat er geen transformatie mag plaatsvinden. Voor deze gebieden is de ambitie om het vestigingsklimaat voor kantoorgebruikers aan alle eisen van de tijd te laten voldoen en dat functies als horeca, fitness, openbare ruimte, vergaderfaciliteiten, etc, aanwezig zijn en blijven. De aanwijzing van kantoorversterkingsgebieden verheldert het toekomstperspectief, versterkt de marktprofilering van de locaties, geeft focus aan de gemeentelijk inzet, ondersteunt eigenaren, geeft helderheid aan huidige en potentiële nieuwe gebruikers en bevordert toekomstgerichte private investeringen in deze gebieden. Een voorbeeld hiervan is het gebied Binckhaven/omgeving Maanplein: zowel voor de werkgelegenheid als fysieke ontwikkelingen een belangrijk deel van de Binckhorst. De kantorenleegstand in dit gebied is hoog en vormt een ernstige bedreiging voor werkgelegenheid, imago en ruimtelijke kwaliteit. Wanneer de omgeving van KPN fysiek en functioneel met de Caballerofabriek en de Binckhaven kan worden verbonden, ontstaat een KPN-CabFab campus: een gemengd en aantrekkelijk werkmilieu dat zich kan ontwikkelen tot een brandpunt van creatieve innovatie en nieuwe bedrijvigheid, met name in de ICT/telecom. Ambtelijke inzet en kleine


32

fysieke ingrepen scheppen een gunstig investeringsklimaat voor de komende jaren. Daarbij sluiten we aan bij geplande, lopende en gemaakte investeringen (Rotterdamsebaan, verlengde Melkweg, voetgangersroute naar station Voorburg.

Kaart 3.2 kantoorversterkingsgebieden

3.5

TRANSFORMATIE

3.5.1 Ontwikkelingen landelijk Leegstand is per definitie kapitaalvernietiging. Direct of indirect is een groot deel van de leegstaande kantoorpanden in overheidshanden en heeft ook de burger belang bij het beperken van leegstand. Met de nationalisatie van SNS en ABNAMRO is inmiddels van de leegstaande kantoorpanden in Den Haag een meerderheid feitelijk in overheidshanden (inclusief pensioenfondsen en exclusief rijks afstoot). Landelijk neemt de aandacht voor transformatie van leegstaande kantoren dan ook toe. Na de door de toenmalige minister geïnitieerde Kantorentop in 2010 zijn de nodige initiatieven ontplooid. Een resultaat hiervan is het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren dat op 27 juni 2012 door overheden en marktpartijen is ondertekend. In het convenant is afgesproken dat partijen per kantorenregio een visie en doelstellingen formuleren op onder meer de bestaande kantorenvoorraad, nieuwe ontwikkelingen en de inzet op regionale herprogrammering. Het Rijk biedt regio’s expertise aan bij het transformeren van kantoren en bij het beantwoorden van vragen over planschaderisico’s bij het veranderen van kantoorbestemmingen. Het rijk onderzoekt daarnaast welke wettelijke mogelijkheden er zijn voor een verplichte afdracht aan regionale kantorenfondsen die financiële compensatie kunnen bieden aan eigenaren die hun bestaande kantoren willen saneren, dan wel slopen. Het Convenant heeft in de transformatie praktijk nog beperkt tastbaar resultaat gehad (mede hierom heeft het College van B&W zijn kanttekeningen bij het convenant geplaatst); positief is dat partijen in gesprek zijn. De huidige verantwoordelijk minister Blok heeft begin 2013 aangegeven het Convenant opnieuw onder de loep te nemen. Hierbij is het wenselijk dat een dossier zoals de Integratieheffing de nodige aandacht krijgt om de financiële haalbaarheid van een


33

plan te verbeteren. De gemeente Den Haag is vertegenwoordigd in het Expertteam van het ministerie van Binnenlandse Zaken en zal ook in dit kader een actieve rol nemen. Een andere landelijke ontwikkeling om transformatiemogelijkheden te vergroten is het permanent maken van de Crisis- en Herstelwet (CHW) waarmee de Eerste Kamer in april 2013 heeft ingestemd. De looptijd van de CHW wordt voor onbepaalde tijd verlengd, tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet waarin de CHW uiteindelijk zal opgaan. Door het verlengen van de looptijd van de CHW kan de praktijk langer profiteren van de mogelijkheden die de wet biedt voor een betere besluitvorming over- en snellere uitvoering van projecten. Gelijktijdig met de verlenging van de CHW is een aantal quick wins ingevoerd. Het gaat daarbij onder meer om:  het bekorten van de procedureduur voor tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan van 26 naar 8 weken;  het verlengen van de termijn van de tijdelijke afwijking van 5 naar 10 jaar;  het verbreden van het toepassingsbereik van de regeling voor houdbaarheid van onderzoeksgegevens tot minimaal 2 jaar. Landelijk biedt het nieuwe Bouwbesluit bij transformatie-initiatieven meer duidelijkheid over het wettelijk vereiste verbouwniveau: dit levert in het traject naar de Omgevingsvergunning minder discussie op over de vereiste maatregelen. Verschillende benaderingen Kantorentransformatie is een belangrijk middel om te komen tot een gezonde kantorenmarkt. Hierbij is uiteraard ook van belang dat de kantoorfunctie op kansrijke locaties behouden blijft en transitie plaatsvindt naar een modern en duurzaam kantoorgebouw. De gemeente heeft de potentiële transformatielocaties voor de komende jaren geïnventariseerd. Het betreft panden die leeg staan of leeg komen. In totaal gaat het om circa 1.000.000 m2 (inclusief de grote ministeries). Dit vertaalt zich in de ambitie om 50.000 m2 per jaar laten transformeren van leegstaande kantoren naar woningen en andere functies. De gemeentelijke aanpak van de transformatieopgave wordt gebaseerd op acht pijlers: 1 Kwantitatieve benadering; 2 Pandgewijze benadering (solitaire transformatiekansen); 3 Generieke benadering; 4 Sectorbenadering (hotel, retail, conceptueel wonen); 5 Lange termijn benadering (ontwikkelen lange termijnstrategie); 6 Afstoot rijks panden (Taskforce Afstoot Rijkspanden); 7 Gebiedsgerichte benadering (gebied specifieke issues bijv. mbt externe veiligheid; leegstand prioriteit knopen); 8 Communicatie (verbinden van partijen, kennisoverdracht). Voordat op de verschillende pijlers wordt ingegaan, een terugblik op de resultaten tot nog toe en de verwachtingen voor 2013:

aanvraag verlening bouwvergunning bouwvergunning start bouw 2011 13.500 22.000 20.000 2012 87.000 96.500 96.500 2013 105.000 42.500 34.000


34

3.5.2 Aan de slag met kwantitatieve benadering Het potentieel aan te transformeren kantoren kent een groot volume. Dit volume wordt de komende jaren sterk vergroot vanwege de door het rijk te beëindigen huurcontracten. Daarom is bewust gekozen voor kwantitatieve doelstellingen om de ongewenste kantorenleegstand tegen te gaan. Leegstand is immers kapitaalvernietiging. Bovenal is het van belang om een vertrouwenwekkend ondernemersklimaat te scheppen, met een gezonde kantorenmarkt waar onder meer internationale instellingen kunnen en willen landen. De kwantitatieve transformatie ambitie is in 2013 dan ook verhoogd tot het jaarlijks uit de markt nemen van 50.000 m² leegstaande kantoorruimte. Binnen de gemeente is het voor de korte termijn belangrijk transformatie ruim te faciliteren en te zorgen dat de transformatie in beweging komt: theoretische mogelijkheden moeten worden vertaald naar praktische transformatieresultaten. Realisatie van transformatieplannen blijkt in de huidige conjunctuur echter nog lastig. De boekwaarde van de panden is niet altijd realistisch en het financiële klimaat heeft zijn beperkingen. Er is wel meer beweging in de markt waar te nemen, waarbij verlies wordt genomen en transformatiemogelijkheden toenemen. Het transformatieproces van initiatief tot realisatie vraagt echter om veel inzet en “een lange adem”, maar de toenemende aandacht voor kantorenleegstand en de beweging in de markt betekenen naar verwachting een groter aantal transformatiekansen.

3.5.3 Pandgewijze benadering De gemeente zet in op het samenbrengen en enthousiasmeren van partijen om transformatie initiatieven gerealiseerd te krijgen. Er is sprake van informatieoverdracht over markten gebiedsontwikkelingen, regelgeving, beleid, creatieve ideeën (quickscans/creatieve sessies) en verdere van belang zijnde zaken voor transformatie. Het is echter niet de bedoeling om transformatie te realiseren door op te roepen altijd soepel om te gaan met de normen. Hiermee ontstaat willekeur. Dat dient te worden voorkomen. In 2012 is het Haags Initiatieven Team ingesteld waarmee in de initiatieffase een snelle en goede afweging kan worden gemaakt over de haalbaarheid van een plan. Dit draagt bij aan eerdere realisatie van een transformatieproject en duidelijkheid over de gemeentelijke rol daarbij. Om aan te geven hoe transformatie kan worden gerealiseerd vervult de gemeente ook een pioniersrol. Met bijvoorbeeld het Junoblok (AZC-gebouw) op de Binckhorst werkt de gemeente aan het tot stand brengen van een vernieuwend concept.

3.5.4 Generieke benadering Aanpassingen van gemeentelijke kaders kunnen wenselijk zijn om transformatie beter haalbaar te maken. Dit voorkomt ook willekeur bij de beoordeling. Onderzocht wordt hoe met een palet aan instrumenten transformatie eenvoudig gerealiseerd kan worden. Gekeken wordt hoe omgegaan kan worden met het grijze gebied tussen hotel en wonen, het ontheffingenbeleid, parkeernormen bij transformatie en met bestemmingsplannen. Voor het laatste is de lijn om in ieder geval met wijzigingsbevoegdheid van B&W zoveel mogelijk transformatie initiatieven mogelijk te maken. Ook is het verzoek aan het Rijk om de Integratieheffing op te heffen. Deze heffing functioneert nu als een belasting op transformatie. Dit leidt tot afstel van plannen of stagnatie van kantoortransformatie en sobere uitvoering naar appartementen zonder balkons.


35

3.5.5 Regie- en sectorbenadering De vraag is of- en in welke mate regie op transformatie voor de korte termijn moet plaatsvinden, om in redelijkheid te voorkomen dat locaties elkaar teveel beconcurreren en kantorentransformatie ten koste gaat van andere doelen voor de stad. De gemeente faciliteert transformatie zoveel mogelijk. Er is echter ook parkeerbeleid, studentenhuisvestingbeleid, bedrijventerreinenbeleid. Niet overal kan naar elke functie getransformeerd worden. Transformatie blijft maatwerk. Voor de noodzakelijke afstemming is eind 2012 de gemeentelijke Regiegroep Transformatie Kantoren ingesteld. Deze beoogt het programmatisch afwegen van transformatie initiatieven door het afstemmen hiervan, het bespreken van knelpunten en het voorbereiden van besluitvorming op objectniveau.

