INTERN HUURREGLEMENT

Bouwmaatschappij De Mandel

Intern huurreglement (versie 1.8)

INTERN HUURREGLEMENT Versie 1.8

Verwijzend naar het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, heeft de raad van bestuur van de sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel cvba op 22 september 2015 , haar goedkeuring gehecht aan het hiernavolgend intern huurreglement.

Intern huurreglement De Mandel



DEEL I

ALGEMEEN .......................................................................................................................... 1

DEEL II

KANDIDAAT-HUURDERS ................................................................................................. 2

INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN ........................................................................................................................... 2 Algemeen ......................................................................................................................................................... 2 Zes voorwaarden ............................................................................................................................................. 2 II.1.1.1 II.1.1.2 II.1.1.3 II.1.1.4 II.1.1.5 II.1.1.6

Meerderjarig zijn. ..................................................................................................................................... 2 Voldoen aan de inkomensvoorwaarden. .................................................................................................. 2 Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden. ................................................................................................. 3 Voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden ........................................................................................... 4 Voldoen aan de inburgeringsvoorwaarden ............................................................................................... 5 Ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. .................................................... 5

AANDUIDING REFERENTIEHUURDER .................................................................................................................... 5 GEZINSGROOTTE .................................................................................................................................................. 5 WOONWENSEN ..................................................................................................................................................... 5 WIJZIGINGEN AAN DE AANVRAAG........................................................................................................................ 6 INZAGE IN INSCHRIJVINGSREGISTER ..................................................................................................................... 7 VERDELEN VAN GEMEENSCHAPPELIJKE INSCHRIJVING ........................................................................................ 7 ACTUALISATIE ..................................................................................................................................................... 7 SCHRAPPING UIT HET INSCHRIJVINGSREGISTER .................................................................................................... 7 TOELATINGSVOORWAARDEN ............................................................................................................................... 8 Meerderjarig zijn ............................................................................................................................................ 8 Voldoen aan de inkomensvoorwaarden .......................................................................................................... 8 Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden ........................................................................................................ 8 Voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden ................................................................................................. 9 Voldoen aan de inburgeringsvoorwaarden ..................................................................................................... 9 Ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. ........................................................... 9 TOEWIJZINGEN ..................................................................................................................................................... 9 Bevoegd beslissingsorgaan ............................................................................................................................. 9 Opmaak voorstel van gemotiveerde beslissing ............................................................................................. 10 Beslissing van het directiecomité .................................................................................................................. 10 TOEZICHT DOOR DE toezichthouder ......................................................................................................... 10 TOEWIJZINGSREGELS – ALGEMEEN PRINCIPE ..................................................................................................... 11 TOELICHTING EN VERDUIDELIJKING RATIONELE BEZETTING VAN DE WONING ................................................... 11 Woningtype en -grootte ................................................................................................................................. 11 Gezinsssamenstelling .................................................................................................................................... 11 Fysieke toestand van de huurder ................................................................................................................... 13 VERPLICHTE VOORRANG .................................................................................................................................... 13 OPTIONELE VOORRANG ...................................................................................................................................... 15 DE TOEWIJZING OMWILLE VAN RENOVATIE VAN DE SOCIALE HUURWONING ...................................................... 15 WEIGEREN VAN TOEWIJZING .............................................................................................................................. 15 VERSNELDE TOEWIJZING OF AFWIJKINGEN ........................................................................................................ 16 HET (INTER)GEMEENTELIJK TOEWIJZINGSREGLEMENT ...................................................................................... 17 INTERGEMEENTELIJK TOEWIJZINGSREGLEMENT PROEFWONEN .......................................................................... 17 ANDERE TOEWIJZINGSREGELS ........................................................................................................................... 19 Kandidaat-huurders willen voorlopig niet in aanmerking komen voor woning. ........................................... 19 Toewijzing van garageboxen ......................................................................................................................... 19 DEEL III

HUURDERS ......................................................................................................................... 21

WIE IS HUURDER ? ............................................................................................................................................. 21 Algemeen ....................................................................................................................................................... 21 I.huurder categorie a .................................................................................................................................... 21 II.huurder categorie B ................................................................................................................................... 21 III.huurder categorie C ................................................................................................................................. 21 HUURWAARBORG .............................................................................................................................................. 22 BRANDVERZEKERING......................................................................................................................................... 22 SPECIFIEKE INVULLING VERGOEDING VOOR ONDERBEZETTING VAN DE WONING ............................................... 23 PROEFPERIODE ................................................................................................................................................... 24 Intern huurreglement De Mandel



EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST ................................................................................................... 24 PRIORITAIRE MUTATIE ....................................................................................................................................... 25 Overbezetting ................................................................................................................................................ 25 Onderbezetting .............................................................................................................................................. 25 Onaangepastheid aan de fysieke mogelijkheden van de huurder .................................................................. 26 DEEL IV

VERHAAL............................................................................................................................ 27

BIJLAGE I LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT TORHOUT ............................................................ 28 BIJLAGE II LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT MEULEBEKE ..................................................... 29 BIJLAGE III LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT HOOGLEDE ...................................................... 30 BIJLAGE IV LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT ROESELARE ..................................................... 31 BIJLAGE V INTERGEMEENTELIJK TOEWIJZINGSREGLEMENT PROEFWONEN ...................... 32

Intern huurreglement De Mandel



DEEL I

ALGEMEEN

Het intern huurreglement is openbaar en kan bijgevolg door iedereen worden opgevraagd.

Het intern huurreglement geldt voor onbepaalde duur. Het is de bedoeling dat een evaluatie van het heersende intern huurreglement eventueel kan leiden tot bijsturing.

1



DEEL II KANDIDAAT-HUURDERS Vooreerst wordt er hierna een bondig en vereenvoudigd overzicht gegeven van de toewijzingsvoorwaarden en -regels zoals vermeld in het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (hierna genoemd : “kaderbesluit sociale huur”). Het overzicht zoals hierna weergegeven, is louter en alleen voor het informatieve doel van de kandidaat-huurder, zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden; noch ten voordele, noch ten nadele. Bij deze verwijst De Mandel dan ook formeel naar de integrale tekst van “kaderbesluit sociale huur”.

INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN ALGEMEEN Om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning, moet een kandidaat-huurder eerst opgenomen worden in het inschrijvingsregister (wachtlijst). Hiervoor moet de kandidaat-huurder voldoen aan een aantal voorwaarden, die in de meeste gevallen, gestaafd moeten worden met bepaalde documenten. Soms moet de kandidaat-huurder zelf zorgen voor die documenten, soms kan De Mandel die opvragen bij de bevoegde overheden en instellingen. Door zich in te schrijven geeft de kandidaat-huurder de toestemming aan De Mandel om die bewijsstukken op te vragen. ZES VOORWAARDEN Het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode bepaalt 6 voorwaarden, te voldoen door de kandidaat-huurder, om ingeschreven te kunnen worden voor een sociale huurwoning (artikel 3 §1 kaderbesluit sociale huur):

II.1.1.1 Meerderjarig zijn. De kandidaat-huurder moet minstens 18 jaar zijn op het ogenblik van de inschrijving. In het kader van een ontvoogd minderjarige of begeleid zelfstandig wonen van een minderjarige, kan De Mandel hiervan afwijken.

II.1.1.2 Voldoen aan de inkomensvoorwaarden. Het netto-belastbaar inkomen van de kandidaat-huurder (samen met de eventuele inkomens van zijn gezinsleden) mag bepaalde maximumgrenzen niet overstijgen. Deze inkomensgrenzen zijn wettelijk bepaald. Het inkomen dat in aanmerking wordt genomen, is het inkomen van het "referentiejaar" (het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving). Het inkomen is gedefinieerd in artikel 1, 15° van het kaderbesluit sociale huur en wordt telkens geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat voorafgaat aan de toepassing. Op de strikte inkomensgrenzen zijn een aantal uitzonderingen mogelijk : a) Voor personen of gezinnen met schulden, die ofwel toegelaten zijn tot een collectieve schuldenregeling, ofwel in budgetbeheer of –budgetbegeleiding zijn, gebruikt De Mandel het actueel besteedbaar inkomen. b) Had de kandidaat-huurder geen inkomen tijdens het referentiejaar, dan wordt het inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd.

2



c) Indien het inkomen van het referentiejaar te hoog was, maar de kandidaat kan aantonen dat zijn huidig inkomen beneden het maximum gedaald is, kan hij ingeschreven worden. d) Personen die kunnen aantonen dat hun huwelijk onherstelbaar ontwricht is of die kunnen aantonen dat er stappen ondernomen werden om de wettelijke samenwoonst te beëindigen worden bij inschrijving beschouwd als alleenstaanden. Er wordt dan geen rekening gehouden met het gezinsinkomen, maar wel met het eigen inkomen van de kandidaat-huurder alleen. Let wel: bij toelating en toetreding tot een woning, moet de persoon een vordering tot echtscheiding kunnen voorleggen, gegronde redenen kunnen aanvoeren voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding of vermoeden van afwezigheid vastgesteld zijn (artikel 112 BW).

