International Valuation Standards. en Nederlandse waarderingstandaarden: definities, vergelijkingen en implementatie. Consultatie versie

International Valuation Standards en Nederlandse waarderingstandaarden: definities, vergelijkingen en implementatie

Consultatie versie

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.C. Hordijk MRICS Nyenrode Real Estate Center

CONSULTATIE VERSIE

2/67

COLOFON International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden Deze uitgave is opgesteld door prof. dr. T.M. Berkhout en prof. dr. A.C. Hordijk van Nyenrode Estate Center. Het onderzoek is ondersteund door LMV, NVM, RVT, VBO en de Waarderingskamer. Het doel van deze uitgave is uniformering van Nederlandse begrippen en standaarden binnen de internationale context. Reacties De auteurs hebben deze uitgave bedoeld als consultatie versie (versie 0.9). De reacties en ervaringen naar aanleiding van deze consultatie versie kunnen gemeld worden aan de auteurs of op [email protected].

Druk Drukkerij All-in, Katwijk ISBN 978-90-75208-23-8 © 2008, Nyenrode Real Estate Center Eerste druk, mei 2008 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs.

2

CONSULTATIE VERSIE

3/67

Woord vooraf In het financieel-economisch verkeer wordt de ‘sportieve’ metafoor van de spelers en hun speelveld vaak gebruikt. Kennelijk spreekt het beeld van strijd, zege en heldendom de mensen aan. Voor een eerlijk spelverloop zijn evenwel duidelijke spelregels nodig, normen, gebaseerd op waarden of beginselen (‘fair play’, onpartijdigheid en dergelijke), waaraan de spelers zich hebben te houden. Dat geldt niet alleen voor wedstrijden, maar eigenlijk voor alles wat het (inter)menselijk verkeer betreft; betalings- en handelsverkeer niet uitgezonderd. Problemen ontstaan onder andere wanneer een bepaalde (spel)regel op meer dan één manier wordt – of kan worden – uitgelegd. Of als een bepaald begrip op meer, soms strijdige manieren kan worden uitgelegd; met sterk verschillende uitkomsten en resultaten als gevolg. Een arbiter dient dan uitsluitsel te geven. Niet anders is het gesteld in de wereld van taxaties en andersoortige beoordelingen op grond waarvan verstrekkende beslissingen (moeten) worden genomen. Een helder begrippenkader is dan onontbeerlijk. Wanneer begrippen zoveel ruimte laten aan verschillende interpretaties en nuanceringen, worden processen gefrustreerd en relaties onnodig onder druk gezet. Is het niet zo dat het gros van conflicten en geschillen is terug te voeren op – letterlijk – ‘misverstaan’? Het lag dan ook in de lijn der verwachtingen dat de toenemende vraag naar houvast, transparantie en harmonisering de laatste jaren de standaardisering van verslaggevingsregels heeft beïnvloed. Op 1 januari 2005 werden de International Financial Reporting Standards (IFRS) ingevoerd voor beursgenoteerde ondernemingen, een gebeurtenis die waarschijnlijk meer betekenis heeft gehad dan op het eerste gezicht lijkt. Ondanks de beperking tot financiële-verslaggevingsregels voor een beperkt segment in het internationale bedrijfsleven, is de invloed op nationale regelgeving, overige financieel-economische segmenten en andere dan financiële-verslaggevingsstandaarden namelijk nu al nauwelijks meer te overschatten. Zo heeft de Nederlandse Raad voor de Jaarverslaggeving al veel van het IFRS-gedachtegoed in zijn regelgeving opgenomen en zijn onlangs de IFRS voor het Nederlandse midden- en kleinbedrijf gepubliceerd. De invoering van die standaarden hebben ook gevolgen voor de onderdelen van de verslaglegging waar controlerend accountants zich voor hun oordeelsvorming baseren op externe rapportages zoals taxaties van vastgoed. Dit heeft de ontwikkeling van de International Valuation Standards (IVS) sterk gestimuleerd. Door nauwe samenwerking tussen de IAS Board en de IVS Committee zullen definities en standaarden wereldwijd worden gestroomlijnd, wat ontegenzeglijk zijn weerslag zal hebben op de Nederlandse taxatiepraktijk. Onderzoek In deze studie hebben wij IVS-waardebegrippen en IVS-waarderingsstandaarden vergeleken gangbare Nederlandse waardebegrippen en –standaarden met vastgoed als specifiek aandachtsgebied; of, om nog wat preciezer te zijn: onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Wij behandelen in onze analyse IVS-standaarden en IVSdefinities betreffende het marktwaardebegrip en de niet-marktwaardebegrippen. Per standaard komen de Engelstalige IVS-standaarden en IVS-definities, de Nederlandse vertaling daarvan en de discrepanties in de onderscheidene vertalingen aan de orde.. Nu is vertalen van woorden iets anders dan het ‘hertalen’ of opnieuw verwoorden van begrippen en achterliggende gedachten. Per slot van rekening is het van belang dat het ene gedachtegoed, waar een gehele cultureel bepaalde begrippenwereld achter ligt, nauwkeurig wordt overgezet naar het andere gedachtegoed met zijn eigen kaders en voorstellingen. Vandaar dat wij onze suggesties, gemotiveerd, willen voorleggen aan een uitgelezen groep deskundigen om de zo noodzakelijke nuances en nuanceringen te laten aanbrengen. Nooit 3

CONSULTATIE VERSIE

4/67

mogen we namelijk vergeten dat achter de taal ook een (bedrijfs)cultuur schuilt: andere weten regelgeving, in eeuwen zo gegroeid en aangepast aan de behoeften en wensen van een samenleving, met eigen gewoonten, zeden, gebruiken, waarden, normen. Kortom, een één-opéén-vertaling is nooit mogelijk zonder een bepaald cultureel gegroeid begrippenkader enigszins geweld aan te doen. Een bepaalde mate van consensus kan dan meer draagvlak geven voor een soort ‘geautoriseerde’ interpretatie van de inhoud van begrippen die dagelijks worden gebruikt in de waarderingspraktijk. Daar komt bij dat formuleringen die in de ene taal gebruikelijk zijn, in de andere taal ongewoon zijn, soms zelfs potsierlijk. De reactie ‘Maar dat zeggen wij zo helemaal niet’ ligt dan voor de hand. Het is het bekende dilemma van iedere vertaler: zich letterlijk aan de tekst houden en zich laten persen in een toch vreemd keurslijf van gedachten en formuleringen, dan wel gedachten overzetten in herkenbare en begrijpelijke taal met soms verlies van nuances tegenover de winst de bedoeling van de oorspronkelijke schrijver optimaal te hebben weergegeven. Deze studie doet de nodige aanbevelingen voor de invoering van de IVS-waardebegrippen en -standaarden in Nederland, welke aanbevelingen mede voor commentaar en reflectie zijn aangeboden aan onze ‘coreferenten’. Na de genoemde consultatieronde zullen in een latere fase aan de orde komen: • voorgestelde standaarden en definities in Nederland; • (eventuele) effecten op de standaarden en definities van de brancheverenigingen; • (eventuele) effecten op de wetgeving; • implementatie van de begrippen; • een voorstel voor het moment waarop een en ander zijn beslag zal krijgen in wetgeving en in de regelgeving van brancheverenigingen. De studie is uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van prof. dr. T.M. Berkhout en prof. dr. A.C. Hordijk (vertegenwoordiger van Nederland in de IVSC) van het Nyenrode Real Estate Center, die eraan hechten hun dank uit te spreken aan de steun van de Waarderingskamer, de NVM, de VBO, de LMV en de RVT, waarbij de Waarderingskamer als penvoerder is opgetreden. Verder danken zij allen die op enigerlei wijze een bijdrage aan deze studie hebben geleverd en zonder wier steun veel niet mogelijk was geweest. Breukelen, maart 2008

4

CONSULTATIE VERSIE

5/67

Inhoudsopgave

Pagina

1

IVS standaard en definities (Engels)

7

2

Nederlandse vertaling van de IVS standaard en definities (versie Berkhout/Hordijk )

15

3

De Nederlandse standaarden/definities en verschillen met de IVS 3a De definitie van de RICS Nederland 3b Opbouw definities NVM (waardelijst 2001), ook gebruikt door LMV, VBO en RVT 3c Marktwaarde EU 3d ROZ Taxatierichtlijnen 3e Troostwijk Groep 3f SBV 3g Ten Have

4

7

31 31 34 34 36

Fiscale waardebegrippen 5.1 Waarde in het economische verkeer (WEV) 5.2 Waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) 5.3 Waarde volgens art 17 lid 2 Wet WOZ

6

25 26 27 28 29

Jaarrekening van ondernemingen 4.1 Burgerlijk wetboek 4.2 Besluit actuele waarde 4.3 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving 4.3.1 Vastgoedbeleggingen 4.3.2 Opbrengstwaarde

5

17 23

39 40 41

Andere niet-marktwaarde waarderingen Value in Use (gebruikswaarde) Investment Value, or Worth (beleggingswaarde) Going Concern Value (waarde van de onderneming) Insurable Value (waardebegrippen t.b.v. de verzekering) Assessed, Rateable, or Taxable Value (waarde t.b.v. de belastingen) Salvage Value (sloopwaarde) Liquidation or Forced Sale Value (gedwongen verkoop waarde) Mortgage Lending Value (waarde t.b.v. de hypotheek verstrekking) Special Value (waardering boven marktwaarde) Specialised, or Special Purpose, or Special Use Properties (Vastgoed met een specifiek karakter, een speciaal doel of een speciaal gebruik)

43 44 45 46 48 56 57 60 61 62

Naschrift van de samenstellers van het rapport

63

Lijst van Afkortingen

65

Literatuurlijst

67 5

CONSULTATIE VERSIE

6/67

6

CONSULTATIE VERSIE

7/67

1 IVS standaard en definities (Engels) Voordat wij overgaan tot de begrippenvergelijking, willen wij eerst de systematiek van ons onderzoek uiteenzetten. Zo beginnen wij met een beschrijving van de marktwaardedefinitie in de IVS 2005. Dit betreft niet alleen de definitie van het begrip marktwaarde, maar ook een nadere definitie van belangrijke onderdelen daarvan, zoals de begrippen willing seller en date of valuation. Vervolgens komen wij tot een voorstel voor een vertaling van het desbetreffende begrip. Die vertaling zetten wij dan af tegen de onderscheidene definities die worden aangehouden door brancheverenigingen, de jaarverslaggevingspraktijk en de onderscheidene wet- en regelgevers. Via een schematische weergave geven wij bij iedere vergelijking aan welke elementen van de internationale definitie van marktwaarde wel, gedeeltelijk en niet voorkomen in de overeenkomstige Nederlandse definitie. Uit de IVS 2005 presenteren wij eerst de volgende passages over de Market Value.1 Daarnaast bieden wij ons vertalingsvoorstel aan. Engelstalige tekst Market Value Basis of Valuation (Revised 2005) This Standard should be read in the context of the background material and implementation guidance contained in General Valuation Concepts and Principles.

Voorgestelde vertaling Berkhout/Hordijk Marktwaarde als waarderingsgrondslag (herziene versie 2005) Deze standaard moet worden begrepen in het licht van het achtergrondmateriaal en de richtlijnen voor de implementatie van de Standaard zoals vervat in de Algemene Waarderingsconcepten en -principes.

1.0 Introduction 1.1 The objective of this Standard is to provide a common definition of Market Value. This Standard also explains the general criteria relating to this definition and to its application in the valuation of property when the purpose and intended use of the valuation calls for estimation of Market Value. 1.2 Market Value is a representation of value in exchange, or the amount a property would bring if offered for sale in the (open) market at the date of valuation under circumstances that meet the requirements of the Market Value definition. To estimate Market Value, a Valuer must first determine highest and best use, or most probable use. (See International Valuation Standards [IVS],General Valuation Concepts and Principles, para. 6.3, 6.4, 6.5.) That use may be for continuation of a property’s existing use or for some alternative use. These determinations are made from market evidence.

1.0 Inleiding 1.1 Het doel van deze Standaard is een algemene definitie te geven van het begrip ‘Marktwaarde’. Deze Standaard licht ook de algemene criteria toe met betrekking tot deze definitie en de toepassing ervan op de marktwaardebepaling van vastgoed.

1

1.2 Het begrip Marktwaarde staat voor de ruilwaarde, ofwel het bedrag dat vastgoed zou opbrengen indien het, onder de omstandigheden die voldoen aan de eisen van de definitie van de Marktwaarde, op de (vrije) markt ter verkoop zou worden aangeboden. Om de Marktwaarde te schatten, moet de taxateur eerst bepalen wat het meest doelmatige, meest doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik is, (Zie International Valuation Standards [IVS], General Valuation Concepts and Principles, §§ 6.3, 6.4, 6.5). Dat kan voortzetting van het bestaande gebruik zijn, of alternatief gebruik. Dat wordt vastgesteld op grond van marktreferenties.

IVS 2007, p. 75-84. 7

CONSULTATIE VERSIE

8/67

1.3 Market Value is estimated through application of valuation methods and procedures that reflect the nature of property and the circumstances under which given property would most likely trade in the market. The most common methods used to estimate Market Value include the sales comparison approach, the income capitalisation approach, including discounted cash flow analysis, and the cost approach.

1.3 De Marktwaarde wordt geschat door waardebepalingsmethoden en –procedures toe te passen die gerelateerd zijn aan de aard van het vastgoed, alsmede aan de meest waarschijnlijke omstandigheden waaronder het desbetreffende vastgoed op de markt zou worden verhandeld. De meest gebruikelijke methoden voor het schatten van Marktwaarde zijn onder meer de benadering van de vergelijkbare verkooptransacties, de benadering van de inkomstenkapitalisatie (waaronder de analyse van de gedisconteerde kasstromen) en de kostenbenadering. 1.4 All Market Value measurement methods, 1.4 Alle methoden, technieken en procedures techniques, and procedures will, if applicable voor het schatten van Marktwaarde zullen, and if appropriately and correctly applied, indien toepasbaar en op juiste en correcte lead to a common expression of Market wijze als instrument gebruikt, leiden tot een Value when based on market-derived criteria. gebruikelijke weergave van Marktwaarde, Sales comparisons or other market mits deze instrumenten uitgaan van criteria comparisons should evolve from market die van de markt zijn afgeleid. Vergelijkbare observations. The income capitalisation verkooptransacties of andere vergelijkingen approach, including discounted cash flow met de markt moeten zijn afgeleid van analysis, should be based on marketwaarnemingen uit de markt. De benadering determined cash flows and market-derived van de inkomstenkapitalisatie, waaronder de rates of return. Construction costs and analyse van de gedisconteerde kasstromen, depreciation should be determined by moeten berusten op kasstromen en op de reference to an analysis of market-based markt tot stand gekomen estimates of costs and accumulated rendementspercentages. depreciation. Although data availability and Bouwkosten en afschrijving moeten worden circumstances relating to the market or the bepaald onder verwijzing naar een analyse property itself will determine which van realistische kostenschattingen en valuation methods are most relevant and geaccumuleerde afschrijving. De appropriate, the outcome of using any of the beschikbaarheid van gegevens en de marktforegoing procedures must be Market Value en vastgoedomstandigheden zelf bepalen if each method is based on market-derived welke waardebepalingsmethoden het meest data. ter zake doen en geschikt zijn. Toch moet de uitkomst van het gebruik van enig van de hierboven genoemde methoden de Marktwaarde zijn indien elke toegepaste methode berust op gegevens die van de markt afgeleid zijn. 1.5 The manner in which property would 1.5 De wijze waarop vastgoed gewoonlijk ordinarily trade in the market distinguishes wordt verhandeld, bepaalt welke methoden the applicability of the various methods or of procedures om Marktwaarde te schatten procedures of estimating Market Value. toepasbaar zijn. Wanneer zij berusten op When based on market information, each marktinformatie, zijn alle methoden method is a comparative method. In each vergelijkend van aard. In elke situatie waarin valuation situation one or more methods are een waarde moet worden bepaald, zijn in het generally most representative of (open) algemeen één of meer methoden het meest market activities. The Valuer will consider representatief voor de activiteiten op de each method in every Market Value (vrije) markt. Voor elke opdracht inzake 8

CONSULTATIE VERSIE

9/67

engagement and will determine which methods are most appropriate.

