Instemmen met de Nota Ruimte voor Creatieve milieus

Titel/onderwerp:

Instemmen met de Nota “Ruimte voor Creatieve milieus”

Datum: Vergaderruimte: Voorzitter: Raadscommissie Raadsadviseur:

9 februari 2009 Van: 20.30 uur Tot: 21.00 uur Rijnstroom (v/h kamer 1) M. van Gastel Cultuur, educatie, economie, sport en sociale zaken (CEESS) Y. Hazelaar Telefoonnr: 3774189 [email protected]

Van: Portefeuillehouder:

College Weeda

Doel activiteit Toelichting

meningsvorming Het bestaande (atelier)beleid biedt onvoldoende ruimte voor creatieve bedrijvigheid. Het college komt met voorstellen om dit beleid te actualiseren en de vraag naar en het aanbod van ruimten voor verschillende groepen creatieve ondernemers effectiever te matchen. In de nota “Ruimte voor Creatieve milieus” worden kansrijke initiatieven benoemd, om stapsgewijs het aantal ruimten voor creatieve ondernemers uit te breiden. De raad wordt voorgesteld om in te stemmen met de nieuwe kaders voor het atelierbeleid.

Beslispunten Voorgesteld resultaat van de bespreking Spreekrecht publiek Behandeladvies

Ambtenaar: Telefoonnr: E-mailadres:

R. Kluskens 4663 [email protected]

Maandag 12 januari jl. besloot de raadscommissie CEESS dat het voorstel kon worden doorgeleid naar de meningsvormende fase wanneer een aantal vragen schriftelijk waren beantwoord. Beslissen of het raadsvoorstel kan worden doorgeleid naar de besluitvormende fase Naar fase besluitvorming d.d. 26 januari 2009 - na debat

neen De meningsvormende fase bestaat uit maximaal twee termijnen. In deze fase is er geen ruimte voor het stellen van vragen. In de 1e termijn geven de fracties hun (voorlopig) standpunt. In de 2e termijn kan gereageerd worden op de verdediging door de portefeuillehouder en ook op de (voorlopige) standpunten van de andere fracties. In deze termijn is ook ruimte voor interrupties. Bijlagen Bundel BIS Visiekamer ; ; Raadsvoorstel ; ; Nota “Ruimte voor Creatieve milieus” (reeds in uw bezit) ; ; Raadsbrieven afdoening moties ; ; Motie “Creatieve ruimte” 30062008 en “Creatieve werkruimte” 26052008 ; ; ; Behandelresultaat 12-1-2009 ; ; ; Beantwoording vragen 12-1-2009 ; ; ETIN-onderzoek “Huisvesting creatieve bedrijven”

BEHANDELRESULTAAT INFORMATIEVE VERGADERING 12 januari 2009

Instemmen met de nota “Ruimte voor ceatieve milieus” Raadscommissie

CEESS

Documentnummer:

2008.0.107.435

Zaaknummer:

2008-10-02003

Portefeuillehouder:

R. Weeda

Resultaat van bespreking:

Insprekers De heer F. Donders en mevrouw M. Leupen hebben namens SLAK en respectievelijk de Gemeenschap Beeldende Kunstenaars ingesproken. Hun inspreekteksten zijn bijgevoegd.

Afspraken Op verzoek van GroenLinks (dhr. Veldman) wordt het ETIN-onderzoek toegezonden aan de commissieleden. De vragen van de fractie CDA (dhr. ter Meulen) over o.a. de opbouw van de wachtlijst van het SLAK, de differentiatie van- en de doorstroming binnen het atelieraanbod, de opbouw van urgentie worden schriftelijk beantwoord. Toezeggingen Geen

Conclusie Het voorstel kan worden doorgeleid naar de meningsvormende fase.

De commissiegriffier,

De voorzitter,

Y. Hazelaar

M. van Gastel

Documentnummer: 2009.0.005.464 Zaaknummer: 2009-01-00980

Inspraak reactie van het SLAK op de nota “ruimte voor creatieve milieu’s”. 12 januari 2009 Goedenavond, ik ben Frank Donders. Ik ben door de Stichting SLAK ingehuurd om nieuwe projecten te werven voor ateliers en atelierwoningen. Op dit moment treed ik op als stand-in van de Arno de Blank, de directeur van het SLAK, Arno is langdurig ziek geweest maar gaat hopelijk weer snel aan de slag. Begin 2008 heb ik ook namens het SLAK ingesproken. Bij die gelegenheid heb ik alarm geslagen omdat het vooruitzicht bestond dat het SLAK in een periode van een jaar ongeveer 320 ateliers en atelierwoningen zou verliezen. Dit verlies werd o.a. veroorzaakt door ontwikkelingsplannen voor de Saksen Weimar kazerne, de onderhoudtoestand van de Hommelseweg en de verkoop van voormalige prostitutiepanden in het Spijkerkwartier. De gemeente heeft op dit alarm gereageerd met de instelling van een Taskforce Ateliernood. Deze Taskforce heeft een grote hoeveelheid kansen voor nieuwe atelierruimte in beeld gebracht. Ik heb in die periode kennis gemaakt met ambtenaren Roland Kluskens en Martijn van Nie en wethouder Rita Weeda, die actief meedachten en meewerkten om nieuwe locaties binnen te halen. Ook vanuit de politiek kwam steun en aandacht voor een gezond atelierbeleid en is mede dankzij Martien Louwers de atelierbehoefte opgenomen in de woonvisie van Gemeente en Corporaties. De meest concrete steun heeft het SLAK gekregen van de Arnhemse corporaties. Door hun actieve houding komen er o.a. 70 atelierwoningen op de Saksenweimar, 110 atelierwoningen op de voormalige locatie van de Dienst Stadsbeheer en ca 20 ateliers in het kantoor van Portaal aan de Scheldestraat. Allemaal permanente ruimtes . Dat past goed bij de behoefte van de Arnhemse kunstenaar die het langzamerhand wel gehad heeft met zijn bestaan als stadsvernieuwingsnomade. Naast permanente ruimtes blijft het SLAK zich inzetten voor de beschikbaarheid van goedkope- tijdelijke ateliers en broedplaatsfuncties, want de behoefte is groot en divers. Immers er verdwijnen dit jaar 23 atelierwoningen en 223 ateliers en er staan nog 746 mensen op de wachtlijst van het SLAK. De enorme belangstelling voor nieuwe ruimtes bleek ook tijdens een afgelopen donderdag gehouden atelierbeurs van het SLAK, waar tussen de 350 en 400 belangstellende zich lieten informeren over de nieuwe projecten. Al met al groot enthousiasme over de inzet van alle betrokkenen, maaar… we zijn er nog lang niet. In de nota Ruimte voor Creatieve Milieu’s staan een groot aantal kansrijke initiatieven voor nieuwe atelierlocaties en die zijn OOK nodig om aan de enorme behoefte te voldoen. De locaties zijn niet zomaar kansrijk omdat ze op een lijst in een nota prijken. Dat weet het Slak nog van de vorige ateliernota uit 2003. In de nota Ateliers en Atelierwoningen uit 2003 werden ook een groot aantal potentiele atelierlocaties genoemd, hiervan is echter alleen de Stadsbeheerlocatie veilig gesteld, de overige locaties bleken niet haalbaar, zijn naar andere gegadigden gegaan of zijn –zoals de sociale academie in de Schoolstraat- nog steeds in ontwikkeling. Met dezelfde stuwende kracht als die achter de productie van de nota Ruimte voor Creatieve Milieu’s heeft gezeten, moet nu de uitwerking en de afhandeling van de nota worden bewaakt. Want locaties noemen is leuk maar locaties realiseren is beter. In de afgelopen weken is al gebleken dat diverse locaties uit de nota onder druk staan van diensten die rendementen willen halen of andere gegadigden hebben voor de kansrijke atelier locaties. Het SLAK vraagt dan ook uw aandacht voor de uitwerking en de afhandeling van de nota. Of dat nou een Taskforce heet of een projectleider, het is van belang dat iemand de realisatie van kansrijke initiatieven volgt en tot een goed einde brengt en dat de ateliers niet weer in het gedrang komen in de strijd tussen wethouders, diensten en andere titanen. Ik dank u voor uw aandacht

Politieke Maandag 12 januari 2009: Ruimte voor Creatieve Milieus Bijdrage Gemeenschap Beeldende Kunstenaars en Slag voor Arnhem

Geachte raadsleden en andere aanwezigen, Mijn naam is Marlies Leupen. Ik sta hier als voorzitter van de Gemeenschap Beeldende Kunstenaars, de beroepsvereniging van professionele kunstenaars en kunstlievenden in Gelderland. Ik sta hier ook namens de Slag voor Arnhem, het platform van individuele beeldende kunstenaars en vormgevers die zich willen inzetten voor een vitaal kunstklimaat in Arnhem. In de nota ‘Ruimte voor Creatieve milieus’ wordt uitgelegd waarom investeren in de creatieve stad kansrijk is voor Arnhem. Ook wordt uitgelegd dat de humuslaag die nodig is om tot een bloeiende creatieve stad te komen in Arnhem dreigt te verarmen. De nota komt met een plan van aanpak om op korte termijn een organische ontwikkeling op gang te brengen om in de toekomst creatieve ondernemers voldoende woon-, werken presentatieruimte te kunnen bieden. Het college wil zo de noodzakelijke humuslaag en daarmee de verdere ontwikkeling van het creatieve klimaat in de stad veiligstellen. Wij zijn blij met de moties van de PvdA en de SP en waarderen de nieuwe koers van het college voor herijking van het atelierbeleid. Maar het bovengenoemde overwegende, willen wij de raad nog wel op de volgende punten attenderen: 1. De in de nota genoemde kansrijke initiatieven klinken veelbelovend, maar bieden bijvoorbeeld geen soelaas voor de creatieve ondernemers die per 1 maart as. hun ateliers en atelierwoningen op de Saksen Weimar Kazerne moeten verlaten. Om u een indruk te geven: het gaat hier om ruim vijftig ondernemers en drie gezinnen. Ook de Atelierbeurs van 8 januari jl. bracht helaas nog niet voor iedereen een oplossing binnen handbereik. Ons advies: - zet het actieplan voor het verwerven van nieuwe atelierruimte zo snel mogelijk in gang; - begeleid de creatieve ondernemers die hun huidige atelier moeten verlaten bij het zoeken naar andere werkruimte en zie af van uitzetting zolang zij geen zicht hebben op een ander atelier of atelierwoning; - begeleid de drie gezinnen bij het zoeken naar een passende woning op de reguliere woningmarkt, een urgentieverklaring kan veel voor hen betekenen. 2. Er is een toenemende mismatch tussen vraag naar en aanbod van permanente ruimten voor creatieve ondernemers. SLAK stelt dat de vraag fors stijgende is. Maar noch bij SLAK, noch bij gemeente en corporaties is duidelijk wat nu de precieze vraag van de ateliergebruikers is. Naar welk type atelier of atelierwoning moet men eigenlijk op zoek? Om u een voorbeeld te noemen: beeldhouwers en zelfproducerende ontwerpers zoeken naar werkplaatsen op de begane grond, met een hoog plafond en grote deuren naar buiten. Voor hen zijn de ateliers die SLAK biedt doorgaans niet geschikt. Ons advies: laat SLAK de wensen en behoeften van de verschillende creatieve ondernemers beter in kaart brengen, de ontwikkeling van deze wensen en behoeften monitoren en het zoeken naar en ontwikkelen van atelierruimte hierop aanpassen. z.o.z.

3. In een tweetal proeftuinbijeenkomsten zijn de kansen, knelpunten en actiepunten met betrekking tot ruimte voor creatieve milieus bediscussieerd. Daarbij waren ook vertegenwoordigers van creatieve ondernemers aanwezig, maar niet bekend is wie dat waren (ook autonome kunstenaars of uitsluitend vertegenwoordigers uit de creatieve zakelijke dienstverlening en toegepaste kunsten?). Bij de Tijdelijke Taskforce Ateliernood die de genoemde ambities moet gaan realiseren, ontbreken de ateliergebruikers geheel. Volgens de nota zal de Taskforce namelijk bestaan uit een vertegenwoordiging van de dienst SO/gebiedsontwikkeling, de dienst MO/cultuur en SLAK. Ons advies: breid deze Taskforce uit met een vertegenwoordiging van de gebruikers van de creatieve ruimten, bijv. via de Gemeenschap Beeldende Kunstenaars. De GBK is via haar leden goed op de hoogte van de specifieke wensen en behoeften op het gebied van werk-, presentatie- en ontmoetingsruimte. 4. De basis van de noodzakelijke humuslaag wordt gevormd door creatieve broedplaatsen, werkplaatsen en productiemilieus. In de praktijk blijkt dat een levendige broedplaats een aantal kritische succesfactoren kent: interne interactie, goedkope en ruime ateliers en diversiteit. In de nota echter wordt juist gekozen voor branchering en thematisering van aparte creatieve milieus. Ons advies: zie af van mono-branding. Daarnaast adviseren wij om per creatieve broedplaats, werkplaats en productiemilieu geld beschikbaar te stellen voor coördinatie van overleg en communicatie. Vruchtbare samenwerking start namelijk niet op dag één, maar kost een paar jaar en is afhankelijk van iemand die daar tijd en energie in stopt. 5. De kunstenaars die bij SLAK ateliers en atelierwoningen huren zijn niet tevreden over de wijze waarop SLAK met hen communiceert: zij vinden de wijze waarop SLAK huurprijzen en energiekosten in rekening brengt niet inzichtelijk en zij constateren dat contracten onjuist of onzorgvuldig zijn opgesteld. Ons advies: concretiseer de professionalisering van SLAK: wat moet bereikt zijn binnen welke tijd? En welke kosten brengt deze professionalisering met zich mee (is de begrote 25.000 à 30.000 euro hiervoor toereikend)? 6. Kunstenaars die eenmaal via SLAK een woning huren, blijven ‘veroordeeld’ tot SLAK. Als SLAK-huurder bouwen zij namelijk geen rechten op op de reguliere huurwoningmarkt. Ons advies: maak een einde aan de rechtsongelijkheid tussen huurders van SLAK en huurders bij de woningcorporaties. Tot zover onze reactie en adviezen naar aanleiding van de nota ‘Ruimte voor Creatieve milieus’. U bent van harte welkom bij onze vergaderingen en in onze ateliers. Voor meer informatie over broedplaatsen kunt u contact opnemen met Petra Ligtenberg van Cultuurherberg Saksen Weimar Kazerne. De Gemeenschap Beeldende Kunstenaars en Slag voor Arnhem staan u graag met raad en daad terzijde om de creatieve milieus van de juiste ruimten te voorzien. Dank voor uw aandacht.

Gemeenschap Beeldende Kunstenaars | Marlies Leupen | 026 44 24 936 | [email protected] Slag voor Arnhem | July Ligtenberg | 026 35 15 697 | [email protected] Cultuurherberg Saksen Weimar | Petra Ligtenberg | 026 370 58 80 | [email protected]

Huisvesting creatieve bedrijven: wat, waar en hoe? Eindrapport Opgesteld in opdracht van: Gemeente Arnhem Opgesteld door: ETIN Adviseurs

‘s-Hertogenbosch, september 2006

ETIN Adviseurs

Huisvesting creatieve bedrijven

Inhoudsopgave Management Summary......................................................................................... I 1.

Inleiding ....................................................................................................... 1

2.

Aanpak, afbakening en kenmerken ........................................................... 5 2.1 Aanpak en afbakening ..................................................................................................... 5 2.2 Kenmerken doelgroep ..................................................................................................... 8

3.

Huisvestingsvraag creatieve zakelijke dienstverlening......................... 11 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4.

Huisvestingsvraag toegepaste kunsten.................................................. 19 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

5.

Inleiding.......................................................................................................................... 19 Aard en omvang huidige en gewenste bedrijfshuisvesting ........................................... 19 Locatie huidige en gewenste bedrijfsruimte .................................................................. 22 Kwalitatieve kenmerken huidige en gewenste bedrijfshuisvesting................................ 23 Veel bedrijven hebben verhuisplannen ......................................................................... 25

Aanbod van huisvesting in Arnhem ........................................................ 29 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

6.

Inleiding.......................................................................................................................... 11 Aard en omvang huidige en gewenste bedrijfshuisvesting ........................................... 11 Locatie huidige en gewenste bedrijfshuisvesting ......................................................... 14 Kwalitatieve kenmerken huidige en gewenste bedrijfshuisvesting................................ 16 Hoge verhuisgeneigdheid .............................................................................................. 17

Inleiding.......................................................................................................................... 29 Aanbod bedrijventerreinen............................................................................................. 29 Aanbod kantoorlocaties ................................................................................................. 31 Aanbod bedrijfsverzamelgebouwen .............................................................................. 35 Aanbod atelierruimte...................................................................................................... 36

Match vraag - aanbod ............................................................................... 39 6.1 Inleiding.......................................................................................................................... 39 6.2 Creatieve zakelijke diensten .......................................................................................... 39 6.3 Toegepaste kunsten ...................................................................................................... 41

7.

Bouwstenen investeringsstrategie.......................................................... 45 7.1 Creatieve zakelijke dienstverlening ............................................................................... 45 7.2 Toegepaste kunsten ...................................................................................................... 49

Bijlagen

ETIN Adviseurs


ETIN Adviseurs


Management Summary Inleiding In brede kring groeit het inzicht dat de creative industries op een vruchtbare wijze cultuur en economie met elkaar verbinden. Er bestaan nauwe relaties tussen de aanduiding creatieve bedrijvigheid en de aanduidingen creatieve klasse en creatieve stad. Juist het samenspel van deze drie maakt dat een stad een goede voedingsbodem kan vormen voor creatieve bedrijven. De kwaliteit van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat is hiervoor bepalend. Een belangrijk element in dit verband is het tijdig kunnen bieden van voldoende en van de juiste (bedrijfs)huisvesting. De gemeente Arnhem onderkent de grote economische betekenis van creatieve bedrijven voor de stad en de omliggende regio. Om als stad niet alleen de ‘place to be’ te zijn, maar vooral ook de ‘place to stay’, wil de gemeente een locatie- en investeringsstrategie ontwikkelen, gericht op de creatieve bedrijven. Het doel is deze bedrijven in elk stadium van hun ontwikkeling te kunnen accommoderen. De focus hierbij ligt op de economische gezien, meest interessante deelsectoren. Een belangrijke factor in de bindingskracht van de stad ligt in geschikte huisvesting (wonen en werken). De gemeente Arnhem heeft ETIN Adviseurs de opdracht gegeven inzicht te verschaffen in de vraag naar en het aanbod van huisvesting(smilieus) door/voor creatieve bedrijven. Bovendien moest duidelijk worden waar vraag en aanbod op elkaar aansluiten en waar knelpunten dan wel witte vlekken voorkomen / worden verwacht.

Doelgroep: afbakening en kenmerken Om de economisch kansrijke sectoren te selecteren zijn een aantal indicatoren gehanteerd, die gezamenlijk een beeld geven van de economische potentie van een sector. Zo is gekeken naar de huidige sectorstructuur, naar de ontwikkeling die de verschillende sectoren in de afgelopen jaren hebben doorgemaakt, naar het aantal starters en opheffingen, naar de geografische situering van de bedrijven in de stad, naar de aanwezigheid van gerelateerde onderwijs- / opleidingsinstellingen en naar evenementen. Op basis van deze indicatoren zijn in overleg met de begeleidingsgroep de volgende economisch kansrijke sectoren geselecteerd: • Reclame, inclusief grafische bedrijven, • Architecten- / technisch adviesbureaus, • Maatsoftwarebedrijven, • Audiovisuele- fotografiebedrijven, • Dienstverlenende bedrijven t.b.v. de kunsten, • Mode- / interieurbedrijven, zowel ontwerp als vervaardiging.

I

ETIN Adviseurs


Aan alle bedrijven in deze sectoren zijn vragenlijsten gezonden. Gevraagd is de ondernemers naar de volgende aspecten: • Kwantitatieve vraagkenmerken: aard en omvang van de vraag. • Kwalitatieve vraagkenmerken: oordeel over huidige situatie en wensen toekomstige bedrijfshuisvesting. • Geografische vraagkenmerken: vestigingslocatie, huidige en gewenste. Hoewel per sector een specifieke vragenlijst is verzonden, bleken de antwoorden van verschillende sectoren grote overeenkomsten te vertonen. Op basis van de bedrijfshuisvestingswensen zijn de genoemde 6 sectoren ingedeeld in twee hoofdgroepen: 1. Creatieve zakelijke dienstverlening: a. Reclame; b. Architecten / technisch advies; c. Maatsoftware. 2. Toegepaste kunsten: a. Audiovisueel / fotografie; b. Dienstverlening t.b.v. de kunsten; c. Mode / interieur. Op basis van de enquêtes zijn een aantal gezamenlijke kenmerken naar voren gekomen: • Bijna de helft van de creatieve bedrijven bestaat korter dan vijf jaar; dit geldt voor beide hoofdgroepen. • Ruim 40% van de bedrijven verwacht in de komende vijf jaar een groei van het personeelsbestand; 46% van de bedrijven in de creatieve zakelijke dienstverlening en 36% van de bedrijven in de toegepaste kunsten. • Indien sprake is van een verwachtte personeelstoename, dan is deze uitermate gering; 80% minder dan 5 werknemers. • Gemiddelde bedrijfsomvang is beperkt: gemiddeld tussen de 3 en 4 werknemers. • De overgrote meerderheid (80%) van de ondernemers werkt niet alleen in Arnhem, maar woont er ook. Zowel de economische als de sociale binding met de stad is dus groot. • De bedrijven zijn hoofdzakelijk gevestigd in de woonwijken rondom het centrum en in het centrum zelf en wil ook in de toekomst in dit binnenstedelijke milieu gevestigd blijven. • Het aantal creatieve bedrijven dat zich op een bedrijventerrein of op een kantoorlocatie wil vestigen is en blijft uitermate gering. Dit vanwege de grootschaligheid van deze locaties, de verkaveling / inrichting ervan, de doelgroep die er is toegestaan en de ligging aan de rand van de stad. Delen van bedrijventerreinen die dicht tegen de binnenstad aanliggen komen wel in aanmerking.

Creatieve zakelijke dienstverlening: vraag, aanbod en match Huisvestingsvraag De bedrijven in de creatieve zakelijke dienstverlening beschikken op dit moment over een bedrijfsruimte die qua omvang gemiddeld rond de 100 m² ligt. Van meer dan de helft van de bedrijven beslaat de bedrijfsruimte nog geen 40 m².

II

ETIN Adviseurs


Wel geeft ruim eenderde aan dat zij de bedrijfsruimte te klein vindt. Naar de toekomst toe gaan de bedrijven uit van gemiddeld 130 m². De meerderheid heeft een toekomstige vraag die ligt tussen de 50 en 150 m². Hoewel de vraag in vierkante meters duidelijk toeneemt blijft de gemiddelde omvang uiterst kleinschalig. Circa 56% van de bedrijven is momenteel in of aan huis gevestigd. Ruim eenderde is in een kantoorpand gevestigd. Er ligt een duidelijke relatie tussen het type pand en het aantal beschikbare vierkante meters. Zo beschikken de in of aan huis gevestigde bedrijven gemiddeld over 30 m² en de in een kantoorpand gevestigde bedrijven over gemiddeld zo’n 225 m². Het zal geen verbazing wekken dat de jonge bedrijven (starters en doorstarters, dus jonger dan 5 jaar) hoofdzakelijk werken vanuit huis en dat de meer volwassen bedrijven vaker in een kantoorpand gevestigd zijn. De vraag naar toekomstige bedrijfsruimte is dan ook voornamelijk gericht op kantoorruimte. Dit heeft alles te maken met de aard van de activiteiten en de PC gebondenheid. Naarmate een bedrijf meer ‘volwassen’ wordt, wordt de vraag naar ruimte een andere. Deze vraag is vooral ingegeven door een groei in professionaliteit. Gestreefd wordt naar zelfstandige kantoorruimte, die meer representatief moet zijn; de bedrijfsruimte krijgt meer een ontvangstfunctie. Gezien de leeftijdsfase van de bedrijven en de veelal beperkte omvang van de gewenste bedrijfsruimte is het niet verwonderlijk dat de ondernemers de voorkeur geven aan het huren van kantoorruimte in een bestaand pand. De creatieve dienstverleners zijn op dit moment hoofdzakelijk gevestigd in de woonwijken rondom het centrum en in het centrum zelf, het zogenoemde binnenstedelijk milieu. Uiteraard ligt ook hier een duidelijke relatie met het gegeven dat veel bedrijven gevestigd zijn in of aan huis. Ook de toekomstige oriëntatie is op dit binnenstedelijke milieu; men zoekt kantoorruimte in de nabijheid van de woning. Naast het centrum worden met name de wijken Burgemeesterswijk, Klarendal, Spijkerkwartier en Sonsbeek genoemd als vestigingsvoorkeur.

Als we kijken naar de aspecten die men belangrijk vindt ten aanzien van de toekomstige bedrijfshuisvesting dan blijkt de prijs-kwaliteit verhouding bovenaan te staan. Hierna volgen aspecten als de representativiteit van het pand, de omvang van de bedrijfsruimte, de functionele indeling en de kwaliteit van het pand. Meer inzoomend op het pand worden aspecten als de aanwezigheid van glasvezel / snel internet, parkeervoorzieningen, de flexibiliteit en multifunctionaliteit van de ruimte en de aanwezigheid van expositie-/presentatieruimte vaak genoemd. Uit alles blijkt dat men de uitstraling, de representativiteit van zowel het pand als de omgeving belangrijk vindt. Omdat men in toenemende mate klanten wil gaan ontvangen, wordt bereikbaarheid en meer specifiek parkeren, een in belang toenemende vestigingsfactor. Op dit moment maken maar weinig ondernemers gebruik van gezamenlijke faciliteiten. Dit is vooral omdat deze simpelweg niet aanwezig zijn doordat het bedrijf in of aan huis is gevestigd. Naar de toekomst toe wordt wel veel belang gehecht aan het feit of de nieuwe huisvesting ook beschikt over gezamenlijke faciliteiten.