3.5.6 Lange termijn: kwaliteitsagenda voor duurzame groei Den Haag groeit en heeft belang bij een vitale, kwalitatief sterke stad waarin het goed vertoeven, wonen en werken is. De gemeente zet zich hiervoor proactief in en transformatie van kantoren is een middel om dit te bereiken. Het actief faciliteren sec op een kwantitatieve doelstelling zou op termijn kunnen betekenen dat teveel een pragmatische benadering van leegstandinitiatieven ontstaat waarbij de randen van de regelgeving worden gezocht. Hiermee zou het middel het doel voorbijschieten. Op de korte termijn is het nuttig om überhaupt transformatie van de grond te krijgen en kapitaalvernietiging en verloedering te voorkomen. Voor de lange termijn is het echter zaak – ook gelet op de omvang van de Rijksafstoot van kantoorpanden – om meer regie te voeren op kantoortransformatie en meer te streven naar kwaliteit met een lange termijnstrategie en optimale tijdelijke oplossingen. Hiervoor zijn ook kansen. Lange termijn ruimtelijke strategie op transformatie De kaart met de ruimtelijke focus van de gemeente op de gebieden met de meeste voorzieningen, werkgelegenheid en beste bereikbaarheid (de centrale zone) sluit naadloos aan op de kaart met de leegstaande en leeg komende kantoren. Een fors aandeel van deze kantoren staat in Benoordenhout en Bezuidenhout. Deze gebieden hebben een hoge woonkwaliteit.


36

Dit sluit aan bij de ambitie van Den Haag van een duidelijke keuze voor stedelijk wonen voor diverse groepen stedelingen. Dit vertaalt zich in meer stedelijke woningbouw en vraagt een bepaalde kwaliteit aansluitend bij de specifieke woonwensen van deze groepen. De inzet hierbij is (nieuwe) vormen van stedelijke woonconcepten van hoge kwaliteit, in de gestapelde woningbouw en intensieve laagbouw, voor zowel lage als hogere inkomensgroepen. Naast nieuwbouw liggen er ook duidelijke kansen om meer woonkwaliteit te bieden in de bestaande bouw. Sinds het terugvallen van de nieuwbouwproductie als gevolg van de huidige economische crisis, is de belangstelling voor renovatie van de bestaande woningvoorraad en transformatie van bestaande gebouwen toegenomen. Bovenal vraagt de verwachte demografische groei om meer woningen in de stad. In die zin is de kantorenleegstand een kans. Voor de groei, vitaliteit en kwaliteit van de stad is het van belang om slim gebruik te maken van de opgaven en de kansen die de leegstand biedt. De gemeente wil dan ook een lange termijnstrategie ontwikkelen om deze transformatiekans te benutten. Nieuwbouw niet vanzelfsprekend Het voornemen hierbij is dat nieuwbouw niet vanzelfsprekend is en dat de gemeente niet altijd meewerkt aan nieuwbouw van woningen als deze concurreert met transformatie van kantoren. Door meer inzicht in de omvang en ruimtelijke spreiding van de transformatiemogelijkheden te krijgen uitgezet in de tijd, ontstaat een concreter beeld van de bijdrage die de transformatie van leegstaand vastgoed kan leveren aan de (her)ontwikkeling van de stad. Dit sluit ook aan bij nieuwe wetgeving. Sinds november 2012 is duidelijk dat schaarste creëren niet alleen een marktmechanisme, maar ook een gemeentelijke taak is geworden op basis van het Besluit Ruimtelijke Ordening (art. 3.1.6 lid 2): voor een goede ruimtelijke ordening is het van belang om rekening te houden met de leegstand. Een gevolg hiervan is dat afgezien wordt van het programmeren van nieuwbouw voor woningen om daarmee de programmatische druk te organiseren voor de transformatieopgaven voor een bepaalde doelgroep.

3.5.7 Gebiedsgerichte aanpak De leegstaande kantoren concentreren zich hoofdzakelijk rond het centrum van Den Haag. Dit is tegelijkertijd een risico en kans. Risico omdat leegstand hier een grote impact heeft op het imago van de stad, het gebruik van voorzieningen en openbaar vervoer en leefbaarheid in de omgeving. Anderzijds bieden de centrale ligging en goede bereikbaarheid ook juist kansen voor transformatie. Zeker wanneer deze


37

worden gecombineerd met een aantal andere ambities, zoals duurzaamheid, innovatie in de zorg, stadslandbouw, nieuwe economische sectoren, (Hague Security Delta) en tijdelijkheid. De gemeente is niet de probleemeigenaar als het gaat om leegstand van kantoren: het is aan de markt om tot oplossingen te komen, waarbij de gemeente graag meedenkt. Gelet op de ruimtelijke kwaliteit, imago en economie van de stad zijn er echter vier locaties waar we toch meer prioriteit aan willen geven in de vorm van mankracht, middelen, flankerend beleid en visie.

Het gaat om een verbijzondering van de Kantoorversterkingsgebieden, gericht op de volgende vier leegstandsprioriteitsknopen rondom stedelijke interactie milieus. Dit zijn: • Station Hollands Spoor en • het Centraal Station. Deze stations hebben vanwege het College akkoord al topprioriteit. In deze gebieden liggen de leegstaande kantoren aan het Stationsplein (kleine en grote belastingkantoor) en het ministerie van Buitenlandse Zaken dat door het rijk wordt afgestoten. • De zichtlocaties aan de A12 rondom het Maanplein (Binckhorst). Deze hebben al extra aandacht vanwege de forse en toenemende leegstand in dit gebied met het samenwerkingsverband Binckhaven. • Omgeving station Laan van NOI. Belangrijk door het op de markt komen van het ministerie van Sociale Zaken en kansrijk vanwege het ontwikkelen van de Hague Security Delta Campus hier of in het Beatrixkwartier. De Laan van NOI is in de nota mobiliteit aangemerkt als een belangrijke stadspoort. In het kader van de verkoop HTM-aandelen zijn afspraken gemaakt over investeringen in Laan van NOI. Het station Laan van NOI wordt opgewaardeerd en krijgt een doorgangsroute naar het Beatrixkwartier. De verbeteringen aan station Laan van NOI zullen eind 2014 worden gestart en in 2015 worden voltooid. Hiermee geven gemeente en NS een signaal af dit als een kansrijk gebied te beschouwen, waardoor private partijen worden verleid te investeren dan wel zich te vestigen in het gebied.


38

Voor deze vier knopen geldt dat we leegstand willen wegwerken. Dit hoeft overigens niet om transformatie te gaan, maar kan ook gaan om een invulling met kantoorfunctie. Naast deze locaties geldt ook dat er een aantal kantoren vanuit sectoraal beleid prioriteit hebben. Hierbij gaat het echter om een bescheiden aantal kantoormeters in de binnenstad of een enkel kantoor in Scheveningen bad. Voor de Binckhorst geldt dat met de gebiedsaanpak Binckhorst een uitdagend perspectief is neergezet, waarbinnen kantoortransformatie wordt gestimuleerd. Gebiedsprofielen Verder geldt dat voor gebieden of clusters waar de kantorenleegstand zich concentreert, zich vergelijkbare kansen en problemen voordoen. De leegstaande kantoren in Benoordenhout hebben bijvoorbeeld te maken met vergelijkbare statige woonkwaliteit met goede groenvoorzieningen en bereikbaarheid. Met het instrument “gebiedsprofiel” kan de gemeente aangeven welke kwaliteiten en kansen de gemeente ziet. Ook kunnen problemen inzichtelijk gemaakt worden. Zo hebben de leegstaande kantoren aan de Binckhorstlaan allen te maken met de Rotterdamse baan en de daarbij horende geluid- en luchtkwaliteit en hebben de kantoren aan de Utrechtse baan (Buitenlandse Zaken) te maken met externe veiligheid ivm route gevaarlijke stoffen. Als onderdeel van de lange termijnstrategie kunnen met gebiedsprofielen de identieke kansen en problemen inzichtelijk gemaakt worden en gekeken worden hoe hiermee door gemeente en marktpartijen kan worden omgegaan. Uiteraard zonder daarbij het probleem van de markt over te nemen.

3.5.8 Rijkskantoren Volgens het bestaande Masterplan Rijkshuisvesting Den Haag zal de rijksoverheid tussen nu en 2020 ± 660.000 m2 kantoorruimte afstoten (exclusief afstoot internationale diensten zoals ICC). Ruwweg 2/3 daarvan is in eigendom van het rijk en 1/3 huurt het rijk van marktpartijen. Theoretisch kan afstoot van deze panden een verdubbeling van het aanbod aan leegstaande kantoorpanden in Den Haag teweegbrengen. Het leegstandspercentage voor Den Haag zou daarmee op ongeveer 24% uitkomen. Het is belangrijk ook in dit dossier de kansen te pakken. Die zijn er, zeker voor panden op bijzondere locaties. De gemeente is op alle niveaus in gesprek met het rijk om tot aanvaardbare oplossingen te komen. De gemeentelijke inzet is dat deze oplossingen passen in de drie onderstaand geformuleerde opties. Voorstellen in dit kader kunnen in toenemende mate een wenkend perspectief bieden nu realistischer boekwaarden zich meer gaan verhouden tot huurprijzen van maatschappelijke functies zoals creatieve huisvestingsconcepten en onderwijs. Voor de rijks panden geldt - net als voor ‘gewone’ kantoren - dat er in hoofdzaak drie opties zijn: 1) De functie blijft onveranderd: er komt een andere kantoorgebruiker in het pand. De bestemming wijzigt niet. 2) Transformatie: de functie van het bestaande pand verandert. De belemmeringen en kansen die spelen bij omzettingen in de reguliere kantorenmarkt spelen ook hier een rol. 3) Sloop en nieuwbouw op de betreffende locatie. Functiewijziging ligt in dit geval voor de hand. Nieuwbouw van kantoren moet gezien het structurele overaanbod tot een minimum beperkt worden. De huidige planning voor de afstoot van de betreffende rijks panden kent pieken, met name in 2013 en 2016. De gemeentelijke inzet richt zich ook op het afvlakken van deze pieken, door bijvoorbeeld het zoeken nar tijdelijke oplossingen voor bepaalde objecten en langdurig tijdelijk beheer.


39

De gemeente zet zich samen met het rijk in om de ontwikkelingen en kansen van de Haagse vastgoedmarkt in kaart te brengen en te benutten. Op 30 mei 2013 is tussen de gemeente en de betrokken rijkspartijen een samenwerkingsovereenkomst getekend. Het doel hiervan is partijen te binden aan afspraken over samenwerking rond de herbestemming en afstoot van een groot aantal rijks panden in Den Haag, met als oogmerk economische vitaliteit, stedelijke kwaliteit marktconformiteit en beperking van de financiële verliezen. Met de samenwerkingsovereenkomst worden twee werkeenheden ingesteld: Taskforce Afstoot Rijkspanden: programmatisch verantwoordelijk voor de gecoördineerde aansturing van de af te stoten objecten en hun bijdragen aan de programmadoelstellingen. De Taskforce bestaat uit vertegenwoordigers van rijk en gemeente; Objectteams: uitvoerend orgaan ten aanzien van de afstoot van rijks panden, samengesteld uit vertegenwoordigers van rijk en gemeente, om op basis van de kaders uit de Taskforce realisatie van de plannen op objectniveau door de markt te laten realiseren. De af te stoten rijks panden bevinden zich op de volgende locaties:

kaart 3.4 Af te stoten rijksgebouwen

3.5.9

Communicatie De ruimtelijke ordening is met transformatie van kantoren erg veranderd. Om de kansen van transformatie beter te benutten en de nieuwe werkelijkheid te bezien is het van belang helder over transformatie te communiceren. Hiervoor is een communicatiestrategie opgesteld. Belangrijk doel hierbij is matchmaking stimuleren en nieuwe markten benaderen. Woningmarkt en kantorenmarkt weten elkaar niet te vinden, laat staan de zorgmarkt. Het zijn gescheiden markten en daarnaast zijn er ook nog eens nieuwe opkomende markten. De diverse markten zitten in transitie met nieuwe spelers en


40

nieuwe rollen. Daarbij speelt ook nog de kredietcrisis en gaat de leegstand in Den Haag om grote panden. Dit betekent dat voor financiële draagkracht en combinatiegebruik nog meer partijen bij elkaar moeten worden gebracht. De gemeente neemt een rol op zich om partijen direct en indirect met elkaar in contact te brengen. Indirect door het organiserend vermogen van de markt te verhogen met meet & greets.


