Činnost realitní kanceláře (vybrané účetní a daňové problémy)

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA FINANCÍ A ÚČETNICTVÍ Katedra finančního účetnictví a auditingu Hlavní specializace: Účetnictví a finanční řízení podniku

Bc. Petra Ostertágová

Činnost realitní kanceláře (vybrané účetní a daňové problémy)

Vedoucí diplomové práce: prof. Ing. Libuše Müllerová, CSc.

2011

Čestné prohlášení „Prohlašuji, samostatně

a

ţe

veškerá

jsem

tuto

pouţitá

diplomovou

literatura

a

práci

další

zpracovala

prameny

jsou

uvedeny v seznamu.“

V Praze dne 30. dubna 2011

2

Poděkování Děkuji vedoucí své diplomové práce paní prof. Ing. Libuši Müllerové,

CSc.

za

podnětné

připomínky

při

zpracování

této

diplomové práce.

3

Obsah 1

ÚVOD........................................................................................................................... 6

2

ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ ................................................................................... 8 2.1 Nemovitost a její vybrané vlastnosti................................................................... 8 2.2 Specifika trhu nemovitostí .................................................................................. 9 2.3 Subjekty na trhu nemovitostí ........................................................................... 10 2.4 Segmenty na trhu nemovitostí ......................................................................... 13 2.5 Evidence nemovitostí........................................................................................ 14

3

ČINNOST REALITNÍ KANCELÁŘE ................................................................................ 15 3.1 Vznik realitní kanceláře ..................................................................................... 16 3.1.1 Realitní činnost ......................................................................................... 16 3.1.2 Právnická osoba ........................................................................................ 17 3.1.3 Franchisa ................................................................................................... 18 3.2 Asociace realitních kanceláří............................................................................. 20 3.3 Smlouvy související s realitami ......................................................................... 21 3.3.1 Zprostředkovatelská smlouva ................................................................... 21 3.3.2 Smlouva o obstarání věci .......................................................................... 23 3.3.3 Rezervační smlouvy................................................................................... 24 3.3.4 Smlouva o smlouvě budoucí kupní ........................................................... 24 3.3.5 Kupní smlouva........................................................................................... 25 3.3.6 Nájemní smlouva ...................................................................................... 27

4

VYBRANÉ OBLASTI ÚČETNICTVÍ ................................................................................ 30 4.1 Realitní činnost - Nákup a prodej nemovitostí ................................................. 32 4.1.1 Nemovitost jako dlouhodobý hmotný majetek ........................................ 32 4.1.2 Nemovitost jako zboží ............................................................................... 39 4.1.3 Prodej nemovitosti.................................................................................... 41 4.2 Pronájem vlastní nemovitosti ........................................................................... 42 4.2.1 Nájemné .................................................................................................... 43 4.2.2 Přeúčtování služeb spojených s nájmem .................................................. 45 4.3 Realitní činnost – zprostředkování obchodu .................................................... 47 4.4 Nejvýznamnější nákladové položky .................................................................. 51

5

VYBRANÉ DAŇOVÉ OBLASTI ...................................................................................... 53 5.1 Daň z příjmů ...................................................................................................... 53 4

5.1.1 Poplatníci daně, předmět daně, základ daně ........................................... 53 5.1.2 Zdanitelné výnosy ..................................................................................... 54 5.1.3 Daňově uznatelné náklady ........................................................................ 55 5.2 Daň z přidané hodnoty...................................................................................... 57 5.2.1 Předmět daně ........................................................................................... 57 5.2.2 Místo plnění .............................................................................................. 58 5.2.3 Den uskutečnění zdanitelného plnění ...................................................... 58 5.2.4 Základ daně a sazba daně ......................................................................... 59 5.2.5 Plnění osvobozená od daně ...................................................................... 61 5.2.6 Nárok na odpočet ..................................................................................... 61 5.2.7 Krácený koeficient..................................................................................... 62 5.3 Daň z nemovitostí ............................................................................................. 63 5.3.1 Daň z pozemků .......................................................................................... 64 5.3.2 Daň ze staveb ............................................................................................ 64 5.4 Daň z převodu nemovitostí ............................................................................... 65 6

Závěr.......................................................................................................................... 67

7

Zdroje ........................................................................................................................ 70

5

1 ÚVOD V posledních letech se zájem o podnikání v realitní činnosti velmi rozšířil. Důvodem nebyla pouze dostatečná motivace ve formě vysokých provizí, ale také značně jednoduché podmínky pro získání ţivnostenského

oprávnění

k provozování

této

činnosti.

Počet

subjektů, ať uţ fyzických či právnických osob, kteří se touto činností zabývají, za posledních 10 let velmi vzrostl. Nedalo by se

však

říci,

ţe

je

to

jednoznačně

pozitivní

zpráva.

Na

trh

nemovitostí vstupují i subjekty, které neposkytují kvalitní sluţby a nepostupují ani podle etických pravidel. Proto by měli být lidé při výběru svého zástupce, realitního makléře, obezřetní. Realitní makléři pracují ve většině případů jako osoby samostatně výdělečně činné, pro některou z realitních kanceláří. Cílem mé práce bude přiblíţit činnost realitních kanceláří a zobrazit její účetní a daňové souvislosti. V první kapitole se zaměřím na trh nemovitostí a nemovitost samotnou.

Přiblíţím

definici

nemovitostí

podle

právní

úpravy,

charakterizuji jednotlivé prvky trhu nemovitostí, jeho principy, subjekty a dílčí segmenty. Nemovitost je velmi specifickým druhem obchodovatelných

věcí,

s nemovitostmi dlouhodobé

se

zejména

svou

nerealizují

rozhodnutí

vysokou

kaţdodenně,

investovat

peníze.

hodnotou. ale

Vţdy

Obchody

jedná

je

se

důleţité

o vše

pečlivě zváţit a přizvat si odborníky, kteří dané problematice rozumějí.

Stále

velké

procento

prodejů

se

uskutečňuje

mezi

obyčejnými lidmi bez pomoci specialistů. Je to zejména z nedůvěry občanů v tyto subjekty. I přesto však řada lidí sluţeb realitních kanceláří vyuţívá. Druhá kapitola se věnuje činnosti realitní kanceláře. Je zaměřena na podmínky pro získání ţivnostenského oprávnění, které jsou uloţeny zákonem. Řada profesních organizací však poţaduje, aby

tato

současné

právní doby

úprava

je

nejen

byla

mnohem

v oblasti

přísnější.

realit,

ale

Novým také

trendem v jiných

oborech, podnikání na základě franchisy. V kapitole jsou popsány výhody a nevýhody takového podnikání. Součástí kapitoly je i výčet jednotlivých

smluv,

se

kterými

se

v praxi

můţeme

v realitní

kanceláři setkat. Následující část práce zobrazuje významné účetní oblasti, které jsou pro realitní kancelář specifické. Realitní kancelář můţe

nemovitosti

nakupovat,

prodávat,

pronajímat

nebo

pouze 6

zprostředkovat jejich koupi či prodej. U kaţdé této činnosti jsou přiblíţeny

významné

transakce

a

jejich

účtování.

Při

nákupu

nemovitosti se realitní kancelář nejprve musí rozhodnout, za jakým účelem ji pořizuje, zda za účelem následného prodeje, nebo za účelem jejího pronájmu. Toto rozhodnutí bude mít vliv na způsob zaúčtování

tohoto

v účetnictví.

Pokud

nákupu se

a

následné

realitní

kancelář

evidence

nemovitosti

rozhodne

nemovitost

pronajímat, vznikají zde další otázky týkající se nájemného a přeúčtování sluţeb spojených s nájmem. Závěrečná kapitola obsahuje daňovou problematiku. Jedná se o daň

z příjmů,

daň

z přidané

hodnoty,

daň

z nemovitostí

a

daň

z převodu nemovitostí. U daně z příjmů jsou zdůrazněny zejména ty poloţky v účetnictví realitní kanceláře, které ovlivňují základ daně.

Daň

z přidané

hodnoty

představuje

velmi

širokou

problematiku, ve své práci zdůrazňuji zejména ta ustanovení, která se vztahují k realitní činnosti na území České republiky.

7

2 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Realitní

kancelář

je

subjekt,

který

se

pohybuje

na

trhu

nemovitostí. Nejprve budu identifikovat trh nemovitostí se všemi jeho zvláštnostmi, a poté se jiţ věnovat samotné činnosti realitní kanceláře. Trh

nemovitostí

prostředí

jako

funguje

na

ostatní

trhy.

všechny

stejném Na

principu

straně

trţního

nabídky

stojí

prodávající, kteří chtějí prodat svou nemovitost za co nejvyšší cenu. Na druhé straně, na straně poptávky, jsou kupující, kteří mají

zájem

nemovitostí

nemovitost má

však

podle

svá

svých

potřeb

specifika,

a

která

přání

jsou

koupit.

dána

Trh

především

přirozenými vlastnostmi nemovitostí.

2.1 NEMOVITOST A JEJÍ VYBRANÉ VLASTNOSTI Podle

zákoníku1

občanského

jsou

nemovitostmi

pozemky

a

stavby spojené se zemí pevným základem. Stavba ale není součástí pozemku, je na ni pohlíţeno samostatně. Pozemek

je

charakterizován

v Katastrálním

zákoně2 v

§

27

jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí

hranicí

druhů

drţby,

pozemků,

hranicí

popřípadě

rozsahu

zástavního

práva,

rozhraním

způsobu

vyuţití

pozemků. Parcela je geometricky a polohově znázorněný pozemek, který má své parcelní číslo a je zobrazen v katastrální mapě. Pokud

je

pozemek

určený

k výstavbě,

je

označen

jako

stavební

parcela. Jedná se o pozemek spadající do skupiny zastavěné plochy a nádvoří. V ostatních případech se mluví o pozemkové parcele, která není určená k výstavbě. Katastrální zákon člení pozemky podle způsobu jejich vyuţití na zemědělské pozemky, do kterých řadíme ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty, dále lesní pozemky,

vodní

plochy,

zastavěné

plochy

a

nádvoří

a

ostatní

plochy. Podle Stavebního zákona3 se stavbou rozumí veškerá stavební díla,

která 1 2 3

vznikají

stavební

nebo

montáţní

technologií,

bez

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119-121 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

8

zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího

trvání.

Stavba,

která

slouţí

k

reklamním

účelům,

je

označena jako stavba pro reklamu. Za stavbu je povaţována také pouze její část, nebo změna dokončené stavby, kterou se rozumí nástavba (zvýšení stavby), přístavba (rozšíření stavby) a stavební úpravy. Nemovitosti se od běţného spotřebního zboţí obchodovaného na trzích

značně

způsobem

odlišují.

jedinečná

technickým

stavem

Kaţdá

zejména a

nemovitost

svou

cenou.

polohou,

Velmi

je

unikátní,

účelem,

důleţitou

svým

konstrukcí,

vlastností

je

nepřemístitelnost nemovitosti. Lokalita, ve které se nemovitost nachází, je pevně daná a nelze ji změnit. Nejedná se pouze o samotné umístění nemovitosti ale také o její bezprostřední okolí, občanskou

vybavenost

nemovitosti.

apod.

Kaţdá

To

nemovitost

vše

má

vliv

na

se

vyznačuje

trţní

dlouhou

cenu dobou

ţivotnosti. Neméně důleţitou vlastností nemovitostí je také jejich omezená produkce. Půda patří k nejdůleţitějším přírodním zdrojům, které

není

moţné

vyrobit.

Celková

plocha

pozemků

je

tedy

limitována a nelze ji zvětšit.