III

ETIN Adviseurs


In het kader van de door de gemeente op te stellen locatie- en investeringsstrategie is het van belang te weten dat bijna 40% van de creatieve zakelijke dienstverleners plannen heeft om binnen vijf jaar te gaan verhuizen. Deze ondernemers zijn nu voor een groot deel gevestigd in of aan huis en zijn vooral op zoek naar zelfstandige kantoorruimte waar gebruik gemaakt kan worden van gezamenlijke faciliteiten. In het kader van Arnhem als de ‘place to stay’ is het van belang dat bijna alle bedrijven die willen gaan verhuizen aangeven binnen Arnhem te willen blijven. Match - mismatch Op basis van de enquête wordt er hier van uitgegaan dat zo’n 200 creatieve zakelijke dienstverleners tussen nu en vijf jaar gaan verhuizen. Als we uitgaan van een gemiddelde omvang van 130 m² dan moet rekening gehouden worden met een totale vraag naar (hoofdzakelijk) kantoorruimte van zo’n 25.000 m². Het betreft voor het overgrote deel nieuwe, extra vraag vanwege het feit dat het bedrijven zijn die vanuit huis verhuizen naar zelfstandige kantoorruimte. Na een zo uitgebreid mogelijke inventarisatie van het beschikbare aanbod kan geconcludeerd worden dat geografisch en kwantitatief gezien er geen sprake is van een mismatch en dat dit ook in de toekomt geen probleem behoeft te zijn. Er is voldoende aanbod aan vierkante meters kantoorruimte voorhanden en gepland in het binnenstedelijke milieu. Kwalitatief gezien doen zich wel problemen voor. Allereerst blijkt dat er voldoende aanbod is aan kleinschalige kantoorunits, maar dat de omvang hiervan vaak toch net iets aan de grote kant is. Ook zijn de gewenste gezamenlijke faciliteiten niet of nauwelijks aanwezig. Daarnaast zal voor de ondernemers die vanuit de woonwerk situatie komen de vierkante meter prijs een drempel kunnen vormen die niet een-twee-drie te nemen zal zijn. Het grootste probleem vormt echter de doorstroming. Deze wordt belemmerd doordat de creatieve zakelijke dienstverleners niet of nauwelijks tegemoet kunnen of willen komen aan de eisen die de eigenaren/beleggers van de beschikbare kantoorruimte stellen aan potentiële huurders. Concreet gaat het om het af kunnen geven van bankgaranties en om het aangaan van langlopende huurcontracten.

Toegepaste kunsten: vraag, aanbod en match Huisvestingsvraag De gemiddelde omvang van de bedrijfsruimte is op dit moment circa 90 m². Bijna de helft van de bedrijven beschikt over bedrijfsruimte die kleiner is dan 40 m². Ruim de helft van de bedrijven is van mening dat de omvang van deze huidige ruimte te klein is. Naar de toekomst kijkend wensen de bedrijven een bedrijfsruimte die gemiddeld 110 m² groot is; aanzienlijk meer dan nu, maar het is en blijft uitermate kleinschalig. De meerderheid van de bedrijven heeft een ruimtevraag die ligt tussen de 40 en 140 m². Ruim 60% van de bedrijven is in of aan huis gevestigd. Ook zijn relatief veel bedrijven gevestigd in praktijk-/atelierruimte. De bedrijven die in of aan huis zijn gevestigd beschikken gemiddeld over zo’n 30 m², de bedrijven die gevestigd zijn in zelfstandige prakrijk-/atelierruimte over zo’n 75 m².

IV

ETIN Adviseurs


Ook bij de bedrijven in deze hoofdgroep zien we dat er een relatie bestaat tussen het type pand en de levensfase van het bedrijf; de jonge bedrijven zijn vaker in of aan huis gevestigd. Opvallend is wel dat meer dan de helft van de meer ‘volwassen’ bedrijven nog steeds in of aan huis is gevestigd. Het verloop dat verwacht mag worden naarmate bedrijven ouder worden, vindt in de toegepaste kunsten dus niet of nauwelijks plaats. In tegenstelling tot de creatieve zakelijke dienstverleners, zijn de bedrijven in de toegepaste kunsten voornamelijk op zoek naar een combinatie van bedrijfs-/praktijk-/atelierruimte en kantoorruimte. Het gewenste aantal vierkante meters kantoorruimte is bovendien zeer beperkt. De groei die de bedrijven door willen gaan maken is niet zozeer in aantal vierkante meters en aantal medewerkers, maar vooral in professionaliteit. Men wil zelfstandige bedrijfsunits, met een meer representatieve uitstraling van pand en omgeving. Indien de bedrijven tot verhuizing overgaan, oriënteren ze zich hoofdzakelijk op het huren van bedrijfsruimte in een bestaand pand. Dit heeft alles te maken met de geringe omvang van de vraag en met de levensfase waarin veel bedrijven zich bevinden. Men heeft de voorkeur voor bedrijfsruimte in de nabijheid van de woning. Van de bedrijven in de toegepaste kunsten is zo’n 70% gevestigd in de woonwijken rondom het centrum. Het centrum zelf volgt op de tweede plaats. Het binnenstedelijk milieu scoort ook hier dus hoog. Ook de toekomstige vraag is gericht op het binnenstedelijk milieu, waarbij de oriëntatie meer op het centrum is gericht. Naast het centrum wordt eigenlijk maar één wijk vaak genoemd als gewenste toekomstige vestigingsplaats en dat is het Spijkerkwartier. Bij de aspecten die men belangrijk vindt aangaande bedrijfshuisvesting scoort de prijskwaliteitsverhouding hoog. Hierna volgen de functionele indeling en de kwaliteit en representativiteit van het pand. Specifieker inzoomend op de bedrijfsruimte komt het aspect glasvezel/snel internet als eerste aan de orde, gevolgd door casco oplevering, lichtinval en multifunctionaliteit van de ruimte en parkeervoorzieningen. Duidelijk is dat flexibiliteit van groot belang wordt geacht door de bedrijven. Opvallend is dat wat de bedrijfsomgeving betreft het aspect sociale veiligheid door de ondernemers belangrijk wordt gevonden. Hierna volgen bereikbaarheid en parkeren en de representativiteit van de omgeving. Mede omdat veel bedrijven in of aan huis zijn gevestigd maken maar weinig bedrijven op dit moment gebruik van gezamenlijke faciliteiten. Dergelijke faciliteiten zijn simpelweg niet aanwezig. Opvallende uitzondering hierop zijn de bedrijven in de sector mode/interieur ontwerp en vervaardiging die aangeven in een groot aantal gevallen wel gebruik te maken van een gezamenlijk (naai)atelier. Meer dan de helft van alle bedrijven wenst in de toekomst wel gebruik te maken van gezamenlijke faciliteiten. Het gaat dan vooral om parkeerruimte, presentatieruimte, werkplaats of services zoals secretariaat, printer/kopieerapparaat. Van de geënquêteerde bedrijven geeft ruim de helft aan binnen nu en vijf jaar te willen verhuizen. Dit aantal ligt dus nog boven dat van het aantal bedrijven in de creatieve zakelijke dienstverlening. Maarliefst 75% van de bedrijven jonger dan 1 jaar wil verhuizen, 60% van de bedrijven die tussen 1 en 5 jaar bestaan, maar ook nog 47% van de ‘oudere’ bedrijven.

V

ETIN Adviseurs


Dit is opvallend, zeker ook gezien het feit dat van deze ‘oudere’ bedrijven nog steeds een groot gedeelte in of aan huis gevestigd is en er van doorstroming dus geen sprake leek. Aangezien men als reden voor verhuizing onder andere aangeeft op zoek te zijn naar bedrijfsruimte los van het wonen, moet geconstateerd worden dat dit waarschijnlijk te maken heeft met een gebrek aan beschikbare ruimtes. Daarnaast zien we ook bij deze bedrijven de ontwikkeling naar meer professionaliteit. Zaken als representativiteit, uitstraling en bereikbaarheid worden steeds belangrijker. Match - mismatch Indien er sprake zal zijn van een verhuizing dan is Arnhem overduidelijk de ‘place to stay’. Op basis van de enquête kan er hier van uit worden gegaan dat binnen nu en vijf jaar zo’n 200 bedrijven in de toegepaste kunsten zullen verhuizen. Gemiddeld vragen ze bedrijfs-/werk/atelierruimte van zo’n 110 m². In totaal zal er in Arnhem de komende vijf jaar dus een vraag worden uitgeoefend van ruim 20.000 m². Na een zo uitgebreid mogelijke inventarisatie van het beschikbare aanbod, nu en in de toekomst, moet geconcludeerd worden dat er op dit moment een groot tekort is aan bedrijfs-/werk/atelierruimte. Het aanbod dat er is, is bovendien niet beschikbaar. Wel zijn er de nodige plannen, maar deze zijn met veel onzekerheid omgeven. Indien een groot deel van deze plannen op korte termijn beschikbaar zou komen, dan zou in theorie aan de vraag tegemoet gekomen kunnen worden. Hierbij wordt dan absoluut geen rekening gehouden met bestaande wachtlijsten. Het nieuwe aanbod bestaat hoofdzakelijk uit bestaande panden die een nieuwe bestemming moeten krijgen. Geografisch gezien is een aanzienlijk deel van het bestaand en het beschikbaar komende aanbod gelegen in het binnenstedelijk milieu en komt dus tegemoet aan de wensen van de bedrijven. Het huidige aanbod voldoet kwalitatief aan de vraag. Onduidelijk is of dit ook het geval zal zijn met het toekomstige aanbod. Duidelijk is dat het, ook voor ingevoerde partijen als Stichting SLAK, niet mogelijk is een goed overzicht te krijgen van het totale beschikbare aanbod. Ingezet moet dan ook worden op een enen aanpak. Naast het (her)ontwikkelen van de bestaande, vaak grootschalige panden zoals voormalige schoolgebouwen en kazernecomplexen, moet tevens ingezet worden op het creëren van mogelijkheden in het binnenstedelijke milieu. Hier zijn immers vele, vaak kleinschalige panden aanwezig die zich uitstekend lenen voor het huisvesten van bedrijven in de toegepaste kunsten. Juist een grote diversiteit in het aanbod sluit goed aan op de diversiteit in de vraag.

Bouwstenen investeringsstrategie Uit het voorgaande komt een aantal zaken duidelijk naar voren. De eerste is dat de bedrijven in de in dit onderzoek meegenomen economisch kansrijke sectoren veel gezamenlijke kenmerken vertonen, waaronder met name de kleinschaligheid, de hoge mate van verhuisgeneigdheid en de oriëntatie op het binnenstedelijk milieu. Daar staat tegenover dat de bedrijfshuisvestingsvraag aanzienlijk van elkaar verschilt als ook de knelpunten die zich nu voor doen en zich naar verwachting in de toekomst voor zullen gaan doen.

VI

ETIN Adviseurs


Met het aandragen van de bouwstenen voor de investeringsstrategie die de gemeente wil gaan opstellen is hiermee dan ook rekening gehouden. Het samenstellen van deze bouwstenen heeft plaatsgevonden in twee werkateliers. Hieraan hebben hoofdzakelijk private partijen deelgenomen die wellicht een rol zouden kunnen gaan vervullen in het vervolgtraject en/of een dergelijke rol reeds eerder hebben vervult. Aan de hand van de match die door ETIN Adviseurs is gemaakt op basis van de uitgevoerde analyse, is met deze partijen en met de betrokken gemeenteambtenaren, gediscussieerd over de investeringsstrategie, de coalitiepartijen en de termijnen waarmee rekening gehouden zou moeten worden. Creatieve zakelijke dienstverlening Meer transparantie in de markt: er moet één centrale plek komen waar de creatieve zakelijke dienstverleners een overzicht kunnen vinden van het voor hen relevante beschikbare aanbod. Deze centrale plek zou gerund moeten worden door een intermediaire instantie, zoals bijvoorbeeld Het Hoofdkwartier, die in nauw contact staat met de vraagkant, de creatieve bedrijven. Vraag en aanbod dienen immers met elkaar in contact te worden gebracht. Inzichtelijk maken fysieke ingrepen: het aanbod bestaat voor een aanzienlijk deel uit grootschaligere kantoorpanden, waar op zich kleine units gehuurd kunnen worden, maar waar veelal geen fysieke ingrepen zijn gepleegd om deze panden hiervoor daadwerkelijk geschikt te maken. Denk met name aan de wens van de creatieve bedrijven naar gezamenlijke faciliteiten. Aan de hand van een pilot project zouden de te plegen fysieke ingrepen zo concreet mogelijk inzichtelijk gemaakt moeten worden, inclusief bijbehorende kosten. Mogelijk zijn op die manier eigenaren van panden/beleggers eerder bereid te investeren in hun panden en deze zo geschikt te maken voor het huisvesten van creatieve bedrijven. Als pilot zou het huidige pand van Het Hoofdkwartier aan de Oude Kraan dienst kunnen doen. Courantheid panden verhogen: de aantrekkelijkheid van panden, bezien vanuit de optiek van potentiële huurders, kan worden verhoogd door de functies die zich in het pand mogen vestigen te verruimen. In eerste instantie betreft het dan een verbreding van de economische doelgroep, zoals ambachtelijke bedrijven. Een nog groter effect zal uitgaan van het gedeeltelijk toestaan van de functie wonen. Juist ook de combinatie van werken en wonen is voor een aanzienlijk aantal bedrijven immers aantrekkelijk. Wederzijdse bewustwording stimuleren: een deel van de mismatch wordt veroorzaakt door het feit dat de creatieve bedrijven vaak niet kunnen of willen voldoen aan de eisen die beleggers/eigenaren van panden stellen aan hun huurders. Het gaat dan voornamelijk om het af kunnen geven van een bankgarantie en het aan willen gaan van een langlopend huurcontract. De gemeente zou in deze een rol kunnen spelen door bijvoorbeeld het afgeven van financiële garanties richting de belegger / eigenaar of via huursuppletie voor starters. Oog voor de doelgroep bij (her)ontwikkeling: regionaal georiënteerde partijen zullen over het algemeen meer ‘gevoel’ hebben, meer betrokken zijn bij de Arnhemse markt. In dat kader zullen zij ook eerder gericht zijn op het meedenken over het accommoderen van creatieve bedrijven. Het is dan ook zaak dat deze partijen meer betrokken worden bij, ook de grote, ontwikkelprojecten. De gemeente heeft in dit kader, alleen al gezien haar grondpositie, vaak een belangrijke troef in handen. Het bedrijventerrein Westervoortsedijk is hiervan een goed voorbeeld.

VII

ETIN Adviseurs


Toegepaste kunsten Ook inzetten op gebiedsgerichte ontwikkeling: in het binnenstedelijk gebied is een veelheid aan panden aanwezig die aantrekkelijk zijn als bedrijfshuisvesting voor creatieve bedrijven. Vaak zijn deze panden in handen van particulieren en kleinschalig van karakter. Hierdoor zijn ze niet of nauwelijks in beeld bij vragers en aanbieders. Naast het inzetten op solitaire panden moet de gemeente ook op wijk-/buurtniveau mogelijkheden bieden voor bedrijven om zich te vestigen in deze kleinschalige panden (bedrijfspanden, winkels, garages, etc). Dit komt de diversiteit van het aanbod ten goede en vergroot de vestigingsmogelijkheden voor de bedrijven in de toegepaste kunsten. Verevening als Haarlemmerolie: aan de (her)ontwikkeling van panden en gebieden zitten vaak vele financiële haken en ogen. Zeker ook gezien de financiële mogelijkheden van de doelgroep zullen veel projecten op zichzelf financieel niet altijd even aantrekkelijk zijn voor commerciële partijen. De gemeente moet dan ook inzetten op verevening. Het relatief lage rendement op het ene project wordt gecompenseerd door een hoog rendement op een ander project. In haar onderhandelingen met private partijen moet de gemeente dit als voorwaarde gaan stellen. Gemeentelijke panden inzetten: gezien het grote tekort dat er nu reeds is aan geschikte bedrijfsruimte voor bedrijven in de toegepaste kunsten moet de gemeente de verschillende panden waarover zij beschikt en die herontwikkeld zouden kunnen worden voor de huisvesting van creatieve bedrijven (tijdelijk en/of permanent) op zo kort mogelijke termijn aanbieden. Een stichting als SLAK zou een goede partij kunnen zijn om samen met of in opdracht van de gemeente dit traject uit te voeren. Vanwege het grote tekort aan bedrijfsruimte is de geografische ligging van deze panden op korte termijn minder relevant. Het gaat nu eerst om kwantiteit en kwaliteit.

VIII

ETIN Adviseurs

Bouwstenen


Coalitiepartijen

Planning

Creatieve zakelijke dienstverlening Meer transparantie in de markt

- Gemeente - Regionale makelaars - Intermediaire organisaties Inzichtelijk maken fysieke ingrepen - Gemeente - Regionale projectontwikkelaars - G72 / Het Hoofdkwartier Courantheid panden verhogen - Gemeente - Regionale projectontwikkelaars - Beleggers / eigenaren panden

Wederzijdse bewustwording stimuleren

- Gemeente - Regionale makelaars - Regionaal opererende projectontwikkelaars - Financiële instanties / banken - Beleggers / eigenaren panden

Per direct starten met opzetten ‘centraal informatiepunt’. Pilot project zo concreet mogelijk uitwerken (ingrepen en kosten). Starten procedure om doelgroep te verbreden en functie wonen toe te staan in panden langs de singels. In overleg met betrokken partijen opstellen fasering en prioritering voor middellange en lange termijn. Overleg starten over wegnemen financiële belemmeringen.

Toegepaste kunsten Ook voor de doelgroep bij (her)ontwikkeling

- Gemeente - Projectontwikkelaars - Woningcorporaties - Particuliere eigenaren van gronden of panden

Ook inzetten op gebiedsgerichte ontwikkeling

- Gemeente - Stichting SLAK - Woningcorporaties

Verevening als Haarlemmerolie

Gemeentelijke panden inzetten

- Gemeente - Stichting SLAK - Woningcorporaties - Financiële experts - Gemeente - Stichting SLAK - Woningcorporaties

IX

‘Vertegenwoordigers’ van relevante projecten bij elkaar roepen om het belang van de huisvesting van creatieve bedrijven zeker te stellen: o.a. Westervoortsedijk, Merwedestraat, Rijnboog, Coberco-terrein. Op korte termijn tussentijdse evaluatie uitvoeren van ervaringen met Klarendal. Opstellen plan van aanpak voor de wijk Spijkerkwartier. Overleg starten over mogelijkheden en te ‘koppelen’ projecten. Starten met het (her)ontwikkelen met de panden die op het gemeentelijke ‘lijstje’ staan.

ETIN Adviseurs


X

ETIN Adviseurs


1. Inleiding In brede kring groeit het inzicht dat de creatieve industrie op vruchtbare wijze cultuur en economie met elkaar verbindt. Waar hebben we het echter over als het gaat om creatieve industrie? In de literatuur, in onderzoeksrapporten en ook in beleidsnota’s wordt vanuit verschillende perspectieven gekeken naar de term creatieve industrie. Het vangen van de creatieve industrie in een definitie is onder andere vanwege de grote verscheidenheid of juist de versmelting van activiteiten, en vanwege de vraag wat nu precies ‘creatief’ is, een lastige kwestie. Globaal kan het volgende onderscheid worden aangebracht:

Creatieve

Creatieve

industrie

klasse

Creatieve stad

Tot de creatieve industrie behoren bedrijven, personen en instellingen die creativiteit als gemeenschappelijk kenmerk hebben, dus creativiteit als core business. Het begrip ‘creatieve industrie’ is afkomstig van het Engelse ‘creative industries’. Creatieve bedrijven komen we tegen in sectoren als architectuur, reclame, multimedia, schrijven/uitgeven, vormgeving en niet te vergeten de kunst in al zijn vormen. Bij de creatieve klasse wordt gekeken naar de samenstelling van de (beroeps)bevolking. De creatieve klasse is (ook) nadrukkelijk sectordoorsnijdend en bestaat uit mensen voor wie creativiteit en innovativiteit de belangrijkste input in hun werk zijn. Het al dan niet behoren tot de creatieve klasse heeft in principe niets met het opleidingsniveau te maken. In de praktijk blijkt wel dat een belangrijk deel van de creatieve klasse een hogere opleiding heeft. Tot de creatieve klasse worden gerekend mensen uit de entertainmentsector, architecten, ingenieurs, zakelijke en financiële managers, bestuurders, journalisten, technici en marketeers. 1

Een volgende term die wordt gebezigd is die van de creatieve stad. Volgens Richard Florida zullen steden een leidende positie in de wereldeconomie kunnen bemachtigen indien zij goed scoren op de zogenoemde drie T’s: Technologie, Talent en Tolerantie.

1

The Rise of the Creative Class (2002), Richard Florida.

1

ETIN Adviseurs


Tezamen vormen deze drie T’s de creativiteitsindex. Bedrijven hebben creatieve mensen nodig om economisch succesvol (innovatief) te zijn. Steden kunnen dus niet succesvol zijn als ze niet in staat zijn om creatief talent aan te trekken én vast te houden. Een stad (gemeente of regio) zal dus voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat moeten zorgen dat aansluit bij de wensen van de creatieve klasse. In dit project staat de creatieve industrie, of beter gezegd de creatieve bedrijvigheid, centraal. Als aangegeven bestaan er nauwe relaties tussen de aanduidingen creatieve klasse, creatieve industrie en creatieve stad. Het samenspel van de drie maakt dat een stad een goede voedingsbodem kan zijn voor creatieve bedrijvigheid. Om deze creatieve stad te zijn en te blijven en dus de gewenste creatieve bedrijvigheid te binden aan de stad, is meer nodig dan het aan kunnen bieden van geschikte huisvesting. Het gaat om meer dan alleen fysieke ruimte creëren. Het gaat ook om het scheppen van ruimte om te ondernemen, ruimte om te experimenteren, ruimte om te netwerken. Ook gaat het om de mentale ruimte bij de overheid en de kennis- en onderwijsinstellingen om de verbinding te kunnen maken met de creatieve bedrijvigheid, die soms ander gedrag vertoont dan ‘reguliere’ bedrijven. Bovendien gaat het bij huisvesting om meer dan alleen ruimte voor bedrijven. Voor succesvolle creatieve bedrijvigheid is een florerende creatieve klasse nodig. Huisvesting heeft dan nadrukkelijk ook te maken met aantrekkelijke woonruimte om de creatieve geesten aan de stad te binden. Dit is overigens niet alleen van belang voor de creatieve bedrijven, ook andere economische sectoren profiteren van de creativiteit en vernieuwingskracht van de creatieve klasse. Bij de gemeente Arnhem leeft het besef in ieder geval sterk dat creatieve bedrijven van grote economische betekenis zijn voor de gemeente en wellicht zelfs de omliggende regio. En dan niet alleen als belangrijk ingrediënt van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat, maar tevens als pijler onder de Arnhemse economie. Het is namelijk een sector met een duidelijk vermogen om werkgelegenheid en toegevoegde waarde te genereren. Bovendien is het een sector die als vliegwiel zou kunnen dienen voor allerhande innovatieve processen in andere bedrijfstakken. Er bestaat namelijk een duidelijke link tussen creativiteit en innovativiteit. De sector kan daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de versterking van de bedrijfsstructuur en het regionale innovatieklimaat van de gemeente. Cruciaal is dat Arnhem de bedrijven uit de kansrijke creatieve sectoren kan blijven binden aan de stad. Kortom, Arnhem moet niet alleen de ‘place to be’ zijn voor creatieve bedrijven, maar ook de ‘place to stay’. Een belangrijke factor in deze bindingskracht van de stad ligt in geschikte huisvesting (werken en wonen). Juist ook bij de creatieve bedrijven speelt de aanwezigheid van geschikte huisvesting een belangrijke rol in het vestigingsklimaat. De grote diversiteit aan typen bedrijven leidt tot een grote diversiteit aan eisen die worden gesteld aan het vestigingsklimaat, waaronder huisvestingsmilieus en -concepten. Een architectenbureau vraagt immers andere ruimte dan een beeldend 2 kunstenaar, zowel kwantitatief (bijvoorbeeld aantal m ) als kwalitatief (bijvoorbeeld plafondhoogte, lichtinval) als geografisch (bijvoorbeeld op bedrijventerrein, in het buitengebied, langs uitvalsweg).

2

ETIN Adviseurs


Bovenstaande is voor de gemeente Arnhem aanleiding om een locatie- en investeringsstrategie te ontwikkelen, gericht op de creatieve bedrijvigheid op het niveau van Arnhem als stad. Deze strategie heeft als doel creatieve bedrijven in elk stadium van hun ontwikkeling tussen start en toppositie in de stad te kunnen accommoderen, waarbij gestreefd wordt naar focus op de, economisch gezien, meest interessante deelsectoren c.q. te verwachten locatiepotenties. Ten einde de investeringsstrategie op te kunnen stellen heeft de gemeente behoefte aan inzicht in vraag naar en aanbod van huisvesting(smilieus) door/voor creatieve bedrijven in Arnhem, nu en in de loop van de komende 5 tot 10 jaar. Bovendien moet duidelijk worden waar vraag en aanbod op elkaar aansluiten en waar knelpunten dan wel witte vlekken voorkomen/verwacht worden. In voorliggende rapportage gaat ETIN Adviseurs in op deze vragen.

3

ETIN Adviseurs


4

ETIN Adviseurs


2. Aanpak, afbakening en kenmerken 2.1 Aanpak en afbakening Bij het opstellen van een investeringsstrategie voor de huisvesting van creatieve bedrijvigheid in Arnhem wil de gemeente zich vooral richten op de sectoren binnen de creatieve bedrijvigheid met de grootste economische potentie. Welke sectoren zijn sterk vertegenwoordigd in de gemeente, welke laten de hoogste groei zien en welke hebben de grootste (economische) potentie? De gemeente wil juist bedrijven in deze sectoren aan de stad binden c.q. een aantrekkelijk vestigingsmilieu bieden voor bedrijven die zich in Arnhem willen vestigen. Doel van het project is het verkrijgen van inzicht in de vraag naar huisvesting(smilieus) vanuit de creatieve bedrijvigheid en de kansen voor de gemeente en andere in Arnhem actieve organisaties om daar zo optimaal mogelijk in te kunnen voorzien.