41

4

PROGRAMMA BEDRIJVEN __________________________________________________________________

4.1

INLEIDING Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven heeft Den Haag de potentie om te groeien. Naast passende woonmilieus en een goed voorzieningenniveau is het belangrijk dat de stad voldoende werkgelegenheid biedt voor alle lagen van de bevolking. Met de Economische visie Den Haag “De kracht van kwaliteit” zijn een viertal thema’s benoemd waar de gemeente zich actief op inzet: internationale stad van Vrede en recht; quality of life (aantrekkelijke stad), sterke economische clusters en een vitaal MKB en arbeidsmarkt (talent en vakmanschap). Het realiseren van bedrijfshuisvesting, meer grootschalig op bedrijventerreinen en kleinschalig in de wijken, geeft een impuls aan de versterking van de werkgelegenheid voor met name werk op lager en middelbaar beroepsonderwijsniveau. In dit hoofdstuk worden ontwikkelingen van het programma bedrijven toegelicht. Achtereenvolgens zal worden ingegaan op de bedrijventerreinen en vervolgens de kleinschalige bedrijvigheid.

4.2

BEDRIJVENTERREINEN Bij de bedrijventerreinen wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijventerreinen in de uitleggebieden en bedrijventerreinen in de stad. De bedrijventerreinen in de uitleggebieden worden grotendeels gerealiseerd door het bedrijvenschap Harnaschpolder en het Industrieschap de Plaspoelpolder (IPP), publiekrechtelijke deelnemingen waarin Den Haag participeert. Bij de bedrijventerreinen in de uitleggebieden (Harnaschpolder, Wateringse Veld (IPP), Forepark en Ypenburg) is vooral sprake van uitgifte van gronden. De opgave bij de bestaande bedrijventerreinen in de bestaande stad heeft met name betrekking op het upgraden / revitaliseren om de aantrekkelijkheid van het terrein te verbeteren (Zichtenburg, Kerketuinen, Dekkershoek (ZKD) en Uitenhagestraat). Daarnaast worden een aantal “oude” bedrijventerreinen getransformeerd (Laakhavens, Scheveningen Havens (Norfolkterrein)). Hier wordt ingezet op het verminderen van bedrijfsfuncties en staat het toevoegen van andere functies voorop.

4.2.1 Bedrijventerreinen in de uitleggebieden De economische situatie heeft de marktsituatie op bedrijventerreinen veranderd. De achterblijvende uitgifte van gronden (vanaf 2008) en daarmee oplopende tekorten in de grondexploitaties bleken zich ook in andere gemeenten in de regio voor te doen. Deze gedeelde problematiek vormde aanleiding voor een regionaal marktonderzoek dat tot doel had hier meer grip op te krijgen. In dit door Buck Consultants International (BCI) uitgevoerde onderzoek (2011) werd geconcludeerd dat zowel kwantitatief als kwalitatief vraag en aanbod van bedrijfsruimte in de regio niet in balans was (de zogenaamde ‘mismatch bedrijventerreinen’). Daarnaast constateerde BCI een organisatorisch zeer complexe situatie. Op de bedrijventerreinenmarkt in de regio Haaglanden is een groot aantal partijen actief (gemeenten, bedrijvenschappen, Stadsgewest Haaglanden, Provincie), waarbij sprake was van verdeelde verantwoordelijkheden en onvoldoende regie op de totale ontwikkelkolom van bedrijfslocaties. De conclusies uit de onderzoeksfase hebben geleid tot een aantal gezamenlijke opgaven voor de vijf gemeenten en twee bedrijvenschappen:


42







Het maken van regionale afspraken over aanpassing van de planning en programmering (uitnemen en uitfaseren van de plannen/ontwikkelingen) om vraag en aanbod weer in balans te brengen (kwantitatieve ‘mismatch’ oplossen); Keuzes maken voor een meer onderscheidende profilering van de verschillende bedrijventerreinen én meer focus op het middensegment (de zogenaamde werkterreinen) en minder op het hoogwaardige segment (kwalitatieve’ mismatch’ aanpakken); Een verandering van de werkwijze. De benadering van de markt wordt gewijzigd van aanbodgericht naar vraaggericht. Vroegtijdig contact met de klant en de wensen van de klant staan hierbij voorop. Ook wordt gestreefd naar meer regie op de totale ontwikkelkolom en efficiënter werken binnen bestaande budgetten.

De uitkomsten van het onderzoek hebben ertoe geleid dat de gemeente Den Haag op het gebied van de ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen intensiever is gaan samenwerken met de gemeenten Rijswijk, Delft, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp en met de bedrijvenschappen IPP en Harnaschpolder. Achterliggend doel is het behoud en creëren van werkgelegenheid voor de regio. De regionale samenwerking heeft al geresulteerd in een Intentieovereenkomst (september 2011), Samenwerkingsafspraken (juli 2012) en in april is de Samenwerkingsovereenkomst Regionale Samenwerking Bedrijventerreinen vastgesteld (RIS 257892). De samenwerking heeft al een aantal concrete resultaten bereikt:  Regionale herprogrammering De vijf gemeenten en de bedrijvenschappen hebben gezamenlijk een ‘programmatabel’ ontwikkeld en vastgesteld, die jaarlijks wordt geactualiseerd, met als doel vraag en aanbod op de bedrijventerreinenmarkt in balans houden. Ingrijpende keuzes zijn reeds gemaakt: de ontwikkeling van veel terreinen is (een aantal jaren) uitgefaseerd en een aantal bedrijventerreinen zijn uitgenomen (worden niet ontwikkeld). Bijbehorende financiële afwaarderingen hebben plaatsgevonden en zijn verwerkt in de grondexploitaties en jaarrekeningen van de verschillende projecten en gemeenten. Voor Den Haag betekende dit concreet het aan de planvoorraad onttrekken van de GAVI-kavel en de locatie TNO Ypenburg in 2012. Het Stadsgewest Haaglanden heeft de programmatabel als uitgangspunt gebruikt bij de programmatische herijking van de verschillende beleidssectoren in het kader van de herziening van het Regionaal Structuur Plan (RSP).  Regionale matrix profielen Bij aanvang richtten vrijwel alle bedrijventerreinen in de samenwerking zich op dezelfde (en eigenlijk alle) doelgroepen. Onnodige onderlinge concurrentie was hiervan het gevolg. Discussies over de kenmerken van de verschillende terreinen, de sterke en zwakke kanten en de kansen en mogelijkheden hebben tot overeenstemming geleid over een meer onderscheidende profilering van de verschillende bedrijventerreinen in de samenwerking.  Verandering van werkwijze Hiermee is een start gemaakt. De markt wordt steeds meer vraaggericht in plaats van aanbod gericht benaderd. Er vindt een omslag plaats van een reactieve naar pro-actieve acquisitie. Dit lijkt effect te hebben. De markt lijkt enigszins in beweging te komen. Het aantal klantcontacten neemt toe. Aan de gemeentelijke kant weten door deze regionale samenwerking partijen elkaar makkelijker te vinden, vindt meer afstemming plaats, worden dwarsverbanden gelegd en verbindingen gemaakt. Informatie wordt open en transparant uitgewisseld. Er vindt


43

een verschuiving plaats in het denken en handelen; van individueel belang (eigen organisatie) naar gezamenlijk (regionaal) belang. Deze veranderingen in de werkwijze zullen vruchten gaan afwerpen bij alle gemeenten en schappen. Tevens zijn partijen voornemens:  een regionale front office in te richten, waarin regionale acquisiteurs werkzaam zijn;  een gezamenlijk marketing- en acquisitieplan ‘Businesspark Haaglanden’ op te stellen;  een gezamenlijke interactieve website (virtueel loket) op te zetten;  een Stichting Businesspark Haaglanden op te richten, om de doelstellingen van de samenwerking (economische ontwikkeling, behoud en creëren van werkgelegenheid in onze regio) beter te kunnen verankeren en contiuniteit te waarborgen. Door jaarlijkse monitoring en evaluatie kan blijvend worden gestuurd op het creëren van meerwaarde door de regionale samenwerking en daarmee bijdragen aan de doelstelling behoud en creëren van werkgelegenheid voor de regio. De Harnaschpolder (samenwerkingsverband van de gemeenten Midden-Delfland, Delft en Den Haag) kent het meest omvangrijke bedrijvenprogramma (nog circa 39 ha uitgeefbaar). De afgelopen jaren is circa 8 hectare uitgegeven. Hiermee is minder dan geprognosticeerd uitgegeven. Deels werd dit veroorzaakt door tegenvallende marktomstandigheden, maar ook bestemmingsplannen, openbare ruimte en de bouwclaims van Den Haag en Delft bemoeilijkten gesprekken met externen. Ook de lange onzekerheid over het doortrekken van de A4 hielp niet mee. Belangrijk is dat hier nu een positief besluit over is genomen waardoor zekerheid bestaat over het verbeteren van de bereikbaarheid van het bedrijventerrein. Bovengenoemde ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat het schap zich nu richt op het verbeteren van de plannen waarbij wordt ingezet op een heldere gebiedspositionering per deelgebied. Het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) (samenwerkingsverband gemeenten Den Haag en Rijswijk) omvat de locaties Hoornwijck, Plaspoelpolder Landtong, Broekpolder, Wateringse Veld en Ypenburg. Voor het merendeel zijn gronden al uitgegeven of zijn afspraken gemaakt. Het bedrijventerrein Wateringse Veld heeft nog een beperkt aantal uit te geven kavels. Ypenburg is geheel uitgegeven. De Plaspoelpolder behoort tot de eerste generatie moderne bedrijventerreinen. De opgave is hier niet zozeer uitgifte van gronden, maar herstructurering en revitalisering van het gebied. Een van de recente ontwikkelingen betreft de ontwikkeling van het project Harbour Village in het havengebied van de Plaspoelpolder (Landtong). Hiermee wordt een impuls gegeven aan de kwaliteit van het vestigingsklimaat. Het bedrijvenprogramma van Deelplan 24 (De Koningsboog) omvat in totaal 1,5 ha. De locatie wordt in drie fases uitgegeven aan PFC². De eerste fase (0,4 ha) is nu in uitvoering. Hier verrijst onder meer een servicecentrum voor BMW Houtrust. Forepark De RWS locatie (1,5 ha) in het Forepark nabij de rijksweg A4 richting Amsterdam is populair. Verschillende particulieren hebben zonder enige promotie belangstelling getoond voor de realisatie van voornamelijk typische snelwegfuncties als horeca, hotel en bedrijven. De locatie zal in de loop van 2013 door middel van een aanbesteding op de markt worden gezet. Zo kan op een objectieve en transparante wijze een ontwikkelaar worden geselecteerd. Daarbij is het mogelijk om zowel


44

vrijheid te bieden aan partijen om met creatieve invullingen te komen als voorwaarden te stellen aan kwaliteit, grondprijs, programma etc.