2.2 SPECIFIKA TRHU NEMOVITOSTÍ4 Trh

nemovitostí

je

specifický

díky

zvláštní

povaze

nemovitostí. Nemovitosti jako takové nejsou běţným zboţím, nedají se

seskupovat

do

homogenních

skupin.

Kaţdá

nemovitost

je

jedinečná, jednak svou originalitou a také polohou, a jen velmi těţko najdeme dvě naprosto shodné nemovitosti, které bychom mohli porovnat. Odlišným

znakem

od

běţných

trhů

je

také

menší

počet

kupujících a prodávajících, mnohem niţší frekvence prodejů, a to zejména kvůli vysoké ceně nemovitostí. Řada kupujících není schopna zaplatit za nemovitost hotově, proto vyuţívají řadu specifických způsobů financování, jako jsou hypotéky, úvěry, stavební spoření, půjčky apod. Na trh nemovitostí tak vstupují další subjekty v podobě finančních institucí. Trh je podroben také silné regulaci ze strany státu, regionů a obcí prostřednictvím legislativy a veřejné správy.

4

Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1996

9

Nabídka vyrovnané.

a

poptávka

Proces

na

vyrovnání

trhu nabídky

nemovitostí

nejsou

a

je

poptávky

vţdy

ovlivněn

specifickými vlastnostmi nemovitostí. Nedostatek nemovitostí není moţné

ihned

nahradit

např.

výrobou,

nedají

se

přemístit

ani

přenést. Informovanost mnohem

niţší

úkonem.

účastníků

úrovni.

Účastníci

na

Nákup

často

a

trhu

nemovitostí

je

prodej

nemovitosti

není

postrádají

potřebné

také

na

běţným

zkušenosti

pro

realizaci této směny. Rozhodování

účastníků

trhu

nemovitostí

je

zaloţeno

na

nejrůznějších motivech. Jedná se však o rozhodování dlouhodobého charakteru, které je vyvoláno různými ekonomickými, sociálními i demografickými vlivy.

2.3 SUBJEKTY NA TRHU NEMOVITOSTÍ5 Na trhu nemovitostí figuruje celá řada účastníků. Strana poptávky je zastoupena kupujícími, kteří mají o určitou nemovitost zájem. Očekávají, ţe jim přinese uţitek, ať uţ v podobě místa pro vlastní bydlení nebo pro podnikatelskou činnost. Kupující mohou být buď samotní uţivatelé potenciální nemovitosti, kteří ji chtějí vyuţít pro svou vlastní potřebu, jsou tedy konečnými spotřebiteli. Druhým

typem

kupujícího

můţe

být

investor,

který

má

zájem

nemovitost koupit a následně svou investici zhodnotit například ve formě pronájmu. Mezi hlavní rozhodovací faktory při koupi patří především cena, rozloha, geografické území a dostupnost. Kupující při koupi nemovitosti vyuţívají buď vlastních zdrojů financování, nebo cizích zdrojů, tedy většinou formou úvěru. Na

straně

nemovitostí, prodat.

kteří

Mohou

nepřináší

tak

nabídky

jsou

chtějí činit

poţadovaný

prodávající,

nemovitost z různých

uţitek,

za

co

důvodů.

například

tedy

vlastníci

nejvýhodnější Nemovitost

z důvodu

jim

cenu jiţ

nedostatečné

kapacity (rozrůstající se rodina, rozšiřující se výrobní program) nebo naopak z důvodu nevyuţité kapacity. Důvodem také můţe být nevyhovující poloha nemovitosti. Dalším subjektem na trhu jsou tzv. zprostředkovatelé nebo prostředníci. Těmi jsou nejčastěji realitní kanceláře, advokáti, notáři apod. Kupující a prodávající nemusí mít dostatek potřebných informací k obchodování na trhu s nemovitostmi, nechtějí jednat na

5

http://www.la-ma.cz/?p=97

10

vlastní odpovědnost, nebo nemohou najít vhodného kupujícího nebo prodávajícího. Z těchto důvodů mohou vyhledat odbornou pomoc. Notář

je

osoba,

která

podniká

na

základě

ţivnostenského

oprávnění. Spektrum jeho úkonů je opravdu široké. Nejedná se pouze o

ověřování

pravosti

významných

listin.

Notář

působí

i

jako

pověřená osoba při sepisování majetku, prověřování existence či neexistence závěti ve věci dědického řízení. V případě půjčení peněz

poskytuje

svolením

notář

sluţbu

k vykonatelnosti.

v podobě

Tento

zápis

notářského má

zápisu

charakter

se

exekučního

titulu a v případě, ţe dluţník nesplatí půjčenou částku peněz, pak se

věřitel

můţe

obrátit

přímo

na

exekuční

soud.

Odpadá

tak

zdlouhavá soudní cesta v případě neplnění dluţníka. Mezi další úkony můţeme řadit sepisování smluv v oblasti rodinného práva, sepsání a úschova závěti. V souvislosti s prodejem nemovitostí se notáři zabývají zejména úschovou peněz. Tato sluţba je poskytována v případech, kdy dochází k časovému nesouladu mezi úhradou kupní ceny

a

převodem

kupujícím

vlastnických

sloţeny

do

práv

notářské

na

kupujícího.

úschovy,

odkud

Peníze jsou

jsou

vydány

prodávajícímu pouze v případě splnění konkrétní podmínky, a to převodu vlastnických práv zápisem v katastru nemovitostí. Notář je také oprávněn nahlíţet do Rejstříku zástav, který vede Notářská komora

ČR.

Zde

získá

informace

o

movitých

věcech,

které

jsou

zastaveny ve prospěch jiné osoby. Této sluţby se vyuţívá nejen při koupi nemovitosti, ale při koupi jakékoli jiné movité věci. Můţe se stát, ţe prodávající tyto informace záměrně zatají. Advokátní oblastech, práva,

ale

konzultace,

kancelář

např.

poskytuje

občanského,

také

rodinného,

v oblasti

které

se

právní

obchodního,

nemovitostí.

týkají

zejména

sluţby

v různých dědického

Zajišťuje

správnosti

právní obchodní

dokumentace. Zajišťuje také obdobu notářské úschovy – advokátní úschovu. Princip této sluţby je stejný jako u notáře. Developer6 je subjekt, který zajišťuje výstavbu nových domů, bytů a jiných prostor, na základě objednávky klienta, nebo mohou být postaveny jako investice, která bude prodána v budoucnosti. Příkladem můţe být vznik satelitního městečka, nebo obytné čtvrti. Developer má záštitu nad celým projektem. Je zodpovědný za jeho realizaci,

proto

je

nutné,

aby

měl

znalosti

z mnoha

oborů.

Developer nemusí celou stavbu zajišťovat sám. Velké společnosti řadu sluţeb zajišťují pomocí subdodavatelů. Na následujícím grafu 6

http://www.developeri.info/

11

jsou vidět nejvýznamnější developeři na rezidenčním trhu podle počtu prodaných bytů. V současné době zaujímají téměř 60 % trhu společnosti Central group, Finep a Skanska.7

Graf 1. Největší developeři na praţském rezidenčním trhu (dle podílu na prodávaných bytech). Finanční instituce (banky, stavební spořitelny apod.) hrají na trhu nemovitostí také významnou roli. Koupě nemovitosti

je

finančně velmi náročná, výdaje mnohokrát převyšují průměrný roční příjem

domácnosti.

Proto

poskytují

kupujícím

potřebné

finanční

prostředky k nákupu nemovitostí. Ve většině případů se jedná o hypotéční úvěr nebo stavební spoření. Neméně důleţitým subjektem je také stát. Ten vytváří právní prostředí, ve kterém trh nemovitostí funguje. Vytváří tak pravidla pro

ochranu

ovlivňuje

vlastnických

ceny

na

trhu

práv,

práv

nemovitostí,

nájemců

atd.

například

Stát formou

mnohdy přímé

regulace nájemného. Na trh působí také tvorbou daňového systému v oblasti daně z převodu nemovitostí a daně z nemovitostí.

7

http://www.patria.cz/News/Default.aspx/1586242

12

2.4 SEGMENTY NA TRHU NEMOVITOSTÍ Jak jiţ bylo zmíněno, kaţdá nemovitost je unikátní, jednak svou polohou, jednak vzhledem či funkčností. Abychom je však mohli porovnávat, analyzovat a hodnotit, členíme trh na dílčí segmenty. Nemovitosti

v segmentu

jsou

vlastností,

konkurence,

si

podobné,

postavení

na

co

se

trhu,

týče

stavu

uţitných

nabídky

a

poptávky na trhu nebo mohou být předmětem zájmu určité skupiny osob.

Kaţdý

nemovitostí

segment je

je

moţné

moţné

uspořádat

ještě

dále

z různých

členit.

úhlů

Členění

pohledu,

avšak

následující výčet bude jen jedno z mnoha schémat, které je moţné sestavit. Nejprve

začneme

rozčleněním

trhu

nemovitostí

na

trh

s pozemky a na trh s objekty. Trh pozemků rozlišuje: o

trh se stavebními pozemky,

o

trh

s ostatními

pozemky

jako

jsou

orná

půda,

lesy

a

lesní pozemky, louky a pastviny, zahrady a ovocné sady, rybníky a vodní plochy. Trh

objektů

je

nejčastěji

segmentován

podle

uţitných

vlastností nemovitostí. Jedná se o rezidenční trh a komerční trh.8 Rezidenční trh nemovitostí zahrnuje stavby a pozemky, které slouţí k vlastnímu bydlení. Můţeme jej dále členit následovně: o

trh s pozemky pro rezidenční výstavbu,

o

trh s byty v bytových či nájemních domech,

o

trh s rodinnými domy,

o

trh s rekreačními objekty (penziony, ubytovny).

Komerční

trh

nemovitostí

zahrnuje

všechny

nemovitosti

nerezidenční povahy, tedy takové, které nejsou určeny k bydlení ale například k podnikání. Opět se můţeme setkat s dalším členěním tohoto trhu následovně: o

trh s pozemky pro komerční výstavbu,

o

trh kancelářských prostor,

o

trh obchodních prostor (především nákupní centra),

o

trh výrobních a logistických prostor,

o

trh se zábavními a sportovními centry.

Neměli

bychom

také

zapomenout

na

geografickou

segmentaci

trhu. Trh nemovitostí můţeme dělit na trh mezinárodní, celostátní, regionální nebo místní.

8

Auditor, časopis Komory auditorů ČR, číslo 8/2009

13

Důleţitým členěním trhu je také segment prodeje a segment pronájmu. Segment prodeje se zaměřuje jak na trh uţivatelů, kteří kupují nemovitost za účelem vlastního bydlení, tak na investiční trh,

kdy

je

v budoucnu

nemovitost

zhodnocena

povaţována

(očekávaný

za

investici,

zisk

která

z pronájmu,

bude

budoucího

prodeje). Segment pronájmu se zaměřuje pouze na trh uţivatelů.

2.5 EVIDENCE NEMOVITOSTÍ Údaje

o

nemovitostech

jsou

shromaţďovány

v katastru

nemovitostí. Ten je upraven zákonem č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí

České

republiky

pozdějších

předpisů.

republice,

jejich

(tzv.

Obsahuje

soupis

a

katastrální

údaje

o

popis,

zákon),

ve znění

nemovitostech

v České

včetně

geometrického

a

polohového určení. Evidují se zde také vlastnická či jiná věcná práva vztahující se k nemovitostem. Jedná se o údaje o vlastnících nemovitostí,

o

zástavním

právu,

předkupním

právu

a

věcných

břemenech. V katastru nemovitostí se evidují: o

pozemky

v podobě

parcel,

ke

kterým

je

připojena

informace o druhu pozemku, o způsobu jeho vyuţití, popř. také informace o způsobu ochrany pozemku, o

budovy

spojené

se

zemí

pevným

základem,

které

jsou

označeny číslem popisným nebo evidenčním (pokud budovy nemají

popisná

nebo

evidenční

čísla,

např.

v rámci

areálu nemovitostí, pak se eviduje budova hlavní), jsou zde informace o způsobu vyuţití budov, o pozemku, na kterém se budova nachází, o

byty

a

nebytové

prostory

vymezené

jako

jednotky

v budovách dle zákona o vlastnictví bytů, o

rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory.

