Investeren in Zeeland Trends en uitdagingen EIB
Concept
11 maart 2015
2
Inhoudsopgave Perspectief voor Zeeland
7
1
Inleiding
9
2
Wonen in Zeeland
10
3
Vastgoed in Zeeland
16
4
Infrastructuur in Zeeland
19
5
Beleidsuitdagingen voor Zeeland
23
Bijlage A Landelijk beeld
25
6
Perspectief voor Zeeland
Zeeland wacht herstructureringsopgave In de komende decennia zijn er belangrijke ruimtelijke opgaven in Zeeland. Op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur gaat het in de periode tot 2040 onder meer om: • Herstructurering van de woningvoorraad in Zeeuws-Vlaanderen, uitbreiding in het noordelijke deel van Zeeland • Per saldo uitbreiding van de voorraad met 10.000 tot 20.000 woningen • Verduurzamen van de woningvoorraad: 51% van de gelabelde woningen heeft energielabel D-G • Verdubbelen van de voorraad zorggebouwen tot 0,6 miljoen m2 • Vervangen van 0,8 tot 1,3 miljoen m2 maatschappelijk en commercieel vastgoed • Onttrekken van 0,3 tot 0,8 miljoen m2 vastgoed tussen 2020 en 2040 • € 7 tot € 9 miljard voor nieuwbouw, vervanging en onderhoud van infrastructuur • Grote investeringen in waterveiligheid Groeimarkten in Zeeland tot 2040
Wonen
Vastgoed
Infrastructuur
Aangepaste woningen
Zorggebouwen
Reconstructie wegennet
Vervanging en verduurzaming bestaande voorraad
Bedrijfsruimten
Vervanging binnenstedelijke netwerken
Vervanging en verbetering bestaande voorraad
Waterveiligheid
Bron: EIB
Samenvatting beleidsuitdagingen in Zeeland Wonen De woningmarkt in Zeeland vraagt gelijktijdig om het selectief ontwikkelen van nieuwe woningbouw en het opzetten van een strategie voor herstructurering en krimp. De grote herstructureringsopgave biedt kansen voor kwaliteitsverbetering van de voorraad, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad vraagt zowel om renovatie van (onder meer jaren zeventig) woningen als om sloop en vervangende nieuwbouw. Vastgoed Krimp in delen van de provincie noodzaakt tot herstructurering van de gebouwenvoorraad; bij het maatschappelijk vastgoed kan dit leiden tot concentratie van voorzieningen.
7
-
Door afname van de uitbreidingsvraag kan lokaal leegstand optreden in de bestaande voorraad met verminderde leefbaarheid tot gevolg. De vergrijzing vraagt in alle scenario’s om een sterke uitbreiding van het zorgvastgoed. Vervanging en verbetering van de gebouwenvoorraad wordt van groter gewicht in de vastgoedopgave.
Infrastructuur Afnemende pendelstromen leiden tot lagere uitbreidingsinvesteringen in de infrastructuur. Reconstructie wordt na 2020 belangrijker, onder meer vanwege maatschappelijke wensen op het gebied van leefbaarheid en verkeersveiligheid. Toenemend recreatieverkeer kan tot nieuwe knelpunten leiden naar en bij belangrijke toeristische bestemmingen. Gemeentelijke investeringen verschuiven vanwege lagere woningbouwaantallen van nieuwbouw naar vervanging. Onder meer vervanging van energie-, water- en rioleringsnetwerken in binnenstedelijk gebied neemt in gewicht toe. Op het gebied van waterveiligheid zal een evenwicht moeten worden gevonden tussen de belangen van de omgeving en het bieden van voldoende veiligheid. Onzekerheden in klimaatverandering vereisen daarbij een slimme fasering en strategie.
8
1
Inleiding
Welke ontwikkelingen zijn in de komende decennia te verwachten in de gebouwde omgeving in Zeeland? Zijn er in Zeeland nog belangrijke groeimarkten op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur? Waar dreigt leegstand en hoe moet worden omgegaan met de vervanging van gebouwen en infrastructuur? In deze notitie schetsen we de trends en uitdagingen voor Zeeland in de komende decennia. Drie scenario’s voor Nederland In de studie ‘Investeren in Nederland’1 worden drie scenario’s uitgewerkt voor de periode 20102040. Dit zijn scenario’s met duidelijk uiteenlopende ontwikkelingen op het terrein van economie, demografie en technologie. De gevolgen van deze toekomstige ontwikkelingen voor de gebouwde omgeving lopen sterk uiteen voor de verschillende regio’s van Nederland. Dit betekent dat ook de investeringsopgaven en de beleidsuitdagingen voor de regio’s sterk zullen verschillen. De scenario’s geven een beeld van mogelijke ontwikkelingen die op ons afkomen. Hierbij gelden uiteraard de nodige onzekerheden. 1
2
3
Dynamische Agglomeraties (DA). Dit is een scenario met een hoge economische en demografische groei. De werkgelegenheid stijgt en de inkomensontwikkeling is gunstig. Bevolking en huishoudens nemen vooral toe in de gebieden rond de sterke agglomeraties. Evenwichtige Groei (EG). Dit scenario is gebaseerd op de huishoudensprognoses uit het middenscenario van het CBS en hanteert economische groeicijfers die zijn af te leiden uit CPB-studies. Er is sprake van een solide economische groei, die op lange termijn vooral uit productiviteitsgroei bestaat. De ruimtelijke spreiding is meer gelijkmatig en trendmatig dan in DA. Ruimtelijke Segregatie (RS). Dit is een scenario met lage economische en demografische groei. De economie stagneert bijna en er is nauwelijks ruimte voor extra investeringen buiten de zorg. Er is sprake van regionale concentratie binnen de landsdelen.
Deze notitie gaat in op de trends en uitdagingen voor Zeeland in de komende decennia. Voor meer achtergrond over de inhoud en de belangrijkste ontwikkelingen in de verschillende scenario’s op landelijk niveau wordt verwezen naar bijlage A bij deze notitie. Het volledige rapport ‘Investeren in Nederland’ zal binnenkort worden gepubliceerd.
1
Deze studie is verricht in samenwerking met Aedes, Bouwend Nederland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor een uitgebreidere beschrijving van de scenario’s en uitkomsten daarachter wordt verwezen naar dit landelijke rapport.