II.1.1.3 Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden. De kandidaat heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland. Men kan wel worden ingeschreven met eigendom wanneer het gaat om een woning gelegen in het Vlaams Gewest: a) Als de kandidaat-huurder aan het scheiden is of de wettelijke samenwoning met zijn partner gaat beëindigen. Zij worden bij inschrijving beschouwd als alleenstaanden. De Mandel zal er dan geen rekening mee houden dat er eventueel een gemeenschappelijke eigendom is. Let wel : tegen dat een toewijzing zal gebeuren, moet er een vordering tot echtscheiding kunnen voorgelegd worden, gegronde redenen aangevoerd worden voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding (art 112 BW) of vermoeden van afwezigheid vastgesteld zijn. b) Als de woning binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt en door de kandidaat-huurder bewoond wordt. c) Als de woning (maximaal 2 maanden voor de inschrijving) onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is.* d) Als de woning bewoond wordt door een persoon met een handicap die ingeschreven is voor een ADL-woning. * e) Als de woning in een ruimtelijke bestemmingszone ligt waar wonen niet toegelaten is. f) Als de woning moet ontruimd worden met toepassing van artikel 18, §2, tweede lid, artikel 26, 60, §3, en artikel 90, §1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode. * g) Als de kandidaat-huurder over de woning, die hij bewoont, het beheer heeft verloren ten gevolge van een faillietverklaring met toepassing van artikel 16 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997.* h) Als de woning onaangepast is en bewoond wordt door de kandidaat-huurder en/of een gezinslid met een fysieke handicap.* Het onderzoek naar deze onaangepastheid kan de verhuurder zelf doen, waarbij alle mogelijke middelen mogen worden aangewend om dit aan te tonen. De verhuurder kan hiervoor private verhuurders contacteren of de private woning bezoeken of medische attesten in aanmerking nemen. Specifieke richtlijnen hoe het onderzoek dient te gebeuren zijn niet voorhanden. Alle middelen mogen aangewend worden om de onaangepastheid nader te onderzoeken en het dossier doorslaggevend te maken. De verhuurder dient wel consequent te zijn in het erkennen van onaangepastheid. Dit betekent dat wanneer de verhuurder het voor 1 kandidaat-huurder in een bepaalde case op een bepaalde manier toepast, de verhuurder een gelijkaardige situatie in de toekomst ook zo dient te behandelen. Voor de onaangepastheid op basis van rationele bezetting wordt er een technisch verslag van de wooninspecteur gehanteerd. Richtlijnen De Mandel (beslissing DC 20/5/2014): - De begeleider en/of de pre-kandidaat zelf zorgt voor voldoende bewijsmateriaal, met name: documenten met duidelijke omschrijving van de medische beperkingen, uitgaande van een geneesheer; naast voldoende foto's die een duidelijk beeld geven waarom de woning onaangepast is; desgevallend ook een plan met indeling van de woning bij voorkeur met afmetingen (van oa. gangen, deuropeningen en trappen).

3


-

-

-

-

-

-


De onaangepastheid moet van die aard zijn dat ze niet door een eenvoudige ingreep weg te werken is (vb hellend vlak aanbrengen, douche plaatsen ipv bad...)of niet het resultaat is van gebrek aan onderhoud. Als er onduidelijkheid blijft bestaan, zal De Mandel de hulp inroepen van de lokale woonwinkel om de woning ter plaatse te bekijken Als in uitzonderlijke gevallen niet tot een goed geargumenteerde beslissing kan gekomen worden en op voorwaarde dat de begeleider en/of de pre-kandidaat zelf voldoende inspanningen heeft geleverd om de aanvraag tot inschrijving te argumenteren, zal de eigen dienst Verhuring een huisbezoek afleggen. Indien de begeleider en/of de pre kandidaat geen of onvoldoende inspanningen levert om de aanvraag tot inschrijving te argumenteren binnen een termijn van drie maanden, wordt het inschrijvingsdossier teruggestuurd. De dienst Verhuring zal maandelijks een lijst voorleggen aan de leden van het directiecomité met de dossiers van de pre-kandidaten met advies om al dan niet te erkennen dat de woning onaangepast is. Het directiecomité heeft beslissingsbevoegdheid. Bij erkenning van de onaangepastheid wordt de pre- kandidaat ingeschreven met als referentiedatum de datum van de beslissing door het directiecomité, mits uiteraard aan alle andere inschrijvingsvoorwaarden werd voldaan De dienst Verhuring moet aan de kandidaat duidelijk melden dat het erkennen van zijn beperking en de onaangepastheid van de woning enkel tot gevolg heeft dat hij ondanks de woning in eigendom, toch kandidaat huurder kan worden, met dezelfde wachttijden en rangorde zoals elk ander kandidaat. De pre kandidaat kan enkel ingeschreven worden voor woningen die aan de handicap/beperking aangepast zijn.

(*) In deze gevallen moet de woning binnen het jaar na de toewijzing van een sociale woning vervreemd worden.

II.1.1.4 Voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden De kandidaat-huurder en iedereen die ouder is dan 18 jaar en gezin vormt met de kandidaat-huurder moet aantonen dat hij Nederlands heeft geleerd of bereid is om het te leren. Concreet, de persoon die zich wenst in te schrijven, voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarde als één van de volgende feiten blijkt uit de raadpleging van de Kruispuntbank Inburgering of ingevolge een verklaring van het Huis van Nederlands: 1. De persoon behaalt het vereiste niveau van het Nederlands. 2. De persoon heeft deelgenomen aan een cursus Nederlands tweede taal en was minstens 80% aanwezig. 3. De persoon neemt deel aan een cursus Nederlands tweede taal en hij was tot op het ogenblik van de inschrijving minstens 80% aanwezig of kan nog minstens 80% aanwezig zijn. 4. Er is door het Huis van het Nederlands een intake afgenomen. 5. Er is een inburgeringscontract afgesloten of de persoon heeft een attest van inburgering. 6. De persoon heeft een attest van EVC. 7. De persoon heeft een vrijstelling van het vereiste niveau van het Nederlands op basis van een toelatingsproef van een centrum voor basiseducatie, een centrum voor volwassenenonderwijs of van het Huis van het Nederlands. 8. Er is een verklaring van uitgeleerdheid door een centrum voor basiseducatie afgelegd. Het Huis van het Nederlands kan aan de verhuurder of zijn gemachtigde de bevoegdheid verlenen om in zijn naam vast te stellen of de persoon voldoet aan het vereiste niveau van het Nederlands. Als het manifest duidelijk is voor de verhuurder dat de persoon voldoet aan het vereiste niveau van het Nederlands, is de taalbereidheidsvoorwaarde vervuld. Voor de juridische correctheid dient deze voorwaarde steeds bewezen te worden via een (officieel) stavingstuk.

4



Wanneer er echter redelijke twijfel bestaat over het niveau van het Nederlands van de kandidaathuurder, wordt deze doorverwezen naar het bevoegde huis van het Nederlands dat moet vaststellen of deze persoon voldoet aan het vereiste niveau van het Nederlands. Een persoon van wie de gezondheidstoestand deelname of verdere deeelname aan een cursus Nederlands tweede taal blijvend onmogelijk maakt, wordt een vrijstelling toegestaan als hij een medisch attest voorlegt.

II.1.1.5 Voldoen aan de inburgeringsvoorwaarden Verplichte inburgeraars moeten bereid zijn een inburgeringstraject te volgen. Om vast te stellen of een persoon die zich kandidaat wil stellen, een verplichte inburgeraar is, gaat De Mandel via de Kruispuntbank Inburgering na of die persoon over één van de attesten of stukken vermeld in artikel 4 § 1, 2e lid van het kaderbesluit sociale huur beschikt.

II.1.1.6 Ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. De kandidaat-huurder en zijn gezinsleden moeten ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. De inschrijving in het wachtregister is hierbij niet voldoende. Ook indien een kandidaat-huurder van ambtswege uit het bevolkings- of vreemdelingenregister geschrapt is, zal De Mandel de kandidaat-huurder niet inschrijven. Indien de kandidaat-huurder ingeschreven is onder een referentieadres kan hij toch ingeschreven worden. Dit kan op het adres van het OCMW zijn, maar ook bij een natuurlijk persoon.

AANDUIDING REFERENTIEHUURDER Bij inschrijving duidt het gezin de toekomstige referentiehuurder aan. Deze aanduiding is definitief. De referentiehuurder speelt een belangrijke rol om vast te stellen wie rechten kan doen gelden op de woning, hoe de uitzonderingen op het inkomen worden bepaald en wie eventueel het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behoudt indien het gezin besluit om apart te gaan kandideren.

GEZINSGROOTTE De kandidaat-huurder moet aan De Mandel laten weten wie de woning gaat bewonen. Met uitzondering van de inwonende minderjarigen moeten alle gezinsleden aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoen. Om de grootte van de toekomstige huurwoning te bepalen, houdt De Mandel ook rekening met de kinderen die niet permanent in de woning zullen verblijven, zoals kinderen met bezoek- of omgangsrecht, tenzij de kandidaat-huurder aan De Mandel uitdrukkelijk vraagt om dit niet te doen. Als een kandidaat-huurder een gezinshereniging heeft aangevraagd of wil aanvragen, moet hij dit bij de inschrijving vooraf meedelen. De Mandel zal dan ook vragen naar de gegevens van de leden van het gezin die nu nog in het buitenland verblijven. De Mandel gaat er van uit dat de gezinshereniging zal plaatsgevonden hebben vóór de toewijzing van de woning en zal de kandidaat-huurder daarom inschrijven voor een woning die aangepast is aan de gezinsgrootte na de gezinshereniging. Wanneer op het moment van de toewijzing de gezinshereniging nog niet is gebeurd, wordt een woning toegewezen op basis van de huidige gezinssamenstelling.

WOONWENSEN Een kandidaat-huurder kan het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil laten inschrijven. De kandidaat-huurder kan ook de maximale huurprijs en huurlasten opgeven die hij wenst te betalen (artikel 10 van het kaderbesluit sociale huur).

5



De Mandel zal de door de kandidaat-huurder geformuleerde woonwensen vermelden op het inschrijvingsbewijs dat de kandidaat-huurder later zal ontvangen (artikel 11 van het kaderbesluit sociale huur). De kandidaat-huurders krijgen bij hun aanvraagdocumenten, alsook bij de documenten naar aanleiding van de tweejaarlijkse actualisatie van de registers der kandidaat-huurders, een detailfiche voor alle woninggroepen waarvoor zij een aanvraag wensen te doen. Volgende items zijn opgenomen in een detailfiche: ● ● ● ●

referentiecode van de wijk ligging van de woningen (straatnamen) type woning aantal slaapkamers

Op die manier kan de kandidaat-huurder duidelijk aangeven waar en welk type woning hij wenst te huren, en nagaan indien dit mogelijk is met de huidige gezinssamenstelling. Indien de kandidaat-huurder zijn kandidatuur wenst te doen voor het huren van een sociale woning in verschillende gemeenten van het werkgebied van De Mandel, kan hij een fiche invullen waarop het verhuurbaar patrimonium van die verschillende gemeenten vermeld zijn. De detailfiche moet steeds worden gedateerd en ondertekend door de kandidaat-huurders. De Mandel zal de kandidaat-huurders dan enkel inschrijven voor de wijken die zij aangevraagd hebben. Indien een woning vrijkomt, waarvoor zij zich niet ingeschreven hebben, zullen deze kandidaat-huurders hiervoor ook niet in aanmerking komen. Indien de kandidaat-huurder deze detailfiche niet bezorgt, zal de kandidaat-huurder ingeschreven worden. In dit geval gaat De Mandel ervan uit dat de kandidaat voor alle woningen in aanmerking komt.