Ostatní budovy tvořící příslušenství výše zmíněných budov jsou zobrazeny v katastrální mapě, nejsou k nim však vedeny ţádné zpřesňující informace. Evidenci v katastru nemovitostí nepodléhají drobné

stavby,

drobného

jako

zvířectva,

jsou

kůlny,

skleníky,

přístřešky,

altánky,

stavby

bazény,

pro

zemní

chov

sklepy,

oplocení apod. Za drobné stavby se však nepovaţují garáţe. Nemovitosti se evidují podle katastrálního území. Katastr je veřejný a kaţdý má právo do něj nahlíţet, pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. 14

3 ČINNOST REALITNÍ KANCELÁŘE Realitní kancelář je subjekt nabízející řadu sluţeb na trhu s nemovitostmi. prodeje

nebo

nabízených

Nejčastěji pronájmu

sluţeb.

se

jedná

o

nemovitosti.

Realitní

zprostředkování

Není

kanceláře

to

však

koupě,

jediný

nabízejí

také

typ

správu

nemovitostí, zprostředkování obchodu s nemovitostmi či pronájmu, poradenství, konzultační činnost, apod. Pod pojmem správa nemovitostí si můţeme představit různorodé sluţby. Jedná se například o vedení komplexního účetnictví, tedy včetně zpracování daňových a statistických formulářů, komunikace s finančním úřadem, sledování novel souvisejících zákonů, evidence příjmů, výdajů, předpisů a plateb jednotlivých vlastníků, apod. Dále se můţe jednat o vyúčtování sluţeb (tj. tepelné energie na vytápění

a

poskytování

teplé

uţitkové

vody

mezi

konečné

spotřebitele, dodávka vody), které se řídí vyhláškou č. 371/2001 Sb.

a

vyhláškou

č.

428/2001

Sb.,

zajišťování

oprav,

údrţby,

revizí, stejně tak havarijních sluţeb. Správa nemovitostí můţe být také doplněna o právní sluţby, stavební dozor apod.9 Ve své práci se budu zabývat převaţující činností realitní kanceláře, tedy zprostředkováním obchodu s nemovitostmi, a dále nákupem nemovitostí realitní kanceláří za účelem jejího pronájmu, či jejího prodeje. Pojem „zprostředkování“ je velmi důleţitý. Samotné realitní kanceláře se ve většině případů přímo neúčastní právního vztahu. Pouze hledají vhodnou nabídku pro své klienty, připraví potřebné dokumenty

a

umoţní

realizaci

obchodu

za

sjednanou

provizi.

I

přesto, ţe jsou provize mnohdy vysoké (3 – 6 % z celkové ceny), je lepší těchto sluţeb vyuţít. K obchodování na trhu s nemovitostí je potřeba dostatek znalostí a zkušeností, bez nichţ by se obchod nemusel vyplatit. Realitní kanceláře umoţní rychlejší realizaci obchodu, efektivnější a mnohdy i za výhodnější cenu. Nespornými výhodami

je

komunikaci

úspora

s potenciálními

nemovitostí. realitní

také

Veškerými

kanceláře

času

prodávajícího,

kupci

těmito

(realitní

a

při

činnostmi

osobních je

makléř),

především

prohlídkách

pověřený

který

při

pracovník

prodávajícího

zastupuje na základě uzavřené smlouvy. Některé

společnosti

nemovitostí.

Tyto

nemovitostí.

Jsou

mají

společnosti financovány

jako

hlavní

nejprve buď

činnost

nakoupí

z vlastních

jednu

pronájem či

více

zdrojů,

nebo

9

http://www.nemovitosti-sprava.cz/sluzby-spravcu-nemovitosti.htm

15

častější formou – úvěrem. Následně tyto nemovitosti pronajímají za účelem dosaţení výnosu.

3.1 VZNIK REALITNÍ KANCELÁŘE 3.1.1 Realitní činnost Realitní činnost je podle ţivnostenského zákona10 činností ohlašovací

volnou.

Zákon

pro

tento

typ

ţivnosti

nevyţaduje

prokázání odborné nebo jiné způsobilosti. Pokud realitní činnost bude

provozovat

fyzická

osoba,

musí

splnit

všeobecné

podmínky

stanovené v § 6 odst. 1 tohoto zákona: o

dosaţení věku 18 let,

o

způsobilost k právním úkonům,

o

bezúhonnost.

Bezúhonnost trestů.

Za

je

prokazována

bezúhonného

se

výpisem

nepovaţuje

z evidence

ten,

Rejstříku

kdo

byl

pravomocně

a

byl

mu

odsouzen: o

pro

trestný

nepodmíněný

čin trest

spáchaný odnětí

úmyslně, svobody

v

trvání

uloţen nejméně

jednoho roku, o

pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliţe byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s podnikáním.

Dále je nutné, aby fyzická osoba podnikající na území České republiky prokázala svou bezdluţnost. Toto potvrzení je vydáváno místně příslušným finančním úřadem a dokazuje, ţe fyzická osoba nemá daňové nedoplatky a nedoplatky na platbách pojistného na sociální zabezpečení. Oprávnění

provozovat

ţivnost

vzniká

dnem

ohlášení

na

ţivnostenském úřadě, popřípadě dnem, který je uveden v ţádosti (pokud se jedná o pozdější datum). V případě,

ţe

realitní

činnost

je

provozována

prostřednictvím právnické osoby, je nutné tuto společnost nejprve zaloţit. Následující postup je poté stejný jako u fyzické osoby. Všeobecné podmínky musí splňovat odpovědný zástupce.

10

Zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání

16

3.1.2 Právnická osoba11 Nejoblíbenější

právní

formou

jsou

společnosti

s ručením

omezeným. Podle obchodního zákoníku ji můţe zaloţit jedna nebo více

osob,

ať

uţ

fyzických

či

právnických.

Pro

zaloţení

společnosti je nutné: o

sloţit základní kapitál ve výši minimálně 200.000 Kč,

o

uzavřít společenskou smlouvu (pokud společnost zakládá více

osob),

nebo

zakladatelskou

listinu

(pokud

je

zaloţena jednou osobou), obě musí mít formu notářského zápisu, o

získat ţivnostenské oprávnění k podnikání v daném oboru,

o

zapsat společnost do obchodního rejstříku,

o

registrovat ji na finančním úřadě.

Vklady

společníků

Nejvhodnějším

způsobem

musí je

být

sloţeny

zaloţení

nového

na

bankovní

bankovního

účet.

účtu

pro

tento účel. Na vyţádání poskytne banka potvrzení o sloţení vkladů a o jeho výši, tento dokument se později přikládá jako jeden ze zakladatelských dokumentů při podání návrhu na zápis do obchodního rejstříku. Návrh na zápis společnosti do obchodního rejstříku se podává u rejstříkového soudu. Tento návrh musí podepsat všichni jednatelé a je nutné mít tyto podpisy úředně ověřeny. Součástí návrhu jsou také veškerá příslušná oprávnění k podnikání (ţivnostenské listy), společenská

smlouva

(popř.

zakladatelská

listina),

potvrzení

o

sloţení vkladů, dokument o doloţení právního důvodu sídla, čestné prohlášení jednatelů o způsobilosti k právním úkonům, o splnění podmínek provozování ţivnosti apod. Návrh však musí být podán do 90 dnů od doručení ţivnostenského oprávnění, popř. od zaloţení společnosti

(pokud

není

zákonem

poţadováno

podnikatelské

oprávnění). Zápis společnosti do obchodního rejstříku musí být proveden v zákonné lhůtě 5 pracovních dnů od podání návrhu. Dnem zápisu vzniká společnost s ručením omezením a tímto dnem také vzniká povinnost vést účetnictví. Nově vzniklá společnost se musí do 30 dnů ode dne zápisu registrovat

u

místně

příslušného

finančního

úřadu

k vybraným

daním. Je činnosti 11

zřejmé, není

ţe

vůbec

splnit sloţité.

podmínky To

se

pro

vykonávání

projevuje

také

realitní na

počtu

http://business.center.cz/business/pravo/formypodn/sro/zalozeni.aspx

17

subjektů, které se realitní činností zabývají. Z analýzy12 České tiskové kanceláře vyplývá, ţe počet subjektů do roku 2009 stále rostl. V minulém roce však došlo poprvé k poklesu těchto subjektů zejména

v důsledku

dopadů

hospodářské

krize.

Některé

realitní

kanceláře nedokázaly obstát v silné konkurenci realitních sítí, ať uţ domácích či zahraničních.

Graf 2. Vývoj

počtu

realitních

kanceláří

v České

republice

v letech 2004 – 2010. Většina odborníků na realitní trh se však shoduje v názoru, ţe pokles v počtu těchto subjektů je pozitivní zprávou. Realitní trh

je

nutné

zbavit

nekvalitních

a

neseriózních

realitních

kanceláří, které poskytují nekvalitní sluţby a kazí jméno všem ostatním zprostředkovatelům realitních sluţeb. Spousta obchodů se tak kvůli špatné reklamě některých subjektů realizuje bez účasti realitních kanceláří.

3.1.3 Franchisa13 Franchisa v oblasti realitních kanceláří se začala vyuţívat od 70. let 20. století. Postupem času se na trhu objevila řada realitních sítí, které zakládají své pobočky po celém světě. Pokud se zaměříme na území České republiky, můţeme najít nejvýznamnější 12

http://www.ctk.cz/sluzby/slovni_zpravodajstvi/ekonomicke/index_view.php?id=616071 13 http://franchisinginfo.cz

18

realitní sítě, jako jsou ERA, CHIRŠ, Tana, RE/MAX, CENTURY 21, REALSPECTRUM, M&M Reality, STING, Art reality, RK Evropa. Princip

franchisy

spočívá

poskytovatelem

franchisy

(franchisant).

Franchisor

v dlouhodobé

(franchisor) poskytuje

a

spolupráci jejím

právo

(ale

mezi

příjemcem

také

ukládá

povinnost) dodrţovat při obchodní činnosti jeho koncepci odbytu, know-how,

dodrţovat

jím

stanovené

postupy

a

to

vše

pod

jeho

obchodním jménem nebo ochrannou známkou. Franchisant za udělení licence

(franchisy)

zaplatí

vstupní

poplatek,

který

se

můţe

pohybovat aţ v řádech několika statisíc korun. Po dobu drţení licence

pak

franchisant

platí

určité

procento

z obratu

v závislosti na velikosti podniku. Cílem franchisora je co nejrychlejší expanze a proniknutí na trh, jistější a rychlejší odbyt. Sám však nezakládá ţádné nové pobočky,

ale

rozšiřuje

spolupodnikatele.

Ve

své

svém

podnikání vlastním

o

zájmu

další je

partnery

a

kontroluje

a

podporuje, aby byl zajištěn celkový úspěch. Jednotnou koncepcí uvnitř tohoto řetězce zajišťuje posílení vlastní značky a zvýšení své konkurenceschopnosti. Franchisant

je

samostatný

ekonomický

subjekt,

musí

však

dodrţet koncepci smluvenou s franchisorem ve franchisové smlouvě. Výhodou je menší riziko v začátcích podnikání, vynaloţené niţší počáteční náklady a získaný jiţ osvědčený obchodní a podnikatelský koncept. Nevýhodou můţe být především závislost na franchisorovi (jeho úspěchu i neúspěchu), podřizování se pokynům franchisora, podrobení

se

kontrole

dodrţování

jakosti,

pravidelné

placení

poplatků, dodrţení jednotného vzhledu provozoven, apod. Z dostupných údajů na internetových stránkách jednotlivých realitních kanceláří jsem sestavila přehled největších realitních sítí s ohledem na počet poboček v České republice. Získané údaje jsem zpracovala do následujícího grafu.

