Intern Huurreglement

intern huurreglement def versie 20110127.doc

WoninGent nv-so PROCEDURE

Intern Huurreglement INFORMATIE EN DATUM Datum procedure

27.01.2011

Opgemaakt door

Ivo Blancke

Dienst

Sociale dienst

Zitting Dagelijks Bestuur

23.12.2010

Zitting Raad van Bestuur

27.01.2011

Eerste versie

20.08.2009

Aanpassingen op

20.04.2010 en 18.11.2010

1. ACHTERGROND 1.1 WET- EN REGELGEVING Uitvoering van het Besluit van de Vlaamse Regering (BVR) van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (VWC)1 (gewijzigd bij BVR 14 maart 2008, BVR 18 juli 2008, BVR 10 oktober 2008 en BVR 6 februari 2009) en het toewijsreglement van de Stad Gent (goedgekeurd in de Gemeenteraad van Gent op 15 december 2008, goedgekeurd door de minister op 8 april 2009).

1.2 WERKWIJZE De teksten citeren steeds de regels van het kaderbesluit en optimalisatiebesluiten. De afwijkende teksten of als binnen de reglementering een keuze moet gemaakt worden, staan in cursief getypt.

1

Hierna KSH

Pagina 1 van 31

afdrukdatum: 17-mrt-11



2 INSCHRIJVINGS- en SCHRAPPINGSVOORWAARDEN2 2.1 ALGEMENE INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN 2.1.1 ALGEMEEN3 Een natuurlijke persoon kan zich laten inschrijven in het register, als hij aan de volgende voorwaarden voldoet: 1

hij is meerderjarig;

2

hij beschikt, samen met zijn gezinsleden, over een inkomen in het referentiejaar, dat de inkomensgrenzen niet overschrijdt;

3

hij heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland, tenzij het een in het Vlaams Gewest gevestigd campingverblijf betreft;

4

hij toont de bereidheid om Nederlands aan te leren;

5

hij is bereid het inburgeringstraject te volgen overeenkomstig het Inburgeringsdecreet voor zover hij een verplichte inburgeraar is;

6

hij is ingeschreven in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister.

Echtgenoten waarvoor de echtscheiding werd ingeleid, of wettelijk samenwonenden die hun wettelijke samenwoning gaan beëindigen, worden niet als gezinsleden beschouwd. Zo worden ook de echtgenoten van wie de relatie onherstelbaar is ontwricht niet als gezinsleden beschouwd. Voor de toepassing van deze laatste regel, levert de kandidaat huurder een gemotiveerd attest4 waarin hijzelf en externen aantonen dat de relatie onherstelbaar ontwricht is. Als een ongehuwde persoon of een persoon die niet wettelijk samenwoont en die zich wil inschrijven, samenwoont met gezinsleden die de sociale huurwoning duidelijk niet mee zullen betrekken, worden die gezinsleden niet mee in aanmerking genomen voor de toetsing van de inschrijvingsvoorwaarden.

2.1.2 MOGELIJKE AFWIJKINGEN Iedere sociale huisvestingsmaatschappij5 kan in individuele gevallen uitzonderlijk en gemotiveerd afwijken van:

2

Artikel 3 van het KSH

3

De inschrijvingsprocedure is te vinden in bijlage 1 “procedure verhuringen”, p. 2 en 3

4

Een gemotiveerd attest kan een attest zijn door een advocaat of een notaris. De kandidaat-huurder wordt voor gratis juridisch advies doorverwezen naar het Justitiehuis en OCMW Gent

5

Hierna SHM

Pagina 2 van 31




1

de minimum leeftijd voorwaarde, in het kader van begeleid zelfstandig wonen van een minderjarige persoon;

2

de inkomensvoorwaarde, voor zover de persoon die zich wil inschrijven tot een collectieve schuldenregeling is toegelaten of in budgetbegeleiding of –beheer is. In voorkomend geval wordt het actueel besteedbaar inkomen in aanmerking genomen en getoetst aan de inkomensgrenzen.

WoninGent verkiest mogelijkheid 2 niet toe te passen.

2.2 DE INKOMENSVOORWAARDEN Ongeacht de periode waarop het inkomen betrekking heeft, wordt dat inkomen steeds geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni voorafgaand aan de inschrijving, actualisering of toewijzing en met als basis de maand juni van het jaar waarop het inkomen betrekking heeft. De inkomensgrenzen6 zijn vastgesteld op: 1

18.788,00 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste;

2

20.362,00 euro voor een alleenstaande gehandicapte;

3

28.182,00 euro, verhoogd met 1.575,00 euro per persoon ten laste voor anderen.

Persoon ten laste, die erkend is als ernstig gehandicapt of erkend was op het ogenblik van pensionering, telt voor twee personen ten laste.

2.3 UITZONDERING OP DE INKOMENSVOORWAARDE Als de persoon die zich kandidaat wil stellen, tijdens het referentiejaar geen inkomen had, neemt de verhuurder het inkomen in aanmerking van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. Als het inkomen van het referentiejaar de grens overschrijdt, maar in het jaar van de aanvraag daaronder gedaald is, kan de persoon worden ingeschreven.

6

Deze grenzen worden jaarlijks geïndexeerd volgens de bepaling van artikel 56 van het KSH

Pagina 3 van 31




2.4 UITZONDERING OP EIGENDOMSVOORWAARDE De persoon die zich wil inschrijven, kan bewijzen dat hij voldoet aan de eigendomsvoorwaarde, via een verklaring op eer voor wat betreft de onroerende goederen in het buitenland. De eigendomsvoorwaarde geldt niet als: 1

de woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest, het voorwerp is van een onteigeningsbesluit en door de persoon die zich kandidaat wil stellen, wordt bewoond;

2

de woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest, maximaal twee maanden voor de inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is en die op datum van onbewoonbaar of ongeschikt verklaring bewoond werd door de persoon die zich kandidaat wil stellen;

3

de woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest, onaangepast is en bewoond wordt door de persoon die zich kandidaat wil stellen die minstens 55 jaar oud is of die gehandicapt is;

4

de persoon die zich wil inschrijven, gehandicapt is en ingeschreven is voor een ADL-woning7.