Marktwaarde zal de (professionele) taxateur elke methode in overweging nemen en dan bepalen welke methoden in dat geval het meest geschikt zijn.

2.0

2.0

Scope

Reikwijdte

2.1 IVS 1 applies to the Market Value of property, normally real estate and related elements. It requires that the property under consideration be viewed as if for sale on the market, in contrast to being evaluated as a part of a going concern or for some other purpose.

2.1 De IVS 1 is van toepassing op de Marktwaarde van vastgoed, wat gewoonlijk grond en gebouwen samen met de daarmee verband houdende zaken zal zijn. Verder gaat de standaard ervan uit dat het onderhavige vastgoed bestemd is voor verkoop op de markt. Dit is anders dan wanneer de waarde ervan wordt bepaald als onderdeel van een ”going concern” of voor enig ander doel.

3.0

3.0 Definities

Definitions

3.1 Market Value is defined for the purpose of these Standards as follows:

3.1 Voor het doel van deze Standaarden wordt Marktwaarde als volgt gedefinieerd:

Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een op gepaste afstand tot elkaar staande bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing zou worden uitgeruild op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

3.2 The term property is used because the focus of these Standards is the valuation of property. Because these Standards encompass financial reporting, the term asset 2 may be substituted for general application of the definition. Each element of the definition has its own conceptual framework:

3.2 De term vastgoed wordt gebruikt omdat deze Standaarden zich concentreren op de waardebepaling van onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Omdat deze Standaarden ook betrekking hebben op financiële verslaggeving, kan de term actief voor een algemene toepassing van de definitie in plaats van de term vastgoed worden gelezen. Elk element van de definitie heeft zijn eigen conceptuele kader (zie voor uitleg commentaar): 3.2.1 ‘Het geschatte bedrag’ verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs (gewoonlijk in de nationale valuta) die voor het vastgoed

3.2.1 ‘The estimated amount...’ refers to a price expressed in terms of money (normally in the local currency), payable for the 2

Toevoeging onzerzijds: zie IFRS 2007, Framework, § 49; ‘An asset is a resource controlled by the entity as a result of past events and from which future economic benefits are expected to flow to the entity.’ 9

CONSULTATIE VERSIE

10/67

property in an arm’s-length market transaction. Market Value is measured as the most probable price reasonably obtainable in the market on the date of valuation in keeping with the Market Value definition. It is the best price reasonably obtainable by the seller and the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer. This estimate specifically excludes an estimated price inflated or deflated by special terms or circumstances such as atypical financing, sale and leaseback arrangements, special considerations or concessions granted by anyone associated with the sale, or any element of Special Value (defined in IVSC Standard 2, para. 3.8).

3.2.2 ‘...a property should exchange...’ refers to the fact that the value of a property is an estimated amount rather than a predetermined amount or actual sale price. It is the price at which the market expects a transaction that meets all other elements of the Market Value definition should be completed on the date of valuation. 3.2.3 ‘...on the date of valuation...’ requires that the estimated Market Value is timespecific as of a given date. Because markets and market conditions may change, the estimated value may be incorrect or inappropriate at another time. The valuation amount will reflect the actual market state and circumstances as of the effective valuation date, not as of either a past or future date. The definition also assumes simultaneous exchange and completion of the contract for sale without any variation in price that might otherwise be made.

3.2.4 ‘...between a willing buyer...’ refers to one who is motivated, but not compelled to buy. This buyer is neither over-eager nor determined to buy at any price. This buyer is also one who purchases in accordance with the realities of the current market and with

betaald moet worden in een zakelijke markttransactie, waarbij partijen een passende afstand tot elkaar houden. Marktwaarde wordt gemeten als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag waarop de waarde volgens de eerdergenoemde definitie wordt bepaald. Het is de gunstigste prijs die koper en verkoper redelijkerwijze kunnen verwachten. Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden, zoals een ongewone financiering, ‘sale & leaseback-regelingen’, speciale vergoedingen of kortingen die zijn toegekend door eenieder die bij de verkooptransactie betrokken is, of door enig element uit het begrip ‘Bijzondere Waarde’ (zoals gedefinieerd in IVSC Standard 2, § 3.8). 3.2.2 ‘zou worden uitgeruild’ verwijst naar het feit dat de waarde van vastgoed een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het gaat hier om de prijs waarvan de ‘markt’ verwacht dat een transactie die aan alle elementen van de definitie van Marktwaarde voldoet op de dag waarop de waarde wordt bepaald, tot stand zou zijn gekomen. 3.2.3 ‘op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald’ houdt in dat de geschatte Marktwaarde op dat bepaald tijdstip geldt. Doordat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de eerder geschatte waarde op een ander tijdstip onjuist of misplaatst zijn. De prijs waartegen vastgoed wordt gewaardeerd, zal de werkelijke toestand en omstandigheden van de markt tot uitdrukking brengen, zoals die op de dag van de taxatie golden, niet eerder of later. De definitie gaat er ook van uit dat de eigenaarswisseling en de afwikkeling van de verkoopovereenkomst gelijktijdig plaatsvinden zonder enige prijsverandering, die daardoor anders tot stand zou kunnen komen. 3.2.4 ‘tussen een (…) bereidwillige koper’ betekent dat hij gemotiveerd is om te kopen, maar dat hij daartoe niet verplicht is. Hij is noch al te gretig , noch vastbesloten om het vastgoed tegen elke prijs te kopen. Hij laat zich evenmin leiden door de waan van de dag 10

CONSULTATIE VERSIE

11/67

current market expectations, rather than in relation to an imaginary or hypothetical market that cannot be demonstrated or anticipated to exist. The assumed buyer would not pay a higher price than the market requires. The present property owner is included among those who constitute ‘the market.’ A Valuer must not make unrealistic assumptions about market conditions nor assume a level of market value above that which is reasonably obtainable.

, noch door irreële verwachtingen in de markt. Hij gaat niet uit van een denkbeeldige of veronderstelde markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat die bestaat. Hij zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt. De verkoper behoort tot de groep die ‘de markt’ vormt. Een taxateur gaat niet uit van onrealistische veronderstellingen over marktomstandigheden en evenmin mag hij uitgaan van Marktwaarde op een niveau dat hoger ligt dan wat redelijkerwijs haalbaar is. 3.2.5 ‘...a willing seller...’ is neither an 3.2.5 ‘een bereidwillige verkoper’ betekent over-eager nor a forced seller, prepared to hij noch al te al te gretig is, noch gedwongen sell at any price, nor one prepared to hold out om tegen elke prijs te verkopen. Hij is for a price not considered reasonable in the evenmin bereid aan te dringen op een prijs current market. The willing seller is die in de huidige markt niet redelijk kan motivated to sell the property at market terms worden geacht. De verkoper is gemotiveerd for the best price attainable in the (open) om het vastgoed onder de geldende market after proper marketing, whatever that marktvoorwaarden te verkopen voor de price may be. The factual circumstances of hoogst haalbare prijs op de (vrije) markt na the actual property owner are not a part of een behoorlijke marketing, wat die prijs ook this consideration because the ‘willing seller’ zal worden. De feitelijke omstandigheden is a hypothetical owner. beïnvloeden zijn overwegingen niet, omdat de verkoper in kwestie een “hypothetische” eigenaar is. 3.2.6 ‘...in an arm’s-length transaction...’ 3.2.6 de frase ‘een op gepaste afstand tot is one between parties who do not have a elkaar staande’ betekent dat de partijen in particular or special relationship (for geen bijzondere of speciale relatie tot elkaar example, parent and subsidiary companies or staan (zoals moeder- en landlord and tenant) that may make the price dochtermaatschappijen, of verhuurder en level uncharacteristic of the market or huurder), wat ertoe kan leiden dat het niveau inflated because of an element of Special van de prijs niet marktconform is, of afwijkt Value. (See IVS 2, para. 3.8.) The Market vanwege een element van bijzondere waarde Value transaction is presumed to be between (zoals gedefinieerd in IVSC Standard 2, § unrelated parties, each acting independently. 3.8). De transactie tegen Marktwaarde wordt verondersteld gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en ieder zelfstandig handelen. 3.2.7 ‘...after proper marketing...’ means 3.2.7 ‘na een behoorlijke marketing’ that the property would be exposed to the betekent dat het vastgoed op de meest market in the most appropriate manner to geëigende wijze op de markt gepresenteerd effect its disposal at the best price reasonably zou zijn zodanig dat het verkocht wordt obtainable in accordance with the Market tegen een in redelijkheid haalbare prijs, in Value definition. The length of exposure time overeenstemming met de definitie van may vary with market conditions, but must Marktwaarde. De aanbiedingsperiode kan be sufficient to allow the property to be variëren naar de marktomstandigheden, maar brought to the attention of an adequate moet voldoende zijn om het vastgoed onder number of potential purchasers. The de aandacht te brengen van een passend exposure period occurs prior to the valuation aantal potentiële kopers. De date. introductieperiode gaat aan de dag van de waardebepaling vooraf. 11

CONSULTATIE VERSIE

12/67

3.2.8 ‘...wherein the parties had each acted knowledgeably and prudently...’ presumes that both the willing buyer and the willing seller are reasonably informed about the nature and characteristics of the property, its actual and potential uses, and the state of the market as of the date of valuation. Each is further presumed to act for self-interest with that knowledge, and prudently to seek the best price for their respective positions in the transaction. Prudence is assessed by referring to the state of the market at the date of valuation, not with benefit of hindsight at some later date. It is not necessarily imprudent for a seller to sell property in a market with falling prices at a price that is lower than previous market levels. In such cases, as is true for other purchase and sale situations in markets with changing prices, the prudent buyer or seller will act in accordance with the best market information available at the time.

3.2.9 ‘...and without compulsion...’ establishes that each party is motivated to undertake the transaction, but neither is forced or unduly coerced to complete it. 3.3 Market Value is understood as the value of an asset estimated without regard to costs of sale or purchase and without offset for any associated taxes. 3.4 Highest and Best Use (HABU). The most probable use of a property, which is physically possible, appropriately justified, legally permissible, financially feasible, and which results in the highest value of the property being valued.

3.2.8 ‘waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent’ veronderstelt dat de koper en verkoper redelijk ter zake kundig zijn met betrekking tot de aard en kenmerken van het vastgoed, zijn feitelijke en potentiële gebruiksmogelijkheden en dat zij op de hoogte waren van de marktsituatie toen het vastgoed werd gewaardeerd. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij met die kennis in haar eigen belang handelt en bedachtzaam streeft naar de beste prijs gezien haar positie als koper of verkoper in de transactie. Wat in de transactie prudent is, moet worden beoordeeld aan de hand van de dan geldende situatie en niet met de wijsheid achteraf. Het is niet noodzakelijkerwijs als lichtvaardig te beschouwen als een verkoper op een markt met dalende prijzen vastgoed verkoopt tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. Net als in andere situaties van koop en verkoop op markten met wisselende prijzen, geldt ook in dergelijke gevallen dat de prudente koper of verkoper handelt in overeenstemming met de beste marktinformatie die op het moment beschikbaar is. 3.2.9 ‘niet onder dwang’ houdt in dat elke partij gemotiveerd is de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of bijvoorbeeld door dwang door de financiële positie wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 3.3 Onder Marktwaarde wordt de waarde begrepen van een actief zoals die wordt geschat zonder te letten op koop- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige, met koop of verkoop samenhangende belastingen. 3.4. Het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (‘Highest And Best Use’). Het meest waarschijnlijke gebruik van vastgoed dat fysiek mogelijk, op de juiste wijze beoordeeld, wettelijke toegestaan en financieel haalbaar is, resulterend in de hoogste waarde voor het object waarvan de waarde wordt bepaald.

12

CONSULTATIE VERSIE

13/67

Slotopmerkingen bij de IVS standaarden3 De IVS geeft in het “Statement of Standard” ook nog aan dat taxateurs zorgvuldig met de definitie dienen om te gaan. Opmerkingen worden gemaakt over ethiek, competentie/bekwaamheden, uitsluitingen, ( datgene wat wel van belang kan zijn maar niet is meegenomen in de taxatie )en de wijze van rapporteren. Dit zou opgenomen moeten worden in de desbetreffende regelingen en voorschriften van de brancheorganisaties, dan wel in de nog op te zetten regelingen en voorschriften onder de vlag van VastgoedCert. 5.0

Statement of Standard To perform valuations that comply with these Standards and Generally Accepted Valuation Principles (GAVP), it is mandatory that Valuers adhere to all sections of the Code of Conduct pertaining to Ethics, Competence, Disclosure, and Reporting (sections 4, 5, 6, and 7).

5.1

In performing and reporting a Market Value estimate, the Valuer shall 5.1.1 completely and understandably set forth the valuation in a manner that will not be misleading; 5.1.2 ensure that the estimate of Market Value is based on market-derived data; 5.1.3 ensure that the estimate of Market Value is undertaken using appropriate methods and techniques; 5.1.4 provide sufficient information to permit those who read and rely on the report to fully understand its data, reasoning, analyses, and conclusions; and 5.1.5 comply with the requirements of IVS 3 in reporting the valuation. Accordingly, the Valuer shall 5.1.5.1

define the value being estimated and state the purpose and intended use of the valuation, the effective date of valuation, and the date of the report; 5.1.5.2 clearly identify and describe the property and property rights or interests being valued; 5.1.5.3 describe the scope/extent of the work undertaken and the extent to which the property was inspected; 5.1.5.4 state any assumptions and limiting conditions upon which the valuation is based; 5.1.5.5 fully and completely explain the valuation bases/approaches applied and the reasons for their applications and conclusions; and 5.1.5.6 include a signed Compliance Statement (Certification of Value) attesting to the Valuer’s objectivity, professional contributions, nonbias, non-contingency of professional fees or other compensation, as well as Standards’ applicability, and other disclosures.

