RICS-taxatiestandaarden Bevattende de International Valuation Standards Maart 2012
Voorwoord Maart 2012 Deze editie van het Red Book bevat een aantal wijzigingen ten aanzien van de bestaande standaarden om deze volledig in lijn te krijgen met de nieuwe International Valuation Standards (IVS). De IVS, die in juli 2011 gepubliceerd werden en van kracht zijn sinds 1 januari 2012, zijn overgenomen en, in sommige gevallen, aangevuld door de RICS-standaarden. Voor gebruiksgemak is de gehele IVS 2011 als een bijlage bijgevoegd in de papieren versie en als een PDF-bestand voor electronische gebruikers. Een aanzienlijke wijziging in de IVS is de uitbreiding van het gebruik buiten vastgoed, naar alle typen activa, waarbij het woord ‘asset’ ook het begrip ‘liability’ omvat, waar dat van toepassing is. Sommige verwijzingen in deze editie zijn daaromaangepast om deze overeen te laten komen met het gebruik in de IVS. De RICS-standaarden behandelen desalniettemin nog steeds gedetailleerd de waardebepaling van assets in de vorm van vastgoed (land, gebouwen en belangen daarin): daarom blijft het woord ‘vastgoed/object’ behouden waar dat voor de duidelijkheid nodig is. De lezer wordt erop gewezen dat deze Red Book-editie als een tussenmaatregel uitgegeven wordt om ervoor te zorgen dat het bestaande materiaal aan de nieuwe IVS voldoet. Een alomvattende herziening van het Red Book wordt momenteel ondernomen en zal onder andere nieuw materiaal bevatten over bedrijfswaardebepalingen en immateriële activa. Publicatie na herziening staat gepland voor 2013. De volledige wijzigingen van de standaarden, met uitleg, zijn in de onderstaande tabel te vinden. Referentie
Wijzigingen aangebracht
Inleiding
Paragraaf 1 is anders opgezet. Nieuwe tekst toegevoegd aan paragraaf 2 om de RICS-standaarden op rij te krijgen met de IVS en uit te leggen wat het gevolg is van de wijziging van ‘vastgoed/property’ naar ‘activa/assets’ in bepaalde delen van deze standaarden. Verder is de paragraaf herzien om te benadrukken dat het naleven van deze standaarden verzekert dat aan de IVS voldaan wordt. In paragraaf 5.2 werd het webadres van het RICS Red Book-gedeelte toegevoegd, waar de voorlopige bekendmakingen zijn gepubliceerd samen met ander materiaal dat met het Red Book te maken heeft. Paragraaf 6.1 is herzien om te bevestigen dat de standaarden van toepassing zijn op waardebepalingen waar de taxatiedatum op of na de datum waarop deze editie in werking treedt valt. Deze wijziging in de tekst is al veranderd in de standaarden op het internet.
Verklarende woordenlijst
Er zijn een aantal herzieningen gemaakt om de definities van de IVS over te nemen:
basis van waarde verwijst nu naar ‘uitgangspunten’ en niet ‘principes’
ii
VS 1.1
kostenbenadering is een nieuwe definitie
de definitie van reëele waarde is veranderd
inkomstenbenadering is een nieuwe definitie
goodwill is een nieuwe definitie
Beleggingsobject is een nieuwe definitie
de definitie van beleggingswaarde is uitgebreid
marktbenadering is een nieuwe definitie
markthuur is veranderd
vastgoed en vastgoedobject zijn twee nieuwe definities
de definitie van bijzonder uitgangspunt is veranderd
koper met een bijzonder belang is veranderd om te verwijzen naar ‘een specifieke koper’
synergiewaarde is veranderd
taxatiedatum is in de lijst opgenomen als een voorkeursreferentie en datum van taxatie is nu alleen nog een kruisrefentie naar deze term.
Voor de duidelijkheid zijn de uitzonderingen genummerd. Nieuwe tekst in paragraaf 5 geeft aan dat de toepassing van IVS overwogen moet worden zelfs als het doel binnen de uitzonderingen valt. Het uittreksel van de IRRV Gedragscode is uitgebreid en bevat nu ook de referentie naar de RICS Praktijkrichtlijn ‘Rating consultancy’ 3e editie (2010).
VS 1.2
Een nieuwe paragraaf is hier ingevoegd om uit te leggen hoe deze standaarden voldoen aan de IVS.
VS 1.7
Een nieuwe paragraaf is toegevoegd die aangeeft dat een aantekening over de afhandeling van de belangenverstrengeling in de werkpapieren moet opgenomen worden.
VS 2.1
De standaard is uitgebreid om te bevestigen dat het alle vereisten van IVS 101, Scope of work, omvat. De lijst is herzien om specifieke bewoording van de IVS op te nemen, namelijk:
(a) een verwijzing naar ‘andere beoogde gebruikers’
(e) het woord ‘property’ is vervangen door ‘object (actief of passief)’
(i) uitgebreid om aan te geven dat de verantwoordelijke taxateur bij naam moet worden genoemd
(p) uitgebreid om te bevestigen dat het IVS-conform is waar van toepassing.
Ook is toegevoegd dat de lijst van minimumvoorwaarden alle vergelijkbare voorwaarden van IVS 101 bevat. VS 2.3
In paragraaf 4 is de verwijzing naar ‘gedwongen verkoop’ herzien
iii
en gelijkgesteld aan de IVS. VS 3.1
Paragraaf 2 verwijst naar het commentaar op basis van waarde in de IVS.
VS 3.2
Deze standaard linkt nu direct naar de IVS.
VS 3.3
De uitleg van markthuur is herzien en volledig overgenomen.
VS 3.4
Deze standaard linkt nu direct naar de IVS.
VS 3.5
Deze standaard is volledig herzien om de verschillende definities van reëele waarde zoals gebruikt door IVS en de International Accounting Standards Board (IASB) op te nemne, en linkt nu direct naar de IVS.
VS 4
Deze standaard is volledig herzien om verwijzingen naar de twee IVS-toepassingen (jaarrekeningen en zekerstelling van leningen) op te nemen. De tekst van de IVS is niet opgenomen, maar de standaard geeft de inhoud weer.
VS 5.1
Deze standaard is uitgebreid om te benadrukken dat de texateur goede aantekeningen in verband met de taxatie moet bewaren.
VS 6.1
De standaard is uitgebreid om te bevestigen dat alle vereisten van IVS 103 Reporting (Rapportage) opgenomen zijn. De lijst is herzien om specifieke vereisten van de IVS op te nemen, namelijk:
(a) een verwijzing naar ‘andere beoogde gebruikers’
(e) vervanging van het woord ‘property’ door ‘object (actief of passief)’
(i) uitgebreid omdat de verantwoordelijke taxateur bij naam genoemd moet worden
(p) uitgebreid ter bevestiging dat het IVS-conform is waar van toepassing.
Ook is toegevoegd dat de lijst van minimumvoorwaarden alle vergelijkbare voorwaarden van IVS 101 bevat. VS 6.9
De verwijzing naar ‘staat’ is veranderd in ‘land’.
Bijlage 2
De inleiding is herzien om de relatie tussen deze bijlage en IVS 101 en de aangepaste voorwaarden in VS 2.1 uit te leggen. Deze bijlage is herzien om extra materiaal en andere bewoording uit IVS 101 op te nemen, namelijk:
(a) Dit punt is uitgebreid om naar ‘andere beoogde gebruikers’ te verwijzen.
(c) Er is een verwijzing opgenomen naar objecten die als groep of portefeuille gehouden worden.
(f) De herziening benadrukt de noodzaak om de correcte basis van waarde te identificeren wanneer reëele waarde aangenomen wordt.
iv
Bijlage 6
(h) Er is een verwijzing naar VS 1.7.4 toegevoegd.
(i) Belangrijk hier is dat bevestigt wordt dat, in tegenstelling tot IVS, taxaties op naam van een bedrijf in de RICS-standaarden niet toegestaan zijn. De verantwoordelijke taxateur moet altijd bij naam genoemd worden.
(m) De woorden ‘zondere verdere bevestiging’ zijn toegevoegd.
(p) Dit punt is uitgebreid omdat, waar van toepassing, een verklaring opgenomen moet worden dat de taxatie conform IVS is uitgevoerd.
De inleiding is herzien om de relatie van deze bijlage tot IVS 103 uit te leggen. Deze bijlage is herzien om extra materiaal en andere bewoording uit IVS 103 toe te voegen. Deze bijlage is herzien om extra materiaal en andere bewoording uit IVS 101 op te nemen, namelijk:
(a) Dit punt is uitgebreid om naar ‘andere beoogde gebruikers’ te verwijzen.
(c) Er is een verwijzing opgenomen naar objecten die als groep of portefeuille gehouden worden.
(f) De herziening benadrukt de noodzaak om de correcte basis van waarde te identificeren wanneer reëele waarde aangenomen wordt.
(h) Er is een verwijzing naar VS 1.7.4 toegevoegd.
(i) Belangrijk hier is dat bevestigt wordt dat, in tegenstelling tot IVS, taxaties op naam van een bedrijf in de RICS-standaarden niet toegestaan zijn. De verantwoordelijke taxateur moet altijd bij naam genoemd worden.
(p) Dit punt is uitgebreid omdat, waar van toepassing, een verklaring opgenomen moet worden dat de taxatie conform IVS is uitgevoerd.
(q) Vereiste dat opgenomen moet worden dat de redenatie achter de taxatie herzien is om vergelijkbaar te zijn met IVS.
(s) Commentaar over wezenlijke veranderingen na de taxatiedatum is toegevoegd, met een verwijzing naar de RICS-gebruikersgids ‘Reflecting uncertainty in valuations for investment purposes’ (2011).
(t) In het commentaar wordt bevestigt dat rapporten niet door ‘het bedrijf’ ondertekend mogen worden.
Bijlage 7
Een nieuwe paragraaf (2.4) benadrukt de openbaarmakingsvereisten in VS 1.9.
Bijlage 9
Een niewe bijlage is toegevoegd die een gedetailleerde vergelijking geeft tussen de huidige IVS en deze editie.
GN 4
De terminologielijst is herzien en nu hetzelfde als in VS 2.1.
v
GN 7
Deze richtlijn is verwijderd en zal als aparte richtlijn uitgegeven worden.
International Taxatiestandaarden
De volledige IVS, zoals op 1 januari 2012 uitgegeven, is opgenomen in zowel de papieren versie als de electronische versie van de RICS-standaarden.
vi
Dankwoord Het RICS appraisal en valuation manual werd oorspronkelijk als twee aparte titels uitgegeven:
Guidelines on the valuation of assets, 1ste (1976), 2e (1981) en 3e (1990) edities, uitgegeven onder de titel Statement of asset valuation practice and guidelines en
Manual of valuation guidelines, 1ste (1980), 2e (maart 1981) en 3e (april 1992) edities.
Het RICS appraisal en valuation manual werd in 1993, 1996 (tweemaal), 1998, 2000 en 2002 herdrukt. De RICS Appraisal en Valuation Standards werden in 2003 voor het eerst uitgegeven. Tussen maart 2003 en april 2007 werden negen wijzigingen gepubliceerd. De RICS Valuation Standards, 6e editie, werd in 2008 voor het eerst uitgegeven, gewijzigd in september 2008, herdrukt in maart 2009, aangepast in juli 2009 en herdrukt in april 2010. De 7e editie van de RICS Valuation Standards – Global en UK werd in april 2011 gepubliceerd. De International Valuation Standards 2011 is in deze publicatie gereproduceerd met toestemming van de International Valuation Standards Council (IVSC), die het copyright hierover heeft. De IVSC neemt geen verantwoordelijkheid voor de accuraatheid van de informatie die in de tekst opgenomen is zoals uitgegeven door de RICS. De Engelse versie van de IVS, zoals deze intermitterend door de IVSC uitgegeven wordt, is de enige officiële versie van de IVSC-standaarden. De officiële versie van de IVS kan verkregen worden via de IVSC, 41 Moorgate, Londen, EC2R 6PP, Verenigd Koninkrijk, of online via www.ivsc.org. Het copyright van de tekst in Bijlage 8 behoort toe aan de European Mortgage Federation en is met toestemming opgenomen. De uittreksels van Financial Reporting Standaard 15 (FRS 15) Tangible Fixed Assets zijn in deze publicatie met toestemming van de Accounting Standards Board, de het copyright heeft, herdrukt.
vii
Gepubliceerd in samenwerking met:
Gepubliceerd in samenwerking met IRRV The Professional Body for Local Taxation, Benefits en Valuation Northumberland House, 5th Floor, 303-306 High Holborn, London, WC1V 7JZ Tel: 020 7691 8988 Fax: 020 7831 2048 Web: www.irrv.org.uk Het ‘Institute of Revenues Rating en Valuation’ is de grootste beroepsorganisatie in het Verenigd Koninkrijk op het gebied van inkomsten, baten en taxatie. IRRV-taxateurleden hebben meestal een gecombineerd lidmaatschap voor RICS en IRRV.
viii
Contents RICS-taxatiestandaarden ........................................................................................ i Maart 2012............................................................................................................ i Voorwoord ........................................................................................................... ii Dankwoord ..........................................................................................................vii Inleiding .............................................................................................................. 1 1 Doel van deze Standaarden .......................................................................... 1 2 De International Valuatioan Standards (IVS) .................................................. 1 3 Publicatie ................................................................................................... 2 4 De indeling van deze Standaarden ................................................................ 2 5 Wijzigingen en voorlopige bekendmakingen .................................................... 3 6 Ingangsdatum ............................................................................................ 3 Verklarende woordenlijst ........................................................................................ 5 VS 1 Naleving van voorschriften en ethische vereisten ......................................... 10 VS 1.1 Toepassing van deze standaarden: bereik en uitzonderingen ................... 10 VS 1.2 Naleving, regulering en het vereiste dat afwijkingen onthuld worden ........ 14 VS 1.3 RICS National Association taxatiestandaarden ........................................ 16 VS 1.4 Opdrachtvoorwaarden ......................................................................... 16 VS 1.5 Kwalificaties van de taxateur ............................................................... 16 VS 1.6 Kennis en vaardigheden ...................................................................... 17 VS 1.7 Onafhankelijkheid en objectiviteit ......................................................... 18 VS 1.8 Aanvullende criteria voor onafhankelijkheid ........................................... 19 VS 1.9 Aanvullende openbaarmakingsvereisten voor taxaties waarbij sprake is van een publiek belang of waarop derden zich kunnen verlaten ................................... 19 VS 2 Overeenstemming over de opdrachtvoorwaarden .......................................... 23 VS 2.1 Bevestiging van de Opdrachtvoorwaarden ............................................. 23 VS 2.2 Bijzondere uitgangspunten .................................................................. 24 VS 2.3 Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen ..................................... 25 VS 2.4 Beperkte informatie ............................................................................ 26 VS 2.5 Hertaxatie zonder bezichtiging ............................................................. 26 VS 2.6 Kritische controle................................................................................ 27 VS 3 Basis van waarde ...................................................................................... 29 VS 3.1 Basis van waarde ............................................................................... 29 VS 3.2 Marktwaarde ...................................................................................... 30 VS 3.3 Markthuur ......................................................................................... 31 VS 3.4 Beleggingswaarde............................................................................... 31 VS 3.5 Reëele waarde ................................................................................... 32 VS 4 Toepassingen............................................................................................ 34 VS 4.1 Taxaties voor opname in jaarrekeningen ............................................... 34 VS 4.2 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van leningen .......................... 35 VS 4.3 Taxaties van objecten in de publieke sector voor jaarrekeningen .............. 36 VS 5 Onderzoeken ............................................................................................ 37 VS 5.1 Bezichtigingen en onderzoeken ............................................................ 37 VS 6 Taxatierapporten ....................................................................................... 40 VS 6.1 Minimuminhoud van taxatierapporten ................................................... 40 VS 6.2 Beschrijving van een rapport ............................................................... 41 VS 6.3 De basis van waarde rapporteren ......................................................... 41 VS 6.4 Bijzondere uitgangspunten .................................................................. 42 VS 6.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde in de particuliere sector ...................... 42 VS 6.6 Gecorrigeerde vervangingswaarde in de publieke sector .......................... 43 VS 6.7 Vergelijking van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de alternatieve Marktwaarden ................................................................................................. 44 VS 6.8 Negatieve waarden ............................................................................. 44 VS 6.9 Objecten in meer dan één land ............................................................. 45 VS 6.10 Opname van andere taxaties ............................................................ 45
ix
VS 6.11 VS 6.12 VS 6.13
Concept-rapportage ......................................................................... 46 Publicatieverklaring ......................................................................... 47 Gepubliceerde verwijzingen naar Afwijkingen en Bijzondere uitgangspunten 48 Bijlage 1 Geheimhoudingsplicht, risico’s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit, en belangenverstrengelingen .............................................................. 49 1 Inleiding .................................................................................................. 49 2 Geheimhoudingsplicht ................................................................................ 49 3 Risico’s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit ......................... 50 4 Beheer van een belangenverstrengeling ....................................................... 50 5 Derden .................................................................................................... 51 Bijlage 2 Regelingen van de Opdrachtvoorwaarden .................................................. 53 1 Inleiding .................................................................................................. 53 2 Richtlijn met betrekking tot de minimum Opdrachtvoorwaarden ...................... 53 Bijlage 3 Uitgangspunten ..................................................................................... 60 1 Inleiding .................................................................................................. 60 2 Informatie en richtlijnen betreffende uitgangspunten ..................................... 60 Bijlage 4 Bijzondere uitgangspunten ...................................................................... 63 1 Inleiding .................................................................................................. 63 2 Taxaties die een actuele of voorziene marktbeperking weerspiegelen ............... 63 3 Beschadigde objecten ................................................................................ 64 4 Bedrijfsgerelateerd object .......................................................................... 64 5 Algemene punten ...................................................................................... 65 Bijlage 5 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van commerciële leningen ........... 66 1 Inleiding .................................................................................................. 66 2 Ontvangst van instructies en openbaarmakingen ........................................... 66 3 Objectiviteit en belangenverstrengelingen .................................................... 67 4 Basis van waarde en bijzondere uitgangspunten ........................................... 68 5 Rapportage en openbaarmakingsvereisten ................................................... 69 Bijlage 6 Minimuminhoud van taxatierapporten ....................................................... 72 1 Inleiding .................................................................................................. 72 Bijlage 7 Voorbeelden van aanvaardbare gepubliceerde verwijzingen naar taxatierapporten ......................................................................................................................... 77 1 Inleiding .................................................................................................. 77 2 Taxaties door een extern taxateur ............................................................... 77 3 Taxaties door een Intern taxateur ............................................................... 77 Bijlage 8 Toelichting van de European Mortgage Federation met betrekking tot de hypotheekwaarde ................................................................................................ 79 1 Inleiding .................................................................................................. 79 Bijlage 9 Vergelijking tussen RICS Valuation – Professional Standards en de IVS ........ 82 1 Inleiding .................................................................................................. 82 GN 1 Taxatiezekerheid ................................................................................... 88 1 Inleiding .................................................................................................. 88 2 Situaties die de taxatiezekerheid kunnen beïnvloeden .................................... 88 3 Rapportage .............................................................................................. 89 GN 2 Taxaties van bedrijfgerelateerde objecten ................................................. 91 1 Inleiding .................................................................................................. 91 Termen die in deze richtlijn worden gebruikt ................................................ 91 2 3 De winsttaxatie-methode ........................................................................... 93 4 Taxatie bijzondere uitgangspunten .............................................................. 94 5 Taxatiemethode van een volledig uitgeruste operationele entiteit .................... 95 6 Taxatiemethode van een gestaakt bedrijf ..................................................... 96 7 Toewijzing (of toedeling) ............................................................................ 97 8 Taxaties voor beleggingsdoeleinden ............................................................. 97 GN 3 Taxaties van portefeuilles en groepen objecten .......................................... 99 1 Inleiding .................................................................................................. 99 2 De benoeming van afzonderlijke objecten .................................................... 99
x
3 Taxatie-uitgangspunten ............................................................................. 99 4 Rapportagevereisten ................................................................................ 100 GN 4 Roerende zaken ................................................................................... 101 1 Inleiding en toepassing ............................................................................ 101 2 Opdrachtvoorwaarden .............................................................................. 101 3 Identificatie van de markt ........................................................................ 102 4 Bezichtigingen, onderzoeken, informatie en ontvangen bijstand .................... 102 5 Taxatiemethode ...................................................................................... 103 6 Rapporten .............................................................................................. 103 GN 5 Installatie & apparatuur ........................................................................ 105 1 Inleiding ................................................................................................ 105 2 Installatie & apparatuur die normaal gesproken bij taxaties van een belang in een object zijn inbegrepen .................................................................................... 105 3 Afzonderlijk getaxeerde installatie en apparatuur ........................................ 106 Bezwaarde activa .................................................................................... 106 4 5 Wezenlijke overwegingen ......................................................................... 107 6 Regelgevende maatregelen ...................................................................... 108 GN 6 Gecorrigeerde vervangingswaardemethode voor taxaties voor jaarrekeningen 109 1 Inleiding ................................................................................................ 109 2 Definitie van gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) ................................ 109 3 Als gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikt wordt ................................... 110 4 Kwalificatie van de taxateur ...................................................................... 112 5 Opdrachtvoorwaarden vaststellen .............................................................. 112 6 Vervangingskosten bepalen ...................................................................... 114 7 De perceelwaarde van gespecialiseerde objecten......................................... 114 8 Berekenen van de kosten van gebouwen en terreinaanpassingen voor gespecialiseerde objecten ............................................................................... 116 9 Waardevermindering bepalen ................................................................... 119 10 Andere afwegingen .............................................................................. 123 11 Eindafstemming ................................................................................... 124 12 Rapportage ......................................................................................... 125 Bijlage bij GN 6: Checklist .................................................................................. 125
xi
Inleiding 1
Doel van deze Standaarden
1.1 Het doel van de RICS-standaarden is om gebruikers ervan te verzekeren dat een taxatie uitgevoerd is door een taxateur die RICS-gekwalificeerd is en dat de taxatie aan de hoogst mogelijke professionele normen voldoet, onafhankelijk en objectief is en overeenkomstig de internationaal geaccepteerde standaarden van de IVSC uitgevoerd is (zie paragraaf 2). 1.2 Deze Standaarden bevatten procedurele regels en richtlijnen voor taxateurs binnen de RICS Rules of Conduct. Zij vormen een kader voor ‘best practice’ in de uitvoering en levering van taxaties voor verschillende doeleinden, maar schrijven niet voor hoe taxateurs individuele gevallen moeten taxeren. De individuele taxateur of het bedrijf dat ter regulatie bij de RICS geregisteerd is, is verplicht om zich aan deze standaarden te houden en bij belangrijke scheding ervan, zullen sancties volgen. 1.3
Deze standaarden vereisen en beschrijven:
gedegen kwalificatie van de taxateur voor de taak, afgewogen tegen duidelijke criteria;
onafhankelijkheid en objectiviteit van de werkwijze van de taxateur
duidelijkheid rond de opdrachtvoorwaarden, zoals stappen die moeten worden genomen en openbaarmakingsvereisten
duidelijkheid in zake basis van waarde, waaronder eventuele uitgangspunten en wezenlijke overwegingen waarmee bij de voorbereiding van een taxatie rekening moet worden gehouden;
minimumrapportagestandaarden
kwesties die openbaar moeten worden gemaakt wanneer derden zich zouden kunnen verlaten op taxaties.
1.4 Dit is de editie van 2012 van de RICS Valuation – Professional Standards (RICS-taxatiestandaarden). De originele standaarden werden in 1976 uitgegeven en staan beter bekend als ‘the Red Book’.
2
De International Valuation Standards (IVS)
2.1 De International Valuation Standards Council (IVSC) – waarvan RICS een sponsor is – publiceert en herziet regelmatig de International Valuation Standards (IVS) waarin internationaal aanvaarde, hoogwaardige taxatieprincipes en –definities zijn vastgelegd. Deze zijn door RICS overgenomen, aangevuld (waar nodig) en weerspiegelt in de latere Red Book-edities als onderdeel van het algehele raamwerk van standaarden en worden ondersteund door een uitputtend regelgevend schema om effectieve invoering en uitgave ervan te verzekeren. 2.2 Voor het eerst wordt nu de gehele IVS gepubliceerd samen met de RICS-standaarden. Hoewel sommige RICS-standaarden noodzakelijkerwijze op een andere manier gepresenteerd worden dan de IVS, zijn de principes, doelstellingen en gedefinieerde termen identiek. Daarom stelt RICS dat een taxatie die aan deze Standaarden (the Red Book) voldoet, automatisch ook IVS conform is. 2.3 Een belangrijke verandering in de IVS van 2011 is dat de toepassing ervan uitgebreid is om alle typen activa te omvatten, waarbij het woord ‘asset’ ook ‘liability’ omvat waar dat van toepassing is (zie ‘IVS 2011, Inleiding’, voor meer informatie). Deze RICS-standaarden zijn in eerste instantie gericht op het taxeren van vastgoed (land, 1
gebouwen en aandelen erin), persoonlijk bezit, en installaties en apparatuur. Daarom is het woord ‘property’ (object) behouden over ‘asset’ (actief/activa) waar dat voor de duidelijkheid nodig is. 2.4 Leden die zakelijke taxaties ondernemen of taxaties van immateriële activa, worden eraan herinnerd dat zij IVS 200 of 210 moeten volgen en voldoen aan andere algemene vereisten van de RICS-standaarden. RICS verwacht in de toekomst verdere richtlijnen met betrekking tot deze specifieke typen activa uit te brengen. 2.5 De RICS-standaarden omvatten de gehele IVS 2011, die op 1 januari 2012 van kracht werd. Eventuele aangepaste of nieuwe standaarden die na januari 2012 van kracht worden, zullen op de IVSC-website gepubliceerd worden: www.ivsc.org.
3
Publicatie
3.1 De primaire bron voor deze Standaarden is de RICS-website (www.rics.org/redbook). De website geeft links naar internationale standaarden, nationale praktijkvoorschriften, richtlijnen, voorlopige bekendmakingen, taxatiewaarschuwingen en ander taxatiemateriaal. Het bevat alle wijzigingen of nieuw materiaal dat na de ingangsdatum van deze 8ste editie gepubliceerd wordt.
3.2 Alle versies van deze Standaarden zijn direct bij RICS te verkrijgen. Ze zijn in aparte delen gepubliceerd als:
‘RICS Valuation – Professional standards’, 8ste editie (maart 2012)
combinatie van ‘RICS Valuation – Professional standards’ met’ UK valuation standards’, 8ste editie (maart 2012); en
combinatie van’ RICS Valuation – Professional standards’ en ‘Indian valuation standards’, 2e editie (maart 2012).
3.3 De RICS-standaarden zijn alleen in de volgende talen beschikbaar via de website: Chinees, Nederlands, Engels, Frans, Duits, Italiaans, Russisch, Portuguees en Spaans. 3.4 Nationale praktijkvoorschriften zijn beschikbaar voor Hong Kong, Ierland, Nederland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk.
4
De indeling van deze Standaarden
4.1
Deze Standaarden zijn als volgt ingedeeld:
Inleiding Woordenlijst Taxatiestandaarden VS 1 Naleving en ethische vereisten VS 2 Overeenkomst over Opdrachtvoorwaarden VS 3 Bases van waarde VS 4 Toepassingen VS 5 Onderzoeken VS 6 Taxatierapporten Bijlagen Richtlijnen De International Valuation Standards 2011. 4.2 Taxatiestandaarden worden aangegeven met een VS-nummer (bijvoorbeeld VS 1.1). Iedere taxatiestandaard bestaat uit een kort voorschrift of ‘regel’ gevold door, waar
2
toepasselijk, een commentaar met aanvullende informatie om te helpen bij de interpretatie en toepassing ervan. 4.3 Iedere Bijlage bevat ondersteunende informatie waar in de commentaren bij de taxatiestandaard naar verwezen wordt, om de context van de specifieke standaard waar de betreffende Bijlage bij hoort te begrijpen. 4.4 De richtlijnen geven advies over specifieke situaties en belichamen ‘best practice’, dat will zeggen, procedures die volgens de RICS aan de hoge normen van professionele deskundigheid voldoen. 4.5 Wanneer in een standaard gebruik wordt gemaakt van een gedefinieerde term uit de Woordenlijst, wordt deze in de tekst aangegeven door middel van cursief. Wanneer citaten uit andere publicaties zijn opgenomen, zien ze eruit zoals in het volgende voorbeeld. 4. Leden dienen hun beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische standaarden die van hen worden verwacht . Gedragscode RICS – Leden 2010, paragraaf 4
5
Wijzigingen en voorlopige bekendmakingen
5.1 De inhoud van deze Standaarden wordt regelmatig herzien en indien nodig zullen van tijd tot tijd wijzigingen en toevoegingen worden gepubliceerd. Tussentijdse wijzigingen en toevoegingen zullen wanneer dat nodig is aan de webpublicatie toegevoegd worden, maar voor de gedrukte versie zullen deze alleen in de volgende, ongeveer jaarlijkse, herdruk opgenomen worden. 5.2 Indien wijzigingen aanzienlijke gevolgen kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld bij het herschrijven van een Bijlage of een Richtlijn, zullen deze als Voorlopige bekendmaking worden gepubliceerd. Een Voorlopige bekendmaking bevat de tekst zoals die door de Valuation Standards Board van RICS is goedgekeurd voor publieke consultatie (zie: www.rics.org/redbook). 5.3 Het doel van een Voorlopige bekendmaking is om leden de gelegenheid te geven om op- en aanmerkingen te geven ten aanzien van de goedgekeurde tekst alsook mogelijke tekortkomingen aan te geven voordat de tekst officieel in het Red Book wordt opgenomen. Na overweging van de ingediende aan- en opmerkingen zal de tekst van een Voorlopige bekendmaking, na overweging en definitieve goedkeuring van Valuation Standards Board van RICS van kracht worden op de ingangsdatum van de volgende herziening na publicatie. 5.4 De Valuation Standards Board van RICS ziet suggesties voor opname van aanvullend materiaal of verzoeken om opheldering van de tekst gaarne tegemoet.
6
Ingangsdatum
6.1 De Standaarden in deze editie zijn vanaf 30 maart 2012 van kracht en zijn van toepassing als de taxatiedatum op die datum of erna valt. Waar wijzigingen na 2 januari 2012 zijn gemaakt, wordt de relevante ingangsdatum direct na iedere taxatiestandaard, bijlage of richtlijn weergegeven.
3
6.2 Exemplaren van de versie zoals die op enige specifieke datum beschikbaar is, kunnen via de bibliotheek van RICS worden verkregen.
4
Verklarende woordenlijst In deze woordenlijst worden verscheidene termen gedefinieerd die in deze Standaarden worden gebruikt en een specifieke of beperkte betekenis hebben. Termen die niet in deze woordenlijst voorkomen, volgen de definitie in het woordenboek. Waar een term wordt gebruikt zoals gedefinieerd, wordt zulks aangegeven in de tekst door middel van cursief. Als in deze woordenlijst termen opgenomen zijn die in de IVS gedefinieerd zijn, dan is de IVS bewoording overgenomen. Er kunnen nog meer termen zijn opgenomen in de taxatiestandaarden van een National Association (Nationale Vereniging) en deze worden gedefinieerd in de context van het specifieke praktijkvoorschrift van die National Association. Uitgangspunt (assumption)
Basis van waarde (basis of value) Kostenbenadering
Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek door de taxateur niet vereist is om te bewijzen dat iets waar is. Een beschrijving van de fundamentele gemeten uitgangspunten van een taxatie.
(cost approach)
Een benadering die een indicatie van de waarde geeft, op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw.
Rapportdatum
De datum waarop de taxateur het rapport ondertekent.
(Date of report) Datum van taxatie
Zie taxatiedatum.
(date of valuation) Afwijking (departure)
Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) depreciated replacement cost (DRC)
Bijzondere omstandigheden waarin de taxateur het niet juist of niet praktisch acht om de taxatie volledig in overeenstemming met een praktijkvoorschrift in deze standaarden uit te voeren, of waar de taxateur gedwongen wordt om aan andere Standaarden dan die van de RICS te volgen. De huidige kosten van herbouw of vervanging van een actief door het moderne equivalent van het actief minus aftrek voor fysieke verslechtering en alle relevante vormen van veroudering en optimalisering.
5
Externe taxateur (external valuer) reëele waarde (fair value)
Een taxateur die, tezamen met eventuele partners, geen wezenlijke banden met de opdrachtgevende onderneming of het onderwerp van de opdracht heeft. 1. De geschatte waarde waarvoor een object (actief of passief) tussen bekende, geïnformeerde, bereidwillige partijen wordt overgedragen die het respectievelijke belang van die partijen weergeeft (IVS 2011) 2.
De waarde die wordt bereikt bij verkoop van een object of betaling voor overdracht van een passief/schuld in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling (IFRS 13)
(Voor een uitgebreidere verklaring van deze definities, zie VS 3.5 en VS 4.1.) Jaarrekeningen (financial statements)
Bedrijf (firm) Goodwill (goodwill) Richtlijnen (GN) (guidance notes)
Inkomstenbenadering (income approach) Bezichtiging (Inspection) Immaterieel actief (intangible asset)
Schriftelijke verklaringen betreffende de financiële positie van een persoon of rechtspersoon en formele jaarrekeningen van voorgeschreven inhoud en vorm. Deze worden gepubliceerd om informatie te verstrekken aan een breed spectrum van nietgespecificeerde derden-gebruikers. Aan jaarrekeningen is een zekere mate van publiekrechtelijke aansprakelijkheid verbonden die is ontwikkeld binnen een regelgevend kader van boekhoudkundige grondslagen en de wet. Het bedrijf of de organisatie waarvoor de taxateur werkt of via welke het lid optreedt. Elk toekomstig economisch voordeel dat voortkomt uit een bedrijf, een aandeel in een bedrijf of uit het gebruik van een groep objects die niet gescheiden kunnen worden. Een richtlijn biedt verder materiaal en informatie betreffende goede taxatiepraktijken die van toepassing zijn in bepaalde omstandigheden. Waar voor specifieke professionele taken procedures worden aanbevolen, worden deze geacht “best practices” te belichamen en procedures te zijn waarvan de RICS en de IRRV menen dat leden ze normaal gesproken zouden moeten volgen om het vereiste niveau van professionele competentie te tonen. Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door de toekomstige cash flow om te zetten naar een enkele, actuele kapitaalswaarde. Een bezichtiging van een object om deze te beschouwen en relevante informatie te verkrijgen om een professionele opinie betreffende de waarde ervan te kunnen geven Een niet-monetair actief dat zich manifesteert door zijn economische eigenschappen. Het is niet fysiek van aard, maar verleent rechten en voorrechten aan de eigenaar die doorgaans inkomsten genereren.
6
Interne taxateur (internal valuer)
Internationale financiële Rapportagestandaarden (IFRS)
International Financial Reporting Standards (IFRS) Beleggingsobject (investment property)
Een taxateur die in dienst is van de onderneming die de objecten in eigendom heeft of het accountantsbedrijf die verantwoordelijk is voor het opstellen van de jaarrekening en/of verslagen van de onderneming. Een interne taxateur is over het algemeen in staat te voldoen aan alle vereisten voor onafhankelijkheid en professionele objectiviteit die worden gesteld op grond van VS 1.5 t/m VS 1.8, doch kan in bepaalde soorten opdrachten om redenen van publieke presentatie en regulering mogelijk niet altijd voldoen aan de aanvullende criteria voor onafhankelijkheid zoals vermeld in VS 1.9. Standaarden die zijn vastgesteld door de International Accounting Standards Board met het doel om uniformiteit in boekhoudkundige principes te realiseren. De Standaarden zijn ontwikkeld binnen een conceptueel kader, zodat elementen van jaarrekeningen worden benoemd en behandeld op een wijze die universeel toepasbaar is. Deze standaarden waren voorheen bekend als de International Accounting Standards (IAS).
Object dat uit land of een (deel van een) gebouw bestaat, of beide, dat door de eigenaar in bezit is om huur aan te verdienen of voor kapitaalsvermeerdering, of beide, in plaats van voor: - Gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, of voor administratiedoeleinden, of - Verkoop in de normale gang van zaken.
Beleggingswaarde, of Waarde (investment value, or worth) Comparatieve benadering (market approach) Markthuur (market rent (MR)
Marktwaarde (market value (MV))
De waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstige eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden. (Ook: Waarde.)
Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. Het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
7
Lid
Een “Fellow”, professioneel lid, kandidaat-lid of honorair lid van het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of een lid van The Institute of Revenues Rating en Valuation (IRRV).
(member) Open marktwaarde
Een basis van waarde die wordt ondersteund door de eerste vier edities van het “Red Book”, maar niet langer in gebruik is als specieke term. De toepassing ervan leidt tot hetzelfde resultaat als Marktwaarde.
open market value (OMV) Vastgoed
Grond en alle onderdelen die een natuurlijk onderdeel van die grond zijn (bijvoorbeeld bomen, mineralen) en die zijn verbonden aan die grond – bijvoorbeeld gebouwen, verbeteringen en alle permanente onderdelen van gebouwen (bijvoorbeeld mechanische en electrische installaties die diensten verlenen aan een gebouw), zowel boven- als ondergronds.
(real estate)
Vastgoedobject (real property)
Alle rechten, belangen en voordelen die te maken hebben met het eigendom van vastgoed, inclusief eventuele negatieve rechten, belangen en voordelen (bijvoorbeeld, obligaties, bezwaringen of schulden) die te maken hebben met het object dat getaxeerd wordt.
Geregistreerd bij RICS/geregistreerd voor regulering door RICS
(a) een bedrijf dat geregistreerd is voor regulering door RICS overeenkomstig de statuten van RICS. (b) een lid dat als taxateur geregistreerd is in overeenstemming met het registratie- en controlebeleid.
(registered for regulation/registered by RICS) Bijzonder uitgangspunt (special assumption)
Koper met bijzonder belang
een
(special purchaser) Bijzondere waarde (special value) Gespecialiseerd object (specialised property)
Een uitgangspunt dat ofwel verondersteld dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde een koper met een bijzonder belang) het zou hanteren op de taxatiedatum. Een specifieke koper voor wie een bepaald object een bijzondere waarde heeft vanwege voordelen die verbonden zijn aan het bezit ervan, waarover algemene kopers in de markt niet beschikken. Een bedrag dat de bijzondere aspecten van een object (actief of passief) vertegenwoordigt die uitsluitend van waarde zijn voor een koper met een bijzonder belang. Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt (het gebruikmakende bedrijf genoemd), vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken.
8
Synergiewaarde of synergetische waarde (synergistic value, or marriage value) Opdrachtvoorwaarden (terms of engagement) Derde (third party) Bedrijfsgerelateerd object (trade related property) Handelsvoorraad
Een extra waarde-element dat voortkomt uit de combinatie van twee of meer belangen waarbij de waarde van de gecombineerde belangen meer bedraagt dan de som van de oorspronkelijke belangen. (Ook bekend als ‘synergetische waarde’). Schriftelijke bevestiging van de voorwaarden die door het lid worden voorgesteld of die door het lid en de opdrachtgever zijn overeengekomen als zijnde van toepassing op uitvoering en rapportage van de taxatie. Iedere partij, anders dan de opdrachtgever, die mogelijk een belang in de taxatie of de uitkomsten daarvan heeft Elk type vastgoedobject dat ontworpen werd voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.
(trading stock)
Voorraad die wordt aangehouden voor verkoop in het kader van de reguliere bedrijfsuitoefening. Bijvoorbeeld met betrekking tot objecten, grond en gebouwen die worden gehouden voor verkoop door aannemers en projectontwikkelingsmaatschappijen.
Taxatiedatum
De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is.
(valuation date) Taxatiestandaard (valuation standard)
Een verklaring van de hoogst mogelijke professionele standaarden die een verplichting is voor leden als er schriftelijk taxaties verstrekt worden.
Waarde
Zie beleggingswaarde.
(worth)
9
Taxatiestandaarden VS 1
Naleving van voorschriften en ethische vereisten
VS 1.1
Toepassing van deze standaarden: bereik en uitzonderingen
Alle leden van RICS en IRRV, en bedrijven gereguleerd door RICS, zijn verplicht te handelen conform VS 1 wanneer zij een opdracht aannemen waarvoor een schriftelijk taxatie vereist is. De omstandigheden waarin VS 2 t/m VS 6 niet verplicht zijn (maar de basisbeginselen van deze taxatiestandaarden moeten wel gevolgd worden waar mogelijk) volgen hieronder:
advies dat specifiek tot stand komt ter voorbereiding op, of tijdens, onderhandelingen of mogelijke gerechtelijk procedures
- als de taxateur een gerechtelijke functie uit voert of moet werken conform voorgeschreven gerechtelijke of wettelijke procedures
- als de taxatie alleen voor interne doeleinden uitgevoerd wordt
- als de taxatie verbonden is aan bepaalde makelaars- of bemiddelaarswerkzaamheden
- als een vervangingswaarde gegeven wordt voor de verzekering, zij het apart of als onderdeel van een taxatierapport.
Van het commentaar bij iedere taxatiestandaard moet aangenomen worden dat het verplichte status heeft als het vereist dat de taxateur een specifieke actie uitvoert. Het materiaal in de Bijlagen is verplicht waar dit is aangegeven in de bijbehorende taxatiestandaard. In andere gevallen wordt het als advies beschouwd.
Commentaar 1. Deze standaarden, die de IVS omvatten, zijn goedgekeurd door zowel de RICS Knowledge Board en de IRRV als een uitvoerige set technische standaarden voor de uitvoering en afgifte van taxatiewerk door hun leden. 2. Het beschrijft verplichte vereisten en richtlijnen voor de toepassing van de RICS Rules of Conduct en de IRRV gedragscode bij het verschaffen van taxaties, om ervoor te zorgen dat taxateurs vastgestelde niveaus van kwalificatie, kennis, deskundigheid en ervaring bereiken en behouden. Het verzekert mensen die om taxaties vragen of die zich op taxaties verlaten, dat de taxatie volgens de hoge normen van deskundigheid en integriteit uitgevoerd is, en volledig voldoen aan erkende en relevante taxatiestandaarden van nationale organisaties en internationaal geaccepteerde normen. 3. Deze standaarden zijn verplicht voor alle leden van RICS of IRRV die betrokken zijn bij het ondernemen van taxatiediensten, tenzij het specifiek als uitzondering vermeld is in paragraaf 5 van dit hoofdstuk. ‘Ondernemen van taxatiediensten’ omvat iedereen die verantwoordelijk is, of verantwoordelijkheid aanneemt, voor het berekenen en toeschrijven van een schriftelijke opinie over de waarde. Dit kan ook personen omvatten die taxatierapporten binnen hun organisatie samenstellen, maar niet ondertekenen, en personen die taxatierapporten binnen hun organisatie ondertekenen die zij niet zelf samengesteld hebben.
10
4. Deze standaarden zijn zo verwoord alsof zij op een taxateur van toepassing zijn. Indien het nodig is de Standaard toe te passen op een bedrijf dat geregistreerd staat voor regulering door RICS, dient deze dienovereenkomstig te worden geïnterpreteerd
Uitzonderingen
5. Omstandigheden waar VS 2 t/m VS 6 niet verplicht toegepast hoeven te worden, zijn:
(a) advies dat specifiek tot stand komt ter voorbereiding op, of tijdens, onderhandelingen of mogelijke gerechtelijk procedures.
De uitzondering is gerelateerd aan taxatieadvies dat gegeven wordt over de waarschijnlijke uitkomst van huidige of verwachte onderhandelingen, or voor verzoeken om cijfers die vermeld kunnen worden bij zulke onderhandelingen. Als de onderhandelingen uiteindelijk onderdeel kan zijn van een beslissing door een tribunaal of een rechter, dan moeten taxateurs rekening houden met de opmerkingen in paragraaf (b).
Het bevat ook het geven van advies waar de cliënt aan het overwegen is om actie te ondernemen in verband met een wettelijke of juridische procedure, bijvoorbeeld een huurherziening, een aanvechting van een locale belasting die aan het object verbonden is, of het initiëren van een aankooprecht. Deze uitzondering is niet van toepassing als de taxatie ondernomen wordt voor insluiting bij een wettelijke regeling, bijvoorbeeld een persoonlijke belastingopgave.
(b) als de taxateur een gerechtelijke functie uit voert of moet werken conform voorgeschreven gerechtelijke of wettelijke procedures.
De uitzonderingen hier zijn onder andere:
- het samenstellen van waardenlijsten die de basis vormen voor lokale of nationale taxatie (voor bijvoorbeeld onroerendgoedbelasting)
- een taxatie die wordt opgesteld in afwachting van een optreden als getuige-deskundige voor de rechter, een tribunaal of commissie. Zulke taxaties kunnen aan statutaire vereisten of uitgangspunten moeten voldoen en onder voorgeschreven procedures vallen. Behoudens deze hogere vereisten kan de aanvaarding van de principes en definities in deze standaardden die relevant en toepasbaar zijn, de geloofwaardigheid van de getuigenverklaring en de positie in een kruisverhoor helpen versterken.