2.5

TAAL- EN INBURGERINGSBEREIDHEID8 2.5.1 TAALBEREIDHEID

De persoon die zich wil kandidaat stellen voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden als hij één van de volgende documenten kan voorleggen: 1

getuigschrift of diploma van het gevolgd onderwijs;

2

een studiebewijs, getuigschrift of diploma waaruit blijkt dat de persoon een niveau van het Nederlands haalt dat tenminste overeenkomt met niveau A.1 Breakthrough van het Europees referentiekader (BER)9 voor vreemde talen;

3

een ander document waaruit blijkt dat een niveau van het Nederlands behaald is van minstens niveau A.1 BER;

4

een vrijstelling voor niveau A.1 BER op basis van een toelatingsproef van een Centrum voor Basiseducatie of een Centrum voor Volwassenenonderwijs;

5

een attest van inburgering;

7

ADL = “Assistentie in het Dagelijks Leven”. Projecten om personen met een lichamelijke beperking in aangepaste woningen, verhuurd door een SHM, te laten wonen met permanente hulp op aanvraag bij dagelijkse activiteiten zoals zich wassen, opstaan … 8

Artikel 4 en 5 van het KSH

9

Niveau A1 Breakthrough van het Europees referentiekader = het laagste niveau van basiskennis van een taal, zodat personen eenvoudige vragen kunnen stellen en beantwoorden over zichzelf, over waar ze wonen, over wie ze kennen, over dingen die ze hebben, over primaire behoeften of zeer vertrouwde onderwerpen

Pagina 4 van 31




6

een attest van Eerder Verworven Competentie (EVC)

Of als de verhuurder, via de Kruispuntbank Inburgering (KBI), één van de volgende documenten krijgt of als de persoon zelf één van de volgende documenten kan voorleggen, als die niet beschikbaar zijn via de Kruispuntbank Inburgering: 1

Een verklaring van het Huis van het Nederlands waaruit blijkt dat de persoon: a. een niveau A.1 BER van Nederlands haalt; b. een cursus Nederlands tweede taal gevolgd heeft met een minimale aanwezigheid van 80%10 (); c. hij deelneemt aan een cursus Nederlands tweede taal van niveau A.1 BER; d. een intake heeft laten afnemen door het Huis van het Nederlands;

2

een inburgeringscontract.

Voor personen die om beroepsmatige, medische of persoonlijke redenen tijdelijk niet kunnen (verder) deelnemen aan de cursus, kan deze inschrijvingsvoorwaarde worden opgeschort11. Een verplichte inburgeraar voldoet automatisch aan de vereiste van bereidheid om Nederlands te leren, behalve wanneer deze persoon een attest van vrijstelling kan voorleggen. Voor personen van wie de gezondheidstoestand de (verdere) deelname aan de cursus blijvend onmogelijk maakt, wordt een vrijstelling van deze inschrijvingsvoorwaarde toegestaan mits voorlegging van een medisch attest. Het Huis van het Nederlands verleent aan WoninGent de bevoegdheid om in naam van het Huis van het Nederlands vast te stellen dat een kandidaat-huurder het vereiste niveau van het Nederlands behaalt. De verhuurder kan een verklaring van het behaalde niveau opstellen in naam van het Huis van het Nederlands. Deze vaststelling mag alleen plaatsvinden als er geen redelijke twijfel bestaat over het feit dat het vereiste niveau van het Nederlands is behaald. Bij redelijke twijfel of bij vermoeden dat het vereiste niveau van het Nederlands niet is behaald, verwijst de verhuurder door naar het Huis van het Nederlands. De verlening van de bevoegdheid belet niet dat de kandidaathuurder zich rechtstreeks kan aanmelden bij het Huis van het Nederlands. Het Huis van het Nederlands en de Minister leggen, na overleg met de verhuurders, een afsprakenkader vast voor de nadere regeling van de verlening van de bevoegdheid12. Dat afsprakenkader bepaalt minstens: •

de opleiding die de verhuurder of zijn gemachtigde moet volgen;

•

de instrumenten die de verhuurder of zijn gemachtigde moet gebruiken;

10

Kan worden versoepeld voor categorieën personen, wat nog moet worden vastgesteld door de Minister

11

Moet ook nog worden vastgelegd door de Minister

12

Deze opleiding, instrumenten en formulieren zijn identiek voor alle Huizen van het Nederlands en alle SHM

Pagina 5 van 31




•

de gestandaardiseerde formulieren die de verhuurder of zijn gemachtigde moet gebruiken.

2.5.2 INBURGERINGSBEREIDHEID Om na te gaan of iemand een verplichte inburgeraar is, onderzoekt WoninGent via de KBI of die persoon over één van de volgende attesten beschikt: 1

attest van inburgering;

2

attest van vrijstelling;

3

attest van EVC;

4

inburgeringscontract;

5

attest van aanmelding, uitgereikt door het onthaalbureau;

6

een attest van uitstel van aanmelding;

7

een attest van heraanmelding;

8

een attest van uitstel van ondertekening van het inburgeringscontract;

9

een attest van tijdelijke opschorting van het inburgeringscontract.

Indien WoninGent niet heeft kunnen vaststellen dat iemand een verplichte inburgeraar is, wordt de persoon doorverwezen naar het onthaalbureau als: 1

die persoon met Belgische nationaliteit, niet in België geboren is;

2

die persoon noch de Belgische nationaliteit, noch de nationaliteit van één van de staten van de EU+13 heeft.

2.5.3 OPVOLGING DOOR WONINGENT14 WoninGent meldt via de KBI binnen de 7 dagen na inschrijving: 1

aan het Huis van het Nederlands de identiteitsgegevens van de kandidaat-huurder die de verklaring heeft voorgelegd inzake deelname aan de cursus Nederlands of inzake afgenomen intake;

2

aan het onthaalbureau de identiteitsgegevens van de kandidaat-huurder die één van volgende attesten heeft voorgelegd: a. het attest van aanmelding bij het onthaalbureau; b. het inburgeringscontract; c. een attest van uitstel van aanmelding;

13

EU+ = de 27 huidige landen van de EU, aangevuld met Zwitserland, Liechtenstein, Noorwegen en Ijsland

14


Pagina 6 van 31




d. een attest van heraanmelding; e. een attest van uitstel van ondertekening van het inburgeringscontract; f.

een attest van tijdelijke opschorting van het inburgeringscontract.

Op basis van de informatie uit de KBI of van de opleidingsverstrekkers, kijkt het Huis van het Nederlands na of de kandidaat-huurder de aangeboden cursus Nederlands tweede taal heeft aangevat en regelmatig volgt. Indien het Huis van het Nederlands vaststelt dat de persoon de cursus Nederlands niet heeft aangevat of minder dan 80% aanwezig was, meldt zij dit aan de verhuurder binnen de 30 dagen na vaststelling schriftelijk of via de KBI. Indien het onthaalbureau vaststelt dat de persoon niet regelmatig heeft deelgenomen aan het vormingsprogramma of dit vroegtijdig beëindigd heeft, meldt zij dit binnen de 30 dagen schriftelijk of via de KBI aan de SHM.

2.6 SCHRAPPING UIT HET REGISTER VAN KANDIDAATHUURDERS15 WoninGent gaat over tot schrapping van een kandidaat-huurder uit het inschrijvingsregister in de volgende gevallen: 1

als de kandidaat-huurder een woning die hem door WoninGent aangeboden wordt, heeft aanvaard;

2

als bij actualisering van het register van de kandidaat-huurders blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde16;

3

als de kandidaat-huurder niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, op het ogenblik dat een woning aan de kandidaat-huurder wordt aangeboden door WoninGent;

4

als de kandidaat-huurder bewust onjuiste of onvolledige verklaringen aflegt of gegevens voorlegt, waardoor WoninGent deze persoon heeft kunnen inschrijven;

5

als de kandidaat-huurder WoninGent daar schriftelijk om verzoekt;

6

bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning door de WoninGent wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt. Voorwaarde is wel dat er tussen de eerste weigering, of het uitblijven van een reactie, en het volgende aanbod van een andere woning een periode is verlopen van minstens 3 maanden.

