INVESTEREN IN SAMENWERKING

VerSLAg VAn Het BeStUUr oVer Het JAAr 2014

INVESTEREN IN SAMENWERKING

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING

WONINGVERENIGING NEDER WEERT JAAR VERSLAG 2014

1

VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2014 INVESTEREN IN SAMENWERKING Wonen doe je niet alleen! Vanuit deze visie richten we ons als corporatie heel bewust op samenwerkingsvormen met diverse organisaties. Uitgangspunt hierbij is dat iedereen een veilige, prettige thuisbasis heeft in een prettige woonomgeving. Na de organisatieaanpassingen in 2013 en de voorbereiding voor de ketensamenwerking onderhoud heeft 2014 in het teken gestaan van de intensivering van de samenwerking met verschillende partners op de het terrein van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. Samen met de ketenpartners Van Heur/Smeets Groep en Maasveste Berben Bouw is hard gewerkt aan het realiseren van de doelstellingen voor het onderhoud; tevreden huurders, met een kwalitatieve service tegen een aantrekkelijke prijs. Voor het dagelijks onderhoud kunnen we terugkijken op een positief jaar, waarin de doelstellingen zijn gerealiseerd, zowel qua klanttevredenheid als qua financiële doelen. Ons voorbeeld van ketensamenwerking voor onderhoud heeft ertoe geleid dat 2 collega-corporaties eind 2014 een vergelijkbaar traject zijn gestart. Binnen het provinciale platform ketensamenwerking hebben wij een actieve bijdrage geleverd aan het onderdeel cultuur en verandering. Met onze 6 collega-corporaties in Midden-Limburg is gewerkt aan een gezamenlijke visie voor de structuurvisie van deze regio. Deze dient als basis voor het uitwerken van de regionale prestatieafspraken eind 2015.

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING

Met 9 collega corporaties in DOmaas is de visitatie gezamenlijk ingekocht. Met 6 DOmaas corporaties heeft een gezamenlijke inkoop plaatsgevonden van IC modules, zodat onze financiële verantwoording toekomstproof is.

Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.de Woningverenigingederweert.nl

Colofon Tekst: Woningvereniging Nederweert Opmaak: Paul Gadet, Maastricht Verspreidingsvorm: digitaal en op de website www.de Woningverenigingederweert.nl Nederweert, juni 2015 © Woningvereniging Nederweert, 2015. Niets uit deze uitgave mag verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op ander wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de uitgeefster,

Op het gebied van zorg en welzijn hebben we in 2014 met onze zorgpartner Land van Horne de voorbereiding van de revitalisering van 24 aanleunwoningen gedaan, waarmee geanticipeerd wordt op de zorgvisie, dat ouderen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Met de Maatman Zorggroep is een complex van Hatjes (woningen voor 1 of 2 personen) aangepast voor verhuur aan de doelgroep, die daarmee met woonbegeleiding weer een veilige thuisbasis krijgen. We hebben met onze vangnetpartners ervoor gezorgd dat 26 kwetsbare huishoudens, met ondersteuning, toch hebben kunnen blijven wonen. Met de Maatman Zorggroep, PSW en bewoners zijn 2 succesvolle activiteiten georganiseerd op Burendag 2014. De verschillende bewonerscommissies hebben ook in 2014 weer gebruikt gemaakt van een bijdrage uit ons Leefbaarheidsfonds, zodat diverse activiteiten in de complexen weer hebben kunnen plaatsvinden. We hebben een bijdrage geleverd aan het realiseren van het Vlinderzorgpad in Nederweert, door de beplanting in onze perken aan te passen. Zomaar even enkele voorbeelden van dagelijkse samenwerking. De kracht van deze samenwerking is niet gelegen in grote budgetten. Het gaat juist om de bundeling van energie, het nastreven van dezelfde doelen en de visie en inzet van mensen, die maken dat al deze activiteiten kunnen slagen. Graag willen we deze samenwerking komende jaren voortzetten.

de Woningvereniging Nederweert.

2

Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2014

3

verslag van het bestuur

INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG

Financieel gezien heeft onze corporatie 2014 afgesloten met positieve kasstromen, mede als gevolg van de ingrepen van de voorgaande jaren. Ons toekomstperspectief ziet er daardoor weer gezonder uit. Het negatieve resultaat, dat onze jaarrekening laat zien, is een gevolg van de afwaardering van ons vastgoed, veroorzaakt door een lagere inflatie en huurinkomsten, dan was geprognosticeerd. De waardering tegen bedrijfswaarde/commerciële waarde brengt een wisselend beeld met zich mee. Naar verwachting zal, als gevolg van de in de woningwet vastgelegde waardering tegen marktwaarde, de waarde van ons vastgoed voor 2015/2016 wederom een ander beeld laten zien. Dat is de nieuwe realiteit, als gevolg van de Woningwet. Wellicht dat daardoor de politiek ook meer realiteitszin zal krijgen wat betreft het kapitaal en de investeringsmogelijkheden van de corporatiesector. Wij blijven uitgaan van een sober scenario, waarbij we komend jaar, in ons nieuwe ondernemingsplan zullen gaan bekijken welke investeringsruimte we zullen hebben, welke scenario’s mogelijk zijn en waar we ons op zullen gaan richten, samen met andere partners.

Onze corporatie in kengetallen

7

I

Onze visie en missie: Wonen doe je niet alleen!

9

Positionering, visie en missie Ondernemingsplan 2011- 2015 Jaarplan 2014: Focus op klantprocessen, ketensamenwerking en financiële continuïteit

II Legitimatie: Overleg en participatie

14

Onze vereniging Onze communicatie en informatieverstrekking Ons overleg met huurders Onze stakeholders Ons overleg met collega corporaties

Corry Keulen, directeur- bestuurder

III

Onze vastgoedportefeuille: Focus op duurzame exploitatie

Structuurvisie Wonen – Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg Onze portefeuillestrategie tot 2020 Onze woningvoorraad Ons huurbeleid Ons verkoopbeleid Onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling

IV

Ons woningaanbod

19

26

Ons woningaanbodmodel Woningzoekenden Mutaties Staatssteuncriterium Toewijzing bijzondere doelgroepen Ons betalings– en incassobeleid

V

Ons onderhoud: Ketensamenwerking

Ons onderhoudsbeleid Organisatieveranderingen: Ketensamenwerking Onze onderhoudskosten 2014 Overige dienstverlening

VI

Naoberschap en leefbaarheid: Wonen doe je niet alleen

Ons Leefbaarheidsfonds Onze aanpak burenoverlast

VII

Wonen en zorg: Maatwerk door samenwerking

30

34

36

Senioren: Wonen en zorg op maat Vangnetoverleg

4


5

VIII

Onze organisatie: Slank, lenig en resultaatgericht

Onze structuur Onze personele inzet Onze personeelsvertegenwoordiging (PVT)

39

Onze corporatie in kengetallen per 31-12-2014

Bezit 2014 Aantal verhuureenheden

1.499

Waarvan sociale huurwoningen (DAEB)

1.480

Commerciële verhuur (niet DAEB)

19

Bedrijfsruimten 7

IX Onze governance: Naar een betrokken, professioneel toezicht op gepaste afstand

41

Parkeren, garageboxen en standplaatsen

200

Samenstelling portefeuille

X

Onze deelnemingen

47

Energiebedrijf Nederweert BV Wooninvesteringsfonds Verenigingen van Eigenaren

Gezinswoningen

751 = 50,1%

Senioren /aanleun- en zorgwoningen

573 = 38,2%

1-2 woningen (HATJES)

93 = 6,2%

Begeleid wonen

77 = 5,2%

Woonwagens

XI Ons financieel beleid en risicobeheer: Sturen op liquiditeit en solvabiliteit

5 = 0,4%

49 Verhuur sociale woningen (DAEB)

Verbeterplan 2012-2014 Effecten Rijksbeleid op onze meerjarenbegroting Risicobeheer De vermogenspositie De financieringspositie Onrendabele investeringen

Mutatiegraad op jaarbasis Toewijzing cf. inkomenstoets Gemiddelde huurprijs Percentage van de maximale huurprijs

4,6% (69 op 1480) 100% € 498,64 66,8%

Huurderving 0,3% Huurachterstand 0,86% Ontruiming 1

XIII

Verklaring besteding middelen 52 Verhuur commerciële woningen (niet-DAEB))

jaarrekening

53

Mutatiegraad op jaarbasis Gemiddelde huurprijs Huurderving Huurachterstand

15,8% (3 op 19) € 989,26 1,0% (88.085) nog niet uitgesplitst

Ontruiming 0 Verkopen Aantal verkochte woningen

9

Onderhoud Dagelijks onderhoud

€ 296.000

Planmatig onderhoud

€ 554.000

Gem. energielabel Onderhoudskosten per vhe

C 567 (€ 850.000: 1.499 vhe)

Leefbaarheid Leefbaarheidsfonds Onderhoud openbare ruimte

6


€ 21.780 (€ 15 per VHE) € 56.231

7

ONZE CORPORATIE IN KENGE TALLEN

I

ONzE VISIE EN MISSIE: WONEN dOE JE NIET ALLEEN! pOSITIONERING

KLANTWAARdERING Reparatieverzoeken KPI 8

8

Mutaties vertrekkend KPI 7

7,7

nieuwe KPI 8

8,3

ORGANISATIE Reguliere fte’s (incl. directie)

10,39

Per fte

148 vhe

Inhuur fte’s

De Woningvereniging is uitsluitend werkzaam in de gemeente Nederweert. Nederweert is een landelijke gemeente met ca. 17.000 inwoners en een woningbestand van ca. 6.300 woningen waarvan ongeveer 2.100 sociale huurwoningen. De Woningvereniging is lokaal de huisvester voor sociale huurwoningen, met een aanbod van 1.653 woningen inclusief woningaanbod ten behoeve van zorg en commercieel vastgoed, woonwagenstandplaatsen en parkeervoorzieningen. De gemeente bestaat uit de hoofdkern Nederweert-dorp en de kernen Budschop, Ospel, Ospeldijk, Eind en Leveroy. Op de woningmarkt is er een duidelijke relatie met de gemeente Weert.

0,72

VISIE VERMOGENSpOSITIE Balanspost (x €1.000) Eigen vermogen Schulden lange termijn

Werkelijk ultimo 2014

geraamd voor 2014

63.926

89.892

63.984

64.129

Materiële vaste activa

125.351

149.482

Financiële vaste activa

1.470

2.570

fINANCIëLE KENGETALLEN

ICR (bedrijfsresultaat/rentelasten)

2013

2014

norm WSW

1,67

1,65

1,40

DSCR (kasstroom/[renteuitgaven + aflossingen])

1,03

1,01

1,00

Loan to value (vreemd vermogen/bedrijfswaarde)

49 %

53 %

75 %

Solvabiliteit (eigen vermogen/activa)

52 %

49 %

25 %

Wonen doe je niet alleen! Samenwerking en maatwerk voor een leefbare woonomgeving De Woningvereniging kwam tot stand in 1968. Destijds werd in de statuten als doelstelling vastgelegd: “Het verzorgen van de sociale woningbouw in deze gemeente en het exploiteren van het woningbezit”. Anno 2013 is de taak van de Woningvereniging meer dan het zorgen voor betaalbare woningen. De Woningvereniging voelt zich als lokale huisvester medeverantwoordelijk voor de woonomgeving, waarbij inspelen op vergrijzing, zorg en welzijn thema’s zijn die in ons woningen dienstenaanbod terugkomen. Medeverantwoordelijkheid, samen delen en maatwerk zijn de uitgangspunten in onze werkwijze, gericht op onze klanten en op onze stakeholders.

MISSIE Creëren van een veilige en prettige thuishaven voor diverse doelgroepen Het bieden van betaalbare woningen in een prettige en veilige woonomgeving, waarbij we onze klanten ondersteunen bij het zoveel mogelijk realiseren van hun woonwensen. Dat doen we met een divers woningaanbod en een pakket aan woondiensten, samen met andere partners.

ONdERNEMINGSpLAN 2011 – 2015 In 2011 hebben we, in dialoog met onze stakeholders, leden en huurders, het Ondernemingsplan 2011-2015 opgesteld. In dit plan staan 5 thema’s centraal:

ONzE SpEERpUNTEN VOOR 2011- 2015 • Klant: Naar een klantgerichte organisatie • Maatwerk in wonen • Maatwerk in welzijn en zorg • Naoberschap en Leefbaarheid • Financiële continuïteit

8


9

ONZE VISIE en MISSIE: WONEN DOE JE NIE T ALLEEN!

ONZE VISIE en MISSIE: WONEN DOE JE NIE T ALLEEN!

Jaarplan 2014: Focus op klantprocessen, ketensamenwerking en financiële continuïteit

Klachtenafhandeling We blijven alert op de klachten, die onze huurders kunnen hebben over onze dienstverlening. We zetten op de volgende zaken in: • Bij een negatieve respons bij de meting klanttevredenheid bij reparatieverzoeken en mutaties wordt direct contact gezocht met de betreffende huurder. In 2014 heeft zich dit 12 maal voorgedaan. De nazorg is naar tevredenheid verlopen. De klachten betroffen de tijd (te lang) tussen melden reparatieverzoek en uitvoering reparatie (7x), kwaliteit uitvoering reparatie (4x) en de opleveringsstaat van de woning (1x). • Klachtmelding rechtstreeks bij directie. In 2014 zijn er 15 klachten rechtstreeks ingediend bij de directie. Het betreft met name technische klachten. • Klachtmelding bij de Regionale geschillencommissie. Met ingang van 2014 is de Woningvereniging hierbij aangesloten. In 2014 waren er geen klachten over de dienstverlening van de Woningvereniging ingediend.

2014 stond in het teken van de implementatie van de ketensamenwerking onderhoud in ons dagelijkse werk. Er is veel energie gaan zitten in het afstemmen van werkwijzen, vastleggen van gegevens en rapportages. Eind 2014 kunnen we zeggen dat we hierin een hele stap hebben gezet. Tegelijkertijd zijn onze primaire klantprocessen (verhuur-mutatie en alle daarmee samenhangende administratieve processen) geactualiseerd en vereenvoudigd, De toenemende vraag vanuit externe toezichthouders naar gedetailleerde informatie heeft ertoe geleid dat we ons primaire automatiseringssysteem hebben uitgebreid met enkele modules, zodat we komende jaren adequaat onze bedrijfsinformatie beschikbaar hebben. Resultaten activiteitenplan 2014

KLANT: Meten Klanttevredenheid Met onze ketenpartners is in de KPI’s afgesproken dat de klantwaardering minimaal een 8 dient te zijn. Vanaf 1 juni 2014 wordt de meting voor reparatieverzoeken en mutaties weer uitgevoerd door KWH. In de periode daarvoor werd de meting uitgevoerd door de De Woningvereniging. Type onderhoud

KPI

Realisatie

Reparatieverzoeken

8,0 8,1

Mutaties (vertrekkend huurder)

7,0

Moet nog starten

Mutaties (nieuwe huurder)

8,0

7,7

Participatie & Overleg: vergroten betrokkenheid en invloed huurders Onze achterban: Huurdersplatform, bewonerscommissies en ledenvergadering • Het huurdersplatform heeft in 2014 2x per jaar overleg gevoerd met de 5 bewonerscommissies. Beleidsmatig kwamen uit deze overleggen geen nieuwe punten. Opvallend is dat er regelmatig acties terugkomen, waarover al afspraken zijn gemaakt met betreffende bewonerscommissies. Aandachtspunt voor de Woningvereniging blijft communicatie en nazorg bij bewonerscommissies en individuele huurders. • Ledenvergadering: per ledenvergadering actueel thema bespreken met de leden. In 2014 waren de

thema’s: Buurtbemiddeling; Parlementaire enquête; Financiële ontwikkelingen woningcorporatie.

FINANCIEN: Versterken financiële positie Woningvereniging. De gemiddelde waardering van onze huurders in 2014 was daarbij als volgt:

van Heur/Smeets Maasveste Berben Bouw

Reparatie

8.1 7.9

Mutatie Vertrekkende huurder

8.3

8.3

Nieuwe huurder (Q4 2014)

7.6

7.8

Aedes Benchmark 2014: C score = < 7.2; onverklaarbare afwijking? Binnen de Aedes Benchmark is ingezoomd op hoe de dienstverlening door de huurder wordt ervaren: • nieuwe huurder C • vertrekkende huurder B • reparatieverzoeken C Omdat de Woningvereniging haar klanttevredenheid in 2014 grotendeels nog zelf had gemeten is in het najaar 2014 door Aedes een Quick scan uitgevoerd. De uitkomst hiervan wijkt erg af van de klanttevredenheid, die wij zelf in 2014 en vanaf september 2014 door KWH hebben uitgevoerd. Reden hiervan kan zijn dat de KWH meting op basis van een 5 puntschaal werd gedaan, in plaats van een 10 puntschaal. Bij correctie van de gemeten cijfers daalt het cijfer voor de Woningvereniging met een 0.5 punt en komt daarmee bij de benchmark deels onder de vereiste norm van 7.2. De KWH meting wordt nu ook gemeten op basis van de 10 puntschaal. Onveranderd blijven de huurders de dienstverlening van de ketenpartners en ons waarderen variërend van een 7.5 tot 9.

10

Positieve beoordeling CFV en WSW: Na enkele jaren door CFV als onvoldoende te zijn beoordeeld op solvabiliteit wordt in de toezichtbrief 2014 gesproken over een realistische solvabiliteitspositie voor de komende jaren. De maatregelen, die met het verbeterplan ‘Koersen tegen de wind in’, eind 2011 zijn opgepakt, zijn van positieve invloed geweest op onze solvabiliteit en liquiditeitspositie. Efficiënte en effectieve werkprocessen: Met een klein team en een toenemende vraag vanuit de externe toezichthouders naar gedetailleerde gegevens is gekozen voor investering in software t.b.v. ondersteuning van de rapportages en de jaarrekening: • implementatie werken in een digitale omgeving: digitale facturering; digitale inkoop/contracten module; invoeren activamodule en salarismodule; • rapportages / audits ketenpartners opgezet en verwerkt in kwartaalrapportages; • audit ketenpartners uitgevoerd (2x); • jaarrekening 2013 waarderen op bedrijfswaarde (DAEB) en marktwaarde (niet-DAEB) cf. besluit RJ645; • implementatie herschikking taken binnen team Bedrijfsvoering; • herinrichting VVE beheer met VVE partners. Aedes Benchmark: Bedrijfslasten: A score Het verbeterplan heeft ook directe invloed gehad op onze bedrijfslasten. In de groep corporaties 1000 tot 2500 vhe’s scoren we met € 795,- per VHE ver onder het gemiddelde van € 976,-. Een mooi resultaat, waarbij we tegelijkertijd de kanttekening maken of dit komende jaren is te handhaven, gezien de extra druk op inzet t.b.v. risicobeheersing en interne controle.


11

ONZE VISIE EN MISSIE: WONEN DOE JE NIE T ALLEEN!

ONZE VISIE EN MISSIE: WONEN DOE JE NIE T ALLEEN!

WONEN: focus op slim onderhoud door samenwerking • Onderhoud: Implementatie ketensamenwerking met 2 ketenpartners; • Duurzaamheid: Voorbereiding Zonnig Limburg fase II; minimaal 15 woningen per jaar voorzien van zonnepanelen vanaf 2015; • Asbestbeleid vastgesteld en inventarisatie voorbereid (gestart in 2015); • Voorbereiding revitalisering 24 aanleunwoningen i.s.m. zorginstelling; investering o.b.v. businesscase vastgesteld (start uitvoering 2015).

ONTVANGSTEN/UITGAVEN 2012-2014

LEEfBAARHEId EN NAOBERSCHAp: Aanpak overlast; initiatief Leefbaarheid en Burendag • Project buurtbemiddeling samen met maatschappelijk werk, politie en gemeente. In 2014 zijn 17 dossiers via deze werkwijze afgehandeld; • Leefbaarheidsfonds: In 2014 waren er 10 (waarvan 9 gehonoreerd) aanvragen voor een totaal bedrag van € 8.454,10; • Burendag 2014: in 2 complexen voor begeleid wonen, samen met de bewoners en de zorgorganisaties PSW en Maatman Zorggroep de voortuinen opgeknapt en herplant. WELzIJN EN zORG: Samenwerking voor kwetsbare groepen • Samenwerkingscontract met Maatman Zorggroep t.b.v. begeleid wonen in 6 woningen; • Voorbereiding revitalisatie 24 aanleunwoningen. Samen met de zorginstelling Land van Horne plan uitgewerkt voor de 24 aanleunwoningen, waarbij bij de renovatie ingezet wordt op toekomstige bewoning met verpleegzorg thuis. uitvoering vindt plaats in 2015.