4.2.2 Bedrijventerreinen in de stad Binnenstedelijk beschikt Den Haag over meerdere bedrijventerreinen. Het betreft de bedrijventerreinen aan de Uitenhagestraat, Zichtenburg, Kerketuinen, Dekkershoek (ZKD), Fruitweg en Scheveningen Havens (Noordelijk Havenhoofd). De aandachtspunten van deze terreinen verschillen. Op het Noordelijk Havenhoofd is visserijgerelateerde bedrijvigheid mogelijk. De visserijsector heeft in 2012 een samenwerkingsovereenkomst getekend met gemeente en Volker Wessels om een studie te doen naar de ontwikkeling van het Noordelijk Havenhoofd. Het bedrijventerrein Uitenhagestraat heeft door zijn ligging potenties voor verdichting met andere functies. De primaire functie op middellange termijn blijft echter bedrijventerrein. Om de leefbaarheid te verbeteren is besloten het gebied te verbeteren, op te waarderen en het beheer te intensiveren. Belangrijk aandachtspunt bij de herontwikkeling is het creëren van een goed vestigingsklimaat voor bedrijvigheid. Ook in de toekomst dienen er mogelijkheden te blijven om de ondernemersgeest (van bijvoorbeeld startende ondernemers) binnen de wijk te faciliteren. Dit kan in de vorm van kleinschalige bedrijfsunits of van een bedrijfsverzamelgebouw. De ambitie is niet gewijzigd, wel het proces om deze ambitie te realiseren. Daar waar de gemeente grondpositie heeft wordt actief gestuurd op herontwikkelen, waar private partijen grondpositie hebben zal de gemeente een faciliterende rol vervullen. Dat betekent dat een deel van het gewenste eindbeeld pas later wordt gerealiseerd. Succesvol is de ontwikkeling van het project de Haagse Kaap. In 2012 is voor de realisatie van 10 kleinschalige bedrijfsruimten 900 m2 grond uitgegeven. De bedrijfsruimten waren binnen 2 maanden verkocht. Begin 2013 zijn de units opgeleverd. Het opsplitsen in kavels blijkt de ontwikkeling positief te beïnvloeden. Deze strategie zal ook voor de rest van het terrein worden gevolgd. Uitdaging op het bedrijventerrein ZKD betreft de aanpak van de leegstand, vooral van kantoren. In de ontwikkelingsstrategie is aangegeven dat maatregelen, zoals aanpak van de openbare ruimte, optimaal ingerichte bedrijfskavels en efficiënter beheer, nodig zijn om de neerwaartse spiraal van het terrein te keren. Nadat in 2011 de 1e fase kwaliteitsimpuls openbare ruimte is gerealiseerd is in 2012 besloten over het herinrichtingsplan en de financiering van de 2e fase. De openbare ruimte wordt heringericht en opgeknapt waarmee de uitstraling van het terrein wordt verbeterd waardoor het voor investeerders en huurders aantrekkelijker wordt om zich hier te vestigen. Uitvoering in 2013. De eerste signalen wijzen erop dat gekozen aanpak, waar de openbare ruimte als vliegwiel fungeert, goed werkt. Het leegstaande vastgoed is afgenomen van70.000 m2 in 2005 naar 44.000 m2 medio 2012. Daarnaast is de goede samenwerking tussen partijen erg belangrijk voor het verbeteren van de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein. Het IPP, de belangenvereniging ZKD en de gemeente hebben een convenant revitalisering en duurzaam beheer gesloten. In een BIZ-plan zijn wederzijdse afspraken vastgelegd over het beheer.


45

4.3

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN Kleine bedrijven zijn belangrijk voor de Haagse economie en werkgelegenheid. Uit onderzoek blijkt dat er met name in de bestaande stad een tekort aan locaties is waar kleinschalige bedrijfsruimten mogelijk zijn. Om die reden heeft het College in het Collegeakkoord 2011-2014 het voornemen opgenomen in Den Haag meer ruimte te realiseren voor kleinschalige bedrijvigheid. Om hier invulling aan te geven is het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte vastgesteld (RIS 181978). De slechte economische conjunctuur maakt het faciliteren van kleinschalige bedrijvigheid nog belangrijker dan voorheen. Onder bedrijfsruimten verstaan we verblijfsruimten, waarin werkzaamheden overwegend zijn gericht op vervaardiging, verwerking en/of opslag en distributie van goederen. Te denken valt aan ruimten voor aannemers, loodgieters, ambachten, drukkerijen, bouw, groothandel, kleine industrie etc. Ondanks dat de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte het aanbod overtreft is het realiseren van nieuwe kleinschalige bedrijfsruimten om meerdere redenen lastig. Voor ontwikkelaars is het investeren risicovol aangezien afnemers veelal pas huren of kopen als een project (bijna) gereed is; van papier wordt vrijwel niet gehuurd of gekocht. Daarnaast zijn de financiële mogelijkheden van de afnemers beperkt. Aangezien de realisatie van bedrijfsruimten vaak duurder is ten gevolge van noodzakelijke voorzieningen die moeten worden getroffen in verband met milieuhindercategorieën vormt kostendekkendheid een uitdaging. Dit heeft ook tot gevolg dat grondopbrengsten laag zijn. Hierdoor is de concurrentie met andere functies groot. Deze concurrentie ontstaat ook ten gevolge van de stedenbouwkundig veelal mindere uitstraling van bedrijfsruimten ten opzichte van andere functies. Om toch meer bedrijfsruimten te kunnen realiseren heeft de gemeente een Actieprogramma Kleinschalige Bedrijvigheid vastgesteld. Het actieprogramma beoogt:     

de bedrijfsruimtemarkt transparanter te maken; gemeentelijke belemmeringen voor realisatie (grondbeleid, bestemmingsplan, erfpacht) weg te nemen; een quick scan naar kansrijke locaties uit te voeren; het in- en extern opzetten van een netwerk van actieve partijen in de bedrijfsruimte markt; financiële mogelijkheden nader te onderzoeken.

Een van de acties die in het kader van het Actieprogramma is uitgevoerd betreft een locatiescan naar kansrijke locaties. Uit deze inventarisatie zijn 150 kansrijke locaties naar voren gekomen, waarvan er 12 als meest kansrijk zijn aangemerkt 4. Daarnaast wordt in nieuwe bestemmingsplannen waar mogelijk meer ruimte gegeven aan het realiseren van kleinschalige bedrijvigheid. Bij een aantal winkelstrips wordt de bestemming in het bestemmingsplan verruimd zodat hier in de toekomst ook bedrijfsruimten zijn toegestaan. In onderstaande kaart staan de kansrijke locaties en winkelstrips waarbij bestemming is/wordt verruimd weergegeven. Met de nieuwe website van Steenworp is vraag en aanbod makkelijker te matchen. Nieuwe aanbieders en vragers leren elkaar ook kennen via themabijeenkomsten en

4

Uitenhagestraat, Ambachtsgaarde, Garageboxen Den Haag Zuidwest, Waldorpstraat-Spoorstrook, Slachthuisstraat-

Neherkade, Orionstraat/Komeetweg, Junostraat, Pagasusstraat/Wegastraat/Orionstraat, Kompasstraat, Grote Beerstraat, Vrouw Avenweg


46

netwerkborrels die gemeente organiseert. Tot slot zijn de voorbereidingen voor het verbeteren van de financiële mogelijkheden door middel van het financieringsinstrument Jessica (revolving fund) in een vergevorderd stadium. Op een aantal (kansrijke) locaties is ondertussen kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd dan wel in voorbereiding. Het afgelopen jaar is er circa 13.000 m2 kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd. Het betreft 7 projecten in Haagse Hout, Transvaal, Laak, Den Haag Zuidwest en Ypenburg. Daarnaast zijn er circa 7 projecten (ruim 13.000 m2) in voorbereiding. De locatie in Laakhaven is hierbij succesvol in de kavelverkoop in het kader van kleinschalig opdrachtgeverschap meegenomen. Voor de periode na 2015 omvat het planaanbod circa 10.000 m2. Bovengenoemde locaties staan ook op onderstaande kaart weergegeven.

Kaart 4.1 Realisatie en (potentieel) planaanbod kleinschalige bedrijfsruimten


47

5

PROGRAMMA DETAILHANDEL __________________________________________________________________

5.1

INLEIDING De gemeente werkt in samenwerking met het bedrijfsleven hard aan het aantrekkelijker maken van Den Haag als winkelstad, met als doel tevreden ondernemers en consumenten. Een aantrekkelijke en onderscheidende winkelstad draagt bij aan een goed leef- en vestigingsklimaat, leefbare buurten en wijken, toeristische aantrekkingskracht en werkgelegenheid. Retail is daarmee een belangrijk onderdeel van de Economische Visie “De kracht van kwaliteit”. Om hier invulling aan te geven is in 2011 het Actieprogramma Den Haag Winkelstad vastgesteld. Daarin is de ambitie uitgesproken om Den Haag te laten uitgroeien tot ‘beste winkelstad’.

5.2

LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN De detailhandelssector in Nederland is volop in beweging en maakt een moeilijke tijd door. De consumentenbestedingen blijven achter. Landelijk kennen veel winkelgebieden een toenemende leegstand en worden veel nieuwbouw winkelprojecten on hold gezet. Tegelijkertijd is sprake van veel dynamiek; veel nieuwe retailers zijn op zoek naar winkellocaties. Een andere trend is dat de omzet in fysieke winkels afneemt terwijl de omzet via internetaankopen sterk toeneemt. Naast deze ontwikkelingen hebben demografische ontwikkelingen, zoals in de krimpregio’s en vergrijzing een effect op het winkellandschap. Tussen regio’s, steden en winkelgebieden ontstaan grotere verschillen. De krimpregio’s krijgen de zwaarste klappen terwijl met name de G4-steden het relatief goed doen. Naast de demografische ontwikkelingen speelt de toenemende populariteit van de grote steden hierbij een rol.

5.3

ONTWIKKELINGEN DEN HAAG Binnen de Randstad doet Den Haag het goed. Het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 toont aan dat de Haagse binnenstad in de periode 2004-2011 een licht stijgende winkelomzet heeft. Ook de buurten en wijken vertonen nog veel vitaliteit. Als leegstand ontstaat, wordt deze vaak weer relatief snel opgelost door schaalvergroting van naastgelegen winkels of door herontwikkeling en transformatie, zoals in bijvoorbeeld Zuidwest actief plaats vindt door bestemmingsplannen te verruimen. Ondanks deze gunstige tekens is de crisis en leegstand ook in Den Haag merkbaar. In 2011 is de leegstand toegenomen van 8,5% naar 9,5%. In 2012 is deze weer gedaald tot onder de 9%. Dit is in lijn met het landelijk beeld, waaruit blijkt dat de toename van de winkelleegstand tot stilstand is gekomen. Indien de Megastores buiten beschouwing wordt gelaten, zou de leegstand 7% bedragen. Hierbij wordt opgemerkt dat de eerste fase van de herontwikkeling succesvol is afgerond en alle woonwinkels zijn verhuurd. Leegstand wordt nu vooral veroorzaakt door de aanpak van de tweede fase. Alertheid blijft echter geboden, maar kansen zijn er op goede locaties nog altijd. En met het Haags beleid proberen we een gunstige uitgangspositie voor detailhandel te creëren.


