INTERN HUURREGLEMENT – OCMW LENDELEDE– VERSIE 19.03.2015
Inhoud Deel I:
Algemeen
3
I.1
Wettelijke basis van het intern huurreglement ........................................................................ 3
I.2
Toepassingsgebied ................................................................................................................. 3
Deel II:
Inschrijving
3
II.1
Inschrijvingsvoorwaarden volgens het sociaal huurbesluit ..................................................... 3
1) II.2
Algemeen: 3 Inschrijvingsregister ................................................................................................................. 7
1) 2) II.3
Algemeen: 7 Inzage en actualisatie: 8 Informatieplicht van het OCMW tijdens de inschrijving ........................................................... 8
II.4
Informatieplicht van de kandidaat-huurder .............................................................................. 8
II.5
Keuze van de inschrijving ........................................................................................................ 8
II.6
Inschrijvingsbewijs ................................................................................................................... 9
II.7
Schrapping of splitsing van een kandidatuur........................................................................... 9
1) 2)
Schrapping van een kandidatuur: Splitsing van een kandidatuur:
Deel III: Toewijzing
9 11 12
III.1
Toelatingsvoorwaarden ......................................................................................................... 12
III.2
Bevoegd orgaan .................................................................................................................... 12
III.3
Toewijzingsregels – algemene principes ............................................................................... 12
1) 2) 3) 4) III.4
De rationele bezetting van de woning: 13 De absolute voorrangsregels 13 Optionele voorrangsregels 16 Chronische volgorde van de inschrijvingen 16 Weigeringsgronden voor een toewijzing ............................................................................... 16
III.5
Versnelde toewijzing: ............................................................................................................. 18
1) 2)
Mogelijkheden om versneld toe te wijzen: Weigeren van versnelde toewijzing:
Deel IV: Huurovereenkomst
18 19 20
IV.1
Algemeen:.............................................................................................................................. 20
IV.2
De Ondertekening van de huurovereenkomst....................................................................... 20
1) 2) IV.3
Wie ondertekent de huurovereenkomst ? 20 Wat als men de huurovereenkomst weigert te ondertekenen? 20 Huurderscategorieën ............................................................................................................. 21
1) 2) 3)
Huurders van categorie A Huurders van categorie B. Huurders van categorie C.
21 21 21
IV.4
Toetreding tot een lopende huurovereenkomst..................................................................... 22
1) IV.5
De proefperiode 23 Verplichtingen van de huurder............................................................................................... 23
IV.6
Ontbinding en beëindiging van de huurovereenkomst .......................................................... 24
1) 2) 3) 4) IV.7
Algemeen 24 Opzeg door huurder 24 Opzeg door het OCMW 24 Van rechtswege ontbonden 25 Kosten en lasten ten laste van de huurder en het OCMW .................................................... 26
1) 2) 3) 4) 5) IV.8
Algemeen: 26 Kosten ten laste van de huurder: 26 Brandverzekering: 28 Kosten ten laste van het OCMW: 28 Betaling en overzicht 29 Huurprijsbepaling ................................................................................................................... 29
1) IV.9
Principe van de huurprijsberekening 29 Huurwaarborg ........................................................................................................................ 30
IV.10
Plaatsbeschrijving .................................................................................................................. 31
IV.11
Reglement van inwendige orde ............................................................................................. 31
IV.12
De registratie ......................................................................................................................... 31
IV.13
Verhaal .................................................................................................................................. 31
IV.14
Onderzoek naar het voldoen aan de voorwaarden en verplichtingen ................................... 32
IV.15
Bepalingen van toepassing als de sociale huurwoning hersteld of gerenoveerd wordt........ 33
2
Deel I: I.1
Algemeen
Wettelijke basis van het intern huurreglement
Het intern huurreglement dat gestemd werd door de OCMW Raad van 12 mei 2014, is openbaar en kan bijgevolg door iedereen worden opgevraagd. Het werd opgemaakt volgens het Kaderbesluit sociale huur (KSH) van 12 oktober 2007 en latere wijzigingen, het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders en het Ministerieel Besluit van 2 december 2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid.
I.2
Toepassingsgebied
Dit huurreglement wordt enkel toegepast voor de 16 sociale huurappartementen met garages waarvoor het OCMW van Lendelede subsidies heeft ontvangen via de VMSW. Deze appartementen zijn allen gelegen aan de Izegemsestraat 2 en 4 te Lendelede. De andere woningen die verhuurd worden door het OCMW van Lendelede ressorteren onder de private huurwet.
Deel II: II.1
Inschrijving
Inschrijvingsvoorwaarden volgens het sociaal huurbesluit
Het overzicht, zoals hierna weergegeven, is louter en alleen voor het informatieve doel van de kandidaat-huurder zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden; noch ten voordele, noch ten nadele. Bij deze wordt dan ook formele verwijzing gedaan naar de integrale tekst van het hoger vernoemde Kaderbesluit sociale huur (KSH) van 12 oktober 2007 en latere wijzigingen en naar het hoger vernoemde M.B. dd 30/07/2008 en dd 2/12/2013. 1) Algemeen: Om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning, moet een kandidaat-huurder eerst opgenomen worden in het inschrijvingsregister (wachtlijst). Hiervoor moet de kandidaathuurder voldoen aan 6 voorwaarden, die in de meeste gevallen, gestaafd moeten worden met bepaalde documenten. Soms moet de kandidaat-huurder zelf zorgen voor die documenten, soms kan het OCMW die opvragen bij de bevoegde overheden en instellingen. Door zich in te schrijven geeft de kandidaat-huurder de toestemming aan het OCMW om die bewijsstukken op te vragen. Bij de inschrijving meldt de persoon die zich wil inschrijven wie als toekomstige referentiehuurder wordt aangewezen.
3
Een persoon kan via een verklaring op erewoord bewijzen dat hij een feitelijke partner is als vermeld in de Vlaamse Wooncode. De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder, die hoogstens één feitelijke partner tegelijkertijd kan erkennen. 1) Meerderjarig zijn De kandidaat is minstens 18 jaar op het ogenblik van de inschrijving of hij is een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van een erkende dienst. 2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarde De kandidaat beschikt, samen met zijn gezinsleden, over een inkomen in het “referentiejaar” dat de volgende grenzen niet overschrijdt: • 23.302,- euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste; • 25.254,- euro voor een alleenstaande gehandicapte • 34.951,- euro, verhoogd met 1.954,- euro per persoon ten laste voor anderen. Voornoemde grenzen zijn de maximum bedragen die van toepassing zijn voor inschrijving in het jaar 2015. Opmerking: Voor de toetsing van de inkomensvoorwaarde en de eigendomsvoorwaarde, worden de volgende personen niet meer als “gezinsleden” beschouwd: 1°) de echtgenoot van de persoon die zich wil inschrijven, op voorwaarde dat wordt aangetoond dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is; 2°) een of meer andere personen dan de persoon, vermeld in punt 1°, die op het ogenblik van de inschrijving samenwonen met de persoon die zich wil inschrijven, en die duidelijk de sociale huurwoning niet met die persoon gaan betrekken. Het “inkomen” is gedefinieerd in artikel 1, 15° van het kaderbesluit sociale huur en wordt ongeacht de periode waarop het inkomen betrekking heeft steeds geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat voorafgaat aan de toepassing. In afwijking hiervan wordt het inkomen niet geïndexeerd als het betrekking heeft op een periode na de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat en met als basis de maand juni van het jaar waarop het inkomen betrekking heeft. Op de strikte inkomensgrenzen zijn een aantal uitzonderingen mogelijk: a) Voor personen of gezinnen met schulden, die ofwel toegelaten zijn tot een collectieve schuldenregeling, ofwel in budgetbeheer of –budgetbegeleiding zijn, gebruikt het OCMW het actueel besteedbaar inkomen.
4
b) Had de kandidaat-huurder geen inkomen tijdens het derde jaar dat aan de inschrijving voorafgaat, dan wordt het inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. c) Indien het inkomen van het referentiejaar te hoog was, maar de kandidaat kan aantonen dat zijn huidig inkomen beneden het maximum gedaald is, kan hij ingeschreven worden. - Het referentiejaar is het derde jaar dat voorafgaat aan het jaar van de inschrijving, de actualisering van het inschrijvingsregister, de toewijzing of de huurprijsaanpassing plaatsvindt. Bv. inschrijving in 2014 = inkomen uit jaar 2011 - Als persoon ten laste wordt beschouwd: - De inwonende minderjarige kinderen of de kinderen waarvoor de kandidaat-huurder en/of huurder kinderbijslag of wezentoelage ontvangt; - Diegenen die na voorlegging van bewijzen als ten laste beschouwd worden door de minister; - De kinderen die niet inwonen bij de kandidaat-huurder, maar er wel op regelmatige basis verblijven. Als er geen formele beslissing kan voorgelegd worden, volstaat een verklaring op erewoord door beide ouders; - De als ernstig gehandicapte erkende gezinsleden of gezinsleden erkend als ernstig gehandicapt op het ogenblik van pensionering.