3

IVS 2007; page 79-80. 13

CONSULTATIE VERSIE

14/67

14

CONSULTATIE VERSIE

15/67

2. Nederlandse vertaling van de IVS standaard en definities ( versie Berkhout / Hordijk ) Hieronder volgt een schematische weergave van onze vertaling van de belangrijkste onderdelen uit de IVS marktwaarde definitie. Marktwaarde vertaling Berkhout/Hordijk geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

IVS Engelse definitie estimated amount Property date of valuation arm’s-length transaction willing buyer willing seller proper marketing knowledgeably prudently without compulsion

Commentaar 1. ‘vastgoed’ In § 3.2 van IVS 2007 verklaart men waarom de term property wordt gebruikt. De focus van de standaarden ligt op de waardering van vastgoed. De Engelse term property vertalen wij als ‘vastgoed’. Daaronder verstaan wij onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Daarmee willen wij aansluiten bij het Burgerlijk Wetboek. Wij geven de voorkeur aan de term vastgoed boven de term ‘object’ die door de RICS wordt gehanteerd. De IVS maakt onderscheid tussen property en real estate : Property is the bundle of rights, real estate the physical entity Art. 5:1 BW definieert ‘eigendom.’ Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Art. 3:3 BW (Burgerlijk Wetboek) definieert ‘onroerend’ en ‘roerend.’ 1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

15

CONSULTATIE VERSIE

16/67

Toelichting Het onderscheid roerend-onroerend betreft alleen zaken die geen vermogensrechten zijn. Slechts de onroerende zaken zijn omschreven. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Art. 3:6 BW definieert ‘vermogensrechten’: Rechten die, hetzij afzonderlijk hetzij tezamen met een ander recht, overdraagbaar zijn, of er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen, ofwel verkregen zijn in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel, zijn vermogensrechten. Art. 3:8 BW definieert ‘beperkt recht’ Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, hetwelk met het beperkte recht is bezwaard. Toelichting Beperkte rechten zijn rechten die van het moederrecht zijn afgesplitst en die hetzij bij ieder overdraagbaar vermogensrecht kunnen voorkomen (bijvoorbeeld vruchtgebruik), hetzij alléén bij rechten op bijzondere voorwerpen, bijvoorbeeld erfdienstbaarheid en erfpacht bij het eigendomsrecht op onroerende zaken. Beperkte rechten zijn te onderscheiden in gebruiksrechten (zoals vruchtgebruik en erfpacht) en zekerheidsrechten (zoals pand en hypotheek).4 2. ‘actief’ In § 3.2 van IVS 2007 wordt uitgelegd dat de term asset in het kader van financiële rapportage voor algemene toepassing van de definitie in de plaats worden gesteld. Elk element van de definitie heeft zijn eigen conceptuele kader. Wij vertalen het woord asset in ‘actief’. Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel, waarover de entiteit zeggenschap uitoefent en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de entiteit zullen vloeien.5 3. ‘met gepaste afstand tot elkaar’ Met deze term geven wij invulling aan het begrip ‘at arm’s length.’ Aangezien de uitdrukking overdrachtelijk en niet puur letterlijk is, geeft ons dat de vrijheid een eigen omschrijving te geven die weergeeft wat er eigenlijk met dit begrip wordt bedoeld: zakelijk, objectief, nuchter, onbevooroordeeld. Het gaat om een marktconforme transactie tussen

zakelijk handelende partijen. De frase ‘met gepaste afstand tot elkaar’ is gekozen om zo dicht mogelijk bij de tekst uit de toelichting te blijven.6 4. ‘Uitgeruild’ als vertaling van ‘exchanged’ is ruimer dan de formele overdracht bij de notaris. 5. ‘Prudent’ is prudent/verstandig met de connotaties: voorzichtig, overdacht, doordacht, behoedzaam, zorgvuldig, nauwgezet, met beleid (conservatief). 6. ‘Bereidwillige koper, bereidwillige verkoper.’ Hiermee bedoelen wij kopers en verkopers die iets beogen, zich iets ten doel stellen. Men zou ‘willing’ kunnen opvatten als tegenwoordig deelwoord van ‘to will’, ‘willen’. Maar ‘willende’ levert in het Nederlands een wat ongebruikelijke vertaling op (‘willende verkoper’). 4

Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek 2007. Zie IFRS 2006, Raamwerk, paragraaf 49a, p. 44. 6 IVS 2007, § 3.2.6. 5

16

CONSULTATIE VERSIE

17/67

3 De Nederlandse standaard en definities en de verschillen met de IVS Definities van de Branche organisaties 3a. De definitie van de RICS Nederland Het Britse Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) heeft het hoofdstuk over marktwaarde uit de IVS letterlijk overgenomen in het Red Book en de Nederlandse afdeling van het RICS heeft dit in het voorjaar van 2007 in vertaling uitgebracht. De vertaling volgt hierna. Uit de RICS-taxatiestandaarden, vertaald uit het Red Book door RICS Nederland, maart 2007, citeren wij de volgende passages over de Market Value.7 In deze taxatiestandaarden zijn de IVS-standaard en –definities omgezet naar het Nederlands. Marktwaarde (PV3.2) Taxaties gebaseerd op Marktwaarde gaan uit van de definitie en van de interpretaties van de International Valuation Standards Committee. Wij geven hier letterlijk de vertaling van het RICS weer. Definitie Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Conceptueel kader als gepubliceerd in International Valuation Standard 1 3.2

De term object wordt gebruikt omdat deze Standaarden zich richten op de taxatie van objecten. Omdat deze Standaarden ook financiële verslaglegging betreffen, kan voor algemene toepassing van de definitie de term activum in de plaats worden gesteld. Elk element van de definitie heeft zijn eigen conceptuele kader. 3.2.1 ‘Het geschatte bedrag….’ Dit verwijst naar een prijs uitgedrukt in geld (normaal gesproken de lokale valuta) die betaald wordt voor het object in een marktconforme transactie. Marktwaarde wordt gemeten als de waarschijnlijkste prijs die redelijkerwijs op de taxatiedatum in de markt verkrijgbaar is, in lijn met de definitie van Marktwaarde. Het is de beste prijs die de verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de gunstigste prijs die de koper redelijkerwijs kan realiseren. Deze schatting sluit uitdrukkelijk bijzondere omstandigheden uit - zoals bijzondere financiering, saleand-leaseback constructies, bijzondere vergoedingen of tegemoetkomingen door een persoon die bij de verkoop betrokken is, of een element van Bijzondere Waarde.

7

RICS Nederland 2007 17

CONSULTATIE VERSIE

18/67

3.2.2 ‘…een object (…) zou worden overgedragen …’ Dit verwijst naar het feit dat de waarde van een object een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgestelde of feitelijke verkoopprijs. Het is de prijs waartegen de markt een transactie verwacht die aan alle andere elementen van de definitie van Marktwaarde voldoet indien zij op de taxatiedatum zou worden afgerond. 3.2.3 ‘…op de taxatiedatum…’ Dit vereist dat de geschatte Marktwaarde het moment in acht neemt en geldig is op een vastgestelde datum. Omdat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de geschatte waarde op een ander moment onjuist of niet passend zijn. Het taxatiebedrag zal de feitelijke marktomstandigheden op de gehanteerde taxatiedatum weerspiegelen, niet die op een eerder of later moment. De definitie veronderstelt ook gelijktijdigheid van de overgang van het object en de afwikkeling van de verkoopovereenkomst, zonder een prijswijziging die anders zou kunnen worden doorgevoerd. 3.2.4 . ‘…door een bereidwillige verkoper…’ Dit is niet een te gretige verkoper, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen of een verkoper die bereid is een prijs te blijven eisen die in de huidige markt niet als redelijk wordt beschouwd. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd het object te verkopen tegen marktvoorwaarden voor de best verkrijgbare prijs in de (open) markt, na een behoorlijke marketing, wat die prijs ook moge zijn. De feitelijke omstandigheden van de huidige eigenaar van het object maken geen deel uit van deze overweging omdat de ‘bereidwillige verkoper’ een hypothetische eigenaar is. 3.2.5 ‘…aan een bereidwillige koper…’ Dit is een koper die gemotiveerd maar niet gedwongen is om te kopen. Deze koper is niet te gretig en niet vastbesloten om tegen elke prijs te kopen. Deze koper koopt in overeenstemming met de realiteit van de huidige markt en de huidige marktverwachtingen en niet op basis van een imaginaire of hypothetische markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat zij bestaat. De veronderstelde koper betaalt geen hogere prijs dan de markt vereist. De huidige eigenaar van het object behoort tot degenen die ‘de markt’ vormen. Een taxateur moet geen onrealistische Uitgangspunten over de marktvoorwaarden hanteren of veronderstellen dat het niveau van de Marktwaarde hoger ligt dan wat redelijkerwijs realiseerbaar is. 3.2.6 ‘…in een marktconforme transactie…’ Dit is een transactie tussen partijen die geen specifieke of bijzondere relatie hebben (zoals moedermaatschappij en dochterondernemingen of verhuurder en huurder), als gevolg waarvan het prijsniveau niet karakteristiek voor de markt beïnvloed zou kunnen zijn vanwege een element van Bijzondere Waarde (gedefinieerd in IVSC Standard 2, par. 3.11). De transactie tegen Marktwaarde wordt verondersteld 18

CONSULTATIE VERSIE

19/67

plaats te vinden tussen niet gerelateerde partijen die beiden onafhankelijk van elkaar handelen. 3.2.7 ‘…na behoorlijke marketing…’ Dit betekent dat het object op de meest geëigende manier op de markt wordt aangeboden zodat deze tegen de redelijkerwijs best verkrijgbare prijs wordt verkocht, overeenkomstig de definitie van Marktwaarde. De tijdsperiode gedurende welke het object moet worden aangeboden, kan variëren met de marktomstandigheden, doch moet voldoende zijn om het object bij een voldoende aantal potentiële kopers onder de aandacht brengen. De aanbiedingsperiode valt vóór de taxatiedatum. 3.2.8 ‘…waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig (…) hebben gehandeld.’ Dit veronderstelt dat zowel de bereidwillige koper als de bereidwillige verkoper redelijk geïnformeerd zijn over de aard en de kenmerken van het object, het huidige gebruik en de gebruiksmogelijkheden ervan en de marktomstandigheden op de taxatiedatum. Verder wordt verondersteld dat de partijen met die kennis en zorgvuldigheid handelen om de beste prijs vanuit hun posities in de transactie te bereiken. Zorgvuldigheid wordt gemeten op basis van de marktomstandigheden op de taxatiedatum, niet op een latere datum met gebruikmaking van wijsheid achteraf. Het is niet noodzakelijkerwijs onzorgvuldig wanneer een verkoper een object verkoopt in een markt met dalende prijzen tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. In dergelijke gevallen zal de zorgvuldige koper of verkoper handelen in overeenstemming met de beste marktinformatie die op dat ogenblik beschikbaar is, zoals ook geldt in andere koop-verkoopsituaties in markten met veranderende prijzen. 3.2.9 ‘ ...en zonder dwang …’ Dit betekent dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet wordt gedwongen of onbehoorlijk onder druk wordt gezet om de transactie af te ronden. 3.3

Onder Marktwaarde wordt verstaan de waarde van een object, geschat zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen. [Einde citaat.]

In de IVS 2007 wordt de definitie nog verder toegelicht onder het kopje Discussion. RICS Nederland vertaalt deze passage als volgt. Commentaar 1.

Aan Marktwaarde ligt een internationaal erkende definitie ten grondslag. Zij vertegenwoordigt het bedrag dat op de taxatiedatum in een hypothetische verkoopovereenkomst opgenomen zou worden. Taxateurs moeten ervoor zorgen dat de taxatiebasis in alle gevallen duidelijk wordt vermeld in zowel de opdracht als het rapport. 19

CONSULTATIE VERSIE

20/67

2.

Om Marktwaarde op bepaalde soorten objecten toe te passen, kan het noodzakelijk zijn een verklaring toe te voegen waarin wordt uiteengezet wat wordt getaxeerd en welke uitgangspunten aan de taxatie ten grondslag liggen. Een voorbeeld is een object dat normaal gesproken wordt verkocht met inachtneming van zijn bedrijfspotentieel. Een ander voorbeeld is Machines & Installaties. Beide voorbeelden worden hieronder besproken. De omstandigheden van de taxatie kunnen ook vereisen dat Bijzondere Uitgangspunten worden gehanteerd (zie Bijlage 2.3). Hier dient echter te worden onderkend dat, hoewel mogelijk aanvullende bewoordingen nodig zijn om de toepassing van Marktwaarde te verduidelijken, geen sprake is van een andere basis, maar van dezelfde basis met aanvullende Uitgangspunten.

3.

Er zullen taxaties vereist worden in omstandigheden waarin de definitie van Marktwaarde die wordt toegelicht in het conceptuele kader, niet van toepassing is. Wanneer dat het geval is, kan het passend zijn een verklaring toe te voegen waarin de basis wordt gekwalificeerd – bijvoorbeeld indien er een feitelijke of veronderstelde beperking is die grenzen stelt aan de mogelijkheid het object behoorlijk op de markt aan te bieden (zie PV2.4). Als echter het belang dat wordt getaxeerd, onder geen enkele omstandigheid op de markt kan worden verkocht, kan Marktwaarde een ongeschikte basis zijn om te gebruiken.

4.

Bij de Marktwaarde wordt geen rekening gehouden met bestaande hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten.

5.

Marktwaarde omvat waarde-elementen, gewoonlijk bekend als ‘verwachtingswaarde’, die voortkomen uit de verwachting dat omstandigheden die op het object van invloed zijn, in de toekomst kunnen veranderen. Voorbeelden zijn : • •

het vooruitzicht van ontwikkeling wanneer voor die ontwikkeling vooralsnog geen vergunning is verleend; het realiseren van ‘huwelijkswaarde’ die voortkomt uit de samenvoeging met een ander object of van andere belangen binnen hetzelfde object.

6.

Het bedrag van de verwachtingswaarde moet echter beperkt zijn tot de mate waarin deze tot uitdrukking komt in biedingen door kandidaat-kopers in de markt.

7.

