Investeringsbesluiten en -prognoses...60 Investeringen...60 Zorg voor continuïteit...61 Risicobuffer...61 Exploitatie- en renterisico

1 – Jaarverslag Woonbron 2011

Inhoudsopgave Inhoudsopgave.............................................................................................................................................. 2 Colofon....................................................................................................................................................... 5 Over Woonbron ............................................................................................................................................. 6 Voorwoord................................................................................................................................................ 6 Bericht van de Raad van Commissarissen ............................................................................................................. 8 Woonbron in het kort .....................................................................................................................................13 Wonen als bron .........................................................................................................................................13 Thuis in de wijk in de Zuidvleugel.....................................................................................................................13 De lokale opgaven ......................................................................................................................................15 Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering .......................................................................16 De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? .................................................................................16 Onze visie ................................................................................................................................................16 Voornemens en prestaties ................................................................................................................................17 Visitatie & verantwoording............................................................................................................................17 Visitatie ...............................................................................................................................................17 Agendering en verantwoording ....................................................................................................................17 Corporate communicatie ...........................................................................................................................17 Georganiseerde bewoners ervaren zeggenschap ...................................................................................................17 Primaire belanghouders ervaren zeggenschap ......................................................................................................19 Tevredenheid ketenpartners .......................................................................................................................19 Succesvolle woonmilieus, weerbare wijken en leefbaarheid..........................................................................................20 De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? .................................................................................20 Onze visie ................................................................................................................................................20 Werken aan succesvolle woonmilieus ................................................................................................................20 Delfshaven...............................................................................................................................................21 Delft ......................................................................................................................................................22 Dordrecht ................................................................................................................................................22 Hoogvliet ................................................................................................................................................24 IJsselmonde..............................................................................................................................................25 Kwaliteitssprong Rotterdam Zuid.....................................................................................................................26 Prins Alexander .........................................................................................................................................27 Spijkenisse ...............................................................................................................................................27 Leefbaarheid ............................................................................................................................................28 Overlast en huurachterstanden .......................................................................................................................30 Aanpak overlast ......................................................................................................................................30 Huurachterstanden..................................................................................................................................30 Nieuwbouw en renovatie ..............................................................................................................................31 Complexgewijze verkoop ..............................................................................................................................34 Onderhoud ..............................................................................................................................................34 Verbetering particuliere voorraad ....................................................................................................................35 Keuzevrijheid en zeggenschap ...........................................................................................................................36 De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? .................................................................................36 Onze visie ................................................................................................................................................36 Te Woon .................................................................................................................................................36 10 jaar Te Woon ......................................................................................................................................36 Te Woon ..............................................................................................................................................36


Regelgeving rondom Te Woon .....................................................................................................................38 Europa-beschikking.....................................................................................................................................38 Huur- en prijsbeleid.....................................................................................................................................39 Woonruimtebemiddeling..............................................................................................................................39 VvE-beheer ...........................................................................................................................................39 Huurders in de VvE ..................................................................................................................................39 Klantonderzoek: tevredenheid en behoeftes klant..................................................................................................40 Dienstverleningslabel ...............................................................................................................................40 Klachten ..............................................................................................................................................40 Klantcommunicatie..................................................................................................................................41 Aanvullende producten en diensten..................................................................................................................42 Beloonprogramma...................................................................................................................................42 Empowerment van het souterrain .......................................................................................................................43 De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? .................................................................................43 Onze visie ...................................................................................................................................................43 Onze visie: Mensen de regie over eigen leven teruggeven .........................................................................................43 Voornemens en prestaties ................................................................................................................................43 Voornemens en prestaties .............................................................................................................................43 Tijdelijk verhuur aan Midden- en Oost-Europeanen .............................................................................................45 Buitenlandprojecten....................................................................................................................................45 Duurzaamheid .............................................................................................................................................46 De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? .................................................................................46 Onze visie ................................................................................................................................................46 Voornemens en prestaties ................................................................................................................................47 Prestaties ................................................................................................................................................47 Energiedereen...........................................................................................................................................49 Blok voor Blok & Green Deal Duurzame Daden .....................................................................................................49 Samenwerking met Eneco .............................................................................................................................49 Cirkelstad Rotterdam...................................................................................................................................49 Duurzaam Heijplaat ....................................................................................................................................50 Warmtenet ..............................................................................................................................................50 FSC & The Borneo Initiative............................................................................................................................50 Het fundament: medewerkers en organisatie..........................................................................................................51 Toegerust voor onze strategische opgave............................................................................................................51 Werkplezier..............................................................................................................................................52 Capaciteit en ontwikkelingen .........................................................................................................................52 Ontwikkelingen ......................................................................................................................................52 Integriteitsbeleid........................................................................................................................................53 Ondernemingsraad (OR) en ARBO ....................................................................................................................53 ARBO ..................................................................................................................................................53 Het fundament: financieel................................................................................................................................54 Onze visie ................................................................................................................................................54 Efficiënte bedrijfsvoering ..............................................................................................................................54 Onderscheid naar deelexploitaties....................................................................................................................54 Financieel rendement ..................................................................................................................................56 Financieel rendement ..................................................................................................................................57 De financiële impact van onze strategische keuzes.................................................................................................59 Betaalbaarheid van het wonen.....................................................................................................................59 Keuzevrijheid .........................................................................................................................................59 Duurzaamheid .......................................................................................................................................59 Succesvolle woonmilieus ...........................................................................................................................59


Investeringsbesluiten en -prognoses .................................................................................................................60 Investeringen.........................................................................................................................................60 Zorg voor continuïteit .....................................................................................................................................61 Risicobuffer..............................................................................................................................................61 Exploitatie- en renterisico...........................................................................................................................61 Projectrisico ..........................................................................................................................................61 Solvabiliteitsoordeel CFV...............................................................................................................................62 Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde ............................................................................................................63 Financierbaarheid.......................................................................................................................................63 Risicomanagement en interne beheersing...........................................................................................................64 Presteren naar vermogen: over onze spankracht.......................................................................................................67 Gedifferentieerde vermogensbenadering ...........................................................................................................67 De vermogenspositie van Woonbron vanuit maatschappelijk perspectief.......................................................................68 Presteren naar vermogen: investeringsruimte ......................................................................................................69 Presteren naar vermogen: reikwijdte van de strategie .............................................................................................69 Bijlage .......................................................................................................................................................70 Verbindingen ...............................................................................................................................................70 Algemeen ................................................................................................................................................70 Algemene verbindingen................................................................................................................................70 Bouwen en ontwikkelen ...............................................................................................................................71 Beheren & vermarkten .................................................................................................................................72 Maatschappelijke investeringen ......................................................................................................................72 Vastgoed Woonhotel vof ...........................................................................................................................72 De Rotterdam BV ....................................................................................................................................72 Rederij De Rotterdam BV............................................................................................................................73 Verwerking van SS Rotterdam in jaarrekening 2011..............................................................................................73 Stichting De Plint ....................................................................................................................................74 Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV .....................................................................................74 Durban-Rotterdam Housing Project ...............................................................................................................74 Warmtebedrijf Rotterdam NV......................................................................................................................74 Beheren & vermarkten .................................................................................................................................75 Kengetallen.................................................................................................................................................77 Samenwerkingsverbanden en –overeenkomsten ......................................................................................................80 Delft ......................................................................................................................................................80 Kernafspraken........................................................................................................................................80 Rotterdam ...............................................................................................................................................81 Kernafspraken........................................................................................................................................82 Spijkenisse ...............................................................................................................................................82 Kernafspraken........................................................................................................................................83 Dordrecht ................................................................................................................................................83 Kernafspraken........................................................................................................................................84 Begrippenlijst ..............................................................................................................................................85


Colofon Een uitgave van: Woonbron Postbus 2346 3000 CH Rotterdam www.woonbron.nl Redactie Team Communicatie Woonbron Vormgeving PanArt


Over Woonbron Voorwoord Het jaar 2011 was een turbulent jaar voor de corporatiesector. Het was ook het laatste jaar van ons huidige beleidsplan, waarin we zijn gestart met het opstellen van nieuwe bedrijfsdoelen voor de jaren 2012–2015. In dit jaarverslag kijken we vanzelfsprekend terug op 2011, maar bedrijfsmatig kijken we vooral vooruit naar 2012 en de jaren daarna. Jaren waarin we onze bedrijfsvoering aanpassen om te kunnen blijven zorgen voor hen die ons nodig hebben. Corporaties moeten steeds meer nadruk leggen op de operationele kasstroom, vooral door beheersing van kosten. Woonbron is financieel solide, maar stelt in de opmaat naar 2014/2015 andere eisen aan haar financiële huishouding. Woonbron zal hiervoor ingrijpen in haar organisatie. Per 1 april 2011 is Bert Wijbenga benoemd tot voorzitter van de Raad van Bestuur van Woonbron. Na een lange staat van dienst bij de politie, maakte hij de overstap naar de corporatiewereld. In 2011 hebben wij ondanks economische tegenwind diverse aansprekende resultaten bereikt. Zo heeft Woonbron hoge aantallen verkopen gerealiseerd. En we zijn tot een akkoord gekomen over de bouw van de Campus in Hoogvliet, een belangrijke impuls voor wonen en leven in Hoogvliet. Woonbron treedt hierbij op als bouwheer. De onafhankelijke visitatie over Woonbron, die in maart is opgeleverd, maakte duidelijk dat Woonbron goede prestaties levert. Belanghouders en bewonersorganisaties, ketenpartners, klanten en onze eigen medewerkers geven goede rapportcijfers voor invloed, samenwerking, woonplezier en werkplezier. Tenslotte evalueerden we 10 jaar Te Woon, ons kerninstrument waarmee we goed kunnen inspelen op veranderende marktomstandigheden en aansluiten bij het voorgestelde kooprecht. In 2011 is gewerkt aan de voorbereiding en uitvoering van de renovatie van 786 woningen. We leverden 236 nieuwbouwwoningen op en zijn gestart met de bouw van 262 nieuwbouwwoningen. Klant centraal Woonbron wil bijdragen aan de zelfredzaamheid van mensen. Meer dan voorheen zetten wij ons in om te voorkomen dat mensen in de problemen komen. We doen dit door het vroegtijdig signaleren van mensen die een verhoogd risico hebben om in de problemen te komen en deze mensen extra aandacht te geven. Huurachterstanden blijven onder druk staan als gevolg van het economisch klimaat. Het aantal ontruimingen op basis van huurachterstanden is in 2011 toegenomen. Woonbron is zich sterk bewust van huurachterstanden bij klanten. Belangrijk is om er in een vroeg stadium bovenop te zitten en een strikt incassobeleid te voeren. De ontwikkeling dat onze klant steeds vaker online is, negeren we niet. Onze websites worden steeds effectiever ingezet. En ook social media gebruiken we om met onze klanten contact te hebben. Voor bewonersparticipatie zijn we een proef gestart met een Facebookpagina in Hoogvliet. Financieel gedreven In 2011 realiseerden we de volgende cijfers: We verdienden € 42 mln. op beheren en € 38 mln. op verkopen. Daartegenover staan activiteiten die meer kosten dan ze opbrengen, zoals productie (€ 12 mln.), leefbaarheid (€ 9 mln.), commerciële activiteiten (€ 3,5 mln.), maatschappelijke investeringen (€ 3 mln.) en duurzaamheid (€ 1 mln.). Om te komen tot een jaarresultaat corrigeren we ons verkoopresultaat en onze afwaarderingen omdat we in ons jaarresultaat uitgaan van waardering op bedrijfswaarde. Uiteindelijk resulteert voor Woonbron een bescheiden winst van € 8,4 mln. Dat is exclusief de afwaardering op ss de Rotterdam. Er was in 2011 veel bestuurlijke aandacht om te komen tot verkoop van het schip. Gelet op een versnelde verkoop van ss de Rotterdam hebben we een extra afwaardering gedaan van € 49,6 mln. Door verkoop zullen toekomstige potentiële opbrengsten uit verdere ontwikkeling van de business case door Woonbron worden gemist. Dit leidt bij Woonbron tot een lagere waardering, uitgaande van de directe opbrengstwaarde. De afwaardering is in de balans opgenomen. Het jaarresultaat komt daarmee op € - 41,2 mln.


Ook in 2012 en de jaren daarop blijven wij investeren in sociale nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud. We investeren daarin jaarlijks zo’n tachtig miljoen euro. Reorganisatie Woonbron is een sterke organisatie en wil dat ook blijven. Zeker in de economische veranderde wereld. Dat wij mee moeten veranderen is evident. Hiervoor moeten we lef tonen. Woonbron wil een organisatie zijn en blijven die opvalt door het elan waarmee we diensten verlenen aan onze klanten en bijdragen aan het wonen in huizen, buurten en wijken. Waarop kwetsbare mensen volop kunnen rekenen. Die sociale kant van Woonbron is meer dan onze reputatie. Het is onze identiteit en realiteit van iedere dag. Maar alleen met die sociale missie kunnen we de komende jaren niet volstaan. Daar willen we zakelijkheid aan toevoegen. Om die reden hebben wij in het najaar van 2011 besloten om te gaan reorganiseren. We gaan behoedzamer investeren en terughoudend zijn met onrendabele investeringen. Ook de klant vraagt een andere vorm van dienstverlening (o.a. internet). We moeten onze klantbediening dus aanpassen aan deze tijd. En we zijn meer en meer een gemengd beheer organisatie geworden. Onze inrichting maken we efficiënter. Niet als doel op zich, maar omdat we ook na 2015 nog actief willen en kunnen zijn in onze sociale missie. Onze kernwaarden lef, bondgenootschap en thuis in de wijk blijven overeind. Het is het DNA van onze organisatie, een prima houvast in de economische veranderde wereld. Tot slot De RvB van Woonbron is tevreden met de bereikte resultaten in 2011. Wij danken ieder die ons hierbij geholpen heeft. Tegelijkertijd zijn wij ons er van bewust dat nu en komende jaren veel inspanning gevraagd wordt van medewerkers en belanghoudende partijen om blijvend te kunnen zorgen voor onze klanten en wijken en specifiek voor hen die extra aandacht nodig hebben. We hebben alle vertrouwen dat wij tijdig de bakens verzetten om te voldoen aan de eisen en wensen van een omgeving die sterk in beweging is. Rotterdam, 11 juni 2012 Bert Wijbenga Johan Over de Vest Jan Hauwert Raad van Bestuur Woonbron


Bericht van de Raad van Commissarissen 2011 was het jaar waarin Woonbron, met continuering van de bestaande bedrijfsactiviteiten, op veel terreinen aanzette om nieuwe wegen in te slaan en stappen te zetten op weg naar verandering. De maatschappelijke setting met de nog steeds terughoudende economische ontwikkeling, stagnatie op de onroerend goed markt, budgettaire krapte bij rijksoverheid en gemeenten, het Europa dossier en een overheid die zich heroriënteert op de rol van wooncorporaties in de samenleving, was complex te noemen. Helaas kwam de sector wederom negatief in het nieuws door een aantal incidenten bij collega-corporaties. Dat Woonbron goed bestand is tegen de voorliggende opgaven, bleek uit de rapportage naar aanleiding van de maatschappelijke visitatie die in opdracht van commissarissen en bestuur is uitgevoerd door KWH op basis van de KWH-Visitatiemethode. De visitatie leverde voor Woonbron bevestiging op van een aantal intern reeds gedefinieerde verbeterpunten en vormde om deze reden mede één van de uitgangspunten bij het formuleren van het geactualiseerde ondernemingsplan over de periode 2012-2015. In dit verslag van de Raad van Commissarissen (RvC) richten wij ons op het in 2011 uitgeoefende toezicht. Governance-aspecten Het verslagjaar 2011 bracht een aantal nieuwe regelingen die richting geven aan en van invloed zijn op het besturen van en toezicht houden bij woningcorporaties. Met ingang van 1 juli 2011 is de geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties van kracht. De RvC onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en heeft geconstateerd dat deze code ook in het verslagjaar werd nageleefd. Op de norm dat bestuurders maximaal voor een zittingsperiode van vier jaar worden benoemd wordt afgeweken om de reden dat Woonbron jaarlijks een beoordeling uitvoert inzake het bestuurlijk functioneren. De uit de herziene Governancecode voortvloeiende toezichts-kaders op investeringen en verbindingen bevinden zich thans in ontwikkeling. Hierbij dient te worden opgemerkt dat Woonbron reeds beschikte over een uitgebreid instrumentarium op deze terreinen en ten aanzien van het aangaan van verbindingen een terughoudend beleid voert. Op www.woonbron.nl vindt u nadere informatie over onder meer samenstelling, activiteiten, rooster van aftreden en honorering van de RvC. Tevens staan daar documenten als de statuten en reglementen. De in 2010 uitgekomen honoreringscode commissarissen, van toepassing voor herbenoemingen met ingang van 1 juli 2010 maar in ieder geval ingaande per 1 januari 2012, verdiende de aandacht van de selectie/remuneratiecommissie en leidde tot voorstellen voor een verlaagde beloning van de RvC. Daarnaast heeft de in 2011 aangenomen maar gefaseerd in werking tredende wet Bestuur en Toezicht reeds invloed op de samenstelling van het interne toezicht. Wij verwachten dat deze regels ook van toepassing worden voor woningcorporaties. Op grond van de bepalingen in de wet Bestuur en Toezicht is de voorzitter van de RvC tot het besluit gekomen om in 2012 terug te treden uit de Raad. Samenstelling Raad van Commissarissen In 2011 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende leden: • • • • • • • •

De heer dr. ir. A.W. Veenman (voorzitter) tevens lid selectie/renumeratiecommissie De heer mr. dr. F.P. de Rooy De heer R.J. Hoevens tevens voorzitter auditcommissie Mevrouw drs. J.J.T. van den Hul-Omta, vice-voorzitter, tevens voorzitter renumeratiecommissie De heer ir. R.G. Campen Mevrouw M.A.J. Weterings, tevens lid selectie/renumeratiecommissie De heer R.B. de Haas, tevens lid auditcommissie Mevrouw P. Buurma-Haitsma (stagiaire)

In 2011 heeft de RvC in de huidige samenstelling gefunctioneerd. Er zijn geen mutaties in de samenstelling geweest. De governance van het stoomschip Rotterdam is sinds 2010 door de vorming van een eigen RvC voor de Rederij, waarin het eigendom van het schip is ondergebracht, geregeld. Vanwege het bijzondere karakter van het project was ervoor gekozen om in deze RvC drie leden vanuit de RvC van Woonbron op te nemen.


In de loop van 2011 is besloten om de samenstelling van de RvC bij de Rederij te herzien. Met ingang van 1 januari 2012 zijn de drie leden van de RvC van Woonbron uit de RvC van de Rederij teruggetreden. Binnenkort zal een nieuw lid in de RvC van de Rederij worden benoemd. De heer R. Wondolleck is werkzaam gebleven als voorzitter van de RvC van de Rederij. Om ook op het niveau van de RvC bij te dragen aan de doelstelling van Woonbron om per jaar ruim 100 mensen een stageplek te bieden, draaide mevrouw S. Singh, jurist en zelfstandig ondernemer, als stagiaire mee in de Raad. In september 2011 is mevrouw Singh in deze functie opgevolgd door mevrouw P. Buurma-Haitsma, voormalig lid van de gemeenteraad van de stad Amsterdam. Werkzaamheden in het boekjaar De taak van de RvC is naast het uitoefenen van toezicht ook het geven van gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur. Toezicht en advisering strekken zich uit tot het gehele handelen van het bestuur, dus ook tot hun besluiten als aandeelhouder, partner, bestuurder of toezichthouder in verbindingen. Een taak van de Raad is het fungeren als werkgever van de bestuursleden. De RvC kent een presidium, welke bestaat uit de voorzitter en de vice-voorzitter. Binnen de RvC van Woonbron zijn een Auditcommissie en een selectie/remuneratiecommissie actief. De Auditcommissie maakt een intensivering van het financieel en juridisch toezicht mogelijk en de selectie/remuneratiecommissie geeft onder meer een zorgvuldiger invulling aan de rol als werkgever. De instelling van deze commissies is overeenkomstig de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. De vergaderingen van de Raad worden in principe altijd bijgewoond door de Raad van Bestuur (RvB). Tot 1 juni was de manager Finance & Control bij de vergaderingen aanwezig. Sinds het aanstellen van de manager Audit & Compliance per 1 juni 2011 woont deze de vergaderingen bij. Vergaderingen De RvC vergaderde in 2011 in totaal zeven keer in reguliere setting, waarbij tevens een aantal werkbezoeken werden gebracht aan werkgebieden van vestigingen.Ook de auditcommissie en het presidiumoverleg, waar onder meer de reguliere vergaderingen worden voorbereid, vergaderden in het verslagjaar zeven keer. Daarnaast heeft er een tweedaagse bijeenkomst plaatsgevonden waar o.a. dieper op het nieuwe ondernemingsplan en het veranderplan is ingegaan. Deels waren hierbij ook de vestigingsdirecteuren aanwezig. Bij de behandeling van de jaarstukken over 2010 is de accountant in de vergadering aanwezig geweest. Daarnaast heeft de accountant via een afzonderlijk programma een aantal actuele thema’s binnen de sector belicht, in een apart overleg. Doelstellingen wooncorporatie en (financieel) verslaggevingsproces Binnen Woonbron is voorzien in een goed geoutilleerde planning- en controlcyclus waarin via het jaarlijkse begrotingsproces met de bedrijfsonderdelen afstemming plaatsvindt en targets worden geformuleerd aan de hand van relevante performance indicatoren. Maandelijks brengt de RvB aan de RvC verslag uit omtrent bijzondere aspecten in de bedrijfsvoering, de mate van realisatie van de doelstellingen, de financiële resultaten en de verwachte resultaten voor het lopende boekjaar. Tot medio 2011 was de rapportagefrequentie nog één keer per kwartaal. In de Auditcommissie vindt de bespreking van onderwerpen als compliance, risicobeheersing, interne controle en financiële verslaggeving in meer detail plaats en wordt besluitvorming door de RvC op deze terreinen voorbereid. Gedurende het jaar hebben de financiële soliditeit van de organisatie en de treasury-activiteiten steeds aandacht gehad.De aangeleverde informatie is voor de RvC toereikend in het kader van het uitoefenen van haar toezichthoudende taak. Gezien de derivatenproblematiek is de RvC door de RvB specifiek geïnformeerd over de (beperkte) toepassing van derivaten, de relatie tussen treasurytransacties en de vereisten volgens het treasurystatuut en de uit het gebruik van derivaten voortvloeiende risico’s bij Woonbron. Strategie en de risico’s verbonden aan activiteiten In het verslagjaar is met de RvB uitgebreid gesproken over het nieuwe ondernemingsplan 2012-2015 dat voor Woonbron zal resulteren in een reorganisatie. Deze zal in 2012 een aanvang nemen. Voor het pad naar de gewenste organisatie is een veranderplan geformuleerd dat eveneens onderwerp van bespreking met de RvB is geweest.


In de periodieke verslaglegging door de RvB wordt veelal ingezoomd op de risico’s welke verbonden zijn aan het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten. In het verslagjaar 2011 werd, vanwege het met deze activiteiten verbonden risicoprofiel, specifiek aandacht besteed aan de ontwikkeling van de Campus Hoogvliet. Aangezien de RvB in mei 2011 bekend heeft gemaakt om de vervreemding van de ss Rotterdam actief ter hand te nemen werd daarnaast in 2011 uitgebreid ingegaan op de positionering van Woonbron ten opzichte van de ss Rotterdam, de governance-structuur en de strategie die in het kader van de vervreemding zal worden gevolgd. Opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, integriteit en naleving weten regelgeving Risicomanagement wordt door Woonbron breed toegepast, onder meer door het expliciet benoemen van relevante doelstellingen voor de bedrijfsonderdelen, het meten van de performance en het inzichtelijk maken van de risico’s dat de doelstellingen niet worden bereikt middels risicoanalyse op bedrijfs(onderdeel) of procesniveau. Het risicomanagementsysteem is zowel geïmplementeerd binnen de Woonbron organisatie als bij de dochterbedrijven. Woonbron heeft haar integriteitbeleid over de volle breedte van haar bedrijfsvoering in samenspraak met management en personeelsvertegenwoordiging ontwikkeld. Een integriteitcode en klokkenluiderregeling, die ook van toepassing zijn op de dochterbedrijven, geven hier invulling aan. Vertrouwenspersonen zijn opgeleid, aangesteld en bekend gemaakt in de organisatie. Middels in control statements (ICS) geeft de bedrijfsleiding actief invulling aan haar verantwoordelijkheid voor bekwaam en integer handelen en het naleven van weten regelgeving in de dagelijkse praktijk. De Raad heeft zich ervan vergewist dat aandacht voor integriteit in de gehele organisatie op een positieve manier levend wordt gehouden en veel aandacht uitgaat naar het naleven van weten regelgeving. Er zijn geen aanwijzingen dat er sprake is van structurele gebreken op deze gebieden. Het beleid inzake integriteit en de ervaringen binnen het bedrijf worden jaarlijks in de RvC besproken. Kwaliteitsbeleid In het kader van de opmaak van het ondernemingsplan Mensen Maken Wonen III heeft de organisatie het strategisch voorraadbeleid tegen het licht gehouden. Besloten is tot een reductie van het investeringsniveau voor de komende jaren, met handhaving van de focus op de kernvoorraad waarbij deze zoveel als mogelijk is wordt afgestemd op de huisvestingsbehoefte van lagere inkomensgroepen. Kwaliteit maatschappelijke verantwoording De uitgevoerde visitatie opdracht leidde tot een bevredigende overall conclusie. De vestigingen leggen via verantwoordingsverslagen verantwoording af aan de partners (vooral de gemeentelijke overheid). Samenwerking en verbindingen Woonbron werkt met veel organisaties samen. Uitgangspunt daarbij is steeds het vinden van mogelijkheden om de doelstellingen van de organisatie(s) beter te realiseren. Indien dit noodzakelijk wordt geacht worden activiteiten in een verbinding ondergebracht. Woonbron heeft een terughoudend beleid ten aanzien van het oprichten van verbindingen. Periodiek worden de verbindingen geëvalueerd, zo nodig worden verbindingen ontbonden. Door de maandrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de ontwikkeling van de resultaten van de verbindingen waarin Woonbron een financieel belang heeft. Het contact met de belanghouders in de jaarlijkse agenderings- en verantwoordingsbijeenkomst vindt bij Woonbron plaats per vestiging, waaraan steeds een afvaardiging van RvB en RvC deelneemt. Zo zijn alle commissarissen ook daadwerkelijk actief betrokken geweest in 2011. In december 2011 heeft overleg plaats gehad tussen de voltallige RvC en de Ondernemingsraad. De Ondernemingsraad spreekt zich voorafgaand aan dit overleg ook schriftelijk uit over de RvB en het door haar individuele leden gevoerde bestuur. In het afgelopen boekjaar is tweemaal overleg gevoerd tussen een delegatie van de RvC en het bestuur van de Concern Participatie Raad van Woonbron (verenigde bewonersorganisaties). Eigen functioneren De RvC heeft het eigen functioneren in 2011, begin 2012 beoordeeld onder voorzitterschap van de voorzitter van de selectie/remuneratiecommissie waarbij ondersteuning door een externe partij heeft plaatsgevonden. Alle leden hebben zich daarbij individueel uitgesproken en er zijn enkele verbeterpunten benoemd. De RvC heeft een algemene profielschets opgesteld die als kader dient voor herbenoemingen en voor de functionele profielen die worden gemaakt bij vacatures. In het verslagjaar heeft, vanwege het verloop van de benoemingstermijn, herbenoeming plaatsgevonden van de voorzitter van de RvC.


Later in het verslagjaar is gebleken dat de Wet Bestuur & Toezicht eisen stelt aan het maximaal aantal commissariaten dat bij grote rechtspersonen wordt uitgeoefend. Op grond van deze bepaling heeft de voorzitter aangegeven per medio 2012 te zullen terugtreden uit de Raad. Er is een functieprofiel voor een voorzitter van de RvC opgesteld, met algemene kenmerken van een goed RvC-lidmaatschap c.q. een professioneel intern toezicht. Thans is de selectie/remuneratiecommissie, met ondersteuning van een extern gespecialiseerd bureau, doende met het werving- en selectieproces voor een nieuwe voorzitter. Er is in het verslagjaar geen sprake geweest van het verloop van de benoemingstermijn van een der leden. Inmiddels heeft één van de leden aangegeven niet meer herkiesbaar te zijn en zal per 2 oktober 2012 een vacature ontstaan. Er is geen sprake van de aanwezigheid van onverenigbare nevenfuncties en er is geen sprake geweest van de aanwezigheid van (transacties met) tegenstrijdige belangen. De Raad constateert dat er voldoende sprake is van onafhankelijkheid bij zowel de Raad als bij de individuele leden van de RvC en voldoende deskundigheid aanwezig is op alle relevante gebieden waar het toezicht betrekking op heeft. In de huidige periode wordt het gewenste profiel volledig gedekt. Er is een stevige Raad die op zijn taak is berekend, die naar behoren is samengesteld en die in staat is weerwoord te bieden aan het bestuur. Bij alle vergaderingen zijn op een enkele uitzondering na alle leden aanwezig geweest. Functioneren bestuur Met de benoeming van Bert Wijbenga als voorzitter was het bestuur vanaf 1 april 2011 opnieuw compleet. Met alle leden van het bestuur zijn begin 2012 individuele gesprekken gevoerd over het functioneren en gevoerd beleid. De RvC is tevreden over het functioneren van het bestuur, zowel over het geheel als per individueel lid. Het bestuur heeft gewerkt binnen de statutair bepaalde besluitvormingskaders en heeft bij besluiten welke buiten die kaders gingen tijdig vooraf goedkeuring van de RvC gevraagd. Beloningen en vergoedingen Raad van Commissarissen Passend binnen de Aedes-richtlijn was de beloningsstructuur van de RvC gedurende 2011 als volgt:

Voorzitter

€ 18.000/jaar

Vice-voorzitter

€ 16.000/jaar

Leden

€ 14.000/jaar

Extra voor leden die deel uitmaken van een commissie

€

2.000/jaar

Onkostenvergoeding stagiair

€

3.000/jaar

In verband met het van kracht worden van de honoreringscode commissarissen voor zittende leden van de Raad per 1 januari 2012 heeft de RvC de beloningen met ingang van 2012 als volgt vastgesteld:

Voorzitter

€ 16.000/jaar

Vice-voorzitter

€ 14.000/jaar

Leden

€ 12.000/jaar

Extra voor leden die deel uitmaken van een commissie

€

3.000/jaar

Onkostenvergoeding stagiair

€

3.000/jaar

Beloningen Raad van Bestuur De RvC onderschrijft de sectorbrede beloningscode voor bestuurders en handelt daarnaar bij het afsluiten van nieuwe arbeidsovereenkomsten met bestuurders. In 2011 zijn de salarissen van de leden van het bestuur aangepast aan de inflatie. Het vaste jaarsalaris van elk lid van de RvB is vastgesteld op € 162.819.