- de beslissingen en rapporten van arbiters, onafhankelijke deskundigen en bemiddelaars die benoemd zijn met het oog op de beslechting van geschillen.
Deze uitzondering is niet van toepassing waar het doel binnen VS 4, ‘Toepassingen’ valt, of elke standaard die binnen VS 1.3 ‘RICS National Association taxatiestandaarden’ valt. (c)
als de taxatie alleen voor interne doeleinden uitgevoerd wordt.
Deze uitzondering is van toepassing op het geven van een opinie van waarde dit beperkt is tot intern gebruik binnen de organisatie van de ontvanger en waar geen enkel deel van het rapport, inclusief het taxatiebedrag, zal worden gezien door of bekendgemaakt worden aan een derde. Bij aanname van deze uitzondering moet de taxateur er zorg voor dragen dat het advies dat gegeven wordt geschikt is voor de situatie en dat de beperkingen in de toepassing en het gebruik, en het feit dat het zonder aansprakelijkheid gegeven wordt, duidelijk bekend en overeengekomen is als onderdeel van de opdrachtvoorwaarden. (d) als de taxatie verbonden is aan bepaalde makelaars- of bemiddelaarswerkzaamheden.
11
Deze uitzondering is van toepassing op taxaties die gegeven worden in afwachting van of in de loop van een opdracht tot verkoop of verwerving van een belang in objecten, inclusief advies betreffende de vraag of een bepaald bod moet worden aanvaard of gedaan. Deze uitzondering omvat werk dat binnen de RICS richtlijn ‘Real estate en brokerage standards’ valt, in werking getreden op juli 2011. Deze vrijstelling is niet van toepassing indien de opdrachtgever vraagt om een aankooprapport met een taxatie. (e) als een vervangingswaarde is gegeven voor de verzekering, zij het apart of als onderdeel van een taxatierapport. Deze uitzondering is van toepassing bij het geven van een vervangingsbedrag voor verzekeringsdoeleinden, zij het als onderdeel van of los van een taxatierapport. Als een bedrag binnen een taxatierapport gegeven wordt, merendeels het geval bij taxaties voor woonhypotheekaanvragen, dan moet in de opdrachtvoorwaarden een uitleg gegeven worden over de basis waarop het bedrag berekend is. Deze uitzondering is niet van toepassing op het geven van een taxatie van roerende zaken voor verzekeringsdoeleinden (zie GN 4, Roerende zaken). In sommige gevallen kan er een vereiste zijn om conform IVS te werken, zelfs als het doel van de taxatie onder een van de bovenstaande uitzonderingssituaties valt. In zulke gevallen moet bevestigd worden dat het advies conform IVS is, alhoewel toepassing van VS 2 t/m VS 5 niet verplicht hoeft te zijn. 6. Ondanks het feit dat VS 2 t/m VS 6 al of niet van toepassing kunnen zijn in een bepaalde situatie, blijven leden en bedrijven die geregistreerd staan voor regulering door RICS gebonden aan de RICS Rules of Conduct (herzien in 2011) en de IRRV Gedragscode, waaruit de volgende belangrijkste vereisten samengevat zijn: Toepassing bij leden: Ethisch gedrag 3. Leden moeten te allen tijde integer handelen en belangenverstrengeling voorkomen, en acties en situaties vermijden die niet in overstemming zijn met hun professionele verplichtingen. Deskundigheid 4. Leden dienen hun beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg, ijver en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische en professionele standaarden die van hen worden verwacht. Dienstverlening 5. Leden moeten hun professionele werkzaamheden tijdig uitvoeren en met inachtneming van de standaarden voor dienstverlening en klantenservice die van hen verwacht worden. Toepassing bij bedrijven: Professioneel gedrag 3. Een bedrijf zal te allen tijde integer handelen en belangenverstrengeling voorkomen, en acties en situaties vermijden die niet in overstemming zijn met de professionele verplichtingen.
12
Deskundigheid 4. Een bedrijf dient de beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg, ijver en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische standaarden die verwacht worden. Dienstverlening 5. Een bedrijf moet de professionele werkzaamheden tijdig uitvoeren en met inachtneming van de standaarden voor dienstverlening en klantenservice die verwacht worden. Uittreksel van de IRRV Gedragscode: 2. Leden zullen zich gedragen met toewijding, integriteit en eerlijkheid en op zo’n manier dat het de goede professionele status van het Instituut en de leden bevordert. 7. Leden zullen ervoor zorgen dat zij volledig op de hoogte blijven van de kennis, vaardigheden en deskundigheid die nodig is om hun professionele werkzaamheden tot de hoogste standaarden uit te voeren, en zij zullen alle nascholingsvereisten volgen die door het Instituut, waar van toepassing, aan hen gesteld worden. 8. Leden zullen de professionale gedragsregels van andere professionele organisaties waartoe zij behoren naleven, en het Instituut kan actie ondernemen als het gedrag de code van het Instituut of van een andere beroepsorganisatie waartoe het lid behoort, breekt. 10. Leden moeten de technische richtlijnen en praktijkvoorschriften volgen die van tijd tot tijd ingesteld worden, waar deze door het Instituut of een van haar faculteiten uitgegeven of onderschreven zijn, inclusief (zonder voorbehoud) die in de bijlage vermeld staan. Bijlage 1.De UK Rating Consultancy Code of Practice die gezamelijk met het Instituut, het Royal Institution of Chartered Surveyors, en de Rating Surveyors Association uitgegeven werd, op 1 april 2004 in werking trad, en elke volgende uitgave van die Code of Practice. 2. ‘Taxatiestandaarden – the Red Book’, gezamelijk uitgegeven door het Instituut en de Royal Institution of Chartered Surveyors. © IRRV, januari 2011
13
VS 1.2 worden
Naleving, regulering en het vereiste dat afwijkingen onthuld
Alle RICS- en IRRV-leden die taxaties ondernemen, zij het individueel of binnen een bedrijf dat al dan niet gereguleerd wordt door de RICS, zijn verplicht om deze standaarden na te leven. Taxateurs die lid zijn van de RICS moeten zich ook houden aan de vereisten van het ‘RICS Valuer Registration Scheme’ waar VS 2 t/m VS 6 verplicht toegepast moeten worden.
Commentaar Conformiteit binnen bedrijven
1. Alle RICS-leden hebben een individuele verantwoordelijkheid om conform deze standaarden te handelen. Hoe deze verantwoordelijkheid in de praktijk gebracht wordt, hangt tot op zekere hoogte af van het bedrijf waar het lid werkzaam is. De invloed op de taxateur is afhankelijk van het feit of het bedrijf gereguleerd wordt door de RICS of niet:
RICS gereguleerd bedrijf: Het bedrijf en alle RICS-leden binnen het bedrijf moeten ervoor zorgen dat alle processen en taxaties volledig conform deze standaarden verlopen. Dit geldt ook voor taxaties die niet de verantwoordelijkheid van een RICS-lid zijn.
Niet-RICS gereguleerd bedrijf: Hoewel het te verwachten is dat zulke bedrijven hun eigen bedrijfsprocessen zullen hebben waarover de RICS geen zeggenschap heeft, zijn individuele leden in deze bedrijven die de verantwoordelijkheid voor een taxatie dragen toch verplicht om aan deze standaarden te voldoen.
Waar deze standaarden strenger zijn dan die van het bedrijf, moeten zij gevolgd worden; er kunnen omstandigheden zijn waar het bedrijfproces expliciet verbied dat er conform een bepaald aspect van deze standaarden gewerkt wordt. In zulke gevallen mag de taxateur van die specifieke taxatiestandaard afwijken, maar moet:
- overtuigd zijn dat niet-naleving niet leidt tot misleiding van de opdrachtgevers of tot onethisch gedrag
- in het rapport aangeven welke specifieke delen van het rapport van naleving van deze standaarden zijn ontzien, met de reden voor deze niet-naleving
- zijn/haar uiterste best doen om alle andere aspecten conform deze standaarden uit te voeren.
Waar een lid meewerkt aan een taxatie, wordt verwacht dat deze medewerking ook zo veel mogelijk conform deze standaarden is.
Conformiteit met andere taxatiestandaarden 2. De taxateur kan gevraagd worden om een rapport te leveren dat IVS-conform is. Deze RICS-standaarden komen overeen met de basisbeginselen en definities van de IVS (dd. 1 januari 2012). RICS stelt dat een taxatie die aan deze standaarden voldoet, ook IVS-conform is, en een verklaring hierover kan in het rapport opgenomen worden (zie Bijlage 6(p)). De IVS bevat:
Definities
Het IVS-raamwerk
14
Algemene Standaarden
Objectstandaarden
Taxatietoepassingen.
De IVS-publicatie die vanaf januari 2012 van kracht is, is in zijn geheel in deze standaarden opgenomen. Het is op precies dezelfde wijze gepresenteerd als op 1 juli 2011. Omdat de RICS-standaarden extra materiaal bevatten, worden delen noodzakelijkerwijs op een andere manier gepresenteerd dan de IVS. Maar Bijlage 9 bevat een gedetailleerde vergelijking tussen de standaarden: dit zal de taxateur helpen om vragen te beantwoorden over de conformiteit met een specifieke IVS. 3. RICS erkent dat de taxateur kan worden gevraagd een rapport in te dienen dat voldoet aan andere taxatiestandaarden dan die van de RICS Valuation – Professional Standards (met inbegrip van IVS). In alle gevallen moet de taxateur een verklaring opnemen dat de taxatie zal voldoen aan de RICS Valuation – Professional Standards (zie VS 2.1(p) en VS 6.1(p)) en dat aan eventuele specifieke vereisten van andere genoemde standaarden ook voldaan is.
Afwijkingen 4. Als de taxateur van deze standaarden afwijkt, moet een duidelijke verklaring hierover in de opdrachtvoorwaarden en het rapport opgenomen worden. 5. Wanneer er bijzondere omstandigheden zijn waarin het niet passend of niet praktisch is de taxatie volledig of deels overeenkomstig de relevante taxatiestandaard uit te voeren, moet dit met de opdrachtgever als specifieke afwijking worden bevestigd en overeengekomen, voordat gerapporteerd wordt. 6. Van een taxateur die een afwijking hanteert, kan worden verlangd dat hij de redenen daarvoor rechtvaardigt jegens de RICS of de IRRV. Indien de naar voren gebrachte reden of redenen en/of de wijze waarop de afwijking wordt toegelicht of onderbouwd, niet tot genoegen van de RICS of de IRRV is, hebben zij het recht disciplinaire maatregelen te nemen. 7. Wanneer een basis van waarde wordt gebruikt die niet erkend wordt in deze standaarden, is dat een afwijking die expliciet moet worden genoemd in de opdrachtvoorwaarden en het rapport. In het rapport dient ook het verschil te worden aangewezen tussen de gebruikte basis en het meest daarop gelijkende erkende equivalent.
Regulering: controle op de naleving van deze taxatiestandaarden 8. Leden die taxaties ondernemen waarbij VS 2 t/m VS 6 verplicht toegepast moeten worden, moeten zich inschrijven voor het ‘RICS Valuer Registration Scheme’ in overeenstemming met de tijdslijn en het proces dat beschreven is. Volledige informatie over het ‘RICS Valuer Registration Scheme’ is op de reguleringssectie van de website www.rics.org te vinden. 9. Als zelfregelend orgaan heeft RICS de verantwoordelijkheid om haar leden en gereguleerde bedrijven te controleren en naleving te verzekeren. Op basis van haar Reglement heeft de RICS het recht informatie in te winnen bij haar leden of bedrijven. De procedures waarmee dergelijke rechten worden uitgeoefend met betrekking tot taxaties, zijn te vinden op de website van RICS, www.rics.org
Toepasselijkheid voor leden van IRRV 10. De IRRV Code of Conduct (www.irrv.net) vereist dat leden de technische richtlijnen volgen die door het instituut uitgegeven en/of onderschreven zijn. Deze standaarden zijn 15
een gezamenlijke uitgave van de RICS en IRRV en zijn daarom bindend voor taxateurleden van de IRRV. De afdwinging van de IRRV Code of Conduct is in handen van de Professional Conduct Committee, dat richtlijnen geeft over wat er van leden verwacht wordt en klachten afhandelt. Sancties voor bewezen schendingen van de gedragscode zijn onder andere schorsing of intrekking van het lidmaatschap. De IRRV en de RICS kunnen van elkaar vragen om vermeende schendingen van deze standaarden te onderzoeken als het leden van beide organisaties betreft, en zij kunnen informatie delen als het doel is om naleving te garanderen.
VS 1.3
RICS National Association taxatiestandaarden
Taxatiestandaarden die door een RICS National Association uitgegeven of aangenomen zijn, hebben verplichte status in de landen waar deze van toepassing zijn.
Commentaar 1. Taxatiestandaarden van RICS National Associations zijn bedoeld om wereldwijde taxatiestandaarden aan te vullen of aan te passen om aan lokale wettelijke of regulerende vereisten te voldoen. Mocht er een conflict zijn tussen deze standaarden, dan hebben de taxatiestandaarden van de National Association voorrang en deze mogen niet gezien worden als het instellen van een lagere standaard dan de wereldwijde standaarden. 2. Waar de taxatie over objecten in twee of meer landen valt met verschillende taxatiestandaarden, moet de taxateur met de opdrachtgever overeenkomen welke standaarden van toepassing zijn op de opdracht.
VS 1.4
Opdrachtvoorwaarden
Het lid moet altijd schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigen, voordat enig rapport wordt uitgegeven, op welke voorwaarden de taxatie zal worden uitgevoerd.
Commentaar 1. Het is van fundamenteel belang dat, wanneer de taxatie afgerond is, maar de bevindingen nog niet gerapporteerd zijn, alle belangrijke zaken volledig bij de opdrachtgever bekend zijn en gedocumenteerd zijn. Zo wordt zeker gesteld dat het rapport geen verandering van de initiële opdrachtvoorwaarden inhoudt zonder dat de opdrachtgever zich hiervan bewust is. 2. De standaarden voor opdrachtvoorwaarden, voor een doel dat niet binnen de uitzonderingen van VS 1.1 valt, zijn in VS 2 opgenomen. In het bijzonder vermeldt VS 2.1 de minimumvereisten die opgenomen moeten worden. Waar een taxatie voor een doel gemaakt wordt dat binnen de uitzondering van VS 1.1 valt, mag de verkorte versie van de opdrachtvoorwaarden worden gebruikt. 3. Aangezien geschillen vele jaren na voltooiing van een taxatie kunnen ontstaan, is het belangrijk dat de taxateur zich ervan verzekert dat de overeenkomst tussen de partijen vervat is in of gestaafd wordt door uitgebreide documentatie.
VS 1.5
Kwalificaties van de taxateur
Elke taxatie waarop deze Standaarden van toepassing zijn, moet worden opgesteld door of onder supervisie staan van een behoorlijk gekwalificeerde taxateur die daarvoor verantwoordelijkheid aanvaardt. 16
Commentaar
1. Of een persoon behoorlijk gekwalificeerd is voor het accepteren van de verantwoordelijkheid van een taxatie wordt bepaald door een combinatie van factoren:
• academische/professionele kwalificaties, die technische competentie aantonen
• lidmaatschap van een professionele organisatie, dat aanvaarding van ethische normen met zich meebrengt
• praktische ervaring als taxateur.
• naleving van nationale wettelijke voorschriften met betrekking tot het recht om taxaties uit te voeren
• indien de taxateur lid is van de RICS, registratie in overeenstemming met het registratie- en controlebeleid (Valuer Registration Scheme).
2. Leden van de RICS moeten specifieke opleidings- en competentieniveaus bereiken en in stand houden. Aangezien leden echter in een breed spectrum van specialismen en markten actief zijn, betekent lidmaatschap van de RICS of registratie als taxateur op zichzelf niet dat een persoon over de noodzakelijke praktische ervaring met taxaties in een bepaalde sector of markt beschikt. 3. In sommige landen wordt van taxateurs vereist dat zij gecertificeerd zijn of een vergunning hebben om bepaalde taxaties uit te voeren en in die gevallen is VS 1.2.2 van toepassing. De opdrachtgever of praktijkvoorschriften van National Associations kunnen strengere eisen stipuleren.
VS 1.6
Kennis en vaardigheden
De taxateur moet voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt hebben en de vaardigheden en het inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren.
Commentaar 1. Indien de taxateur niet het vereiste deskundigheidsniveau heeft om een bepaald deel van de opdracht op passende wijze uit te voeren, dient de taxateur te beslissen welke hulp nodig is door het verzamelen en interpreteren van relevante informatie van andere professionals, zoals specialistische taxateurs, geologen, mijnbouwkundig ingenieurs, accountants en juristen. 2. Aan de vereisten met betrekking tot de persoonlijke kwalificatie kan worden voldaan door een combinatie van taxateurs binnen het bedrijf, mits elk van hen aan alle andere vereisten van deze taxatiestandaard voldoet. 3. Er moet toestemming van de opdrachtgever verkregen worden als de taxateur voorstelt om een ander bedrijf in te schakelen om een gedeelte van de taxatie uit te voeren dat onderdeel van de opdracht uitmaakt (zie ook VS 6.10, ‘Opname van andere taxaties’). 4. Om te voorzien in een controleprocedure met het oog op naleving of kwaliteitsbewaking, moet, indien de taxatie wordt uitgevoerd of indien daaraan wordt bijgedragen door meer dan één taxateur, een lijst van de betrokken taxateurs in de werkdocumentatie worden opgenomen, samen met een bevestiging dat elk van de genoemde taxateurs voldoet aan de vereisten van VS 1.
17
VS 1.7
Onafhankelijkheid en objectiviteit
Taxateurs die taxaties uitvoeren, moeten onafhankelijk, integer en objectief handelen.
Commentaar 1. In de Gedragscode staat dat een lid te allen tijde met integriteit zal optreden en acties of situaties zal vermijden die niet stroken met hun professionele verplichtingen. De gedragscode van IRRV bevat vergelijkbare plichten. 2. Taxateurs moeten bij iedere opdracht die zij uitvoeren, onafhankelijkheid en objectiviteit betrachten en rekening houden met de gevolgen van een mogelijke belangenverstrengeling. De naleving van deze taxatiestandaard en VS 1.8, indien van toepassing, betekent dat de taxateur ook kan bevestigen dat hij of zij optreedt als een onafhankelijk taxateur. 3. Richtlijnen met betrekking tot geheimhoudingsplicht, het constateren van risico’s van aantasting van de onafhankelijkheid en objectiviteit, en het constateren van en omgaan met belangenverstrengelingen, met name wanneer het gaat om taxaties, zijn te vinden in Bijlage 1.1. Indien een taxatieopdracht wordt bevestigd nadat een lid een potentiële belangenverstrengeling openbaar heeft gemaakt, moet in de opdrachtvoorwaarden naar die openbaarmaking worden verwezen, zie VS 2.1 en VS 6.1). 4. Bij het openbaar maken van eerdere of actuele betrokkenheid moeten taxateurs ook de geheimhoudingsplicht jegens de opdrachtgever in acht nemen. Gewoonlijk is het mogelijk betrokkenheid effectief openbaar te maken zonder vertrouwelijke informatie te onthullen, doch indien dit niet mogelijk is, moet de opdracht worden afgewezen. 5. Een taxateur kan worden gevraagd een taxatie uit te voeren voor beide partijen bij een voorgestelde transactie. In dat geval moet zorgvuldig worden overwogen of het wenselijk is een dergelijke opdracht te aanvaarden. De mogelijkheid dat in de toekomst een belangenverstrengeling ontstaat als gevolg van het uiteenlopen van de respectieve belangen van de opdrachtgevers, dient onder ogen te worden gezien. Indien de taxateur tot de conclusie komt dat het niet passend of niet verstandig is voor beide partijen op te treden, dient schriftelijke instemming van beide partijen te worden verkregen voordat de opdracht wordt aanvaard en dient in het rapport naar die instemming te worden verwezen. 6. Om te voorzien in een controleprocedure met het oog op naleving of kwaliteitsbewaking, moet een opmerking over het onderzoeken van eventuele belangenverstrengelingen en de oplossing ervan in de werkdocumentatie worden opgenomen. 7 De objectiviteit van een taxateur kan in gevaar komen wanneer de uitkomst van een taxatie vóór voltooiing ervan met de opdrachtgever of een andere partij met een belang bij de taxatie wordt besproken. Hoewel dergelijke besprekingen niet ongepast zijn en zelfs waardevol kunnen zijn voor zowel de taxateur als de opdrachtgever, moeten taxateurs bedacht zijn op de mogelijke invloed van dergelijke discussies op hun fundamentele plicht een objectieve opinie te verstrekken. Wanneer dergelijke besprekingen plaatsvinden, moet de taxateur een schriftelijk verslag maken van alle vergaderingen of discussies en wanneer de taxateur besluit een voorlopige taxatie in het verlengde daarvan te veranderen, moeten de gronden daarvoor zorgvuldig worden aangetekend. (Zie ook VS 6.11.)
18
VS 1.8
Aanvullende criteria voor onafhankelijkheid
Wanneer de taxatie een doel dient waarvoor specifieke criteria voor onafhankelijkheid zijn vastgesteld, moeten taxateurs volledig op de hoogte worden gebracht van de vereiste criteria en bevestigen dat zij daaraan voldoen in de opdrachtvoorwaarden en het rapport.
Commentaar 1. Voor sommige doeleinden kunnen in wetten, voorschriften, reglementen van regelgevende organen of de speciale vereisten van de opdrachtgever specifieke criteria worden uiteengezet waaraan de taxateur dient te voldoen om een gedefinieerde status van onafhankelijkheid te bereiken. Vaak wordt in de eisen bepaald dat een taxateur aan de vereiste criteria voldoet door het gebruik van bewoordingen zoals “onafhankelijke expert”, “deskundige taxateur”, “onafhankelijke taxateur” etc. Het is belangrijk dat de taxateur bevestigt dat hij aan deze criteria voldoet zowel bij de aanvaarding van de opdracht als in het rapport, zodat zowel de opdrachtgever als derden die zich verlaten op het rapport ervan op aan kunnen dat aan de aanvullende criteria is voldaan. Hoewel de taxateur aan de gestelde criteria voor de bepaalde opdracht voldoet, 2. gelden de algemene vereisten van VS 1.6 en VS 1.7 ook nog steeds. De taxateur moet dan ook nog steeds waken voor aantasting van zijn onafhankelijkheid en objectiviteit en de juiste maatregelen nemen voordat hij de opdracht aanvaardt.
VS 1.9 Aanvullende openbaarmakingsvereisten voor taxaties waarbij sprake is van een publiek belang of waarop derden zich kunnen verlaten Indien de taxatie bestemd is voor opname in een gepubliceerd document waarbij sprake is van een publiek belang en waarop derden zich kunnen veaten, dan is de taxateur gehouden tot de volgende openbaarmakingen:
1 Indien een taxatie een object betreft dat eerder voor hetzelfde doeleinde is getaxeerd door de taxateur of het bedrijf van de taxateur
dient een verklaring te worden opgenomen in de opdrachtvoorwaarden omtrent het beleid van het bedrijf met betrekking tot de rotatie van de taxateur die verantwoordelijk is voor de taxatie; en dient een verklaring te worden opgenomen in het rapport en enige gepubliceerde verwijzingen daarnaar, omtrent de duur van de periode waarin de taxateur onafgebroken taxaties voor de opdrachtgever heeft ondertekend voor hetzelfde doeleinde als het rapport en de duur van de periode waarin het bedrijf van de taxateur onafgebroken de taxatieopdracht voor de opdrachtgever heeft uitgevoerd.
2 De omvang en duur van de relatie tussen het bedrijf van de taxateur en de opdrachtgever, ongeacht het doeleinde daarvan
3 Indien het rapport en enige gepubliceerde verwijzingen daarnaar, één of meer objecten betreft die door de opdrachtgever zijn verworven in de 12 maanden voorafgaand aan de taxatiedatum, en de taxateur, of het bedrijf van de taxateur, in verband met deze objecten
een introductievergoeding heeft ontvangen; of deze aankoop namens de opdrachtgever onderhandeld
19
heeft
4 In het rapport en enige gepubliceerde verwijzingen daarnaar, dient een verklaring te worden opgenomen waarin wordt vermeld of de totale door de opdrachtgever verschuldigde honoraria in het voorgaande jaar een minimaal, aanzienlijk of substantieel aandeel vertegenwoordigen van de totale inkomsten uit honoraria van het bedrijf van de taxateur in dat voorgaande jaar.
Commentaar 1. Deze taxatiestandaard is van toepassing op taxaties waarop andere partijen dan de opdrachtgever die opdracht heeft gegeven tot het rapport of aan wie het rapport is gericht zich kunnen verlaten. Voorbeelden van dit soort taxaties zijn onder meer: (a)
een gepubliceerde jaarrekening
(b)
een effectenbeurs, of soortgelijke instantie
(c)
publicatie, prospectus of circulaire
(d)
beleggingsplannen; of
(e)
overnames of fusies.
2. Hoewel de ruimere eis van onafhankelijkheid, integriteit en objectiviteit die in VS 1.7 aan de taxateur wordt gesteld duidelijk is, wordt daarbij geen openbaarmaking vereist van de werkrelatie tussen de taxateur en de opdrachtgever. In het kader van de openbaarmaking van de bovenstaande punten wordt van de taxateur niet verwacht dat hij alle mogelijke omstandigheden vastlegt en evalueert, maar dat hij naar de beginselen en de geest daarvan handelt. In twijfelgevallen wordt openbaarmaking aanbevolen. 3. De beginselen van deze taxatiestandaard kunnen worden uitgebreid met de vereisten die van toepassing zijn op een specifiek land. De desbetreffende wijzigingen worden in dat geval opgenomen in de toepasselijke nationale taxatiestandaarden (zie VS 1.3) van het land waar ze gepubliceerd zijn.
Rotatiebeleid 4. De verplichting tot openbaarmaking van het rotatiebeleid van het bedrijf is alleen aan de orde indien de taxateur binnen een bepaalde tijdsperiode diverse taxaties heeft uitgevoerd. In geval van een eerste of eenmalige opdracht, is het duidelijk dat het niet relevant zou zijn om melding te maken van het rotatiebeleid. 5. Indien de taxateur die verantwoordelijk is voor de taxatie in overeenstemming met VS 1.5 deze verantwoordelijkheid al jarenlang heeft bekleed, dan zou zijn vertrouwdheid met de opdrachtgever of het te taxeren object de indruk kunnen wekken van aantasting van de onafhankelijkheid en objectiviteit van de taxateur. Dit risico kan worden ingeperkt door de taxateur die de verantwoordelijkheid voor de taxatie aanvaardt af te wisselen. 6. De regeling van de manier waarop een bedrijf zorg draagt voor de rotatie van de voor taxaties verantwoordelijke persoon wordt overgelaten aan het bedrijf, eventueel na overleg met de opdrachtgever indien dat passend wordt geacht. RICS beveelt echter aan om de persoon die verantwoordelijk is voor ondertekening van het rapport, ongeacht zijn positie binnen het bedrijf, deze verantwoordelijkheid slechts voor een beperkt aantal jaren te laten dragen. De exacte termijn zal afhangen van de frequentie van de taxaties, het bestaan van controle- en herzieningsprocedures, zoals 'taxatiepanels', die bijdragen aan zowel de juistheid als de objectiviteit van het taxatieproces, en goede zakelijke praktijken. RICS beschouwt het als een goede praktijk om de verantwoordelijke taxateur uiterlijk na zeven jaar af te wisselen
20
7. Indien het bedrijf niet groot genoeg is om van ondertekenende taxateur te kunnen wisselen, of om over 'taxatiepanels' te beschikken, zoals hierboven in paragraaf 6 werd gesuggereerd, kunnen andere regelingen worden getroffen om aan de beginselen van dit voorschrift te voldoen. Wanneer bijvoorbeeld regelmatig dezelfde taxatieopdracht wordt uitgevoerd, dan zou een regeling voor periodieke controle van de taxatie door een andere taxateur met intervallen niet groter dan hierboven in paragraaf 6 aanbevolen, helpen om aan te tonen dat de taxateur stappen heeft genomen om de handhaving van zijn objectiviteit te waarborgen en op deze manier het vertrouwen te handhaven van degenen die zich op de taxatie verlaten.
Periode als ondertekenend taxateur 8. Het doel van dit vereiste is derden te informeren hoe lang de taxateur onafgebroken taxaties heeft ondertekend voor hetzelfde doel. In dit kader is tevens een soortgelijke openbaarmaking vereist van de duur van de periode waarin het bedrijf van de taxateur taxaties van hetzelfde object voor dezelfde opdrachtgever heeft uitgevoerd, alsmede de omvang en duur van de relatie tussen het bedrijf van de taxateur en de opdrachtgever. 9. Wat de taxateur betreft, dient de openbaarmaking betrekking te hebben op de periode van aaneengesloten verantwoordelijkheid voor de taxatie tot en met de datum van het rapport. Het is mogelijk dat de taxateur eerder rapporten voor hetzelfde doeleinde heeft ondertekend, maar dat er in het kader van het rotatiebeleid van het bedrijf, zoals hierboven uiteengezet, een periode is geweest waarin de taxateur deze verantwoordelijkheid niet droeg. Deze eerdere periode hoeft niet in de openbaarmaking te worden vermeld. 10. Taxateurs hoeven geen gedetailleerde omschrijving te geven van alle werkzaamheden die hun bedrijf voor de opdrachtgever heeft verricht. Er kan volstaan worden met een eenvoudige, korte verklaring waarin de aard van andere verrichte werkzaamheden en de duur van de relatie worden vermeld. Als er buiten de taxatieopdracht in kwestie geen verdere relatie met de opdrachtgever bestaat, dan dient een verklaring daaromtrent te worden afgegeven.
Eerdere betrokkenheid 11. Het doel van dit vereiste is potentiële belangenverstrengeling te signaleren indien de taxateur, of het bedrijf van de taxateur, betrokken is geweest bij de aankoop van hetzelfde object voor de opdrachtgever in het jaar voorafgaand aan de taxatiedatum. 12. Standaarden van National Associations (nationale verenigingen) of plaatselijke voorschriften kunnen dit vereiste uitbreiden met aanvullende vereisten.
Proportioneel gedeelte van de honoraria 13. Een gedeelte van minder dan 5% van de honoraria kan aangemerkt worden als 'minimaal'. Tussen 5 en 25% kan als aanzienlijk worden beschouwd, en meer dan 25% is substantieel. 14. Standaarden van National Associations (nationale verenigingen) of plaatselijke voorschriften kunnen dit vereiste uitbreiden met aanvullende vereisten.
Identiteit van de opdrachtgever en het bedrijf 15. In het kader van de openbaarmakingen die vereist worden door deze taxatiestandaard is identificatie van de 'opdrachtgever' en het 'bedrijf' noodzakelijk.
21
16. Er zijn veel verschillende relaties die onder het identificatievereiste voor opdrachtgever en bedrijf kunnen vallen. Vanwege de consistentie met de minimumvereisten voor de opdrachtvoorwaarden (zie VS 2.1 onder (a)) en rapportage (zie VS 6.1 onder (a)), wordt aangenomen dat de opdrachtgever de entiteit is die akkoord gaat met de opdrachtvoorwaarden en aan wie het rapport is gericht. Het bedrijf is de entiteit die wordt genoemd in de bevestiging van de opdrachtvoorwaarden en het rapport. 17. Nauw aan elkaar verbonden ondernemingen binnen een groep dienen naar behoren te worden aangemerkt als één opdrachtgever of bedrijf. Vanwege de complexiteit van het moderne bedrijfsleven komt het echter vaak voor dat er andere entiteiten zijn die slechts een afstandelijke juridische of commerciële binding hebben met de opdrachtgever maar voor wie het bedrijf van de taxateur ook optreedt. Ook kunnen er praktische moeilijkheden optreden bij het identificeren en kwantificeren van dergelijke relaties, bijvoorbeeld als er sprake is van relaties tussen partners van het bedrijf van de taxateur in andere landen en de opdrachtgever. Soms is het de commerciële relatie van de taxateur met een andere partij dan de opdrachtgever die een vermeende bedreiging voor zijn onafhankelijkheid kan vormen. Van de taxateur wordt verwacht dat hij redelijke navraag doet, maar het is niet noodzakelijk om elke potentiële relatie te inventariseren, mits de beginselen van dit voorschrift in acht worden genomen.
18. Hieronder volgt een aantal voorbeelden van gevallen waarin de openbaarmakingsvereisten betrekking hebben op, en gelden voor, andere partijen dan de entiteit die opdracht geeft tot de taxatie:
dochterondernemingen van een opdrachtgevende houdstermaatschappij
indien de opdracht afkomstig is van een dochteronderneming, andere ondernemingen die verbonden zijn aan dezelfde houdstermaatschappij;
een derde die opdracht geeft tot taxatie als agent namens/vertegenwoordiger van andere rechtspersonen, zoals bijvoorbeeld de beheerder van een vastgoedfonds.
19. Soortgelijke overwegingen gelden bij de vaststelling van de omvang van het bedrijf van de taxateur voor openbaarmakingsdoeleinden. Er kan sprake zijn van afzonderlijke rechtspersonen met verschillende locaties of verschillende soorten activiteiten. Het is mogelijk niet altijd relevant om alle organisaties te noemen die verbonden zijn aan het bedrijf dat de taxatie uitvoert, als hun activiteiten ver verwijderd of niet van wezenlijk belang zijn omdat ze bijvoorbeeld niet het geven van advies omtrent objecten omvatten. Als er echter sprake is van een aantal nauw verbonden entiteiten die onder dezelfde stijl actief zijn, dan moet de omvang van de relaties tussen de opdrachtgever en al deze rechtspersonen openbaar gemaakt worden.
22
VS 2 Overeenstemming over de opdrachtvoorwaarden
VS 2.1
Bevestiging van de Opdrachtvoorwaarden
De opdrachtvoorwaarden in overeenstemming met VS 1.4 moeten schriftelijk bevestigd worden en minimaal de volgende termen behelzen: (a)
benoeming van de opdrachtgever en eventuele andere gebruikers
(b)
het doel van de taxatie
(c)
het onderwerp van de taxatie
(d)
het te taxeren belang
(e)
het type object en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever
(f)
de basis of bases van waarde
(g)
de taxatiedatum
(h)
de openbaarmaking van eventuele aanzienlijke betrokkenheid, of een verklaring dat er eerder geen aanzienlijke betrokkenheid is geweest
(i)
de benoeming van de taxateur die verantwoordelijk is voor de taxatie en, zonodig, een verklaring omtrent de status van de taxateur
(j)
waar nodig, de gebruikte valuta
(k)
eventuele uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten, voorbehouden, bijzondere instructies en afwijkingen
(l)
de omvang van de onderzoeken van de taxateur
(m)
de aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert
(n)
eventuele instemming met en beperkingen van publicatie
(o)
eventuele beperkingen aan of uitsluiting van aansprakelijkheid jegens partijen anders dan de opdrachtgever
(p)
bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met deze Standaarden
(q)
bevestiging dat de taxateur over de kennis, de vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren
(r)
de basis waarop het honorarium zal worden berekend
(s)
wanneer het bedrijf geregistreerd staat bij RICS, een verwijzing naar de klachtenprocedure van het bedrijf, met kopie beschikbaar op verzoek
(t)
een verklaring dat naleving van de standaarden kan worden gecontroleerd op grond van de reglementen van RICS voor gedrag en disciplinaire maatregelen.
Onderdelen (a) t/m (q) in deze lijst minimumvoorwaarden en VS 2.2 t/m VS 2.6 bevatten alle vereisten van IVS 101 ’Scope of work’. Voor een gedetaileerde vergelijking tussen de twee lijsten, zie Bijlage 9. Onderdelen (r) t/m (t) zijn aanvullende vereisten die specifiek voor RICS-leden gelden.
23
Commentaar 1. Verdere richtlijnen met betrekking tot de lijst minimumvoorwaarden worden in Bijlage 2 geboden. 2. Normaal gesproken zullen de opdrachtvoorwaarden geregeld worden tussen de opdrachtgever en de taxateur wanneer de instructies ontvangen en geaccepteerd worden (de eerste bevestiging van de opdracht). Aanvaard wordt echter dat een taxatieopdracht alles tussen een individueel object en een grote portefeuille kan behelzen. Daarom kan de mate waarin de vereiste minimumopdrachtvoorwaarden bevestigd kunnen worden bij de eerste bevestiging van de opdracht, ook variëren. 3. Het is van fundamenteel belang dat, wanneer de taxatie afgerond is, maar de bevindingen nog niet gerapporteerd, alle belangrijke zaken volledig bij de opdrachtgever bekend zijn en gedocumenteerd zijn. Dit is om zeker te stellen dat het rapport geen verandering van de initiële opdrachtvoorwaarden inhoudt zonder dat de opdrachtgever zich hiervan bewust is. 4. Bedrijven hebben mogelijk een standaardformulier van opdrachtvoorwaarden, of een verzameling van opdrachtvoorwaarden die vele van de minimumvoorwaarden van deze standaard beslaan. De taxateur moet mogelijk een dergelijk formulier aanpassen om te kunnen refereren aan zaken die op een later tijdstip verduidelijkt zullen worden. 5. De taxateur zal de omvang van de onderzoeken en de uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten die passend zijn voor de omstandigheden, en het doel van de taxatie moeten bespreken en overeenkomen en zich ervan moeten verzekeren dat alle uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten die in het rapport zullen worden opgenomen, worden vastgelegd in de opdrachtvoorwaarden. Eventuele uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten, of andere zaken die na de afronding van de originele opdrachtvoorwaarden geindentificeerd worden en in het rapport opgenomen moeten worden, moeten met de opdrachtgever overeengekomen worden voordat het rapport gepubliceerd wordt. Dit moet in herziene opdrachtvoorwaarden vastgelegd worden. 6. Aangezien geschillen vele jaren na voltooiing van een taxatie kunnen ontstaan, is het belangrijk dat de taxateur zich ervan verzekert dat de overeenkomst tussen de partijen vervat is in of gestaafd wordt door uitgebreide documentatie. 7. Richtlijnen betreffende de uitgangspunten die op de meeste taxaties van toepassing zijn, zijn opgenomen in Bijlage 3.
VS 2.2
Bijzondere uitgangspunten
Wanneer bijzondere uitgangspunten vereist zijn om de opdrachtgever behoorlijk van de vereiste taxatie of taxaties te voorzien, moeten deze schriftelijk worden overeengekomen met en bevestigd worden aan de opdrachtgever voordat het rapport wordt uitgegeven. Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de taxatie.
Commentaar 1. Opdat de taxateur en de opdrachtgever beiden de exacte aard van een overeengekomen bijzonder uitgangspunt begrijpen, moet de taxateur ervoor zorgen dat het schriftelijk aan de opdrachtgever wordt bevestigd voordat het rapport wordt uitgegeven.
24
2. De taxateur kan in het rapport een commentaar of beoordeling opnemen betreffende de waarschijnlijkheid dat het bijzondere uitgangspunt zal worden gehonoreerd. Zo kan in een bijzonder uitgangspunt dat een vergunning voor grondontwikkeling is verstrekt, tot uitdrukking worden gebracht welke invloed eventueel aan die vergunning verbonden voorwaarden op de waarde hebben. 3. Indien een opdrachtgever verzoekt om een taxatie op basis van een bijzonder uitgangspunt dat de taxateur als onrealistisch beschouwt, moet de opdracht worden afgewezen. 4. Richtlijnen met betrekking tot de toepassing van bijzondere uitgangspunten zijn te vinden in Bijlage 4.
VS 2.3
Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen
Wanneer de taxateur of de opdrachtgever vaststelt dat een taxatie mogelijk een feitelijke of voorziene beperking van marketing moet weerspiegelen, moeten de details van die beperking worden overeengekomen en vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term “executiewaarde” mag niet worden gebruikt.
Commentaar 1. Indien een object niet zonder beperkingen op de markt kan worden aangeboden, wordt de prijs waarschijnlijk negatief beïnvloed. Alvorens een opdracht tot advisering over de waarschijnlijke gevolgen van een beperking te aanvaarden, dient de taxateur vast te stellen of deze voortkomt uit een inherent kenmerk van het object of van het belang dat wordt getaxeerd, of uit de bijzondere omstandigheden van de opdrachtgever. 2. Indien een inherente beperking wordt geïdentificeerd en bestaat op de taxatiedatum, is het normaal gesproken mogelijk de invloed daarvan op de waarde te beoordelen. De beperking dient te worden benoemd in de opdrachtvoorwaarden, waarin tevens duidelijk moet worden gemaakt dat de taxatie op deze basis zal worden geleverd. Het kan ook passend zijn een alternatieve taxatie te leveren op basis van het bijzondere uitgangspunt dat de beperking niet bestond op de taxatiedatum, om de invloed ervan te laten zien. 3. Meer aandacht verdient de situatie waarin een inherente beperking niet bestaat op de taxatiedatum, doch het voorzienbare gevolg zal zijn van een bepaalde gebeurtenis of serie gebeurtenissen. Het is ook mogelijk dat de opdrachtgever verzoekt om een taxatie op basis van een gespecificeerde marketingbeperking. In dergelijke gevallen moet de taxatie worden geleverd op basis van het bijzondere uitgangspunt dat de beperking ontstond op de taxatiedatum. De precieze aard van de beperking moet worden opgenomen in de opdrachtvoorwaarden. Het kan ook passend zijn een taxatie te leveren zonder het bijzondere uitgangspunt om te laten zien welke invloed de beperking zou hebben als zij zich voordeed. 4. Gedwongen verkopen doen zich voor wanneer een bepaalde verkoper onder druk staat om te verkopen op een specifiek tijdstip, bijvoorbeeld vanwege de noodzaak geld op te halen of een schuld tegen een bepaalde datum af te lossen. Het feit dat een verkoop “gedwongen” is, betekent dat de verkoper is onderworpen aan externe juridische of commerciële factoren en de tijdsbeperking is derhalve niet slechts een voorkeur van de verkoper. De aard van deze externe factoren en de gevolgen van het niet tot stand brengen van een verkoop zijn even belangrijk bij het vaststellen van de prijs die kan worden gerealiseerd, als de hoeveelheid beschikbare tijd. Hoewel een taxateur de verkoper kan helpen een prijs vast te stellen die aanvaardbaar zou moeten zijn onder de omstandigheden van een gedwongen verkoop, blijft dit een commerciële beoordeling en een uitdrukking van de waarde voor die bepaalde verkoper. Iedere relatie tussen de te
25
realiseren prijs bij een gedwongen verkoop en de Marktwaarde is een toevallige; het is geen taxatie die van tevoren kan worden vastgesteld. Hoewel dus advies kan worden gegeven over de waarschijnlijkheid van realisatie onder de omstandigheden van een gedwongen verkoop, is de term “Executiewaarde” een beschrijving van de situatie waaronder de verkoop plaats vindt en moet zodoende niet worden gebruikt als een basis van waarde. 5. Een bijzonder uitgangspunt dat eenvoudig verwijst naar een tijdslimiet voor verkoop, zonder de redenen voor die limiet te vermelden, is niet een uitgangspunt dat redelijkerwijs gehanteerd kan worden. Zonder duidelijk inzicht in de redenen voor de beperking kan de taxateur de invloed daarvan op de verkoopbaarheid, de verkooponderhandelingen en de te realiseren prijs niet vaststellen en geen zinvol advies geven. Verdere richtlijnen met betrekking tot bijzondere uitgangspunten en de omstandigheden van een gedwongen verkoop worden geboden in Bijlage 4.
VS 2.4
Beperkte informatie
Wanneer een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie, moet de aard van de beperking worden overeengekomen en moeten de mogelijke gevolgen van de beperking voor de taxatie schriftelijk aan de opdrachtgever worden bevestigd voordat de taxatie wordt gerapporteerd. Commentaar 1. Een opdrachtgever kan een beperkte dienst verlangen. Een korte termijn voor rapportage kan het bijvoorbeeld onmogelijk maken feiten vast te stellen die normaal gesproken door bezichtiging of het inwinnen van inlichtingen of een taxatie op basis van een geautomatiseerd taxatiemodel (AVM) zouden worden geverifieerd. 2. Aanvaard wordt dat een opdrachtgever soms een dienst op dit niveau kan verlangen, doch het blijft de plicht van de taxateur de vereisten en behoeften van de opdrachtgever te bespreken voorafgaand aan de rapportage. Dergelijke opdrachten worden vaak desktop-taxaties genoemd. 3. De taxateur dient te overwegen of de beperking redelijk is in het licht van het doel waarvoor de taxatie wordt verlangd. De taxateur kan overwegen de opdracht te aanvaarden onder bepaalde voorwaarden, bijvoorbeeld dat de taxatie niet wordt gepubliceerd of openbaar wordt gemaakt aan derden. 4. Indien de taxateur van mening is dat het niet mogelijk is een taxatie te leveren, zelfs niet op beperkte basis, dient de opdracht te worden afgewezen. 5. De taxateur moet bij aanvaarding van een dergelijke opdracht duidelijk maken dat de aard van de beperkingen, de eventuele resulterende uitgangspunten en de invloed op de nauwkeurigheid van de taxatie in het rapport zullen worden vermeld. (Zie ook VS 6, Taxatierapporten.)