Er zijn bepaalde categorieën objecten, ontworpen of aangepast voor specifieke gebruiken, die in de open markt in andere handen overgaan als volledig operationele bedrijfseenheden voor een strikt beperkt gebruik, tegen prijzen die direct zijn gebaseerd op het bedrijfspotentieel. De prijs omvat bedrijfsinrichting, meubilair, inrichting en apparatuur. Voorbeelden van dit soort objecten zijn: hotels, bars, sommige restaurants, bioscopen of theaters, benzinestations. In deze gevallen zal de taxateur de Marktwaarde moeten aanvullen met bewoordingen die duidelijk maken of de taxatie veronderstelt dat het object in andere handen overgaat als volledig uitgeruste bedrijfseenheid of is gebaseerd op enkele andere Uitgangspunten 20

CONSULTATIE VERSIE

21/67

of Bijzondere Uitgangspunten (zie Bijlage 2.2 en Bijlage 2.3). Verdere informatie over dit soort bedrijfsgerelateerde taxaties is ook opgenomen in RL1. 8.

Wanneer Marktwaarde wordt toegepast op Machines & Installaties, kan het woord ‘activum’ in de plaats worden gesteld van het woord ‘object’. De taxateur moet ook vermelden, in samenhang met de definitie, welke van de volgende aanvullende Uitgangspunten zijn gehanteerd: • •

dat de Machines & Installaties zijn getaxeerd als geheel op hun werkplaats; of dat de Machines & Installaties zijn getaxeerd als verwijderd van het object voor rekening van de koper.

Verdere informatie over de taxatie van Machines & Installaties, inclusief typische aanvullende Uitgangspunten die in bepaalde omstandigheden passend kunnen zijn, is te vinden in RL2 en in IVS RL 3 (Machines en Installaties). 9.

Wanneer het object grond omvat die mineralen bevat of geschikt is voor gebruik voor afvalverwerkingsdoeleinden, kan het noodzakelijk zijn uitgangspunten te hanteren die de mogelijkheid van dergelijke gebruiken weerspiegelen of, wanneer het land al op een dergelijke wijze wordt gebruikt, het mogelijk relevante toekomstige gebruiken tot uitdrukking brengen. Verdere informatie over de taxatiemethode in deze gevallen is te vinden in RL4. [Einde citaat.]

21

CONSULTATIE VERSIE

22/67

Analyse van de RICS Nederland definitie in vergelijking tot die van de IVS ‘Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.’ Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

Red book vertaling geschatte bedrag object op de taxatiedatum marktconforme transactie bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing geïnformeerd zorgvuldig zonder dwang

Commentaar In de vertaling van de Red Book-definitie wordt het woord ‘object’ gebruikt als vertaling van ‘property’. Dat laatste is echter een breder begrip dan ‘object’, zoals wij in paragraaf 2 reeds opmerkten. Het kan namelijk ook een recht betekenen dat aan vastgoed gerelateerd is. Dit hebben de auteurs van de Red Book-vertaling onderkend door ook de mogelijkheid open te houden het woord object te vervangen door activum. De vraag is echter of dit de lading voldoende dekt. Het kan ook zijn dat het woord vastgoed uit de letterlijke vertaling de lading niet geheel dekt. Verder is niet duidelijk waarom ‘at arm’s length’ niet is vertaald. Wellicht valt dit onder de term ‘marktconform’, maar dat is toch wezenlijk iets anders. Er kan namelijk een transactie worden uitgevoerd die marktconform is, maar die lager of hoger uitvalt, doordat er sprake is van een belang van een van de partijen.

22

CONSULTATIE VERSIE

23/67

3b Opbouw definities NVM (waardelijst 2001), ook gebruikt door LMV, VBO en RVT8 Aan de ‘waardelijst 2001’ valt het volgende te ontlenen. Voor de opbouw van de definities is men meestal uitgegaan van de in de belastingrechtspraak voorkomende omschrijving van de ‘waarde in het economische verkeer’. Deze definitie luidt: ‘de waarde is gelijk aan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.’ De drie kenmerken die in de meeste waardedefinities voorkomen zijn als volgt te onderscheiden: - de verkoopmethodiek (onderhandse verkoop, executieverkoop, etc.); - het gebruik van het onroerend goed (ontruimd, verhuurd, in eigen gebruik etc.); - eventuele overige aspecten. In definities van waardebegrippen dienen deze afzonderlijke drie kenmerken te worden ingebouwd om te komen tot de juiste specifieke definities. Daarnaast zijn er meerdere waardedefinities vastgelegd in wetten, algemene maatregelen van bestuur en rechterlijke uitspraken. Deze definities liggen dus reeds vast. Voor zover zij veel worden gebruikt zijn ze in dit overzicht verwerkt. De opbouw van de reeds vastliggende definities is niet gelijk. Soms zijn deze niet volledig. Soms ook wordt in zo'n definitie ingegaan op de wijze waarop de hoogte van het te taxeren bedrag dient te worden bepaald.9 Dit in tegenstelling tot de definities die in dit overzicht worden aanbevolen. Het is de samenstellers van dit overzicht echter niet gegeven om deze in wetten vastgelegde definities eigenhandig te veranderen. Te gebruiken waardebegrippen bij taxatie van onroerend goed : Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (NVM 1992) De prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat (NVM 1992) De prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed onder gestanddoening van de per waardepeildatum lopende huurovereenkomst. 8

Ontleend aan: NVM Portaal. En dat is volgens de kennisleer niet direct een aan te bevelen wijze van begripsomschrijving. Wie een definitie moet geven van een concreet voorwerp als een machine, zal niet snel afdwalen naar onderwerpen als ‘olieverbruik’ of ‘garantieperiode’. Voor abstracte begrippen als waarde is dat wellicht nog veel eerder te verwerpen.

9

23

CONSULTATIE VERSIE

24/67

Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS)

Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik

geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing

prijs onroerend goed / zaak -

met kennis van zaken prudent niet onder dwang

meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding/meest geschikte wijze onderhandse verkoop vrij van huur en gebruik

Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat prijs onroerend goed / zaak meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding/meest geschikte wijze idem onderhandse verkoop in verhuurde staat / onder gestanddoening lopende huurovereenkomst

zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Commentaar Duidelijk is dat de definitie van de IVS preciezer is dan de definitie van de NVM/LMV, die veel meer op de prijs gericht is en veel minder op de omstandigheden waaronder die prijs tot stand komt. Dat is op zich niet vreemd, omdat de NVM een makelaarsvereniging is die de taxatie doorgaans gebruikt als een onderbouwing van een te behalen verkoopprijs. Daarom is het beter om in plaats van een prijs het geschatte bedrag te noemen in de definitie van marktwaarde. In vergelijking tot de definitie van de IVS gaat die van de NVM niet verder in op elementen als: het belang van de taxatiedatum, de intentie van de koper en verkoper, de zakelijke afstandelijkheid, de zorgvuldigheid en het feit dat de transactie niet onder dwang wordt uitgevoerd. Het begrip ‘meest biedende gegadigde’ wordt hier geïntroduceerd. Het is lastig om dat in het kader van de onderhandse verkoop te plaatsen. Het makelaarsproces is over het algemeen volgtijdelijk en het is daarom moeilijk in te schatten wat de laatste gegadigde in de rij zou willen bieden. Voorts prefereren wij termen als ‘vastgoed’, ‘onroerende zaak’ en ‘zakelijke rechten’ boven de woordcombinatie ‘onroerend goed’, die blijkens het in de jaren 90 vernieuwde Burgerlijk Wetboek is vervangen door ‘onroerende zaak’.

24

CONSULTATIE VERSIE

25/67

3c Marktwaarde EU Marktwaarde (Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen aangaande de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (97/C209/03)): De prijs waartegen de gronden en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over verkoop te onderhandelen. Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar

bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang

EU mededeling 97/C209/03 de prijs gronden en gebouwen datum van waardering van de verkoper onafhankelijke koper, openlijke aanbieding op de markt, regelmatige transactie koper bereidwillige verkoper een normaal tijdsbestek Onderhandse overeenkomst Openlijke aanbieding

zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Commentaar Deze definitie is geschreven voor een specifieke situatie en de verschillende elementen van de definitie komen nauwelijks overeen met die in de IVS-definitie. Zo is er geen sprake van een ‘geschat bedrag’, maar van ‘de prijs.’ In plaats van een marktconforme transactie lezen we over ‘marktvoorwaarden (die) een regelmatige transactie mogelijk maken.’

25

CONSULTATIE VERSIE

26/67

3d. ROZ Taxatierichtlijnen10 Marktwaarde in verhuurde staat Het bedrag dat de onroerende zaken bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaken aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang

Marktwaarde in verhuurde staat het bedrag naar schatting onroerende zaak na de beste voorbereiding Onderhandse verkoop Gestanddoening lopende huurovereenkomsten

zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Commentaar Deze definitie is in 1995 afgeleid van de definitie van de NVM en behoeft daarom aanpassing.

10

ROZ-IPD Richtlijn 2002, definitie 26.4. 26

CONSULTATIE VERSIE

27/67

Definities van overige organisaties, ondernemingen of personen 3e.

Troostwijk Groep11

De Troostwijk Groep hanteert de volgende definitie onderhandse verkoopwaarde : ‘het bedrag dat een zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal kunnen opbrengen nadat de verkoper de zaak, na de beste voorbereiding en op de voor het soort zaken meest gebruikelijke wijze, in de markt heeft aangeboden’. Uitgangspunten zijn: - De rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper; - Er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode voorzien, gedurende welke periode het prijsniveau niet verandert; - men houdt geen rekening met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Onderhandse verkoopwaarde Troostwijk Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag bedrag redelijkerwijs vastgoed een zaak op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper Redelijk handelende koper bereidwillige verkoper Redelijk handelende verkoper en wenst te verkopen na behoorlijke marketing Redelijke onderhandelingsperiode met kennis van zaken prudent niet onder dwang Redelijke onderhandelingsperiode zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Commentaar De definitie die de Troostwijk groep hanteert, sluit dichter aan bij die van de IVS. Ten eerste is er sprake van een bedrag dat de zaak redelijkerwijs zal kunnen opbrengen en in de toelichting wordt ook het tijdselement besproken, zowel met betrekking tot de onderhandelingsperiode als met betrekking tot een ijkpunt voor de waardebepaling (ongewijzigd prijsniveau). Weliswaar is dat niet de taxatiedatum, maar de prijsbestendigheid komt wel aan de orde. Ook de afstand tussen koper en verkoper komt enigszins ter sprake, doordat een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde wordt uitgesloten In vergelijking

11

Bron: website www.troostwijk.nl 2005. 27

CONSULTATIE VERSIE

28/67

tot de IVS-definitie gaat de definitie van de Troostwijk Groep verder niet in op de intenties van koper en verkoper, de zorgvuldigheid en het feit dat er geen dwang is.

3f. SBV12 Openbare verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik de meest waarschijnlijke prijs, die tot stand zou komen, bij een verkoop, op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, waarbij de gegadigden kennis hebben van de hoogte van elkaars biedingen en waarbij het onroerend goed vrij van huurverplichtingen en gebruik is. Openbare verkoopwaarde, in verhuurde staat (SBV 1997) de meest waarschijnlijke prijs, die tot stand zou komen, bij een verkoop, op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, waarbij de gegadigden kennis hebben van de hoogte van elkaars biedingen waarbij het onroerend goed overgedragen wordt in verhuurde staat en gebruik op het moment van taxatie. Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang

Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik De meest waarschijnlijke prijs Onroerende zaak Kennis van elkaars biedingen Na de beste voorbereiding Meest geschikte wijze Vrij van huur en gebruik

Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat De meest waarschijnlijke prijs Onroerende zaak Op het moment van de taxatie Kennis van elkaars biedingen Na de beste voorbereiding Meest geschikte wijze In verhuurde staat

zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Commentaar De definitie lijkt op die van de NVM inzake een openbare veiling. In dat geval is er volgens de IVSC geen sprake van een marktwaarde.

12

SBV 1997 28

CONSULTATIE VERSIE

29/67

3g. Ten Have13 Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik is het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen. Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen. Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS)

geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald met gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik (G. ten Have) meest waarschijnlijke bedrag onroerende zaak -

Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat (G. ten Have, meest waarschijnlijke bedrag onroerende zaak -

meest biedende gegadigde vrij van huur en gebruik

meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder verhuurde staat

wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper

wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper

Commentaar De definitie sluit niet aan bij die van de IVS. In de definitie van ten Have wordt een maximale prijs gezocht, wat blijkt uit het element ‘meest biedende gegadigde’. De definitie is vanuit de positie van de verkoper opgesteld. Niet alle elementen van de marktwaarde worden geraakt.

13

Ten Have 2002, p. 94 en 95. 29

CONSULTATIE VERSIE

30/67

30

CONSULTATIE VERSIE

4.

31/67

Jaarrekening van ondernemingen

4.1 Burgerlijk wetboek Artikel 2: 384 BW 1. Bij de keuze van een grondslag voor de waardering van een actief en van een passief en voor de bepaling van het resultaat laat de rechtspersoon zich leiden door de voorschriften van artikel 362 leden 1-4. Als grondslag komen in aanmerking de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de actuele waarde. (…) 4. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing van waardering tegen actuele waarden. 4.2 Besluit actuele waarde14 Het Besluit actuele waarde is gebaseerd op art. 2: 384, lid 4 BW en regelt welke categorieën activa en passiva tegen actuele waarde mogen worden gewaardeerd en hoe de actuele waarde daarvoor moet worden bepaald.15 In de wettekst is het begrip actuele waarde gehandhaafd als breed waardebegrip en als tegenstelling tegenover de historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Waardering tegen actuele waarde houdt in dat gewaardeerd wordt naar de toestand van het waarderingsmoment, de balansdatum. Diverse andere waardebegrippen, zoals marktwaarde (ook wel fair value of waarde in het economische verkeer genoemd), opbrengstwaarde, bedrijfswaarde en vervangingswaarde zijn behandeld als verschijningsvormen van actuele waarde. Daarbij is de vervangingswaarde een waardering georiënteerd op de inkoopmarkt van de onderneming, waarbij men zich afvraagt welke prijs op het waarderingsmoment zou moeten worden betaald om het aanwezige actief te vervangen door een equivalent actief. De begrippen marktwaarde, fair value, opbrengstwaarde en waarde in het economische verkeer zijn gebaseerd op de prijs op de verkoopmarkt. Daarbij is de opbrengstwaarde een begrip waarbij rekening wordt gehouden met de bij verkoop ten laste van de verkoper komende kosten. De overige begrippen zijn synoniemen van het ruime begrip marktwaarde. De marktwaarde is het bedrag dat terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid zijn en onafhankelijk van elkaar zijn, bereid zijn te betalen voor de verhandeling van een actief of de afwikkeling van een passief. Het begrip bedrijfswaarde benadert de waarde van een actief of complex van activa vanuit de nog te verwachten toekomstige kasstromen die met de exploitatie ervan behaald kunnen worden.16 Artikel 1 Besluit actuele waarde 1. Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde. 2. Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de

14

Besluit van 14 juni 2005, houdende regels over de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing in de jaarrekening van waardering tegen actuele waarde (Besluit actuele waarde). Zie Richtlijnen 2006, p. 1647 en verder. 15 Richtlijn 120.2, alinea 203 (2006). 16 Richtlijnen 2006, p. 1651-1656 (Nota van toelichting op Besluit actuele waarde). 31

CONSULTATIE VERSIE

32/67

omstandigheden, in aanmerking de vervangingswaarde, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde. Artikel 4 Besluit actuele waarde Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Nota van toelichting bij artikel 4 In het verleden werd het onderscheid tussen marktwaarde en opbrengstwaarde dikwijls niet gemaakt. Het verschil bestaat daarin dat bij de waardering tegen verkoopwaarde eventuele verkoopkosten in mindering worden gebracht. Het begrip marktwaarde is verder exclusief aankoopkosten. Richtlijn 120.2, alinea 204 (2006) Onder reële waarde (marktwaarde) wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid zijn en onafhankelijk van elkaar zijn. De reële waarde wordt door het Besluit actuele waarde aangeduid als marktwaarde. Dit begrip is te beschouwen als synoniem van reële waarde. Artikel 5 Besluit actuele waarde Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten. Nota van toelichting bij artikel 4 Onder nog te maken kosten kunnen zowel productiekosten van onderhanden werk als verkoopkosten worden verstaan. Richtlijn 120.2, alinea 203 (2006) Deze opbrengstwaarde wordt ook wel aangeduid als netto-opbrengstwaarde of als directe opbrengstwaarde. Zie verder paragraaf 4.3. Artikel 7 Besluit actuele waarde (…) Waardering geschiedt tegen de opbrengstwaarde indien de rechtspersoon heeft besloten de materiële of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, te verkopen. Artikel 11 Besluit actuele waarde 1. Indien activa, niet zijnde financiële instrumenten, die opbrengsten kunnen opleveren als belegging, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de marktwaarde. Als benadering van de marktwaarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd. 2. Indien de waarde van de in het eerste lid bedoelde activa wordt benaderd, wordt in de toelichting vermeld: a. welke benaderingsmethode is toegepast; en b. indien de waarde is geschat op basis van de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, de aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd en de gehanteerde rentevoet.