Aan werkgeversbijdrage in de pensioenpremie is op jaarbasis € 38.930 per bestuurslid betaald. Het aan de Raad van Bestuur toegekende beloningspakket valt hiermee buiten de kaders vanuit de wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT), maar wel binnen de kaders van de Wet Normering Topinkomens (WNT). Er is geen sprake van onverenigbare nevenfuncties van bestuurders en er vonden geen transacties met tegenstrijdige belangen plaats tussen Woonbron en bestuurder(s). De RvC acht het geven van een variabele beloning niet passend voor Woonbron. De Raad is van mening dat van het bestuur van een ‘maatschappelijke’ organisatie bij een adequate beloning mag worden verwacht dat zij haar verantwoordelijkheden over de volle breedte zal nemen. De RvC merkt hierbij op dat zij geen concrete targets heeft afgesproken met (de leden van) het bestuur, maar de vertaling van de doelstellingen van de onderneming vanuit de strategie, ondernemingsplan, jaarplannen en begroting als toetssteen voor het functioneren van het bestuur hanteert. Verklaring De RvC heeft naar beste vermogen beoordeeld of alle gebeurtenissen over het jaar 2011 en relevante gebeurtenissen na balansdatum op een juiste wijze zijn verantwoord in de jaarrekening 2011 en het Volkshuisvestingsverslag 2011. De RvC is van oordeel dat een en ander op correcte wijze heeft plaatsgevonden en heeft om die reden de jaarrekening 2011 en het Volkshuisvestingsverslag 2011 op 11 juni 2012 goedgekeurd. Rotterdam, 11 juni 2012 Dr. Ir. A.W. (Aad) Veenman Voorzitter Raad van Commissarissen


Woonbron in het kort Wonen als bron Woonbron werkt vanuit het motto ‘mensen maken wonen’. Loskomen van paternalisme en het faciliteren van eigen keuzes van bewoners is daarbij van groot belang. Wij zien wonen als bron om net iets verder te komen in het leven. Naast een goede woning is daarvoor een aantrekkelijke, veilige buurt van belang. Onze activiteiten zijn er dan ook op gericht om goede woningen en krachtige woonmilieus tot stand te brengen met als doel woonplezier en waardecreatie op gebiedsniveau. Wij hebben daarbij de overtuiging dat samenwerken, leidt tot betere resultaten. Om bewoners en woningzoekenden daadwerkelijk keuzes te kunnen bieden, kunnen klanten kiezen tussen koop of huur (Te Woon). Zo groeien wij toe naar een steeds grotere klantgedrevenheid. Onze missie luidt: Woonbron biedt in de rol van coproducent een brede klantengroep een thuis en keuzemogelijkheden in een vitale stad, met uiteenlopende, aantrekkelijke woonmilieus. Wij staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben. Onze taakopvatting en onze identiteit zijn voelbaar voor onze klanten en onze partners. Wij zijn bereid het voortouw en risico te nemen als de samenleving actie van ons vraagt (lef). Bewoners merken dat we er zijn, dat we weten wat er speelt in de wijk en dat ze op ons kunnen rekenen (thuis in de wijk). Onze maatschappelijke manier van ondernemen maakt dat we dat steeds in samenwerking met bewoners en ketenpartners doen (bondgenootschap). Dat resulteert in een expliciete maatschappelijke agendering met onze belanghouders (overheden en georganiseerde bewoners). Dat doen we met maximale transparantie over onze organisatorische, intellectuele en financiële vermogens. Om te bepalen welke resultaten wij willen behalen, zetten wij onze strategie uiteen in strategische thema’s. Per thema hebben wij factoren benoemd die naar onze mening ons succes bepalen. Deze succesbepalende factoren hebben we meetbaar gemaakt in prestatie-indicatoren. Zo meten wij het realiseren van onze strategie.

Thuis in de wijk in de Zuidvleugel Woonbron bedient klanten in zeven vestigingen in de gemeenten Delft, Dordrecht, Rotterdam (vier vestigingen) en Spijkenisse. Dit zijn aaneengesloten beheergebieden, waarin Woonbron een lokale vestiging heeft. Onze vestigingen hebben een grote autonomie en zijn resultaatverantwoordelijke bedrijfsonderdelen. Binnen de gezamenlijke begrotings- en beleidskaders van Woonbron maken zij op basis van hun gebiedsvisies lokale afwegingen over de aanpak van de opgave, de investeringen en de inzet van mensen en middelen. Vanuit de vestigingskantoren leveren wij diensten en ondersteuning aan klanten en bewoners en maken wij afspraken met onze belanghouders. De lokale inbedding maakt het ons mogelijk om ‘thuis in de wijk’ te zijn. De gemeente Delft is een populaire gemeente om te wonen. Woonbron Delft is een belangrijke speler op de Delftse woningmarkt doordat bijna één op de vijf woningen in de gemeente is verbonden aan Woonbron. Met name in de wijken Buitenhof (Gillis- en Fledderusbuurt) en Voorhof (Poptahof) heeft Woonbron een fors marktaandeel. Beide wijken hebben een vrij stedelijk karakter voor een middelgrote gemeente als Delft. De gemeente Spijkenisse biedt het suburbane wonen in de stadsregio Rotterdam. Ruim 10% van de 32.000 woningen in de gemeente Spijkenisse is verbonden aan Woonbron. Woonbron Spijkenisse heeft een fors marktaandeel in Snoekenveen (ruim 60%), Vogelenzang-Zuid en Vriesland (40-45%). De deelgemeente Hoogvliet (Rotterdam) heeft een vergelijkbare functie in de regionale woningmarkt als Spijkenisse. Bijna 30% van de ruim 16.000 woningen is verbonden aan Woonbron.


Daarnaast heeft de vestiging bijna alle woningen van het havendorp Heijplaat in bezit en ook een duidelijk marktaandeel in het andere havendorp Pernis. Woonbron Prins Alexander (Rotterdam) is gevestigd in de gelijknamige deelgemeente en heeft een groot deel van haar bezit in Ommoord, Zevenkamp en Nesselande. Het marktaandeel in deze buurten is beperkt. Daarnaast valt het verspreid bezit in Rotterdam onder Woonbron Prins Alexander. Dit bezit bevindt zich vooral in de oude stadswijken van Noord (Blijdorp, Liskwartier, etc.) en Zuid (Eilandenbuurt, Vogelbuurt, etc.). Van de circa 33.000 woningen in de deelgemeente Delfshaven (Rotterdam) is bijna een kwart verbonden aan Woonbron Delfshaven. Het is voornamelijk een levendig stedelijk woonmilieu. Het grootste deel van het bezit ligt in het Nieuwe Westen. Hier is ons marktaandeel aanzienlijk. Ook in de buurten Delfshaven en Schiemond (100%) is ons aandeel groot tot volledig. De deelgemeente IJsselmonde (Rotterdam) is een rustig en groen woongebied. Woonbron IJsselmonde bezit ongeveer 40% van de ruim 18.000 woningen in Groot-IJsselmonde en Beverwaard. Daarnaast heeft de vestiging bezit in het oude dorp van IJsselmonde. De gemeente Dordrecht maakt onderdeel uit van de regio Drechtsteden en heeft een duidelijke woningmarktrelatie met de Rotterdamse regio. Ongeveer 15% van de ruim 53.000 woningen in de gemeente Dordrecht is verbonden aan Woonbron Dordrecht. Met name in de twee WWI-wijken van Dordrecht heeft Woonbron een groot marktaandeel. In Wielwijk gaat het om ruim 70% van de woningen en in Crabbehof om bijna 40%. Figuur 1. De vestigingen van Woonbron en het bezit (excl. overige verhuureenheden)


De lokale opgaven De lokale opgave in onze werkgebieden is groot. De economische recessie, die van een orde is die Nederland al decennia niet meer heeft meegemaakt, maakt deze opgave lastiger om aan te pakken. De Zuidvleugel van de Randstad ervaart duidelijk dat het economisch tegenzit. De maatschappelijke agenda zoals wij die hebben opgehaald via regulier overleg en onze jaarlijkse agenderings- en verantwoordingsdagen met onze belanghouders staat hieronder. Deze vragen geven wij een plek in onze afwegingen in ons bedrijfsplan en als afgeleide daarvan de jaarplannen. De rijksoverheid vraagt aan corporaties in Nederland:       

Het inlopen van de kwaliteitsvraag door te investeren in herstructurering en nieuwbouw Het met voorrang huisvesten van huishoudens met inkomens beneden € 34.085 Zorgen dat de middeninkomens (€ 34.085 tot € 43.000) niet tussen wal en schip vallen Het tegengaan van scheefhuren Het verkopen van huurwoningen Investeren in CO2-reductie en duurzaamheid, o.a. via woningisolatie Het versterken van de kracht van wijken door te investeren in sociale samenhang en zo nodig eerst sociale herovering.

Maatschappelijke partners in Delft, Dordrecht, Rotterdam en Spijkenisse vragen van ons:     

Samenwerking bij empowerment van (groepen) mensen die de regie over hun leven zijn kwijtgeraakt (via foyers, opvanghuizen, souterrainprojecten, short-stayfacilities) Samenwerking bij investeren in de jeugd door het faciliteren van de keten wonen-leren-werkenzorg (kamers met kansen) Samenwerking bij de aanpak van overlast Samenwerking bij de aanpak van toenemende armoede Een brede taakopvatting van corporaties, die niet aarzelen ook zelf te investeren in maatschappelijk vastgoed en in de wijkeconomie.

De regionale en lokale overheden (provincie Zuid-Holland, Drechtsteden, stadsregio Haaglanden, stadsregio Rotterdam, gemeenten Dordrecht, Delft, Rotterdam en Spijkenisse) vragen aan corporaties in de Zuidvleugel:      

Meer differentiatie tussen woonmilieus en woonmilieus die ook aantrekkelijk zijn voor midden- en hogere inkomens Een grote kwaliteitssprong van woonmilieus in de Zuidvleugel Tegengaan van verloedering in buurten, bijdragen aan de sociale herovering Bijdragen aan huisvesting van starters Een verhoging van de nieuwbouwproductie en het tegengaan van de disbalans tussen stad en regio Verbeteren kwaliteit woningvoorraad, belangrijke bijdrage leveren aan duurzaamheidsopgave d.m.v. investeringen in bestaande voorraad.

Van onze bewoners(organisaties) horen we met name de volgende geluiden:       

Treed daadkrachtig op bij overlast en veiligheidsproblemen Zorg voor verzorgde, schone gebouwen en een aantrekkelijke woonomgeving. Raak niet verwikkeld met gemeenten over verantwoordelijkheidskwesties Iets meer gelijkgestemden als buren, geen grote plotselinge transformatie in leefstijlen in de buurt Woonbron kent haar klanten en weet wat ze willen, er wordt goed geluisterd Dat klanten de keuze kunnen maken voor bijvoorbeeld een luxere badkamer of keuken Lever goede, betrouwbare dienstverlening met service Beperk de stijging van de woonlasten (inclusief energielasten).


Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? De recessie van de afgelopen jaren, maakt de behoefte aan samenwerking groter dan ooit. We zien dat alle organisaties die actief zijn in wijken te maken hebben met de nieuwe financiële werkelijkheid. Overheden en maatschappelijk middenveld trekken zich meer terug op hun kerntaken. Ook van de corporaties wordt dit gevraagd. Vanuit het kabinet Rutte is de route naar een compacte sociale huursector voor degenen die het echt nodig hebben en level playing field op het commerciële segment, in 2011 duidelijk doorgezet. De wetgeving is daarin niet altijd voorspelbaar, zo is de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in 2011 nog niet in de Tweede Kamer behandeld en zijn met name veel belangrijke Algemene Maatregelen van Bestuur (AmvB’s) nog niet beschikbaar. Juist binnen dit speelveld is het van belang om met elkaar bewust in de gaten te houden of bepaalde mensen of problemen niet tussen wal en schip vallen. Dit vergt dialoog en samenwerking met al onze belanghouders.

Onze visie Woonbron vindt maatschappelijke agendering belangrijk. Het gaat daarbij om een wezenlijke invloed van onze belanghouders op de te bereiken doelen. In ons handelen staat transparantie centraal. Wij besteden ons vermogen transparant en geven inzicht in onze doelen. Eveneens zijn wij transparant in onze afwegingen tussen de diverse maatschappelijke opgaven en belangen. Het werken met maatschappelijk bestemd vermogen vraagt om meer sturing op maatschappelijke prestaties. Wij staan daarin open voor dialoog. Deze dialoog met primaire belanghouders (bewonersorganisaties en lokale overheden) en ketenpartners leggen we zoveel mogelijk vast in concrete prestatieafspraken met wederzijdse verplichtingen. Dat vertalen we vervolgens in onze jaarplannen en jaarverslagen.


Voornemens en prestaties Visitatie & verantwoording Visitatie In de eerste helft van 2011 namen wij het visitatierapport in ontvangst, waarin een onafhankelijke visitatiecommissie haar oordeel schreef over het maatschappelijk presteren van Woonbron. Visitatie is een reflectie van buiten naar binnen. Dit gebeurt eens in de vier jaar. Het visitatietraject startte in 2010 met een zelfevaluatie, waarna de onafhankelijke visitatiecommissie documenten analyseerde en onder andere gesprekken met primaire belanghouders en ketenpartners voerde. De visitatiecommissie oordeelde over Woonbron’s presteren volgens opgaven, volgens ambities en doelen volgens belanghouders en naar vermogen. Tevens oordeelde de visitatiecommissie over het bestuur, over maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden (governance). De commissie gaf ons goede cijfers met als eindcijfer een 7,3. Opvallend, volgens de commissie, was dat de scores naar ambities, opgaven en volgens belanghouders bijna identiek waren. Wij scoorden bovengemiddeld op governance, inzicht in vermogen en op interne beheersing. Wat achterbleef, waren onze prestaties op het punt van bouwproductie (gemiddeld geen 500 maar ongeveer 400 woningen per jaar). Ook is opgemerkt dat wij meer expliciet moeten maken hoe wij onze prestatieafspraken met lokale overheden realiseren. Het volledige Visitatie-rapport is beschikbaar op www.woonbron.nl. Agendering en verantwoording Voor het derde jaar organiseerden we in al onze vestigingen agenderings- en verantwoordingsbijeenkomsten. Het overzicht van onze belanghouders en ketenpartners en de verslagen van de bijeenkomsten zijn per vestiging terug te vinden op www.woonbron.nl. Tevens organiseerden we in het najaar twee debatten om onze beleidsresultaten, -voornemens en dilemma’s te bespreken. ‘Achter de voordeur’, een verzamelnaam voor de hulp aan mensen met ernstige sociale en maatschappelijke problemen, had als aanleiding de huidige crisis. De financiële armslag van betrokken organisaties wordt minder. Raken deze mensen tussen wal en schip? Het gaat niet altijd goed, zo bleek. Er zijn te veel instanties bij betrokken, terwijl de onderlinge regie ontbreekt. Maar al te vaak wordt pas actie ondernomen als een situatie uit de hand loopt. Corporate communicatie Woonbron heeft turbulente jaren achter de rug en heeft door alle perikelen rondom het ss Rotterdam imago- en reputatieschade opgelopen. Dit blijkt uit ons eigen gehouden imago-onderzoek in 2010 en de Building Business (BB) Reputatiemonitor 2010. Echter het tij lijkt te keren. Waar we in de BB Reputatiemonitor in 2010 naar plaats twaalf waren gezakt, staan we eind 2011 weer op een vijfde plek. Vraag mensen naar wat ze denken van Woonbron en, naast de vele opmerkingen over het ss Rotterdam, hoor je vooral ook weer woorden als sociaal, initiatiefrijk, idealistisch en ambitieus. Dit wordt ook bevestigd door de meest recente reputatiemonitor. De visitatiecommissie noemde begin 2011 heel Woonbron opvallend gedreven door de missie om er te zijn voor kwetsbare mensen in ons werkgebied. Woonbron is een sterke organisatie en wil dat ook blijven. Woonbron wil een organisatie zijn en blijven die opvalt door het elan waarmee we diensten verlenen aan onze klanten en bijdragen aan het wonen in buurten en wijken. Een organisatie waarop kwetsbare mensen volop kunnen rekenen. Onze kernwaarden lef, bondgenootschap en thuis in de wijk staan nog steeds overeind. Het is het DNA van onze organisatie.

Georganiseerde bewoners ervaren zeggenschap De bewonersorganisaties zijn voor ons belangrijke partners in het realiseren van klanttevredenheid en woonplezier. Met al onze bewonersorganisaties hebben wij samenwerkingsovereenkomsten gesloten. Deze staan op onze website. In 2011 is door de vestigingen constructief samengewerkt met de lokale bewonersorganisaties. Met hen maken onze vestigingen jaarlijks prestatieafspraken waarin de gezamenlijke agenda wordt bepaald.


Onze bewonersorganisaties zijn: Vestiging

Bewonersorganisatie

Delft

Bewonersorganisatie Delft

Delfshaven

Bewonersraad Woonbron Delfshaven

Dordrecht

Bewonersraad Woonbron Dordrecht

Spijkenisse

Bewonersvereniging De Samenwerking

Prins Alexander

VBC Prins Alexander

IJsselmonde

VBC IJsselmonde

Hoogvliet

Vereniging van bewonersraden Hoogvliet (VBR)

De eerste zes bewonersorganisaties werkten in 2011 samen in de Concern Participatie Raad Woonbron (CPRW)

Onze bewonersorganisaties hebben tevens gekwalificeerd adviesrecht over concernbeleid. In 2011 is onder meer advies uitgebracht over de huurverhoging 2011, de afschaffing van Huurvast en de aanpassing van het serviceabonnement. De CPRW overlegde in 2011 tweemaal met de Raad van Bestuur. Belangrijke onderwerpen waren de jaarresultaten, de verkoopportefeuille, de aanpak van energielabels en de samenwerking met bewoners. We meten de tevredenheid van de bewonersorganisaties jaarlijks. De meeste bewonersorganisaties zijn duidelijk tevreden over de samenwerking. Het gemiddelde cijfer dat de bewonersorganisaties geven over de samenwerking met Woonbron is 7,5. Tabel 1. Tevredenheid bewonersorganisaties over de samenwerking met Woonbron Vestiging

2008

2009

2010

2011

Delfshaven

7,0

7,3

7,7

7,8

Delft

7,8

6,1

7,9

8,0

Dordrecht

7,9

8,0

7,8

8,0

Hoogvliet

7,2

5,5

7,3

6,6

IJsselmonde

6,8

7,2

6,6

7,3

-

6,8

-

7,5

Spijkenisse

7,8

8,0

7,7

8,0

Woonbron totaal

7,3

7,0

7,6

7,5

Prins Alexander


Primaire belanghouders ervaren zeggenschap Naast de bewonersorganisaties, hebben wij de lokale en andere overheden als primaire belanghouders. Woonbron heeft lopende prestatieafspraken met de gemeente Delft, het stadsgewest Haaglanden, de Drechtsteden, de gemeente Rotterdam en de gemeente Spijkenisse. Onder 'Bijlage' staat het overzicht van de prestatieafspraken met gemeenten waar wij actief zijn. Per gemeente wordt de context geschetst en op een aantal thema’s worden de afspraken kort benoemd. Wij meten onze maatschappelijke agendering door te kijken naar het percentage belanghouders waarmee prestatieafspraken schriftelijk zijn vastgelegd. Met alle lokale besturen hebben wij prestatieafspraken gemaakt. Dit is ook het doel voor 2012.

Prestatie indicator % primaire belanghouders waarmee prestatieafspraken zijn gemaakt en schriftelijk vastgelegd

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

81%

82%

100%

100%

80%

Om te meten of onze primaire belanghouders ook daadwerkelijk ervaren dat wij maatschappelijke agendering hoog in het vaandel hebben staan, vragen wij aan de lokale overheden hoe zij aankijken tegen de zeggenschap die wij hen geven. In 2011 constateren we over het algemeen een hoge tevredenheid en een stijgende lijn ten aanzien van het opzoeken van dialoog, inzicht geven in afwegingen en het bijdragen aan de maatschappelijke opgaven in het werkgebied. De gemiddelde waardering van onze primaire belanghouders bedraagt een 7,4. De tips die belanghouders ons ter verbetering meegaven, gaan vooral over doorgaan met fysiek en sociaal beheer en de ontwikkelopgaven.

Prestatie indicator

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

7,5

7,4

niet gemeten ivm visitatie ronde

7,5

7,4

Tevredenheid primaire belanghouders

Tevredenheid ketenpartners Wij werken samen met diverse ‘ketenpartners’. Dit zijn organisaties zoals scholen, zorginstellingen, politie en welzijnswerk, waarmee wij projecten opzetten en uitvoeren in onze gebieden. Gemiddeld waarderen de ketenpartners de samenwerking met Woonbron in 2011 met een 7,4.

Prestatie indicator Tevredenheid ketenpartners

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

7,2

7,2

7,2

7,3

7,4


Succesvolle woonmilieus, weerbare wijken en leefbaarheid De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? De crisis op de woningmarkt zette in 2011 door. De afname van verkooptransacties heeft voor Woonbron met name gevolgen voor de vrije verkoopprogramma’s die onderdeel van de herstructureringsaanpak zijn, zoals in Hoogvliet en Dordrecht. De verkoop van bestaande huurwoningen met het Koopgarantproduct verlopen ondanks de crisis goed. Dit product past goed bij de huidige marktomstandigheden, vooral voor starters. De ingezette programma’s voor weerbare wijken vergen een lange adem. De crisis en de beoogde bezuinigingen zijn merkbaar geworden. We zien dat onze partners in de wijken de gevolgen van de economische crisis in hun beleid en plannen vertalen. We verwachten dat dit de komende jaren nog zal toenemen. Dit vraagt om nieuwe creativiteit en samenwerking om wel aan de verbetering van de leefbaarheid in wijken te blijven werken.

Onze visie In de Zuidvleugel van de Randstad is een tekort aan sterke, onderscheidende woonmilieus, zoals aantrekkelijk rustig stedelijk wonen met voldoende groen. Om onze woningen en buurten voor klanten aantrekkelijker te maken, werken we aan woonsferen waarin de woningen, voorzieningen, beheeraanpak en gemeenschappen een echte identiteit vormen. Dit doen we op basis van gebiedsvisies, die we dikwijls met onze partners in een buurt opstellen. Om een gebiedsvisie waar te maken, realiseren we renovatieen nieuwbouwprogramma’s in combinatie met goed sociaal en technisch beheer. In wijken waar de leefbaarheid erg onder druk staat, is een sterk sociaaleconomisch programma samen met onze ketenpartners (scholen, gemeente, welzijnsorganisaties, ondernemers, etc.) van groot belang. Uiteindelijk moeten onze inspanningen zich uiten in voordeurtrots bij klanten (trots zijn op waar je woont), woonplezier, stijgende vastgoedwaarde en verbeterde leefbaarheidcijfers.

Werken aan succesvolle woonmilieus Onze activiteiten vinden plaats op basis van de vastgestelde gebiedsvisies. Eind 2011 was voor 96% van onze productmarktcombinaties (pmc’s) een dergelijke gebiedsvisie als onderlegger aanwezig.

Prestatie indicator % pmc’s ondergebracht in geprofileerde, herkenbare woonmilieus die gebaseerd zijn op een beschreven gebiedsidentiteit

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

74%

88%

92%

94%

96%

Woonbron voert in haar gebieden een veelheid van fysieke en sociale projecten uit om woonplezier te realiseren en de aantrekkelijkheid en vastgoedwaarde te verhogen. We leggen onze focus daarbij steeds op de kracht van de wijk en de mensen die er wonen. Wat is het aanwezige potentieel en hoe kunnen wij bijdragen aan het inzetten hiervan? Per gebied geven we in dit jaarverslag een greep uit de activiteiten.


Delfshaven De focus in Delfshaven ligt op de weerbaarheid van het Nieuwe Westen en Coolhaveneiland (beide WWIwijken), de verdere verbetering van Schiemond op fysiek en sociaal niveau en de aanpak van het particulier bezit in het zogenaamde adoptiegebied Oud Mathenesse. Samen met de wijkregisseurs van de deelgemeente hebben de projectleiders van de vier wijken gewerkt aan het uitvoeren van de activiteiten uit de uitvoeringsprogramma’s. Belangrijke thema’s zijn: schoon, heel, veilig, kansen bieden aan jeugd en het verminderen van achterstanden bij bewoners. Belangrijke partners in de wijk die nodig zijn bij de uitvoering van de plannen zijn de GGD, Roteb, politie, de basisscholen en SOciale ZAken en WErkgelegenheid. Nieuwe Westen Het Nieuwe Westen ging in 2010 achteruit als het om de veiligheidscijfers gaat. Ook staat de sociaaleconomische positie van de bewoners onder druk. Dat terwijl het Nieuwe Westen juist een levendige wijk is met veel potentie en verscheidenheid. De ontwikkeling van het Nieuwe Westen is vooral gericht op de weerbaarheid en zelfredzaamheid van de bewoners, de verbinding tussen alle partners en voorzieningen en het zichtbaar maken van alle kwaliteiten en kansen van deze wijk. Onderdeel van het Nieuwe Westen is de Pupillenbuurt. Voor deze buurt is de uitvoering van de ontwikkelvisie verder ter hand genomen samen met de deelgemeente. Er is gestart met het project ‘opknappanden Heemraadstraat’. Tevens is gewerkt aan de plannen voor het Ontwikkellab aan de Rochussenstraat wat aan 32 jongeren huisvesting gaat bieden met begeleiding van stichting Jong. In 2011 is tevens gestart met de renovatie van dit gebouw. De revitalisering van de Nieuwe Binnenweg is ook in 2011 doorgegaan. Andere activiteiten zijn o.a. aanpak huiselijk geweld, communityschool, bedrijfsruimten voor startende ondernemers en realiseren studentenwoningen. Coolhaveneiland De Ontwikkelvisie Coolhaveneiland is in 2011 uitgewerkt en met de deelgemeente besproken. Begin 2012 volgt vaststelling. Coolhaveneiland is ook een WWI-wijk en de ontwikkeling van dit mooie stukje Rotterdam is vijf jaar geleden al ingezet. We richten ons hier vooral op creativiteit en ondernemerschap. Met de komst van de Machinist (een bedrijfsverzamelgebouw met horecafaciliteiten), het wereldmuziekcentrum, andere bedrijfsverzamelgebouwen en de verbinding met Lloydpier/Müllerpier is al een goede start gemaakt richting het creëren van een creatief eiland. De komende twee jaar gaan we er met partners voor zorgen dat de huidige bewoners, en met name zij die woonachtig zijn in ‘de Driehoek’, gaan meeprofiteren van deze creatieve en economische groei. Dit door onder andere in te zetten op werkgelegenheid en onderwijs. De gewenste supermarkt aan de Oostkousdijk loopt vertraging op vanwege onderhandelingen met de supermarkt. Op de aangrenzende Lloydpier is het 2e investeringsbesluit rondom uitname van 42 woningen van Van der Looy genomen. Start hiervan is afhankelijk van het verkooptempo van de aangrenzende bouwblokken. Schiemond In Schiemond wordt verder gewerkt aan de renovatie van het bezit. In 2011 is de besluitvorming rond de laatste fase afgerond, die in 2012 van start zal gaan. In de Te Woon-complexen in Schiemond gaat de verkoop goed en merken we dat de woningen vooral worden gekocht door jonge starters met een vaste baan. De strenge voorwaarden bij woningtoewijzing en grootschalige renovatie heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de wijkontwikkeling in Schiemond. We willen graag dat Schiemond over twee jaar een aantrekkelijke wijk is voor gezinnen met kinderen. Hierbij staat ook het realiseren van goede voorzieningen voor de jeugd prominent op de agenda. De jeugd is door de komst van de schoolsportvereniging massaal gaan sporten. Na twee jaar zijn er veel kinderen actief lid van een sportvereniging geworden. Oud Mathenesse De opgave van onze adoptiewijk in Oud Mathenesse is vooral het ondersteunen en activeren van de VvE’s. De resultaten mogen er zijn na twee jaar. De planning is dat VvE’s in 2013 een start maken om het achterstallige onderhoud weg te werken. Er is een aanvang gemaakt met de portiekaanpak en veel VvE’s sparen nu met het oog op de plannen voor 2013. De samenwerking met de gemeente Rotterdam en Roteb is met de pilot van de gezamenlijke wijkconciërge in 2011 doorgezet. De renovatie van het seniorengebouw Prof. Poelsflat is in 2011 uitgevoerd en wordt begin 2012 afgerond.


Voor de strategie voor Overschie is er in 2011 een samenwerking met Woonstad tot stand gekomen. Woonstad heeft een grote opgave in het gebied. We koersen op een meer gezamenlijke beheerstrategie.

Delft Vernieuwing Poptahof onder de loep Onder de paraplu van de projectorganisatie Poptahof werken we sinds 2003 samen met de gemeente aan de vernieuwingsaanpak van de buurt. Op fysiek en sociaal vlak is intussen veel bereikt. De ingrepen hebben een positief effect op de leefbaarheidscore van Poptahof. Dit jaar is met de gemeente overeengekomen dat de samenwerking in Poptahof eindigt en Woonbron de vernieuwing verder zelf ter hand zal nemen. Woongebouw Purper is in 2011 opgeleverd en vanaf eind 2010 is gestart met de bouw van Amber (Te Woon en vrije verkoop nieuwbouw). Oplevering volgt in 2012. De aanpak van Poptahof was dit jaar genomineerd voor de Gouden Piramide, een Rijksprijs voor 'inspirerend ondernemerschap' met als thema Gebiedsontwikkeling. Buitengewoon Buitenhof In 2010 kende het Rijk een subsidie toe voor de gebiedsaanpak van Buitenhof Noord. In Delft werken zestien partijen aan de sleutelopgaven voor deze wijk. Ze variëren van Sport & Spel, veiligheid, welzijnen jongerenwerk tot werkgelegenheid, zorg en fysieke ingrepen in de woningvoorraad. Bij elkaar moeten ze leiden tot een Buitengewoon Buitenhof, een wijk waar het goed wonen, werken en recreëren is. Zo wil Woonbron een heldere en effectieve bijdrage leveren aan het verbeteren van het imago en de leefbaarheid van de wijk. Dat doen wij niet alleen door het kwalitatief op orde houden van de woningen, maar ook door in te zetten op de speerpunten ‘Houd kinderen op School’ en ‘Help mensen aan het werk’. De woningen en het gezondheidscentrum aan de Händellaan in Buitenhof zijn in mei 2011 in gebruik genomen. Steeds leuker in de Schiehallen Samen met ERA Contour en TCN werken we aan de transformatie van het terrein van de voormalige Kabelfabriek naar een dynamische woon-werkwijk. In de tussenliggende periode moet het gebied meer ‘kleur’ krijgen door bedrijvigheid en allerlei activiteiten. In het Kabeldistrict, zoals het gebied nu heet, wordt het steeds gezelliger. Kleine bedrijfjes zijn er neergestreken en ook de Nieuwe Academie heeft er een plek gekregen. Vooral de laatste brengt leven in de brouwerij en heeft een aantrekkelijke programmering zowel in de hal als in de stad. De nieuwbouw van het Delfts Groen in de Harnaschpolder is naar tevredenheid opgeleverd in 2011. Renovatie/verduurzaming De renovatie van de 108 woningen aan de Van der Lelijstraat in de Kuiperwijk startte in de 2e helft van 2011. De gerenoveerde woningen worden in 2012 opgeleverd.