3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden De kandidaat heeft samen met zijn gezinsleden1 geen woning of geen perceel dat bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland. De persoon die zich wil inschrijven, kan bewijzen dat hij voldoet aan de eigendomsvoorwaarde, via een verklaring op eer voor wat betreft de onroerende goederen in het binnen-of buitenland. Deze voorwaarde geldt niet voor: a) de woning in het Vlaamse Gewest die binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt en die wordt bewoond door de persoon die zich kandidaat wil stellen. b) de woning in het Vlaamse Gewest die maximaal twee maanden voor de inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is. In dit geval moet de persoon die zich kandidaat wil stellen, de woning bewoond hebben op de datum waarop de woning onbewoonbaar is verklaard met toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet of op de datum van het conformiteitsonderzoek dat aanleiding heeft gegeven tot de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode. 1
Voor de bepaling van gezinsleden zie definitie pagina 3
5
c) de woning in het Vlaamse Gewest die onaangepast is en die bewoond wordt door een persoon met een fysieke handicap die zich kandidaat wil stellen. Een onaangepaste woning is een woning (Vlaamse Wooncode, art 2, §1, 1e lid, 11e): - die niet aangepast is aan de woningbezetting, volgens de normen zoals weergegeven in art. 5, §1, derde lid van de Vlaamse Wooncode: De omvang van de woning moet tenminste beantwoorden aan de woningbezetting. De Vlaamse Regering stelt de normen voor de vereiste minimale omvang van de woning vast in relatie tot de gezinssamenstelling. Dit wordt vastgesteld in een technisch verslag opgemaakt aan de hand van een conformiteitsonderzoek. Dit technisch verslag mag niet ouder zijn dan zes maanden en de kandidaat huurder diende de woning te bewonen op het moment van het onderzoek.
- die niet aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap zoals weergegeven in art. 5, 6e lid van het MB van 2 december 2013 tot wijziging van diverse bepalingen van het woonbeleid: 1° de technische uitrusting in de woning. De woning beschikt over een veilige elektrische installatie, een uitgeruste badkamer met een zit-, lig- of stortbad en een wastafel, een toilet, een keuken met aanrecht en gootsteen, warm water in de badkamer en de keuken, en minstens een vast opgestelde verwarmingsinstallatie of een vast opgesteld verwarmingstoestel in de woonkamer; 2° de toegankelijkheid van de vertrekken in de woning. Alle woonvertrekken zijn toegankelijk via gelijkvloerse verbindingen zonder niveauverschillen en als er een rolstoelgebruiker in de woning woont, is er voldoende circulatieruimte in en tussen de verschillende lokalen; 3° de toegankelijkheid van de woning en de bereikbaarheid vanaf het openbaar domein. De woning is veilig bereikbaar vanaf de openbare weg via een voldoende brede toegangsweg zonder noemenswaardige trappen of hellingen. Als er een rolstoelgebruiker in de woning woont, is de toegang vanaf de openbare weg tot de woning aangepast voor zelfstandig rolstoelgebruik; 4° de aanwezigheid van aan wonen complementaire functies in de omgeving van de woning. Binnen een loopafstand van 600 meter is er een aanbod van voorzieningen zoals openbaar vervoer, commerciële functies en gezondheidszorg. Eenzelfde roerend of onroerend goed kan maar eenmaal aanleiding geven tot een puntentoekenning De OCMW Raad bepaalt na verslag van de interne diensten, of er sprake is van onaangepastheid van de woning aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap waarna inschrijven al dan niet mogelijk wordt.
6
d) de woning die bewoond wordt door een de persoon met een handicap die ingeschreven is voor een ADL-woning, vermeld in artikel 1, 8°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juni 1998 tot aanmoediging van projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke handicap in sociale woonwijken. e) de woning die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is. f)
de woning die moet worden ontruimd met toepassing van artikel 18, §2,tweede lid, artikel 26, 60, §3, en artikel 90, §1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode;
g) de woning die bewoond wordt door de persoon die zich wil inschrijven, en die het beheer over zijn woning heeft verloren ten gevolge van een faillietverklaring met toepassing van artikel 16 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997.
4) Voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden De kandidaat-huurder, en in voorkomend geval zijn gezinsleden, tonen de bereidheid om Nederlands aan te leren indien dit nog niet aangeleerd werd. 5) Voldoen aan de inburgeringsvoorwaarden De kandidaat-huurder, en in voorkomend geval zijn gezinsleden, bereid zijn het inburgeringtraject te volgen overeenkomstig het inburgeringsdecreet voor zover en in voorkomend geval zijn gezinsleden verplicht inburgeraars zijn. 6) Ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters De kandidaat-huurder, en in voorkomend geval zijn gezinsleden, zijn ingeschreven in de bevolkingsregister- of vreemdelingenregister, of de kandidaat-huurder en, in voorkomend geval, zijn gezinsleden zijn ingeschreven op een referentieadres als vermeld in de wet van 19 juli 1991 betreffende de bevolkingsregisters, de identiteitskaarten, de vreemdelingenkaarten en de verblijfsdocumenten.
II.2 1)
Inschrijvingsregister Algemeen:
Het OCMW houdt een register bij waarin de kandidaat-huurders volgens orde van inschrijving worden ingeschreven. De eventuele voorrangsmaatregelen worden erin vermeld. Als een kandidaathuurder wordt geschrapt wordt de reden van schrapping in het register bewaard tot de eerstvolgende actualisatie. De kandidaat-huurders krijgen een unieke dossiercode, die bestaat uit achtereenvolgens het jaartal, de maand en de dag van de inschrijvingsdatum in numerieke vorm, gevolgd door een volgnummer. Het jaar wordt in vier cijfers uitgedrukt, de maand en de dag in twee cijfers en het volgnummer in drie cijfers. Dat volgnummer geeft de chronologische volgorde van de inschrijvingen op die dag weer. Die gegevens worden telkens gescheiden door een punt. Die dossiercode wordt het inschrijvingsnummer genoemd en kent een volgorde die bepaald wordt door de achtereenvolgende volgordes van de opgesomde gegevens.
7
2)
Inzage en actualisatie:
Er ligt een schriftelijke of digitale versie van het register zonder persoonsgebonden gegevens ter inzage van de kandidaat-huurder. Het inschrijvingsregister wordt minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Dit houdt in dat nagegaan wordt of de kandidaat-huurder, rekening houdend met zijn gezinssituatie, nog voldoet aan de inkomensvoorwaarde. Tevens krijgt de kandidaat huurder de mogelijkheid om zijn voorkeur te wijzigen.
II.3
Informatieplicht van het OCMW tijdens de inschrijving
Op het ogenblik van de inschrijving deelt het OCMW aan de kandidaat-huurder het volgende mee : 1. de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden; 2. de regel dat alle meerderjarige personen die de sociale huurwoning zullen betrekken bij de aanvang van de huurovereenkomst aan de toelatingsvoorwaarden moeten voldoen. 3. de toewijzingsregels; 4. informatie over de types van woning die door de kandidaat-huurder rationeel bezet kunnen worden; 5. de regel dat aan een kandidaat-huurder die zich wil inschrijven voor een woning die niet voldoet aan de rationele bezetting, de woning slechts wordt toegewezen aan de kandidaathuurder waarvan de gezinssamenstelling de rationele bezetting het meest benadert voor zover er voor die woning geen andere kandidaat-huurders met een aangepaste rationele bezetting zijn ingeschreven; 6. de regel dat als er een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend de kandidaat-huurder zich moet inschrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting waarbij er rekening wordt gehouden met de gezinssamenstelling na de gezinshereniging.
II.4
Informatieplicht van de kandidaat-huurder
Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaat-huurder wijzigt, moet hij dit binnen een maand na de wijziging meedelen aan het OCMW.
II.5
Keuze van de inschrijving
Het OCMW van Lendelede biedt 16 gelijkaardige appartementen met garages aan met telkens 2 slaapkamers en dit verspreidt over 2 blokken. Elke blok bevat 4 niveaus (waarvan 1 op het gelijkvloers) met telkens 2 appartementen per niveau die al dan niet naar de straat gericht zijn. Het inschrijvingsformulier bevat de verschillende keuzemogelijkheden waarvoor de kandidaat kan opteren en dit rekening houdend met de gezinssamenstelling (rationele bezetting) die wel voor alle aangeboden appartementen gelijk is aan 1 tot 4 personen. Doordat alle appartementen gelijk zijn in oppervlakte en indeling zal zowel de huurprijs als de (vaste) huurlasten van allen gelijk zijn.
8
De kandidaat huurder heeft dus enkel de mogelijkheid tot keuze van de ligging van het appartement in functie van het niveau waarvoor hij zich wil inschrijven. De kandidaat-huurder kan enkel zijn voorkeur wijzigen op het moment van actualisering van het inschrijvingenregister of omwille van gegronde redenen die te maken hebben een wijziging van de situatie die een invloed hebben op de prioriteiten bij toewijzing en dit met behoud van inschrijvingsdatum/keuzedatum. De kandidaat mag altijd op andere momenten of om niet gegronde redenen zijn voorkeur wijzigen, maar dan krijgt de kandidaat een nieuwe inschrijvingsdatum en verliest hij dus zijn opgebouwde wachttijd.