WIJZIGINGEN AAN DE AANVRAAG De situatie van de kandidaat-huurder kan veranderen. Sommige gegevens kan De Mandel zelf opzoeken, andere niet. Daarom verwacht De Mandel dat je elke adreswijziging en elke wijziging aan de gezinstoestand binnen de maand meedeelt. De kandidaat-huurder heeft het recht om zijn woonwensen te veranderen. Dit heeft als gevolg dat de volgorde voor toewijzing zal veranderen, zowel voor de kandidaat-huurder zelf als voor de andere kandidaat-huurders. Wijzigingen aan de detailfiche van de aanvraag kunnen slechts schriftelijk gebeuren op een detailfiche. De kandidaat-huurders dienen hiervoor een nieuwe detailfiche in te vullen, die gedateerd wordt en ondertekend wordt. Een mondelinge, telefonische, of een andere aanvraag tot wijziging dan een gedateerde en ondertekende nieuwe detailfiche zal niet aanvaard worden. Voor elke gekozen wijk (woninggroep) wordt een datum van keuze bijgehouden. De data van keuze kunnen onderling verschillen (Ministerieel besluit van 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen van, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders) : ●

●

De kandidaat-huurder kan een uitbreiding van de aanvraag doen waarbij hij andere keuzegebieden kiest dan bij zijn oorspronkelijke inschrijving. Bij een wijziging van de keuzegebieden wordt de datum van de keuzewijziging ingevuld bij de nieuw gekozen woninggroep. De inschrijvingsdatum voor de uitbreiding van de aanvraag wordt dus een latere datum dan de oorspronkelijke inschrijving. Wanneer de uitbreiding van de aanvraag om een nieuwe woninggroep (nieuw project) gaat waar er nog geen andere woningen aangeboden werden, wordt de oorspronkelijke inschrijvingsdatum als keuzedatum ingevuld. De kandidaat-huurders hadden in het verleden immers nog geen mogelijkheid om voor dit nieuwe keuzegebied in te schrijven.

6


● ● ●


Wanneer het om een nieuwe woninggroep gaat die in een bestaand keuzegebied gelegen is, wordt de oudste keuzedatum in dit keuzegebied ingevuld. Bij elke actualisatie kan de kandidaat-huurder het woningtype, de ligging, en de maximale huurprijs van de woningen die hij wil kiezen, wijzigen. Deze wijziging gebeurt zonder dat dit een invloed heeft op zijn inschrijvingsnummer en inschrijvingsdatum. Indien de kandidaat-huurder voldoende gegronde redenen (bijv. sterk gewijzigde gezinssituatie tegenover de oorspronkelijke inschrijving) aangeeft om de voorkeuren van zijn aanvraag te wijzigen, zal De Mandel de nieuwe keuzes inschrijven met behoud van de oorspronkelijke inschrijvingsdatum

INZAGE IN INSCHRIJVINGSREGISTER Naast het inschrijvingsregister houdt De Mandel ook een openbaar inschrijvingsregister bij. Dit register bevat geen persoonsgebonden gegevens. Er zijn dus geen namen in vermeld, wel inschrijvingsnummers. Overeenkomstig artikel 7 van het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 ligt dit ter inzage van de kandidaat-huurder elke maandag van 09.00 uur tot 12.00 uur.

VERDELEN VAN GEMEENSCHAPPELIJKE INSCHRIJVING Gehuwden of samenwonenden dienen meestal een gemeenschappelijke aanvraag in om een sociale huurwoning te betrekken. Wie zich samen inschrijft, krijgt ook samen één inschrijvingsnummer. Indien personen die eerst een gemeenschappelijke inschrijving gedaan hebben, na verloop van tijd beslissen om toch niet meer samen kandidaat-huurder te zijn, zijn er twee mogelijkheden: ●

●

●

In het geval dat een van de twee partners niet langer kandidaat-huurder is, dan wordt de huuraanvraag overgezet op diegene die overblijft en kan deze het inschrijvingsnummer behouden. De melding dat een van de twee partners niet langer kandidaat-huurder is, waardoor de huuraanvraag over mag gaan op de andere partner, moet uiteraard schriftelijk gebeuren door de betrokken partner die zijn rechten afstaat. Een mondelinge of telefonische melding van de betrokken persoon alsook een schriftelijke melding van de begunstigde partner alleen zal niet aanvaard worden. Indien de twee partners (of eventuele andere personen) elk nog kandidaat-huurder willen blijven, behoudt de referentiehuurder het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. De wettelijke of feitelijke partner van de referentiehuurder wordt opnieuw ingeschreven met als inschrijvingsdatum de datum waarop deze persoon zich mee als kandidaat- huurder heeft opgegeven. Het inschrijvingsnummer is dan het nummer dat gevormd is door de datum waarop hij/zij ingeschreven is in het inschrijvingsgregister en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste in schrijving van de dag waarop hij/zij is ingeschreven. Alle andere personen worden opnieuw ingeschreven met als inschrijvingsdatum de datum waarop men geschrapt werd uit het inschrijvingsregister.

ACTUALISATIE De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij wordt nagegaan of minstens de kandidaat-huurders die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, nog voldoen aan de inkomensvoorwaarden, behalve als die controle al in het kalenderjaar ervoor werd uitgevoerd (artikel 8 van het kaderbesluit sociale huur).

SCHRAPPING UIT HET INSCHRIJVINGSREGISTER De Mandel kan een kandidaat-huurder uit het inschrijvingsregister schrappen (artikel 12 kaderbesluit sociale huur). Een schrapping zal gebeuren als:

7


● ● ● ● ● ●

●

●


de kandidaat-huurder de aangeboden woning heeft aanvaard de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarden op het moment van de actualisatie de kandidaat-huurder bij een aanbod van een woning niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning de kandidaat-huurder bij de inschrijving met opzet verkeerde of onvolledige gegevens heeft opgegeven de kandidaat-huurder hier schriftelijk om verzoekt bij de tweede weigering of bij de tweede keer dat een kandidaat-huurder niet reageert als een woning hem wordt aangeboden die overeenkomt met zijn woonwensen, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode is verlopen van ten minste drie maanden. De kandidaat-huurder moet dan wel minstens 15 kalenderdagen vanaf de postdatum van de brief waarin De Mandel het aanbod deed, de tijd gehad hebben om te reageren. De Mandel zal de kandidaat-huurder bij het tweede aanbod van een woning uitdrukkelijk meedelen dat de kandidaat-huurder al een eerste keer geweigerd heeft en dat zijn kandidatuur zal geschrapt worden bij een tweede weigering of nietreageren. de brief die De Mandel stuurt voor de actualisering van het inschrijvingsregister of voor het aanbieden van een woning onbestelbaar terugkeert. Dit kan alleen maar als de brief M.b.t. de actualisering van het register of bij het aanbod van een woning verstuurd werd naar het laatst bekende adres in het rijksregister tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk gevraagd heeft om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden. De kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief die hem toegestuurd wordt naar aanleiding van de actualisatie van het inschrijvingsregister. De kandidaat moet dan wel minimaal een maand (te rekenen vanaf de postdatum van de brief) de tijd krijgen om te reageren en 15 kalenderdagen (vanaf de postdatum van de brief die De Mandel hem schreef).

Als een kandidaat-huurder geschrapt wordt uit het inschrijvingsregister en nog steeds of opnieuw voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden, heeft hij altijd het recht om zich opnieuw in te schrijven. De oude aanvraag met het oude inschrijvingsnummer (en de oude inschrijvingsdatum) kan dan echter niet behouden blijven of opnieuw opgehaald worden. Bij een herinschrijving krijgt een kandidaathuurder een nieuw inschrijvingsnummer (en een nieuwe inschrijvingsdatum). Als een kandidaat-huurder meent dat hij onterecht geschrapt werd, kan hij overeenkomstig artikel 30 van het kaderbesluit sociale huur verhaal indienen bij de toezichthouder.

TOELATINGSVOORWAARDEN Het kaderbesluit sociale huur bepaalt 6 voorwaarden, te voldoen door de kandidaat-huurder, om toegelaten te kunnen worden tot een beschikbare sociale woning (artikel 14 §1 kaderbesluit sociale huur). MEERDERJARIG ZIJN VOLDOEN AAN DE INKOMENSVOORWAARDEN (zie Hoofdstuk II.1.2 punt 2) hier boven) De kandidaat-huurder moet blijven voldoen aan de inkomensvoorwaarden, net als bij de inschrijving. Ook bij de toelating gaat De Mandel na wat het inkomen van het referentiejaar was. VOLDOEN AAN DE EIGENDOMSVOORWAARDEN (zie Hoofdstuk II.1.2 punt 3) hier boven). De kandidaat-huurder mag geen woning in volle eigendom of in volledige vruchtgebruik bezitten.

8



Uitzonderingen op deze algemene regel: zie inschrijvingsvoorwaarden II.1.1.3 Let op : Bij de inschrijving werd een uitzondering gemaakt voor de woningzoekende die aan het scheiden is of de wettelijke samenwoning gaat beëindigen. Bij de aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden wordt in volgende gevallen geen rekening gehouden met de echtgenoot van de kandidaat-huurder : ● Als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld; ● Als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding; ● Als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld Overgangsbepaling De onaangepaste woning van de kandidaat-huurder die vóór 23 december 2013 is ingeschreven en die op het moment van de inschrijving minstens 55 jaar oud was en die een onaangepaste woning bewoont, wordt niet meegerekend voor de aftoetsing van de eigendomsvoorwaarde. De kandidaathuurder moet binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning vervreemden. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. VOLDOEN AAN DE TAALBEREIDHEIDSVOORWAARDEN (art. 16 van het kaderbesluit sociale huur). Als een woning vrijkomt, zal De Mandel opnieuw nagaan of de kandidaat-huurders aan wie de woning kan worden toegewezen, nog steeds voldoen aan de voorwaarde van taalbereidheid. Dit geldt voor iedereen die bij inschrijving geen attest of diploma heeft voorgelegd waaruit blijkt dat hij het vooropgestelde niveau Nederlands al behaald heeft. VOLDOEN AAN DE INBURGERINGSVOORWAARDEN (art. 15 van het kaderbesluit sociale huur). Hetzelfde geldt voor de inburgeringbereidheid : bij een mogelijke toewijzing wordt opnieuw nagegaan of de mogelijke kandidaten nog steeds voldoen aan de voorwaarde van inburgeringbereidheid. Dit geldt voor verplichte inburgeraars die bij inschrijving nog geen inburgeringattest hebben voorgelegd. INGESCHREVEN ZIJN IN HET BEVOLKINGSREGISTER OF VREEMDELINGENREGISTER. De kandidaat-huurder en zijn gezinsleden moeten ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. De inschrijving in het wachtregister is hierbij niet voldoende. Ook indien een kandidaat-huurder van ambtswege uit het bevolkings- of vreemdelingenregister geschrapt is, zal De Mandel de kandidaat-huurder niet toelaten.