48

In het Haagse detailhandelsbeleid is gericht gekozen voor versterking van de bestaande hoofdwinkelstructuur en voor winkelgebieden met een economisch perspectief. Dit betekent dat de gemeente actief meewerkt aan kansrijke initiatieven binnen deze gebieden. Daarentegen wordt in principe niet meegewerkt aan winkelplannen elders in Den Haag, die de hoofdwinkelstructuur aantasten. Door hier consequent aan vast te houden blijken initiatieven vaak toch inpasbaar te zijn in bestaande winkelgebieden en biedt dit ook duidelijkheid aan de markt. Nieuwbouw in vooral de bestaande hoofdwinkelstructuur blijft noodzakelijk om aan de snel veranderende wensen van consumenten en retailers te blijven voldoen. Vanuit de markt is veel vertrouwen in de Haagse winkelgebieden. Dit blijkt onder meer aan de vele nieuwe (lokale en internationale) retailers die zich in Den Haag gaan vestigen. In en rondom Grote Marktstraat worden momenteel vier grote aansprekende private winkelprojecten gerealiseerd. Het betreft de Nieuwe Haagse Passage, Amadeus, De Markies en Sijthoff. In totaal wordt hiermee circa 40.000 m2 detailhandel ontwikkeld. Een groot deel van deze meters zijn verhuurd. In combinatie met de gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte zorgt dit voor een forse kwaliteitsimpuls voor de Haagse Binnenstad. Naar verwachting zal dit de drukste route worden in de Haagse winkelstad. Hiervan zullen ook de omliggende winkelgebieden profiteren. Bijkomend positief effect van deze investeringen betreft de forse werkgelegenheidsgroei die deze ontwikkelingen tot gevolg heeft. Naast ontwikkelingen in de Binnenstad vinden ook elders in de stad in winkelgebieden nieuwe ontwikkelingen plaats; naast nieuwbouw betreft dit ook renovatie/herstructurering. Het planaanbod elders in de stad omvat ruim 30.000 m2. Voor het merendeel van de productie is start bouw in 2013 en 2014 voorzien en vormt de harde planvoorraad. Daarnaast is bij circa 11.000 m2 de planning niet bekend, dan wel is sprake van zacht planaanbod.

Figuur 5.1: planaanbod detailhandel naar jaar start bouw

In onderstaande kaart staat planaanbod met retailprogramma naar locaties weergegeven.


49

kaart 5.1 Planaanbod retail


50

6

PROGRAMMA OPENBARE RUIMTE __________________________________________________________________

6.1

INLEIDING Openbare ruimte is één van de prioriteiten van dit college. Om als stad aantrekkelijk te blijven zijn doelgerichte investeringen in de openbare ruimte nodig. In overleg met andere diensten zoals Stadsbeheer en Publiekszaken, werken we naar een meer efficiënte en effectieve ketenaanpak. De aanpak van openbare ruimte heeft een belangrijke vliegwielfunctie voor het aantrekken van nieuwe - externe - investeringen. Dat we keuzes maken blijkt uit de in november 2012 vastgestelde Kadernota 2012, hieraan is ook een Actieprogramma gekoppeld. De nota biedt een keuzesysteem waarbij bijvoorbeeld de gebieden Scheveningen, internationale zone en het centrum prioriteit krijgen. In het Actieprogramma staan projecten waar de gemeente het verschil maakt en zelf het voortouw neemt. Maar ook openbare ruimte-investeringen waar sprake is van coproducties met marktpartijen krijgen voorrang. Efficiënt werken is belangrijker dan ooit te voren: de gemeente moet consequent werk-met-werk maken. Daarbij zetten we sterk in op de eigen verantwoordelijkheid van burgers en bedrijven. De gemeente gaat in de huidige financiële situatie actief op zoek gaan nieuwe partners en allianties. We zijn voortdurend op zoek naar coalitiepartners waarmee we gezamenlijk investeren in de stad. De betekenis van openbare ruimte De stedelijke ambiance, de ligging aan de kust en het groene karakter maken Den Haag aantrekkelijk om te wonen, te werken en als vestigingsplaats voor bedrijven en (internationale) instellingen. De kwaliteit van de buitenruimte heeft effect op de sfeer en uitstraling van de stad en zorgt ervoor dat burgers en bezoekers hier graag komen. Het geeft de eerste indruk, geeft de stad identiteit: de openbare ruimte is het visitekaartje. Met de aanpak van openbare ruimte onderscheiden we ons van andere steden: met De Kern Gezond heeft Den Haag 20 jaar geleden een landelijk erkende voorlopers rol gekregen; niet alleen in kwaliteit inrichting, maar ook in structurele ingrepen zoals de Koekamptunnel, de tramtunnel en de centrumring die ieder een grote bijdrage leveren aan vestigingsklimaat voor bedrijven en bewoners in de binnenstad. Resultaten zijn goed, maar omstandigheden veranderen: -

-

Andere actoren en ontwikkelvormen (BIZ) Beperkte budgetten Hogere / andere eisen (klimaat, veiligheid, gezondheid, evenementen) Vliegwielfunctie wordt belangrijker, zowel voor aantrekken van investeringen in vastgoed als meer in het algemeen: het vestigingsklimaat van de stad Er staan grote projecten (lees: investeringen door de gemeente en andere overheden) op stapel / zijn in uitvoering / voorbereiding (Rotterdamsebaan, NRR, Kustverdediging, sternet fiets, klimaatbestendig watersysteem, etc.)


51

De aanpak van openbare ruimte is cruciaal in het kader van quality of life en het bieden van 5*-kwaliteit, quality of life wordt steeds belangrijker als vestigingsfactor. Een mooie openbare ruimte heeft een gunstig effect op de waarde van vastgoed. Immers, in een mooie stad wil iedereen wonen, werken, winkelen of op bezoek komen. Een levendige openbare ruimte met een stedelijke uitstraling heeft daar een uitgesproken positief effect op. Aantrekkelijke woonmilieus dichtbij stedelijke voorzieningen in een gezonde leefomgeving scoren hoog. Gelukkig zien ook ondernemers en bewoners steeds meer het belang van een goed ingerichte openbare ruimte en zijn bereid daaraan een actieve bijdrage te leveren (onderhoud-financiering). Een goede openbare ruimte is de plek waar mensen elkaar ontmoeten. Voor de openbare ruimte geldt ook: fysieke kwaliteit genereert sociale kwaliteit. Voor winkels, bedrijven en voorzieningen in woonwijken is de openbare ruimte essentieel: een winkelstraat heeft een specifieke functie en inrichting. Bewoners en bezoekers komen daar alleen hun boodschappen doen als de winkelstraat goed te bereiken is, er voldoende parkeerruimte en ruimte om je fiets te stallen is en als het er gezellig is. Het is een ontmoetingsplek en het hart van de wijk. Hierbij heeft het investeren in openbare ruimte en het op orde houden ervan ook een functie waar het gaat om (sociale) veiligheid en hangjongeren. Ook nodigt een goed openbare ruimte uit tot ontspanning en beweging. Het brengt mensen op het idee om de auto te laten staan en om te gaan fietsen of lopen en bevordert op die manier een gezonde levenswijze. En er wordt ook letterlijk steeds meer gesport in de openbare ruimte: van hardlopen tot skaten tot bootkamp tot Cruijf-Krajicekcourts. In een prettige openbare ruimte besteden mensen graag hun tijd. Bijvoorbeeld door te winkelen of door in hun vrije tijd evenementen te bezoeken. Op plekken die belangrijk zijn voor de economie, moet de openbare ruimte op een comfortabele manier een grote groep bezoekers, consumenten en ondernemers kunnen bedienen. Dit geldt vooral voor het centrum, de Haagse markt en Scheveningen. Ook door de opkomst van nieuwe technologieën zoals wifi, wordt de openbare ruimte belangrijker als ontmoetings- en werkplek. Je spreekt met klanten af op een terras of neemt je laptop mee naar buiten als het lekker weer is. De nieuwe economie vind je op straat en niet op kantoor!

6.2

UITVOERINGSPROGRAMMA’S Sinds 2004 zijn grote delen van de stad opgeknapt. Maar er ligt nog steeds een flinke opgave van gebieden die nog niet op het gewenste kwaliteitsniveau zijn ingericht. Ook is het beheer lang niet altijd passend bij de kwaliteit van de inrichting. We gaan slim om met de (schaarse) beschikbare middelen. We moeten prioriteiten stellen en dus daar waar de straat open gaat voor ingrijpende werkzaamheden, moet de kwaliteit direct ‘meeliften’. Hiervoor is in de periode 2013 – 2015 een Werk met Werk budget van € 15 miljoen beschikbaar. Op dit moment worden stappen gezet richting een nieuw openbare ruimte fonds. En er zijn kansen om meer gebruik te maken van subsidies en fondsen, bijvoorbeeld om investeringen op de thema’s groen, water en recreatie te financieren. De komende periode zijn middelen beschikbaar om op enkele belangrijke plekken in de stad de kwaliteit te verbeteren: het verschil te maken. Doelen hiervan zijn:  

Basiskwaliteit op orde krijgen en houden: o hofstad en residentiekwaliteit realiseren Programma’s ‘Openbare werken’ realiseren


52





o NRR, P2500, sternetfiets o Regulier onderhoud kunstwerken, waterstelsel en riolering o Etc Bijdragen aan duurzaamheid, leefbaarheid, aantrekkelijkheid en vestigingsklimaat Den Haag o Klimaatbestendige stad o Sociale en fysieke veiligheid, verblijfkwaliteit o Faciliteren initiatieven vanuit de stad o Etc Synergie met programma’s en projecten o Leegstandsstrategie o K.O. o Duurzaam Den Haag o Bereikbaarheid en doorstroming o Toerisme, interactiemilieus o Campusmilieus o Vestigingsklimaat internationale bedrijven en instellingen

Hiermee kan de concurrentiepositie ten opzichte van andere steden, ook internationaal worden versterkt. In het Actieprogramma van de Kadernota openbare ruimte 2012 zijn de volgende programma’s benoemd. Uitgewerkt naar projecten betekent dit: Programma ‘Internationale stad van vrede en recht’ • Herinrichting World Forum-gebied • Opknappen omgeving Vredespaleis (Carnegieplein) Programma ‘Groene stad aan zee’ • Afronding Nieuwe boulevard • Herontwikkeling Scheveningen haven • Herinrichting entree Scheveningen (Palaceplein) • Herinrichting entree Utrechtsebaan/N44 Programma ‘Aantrekkelijk centrum’ • Herinrichting van de Grote Marktstraat • Herinrichting van de omgeving Hollands Spoor • Herinrichting Wijnhavenkwartier/Turfmarkt; de Haagse Loper • Projecten in de binnenstad uitvoeren conform ‘De kern gezond II’ Winkelstraten  Theresiastraat  Willem Royaardsplein  Frederik Hendriklaan  Aart van der Goesstraat  Reinkenstraat  Fahrenheitstraat-Thompsonplein  Torenplein  Piet Heinstraat, Zoutmanstraat  Bankastraat Verder wordt gekeken naar het Almeloplein, de Van Hoytemastraat, de De Stede, de Koningstraat en het WC Mariahoeve-achterzijde. Wijken en buurten  Vermeerstraat e.o.  Hobbemastraat (smalle deel)


53

 

Transvaal noord Archimedesstraat e.o.

Op onderstaande kaart staan de openbare ruimte projecten weergegeven. Het betreft zowel de gerealiseerde projecten vanaf 2010 als het huidige planaanbod. De grootte van de bollen geeft een indicatie van het aantal m2 openbare ruimte dat wordt aangepakt. Zowel projecten met alleen openbare ruimte als projecten waar naast openbare ruimte ook andere functies worden gerealiseerd zijn weergegeven.