II.6
Inschrijvingsbewijs
De kandidaat-huurder ontvangt een inschrijvingsbewijs, waarin het volgende wordt vermeld : 1. de inschrijvingsdatum; 2. het inschrijvingsnummer; 3. de woningvoorkeur; 4. de dagen en uren waarop de schriftelijke of digitale versie van het register zonder persoonsgebonden gegevens ter inzage ligt; 5. het verhaalrecht en de melding van het klachtrecht dat de kandidaat-huurder heeft op basis van het decreet van 1 juni 2001 houdende toekenning van een klachtrecht ten aanzien van bestuursinstellingen; 6. de gevallen waarin het OCMW tot schrapping uit het inschrijvingsregister overgaat; 7. de melding dat de kandidaat-huurder een wijziging van de gezinssamenstelling moet meedelen binnen een maand na de wijziging; 8. de melding dat de kandidaat-huurder door zijn inschrijving de toestemming geeft aan het OCMW om bij de bevoegde overheden en instellingen en bij de lokale besturen de noodzakelijke verklaringen, attesten of gegevens betreffende de voorwaarden en verplichtingen van dit besluit te verkrijgen; 9. De melding dat alle meerderjarige personen die de sociale huurwoning gaan betrekken bij de aanvang van de huurovereenkomst, ook moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden; 10. de contactgegevens van het agentschap Inspectie RWO; 11. de melding op welke wijze openbaarheid wordt gegeven aan het interne huurreglement.
II.7
Schrapping of splitsing van een kandidatuur
1) Schrapping van een kandidatuur: De kandidaat-huurder zal in de volgende gevallen geschrapt worden uit het inschrijvingsregister: 1. Als de kandidaat-huurder een woning die hem aangeboden wordt, heeft aanvaard. 2. Als bij de actualisatie blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden zoals hiervoor vermeld. 3. Als, op het ogenblik dat een woning aan de kandidaat-huurder wordt aangeboden, blijkt dat de kandidaat-huurder niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van een kandidatuur.
9
4. Als blijkt dat de kandidaat-huurder onjuiste of onvolledige verklaringen, of gegevens te kwader trouw heeft afgelegd of gegeven. 5. Als de kandidaat-huurder het OCMW daar schriftelijk om verzoekt. 6. Bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde tussen de eerste weigering of niet-reageren en het volgende aanbod een periode is verlopen van minimum 3 maanden. Het OCMW moet bij het aanbod van de volgende woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. Tijdens de periode van drie maanden, tussen twee aanbiedingen als hier vermeld, worden er geen woningen aangeboden aan de kandidaat-huurder. In afwijking daarvan kan de kandidaat-huurder uitdrukkelijk verzoeken om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als hij het aanbod van een van die woningen vervolgens weigert, wordt hij geschrapt. Na de eerste weigering of na het eerste niet reageren wordt de kandidaat-huurder door het OCMW op dat recht gewezen. Wordt de mogelijkheid tot schrapping uitgevoerd volgens dit artikel, dan wordt deze schrappingsgrond vermeld in het inschrijvingsbewijs. Als de kandidaat-huurder voor de weigering van een aanbod gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij het OCMW verzoeken om die weigering niet in rekening te brengen voor de deze schrappingsgrond. Als de kandidaat-huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij het OCMW verzoeken om hem een bepaalde tijd geen woning aan te bieden, zonder dat dat verzoek in aanmerking wordt genomen als weigering van een aanbod. De kandidaten zullen dan tijdens de aangegeven periode niet gecontacteerd worden teneinde het aantal weigeringen te beperken. De voorzitter zal overleg met de secretaris en het hoofd van de maatschappelijke dienst beslissen of de aangebrachte redenen voldoende gegrond zijn en desgevallend het verzoek tot niet-toewijzing ter goedkeuring voorleggen aan de OCMW Raad. 7. Als de kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief bij actualisering van het register, op voorwaarde dat hij minimaal een maand, vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de herinneringsbrief.
10
Het OCMW kan beslissen om over te gaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister als een brief onbestelbaar terugkeert bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat hij de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden. De kandidaat-huurder wordt schriftelijk op de hoogte gesteld van de schrapping behalve indien hij geschrapt wordt omwille van het onbestelbaar terugkeren van een brief. 2) Splitsing van een kandidatuur: Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd : - als slechts één van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden; - als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer.
11
Deel III: III.1
Toewijzing
Toelatingsvoorwaarden
Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden, vermeld hiervoor. In de volgende gevallen wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in aanmerking genomen voor het aftoetsen van de toelatingsvoorwaarden: 1° als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld; 2° als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding; 3° als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld. Als de uitzonderingsgevallen met betrekking tot de eigendomsvoorwaarde zoals vermeld onder II.1 3e b), c), d), f) en g), van toepassing zijn , moet de kandidaat-huurder binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning vervreemden. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij het OCMW verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen.
III.2
Bevoegd orgaan
Het OCMW van Lendelede heeft gekozen om dezelfde toewijzingsregels toe te passen als de VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen. Dit is volgens artikel 18,19 en 20 van het Kaderbesluit Sociale Huur. De eigenlijke toewijzing van een sociaal huurappartement gebeurt door de OCMW raad. De verantwoordelijke maatschappelijk assistent van het OCMW van Lendelede zorgt voor de voorbereiding van de toewijzing van een vrijgekomen sociaal appartement. Daarbij wordt een voorstel tot gemotiveerde beslissing opgemaakt per afzonderlijke toewijzing en dit tegen de eerstvolgende OCMW raad.
III.3
Toewijzingsregels – algemene principes
Artikelen 18,19 en 20 van het kaderbesluit sociale huur leggen de toewijzingsregels voor de sociale woongelegenheden vast. De OCMW raad moet bij de toewijzing dan ook achtereenvolgens rekening houden met: 1 2 3 4
De rationele bezetting van de woning; De absolute voorrangsregels; De optionele voorrangsregels; De chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.
12
1) De rationele bezetting van de woning: De rationele bezetting van een woning wordt gedefinieerd als de passende bezetting van een woning, waarbij rekening wordt gehouden met het aantal personen en de fysieke toestand van deze personen. Het aantal personen: Alle huidige sociale huurappartementen van het OCMW van Lendelede hebben 2 slaapkamers waardoor deze kunnen toegewezen worden aan: Alleenstaanden of samenwonenden zonder kinderen, Alleenstaanden of samenwonenden met 1 kind of een andere persoon, Alleenstaanden of samenwonenden met 2 kinderen of andere personen op voorwaarde dat deze 2 van hetzelfde geslacht zijn. Fysieke toestand van de personen: Bij de bepaling van de rationele bezetting rekening houdt het OCMW van Lendelede ook rekening met het feit dat de woning geschikt is voor kandidaat-huurders (of een van zijn gezinsleden) met een specifieke fysieke gesteldheid. Hiermee wordt gealludeerd op de absolute voorrangsregel waarbij woningen specifiek worden toegewezen aan kandidaat-huurders van wie de woning aangepast is aan de fysieke handicap, dan wel fysieke beperking van de kandidaat-huurder. Alle huidige sociale huurappartementen zijn namelijk door gerichte investeringen aangepast aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking. Het betreft investeringen in rolstoeltoegankelijkheid, aangepaste badkameruitrusting, enzovoort. Er wordt rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen. Als de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels 2) De absolute voorrangsregels Er wordt absolute voorrang gegeven aan: 1) de kandidaat-huurder of één van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is.
13
Alle 16 sociale huurappartementen zijn door gerichte investeringen aangepast aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking. Het betreft investeringen in rolstoeltoegankelijkheid, aangepaste badkameruitrusting, enzovoort. Daarom kan er aan personen met een motorische handicap of fysieke beperking voorrang gegeven worden bij de toewijzing. De 16 sociale huurappartementen zullen dan ook bij voorrang toegewezen worden aan kandidaat huurders of één van zijn gezinsleden: •
die een moeilijkheid hebben inzake motoriek of die een zekere invaliditeit hebben. Dit dient bewezen te worden met een Algemeen Attest erkenning van een handicap van de FOD Sociale Zekerheid.
•
die een zekere fysieke beperking hebben. Dit dient bewezen te worden aan de hand van een doktersattest.
2) de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van het OCMW die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen vermeld in artikel 5, §1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode. 3)
de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van het OCMW die met toepassing van artikel 92, §3, eerste lid, 12°, van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Dit als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft, tenzij het OCMW een gemotiveerde afwijking toestaat.