TOEWIJZINGEN BEVOEGD BESLISSINGSORGAAN Artikel 13 van het kaderbesluit sociale huur bepaalt dat de toewijzing van een sociale woongelegenheid gebeurt door de raad van bestuur of door het door haar aangestelde beslissingsorgaan.. Bij beslissing van 28 januari 2014 heeft de raad van bestuur van De Mandel cv het huishoudelijk reglement goedgekeurd waarbij de bevoegdheid over de toewijzingen van huurwoningen gedelegeerd werd aan het directiecomité met dien verstande dat het directiecomité periodiek aan de raad van bestuur verslag uitbrengt over de wijze waarop hij van zijn bevoegdheid heeft gebruikgemaakt.

9



OPMAAK VOORSTEL VAN GEMOTIVEERDE BESLISSING De dienst “verhuring en verkoop” van De Mandel zorgt voor de voorbereiding van de toewijzing van een vrijgekomen sociale woning. Deze dienst maakt een “voorstel tot gemotiveerde beslissing” op per afzonderlijke toewijzing na ontvangst van de huuropzeg. Dit voorstel van gemotiveerde beslissing bevat : ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

de datum van de opzegging van de huurovereenkomst de ligging en het type van de woning het aantal kandidaat-huurders die in de deellijsten zijn ingeschreven voor het in huur nemen van de vrijgekomen woning het al dan niet voorkomen op de deellijst van voldoende kandidaat-huurders die voldoen aan de prioriteit voor inwoners van de hoofdgemeente de opsomming van de kandidaat-huurders die opgenomen zijn in deze deellijst maar wiens gezinsgrootte niet voldoet om deze woning met een rationele bezetting te verhuren mededeling of de woning al dan niet voorbehouden is voor bijzondere doelgroepen mededeling als er al dan niet prioriteit moet gegeven worden omwille van wettelijke bepalingen (onbewoonbaarheid, mutatie, beroep, …) mededeling dat er al dan niet kandidaat-huurders van deze lijst voorkomen op de lijst van debiteuren van De Mandel wegens huurachterstal of onbetaalde facturen indien zij reeds vroeger een woning van De Mandel zouden hebben gehuurd mededeling dat er dat er al dan niet afwijkingen worden gevraagd voor de toewijzing van deze woning de 5-20 meest gunstig geschikte kandidaat-huurders aan wie voorgesteld wordt om toe te wijzen.

BESLISSING VAN HET DIRECTIECOMITÉ Dit voorstel van gemotiveerde beslissing wordt voorgelegd aan de eerstvolgende vergadering van het directiecomité. Nadat het directiecomité –op basis van dit voorstel- een beslissing neemt over de toewijzing, ondertekenen alle aanwezige leden “voor akkoord” het document, waardoor dit voorstel van beslissing een effectieve beslissing wordt. TOEZICHT DOOR DE TOEZICHTHOUDER De toezichthouder kan, overeenkomstig artikel 47§ 1 van de Vlaamse Wooncode, bij de uitoefening van zijn toezicht op De Mandel, elke beslissing opschorten die hij in strijd acht met de wetten, decreten, statuten of het algemeen belang. Die opschorting volgt binnen twee werkdagen, vanaf de dag waarop hij kennis had van de beslissing. Die beslissing wordt opnieuw uitvoerbaar als de toezichthouder binnen twintig dagen vanaf de dag van de vergadering waarop de beslissing werd genomen niet de vernietiging van de beslissing heeft uitgesproken. Ingeval er geen schorsing is uitgesproken, beschikt de toezichthouder over 4 werkdagen om tot een vernietiging over te gaan. De Mandel kan tegen de vernietiging binnen dertig dagen beroep aantekenen bij de Vlaamse Regering. De Vlaamse Regering moet een uitspraak doen over het beroep binnen dertig dagen vanaf de betekening van het beroep. De vernietiging is definitief als binnen dertig dagen geen beroep is ingesteld, bij een negatieve uitspraak over het beroep of bij gebrek aan een uitspraak binnen de gestelde termijn. Als een beslissing overeenkomstig de bepalingen van het tweede lid definitief werd vernietigd, kan de toezichthouder de aangelegenheid bepalen waarover het beheersorgaan van de sociale huisvestingsmaatschappij een beslissing moet nemen en hem ter goedkeuring moet voorleggen, en kan hij de termijn bepalen waarbinnen het beheersorgaan die beslissing moet nemen. Als binnen de gestelde termijn geen beslissing werd genomen, of als de toezichthouder de genomen beslissing niet goedkeurt, dan kan hij, na kennisgeving aan de Vlaamse Regering, de plaats innemen van het beheersorgaan.

10



TOEWIJZINGSREGELS – ALGEMEEN PRINCIPE De artikelen 18, 19 en 20 van het kaderbesluit sociale huur leggen toewijzingsregels voor sociale woongelegenheden vast. De Mandel moet bij de toewijzingen achtereenvolgens rekening houden met : - De rationele bezetting van de woning - De praktische uitwerking hiervoor is te lezen onder hoofdstuk II.11.2 - De verplichte voorrangsregels (artikel 19 van het kaderbesluit sociale huur); - De optionele voorrangsregels (artikel 20 van het kaderbesluit sociale huur) - De chronologische volgorde van de inschrijvingen; - Voorrangsregels in het kader van bijzondere lokale toewijzingsreglementen (artikel 25 en volgende)

TOELICHTING EN VERDUIDELIJKING RATIONELE BEZETTING VAN DE WONING De rationele bezetting van een woongelegenheid wordt op basis van: woningtype en -grootte; - de gezinssamenstelling - de fysieke toestand van de gezinsleden; - specifieke omkadering voor woningcomplexen of delen van een complex W ONINGTYPE EN -GROOTTE Er zijn twee factoren die de bezettingsgraad van een woning bepalen in functie van het woningtypre en de woninggrootte. Dat zijn : - de woningoppervlakte van een woning (zie hoofdstuk 15 “Oppervlakte en prijsnormen”) van de C 2008 van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) - de typologie van de woning in functie het aantal slaapkamers en de grootte ervan. Overeenkomstig Hoofdstuk 15 “Oppervlakte en prijsnormen” van deel 1 Plan en ontwerpcriteria van de C 2008 van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, zal De Mandel aan elke verhuurde woning een typesoort toekennen. Deze typesoort vermeldt het aantal slaapkamers en het maximaal aantal personen dat volgens de oppervlaktenormen van de VMSW in die woning kan wonen. (Bijvoorbeeld een typesoort 2/3 is een woning met twee slaapkamers bedoeld voor de huisvesting van maximaal 3 personen). Als algemene regel geldt : een slaapkamer is geschikt voor twee personen indien de afmeting groter is dan 11 m², een slaapkamer is geschikt voor één persoon indien de afmeting kleiner is dan 11 m². GEZINSSSAMENSTELLING Bij de inschrijving van de kandidaat-huurder(s) wordt meegedeeld welke types van woning aan hun gezinssituatie aangepast zijn. Als een kandidaat-huurder toch voor een grotere woning wil ingeschreven worden, zal dat op zijn vraag gebeuren maar met de mededeling dat hij enkel in aanmerking kan komen bij uitputting van de kandidaten met aangepaste bezetting. Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, wordt vervolgens uitgekeken naar een andere groep kandidaat-huurders die ook zou kunnen geschikt zijn. Overeenkomstig artikel 18 van het kaderbesluit sociale huur wordt bij het beoordelen van de rationele bezetting ook rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn en/of bij wie de kandidaat-huurder een bezoekrecht heeft of co-ouderschap uitoefent en die derhalve niet permanent in de woning zullen verblijven. De kandidaat- huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking van dit recht op elk ogenblik herroepen. Bij de toewijzing zal De Mandel geen rekening meer houden met kinderen die niet permanent in de woning verblijven, zodra deze 25 jaar oud geworden zijn.