15


16

Ieder oneven jaar moet iedere SHM iedere kandidaat-huurder aanschrijven om zijn aanvraag voor een sociale woning te bevestigen

Pagina 7 van 31




WoninGent moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat de inschrijving zal geschrapt worden bij een weigering of het niet reageren op het aanbod. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. Indien de kandidaat-huurder tijdens de eerste 8 kalenderdagen van deze periode niet heeft gereageerd, wordt de volgende kandidaat-huurder uitgenodigd. De oorspronkelijke kandidaat-huurder wordt geen weigering aangerekend of niet geschrapt als hij toch nog reageert binnen de termijn van 15 dagen. WoninGent kan omwille van zwaarwichtige redenen afzien van deze toezichthouder oefent het toezicht uit op die afwijking.

schrappinggrond. De

Tijdens de periode van 3 maanden tussen 2 aanbiedingen worden geen woningen meer aangeboden. In afwijking daarvan kan de kandidaat-huurder WoninGent uitdrukkelijk verzoeken om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als hij het aanbod van één van die woningen vervolgens weigert, wordt hij geschrapt. Na de eerste weigering of na het eerste niet reageren, wordt de kandidaat-huurder op dit recht gewezen. Als de kandidaat-huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij WoninGent verzoeken om hem een bepaalde tijd geen woning meer aan te bieden, zonder dat het verzoek in aanmerking wordt genomen als weigering van een aanbod. WoninGent laat het op wacht zette toe: 1

voor mensen die verplicht worden te verhuizen door woninGent en dan nog enkel in specifieke gevallen: a. een te verwachten toewijzing door een andere sociale huisvestingsmaatschappij; b. voor een serviceflat of kamer in een rust- en verzorgingstehuis.

2

Voor andere kandidaat-huurders wordt enkel rekening gehouden met: a. gevangenschap; b. opname in ziekenhuis en psychiatrie; c. bij het op voorhand verwittigen van reizen van bepaalde duur; d. het wachten op het ingaan van het pensioen; e. het aflopen van het privé-huurcontract.

De cumulatieve maximumtermijn om een kandidatuur op wacht te zetten bedraagt drie jaar. Het Dagelijks bestuur / verhuurcomité kan op verzoek van de kandidaat-huurder steeds een toewijzing uitstellen om zwaarwichtige redenen, die geen afbreuk doen aan de woonbehoeftigheid. 7

als de kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en op de herinneringsbrief van de verhuurder bij actualisering van het register. Voorwaarde is wel dat hij minimaal één maand krijgt om te reageren op de eerste brief en 15 kalenderdagen krijgt om te reageren op de herinneringsbrief. Er wordt gerekend vanaf de postdatum van de iedere brief.

Pagina 8 van 31




WoninGent beslist om over te gaan tot schrapping van een kandidaat-huurder uit het inschrijvingsregister bij het onbestelbaar terugkeren van een brief: •

bij actualisering van het register van kandidaat-huurders;

•

bij het aanbod van een woning.

De brief moet bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning, worden verzonden naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister17 wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden. De kandidaat-huurder wordt bij elk aanbod van een woning en in iedere brief in verband met actualisering, door WoninGent schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping als hij niet het passende gevolg geeft op deze brieven. Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd: 1

als slechts een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden en de andere persoon zich hiermee akkoord verklaart, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden;

2

als meer dan één van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, wordt de oorspronkelijke inschrijving geschrapt en worden die kandidaat-huurders opnieuw ingeschreven, elk met een nieuw inschrijvingsnummer.

17

Dit wordt onderzocht op de Kruispuntbank Sociale Zekerheid

Pagina 9 van 31




3 TOELATINGSVOORWAARDEN18 3.1 ALGEMEEN19 Een sociale huurwoning wordt toegewezen door het beslissingsorgaan van de verhuurder of door de persoon of de personen die hij daartoe aanstelt. De Raad van Bestuur van WoninGent delegeert deze bevoegdheid naar het Dagelijks Bestuur.

3.2 TOELATINGSVOORWAARDEN20 Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden. Let op! De echtgenoten in echtscheiding of partners die van plan zijn niet meer wettelijk samen te wonen, worden als gezinsleden van de kandidaat-huurder aanzien bij de toewijzing. Echtgenoten die op het ogenblik van de toewijzing van een woning in een echtscheidingprocedure verwikkeld zijn, en wettelijk samenwonenden die op datzelfde ogenblik hun wettelijke samenwoning gaan beëindigen, worden in principe - in tegenstelling tot wat het geval is bij de inschrijving - als gezinsleden beschouwd bij de beoordeling van de inkomensvoorwaarde en de bezitsvoorwaarde. WoninGent kan in uitzonderlijke omstandigheden gemotiveerd beslissen echtgenoten niet als gezinslid te beschouwen terwijl er nog geen echtscheidingsprocedure is ingeleid of waarvan de echtscheidingsprocedure nog loopt. De kandidaat-huurder moet aantonen dat hun huwelijk onherstelbaar ontwricht is. Net als bij de inschrijving wordt de motivatie door de kandidaat-huurder aangetoond aangeleverd door de kandidaat huurder met een gemotiveerd attest21 waarin hijzelf en externen aantonen dat de relatie onherstelbaar ontwricht is. Gezien het gaat om woonbehoeftigen, dienen kandidaat-huurders zich in te schrijven voor minimum drie wijken die aan hun gezinssamenstelling voldoen. Indien kandidaat-huurders verkiezen te wachten op een woning met specifieke kenmerken, kunnen zij echter wel kiezen voor volgende kenmerken: •

de aanwezigheid van een tuin of terras;

•

de oriëntering van het appartement voor het zicht en de windrichting;

•

de aanwezigheid van een lift;

18

De toewijzingsprocedure is te vinden op p. 4 en 5 van Bijlage 1

19


20


21

Een gemotiveerd attest kan een attest zijn door een advocaat of een notaris. De kandidaat-huurder wordt voor gratis juridisch advies doorverwezen naar het Justitiehuis en OCMW Gent

Pagina 10 van 31




•

douche of ligbad;

•

centrale verwarming;

•

de verdieping: maximum hoogte, gelijkvloers, hoogste verdieping,...

Woningen die niet voldoen aan de keuzes van de kandidaat-huurders zullen dan niet worden aangeboden om een weigering te vermijden. Dit betekent wel dat kandidaat-huurders langer evntueel zullen moeten wachten op een aanbod. Het Dagelijks Bestuur kan steeds kiezen om rekening te houden met een ander verzoek van de kandidaat-huurder, die geen afbreuk doet aan de woonbehoeftigheid.