4) die omwille van een beroepsprocedure worden in het gelijk gesteld, in toepassing van art. 30, vierde lid van het kaderbesluit sociale huur; 5) de kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een sociale huurwoning, en die overeenkomstig artikel 18, § 2, tweede lid, 26, 60, §3, en 90, §1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode opnieuw moet worden gehuisvest. Dit is als de kandidaat-huurder opnieuw gehuisvest moet worden in de volgende situaties: a. wanneer het OCMW het uitvoeren van de werkzaamheden op zich neemt van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning of waar een conformiteitsattest werd geweigerd én waarvan ze 9 jaar het zakelijk recht heeft of die ze minstens voor negen jaar huurt b. bij de uitvoering van een verrichting in functie van het recht op wonen te realiseren of te bevorderen waar ontruiming noodzakelijk is, is de initiatiefnemer verplicht de bewoners van een woning die toebehoort aan een sociale woonorganisatie of de initiatiefnemer te herhuisvesten c. de volle eigenaar, de houder van het recht van opstal of erfpacht, de vruchtgebruiker en hun bloed- of aanverwanten tot de tweede graad hebben absolute voorrang bij toewijzing van hun woning in kader van het sociaal beheersrecht als ze er woonden Voor de huurder die door het OCMW opnieuw gehuisvest wordt geldt de inkomstenvoorwaarde niet.
14
6)
die kandidaat huurder die huurder is van een woongelegenheid van het OCMW die niet voldoet aan de rationele bezetting en die wenst te verhuizen naar een woning die wel aan de rationele bezetting voldoet. Deze huurder moet wel steeds onmiddellijk en correct elke wijziging van zijn gezinssamenstelling aan het OCMW gemeld en/of vooraf aangevraagd hebben. In geval van deze voorrang, geldt de inkomensvoorwaarde niet. Voor kandidaat huurders die huurder zijn bij een andere sociale verhuurder geldt deze voorrang niet.
7) De kandidaat huurder waarbij, op het moment van toewijzing, de gemelde gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden. Er wordt hem een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast met inachtneming van de voorrangsregels in art 19; 8) De kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed dat niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen op de datum waarop dit werd vastgelegd in een proces-verbaal. (artikel 20, § 1, tweede lid en §2, eerste lid van de Vlaamse Wooncode) 9) de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken “Omhulsel” of “Binnenstructuur” ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft; 10) de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; 11) de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is. Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van het OCMW, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarden. Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang, vermeld in 8°, 9°, 10° hierboven. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang, vermeld onder 8°, 9° en 10° en 11° hiervoor, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste zes maanden bewoond hebben. Bovendien wordt de voorrang, vermeld in het eerste lid, 8° en 9°, alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een proces-verbaal of de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring heeft ingeschreven in het register.
15
De voorrang, vermeld in 10° hiervoor, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de kennisneming van de akte van onteigening of de datum van de akte van eigendomsoverdracht in het geval van een minnelijke aankoop, heeft ingeschreven in het register. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in 6° hiervoor, beantwoordt, kan na de tweede weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in 8° of 9° beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. 3) Optionele voorrangsregels Na toepassing van de absolute voorrangsregels kiest het OCMW van Lendelede ervoor om voor het volledig patrimonium voorrang te verlenen aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner van Lendelede is of geweest is. Tevens wordt voorrang gegeven aan kandidaat huurders die nog geen huurcontract hebben van onbepaalde tijd met een sociale huisvestingsmaatschappij. 4) Chronische volgorde van de inschrijvingen Na de rationele bezetting, de absolute en optionele voorrangsregels wordt voorrang gegeven aan de kandidaat huurder die chronologisch eerder is ingeschreven. Dit gebeurt aan de hand van het toegekend dossiernummer zoals hierboven vermeld.
III.4
Weigeringsgronden voor een toewijzing
Het kaderbesluit sociale huur voorziet ook dat het OCMW de toewijzing kan weigeren (art. 22 KSH). Deze weigering van toewijzing gebeurt voor de kandidaat-huurder die reeds huurder is of geweest is van het OCMW en: • van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98 § 3, 2°, van de Vlaamse Wooncode, namelijk: - wanneer er bij de huurder van de sociale woning ernstige of blijvende tekortkomingen met betrekking tot zijn verplichtingen vastgesteld werden. Een inbreuk op de bepalingen van artikel 92 § 3, eerste lid, 1°, 2° en 9° van de Wooncode wordt ondermeer gelijkgesteld met een ernstige tekortkoming.
16
Deze verplichtingen zijn: a) De sociale huurwoning betrekken, in voorkomend geval samen met de toegewezen minderjarige kinderen, waarbij iedere wijziging van personen die de sociale huurwoning op een duurzame wijze bewonen, onmiddellijk aan het OCMW dient gemeld te worden; b) Als huurder in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn; c) De sociale huurwoning op zodanige wijze bewonen dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt en dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving. • hetzij wanbetaling is vastgesteld en wel voor zover de schulden bij het OCMW op het ogenblik van de toewijzing niet werden afgelost. In afwijking hiervan kan de OCMW, de kandidaat-huurder die in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75 % van de schulden zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan de toewijzing niet geweigerd worden. In uitzonderlijke gevallen kan het OCMW de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. In plaats van de toewijzing te weigeren kan het OCMW de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst met de kandidaat-huurder. Aan de kandidaat-huurder die om voornoemde redenen een toewijzing geweigerd werd het OCMW, wordt het aanbod van een nieuwe woning tijdens een periode van maximaal één jaar na datum van de weigering opgeschort. Het OCMW is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat huurder te betekenen met vermelding van het verhaalrecht, vermeld in artikel 30 van het kaderbesluit sociale huur.
17
III.5
Versnelde toewijzing:
Het OCMW van Lendelede kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen (art. 24 KSH) door af te wijken van de toewijzingsregels. Deze versnelde toewijzing moet gebaseerd zijn op omstandigheden van sociale aard. De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat het OCMW versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd.
1) Mogelijkheden om versneld toe te wijzen: De versnelde toewijzing kan alleen als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting. Om in aanmerking te komen voor een versnelde toewijzing dient de kandidaat-huurder aan volgende criteria te voldoen: - de kandidaat-huurder moet problemen ervaren op minstens 3 verschillende levensdomeinen (vb. financieel, lichamelijke gezondheid, psychische gezondheid, organisatie huishouden, sociaal-relationeel, maatschappelijke participatie, huisvesting, juridisch) - de kandidaat-huurder moet zich akkoord verklaren om begeleidende maatregelen te aanvaarden (vb. budgetbegeleiding, budgetbeheer, thuisbegeleiding, hulp tewerkstelling…). Deze begeleiding dient door een sociale actor bevestigd te worden.
bij
De sociale dienst van het OCMW van Lendelede zal in eerste instantie zelf een gericht sociaal onderzoek instellen, rekening houdend met vermelde criteria en een gemotiveerd advies aan de hand van een sociaal verslag voorleggen aan de OCMW raad. Deze zal uiteindelijk beslissen of een afwijking wordt toegestaan of niet. Bij een negatieve beoordeling door de OCMW Raad zal de kandidaat-huurder hiervan schriftelijk in kennis gesteld worden. Indien het OCMW van Lendelede – na aanvraag van de kandidaat-huurder – geen afwijking wil toestaan, is een mogelijkheid tot verhaal voorzien met een aangetekende en gemotiveerde brief, gericht aan de toezichthouder. Ook in dit geval zal het OCMW slechts bereid zijn een afwijking te heroverwegen na een sociaal onderzoek door het OCMW of een andere bevoegde welzijnsorganisatie en na opmaak van een sociaal verslag. Het O.C.M.W. dat ingevolge de wet van 2 april 1965 betreffende het ten laste nemen van de steun verleend door de openbare centra voor maatschappelijk welzijn bevoegd is voor de hulpverlening aan een dakloze, kan ten behoeve van die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen, in overleg met het O.C.M.W. van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is. Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan ten behoeve van een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst, een versnelde toewijzing van een woning vragen. 18
Een centrum voor algemeen welzijnswerk kan ten behoeve van de volgende personen een versnelde toewijzing van een woning vragen: 1° een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand; 2° een dakloze. Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan ten behoeve van een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen, een versnelde toewijzing van een woning vragen. Het OCMW kan als voorwaarde voor een toewijzing stellen dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken, vermeld in artikel 29bis KSH, aangeboden worden door de hierboven vernoemde aanvragers of door een andere welzijns- of gezondheidsvoorziening, op initiatief van de aanvragers. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst tussen de kandidaat-huurder en de aanvragers of andere welzijns- of gezondheidsvoorziening, op initiatief van de aanvragers. Uit de begeleidingsovereenkomst moet blijken dat de kandidaat-huurder met de begeleidende maatregelen in staat is om zelfstandig te wonen en ook in staat zijn om zelfstandig te wonen zonder begeleidende maatregelen binnen een duidelijk afgebakende termijn. Als voor een persoon voor wie een versnelde toewijzing is gevraagd op het einde van een begeleidingsovereenkomst wordt vastgesteld dat een voortzetting van de begeleidende maatregelen noodzakelijk is, wordt de begeleidingsovereenkomst verlengd voor een duidelijk afgebakende termijn. 2) Weigeren van versnelde toewijzing: Het OCMW kan het verzoek alleen weigeren als: 1° de kandidaat-huurder de begeleidingsovereenkomst weigert te ondertekenen; 2° niet wordt voldaan aan de voorwaarde die betrekking hebben op het voorzien van begeleiding; 3° het OCMW in het jaar van de aanvraag al 5% toewijzingen heeft gedaan op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing, vermeld in art. 24, §2, eerste, tweede, derde en vierde lid KSH; 4° in het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen, vermeld in artikel 28 KSH, de persoon voor wie een versnelde toewijzing wordt gevraagd, behoort tot een doelgroep waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is bepaald. Het voormelde percentage van 5% wordt berekend op basis van het rekenkundig gemiddelde van het aantal toewijzingen van de vijf jaren die voorafgaan aan het jaar waarin de aanvraag gebeurt. De toewijzingen in het kader van de herhuisvesting omwille van renovatie worden niet mee in aanmerking genomen voor de berekening van het aantal toewijzingen. De gemeente waar de toe te wijzen woning ligt, kan samen met het OCMW en de aanvragers, vermeld in art. 24, §2, eerste, tweede, derde en vierde lid, afspraken maken over de verdeling van de 5% toewijzingen en een spreiding van de toewijzingen over het jaar.