11



Een kandidaat-huurder mag een grotere woning aanvragen in functie van een geplande gezinshereniging (zie hoofdstuk II.2). Wanneer de gezinshereniging nog niet is gebeurd op het moment van een toewijzing van een (grotere) woning (die hij gevraagd heeft in functie van die toekomstige gezinshereniging), zal de kandidaat-huurder geen recht hebben op de toewijzing van die grotere woning. Hij krijgt dan een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is (zie Hoofdstuk II.12. punt 4). Toepassing (naar gelang de typesoort van de woning) : In de eerste plaats wordt een vrijgekomen woning met een bepaald aantal slaapkamers toegewezen aan een gezin, met de onderstaande samenstelling (categorie A), zoals hieronder aangegeven :

A

Woning met 4 slaapkamers 2 ouders en 4 kinderen 2 ouders en 3 kinderen 2 ouders en 2 kinderen 1-oudergezin met 4 kinderen 1-oudergezin met 3 kinderen

Woning met 3 slaapkamers 2 ouders en 4 kinderen 2 ouders en 3 kinderen 2 ouders en 2 kinderen 2 ouders en 1 kind 1-oudergezin met 4 kinderen 1-oudergezin met 3 kinderen 1-oudergezin met 2 kinderen 1-oudergezin met 1 kind Andere familieverwantschappen (min. 3 en max. 5 personen) andere (min. 3 en max. 5 personen)

Woning met 2 slaapkamers 1 (groot)ouder en 1 kind 1 (groot)ouder en 2 kinderen 2 (groot)ouders en 1 kind 2 (groot)ouders en 2 kinderen alleenstaanden 2 volwassenen

Woning met 1 slaapkamer alleenstaanden 2 volwassenen

Pas wanneer er onvoldoende kandidaat-huurders met dit soort gezinssamenstelling een dergelijke woning hebben aangevraagd zal een vrijgekomen woning met dat bepaald aantal slaapkamers toegewezen worden aan een gezin, met een andere gezinssamenstelling (categorie B), zoals hieronder aangegeven :

B

4 slaapkamers 2 ouders met 1 kind 1-oudergezin met 2 kinderen

3 slaapkamers 2 volwassenen

2 slaapkamers

1 slaapkamer

In derde instantie, bij gebrek aan kandidaat-huurders met een gezinssamenstelling van categorie A of categorie B overeenkomst het aantal slaapkamers, zal een vrijgekomen woning met dat bepaald aantal slaapkamers toegewezen worden aan een gezin, met een gezinssamenstelling (categorie C), zoals hieronder aangegeven :

C

4 slaapkamers 2 volwassenen 1-oudergezin met kind

3 slaapkamers alleenstaanden 1

12



FYSIEKE TOESTAND VAN DE HUURDER De fysieke toestand van de huurder kan ertoe leiden dat een woning specifiek aangepast of toegankelijk moet zijn. Als er dergelijke aangepaste of specifieke toegankelijke woningen zijn, is het ook aangewezen dat deze ook rationeel bezet worden. De Mandel vult de rationele bezetting van de beschikbare aangepaste woningen als volgt in met toepassing van de wettelijk voorziene voorrangsregel voor gehandicapten: ●

● -

woningen, waarbij de gelijkvloerse verdieping (inclusief een badkamer en slaapkamer) aangepast is voor rolstoelgebruikers of rolstoeltoegankelijk is, zullen met prioriteit toegewezen worden aan kandidaat-huurders die motorisch gehandicapt zijn en permanent of periodiek dienen gebruik te maken van een rolstoel; woningen of appartementen zullen met prioriteit toegewezen worden aan kandidaat-huurders met een moeilijkheid inzake motoriek indien ze voldoen aan volgende minimale voorwaarden : er zijn geen niveauverschillen in de woning (met uitzondering van een eventuele berging en tweede slaapkamer op een andere verdieping) er is een keuken, badkamer en een slaapkamer op het niveau van de leefruimte en de inkom de deurbreedtes naar alle slaap- en leefruimtes alsook naar de badkamer zijn minstens 93 cm breed (1 meter dagmaat)

VERPLICHTE VOORRANG Volgens de bepalingen van art. 19 KSH zal de verhuurder achtereenvolgens verplicht voorrang verlenen aan: 1° de kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is; 1° bis de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan de woningbezettingsnormen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode; 1° ter de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder en die met toepassing van artikel 92, § 3, eerste lid, 12°, van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning; 1° quater de kandidaat-huurder met toepassing van artikel 30, vierde lid KSH; 2° de kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een sociale huurwoning, en die overeenkomstig artikel 18, § 2, tweede lid, artikel 26, 60, § 3 en artikel 90, § 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode, moet worden gehuisvest; 3° de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder zijn verplichtingen als kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, vijfde en zesde lid KSH, is nagekomen; 4° de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 18, vierde lid KSH; 5° de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed als vermeld in artikel 20, § 1, tweede lid, van

13



de Vlaamse Wooncode, op de datum waarop dat overeenkomstig artikel 20, § 2, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode in een proces-verbaal werd vastgesteld; 6° de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft; 7° de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; 8° de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is. Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, eerste lid, 2° KSH.

Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5°, 6° en 7°. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang, vermeld in het eerste lid, 5°, 6° en 7°, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste zes maanden bewoond hebben. Bovendien wordt de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5° en 6°, alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een proces-verbaal of de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. De voorrang, vermeld in het eerste lid, 7°, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de kennisneming van de akte van onteigening of de datum van de akte van eigendomsoverdracht in het geval van een minnelijke aankoop, heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 3°, beantwoordt, kan na de tweede ongegronde weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 5° of 6° beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel.

Ingevolge goedkeuring door de Vlaams Minister toewijzingsreglementen van kracht: - vanaf 29 april 2013 voor de stad Torhout - vanaf 13 juni 2014 voor de gemeente Meulebeke - vanaf 10 december 2014 voor de gemeente Hooglede - vanaf 18 augustus 2015 voor de stad Roeselare

van

Wonen

zijn

volgende

lokale

De toewijzingsreglementen worden als bijlage aan het intern huurreglement gevoegd.

14



OPTIONELE VOORRANG De Mandel zal, na toepassing van de verplichte voorrangsregels voorrang geven aan de kandidaathuurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is.

Ingevolge goedkeuring door de Vlaams Minister toewijzingsreglementen van kracht: - vanaf 29 april 2013 voor de stad Torhout - vanaf 13 juni 2014 voor de gemeente Meulebeke - vanaf 10 december 2014 voor de gemeente Hooglede - vanaf 18 augustus 2015 voor de stad Roeselare

van

Wonen

zijn

volgende

lokale

De toewijzingsreglementen worden als bijlage aan het intern huurreglement gevoegd. DE TOEWIJZING OMWILLE VAN RENOVATIE VAN DE SOCIALE HUURWONING

Als De Mandel renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de sociale woning noodzakelijk acht, moet de zittende huurder herhuisvest worden. De herhuisvesting kan van tijdelijke of definitieve aard zijn. Op het einde van de werkzaamheden kunnen de huurder en verhuurder overeenkomen dat de huurder in de woning die oorspronkelijk bestemd was voor de tijdelijke huisvesting, blijft wonen. De huurder hoeft bij de herhuisvesting niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde. De tijdelijke herhuisvesting kan in een woning van De Mandel of in een woning van een andere sociale verhuurder of in een private huurwoning of bij derden. Na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale woning als hij die rationeel kan bezetten. Indien de huurder weigert terug te keren, kan De Mandel de huurovereenkomst opzeggen. Als hij de woning niet langer rationeel kan bezetten, verhuist de huurder naar een andere woning van De Mandel. Er wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een nieuwe huurprijs voor die woning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategoriën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. Op het einde van de werkzaamheden kunnen huurder en De Mandel overeenkomen dat de huurder in de sociale woning die oorspronkelijk bestemd was voor de tijdelijke huisvesting, blijft wonen. Dit kan alleen als de huurder de woning rationeel bezet. Er wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een nieuwe huurprijs voor die woning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategoriën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst.

WEIGEREN VAN TOEWIJZING Het kaderbesluit sociale huur voorziet ook dat De Mandel een toewijzing kan weigeren (artikel 22 sociale huur). Deze weigering van toewijzing gebeurt voor de kandidaat-huurder die reeds huurder is of geweest is van een sociale verhuurder maar bij wie : ● ● ●

hetzij ernstige of blijvende tekortkomingen met betrekking tot zijn verplichtingen zijn vastgesteld ; hetzij in uitzonderlijke gevallen als aangetoond wordt dat de toewijzing van de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners hetzij wanbetaling is vastgesteld ; en wel voorzover de schulden bij deze verhuurder op het ogenblik van de toewijzing niet werden afgelost behoudens in die uitzonderingen die specifiek in het kaderbesluit sociale huur zijn omschreven.

15



De raad van bestuur heeft in 2000 beslist dat vertrokken huurders die nog een schuld hebben tegenover De Mandel, geen sociale woning krijgen toegewezen vooraleer de betrokken personen deze bedragen betaald hebben, zelfs al betwisten zij deze bedragen op dit moment Als de kandidaat huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, kan de toewijzing slechts geweigerd worden, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden zijn afgelost. De toewijzing kan niet worden geweigerd indien door de kandidaat-huurder een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, werd aangegaan. Uitzonderlijk kan De Mandel de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de kandidaat-huurder in de afgelopen drie jaar klaarblijkelijk zwaarwichtige feiten heeft gepleegd waarvan aangenomen wordt dat deze een rechtstreekse en ernstige bedreiging vormen voor de leefbaarheid. Een kandidaat-huurder die een eerste toewijzing van een aangepaste woning weigert, komt na 3 maanden opnieuw in aanmerking voor een volgende toewijzing. De kandidaat-huurder kan zelf een langere wachtperiode aanvragen.

VERSNELDE TOEWIJZING OF AFWIJKINGEN Art.24 §1 KBSH De Mandel kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikel 18 tot en met 21. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. De wachttijd voordat een woning kan worden toegewezen aan een kandidaat-huurder duurt vaak meer dan 4 jaar. Dit betekent dat het woonprobleem van een kandidaat-huurder dikwijls niet binnen een aanvaardbare termijn kan worden opgelost. Hierdoor krijgt De Mandel regelmatig te maken met dringende probleemdossiers, waarvoor men een prioritaire behandeling vraagt. Aangezien de meeste kandidaat-huurders vooral hun eigen woonnood wensen opgelost te krijgen, en ze hierdoor logischerwijze hun situatie als een prioritair probleemdossier willen opgelost krijgen, verbindt De Mandel een aantal voorwaarden aan het onderzoek of de bespreking van afwijkingen. Eén probleem (vb. te weinig inkomen om huidige woonkost te betalen) is onvoldoende voor een afwijking, aangezien doorgaans heel veel wachtenden ook met dit probleem te maken hebben. Om objectiever te kunnen oordelen over acute multi-probleemsituaties is daarom een sociaal onderzoek noodzakelijk. Dat sociaal onderzoek moet voldoende objectief gebeuren, en is dan bij voorkeur ook niet afkomstig van een maatschappelijke dienst van een organisatie die de betrokken kandidaat-huurder reeds langer of ook voor andere redenen begeleidt. Art. 24 §2 KBSH a. Het OCMW van een gemeente kan ten behoeve van een dakloze aan De Mandel vragen om een versnelde toewijzing van een woning in diezelfde gemeente toe te staan b. Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan ten behoeve van een persoon inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van een erkende dienst, een versnelde toewijzing van een woning vragen c. een CAW kan ten behoeve van - een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand - een dakloze d. een erkend intitiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan ten behoeve van een persoon met een geestelijk

16



gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen, een versnelde toewijzing van een woning vragen De verhuurder kan als voorwaarde voor een toewijzing stellen dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken, vermeld in artikel 29bis KBSH, genomen worden. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst tussen de kandidaat-huurder en de welzijns- of gezondheidsvoorziening. Uit de begeleidingsovereenkomst moet blijken dat de kandidaat-huurder met de begeleidende maatregelen in staat is om zelfstandig te wonen en ook in staat zal zijn om zelfstandig te wonen zonder begeleidende maatregelen binnen een duidelijk afgebakende termijn. Als voor een persoon voor wie een versnelde toewijzing is gevraagd op het einde van de begeleidingsovereenkomst wordt vastgesteld dat een voortzettijng van de begeleidende maatregelen noodzakelijk is, wordt de begeleidingsovereenkomst verlengd voor een duidelijk afgebakende termijn. De Mandel kan het verzoek weigeren - als hij in het jaar van de aanvraag al 5% toewijzingen heeft gedaan op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing. - als in het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen, vermeld in artikel 28, de persoon voor wie een versnelde toewijzing wordt gevraagd, behoort tot een doelgroep waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is bepaald Afwijkingen en versnelde toewijzingen kunnen enkel door de Raad van Bestuur van De Mandel beslist worden. Versnelde toewijzingen kunnen enkel voor kandidaat-huurders die voldoen aan de rationele bezetting van de vrijgekomen woning.