Duidelijk is dat de gemeente in haar streven naar het creëren van een zo aantrekkelijk mogelijk vestigingsmilieu voor creatieve bedrijven de inbreng van diverse andere betrokken partijen van groot belang acht. In dat kader is een begeleidingsgroep ingesteld. Deze begeleidingsgroep bestond uit de volgende personen: • Arno de Blank Stichting SLAK • Peter Godefrooij Artez • Gerda Kalsbeek Stichting Het Hoofdkwartier • Gerk van der Wal G72 • Marco de Wilde Stichting Volkshuisvesting • Marc de Kroon Gemeente Arnhem, economische zaken (voorzitter) • Adriaan de Regt Gemeente Arnhem, cultuur • Jos Verweij Gemeente Arnhem, ruimtelijke ordening Om de economisch kansrijke sectoren te kunnen selecteren zijn de volgende indicatoren gehanteerd die gezamenlijk een beeld geven van de economische potentie van een sector: • Sectorstructuur: aantallen vestigingen en werkgelegenheid en aandeel binnen de creatieve industrie, aanwezigheid toonaangevende bedrijven met toppositie. • Sectorontwikkeling: ontwikkeling van aantallen vestigingen en banen in de afgelopen jaren. • Sectordynamiek: aantallen starters en opheffingen. • Geografische structuur: locatie van de bedrijven in de stad (in het centrum, in een nauwe band om het centrum, in een woonwijk, in een groot verzamelpand, op een bedrijventerrein etc.) en het vestigingsmilieu waarin de bedrijven zijn gevestigd. Hierbij speelt ook de mate van concentratie/spreiding van de bedrijven in een sector een rol: zijn de bedrijven versnipperd over de stad gevestigd of zoeken ze elkaar juist op. • Kennis en onderwijs structuur: de aanwezigheid van onderwijs/opleidingsinstellingen en bijbehorende opleidingen die gerelateerd zijn aan de desbetreffende sector.

5

ETIN Adviseurs

•


Evenementen: aanwezigheid evenementen of festivals vanuit een sector die als stuwende kracht voor een sector werken. Subsidieafhankelijkheid: aanwezigheid en omvang van subsidieregelingen specifiek voor creatieve sectoren.

•

Op basis van deze indicatoren is in overleg met de begeleidingsgroep besloten de volgende 2 kansrijke sectoren mee te nemen in het onderzoek : 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Reclame (inclusief de grafische bedrijven) Architecten / technisch advies Maatsoftware Audiovisueel / fotografie Dienstverlening t.b.v. kunsten Mode/interieur (zowel ontwerp als vervaardiging)

In de bijlage is een overzicht opgenomen van de onderliggende deelsectoren bij deze zes geselecteerde kansrijke sectoren. Aan alle bedrijven in deze 6 sectoren is een schriftelijke enquête verzonden. De vragenlijst was zoveel mogelijk specifiek gemaakt voor de betreffende sector, omdat door de leden van de begeleidingsgroep aangegeven werd dat de huisvestingssituaties van de onderscheiden sectoren aanzienlijke verschillen zouden kunnen vertonen. In totaal zijn 855 enquêtes verzonden. Om een zo evenredig mogelijke respons per sector te verkrijgen zijn in een aantal sectoren bedrijven nagebeld om alsnog een ingevulde vragenlijst te verkrijgen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot 174 bruikbare ingevulde enquêtes, een respons van ruim 20%. Qua responspercentage is de sector audiovisueel en fotografie enigszins achtergebleven bij de overige sectoren. Tabel 2.1: Verdeling respons over de sectoren Sector

Populatie Respons (abs.)

Respons (%)

architecten en technisch advies maatsoftware

146 185

41 30

28,1 16,2

reclame audiovisueel en fotografie

165 143

34 18

20,6 12,6

dienstverlening t.b.v. kunsten mode en interieur Totaal

75 141 855

20 31 174

26,7 22,0 20,4

Bron: PWE - Gelderland

2

De cijfers die gebruikt zijn om de selectie van de kansrijke sectoren te kunnen maken zijn opgenomen in de bijlage. Het gaat om sectorstructuur, sectorontwikkeling en sectordynamiek.

6

ETIN Adviseurs


De onderwerpen die bij de vraaginventarisatie aan bod zijn gekomen, zijn: • Kwantitatieve vraagkenmerken: aard en omvang van de vraag, zowel huidig als gewenst. • Geografische vraagkenmerken: vestigingslocatie van de bedrijven, zowel de huidige als de gewenste situatie. • Kwalitatieve vraagkenmerken: oordeel over huidige bedrijfsruimte en de wensen voor de toekomstige bedrijfsruimte. Op basis van de uitkomsten van de enquêtes zijn vervolgens de 6 sectoren ingedeeld in twee hoofdgroepen: 1. Creatieve zakelijke dienstverlening, bestaande uit de sectoren: o Reclame o Architecten/technisch advies o Maatsoftware 2. Toegepaste kunsten, bestaande uit de sectoren: o Audiovisueel/fotografie o Dienstverlening t.b.v. kunsten o Mode/interieur De uitkomsten van de enquêtes zijn vervolgens besproken in een tweetal bijeenkomsten waarvoor voornamelijk private partijen waren uitgenodigd die mogelijk in de nabije toekomst samen met de gemeente de op te stellen investeringsstrategie daadwerkelijk uit zouden kunnen gaan voeren. De volgen de personen hebben deelgenomen aan deze bijeenkomsten: Bijeenkomst Creatieve zakelijke dienstverlening: • Dhr. Boesveld; Willemse Makelaardij • Dhr. Gerritz; IPMMC • Dhr. Muller; Strijbosch Thunissen Makelaars • Dhr. Roovers; Ballast Nedam • Dhr. Van der Wal; G72 • Dhr. Winters; Kuiper Bouwgroep • Dhr. De Kroon; Gemeente Arnhem Bijeenkomst Toegepaste kunsten: • Dhr. De Boer; Kondor Wessels • Dhr. De Blank; Stichting Slak • Dhr. Donders; Frank Donders Projectontwikkeling • Dhr. Godefrooij; Artez • Dhr. van Kleij; Rabo Vastgoed • Mevr. Nieuwenhuis; Schipper-Bosch • Dhr. Van Nieuwenhuijze; D&M Properties • Dhr. Westdorp; Portaal Woningcorporatie • Dhr. De Regt; Gemeente Arnhem • Dhr. Kluskens; Gemeente Arnhem • Dhr. De Kroon; Gemeente Arnhem

7

ETIN Adviseurs


2.2 Kenmerken doelgroep Helft van de doelgroep bestaat uit jonge bedrijven De bedrijven in de creatieve industrie die deel uitmaken van het onderzoek zijn veelal jonger dan vijf jaar. Eén tiende van de bedrijven kan worden gekenmerkt als starter (1 jaar oud) en 39% als doorstarter (tussen 1 en 5 jaar oud). Hiermee bestaat de doelgroep voor praktisch de helft uit jonge bedrijven. Voor de onderliggende groep creatieve zakelijke diensten en de toegepaste kunsten komen deze aandelen overeen. In creatieve zakelijke diensten meer groei in personeel dan in toegepaste kunsten Van het totaal aantal bedrijven uit de doelgroep voorziet 42% de komende vijf jaar een groei in personeel. Daarbij zijn de bedrijven in de creatieve zakelijke diensten (46%) in de meerderheid ten opzichte van de toegepaste kunsten (36%). Het is overigens wel zo dat de bedrijven die groei in personeel voor ogen hebben, over het algemeen uitgaan van een bescheiden personeelstoename, 81% van de bedrijven die wil groeien voorziet een groei van 5 werknemers of minder en 51% wil zelfs slechts 1 of 2 mensen aannemen. Voor de creatieve zakelijke diensten komt het percentage bedrijven dat met 5 of minder arbeidsplaatsen uit wil breiden uit op 79% en voor de toegepaste kunsten op 86%. Bij de creatieve zakelijke diensten zijn wel meer bedrijven die een grotere groei in het personeelsbestand voor ogen hebben. Zo willen negen bedrijven in deze groep de komende 5 jaar 10 mensen aannemen en 1 bedrijf voorziet zelfs een groei met 25 mensen. Bedrijven hebben overwegend een kleine omvang Uit de gegevens over aantallen bedrijven en banen blijkt dat de gemiddelde bedrijfsomvang betrekkelijk klein is. Gemiddeld telt een bedrijf uit de creatieve bedrijvigheid in Arnhem tussen de 3 en 4 werknemers. Tabel 2.2: Gemiddelde bedrijfsomvang per sector Sector

Gemiddelde bedrijfsomvang

reclame

1,8

architecten/technisch advies maatsoftware

10,6 2,5

subtotaal creatieve zakelijke dienstverlening

4,7

audiovisueel/fotografie

3,3

dienstverlening t.b.v. kunsten mode/interieur

2,4 1,7

subtotaal toegepaste kunsten Totaal

2,5 3,7

Bron: PWE - Gelderland

Duidelijk is dat de gemiddelde bedrijfsomvang verschilt tussen de twee onderscheiden hoofddoelgroepen. Tevens zien we aanzienlijke verschillen tussen de binnen deze hoofdgroepen onderscheiden sectoren. De gemiddelde bedrijfsomvang is het grootste bij de architectenbureau en de technische ontwerpbureaus.

8

ETIN Adviseurs


Nadrukkelijk moet hier worden opgemerkt dat dit gemiddelde beïnvloed wordt door een beperkt aantal grote bedrijven. Als we deze niet meenemen komt het gemiddelde uit op tussen de 3 à 4 medewerkers per vestiging. Meerderheid ondernemers ook woonachtig in Arnhem Maarliefst 81% van de ondernemers heeft niet alleen het bedrijf gevestigd in Arnhem, maar woont ook in deze stad. Daarbij hebben de toegepaste kunsten met 90% meer ondernemers die ook in Arnhem wonen dan in de creatieve zakelijke diensten waarvan 75% in Arnhem woont. De ondernemers die niet woonachtig zijn in Arnhem zelf, wonen over het algemeen in de kleinere gemeenten om Arnhem heen (bv. Ede, Velp, Driel, Bemmel, Etten en Oosterbeek). Bedrijfsomgeving Om een beeld te krijgen van wat ondernemers belangrijk vinden aan het woon- en leefklimaat is de vraag gesteld welke elementen van belang zijn. Hieruit blijkt dat de nabijheid van de binnenstad en de mogelijkheden voor woon/werkcombinaties door de meeste ondernemers in de doelgroep als belangrijk wordt aangemerkt (beide door 54% genoemd). Hierbij wordt de nabijheid van de binnenstad vooral door de ondernemers in de toegepaste kunsten belangrijk gevonden; 63% geeft aan dat het van belang is, terwijl dit bij de creatieve zakelijke diensten 49% is. Tabel 2.3: Belang elementen bedrijfsomgeving (% respondenten dat element van belang vindt) Totaal

Nabijheid van de binnenstad Mogelijkheden voor woon/werkcombinaties Nabijheid vrijetijdsfuncties Nabijheid van culturele voorzieningen Nabijheid van winkelvoorzieningen Diversiteit van de bewoners in de buurt/wijk Nabijheid zorgtaken Nabijheid culturele/creatieve onderwijsvoorzieningen Anders

54,2 54,2 43,5 40,1 35,6 27,1 24,3 0,6 22,0

Creatieve zakelijke diensten 48,6 52,3 45,8 39,3 38,3 27,1 29,0 0,0 24,3

Toegepaste kunsten 62,9 57,1 40,0 41,4 31,4 27,1 17,1 1,4 18,6

Andere zaken die relatief veel ondernemers van belang achten zijn de nabijheid van vrijetijdsfuncties (43,5%), de nabijheid van culturele voorzieningen (40%) en van winkelvoorzieningen (36%). Opvallend is dat de nabijheid van culturele of creatieve onderwijsvoorzieningen door praktisch geen enkele ondernemer in de doelgroep als belangrijk wordt bestempeld.

9

ETIN Adviseurs


10

ETIN Adviseurs


3. Huisvestingsvraag creatieve zakelijke dienstverlening 3.1 Inleiding Zoals aangegeven komen de bedrijfshuisvestingswensen van de sectoren reclame (inclusief de grafische bedrijven), architecten/technisch advies en maatsoftware in hoge mate overeen. Om deze reden zijn deze drie sectoren dan ook ingedeeld in de hoofdgroep creatieve zakelijke dienstverlening. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aard en omvang van de huidige huisvesting van de geënquêteerde bedrijven en op de gewenste en toekomstige situatie. Vervolgens wordt ingegaan op de locatie in de gemeente Arnhem waar het bedrijf op dit moment is gevestigd en op de locatie waar men het bedrijf bij voorkeur zou willen vestigen. Tenslotte komen diverse kwalitatieve elementen aan bod die zowel betrekking hebben op het bedrijfspand als op de bedrijfsomgeving.

3.2 Aard en omvang huidige en gewenste bedrijfshuisvesting Nadruk op kleine units 2 De gemiddelde omvang van de huidige bedrijfsruimte ligt rond de 100 m . Dit is exclusief een 2 beperkt aantal grootschalige bedrijven met een omvang tussen de 3.000 en 4.000 m . Ruim de 2 helft van de bedrijven (53%) heeft een bedrijfsruimte die kleiner is dan 40 m . Voor bedrijfsruimtes 2 tussen 40 en 150 m tekent ruim een kwart (26%) van de bedrijven. De overige 21% beschikt momenteel over grotere ruimtes. Kijken we naar de onderliggende sectoren, dan zien we duidelijke verschillen: 2 • De sector architecten / technisch advies kent een gemiddelde bedrijfsomvang van 160 m ; 2 • Reclame heeft een gemiddelde omvang van de bedrijfsruimte van 80 m ; 2 • Bij de sector maatsoftware is de bedrijfsruimte gemiddeld 45 m . Ruim eenderde van de bedrijven vindt de huidige bedrijfsruimte te klein. Meer dan de helft van de ondernemers geeft aan dat ze voor de toekomst een grotere omvang van de bedrijfsruimte belangrijk of cruciaal vinden. De ondernemers die een grotere bedrijfsruimte nastreven, willen duidelijk over meer vierkante meters beschikken. Het blijven echter nog steeds relatief kleine bedrijfsunits. Qua omvang van de gewenste toekomstige huisvesting (voor de komende 3 tot 5 jaar) gaan de 2 2 bedrijven uit van een gemiddelde van zo’n 130 m . Dat is dus gemiddeld 30 m meer dan nu het 2 geval is. De meerderheid van de bedrijven heeft een vraag die ligt tussen 50 en 150 m . Bij opsplitsing naar de onderliggende sectoren blijkt dat vooral de bedrijven in de sector maatsoftware met 42% hebben aangegeven de bedrijfsruimte te klein te vinden. Daarna komt de sector architecten/technisch advies (38%) en de reclamebureaus zijn met 21% het minst ontevreden met de omvang van de bedrijfsruimte.

11

ETIN Adviseurs


De bedrijven uit de sector architecten/technisch advies hebben de grootste toekomstige 2 ruimtevraag. Zij geven aan de komende 3 tot 5 jaar gemiddeld zeker 205 m bedrijfsruimte nodig 2 te hebben. De sector reclame heeft een toekomstige ruimtevraag van gemiddeld 95 m en de 2 maatsoftwarebedrijven willen 75 m . Bedrijven nu voornamelijk in/aan huis Circa 56% van de bedrijven heeft momenteel het bedrijf in of aan huis. Ruim eenderde is in een kantoorpand gevestigd. De bedrijfsruimte waarin de resterende bedrijven zijn gevestigd is uitermate divers, uiteenlopend van bedrijfsruimte, praktijk- / atelierruimte tot winkelruimte. Combinaties van kantoor, bedrijfs- en/of presentatieruimte worden niet of nauwelijks genoemd. Wel is duidelijk dat het type pand een relatie heeft met het aantal vierkante meters. Zo is de 2 bedrijfsruimte van bedrijven die in of aan huis zijn gevestigd gemiddeld zo’n 30 m groot, terwijl de 2 bedrijven die in een kantoorpand zitten, beschikken over gemiddeld zo’n 225 m . Bij uitsplitsing van de aard van de huisvesting naar de onderliggende sectoren in de creatieve zakelijke dienstverlening ontstaat het volgende beeld. Tabel 3.1: Aard bedrijfsruimte naar sector, % dat een categorie heeft genoemd Reclame Architecten/technisch advies Maatsoftware

Ruimte in/aan huis 62% 40% 71%

Kantoorpand 32% 48% 16%

Opvallend is dat van de drie sectoren de architectenbureaus en technisch adviesbureaus het meeste in een kantoorpand zijn gevestigd. De maatsoftwarebedrijven zijn juist hoofdzakelijk in of aan huis gevestigd. Jonge bedrijven meer in/aan huis gevestigd Het zijn vooral de startende bedrijven (1 jaar of jonger) die in een ruimte in of aan huis gevestigd zijn. Ook doorstartende bedrijven (tussen 1 en 5 jaar oud) geven relatief vaak aan het bedrijf in of aan huis te voeren. In het geval van het kantoorpand als bedrijfshuisvesting is het beeld juist andersom; daar zijn vooral de volwassen bedrijven (ouder dan 5 jaar) gevestigd.

12

ETIN Adviseurs


Figuur 3.1: Levensfase van de bedrijven in de belangrijkste huisvestingscategorieën, in % 100 90 80 70 60 % 50 40 30 20 10 0

starter doorstarter volwassen

ruimte in/aan huis

kantoorpand

Creatieve zakelijke dienstverlening wil vooral kantoorruimte Bij de antwoorden op de vraag wat voor soort ruimte de ondernemers graag zouden willen hebben in de toekomstige situatie, springt kantoorruimte er duidelijk bovenuit. Maarliefst 86% van de ondervraagde ondernemers wil (in ieder geval) kantoorruimte. Vooral de maatsoftwarebedrijven hebben deze categorie opvallend vaak aangegeven (97%). Op zich logisch gezien de aard van de bedrijfsactiviteiten en PC gebondenheid. Ook bedrijfsruimte en praktijk/atelierruimte wordt vaak genoemd. In het geval van praktijk-/atelierruimte ligt de nadruk bij de vraag vanuit de reclamesector. Nagenoeg geen enkel bedrijf geeft aan niet over kantoorruimte te willen beschikken. Sterker nog het aantal vierkante meters dat men wenst wordt gedomineerd door de vraag naar vierkante meters kantoorruimte, in een aantal gevallen dus ‘aangevuld’ met een beperkt aantal vierkante meters bedrijfsruimte of praktijk-/atelierruimte. Tabel 3.2: Aard gewenste toekomstige ruimte naar sector, % dat een categorie heeft genoemd

Reclame Architecten/technisch advies Maatsoftware Creatieve zakelijke dienstverlening

Kantoorruimte

Bedrijfsruimte

82,4 81,0 96,8

26,5 33,3 25,8

Winkelruimte/ showroom 11,4 11,9 6,5

86,0

29,0

10,3

Praktijk/atelier 55,9 21,4 9,7 29,0

Uit de uitkomsten van de enquête blijkt duidelijk de relatie tussen de levensfase van de bedrijven en het type bedrijfsruimte die men vraagt. Door de bank genomen kan gesteld worden dat de bedrijven in of aan huis starten. Dit blijkt vrij eenvoudig te realiseren, vooral vanwege de PC gebondenheid van hun werkzaamheden. Naarmate het bedrijf meer ‘volwassen’ wordt, wordt de vraag naar ruimte een andere. Deze vraag is dus met name ingegeven door de groei in professionaliteit van de bedrijven. Naarmate bedrijven professioneler worden, moeten ruimtes meer op zich zelf staan en niet gebonden zijn aan huis. De bedrijfsruimte moet meer uitstraling hebben en het pand en de omgeving moeten representatiever zijn. Bovendien krijgt het bedrijf meer een ontvangstfunctie.

13

ETIN Adviseurs


Het bedrijf gaat meer klanten ontvangen en daar hoort een andere bedrijfsruimte bij. De vraag naar meer vierkante meters is vooral ingegeven door het feit dat men nu moet schipperen met de ruimte omdat wonen en werken gecombineerd moeten worden. Bedrijven willen het liefst bestaand pand huren/leasen De voorkeur voor het type gewenste bedrijfsruimte gaat hoofdzakelijk uit naar het huren of leasen van een bestaand pand; 47% van de ondervraagde ondernemers geeft dit aan. Het kopen van een bestaand pand wordt ook nog relatief vaak genoemd als gewenst type huisvesting voor de toekomst (23%). Figuur 3.2: Type gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting, in % 50 45 40 35 30 %25 20 15 10 5 0 bedrijfsperceel nieuw pand verwerven kopen

nieuw pand huren/leasen

bestaand pand kopen

bestaand pand huren/leasen

onbekend

Dit voorkeursbeeld geldt door de bank genomen voor alle onderliggende sectoren. Het blijkt wel dat de architecten en technisch adviesbureaus deels ook zelf willen ontwikkelen (12,5%). Maatsoftwarebedrijven willen deels ook een nieuw pand huren/leasen (16%).

3.3 Locatie huidige en gewenste bedrijfshuisvesting Bedrijven voornamelijk in woonwijken rondom centrum gevestigd De creatieve zakelijke dienstverleners zijn vooral gevestigd in de woonwijken die direct rondom het centrum van Arnhem zijn gelegen. Zo’n 20% van de bedrijven is daadwerkelijk in het centrum gevestigd. Op bedrijventerreinen en kantoorlocaties zijn aanzienlijk minder bedrijven gevestigd. De bedrijven die hier zijn gevestigd, bevinden zich vooral in volwassen fase (ouder dan 5 jaar) en zijn qua vierkante meters aanzienlijk groter dan het gemiddelde creatieve zakelijke dienstverlenende bedrijf. Deze verdeling is natuurlijk niet zo verwonderlijk aangezien een groot deel van de bedrijven gevestigd is in of aan huis.

14

ETIN Adviseurs


Tabel 3.3: Locatie bedrijfshuisvesting naar sector, in % Reclame Architecten/technisch advies Maatsoftware Creatieve zakelijke dienstverlening

Bedrijventerrein 2,9 14,3 3,2

Kantoorlocatie 2,9 11,9 16,1

Woonwijk 61,8 47,6 77,4

Centrum 26,5 26,2 3,2

7,5

10,3

60,7

19,6

Nemen we de verdeling naar sector in ogenschouw, dan valt op dat de bedrijven in de sector maatsoftware hoofdzakelijk in de woonwijken rondom het centrum zijn gevestigd en praktisch niet in het centrum zelf. De architecten- en technisch adviesbureaus zijn van de drie sectoren het minst in de woonwijk te vinden. Naast het centrum zijn deze bedrijven ook voor een deel op bedrijventerreinen gevestigd. Deze laatste groep omvat over het algemeen de meer gevestigde, volwassen bedrijven. Dit geldt ook voor de maatsoftwarebedrijven die op een kantoorlocatie zitten. Voorkeur voor binnenstedelijk milieu De ondernemers in de creatieve zakelijke dienstverlening hebben een duidelijke voorkeur voor het gevestigd zijn in het zogenoemde binnenstedelijke milieu. Concreet hebben we het dan over het centrum van de stad en de woonwijken die daar direct omheen zijn gelegen. Wijken die veel worden genoemd zijn: Burgemeesterswijk, Klarendal, Spijkerkwartier en Sonsbeek. Figuur 3.3: Locatie gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting, in % 40 35 30 25 % 20 15 10 5 0 bedrijventer.kantoorlocatie woonwijk

centrum

langs buitengebied uitvalsweg

overige

onbekend

Als we kijken naar de levensfase van de bedrijven dan blijkt dat vooral de bedrijven die een groei nastreven in aantal medewerkers en dus van vierkante meters vaker aangeven zich te willen vestigen op een kantoorlocatie of een bedrijventerrein. De meeste bedrijven zijn echter kleinschalig en willen dat ook in de toekomst blijven. Deze kleinschaligheid past uitstekend bij het gevestigd willen zijn en blijven in het binnenstedelijke milieu. Men voelt zich verloren op grootschalige locaties.

15

ETIN Adviseurs


Bij het onderscheid naar de onderliggende sectoren blijkt dat de ondervraagde ondernemers in de sectoren reclame en architecten/technisch advies een voorkeur hebben voor vestiging in het centrum, terwijl de sector maatsoftware de woonwijk rondom het centrum prefereert. Deze bedrijven geven aan ook minder problemen te hebben met het gevestigd zijn in of aan huis.

3.4 Kwalitatieve kenmerken huidige en gewenste bedrijfshuisvesting Representativiteit wordt belangrijker De antwoorden op de vraag aan welke elementen van de bedrijfshuisvesting de bedrijven de meeste waarde hechten, resulteert in de volgende top-5: 1. Prijs-kwaliteit verhouding 2. Representativiteit van het pand 3. Grotere omvang van de bedrijfsruimte 4. Functionele indeling van het pand 5. Kwaliteit van het pand De creatieve zakelijke dienstverleners blijken over het algemeen redelijk goed tevreden over hun huidige bedrijfshuisvesting. Met name de kwaliteit van het pand wordt goed gevonden. Wel moet hier gewezen worden op het feit dat veel bedrijven in of aan huis zijn gevestigd. Opvallend is ook 3 dat een groot deel van de ondernemers (45%) de prijs-kwaliteit verhouding goed vindt . Dit geeft aan dat de prijs (‘waar voor mijn geld krijgen’) zeker niet als te hoog wordt ervaren. Bij het zoeken naar nieuwe bedrijfsruimte speelt de representativiteit van het pand een grote rol. Uiteraard komt dit terug in de prijs-kwaliteit verhouding. Voor bedrijfsruimte die beter aansluit op de wensen zal men bereid zijn meer te betalen. Snel internet is belangrijk De belangrijkste eisen die men aan de toekomstige bedrijfsruimte stelt komen in grote mate overeen met de kenmerken die men op dit moment van groot belang vindt. Essentieel voor de bedrijven is het kunnen beschikken over snel internet. Kijken we naar de top-5, dan ontstaat het volgende beeld: 1. Aanwezigheid glasvezelvoorziening / snel internet 2. Parkeervoorzieningen 3. Flexibele indeling van de bedrijfsruimte 4. Expositie/presentatieruimte als onderdeel van de bedrijfsruimte 5. Multifunctionaliteit van de ruimte Deze top 5 verandert niet in de tijd, zij het dat het belang dat men hecht aan parkeervoorzieningen duidelijk toeneemt. Dit geldt tevens voor de functionaliteit van de ruimte. Kijken we naar het oordeel van de ondernemers over hun bedrijfsruimte, dan blijkt dat het element dat de ondernemers het belangrijkste vinden, snel internet, ook het beste wordt beoordeeld. Zeker 56% vindt de aanwezigheid van glasvezel/snel internet goed. Verder worden de multifunctionaliteit en de flexibele indeling van de bedrijfsruimte en de parkeervoorzieningen op eigen terrein goed bevonden. In het algemeen vindt 30% de huidige bedrijfsruimte goed en 35% vindt deze redelijk. 3

De cijfers van alle kenmerken zijn opgenomen in de bijlage.