Dordrecht In het werkgebied Dordrecht concentreert het omvangrijke integrale gebiedsontwikkelingsprogramma zich rond de WWI-wijken Wielwijk en Crabbehof in Dordrecht-West. Daarnaast is er voor de Vogelbuurt met name een fysieke verbeteraanpak benoemd. Crabbehof Het afgelopen jaar is in een breed gezelschap hard gewerkt aan het bijstellen van het oude visiedocument. Een uitvoerige aanpak, met veel onderzoeken, afstemmingsmomenten, discussie en tussenpresentaties. Onlangs is een concept visiedocument opgeleverd dat op drie deelterreinen (sociaal, demografisch en fysiek) beschrijft welke ontwikkelingen en keuzes er voor een succesvolle toekomst van Crabbehof moeten worden gemaakt. De verwachting is dat eind van het eerste kwartaal van 2012 de visie wordt geaccordeerd. In Crabbehof is onze primaire focus en inzet in 2011 vooral gericht op het beter onder controle krijgen van de openbare ruimten en de directe woonomgeving. Belangrijk is het verder in contact komen met de bewoners. Ook was één van onze voornemens om een projectorganisatie op te zetten en een sociaal programma op te stellen als leidraad voor ons meerjarig handelen.


In 2011 hebben de gemeente Dordrecht en Woonbron met vereende krachten gewerkt aan het onder controle krijgen van de leefbaarheid in de Colijnstraat. De daarvoor opgerichte taskforce heeft in zijn eerste jaar uitstekende resultaten bereikt. Na een half jaar was de overlast al met 25% afgenomen, na een jaar met 35%. Onderdeel van de aanpak in de Colijnstraat is de verkleining van de Foyer. Besloten is om deze terug te brengen naar 100 kamers en onder te brengen in één gebouw met een centrale ingang. Met de verkleining is in 2011 begonnen, afronding gebeurt in 2012. Wielwijk In Wielwijk zijn de grootonderhoudsactiviteiten (inclusief isolatiewerkzaamheden, een zonnecollector en het vernieuwen van badkamers, keukens en toiletten) aan de 112 eengezinswoningen in de Redderbuurt in mei van start gegaan. Door problemen in de bouw is het project helaas sterk vertraagd, wat de nodige overlast voor bewoners tot gevolg had. Voor het einde van 2011 zijn alle interne werkzaamheden afgerond en medio februari 2012 zal het totale project worden opgeleverd. Het nieuwbouwplan aan de Frans Naereboutstraat/Stormhoek (36 eengezinswoningen en 18 appartementen) is ontwikkeld en in 2011 in de verkoop gegaan. De verkoopresultaten vallen tegen. De ontwikkeling van het project de Schepen is verder vertraagd vanwege ongunstige financiële uitkomsten. WOW – Wensen Ontwikkelen Wonen – is in Wielwijk gestart met de verkoop in 2011. WOW is een zogenaamd CPO-project (collectief particulier opdrachtgeverschap), waarbij een groep kopers gezamenlijk een nieuwbouwproject ontwikkelt geheel volgens eigen wensen. Woonbron begeleidt dit project en verkoopt bouwrijpe kavels aan de kopers. Eind 2011 was er een groep van vijftien geïnteresseerden. Het project Evertsenstraat A16 is in 2011 in ontwikkeling genomen. Het gaat om 34 starterswoningen voor de vrije verkoop met uitbreidingsmogelijkheden. Het plan wordt in bouwteamverband ontwikkeld met de aannemer als (mede)risicodragende partner. In 2011 is het nieuwbouwproject De Horizon opgeleverd aan de oostelijke entree van Wielwijk. Het was het eerste nieuwbouw Te Woon-project van de vestiging Dordrecht. Het project heeft gretig aftrek gevonden en wordt in die zin als zeer succesvol beschouwd. Vanwege dit succesvolle karakter zal herhaling plaatsvinden aan de Sweersstraat, bij de noordelijke entree van de wijk. Met de planontwikkeling is in 2011 begonnen. Vogelbuurt Voor dit gebied, waar de komende jaren veel te gebeuren staat, is samen met het opbouwwerk en de gemeente een sociaal programma opgesteld. Woonbron draagt, als mede-opdrachtgever, financieel bij. De uitvoering van de verschillende programmaonderdelen moet in 2012 echt op gang komen. Voor de fysieke verbetering van de Vogelbuurt is in 2011 gewerkt aan twee renovatieplannen en aan de planvorming voor 52 appartementen op een plint met een maatschappelijke bestemming. Eind 2011 is overeenstemming bereikt met de gemeente Dordrecht over de grondprijs. Nieuw Krispijn Het nieuwbouwproject Nassaulocatie vordert gestaag en hiermee is de primaire doelstelling gehaald. Het project bestaat uit 102 woningen. Dit zijn 20 Te Woon-appartementen, 40 markthuurappartementen, 24 koopappartementen en 18 eengezinswoningen. De verkoop van de appartementen verliep in 2011 succesvol en hoopgevend. De eengezinswoningen verkopen moeilijk. De verhuur van de markthuurappartementen verloopt zeer succesvol. Leerpark Project Newton op het Leerpark is in december 2010 gestart en bestaat uit 54 huurappartementen, 69 koopappartementen (Koopgarant en Koopcomfort), 2.410 m2 leerwerkbedrijven en een parkeergarage met 174 parkeerplaatsen. De verkoop van de appartementen verloopt moeizaam. Verwachte oplevering is november 2012.


Hoogvliet Campus Hoogvliet Eind 2011 werd een bijzonder belangrijk besluit genomen voor Hoogvliet: het besluit tot de bouw van de Campus Hoogvliet. De gemeente Rotterdam verdient hiervoor alle lof, want nadat bleek dat Woonbron de financiering niet kon borgen via het WSW, besloot zij een groot deel van die financiering voor eigen rekening te nemen. Door samenwerking van de gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoogvliet en Woonbron kon uiteindelijk met succes in december 2011 het plan ter goedkeuring voorgelegd worden aan de gemeenteraad van Rotterdam. Daarmee is de Campus gered en krijgt Hoogvliet eind 2013 haar eigen Campus waar PENTA College CSG, Einstein Lyceum, Zadkine, deelgemeente Hoogvliet en Woonbron hun krachten bundelen om voor jongeren een zo aantrekkelijk mogelijk aanbod neer te zetten. Woonbron investeert in het woongebouw, dat plek biedt aan 104 jongerenwoningen. Het totale project beslaat zo’n 40.000 m2. Imagocampagne Hoogvliet De herstructurering van Hoogvliet is in een vergevorderd stadium. Het beeld dat buitenstaanders hebben van deze deelgemeente lijkt de laatste jaren verbeterd. Het is nog lang niet bij iedereen bekend, maar in Hoogvliet is het goed wonen. ‘In Hoogvliet worden uw woonwensen werkelijkheid’, met die belofte is vorig jaar een nieuwe imagocampagne voor Hoogvliet gelanceerd. Oudeland Belangrijke mijlpaal is ook dat de gebiedsstrategie voor Oudeland is vastgesteld en breed wordt gedragen. Dit behelsde o.a. een vernieuwde sloop/nieuwbouw-planning met veel aandacht voor tijdelijk beheer en leefbaarheid. De nieuwbouw eengezinswoningen vrije verkoop en Koopgarant zijn in 2011 in verkoop gegaan, maar dit loopt nog niet storm. Daarom Oudeland In Oudeland is de afgelopen jaren flink geïnvesteerd. Dit wordt in de komende jaren voortgezet. Woningvoorraad, openbaar groen, maar ook buurt-, winkel- en onderwijsvoorzieningen worden op een hoger plan gebracht. Deze verbeteropgave gaat hand in hand met de opgave nieuwe bewoners naar de wijk te halen. Op 1 maart 2011 ondertekenden de besturen van de stichtingen Bestuur Openbaar Onderwijs Rotterdam (BOOR) en Protestants-Christelijk Basis- en Orthopedagogisch Onderwijs (PCBO), Plein010, de deelgemeente Hoogvliet en Woonbron een afnameovereenkomst voor de Multifunctionele Accommodatie Oudeland. Deze gaat plek bieden aan basisscholen de Notenkraker en Oudeland, een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang (Plein010) en welzijnen sportaccommodatie (deelgemeente Hoogvliet). De bouw van de MFA Oudeland startte in 2011 en oplevering staat gepland in de eerste helft van 2012. Nieuw Engeland krijgt Nieuwe Buren In de wijk Nieuw Engeland worden aan de Voorweg 55 nieuwe eengezinswoningen gerealiseerd. Het woonplan heet Nieuwe Buren en sluit goed aan op de intieme opzet van de bestaande wijk en de sociale samenhang tussen bewoners.In een eerste fase worden 22 eengezinswoningen verkocht en gebouwd. De verkoop van het project Nieuwe Buren liep – ondanks moeilijke omstandigheden op de woningmarkt – boven verwachting goed. Alle woningen in de eerste fase zijn relatief snel verkocht en in de tweede helft van 2011 opgeleverd. In mei 2011 zijn de resterende 33 woningen (fase 2) in de verkoop gegaan. Ook hiervoor is veel animo; eind 2011 was ruim 70% verkocht. Heijplaat Vanaf begin 2010, toen bewoners Woonbron en andere partijen ter verantwoording riepen over het trage tempo van de gebiedsontwikkeling van Heijplaat, is stevig gewerkt aan verbetering hiervan. Het doel is als partners gezamenlijk verantwoordelijkheid te dragen voor de ontwikkeling van het gebied. Met de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de gebiedsontwikkeling van Heijplaat op 2 september 2011 door het Havenbedrijf, de gemeente Rotterdam en Woonbron kwam geld beschikbaar voor de aanleg van een westelijke ontsluitingsweg, voor de grondexploitatie van het Nieuwe Dorp fase I, voor de renovatie van de basisschool en om exploitatieverliezen op voorzieningen als o.m. buitenschoolse opvang te compenseren. Woonbron committeert zich onder randvoorwaarden aan de ontwikkeling van het Nieuwe Dorp. Op 23 juni is het startsein gegeven voor de sloop van de eerste naoorlogse woningen op Heijplaat. Inmiddels is de werving van nieuwe bewoners gestart. Zo heeft Woonbron het wonen in het Nieuwe Dorp onder meer op twee grote woonbeurzen gepresenteerd.


Ook is zij in gesprek met vastgoedontwikkelaars die risicodragend willen ontwikkelen in het Nieuwe Dorp. Met hen wordt het woningaanbod nader uitgewerkt. De nieuwbouw van 58 appartementen in gebouw De Wijde Blick was eind 2011 gereed. Een deel van de appartementen - circa 32 woningen - is verhuurd aan bewoners van een woongroep. Dit zijn bestaande Heijplaters die met elkaar in één gebouw willen wonen. Voor gezamenlijke activiteiten komen zij bij elkaar in een gemeenschappelijke ruimte. Op de begane grond van de nieuwbouw is 450 m2 bedrijfsruimte bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. De Wijde Blick is een bijzonder duurzaam gebouw en in dat kader genomineerd voor een prestigieuze prijs op dit gebied. Woonbron heeft verder op Heijplaat een samenwerkingsverband gesloten met de Hogeschool Rotterdam en de TU Delft om op een vrijgekomen slooplocatie in het Nieuwe Dorp tijdelijke proefwoningen te bouwen. Met studenten van beide onderwijsinstellingen worden innovatieve ideeën uitgewerkt en gerealiseerd. Concept House Village, zoals het project is gedoopt, wordt het experimentele modeldorp van Heijplaat. Het accent ligt daarbij op het ontwikkelen, testen en demonstreren van duurzame en flexibele bouwsystemen. Het eerste prototype is in aanbouw en wordt in januari 2012 opgeleverd. Meeuwenplaat De tuinenaanpak in Meeuwenplaat is dit jaar van start gegaan. Tuinen zijn immers een bepalende factor voor het woonplezier. Met de aanpak stimuleert Woonbron bewoners hun tuin op orde te houden. Dit gebeurt niet alleen door bewoners aan te spreken op slecht onderhoud, maar ook via een positieve benadering van actieve bewoners. Zij krijgen complimentkaarten voor hun mooie tuin en bijvoorbeeld de mogelijkheid tuingereedschap te lenen. Park van Oeden Dit woonplan aan het Oedenvlietse Park en dicht bij de Oude Maas krijgt steeds meer vorm. Aan de Keizermantelweg is eind 2011 een woontoren opgeleverd met ruime appartementen, die zowel te koop als te huur worden aangeboden. Daarnaast is het besluit genomen de bouw te laten starten van elf naastgelegen eengezinswoningen. Direct aan het Oedenvlietse Park moeten twee-onder-één-kapwoningen verrijzen. De afzet van deze woningen verliep de afgelopen jaren moeizaam. Door een nieuwe manier van aanbieden, vordert de verkoop nu gestaag. Potentiële kopers krijgen veel vrijheid hun woning naar eigen inzicht in te delen. Op korte termijn worden de eerste tweekappers gebouwd. Pernis Afgelopen jaar heeft Woonbron Hoogvliet met Stadsontwikkeling Rotterdam, deelgemeente Pernis, twee basisscholen, diverse verenigingen en Welzijn Pernis een samenwerkings- en ontwikkelovereenkomst uitgewerkt voor het Multifunctioneel Centrum Pernis. Helaas was eind 2011 nog steeds onzeker of het centrum doorgaat, er is nog geen sluitend plan. In Rhoon zijn tien vrije verkoop nieuwbouwwoningen in het project Julianadriehoek voor de bouwvak 2011 opgeleverd. Alle woningen zijn ruim voor oplevering verkocht.

IJsselmonde In de deelgemeente IJsselmonde concentreren onze activiteiten zich in de buurten GroenenhagenTuinenHoven (GHTH), Sportdorp, Oud-IJsselmonde en Beverwaard. De deelgemeente IJsselmonde is onze belangrijkste samenwerkingspartner. Vanuit de gebiedsvisie IJsselmonde 2010-2020 heeft de deelgemeente IJsselmonde aan Woonbron expliciet gevraagd om naast de aanpak van de woningvoorraad (groot onderhoud, duurzaamheidsmaatregelen) ook bij te dragen aan de ‘aanpak Kantelwijken’. Een aanpak die wijken ten goede laat kantelen door een intensieve en geconcentreerde inzet. Een aanpak met verbinding tussen fysiek, veilig en sociale inzet, zonder verkokering van de hulpverlening. Inzet van Woonbron is gevraagd met name in (een deel van) Beverwaard en de flats in de wijk Tuinenhoven. Woonbron heeft hier positief op gereageerd.


Hierbij hanteren de deelgemeente en de andere partijen die meedoen aan het actieplan het uitgangspunt: één huishouden, één aanpak en één eindverantwoordelijke. In de wijk GHTH zijn we al vele jaren bezig met de vernieuwing en verbetering van de voorraad. In 2011 verliep de nieuwbouw van de Ooievaar, appartementen voor o.a. ouderen uit de wijk die willen doorstromen vanuit de eengezinswoning, op schema. De start van de renovatie van de 555 galerijappartementen ‘6-hoog’ wordt verwacht in de 2012. De aanpak van de TDK’s (ToiletDoucheKeuken) is hier al wel versneld afgerond in 2011. Voor de vrije verkoop eengezinswoningen De Zwanen is in 2011 gewerkt aan een haalbaar initiatief. Voor de Multifunctionele accommodatie De Spechten, die in de oorspronkelijke plannen een prominente plek innam in het voorzieningenniveau, wordt bestudeerd of een afgeslankte versie levensvatbaar kan zijn. Op initiatief van een bewoonster uit een van de flats in Tuinenhoven is onderzocht of we een project met ‘makkelijke buurttuintjes’ op het binnenterrein kunnen realiseren. En dat was mogelijk. De bewoonster gaat zelf, met ondersteuning van Woonbron en partnerorganisatie Perspect, bewoners werven en subsidiemogelijkheden onderzoeken. Het doel van deze buurttuintjes is om kinderen en hun ouders bewust te maken van gezond eten en hen te betrekken bij het beheer van hun eigen woonomgeving. Aangrenzend aan GHTH, in het centrumgebied, is de renovatie van de Groene Tuin voorbereid, maar nog niet in besluitvorming gebracht. De renovatie van de vier flats aan de Heindijk was eind 2011 nagenoeg voltooid.

In de 335 woningen in de Sagenbuurt in Oud-IJsselmonde wordt gewerkt aan verbeteringen waarbij d.m.v. onderhoudsingrepen en isolerende maatregelen het achterstallig onderhoud weggewerkt wordt. We willen ook energiezuinige maatregelen realiseren. Tijdens de voorbereidingen hiervan is het vooral van belang het vertrouwen van de bewoners terug te winnen en te behouden. We verwachten hier begin 2012 te starten met de uitvoeringen van de renovatie van de 56 eengezinswoningen. Met een gefaseerde aanpak wordt de Beverwaard door alle partijen en bewoners gezamenlijk weer op de kaart gezet. Via verschillende bijeenkomsten met wijkbewoners kregen bewoners informatie over wat er in de komende periode gaat gebeuren in de buurt. Bewoners gaven ons ook informatie. Bijvoorbeeld waaraan zij vinden dat aandacht moet worden geschonken in hun buurt. Alle partners zijn met de informatie van bewoners direct aan de slag gegaan en tonen daarmee het belang en betrokkenheid. Duidelijk is geworden dat in de Beverwaard een grootschalige onderhoudsaanpak nodig is de komende jaren, o.a. omdat de beperkte bouwkwaliteit op sommige plekken problemen oplevert. Deze aanpak is in 2011 in voorbereiding genomen. In Sportdorp is op 1 december 2011 het buurtpreventieteam officieel geïnstalleerd. Burgemeester Aboutaleb was uit interesse aanwezig bij deze gelegenheid. De bewoners van de wijk voelen zich onveilig en geven aan dat er veel wordt ingebroken. Het aantal meldingen en/of aangiftes hiervan bij de politie is daarentegen laag. Door installatie van het buurtpreventieteam wordt gemonitord in hoeverre het gaat om een verminderd veiligheidsgevoel of daadwerkelijk toenemende criminaliteit.

Kwaliteitssprong Rotterdam Zuid Woonbron beheert in de oude stadswijken van Rotterdam Zuid een kleine 1.000 eenheden, waarvan een groot deel verkocht onder voorwaarden met een verkoopgarantie. Rotterdam Zuid stond in 2011 volop in de belangstelling, en met name de zeven focuswijken Charlois, Feijenoord, Afrikaanderbuurt, Hillesluis, Tarwewijk, Bloemhof en Carnisse. In februari kwam het rapport van de commissie Deetman/Mans uit, dat concludeerde dat de opgave van Rotterdam Zuid dermate ernstig en omvangrijk is dat een nationaal programma is vereist. Dit programma zou zich moeten focussen op talentontwikkeling, economische ontwikkeling en fysieke ontwikkeling, waarbij de fysieke ontwikkeling met opzet achteraan staat. Hoewel Woonbron nauwelijks positie in de zeven wijken heeft, voelen we ons zeer betrokken bij het slagen van de kwaliteitssprong omdat dit van groot belang is voor de positie van Rotterdam en de Zuidvleugel van de Randstad. We namen dan ook deel aan de uitwerking van het programma in een bod aan minister Donner. In 2012 moet de verdere uitwerking vorm krijgen, onder de nieuwe ‘superambtenaar voor Rotterdam Zuid’, Marco Pastors. In het gebied waar ons beheervolume vooral ligt, de Vogelbuurt in Charlois, hebben we in 2011 tevens de Nieuwe Nachtegaal opgeleverd.


Een project dat een moeizaam begin kende door tegenwerking van de buurtbewoners, maar uiteindelijk een parel heeft opgeleverd. Het multifunctionele centrum werd met prijzen onderscheiden en is een voorbeeld ‘op Zuid’ en daarbuiten als het gaat om het bieden van een thuishaven aan kwetsbare mensen. De verbouwing van het voormalige verzorgingshuis is bijna volledig uitgevoerd door leerlingen onder aansturing van het vakmanschap van ZZP-ers en de ‘Grijze Bouwersclub’.

Prins Alexander In de deelgemeente Prins Alexander is Woonbron vooral actief in Ommoord, Zevenkamp en Nesselande. Ommoord In Ommoord is de renovatie van de ruim 700 woningen van de Knikflats eind 2009 afgerond. Er resteren in de Grasbuurt twee invullocaties. Het tweede investeringsbesluit rondom 43 Te Woon-woningen aan het Brongras werd eind 2011 genomen. We verwachten hiermee doorstroommogelijkheden voor de seniore bewoners uit de eengezinswoningen van de Grasbuurt mogelijk te maken. De realisatie van twee-onder1-kapwoningen aan het Kamgras is uitgesteld omdat de verkoop tegenviel. In Ommoord is meegewerkt aan diverse wijkactiviteiten. Zo was de Ommoordse plantenruilbeurs in mei een groot succes en een mogelijkheid om aandacht te geven aan het belang van aantrekkelijke tuinen in de wijk. Nesselande De eerste woningen van het nieuwbouwcomplex aan het Marcel Duchampplein zijn eind 2011 opgeleverd en daarna Te Woon aangeboden. Dit loopt door in 2012. Ook kinderopvang, een school, het Centrum Jeugd en Gezin en een bijzondere woonvorm van Steinmets/Compaan hebben er een onderkomen gevonden. Met de realisatie van dit laatste deelplan hebben we in totaal ruim 500 woningen gebouwd in Nesselande. Op die manier hebben we een grote bijdrage geleverd aan de toevoeging van nieuwe sociale woningvoorraad. In Nesselande hebben we initiatieven vanuit de bewoners, waar mogelijk, ondersteund. Ook leverden we een bijdrage aan nieuwe planten voor de hanging-baskets in Hollands Glorie. In 2011 zijn schouwrondes langs onze gebouwen gemaakt, waarbij we letten op hoe schoon en heel de woningen en hun omgeving zijn. Onze gebouwen en straten scoren hierbij zeer goed; van opgeruimd en in goede staat tot zeer schoon en volledig heel. De complexbeheerder spreekt bewoners aan op het tuinonderhoud. Zevenkamp Onze inzet in was in 2011 gericht op het vergroten van ‘voordeurtrots’, bewoners meer uit zichzelf laten halen en het stimuleren van de contacten met partners in de wijk. Verder hebben het imago van de wijk, maar ook de aanpak van problemen op het gebied van jeugd/veiligheid, gezondheid, sociaal isolement en voorzieningen onze aandacht. Hierbij is het uitgangspunt dat de belangrijke partners (deelgemeente, Woonstad en Vestia) uit de wijk ook meedoen om vraagstukken op te lossen. Aan de Zevenkampse Ring en het Naardermeer werden de entrees van de woongebouwen compleet vernieuwd. De kinderen van de Jazzbuurt in Zevenkamp gingen de straat op om gewapend met bezem en prikstok hun buurt schoon te maken. De schoonmaakactie, die van maart tot en met juni werd gehouden, heeft haar vruchten afgeworpen. De straten waren schoner dan de eerste keer dat de kinderen op pad gingen.

Spijkenisse Snoekenveen vergroenen en achter de voordeur In Waterland is Woonbron Spijkenisse in 2011 gestart met ‘duurzame betaalbaarheid’. Een project dat de wijk Waterland op termijn moet ‘vergroenen’ en tevens aantrekkelijker moet maken voor meerdere, sociaal sterkere doelgroepen. In 2011 hebben medewerkers van Woonbron Spijkenisse huisbezoeken afgelegd in Snoekenveen. Het blijkt dat veel huurders ongewild thuis zitten. Ze willen wel werken, maar het lukt niet een baan te vinden. Woonbron zoekt samenwerking met de gemeente om deze bewoners te helpen. In Snoekenveen is gestart is met het op hoog niveau verduurzamen van 21 eengezinswoningen. Dit is een pilotproject voor de wijk. Doelstelling is met deze aanpak de energierekening aanzienlijk te verlagen en zo woningen met aantrekkelijke woonlasten tot stand te brengen.


Dress for succes Dit project wordt financieel ondersteund door de drie woningcorporaties in Spijkenisse. De organisatie helpt mensen die dat zelf niet zo goed kunnen met betrekking tot gedrag en gepaste kleding bij sollicitaties om zo zelfverzekerd een sollicitatiegesprek in te gaan. De organisatie werkt nauw samen met het gemeentelijk project ‘Spijkenisse werkt’. In 2011 zijn de doelgroepen van het project verbreed naar daklozen, ex-gedetineerden, mensen in de WAJong en WIA en mensen met een bijstandsuitkering die verplicht zijn vrijwilligerswerk te doen. Akkers Centrum Deze wijk heeft, onder andere door inzet van de gemeente en corporaties, in de afgelopen jaren een duidelijke verbetering doorgemaakt op het gebied van leefbaarheid. Zo blijkt ook uit de leefbaarheidsmonitor. De waardering voor de wijk is van een 4.7 naar een 6.0 gestegen. Toch realiseert Woonbron zich dat de extra aandacht voor dit gebied ook de komende tijd nog nodig zal zijn. Zo is in 2011 het project ‘10 maanden’-aanpak afgerond. Dit project, een samenwerkingsverband tussen de gemeente Spijkenisse en de drie corporaties uit Spijkenisse, was erop gericht de overlast van met name (hang)jongeren in en rond het winkelcentrum terug te brengen. Mede door dit project heeft er onder deze jongeren een gedragsverandering plaatsgevonden. De overlast rond het winkelcentrum is duidelijk afgenomen.

Leefbaarheid Als onderdeel van onze gebiedsaanpak gaven we in 2011 aan leefbaarheid € 9,1 miljoen uit, in lijn met de voorgaande jaren. In € mln. Uitgaven leefbaarheid

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

n.b.

12,1

9,5

10,1

9,1

Met uitgaven aan leefbaarheid willen we sterk focussen op het versterken van de legitimiteit, de meetbaarheid van de effecten en de ‘beleidstheorie’ erachter. Welk ‘dividend aan de maatschappij’ wordt gerealiseerd met inzet van het corporatievermogen? Woonbron heeft dit ook in 2011 opgepakt met onder andere de vanuit Corpovenista bedachte aanpak ‘Wat werkt in de wijk’. Wat zijn de gekwantificeerde en gemonitariseerde maatschappelijke effecten, welke partijen profiteren daarvan en welke partijen dragen eraan bij? De mate van transparantie en de wijze van verantwoording is de sleutel van succes naar de omgeving bij de onverminderde inzet in (achterstands)wijken. Het resultaat van onze inspanningen meten we trendmatig door middel van klantenpanelonderzoeken naar woonplezier en de tevredenheid met de woonomgeving. Om te meten of onze beheerinspanningen en investeringen het gewenste resultaat hebben, vragen we onze klantenpanelleden jaarlijks naar hun woonplezier. In 2011 gaf 66% aan plezierig te wonen. Dat is duidelijk minder dan in de vorige meting. Dit geldt voor bijna alle vestigingen, met uitzondering van Spijkenisse waar vorig jaar het aandeel mensen dat aangeeft plezierig te wonen al was gedaald. Dit betekent niet dat het aandeel klanten dat onplezierig woont, is toegenomen. Het gaat vooral om een toename van het aandeel mensen dat niet plezierig, maar ook niet onplezierig woont. Doordat deze verschuiving zich bij alle vestigingen voordoet, wijten we deze ontwikkeling aan een meer algemene maatschappelijke trend. Mensen staan minder positief in het leven in tijden van crisis.


De waardering van onze klanten over hun woonomgeving is stabiel rond de zeven. Na twee jaar een licht stijgende lijn, daalt de klanttevredenheid in 2011 tot een 6,9. De doelstelling om een 7+ te halen wordt daarmee niet gehaald. Het cijfer blijft ook achter bij de grootstedelijke benchmark (7,2) die ook licht is gedaald ten opzichte van de vorige meting. Belangrijkste verbeterpunt voor de klant blijft de veiligheid. Realisatie 2008

Realisatie 2009

Jaarplan 2010

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

% klanten dat aangeeft (erg) plezierig te wonen

72%

70%

72%

73%

74%

66%

Klantwaardering over de woonomgeving

6,8

6,9

7,3

7,0

7,3

6,9

Prestatie indicator

In 2011 zijn de resultaten van de Leefbaarometer 2010 beschikbaar gesteld. Op basis van een groot aantal indicatoren worden alle Nederlandse buurten voorzien van een oordeel over de leefbaarheid. Dit varieert van ‘zeer negatief’ tot ‘zeer positief’. Ten opzichte van de vorige meting bleek de leefbaarheid landelijk vrij stabiel. Er was wel sprake van het naar elkaar toegroeien van buurten. De (zeer) positieve buurten zakten iets op de leefbaarheidsschaal, terwijl vooral de (zeer) negatieve buurten erop vooruit zijn gegaan. In onderstaand figuur zijn de leefbaarometerscores van de Woonbron-portfolio in 2009 (leefbaarometer2008) vergeleken met de portfolio in 2011 (leefbaarometer2010). Ook in de Woonbronbuurten zien we het naar elkaar toegroeien. In onze voorraad is het aandeel woningen in zeer positieve buurten iets afgenomen, maar juist ook het aandeel woningen in matige buurten is afgenomen. Het aandeel (matig) positief is toegenomen. Figuur 2. Leefbaarometerscores


Overlast en huurachterstanden Aanpak overlast Woonbron stuurt in het verbeteren van de leefbaarheid stevig op het voorkomen en verhelpen van overlast. Als voorkomen niet helpt, dan is het beleid dat de overlast wordt aangepakt. Overlast wordt niet geaccepteerd. Door een strakke aanpak is ontruimen op basis van overlast effectief gebleken. Tabel 2. Ontruimingen op basis van overlast 2009

2010

2011

10

40

14

IJsselmonde

-

2

5

Prins Alexander

2

-

-

Spijkenisse

2

2

3

Hoogvliet

3

1

2

Dordrecht

-

1

5

Delft

1

3

5

18

49

34

Delfshaven

Totaal

Huurachterstanden Huurachterstanden blijven onder druk staan als gevolg van het economisch klimaat. Het aantal ontruimingen op basis van huurachterstanden is in 2011 toegenomen. Woonbron is zich sterk bewust van huurachterstanden bij klanten. Belangrijk is om er in een vroeg stadium bovenop te zitten en een strikt incassobeleid te voeren. In samenwerking met partners kan naar aanvullende oplossingen worden gezocht. Voorkomen moet worden dat mensen met beperkte middelen in een situatie van oplopende schulden terecht komen. Daarbij maakt Woonbron wel onderscheid tussen ‘niet-willers’ en ‘niet-kunners’. Alleen met de laatste categorie wordt bemiddeld in het zoeken naar oplossingen. Dit kan bijvoorbeeld via het ‘Meldpunt preventie huisuitzetting’, zodat via een gesprek kan worden achterhaald welke problemen er spelen en of er sprake is van meervoudige problematiek. De stijging van het aantal ontruimingen in 2011 lijkt te worden veroorzaakt door de crisis. Meer mensen hebben minder of geen werk. Er lijkt een stijgende lijn zichtbaar te zijn van het aantal aanzeggingen tot ontruiming. Dit is een signaal om ook in 2012 het beleid vroegtijdig in te grijpen voort te zetten.