In de gevallen waar een afwijking op de eigendomsvoorwaarde wordt toegestaan, moet de kandidaat-huurder binnen een jaar na de toewijzing: •

de woning vervreemden (verkopen);

•

voor een periode van minstens negen jaar verhuren aan of, al dan niet kosteloos, ter beschikking stellen van WoninGent. Als de woning verkocht wordt tijdens de looptijd van de verhuring of terbeschikkingstelling, wordt aan WoninGent een contractueel recht van voorkoop gegeven.

Die verhuring of terbeschikkingstelling wordt geregeld via een overeenkomst met WoninGent, opgemaakt volgens het model dat de minister kan vaststellen.

3.2.1 TAALBEREIDHEID22 De kandidaat-huurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarde als hij de documenten kan voorleggen zoals eerder vermeld bij de inschrijvingsvoorwaarden. Een bijkomend document dat de taalbereidheid kan aantonen, is een verklaring van het Huis van het Nederlands waaruit blijkt dat er voor de kandidaat-huurder geen passend aanbod is van een cursus Nederlands tweede taal van niveau A.1 van het BER. Indien bij de inschrijving een verklaring werd voorgelegd dat een cursus Nederlands wordt gevolgd, dient uit de verklaring van het Huis van het Nederlands te blijken dat de kandidaat-huurder aan de cursus deelneemt en tot dan minimaal 80% aanwezig was of nog 80% aanwezig kan zijn. De Minister kan de minimale aanwezigheid van 80 % versoepelen voor de door de Minister vast te stellen categorieën van personen.

Indien bij de inschrijving een verklaring van intake werd voorgelegd, dient uit de verklaring van het Huis van het Nederlands te blijken dat de intake minder dan zes maanden geleden werd afgenomen.

22

Artikel 15, § 1 van het KSH

Pagina 11 van 31




Indien hij op het moment van toelating een inburgeringscontract kan voorleggen voor zover hij geen inbreuk heeft gepleegd op artikel 5, §3, 2° van het Inburgeringsdecreet23. Dit artikel verplicht de inburgeraar om regelmatig deel te nemen aan het vormingsprogramma.

De versoepeling en afwijkingen zijn dezelfde als bij de inschrijvingsvoorwaarden.

3.2.2 INBURGERINGSVOORWAARDE24 De kandidaat-huurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarde als hij de documenten kan voorleggen zoals vermeld bij de inschrijvingsvoorwaarden. Indien bij de inschrijving een attest van aanmelding werd voorgelegd, dient uit de verklaring van het onthaalbureau te blijken dat het attest van aanmelding niet ouder is dan 3 maanden.

23

Besluit van de Vlaamse Regering van 14/03/2008

24


Pagina 12 van 31




4 TOEWIJZINGSREGELS25 Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met 1° de rationele bezetting, 2° de absolute voorrangsregels 3° de optionele voorrangsregels 4° chronologische volgorde van inschrijvingen.

4.1 RATIONELE BEZETTING WONINGEN26 Voorafgaand aan de toewijzingen geeft WoninGent een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan het eigen patrimonium. Hierbij houdt WoninGent rekening met het vooropgesteld aantal bewoners en het aantal aanwezige slaapkamers.

Bij het beoordelen van de rationele bezetting wordt rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen.

Als de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels.

De rationele bezetting wordt voor het patrimonium van WoninGent als volgt bepaald: •

een studio en appartement 1 met 1 slaapkamer van het mini-type (A1.1), is aangepast voor een alleenstaande;

•

een appartement 1 met 1 slaapkamer (A1.2) is aangepast voor een alleenstaande of een koppel;

•

een appartement 2 slaapkamers is aangepast voor: o

een koppel;

25

Artikel 17 van het KSH. WoninGent is hiervoor deels afhankelijk van het Lokaal Toewijzingsreglement van Gent, zoals voorzien in artikel 26 van het KSH. Het Lokaal Toewijzingsreglement is bijgevoegd als bijlage 2 26


Pagina 13 van 31




•

•

o

een alleenstaande of koppel met 1 kind;

o

een alleenstaande of een koppel met 2 kinderen;

o

een alleenstaande of een koppel met een volwassen derde(n)27;

een appartement met 3 slaapkamers is aangepast voor: o

een alleenstaande of een koppel, met minimaal 2 kinderen;

o

combinaties van volwassen derde(n) en kinderen waarvoor 3 kamers noodzakelijk zijn.

Een appartement met 4 slaapkamers is aangepast voor: o

Een alleenstaande of een koppel, met minimum 3 kinderen;

o

combinaties van volwassen derde(n) en kinderen die 4 kamers noodzakelijk maken.

•

Eéngezinswoningen met 1 slaapkamer zonder verdieping worden toegewezen volgens het Lokaal Toewijzingsreglement voor ouderen28.

•

Eéngezinswoningen met 1 slaapkamer op een verdieping, zijn aangepast aan het bejaarde koppel waarvan één van de personen 55 + is.

•

Eéngezinswoningen met 2 slaapkamers zijn aangepast voor een alleenstaande of een koppel, met minimaal 1 kind en maximaal 2 kinderen.

•

Eéngezinswoningen met 3 slaapkamers zijn aangepast voor

•

•

o

de alleenstaande of het koppel, met minimaal 2 kinderen;

o

voor een combinatie met volwassenen en kinderen die 3 kamers noodzakelijk maken.

Eéngezinswoningen met 4 slaapkamers zijn aangepast voor: o

een alleenstaande of koppel, met minimaal 3 kinderen;

o

een combinatie met volwassenen en kinderen die 4 kamers noodzakelijk maken

Eéngezinswoningen met 5 of meer slaapkamers zij aangepast voor: o

een gezin van minimaal 4 kinderen;

o

een combinatie met volwassenen die 5 kamers noodzakelijk maakt.

Leden van verschillende generaties binnen een familie kunnen geen slaapkamer delen. Een woning is overbewoond als meer dan 2 personen een slaapkamer moeten delen of als de kinderen van verschillend geslacht, beide ouder dan 6 jaar, een slaapkamer moeten delen. Een woning is onaangepast door onderbezetting als er minder personen wonen dan hiervoor is aangegeven.

27

Volwassen derde = een alleenstaande of een koppel

28

Zie 4.3.3.1 van dit document

Pagina 14 van 31




Een woning kan ongeschikt zijn aan de fysieke toestand van de bewoner of een gezinslid. Huizen en gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer worden toegewezen volgens het lokale toewijzingsreglement voor ouderen van Stad Gent29.

4.2 ONDERBEZETTE WOONGELEGENHEDEN30 4.2.1 ALGEMEEN Het vooropgestelde aantal bewoners en de opname daarvan in het intern huurreglement worden vastgesteld op de wijze die de minister bepaalt. WoninGent kan een soepelere invulling geven aan het vooropgestelde aantal bewoners. Dit moet gemotiveerd worden op basis van een dreiging van te grote bewonersdichtheid of van een tekort aan aanbod van bepaalde woningtypes. 31

4.2.2 BEREKENING BEZETTING WONING Het minimale aantal bewoners is gelijk aan het vooropgestelde aantal bewoners, verminderd met één bewoner. Een woning wordt als onderbezet beschouwd als ze door minder dan het minimale aantal bewoners wordt bewoond. Een alleenstaande ouder wordt voor deze berekening als twee bewoners geteld.