16

ETIN Adviseurs


De representativiteit van de omgeving is het belangrijkste omgevingskenmerk Wat de bedrijfsomgeving betreft waar de bedrijven nu gevestigd zijn en in de toekomst gevestigd zouden willen zijn zien we weinig verschil aangaande de te onderscheiden aspecten daarbinnen. De volgende aspecten staan in de top-5: 1. Bereikbaarheid 2. Representativiteit van de omgeving 3. Sociale veiligheid 4. Parkeermogelijkheden in de omgeving 5. Zakelijke en culturele uitstraling van de omgeving Ook hier zien we dat de aspecten die men van belang vindt niet of nauwelijks wijzigen. Wel de positie van de aspecten ten opzichte van elkaar verandert. Representativiteit wordt van de eerste plaats verdrongen door bereikbaarheid. Opvallend is dat het aspect sociale veiligheid bij het zoeken naar een nieuwe vestiging een grote rol gaat spelen. De elementen die de ondernemers belangrijk vinden worden overigens ook het beste beoordeeld. Vooral over de bereikbaarheid van het bedrijf per auto zijn de ondernemers content; 48% geeft aan dat deze goed is. Toenemende behoefte aan gezamenlijke faciliteiten Op dit moment maakt de overgrote meerderheid van de ondernemers geen gebruik van gezamenlijke faciliteiten. Hier ligt uiteraard een duidelijke relatie met het feit dat veel bedrijven gevestigd zijn in of aan huis. Voor de toekomstige bedrijfsruimte worden gezamenlijke faciliteiten door de bedrijven nadrukkelijk wel gewenst. Bijna de helft van de bedrijven geeft aan in de toekomst behoefte te hebben aan gezamenlijke faciliteiten. Hierbij willen de ondernemers vooral gebruik maken van: • Gezamenlijke parkeerruimte; • Gedeelde services, zoals secretariaat, printer/kopieermachine; • Gezamenlijke presentatieruimte.

3.5 Hoge verhuisgeneigdheid Bijna 40% van de geënquêteerde bedrijven geeft aan dat ze plannen hebben om de komende vijf jaar te gaan verhuizen. Vooral in de reclame zijn veel bedrijven die verhuisplannen hebben. Verbouwen is voor de ondernemers veel minder aan de orde. Slechts 10% voorziet de komende vijf jaar een verbouwing van de bedrijfsruimte. Tabel 3.4: plannen voor verbouwen of verhuizen de komende vijf jaar, in % Reclame Architecten/technisch advies Maatsoftware Creatieve zakelijke dienstverlening

Verbouwen 11,8 9,5 9,7

Verhuizen 47,1 31,0 41,9

10,3

39,3

17

ETIN Adviseurs


Het moge duidelijk zijn dat de levensfase van de bedrijven hier een grote rol speelt. Het zijn vooral de starters en doorstarters die aangeven te willen gaan verhuizen. Van de starters wil 50% verhuizen en van de doorstarters 49%. Bijna alle bedrijven die aangeven te willen verhuizen hebben aangegeven te willen verhuizen binnen de gemeente Arnhem. Slechts een enkeling geeft aan een voorkeur te hebben voor een meer landelijke gelegen locatie, maar wel in de omgeving van Arnhem. Opvallend is dat ruim 10% van de bedrijven met verhuisplannen nog niet weet waar men zich dan zou willen vestigen. De argumenten die de ondernemers vaak aangeven als reden om te willen verhuizen zijn: • Een aparte ruimte los van het wonen; • Betere uitstraling/representativiteit; • Nu gehuisvest in een tijdelijke ruimte. Deze motivatie voor het verhuizen geeft aan dat de bedrijven vooral willen verhuizen omdat ze een groei in professionaliteit door (willen) maken. Hierbij hoort een andersoortige ruimte met meer uitstraling en een representatieve ruimte om klanten te kunnen ontvangen. Het zijn veelal juist de starters en doorstarters die deze ontwikkeling doormaken.

Samenvattend vraagprofiel creatieve zakelijke dienstverlening •

• • • • • •

• • • •

Relatief kleine bedrijven, slechts helft voorziet groei in personeel waarbij de meerderheid van de bedrijven die in personeel wil groeien een beperkte groei nastreeft. Veel bedrijven willen groeien in professionaliteit, waardoor een meer representatieve uitstraling van bedrijfsruimte en bedrijfsomgeving belangrijker worden. Bedrijven nu voornamelijk gevestigd in/aan huis of in een kantoorpand. Jonge bedrijven zijn vaker in/aan huis gevestigd. Bedrijven zijn voornamelijk in woonwijken rondom het centrum gevestigd en willen in de toekomst ook gevestigd blijven in centrum of woonwijk om centrum. Gewenste toekomstige bedrijfsruimte niet heel veel groter dan de huidige, bedrijven 2 vragen gemiddeld kleine units: tussen 50 en 150 m . Belangrijke kenmerken voor toekomstige bedrijfshuisvesting zijn: prijs/kwaliteit verhouding, aanwezigheid glasvezelvoorziening/snel internet, bereikbaarheid per auto en flexibiliteit van de ruimte. Bedrijven maken weinig gebruik van gedeelde faciliteiten (zijn vaak ook niet aanwezig), maar willen dat wel. Bedrijven in de creatieve zakelijke dienstverlening willen vooral kantoorruimte. Bedrijven willen het liefst (in) bestaand pand huren/leasen. Veel bedrijven hebben verhuisplannen.

.

18

ETIN Adviseurs


4. Huisvestingsvraag toegepaste kunsten 4.1 Inleiding Ook de bedrijfshuisvestingswensen van de sectoren audiovisueel/fotografie, dienstverlening ten behoeve van de kunsten en mode / interieur komen in hoge mate overeen. Dit is dan ook de reden waarom deze drie sectoren ingedeeld zijn in de hoofdgroep toegepaste kunsten. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aard en omvang van de huidige huisvesting van de geënquêteerde bedrijven en op de gewenst en toekomstige situatie. Vervolgens wordt ingegaan op de locatie in de gemeente Arnhem waar het bedrijf op dit moment is gevestigd en op de locatie waar men het bedrijf bij voorkeur zou willen vestigen. Tenslotte komen diverse kwalitatieve elementen aan bod die zowel betrekking hebben op het bedrijfspand als op de bedrijfsomgeving.

4.2 Aard en omvang huidige en gewenste bedrijfshuisvesting Huisvesting is en blijft kleinschalig 2 De gemiddelde omvang van de bedrijfsruimte van de bedrijven is op dit moment 90 m . Dit is 2 exclusief een tweetal grootschalige bedrijven die een omvang tussen de 2.500 en 3.000 m 2 hebben. Bijna de helft van de bedrijven heeft een bedrijfsruimte die kleiner is dan 40 m . Ruim 35% van de bedrijven heeft een bedrijfsruimte van tussen de 40 en 150 m2. Voor de sectoren die de hoofdgroep toegepaste kunsten vormen kunnen de volgende cijfers worden genoemd: 2 • De sector audiovisueel/fotografie heeft een gemiddelde omvang van 80 m ; 2 • Mode/interieur kent een gemiddelde omvang van 110 m ; 2 • Van de bedrijven in de diensten t.b.v. de kunsten is de gemiddelde grootte 65 m . Van de bedrijven in de toegepaste kunsten is ruim de helft van mening dat de huidige bedrijfsruimte te klein is. Bij uitsplitsing van de respons naar de onderliggende sectoren ontstaat het beeld dat bijna driekwart van de audiovisuele bedrijven en fotografiebedrijven ontevreden is over de omvang van de bedrijfsruimte. Bij de bedrijven in de dienstverlening t.b.v. de kunsten is dit meer dan de helft. De mode/interieursector is het minst ontevreden met de omvang van de bedrijfsruimte, het betreft echter altijd nog bijna 40%. Zeker tweederde van de bedrijven geeft aan in de toekomst een grotere bedrijfsruimte van zeer groot belang te achten. Als we dan echter kijken naar het aantal vierkante meters dat men in de toekomst (komende 3 tot 5 jaar) wenst dan valt op dat de ondernemers gemiddeld genomen niet veel extra ruimte vragen. Waar de huidige bedrijfsruimte een omvang heeft van gemiddeld 90 m2, is de gewenste toekomstige ruimtevraag gemiddeld 110 m2. Een aanzienlijk aantal vierkante meters meer gemiddeld per bedrijf, maar de units blijven uiterst kleinschalig. De meerderheid van de bedrijven heeft een ruimtevraag die ligt tussen de 40 en 140 m2.

19

ETIN Adviseurs


De ruimtevraag van de onderliggende sectoren wijken niet veel van elkaar af. De ondernemers uit de sector mode/interieur hebben de grootste ruimtevraag. Zij vragen gemiddeld 115 m2. De sector dienstverlening t.b.v. de kunsten heeft behoefte aan gemiddeld 105 m2 bedrijfsruimte voor de komende 3 tot 5 jaar. De sector audiovisueel tenslotte heeft met 100 m2 de kleinste ruimtevraag. Ruimte in/aan huis of praktijk-/atelierruimte Ruim 60% van de bedrijven in de toegepaste kunsten is gevestigd in of aan huis. De categorie praktijk/atelierruimte wordt ook vaak genoemd. De omvang van de ruimte in/aan huis is gemiddeld 30 m2, een praktijk/atelierruimte komt uit op een gemiddelde omvang van 75 m2. Opvallend is dat de bedrijven niet of nauwelijks beschikken over een combinatie van bijvoorbeeld ruimte in of aan huis en praktijk- / atelierruimte. Tabel 4.1: Aard van de bedrijfsruimte naar sector, % dat een categorie heeft genoemd Audiovisueel/fotografie Dienstverlening t.b.v. kunsten Mode/interieur Toegepaste kunsten

Ruimte in/aan huis 63,2 55,0 64,5 61,4

Kantoorpand 15,8 20,0 0,0 10

Praktijk/atelierruimte 15,8 10,0 54,8 31,4

Van de onderliggende sectoren beschikken met name de mode/interieurbedrijven over praktijk/atelierruimte. Meer dan de helft van de bedrijven in deze sector beschikt over praktijk/atelierruimte. Bij de overige twee sectoren is dit duidelijk minder. Deze sectoren zijn wel weer meer terug te vinden in kantoorpanden. Bezien we het soort bedrijfsruimte in het licht van de levensfase van de bedrijven dan blijkt dat de bedrijven van vijf jaar of jonger vaker werken vanuit huis dan de meer volwassen bedrijven. Toch is ook nog altijd meer dan de helft van de oudere bedrijven gevestigd in of aan huis. Het verloop dat kan verwacht worden naarmate bedrijven ouder worden vindt in de toegepaste kunsten dus niet of nauwelijks plaats. Figuur 4.1: levensfase van de bedrijven in de belangrijkste huisvestingscategorieën, in% 100 90 80 70 60 % 50 40 30 20 10 0

starter doorstarter volwassen

ruimte in/aan huis

praktijk/atelierruimte

20

ETIN Adviseurs


Combinatie kantoorruimte en werkruimte gewenst De bedrijven in de toepaste kunsten hebben net als de creatieve zakelijke dienstverlening in ieder geval behoefte aan kantoorruimte. Ook bedrijfsruimte en praktijk-/atelierruimte worden vaak genoemd. Hieruit ontstaat het beeld dat de bedrijven in de toegepaste kunsten graag een combinatie van werkruimte en kantoorruimte willen hebben. Tabel 4.2: Aard van de gewenste toekomstige ruimte, % dat een categorie heeft genoemd

Audiovisueel/fotografie Dienstverlening t.b.v. kunsten Mode/interieur Toegepaste kunsten

Kantoorruimte

Bedrijfsruimte

87,9 80,0 77,4 87,6

57,9 65,0 41,9 52,9

Winkelruimte/ showroom 10,5 5,0 32,3 18,6

Praktijk/atelier 42,1 30,0 51,6 42,9

Kijken we naar de onderliggende sectoren, dan blijkt dat in het geval van bedrijfsruimte met name de bedrijven uit de dienstverlening t.b.v. de kunsten en de audiovisuele/fotografiesector een voorkeur hebben voor dit type ruimte. De sector mode/interieur blijkt vooral behoefte te hebben aan winkelruimte/showroom en praktijk/atelierruimte. Bestaand pand huren of leasen ook favoriet bij toegepaste kunsten Niet geheel verrassend willen de bedrijven in de toegepaste kunsten ook het liefst hun bedrijfsruimte in een bestaand pand huren/leasen. Daarnaast willen de nodige bedrijven een bestaand pand kopen. Een nieuw pand kopen of zelf ontwikkelen is veel minder in trek. Figuur 4.2: Type gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting toegepaste kunsten, in % 50 45 40 35 30 %25 20 15 10 5 0 bedrijfsperceel nieuw pand verwerven kopen

nieuw pand huren/leasen

bestaand pand kopen

bestaand pand huren/leasen

onbekend

Naast een voorkeur voor huren/leasen van een bestaand pand geven de ondernemers in de sector audiovisueel in 21% van de gevallen aan ook in te zijn voor het kopen van een nieuw pand. In dezelfde lijn geven de bedrijven uit de dienstverlening t.b.v. kunsten aan ook interesse te hebben voor het huren van een nieuw pand (door 20% genoemd).

21

ETIN Adviseurs


Ook voor de bedrijven in de toegepaste kunsten geldt dat groei minder wordt nagestreefd in de zin van extra werknemers. De groei zit voornamelijk in professionaliteit van de bedrijven. Hieruit komt niet zozeer een vraag naar veel extra vierkante meters voort, maar juist een andersoortige ruimtevraag. Het gaat dan om zelfstandige bedrijfsunits (niet zozeer meer in/aan huis), met meer uitstraling van het pand en de omgeving. Bovendien krijgt het bedrijf meer een ontvangstfunctie. Het bedrijf gaat meer klanten ontvangen en daar hoort een andere bedrijfsruimte bij. Veel bedrijven zoeken naar een combinatie van kantoorruimte en bedrijfsruimte dan wel praktijk/atelierruimte.

4.3 Locatie huidige en gewenste bedrijfsruimte Bedrijven voornamelijk in woonwijken gevestigd Maarliefst ruim 70% van de bedrijven is gevestigd in een woonwijk. Hierbij gaat het met name om de wijken gelegen rondom het centrum. Het centrum zelf scoort met 14,5% aanzienlijk lager. Op kantoorlocaties zijn praktisch geen bedrijven gevestigd. Het moge duidelijk zijn dat hier een directe relatie ligt met zowel de levensfase van de bedrijven (in of aan huis) als met de kleinschaligheid. Tabel 4.3: Locatie bedrijfshuisvesting naar sector, in % Audiovisueel/fotografie Dienstverlening t.b.v. kunsten Mode/interieur Toegepaste kunsten

Bedrijventerrein 15,8 5,0 9,7 10,0

Kantoorlocatie 0,0 5,0 0,0 1,4

Woonwijk 73,7 70,0 71,0 71,4

Centrum 5,3 15,0 19,4 14,5

De cijfers voor de onderliggende sectoren laten zien dat alledrie de sectoren geconcentreerd zijn in de woonwijken gelegen rondom het centrum. Het centrum als vestigingsplaats wordt in mindere mate genoemd door de sectoren mode/interieur en dienstverlening ten behoeve van de kunsten. De bedrijven uit de sector audiovisueel/fotografie zijn daarentegen meer dan de andere twee sectoren te vinden op een bedrijventerrein. Centrum populair Als we kijken naar de toekomst dan blijkt dat de bedrijven zich bij voorkeur in het centrum vestigen of in een van de woonwijken die grenzen aan het centrum; het zogenoemde binnenstedelijke milieu. Andere alternatieven worden niet of nauwelijks genoemd.

22

ETIN Adviseurs


Figuur 4.3: Locatie gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting, in % 40 35 30 25 % 20 15 10 5 0 bedrijventer.kantoorlocatie woonwijk

centrum

langs buitengebied uitvalsweg

overige

onbekend

Bij het onderscheid naar de onderliggende sectoren komt het beeld naar voren dat de sectoren die zich vooral in het centrum zouden willen vestigen audiovisueel/fotografie en dienstverlening t.b.v. kunsten zijn. Voor de bedrijven uit de sector mode/interieur bestaat een lichte voorkeur voor de woonwijken rondom het centrum ten opzichte van het centrum. Als het gaat om gewenste vestiging in woonwijken wordt betrekkelijk vaak de wijk Spijkerkwartier genoemd. Uit de enquête blijkt voorts dat de nodige bedrijven in de sector mode/interieur (13%) ook een bedrijventerrein als toekomstige vestigingslocatie overwegen. Het betreft met name de bedrijven die zich bezighouden met vervaardiging van kleding of meubels. Ook hier ontkomen we niet aan de constatering dat er een duidelijke relatie ligt met de gemiddelde omvang (zowel in aantal medewerkers als aantal vierkante meters) van de bedrijven. Kleinschalige bedrijven voelen zich immers vaak niet thuis op de meer grootschalige bedrijventerreinen en kantoorlocaties, die bovendien in de meeste gevallen aan de randen van de stad zijn gelegen.

4.4 Kwalitatieve kenmerken huidige en gewenste bedrijfshuisvesting Prijs-kwaliteitverhouding belangrijkste aspect bedrijfshuisvesting Voor de bedrijven is en blijft de prijs-kwaliteitverhouding van de huisvesting het belangrijkste aspect. De top-5 van meest belangrijke aspecten aangaande de bedrijfshuisvesting zijn: 1. Prijs-kwaliteit verhouding 2. Functionele indeling van het pand 3. Representativiteit van het pand 4. Kwaliteit van het pand 5. Uitbreidingsmogelijkheden van het perceel De aspecten die men van belang acht van het huidige pand en die men van belang vindt bij het toekomstige pand verschillen niet of nauwelijks. De ranking verschilt wel.

23

ETIN Adviseurs


Opvallend is dat de bedrijven bij het zoeken naar een nieuw bedrijfspand vooral de nadruk leggen op de functionele indeling van het pand. Ten aanzien van de huidige ruimte wordt namelijk de representativiteit van groter belang geacht en wordt de functionele indeling minder aangehaald. Het huidige bedrijfspand blijkt in veel gevallen uiterst goed te voldoen aan de aspecten die de ondernemers belangrijk vinden. Opvallend is wel dat kwaliteit van het pand dat als vierde in de ranglijst staat wel het beste wordt gevonden. Meer dan de helft van de ondernemers in de toegepaste kunsten (51%) vindt dit element goed. In het algemeen beoordeeld 30% van de ondernemers de huidige huisvesting als goed en 36% vindt het redelijk. Snel internet belangrijk onderdeel bedrijfsruimte Bij een ranking van de aspecten van de bedrijfsruimte blijkt dat de bedrijven in de toegepaste kunsten (net zoals in de creatieve zakelijke dienstverlening overigens) de meeste waarde hechten aan de aanwezigheid van glasvezel/snel internet. Dit geldt ten aanzien van de huidige bedrijfsruimte, maar ook voor de toekomstige bedrijfsruimte. De top-5 ziet er als volgt uit: 1. Aanwezigheid glasvezelvoorziening / snel internet 2. Casco oplevering 3. Parkeervoorzieningen 4. Lichtinval 5. Multifunctionaliteit van de ruimte Duidelijk is dat flexibiliteit van groot belang wordt geacht door de bedrijven. Men zoekt bij voorkeur casco bedrijfsruimte. De ruimte dient echter ook multifunctioneel te zijn. Daarnaast hechten de bedrijven meer belang aan parkeervoorzieningen op eigen terrein. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid enerzijds te maken met de problemen die men hieromtrent nu ondervindt en anderzijds met de slag naar meer professionaliteit die men wil maken. Naast deze top-5 hechten de bedrijven ook waarde aan zaken als geluidsisolatie, hoogte van plafonds, klimaatbeheersing, laad/los faciliteiten, maar deze aspecten worden minder belangrijk gevonden dan de bovengenoemde aspecten. Aangezien de eisen aan de bedrijfsruimte bij deze bedrijven meer van belang zijn dan bij bedrijven vallend in de hoofddoelgroep creatieve zakelijke dienstverlening wordt hier nader ingegaan op de beoordeling van de huidige bedrijfsruimte waarin de bedrijven zijn gevestigd. Op zich zijn de bedrijven redelijk tevreden over de huidige situatie. Zo vindt 60% van de ondernemers de hoogte van de plafonds goed. De hoogte van de toegangs(buiten)deur wordt door 47% goed bevonden. De multifunctionaliteit van de bedrijfsruimte wordt minder goed beoordeeld, slechts 20% vindt dit goed. In het algemeen wordt de bedrijfsruimte door 26% als goed beoordeeld en vindt 37% deze redelijk. Sociale veiligheid wordt belangrijker Van de diverse aspecten van de bedrijfsomgeving geven de bedrijven aan sociale veiligheid erg belangrijk te vinden. Dit aspect heeft de representativiteit van de omgeving verdrongen van de eerste plaats. Daarnaast heeft het aspect bereikbaarheid en parkeren aan belang gewonnen.

24

ETIN Adviseurs


De top-5, als het gaat om de aspecten die van belang zijn betreffende de toekomstige bedrijfsomgeving, ziet er als volgt uit: 1. Sociale veiligheid 2. Bereikbaarheid en parkeren 3. Representativiteit van de omgeving 4. Ligging ten opzichte van klanten/opdrachtgevers 5. Ligging ten opzichte van relevante netwerken De meer culturele en creatieve aspecten leggen het af tegen de meer concreet tastbare aspecten. Het gaat dan om aspecten als: culturele uitstraling van de omgeving, ligging ten opzichte van culturele functies en nabijheid van collega-ondernemers of andere creatieve bedrijvigheid. Wellicht is dit te verklaren uit het feit dat veel bedrijven reeds gevestigd zijn in het zogenoemde binnenstedelijke milieu en aan deze aspecten dus reeds ruim voldoende wordt voldaan en dat het daardoor als vanzelfsprekend wordt ervaren. Dit blijkt tevens uit de beoordeling van deze aspecten. Over de ligging ten opzichte van culturele functies en de representativiteit van de omgeving zijn de ondernemers namelijk (in verhouding) goed te spreken (respectievelijk 39% en 34% beoordeelt dit als goed). De bedrijfsomgeving in het algemeen wordt door 21% goed gewaardeerd en door 34% redelijk. Gezamenlijke faciliteiten gewenst Ruim tweederde van de bedrijven maakt op dit moment geen gebruik van gedeelde faciliteiten. Dit wekt op zich geen verwondering omdat gebleken is dat veel bedrijven op dit moment gevestigd zijn in of aan huis. Gezamenlijke faciliteiten zijn dus simpelweg niet aanwezig. Opvallende uitzondering in dit kader zijn de bedrijven in de sector mode/interieur ontwerp en vervaardiging die aangeven in een groot aantal gevallen gebruik te maken van een gezamenlijk naaiatelier. Meer dan de helft van de bedrijven geeft aan voor de toekomstige bedrijfsruimte wel behoefte te hebben aan gezamenlijke faciliteiten. De faciliteiten die de ondernemers vooral graag zouden willen delen, zijn: • Gezamenlijke parkeerruimte; • Gezamenlijke presentatieruimte; • Gedeelde services, zoals secretariaat, printer/kopieermachine; • Gezamenlijke werkplaats. Dit heeft uiteraard alles te maken met de kleinschaligheid van de bedrijven. De omvang van de bedrijven staat niet in verhouding tot het plegen van al deze investeringen. Het gebruik maken van of gezamenlijk aanschaffen ervan kan uitkomst bieden.

4.5 Veel bedrijven hebben verhuisplannen Ruim de helft van de bedrijven in de toegepaste kunsten is voornemens om binnen nu en vijf jaar te gaan verhuizen. Dit is een groter aandeel dan in de creatieve zakelijke dienstverlening, waar bijna 40% van de bedrijven verhuisplannen bleek te hebben.

25

ETIN Adviseurs


Het aanpassen van de huidige bedrijfsruimte middels een verbouwing is veel minder aan de orde. Slechts 13% van de bedrijven heeft plannen om de komende vijf jaar de bedrijfshuisvesting te verbouwen. Naar onderliggende sector bezien blijkt dat de bedrijven in de sector audiovisuele/fotografie zowel de meeste verhuisplannen als de meeste verbouwingsplannen hebben. Tabel 4.4: Plannen verbouwen of verhuizen de komende vijf jaar, in % Audiovisueel/fotografie Dienstverlening t.b.v. kunsten Mode/interieur Toegepaste kunsten

Verbouwen 26,3 5,0 9,7 12,9

Verhuizen 57,9 50,0 54,8 54,3

Splitsen we de wens om te verhuizen uit naar levensfase van de bedrijven, dan komt het beeld naar voren dat met name de jonge bedrijven op zoek zijn dan wel gaan naar andere bedrijfshuisvesting. Van de startende bedrijven (1 jaar of jonger) geeft 75% aan te willen verhuizen in de komende vijf jaar. Voor de bedrijven die tussen één en vijf jaar bestaan ligt dit op 60%. Bij de oudere bedrijven (meer dan vijf jaar) heeft 47% van de ondernemers voor ogen om te gaan verhuizen. Deze uitkomsten sluiten goed aan bij het gedrag van bedrijven in de verschillende levensfasen. Jonge bedrijven hebben vanuit hun ontwikkelingsfase die wordt gekenmerkt door groei in professionaliteit en/of omvang van het bedrijf, eerder behoefte aan nieuwe bedrijfshuisvesting. Dit blijkt ook uit de motivatie die ondernemers geven bij de wens om te verhuizen. Zaken die hierbij worden genoemd zijn: • Aparte bedrijfsruimte los van wonen; • Betere uitstraling en representativiteit van de bedrijfshuisvesting; • Betere bereikbaarheid; • Uitbreiding/groei van de activiteiten van het bedrijf; • Behoefte aan een creatieve omgeving/uitstraling voor het bedrijf; • Momenteel in een tijdelijke ruimte gevestigd. Net als bij de creatieve zakelijke dienstverlening willen de bedrijven in de toegepaste kunsten voornamelijk verhuizen naar een locatie in Arnhem.