19

Největší franchisové realitní společnosti (podle počtu poboček v ČR)

Zdroj: Internetové stránky realitních kanceláří

Graf 3. Přehled největších franchisových realitních společností podle počtu poboček v České republice. V České předpis,

republice

který

by

neexistuje

upravoval

ţádný

podstatné

specifický

náleţitosti

právní

franchisové

smlouvy. Jelikoţ tato smlouva upravuje vztahy mezi podnikateli související

s podnikatelskou

činností,

pouţijí

se

některá

ustanovení obchodního zákoníku, např. o kupní smlouvě, licenční smlouvě, o odpovědnosti za škodu, o smluvních pokutách, apod. Existuje

také

dokument,

tzv.

etický

kodex

franchisingu,

který vydávají národní i evropské franchisingové asociace. Tento kodex není právně vynutitelný, ale lze na něj pohlíţet jako na vhodné doporučení při uzavírání franchisové smlouvy. Vysvětluje základní pojmy, cíle a zásady franchisingu, obecné náleţitosti těchto smluv, etická pravidla, apod.

3.2 ASOCIACE REALITNÍCH KANCELÁŘÍ14 Jak je vidět, na trhu existuje mnoho subjektů, které mají oprávnění k obchodu s realitami. Ne všechny mají solidní jednání a dostatečnou kvalifikaci potřebnou pro obchodování.

14

http://www.arkcr.cz

20

V České

republice

byla

v roce

1991

zaloţena

Asociace

realitních kanceláří ČR, která sdruţuje odborníky, obchodníky a další profesionály pohybujících se na trhu s nemovitostmi. Cílem je vytvořit takové právní předpisy a podmínky, které by upravovaly realitní činnost. Zejména se jedná o zpřísnění podmínek pro vstup nových

subjektů

způsobilosti

a

na

realitní

morální

trh,

konkrétně

bezúhonnosti.

prokázání

Asociace

se

profesní

tak

snaţí

přiblíţit se úrovni Evropské unie, kde je ve většině zemí vzdělání v oboru a praxe podmínkou pro provozování realitní činnosti. Asociace se zabývá profesním vzděláváním realitních makléřů a zvyšováním kvality jimi poskytovaných sluţeb. Po absolvování školících kurzů a sloţení zkoušky získá realitní makléř certifikát podle

norem

ISO,

který

zaručuje

pro

klienta

profesionalitu

a

záruku bezpečnosti. Certifikát

je

udělován

Certifikačním

úřadem

Vysoké

školy

ekonomické v Praze nebo realitní společností RE/MAX. Je platný po dobu 3 let. Po uplynutí této doby je nutné, aby si realitní makléř zaţádal o recertifikaci. Po ní je certifikát platný jiţ 5 let. Kaţdým rokem je nutné zaplatit poplatek za dozor. Během roku se konají další doškolovací kurzy, které jsou zaměřené na praktické dovednosti. V současné době je v České republice certifikováno přibliţně 200 realitních kanceláří. Realitní kancelář zatím není povinna se hlásit

k této

certifikovaných

asociaci.

Cílem

subjektů,

a

je

samozřejmě

zprůhlednit

tak

zvýšit

trh

počet

s realitami.

Situace na realitním trhu v České republice by se tak celkově zlepšila, zejména z etického hlediska. Tato

asociace

však

není

jedinou

svého

druhu

v České

republice, existuje také Česká komora realitních kanceláří, nebo Českomoravská realitní unie.

3.3 SMLOUVY SOUVISEJÍCÍ S REALITAMI 3.3.1 Zprostředkovatelská smlouva15 Nejčastěji jejím

klientem

uzavíranou je

smlouvou

mezi

zprostředkovatelská

realitní

smlouva.

Ta

kanceláří je

a

upravena

v občanském zákoníku16 v § 774 aţ § 777. Ve zprostředkovatelské smlouvě se realitní kancelář zavazuje obstarat klientovi za odměnu 15 16

http://www.arkcr.cz/?c_id=44 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

21

uzavření smlouvy a klient se zavazuje zaplatit odměnu (provizi) za podmínky, ţe se realitní kancelář podílela na dosaţení výsledku. Úkolem realitní kanceláře je tedy najít vhodnou smluvní stranu pro klienta, se kterou by mohl uzavřít smlouvu. Tento typ smlouvy můţe být dvojího druhu. Buď nevýhradní zprostředkovatelská smlouva, nebo výhradní, tzv. exkluzivní. Pokud realitní kancelář uzavře s klientem exkluzivní smlouvu, pak je ona jediným subjektem, který můţe nemovitost prodat, popř. nabízet k pronájmu. Nikdo jiný s danou nemovitostí nemůţe obchodovat, ani sám klient. Obsah zprostředkovatelské smlouvy je velmi důleţitý. Zákon totiţ neukládá jakým způsobem a jakými prostředky má realitní kancelář vyhledávat vhodné zájemce, ani zda se má řídit pokyny klienta. Vše musí být pečlivě sepsáno ve smlouvě, aby se předešlo případným nejasnostem. Smlouva musí obsahovat: o

identifikaci smluvních stran,

o

předmět

smlouvy,

charakteristiku

a

identifikaci

nemovitosti (včetně dokladů), o

kupní cenu,

o

výši provize,

o

dobu platnosti smlouvy,

o

podmínky odstoupení od smlouvy,

o

smluvní pokutu za nedodrţení podmínek smlouvy.

Zákon nepoţaduje písemnou zprostředkovatelskou smlouvu, ale vzhledem k závaţnosti obchodu je písemná forma na místě. Základními

doklady

k nemovitosti

jsou

nabývací

listina

(např. kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manţelů, apod.), výpis z katastru nemovitostí a snímek pozemkové mapy. Důleţitou částí smlouvy je ujednání o provizi. Jak jiţ bylo zmíněno

výše,

realitní

kancelář

musí

svou

činností

dospět

k výsledku – tedy uzavření smlouvy mezi klientem a osobou, kterou realitní

kancelář

vyhledala.

Teprve

v této

chvíli

je

naplněna

smlouva a vzniká nárok realitní kanceláře na provizi. V případě, ţe

je

uzavřena

realitní nevzniká. uzavřením

smlouva

kancelář Je

klientem

nezprostředkovala,

nutné,

smlouvy

k pochybnostem

mezi

ohledně

aby

mezi

existovala výše

a

třetí

pak

činností

nárok

realitní

souvislost.

provize,

je

osobou,

vhodné

na

kterou provizi

kanceláře

a

Aby

nedošlo

určit

provizi

absolutní částkou nebo procentuálním podílem na realizované ceně nemovitosti vyčíslené ve smlouvě. V praxi se výše provize pohybuje 22

mezi

3

-

provize

6

%.

Samozřejmě

upravena

na

podle

vyšší

konkrétního

či

niţší

obchodu

částku.

můţe

Provizi

být

platí

nejčastěji ten, kdo si sluţbu objednal, není však výjimkou, ţe se provize dělí mezi obě strany, nebo ji platí sám kupující. Realitní kancelář má ze zákona nárok na náhradu vzniklých nákladů,

jestliţe

tak

existují

pochybnosti

bylo

o

sjednáno

tomto

ve

ujednání,

smlouvě. pak

Pokud

nárok

na

však

náhradu

nákladů vzniká pouze v případě, ţe vzniká nárok na provizi, tedy zprostředkování obchodu bylo úspěšné. Ustanovení o smluvní pokutě by ve smlouvě nemělo chybět. Je to způsob ochrany realitní kanceláře při neplnění podmínek smlouvy ze strany klienta. Pokud se klient rozhodne prodat nemovitost v době trvání smlouvy u jiné kanceláře nebo ji prodá sám (viz. exkluzivní smlouva). Obě

strany

jsou

povinny

sdělovat

si

navzájem

všechny

důleţité okolnosti, které souvisejí se zprostředkováním obchodu, a které

mohou

ovlivnit

klienta

při

uzavírání

zprostředkovatelské

smlouvy. Realitní kancelář můţe jednat za klienta pouze v případě, ţe je zmocněna písemnou plnou mocí.

3.3.2 Smlouva o obstarání věci Druhým

typem

smlouvy

je

smlouva

o

obstarání

věci.

Je

upravena občanským zákoníkem v § 733 – 736. Jedná se o příkazní smlouvu, ve které se obstaravatel (realitní kancelář) zavazuje obstarat nemovitost pro objednatele (klienta realitní kanceláře). Jedná se o situaci, kdy klient hledá určitý typ nemovitosti a vyuţije k tomu sluţeb realitní kanceláře. Podle

občanského

zákoníku

musí

objednavatel

zaplatit

za

obstarání nemovitosti odměnu. Je nutné, aby bylo vydáno písemné potvrzení o uzavření této smlouvy, které musí obsahovat: o

předmět obstarání,

o

cenu,

o

dobu obstarání.

Odstoupení

od

smlouvy

je

moţné

ještě

před

obstaráním

nemovitosti, klient však musí nahradit alespoň účelně vynaloţené náklady.

23

3.3.3 Rezervační smlouvy17 Rezervační smlouvy se v praxi také velmi často pouţívají. Jejich obsah ale není upraven zákonem. Zájemce o nemovitost sloţí na

základě

kanceláře.

rezervační Ta

smlouvy

přestane

zálohu

nemovitost

ve

nabízet

prospěch dalším

realitní

potenciálním

zájemcům. Tato forma rezervace je pro realitní kancelář určitou pojistkou, ţe si zájemce koupi nemovitosti nerozmyslí. Neznamená to však, ţe k obchodu musí jednoznačně dojít. Existují i případy, kdy se klient přesto rozhodne nemovitost nekoupit. Ve smlouvě by měly být stanoveny: o

smluvní strany,

o

předmět smlouvy,

o

lhůta, na kterou se smlouva uzavírá,

o

výše rezervačního poplatku,

o

podmínky vrácení poplatku.

Právníci ale tento typ smlouvy příliš nedoporučují. Problém spočívá

v tom,

ţe

rezervační

smlouva

je

uzavírána

s realitní

kanceláří, nikoliv s majitelem nemovitosti. Záloha je tedy sloţena realitní kanceláři, přičemţ sám majitel nemovitosti o ní nemusí vědět. Při prodeji nemovitosti je kupní smlouva uzavřena přímo s majitelem, kterému je proplacena i kupní cena. Mohou pak nastat případy, kdy majitel danou nemovitost prodá (v případě uzavření nevýhradní smlouvy) bez vědomí realitní kanceláře. Rezervace tak ztrácí

svůj

k problémům

význam. při

V horších

vrácení

této

případech rezervace.

můţe Proto

dojít je

ještě

vhodnější

uzavírat exkluzivní smlouvy, které tomuto problému zabrání, co se týká rezervační smlouvy, je vhodné je nahradit smlouvou o smlouvě budoucí kupní, popřípadě smlouvou kupní s odloţenou účinností.