Tabel 3. Ontruimingen op basis van huurachterstand 2009

2010

2011

55

45

68

4

48

52

Prins Alexander

19

7

12

Spijkenisse

12

12

10

Hoogvliet

14

13

17

Dordrecht

101

67

82

54

40

32

259

232

273

Delfshaven IJsselmonde

Delft Totaal

Nieuwbouw en renovatie Een belangrijk onderdeel van het werken aan sterke wijken is de verbetering van de fysieke voorraad door nieuwbouw en renovatie. In 2011 stond de start (= 2e investeringsbesluit) van 510 nieuwbouwwoningen (154 Te Woon en 356 koopwoningen) en 771 renovatiewoningen op de planning. Daarnaast was ruim 31.000 m2 maatschappelijk vastgoed gepland. In 2011 zijn uiteindelijk 262 woningen en 4.530 m2 maatschappelijk vastgoed in aanbouw genomen (d.w.z. volgens de Woonbron-definitie 2e investeringsbesluit genomen in 2011 en daadwerkelijke start in 2012). Ook is de bouw van de Campus Hoogvliet met 33.738 m2 in opdracht van de gemeente* gestart. Met betrekking tot de woningproductie is dus ruim 52% van de geplande 510 woningen behaald. Samenvattend ziet de productie in 2011 er als volgt uit:


Tabel 4. Productie nieuwbouw gestart in 2011 2011

NIEUWBOUW gestart

Woning

Aantal

Te Woon

Koop

Vestiging

Projectnaam

Prins Alexander

Brongras

43

43

Hoogvliet

Oudeland 1, fase 1

18

18

Hoogvliet

Julianadriehoek

10

10

Hoogvliet

Dijkzone 3

11

11

Hoogvliet

Voorweg (Nieuwe Buren)

55

55

Hoogvliet

MFA Oudeland

0

4.530

Hoogvliet

Campus

0

33.738*

Hoogvliet

Campus Woongebouw

104

Totaal Rotterdamse vestigingen

Spijkenisse

Totaal

76

214

21

Totaal overige vestigingen

Totaal Woonbron

in m2

104

165

Lobeliastraat

BOG

38.268

21

21

0

21

0

186

76

262

38.268

Wel begroot, maar niet gestart in 2011 zijn de vrije verkoopprojecten Hooidrift in Delfshaven, Kamgras in Prins Alexander en De Zwanen in IJsselmonde. Deze projecten zijn herontwikkeld in 2011 hetzij vanwege onhaalbaarheid, hetzij vanwege uitblijven van marktvraag. Op de begroting voor 2011 stonden verder twee fasen van de nieuwbouw in Oudeland, Hoogvliet. Hiervan zijn alleen Koopgarant-woningen in twee blokken (18 woningen) verkocht zodat hiervoor in december een 2e investeringsbesluit is genomen. In Dordrecht is ten opzichte van de begroting locatie De Schepen in Wielwijk tot op heden niet haalbaar gebleken. De Nassaulocatie stond ook op de begroting voor 2011, maar is uiteindelijk al eind 2010 gestart. Met betrekking tot het bedrijfsonroerend goed (BOG) is er voor het einde van 2011 geen helderheid gekomen over de ontwikkeling van het MultiFunctionele Centrum in Pernis.

Prestatie indicator Aantal geplande in aanbouw te nemen woningen (a.d.h.v. eerste palen)

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

326

411

510

262

In 2011 is tevens begonnen met de renovatie van 762 woningen en bijbehorend BOG. In 2011 is, naast de in de tabel opgenomen projecten, ook het project TDK’s complex 6 hoog gerealiseerd. Het is niet goed mogelijk om dit project qua aantallen in de tabel op te nemen. Uiteindelijk zijn er 166 toiletten, 96 douches en 85 keukens vernieuwd in het complex. Ook zijn er 160 elektra meterkasten vervangen en uitgebreid. We houden dit project daarom buiten de tellingen. Voor 2011 stond de start van 771 renovatiewoningen op de planning, en 3.353 m2 bedrijfsonroerend goed (BOG). De renovatieplanning van de woningen is dus nagenoeg gehaald. Het BOG is lager dan gepland omdat de locatie voor een supermarkt aan de Oostkousdijk in Rotterdam nog niet realiseerbaar bleek.


Tabel 5. Renovatie gestart in 2011 2011

RENOVATIE gestart

Vestiging

Projectnaam

Delfshaven

Schiemond Zavrel/Ruggen

Delfshaven

Ontwikkellab Rochussenstraat

Aantal

BOG

woningen

in m2

609 24

266


633

266

Delft

van der Lelijstraat

108

Spijkenisse

Snoekenveen e.g.w.

21


129

-

Totaal Woonbron

762

266

In de onderstaande tabellen zijn de in 2011 gerealiseerde opleveringen van nieuwbouw en renovaties van woningen en ander vastgoed samengevat. Tabel 6. Opgeleverde nieuwbouw 2011

NIEUWBOUW opleveringen

Vestiging

Projectnaam

Delfshaven

Achterhaven

37

Prins Alexander

Kindcluster

70

Hoogvliet

Wijde Blick

58

Hoogvliet

Juliana driehoek

10

Hoogvliet

Voorweg

22

Totaal Rotterdamse vestigingen Dordrecht

Van der Kloosterstraat

Totaal overige vestigingen Totaal Woonbron

Aantal

BOG

woningen

in m2

197

2.275

2.275

39 39

-

236

2.275

Bij deze projecten, die alle aan het volkshuisvestelijk beleid bijdragen, zijn de stichtingskosten van een aantal woningen boven de grens van € 200.000 uitgekomen. Hiervan is sprake bij de volgende projecten. Vestiging, projectnaam

Aantal woningen

Delfshaven, Achterhaven

13

Hoogvliet, De Wijde Blick

58


Tabel 7. Opgeleverde renovatie 2011

RENOVATIE opleveringen

Vestiging

Projectnaam

Delfshaven

Maaszicht Klooster

Delfshaven

Opknappanden Heemraadstraat

Aantal

BOG

woningen

in m2 1.270

3


3

Spijkenisse

21

Snoekenveen

1.270


21

-

Totaal Woonbron

24

1.270

In 2011 zijn er dus 236 nieuwbouwwoningen en 2.275 m2 maatschappelijk vastgoed opgeleverd. Met betrekking tot het project Kindcluster tellen wij de opleveringen van het eerste blok, de resterende woningen van het tweede blok worden begin 2012 opgeleverd. Verder zijn in 2011 totaal 24 gerenoveerde woningen opgeleverd en 1.270 m2 maatschappelijk vastgoed in Klooster Maaszicht. In het klooster zijn 30 kamers voor bijzondere doelgroepen gesitueerd. We investeerden in nieuwbouw en renovatie in 2011 in totaal € 61,2 mln., met een onrendabel deel van € 29,4 mln.

Complexgewijze verkoop In 2011 zijn vier complexen verkocht aan drie beleggers en een corporatie. Hierbij ging het in totaal om 242 woningen en 9 eenheden bedrijfsonroerend goed (BOG). De complexen liggen in Delft, Dordrecht, Prins Alexander en Spijkenisse. Verkoop van corporatiebezit is alleen mogelijk na goedkeuring van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het ministerie heeft met de verkoop ingestemd. Woonbron gebruikt de inkomsten ad € 22,6 miljoen van deze verkopen voor sociale investeringen zoals herstructurering van wijken. Het Wooninvesteringsfonds (WIF) is een onafhankelijk vastgoedfonds en een toegelaten instelling in één. Woonbron heeft de afgelopen jaren diverse wooncomplexen aan het WIF verkocht. Woonbron beheerde voor het WIF deze woningen en verzorgde het onderhoud. Eind 2011 heeft het WIF gekozen haar beheer onder te brengen bij drie nieuwe beheerders en is het beheer van 1.400 woningen aan hen overgedragen.

Onderhoud Door middel van onze meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) houden we ons vastgoed kwalitatief in stand. Omdat er steeds meer woningen Te Woon worden aangeboden, vindt al jaren een verschuiving plaats in de begroting van Woonbron van onderhoud naar VvE-begrotingen. Als gevolg van het product Te Woon is er ook nadrukkelijker verschil ontstaan tussen het onderhoud aan de ‘schil’ van de woning en aan het interieur. Woonbron verkoopt woningen waar bewoners zelf werkzaamheden uitvoeren aan het interieur. Hierdoor komen woningen bij terugkoop door Woonbron in verschillende staat terug. Het planmatig onderhouden van de binnenkant zou kapitaalvernietiging betekenen. Dat willen we niet. Vandaar dat keukens, badkamers en individuele CV-installaties veel meer vanuit de individuele woning en noodzaak worden bekeken. Woonbron voert onderhoud uit aan het interieur op het moment dat het bij de individuele klant noodzakelijk is. Dus niet wanneer het complex volgens de theoretische levensduur er om vraagt. Vanuit landelijke onderzoeken blijkt dat dit beter aansluit bij de vraag van de klant. Deze werkzaamheden zijn dan ook verschoven van planmatig onderhoud naar vraaggestuurd onderhoud. Op basis van een quick scan in 2011 blijkt de kwaliteit van onze woningen over het algemeen goed te zijn. Voor complexen waar de kwaliteit omhoog zou moeten, staat een ingreep gepland. Uit de quick scan blijkt ook dat het geld dat wordt gereserveerd via de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) wordt ingezet in de complexen waar het ook nodig is. De onderhoudsystematiek zullen we de komende jaren door middel van een conditiemeting nog verfijnen.


Woonbron heeft in 2011 voor € 35,5 mln. aan onderhoud uitgegeven. Dit is verdeeld in € 14,7 mln. aan planmatig onderhoud (inclusief contracten), € 5,3 mln. aan vraaggestuurd onderhoud, € 8,7 mln. aan klachtenonderhoud en € 6,8 mln. aan mutatieonderhoud. Ten opzichte van de begroting is dit een overschrijding van € 400.000. Deze overschrijding wordt veroorzaakt door een overschrijding in het mutatieonderhoud. Naast het Woonbron-deel is er ook onderhoud binnen de VvE’s uitgevoerd in opdracht van Triant als bestuurder van deze VvE’s. Woonbron heeft € 11,9 mln. aan VvE-bijdragen betaald voor het onderhoud in de VvE’s. Dit bestond voor € 9,5 mln. aan bijdragen voor het planmatig onderhoud en € 2,4 mln. voor het klachtenonderhoud. Totaal hebben we dus voor € 47,4 mln. aan onderhoud uitgegeven in 2011. Tabel 8. Uitgaven op onderhoud Realisatie 2009 Planmatig onderhoud Mutatie onderhoud Reparatieverzoeken Totaal onderhoud volledig onder eigen regie

Planmatig onderhoud in VvE Bijdrage Niet planmatig onderhoud in VvE bijdrage Totale onderhoudskosten

Omzet eigen aannemerij

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

25.540

18.577

20.014

20.007

9.138

5.441

6.033

6.780

11.958

11.055

9.246

8.691

46.636

35.073

35.293

35.478

10.397

7.407

9.484

9.533

2.007

1.741

2.351

2.378

59.040

44.221

47.128

47.389

6.416

6.453

6.415

6.344

Verbetering particuliere voorraad In een stad als Rotterdam zijn met name gebieden met veel particulier bezit in slecht functionerende VvE’s vatbaar voor verpaupering. Woonbron wil een bijdrage leveren aan het verbeteren van deze delen van de stad. In ons adoptiegebied Oud Mathenesse, waar we zelf vrijwel geen bezitspositie hadden, kopen we sinds 2008 actief panden aan. Waarna we vanuit de VvE meesturen op verbetering van het onderhoud. In 2011 hebben we op deze wijze zestien woningen gekocht. We zijn in 34 van de beoogde 37 VvE’s actief. Naast sturen op een degelijke meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) werken we aan het schoonhouden en opknappen van alle portieken in deze VvE’s. Ook wordt er met partners in een regiegroep (deelgemeente, wijkagent, stadsmarinier en fysieke diensten stadsbeheer) gezamenlijk actie genomen op de leefbaarheid van het gebied. Verder werken we in Rotterdam met de corporaties Havensteder, Woonstad Rotterdam, Vestia Rotterdam en de gemeente samen in de organisatie VvE010. Deze stichting beoogt slecht functionerende VvE’s in de stad te ondersteunen door inbreng van kennis en kunde. Dit wordt gecombineerd met een actief aanschrijvingsbeleid van de gemeente en de mogelijkheid om tegen gunstige financiering particuliere woningverbetering uit te voeren. Woonbron neemt deel via de inbreng van een commissariaat bij VvE010. De directeur van onze VvE-beheerder Triant is adviseur op het gebied van beheer voor de directie van VvE010.


Keuzevrijheid en zeggenschap De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? De uitwerking van de kabinetsvoornemens ten aanzien van de huisvestingwet, de herzieningswet, het kooprecht en de huurverhoging was voor ons van groot belang voor onze activiteiten. Aan het begin van 2011 startten we met de uitvoering van de ‘90%-regeling’ waarbij we de voorraad onder de liberalisatiegrens van € 652,52 voor 90% moesten toewijzen aan huishoudens onder de € 33.614. Inhoudelijk is dat conform onze praktijk van de jaren ervoor, maar vooral administratief moest het nodige worden opgetuigd om aan de toetsingsvoorwaarden te kunnen voldoen. Veel van de uitwerking van de kabinetsvoornemens bleef echter gedurende het jaar nog onduidelijk.

Onze visie In onze visie staat keuzevrijheid centraal. We willen zorgen dat onze doelgroep daadwerkelijk wat te kiezen en te zeggen heeft. Te Woon is binnen deze visie het kristallisatiepunt. Want niet alleen kan inmiddels de helft van onze klanten met Te Woon kiezen of ze wil huren of kopen, ook zijn hierdoor inmiddels 300 VvE’s ontstaan in onze werkgebieden. Daarmee ontstaat een besluitvormingsmodel waarbij de VvE opdrachtgever is voor de dienstverlening van Woonbron. Dit stelt grote eisen aan het wijzigen van onze procedures en cultuur, maar is tevens een grote katalysator voor klantgedreven leren werken.

Te Woon 10 jaar Te Woon

Woonbron keek in 2011 terug op ‘10 jaar Te Woon’. Te Woon veranderde in die periode van een bevlogen formule in een pragmatisch instrument. Het blijkt een goed instrument om de voorraad dynamisch in te zetten. Te Woon draagt ook duidelijk bij aan de keuzevrijheid en keuzemogelijkheden van bewoners. De veronderstelde positieve effecten op de leefbaarheid in buurten, door een grotere menging van huren en kopen, blijken nog niet hard aantoonbaar. Daarvoor is de periode nog niet lang genoeg waarin Woonbron in flinke aantallen verkoopt. Verkoop van huurwoningen was eind 2011 een brandende kwestie. Het herfstdebat over 10 jaar te Woon dat Woonbron organiseerde, was dan ook druk bezocht. Cruciale leerpunten zijn - zo bleek tijdens het debat - dat kopers voldoende financiële spankracht hebben, dat corporaties regie houden op hun strategisch vastgoedbeleid en dat de VvE’s actief zijn en reserves hebben. Verslagen en achtergrondmateriaal vindt u op woonbron.nl. Te Woon

In 2011 zijn we verder gegaan met het Te Woon aanbieden van onze huurvoorraad. In veel vestigingen is dit proces al afgerond. Met name in Dordrecht en Delft staan er nog complexen op de planning.

Prestatie indicator % ‘Te Woon’ gelabelde woningen

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

39%

45%

49%

52%

49%

We verwachtten dat de mutatiegraad in 2011 9% zou zijn. De gemiddelde mutatiegraad werd 8,84%. Opvallend in onze werkgebieden is dat de crisis op de koopmarkt nog niet leidt tot stilstand in de betaalbare huursector.


Tabel 9. Mutatiegraad Vestiging

2008

2009

2010

2011

Delfshaven

544 (7,8%)

666 (8,2%)

660 (8,1%)

710 (8,1%)

Delft

731 (8,5%)

655 (7,6%)

959 (11,0%)

744 (7,8%)

Dordrecht

680 (10,4%)

792 (11,3%)

642 (9,3%)

1.262 (14,9%)

Hoogvliet

343 (6,5%)

244 (5,2%)

452 (9,1%)

383 (6,9%)

Ijsselmonde

610 (8,8%)

531 (6,9%)

595 (7,9%)

634 (7,9%)

Prins Alexander

175 (6,1%)

457 (9,8%)

386 (8,3%)

342 (6,7%)

Spijkenisse

300 (8,5%)

328 (8,4%)

321 (8,2%)

303 (7,6%)

3.383 (8,3%)

3.673 (8,2%)

4.015 (8,9%)

4.378 (8,8%)

Totaal

Van de leegkomende woningen willen we er conform ons Te Woonbeleid maximaal 1/3 aanbieden in de Koopvariant en 2/3 in de verhuur. In 2011 zijn uiteindelijk ruim 21% van de woningen verkocht (exclusief vrije verkoop en nieuwbouwverkoop). Tabel 10. Verkopen

Wederverkopen

koopgarant 1e verkoop

koopcomfort 1e verkoop

Vrije Verkopen 1)

Totaal

2008

310

272

34

226

842

2009

297

814

40

36

1187

2010

346

857

37

93

1333

Begroot 2011

275

577

9

7

868

Realisatie 2011

333

571

33

262

1199

Delfshaven

48

107

1

3

159

9

145

9

65

228

Dordrecht

88

53

2

71

214

Hoogvliet

5

54

19

3

81

41

104

1

1

147

127

80

0

69

276

15

28

1

50

94

Delft

Ijsselmonde Prins Alexander Spijkenisse

1) De gerealiseerde vrije verkoop 2011 is inclusief 251 woningen uit de tenderverkoop. De gerealiseerde aantallen verkopen zijn exclusief de nieuwbouwverkopen.


Regelgeving rondom Te Woon De stichting Opmaat is de licentiehouder van de Te Wooncontracten. Medio 2011 heeft de stichting Opmaat overeenstemming bereikt met de Fiscus over ‘nieuwe erfpacht- en Koopgarantbepalingen eigen grond’. Eind 2011 is deze overeenstemming ook bereikt voor nieuwe ‘erfpacht- en Koopgarantbepalingen erfpacht’ (eeuwigdurend afgekocht). Er is geen overeenstemming over bepalingen met een tijdelijke erfpacht, deze zal er ook niet komen. De Fiscus acht verkopen met een tijdelijke erfpacht te onzeker, immers er kunnen na de looptijd nieuwe –niet voorziene- bepalingen komen. Ook de geldverstrekkers zien vaak af van het verstrekken van hypotheken op woningen met een tijdelijke/private erfpachtconstructie. Gevolg van de overeenstemming tussen stichting Opmaat en de Fiscus was een volledige herziening van alle modellen koopovereenkomst die bij Woonbron in gebruik zijn. In 2011 is, mede onder invloed van het bovenstaande, gewerkt aan de conversie van de erfpachtbepalingen met een tijdelijke looptijd en afkoopperiode naar nieuwe erfpachtbepalingen met een eeuwigdurende looptijd en afkoopperiode in de gemeente Rotterdam. Dit is deels in 2011 uitgevoerd, de tweede helft volgt in 2012. Per 1 november 2011 is per direct de nieuwe MG 2011-04 ingegaan. Deze MG beoogt een vereenvoudiging van de regels met betrekking tot de verkoop van huurwoningen door corporaties. De belangrijkste wijzigingen zijn het achteraf melden bij BZK van de verkoop van huurwoningen aan huurders en van complexen aan collega-corporaties. De verkoop van complexen aan derden kent nu meer restricties met betrekking tot het toekomstig beheren van de complexen door de koper. Een andere wijziging is de nieuwe Fair Value verhouding voor verkopen met een korting en een terugkoopregeling. De verhouding wordt voor alle woningen waarvoor nog geen toestemming is verleend door BZK 1:1,5. Dat betekent dat bij een korting van 25% de waardedeling is: 37,5% voor de corporatie en 62,5% voor de koper. Zowel de nieuwe ‘erfpacht- en Koopgarantbepalingen’ als de MG 2011-04 stellen validatie van taxatierapporten bij verkoop van huurwoningen verplicht. Deze verandering is ingevoerd in 2011 door Woonbron. De richtlijnen tot het kunnen verlenen van een hypotheek door kopers zijn per 1 januari 2011 door de NHG aangescherpt. Woonbron verkoopt nog steeds goed onder Koopgarant maar merkt wel dat het voor haar potentiële klanten veel moeilijker is om de financiering rond te krijgen.

Europa-beschikking Vanuit de Europa-beschikking starten we met de nieuwe regelgeving in de woonruimtebemiddeling (90% van de voorraad € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen minder dan € 33.614). Hoewel we onze huurwoningen niet volledig hebben ‘gelabeld’ rond deze inkomensgrenzen, haalden we de norm ruim met 94%. Van alle contracten, zowel huur als koop, is ongeveer 82% met de Europadoelgroep. De gevolgen van de invoering voor de doelgroepen in onze werkgebieden lijkt op dit moment ook niet groot, mede als gevolg van het beschikbaar zijn van een grote hoeveelheid betaalbare koopwoningen. Het Koopgarant-product speelt hierin ook een belangrijke rol. Er zijn als gevolg van de Europanorm geen aanvullende maatregelen genomen, ook zijn er nagenoeg geen gevallen bij ons bekend die door deze regeling echt niet meer konden worden geholpen. Met de gemeenten en collegacorporaties maakten we in 2011 afspraken hoe we de resultaten voor de slaagkansen van doelgroepen de komende jaren gaan monitoren. Voldoen aan Europa norm % verhuringen woningen < € 652,52 aan doelgroep tot € 33.614

2011 94,52%

De uitvoering van de regeling heeft het hele jaar de nodige aandacht gehad. De verwachting is dat ook in 2012 weer in voldoende mate zal worden voldaan aan de norm (90%).


Huur- en prijsbeleid Het huurbeleid van Woonbron richt zich voornamelijk op: 1. Een verhouding tussen prijs en kwaliteit die marktconform is; 2. Korting op de huurprijs voor huishoudens die onvoldoende verdienen om de marktprijs te kunnen betalen. Net als voorgaande jaren is de jaarlijkse huurverhoging in 2011 bepaald door afspraken uit het regeerakkoord waarin het kabinet heeft vastgelegd dat er voor de huurverhoging wordt uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid. Daarmee is geen differentiatieruimte meer beschikbaar en is er wederom voor gekozen om standaard alle woningen met inflatie te verhogen. De huurverhoging kwam daarmee op 1,3% voor vrijwel alle woningen. Nieuw in deze ronde was de implementatie van de energielabels. Deze maakten met ingang van 1 juli 2011 deel uit van de woningwaardering.

Woonruimtebemiddeling Woonruimtebemiddeling heeft zich in 2011 langs meerdere fronten ontwikkeld. In Delft (regio Haaglanden) en Rotterdam (regio Rijmond) zijn voorbereidingen getroffen om per 1 januari 2012 de woonkrant af te schaffen en de digitale dienstverlening voor woningzoekenden verder te verbeteren. Spijkenisse is per 1 januari 2012 overgestapt van SWZE naar Woonnet-Rijnmond waar ook de Rotterdamse vestigingen al bij aangesloten zijn. Verder zijn er stappen gezet om op meer plekken te gaan werken met woonruimtebemiddeling. Woonbron Dordrecht heeft de POL methodiek geëvalueerd. Woonbron Hoogvliet is een pilot gestart voor Heijplaat en Pernis. De bemiddeling richt zich hier op het werven van nieuwe dorpelingen die een zekere binding hebben met de havendorpen. Woonbron IJsselmonde heeft plannen ontwikkeld om in de wijk Beverwaard te gaan bemiddelen op een manier die sterk geïnspireerd is op de Dordtse POL-methodiek. Dit thema blijft de komende jaren hoog op onze agenda staan. In Haaglanden is een traject doorlopen om te komen tot een nieuw automatiseringssysteem (per 1 januari 2013) om de regionale woonruimteverdeling te ondersteunen. Daarmee kunnen vernieuwingen in de woonruimtebemiddeling beter ondersteund worden. In Dordrecht zijn in 2011 de verbeterpunten uit de POL-evaluatie opgepakt. Het woningaanbod is nu buiten de periode van adverteren structureel op de website zichtbaar. Verder is een start gemaakt met aanbeveling om te onderzoeken op welke wijze spoedzoekers beter bediend kunnen worden in het POLsysteem. Het POL-systeem is, samen met een woonruimteverdelingexperiment in Zoetermeer van Vestia, in 2011 voor het OTB onderwerp van studie geweest in het kader van een Corpovenista-opdracht. In de loop van het jaar heeft het OTB een concept-rapportage opgeleverd. In die rapportage kwam het OTB tot bemoedigende conclusies over het POL-systeem. VvE-beheer Triant is een zelfstandige vestiging van Woonbron en zeer ervaren in het actief beheren van VvE’s. In 2011 heeft Triant ruim 390 VvE’s beheerd. Dit doet Triant in de rol van bestuurder maar ook als beheerder. Hiervan zijn er 48 markt-VvE’s en beheren we 33 VvE’s voor onze collega corporaties. Naast de standaard werkzaamheden heeft Triant in 2011 onder meer diensten verleend m.b.t. problemen aan funderingen en financiering voor het herstellen van balkons. Huurders in de VvE Woonbron vindt het belangrijk om haar bewoners aan het stuur te zetten. Daarom krijgen huurders in een gemengd complex (huur- en koopwoningen) van Woonbron via een volmacht stemrecht in de VvE over de onderwerpen die hen direct aangaan en waarin ze kosten bijdragen. Voor de overige zaken zijn huurders in de VvE toehoorder. De implementatie van bewonersparticipatie heeft het afgelopen jaar plaatsgevonden in alle VvE’s die de vestigingen hebben aangegeven. Helaas was er niet bij alle VvE’s een grote opkomst bij de vergaderingen. In 2012 zetten we door om bewonersparticipatie zo veel mogelijk te stimuleren.


Klantonderzoek: tevredenheid en behoeftes klant Woonbron heeft een breed onderzoekspalet dat gedurende het jaar is uitgevoerd. Het digitale klantenpanel heeft haar mening gegeven over thema’s als dienstverlening in het algemeen, het bewonersblad en de tevredenheid over de woonomgeving. Daarnaast is ook het structureel dienstverleningsonderzoek gecontinueerd. Maandelijks zijn nieuwe en vertrokken klanten benaderd om hun ervaringen te delen over het betrekken dan wel verlaten van hun woning. Ook huurders waar een reparatieverzoek of planmatig onderhoud is uitgevoerd, wordt gevraagd naar hun mening hierover. In onderstaande tabel is de algehele klanttevredenheid weergegeven. Hieruit blijkt dat de klant over het algemeen tevreden is over onze dienstverlening. Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

Waardering van de klant over de dienstverlening in het algemeen bij het betrekken van een woning

7,0

7,4

7,4

7,5

7,4

Waardering van de huurder over de dienstverlening in het algemeen door Woonbron

7,0

7,0

7,1

7,3

7,0

Prestatie indicator

Dienstverleningslabel In 2011 is ook het eigen dienstverleningslabel verder ontwikkeld. Dit label komt in de plaats van onze deelname aan de KWH-certificering. Woonbron is in 2011 gestopt met de KWH-certificering omdat we de methodiek onvoldoende aangrijpingspunten vonden geven voor de continue verbetering van onze organisatie. Naast het oordeel van de klant voeren kwaliteitszorgmedewerkers van Woonbron ook een aantal interne audits uit. Hoe is bijvoorbeeld onze telefonische bereikbaarheid geweest, waren alle folders beschikbaar in de woonwinkels en hebben we de woningen geadverteerd zoals we dat ook graag willen? Op basis van deze onderdelen worden in totaal elf labelonderdelen gevuld. Hiermee ontstaat een duidelijk beeld van de kwaliteiten van onze dienstverlening en de eventuele verbeterpunten. Het dienstverleningslabel wordt op vestigingsniveau uitgewerkt. In het voorjaar verwachten we het eerste complete overzicht te kunnen presenteren. Ten slotte hebben we bij het opstellen van ons nieuwe Businessplan en onze nieuwe Klantvisie besloten om met een aantal klantgroepen een groepsgesprek te voeren. Met het onderzoek kunnen wij enerzijds beoordelen of we op het goede spoor zitten, anderzijds informatie ophalen voor een verdere uitwerking van de richting die we voorstaan. Afronding van dit onderzoek vindt begin 2012 plaats. Klachten Bij een klacht over onze dienstverlening wordt eerst het betrokken bedrijfsonderdeel in de gelegenheid gesteld het knelpunt op te lossen. Gebeurt dit niet naar tevredenheid dan kunnen bewoners naar de externe klachtencommissie waarbij Woonbron is aangesloten, de Geschillencommissie Wonen ZuidHolland Zuid. In 2011 ontving de geschillencommissie 29 Woonbron-gerelateerde klachten. Eén hiervan is nog in behandeling, 28 werden afgehandeld. Uit 2010 stonden nog tien klachten, die allemaal zijn afgehandeld in 2011. Van deze 38 klachten zijn er acht tijdens de procedure opgelost. Van de uiteindelijke 30 uitspraken zijn er elf gegrond geacht, dat is 29%. De typering van de 38 afgehandelde klachten is: 39% overlast, 37% technisch/onderhoud, 3% mutatieprocedure, 5% financieel en 16% overig. De tijd tussen indiening en afhandeling was gemiddeld 59 dagen.


Tabel 11. Klachtenafhandeling Afgehandeld in

2009

2010

2011

Delfshaven

8

7

5

Delft

2

3

6

Dordrecht

1

3

4

Hoogvliet

2

1

2

IJsselmonde

5

2

5

Prins Alexander

2

0

5

Spijkenisse

2

6

8

Triant & Makelaars

1

1

3

Totaal Woonbron

23

23

38

De geschillencommissie doet uitspraak in de vorm van een bindend advies aan de corporatie. Er is een mogelijkheid dat wij het advies niet overnemen, maar dat is niet voorgekomen. Woonbron en een bewoner die is benoemd door de bewonersorganisaties hebben tweemaal per jaar overleg met de geschillencommissie, samen met de andere partnercorporaties in de commissie. De analyse van Woonbron is dat jaarlijks 0,5 tot 0,8 promille van onze klanten een beroep doet op de gratis geschillencommissie. Hoewel we elke klacht vervelend vinden en we er lering uit trekken, zijn de aantallen te klein om hieruit tendensen te destilleren. De geschillencommissie onderzoekt jaarlijks op de websites van de corporaties of een eenvoudige ingang tot de commissie wordt geboden. Dat blijkt voor Woonbron het geval. Duidelijk is, en dat wordt onderschreven door de indruk van de commissie, dat overlast een belangrijke bron is van klachten die moeilijk tot een bevredigende oplossing te brengen is. Naast deze geschillenprocedure of een gang naar rechter of huurcommissie, kunnen bewoners een klacht met betrekking tot een energielabel indienen bij het VROM klachtenloket en vervolgens bij de algemene geschillencommissie Consumentenzaken. Laatstgenoemde weg is niet door onze klanten bewandeld. Bezwaren tegen een Koopgarant-taxatie komen bij de Taxatiecommissie. Belanghebbenden kunnen de geschillenprocedure op de Aedescode laten toetsen bij de Aedescommissie. Klantcommunicatie Onze websites (o.a. woonbron.nl, triant.nl en huiskopenmetkorting.nl) worden steeds effectiever ingezet. In 2011 is bijvoorbeeld de FAQ op de woonbron.nl aangepast en uitgebreid. Ook de woningzoekfunctie wordt meer en meer op de wensen van klanten afgestemd (o.a. integratie googlemaps). Verder worden social media steeds vaker ingezet, zoals bij verkoop nieuwbouw en voor bewonersparticipatie zoals de Facebookpagina in Hoogvliet. De verdere doorontwikkeling van de websites en social media hangen nauw samen met de keuzes die worden gemaakt in het bedrijfsplan 2012-2015 en de veranderstrategie die begin 2012 gereed zijn.