26

ETIN Adviseurs


Samenvattend vraagprofiel toegepaste kunsten • • • • • • • • • •

• •

Relatief kleine bedrijven, slechts eenderde voorziet groei in personeel. Huisvesting bedrijven toegepaste kunsten betrekkelijk klein, gemiddelde bedrijfsruimte 2 komt uit op 90 m . Ruimte in/aan huis of in een praktijk/atelierruimte meest voorkomend. Ook bij de toegepaste kunsten zijn jonge bedrijven meer in/ aan huis gevestigd. Bedrijven voornamelijk in de woonwijken rondom centrum gevestigd. Bedrijven willen gevestigd zijn en blijven in centrum en wijken daaromheen. Gewenste omvang bedrijfsruimte iets groter dan de huidige omvang, bedrijven vragen 2 gemiddeld kleine units: tussen 40 en 140 m . Bedrijven willen combinatie van werkruimte en kantoorruimte. Bestaand pand huren of leasen ook favoriet bij toegepaste kunsten. Belangrijke kenmerken voor toekomstige bedrijfshuisvesting: o Prijs/kwaliteitverhouding, representativiteit en kwaliteit van het pand, functionele indeling en uitbreidingsmogelijkheden; o Snel internet, casco oplevering, parkeervoorzieningen, lichtinval en multifunctionaliteit van de bedrijfsruimte; o Sociale veiligheid, bereikbaarheid en parkeren, representativiteit van de omgeving, nabijheid tot klanten en zakelijke uitstraling van de omgeving. Bedrijven maken weinig gebruik van gedeelde faciliteiten, zijn vaak ook niet aanwezig, maar willen dat in de toekomstige situatie wel. Veel bedrijven in toegepaste kunsten hebben verhuisplannen.

27

ETIN Adviseurs


28

ETIN Adviseurs


5. Aanbod van huisvesting in Arnhem 5.1 Inleiding Nu in de hoofdstukken 3 en 4 de vraag naar bedrijfshuisvesting zo gedetailleerd mogelijk in kaart is gebracht is het zinvol om te weten of deze vraag ook in de gemeente Arnhem, nu en in de toekomst, op een adequate manier kan worden geaccommodeerd. Ook bij de inventarisatie van het aanbod is onderscheid gemaakt in de aspecten kwantiteit, kwaliteit en de geografische situering.

5.2 Aanbod bedrijventerreinen Duidelijk is dat, indien creatieve bedrijven zich in de toekomst al op een bedrijventerrein zouden willen vestigen, uitgegaan moet worden van een uiterst beperkt aantal bedrijven. Wel zijn mogelijk delen van bedrijventerreinen aantrekkelijk. Te denken valt hierbij aan die delen die (relatief) dicht bij het centrum zijn gelegen en/of delen die een transformatie door maken of op termijn door moeten gaan maken. Bij de realisatie daarvan zou rekening gehouden kunnen worden met de huisvestingsvraag vanuit de creatieve bedrijven. Op vijf van de in de gemeente Arnhem aanwezige bedrijventerreinen is op dit moment (situatie 1 januari 2005, bron provincie Gelderland) nog grond uitgeefbaar, in totaal ruim 36 hectare. Het betreft de volgende terreinen: Bedrijventerrein Westervoortsedijk heeft een bruto oppervlakte van 150 hectare en een netto oppervlakte van 120 hectare. Op dit gemengde bedrijventerrein is nog 12,2 hectare beschikbaar, met diverse eigendomsverhoudingen en termijnen van beschikbaarheid. De kavelgrootte is overwegend 1.000-2.500 m² , de grootste beschikbare kavel is 3 hectare. De doelgroep voor de beschikbare kavels bestaat uit productie- en handelsbedrijven. Het bedrijventerrein is milieu-gezoneerd en de maximaal toegestane hindercategorie is 4. De prijs per m² bedraagt tussen de 170 en 250. Bedrijventerrein Kleefse Waard is een bedrijventerrein geschikt voor zware bedrijvigheid. Op dit terrein met een bruto oppervlakte van 60 hectare en een netto oppervlakte van 45 hectare is nog 2 hectare uitgeefbaar. Dit aanbod is in het geheel terstond uitgeefbaar en in handen van particulieren. De overwegende kavelgrootte is 2.500-5.000 m². Op het milieucategorie 5 bedrijvenpark bevinden zich bedrijven in de industrie en chemie. Ook dit terrein is milieu-gezoneerd. De prijs per m² bedraagt tussen de 90 en 113. Op het terrein zijn leegstaande productiehallen beschikbaar voor productiebedrijven. Voor de leegstaande bedrijfsruimten gelden prijzen vanaf 35 tot 45 per m² per jaar; variërende oppervlaktes van 40 m² tot 310 m².

29

ETIN Adviseurs


Bedrijventerrein IJsseloord II heeft het grootste aanbod. Het terrein heeft een bruto oppervlakte van 58 hectare en een netto oppervlakte van 33 hectare. Van deze 33 hectare is nog bijna 20 hectare beschikbaar voor uitgifte. Het gehele aanbod is terstond uitgeefbaar en in particulier eigendom. De overwegende kavelgrootte is < 1.000 m², het grootste beschikbare kavel is 5 hectare. De doelgroep van dit terrein zijn kantoorachtige bedrijven en productiebedrijven. Bedrijventerrein Bakenhof Oost is een klein gemengd bedrijventerrein. Van de bruto oppervlakte is de gehele netto oppervlakte van 0,9 hectare nog uitgeefbaar. Dit aanbod is in handen van de gemeente, maar is niet terstond uitgeefbaar. Het bedrijventerrein is niet milieu-gezoneerd, de maximaal toegestane hindercategorie is 3. Het laatste bedrijventerrein van de gemeente Arnhem waar aanbod is, is het bedrijventerrein Merwedestraat. Dit bedrijventerrein heeft een bruto oppervlakte van 5,6 hectare en een netto oppervlakte van 4,2 hectare. Totaal uitgeefbaar aanbod is 1,5 hectare. Het aanbod is niet terstond uitgeefbaar en in handen van particulieren. De overwegende kavelgrootte is < 1.000 m², de grootste kavel is 0,5 hectare groot. Het terrein wordt gekarakteriseerd door kleinschalige productie- en handelsbedrijven. Het bedrijventerrein heeft een algemene bedrijfsbestemming. Plannen voor bedrijventerreinen. De gemeente Arnhem heeft ook twee locaties op het oog voor toekomstige bedrijventerreinen. Deze locaties bevinden zich in de ontwerpfase en zullen waarschijnlijk rond 2011 gereed zijn voor de eerste uitgifte. Het betreft het bedrijventerrein Spoordriehoek met een bruto oppervlakte van 2,6 hectare en een netto oppervlakte van 2 hectare en het bedrijventerrein Koningspleij Noord. Dit laatste bedrijventerrein zal een bruto oppervlakte van 27,4 hectare en een netto oppervlakte van 22,5 hectare omvatten. Geconcludeerd kan allereerst worden dat de vraag naar bedrijventerreinkavels vanuit de creatieve bedrijven uiterst beperkt zal zijn. Dit heeft voornamelijk te maken met de ligging van de bedrijventerreinen en uiteraard met de doelgroep en de verkaveling/inrichting van de terreinen. Arnhem heeft te maken met een beperkt aanbod aan kavels op bedrijventerreinen. Om voor deze kavels in aanmerking te komen zullen de creatieve bedrijven moeten concurreren met de zogenoemde reguliere bedrijven. Bovendien blijken in de meeste gevallen de creatieve bedrijven niet te vallen binnen de aangegeven doelgroepen. De meer kleinschalige terreinen en delen van de grotere terreinen die relatief gezien dicht bij het centrum van de stad liggen zouden wellicht in aanmerking kunnen komen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het terrein Merwedestraat en het westelijk deel van het bedrijventerrein Westervoortsedijk. Aanpassingen op het gebied van met name verkaveling/inrichting en bestemmingsplannen (doelgroep) zijn dan wel noodzakelijk.

30

ETIN Adviseurs


5.3 Aanbod kantoorlocaties Ten aanzien van de kantoorlocaties geldt in principe hetzelfde als voor de bedrijventerreinen: indien creatieve bedrijven zich in de toekomst al op een grootschalige kantoorlocatie zouden willen vestigen, dan moet uitgegaan worden van een uiterst beperkt aantal bedrijven. Dit geldt vooral voor de kantoorlocaties die aan de randen van de stad zijn gelegen c.q. worden ontwikkeld. In overleg met diverse marktpartijen en de gemeente is besloten dat we ons hier beperken tot de typering van de grotere kantoorlocaties dan wel concentraties van kantoren in Arnhem. Het aanbod van kleinere kantoorunits in bestaande panden of als zelfstandig pand is namelijk uitermate diffuus en onmogelijk in zijn geheel in beeld te brengen. Daarbij moet worden bedacht dat dit aanbod verspreid zit over een groot aantal voornamelijk particuliere aanbieders en bovendien erg dynamisch/vlottend is. Het totaal aantal beschikbare vierkante meters is dan ook niet te achterhalen. Raadpleging van diverse bronnen, waaronder PropertyNL, RealNext, gemeente Arnhem, laat zien dat de ramingen uiteenlopen van ruim 140.000 m² tot 320.000 m². Geografisch gezien wordt het kantooraanbod naar vijf deelgebieden onderscheiden, te weten Arnhem-Centrum, -Noord, -Oost, -Zuid en –West.

Arnhem-Centrum Kwantitatief Volgens de aanbodramingen is medio 2006 in dit deelgebied tussen de 20.000 en 40.000 m² kantoorruimte beschikbaar. In het centrum is met name aan de Jansbuitensingel substantieel aanbod aan kantoorlocaties voorhanden. Dit is een echte centrumkantoorlocatie met diverse kantoorgebouwen waaronder het bekende karakteristieke Vesta-gebouw. Naast dit huidige aanbod zijn er verschillende plannen die een substantieel aantal vierkante meters kantoorruimte aan dit aanbod toe zullen voegen. Denk aan de plannen in het stationsgebied en in het kader van het Rijnboog project. Het exacte aantal vierkante meters is (nog) niet bekend omdat niet alle plannen even ver in hun ontwikkelingsfase verkeren. Kwalitatief De doelgroep is financiële en zakelijke dienstverlening. De bedrijven die momenteel reeds in de kantoorgebouwen zijn gevestigd behoren nagenoeg allemaal tot de doelgroep. De kleinste beschikbare kantoorunit bedraagt 15 m². Daarnaast zijn er andere ‘vanafoppervlakten’, uiteenlopend van 27 m² tot 235 m². Ook zijn er ruimten beschikbaar in orde van grootte van 500 m². De huurprijsniveaus lopen uiteen van 120,- tot 195,- per vierkante meter. Deze laatste huurprijs geldt bijvoorbeeld voor het Vesta-gebouw. In veel panden zijn niet of nauwelijks gezamenlijke faciliteiten beschikbaar. Indien parkeerruimte beschikbaar is, is dit gerelateerd aan het aantal vierkante meters dat wordt aangehuurd.

31

ETIN Adviseurs


Beveiliging van de centrale ruimten is veelal wel geregeld. Indien er sprake is van een zogenoemde hoofdhuurder zijn er soms mogelijkheden van medegebruik van vergaderruimten, restaurant/catering, etc. De aanwezigheid en kwaliteit van de internetvoorzieningen is in de meeste gevallen afhankelijk van de periode dat de ruimte reeds te huur/te koop staat.

Arnhem-Noord Kwantitatief Volgens genoemde ramingen ligt de omvang van het aanbod in Noord tussen de 25.000 en de 50.000 m². Vooral aan de Velperweg zijn diverse kantoorgebouwen met aanbod gevestigd. Naast hoogbouwlocaties als Molenbeeke, Wiarda, Flexus, Rijnstede en Velperbeek zijn er diverse kantoorvilla’s beschikbaar. Veruit de bekendste ontwikkeling is De Enk. Het voormalige hoofdkantoor van Akzo Nobel aan de Velperweg in Arnhem, De Grote Enk, wordt omgebouwd tot een woon- en kantorencomplex, onder de naam Velperparc. Kwalitatief De kleinst beschikbaar eenheid is 140 m². De grootste ‘vanaf-oppervlakte’ bedraagt bijna 1.500 m². Het grootste complex, De Enk, kent medio 2006 een aanbod van ruim 15.150 m². Op de tweede plaats komt de locatie Molenbeeke met bijna 2.900 m². De minimum huurprijs per vierkante meter kantoorruimte op de Velperweg e.o. is 110,- en de maximum huurprijs is 161,-. Ook wordt er kantoorruimte aangeboden tegen een totaal huurprijs per jaar. Het gaat daarbij omgerekend naar vierkante meterprijzen die uiteenlopen van 100,- tot ruim 300,- per vierkante meter per jaar. Ten aanzien van de kwaliteit van de aangeboden ruimte geldt ook hier dat in veel panden niet of nauwelijks faciliteiten beschikbaar zijn. De beschikbare parkeerruimte is gerelateerd aan het aantal vierkante meters dat wordt aangehuurd. Beveiliging van de centrale ruimten is veelal wel geregeld. Indien er een hoofdhuurder is, zijn er soms mogelijkheden van medegebruik van vergaderruimten, restaurant/catering, etc. De aanwezigheid en kwaliteit van de internetvoorzieningen is in de meeste gevallen afhankelijk van de periode dat de ruimte reeds te huur/te koop staat.

Arnhem-Oost Kwantitatief Dé kantoorlocatie in Arnhem-Oost is IJsseloord II. Het is een nieuw kantoorterrein met voornamelijk hoogbouw. Complexen waar nog aanbod voorhanden is zijn bijvoorbeeld L’Aimant, Maiandros, IJsselhof, IJsselcenter, Focusbuilding, Rivage en De Meander. Het terrein is gelegen aan de N325 nabij de A12 (verkeersknooppunt Velperbroek). Kwalitatief In totaal wordt in de kantoorcomplexen van IJsseloord II momenteel ruim 18.000 m² aan moderne kantoorruimte aangeboden. De kleinste unit, die medio 2006 te huur is, bedraagt 150 m². Daarnaast zijn er ‘vanaf-oppervlakten’ ter grootte van 250 m² à 500 m² op de markt.

32

ETIN Adviseurs


De prijsniveaus van het kantoorruimteaanbod op IJsseloord II loopt uiteen van 200,- per vierkante meter per jaar.

120,- tot bijna

Voor de verhuur wordt vooral ingezet op grotere huurders. Dit heeft tot gevolg dat in de meeste panden slechts in beperkte mate gezamenlijke faciliteiten, zoals vergaderruimte, worden aangeboden. Veelal is de beveiliging, de schoonmaak, de groenvoorziening rondom het pand, etc. goed geregeld. Dit geldt ook voor de aanwezige internetvoorzieningen.

Arnhem-West Kwantitatief In West is het substantieel aanbod aan kantoorruimte vooral te vinden op het Businesspark Arnhem (Utrechtseweg). Businesspark Arnhem heeft een zeer ruime en groene uitstraling, is ruim 50 hectare groot en bestaat uit vier secties die door tunnels, wegen en overbruggingen met elkaar verbonden zijn. Op het terrein zijn diverse voorzieningen en er zijn plannen voor de ontsluiting via lightrail. De beoogde doelgroep van het businesspark is bedrijvigheid met een innovatieve uitstraling, waarbij de nadruk ligt op kennisintensieve dienstverlenende bedrijven. De huidige occupatie van het park bestaat uit clusters van bedrijven die actief zijn op het gebied van milieu en energie, zakelijke-, financiële- en creatieve diensten. Globaal genomen is er medio 2006 op het Businesspark Arnhem nog zo’n 5.100 m² aanbod beschikbaar. Er zijn echter mogelijkheden (en plannen) voor een aanzienlijke uitbreiding van het aantal vierkante meters. Kwalitatief De kleinste beschikbare unit bedraagt 150 m². Daarnaast zijn er oppervlakten te huur variërend van ruim 300 m² tot zo’n 1.700 m². De grootste ruimte is te huur voor 365.000,- per jaar. De overige ruimten zijn te huur per vierkante meter. De huurprijzen liggen tussen 75,- en 95,-/ m² per jaar. Het aanbod bestaat uit zowel oude, gerenoveerde of nog te renoveren panden en panden van recente datum. Aangegeven wordt dat de er op het gebied van voorzieningen veel beschikbaar/mogelijk is en dat het van een hoog kwalitatief niveau is.

Arnhem Zuid Kwantitatief In Arnhem-Zuid worden drie grootschalige kantoorlocaties onderscheiden, te weten Gelderse Poort (ten zuiden van de Rijn, aan de westzijde van de A325), Kroonpark e.o. en Groningensingel (o.a. Rijnpoort): • Gelderse Poort is een moderne kantoorlocatie met vooral hoogbouw. De doelgroep bestaat uit financiële en zakelijke dienstverleners en overheidsdiensten (Kadaster). De huidige ‘bewoners’ behoren nagenoeg allemaal tot deze doelgroep.

33

ETIN Adviseurs

•

•


Kroonpark e.o. ligt aan de oostzijde van de snelweg en is net als Gelderse Poort een zichtlocatie (A325). Ook wat betreft de aard van de bebouwing en de doelgroep lijken de beide kantoorlocaties op elkaar, zij het dat Kroonpark e.o. wat kleinschaliger is. De locatie Groningensingel kent twee belangrijke kantoorcomplexen te weten Rijnpoort en Groningensingel 81. De locatie ligt aan de randweg van Arnhem, de Pleyweg. De doelgroep is ook hier de financiële en zakelijke dienstverlening en overheidsdiensten (Belastingsdienst). De huidige ‘bewoners’ behoren tot deze doelgroep.

Kwalitatief Op de kantoorlocatie Gelderse Poort wordt medio 2006 in totaal ruim 10.000 m² kantoorruimte aangeboden. De kleinste kantoorunit die te huur is kent een oppervlakte van 100 m². Daarnaast zijn er in de verschillende gebouwen nog units beschikbaar vanaf circa 250 m² en 400 à 500 m². De prijsniveaus op de Gelderse Poort liggen tussen 105,- en 190,-/m² per jaar. De totaal aangeboden kantoorruimte op Kroonpark e.o. bedraagt circa 13.300 m². De ‘vanafoppervlakten’ liggen tussen de 100 m² en 500 m². Ook zijn er een aantal ruimtes die integraal worden verhuurd; deze kennen oppervlakten van circa 200 tot 675 m². De prijsniveaus op Kroonpark e.o. variëren van 125,- en 180,-/m² per jaar. De kantoorlocatie Groningensingel heeft een aanbod van ruim 8.200 m², waarvan zo’n 2.250 in de Rijnpoort en 5.950 bij Groningensingel 81. De ‘vanaf-oppervlakte’ bedragen respectievelijk circa 450 m² en 300 m². de bijbehorende prijsniveaus zijn 125,- en 79,-/m² per jaar. De mate waarin gezamenlijke faciliteiten beschikbaar zijn verschilt sterk. Gezien het feit dat de meeste panden van recente datum zijn kan worden aangenomen van de internetvoorzieningen van een kwalitatief hoog niveau zijn. Vergelijkbaar met de vraag naar bedrijventerrein kan ten aanzien van grootschalige(re) kantoorlocaties worden opgemerkt dat indien creatieve bedrijven zich in de toekomst al op een grootschalige kantoorlocatie zouden willen vestigen, uitgegaan moet worden van een uiterst beperkt aantal bedrijven. Kwantitatief en geografisch gezien zijn er geen knelpunten te verwachten. Het huidige aanbod in het centrum van Arnhem samen met een deel van het aanbod dat is geschaard onder het deelgebied Noord, is erg ruim. Bovendien zijn er plannen die tot een aanzienlijke toename van het aantal vierkante meters kantoorruimte zullen leiden. Aangeboden worden zowel relatief klein units maar ook grotere aantallen vierkante meters. Wat wel opvalt is dat de ondergrens van de kleine units vooral ligt op het niveau van de bovengrens van de vraag. Echt kleine units lijken slechts in beperkte mate te worden aangeboden op de grootschalige kantoorlocaties. Wel is duidelijk dat in de meeste gevallen slechts in beperkte mate faciliteiten worden aangeboden. Vaak blijft het bij parkeervoorzieningen gerelateerd aan het aantal te huren vierkante meters en collectieve beveiliging van de gezamenlijke ruimten. Dit heeft alles te maken met het feit dat veel van de panden waar aanbod beschikbaar is niet van recente datum zijn en dat in de panden destijds veelal grootschaligere bedrijven waren gevestigd.

34

ETIN Adviseurs


5.4 Aanbod bedrijfsverzamelgebouwen In deze paragraaf staat het aanbod in/van bedrijfsverzamelgebouwen centraal. Anders dan bij het overzicht betreffende het aanbod aan kavels bedrijventerrein en het aanbod van vierkante meters op kantoorlocaties, is het aanbod in bedrijfsverzamelgebouwen veelal niet (direct) beschikbaar. Deze paragraaf geeft dan ook vooral inzicht in aanbod dat meer specifiek gericht is op kleinschaligere bedrijven waartoe ook het overgrote merendeel van de creatieve bedrijven gerekend kan worden. In principe zouden creatieve bedrijven zich in deze panden kunnen vestigen indien er units vrij zouden zijn/komen. Het Hoofdkwartier is het enige bedrijfsverzamelgebouw in Arnhem dat specifiek gericht is op (een deel van) de doelgroep creatieve bedrijven, te weten nieuwe mediabedrijven en ontwerpbureaus op het gebied van bijvoorbeeld mode, audiovisueel, 3D ontwerp, landschapsarchitectuur of grafische vormgeving. Het totaal oppervlak van het aanbod in Het Hoofdkwartier is 3.800 m², onderverdeeld in units van 66, 40 en 20-30 m². De prijs bedraagt 125,- per vierkante meter (kantoorruimte + vergaderruimte, lounge, horizontale verkeersruimte, parkeren/fietsenstalling) en 95 vvo. Momenteel zijn 45 bedrijven gevestigd in het gebouw en staan er zo’n 15 op de wachtlijst. Er is dus geen sprake van beschikbaar aanbod in Het Hoofdkwartier. Hoofdkwartier krijgt een zusje Aan de Eusebiusbuitensingel, in het voormalig pand van Stichting Volkshuisvesting, groeit inmiddels ons zusje: Het Singelkwartier. In de media was er al even aandacht voor het goede nieuws. Arnhem krijgt er weer een creatieve bundeling bij. Geheel in de geest van "Made in Arnhem". In het pand is een project onder de naam "Facelift Arnhem" gestart. Het pand zal een hoge concentratie Audio Visuele Media huisvesten. Er wordt nu aan deze invulling gewerkt. Er is overigens geen sprake van een verhuizing, maar van een uitbreiding van het concept in de stad. Bron: www.hethoofdkwartier.nl Andere plannen van het hoofdkwartier: Een locatie in het Spijkerkwartier voor ambachtelijke maakbedrijven in combinatie met maximaal 20% kantoorhoudende activiteiten.

Een drietal bedrijfsverzamelgebouwen richt zich vooral op ambachtelijke bedrijven. Qua doelgroep sluit dit aan op een deel van de creatieve bedrijvigheid zoals gedefinieerd in dit onderzoek. Het betreft vooral bedrijven vallend in de hoofdgroep toegepaste kunsten: • Een bedrijfsverzamelgebouw dat geschikt is voor een deel van de doelgroep is het Ondernemerscentrum Simon Stevin waar kleine en middelgrote units beschikbaar zijn (vanaf 130 m² ). Deze units zijn geschikt voor ambachtelijke activiteiten. Het gebouw is gelegen op bedrijventerrein "Het Broek" in de nabije omgeving van bedrijventerrein "IJsseloord" en knooppunt Velperbroek (A12). De huurprijs is vanaf 860,- per maand. • Ander relevant aanbod is bedrijfsverzamelgebouw “Veilingstraat 17”. Hier zijn kleine units beschikbaar voor activiteiten in de ambachtelijke sfeer. • Ook het bedrijfsverzamelgebouw “Conradweg 14” beschikt over kleine en middelgrote units die geschikt zijn voor met name ambachtelijke bedrijvigheid.

35

ETIN Adviseurs


Voor de creatieve ondernemers die in een kantoorachtige omgeving opereren zijn er eveneens verschillende alternatieven: • Facility Point Arnhem is een bedrijfsverzamelgebouw voor starters, doorstarters en bedrijven die zich op de regionale markt willen oriënteren en voor dienstverlenende bedrijven. Het gebouw ligt op het bedrijventerrein IJsseloord II op een zichtlocatie aan de A12. • Lorentz kennisintensief ondernemerscentrum (HBO Bedrijvencentrum) herbergt vele kleine units die met name voor kantoorachtige bedrijvigheid geschikt zijn. Een moderne uitstraling gecombineerd met horeca- en vergaderfaciliteiten. Locatie: IJsselburcht 3, Arnhem. • Bedrijfsverzamelgebouw "Peja", beschikt over kleine en middelgrote units, met name bedoelt voor kantooractiviteiten. Voorzieningen als een bedrijfsrestaurant en vergaderruimtes zijn aanwezig. Locatie: Broekstraat 32, Arnhem. • Bedrijfsverzamelgebouw en vergadercentrum Regus Business Centre heeft kleine en middelgrote units beschikbaar die met name bedoeld zijn voor kantoor- en vergaderactiviteiten. Gelegen direct aan station Arnhem-Centraal: Utrechtsestraat 38F, Arnhem ("La Ligne"). • Résidence Zijpendaal is ondergebracht in een fraaie, riante villa bij Park Sonsbeek en beschikt over vele kleine kantoor units. De Résidence is met name geschikt voor consultants in de zakelijke dienstverlening. Locatie: Roëllstraat 2, Arnhem. Het aanbod aan bedrijfsverzamelgebouwen is uitermate divers, zowel qua panden, als qua omvang van de panden, de ligging, de aard van de bedrijfsruimte die men aanbied, de omvang van de units, de hoogte van de huurprijs en de geboden faciliteiten. Duidelijk is dat sommige bedrijfsverzamelgebouwen, kwalitatief en geografisch, beter op de vraag van de creatieve bedrijven aansluiten dan andere. Dat de gebouwen aan de vraag voldoen blijkt wel uit het feit dat het merendeel van de beschikbare vierkante meters is verhuurd en dat het verloop relatief gericht is. Met uitzondering van Het Hoofdkwartier is geen van de panden specifiek gericht op creatieve bedrijven. Dit houdt in dat de creatieve bedrijven zullen moeten concurreren met zogenoemde reguliere bedrijven als het gaat om het zich kunnen vestigen in een van de genoemde panden.