UITGAVEN 2012

ONTVANGSTEN 2012

Huur 56 %

Lasten onderhoud 10 %

Rentebaten 1 %

Personeelskosten 9 %

Verkoopopbrengsten

Bedrijfskosten 4 %

bestaand bezit 40 %

Belastingen/verzekeringen 7 %

Vennootschapsbelasting 3 %

Rentlasten 38 %

Overige

Aflossingen leningen o/g 28 %

bedrijfsopbrengsten 0 %

Investeringen 2% Mutaties balansposten 2 % Heffingen 0 %

UITGAVEN 2013

ONTVANGSTEN 2013

ORGANISATIE: Klantgerichte en efficiënte werkprocessen • Implementatie herschikking taken binnen team Bedrijfsvoering; sturen op rapportages en risicobeheersing; • Herijken primaire werkprocessen binnen team Wonen waarbij verantwoordelijkheden deelactiviteiten naar medewerkers is vertaald; • Team coaching op samenwerking; verwachtingen en feedback geven; • Individuele coaching trajecten 2 medewerkers; • Proefjaar nieuwe HRM cyclus: resultaatafspraken en beoordeling / beloning naar prestatie.

Huur 80 %


Rentebaten 2 %


Verkoopopbrengsten

Bedrijfskosten 6 %

bestaand bezit 18 %


Overige

Rentelasten 34 %


Aflossingen leningen o/g 30 % Heffingen 4 % Investeringen 0 %

UITGAVEN 2014

ONTVANGSTEN 2014

Huur 88 %


Rentebaten 1 %


Verkoopopbrengsten

Bedrijfskosten 6 %

bestaand bezit 11 %


Overige

Rentelasten 31 %


Aflossingen leningen o/g 29 % Heffingen 10 % Investeringen 0 %

12


13

welke pictogram?

II

LEGITIMATIE: OVERLEG EN PARTICIPATIE

LEGITIMATIE: OVERLEG EN pARTICIpATIE

• Hennepconvenant en de consequenties voor huurders; • Leefbaarheidsfonds en de aanvraag hiervoor; • Bewonerscommissie in het zonnetje; • Parlemententaire enquête volkshuisvesting en de Woningvereniging.

ONzE VERENIGING

ONS OVERLEG MET HUURdERS

Woningvereniging Nederweert is een vereniging waarvan elke inwoner, ouder dan 18 jaar, van de gemeente Nederweert lid kan worden. De ledenvergadering vormt in de vereniging het hoogste orgaan en kan dan ook invloed uitoefenen op het beleid in algemene zin. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering spreken de leden zich onder andere uit over het jaarverslag, de jaarrekening en benoeming van leden van de Raad van Commissarissen. Daarnaast dient de jaarlijkse onderhoudsbegroting en de begroting interne bedrijfskosten aan de ledenvergadering te worden voorgelegd. Met ingang van 2011 is er voor gekozen 2 maal per jaar een algemene ledenvergadering te beleggen, met als doel naast de formele verantwoordingsstukken ook de nieuwe ontwikkelingen en beleidszaken met de leden door te kunnen spreken.

Vereniging Huurdersplatform Regio-Weert Het Huurdersplatform is een zelfstandige, statutaire vereniging met als voornaamste doel het behartigen van de belangen van alle huurders in de gemeenten Weert en Nederweert. Het Huurdersplatform treedt in overleg met het bestuur ten aanzien van zaken over beleid en beheer die van belang kunnen zijn voor onze huurders. Het overleg met het Huurdersplatform is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst huurdersoverleg. In de statuten van de Woningvereniging is bepaald dat het voordrachtrecht, zoals bedoeld in artikel 7.1.E van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), om bindende voordrachten uit te brengen aan de Algemene Vergadering voor 2 zetels in de Raad van Commissarissen is voorbehouden aan de huurders c.q. huurdersorganisaties. In het verslagjaar hebben 3 besprekingen plaatsgevonden met het huurdersplatform, waarbij in het najaar 2014 de 2 commissarissen, die op voordracht van de huurders in de Raad van Commissarissen benoemd zijn, aanwezig waren. Daarnaast heeft het Huurdersplatform ook in 2014 2 maal overleg gehad met de verschillende bewonerscommissies.

Het aantal leden per 31-12-2014 bedraagt 102 leden (31-12-2013 99 leden). Hiervan zijn 52 huurder. 2 leden zijn in 2014 geroyeerd omdat ze 3 achtereenvolgende bijeenkomsten zonder afmelding niet hebben deelgenomen. 2 leden zijn overleden, 4 leden hebben opgezegd en er waren 11 nieuwe aanmeldingen. Ondanks extra aandacht voor het lidmaatschap van de vereniging bij het aangaan van nieuwe huurcontracten, wervingsacties blijkt dat het ledenaantal ongeveer gelijk blijft. Gekoppeld aan het nieuwe Ondernemingsplan in 2015 zal onderzocht worden op welke wijze de participatie van huurders kan worden verstevigd en hoe dit binnen de vereniging en het Huurdersplatform gestalte dient te krijgen.

ONdERWERpEN 2014: • Huurbeleid

- Huurverhoging 2014 advies / instemming • Onderhoudsbeleid

- Onderhoudsbegroting 2014 Onderwerpen 2014: • Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2013; • Meerjaren financiële planning: ontwikkelingen en risico’s in relatie tot kabinetsbeleid: - Stand van zaken Verbeterplan - Begroting 2015 • Thema: Buurtbemiddeling; presentatie door Algemeen Maatschappelijk Werk; • Thema: Parlementaire enquête en relatie met Woningvereniging Nederweert; • Jaarafsluiting 2014 en Nieuwjaarsborrel met stakeholders.

ONzE COMMUNICATIE EN INfORMATIEVERSTREKKING Actuele informatie over de Woningvereniging is te lezen op onze website. 2 maal per jaar verschijnt het huurdersblad Gehuurtj. In 2014 waren de onderwerpen zeer divers; • Onze jaarrekening en jaarverslag; • Ketensamenwerking en de nieuwe aanpak voor onderhoud; • Onderhoudsprogramma 2014; • Klanttevredenheid en klachtenafhandeling; • Onderhoud, deelname actie Zonnepanelen, aanvragen voor vraaggestuurd binnenonderhoud, planning over onderhoud; • Huurbetalingen en voorkomen huurachterstand;

14

- Duurzaamheid: actie Zonnig Limburg • Aanvragen leefbaarheidsfonds: advies • Aandachtspunten vanuit overleg bewonerscommissies • Begroting 2014 Huurdersplatform

Onze 5 bewonerscommissies: actief voor senioren Binnen ons bezit zijn 5 bewonerscommissies actief, allen gekoppeld aan complexen voor senioren. Het betreft de bewonersverenigingen: • De Drie Lelies en Burgemeester Hobusstraat die als doel hebben het beheren van de algemene ruimte in de seniorencomplexen aan de Schoolstraat en de Burgemeester Hobusstraat; • Bewonersverenigingen “Aan Stad-Thoês” en “Domus Bona Ventura” en sinds 2011 ook het complex “Antonius-Veste” die als doel hebben het mede invulling geven aan welzijnsactiviteiten in de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex “Aan Stad-Thoês” te Ospel en de algemene ruimte van het woonzorgcomplex “Domus Bona Ventura” aan de Kapelaniestraat en het appartementencomplex “AntoniusVeste” te Nederweert. Met hun activiteiten bereiken de bewonerscommissies 264 huurders. De Woningvereniging ondersteunt de bewonerscommissies met een budget, dat vanuit het Leefbaarheidsfonds wordt betaald. Enkele bewonerscommissies hebben ook dit jaar weer actief gebruik gemaakt van de mogelijkheid aanvragen in te dienen bij het Leefbaarheidsfonds.


15

legitimatie: overleg en participatie

legitimatie: overleg en participatie

Datum aanvraag Adres Nummer

Bedrag aanvraag

Bedrag toekenning

25b13

€ 3.348,17

€ 916,00

6b1

€ 664,00

€ 664,00

14

€ 980,00

€ 715,00

25b13

€ 1.326,00

€ 326,00

10

€ ?

€ 727,24

03-02-2014

Domus Bona Ventua

10-02-2014

Antonius-Veste

20-03-2014

Bewoners Burg. Hobusstraat

14-04-2014

Domus Bona Ventura

29-04-2014

Bewoners Pastorieweg

27-05-2014

Antonius Veste

6b1

€ 176,32

€ 88,16

18-06-2014

Aan Stad-Thoês

n.v.t.

€ 600,00

€ 456,00

16-12-2014

Kloosterhof

47

€ ?

-

€ 7.094,49

€ 3.892.99

Overleg met de bewonerscommissies heeft in 2014 op afroep plaatsgevonden. Daarnaast heeft het Huurdersplatform de contacten met de bewonerscommissies versterkt om zodoende haar draagvlak te vergroten. Belangrijkste aandachtspunten in 2014 waren: • Kwaliteit poetsen; enquête onder bewoners van 1 complex; • Inbraakpreventie / beveiliging in seniorencomplexen. In woongebouwen zonder algemene ruimte wordt ernaar gestreefd één van de huurders als vaste contactpersoon te hebben met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen van het woongebouw.

Zorg / Welzijn • Vangnetoverleg; • WMO-beleid; deelname WMO-platform; • Project buurtbemiddeling; • Huisvesting van statushouders. Ouderenzorg: Anticiperen op Rijksbeleid: zo lang mogelijk thuis blijven wonen In juni 2006 heeft de Woningvereniging een samenwerkingsintentie vastgelegd met Land van Horne, waarbij beide partijen zich inspannen om in samenwerking met elkaar een passend pakket van woon- en zorgvoorzieningen te realiseren voor de gemeente Nederweert. In september 2013 heeft de oplevering van het nieuwe Sint Joseph plaatsgevonden. Daarmee is het totale plan woonservicezone, waarin de Woningvereniging afgelopen jaren ook enkele projecten heeft gerealiseerd, opgeleverd. In 2014 is, in overleg met Land van Horne, een revitalisering voorbereid voor de 24 aanleunwoningen naast het nieuwe zorgcentrum. Gezien de veranderingen in de indicatie voor zorg zullen steeds meer ouderen met verpleegbehoefte thuis moeten blijven wonen. Nederweert kent de komende jaren een hard toenemende vergrijzing: het aantal 75 plussers neemt de komende 10 jaar toe van 1000 ( 7.2% ) naar 1600 ( 12.8% ). Naar verwachting zullen dan ook steeds meer oudere ouderen aangewezen zijn op thuis- en verpleegzorg aan huis. Met het oog hierop worden de 24 aanleunwoningen, gezien hun unieke ligging in de directe nabijheid van verpleegzorg, zo gerenoveerd, dat gewenste verpleegzorg aan huis geleverd kan worden.

Bijzondere doelgroepen: Samenwerking diverse partners Onze stakeholders Onze belangrijkste stakeholders op lokaal niveau zijn de gemeente, de zorgen welzijnsorganisaties en de 2 collega-corporaties (Wonen Limburg en Wonen Zuid). Samenwerking met hen is essentieel om samen een goed aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg in Nederweert te kunnen blijven garanderen. Overleg met de gemeente Nederweert De gemeente Nederweert en de Woningvereniging zijn voor wat betreft de sociale volkshuisvesting elkaars voornaamste partners. In 2012 zijn, uitgaande van het Ondernemingsplan, de prestatieafspraken voor de komende 4 jaar door beide partijen vastgelegd. Met de start van het nieuwe college heeft in het najaar 2014 een evaluatie en actualisatie van deze afspraken plaatsgevonden. Op bestuurlijk niveau vindt in beginsel één maal per half jaar overleg plaats tussen de gemeente Nederweert en Woningvereniging; ambtelijk is er per kwartaal een overleg, waarin de prestatieafspraken worden gemonitord.

Stichting Pedagogisch Sociaal Werk (PSW) Midden-Limburg De stichting PSW Midden-Limburg richt zich op de zorg voor mensen met een beperking. Met de Woningvereniging bestaat al een aantal jaren een goede relatie, waarbij de Woningvereniging de huisvesting levert. De samenwerking met PSW is in 2005 in een samenwerkingsovereenkomst geformaliseerd. We verhuren 8 woningen en 63 wooneenheden in complexen aan PSW ten behoeve van hun cliënten. Er worden 8 woningen aan individuele cliënten van PSW verhuurd. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan het rijksbeleid, waarin wordt ingezet op scheiden van wonen en zorg. Afstemmingsoverleg Begeleid Wonen Daarnaast participeert de Woningvereniging actief in het afstemmingsoverleg begeleid wonen vanuit de gemeente Nederweert, waaraan diverse hulp- en zorginstellingen deelnemen. Partners hierin zijn: PSW, PGZ, Mensana, Wonen Plus, Maatman Zorggroep, SGL, De van Tongerloo Zorggroep, CMA, politie, Gemeente Nederweert, Gemeente Weert, Wonen Limburg en Woningstichting St. Joseph. In 2014 zijn 6 woningen aangeboden (2013 0 en in 2012 6).

Belangrijke onderwerpen in 2014: Wonen • Regionale structuurvisie Wonen - zorg en woonomgeving; lokale woontafeloverleg; • Voortgang haalbaarheidsonderzoeken locatie Bredeweg; • Vervolgaanpak woonwagenlocatie Hoebenakker; • Ontwikkelingen woningmarkt Nederweert; betaalbaarheid. Leefbaarheid / kleine kernenbeleid • Kleine kernenbeleid: de kracht van het dorp; opstart dorpsteam Ospel en Budschop; • Deelname overleg initiatief herinvulling terrein de Bengele (sport, recreatie, kinderboerderij); • Deelname operationele werkgroep inbraakpreventie / veiligheid.

16

Woonzorgcomplex “Aan Stad-Thoês”: Samen delen en Maatwerk Dat de concepten met betrekking tot wonen en zorg zeer snel kunnen verouderen en niet meer aansluiten bij de vraag, blijkt uit de afnemende vraag naar appartementen in het woonzorgcomplex “Aan Stad-Thoês” te Ospel. Dit woonzorgcomplex (realisatie in 2004), bestaande uit 39 appartementen met 24 uurszorg vanuit Land van Horne, heeft sinds 2011 al te maken met leegstand. Er blijken te weinig ouderen met een zorgindicatie te zijn. Overige senioren hebben nog geen interesse om in dit complex te gaan wonen; zij hebben een negatieve associatie bij wonen in een woonzorgcomplex. Om leegstand tegen te gaan is met andere zorginstellingen en Land van Horne gekeken naar mogelijke cliënten, die passend zouden kunnen wonen in dit complex. In 2012 zijn 5 en in 2013 zijn 0 nieuwe bewoners geplaatst die elk individueel zorg krijgen vanuit verschillende instanties. In 2014 heeft geen nieuwe plaatsing plaatsgevonden; er was genoeg vraag vanuit senioren met een zorgvraag.


17

LEGITIMATIE: OVERLEG EN PARTICIPATIE

ONS OVERLEG MET COLLEGA CORpORATIES Wonen Limburg: focus op Centrumplan Nederweert Op lokaal niveau is Wonen Limburg onze sparringpartner op het gebied van projecten gebiedsontwikkeling. Afgelopen jaar is overleg geweest met betrekking tot het Centrumplan Nederweert. Omdat de Woningvereniging op korte termijn geen middelen heeft om te investeren in gewenste appartementen sociale huur in het centrumplan, is met Wonen Limburg afgesproken dat zij deze investering zullen doen, waarbij bekeken zal worden of de Woningvereniging te zijner tijd het dagelijks beheer op zich neemt. Het Centrumplan bevindt zich nog steeds in de fase van haalbaarheid; er zijn door de Gemeenteraad nog geen definitieve besluiten genomen.

III

ONzE VASTGOEdpORTEfEUILLE: fOCUS Op dUURzAME ExpLOITATIE STRUCTUURVISIE WONEN, zORG EN WOONOMGEVING MIddEN-LIMBURG. Voor de regio Midden-Limburg, bestaand uit 7 gemeenten, is eind 2014 de structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving vastgesteld.

dOMaas: samenwerking in de inkoop Woningvereniging participeert actief in het samenwerkingsverband vereniging DOMAAS, waarin 20 kleine Limburgse woningcorporaties kennis en kunde uitwisselen met behoud van hun eigen identiteit en zelfstandigheid. 2014 heeft, in wisselende samenstellingen, met name inkoop plaatsgevonden op de thema’s rapportering, visitatie, HRM helpdesk. • Rapportering: - activamodule t.b.v. waardering (5 corporaties) - salaris-online (5 corporaties) - rapportagetool Audition (10 corporaties) • Visitatie: opdracht aan Ecorys (10 corporaties); • HRM; herinvulling en waardering functieprofielen; ondersteuning via Helpdesk bij uitvoering HRM (Atrive – 5 corporaties). Regionale overlegtafel Midden-Limburg: Manifest 7 woningcorporaties De provincie heeft in 2013 opdracht gegeven voor het opstellen van een Regionale structuurvisie Wonen-Zorg en Woonomgeving voor Midden-Limburg. De 7 woningcorporaties in dit gebied, waaronder de Woningvereniging, hebben hun krachten gebundeld en willen zo de toekomstige invulling en programma’s voor Wonen op elkaar afstemmen. pLW: platform Limburgse Woningcorporaties De Woningvereniging is verder lid van het Platform Limburgse Woningcorporaties (voorheen Aedes kieskring Limburg) waarin dit jaar onder andere aan de orde kwamen het Rijksbeleid met de actuele dossiers woningwet, parlementaire enquête, de krimpgebieden in Limburg, bedrijfsvoering en maatschappelijk ondernemerschap. Apart project vanuit het PLW is het project Zonnig Limburg, waaraan de Woningvereniging deelneemt. Aedes: actieve deelname MKW en werkgroepen. Binnen Aedes wordt deelgenomen aan het netwerk MKW (Platform voor midden en kleine woningcorporaties). Vanaf september is de directeur aspirant lid van het MKW bestuur. Verder heeft de directeur binnen Aedes in 2014 deelgenomen aan de Bestuur adviescommissie Betaalbaarheid en is lid van de klankbordgroep Cultuur en gedrag.

18

Ambities structuurvise De kansen en risico’s voor het gebied Midden – Limburg liggen verdeeld en in een ander tempo over de 7 verschillende gemeenten. Algemeen zijn er 10 ambities uitgesproken in de structuurvisie, die als toetsingskader kunnen gaan dienen voor de beleidsontwikkeling en uitvoering de komende jaren. Hoofdlijnen daarin zijn: • Een kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor de woningmarkt: de geplande uitbreiding voor de gehele regio van 10.800 woningen zal met 4000 à 5000 woningen binnen 10 jaar moeten zijn teruggebracht; • Meer focus op transformatiemogelijkheden bestaand (zorg)vastgoed; • Verduurzaming bestaande woningvoorraad; • Verbinding tussen Wonen – zorg en welzijn, met het oog op het toenemend aantal ouderen en de veranderingen in de regelgeving voor Zorg: sociale verduurzaming wonen- zorg en welzijn; • Focus op leefbaarheid en voorzieningen, gezien het grote aantal kleine kernen in het gebied.


19

ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: DIFFERENTIATIE IN PRIJS EN K WALITEIT


Samenwerking 7 corporaties: Komen tot regionale prestatieafspraken:

• Selectieve afname van onze portefeuille met maximaal 10 % (150 woningen);

De 7 corporaties, die allen actief zijn in deze regio, hebben in een gezamenlijk manifest oktober 2013 aangegeven, te willen komen tot regionale afspraken. In 2015 wordt dit verder uitgewerkt, in afstemming met de Stuurgroep van de betrokken gemeenten. Streven is om per 1 januari 2016 de handtekeningen te hebben geplaatst onder de regionale prestatieafspraken.

• Differentiatie in prijs en kwaliteit:

Resultaat: 92 woningen verkocht per 31-12-2014, waarvan 41% aan zittende huurders.

Lokale kwaliteitsenvelop: Nederweert In de structuurvisie is per gemeente een kwaliteitsenvelop opgesteld. Nederweert valt in het stedelijk gebied Weert / Nederweert. Door de goede verbindingen en de groene, landelijke ligging wordt dit gebied steeds aantrekkelijker als woongebied voor forenzen uit Zuid-Oost Brabant. Nederweert is van oudsher een kopersmarkt, waarbij sociale huuraandeel rond de 22% ligt, waarvan ruim 70% eigendom van de Woningvereniging is. In tegenstelling tot andere gemeenten in deze regio verloopt de verkoop uit de portefeuille van de Woningvereniging positief.

•

•

•

Zoals in heel Nederland zal ook in Midden - Limburg de demografische ontwikkeling echter leiden tot de afname van het aantal inwoners: van ruim 235.000 neemt het aantal geleidelijk af naar 230.000 in 2030 tot 203.000 in 2050. Ontgroening en vergrijzing zorgt voor een toenemend aantal huishoudens van hoge leeftijd. Nederweert kent nu al 7.2% senioren met een leeftijd van 75plus; over 10 jaar is dit toegenomen met ruim 5% naar 12.8%, van 1.000 naar ruim 1.600. Als gevolg van verdunning in de gezinsomvang groeit de woonruimtebehoefte tot ± 2025 heel licht. Daarna neemt de vraag naar woonruimte echter snel af.