9
2
Wonen in Zeeland
Welke ontwikkelingen staan ons op de woningmarkt in Zeeland te wachten op lange termijn? Wat wordt de vraag naar huur- en koopwoningen en welke woonkwaliteiten worden vooral gevraagd? Hoe verhouden binnenstedelijke en groene woonlocaties zich tot elkaar? Wat betekent de vergrijzing voor de gevraagde samenstelling van de woningvoorraad? Hoe ziet de vervangingsopgave eruit in de komende decennia? De demografische ontwikkeling is een bepalende factor voor de gevraagde omvang van de woningvoorraad. De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de woningvoorraad gaan op lange termijn gewoonlijk gelijk op. Naast de omvang van de woningvraag is ook de samenstelling van belang. Verschillende groepen – zoals jongeren, ouderen, samenwonenden en alleenstaanden – hebben verschillende voorkeuren en financiële mogelijkheden. Een interessant punt is de oriëntatie van een nieuwe generatie starters c.q. doorstromers ten aanzien van koop en huur. Tot nu is er sprake van een heel duidelijk profiel van huurders en kopers. Huurders zijn vaak jong, alleenstaand en hebben relatief lage inkomens. Vanaf een jaar of dertig kiezen huishoudens vaak voor een koopwoning en dit geldt in nog sterkere mate bij hogere (midden)inkomens en bij samenwonenden. Vooruitzichten: woningbehoefte neemt toe De bevolking in Zeeland vertoont bij een gemiddelde tot hoge economische groei een lichte toename. Alleen in RS is op lange termijn sprake van krimp. Groei is er in de komende decennia vooral in het noordelijke deel van Zeeland, terwijl Zeeuws-Vlaanderen in alle scenario’s met een krimpende bevolkingsomvang te maken heeft. De bevolking verandert in de periode tot 2020 en vervolgens tot 2040 duidelijk van opbouw. De bevolkingsgroep ouder dan 65 jaar neemt toe terwijl de jongere bevolkingsgroepen afnemen (tabel 2.1). Door de veranderende samenstelling van de bevolking stijgt het aantal huishoudens in Zeeland nog in alle scenario’s. Het aantal eenpersoonshuishoudens is in de leeftijdsgroep boven 65 jaar immers relatief hoog waardoor de woningvraag in die groep ook hoog blijft. De verwachte groei van het aantal huishoudens vraagt in alle scenario’s om uitbreiding van de woningvoorraad. De uitbreidingsvraag vlakt na 2020 wel af, maar laat ook in RS nog steeds groei zien tot 2040 (tabel 2.2). In totaal gaat het voor Zeeland om uitbreiding met 10.000 tot 20.000 woningen tussen 2010 en 2040. De ontwikkeling in Zeeuws-Vlaanderen wijkt daarbij af van de rest van Zeeland. In Zeeuws-Vlaanderen krimpt in RS het aantal huishoudens met 15%. Toenemende instroom vanuit België Een interessante ontwikkeling die enig tegenwicht kan bieden aan de autonome demografische ontwikkelingen in Zeeland is de toenemende vestiging van inwoners uit België in vooral Zeeuws-Vlaanderen. Door de gunstige prijsverhoudingen op de Nederlandse woningmarkt in vergelijking tot de Belgische, is dit aantal nieuwkomers de laatste jaren relatief sterk toegenomen. Deze trend heeft vooral effect op de woningmarkt en veel minder op de vastgoedmarkt (exclusief dagelijkse inkopen) omdat de nieuwe inwoners voor zaken als onderwijs, zorg en grote inkopen relatief sterk op België blijven georiënteerd.
10
Tabel 2.1
Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Zeeland, 2010-2040, in duizenden
2010
2020
2040
Bevolking
382
DA 387
EG 385
RS 382
DA 395
EG 387
RS 374
Tot 20 jaar 20-65 jaar Ouder dan 65 jaar
88 223 71
80 212 94
79 212 93
78 211 92
80 190 124
78 187 122
73 182 119
Huishoudens
169
182
179
178
192
186
181
Bron: EIB
Tabel 2.2
Ontwikkeling woningvoorraad Zeeland, 2010-2040, in duizenden
2010
2020
2040
Woningvoorraad Gereguleerde huur Vrije huur Koop
166 61 8 97
DA 178 62 9 107
EG 175 62 10 103
RS 175 63 9 103
DA 188 53 14 121
EG 182 58 15 109
RS 178 62 10 106
Stedelijk Groen
48 118
50 128
52 124
52 123
53 135
57 125
54 123
Eengezins Meergezins
112 54
119 59
117 58
117 58
124 64
119 63
117 61
Opgeleverde woningen1
954
1.737
1.539
1.206
744
602
357
1 Aantallen in eindjaar
Bron: EIB
Vraag naar zowel groene als stedelijke woonomgeving neemt toe Ruim tweederde van de bevolking in Zeeland woont in een groene woonomgeving. In ieder scenario groeit zowel de vraag naar een meer stedelijke als naar een groene woonomgeving in absolute aantallen. Het aantal woningen in een groene omgeving stijgt met 5.000 tot 17.000 woningen. Bij woningen in een stedelijke omgeving gaat het om 5.000 tot 10.000 woningen in de komende decennia. In de provincie Zeeland is de ontwikkeling van het aantal
11
vakantiewoningen en tweede woningen van belang. Bij gemiddelde tot hoge economische groei zal dit marktsegment aan belang winnen. Vergrijzende bevolking factor voor kwalitatieve woningvraag De bevolking in Zeeland vergrijst. Door deze veranderde samenstelling van de bevolking verandert ook de samenstelling van de woningvraag. De vraag naar gereguleerde huurwoningen komt in 2040 lager uit dan in 2010. Alleen in RS leidt de beperkte inkomensontwikkeling tot een beperkte toename van de voorraad gereguleerde huurwoningen. Hierbij speelt een rol dat de toekomstige generatie ouderen – de huidige babyboomers – veel meer in de koopsector zijn aan te treffen in vergelijking met de huidige generatie ouderen. Dit zorgt voor meer vraag naar koopwoningen. De voorraad koopwoningen stijgt de komende decennia met 10.000 tot 25.000 woningen. Het woningaanbod zal vooral via uitbreiding en ontwikkeling van bestaande en soms ook nieuwe locaties tot stand moeten komen. Het is in ieder geval niet mogelijk om de woningvraag in betekenisvolle mate op te vangen binnen de bestaande vastgoedvoorraad voor wonen en overige functies. In de woningsector zelf is nauwelijks sprake van leegstand. De leegstandscijfers in de koopsector en de sociale huursector liggen landelijk net boven de 3%, wat niet veel meer is dan frictieleegstand. In tegenstelling tot de rest van Nederland kent Zeeland ook weinig (geregistreerde) leegstand in de commerciële en maatschappelijke vastgoedmarkten. Zo bedraagt de leegstand in winkels en kantoren circa 5% in 2014. Match tussen vraag en aanbod Het voorzien in een kwantitatieve behoefte betekent niet dat er voor ieder huishouden ook een geschikte woning beschikbaar is. Op microniveau kunnen er altijd spanningen bestaan om een geschikte woning te vinden. Met het toenemende aantal ouderen neemt de vraag naar aangepaste woningen toe (zie ook kader). Deze situatie doet zich ook in Zeeland voor. Een deel van deze opgave zal via aanpassingen van de bestaande voorraad lopen of door allocatie binnen de sociale huursector. De mate waarin een huishouden zelf de woning geschikt kan maken voor de zorgbehoefte speelt vooral op korte termijn. De huidige ouderen zijn minder vermogend dan de toekomstige ouderen waardoor een eigen bijdrage voor aanpassing van de woning niet altijd vanzelfsprekend is. Op lange termijn zullen ongeacht het scenario de woningaanpassingen gemakkelijker tot stand komen door het reeds opgebouwde vermogen van de toekomstige ouderen. Verbetering van de voorraad De kwalitatieve opgave in de voorraad komt niet alleen voort vanuit de vraag. Er is nog een vrij omvangrijke voorraad van vroeg naoorlogse woningen die in hoog tempo is ontwikkeld in de tijd van woningnood na de Tweede Wereldoorlog. De woningvoorraad in Zeeland kent circa 40.000 woningen uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw (figuur 2.1). Deze woningen zullen de komende decennia naar verwachting in aanmerking komen voor renovatie of sloop en vervangende nieuwbouw. Daarbij worden de daadwerkelijke aantallen bepaald door de maatschappelijke ambities en kwaliteitseisen aan de ene kant en de financiële mogelijkheden van de corporaties aan de andere kant.