Aanvullende producten en diensten Woonbron heeft nog een beperkt assortiment aanvullende woongerelateerde producten en diensten, alleen voor haar eigen klanten. Klanten kunnen extra keuzes maken bij keuken- en sanitairvervanging en kunnen op kiezen voor een politiekeurmerk veiligheidspakket. Daarnaast hebben we een serviceabonnement indien klanten ontzorgd willen worden van het kleine huurdersonderhoud en zijn er afspraken over kortingen voor ons klanten bij doe-het-zelfzaken, verhuisservice, autoverhuur en een verzekeringspakket In 2011 zijn de klantkortingen geëvalueerd. We hebben besloten met onze klantkortingen rondom de verhuisservice te stoppen wegens gebrek aan animo. De contracten met de doe het zelfleveranciers/bouwmarkten hebben we verlengd. Ook gaan we met het verzekeringsaanbod door in 2012. In 2011 is besloten om het tarief voor het serviceabonnement te verlagen naar € 5,35 op basis van de gemaakte kosten. Beloonprogramma Na een aantal jaren uitvoering te geven aan het beloonprogramma klanten en met ons nieuwe bedrijfsplan op komst, is in 2011 het beloonprogramma geëvalueerd. We besloten het programma in grote lijnen door te zetten. De onderdelen van het beloonprogramma voor klanten van Woonbron, zijn:   

Aandacht voor trouwe huurders (attentie voor jubilea) Attent zijn op momenten die ertoe doen (overhandigen sleutel, speciale gebeurtenissen) Ondersteunen investeringen in de woonomgeving (Woonbron-euro).

Ruim 1.700 jubilarissen ontvingen van ons een attentie omdat zij al geruime tijd klant zijn bij Woonbron. Veel van de jubilarissen die 40 jaar onze klant zijn, bezochten we thuis.


Empowerment van het souterrain De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? In een samenleving die steeds complexer, individualistisch en digitaal wordt, slaagt een aantal mensen er niet meer in het hoofd boven water te houden. Opvang en zorg is primair de verantwoordelijkheid van overheden en zorginstellingen. Deze partijen vertrouwen vaak op corporaties om in samenwerking een passende, vaak tijdelijke, oplossing te bieden. Dit kan in projectmatige vorm zoals een nachtopvang of in reguliere woningen waar mensen met begeleiding wonen. De economische tegenwind vertaalt zich ook in de zorg en opvang in krimpende budgetten. Dit versterkt de trend bij alle partners om zakelijker te gaan werken en meer formele (prestatie)afspraken te maken. Hiermee proberen partijen de afbouw van zorgvuldig opgebouwde maatschappelijke voorzieningen te beperken.

Onze visie Onze visie: Mensen de regie over eigen leven teruggeven Woonbron wil bijdragen aan de zelfredzaamheid van mensen. Meer dan voorheen zetten wij ons in om te voorkomen dat mensen in de problemen komen. We doen dit door het vroegtijdig signaleren van mensen die een verhoogd risico hebben om in de problemen te komen en deze mensen extra aandacht te geven. Gaat het toch mis dan zetten wij in om mensen zo goed en zo snel mogelijk de regie over hun eigen leven terug te laten krijgen. Woonbron werkt hiervoor altijd samen met maatschappelijke organisaties waarbij we ons concentreren op huisvesting maar met inzicht in het werkgebied van onze partners in de keten wonen-leren-werken-zorg. Woonbron hanteert vanaf 2012 niet langer de term ‘souterrain’ voor deze groep die (tijdelijk) extra zorg nodig heeft, maar spreekt voortaan over ‘bijzondere doelgroepen’. Tot bijzondere doelgroepen rekenen wij mensen die tijdelijk onvoldoende in staat zijn eigen keuzes te maken en niet zonder meer zelfstandig kunnen wonen. Voorbeelden zijn kwetsbare jongeren waaronder tienermoeders, (ex-)daklozen, (ex)verslaafden, (ex-)psychiatrisch patiënten. Voor bijzondere doelgroepen stellen wij woningen beschikbaar, ontwikkelden wij jongerenfoyers en bouwen of verbouwen wij op verzoek van zorgorganisaties voorzieningen op maat zoals opvang of beschermd wonen.

Voornemens en prestaties Voornemens en prestaties In 2011 stelden wij volgens plan een nieuw beleidskader bijzondere doelgroepen vast. Wij namen ons voor om ons redelijk aandeel te leveren in de vraag naar woningen en voorzieningen voor bijzondere doelgroepen. Wij wilden samen met gemeenten en partners de vraag beter in beeld brengen en zakelijke (prestatie)afspraken maken. In de meeste gevallen vertaalt de gemeente de vraag in concrete taakstellingen en neemt zij de regie van de uitvoering op zich. Wij wilden onze informatievoorziening verbeteren om goed te kunnen rapporteren over onze prestaties. Tot slot wilden wij enkele nieuwe projecten realiseren zoals de Superkubus (ex-gedetineerden), het Ontwikkellab (jongeren) en de herpositionering van de Foyer in Dordrecht. In totaal leverden wij in 2011 192 woningen aan bijzondere doelgroepen (inclusief 69 aan statushouders). Dit is minder dan in 2010, vooral door minder verhuringen in Rotterdam. In Rotterdam haalden wij slechts 62% van onze taakstelling. In de andere gemeenten haalden wij onze taakstelling volledig. De onderprestatie in Rotterdam kwam deels door een lagere effectieve vraag naar woonruimte.


In andere gevallen leverden wij geen woningen omdat een zorgvuldige procedure en de benodigde begeleiding naar onze mening niet was gegarandeerd. In 2011 waren wij betrokken bij diverse initiatieven om genoemde knelpunten te verbeteren. In Rotterdam stelden de corporaties en zorginstellingen gezamenlijk een uniform huurcontract en samenwerkingsovereenkomst op. Eind 2011 voerde Woonbron de eerste gesprekken met haar partners om te komen tot vernieuwde prestatieafspraken en betere procesafspraken die een betere koppeling van vraag en aanbod en een betere begeleiding en nazorg mogelijk moeten maken. De in 2011 ingezette verbetering van de informatievoorziening wordt in 2012 voltooid. In september 2011 startte in Delfshaven de verbouwing van het project ‘Het Buro en de Bovenkamer’. In dit pand aan de Rochussenstraat komen 24 kamers voor jonge mensen, waarvan de helft met begeleiding. In 350 m2 bedrijfsruimte worden jongeren uitgedaagd te ondernemen. Het Ontwikkellab wordt geëxploiteerd door de Rotterdamse Stichting Jong. Multifunctioneel centrum De Nieuwe Nachtegaal werd in 2011 genomineerd voor een Appeltje van Oranje. Een prijs van het Oranje Fonds voor unieke, succesvolle sociale projecten. De Nieuwe Nachtegaal is een voormalig zorgcentrum, omgebouwd tot wooncomplex en multifunctioneel ontmoetingscentrum in de Rotterdamse wijk Charlois. Eind 2011 lukte het om het project Superkubus, huisvesting voor ex-gedetineerden, financieel rond te krijgen en deed de Raad van State uitspraak dat het project doorgang kan vinden. Dat betekent dat de verbouwing in 2012 kan starten. In Delft leverde Woonbron 24 Kamers met kansen en vier Woningen met kansen voor jongeren en met name tienermoeders. In Dordrecht laat het zogenaamde ‘buddyproject’ in de praktijk zien hoe we preventief aan de zelfredzaamheid van onze klanten werken. Medewerkers besteden extra aandacht aan klanten waar wij het risico op (financiële) problemen hoog inschatten. Regelmatig persoonlijk contact helpt aantoonbaar om huurschulden te voorkomen en waar nodig kan de buddy andere hulp inschakelen. Dit project wordt in 2012 geëvalueerd. Tabel 12. Geleverde reguliere woningen voor bijzondere doelgroepen (inclusief statushouders) Gemeente

Aantal leveringen 2010

Aantal leveringen 2011

Aantal leveringen gepland 2012

8

27

Op aanvraag

Dordrecht

88

83

58

Rotterdam

113

76

117

Spijkenisse

11

6

Op aanvraag

220

192

175

Delft

Totaal

Tabel 13. Gebouwen voor opvang of begeleid wonen gerealiseerd Gemeente

Beschrijving

Delft

Kamers met kansen (jongeren), Huis met Kansen (tienermoeders)

Rotterdam

Nieuwe Nachtegaal (GGZ en buurtfuncties)

Spijkenisse

Breeweg Leger des Heils (Dak- en thuislozen)


Tabel 14. Gebouwen voor opvang of begeleid wonen in ontwikkeling Gemeente

Beschrijving

Oplevering verwacht

Dordrecht

Leerpark 36 woningen (jongeren GGZ)

2012

Rotterdam

Ontwikkellab Rochussenstraat, Superkubus

2012

Tijdelijk verhuur aan Midden- en Oost-Europeanen In 2009 tekende Woonbron samen met de gemeente Rotterdam, drie Rotterdamse corporaties en een aantal uitzendorganisaties het convenant ‘Tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten uit Midden- en Oost- Europa’. In dit convenant is de ambitie geformuleerd om in vijf jaar tijd 1.500 slaapplaatsen beschikbaar te stellen voor Midden- en Oost- Europeanen die tijdelijk in Nederland werken. Woonbron voldoet aan haar deel van deze opgave door deze groep in Hoogvliet tijdelijk huisvesting te bieden. In totaal huisvesten we in de omgeving Grondelstaat en Baarsweg per eind 2011 224 arbeidsmigranten. Dit gebeurt via uitzendbureaus. Het beheer is in handen van een speciaal hiervoor ingericht onderdeel van Woonbron. De arbeidsmigranten wonen in portiekflats die gesloopt worden, maar technisch goed zijn. Hiermee voorziet Woonbron arbeidsmigranten van kwalitatief goede huisvesting. Tegelijkertijd wordt leegstand en dus verloedering van de woongebouwen en woonomgeving voorkomen in de periode tot de woongebouwen gesloopt worden. In Dordrecht huisvesten we op deze wijze nog eens 260 mensen. Dit valt niet binnen het genoemde convenant.

Buitenlandprojecten Binnen het kader van de ministeriële regelgeving mag Woonbron 3‰ van haar balanstotaal besteden aan internationale projecten. Gemeten naar het balanstotaal op 31-12-2011 betrof dit een plafond van circa € 937.580. Woonbron is hier in 2011 met een totaaluitgave van € 153.000 ruimschoots onder gebleven. De internationale projecten van Woonbron zijn gericht op kennisoverdracht. Wij helpen organisaties en instellingen in vier landen waar een volkshuisvestingssector nog niet bestaat of in opbouw is en die willen leren van de tamelijk unieke Nederlandse ervaring. In Armenië, Bulgarije en Roemenië helpen wij lokale NGO’s met het oprichten van de eerste wooncorporatie in hun land. Het Matraproject ‘Social housing in Armenia’ wordt grotendeels bekostigd door het ministerie van Buitenlandse Zaken en heeft in 2011 onder meer geleid tot de oprichting van de eerste Armeense wooncorporatie en de voorbereiding van het eerste bouwproject. In Zuid-Afrika heeft Woonbron een samenwerkingsrelatie met de Cape Town Community Housing Company (CTCHC). Die samenwerking is gericht op het uitwisselen van best practices, wederzijds leren en het helpen uitgroeien van de CTCHC tot een toonaangevende Zuid-Afrikaanse corporatie.


Duurzaamheid De omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron? De Nederlandse woningvoorraad zorgt voor een vijfde deel van de totale CO2-emissie in Nederland. De inzet op CO2-reductie van de bestaande voorraad is niet alleen belangrijk om de uitstoot te verminderen en klimaatverandering tegen te gaan, maar juist ook omdat de fossiele brandstoffen op raken en om de afhankelijkheid van de energie leverende landen te beperken. Onze klanten ervaren deze macro problematiek in het dagelijks leven door de stijgende energieprijzen. Vooral lage inkomensgroepen geven een relatief hoger deel van hun inkomen uit aan gas en elektra (7,5%) dan hogere inkomens (2,5%). Om werkelijk bij te dragen aan duurzaamheid dient de CO2-uitstoot af te nemen in plaats van te groeien. We adopteerden de doelstelling van 3% jaarlijkse afname van de CO2-uitstoot van onze woningen en het bewonersgedrag. De sturing op CO2 is lastig en we operationaliseren dit dan ook allereerst in het maken van labelstappen. Onder een labelstap verstaan we de verbetering van één woning naar het volgende energielabel. F > E is een labelstap. De verbetering G > B is 5 labelstappen. We doen dat in hoofdzaak door omvangrijke investeringen in energiezuinigheid van woningen. Maar CO2-reductie wordt in even grote mate gehaald door vergroenen van de energielevering waarbij inzetten op duurzame warmtelevering in de gebieden van Woonbron van groot belang is (Delft, Dordrecht en Rotterdam). Zo werken we aan een woningvoorraad die minder CO2 uitstoot, maar ook bij stijgende energieprijzen voor onze bewoners betaalbaar blijft. Het stevig verankeren van de principes van duurzaam bouwen in onze organisatie en op basis daarvan structureel halen van een hoge score voor duurzaam bouwen – bij al onze bouw-, renovatieen onderhoudsactiviteiten - in brede zin is een belangrijke doelstelling. Maar het gaat ook om het realiseren van gebouwen en woonmilieus met toekomstwaarde.

Onze visie Woonbron heeft eind 2011 bijna 11.000 woningen met een energielabel E, F en G in haar bezit. Het is duidelijk dat energiebesparende maatregelen vooral in die woningen noodzakelijk zijn. Om deze woningen te verbeteren is geen apart programma opgezet, maar worden bij natuurlijke momenten zoals onderhoud en mutatie maatregelen genomen. Zo wordt bij dakvervanging isolatie toegevoegd en bij renovatie minimaal energielabel B nagestreefd. Daar waar mogelijk worden woningen aangesloten op een duurzaam warmtenet. Belangrijk in de aanpak is het terugbrengen van de energievraag op de eerste plaats en de inzet van reststromen en duurzame energie op de tweede plaats. Daarnaast heeft Woonbron in 2011 ruime ervaring opgedaan met de gedragsveranderingcampagne Energiedereen. Met deze inzet op de verandering van routinegedrag in de woning wordt samen met de fysieke ingrepen aan de woning integraal gezorgd voor betaalbare woonlasten en wordt duurzaamheid ook een logisch onderwerp voor onze klanten.


Voornemens en prestaties Prestaties Na de tegenvallende prestaties van 2010, waarin slechts 1% CO2reductie werd behaald en 2.256 labelstappen, was 2011 een jaar van bezinning. We hebben bij de partners CPRW, Woonbond, Stichting Natuur & Milieu en het Rotterdam Climate Initiative gevraagd om herijking van de gesloten convenanten. Dit heeft geleid tot een realistische focus in de businessplannen van 2012-2015 en de aanbieding van een nieuw bod van de aanpak van 7.000 woningen met totaal 11.000 labelstappen voor deze periode. De nieuwe convenanten en afspraken zijn tot op heden nog niet bekrachtigd. Met de aandacht op de nieuwe businessplannen, was te verwachten dat dit nog niet in de resultaten van 2011 te zien was. Woonbron gebruikt sinds 2010 de officiële monitoring van AEDES genaamd SHAERE)*. Dit betekent dat Woonbron sinds 2010 de complete database van energielabels aanlevert bij AEDES. Uit deze monitoring volgen de resultaten: Woonbron heeft in 2011 in totaal 2.295 labelstappen gemaakt in 1.600 woningen. De CO2-reductie is 2,5% per m2 gebruiksoppervlak. Tabel 15. Voortgang energiebesparing

Voortgang energiebesparing

Woonbron 2010 > 2011

Landelijk 2010 -> 2011 (SHAERE)

Aantal positieve labelsprongen

5.198

93.068

Aantal negatieve labelsprongen

2.903

79.081

CO2 uitstoot reductie per m2 gebruiksoppervlak

2,5%

2,5%

4%

3,1%

-3,1%

-0,2%

0,7%

-0,3%

C

C

Gasbesparing gemeten per m2 gebruiksoppervlak Besparing op elektriciteit Besparing op warmte gemeten per m2 gebruiksoppervlak Meest voorkomend label

Figuur 3. Verdeling energielabels over bezit


Meer dan 2/3 van de energielabels (29.540) betreft afgemelde labels. Hiervan is meer dan de helft door Woonbron zelf afgemeld en de overige door leveranciers. Woonbron is sinds 2008 gecertificeerd om energielabels te maken voor woningen. Meer dan tweederde van de woningen (29.540) zijn inmiddels door Woonbron of door leveranciers voorzien van een officieel afgemeld energielabel, die geregistreerd staat in de landelijke database. Met deze database kunnen we het duurzaamheidbeleid van Woonbron verder vorm geven en onderzoeken welke maatregelen op woningniveau toegepast kunnen worden. Tabel 16. Penetratiegraad duurzaamheidsmaatregelen Woonbron 2011

Landelijk 2011 (SHAERE)

HR-ketel of beter

44%

63%

Dubbel glas of beter

77%

76%

Dakisolatie

76%

57%

Spouwmuur/gevelisolatie

74%

61%

Vloerisolatie

36%

32%

3%

3%

Penetratiegraad (percentage woningen in de voorraad met)

Vraaggestuurde ventilatie/mechanische balans

In 2011 is de basis gelegd voor een aantal nieuwe terreinen van het duurzaamheidsbeleid. Allereerst is gestart met de invulling van het beleid om duurzaamheidsmaatregelen te treffen bij mutatie. Bij elke woning met een E, F of G-label wordt onderzocht om bij mutatie labelstappen te zetten. Deze aanpak vraagt om een aanpak per complex. In workshops met de Aedes Energieconsulent zijn handvatten gegeven aan de vestigingen om deze plannen in 2012 uit te werken. De vestigingen hebben in 2011 de volgende duurzaamheidszaken gerealiseerd: Tabel 17. Duurzaamheidsaanpak van de vestigingen Vestiging

Jaarplan afspraken 2011

Gerealiseerde afspraken

Delfshaven

Bij mutatie 30 tot 50 woningen aanpakken

17 woningen bij mutatie aangepakt en 80 ketelvervangingen.

Delft

Start renovatie complex 5, diverse POingrepen en bij mutatie n.t.b. woningen aanpakken

44 Labelstappen.

Dordrecht

Ingrepen PO en specifieke inzet op E, F, Gcomplexen. Mutatiebeleid inzetten op 2 complexen. Totaal 428 labelstappen. Energiedereen

414 labelstappen behaald door oplevering nieuwbouw de Horizon en 160 labelstappen in Planmatig en mutatie-onderhoud.

Hoogvliet

Renovatie de Kulk (576 labelstappen) en bij mutatie n.t.b. woningen aanpakken.

Oplevering Wijde Blick en ketelvervanging diversen.

IJsselmonde

Diverse renovatieprojecten waarin op streven naar energielabel B wordt ingezet. 600 labelstappen voor 2011.

693 labelstappen gerealiseerd, waarin 400 door oplevering Heindijk en 293 door onderhoud.

Prins Alexander

Inzet op Energiedereen en onderzoeken om ingrepen in VVE toe te passen.

31 moederhaarden vervangen in de Grasbuurt en bij mutatie (verkoop) een tiental.

Spijkenisse

Renovatie Snoekenveen, inzet PO. Energiedereen.

Oplevering van 21 woningen met energielabel A en 105 labelstappen bij onderhoud. 2 Zonnepaneel projecten gerealiseerd.


Energiedereen In 2010 is het programma Energiedereen gestart. Energiedereen is gericht op gedragsverandering met als doel energiebesparing in de woning te realiseren. Daarvoor hebben we in 2010 en 2011 twee projecten per vestiging uitgevoerd waarmee we ongeveer 3.500 huishoudens hebben bereikt. Daarnaast hebben we in een apart traject ook de medewerkers betrokken. Al deze projecten zijn in 2011 afgerond, met uiteenlopende resultaten. De deelname was het grootste bij projecten die simpel en helder in aanpak waren en die waren toegespitst op de bewoners en hun omstandigheden. ‘Spuikreek op de koffie’ in Rotterdam IJsselmonde was een van deze projecten. Hier werd door middel van koffiebijeenkomsten in de huiskamers van de deelnemers, informatie gegeven over energiebesparing. Door middel van liftposters en een spaarkaart voor bijeenkomsten werden deelnemers extra gestimuleerd om de energiebesparingstips toe te passen. Bij een tweetal projecten waar het mogelijk was om een zeer intensieve en persoonlijke aanpak te gebruiken, was de deelname zelfs 100%. Bijkomende resultaten waren de positieve waardering voor Woonbron en vooral de verbeterde sociale cohesie in de buurt. De energiebesparing die de projecten realiseerden waren wisselend, overall wordt geconcludeerd dat gemiddeld bijna 2% op de gasrekening wordt bespaard. In succesvolle projecten is dit gemiddelde veel hoger, zoals bijvoorbeeld 8% in Pernis. Gebaseerd op de respons, de beoordeling door de bewoners en de medewerkers en de kosten, hebben we geconcludeerd dat zeven pilot projecten voor herhaling en opschaling gebruikt zouden kunnen worden. Voor het stookseizoen 2011/2012 zijn er weer acht vervolgprojecten gestart, gebaseerd op de ervaringen van de pilots.

Blok voor Blok & Green Deal Duurzame Daden Als projectleider was Woonbron de trekker van de aanvraag voor de subsidie ‘Blok voor Blok’ in 2011. Door de honorering van de subsidie werken de gemeente Rotterdam en betrokken corporaties samen aan een haalbare en eenduidige aanpak voor de verduurzaming van de bestaande voorraad. Doel is te komen met een werkwijze die ook voor particuliere eigenaren passend is. Het project concentreert zich op Rotterdam Noord. Doel is om vooral voor alle partijen, corporaties en particulieren, te komen tot een technisch volwaardige en financieel haalbare aanpak. Voor de eigenaren in de VvE’s betekent dit dat er financieringsconstructies moeten komen en een organisatie die ook op langere termijn het proces draaiende kan houden. Ook bij dit project wordt bezien hoe aan de uitvoering ook werkgelegenheidsdoelen kunnen worden gekoppeld.

Samenwerking met Eneco Woonbron heeft een samenwerkingsrelatie met Eneco. Doel is om te komen tot een concrete samenwerking waarin ieder doet waar hij vanuit de eigen bedrijfsvoering goed in is. Concreet betekent dit dat wij samen de inzet van zonnepanelen in de bestaande voorraad onderzoeken, dat wij bezien of Eneco een rol kan spelen bij onze warmtepompen in de nieuwbouw, of wij kunnen samenwerken in de klant/consumenten informatie en of Eneco/Tempus een rol kan spelen in het verduurzamen van onze installaties met als meest extreme variant dat Eneco onze ketels overneemt en verduurzaamt. Dit laatste traject is in 2011 met de hulp van een extern bureau intensief onderzocht.

Cirkelstad Rotterdam Cirkelstad Rotterdam is een initiatief van Roteb, Oranje Demontage, Holcim en Woonbron. Doel is een samenleving zonder afval en zonder uitval. Dat wordt gerealiseerd door het hergebruik van materiaal te stimuleren, maar ook door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt te helpen aan een baan. Diverse projecten zijn op deze wijze gerealiseerd. De gemeente Rotterdam heeft een collegeprogramma op het gebied van duurzaamheid, dat Woonbron helpt uitdragen. Met de gemeente wordt onderzocht op welke wijze duurzaam aanbesteden vorm kan krijgen, met daarbij ook aandacht voor sociale aspecten. Meerdere partijen zijn geïnteresseerd in aansluiting bij Cirkelstad Rotterdam, waardoor de keten vergroot kan worden.


Duurzaam Heijplaat Het Ministerie van VROM heeft aan de Gemeente Rotterdam een subsidie toegekend van € 850.000 voor Heijplaat in het kader van Innovatieve Klimaatneutrale Steden (IKS). Deze subsidie is bestemd voor onderzoek naar het klimaatneutraal maken van gebieden. In 2011 is een programmaleider met betrokken partners - waaronder Woonbron - én bewoners van Heijplaat aan de slag gegaan om te komen tot een klimaatneutraal programma. Vanuit bewoners zijn projecten geïnitieerd om Heijplaat te ‘vergroenen’. In het eerste kwartaal van 2012 worden kaders voor een energievisie en adaptief bouwen vastgesteld. Deze kaders worden dan als uitgangspunt meegenomen voor de ontwikkeling van de nieuwbouw in Heijplaat ‘het Nieuwe Dorp’, en het bestemmingsplan. Tevens wordt een plan opgesteld om samen met bewoners verdere mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid te verkennen en de bestaande bouw aan te pakken.

Warmtenet Woonbron is een (kleine) aandeelhouder van het infra-deel van het Warmtenet in Rotterdam. Net als de collega corporaties heeft Woonbron aangegeven haar nieuwbouwprojecten aan te sluiten op een nieuw of bestaand warmtenet. In 2011 is het contract gesloten met Eneco voor de aansluiting van de nieuwbouw in Noord. Eerder werd voor Zuid een gelijk contract met Nuon afgesloten. Inmiddels is de volgende stap gezet en wordt bezien of aansluiting van bestaande complexen op het net tot de mogelijkheden behoort. Woonbron is ervan overtuigd dat isolatie van woningen en het meer toepassen van alternatieve energiebronnen (dus o.a. warmtenetten) belangrijke items zijn in onze duurzaamheidstrategie. Wij werken dan ook in Dordrecht en in Delft mee aan het mogelijk realiseren van een warmtebedrijf.

FSC & The Borneo Initiative Woonbron is, net als een groot deel van de corporatiesector, partner van FSC. Hiermee onderschrijven wij het belang van behoud van tropische bossen. 20% van de CO2-uitstoot wereldwijd wordt veroorzaakt door ontbossing. Woonbron is daarnaast partner van het Borneo Corporatie Fonds. Door deze steun kan jaarlijks 75.000 m³ hout gecertificeerd worden, waardoor de bossen van Borneo behouden blijven voor mens en natuur.


Het fundament: medewerkers en organisatie Toegerust voor onze strategische opgave Woonbron is een sociaal, zakelijke wooncorporatie met elan. Onze medewerkers zijn essentieel in wat we hebben bereikt. Betrokken en competente medewerkers zijn de sleutel tot succes, ook in de komende jaren. Daarom hechten wij groot belang aan het vergroten, verbeteren en borgen van de kennis en vaardigheden van onze medewerkers. Werkplezier en verantwoordelijkheid voor eigen functioneren en loopbaan zijn hierbij van groot belang. Een personeelsbestand dat bestaat uit een gezonde mix van ervaren kennisdragers en collega’s die nog kunnen en moeten groeien in hun rol ondersteunt een gezonde bedrijfsvoering. Diversiteit op verschillende aspecten (leeftijd, ervaringsjaren, levensfase, opleidingsniveau, geslacht) leidt tot een evenwichtig personeelsbestand. Onze huidige prestatie-indicatoren hebben veelal betrekking op de mate van vakvolwassenheid van onze medewerkers waarop we ook voor 2011 weer hoog ingezet hebben, misschien wel te hoog. De in het jaarplan opgenomen streefcijfers voor zowel het percentage medewerkers dat aan bedrijfscompetenties voldoet als het percentage medewerkers dat aan functiespecifieke competenties voldoet, zijn niet behaald. Oorzaken hiervoor zijn wellicht het toch relatief grote aantal medewerkers gestart in een nieuwe functie (41 medewerkers) en de doorgroei van een aantal medewerkers (16 medewerkers). Bij de start in een nieuwe functie, valt er immers vaak nog een en ander te ontwikkelen. Genoemde prestatie-indicatoren en de wijze waarop deze gemeten worden, zijn 4 jaar geleden afgesproken, en passen niet meer geheel bij wat we nu belangrijk vinden in het functioneren van onze medewerkers. In 2011 is een start gemaakt met het opnieuw formuleren van het proces, de inhoud en de vorm waarin we momenteel onze gesprekkencyclus houden. In 2012 wordt de hand gelegd aan een beter passende systematiek en meetwijze. Met ons ziekteverzuimpercentage (3,34%) blijven we netjes onder ons streefcijfer (3,5%) en ver onder het landelijk gemiddelde in 2011 (4,5%). De meldingsfrequentie in 2011 bedraagt 1,32. De focus op beheersing van verzuim en het welzijn van onze mensen blijft onverminderd sterk aanwezig in de vorm van betrokken management, daadkrachtig handelen in geval van dreiging langdurige uitval (al dan niet als gevolg van psychische problematiek) en korte lijnen tussen management, P&O, bedrijfsarts en betrokken medewerker zelf. Ook in 2011 is opleiding en training veelvuldig ingezet voor het vergroten en verbeteren van de kennis en vaardigheden van onze medewerkers. Er zijn 462 functiegebonden opleidingen gevolgd; van prestatiegericht schilderwerk tot asbestherkenning en van invloed uitoefenen tot appartementsrecht. Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

% medewerkers dat aan bedrijfscompetenties voldoet

86%

89%

79%

90%

82%

% medewerkers dat aan functiespecifieke competenties voldoet

84%

85%

77%

90%

79%

% allround medewerkers

64%

67%

68%

70%

69%

% vacatures dat wordt ingevuld met interne kandidaten

21%

44%

42%

45%

39%

% ziekteverzuim (exclusief zwangerschap, incl. langdurig)

3,6%

3,4%

2,95%

3,5%

3,34%

Prestatie indicator


Werkplezier Een breed onderzoek naar de medewerkertevredenheid wordt eens per vier jaar uitgevoerd, de laatste keer in 2008.Vervolgens is ieder jaar een verkorte versie hiervan uitgevoerd. Ook in 2011 is een verkorte vragenlijst uitgezet. Bijna 40% van de medewerkers heeft de vragenlijst ingevuld. De tevredenheid binnen Woonbron als geheel ten opzichte van vorig jaar is stabiel, maar ten opzichte van 2009 licht gedaald. Uit de opmerkingen die het werkplezier negatief beïnvloeden blijkt dat veel medewerkers te maken hebben gehad met een oplopende werkdruk. Ook geeft een aantal medewerkers aan zich zorgen te maken over de reorganisatie die eind 2011 is aangekondigd. Naast de rapportcijfers is ook gevraagd naar de ontwikkeling van het werkplezier in het afgelopen jaar; is het werkplezier gelijk gebleven of toegenomen dan wel afgenomen? Hieruit blijkt dat de grootste groep (45%) aangeeft dat het werkplezier gelijk is gebleven, maar de groep waarbij het werkplezier is afgenomen (35%) is duidelijk groter dan de groep waarbij het werkplezier is toegenomen (19%). Het ambitieniveau is in 2011 net niet behaald. De gewenste stijging van de medewerkertevredenheid ten opzichte van voorgaande jaren is niet gerealiseerd.

Prestatie indicator

Realisatie 2008

Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

7,4

7,3

7,3

7,4

7,1

Waardering medewerkertevredenheid

In 2011 is een andere manier van kijken naar dit onderwerp geïntroduceerd. We willen toe naar het meten van werkplezier in plaats van tevredenheid. En zo beter in staat zijn vast te stellen of iemand gemotiveerd, betrokken is en op zijn plek zit in de organisatie, zodat we hierop kunnen anticiperen. Dit vraagt kennis van ons personeelsbestand en openheid van management en medewerkers. Deze methodiek kan als uitgangspunt dienen voor een nader te formuleren talentenbeleid. In 2012 zal deze methodiek verder uitgewerkt en getoetst worden.