3.3.4 Smlouva o smlouvě budoucí kupní18 Významným

odlišením

od

předchozích

smluv

je

změna

ve

smluvních stranách. Tuto smlouvu neuzavírá realitní kancelář, ale samotný písemnou

prodávající formu

a

kupující.

smlouvy,

ve

které

Občanský se

zákoník19

smluvní

strany

poţaduje zavazují

uzavřít kupní smlouvu v dohodnutém termínu. Na

základě

této

smlouvy

kupující

skládá

do

notářské

či

advokátní úschovy část ceny nemovitosti, tzv. jistinu, která bude 17

http://www.penize.cz/18127-jak-nenaletet-realitni-kancelari http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/58307-jak-dobre-koupitnemovitost-smlouva-o-budouci-kupni-smlouve 19 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 50a 18

24

později započtena do kupní ceny. Stejně jako u rezervační smlouvy kupující

tak

projevuje

svůj

zájem

o

koupení

nemovitosti,

prodávající získává určitou záruku. Smlouva musí obsahovat: o

identifikaci smluvních stran,

o

popis prodávané nemovitosti,

o

kupní cenu, popř. způsob jejího určení,

o

termín podpisu kupní smlouvy,

o

termín zaplacení.

Ve smlouvě mohou být různá ujednání o smluvních pokutách, podmínkách

odstoupení

od

smlouvy

při

nesplnění

povinností,

ujednání o exkluzivitě obchodu, apod. Je vhodné, aby součástí budoucí smlouvy byla také samotná kupní smlouva. Buď ve formě přílohy, nebo jako součást obsahu budoucí

smlouvy.

dohodnout

Pokud

alespoň

na

tomu

jejich

tak

není,

musí

podstatných

se

smluvní

náleţitostech

strany

(předmět

koupě, povinnosti obou smluvních stran, ujednání o kupní ceně, způsobu její úhrady).

3.3.5 Kupní smlouva20 Pokud realizaci

realitní

obchodu,

kancelář

popřípadě

najde

chce

vhodnou

sama

protistranu

koupit

nemovitost,

pro pak

prodávající a kupující uzavřou kupní smlouvu na danou nemovitost. Kupní smlouva se řídí občanským zákoníkem podle základě

kupní

smlouvy

dochází

k úplatnému

§ 588 – 610. Na

převodu

vlastnictví

k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Prodávající kupující

se

se

zavazuje

zavazuje předmět

předat koupě

předmět převzít

koupě a

kupujícímu,

zaplatit

za

něj

stanovenou cenu. Smluvní strany se musí při vzniku kupní smlouvy dohodnout na podstatných náleţitostech, tedy zejména: o

identifikace nemovitosti,

o

stanovení kupní ceny,

o

identifikace smluvních stran,

o

projev vůle smluvních stran,

o

návrhu na vklad nemovitosti do katastru nemovitostí,

o

prohlášení o vadách nemovitosti (faktické i právní),

o

ujednání o datu předání nemovitosti,

20

http://ekonom.ihned.cz/1-10152900-28888130-400000_d-64

25

o

datum účinnosti smlouvy,

o

úředně ověřené podpisy.

V případě

koupě

nemovitosti

musí

mít

smlouva

podle

občanského zákoníku písemnou formu. Při

definování

předmětu

koupě

je

nezbytný

přesný

popis

samotné nemovitosti včetně součástí a příslušenství. Pozemky musí být

označeny

parcelním

evidenčním,

a

Prodávající

prokáţe

smlouvou,

číslem,

parcelním

číslem

způsob

dědictvím)

a

budovy

pozemku,

nabytí

doloţí

číslem

popisným,

na

kterém

nemovitosti

vlastnictví

popř. stojí.

(např.

výpisem

kupní

z katastru

nemovitostí (tzv. list vlastnictví). Odtud jsou čerpány veškeré informace týkající se nemovitosti. Vlastník nemovitosti tím také prokazuje veškerá zástavní práva, věcná břemena, dluhy a podobné právní zábrany, které se k nemovitosti vztahují. Ve smlouvě nesmí chybět projev vůle obou stran. Prohlášení prodávajícího, ţe nemovitost prodává, a kupujícího, ţe nemovitost kupuje. Bez tohoto ustanovení je smlouva neplatná. Dalším

důleţitým

bodem

smlouvy

je

kupní

cena

a

platební

podmínky. Kupní cena by měla být stanovena buď pevnou částkou, nebo musí být stanoven způsob jejího výpočtu. Způsob její úhrady záleţí na dohodě smluvních stran. Vhodná je forma notářské nebo advokátní úschovy, aby měl kupující jistotu, ţe na něj prodávající převede

vlastnická

práva.

V souvislosti

s cenou

nemovitosti

je

zpracováván také znalecký posudek, který je nutný pro daňové účely (daň z převodu nemovitostí). Vlastnictví k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí přechází na kupujícího aţ vkladem do katastru nemovitostí, nikoliv podpisem kupní smlouvy. Proto je důleţité do smlouvy zakomponovat i ujednání o podání návrhu na vklad nemovitosti do katastru. Buď se strany dohodnou na společném jednání, nebo se určí, kdo zápis zajistí a kdo bude hradit s ním spojené náklady. Pokud by objekt nebyl

předmětem

evidence

v

katastru

nemovitostí

(viz.

drobné

stavby v kapitole 2.5) pak přechází vlastnictví k nemovitosti dnem účinnosti kupní smlouvy. Důleţité nemovitosti

a

je

také

uvést

prověřit je

ve

jak

faktické

smlouvě.

tak

Faktické

právní vady

vady brání

kaţdodennímu uţívání nemovitosti, jsou technického rázu. Právní vady

představují

existenci

práv

třetích

osob

ve

vztahu

k nemovitosti, tedy věcná břemena, zástavní práva apod.

26

Vzhledem k závaţnosti obchodu se doporučuje vyuţít odborných právních

sluţeb,

aby

se

předešlo

případným

sporům

z důvodu

neplatnosti či neúplnosti kupní smlouvy.

3.3.6 Nájemní smlouva21 Realitní

kancelář

můţe

svou

vlastní

nemovitost

pronajímat na základě nájemní smlouvy. Právní úprava dosti široká, zaměřím se proto pouze na

také

nájmů je

pronájem nemovitosti.

Obecnou úpravu řeší občanský zákoník v § 663 – 684. Pronajímatel

touto

smlouvou

přenechává

věc

k uţívání

či

pobírání uţitků nájemci, a to za úplatu, tzv. nájemné. Pronajatou věc musí přenechat ve stavu způsobilém k uţívání, popř. alespoň ve stavu obvyklém k uţívání, a na své náklady ji udrţovat. Má právo uskutečnit kontrolu pronajaté nemovitosti, zda nájemce uţívá věc řádně. Nájemce

můţe

provádět

na

pronajaté

věci

změny

pouze

se

souhlasem pronajímatele. Nedá-li nájemci souhlas k provedení změn, musí po skončení nájmu uvést věc do původního stavu. Jinak můţe pronajímatel odstoupit od smlouvy. Nájemce musí bez zbytečného odkladu informovat pronajímatele o

potřebě

oprav

a

umoţnit

jejich

provedení.

Pokud

nájemce

vynaloţil náklady na opravu, které měl uhradit pronajímatel, má nárok na úhradu těchto vzniklých nákladů po pronajímateli, pokud tedy on s opravou souhlasil, popř. nezajistil včas opravu. Nájemné platí nájemce podle smlouvy v dohodnutých splátkách. Pronajímatel si můţe zajistit nájemné pomocí zástavního práva na věci movité, které patří nájemci. Nájemce nemusí platit nájemné, pokud pro vady, které nezpůsobil, nemohl věc uţívat dohodnutým způsobem.

Pokud

bylo

uţívání

věci

omezeno

a

na

vině

je

pronajímatel, má nájemce právo na poměrnou slevu z nájemného. K ukončení nájmu můţe dojít uplynutím doby určité, dohodou, výpovědí. Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, pokud nebylo ve smlouvě dohodnuto jinak. Pokud nájemce uţívá věci i po skončení smlouvy a pronajímatel nepodá do 30 dnů návrh na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti u soudu, nájemní smlouva se automaticky obnovuje za původních podmínek. Víceleté smlouvy se prodluţují na 1 rok, smlouvy do jednoho roku se prodluţují o stejné období, jako bylo sjednáno v původní smlouvě.

21

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

27

Smlouvu na dobu neurčitou lze zrušit pouze výpovědí. Nájemní smlouvu lze u nemovitostí vypovědět ve lhůtě tří měsíců, u věcí movitých do 1 měsíce, pokud není smlouvou stanoveno jinak. Pokud dojde ke změně vlastnictví k nemovitosti, výpověď nájemní smlouvy můţe

podat

stanoveného

pouze

nájemce,

zákonem

nebo

a

to

v nejbliţší

dohodou.

Pokud

se

výpovědním změní

období

vlastnictví

movité věci, smlouvu můţe vypovědět i nabyvatel. Další moţnosti výpovědí v § 676 – 684 občanského zákoníku. Nájem

a

podnájem

nebytových

prostor

je

zmíněn

v

§

720,

vlastní úpravu potom řeší zvláštní zákon č. 116/1990 Sb. Práva a povinnosti

smluvních

stran

vycházejí

z obecné

právní

úpravy

občanského zákoníku. Nyní se zaměříme pouze na odlišnosti. Nebytovými prostory má zákon na mysli místnosti a soubory místností,

které

určil

stavební

úřad

k jinému

účelu,

neţ

k bydlení. Jde např. o prostory k provozování obchodu, sluţeb, výroby,

skladové

prostory,

garáţe,

apod.

Nejedná

se

však

o

příslušenství bytu, sušárny, půdy, apod. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu, a musí obsahovat: o

identifikaci smluvních stran,

o

předmět a účel nájmu,

o

výši a splatnost nájemného, způsob platby,

o

dobu, na kterou se uzavírá, popř. neurčitou,

o

údaj

o

předmětu

podnikání

v

provozovně

umístěné

v

pronajatém nebytovém prostoru. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce odpovídají obecné právní úpravě. Odlišným bodem je pouze situace, kdy hodlá nájemce změnit předmět podnikání v těchto prostorech, a tato změna by mohla podstatně ovlivnit vyuţití těchto prostor, musí k tomu mít písemný souhlas pronajímatele. Nájemce je oprávněn přenechat nebytové prostory nebo jejich část k podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele a to na dobu určitou. Smlouva o podnájmu musí být také písemná. Výše nájemného je stanovena na základě obecného právního předpisu, nebo dohodou. Nájemné se platí v měsíčních splátkách vţdy

k 1.

dni

příslušného

kalendářního

měsíce,

pokud

není

stanoveno jinak. Nájem zaniká, pokud nebylo dohodnuto jinak: o

smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem,

do

30

dnů

od

jeho

smrti

neoznámí

pronajímateli, ţe pokračují v nájmu, 28

o

zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem.

Zákon uvádí i řadu důvodů, které povedou ke skončení nájmu jak ze strany pronajímatele, tak nájemce. Nájem bytu je upraven v občanském zákoníku v § 685 – 716. Základ tvoří písemná nájemní smlouva, která musí obsahovat: o

označení

bytu,

jeho

příslušenství,

rozsah

jejich

uţívání, o

způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu nebo jejich výši.

Nájem lze sjednat na dobu určitou, neurčitou ale také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Pronajímatel prostředků

za

můţe

účelem

ţádat

nájemce

zajištění

o

nájemného

sloţení a

peněţních

úhradu

ostatních

závazků spojených s nájmem. Tyto prostředky musí být uloţeny na zvláštním účtu. Mohou být pouţity pouze na zajištění nájemného a případných úhrad spojených s uţíváním bytu. Je stanovena i horní hranice,

kdy

suma

peněţních

prostředků

nesmí

přesáhnout

trojnásobek měsíčního nájemného. U

nájmu

bytu

nelze

pouţít

ustanovení

o

automatickém

prodlouţení nájemní smlouvy. Opět se zákon zmiňuje o právech a povinnostech obou stran, které by měla upravovat i smlouva. Např. úhrada drobných oprav v bytě,

informační

povinnost

o

všech

nájemnících,

instalace

a

údrţba zařízení pro regulaci tepla, teplé a studené vody, stavební úpravy apod. Výše nájmu je stanovena dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, jsou uváděna také ustanovení o slevě z nájemného v § 698. A na závěr

se zmiňuje o ukončení nájmu,

ať uţ

dohodou,

výpovědí, či uplynutím doby nájmu.