5.5 Aanbod atelierruimte In deze paragraaf staat het aanbod van atelierruimte centraal. Net zoals bij de bedrijfsverzamelgebouwen geeft deze paragraaf vooral inzicht in aanbod dat specifiek gericht is op kleinschaligere bedrijven waartoe ook het overgrote merendeel van de creatieve bedrijven toe gerekend kan worden. In principe zouden creatieve bedrijven zich in deze panden kunnen vestigen indien er units vrij zouden zijn/komen. Het overgrote deel van het aanbod dat in deze paragraaf aan de orde wordt gesteld is echter niet direct beschikbaar. Door alle betrokkenen is aangegeven dat het niet mogelijk is het totale aanbod aan atelierruimte/werkruimte/bedrijfsruimte in kaart te brengen. Dit heeft te maken met het feit dat veel aanbod in handen is van particulieren en door hen, zonder tussenkomst van derden, op de markt wordt gebracht.

36

ETIN Adviseurs


Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan (gedeeltelijk) leegstaande bedrijfspanden, winkelpanden, garages, etc. In een aantal gevallen betreft het waarschijnlijk tijdelijke (onder)huur waarbij de vraag gesteld moet worden of een en ander wel officieel is toegestaan. Stichting SLAK Stichting Atelierbeheer SLAK is in 1965 opgericht als de Stichting Lediging Ateliernood Kunstenaars. Het doel van de stichting is het tegen betaalbare huren beschikbaar stellen van atelierruimte aan kunstenaars in de provincie Gelderland. De stichting is momenteel de grootste aanbieder van atelierruimte in Arnhem. Het aanbod van SLAK is nagenoeg geheel verhuurd. Er (b)lijkt dus geen beschikbaar aanbod aanwezig te zijn. De markt waarin SLAK actief is, is zeer dynamisch. Bovendien wordt veel gewerkt met tijdelijk aanbod. Dit zijn bedrijfsunits die worden aangeboden in panden die slechts tijdelijk (kunnen) worden verhuurd. De redenen hiervoor lopen uiteen. In totaal heeft SLAK het beheer over ongeveer 600-800 ateliers/eenheden, waarvan zo’n 80 permanente ateliers, 20 permanente atelierwoningen, 370 tijdelijke ateliers en 130 tijdelijke atelierwoningen. De totale oppervlakte die verhuurd is bedraagt tussen de 75.000 en 80.000 m² . Het gemiddelde atelier heeft een oppervlakte van 40-45 m² (klaslokaalformaat) en heeft een hoogte van 3,5 meter. Deze variatie in aanbod en variatie in gebruiksduur zorgt er voor dat het aanbod wel aanwezig is, maar minder goed zichtbaar is. De situatie met betrekking tot de beschikbaarheid van atelierruimte is dan ook een momentopname. Een deel van het aanbod is bedoeld voor de creatieve bedrijven zoals die in dit onderzoek zijn afgebakend. Een groot deel is immers met name gericht op het huisvesten van kunstenaars. De mogelijke gebruiksduur van de ateliers zorgt voor een prijsdifferentiatie. Voor tijdelijke ruimtes bedraagt de huurprijs 15 tot 30-35 m² /jaar. Voor permanente ruimte loopt de prijs op naar 50 tot 70 per m²/jaar. Voor woonwerk combinaties zijn de prijzen veelal hoger. SLAK is van mening dat de grens voor atelierruimte rond de 70 m² /jaar ligt; meer wil of kan de doelgroep niet betalen. De ruimtes in oude panden hebben over het algemeen lagere huren, maar hoge serviceen stookkosten. Het aanbod van SLAK is zeer divers en meestal in de woonwijken te vinden en het betreft bedrijfsverzamelgebouwen, woonwerk combinaties, monumentale panden die niet geschikt zijn voor bewoning, oude scholen, etc.. Toekomstig aanbod Veel (vaak oudere) panden waaronder oude schoolgebouwen zijn relatief eenvoudig om te vormen tot ateliers voor creatieve ondernemers en dan vooral die ondernemers die vallen binnen de hoofddoelgroep toegepaste kunsten. Als dergelijke panden, geografisch gezien, gunstig liggen zou omvorming tot atelierruimte nadrukkelijk overwogen moeten worden. Het moge duidelijk zijn dat dit in veel gevallen wellicht van tijdelijke aard zal zijn.

37

ETIN Adviseurs


Hieronder staat een overzicht aan initiatieven voor ateliers en atelierwoningen die in de toekomst gerealiseerd gaan worden: Locatie Schoolstraat Spijkerstraat SB-gebouw Dalweg Saksen Weimar Presikhaaf St. Marten/Klarendal Reigerstraat 11 Grensweg 2 Velperweg e.o. Zwanenbloemlaan 4 Totaal

Atelier(initiatieven) 30 12

Atelierwoning

111 (waarvan 55 lofts) 7 5

10 50 40 6 30 22 34 234

10-15 1

134-139

Daarnaast wordt ook ingezet op meer gebiedsgerichte ontwikkelingen: Plan voor modewijk op terrein Coberco in Arnhem Arnhem krijgt er in 2007 een modewijkje bij. Op het terrein van de voormalige Coberco-melkfabriek aan de Rijn komen atelierwoningen en zelfs een heuse catwalk. Dat is althans in grote lijnen het nieuwe plan. Momenteel wordt er overlegd met de gemeente Arnhem over de nieuwe opzet voor 'Art Garden', aan de voet van de John Frostbrug De ontwikkelaar, AM Wonen, is niet bevreesd dat de plannen voor een 'modewijk' op het Cobercoterrein de plannen voor Klarendal in de wielen rijden. Daar willen diverse partijen waaronder Volkshuisvesting, Seinpost en de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN) ontwerpers en bedrijfjes in de modesector concentreren. De plannen voor Art Garden en Klarendal, dat begin dit jaar al gepresenteerd werd als dé toekomstige modewijk van Arnhem, vullen elkaar in de visie van AM Wonen juist aan. Als het nieuwe plan, dat nagenoeg definitief is, snel goedkeuring krijgt van de gemeente Arnhem, kan in 2007 met de bouw begonnen worden. Bron: Gelderlander Publicatiedatum: 25 mei 2005

38

ETIN Adviseurs


6. Match vraag - aanbod 6.1 Inleiding Nadat in de voorgaande hoofdstukken een beeld is geschetst van de vraag naar huisvesting van de creatieve bedrijven, onderscheiden naar hoofddoelgroepen, en het aanbod grotendeels in kaart is gebracht, worden in dit hoofdstuk vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. In paragraaf 6.2 zullen de vraag vanuit de hoofddoelgroep creatieve zakelijke dienstverlening en het daarvoor in aanmerking komende aanbod met elkaar worden gematcht. In paragraaf 6.3 zal dit gedaan worden voor de hoofddoelgroep toegepaste kunsten.

6.2 Creatieve zakelijke diensten Kwantitatieve match Bedrijven binnen de hoofddoelgroep creatieve zakelijke dienstverlening hebben overwegend een kantoorhoudende vraag. Als het gaat om het huidige en geplande aanbod aan kantoorruimte dan moet gesteld worden dat er meer dan voldoende vierkante meters beschikbaar zijn en komen om kwantitatief gezien de vraag vanuit de creatieve zakelijke dienstverleners te accommoderen. Aangeboden worden zowel kleine als grotere kantoorunits. Er is aanbod in grootschalige kantoorpanden, bedrijfsverzamelgebouwen, kantoorvilla’s en losse units in kleinere panden of delen van panden. Op basis van de enquête wordt er hier van uit gegaan dat zo’n 200 creatieve zakelijke dienstverleners tussen nu en 5 jaar willen verhuizen. Gemiddeld vragen ze kantoorruimte van zo’n 130 m². In totaal zou het de komende 5 jaar dan (kunnen) gaan om een vraag naar kantoorruimte van ruim 25.000 m². Voor het overgrote deel betreft het nieuwe, extra vraag, omdat het bedrijven betreft die vanuit huis verhuizen naar zelfstandige kantoorruimte. Geografische match Uit de vraaginventarisatie blijkt dat de ondernemers in de creatieve zakelijke dienstverlening zich met name in het centrum en de wijken daaromheen willen vestigen. Uit de aanbodinventarisatie blijkt dat in het centrum en in een deel van Noord een aanzienlijk aanbod aan kantoorruimte voorhanden is en dat er plannen zijn voor een aanzienlijke toename daarvan in de toekomst. In dit kader zijn de veelal grootschaligere kantoorlocaties en bedrijventerreinen aan de randen van de stad niet aantrekkelijk als vestigingsplaats voor de creatieve zakelijke dienstverleners. De bedrijventerreinen in Arnhem die tegen het centrum aanliggen zouden echter wel in aanmerking kunnen komen voor vestiging van creatieve zakelijke dienstverleners. Het gaat dan met name om het bedrijventerrein Merwedestraat en het westelijk deel van het terrein Westervoortsedijk. Dit houdt voornamelijk in dat enerzijds een dergelijke ontwikkeling bestemmingsplantechnisch mogelijk gemaakt zou moeten worden en dat hier bedrijfsverzamelgebouwen gerealiseerd zouden moeten worden die zo optimaal mogelijk inspelen op de wensen van de creatieve zakelijke dienstverleners.

39

ETIN Adviseurs


Ook zijn verschillende bedrijfsverzamelgebouwen met aanbod kantoorruimte in en om het centrum gesitueerd waarin de doelgroep zich kan vestigen. Het blijkt dus dat er geografisch gezien nu en in de toekomst voldoende vierkante meters kantoorruimte in en om het centrum aanwezig zijn en zullen zijn om aan de vraag te kunnen voldoen. Kwalitatieve match Het aanbod van kantoorruimte in het centrum en de wijken eromheen kent een grote mate van diversiteit in omvang en kwaliteit. Het aanbod bestaat echter veelal puur uit de fysieke ruimte, vierkante meters. Er zijn niet of nauwelijks gezamenlijke faciliteiten aanwezig, terwijl de ondernemers aangeven hier juist behoefte aan te hebben. De ondernemers willen bij een nieuwe werkruimte wel graag faciliteiten als een aparte vergader/presentatieruimte, maar hebben niet de middelen om dit alleen voor het eigen bedrijf te huren. Gedeelde faciliteiten zijn dan een uitkomst. Veel kantoorpanden waar meerdere kleinere units worden aangeboden voldoen op dit moment echter niet aan deze vraag. Veel vraag naar ruimte gaat de komende jaren ontstaan van ondernemers die vanuit een woonwerk situatie naar een zelfstandige werkruimte willen. Dit blijkt uit het feit dat op dit moment meer dan de helft van de ondernemers in de creatieve zakelijke dienstverlening werkruimte in of aan huis heeft en dat juist zij aangeven binnen nu en vijf jaar te willen verhuizen. Deze ondernemers zitten veelal nog in de eerste levensfase van het bedrijf (bedrijf bestaat korter dan vijf jaar) en zijn toe aan de volgende fase in het ondernemerschap. Daarnaast bestaat veel aanbod van kantoorruimte uit relatief grotere units. De bovengrens van een unit vanuit de vraag van ondernemers is vaak de ondergrens van de aangeboden kantoorunit. Uit het groepsgesprek dat heeft plaatsgevonden met aanbieders van bedrijfsruimte in Arnhem blijkt dat beleggers/ontwikkelaars huiverig zijn om grotere units op te splitsen in meerdere kleinere units geschikt voor de doelgroep. Deze partijen zijn bang voor het risico van rendementsverlies en leegloop van de ruimte. Uit de gesprekken met partijen als SLAK en G72/Het Hoofdkwartier en uit de geretourneerde enquêtes, blijkt dat, naast locatie, de prijs een belangrijk punt is. De bedrijven uit de doelgroep komen als gezegd veelal vanuit een woonwerk situatie waarin vaak geen apart financieel inzicht is over de vierkante meter prijs van de werkruimte. Bij de overstap naar een zelfstandige werkruimte zullen veel ondernemers voor de eerste keer geconfronteerd worden met vierkante meter prijzen voor hun werkruimte. Dan zal blijken dat in principe iedere euro er een teveel is. Dit betekent echter niet dat de bedrijven de gevraagde prijs niet kunnen of willen betalen. Het zal vooral een kwestie van wennen zijn. Indien de prijs-kwaliteit verhouding goed is zal men eerder geneigd zijn de stap te zetten. Om deze stap niet te groot te maken zou gewerkt kunnen worden met een zogenoemd ingroeimodel: het eerste jaar betaald men een (te) lage prijs en gaandeweg loopt deze op naar het reguliere niveau. Dergelijke constructies komen vooral voor in bedrijfsverzamelgebouwen die op starters en doorstarters zijn gericht. De vierkante meter prijs die bedrijven betalen in bijvoorbeeld Het Hoofdkwartier ligt binnen de bandbreedte van prijzen die gevraagd worden voor het beschikbare aanbod.

40

ETIN Adviseurs


Samenvattend kan gesteld worden dat er geografisch en kwantitatief gezien geen sprake is van een mismatch en dat dit ook in de toekomst geen probleem zal vormen. Er is voldoende aanbod aan kantoorruimte voorhanden en gepland in het centrum en de wijken daar direct omheen. Kwalitatief doen zich echter wel een aantal problemen voor. De omvang van de aangeboden kantoorunits is voor een aanzienlijk deel kleinschalig, maar toch net aan de grote kant voor veel van de creatieve zakelijke dienstverleners. De wenselijk geachte gezamenlijke faciliteiten zijn niet of nauwelijks aanwezig. Zeker voor de ondernemers die vanuit de woonwerk situatie komen zal de vierkante meter prijs een drempel zijn die voor ondernemers niet een-twee-drie is te nemen. Tijdens de bijeenkomst/werkatelier met marktpartijen werd duidelijk aangegeven dat deze kwalitatieve mismatch op zich niet het grootste probleem vormt en hoeft te vormen. De doorstroming wordt belemmerd doordat de creatieve zakelijke dienstverleners niet of nauwelijks tegemoet kunnen of willen komen aan de eisen die de eigenaren/beleggers van de beschikbare kantoorruimtes stellen aan potentiële huurders. Concreet gaat het dan vooral om het af kunnen geven van bankgaranties en het aangaan van huurcontracten voor langere periodes (vaak minimaal 5 jaar).

6.3 Toegepaste kunsten Kwantitatieve match De bedrijven uit de toegepaste kunsten vragen met name bedrijfs-/werk-/atelierruimte, bij voorkeur in combinatie met (en beperkt aantal vierkante meters) kantoorruimte. Zoals aangegeven is er geen compleet overzicht van beschikbaar aanbod in de gemeente Arnhem. Het aanbod van solitaire panden is nog redelijk goed in beeld te brengen, alsmede het geregistreerde aanbod van SLAK. Dit aanbod is echter veelal verhuurd en dus niet beschikbaar voor de bedrijven uit de toegepaste kunsten die willen verhuizen. In hoofdstuk 5 is wel aangegeven dat er 11 plannen zijn aangaande het realiseren van in totaal zo’n 234 ateliers en tussen de 134 en 139 atelierwoningen. Onduidelijk is echter nog in veel gevallen of en zo ja wanneer deze plannen gerealiseerd gaan worden en om hoeveel vierkante meter het dan gaat, wat de kwaliteit ervan zal zijn en welke prijzen gehanteerd zullen gaan worden. Door alle betrokken partijen wordt aangegeven dat er daarnaast nog het nodige aanbod in de particuliere sfeer beschikbaar is. Dit aanbod is echter niet transparant en bovendien erg dynamisch. Ook zou er veel potentieel aanbod aanwezig zijn in de stad. Het gaat dan om ruimtes die op zich geschikt zouden kunnen zijn voor de doelgroep, maar nu niet beschikbaar zijn vanwege de functietoewijzing middels het bestemmingsplan. Indien deze ruimte een andere bestemming zou krijgen, is het wel beschikbaar aanbod. Denk aan garages of (gedeeltelijk) leegstaande bedrijfs- en winkelpanden. Op basis van de enquête wordt er hier van uit gegaan dat zo’n 200 bedrijven uit de hoofddoelgroep toegepaste kunsten tussen nu en 5 jaar willen verhuizen. Gemiddeld vragen ze bedrijfs-/werk-/atelierruimte van zo’n 110 m². In totaal zou het de komende 5 jaar dan gaan om een vraag naar bedrijfs-/werk-/atelierruimte van ruim 20.000 m² .

41

ETIN Adviseurs


Als we er gemakshalve van uitgaan dat van de genoemde 11 plannen een groot deel binnen nu en vijf jaar gerealiseerd wordt, dan kan geconcludeerd worden dat, puur in theorie, de 200 bedrijven die naar verwachting gaan verhuizen in die periode in deze panden gehuisvest zouden kunnen worden. Hierbij wordt dan wel volledig voorbijgegaan aan de vraag die nu wordt uitgeoefend en niet kan worden geaccommodeerd, de wachtlijsten. Geografische match Bedrijven in de toegepaste kunsten willen zich bij voorkeur in het centrum vestigen of in de woonwijken daar direct omheen. Uit de aanbodinventarisatie blijkt dat het huidige en geplande aanbod verspreidt ligt over de stad, maar wel een duidelijke concentratie laat zien in het binnenstedelijke milieu. Dit sluit op zich dus goed aan, zij het dat nagenoeg al het bekende aanbod niet beschikbaar is en er grote onduidelijkheid bestaat over hoe en wanneer de verschillende plannen gerealiseerd worden. Voor wat betreft het aanbod van bedrijventerreinen komen alleen die terreinen in aanmerking die dicht bij het centrum gelegen zijn. Dit omdat de locatievoorkeur van de doelgroep uitgaat naar het centrum en de wijken daaromheen. Zodoende zijn het bedrijventerrein Merwedestraat en het westelijk deel van het terrein Westervoortsedijk mogelijk interessante vestigingslocaties voor de bedrijven in de toegepaste kunsten. Wel zullen hier dan panden ontwikkeld moeten worden die voldoen aan de wensen van de bedrijven in de toegepaste kunsten. Een bestemmingsplanwijziging is eveneens noodzakelijk omdat deze bedrijven niet of nauwelijks vallen onder de doelgroep. Het aantal bestaande bedrijfsverzamelgebouwen is beperkt. Vooral die gebouwen die gericht zijn op bedrijven in de ambtelijke sfeer zijn geschikt voor de doelgroep. Vanuit SLAK zijn er plannen in ontwikkeling om bedrijfsverzamelgebouwen te creëren specifiek voor de doelgroep, waarbij ingezet wordt op mogelijkheden voor gezamenlijke atelier- en productieruimten. Kwalitatieve match Het aanbod dat er is heeft voldoende kwaliteit voor de doelgroep. Wel is veel aanbod van tijdelijke aard, terwijl er juist ook behoorlijk wat vraag is naar permanente ruimtes. Dit geldt zeker voor de categorie doorgroeiers. Wel moet worden opgemerkt dat het aanbod uiterst divers is van karakter en van kwaliteit. Dit vormt op zich geen probleem omdat deze diversiteit zich ook voordoet in de vraag. Met name voor de bedrijven die door willen groeien naar zelfstandige, permanente locaties is momenteel in Arnhem weinig te vinden. Het gaat dan veelal om (door)starters die toe zijn aan de volgende fase met het bedrijf in de zin van meer professionaliteit, uitstraling en eventueel een geringe groei in personeel. Deze bedrijven komen vaak vanuit een woonwerk situatie of een tijdelijke kleine ruimte en willen doorstromen naar een zelfstandige, permanente bedrijfsruimte met meer vierkante meters. Ook de combinatie met presentatie-/ontmoetingsruimte is belangrijk. Naast locatie en omvang van de atelierruimte is prijs heel belangrijk. Ook hier geldt dat de bedrijven veelal vanuit een woonwerk situatie komen waardoor er vaak geen apart financieel inzicht is over de vierkante meter prijs van de huidige werkruimte. Bij de overstap naar een zelfstandige werkruimte zullen veel ondernemers voor de eerste keer geconfronteerd worden met vierkante meter prijzen voor hun werkruimte.

42

ETIN Adviseurs


Voor de bedrijven in deze doelgroep geldt nog meer dan bij de creatieve zakelijke dienstverleners dat iedere euro er een teveel is. Indien de prijs-kwaliteit verhouding goed is zal men eerder geneigd zijn de stap te zetten. De prijzen van het huidige aanbod lopen zeer uiteen. Zo hanteert SLAK voor tijdelijke ruimtes een huurprijs van 15 tot 30-35 m² /jaar. Voor permanente ruimte loopt de prijs op naar 50 tot 70 per m²/jaar. De vraag is uiteraard welke prijzen gehanteerd zullen gaan worden voor de nieuw te realiseren ateliers. Samenvattend kan gesteld worden dat er op dit moment een groot tekort is aan bedrijfs-/werk/atelierruimte. Het aanbod dat er is, is niet beschikbaar. Wel zijn er de nodige plannen, maar deze zijn met veel onzekerheid omgeven. Indien een groot deel van deze plannen tussen nu en vijf jaar op de markt komt, kan in grote mate aan de vraag tegemoet worden gekomen. Geografisch gezien is een aanzienlijk deel van het aanbod gelegen in het zogenoemde binnenstedelijke milieu, conform de vestigingsvoorkeur van de doelgroep. Dit geldt eveneens voor het geplande aanbod. Dit nieuwe aanbod bestaat hoofdzakelijk uit bestaande panden die een nieuwe bestemming moeten gaan krijgen. De beschikbaarheid van panden bepaalt dan ook het aanbod, zowel kwantitatief, geografisch als kwalitatief. Het huidige aanbod voldoet kwalitatief aan de vraag. Of dit ook het geval zal zijn ten aanzien van de nieuw te realiseren ruimte moet worden afgewacht. Door de deelnemers aan de bijeenkomst/werkatelier wordt aangegeven dat deze situatie niet als bevredigend wordt ervaren. Ingezet moet worden op een en-en aanpak, zoals dat tegenwoordig zo mooi heet. In het binnenstedelijk milieu zou de mogelijkheid geboden moeten worden om meer gebruik te maken van bestaande mogelijkheden. Duidelijk is immers dat in de binnenstad een veelheid aan panden aanwezig is die aantrekkelijk zijn voor de doelgroep, maar dit vaak niet zijn voor een partij als SLAK, alleen al vanwege de vaak beperkte omvang van deze panden, ruimtes. Naast het inzetten op de meer grootschalige panden, zoals bijvoorbeeld voormalige schoolgebouwen en kazernecomplexen, moet de gemeente ook op wijkniveau mogelijkheden bieden voor bedrijven om zich daar te vestigen in de meer kleinschaligere panden. Alleen zo kan aan de vraag worden voldaan, zowel kwantitatief, als geografisch als kwalitatief. De grote mate van diversiteit van de vraag vraagt om een grote mate van diversiteit van het aanbod. Het is dan aan de bedrijven en particulieren die over aanbod beschikken om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen. Groot bijkomend voordeel is dat de mensen hun werkruimte dan relatief dicht bij hun huis kunnen hebben. Door de respondenten wordt immers aangegeven dat ze het wonen en werken in het binnenstedelijke milieu belangrijk vinden.

43

ETIN Adviseurs


44

ETIN Adviseurs


7. Bouwstenen investeringsstrategie 7.1 Creatieve zakelijke dienstverlening Uit de match tussen de vraag van de creatieve zakelijke dienstverleners naar hoofdzakelijk kantoorruimte en het aanbod aan kantoorruimte in het binnenstedelijke milieu blijkt dat er geografisch en kwantitatief gezien geen sprake is van een mismatch. Dit geldt niet alleen voor de huidige situatie, maar duidelijk ook voor de toekomst. Wel is er op een aantal punten sprake van een kwalitatieve mismatch. Zo sluiten de omvang van de aangeboden kantoorunits en de gewenste flexibiliteit van de ruimte, niet helemaal aan op de vraag en zijn de wenselijk geachte gezamenlijke faciliteiten niet of nauwelijks aanwezig. Hoewel de vierkante meter prijs van de beschikbare kantoorruimten volgens de meeste betrokkenen op een acceptabel niveau ligt, zal het toch voor veel bedrijven een drempel zijn die een mogelijke verhuizing in de weg kan staan. Dit geldt vooral voor de ondernemers die vanuit een woonwerk situatie komen en niet gewend zijn specifiek te betalen voor hun huidige werkruimte. De mogelijkheden van ingroei van huur moeten dan ook nader worden onderzocht; nu zien we dit eigenlijk alleen in bedrijfsverzamelgebouwen die gericht zijn op starters. Het grootste probleem is volgens de geraadpleegde betrokkenen echter het feit dat de creatieve zakelijke dienstverleners niet of nauwelijks tegemoet kunnen komen aan de eisen die de eigenaren/beleggers van de beschikbare kantoorruimtes stellen aan potentiële huurders. Concreet gaat het dan vooral om het af kunnen geven van bankgaranties en het aangaan van huurcontracten voor langere periodes (vaak minimaal 5 jaar). Hier is duidelijk sprake van een patstelling: de creatieve bedrijven wensen immers kortlopende huurcontracten en flexibiliteit in de beschikbare ruimte bijvoorbeeld voor de duur van een project/opdracht, en staan aan het begin van hun levensfase waardoor ze vaak geen bankgaranties kunnen afgeven. Ook blijkt dat het beschikbare aanbod vaak niet bekend is bij de zakelijke dienstverleners of niet als potentiële bedrijfsruimte wordt gezien. Het waarom hiervan is niet geheel duidelijk, maar wellicht heeft het te maken met het feit dat men onbekend is met de mogelijkheden die er zijn binnen dit beschikbare aanbod. Duidelijk blijkt ook dat de creatieve zakelijke dienstverleners bij het zoeken naar ruimte niet of nauwelijks aankloppen bij patijen als makelaars in bedrijfsonroerend goed. Aan de andere kant zijn deze bedrijven, vooral vanwege het beperkte aantal vierkante meters dat men zoekt, niet of nauwelijks interessante klanten voor deze makelaars. Om deze patstellingen te kunnen doorbreken moet een aantal acties geëntameerd worden: Meer transparantie in de markt Duidelijk is dat, gezien het beschikbare en geplande aanbod, de creatieve zakelijke dienstverleners goed gehuisvest zouden kunnen worden in het Arnhemse binnenstedelijke milieu. Daarvoor is het allereerst essentieel dat het beschikbare aanbod onder de aandacht wordt gebracht van deze doelgroep.