4.2.3 MOGELIJKE AFWIJKING OP DE BEREKENING In afwijking met wat voorafgaat, is het minimale aantal bewoners in de volgende gevallen gelijk aan het vooropgestelde aantal bewoners, verminderd met twee: 1

als de woning wordt bewoond door een huurder die minstens 55 jaar is;

2

als het Dagelijks Bestuur een individuele en gemotiveerde afwijking aanvaardt.

4.2.4 MAANDELIJKSE VERGOEDING Als een huurder een onderbezette woning bewoont, betaalt hij een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs, wordt toegevoegd. De vergoeding is gelijk aan € 25,00, vermenigvuldigd met het verschil tussen het reële aantal bewoners van de woning en het minimale aantal. Die vergoeding kan alleen worden aangerekend als de huurder weigert om zich kandidaat te stellen voor een aangepaste woning in dezelfde omgeving. Wanneer kan dit niet?

29

Zie 4.3.1.1 van dit reglement

30


31

Dit kan nog worden ingevuld

Pagina 15 van 31




•

Als de aangepaste huurprijs meer dan 3% bedraagt in vergelijking met de aangepaste huurprijs van de onderbezette woning.

•

Als de huurder tweemaal een aangeboden aangepaste woning in dezelfde omgeving weigert.

De vergoeding moet worden betaald vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de hiervoor vermelde weigering.

4.3 DE ABSOLUTE VOORRANGSREGELS32 4.3.1 HET GEMEENTELIJK LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Door het opstellen van een lokaal toewijzingsreglement33, wijkt Gent af van het algemeen geldend standaardsysteem. Dit specifiek toewijzingsreglement is opgesteld op basis van de eigen specifieke behoeften en noden die verband houden met lokale binding, met woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met bewaken en herstellen van de leefbaarheid. In een eerste fase zijn specifieke toewijzingsregels uitgewerkt voor de doelgroep ouderen en de doelgroep mensen met een ernstige mobiliteitsbeperking. Per doelgroep is een doelgroepenplan beschreven. De toewijzingsregels zijn een aanvulling van het standaardluik. Binnen het standaardluik komt een nieuwe voorrangsregel voor deze doelgroepen die zal gelden als een absolute voorrangsregel. De andere regels uit het standaardluik blijven gelden. De toepassing van deze regels wijzigt niets aan de inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden. De doelgroepen krijgen een plaats binnen de absolute voorrangsregels. De doelgroep ouderen heeft absolute voorrang voor de woongelegenheden aangepast aan ouderen en de gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. De doelgroep personen met een ernstige mobiliteitsbeperking heeft voorrang voor de gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer.

4.3.1.1

Doelgroep ouderen

In het patrimonium van WoninGent worden ééngezinswoningen met 1 slaapkamer zonder verdieping en gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer verhuurd aan ouderen. Deze woningen worden, rekening houdend met de rationele bezetting, prioritair toegewezen volgens de volgende prioriteitenlijst: 1

75-plussers die hun woning moeten verlaten en nog voldoende zelfstandig kunnen wonen, al dan niet met de nodige thuiszorg. Een medisch attest kan worden opgevraagd als daaraan wordt getwijfeld. Indien geen medisch attest aanwezig is, wordt de kandidaat-huurder doorverwezen naar OCMW, Ouderen- en thuiszorgbeleid, Dienst Advies, Oriëntatie en Opname;

2

60-plussers, de toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik;

32


33

Artikel 26 en 28 van het KSH voorzien de mogelijkheid

Pagina 16 van 31




3

55-plussers, de toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik;

Indien er geen kandidaat-huurders uit de doelgroep meer op de wachtlijst staan, wordt het voorbehouden patrimonium toegewezen volgens de regels hierna.

4.3.1.2

Doelgroep personen met een ernstige mobiliteitsbeperking

In ons patrimonium worden woongelegenheden verhuurd die specifiek aangepast zijn voor personen met een handicap. Deze worden toegewezen volgens artikel 19 van het KSH34. Er worden ook gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer verhuurd. Kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen krijgen voorrang voor gelijkvloerse appartementen. Zij moeten voldoen aan volgende voorwaarden: •

de kandidaat-huurder zit permanent of hoofdzakelijk in een rolstoel en heeft al dan niet een beperkte stapfunctie;

•

de kandidaat-huurder zit niet in een rolstoel maar heeft slechts een heel beperkte stapfunctie.

Om deze voorwaardenvoor te toetsen, dient één van de volgende attesten te worden voorgelegd: •

een attest van de Federale Overheidsdienst van minstens 50% blijvende invaliditeit aan onderste ledematen;

•

een attest van de behandelende specialist-geneesheer, waarin hij verklaart dat de kandidaathuurder of een gezinslid een ‘blijvende en ernstige mobiliteitsbeperking door functionele handicap aan de onderste ledematen heeft, die overeenkomt met een blijvende invaliditeit van minstens 50 %’. Indien dit attest wordt ingediend, moet het toewijzingsvoorstel ondersteund worden met een sociaal verslag.

De kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsbeperking worden ingeschoven in de chronologische lijst van 60-plussers en de toewijs gebeurt volgens de regels van het standaardluik. Zij komen enkel in aanmerking voor gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. Zij komen niet in aanmerking voor seniorenwoningen indien ze de leeftijd van 55 jaar niet hebben bereikt.

4.3.2 VOLGORDE VAN DE VOORRANGSREGELS35 De woningen worden toegewezen volgens de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister van de kandidaat-huurders. Hierbij worden achtereenvolgens aan volgende kandidaat-huurders een voorrang toegekend:

34

Artikel 19 van het KSH: “de kandidaat-huurder voor zover een van de personen […] een bepaalde handicap heeft, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van ouderen of aan de huisvesting van personen met die handicap”

35


Pagina 17 van 31




1

de kandidaat-huurder of een gezin waarvan minstens één gezinslid minstens 55 jaar oud is of de kandidaat-huurder die zelf een bepaalde handicap heeft of een gezin waarvan minstens één gezinslid erdoor getroffen is, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van ouderen of aan de huisvesting van personen met die handicap36;

2

een benadeelde kandidaat-huurder;

3

de kandidaat-huurder die reeds huurder is van een sociale huurwoning en die door renovatiewerken moet herhuisvest worden. Voor de huurder van een sociale woning van WoninGent die opnieuw gehuisvest wordt door WoninGent, geldt de inkomensvoorwaarde niet;

4

de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet meer voldoet aan de rationele bezetting. Voor die huurder geldt de inkomensvoorwaarde niet;

5

de kandidaat-huurder van wie de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden;

6

de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend goed dat niet hoofdzakelijks bestemd is voor wonen37;

7

de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a. onbewoonbaar werd verklaard volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en waarvan de ontruiming noodzakelijk was. De onbewoonbaarverklaring dient uitdrukkelijk de voorrang voor sociale huisvesting te vermelden; b. volgens artikel 15 van de Vlaamse Wooncode, ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, of onderzocht werd door de wooninspecteur38;

8

de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die het voorwerp is van een onteigeningsbesluit.