29

4 VYBRANÉ OBLASTI ÚČETNICTVÍ Realitní kancelář je účetní jednotka, která má podle zákona o účetnictví povinnost vést od data svého vzniku (ode dne zápisu v obchodním rejstříku) účetnictví. Účetnictví realitní kanceláře se

z větší

části

shoduje

V následující

kapitole

s účetnictvím

jiných

obchodních

společností. bych

chtěla

poukázat

na

vybrané

oblasti účetnictví, které jsou pro realitní kanceláře specifické. Jedná se zejména o problematiku moţnosti

evidence

těchto

nákupu a prodeje nemovitostí,

nemovitostí,

jejich

pronájmu,

zprostředkování obchodu. Na závěr se zaměřím na nejvýznamnější nákladové poloţky. Oblast Zákonem předpisů.

o

účetnictví účetnictví

Tento

zákon

je č.

v České 563/1991

ukládá

republice

upravena

Sb.,

znění

povinnost

ve vést

zejména

pozdějších

účetnictví

všem

účetním jednotkám, ať uţ se jedná o fyzickou či právnickou osobu.

Graf 4. Subjekty, které jsou účetní jednotkou dle zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb., dle § 1.

30

Zákon o účetnictví se zabývá obecnými ustanoveními o vedení účetnictví,

rozsahem

vedení

účetnictví,

náleţitostmi

účetních

dokladů, účetními zápisy a knihami, zpracováním účetní závěrky, způsoby

oceňování

majetku

a

závazků,

inventarizací

majetku

a

závazků, úschovou účetních záznamů. Prováděcími předpisy k zákonu o účetnictví jsou vyhlášky. Pro podnikající obchodní společnosti je to Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného

účetnictví.

Vyhláška

upravuje

rozsah

a

způsob

sestavování účetní závěrky (obsahové vymezení některých poloţek rozvahy, výkazu zisku a ztráty, uspořádání a obsahové vymezení informací v příloze k účetní závěrce, přehledu o peněţních tocích, přehledu o změnách vlastního kapitálu), směrnou účtovou osnovu, účetní metody, konsolidovanou účetní závěrku (metody konsolidace, uspořádání, označování a obsahové vymezení poloţek konsolidované účetní závěrky). Pro vydávány

zajištění České

souladu

účetní

při

pouţívání

standardy.

Ty

účetních

blíţe

metod

specifikují

jsou

účetní

metody a postupy účtování. Pokud účetní jednotky dodrţují tyto standardy, pak je to povaţováno za splnění účetních metod dle zákona o účetnictví. Obsahovou

náplň

realitní

činnosti

konkretizuje

nařízení

vlády č. 469/2000 Sb., ve kterém je uvedeno: „Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, pokud jsou pronajímatelem poskytovány jiné než základní služby zajišťující řádný provoz těchto prostor. Obsahem živnosti není správa a údržba nemovitostí pro třetí osoby (pokud tato není vázána na vlastnictví nemovitosti), krátkodobé ubytování osob v bytech, rekreačních objektech a podobně, zařízeních, majících charakter ubytovací služby (převážně jako služby cestovního ruchu, agroturistika a podobně).“

31

4.1 REALITNÍ ČINNOST - NÁKUP A PRODEJ NEMOVITOSTÍ V účetnictví realitní kanceláře se pořízení nemovitosti můţe objevit

ve

dvou

podobách,

v závislosti

na

záměru

s nimi

dále

nakládat: o

nemovitost

bude

v evidenci

zachycena

jako

dlouhodobý

hmotný majetek, o

nemovitost bude evidována jako zboţí.

4.1.1 Nemovitost jako dlouhodobý hmotný majetek V případě,

ţe

se

realitní

kancelář

rozhodne

koupit

nemovitost za účelem jejího pronájmu, zachová se stejně, jako by pořizovala jakoukoli jinou movitou věc. Tato nemovitost se stane součástí obchodního majetku společnosti, se kterým můţe dle svého uváţení nakládat. Ocenění Ve vyhlášce č. 500/2002 Sb. z definice dlouhodobého hmotného majetku vyplývá, ţe realitní kancelář můţe evidovat pozemky a stavby bez ohledu na výši jejich ocenění. Cena nemovitosti je vyčíslena

v kupní

smlouvě,

avšak

nemusí

to

být

cena

konečná.

Součástí ocenění nemovitosti mohou být podle vyhlášky dále: o

správní poplatky,

o

platby za poradenské sluţby,

o

úroky

z úvěru,

pokud

tak

společnost

rozhodne

(úroky

mohou zvyšovat ocenění nemovitosti, nebo budou součástí nákladů

běţného

období).

Pokud

se

účetní

jednotka

rozhodne navýšit o ně hodnotu nemovitosti, pak tak můţe činit

pouze

do

doby

zařazení

nemovitosti

do

uţívání.

Následně se úroky účtují jako náklad běţného období. Do vedlejších nákladů mohou být zahrnuty i takové poloţky, které vznikly v souvislosti s pořízením nemovitosti, ještě před zařazením

majetku

do

uţívání.

Např.

zůstatková

cena

původní

nemovitosti a náklady na její likvidaci (v případě, ţe se účetní jednotka rozhodne zlikvidovat starou budovu za účelem postavení nové), zabezpečovací, konzervační či udrţovací práce při zastavení pořizování pokračování neočekávaným

majetku (v

a

dekonzervační

důsledku

problémům

přerušení –

počasí,

práce

výstavby

v případě

dalšího

nemovitosti,

hospodářská

krize,

kvůli

apod.). 32

Poloţkou vstupující do ocenění nemovitosti mohou být také výdaje na úpravu nemovitosti pro budoucí uţivatele. Kaţdý nájemce má jinou představu o prostorech, bude je vyuţívat pro různé účely a je potřeba je přizpůsobit jeho poţadavkům. V dalším paragrafu této vyhlášky jsou uvedeny i poloţky, které nezvyšují ocenění nemovitosti, můţeme jmenovat např.: o

opravy a údrţba,

o

smluvní pokuty a úroky z prodlení,

o

náklady na zaškolení pracovníků,

o

náklady

na

vybavení

pořizovaného

dlouhodobého

majetku

zásobami, o

náklady spojené s přípravou a zabezpečením dlouhodobého majetku,

které

vzniknou

aţ

po

uvedení

majetku

do

uţívání, apod. Nemovitost vedlejších

je

nákladů

tedy na

oceněna

pořízení.

pořizovací

Účtování

cenou

těchto

včetně

transakcí

je

nastíněno v následujícím schématu (pro zjednodušení abstrahuji od DPH): 1. Pořizovací cena nemovitosti na základě kupní smlouvy, ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí: a) pořízení pozemku, b) pořízení nemovitosti. 2. Správní

poplatky

nemovitosti

do

–

poplatek

katastru

v

hotovosti

nemovitostí,

za

ověření

vklad listin

notářem... 3. Úroky z úvěru (na základě rozhodnutí účetní jednotky) hrazené z bankovního účtu. 4. Zařazení nemovitosti do uţívání.

33

Účetní schéma: 321 - Závazky z obchodních vztahů

031 - Pozemky 1.a

042 - Pořízení dlouhodobého hmotného majetku

021 - Stavby

1.b

4.

211/1 - Pokladna (běžné operace) 2.

221 - Bankovní účty 3.

V případě kanceláře,

je

nemovitostí

nabytí nutné

(pokud

nemovitosti

poţádat

se

daná

o

do

změnu

nemovitost

vlastnictví

realitní

vlastnictví

v katastru

v katastru

nemovitostí

eviduje). Podle

občanského

zákoníku

č.

40/1964,

dle

§

133

se

vlastnictví k nemovité věci, která se převádí na základě smlouvy, nabývá

dnem

zápisu

do

katastru

nemovitostí

podle

zvláštních

předpisů (pokud zvláštní zákon nestanoví jinak), a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Vyhláška č. 500/2002 Sb. v § 56 říká: „Při

převodu

vkladu

do

vlastnictví

katastru

k nemovitostem,

nemovitostí,

se

které

nabytá

podléhají nemovitost

zaúčtuje dnem doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. Podmíněnost

nabytí

právních

účinků

vkladu

do

katastru

nemovitostí se uvede na analytických účtech, v inventurních soupisech a v příloze účetní závěrky“. Obdobné

informace

uvádí

i

Český

účetní

standard

č.

013

Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek.

34

Účetní odepisování Společnost ke kaţdému majetku zaloţí inventární kartu, do které uvede základní údaje o nemovitosti, tedy druh majetku, datum pořízení, pořizovací cena. Dlouhodobý majetek je charakteristický svou dlouhou dobou pouţitelnosti (delší neţ 1 rok), a zejména tím, ţe není předmětem spotřeby, ale dochází k postupnému opotřebování v průběhu jeho uţívání. Nejedná se pouze o fyzické opotřebení, které

je

způsobeno

zastarání, morální

jelikoţ

samotným vývoj

opotřebení

jednotkách nákladů

pomocí

účetního

pouţíváním,

jde

je

stále

kupředu.

v účetnictví

odpisů.

Pořizovací

období

v plné

ale

také Toto

vyjádřeno cena

výši,

tedy

ale

o

morální

fyzické

či

v peněţních nevstupuje

pomocí

do

postupného

odepisování v průběhu uţívání. Odpisy rozlišujeme účetní a daňové. Oboje vychází ze stejné vstupní ceny, ale odlišují se zejména právní úpravou a jejich průběhem, který můţe být odlišný. Účetní

odpisy

by

měly

představovat

skutečné

opotřebení

daného majetku. Podle zákona o účetnictví musí společnost sestavit odpisový plán, podle kterého postupuje v průběhu uţívání majetku a který průběţně aktualizuje. Doba účetního odepisování není zákonem stanovena, nesmí být však porušena podmínka dlouhodobosti, tedy nesmí být kratší neţ 1 rok. Účetní jednotka si ve svých vnitřních směrnicích stanoví způsob a výši účetních odpisů. Odepisovat lze pouze do výše pořizovací ceny uvedené v účetnictví. Pro

výpočet

účetních

odpisů

můţe

účetní

jednotka

zvolit

různé metody – časové nebo výkonové. Při volbě metody odepisování je nutné vzít v úvahu vyuţití nemovitosti a také přepokládaný průběh

výnosů.

progresivní s nebytovými

a

Z časových degresivní.

prostory

–

metod Pokud

např.

můţeme

vybírat

bychom

vzali

kanceláře,

z lineární,

v úvahu

předpokládáme

budovu stále

stejné vyuţití po celou dobu ţivotnosti, vhodnou metodou by byla lineární. Na druhou stranu, pokud máme budovu např. halu, zpočátku neočekáváme její plné vyuţití, ale do budoucna přemýšlíme o jejím lepším zhodnocení. Zde bychom mohli pouţít progresivní metodu SYD, kde jsou na začátku odepisování odpisy nejniţší a postupně rostou. Odpisy

počítané

degresivní

metodou

DDB,

jsou

v prvních

letech

nejvyšší a postupně se sniţují, nejvhodnější budou tedy u budov, u kterých očekáváme nejvyšší vyuţití v prvních letech ţivotnosti. U výkonových odpisů je nutné znát měřitelný výkon, proto se spíše tato metoda pouţívá u výrobních strojů a zařízení, kde je moţno zjistit počet vyrobených kusů.