HET (INTER)GEMEENTELIJK TOEWIJZINGSREGLEMENT Een gemeente of intergemeentelijk samenwerkingsverband kan, in overleg met de relevante huisvestings- en welzijnsactoren, een specifiek toewijzingsreglement opstellen (artikel 25 tot en met 29 van het kaderbesluit sociale huur). Dit moet onderbouwd worden met objectieve gegevens en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister of zijn gemachtigde. Er mogen geen tegenstrijdigheden bestaan tussen het intern huurreglement en het (inter)gemeentelijk toewijzingsreglement. Het reglement kan (binnen duidelijk omschreven beperkingen) bepalingen bevatten betreffende: ● ● ●

de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente (art. 27) de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen in de gemeente (art. 28) het bewaken of herstellen van de leefbaarheid in bepaalde wijken of wooncomplexen (art. 29)

Een (inter)gemeentelijk toewijzingsreglement komt tot stand op initiatief van de gemeente. Zoals vermeld bij hoofdstuk II.13 en hoofdstuk II.14 is er voor de stad Torhout een lokaal toewijzingsreglement goedgekeurd op 29 april 2013, voor de gemeente Meulebeke op 13 juni 2014, voor de gemeente Hooglede op 10 december 2014 en voor de stad Roeselare op 18 augustus 2015. De toewijzingsreglementen wordt als bijlage aan het intern huurreglement gevoegd. INTERGEMEENTELIJK TOEWIJZINGSREGLEMENT PROEFWONEN

Op 18 oktober 2010 lanceerden de ministers van Wonen en Welzijn, resp. Freya Vanden Bossche en Jo Vandeurzen, een oproep aan de sociale huisvestingssector en de welzijnssector tot het oprichten van experimentele projecten die de samenwerking tussen beide sectoren moeten stimuleren. Als gevolg daarvan werd via de Huisvestingsdienst regio Izegem een aanvraag voor een proefproject ingediend, waarbij de welzijnsactoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen in de regio’s Roeselare, Izegem en Tielt de handen in elkaar slaan. Van de 100 ingediende aanvragen werden er

17



11 goedgekeurd, waaronder dit project. Het project werd “Proef-Wonen” gedoopt. De Mandel engageerde zich om deel uit te maken van dit project. Het experimenteel project “Proef-Wonen Midden-West-Vlaanderen” heeft als ambitie om via sociale huisvesting een nieuw woonaanbod te creëren binnen de woonladder, waarbij extra woongelegenheden gekoppeld worden aan begeleidingstrajecten. Op die manier kan er via (intensieve) begeleiding door de welzijnssector meer kansen geboden worden aan kwetsbare doelgroepen die er niet of moeilijk in slagen om duurzame huisvesting te realiseren. Het project “Proef-Wonen” beoogt minimaal één van de volgende doelstellingen: - preventie van uithuiszetting - de doorstroom verbeteren tussen het zorgaanbod en het zelfstandig wonen in de sociale huisvesting - de instroom verbeteren van kwetsbare doelgroepen in de sociale huisvesting - de uitbouw van unieke sociale woonconcepten met begeleiding voor specifieke doelgroepen Het project richt zich tot kwetsbare doelgroepen zoals ex–gedetineerden, psychiatrische patiënten, thuislozen, personen met een verstandelijke handicap, personen met een verslavingsproblematiek, maatschappelijk kwetsbare jongvolwassenen, kwetsbare ouderen, … Nav de eerste tussentijdse evaluatie in maart 2013 werd het project grondig geëvalueerd door alle partners. De ervaringen waren positief en gaven duidelijk aan dat dit project mogelijkheden biedt. Het experiment eindigde aanvankelijk op 31 augustus 2014, maar werd nog met een jaar verlengd in functie van de opdracht vanuit de Vlaamse Overheid om het model proef-wonen in te bedden in het reguliere kader. Daartoe stelden het Agentschap Wonen- Vlaanderen en Departement Welzijn, Volksgezondheid en Gezin het ‘Stappenplan nieuw regelgevend kader proefwonen’ op. Daarin werd voorgesteld om via het lokaal woonoverleg in elke gemeente van het werkingsgebied een doelgroepenplan proef-wonen op te stellen en dit te integreren in een intergemeentelijk lokaal toewijzingsreglement (cfr. Artikel 28 Kaderbesluit Sociale Huur). In het voorjaar van 2014 werden de resultaten van het experiment proefwonen en het ‘stappenplan regulier kader proefwonen’ voorgelegd aan de vergaderingen van het lokaal woonoverleg van de 17 gemeenten van de regio Midden-West-Vlaanderen. Alle gemeenten, met uitzondering van Ardooie, gaven hun principieel akkoord betreffende de verdere uitwerking van een intergemeentelijk toewijzingsreglement proefwonen. In het najaar van 2014 werd het intergemeentelijk toewijzingsreglement verder uitgewerkt, in overleg met de verschillende partners. In het voorjaar van 2015 werd het intergemeentelijk toewijzingsreglement opnieuw voorgelegd aan de lokale woonoverleggen. Het toewijzingsreglement werd voorgelegd worden aan de verschillende gemeenteraden in april - mei 2015.

De drie intergemeentelijke samenwerkingsverbanden lokaal woonbeleid (regio Roeselare, Izegem en Tielt) vormen de motor van de uitvoering van het intergemeentelijk toewijzingsreglement proefwonen. Zij staan samen in voor de algemene coördinatie, de organisatie van de teams proefwonen en de jaarlijkse regionale stuurgroep, het opvolgen van vragen en signalen rond concrete dossiers en structurele punten. De betrokken sociale huisvestingsmaatschappijen (De Mandel, Helpt Elkander, Mijn Huis, De Mandelbeek, De Izegemse Bouwmaatschapij, De Tieltse Bouwmaatschappije en Vivendo) en de betrokken sociale verhuurkantoren verbinden zich er toe de proefwoningen toe te wijzen via de regulier toewijzingsprocedure, met inachtneming van de bepalingen van het toewijzingsreglement proefwonen.

18



De voorrang in het kader van het intergemeentelijk toewijzingsreglement proefwonen komt voor de SHM’s net voor de absolute voorrangsregel 1 bis van artikel 19 KBSH. Elke participerende sociale huisvestingsmaatschappij en sociaal verhuurkantoor stelt jaarlijks het afgesproken aantal woongelegenheden ter beschikking. Het gaat hierbij telkenmale om 5% van het gemiddeld aantal toewijzingen van de laatste 5 jaar per SHM/SVK. Dit percentage wordt berekend over de aan het intergemeentelijk toewijzingsreglement participerende gemeenten. Het aantal zal dus jaarlijks variëren. Voor wat betreft De Mandel dient haar werkingsgebied in het kader van het toepassen van de bovengenoemde 5%- minimumnorm opgesplitst te worden in twee deel – werkingsgebieden: deelgebied A en B. Deelgebied A betreft de gemeenten die participeren aan het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proef- Wonen, met name Roeselare, Hooglede, Lichtervelde, Staden, Meulebeke, Moorslede, Ledegem en Izegem. Deelgebied B betreft de overige gemeenten, met name Oudenburg, Ichtegem, Koekelare, Kortemark, Torhout, Diksmuide, Houthulst, Langemark- Poelkapelle, Vleteren, Poperinge, Ieper, Zonnebeke en Ardooie. De Mandel kan een verzoek tot versnelde toewijzing weigeren in deelgebied A, als zij in het jaar van de aanvraag reeds 5% toewijzingen heeft gedaan in deelgebied A op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing, vermeld in artikel 24, §2, eerste, tweede, derde en vierde lid, KBSH. Hierbij is er echter een engagement van de verschillende welzijnspartners die participeren aan het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proef- Wonen om geen afzonderlijke aanvragen te doen in het kader van artikel 24,§2 KBSH, betreffende de mogelijkheid tot versnelde toewijzing. De Mandel kan een verzoek tot versnelde toewijzing weigeren in deelgebied B, als zij in het jaar van de aanvraag reeds 5% toewijzingen heeft gedaan in deelgebied B op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing, vermeld in artikel 24, §2, eerste, tweede, derde en vierde lid, KBSH. De raad van bestuur van De Mandel besliste in de vergadering van 14 april 2015 om principieel akkoord te gaan met de participatie aan het intergemeentelijk toewijzingsreglement proefwonen. In juni 2015 werd het definitief en volledig administratief dossier ‘intergemeentelijk toewijzingsreglement proefwonen’ ingediend worden bij Wonen- Vlaanderen in functie van de goedkeuring door de Vlaams minister van wonen. Het intergemeentelijk toewijzingsreglement werd goedgekeurd door de Vlaams minister van wonen op 8 september 2015. Het toewijzingsreglement wordt als bijlage aan het intern huurreglement gevoegd.