Onze gemiddelde huurprijs wordt afgetopt op naar een gem. huurprijsniveau 70% MRH. Gezien de kwaliteit wordt het segment duurdere woningen komende jaren vergroot naar max. 40% van onze portefeuille; Resultaat per 31-12-2014 - gemiddelde huurprijs bedraagt 66.8 % MRH - toename duurdere woningvoorraad (€ 596 - € 699) met 18 woningen naar 10% beperkt niet DAEB bezit; Resultaat: geen toename. Afname woningen < 60 m2; Resultaat: in 2013 is besloten de voorgenomen sloop van 6 HATjes om te zetten naar verhuur t.b.v. 1 persoons huishoudens met ondersteuning in woonbegeleiding (Maatman zorggroep). Sturen op kostendekkende exploitatie; Resultaat: complexbeheerplannen met rendement prestaties inzichtelijk gemaakt en onderhoudsstrategie / huurbeleid en verkoopbeleid daarop afgestemd.

Onze woningvoorraad Het huidig bezit Het woningbezit naar type en kerkdorp is in het verslagjaar gewijzigd als gevolg van de verkoop van 9 woningen uit het verkoopprogramma. Er zijn geen panden aangekocht.

Ambities Wonen – Zorg en Woonomgeving voor Nederweert: De ambities, samengevat voor Nederweert komende 10 jaar: • Uitbreidingspotentieel van 400 tot 520 woningen • Samenhangend, divers pakket wonen - zorg • Leefbaarheid / voorzieningen kleine kernen

Onze portefeuillestrategie tot 2020 Focus op exploitatie bestaande voorraad

Overzicht naar wijk en type woning Gezinsw. .

Sen. w.

1-2 w.

357

A.l.w. Eenh. begeleid.w

Nederweert

491

Ospel

126 58 14 -

73

24

Zorgw.

77

Woonwagens Totaal

44

3 1.069

- 39

- 237

Budschop

80

21

6

-

-

-

2 109

Eind

43

23

-

-

-

-

- 66

Leveroij

10

6

-

-

-

-

- 16

Ospeldijk Totaal

1 751

1 466

- - 93

24

- 77

- 83

- 2 5 1.499

Actief verkoopbeleid; pas op de plaats voor nieuwbouwontwikkelingen • De gezinswoningen kunnen omschreven worden als traditionele woningen met 3 of 4

Medio 2011 heeft de Woningvereniging haar strategisch voorraadbeleid, herbezien, in aansluiting op het Ondernemingsplan. Gekoppeld aan onze portefeuillestrategie zijn vervolgens ons huurbeleid, verkoopbeleid en onderhoudsbeleid in 2011 geactualiseerd en in 2012 doorgezet. Eind 2012 / begin 2013 is ons huurbeleid geactualiseerd. In 2015 wordt ons Ondernemingsplan vernieuwd, op basis waarvan ons beleid op diverse onderdelen ook zal worden herbezien. Resultaten portefeuillestrategie per 31-12-2014 • Focus op de centrumkernen Nederweert, Budschop en Ospel; geen nieuwe ontwikkelingen in de overige kernen; Resultaat: De nieuwbouwplannen voor Leveroy en Nederweert-Eind zijn gecanceld. • Focus op starters en senioren, waarbij we uitgaan van aanpassingen bij bestaand bezit en minder in uitbreiding van ons bezit; Resultaat; Het Carisplan en de ontwikkeling Bredeweg, beiden gelegen in Nederweert, zijn on hold gezet.

20

slaapkamers waarvan er halfvrijstaand (502) zijn en geschakeld (249); • De 1-2 woningen, bedoeld voor alleenstaanden, zijn voornamelijk gelegen in gestapelde bouw tot maximaal 3 bouwlagen; • De seniorenwoningen betreft voor een groot deel gelijkvloerse woningen met 2 slaapkamers, halfvrijstaand (191) of geschakeld (75). Daarnaast zijn er 200 appartementen verspreid over verschillende complexen. 26 Appartementen bevinden zich in 2 complexen waarbij geen lift aanwezig is. Deze appartementen worden bij mutatie gelabeld voor 1-2 persoonshuishoudens.


21



Overzicht naar huurklasse (in euro) en type woning: Huurklasse Gezinsw. Sen. w. 1-2 w. A.l.w. Eenheden Zorgw. Woon- Totaal Totaal Totaal begeleid.w wagens 2014 2013 2012 < 389,05

21

46

68

-

20

-

1

156

161

< 389,05 en < 596,75

635

364

25

24

46

74

4

1.172

1.194

< 596,75 en < 699,48

94

38

-

-

11

9

-

152

134

< 699,48 Totaal

1 18 - - 751 466

93 24

- - - 19 19 77

83

5 1.499 1.508

Naast de verhuur van 5 woonwagens worden 17 standplaatsen voor woonwagens verhuurd. Van de 1.499 woningen zijn er 181 voorzien van een garage.

Ons Huurbeleid: naar een duurzame exploitatie Ons huurbeleid is in 2011 bijgesteld, mede op basis van onze strategische- en financiële uitgangspunten, vastgelegd in ons Ondernemingsplan. We richten ons met ons huuraanbod primair op die doelgroepen, die gezien hun inkomen en achtergrond, afhankelijk zijn van de sociale huurmarkt. Uitgangspunten huurbeleid: • Differentiatie op basis van prijs- kwaliteit van de woningen; • Vergroten verdiencapaciteit minimaal € 125.000 per jaar in relatie tot verhuurdersheffing: - Huurharmonisatie bij mutatie in 2014 is van de 63 vrijgekomen woningen voor 58 woningen de huurprijs geharmoniseerd naar de gewenste huurprijs. In totaal leverde dit extra huurinkomsten op van € 39.625,- op jaarbasis. - Jaarlijkse huurverhoging: maximale benutting wettelijke mogelijkheden voor alle DAEB woningen. In 2014 bedroeg de gem. huurverhoging 4%; de huurinkomsten structureel zijn verhoogd met € 28.063,50. • Beperkt aanbod voor inkomens vanaf € 34.911 (grens 1-1-2015; niet-DAEB). Doel is te komen tot een meer gedifferentieerder aanbod, gekoppeld aan de kwaliteit van de woning; een hogere kwaliteit wordt gekoppeld aan een hogere huur. Gezien de hoge kwaliteit van een deel van onze woningen zal de komende jaren voor 40% van onze woningen de huurprijs worden opgetrokken naar het segment € 597 tot € 699 – prijspeil 2014 (€ 574 tot € 681 – prijspeil 2013). Realisatie eind 2014 10% (eind 2013 9%). Geen inkomensafhankelijke huurverhoging Met betrekking tot de mogelijkheid vanuit het Rijk om inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen aan huurders, met een inkomen boven de € 43.602 is bewust gekozen geen gebruik te gaan maken van deze mogelijkheid. Bij de voorbereidingen van de huurverhoging 2014 is, anticiperend op het concept – voorstel Rijk d.d. 6-3-2013, gekozen voor de verhoging van alle huren met 4% en nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de inkomensgroepen > € 34.085 en > € 43.602. We willen naar onze huurders, die vaak al jarenlang trouwe huurder zijn, een consistent huurbeleid voeren en ons daarbij niet alleen laten leiden door (financiële) beleidsprikkels vanuit het Rijk, die vooralsnog niet in een samenhangende woonvisie zijn verwerkt. Voor huurders met een hoger inkomen dient ook een alternatief op de Nederweertse woningmarkt te zijn. Duurdere huur is nauwelijks aanwezig. Het maximum aan dure huur voor de Nederweertse markt bedraagt € 800 à € 850, mits in het centrum van Nederweert gelegen. Wel zijn deze huurders potentiële kopers voor onze te koop staande woningen in de bestaande voorraad. De succesvolle verkoop in 2012, 2013 en 2014 bevestigt deze aanpak.

22

Huurprijsaanpassingen De huursomaanpassing per 1 juli 2014 bedroeg 4,0%. Er is geen differentiatie toegepast. De gemiddelde huur- en puntprijzen per 1 juli 2014 bedroegen: Gezinswoningen Seniorenwoningen traditioneel Gestapelde bouw 1-2 woningen

€ 503,66 / € 2,93 € 444,59 / € 3,22 € 570,38 / € 4,02 € 334,90 / € 3,35

Tegen de huuraanpassing per 1 juli 2014 zijn geen bezwaren gemaakt. Huren van commerciële ruimtes worden jaarlijks geïndexeerd met het Consumenten Prijsindexcijfer. Bij mutatie wordt huurharmonisatie toegepast naar een gemiddeld huurprijsniveau van 70% (of meer) van de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering Stelsel (WWS). Uit de huurprijsherwaardering incl. EPA-labeling is gebleken dat 12 woningen boven de liberalisatiegrens zouden uitkomen. Vooralsnog hebben we de huurprijzen van deze woningen dan ook vastgesteld op de maximale huurgrens (€ 699,48). Daar waar grote comfort verhogende investeringen in bestaand bezit worden uitgevoerd wordt een huurprijsaanpassing overeengekomen.

Ons verkoopbeleid: Doelstelling 150 woningen; realisatie 92 waarvan 41% aan zittende huurders Vanuit strategisch en financieel oogpunt worden door de Woningvereniging komende jaren woningen afgestoten. Onze huidige financiële situatie, gezet naast de financiële meerjaren prognoses, maakt dat we de komende jaren forse extra inkomsten uit verkoop dienen binnen te krijgen om onze financiële huishouding gezond te kunnen maken en te houden. Ons verkoopbeleid is medio 2011 bijgesteld, waarbij de volgende doelen worden nagestreefd: • Genereren van liquide middelen om op korte termijn onze kasstromen gezond te maken en te houden; • Investeringsruimte creëren voor toekomstige ontwikkelingen; • Mogelijkheid voor lage inkomens en starters om een koopwoning te verwerven; • Stimuleren van doorstroming naar de particuliere markt voor middeninkomens, die nu nog sociaal huren. Financieel betekent dit dat we op jaarbasis voor 2 mln. aan verkoopopbrengsten willen binnenhalen. Op jaarbasis betekent dit gemiddeld de verkoop van 12 à 14 woningen. Om de omloopsnelheid van de te verkopen woningen te verhogen is op basis van het bijgestelde strategisch voorraadbeleid in 2011 besloten onze potentiële verkoopportefeuille uit te breiden van 125 woningen naar 380 woningen, waarbij verkocht zal worden aan zittende huurders en bij mutatie. Dit programma is eind 2012 bijgesteld, op basis van de complexbeheerplannen/ rendementsmogelijkheden. Maximaal worden er 150 woningen verkocht (10% van onze portefeuille) waarbij we ook gespikkelde verkoop in complexen toestaan. Voor zittende huurders geldt een 10% kortingsregeling. Starters op de woningmarkt kunnen vanaf januari 2012 ook gebruik gaan maken van de startersregeling, die de gemeente Nederweert heeft vastgesteld. Deze startersregeling geldt ook voor kopers van een woning van de Woningvereniging. Het nieuwe verkoopprogramma is januari 2012 opgestart en is bijzonder positief verlopen. In 2014 hebben we onze doelstelling van 12 woningen niet geheel gehaald; de teller is blijven steken op 9. In het eerste kwartaal van 2015 zien we weer een positieve ontwikkeling: 8 woningen zijn al in het verkoopaanbod opgenomen en in onderhandeling.


23


Uiteindelijk resultaat verkoop 2014 Aantal : Totale verkoopbedrag Netto opbrengst

Stand van zaken ontwikkelportefeuille 31-12-2014 9 woningen, waarvan 3 aan zittende huurders (33,3%) € 1.126.350 € 381.133

De gemiddelde verkoopprijs in 2014 bleek te zijn gedaald met ruim € 15.000 waardoor onze geraamde verkoopopbrengst uiteindelijk minder uitkwam. We zullen de verkoop in 2015 strak monitoren en evt. bijstellen, zodat de geraamde opbrengst wel gerealiseerd kan worden.

Resultaat totale verkoop eind 2014 Te verkopen woningen: Aan zittende huurders: Startersregeling gemeente:

150; waarvan 92 woningen verkocht (61%). 38 (41% van de verkochte woningen) 6 kopers hebben gebruik gemaakt van de startersregeling, die via de gemeente wordt aangeboden.

Bouw van woningen, bestemd voor verkoop Het bouwen van woningen voor de verkoop is geen onderdeel van de strategie van Woningvereniging. In 2011 is er wel voor gekozen om de 10 nieuwbouwappartementen, gelegen aan het Aerthijsplein, alsnog te koop aan te bieden, omdat dit dure huursegment niet past binnen onze vastgoedportefeuille. Helaas heeft dit ultimo 2014 pas geresulteerd in 1 verkoop. Aankoop van woningen Het beleid is niet gericht op het verwerven van bestaand bezit van derden, tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van nieuwbouw op herontwikkelingslocaties. In 2014 hebben we in dat kader géén woningen aangekocht.

Onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling: pas op de plaats Na de herijking van ons strategisch voorraadbeleid en het benoemen van ons meerjaren financieel beleid medio 2011, is geconcludeerd dat we komende jaren zeer behoedzaam dienen om te gaan met nieuwbouwontwikkelingen. Gelet op onze financiële huishouding is in 2011 besloten de investeringen in de nieuwbouw drastisch terug te brengen en de financiering hiervan uit eigen middelen te doen, nl. uit de opbrengsten van de verkoop bestaande woningvoorraad. Het kabinetsbeleid, met een zwaar verhoogde verhuurdersheffing, naast de forse saneringssteun die door het CFV komende jaren bij corporaties wordt verrekend, heeft er echter toe geleid dat we onze verkoopopbrengsten moeten reserveren voor de betaling van deze heffingen. Eind 2012 is besloten om pas op de plaats te maken voor de uitvoering van de geplande nieuwbouwlocaties. De malaise op de woningmarkt, de voortdurende onzekerheid voor particulieren over de hypotheekmogelijkheden en de beperkingen van financieringsmogelijkheden, zowel voor zorgpartijen als voor commerciële ontwikkelaars, hebben ook een negatief effect gehad op de haalbaarheidsstudies voor 2 ontwikkellocaties, samen met externe partijen. Het jaar 2014 hebben we dan ook afgesloten zonder concrete plannen voor deze locaties. Als lokale volkshuisvester blijft de Woningvereniging wel betrokken bij de verschillende ontwikkelingen in de gemeente. In goed overleg met de gemeente wordt de voortgang en ontwikkeling van locaties met elkaar besproken en afgestemd.

24


Bredeweg: • Gezien de financiële positie van de Woningvereniging is in 2011 besloten deze locatie af te stoten, mits er een passend plan op gerealiseerd kan worden. In 2012 is een intentieovereenkomst afgesloten met een projectontwikkelaar. In 2014 zijn verschillende concepten besproken; de (financiële) haalbaarheid van de plannen en de afzetmogelijkheden op de Nederweertse markt dienen nog verder te worden uitgewerkt. In 2015 / 2016 wordt naar verwachting hierover een besluit genomen, in aansluiting op ons nieuwe Ondernemingsplan. De grondpositie wordt dan ook in portefeuille gehouden. Carisplan: • In 2014 heeft geen actieve planontwikkeling met derden plaatsgevonden. Ook voor deze locatie is besloten de grondpositie in portefeuille te houden en herbezien, in aansluiting op ons nieuwe Ondernemingsplan. 5 woonwagenstandplaatsen: • In de nieuwbouwlocatie Hoebenakker was afgesproken dat er een locatie voor 8 standplaatsen voor woonwagens zou worden gerealiseerd. Met de gemeente is in 2011 onderzocht, mede in het kader van regulering van het aantal woonwagenplaatsen, op welke wijze een kwalitatieve invulling gegeven kan worden aan de locatie. Dit heeft geresulteerd in het aanpassen van het aantal standplaatsen op deze locatie van 8 naar 5, waarbij de verhuur van de standplaatsen door de Woningvereniging geschiedt. Op de huurstandplaatsen kunnen dan woonwagens in de koopsector worden gerealiseerd. December 2011 is hierover overleg opgestart met de ingeschrevenen voor de locatie. De ingeschrevenen zijn een juridische procedure gestart tot aan de Raad van State. Op basis van de uitspraak van de Raad van State februari 2014 dient de gemeente hernieuwd onderzoek te doen naar de behoeften onder de doelgroep en de gewenste invulling van woonwagenplaatsen hiervoor. Van de beoogde doelgroep, 7 huishoudens in totaal, wonen inmiddels 5 huishoudens als overbrugging in een sociale huurwoning van de Woningvereniging; 2 huishoudens wonen op een woonwagenkampje, op een door de Gemeente gedoogde plek.


25

ONS WONINGAANBOD

IV

ONS WONINGAANBOd

MUTATIES: WONINGAANBOd VOOR VERHUUR In 2014 kwamen 72 woningen vrij (4.8%). Hiervan werden 9 woningen gereserveerd voor verkoop, 63 woningen werden voor de verhuur aangeboden. Overzicht woningmutaties naar type woning

ONS WONINGAANBOdMOdEL

Mutaties

Met ingang van 1 mei 2011 presenteren we ons woningaanbod op onze website, zodat geïnteresseerden zelf actief kunnen reageren. Daarbij zijn bindingseisen losgelaten en kunnen ook gegadigden van buiten Nederweert zich bij ons inschrijven. Ook 1-2 persoonshuishoudens kunnen reageren op gezinswoningen, waardoor we bijdragen aan de huisvesting van jongeren in onze gemeente. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijvingsduur en toetsing van het inkomen, conform het Europadossier. urgentie wordt alleen toegepast bij medische indicatie (op basis van onafhankelijk advies) en bij echtscheiding, indien het gezin al woonachtig is in Nederweert. Vooralsnog is niet gekozen voor participatie in het provinciale woningaanbodmodel Thuis in Limburg vanwege de hoge bijdrage. Op de lokale markt hebben wij immers nog geen leegstand in onze verhuur, waardoor er nog geen noodzaak is om ons aanbod uit te breiden naar provinciaal niveau.

WONINGzOEKENdEN Overzicht aantal ingeschrevenen naar soort woning per ultimo Per einde

2014

2013

2012

2011

2010

Gezinswoningen

103

119

135

132

131

Seniorenwoningen

283

273

269

269

273

1-2 woningen

58

68

67

71

101

Zorgwoningen

45

49

50

50

59

489

509

521

522

564

2014

2013

2012

2011

2010

totaal

Overzicht vraag naar inkomen doelgroep niet doelgroep Gez.w.

42

15

57

74

88

91

74

Sen.w.

29

24

53

51

59

65

77

1-2 w.

17

7

24

34

40

36

66

Zorgw.

12

1

13

24

16

13

30

totaal

100

47

147

183

203

205

247

Aandachtspunt De vraag naar woningen voor senioren- en zorgwoningen blijft onveranderd groot (67,1% van de woningzoekenden). Bij de toewijzing van seniorenwoningen wordt steeds meer gelet op leeftijd en (medische) urgentie. We zien echter dat m.n. bij senioren het inkomen afwijkt van de inkomenstoets cf. BBSH, gekoppeld aan de huurtoeslaggrens.

2014

2013

2012

2011

2010

Gezinswoningen

15

20

13

42

31

Seniorenwoningen

22

25

44

28

24

1-2 woningen

17

8

7

11

6

Aanleunwoningen

2

6

2

4

4

Zorgwoningen

7

12

10

13

13

Woonwagen/standpl.

0

0

0

0

1

63

71

76

98

79

totaal

Splitsing DAEB – niet DAEB: Van de 63 mutaties waren 3 mutaties (seniorenwoningen/ penthouses Antonius-Veste) niet DAEB. Mutatiegraad: Weigering: Aansluitende verhuur: Huurderving:

4,3% 21,3% (17 van 80) 87,3% (55 van 63) 1,3%

De mutatiegraad ligt al jaren beneden het gemiddelde in de sector. Dit hangt deels samen met ons bezit, dat voor een groot deel bestaat uit gezinswoningen. We hebben weinig appartementen bedoeld voor de jonge startersmarkt, waarin gemiddeld meer doorstroom, dus mutatie plaatsvindt. De vrijkomende woningen t.b.v. verhuur (63 mutaties) hebben we aangeboden aan 80 woningzoekenden waarvan er 17 de aanbieding niet hebben geaccepteerd. Dit betekent een weigering percentage van 21,3% (in 2013: 22%). De meest voorkomende weigeringen betreffen dat de woning te klein gevonden wordt of dat de woning te duur is in relatie tot de betaalbaarheid. Huurderving: 1,3% totale huursom (€ 117.141 2013: € 132.305). De daling wordt vooral veroorzaakt door minder leegstand bij verkoop van woningen. Mutaties als gevolg van sloop In 2014 zijn géén huishoudens vanwege sloop verhuisd. Uitvoering van het toewijzingsbeleid: passendheid: 54% We signaleren een toenemend spanningsveld tussen ons huurbeleid, waarop we sturen op hogere huurinkomsten t.b.v. onze kasstromen en de bereikbaarheid van de woningen voor de inkomensgroep tussen € 29.000 en € 34.000, die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. In 2012 is besloten de huren van gezinswoningen en seniorenwoningen bij mutatie te verhogen, zodat de verhouding tussen woningwaardering en rendement verbeterd wordt. De hogere huren geven dan ook een realistischer beeld van de prijs-kwaliteitsverhouding voor onze woningen, die een hoge kwaliteit hebben. Aandachtspunt De passenheidseis, die minister Blok begin 2015 heeft voorgesteld, zal negatieve effecten hebben op ons huurbeleid en inkomsten en vormt een risico voor de kasstromen. In ons Ondernemingsplan zal dit scenario verder worden meegenomen.