32

CONSULTATIE VERSIE

33/67

Nota van toelichting bij art. 11 Het begrip marktwaarde sluit beter aan op de internationale praktijk en impliceert dat met aan- en verkoopkosten geen rekening wordt gehouden. De belangrijkste categorieën beleggingen betreffen vastgoedbeleggingen. Bij niet-liquide beleggingen is waardering op basis van de economische waarderingsmaatstaf, zijnde de contante waarde van de toekomstige kasstromen als benadering van de marktwaarde (in dit geval komen marktwaarde en bedrijfswaarde overeen), toegestaan. Deze waardering is gebruikelijk bij verhuurde onroerende zaken, en voor verzekeraars op grond van artikel 2:442, lid 1 BW bij al hun onroerende zaken. Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS)

Marktwaarde (BAW) (synoniem: reële waarde)

geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

bedrag onafhankelijk van elkaar tot een transactie bereid tot een transactie bereid goed geïnformeerde partijen exclusief aankoopkosten -

Opbrengstwaarde (BAW) (synoniemen: netto-opbrengstwaarde, directe opbrengstwaarde) bedrag -

aftrek van nog te maken kosten -

Commentaar Volgens de definitie van het Besluit actuele waarde is de marktwaarde het bedrag dat partijen die ter zake goed geïnformeerd zijn, tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar, bereid zijn te betalen voor de verhandeling van een actief of de afwikkeling van een passief. Deze definitie past niet naadloos op de definitie van de marktwaarde. Hetzelfde geldt voor die van de opbrengstwaarde.

33

CONSULTATIE VERSIE

4.3 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving

34/67 17

4.3.1 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen, Richtlijn 213, alinea 505 (2006) De reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum, en waarbij de definitie van reële waarde in acht wordt genomen. Het is de beste prijs die een verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de meest voordelige prijs die een koper redelijkerwijs kan behalen (deze schatting sluit specifiek uit een geschatte prijs die is verhoogd of verlaagd als gevolg van bijzondere condities of omstandigheden, zoals een financiering die afwijkt van normale voorwaarden, sale and leaseback constructies, bijzondere prestaties of concessies verleend door een bij de verkoop betrokken partij. Vastgoedbeleggingen, Richtlijn 213, alinea 506 (2006) Een rechtspersoon stelt de reële waarde vast zonder enige aftrek voor transactiekosten die de rechtspersoon zou moeten maken bij verkoop of een andere wijze van vervreemding. Vastgoedbeleggingen, Richtlijn 213, alinea 507 (2006) De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balans datum en niet die op enige datum in het verleden of in de toekomst. Vastgoedbeleggingen, Richtlijn 213, alinea 508 (2006) De reële waarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.

17

Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, Jaareditie 2006, Deventer: Kluwer, 2006. 34

CONSULTATIE VERSIE

35/67

Analyse van de definitie in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS)

geschatte bedrag

vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

Reële waarde vastgoedbelegging (Richtlijn 213) meest waarschijnlijke prijs beste prijs verkoper meest voordelige prijs koper balansdatum redelijkerwijs te verkrijgen/behalen redelijkerwijs te verkrijgen/behalen zonder enige aftrek voor transactiekosten -

Commentaar Voor vastgoedbeleggingen worden extra elementen genoemd om de reële waarde te bepalen. Niet alle elementen van de marktwaarde worden geraakt.

35

CONSULTATIE VERSIE

36/67

4.3.2 Opbrengstwaarde Het begrip opbrengstwaarde wordt zowel in het BAW als in de Richtlijnen 2006 gedefinieerd Besluit actuele waarde18 De begrippen marktwaarde, fair value, waarde in het economisch verkeer en opbrengstwaarde zijn gebaseerd op de prijs op de verkoopmarkt. Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (2006) •

Richtlijn 212 Materiële vaste activa Richtlijn 212.4, alinea 403 (2006) Indien na de eerste verwerking een materieel vast actief wordt gewaardeerd volgens het actuele waarde model dient het actief te worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, zijnde: - de vervangingswaarde op het moment van de herwaardering, verminderd met cumulatieve afschrijvingen; - de bedrijfswaarde, indien deze lager is dan de vervangingswaarde; of - de opbrengstwaarde, indien is besloten het actief te verkopen.

•

Richtlijn 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Richtlijn 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa (2006) Richtlijn 121.1, alinea 105 (2006) Indien materiële en immateriële vaste activa gewaardeerd worden tegen actuele waarde, zoals uiteengezet in het Besluit actuele waarde, kan dit leiden tot een waardering tegen vervangingswaarde, bedrijfswaarde of opbrengstwaarde. Het referentiekader voor een mogelijke bijzondere waardevermindering is de boekwaarde van een actief ongeacht de gekozen waarderingsgrondslag. Richtlijn 121.1, alinea 106 (2006) De volgende begrippen worden in dit hoofdstuk gebruikt met de hierna omschreven betekenis: Een bijzonder waarde verminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waarde overschrijdt. De realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde (hoofdstuk 120, alinea 203) en de bedrijfswaarde (hoofdstuk 120, alinea 203), tenzij sprake is van een materieel of een immaterieel vast actief, niet zijnde een belegging, dat tegen actuele waarde wordt gewaardeerd.

Richtlijn 121.3 De bepaling van de realiseerbare waarde Richtlijn 121.3, alinea 301 (2006) Dit hoofdstuk definieert de realiseerbare waarde als de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde, tenzij sprake is van een materieel of een 18

Besluit van 14 juni 2005, houdende regels over de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing in de jaarrekening van waardering tegen actuele waarde (Besluit actuele waarde). Zie Richtlijnen 2006, p. 1647 en verder. 36

CONSULTATIE VERSIE

37/67

immaterieel vast actief, niet zijnde een belegging, dat tegen actuele waarde wordt gewaardeerd (zie alinea 106). De alinea's 302 tot en met 327 geven in aanvulling op alinea 106 aanwijzingen hoe deze realiseerbare waarde bepaald moet worden. Richtlijn 121.3, alinea 302 (2006) Ook in situaties dat het actief niet op een actieve markt wordt verhandeld kan het mogelijk zijn de opbrengstwaarde te bepalen. Soms zal het echter niet mogelijk zijn de opbrengstwaarde te bepalen omdat er geen basis is om deze betrouwbaar te schatten. In die gevallen mag verder worden uitgegaan van de bedrijfswaarde. Richtlijn 121.3, alinea 305 (2006) De beste indicatie voor de opbrengstwaarde van een actief is de prijs vastgesteld in een bindende verkoopovereenkomst tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, gecorrigeerd voor de bijkomende kosten die direct zijn toe te rekenen aan het afstoten van het actief. Richtlijn 121.3, alinea 306 (2006) Als er geen bindende verkoopovereenkomst is maar het actief wordt verhandeld op een actieve markt, is de opbrengstwaarde gelijk aan de marktprijs verminderd met de kosten van het afstoten. Als geschikte marktprijs geldt normaliter de gangbare biedprijs. Wanneer er geen actuele biedprijs beschikbaar is, kan de prijs van de meest recente transactie als basis dienen voor het schatten van de opbrengstwaarde, ervan uitgaande dat er geen belangrijke wijzigingen zijn opgetreden in de economische omstandigheden tussen de datum van deze transactie en de datum waarop de schatting wordt gemaakt. Richtlijn 121.3, alinea 307 (2006) Het kan voorkomen dat er geen bindende verkoopovereenkomst is en er geen actieve markt voor het actief bestaat. In die gevallen wordt de opbrengstwaarde gebaseerd op de best beschikbare informatie omtrent het bedrag dat een rechtspersoon zou kunnen verkrijgen, onder aftrek van de kosten van het afstoten. Bij het bepalen van dit bedrag neemt de rechtspersoon kennis van de uitkomsten van recente transacties in vergelijkbare activa binnen dezelfde branche. De opbrengstwaarde is geen weergave van een geforceerde verkoop behalve wanneer de leiding van de rechtspersoon gedwongen is tot een onmiddellijke verkoop. Richtlijn 121.3, alinea 308 (2006) Kosten van het afstoten, die niet reeds als een verplichting zijn opgenomen, worden in mindering gebracht op de opbrengstwaarde. Voorbeelden van dergelijke kosten zijn juridische kosten, kosten van verhuizing, en direct toe te rekenen extra kosten om het actief verkoopklaar te maken. Beëindigingsvergoedingen en kosten verbonden aan het inkrimpen of reorganiseren van activiteiten volgend op het afstoten van het actief zijn geen kosten van afstoting.

37

CONSULTATIE VERSIE

38/67

Analyse van de definities in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang

zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten

zonder verrekening van gerelateerde belastingen

Opbrengstwaarde (Richtlijn 121.3, 2006) de prijs bindende verkoopovereenkomst -

tot een transactie bereid zijnde partijen tot een transactie bereid zijnde partijen ter zake goed geïnformeerde partijen tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn gecorrigeerd voor de bijkomende kosten die direct zijn toe te rekenen aan het afstoten van het actief -

Opbrengstwaarde (Richtlijn 121.4, 2006) marktprijs (gangbare biedprijs) -

-

verminderd met kosten van afstoten (121.3, 2006) -

Commentaar Het begrip opbrengstwaarde wordt zowel in het BAW als in de Richtlijnen 2006 verschillend gedefinieerd. De elementen van de definitie dekken de marktwaarde niet geheel.

38

CONSULTATIE VERSIE

39/67

5. Fiscale waardebegrippen Het centrale waardebegrip in de fiscaliteit is de waarde in het economische verkeer (WEV). Dit begrip is in ontwikkeling in de fiscale rechtspraak en literatuur. 5.1.Waarde in het economische verkeer (WEV) WEV de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.19 Analyse van de definities in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

prijs zaak na de beste voorbereiding meestbiedende gegadigde aanbieding ten verkoop na de beste voorbereiding na de beste voorbereiding na de beste voorbereiding -

Commentaar In deze definitie wordt een maximale prijs gezocht, hetgeen blijkt uit de elementen ‘meest geschikte wijze’, ‘beste voorbereiding’ en ‘meestbiedende gegadigde.’ De definitie is vanuit het perspectief van de verkoper opgesteld. Niet alle elementen van de marktwaarde worden geraakt.

19

Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr. 16.047. 39

CONSULTATIE VERSIE

40/67

5.2 Waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) WEVAB ‘de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf.’ Art. 3.12 lid 1 van de Wet IB 2001 bepaalt: ‘Tot de winst behoren niet voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden - daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen - voor zover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf.’ De WEV zal de WEVAB kunnen overtreffen als de landbouwgrond alternatief aangewend mag worden, bijvoorbeeld voor woningbouw. Het verschil tussen WEVAB en WEV is een bestemmingswijzigingswinst. Analyse van de definities in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Commentaar In deze definitie wordt de WEV voor een specifieke situatie gedefinieerd, te weten ‘aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf.’ In de WEVAB worden niet alle elementen van de marktwaarde geraakt, ook al omdat in dit geval er veel kenmerken van een bedrijfswaardering in zitten.

40

CONSULTATIE VERSIE

41/67

5.3 Waarde volgens art 17 lid 2 Wet WOZ (WOZ-waarde) WOZ-waarde ‘De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Door de Waarderingskamer wordt deze WOZ-waarde wel aangeduid als ‘waarde in het economische verkeer’ en ‘marktwaarde’.20 Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ21 Voor de uitvoering van de waardebepaling gelden de volgende voorschriften: - De waarde in het economische verkeer wordt als WOZ-waarde bepaald. - De waarde in het economische verkeer is de veronderstelde prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen. - De bepaling van de WOZ-waarde geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten in één hand zijn (vrije en onbezwaarde eigendom). - De bepaling van de WOZ-waarde geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper (onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen). Bij de waardebepaling wordt van twee veronderstellingen uitgegaan die ook wel worden aangeduid met de verzamelnaam ficties of waarderingsvoorschriften. Zij komen op het volgende neer: - de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen (overdrachtsfictie); - de verkrijger kan de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie). Alleen met beperkte zakelijk rechten die het (gebruiks)genot van een onroerende zaak aantasten wordt bij het taxeren in het kader van de Wet WOZ rekening gehouden. Te denken valt aan erfdienstbaarheden, zoals bijvoorbeeld het recht van overpad.

20 21

Waarderingsinstructie 2006. Vraagbaak waardebepaling 2000, p. 53, 57, 58. 41

CONSULTATIE VERSIE

42/67

Analyse van de WOZ definities in vergelijking tot de IVS Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen

waarde onroerende zaak

Commentaar De definitie van de WOZ-waarde sluit maar op enkele punten aan op de definitie van marktwaarde voor rechten op onroerende zaken, door de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Duidelijk is dat de wetgever uitgegaan is van de situatie op de markt voor koopwoningen, waarbij voor de meeste koopwoningen alle rechten in één hand zijn. Door de overdrachtsfictie is de WOZ-waarde van een onroerende zaak onafhankelijk van de vraag of men bijvoorbeeld een erfpachtrecht heeft of het volledig eigendom. Dit strookt niet met de definitie van marktwaarde van rechten op onroerende zaken, wanneer niet alle rechten in één hand zijn..