Kaart 6.1 Realisatie en planaanbod openbare ruimte


54

7

PROGRAMMA VERKEER & INFRASTRUCTUUR

__________________________________________________________________

7.1

INLEIDING De gemeente vervult een belangrijke rol bij de invulling van de ruimtelijke structuur. Bij investeringen in grote infrastructurele projecten zoals de Rotterdamse Baan en de aanpak van Scheveningen Boulevard regisseert de gemeente en zet financiële middelen in. Investeringen in het netwerk van fietsverbindingen leveren een grote bijdrage aan de bereikbaarheid en de leefbaarheid in de stad. In woonwijken met een groot tekort aan parkeerplaatsen worden parkeerplaatsen toegevoegd. Met het Stadgewest Haaglanden wordt nauw samengewerkt bij de verdere verbetering en opwaardering van het openbaar vervoer in het programma ‘Netwerk Randstadrail’. Een belangrijke (financiële) impuls voor het openbaar vervoer komt voort uit de overeenkomst die de Gemeente en de NS over de verkoop van een deel van de aandelen van de HTM hebben gesloten. De Haagse Nota Mobiliteit geeft aan welk toekomstbeeld voor de infrastructuur wordt nagestreefd en op welke wijze en met welke projecten hier invulling aan wordt gegeven. Er komen meer inwoners, banen en bezoekers. Dit betekent dat er ook meer verkeer komt. De Haagse Nota Mobiliteit is het verkeersplan van de gemeente waarin staat hoe Den Haag nu en in de toekomst goed bereikbaar én leefbaar blijft. Dit plan richt zich op een duidelijke aanpak tot en met 2020, met een vooruitblik naar de toekomst. In deze nota is een indicatief uitvoeringsprogramma Verkeer opgenomen. In dit programma zijn de projecten, onderzoeks- en de uitwerkingsopgaven benoemd die hier aan bijdragen. Tevens is een eerste globale schatting van de investeringskosten gemaakt. Hiermee is overigens niet de financiering van projecten geregeld. Dat vindt bij de uitwerking in deelprogramma’s en projecten plaats. Elke twee jaar worden de effecten van het beleid gemeten en wordt een monitor aan de raad aangeboden. De eerste monitor is in mei 2013 (RIS 258866) aan de raad aangeboden en moet worden beschouwd als een ‘nulmeting’ . Bewust kiezen, slim organiseren Het motto in de Haagse Nota Mobiliteit is ‘bewust kiezen, slim organiseren’. Met ‘bewust kiezen’ vraagt de gemeente aan burgers, bezoekers en bedrijven om meer bewust na te denken over de mobiliteits- en milieueffecten wanneer zij een keuze voor een vervoermiddel maken. De gemeente kan en wil daarbij helpen door te zorgen dat er vaker en gemakkelijker iets te kiezen valt. ‘Slim organiseren’ is altijd een goed idee, maar vooral als de ruimte schaars wordt. En dat is in een stad als Den Haag steeds vaker aan de orde. De ruimte om parkeerplaatsen aan te leggen en raakt op en ook het milieu laat zulke uitbreidingen vaak niet meer toe. Om de toenemende mobiliteit op te vang, gaat Den Haag flink investeren in openbaar vervoer en fiets. Op basis van de Haagse Mobiliteit zal de gemeente zich de komende jaren richten op het uitvoeren van maatregelen en projecten. Het tempo waarin dat mogelijk is, wordt natuurlijk beïnvloed door de huidige financiële en economische situatie en de vertraging van de ruimtelijke ontwikkeling.


55

7.2

PROGRAMMA OPENBAAR VERVOER Het programma ‘Netwerk Randstadrail’ van het Stadsgewest Haaglanden vormt de basis van het investeringsprogramma voor het openbaar vervoer. Dit programma bevat een groot aantal infrastructurele werken binnen de Gemeente Den Haag, die worden gefinancieerd door het Stadsgewest. Doel van het programma is om het netwerk van openbaar vervoerverbindingen geschikt te maken voor de verwachte groei van het aantal reizigers. Naast verhoging van de vervoerscapaciteit wordt ook ingezet op een kwalitatieve verbetering van het openbaar vervoer door opwaardering van halten en voertuigen. De nieuwe tramvoertuigen zijn breder dan de huidige trams en dat vergt aanzienlijke aanpassingen aan de infrastructuur. De ombouw van het tracé van lijn 2 (Kraayenstein – Leidschendam) is inmiddels uitgevoerd. Bestuurlijke besluiten zijn genomen over de tracés van lijn 11 (Hollands Spoor – Scheveningen Haven), lijn 17 (Wateringen – Centrum) en lijn 9 (Centrum – Vrederust). Dit geldt ook voor alle railinfrastuctuur in het centrum, die veelal door meerdere lijnen wordt gebruikt. De uitvoering zal in de jaren 2013-2015 plaatsvinden. De planvorming voor de tracés van de lijnen 9 (Centrum – Scheveningen Noorderstrand) en lijn 15 (Nootdorp – Centraal Station) is nog niet afgerond. Ook deze lijnen zullen in de komende jaren worden omgebouwd. Naast het in gebruik nemen van het nieuwe trammaterieel zal de reiziger het verhoogde comfort op de haltes ervaren. Resultaat van de vernieuwing is in elk geval een gelijkvloerse instap van perron naar tram en een verruiming van de halte. In het programma Netwerk Randstadrail is een aantal halten aangemerkt als ‘tophalte’, waarbij wordt gestreefd naar een uitgebreider niveau van voorzieningen op de halte. De vormgeving van deze tophaltes is maatwerk en wordt afgestemd op de omgeving.


56

Een extra impuls voor investeringen in het openbaar vervoer volgt uit de overeenkomst tussen de Gemeente en de NS over de verkoop van een deel van de aandelen van de HTM. Tramlijn 11 wordt doorgetrokken naar het Norfolkterrein en lijn 17 naar Strandweg Scheveningen. Hierdoor wordt Scheveningen de best bereikbare badplaats met het openbaar vervoer. Op een aantal locaties in het tramnetwerk zullen aanvullende infrastructurele voorzieningen worden aangebracht om daarmee het materieel op een optimale manier te kunnen inzetten en zo goed te kunnen aansluiten bij de hoeveelheid reizigers in pieken daluren en evenementen en een betere ontsluiting van de internationale zone. Een ander onderdeel van de overeenkomst met de NS bevat het realiseren van een prettige en veilige reisomgeving. Het busplatform bij Den Haag Centraal wordt opnieuw ingericht en voorzien van een adequate overkapping en er komt een opwaardering van station Den Haag Laan van NOI. Hierdoor wordt het station prettiger en komt er een hoogwaardige doorgangsroute naar het bedrijvenpark Beatrixkwartier.

7.3

PROGRAMMA WEGEN Den Haag streeft naar een beheersing van de autonome groei van het autoverkeer: 10% tussen 2010 en 2020. De wegenstructuur in en rond de stad krijgt een duidelijker hiërarchie, die voor de automobilist herkenbaar is door een eenduidige inrichting van de wegen. De autobereikbaarheid van toplocaties voor werkgelegenheid en stedelijke voorzieningen krijgt prioriteit. Het verkeer moet er vanuit de stad en de regio snel kunnen komen. Ook de bereikbaarheid vanuit de Randstad zal straks beter zijn. Den Haag kiest ervoor het doorgaande autoverkeer te concentreren op een beperkt aantal goed ingepaste stedelijke en regionale hoofdwegen. Op deze wegen moet de doorstroming optimaal zijn, zodat de belangrijkste bestemmingen binnen 20 minuten vanaf de rand van de stad te bereiken zijn. Een vlotte verkeersafwikkeling


57

zorgt er ook voor dat het doorgaande autoverkeer als vanzelfsprekend voor deze wegen kiest, waardoor de druk op de woonwijken minder zal zijn. Deze wegen hebben een zodanig vormgeving en inpassing, dat voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen en milieunormen. Op de regionale hoofdwegenstructuur – de Noord-Westelijke Hoofdroute van Den Haag en de ‘inprikkers’ komt een evenwichtige verdeling van het verkeer, waarbij elke hoofdweg zijn eigen invloedsgebied bedient. In de huidige situatie rijdt 45% van het verkeer over de Utrechtsebaan de stad in en uit. De andere routes zijn minder in trek. Die enorme verkeersstroom op een route is slechts moeizaam te verwerken; dat is merkbaar op veel punten in de directe omgeving van de Utrechtsebaan. De vergaande concentratie van verkeer vergroot de kwetsbaarheid van het verkeerssysteem. Veel autoverkeer dat beter via andere routes de stad in en uit zou kunnen rijden, rijdt onnodig lange afstanden door de stad om de Utrechtsebaan te bereiken. Dat vergroot de verkeers- en milieudruk op de wegen naar de Utrechtsebaan nog eens extra. Het project Rotterdamsebaan betreft de aanleg van een nieuwe verbinding tussen het hoofdwegennet(A4 en A13) en de Centrale Zone van Den Haag. Deels gaat het tracé ondergronds en wordt het aangesloten op enerzijds het knooppunt Ypenburg en anderzijds op de centrumring van Den Haag. De Rotterdamsebaan is bedoeld om de Haagse regio beter bereikbaar te maken voor autoverkeer en biedt een robuust alternatief voor huidige routes door Leidschendam-Voorburg, Rijswijk of de Utrechtsebaan (A12). Met de aanleg van de Rotterdamsebaan moet een meer robuust netwerk ontstaan, waardoor de dreiging van structurele problemen met de bereikbaarheid en leefbaarheid langs de stedelijke doorgangsroutes voor Den Haag en haar buurgemeenten Leidschendam-Voorburg en Rijswijk wordt weggenomen. Bovendien moet de Rotterdamsebaan zorgen voor minder sluipverkeer door de woonwijken. Met de aanleg van de Rotterdamsebaan wordt een evenwichtigere verdeling en een betere verkeersafwikkeling bereikt voor het autoverkeer vanuit de regio naar Den Haag en de Centrale Zone. Vanaf de kruising van de Rotterdamsebaan met de Mercuriusweg/Binckhorstlaan wordt het verkeer verdeeld over de Centrumring, linksaf naar de Mercuriusweg - Neherkade en rechtdoor richting Binckhorstlaan Koningstunnel. De Neherkade krijgt een belangrijke functie voor het verkeer vanaf de Rotterdamsebaan, in zuidwestelijke richting van de stad. Daarom is de Neherkade aangewezen als stedelijke hoofdweg. De Neherkade is onderdeel van de Centrumring en daarmee van belang voor de ontsluiting van het westelijk deel van de binnenstad en de omliggende gebieden. Vanwege de autonome groei van het autoverkeer, de duidelijker hiërarchie in de wegenstructuur en de komst van de Rotterdamsebaan moet de Neherkade door het aanleggen van een ongelijkvloerse kruising en herinrichting een betere doorstroming en grotere capaciteit krijgen, waarbij tevens problemen met de luchtkwaliteit worden voorkomen. Door de gewenste en verwachte groei van het openbaar vervoer zullen er meer trams via de kruising van het Leeghwaterplein en de Slachthuisstraat met de Neherkade gaan rijden. Maatregelen zijn nodig om de doorstroming van het tramverkeer en het autoverkeer te garanderen. Bij het Leeghwaterplein komt daarom een ongelijkvloerse kruising. Met het Rijk en het Stadsgewest Haaglannden wordt samengewerkt in het programma Beter Benutten. Een van de projecten is betreft het aansluitpunt A4/N14. Dit punt is een belangrijke schakel in het wegennet van de regio Haaglanden en is als verbeterpunt opgenomen in de nota Beter Benutten Haaglanden, 2011. De aansluiting vormt de schakel tussen de A4 en één van de inprikkers in Haaglanden, de N14 (Noordelijke Randweg). Daarnaast bedient deze aansluiting de wijk Leidschenveen en vormt zij een (ondergeschikte) verbinding