VS 2.5
Hertaxatie zonder bezichtiging
Een hertaxatie zonder hernieuwde bezichtiging van een object dat eerder door de taxateur of het bedrijf werd getaxeerd, mag niet worden uitgevoerd, tenzij tot genoegen van de taxateur is vastgesteld dat zich sinds de laatste bezichtiging geen wezenlijke veranderingen in de fysieke eigenschappen van het object of de aard van de locatie hebben voorgedaan.
Commentaar 26
1. Erkend wordt dat opdrachtgevers de taxaties van hun objecten met regelmatige tussenperioden geactualiseerd willen zien en dat hernieuwde bezichtiging bij iedere gelegenheid onnodig kan zijn. Mits een taxateur de objecten eerder heeft geïnspecteerd en de opdrachtgever heeft bevestigd dat zich geen wezenlijke veranderingen hebben voorgedaan in de fysieke eigenschappen van deze objecten en het gebied waarin deze objecten zijn gelegen, kan een hertaxatie worden uitgevoerd. De opdrachtvoorwaarden moeten vermelden dat dit uitgangspunt zal worden gehanteerd. 2. De taxateur moet van de opdrachtgever informatie krijgen over wijzigingen in de huurinkomsten uit beleggingsobjecten en eventuele andere wezenlijke veranderingen in de niet-fysieke kenmerken van elk object, zoals huurvoorwaarden, bouwvergunningen, aanschrijvingen enzovoort. 3. Wanneer de opdrachtgever laat weten dat zich wezenlijke veranderingen hebben voorgedaan of indien de taxateur op andere wijze kennis krijgt van de mogelijkheid dat zich dergelijke veranderingen hebben voorgedaan, moet de taxateur een bezichtiging van het object uitvoeren. Ongeacht eventuele veranderingen in het object is de tussenperiode tussen bezichtigingen een kwestie ter professionele beoordeling van de taxateur, waarbij onder andere rekening moet worden gehouden met soort en locatie van het object. 4. De taxateur kan besluiten dat het niet passend is een hertaxatie uit te voeren zonder hernieuwde bezichtiging vanwege wezenlijke veranderingen, tijdsverloop of andere redenen. Toch kan de taxateur ook in dat geval een dergelijke opdracht aanvaarden, mits de opdrachtgever schriftelijk bevestigt, voorafgaand aan de levering van het rapport, dat de taxatie uitsluitend voor interne managementdoeleinden is bestemd en niet openbaar zal worden gemaakt aan derden. Dit standpunt moet ondubbelzinnig in het rapport worden vermeld en moet verklaren dat het rapport niet mag worden gepubliceerd.
VS 2.6
Kritische controle
Een taxateur mag geen kritische controle maken van een taxatie die is opgesteld door een andere taxateur die bedoeld is voor openbaarmaking of publicatie, tenzij de taxateur beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde.
Commentaar 1. Deze standaard is van toepassing op omstandigheden waarin een taxateur een taxatierapport krijgt aangeboden dat is opgesteld door een andere taxateur met het verzoek een kritische controle op te stellen die de opdrachtgever kan gebruiken om de oorspronkelijke taxatie publiekelijk aan te vechten. Een partij in een vijandige overnamesituatie kan bijvoorbeeld een rapport willen laten opstellen waarin een taxatie die in opdracht van de tegenpartij werd opgesteld, wordt bekritiseerd, in plaats van opdracht te geven voor een afzonderlijke, onafhankelijke taxatie. 2. Tenzij de tweede taxateur volledig op de hoogte is van de opdracht van de eerste taxateur en in het bezit is van dezelfde feiten, zou een controle onder deze omstandigheden zeer misleidend kunnen zijn voor derden en kunnen leiden tot onterechte beschadiging van de reputatie van de eerste taxateur. 3. Het is belangrijk duidelijk onderscheid te maken tussen een kritische inhoudelijke controle van een taxatie en een controle van procedure en methodiek van een taxatie of een onafhankelijke taxatie van een object dat is opgenomen in het rapport van een andere taxateur. 4. Leden kunnen volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties
27
(inclusief selectieve taxaties van een steekproef van objecten) of besprekingen met andere taxateurs over hun taxatiemethode. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dienen leden uiterste zorgvuldigheid te betrachten alvorens in te stemmen met verwijzing naar hun werk in eventueel te publiceren documenten of circulaires.
28
VS 3 Basis van waarde
VS 3.1
Basis van waarde
De taxateur moet voor iedere taxatie die moet worden gerapporteerd een geschikte basis van waarde bepalen.
Commentaar 1. Een basis van waarde is een beschrijving van de fundamentele metingsuitgangspunten van een taxatie. In deze standaarden worden de basis/bases van taxatie bepaald die voor veel gewone taxatiedoeleinden toepasselijk is/zijn. 2. Paragraaf 27 t/m 29 van het IVS-raamwerk schetsen de gedeelde bases van waarde en onderscheiden deze van de benadering of taxatiemethode, de categorie en de staat van het object, en bijzondere uitgangspunten. 3. Het zal vrijwel altijd nodig zijn om een basis van waarde te koppelen aan geschikte uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten waarin de veronderstelde status of conditie van het object wordt beschreven op de taxatiedatum. Een gebruikelijk uitgangspunt kan bijvoorbeeld het gebruik zijn van “de Marktwaarde bij huur”. Een representatief bijzonder uitgangspunt kan zijn dat een object op een gedefinieerde manier is gewijzigd, bijvoorbeeld “de Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat de werkzaamheden zijn voltooid”. Het gebruik van uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten wordt uitvoerig besproken in Bijlagen 3 en 4. 4. Voor de meeste taxatiedoeleinden is het gepast om een van de bases te gebruiken die erkend zijn in de International Valuation Standards en in deze standaarden zijn aangeduid, samen met eventuele benodigde uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten. RICS moedigt niet aan een basis te gebruiken die niet erkend wordt door deze standaarden, maar indien er geen erkende basis geschikt is voor een bepaalde opdracht, dienen leden duidelijk de gehanteerde basis te definiëren en in het rapport te verklaren waarom een door deze standaarden erkende basis ongeschikt beschouwd wordt. Leden worden erop geattendeerd dat zonder goede reden het gebruik van een niet erkende of speciaal voor die opdracht gevormde basis van waarde tot een schending zou kunnen leiden van het vereiste dat het taxatierapport ondubbelzinnig moet zijn en niet misleidend mag zijn (zie VS 2.1).
5. De volgende bases van waarde worden erkend in deze standaarden:
Marktwaarde (zie VS 3.2)
Markthuur (zie VS 3.3)
Waarde (beleggingswaarde) (zie VS 3.4)
Reëele waarde (zie VS 3.5)
6. Marktwaarde is de basis die het vaakst verlangd wordt. Aangezien hiermee een transactie tussen partijen wordt beschreven die verder niet met elkaar in verband staan en vrij en zelfstandig optreden in de markt, en die vrij is van prijsinvloeden als gevolg van bijzondere waarde of synergiewaarde, is deze waarde de prijs die naar alle waarschijnlijkheid behaald wordt voor een object onder een breed spectrum van omstandigheden. Bij markthuur gelden vergelijkbare criteria voor de schatting van een periodieke betaling in plaats van een hoofdsom. 7. Leden kunnen echter een opdracht ontvangen om een taxatieadvies te geven op basis van andere criteria, en andere bases van waarde kunnen dan toepasselijk zijn. Een opdrachtgever kan advies vragen over de waarde van een bepaald object voor hem en dat kan betekenen dat de taxateur met criteria rekening moet houden die in het bijzonder voor 29
die opdrachtgever relevant zijn, en niet zozeer met criteria die voor de markt in het algemeen gelden. Dit komt neer op een bepaling van de waarde van een object voor die opdrachtgever. Reële waarde (behalve in het geval van IFRS) kan worden gebruikt wanneer de taxateur de prijs moet schatten die reëel zou zijn in een transactie tussen twee specifieke partijen, zonder noodzakelijkerwijs criteria buiten beschouwing te moeten laten die niet zouden worden toegepast in de markt in het algemeen, bijvoorbeeld waar bijzondere waarde of synergiewaarde die prijs zou beïnvloeden. 8. Er dient te worden opgemerkt dat deze bases van waarde elkaar niet per se hoeven uit te sluiten. De waarde van een object voor een bepaalde partij, of de reële waarde van een object in een transactie tussen twee partijen, kan samenvallen met de marktwaarde zelfs als er verschillende beoordelingscriteria worden toegepast. 9. Omdat het gebruik van bases anders dan de marktwaarde tot een waarde kunnen leiden die niet in een werkelijke verkoop of in een verkoop op de algemene markt behaald zou worden, moet de taxateur duidelijk de uitgangspunten aangeven die afwijken van of fungeren als aanvulling op die uitgangspunten die van toepassing zouden zijn in een schatting van de marktwaarde. Kenmerkende uitgangspunten die kunnen afwijken van de uitgangspunten in een bepaling van de Marktwaarde, worden in de betreffende secties besproken.
VS 3.2
Marktwaarde
Taxaties gebaseerd op Marktwaarde (MW) gaan uit van de definitie en het conceptuele kader van de interpretaties van het International Valuation Standards Committee (IVSC): Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Commentaar 1. Bij het toepassen van Marktwaarde moet ook het conceptuele kader in acht genomen worden uit paragraaf 31–35 van het IVS-raamwerk, waaronder het vereiste dat het taxatiebedrag de actuele marktsituatie en marktomstandigheden ten tijde van de taxatiedatum weergeeft. 2. Aan Marktwaarde ligt een internationaal erkende definitie ten grondslag. Zij vertegenwoordigt het bedrag dat op de taxatiedatum in een hypothetische verkoopovereenkomst opgenomen zou worden. Taxateurs moeten ervoor zorgen dat de basis in alle gevallen duidelijk wordt vermeld in zowel de opdracht als het rapport. 3 Bij de Marktwaarde wordt geen rekening gehouden met hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten.
4. Niettegenstaande deze algemene uitsluiting van bijzonder waarde (zie definitie in paragraaf 44–47 van het IVS-raamwerk) waar de prijs die door potentiële kopers in de markt in het algemeen wordt aangeboden een verwachting weerspiegelt dat de omstandigheden die op het object van invloed zijn, zullen veranderen, komt dit element van ‘verwachtingswaarde’ tot uitdrukking in de Marktwaarde. Voorbeelden van gevallen waarin de verwachting dat meerwaarde ontstaat of wordt verkregen, van invloed zal zijn op de Marktwaarde, zijn onder andere:
het vooruitzicht van ontwikkeling wanneer voor die ontwikkeling vooralsnog geen vergunning is verleend
30
het vooruitzicht van “synergiewaarde” (zie definitie in paragraaf 48 van het IVS-raamwerk) die voortkomt uit de samenvoeging met een ander object of van andere belangen binnen hetzelfde object.
5. GN 2, GN 4 en GN 5 bevatten richtlijnen voor de toepassing van Marktwaarde bij specifieke categorieën objecten.
VS 3.3
Markthuur
Taxaties gebaseerd op Markthuur gaan uit van de definitie gegeven door het International Valuation Standards Committee. Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Commentaar 1. De definitie van markthuur is een aangepaste versie van de definitie van Marktwaarde; paragraaf C10 en C11 in IVS 200 geven aanvullend commentaar. 2. De Markthuur zal aanzienlijk variëren overeenkomstig de voorwaarden van de veronderstelde huurovereenkomst. De passende huurvoorwaarden zullen normaal gesproken de huidige praktijk weerspiegelen binnen de markt waar het object deel van uitmaakt, hoewel het voor bepaalde doelen nodig kan zijn ongebruikelijke voorwaarden vast te stellen. Kwesties als de looptijd van de huurovereenkomst, de frequentie van huurherzieningen en de verantwoordelijkheden van de partijen voor onderhoud en kosten zijn alle van invloed op de Markthuur. In bepaalde Landen kunnen wettelijke factoren de mogelijk overeen te komen voorwaarden beperken of de werking van voorwaarden in de overeenkomst beïnvloeden. Hiermee moet in voorkomende gevallen rekening worden gehouden. 3. Taxateurs dienen daarom zorgvuldig de belangrijkste huurvoorwaarden te vermelden waar zij bij het bepalen van de Markthuur van uitgaan. Indien het in de markt bij verhuur het gebruik is dat één partij de andere partij een vergoeding of tegemoetkoming biedt als “incentive” voor het sluiten van een huurovereenkomst en dit wordt weerspiegeld in het algemene niveau van de overeengekomen huren, dient de Markthuur ook op deze grondslag te worden gerapporteerd. De aard van de veronderstelde “incentive” moet door de taxateur worden vermeld, samen met de veronderstelde huurvoorwaarden. De markthuur zal normaal gesproken worden gebruikt om het bedrag aan te geven waarvoor een leegstaand object kan worden verhuurd of waarvoor een verhuurd object opnieuw kan worden verhuurd wanneer de huurovereenkomst afloopt. De Markthuur is geen geschikte basis voor het bepalen van de huur die betaald moet worden op grond van een huurherzieningsclausule in een huurovereenkomst, waarbij de daarvoor geldende definities en uitgangspunten moeten worden gebruikt.
VS 3.4
Beleggingswaarde
Taxaties gebaseerd op waarde, of beleggingswaarde, gaan uit van de definitie gegeven door het International Valuation Standards Committee. Beleggingswaarde is de waarde van een object voor een eigenaar of een toekomstige eigenaar voor individuele of operationele doeleinden.
31
Commentaar 1.
Paragraaf 38 van het IVS-raamwerk geeft verder commentaar op deze definitie.
2.
Voor beleggingswaarde wordt ook wel waarde gebruikt.
VS 3.5
Reëele waarde
Taxaties gebaseerd op reëele waarde gaan uit van een van de twee onderstaande definities: 1. de definitie van het IVSC: Het geschatte bedrag voor overdracht van een object (actief of passief) tussen bekende, geïnformeerde en bereidwillige partijen die de respectievelijke interesses van die partijen weergeeft. 2. de definitie van de International Accounting Standaarden Board (IASB): Het bedrag dat ontvangen zou worden bij de verkoop van een actief, of de overdracht van een passief, in een ordelijk transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling.
Commentaar 1. Het is belangrijk dat begrepen wordt dat deze twee definities van reëele waarde niet overeenkomen. Bij het aannemen van de basis van reëele waarde is het van essentieel belang dat de taxateur vaststelt wat de correcte definitie is voor het doel van de taxatie en dit volledig in de opdrachtvoorwaarden en het rapport bespreekt. 2. Bij toepassing van de IVS-definitie moet verwezen worden naar paragraaf 39–43 van het IVS-raamwerk. 3.
De richtlijn in IFRS 13 omvat:
De reëele waarde-taxatieaanpak B2 Het doel van een meting van de reëele waarde is een schatting te geven van het bedrag waarbij de verkoop van een object of de overdracht van een schuld in een ordelijke transactie zou plaatsvinden tussen marktpartijen op de meetdatum onder de huidige marktomstandigheden. Een meting van de reëele waarde vereist een entiteit om alle onderstaande aspecten te bepalen: (a) het specifieke object (actief of passief) dat gemeten gaat worden (met consequente vermelding van de gebruikte meetwaarden) (b) voor een niet-financieel object, de taxatieveronderstelling die geschikt is voor de meting (met consequente vermelding van ‘highest and best use’) (c) de voornaamste (of beste) markt voor het object (actief of passief) (d) de taxatietechnieken die voor de meting geschikt zijn, gezien de beschikbaarheid van gegevens waarmee input ontwikkeld kan worden om de uitgangspunten weer te geven die marktpartijen
32
gebruiken om de prijs van het object (actief of passief) vast te stellen plus het niveau van de reëele waarde-hierarchie waamee de input gecategoriseerd wordt. © IASB, IFRS 13 4. De verwijzingen in IFRS 13 naar marktpartijen en een verkoop maken duidelijk dat voor de meeste praktische toepassingen reëele waarde overeenkomt met het concept Marktwaarde. 5. Voor meer gedetailleerde richtlijnen voor het toepassen van reëele waarde voor jaarrekeningen, zie VS 4.1.
33
VS 4 Toepassingen VS 4.1
Taxaties voor opname in jaarrekeningen
Taxaties voor opname in jaarrekeningen worden opgesteld conform de jaarrekeningstandaarden die de entiteit aangenomen heeft.
Commentaar 1. Waar de entiteit IFRS niet aangenomen heeft, moet de taxateur voldoen aan de jaarrekeningstandaarden die van toepassing zijn. In sommige landen kan de RICS National Association standaarden uitgegeven hebben die de taxatievereisten uitleggen (zie VS 1.3) 2. Algemene richtlijnen voor taxaties voor dit doel wordt gegeven in IVS 300 ‘Valuation for financial reporting’. 3. Waar de entiteit de IFRS heeft aangenomen, is de basis van waarde de reëele waarde (zie VS 3.5) en is IFRS 13 van toepassing. 4. IFRS 13 geeft verdere informatie over de taxatieaanpak voor de reëele waarde. Het is van essentieel belang dat de taxateur bekend is met de vereisten en met de openbaarmakingsvereisten in het bijzonder, om ervoor te zorgen dat de taxatie aan de correcte IFRS voldoet. De volgende zaken worden besproken:
definitie van reëele waarde
het object (actief of passief)
de transactie
marktpartijen
de prijs
toepassing op niet-financiële objecten
reëele waarde bij initiële identificatie
taxatietechnieken
input op de taxatietechnieken
reëele waarde-hierarchie
openbaarmakingen.
Een bijlage met toepassingsrichtlijnen is ook bijgevoegd. IFRS 13 kan verkregen worden via www.iasb.org. 5.
IVS 300 bevat richtlijnen voor de toepassing van IFRS onder de volgende kopjes:
Reëele waarde
Aggregatie
Taxatie-inputs en reëele waarde-hierarchie
Passiva
Afschrijving
Huurovereenkomsten
Toewijzing aankoopprijs
34
Waardeverminderingstest
VS 4.2
Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van leningen
Taxaties voor leningsdoeleinden dienen in overeenstemming te zijn met IVS 310 ‘Valuations of Real Property Interests for Secured Lending’.
Commentaar 1. IVS 310 geeft aan dat de basis van waarde normaal gezien de Marktwaarde zal zijn. Het bespreekt ook bijzondere uitgangspunten en aanvullende rapportvereisten. 2.
Het commentaar op IVS 310 geeft toepassingsrichtlijnen voor:
Het vastgoedbelang
“Incentives”
Taxatieaanpak
Objecttypes
Beleggingsobjecten
Objecten die door de eigenaar zelf worden gebruikt
Gespecialiseerde objecten
Bedrijfsgerelateerde objecten
Ontwikkelingsobject
Slijtende objecten
3. Bijlage 5 geeft aanvullende vereisten voor het verschaffen van taxaties ten behoeve van zekerstelling van leningen. 4. Voor grote banken en andere leeninstellingen gelden voorschriften die het totale bedrag beperken dat zij kunnen lenen, gemeten aan hun activa. Dit is ook wel bekend als de “solvabiliteitsverhouding”. Op internationaal vlak heeft het ‘Basel Committee on Banking Supervision’ in een akkoord de minimale solvabiliteitsverhoudingen vastgelegd die leeninstellingen dienen aan te houden en de manier waarop deze verhoudingen dienen te worden berekend. Deze verhoudingen zijn in nationale wetten vastgelegd, en in het geval van de Europese Unie in overeenstemming met EU-richtlijnen. Bij het berekenen van de solvabiliteitsverhouding wordt de waarde van de activa die als zekerheid voor de kredietgever dienen, meegerekend. 5. Het akkoord geeft aan dat er voor het bepalen van de waarde van een zekerheid in de vorm van commercieel vastgoed twee taxatiemethodes kunnen worden toegepast, elk met verschillende risicocriteria: •
de Marktwaarde van de als onderpand dienende activa; of
•
de hypotheekwaarde.
6. De hypotheekwaarde is een techniek van risicobeoordeling voor de lange termijn. Als zodanig is het geen basis voor een waarde, d.w.z. een schatting van de waarde bij een hypothetische transactie op een bepaalde datum. De hypotheekwaarde wordt in een aantal Europese landen door banken toegepast. Een uitleg hiervan door de European Mortgage Federation vindt u in Bijlage 8. 7. De bepalingen met betrekking tot de hypotheekwaarde verschillen van land tot land en leden dienen ervoor te zorgen dat ze op de hoogte zijn van de betreffende nationale 35
wetgeving, inclusief eventuele beperkingen met betrekking tot wie de bepaling ervan mag uitvoeren, voordat ze een opdracht tot bepaling van de hypotheekwaarde aannemen. De bepaling van de hypotheekwaarde wordt bijvoorbeeld uitgebreid toegepast in Duitsland, waar banken eisen dat degene die de hypotheekwaarde bepaalt, gecertificeerd is volgens een nationale regeling en dat methodes toepast worden in overeenstemming met federale voorschriften.
VS 4.3
Taxaties van objecten in de publieke sector voor jaarrekeningen
Taxaties van objecten in de publieke sector voor jaarrekeningen dienen in overeenstemming te zijn met de bijlage van IVS 300.
Commentaar 1. De bijlage tot IVS 300 ‘Property, Plant en Equipment in the Public Sector’ neemt effectief de International Public Sector Accounting Standards (IPSAS) aan als de toepasselijke standaarden voor publieke sector entiteiten. Aangezien IPSAS met de tijd kan variëren geeft het specifiek aan dat er een verwijzing naar www.ifac.org/publicsector opgenomen moet worden om de versie van de standaarden op enige specifieke datum te vinden. 2. Op grond van vereisten voor wetgeving, regelgeving, boekhouding of jurisprudentie kan er een verplichting zijn tot aanpassing van deze toepassing in sommige landen onder bepaalde omstandigheden. Iedere afwijking op grond van deze omstandigheden moet worden vermeld en duidelijk worden toegelicht in het rapport.
36
VS 5 Onderzoeken VS 5.1
Bezichtigingen en onderzoeken
Bezichtigingen en onderzoeken moeten altijd uitgevoerd worden in hoeverre het nodig is om een taxatie te produceren die professioneel geschikt is voor het doel.
Commentaar 1. Bij het vaststellen van de opdrachtvoorwaarden moet de taxateur tot overeenstemming komen met de opdrachtgever over de omvang van de bezichtiging van het object of de objecten en de omvang van het onderzoek dat moet worden uitgevoerd. Als een object wordt bezichtigd, hangt de omvang van het onderzoek op locatie af van de aard van het object, het doel van de taxatie en de met de opdrachtgever overeengekomen opdrachtvoorwaarden. 2. Een taxateur die aan de criteria in VS 1.6 voldoet, zal bekend zijn met, zo niet deskundig zijn ter zake van veel van deze kwesties die van invloed zijn op het soort object of de locatie. Wanneer een probleem of potentieel probleem dat van invloed zou kunnen zijn op de waarde, aan het licht komt tijdens een bezichtiging van het object of van de onmiddellijke omgeving of uit ingewonnen inlichtingen, zou een door de taxateur veronachtzaamd uitgangspunt dat een dergelijk probleem niet bestond, zeer misleidend kunnen zijn. 3. Een opdrachtgever kan verzoeken om of instemmen met een uitgangspunt dat er geen problematische omstandigheden bestaan. Indien de taxateur na een bezichtiging van mening is dat dit een uitgangspunt is dat niet door een kandidaat-koper zou worden gehanteerd, wordt het uitgangspunt een bijzonder uitgangspunt en dient het als zodanig te worden behandeld (zie VS 2.2). Genoemde kwesties kunnen echter zelden volledig buiten beschouwing worden gelaten en wanneer op locatie ongunstige factoren worden aangetroffen die van invloed kunnen zijn op de taxatie, moeten deze onder de aandacht van de opdrachtgever worden gebracht voordat het rapport wordt uitgegeven. 4. Wanneer overeen is gekomen dat bezichtigingen en onderzoeken beperkt kunnen zijn, is het waarschijnlijk dat de taxatie plaatsvindt op basis van beperkte informatie en dan is VS 2.4 van toepassing. 5. Veel kwesties die tijdens de bezichtiging aan het licht komen, beïnvloeden mogelijk de marktperceptie van de waarde van het object. Dergelijke kwesties kunnen zijn: a)
de kenmerken van het omringende gebied en de beschikbaarheid van verbindingen en faciliteiten die de waarde beïnvloeden
b)
de kenmerken van het object
c)
de afmetingen en vorm van de grond en de gebouwen
d)
de constructie van de gebouwen en de leeftijd van de gebouwen
e)
het gebruik van de grond en de gebouwen
f)
de beschrijving van de accommodatie
g)
de beschrijving van installaties, voorzieningen en diensten
h)
inventaris, inrichting en verbeteringen
37
i)
installaties & apparatuur die normaal gesproken integraal deel uitmaken van het gebouw
j)
de staat van onderhoud en toestand
k)
milieufactoren: abnormale bodemgesteldheid, historische mijnbouwactiviteit of groeven, kustafslag, risico van overstromingen, de nabijheid van hoogspanningsinstallaties
l)
vervuiling: mogelijk gevaarlijke of schadelijke stoffen in de grond of in bouwwerken daarop, bijvoorbeeld zware metalen, olie, oplosmiddelen, gifstoffen of verontreinigende stoffen die zijn geabsorbeerd door of opgenomen in het object en niet eenvoudig kunnen worden verwijderd zonder indringende specialistische behandeling, bijvoorbeeld opgraving om door een lekkende ondergrondse tank vervuilde ondergrond of radongas te verwijderen
m)
gevaarlijke materialen: mogelijk gevaarlijke materialen aanwezig in een gebouw of op de grond, die gebouw of grond echter niet hebben vervuild. Dergelijke gevaarlijke materialen kunnen gemakkelijk worden verwijderd indien de juiste voorzorgsmaatregelen en regelingen in acht worden genomen, bijvoorbeeld de verwijdering van brandstof of gas uit een ondergrondse tank of de verwijdering van asbest
n)
schadelijke materialen: bouwmaterialen die in de loop der jaren degenereren en structurele problemen veroorzaken, bijvoorbeeld aluminiumcement, calciumchloride of houtwolbekisting
o)
alle fysieke beperkingen aan verdere ontwikkeling, indien van toepassing
6. Overige informatie kan betreffen:
• verbeteringen aan verhuurde objecten. Wanneer huurovereenkomsten worden beoordeeld, waarbij het object dat oorspronkelijk onderwerp van verhuur was, mogelijk is veranderd of verbeterd, dient zorgvuldig te worden vastgesteld wat moet worden getaxeerd. De taxatie van het specifieke belang is mogelijk niet eenvoudig waarneembaar en meetbaar. Indien de taxateur niet in staat is de huurovereenkomst te inspecteren of, bij gebrek aan gedocumenteerde vergunningen, de omvang van veranderingen of verbeteringen niet kunnen worden bevestigd, dient de taxateur verder te gaan op basis van de gekozen uitgangspunten • bestemmingsplanrecherche. Bestemmingsplanrecherche varieert per Land en in hoeverre inlichtingen moeten worden ingewonnen hangt af van de lokale kennis van de taxateur. De taxateur moet de aard van het object, het doel van de taxatie, de omvang van het object en de omvang van de onderneming in zijn beschouwing betrekken wanneer hij vaststelt in welke mate regelgeving die daarop van invloed kan of zou kunnen zijn, moet worden onderzocht •
het voorkomen van plaatselijke of nationale onroerendgoedbelasting
• informatie over substantiële kosten en exploitatiekosten en de mate waarin deze op de gebruiker kunnen worden verhaald • informatie betreffende quota of andere beperkingen aan het bedrijf die door het land waarin het object is gelegen, kunnen worden opgelegd •
informatie die aan het licht kom
38
t tijdens het normale inwinnen van inlichtingen, voordat een verkoop plaatsvindt. 7. Hoewel de taxateur verplicht is redelijke zorgvuldigheid te betrachten bij het verifiëren van geleverde of verkregen informatie, moet hij de grenzen aan zijn verplichting duidelijk verklaren. 8. Om in de toekomst effectief op vragen te kunnen antwoorden, moeten leesbare aantekeningen (dit mogen ook foto’s zijn) van de bevindingen en, in het bijzonder, de beperkingen van de bezichtiging en de omstandigheden in welke de bezichting uitvoerd werd, gemaakt en bewaard worden. De aantekeningen moeten ook de belangrijkste inputs en alle berekeningen, onderzoeken en analyses bevatten die overwogen zijn bij de totstandkoming van de taxatie.
39
VS 6 Taxatierapporten VS 6.1
Minimuminhoud van taxatierapporten
In het rapport moeten duidelijk en nauwkeurig de conclusies van de taxatie ondubbelzinnig worden uiteengezet en op een manier die niet misleidend is of een verkeerde indruk wekt. Tevens moeten alle kwesties die de opdrachtgever en het lid in de opdrachtvoorwaarden zijn overeengekomen, worden behandeld en, tenzij het rapport op een door de opdrachtgever verstrekt formulier moet worden geleverd, minimaal de volgende informatie bevatten: (a)
benoeming van de opdrachtgever en andere beoogde gebruikers
(b) (c)
het doel van de taxatie het onderwerp van de taxatie
(d)
het te taxeren belang
(e)
het type object en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever
(f)
de basis, of bases, van waarde
(g)
de taxatiedatum
(h)
de openbaarmaking van eventuele aanzienlijke betrokkenheid of een verklaring dat er eerder geen aanzienlijke betrokkenheid is geweest
(i)
de identiteit van de taxateur die verantwoordelijk is voor de taxatie en, indien nodig, een verklaring omtrent de status van de taxateur
(j)
waar nodig, de gebruikte valuta
(k)
eventuele uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten, voorbehouden, bijzondere instructies en afwijkingen
(l)
de mate waarin de taxateur onderzoek heeft gedaan
(m)
de aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zijn oordeel baseert
(n)
eventuele instemming met en beperkingen van publicatie
(o)
eventuele beperkingen aan of uitsluiting van aansprakelijkheid jegens partijen anders dan de opdrachtgever
(p)
bevestiging dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met deze Standaarden
(q)
een verklaring van de taxatiebenadering en de redenen erachter
(r)
bevestiging dat de taxateur over de kennis, de vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren
(s)
de vastgestelde waarden in cijfers en woorden
(t)
handtekening en datum van het rapport.
Punten (a) t/m (t) in deze lijst van minimumvoorwaarden omvatten alle vereisten van IVS 103 ‘Reporting’. Voor een gedetailleerde vergelijking tussen de twee lijsten, zie Bijlage 9.
Commentaar
40
1. Het rapport dient de lezer duidelijk inzicht te geven in de door de taxateur gegeven opinies en dient in bewoordingen te zijn gesteld die kunnen worden gelezen en begrepen door iemand die geen voorafgaande kennis van het getaxeerde object heeft. 2. De taxateur beslist over de opzet en de mate van detail in het rapport, met dien verstande dat het de minimaal vereiste informatie moet bevatten. 3. De tabel in Bijlage 6.1 bevat verdere informatie over kwesties die minimaal in het rapport moeten worden opgenomen. 4. Niettegenstaande de bepalingen van deze Standaarden wordt de taxateur eraan herinnerd dat ieder taxatieadvies dat hij levert, in welke opzet en voor welk doel ook, een potentiële aansprakelijkheid jegens de opdrachtgever of, in bepaalde omstandigheden, jegens derden in het leven roept. 5. Taxateurs wordt afgeraden naar een taxatie of rapport te verwijzen als “formeel” of “informeel”, aangezien beide termen aanleiding kunnen geven tot het misverstand dat onvermelde uitgangspunten zijn gehanteerd. 6. Taxateurs moeten zeer voorzichtig zijn met het geven van toestemming om taxaties te gebruiken voor andere doeleinden dan het oorspronkelijk overeengekomen doel. Het is mogelijk dat een ontvanger of lezer de beperkte aard van de taxatie en eventuele kwalificaties in het rapport niet volledig op waarde kan schatten of dat het rapport buiten de oorspronkelijke context verkeerd wordt geciteerd.
VS 6.2
Beschrijving van een rapport
Een rapport dat is opgesteld overeenkomstig deze standaarden mag niet als certificaat of verklaring worden beschreven.
Commentaar 1. De termen “waardecertificaat”, “taxatiecertificaat” en “verklaring van waarde” hebben specifieke betekenissen in bepaalde landen bij de aanduiding van wettelijke documenten. Een gemeenschappelijke factor is dat de documenten een eenvoudige bevestiging van een prijs of waarde vereisen, zonder enig vereiste betreffende inzicht in de context, fundamentele uitgangspunten of analytische procedures achter het geleverde cijfer. Een taxateur die eerder een taxatie heeft geleverd of heeft geadviseerd over een transactie waarin het betreffende object betrokken was, kan een dergelijk document opstellen, bijvoorbeeld wanneer de opdrachtgever de wettelijke plicht heeft een dergelijk document te verstrekken. Verdere betrokkenheid dient de taxateur te vermijden 2. De RICS is van mening dat deze termen niet moeten worden gebruikt in verband met de levering van taxatieadvies, aangezien zij een garantie of een graad van zekerheid impliceren die vaak niet past bij het geven van een taxatieopinie. Een zeer belangrijke doelstelling van de Standaarden is dat opdrachtgevers inzicht krijgen in de betekenis van verschillende bases van waarde en de invloed van verschillende uitgangspunten op de taxatie. 3. Een taxateur kan echter de term “gecertificeerd” of vergelijkbare bewoordingen gebruiken in de hoofdtekst van het rapport wanneer bekend is dat de taxatie moet worden overlegd voor een doel dat vereist dat een taxatieopinie formeel wordt gecertificeerd.
VS 6.3
De basis van waarde rapporteren
41
verlies van waarde van het actief voor de entiteit. Het betreffende cijfer dat na het “onderzoek op waardevermindering” als post op de balans voor een actief dient te worden vermeld, is het grootste getal van waarde in gebruik en reële waarde (zie Begrippenlijst) min de kosten van verkoop. In eenvoudige bewoordingen betekent dit dat het bedrag dat op de balans voor een actief dient te worden gezet, het hogere getal is van de huidige waarde van toekomstige voordelen die aan de entiteit toekomen op grond van het continue gebruik van het actief, of de inkomsten die de entiteit zou kunnen verdienen door de onmiddellijke buitengebruikstelling en verkoop van het actief. 2. De Marktwaarde van een actief afgeleid uit de verkoop van soortgelijke activa zal gewoonlijk de som benaderen die de entiteit zou kunnen krijgen bij buitengebruikstelling en verkoop van het actief. Als de waarde in gebruik van het actief lager is dan een Marktwaarde gebaseerd op de verkoop van vergelijkbare objecten, kan het laatstgenoemde cijfer gerust als het basisbedrag voor de boekhouding worden toegepast; het is een bedrag dat door de entiteit kan worden geïnd, ongeacht het feit of het gebruik van het actief wordt voortgezet of het actief buiten gebruik wordt gesteld. 3. Daarentegen wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde toegepast bij activa die zelden of nooit worden verkocht, behalve als onderdeel van de verkoop van een complete bedrijfsactiviteit waarvan deze deel uitmaken. Bij deze benadering wordt ervan uitgegaan dat er vraag zal zijn naar het gebruik waarvoor het actief momenteel wordt toegepast. Bijgevolg zal een Marktwaarde die aan de hand van deze methode is berekend, vaak niet gelijk zijn aan het bedrag dat zou worden behaald indien het actief buiten gebruik wordt gesteld of verkocht. Als de waarde in gebruik lager ligt dan een Marktwaarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, kan het laatstgenoemde bedrag niet als basisbedrag worden toegepast, aangezien er niet van kan worden uitgegaan dat het in de buurt ligt van het bedrag dat zou kunnen worden behaald als het actief buiten gebruik wordt gesteld. 4. Hoewel de kans dat een buitengebruikstelling een aanzienlijke invloed heeft op een taxatie die aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald, door de vereiste van openbaarmaking in vS 5.6 is gedekt, benadrukt de vereiste om daarnaast aan te geven dat de taxatie afhankelijk is van “toereikende winstgevendheid” voor de entiteit dat zelfs als de waarde in gebruik van het actief lager is dan de gerapporteerde Marktwaarde, deze toch hoger kan liggen dan de directe opbrengstwaarde bij buitenbedrijfstelling. Bij een onderzoek naar waardevermindering kan het derhalve noodzakelijk zijn om de gerapporteerde Marktwaarde te verlagen naar de waarde in gebruik.
VS 6.6
Gecorrigeerde vervangingswaarde in de publieke sector
Een taxatie van een object in de publieke sector op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient vergezeld te gaan van een verklaring dat de taxatie afhankelijk is van het vooruitzicht en de levensvatbaarheid van voortgezet gebruik en bestemming
Commentaar 1. De noodzaak om rekening te houden met waardevermindering (zie commentaar voor VS 6.5) is eveneens een boekhoudkundige vereiste voor de publieke sector. In de publieke sector worden activa echter aangehouden voor het leveren van diensten en niet voor het maken van winst, dus het voorbehoud in vS 6.5 is niet van toepassing. De taxateur dient daarom duidelijk te maken dat het bij een op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgevoerde taxatie nodig is dat het actief continu voor de levering van de betreffende dienst gebruikt wordt. In combinatie met een eventuele openbaarmaking in het kader van VS 6.7 benadrukt dit voor gebruikers dat de taxatie niet als een betrouwbare indicatie kan dienen voor het bedrag dat zou kunnen worden verkregen als de dienst zou worden gestaakt en het actief zou worden stilgelegd.
43
VS 6.7 Vergelijking van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de alternatieve Marktwaarden Bij het rapporteren van een taxatie uitgevoerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet de taxateur het volgende verklaren in het rapport: (a)
de Marktwaarde voor een andere, gemakkelijk vast te stellen bestemming als deze hoger is; of
(b)
waar van toepassing, een verklaring dat de Marktwaarde bij beëindiging van het bestaande bedrijf duidelijk lager zal zijn.
Commentaar 1. Als onderdeel van het proces van het taxeren van een object dient de taxateur te overwegen of er potentieel is voor een alternatief gebruik dat in de Marktwaarde tot uiting zou komen. In het geval van gespecialiseerde objecten die uitsluitend op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen worden getaxeerd, zal een eventueel alternatief gebruik waarschijnlijk alleen betrekking hebben op de grond, aangezien de gebouwen of andere verbeteringen fysiek niet geschikt zijn voor alternatief gebruik. 2. Als het duidelijk is dat een koper in de markt het object koopt voor een alternatief gebruik van de grond omdat dit alternatieve gebruik voor de hand ligt, een hogere waarde oplevert dan het momentele gebruik en zowel commercieel als juridisch haalbaar is, dan is de waarde voor dit alternatieve gebruik de Marktwaarde en dient als zodanig te worden gerapporteerd. In het rapport dient echter wel te worden aangegeven dat deze waarde een alternatief gebruik betreft en dat er geen rekening gehouden is met de kosten van bedrijfssluiting of verstoring van het bedrijf, noch met enige andere kosten die gepaard gaan met het realiseren van deze waarde. 3. Het kan voorkomen dat het realiseren van een Marktwaarde op basis van een alternatief gebruik niet strookt met het uitgangspunt van waarde bij voortgezet gebruik waarop jaarrekeningen gewoonlijk zijn gebaseerd. Bovendien kunnen de kosten die een entiteit voor sluiting of hervestiging zou moeten uitgeven, hoger zijn dan de eventuele extra waarde die door het alternatieve gebruik zou kunnen ontstaan. Derhalve kan een entiteit advies vragen met betrekking tot de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij er vanuit gegaan wordt dat het momentele gebruik wordt voortgezet, om het eventuele potentieel voor herontwikkeling te kunnen inschatten. 4. Het zal geregeld voorkomen dat indien het gespecialiseerde gebruik wordt beëindigd, het potentieel voor een alternatief gebruik in grote lijnen kan worden bepaald, maar dat de waarde van dat gebruik niet gemakkelijk kan worden vastgelegd zonder aanzienlijk onderzoek, bijvoorbeeld naar de kansen voor het verkrijgen van wettelijke toestemming, de voorwaarden die met een dergelijke toestemming verbonden zijn, de kosten van ontruimen, de kosten van de nieuwe infrastructuur enz. In dergelijke gevallen is het voldoende om een verklaring af te geven waarin staat dat de waarde van de locatie aanzienlijk hoger kan zijn bij een potentieel alternatief gebruik dan de waarde die is bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. 5. Als taxaties voor alternatieve uitgangspunten vereist zijn, dient dit duidelijk te worden vermeld. 6. Indien de taxateur van mening is dat de waarde van het object aanzienlijk lager is als het niet langer een onderdeel van het lopende bedrijf vormt, dient de opdrachtgever hierop gewezen te worden. Het is echter niet vereist om dat bedrag te rapporteren.
VS 6.8
Negatieve waarden
44
Wanneer een object een negatieve waarde heeft, moet die waarde afzonderlijk worden gerapporteerd en mag deze niet worden verrekend met een positieve waarde op andere objecten.
Commentaar 1. Van objecten die geen actief vormen, maar een passivum, wordt gezegd dat ze een negatieve waarde hebben. 2. Negatieve waarden kunnen zich voordoen in geval van erfpacht, als de erfpachtcanon op grond van de erfpachtovereenkomst hoger is dan de markthuur en/of als er bezwarende convenanten aan de zijde van de huurder zijn. Negatieve waarden zouden zich ook kunnen voordoen als de kosten van het voldoen aan wettelijke of contractuele verplichtingen hoger zijn dan de waarde van het object vrij van dergelijke verplichtingen. 3. Soms zal het juist zijn een “nulwaarde” aan te geven voor een object, bijvoorbeeld wanneer de kosten voor het voldoen aan een verplichting de positieve waarde tenietdoen, maar op de eigenaar geen wettelijke verplichting rust om kosten te maken voor verwijdering ervan.
VS 6.9
Objecten in meer dan één land
Wanneer objecten in meer dan één land zijn gelegen, moet het rapport het object binnen elk land afzonderlijk noemen en moet de taxatie worden gerapporteerd in de valuta of valuta’s die met de opdrachtgever zijn overeengekomen.
Commentaar 1. Wanneer de objecten in meer dan één land zijn gelegen, dient het rapport zo te worden ingedeeld dat alle objecten binnen eenzelfde land worden gegroepeerd. 2. Een entiteit zal gewoonlijk verlangen dat taxaties worden uitgedrukt in de valuta van het land waarin zij is gevestigd. In het kader van jaarrekeningen wordt dit de “rapportagevaluta” genoemd. Ongeacht de locatie van de opdrachtgever moeten taxaties worden opgesteld in de valuta van het land waarin het object is gelegen. Wanneer wordt overeengekomen dat de opdrachtgever de taxatie vertaald wenst te zien naar een andere valuta, bijvoorbeeld de rapportagevaluta, is de te gebruiken wisselkoers de slotkoers op de taxatiedatum, tenzij anders wordt overeengekomen. 3. Het rapport moet tevens met betrekking tot elk land waarbinnen objecten zijn gelegen, vermelden of bestaande of voorgestelde plaatselijke wetgeving met betrekking tot belastingheffing over realisatie van het object, is verdisconteerd.
VS 6.10
Opname van andere taxaties
Wanneer de taxateur in het rapport een taxatie opneemt die door een andere taxateur of een ander bedrijf is opgesteld, moet worden bevestigd dat de betreffende taxatie is opgesteld overeenkomstig deze Standaarden of andere Standaarden die in de specifieke omstandigheden van toepassing kunnen zijn.
Commentaar 1. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur een taxatie van een andere taxateur of een ander bedrijf wenst te verkrijgen (bijvoorbeeld een taxatie van 45
installatie & apparatuur of een taxatie van objecten in een ander land waarvoor locale deskundigheid is vereist). Wanneer deze situatie zich voordoet, moet de opdrachtgever instemmen met de betrokkenheid van taxateurs of bedrijven die niet met de taxateur verbonden zijn, en moet in de opdrachtvoorwaarden naar deze instemming verwezen worden. 2. De taxateur kan worden verzocht een taxatie op te nemen die direct in opdracht van de opdrachtgever is opgesteld. In dergelijke gevallen moet tot genoegen van de taxateur worden vastgesteld dat het betreffende rapport is opgesteld overeenkomstig deze Standaarden.