12
Meer vraag naar nultredenwoningen Het aantal ouderen zal landelijk gezien de komende dertig jaar met ongeveer 80% toenemen. Toekomstige ouderen zullen veelal in de huidige (koop)woning blijven wonen, omdat zij dat zelf willen of omdat dit wordt gestimuleerd vanuit het beleid. Ouderen kunnen de eigen woning aanpassen aan de eigen zorgbehoefte, bijvoorbeeld omdat traplopen een probleem wordt. Als van een huishouden ten minste één bewoner moeite heeft met traplopen valt deze onder de doelgroep van de zogenaamde nultredenwoningen2. Met het groter worden van de doelgroep zal ook de vraag naar nultredenwoningen toenemen. Deze relatie is echter niet 1 op 1. Landelijk gezien zitten er zo’n 1,8 miljoen nultredenwoningen in de voorraad met daar tegenover een doelgroep van 1,2 miljoen huishoudens. Niet de hele doelgroep is gehuisvest in een nultredenwoning en omgekeerd is ook niet iedere nultredenwoning alleen maar in gebruik door de doelgroep.
Figuur 2.1
Aantal woningen naar bouwjaar in Zeeland
40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
Bron: EIB
2
Een nultredenwoning is vanaf de straat te bereiken zonder traplopen en in de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken.
13
Verbetering duurzaamheid gebouwenvoorraad In de afgelopen jaren is de woningvoorraad in Zeeland energie-efficiënter geworden. Er zijn ruim 50.000 energielabels toegekend. Iets minder dan de helft van de gelabelde woningen heeft het label A, B of C. Bijna 10% heeft het label F of G. In vergelijking met de rest van Nederland hebben veel woningen het label D of E. De gemiddelde energieindex van Zeeland ligt iets ongunstiger dan het landelijk gemiddelde. Bij de utiliteitsgebouwen scoort Zeeland bij de kantoren en winkels eveneens minder goed dan gemiddeld. Verdere verduurzaming van de gebouwenvoorraad in Zeeland is daarmee een belangrijke opgave die geïntegreerd zal moeten worden met de vernieuwing en vervanging van woningen en andere gebouwen. Energielabels woningen, Zeeland en totaal Nederland
A. A+ of A++
B of C
D of E
F of G
Zeeland
5%
44%
43%
8%
Nederland
5%
46%
38%
10%
Bron: EIB
De woningbouwopgave bedroeg in 2010 circa € 600 miljoen en zal bij gemiddelde tot hoge economische ontwikkelingen de komende jaren naar verwachting nog duidelijk toenemen. Op lange termijn blijven de woninginvesteringen bij gemiddelde economische groei op peil (figuur 2.2). Bij hoge economische groei nemen de investeringen tot 2040 toe met € 80 miljoen, in RS daalt de opgave met € 70 miljoen ten opzichte van het niveau van 2010. De groei in DA en EG op middellange termijn komt voor het overgrote deel voor rekening van de nieuwbouw van woningen. Op langere termijn is in alle scenario’s sprake van een krimpende woningbouwproductie. In EG ligt deze in 2040 nog wel op het niveau van 2010, in DA komt deze hier nog enigszins boven uit. In RS loopt de woningbouwopgave relatief sterk terug naar € 450 miljoen in 2040. Herstel, verbouw en onderhoud worden de komende decennia belangrijker in Zeeland, zowel relatief als absoluut. Als aandeel in de totale opgave nemen herstel, verbouw en onderhoud toe van 50% in 2010 naar ruim 60% in 2040 in DA. In EG en RS stijgt het aandeel verder door naar respectievelijk 70% en 80% van de totale opgave. De markt voor herstel, verbouw en onderhoud neemt tussen 2010 en 2040 in omvang toe met een bedrag dat varieert van € 50 miljoen (RS) tot € 125 miljoen (DA).
14
Figuur 2.2
Woningbouwopgave in Zeeland, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro)
1200
1000
800
600
400
200
0 2010 2020 2030 2040 DA Nieuwbouw
2010 2020 2030 2040
2010 2020 2030 2040
EG Herstel en verbouw
RS Onderhoud
Bron: EIB
15
3
Vastgoed in Zeeland
In welke deelmarkten van de utiliteitsbouw zal de gebouwenvoorraad nog groeien? Wat betekent de toenemende veroudering van de nu nog jonge gebouwenvoorraad voor de toekomstige vervangingsopgave? En hoe werken ontwikkelingen rond leegstand, internetwinkelen, ‘het nieuwe werken’ en de beleidsingrepen in de zorg in de verschillende scenario’s door op de verwachte ruimtevraag? De voorraad utiliteitsgebouwen is in deze studie naar zes gebouwtypen gedefinieerd: bedrijfsruimten, kantoren, winkels, onderwijsgebouwen, zorggebouwen en overige gebouwen. Demografie en economie spelen generiek een rol in de opbouw van de gebouwenvoorraad. In het geval van maatschappelijk vastgoed zijn ook beleidsingrepen zichtbaar. Een groot deel van de zorggebouwen en scholen zijn in de jaren ’70 van de vorige eeuw gebouwd. De kantorenvoorraad is vooral na 1985 gebouwd. In deze periode is het aantal kantoorbanen door een groeiende beroepsbevolking en de verdienstelijking sterk gegroeid. De voorraad winkels en bedrijfsruimten ontwikkelt zich meer in lijn met de economische groei. De werkgelegenheid is tot 2020 redelijk stabiel en neemt daarna in alle scenario’s af. In DA daalt het aantal werkzame personen tussen 2020 en 2040 met 5.000, in RS met 15.000 (figuur 3.1). De daling is het sterkst in Zeeuws-Vlaanderen.
Figuur 3.1
Bron: EIB
16
Werkgelegenheid in Zeeland, 2010-2040, in duizend personen
De totale vastgoedopgave in Zeeland blijft bij gemiddelde tot hoge economische groei redelijk op peil (figuur 3.2). De omvang van deze opgave bedroeg in 2010 ongeveer € 350 miljoen. Na een beperkte daling tot 2020 in DA treedt weer herstel op en wordt in 2040 het niveau van 2010 weer gehaald. In EG neemt de opgave op lange termijn af, maar is deze vanaf 2020 wel stabiel. Bij lage economische groei (RS) komt de vastgoedopgave op de lange termijn op een structureel lager niveau..In 2040 bedraagt de opgave in dat scenario € 250 miljoen, een kwart lager dan in 2010. De teruggang in de totale opgave tot 2020 ligt volledig in de nieuwbouw van vastgoed. Uitbreiding van het vastgoed in Zeeland komt in de komende decennia niet meer op het niveau van 2010, ook niet in DA. Herstel, verbouw en onderhoud van vastgoed wordt in alle scenario’s van groter belang. Vervanging en verbetering van de kwaliteit in de bestaande voorraad nemen in gewicht toe.