Capaciteit en ontwikkelingen In 2011 is opnieuw een slag gemaakt met het creatief en kostenbewust omgaan met de personeelskosten. Wat betreft vaste formatie zijn we binnen de begroting gebleven en de kosten voor het inlenen van personeel zijn opnieuw gedaald. We gaan steeds creatiever om met capaciteitsvraagstukken, in plaats van iedere leemte op te vullen met exact dezelfde constructie. Denk hierbij aan het bieden van duale leerwerkplekken, het (tijdelijk) inzetten van voormalige stagiairs, het uitwisselen van personen met collega corporaties en het bieden van korte arbeidsovereenkomsten aan iemand die een medewerker met zwangerschapsverlof vervangt. Een uitdaging voor de toekomst is het creëren van een flexibele schil aan personeel om in te kunnen springen op het fluctuerende werkaanbod en klaar te zijn voor een aantrekkende arbeidsmarkt. Ontwikkelingen Ook voor 2011 hadden we ons weer de ambitieuze doelstelling opgelegd om plaats te bieden aan minimaal 100 VMBO/MBO en 20 HBO/WO stagiairs. Dit voornemen hebben we ruim gehaald. In 2011 hebben 110 VMBO/MBO studenten en 27 HBO/WO studenten bij ons stage gelopen. Naast het bieden van stageplaatsen zoeken we naar invulling van de rol als ketenpartner op het gebied van arbeidsparticipatie en werkgelegenheid. Initiatieven die in 2011 tot stand zijn gekomen zijn het detacheren van een ervaren professional naar een Hogeschool in de rol van Lector, het begeleiden van een aantal studiegroepen bij een opdracht, gastdocentschap vanuit management- en directeurenniveau en het aanstellen van een lokale projectleider ‘help mensen aan het werk’ die samen met gemeente en scholen aan duurzame initiatieven bouwt. In 2011 hebben we alle medewerkers gevraagd of zij de loonstrook en jaaropgaaf op papier willen blijven ontvangen. Een groot deel heeft inmiddels aangegeven hier geen prijs meer op te stellen en gebruik te maken van de aangeboden digitale loonstrook.


Integriteitsbeleid Een integriteitscode en bijhorende regelingen zijn van groot belang om aan onze missie te kunnen voldoen en op een juiste manier uiting te kunnen geven aan onze identiteitskenmerken: thuis in de wijk, lef en bondgenootschap. We verwachten dan ook dat iedereen de code en de daarbij behorende regels naleeft, en zonodig collega’s hierop aanspreekt. Dit geldt voor iedere medewerker die in naam van Woonbron handelt. Dus medewerkers, managers, directeuren en de Raad van Bestuur van Woonbron, maar ook externen die in opdracht van Woonbron werken of optreden. De integriteitscode maakt net als de klokkenluidersregeling, het agressieprotocol en de gedragscode deel uit van het integriteitsbeleid van Woonbron en sluit aan bij onze strategie ‘Mensen Maken Wonen’.

Ondernemingsraad (OR) en ARBO Gedurende het jaar behandelde de OR onder meer de volgende advies- of instemmingaanvragen:          

Advies Campus Advies Voorzitter RvB Advies Aanstellen adviseur reorganisatie Advies Duurzaamheid in de lijn Advies Middelenmanagement Advies Digitale loonstrook Advies Herinrichting Concern Control en Financiële Sector Instemming Vervoerregeling zakelijk verkeer 2012 Instemming Screening van nieuwe/bestaande medewerkers bij risicovolle functies Instemming Verzuimregeling.

De OR heeft geen instemming verleend op Screening van bestaande medewerkers. De adviesaanvraag S&O en VGS heeft de OR teruggegeven aan de RvB tot nader order. Op de overige aanvragen heeft de OR positief geadviseerd c.q. instemming verleend. Dit goede resultaat komt mede dankzij constructief overleg met de RvB vóór de formele advies- of instemmingsaanvraag. De OR heeft ongevraagd advies gegeven over de veiligheid van het wagenpark in winterse omstandigheden. Daarop zijn de OR en de RvB overeengekomen om all-weatherbanden te gebruiken bij de leaseauto’s en bedrijfsbusjes. 2011 is een enerverend jaar geweest voor de Ondernemingsraad (OR). De OR hield zich, naast bovenstaande, onder meer bezig met:     

Het organiseren van verkiezingen voor de OR, waarbij tien oude leden zijn herkozen en drie nieuwe leden de OR kwamen versterken; De mededeling dat Woonbron gaat reorganiseren; Gesprekken met de Raad van Commissarissen; De periodieke onderdeelcommissie-overleggen op diverse bedrijfsonderdelen; De ontwikkelingen van de uitgaven en kosten gerelateerd aan de ICR-norm;

Daarnaast is de OR voortdurend met de RvB in gesprek over de veranderingen in de maatschappij en de betekenis hiervan voor (de toekomst) van Woonbron. De OR is twee keer op een tweedaagse cursus geweest. Daarin werd met name gewerkt aan het verhogen van het inzicht in, en het gebruiken van de kwaliteiten en talenten van de OR leden. Daarnaast zijn individuele OR leden naar cursussen over specifieke onderwerpen gegaan. ARBO Zoals voorgaande jaren is het opstellen van een ARBO jaarplan en de evaluatie hiervan als lokale verantwoordelijkheid benoemd. In 2011 is een start gemaakt met het centraal organiseren van een aantal belangrijke onderwerpen. Zo is gestart met het opstellen van een organisatiebrede Risico Inventarisatie en Evaluatie en is een organisatiebreed agressieprotocol ingediend.


Het fundament: financieel Onze visie Woonbron onderneemt om maatschappelijk te kunnen presteren. Wij zetten ons vermogen dus in om maximaal te kunnen investeren waar dat nodig is. Onze investeringen dragen bij aan woonplezier, weerbare wijken, producten met een evenwichtige verhouding tussen prijs en kwaliteit, de productie van woningen in de Zuidvleugel en aan de transformatie naar succesvolle en onderscheidende woonmilieus. Vanuit deze insteek benaderen wij onze financiële positie, met als centrale vraag: hoe groot is de investeringsruimte van Woonbron, het vrije eigen vermogen? En in het verlengde daarvan: op welke wijze kunnen we onze investeringsruimte vergroten zonder concessies te moeten doen aan onze bijdrage aan de maatschappelijke thema’s waaraan wij ons hebben verbonden? Dat vraagt om permanente aandacht voor de validiteit van onze strategie, de kansen die er zijn om financiële waarde toe te voegen, de effectiviteit van onze (investerings)besluiten, de efficiency van onze bedrijfsvoering en het risicoprofiel van Woonbron. Deze onderwerpen staan centraal in dit hoofdstuk over onze financiële prestaties. Aan de hand van ons sturingsmodel ‘de gedifferentieerde vermogensbenadering’, brengen we in beeld wat de consequenties van bovenstaande onderwerpen zijn voor de ontwikkeling van ons eigen vermogen. Het geeft ons een basis om uitspraken te doen over ons vrije eigen vermogen en het deel daarvan dat we de komende jaren kunnen gebruiken, onze investeringsruimte.

Efficiënte bedrijfsvoering In 2009 is Woonbron gestart met het nadrukkelijker sturen op haar operationele resultaat. Mede vanuit de gewijzigde voorwaarden van de kapitaalmarkten en het WSW was het van belang een hogere rentedekkingsgraad (ICR) te realiseren. Het doel was een ICR te realiseren die structureel boven de 1,2 ligt. Dit heeft in 2010 geresulteerd in een ICR van 1,28. In 2011 is het programma voor een beter operationeel resultaat doorgezet. Met name door getemporiseerde investeringen en een gunstige rentestand in 2011 is de rentelast over 2011 teruggebracht. Dit in combinatie met enkele incidentele opbrengsten heeft over het jaar 2011 geresulteerd een ICR van 1,48. De doelstelling van 1,2 werd ingegeven vanuit de harde eisen die door de banken worden gesteld aan onze commerciële financiering. Aan deze doelstelling voldoen we de afgelopen twee jaar. Over 2011 zelfs met een marge. De noodzaak om te blijven sturen op operationeel resultaat blijft echter bestaan. Om de aangekondigde huurtoeslagheffing vanaf 2014 (circa € 10 miljoen per jaar) te kunnen betalen, zullen we hiervoor ruimte moeten creëren in onze operationele kasstroom. Daarnaast wordt door het WSW gestuurd op een structureel positieve Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Hiervoor is verdere verbetering van de operationele kasstroom vereist. In het najaar van 2011 is een reorganisatie aangekondigd. De gevolgen van deze reorganisatie moeten leiden tot betere operationele resultaten en een positieve DSCR.

Onderscheid naar deelexploitaties Om haar maatschappelijke bijdrage te kunnen leveren, voert Woonbron een groot aantal activiteiten uit die allemaal hun eigen bijdrage aan de strategie leveren. Van deze activiteiten behoren sommige tot het natuurlijke domein van de beherende corporatie, onze basis, terwijl andere volledig kunnen worden verbonden aan onze overtuiging dat de corporatie meer kan en moet doen. Ten behoeve van het financiële inzicht en de behoefte om de grip op onze bedrijfsvoering te versterken, hebben wij groepen van activiteiten geclusterd naar een aantal deelexploitaties waaraan alle kosten en opbrengsten kunnen worden toegerekend. Onderstaande tabel geeft weer hoe het jaarresultaat 2011 is opgebouwd, inclusief een vergelijking per deelexploitatie met het jaarresultaat 2010 en de begroting 2011.


Het jaarresultaat wordt hierbij gepresenteerd op basis van uitvoeringsresultaat. In dit resultaatsbegrip is het jaarresultaat ontdaan van resultaatseffecten als gevolg van waardemutaties van het vastgoed. Tabel 18. Uitvoeringsresultaat (x € 1 mln) x € mln

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

Regulier beheer

37,5

26,8

41,9

VvE-beheer

-0,2

0,5

0,0

Verkopen

42,3

24,4

38,0

-17,9

-16

-11,5

-0,5

-1,2

-1,2

-10,8

-11,6

-9,1

-3,3

-3,5

-3,2

-48,3

1,6

-53,1

-1,5

21,1

1,8

Productie woningen Duurzaamheid Leefbaarheid Maatschappelijke investeringen Overige activiteiten Totaal uitvoeringsresultaat

De opstelling toont dat wij in 2011 nieuwe investeringsruimte hebben gecreëerd door de exploitatie van ons vastgoed (regulier beheer € 41,9 mln.) en door verkoop (€ 38,0 mln.). Deze nieuwe ruimte is in 2011 ingezet om de tekorten te compenseren die in de deelexploitaties nieuwbouwproductie voor verhuur (-€ 11,5 mln.), leefbaarheid (-€ 9,1 mln.), duurzaamheid (-€ 1,2 mln.), maatschappelijke investeringen (-€ 3,2 mln.) en overige activiteiten (-€ 53,1 mln.) zijn ontstaan. Per saldo heeft Woonbron in 2011 € 1,8 mln. meer verdiend dan uitgegeven. In de deelexploitatie ‘regulier beheer’ is de ontwikkeling naar een efficiëntere organisatie zichtbaar. Hier wordt beter gerealiseerd dan begroot voor 2011 en gerealiseerd in 2010. De hier gepresenteerde bedragen hebben betrekking op het door Woonbron behaalde uitvoeringsresultaat. Wij hanteren dit resultaatbegrip als maatstaf voor het bedrijfsresultaat dat in 2011 daadwerkelijk is gerealiseerd. Het uitvoeringsresultaat wordt niet beïnvloed door toekomstverwachtingen. Dit is ook het verschil met het resultaat dat in de jaarrekening wordt gepresenteerd. In de volgende tabel volgt een specificatie van de resultaten per deelexploitatie naar kostencategorieën. In deze tabel wordt de aansluiting gemaakt met het jaarresultaat (€ 41,2 mln. negatief) volgens de jaarrekening.


Tabel 19. Uitvoeringsresultaat 2011 (x € 1 mln.)


Financieel rendement Wij zien onze vastgoedportefeuille niet alleen als een bedrijfsmiddel om onze doelgroep te huisvesten. De inkomsten vanuit de vastgoedportefeuille zijn ook van groot belang om de huidige strategie uit te oefenen. Wij realiseren deze inkomsten door in de eerste plaats te zorgen voor een positieve huurexploitatie op de verhuurde eenheden (direct rendement). Daarnaast wordt er gestuurd op de waardeontwikkeling van het bezit (indirect rendement). Door de dynamische vastgoedstrategie die wij voeren, zijn wij in staat om deze waarde liquide te maken. Op deze manier geven we vorm aan onze investeringsambities. Woonbron is deelnemer aan de IPD/aeDex vastgoedindex (aeDex). Dat biedt inzicht in het directe en indirecte rendement van de vastgoedportefeuille. Bovendien biedt aeDex de mogelijkheid om het eigen rendement te vergelijken met het rendement van anderen (benchmark). Uit onderstaand overzicht blijkt dat in 2010 het totaal rendement van Woonbron volgens de berekeningswijze van aeDex negatief was, licht slechter dan de benchmark. Het indirect rendement is ruim een procent beter dan de benchmark als gevolg van een kleinere waardedaling van het Woonbronbezit ten opzichte van het andere corporatiebezit in de benchmark. Het direct rendement is lager dan de benchmark, dit zegt iets over het gemiddelde huurniveau van het Woonbronvastgoed, maar ook over de efficiëntie waarmee het vastgoed wordt beheerd. De rendementscijfers over 2011 zijn naar verwachting in april 2012 beschikbaar. Tabel 20. Aedexrendementen 2010 Benchmark

Woonbron

Direct rendement

2,9%

2,9%

Indirect rendement

-0,9%

-1,0%

Totaal rendement

-2,0%

-1,9%

De waarde van ons vastgoed is in 2011 licht gedaald. Onderstaande tabel geeft een overzicht van zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de beleidswaarde. De tabel biedt bovendien een specificatie per vestiging.


Tabel 21. Beleidswaarde en marktwaarde in verhuurde staat

Vestiging

Totaal per 31-12-2010

Aantal vhe's

Beleidswaarde (x EUR 1 miljoen)

Markt waarde in verhuurde staat (x EUR 1 miljoen)

Beleidswaarde per vhe

Marktwaarde in verhuurde staat per vhe

Beleidswaarde in % van Aedexwaarde

42.212

2.754

3.472

65.254

81.879

79%

Delfshaven

7.269

517

589

71.158

81.026

88%

Delft

8.869

614

756

69.189

85.282

81%

Dordrecht

6.842

256

487

37.444

71.160

53%

Hoogvliet

5.007

284

374

56.818

74.730

76%

IJsselmonde

6.926

419

537

60.435

77.468

78%

Prins Alexander

2.842

228

266

80.399

93.482

86%

Spijkenisse

3.460

320

337

92.521

97.467

95%

41.215

2.639

3.346

64.098

81.180

79%

-997

-116

-126

-1.156

-699

0%

Totaal per 31-12-2011

Mutatie 2011

Ten opzichte van 2010 is de marktwaarde in verhuurde staat per woning licht gedaald, van € 81.879 naar € 81.180 per woning. De totale marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 69% van de getaxeerde leegwaarde (marktwaarde in onverhuurde staat). De beleidswaarde is berekend als de contante waarde van alle toekomstige in- en uitgaande kasstromen die bij voortzetting van het bestaande beleid worden verwacht. Gemiddeld genomen bedraagt de beleidswaarde € 64.098 per woning (in 2010: € 65.254). Dit komt overeen met 75% van de marktwaarde in verhuurde staat (in 2010: 79%). De daling van de beleidswaarde is met name het gevolg van het inrekenen van de jaarlijkse huurtoeslagheffing van circa € 10 mln. per jaar. De totale netto contante waarde hiervan bedraagt op de verwachte betalingen over de restant looptijd van ons vastgoed € 157 mln. (circa € 4.000 per woning). De daling van de gemiddelde beleidswaarde per woning is minder groot dan dit bedrag doordat de gevolgen van de aangekondigde reorganisatie ook zijn verwerkt in het bestaande beleid. De verschillen tussen de vestigingen zijn groot. Ten opzichte van de overige vestigingen zijn de beleidswaarden in Dordrecht en Hoogvliet erg laag. Dit is het gevolg van onze omvangrijke herstructureringsplannen voor grote delen van het bezit in deze plaatsen, wat resulteert in lagere verwachte kasstromen.


De financiële impact van onze strategische keuzes In de exploitatie van haar woningen maakt Woonbron keuzes die passen bij haar brede taakopvatting. Dit houdt in dat expliciet de keuze wordt gemaakt om niet te kiezen voor opbrengstmaximalisatie. Wij nemen dus genoegen met een lager rendement wanneer dit maatschappelijk te verantwoorden is. In feite keren wij op deze manier ons rendement uit aan de samenleving. Wanneer deze toekomstige keuzes worden vertaald in Euro’s van nu leidt dat tot de beleidswaarde van Woonbron: de netto contante waarde van haar toekomstig beleid. Het verschil tussen de beleidswaarde en de waarde in het economisch verkeer (marktwaarde in verhuurde staat) van ons vastgoed bestempelen we als het economisch offer op het bestaand bezit. Uit tabel 21 onder 'financieel rendement' kan worden geconcludeerd dat dit economisch offer gemiddeld circa € 17.000 per woning bedraagt. Dit economisch offer wordt met name bepaald door onderstaande onderwerpen die onlosmakelijk zijn verbonden met onze strategie. Betaalbaarheid van het wonen Het kiezen voor betaalbare woningen voor onze doelgroep resulteert enerzijds in lagere huren dan in de markt gerealiseerd zouden kunnen worden. Hierbij wordt echter niet gekozen voor een zo laag mogelijke huur. Wij willen de huur zo goed mogelijk laten passen bij het inkomen van de huurder. Ook met verkoop willen we een doelgroep bedienen die anders niet in staat zou zijn een woning te kopen. Met Koopgarant hebben we een product waarmee we onze woningen met korting aanbieden. Hiermee wordt de doelgroep bediend, maar wordt afgezien van het realiseren van de marktwaarde van de woning. Keuzevrijheid De mogelijkheid om keuzes te maken uit zich voor bewoners en woningzoekenden in het Te Woonprogramma (kiezen tussen huren en kopen) en het aanbod van aanvullende producten en diensten. Duurzaamheid Zowel in de productie van nieuwe woningen als in het beheer van de bestaande voorraad hebben we duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Succesvolle woonmilieus Woonbron besteedt meer aandacht aan het woonplezier en de leefbaarheid van wijken dan een commerciële partij. Dit vertaalt zich in specifieke uitgaven voor leefbaarheid, maar ook in het investeringsprogramma in onze wijken. In de meest extreme gevallen gaat het hier om herstructurering van complete gebieden. De financiële impact hiervan is groot. Het totale effect van deze beleidsvoornemens op ons bestaand bezit zijn eind 2011 becijferd op een netto contante waarde van € 741 mln. (economisch offer bestaand bezit).


Investeringsbesluiten en -prognoses De invoering van de staatssteunregeling heeft ook in 2011 onze volle aandacht gehad. De ontwikkelingen zijn gedurende het jaar doorgegaan en langzaam begint de invulling van de regeling duidelijk te worden. 2010 is gebruikt om ons goed te oriënteren op de gevolgen van deze regeling op onze investeringsambitie. De invoering van de regeling per 1 januari 2011 heeft als gevolg dat er voor commerciële (zogeheten niet-DAEB) activiteiten (dure huurwoningen en commercieel vastgoed) geen door het WSW geborgde financiering kan worden aangetrokken. In 2011 is duidelijk geworden dat financiering in principe wel mogelijk zal blijven door het inzetten van verkoopopbrengsten. Vanaf 1 januari 2014 zal er volledige administratieve splitsing plaats vinden tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten. Niet-DAEB activiteiten kunnen dan gefinancierd worden door een marktconforme, administratieve en interne lening van DAEB aan niet-DAEB. Investeringen De drang naar een efficiënte bedrijfsvoering heeft ook gevolgen op onze investeringen. Vanuit ICR-sturing is het essentieel de exploitatieopbrengsten in balans te brengen met de rentekosten. In 2011 is daarom wederom licht getemporiseerd op de uitvoering van investeringen. Dit heeft een positief effect gehad op het renteresultaat. In 2011 is besloten tot het realiseren van 315 nieuwbouw Te Woon woningen, 39 parkeerplaatsen en 5.992 m² commercieel en maatschappelijk bedrijfsonroerendgoed (BOG). De verwachte investering die nodig is om deze projecten te realiseren, bedraagt in totaal € 41,7 mln. De grootste nieuwbouwprojecten waarvoor in 2011 een besluit is genomen zijn het woongebouw bij de Campus in Hoogvliet (€ 12,6 mln.) en de MFA Oudeland, ook in Hoogvliet (€ 11,0 mln.). Daarnaast zijn er nog besluiten genomen voor renovaties met een investeringsomvang van € 21,0 mln. Het grootste renovatieproject is de voltooiing van de herstructurering van Schiemond. Voor het uitvoeren van de laatste fase wordt daar nog € 13,9 mln. geïnvesteerd. Uitgaande van de bestaande verwachtingen omtrent de toekomstige exploitatie van deze nieuwbouw- en renovatieprojecten hebben we berekend dat het onrendabele deel van deze investeringen € 10,2 mln. op basis van marktwaarde bedraagt. Ook voor de komende jaren bestaan er veel plannen voor nieuwe investeringen die met de exploitatie niet kunnen worden terugverdiend. Uitgedrukt in Euro’s van 2011 bedraagt de totale cumulatieve onrendabele top (het verschil tussen gevraagde investering en verwachte beleidswaarde) van de investeringsvoornemens van 2012 tot en met 2021 € 295 mln. bij een geprognosticeerd investeringsvolume van € 0,7 mld.


Zorg voor continuïteit Risicobuffer Woonbron berekent de verwachte vermogensaanspraak van voorgenomen activiteiten op basis van de netto contante waarde van de uit de activiteiten voortvloeiende toekomstige kasstromen. Naast dit gekozen beleid zijn hierop ook externe factoren van invloed. Voor deze externe factoren worden in onze berekeningen aannames gedaan. Om ook bij veranderingen in deze externe factoren de activiteiten te kunnen blijven uitvoeren, houden wij een risicobuffer aan. Om deze buffer te berekenen, maken we gebruik van scenarioberekeningen. Teneinde de gevoeligheid van Woonbron voor de aannames in de meerjarenbegroting te beperken, vindt Woonbron het verstandig om een deel van haar vermogen aan te merken als risicobuffer, in 2011 € 775 mln. De risicobuffer is opgebouwd uit een deel voor het opvangen van het exploitatie- en renterisico (€ 749 mln.) en een deel voor het kunnen opvangen van projectrisico (€ 26 mln.). Het uitgangspunt bij het bepalen van deze buffer is dat deze buffer voldoende moet zijn om het huidige beleid uit te blijven voeren. Wanneer zich meer extreme omstandigheden voordoen zal Woonbron moeten bijsturen. Exploitatie- en renterisico De financiële vertaling van het voorgenomen beleid naar een beleidswaarde, wordt voor een belangrijk deel bepaald door de aannames die worden gedaan omtrent de ontwikkeling van economische omgevingsfactoren zoals inflatie, rente, marktontwikkeling en bouwkosten. Hoewel Woonbron haar aannames heeft gedaan op basis van inzichten van gezaghebbende instanties, blijven deze omgevingsfactoren van nature onzeker met als gevolg dat de werkelijke vermogensontwikkeling sterk kan afwijken van het nu verwacht eigen vermogen. Het uitgangspunt is dat de gekozen buffer groot genoeg dient te zijn om de komende 15 jaar de verwachte resultaateffecten van 95 procent van de honderd doorgerekende economische scenario’s met het eigen vermogen op te kunnen vangen zonder dat beleidsmatige aanpassingen nodig zijn. In de honderd doorgerekende scenario’s variëren de volgende parameters: inflatie, lange rente, korte rente, marktwaarde stijging en bouwkostenstijging. Ten opzichte van de in het jaarverslag 2010 gepresenteerde risicobuffer is er een daling van € 19 miljoen te zien. Als gevolg van een licht teruggebrachte leningportefeuille is Woonbron met name minder gevoelig geworden voor een stijgende rente. In het slecht weer scenario wordt gerekend met een extreme rente van gemiddeld 7,3 procent over de komende 15 jaar waarbij in enig jaar een maximaal niveau van 9,4 procent gehaald wordt. Projectrisico De vermogensbuffer voor projectrisico per 31 december 2011 is berekend op basis van een vooronderstelling van een gemiddelde overschrijding van 5 procent van de voor de komende 10 jaar begrote investeringen (verbetering, nieuwbouw en aankoop) zonder dat tegenover deze extra investering nieuwe inkomsten staan. Contantmaking van deze overschrijdingen resulteert in een bedrag van ruim € 26 mln. Dit is € 20 mln. lager dan vorig jaar (€ 46 mln.). De verlaging is te verklaren door het verlaagde en getemporiseerde investeringsniveau in de prognosejaren. Als gevolg van het lagere investeringsprogramma volstaat een lagere risicobuffer.


Solvabiliteitsoordeel CFV Jaarlijks beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) de financiële positie van Woonbron. Deze beoordeling vindt plaats aan de hand van de berekening van een solvabiliteitspercentage en een risicoprofiel waaraan dit percentage wordt getoetst. Voor de vergelijkbaarheid tussen verschillende corporaties corrigeert het CFV de door Woonbron aangeleverde cijfers. In oktober 2011 is het oordeel van het Centraal Fonds van de Volkshuisvestiging (CFV) over onze financiële positie ontvangen. Het CFV rapporteert hierbij dat Woonbron per 31 december 2010 voldoende solvabiliteit heeft. Het volkshuisvestelijke vermogen van Woonbron is door het CFV bepaald op € 452 mln. ultimo 2010, 22,8% van het balanstotaal. Op basis van de meerjarenprognose van 2010 (dPi2010) is door het Centraal Fonds ook een continuïteitsoordeel afgegeven. Uit de prognose bleek dat de solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijke vermogen zich in de periode tot 2015 boven de ondergrens van 19,2 bevindt. Dit resulteerde in een A-oordeel wat inhoudt dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Woonbron. In onderstaande figuur is het verloop van het volkshuisvestelijk vermogen, uitgedrukt in solvabiliteit weergegeven. Figuur 4. Ontwikkeling solvabiliteit van Woonbron volgens CFV


Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde In tegenstelling tot de solvabiliteit die het CFV berekent, is de interne solvabiliteit gebaseerd op de balanspositie op basis van bedrijfswaarde. Tabel 22. Solvabiliteit Realisatie 2009

Realisatie 2010

Jaarplan 2011

Realisatie 2011

26,3%

26,6%

26,0%

25,4%

Solvabiliteit

Eind 2011 bedraagt de solvabiliteit 25,4%. Als gevolg van het negatieve resultaat in 2011 is de solvabiliteit met 0,6 gedaald. De jaarrekening 2012 wordt niet opgesteld op basis van RJ212, maar uitgaande van RJ213 vastgoedbeleggingen. Hierbij wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Dit zal een positief effect hebben op de waardering van de activa en daarmee op het eigen vermogen. De solvabiliteit zal ultimo 2012 dus aanzienlijk hoger zijn dan de huidige solvabiliteit. De waardering van het eigen vermogen op basis van richtlijn RJ213, waarbij het vastgoed tegen marktwaarde wordt gewaardeerd sluit aan bij de waardering van het potentieel eigen vermogen in figuur 6 onder 'Presteren naar vermogen: onze spankracht'.

Financierbaarheid Om al onze maatschappelijke ambities te kunnen realiseren, is het van belang dat wij al onze activiteiten kunnen financieren. Dit betekent in eerste instantie dat er voldoende middelen vanuit het eigen vermogen kunnen worden vrijgemaakt. Woonbron doet dit door een zo positief mogelijk operationeel resultaat na te streven en voldoende te verkopen. Daarnaast moeten we altijd toegang tot de kapitaalmarkt houden. In 2011 heeft Woonbron deze financiële strategie verder doorgevoerd in de organisatie. De organisatie is efficiënter gaan werken, de overhead is gereduceerd, waardoor de operationele kasstroom is toegenomen met € 5,3 mln (+ 37,5%) ten opzichte van 2010. De voornaamste oorzaak van deze verbetering is gelegen in het reduceren van personeelskosten (-/- € 1,8 mln) en de rente-uitgaven (-/- € 3,4 mln). De lagere rente-uitgaven ad € 3,4 mln zijn voor een deel (+/- € 500.000) een gevolg van een reductie van de leningportefeuille en voor het restant het gevolg van een prudent beleid ten aanzien van ons renterisico en de gunstige ontwikkeling van de rentes op de kapitaalmarkten. De gemiddelde rente over de opgenomen leningen is in 2011 afgenomen van 4,40% tot 4,11%. Met het oog op strengere regelgeving (o.a. staatssteundiscussie, Basel III, nieuwe woningwet) is de financiering van onze activiteiten bemoeilijkt. Om toegang te houden tot de geld- en kapitaalmarkt streeft Woonbron er naar het financiële fundament verder te verstevigen. In 2011 zijn de belangrijkste ratio’s als de rentedekkingsgraad (ICR), de debt service coverage ratio (DSCR) en de Loan-to-Value (LTV) verder verbeterd tot voldoende niveaus. Verdere verbetering van deze ratio’s blijft onze prioriteit houden. In 2011 heeft Woonbron een aanvang gemaakt met een dynamisch liquiditeitssturingsmodel. Middels dit model wordt zichtbaar welke mechanismen Woonbron heeft om de liquiditeit te sturen en wat hiervan de gevolgen zijn. Met behulp hiervan zijn we beter in staat liquiditeitsschommelingen op te vangen en zijn we minder afhankelijk van externe financiers. Onze leningportefeuille is in 2011 met € 21 mln teruggebracht, terwijl we onze liquiditeitsbuffer in stand hebben kunnen houden. De financieringsbehoefte is in 2011 volledig ingevuld door middel van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekte borging.