26


27

ONS WONINGAANBOD

ONS WONINGAANBOD

Overzicht toewijzing woningen volgens passendheidscriterium BBSH (62.5%)

Toewijzing Bijzondere doelgroepen: 11 woningen (17,5%)

Eenpersoonshuishoudens Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal Leeftijd Inkomen = < 389,05 > 389,05 - = < 556,82 > 556,82 < 65 jaar

< 21.600,00

14

1

*3

> 21.600,00

*2

*0

1

3

> 65 jaar

< 21.600,00

0

7

*4

11

Van de 63 mutaties zijn 11 woningen (17,5%) toegewezen aan bijzondere doelgroepen.

18

Asielzoekers en statushouders: 5 In het verslagjaar zijn 5 woningen rechtstreeks verhuurd aan statushouders. Regionaal voldoen we jaarlijks (ruimschoots) aan de taakstelling (± 7 personen per half jaar); Ultimo 31 december 2014 was onze taakstelling gerealiseerd.

> 21.600,00 *1 *0 3 4 Tweepersoonshuishoudens Goedkoop Betaalbaar Duur Leeftijd Inkomen = < 389,05 > 389,05 - = < 556,82 > 556,82

Totaal

< 65 jaar

< 29.325,00

0

0

*7

7

> 29.325,00

*0

*0

1

1

> 65 jaar

< 29.400,00

0

7

*6

13

> 29.400,00

*0

*0

0

0

Betaalbaar Duur > 389,05 - = < 596,75 > 596,75

Totaal

Drie- en meerpersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 389,05 < 65 jaar

< 29.325,00

0

0

*6

Vrouwenopvang (Blijf van mijn Lijf): 0 In het verslagjaar zijn geen woningen rechtstreeks verhuurd aan vrouwen uit opvanghuizen. Reden: Er was geen vraag (taakstelling is vraaggestuurd). Begeleid wonen OGGZ (Openbare geestelijke gezondheidszorg): 6 In het verslagjaar zijn 6 nieuwe woningen toegevoegd aan instellingen voor begeleid wonen/ maatschappelijke opvang.

6

> 29.325,00 *0 *0 0 0 > 65 jaar

< 29.400,00

0

0

*0

0

Ons betalings- en incassobeleid

> 29.400,00 *0 *0 0 0 Totaal alle huishoudens

17 (*3 + 14)

15 (*0 + 15)

31 (*26 + 5)

63 (*29 + 34)

De met * weergegeven aantallen, totaal 29, geven het aantal niet passende toewijzingen aan (in 2013: 33).

Overzicht huurbetaling (x € 1.000)

Redenen voor de niet – passende toewijzing: • Er zijn 3 goedkope woningen die niet toegewezen zijn aan de primaire doelgroep (in 2013: 1) als gevolg van: - urgentie: 1 medische omstandigheden senioren - urgentie: 1 echtscheiding - urgentie: 1 begeleid wonen • De toewijzing van 26 dure woningen aan de primaire doelgroep zijn toegewezen op basis van: - 11 medische omstandigheden senioren - 8 echtscheidingsurgenties met kinderen - 2 gezinnen (uitvliegende kinderen) woonwagenbewoners - 2 gezinnen statushouders - 1 penthouse (dure huur) - 2 huishoudens zonder verdere reden Aandachtspunt Ons urgentiebeleid voor senioren met een medische indicatie en gezinnen in echtscheiding drukt fors op ons beschikbaar woningaanbod. Dit beleid zal in 2015 worden aangepast.

Staatssteuncriterum: 100,00% in 2014 (98,59% in 2013) Bij de toetsing van passende toewijzing in het kader van staatssteuncriteria, is het criterium dat 90% van de toewijzingen (huurprijs < € 699,48) aan personen met een belastbaar inkomen beneden € 34.678,moet plaatsvinden. Over 2014 voldeed 100,00% van onze toewijzingen aan dit criterium. Wij verwachten dat we, met de toepassing van de regelgeving staatssteundossier, ook in 2015 de markt voor lage inkomensgroepen voldoende kunnen bedienen. We verwachten wel dat er een langere wachttijd kan ontstaan, gezien de opgelegde koppeling vanuit het Rijk tussen huurders met huurtoeslag en passendheidstoets.

28

2014

2013

2012

2011

2010

Huuromzet (bruto) 8.916 8.583 8.438 8.332 7.676 Toename

333 145 106 656 236

Achterstand

90 96 83 53 45

Vooruitbetaling

66 58 50 51 53

De huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd met uitzondering van 64 oudere huurovereen komsten, destijds overeengekomen met de gemeente Nederweert. De huurinning verloopt over het algemeen goed. Ultimo 2014 maakte 79% van de huurders van de mogelijkheid van automatisch incasso gebruik. Bij huurachterstanden wordt een actieve en oplossingsgerichte houding aangenomen. Er wordt overleg gepleegd met de betreffende huurders en eventueel bijstandsorganisaties. De ervaring leert dat het Vangnetoverleg een positieve bijdrage levert aan het beheersbaar houden van huurachterstanden. Door korte lijnen kan snel hulp worden geboden op het vlak van schuldhulpbegeleiding en budgetbeheer waardoor hoge huurachterstanden en ontruimingen zoveel mogelijk worden voorkomen. Huurachterstand DAEB-niet-DAEB Het percentage huurachterstand is licht gedaald van 0,91% ultimo 2013 tot 0,86% ultimo 2014. Er is in het laatste kwartaal 2014 extra ingezet op de dossiers huurachterstand. In de rapportages is nog geen onderscheid gemaakt tussen huurachterstand bij DAEB – niet DAEB. Dit zal in 2015 in de rapportages worden opgenomen. Kerncijfers: • Invorderingen via de deurwaarder bedraagt 10 in 2014 (7 in 2013); • WSNP: Eind 2014 zitten 5 van onze huurders in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen; • Bewindvoering: Eind 2014 staan 48 van onze huurders onder bewindvoering; • Ontruiming 1 in 2014 op basis van overlast (1 in 2013; 2 in 2012; 0 in 2011).


29

ONS ONDERHOuD: KE TENSAMENWERKING

V

ONS ONdERHOUd: KETENSAMENWERKING

Klanttevredenheid KPI onderhoud: norm 8 (reparatie) 7 (vertrekkende huurder) 8 (nieuwe huurder) Reparatieverzoeken Mutatie: vertrekkende huurder Mutatie: nieuwe huurder

Van Heur 8.1 7.6 8.3

Maasveste Berben bouw 7.9 7.8 8.3

ONS ONdERHOUdSBELEId De negatieve effecten van de verhuurdersheffing en de verhoogde saneringssteun is niet zonder gevolgen voor de financiële stabiliteit van de Woningvereniging. In het verbeterplan, dat najaar 2012 is opgesteld, zijn dan ook enkele noodzakelijke maatregelen getroffen in het onderhoudsbeleid, om zodoende de uitgaven voor onderhoud komende jaren te kunnen spreiden. Voordeel voor de Woningvereniging is dat er een kwalitatief zeer goede voorraad staat, waarbij pas vanaf 2017 investeringsbesluiten genomen dienen te worden over renovatie, gekoppeld aan verlenging levensduur. In totaal is er vanaf 2011 € 557.000 bezuinigd ( kleine 30% ) op het onderhoudsbudget. Door kritische inkoop en selectie van uit te voeren activiteiten blijft het kwaliteitsniveau gehandhaafd.

ORGANISATIEVERANdERINGEN: KETENSAMENWERKING

De processen vraaggestuurd binnenonderhoud en planmatig onderhoud zijn in voorbereiding. Belangrijke KPI’s hierbij zijn de kostenbewaking en de klanttevredenheid.

ONzE ONdERHOUdSKOSTEN 2014 Overzicht kostenonderhoud afgelopen 4 jaar (x € 1000) Onderhoud

2014

2013

2012

2011

Planmatig incl. leefbaarheid

€ 554

€ 565

€ 751

€ 633

Klachten

€ 257

€ 230

€ 274

€ 323

Mutatie

€ 39

€ 73

€ 107

€ 109

De beleidsmaatregelen voor onderhoud en het wegvallen van de nieuwbouw bleek voor de workload grote gevolgen te hebben. Zowel bij planmatig onderhoud als bij de onderhoudsdienst bleek er te weinig werk te zijn voor de huidige bezetting. uiteindelijk is in 2013 het team onderhoud teruggebracht van 5 fte naar 2 fte, waarbij 1 fte is gedetacheerd bij een ketenpartner en van 2 mensen afscheid is genomen. Om kwalitatief goed werk te kunnen blijven leveren is gekozen voor het opzetten van een ketensamenwerking voor het totale pakket van onderhoud. Hiervoor zijn 2 partijen geselecteerd, waarmee een voorbereidingstraject is uitgewerkt. Bij de uitwerking van de processen is uitgegaan van de klant, efficiency, kostenbesparing, transparantie en sturen op KPI’s (Kern Prestatie Indicatoren). Scherpe inkoop: kostenbesparing Reparatieverzoeken en mutaties worden voor een vaste prijs op jaarbasis afgerekend, waarbij de opdrachtnemer het risico neemt bij overschrijding van dit bedrag. Bij onderschrijding van budget wordt het verschil verrekend tussen de Woningvereniging en de aannemer. Vraaggestuurd binnenonderhoud en extra’s die door de huurder zelf worden betaald worden geoffreerd op basis van een vastgesteld prijzenboek. De totale, structurele besparing op onderhoud door ketensamenwerking bedraagt € 150.000 op jaarbasis.

Reparatieverzoeken: KPI: afkoopbedrag per vhe (€ 89,- excl.)reparaties < € 500 Aantal reparatieverzoeken < € 500,- / afkoopbedrag: 20% minder uitgaven > € 500,-: 12 % meer uitgegeven Het aantal reparatieverzoeken, die in 2014 rechtsreeks door de huurders bij onze ketenpartners gemeld kunnen worden, was minder dan in 2013. Ook bleven de uiteindelijke kosten onder het vooraf afgesproken afkoopbedrag; daarmee werd zo’n 20% gespaard. De reparaties boven de € 500,- vielen in 2014 echter hoger uit: hierbij zaten enkele grote posten vw. wateroverlast en rioleringsproblematiek. Daarnaast viel het aantal storingsmeldingen bij de CV’s in de avonduren en het weekend op. Dit werkte in totaal voor 2014 12% kostenverhogend. Overzicht reparatieverzoeken

Aantal meldingen

Korte lijnen voor de klant; sturen op KpI’s Als eerste zijn de processen reparatieverzoek en mutaties uitgewerkt, waarbij de intake van de reparatieverzoeken rechtstreeks plaatsvindt bij de ketenpartner. De realisatie van deze werkzaamheden vindt plaats op basis van een vaste prijs per vhe, waarbij het risico bij de opdrachtnemer zit. Daarnaast zijn er enkele KPI’s afgesproken, waarop de sturing vanuit de Woningvereniging plaatsvindt: • Klanttevredenheid minimaal een 8; • Afhandeling reparatieverzoek conform prioritering /afspraken; • Aansluitende verhuur bij mutatie 90%. Vanaf oktober 2013 is gestart met van Heur; medio februari 2014 is Maasveste Berben Bouw gestart als tweede ketenpartner. De resultaten zijn positief, met name in de afhandeling naar de klant toe.

30

Af: opgelost via inspectie Af: opgelost via ketenpartner Afgehandeld Opdracht eigen dienst Opdracht derden Opdracht ketenpartner

2014

2013

2012

2011

1.750

1.995

2.041

3.053

270

54

92

46

1.205

535

-

-

275

1.406

1.949

3.007

-

734

1.179

1.440

289

1.116

1.436

2.210

1.205

535

-

-

Service- abonnement In 2011 is besloten om, in aansluiting op ons Ondernemingsplan, de huurder medeverantwoordelijk te gaan maken voor het huurdersonderhoud. In 2012 is gestart met het invoeren van dit beleid; klein onderhoud terug naar de huurder. Men heeft de keuze uit 2 serviceabonnementen om het klein onderhoud door de Woningvereniging te laten uitvoeren.


31

ONS ONDERHOUD: KE TENSAMENWERKING

ONS ONDERHOUD: KE TENSAMENWERKING

Het effect van het invoeren van dit aangepast beleid heeft in 2014 geleid tot: • Daling van het aantal reparatieverzoeken met 12%; • Deelname huurders aan serviceabonnement: 16,2% (16,4% in 2013) van de huurders; • 137 (145 in 2013) standaard abonnementen; • 96 (92 in 2013) uitgebreide abonnementen.

en complexbeheerplannen gekeken naar een gefaseerde aanpak van duurzaamheid. Gezien onze beperkte investeringsmogelijkheden zal dit naar verwachting niet geheel uitgevoerd kunnen zijn in 2018. Een plan van aanpak, inclusief mogelijke financieringsmogelijkheden, wordt in 2015 verder uitgewerkt.

Mutatie-onderhoud: KPI 87% aansluitende verhuur in 2014 (norm 90%) KPI: budget per mutatie gem. € 544,- excl. materiaal; 47% < dan in 2013 Onze woningen verkeren gemiddeld genomen bij een mutatie in een goede staat. Onze huurders zorgen goed voor hun woning. 55 van de 63 mutatiewoningen zijn aansluitend verhuurd, zijnde 87%, waarmee we onze doelstelling nagenoeg gehaald hebben Dit beleid wordt doorgezet, waarbij ook nadrukkelijk een koppeling wordt gelegd met vraaggestuurd binnenonderhoud en ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) beleid; wat kan en wil de nieuwe huurder zelf realiseren in zijn woning? In 2014 waren er 71 mutaties met een kostenpost van € 38.657. De totale mutatiekosten waren in het verslagjaar 47% lager als was geraamd. Planmatig onderhoud: realisatie activiteiten begroting 73% (norm afwijking 10%) De begrote onderhoudsactiviteiten 2014 zijn voor 73% uitgevoerd. Het budget voor vraaggestuurd binnenonderhoud is niet volledig ingezet i.v.m. het achterblijven van aanvragen van huurders en het budget voor de vervanging lift aanleunwoningen is niet uitgegeven, dit wordt in 2015 uitgevoerd. Vraaggestuurd binnenonderhoud vanaf 2013 In aansluiting op de uitgangspunten van ons nieuwe onderhoudsbeleid is in 2012 het vraaggestuurd binnenonderhoud verder uitgewerkt en in goed overleg met het huurdersplatform in september 2012 vastgesteld. Dit nieuwe beleid geeft onze huurders ruimere mogelijkheden om binnenonderhoud te laten uitvoeren op het moment dat zij dit willen, hetzij op basis van eigen wensen of conform het standaardpakket van de Woningvereniging. Gerelateerd aan ons meerjarenonderhoudsprogramma wordt jaarlijks een budget gereserveerd voor dit onderhoud. Daar waar de Woningvereniging voorheen onderhoud en renovatie toepaste met een zeer hoog kwaliteitsniveau, zonder daar een huurprijsverhoging tegenover te stellen, wordt nu meer gekeken naar standaardkwaliteit, waarnaast extra keuzes voor de huurder mogelijk zijn, mits daarvoor betaald gaat worden. Dit sluit aan bij de kernwaarden van ons Ondernemingsplan: medeverantwoordelijkheid. In de loop van 2014 waren er 7 aanvragen (douche) m.b.t. vraaggestuurd binnenonderhoud, exclusief de aanvragen voor de vervanging van CV ketels. Renovatie In de periode 1998 t/m 2004 heeft een grootschalige renovatie (zowel inpandig als aan de buitenkant) plaatsgevonden aan 508 woningen. Incidenteel wordt nu bij mutatie een enkele te renoveren woning nog meegenomen. In 2013 heeft geen renovatie bij mutatie plaatsgevonden. Toekomstige investeringen zullen gekoppeld gaan worden aan een exploitatie/terugverdienmodel ook in relatie tot duurzaamheidsmaatregelen.

Stand van zaken 2008: 54% nulmeting groene label (A, B of C) 2009: 61,7% uitvoering van een aantal maatregelen 2013: 71,8% uitvoering van een aantal maatregelen (vloerisolatie & CV ketels) 2014: 71,8% uitvoering van een aantal maatregelen (CV ketels) De energielabels zijn om kostenoverweging niet geactualiseerd. Gedeelde verantwoordelijkheid, ook in kosten Wij vinden dat energiemaatregelen niet alleen een verantwoording zijn van de verhuurder, maar dat ook de huurder hierin deels mag meebetalen, afhankelijk van de keuzes die hij maakt. De uitwerking hiervan wordt gekoppeld aan het herformuleren van ons duurzaamheidsbeleid. In afwachting van dit nog uit te werken beleid hebben in 2014 geen projectmatige activiteiten plaatsgevonden op het gebied van duurzaamheid/energiebesparing. Wel zijn bij mutatie of onderhoud op individueel niveau zaken uitgevoerd, b.v. vervanging CV ketel door een HR combi ketel (30 stuks). Zonnig Limburg: deelname fase II: minimaal 15 woningen per jaar 2015 -2017 In 2014 hebben we actief meegedaan aan de voorbereiding fase II van Zonnig Limburg. Er is aangesloten bij de provinciale actie Zonnig Limburg, waarbij huurders met subsidie van de provincie en een bijdrage van de corporatie, zelf zonnepanelen kunnen realiseren op hun woning. Bij de Woningvereniging hadden zich eind 2012, 22 belangstellenden voor dit project aangemeld. Uiteindelijk hebben 5 huurders voor dit pakket gekozen. Woningvereniging Nederweert heeft zich najaar 2014 aangemeld voor deelname aan fase 2 van Zonnig Limburg. Voor de komende 3 jaar worden minimaal per jaar 15 woningen voorzien van zonnepanelen. In 2015 wordt gestart met de uitvoering hiervan.

Overige dienstverlening Vanaf 1 januari 2010 geldt een collectieve glasverzekering en bestaat de mogelijkheid tot aansluiten bij het rioolfonds. Per einde 2014 nemen 887 huurders (61,7%) deel aan de collectieve glasverzekering en 1.084 huurders (75,4%) aan het rioolfonds. Deze diensten worden tegen kostprijs verrekend met de huurders. Daarnaast wordt een servicepakket geleverd aan de huurders van de 24 aanleunwoningen St. Josephstraat. Dit houdt in dat zij vrijblijvend gebruik kunnen maken van de faciliteiten in het verzorgingshuis St. Joseph en daar ook kunnen deelnemen aan de activiteiten welke worden georganiseerd. Na oplevering van het nieuwe verzorgingstehuis in 2013 wordt hier door de bewoners weer goed gebruik van gemaakt.

Duurzaamheid / Energiebesparing; norm 2018 95.4% Voor al onze woningen zijn EPA-certificaten opgesteld. Ons woningbezit heeft gemiddeld een groen C-label, mede doordat in de periode 2008 -2013 een aantal maatregelen al hebben plaatsgevonden. Onze doelstelling is dat in 2018 95,4% van alle woningen een groen label bezit, waarbij we gefaseerd voor een aantal woningen naar een B of A label willen gaan. Naast een selectieve toepassing van zonnepanelen ( project Zonnig Limburg 2014 e.v. jaren) wordt, gekoppeld aan het meerjarenonderhoud

32


33

NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: WONEN DOE JE NIE T ALLEEN!

VI

NAOBERSCHAp EN LEEfBAARHEId: WONEN dOE JE NIET ALLEEN! uit de sessies en de enquêtes rondom ons Ondernemingsplan bleek dat men veel waarde hecht aan een prettige, leefbare woonomgeving, waarin mensen elkaar helpen en ondersteunen in de gewone, dagelijkse zaken. Medeverantwoordelijkheid en samen delen zijn begrippen, die bij dit thema zeker thuishoren. Zowel organisaties als bewoners vinden dat de sleutel hiervan ligt bij de bewoners zelf. Gemeente en organisaties kunnen daarbij ondersteunen. De Woningvereniging is een van die organisaties, die daarin kunnen faciliteren. Dorpsraden en bewonerscommissies zijn voor de Woningvereniging partijen, die een initiërende rol kunnen vervullen in initiatieven op het gebied van leefbaarheid.