VS 6.11
Concept-rapportage
Wanneer een rapport dat voldoet aan deze standaarden in voorbereiding is, kan de taxateur de opdrachtgever een voorbereidend advies of een concept van het rapport of de taxatie verstrekken voordat het rapport voltooid is. Daarbij kan ook het bedrag van de taxatie worden vermeld, mits in het document wordt vermeld dat: • het een concept betreft, onderworpen aan de voltooiing van het definitieve rapport • het advies uitsluitend voor de interne doelen van de opdrachtgever wordt gegeven • het concept op geen enkele wijze mag worden gepubliceerd of openbaar gemaakt. Indien kwesties van essentieel belang niet zijn opgenomen, moeten deze omissies ook worden vermeld.
Commentaar 1. Onderkend wordt dat de taxateur tijdens de opstelling van de taxatie diverse zaken, zoals de verificatie van feiten en andere relevante informatie (bijvoorbeeld bevestiging van de uitkomst van huurherzieningen of opheldering van de perceelgrenzen van het object), moet bespreken voordat hij zich een voorlopige opinie over de waarde kan vormen. In elke fase van het taxatieproces geven dergelijke besprekingen de opdrachtgever de kans inzicht te krijgen in het standpunt en het bewijsmateriaal van de taxateur. Wanneer echter een voorlopige opinie over de waarde is gevormd en die opinie wordt overgebracht aan de opdrachtgever, is het essentieel dat de door deze taxatiestandaard vereiste stappen worden ondernomen.
2. Het is belangrijk dat dergelijke besprekingen niet leiden, en aantoonbaar niet leiden, tot de perceptie dat de opinie van de taxateur is beïnvloed door die besprekingen, in andere zin dan dat onjuistheden zijn gecorrigeerd of verdere informatie is geleverd. De taxateur dient in het dossier aantekening te houden van besprekingen met opdrachtgevers over conceptrapporten of concepttaxaties. Daarin dient te worden vermeld:
welke informatie is verstrekt of welke suggesties zijn gedaan met betrekking tot de taxaties
hoe die informatie is gebruikt om verandering in een waarde te rechtvaardigen
om welke redenen de taxatie niet is veranderd.
46
Het doel is een transparant spoor voor controle te scheppen, via welk kan worden aangetoond dat de besprekingen de onafhankelijkheid van de taxateur niet in gevaar hebben gebracht. Desgevraagd dienen deze aantekeningen ter beschikking te worden gesteld van accountants of van een andere partij met een legitiem en wezenlijk belang in de taxatie.
VS 6.12
Publicatieverklaring
Wanneer het doel van het rapport zodanig is dat een gepubliceerde verwijzing naar het rapport wordt vereist, moet de taxateur een conceptverklaring voor opname in de publicatie leveren.
Commentaar 1. Een rapport kan volledig worden gepubliceerd, bijvoorbeeld in de jaarrekening van een vennootschap, doch het is gebruikelijker dat naar een rapport wordt verwezen. In dat geval is het essentieel dat de taxateur nauw bij de publicatieverklaring betrokken is om te verzekeren dat alle verwijzingen juist zijn en de lezer niet wordt misleid.
2. Indien het hele rapport niet zal worden gepubliceerd, dient de voorstelverklaring als een afzonderlijk document te worden opgesteld en tegelijk met het rapport te worden geleverd aan de opdrachtgever. De inhoud van de verklaring kan afhankelijk zijn van regels opgelegd door de lokale overheid, maar dient minimaal de volgende informatie te bevatten:
de naam en de kwalificatie van de taxateur of het bedrijf van de taxateur en een beschrijving van de aard ervan
een aanduiding of de taxateur een intern of extern taxateur is of, indien vereist, dat er aan bepaalde criteria met betrekking tot de status van de taxateur is voldaan
de taxatiedatum en de basis (of bases) van waarde, tezamen met eventuele bijzondere uitgangspunten
commentaar in hoeverre de taxatiewaarden bepaald zijn door directe vergelijking met marktbewijs, of een waardeschatting door gebruik van ander taxatiemethoden
bevestiging dat de taxatie is opgesteld overeenkomstig deze Standaarden of de mate waarin en de reden of redenen waarom daarvan is afgeweken
een verklaring waarin wordt aangegeven óf en welke delen van het rapport door een andere taxateur of een specialist zijn opgesteld.
Voorbeelden van aanvaardbare gepubliceerde verwijzingen naar taxatierapporten zijn opgenomen in Bijlage 7. 3. “Publicatie” houdt niet in dat het rapport ter beschikking wordt gesteld of het taxatiecijfer bekend wordt gemaakt aan een hypotheekaanvrager of financier. 4. De taxateur dient ander relevant materiaal dat naar het object of de taxatie verwijst en gepubliceerd zal worden, op juistheid te controleren. 5. De taxateur wordt ook aangeraden het hele document waarin het rapport of de verwijzing wordt gepubliceerd, te lezen om zich ervan te vergewissen dat geen enkele andere kwestie of opinie waarvan de taxateur kennis heeft, onjuist wordt vermeld. 6. De taxateur moet erop staan dat hij voor publicatie een kopie van de laatste drukproef of de verwijzing ontvangt en die drukproef aan zijn instemmingsbrief hechten. Hij dient weerstand te bieden aan iedere druk van andere partijen en iedere poging hem te overreden zijn tekenbevoegdheid te delegeren.
47
7. Er kan een opinie worden gegeven die, indien opgenomen in een openbaar document, enige invloed zou kunnen hebben op een kwestie in geschil, in onderhandeling of onderworpen aan bepaalde rechten tussen de eigenaar en een derde (bijvoorbeeld een opinie betreffende de huurwaarde of de kapitaalwaarde van een object wanneer de huur op korte termijn wordt herzien). Het rapport kan ook informatie bevatten over het bedrijf van een vennootschap die doorgaans niet openbaar is. Dergelijke informatie is “commercieel gevoelig” en de opdrachtgever moet beslissen, behoudens goedkeuring van de accountants en een eventueel regelgevend lichaam, of deze moet worden opgenomen in de publicatie. 8. Het is taxateurs toegestaan informatie die commercieel gevoelig is, weg te laten uit een rapport dat volledig wordt gepubliceerd, zolang de wettelijke vereisten die mogelijk in een bepaald Land van toepassing zijn in acht genomen worden. 9. In de gepubliceerde verwijzing moet de taxateur verwijzen naar de omissie(s) en vermelden dat de betreffende informatie op uitdrukkelijke aanwijzing van de opdrachtgever en met de goedkeuring van het regelgevende lichaam en/of de accountants is weggelaten. Zonder deze mededeling kan de taxateur onbedoeld in een situatie terechtkomen waarin hij ten onrechte aan kritiek blootstaat.
VS 6.13 Gepubliceerde verwijzingen naar Afwijkingen en Bijzondere uitgangspunten De taxateur dient ervoor te zorgen dat iedere verwijzing naar het rapport in een gepubliceerd document een verwijzing naar eventuele afwijkingen of bijzondere uitgangspunten bevat.
Commentaar
1. Deze standaard is van toepassing wanneer de taxateur:
bij opstelling van de taxatie een bijzonder uitgangspunt heeft gehanteerd (overeenkomstig VS 2.2)
de taxatie niet overeenkomstig een relevante taxatiestandaard heeft opgesteld (een Afwijking, zie VS 1.2).
2. Wanneer het volledige rapport niet wordt gepubliceerd, moet de onder VS 6.12 genoemde publicatieverklaring verwijzen naar gehanteerde bijzondere uitgangspunten en geleverde aanvullende taxaties. 3. Wanneer het volledige rapport niet zal worden gepubliceerd, dient in ieder gepubliceerd document voldoende te worden verwezen naar een afwijking of afwijkingen. Het is in elk geval de verantwoordelijkheid van de taxateur te bepalen wat een “voldoende verwijzing” vormt. Een verwijzing wordt niet als “voldoende” beschouwd, indien de lezer niet attent wordt gemaakt op kwesties van fundamenteel belang met betrekking tot de taxatiebasis of het taxatiebedrag of indien het risico bestaat dat de lezer wordt misleid.
48
Bijlagen Bijlage 1 Geheimhoudingsplicht, risico’s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit, en belangenverstrengelingen 1
Inleiding
1.1 Deze Bijlage biedt verdere richtlijnen met betrekking tot de toepassing van de vereisten van de Gedragscode speciaal met betrekking tot taxaties, betreffende geheimhoudingsplicht, risico’s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit alsmede het beheer van belangenverstrengelingen die de integriteit en objectiviteit van een taxateur zouden kunnen bedreigen of in gevaar zouden kunnen brengen.
2
Geheimhoudingsplicht
2.1 Er is een algemene plicht om informatie met betrekking tot een opdrachtgever vertrouwelijk te behandelen wanneer deze informatie bekend wordt als gevolg van de professionele relatie, en deze informatie niet openbaar is. 2.2 Het risico van openbaarmaking van vertrouwelijke informatie is niet alleen een wezenlijke factor die taxateurs dienen te overwegen wanneer zij beoordelen of zij al dan niet kunnen handelen in gevallen waarin een potentiële belangenverstrengeling bestaat, maar tevens een factor die in gedachten moet worden gehouden wanneer nadere gegevens betreffende de betrokkenheid van een taxateur bij het onderwerp van de taxatie openbaar moeten worden gemaakt. Indien adequate openbaarmaking van de betrokkenheid bij het onderwerp van de taxatie niet mogelijk is zonder de geheimhoudingsplicht te schenden, dient de opdracht te worden afgewezen. 2.3 Het bezit van vertrouwelijke informatie kan tot een onoplosbare belangenverstrengeling leiden wanneer het doorgeven van die informatie een schending van de oorspronkelijke geheimhoudingsplicht zou inhouden, doch het niet doorgeven van essentieel relevante informatie aan een volgende opdrachtgever, of het niet gebruiken daarvan ten behoeve van een volgende opdrachtgever, zou kunnen leiden tot een vordering wegens nalatigheid of contractbreuk. 2.4 De geheimhoudingsplicht is niet beperkt tot opdrachtgevers met wie er een actuele zakelijke relatie is, doch betreft tevens eerdere opdrachtgevers en zelfs potentiële opdrachtgevers. De plicht jegens een opdrachtgever blijft bestaan en duurt voort. In de loop der tijd kunnen de potentiële relevantie van informatie en de mogelijkheid dat een belangenverstrengeling ontstaat, kleiner worden, doch er bestaat geen vaste termijn die kan worden gebruikt om vast te stellen of de geheimhoudingsplicht nog steeds leidt tot een conflict met de algemene plichten in een volgende opdracht. De aard en de omvang van de informatie zijn essentieel om te bepalen of voor een andere opdrachtgever kan worden opgetreden, doch ook de aard van de oorspronkelijke taak, de tijd die sinds de uitvoering daarvan is verstreken, en eventuele “voorschotten” die nog door de oorspronkelijke opdrachtgever verschuldigd zijn, zijn relevant. 2.5 Indien een taxateur of bedrijf bijvoorbeeld door Vennootschap A wordt gevraagd te adviseren over een mogelijke overname van Vennootschap B, dient zorgvuldig te worden nagegaan of eerder werk is uitgevoerd voor Vennootschap B. Indien wordt besloten dat de aard of de timing van eventueel eerder werk voor Vennootschap B aanvaarding van de nieuwe opdracht toelaat, dient in het dossier de reden voor dat besluit zorgvuldig te worden aangetekend. Indien echter wordt besloten dat vroeger werk voor Vennootschap B betekent dat er een belangenverstrengeling bestaat, is het goed mogelijk dat de nieuwe
49
opdracht (van Vennootschap A) moet worden afgewezen, zonder dat de redenen voor dat besluit bekend worden gemaakt. 2.6 De geheimhoudingsplicht betreft ook verwijzingen naar transacties in rapporten waarop overeenkomsten voor geheimhoudingsplicht betrekking hebben.
3
Risico’s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit
3.1 Het is ondoenlijk om een uitputtende lijst op te stellen van alle situaties waarin de onafhankelijkheid en objectiviteit van een taxateur mogelijk gevaar lopen. Hieronder vindt u echter voorbeelden van gevallen waarin de taxateur meestal een en ander openbaar zal moeten maken of waarin hij de opdracht zal moeten afwijzen indien de taxateur van oordeel is dat er een belangenverstrengeling kan ontstaan die niet op bevredigende wijze kan worden opgelost of beheerd:
handelen voor de koper en de verkoper van een object in dezelfde transactie
handelen voor twee of meer partijen die met elkaar om een belang concurreren
taxeren voor een geldgever wanneer tevens advies wordt gegeven aan de geldnemer
taxeren van een object dat eerder voor een andere opdrachtgever werd getaxeerd
uitvoeren van een taxatie voor gebruik door derden terwijl het bedrijf van het lid een andere zakelijke relatie met de opdrachtgever heeft
taxeren van de belangen van beide partijen in een huurtransactie.
3.2 In welke mate bovenstaande voorbeelden de primaire verplichting van het lid om onafhankelijk en objectief te handelen in gevaar wordt gebracht, zal afhangen van de omstandigheden van de opdracht, bijvoorbeeld het doel van de taxatie, de doelstellingen van de opdrachtgever en de mogelijkheid om belangenverstrengelingen te beheren door deze openbaar te maken of door “chinese walls” op te trekken. Het belang van eventuele derden bij de taxatie en de mate waarin zij zich daarop mogelijk zullen verlaten, vormen ook een relevante overweging. Indien een taxateur betwijfelt of hij in staat is een eventuele bedreiging van zijn onafhankelijkheid te vermijden of te beheren, dient hij de opdracht af te wijzen.
4
Beheer van een belangenverstrengeling
4.1 Taxateurs (en hun bedrijven) hebben de plicht iedere actuele of potentiële belangenverstrengeling in de loop van hun bedrijfsuitoefening te constateren. Ze moeten er zeker van zijn dat zij of hun bedrijf werkelijk in staat zijn om de potentiële belangenverstrengeling in de toekomst te beheren en dit kan normaliter op een van de volgende twee manieren geschieden:
als de belangenverstrengeling ontstaat vanwege het belang van de taxateur zelf in het betreffende object, door deze belangenverstrengeling bekend te maken aan de betrokken partijen met een belang in het object
als de belangenverstrengeling ontstaat vanwege loyaliteit aan andere opdrachtgevers, door een “chinese wall” op te trekken tussen diegenen die voor de respectieve opdrachtgevers optreden.
4.2
In essentie kunnen er drie gedragslijnen worden gevolgd:
Er wordt geconcludeerd dat er een onoplosbare belangenverstrengeling bestaat en de opdracht wordt afgewezen
Een potentiële belangenverstrengeling wordt schriftelijk bekendgemaakt aan de opdrachtgever of opdrachtgevers, er wordt overeenstemming gezocht en bereikt
50
over de wijze waarop hiermee zal worden omgegaan, en die overeenstemming wordt schriftelijk bevestigd
Wanneer een belangenverstrengeling of potentiële belangenverstrengeling voortkomt uit voormalige opdrachtgevers, dient te worden overwogen die voormalige opdrachtgevers (schriftelijk) in kennis te stellen van de huidige omstandigheden en hun bevestiging te verkrijgen dat zij geen bezwaar hebben tegen het optreden van de taxateur of het bedrijf.
4.3 In alle gevallen blijft het echter de verantwoordelijkheid van de taxateur of bedrijf om vast te stellen of al dan niet sprake is van een onoplosbare belangenverstrengeling. 4.4 Wanneer een belangenverstrengeling ontstaat of kan ontstaan, dient te worden overwogen of de opdracht al dan niet aanvaard kan worden. Er wordt niet bepaald dat de taxateur de opdracht onder geen enkele omstandigheid kan aanvaarden, omdat erkend wordt dat een belangenverstrengeling of potentiële belangenverstrengeling in veel gevallen niet van belang of niet relevant is voor de opdrachtgever of effectief kan worden beheerd. 4.5 Met betrekking tot het nemen van maatregelen zoals vermeld in paragraaf 4.2.2 van deze Bijlage moet de goedkeuring van de opdrachtgever aangaande de voorstellen voor het beheer van de belangenverstrengeling worden verkregen door, met inachtneming van het advies in lid 2 van deze Bijlage, de mogelijkheid en de aard van de belangenverstrengeling, de omstandigheden daarbij en andere relevante feiten bekend te maken. 4.6 In het geval dat de taxateur voorstellen doet met betrekking tot het beheren van de belangenverstrengeling en daarvoor overeenstemming wenst te bereiken, moet de taxateur rekening houden met de status of de aard van de opdrachtgever of kandidaat-opdrachtgever. Een grote onderneming kan gemakkelijker geïnformeerd instemmen dan een klein bedrijf of een persoon die zelden professionals in dienst heeft. Indien de taxateur gelooft dat een kandidaat-opdrachtgever zich waarschijnlijk niet bewust is van de kwesties die in het geding zijn, en daarom geen weloverwogen oordeel kan vormen over de implicaties van een mogelijke belangenverstrengeling, of over de voorstellen van de taxateur aangaande het beheer van de belangenverstrengeling, dient de taxateur de opdracht af te wijzen, of de kandidaat-opdrachtgever aan te raden om zich voor advies over deze situatie tot een andere professional te wenden, bijvoorbeeld een jurist of accountant.
5
Derden
5.1 Wanneer een zorgvuldigheidsplicht jegens een derde bestaat, moeten taxateurs ieder belang dat zij of het bedrijf bij de benoeming hebben dat verder gaat dan een normaal honorarium of een normale courtage voor de opdracht, onmiddellijk en schriftelijk openbaar maken. Er worden veel taxaties uitgevoerd waarop derden zich verlaten, en indien een taxateur of zijn bedrijf een andere belangrijke gehonoreerde relatie met de opdrachtgever of het object heeft, kan het noodzakelijk zijn deze aan de derde of derden bekend te maken. In gevallen waarin de derde of derden bij aanvang geïdentificeerd kan of kunnen worden, betekent het vereiste van onmiddellijke bekendmaking dat de bekendmaking moet worden gedaan voordat de taxatie wordt uitgevoerd, zodat de derde de gelegenheid heeft bezwaar te maken tegen de benoeming indien hij van mening is dat de onafhankelijkheid en de objectiviteit van de taxateur in gevaar komen. 5.2 In veel gevallen echter zullen de derden een groep van personen vormen, bijvoorbeeld de aandeelhouders van een vennootschap. In dergelijke gevallen is bekendmaking aan alle betrokkenen bij aanvang duidelijk onmogelijk of onpraktisch. In dergelijke gevallen is de eerste praktische mogelijkheid voor bekendmaking in het rapport of in een gepubliceerde verwijzing daarnaar. Daarom rust op de taxateur een grotere verantwoordelijkheid om vóór aanvaarding van de opdracht te overwegen of de derden die 51
zich op de taxatie zullen verlaten, zullen aanvaarden dat een betrokkenheid die bekend zal moeten worden gemaakt, de objectiviteit en de onafhankelijkheid van de taxateur niet al te zeer in gevaar brengt. 5.3 Taxaties in het publieke domein of waarop derden zich zullen verlaten, zijn vaak onderworpen aan een wet of regeling en er zijn vaak specifieke bepalingen waaraan een taxateur moet voldoen om geschikt te worden geacht om een werkelijk objectieve en onafhankelijke mening te geven. Voor bepaalde doelen kunnen deze standaarden ook specifieke beperkingen of voorwaarden opleggen aan taxateurs die taxatieadvies geven nadat zij betrokken zijn geweest bij het object of een partij met een belang daarin. Voor de meeste taxaties bestaan echter geen specifieke criteria en is het de verantwoordelijkheid van de taxateur te verzekeren dat hij zich bewust is van potentiële belangenverstrengelingen en andere bedreigingen van zijn onafhankelijkheid en objectiviteit.
“Chinese walls”
5.4 De RICS heeft strikte richtlijnen met betrekking tot de minimumeisen waaraan organisaties zich moeten houden bij het scheiden van adviseurs die voor “conflicterende” opdrachtgevers werken. Iedere opgetrokken “Chinese wall” moet sterk genoeg zijn om uit te sluiten dat informatie doorsijpelt. Dit is een strikt vereiste. Het is niet voldoende om “redelijke stappen” te nemen om een effectieve muur op te trekken. Derhalve dient er bij iedere “Chinese wall” die wordt opgetrokken, met instemming van de betreffende opdrachtgevers, voor te worden gezorgd dat:
- de persoon of personen die optreedt of optreden voor conflicterende opdrachtgevers, verschillende personen zijn. Dit betreft ook medewerkers op het secretariaat en andere ondersteunende afdelingen
- de betreffende individuen of teams fysiek gescheiden zijn, dat wil zeggen ten minste in verschillende delen van een gebouw zijn ondergebracht, zo niet in verschillende gebouwen
- geen enkele informatie, hoe ook gehouden, op enig tijdstip toegankelijk is voor “de andere kant” en dat informatie in schriftelijke vorm in afzonderlijke, afgesloten ruimtes wordt bewaard tot genoegen van een onafhankelijke “compliance officer” of een andere onafhankelijke leidinggevende binnen het bedrijf
- de “compliance officer” of een andere onafhankelijke leidinggevende toezicht houdt op opzet en onderhoud van de “Chinese wall” zolang deze functioneert, door passende maatregelen en controles in te stellen die verzekeren dat de muur effectief is. De “compliance officer” mag bij geen van beide opdrachten betrokken zijn en dient voldoende status te hebben binnen de organisatie om zijn taak ongehinderd uit te oefenen
- binnen het bedrijf behoorlijke training en opleiding worden verzorgd betreffende de principes en praktijk van het omgaan met en beheren van belangenverstrengelingen.
5.5 Zonder aanzienlijke planning is het onwaarschijnlijk dat “Chinese walls” functioneren, aangezien het beheer daarvan een gevestigd onderdeel van de cultuur van een bedrijf moet zijn. Kleinere bedrijven of kantoren zullen het daarom moeilijker en vaak onmogelijk vinden deze op te trekken.
52
Bijlage 2 Regelingen van de Opdrachtvoorwaarden
1
Inleiding
1.1 Er bestaat een uitgebreide reeks doelen waarvoor opdrachtgevers taxatieadvies verlangen en de kennis van opdrachtgevers loopt uiteen van diepgaand inzicht in de betreffende markt bij enkele tot onbekendheid met de markt, de gebruikte voorwaarden en de door taxateurs gebezigde termen bij andere. 1.2 Leden dienen ervoor te zorgen dat zij volledig inzicht hebben in de behoeften en vereisten van de opdrachtgever en in te zien dat er gelegenheden kunnen zijn waarin zij de opdrachtgever moeten adviseren bij het kiezen van het onder de omstandigheden meest passende advies. Zelfs in de meest ongebruikelijke situaties kan aan een opdrachtgever gewoonlijk een goed advies worden gegeven overeenkomstig deze Standaarden, bijvoorbeeld door de geëigende bijzondere uitgangspunten te hanteren. 1.3 Leden kunnen checklists opstellen met vragen die zij aan de opdrachtgevers moeten stellen of de kwesties die zij met hen moeten bespreken, en de antwoorden daarop kunnen hun daaropvolgende onderzoeken en rapportage beïnvloeden. In alle gevallen moeten de papieren van het lid duidelijk maken wat is overeengekomen, en moeten de redenen voor eventuele beperkingen, bijzondere uitgangspunten of afwijkingen zijn vastgelegd. 1.4 Leden moeten eventuele vereisten van hun beroepsaansprakelijkheidsverzekeringen in gedachten houden en bij twijfel contact opnemen met hun verzekeraar voordat zij een opdracht aanvaarden.
2
Richtlijn met betrekking tot de minimum Opdrachtvoorwaarden
2.1
De punten in de eerste kolom van deze tabel zijn dezelfde als die in VS 2.1.
Punt
Commentaar
(a) Benoeming van de opdrachtgever
Verzoeken om taxaties zullen vaak worden ontvangen van vertegenwoordigers van de opdrachtgever en het lid dient ervoor te zorgen dat de opdrachtgever juist is benoemd. Dit is met name belangrijk wanneer:
(b) Het doel van de taxatie
het verzoek wordt gedaan door de directeuren van een vennootschap, maar de vennootschap de opdrachtgever is – aangezien de directeuren een afzonderlijke juridische status hebben
een taxatie wordt verlangd met het oog op een lening en, hoewel de opdracht wordt gegeven door de geldnemer, het rapport bestemd kan zijn voor de financier, de werkelijke opdrachtgever (zie ook (o)).
Taxaties worden vereist voor vele doelen en het is essentieel dat de taxateur deze informatie heeft, zodat de juiste basis van waarde wordt gebruikt.
53
Indien de opdrachtgever weigert het doel van de taxatie te onthullen en het lid bereid is verder te gaan met de taxatie, moet de opdrachtgever schriftelijk ervan in kennis worden gesteld dat deze omissie in het rapport zal worden vermeld. In dat geval mag het rapport niet worden gepubliceerd of bekend worden gemaakt aan derden. Indien een ongebruikelijk gekwalificeerde taxatie moet worden geleverd, moeten de voorwaarden vermelden dat deze niet mag worden gebruikt voor enig ander doel dan het oorspronkelijk met de opdrachtgever overeengekomen doel. (c) Het onderwerp van de taxatie
Wanneer de taxatie een enkel object betreft, is de afbakening daarvan gewoonlijk eenvoudig. Er kunnen zich echter complicaties voordoen, bijvoorbeeld wanneer er geen duidelijk gedefinieerde grenzen zijn. De taxateur moet zeker stellen dat dergelijke kwesties worden opgelost voordat hij rapporteert. Objecten kunnen samen met andere objecten in een groep of als portefeuille gehouden worden. In zulke gevallen is het belangrijk dat aangegeven wordt hoe deze in de taxatie gezien worden. GN 3 geeft gedetailleerde richtlijnen voor de taxatie van een portefeuille van objecten. Tenzij de taxatie een belang in een object als deel van een operationele entiteit betreft, is het gebruikelijk bedrijfsuitrusting, machinerie, inrichting en andere apparatuur van de taxatie uit te sluiten, hoewel dit ook met de opdrachtgever dient te worden besproken. GN 2 biedt richtlijnen met betrekking tot bedrijfsgerelateerde taxaties. In geval van een verhuurd object kan het noodzakelijk zijn eventuele door de huurders aangebrachte voorzieningen te identificeren en duidelijkheid te verkrijgen met betrekking tot de vraag of bij verlenging of herziening van de huur met deze voorzieningen rekening moet worden gehouden of dat deze voorzieningen zelfs aanleiding kunnen geven tot een vergoeding aan de huurder wanneer deze het object achterlaat.
54
Wanneer een taxatie van installatie & apparatuur gelijktijdig met een taxatie van een belang in grond wordt uitgevoerd, is het essentieel dat de taxateur van de installatie & apparatuur contact onderhoudt met de taxateur van het belang in de grond om te verzekeren dat posten van deze aard noch worden weggelaten uit, noch worden verdubbeld in de taxatie. Het zal noodzakelijk zijn met de opdrachtgever overeen te komen welke posten van installatie & apparatuur eventueel afzonderlijk moeten worden getaxeerd. GN 5 biedt richtlijnen met betrekking tot de identificatie van Installatie & Apparatuur. (d) Het te taxeren belang
Te allen tijde moet in gedachten worden gehouden dat specifiek eigendom of een specifiek belang in een object wordt getaxeerd. Het lid moet met de opdrachtgever overeenkomen welk belang of welke belangen moet of moeten worden getaxeerd.
(e) Het type object (actief of passivum) en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever
Aangezien verschillende soorten objecten (actief of passivum) verschillende taxatiemethoden en uitgangspunten vereisen, is het belangrijk dat de taxateur niet alleen het soort object (actief of passivum) vaststelt, doch tevens hoe het object wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever. Voorbeelden van verschillende klassen en categorieën objecten zijn:
objecten op eigen grond of op grond in erfpacht
objecten die door de eigenaar zelf worden gebruikt
objecten die als belegging worden gehouden
gespecialiseerde objecten
objecten gehouden voor gespecificeerde doelen; mineraalhoudende grond of afvalverwerkingsinstallaties).
De overeenkomst dient tevens te vermelden in welk formaat de taxatie van portefeuilles dient te worden gepresenteerd. GN3 biedt richtlijnen betreffende dit aspect. (f) De basis of bases van waarde
Het lid moet de basis of bases van de te rapporteren waarde stipuleren. Voor bepaalde doelen of klassen objecten stipuleren deze standaarden dat een specifieke basis moet worden gebruikt. In andere gevallen is het aan het professionele oordeel van het lid te bepalen welke basis of bases de juiste is of zijn.
55
Waar de basis van waarde de reëele waarde is, moet er zorg voor gedragen worden dat de juiste definitie gekozen wordt, met het oog op het specifieke doel of de context van de taxatie, die volledig beschreven moet worden (zie VS 3.5). Er wordt erkend dat voor sommige doeleinden een toekomstige taxatie nodig kan zijn als toevoeging bij een huidige waarde (zoals Marktwaarde). Zulke taxaties moeten overeenkomen met de toepasselijke wettelijke en/of national association-standaarden. (g) De taxatiedatum
De taxatiedatum moet met de opdrachtgever worden overeengekomen. Een specifieke datum moet worden overeengekomen omdat het uitgangspunt dat het de datum van het rapport is, niet aanvaardbaar is. (Zie ook IVS 103.5(f) en IVS-raamwerk paragraaf 31 c)
(h) De bekendmaking van eventuele aanzienlijke betrokkenheid, of een verklaring dat er eerder geen aanzienlijke betrokkenheid is geweest
Bij de beoordeling van de mate van eventuele aanzienlijke eerdere betrokkenheid, zij het in het verleden, in het heden of in de toekomst, dient de taxateur zich te houden aan de bepalingen van VS 1.
(i) De benoeming van de taxateur die verantwoordelijk is voor de taxatie en, indien noodzakelijk, een verklaring omtrent de status van de taxateur
Een taxatie is de verantwoordelijkheid van een individuele taxateur (zie VS 1.5). RICS staat niet toe dat een taxatie gegeven wordt door een ‘bedrijf’ zoals aangegeven in IVS 101 (a). Gebruik van de woorden ‘voor en namens’ is een acceptabele oplossing.
Als er geen sprake is van een eerdere aanzienlijke betrokkenheid, moet een verklaring daaromtrent worden verstrekt. (Zie ook VS 1.7, paragraaf 6, over het omgaan met belangenverstrengelingen.)
Voor sommige doeleinden kan de taxateur gevraagd worden of hij/zij als intern taxateur of als extern taxateur optreedt. Indien de taxateur dient te voldoen aan aanvullende criteria voor onafhankelijkheid, geldt VS 1.7. In sommige landen wordt in de standaarden van de National Association verlangd dat bepaalde informatie openbaar wordt gemaakt in de opdrachtvoorwaarden. De taxateur moet ook aangeven dat er aanvullende informatie aangaande de status van de taxateur, zoals uiteengezet, openbaar kan zijn gemaakt in het rapport. (Zie Bijlage 6.1 (i).)
(j) Waar nodig, de gebruikte valuta
Indien er een mogelijkheid is dat de taxatie moet worden vertaald naar een andere valuta dan die van het land waarin het object zich bevindt, moet de basis van de wisselkoers worden overeengekomen.
56
(k) Eventuele uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten, voorbehouden, bijzondere opdrachten en afwijkingen
Een taxatie wordt zelden gerapporteerd zonder expliciete of impliciete uitgangspunten. Ook wanneer deze uitgangspunten de uitgangspunten zijn die gewoonlijk worden gehanteerd bij het uitvoeren van een taxatie voor het betreffende doel, moet de opdrachtgever in kennis worden gesteld van het feit dat de taxateur de taxatie op deze basis zal opstellen en rapporteren. Veel uitgangspunten worden gehanteerd om de aansprakelijkheid van de taxateur te beperken wanneer een volledig onderzoek in de context van de opdracht onmogelijk of onpraktisch is geweest. Zelfs dan is het mogelijk dat zij geen juridische status hebben indien zij niet vooraf kenbaar zijn gemaakt aan en aanvaard zijn door de opdrachtgever. Verdere richtlijnen betreffende uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten zijn te vinden in Bijlagen 4 en 5. Eventuele afwijkingen van de taxatiestandaarden die het lid onder de omstandigheden zowel noodzakelijk als gerechtvaardigd acht, moeten worden vermeld.
(l) De omvang van de onderzoeken door de taxateur
De omvang van de onderzoeken van de taxateur wordt besproken in VS 5, Onderzoeken. Om misverstanden te voorkomen is het een goede praktijk de omvang van de voorziene taak met de opdrachtgever overeen te komen, althans aan de opdrachtgever mee te delen, waarbij de mate waarin het lid verplicht is om mogelijk essentiële informatie te verkrijgen of te verifiëren wordt gedefinieerd. Indien de opdrachtgever de omvang van de onderzoeken van het lid wenst te beperken, is VS 2.4 van toepassing.
(m) De aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert
Indien de opdrachtgever van plan is informatie met betrekking tot het object te leveren of de taxateur instrueert deze te verkrijgen van een derde, dient in de opdrachtvoorwaarden te worden vastgelegd dat overeengekomen is dat de taxateur zich veilig op deze informatie kan verlaten.
(n) Het vereiste van instemming met of beperkingen aan publicatie
Leden moeten in hun opdrachtvoorwaarden stipuleren dat hun voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor iedere reproductie van of publieke verwijzing naar de taxatie of het rapport. (Zie VS 6.12).
(o) Eventuele beperkingen aan of uitsluiting van aansprakelijkheid jegens partijen anders dan de opdrachtgever
Beperkingen zijn uitsluitend effectief indien de opdrachtgever daarvan vooraf in kennis is gesteld.
57
Het lid dient in gedachten te houden dat iedere verzekering die beschermt tegen vorderingen wegens nalatigheid op grond van beroepsaansprakelijkheidspolissen, kan vereisen dat de taxateur bepaalde kwalificaties heeft en in elk rapport en elke taxatie bepaalde beperkende clausules opneemt. Indien dit het geval is, dienen de relevante woorden te worden herhaald, tenzij de verzekeraars instemmen met wijziging daarvan of een volledige verklaring van afstand. Sommige taxaties zijn voor doelen waarin de uitsluiting van aansprakelijkheid jegens derden verboden wordt door de wet of onaanvaardbaar is voor de opdrachtgever of een externe regelgever. In veel gevallen kan het de voorkeur hebben iedere beperking van aansprakelijkheid uit te sluiten, in plaats van een clausule op te nemen waarin de aansprakelijkheid jegens een groep of categorie derden uitdrukkelijk wordt uitgebreid. Dit is een kwestie ter commerciële beoordeling van het lid. Wanneer de opdrachtgever een financier is, kan deze financier deel uitmaken van een syndicaat of, indien hij geld met het object als onderpand heeft geleend, tranches van de lening aan andere financiers verkopen. Hoewel de clausule betreffende beperking van de aansprakelijkheid jegens derden enige bescherming kan bieden, worden taxateurs aldus mogelijk blootgesteld aan het risico van een zorgvuldigheidsplicht jegens onbekende derden. Het kan daarom voor leden verstandig zijn, met name in het geval van taxaties ten behoeve van de verstrekking van leningen op commerciële objecten, aan de gebruikelijke beperkende clausule een verklaring toe te voegen dat, indien wordt voorgesteld de lening op het object dat het onderwerp was van de taxatie, bij een syndicaat onder te brengen, de opdrachtgever de taxateur daarvan in kennis moet stellen, opdat de verantwoordelijkheid jegens de verdere, genoemde partijen kan worden overeengekomen. (p) Bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met deze standaarden
Naar de standaarden moet worden verwezen bij hun volledige titel: bijvoorbeeld, De RICS-taxatiestandaarden. Als de taxatie moet voldoen aan de IVS of andere standaarden (zie VS 1.2.2. en 1.2.3) dan moet, waar toepasselijk, een bevestiging worden opgenomen dat ofwel (i) conformiteit met de RICS-standaarden ook betekent dat de taxatie IVS-conform is, of (ii) aan de andere gespecificeerde standaarden voldaan zal worden. Indien afwijkingen van de Standaarden zijn overeengekomen, moeten deze in deze bevestiging worden genoemd, doch details moeten worden vermeld in de informatie die wordt verlangd op grond van bovenstaand punt (k).
58
(q) bevestiging dat de taxateur over de kennis, de vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren
Deze verklaring kan beperkt blijven tot een bevestiging dat de taxateur actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Er hoeven geen bijzonderheden te worden vermeld. Wanneer de voorwaarden van het commentaar onder VS 1.5.1 en VS 1.5.2 van toepassing zijn, dient dit op de geëigende wijze openbaar te worden gemaakt.
(r) De basis waarop het honorarium zal worden berekend
Het niveau van het honorarium is een kwestie die met de opdrachtgever moet worden geregeld, tenzij door een extern lichaam dat beide partijen bindt, een basis voor het honorarium wordt voorgeschreven. De RICS hanteert of publiceert geen schaal van aanbevolen honoraria.
(s) Wanneer het bedrijf geregistreerd staat voor regulering door RICS, moet de klachtenprocedure van het bedrijf met kopie beschikbaar zijn op verzoek
Dit vereiste is opgenomen om te benadrukken dat een bedrijf dat geregistreerd staat voor regulering door RICS zich dient te houden aan de RICS Gedragscode voor bedrijven, regel 7.
(t) Een verklaring dat naleving van deze standaarden kan worden gecontroleerd op grond van de reglementen van RICS voor gedrag en disciplinaire maatregelen
Richtlijnen over de uitvoering van dit beleid voor kwaliteitsbewaking, inclusief kwesties aangaande vertrouwelijkheid en geheimhoudingsplicht is beschikbaar op de website www.rics.org/regulation. Het doel van deze verklaring is om de aandacht van de opdrachtgever te vestigen op de mogelijkheid dat de taxatie kan worden onderzocht op conformiteit met deze Standaarden.
59
Bijlage 3 Uitgangspunten 1
Inleiding
1.1 Deze bijlage geeft aanvullende richtlijnen over uitgangspunten, zoals beschreven in de Woordenlijst. Uitgangspunten worden gehanteerd wanneer de taxateur redelijkerwijs kan aanvaarden dat iets waar is zonder specifiek onderzoek te doen. 1.2 Een uitgangspunt is vaak verbonden met een beperking aan de omvang van de door de taxateur uit te voeren onderzoeken of informatieverzameling. Daarom moeten uitgangspunten die waarschijnlijk in het rapport moeten worden opgenomen, met de opdrachtgever worden overeengekomen en in de opdrachtvoorwaarden worden vastgelegd. 1.3 Aangezien de definitie van Marktwaarde (zie VS 3.2) ook diverse uitgangspunten omvat, beperkt deze bijlage zich tot de bespreking van de andere uitgangspunten die leden mogelijk wensen te hanteren. 1.4 Indien een taxateur na een bezichtiging of onderzoek van mening is dat een vooraf met de opdrachtgever overeengekomen uitgangspunt ongepast is gebleken of een bijzonder uitgangspunt had moeten zijn, moeten de herziene uitgangspunten en methode met de opdrachtgever worden besproken voordat de taxatie wordt afgerond en het rapport wordt geleverd.
2
Informatie en richtlijnen betreffende uitgangspunten
2.1
De geboden informatie en richtlijnen betreffen de volgende uitgangspunten:
(a)
Titel
(b)
Toestand van gebouwen
(c)
Voorzieningen
(d)
Bestemmingsplan
(e)
Vervuiling en gevaarlijke stoffen
(f)
Milieukwesties
(g)
Duurzaamheid
Deze lijst is niet uitputtend en het is belangrijk zorgvuldig na te gaan of nog andere uitgangspunten moeten worden gehanteerd om een bepaalde opdracht uit te voeren. Er zijn geen “standaard” uitgangspunten die niet hoeven te worden vermeld.
(a) Titel 2.2 De taxateur moet informatie hebben over de belangrijkste gegevens van het te taxeren belang. De informatie kan worden gegeven in de vorm van een door de opdrachtgever of door een derde opgesteld uittreksel of in de vorm van kopieën van de relevante documenten. Tenzij de taxateur een actueel gedetailleerd rapport over de titel heeft gekregen van de juristen van de opdrachtgever, moet hij vermelden op welke informatie hij zich heeft gebaseerd en welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd, bijvoorbeeld dat hij heeft aangenomen dat de titel niet bezwaard is naast hetgeen werd onthuld in de geleverde informatie.
60
2.3 Om hun opdrachtgevers bij te staan in de omstandigheden die aanleiding geven tot de taxatie of waardebepaling, moeten taxateurs soms uitgangspunten hanteren met betrekking tot de interpretatie van juridische documenten. Desalniettemin moet men zich ervan bewust zijn dat de interpretatie van juridische documenten een kwestie voor juristen is. De taxateur moet in zulke situaties verklaren dat de aangenomen uitgangspunten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd moeten worden en dat de taxateur geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaardt voor de “juiste” interpretatie van de juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object. Indien hij dat nalaat, aanvaardt de taxateur, wanneer hij expliciet of impliciet juridisch advies geeft, een verantwoordelijkheid die niet kleiner is dan die door de wet wordt opgelegd aan een deskundig jurist.
(b) Toestand van gebouwen 2.4 Zelfs indien hij de daarvoor vereiste deskundigheid had, zou een taxateur normaal gesproken geen bouwtechnische keuring uitvoeren om gebreken aan of een slechte staat van onderhoud van gebouwen vast te stellen. Het zou echter ook verkeerd zijn wanneer de taxateur evidente gebreken die van invloed zijn op de waarde, zou negeren, tenzij een bijzonder uitgangspunt van die strekking is overeengekomen. De taxateur moet derhalve duidelijk verklaren dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is en de grenzen definiëren die van toepassing zullen zijn op de verantwoordelijkheid van de taxateur om onderzoek te doen en commentaar te leveren op het bouwwerk en eventuele gebreken. Ook zou moeten worden verklaard dat een uitgangspunt zal worden gehanteerd dat het gebouw of de gebouwen in goede staat van onderhoud is of zijn, specifiek aangetekende gebreken uitgezonderd.
(c) Voorzieningen 2.5 De aanwezigheid en de werking van voorzieningen en eventueel gerelateerde installatie & apparatuur hebben vaak een belangrijke invloed op de waarde. Gedetailleerd onderzoek valt normaal gesproken buiten het bereik van de taxatie en de taxateur zal moeten vaststellen welke informatiebronnen beschikbaar zijn en in welke mate hij zich daarop kan verlaten bij de uitvoering van de taxatie. Het is gebruikelijk als uitgangspunt overeen te komen dat de voorzieningen en eventueel gerelateerde bedieningssystemen of software functioneren of geen gebreken vertonen.
(d) Bestemmingsplan 2.6 De taxateur moet vaststellen of het object over de noodzakelijke wettelijke vergunningen voor de huidige gebouwen en het huidige gebruik beschikt en of er geen beleid of beleidsvoornemens zijn bij de bevoegde autoriteiten die de waarde positief of negatief zouden kunnen beïnvloeden. Deze informatie zal vaak eenvoudig verkrijgbaar zijn, doch bij andere gelegenheden kan het verkrijgen van de definitieve informatie vertragingen of kosten met zich meebrengen. De taxateur dient te verklaren welke onderzoeken worden voorgesteld of welke uitgangspunten zullen worden gehanteerd, wanneer verificatie van de informatie in het kader van de taxatie niet praktisch is.
(e) Vervuiling en gevaarlijke stoffen 2.7 Een taxateur heeft normaal gesproken niet de deskundigheid om te adviseren over de aard of de risico's van vervuiling of gevaarlijke stoffen of de eventuele kosten die met verwijdering daarvan gemoeid zullen zijn. Wanneer taxateurs echter vooraf kennis van de locatie hebben en ervaring met het soort object dat wordt getaxeerd, kan van hen redelijkerwijs worden verwacht dat zij commentaar geven met betrekking tot de kans op het bestaan van vervuiling en de invloed die dat zou kunnen hebben op waarde en verhandelbaarheid. Het is daarom noodzakelijk dat de taxateur de grenzen aangeeft van
61
de onderzoeken die hij zal uitvoeren, en de informatiebronnen of uitgangspunten waarop hij zich zal baseren. 2.8 Voor verdere richtlijnen betreffende vervuiling, zie de RICS-publicatie ‘Contamination, the environment en sustainability: their implications for chartered surveyors (2010)’.
(f) Milieukwesties 2.9 Sommige objecten hebben te maken met milieufactoren die een inherent kenmerk van het object zelf of het omringende gebied zijn en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. Voorbeelden zijn historische mijnbouwactiviteiten, overstromingsrisico of hoogspanningsleidingen. Hoewel gedetailleerd commentaar betreffende de gevolgen daarvan normaal gesproken buiten de deskundigheid van de taxateur valt, kan de aanwezigheid of potentiële aanwezigheid ervan vaak in de loop van een taxatiebezichtiging worden vastgesteld door normale informatieverzameling of lokale kennis. De taxateur dient de grenzen aan de omvang van zijn onderzoeken en de te hanteren uitgangspunten met betrekking tot milieufactoren te vermelden.