Risicomanagement en interne beheersing Risicomanagement en interne beheersing staan onverminderd in de belangstelling, zeker gezien de voortdurende slechte economische omstandigheden. Ook bij Woonbron staat het management van risico’s hoog op de agenda. Ons risicomanagement legt de focus op drie gebieden, te weten financieringsrisico’s, strategische risico’s en operationele risico’s. Onze activiteiten op het gebied van interne beheersing en risicomanagement worden jaarlijks in een separaat jaarplan vastgelegd en ter goedkeuring voorgelegd aan onze Raad van Commissarissen. De risico’s met betrekking tot de financiering worden frequent door de Treasury Commissie (TC) besproken en leiden, indien noodzakelijk, tot een bijstelling van onze uitgangspunten die we in ons jaarplan hebben opgenomen. Daarbij gaat het vooral om het (her)financieringsrisico en het renterisico. Gezien de voortdurende volatiliteit op de kapitaalmarkt besloten wij in 2010 op maandbasis TC vergaderingen te houden om de marktontwikkelingen nauwlettend te volgen en ook in 2011 continueerden we deze maandelijkse frequentie. Alhoewel we een actieve monitoring ten aanzien van onze derivatenportefeuille hanteren, vereiste onze portefeuille geen aanvullende maatregelen. Reeds sinds 2009 en 2010 houden we voldoende liquiditeitsbuffers aan om tijdelijke stortingen (margin calls) te kunnen realiseren en vermijden we het gebruik van CSA’s. In 2011 maakten wij verdere stappen met betrekking tot onze benoemde financieringsrisico’s. Door een blijvende sturing op en –reductie en gedeeltelijk gebruikmakend van de lage rentestanden wisten we onze rentedekkingsgraad (ICR) nog verder te verbeteren en realiseerden we een ICR ruim boven de 1,3, waarmee we in staat waren met voldoende marge aan onze bankconvenanten te voldoen en faciliteerbaar te blijven voor voldoende WSW borging. De gemiddelde rente (all in) over de opgenomen leningen is in 2011 afgenomen van 4,40% tot 4,11%. Naast het verbeteren van ons rentedekkingsgraad heeft het tevens onze prioriteit om onze leningportefeuille te reduceren, teneinde minder gefinancierd te zijn met vreemd vermogen en daarmee onze afhankelijkheid van kapitaalverschaffers te reduceren. In 2011 brachten we onze leningportefeuille met € 21 mln. terug, gedeeltekijk als gevolg van onze goede resultaten met het verkopen van bezit binnen onze Te Woon voorraad. Voor 2011 ontvingen wij wederom onze Kredietwaardigheidverklaring van het WSW. Door de voortdurende onzekerheid met betrekking tot de implementatie van de EU beschikking en de wijze van (her-)financieren van niet-DAEB activiteiten, brachten we in 2011 het volume aan toekomstige niet-DAEB projecten terug tot het minimum noodzakelijke. Mede als gevolg van deze wijzigende regelgeving financierden we eind 2010 vrijwel het gehele financieringsbehoefte van 2011, zodat we in dat jaar vrijwel geen financieringstransacties verrichten. Bij de samenstelling van de meerjarenbegroting toetsen wij de risicogevoeligheid van onze strategie en ons voorgenomen beleid, mede op basis van diverse politieke en economische scenario’s. Onze voorgenomen investeringen in projectontwikkeling, maar ook in bijvoorbeeld leefbaarheid en duurzaamheid, hebben een groot vermogensbeslag en krijgen daarbij specifieke aandacht. De risico’s met betrekking tot de individuele investeringsprojecten worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht, bijvoorbeeld het afzetrisico en het prijsrisico. Het meest prominente project van 2011 was de Campus Hoogvliet (totaal investeringsvolume ruim € 80 mln), waar we in nauwe afstemming met toezichthouders een zeer actief risicomanagement toe pasten en ontwikkelen exploitatierisico’s voor een substantieel verlegden naar andere deelnemende partijen. In onze strategische risicoanalyses berekenen wij of we bij ongewijzigd beleid in politiek-economisch ongunstige omstandigheden over voldoende vermogen blijven beschikken. Met name de aanvullende huurtoeslagheffing heeft een grote impact op onze financiële armslag. Op basis van de verschillende inzichten, besloten we de toekomstige investeringsvolumes sterk te reduceren, teneinde voldoende financiële soliditeit te waarborgen. We blijven ons realiseren dat zelfs met een gereduceerde investeringsportefeuille, het vrijmaken van interne financiering via verkopen vanuit onze Te Woon voorraad cruciaal is om de gewenste volumes te kunnen blijven realiseren. De operationele risico’s worden door middel van ons interne beheersingssysteem beheerst. Vanuit de risicoanalyses worden diverse beheersingsmaatregelen ingezet, waaronder bijvoorbeeld proces audits, interne controle maatregelen en sturing op prestatie-indicatoren. De uiteindelijke beoordeling vindt plaats door middel van het afgeven van In Control Statements (ICS).


Wij hanteren het COSO raamwerk, een internationaal breed geaccepteerd raamwerk voor de inrichting van risicomanagement in organisaties, als de basis voor de inrichting en verdere doorontwikkeling van ons risicomanagement. Door onze afdeling Control wordt jaarlijks een organisatiebrede risico-inschatting gemaakt (zie risk map geïdentificeerde risico’s 2011). Deze risico-inschatting wordt geconfronteerd met de risicomatrix die door onze externe accountant wordt gemaakt op basis van de interim- en jaarrekeningcontrole en de ‘bottom-up’ risicoanalyses vanuit de diverse bedrijfsonderdelen. Op grond van de diverse risico-inschattingen beoordeelt de afdeling Control voor de centrale risicobeoordeling de meest risicovolle processen. De afdeling Audit&Compliance benoemt de door de organisatie af te geven In Control Statements (ICS). Figuur 5 . Risk map geïdentificeerde risico’s 2011

De risicoanalyse die wij in november 2011 produceerden, is grotendeels consistent met de voorgaande jaren. Projectontwikkeling, de activiteiten in dochteronderneming Rederij De Rotterdam BV en financiering blijven onverminderd geïdentificeerd als de risico’s met de hoogste kans en grootste impact. Ten opzichte van de risiconanalyse zoals opgenomen in het jaarplan is het systeemrisico binnen de sector erbij gekomen met de hoogste kans en grootste impact, gezien de huidige ontwikkelingen binnen de sector. Deze risico’s hebben dan ook de meest prominente positie in onze benoemde beheersmaatregelen en de hoogste bestuurlijke aandacht. We constateerden dat de risicobeheersing op een groot aantal risico’s ook in 2011 is verbeterd, maar dat de risico’s zelf eerder groter dan kleiner zijn geworden. Alhoewel rentes historisch laag zijn, wordt financieren steeds lastiger en minder vanzelfsprekend en ontstaat er door het blijvend slechte economische klimaat steeds grotere druk op onze operationele kasstromen.


Daarnaast staat de woningmarkt ook blijvend onder druk met dalende vastgoedwaardes en dalende verkoopvolumes. Het risico ‘politiek/afroming +huurbeleid’ lijkt zich na invoering van de integrale vennootschapsbelasting nog verder te manifesteren door de in te voeren huurtoeslagheffing. Gezien de ontwikkelingen op het gebied van de integrale vennootschapsbelasting maakten wij al in 2009 een eerste aanzet tot een Tax Control Framework (TCF). In 2010 maakten we sterke verbeterslagen in onze ‘tax controls’ en eind december 2010 resulteerde dit in het sluiten van een convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst. In 2011 besloten we niet langer fiscale adviesdiensten van onze controlerend accountant af te nemen en een verdere scheiding aan te brengen tussen controlewerkzaamheden en adviesdiensten, en wisselden we van fiscaal adviesbureau. Begin 2011 zijn na een zeer lang voortraject uiteindelijk de nieuwe richtlijnen voor verslaglegging voor corporaties gepubliceerd (RJ 645), waarbij toepassing over verslagjaar 2011 wordt aanbevolen, maar pas vanaf 2012 verplichte toepassing geldt. Gezien de blijvende onduidelijkheid met betrekking tot andere regelgeving (nieuwe Woningwet, EU beschikking) besloten we in 2011 om pas in 2012 tot een definitieve keuze te komen. Onze huidige Accounting Manual blijft tot die tijd ongewijzigd van kracht. Met ingang van 2007 moeten de bedrijfsonderdelen over een aantal vooraf benoemde bedrijfsprocessen of -onderdelen een ICS afgeven aan de Raad van Bestuur. Vooraf staat beschreven op welke criteria de ICS wordt beoordeeld. De resultaten vanuit de audits en het intern controleplan zijn belangrijke onderdelen voor de input van de ICS. Reeds in 2008 hebben we de hoeveelheid af te geven ICS’en teruggebracht waarbij voor de meest kritieke bedrijfsprocessen in termen van klanten financieel risico zoals bijvoorbeeld projectontwikkeling, aan- en verkopen en (planmatig) onderhoud, jaarlijks een ICS wordt afgegeven. Voor de minder kritieke processen gebeurt dit minder frequent. Onze ICS-structuur wordt ook geïmplementeerd bij onze dochtervennootschappen. Hiervoor heeft ons ontwikkelbedrijf Woonbron Kristal BV (nu Woonbron Ontwikkelbedrijf BV) in 2009 een ICS afgegeven en deden wij een eerste pilot ICS voor ons bedrijfsonderdeel Triant. In 2011 gaven de directies van onze meest materiële dochtervennootschappen een ICS af. Met betrekking tot de in 2011 afgegeven In Control Statements kunnen we op hoofdlijnen concluderen dat de interne beheersing zich positief blijft ontwikkelen ten opzichte van voorgaande jaren, we op de kritieke processen voldoende in control zijn en er gerichte maatregelen tot verbetering worden genomen. Ons doel is binnen enkele jaren per bedrijfsonderdeel een jaarlijkse ICS af te geven zodat de Raad van Bestuur jaarlijks een Woonbron-brede ICS kan afgeven. Op bovenstaande beschreven manier krijgt risicomanagement en interne beheersing bij Woonbron voldoende aandacht en worden er op kritische punten verbeteringsvoorstellen gedaan. Wij monitoren deze verbeteringsvoorstellen regelmatig.


Presteren naar vermogen: over onze spankracht Gedifferentieerde vermogensbenadering De vijf thema’s in dit hoofdstuk staan aan de basis van de gedifferentieerde vermogensbenadering, het financiële sturings- en verantwoordingsmodel dat we voor ons eigen inzicht en dat van onze belanghouders hebben ontwikkeld. Het model geeft inzicht in de omvang en samenstelling van het corporatievermogen en stelt ons in staat om gefundeerd en in samenhang standpunten in te nemen over wezenlijke onderwerpen vanuit maatschappelijk perspectief. De kern van de gedifferentieerde vermogensbenadering is het gemaakte onderscheid tussen drie vermogensbegrippen die elk refereren aan een ander aspect van de bestuurlijke verantwoordelijkheid. Dit zijn: 1. Potentieel eigen vermogen: Het eigen vermogen waarop de corporatie zicht heeft bij een louter financieel gedreven exploitatie. Het potentieel eigen vermogen bestaat uit twee componenten: het gerealiseerd eigen vermogen en het extra marktpotentieel. Het volgen van het potentieel eigen vermogen leidt tot inzichten die van waarde zijn voor het invullen van de bestuurlijke verantwoordelijkheid om te voorzien in een efficiënte organisatie en een toereikende waardeontwikkeling. 2. Bestemd eigen vermogen: Het deel van het potentieel eigen vermogen dat door het gevoerde beleid naar verwachting niet gerealiseerd zal worden. Het bestemd eigen vermogen bestaat uit twee componenten: het economisch offer bestaand bezit en de vermogensaanspraak nieuw beleid. Het volgen van het bestemd eigen vermogen leidt tot inzichten die van waarde zijn voor het invullen van de bestuurlijke verantwoordelijkheid om te voorzien in een valide strategie en een effectieve programmering. 3. Verwacht eigen vermogen: Het eigen vermogen dat gegeven het gevoerde (huidig en voorgenomen) beleid naar verwachting wel gerealiseerd zal worden. Het verwachte eigen vermogen bestaat uit twee componenten: de noodzakelijke risicobuffer en het vrije eigen vermogen. Het volgen van het verwacht eigen vermogen leidt tot inzichten die van waarde zijn voor het invullen van de bestuurlijke verantwoordelijkheid om te voorzien in een aanvaardbaar risicoprofiel en een geaccepteerd ambitieniveau (presteren naar vermogen). Kenmerkend voor deze benadering is dat de vermogenspositie vanuit verschillende perspectieven wordt bekeken. Daarvoor worden verschillende waarderingsgrondslagen gehanteerd: 1. Het historisch perspectief (voortbrengingskosten) voor het inzicht in het gerealiseerd eigen vermogen; 2. Het marktperspectief (marktwaarde in verhuurde staat) om het extra marktpotentieel te leren kennen; 3. Het beleidsperspectief (beleidswaarde) voor het inzicht in de financiële impact van onze strategie op de waarde van ons bezit; 4. Het investeringsperspectief (onrendabele toppen investeringsvoornemens) voor het inzicht in de vermogensaanspraak van nieuw beleid; 5. Het omgevingsperspectief (risicoscenario’s) voor het inzicht in de benodigde risicobuffer.


De vermogenspositie van Woonbron vanuit maatschappelijk perspectief Onderstaande figuren vatten het bovenstaande samen en geven inzicht in de vermogensopbouw van Woonbron per ultimo 2011. In tegenstelling tot de balans van de jaarrekening zijn de onder voorwaarden verkochte woningen in deze vermogensopstelling buiten beschouwing gelaten. De risico’s die aan deze voorraad zijn verbonden als gevolg van mogelijke waardedalingen, zijn wel verwerkt in de risicobuffer. Figuur 6. Gedifferentieerde vermogensbenadering Woonbron 31-12-2011

De opstellingen laten zien dat Woonbron beschikt over een potentieel eigen vermogen van in totaal € 2,4 mld. Hiervan is tot en met 2011 € 0,4 mld. reeds opgebouwd via de exploitatie. De resterende € 2,0 mld. zou in de toekomst aanvullend kunnen worden gerealiseerd, indien vanaf nu wordt uitgegaan van een louter financieel gedreven exploitatie. Onze strategie is echter gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. De financiële impact daarvan is groot: naar verwachting zullen we circa € 0,7 mld. van onze maximale verdiencapaciteit niet realiseren. De verwachte vermogensontwikkeling wordt bovendien getemperd door de impact van het voorgenomen nieuwe beleid. De verwachte aanspraak op het eigen vermogen vanwege onrendabele investeringen in de periode 2011 – 2020 is gecalculeerd op circa € 0,3 mld. Het maatschappelijk bestemd eigen vermogen van Woonbron komt daarmee op € 1,0 mld. Het niet bestemde deel van het potentieel eigen vermogen vormt het verwachte eigen vermogen. Het verwachte eigen vermogen bedraagt € 1,4 mld. De functie van het ‘verwachte eigen vermogen’ is tweeledig. In de eerste plaats dient het als buffer om mogelijke tegenvallers te kunnen opvangen, in 2011 berekend op € 775 mln. Daarnaast biedt het financiële ruimte voor nieuw beleid. Deze ruimte beschouwen we als ons vrije eigen vermogen. Dit bedrag kan Woonbron de komende jaren aanvullend op haar bestaande beleid en geplande investeringen bestemmen voor haar maatschappelijke taak. Vrij vermogen beschouwt Woonbron:     

als maatschappelijk bestemd; waarover na dialoog met de maatschappij wordt besloten; binnen de (huidige) strategie van Woonbron; volgens de spelregels van resultaatgerichte bedrijfsvoering; maar nooit meer vrijblijvend.

Het vrije eigen vermogen is in 2011 met € 85 mln. gedaald tot € 623 mln. Zie daarvoor de volgende tabel. De jaarlijkse mutatie in het vrije eigen vermogen vormt het bestuurlijk resultaat van Woonbron.


Tabel 23. Opbouw vrij vermogen x € 1 miljoen

31-12-2010

Mutatie 2011

31-12-2011

353

2

355

2.143

-99

2.044

2.497

-97

2.399

Economisch offer bestaand bezit

732

-25

707

Voorgenomen nieuw beleid

263

32

295

Risicobuffer

794

-19

775

1.789

-12

1.776

708

-85

623

Vermogensopbouw Gerealiseerd vermogen Markpotentieel Potentieel eigen vermogen

Vermogensinzet

Totaal gealloceerd vermogen

Vrij eigen vermogen

Presteren naar vermogen: investeringsruimte Het tempo waarmee het vrije eigen vermogen wordt gerealiseerd en daadwerkelijk beschikbaar komt voor nieuw beleid, komt tot uitdrukking in de ontwikkeling van het uitvoeringsresultaat zoals eerder gepresenteerd. In de meerjarenbegroting van Woonbron is berekend dat er in de periode 2011 tot en met 2021 ruim voldoende vermogen wordt vrijgespeeld om in te zetten voor investeringen. Het totale positieve saldo over deze periode bedraagt € 395 mln., terwijl het vermogensbeslag van nieuwe activiteiten is becijferd op € 295 mln. in dezelfde periode.

Presteren naar vermogen: reikwijdte van de strategie Tenslotte geldt de omvang van het vrije eigen vermogen nog als een toets op de reikwijdte van de bestaande strategie van Woonbron. Kort gezegd betekent een omvangrijk vrij eigen vermogen dat er met de bestaande strategie op lange termijn te weinig maatschappelijk rendement wordt gehaald uit het aan de corporatie beschikbaar gestelde maatschappelijk kapitaal. Een beperkt vrij eigen vermogen duidt daarentegen op een corporatie die te scherp aan de wind zeilt. Er is dan sprake van een corporatie die gelet op de huidige maatschappelijke agenda inzet op een zeer hoog maatschappelijk rendement, maar die geen reserves overhoudt voor extra investeringen als de maatschappelijke agenda wijzigt. Zou het vrije eigen vermogen zelfs negatief zijn, dan loopt de corporatie bij slecht weer het gevaar serieus in de problemen te komen. Met een vrij eigen vermogen van € 623 mln. heeft Woonbron nog een aanzienlijke ruimte om haar maatschappelijke inzet te verhogen indien de maatschappelijke agenda daar om vraagt.


Bijlage Verbindingen Algemeen Woonbron kan belangrijke invloed hebben in andere ondernemingen door in die onderneming financieel te participeren, in bestuur of directie deel te nemen, zeggenschap te hebben bij bestuursbenoemingen of overwegende invloed uit te kunnen oefenen op het beleid van een onderneming. Over al deze invloed geven wij informatie, of het nu BV’s, stichtingen of vennootschappen onder firma betreft. Ons streven is erop gericht om de structuur eenvoudig en overzichtelijk te houden. In 2011 zijn wij geen nieuwe verbindingen aangegaan en zijn enkele verbindingen beëindigd. Wij bereiden een verbetering voor waardoor de besturen van de verbindingen voor belangrijke besluiten goedkeuring behoeven, zodat de controle en beïnvloedingsmogelijkheden van de centrale Raad van Commissarissen directer doorwerkt in de verbindingen. Tevens willen we de governance, risicobeheersing en administratieve organisatie van de verbindingen meer eenvormig maken. Elke Woonbron onderneming met medewerkers heeft een eigen sociaal jaarverslag. De stichting heeft een ondernemingsraad, dit is geen groepsondernemingsraad. De financiële en volkshuisvestelijke verantwoording van elke groepsonderneming is geconsolideerd in de balans en winst- en verliesrekening van stichting Woonbron. Tot de groep rekenen wij Woonbron Holding BV met haar dochters Woonbron Ontwikkelbedrijf BV, Rederij De Rotterdam BV, Woonbron Makelaars BV, Woonbron Blauw BV, Woonbron ZPP Exploitatie BV en Woonbron ZPP Beheer BV en Woonbron Energiek BV. In dit verslag zijn de verbindingen gegroepeerd in Algemeen, Bouwen & ontwikkelen, Beheren & vermarkten en Maatschappelijke investeringen. Naast de groepsondernemingen worden ook belangrijke minderheidsbelangen besproken.

Algemene verbindingen Woonbron Holding BV De activiteiten van de toegelaten instelling stichting Woonbron beperken zich tot de verhuur van woningen, de verkoop en terugkoop van dezelfde woningen in maatschappelijk gebonden eigendom en de exploitatie van nauw aan de woningen verbonden maatschappelijk vastgoed. Andere activiteiten worden in dochterondernemingen of verbindingen uitgevoerd. Woonbron Holding BV is opgericht om als moedermaatschappij te fungeren voor de dochter-BV’s van stichting Woonbron. De BV’s onder de holding vormen met de holding een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting zodat de resultaten van de BV’s als een geheel worden belast. Stichting Woonbron is eigenaar van alle aandelen van de holding-BV en is het bestuur van deze BV. De bedoeling is dat het vermogen van de holding-BV uitsluitend bestaat uit de optelling van de waarden van de dochter-BV’s, met andere woorden dat in de holding-BV geen waarden zitten dan de waarden / aandelen in de dochter-BV’s. In 2011 is ons aandeel in het juridisch eigendom van de Schiehal in Delft echter uitsluitend in de holding-BV zichtbaar. In 2012 zal de Schiehal juridisch ondergebracht worden waar hij behoort, in Woonbron Blauw BV. Economisch maakt dit geen verschil. Het eigen vermogen van Woonbron Holding BV 2011 is € 15,8 miljoen positief, het jaarresultaat is € 4,2 miljoen negatief, de netto omzet is € 15,9 miljoen.


Bouwen en ontwikkelen Kristal NV Kristal NV was een samenwerking waarin zes corporaties hun bouwontwikkelingscapaciteit hadden gebundeld. De NV is in 2010 geliquideerd en Woonbron heeft in 2011 het restant van haar participatie ontvangen via afrekening. Woonbron Ontwikkelbedrijf BV De kennis op het gebied van projectontwikkeling is geconcentreerd bij Woonbron Ontwikkelbedrijf BV. Deze BV verstrekt de opdrachten voor de projecten en verkoopt de woningen als sprake is van bouw voor verkoop. De vennootschap is geen eigenaar van vastgoed. Dat het ontwikkelbedrijf een aparte BV is komt voort uit de tijd dat het ontwikkelbedrijf een joint venture was tussen Woonbron en Kristal NV. Momenteel berusten alle aandelen bij Woonbron Holding. Een van de bestuurders van het Ontwikkelbedrijf is tevens hoofd van de Woonbron liaisonorganisatie.Twee van de bestuurders van Woonbron is commissaris bij het Ontwikkelbedrijf. De netto omzet 2011 bedraagt € 79 miljoen, het resultaat bedraagt € 1,1 miljoen positief. Woonbron ZPP Beheer BV In het gebied van de Zuidplaspolder (ZPP), tussen Rotterdam en Gouda, zal de komende jaren woningbouw mogelijk zijn. Samen met vier andere partijen, samenwerkend in de commanditaire vennootschap GebiedsOntwikkelings-Maatschappij Zuidplaspolder, zijn grondposities in de Zuidplaspolder verworven (grondeigendom, -opties, enz.). In 2011 heeft de Raad van State uitspraak gedaan over een aantal bestemmings- en exploitatieplannen in het gebied, waardoor duidelijk is geworden welke bebouwing mogelijk zal zijn. De grondposities worden hierop aangepast, hetgeen in de komende jaren tot uitdrukking zal komen. Woonbron ZPP Beheer BV hebben wij opgericht om als bestuurder/directeur op te treden in de samenwerking, om de activiteiten en het vastgoed buiten de toegelaten instelling (de stichting) te houden. Risico-beperking en mogelijke fiscale optimalisatie spelen hierbij tevens een rol. Woonbron Holding bezit alle aandelen van deze BV. Bestuurder van Woonbron ZPP Beheer BV is stichting Woonbron. Het jaarresultaat en de omzet van 2011 zijn vrijwel nihil. Woonbron ZPP Exploitatie BV De rol van stille vennoot in de commanditaire vennootschap GebiedsOntwikkelings-Maatschappij Zuidplaspolder wordt door Woonbron ZPP Exploitatie BV uitgeoefend. Woonbron Holding bezit alle aandelen van deze BV. Bestuurder van Woonbron ZPP Exploitatie BV is stichting Woonbron. De waarde van de verworven gronden is € 13,5 miljoen, gebaseerd op de aanschafwaarde. In 2011 vonden er geen activiteiten binnen deze BV plaats. Het jaarresultaat 2011 is vrijwel nihil, de omzet 2011 is nihil. Woonbron Blauw BV Gezamenlijk met TCN-projectontwikkeling zijn in 2007 terreinen van de Schiehal in Delft verworven. Als over enige tijd de aansluitende terreinen zijn aangekocht, wordt het gebied herontwikkeld, met woon- en overige functies. In 2010 is ERA Contour BV toegetreden tot de samenwerking. De gezamenlijke eigendom met TCN en de activiteiten vinden plaats in een vennootschap onder firma (vof). Woonbron Blauw BV is in 2007 opgericht om als partner in deze vof op te treden, om de activiteiten en het vastgoed buiten de toegelaten instelling (de stichting) te houden. Risico-beperking en fiscale optimalisatie spelen hierbij tevens een rol. Woonbron Holding BV is volledig eigenaar van Woonbron Blauw BV. Als directie van Woonbron Blauw BV is aangewezen stichting Woonbron. De verworven terreinen van de Schiehal zijn tijdelijk ondergebracht in Woonbron Holding BV, waardoor ook de exploitatieresultaten in Woonbron Holding BV tot uiting komen. In 2012 worden de terreinen binnen de Woonbrongroep doorgeleverd aan Woonbron Blauw BV. In Woonbron Blauw BV hebben in 2011 geen activiteiten plaatsgevonden. Het jaarresultaat en de omzet 2011 zijn nihil. Stichting Grondexploitatiemaatschappij Poptahof De Poptahof is een gebied in Delft, met flats en eengezinswoningen, dat herontwikkeld wordt. Voor een gezamenlijke en gecoördineerde aanpak hebben de gemeente Delft en Woonbron een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Onderdeel van die samenwerking is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de grondexploitatie. Dit wordt vormgegeven door de stichting Grondexploitatiemaatschappij Poptahof, waarin Woonbron en de gemeente Delft de waardeveranderingen in hun onroerende zaken coördineren en beide een commissaris hebben benoemd.


In 2012 zal de structuur veranderen zodat Woonbron het project voortzet en de gemeente afnemer wordt van het openbaar gebied. De financiële positie van deze stichting is niet geconsolideerd in de balans en winst- en verliesrekening van Woonbron.

Beheren & vermarkten Stichting Informatiecentrum Hoogvliet De gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoogvliet, Vestia en Woonbron verzorgen de informatieverstrekking over de herstructurering van Hoogvliet vanuit een gezamenlijk informatiecentrum. Deze stichting heeft personeel in dienst. Woonbron is vertegenwoordigd in het bestuur van deze stichting. Inmiddels vinden er geen activiteiten meer plaats in deze stichting. De formele opheffing heeft nog niet plaatsgevonden. Stichting Internationale Bouwtentoonstelling Rotterdam-Hoogvliet Hoogvliet kent een omvangrijke herstructureringsopgave. De deelgemeente en de corporaties werken onder de vlag van Wimby (Welcome in My BackYard) aan de concretisering van verschillende vernieuwende maatschappelijke ideeën, zoals de Campus Hoogvliet (wonen-leren) en de Heerlijkheid Hoogvliet (cultuur-samenleven). Deze tijdelijke samenwerking is georganiseerd in Stichting Internationale Bouwtentoonstelling Rotterdam-Hoogvliet. Enkele van deze ideeën zijn opgepakt en in ontwikkeling genomen. Inmiddels vinden er geen activiteiten meer plaats in deze stichting. De formele opheffing heeft nog niet plaatsgevonden. vof OMO De aanpak van de particuliere woningverbetering in de Volmarijnstraat in Rotterdam hebben wij in een vennootschap onder firma met aannemer Heijmans gedaan. Het bouwproject is afgerond en de vof is in 2011 ontbonden. Stadsherstel Historisch Rotterdam NV Om exploitatielasten voor het beheer en herstel van monumenten te verlichten, bestaat een gunstig fiscaal regime. Dit regime geldt echter uitsluitend voor lichamen die zich nagenoeg uitsluitend richten op monumenten. In Rotterdam is hiervoor Stadsherstel Historisch Rotterdam NV opgericht. In deze NV heeft Woonbron een financieel belang van 516.707 aandelen met een waarde van € 237.685. Dit is ongeveer 3% van het aandelenkapitaal. Er lopen geen kasstromen via Woonbron en Woonbron heeft geen bestuurlijke vertegenwoordiging in deze NV. De financiële positie van deze NV is dan ook niet geconsolideerd in de balans en winst- en verliesrekening van Woonbron. Stadsherstel Drechtsteden NV Met dezelfde doelstellingen als Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, alleen dan in de Drechtsteden, is Stadsherstel Drechtsteden NV opgericht. Oprichters en aandeelhouders zijn de woningcorporaties die toegelaten en actief zijn in de Drechtsteden. In deze NV heeft Woonbron een financieel belang van 795 aandelen met een waarde van € 795.000. Er lopen geen kasstromen via Woonbron en Woonbron heeft geen bestuurlijke vertegenwoordiging in deze NV. De financiële positie van deze NV is dan ook niet geconsolideerd in de balans en winst- en verliesrekening van Woonbron. Het jaarresultaat bedroeg in 2011 € 466.878 negatief.

Maatschappelijke investeringen Vastgoed Woonhotel vof Woonbron en Woonstad Rotterdam hebben gezamenlijk het vastgoed voor het Woonhotel Rotterdam ontwikkeld. Daarin zijn de short stay-woonruimten verweven met een backpacker hotel. Voor de sociaal verantwoorde verhuur van de short stay-woonruimten bestaan relaties met maatschappelijke instellingen en gemeentelijke diensten. Het vastgoed blijft gezamenlijke eigendom en wordt verhuurd aan Woonhotel Rotterdam BV, een geheel externe entiteit. Het jaarresultaat bedroeg in 2011 € 17.155 negatief, de omzet bedroeg in deze periode € 855.927. De Rotterdam BV De exploitatie van SS Rotterdam is in een aparte vennootschap ondergebracht opdat het zicht op de exploitatie afzonderlijk zichtbaar blijft en duidelijk is dat eigendom en financiering van het schip geen invloed hoeven te hebben op de pacht- en huurcontracten en overige rechten en verplichtingen.


De activiteiten op het schip bestaan uit het uitbaten van een hotel, een zalen- en congrescentrum, boardrooms, restaurants en horeca activiteiten, het verzorgen van tours voor bezoekers, exploitatie van het parkeerterrein en diverse retail activiteiten. Alle aandelen van deze vennootschap zijn in handen van Rederij De Rotterdam BV, een 100% dochtervennootschap van Woonbron Holding BV die wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van het hoofd van de groep, Stichting Woonbron. Het jaarresultaat 2011 is € 2,0 mln. positief, de met de activiteiten aan boord behaalde brutomarge was € 8,5 mln. Rederij De Rotterdam BV Voor de aanschaf en overall exploitatie van SS Rotterdam is Rederij De Rotterdam BV opgericht. Woonbron Holding BV bezit alle aandelen van deze vennootschap. Bestuurder van Rederij De Rotterdam BV is stichting Woonbron. Het toezicht wordt uitgeoefend door een RvC die thans bestaat uit een onafhankelijk voorzitter. Er loopt een traject om te komen tot uitbreiding van de RvC met twee leden. Van de Minister van BZK heeft Stichting Woonbron in 2008 de aanwijzing gekregen om het belang in het schip terug te brengen tot maximaal 20%. Verwerking van SS Rotterdam in jaarrekening 2011 In mei 2011 heeft het bestuur van Woonbron haar positie ten aanzien van SS Rotterdam duidelijk gemaakt en gecommuniceerd dat de verkoop van het schip ter hand zou worden genomen. De overwegingen voor deze beslissing zijn als volgt:      

Het schip is en blijft naar haar aard een risicovol object; De onderneming is Woonbron branchevreemd en bedrijfsmatig risicovol; Het SS Rotterdam vraagt teveel bestuurlijke aandacht ten koste van de kerntaak; Met het vertrek van twee bestuurders in 2013 vertrekt ook historische kennis, het opbouwen van dieptekennis over het schip door het nieuwe bestuur wordt niet gewenst geacht; De reputatie van Woonbron als sociale huisvester plust bij verkoop; Naast de Ministeriële aanwijzing is er ook blijvende parlementaire druk op verkoop.