42

CONSULTATIE VERSIE

43/67

6. Andere niet-marktwaarde waarderingen 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn de niet-marktwaarde begrippen van de IVS opgenomen, gevolgd door de Nederlandse vertaling en het Nederlandse equivalent zoals die op dit moment in gebruik zijn. Voor een gedeelte kunnen die begrippen ook al elders in dit document aan de orde zijn geweest. Gezien het feit dat er geen sprake is van slechts één begrip, zijn schematische overzichten in dit gedeelte achterwege gebleven. 6.2 IVS standaarden en definities voor niet marktwaarde begrippen (IVS 2005) Value in Use. The value a specific property has for a specific use to a specific user and therefore non-market related. This value type focuses on the value that specific property contributes to the entity of which it is a part, without regard to the property’s highest and best use or the monetary amount that might be realized upon its sale. The accounting definition of Value in Use is the present value of estimated future cash flows expected to arise from the continuing use of an asset and from its disposal at the end of its useful life. (See International Financial Reporting Standard 5, Appendix A [IFRS 5, Appendix A].) Vertaling naar Nederlands. Gebruikswaarde is de waarde die een specifiek vastgoed heeft voor een specifiek gebruik en voor een specifieke gebruiker, waardoor de relatie met de markt ontbreekt. Dit waardebegrip is gericht op de waarde die dit specifiek vastgoed bijdraagt aan de entiteit, waarvan het onderdeel is, zonder de hoogste potentiële gebruikswaarde van het vastgoed of de opbrengst die bij verkoop behaald kan worden, in beschouwing te nemen. De desbetreffende definitie in de IFRS luidt “ de gebruikswaarde is de huidige waarde van de geschatte toekomstige opbrengstenafkomstig van het voortdurend gebruik van het vastgoed inclusief de verkoopopbrengst of sloopkosten aan het eind van het gebruik ervan. (sluit aan bij IFRS 5, appendix A). Nederlandse standaard en definities Wij hebben geen algemeen gangbare definitie onder de brancheorganisaties aangetroffen.

43

CONSULTATIE VERSIE

44/67

IVS definities (vervolg) Investment Value, or Worth. The value of property to a particular investor, or a class of investors, for identified investment objectives. This subjective concept relates specific property to a specific investor, group of investors, or entity with identifiable investment objectives and/or criteria. The investment value, or worth, of a property asset may be higher or lower than the Market Value of the property asset. The term investment value, or worth, should not be confused with the Market Value of an investment property. However, Market Value may reflect a number of individual assessments of the investment value, or worth, of the particular property asset. Investment value, or worth is associated with Special Value. Vertaling naar Nederlands. Beleggingswaarde is de waarde van vastgoed voor een bepaalde belegger of type belegger, dat bestemd is voor vastomlijnde beleggingsdoeleinden. Dit concept brengt een verband aan tussen een specifiek vastgoed en een specifieke belegger, groep van beleggers of entiteit met herkenbare beleggingsdoeleinden en/of criteria. Deze beleggingswaarde van het vastgoed kan hoger of lager zijn dan de marktwaarde ervan. De term beleggingswaarde dient niet verward te worden met de Marktwaarde van een beleggings object. Dit neemt niet weg dat Marktwaarde een aantal specifieke elementen voor de waardebepaling kan bevatten van de beleggingswaarde van een specifiek vastgoed. In het algemeen wordt het begrip beleggingswaarde geassocieerd met het waardebegrip “speciale waarde.” Nederlandse standaard en definities. Bron: RICS, PV5.13 : Beleggingswaarde Wanneer het lid van de RICS een beoordeling van de Beleggingswaarde levert, moet deze niet als Taxatie worden beschreven en moet een verklaring worden opgesteld dat het cijfer geen Marktwaarde is. Commentaar 1.

2.

3.

4.

De Beleggingswaarde is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger of klasse beleggers voor benoemde beleggingsdoeleinden. Dit subjectieve concept relateert een specifiek object aan een gespecificeerde belegger, groep beleggers of entiteit met benoembare specifieke beleggingsdoeleinden en/of -criteria. In deze context heeft belegging ook betrekking op de waarde van een object voor een eigenaar-gebruiker. Wanneer de Beleggingswaarde wordt gerapporteerd, moet deze niet worden beschreven als taxatie en moet een verklaring worden opgenomen dat het geleverde cijfer of de geleverde cijfers niet de Marktwaarde van het object vertegenwoordigen. Met uitzondering van dit Praktijkvoorschrift zijn de bepalingen van dit hoofdstuk (Hoofdstuk 5) niet dwingend wanneer een opinie betreffende Beleggingswaarde wordt gerapporteerd, hoewel leden met klem wordt aangeraden de bronnen van de informatie waarop zij zich hebben verlaten, en eventueel gehanteerde Uitgangspunten te vermelden. Richtlijnen betreffende de beoordeling van Beleggingswaarde zijn opgenomen in het RICS Information Paper Calculation of Worth.

44

CONSULTATIE VERSIE

45/67

IVS definities (vervolg) Going Concern Value. The value of a business as a whole. The concept involves valuation of a continuing entity from which allocations, or apportionments, of overall going concern value may be made to constituent parts as they contribute to the whole, but none of the components in themselves constitutes a basis for Market Value. Therefore, the concept of Going Concern Value can apply only to a property that is a constituent part of a business or entity. Vertaling naar Nederlands. De waarde van een onderneming en de bedrijfsactiviteiten als geheel. Dit concept houdt de waardering in van een voortgaande onderneming waarvan allocaties of proportionele toerekening van de waarde van de onderneming bepaald kan worden tot samenstellende delen, zoals die bijdragen aan het geheel, waarbij geen van de onderdelen in zichzelf voldoende basis bieden voor een marktwaarde vaststelling. Nederlandse standaard en definities. Bron: RICS, 2007, pag 78. 6.

Taxaties op basis van going concern

6.1 Een bedrijf in de vorm van een eenmanszaak, maatschap of vennootschap dat naar verwachting wordt voortgezet, heeft een potentiële overdrachtswaarde als going concern. De waarde van een bedrijf, als weerspiegeld in zijn balans, omvat de nettowaarde van alle activa minus passiva. Tot de activa behoren onroerendgoedbezit, financiële activa (zoals contanten of debiteuren) en alle immateriële activa, waaronder mogelijk goodwill. 6.2 Ongeacht of goodwill op de balans verschijnt, weerspiegelt de going concern-waarde van een bedrijf in de open markt de totale potentiële rentabiliteit van dat bedrijf en kan daarom hoger of lager zijn dan het cijfer dat in de balans is opgenomen. 6.3 De going concern-waarde van een bedrijf kan normaal gesproken niet worden toegerekend aan een afzonderlijk object dat deel uitmaakt van het geheel; afzonderlijke objecten kunnen op zichzelf geen going concern-waarde hebben. 6.4 Het goodwillelement van een going concern omvat zowel immateriële als materiële activa en vereist een totale waardering van het betreffende bedrijf. De taxateur van het belang in het object zal daarom moeten samenwerken met andere adviseurs die specialistische kennis hebben betreffende de analyse van de financiële prestatie van het bedrijf en de taxatie van immateriële activa, zoals merken en handelsmerken.

45

CONSULTATIE VERSIE

46/67

IVS definities (vervolg) Insurable Value. The value of property provided by definitions contained in an insurance contract or policy. Vertaling naar Nederlands Waarde van vastgoed afgeleid uit verschillende definities die onderdeel uitmaken van een verzekeringscontract of polis. IVS heeft hier verder geen standaard voor ontwikkeld, omdat dit te afhankelijk is van individuele polissen. Navraag bij de wereldwijde koepel, gevestigd in Basel leert dat de vraag naar een wereldwijde standaard zich nog niet heeft voorgedaan. Nederlandse standaard en definities. Ook in Nederland is er geen sprake van een nationale standaard en daarom is geput uit wat brancheverenigingen en individuele ondernemingen daarover hebben ontwikkeld. Definities voor verzekerde waarden Bron: Nederlandse Beurspolis voor Uitgebreide Gevaren NBUG 2002. Herbouwwaarde, zijnde het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw - op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig - onmiddellijk na de gebeurtenis. Vervangingswaarde, zijnde het bedrag benodigd voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken. Verkoopwaarde, is het bedrag dat bij verkoop in het normale verkeer en uitgaande van dezelfde bestemming van het gebouw – met uitzondering van de grond – verkregen zou worden. Sloopwaarde, het bedrag dat verkregen zou worden voor de nog bruikbare waardevolle onderdelen van het gebouw verminderd met de kosten van het laten afbreken, wegruimten, afvoeren, storten en vernietigen. Waardebegrippen Verzekeringstaxaties Bron: Troostwijk Groep Herbouwwaarde Onder de herbouwwaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw - op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig - onmiddellijk na de gebeurtenis’. Nieuwwaarde Onder de nieuwwaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van nieuwe zaken van dezelfde soort en kwaliteit’. Vervangingswaarde Onder de vervangingswaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken’.

46

CONSULTATIE VERSIE

47/67

Verkoopwaarde Onder de verkoopwaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat bij verkoop in het normale economische verkeer en uitgaande van dezelfde bestemming van het gebouw met uitzondering van de grond - verkregen zou kunnen worden’. Sloopwaarde Onder de sloopwaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat verkregen zou kunnen worden voor de nog bruikbare respectievelijk waardevolle onderdelen van het gebouw verminderd met de kosten van het laten afbreken, wegruimen, afvoeren en storten’. Functionele herbouwwaarde Onder de functionele herbouwwaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat benodigd is voor de bouw, onmiddellijk na de gebeurtenis, van een gebouw op dezelfde locatie, ingericht en geconstrueerd voor de huidige bestemming’. Functionele vervangingswaarde Onder de functionele vervangingswaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit en staat van onderhoud gelijkwaardige zaken, uitgerust voor de huidige bestemming’. Opbrengstwaarde Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan: ‘het bedrag waartegen een zaak bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten’.

47

CONSULTATIE VERSIE

48/67

IVS definities (vervolg) Assessed, Rateable, or Taxable Value is a value that is based on definitions contained within applicable laws relating to the assessment, rating, and/or taxation of property. Although some jurisdictions may cite Market Value as the assessment basis, methods used to estimate the value may produce results that differ from Market Value as defined in IVS 1. Therefore, assessed, rateable, or taxable value cannot be considered to comply with Market Value as defined in IVS 1 unless explicitly indicated to the contrary. Vertaling naar Nederlands. Waarde ten behoeve van de belastingen. Deze waarde is gebaseerd op definities binnen de belastingwetgeving, die ten doel hebben de waarde van het vastgoed vast te stellen voor belastingheffing. Alhoewel in sommige jurisdicties kan zijn vastgelegd dat de marktwaarde ten grondslag ligt aan de waardevaststelling ten behoeve van belastingen, leiden de toegepaste methodieken er toe dat de uitkomsten in vele gevallen verschillen van de marktwaarde zoals gedefinieerd in IVS 1. Om die reden kan de waardevaststelling voor belastingdoeleinden niet zonder meer beschouwd worden als zijnde hetzelfde als de marktwaarde, zoals gedefinieerd in IVS1, tenzij expliciet gesteld en geconstateerd kan worden dat de waarden wel overeenkomen. Nederlandse standaard en definities. Wet WOZ Waarde in het economische verkeer (Wet WOZ: art 17 lid 2) De waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Toelichting. Zie Marktwaarde-definities, § 5.3. Gecorrigeerde vervangingswaarde (Wet WOZ : art. 17 lid 3) In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: a) de aard en de bestemming van de zaak; b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Toelichting. 'Onder gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden verstaan het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object. De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de residuwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. Afhankelijk van een waardedaling ten gevolge van technische veroudering met een meer of minder gelijkmatig verloop, kan afschrijving plaatsvinden volgens methoden die voor het 48

CONSULTATIE VERSIE

49/67

desbetreffende object het meest geëigend zijn. De afschrijving wegens functionele veroudering dient in ruime zin te worden verstaan. Hieronder valt al datgene wat men in het algemeen 'economische veroudering' noemt. 22 Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van de zaak, welke is opgetreden sedert de stichting. De invloed van latere wijzigingen wordt mede in aanmerking genomen.23 De bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat uit vier elementen, namelijk de waardebepaling van de grond, de bepaling van de vervangingswaarde van het opstal, de bepaling van de factor voor technische veroudering en de bepaling voor de factor voor functionele veroudering. De eerste drie elementen kunnen in beginsel objectief worden bepaald. Het laatste element zal afhankelijk zijn van de situatie waarin de belanghebbende zich bevindt. Beslissingsmodel 'Het derde lid bevat een beslissingsmodel aan de hand waarvan moet worden nagegaan of de waarde moet worden bepaald met inachtneming van het waarderingsvoorschrift van het tweede lid of op het waarderingsvoorschrift van het derde lid, te weten de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor woningen geldt altijd het waarderingsvoorschrift van het tweede lid. Voor de overige onroerende zaken wordt de waarde gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hoger bedrag dan de met inachtneming van het waarderingsvoorschrift van het tweede lid bepaalde waarde.'24 Het beslissingsmodel geeft aan dat de gecorrigeerde vervangingswaarde alleen toegepast mag worden voor niet-woningen. Voor de meeste niet-woningen zal de gecorrigeerde vervangingswaarde overigens niet hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer. Alleen indien er sprake is van een specifieke onroerende zaak, waarvoor geen of weinig andere gegadigden bestaan dan de huidige belanghebbende zal de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger zijn. Verschil WOZ-WEV en gecorrigeerde vervangingswaarde 'Het belangrijkste verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gevormd door de positie van de huidige eigenaar of gebruiker. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker in aanmerking genomen. Bij de waarde in het economische verkeer worden alleen anderen als mogelijke gegadigde beschouwd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de huidige eigenaar/gebruiker, waarbij een rol speelt of deze de investeringsbeslissing naar de toestand op de peildatum opnieuw en in dezelfde omvang zou nemen.'25 Artikel 4 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken 2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in 22

Voor een nadere uiteenzetting over de functionele veroudering wordt verwezen naar Kamerstukken I 1982/83, 17653, nr. 63a, blz. 4. 23 Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44. 24 25

Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44. Waarderingsinstructie 1995, blz. 113. 49