58

met Zoetermeer. Een goede doorstroming op dit ‘schakelpunt' is zodoende van vitaal belang voor het functioneren van het wegennet van Den Haag en de regio. Ondanks eerdere maatregelen is hier geen goede doorstroming en dit leidt wachtrijen in de spitsperiodes op de Zoetermeerse Rijweg, de N14 en de afritten van de A4. In de wijk Leidschenveen leidt dit op de dagelijkse piekmomenten tot congestie daar waar automobilisten in en uit de wijk willen. In het kader van dit project zullen maatregelen worden aangedragen die betrekking hebben op aanpassingen van de kruisingen Donau/N14/op-afrit A4 en de kruising N14/Vlietweg in combinatie met optimalisatie van de verkeersregelingen op de kruisingen aan beide zijden van de A4. Ook zullen aanpassingen aan de rijstroken van de N14 op het viaduct zelf worden bezien. De Noord-Westelijke Hoofdroute loopt van de Lozerlaan tot de Hubertustunnel. Met de aanleg van de A4-Midden Delfland, de ontwikkelingen in Den Haag en de toename van het autoverkeer krijgt de Noord-Westelijke Hoofdroute meer verkeer te verwerken. In de verkenning is onderzocht welke maatregelen nodig zijn om dit extra verkeer te kunnen verwerken. De verkenning is begeleid door een klankbordgroep. Het eindadvies van de klankbordgroep is samen met het verkenningsrapport aangeboden aan de gemeenteraad.


59

7.4

PROGRAMMA PARKEREN Het programma Parkeren bestaat vrijwel volledig uit projecten van het programma P2500. P2500 is een grootschalig programma van de Gemeente Den Haag dat zich richt op het oplossen van parkeerproblemen in een aantal bestaande Haagse woongebieden. Hiervoor worden parkeerplaatsen toegevoegd in bestaande woonwijken met een parkeerdruk (percentage van legale parkeerplekken die op piekmomenten in gebruik zijn) van boven de 90%. De belangrijkste aandachtsgebieden zijn Heesterbuurt, Laakkwartier-Oost, Oud-Leyenburg, OudScheveningen en de Vruchtenbuurt waar ernstige tot zeer ernstige capaciteitstekorten bestaan. Na realisatie van de parkeerplaatsen zal in deze wijken een regeling voor betaald parkeren worden ingevoerd. De combinatie van beide maatregelen zorgt ervoor dat de parkeerdruk in die woongebieden zal dalen tot onder de 90%. In sommige gebieden is er op maaiveld onvoldoende ruimte om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. In die gebieden wordt onderzocht of (ondergrondse) gebouwde parkeervoorzieningen een oplossing kunnen bieden. Een parkeergarage onder de Allard Piersonlaan in Laakkwartier bevindt zich in de ontwerpfase. Mogelijk moet ook in Oud-Leyenburg tot een dergelijke ingreep worden overgegaan. Buiten het programma P2500 wordt momenteel een stalling voor 160 auto’s gerealiseerd onder de gracht tussen Noordwal en Veenkade (in de omgeving Torenstraat).

Kaart 7.1 Parkeerdruk naar gebieden

7.5

PROGRAMMA FIETS In het Meerjarenprogramma Fiets 2011-2014 krijgen de ambities van het college om ruim baan te geven aan de fietser hun uitwerking: de voortzetting van het fietsbeleid van de afgelopen jaren, de verdere uitvoering van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) door het Actieplan Luchtkwaliteit en de speerpunten voor het fietsbeleid uit de Haagse Nota Mobiliteit (HNM). De gemeente wil burgers, bezoekers en bedrijven stimuleren om een bewuste keuze te


60

maken voor een vervoermiddel. In het Meerjarenprogramma Fiets 2011 - 2014 wordt daar invulling aan gegeven. Belangrijke thema’s zijn fietsparkeervoorzieningen en het fietsnetwerk.

7.5.1 Fietsparkeervoorzieningen Het uitbreiden van het aantal goede fietsparkeervoorzieningen heeft hoge prioriteit. De vraag naar bewaakte en onbewaakte fietsenstallingen blijft toenemen. Accenten voor het realiseren van goede fietsparkeervoorzieningen liggen in de Binnenstad, bij treinstations en halten voor het openbaar vervoer en in oudere woonwijken. Dit gebeurt onder meer door: 

 

 

Het uitbreiden van fietsparkeervoorzieningen in de binnenstad door grootschalige (bewaakte) stallingen te realiseren. Tot 2020 moeten er 2500 fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd. In de Laan is de fietsenstalling Grote Markt inmiddels in gebruik genomen; Het zoveel mogelijk uitbreiden van kleinschalige (onbewaakte) fietsparkeerplaatsen op maaiveld; Het uitbreiden van het aantal bewaakte en onbewaakte fietsparkeerplaatsen bij treinstations Den Haag CS, Den Haag HS en Den Haag Ypenburg en Den Haag Moerwijk; Het realiseren van voldoende fietsparkeerplaatsen op circa 30 RandstadRailhaltes en tramhaltes; Het in stand houden van de bestaande buurtstallingen en het bemiddelen bij de start van ten minste 10 nieuwe buurtstallingen en het plaatsen van 120 fietstrommels bij woningen zonder eigen berging.

7.5.2 Fietsnetwerk Het moet aantrekkelijker worden om ook voor de wat langere afstanden in de stad voor de fiets te kiezen. Dit wordt onder meer gestimuleerd door het realiseren van ‘sterroutes’ voor de fiets, het realiseren van fietsvoorzieningen op punten waar nu ‘schakels’ in het hoofdroutenetwerk ontbreken en het omzetten van van tegelfietspaden in asfaltfietspaden. In projecten betekent dit in de periode 20112014: - het ontwikkelen van maatregelen op minimaal vier sterroutes; - het oplossen van 15 ontbrekende schakels en - het verbeteren van 44 kilometer bestaande tegelfietspaden door omzetting is asfaltfietspaden. Grote herinrichtingen voor de aanleg van fietspaden vinden de komende jaren plaats op de Groot Hertoginnelaan en op de Laan van Meerdervoort (tussen Azaleaplein en Thorbeckelaan).


61


62

8

FINANCIEEL KADER ____________________________________________

8.1 IpSO 2011 - 2013 Met het IpSO 2011 en het IpSO 2012 is € 76,7 mln beschikbaar gesteld en verwerkt in operationele grondexploitaties om in te spelen op de verslechterde marktomstandigheden; het plan- en financieel kader is daartoe gewijzigd. De marktomstandigheden gaven vorig jaar (IpSO 2013) geen aanleiding tot verdere afwaardering op de gemeentelijke projectportefeuille. Wel was er sprake van een aantal specifieke knelpunten optellend tot € 35, 2 mln, onder andere voor de afwaardering van koop- naar huurwoningen en voor het onderhoud van panden op de Binckhorst.

8.2 IpSO 2014: budgettair kader Mede dankzij tijdig ingrijpen in de periode 2010 – 2012 is het college in staat met het IpSO 2013 in te zetten op gerichte investeringen in de stad. De projecten waarvoor middelen beschikbaar worden gesteld leveren een belangrijke bijdrage aan de ambities om Den Haag een aantrekkelijke stad om in te wonen en werken te laten zijn. Deze projecten zijn vooral gelegen in de centrale zone en in de krachtwijken. Beoogd wordt met deze investeringen andere partijen te verleiden tot investeringen en zo een vliegwiel effect op gang te brengen. De tabel hieronder geeft het investeringskader weer. Per saldo investeert de gemeente € 73,4 mln incidenteel en zet ze € 0,8 mln structureel in voor de ontwikkeling van de stad. Een deel van de knelpunten kan worden opgevangen binnen de beschikbare IpSO budgetten. Deze budgetten en knelpunten zijn in het kader van de programmabegroting afgewogen. Investeringsruimte/herprioritering Eindafrekening fondsen IpSO onvoorzien/ juridische claims Reserve Grote Projecten Forepark/ Vlietzone Reserve Ruimtelijke Ordening Totaal

(€ mln) 16,5 1,2 4,8 1,9 24,4

Tabel 8.1 Vrijval / herprioritering budgetten

Aanvullend op de € 24,4 mln vanuit het IpSO budgettaire kader heeft de afweging in het kader van de programmabegroting ertoe geleidt dat het college ruimte binnen de programmabegroting aanwendt voor het investeringskader.


63

Programma/projecten

2014 (€ mln)

WOM / herstructurering Zuidwest Schedeldoekshaven Haagse loper tussen Anna van Bueren en Spui Wijnhaven II Scheveningen Havens Sportcampus Zuiderpark Verduurzaming woningvoorraad Ontsluiting Trekvlietzone Scheveningen Bad/ participatie planontwikkeling Binckhorst: Binckhaven / Maanplein eo Binckhorst: Pilot Omgevingsplan Krachtwijken openbare ruimte Kleinschalig Opdrachtgeverschap Kluswoningen Schilderswijk Ockenburgh Tophalte HS Impuls Krachtwijken (diverse projecten) HAGA Aardwarmte Beheer en onderhoudskosten OR (DSO-deel) Brede Buurtschool (Moerwijk) Brede Buurtschool (Vrederust) Monumenten (onderhoud kerken) Erfgoedcentrum Creatieve Stad Kanskaart toerisme Mauritshuis Kansen voor West 2 The Hague Security Delta Vastgoedportefeuille SAB Vastgoedportefeuille RVE Totaal Tabel 8.2 Investeringskader IpSO 2014


incidenteel 9.800.000 3.000.000 4.300.000 1.000.000 4.000.000 10.000.000 2.000.000 2.400.000 700.000 500.000 200.000 3.000.000 2.000.000 400.000 1.600.000 450.000 1.300.000 3.000.000 1.500.000

structureel

799.000 1.600.000 200.000 240.000 150.000 1.200.000 1.000.000 500.000 300.000 2.500.000 9.751.000 4.800.000 73.391.000

799.000

64

I.