Figuur 3.2
Vastgoedopgave in Zeeland, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro)
400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2020 2030 2040 DA
2010 2020 2030 2040
2010 2020 2030 2040
EG Nieuwbouw
Herstel en verbouw
RS Onderhoud
Bron: EIB
Uitbreidingsvraag alleen in zorg en bedrijfsgebouwen De provincie Zeeland heeft zoals eerder aangegeven te maken met een gelijkblijvende bevolkingsomvang en een licht dalende werkgelegenheid waardoor de vraag naar uitbreiding van de gebouwenvoorraad afneemt. Wanneer de omvang van de gebouwenvoorraden in gebruik in 2040 wordt vergeleken met die in 2010 komen alleen zorggebouwen in alle drie scenario’s hoger uit (tabel 3.1). In DA en EG groeit ook de voorraad bedrijfsruimten door de hogere economische groei. De uitbreidingsvraag komt hiermee beduidend lager uit dan in de afgelopen decennia. Tussen 2000 en 2010 bedroeg de uitbreidingsvraag nog 0,2 miljoen m2 per jaar. Deze vraag blijft daar tot 2020 met een omvang van 20.000 tot 50.000 m2 per jaar duidelijk bij achter. Na 2020 is het verschil tussen de scenario’s groter.
17
Tabel 3.1
Ontwikkeling gebouwenvoorraad Zeeland, 2010-2040, in miljoen m2
2010 Gebouwenvoorraad Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Onderwijsgebouwen Zorggebouwen Overige gebouwen
11,3 7,1 1,2 1,5 0,6 0,3 0,5
DA 11,4 7,3 1,2 1,5 0,6 0,5 0,5
2001-2010 Mutaties Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Krimpvraag
1,7 0,4 0,0
DA 0,5 0,3 0,4
EG 11,3 7,2 1,2 1,5 0,6 0,5 0,5
2020 RS 10,9 6,9 1,2 1,4 0,6 0,5 0,5
2010-2020 EG RS 0,4 0,2 0,2 0,1 0,4 0,5
DA 12,5 8,0 1,1 1,5 0,6 0,7 0,5
DA 1,4 1,3 0,3
EG 11,5 7,4 1,1 1,5 0,6 0,6 0,5
2040 RS 10,5 6,7 1,0 1,3 0,6 0,5 0,5
2020-2040 EG RS 0,7 0,3 1,1 0,8 0,5 0,8
Bron: EIB
Vervangingsvraag wordt groter De vervangingsvraag wordt vooral een uitdaging voor de periode na 2020. Er treedt dan een verdubbeling tot verdrievoudiging op van de vervangingsopgave ten opzichte van het verleden. De vervangingsvraag wordt bij het vastgoed op termijn ook beduidend groter dan de uitbreidingsvraag. Alleen in DA houden deze elkaar ongeveer in evenwicht. De gebouwenvoorraad is nu nog relatief jong, maar gaat de komende decennia flink verouderen. De vraag naar vernieuwing van de voorraad neemt dan toe. Omdat de voorraad in gebruik in ieder scenario ten opzichte van het verleden veel minder zal hoeven toe te nemen, wordt bovendien de afweging belangrijker op welke wijze in deze vraag naar vernieuwing zal worden voorzien. Krimpvraag Het beeld voor de vastgoedmarkt loopt uiteen tussen de verschillende regio’s van Zeeland. De demografische en economische vooruitzichten zijn in Zeeuws-Vlaanderen naar verwachting minder gunstig dan in de andere delen van de provincie. De ruimtebehoefte vanuit scholen, winkels en kantoren neemt met name in Zeeuws-Vlaanderen af in de meeste scenario’s. In geheel Zeeland krimpt de totale voorraad tussen 2010 en 2020 met 400.000 tot 500.000 m2. Na 2020 is de bandbreedte groter. De verschillen in demografische en economische ontwikkelingen ogen op jaarbasis bescheiden maar cumuleren naarmate de beschouwde periode langer duurt tot een aanzienlijk verschil in perspectief. In het DA scenario bedraagt de krimpvraag 300.000 m2. In RS komt de krimpvraag uit op 800.000 m2 tussen 2020 en 2040. Voor een deel van het vastgoed zal naar verwachting geen bestemming meer gevonden kunnen worden. De problemen van leegstand en leefbaarheid die daarmee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie toe.
18
4
Infrastructuur in Zeeland
Welke opgaven zijn er in Zeeland op het gebied van de infrastructuur? Wat betekenen de demografische en economische ontwikkelingen in de provincie voor de behoefte aan nieuwe infrastructuur? In welke mate zal in de komende decennia sprake zijn van vervanging van infrastructuur? Welke groeimarkten dienen zich de komende tijd aan? De infrastructuur in Zeeland bestaat voor een belangrijk deel uit wegen en waterwerken. Rijk, provincie, gemeenten en waterschap beheren de weginfrastructuur in de provincie. Rijk en waterschappen beheren daarnaast dijken en kunstwerken voor de waterveiligheid. In Zeeland is ook de private sector (havens en industrie in Terneuzen en Vlissingen) een belangrijke opdrachtgever voor infrastructurele werken. Toekomstige ontwikkelingen in de infrastructuuropgave staan onder invloed van demografische en economische trends. De afnemende nieuwbouw van woningen en de trends in de werkgelegenheid hebben sterke invloed op de behoefte aan uitbreiding van de infrastructuur. Daarnaast blijft in de drie scenario’s de komende tijd in mindere of meerdere mate sprake van economische groei die van invloed is op de vraag naar kwaliteit en op de investeringen van de private sector. Vooruitzichten: afnemende pendelstromen, toenemende vervanging De totale infrastructuuropgave voor Zeeland voor de komende decennia wordt geraamd tussen € 7 en € 9 miljard. Hiervan heeft € 3 tot € 4 miljard betrekking op nieuwbouw en reconstructie en € 4 tot € 5 miljard op vervanging en onderhoud. Door de demografische en economische trends zal de verdeling van de infrastructuuropgave in de komende decennia verschuiven (figuur 4.1). In 2010 was het aandeel van nieuwbouw en reconstructie ongeveer 45%. Dit zal afnemen naar ruim 40% in DA en EG. In RS loopt nieuwbouw en reconstructie nog verder terug naar circa 38%, vooral de uitbreidingsinvesteringen nemen in dit scenario sterk af. De samenstelling van de infrastructuuropgave verschilt in Zeeland op een aantal punten van de andere provincies. In Zeeland ligt het aandeel van waterkeringen naar schatting op 15%, terwijl dit landelijk gezien minder dan 10% is. Daarnaast hebben havens en industrie een relatief hoog aandeel.