4.3.3 ALGEMENE TOEPASSING Een woning, onroerend goed of kamer, kan slechts één maal aanleiding geven tot de voorrang, vermeld in punt 6, 7 en 8 van punt 4.3.2. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang, moet aan alle volgende voorwaarden voldaan worden:

36

Zie 4.3.1.1 en 4.3.1.2 van dit reglement

37

Volgens artikel 20, §1, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode, op de datum waarop dat overeenkomstig artikel 20, §2, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode in een proces-verbaal werd vastgesteld 38

Voor zover de woning minstens drie gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht of minstens twee gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht en een gebrek van categorie IV heeft, volgens het technische verslag, gevoegd als bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. Dit geldt ook voor de kamers, vermeld in artikel 2, 3°, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers

Pagina 18 van 31




•

de kandidaat-huurder moet de woning, het onroerend goed of de kamer, sinds ten minste zes maanden bewoond hebben;

•

de kandidaat-huurder heeft zich binnen maximaal twee maanden na de vaststelling in een proces-verbaal, de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of de datum van de akte van onteigening, laten inschrijven in het register.

Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang zoals beschreven in punt 6 en 7 van punt 4.3.2 beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. Indien de aangeboden woning niet aangepast is aan de fysische situatie van de kandidaat-huurder, zal het niet aanvaarden van deze woning niet als weigering beschouwd worden.

4.4 DE OPTIONELE VOORRANGSREGELS Na toepassing van de verplichte voorrangsregels en de voorrangsregels binnen de toewijzingsreglementen van Gent, kan WoninGent voorrang geven aan volgende kandidaathuurders39: •

een inwoner van het werkgebied;

•

de kandidaat-huurder die geen huurovereenkomst van onbepaalde duur heeft met een SHM.

WoninGent kiest er voor deze voorrangen niet toe te passen.

WoninGent kiest er wel voor om de inkomensvoorwaarde niet toe te passen voor de kandidaathuurder, die huurder van een andere sociale huisvestingsmaatschappij en die moet geherhuisvest worden omwille van een huisvestingsproject40.

Als WoninGent beslist optionele voorrangsregels toe te passen, maakt WoninGent zijn beslissing bekend bij alle kandidaat-huurders en bij de toezichthouder en neemt dit op in dit reglement. De beslissing kan pas na minstens twaalf maanden herzien worden.

39


40


Pagina 19 van 31




5 WEIGERING VAN EEN TOEWIJZING41 5.1 MOGELIJKE REDENEN TOT WEIGERING TOEWIJZING De verhuurder kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van een SHM is of geweest is en: 1

van wie de huurovereenkomst werd beëindigd door ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder met betrekking tot zijn verplichtingen42;

2

die de woning van een verhuurder bewoont of verliet, voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nakomt of nagekomen is.

Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan een SHM, kan WoninGent de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden bij de betrokken SHM nog niet heeft afgelost. In afwijking van deze regel kan WoninGent de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of in budgetbeheer bij een OCMW ,of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij die SHM zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling43 en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan WoninGent de toewijzing niet weigeren.

Uitzonderlijk kan WoninGent de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder, als wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat WoninGent toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem wordt voorgelegd.

5.2 ALGEMENE TOEPASSING In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. De verhuurder is, op straffe van nietigheid van de beslissing, verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht.

41


4242

Volgens artikel 98, §3, 2° van de Vlaamse Wooncode

43

Volgens de wet van 05.07.1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen

Pagina 20 van 31




Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort. De Raad van Bestuur delegeert deze bevoegdheid naar het Dagelijks bestuur / verhuurcomité.

Pagina 21 van 31




6 AFWIJKINGEN44 6.1 EEN WONING GEREALISEERD IN EEN BIJZONDER PROGRAMMA Als het gaat om woningen die gerealiseerd of gefinancierd zijn in het kader van een bijzonder programma en onder beding van specifieke verbintenissen, zijn de bepalingen inzake de toewijzingen voorrangsregels alleen van toepassing voor zover die verbintenissen zijn nagekomen. In dat geval kan er ook worden afgeweken van de inkomensvoorwaarde.45

6.2 VERSNELD TOEWIJZEN WoninGent kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de eerder vermelde toewijzingsregels, zoals beschreven in het KSH en in het Lokaal Toewijzingsreglement van Gent. De versnelde toewijzing kan alleen als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting. De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat WoninGent versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd, gedurende maximaal één jaar.

6.2.1 VERSNELDE TOEWIJZING VAN SOCIALE AARD De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. De Raad van Bestuur delegeert deze bevoegdheid naar het Dagelijks Bestuur die zal onderzoeken of er voldoende bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn en of die opwegen op de motivaties van de andere kandidaat huurders die reglementair beter gerangschikt staan.

6.2.2 VERSNELDE TOEWIJZING VOOR EEN DAKLOZE OCMW Gent is bevoegd voor de hulpverlening aan een dakloze46 en kan ten behoeve van die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen aan SHM, in overleg met het OCMW van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is. Een SHM kan als voorwaarde het aanbieden van

44

Artikel 23 en 24 van het KSH

45

Deze projecten zijn beschreven onder het hoofdstuk “Bouwsubsidies” in Bijlage 1 “Procedure Verhuringen”, p. 10 46

Wet van 2 april 1965 betreffende het ten laste nemen van de steun verleend door de OCMW’s

Pagina 22 van 31




begeleidende maatregelen, andere dan de basisbegeleidingstaken47, vermeld door het OCMW of op initiatief van het OCMW door andere welzijnsactoren stellen. In het protocol dat met OCMW Gent werd afgesloten, verbindt WoninGent er zich toe jaarlijks 28 % van een door OCMW Gent en het stadsbestuur van Gent te bepalen aantal daklozen (voor 2011 = 12) prioritair een woning toe te wijzen, als het OCMW gedurende 2 jaar de betrokken huurder begeleidt in zijn taken als huurder. Onder zijn taken wordt verstaan: •

de correcte betaling van de huurgelden en facturen voor herstellingen;

•

het onderhouden van de woning als een goede huisvader;

•

het vermijden van overlast voor de buren en de omgeving.

WoninGent kan het verzoek tot versnelde toewijzing alleen weigeren als: 1

de versnelde toewijzing door WoninGent gekoppeld wordt aan begeleidende maatregelen door OCMW Gent of een andere welzijnsactor op initiatief van OCMW Gent, maar de dakloze deze voorwaarde niet aanvaardt;

2

de versnelde toewijzing door WoninGent gekoppeld wordt aan begeleidende maatregelen door OCMW Gent of een andere welzijnsactor op initiatief van OCMW Gent, maar OCMW Gent niet ingaat op de vraag tot het voorzien van begeleidende maatregelen;

3

WoninGent in verhouding tot het gemiddelde aantal toewijzingen per jaar, in het afgelopen jaar al minimaal 4% toewijzingen deed op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing, vermeld in het eerste lid;

4

OCMW Gent de financiële verantwoordelijkheid niet wil dragen;

5

in het kader van woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen de daklozen zijn afgebakend als een doelgroep waarvoor een voorrang wordt verleend.