35

U nemovitostí je v praxi nejpouţívanější metoda časová, tzn. lineární odpisy. Jsou vypočteny pro kaţdý rok ve stejné výši. Vstupní

cena

se

rozpočítá

na

předpokládanou

dobu

ţivotnosti.

Očekává se tak, ţe výnosy z tohoto majetku poplynou v průběhu celé ţivotnosti.

Můţe

se

uvaţovat

také

o

zbytkové

hodnotě,

tedy

hodnotě, za kterou bude moţno majetek vyřadit z účetnictví, např. prodejem, po odečtení nákladů s ním spojených. Odpisy jsou tedy uplatněny nikoliv do výše plné pořizovací ceny, ale ceny, sníţené o zbytkovou hodnotu. Ta je v případě prodeje zúčtována do nákladů. Účetní schéma: 082 - Oprávky k DHM

551 - Odpisy DHM

Evidování a odepisování budovy jako jednoho celku příliš nerespektuje zásadu věrného a poctivého zobrazení v účetnictví. Součástí budovy totiţ mohou být i takové objekty a zařízení, která jsou pevně spojena s budovou, ale jejich doba pouţitelnosti je podstatně niţší, neţ doba pouţitelnosti celé budovy. Příkladem můţe být např. poţárně bezpečností zařízení a ochranné systémy, zařízení pro místní rozhlas, eskalátory, přístroje a zařízení pro klimatizaci a vzduchotechniku, výtahy a další. Do účetnictví se to promítne tak, ţe budova bude vykazována samostatně a zvlášť budou vykázány i jiţ zmíněné významné technologické části budovy. Ve

vyhlášce

problematiku způsob

lze

č.

pouţitím uplatnit

500/2002 metody

u

budov,

Sb.,

je

moţné

komponentního bytových

a

řešit

tuto

odepisování.

Tento

nebytových

prostor

a

jiných samostatných movitých věcí. Účetní jednotka musí určit druh majetku, průběh pouţívání, specifikovat komponentu a ocenit ji. Princip

tohoto

výpočtu

spočívá

v rozčlenění

majetku

na

více

samostatných objektů, které se odepisují zvlášť. Komponenta je ve vyhlášce definována jako: „určená

část

majetku

nebo

souboru

majetku,

nebo

určená

kontrola výskytu závad, u které je výše ocenění významná v poměru k výši ocenění celého majetku nebo souboru majetku a

jejíž

doba

použitelnosti

se

významně

liší

od

doby

použitelnosti majetku nebo souboru majetku.“ 36

Tato

určená

část

majetku

se

odepisuje

samostatně

od

ostatních komponent a zbylé části majetku. Při její výměně dochází ke

sníţení

ocenění

majetku

o

hodnotu

vyřazované

komponenty

a

navyšuje se o hodnotu nově zařazované komponenty (včetně nákladů s výměnou souvisejících). Pokud není komponenta plně odepsaná, pak se její zůstatková hodnota odepíše jednorázově do nákladů běţného období. Komponentní odepisování je však pouze účetní záleţitostí. Při

výpočtu

základu

daně

z příjmů

se

od

účetních

odpisů

vypočtených podle principu komponentního odepisování abstrahuje. Pro účely daní z příjmu se budou odpisy počítat stejným způsobem jako doposud. Postup při daňovém odpisování upravuje Pokyn D 300 vydaný Ministerstvem

Financí

České

republiky,

který

upřesňuje

některá

ustanovení zákona o daních z příjmů.

Daňové odepisování Daňové odpisy jsou upraveny Zákonem o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, konkrétně v § 26 a následujících.

Daňové

odpisy

představují

část

vstupní

ceny

majetku, o kterou si účetní jednotka můţe sníţit základ daně pro výpočet

daně

z příjmů

právnických

osob.

Tento

zákon

vymezuje

kategorii hmotného majetku trochu odlišně, neţ je vymezena podle zákona o účetnictví (dlouhodobý hmotný majetek). Z daňového

hlediska

je

vymezena

kategorie

tzv.

hmotného

majetku, do které spadá veškerý majetek, který je odepisovatelný (součástí tedy nejsou pozemky) a jehoţ hodnota přesáhne 40.000 Kč. Z účetního hlediska si účetní jednotka můţe stanovit sama hodnotu majetku, který bude povaţovat za dlouhodobý. Daňové

odpisy

představují

právo,

nikoliv

povinnost

odepisovat. Důleţité je tedy zmínit, ţe daňové odpisy můţe účetní jednotka přerušit, posunout počátek odpisování, nemusí odepisovat vůbec, popř. můţe uplatnit odpis niţší, neţ vypočtený. Hodnota daňového

odpisu

totiţ

představuje

maximální

moţnou

částku.

Odepisovat lze stejně jako u účetních odpisů do výše vstupní ceny. Poplatník zařadí majetek do jedné z odpisových skupin, které uvádí zákon o daních z příjmů, jejichţ upřesnění je poté v příloze č. 1.

37

Odpisová Počet let Např. skupina odepisování 1 3 kancel. potřeby, stroje, počítače 2 5 motor. vozidla, světelné reklamy 3 10 trezory, kotle, klimatizace, 4 20 budovy ze dřeva a plastů, sila 5 30 budovy, podzemní stavby 6 50 budovy - hotely, obchodní domy Zdroj: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

Tyto hodnoty představují minimální dobu odepisování. Samozřejmě při zařazení majetku do odpisové skupiny je nutné posoudit, k jakému účelu bude majetek, resp. budova vyuţívána. Následně si účetní jednotka zvolí způsob výpočtu odpisů, ať uţ rovnoměrných nebo zrychlených. Samozřejmě opět je tady zásada kontinuity jako v účetnictví, tzn. započatý způsob odepisování jiţ nelze v průběhu uţívání měnit, a musí v něm pokračovat i případný nástupce, který bude pokračovat v odepisování. Při rovnoměrném odepisování je odpis vypočten jako:

odpis = vstupní cena (VC) * (odpisová sazba / 100)

V prvním roce je daňový odpis nejniţší, v dalších letech je konstantní. Zákonem stanovené maximální sazby pro rovnoměrné odepisování:

Odpisová skupina 1. rok další roky zvýšena VC 1 20 40 33,3 2 11 22,25 20 3 5,5 10,5 10 4 2,15 5,15 5 5 1,4 3,4 3,4 6 1,02 2,02 2 Zdroj: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

V případě zrychleného odepisování se nevychází z odpisových sazeb, ale koeficientů. Opět jsou stanoveny pro první a další roky odepisování. Zde je průběh odpisů opačný, v prvních letech je odpis vyšší, v ostatních letech postupně klesá. Způsob výpočtu a koeficienty jsou následující:

1. rok

odpis = VC / koeficient1.rok

38

2 x zůstatková cena odpis = koeficientdalší rok - počet let odepisování

další roky

Odpisová skupina 1. rok další roky zvýšena ZC 1 3 4 3 2 5 6 5 3 10 11 10 4 20 21 20 5 30 31 30 6 50 51 50 Zdroj: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

V praxi se často setkáváme se zjednodušením, kdy si účetní jednotky

zvolí

výši

účetních

odpisů

shodnou

s výší

daňových

odpisů. Je to sice administrativně méně náročné, ale neodpovídá to skutečnému

stavu.

Jak

jiţ

bylo

zmíněno,

účetní

odpisy

mají

představovat skutečné opotřebení, které by mělo být závislé na způsobu vyuţití majetku a době pouţitelnosti. Na druhou stranu daňové odpisy představují část ze vstupní ceny, o kterou si lze sníţit základ daně. O těchto odpisech se neúčtuje, pouze se berou v úvahu při úpravě účetního výsledku hospodaření při stanovení základu daně z příjmu.

4.1.2 Nemovitost jako zboží Realitní kancelář můţe evidovat nakoupené nemovitosti i jako zboţí. Musí však splnit dvě důleţité podmínky, které jsou uvedeny ve vyhlášce č. 500/2002 Sb., a to: o

předmětem

činnosti

účetní

jednotky

je

nákup

a

prodej

nemovitostí, o

nakupuje nemovitost za účelem prodeje, sama jej nepouţívá, nepronajímá a neprovádí na ní technické zhodnocení. Ocenění Princip ocenění nemovitosti jako zboţí je v podstatě shodný

s oceněním nemovitosti jako dlouhodobého hmotného majetku. Vychází se

z kupní

zmiňuje

ceny

náklady

a

vedlejších související

pořizovacích s jejich

nákladů.

pořízením

Vyhláška (provize,

pojistné,…). Součástí pořizovací ceny však nejsou: o

úroky z úvěrů a půjček poskytnutých na jejich pořízení,

o

kursové rozdíly,

o

smluvní pokuty, 39

o

úroky z prodlení, a jiné. Účtování Účtovat

o

pořízení

a

úbytku

zboţí

lze

dvěma

způsoby.

Způsobem A – průběţně během účetního období – kdy účetní jednotka účtuje

o

všech

pohybech

zboţí

v průběhu

roku.

Účtuje

tedy

o

pořízení zboţí, příjmu na sklad, prodeji zboţí a výdeji ze skladu. Způsobem B – periodicky – účetní jednotka účtuje v průběhu účetního období všechna pořízení zboţí přímo na nákladové účty spotřeby. Neznamená to, ţe jí odpadá práce se skladovou evidencí. Skladovou evidenci musí vést pro prokázání stavu zboţí na skladě a sloţení pořizovací ceny v průběhu účetního období. Při uzavírání účetních knih provede proúčtování počátečního a konečného stavu. Počáteční stav zaúčtuje na vrub nákladového účtu 504 - Prodané zboží souvztaţně s příslušným účtem 132 – Zboží na skladě a v prodejnách. Konečný stav zjištěný ze skladové evidence zaúčtuje na příslušný účet 132 – Zboží na skladě a v prodejnách souvztaţně s příslušným účtem 504 – Prodané zboží. Vzhledem k druhu zboţí, o kterém zde budeme účtovat, zvolím způsob A. Domnívám se, ţe je vhodnější účtovat o kaţdém pohybu nemovitostí. Počet obchodů s tímto druhem zboţí nebude v takové míře, jako u jiného druhu, např. elektronika, potraviny, apod. V účetnictví

bude

nemovitost

zachycena

následovně

(pro

zjednodušení abstrahuji od DPH): 1. Pořízení nemovitosti a) pozemek, b) stavba. 2. Účtování vedlejších pořizovacích nákladů. 3. Převod nakoupené nemovitosti „na sklad“ (nemovitost je oceněna všemi náklady a je moţno ji evidovat jako zboţí). 4. Úhrada závazků.

40

Účetní schéma: 321 - Závazky z obchodních vztahů

221 - Bankovní účty 4.

132/1 - Zboží na skladě a v prodejnách - pozemky

131/1 - Pořízení zboží - pozemky 1. a)

3.

2. 132/2 - Zboží na skladě a v prodejnách - stavby

131/2 - Pořízení zboží - stavby 1. b)

3.

2.

Vhodné

je

pouţít

analytické

členění

účtů

a

při

nákupu

nemovitostí rozlišit, zda se jedná o pozemek nebo o stavbu. Kaţdý analytický účet by měl mít své označení, obsahovat datum nákupu nemovitosti, datum vyřazení nemovitosti, způsob oceňování, údaje o mnoţství. Dnem uskutečnění účetního případu je také den podání návrhu nemovitosti na vklad do katastru nemovitostí, který je účinný ode dne zápisu do katastru nemovitostí. Stejně tak jako u evidence nemovitosti jako dlouhodobého hmotného majetku.