(g) Duurzaamheid 2.10 Niet alleen het object zelf heeft invloed op het milieu tijdens zijn gehele levensduur, maar andersom kunnen ook milieu-aspecten en maatschappelijke factoren de prestaties van een object beïnvloeden. 2.11 In een apart gedeelte op de website van RICS is online informatie beschikbaar over de betrokkenheid van RICS bij projecten, onderzoek en evenementen op het gebied van duurzaamheid: www.rics.org/sustainability. 2.12 De informatienota Sustainability and commercial property valuation (2009) (Duurzaamheid en de taxatie van commerciële objecten) behandelt een aantal belangrijke punten die relevant zijn of kunnen worden bij de taxatie van commerciële gebouwen.
62
Bijlage 4 Bijzondere uitgangspunten 1
Inleiding
1.1 Deze Bijlage bevat informatie over bijzondere uitgangspunten. Voorbeelden van omstandigheden waarin het passend kan zijn bijzondere uitgangspunten te hanteren, zijn:
een situatie waarin een bod door een koper met een bijzonder belang is uitgebracht of redelijkerwijs kan worden verwacht
een situatie waarin de omstandigheden betekenen dat het belang dat wordt getaxeerd niet vrij en open op de markt kan worden aangeboden
een vroegere verandering in de fysieke omstandigheden van het object, waarbij de taxateur moet aannemen dat die veranderingen niet hebben plaatsgevonden
een aanstaande verandering in de fysieke omstandigheden van het object, bijvoorbeeld de constructie van een nieuw gebouw of de renovatie of sloop van een bestaand gebouw
een voorziene verandering in het gebruik van het object of van het bedrijf in het object.
1.2
een bouwvergunning voor ontwikkeling van het object (inclusief een verandering van gebruik van het object) is of zal worden verleend
een gebouw of andere voorgestelde ontwikkeling is voltooid overeenkomstig een bepaald plan en een bepaalde specificatie
het object op een bepaalde wijze is veranderd (bijvoorbeeld verwijdering van bedrijfsapparatuur)
het object is ontruimd, terwijl het object op de taxatiedatum feitelijk nog in gebruik is
het object op bepaalde voorwaarden wordt verhuurd, terwijl het object op de taxatiedatum feitelijk leeg staat
het object van eigenaar verandert, waarbij één of meer van de betrokken partijen een bijzonder belang heeft en extra waarde of “synergiewaarde” gevormd wordt als gevolg van de fusie van de belangen.
2
Enkele voorbeelden van bijzondere uitgangspunten zijn dat:
Taxaties die een actuele of voorziene marktbeperking weerspiegelen
2.1 Voorbeelden van aan een object inherente kenmerken die kunnen verhinderen dat het object open of voldoende op de markt wordt aangeboden, zijn:
het belang dat wordt getaxeerd, wordt gecontroleerd door een derdenbelang en de medewerking van de betreffende derde aan een verkoop kan niet worden gegarandeerd
het belang dat wordt getaxeerd, kan onderworpen zijn aan bepaalde erfdienstbaarheden of beperkende convenanten die een verkoop in de open markt verhinderen, bijvoorbeeld een beperking van de overdraagbaarheid of van een voorkeursrecht
installatie & apparatuur moeten mogelijk op korte termijn uit een verhuurd object worden verwijderd, omdat de huur op korte termijn wordt beëindigd of opgezegd.
2.2 Een verkoopbeperking moet niet worden verward met een gedwongen verkoop. Een beperking kan leiden tot een gedwongen verkoop, maar een beperking kan ook bestaan zonder dat zich ooit de omstandigheden zullen voordoen waaronder de eigenaar 63
gedwongen moet verkopen. Bijzondere uitgangspunten moeten daarom zorgvuldig worden benoemd en verwoord. 2.3 Anders dan in bijzondere omstandigheden is een gedwongen verkoop van een object in vrije eigendom alleen waarschijnlijk wanneer de betreffende verkoper een financiële sanctie te wachten staat indien het object niet wordt verkocht binnen een termijn die te kort is om het object behoorlijk op de markt aan te bieden. De taxateur moet volledig inzicht hebben in de aard van de sanctie of andere commerciële beperkingen van de verkoper om een verstandig advies te kunnen geven over de waarschijnlijke invloed daarvan op de te realiseren prijs. Aangezien deze prijs de specifieke omstandigheden van de verkoper zal weerspiegelen, betreft het hier geen taxatie, maar een waardebepaling. 2.4 Het is een algemene misvatting dat er in een slechte of dalende markt weinig “bereidwillige verkopers” zijn en dat als gevolg daarvan de meeste transacties in de markt het gevolg zijn van “gedwongen verkopen”. Dienovereenkomstig kunnen taxateurs worden gevraagd op deze basis een advies over gedwongen verkoop te leveren. Dit argument heeft weinig waarde, omdat er de suggestie vanuit gaat dat de taxateur geen acht zou slaan op bewijs met betrekking tot wat er in de markt gebeurt. Het commentaar op Marktwaarde in VS 3.2 maakt duidelijk dat een bereidwillige verkoper gemotiveerd is te verkopen tegen de beste voorwaarden die in de markt beschikbaar zijn na behoorlijke marketing, wat die prijs ook moge zijn. Taxateurs dienen ervoor te waken dat zij geen opdrachten op deze basis aannemen en dienen aan opdrachtgevers uit te leggen dat wanneer geen sprake is van een bepaalde beperking die van invloed is op het object of de verkoper, de Marktwaarde de juiste basis is. 2.5 In een ingezakte markt kan een belangrijk deel van de verkopen worden gedaan door verkopers die gedwongen zijn te verkopen, zoals liquidatoren en curatoren, doch dergelijke verkopers hebben normaal gesproken de plicht de best mogelijke prijs onder de omstandigheden te realiseren en mogen niet naar eigen goeddunken onredelijke verkoopvoorwaarden of beperkingen opleggen. Deze verkopen zullen normaal gesproken voldoen aan de definitie van Marktwaarde.
3
Beschadigde objecten
3.1 Wanneer een object beschadigd is, zijn de volgende bijzondere uitgangspunten mogelijk:
behandeling van het object alsof het was hersteld (hetgeen rekening houdt met verzekeringsaanspraken)
taxatie als ontruimde locatie met de aanname dat een vergunning voor ontwikkeling voor het bestaande gebruik is verleend
renovatie of herontwikkeling voor een ander gebruik, hetgeen het vooruitzicht van verkrijging van de noodzakelijke vergunningen voor ontwikkeling tot uitdrukking brengt.
4
Bedrijfsgerelateerd object
4.1 In het geval van bedrijfsgerelateerde objecten (zie GN 2) kunnen de volgende bijzondere uitgangspunten worden gehanteerd:
een kandidaat-koper heeft niet de beschikking over en kan zich niet verlaten op verslagen of stukken betreffende het bedrijf
het bedrijf is actief, ook wanneer dat niet het geval is
het bedrijf wordt niet uitgeoefend, terwijl feitelijk bedrijfsactiviteiten worden ontplooid
64
5
de inventaris is verwijderd of wordt geacht nog aanwezig te zijn, terwijl dat niet het geval is
de licenties, gedoogbeschikkingen, certificaten en/of vergunningen die vereist zijn om vanuit het object het bedrijf uit te oefenen, zijn verloren gegaan of zijn in gevaar
het bedrijf wordt onder de huidige voorwaarden voortgezet, waaronder inbegrepen eventuele afspraken met de verpachter voor de levering van sterke drank, speelautomaten of andere goederen en diensten
de taxatie vormt een afspiegeling van de minimumkosten om alle elementen van het dienstverleningspotentieel van het object aan de eigenaar van het te taxeren belang te vergoeden, waaronder de verdiende marge begrepen kan zijn die voortkomt uit gebonden grootschalige levering van goederen of de levering van diensten.
Algemene punten
5.1 De behandeling van veranderingen en verbeteringen die zijn uitgevoerd onder de huurvoorwaarden, kunnen reden zijn een bijzonder uitgangspunt te hanteren. 5.2 Het hanteren van enkele van deze bijzondere uitgangspunten kan zich als toepassing van de definitie van Marktwaarde kwalificeren. Zij zijn vaak bij uitstek op hun plaats wanneer de opdrachtgever een financier is, waarbij bijzondere uitgangspunten worden gebruikt om de potentiële invloed van gewijzigde omstandigheden op de waarde van een object als zekerheid te illustreren. 5.3 In geval van taxaties die worden opgesteld voor jaarrekeningen, sluit de normale basis van waarde iedere extra waarde die is toe te schrijven aan bijzondere uitgangspunten, uit. Indien echter een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, moet dat worden vermeld in iedere gepubliceerde verwijzing (zie VS 6.13.)
65
Bijlage 5 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van commerciële leningen 1
Inleiding
1.1 Deze bijlage is van toepassing waar de taxateur diensten levert aan een opdrachtgever die overweegt geld uit te lenen of diensten op het gebied van commerciële leningen aan te bieden met als zekerheid grond of gebouwen. De bijlage is niet van toepassing op de taxatie van afzonderlijke wooneenheden, hetzij voor bewoning door de eigenaar of voor verhuur als investering, waar vereenvoudigde procedures van toepassing kunnen zijn. Hoewel deze bijlage verwijst naar grond en gebouwen, kunnen de principes die hieraan ten grondslag liggen, worden gehanteerd voor taxaties ten behoeve van de zekerstelling van leningen voor andere soorten objecten.
1.2 Hieronder worden de meest voorkomende voorbeelden genoemd van zekerheden waarvoor het advies van een lid waarschijnlijk wordt verlangd:
object waarin de eigenaar woont of zal gaan wonen
object dat als een investering wordt aangehouden of zal worden aangehouden
object dat is uitgerust als een operationele entiteit en in het algemeen wordt getaxeerd in overeenstemming met het handelspotentieel
object dat ontwikkeld of gerenoveerd wordt of zal worden.
1.3 In deze bijlage worden de volgende zaken behandeld die specifiek van toepassing zijn op taxaties ten behoeve van zekerstelling van leningen:
ontvangst van instructies en openbaarmakingen
onafhankelijkheid en belangenverstrengelingen
basis van waarde en bijzondere uitgangspunten
rapportage en openbaarmakingen.
1.4 Vanwege de grote verscheidenheid aan objecten die als zekerheid worden aangeboden, en het gevarieerde aanbod van leningen is er geen standaard benadering voor alle objecten. Het staat de taxateur en de geldgever vrij om variaties overeen te komen, met inachtneming van VS 1.2.3 t/m 1.2.7. De allesbepalende doelstelling is dat de taxateur de behoeften en doelstellingen van de geldgever begrijpt en dat de geldgever het verstrekte advies begrijpt. 1.5 Waar een financiële instelling over een taxatie-afdeling beschikt die taxatie-adviezen geeft als een interne taxateur, hoeft de informatie in deze bijlage niet te worden toegepast (zie VS 1.1). Het wordt echter als een goede praktijk gezien om de principes waar van toepassing te hanteren. Indien het taxatie-advies aan een derde zal worden verstrekt, is deze bijlage wel van toepassing.
2
Ontvangst van instructies en openbaarmakingen
2.1 In de opdrachtvoorwaarden moeten de minimumeisen van VS 2.1 ‘Bevestiging van de opdrachtvoorwaarden’ zijn opgenomen. Waar de geldgever aanvullende of alternatieve eisen stelt, dienen deze te worden bevestigd en moet met name overeenstemming worden bereikt over eventuele bijzondere uitgangspunten en deze dienen te worden vastgelegd. 2.2 In sommige omstandigheden kan een taxatie ten behoeve van zekerstelling van leningen worden opgedragen door een partij die niet de beoogde geldgever is, bijvoorbeeld een kandidaatgeldnemer of makelaar. Indien de partij de identiteit van de beoogde geldgever niet kent of niet bereid is om deze openbaar te maken, moet in de
66
opdrachtvoorwaarden worden vermeld dat de taxatie mogelijkerwijs niet aanvaardbaar is voor een geldgever, omdat sommige geldgevers niet accepteren dat een taxatie verkregen door een geldnemer, of diens agent, in voldoende mate onafhankelijk is, of omdat die betreffende geldgever specifieke rapportage-eisen heeft. 2.3 De taxateur moet nagaan of er een recente transactie is geweest, of een voorlopige prijs is overeengekomen, voor alle objecten die moeten worden getaxeerd. Indien zulke informatie wordt onthuld, moeten nadere inlichtingen worden ingewonnen, bijvoorbeeld de mate van marketing voor het object, het effect van enige prikkels of stimulerende maatregelen, de bereikte of overeengekomen prijs, en of dit de beste prijs was die kon worden bereikt 2.4 De taxateur moet ervoor zorgen dat alle relevante feiten die openbaar moeten worden gemaakt op grond van de instructies, conform VS 2.1 en de paragraaf hieronder, ook daadwerkelijk openbaar zijn gemaakt.
3
Objectiviteit en belangenverstrengelingen
3.1 De RICS Gedragscode stelt dat leden te allen tijde dienen te handelen met integriteit, onafhankelijkheid en objectiviteit, en belangenverstrengelingen dienen te vermijden alsmede acties of situaties die in strijd zijn met hun professionele verplichtingen. In de richtlijnen van RICS wordt opgemerkt dat leden potentiële belangenverstrengelingen, persoonlijk dan wel professioneel van aard, aan alle relevante partijen dienen te melden. 3.2 Een taxateur die zich houdt aan de algemene bepalingen van VS 1.7 en aanvullende criteria voor onafhankelijkheid zoals genoemd in VS 1.8 kan verklaren dat hij optreedt als een ‘onafhankelijk taxateur’. 3.3 In het geval van een taxatie ten behoeve van zekerstelling van leningen kunnen er door de geldgever aanvullende criteria voor onafhankelijkheid worden vastgelegd. Indien deze niet nader zijn omschreven, wordt ervan uitgegaan dat er in de aanvullende criteria voor onafhankelijkheid een bepaling is opgenomen dat de taxateur niet eerder betrokken is geweest, of momenteel betrokken is of verwacht betrokken te zullen zijn, bij de geldnemer, kandidaat-geldnemer of het object dat moeten worden getaxeerd, noch met enige andere partij die te maken heeft met een transactie waarvoor de lening vereist is. Onder ‘eerder betrokken’ wordt in de regel de periode van de afgelopen twee jaar verstaan, maar deze periode kan onder bepaalde omstandigheden langer zijn. 3.4 Enige eerdere, huidige of toekomstige betrokkenheid bij de kandidaat-geldnemer of het object dat moet worden getaxeerd moet aan de geldgever bekend worden gemaakt.
3.5 Voorbeelden van dergelijke betrokkenheid waarin ‘geldnemer’ verwijst naar de kandidaat-geldnemer of enige andere partij die betrokken is bij de transactie waarvoor de lening vereist is, die kan leiden tot een belangenverstrengeling zijn situaties waar de taxateur of het bedrijf:
een lange professionele relatie met de kandidaat-geldnemer of de eigenaar van het object heeft
de transactie voorstelt aan de geldgever, of de kandidaat-geldnemer, waarvoor een honorarium verschuldigd is aan het lid of het bedrijf
een financieel belang in het object heeft
een financieel belang in de kandidaat-geldnemer heeft
voor de eigenaar van het object optreedt in een verwante transactie
voor de geldnemer optreedt of heeft opgetreden bij de aankoop van het object
67
in de arm is genomen om op te treden in de afstoting of het verhuur van een voltooid ontwikkelingsproject voor het bewuste object
onlangs heeft opgetreden in een markttransactie waarin het object betrokken was
tegen een honorarium professioneel advies heeft verstrekt omtrent het object aan de huidige of vorige eigenaren of hun geldgevers
ontwikkelingsadviezen levert ten behoeve van de huidige of vorige eigenaren
3.6 Bij de overweging of enige verwachte, huidige of eerdere betrokkenheid bij het object of de partijen voldoende is om de onafhankelijkheid en objectiviteit van de taxateur in het geding te brengen, kunnen zaken zoals de mate van enig financieel belang in een betrokken partij, de mogelijkheden voor de taxateur of het bedrijf om materieel profijt te hebben van een bepaald taxatieresultaat en het niveau van het honorarium van enige betrokken partij als percentage van de totale inkomsten allemaal een rol spelen. 3.7 Indien de taxateur meent dat enige betrokkenheid tot een onvermijdelijk conflict met zijn plichten jegens de potentiële opdrachtgever leidt, dient de opdracht te worden afgewezen. 3.8 Indien de opdrachtgever meent dat enige openbaar gemaakte betrokkenheid tot een conflict leidt, dient de taxateur de opdracht af te wijzen. Indien de taxateur en de opdrachtgever het erover eens zijn dat enig potentieel conflict vermeden kan worden door regelingen te treffen voor het beheer van de opdracht, moeten deze regelingen schriftelijk worden vastgelegd en opgenomen worden in de opdrachtvoorwaarden en moet er in het rapport naar worden verwezen. 3.9 Hoewel een taxateur rekening kan houden met de mening van de kandidaat-opdrachtgever bij de beslissing of een recente, huidige of verwachte betrokkenheid tot een conflict leidt, blijft het de professionele verantwoordelijkheid van de taxateur om te beslissen of hij de opdracht dient te aanvaarden of niet, met inachtneming van de principes van de Gedragscode. Indien de opdracht wordt aangenomen wanneer aanzienlijke betrokkenheid openbaar is gemaakt, kan van de taxateur worden verlangd dat hij/zij deze beslissing rechtvaardigt tegenover RICS. Indien een bevredigende verklaring achterwege blijft, kan RICS disciplinaire maatregelen treffen 3.10
Algemene richtlijnen over belangenverstrengelingen zijn te vinden in Bijlage 1.
4
Basis van waarde en bijzondere uitgangspunten
4.1 Marktwaarde is de juiste basis van waarde die dient te worden gebruikt voor alle taxaties of waardebepalingen die worden uitgevoerd ten behoeve van zekerstelling van leningen. 4.2 Eventuele bijzondere uitgangspunten (zie VS 2.2) die zijn gehanteerd bij het vaststellen van de marktwaarde moeten vooraf schriftelijk worden overeengekomen met de geldgever en er moet naar bijzondere uitgangspunten worden verwezen in het rapport.
4.3 Voorbeelden van omstandigheden die zich vaak voordoen bij taxaties ten behoeve van zekerstelling van leningen waarbij bijzondere uitgangspunten kunnen zijn gewenst betreffen onder andere:
wanneer er een bouwvergunning is afgegeven voor ontwikkeling bij het object
wanneer er een fysieke verandering in het object is aangebracht, bijvoorbeeld nieuwbouw of renovatie
wanneer er een nieuwe huurovereenkomst is op bepaalde voorwaarden, of de schikking van een huurherziening met een bepaalde huur is afgerond
wanneer er een koper met een bijzonder belang is, en dat kan ook de geldnemer zijn 68
wanneer een beperking die zou kunnen verhinderen dat het object op de markt wordt geplaatst of voldoende op de markt wordt aangeboden, genegeerd wordt
wanneer een nieuwe economische status of milieustatus van kracht is geworden
wanneer enige vervuiling of gevaren voor het milieu dreigen te worden genegeerd
wanneer ongewone instabiliteit in de markt op de taxatiedatum niet serieus dreigt te worden genomen
Deze lijst is niet uitputtend en de juiste bijzondere uitgangspunten zullen afhangen van de omstandigheden waaronder de taxatie wordt verlangd, en de aard van het object dat moet worden getaxeerd.
5
Rapportage en openbaarmakingsvereisten
5.1 Naast de kwesties die besproken worden in VS 6.1 ‘Minimuminhoud van taxatierapporten’ moet in het rapport het volgende worden opgenomen:
openbaarmaking van enige betrokkenheid (zie paragraaf 3) zoals aangegeven in de opdrachtvoorwaarden, of een betrokkenheid die daarna is ontdekt, of enige regelingen die overeengekomen zijn om een belangenverstrengeling te vermijden. Indien er geen sprake van enige betrokkenheid van de taxateur is, dient een verklaring van die strekking te worden afgelegd
de taxatiemethodologie die is gehanteerd, ondersteund, waar van toepassing of verzocht, door de berekening
waar er een recente transactie rond het object, of een voorlopige overeengekomen prijs is openbaar gemaakt, de mate waarin die informatie is geaccepteerd als bewijs van de Marktwaarde. Waar de poging om inlichtingen in te winnen (onder paragraaf 2.3) geen informatie aan het licht brengt, moet de taxateur een verklaring van die strekking opnemen in het rapport, vergezeld van een verzoek dat wanneer dergelijke informatie boven tafel komt voordat de lening rond is, de kwestie moet worden terugverwezen naar de taxateur voor verdere overweging
commentaar over de geschiktheid van het object als zekerheid voor hypothecaire doeleinden, daarbij de duur en voorwaarden van de beoogde lening in aanmerking nemend. Indien de voorwaarden niet bekend zijn, kan het commentaar betrekking hebben op de veronderstelde normale leenvoorwaarden
omstandigheden waarvan de taxateur op de hoogte is, die de prijs zouden kunnen beïnvloeden. Deze moeten ook onder de aandacht van de geldgever worden gebracht, en er moet een indicatie van het effect van die omstandigheden worden gegeven
enige andere factoren die mogelijk in strijd zijn met de definitie van Marktwaarde of de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten, zoals uiteengezet in het ondersteunend commentaar in VS 3.2, moeten worden opgemerkt en het effect daarvan moet worden toegelicht.
5.2 Andere kwesties waarnaar in het rapport kan worden verwezen, met inachtneming van de exacte omstandigheden van de voorgestelde lening en de gedetailleerde eisen van de geldgever, zijn onder andere opmerkingen over:
het potentieel voor, en de vraag naar, alternatieve gebruiksmogelijkheden, of enige voorzienbare veranderingen in de huidige gebruikswijze
de potentiële gebruiksvraag voor het object
verval, of de mogelijkheid dat er schadelijke materialen zijn aangetroffen
vervuiling of gevaren voor het milieu die zijn geconstateerd
eerdere, huidige en verwachte trends en instabiliteit op de plaatselijke markt en/of in de vraag naar een object in deze categorie
69
de huidige verhandelbaarheid van het belang en of deze gehandhaafd kan worden gedurende de looptijd van de lening
gegevens betreffende enige belangrijke vergelijkbare transacties waarop het oordeel is gebaseerd en de relevantie daarvan voor de valuatie
commentaar op een bepaling aangaande de economische status of de milieustatus
enige andere kwesties die aan het licht zijn gekomen bij de normale informatievergaring die een aanzienlijk effect op de momenteel gerapporteerde waarde hebben
indien het object ontwikkeld of gerenoveerd wordt of zal worden voor bewoningsdoeleinden, het effect van financiële prikkels voor kandidaat-kopers.
5.3 In de volgende paragrafen worden zaken behandeld die wellicht opgenomen dienen te worden in de taxatie van verschillende typen objecten, zoals opgesomd in paragraaf 1.2.
Objecten die door de eigenaar worden of zullen worden bewoond
5.4 Typische bijzondere uitgangspunten die een rol kunnen spelen bij de taxatie van dit type object zijn:
er is een bouwvergunning afgegeven voor ontwikkeling van het object, inclusief een verandering in het gebruik ervan, of er zal er een worden afgegeven
er is een gebouw of ander voorgestelde ontwikkeling voltooid overeenkomstig een gedefinieerd plan en gedefinieerde specificatie
alle benodigde licenties & vergunningen zijn verkregen
het object is op een gedefinieerde wijze gewijzigd (bijvoorbeeld apparatuur of onderdelen van de inrichting zijn verwijderd)
het object is leeg wanneer het in werkelijkheid op de taxatiedatum in gebruik is.
Object dat wordt of zal worden gebruikt als investering
5.5
Aanvullende onderdelen van het rapport:
samenvatting van exploitatiehuurovereenkomsten, om aan te geven of de huurovereenkomsten zijn gelezen of niet, en de bron van informatie waarop de taxateur zich verlaat
een verklaring van en commentaar op huidige huurinkomsten, en een vergelijking met de huidige markthuurwaarde. Waar het object uit een aantal verschillende eenheden bestaat, die afzonderlijk verhuurd kunnen worden, dient aparte informatie te worden verstrekt over elke eenheid
een uitgangspunt met betrekking tot de kracht van een convenant waar er geen informatie eenvoudig beschikbaar is, of commentaar op de kwaliteit, geschiktheid en kracht van het convenant van de huurder volgens de markt
commentaar op de duurzaamheid van inkomsten gedurende de looptijd van de lening, met speciale aandacht voor voortijdige beëindiging of beëindiging van huurovereenkomsten en verwachte markttrends
commentaar betreffende enig potentieel voor herontwikkeling of renovatie aan het eind van de exploitatiehuurovereenkomst(en).
5.6 Typische bijzondere uitgangspunten die een rol kunnen spelen bij de taxatie van dit type object zijn:
er is een andere huur overeengekomen of vastgesteld, bijvoorbeeld na een huurherziening
huidige huurovereenkomsten zijn beëindigd en het object is leeg en verhuurbaar
70
een voorgestelde huurovereenkomst op gespecificeerde voorwaarden is afgesloten.
Objecten die volledig uitgerust zijn als commerciële entiteit en getaxeerd worden voor wat betreft hun handelspotentieel
5.7 De sluiting van het bedrijf zou een belangrijk effect kunnen hebben op de marktwaarde. De taxateur moet dan ook het effect op de Marktwaarde rapporteren, hetzij afzonderlijk, hetzij als een combinatie van twee of meer van de volgende bijzondere uitgangspunten:
het bedrijf is gesloten en het object staat leeg
de handelsinventaris is uitgeput of verwijderd
de licenties, gedoogbeschikkingen, certificaten en/of vergunningen die vereist zijn om vanuit het object het bedrijf uit te oefenen, zijn verloren gegaan of zijn in gevaar
een kandidaat-koper heeft niet de beschikking over verslagen of stukken betreffende het bedrijf.
5.8 Typische bijzondere uitgangspunten die een rol kunnen spelen bij de taxatie van dit type object zijn:
uitgangspunten met betrekking tot de handelsprestaties
schattingen van handelsprestaties die aanzienlijk verschillen van huidige marktverwachtingen
Een object dat ontwikkeld of gerenoveerd wordt of zal worden
5.9
Aanvullende onderdelen van het rapport zijn onder andere:
commentaar op kosten en contractaanbesteding
commentaar op de levensvatbaarheid van het voorgestelde project
indien de taxatie is gebaseerd op een residuele-grondwaardemethode, een illustratie van de gevoeligheid van de taxatie voor de gehanteerde uitgangspunten
de implicaties voor de waarde van budgetoverschrijdingen of vertragingen
5.10 Typische bijzondere uitgangspunten die een rol kunnen spelen bij de taxatie van dit type object zijn:
de beschreven werkzaamheden waren goed en vakkundig voltooid overeenkomstig alle toepasselijke wettelijke eisen
de voltooide ontwikkeling was verhuurd, of verkocht op bepaalde voorwaarden
een eerdere overeengekomen verkoop of verhuur is niet doorgegaan
Waar een taxatie wordt verlangd op grond van het bijzondere uitgangspunt dat het werk voltooid was, moet de gerapporteerde waarde gebaseerd zijn op de actuele marktomstandigheden op de taxatiedatum in plaats van een verwachting, of taxatievoorspelling, van de waarschijnlijke waarde aan het einde van de ontwikkelingsperiode.
5.11 Het is een goede praktijk om te verwijzen naar eventuele instructiebrieven en de opdrachtvoorwaarden en deze bij het rapport te sluiten.
71
Bijlage 6 Minimuminhoud van taxatierapporten 1
Inleiding
1.1 Deze tabel biedt aanvullende informatie omtrent kwesties die in ieder geval in taxatierapporten moeten worden opgenomen, zoals gespecificeerd in VS 6.1. Aanvullende inhoud kan worden gespecificeerd door een taxatiestandaard die van toepassing is op een specifiek taxatiedoel of een specifiek soort object. De aanduidingen in de eerste kolom van deze tabel zijn dezelfde als die werden gebruikt in VS 6. 1.2 Alhoewel er geen direct verband is met de lijst in IVS 103, bevat de tabel hieronder alle rapportagevereisten van die standaard. Voor een gedetailleerde vergelijking tussen de standaarden, zie Bijlage 9. Punt
Commentaar
(a) Benoeming van de opdrachtgever
Het rapport moet gericht zijn aan de opdrachtgever of aan de vertegenwoordigers van de opdrachtgever. De bron van de opdracht en de identiteit van de opdrachtgever moeten worden vermeld indien deze anders zijn dan de geadresseerde. Andere bekende gebruikers van het rapport moeten benoemd worden (zie ook (o)). Het doel van de taxatie moet duidelijk en ondubbelzinnig worden vermeld. Wanneer het doel niet openbaar wordt gemaakt, moet het rapport een passende verklaring bevatten.
(b) Het doel van de taxatie (c) Het onderwerp van de taxatie
Wanneer de taxatie een afzonderlijke taxatie voor installatie & apparatuur bevat, kan deze ook worden opgenomen in een bijlage waarin de met de opdrachtgever overeengekomen posten dienen te worden benoemd. (Zie GN 5). Wanneer een aantal objecten wordt getaxeerd, kan het de toegankelijkheid bevorderen wanneer deze worden opgesomd in een bijlage waarin elke taxatieeenheid wordt benoemd. (Zie ook VS 6.9).
(d) Het te taxeren belang
Het juridische belang in elk object moet worden vermeld. Ook de mate waarin het vrij van huur en gebruik en ontruimd beschikbaar is of kan zijn, indien vereist, dient te worden vermeld. Voor sommige doelen zullen de gebruikswijzen, categorieën of classificaties van objecten (activa of passiva) met de opdrachtgever overeen zijn gekomen. Wanneer formele overeenstemming niet vereist is, wordt aanbevolen in het rapport een korte beschrijving van deze kwesties op te nemen. (Zie Bijlage 2 (e) en GN 3).
(e) Het type object (actief of passief) en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever (f) De basis of bases van waarde
De basis van waarde moet worden vermeld (zie VS 6.1 en VS 6.3), waarbij de volledige definitie moet worden gegeven. Waar de basis van waarde de reëele waarde is, moet er zorg voor gedragen worden dat de juiste definitie van de twee opties gekozen wordt (zie VS 3.5). Met betrekking tot een taxatie op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor opname in een jaarrekening moet worden vermeld dat deze is onderworpen aan de test van toereikende winstgevendheid (particuliere sector, VS 6.5) of de test van voortdurende levensvatbaarheid of voortdurend gebruik (publieke sector, VS 6.6).
72
Waar het rapport een taxatie opneemt die gebaseerd is op de gecorrigeerde vervangingswaarde en de waarde bij een alternatief gebruik, na beëindiging van het bedrijf, wezenlijk anders is, moet een verklaring van die strekking in het rapport worden opgenomen (zie VS 6.7). (g) De taxatiedatum
De taxatiedatum moet worden vermeld. Dit kan een andere datum zijn dan de daturm waarop het taxatierapport uitgegeven is of de onderzoeken zijn ondernomen of afgesloten. Waar van toepassing, moet in het rapport duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen deze datums (zie VS 3.2 en IVS-raamwerk paragraaf 31 c). Als een toekomstige taxatie gegeven wordt, moeten eventuele beperkingen op het gebruik van de taxatie, plus de voorwaarden en uitgangspunten die bij de totstandkoming van de opinie gebruikt zijn, duidelijk beschreven worden.
(h) De openbaarmaking van eventuele aanzienlijke betrokkenheid of een verklaring dat er eerder geen aanzienlijke betrokkenheid is geweest
Alle openbaarmakingen of verklaringen in het kader van VS 2.1 (h) dienen te worden herhaald in het rapport (zie ook VS 1.7, paragraaf 6, over het oplossen van belangenverstrengeling.)
(i) Benoeming van de taxateur verantwoordelijk voor de taxatie en, indien noodzakelijk, een verklaring omtrent de status van de taxateur
Een taxatie is de verantwoordelijkheid van een individuele taxateur (zie VS 1.5). RICS staat niet toe dat een taxatie gegeven wordt door een ‘bedrijf’ zoals aangegeven in IVS 103 (a). Gebruik van de woorden ‘voor en namens’ is een acceptabele oplossing. Indien dit een vereiste is voor het doel, dient de taxateur aan te geven of hij/zij als intern taxateur of als extern taxateur optreedt. Indien andere criteria zijn gehanteerd, moeten deze criteria worden bevestigd en moet een verklaring worden afgelegd dat de taxateur aan die criteria voldoet. In sommige Landen verlangen de Standaarden van de National Associations dat verdere informatie met betrekking tot de status van de taxateur bekendgemaakt wordt.
(j) Waar nodig, de gebruikte valuta
Indien taxaties zijn vertaald naar een andere valuta dan die van het land waarin het object is gelegen, moeten de toegepaste wisselkoers en de bron daarvan worden aangetekend (zie VS 6.9).
73
(k) Eventuele uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten, voorbehouden, bijzondere instructies en afwijkingen
Alle gehanteerde uitgangspunten moeten worden vermeld, samen met mogelijk vereiste voorbehouden (zie Bijlage 3). Wanneer de uitgangspunten in verschillende landen variëren, moet dat in het rapport duidelijk worden gemaakt. Bijzondere uitgangspunten moeten duidelijk worden vermeld (zie VS 2.2). Wanneer de taxatie wordt uitgevoerd op basis van beperkte informatie of een hertaxatie zonder bezichtiging is, moet het rapport alle bijzonderheden van de beperking vermelden (zie VS 2.4 en VS 2.5). Alle afwijkingen van de standaarden moeten worden genoemd en toegelicht (zie VS 1.2). Er moet een verklaring worden opgesteld met betrekking tot de vraag of rekening is gehouden met een belastingplicht die zich kan voordoen bij een feitelijke of theoretische verkoop, en of de taxatie de kosten van verwerving of realisatie weerspiegelt. In sommige landen kunnen de BTW of vergelijkbare belastingen en de kosten van verwerving en verkoop aanzienlijk zijn. Wanneer verklaringen zijn gebaseerd op het vooruitzicht van toekomstige groei van huur- en/of kapitaalwaarden, moet een verklaring worden opgesteld met de strekking dat die groei misschien nooit plaatsvindt en dat waarden zowel kunnen dalen als stijgen.
(l) De mate waarin de taxateur onderzoek heeft gedaan
Het rapport moet de datum en de omvang van de bezichtiging vermelden, inclusief vermelding van eventuele delen van het object waartoe geen toegang mogelijk was (zie VS 5.1). Indien de taxatie is opgesteld zonder de mogelijkheid een behoorlijke bezichtiging uit te voeren, moet de taxateur dat duidelijk maken (zie VS 2.4). In geval van een hertaxatie dient het rapport een eventuele overeenstemming dat verdere bezichtigingen niet noodzakelijk zijn, te vermelden (zie VS 2.5). Wanneer een substantieel aantal objecten wordt getaxeerd, is een algemene verklaring betreffende deze aspecten aanvaardbaar, mits deze niet misleidend is.
(m) De aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zijn oordeel baseert
Indien de taxatie is uitgevoerd zonder de informatie die normaal gesproken beschikbaar is bij de uitvoering van taxaties, moet de taxateur dat duidelijk maken. De taxateur moet in het rapport aangeven of (waar mogelijk) verificatie nodig is van informatie of uitgangspunten waarop de taxatie is gebaseerd, dan wel aangeven dat informatie die als wezenlijk wordt beschouwd, niet is geleverd. .
74
Indien dergelijke informatie of een dergelijk uitgangspunt wezenlijk is voor de vastgestelde waarde, moet de taxateur duidelijk maken dat men zich niet op de taxatie kan verlaten zolang verificatie niet heeft plaatsgevonden (zie VS 5.2). In geval van een hertaxatie dient een verklaring te worden opgenomen betreffende door de opdrachtgever gemelde wezenlijke veranderingen of betreffende het uitgangspunt dat zich geen wezenlijke veranderingen hebben voorgedaan. Taxateurs dienen tevens alle aanvullende informatie op te nemen waarover zij de beschikking hadden of die door hen werd vastgesteld en waarvan zij menen dat deze essentieel is voor de opdrachtgever om inzicht te krijgen in en baat te hebben bij de taxatie voor het doel waarvoor deze werd opgesteld. (n) Eventuele instemming met en beperkingen van publicatie
Wanneer een verklaring voor opname in een publicatie wordt vereist, dient deze te worden verstrekt als een afzonderlijk document dat aan het rapport kan worden gehecht (zie VS 6.12). Wanneer de taxateur een taxatie op basis van een bijzonder uitgangspunt heeft geleverd of is afgeweken van één van de taxatiestandaarden, moet een verklaring worden opgenomen van de strekking dat een gepubliceerd document niet naar het rapport mag verwijzen zonder tegelijkertijd te verwijzen naar het betreffende bijzondere uitgangspunt of de afwijking (zie VS 6.13).
(o) Eventuele beperkingen aan of uitsluiting van aansprakelijkheid jegens partijen anders dan de opdrachtgever
Voor sommige doelen kan het onmogelijk zijn aansprakelijkheid jegens derden uit te sluiten (zie Bijlage 2 punt (o)).
(p) Bevestiging dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met deze Standaarden
Deze verklaring moet ondubbelzinnig zijn, maar zij kan een verwijzing naar eventueel overeengekomen afwijkingen als genoemd bij punt (k) bevatten. Deze bevestiging moet een verklaring bevatten zoals wordt vereist op grond van VS 1.2.2. Er dient hierbij ook te worden verwezen naar verklaringen betreffende taxaties door andere taxateurs die in het rapport zijn opgenomen (zie VS 6.10).
Iedere beperking van de openbaarmaking van een taxatie die gebaseerd is op beperkte informatie of een beperkte opdracht, dient te worden opgenomen (zie VS 2.4).
Waar de taxatie aan de IVS moet voldoen, moet een verklaring opgenomen worden dat de RICS een taxatie die aan deze standaarden voldoet, beschouwt als zijnde IVS-conform. Bijlage 9 vergelijkt de twee standaarden, mocht het nodig zijn om conformiteit aan een specifieke IVS te bevestigen. (q) Een verklaring van de taxatiebenadering
Om de taxatie in context te begrijpen, moet het rapport de taxatiebenaderingen die aangenomen werden, de belangrijkste input die gebruikt werd en de belangrijkste redenen voor de conclusies aangeven. Dit vereiste is niet van toepassing als er in de opdrachtvoorwaarden specifiek afgesproken en opgenomen is dat een taxatierapport geleverd zou worden zonder beredenering of andere ondersteunende informatie.
75
(r) Een verklaring dat de taxateur over de kennis, de vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren
Deze verklaring kan beperkt blijven tot een bevestiging dat de taxateur actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Indien meer dan één taxateur van een bedrijf heeft bijgedragen aan de taxatie, dient te worden bevestigd dat voldaan is aan VS 1.6.4. Er hoeven geen bijzonderheden te worden vermeld. Als VS 6.10 van toepassing is, dient dit op een geëigende wijze openbaar te worden gemaakt.
(s) De vastgestelde waarden in cijfers en woorden
In de hoofdtekst van het rapport moet de vastgestelde waarde in woorden en in cijfers worden beschreven. Wanneer de taxatieopdracht een aantal objecten omvat die in verschillende categorieën vallen, is het normaal gesproken niet passend een totale taxatie van het geheel op te stellen, hoewel dat zal afhangen van het doel waarvoor de taxatie wordt verlangd. Indien de benoeming van de afzonderlijke objecten en hun waarden is opgenomen in (een) aan het rapport gehechte bijlage(n), moet in de hoofdtekst van het rapport een samenvatting van de waarden worden opgenomen. Indien zich wezenlijke veranderingen in de marktvoorwaarden of de omstandigheden van een object of portefeuille hebben voorgedaan in de periode tussen een eerdere taxatiedatum en de datum van het rapport, moet de taxateur dit onder de aandacht brengen. Het kan ook zorgvuldig zijn de aandacht van de opdrachtgever te vestigen op het feit dat waarden in de loop van de tijd veranderen en dat een op een bepaalde datum gegeven taxatie mogelijk niet geldig is op een eerdere of latere datum. “Negatieve waarden” moeten afzonderlijk worden vermeld en mogen niet worden verrekend met de positieve waarden van objecten (zie VS 6.8). Waar het van toepassing is om naar de taxatieonzekerheid te verwijzen, kunnen de richtlijnen in GN 1 en de RICS gebruikersgids ‘Reflecting uncertainty in valuations for investment purposes’ (2011), relevant zijn.
(t) Handtekening en datum van het rapport
Het rapport moet worden ondertekend door de persoon die daarvoor verantwoordelijkheid aanvaardt (zie VS 1.5). Een taxatie is de verantwoordelijkheid van een individuele taxateur. De RICS staat niet toe dat een taxatie gemaakt wordt door een ‘bedrijf’ zoals aangegeven in IVS 103 (a), maar het gebruik van de woorden ‘voor en namens’ is een acceptabele oplossing.
76
Bijlage 7 Voorbeelden van aanvaardbare gepubliceerde verwijzingen naar taxatierapporten 1
Inleiding
1.1 De volgende voorbeelden zijn alleen bedoeld ter illustratie van het gebruikelijke niveau van detail dat benodigd is. De taxateur moet de vereisten in VS 6.12 ‘Publicatieverklaring’ en Bijlage 6.1 (n) in acht nemen en een verklaring produceren die de omvang en het type van het te taxeren object weerspiegelt.
2
Taxaties door een extern taxateur
Taxaties onder IFRS
2.1 De objecten van het bedrijf werden op 31 december 2004 getaxeerd door een extern taxateur, Joe Smith, FRICS van Alpha Chartered Surveyors. De taxaties werden overeenkomstig de RICS Taxatiestandaarden (6e editie) en de International Valuation Standards (IVS) uitgevoerd. De taxatie van ieder object werd op basis van de Marktwaarde uitgevoerd op basis van de volgende uitgangspunten (invoegen wat van toepassing is):
- Voor objecten in eigendom en voor eigen gebruik: dat het object verkocht zou worden als onderdeel van het voortgezette bedrijf.
- Voor beleggingsobjecten: dat het object verkocht zou worden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten.
- Voor overgebleven objecten en objecten voor projectontwikkeling: dat het object leeg en in de huidige staat verkocht zou worden.
2.2 De opinie van de taxateur van de Marktwaarde was hoofdzakelijk gebaseerd op basis van (invoegen wat van toepassing is):
•
vergelijkbare recente markttransacties op marktconforme voorwaarden
• gecorrigeerde vervangingswaarde omdat de gespecialiseerde aard van het (on)roerend goed als gevolg heeft dat er geen markttransacties voorhanden zijn tenzij als onderdeel van het bedrijf of de entiteit • gebruikmakend van een schatting van het toekomstige potentiële netto-inkomen door gebruik van het object, omdat er door de gespecialiseerde aard geen marktbewijs voorhanden was 2.3 Vergelijkbaar commentaar kan mogelijk ook gebruikt worden voor de taxatie van installatie & apparatuur of mineraalhoudende grond. 2.4
Er moet een verklaring die overeenstemt met VS 1.9 toegevoegd worden.
3
Taxaties door een Intern taxateur
3.1 De gebruikte verklaringen zullen dezelfde zijn als voor de taxaties door een extern taxateur met de volgende variaties voor de eerste zin: De objecten van het bedrijf werden getaxeerd door een intern taxateur, Joe Smith, FRICS, “Chief Estates Surveyors” van het bedrijf per 31 december 2010.
77
De objecten van het bedrijf werden per 31 december 2010 getaxeerd door de directeuren in samenwerking met het eigen professioneel gekwalificeerde personeel van het bedrijf. 3.2
Waar toepasselijk, kan de volgende verklaring ook noodzakelijk zijn: Een representatieve steekproef van objecten werd ook getaxeerd op dezelfde basis door een extern taxateur, ABC, Chartered Surveyors, die bevestigde dat de voorgestelde waarden van het professioneel gekwalificeerde personeel van het bedrijf op een niveau liggen dat consistent is met hun eigen cijfers.
78
Bijlage 8 Toelichting van de European Mortgage Federation met betrekking tot de hypotheekwaarde 1
Inleiding
1.1 Deze Bijlage, bestaande uit de tekst van een toelichting die door de European Mortgage Federation is verstrekt, dient uitsluitend ter informatie. RICS is niet aansprakelijk voor de inhoud en de toelichting is niet bindend, noch goedgekeurd als richtlijn. Hypotheekwaarde 1.
De Hypotheekwaarde kan door financiële instellingen worden toegepast bij het verstrekken van leningen met vastgoed als onderpand. De Hypotheekwaarde vormt een duurzame waardebepaling op de lange termijn waarop interne beslissingen van de bank bij het besluitvormingsproces inzake kredietverlening (bijv. lening t.o.v. waarde, amortisatiestructuur, duur van lening) of bij risicobeheer worden gebaseerd.
2.