CONSULTATIE VERSIE

50/67

het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Benuttingswaarde (Artikel 4, lid 3 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenstemt met de benuttingswaarde van die onroerende zaak. WOZ-bedrijfswaarde (Artikel 4, lid 4 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeen komt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. Toelichting De gecorrigeerde vervangingswaarde moet bij bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten zo berekend worden dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. De bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin vertegenwoordigt voor de huidige eigenaar. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in art. 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. De noodzaak voor het bepalen van een bedrijfswaarde doet zich dus alleen voor bij bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten, waarbij een onverwachte veranderde marktsituatie sinds de investeringen in de onroerende zaak het rendement dat met de onroerende zaak kan worden behaald negatief heeft beïnvloed. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt vanuit de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/gebruiker de waarde bepaald die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Aan de hand van de ongecorrigeerde vervangingswaarde en deze 'bedrijfswaarde' wordt de juiste factor voor functionele veroudering bepaald (zie Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken art. 4, vierde lid). Omdat de bedrijfswaarde tot uitdrukking komt in de factor die men gebruikt om de ongecorrigeerde vervangingswaarde te corrigeren zal de bedrijfswaarde nooit hoger liggen dan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.26 Gebruik van de DCF-methodiek bij WOZ-WEV en gecorrigeerde vervangingswaarde27 Voor bedrijfsmatig geëxploiteerde onroerende zaken (‘niet-woningen’), waarvoor weinig vergelijkingscijfers zijn, zoals horeca-objecten, kan een WOZ- WEV 26 27

Vraagbaak waardebepaling 2000, p.114 e.v. Berkhout 2004, p. 66 e.v. 50

CONSULTATIE VERSIE

51/67

rechtstreeks via een DCF berekening worden vastgesteld. De ‘Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ’ (hierna Vraagbaak waardebepaling), een uitgave van de Waarderingskamer, stelt dat de DCF methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van referentie objecten inzake niet-woningen of voor de waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Men gaat dan uit van een ‘geobjectiveerd’ te behalen omzet bij voortgezet gebruik, of van alternatief gebruik als dit binnen de bestemming is toegestaan en indien dit leidt tot een hogere waarde. De objectivering brengt mee dat gekeken wordt naar de gegadigde die de onroerende zaak het beste kan exploiteren: de meest gerede gegadigde. Onder de beste exploitatie wordt hier verstaan: de exploitatie die in de desbetreffende markt mogelijk is. Het gaat hier niet om de waarde voor de huidige eigenaar. De gecorrigeerde vervangingswaarde moet volgens de Vraagbaak waardebepaling bij bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten (‘niet-woningen’) zo worden berekend dat deze waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die zaak, de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak daarbij in aanmerking genomen. Anders gezegd: voor incourante onroerende zaken die in de commerciële sfeer worden gebruikt en waarvoor geen vergelijkingscijfers zijn, moet een bedrijfswaarde — met behulp van een DCF berekening — op een subjectieve wijze worden bepaald. Er wordt een waarde berekend die het object voor de huidige eigenaar/gebruiker in economische zin heeft. Schema: Waardering niet-woningen Waardebegrip/methodieken Aannames Art. 4 lid 1 letter b Uitvoeringsregeling WOZ-WEV instructie waardebepaling Wet bepalen door WOZ • kapitalisatie bruto huur (courant vastgoed) • systematische vergelijking (courant vastgoed) DCF met name voor incourant • DCF vastgoed. (incourant vastgoed) Beste exploitatie door de meest gerede gegadigde (‘objectief’). Art. 17 lid 3 Wet • Zodanige factor voor WOZ Vervangingswaarde functionele veroudering toepassen dat Art. 4 lid 2 toepassen wanneer vervangingswaarde = Uitvoeringsregeling VVW > WOZ-WEV bedrijfswaarde instructie • Waarde voor de eigenaar zelf waardebepaling Wet (‘subjectief’) door middel WOZ van DCF-methodiek • Rekening houden met bestemming van de zaak en technisch/economische veroudering 51

CONSULTATIE VERSIE

52/67

Een kanttekening is hier op haar plaats. Volgens de Hoge Raad kan het waardebegrip van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ ook op andere manieren worden bepaald dan in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling. Fiscale bedrijfswaarde28 De waarde welke een verkrijger bij overneming van de gehele onderneming zou toekennen aan het afzondelijk activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort te zetten. Toelichting De bedrijfswaarde is volgens de fiscale literatuur de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde. Directe opbrengstwaarde (onderhandse verkoopwaarde) De directe opbrengstwaarde is de redelijkerwijze te verwachten ruilopbrengst (opbrengst minus kosten) die verkregen wordt als de onroerende zaak hetzij afzonderlijk, hetzij in samenhang met andere bestanddelen van het ondernemingsvermogen zou worden verkocht. Indirecte opbrengstwaarde De indirecte-opbrengstwaarde wordt bepaald door de interne omstandigheden van de onderneming. Het is de contante waarde van de nettogeldopbrengsten (inclusief de eindwaarde) van het bedrijfsmiddel die een overnemer van de gehele onderneming zou willen betalen. De waarde moet men bepalen binnen het verband van de onderneming. Daarbij moet men inzicht in omzet en winstgevendheid in acht nemen. De indirecte waardering is geobjectiveerd door uit te gaan van de waardering door een overnemer van de gehele onderneming, en niet van de winstverwachtingen van de ondernemer zelf. De opbrengstwaarde van zelfstandige vruchtendragers tendeert naar de indirecte opbrengstwaarde. Doorgaans zal de indirecte opbrengstwaarde van complementair verbonden bedrijfsmiddelen hoger zijn dan de verkoopwaarde. Bedrijfswaarde beleggingsvastgoed Voor de vastgoedpraktijk is BNB 1987/187 een belangrijk arrest. Daarin werd bepaald dat de bedrijfswaarde voor een onderneming tot exploitatie van onroerende goederen gelijk is aan de marktwaarde daarvan, verhoogd met de overdrachtskosten.29 Waarde going concern ( “waarde bij voortgezet huidig gebruik” ) Art. 21 Successiewet 1956 4. De waarde van in de verkrijging begrepen ondernemingsvermogen wordt in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer van dat vermogen met inbegrip van de voor overdracht vatbare goodwill, maar, in zoverre in afwijking van het vijfde lid, ten minste op de liquidatiewaarde. 5. Wat in het economische verkeer als een eenheid pleegt te worden beschouwd, wordt in aanmerking genomen met inachtneming van die omstandigheid.30

28

Vergelijk: Meussen 1997; Berkhout 2002, p. 409 e.v. HR 11 december 1985, BNB 1987/187, rolno. 23 159. De Minister van Financiën heeft twee beleidsbesluiten betreffende de voortzettingswaarde bij de bedrijfsopvolging voor de Successiewet 1956 samengevoegd en geactualiseerd. Zie verder: ‘Waardering Successiewet. Bedrijfsoverdracht. Voortzettingswaarde bij bedrijfsopvolging. DCF-methode’, Besluit Minister van Financiën van 15 november 2006, nr. CPP2006/1894M, Stcrt. 2006, 228 (Art. 21, 35c SW 1956).

29 30

52

CONSULTATIE VERSIE

53/67

Jaarrekening van ondernemingen 1. Burgerlijk wetboek Artikel 2: 384 BW 1. Bij de keuze van een grondslag voor de waardering van een actief en van een passief en voor de bepaling van het resultaat laat de rechtspersoon zich leiden door de voorschriften van artikel 362 leden 1-4. Als grondslag komen in aanmerking de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de actuele waarde. (…) 4. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing van waardering tegen actuele waarden. 2. Besluit actuele waarde31 Artikel 2 Besluit actuele waarde Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Artikel 3 Besluit actuele waarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. Artikel 7 Besluit actuele waarde Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de vervangingswaarde. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien en zolang deze lager is dan de vervangingswaarde. Toelichting Besluit actuele waarde, Nota van toelichting algemeen In de wettekst is het begrip actuele waarde gehandhaafd als breed waardebegrip en als tegenstelling tegenover de historische verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Waardering tegen de actuele waarde houdt in dat gewaardeerd wordt naar de toestand van het waarderingsmoment, de balansdatum. Diverse andere waardebegrippen, zoals marktwaarde (ook wel fair value of waarde in het economisch verkeer genoemd), opbrengstwaarde, bedrijfswaarde en vervangingswaarde zijn behandeld als verschijningsvormen van actuele waarde. Daarbij is de vervangingswaarde een waardering georiënteerd op de inkoopmarkt van de onderneming, waarbij men zich afvraagt welke prijs op het waarderingsmoment zou moeten worden betaald om het aanwezige actief te vervangen door een equivalent actief. (…) Thans wordt regelmatig van ondernemingen verlangd na te gaan of de terugverdiencapaciteit van de activa nog wel voldoende is om de boekwaarde van 31

Besluit van 14 juni 2005, houdende regels over de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing in de jaarrekening van waardering tegen actuele waarde (Besluit actuele waarde). Zie Richtlijnen 2006, p. 1647 en verder. 53

CONSULTATIE VERSIE

54/67

activa te rechtvaardigen. Indien men voor de toekomst onvoldoende rendement kan verwachten, worden activa afgewaardeerd naar de lagere bedrijfswaarde, ook al vindt regelmatige en systematische afschrijving plaats. Deze regel geldt niet alleen indien activa tegen de historische kostprijs worden gewaardeerd, maar ook indien zij tegen de actuele waarde worden gewaardeerd. (…) Het begrip bedrijfswaarde benadert de waarde van een actief of complex van activa vanuit de nog te verwachten toekomstige kasstromen die met de exploitatie ervan behaald kunnen worden. Het is derhalve gebaseerd op schattingen van toekomstige opbrengsten en van de uitgaven die nodig zijn om die opbrengsten te genereren. Dit waardebegrip houdt rekening met de tijdswaarde van het geld en vereist derhalve dat toekomstige opbrengsten naar hun contante waarde worden berekend. Omdat de uitkomsten sterk afhankelijk zijn van schattingen, moeten de belangrijkste gehanteerde veronderstellingen worden toegelicht. Het begrip bedrijfswaarde speelt slechts een rol in het kader van de toepassing van actuele waarde als maximumbedrag waartegen vaste activa mogen worden gewaardeerd, in die gevallen waarin de vermoedelijke waarde te behalen met de toekomstige exploitatie lager ligt dan de boekwaarde gebaseerd op de actuele waarde (met name de vervangingswaarde). Besluit actuele waarde, Nota van toelichting, Artikelsgewijs Artikel 7 behandelt de toepassing van de actuele waarde bij vaste activa die niet als belegging worden aangehouden. Het gaat dan gewoonlijk over gebouwen, grond, machines en installaties. Waardering van deze activa tegen de actuele waarde houdt in dat tegen de vervangingswaarde wordt gewaardeerd. Uitgegaan wordt van de huidige aanschafprijs inclusief aankoopkosten van nieuwe activa. Daarbij wordt de boekwaarde bepaald na aftrek van systematische afschrijvingen gebaseerd op de geschatte levensduur. In het verleden werd van waardering tegen de vervangingswaarde slechts afgeweken en werd overgegaan op waardering tegen de bedrijfswaarde indien een besluit was genomen tot het beëindigen van de desbetreffende activiteit waardoor de desbetreffende activa niet zouden worden vervangen. Thans wordt overgegaan op waardering tegen de bedrijfswaarde indien en zolang als de terugverdiencapaciteit van de activa lager is dan normaal. Indien door de rechtspersoon (het bestuur) besloten is activa buiten gebruik te stellen, worden deze gewaardeerd tegen de opbrengstwaarde. Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (2006) •

121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Richtlijn 121.1, alinea101 (2006) Naast systematische verlagingen van de boekwaarden van activa door bijvoorbeeld afschrijvingen kunnen zich bijzondere waardeverminderingen voordoen. In dit hoofdstuk worden dergelijke waardeverminderingen van vaste activa, zoals bedoeld in artikel 2:387 lid 4 BW, alsmede de terugnemingen van dergelijke waardeverminderingen als bedoeld in artikel 2:387 lid 5 BW behandeld. Dit hoofdstuk is zowel van toepassing op vaste activa die gewaardeerd worden tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs als op vaste activa die gewaardeerd worden tegen actuele waarde of netto-vermogenswaarde. Richtlijn 121.1, alinea 103 (2006) Artikel 2:387 lid 4 en 5 BW luidt als volgt: 54

CONSULTATIE VERSIE

55/67

4. Bij de waardering van de vaste activa wordt rekening gehouden met een vermindering van hun waarde, indien deze naar verwachting duurzaam is. Bij de waardering van de financiële vaste activa mag in ieder geval met op de balansdatum opgetreden waardevermindering rekening worden gehouden. Richtlijn 121.1, alinea 106 (2006) De volgende begrippen worden in dit hoofdstuk gebruikt met de hierna omschreven betekenis: Een bijzonder waarde verminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waarde overschrijdt. De realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde (hoofdstuk 120, alinea 203) en de bedrijfswaarde (hoofdstuk 120, alinea 203), tenzij sprake is van een materieel of een immaterieel vast actief, niet zijnde een belegging, dat tegen actuele waarde wordt gewaardeerd. Indien een materieel of immaterieel vast actief tegen actuele waarde wordt gewaardeerd, waarbij de vervangingswaarde de invulling van de actuele waarde is, is de realiseerbare waarde gelijk aan de bedrijfswaarde (artikel 7 Besluit actuele waarde). Indien een materieel of immaterieel vast actief tegen actuele waarde wordt gewaardeerd en besloten is dit materieel of immaterieel vast actief te verkopen, is de realiseerbare waarde gelijk aan de opbrengstwaarde (artikel 7 Besluit actuele waarde). Richtlijn 121.3, alinea 309 (2006) Het bepalen van de bedrijfswaarde van een actief omvat de volgende stappen: a het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het actief en bij het uiteindelijke afstoten; en b het toepassen van de passende disconteringsvoet op deze toekomstige kasstromen. •

212 Materiële vaste activa Richtlijn 212.4, alinea 403 (2006) Indien na de eerste verwerking een materieel vast actief wordt gewaardeerd volgens het actuele waarde model dient het actief te worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, zijnde: - de vervangingswaarde op het moment van de herwaardering, verminderd met cumulatieve afschrijvingen; - de bedrijfswaarde, indien deze lager is dan de vervangingswaarde; of - de opbrengstwaarde, indien is besloten het actief te verkopen.