ONS LEEfBAARHEIdSfONdS Bij het 40-jarig jubileum in 2010 is door de Woningvereniging een leefbaarheidsfonds opgezet. Per woning is daarvoor in 2014 een bedrag van € 15,- excl. BTW gereserveerd, totaal een bedrag van € 21.780, dat in een leefbaarheidsfonds wordt gestort.

overlast worden in het traject ook wel eens partners uit het vangnetoverleg er bij geroepen voor een oplossing /aanpak van de overlast. Hiervoor gelden korte lijnen waardoor in de meeste gevallen snel en adequaat handelen mogelijk is. Daar waar de oplossing niet zo snel kan worden gevonden, wordt de casus via het vangnetoverleg nauwlettend gevolgd. Gemiddeld komen per jaar 25 casussen in het vangnetoverleg ter sprake, waarvan een groot deel huurders betreft. Mocht ook dit uiteindelijk geen soelaas bieden zal de stap naar de kantonrechter worden ingezet. Dossiervorming, ook bij de partners uit het vangnetoverleg, is hierbij noodzakelijk en van belang voor de kans van slagen. Er heeft in het verslagjaar 1 juridische procedure (0 in 2013) plaatsgevonden voor de aanpak van overlast. Verder signaleren wij een toename van met name het aantal kleine overlastklachten. Het aantal dossiers bedraagt 34 in 2014 (28 in 2013 en 28 in 2012). Buurtbemiddeling: 17 casussen in 2014 Aansluitend op ons Ondernemingsplan is eind 2011 met de politie, maatschappelijk werk en de gemeente de pilot buurtbemiddeling opgestart, vanuit de doelstelling bewoners medeverantwoordelijk te maken voor het oplossen van kleine burenirritaties. In 2014 zijn door buurtbemiddeling 17 (11 in 2013) casussen in behandeling genomen. Het maatschappelijk werk neemt hierbij een centrale rol in.

EVALUATIEpUNTEN: • De voorziene samenwerking tussen de partijen verloopt positief

In 2014 hebben we, in overleg met het Huurdersplatform Regio-Weert, aan de volgende activiteiten een geldbedrag gedoneerd: Bewonerscommissie domus Bona Ventura – materialen voor ontmoetingsruimte; Bewonerscommissie Antonius- Veste – opzetten welzijnsactiviteiten; Bewonerscommissie Burg. Hobusstraat – aanschaf zitje in entreeruimte; Bewonerscommissie domus Bona Ventura – kosten groenonderhoud; Bewonerscommissie Pastorieweg – aanschaf buitenzitje terras; diverse locaties – vergoeding verlichting achterpaden; Bewonerscommissie Antonius-Veste – aanschaf asbakken hoofdentree; Bewonerscommissie Aan Stad-thoês – festiviteit 10-jarig jubileum; nationale Burendag – opknappen tuinen bij 2 wooncomplexen.

• Het aantal casussen is ver achtergebleven bij het aantal dat werd verwacht. Van Nederweertenaren is bekend dat ze niet snel om hulp willen vragen. • Mensen vonden het prettig te worden “gehoord”. Dat was soms al voldoende om tot oplossing van het conflict te kunnen komen. • Communicatie zal actiever worden uitgezet onder andere in de vorm van foldermateriaal en/of fl yers. Conclusie: Het project buurtbemiddeling zal worden voortgezet en verloopt nagenoeg kosteloos.

Totale bedrag uitkering aanvragen: € 8.454,10. Ook voor 2015 zal weer budget worden gereserveerd, te weten € 15 excl. BTW per woning (1.443) totaal € 21.645. uit het overleg met de gemeente in 2012 is duidelijk geworden dat de gemeente geen apart budget ter beschikking stelt voor dit leefbaarheidsfonds. In overleg en op basis van de aanvragen wil de gemeente eventueel gericht wel een eenmalige bijdrage verstrekken.

ONzE AANpAK BURENOVERLAST In geval van meldingen van burenoverlast wordt de klager verzocht, als een onderlinge oplossing tussen klager en beklaagde niet (meer) mogelijk is, de melding schriftelijk te doen in het kader van dossiervorming. Alleen schriftelijke klachten worden in behandeling genomen. Na onderzoek wordt de beklaagde op basis van het huurreglement aangeschreven over de veroorzaakte overlast en wordt hij/ zij (soms samen met de klager) uitgenodigd voor een (bemiddeling-) gesprek. Afhankelijk van de soort

34


35

WONEN EN ZORG: MAAT WERK DOOR SAMENWERKING

VII

WONEN EN ZORG: MAATWERK DOOR SAMENWERKING

Stichting Land van Horne is de hoofdaanbieder in Nederweert op het gebied van wonen en zorg voor senioren. Vanuit verzorgingshuis St. Joseph wordt zorg verleend aan de bewoners van de aanleunwoningen en de seniorencomplexen Kloosterhof, Domus Bona Ventura, Agneshof en Antonius-Veste. Ook vanuit het woonzorgcomplex Ospel wordt zorg verleend in de wijk. PSW (begeleid wonen verstandelijk gehandicapten), die vanuit het Woonbegeleidingscentrum Nederweert (WBC) begeleiding verzorgt voor haar cliënten, wordt intensief samengewerkt.

Senioren: wonen en zorg op maat Bij het thema wonen en zorg moet worden gedacht aan de huisvesting van ouderen en andere zorggeïndiceerden. In de gemeente Nederweert is de komende jaren sprake van een meer dan gemiddelde vergrijzing van de bevolking. Afgelopen jaren is dan ook volop geïnvesteerd in de nieuwbouw van diverse seniorenappartementen. In totaal zijn in de periode 2007 tot 2011,164 appartementen gerealiseerd. Binnen de gemeente Nederweert is het nieuwe aanbod appartementen geconcentreerd in de woonservicezone, waarin ook de herbouw van het verzorgingshuis van Land van Horne in 2013 is afgerond. Daarmee hebben senioren voldoende keuze in verschillende woonproducten. Overzicht naar wijk en type woning Nederweert Ospel

Sen.w.

1-2 w. -

PSW

-

7

Geef ze de Vijf

-

-

PGZ

-

-

Mensana

-

-

Maatman

-

Doornvogel

-

van Tongerloo

-

Zorgw. Eenheden begeleid w. 1

7

-

-

5

6

1

-

-

-

2

-

8

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

A.l.w.

Zorgw.

347

10

24

44

Wonen Plus

-

-

-

1

1

49

9

-

39

Totaal

-

7

14

3

15

21

-

-

-

23

-

-

-

6

-

-

-

Totaal

Gez.w.

Sen.w. niet DAEB

Budschop

Ospeldijk

Overzicht naar organisaties begeleid wonen OGGZ en type woning

Sen.w. DAEB

Eind Leveroij

Begeleid wonen: 101 huurders in totaal (6.7%)

1

-

-

-

447

19

24

83

*A.l.w = aanleunwoning

Komende jaren wordt vooral ingezet op het zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in de huidige woning. Ons uitgangspunt is dat je aanbod levert op basis van de individuele vraag. Maatwerk 2014 Urgentieregeling: senioren met medische indicatie: 13x Aanpassing woning: o.b.v. WMO: 1x Domotica Alle nieuwbouw levensloopbestendige woningen zijn voorzien van een basispakket domotica (huisautomatisering) mede ook om het leveren van zorg in thuissituaties voor zelfstandig wonende senioren te faciliteren. Appartementen voor de vrije-sector verhuur zijn voorzien van een domotica plus pakket waarin ook beeld en geluidsvoorzieningen zijn geïntegreerd. Ook een ringleiding is daarbij voorzien. Met het aanbrengen van een gesloten wifi-netwerk in de seniorenappartementen in de woonservicezone Nederweert en door een appartement als gemeenschappelijke ruimte in te richten, worden de communicatiemogelijkheden en ontmoetingsmogelijkheden van de bewoners vergroot.

De 15 eenheden begeleid wonen betreffen groepswoningen waar in totaal 77 cliënten worden gehuisvest. Daarnaast worden in verschillende complexen cliënten individueel gehuisvest, dit zijn er 24 afgelopen jaar. In totaal biedt de Woningvereniging onderdak aan 101 huurders uit de categorie begeleid wonen. Wet maatschappelijke ondersteuning Naast de aandacht voor zowel senioren als begeleid wonen voor gehandicapten bestaat er ook een convenant met de gemeente Nederweert waarin woningaanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten worden geregeld. Dit kan variëren van een enkele beugel, douchezitjes, trapliften tot woningen met complete nieuw aangebouwde voorzieningen. In overleg met betrokkenen, gemeente en de Woningvereniging komt er een woningaanpassing tot stand, al dan niet gebaseerd op medische adviezen met als uitgangspunt het leveren van maatwerk. Vanuit de Woningvereniging wordt deelgenomen aan het platform WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Woningaanpassingen Van het woningbezit zijn 28 woningen voorzien van grotere aanpassingen (kosten meer dan € 4.500) ten behoeve van bewoners met een functiebeperking. Daarnaast is in een groot aantal woningen (190) kleinere aanpassingen aangebracht op grond van de WMO. In 2014 heeft er 1 kleine aanpassing plaatsgevonden voor ± € 1.275. Met de gemeente Nederweert is, met het oog op een zo snel mogelijke uitvoering van aanvragen, afgesproken dat de gemeente de kleinere aanpassingen zelf laat uitvoeren.

Samenwerking met zorgleveranciers en belangenorganisaties In het verslagjaar hebben we met diverse zorgleveranciers overleg gevoerd over het zolang mogelijk zelfstandig kunnen laten wonen van (potentiële) zorgbehoevenden.

36


37

WONEN EN ZORG: MAAT WERK DOOR SAMENWERKING

VANGNETOVERLEG: 29 dOSSIERS IN 2014 In het vangnetoverleg worden casussen van “zorgwekkende zorgmijders” ingebracht en besproken. Er is vaak sprake van multiproblematiek. Dit varieert van wanbetaling, overlast, hennepteelt tot vereenzaming, medische problematiek, verslaving, dakloosheid etc. Aan het vangnetoverleg nemen deel de Gemeente Nederweert, de politie, bemoeizorg, Algemeen Maatschappelijk Werk (AMW), Gespecialiseerde Thuiszorg, MEE, Vorkmeer en de Woningvereniging. Andere organisaties zoals jeugdzorg etc. schuiven ad-hoc aan bij bepaalde casuïstiek. De overlegfrequentie is 6 weken. Gemiddeld komen er ongeveer 25 casussen aan bod. Door de korte lijnen kan er in de meeste gevallen snel en adequaat gehandeld worden. Personen zijn met hun hulpvraag snel bij de juiste organisatie en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd. De voortgang van de casussen wordt nauwlettend gevolgd vanuit het vangnetoverleg.

VIII

ONzE ORGANISATIE: SLANK, LENIG EN RESULTAATGERICHT ONzE STRUCTUUR Omdat wij een verenigingsstructuur kennen is er naast de reguliere organisatiestructuur ook een relatie met de Algemene Ledenvergadering. Per 17 mei 2010 is een directeur-bestuurder aangesteld. In de statuten van de vereniging en in de samenwerkingsafspraken met de Raad van Commissarissen zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder vastgelegd.

LEDEN

HuuRDERS/BEWONERS

ALGEMENE VERGADERING RAAD VAN COMMISSARISSEN

HuuRDER-PLATFORM DIRECTEuR/BESTuuRDER

WERKAPPARAAT

ONzE pERSONELE INzET pER 1-1-2014: 10,39 fTE (INCLUSIEf dIRECTIE) Door de aanpassingen in de organisatie is het personeelsbestand in 2013 teruggebracht van 15 medewerkers naar 13 medewerkers (waarvan 1 gedetacheerd bij een ketenpartner). De dagelijkse uitvoering van de diverse werkzaamheden vindt plaats door 13 medewerkers (10,39 fte’s, inclusief 0,17 fte interieurverzorging en directie) verdeeld over: - team wonen verhuur-bewonerszaken: 6,11fte (1fte gedetacheerd) - team financiële zaken (inclusief interieurverzorging) 2,72 fte - directie/managementassistente: 1,56 fte Naast de reguliere bestuurszaken heeft de directeur in haar portefeuille HRM beleid, strategisch beleid, ontwikkeling nieuwbouwlocaties en communicatie. Binnen DOmaas wordt onderzocht of samenwerking mogelijk is op deze terreinen, ter professionalisering op de verschillende gebieden. Met de in corporatieland gehanteerde vuistregel van 1 fte op 100 vhe scoort de organisatie goed met een bezetting van 1 op 148 incl. directie. Een dergelijke slanke bezetting vergt wel onderlinge flexibiliteit om in te kunnen spelen op fluctuaties in de dagelijkse werkzaamheden. De cultuur is erop gericht hierin te ondersteunen. De toenemende administratieve werkdruk in relatie tot eisen aan verslaggeving en financiële verantwoording en toezicht is een toenemende zorg voor de kwantitatieve en kwalitatieve bezetting.

38


39

ONZE ORGANISATIE: SLANK, LENING EN RESuLTAATGERICHT

Ix

ORGANIGRAM

DIRECTEuR BESTuuRDER

RAAD VAN COMMISSARISSEN

MANAGEMENT ASSISTENTE MANAGER WONEN

MANAGER BEDRIJFSVOERING

MEDEWERKER KLANTENSERVICE

SENIOR TECHNISCH BEHEERDER

SENIOR MEDEWERKER FINANCIËN

WOON CONSuLENT

OPZICHTER DAGELIJKS ONDERHOuD

FINANCIEEL ADM. MEDEWERKER

MEDEWERKER ONDERHOuDSDIENST

INTERIEuRVERZORGSTER

Tijdelijke inhuur personeel: professionalisering Bewust is gekozen voor een slanke, vaste formatie, waar op basis van gewenste kwaliteit, professionalisering en tijdelijke werkzaamheden gekozen wordt voor tijdelijke inhuur van professionals en advieswerkzaamheden. In 2014 is er extra inhuur geweest t.b.v: • Team Bedrijfsvoering; in totaal 932,5 uur; kosten € 80.000; • Team Wonen; 4de kwartaal 2014; t.b.v. ondersteuning huurachterstand; 170 uur; kosten € 9.800; • Digitalisering papieren archief; inhuur via de Risse (sociale werkvoorziening); 274 uur; kosten: € 2500; De extra inhuur bij het team Bedrijfsvoering was gericht op het inrichten van diverse processen, deels samenhangend met de ketensamenwerking voor het onderhoud: - Inrichten rapportages in het kader van de ketensamenwerking; uitvoeren van de audits bij de keten partners. Dit is een belangrijk punt in de uitwerking van ons risicobeheer - Herinrichten werkprocessen team Wonen; vastleggen in AO t.b.v. interne controle / risicobeheerplan - Herinrichten VVE beheer in overleg met externe partijen Ontwikkeling: Een klantgerichte, resultaatgerichte, kostenbewuste organisatie Gekoppeld aan ons Ondernemingsplan wordt komende jaren ingezet op een meer klantgerichte organisatie, waarbij medewerkers meer verantwoordelijkheid krijgen en ook nemen en resultaatgerichter gaan werken. In de nieuwe functieprofielen is ingezet op deze kerncompetenties, naast klantgericht en kostenbewust werken.

ONzE pERSONEELSVERTEGENWOORdIGING (pVT) In overleg met MT en medewerkers is gekozen voor het model van de personeelsvertegenwoordiging (PVT). In december 2012 is deze PVT formeel opgericht, met daarbij vanuit ieder team 1 personeelslid. Daarmee is in 2013 weer gestart met een formeel overleg met vertegenwoordigers vanuit het personeel en het bestuur. In 2014 is met name aandacht geweest voor het moderniseren van onze HRM cyclus en beoordelingssystematiek, waarbij extra ingezet is op individuele ontwikkeling van medewerkers.

40

ONzE GOVERNANCE: NAAR EEN BETROKKEN, pROfESSIONEEL TOEzICHT Op GEpASTE AfSTANd Vanaf medio 2010 kent de Woningvereniging een 2-lagenstructuur waarin de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de uitvoering en de Raad van Commissarissen (RvC) toezicht op afstand houdt. De gewenste verdere professionalisering van de werkorganisatie heeft ook zijn weerslag op het functioneren van de RvC en het professionaliseren van de eigen werkwijze en de interactie met de directeur-bestuurder. In de samenwerkingsafspraken tussen directeur-bestuurder en RvC is vastgelegd hoe de verantwoordelijkheden, besluitvorming en informatievoorziening met betrekking tot bedrijfsvoering en beleidsontwikkeling in de dagelijkse praktijk wordt vormgegeven. De gekozen werkwijze, waarbij de verschillende commissies de voorbereiding van de betreffende onderdelen uitvoeren, heeft geleid tot meer betrokkenheid en kennis van de diverse zaken binnen de Woningvereniging bij de leden van de RvC. Daarnaast is de efficiency van de vergaderingen en de besluitvorming in kwaliteit toegenomen. Algemeen De RvC houdt zich in hoofdzaak bezig met 3 zaken, te weten: • Functioneren als klankbord en daarmee bijdragen aan strategieontwikkeling door het bestuur; • Toezien op een adequaat risicomanagement/-beheersing bestuurder; • Instemmen met of afwijzen van majeure besluiten. Daarenboven verleent de RvC gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en staat deze met raad en daad terzijde. De RvC is pluriform samengesteld om integraal toezicht te houden. Leden van de RvC worden geworven aan hand van een profielschets en benoemd door de ledenvergadering, waarbij 2 commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie “Huurdersplatform Regio Weert”. Er geldt binnen de RvC een collectieve verantwoordelijkheid, hoewel elke commissaris zijn eigen aandachtsgebied heeft. De RvC heeft zijn werkwijze vastgelegd in een reglement. Bijzondere commissies De RvC kent 3 bijzondere commissies, de remuneratiecommissie, de auditcommissie en de commissie huurders die over haar werkzaamheden rapporteert aan de RvC en besluiten van de RvC voorbereidt op de verschillende terreinen. Elke commissie hanteert een door de RvC vastgesteld reglement. Samenstelling Op het einde van het verslagjaar 2014 was de RvC als volgt samengesteld: • De heer P.M. Geerts (1962); 2011-2015 (2e en laatste termijn) voorzitter van de RvC. Stedenbouwkundige, vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebied projectontwikkeling, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; lid huurderscommissie, remuneratiecommissie en lid auditcommissie; • De heer R.L.A.T. Zincken (1962); zittingstermijn 2011-2015 (1e termijn). Ondernemer; vertegenwoordiger huurders; aandachtsgebieden volkshuisvesting en huurders/ klanten; lid huurderscommissie en lid auditcommissie; • De heer J.A. van Nierop (1956); voorzitter remuneratiecommissie en vicevoorzitter RvC; zittingstermijn 2013-2017 (2e en laatste termijn). Bestuurder middelbare scholengemeenschap; lid Raad van Toezicht Topsport Limburg en lid Raad van Commissarissen Vixia BV; aandachtsgebied personeel en organisatie;


41

ONZE GOVERNANCE: NAAR EEN BE TROKKEN, PROFESSIONEEL TOEZICHT OP GEPASTE AFSTAND


• De heer E. Sentjens (1964); zittingstermijn 2013-2017 (2e en laatste termijn).

Besluiten

Zelfstandig interim-controller; aandachtsgebied; financiën en ICT; voorzitter auditcommissie;

• Goedkeuring kwartaalrapportages bestuur

• Mevrouw M.H. de Corti (1960); zittingstermijn 2011-2015 (1e termijn).

• Opvolging actiepunten managementletter BDO

Juriste; aandachtsgebied juridische zaken en sociaal-maatschappelijke zaken. Geen van de commissarissen heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging, zitting in het college van B&W van de gemeente Nederweert, nevenfuncties of anderszins een relatie met de Woningvereniging die volgens de statuten onverenigbaar zou zijn met het commissariaat of anderszins de onafhankelijkheid van enig commissaris in het geding zou kunnen stellen.