19
Figuur 4.1
Infrastructuuropgave in Zeeland, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro)
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010
2020 2030 2040
2010 2020 2030 2040
DA Nieuwbouw en reconstructie
2010 2020 2030 2040
EG
RS
Vervanging en onderhoud
Bron: EIB
Afnemende pendelstromen De behoefte aan verkeersinfrastructuur wordt in kwantitatieve zin vooral bepaald door de gevraagde piekcapaciteit. Op het wegennet in de provincie is het vooral de ontwikkeling van de pendelstromen die deze capaciteit beïnvloedt. De afnemende beroepsbevolking in de provincie leidt ertoe dat de pendelstromen binnen Zeeland en vanuit Zeeland naar andere regio’s op provincieniveau zullen afnemen. De uitbreidingsinvesteringen van infrastructuurnetwerken nemen op termijn daarom af. Dit geldt zowel voor de nationale als de regionale en lokale infrastructuur. Binnen de provincie doen zich hierbij sterke verschillen voor. De pendelstromen zullen tot 2020 buiten Zeeuws-Vlaanderen nog licht toenemen. Dit levert tot die tijd nog enige uitbreidingsbehoefte op, zowel bij de rijks- en provinciale infrastructuur als bij de gemeenten. Na 2020 nemen de pendelstromen in geheel Zeeland af. In Zeeuws-Vlaanderen is daarbij sprake van een relatief sterke afname, elders nemen de pendelstromen licht af. Recreatieverkeer Voor Zeeland is naast het woonwerkverkeer ook de ontwikkeling van het recreatieverkeer van groot belang. Dit recreatieverkeer zal bij economische groei en toenemende vergrijzing zowel in DA als EG in belang toenemen. Zowel vanuit de zuidelijke Randstad als vanuit Noord-Brabant kan dit tijdens weekends en in vakantieperioden tot capaciteitsproblemen leiden. Het gaat hierbij om de hoofdverbindingen (rijks- en provinciale wegen) en om gemeentelijke wegen.
20
Figuur 4.2
Pendelstromen in Zeeland, 2010-2040 (gemiddelde mutatie per jaar in %)
0,2 0,0 -0,2 -0,4 -0,6 -0,8 -1,0 -1,2 -1,4 2010-2020 2020-2040
2010-2020 2020-2040
DA
EG Zeeuws-Vlaanderen
2010-2020 2020-2040 RS
Overig Zeeland
Bron: EIB
De afnemende woningnieuwbouw in Zeeland leidt ertoe dat er binnen gemeenten minder werk is aan de ontwikkeling en inrichting van bouwlocaties. Ook energie- en waterbedrijven investeren minder in uitbreiding van netwerken. Tegenover dalende nieuwbouw van infrastructuur staat dat, in ieder geval in DA en EG in de periode 2020-2030, de reconstructie van infrastructuur op een hoger groeipad zal komen dan in het lopende decennium. Door verschillende bezuinigingsrondes bij Rijk en gemeenten in de afgelopen jaren zijn de investeringen teruggelopen. De komende jaren is er bij gunstige economische ontwikkelingen dan ook nog een relatief grote verbeteringsopgave (figuur 4.3).
21
Figuur 4.3
Reconstructieopgave in Zeeland, 2010-2040 (gemiddelde mutatie per jaar in %)
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5 2010-2020
2020-2030 DA
EG
2030-2040 RS
Bron: EIB
Naast kwantitatieve vraag naar infrastructuur is er een belangrijke kwaliteitscomponent. In de verschillende scenario’s blijft de komende jaren sprake van economische groei. Deze zal in beperkte of grotere mate gepaard gaan met een groeiende kwaliteitsvraag. Deze richt zich in het DA-scenario vooral op individuele wensen rond comfort en bereikbaarheid. In EG gaat het meer op maatschappelijke wensen, bijvoorbeeld op het gebied van de leefbaarheid van woonkernen en de verkeersveiligheid op provinciale wegen. Beperkte of geen uitbreiding van de infrastructuur om capaciteitsredenen betekent dat de aandacht bij het beheer veel meer in het teken komt te staan van vervanging en onderhoud. De vervanging van infrastructuur zal in Zeeland, evenals in de andere provincies, in de komende decennia moeten toenemen. Dit betreft zowel gemeentelijke infrastructuur op het gebied van wegen en riolering als infrastructuurnetwerken van andere overheden en de energie- en waterbedrijven. De vervangingsopgave neemt toe omdat in de komende decennia de bestaande infrastructuur verder zal verouderen. Een groot deel van de gemeentelijke infrastructuur is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd en komt de komende perioden voor vervanging in aanmerking.
22
5
Beleidsuitdagingen voor Zeeland
Huishoudensgroei vraagt lokaal om uitbreiding woningvoorraad Het aantal huishoudens in Zeeland zal in de komende decennia in alle scenario’s toenemen, zodat ook de woningvoorraad moet worden uitgebreid. De woningvoorraad zal tussen 2010 en 2040 moeten toenemen met 10.000 tot 20.000 woningen. Daarbij zijn grote verschillen tussen Zeeuws-Vlaanderen, waar de bevolking krimpt, en de andere delen van Zeeland. Vooral nieuwe koopwoningen gevraagd Tot 2040 zal vooral de vraag naar nieuwe koopwoningen toenemen. Tussen 2010 en 2040 groeit de voorraad koopwoningen met 10.000 tot 25.000 woningen. De vraag naar gereguleerde huurwoningen daalt licht. Grote verbeteringsopgave bestaande voorraad Meer dan een vijfde van de woningen in Zeeland is gebouwd in de vroeg naoorlogse periode (1950-1970), twee derde van de voorraad is van voor 1980. Deze woningen zullen nog een belangrijke kwaliteitsverbetering moeten ondergaan, door renovatie of door sloop en vervangende nieuwbouw. Financiële mogelijkheden van corporaties zijn medebepalend voor de aantallen te verbeteren woningen. Daarbij moet ook nog een relatief groot aantal woningen worden verduurzaamd. Eenenvijftig procent van de gelabelde woningen heeft een energielabel D of ongunstiger. Dit aandeel is hoger dan het landelijk gemiddelde. Gebouwenvoorraad: minder uitbreiding, meer sloop en vervanging Door de licht dalende werkgelegenheid in de provincie zal de gebouwenvoorraad ook krimpen. De krimp betreft vooral kantoren en winkels. De voorraad zorggebouwen laat als gevolg van de vergrijzing in alle scenario’s groei zien. Bij gemiddelde tot hoge economische groei groeit ook de voorraad bedrijfsruimten. De bestaande gebouwenvoorraad zal de komende decennia verder verouderen. Om tegemoet te komen aan hogere gebruikers- en maatschappelijke eisen is een groot deel van deze voorraad de komende decennia aan vervanging toe. Herstructurering vastgoed vereist samenwerking De veroudering van de gebouwenvoorraad, de behoefte aan vernieuwing en de vraag naar kantoren, winkels en onderwijsgebouwen die in bepaalde regio’s relatief sterk teruglopen, brengen het risico op toenemende leegstand met zich mee. Het omgaan met deze uitdagingen vraagt nieuwe oplossingen en meer samenwerking. Krimpverschijnselen in het maatschappelijk vastgoed kunnen noodzaken tot concentratie van voorzieningen. Afnemende pendelstromen leiden tot minder uitbreidingsvraag Door stagnatie van de werkgelegenheid nemen de pendelstromen af. Hierdoor zijn minder uitbreidingsinvesteringen in de infrastructuur nodig. Vanaf 2020 neemt de reconstructieopgave toe, onder meer vanwege maatschappelijke wensen op het gebied van leefbaarheid en verkeersveiligheid. Toenemend recreatieverkeer kan wel tot nieuwe knelpunten leiden naar en bij belangrijke toeristische bestemmingen.
23
Grote vervangingsopgave bij binnenstedelijke infrastructuurnetwerken Gemeentelijke investeringen verschuiven vanwege lagere woningbouwaantallen van nieuwbouw naar vervanging. Onder meer vervanging van energie-, water- en rioleringsnetwerken in binnenstedelijk gebied nemen in gewicht toe. Investeringsstrategie voor waterveiligheid Investeringen in waterveiligheid hebben een belangrijk aandeel in de infrastructuuropgave in Zeeland. Bij deze investeringen zal een evenwicht moeten worden gevonden tussen de belangen van de omgeving en het bieden van voldoende veiligheid. Onzekerheden in klimaatverandering vereisen daarbij een slimme fasering en strategie.