BIJLAGE Projectenlijst IpSO 2014 ______________________________ Projectenlijst IpSO 2014 Stadsdeel Centrum Achterom/Spuistraat Wonen boven winkels Amsterdamse Veerkade, P-garage Bankastraat 151 (Beau Sejour) Buitenom Blauwe Aanslag fase 2 Christoffel Plantijnstraat/ Pletterijstraat Elmes-locatie (Plantijn14) Da Costastraat 101 Den Haag Nieuw Centraal, HSE (Erasmuslijn) Den Haag Nieuw Centraal, Openbare ruimte Den Haag Nieuw Centraal, OV-Terminal fase 2 Elandstraat naast 46A Frederikstraat 14 (Woonlindes) Frederikstraat 467 Grote Marktstraat 20-32/Wagenstraat 3-15 (De Markies) Grote Marktstraat 39-53, Sijthoff Citycomplex Grote Marktstraat herinrichting Haags Markt (upgrade) Haagse Loper Herontwik. Schilderswijk/ Zeeheldenbuurt Hoefkade 316-320/ Wolterbeekstraat Kneuterdijk 11-14/Lange Voorhout Korte Beestenmarkt 1/Laan 26-28A Korte Voorhout 20, Hoge Raad Laan 261-267 Laan Copes van Cattenburch 54 Laan Copes van Cattenburch 139 Lange Beestenmarkt 104-108 (WOM) Lange Vijverberg 10-11 Maasstraat e.o. fase 1 Maasstraat e.o. fase 2 Maasstraat e.o. fase 3 Mauritskade (fitness & garage) Molenstraat 4-14/Noordeinde 44-46 (Paleis Hof) Multicultureel VrijetijdsCentrum (MVc) Naaldwijksestraat Reconstructie Natalstraat 10, Zorgcentrum Transvaal Nieuwe Schoolstraat e.o. Nieuwstraat 70 Nutswoningen Pastoorswarande 37-41 Prinsevinkenpark 19 Rivierenbuurt - Brede Buurt school Rode Dorp Schakel Station Hollands Spoor Schedeldoekshaven/Amunitiehaven Scheveningse Veer 17-23 Sophialaan 4-6 Spinozastraat 4-38 Spui 24-32/Kalvermarkt 28 (Amadeus) Spui/ Lamgroen Spuiforum


65

Spuikwartier Fase 2 en 3 Spuimarkt, Nieuwe Haagse Passage Stationsplein 75 (grote Belastingkantoor) Stationsplein Hollands Spoor eo Stationsplein/ Hofwijckstraat (Sigmalocatie) Stationsweg/ Oranjelaan 2e fase Sumatrastraat achter 180-214 (Sumatrahof) Tasmanstraat 131 (Tasmanhof) Tournooiveld, Parkeergarage Transvaal fase 3.3 Transvaal fase 4a, Reitzstraat e.o. Transvaal-Noord OR 4 straten Uilebomen 71 (De Boskant) Uitenhagestraat bedrijfsterrein, doodlopende straatjes Uitenhagestraat bedrijfsterrein, hoek Loosduinsekade/Monstersestraat Uitenhagestraat bedrijfsterrein, nwb Steijnlaan Uitenhagestraat bedrijfsterrein, Pand Post Van Dijckstraat Van Limburg Stirum Huis Waldorpstraat NS Spoorstrook, DUWO-torens Weteringplein 27-28 Wijnhavenkwartier fase 2 WOM-panden Stationsbuurt-Oude Centrum Zuidwal 1/ Paviljoensgracht Escamp Ambachtsgaarde Korte Blok De Raden, Wezelrade Schijf en Haak fase 3B Den Haag-Zuidwest Pleinen Drentse Hoek/ Oosterhesselen-/Wapserveenstraat Erasmuszone, GSC ESDO Exloostraat (schoollocatie) Gaarden Noordoost Scholenveld, Wolweversgaarde fase 4 Gebiedsontwikkeling Haveltestraat fase 1, Steenwijklaan Gebiedsontwikkeling Haveltestraat fase 2, Coevordenstraat Gebiedsontwikkeling Kloosterlokatie Goudsmidsgaarde 4 Guido van Dethstraat Harderwijkstraat AHS Herinrichting rond Station Moerwijk Leyweg (Zuidkop) Leyweg 2/4/7 Leyweg Servicezone Eurocinema Leyweg/ Escamplaan (Haga Ziekenhuis) Moerwijk Brede Buurtschool Moerwijk-Oost, Dlg. 1 Middachtenweg/Ulenpassingel Moerwijk-Oost, Dlg. 1 Zilverzijde Blok 10 Moerwijk-Zuid, fase 2A, Middachtenweg/ Grovestinstr. Moerwijk-Zuid, fase 3A, Nettelhorststraat Morgenstond Brede Buurtschool Morgenstond-Midden, Tinaarloostraat Naarderstraat Ready lokatie Nieuwlandstraat 6-8 Noordweg Oosteinde 75 Rhijenhof, vrije kavels Roemer Visscherstraat (nwb) Sophia Revalidatie Centrum Tomatenlaan, Solanum Tomatenlaan, vrije kavels Uithofslaan fase 2 Vredeoord 4, Moskee Ahi Evran Vrederust Brede Buurtschool Wateringse Binnentuinen fase 1


66

Wateringse Binnentuinen fase 2 Wateringse Binnentuinen fase 3 Wateringse Binnentuinen fase 4 Wateringse Veld, Hoge Veld Wateringse Veld, Noordhof Westhovenplein Winkelcentrum De Stede, openbare ruimte Winkelcentrum De Stede, Vrederustlaan Zuiderpark Sportcampus Zuidlarenstraat fase 2 (La Ligne 3) Zuidlarenstraat fase 3 (Quattro) Zuidlarenstraat fase 4 (Il Vetro) Zuidwest Braakliggende terreinen Haagse Hout Ametisthorst Aegonplein, Parkeergarage Beatrixkwartier, NW-kwadrant (Monarch) Bezuidenhoutseweg 38-40 (Zandvliet College) Den Haag Nieuw Centraal, Anna van Buerengebouw Diamanthorst 183-187 Diamanthorst, school Vuurvlinder Else Mauhslaan Finnenburg/ Margarethaland, fase A Grotiusplaats Haverkamp (complex Staedion) Hongarenburg/ Finnenburg fase 2 Isabellaland - Sportlocatie Duinoord De Jagers Jan van Nassaustraat 112 Johannes Camphuijsstraat 163 A/ B NS Locatie 1, Boekweitkamp Oostduinen/ Arendsdorp Oostduinlaan 75 Prins Clauslaan OR (Min. EZ) Schenkweg 5 Schenkweg 56-60 Schenkzone, Stadsboerderij + natuurbelevingstuin Spaarwaterstraat eo. Van Ouwenlaan, Bunker Wassenaarseweg 43 Willem Royaardsplein Willem Witsenplein Laak 2e Van der Kunstraat, de Pionier Beetsstraat 201 Binckhorstlaan 131-133 (Binckhorst Tower) Binckhorstlaan 135 (Binckhorsthof) Binkhorst AZC, Junostraat Calandstraat 338-B Jupiterkade Ketelstraat 21-23 Laakhaven Petroleumhaven, Neherkade, P1 Laakhaven Petroleumhaven, Waldorpstraat P2 Laakhaven West, Calandstraat fase 1 (Calandtoren) Laakhaven West, Calandstraat fase 2 Laakhaven West, deelplan LW1 Laakhaven West, deelplan LW2 Laakhaven West, deelplan LW3 Laakhaven West, deelplan LW4, Spoorzone Laakhaven West, deelplan LW5 (Rief-hotel) Laakhaven West, deelplan LW6 Mandirs Laakhaven West, deelplan LW6 woningbouw Laakhaven West, deelplan Soho-C Laakhaven/Hollands Spoor, Leeghwaterplein fase 1


67

Laakhaven/Hollands Spoor, Leeghwaterplein fase 2 Neherkade aanpassing Rotterdamsebaan Trekvlietplein Trekvlietplein/ Plutostraat Verlengde Regulusweg Waldorpstraat herinrichting Watercompensatie Neherkade, Fokkerhaven Watercompensatie Neherkade, Poolsterstraat Wegastraat 34-41 Wenckebach-/ Zuigerstraat Leidschenveen/ Ypenburg A-12 zone, Deelplan 24, De Koningsboog A12-zone, Deelplan 19, Fregatsingel A12-zone, Deelplan 20, woningbouw A12-zone, Deelplan 26, Oost A12-zone, Deelplan 26, West A12-zone, Hoofdplanstructuur Deelplan 22, Asian Business Court fase 1 Forepark, Perceel 2 Forepark, Rest Wegener Forepark, Rijkswaterstaat Hoornwijck, kavel 2/3 (N-kavel) Leidschenveen, De Dijken Bedrijventerrein fase 1 Leidschenveen, De Dijken Bedrijventerrein fase 2 Leidschenveen, De Dijken cluster 5B Leidschenveen, De Dijken vrije kavels Leidschenveen, 's Gravendreef cluster A t/m D Leidschenveen, Velden B8, De Lindendijk Leidschenveen, Waterland V0, kinderopvang Ypenburg, Deelplan 13, Brassershof Ypenburg, Deelplan 14, Gele Lis Ypenburg, Deelplan 21, Businesspark Ypenburg, Deelplan 22, Asian Business Court Ypenburg, Deelplan 22, Eye catch Ypenburg, Deelplan 22, Henricuspad Ypenburg, Deelplan 3, Frits Diepenlaan Ypenburg, Deelplan 8, Bosweidekavels Loosduinen De Savornin Lohmanplein Deltaplein Atlantic Hotel Deltaplein fase 1, Winkelcentrum Escamplaan fase 2 Gebiedsontwikkeling Zichtenburg/Kerkentuinen fase 2 Machiel Vrijenhoeklaan Madestein/ Vroondaal, Haagse Tuinen Madestein/ Vroondaal, Nieuw Vroondaal Madestein/ Vroondaal, Vroondaal Nieuwe Rozenburgstraat 8 en 11 Ockenburgh Landgoed Oude Haagweg 42, 47 Schapenatjesduin Oost, sportvelden Tuincentrum Ockenburgh Waldeck, tennisvelden Wijndaelerplantsoen/ Laan van Meerdervoort Wijndaelerweg, Wijndaelerstrip Scheveningen Antwerpsestraat 19 Badhuisstraat 225 (postkantoor) Badhuisweg (BeWi-locatie) Badhuisweg 115 (Deo Gracias) BC The Hague World Forum Dr. Lelykade Middenblok (Het Kaviaarhuis)


68

Dr. Lelykade Middenblok fase 1 (De Reder) Dr. Lelykade Middenblok fase 2 Dr. Lelykade Middenblok Rokerij Dr. Lelykade rooilijnverlegging & Hennephofkerkplein (Havenmeester) Dr.Lelykade paviljoens + HOR Duinstraat 10 Eisenhowerlaan 142 Eisenhowerlaan 156 Frederik Hendriklaan 217 Gevers Deynootweg 93 Gevers Deynootweg 205 (Oscars) Gevers Deynootweg 59 (Helena) Hellingweg 220 (PGS) JW Frisolaan 4-6 (Eurojust) Kwaliteitsimpuls OR THWF Leefbaarheidsplein NATO C3A/TNO Pluvierhof, Zeemeeuw II Prins Mauritslaan 51, 51B Promenade-Noord Scheveningen Haven (Zuiderstrandtheater) Scheveningse Haven, Oeververbinding Scheveningse Haven/ Noordelijke Havenhoofd Scheveningse Haven/ Norfolkline Stadhoudersplantsoen 12 Strandweg 13F Toren van Oud Van Alkemadelaan - Internationaal Strafhof (ICC) Van Stolkweg 14 (CPB) Van Stolkweg 35 (VCL) Verhulstplein 16 Verhulstplein/ Stadhoudersplantsoen 216 Vissershavenstraat Uiterjoon Vissershavenweg/Treilerdwarsweg (De Weduwe van der Toorn) Westbroekpark paviljoen Zeekant 105 Zeesluisweg Segbroek Acaciastraat 178 Begoniastraat (school) Gaslaan 74 (Mandir) GIT/ Kavel A, Zamenhofstraat Woonzorgcomplex GIT/ Regentesse-Zuid, De Verademing (herinrichting) GIT/ Regentesse-Zuid, Kavel A-F Jasmijnstraat 45 Loosduinseweg 1 Loosduinseweg 615-619/ Gaslaan 2-29 Mient 351 Westhageschool, Vormidabel Sportlaan 127


69

COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek augustus 2013

Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Marjan van der Hoorn (070 – 353 9172/ [email protected]) Rick Klijberg (070 – 353 8795/ [email protected])


70

Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2014

Recommend Documents