45

ETIN Adviseurs


Regionaal opererende makelaars en partijen als Het Hoofdkwartier zouden het beschikbare aanbod moeten kunnen inventariseren en op een overzichtelijke en toegankelijke manier presenteren. Gezien het economische belang en de tot op heden beperkte interesse van regionale makelaars, zou de gemeente hiertoe het initiatief kunnen nemen. Vooral de kwalitatieve aspecten / mogelijkheden moeten daarbij centraal staan. Naast het inventariseren is het zaak de doelgroep te attenderen op het geïnventariseerd aanbod. Naast de reguliere kanalen zouden hierover ook afspraken gemaakt kunnen worden met de betrokken onderwijsinstellingen (i.v.m. (ex-)studenten en medewerkers) en andere ‘netwerkorganisaties’. Er moet één centrale plek komen waar de creatieve dienstverleners een overzicht kunnen vinden van het voor hen relevante beschikbare aanbod. Voorgesteld wordt dat deze centrale plek gerund wordt door een intermediaire organisatie die in nauw contact staat met de vraagkant, de creatieve bedrijven. Vraag en aanbod dienen immers met elkaar in contact te worden gebracht. Een stichting als Het Hoofdkwartier zou hiervoor een uitstekende partij kunnen zijn. Coalitiepartijen: gemeente, regionale makelaars, intermediaire organisaties zoals met name Stichting Het Hoofdkwartier. De gemeente is in deze de initiator. Planning: Reeds op korte termijn kunnen de genoemde partijen bij elkaar worden geroepen om de oprichting van een ‘centraal informatiepunt’ te realiseren. Vervolgens is het zaak dat een communicatieplan wordt opgesteld, specifiek gericht op het bij elkaar brengen van de vraag van de creatieve zakelijke dienstverleners en het voor deze doelgroep beschikbare aanbod. De nadruk van de aanbodinventarisatie moet liggen op het binnenstedelijke milieu.

Inzichtelijk maken fysieke ingrepen Het aanbod bestaat voor een aanzienlijk deel uit grootschaligere kantoorpanden. Vaak worden in deze panden wel kleine units aangeboden, maar dit houdt niet altijd in dat het pand daarvoor ook daadwerkelijk geschikt is gemaakt. Denk in dit verband bijvoorbeeld aan de wens vanuit de creatieve zakelijke dienstverleners naar het gebruik van gezamenlijke faciliteiten. De gemeente zou in overleg met regionale makelaars, projectontwikkelaars, en de eigenaren van de betreffende panden, de mogelijkheden moeten bezien om te inventariseren welke investeringen gepleegd zouden kunnen worden om deze kantoorruimte ook daadwerkelijk geschikt te maken voor creatieve zakelijke dienstverleners. Voorgesteld wordt dat de gemeente samen met (vertegenwoordigers van) creatieve zakelijke dienstverleners (de vraagkant), G72 en regionale projectontwikkelaars een zogenoemd voorbeeldproject uitwerkt. Uitgegaan moet worden van een ‘gewoon’ kantorenpand, zoals er relatief veel (leeg) staan langs de singels. Inzichtelijk moet vervolgens gemaakt worden welke ingrepen noodzakelijk zijn en welke kosten hiermee indicatief gemoeid zouden zijn. De investeringen die gepleegd zijn om het huidige pand van Het Hoofdkwartier geschikt te maken voor de doelgroep, zouden hiervoor een goede basis kunnen vormen.

46

ETIN Adviseurs


Coalitiepartijen: gemeente, regionale projectontwikkelaars, G72. Reeds op korte termijn kan gestart worden met het zo concreet en gedetailleerd mogelijk uitwerken van een pilot project. Het eindproduct moet een voorbeeld zijn waarmee aan beleggers / eigenaren van panden duidelijk kan worden gemaakt welke investeringen nodig zijn om hun pand geschikt te maken voor de creatieve zakelijke dienstverleners en met welke opbrengsten ze daarna rekening zouden kunnen houden. Planning: De gemeente kan reeds op korte termijn het initiatief nemen om de genoemde partijen bij elkaar roepen om het pilot project uit te werken.

Courantheid panden verhogen Niet alle beschikbare kantoorpanden zijn even geschikt (te maken) voor het accommoderen van de creatieve zakelijke dienstverleners. Dit heeft te maken met aspecten als de ligging van het pand, de uitstraling/representativiteit, de functionaliteit / flexibiliteit van de ruimtes, etc. en uiteraard de verhouding ten opzichte van concurrerende panden. Bovendien vestigen creatieve bedrijven zich graag in elkaars omgeving. Daar komt bij dat deze bedrijven juist in het binnenstedelijke milieu gevestigd willen zijn vanwege de dynamiek en de diversiteit van dit milieu. De aantrekkelijkheid van minder courante panden, vanuit de optiek van potentiële huurders bezien, kan verhoogd worden door de functies die zich in het pand mogen vestigen te verruimen. In eerste instantie moet gedacht worden aan het verbreden van de economische doelgroep, zoals ambachtelijke bedrijven, maar een nog groter effect zal uitgaan van het gedeeltelijk toestaan van de functie wonen. Juist ook de combinatie van werken en wonen is voor een aanzienlijk aantal creatieve bedrijven aantrekkelijk. In dit kader is het in een aantal gevallen van belang te kijken of de doelgroep kan worden verruimd en of de functie wonen kan worden toegevoegd. Bestemmingsplantechnisch moet dit mogelijk gemaakt worden. De vraag is of een dergelijke wijziging per pand moet worden ingevoerd of dat dit beter voor een bepaald deel van een gebied kan worden gedaan. Deze afweging zal per deelgebied gemaakt moeten worden. Coalitiepartijen: gemeente, regionale projectontwikkelaars, beleggers / eigenaren van de betreffende panden. De gemeente is uiteraard de partij die de betreffende weten regelgeving dient te wijzigen. Planning: Gezien de aanzienlijke vraag die de komende jaren zal worden uitgeoefend door de creatieve zakelijke dienstverleners moet de gemeente op zo kort mogelijke termijn een aantal procedures opstarten. Aanpassing van weten regelgeving is nodig om het mogelijk te maken dat ook andere doelgroepen en andere functies zich in de panden kunnen vestigen. Gezien de ligging, het aantal leegstaande panden en de aard en omvang van de panden moet gestart worden met de singels. Op zo kort mogelijke termijn successen boeken is het devies. Aan de hand van de eerder voorgestelde inventarisatie van het aanbod kan in overleg met de vraagzijde bepaald worden welke panden of gebieden vervolgens het beste kunnen worden ‘aangepakt’: fasering en prioritering.

47

ETIN Adviseurs


Wederzijdse bewustwording stimuleren Zoals reeds aangegeven wordt een deel van de mismatch veroorzaakt doordat de creatieve zakelijke dienstverleners niet of nauwelijks kunnen voldoen aan bepaalde eisen die eigenaren van panden / beleggers stellen aan potentiële huurders. De eisen zijn vooral ingegeven door de financiële zekerheden die de verhuurder wenst: vooral bankgarantie en zo lang mogelijke huurperiode. Het gaat dus niet zozeer om rendement maar om financiële zekerheid voor lange(re) tijd. Duidelijk is dat veel van de creatieve zakelijke dienstverleners niet aan deze eisen kunnen voldoen. Dit heeft bijvoorbeeld te maken met het feit dat het bedrijf relatief jong is en niet kan overzien hoe men er over 3 of 4 jaar bijstaat. In dit kader passen geen langlopende huurcontracten. De financiële situatie van veel van deze voornamelijk jonge bedrijven is vaak dusdanig dat een bank geen bankgarantie kan afgeven. Dit betekent overigens niet dat deze bedrijven het financieel gezien niet goed doen. Het is dan ook zaak dat de gemeente samen met makelaars en projectontwikkelaars de mogelijkheden gaat onderzoeken om beide partijen tot elkaar te laten komen. Met andere woorden hoe kunnen we de eigenaren/beleggers overtuigen toch over te gaan tot het verhuren van vierkante meters aan bedrijven die niet aan al hun eisen kunnen voldoen. Tot op heden is men echter niet of nauwelijks gericht op deze doelgroep. Hoe kunnen we aan de andere kant de creatieve bedrijven overtuigen van het afgeven van een signaal richting verhuurder dat men wel degelijk streeft naar een langdurigere relatie. Via bijvoorbeeld het afgeven van financiële garanties richting de eigenaren/beleggers of via huursuppletie voor starters kan de gemeente hierin een voorbeeldfunctie vervullen. Coalitiepartijen: gemeente, regionale makelaars, regionaal opererende projectontwikkelaars, financiële instanties (lees: banken) en beleggers / eigenaren van panden. Planning: Dit bewustwordingsproces is essentieel. Hoe sneller hiermee wordt gestart, hoe beter. De gemeente kan de betrokken partijen bij elkaar brengen en parallel hieraan reeds intern (ambtelijk en bestuurlijk), maar ook extern (met vooral de banken) de mogelijkheden onderzoeken en uitwerken om aan deze discrepantie tegemoet te kunnen komen.

Oog voor de doelgroep bij (her)ontwikkeling Door alle betrokkenen wordt aangegeven dat met name de meer regionaal georiënteerde partijen (ontwikkelaars en beleggers) meer oog zullen moeten hebben voor het accommoderen van creatieve bedrijven. Dit omdat zij ‘meer gevoel’ hebben van/met de Arnhemse markt. De grote ontwikkelprojecten in de stad (nieuwbouw, herontwikkeling) worden echter hoofdzakelijk uitgevoerd door grote nationaal opererende partijen. Hierdoor bestaat het risico dat bij grootschalige projecten in de stad onvoldoende rekening gehouden wordt met ruimte voor creatieve bedrijven. Hier zal de gemeente een belangrijke rol moeten gaan vervullen. Bijvoorbeeld bij de herontwikkeling van het centrum moet de gemeente er zorg voor dragen dat maximaal rekening gehouden wordt met het behouden van beschikbare ruimte voor de creatieve doelgroep. Juist de bestaande kleinschaligheid is en blijft nodig. De gemeente heeft in dit kader meerdere belangrijke troeven in handen, zoals bijvoorbeeld grond die in eigendom is van de gemeente (o.a. Westervoortsedijk). De gemeente zou er voor kunnen kiezen bepaalde delen van grootschaligere projecten te laten ontwikkelen door kleinere, regionale partijen, in nauwe samenwerking met bijvoorbeeld woningcorporaties. De gemeente moet wel de voorwaarden stellen aan dit soort ontwikkelingen (aandeel woningbouw, doelgroepen, etc.). 48

ETIN Adviseurs


Dit kan er toe leiden dat de grondopbrengsten voor de gemeente lager uitvallen. Op zich hoeft dit geen onoverkomelijk bezwaar te zijn aangezien dit al jaren gebruikelijk is in met name de sociale woningbouw. Coalitiepartijen: gemeente, projectontwikkelaars, vooral de regionaal opererende, woningcorporaties, particuliere eigenaren van grond en/of panden. Planning: Van belang is dat de gemeente reeds op korte termijn de ‘vertegenwoordigers’ van een aantal, in dit kader relevante, projecten bijeen roept om het belang van het huisvesten van de creatieve zakelijke dienstverleners onder de aandacht te brengen. Vervolgens moeten de mogelijkheden nader worden uitgewerkt. Qua projecten moet gedacht worden aan een deel van het bedrijventerrein Westervoortsedijk, het bedrijventerrein Merwedestraat, het Rijnboogproject en het Coberco-terrein. Discussies over planning en fasering kunnen later aan de orde komen.

7.2 Toegepaste kunsten Op basis van de match tussen vraag en aanbod moet gesteld worden dat er op dit moment een groot tekort is aan bedrijfs-/werk-/atelierruimte. Kwantitatief zou aan de vraag voldaan kunnen worden indien een groot deel van de bestaande plannen ook daadwerkelijk op relatief korte termijn gerealiseerd zou kunnen worden. Ook geografisch gezien zou dit redelijk goed aansluiten op de vestigingsvoorkeur van de doelgroep: het binnenstedelijk vestigingsmilieu. Vooral kwalitatief gezien zijn er veel mitsen en maren. Het huidige aanbod voldoet weliswaar kwalitatief aan de vraag, maar het is maar de vraag of dit ook het geval zal zijn ten aanzien van de nieuw te realiseren ruimte. Bovendien hebben de plannen hoofdzakelijk betrekking op grootschaligere panden zoals voormalige scholen en kazernecomplexen, terwijl veel bedrijven juist ook op zoek zijn naar andersoortige, kleinschaligere ruimten (bijvoorbeeld leegstaande winkel- of bedrijfspanden). Dit vraagt om een meer gebiedsgerichte aanpak die het in de betreffende wijken/buurten mogelijk maakt dat er zich creatieve bedrijven kunnen vestigen. In dit kader moeten ook de vestigingsmogelijkheden van bijvoorbeeld horeca worden meegenomen. Een grote mate van diversiteit en dynamiek hoort immers bij een binnenstedelijk vestingmilieu. Ook inzetten op gebiedsgerichte ontwikkeling Door de deelnemers aan de bijeenkomst/werkatelier wordt nadrukkelijk aangegeven dat juist in het binnenstedelijk milieu de mogelijkheden voor vestiging moeten worden geboden. Duidelijk is immers dat in de binnenstad een veelheid aan panden aanwezig is, die aantrekkelijk zijn voor de doelgroep, maar dit vaak niet zijn voor een partij als SLAK, alleen al vanwege de vaak beperkte omvang van deze panden/ruimten. Naast het inzetten op de meer grootschalige panden (bijvoorbeeld schoolgebouwen, kazernecomplexen) moet de gemeente ook op wijkniveau mogelijkheden bieden voor bedrijven om zich daar te vestigen in de meer kleinschaligere panden. Alleen zo kan aan de vraag worden voldaan, zowel kwantitatief, als geografisch als kwalitatief. De grote mate van diversiteit van de vraag vraagt om een grote mate van diversiteit in het aanbod. Het is dan aan de creatieve bedrijven en de particulieren die over aanbod beschikken om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen.

49

ETIN Adviseurs


Groot bijkomend voordeel is dat de ondernemers hun werkruimte dan relatief dicht bij hun huis kunnen hebben. Door de respondenten wordt immers aangegeven dat ze het wonen en werken in het binnenstedelijke milieu belangrijk vinden. Vooral de wijken Klarendal en Spijkerkwartier komen hiervoor in aanmerking gezien de vestigingsvoorkeuren van de creatieve bedrijven. Bestemmingsplanwijzigingen (meer ruimte in de toegestane bestemmingen) zullen hiervoor noodzakelijk zijn. Hierin moet per buurt c.q. wijk aangegeven worden welke aandelen wonen en werken worden toegestaan. Dit om juist de diversiteit en dynamiek te bevorderen. Coalitiepartijen: gemeente, Stichting SLAK en woningcorporaties. In de wijken waar de bedrijven in de toegepaste kunsten zich bij voorkeur willen vestigen is relatief veel vastgoed in eigendom van woningcorporaties en de gemeente. Per wijk zal de gemeente het initiatief moeten nemen om de betrokken partijen bij elkaar te brengen om een plan van aanpak op te stellen. De gemeente vervult een regiefunctie aangezien zij het overzicht heeft over alle plannen van aanpak. Bovendien is de gemeente verantwoordelijk voor het aanpassen van weten regelgeving. Planning: Er is reeds veel ervaring opgedaan met de wijk Klarendal. Voorgesteld wordt dat de gemeente in nauwe samenwerking met SLAK en Volkshuisvesting zo snel mogelijk een tussenevaluatie uitvoert. Op basis van deze uitkomsten kan ze tot actie overgaan met andere wijken. Als eerste komt de wijk Spijkerkwartier hiervoor in aanmerking.

Verevening als Haarlemmerolie Duidelijk is dat er aan de (her)ontwikkeling van zowel panden als gebieden vele financiële haken en ogen zitten. Zeker ook gezien de financiële mogelijkheden van de doelgroep zullen veel projecten op zichzelf financieel niet altijd even aantrekkelijk zijn voor commerciële partijen. De gemeente moet dan ook inzetten op verevening. Het relatief lage rendement op het ene project wordt gecompenseerd door een hoog rendement op een ander project, zodat uiteindelijk toch het gewenste rendement wordt behaald. Deze verevening kan plaatsvinden binnen een project of tussen projecten. In haar onderhandelingen met private partijen over de (her)ontwikkeling van buurten/wijken moet de gemeente dit als voorwaarde gaan stellen. Probleem hierbij is dat de in gemeentelijk eigendom zijnde panden als opzichzelfstaande beleggingsobjecten worden verkocht en de grondprijs door de gemeente hierop wordt gebaseerd. Voorgesteld wordt dan ook dat de gemeente dit type functies voor nieuwe plannen dwingend voorschrijft en een deel van de winst van de projectontwikkelaar ‘afroomt’. Dit omdat de projectontwikkelaar kan kiezen tussen een project met een hoge winst samen met een project met een lage winst of helemaal geen projecten. De gemeente kan partijen, vanwege het extra risico en de te leveren extra inspanning, tegemoet komen middels aangepaste grondprijzen voor dit type functies. In dit kader kan ook de te verwachten waardestijging van het vastgoed worden meegenomen. De gemeente moet inzetten op de lange termijn en waardecreatie als argument gebruiken in de uitnodiging naar ontwikkelpartijen. Probleem hierbij is dat beleggers een heel scherp rendement alleen zullen accepteren wanneer zij goede verwachtingen hebben over de waardeontwikkeling van het object. Dit is dan ook altijd een belangrijk argument in de onderhandelingen tussen ontwikkelaar en belegger. Vraag is echter of ontwikkelaars wel geïnteresseerd zijn in waardeontwikkeling. Het gaat hen immers om een courante locatie en een object met een gewilde functie, dat vervolgens voor een zo hoog mogelijke prijs kan worden verkocht. Het is dan ook aan te bevelen om niet zozeer in te zetten op waardeontwikkeling, maar op waardevastheid van panden. 50

ETIN Adviseurs


Coalitiepartijen: gemeente, Stichting SLAK, woningcorporaties en financiële experts aangaande verevening en vastgoed. Centraal moet staan het onderzoeken van de mogelijkheden om in Arnhem projecten ‘aan elkaar te koppelen’. Planning: Reeds op korte termijn kan een dergelijk overleg worden belegd. Zeker omdat er reeds verschillende projecten lopen.

Gemeentelijke panden inzetten De gemeente beschikt over diverse panden die herontwikkeld zouden kunnen worden om tijdelijk dan wel permanent huisvesting te bieden aan creatieve bedrijven. Gezien het grote tekort dat er momenteel is aan geschikte ruimte en de grote vraag die nu reeds wordt uitgeoefend, zou de gemeente deze panden op zo kort mogelijke termijn aan moeten bieden. Een stichting als SLAK zou een goede partij kunnen zijn om dit traject samen met of in opdracht van de gemeente uit te voeren. Vanwege het grote tekort (nu en in de toekomst) moet vooral gekeken worden naar de termijn waarop deze panden gereed kunnen komen voor de huisvesting van bedrijven in de toegepaste kunsten. De geografische ligging is in eerste instantie minder relevant. Gezien de successen die de Stichting SLAK boekt, ook met panden die niet in het binnenstedelijk milieu liggen, is het van groot belang dat reeds op een kort mogelijke termijn aanbod wordt gecreëerd. Voor een deel van de vraag geldt aanbod vraag schept. Coalitiepartijen: gemeente, Stichting SLAK en woningcorporaties. Planning: De inspanning van de coalitiepartijen moet zich op korte termijn richten op het zo spoedig mogelijk realiseren van een aantal van de 14 in dit rapport genoemde panden. Voorgesteld wordt te starten met die panden die op een zo kort mogelijke termijn beschikbaar kunnen komen voor de doelgroep. Kwantiteit en kwaliteit zijn op korte termijn belangrijker dan de ligging van de panden, het tekort is hiervoor eenvoudigweg te groot. Voor de middellange en langere termijn zal wel nadrukkelijk rekening gehouden worden met de geografische vestigingsvoorkeur van de bedrijven.

JD/CM/26005800/8906

51

ETIN Adviseurs


52

Bijlagen

ETIN Adviseurs


Basistabellen ten behoeve van selectie kansrijke sectoren; uitkomsten indicatoren Vestigingen en banen creatieve industrie Arnhem sectoren

2005 vestigingen abs.

banen abs. banen relatief (%)

Initiële creatie Beoefening van scheppende kunst

91

111

2,6

Fotografie

56

86

2,0

Beoefening van podiumkunst

16

263

6,1

Dansscholen

4

10

0,2

Organiseren van beurzen, tentoonstellingen, braderieën e.d.

5

8

0,2

Dienstverl. tbv kunstbeoef. en organisatie van evenementen

69

166

3,9

Recreatiecentra

2

5

0,1

Overige kunstzinnige vorming van amateurs

16

150

3,5

Producenten van (video)films (excl. televisieproducenten)

41

57

1,3

Producenten van radio- en televisieproducties

7

16

0,4

Pers- en nieuwsbureaus; journalisten

21

26

0,6

Ontwikkelen en produceren van maatwerk software; consultancy

156

397

9,3

Architecten- en tech. ontwerpbureaus voor burger. util. bouw

66

773

18,0 15,4

Technisch ontwerp en advies

69

661

Reklame-, reclameontwerp- en -adviesbureaus

157

280

6,5

Interieur-, modeontwerpers e.d.

87

115

2,7

Overig amusement

14

89

2,1

Vervaardiging van spellen en speelgoed

3

6

0,1

Productie Reproductie van geluidsopnamen

1

1

0,0

Producenten van podiumkunst

15

53

1,2

Uitgeverijen van geluidsopnamen

3

3

0,1

Uitgeverijen van boeken e.d.

9

15

0,3

Ondersteunende aktv. t.b.v. de prod. van (video)films

10

15

0,3

Drukkerijen van boeken

3

14

0,3

Ondersteunende activiteiten t.b.v. radio en televisie

4

4

0,1

vervaardiging van kleding

21

49

1,1

Natuursteenbewerking

1

1

0,0

Vervaardiging van meubels

23

57

1,3

Vervaardiging van sieraden (excl.imitatiesieraden)

9

10

0,2

Vervaardiging van muziekinstrumenten

7

10

0,2

Musea

4

314

7,3

Kunstgaleries en -expositieruimten

16

58

1,4

Deth. in schilderijen, lijsten, prenten, kunstvoorwerpen

17

51

1,2

Veiling v. huisraad, kunst, antiek, mach. ed. roerende goed.

3

21

0,5

Theaters, schouwburgen en concertgebouwen

3

52

1,2

Evenementenhallen

1

41

1,0

Kunstuitleencentra

1

4

0,1

Overige culturele uitleencentra en openbare archieven

0

0

0,0

Videotheken

18

47

1,1

Vertoning van films

4

67

1,6

Omroeporganisaties

2

183

4,3

1.055

4.289

100,0

Handel en distributie

Totaal Creatieve sector Bron: PWE - Gelderland

ETIN Adviseurs

Ontwikkeling vestigingen en banen


1996-2005 abs

1996-2005 %

2000-2005 %

2004-2005 %

Creatieve industrie Arnhem

v

b

v

b

v

b

v

b

Beoefening van scheppende kunst

29

42

46,8

60,9

-8,1

0,9

2,2

2,8

Fotografie

15

9

36,6

11,7

-1,8

-8,5

0

-10,4


9

75

128,6

39,9

33,3

25,8

6,7

0,4

Dansscholen Organiseren van beurzen, tentoonstellingen, braderieën e.d. Dienstverl. tbv kunstbeoef. en organisatie van evenementen

-1

-4

-20

-28,6

-42,9

-28,6

-20

0

1

1

25

14,3

-28,6

-27,3

25

33,3

33

81

91,7

95,3

53,3

58,1

13,1

21,2

Recreatiecentra

2

5

-

-

-

-

100

150

Overige kunstzinnige vorming van amateurs Producenten van (video)films (excl. televisieproducenten)

2

8

14,3

5,6

-5,9

0,7

6,7

-3,8

14

26

51,9

83,9

0

-12,3

0

-3,4


4

13

133,3

433,3

16,7

100

16,7

166,7

Pers- en nieuwsbureaus; journalisten Ontwikkelen en produceren van maatwerk software; consultancy Architecten- en tech. ontwerpbureaus voor burger. util. bouw

9

-6

75

-18,8

31,3

-33,3

0

-10,3

112

262

254,5

194,1

51,5

31,9

23,8

11,5

6

110

10

16,6

-1,5

-13,9

-2,9

1,6


23

294

50

80,1

16,9

22,9

15

-1,5


95

147

153,2

110,5

45,4

23,9

-1,9

-5,7


58

77

200

202,6

38,1

32,2

2,4

-3,4

Overig amusement

5

57

55,6

178,1

7,7

21,9

7,7

8,5


2

5

200

500

50

200

0

-14,3

Reproductie van geluidsopnamen

1

1

-

-

-

-

0

-50


12

28

400

112

66,7

55,9

25

6


2

2

200

200

-40

-62,5

-40

-40


6

12

200

400

28,6

87,5

0

36,4


6

7

150

87,5

0

-6,3

0

7,1


1

10

50

250

50

250

0

0


2

-8

100

-66,7

-

-

100

100


3

-14

16,7

-22,2

10,5

-22,2

10,5

0


1

1

-

-

-

-

-

-


13

18

130

46,2

27,8

14

4,5

11,8


6

6

200

150

50

25

12,5

11,1


3

4

75

66,7

0

-23,1

-12,5

0

Musea

1

86

33,3

37,7

0

74,4

0

44

Kunstgaleries en -expositieruimten Deth. in schilderijen, lijsten, prenten, kunstvoorwerpen

-1

27

-5,9

87,1

6,7

48,7

-5,9

5,5

3

25

21,4

96,2

-10,5

27,5

13,3

0

Veiling v. huisraad, kunst, antiek, mach. ed.

0

10

0

90,9

-25

5

0

-16


0

-70

0

-57,4

-25

-17,5

0

-3,7

Evenementenhallen

0

39

0

1950

-

-

0

-16,3

Kunstuitleencentra

0

2

0

100

0

0

0

0

Overige culturele uitleencentra en openbare arch.

-1

-1

-100

-100

-100

-100

-100

-100

Videotheken

4

5

28,6

11,9

12,5

2,2

-5,3

-4,1

Vertoning van films

0

-3

0

-4,3

33,3

0

33,3

-8,2

Omroeporganisaties Totaal Creatieve sector Bron: PWE - Gelderland

1

116

100

173,1

100

25,3

100

4,6

543

1574

106,1

58

36,3

18,2

16,3

6,5

ETIN Adviseurs

dynamiek starters en opheffingen 2000-2005


starters per 100 opheffingen per bedrijven 100 bedrijven

starters

opheffingen

Beoefening van scheppende kunst

19

30

20,9

33,0

Fotografie

31

26

55,4

46,4


3

3

18,8

18,8

Dansscholen

3

5

75,0

125,0

Organiseren van beurzen, tentoonstellingen, braderieën e.d.