19
Deel IV: IV.1
Huurovereenkomst
Algemeen:
De huurovereenkomsten worden opgesteld volgens de typehuurovereenkomsten zoals bepaald in het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode dd. 12/10/07. Hierna wordt een bondig overzicht gegeven van de specifieke toepassingen die het OCMW wenst toe te passen in uitvoering van het “kaderbesluit sociale huur”. Dit is enkel voor het informatieve doel van de huurder, zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden; noch ten voordele, noch ten nadele. Het OCMW verwijst dan ook formeel naar de integrale tekst van Besluit van de Vlaamse Regering dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode
IV.2
De Ondertekening van de huurovereenkomst
1) Wie ondertekent de huurovereenkomst ? De huurovereenkomst wordt ondertekend door de verhuurder en alle meerderjarige personen die de woning (zullen) betrekken. Ondanks het feit dat er maar één referentiehuurder is, zijn alle huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de huurprijs, de huurlasten en de eventuele vergoeding voor de schade die vastgesteld wordt bij de beëindiging van de huurovereenkomst, die de waarborg overtreft. ‘Hoofdelijk en ondeelbaar’ betekent dat iedere huurder voor het geheel kan worden aangesproken. Alleen als de huurovereenkomst wordt gesloten met een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst, moet de minderjarige de huurovereenkomst bij aanvang ondertekenen. In de andere gevallen moet de minderjarige de huurovereenkomst pas ondertekenen op het moment dat ze meerderjarig worden. Alle meerderjarige personen die na aanvang de woning duurzaam willen betrekken dienen de huurovereenkomst te ondertekenen. Ze kunnen de woning slechts duurzaam betrekken voor zover ze aan de toelatingsvoorwaarden voldoen (muv de inkomensvoorwaarde) en de woning hierdoor niet overbezet geraakt. Ook de wettelijke partners dienen hieraan te voldoen. 2) Wat als men de huurovereenkomst weigert te ondertekenen? Het gebeurt dat de kandidaat-huurders na het reageren op de aanbodbrief zich bedenken. Op zich kan men wel goede redenen hebben om alsnog af te zien van het aanbod. Het is daarom belangrijk om zo snel mogelijk de kandidaat-huurder uit te nodigen en samen, voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst, alle details inzake de woning en de huurovereenkomst grondig door te nemen.
20
Het is immers logisch dat de kandidaat-huurder eerst alle informatie wil alvorens een aanbod te aanvaarden en zijn handtekening te zetten onder een huurovereenkomst. Het is alvast niet toegelaten om kandidaat-huurders die initieel het aanbod hebben aanvaard maar alsnog weigeren de huurovereenkomst te ondertekenen een administratieve vergoeding aan te rekenen. Als er geen gegronde redenen zijn, zal de kandidaat-huurder een weigering van aanbod krijgen. Hierdoor verliest hij zijn recht op huurpremie. Bij een tweede ongegronde weigering zal de kandidatuur worden geschrapt. Indien een meerderjarig gezinslid de huurovereenkomst weigert te ondertekenen dan kan deze de woning niet betrekken. Ook een inwonend kind dat achttien geworden is, moet aan deze verplichting voldoen, wil hij de sociale woning blijven betrekken samen met de andere gezinsleden.
IV.3
Huurderscategorieën
Iedere meerderjarige persoon wordt als huurder beschouwd. Er zijn drie categorieën van huurders. 1) Huurders van categorie A Huurders van categorie A zijn de referentiehuurder en zijn feitelijke of wettelijke partner bij de aanvang van de huurovereenkomst. Huurders van categorie A : • • • •
Moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden Moeten de huurovereenkomst ondertekenen Hebben kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) Kunnen de sociale woning voor onbepaalde duur betrekken
2) Huurders van categorie B. Huurders van categorie B zijn de wettelijke partners (huwelijk en wettelijke samenwoning) of feitelijke partners (na 1 jaar samenwonen) die na de aanvang van het huurcontract toetreden tot de huurovereenkomst. Huurders van categorie B : • • • •
Moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden (= toelatingsvoorwaarden met uitzondering van de inkomensvoorwaarde) Moeten de huurovereenkomst ondertekenen Hebben kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) Kunnen de sociale woning voor onbepaalde duur betrekken
3) Huurders van categorie C. Huurders van categorie C zijn zowel personen die bij aanvang van het huurcontract de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn (bv. meerderjarige kinderen/derden) als personen die later toetreden tot de huurovereenkomst en die geen wettelijke partner zijn.
21
3.1) Bij aanvang van de huurovereenkomst Personen die bij aanvang van de huurovereenkomst de woning gaan bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn: • Moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden • Moeten de huurovereenkomst ondertekenen • Hebben geen kooprecht (art. 43 VWC) • Moeten de woning verlaten als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt ontbonden) • Kunnen eigendom verwerven zonder opzeg van de huurovereenkomst 3.2) Bij een lopende huurovereenkomst Personen die later toetreden tot de huurovereenkomst (uitgezonderd wettelijke samenwoning of huwelijk met huurder van categorie A): • Moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden (= toelatingsvoorwaarden met uitzondering van de inkomensvoorwaarde) • Moeten de huurovereenkomst ondertekenen • Hebben geen kooprecht van de zittende huurder (art. 43 VWC) • Moeten de woning verlaten als de laatste huurder van categorie A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt ontbonden) • Kunnen eigendom verwerven zonder opzeg van de huurovereenkomst Een feitelijke partner die toetreedt tot de huurovereenkomst, doet dat als huurder van categorie C en zal na 1 jaar automatisch een huurder van categorie B worden als hij bij toetreding aan de verhuurder heeft verklaard met een verklaring op eer dat hij de feitelijke partner is. De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder, die hoogstens één feitelijke partner tegelijkertijd kan erkennen. De feitelijke partner dient maar éénmaal de huurovereenkomst te ondertekenen, met name bij toetreding tot de huurovereenkomst als categorie C. Na één jaar wordt deze automatisch huurder van categorie B.
IV.4
Toetreding tot een lopende huurovereenkomst.
Een persoon kan alleen toetreden tot een lopende huurovereenkomst als hij aantoont dat hij voldoet aan de voorwaarden, met uitzondering van de voorwaarde met betrekking tot het inkomen, en als de toetreding niet leidt tot een sociale huurwoning die een onaangepaste woning is. Ook de persoon die wettelijk gaat samenwonen of getrouwd is met een zittende huurder dient hieraan te voldoen. Personen die niet de intentie hebben de woning duurzaam te betrekken (LAT-relatie, tijdelijke opname zorgfunctie, logies,…) dienen de huurovereenkomst niet te ondertekenen en hebben rechten noch plichten ten aanzien van de sociale woning. Iedereen die na aanvang van de huurovereenkomst tot de huurovereenkomst toetreedt, moet hiertoe een bijvoegsel ondertekenen die aan de huurovereenkomst wordt toegevoegd.
22
1) De proefperiode Tijdens de eerste twee jaar na het sluiten van de huurovereenkomst of het toetreden tot een lopende huurovereenkomst geldt er een proefperiode voor de nieuwe huurder. Dit laat de verhuurder toe om de nieuwe huurders nauwgezet op te volgen en desnoods bij te sturen in het nakomen van hun huurdersverplichtingen. De proefperiode doet geen afbreuk aan het feit dat de huurovereenkomst in beginsel voor een onbepaalde duur wordt aangegaan. Het arrest van 10 juli 2008 van het Grondwettelijk Hof stelt dat de verhuurder niet gemachtigd is om zonder tussenkomst van een rechter tegen het einde van de proefperiode de huurovereenkomst te ontbinden bij een negatieve evaluatie van de huurder. Niet alleen de initiële ondertekenaars van het huurcontract moeten een proefperiode doorlopen, maar eveneens de personen die later toetreden tot de lopende huurovereenkomst, uitgezonderd de minderjarige kinderen die tot de huurovereenkomst toetreden op het moment dat ze meerderjarig worden. Iedere huurder moet in principe maar één keer een proefperiode doorlopen. Dit betekent dat als de huurder een nieuwe huurovereenkomst afsluit naar aanleiding van een interne mutatie of een herhuisvesting bij renovatie, er geen proefperiode van toepassing is. Die passage dient dan te worden geschrapt uit de nieuwe huurovereenkomst. Indien de huurder maar gedeeltelijk zijn proefperiode heeft doorlopen, wordt de termijn van het resterende gedeelte overgenomen in de nieuwe huurovereenkomst. Huurders die op 1 januari 2008 reeds sociale huurder waren, werden vrijgesteld van de proefperiode en dit blijft zo ook bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Merk hierbij op dat wanneer een sociale huurder de woning verlaat en na een periode terug een sociale huurwoning betrekt, hij wel terug een proefperiode dient te doorlopen.