• Beloning bestuurder 2014 i.r.t /WNT • Treasury jaarplan 2014 • Voorgenomen goedkeuring jaarverslag en geconsolideerde jaarrekening 2013 ten behoeve van Algemene Ledenvergadering. • Financiële meerjaren prognoses en begroting 2015 • Investering revitalisering 24 aanleunwoningen; begroting 2015

Governancecode Als lid van Aedes onderschrijft de Woningvereniging de Governancecode en wordt deze integraal toegepast. Op basis van de aanbevelingen van het visitatierapport 2010, de vastgestelde Governancecode in juni 2011 en de voorliggende Herziening Woningwet zijn de aandachtspunten voor de Woningvereniging door de RvC benoemd en grotendeels al in 2011 aangepast. Onze statuten zijn in 2014 aangepast op de nieuwe Governancecode. In 2014 heeft het accent gelegen op de rapportages, mede i.r.t de ketensamenwerking onderhoud; scenarioplanning en de mogelijke gevolgen van de concept-herzieningswet. Toetsingskader en werkwijze De werkwijze van de RvC volgt uit statutaire en wettelijke bepalingen. Daarnaast vormen de Governancecode en bevindingen uit onderzoeken als uitgevoerd door accountant en visitatiecommissie een leidraad voor de te hanteren werkwijze. De werkwijze ligt vast in een reglement en de samenwerkingsovereenkomst tussen RvC en directeur-bestuurder. Inhoudelijk vormden in 2014 de uitvoering van het Ondernemingsplan 2011-2015, de uitgangspunten strategisch voorraadbeheer 2011- 2020 en de prestatieafspraken 2011- 2015 de belangrijkste beleidskaders. De financiële meerjarenprognoses (FMP) en de daarvan afgeleide jaarbegroting en activiteitenplan vormen het toetsingskader voor 2014. Aan de hand van de kwartaalrapportages wordt toezicht gehouden op de voortgang van de voorgenomen activiteiten en financiële risicobeheersing. Belangrijk kader voor de financiële toetsing is de CFV/ WSW normering en de benchmark. In het nieuwe investeringsstatuut en het treasurystatuut is vastgelegd dat qua solvabiliteit wij de kengetallen van CFV willen volgen in relatie tot vergelijkbare corporaties in de branche. Naast mogelijke wijzigingen in wet en regelgeving, worden de kansen en bedreigingen die externe ontwikkelingen hebben voor Nederweert, Limburg en de corporatiesector als geheel en de invloed daarvan op de Woningvereniging besproken. In het bijzonder hebben de rijksmaatregelen met betrekking tot de in voorbereiding herziene Woningwet en de parlementaire enquête onze aandacht gehad. Vergaderingen RvC 2014 De RvC kwam in 2014 7 maal bijeen. Het betrof 5 reguliere bijeenkomsten met het bestuur en 2 thema bijeenkomsten, met als onderwerpen scenarioplanning en oriëntatie op gewenste toekomstige investeringen. In het verslagjaar heeft het activiteitenplan 2014 met de daarbij behorende begroting centraal gestaan.

42

• Strategie verkoop complex Aerthijsplein • Outsourcing Energiebedrijf • Uitgangspunten en stappenplan risicobeheer en monitoring • Wijze van zelfevaluatie begin 2015 Overleg accountant De RvC heeft in het verslagjaar 1 maal overleg gehad met de accountant in het kader van de jaarrekening 2013, waarbij presentatie en toelichting op de jaarrekening heeft plaatsgevonden naast een evaluatie van de procesgang met betrekking tot de jaarrekening 2012. Auditcommissie De auditcommissie ziet toe op de wijze waarop het bestuur een aantal specifieke aandachtsgebieden uitvoert en rapporteert hierover aan de RvC. De aandachtsgebieden waar de auditcommissie zich op richt zijn: • Risicomanagement, waaronder het toezicht of er door het bestuur voldoende voldaan wordt aan wet en regelgeving en de werking van de integriteitscode; • Financiële informatieverschaffing; • Naleving van aanbevelingen en opmerkingen van de accountant; • Verslaggeving aan externe toezichthouders. De auditcommissie heeft in 2014 5 maal vergaderd. Tijdens deze vergaderingen zijn onder andere de volgende agendapunten aan de orde geweest: • Voorbespreking en advisering aan de RvC voor de jaarrekening 2013; • Bespreking van de kwartaalrapportage, waarbij onder andere de ketensamenwerking met de externe onderhoudspartijen, grondposities, leegstand en huurachterstanden aan de orde zijn geweest; • Advisering van de RvC met betrekking tot de kwartaalrapportages, begroting voor 2015 en het finan cieel meerjarenplan; • Opvolging door het bestuur van de bevindingen van de accountant. Daarnaast is in 2014 door de auditcommissie met het bestuur overleg gevoerd over de volgende bijzondere onderwerpen: • De veranderingen in de wijze waarop CFV en WSW het externe toezicht vorm geven; • De voortgang van de implementatie van een systeem voor risicomanagement en interne beheersing; • De financiering van de Woningvereniging; • De invoering van een andere waarderingsgrondslag; • De organisatieontwikkeling met betrekking tot bedrijfsvoering en financiën; • Besluiten omtrent EBN en de investeringen in de 24 aanleunwoningen bij Sint Joseph; • De financiële problemen bij het Wooninvesteringsfonds (WIF), waar de Woningvereniging een belang in heeft.


43



De auditcommissie heeft tweemaal overleg gevoerd met de controlerende accountant waarbij onder andere de opdracht voor de interim-controle 2014, de managementletter 2013 en het accountantsverslag 2013 zijn besproken en de wijze van samenwerking tussen accountant en auditcommissie is geëvalueerd. Het overleg met de accountant vond deels buiten aanwezigheid van het bestuur plaats.

Opleidingen / Cursussen De RvC volgt de ontwikkelingen en discussies binnen de VTW rondom de professionalisering van de rol van de RvC actief. Het deelnemen aan ledenbijeenkomsten wordt gestimuleerd en heeft in 2014 geleid tot: • deelname aan de VTW-ledenvergadering; • Masterclass ‘De RvC en de accountant’ bij de VTW; • themabijeenkomsten VTW over Governance, sociale huisvesting in Europa, Wooncorporatie; • MKW Directeurendag in samenwerking met VTW. Onderwerp legitimatie en participatie.

Integriteit Sinds november 2009 kent de Woningvereniging een op de website gepubliceerde integriteitscode en klokkenluidersregeling. Integriteitszaken staan op de agenda van elk overleg van de RvC en van het MT. De auditcommissie houdt toezicht op de werking van de code en rapporteert hierover aan de RvC.

Verantwoording aan belanghouders Vanuit de verenigingsstructuur heeft in 2014 2 maal een Algemene Ledenvergadering plaatsgevonden, waarbij bestuur en RvC verantwoording hebben afgelegd maar ook het voorgenomen beleid op hoofdlijnen besproken is met de leden. Daarbij wordt gezocht naar een werkwijze, waarbij naast informatie ook interactie met leden vergroot wordt. De commissarissen, die zijn benoemd op voordracht van de huurdervertegenwoordiging, hadden in het verslagjaar eenmaal overleg met het huurdersplatform.

Er hebben in 2014 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of de RvC met de vereniging hebben gespeeld die van materiele betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. In statuten en reglementen is aangegeven hoe in dergelijke gevallen te handelen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is in 2014 5 maal bij elkaar geweest in het kader van de reguliere functionerings-beoordelingscyclus van de directeur-bestuurder en gesprekken met de bestuurder over de verdere ontwikkeling van de organisatie van de Woningvereniging. De RvC heeft de directeur-bestuurder per 1 mei 2012 opnieuw benoemd in een benoeming voor bepaalde tijd voor een periode van 4 jaar en daarbij de bezoldiging 2012 voor de bestuurder vastgesteld, passend binnen de vastgestelde beloningscode voor bestuurders. Overige aandachtspunten van de remuneratiecommissie in 2014 waren: • De ontwikkelingen en standpuntbepaling met betrekking tot de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) en de ontwikkeling van de beloningsstructuur en de uitwerking hiervan voor de bezoldiging van de bestuurder. Deze is conform de WNT; • De voorbereiding van de interne evaluatie van de RvC; uitvoering december 2014 / januari 2015; • Adviseren over de ontwikkeling van de organisatie.

Verantwoording van het beleid met betrekking tot de beloning van bestuurders en honorering van commissarissen: WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. Naar aanleiding van de WNT, is per 1 januari 2013 door de minister voor Wonen en Rijksdienst (de heer Blok) de “Regeling bezolderingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting”, ingesteld. Hierin is onder meer een staffel aangegeven, die doorwerkt voor alle corporaties, grote en kleine, dus ook voor de bezoldiging van onze directeurbestuurder en de vergoedingen van de leden van de RvC. De Woningvereniging heeft nauwgezet de “Sector brede beloningscode voor bestuurders in woning corporaties” en de “Honoreringscode commissarissen” uit 2010 gevolgd en vindt dat zij daarmee het salaris van de directeur-bestuurder correct en maatschappelijk verantwoord heeft vastgesteld. Voor de Woningvereniging is de overgangsregeling van toepassing zodat we de ontwikkelingen afwachten en geen veranderingen zullen doorvoeren. Daarmee staat het salaris ven de bestuurder en de leden van de RvC vast conform de afspraken gemaakt in 2012. Dit geldt ook voor de leden van de RvC die in 2013 herbenoemd zijn. Wij blijven van mening dat gezien de excessen op het vlak van beloningen bij sommige andere corporaties de salarissen van bestuurders die significant afwijken van de Sector brede beloningscode daarop dienen te worden bijgesteld. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.

De voorzitter van de Commissie heeft daarnaast het jaarlijkse gesprek gevoerd met de PVT. Op grond van de afspraken gemaakt tijdens de zelfevaluatie 2012 evalueert de RVC elke vergadering zijn functioneren als Raad. Huurderscommissie Jaarlijks hebben we enkele malen contact met het huurdersplatform, om lopende zaken te bespreken en of om zaken bespreekbaar te maken. De Woningvereniging heeft zich in de afgelopen periode omgebogen vanuit een lastige, financiële positie, naar een stabiele corporatie. Met als grote verandering het outsourcen van het onderhoud. Als commissarissen hebben we steeds de door het huurdersplatform aangedragen punten en reacties besproken. Het huurdersplatform heeft voor haar begroting 2015 aangestuurd op een bijdrage per huurder, hetgeen de Woningvereniging echter niet passend vond binnen de huidige (financiële) situatie. Er zijn afspraken gemaakt over eventuele financiële bijdragen, indien de huurderscommissie extra externe ondersteuning wenst. Om als vertegenwoordiging van het huurdersplatform in de RvC “feeling” te hebben met actuele items wordt het overleg tussen de Woningvereniging en platform regelmatig bijgewoond door de huurderscommissarissen. De verslagen van het overleg van het platform met de Woningvereniging worden altijd verstuurd naar de huurderscommissarissen. Beide commissarissen nemen de aanwijzingen en opmerkingen mee naar hun vergaderingen van de RvC.

44

Bestuurder De directeur-bestuurder, mevrouw C.P.A.M. Keulen, heeft de volgende beloningen ontvangen:

2014

2013

Bruto salaris

86.000

84.000

Voorz. t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)

15.461

14.606

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Totaal

2.794 104.255

2.582 101.188

De OVP/VPL-aanspraak is niet meegenomen in de berekening omdat de directeur/bestuurder geen aanspraak kan maken op deze pensioenregelingen.


45


De duur van het dienstverband in het boekjaar bedraagt 365 dagen en betreft een arbeidsduur van 36 uur per week. De directeur/bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met haar gemaakte bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in 7 jaar zal worden aangepast. Haar beloning valt in bezoldigingsklasse C ( norm: € 103.900). Raad van Commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt: Dhr. P.M. Geerts

• voorzitter Raad van Commissarissen

2014

2013

7.125

7.125

• lid huurderscommissie • lid remuneratiecommissie • lid auditcommissie Mw. M.H. de Corti

• lid Raad van Commissarissen

4.750

4.750

Dhr. J.A. van Nierop

• lid Raad van Commissarissen

4.750

4.750

4.750

4.750

4.750

4.750

x

ONzE dEELNEMINGEN

ENERGIEBEdRIJf NEdERWEERT In 2009 is besloten een (100%) dochtermaatschappij op te richten voor het beheer van de gemeenschappelijke warmte- koude opslag installaties voor complexen van de Woningvereniging. Op 13 januari 2010 zijn de statuten gepasseerd bij de notaris. Eind 2010 is de WKO ( warmte-koude opslag) installatie in het complex Sint Antoniusveste in exploitatie genomen. De huurders krijgen daarbij op basis van het principe “niet meer dan anders” de energiekosten, verbonden aan de opwekking van warmte en koeling en warm tapwater in rekening gebracht door EBN BV. uit de meerjaren - exploitatieopzet is gebleken dat er jaarlijks een negatief saldo zal zijn van gemiddeld € 22.500. Dit exploitatietekort kan slechts beperkt gecompenseerd worden door aanpassing van de tarieven voor energielevering. De investeringen à € 559.000 blijken niet verrekend in de huurprijzen en exploitatie van het complex en zullen komende jaren dan ook maar beperkt worden gecompenseerd worden door een bijstelling van de huurprijzen bij mutatie. De vordering van de Woningvereniging op EBN is in de jaarrekening 2012 afgewaardeerd.

• voorzitter remuneratiecommissie Dhr. H.W.M. Sentjens

• lid Raad van Commissarissen • voorzitter auditcommissie

Dhr. R.L.A.T. Zinckenlid • Raad van Commissarissen • lid huurderscommissie • lid auditcommissie

Outsourcen Energiebedrijf Medio 2014 heeft de RvC het voorstel van de directie geaccordeerd om de verkoop van het Energiebedrijf Nederweert voor te gaan bereiden. Daartoe is besloten omdat het exploiteren van een Energiebedrijf niet tot onze kerntaken behoort. De daarmee gepaarde kennis ontbreekt bij ons. Bovendien willen we de mogelijke risico’s, voortvloeiend uit de Warmtewet, uitsluiten. Daarnaast willen we het jaarlijks terugkerend negatieve bedrijfsresultaat, dat ten laste komt van de TI, elimineren. Naar verwachting wordt het verkooptraject in de loop van 2015 afgesloten.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2014 in totaal € 26.125 (in 2013 € 26.125). Warmtewet per 1-1-2014 In januari 2014 zijn alle betrokken huurders geïnformeerd over de werking van de Warmtewet. Naast een algemene informatiebijeenkomst zijn alle huurders individueel schriftelijk geïnformeerd, waarbij een leveringsovereenkomst is opgesteld. Tarieven 2014 Met ingang van 2014 zijn de GJprijzen verhoogd naar de wettelijk toegestane norm zoals vastgesteld op 20 december 2013 door de Autoriteit Consument en Markt – ACM ): De volgende tarieven zijn in rekening gebracht: • Prijs levering warmte en / of warm tapwater: - Vastrecht € 254 per jaar - Variabele vergoeding verbruik: € 24,03 per verbruikte GJ • Meettarief: € 24,54 voor de bemetering; • Eenmalig aansluittarief: - € 911,78 voor nieuwe aansluitingen tot 25 meter op het bestaande warmtenet - € 31,73 per meter voor aansluitingen boven de 25 meter.

46


47

ONZE DEELNEMINGEN

Resultaat 2014 In 2014 bedraagt het verlies € 36.160 toch ruim € 8000 hoger dan in 2013 ( € 28.125 ). Het extra verlies wordt grotendeels veroorzaakt door de externe advieskosten à € 20.812 t.b.v. het outsourcen van het Energiebedrijf. Het gaat daarbij om de procesbegeleiding, fiscale en juridische advisering.

xI

ONS fINANCIEEL BELEId EN RISICOBEHEER: STUREN Op LIqUIdITEIT EN SOLVABILITEIT

WOONINVESTERINGSfONdS (WIf)

VERBETERpLAN 2012-2014: RESULTAAT pOSITIEVE BEOORdELING CfV 2014

Sinds 2005 bezit Woningvereniging 2 certificaten van het Wooninvesteringsfonds (WIF) met een nominale waarde van € 500.000 per stuk. Met het aankopen van woningen van corporaties stelt het WIF verkopende corporaties in staat de liquiditeit van het eigen verkoopprogramma naar voren te halen en/of bezit direct om te zetten in liquiditeit tegen maatschappelijk aanvaardbare waarde (geen winstopslagen in aankoopwaarde). Eind 2012 is het WIF onder verscherpt toezicht van het CFV geplaatst. De financiële situatie is zeer precair. De lening is in 2013 derhalve afgewaardeerd ten laste van het resultaat. Eind 2014 is het totale woningbezit verkocht en zal naar verwachting uiterlijk 1 juli 2015 worden geleverd. De verwachting is dat de certificaathouders naast de nog te vorderen rente ongeveer een derde van de waarde van de certificaten zullen ontvangen.

De investeringen in de portefeuille afgelopen jaren en de hoge leningenportefeuille hebben voor de Woningvereniging geleid tot een verzwakking van de liquiditeits-en solvabiliteitspositie. De overheidsmaatregelen op het gebied van integrale belastingplicht (25%), de bijdrage voor de huurtoeslag en de te heffen saneringssteun door het CFV werken negatief door in onze financiële meerjarenprognoses. Vanaf 2011 wordt er met gerichte maatregelen gewerkt aan het verbeteren van onze financiële positie, eind 2012 vastgelegd in een verbeterplan, dat via de kwartaalrapportages door MT en RvC gevolgd wordt. Naar aanleiding van het negatieve solvabiliteitsoordeel CFV oktober 2012 is kritisch gekeken naar het nemen van een aantal extra maatregelen, naast de beleidswijzigingen, die al in 2011/2012 waren doorgevoerd. Dit heeft geleid tot een integraal pakket van maatregelen, die ook op de Algemene ledenvergadering november 2012 zijn besproken. Door het implementeren van de diverse maatregelen is onze solvabiliteit en liquiditeit afgelopen jaren verbeterd. Dit heeft in 2014 geleid tot een positieve beoordeling door het CFV.

VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE) Daarnaast neemt de Woningvereniging deel aan 4 Verenigingen van Eigenaren: • Woon-zorgcomplex Aan Stad-Thoês, waarin de Woningvereniging eigenaar is van 39 woonzorgappartementen en Land van Horne eigenaar is van de algemene ontmoetingsruimte; • Brugstraat: Dit is een gemengd complex van 9 appartementen, samen met Vastgoedbeheer Familie Wijen van Heugten. De Woningvereniging is eigenaar van 6 appartementen; • Pastorieweg: Dit betreft een VvE met de gemeente, die eigenaar is van de bibliotheek die gehuisvest is in de onderplint van het complex. De Woningvereniging is eigenaar van de 8 boven de bibliotheek gesitueerde appartementen; • Aerthijsplein: Dit betreft een VvE waarin de Woningvereniging eigenaar is van 9 appartementen in het duurdere segment en er 1 eigenaar bewoner is van een appartement. In 2014 is met iedere VVE afgesproken dat: • Per 2015 per VVE een onderhoudsfonds wordt opgezet op basis van een Meerjaren onderhoudsbegroting; • Het administratief / financieel beheer van de VVE zal worden uitbesteed aan een externe partijen.

EffECTEN RIJKSBELEId Op ONzE MEERJARENBEGROTING Op basis van de parameters van het CFV en WSW, dienen de DPI en de begroting 2015/meerjarenprognoses te worden opgesteld. De verhuurdersheffing en de saneringssteun leiden voor de Woningvereniging tot een achteruitgang van financiële middelen op jaarbasis van: € 362.000 in 2013, naar € 1.066.000 voor 2016 (in 2013 4% van de gerealiseerde huur naar 12% van de begrote huur in 2016). Om deze achteruitgang te kunnen opvangen is een verbeterplan opgesteld.

Jaar (x € 1.000)

Verhuurderheffing

Heffing saneringssteun

totaal

2014

722

305

1.027

2015

834

176

1.010

2016

892

174

1.066

2017

954

86

1.040

2018

944

85

1.029

2019

933

84

1.017

De implementatie hiervan vindt in 2015 plaats.

RISICOBEHEER Risicobeheer hangt samen met de mate waarin risico’s vooraf zijn in te schatten en de wijze waarin de organisatie zelf in staat is deze risico’s te managen. Externe, niet beïnvloedbare factoren zijn echter een nog groter risico, zo is ook afgelopen jaar weer duidelijk geworden. Managementinformatie is dan ook noodzakelijk om bijtijds bij te kunnen sturen. Maand- en kwartaalrapportages geven inzicht in de stand van zaken met betrekking tot de voorgenomen activiteiten/uitgaven, inkomsten en aandachtspunten. De kwartaalrapportages zijn een vast onderdeel van de agenda RvC. In de kwartaalrapportages is onder andere een resultatenrekening, kasstroomoverzicht en een liquiditeitsprognose opgenomen. De rapportages worden voorgesproken met de auditcommissie.

48


49

ONS FINANCIEEL BELEID EN RISICOBEHEER: STUREN OP LIQUIDITEIT EN SOLVABILITEIT

ONS FINANCIEEL BELEID EN RISICOBEHEER: STUREN OP LIQUIDITEIT EN SOLVABILITEIT

Aandachtspunten in 2014 waren: • Voortgang risicomanagement en intern controleplan • Herschrijven en verbeteren interne processen • Kasstromen en liquiditeitsprognose • Financiële Meerjarenprognoses in relatie tot investeringen • Financiële effecten verbeterplan. • Ketensamenwerking en organisatieverandering.

Solvabiliteit Vanaf 2013 wordt de activa niet langer gewaardeerd tegen kostprijs, maar tegen bedrijfswaarde. Tevens is op basis van de complexbeheerplannen besloten om de levensduur van een aantal complexen te verlengen. Gezien de kwaliteit van ons bezit en de genomen beleidsmaatregelen heeft dit een gunstig effect op onze solvabiliteit. Door de daling van de bedrijfswaarde zijn de onrendabele toppen van een aantal complexen weer gestegen, dit is ten laste van het resultaat gebracht.