De Hypotheekwaarde maakt het eenvoudiger om te bepalen of een met een hypotheek bezwaard object voldoende waarde heeft om als onderpand voor een lening over een lange periode te dienen. Aangezien de Hypotheekwaarde bedoeld is om de waarde van een object over een langere periode te bepalen, is deze methode niet te vergelijken met andere taxatiemethodes waarbij een bepaalde Marktwaarde op een bepaalde datum wordt vastgesteld.
3.
Bovendien kan de Hypotheekwaarde op een aantal manieren als risicobeheersinstrument worden toegepast in verband met: –
kapitaalvoorschriften voor kredietinstellingen zoals uiteengezet in Basel I en II
–
het verstrekken van hypothecaire leningen door gedekte obligaties met vastgoed als onderpand
–
het ontwikkelen van producten voor de kapitaalmarkt waarbij vastgoed en als onderpand dienend vastgoed worden omgezet in verhandelbare producten (bijvoorbeeld effectenhypotheek).
4.
De gedetailleerde definitie van Hypotheekwaarde is in de wetgeving, Richtlijnen en eventuele landenspecifieke regelgeving vastgelegd.
5.
De Hypotheekwaarde wordt gevormd door de waarde van het object zoals bepaald door een taxateur die een zorgvuldige schatting maakt van de toekomstige verkoopbaarheid van het object op grond van de duurzame langetermijnaspecten van het object, de normale en plaatselijke marktomstandigheden, het huidige gebruik en eventuele alternatieve mogelijkheden om het object te gebruiken. Bij de bepaling van de Hypotheekwaarde dient geen rekening te worden gehouden met speculatieve elementen. De bepaling van de Hypotheekwaarde dient op een duidelijke en overzichtelijke manier te worden gedocumenteerd.
6.
Alle internationaal erkende taxatiemethodes kunnen worden toegepast bij de bepaling van de Hypotheekwaarde, afhankelijk van het soort object en de specifieke omstandigheden van de markt (historisch, juridisch enz.) waarin zich het object bevindt. De hiertoe behorende methodes zijn gebaseerd op: –
vergelijking
–
inkomsten
79
– 7.
gecorrigeerde vervangingswaarde
Wat de technische toepassing van de boven gegeven definitie betreft, dient de taxateur zich aan een aantal stappen te houden die erop gericht zijn om de volatiliteit van de markt op korte termijn of tijdelijke markttrends buiten beschouwing te houden om de geldigheid van de Hypotheekwaarde op de lange termijn te kunnen garanderen. De taxateur dient met de volgende belangrijke punten rekening te houden bij het bepalen van de Hypotheekwaarde van een object: –
De toekomstige verhandelbaarheid en verkoopbaarheid van het object dient zorgvuldig en voorzichtig te worden bepaald. De blik dient hierbij op de lange termijn te zijn gericht en de kortetermijnmarkt dient buiten beschouwing te worden gelaten.
–
In beginsel dient rekening te worden gehouden met de duurzame langetermijnaspecten van het object zoals de kwaliteit van de locatie, de constructie en de toewijzing van gebieden.
–
Wat de toe te passen duurzame opbrengst betreft, dient de berekening van de huurinkomsten te worden gebaseerd op langetermijntrends van de markt uit het verleden en het heden. Eventuele onzekere elementen van mogelijke toekomstige verhoogde opbrengsten dienen buiten beschouwing te worden gelaten.
–
Indien een kapitalisatievoet wordt toegepast, dient deze eveneens gebaseerd te zijn op langetermijntrends van de markt en dienen alle kortetermijnverwachtingen met betrekking tot rendement buiten beschouwing te worden gelaten.
–
De taxateur dient minimale afschrijvingspercentages te hanteren voor administratiekosten en kapitalisatie van huren.
–
Indien de Hypotheekwaarde wordt bepaald aan de hand van vergelijkende cijfers of gecorrigeerde vervangingswaarde, dient ervoor te worden gezorgd dat de vergelijkende cijfers duurzaam zijn door eventueel van toepassing zijnde reducties toe te passen, indien noodzakelijk.
–
De Hypotheekwaarde is in het algemeen gebaseerd op het huidige gebruik van het object. De Hypotheekwaarde mag slechts onder bepaalde omstandigheden worden berekend op basis van een beter alternatief gebruik, namelijk indien er een bewezen intentie is om het object te renoveren of het gebruik van het object te wijzigen.
–
Het juridische raamwerk voor de berekening van de Hypotheekwaarde wordt aangevuld door verdere eisen, bijvoorbeeld met betrekking tot het voldoen aan nationale normen, transparantie, inhoud en begrip van de taxatie.
80
8.
Er zijn belangrijke verschillen tussen Marktwaarde en Hypotheekwaarde: de Marktwaarde wordt internationaal gezien als de bepaling van de waarde van een object op een bepaald moment. Daarbij wordt de prijs geschat die een object op de datum van taxatie zou kunnen behalen, en wordt geen rekening gehouden met het feit dat deze waarde snel kan veranderen en dus niet meer actueel is. Bij het schatten van de Hypotheekwaarde daarentegen wordt een duurzame langetermijnwaarde bepaald, waarbij de geschiktheid van een object als zekerheid voor een hypothecaire lening wordt ingeschat, onafhankelijk van toekomstige schommelingen van de markt en op een stabielere basis. Hieruit resulteert een getal dat gewoonlijk lager ligt dan de Marktwaarde en derhalve marktschommelingen op de korte termijn kan absorberen en tegelijk een nauwkeurige afspiegeling vormt van de onderliggende langetermijntrend van de markt. © European Mortgage Federation 2006
81
Bijlage 9 Vergelijking tussen RICS Valuation – Professional Standards en de IVS 1
Inleiding
1.1 De nieuwe IVS is op 1 januari 2012 ingegaan en is in zowel de papieren als electronische versies van de RICS Valuation – Professional Standards bijgesloten. 1.2 IVS omvat:
IVS Definitions = Definities
IVS Framework = Raamwerk
General Standards = Algemene Standaarden
o
IVS 101 Scope of Work = Uit te voeren werk
o
IVS 102 Implementation = Implementatie
o
IVS 103 Reporting = Rapportage
Asset Standards = Objectstandaarden o
IVS 200 Businesses en business interests = Bedrijven en bedrijfsbelangen
o
IVS 210 Intangible assets = Immateriële activa
o
IVS 220 Plant and equipment = Installatie & Apparatuur
o
IVS 230 Real property interests = Vastgoedbelangen
o
IVS 233 Investment property under construction = Beleggingsobjecten in aanbouw
o
IVS 250 Financial instruments = Financiële instrumenten
1.3 Deze tabel geeft een gedetailleerde vergelijking tussen de IVS en deze editie van deze standaarden. IVS
Reb Book-equivalent en opmerkingen
IVS Definities = IVS Definitions
Waar in de Verklarende Woordenlijst termen zijn opgenomen die door IVS gedefiniëerd worden, wordt de IVS-definitie overgenomen.
Het IVS-raamwerk = The IVS Framework
Er is geen direct equivalent van het IVS raamwerk in deze standaarden. Het merendeel van de termen die beschreven worden zijn op verschillende locaties in deze standaarden te vinden. Zie het commentaar in VS 1.2.2 voor verdere informatie.
Taxatie en beoordeling = Valuation and Judgement
Er is geen specifieke verwijzing, maar de principes zijn in algemene zin in VS 1 opgenomen.
Onafhankelijkheid en objectiviteit = Independence and Objectivity
VS 1.7 t/m VS 1.9 bespreekt deze termen in meer detail.
Deskundigheid = Competence
VS 1.5 en VS 1.6 bespreken deze termen in meer detail.
82
Prijs, costen en waarde = Price, cost and Value
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
De markt = The Market
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
Marktactiviteit =Market Activity
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
Marktpartijen = Market Participants
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
Specifieke factoren van de entiteit = Entity Specific Factors
Geen specifieke verwijzing, maar het principe is verschillende commentaren en bijlagen weergegeven.
Accumulatie = Aggregation
De principes zijn in de herziene Bijlage 2.2.1(c) te vinden.
Basis van waarde = base of value
VS 3.1 omvat paragraaf 26–28 van het raamwerk.
Marktwaarde = market value
VS 3.2 omvat paragraaf 30–35 van het raamwerk.
Transactiekosten = Transaction Costs
Gedetailleerd beschreven in VS 3.2.
Investment value = Beleggingswaarde
Gedetailleerd beschreven in VS 3.4.
Fair value = Reëele waarde
Gedetailleerd beschreven in VS 3.5.
Special value = Bijzonder waarde
VS 3.2 omvat paragraaf 44–47 van het raamwerk.
Synergiewaarde = Synergistic Value
VS 3.2 omvat paragraaf 48 van het raamwerk
Uitgangspunten = assumptions
Gedetailleerd beschreven in Bijlage 3 ‘Uitgangspunten’ VS 2.2 en Bijlage 4 ‘Bijzondere uitgangspunten’.
Gedwongen verkoop = Forced Sales
Gedetailleerd beschreven in VS 2.3 ‘Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen’ en Bijlage 4, paragraaf 2.2 to 2.4.
Taxatiemethodes = Valuation Approaches
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
Marktbenadering = Market Approach
De definitie is in de Verklarende Woordenlijst opgenomen.
Inkomstenbenadering = Income Approach
De definitie is in de Verklarende Woordenlijst opgenomen.
Kostenbenadering = Cost Approach
De definitie is in de Verklarende Woordenlijst opgenomen.
83
Toepassingsmethoden = Methods of Application
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
Taxatieinput = Valuation Inputs
Geen specifieke verwijzing opgenomen.
Algemene Standaarden = General Standards IVS 101 – Uit te voeren werk = Scope of work
VS 2 en Bijlage 2 ‘Opdrachtvoorwaarden’ omvatten al het materiaal van deze standaard. Om ervoor te zorgen dat de IVS en de RICS-standaarden overeenkomen, worden eventuele wijzigingen in de RICS-standaarden in dit deel van de tabel beschreven.
(a) Identificatie en status van de taxateur = Identification and status of the valuer
Gedetailleerd beschreven in (i) VS 2.1(i) en het is herzien om verwijzing naar de identiteit van de taxateur op te nemen. Gedetailleerd beschreven in (ii) VS 2.1(h) en VS 1.7. Gedetailleerd beschreven in (iii) VS 1.7 to VS 1.9. Gedetailleerd beschreven in (iv) VS 1.6 en VS 2.1(q). NB: RICS staat niet toe dat de taxateur ‘een individueel bedrijf’ is, zoals aangegeven in paragraaf 2(a) t/m (i) van IVS 101.
(b) Benoeming van de opdrachtgever en andere beoogde gebruikers = Identification of the client and any other intended users
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(a).
(c) Doel van de taxatie = Purpose of the valuation
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(b).
(d) Onderwerp van de taxatie = Identification of the asset or liability to be valued
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1 (c)–(d) en Bijlage 2. Er zijn kleine wijzigingen aangebracht, zodat het commentaar in de bijlage naar ‘asset’ (actief) verwijst in plaats van ‘property’ (object), waar dat van toepassing is.
(e) Basis van waarde = base of value
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(f).
(f) Taxatiedatum = Valuation date
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(g).
(g) Omvang van de onderzoeken = Extent of investigation
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(l), VS 5.1 en VS 5.2.
(h) Aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert =
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(m) en VS 2.4.
84
Nature en source of information to be relied upon (i) Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten = Assumptions and Special Assumptions
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1 (k), Bijlage 3 en Bijlage 4.
(j) Beperkingen in gebruik, distributie of publicatie = Restrictions on use, distribution or publication
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(n)–(o).
(k) Bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met IVS = Confirmation that the valuation will be undertaken in accordance with the IVS
Gedetailleerd beschreven in VS 2.1(p). Als de taxatie conform IVS moet worden uitgevoerd, moet een verklaring opgenomen worden dat navolging van de RICS-standaarden ook navolging van IVS inhoudt.
(l) Beschrijving van het rapport = Description of report
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1.2 en VS 6.2.
IVS 102 – Implementatie = Implementation Onderzoeken = Investigations
Gedetailleerd beschreven in VS 5.
Taxatiemethodes = Valuation approaches
Dit principe is weergegeven in Bijlage 6.1.1(q).
Taxatiedossier = Valuation record
Gedetailleerd beschreven in VS 5.1.8.
IVS 103 – Rapportage = Reporting
VS 6 en Bijlage 6, Rapportage, omvat all het materiaal van deze standaard. Om ervoor te zorgen dat de standaarden hetzelfde zijn, worden eventuele wijzigingen in de RICS-standaarden in dit deel van de tabel beschreven.
(a) Benoeming en status van de taxateur = Identification and status of the valuer
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(h), (i), (p) en (r).
(b) Benoeming van de opdrachtgever en andere beoogde gebruikers = Identification of the client en any other intended users
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(a).
(c) Doel van de taxatie = Purpose of the valuation
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(b).
(d) Onderwerp van de taxatie = Identification of the
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(c)–(e).
85
asset or liability to be valued (e) Basis van waarde =basis of value
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(f) en VS 6.3.
(f) Taxatiedatum = Valuation date
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(g).
(g) Omvang van de onderzoeken = Extent of investigation
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(l).
(h) Aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert = Nature en source of information to be relied upon
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(m).
(i) Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten = Assumptions and Special Assumptions
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(k) en VS 6.4.
(j) Beperkingen in gebruik, distributie of publicatie = Restrictions on use, distribution or publication
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(n)–(o).
(k) Bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met IVS =Confirmation that the valuation will be undertaken in accordance with the IVS
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(p).
(l) Taxatiemethode en argumenten hiervoor = valuation approach en reasoning
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(q).
(m) Bedrag van de taxatie(s) = amount of the valuation or valuations
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(s).
(n) Taxatierapportdatum = date of the valuation report
Gedetailleerd beschreven in VS 6.1(t).
Gebeurtenissen na afloop van de taxatie = Post valuation date events
Gedetailleerd beschreven in Bijlage 6, section 1(s).
Objectstandaarden = Asset Standards IVS 200 – Bedrijven en bedrijfsbelangen = Businesses
Geen verwijzing in deze standaarden opgenomen.
86
en business interests IVS 210 – Immateriële objecten = Intangible assets
Geen verwijzing in deze standaarden opgenomen.
IVS 220 – Installatie en apparatuur = Plant en equipment
Gedetailleerd beschreven in GN 5.
IVS 230- Vastgoedbelangen = Real property interests
Geen verwijzing in deze standaarden opgenomen.
IVS 233 – Beleggingsobject in aanbouw = Investment property under construction
Geen verwijzing in deze standaarden opgenomen.
IVS 250 – Financiële instrumenten = Financial instruments
Geen verwijzing in deze standaarden opgenomen.
Toepassingen van taxaties = Valuation applications IVS 300 – Taxaties voor jaarrekeningen; en Bijlage – Taxatie van objecten, installaties en apparatuur in de publieke sector = Valuations for financial reporting; en Annexe – Valuations of property, plant en equipment in the public sector
Gedetailleerd beschreven in VS 4.1 en VS 4.3.
IVS 310 – Taxatie van objectbelangen voor de zekerstelling van leningen = Valuations of property interests for secured lending
Gedetailleerd beschreven in VS 4.2 en Bijlage 5.
87
Richtlijnen GN 1 1
Taxatiezekerheid Inleiding
1.1 Het doel van deze richtlijn is om ‘best practice’ aan te moedigen in taxatierapporten, met specifieke verwijzing naar de hoeveelheid onzekerheid en risico die eraan verbonden zijn. 1.2 Alle taxaties zijn professionele opinies gebaseerd op een vermelde basis, gekoppeld met eventuele toepasselijke uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten (zie VS 3.1). Een taxatie is geen feit, het is een schatting. De mate van subjectiviteit zal onvermijdelijk variëren, alsook de mate van zekerheid (dat wil zeggen, de waarschijnlijkheid dat de opinie van de taxateur over de Marktwaarde precies overeen komt met de prijs die bij een feitelijke verkoop op de taxatiedatum gerealiseerd wordt). Om ervoor te zorgen dat de gebruiker de taxatie begrijpt en vertrouwt, is transparantie in de taxatiemethode nodig en een adequate uitleg van alle factoren die van invloed zijn op de taxatie. 1.3 In sommige gevallen kan het voor het begrijpen van de taxatie handig, zoniet essentieel, zijn om ondersteunend materiaal, een uitleg van de gebruikte methode en de marktcontext bij te sluiten. Zulk commentaar, context en uitleg is niet in alle gevallen vereist. Maar taxateurs moeten de levering van zulk ondersteunend advies zien als een manier om de gebruiker groter vertrouwen te geven in de taxatie. 1.4 Taxateurs moeten een advies van de strekking dat zij minder vertrouwen in de taxatie hebben dan gewoonlijk, niet als een zwaktebod beschouwen. Het is juist zo dat dit, indien het niet vestigen van de aandacht op een dergelijke onzekerheid een opdrachtgever de indruk zou geven dat hij meer waarde aan de taxatieopinie kon hechten dan gerechtvaardigd was, het rapport een onjuiste indruk zou geven, wat in strijd is met het algemeen vereiste in VS 6.1.
2
Situaties die de taxatiezekerheid kunnen beïnvloeden
2.1 De onderstaande lijst, die niet uitputtend is, geeft voorbeelden van situaties die een effect op de mate van zekerheid en vertrouwen hebben bij een taxatieopinie:
- Status van de taxateur
- Inherente onzekerheid
- Beperkingen gesteld aan de inlichtingeninwinning of aan de geleverde informatie
- Liquiditeit en activiteit op de markt
- Marktinstabiliteit.
Status van de taxateur 2.2 De accuratesse en relevantie van de beoordelingen die nodig zijn voor een taxatie zijn afhankelijk van de deskundigheid en ervaring van de persoon die de beoordelingen uitvoert. Het vertrouwen in deze beoordelingen is ook gerelateerd aan de onafhankelijkheid van de taxateur. VS 1.5 t/m VS 1.9 geven de criteria voor de kwalificatie en onafhankelijkheid van de taxateur, en VS 6.1 vereist bevestiging in het rapport dat de taxateur voldoende ervaring heeft en dat er geen sprake van belangenverstrengeling is.
Inherente onzekerheid
88
2.3 Het object zelf kan specifieke kenmerken hebben die het voor de taxateur moeilijk maken om een opinie over de waarschijnlijke waarde te vormen. Het kan bijvoorbeeld een ongebruikelijk of uniek object zijn. Ook de kwantificatie van een aanzienlijke “hope value”, gerelateerd aan een potentiële bouwvergunning of de aanwezigheid van een koper met een bijzonder belang, is in hoge mate afhankelijk van de gehanteerde uitgangspunten.
Beperkingen gesteld aan de inlichtingeninwinning of aan de geleverde informatie 2.4 Wanneer de voor de taxateur beschikbare informatie begrensd of beperkt is, door de opdrachtgever of door de omstandigheden van de taxatie, kan aan de taxatie minder zekerheid worden ontleend dan anders het geval zou zijn. VS 6.1 (m) vereist dat de informatiebronnen vermeld worden en dat de aandacht gevestigd wordt op eventuele beperkingen.
Liquiditeit en activiteit op de markt 2.5 Markten die inactief zijn met lage liquiditeit leveren minder informatie en empirisch bewijs voor taxaties. In zulke gevallen moet de taxateur expliciet en zo transparant mogelijk aangeven in welke mate de conclusie subjectief tot stand gekomen is. In liquide en goedfunctioneerde markten moet de taxateur aangeven dat er voldoende empirisch bewijs is om de getrokken conclusies te ondersteunen.
Marktinstabiliteit 2.6 Markten kunnen verstoord worden door onvoorziene financiële, macro-economische, wettelijke, politieke of zelfs natuurlijke crises. Als de taxatiedatum valt tijdens, of direct volgend op, zo’n crisis kan er verminderde mate van zekerheid aan de taxatie verbonden zijn, vanwege inconsequente, of gebrek aan, empirische gegevens, of omdat de taxateur met ongebruikelijke omstandigheden te maken krijgt om een oordeel rond te vormen. Zulke situaties kunnen zeer moeilijk zijn voor taxateurs. Hoewel taxateurs in deze omstandigheden toch tot een opinie moeten kunnen komen, is het belangrijk dat de context van de opinie duidelijk beschreven wordt.
3
Rapportage
3.1 VS 6.1 stelt dat het taxatierapport niet misleidend mag zijn en geen onjuiste indruk mag geven. De taxateur moet de aandacht vestigen, en commentaar geven, op zaken die de zekerheid van de taxatie beïnvloeden. De diepgang van dat commentaar zal variëren, afhankelijk van het doel van de taxatie en het formaat van het rapport dat met de cliënt afgesproken is.
3.2 Waar van toepassing, zou de taxateur zou ook moeten overwegen of bijzondere uitgangspunten en gevoeligheidsanalyse van toepassing zijn, en een volledige en duidelijke uitleg geven waarom deze punten opgenomen zijn.
Gebruik van bijzondere uitgangspunten: Wanneer de taxateur redelijkerwijze kan voorzien dat zich onder verschillende omstandigheden verschillende waarden zullen voordoen, kan de taxateur met de cliënt bespreken of alternatieve taxaties toegepast zouden moeten worden op basis van bijzondere uitgangspunten waarin die verschillende omstandigheden tot uitdrukking worden gebracht. Maar het is belangrijk om de vereisten van VS 2.2 in acht te nemen, waar staat dat bijzondere uitgangspunten alleen mogen worden gebruikt als ze worden gezien als realistisch, relevant en van toepassing op de omstandigheden van de taxatie.
Gevoeligheidsanalyse: Mochten er zaken zijn die een wezenlijke invloed op de zekerheid van de taxatie kunnen hebben, dan kan het verstandig zijn een gevoeligheidsanalyse te leveren om te illustreren welk gevolg veranderingen in die variabelen op de gerapporteerde taxatie kunnen hebben.
89
3.3 Normaal gezien is het niet acceptabel om in een taxatierapport een standaard voorbehoud op te nemen over de taxatiezekerheid. De mate waarin een opinie onzeker is, is voor elke taxatie uniek en het gebruik van een standaard clausule zou de autoriteit van het advies naar beneden halen of in twijfel trekken. De taak is om een gezaghebbend en weloverwogen professioneel advies te geven in het rapport. Zaken die de mate van zekerheid beïnvloeden, moeten in deze context vermeld worden. 3.4 Tenzij er specifiek om gevraagd wordt, is het uitdrukken van waardes binnen een bepaald bereik geen goede werkwijze. In de meeste gevallen moet de taxateur een enkel cijfer geven. Het gebruik van kwalificerende woorden zoals ”in de buurt van” is normaal gesproken niet van toepassing of onvoldoende om de wezenlijke onzekerheid zonder verdere uitleg over te brengen. Waar zich onder verschillende omstandigheden verschillende waarden zullen voordoen, heeft het de voorkeur om deze aan te geven met vermelding van bijzondere uitgangspunten. 3.5 Als een wiskundige mate van onzekerheid in het rapport is opgenomen, moet de gebruikte methode of het gebruikte model adequaat uitgelegd worden, waarbij eventuele beperkingen voldoende uitgelicht moeten worden.
90
GN 2 1
Taxaties van bedrijfgerelateerde objecten Inleiding
1.1 Bepaalde objecten worden getaxeerd met behulp van de winstbenadering (ook wel: inkomstenbenadering). Deze richtlijn geeft de beginselen weer van deze taxatiemethode, maar het is geen gedetaileerde beschrijving van de taxatiemethode: die kan variëren per object dat getaxeerd wordt. 1.2
Deze richtlijn is wereldwijd van toepassing.
1.3 Deze richtlijn behandelt alleen de taxatie van een individueel object dat op basis van het handelspotentieel getaxeerd wordt. Taxatie van bedrijven wordt in een andere richtlijn behandeld. 1.4 Bepaalde objecten worden normaal gezien gekocht en verkocht op basis van hun handelspotentieel. Voorbeelden van dit soort objecten zijn hotels, cafés en bars, restaurants, nachtclubs, casino’s, bioscopen en theaters, en andere soorten horeca. Het essentiële kenmerk van deze categorie objecten is dat ze ontworpen of aangepast zijn voor een specifiek gebruik en dat het gebrek aan flexibiliteit die dit met zich meebrengt veelal betekent dat de waarde van het object direct gelinkt is aan de winst die een eigenaar kan halen uit het gebruik ervan. De waarde geeft dus het handelspotentieel van het object weer. Dit staat tegenover de algemene objecten die voor vele verschillende bedrijfssituaties gebruikt kunnen worden, zoals een normaal kantoor, fabriek of winkel. 1.5 Taxateurs die aan taxaties voor bedrijfsgerelateerde objecten werken zijn meestal gespecialiseerd in een bepaalde sector, omdat kennis van de operationele aspecten van de objectietaxatie, en van de sector in het algemeen, van fundamenteel belang zijn bij het begrijpen van markttransacties en de analyse die hierbij nodig is. 1.6 Vergelijkbare informatie kan uit vele verschillende bronnen komen, niet alleen van bewijs uit andere transacties. Er kan ook informatie gehaald worden uit verschillende operationele entiteiten voor wat betreft de aparte onderdelen van de winsttaxatie. 1.7 Taxateurs moeten in hun rapport benadrukken dat de taxatie bereikt is op basis van het handelspotentieel en moeten verwijzen naar de feitelijke winst die behaald werd. Als het handelspotentieel en/of de behaalde winst afwijken, dan kan dat tot een verandering in de gerapporteerde waarde leiden (zie GN 1, Taxatiezekerheid). 1.8 Deze richtlijnen hebben als uitgangspunt dat het huidige bedrijfsgerelateerde gebruik van het object wordt voortgezet. In gevallen waar het duidelijk is dat het object geschikt is voor een alternatief gebruik dat van hogere waarde is, moet een opmerking hierover in het rapport opgenomen worden. In het geval dat zo’n alternatieve optie voor gebruik wordt aangegeven, moet dit vergezeld gaan met een toelichting dat er bij de taxatie geen rekening gehouden is met de kosten van bedrijfssluiting of verstoring van het bedrijf of met enige andere kosten die gepaard gaan met het realiseren van deze waarde.
2
Termen die in deze richtlijn worden gebruikt
2.1 De termen in deze richtlijn kunnen een andere betekenis hebben dan wanneer deze door andere professionele adviseurs gebruikt worden.
Gecorrigeerde nettowinst 2.2 Beoordeling van taxateur over de nettowinst van een entiteit die momenteel nog handelt. De nettowinst is te zien in de boeken na correctie voor ongebruikelijke en eenmalige uitgaven, financiële kosten en waardevermindering van het object zelf, alsmede 91
huur waar van toepassing. Het gaat over de bestaande operationele entiteit en geeft de taxateur een richtlijn voor het beoordelen van een redelijk niveau van winstgevendheid die haalbaar is en gehandhaafd kan worden.
Omzet voor aftrek van rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA) 2.3 Een term die te maken heeft met de werkelijke actieve entiteit en die kan afwijken van de schatting van de redelijk haalbare omzet die de taxateur gemaakt heeft.
Redelijke niveau van winstgevendheid dat haalbaar is en behouden kan blijven (FMOP) 2.4 Het niveau van winstgevendheid, voor waardevermindering en financieringskosten die met het object zelf te maken hebben (en huur als er een huurovereenkomst is), dat een redelijk efficiënte exploitant (REO) kan verwachten van de redelijk haalbare omzet (FMT) gebaseerd op een beoordeling van het oogpunt van de markt over de potentiële inkomsten van het object. Het moet alle kosten en uitgaven omvatten die een redelijk efficiënte exploitant zou hebben en een redelijk jaarlijks bedrag voor periodieke uitgaven, zoals inrichting, renovatie en vervanging van de handelsinventaris.
Redelijk haalbare omzet (FMT) 2.5 Het handelsniveau dat een redelijk efficiënte exploitant (REO) kan verwachten te bereiken met als uitgangspunt dat het object voldoende uitgerust, in goede staat en ingericht is.
Markthuur 2.6 Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Waar de markthuur aangegeven wordt, moeten de toepasselijke huurvoorwaarden die het weergeeft ook vermeld worden.
Marktwaarde 2.7 Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Operationele entiteit
2.8
Omvat gewoonlijk:
- het wettige belang in de grond en gebouwen
- de handelsinventaris, wat gewoonlijk de bedrijfsinrichting, inventaris, meubilair en apparatuur omvat
- de marktperceptie van het handelspotentieel, tezamen met een veronderstelde mogelijkheid om licenties, instemmingsbewijzen, certificaten en vergunningen te verkrijgen en te verlengen.
Verbruiksgoederen en beschikbare voorraad worden normaal gesproken uitgesloten.
Persoonlijke goodwill (van de huidige exploitant)
92
2.9 De waarde van de winst die boven de marktverwachting gegenereerd wordt en die bij verkoop van het gespecialiseerde handelsobject verloren gaat, samen met de financiële factoren die specifiek gerelateerd zijn aan de huidige exploitant van het bedrijf, zoals belasting, afschrijvingsprotocol, leningskosten en het kapitaal geïnvesteerd in het bedrijf.
Redelijk efficiënte exploitant (REO) 2.10 Een concept waarbij de taxateur aanneemt dat de marktdeelnemers competente exploitanten zijn die op een efficiënte manier handelen voor een bedrijf dat in dat object gevoerd wordt. Het omvat een schatting van handelspotentieel en niet van het concrete handelsniveau onder de huidige eigenaar, en persoonlijke goodwill wordt uitgesloten.
Huurderskapitaal 2.11 Kan bijvoorbeeld alle verbruiksgoederen, aankoop van de inventaris, voorraad en werkkapitaal omvatten.
Bedrijfsgerelateerde objecten 2.12 Een vastgoedobject dat ontworpen is voor een speciek bedrijf, waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.
Handelspotentieel 2.13 In de context van de taxatie van het object, de hoeveelheid winst die een redelijk efficiënte exploitant kan verwachten te behalen bij ingebruikname van het object. Dit kan hoger of lager zijn dan de recente handelsgeschiedenis van het object. Het omvat een reeks factoren, zoals de lokatie, het ontwerp en karakter, hoeveelheid aanpassingen en de handelsgeschiedenis van het object binnen de heersende marktomstandigheden die inherent zijn aan het object.
3
De winsttaxatie-methode
3.1
Taxatie op basis van de winst omvat de volgende stappen:
Stap 1: Een beoordeling van de redelijk haalbare omzet (FMT) die voor dit object door een redelijk efficiënte exploitant (REO) behaald moet kunnen worden. Stap 2: Waar van toepassing, wordt een beoordeling gemaakt van de potentiële brutowinst, gebaseerd op de redelijk haalbare omzet (FMT). Stap 3: Beoordeling van een redelijke niveau van winstgevendheid dat haalbaar is en behouden kan blijven (FMOP). De kosten en voorbehouden die in de beoordeling gebruikt worden, moeten die van een redelijk efficiënte exploitant (REO) weergeven – d.w.z. de meest waarschijnlijk koper, of exploitant, van het object als het op de markt aangeboden zou worden. Stap 4: a)
Om de Marktwaarde van het object te bepalen wordt een redelijk niveau van winstgevendheid dat haalbaar is en behouden kan blijven (FMOP) gekapitaliseerd tegen het juiste rendementsniveau dat de risico’s en voordelen van het object en het handelspotentieel weerspiegelt. Bewijsmateriaal van relevante, vergelijkbare markttransacties moet worden geanalyseerd en toegepast.
93
b)
Bij het vaststellen van de Marktwaarde kan de taxateur besluiten dat een nieuwe exploitant de verwachting zal hebben het handelspotentieel te verhogen door aanpassingen of verbeteringen aan te brengen. Dit zal impliciet zijn binnen de schatting van de taxateur van de redelijk haalbare omzet (FMT) bij stap 1. In zulke gevallen wordt een toepasselijke vermindering tegen het cijfer uit stap 4 gezet, om de kosten weer te geven voor het afronden van de aanpassingen of verbeteringen en de vertraging in het behalen van de redelijk haalbare omzet (FMT). Als er onderhoud aan en/of inrichting voor het object nodig is om voor de redelijk efficiënte exploitant (REO) de redelijk haalbare omzet (FMT) mogelijk te maken, dan moet een toepasselijk bedrag van het cijfer in stap 4(a) afgetrokken worden om de kosten van de reparatie en inrichting te weerspiegelen.
c)
Om de markthuur voor een nieuw huurcontract te bepalen, moet bij de te betalen huur op basis van huurherziening of de redelijkheid dat de werkelijke huur ook werkelijk ingaat (met name wanneer het om een beleggingstaxatie gaat) een bedrag afgetrokken worden van het redelijke niveau van winstgevendheid dat haalbaar is en behouden kan blijven (FMOP) om rente op het kapitaal dat de huurder in de operationele entiteit heeft vastgelegd weer te geven, zoals de kosten van de handelsinventaris, voorraad en werkkapitaal. Het resulterende bedrag wordt de verdeelbare balans genoemd. Dit wordt tussen de eigenaar en de huurder verdeeld, in het kader van hun respectievelijke risico’s en verdiensten, waarbij het deel van de eigenaar de jaarlijkse huur weergeeft.
3.2 Bepaalde uitgebreidere of meer gedetailleerde aanpakken van de winsttaxatiemethode kunnen van toepassing zijn, met name voor sommige grotere of complexe bedrijfsgerelateerde objecten. Het gebruik van de netto-contante-waarde-methode en verschillende inkomstenbronnen kan overwogen worden. Deze kennis zal helpen bij het analyseren en bekijken van het huidige en historische handelsresultaat, alsmede bij prognoses die verbetering of verslechtering van de werkelijke handel kunnen laten zien. Dit kan helpen om een opinie te vormen over de FMT en de FMOP die waarschijnlijk geacht worden voor een waarschijnlijke koper of een REO. 3.3 Het is belangrijk dat de taxateur regelmatig betrokken is bij de relevant markt voor de objectklasse, omdat praktische kennis van de factoren die die markt beïnvloeden noodzakelijk is. 3.4 Bij het voorbereiden van een taxatie van bedrijfsgerelateerde objecten is het van essentieel belang dat de taxateur het cumulatieve resultaat van de verschillende stappen van het taxatieproces beschouwt. De taxatie moet gezien worden als een product dat de algemene ervaring en kennis van de markt van de taxateur in acht neemt.
4
Taxatie bijzondere uitgangspunten
4.1 Bedrijfsgerelateerde objecten zullen gewoonlijk getaxeerd worden op Marktwaarde of markthuur, maar taxateur worden vaak gevraagd om een taxatie te leveren op basis van bijzondere uitgangspunten. Typische bijzondere uitgangspunten zijn: a)
het uitgangspunt dat het bedrijf niet langer handelt en er geen stukken betreffende de handel beschikbaar zijn voor kandidaat-kopers of huurders
b)
zie (a) maar ook met de aanneme dat de handelsinventaris niet meer aanwezig is
c)
het uitgangspunt van een volledig uitgeruste operationele entiteit die nog moet beginnen met handelen
94
d)
5
behoudens de beschreven handelsprognoses – op aanname dat deze bewezen zijn. Dit is van toepassing bij projectontwikkeling van objecten.
Taxatiemethode van een volledig uitgeruste operationele entiteit
5.1 De taxatie van een bedrijfsgerelateerd object veronderstelt noodzakelijkerwijs dat de transactie het belang in het object betreft tezamen met alle apparatuur die vereist is om het bedrijf voort te zetten (d.w.z dat het bedrijf “volledig uitgerust” is). 5.2 Men moet er echter op bedacht zijn dat dit uitgangspunt niet noodzakelijkerwijs betekent dat alle apparatuur in de taxatie moet worden betrokken. Bijvoorbeeld sommige apparatuur kan eigendom zijn van derden en derhalve geen deel uitmaken van het te taxeren belang. Ieder uitgangspunt over de bedrijfsinventaris die in de taxatie opgenomen wordt, moet duidelijk in het rapport beschreven worden. 5.3 Wanneer activa die essentieel zijn voor de exploitatie van de entiteit, een andere eigenaar hebben dan de grond en de gebouwen of onderworpen zijn aan afzonderlijke financieringshuur of financieringskosten, kan het noodzakelijk zijn een uitgangspunt te hanteren dat de eigenaren of economische eigenaren van een eventuele hypotheek instemmen met de overdracht van het actief als deel van de verkoop van de operationele entiteit. Indien niet zeker is dat een dergelijk uitgangspunt kan worden gehanteerd, moet de taxateur zorgvuldig overwegen en in het rapport uitleggen welke potentiële invloed het niet beschikbaar zijn van de betreffende activa voor een koper van de entiteit op de taxatie heeft 5.4 Als bedrijfsgerelateerde objecten verkocht of verhuurd worden als volledig uitgeruste operationele entiteiten, dan moet de eigenaar of exploitant normaal gezien de licenties en andere wettelijke gedoogbeschikkingen vernieuwen en bepaalde certificaten en vergunningen overnemen. Als de taxateur een ander uitgangspunt aanneemt, dan moet dit duidelijk aangegeven worden als een bijzonder uitgangspunt. 5.5 Waar mogelijk dient de taxateur de aan het object gerelateerde licenties, goedkeuringen, instemmingsbewijzen, vergunningen en certificaten te inspecteren. Indien dat niet mogelijk is, moeten de gehanteerde uitgangspunten in het rapport worden benoemd, tezamen met de aanbeveling aan de juristen van de opdrachtgever het bestaan van de bovengenoemde documenten te verifiëren.
Handelspotentieel vaststellen 5.6 De taxateur dient onderscheid te maken tussen de Marktwaarde van een operationele entiteit en de waarde ervan voor een bepaalde exploitant. De exploitant ontleent waarde aan de actuele en potentiële nettowinst uit exploitatie van de operationele entiteit in de gekozen vorm. Hoewel de huidige exploitant een potentiële bieder in de markt kan zijn, moet de taxateur inzicht hebben in de vereisten en de realiseerbare winsten van alle andere potentiële bieders en de dynamiek van de open markt om tot een opinie over waarde te kunnen komen. 5.7 Een bedrijfsgerelateerd object wordt als individuele handelsentiteit gezien en wordt doorgaans getaxeerd op het uitgangspunt dat het bedrijf voortgezet wordt. 5.8 Bij de beoordeling van het handelspotentieel dient de taxateur die omzet en kosten die uitsluitend worden toegeschreven aan de persoonlijke omstandigheden, vaardigheden, expertise, reputatie en/of merknaam van een huidige exploitant, buiten beschouwing te laten. Daarentegen dient de taxateur al het handelspotentieel in aanmerking te nemen dat kan worden gerealiseerd onder leiding van een redelijk efficiënte exploitant die het bedrijf overneemt op de taxatiedatum.
95
5.9 Wanneer de taxateur objecten taxeert onder verwijzing naar het handelspotentieel, dient hij de winstgevendheid te vergelijken met vergelijkbare typen en stijlen van exploitatie. Daarom is een goede kennis van het winstgevend vermogen van deze objecttypen, en hoe ze zich onderling verhouden, onontbeerlijk. Taxateurs van bedrijfsgerelateerde objecten moeten dit testen via verwijzingen naar markttransacties en vergelijkbare bedrijfsgerelateerde objecten, om te zien of de huidige handel de redelijk haalbare omzet in de huidige marktomstandigheden weergeeft. Het is mogelijk dat de huidige bedrijfsboekhouding (indien beschikbaar) van het te taxeren object en vergelijkbare objecten aangepast moeten worden om de omstandigheden van een redelijk efficiënte exploitant weer te geven. 5.10 Voor veel commerciële entiteiten vindt overdracht van een going concern plaats via de verkoop van een belang in objecten op eigen grond of op grond in erfpacht. Dergelijk bewijs van een transactie kan worden gebruikt bij de taxatie van bedrijfsgerelateerd objecten zolang de taxateur in staat is de waarde buiten beschouwing te laten van de verscheidene onderdelen van de transactie die niet relevant zijn voor de taxatie van een bedrijfsgerelateerd object, bijvoorbeeld voorraad, verbruiksmaterialen, contant geld en immateriële activa (merknamen of contracten die niet beschikbaar zijn voor een redelijk efficiënte exploitant). 5.11 Nieuwe concurrenten kunnen een dramatisch effect op de winstgevendheid en dus waarde hebben. De taxateur moet zich bewust zijn van de invloed van de huidige en verwachte concurrentieniveaus, en indien een aanmerkelijke verandering in die niveaus wordt verwacht, dient hij dit duidelijk aan te geven in het rapport en het algemene effect dat dit op de winstgevendheid en waarde zou kunnen hebben, te bespreken. 5.12 Externe factoren, zoals de aanleg van een nieuwe weg of aanpassingen van relevante wetgeving, kunnen ook leiden tot een zeer aanzienlijk effect op de waarde van het getaxeerde bedrijfsgerelateerde object met betrekking tot het handelspotentieel daarvan. 5.13 Waar de intentie is om de kosten van aankoop in de taxatie weer te geven (normaal gezien in geval van taxatie voor beleggingsdoeleinden) moet de normale marktbenadering aangenomen worden en relevant commentaar in het rapport opgenomen worden. 5.14 Wanneer het object in bedrijf is en het bedrijf naar verwachting wordt voortgezet, moet de taxatie als volgt gerapporteerd worden: Marktwaarde [of markthuur] als volledig uitgerust operationele entiteit, met betrekking tot het handelspotentieel, afhankelijk van eventuele vastgestelde uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten… [die duidelijk omschreven moeten worden].
6
Taxatiemethode van een gestaakt bedrijf
6.1 Het taxatieproces van een gestaakt bedrijf is hetzelfde als beschreven in sectie 5, maar als het object leegstaat na staking van het bedrijf of indien het een nieuw object betreft zonder over te dragen bestaand bedrijf, worden andere uitgangspunten gebruikt om dit te beschrijven. Zo is uit een leeg object waarschijnlijk alle of veel bedrijfsapparatuur verwijderd (of bij een nieuw object is de bedrijfsapparatuur nog niet geïnstalleerd), doch kan het object nog steeds worden getaxeerd met inachtneming van het handelspotentieel ervan. 6.2 De sluiting van een operationele entiteit en de verwijdering van sommige of alle bedrijfsapparatuur kan een belangrijke invloed op de waarde van het object hebben. Het is daarom vaak passend de waarde uit te drukken op basis van een of meer bijzondere uitgangspunten en tevens als afspiegeling van de status quo. Dit is vaak een vereiste 96
wanneer een geldgever geadviseerd wordt over de waarde van een bedrijfsgerelateerd object met het oog op zekerstelling voor een lening. De verschillen zouden bijvoorbeeld een afspiegeling vormen van de kosten en de tijd die gemoeid zijn met de aanschaf en het installeren van de handelsinventaris, nieuwe licenties verkrijgen, personeel aannemen en de redelijk haalbare omzet te bereiken. 6.3
Als het object leegstaat, moet de taxatie gerapporteerd worden als:
Marktwaarde [of markthuur] van het lege object met betrekking tot het handelspontentieel, afhankelijk van de volgende bijzondere uitgangspunten … [die duidelijk omschreven moeten worden].
7
Toewijzing (of toedeling)
7.1 De taxateur moet wellicht, of kan gevraagd worden om, een indicatieve toedeling van een taxatie of een transactieprijs te geven voor:
- een vergelijkbaarheidsanalyse
- opname in jaarrekeningen conform de boekhoudkundige standaarden die van toepassing zijn
- zekerstelling van een lening
- belastingdoeleinden.
7.2 aan:
- het land en de gebouwen die het handelspotentieel weergeven
- de bedrijfsinventaris.
7.3 Bij toedeling van een transactiebedrag moet de taxateur zorgvuldig te werk gaan, met name wanneer voor de verkoop aandelen in een naamloze vennootschap overdragen worden, omdat de transactie het volgende kan weergeven (in aanvulling op de lijst in paragraaf 7.2):
- de bedrijfsvoorraad, verbruiksmateriaal en contant geld
- immateriële activa
- passiva, zoals salarissen, belastingen, schuld, enz.
Toedeling van de Marktwaarde op deze manier is normaal gezien gerelateerd
7.4 Toedeling voor belastingdoeleinden moet volgens bepaalde wetgeving gebeuren en valt buiten het bereik van deze richtlijn.
8
Taxaties voor beleggingsdoeleinden
8.1 De basisaanpak voor beleggingstaxaties van bedrijfsgerelateerde objecten is hetzelfde als voor alle andere objectcategoriën. Als de belegging een portefeuille of groep objecten is, is GN 3 ‘Taxaties van portefeuilles en groepen objecten’ van toepassing. 8.2 Bij het taxeren van een bedrijfsgerelateerde object-belegging moet de taxateur de FMT en FMOP bepalen zoals beschreven in paragraaf 3.1. Het is ook noodzakelijk dat de markthuur van het object bepaald wordt, zodat de zekerheid van de inkomstenstroom en het groeipotentieel vastgesteld kunnen worden. Het bepalen van de huur en de huurherziening zal afhankelijk zijn van de voorwaarden van de bestaande of voorgestelde huurovereenkomst. 8.3 De kapitalisatievoet die aangenomen wordt voor beleggingstaxaties verschilt van de taxatie bij leegstand. Het beleggingsrendement zal over het algemeen bepaald worden door markttransacties van vergelijkbare beleggingen in bedrijfsgerelateerde objecten. Het
97
is duidelijk dat zorgvuldige analyse van vergelijkbare transacties essentieel is gezien de verschillende kenmerken van bedrijfsgerelateerde objecten en de grote variaties die mogelijk zijn in huurvoorwaarden. 8.4 De taxateur kan de inrichting en inventaris van de eigenaar in de taxatie betrekken, maar waarschijnlijk niet de handelsinventaris, die meestal het bezit van de huurder is. Taxateurs moeten de belangrijkheid van de handelsinventaris op het handelspotentieel en de waarde van het object benadrukken.