In de loop van 2011 is het daadwerkelijke traject om te komen tot vervreemding van het schip opgestart en dit is thans in volle gang. Tot en met het boekjaar 2010 heeft rubricering en waardering van SS Rotterdam in de jaarrekeningen van Stichting Woonbron en die van Rederij De Rotterdam BV op dezelfde wijze plaatsgevonden. Nu tot vervreemding is besloten en dit traject loopt, vindt de rubricering en waardering van ss Rotterdam in de jaarrekeningen 2011 van Stichting Woonbron en Rederij De Rotterdam BV uitgaande van afzonderlijke scenario’s plaats. Bij Stichting Woonbron is rubricering en verwerking uitgewerkt uitgaande van het verkoopscenario, bij Rederij De Rotterdam heeft uitwerking plaatsgevonden uitgaande van een businesscase met een looptijd van 30 jaar. Deze uitwerkingen leiden tot verschillende uitkomsten bij de waardering van het schip. Het feit dat Woonbron het schip nu verkoopt, heeft tot gevolg dat toekomstige potentiële opbrengsten uit verdere ontwikkeling van de business case thans door Woonbron als aandeelhouder van Rederij De Rotterdam worden gemist. Dit leidt bij Woonbron tot een lagere waardering, uitgaande van directe opbrengstwaarde, dan in de jaarrekening van Rederij De Rotterdam het geval is. Hier is het uitgangspunt namelijk dat sprake zal zijn van verdere ontwikkeling van de businesscase tot uitdrukking komend in een hogere waardering via de indirecte opbrengstwaarde. Rubricering en verwerking van het schip in de respectieve jaarrekeningen heeft als volgt plaatsgevonden: Rubricering en verwerking bij Stichting Woonbron Het SS Rotterdam is in de geconsolideerde jaarrekening 2011 van Stichting Woonbron geherrubriceerd van de post materiële vaste activa naar de post voorraden. Hier ligt de veronderstelling aan ten grondslag dat het schip per balansdatum niet langer duurzaam aan de bedrijfsactiviteiten van Stichting Woonbron is verbonden. Waardering van het schip ultimo 2011 heeft, in tegenstelling tot voorgaande jaren waar net als bij Rederij De Rotterdam waardering plaats had uitgaande van de indirecte opbrengstwaarde, plaatsgevonden op directe opbrengstwaarde. De waardering ultimo 2011 is ontleend aan een externe waardebepaling. In vergelijking met de oorspronkelijke businesscase, welke de basis heeft gevormd van de waardering in voorgaande jaren, is een hogere discontovoet gehanteerd en is voor toekomstige jaren afgezien van groei in de bedrijfsresultaten. In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Woonbron is SS Rotterdam ultimo 2011 gewaardeerd op € 25,5 miljoen.


De uit de gewijzigde waarderingswijze voortvloeiende afwaardering ad € 49,6 miljoen. is in de geconsolideerde winst- en verliesrekening verantwoord via de post bijzondere waardevermindering vlottende activa. Rubricering en verwerking bij Rederij De Rotterdam Ultimo 2010 bedroeg de waarde van het schip € 81 miljoen. Het schip was in de jaarrekening 2010 gerubriceerd als materieel vast actief. Waardering heeft op dat moment plaatsgevonden via een impairmenttest, uitgaande van een ambitiescenario waarin op termijn de bezoekersaantallen, bezettingsgraden, opbrengsten- en kostenniveaus van de oorspronkelijke business case zullen worden gerealiseerd. In 2011 heeft de directie voortvarend gewerkt aan het optimaliseren van de activiteiten aan boord en uitbreiding van de business. In 2011 heeft dit geresulteerd in een significante resultaatverbetering. Ultimo 2011 acht de directie het ambitiescenario en de in de impairmentberekening 2010 opgenomen veronderstellingen en parameters ondanks het feit dat de activiteiten aan boord zich nog terughoudend ontwikkelen, realistisch. Om deze reden is bij de impairmenttest uitgegaan van een licht verfijnde versie van het ambitiescenario. Op grond van deze berekening kon van bijzondere waardeverminderingen worden afgezien en is de waardering van het schip gesteld op € 75 miljoen. Rubricering en verwerking van het SS Rotterdam in de jaarrekening 2011 van Rederij De Rotterdam vind dus feitelijk op dezelfde wijze plaats als in eerdere boekjaren, uitgaande van continuering van de bedrijfsactiviteiten waarbij waardering plaatsvindt uitgaande van de indirecte opbrengstwaarde. De cijfers van Rederij De Rotterdam inclusief die van dochtervennootschap De Rotterdam BV, zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van groepshoofd Stichting Woonbron. Het jaarresultaat 2011 is € 2,8 miljoen negatief, de behaalde brutomarge is € 8,5 miljoen. De geconsolideerde EBITDA, uitgaande van volledig eigen exploitatie van het schip door de dochtervennootschap, kwam in 2011 licht positief uit. Stichting De Plint In 1997 is Stichting De Plint opgericht onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van de gemeente Dordrecht, Stichting ROC-ZHZ Da Vinci College en Woonbron. Het doel van de stichting is de exploitatie van voorzieningen in het kader van arbeidsrevalidatie, werkervaring en scholing (via werkervaringsprojecten), gebruikmakend van het maatschappelijk vastgoed van Woonbron. Bestuurder van de stichting is stichting Woonbron. Het voornemen bestaat deze stichting geschikt te maken voor vergelijkbare activiteiten in heel Dordrecht. Het jaarresultaat bedroeg in 2011 € 120.000 negatief, de omzet was € 1.020.000. Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen niet-woningen exploiteren als er een nauwe band is tussen deze objecten en woningcomplexen. Voor objecten die wel van belang zijn voor de stadsvernieuwing maar waarvan de band met woningen los is, is in Delfshaven in 2004 de Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV opgericht. De aandeelhouders en gezamenlijk directeur zijn Gebr. Verschoor BV en Woonbron. De financiële positie van deze BV is niet geconsolideerd in de balans en winst- en verliesrekening van Woonbron omdat er geen sprake is van beleidsbepalende zeggenschap. Het jaarresultaat 2011 is € 50.824 positief, de omzet is € 548.054. Durban-Rotterdam Housing Project Woonbron wil haar kennis ook ten dienste stellen van de volkshuisvesting elders in de wereld. Een van de contacten is met de lokale corporatie FMHC in Durban, Zuid-Afrika. De samenwerking is in de vorm van enkele samenwerkings- en leningovereenkomsten om projecten van de grond te krijgen. Naar Nederlandse begrippen kan worden gesproken van een vof-werkverband dat eindigt als de leningen zijn terugbetaald. De totale kosten van buitenlandactiviteiten blijven binnen de gestelde grenzen. De financiële positie van deze stichting is niet geconsolideerd in de balans en winst- en verliesrekening van Woonbron. De nog uitstaande lening vanuit Woonbron bedraagt € 204.201. Warmtebedrijf Rotterdam NV Woonbron is mede-initiatiefnemer om in het Botlekgebied restwarmte te benutten onder meer voor verwarming van woningen. Het initiatief startte in Hoogvliet en is ondergebracht in het Warmtebedrijf Rotterdam. Doel is het leveren van een bijdrage aan de klimaatbeheersing vanuit maatschappelijk verantwoord ondernemerschap, het verhogen van wooncomfort en de beperking van woonlasten. Het warmtebedrijf bestaat uit een infrastructuurbedrijf waarin Woonbron participeert en een warmteleveringsbedrijf dat de gemeente met E.ON opbouwt. Aanbesteding van de infrastructuur is ultimo 2011 gaande.


Nieuwbouwwoningen worden reeds voorbereid op aansluiting op het warmtenet, verwacht wordt dat in 2013 daadwerkelijk restwarmte getransporteerd wordt. Het aanwezige stadsverwarmingsnet zal ‘vergroenen’. Woonbron participeert in het warmtebedrijf voor een bedrag van € 1,0 miljoen, een deelname van 0,3%.

Beheren & vermarkten Woonbron Makelaars BV Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen als makelaar optreden voor de verkoop van haar eigen woningen. Door het maatschappelijk gebonden eigendom, de terugkoop van woningen die daaraan is verbonden en het gemengd beheer in het algemeen hebben wij groot belang bij een makelaar die nauw is verbonden met onze activiteiten. Om te voorkomen dat een vermenging plaatsvindt tussen deze toegestane activiteit en de nevenactiviteit van het verkopen van andere objecten, laten wij alle verkopen verrichten door Woonbron Makelaars BV. Woonbron Holding heeft alle aandelen van deze BV. Bestuurder is de directeur van de BV. Een van de bestuurders van stichting Woonbron vervult de commissarisrol. Het jaarresultaat 2011 is € 0,3 miljoen positief, de omzet is € 1,4 miljoen. Stichting Vastgoed Service Woonbron participeert samen met wooncorporatie Duwo in de stichting Vastgoed Service. Dit bedrijf voert voor Duwo en Woonbron Delft het dagelijks onderhoud uit. Ons aandeel in kapitaal en risico van deze verbinding is 50%. Duwo overweegt uit de stichting te treden en als opdrachtgever diensten van de stichting af te nemen. Woonbron wordt dan enig bestuurder en krijgt de mogelijkheid de werkzaamheden van Vastgoed Service te combineren met de interne onderhoudsdienst. Het jaarresultaat 2011 is € 177.951 positief, de omzet is € 7,9 miljoen. Stichting Opmaat Voor de verkoop van woningen in maatschappelijk gebonden eigendom heeft Woonbron met andere corporaties de Koopgarant-constructie ontwikkeld. Dit product bestaat uit een model koopovereenkomst, een standaardreglement voor splitsing van complexen en erfpachtvoorwaarden. Het eigendom van het product en de methoden zijn ondergebracht in stichting Opmaat. Deze stichting geeft licenties uit aan andere corporaties zodat zij dit product kunnen gebruiken. Aan hen wordt tevens ondersteuning en advisering geboden. De oprichters verdienen via Stichting Opmaat een deel van hun ontwikkelkosten terug. Stichting Woonbron neemt deel aan het bestuur. WoonQuest BV WoonQuest BV had als functie het faciliteren van de markt- en klantoriëntatie van de deelnemende corporaties. Begin 2011 is WoonQuest overgedragen aan WoningNet, waarna geen directe relatie meer bestaat tussen Woonbron en WoonQuest. Stichting Exploitatie Kantoorpand Oberonweg 1 Deze stichting exploiteert het kantoorpand van onze vestiging Spijkenisse. Enig bestuurder van deze stichting is stichting Woonbron. Het jaarresultaat 2011 is € 6.742 positief, de omzet is € 78.438. Stichting Volkshuisvesting & Stadsvernieuwing Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen niet-woningen exploiteren als er een nauwe band is tussen deze objecten en de woningcomplexen. Voor objecten die wel van belang zijn voor de stadsvernieuwing, maar waarvan de band met woningen los is, is in Spijkenisse de Stichting voor Volkshuisvesting & Stadsvernieuwing opgericht. Op deze wijze zijn geldstromen en risico’s afgezonderd van de sociale huisvesting. De exploitatie wordt uitgevoerd door Woonbron. Het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen en de stichting op te heffen. Stichting Woonbron is via het bestuur vertegenwoordigd in de stichting en is tegenwoordig de enige participant. Het jaarresultaat 2011 is €573.706 positief, de omzet is € 1.302.755.


Woonbron Energiek BV Woonbron heeft Woonbron Energiek BV opgericht voor het realiseren en exploiteren van middelen voor duurzame decentrale energieopwekking, met name door middel van warmtepompen. Energiek BV is eigenaar van de installaties, die door opstalrechten zijn afgezonderd van de koop- en huurwoningen. Het jaarresultaat en de omzet zijn nihil. Stichting VvE-010 In 2009 is de stichting VvE-010 opgericht om slapende VvE’s in Rotterdam te stimuleren om actieve VvE’s te worden. De gemeente en drie corporaties nemen deel. In VvE-010 worden subsidies en capaciteit van de deelnemers gericht ingezet voor kwetsbare gebieden, waardoor de effectiviteit op maatschappelijk gebied en waardecreatie in de omgeving wordt geoptimaliseerd. Woonbron heeft bijgedragen aan het startkapitaal en de oprichtingskosten van deze stichting. Op basis van de aard en statuten van deze entiteit is deze bijdrage niet als deelneming verantwoord, maar als last genomen. Woonbron is als commissaris vertegenwoordigd in deze stichting.


Kengetallen 2011

2010

2009

2008

2007

Woningen / woonwagens

45.326

45.855

45.985

45.865

45.967

Hiervan: - huurwoningen

37.889

38.969

40.107

40.805

41.194

- verkochte MGE/Koopgarant woningen

7.437

6.886

5.878

5.060

4.773

- Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal)

3.866

3.529

3.338

3.169

2.996

Bezit

Huurwoningen DAEB

37.149

Huurwoningen NIET DAEB

740

Aantal woningen gesloopt

506

456

365

153

639

Markt VVE's

106

140

131

118

115

Woonbron VVE's

312

321

305

269

257

Hierbinnen: - huurwoningen

13.364

13.783

13.422

12.991

12.818

5.635

5.355

4.586

4.405

4.360

1.656

1.433

1.733

1.822

1.914

195

409

232

202

257

Kosten planmatig onderhoud per vhe

483

543

548

646

679

Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe

437

251

525

653

503

Totaal kosten onderhoud per vhe

920

794

1073

1299

1182

24

211

973

282

241

2.295

2.256

3.063

In beheer

- verkochte MGE/Koopgarant woningen

Woningen in beheer Overig in beheer

Kwaliteit (x € 1,--)

aantal opgeleverde renovatiewoningen aantal gerealiseerde labelstappen

Het verhuren van vhe's


Huurachterstand in % van jaarhuur en vergoedingen

2,88

2,81

3,0

2,7

2,3

Huurderving in % van jaarhuur en vergoedingen

3,62

2,27

4,5

4,5

4,0

0,3

0,5

0,4

0,3

1,2

Solvabiliteit op basis van eigen vermogen

25,4

26,6

26,3

28,4

40,2

ICR

1,48

1,28

0,94

17.571

18.266

17.422

17.468

19.584

Voorzieningen

1.297

1.720

2.031

1.985

1.723

Totale opbrengsten

5.431

5.261

4.677

5.015

5.832

62

314

1.367

1.346

1.299

5.370

5.575

6.335

7.188

5.134

-1.222

-1.302

-1.085

-1.097

-1.150

0

0

0

0

0

-908

792

435

-2.661

2.038

15,3

15,5

14,7

14,7

13,8

Totaal aantal formatieplaatsen incl. deelnemingen

757

766

743

728

693

Hiervan voor: - Regulier beheer en leefbaarheid

517

526

544

552

519

117

118

122

124

125

- VVE-beheer

37

43

38

25

30

- Woonbron Ontwikkelbedrijf

37

33

0

0

0

- De Rotterdam

36

32

26

16

10

- Woonbron Makelaars

13

13

13

11

8

Gemiddelde omzet Koopgarant (x € 1,-)

99.472

99.646

96.915

95.053

105.853

Gemiddelde omzet wederverkopen (x € 1,-)

92.327

91.018

94.781

90.393

82.156

Gemiddelde omzet vrije verkopen (x € 1,-)

95.048

80.501

139.400

99.881

162.864

Continuïteit Liquiditeit

Balans en Winst & Verlies per woning (x € 1,-) Eigen vermogen

Kapitaalslasten Overige bedrijfslasten Renteresultaat Saldo buitengewone baten-lasten Jaarresultaat

Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1000 woningen

- Interne aannemerij

Verkopen bestaand bezit


Gemiddelde omzet Koopcomfort (x € 1,-)

34.375

55.922

76.567

138.141

138.745

Aantal Koopgarant

571

857

814

272

328

Aantal wederverkopen

333

346

297

310

313

Aantal vrije verkopen

262

93

36

226

70

33

37

40

34

55

113.581

126.444

115.120

81.146

79.466

50.193

48.558

46.845

43.602

43.274

124.184

126.357

129.158

127.899

126.612

1.450.752

1.466.125

1.449.001

1.258.064

1.139.202

3,52%

3,49%

3,68%

4,89%

5,01%

Aantal Koopcomfort Verkoopomzet (x € 1.000,-)

Vastgoedwaarden en leningen Gemiddelde bedrijfswaarde woningen Gemiddelde WOZ waarden woningen totaal omvang lange leningen o/g (x € 1,-) gemiddelde rentepercentage leningen


Samenwerkingsverbanden en –overeenkomsten Delft Document

Periode

Andere betrokkenen

Samen voor wonen

2009-2012

Delftse corporaties

Regionale prestatieafspraken

2010-2014

Stadsgewest Haaglanden – Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

De gemeente Delft heeft een set prestatieafspraken met de gezamenlijke Delftse corporaties (Duwo, Vestia en Vidomes). In deze afspraken zijn ook de regionale prestatieafspraken opgenomen. De ambities zijn zo veel mogelijk vastgelegd in concrete prestaties. De bijdrage per corporatie aan de verschillende ambities kan verschillen, passend bij de focus van de corporatie. Het totaalresultaat echter telt en hiervoor dragen we de gezamenlijke verantwoordelijkheid. De verantwoording van de Delftse afspraken vindt plaats in een ‘stand van zaken-document’ opgesteld door de Gemeente Delft, dat jaarlijks wordt besproken in het Bestuurlijk Overleg Wonen. De verantwoording over de regionale afspraken vindt plaats in een jaarlijkse rapportage prestatieafspraken. Tussendoor is, verschillend per afspraak, overleg tussen corporaties over de voortgang en eventueel over verdelingsafspraken. Kernafspraken Thema

Afspraak

Prestatie

Woonruimtebemiddeling

70% toewijzing aan BBSH-doelgroep

69%

slaagkans afspraak: minima > BBSH > nietdoelgroep

BBSH 3,2% EU 3,5% lage m. 5,0% n-doel 4,8% (cijfers tm 3e kwartaal, heel 2011 nog niet beschikbaar)

Nieuwbouw

30% van nieuwbouw is sociaal

Geen opleveringen in 2011

670 woningen sociaal (Delft) (2009-2012)


Bijzondere doelgroepen

Corporaties leveren woningen op verzoek, regie gemeente (circa 110 woningen per jaar)

In totaal 27 woningen geleverd en twee projecten gerealiseerd. Kamers met Kansen en Huis met Kansen.

Bestaande voorraad

Aanpak en vernieuwing 1.000 woningen (2009-2012)


Duurzaamheid

20% minder CO2-uitstoot in 2020 (t.o.v. 2008)

Monitor CO2-reductie wordt ontwikkeld.

Gebiedsaanpak

Gebiedsagenda opgesteld voor integrale aanpak aandachtsbuurten

Lopende afspraken Poptahof, Buitenhof


Rotterdam Document

Periode

Woonafspraken, deelovereenkomst productie nieuwbouwwoningen

2008 t/m 2012

Samenwerken aan Rotterdam, samenwerkingsafspraken 2010-2014, gemeente Rotterdam - woningcorporaties Rotterdam. Uitgewerkt in gebiedsafspraken tussen gemeente, deelgemeenten en corporaties.

Andere betrokkenen

2010-2014 (ondertekening febr. 2011)

Rotterdamse corporaties

Convenant Rotterdam Climate Initiative – Woonbron

2007-2025

Gemeente Rotterdam

Samenwerkingsovereenkomst Duurzaam Ontwikkelen

2010-2014

Gemeente Rotterdam, Vestia en diverse ontwikkelende partijen

Programma Pact op Zuid overgegaan in Zuid Werkt; Nationaal programma Kwaliteitssprong Rotterdam-Zuid

2011-2030 (vierjaarlijks te herzien)

Gemeente Rotterdam, Rotterdamse corporaties en ketenpartners

Convenant tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten uit Midden en Oost Europa

2009-2014

Gemeente Rotterdam, Com.Wonen, PWS, SOR en Woonstad

Platform Huisvesting Bijzondere Doelgroepen

Jaarlijkse doelstelling

Rotterdamse corporaties

Overeenkomst woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam

Looptijd onbepaalde periode

Stadsregio en Maaskoepel

De gemeente Rotterdam had in de periode tot en met 2009 individuele prestatieafspraken met elke corporatie. Hiervan lopen alleen de nieuwbouwafspraken nog door tot 2012. In 2011 zijn nieuwe samenwerkingsafspraken ondertekend. Deze zijn in 2011 uitgewerkt in gebiedsafspraken, waarbij ook de deelgemeenten partij zijn.


Kernafspraken Thema


Nieuwbouw

Afspraak

Prestatie

Slaagkans BBSH-doelgroep mag niet kleiner zijn dan de overige doelgroep

Productieoverzicht 2008-2012 jaarlijks actualiseren, indicatief programma 20102014 wordt uitgewerkt in gebiedsafspraken Corporaties leveren woningen op verzoek - regie gemeente, jaarlijkse taakstelling in overleg


Bestaande voorraad

Duurzaamheid

Gebiedsaanpak

BBSH: 7,3% Overige inkomens: 6,9% (cijfers van derde kwartaal 2011, heel 2011 nog niet beschikbaar) Indicatief programma van 219 woningen start bouw uit de samenwerkingsafspraken 2010-2014. In 2011 gestart met de bouw van 241 woningen waarvan 94 voor gezinnen. In totaal 76 woningen geleverd voor bijzondere doelgroepen; dit is 62% van de taakstelling. En de Nieuwe Nachtegaal opgeleverd.

De woningcorporaties creëren in 5 jaar minimaal 1.500 woonplekken voor MOElanders

Eind 2011 in totaal 224 woonplekken gerealiseerd in Hoogvliet.

Gezamenlijke doelstelling van 5.000 te renoveren woningen in 2010-2014, doelstelling wordt uitgewerkt in gebiedsafspraken

Indicatief programma van 728 woningen start renovatie uit de samenwerkingsafspraken 20102014. In 2011 gestart met de renovatie van 633 woningen.

3% CO2-reductie per jaar

Monitor wordt ontwikkeld in samenspraak met RCI partners.

Voorbeeldproject duurzaam ontwikkelen met lage EPC extra inzet Delfshaven in Nieuwe Westen, Schiemond, Coolhaven-eiland en OudMathenesse; herstructureringsinzet vanuit Hoogvliet aan Zet;

Project Wijde Blick in Heijplaat opgeleverd met een EPC van 0,44.

Zie prestatieverslagen Rotterdamse vestigingen.

Pact op Zuid deelname vanuit IJsselmonde.

Spijkenisse Document

Periode

Andere betrokkenen

Handen ineen voor Compleet Wonen

2011-2020

gemeente Spijkenisse, De Leeuw van Putten, Maasdelta Spijkenisse

In april 2011 ondertekenen de gemeente Spijkenisse en drie in de stad actieve corporaties het document ‘Handen ineen voor Compleet Wonen’. Het document bevat ambitieafspraken tot 2020 en bilaterale prestatieafspraken voor de periode 2011-2014. De belangrijkste opgaven zijn het toevoegen van het woningmarktsegment dat kwalitatief ontbreekt en goed aansluit op de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving. Daarnaast gaan de afspraken in op aandacht voor de bestaande woningvoorraad en, waar mogelijk of nodig, versterking van de aanwezige woonmilieus. Tenslotte is het aantrekken van en passende huisvesting bieden aan de verschillende doelgroepen een belangrijk thema. Woonruimteverdeling gericht op versterking van de sociale structuren is het sluitstuk. Woonbron Spijkenisse rapporteert ieder kwartaal aan de gemeente over de voortgang op de meeste kernafspraken. De voortgang in de wijkontwikkelingsplannen wordt via projectgroepen verantwoord.


Kernafspraken Thema

Afspraak


Algemeen - Europese 90% norm halen, slaagkans BBSH-doelgroep mag niet kleiner zijn dan de overige doelgroep - Voldoende huuraanbod voor inkomensgroep tussen € 33.000 en € 43.000 met name voor jongeren - waar nodig lokaal maatwerk - kleinschalig experiment bemiddeling naar leefstijl - waar mogelijk bevorderen verhuisketens

Prestatie

Gerealiseerd: 94% toegewezen aan EU doelgroep. Huuraanbod 33.000 en 43.000 thans in evenwicht met vraag. Opgenomen in businessplan. Afspraken lokaal maatwerk geactualiseerd en toegepast. Vervolg POL experiment (2010) opgeschoven naar periode BP i.v.m. ICT ondersteuning.

Nieuwbouw

In 2012 realiseert Woonbron 21 (bereikbare) appartementen aan de Lobeliastraat voor mensen met affiniteit met Indische cultuur

Oktober 2011 feitelijke start bouw Lobeliastraat gerealiseerd. Oplevering gepland in augustus 2012.


Algemeen: extra aandacht voor huisvesting jongeren (betaalbaarheid) en ouderen (vraaguitval) Souterrain: - Woonbron reageert adequaat op volkshuisvestelijke vraag - haalbaarheidsstudie jongerenfoyer

Doelgroepen ouderen en jongeren in BP voor uitwerking. In 2011 geen acute grote knelpunten t.o.v. vraag.

Bestaande voorraad

Opstellen gezamenlijke wijkontwikkelingsplannen. Beperkte sloop, verkoop, renovatie en nieuwbouw is bespreekbaar.

Actief geparticipeerd in voorbereidend traject WOP Zuid West. Oplevering juni 2012.

Duurzaamheid

- Duurzaamheidinvesteringen moeten resultaat tonen op meerdere beleidsterreinen - prioriteit bij Waterland - inzet op gedragsverandering bewoners

Succesvol pilot traject Snoekenveen, waarna meerdere product markt combi’s mogelijk. Project levert resultaat op drie terreinen. Gemeten “overall” Co2 reductie vestiging 2,11%. Deelname aan Energiedereen (bewustwording) en succesvolle combi duurzaamheid / sociaal traject. Realisatie 20KiloWatt piek PV.

Gebiedsaanpak

Zie ‘bestaande voorraad’

Dordrecht Document

Periode

Andere betrokkenen

PALT Drechtsteden

20102020

Gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht, Regio Drechtsteden, Rhiant, Tablis Wonen, Trivire, VOC de Volgerlanden, Woningbouwvereniging Heerjansdam, Woonkracht 10

In 2009 is de nieuwe regionale woonvisie ‘Spetterend wonen 2’ vastgesteld. Op basis van deze woonvisie zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2010-2020. De prestatieafspraken bestendigen in grote lijn de afspraken die tot 2010 golden maar bevatten ook een aantal nieuwe elementen. Naast wijzigingen in de definitie van de sociale voorraad en doelgroep zijn ook afspraken gemaakt over het bevorderen van particulier opdrachtgeverschap en kwaliteitsverbetering in brede zin. Nieuwe thema’s waarover prestatieafspraken zijn gemaakt, zijn energie en klimaat, de huisvesting van arbeidsmigranten en de aanpak van de particuliere voorraad. De afspraken zijn ter advisering voorgelegd aan de verenigde bewonersraden van de Drechtsteden en hebben daar een breed draagvlak gekregen.


De meeste kernafspraken worden jaarlijks in beeld gebracht in een regionale woonmonitor en een nieuwbouwmonitor. Kernafspraken Thema

Afspraak

Prestatie


Bemiddeling conform EU-richtlijn, praktische uitvoering (passendheid, urgentie, rangorde, etc.) conform jaarlijks vast te stellen regionale richtlijn.

POL bemiddeling conform EU norm uitgevoerd.

Nieuwbouw

Indicatieve aantallen voor het nieuwbouwprogramma, kwaliteit gaat voor kwantiteit, 30% sociaal op grote uitleglocaties, daling aandeel sociaal in bestaande woongebieden

Er zijn van de geplande 170 nieuwbouwwoningen 42 woningen niet in aanbouw genomen of ontwikkeld vanwege planvertraging. De start van 54 woningen wacht op een voorverkooppercentage van 70%.


Continuering bestaande afspraken uit het regionale “Convenant gespreide huisvesting en zorg voor bijzondere doelgroepen”

De doelstelling om een voorraad te hebben van 440 eenheden verhuurd aan bijzondere doelgroepen is gehaald met een resultaat van 492 eenheden.

Bestaande voorraad

Daling aandeel sociaal, herstructurering en kwaliteitsverbetering, (nieuwe) gebiedscontracten voor Vogelbuurt, Nieuw Krispijn en Crabbehof

112 woningen in de Reddersbuurt zijn gerenoveerd, maar het proces is niet vlekkeloos verlopen en de woningen worden pas in 2012 opgeleverd.

Duurzaamheid

20% besparing energieverbruik in bestaande voorraad, toepassing GPR, aanscherping EPC conform convenant energiebesparing corporatiesector, waar mogelijk aansluiten op restwarmtenet

GPR toegepast, EPC 0,6 toegepast. Monitor besparing energieverbruik wordt ontwikkeld.

Gebiedsaanpak

(nieuwe) gebiedscontracten voor Vogelbuurt, Nieuw Krispijn en Crabbehof

De afspraken met de gemeente en partners over de gebiedaanpak zijn daar waar nodig opnieuw opgesteld. Echter de realisatie is door de herstructureringsopgave vertraagd.


Begrippenlijst Aedex Benchmarkinstrument Belanghouder Organisatie of individu die direct een bepaalde invloed heeft op het bestaansrecht van Woonbron Branding Merken, typeren, identiteit geven van gebieden Coproducent Bewoners waarmee wij woonplezier maken of vele partners waarmee wij succesvolle woonmilieus maken Duurzaamheid Iets maken wat niemand ooit meer kwijt wil. Vanuit ons maatschappelijk verantwoordelijkheidsbesef kiezen wij voor een duurzame ontwikkeling bij onze kernactiviteiten Empowerment Bewoners weerbaar maken FSC Forest Stewardship Council (FSC) is een internationale organisatie die zich inzet voor verantwoord bosbeheer wereldwijd. Governance Code De beginselen van deugdelijk ondernemingsbestuur en best practice bepalingen HRM Human Resource Management ICR Interest Coverage ratio, rentedekkingsfactor ICS In Control Statement IBV Integraal voorraadbeleid (vastgoedbeheermodel Woonbron) Ketenpartner Organisatie waarmee Woonbron moet samenwerken om binnen de hele keten werkenleren-wonen-zorg gezamenlijk doelstellingen te bereiken KWH Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Labelstap Onder een labelstap verstaan we de verbetering van één woning naar het volgende energielabel. F > E is een labelstap. Leefstijl Typering van groepen consumenten in een sociale, culturele en psychologische dimensie, op basis van het waardepatroon MeTeO Medewerkertevredenheidsonderzoek MGE Maatschappelijk Gebonden Eigendom MJP Meerjarenplanning (ook wel MJB=meerjarenbegroting) MMW Mensen maken wonen, strategisch bedrijfsplan van Woonbron NGO Niet-Gouvernementele Organisatie; is een organisatie die onafhankelijk is van de overheid en zich op een of andere manier richt op een verondersteld maatschappelijk belang. Over het algemeen gaat het om organisaties die werken aan het bevorderen van milieubescherming, gezondheid of ontwikkelingswerk. Ontketend handelen Oplossingsgerichte aanpak met ketenpartners, die de eigen domeinen ontstijgt Outcome Maatschappelijk effect


Output Meetbare prestatie van product of dienst PDCA Plan, Do, Check, Act (Demming circle) PI Prestatie Indicator = meetmiddel pmc Product markt combinatie POL Woonruimteverdelingmodel gehanteerd door Woonbron Dordrecht RCI Rotterdam Climate Initiative SBF Succes Bepalende Factor, middel om te bepalen of een bedrijf goed presteert SHAERE Sociale Huur Audit en Evaluatie Resultaten Energiebesparing, monitor van het convenant van Aedes met de woningcorporaties SSF Short Stay Facility SVB Strategisch Voorraad Beheer TDK Toilet/Douche/Keuken Vbp Vennootschapsbelasting VvE Vereniging van Eigenaars Woonmilieu De typering van een specifiek gebied op basis van fysieke, ruimtelijke en sociaal-culturele kenmerken Zuidvleugel Zuidelijke gedeelte van de Randstad, van Leiden tot Dordrecht


Investeringsbesluiten en -prognoses...60 Investeringen...60 Zorg voor continuïteit...61 Risicobuffer...61 Exploitatie- en renterisico

Recommend Documents