IV.5
Verplichtingen van de huurder
De huurder moet (artikel 92§3 van de Vlaamse Wooncode): 1. de sociale huurwoning betrekken met de aan hem toegewezen minderjarige kinderen. Iedere wijziging van personen die de sociale huurwoning op duurzame wijze betrekken, moet onmiddellijk aan het OCMW worden meegedeeld 2. in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn 3. de huurprijs betalen 4. de elementen die nodig zijn voor de huurprijsberekening meedelen als het OCMW hierom verzoekt 5. de sociale huurwoning onderhouden als een goede huisvader 6. de bereidheid tonen om Nederlands aan te leren. Is aan deze verplichting niet voldaan binnen 3 maanden voor het einde van de proefperiode, dan kan de ontbinding van het huurcontract worden gevraagd via het vredegerecht, maar enkel als er hinder en reële aantasting is van de leefbaarheid.
23
7. als verplichte inburgeraar het inburgeringstraject volgen of hebben gevolgd Is aan deze verplichting niet voldaan 3 maanden voor het einde van de proefperiode, dan kan de ontbinding van het huurcontract worden gevraagd via het vredegerecht, maar enkel als er hinder en reële aantasting is van de leefbaarheid. 8. de sociale huurwoning op zodanige wijze bewonen dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt en dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving. 9. De begeleidingsovereenkomst respecteren. Voor zover de huurder een begeleidingsovereenkomst heeft ondertekend in het kader van zijn toewijzing, moet hij de afspraken naleven die opgenomen zijn in die overeenkomst. 10. instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning als de verhuurder dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de bewoonde sociale huurwoning noodzakelijk acht. 11. instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft.
IV.6
Ontbinding en beëindiging van de huurovereenkomst
1) Algemeen De huurovereenkomst tussen een sociale huurder en het OCMW wordt in principe gesloten voor onbepaalde duur. De huurovereenkomst kan worden beëindigd door opzeg door de huurder, door het OCMW en door ontbinding van rechtswege. De opzeggingstermijn of termijn waarbinnen de huurovereenkomst van rechtswege wordt ontbonden doet geen afbreuk aan de bestaande rechten en de plichten. Zo kan ook tijdens de opzeggingstermijn of termijn waarbinnen de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt, de huurprijs nog herberekend worden. 2) Opzeg door huurder Elke huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt alleen voor de persoon die de opzeg doet. Zolang de referentiehuurder en/of zijn wettelijke partner blijft wonen, is er geen opzeggingstermijn. Enkel voor de laatst overblijvende referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij naar een woonzorgcentrum of een voorziening voor opvang, behandeling en begeleiding van personen met een handicap verhuist. In dat geval bedraagt de opzeggingstermijn slechts een maand. 3) Opzeg door het OCMW De huurovereenkomst kan worden opgezegd door elke huurder en door het OCMW, steeds met een aangetekende brief. De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gegeven. Die opzegging geldt voor alle huurders. In bepaalde gevallen kan de huurovereenkomst ook ‘van rechtswege worden ontbonden’.
24
Het OCMW kan de huurovereenkomst in vijf gevallen opzeggen: 1)
2)
3) 4)
5)
als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzeggingstermijn bedraagt dan zes maanden. als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerven in het binnen- of buitenland. De opzeggingstermijn bedraagt dan 5 jaar. als de huurder ernstig of blijvend tekortkomt aan de verplichtingen hierboven vermeld. De opzeggingstermijn bedraagt dan drie maanden. als één van de huurders ten gevolge van foute of onvolledige informatie onrechtmatig bepaalde voordelen heeft genoten waarop hij eigenlijk geen recht had of waardoor hij onrechtmatig is toegelaten tot de sociale huurwoning. De opzeggingstermijn bedraagt eveneens drie maanden. als bij een huurprijsaanpassing op 1 januari blijkt dat de huurder voor het derde jaar op rij de basishuurprijs van de woning zal betalen en dat zijn inkomen voor het derde jaar op rij minimaal gelijk is aan het dubbele van de toepasselijke inkomensgrens. De opzeggingstermijn bedraagt dan twaalf maanden.
De woning die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is, wordt niet beschouwd als een woning. Als een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw kosteloos wordt verworven, en men wenst niet opgezegd te worden, kan men de woning of het perceel dat bestemd is voor woningbouw vervreemden (verkopen, schenken). Voor een woning moet dat gebeuren binnen een termijn van een jaar na de verwerving. Voor een perceel bestemd voor woningbouw is dat vijf jaar. De huurder kan aan het OCMW vragen om de termijn van een jaar te verlengen als hij daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren. 4) Van rechtswege ontbonden Als de laatst overgebleven referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner overlijdt, de huurovereenkomst opzegt of de woning verlaat zonder opzeg, wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden voor de nog overblijvende huurders. De overblijvende huurders mogen dan nog zes maanden in de woning blijven. Op die manier hebben ze nog de tijd om een andere woning te zoeken. Als de laatste huurder toch sneller uit de woning wil, dan kan dit. Hij moet dan wel drie maanden op voorhand aan het OCMW de datum van vertrek doorgeven. Omwille van billijkheidsredenen kan het OCMW beslissen om die ontbindingstermijn van zes maanden te verlengen tot maximaal vijf jaar. Als er geen andere huurders zijn, als de laatst overgebleven referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder de huurovereenkomst te hebben opgezegd, vindt de ontbinding plaats op de laatste dag van de eerste maand die volgt op de maand waarin het OCMW dat heeft vastgesteld. Als het adres bekend is, brengt het OCMW de huurder onmiddellijk op de hoogte van de mogelijke ontbinding en van de mogelijkheid om de feiten te weerleggen binnen de termijn die hij vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt.
25
Als een huurder die niet gehuwd is met een andere huurder en de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, de huurovereenkomst niet heeft opgezegd, wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt. Als een huurder die gehuwd is met een andere huurder, de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt en hij heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst ten aanzien van hem van rechtswege ontbonden en wordt hij uit de huurovereenkomst geschrapt op voorwaarde dat de overblijvende huurder aantoont dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin die feiten met bewijsstukken door de overblijvende huurder ter kennis van het OCMW worden gebracht. Als het adres bekend is, brengt het OCMW de huurder die de woning niet meer als hoofdverblijfplaats betrekt, onmiddellijk op de hoogte van het neerleggen van de bewijsstukken door de overblijvende huurder en van de mogelijkheid om de feiten te weerleggen binnen de termijn die hij vastlegt, maar in ieder geval voor dat de ontbinding plaatsvindt Als er geen andere huurders zijn op het moment dat de laatst overgebleven referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner overlijdt, vindt de ontbinding van de huurovereenkomst plaats op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van het overlijden met dien verstande dat de erfgenamen minimaal beschikken over een termijn van vijftien werkdagen na het verzoek om de sociale huurwoning te ontruimen. Die termijn kan in onderling overleg verlengd worden. Is de sociale huurwoning niet binnen de bepaalde tijd ontruimd, kan het OCMW zelf ontruimen en de persoonlijke bezittingen van de overleden bewoner opslaan. Daarvoor kunnen aantoonbare opslagkosten aan de erfgenamen aangerekend worden. De huurovereenkomst wordt ook van rechtswege ontbonden als de huurders verhuizen naar een andere sociale huurwoning van het OCMW. In dat geval vindt de ontbinding plaats op het moment dat de nieuwe huurovereenkomst ingaat.