De verhuurder deelt zijn gemotiveerde beslissing binnen een maand na de aanvraag mee aan het OCMW.

WoninGent gaat, gelet op het protocol met OCMW Gent, niet in op vragen van andere OCMW’s.

47

de

Volgens artikel 32, §1, 3 lid van het KSH

Pagina 23 van 31




7 HUUROVEREENKOMSTEN EN HUN ONTBINDING48 7.1 PROEFPERIODE49 De overeenkomsten voor de verhuring worden opgesteld volgens typehuurovereenkomsten,waarvan alleen kan worden afgeweken in de gevallen die de Minister bepaalt. •

In de typehuurovereenkomst wordt een proefperiode van 2 jaar opgenomen. De proefperiode heeft als doel tijdens de duur ervan de huurder te evalueren, nauwgezet te volgen en eventueel bij te sturen.

•

WoninGent gaat 1 jaar voor het einde van de proefperiode na of de huurder zijn verplichting in verband met taalbereidheid is nagekomen. De verplichting is nagekomen als een van de volgende voorwaarden vervuld is: o

de huurder heeft bij de inschrijving, bij de toelating of bij de toetreding tot de lopende huurovereenkomst de documenten voor taal- en/of inburgeringsbereidheid voorgelegd of WoninGent heeft de verklaringen via de KBI verkregen;

o

op het moment van de evaluatie kan de huurder een van de volgende stukken voorleggen of kan WoninGent die stukken via de KBI verkrijgen: getuigschrift, diploma, studiebewijs, verklaring van het Huis van het Nederlands van deelname aan cursus Nederlands niveau A.1 BER en minstens 80% aanwezigheid, inburgeringscontract … voor taal- en/of inburgeringsbereidheid.

•

Als het Huis van het Nederlands tijdens de proefperiode vaststelt dat een huurder de aangeboden en gestarte cursus Nederlands tweede taal niet heeft aangevat of minder dan 80% aanwezig was tijdens deze cursus, meldt het Huis van het Nederlands dat binnen de 30 dagen na die vaststelling schriftelijk aan WoninGent. WoninGent brengt de huurder er schriftelijk van op de hoogte dat het een ernstige tekortkoming is tegenover zijn verplichtingen en dat het op het einde van de proefperiode aanleiding kan geven tot het opleggen van een administratieve geldboete.

•

WoninGent gaat 1 jaar voor het einde van de proefperiode na of de huurder de verplichting in verband met het volgen van een inburgeringstraject, is nagekomen. De verplichting is nagekomen als een van de volgende voorwaarden is vervuld:

48

1

de kandidaat-huurder heeft bij de inschrijving, bij de toewijzing of bij de toetreding tot de lopende huurovereenkomst volgende documenten voorgelegd of de verhuurder heeft die via de KBI verkregen: attest van inburgering, vrijstelling of EVC;

2

op het moment van de evaluatie kan de huurder één van de volgende stukken voorleggen of kan WoninGent die stukken via de KBI verkrijgen: attest van inburgering, inburgeringscontract, attest van tijdelijk opschorting van het inburgeringscontract.

De beschrijving is te vinden in Bijlage 1 “Procedure Verhuringen” onder de titel “Verhuringen en opzeg”, p. 6

49

Artikel 32 van het KSH. De aanpak wordt beschreven in Bijlage 3 “Leefbaarheidsprocedures” onder de titel “Procedure taal- en inburgeringsbereidheid”

Pagina 24 van 31




•

Als het Onthaalbureau tijdens de proefperiode vaststelt dat een verplichte inburgeraar niet regelmatig heeft deelgenomen aan het vormingsprogramma of dit onrechtmatig vroegtijdig heeft beëindigd, meldt het Onthaalbureau dat binnen 30 dagen na die vaststelling schriftelijk aan WoninGent. WoninGent brengt de huurder er schriftelijk van op de hoogte dat het een ernstige tekortkoming is tegenover zijn verplichtingen en dat het op het einde van de proefperiode aanleiding kan geven tot het opleggen van een administratieve geldboete.

7.2

MOGELIJKE OORZAKEN VAN ONTBINDING VAN HUUROVEREENKOMST50 7.2.1 INBREUK EIGENDOMSVOORWAARDE

WoninGent zegt de huurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode in het hierna vermeld geval: 1

als de huurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de huurovereenkomst een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzegtermijn bedraagt 6 maanden. Als de verwerving kosteloos gebeurt, moet de woning, of het vruchtgebruik ervan, vervreemd worden binnen het jaar na de verwerving. Zoniet wordt de huurovereenkomst opgezegd, met een opzeggingstermijn van zes maanden.

2

als de huurder of zijn minderjarige kinderen tijdens de huurovereenkomst een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik, verwerven in het binnen- of buitenland. De opzegtermijn bedraagt 5 jaren. Als de verwerving kosteloos gebeurt, moet het perceel dat bestemd is voor woningbouw, of het vruchtgebruik ervan, vervreemd worden binnen vijf jaar na de verwerving. Zoniet wordt de huurovereenkomst opgezegd, met een opzeggingstermijn van zes maanden.

De opzegging, zoals vermeld in 1, vervalt als: •

voor het verstrijken van die opzeggingstermijn afstand wordt gedaan van het vruchtgebruik;

•

als de verworven woning ofwel vervreemd wordt ofwel voor een periode van minstens negen jaar verhuurd wordt aan, of al dan niet kosteloos ter beschikking gesteld wordt van, WoninGent. Als de woning verkocht wordt tijdens de looptijd van deze verhuring of terbeschikkingstelling, wordt aan de verhuurder contractueel een recht van voorkoop gegeven.

7.2.2 INBREUK VERPLICHTINGEN HUUROVEREENKOMST WoninGent zegt de huurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode als er bij de huurder een ernstige of blijvende tekortkoming is met betrekking tot de verplichtingen die voortvloeien uit zijn huurovereenkomst. De opzegtermijn bedraagt zes maand.

50


Pagina 25 van 31




7.2.3 ONJUISTE VERKLARINGEN WoninGent zegt de huurovereenkomst op tijdens en na de proefperiode als de huurder door onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatig verleende voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten. De opzegtermijn bedraagt 6 maanden.

7.2.4 INBREUK INKOMENSVOORWAARDE51 Als bij een huurprijsaanpassing op 1 januari blijkt dat de huurder voor het derde jaar op rij de basishuurprijs van de woning zal betalen en dat zijn inkomen voor het derde jaar op rij minimaal gelijk is aan het dubbele van de toepasselijke inkomensgrens, kan WoninGent de opzeg van de huurovereenkomst betekenen. De opzegtermijn bedraagt twaalf maanden.