De vermogenspositie De werkelijke cijfers over 2014 worden vergeleken met de in de financiële meerjarenbegroting geprognosticeerde cijfers voor 2014. Overzicht vermogenspositie Balanspost (x € 1.000)

Werkelijk ultimo 2014 Geraamd voor 2014

Eigen vermogen

63.926

Schulden lange termijn

63.984

89.892 64.129


125.351

149.482

Financiële vaste activa

1.470

2.570

De daling van het eigen vermogen is te verklaren door daling van de inflatie met 1% voor de komende 5 jaar, dat zich door vertaald in lagere huurinkomsten. De afwijking in de financiële vaste activa wordt veroorzaakt door de daling van de actieve latente belastingen en de afwaardering van de certificaten van het Wooninvesteringsfonds, wat ten tijde van het opstellen van de begroting nog niet bekend was.

De liquiditeitspositie In het verslagjaar is het saldo van de liquiditeit toegenomen van € 5.164.637 naar € 5.216.638. Enerzijds zijn er minder woningen verkocht dan begroot, anderzijds zijn er minder uitgaven geweest (met name onderhoud en uitstel revitalisatie aanleunwoningen). We hebben nu een buffer opgebouwd om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen. De komende jaren zullen de verhuurderheffing en saneringsheffing een groot beslag leggen op onze liquide middelen. Gezien de lage rentestand is het niet interessant om leningen vervroegd af te lossen. In het nieuwe ondernemingsplan zal bekeken worden hoe de overtollige liquide middelen kunnen worden ingezet. Uit de taxatie van het commercieel vastgoed is gebleken dat de waarde van een aantal objecten ligt in waarde is gestegen. Hierdoor heeft in 2014 een waardestijging op ons commercieel bezit plaatsgevonden van € 48.680. Conform de nieuwe woningwet zal ons bezit met ingang van 2016 gewaardeerd moeten worden tegen marktwaarde in verhuurde staat. Dit zal naar verwachting van negatieve invloed zijn op onze bedrijfswaardering, en dus gevolgen hebben voor de winst- en verliesrekening komende jaren. Geconsolideerde jaarrekening Woningvereniging Nederweert is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “middelgrote” organisatie. Daardoor geldt er niet langer vrijstelling van de consolidatieplicht. Met ingang van de jaarrekening 2013 is een geconsolideerde jaarrekening opgesteld van Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V.

De financieringspositie Leningenportefeuille De leningenportefeuille van de Woningvereniging is fors, maar wel behoudend van aard. Er is gekozen voor langlopende annuïtaire leningen, waardoor onze leningportefeuille de komende jaren wordt afgebouwd. Het gemiddelde rentepercentage van 4,47% ligt onder de disconteringsvoet van WSW, zijnde 5,25%. Daarnaast heeft de Woningvereniging een kredietfaciliteit bij de Rabobank voor € € 750.000.

Onrendabele investeringen In het verslagjaar is per saldo een bedrag van € 3.298.922 afgeboekt op de waarde van het sociaal vastgoed omdat de bedrijfswaarde per 31 december 2014 lager is dan de voortbrengingskosten minus de afwaarderingen. Deze afboeking wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de huurinkomsten voor de komende 5 jaar met een lagere inflatie zijn ingerekend (1% in plaats van 2%).

Overzicht kengetallen ICR (bedrijfstresultaat/rentelasten)

2013

2014

norm WSW

1,67

1,65

1,40

DSCR (kastroom [renteuitgaven+aflossingen])

1,03

1,01

1,00

Loan to value (vreemd vermogen/bedrijfswaarde)

49 %

53 %

75 %

Solvabiliteit (eigen vermogen/activa)

52 %

49 %

25 %

Op basis van de cijfers over 2014 voldoen wij aan de financiële ratio’s die door het WSW getoetst worden. In 2014 hebben een tweetal gesprekken met de accountmanager plaatsgevonden, op basis van het nieuwe risicomodel van WSW. In 2015 zal een (beperkte) review door het WSW plaatsvinden inzake de business risks.

50


51

xIII

VERKLARING BESTEdING MIddELEN

JAARREKENING 2014

Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Nederweert, 8 juni 2015

Het bestuur van de Woningvereniging, C.P.A.M. Keulen Directeur-bestuurder

52


53

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING 2014

1

Geconsolideerde balans per 31 december 2014

56

2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014

58

3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014

59

Geconsolideerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling

60

4

5 Toelichting op de geconsolideerde balans 70 6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 79

7

Enkelvoudige balans per 31 december 2014

84

8

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014

86

Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening

87

10

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014

88

11

Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014

90

9

ondertekening

54

92

overige gegevens

93

accountantsverklaring

94

Woningvereniging Nederweert JAARREKENING 2014

55

1

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2014

(na verwerking van het verlies)

ACTIVA

in euro’s

in euro’s

31-12-2014

31-12-2013

VASTE ACTIVA

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie


PASSIVA

in euro’s

in euro’s

31-12-2014

31-12-2013

Groepsvermogen (7) 63.925.774 74.898.058

Materiële vaste activa (1) Sociaal vastgoed in exploitatie

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2014

VOORZIENINGEN (8) 1.131.720 924.956 119.562.952

133.185.049

3.630

-

919.575

931.554

LANGLOPENDE SCHULDEN (9)

63.984.190

66.592.012

Schulden aan kredietinstellingen

1.464.374

1.528.283

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

120.486.157 134.116.603 KORTLOPENDE SCHULDEN (10)

Vastgoedbeleggingen (2) Commercieel vastgoed in exploitatie

4.864.680

4.816.000

Financiële vaste activa (3) Latente belastingvordering(en) Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

2.450.142

2.943.839

Schulden aan leveranciers

225.037

255.162

Waarborgsommen

161.030 -

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 1.050.260

1.295.662

419.242

426.129

Overige schulden en overlopende passiva

45.566

41.780

253.058

201.256

4.599.207 4.970.320

1.469.502 1.721.791

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden (4) Vorderingen (5) Liquide middelen (6)

TOTAAL ACTIVA

56

1.381.438

1.406.069

222.476

160.246

5.216.638

5.164.637

6.820.552

6.730.952

133.640.891

147.385.346

TOTAAL PASSIVA


133.640.891 147.385.346

57

2

3

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

OVER HET BOEKJAAR 2014

in euro’s

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2014 (bedragen X € 1.000)

in euro’s

2014 2013

2014 2013

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten (11) Opbrengsten servicecontracten (12) Overheidsbijdragen (13) Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (14)

Kasstroom uit operationele activiteiten 8.798.918

8.450.353

170.016

174.737

-

12

381.134

760.857

Netto omzet energieleveringen (15)

33.013

29.219

Overige bedrijfsopbrengsten (16)

74.673

79.155

9.457.754

9.494.333

Totaal bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

Bedrijfsresultaat

• Afschrijvingen • Afschrijvingen desinvesteringen • Waardeveranderingen materiële vaste activa • Waardeveranderingen voorraden • Waardeveranderingen FVA • Mutatie voorzieningen • Verandering in werkkapitaal

Afschrijvingen materiële vaste activa (17)

8.322.320

4.254.035

- mutatie voorraden en onderhanden projecten

Overige waardeveranderingen van vaste activa (18)

3.150.103

-4.395.195

- mutatie vorderingen

24.974

902

Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa (19)

- mutatie kortlopende schulden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

53.189

60.797

Totaal bedrijfslasten

854.669

15.544.601

3.340.278

BEDRIJFSRESULTAAT Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (25) Financiële baten en lasten (26) RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (27)

RESULTAAT

-4.390

-

1

-

-

-16

-

-10

913.575

908.345

3.158

123

743.150

856.902

-178

-60

909.661

1.430.457

4.254

-57

-533

796.995

Lasten servicecontracten (23)

8.322

4

Personeelskosten (20)

Overige bedrijfskosten (24)

6.154

21

Onderhoudslasten (21) Leefbaarheid (22)

-6.087

Aanpassingen voor:

• Ontvangen rente • Betaalde rente • Belasting

-572

42

58

-3.040

-3.164

-

-

118

-2.998

-3.106

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.750

2.852

-6.086.847 6.154.055 48.680

-23.001

-2.973.551

-3.080.504

-9.011.718 3.050.550 -452.166

-567.158

-9.463.884 2.483.392

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-49

-8

Desinvesteringen in materiële vaste activa

791

1.221

Mutatie financiële vaste activa

7

140

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

749

1.354

-

-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

2014

Aflossingen langlopende schulden

-2.447

-2.946

2013

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.447

-2.946

Mutatie liquide middelen

52

1.260

Liquide middelen ultimo boekjaar

5.217

5.165

Liquide middelen aanvang boekjaar

5.165

3.905

52

1.260

Mutatie liquide middelen in boekjaar

58


59

GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

4

GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR

WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

Personeelsleden Bij de Woningvereniging waren in 2014 gemiddeld 10,39 personeelsleden werkzaam (2013: 11,71).

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Algemeen Activiteiten Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V., statutair gevestigd te Nederweert, zijn uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Nederweert. Het adres van de Woningvereniging is Gutjesweg 6, 6031 ET te Nederweert. Consolidatie In de jaarrekening van Woningvereniging Nederweert zijn de financiële gegevens geconsolideerd van Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V. Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningvereniging Nederweert zijn de financiële gegevens verwerkt van de Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaat bepaling van Woningvereniging Nederweert. De financiële gegevens van Woningvereniging Nederweert en Energiebedrijf Nederweert B.V. zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De balans en de winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. Continuïteitsveronderstelling Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Schattingswijzigingen In de berekening van de bedrijfswaarde is een schattingswijziging doorgevoerd ten aanzien van de restwaarde grond. Daarnaast heeft berekening plaatsgevonden op verhuureenheid niveau in plaats van complexniveau. Hierdoor zijn enkele wijzigingen in de boekwaarde en bedrijfswaarde ontstaan. Deze wijzigingen zijn beperkt. De verwerking van de mutaties in de bedrijfswaarde zijn ten opzichte van voorgaand jaar verbeterd en voldoen nu volledig aan de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Het effect op de vergelijkende cijfers is beperkt en niet afzonderlijk in 2013 verwerkt.

60

Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigings prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winsten-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De cijfers over 2013 zijn geherrubriceerd teneinde de vergelijkbaarheid met 2014 mogelijk te maken. Het betreffen de volgende herrubriceringen: Balans De premies sociale verzekeringen € 19.452 onder de kortlopende schulden zijn gesaldeerd met de post overige belastingen en premies sociale verzekeringen en geherrubriceerd onder de kortlopende vorderingen. Winst- en verliesrekening • De terugname afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed € 437.999 is geherrubriceerd onder niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. • De afwaardering Wooninvesteringsfonds € 665.617 is geherrubriceerd onder overige waardeveranderingen materiële vaste activa.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woningvereniging Nederweert is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningvereniging Nederweert zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.


61



Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

• jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten: 1e 5 jaar 2%, daarna 3% (voorgaand jaar: 1e 5 jaar 2%, daarna 3%); • de gemiddelde levensduur is 32 jaar (voorgaand jaar: 33 jaar); • disconteringsvoet externe financieringsrente bedraagt 5,25% tot renteconversie werkelijk percentage (voorgaand jaar: 5,25%); • verkoopbeleid en huurharmonisatie 5 jaar (voorgaand jaar 5 jaar); De variabele exploitatie-uitgaven (per woning) is conform de meerjarenbegroting. In de bedrijfswaarde berekening 2014 en in 2013 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen.

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De bedrijfswaarde van de warmtevoorziening wordt bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (levering energie) en de variabele kosten. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van 2,5% (voorgaand jaar: 3,5%); • jaarlijkse huurverhogingen volgende 4 jaren van 2,5% (voorgaand jaar: 3,5%); • jaarlijkse huurverhogingen na 4 jaar van 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); • jaarlijkse huurderving van 0,53% (voorgaand jaar: 0,59%); • jaarlijkse inflatie van 1,0% voor de eerste 5 jaar, daarna 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); • grondwaarde per VHE € 205,70 per m2 (voorgaand jaar: € 205,70 per m2); • jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten: 1e 5 jaar 2%, daarna 3% (voorgaand jaar: 1e 5 jaar 2%, daarna 3%);

62

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteits waardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde


63



duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Afschrijvingen Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen de revatilisering van de aanleunwoningen en zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met het eventueel voorclcalculatorisch onrendabele deel van de investering. Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met het eventueel voorcalculatorisch onrendabele deel van de investering. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoed beleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf “Algemene uitgangspunten”) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

Waarderingsgrondslag Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-enverliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardevermin deringen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: • onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie • onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) • onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn) Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop. Actieve belastinglatentie leningenportefeuille De actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van

64


65



de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief.

Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatie tekorten, rekening houdend met veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielasten-stijgingen over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voorgecalculeerde exploitatie-overschotten. De vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met de rente, over het jaarlijks resterend saldo. Overige vorderingen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Voorraden GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Voorraden onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen de gemiddelde inkoopprijs of lagere marktwaarde. Voorraad grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Overige reserves Aan de overige reserves wordt het saldo van het jaarresultaat toegevoegd. De post is tegen nominale waarde opgenomen.

66

Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de naar corporatie zullen toevloeien; c De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; d De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Betreft de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving.


67



Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

Overheidsbijdragen Dit betreft de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van woningaanpassingen t.b.v. mindervaliden. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekenende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste actival worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven.

WNT Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. Woningvereniging Nederweert heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Rentebaten en rentelasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen en effecten alsmede geactiveerde bouwrente over het geïnvesteerd vreemd vermogen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde rentelasten verantwoord alsmede de toegerekende rente aan de waarborgsommen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woningvereniging Nederweert integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woningvereniging Nederweert, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

68


69

TOELICHTING OP DE geconsolideerde balans

5

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS

De desinvesteringen in 2014 betreffen de verkoop van 9 huurwoningen. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 135 miljoen. Voor de zekerheden voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Per balansdatum is € 3.630 uigegeven aan materiële vaste activa in ontwikkeling.

ACTIVA

Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 280 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen voor 2015 en volgende jaren jaarlijks 14 woningen worden verkocht, met een maximum van 60 woningen. De historische kostprijs per 31 december 2014 bedraagt € 65.599.761 (31 december 2013 € 72.633.856).

VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed

Vastgoed in

Onroerende

in exploitatie

ontwikkeling

en roerende zaken

bestemd voor

ten dienste van

eigen

de exploitatie

Totaal

De gerealiseerde herwaardering met betrekking tot de afschrijvingen bedraagt € 5,1 miljoen en voor de verkopen € 0,3 miljoen. De bedragen zijn rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. MUTATIE BEDRIJFSWAARDE

exploitatie

De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 13.622.098 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar.

Waardering per 1 januari 2014 Aanschaffingswaarde Herwaardering Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Bedrijfswaarde

De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: 106.527.653 61.233.018 -34.575.622 133.185.049

- -

1.330.294 107.857.947 - 61.233.018

-

-398.742

-

931.552 134.116.601

Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Herwaardering

- 3.630 49.286 52.916 -768.340 35.369 -1.508.400

-

Verbeteringen bestaand bezit

-

Sloop bestaand bezit

-

Aankoop bezit

-

21.547

Verkocht bezit

-881.106

Overige mutaties woninggegevens

673.049

56.916

-

- -1.508.400 -60.647 -8.322.320

-8.261.673

- -

-

-3.298.922

179.869

-

-

179.869

-13.622.097

3.630

-208.057 (c) Parameterwijzigingen

Terugneming waardeverminderingen ten gunste van -11.977 -13.630.444

Waardering per 31 december 2014

In de inflatie / lastenstijging (inflatie van 2% naar 1%)

105.759.313

3.630

59.724.618

-

Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

-45.920.979

-

119.562.952

3.630

1.357.417 107.120.360

392.962

In de mutatiegraad / huurbeleid

-336.003 -

-6.448.934

- 59.724.618 -437.842

-46.358.821

919.575 120.486.157

(d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen Huren

-2.029.673

Huurderving

Sociaal vastgoed in exploitatie Woningvereniging Nederweert onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond geen afschrijvingen • Opstal lineair 50 jaar

51.443

Onderhoudsuitgaven

-1.251.913

Verhuurderheffing

-5.296.371

Overige exploitatieuitgaven Grondwaarde

-136.077 -1.349.364

Voorgenomen sloop

-

Voorgenomen verbeteringen

-

Voorgenomen verkopen

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1.413 woningen, 17 standplaatsen, 5 woonwagens, 1 maatschappelijke ruimte en 79 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 189.547.000.

70

-6.505.893

In de levensduur In de vermogenskostenvoet / methode van contant maken

Herwaarderingen Bedrijfswaarde

Nieuwbouw

-22.163 -790.503

-3.298.922

Aanschaffingswaarde

(b) Voorraadmutaties

-

Afschrijvingen

3.043.651

-

Waardeverminderingen ten laste van het resultaat het resultaat

Vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen

-34.974.364

Mutaties Investeringen

(a) Autonome ontwikkeling

3.197

10.008.758

Totale mutatie bedijfswaarde


-13.622.098

71



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Per balansdatum is € 3.630 uitgegeven aan materiële vaste activa in ontwikkeling.

3. Financiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt:

vordering (en)

Latente belasting-

Stand per 1 januari 2014

Verzekerd bedrag 1.214.083 158.600 400.000 62.700

Laatstelijk vastgesteld 2014 2014 2014 2014

2. Vastgoedbeleggingen

Verkrijgingsprijs Herwaardering

2013

7.263.077 7.263.077

- -245.402

- -31.050 -31.050

Rente

- 24.164 24.164

Voorzieningen

- 1.050.260

- -626.004

419.242

1.469.502

Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed

686.167

914.890

Belastinglatentie voor leningenportefeuille

364.093

380.772

De latente belasting vordering bestaat uit een belastingvordering als gevolg van de toekomst te verrekenen belastingen tengevolge van nog te verrekenen fiscale resultaten in voorgaande boekjaren. De actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. Er is geen actieve belastinglatentie gevormd uit hoofde van compensabele verliezen omdat het onzeker is of in de toekomstige jaren fiscale winsten zullen worden behaald. Voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering. Aangezien verondersteld wordt dat de exploitatie eerst op lange termijn wordt beëindigd, zal de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tenderen.

-76.442 -76.442

Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeverminderingen

-2.370.635

-2.347.635

Marktwaarde per 1 januari

4.816.000

4.839.000

Mutaties Waarderingsverschillen

-245.402

Waardeverminderingen

1.050.260 1.295.662

De desinvesteringen betreffen de verkoop van 2 bedrijfsbussen.

2014

2.340.334

- 7.460

Latente belastingvordering(en) 31-12-2014 31-12-2013

Per 31 december 2014 bedraagt de WOZ-waarde van het kantoorpand € 529.000 (peildatum 1-1-2014).

Commercieel vastgoed in exploitatie

426.128

-

Desinvesteringen

Stand per 31 december 2014

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: • Grond geen afschrijvingen • Opstal lineair 50 jaar • Inventaris lineair 5 jaar • Vervoermiddelen lineair 6 jaar

Totaal

1.295.662

Investeringen

Kantoorgebouw/werkplaats Kantoor- en magazijninventaris Kantoorbescheiden/archief Hardware

Achtergesteld lening

investerings

Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. De latentie is in het verleden gevormd voor perioden van 5 jaar. Gezien de onzekerheid op de woningmarkt is met ingang van 2013 voor boekjaren na deze periode geen nieuwe latentie meer gevormd.

- -23.000

Terugneming waardeverminderingen ten gunste van het resultaat

48.680

48.680 -23.000

-

De latentie zal de komende 3 jaar in gelijke delen worden afgebouwd tot nihil. Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 228.723.

Aanschaffingswaarde Herwaardering

7.263.077 7.263.077 -76.442 -76.442

Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

-2.321.955

-2.370.635

Marktwaarde per 31 december

4.864.680

4.816.000

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Het volledige commerciële bezit is in 2013 getaxeerd en in 2014 is een derde getaxeerd.

Belastinglatentie voor leningenportefeuille De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. De contante waarde van dit verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend bedraagt € 1.456.373, waarbij de latentie is gebaseerd op het huidige vennootschapsbelastingtarief ad. 25%. Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 14.384.

Per 31 december 2014 heeft het niet-DAEB bezit een totale WOZ-waarde van € 4.603.000 (peildatum 1 januari 2014). De historische kostprijs per 31 december 2014 bedraagt € 5.087.346 (31 december 2013 € 5.217.503). De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed (inclusief garages) bedraagt per 31 december 2014 € 4.628.681.