ANDERE TOEWIJZINGSREGELS KANDIDAAT-HUURDERS WILLEN VOORLOPIG NIET IN AANMERKING KOMEN VOOR WONING. Niet alle kandidaat-huurders kunnen of willen op elk ogenblik een aanbod van een sociale woning aanvaarden. Kandidaat-huurders, die tijdelijk door omstandigheden niet kunnen of willen in aanmerking komen voor toewijzing van een woning, kunnen dit kenbaar maken. Mits grondige motivatie waarom zij niet kunnen of willen in aanmerking komen voor de toewijzing van een woning, zullen zij tijdens de aangegeven periode niet gecontacteerd worden teneinde het aantal weigeringen tebeperken.

TOEWIJZING VAN GARAGEBOXEN De toewijzing van afzonderlijke garages gebeurt steeds in chronologische volgorde mits inachtname van de hierna volgende voorrangsregels.

19



In het geval dat de afzonderlijke garage samen wordt opgezegd met een sociale huurwoning, wordt aan de nieuwe huurder van de huurwoning de eerste kans gegeven om deze garage, die effectief als autoberging of fietsstalling moet worden gebruikt, te huren. Indien de nieuwe huurder van de sociale huurwoning geen afzonderlijke garage wenst te huren, of indien de garage niet als enige garage verhuurd werd aan een sociale huurder, of indien de afzonderlijke garage niet samen wordt opgezegd met een sociale huurwoning, wordt prioriteit gegeven aan de zittende sociale huurders van de wijk waar de garages gelegen zijn. Bij ontbreken van desbetreffende aanvragen worden eigenaars van een sociale koopwoning of van een verkochte sociale huurwoning in dezelfde wijk in aanmerking genomen. Bij het ontbreken van deze categorie, wordt een vrijgekomen garage in voorlaatste instantie verhuurd aan eigenaars of huurders van een niet-sociale woning die niet over een garage beschikken. In allerlaatste instantie kan er een garagebox worden verhuurd als bergplaats of als tweede garage en dit volgens de prioriteitsregels als hierboven beschreven.

20



DEEL III HUURDERS In dit deel wordt er een bondig overzicht gegeven van de specifieke toepassingen die De Mandel wenst toe te passen in uitvoering van het “kaderbesluit sociale huur” (voluit : Besluit van de Vlaamse Regering dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode) met betrekking tot de huurders.. Het overzicht zoals hierna weergegeven, is louter en alleen voor het informatieve doel van de huurder, zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden; noch ten voordele, noch ten nadele. Bij deze verwijst De Mandel dan ook formeel naar de integrale tekst van Besluit van de Vlaamse Regering dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode.

WIE IS HUURDER ? ALGEMEEN De Mandel onderscheidt verschillende vormen van huurders, met eventueel verschillende toetredingsvoorwaarden en rechten, maar steeds met dezelfde plichten. Er zijn drie categoriën van huurders: I.HUURDER CATEGORIE A Huurders van categorie A zijn de referentiehuurder en zijn feitelijke of wettelijke partner bij de aanvang van de huurovereenkomst. Huurders van categorie A: - moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden - moeten de huurovereenkomst mee ondertekenen - hebben kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) - kunnen de sociale woning voor onbepaalde duur betrekken II.HUURDER CATEGORIE B Huurders van categorie B zijn de wettelijke partners (huwelijk en wettelijke samenwoning) of feitelijke partners (na 1 jaar samenwonen) die na de aanvang van het huurcontract toetreden tot de huurovereenkomst. Huurders van categorie B: - moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden - moeten de huurovereenkomst mee ondertekenen - hebben kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) - kunnen de sociale woning voor onbepaalde duur betrekken

III.HUURDER CATEGORIE C Huurders van categorie C zijn zowel personen die bij de aanvang van het huurcontract de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn (bv. Meerderjarige kinderen/derden) als personen die later toetreden tot de huurovereenkomst en die geen wettelijke partner zijn.

21



HUURWAARBORG De huurder moet bij de toewijzing van de sociale huurwoning een waarborg stellen ter nakoming van zijn verbintenissen. De opbrengst van de waarborg is bestemd voor de huurder. De basis voor de berekening van de waarborgsom is de tweemaal de basishuurprijs. Het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 heeft de regeling inzake de huurwaarborgen bij de sociale huisvestingsmaatschappijen grondig verander. De verhuurder (De Mandel) kan kiezen tussen: -

Waarborgregeling van de private verhuring, zijnde de waarborgregeling volgens het Burgerlijk Wetboek

-

Waarborg wordt in handen van de verhuurder gestort

De raad van bestuur van De Mandel heeft op 19 december 2007 beslist om voor de tweede optie te kiezen. Hierdoor wordt de waarborg in handen van de maatschappij gestort, en niet op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder. In dat geval bedraagt de waarborg maximaal tweemaal de basishuurprijs, met een begrenzing van 800 euro (jaarlijks geïndexeerd). De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde intresten tegen een intrestvoet die minimaal gelijk is aan de creditrentevoet op overschotten op de rekening courant lange termijn van de VMSW. De verhuurder (De Mandel) bezorgt jaarlijks een overzicht van de door de huurder gestelde waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten. De huurder heeft het recht om zijn waarborg samen te stellen via: ●

● ●

een schriftelijke garantstelling van de huurwaarborg door het bevoegde OCMW in afwachting van een éénmalige doorstorting door dat OCMW van het volledige bedrag, binnen 18 maanden na ondertekening van de huurovereenkomst. Deze schriftelijke garantstelling en de voorwaarden worden bevestigd in een door het OCMW en De Mandel te ondertekenen document. een schriftelijke borgstelling van het bevoegde OCMW. Deze schriftelijke borgstelling en de voorwaarden worden bevestigd in een door het OCMW en De Mandel te ondertekenen document. De gespreide betaling van de huurwaarborg aan de verhuurder. De afbetalingstermijn bedraagt maximaal 18 maanden. De eerste betaling is gelijk aan het bedrag dat overeenkomt met de reële huurprijs en moet bij de ondertekening van de huurovereenkomst betaald worden. Er wordt in dit geval een kleine administratieve vergoeding gevraagd van € 10 (jaarlijks geïndexeerd). De huurder kan het saldo ook vervroegd betalen. Als de maandelijkse betaling ontoereikend is om zowel de schijf van de waarborg als de huurprijs en huurlasten te betalen, zal de betaling eerst worden toegerekend aan de schijf voor de samenstelling van de waarborg en vervolgens aan de huurprijs en huurlasten. De betalingen voor de samenstelling van de waarborg brengen intresten op voor de huurder, die minimaal gelijk zijn aan de credtirentevoet van de VMSW . Het betalingsplan moet worden toegevoegd als bijlage bij de huurovereenkomst, dat de huurder voor kennisname ondertekent.

BRANDVERZEKERING

De Mandel sluit voor elke woning die ze in eigendom heeft een brandverzekering af, om haar aansprakelijkheid als eigenaar-verhuurder te dekken. Maar ook elke huurder moet verzekerd zijn tegen brand in zijn huurwoning. Dat staat in de huurovereenkomst. Deze brandverzekering dekt de huurdersaansprakelijkheid (= indien er schade ontstaat aan het gebouw door een “fout” van de huurder, moet de huurder deze schade betalen. De brandverzekering dekt deze kosten.) Huurders die na 1 juli 2005 huurder zijn geworden bij De Mandel moeten deze brandverzekering (voor de huurdersaansprakelijkheid) niet meer zelf afsluiten. De Mandel doet dit in hun plaats, en rekent de

22



kosten daarvan door bij de maandelijke huur. Deze vorm van verzekeren heet “verzekeren met afstand van verhaal”. Voor de huurder komt dit bijna altijd (veel) goedkoper uit. Let wel: de verzekering met afstand van verhaal die De Mandel afsluit dekt ENKEL de woning, dus NIET de inboedel. De huurder sluit dus best zelf nog een verzekering af voor de inboedel. De raad van bestuur besliste op 24 augustus 2005 om : - Voortaan bij elk nieuw huurcontract de brandverzekering van de eigenaar uit te breiden met een afstand van verhaal tegenover de huurder, waardoor de huurder niet meer zelf een polis dient af te sluiten - De zittende huurders de mogelijkheid te bieden om ook vrijwillig de huurdersaansprakelijkheid te verzekeren via een uitbreiding van de brandverzekering van de eigenaar met een afstand van verhaal tegenover de huurder, waardoor de huurder niet meer zelf een polis dient af te sluiten. De keuze van de huurders om via een afstand van verhaal verzekerd te zijn is definitief. Eenmaal de keuze gemaakt, kan men niet terugkeren naar het vroegere systeem. Indien De Mandel haar brandverzekering heeft uitgebreid met een afstand van verhaal tegenover de huurder : - zal de huurder daarvoor eerst een document ondertekenen waarin hij hiermee akkoord gaat - zal dit opgenomen worden in de huurovereenkomst - zal De Mandel de bijkomende premies en eventuele kosten die verbonden zijn aan deze uitbreiding van haar eigen brandverzekering met de clausule ”afstand van verhaal” terug vorderen via de huurlasten. De huurder zal hiervoor maandelijks een provisie betalen via de te betalen huurprijs. Deze provisie zal jaarlijks, samen met de andere huurlasten afgerekend worden. - kan de huurder een afschrift krijgen van de verzekerde risico’s voor zijn woning

SPECIFIEKE INVULLING VERGOEDING VOOR ONDERBEZETTING VAN DE WONING

Bovengemelde regels inzake rationele bezetting doen geen afbreuk aan de eventuele huurverhoging die overeenkomstig de bepaling van artikel 50 van het kaderbesluit sociale huur vanaf 1 januari 2009 kan opgelegd worden bij onderbezetting van de woning. Als een huurder een onderbezette woning bewoont, betaalt hij een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs wordt toegevoegd. Een woning wordt als onderbezet beschouwd als ze door minder dan het minimale aantal bewoners wordt bewoond. Een alleenstaande ouder wordt voor deze berekening als twee bewoners geteld. Het minimale aantal bewoners is gelijk aan het vooropgestelde aantal bewoners, verminderd met een. Het vooropgestelde aantal bewoners worden vastgelegd op de wijze die de minister bepaalt. De verhuurder kan een soepelere invulling geven aan het vooropgestelde aantal bewoners, mits motivering op basis van een dreiging van te grote bewonersdichtheid of van een tekort aan aanbod van bepaalde woningtypes. De Mandel zal in de volgende gevallen het minimale aantal bewoners gelijkstellen aan het vooropgestelde aantal bewoners, verminderd met twee: - als de woning wordt bewoond door een huurder die 55 jaar of ouder is; - bij de verhuring van 3-slaapkamerwoningen, omwille van het grote tekort aan 1- en 2slaapkamerwoningen en het ruime aanbod van woningen met 3 slaapkamers ; - bij woningen van de typesoort 3/6 (woning met drie slaapkamers bestemd voor de huisvesting van maximaal 6 personen) en van de typesoort 4/6 (woning met vier slaapkamers bestemd voor de huisvesting van maximaal 6 personen) ; - bij het toestaan van een individuele gemotiveerde afwijking. De vergoeding wegens onderbezetting vermeld is wettelijk vastgelegd op 25 euro, vermenigvuldigd met het verschil tussen het minimale aantal en het reële aantal bewoners van de woning.