7.2.5 TOEPASSING52 WoninGent moet aantonen dat beroep is gedaan op de bemiddeling van OCMW Gent als hij de opzeg betekent aan een huurder van wie het inkomen in het referentiejaar dat als basis diende voor de huurprijsberekening, minder dan 16.200 euro bedraagt53. De opzeggingstermijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin WoninGent met een aangetekende brief de opzeg aan de huurder heeft gegeven. Die opzegging geldt voor alle huurders. De huurder kan op elk moment de huurovereenkomst opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt alleen voor hem. Voor de laatste huurder categorie a, b of c die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van 3 maanden, voor de andere huurders die de huurovereenkomst opzeggen, geldt geen opzeggingstermijn. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gegeven.

Als een huurder die niet gehuwd is met een andere huurder, de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt en als hij nalaat de huurovereenkomst op te zeggen, wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt. Als een huurder die gehuwd is met een andere huurder en de sociale huurwoning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, nalaat de huurovereenkomst op te zeggen, wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt op voorwaarde dat de overblijvende huurder aantoont dat het

51


52

Artikel 33, § 3, 4 en 5 van het KSH

53

De aanpak van de huurachterstand is beschreven in Bijlage 3 “Leefbaarheidsprocedures” onder de titel “Huurachterstal”

Pagina 26 van 31




huwelijk onherstelbaar is ontwricht. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de feiten met de nodige bewijsstukken door de overblijvende huurder ter kennis van de verhuurder worden gebracht54. Als het adres bekend is, brengt WoninGent de huurder die de woongelegenheid niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, onmiddellijk op de hoogte van het neerleggen van de stavingstukken door de overblijvende huurder en van de mogelijkheid de feiten te weerleggen binnen de termijn die WoninGent vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt.

54

Dezelfde bewijsstukken moeten voorgelegd worden, zoals beschreven in punt 2.1.1 van dit reglement

Pagina 27 van 31




8 WAARBORG DOOR DE HUURDER OF DE ONDERHUURDER55 8.1 ALGEMEEN De waarborgregeling56 geldt voor de garantie van de naleving van de huurdersverplichtingen in het kader van dit besluit. De basis voor de berekening van de waarborgsom is de basishuurprijs.

8.2 WAARBORG GEINDIVIDUALISEERDE REKENING WoninGent beslist, in afwijking van artikel 33, § 1 van het KSH, dat de waarborg in zijn handen wordt gestort en niet wordt geplaatst op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. Dit wordt opgenomen in dit reglement. Er zijn verschillende mogelijkheden: 1

de waarborg wordt in handen van WoninGent gestort. In dit geval bedraagt de waarborg maximaal twee maal de basishuurprijs, beperkt tot € 800,0057. De waarborg wordt verhoogd met de gekapitaliseerde intresten die in de loop van de huurovereenkomst worden bekomen. De intrestvoet moet minimaal gelijk zijn aan de creditrentevoet op overschotten op de rekening-courant lange termijn bij de VMSW58. WoninGent kan bij de beëindiging van de huurovereenkomst, van rechtswege van de gestelde waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten, alle sommen afhouden die hem door de huurder verschuldigd zijn. Het resterende saldo wordt aan de rechthebbende terugbetaald. De erfgenamen rechtvaardigen hun aanspraken door officiële documenten die ze afleveren aan WoninGent. WoninGent bezorgt aan de huurder een gedetailleerd overzicht van de afgehouden bedragen en van de nodige bewijsstukken. De huurder kan WoninGent jaarlijks schriftelijk vragen om een overzicht te geven van zijn waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten.

2

De waarborg kan vervangen worden door een schriftelijke borgstelling van OCMW Gent.

8.3 AANPASSINGEN AAN DE REEDS BESTAANDE WAARBORGEN

55


56

Volgens artikel 10 van afdeling II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek,

57

Dit bedrag is jaarlijks te indexeren

58

VMSW = Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

Pagina 28 van 31




De waarborgen die in handen van WoninGent werden gestort ter uitvoering van huurovereenkomsten die werden afgesloten vóór 1 januari 1985, brengen in hoofde van de huurder intresten op vanaf 1 januari 2008. De minimale intrestvoet moet minimaal gelijk zijn aan de creditrentevoet op overschotten op de rekening-courant lange termijn bij de VMSW. Die intresten worden gekapitaliseerd tijdens de verdere duur van de overeenkomst. De intresten op de waarborgen die in handen van de WoninGent werden gestort ter uitvoering van de huurovereenkomsten die werden afgesloten vanaf 1 januari 1985, worden vanaf 1 januari 2001 gekapitaliseerd tijdens de verdere duur van de overeenkomst. Vanaf 1 januari 2008 bedraagt de toepasselijke intrestvoet minimaal de creditrentevoet op overschotten op de rekening-courant lange termijn bij de VMSW .

Pagina 29 van 31




9 VERHAAL59 9.1 ONDERWERPEN VOOR VERHAAL Voor de hierna vermelde beslissingen van WoninGent kan de kandidaat-huurder of huurder die zich benadeeld acht door die beslissing , met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder: 1

de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder;

2

de beslissing om geen afwijking toe te staan met betrekking tot: a. de voorwaarde op de meerderjarigheid; b. de inkomensgrens in geval de persoon is toegelaten tot een collectieve schuldenregeling; c. een versnelde toewijzing.

3

de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register;

4

de beslissing om de kandidaat-huurder te weigeren wegens het niet nakomen van de huurdersverplichtingen volgens artikel 22 van het KSH;

5

de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden;

6

de beslissing om de te beperkte voorkeur van de kandidaat-huurder met betrekking tot het type en de ligging van de woningen waarvoor hij zich wil inschrijven te weigeren.

9.2 PROCEDURE Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing. Enkel als het gaat om de toewijzing van een woning aan een andere kandidaathuurder, moet hij de beoordeling binnen een jaar na de datum van de betwiste toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan WoninGent en aan de betrokkene binnen dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. WoninGent betekent zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder. Als WoninGent vaststelt dat, zoals vermeld in punt 1 van 9.1, de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat, zoals vermeld in punt 4 van 9.1, de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang bij een eerstvolgende toewijzing. 59


Pagina 30 van 31




Als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, wordt: •

in punt 2 van 9.1: de afwijking of de versnelde toewijzing toegestaan;

•

in punt 3 van 9.1: de schrapping ongedaan gemaakt;

•

in punt 5 van 9.1: de persoon ingeschreven of toegelaten om toe te treden tot de huurovereenkomst;

•

in punt 6 van 9.1: de voorkeur van de kandidaat-huurder aangenomen.

De beslissingen, volgens de punten 2, 3, 4, 5 en 6 van 9.1, vermelden de verhaalmogelijkheid, de vorm waarin het verhaal moet gebeuren en de termijn waarin het verhaal moet worden uitgeoefend. Bij gebrek aan een formele beslissing, zoals vermeld bij punt 2, 3, 4, 5 en 6 van 9.1, binnen een termijn van 2 maanden na het verzoek tot afwijking, versnelde toewijzing, inschrijving of toetreding, kan de kandidaat-huurder met een aangetekende en gemotiveerde brief rechtstreeks een beoordeling vragen van de toezichthouder.

Pagina 31 van 31


Intern Huurreglement

Recommend Documents