55

CONSULTATIE VERSIE

56/67

IVS definities (vervolg) Salvage Value. The value of a property, excluding land, as if disposed of for the materials it contains, rather than for continued use without special repairs or adaptation. It may be given as gross or net of disposal costs and, in the latter case, may equate to net realisable value. In any event, components included or excluded should be identified. Vertaling naar Nederlands. Sloopwaarde is de waarde van het vastgoed met uitzondering van de grondcomponent, waarbij we ervan uitgaan dat de opstallen en andere materialen verwijderd zijn, dat het huidige gebruik is gestaakt en dat er ook geen bijzonder onderhoud wordt uitgevoerd of bijzondere aanpassing wordt aangebracht. De waarde kan worden bepaald in- of exclusief de nog te maken verwijderingskosten; in het laatste geval kan het gelijk worden gesteld aan het begrip netto realiseerbare waarde. Vereist is in elk geval dat duidelijk is of de waardebepaling in- of exclusief de verwijderingskosten is vastgesteld en welke kosten dan zijn meegenomen.. Nederlandse standaard en definities. Zie onder verzekerde waarde

56

CONSULTATIE VERSIE

57/67

IVS definities (vervolg) Liquidation or Forced Sale Value. The amount that may reasonably be received from the sale of a property within a time frame too short to meet the marketing time frame required by the Market Value definition. In some States, forced sale value in particular may also involve an unwilling seller and a buyer or buyers who buy with knowledge of the disadvantage of the seller. Vertaling naar Nederlands. Liquidatiewaarde of gedwongen-verkoopwaarde is het bedrag dat redelijkerwijs ontvangen zal worden uit de verkoop van een vastgoed binnen een tijdsinterval dat te kort is om te voldoen aan de eis die gesteld wordt in de definitie van marktwaarde. In sommige landen wijkt de liquidatiewaarde nog verder af van de marktwaarde, in het bijzonder omdat er sprake is van een verkoper die eigenlijk niet wil verkopen, en een koper of kopers die het vastgoed kopen terwijl ze weten dat de verkoper in een nadelige positie verkeert. Nederlandse standaard en definities. Algemene definitie van Executiewaarde NIBE 1995 De vermoedelijke opbrengstwaarde van een goed bij gedwongen verkoop d.w.z. bij een voor iedereen toegankelijke verkoop aan de meest biedende, waarbij noch het initiatief is uitgegaan van, noch het tijdstip van verkoop is bepaald door de eigenaar van het goed. Gedwongen onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik NVM, waardebegrippenlijst 2001. De prijs, die bij onderhandse verkoop binnen een beperkte verkooptermijn, bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Bron: ten Have, waardebegrippen taxatieleer, 2002. Het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop binnen een beperkte verkooptermijn, bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen. (link met art. 3:268, tweede lid BW) Executiewaarde vrij van huur en gebruik De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. ex art. 3:268, eerste lid BW Het meest waarschijnlijke bedrag dat bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. ex artikel 3: 268 BW, (NVM 1992)

57

CONSULTATIE VERSIE

58/67

de prijs die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Gedwongen onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat NVM, waardebegrippenlijst 2001. De prijs, die bij onderhandse verkoop binnen een beperkte verkooptermijn, bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed. Bron : G. ten Have, Taxatieleer Vastgoed, dl 1, 2002 Het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop binnen een beperkte verkooptermijn, bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen Executiewaarde in verhuurde staat De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het meest waarschijnlijke bedrag dat bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. ex artikel 3: 268 BW, (NVM 1992) zijnde de prijs die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Executiewaarde bij eigen gebruik De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan uitgegaan is dat de koper met het procesverbaal van veiling ontruiming van het onroerend goed kan bewerkstelligen. Het meest waarschijnlijke bedrag dat bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed en waarbij de koper met het proces-verbaal van veiling ontruiming van de onroerende zaak kan bewerkstelligen. (link met art. 3:264 BW) ex artikel 3: 268 BW, (NVM 1992) zijnde de prijs die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed en waarbij de koper met het proces verbaal van veiling ontruiming van de onroerende zaak kan bewerkstelligen. Waardebegrippen Troostwijk(website). Liquidatiewaarde Onder de liquidatiewaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat een zaak bij een publieke verkoop dan wel geforceerde onderhandse verkoop, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor het soort zaken meest gebruikelijke wijze, redelijkerwijs zal kunnen opbrengen waarbij 58

CONSULTATIE VERSIE

59/67

met name rekening wordt gehouden met een kortere dan gebruikelijke termijn waarbinnen de verkoop dient te worden geëffectueerd. Uitgangspunt is dat men geen rekening houdt met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Executiewaarde Onder de executiewaarde wordt verstaan: ‘het bedrag dat een zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik redelijkerwijs zal kunnen opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde’. Uitgangspunt: geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

59

CONSULTATIE VERSIE

60/67

IVS definities (vervolg) Mortgage Lending Value. The value of the property as determined by the Valuer making a prudent assessment of the future marketability of the property by taking into account longterm sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, and the current use and alternative appropriate uses of the property. Speculative elements may not be taken into account in the assessment of mortgage lending value. The mortgage lending value shall be documented in a transparent and clear manner. Mortgage Lending Value is defined in European Union Directive 89/647/ECC as amended by Directive 98/32/EC of the European Parliament of the Council of 22 June 1998) These directives are concerned with banking regulation and establish minimum solvency ratios for lenders involved in lending backed by property security. Mortgage lending value is one of a number of risk analysis techniques, which may be used to calculate the risk weighting that may be attached to mortgaged security held by a bank in accordance with the directives. This is a long-term risk assessment technique and is not a suitable basis for establishing value at a given point in time. In this way, it differs fundamentally from other bases in the IVS Standards. Vertaling naar Nederlands. Waardering voor hypotheekverstrekking volgens de Europese richtlijn is de waarde van het vastgoed zoals bepaald door de taxateur die een voorzichtige inschatting maakt van de toekomstige verkoopbaarheid van een onroerende zaak. Daarbij houdt hij rekening met de lange termijn waardeontwikkeling van het vastgoed, de normale en lokale marktcondities en het huidige gebruik, alsmede alternatieven voor het juiste gebruik van het vastgoed. Speculatieve elementen over het toekomstig gebruik mogen niet worden meegnomen in dit soort taxaties. Verder dient de waardering voor hypotheekverstrekking op transparante en duidelijke wijze te worden gedocumenteerd (zie European Union Directive 89/647/ECC). Deze Europese richtlijnen zijn bedoeld m.b.t. regelgeving voor banken bij het verstrekken van leningen, waarbij minimale solvabiliteits ratio’s gelden voor leningen die zijn verstrekt met vastgoed als zekerheid. Deze ‘hypothecaire waardering’ is input voor één van de risicoanalysetechnieken om het risico te kunnen vaststellen van de hypotheekportefeuille van een bank volgens de EU-richtlijnen. Het betreft een langetermijn-risicobepaling die niet toepasbaar is op een waardering op een bepaald moment. Daardoor verschilt dit waardebegrip wezenlijk van de marktwaardedefinitie. Nederlandse standaard en definities. Hypotheekwaarde (Ten Have deel 2, 2003) De waarde van een vastgoedobject die is vastgesteld door een taxateur op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het vastgoedobject, rekening houdend met duurzame lange termijn aspecten van het vastgoedobject, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dat ogenblik van het vastgoedobject wordt gemaakt en eventuele andere doeleinden waarvoor het geschikt is en waarbij speculatieve factoren niet in de hypotheekwaarde mogen worden verrekend. Beleihungswert (par. 11 Hypothekenbankgesetz 1990). Der Beleihungswert eines Grundstück ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem Langfristigen Marktgesehen abgeleiten Ernkentnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren manchmal mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dess er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. 60

CONSULTATIE VERSIE

61/67

IVS definities (vervolg) Special Value. A term relating to an extraordinary element of value over and above Market Value. Special value could arise, for example, by the physical, functional, or economic association of a property with some other property such as the adjoining property. It is an increment of value that could be applicable to a particular owner or user or prospective owner or user, of the property rather than to the market at large; that is, special value is applicable only to a purchaser with a special interest. Marriage value, the value increment resulting from the merger of two or more interests in a property, represents a specific example of special value. Special value could be associated with elements of going concern value and with investment value, or worth. The Valuer must ensure that the criteria used to value such properties are distinguished from those used to estimate Market Value, making clear any special assumptions made. Vertaling naar het Nederlands. Waardering boven marktwaarde. Deze waardering komt tot stand door een waardeverhogend element, bijvoorbeeld wanneer het vastgoed fysiek, functioneel of economisch verbonden is aan een ander vastgoed, waardoor de waarde van het geheel wordt verhoogd. Dit waardeverhogend element is meestal meer van toepassing op een specifieke of toekomstige eigenaar of gebruiker dan op de markt als geheel. Dat wil zeggen: deze waardering boven de marktwaarde is alleen van toepassing op een koper met een specifiek belang. Waardering boven marktwaarde kan zich voordoen bij een fusie tussen twee of meer belangen in een vastgoed. Verder kan waardering boven marktwaarde in verband worden gebracht met elementen als de continuering van een onderneming en de waarde van het vastgoed voor een belegger, bijvoorbeeld ‘sale-&-lease back-constructies’.

61

CONSULTATIE VERSIE

62/67

IVS definities (vervolg) Specialised, or Special Purpose, or Special Use Properties Properties that are rarely if ever sold on the (open) market, except by way of a sale of the business or entity of which they are a part (called business in occupation), due to their uniqueness, arising from the specialised nature and design of the buildings, their configuration, size, location, or otherwise. Examples of specialised properties include refineries, power stations, specialised manufacturing facilities, public facilities, churches, museums, and properties located in particular geographical locations for operational or business reasons. Such properties or assets may also be referred to as limited or non-market assets. The DRC method is commonly used in the valuation of specialised properties for financial reporting purposes with proper disclosure. Nederlandse vertaling Vastgoed met een specifiek karakter, een speciaal doel of een speciaal gebruik. Wanneer vastgoed uniek is vanwege zijn aard en ontwerp, zijn samenstelling, omvang, locatie of anderszins, spreken we van specifiek vastgoed. Dit vastgoed kan bedrijfsspecifiek, branchespecifiek, soortspecifiek of locatiespecifiek zijn, dan wel een combinatie daarvan. Dergelijke vastgoed wordt zelden of nooit op een (open) markt verhandeld ( tenzij het onderdeel uitmaakt van de verkoop van een bedrijf of entiteit ), vanwege de uniekheid van het object, het ontwerp, de omvang locatie of anderszins. Voorbeelden zijn: raffinaderijen, krachtcentrales, gespecialiseerde fabrieken, overheidsgebouwen, kerken, musea en vastgoed dat op operationele of zakelijke gronden op bijzondere geografische locaties gelegen is. Dergelijk vastgoed (of andere activa) wordt ook wel tot de ‘incourante activa’ gerekend. De methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt algemeen gebruikt om specifiek vastgoed te waarderen ten behoeve van de financiële verslaggeving waarin naar behoren openheid van zaken dient te worden gegeven.

62

CONSULTATIE VERSIE

63/67

7. Naschrift van de samenstellers van het rapport Er zijn tal van verschillen tussen enerzijds de IVS-waardebegrippen en anderzijds de Nederlandse waardebegrippen zoals deze worden gebruikt door brancheorganisaties, in wetten en literatuur. Voor wat betreft het marktwaardebegrip zijn de verschillen relatief eenvoudig overbrugbaar wanneer daar draagvlak voor is bij de brancheorganisaties. In principe zullen de verschillen niet leiden tot andere waarderingen. De verschillen zullen met name gevolgen hebben voor de vormgeving van taxatierapporten. Aannames en omstandigheden zal men specifieker moeten vermelden. Een educatietraject is nodig om veranderingen in de praktijk van makelaars en/of taxateurs te verduidelijken. De verschillen zijn minder eenvoudig overbrugbaar wanneer wettelijke (marktwaarde)begrippen afwijken van de IVS. Een wettelijk waardebegrip is immers niet snel aan te passen. Afgezien van dit bezwaar, menen wij dat in tal van gevallen de inhoudelijke verschillen ook hier overbrugbaar zijn. Ook bij de niet-maktwaardebegrippen achten wij de verschillen relatief eenvoudig overbrugbaar. Dit is met name te danken aan de IVS-indeling van nietmarktwaardebegrippen, de ruim geformuleerde definities en met name het begrip “waarde ten behoeve van belastingen.” Daarnaast zijn in een aantal gevallen de IVS-begrippen niet gangbaar te achten in de Nederlandse situatie, bijvoorbeeld al wegens het ontbreken van een Nederlandse begripsmatige tegenhanger. Ook hier zal men in de vormgeving van de taxatierapporten veranderingen aan dienen te brengen. Een aantal waardebegrippen kan men in het licht van de IVS als marktwaardebegrip rangschikken. Zo merken wij bijvoorbeeld, als gevolg van de verkrijgings- en de overdrachtsfictie, de WOZ-WEV in de IVS-systematiek als “waarde ten behoeve van belastingen” aan. Implementatie van de IVS is naar onze mening wenselijk en haalbaar in de Nederlandse situatie. De consultatieronde zal duidelijk moeten maken waar knelpunten en oplossingsrichtingen liggen. Deze zullen hun invloed doen gelden op de implementatie. De auteurs houden zich van harte aanbevolen voor aanvullingen, verbeteringen en suggesties ten aanzien van de analyse en het implementatieproces en zien uit naar een constructieve respons. Maart 2008

63

CONSULTATIE VERSIE

64/67

64

CONSULTATIE VERSIE

65/67

Lijst van Afkortingen BAW BW IFRS IVS IVSC RICS

Besluit actuele waarde Burgerlijk Wetboek International Financial Reporting Standards International Valuation Standards International Valuation Standards Committee Royal Institution of Chartered Surveyors

65

CONSULTATIE VERSIE

66/67

66

CONSULTATIE VERSIE

67/67

Bronnen Berkhout 2002 T.M. Berkhout, Fiscaal afschrijven op vastgoed (dissertatie UvA), Deventer: Kluwer 2002. Berkhout 2004 T.M. Berkhout, Vervangingswaarde, Deventer: Kluwer 2004. IFRS 2006 International Accounting Standards Board, International Financial Reporting Standards (IFRSs met inbegrip van de International Accounting Standards (IASs) en Interpretaties op 1 januari 2006. Vertaald in het Nederlands met begeleidende documentatie in het Engels, London: IASCF Publications Department, 2007. IFRS 2007 International Accounting Standards Board, International Financial Reporting Standards (IFRSs), London: IASCF Publications Department, 2007. IVS 2007 International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards. Eight Edition 2007, Londen: International Valuation Standards Committee, 2007. Meussen 1997 G.T.K. Meussen, Bedrijfswaarde (dissertatie Brabant), Deventer: Kluwer, 1997. Richtlijnen 2006 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, Jaareditie 2006, Deventer: Kluwer, 2006. ROZ-IPD Taxatierichtlijnen 2002 en 2007 RICS 2007 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), RICS Taxatie standaarden Nederlandse Editie 2007. Tekst en Commentaar Burgerlijk Wetboek 2007 J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker, W.L. Valk (redactie), Tekst en Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Kluwer 2007 Ten Have 2002 G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff 2002. Vraagbaak waardebepaling 2000 Waarderingskamer, Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Een antwoord op de meest gestelde vragen over de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, Deventer, Kluwer 2000. Waarderingsinstructie 1995 Waarderingskamer, Waarderingsinstructie 1995, tweede druk, februari 1995. Waarderingskamer, Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, december 2005.

67