24
Bijlage A Landelijk beeld
Trendmatige demografische groei: een miljoen extra huishoudens tot 2040 In het landelijk beeld lopen de demografische ontwikkelingen sterk uiteen in de verschillende scenario’s. In het EG-scenario is sprake van een toename van ruim 1 miljoen huishoudens in de periode 2010-2040. In het DA-scenario komen er 1,4 miljoen huishoudens bij, terwijl in het RSscenario het aantal huishoudens nog met 700.000 toeneemt. In figuur 1 wordt de huishoudensgroei in drie scenario’s weergegeven.
Figuur 1
Huishoudensontwikkeling in drie scenario’s, 2010-2040
9,5
Aantal in miljoenen
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0 2010
2015
2020
Dynamische Agglomeraties
2025 Evenwichtige Groei
2030
2035
2040
Ruimtelijke Segregatie
Bron: EIB
Vergrijzing overheerst demografisch beeld In het demografische beeld is het de vergrijzing die het meeste opvalt. Het aantal ouderen zal met ongeveer 80% stijgen in de komende dertig jaar, zoals blijkt uit tabel 1. De groep ‘oudere ouderen’ (vanaf 80 jaar) wordt meer dan twee keer zo groot. Opvallend is verder dat van ontgroening in absolute zin naar verwachting geen sprake zal zijn in de komende decennia. Het aantal jongeren blijft gelijk en ook de groep tussen 30 en 50 jaar blijft stabiel na 2020. Het is de groep tussen 50 en 70 jaar die, na 2020, in absolute termen terugloopt. Hier neemt het aantal personen met 600.000 tot 800.000 af in de periode 2010-2040.
25
Tabel 1
Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, 2010-2040, in miljoenen1
2010 Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar Vanaf 80 jaar Totale bevolking
2020
2040
4,9 1,0 4,7 4,2 1,1 0,7
DA 4,9 1,1 4,2 4,6 1,6 0,9
EG 4,8 1,1 4,2 4,6 1,6 0,9
RS 4,7 1,1 4,1 4,6 1,6 0,8
DA 5,1 1,1 4,6 4,0 2,1 1,7
EG 4,8 1,0 4,3 3,9 2,1 1,6
RS 4,5 0,9 4,1 3,8 2,1 1,5
16,7
17,4
17,2
17,0
18,6
17,8
17,0
1 De getallen zijn afgerond, hierdoor kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.
Bron: EIB
Sterke stijging opleidingspeil Een andere opvallende trend is dat in de komende decennia het opleidingspeil van de bevolking sterk zal toenemen. In 2010 was gemiddeld 38% van de bevolking hoog opgeleid, in 2040 is dit toegenomen tot bijna de helft. Tabel 2 geeft dit weer voor het EG-scenario. In de andere scenario’s is het beeld vergelijkbaar. Opvallend is het verschil in opleidingspeil tussen jongeren en ouderen. De meeste winst in termen van een stijgend opleidingsniveau wordt bereikt onder ouderen. De generatie van laagopgeleide ouderen sterft uit in de komende decennia en deze wordt vervangen door de babyboomgeneratie. Waar de (oudere) ouderen van nu vaak laag tot middelbaar opgeleide alleenverdieners zijn, zijn de nieuwe ouderen vaak middelbaar tot hoogopgeleide tweeverdieners. In termen van inkomen zijn de toekomstige ouderen dan ook veel beter af in vergelijking met hun ouders nu.
Tabel 2
Opleidingspeil huishoudens naar leeftijdsgroepen, in het EG-scenario, aandelen in procenten, 2010-2040
2010 Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar Vanaf 80 jaar Gemiddeld
Bron: EIB
26
Laag 12 11 16 33 56 65 29
Middelbaar 63 40 38 30 20 16 33
Hoog 25 49 46 37 24 19 38
2040 Laag 9 7 7 11 20 25 13
Middelbaar 64 41 37 37 38 35 38
Hoog 27 52 56 52 42 40 49
Flinke uitbreidingsvraag op de woningmarkt De ontwikkeling van het aantal huishoudens zoals hierboven geschetst is op lange termijn bepalend voor de uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Op middellange termijn kunnen verschuivingen optreden in de leeftijd waarop huishoudens zelfstandig gaan wonen – waarbij de leeftijd doorgaans daalt in tijden van economische voorspoed en stijgt bij een verslechtering van het economische klimaat – maar op lange termijn is er een hechte relatie tussen de structurele groei van het aantal huishoudens en de groei van de woningvoorraad. Naast uitbreidingsvraag is er ook vervangingsvraag, die voor het grootste deel in de sociale voorraad plaatsvindt. De omvang van de vervangende nieuwbouw wordt vooral bepaald door de leeftijd en kwaliteit van de bestaande voorraad en de financiële mogelijkheden van de corporaties. In figuur 2 wordt de ontwikkeling van de uitbreidings- en vervangingsvraag voor geheel Nederland weergegeven. In de komende decennia moet nog een flink aantal woningen worden gebouwd. Het tempo van de jaarlijkse woningbouwproductie neemt in alle scenario’s wel (duidelijk) af in de tijd in samenhang met de afnemende demografische groei.
Figuur 1
Uitbreidings- en vervangingsvraag, 2010-2040
1.600
Aantal woningen in duizenden
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Uitbreiding Dynamische agglomeraties
Vervanging Evenwichtige groei
Ruimtelijke segregatie
Bron: EIB
De vraag is vervolgens op welke wijze in deze uitbreidingsvraag kan worden voorzien. Wat betreft de locaties wordt onderscheiden tussen (binnen)stedelijke locaties en landelijke locaties. Naast fysieke beperkingen voor de invulling van de woningvraag op stedelijke locaties spelen de potentiële effecten op de grondexploitaties een rol. Tabel 3 geeft een beeld van deze effecten. Ook in de toekomst zijn stedelijke locaties gemiddeld verliesgevend, terwijl op landelijke locaties positieve grondexploitatiesaldi te realiseren zijn. Dit leidt er toe dat ontwikkelingen in het DA-scenario het beste gewaarborgd kunnen worden. In het EG-scenario leidt een sterk binnenstedelijk bouwprogramma tot problemen met het rendabel ontwikkelen van de plannen. De negatieve ontwikkeling van de reële huizenprijs en lage bouwvolumes zorgen er in het RS-
27
scenario voor dat de exploiteerbaarheid van woningen sterk onder druk komt te staan. Alleen kwalitatief hoogwaardige locaties bieden daar nog perspectief.