23



De vergoeding wegens onderbezetting kan alleen worden aangerekend als de huurder weigert om zich kandidaat te stellen voor een aangepaste woning in dezelfde omgeving of als de huurder tweemaal een aangeboden aangepaste woning in dezelfde omgeving weigert. De vergoeding moet worden betaald vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de vaststelling van deze situatie. De kandidaat-huurder die een onderbezette woning krijgt toegewezen, mag deze toewijzing afwijzen zonder dat deze afwijzing als een weigering zoals bedoeld in de regelgeving kan worden beschouwd. De bepalingen over onderbezetting gaan pas in zodra de minister het vooropgezette aantal bewoners en de opname ervan in het interne huurreglement heeft vastgelegd.

PROEFPERIODE Tijdens de eerste 2 jaar na het sluiten van de huurovereenkomst of het toetreden tot een lopende huurovereenkomst geldt er een proefperiode voor de nieuwe huurder. Dit laat De Mandel toe om de nieuwe huurders nauwgezet op te volgen en desnoods bij te sturen in het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Niet alleen de initële ondertekenaars van het huurcontract moeten een proefperiode doorlopen, maar eveneens de personen die later toetreden tot de lopende huurovereenkomst, uitgezonderd de minderjarige kinderen die tot de huurovereenkomst toetreden op het moment dat ze meerderjarig worden. Huurders die op 1 januari 2008 reeds sociale huurder waren, werden vrijgesteld van de proefperiode en dit blijft ook zo bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst.

EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST De huurovereenkomst kan worden opgezegd door elke huurder en door de verhuurder, steeds met een aangetekende brief. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gegeven. In bepaalde gevallen kan de huurovereenkomst ook ‘van rechtswege worden ontbonden’. Opzeg door de verhuurder De verhuurder kan de huurovereenkomst in vijf gevallen opzeggen: 1° als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzeggingstermijn bedraagt dan zes maanden. 2° als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzeggingstermijn bedraagt dan 5 jaar. 3° als één van de huurders blijvend zijn verplichtingen als huurder niet nakomt. De opzeggingstermijn bedraagt dan drie maanden. 4° als één van de huurders ten gevolge van foute of onvolledige informatie onrechtmatig bepaalde voordelen heeft genoten waarop hij eigenlijk geen recht had of waardoor hij onrechtmatig is toegelaten tot de sociale huurwoning. De opzeggingstermijn bedraagt eveneens drie maanden. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, geldt dat voor iedereen die in de woning woont.

Opzeg door de huurder Elke huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt alleen voor de persoon die de opzeg doet. De maand volgend op de melding dat hij de woning heeft verlaten is hij niet langer gebonden door de huurdersverplichtingen en wordt de huurprijs herzien voor de resterende huurders. Zolang er nog andere huurders van categorie A of B blijven wonen, is er geen opzeggingstermijn.

24



Enkel voor de laatst overblijvende huurder van categorie A of B geldt een opzeggingstermijn van 3 maanden, tenzij hij opgenomen wordt in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap. Dan geldt er een opzeggingstermijn van 1 maand. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Als er nog huurders van categorie C in de woning zouden verblijven op het moment van opzegging, zal voor hen de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden worden. Ontbinding van rechtswege a. als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt b. als de laatste huurder van categorie A en B de huurovereenkomst opzegt c. als de laatste huurder van categorie A en B de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt, zonder opzeg te hebben gegeven d. als de huurders verhuizen naar een andere sociale woning van De Mandel en hiervoor een nieuwe huurovereenkomst afsluiten .

PRIORITAIRE MUTATIE Via het aanvraagformulier wordt aan de kandidaat-huurders medegedeeld welke woongelegenheden rationeel aan hun gezinssamenstelling aangepast zijn, en kunnen zij specifieke gezinssituaties kenbaar maken. Als een kandidaat toch absoluut wil ingeschreven worden voor een grotere woning dan waar hij volgens de rationele bezetting voor in aanmerking komt, zal dat gebeuren maar met de mededeling dat hij enkel bij uitputting van de kandidaten met aangepaste gezinssamenstelling in aanmerking kan komen. Indien een huurder van De Mandel een mutatie naar een andere woongelegenheid van De Mandel aanvraagt, zal De Mandel nagaan of de vraag naar ruiling ook als een prioritaire mutatie kan gerechtvaardigd worden. Om als een prioritaire mutatie beschouwd te worden, zal De Mandel nagaan of de betrokken huurder overbezet, onderbezet of niet-aangepast woont. Prioritaire mutatie (prioritaire ruiling) kan enkel voor het volledige gezin. Indien een deel van het gezin een andere sociale huurwoning wenst, zal De Mandel dit (zelfs bij overbezetting) als een gewone toewijzing beschouwen. De Mandel hanteert volgende principes : OVERBEZETTING Een woning is overbezet als : ● er meer personen wonen in de woning dan dat de typesoort (verhouding aantal slaapkamers tegenover het maximaal aantal personen) en/of de oppervlaktenormen van de VMSW (Overeenkomstig Hoofdstuk 15 “Oppervlakte en prijsnormen” van deel 1 Plan en ontwerpcriteria van de C 2008 van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) aangeven als maximale capaciteit voor deze woning ; ● als er per slaapkamer meer dan 2 personen effectief wonen of als er 2 kinderen > 8 JAAR van verschillend geslacht in een slaapkamer moeten verblijven. Voor slaapkamers kleiner dan 11 m2 kan De Mandel naargelang de bezetting overbevolking vaststellen. ONDERBEZETTING Een woning is onderbezet vanaf het moment dat er tegelijkertijd minstens twee slaapkamers niet gebruikt worden als slaapkamer. De onderbezetting in het kader van een prioritaire mutatie verschilt bijgevolg van de onderbezetting in het kader van de vergoeding wegens onderbezetting, die voorzien is in artikel 50 van het kaderbesluit.

25



ONAANGEPASTHEID AAN DE FYSIEKE MOGELIJKHEDEN VAN DE HUURDER De mogelijkheid bestaat dat de woning niet (meer) aangepast is aan de fysieke gesteldheid van de huurder. Wanneer een huurder omwille van die reden een prioritaire mutatie aanvraagt zal hij : ● hiervoor de nodige medische attesten bezorgen ● zijn medewerking verlenen opdat de dienst Verhuring en Verkoop van De Mandelen dit ook kan verifiëren ● duidelijk aangeven naar welk soort woning hij wil verhuizen, en motiveren waarom deze woningen beter aangepast zijn aan zijn fysieke mogelijkheden. Daarenboven moet de kandidaat-ruiler steeds correct aan De Mandel : ● onmiddellijke melding gedaan hebben indien : o een of meerdere kinderen geboren werden; o gezinsleden de woning verlieten; o de partner van de huurder kwam bijwonen; ● de bepalingen inzake gezinshereniging correct hebben nageleefd. In bepaalde sociale situaties kan een gemotiveerde afwijking van deze rationele bezetting verantwoord zijn. Voor deze afwijkingen wordt dezelfde procedure gehanteerd als voor versnelde toewijzingen. Specifiek zal overbezetting die tot stand kwam door wijzigingen in gezinssamenstelling waaraan De Mandel op generlei wijze goedkeuring verleende, geen aanleiding geven tot prioritaire mutatie, maar daarentegen wel tot passende maatregelen ten aanzien van de huurder teneinde opnieuw een normale bezetting van de verhuurde woongelegenheid te bekomen.

26



DEEL IV VERHAAL Over een aantal beslissingen van De Mandel kan de kandidaat- huurder die meent dat zijn rechten zijn geschonden, een beoordeling vragen aan de toezichthouder. Het gaat dan concreet over : - De beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder - De beslissing om geen afwijking toe te staan van de meerderjarigheids- of - inkomensvoorwaarde - De beslissing om geen versnelde toewijzing toe te staan - De beslissing om een kandidaat- huurder te schrappen uit het register - De beslissing om de toewijzing van een woning te weigeren - De beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven - De beslissing om een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten - toetreden - De beslissing om de voorkeur van de kandidaat- huurder te weigeren. De kandidaat – huurder moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing, behalve in het eerste geval. In dat geval moet hij de beoordeling binnen een jaar na de datum van de betwiste toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan de De Mandel en aan de betrokkene binnen dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. De Mandel betekent zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder. Als iemand van het verhaalrecht wilt gebruikmaken, bezorgt hij/zij een aangetekend schrijven met voldoende motivatie aan de toezichthouders: Agentschap Inspectie RWO aan de toezichthouders Phoenixgebouw Koning Albert II-laan 19 bus 22 1210 Brussel

Roeselare, 22 september 2015 Voor de Raad van Bestuur

Stefanie VANDENABEELE Directeur

Daniël VANPOUCKE Voorzitter

27



BIJLAGE I LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT TORHOUT

28



BIJLAGE II LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT MEULEBEKE

29



BIJLAGE III LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT HOOGLEDE

30



BIJLAGE IV LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT ROESELARE

31



BIJLAGE V INTERGEMEENTELIJK TOEWIJZINGSREGLEMENT PROEFWONEN

32

INTERN HUURREGLEMENT

Recommend Documents