72


73



Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

2014

2013 1.068.113

Stand per 1 januari

426.128

Waardeverminderingen

-31.050 -665.617

Rente

24.164 23.633

Stand per 31 december

419.242

426.129

Rentevoet en looptijd De lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 2,25%. De looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde “call-optie”) uitoefent. Achtergesteld karakter: De vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: • achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidig en toekomstige schuldeisers van het Wooninvesteringsfonds. • onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de tranche waartoe de certificaten behoren. Eind 2012 is het Wooninvesteringsfonds onder verscherpt toezicht geplaatst van het CFV. De financiële positie is zorgwekkend. De lening is in 2013 derhalve afgewaardeerd met € 665.617 ten laste van het resultaat. Eind 2014 is het totale woningbezit verkocht en zal naar verwachting uiterlijk 1 juli 2015 worden geleverd. De verwachting is dat de certificaathouders naast de nog te vorderen rente ongeveer een derde van de waarde van de certificaten zullen ontvangen.

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid. 5. Vorderingen

31-12-2014

31-12-2013

Huurdebiteuren

99.001

91.537

Handelsdebiteuren

29.879

6.078

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa

2014

2013

Stand per 1 januari

-

-143.244

Ontvangen bijdragen

-

-145.166

Rente

- 1.922


- -

1.129 61.502

222.476

160.246

82.303

83.035

29.287

27.531

Huurdebiteuren Zittende huurders Vertrokken huurders

111.590 110.566

Voorziening wegens oninbaarheid

-12.589

99.001 91.537

Voorziening dubieuze huurdebiteuren Stand per 1 januari

2014

2013

19.029

10.442

8.583 11.878

Onttrekking

-15.023 -3.291


12.589

19.029

Terzake van oninbaarheid is een voorziening getroffen. De voorziening bedraagt per 31 december 2014, respectievelijk 2013 € 12.589 en € 19.029. Handelsdebiteuren 31-12-2014

In december 2013 zijn de resterende subsidieverplichtingen afgekocht en uitbetaald.

-19.029

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,86% van de bruto jaarhuur (12* huur over december 2014).

Dotatie BWS subsidies

4.717 88.879

31-12-2013

Debiteuren 29.879

6.078

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen

VLOTTENDE ACTIVA

Pensioenen

4.717 1.129

Overige vorderingen en overlopende activa

4. Voorraden

31-12-2014

31-12-2013

Voorraad - onderhoudsmaterialen Voorraad - onderhoudsmaterialen

21.831

39.166

-7.575

-

-14.256

39.166

61.502

Rente

41.856 49.960

Verzekeringen

24.562 -

Diversen

12.974 4.304

Nog te ontvangen voorschotten energie

Voorraad - gronden

74

88.879

Overlopende activa

Voorziening incourante voorraad

Overlopende activa

Voorschotten energiekosten

4.272

4.517

-

2.721

Grond Bredeweg

690.267

689.988

Afrekening gasverbruik

2.900

-

Grond Carisplan

676.915

676.915

Premie ziektekostenverzekering

2.315

-

1.367.182

1.366.903

Totaal voorraden

1.381.438

1.406.069

88.879 61.502


75



6. Liquide middelen

31-12-2014

Rabobank Rekening Courant Rabobank spaarrekening Rabobank Energiebedrijf Nederweert B.V. ING zakelijke rekeningen ING spaarrekeningen Kas

31-12-2013

667.614

255.176

2.745.626

3.012.049

27.144

33.826

21.059

82.859

1.754.792

1.779.318

403

1.409

5.216.638

5.164.637

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de corporatie. Woningvereniging Nederweert beschikt over een kredietfaciliteit van € 750.000. Voor deze kredietfaciliteit is een 1e hypotheek groot € 2.268.901 gevestigd op de appartementen aan de Burgemeester Hobusstraat 4 t/m 50 gelegen te Nederweert.

Leningen BNG 2014 2013 Stand per 1 januari

69.378.171

Aflossing

-2.943.839 -2.818.732


66.434.332

Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 31 december

72.196.903 69.378.171

-2.450.142

-2.943.839

63.984.190

66.434.332

De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,47% (2013: circa 4,47%). De leningen van de kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het dynamisch kostprijssysteem. Voor de leningen van kredietinstellingen is een WSW- of gemeentegarantie afgegeven.

passiva

Waarborgsommen

7. Groepsvermogen

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

Voor een toelichting op het groepsvermogen verwijzen wij u naar de toelichting op het eigen vermogen van de enkelvoudige balans op pagina 89 van dit rapport.

Boekwaarde per 1 januari

95.712

95.911

61.969

64.038

157.681

159.949

-5.043

-5.974

Mutaties

De totale herwaardering van het sociaal vastgoed bedraagt € 55,9 miljoen positief en de herwaardering van de deelneming bedraagt € 0,6 miljoen negatief. Het eigen vermogen wijkt af van het geconsolideerd vermogen. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat bij Woningvereniging Nederweert de lening, die verstrekt is aan het Energiebedrijf Nederweert B.V., is afgeboekt. Dit is niet het geval bij het Energiebedrijf.

Uitbetaalde waarborgsommen Toegevoegde waarborgsommen

5.625

5.775

Uitbetaalde rente

-1.874

-2.098

Toegevoegde rente

4.641

28

3.349

-2.269

Ontvangen waarborgsommen

96.294

95.712

Rente waarborgsommen

8. Voorzieningen

Latente belastingverplichtingen Deze voorziening heeft betrekking op de tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van activa en passiva. De voorziening is berekend naar het geldende belastingtarief van 25%.

2014 2013 924.956

Dotatie

206.764 322.096 1.131.720

61.968

161.030

157.680

Overboeking naar kortlopende schulden

-161.030

-

-

157.680

Langlopend deel per 31 december

Stand per 1 januari Stand per 31 december

64.736

Boekwaarde per 31 december

602.860

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief 5% rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. De te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75. In 2015 wordt de waarborgregeling afgeschaft en zal de totale waarborgsom worden uitgekeerd.

924.956

10. Kortlopende schulden

De voorziening is overwegend langlopend van aard. Schulden aan kredietinstellingen

9. Langlopende schulden

Niet vervallen rente leningen

31-12-2014

Aflossings-

Resterende

Resterende

verplichting 2015

looptijd 1-5 jaar

looptijd > 5 jaar

Leningen BNG

66.434.332 2.450.142 10.931.050

53.053.140

1.464.374

1.528.283

2.450.142

2.943.839

225.037

255.162

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Leningen BNG Schulden aan leveranciers Crediteuren

76

31-12-2014 31-12-2013


77


Waarborgsommen Waarborgsommen

31-12-2014

31-12-2013

161.030

-

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

18.465

13.038

Loonheffing

27.101

28.742

45.566

41.780

6

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE

WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2014 11. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen

Overige schulden en overlopende passiva

8.658.163

8.332.480

Onroerende zaken niet zijnde woningen

258.196

250.177

-109.885

-128.244

-7.556

-4.060

Vakantiedagen

22.655

30.775

Huurderving wegens leegstand

Accountantskosten

26.377

30.187

Huurderving wegens oninbaarheid

Advieskosten

12.000

-

8.798.918 8.450.353

Rente- en bankkosten

1.292

1.894

Nettoloon

5.396

5.676

66.520

57.813

12. Opbrengsten servicecontracten

Vooruitontvangen huur Afrekening servicekosten met huurders

29.505

39.066

Overige goederen, leveringen en diensten

Vooruitontvangen huurtoeslag

11.337

12.389

Vergoedingsderving wegens leegstand

Nog te ontvangen facturen

47.182

18.962

Nog te betalen kosten complex 41,42 en 111

2.151

1.576

Waarborgsommen vertrokken huurders

2.666

2.543

18.280

-

7.697

375

253.058

201.256

Afrekening energiekosten Nog te betalen planmatig onderhoud

2014 2013

176.888

179.521

-6.872

-4.784

170.016

174.737

13. Overheidsbijdragen Bijdrage woningaanpassing mindervaliden

-

12

14. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN

Verkoopwaarde bestaand bezit Af: Boekwaarde

Voorwaardelijke verplichtingen

Af: Verkoopkosten

Hypotheekrecht WSW Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 205 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). € 3 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet- nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen. Obligo Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.558.000.

1.831.000

-732.971

-1.041.651

-12.245

-28.492

381.134 760.857

Fiscale eenheid De vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting van Woningvereniging Nederweert; op grond daarvan is de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

1.126.350

15. Netto omzet energieleveringen Geleverde energie

33.013

29.219

16. Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden

3.725 4.475

Verkoop machines

6.476

4.492

Pro-rata BTW

18.217

70.188

Detachering

46.255 -

74.673 79.155

17. Afschrijvingen materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.261.673

4.187.726

60.647

66.309

8.322.320 4.254.035

Energiebedrijf Nederweert B.V. Woningvereniging Nederweert is voornemens haar deelneming Energiebedrijf Nederweert B.V. in 2015 te verkopen.

78


79

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2014

18. Overige waardeveranderingen van vaste activa Terugname afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs sociaal vastgoed Afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs sociaal vastgoed Afwaardering WOZOCO Eind Afwaardering certificaten Wooninvesteringsfonds


2014

2013

-179.869

-5.168.860

3.298.922

-

-

108.048

23. Lasten servicecontracten

31.050

665.617

Stroomverbruik

3.150.103 -4.395.195

19. Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa Bijzondere waardevermindering voorraden

24.974

902

20. Personeelskosten

705.577

Ontvangen ziekengelduitkeringen

-21.547

-47.975

557.834

657.602

105.145

107.134

Sociale lasten

2013

53.189

60.797

3.251 2.181 124.515 136.232

Belastingen

643.791 630.445

Verzekeringen

20.084 21.985

Contributie landelijke federatie

13.374

16.004

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

8.583

11.878

Rioolfonds

14.613

13.637

Premie glasverzekering

12.174

11.618

4.743

4.046

11.774

6.643

856.902

854.669

Presentie- en vacatiegelden Raad van Commissarissen

32.083

32.870

Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie

454

870

579.381

2014

Servicekosten

Overige

Bruto lonen

24. Overige bedrijfskosten Bestuurs- en toezichtskosten

Pensioenlasten Pensioenlasten

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid

VVE-beheer

Lonen en salarissen

Premies sociale verzekeringswetten

22. Leefbaarheid

113.386 121.308

Opleidingskosten

2.590

182

Overige bestuurskosten

7.165

8.868

42.292

42.790

10.492

17.664

Overige personeelskosten Uitzendkrachten

92.350 -

Huisvestingskosten

Reis- en verblijfkosten

10.797

Gas water licht

10.228

Reiskostenvergoedingen

6.151 5.791

Onderhoud onroerend goed

5.661

5.613

Kantinekosten

3.350 2.472

Belastingen/Verzekeringen

3.770

2.518

10.479

11.834

Opleidingskosten

23.159 11.610

Schoonmaakkosten

Verplichting vakantiedagen

-8.120

Overige huisvestingskosten

Overige

5.609 4.284

-6.854

5.087

5.516

35.489

43.145

721.688

27.522

133.296 27.531 Overige heffingen Verhuurderheffing

21. Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Af: Lasten eigen werkapparaat

807.158

-

-65.075

273

1.067

Lasten warmtevoorziening

796.995 743.150

Onderhoud WKO-installatie

Planmatig onderhoud

501.453

Verbruik klein materiaal

Mutatie-onderhoud

80

Heffing saneringssteun 796.722

504.595

298.051

334.913

1.019.739

362.435

20.459

24.801

Ingekochte energie incl. energieverbruik WKO-installatie

26.951

26.480

47.410

51.281

38.657 73.107

Reparatieverzoeken

256.612 229.456

796.722 807.158

Woningvereniging Neder weert JAARREKENING 2014

81


Diverse bedrijfslasten Accountants- en administratiekosten


2014

2013

27. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2014

2013

35.129

28.522

Mutatie passieve belastinglatentie voorziening groot onderhoud

-206.764

-322.096

Fiscale kosten

3.555

15.237

Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed

-228.723

-228.723

Advieskosten

38.811

155.757

-16.679

-16.339

-452.166

-567.158

Verzekeringen

6.652

9.676

102.734

91.909

Contributies en abonnementen

8.885

10.048

Onderhoud inventarissen

1.023

926

643

7.299

Automatiseringskosten

Onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof bestelbussen Bankkosten

6.957

7.683

Porti en telefoonkosten

20.771

22.331

Drukwerk en kantoorbenodigdheden

15.114

22.667

Advertentiekosten

148

1.645

Oninbare vorderingen op vertrokken huurders

563

2.416

Financieringskosten WSW

6.643

6.779

Kosten EPA, strategisch voorraadbeheer en woningkarthotheek

1.729

12.532

Vergoeding kosten huurdersvereniging

6.250

6.240

4.840

-

Kosten meten klanttevredenheid Kosten visitatie Overige algemene kosten

22.028

-

3.052

7.027

285.527

408.694

15.310

18.162

8.415

3.261

Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille

De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende weten regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. Het belastbaar bedrag in 2014 is, zonder rekening te houden met verrekening van verliezen, positief. Vanuit het verleden beschikt Woningvereniging Nederweert echter over fiscale verliezen die in 2014 kunnen worden verrekend. Hierdoor wordt het belastbaar bedrag in 2014 nihil. De acute vpb-positie voor het jaar 2014 is dan ook bepaald op nihil. Per ultimo 2014 zijn de fiscaal compensabele verliezen grotendeels verrekend. Bij het verzorgen van de aangifte vennootschapsbelasting 2014 worden de aanvullend benodigde cijfermatige onderbouwingen samengesteld.

Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering

5.748

5.748

29.473

27.171

25. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie

48.680

-23.001

41.792

50.469

72

941

Rente Wooninvesteringsfonds

24.164

23.633

Rente vordering BWS-subsidie

-

1.922

495

6.561

66.523

83.526

-3.035.426

-3.163.957

-4.648

-73

-3.040.074

-3.164.030

26. Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen Rente deurwaarder

Ontvangen heffingsrente Belastingdienst Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen

82


83

7

ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2014


ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (na verwerking van het verlies)

in euro’s in euro’s

ACTIVA

PASSIVA 31-12-2014 31-12-2013

31-12-2014

31-12-2013

VASTE ACTIVA


Voorzieningen

Vastgoedbeleggingen 4.864.680 4.816.000

Latente belastingverplichtingen Voorziening deelnemingen

Financiële vaste activa (28) 1.469.502 1.721.791 Vlottende activa

Liquide middelen

63.299.770

74.279.514

120.486.157 134.116.603

Vorderingen

in euro’s

Eigen vermogen (29) Overige reserves

Voorraden

in euro’s

1.131.720

924.956

624.767

588.611

1.756.487 1.513.567

Langlopende schulden 1.381.438 1.406.069


215.304 153.008 5.189.494

63.984.190

66.434.332

-

157.680

Waarborgsommen

63.984.190 66.592.012

5.130.811

6.786.236 6.689.888

Kortlopende schulden


1.464.374

1.528.283

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

2.450.142

2.943.839

Schulden aan leveranciers

225.037

255.162

Waarborgsommen

161.030

-

47.135

45.532

218.410

186.373

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende pasiva

4.566.128 4.959.189

Totaal activa

84

133.606.575

147.344.282

Totaal passiva 133.606.575 147.344.282


85

8

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014

in euro’s

in euro’s

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

8.798.918

8.450.353

170.016

174.737

-

12

381.134

760.857

Overige bedrijfsopbrengsten

68.984

79.155

Totaal bedrijfsopbrengsten

9.419.052

9.465.114

Bedrijfslasten Afschrijvingen

8.322.320

4.254.035

Overige waardeveranderingen van vaste activa

3.157.563

-4.390.517

Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa

24.974

902

Personeelskosten

909.661

913.575

Onderhoudslasten

796.995

743.150

Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten

53.189

60.797

856.902

854.669

1.355.599

851.001

Totaal bedrijfslasten

15.477.203

3.287.612

Bedrijfsresultaat

-6.058.151

6.177.502

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 48.680

-23.001

Financiële baten en lasten

-2.973.551

-3.080.504

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-8.983.022

3.073.997

-452.166

-567.158

-36.156

-28.125

-9.471.344

2.478.714

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen (30)

Resultaat

86

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING

VAN DE ENKELVOUDIGE jAARREKENING

De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW.

2014 2013

Huuropbrengsten

9

Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede de toelichting op de onderscheidende activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niets anders wordt vermeld. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze netto vermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningvereniging Nederweert. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.


87

10

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS

ACTIVA

2014 2013

passiva

28. Financiële vaste activa

29. Eigen vermogen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Overige reserves

Energiebedrijf Nederweert B.V. Stand per 1 januari Verstrekte gelden/aflossingen gedurende het boekjaar

618.544

613.866

Stand per 1 januari

74.279.514

50.064.955

Resultaatbestemming boekjaar

-9.471.344

2.478.714

64.808.170

52.543.669

-1.508.400

21.735.845

63.299.770

74.279.514

7.460

4.678

626.004

618.544

Mutatie herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie

Voorziening

-626.004

-618.544


-

-


2014 2013

De totale herwaardering van het sociaal vastgoed bedraagt € 55,9 miljoen positief en de herwaardering van de deelneming beOver de vordering wordt 0,00% rente berekend.

draagt € 0,6 miljoen negatief.

Omdat de verwachting is dat de verstrekte gelden aan Energiebedrijf Nederweert B.V. niet meer terugbetaald zullen worden, is per

Het eigen vermogen wijkt af van het geconsolideerd vermogen. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat bij Woningvereniging

31 december 2011 voor de vordering een voorziening getroffen.

Nederweert de lening, die verstrekt is aan het Energiebedrijf Nederweert B.V., is afgeboekt. Dit is niet het geval bij het Energiebedrijf.

Aansluiting op het vennootschappelijk vermogen Geconsolideerd eigen vermogen Groepsmaatschappijen met negatief eigen vermogen Enkelvoudig eigen vermogen

63.925.774

74.898.058

626.004

-618.544

63.299.770

74.279.514

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN

Voorwaardelijke verplichtingen Fiscale eenheid De vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting van Woningvereniging Nederweert; op grond daarvan is de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Hypotheekrecht WSW Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 205 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). € 3 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet- nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen. Obligo Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.558.000.

88


89

11

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE

WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2014

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:

Bezoldiging van bestuurders en commissarissen Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.

P.M. Geerts - voorzitter Raad van Commissarissen - lid huurderscommissie - lid remuneratiecommissie - lid auditcommissie

2014 2013 7.125

7.125

M.H. de Corti - lid Raad van Commissarissen

4.750

4.750

J.A. van Nierop - lid Raad van Commissarissen - voorzitter remuneratiecommissie

4.750

4.750

H.W.M. Sentjens - lid Raad van Commissarissen - voorzitter auditcommissie

4.750

4.750

R.L.A.T. Zincken - lid Raad van Commissarissen - lid huurderscommissie - lid auditcommissie

4.750

4.750

26.125

26.125

De directeur-bestuurder, mevrouw C.P.A.M. Keulen, heeft de volgende beloningen ontvangen: Bruto-salaris Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)* Belaste vaste en variabele onkostenvergoedingen

2014 2013 86.000 15.461 2.794 104.255

84.000 14.606 2.582 101.188

* De OVP/VPL-aanspraak is niet meegenomen in de berekening omdat de directeur/bestuurder geen aanspraak kan maken op deze pensioenregelingen.

De duur van het dienstverband in het boekjaar bedraagt 365 dagen en betreft een arbeidsduur van 36 uur per week. De directeur/bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met haar gemaakte bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in 7 jaar zal worden aangepast. Haar beloning valt in bezoldigingsklasse C.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2014 in totaal € 26.125 (in 2013 € 26.125). Alle commissarissen hadden in 2014 en 2013 een dienstverband van 365 dagen. Personeelsleden Bij Woningvereniging Nederweert waren in 2014 gemiddeld 10,39 personeelsleden werkzaam, berekend op fulltimebasis (2013: 11,71). 30. Resultaat deelnemingen

Resultaat Energiebedrijf Nederweert B.V.

90


-36.156

-28.125

91

ONdERTEKENING VAN dE JAARREKENING

OVERIGE GEGEVENS

1. STATUTAIRE REGELING WINSTBESTEMMING

Nederweert, 8 juni 2015

In de statuten van Woningvereniging Nederweert is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd.

Keulen C.P.A.M.

Geerts P.M.

2. VERWERKING VAN HET VERLIES 2014

Directeur - Bestuurder

Voorzitter Raad van Commissarissen

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen is het verlies ad € 9.471.344 over 2014 in mindering gebracht op de overige reserves. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt.

Nierop van J.A.

Sentjens E.

Lid Raad van Commissarissen


Zincken R.L.A.T.

de Corti M.H.



92

WONINGVERENIGING NEDER WEERT JAARREKENING 2014

93

Controleverklaring van de onafhankelijke

accountant

Aan: de raad van commissarissen en de directeur-bestuurder van Woningvereniging Nederweert Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Woningvereniging Nederweert te Nederweert gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningvereniging Nederweert per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Tilburg, 11 juni 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

was getekend L.A. Bijl RA

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het Accountantsprotocol Bbsh in Bijlage III bij het Bbsh en het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

94


95

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING WoningVereniging nederWeert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 f 0495-634719 I www.de Woningverenigingederweert.nl

INVESTEREN IN SAMENWERKING

Recommend Documents