Tabel 3
Financieel effect grondexploitaties uitbreidingsvraag, 2010-2040, netto contante waarde, miljard euro, prijzen 2013
Dynamische Agglomeraties
Evenwichtige Groei
Ruimtelijke Segregatie
-2,3 8,3 6,0
-4,6 3,4 -1,3
-3,5 0,8 -2,7
Stedelijk Landelijk Totaal
Bron: EIB
De kwantitatieve woningvraag vereist nieuw woningaanbod Het toenemende woningaanbod zal vooral via uitbreiding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe locaties tot stand moeten komen. Het is in ieder geval niet mogelijk om de woningvraag in betekenisvolle mate op te vangen binnen de bestaande vastgoedvoorraad voor wonen en overige functies. In de woningsector zelf is nauwelijks sprake van leegstand. Bij de particuliere huursector is sprake van een leegstandspercentage van rond de 15%, maar dit is vooral een registratieprobleem. De leegstand zit vooral in recreatiegebieden en boven winkels in de steden, waar illegale verhuur een belangrijke rol speelt. Professionele verhuurders in de vrije sector kennen een leegstand van rond de 2%, wat een frictieleegstand is. Van een andere dimensie is de leegstand in de kantorensector en in wat mindere mate die in de winkelsector. Ook is sprake van het overtollig worden van verzorgingshuizen als gevolg van de beleidsveranderingen in het kader van AWBZ. De relevante aantallen vierkante meters blijken echter gering te zijn als deze worden afgezet tegen de vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt, zoals blijkt uit tabel 4.
Tabel 4
Leegstand bij kantoren, winkels en verzorgingshuizen in relatie tot de woningvraag
Kantoren Winkels Verzorgingstehuizen1 Totaal
Overcapaciteit in miljoen m2
Beschikbaar voor conversie
Potentieel aan woningen
7,6 1,6 8,0
25% 60% 25%
20.000 10.000 20.000 50.000
1 Betreft alle capaciteit van de huidige verzorgingstehuizen
Bron: EIB
De beschikbare overcapaciteit in de utiliteitssector is daarmee hooguit goed voor het opleveren van enkele tienduizenden woningen en zal daarmee niet snel kunnen uitkomen boven een jaar vraag naar nieuwe woningen. Als oplossing voor de woningvraag op lange termijn is de rol van
28
de bestaande voorraad daarmee dus zeer bescheiden. De woningvraag zal met andere woorden moeten worden opgevangen via nieuw woningaanbod. Dit speelt vooral in de Randstad en andere centraal gelegen gebieden in ons land, waar sprake is van een krachtige groei van de vraag. Toenemende regionale verschillen De ruimtelijke spreiding van de groei is de komende decennia niet gelijkmatig. De verwachting is dat juist in scenario’s met een hoge demografische druk er sprake zal zijn van extra groei, zoals in de Randstad en enkele andere groeigebieden buiten de Randstad. De ontwikkeling van het aantal huishoudens naar landsdeel is weergegeven in tabel 5. Uit de tabel kan worden opgemaakt dat in Randstad Noord (Noord-Holland en Utrecht) er 400.000 (EG) tot bijna 600.000 (DA) huishoudens bij kunnen komen als sprake is van een trendmatige tot hoge demografische groei in Nederland. Het gaat dan om een groei van het aantal huishoudens in dit deel van het land met 20 tot 30%. In Randstad Zuid (provincie Zuid-Holland) is de demografische groei wat minder krachtig dan in Randstad Noord. Deze ligt dichter bij het nationale gemiddelde. In de drie noordelijke provincies van ons land komt de groei van het aantal huishoudens in de beschouwde periode in geen van de scenario’s uit boven 10%. Het beeld is dat de regionale demografische verschillen zullen toenemen, waarbij vooral de mate waarin dit zal gebeuren met (veel) onzekerheid is omgeven.
Tabel 5
Huishoudens naar landsdeel, 2010 en 2040, in duizenden
2010
Noord Oost Randstad Noord Randstad Zuid Zuid Totaal
773 1.500 1.817 1.611 1.743 7.444
2040 Dynamische Agglomeraties 845 1.821 2.390 1.987 1.958 9.001
Evenwichtige Groei 835 1.756 2.207 1.876 1.865 8.539
Ruimtelijke Segregatie 811 1.704 2.072 1.755 1.804 8.146
Bron: EIB
De omslag op de arbeidsmarkt Een bijzondere ontwikkeling zal zich in de komende decennia gaan voordoen op de arbeidsmarkt (figuur 3). In het verleden is sprake geweest van een duidelijke groei van de beroepsbevolking, waarbij bovendien de participatiegraad (van vrouwen) sterk is gestegen. Hierdoor is sprake geweest van een krachtige groei van de werkgelegenheid. In de komende decennia zal de beroepsbevolking naar verwachting dalen, waarbij de participatiegraden alleen nog maar licht zullen toenemen. In de dynamische omgeving van DA kan de werkgelegenheid na een stijging tot 2020 zich vervolgens op dat niveau stabiliseren in de periode 2020-2040. In de andere scenario’s zal het arbeidsaanbod en daarmee ook de werkgelegenheid op lange termijn gaan dalen. Op korte termijn spelen verschillen in werkloosheid ook een rol voor de werkgelegenheid, maar op lange termijn is het arbeidsaanbod bepalend voor de
29
werkgelegenheid. Daarmee ontstaat een situatie op de arbeidsmarkt die de thans levende bevolking nog niet eerder heeft meegemaakt, namelijk een situatie van structureel stagnerende of zelfs dalende werkgelegenheid in de tijd.
Figuur 2
Ontwikkeling werkgelegenheid, 2010-2040
7.400
In duizend arbeidsjaren
7.200
7.000
6.800
6.600
6.400
6.200 2010
2020
2030 DA
2040
2020
2030 EG
2040
2020
2030
2040
RS
Bron: EIB
De werkgelegenheid ontwikkelt zich niet gelijkmatig over de regio’s in ons land. De regio’s met weinig demografische groei zijn meestal ook de regio’s met een bovengemiddelde vergrijzing, zodat de groei van het arbeidsaanbod in deze regio’s duidelijk achterblijft bij het landelijk gemiddelde. In de Randstad is, in tegenstelling tot het noorden en zuiden van het land, nog sprake van een duidelijke groei van de werkgelegenheid. In het DA-scenario is de groei van de werkgelegenheid in de Noordvleugel van de Randstad zelfs fors te noemen en komen er nog een half miljoen voltijdsbanen bij in de komende dertig jaar. Ook de samenstelling van de werkgelegenheid zal de komende decennia veranderen, ten gunste van de zorg en ten koste van industrie en landbouw (figuur 4). De dienstensector blijft in aandeel ongeveer gelijk. De verschuivingen verschillen niet veel tussen de scenario’s. Uit de figuur kan worden afgeleid dat de werkgelegenheid in de zorg nog fors zal stijgen. Momenteel werkt één op de acht mensen in de zorg. In 2040 zal dit zijn opgelopen tot één op de vier. De werkgelegenheid wordt onder meer steeds sterker in de zorg geconcentreerd door productiviteitsstijging in andere sectoren.
30
Figuur 3
Sectorale samenstelling werkgelegenheid in EG, 2010 en 2040
2010 2010
2040 2040
Landbouw Industrie Commerciële diensten Zorg Overheid
Bron: EIB
Bestedingsruimte blijft toenemen Een belangrijke ontwikkeling is dat het inkomen per hoofd in alle scenario’s toeneemt. Een deel van deze groei zal echter neerslaan in hogere zorguitgaven. De ruimte voor overige bestedingen en productie zal hierdoor worden beperkt (figuur 5). Positief is dat ook na verdiscontering van de toenemende zorguitgaven de bestedingen nog kunnen toenemen. Dit is gunstig voor de bekostiging van de investeringsopgaven in de fysieke ruimte. In het DA-scenario en EG-scenario neemt de bestedingsruimte met 35% respectievelijk 20% toe tot 2040. Alleen in het ongunstige RS-scenario – met een lage economische groei en een vergrijzende bevolking- blijft per hoofd van de bevolking nauwelijks ruimte over voor groei van de overige bestedingen. Dit betekent dat in RS ook de kwaliteitsvraag naar woningen zeer beperkt zal kunnen toenemen en dat de betaalbaarheid voor bepaalde groepen sterker in het gedrang zal komen.