IV.7
Kosten en lasten ten laste van de huurder en het OCMW
1) Algemeen: De kosten en lasten welke ten laste van de huurder vallen, zijn deze verbonden aan het gebruik, het genot en de bewoning. De kosten en lasten welke ten laste van het OCMW vallen, zijn deze verbonden aan de eigendom van de woning. 2) Kosten ten laste van de huurder: De huurder betaalt kosten en lasten overeenkomstig artikel 1 §1 van bijlage III van het Sociaal Huurbesluit en worden hierna ter informatieve titel meegegeven; dit zijn: 1° de kosten verbonden aan het individuele verbruik van water, gas, stookolie, elektriciteit en andere energie, met inbegrip van de kosten betreffende de huur, het onderhoud en de opname van de individuele tellers of meettoestellen;
26
2° de kosten verbonden aan het verbruik van water, gas, stookolie, elektriciteit en andere energie in de gemeenschappelijke delen en het gebruik van de liften; 3° de kosten verbonden aan: a) het normaal onderhoud en het schoonmaken van de gemene delen en de groenruimten, met inbegrip van de werkingskosten van het OCMW betreffende de organisatie ervan en de kost van kuismateriaal; b) het ophalen en verwerken van huisvuil en het reinigen van vuilnislokalen- en containers; c) het reinigen en ontstoppen van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen; d) ongediertebestrijding en het ontsmetten van lokalen; e) het normaal onderhoud en de controle van liften, centrale verwarmingsinstallaties met inbegrip van het reinigen van schouwen, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, drukopvoerinstallaties, geautomatiseerde systemen van toegang, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen; 4° de door het OCMW aan de conciërge of huisbewaarder betaalde bezoldiging en sociale bijdragen, met inbegrip van de voordelen van alle aard; 5° de premiekost van de clausule afstand van verhaal op de huurder en het uitbreiden van het verhaal van derden ten voordele van de huurders in de omnium brandverzekering die door het OCMW werd afgesloten, evenals de werkingskosten van het OCMW betreffende het behandelen van schadedossiers; 6° de kosten verbonden aan de huur, de aansluiting en het gewone onderhoud van de collectieve schotel- televisie- of radio-antenne; 7° de belastingen, heffingen en retributies verbonden aan het genot of het gebruik van de woning, zoals de milieuheffing op waterverbruik, de bijdrage voor groene stroom en de huisvuilbelasting; 8° elke andere kost en last verbonden aan het gebruik en genot van de woning die het gevolg is van nieuwe technologische ontwikkelingen waarmee op het ogenblik van het in werking treden van dit besluit geen rekening kon worden gehouden. De werkingskosten van het OCMW voor het behandelen van de verhuisaanvragen van de huurder die niet vallen onder de toepassing van artikel 19, eerste lid, of artikel 37bis van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, vallen ten laste van de huurder.
27
3) Brandverzekering: Het OCMW sluit voor elk appartement die ze in eigendom heeft een brandverzekering af, om haar aansprakelijkheid als eigenaar-verhuurder te dekken. Maar ook elke huurder moet verzekerd zijn tegen brand in zijn huurwoning. Dat staat in de huurovereenkomst. Deze brandverzekering dekt de huurdersaansprakelijkheid (= indien er schade ontstaat aan het gebouw door een “fout” van de huurder, moet de huurder deze schade betalen. De brandverzekering dekt deze kosten. Om de administratieve rompslomp te besparen en omdat dit voor de huurder goedkoper uitkomt, moeten de huurders de brandverzekering (voor de huurdersaansprakelijkheid) niet meer zelf afsluiten. Het OCMW doet dit in hun plaats, en rekent de bijkomende premies en eventuele kosten die verbonden zijn aan deze uitbreiding van haar eigen brandverzekering met de clausule ”afstand van verhaal” door bij de maandelijkse huurlasten. De huurder zal hiervoor maandelijks een provisie betalen via de te betalen huurprijs. Deze provisie zal jaarlijks, samen met de andere huurlasten afgerekend worden. Deze vorm van verzekeren heet “verzekeren met afstand van verhaal” en wordt mee opgenomen in de huurovereenkomst. De huurder kan een afschrift krijgen van de verzekerde risico‟s voor zijn woning Opgelet: de verzekering met afstand van verhaal die het OCMW afsluit dekt ENKEL de woning, dus NIET de inboedel. De huurder sluit dus best zelf nog een verzekering af voor de inboedel. 4) Kosten ten laste van het OCMW: Het OCMW betaalt kosten en lasten overeenkomstig artikel 1 §2 van de bijlage III van het Sociaal Huurbesluit en worden hierna ter informatieve titel meegegeven; dit zijn: 1° de kosten verbonden aan het berekenen en opvolgen van de maandelijkse voorafbetalingen en de jaarlijkse afrekening betreffende de kosten en lasten uit art. 1, § 1; 2° de kosten verbonden aan : a) de aanleg van groenruimten; b) grote onderhoudswerken in de gemeenschappelijke delen en groenruimten, zoals bijvoorbeeld het volledig (her)schilderen van de gemeenschappelijke delen en traphallen; c) de aankoop, de installatie, het herstellen en het groot onderhoud van liften, centrale verwarmingsinstallaties, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen, zonneweersystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen; 3° de belastingen, heffingen en retributies verbonden aan het bezit van de woning. Als het OCMW een onderhoudscontract heeft afgesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend. De aan de huurder aangerekende kosten en lasten moeten overeenstemmen met reële uitgaven van het OCMW en worden aangerekend op basis van bewijskrachtige documenten.
28
5) Betaling en overzicht De huurder betaalt de kosten en lasten met maandelijkse voorafbetalingen. Als basis voor de maandelijkse voorafbetalingen wordt de meest recente jaarlijkse afrekening gehanteerd. Op het einde van het jaar volgt er een eindafrekening. Het OCMW kan de voorafbetalingen bijsturen als er een evolutie in de kosten of lasten in kwestie verwacht wordt, die hij duidelijk motiveert ten aanzien van de huurder. Het OCMW bezorgt jaarlijks aan de huurder een overzicht van alle kosten en lasten die aan de huurder worden aangerekend. Dat overzicht omvat minimaal voor elke uitgavenpost: 1° de totale kostprijs die aan de huurders wordt toegewezen voor het afgelopen jaar, onderverdeeld volgens de belangrijkste onderdelen; 2° de aan de huurder toe te wijzen kostprijs; 3° in voorkomend geval de reeds betaalde voorafbetaling en het nog te betalen saldo; 4° de voorafbetaling of afbetaling die het komende jaar zal worden aangerekend. Het OCMW stelt informatie over de verdeelsleutels die gehanteerd werden om de kostprijs te verdelen ter beschikking van de huurder. Als het OCMW een onderhoudscontract heeft afgesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend. De huurlasten worden geboekt op rekeningen van het OCMW die afgescheiden zijn van die van de huuropbrengsten.
IV.8
Huurprijsbepaling
Totdat de nieuwe huurprijsberekening van toepassing wordt voor de lokale besturen, blijft de huurprijsberekening gelden zoals beschreven in hoofdstuk III van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994. 1) Principe van de huurprijsberekening De huurprijs wordt berekend door de basishuurprijs aan te passen in functie van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder. Dit gebeurt door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met een inkomenscoëfficiënt. Het resultaat hiervan is de basis aangepaste huurprijs. Gezinnen met drie of meer personen ten laste komen in aanmerking voor een extra korting die van dit resultaat wordt afgetrokken. Die extra korting dient wel nog te worden verrekend met de vermindering op de onroerende voorheffing die het gezin allicht geniet. Het resultaat van deze bewerkingen noemt men de aangepaste huurprijs De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan enerzijds 1/60ste van het jaarinkomen (dit komt overeen met 20% op maandbasis) en anderzijds de normale huurwaarde, maar kan nooit lager zijn dan de helft van de basishuurprijs. Als 1/60ste van het jaarinkomen lager ligt dan de helft van de basishuurprijs, betaalt de huurder dus toch de helft van de basishuurprijs.
29
IV.9
Huurwaarborg
De huurwaarborg strekt tot garantie van alle verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien. De huurwaarborg kan volgende vormen aannemen: 1. een storting op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling. 2. een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen. 3.
een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het (extern) OCMW en een financiële instelling.
Het OCMW kan instemmen met een gespreide betaling van de waarborg met maandelijkse afbetalingen en dit in onderling overleg. Eenmaal het bedrag van de waarborg volledig is samengesteld, wordt dit bedrag op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder geplaatst. Bij de bepaling van het bedrag van de huurwaarborg wordt rekening gehouden met: twee maal het bedrag van de normale huurwaarde zoals gedefinieerd in het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994. De waarborg is gekoppeld aan de huurovereenkomst en wordt slechts vrijgemaakt bij het einde van de huurovereenkomst. Er gebeuren geen tussentijdse terugbetalingen als de oorspronkelijke huurder de woning verlaat en een nakomend huurder in de woning blijft. Als de huurovereenkomst beëindigd wordt, wordt de waarborg plus de intresten vrijgegeven. Eventuele gemaakte kosten (bv. schade aan de woning) of schulden bij het OCMW (bv. achterstallige huur) worden afgehouden van de waarborg. In principe wordt de waarborg aan de rechthebbende terugbetaald binnen drie maanden na de plaatsbeschrijving van uittreding, tenzij die termijn door de complexiteit van de bepaling van de vergoeding voor vastgestelde schade niet haalbaar is. Als de verrekening van de huurlasten die via voorafbetaling zijn uitgevoerd, niet kan worden gemaakt binnen de termijn van drie maanden, kan het OCMW, voor zover de huurder daarmee akkoord gaat, de verrekening doen op basis van een forfaitaire inschatting, die bevrijdend werkt of hij kan de verrekening uitstellen tot op het ogenblik dat hij de algemene jaarlijkse afrekening van de voorafbetaalde kosten heeft gemaakt. In het laatste geval kan het OCMW een deel van de waarborg in reserve houden en betaalt hij binnen een maand na de jaarlijkse afrekening het te veel betaalde terug aan de huurder. Het OCMW bezorgt aan de huurder een gedetailleerd overzicht van de afgehouden bedragen, alsook de bewijsstukken.