98
GN 3 1
Taxaties van portefeuilles en groepen objecten Inleiding
1.1 Deze richtlijn biedt aanwijzingen betreffende zaken die een taxateur dient te overwegen wanneer hij een taxatie of taxaties van meerdere objecten tegelijk voor dezelfde opdrachtgever uitvoert. 1.2 Om te voorkomen dat misleidend of onjuist advies wordt gegeven, moet met name aandacht worden besteed aan zaken zoals de “verkaveling” of groepering, de benoeming van verschillende categorieën objecten en eventuele uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten betreffende de omstandigheden waaronder de objecten op de markt kunnen worden gebracht.
2
De benoeming van afzonderlijke objecten
2.1 Bij twijfel omtrent wat een enkel object vormt, dient de taxateur over het algemeen de objecten voor taxatie te verkavelen of te groeperen op de wijze die naar alle waarschijnlijkheid ook zou worden toegepast indien het te taxeren belang of de te taxeren belangen feitelijk zou of zouden worden verkocht. De taxateur dient de mogelijkheden echter met de opdrachtgever te bespreken en ervoor te zorgen dat de gekozen benadering zowel in de opdrachtvoorwaarden als in het rapport wordt bevestigd.
2.2 Voorbeelden van situaties waarin opheldering van het bij de verkaveling gehanteerde uitgangspunt uitdrukkelijk vereist is, zijn:
• fysiek aangrenzende objecten die door de huidige eigenaar afzonderlijk zijn verworven, bijvoorbeeld een ontwikkelaar die een terrein heeft verzameld met het oog op toekomstige herontwikkeling, of een belegger die een strategisch belang in een locatie opbouwt
• fysiek gescheiden objecten die door dezelfde entiteit worden gebruikt en waarbij een functionele afhankelijkheid tussen de objecten bestaat, bijvoorbeeld een parkeerplaats die gescheiden is van, doch exclusief gebruikt wordt door de gebruiker van een gebouw
• wanneer de eigendom van een aantal afzonderlijke objecten bijzonder voordeel voor een enkele eigenaar of gebruiker zou opleveren vanwege het mogelijke rendement als gevolg van een toegenomen marktaandeel of besparingen op administratie of distributie, zoals bij een keten winkels of hotels
• wanneer elk afzonderlijk object een essentieel onderdeel is van een bedrijfsactiviteit die een groot geografisch gebied beslaat, bijvoorbeeld als deel van een nationaal of regionaal nutsnetwerk, zoals telecommunicatiemasten.
2.3 Het doel van de taxatie kan bepalen welke benadering gekozen moet worden. Het kan bijvoorbeeld vereist zijn dat de waarden van de activa afzonderlijk worden gerapporteerd. In hoeverre iets een afzonderlijk object of een ander actief vormt, moet met de opdrachtgever worden besproken. 2.4 Verzoeken om taxatie van objecten op basis van een uitgangspunt dat deze op een kunstmatige wijze verkavelt, moeten normaal gesproken worden afgewezen. In bepaalde omstandigheden kan echter met een ongebruikelijke verkaveling worden omgegaan door het hanteren van een bijzonder uitgangspunt (zie VS 2.2).
3
Taxatie-uitgangspunten
3.1 Wanneer de taxateur de kavels binnen een portefeuille die afzonderlijk moeten worden getaxeerd, eenmaal heeft benoemd, dient te worden overwogen of bepaalde
99
uitgangspunten of bijzondere uitgangspunten noodzakelijk zijn. Deze moeten worden neergelegd in de opdrachtvoorwaarden (VS 2) en in het rapport (VS 6). In de volgende paragrafen worden voorbeelden besproken van situaties waarin verschillende uitgangspunten de taxatie van een portefeuille wezenlijk kunnen beïnvloeden. 3.2 Indien een hele portefeuille of een aanzienlijk aantal objecten daarbinnen tegelijkertijd op de markt zouden worden gebracht, zou de markt overspoeld kunnen raken, hetgeen tot een verlaging van de waarde kan leiden. Andersom zou de mogelijkheid een bepaalde groep objecten te kopen een premie kunnen opleveren. Met andere woorden: zou de waarde van het geheel groter kunnen zijn dan de som van de afzonderlijke delen. 3.3 Indien getaxeerd wordt voor een doel dat veronderstelt dat de portefeuille bij dezelfde eigenaar of gebruiker blijft, bijvoorbeeld ten behoeve van jaarrekeningen, zou het onjuist zijn de taxatie te verlagen teneinde uitdrukking te geven aan het mogelijke gevolg van overspoeling van de markt. In het rapport dient een verklaring van deze strekking te worden opgenomen. 3.4 Indien dezelfde portefeuille echter voor een ander doel zou worden getaxeerd, bijvoorbeeld als onderpand voor een lening, mogen de mogelijke nadelige gevolgen voor afzonderlijke objecten door het in één keer op de markt brengen van de hele portefeuille niet genegeerd worden. In dergelijke gevallen is het normaal gesproken passend te verklaren dat het uitgangspunt is gehanteerd dat de objecten ordelijk op de markt worden gebracht en niet allemaal tegelijk op de markt wordt gezet. Indien de omstandigheden echter zodanig zijn dat een dergelijk uitgangspunt niet door de markt wordt gehanteerd, bijvoorbeeld omdat bekend is dat de huidige eigenaar in financiële moeilijkheden verkeert, wordt dit een bijzonder uitgangspunt en moeten de gevolgen daarvan voor de taxatie duidelijk worden vermeld (zie VS 2.2). 3.5 Ook wanneer de taxateur een enkele waarde toeschrijft aan een groep afzonderlijke objecten, moet hij alle uitgangspunten vermelden die noodzakelijk zijn ter ondersteuning van die benadering. Indien de taxateur van mening is dat de markt de portefeuille niet noodzakelijkerwijs op deze basis zal behandelen, worden de betreffende uitgangspunten bijzondere uitgangspunten (zie VS 2.3).
4
Rapportagevereisten
4.1 Waar de totale waarde van de objecten binnen een portefeuille aanzienlijk zou verschillen naar gelang van de wijze waarop ze worden verkocht (afzonderlijk, in groepen of als een enkele kavel) dient dit duidelijk in het rapport te worden vermeld. De uitgangspunten van de verkaveling moeten ook in iedere gepubliceerde referentie worden opgenomen. 4.2 Wanneer een portefeuille of groep objecten getaxeerd is op basis van het uitgangspunt dat deze als een enkele entiteit wordt verkocht, heeft de gerapporteerde Marktwaarde betrekking op de hele groep. Iedere uitsplitsing van de Marktwaarde naar de afzonderlijke objecten dient duidelijk als zodanig te worden aangemerkt, waarbij een verklaring dient te worden toegevoegd van de strekking dat deze toedeling niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de Marktwaarde van het belang in ieder afzonderlijk object. 4.3 Andersom, indien een samengesteld cijfer wordt geleverd op basis van het totaal van de Marktwaarden van elk afzonderlijk object in een portefeuille, dient de taxateur zich te hoeden voor presentatie van dat cijfer als de Marktwaarde van de gehele portefeuille.
100
GN 4 1
Roerende zaken Inleiding en toepassing
1.1 In de context van deze richtlijn worden met de term 'roerende zaken' activa bedoeld die niet permanent verbonden zijn aan grond of gebouwen. Deze objecten omvatten onder meer antieke en kunstvoorwerpen, meubilair, verzamelobjecten en toestellen, met uitzondering van installatie en apparatuur, waarvoor aparte richtlijnen gelden die zijn opgenomen in GN 5. 1.2 Deze richtlijn verstrekt aanvullend commentaar op de toepassing van de standaarden voor de taxaties van roerende zaken. Deze richtlijn is uitsluitend van toepassing op schriftelijke taxaties. Deze taxaties zijn hoofdzakelijk, maar niet uitsluitend, vereist voor verzekerings- of belastingdoeleinden. De richtlijn is niet van toepassing op roerende zaken die deel uitmaken van belangen in grond of in gebouwen en samen daarmee getaxeerd worden. De richtlijn is evenmin van toepassing op roerende zaken die deel uitmaken van een operationele entiteit die wordt getaxeerd in overeenstemming met het handelspotentieel (zie GN 2). 1.3 Deze richtlijn is niet van toepassing wanneer advies wordt gegeven in afwachting van, of in de loop van, een opdracht tot verkoop of verwerving van roerende zaken, zij het door middel van een veiling of door andere methodes, of over de naar verwachting te realiseren of te betalen prijs, inclusief advies betreffende de vraag of een bepaald bod moet worden aanvaard of gedaan. (zie VS 1.1.5, Uitzonderingen).
2
Opdrachtvoorwaarden
2.1 De kennis van opdrachtgevers loopt uiteen van mensen met diepgaand inzicht in de markten voor roerende zaken tot mensen die onbekend zijn met de markt, de gebruikte voorwaarden en de door taxateurs gebezigde termen bij andere. 2.2 Het is essentieel dat de opdrachtvoorwaarden begrepen zijn en overeengekomen worden door de taxateur en de opdrachtgever voordat het taxatierapport wordt ingediend. 2.3 Leden kunnen, indien gewenst, standaardformulieren opstellen die kunnen worden gebruikt voor elk type taxatieopdracht. Indien de taxatie moet voldoen aan deze taxatiestandaarden, dan moet het lid opdrachtvoorwaarden hanteren die voldoen aan de minimumvereisten van VS 2.1. Hierna volgt de volledige lijst, waar nodig voorzien van commentaar om aanvaardbare variaties te verduidelijken die vereist zijn in verband met roerende zaken: a)
Benoeming van de opdrachtgever
b)
het doel van de taxatie
c)
het onderwerp van de taxatie
d)
het te taxeren belang. Er kunnen zich situaties voordoen waarin het belang in een te taxeren persoonlijk object gedeeld wordt met anderen. Indien dit het geval is, moet dit duidelijk worden aangegeven.
e)
het type object en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever. Dit is doorgaans niet van toepassing op roerende zaken.
f)
de basis of bases van waarde: zie paragraaf 5 hieronder.
101
3
g)
de taxatiedatum
h)
de openbaarmaking van eventuele aanzienlijke betrokkenheid, of een verklaring dat er eerder geen aanzienlijke betrokkenheid is geweest
i)
indien vereist, een verklaring omtrent de status van de taxateur
j)
de gebruikte valuta, waar van toepassing
k)
eventuele uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten, voorbehouden, bijzondere instructies en afwijkingen
l)
de omvang van de onderzoeken door de taxateur: zie paragraaf 4 hieronder
m)
de aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert: zie paragraaf 4 hieronder
n)
eventuele instemming met en beperkingen van publicatie
o)
eventuele beperkingen of uitsluiting van aansprakelijkheid jegens andere partijen dan de opdrachtgever
p)
bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met deze standaarden
q)
bevestiging dat de taxateur over de kennis, vaardigheden en het inzicht beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren
r)
de basis waarop het honorarium zal worden berekend
s)
wanneer het bedrijf geregistreerd staat voor regulering door RICS en daarmee verklaart zich aan de voorschriften van RICS te zullen houden, de klachtenprocedure van het bedrijf, met kopie beschikbaar op verzoek
t)
een verklaring dat naleving van deze standaarden kan worden gecontroleerd op grond van de reglementen van RICS voor gedrag en disciplinaire maatregelen.
Identificatie van de markt
3.1 Het doel van de taxatie heeft invloed op de markt waarin de transactie naar verwachting zal plaatsvinden. Het is algemeen aanvaard dat roerende zaken langs verschillende wegen op de markt gebracht kunnen worden en dat dit in verschillende vormen kan gebeuren. Dit kan leiden tot waarneembare prijsverschillen en de taxateur dient in de opdrachtvoorwaarden en het rapport duidelijk de markt of markten te vermelden waarin de activa naar verwachting zullen worden verkocht.
4
3.2
De belangrijkste markttypen zijn:
• veiling
• detailhandel
• onderhandse verkoop, met of zonder bijzonder belang.
Bezichtigingen, onderzoeken, informatie en ontvangen bijstand
4.1 De bezichtiging van roerende zaken kan beperkt zijn vanwege de locatie of, in geval van verzekeringsaanspraken, in verband met het feit dat het object niet langer aanwezig is. De beperkingen van een bezichtiging of onderzoek moet worden vermeld en de taxateur zal
102
in dat geval met de opdrachtgever overeen moeten komen in hoeverre bezichtiging mogelijk is, of in hoeverre er mag worden vertrouwd op informatie die wordt verstrekt door de opdrachtgever of door andere partijen (zie VS 5 ‘Onderzoeken’). 4.2 Indien de taxateur zich heeft verlaten op door de opdrachtgever verstrekte informatie, dan moet dit vermeld worden. De bron van dergelijke informatie moet door de taxateur worden genoemd en er moeten redelijke stappen ondernemen worden om de informatie te verifiëren. Als verificatie niet mogelijk is, dan moet dit in het rapport worden vermeld. 4.3 De opdracht kan verlangen dat de taxateur de diensten van andere gespecialiseerde adviseurs en/of professionele dienstverleners inschakelt en zich op hen verlaat. In dergelijke gevallen dient de taxateur alle stappen te ondernemen die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om te waarborgen dat deze diensten vakbekwaam worden uitgevoerd en dat de conclusies waarop vertrouwd wordt redelijk en geloofwaardig zijn, of dient hij te vermelden dat deze stappen niet werden ondernomen (zie VS 6.10 ‘Opname van andere taxaties’).
5
6
Taxatiemethode
5.1 De taxatiemethode die door de taxateur wordt gehanteerd is afhankelijk van het doel van de taxatie en de vereiste basis van waarde. De belangrijkste typen taxatiemethoden voor roerende zaken zijn onder meer:
• Vergelijking met de verkoopprijzen van identieke of soortgelijke objecten, die gerealiseerd zijn rond de taxatiedatum. Wat betreft veilingopbrengsten wordt het laatst aanvaarde bod, vaak de "hamerprijs" genoemd, aangemerkt als de gerealiseerde prijs, zonder verrekening van koop- of verkooppremies, provisie of andere kosten.
• Vervanging door een replica. Een replica is een kopie van het originele object, dat de aard, kwaliteit en leeftijd van de materialen van het origineel zo dicht mogelijk benadert, maar gemaakt is met behulp van moderne vervaardigingstechnieken. Deze methode wordt normaal gesproken alleen gehanteerd voor verzekeringsdoeleinden.
• Vervanging door een facsimile. Een facsimile is een exacte kopie van het originele object, vervaardigd met materialen die qua aard, kwaliteit en leeftijd het origineel dicht benaderen en met behulp van vervaardigingsmethoden uit de originele periode. Deze methode wordt normaal gesproken alleen gehanteerd voor verzekeringsdoeleinden.
Rapporten
6.1 Het is de verantwoordelijkheid van de taxateur ervoor zorg te dragen dat het taxatierapport duidelijk en ondubbelzinnig is voor de lezer en is opgesteld in overeenstemming met strikte eisen van integriteit, helderheid en objectiviteit (zie VS 6.1). 6.2 VS 6 ‘Taxatierapporten’ en gepubliceerde verwijzingen daarnaar zijn in hun geheel van toepassing op taxatierapporten van roerende zaken. De lijst van minimumvereisten voor de inhoud in VS 6.1 is in wezen dezelfde als die in VS 2.1. en het rapport dient alle specifieke variaties te herhalen die zijn opgenomen in de opdrachtvoorwaarden, taxatiemethode en de onderzoeken. 6.3 In het kader van VS 6.1 onder (c) dient de beschrijving van het persoonlijke object in overeenstemming te zijn met het doeleinde van de taxatie. Een belangrijk object dat getaxeerd wordt voor verzekeringsdoeleinden dient bijvoorbeeld uitgebreid te worden beschreven, terwijl een beschrijving van een object van bescheiden waarde voor belastingdoeleinden minder gedetailleerd hoeft te zijn. Het gebruik van foto's wordt aanbevolen, waar dat passend is.
103
6.4 Voor roerende zaken die antieke en kunstvoorwerpen betreffen, worden doorgaans specifieke voorwaarden opgesteld en in dergelijke gevallen wordt aanbevolen om 'Object ID' als minimumstandaard voor beschrijving te hanteren. Meer informatie over Object ID is te vinden op http://archives.icom.museum/object-id/about.html. 6.5 In het kader van VS 6.1 onder (f) dient de feitelijk gehanteerde basis van waarde en de beschrijving van de markt waarin het object wordt gewaardeerd duidelijk gemaakt te worden en, indien passend, moet ook bevestigd worden dat de waarde voldoet aan eventuele bijzondere vereisten van de opdrachtgever of andere voorschriften. Waarden voor belastingdoeleinden dienen bijvoorbeeld te voldoen aan de toepasselijke nationale wetgeving en moeten mogelijk ook berusten op een specifieke basis van waarde.
6.6
Een aanbevolen structuur voor een taxatierapport is:
•
voorblad
•
inhoudsopgave
• de minimale inhoud volgens de vereisten van VS 6.1, zoals gewijzigd in de opdrachtvoorwaarden •
lay-out (indeling naar categorie of in een andere volgorde)
•
samenvatting
• verklaring van waarde (met taxatiecertificaat, indien dit vereist is voor het doeleinde van de taxatie (zie VS 6.2.)) •
verklarende lijst van termen (waar nodig)
• afbeeldingen (waar toepasselijk. Afbeeldingen kunnen ook opgenomen worden in de hoofdtekst).
104
GN 5 Installatie & apparatuur
1
Inleiding
1.1 Deze richtlijn biedt aanvullend commentaar bij de toepassing van de Taxatiestandaarden voor installatie & apparatuur. 1.2 De activa installatie en apparatuur hebben bepaalde kenmerken waarmee zij zich onderscheiden van de meeste typen objecten en dat is van invloed op de benadering en rapportage van hun waarde. Installatie en apparatuur kunnen doorgaans worden verplaatst en nemen vaak aanmerkelijk sneller in waarde af dan onroerend goed. De waarde hangt vaak af van de vraag of de installatie of apparatuur getaxeerd wordt in combinatie met andere activa in een bedrijfseenheid of dat deze afzonderlijk als te vervangen item wordt getaxeerd, en waar deze als ter plaatse aanwezig wordt beschouwd of gereed voor verwijdering/verplaatsing.
1.3 Installatie & apparatuur kunnen ruwweg in de volgende categorieën worden verdeeld:
Installatie: Activa die onlosmakelijk zijn verbonden met andere activa en daarom uit items kunnen bestaan die deel uitmaken van de gebouwen, diensten, installaties, speciale gebouwen, machines en apparatuur.
Machines: Afzonderlijke machines of een verzameling van machines die mogelijk volledig ten behoeve van de industriële of commerciële processen van de eigenaar/huurder zijn geïnstalleerd. (Een machine is een apparaat dat voor een specifiek doel wordt gebruikt in verband met de activiteiten van de entiteit.)
Apparatuur: Andere activa zoals meubilair, inrichting en roerende goederen van de huurders, voertuigen en los gereedschap die worden gebruikt voor de activiteiten van het bedrijf of de entiteit.
1.4 Het is niet altijd eenvoudig de grens tussen deze categorieën te definiëren en de gebruikte criteria kunnen variëren naargelang het doel van de taxatie en de boekhoudkundige gebruiken van de gebruikers. 1.5 De algemene regel is dat activa die in de eerste plaats zijn geïnstalleerd om diensten te leveren aan de gebouwen, als deel van het objectbelang dienen te worden getaxeerd indien zij normaal gesproken bij verkoop van het object inbegrepen zouden zijn. Er kunnen echter uitzonderingen op deze algemene regel zijn wanneer de taxatie vereist is voor opname in een balans of voor belastingdoeleinden. In deze gevallen kan de opdrachtgever voor bepaalde posten van de gebouwinstallaties een afzonderlijke taxatie verlangen. 1.6 Bij taxaties voor jaarrekeningen omvat de balans van de entiteit normaal gesproken de posten van installatie & apparatuur die afzonderlijk worden getaxeerd. In andere gevallen moet de taxateur met de opdrachtgever bespreken welke posten in een taxatie van de installatie & apparatuur moeten worden opgenomen. 1.7 Wanneer verscheidene taxateurs bij de taxatie van een object en installaties zijn ingeschakeld, is goed onderling contact noodzakelijk om omissies of dubbeltellingen te voorkomen.
2 Installatie & apparatuur die normaal gesproken bij taxaties van een belang in een object zijn inbegrepen
2.1
Hieronder vallen:
105
- posten die verbonden zijn met de levering van voorzieningen (gas, elektriciteit, water, drainage, brandbeveiliging en beveiliging) aan het object
- apparatuur voor verwarming van de ruimte, warm water en airconditioning die geen deel uitmaakt van een bedrijfsproces
- bouwwerken en inrichting die niet integraal deel uitmaken van bedrijfsapparatuur, bijvoorbeeld schoorstenen, apparatuurbehuizing en spoorlijnen
2.2 Soms zullen posten die normaal gesproken met de grond en de gebouwen worden getaxeerd, aan een derde belang, bijvoorbeeld een financieringsregeling of financieringshuur (zie paragraaf 4), onderworpen zijn. In dergelijke gevallen dient de taxateur bijzonder zorgvuldig te zijn. De opdrachtgever kan verlangen dat dergelijke bezwaren bij de taxatie buiten beschouwing worden gelaten, in welk geval een bijzonder uitgangspunt van die strekking dient te worden gehanteerd. Een dergelijk uitgangspunt zal echter niet altijd juist zijn, in welk geval de taxateur moet onderzoeken welke kosten gemoeid zijn met de afbetaling van het derde belang om volledige zeggenschap te verwerven of moet beoordelen welke invloed verwijdering van de post op de waarde van het object zou hebben.
3
Afzonderlijk getaxeerde installatie en apparatuur
3.1 Installatie & apparatuur die afzonderlijk van het belang in het object worden getaxeerd, kunnen in brede categorieën activa worden onderverdeeld. “Vaste activa” worden vaak gedefinieerd door de in het relevante Land toepasselijke waarderingsgrondslagen. Het kan noodzakelijk zijn de verschillende categorieën afzonderlijk te benoemen en te taxeren, afhankelijk van het doel van de taxatie.
4
3.2
Voorbeelden van “vaste activa” zijn:
• installatie en apparatuur voor bedrijfsprocessen en productie
• inrichting en inventaris
• kantoorapparatuur, inclusief computers
• kantoormeubilair
• voertuigen en mobiele installaties
3.3 Posten die onder de definitie van installatie en apparatuur kunnen vallen, doch die niet als “vaste activa” worden beschouwd, zijn:
• productspecifieke posten, bijvoorbeeld matrijzen, mallen, gietvormen en reserveonderdelen
• voorraden, handelsmaterialen, nieuwe voorraden, onderhanden werk.
3.4 Hoewel immateriële activa buiten de definitie van installatie en apparatuur vallen, kunnen zij de waarde daarvan beïnvloeden. In dergelijke gevallen dient de taxateur de juiste uitgangspunten met betrekking tot de beschikbaarheid van relevante immateriële activa vast te stellen voordat hij de taxatie rapporteert. Voorbeelden van immateriële activa zijn:
• commerciële en administratieve stukken, tekeningen, ontwerpen en technische gegevens
• licenties, besturingssystemen, goodwill, octrooien, handelsmerken, merknamen en ander intellectueel eigendom.
Bezwaarde activa
4.1 Installatie en apparatuur zijn gewoonlijk onderworpen aan financieringsregelingen, hetgeen betekent dat zij niet kunnen worden verkocht zonder aan de financier een
106
eventueel op grond van de financieringsregeling uitstaand saldo te betalen. Een dergelijk saldo kan de onbezwaarde waarde van de post overschrijden. 4.2 Posten die onderworpen zijn aan financieringsovereenkomsten, worden normaal gesproken bij de taxatie van de activa van een organisatie inbegrepen, doch dienen afzonderlijk te worden beschouwd. 4.3 Posten die onderworpen zijn aan exploitatieovereenkomsten of het eigendom zijn van derden, dienen eveneens te worden uitgesloten. Ook deze posten kunnen een afzonderlijke taxatie vereisen.
5
Wezenlijke overwegingen
5.1 Wanneer installatie en apparatuur op basis van Marktwaarde worden getaxeerd, vereist VS 3.2 dat de taxateur aangeeft of de taxatie veronderstelt dat de activa op hun werkplaats blijven of zijn getaxeerd voor verwijdering. Afhankelijk van het doel van de taxatie kunnen nog verdere uitgangspunten vereist zijn. Voorbeelden zijn:
• hoe het object te koop zal worden aangeboden, bijvoorbeeld als geheel of in de vorm van afzonderlijke posten
• de veronderstelde verkoopmethode
• of de koper of de verkoper de kosten voor ontmanteling of verwijdering moet dragen
• of rekening wordt gehouden met de kosten voor herbouw na verwijdering en zo ja, wie die kosten draagt.
5.2 Indien een taxatie wordt ondernomen met het oog op verkoop van installatie en apparatuur los van het object waarin zij zich bevinden, dan kunnen er beperkingen zijn aan de tijd die beschikbaar is voor marketing en verkoop, bijvoorbeeld indien de huurovereenkomst voor het object op het punt staat af te lopen. Wanneer de taxateur van mening is dat deze tijdsbeperking behoorlijke marketing, als gedefinieerd in het conceptuele kader voor Marktwaarde, onmogelijk maakt, kan het onjuist zijn een Marktwaarde te leveren anders dan ter illustratie van de nadelige gevolgen van de tijdsbeperking. De taxateur kan adviseren over de prijs die waarschijnlijk als gevolg van de beperking zal worden verkregen, doch mag deze niet als een gedwongen verkoopwaarde aanmerken (zie VS 2.3). Indien op de taxatiedatum geen beperking bestaat, doch een opdrachtgever advies verlangt over de invloed die een dergelijke beperking op de periode voor marketing kan hebben, kan een Marktwaarde worden geleverd, mits in het rapport een bijzonder uitgangspunt wordt opgenomen waarin de veronderstelde tijdslimiet en de redenen daarvoor worden toegelicht. 5.3 Veel van de bezichtigingsvereisten die worden vermeld in VS 5, kunnen eenvoudig worden aangepast voor installatie en apparatuur. Om een taxatie op te kunnen stellen, moet de taxateur eerst zaken als soort, specificatie, capaciteit en doel van de posten vaststellen en vervolgens zaken als leeftijd, efficiëntie, toestand, economische en functionele veroudering en totale economische levensduur overwegen. 5.4 Evenals bij de taxatie van grond en gebouwen zal het normaal gesproken voor de taxateur onpraktisch, zo niet onmogelijk zijn om elk wezenlijk feit dat van invloed zou kunnen zijn op de taxatie, vast te stellen. Derhalve dienen de omvang van de onderzoekingen door de taxateur en de eventuele uitgangspunten die in de taxatie tot uitdrukking komen, met de opdrachtgever te worden overeengekomen en in het rapport te worden vermeld. 5.5 Ook zullen er gelegenheden zijn waarbij factoren die van invloed zijn op de grond en de gebouwen, tevens van invloed zijn op de taxatie van installatie en apparatuur,
107
bijvoorbeeld indien er met betrekking tot een object dat wordt gehouden op grond van een kortdurende huurovereenkomst, herontwikkelingsvoorstellen zijn of indien er sprake is van een vervuiling van de grond die vereist dat installatie en apparatuur worden gezuiverd voordat zij worden verwijderd.
6
Regelgevende maatregelen
6.1 Industriële activiteiten zijn vaak onderworpen aan specifieke wetgeving en regelingen. Nietnaleving van deze wettelijke vereisten kan leiden tot opschorting van het recht de betreffende installatie en apparatuur te gebruiken. Veel van deze wet- en regelgeving is specifiek voor de machines en de bedrijfsprocessen die worden beschouwd, en de taxateur moet de aard van de machines en de activiteiten, het doel van de taxatie en de omvang daarvan overwegen wanneer hij wil vaststellen in hoeverre hij de regelgevende maatregel moet onderzoeken die mogelijk van invloed is op de taxatie. 6.2 Bij twijfel over de naleving van regelingen dient de taxateur de zaak met de opdrachtgever te bespreken en in het rapport naar de uitkomst van die bespreking te verwijzen, door bepaalde overeengekomen uitgangspunten te hanteren of door verwijzing naar eventueel beschikbaar bewijs van naleving.
108
GN 6 Gecorrigeerde vervangingswaardemethode voor taxaties voor jaarrekeningen 1
Inleiding
1.1 Het doel van deze richtlijn is om informatie te geven over het gebruik van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode voor taxaties. De ‘kostenbenadering’ en gecorrigeerde vervangingswaardemethode (GVW, ‘depreciated replacement cost’ of DRC) worden synoniem beschouwd; beide termen zijn wereldwijd in gebruik om een taxatiemethode te beschrijven voor allerhande objectsoorten. Deze richtlijn benadrukt ook de rapportagevereisten voor deze taxatiestandaarden die met name relevant zijn wanneer de GVW-methode gebruikt is. 1.2 Het is belangrijk te begrijpen dat het woord ‘waardevermindering’ in een andere context wordt gebruikt dan bij jaarrekeningen. Bij een GVW-taxatie verwijst ‘waardevermindering’ naar de vermindering, of afschrijving, van de kosten van het moderne equivalent van het object om aan te geven hoe de economische veroudering en de relatieve beperkingen het huidige object beïnvloeden. Bij jaarrekeningen verwijst ‘waardevermindering’ in boekhoudkundige zin naar een last die tegenover het inkomen van de entiteit gezet wordt om het verbruik van het object over een bepaalde boekhoudkundige periode weer te geven. Dit zijn specifieke toepassingen van het woord en er is geen directe correlatie tussen de gebruikte methodes om in elk geval de waardevermindering te bepalen.
1.3
De bedoeling hier is om richtlijnen te geven die zorgen voor:
- meer betrokkenheid en begrip van de opdrachtgever
- taxaties die beter aan de behoeften van opdrachtgevers in de publieke en particulier sector voldoen
- betere transparantie
- een consequente aanpak in de taxatie van objecten op jaarbasis, zelfs als er een andere taxateur gebruikt wordt.
1.4 De bijlage bevat een lijst die de taxateur helpt om te controleren dat alle zaken die binnen deze richtlijnen overwogen moeten worden behandeld zijn. 1.5 Waar GVW voor taxaties in de publieke sector gebruikt wordt, kunnen er specifieke vereisten zijn binnen de regels voor deze taxaties, die specifieke delen van deze richtlijnen aanpassen, bijvoorbeeld de datum waarop aangenomen wordt dat het gebouw beschikbaar zal zijn. Zulke specifieke vereisten hebben voorrang over deze richtlijn.
2
Definitie van gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW)
2.1 Er zijn 3 belangrijke taxatiemethodes die over het algemeen internationaal aanvaard zijn:
- directe marktvergelijkingsmethode (comparatieve verkoopmethode):
- inkomstenmethode
- kostenmethode.
Deze methodes kunnen alledrie gebruikt worden om verschillende bases van waarde, waaronder de Marktwaarde, te bepalen. 2.2 Deze richtlijn richt zich op het gebruik van GVW om de Marktwaarde te corrigeren. Wanneer het gebruikt wordt voor het vaststellen van de Marktwaarde is het doel om de prijs vast te stellen die betaald zou worden tussen een bereidwillige koper en een 109
bereidwillige verkoper in een marktconforme transactie. Daarom moet de taxateur bij het overwegen van de comparatieve kosten en de waardevermindering niet alleen de omstandigheden van de huidige eigenaar in ogenschouw nemen, maar ook het marktbewijs (voor zover dat praktisch mogelijk is). 2.3
In de IVS wordt GVW gedefinieerd als:
De huidige kosten om een object te vervangen met het moderne equivalent ervan, minus kostenaftrek voor fysieke verslechtering en alle relevante vormen van veroudering en optimalisering. © IVSC 2007
2.4 De GVW-methode is gebaseerd op de economische vervangingstheorie. Net als de andere taxatiemethodes die in paragraaf 2.1 genoemd worden, betekent dit dat het object met iets anders vergeleken wordt. Maar GVW wordt normaliter gebruikt in situaties waar geen direct vergelijkbaar alternatief beschikbaar is. De vergelijking moet daarom met een hypothetisch vervangingsproduct gemaakt worden, wat ook wel beschreven wordt als het hedendaagse equivalent. De onderliggende theorie is dat de kandidaat-koper (beschreven in de definitie van Marktwaarde) in de uitwisseling niet meer zal willen betalen om het object te verkrijgen dan het zou kosten om een gelijkwaardig nieuw object aan te schaffen. Voor deze techniek moeten alle kosten vastgesteld worden die opgelopen worden bij het verkrijgen van een modern gelijkwaardig object, waarbij de prijs op de taxatiedatum gebruikt wordt. 2.5 Om de prijs te bepalen die de koper zou bieden voor het werkelijke object, moet waardevermindering toegepast worden op de bruto vervangingskosten, om het verschil weer te geven tussen het werkelijke object en het moderne equivalent ervan. Dit verschil kan factoren weerspiegelen zoals de vergelijkbare leeftijd of resterende economische levensduur, de vergelijkende bedrijfskosten en de vergelijkende efficiëntie en functionaliteit van het werkelijke object. 2.6 Deze richtlijn bespreekt factoren die wellicht in overweging genomen moeten worden bij het vaststellen van zowel de kosten van het moderne equivalent van het object, als de waardevermindering die op het werkelijke object toegepast wordt.
3
Als gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikt wordt
3.1 GVW wordt gebruikt als er geen actieve markt is waarmee het object getaxeerd kan worden, dat wil zeggen, er is vanwege de specialistische aard van het object geen nuttig of relevant bewijs van recent verkooptransacties. 3.2 Hoewel de GVW-methode gebruikt mag worden voor de taxatie van verschillende categoriën objecten, kunnen er met name complicaties voor komen als de GVW-methode gebruikt wordt voor gespecialiseerde objecten, die in de Woordenlijst als volgt gedefinieerd worden: Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van een verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt (het gebruikmakende bedrijf genoemd), vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken. Dit is een brede definitie die toepasselijk kan zijn op vastgoed of objecten die een conventionele constructie hebben, maar die gespecialiseerd zijn geworden vanwege de omvang of locatie, waardoor er geen relevant of betrouwbaar bewijs van de verkoop van
110
vergelijkbare objecten te vinden is. 3.3 Maar de GVW wordt wel het laatste redmiddel genoemd en er moet alleen op vertrouwd worden als het niet praktisch is om een betrouwbare taxatie te maken via andere methodes. De classificatie van een object als gespecialiseerd moet niet automatisch tot de conclusie leiden dat de GVW-methode gebruikt moet worden. Als er voldoende direct marktbewijs bestaat, kan het toch mogelijk zijn om een taxatie van gespecialiseerde objecten te maken met behulp van de comparatieve verkoopmethode en/of de inkomstenkapitalisatiemethode. 3.4 Voor bepaalde categoriën gespecialiseerde objecten die geassocieerd worden met een gekende en toepasselijke kasstroom, kan de inkomstenmethode (of ‘winsttest’) meer geschikt zijn. Het gebruik van de GVW heeft dan niet de voorkeur, maar kan wel gebruikt worden ter vergelijking, om te bekijken of de kapitaalopbrengsten realistisch zijn. 3.5 Met de tijd verandert de markt voor objecten. Objecten die voorheen geclassificeerd werden als zijnde zonder markt, kunnen een actieve markt hebben die recentelijk opgekomen is. Bijvoorbeeld binnen de gezondheidszorg en de recreatiesector is er groeiend bewijs van markttransacties. Daarom moet een taxateur, voordat de GVW-methode ingezet wordt, eerst zeker weten dat er geen transacties van vergelijkbare objecten in vergelijkbaar gebruik zijn die voldoende bewijs zouden kunnen leveren voor het gebruik van een comparatieve verkoopmethode. 3.6 De waarde van gespecialiseerde objecten (of gespecialiseerde installaties en apparatuur) is inherent verbonden aan het gebruik ervan. Als er in de markt geen vraag is naar het gebruik waarvoor het object ontworpen is, dan hebben de gespecialiseerde kenmerken ofwel geen waarde, ofwel een negatief effect op de waarde als zij een bezwaring zijn. Het is daarom belangrijk dat de intenties van de entiteit vastgesteld worden als de taxatie opgenomen wordt in een jaarrekening. Als gespecialiseerde objecten niet aangehouden worden voor een product of dienst, omdat er niet langer vraag naar is, volgt het dat het gebruik van GWV niet toepasselijk is. Geen hypothetische koper zou een modern gelijkwaardig object kopen als dit onmiddelijk overbodig zou zijn. Zulke overbodige objecten worden getaxeerd met betrekking tot het potentieel voor een alternatief gebruik, waarmee rekening gehouden moet worden met eventuele kosten om dat alternatieve gebruik mogelijk te maken. 3.7 Sommige gebouwen (of gespecialiseerde installatie & apparatuur) hebben een conventieel basisontwerp dat op het eerste gezicht vergelijkbaar lijkt met andere gebouwen die regelmatig gekocht en verkocht worden in de markt, maar bij nadere bezichtiging gespecialiseerde kenmerken of uitgebreide aanpassingen hebben die ontworpen zijn om aan de vereisten van de huidige gebruiker te voldoen. Typische voorbeelden, die speciaal gebouwd of aangepast kunnen zijn, zijn kantoorgebouwen met extra veiligheidsaspecten zoals dikkere muren, versterkt glas en extra land ter bescherming van het gebouw, of een industrieel gebouw dat structureel aanpast is voor een specifiek productieproces. 3.8 Als de entiteit een bestaand object significant aangepast heeft om aan de eigen vereisten te voldoen, kan het ervoor kiezen om de kosten van gespecialiseerde aanpassingen als een aparte post in de jaarrekeningen op te nemen. In dat geval moet de taxateur het belang in het object taxeren onder het bijzondere uitgangspunt dat de aanpassingen niet plaatsgevonden hebben. Als het een negatief effect heeft op de waarde, kan het ook toepasselijk zijn om te verklaren dat er geen rekening gehouden is met kosten
111
die aan verwijdering en herplaatsing verbonden zijn. 3.9 Als de entiteit de kosten van gespecialiseerde aanpassingen niet apart behandeld, dan moeten deze als onderdeel van het belang in het object getaxeerd worden. De taxateur zal moeten beslissen of de aanpassingen groot genoeg zijn om aan de definitie van gespecialiseerde objecten te voldoen. De taxateur zal ook moeten beslissen of er geen andere betrouwbare methode is om de Marktwaarde met aanpassingen te bepalen, voordat de GVW-methode gebruikt wordt. In het geval van vastgoedobjecten moet deze beslissing de lokale markt weerspiegelen. In een bepaalde locatie kan bewijsmateriaal van verkopen van vergelijkbare aangepaste objecten beschikbaar zijn, waardoor het ongepast is de GVW-methode te gebruiken. Maar hetzelfde gebouw in een andere locatie kan afdoende met de GVW-methode getaxeerd worden omdat er geen enkel vergelijkbaar object gekocht of verkocht is in die locatie. 3.10 De GVW-methode is niet geschikt voor het gebruik bij taxaties van vastgoedobjecten voor zekerstelling van leningen. Dit is vanwege de gespecialiseerde aard van objecten die normaliter met behulp van de GVW getaxeerd worden, en omdat de methode aanneemt dat er een voortdurende vraag naar het gebruik van het object zal zijn. In uitzonderlijke gevallen mag het gebruikt worden ter ondersteuning van een taxatie voor het zekerstellen van leningen die via een andere methode berekend is.
4
Kwalificatie van de taxateur
4.1 Het is van fundamenteel belang dat de GVW wordt erkend als een taxatie waarop de taxatiestandaarden van toepassing zijn, en dat het een poging tot kostenschatting is. Elke taxatie waar de standaarden op van toepassing zijn, moet ondernomen of overzien worden door een voldoende gekwalificeerde taxateur. 4.2 De taak van de taxateur is onder andere het overwegen van de belangrijkste elementen van een markttransactie waarin een gespecialiseerd object betrokken is. De specialistische kennis die nodig is om een gedegen GVW-taxatie te ondernemen, omvat onder andere:
- het begrijpen van het object, de functie ervan en de omgeving
- kennis van de specificatie die nodig is voor een gelijkwaardig object in de huidige markt en de kosten die gepaard gaan met de aanschaf van dat object
- voldoende kennis van het object en de marktplaats ervoor om te kunnen bepalen wat de resterende fysieke en economische levensduur van het object is
- voldoende kennis van de relevante sector om de functionele, technische of economische veroudering vast te stellen.
4.3 Hoewel een individuele taxateur misschien niet de kennis of vaardigheden heeft die nodig zijn, wordt in de taxatiestandaarden geaccepteerd dat deze door meerdere taxateurs tezamen wel bereikt kunnen worden. VS 1.6 vereist dat toestemming van de opdrachtgever nodig is als de taxateur voorstelt een ander bedrijf in te schakelen om het taxatieadvies te leveren, in plaats van informatie te leveren om de taxateur te helpen bij het bereiden van zijn of haar eigen taxatie.
5
Opdrachtvoorwaarden vaststellen
112
5.1 De bespreking van de opdrachtvoorwaarden geeft een essentiële link tussen de taxateur en de opdrachtgever die zal helpen om te bepalen of de GVW-methode van toepassing is.
5.2 VS 2.1 (a) t/m (t) stipuleert bepaalde aspecten die bij de opdrachtvoorwaarden moeten worden besproken. Aan de volgende specifieke punten moet misschien meer aandacht besteed worden:
(c) onderwerp van de taxatie
(d) het te taxeren belang
(e) het type object en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever
(l) de omvang van de onderzoeken door de taxateur
(m) de aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert.
(c) onderwerp van de taxatie; en (d) het te taxeren belang 5.3 Als het een gespecialiseerd object is, kan het nodig zijn om te definiëren wat in de taxatie opgenomen moet worden. De benoeming van de objecten die geclassificeerd worden als zijnde onderdeel van het belang in het object, en die welke geclassificeerd worden als installatie & apparatuur is vaak onduidelijk bij gespecialiseerde objecten. Veel gespecialiseerde objecten omvatten apart identificeerbare componenten en de taxateur moet met de opdrachtgever bespreken of het toepasselijk is om deze als aparte punten te taxeren, of om ze samen te groeperen in een enkel object en als zodanig te taxeren. Het boekhoudkundig beleid van de entiteit kan een rol in deze beslissing spelen.
(e) het type object en hoe het wordt gebruikt of geclassificeerd door de opdrachtgever 5.4 De taxateur zal moeten bepalen hoe de entiteit het object gebruikt en bevestigen dat er een intentie is om dat gebruik voort te zetten. Voor gespecialiseerde objecten kan het nodig zijn om vast te stellen hoeveel van de grond bezet is met gespecialiseerde verbeteringen, en dit te onderscheiden van grond die zorgvuldig geclassificeerd is als zijnde ofwel overbodig ofwel in conventieel gebruik.
(l) de omvang van de onderzoeken door de taxateur; en (m) aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert Bij gespecialiseerde objecten kan de taxateur groter belang hechten aan de 5.5 informatie die de opdrachtgever of andere adviseurs geleverd hebben, dan bij conventionele objecten. Deze informatie kan gaan over de kosten, ontwerpkenmerken, en hoe het object functioneert. Omdat het een gespecialiseerd object is, kan het zijn dat gedetailleerde kennis van deze zaken niet valt binnen de normale kennis en expertise die van een taxateur in deze sector verwacht mag worden. Het is belangrijk om te bespreken en af te spreken in hoeverre de taxateur op de informatie van de opdrachtgever kan leunen of, als er verdere specialistische input ingewonnen moet worden door de taxateur, wat de bron en de kosten van dat verdere advies zullen zijn. 5.6 Als de taxateur de eerdere taxatie niet geleverd heeft, wordt aangeraden om de opdrachtgever om een kopie van alle eerdere rapporten te vragen. De informatie in die rapporten zal de taxateur helpen de aanpak te bepalen en de opdrachtgever helpen eventuele significante taxatieverschillen te bespreken.
113
5.7 Het is van essentieel belang dat de taxateur accurate en volledige aantekeningen bewaart van de gesprekken met de opdrachtgever en van de redenen achter de conclusies die getrokken worden.