0

1

0,0

20,0

Dienstverl. tbv kunstbeoef. en organisatie van evenementen

49

36

71,0

52,2

Recreatiecentra

0

0

0,0

0,0

Overige kunstzinnige vorming van amateurs

9

8

56,3

50,0

Producenten van (video)films (excl. televisieproducenten)

25

25

61,0

61,0


3

3

42,9

42,9

Pers- en nieuwsbureaus; journalisten

15

7

71,4

33,3

Ontwikkelen en produceren van maatwerk software; consultancy

46

21

29,5

13,5

Architecten- en tech. ontwerpbureaus voor burger. util. bouw

15

26

22,7

39,4


32

17

46,4

24,6


152

91

96,8

58,0


20

10

23,0

11,5

Overig amusement

5

4

35,7

28,6


2

1

66,7

33,3

Reproductie van geluidsopnamen

0

0

0,0

0,0


8

7

53,3

46,7


2

8

66,7

266,7


6

9

66,7

100,0


2

2

20,0

20,0


0

0

0,0

0,0


4

3

100,0

75,0


13

9

61,9

42,9


1

2

100,0

200,0


11

11

47,8

47,8


2

3

22,2

33,3


1

1

14,3

14,3

Musea

1

0

25,0

0,0

Kunstgaleries en -expositieruimten

3

4

18,8

25,0

Deth. in schilderijen, lijsten, prenten, kunstvoorwerpen

0

0

0,0

0,0

Veiling v. huisraad, kunst, antiek, mach. ed. roerende goed.

0

0

0,0

0,0


0

0

0,0

0,0

Evenementenhallen

0

0

0,0

0,0

Kunstuitleencentra

0

0

0,0

0,0

Overige culturele uitleencentra en openbare archieven

0

0

Videotheken

6

6

33,3

33,3

Vertoning van films

1

0

25,0

0,0

Omroeporganisaties

1

0

50,0

0,0

491

379

46,5

35,9

Totaal Creatieve industrie Bron: Kamer van Koophandel

ETIN Adviseurs


Onderliggende deelsectoren geselecteerde sectoren Architecten/technisch advies Architectenbureau (bouw) Tuin- en landschapsarchitectenbureau Technisch ontwerp/adviesbureau voor burgerlijke bouw Technisch ontwerp/adviesbureau voor utiliteitsbouw Technisch ontwerp/adviesbureau voor stedebouw Technisch ontwerp/adviesbureau voor verkeerskunde Technisch ontwerp/adviesbureau voor tuin- en landschapskunde Technisch ontwerp/adviesbureau voor ruimtelijke ordening en planologie Bureau voor industriële vormgeving Overig technisch ontwerp/adviesbureau Reclame Advertentieontwerpbureau Advertentie-tekenbureau Kalligraferen Copywriting voor advertenties e.a. reclamevormen Grafische ontwerper Illustrator (reclame-) Reclameadviesbureau Reclameontwerpbureau Reclamestudio Reclametekenbureau Schrijver (tekst-;reclame) Maatsoftware Ontwikkelen en produceren van maatwerk software Consultancy in maatwerk software Ontwerpen van websites Audiovisueel/fotografie Productie van (video)fims (excl. televisiefilms) Ondersteunende activiteiten t.b.v. productie van (video)films Omroeporganisatie Productie van radio- en televisieprogramma’s Ondersteunende activiteiten t.b.v. radio en televisie Reproductie van geluidsopnamen Reproductie van video-opnamen Uitgeverij van geluidsopnamen Fotografie

ETIN Adviseurs


Diensten ten behoeve van de kunsten Bespreek/boekingsbureau (theater-) Concertbureau Culturele evenementen (organiseren van) Decoratieschilder o.a. voor theater, toneel Decorontwerper o.a. voor theater, toneel Festival (organisatie) bureau Filmopnameatelier Filmstudio Geluidsopnamestudio Grimeur Muziekevenementen (organiseren van) Platenstudio Producer van cd-opnamen Soundstudio Toneelkapper Toneelkostuumontwerper Verhuur van geluids- en lichtapparatuur voor het theaterwezen (met bedienend personeel) Videostudio Mode/interieur Binnenhuisarchitect(enbureau) Interieurarchitect Interieurontwerper Kledingadviesbureau Kledingontwerper Meubelontwerper Modeontwerper (kleding, schoeisel, hoeden, dessins, meubels, leerwaren e.d.) Ontwerpbureau voor kleding en kledingstoffen Ontwerpbureau voor meubels Ontwerpbureau voor modeartikelen Ontwerpbureau voor woningtextiel

ETIN Adviseurs


Oordeel bedrijfshuisvesting creatieve zakelijke dienstverlening Tabel: Oordeel situatie huidige bedrijfshuisvesting, in % Kwaliteit pand Representativiteit pand Prijs/kwaliteit verhouding pand Functionele indeling pand Algemeen oordeel huisvesting

Goed 57 46,7 44,9 43 40,2

Redelijk 27,1 21,5 21,5 28 35,5

Matig 11,2 17,8 10,3 15,9 12,1

Bedrijfsruimte te klein Uitbreidingsmogelijkheden pand aanwezig Exploitatielasten te hoog Bedrijfsruimte te groot Uitbreidingsmogelijkheden perceel aanwezig

Ja 33,6 23,4 13,1 6,5 4,7

Nee 61,7 74,8 75,7 90,7 87,9

Weet niet 2,8 1,9 10,3 2,8 5,6

Slecht 4,7 14 7,5 11,2 7,5

Tabel: Oordeel kenmerken huidige bedrijfsruimte, in % Aanwezigheid glasvezelvoorziening/snel internet Multifunctionaliteit bedrijfsruimte Parkeervoorzieningen eigen terrein Flexibele indeling bedrijfsruimte Expositie/presentatieruimte als onderdeel bedrijfsruimte Klimaatregulering Algemeen oordeel bedrijfsruimte

Goed 56,1 19,6 19,6 18,7

Redelijk 29 31,8 16,8 29

Matig 5,6 15 5,6 16,8

Slecht 2,8 15 28 16,8

n.v.t. 4,7 16,8 29 15,9

15,9

13,1

6,5

15,9

45,8

15,6 29,9

25 34,6

12,5 18,7

25 8,4

21,8 0,9

Goed 47,7 43,9 36,4 30,8 28 28 27,1 25,2 24,3 24,3

Redelijk 24,3 26,2 21,5 25,2 36,4 24,3 19,6 29,9 24,3 21,5

Matig 8,4 13,1 19,6 7,5 21,5 12,1 16,8 15,9 13,1 15,9

Slecht 15 5,6 15,9 11,2 8,4 7,5 16,8 5,6 9,3 28

n.v.t. 0,9 7,5 3,7 20,6 0,9 23,4 13,1 15 19,6 6,5

23,4

27,1

15

3,7

19,6

22,4 21,5 28

25,2 17,8 40,2

20,6 12,1 18,7

20,6 10,3 1,9

6,5 32,7 0,9

Tabel: Oordeel kenmerken huidige bedrijfsomgeving, in % Bereikbaarheid per auto Ligging t.o.v. klanten/opdrachtgevers Representativiteit omgeving Ligging t.o.v. culturele functies Sociale veiligheid Ligging t.o.v. leveranciers Culturele uitstraling omgeving Ligging t.o.v. relevante netwerken Ligging t.o.v. andersoortige creatieve bedrijvigheid Parkeermogelijkheden (niet op eigen terrein) Ligging t.o.v. collega-ondernemers (met gelijksoortig bedrijf) Zakelijke uitstraling omgeving Ligging t.o.v. mogelijkheden om te presenteren Algemeen oordeel huidige bedrijfsomgeving

ETIN Adviseurs


Oordeel bedrijfshuisvesting toegepaste kunsten Tabel: Oordeel situatie huidige bedrijfshuisvesting, in % Kwaliteit pand Prijs/kwaliteit verhouding pand Representativiteit pand Functionele indeling pand Algemeen oordeel huisvesting

Goed 51,4 47,1 31,4 21,4 30

Redelijk 25,7 28,6 25,7 35,7 40

Matig 11,2 11,4 27,1 30 17,1

Slecht 10 2,9 14,3 8,6 7,1

Exploitatielasten te hoog Bedrijfsruimte te klein Bedrijfsruimte te groot Uitbreidingsmogelijkheden pand aanwezig Uitbreidingsmogelijkheden perceel aanwezig

Ja 8,6 52,9 1,4 7,1 5,7

Nee 75,7 38,6 92,9 85,7 87,1

Weet niet 11,4 7,1 2,9 5,7 4,3

Onbekend 4,3 1,4 2,9 1,4 2,9

n.v.t. 0 8,6 1,4 2,9 5,7

Tabel: Oordeel kenmerken huidige bedrijfsruimte, in % Hoogte van de plafonds Lichtinval Hoogte van de toegangs(buiten)deur Aanwezigheid glasvezelvoorziening/snel internet Dragend vermogen van de vloer Laad/los faciliteiten op eigen terrein Parkeervoorzieningen eigen terrein Multifunctionaliteit bedrijfsruimte Klimaatregulering Flexibele indeling bedrijfsruimte Expositie/presentatieruimte als onderdeel bedrijfsruimte Algemeen oordeel bedrijfsruimte

Goed 59,6 47,1 47,1 42,9 42,9 24,3 21,4 20 20 11,4

Redelijk 19,2 24,3 17,1 20 15,7 20 20 22,9 21,4 24,3

Matig 1,9 15,7 10 2,9 10 14,3 5,7 21,4 18,6 17,1

Slecht 5,8 5,7 8,6 8,6 2,9 22,9 27,1 17,1 24,3 30

Weet niet 0 0 1,4 2,9 5,7 0 0 1,4 1,4 0

n.v.t. 13,4 4,3 18,7 21,8 22,8 18,6 25,7 17,1 12,8 17,2

10

18,6

14,3

22,9

1,4

32,8

25,7

37,1

22,9

8,6

0

5,7

Tabel: Oordeel kenmerken huidige bedrijfsomgeving, in % Bereikbaarheid per auto Ligging t.o.v. culturele functies Representativiteit omgeving Ligging t.o.v. klanten/opdrachtgevers Culturele uitstraling omgeving Parkeermogelijkheden (niet op eigen terrein) Sociale veiligheid Ligging t.o.v. leveranciers Ligging t.o.v. mogelijkheden om te presenteren Ligging t.o.v. collega-ondernemers (met gelijksoortig bedrijf) Ligging t.o.v. andersoortige creatieve bedrijvigheid Ligging t.o.v. relevante netwerken Zakelijke uitstraling omgeving Algemeen oordeel huidige bedrijfsomgeving

Goed 41,4 39,1 34,3 30 30 28,6 27,1 27,1 23,2

Redelijk 28,6 24,6 20 35,7 20 14,3 34,3 30 23,2

Matig 8,6 7,2 21,4 8,6 17,1 20 22,9 11,4 15,9

Slecht 18,6 14,5 17,1 15,7 24,3 30 11,4 11,4 15,9

Weet niet 0 1,4 1,4 0 1,4 0 0 0 2,9

n.v.t. 2,8 11,5 5,7 10 7,1 7,2 4,3 20 18,8

22,9

27,1

11,4

11,4

4,3

22,8

21,4

37,1

14,3

12,9

2,9

11,4

20 15,7 21,4

32,9 25,7 34,4

15,7 22,9 21,4

12,9 27,1 7,1

7,1 0 0

10 8,5 15,7

ETIN Adviseurs


Belang gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting creatieve zakelijke dienstverlening Tabel: Belang kenmerken gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting, in % Cruciaal 33,6 29 28 19,6 15 4,7 1,9 0,9 0

Prijs/kwaliteit verhouding pand Representativiteit pand Bedrijfsruimte is groter dan huidige Functionele indeling pand Kwaliteit pand Lagere exploitatielasten dan nu Uitbreidingsmogelijkheden pand Bedrijfsruimte kleiner dan huidige Uitbreidingsmogelijkheden perceel

Belangrijk 54,2 51,4 27,1 52,3 64,5 29 19,6 2,8 7,5

Neutraal 3,7 11,2 22,4 15 10,3 45,8 45,8 20,6 51,4

Onbelangrijk 0,9 0 3,7 0,9 0 3,7 15,9 12,1 21,5

Onbekend 7,5 7,5 8,4 10,3 9,3 8,4 8,4 12,1 8,4

Tabel: Belang kenmerken gewenste toekomstige bedrijfsruimte, in % Aanwezigheid glasvezelvoorziening/snel internet Parkeervoorzieningen eigen terrein Flexibele indeling bedrijfsruimte Expositie/presentatieruimte als onderdeel bedrijfsruimte Multifunctionaliteit bedrijfsruimte Klimaatregulering

Cruciaal

Belangrijk

Neutraal

Onbelangrijk

n.v.t.

Onbekend

53,3

30,8

6,5

0

1,9

7,5

15,9 10,3

62,6 45,8

11,2 27,1

0 3,7

3,7 5,6

6,5 7,5

11,2

25,2

28

15

14

6,5

9,3 0

31,8 54,5

33,6 30,3

11,2 9,1

7,5 0

6,5 6,1

Tabel: Belang kenmerken gewenste toekomstige bedrijfsomgeving, in % Bereikbaarheid per auto Representativiteit omgeving Sociale veiligheid Parkeermogelijkheden (niet op eigen terrein) Zakelijke uitstraling omgeving Culturele uitstraling omgeving Ligging t.o.v. klanten/opdrachtgevers Ligging t.o.v. relevante netwerken Ligging t.o.v. andersoortige creatieve bedrijvigheid Ligging t.o.v. leveranciers Ligging t.o.v. mogelijkheden om te presenteren Ligging t.o.v. collega-ondernemers (met gelijksoortig bedrijf) Ligging t.o.v. culturele functies

Cruciaal 30,8 22,4 20,6

Belangrijk 51,4 59,8 62,6

Neutraal 7,5 7,5 7,5

Onbelangrijk 0 1,9 0

n.v.t. 1,9 1,9 1,9

Onbekend 8,4 6,5 7,5

17,8

57,9

13,1

0

3,7

7,5

10,3 10,3 14 8,4

43,9 41,1 34,6 31,8

31,8 27,1 33,6 37,4

4,7 11,2 5,6 7,5

1,9 2,8 4,7 6,5

7,5 7,5 7,5 8,4

4,7

24,3

40,2

16,8

6,5

7,5

4,7

18,7

46,7

12,1

10,3

7,5

3,7

15

39,3

25,2

10,3

6,5

2,8

18,7

42,1

22,4

6,5

7,5

0,9

19,6

42,1

22,4

7,5

7,5

ETIN Adviseurs


Belang gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting toegepaste kunsten Tabel: Belang kenmerken gewenste toekomstige bedrijfshuisvesting, in % Cruciaal 45,7 37,1 22,9 18,6 12,9 12,9 8,6 2,9 0

Prijs-kwaliteit verhouding van pand Bedrijfsruimte is groter dan de huidige Functionele indeling van pand Representativiteit van pand Kwaliteit van pand Uitbreidingsmogelijkheden van het perceel Lagere exploitatielasten dan nu Bedrijfsruimte is kleiner dan de huidige Uitbreidingsmogelijkheden van het pand

Belangrijk 41,4 30,0 55,7 57,1 62,9 45,7 22,9 1,4 27,1

Neutraal 2,9 14,3 11,4 12,9 14,3 24,3 54,3 14,3 47,1

Onbelangrijk 0 7,1 1,4 1,4 1,4 5,7 1,4 15,7 14,3

Onbekend 0 1,4 0 1,4 0 11,4 2,9 48,6 1,4

Tabel: Belang kenmerken gewenste toekomstige bedrijfsruimte, in % Aanwezigheid glasvezelvoorzieningen / snel internet Vrijheid om ruimte zelf in te richten (casco oplevering van de ruimte) Parkeervoorzieningen Lichtinval Laad/los faciliteiten op eigen terrein Flexibiliteit/flexibele indeling van de bedrijfsruimte Multifunctionaliteit van de bedrijfsruimte Dragend vermogen van de vloer Expositie/presenatieruimte als onderdeel van de bedrijfsruimte Klimaatregulering Hoogte van de plafonds Hoogte van de toegangs(buiten)deur

Cruciaal

Belangrijk

Neutraal

Onbelangrijk

n.v.t.

Onbekend

48,6

31,4

8,6

2,9

0

8,6

27,1

44,3

14,3

4,3

1,4

8,6

22,9 15,9 14,3

54,3 59,4 34,3

11,4 10,1 25,7

1,4 2,9 7,1

0 0 5,7

10,0 10,1 11,4

12,9

51,4

21,4

2,9

0

11,4

12,9 11,4

47,1 27,1

25,7 25,7

4,3 14,3

0 8,6

10,0 11,4

10,0

40,0

25,7

7,1

5,7

11,4

8,6 7,5 7,1

45,7 43,4 37,1

27,1 24,5 27,1

4,3 3,8 10,0

1,4 3,8 5,7

11,4 11,3 11,4

Tabel: Belang kenmerken gewenste toekomstige bedrijfsomgeving, in % Sociale veiligheid Bereikbaarheid per auto Parkeermogelijkheden Representativiteit Ligging t.o.v. klanten/opdrachtgevers Ligging t.o.v. relevante netwerken Zakelijke uitstraling van de omgeving Culturele uitstraling van de omgeving Ligging t.o.v. andersoortige creatieve bedrijvigheid Ligging t.o.v. mogelijkheden om te presenteren Ligging t.o.v. collega-ondernemers (ondernemers met gelijksoortig bedrijf) Ligging t.o.v. leveranciers Ligging t.o.v. culturele functies

Cruciaal 37,1 28,6 24,3 20,0 12,9 8,6 7,1 5,7

Belangrijk 48,6 52,9 50,0 58,6 44,3 40,0 48,6 51,4

Neutraal 4,3 8,6 14,3 8,6 28,6 32,9 30,0 30,0

Onbelangrijk 0 0 1,4 1,4 2,9 7,1 2,9 0

n.v.t. 10,0 10,0 0 0 0 0 0 0 0

Onbekend

5,7

35,7

38,6

10,0

4,3

22,9

45,7

8,6

4,3

14,3

2,9

31,4

40,0

11,4

2,9

11,4

1,4 1,4

37,1 27,1

35,7 45,7

10,0 12,9

4,3 1,4

11,4 11,4

10,0 11,4 11,4 11,4 11,4 12,9 10,0

ETIN Adviseurs


MEMO

Datum

:

30 januari 2009

Aan

:

leden commissie CEES

Van

:

Henk W. Wentink

Kopie aan

:

Rita Weeda; Adriaan de Regt; Roland Kluskens

Betreft

:

vragen Politieke Maandag 12 januari 2009 over de nota

tel. 026 - 377 49 04

Ruimte voor Creatieve Milieus

Aanleiding Vragen gesteld door verschillende fracties tijdens de informatieve behandeling van de nota Ruimte voor Creatieve Milieus op de Politieke Maandag van 12 januari 2009.

Vragen De vragen zijn te rubriceren in vier soorten. Ten eerste vragen naar de exacte aantallen huurders en hun herkomst, de omvang van de wachtlijst en het benodigde aantal ateliers en atelierwoningen; ten tweede vragen naar eventuele oplossingen ten aanzien van de kortetermijn problematiek rond de woonruimten op de Saksen Weimar Kazerne; ten derde vragen over de professionaliteit van Stichting Atelierbeheer SLAK en tot slot de vragen naar de doorstroming en categorisatie van de huurders van SLAK.

Antwoorden 1. Exacte aantallen Er is gevraagd naar de aantallen om enerzijds de omvang van het probleem goed in te kunnen schatten en anderzijds om inzicht te krijgen in de herkomst (Arnhems of van buiten Arnhem) van kandidaathuurders. Een belangrijke kanttekening bij deze cijfers is dat ze wekelijks fluctueren omdat kandidaten ook via andere wegen werken/of woonruimte vinden en zich vervolgens uitschrijven terwijl nieuwe, net afgestudeerde kandidaten zich inschrijven. Peildatum van de onderstaande cijfers is 16 januari 2009. - Het totale aantal Arnhemse ateliers en atelierwoningen bedraagt momenteel 524 stuks. Daarvan zijn er 415 ateliers en 109 zijn atelierwoningen (35 atelierwoningen zijn eigendom van woningbouwcorporaties waarvoor SLAK de kandidaat-huurders levert). - Op de wachtlijst van SLAK staan 298 Arnhemse kandidaten voor ateliers en atelierwoningen in Arnhem. - Op de wachtlijst van SLAK staan 120 niet Arnhemse kandidaten voor ateliers en atelierwoningen in Arnhem. Deze kandidaten zijn om verschillende vakinhoudelijke redenen wel verbonden met de creatieve sector in Arnhem en zijn op basis van de criteria van SLAK op de wachtlijst geplaatst. - De totale actuele behoefte is momenteel 478 ateliers en atelierwoningen, inclusief alle huurders van de Saksen Weimar Kazerne en exclusief de niet Arnhemse kandidaten. Gezien de visie en ambities van Arnhem op het gebied van de creatieve economie en de creatieve stad gecombineerd met de wens om het zogenoemde middensegment hiervan te ondersteunen en de aanwezigheid van een internationaal gerenommeerde hogeschool op het gebied van de kunsten en de

DIENST MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELING

MEMO

vormgeving is de reële verwachting dat de behoefte aan (betaalbare) ateliers en atelierwoningen de komende jaren niet noemenswaardig zal afnemen. Ten aanzien van de vraag of dit uitsluitend en alleen Arnhemse kunstenaars, vormgevers en creatieven betreft is de vraag ja. Alle (kandidaat)huurders wonen en/of werken en/of studeren in Arnhem en behoren daarmee tot de Arnhemse creatieven. Vergeet niet dat SLAK zeker niet alleen in Arnhem actief is. Het is van groot belang te beseffen dat wij de filosofie rondom de creatieve stad hebben omarmd en dat wij letterlijke en figuurlijk ruimte willen bieden aan de creatieve beroepsgroepen inclusief kunstenaars en vormgevers. Een belangrijke consequentie daarvan is de behoefte aan werken, in mindere mate, woonruimte voor deze beroepsgroepen. Bovendien leiden onze visie en beleidkaders onvermijdelijke ook tot een logische verwachting. Dat betekent dat vooral starters (kunstenaars, vormgevers en andere creatieven die net van hun opleiding afkomen) en doorgroeiers of doorstarters (kunstenaars, vormgevers en andere creatieven die het beginstadium van hun beroepspraktijk met enig succes hebben doorlopen) een redelijk stabiele behoefte zullen hebben aan (betaalbare) ateliers en atelierwoningen. De ervaringen in de Randstad (vooral Rotterdam) leren dat dit alleen bij een ruim voldoende aanbod een geringe aanzuigende werking kan hebben. Deze situatie doet zich vooralsnog in Arnhem niet voor. Bovendien kan dit worden tegen gegaan door het toepassen van specifieke criteria bij de inschrijving als kandidaat bij SLAK (selectie aan de voordeur).

2. Kortetermijn-problematiek Saksen Weimar Kazerne Binnen nu en zes maanden worden op de Saksen Weimar Kazerne 170 ateliers inclusief 10 woonruimten ontruimd. Verantwoordelijkheid en zorg voor deze problematiek is eerst en vooral een taak van Stichting Atelierbeheer SLAK. De gemeente dient in deze omwille van de formele verantwoordelijkheden, de precedentwerking en de lasten rondom additionele, maar intensieve inzet van ambtenaren terughoudend op te treden. Wij voelen wel een morele plicht om SLAK (en de betrokken woningbouwcorporaties) hierin waar mogelijk met raad en daad te ondersteunen. Voor wat betreft de werkruimten lijkt de problematiek met inzet van de Van Oldenbarneveldstraat 90 nagenoeg te zijn opgelost. De verwachting is dat binnen zes maanden voor alle werkruimte die wegvalt met de Saksen Weimar Kazerne een passend alternatief is gevonden. Ten aanzien van de drie gezinnen die zijn gehuisvest in de kazerne, heeft wethouder Rita Weeda contact op genomen met de woningbouwcorporatie Vivare. Vivare heeft toegezegd binnen haar grenzen intensief mee te werken aan een passende oplossing. Van de 10 woonruimten is momenteel in drie gevallen sprake van een acute noodsituatie. Deze moeten namelijk voor 1 maart leeg worden opgeleverd. Voor één woning is een passend alternatief gevonden; voor een tweede woning is een alternatief binnen bereik en voor de derde woning is helaas nog geen alternatief voorhanden.

3. Professionalisering SLAK Er zijn met Stichting Atelierbeheer SLAK reeds intensieve gesprekken gaande over de absoluut noodzakelijke professionalisering. Alle betrokkenen zijn het er over eens dat SLAK in zijn huidige vorm onvoldoende is toegerust om de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve groei te borgen en te continueren. SLAK heeft zelf een strategisch-tactisch meerjaren beleidsplan opgesteld waarin de noodzakelijke reorganisatie op papier zijn beslag krijgt. Daarbij wordt ook expliciet gekeken naar de mogelijkheden om op onderdelen samen te werken met bijvoorbeeld woningbouwcorporaties.


MEMO

Wij hebben voor de noodzakelijke stappen in het professionaliseringstraject in de nota “Bronnen, beleid beeldende kunst en vormgeving 2009-2012” middelen gereserveerd. In de subsidiebeschikking en de bijbehorende subsidieovereenkomst maken wij nadere en niet-vrijblijvende afspraken over de mate waarin, de wijze waarop en de snelheid waarmee een en ander zijn beslag moet krijgen. De komende twee jaar moet deze professionalisering zijn beslag gaan krijgen.

4. Doorstroming en categoriseren huurders Bij de professionalisering van SLAK past ook een drastische aanpassing van de inschrijvings- en selectiecriteria. Ook hier geldt dat de huidige systematiek is achterhaald. Wij overleggen nog met SLAK over vorm en inhoud van de criteria. Maar, onze inzet is om de doorstroming te bevorderen en een scheefgroei in de huursituatie (verhouding jaarinkomen-huurlast) tegen te gaan. Voor zover nu bekend doet dat laatste zich overigens niet of nauwelijks voor. Het moge overigens duidelijk zijn dat voor een optimale doorstroming een voldoende gevarieerd aanbod aan werkruimten en woon-werkruimten een eerste vereiste is.


Instemmen met de Nota Ruimte voor Creatieve milieus

Recommend Documents