31
Figuur 5
Ontwikkeling van het (besteedbaar) inkomen per capita, wel en niet gecorrigeerd voor zorguitgaven, 2010-2040 BBP per capita 180
Index 2010=100
170 160 150 140 130 120 110 100 2020
2030
2040
2020
DA
2030
2040
2020
EG
2030
2040
RS
BBP per capita, na correctie voor zorguitgaven 180
Index 2010=100
170 160 150 140 130 120 110 100 2020
2030
2040
DA
2020
2030 EG
2040
2020
2030
2040
RS
Bron: EIB
Bevolking blijft stationair na 2040 Om een goed beeld te krijgen van de demografische trends en de effecten daarvan op de gebouwde omgeving, is het interessant om nog wat verder te kijken dan 2040. De demografische ontwikkelingen op de heel lange termijn zijn weergegeven in figuur 6. Hieruit blijkt dat na 2040 er geen sprake zal zijn van een krimpende bevolking – zoals vaak wordt gedacht - maar dat de bevolkingsomvang ongeveer op het niveau van 2040 zal blijven. Deze
32
stationaire staat hangt ermee samen dat de krimp van de bevolking door overlijden van ouderen wordt gecompenseerd door groei van de bevolking. De huidige bevolking reproduceert zich hiermee. Gelijk blijven van de bevolkingsomvang op termijn heeft als belangrijke implicatie dat er na 2040 op landelijk niveau geen sprake zal zijn van grote aantallen vrijkomende woningen door overlijden van de oudere bevolking. Regionaal zullen hier wel verschillen optreden.
Figuur 6
Huishoudensontwikkeling tot 2060, in miljoenen
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0 2013
2020
2030 tot 65
2040
2050
2060
vanaf 65
Bron: EIB
Utiliteitsbouw: grote uitbreidingsvraag bedrijfsruimten en zorggebouwen Het perspectief voor de utiliteitsbouw hangt sterk samen met de geschetste demografische en economische ontwikkelingen. In lijn met de werkgelegenheidsontwikkeling komt de uitbreidingsvraag naar gebouwen lager uit dan in het verleden, maar is deze bij bedrijfsruimten en zorggebouwen nog vrij omvangrijk (tabel 6). De totale gebouwenvoorraad zal tussen 2010 en 2040 in alle scenario’s toenemen, met 35 miljoen m2 in RS en met 180 miljoen m2 in DA. In specifieke sectoren zoals de kantoren- en winkelmarkt spelen trends als het nieuwe werken en internetwinkelen die de ruimtevraag zullen drukken. De vraag naar kantoren hangt vooral samen met de kantoorhoudende werkgelegenheid en de hoeveelheid kantoorruimte die werknemers gemiddeld in gebruik hebben. Het landelijk beeld in de utiliteitsbouw is dat met name de gebouwenvoorraden van kantoren, winkels en scholen vergeleken met het verleden niet veel meer hoeven toe te nemen tot aan 2040. Regionaal en in specifieke segmenten zal sprake zijn van krimpvraag.
33
Tabel 6
Courante voorraad utiliteitsgebouwen, 2010-2040, miljoen m2
2010 Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Onderwijsgebouwen Zorggebouwen Overige gebouwen Totaal utiliteitsgebouwen
257,7 69,5 52,7 39,7 26,9 19,6 466,2
DA 301,9 76,0 54,8 42,4 33,8 21,0 530,0
EG 290,3 73,1 53,5 41,2 31,8 20,4 510,3
2020 RS 272,7 71,1 52,2 39,6 30,5 19,5 485,6
DA 385,0 78,9 60,2 49,8 49,7 23,4 647,0
EG 340,0 73,5 54,3 44,4 41,5 21,0 574,8
2040 RS 290,6 68,6 49,6 38,5 37,1 18,4 502,7
Bron: BAG, EIB
In de komende decennia is in het vastgoed sprake van een omvangrijke vervangingsvraag. De gebouwenvoorraad zal de komende decennia sterk gaan verouderen. De vraag naar vernieuwing van de voorraad gaat daarmee sterk toenemen. Dit kan zowel via vervangende nieuwbouw als via grootschalige renovatie van gebouwen plaatsvinden. De totale vastgoedopgave verschuift daardoor ook steeds meer naar herstel, verbouw en onderhoud. In 2010 was het aandeel hiervan ruim 40% van de opgave, in 2040 is dit toegenomen naar circa 50% in DA en EG en zelfs 60% in RS. De vervangingsvraag in het vastgoed is zodanig groot dat deze de teruggang bij de uitbreidingsvraag compenseert (EG) of zelfs overtreft (DA). Alleen in het RS-scenario komt de totale vastgoedopgave op landelijk niveau lager uit dan in het verleden. Infrastructuur: vervanging verouderde netwerken, uitbreiding in de Randstad De behoefte aan infrastructuur wordt in de komende jaren positief beïnvloed doordat bij gemiddelde tot hoge economische groei de pendelstromen in en naar de sterke agglomeraties nog zullen toenemen. In de andere regio’s nemen de pendelstromen niet meer toe en neemt de uitbreidingsbehoefte af. In alle gebieden is sprake van een toenemende vervangingsvraag. Onder meer gemeentelijke wegen en riolering, maar ook energie- en waterstelsels, zijn aan toenemende veroudering onderhevig waardoor in de komende decennia een grote vervangingsopgave ontstaat. Een groot deel van de bestaande infrastructuurnetwerken is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd. Naast kwantitatieve vraag is ook de vraag naar kwaliteit van de infrastructuur van belang. Toenemende welvaart leidt tot hogere eisen en wensen ten aanzien van het gebruik en de beschikbaarheid van de infrastructuur, met name in DA en EG. Denk hierbij aan aspecten als comfort, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Voor een belangrijk deel zullen deze eisen worden gerealiseerd via reconstructie en vervanging van de bestaande infrastructuur. De afnemende nieuwbouw van woningen leidt in alle scenario’s tot een afnemende uitbreidingsvraag wat betreft wegen en netwerken rond nieuwe bouwlocaties. Hierbij doen zich, gegeven de differentiatie in demografische dynamiek, grote regionale verschillen voor. In totaal bedraagt de infrastructuuropgave voor de periode 2015-2040 in DA en EG ongeveer € 400 miljard. In RS is de opgave voor de infrastructuur ruim € 300 miljard (figuur 7). De lagere opgave in RS komt vooral doordat de activiteiten op het gebied van nieuwbouw en reconstructie veel minder zijn dan in de andere scenario’s. DA kent de grootste nieuwbouwopgave.
34
Figuur 7
Infrastructuuropgave naar aard van de activiteiten, 2015-2040, in miljarden euro’s
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 DA Onderhoud
EG Vervanging
Reconstructie
RS Nieuwbouw
Bron: EIB
35