6
Vervangingskosten bepalen
6.1 Het algemene principe is dat weergegeven wordt wat de kosten zijn van een modern equivalent object. Hoewel de werkelijke of geschatte kosten van productie van het werkelijke object relevant kunnen zijn in deze beoordeling, zijn er vele gevallen, met name bij oude objecten of objecten die niet langer in gebruik zijn, waar deze informatie niet relevant is. 6.2 Dit principe kan geillustreerd worden met behulp van de waarde van een machine die een paar jaar oud is. Als technologische verbeteringen betekenen dat dezelfde output nu bereikt kan worden met een kleinere en efficiëntere machine, dan zou het werkelijke object niet vervangen worden. Het moderne equivalent wordt gedefinieerd via de comparatieve prestatie en output, niet door de fysieke kenmerken. 6.3 Bij het vaststellen van de kosten van het vervangingsobject, moeten alle kosten die een potentiële koper zou oplopen op de taxatiedatum zorgvuldig in acht genomen worden. Dit kunnen zaken zijn zoals de leveringskosten, transport, installatie, aanbesteding en eventuele belasting die niet terugbetaald worden. Vaak zal een gespecialiseerd object speciaal aanbesteed zijn, zodat er ontwerpkosten en andere kosten aan verbonden kunnen zijn.
6.4 Bij het overwegen van gespecialiseerde objecten, moeten de bruto vervangingskosten van het object worden vastgesteld. Dit omvat de kosten van vervanging van de grond plus de kosten voor aanpassingen aan de grond. Voor de aanpassingen moeten de kosten van de vervanging ervan met een modern equivalent vastgesteld worden, waar vervolgens waardevermindering op toegepast wordt om het verschil aan te geven tussen dit bedrag en de waarde van het werkelijke object wanneer het vergeleken wordt met een modern equivalent. Kosten die verbonden kunnen zijn aan het vervangen van het object zijn:
- startkosten, waar van toepassing, zoals bouwvergunningen en het voorbereiden van de bouwplaats
- professionele honoraria die aan het project verbonden zijn
- een reservepot, indien van toepassing
- financieringskosten, waarbij het waarschijnlijk betalingspatroon in acht genomen moet worden
Als de bruto vervangingskosten afgeleid zijn, worden de waardeverminderingsfactoren toegepast als een verdere en aparte berekening. 6.5 Het kan lang, vaak jaren, duren voor het te taxeren object vervangen kan worden. Bij het bepalen van de vervangingskosten voor het moderne equivalente object, gebaseerd op de huidige prijzen, kan het standpunt van de mogelijkheid van prijsfluctuaties en verwante zaken over zo’n lange periode in ogenschouw genomen worden.
7
De perceelwaarde van gespecialiseerde objecten
7.1 Hoewel het uiteindelijke doel van de GVW-methode is om een taxatie te produceren van het werkelijke object in de werkelijke locatie, moeten in de eerste fase van het schatten van de bruto vervangingskosten de kosten weergegeven worden van een bouwplaats die geschikt is voor een moderne equivalente faciliteit. Vaak zal deze een 114
soortgelijke omvang en een soortgelijke locatie als het werkelijke object hebben. Maar als het duidelijk is dat het werkelijke terrein niet langer geschikt geacht wordt door een zorgvuldige koper, omdat het commerciële verspilling of een ongeschikt gebruik van middelen is, dan moet de moderne equivalent grond de juiste kenmerken hebben. Het basisprincipe is dat de hypothetische koper voor een modern equivalent object de goedkoopste grond zal kopen die passend en geschikt is voor de voorgestelde activiteiten. 7.2 Het te taxeren object kan gelegen zijn in een locatie die nu als onnodig duur gezien zou worden. Dit kan zijn vanwege veranderingen in de manier waarop de dienst geleverd wordt of verandering in de markt voor het product dat geproduceerd wordt. Bijvoorbeeld een ziekenhuis dat oorspronkelijk in het stadscentrum gebouwd werd, zou nu beter in een buitenwijk kunnen liggen vanwege veranderingen in de transportinfrastructuur of de migratie van de bevolking die het bedient. Een ander voorbeeld is een gespecialiseerd productiebedrijf dat oorspronkelijk dicht bij de bron van ruwe materialen lag, maar omdat de ruwe materialen nu geïmporteerd worden, is de orginele locatie niet langer relevant. 7.3 Andere factoren moeten ook in overweging genomen worden om de locatie van het moderne equivalente terrein vast te stellen. Het moderne equivalente terrein hoeft misschien niet dezelfde grootte te hebben als het werkelijke terrein. In die zin wordt grond hetzelfde bekeken als andere objecten. Als nu 2 hectare voldoende is om dezelfde dienst uit te voeren, dan zal het moderne equivalente terrein 2 hectare beslaan, zelfs als de werkelijke grond 4 hectares beslaat. 7.4 Er kunnen ook geografische beperkingen zijn aan de locatie van het moderne equivalente terrein, vanwege fysieke of praktische overwegingen. Bijvoorbeeld, een gespecialiseerd productiebedrijf heeft misschien een terrein nodig dat naast of dicht bij een haven ligt als het materiaal over zee aangevoerd krijgt. Een lokale overheid kan verplicht zijn om een dienst binnen een bepaald geografisch gebied aan te bieden, zelfs als er elders goedkopere grond is. 7.5 Het terrein van gespecialiseerde objecten omvat vaak ook onbebouwde grond. Dit kan zijn voor mogelijke toekomstige uitbreiding, voor de veiligheid of als barrière, of het kan gewoon overschot zijn. De taxateur moet achterhalen wat het doel van eventuele onbebouwde grond is om te bepalen of het een noodzakelijk kenmerk is voor de vervangingsgrond. Als het geen noodzaak is, dan wordt het niet opgenomen in de GVW-berekening, maar de waarde ervan zal apart overwogen moeten worden. Overschot aan grond zal normaal gezien als apart object beschreven worden, omdat het apart benoemd en behandeld moet worden in jaarrekeningen. 7.6 Als de omvang en de locatie bekend zijn van het terrein dat nodig is om het moderne equivalent van het object te bouwen, dan is de volgende stap te schatten wat het zou kosten om dat terrein op de taxatiedatum op de markt te kopen. Omdat veel gespecialiseerde objecten sui generis-gebruik hebben onder de wetgeving inzake ruimtelijke ordening, kan het praktisch een probleem zijn om te bepalen onder welke ruimtelijk ordening het verkoopvergelijkingsmateriaal gevonden moet worden. Bij een gespecialiseerd industrieel object kan het toepasselijk zijn om aan te nemen dat grond met een industriële bouwvergunning (of waar goedkeuring hiervoor verwacht kan worden) het beste vergelijkingsmateriaal zal geven. Voor een terrein voor een gespecialiseerd administratiekantoor in een stadscentrum zal grond voor kantoorgebruik het beste vergelijkingsmateriaal opleveren. 7.7 Het werkelijke gebruik van het object kan zo gespecialiseerd zijn, dat het onmogelijk is om in algemene markttermen te categoriseren. In zo’n geval moet de taxateur vaststellen welke andere gebruiksmogelijkheden het object een koper van een alternatief terrein kan bieden om het aantrekkelijk te maken in de markt. Dit kan een waaier van gebruiksmogelijkheden zijn die in de buurt van het werkelijke terrein plaatsvinden, maar voor redenen die eerder genoemd zijn, kan dit niet geschikt geacht
115
worden als de moderne equivalent locatie elders ligt. In dat geval zal de waaier van activeiten in dat gebied overwogen worden. 7.8 In de publieke sector kunnen specifieke problemen opkomen met gespecialiseerde objecten die een dienst verlenen aan een bepaalde lokale gemeenschap, zoals scholen, bibliotheken en gezondheidscentra. Een kenmerk van zo’n object is dat het vereiste van de dienstverlening verbonden kan zijn aan een strikt omschreven geografisch gebied, wat de beschikbaarheid van alternatieve locaties beperkt. 7.9 De taxateur moet misschien met de entiteit beslissen en besluiten wat de mogelijke locaties zijn voor de huidige bepaalde dienstverleningsvereisten. Dit kan betekenen dat er tegen andere gebruikers geconcurreerd moet worden, maar als grond beschikbaar gemaakt kan worden bij wijze van wettelijke macht, dan kan dat de juiste aanpak van de taxatie zijn. Het belangrijkste doel van de taxateur is om vast te stellen wat het laagste bedrag is dat een zorgvuldige koper zou betalen voor de aankoop van een terrein geschikt voor een equivalent object in een relevante locatie op de taxatiedatum. 7.10 Een specifiek probleem dat scholen hebben, zowel particuliere als openbare, is dat ze speelterreinen hebben binnen de omheining. Deze grond wordt apart bekeken van de grond waar de gebouwen op staan, omdat geen enkele zorgvuldige koper land zou kopen dat een bouwvergunning heeft voor woon- of commerciële bebouwing om het vervolgens te gebruiken als speelterrein. Het potentieel van het bestaande terrein is niet relevant in de GVW-berekening, omdat de koper van het equivalente object grond zou kopen die alleen toestemming heeft voor gebruik als speelterrein. Er zijn veel voorbeelden van scholen, universiteiten en privébedrijven die hun belangrijkste faciliteiten in de stad hebben, maar hun aanverwante speelterreinen in een locatie buiten de stad, buiten de bebouwde kom. 7.11 In sommige gevallen kan het werkelijke terrein erfpacht zijn. De overweging van de waarde van de grond moet dan de bestaande huurvoorwaarden uit de huurovereenkomst weergeven. 7.12 Incidentele kosten, zoals honoraria en overdrachtskosten zijn beperkt tot de kosten die verbonden zijn aan de normale aankoop en ontwikkeling van grond.
8 Berekenen van de kosten van gebouwen en terreinaanpassingen voor gespecialiseerde objecten 8.1 Bij het taxeren van gespecialiseerde objecten is het vaak moeilijk vast te stellen wat geclassificeerd kan worden als een gebouw of constructie, en wat als installatie geclassificeerd kan worden. In de gespecialiseerde industriële sector zijn veel constructies in wezen niet meer dan ondersteuning en bescherming tegen het weer van de productieinstallatie – als de installaties verwijderd worden, is er geen ‘gebouw’ meer. In zulke gevallen moet met de entiteit besproken worden of er een onderscheid gemaakt moet worden tussen gebouwen en installaties en, zo ja, welke onderdelen onder welke categorie vallen. 8.2 Vanwege de verschillende soorten gebouwen, constructies en installaties die onderdeel kunnen vormen van gespecialiseerde objecten, verwijst de term ‘terreinverbetering’ naar alle aanvullingen op de grond. Dat zijn gebouwen, constructies en sommige permanente aanpassingen aan de grond, die arbeid en kapitaal vereisen en bedoeld zijn om de waarde of bruikbaarheid van het object te verhogen. Verbeteringen verschillen in gebruikspatroon en economische levensduur. 8.3 Terreinverbetering omvat al het werk dat op het terrein uitgevoerd is dat met de ontwikkeling te maken heeft, met inbegrip van diensten, omheining, bestrating en andere permanente onderdelen die het gespecialiseerde gebruik ondersteunen. De volgende
116
paragrafen geven richtlijnen voor het berekenen van de kosten van de gebouwen en de terreinverbeteringen. Hoewel deze specifiek naar gebouwen verwijzen, zijn dezelfde principes van toepassing op alle verbeteringen. 8.4 Om de kosten van een modern equivalent gebouw vast te stellen, moet de taxateur eerst vaststellen wat de omvang en de specificatie is die de hypothetische koper idealiter zou nodig hebben op de taxatiedatum om hetzelfde niveau productieve output of gelijkwaardige dienst te kunnen produceren. Als het werkelijke gebouw oud is, zal een nieuw gebouw meestal kleiner kunnen zijn om hetzelfde dienstverleningsniveau te geven. Bijvoorbeeld, een modern gebouw zal vaak meer efficiënte ruimte kunnen bieden, omdat het grote, open ruimtes of ruimtes met grote spanwijdte kan hebben die een grotere capaciteit hebben dan een ouder gebouw met gefragmenteerde accommodatie en een slechte verhouding tussen netto en bruto vloeroppervlak. 8.5 Nadat de grootte van het theoretische gebouw waarvan de kosten bepaald moeten worden vastgesteld is, moet de taxateur wellicht een toepasselijke specificatie voor het gebouw vaststellen. Er kan niet aangenomen worden dat dit hetzelfde zal zijn als voor het werkelijke gebouw, zeker als dit geen nieuw gebouw is. Het ontwerp en de bouw van een modern equivalent kan verschillen van het bestaande gebouw, omdat kenmerken van het bestaande gebouw die niet langer geschikt geacht worden of gewoon niet relevant meer zijn voor de behoeften van de entiteit. In andere gevallen kunnen de bestaande materialen nog steeds geschikt zijn, maar gewoonweg niet beschikbaar, of alleen beschikbaar voor een prijs die oneconomisch zou zijn. Er moet zorgvuldig overwogen worden welke diensten binnen het gebouw aangeboden worden en de prijs moet voor een specificatie zijn die overeenkomt met het dienstenpotentieel van het te taxeren object. 8.6 Bijvoorbeeld, de specificatie die van toepassing zou zijn voor een zwaarbeveiligde overheidsafdeling (bijvoorbeeld, een gebouw met defensiebewapening) is anders dan de specificatie voor een gespecialiseerd, maar niet beveiligingsgevoelig gebruik. In dezelfde zin is de specificatie voor een algemeen privéziekenhuis anders dan die voor een gespecialiseerde, intensieve verpleegafdeling binnen een openbare voorziening in de publieke sector.
Historische gebouwen 8.7 Historische gebouwen kunnen bijzondere taxatieproblemen geven. Het principe dat de kosten gebaseerd moeten zijn op een modern equivalent object staat ook hier, maar er kunnen situaties zijn waar de enige manier waarop een vervangingsobject gelijkwaardig dienstenpotentieel kan leveren, inhoudt dat het werkelijke gebouw gereproduceerd wordt. Reproductie komt echter maar heel zelden voor. In de meeste gavellen is het feit dat de entiteit in een historisch gebouw zit niet gerelateerd aan de dienstverlening en zal helemaal niet relevant zijn voor de specificatie van een modern equivalent. 8.8 Alleen als de historisch aard van het gebouw zelf een onlosmakelijk deel van het voordeel of het dienstverleningspotentieel van het object is, zou het correct zijn om de kosten van het werkelijke object weer te geven in de kosten van het moderne equivalent. Een voorbeeld is een kunstgallerie die in een gebouw zit dat zelf net zo belangrijk is als de tentoongestelde objecten die het in zich bevat om bezoekers te trekken. Een andere voorbeeld is te vinden in International Public Sector Accounting Standard 17 (IPSAS 17, Property Plant en Equipment, paragraaf 47), uitgegeven door de International Federation of Accountants (IFAC, www.ifac.org): een parlementsgebouw dat gereproduceerd wordt in plaats van vervangen door een alternatief, vanwege het belang ervoor voor de gemeenschap. In gevallen waar het niet mogelijk is om het werkelijke gebouw te reproduceren, kan het toepasselijk zijn om de kosten vast te stellen van de bouw van een gebouw met een vergelijkbaar apart ontwerp en hoge specificatie. 8.9 Sommige historische of ergoedobjecten zijn onmogelijk te vervangen omdat een moderne reproductie nooit het historische belang van het object kan recreëren. De 117
beslissing om een historisch object al dan niet te kapitaliseren is een kwestie voor de entiteit, maar de taxateur kan gevraagd worden om commentaar te geven over hoe praktisch dit is, of om het object op een andere manier te taxeren.
Bronnen van kosteninformatie 8.10 Nadat de aard, omvang en specificatie van het moderne equivalente gebouw en alle noodzakelijke verbeteringen hieraan zijn vastgesteld, kunnen de kosten voor de levering ervan vastgesteld worden door te refereren naar gepubliceerde constructiekostengegevens. Maar gepubliceerde constructiekostengegevens zijn misschien niet zo behulpzaam als het vervangingsgebouw of –constructie zwaar gespecialiseerd is. In plaats daarvan kan de taxateur afhankelijk zijn van de werkelijke kosten die opgelopen werden in de herbouw van het huidige object, of de taxateur moet met de opdrachtgever de noodzaak bespreken om een specialistisch kostenadviseur in te schakelen. 8.11 Als de taxateur toegang heeft tot de werkelijke kosten die opgelopen werden in de constructie van het object, dan moeten deze wellicht aangepast worden om het verschil te weerspiegelen tussen deze kosten en de kosten die oplopen worden bij de bouw van het moderne equivalent. 8.12 Het meeste duidelijke verschil is de datum waarop de prijs is vastgesteld. De kosten van het moderne equivalent zullen de kosten weerspiegelen die opgelopen worden als het werk op de taxatiedatum aanbesteed wordt. Er worden verschillende kostenindexen gepubliceerd voor bouw- en engineeringwerkzaamheden die de gebruikelijke historische prijsfluctuaties weergeven. Deze kunnen gebruikt worden om de historische kostengegevens om te zetten naar die van de taxatiedatum.
8.13 Andere factoren die kunnen meetellen in de kosten bij het bouwen van het werkelijke object, om te verschillen van een theoretische vervangingsobject zijn onder andere:
- Terreinvoorbereiding: werk kan ondernomen worden om het werkelijke terrein voor de ontwikkeling klaar te maken dat niet nodig zou zijn geweest voor het aangenomen gelijkwaardige terrein. Bijvoorbeeld, kosten die werkelijk opgelopen worden bij het gelijkmaken van het terrein of het verlenen van diensten naar de grens van het perceel kunnen al in de marktkosten bij aanschaf van het perceel inbegrepen zijn als het beschikbare bewijsmateriaal egale, aangesloten grond betrof.
- Werkfasering: een groot terrein kan in fasen ontwikkeld zijn, terwijl een modern equivalent de kosten weergeeft van de vervanging van het gehele object op de taxatiedatum als zijnde één enkel contract. Dit levert schaalvoordeel op en verlaagt de overheadkosten van het contract, bijvoorbeeld bij het voorwerk.
- Optimale werkomstandigheden: als de kosten van het equivalente perceel gebaseerd zijn op een perceel waarvan aangenomen wordt dat het vrij is van enige problemen of belemmeringen op ontwikkeling, dan worden eventuele extra kosten die opgelopen worden vanwege abnormale omstandigheden op het werkelijke perceel, buiten beschouwing gelaten.
- Contractvariaties: eventuele extra kosten die opgelopen worden bij de constructie van het werkelijke gebouw die veroorzaakt werden door ontwerp- of specificatieveranderingen tijdens het contractproces worden buiten beschouwing gelaten.
- Veranderingen in ruimtelijke ordening: toen het werkelijke object gebouwd werd, was daarvoor misschien geen vergunning nodig. Als de wetgeving op de ruimtelijk ordening veranderd is, moeten de kosten voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor het moderne equivalent opgenomen worden.
118
Twee andere gerelateerde factoren zijn de extra kosten van funderingen voor zware machinerie (als gespecialiseerde installaties & apparatuur nodig zijn) en extra kosten die voortkomen uit het uitbreiden van een bestaand object. 8.14 Incidentele kosten, zoals honoraria en overdrachtskosten moeten beperkt blijven tot de kosten die verbonden zijn aan de aangenomen aankoop van het gebouw. BTW wordt alleen opgenomen als het niet teruggeclaimd kan worden. Hoewel het normaal gezien niet toepasselijk zal zijn om een aanvulling op de kosten in te bouwen om de winst van de aannemer weer te geven (omdat aangenomen wordt dat de koper een gebouw voor eigen gebruik aankoopt), kan het wel toepasselijk zijn om managementtijd toe te voegen, omdat dit een aanzienlijke kostenpost is die bij de constructie van een modern equivalent opgelopen zou worden. 8.15 De entiteit kan vereisen dat de taxateur als onderdeel van de taxatieopdracht een schatting van de kosten van de componenten binnen het werkelijke gebouw geeft voor boekhoudkundige waardevermindering (zie paragraaf 1.4). Deze kosten moeten niet verward worden met de kosten voor het creëren van een gelijkwaardig component in het moderne equivalente gebouw. Ze zijn bedoeld als realistische toewijzing van een eindwaarde aan het gebouw op precies dezelfde wijze alsof het object getaxeerd wordt volgens de comparatieve verkoopmethode of de inkomstenmethode.
9
Waardevermindering bepalen
9.1 Nadat de vervangingskosten van een modern equivalent object vastgesteld zijn, moeten deze in positieve of negatieve zin aangepast worden om het verschil in waarde aan te geven tussen het moderne equivalent en het werkelijke te taxeren object. Het basisprincipe is dat een hypothetische koper de optie heeft om ofwel het moderne equivalent te kopen, of het werkelijke object. Als het moderne equivalent de ideale faciliteit voor de koper blijkt te zijn, wordt verwacht dat de prijs die voor het werkelijke object betaald wordt alle nadelen weerspiegelt die het in vergelijking met het moderne equivalent heeft. 9.2 Het toepassen van waardevermindering is merendeels een proces van het reproduceren van hoe de markt het object zou bekijken. De mate van waardevermindering en de schatting van de resterende economische levensduur van een object worden beïnvloed door markttrends en/of de intenties van de entiteit. De taxateur wordt aanbevolen om deze trends en intenties te identificeren en deze toe te kunnen passen om de waardevermindering die gebruikt wordt te steunen. De toepassing van GVW moet het deductieve proces reproduceren van een potentiële koper die een beperkte markt als referentie heeft.
9.3 De drie belangrijkste fiscale afschrijvingsmogelijkheden, of economische veroudering, zijn als volgt:
fysiek verval
functionele veroudering
externe veroudering.
Fysiek verval 9.4 Dit is het resultaat van jarenlange slijtage, misschien in combinatie met gebrekkig onderhoud. De taxateur vergelijkt de waardevermindering van een object van vergelijkbare leeftijd met de waarde van nieuwe objecten in dezelfde markt. 9.5 Het object wordt getaxeerd in de huidige staat, waarbij de taxateur alle fysieke achteruitgang door gebrek aan onderhoud of vanwege andere redenen volledig in acht
119
neemt, en erkent dat het achterwege laten van voldoende onderhoud de waardevermindering van een object kan verergeren. Daarom moet waardevermindering vanwege onvoldoende onderhoud weerspiegeld worden in de taxatiecorrectie, net als verval afgetrokken wordt van een taxatie gebaseerd op comparatieve verkopen. Fysiek verval wordt vaak gemeten door te verwijzen naar de fysieke levensverwachting van het object. 9.6 Het fysieke verval van een object kan niet in absolute zin besproken worden, maar wel in context. In sommige markten en voor sommige soorten objecten zal een zekere mate van fysiek verval de waarde niet negatief beinvloeden, maar in andere gevallen gebeurt dat wel. Het is niet toepasselijk om het effect van fysiek verval op de waardevermindering alleen in mechanische zin te bekijken.
Functionele veroudering 9.7 Functionele veroudering komt naar voren als het ontwerp of de specificatie van het object niet langer voldoet aan de functie waarvoor het oorspronkelijk ontworpen was. Bijvoorbeeld een gebouw dat ontworpen was met specifieke kenmerken ter ondersteuning van een proces dat nu niet langer uitgevoerd wordt. In sommige gevallen is functionele veroudering een absoluut gegeven, dat wil zeggen: het object is niet langer geschikt voor gebruik. In andere gevallen zal het object nog steeds gebruikt kunnen worden, maar met een lager efficiëntieniveau dan een modern equivalent, of het zal aangepast moeten worden om aan een huidige specificatie te voldoen. De waardevermindering zal de kosten van een upgrade weerspiegelen of, als dat niet mogelijk is, de financiële gevolgen van verminderde efficiëntie in vergelijking met een modern equivalent. 9.8 Functionele veroudering kan ook veroorzaakt worden door technologische ontwikkelingen. Een machine kan vervangen worden met een kleiner, goedkoper equivalent dat een vergelijkbare output heeft, of een modern gebouw kan veel efficiënter zijn vanwege betere isolatie en moderne diensten. 9.9 Het moderne equivalente object kan goedkoper na te maken zijn dan het huidige object, en dan zullen de vervangingskosten al een ‘geoptimaliseerd’ object weergeven, waardoor verdere aanpassingen onder deze post niet nodig zijn. Bijvoorbeeld als het moderne equivalent een kleiner gebouw kan zijn, omdat er geen behoefte is om historische of overbodige kenmerken weer te geven die in het werkelijke gebouw bestaan. Verdere waardevermindering voor deze kenmerken zou dubbeltelling zijn. 9.10 Er zullen situaties zijn waar het te taxeren object te klein is, omdat technologische ontwikkelingen nu schaalvoordeel mogelijk maken. Bijvoorbeeld een vliegveldterminal die ontworpen werd voor een maximum aantal passagiers per vliegtuig, kan nu te klein zijn om grotere, modernere vliegtuigen te kunnen bedienen. 9.11 Een andere reden voor functionele veroudering is wettelijke veranderingen. In de industriële sector kan een bestaande installatie huidige milieuwetgeving niet kunnen halen, of in sommige gevallen kan het product dat geproduceerd werd nu illegaal zijn. In de dienstensector kan de noodzaak om aan nieuwe regels te voldoen voor arbeidsomstandigheden of voor toegang aan mindervaliden verschillende mate van functionele veroudering veroorzaken.
Economische veroudering 9.12 Dit wordt veroorzaakt door de impact die veranderingen in economische omstandigheden hebben op de vraag naar goederen en diensten die door het object geproduceerd worden. Maar er moet zorgvuldig onderscheid gemaakt worden tussen factoren die toe te schrijven zijn aan economische omstandigheden en factoren die specifiek zijn voor de entiteit. Eventuele afschrijving van een taxatie die alleen via de
120
GVW-methode berekend is om de winstgevendheid van het bedrijf weer te geven, is een zaak voor de exploitant. 9.13 Een gebruikelijk voorbeeld van economische veroudering is waar een bepaalde markt overcapaciteit heeft en waardoor de vraag en dus de waarde van het werkelijke object omlaag gaat, hoe modern of efficiënt het ook mag zijn. In de industriële sector hebben lagere prijzen voor goederen voor periodes gezorgd waarbij, vanwege overvloedige marktcapaciteit, de productie van goederen zoals olie en staal niet langer economisch vatbaar was. Tijdens deze periodes zou dit een significante impact hebben gehad op de vraag en daarom ook de prijs van de gespecialiseerde faciliteiten die gebruikt werden om deze producten te produceren. In deze specifieke voorbeelden betekent dat de cyclische aard van de markten kan betekenen dat een koper misschien bereid is de faciliteit te kopen en te behouden in afwachting van betere winstgevendheid, maar de prijs moet het risico dat daaraan verbonden is weergeven.
Veroudering meten 9.14 De drie hoofdcategoriën van veroudering die aangegeven zijn, zijn niet de enige redenen waarom het nodig kan zijn om de kosten van het moderne equivalente object aan te passen om de waarde van het werkelijke object te bepalen. Waardevermindering kan in totaliteit of apart geanalyseerd worden. De drie hoofdcategorieen illustreren de meest voorkomende redenen waarom een werkelijk object minder waard zou kunnen zijn dat de moderne equivalent. Vaak zal het niet mogelijk zijn om een aparte correctie voor ieder categorie te maken, terwijl in andere gevallen het onderscheid tussen de categoriën niet heel duidelijk is. Het is belangrijk om er zeker van te zijn dat aparte behandeling van waardevermindering voor iedere categorie niet tot dubbeltelling leidt.
9.15
In bepaalde gevallen is het object totaal verouderd. Voorbeelden zijn:
Fysieke veroudering: het object heeft geen waarde als de kosten voor reparatie, herconditionering of renovatie van het werkelijke object om het gebruiksklaar te krijgen, hoger zijn dan de kosten voor een modern equivalent.
Functionele veroudering: de opkomst van nieuwe technologie kan een relatief nieuw object dat anderszins een lange levensverwachting zou hebben nutteloos maken. Dat heeft tot gevolg dat er geen vraag meer naar is buiten de sloopwaarde, of in een andere toepassing.
Economische veroudering: als de vraag naar het product of de dienst die het object levert, ingestort is en er niet verwacht wordt dat dit weer zal stijgen, dan is er geen vraag meer naar het object, buiten de sloopwaarde of in een andere toepassing.
9.16 Totale veroudering is vaak bij aanvang van de opdracht al duidelijk, en het te taxeren object wordt geclassificeerd als zijnde overschot of overtollig voor de entiteit. Maar als de taxateur tijdens het taxatieproces merkt dat een object totaal verouderd is, dan moet dit met de entiteit besproken worden voordat verder gegaan wordt, omdat herclassificatie zal betekenen dat een andere taxatiemethode gebruikt moet worden. 9.17 Hieruit vloeit voort dat de GVW-methode normaal gezien gebruikt wordt als de veroudering maar deels is. Hoewel het werkelijke object misschien niet dezelfde staat heeft, even efficiënt of technologisch modern is als een moderne equivalent, kan het toch nog een nuttige levensduur hebben en zal daarom een waarde hebben voor dat gebruik. Het vaststellen van de resterende levensduur van het object is een belangrijk aspect van de GVW-methode.
Levensduur van het object 9.18 De waardevermindering die een object ondervindt bij vergelijking met het moderne equivalent zal afhangen van de verwachte resterende levensduur. Een object met een 121
levensverwachting van 20 jaar zal een hoger percentage van de vervangingswaarde behouden dan een object met een levensverwachting van 5 jaar. De resterende levensduur hangt af van fysieke of economische factoren, of een combinatie hiervan. De fysieke levensduur is hoe lang het object voor enig doel gebruikt zou kunnen worden, waarbij potentiële mogelijkheden voor renovatie of herconstructie niet in acht genomen worden. De economische levensduur is hoe lang een reeks eigenaren het object nog voor het beoogde doel waarvoor het ontworpen is kunnen gebruiken. De resterende levensduur voor taxatiedoeleinden zal het laagste bedrag zijn van de fysieke of economische levensduur als deze niet gelijk zijn. 9.19 De levensduur van het object (en het patroon van waardevermindering), bepaald als onderdeel van de GWV-taxatie, is niet noodzakelijkerwijze gebaseerd op dezelfde criteria als de schatting voor gebruiksduur of verwachte economische gebruiksduur, of in de publieke secor ‘dienstverlenende levensduur’ en bijbehorende waardevermindering, die vastgesteld moet worden door de entiteit voor de waardevermindering in de boekhouding (de laatste twee taken moeten niet verward worden). 9.20 Bij het vaststellen van de resterende levensduur, kan aangenomen worden dat onderhoud en reparaties routineus uitgevoerd worden. De mogelijkheid dat de levensduur verlengd kan worden door significante renovatie of vervanging van onderdelen wordt niet in acht genomen. 9.21 Voor sommige soorten objecten kan een regelmatig patroon van waardevermindering vastgesteld worden over de gehele levensduur van het object, hoewel de waarde de resterende levensduur op de taxatiedatum weergeeft. Waar dit het geval is, kan het percentage van de huidige vervangingskosten die op de taxatiedatum overblijven, geschat worden volgens drie methodes: lineair, degressief of S-curve. Deze worden in de volgende paragrafen beschreven. 9.22 Het zal helpen om met de opdrachtgever te bespreken hoe de entiteit omgaat met waardevermindering in de jaarrekeningen en hoe de aanpak van de taxateur kan verschillen.
Lineair 9.23 De lineaire basis is de meest gebruikte methode om de waardevermindering van gebouwen te berekenen, omdat het simpel is en relatief makkelijk toe te passen. Lineaire waardevermindering gebruikt voor elk jaar van het geschatte leven dezelfde hoeveelheid waardevermindering voor de resterende levensduur van het object. 9.24 Het nadeel van deze methode is dat het een erg simplistisch uitgangspunt heeft: dat er geleidelijke erosie is van de waarde van het object over de totaal levensduur, in vergelijking met het equivalente vervangingsobject. Het uitgangspunt is duidelijk correct op twee punten van de levensduur – aan het begin en aan het einde – maar het is puur toeval als het correct zou zijn op een willekeurig ander tijdstip: en dat is het meest waarschijnlijke tijdstip dat een taxatie plaats gaat vinden. Dit effect kan verminderd worden door regelmatig taxaties uit te voeren.
Degressief 9.25 De degressieve methode van waardevermindering neemt aan dat de waarde met een vast percentage afneemt vanaf het startpunt. Als er een vaste proportie van de waarde aan het einde van iedere periode van de balans afgaat, ontstaat er een doorgehangen waardeverminderingscurve over de levensduur van het object. Deze methode ‘stapelt’ in wezen de totale waardevermindering. Dit kan de redelijke verwachtingen van de afname in waarde in de loop der tijd beter weergeven dan de lineaire methode.
122
S-curve 9.26 De S-curve wordt aangeraden waar genoeg gegevens beschikbaar zijn voor de taxateur om er overtuigd van te zijn dat de curve de waarschijnlijke realiteit weergeeft. In sommige gevallen geeft het de meest realistische weergave van de waarvermindering van een object, omdat het aanneemt dat de waardevermindering laag is in de eerste jaren, dan toeneemt in de middenjaren en dan weer afneemt in de laatste jaren. Maar sommige objecten, zoals installaties, kunnen een ander waardeverminderingspatroon hebben (dat hoog begint, in plaats van laag). 9.27 Hoewel het normaal geaccepteerd wordt dat de S-curve de meest realistische weergave is van het waardeverminderingspatroon over de levensduur van de meeste objecten, hangt het percentage voor een willekeurig jaar af van de beslissingen die gemaakt worden over de snelheid van de waardevermindering op verschillende tijdstippen, en wanneer deze veranderen. Bij gebrek aan empirisch bewijs om deze inputs te ondersteunen, kan het exacte patroon van de curve afhankelijk zijn van subjectieve inputs en kan net zo weinig relevant zijn als de andere methodes die besproken worden. 9.28 De grafiek in Figuur 1 vergelijkt de patronen van elke methode waarbij aangenomen wordt dat het object een originele waarde had van €100.000, wat over 20 jaar tot een waarde van €1.000 daalt. Er zijn twee verschillende S-curves weergegeven om de mogelijke waaier van verschillen te laten zien, omdat erkend wordt dat het patroon van waardevermindering zal verschillen tussen bijvoorbeeld gebouwen en installaties & apparatuur. Figuur 1
9.29 De drie beschreven methodes worden allemaal veelvuldig gebruikt. Van deze heeft de lineaire methode het voordeel dat de aanpak eenvoudig is. Maar het geeft niet weer hoe de waarde van een object normaal gezien in de marktplaats beschouwd worden. De degressieve methode staat ook open aan vergelijkbare kritiek, dat het de marktinzichten niet weergeeft. De S-curve probeert een surrogaat te geven voor marktgedrag en is geschikt als er empirisch bewijs beschikbaar is. 9.30 Andere vormen van waardeverminderingscurves zijn beschikbaar en waar zij gebruikt worden door een bepaalde markt wordt verwacht dat de taxateur deze weergeeft. Bij het maken van aanpassingen voor waardevermindering en veroudering, wordt de taxateur aangeraden om te steunen op professionele kennis, oordeel en marktervaring, alsmede om gedegen aandacht te schenken aan de aard van het object en waar het voor gebruikt wordt.
10
Andere afwegingen 123
10.1 Het is normaal gezien niet toepasselijk om iets van de kosten van aankoop van de moderne equivalente grond af te trekken voor waardevermindering, aangezien grond die vrij op naam staat niet vaak in waarde daalt. Bij taxatie van gespecialiseerde objecten worden normaal gezien de kosten van de verbeteringen apart vastgesteld, de bijbehorende waardevermindering wordt vastgesteld en dan wordt dit aan de prijs van de vervanging van de grond toegevoegd om de eindtaxatie te krijgen. 10.2 Als een gespecialiseerde object uit vele gebouwen of constructies bestaat, dan kunnen sommige een langere verwachte levensduur hebben dan anderen. Hoewel het toepasselijk kan zijn om een andere waardevermindering toe te passen bij verschillende constructies, moet het doel van de taxatie niet uit het oog verloren worden: de waarde van het geheel van de gedefinieerde gespecialiseerde objecten moet getaxeerd worden. Het is daarom niet toepasselijk om een veel langere levensduur toe te kennen aan een apart gebouw of onderdeel dan de verwachte levensduur van het gehele gedefinieerde object. 10.3 Als aparte gebouwen gezien worden als hebbende een potentieel alternatief gebruik dat langer meegaat dan de verwachte levensduur van de totale gespecialiseerde objecten, dat kan dit apart gerapporteerd worden en gebaseerd worden op een andere taxatiemethode, maar dit moet niet in de GVW-berekening weerspiegeld worden. Het doel van de GVW-methode is om vast te stellen wat de waarde van de gespecialiseerde objecten is in vergelijking met een modern equivalent. Er kan niet van uitgegaan worden dat het moderne equivalent exact hetzelfde zal zijn met hetzelfde potentiële alternatieve gebruik; het is puur en alleen het nut van het object voor het huidge gebruik dat bekeken wordt als onderdeel van de GVW-berekening. 10.4 Er zullen situaties zijn waar de taxateur makkelijk kan zien dat, als het huidige gebruik gestaakt zou worden, het terrein van een gespecialiseerde object ontwikkeld zou kunnen worden voor alternatief gebruik met meer waarde. Bij het vaststellen van de kosten van het gelijkwaardige vervangingsperceel als onderdeel van de GVW-berekening, moet dit potentieel genegeerd worden, omdat de hypothetische koper geen perceel zou kopen om gespecialiseerde faciliteiten op te bouwen als het moet concurreren met gebruik dat meer waarde heeft. In de meeste gevallen wordt het potentieel van het werkelijke perceel vastgesteld via comparatieve verkoop, niet via de GVW-methode. Maar het feit dat dit potentieel irrelevant is voor het GVW-proces wil niet zeggen dat het irrelevant is voor de entiteit. In deze omstandigheden vereist VS 6.7 dat de taxateur de waarde rapporteert gebaseerd op het alternatieve gebruik. Verdere informatie hierover kan in sectie 9 gevonden worden.
11
Eindafstemming
11.1 De GVW-berekening omvat doorgaans het overwegen van vele afzonderlijke elementen. Een essentiële laatste stap is dat de taxateur ervoor moet zorgen dat de uiteindelijke wiskundige conclusie in overeenstemming is met het onderliggende taxatiedoel: namelijk, de prijs te bepalen die betaald zou worden door een bereidwillige koper aan een bereidwillige verkoper in een marktconforme transactie. 11.2 De taxateur wordt aangeraden om een stap terug te doen en naar de algehele conclusie te kijken, extra aandacht bestedend aan het proces van aanpassing van de waardevermindering om te kijken of het niet heeft geleid tot dubbeltelling of dingen buiten beschouwing heeft gelaten. Een kenmerk van het werkelijke object kan geïndentifeerd zijn, maar niet weergegeven in het waardeverminderingsproces in vergelijking met de hypothetische moderne equivalent. In het geval van gespecialiseerde objecten zou dit ook een aanpassing kunnen zijn voor eventuele aanvullende waarde van de grond in de huidige locatie, omdat een koper van een gespecialiseerde faciliteit die het gebruik ervan wil voortzetten, wellicht meer zou bieden voor dit object dan voor een moderne equivalent die dat potentieel niet heeft.
124
12
Rapportage
12.1 Het rapport moet voldoen aan VS 6 ‘Taxatierapporten’. De zaken die in alle taxatierapporten besproken moeten worden, zijn vermeld in VS 6.1. VS 6.5 en VS 6.6 geven aanvullende vereisten als de GVW-methode gebruikt is. Een samenvatting zal in de volgende paragrafen gegeven worden. 12.2 Een verklaring dat de GVW-methode gebruikt is, is noodzakelijk (zie VS 6.1(q)). Als de taxatie ondernomen wordt voor opname in accounts die onder de International Financial Reporting Standards (IFRS) geproduceerd wordt, dan moet de waarde gerapporteerd worden als zijnde op basis van Marktwaarde. Maar om aan VS 6.1 (q) te voldoen, moet een verklaring opgenomen worden dat vanwege de gespecialiseerde aard van het object, de waarde geschat wordt met behulp van de GVW-methode en niet gebaseerd is op bewijsmateriaal van verkopen van vergelijkbare objecten in de markt. Deze verklaring komt overeen met het vereiste in de International Accounting Standaards (IAS) 16 voor de entiteit om een vergelijkbare verklaring in de gepubliceerde accounts op te nemen. 12.3 Om aan VS 6.5 te voldoen moet vooor objecten in de particuliere sector een verklaring gegeven worden dat de taxatie onderhevig is aan de adequate winstgevendheid van het bedrijf, waarbij gedegen aandacht besteed is aan de totale objecten die ingezet worden. 12.4 Om aan VS 6.6 te voldoen moet voor objecten in de publieke sector een verklaring opgenomen worden dat de taxatie onderhevig is aan het vooruitzicht en de levensvatbaarheid dat het bedrijf voortgezet en gebruikt blijft worden. Als de taxateur makkelijk kan vaststellen dat het object een hogere waarde zou hebben als het op alternatieve wijze gebruikt zou worden, dan moet dit gerapporteerd worden in overeenstemming met VS 6.7 (a) als de Marktwaarde, samen met een verklaring dat bij de waarde voor alternatief gebruik zaken zoals de sluiting van het bedrijf of verstoring en aanverwante kosten die opgelopen kunnen worden niet inbegrepen zijn. Dit komt waarschijnlijk eerder voor bij gespecialiseerde objecten, waar de grond een hogere waarde kan hebben voor ontwikkeling dan de GVW. 12.5 Als de taxateur vindt dat de waarde van het object aanzienlijk lager zou zijn als het bedrijf gestaakt wordt, dan moet in het rapport ook een verklaring hieromtrent opgenomen worden (zie VS 6.7 (b)). De taxatiestandaarden vereisen niet dat een taxateur een werkelijk bedrag voor dit doel geeft. Als de entiteit wil vaststellen wat de impact van mogelijke bedrijfsstaking van een gespecialiseerde faciliteit zal hebben op de waarde van de objecten die ingezet worden, dan kan het taxaties aanvragen die de ‘break-up’, sloopwaarde of alternatieve gebruikswaarde van het object bekijken. Dit is een aparte opdracht en geen onderdeel van de GWV-berekening voor opname in de jaarrekeningen. Alle taxaties die gegeven worden, moeten gegeven worden met het bijzondere uitgangspunt dat de entiteit de bedrijfsactiviteiten gestaakt heeft (zie VS 2.2).
Bijlage bij GN 6: Checklist Deze checklist is bedoeld om de taxateur een handig hulpmiddel te geven om te bevestigen dat alle zaken die in deze richtlijn besproken zijn overwogen werden. Waar grote hoeveelheden objecten getaxeerd worden, kan het makkelijk zijn om een aparte lijst en een schema te maken voor groepen objecten. Dit schema zou bij elk punt aan geven welke zaken zijn besproken en afgesproken.
125
Het kan handig zijn om zo’n schema in het rapport op te nemen, zodat alle lezers volledig op de hoogte zijn van de aanpak. Zo kan er ook voor gezorgd worden dat een consequente aanpak bereikt wordt bij hertaxaties. Punt ter overweging 1 2
Geschikt voor gebruik van GVW
Ref. in GN 3.1–3.9
Kwalificatie van de taxateur
4.1–4.2
(a)
4.3
Specialistische hulp
3
Opdrachtvoorwaarden overeengekomen
5.1–5.2
4
Vaststellen vervangingskosten
6.1–6.5
(a)
Perceelwaarde
7.1–7.12
(b)
Werkelijke object
(c)
Moderne equivalent
5
Gebouwen en terreinverbeteringen (a)
Bepaalde installaties
(b)
Infrastructuur
(c)
Omvang van moderne equivalent
(d)
Specificatie van moderne equivalent
8.1–8.6
6
Overweging historische gebouwen
8.7–8.8
7
Bronnen kosteninformatie
8.9–8.14
8
Vaststelling waardevermindering
9.1–9.2
(a)
Fysiek verval
9.4–9.6
(b)
Functionele of technische veroudering
9.7–9.11
c)
Economische veroudering
9.12–9.13
Levensduur object
9.18–9.22
Waardeverminderingsmethode
9.23–9.30
(a)
Straight line
9.23–9.24
(b)
Reducing balance
9.25
S-curve
9.26–9.27
(d) 9
c)
126
Commentaar
10
Andere overwegingen
10.1–10.4
11
Eindafstemming
11.1–11.2
12
Rapportage (a)
Alle punten onder VS 6.1
(b)
Verklaring dat GVW gebruikt is
(c)
VS 6.5 (particuliere sector)
(d)
VS 6.6 (publieke sector)
(e)
VS 6.7 (alternatieve waarde)
(f)
Verklaringen alternatieve waardes
12.1
Zorg ervoor dat het dossier alle relevante informatie bevat over de beslissingen die genomen worden tijdens het GVW-proces.
127