30
IV.10 Plaatsbeschrijving De huurder betaalt voor de plaatsbeschrijving maximaal de helft van de kosten voor de plaatsbeschrijving en dit tot een maximaal bedrag van 27 euro, tenzij de plaatsbeschrijving gebeurt door een deskundige die de vrederechter heeft aangewezen in het geval er geen overeenstemming is over de plaatsbeschrijving tussen huurder en het OCMW. In dat geval draagt elke partij de helft van de kosten. De kosten van de plaatsbeschrijving zijn jaarlijks indexeerbaar en bedragen voor 2014: 32 euro. De plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt opgemaakt voor de Ingenottreding of uiterlijk binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst. De plaatsbeschrijving bij de beëindiging van de huurovereenkomst wordt opgemaakt binnen een maand. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient tevens geregistreerd te worden.
IV.11 Reglement van inwendige orde Het OCMW heeft een reglement van inwendige orde opgemaakt die toegevoegd wordt aan de huurovereenkomst en die er dus ook integraal deel van uitmaakt.
IV.12 De registratie Het OCMW is verplicht de huurovereenkomst te registreren binnen de 2 maanden te rekenen vanaf de ondertekening van de huurovereenkomst door beide partijen. Ook de huurder kan zijn huurovereenkomst laten registreren indien hij dat wenselijk acht. Voor de huurder is geen registratietermijn bepaald. De registratie dient te gebeuren op het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde onroerende goed gelegen is en is in principe kosteloos. Het is de verhuurder die de eventuele kosten, zoals de boete bij laattijdige registratie, dient te betalen. Bijvoegsels bij de huurovereenkomst zoals de verwijzing naar de relevante regelgeving of een toetredingsakte dienen niet geregistreerd te worden.31
IV.13 Verhaal Voor de volgende beslissingen van het OCMW kan de kandidaat-huurder of huurder die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief binnen dertig dagen na de beslissing een beoordeling vragen van de toezichthouder: 1. de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder; 2. de beslissing om geen afwijking toe te staan, als vermeld in artikel 3, §1, vijfde lid KSH , of een versnelde toewijzing als vermeld in artikel 24; 3. de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register; 4. de beslissing om de toewijzing van een woning aan een kandidaat-huurder te weigeren; 5. de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden; 6. de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder te weigeren;
31
7. de beslissing, naar aanleiding van een uitdrukkelijk verzoek, om de kandidaathuurder niet op te nemen in het referentiebestand betreffende de Vlaamse huurpremie; 8. de beslissing om de redenen die een kandidaat-huurder opgeeft om een aanbod te weigeren niet als gegrond te beschouwen. Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing, behalve in het geval vermeld in het eerste lid, 1°. In dat geval moet hij de beoordeling binnen één jaar na datum van de betwiste toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan het OCMW en aan de betrokkene binnen de dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief. In geval van de ontbinding van de huurovereenkomst bezorgt de toezichthouder zijn beoordeling binnen de veertien dagen. Het OCMW betekent zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen de dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder.
Als het OCMW vaststelt dat de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang bij een eerstvolgende toewijzing. Als er binnen de dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, wordt: 1. de afwijking of de versnelde toewijzing toegestaan 2. de schrapping ongedaan gemaakt. 3. de huurovereenkomst niet ontbonden. De toezichthouder is het
Agentschap Inspectie RWO - Afdeling Toezicht Koning Albert II-laan 19 bus 22 – 1210 Brussel
IV.14 Onderzoek naar het voldoen aan de voorwaarden en verplichtingen De referentiepersoon geeft aan het OCMW, door zijn aanvraag tot inschrijving in het register, zijn inschrijving als kandidaat-huurder of zijn huurderschap, de toestemming om bij de bevoegde overheden en instellingen en bij de lokale besturen de noodzakelijke documenten of gegevens betreffende de in dit besluit gestelde voorwaarden en verplichtingen te verkrijgen, met behoud van de toepassing van de bepalingen van de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens, haar uitvoeringsbesluiten en elke andere bepaling tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer, vastgesteld door of krachtens een wet, decreet of besluit.
32
Voor de uitvoering van de bepalingen van dit besluit doet het OCMW een beroep op informatie die de bevoegde overheden of instellingen of andere het OCMW ’s hem elektronisch kunnen bezorgen. Als op die manier geen of onvoldoende gegevens worden verkregen, wordt de kandidaat-huurder of huurder gevraagd de nodige gegevens te bezorgen Als via de verkregen informatie van de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders blijkt dat de kandidaat-huurder of huurder niet of niet meer voldoet aan de voorwaarden en verplichtingen van dit besluit, wordt die vaststelling meegedeeld aan de kandidaat-huurder of huurder die dan binnen een week na de mededeling kan reageren. De huurder moet elke verwerving volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik van een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw en elke wijziging van de bewonerssamenstelling onmiddellijk aan het OCMW melden. Het OCMW gaat de gezinssamenstelling na op basis van uittreksels of gegevens uit de bevolkingsregisters, uit het Rijksregister van de natuurlijke personen of uit het kruispuntbankregister, vermeld in artikel 4 van de wet van 15 januari 1990 of andere bewijskrachtige documenten of feitelijke gegevens en vaststellingen. Ter bepaling van de gezinssamenstelling kan het OCMW ook alle door het gemeen recht toegestane bewijsmiddelen aanvoeren, met uitzondering van de eed. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen coördineert de elektronische gegevensstromen en elektronische informatie-uitwisseling tussen de diverse actoren vermeld in dit besluit. Alle elektronische gegevens mogen in dit kader via de VMSW uitgewisseld worden. De VMSW mag de gegevens ook gebruiken voor statistische verwerking en mag ze ter beschikking stellen van de andere entiteiten van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Wonen en Onroerend Erfgoed voor statistische verwerking. De VMSW stelt een veiligheidscoördinator aan die de naleving van de wet ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer controleert en hierover op jaarlijkse basis rapporteert aan de gedelegeerd bestuurder.
IV.15 Bepalingen van toepassing als de sociale huurwoning hersteld of gerenoveerd wordt Als een sociaal woonproject renovatiewerkzaamheden omvat, informeert het OCMW de bewoners op gepaste wijze over de aard van de werken, de timing, de te verwachten hinder, de invloed op de huurprijs, de waarborg en de eventuele noodzaak van een tijdelijke of definitieve verhuizing. Als de sociale huurwoning herstellingen nodig heeft die niet tot na de beëindiging van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld, duldt de huurder die zonder vergoeding, ongeacht de ongemakken die hij ervan ondervindt, en ook al moet hij gedurende de herstellingen het genot derven van een gedeelte van de woning. Als die herstellingen langer dan veertig kalenderdagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.
33
De huurder stemt in met een herhuisvesting als het OCMW dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. De herhuisvesting kan van tijdelijke of definitieve aard zijn. De huurder hoeft bij de herhuisvesting niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde. Het OCMW kan in dit geval afwijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikel 18 tot en met 29. De tijdelijke herhuisvesting kan in een woning van de verhuurder of in een woning van een andere verhuurder. Het OCMW zal geen huurders van andere sociale verhuurders opnieuw huisvesten. Bij een tijdelijke herhuisvesting kan de huurder het aanbod van een woning die voldoet aan de woonkwaliteitsnormen, niet ongegrond weigeren. Een ongegronde weigering van een aanbod wordt beschouwd als een ernstige tekortkoming op het vlak van de huurdersverplichtingen. De huurder kan ook tijdelijk op de private huurmarkt een woning huren of tijdelijk bij derden wonen. Bij de bestaande huurovereenkomst wordt een bijlage gevoegd, waarin het adres van de tijdelijke woning wordt vermeld, de geplande duur van de herhuisvesting en, in voorkomend geval, een plaatsbeschrijving van de tijdelijke woning en de waarborgregeling. Als de tijdelijke herhuisvesting plaatsvindt in een sociale huurwoning, mag de te betalen huurprijs tijdens de duur van de werkzaamheden niet hoger liggen dan de huurprijs van de sociale huurwoning die gerenoveerd wordt.
Na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning als hij die rationeel kan bezetten. Als dat niet het geval is, verhuist de huurder naar een andere woning van de verhuurder. In dat geval kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs van de woningen aangeven waarvoor hij in aanmerking wil komen. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. Als het OCMW en de huurder overeenkomen dat de huurder in de woning die oorspronkelijk bestemd was voor de tijdelijke huisvesting, blijft wonen, als hij die rationeel kan bezetten, wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs voor die woning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Als de herhuisvesting onmiddellijk een definitief karakter heeft, kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs van de woningen aangeven waarvoor hij in aanmerking wil komen. In dat geval wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs die samenhangt met de nieuwe sociale huurwoning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. Het OCMW zal geen huurders van andere (sociale) verhuurders tijdelijk huisvesten.
34