4.1.3 Prodej nemovitosti Pokud

realitní

kancelář

vyhledá

vhodného

zájemce

o

nemovitost, nic nebrání realizaci transakce. Do účetnictví to bude mít následující dopady. Nejprve je nutné vyřadit nemovitost z účetnictví z účtu 132 - Zboží na skladě a v prodejnách, kde je zaúčtována v původním ocenění.

V tomto

případě

nemá

smysl

hovořit

o

oceňovacích

technikách při prodeji zboţí, jelikoţ nemovitost je specifické zboţí oceněné individuálně a nebylo by z metod

LIFO,

váţený

aritmetický

vhodné pouţít některou

průměr,

oceňování

v předem

stanovených cenách, apod.

41

Účetní schéma:

Dalším

132/1 - Zboží na skladě a v prodejnách - pozemky

504/1 - Prodané zboží - pozemky

132/2 - Zboží na skladě a v prodejnách - stavby

504/2 - Prodané zboží - stavby

účetním

případem

bude

zaúčtování

trţby

z prodeje

nemovitosti. Způsob úhrady závisí na podmínkách dohodnutých ve smlouvě, jelikoţ se jedná o vysoké částky, budeme předpokládat bezhotovostní úhradu. Účetní schéma: 604/1 - Tržby z prodeje zboží pozemek

311 - Pohledávka za klientem

221 - Bankovní účty

604/2 - Tržby z prodeje zboží stavba

4.2 PRONÁJEM VLASTNÍ NEMOVITOSTI Na základě nájemní smlouvy můţe realitní kancelář vystupovat také jako pronajímatel vlastní nemovitosti po dobu stanovené ve smlouvě. Do účetnictví se promítnou zejména nájemné vč. jeho úhrad a přeúčtování sluţeb spojených s nájmem. Povinnými

náleţitostmi

smlouvy

jsou

mimo

jiné

výše

nájemného, jeho splatnost k určitému dni a doba trvání nájemního vztahu. Splátky nájemného většinou neobsahují poplatky za sluţby s ním

spojené,

ale

výše

úhrad

za

tyto

sluţby

jsou

vyčleněny 42

zvlášť. Těmito sluţbami mohou být dodávky energií (voda, plyn, elektřina),

osvětlení

pronajatých

prostor,

úklid

a

údrţba

společných prostor, zabezpečení budovy, odvoz odpadu, apod. Pronajímatel

musí

vhodným

způsobem

zajistit

rozpočítání

jednotlivých sluţeb na všechny nájemce nemovitosti. Co se týká rozpočítání

nákladů

na

energie,

výpočet

usnadňuje

instalovaný

elektroměr, vodoměr či plynoměr. U ostatních sluţeb, jako je odvoz odpadu či úklid, se v praxi pouţívá jako kriterium např. poměr pronajaté plochy. Pokud je samozřejmě nájemcem pouze jediná osoba, vše je mnohem jednodušší. V jednotlivých

účetních

schématech

bude

pro

úplnost

zakomponována i daň z přidané hodnoty (dále jen DPH). Zákon o DPH však uvádí i případy, kdy je nájemné od této daně osvobozeno, nebo kdy pronajímatel bude přeúčtovávat sluţby na nájemce mimo základ DPH.

Samotné

problematice

DPH

se

budu

věnovat

později

v kapitole 5.

4.2.1 Nájemné Nájemné

je

většinou

placeno

v pravidelně

se

opakujících

měsíčních platbách, ať uţ k prvnímu či jinému dni v měsíci. Není však pravidlem, ţe se vţdy jedná o měsíční platby. Nájemné můţe být hrazeno čtvrtletně, pololetně, nebo ročně. Účetní jednotka má však povinnost (bez ohledu na příchozí platby) zaúčtovat nájemné do období, se kterým časově i věcně souvisí. V praxi to znamená, ţe se musí nájemné časově rozlišit. Vţdy

záleţí

na

datu,

ke

kterému

začíná

platit

nájemní

smlouva. Pokud bude nájem sjednán od 1. dne v měsíci a nájemné bude stanoveno jako měsíční, pak nebudeme řešit na konci účetního období problém s časovým rozlišením. Do výnosů se zaúčtuje tolik nájmů,

kolik

měsíců

v běţném

účetním

období

trvala

nájemní

smlouva. 1. Zaúčtování předpisu nájemného k 1. dni období a) základ daně, b) DPH. 2. Úhrada pohledávky ke dni splatnosti.

43

Účetní schéma: 602 - Tržby z prodeje služeb

311 - Pohledávka za klientem

1.a)

1.

221 - Bankovní účty 2.

343 - Daň z přidané hodnoty 1.b)

Pokud však začátek nájmu nebude stanoven na 1. den v měsíci, popř.

nájemné

bude

sjednáno

jako

čtvrtletní

či

pololetní,

je

potřeba toto nájemné správně zaúčtovat. Pro lepší znázornění si uvedeme jednoduchý případ. Realitní kancelář vlastní budovy s kancelářskými prostory, které pronajímá několika nájemcům. Nájemní smlouva se společností XY je uzavřena k 30. 11. 2010, s platností od 1.12.201O. Nájemné je stanoveno čtvrtletně ve výši 90 000 Kč bez DPH a jeho splatnost je stanovena vţdy k 5. dni prvního měsíce účtovaného období. Zaúčtováno bude: 1. Předpis nájemného podle vystavené faktury v roce 2010: a) na období 1. 12. – 31. 12. 2010 ve výši 30 000 Kč, b) na období 1. 1. – 28. 2. 2011 ve výši 60 000 Kč, c) DPH. 2. Úhrada faktury ke dni splatnosti. Účetní schéma: 602 - Tržby z prodeje

311 - Pohledávka za

1.a)

1.

221 - Bankovní účty 2.

384 - Výnosy příštích obdobích 1.b)

343 - Daň z přidané 1.c)

V roce

2011

bude

za

pomocí

interního

dokladu

rozpuštěna

poloţka časového rozlišení do výnosů. 44

384 - Výnosy příštích obdobích

602 - Tržby z prodeje

4.2.2 Přeúčtování služeb spojených s nájmem Běţně si při přeúčtování jiţ zmíněných sluţeb pronajímatel nepřidává ţádnou ziskovou přiráţku a přeúčtovává tyto sluţby ve stejné výši, jako mu byly fakturovány od externích dodavatelů. Je důleţité

upozornit

zejména

na

způsob

tohoto

přeúčtování.

Pronajímatel si můţe vybrat buď z výsledkového, nebo rozvahového přístupu. Výsledkový přístup Pokud si pronajímatel zvolí výsledkový přístup, znamená to, ţe veškeré nakoupené sluţby od externích dodavatelů zaúčtuje na nákladové účty, tedy energie do účtové třídy 50 – Spotřebované nákupy, nakoupené sluţby do účtové třídy 51 – Služby, popř. odpisy pronajímaného jednotlivým

majetku

nájemcům

55

–

Odpisy.

zaúčtuje

na

Naopak

účet

602

sluţby –

poskytnuté

Tržby

z prodeje

služeb. Opět nesmí účetní jednotka zapomenout na časové rozlišení u jednotlivých poloţek na konci účetního období. U výnosů bude hrát roli jiţ zmíněný účet 384 – Výnosy příštích období. U

nákladů

bude

záviset

účtování

na

okamţiku

přijetí

vyúčtování od dodavatelů. Pokud by vyúčtování do data zpracování účetní závěrky nebylo doručeno, pak musí účetní jednotka provést odhad částky, která bude zaúčtována jako náklad běţného období souvztaţně s účtem 389 – Dohadné účty pasivní. Pokud bychom částku k datu zpracování účetní závěrky znali, bylo by účtováno na vrub nákladového účtu souvztaţně s účtem 383 – Výdaje příštích období. Za pouţití tohoto principu bude účetní jednotka účtovat také o DPH u přeúčtovávaných sluţeb, jelikoţ nesplní podmínky stanovené v § 36 odst. 11 zákona o dani z přidané hodnoty. Hlavní nevýhoda tohoto přístupu spočívá v tom, ţe si účetní jednotka zvýší svůj obrat o výnosy z přeúčtovaných sluţeb. Obrat hraje důleţitou roli v některých zákonem stanovených povinnostech, 45

např. limit pro registraci k dani z přidané hodnoty. Proto je vhodnější pouţít druhý přístup – rozvahový. Rozvahový přístup Rozvahový přístup řeší přeúčtování sluţeb na nájemce v rámci 3.

účtové

třídy

pronajímatel

–

Zúčtovací

jednotlivé

zálohové

vztahy. platby

V průběhu na

roku

sluţby

bude

hrazené

od

nájemců účtovat ve prospěch účtu 324 – Přijaté provozní zálohy. Vhodné

je

zvolit

analytické

členění

účtů

podle

jednotlivých

nájemců. Na základě vyúčtování od externích dodavatelů rozpočítá pronajímatel tyto náklady na jednotlivé nájemce. U kaţdého pak dluţnou částku poníţí o přijaté zálohy. Vznikne-li přeplatek, pak zbylou část vrací nájemci, v opačném případě jej poţádá o úhradu nedoplatku. Pronajímatel však bude účtovat také o zálohách, které platí externím

dodavatelům

Vyúčtování částkou

a

proběhne

za

poskytování

obdobně,

případný

zálohy

přeplatek

jiţ budou

nebo

zmiňovaných započteny

nedoplatek

se

sluţeb. s dluţnou dorovná.

V následujícím účetním zobrazení budeme uvaţovat o situaci, kdy pronajímatel vyuţije zjednodušeného principu přeúčtování energií za splnění podmínek dle § 36 odst. 11 zákona o dani z přidané hodnoty, blíţe kapitola 5.2. Následují typické účetní případy u pronajímatele: 1. Přijaté

zálohy

na

sluţby

od

jednotlivých

nájemců

v průběhu roku. 2. Platba záloh na sluţby

poskytovatelům sluţeb v průběhu

roku. Účetní schéma: 324 - Přijaté provozní zálohy

314 - Poskytnuté provozní zálohy

221 - Bankovní účty 1.

2.

3. Vyúčtování sluţeb od poskytovatelů sluţeb. 4. Zúčtování záloh pronajímatele. 5. Zúčtování záloh s nájemci.

46

315 - Ostatní pohledávky (nájemci)

325 - Ostatní závazky (externí dodavatelé) 3.

324 - Přijaté provozní zálohy

314 - Poskytnuté provozní zálohy 5.

4.

6. Platba vzniklého nedoplatku pronajímatele. 7. Vrácení přeplatku pronajímateli. 8. Platba nedoplatku nájemcem. 9. Vrácení přeplatku nájemci.

315 - Ostatní pohledávky (nájemci)

325 - Ostatní závazky (externí dodavatelé)

221 - Bankovní účty 6. 7. 8. 9.

4.3 REALITNÍ ČINNOST – ZPROSTŘEDKOVÁNÍ OBCHODU Převládající zprostředkování s majitelem

činností

prodeje

nemovitosti

realitních

nemovitostí. smlouvu,

kanceláří

Realitní

na

základě

kancelář

které

má

je uzavře

realitní

kancelář povinnost vyhledat vhodného zájemce o nemovitost, popř. vhodnou nemovitost pro klienta. Jakmile splní poţadavky stanovené ve smlouvě, má nárok na vyplacení provize. Do realitní

účetnictví kancelář

se

tento

vystaví

vztah

fakturu

promítne za

ve

chvíli,

zprostředkování

kdy

prodeje

nemovitosti ve výši provize sjednané ve smlouvě. Způsob úhrady faktury

budeme

uvaţovat

bezhotovostní.

Účtování

není

v tomto

případě nijak sloţité. U realitní kanceláře je účtováno: 1. Pohledávka za klientem ve výši provize a) základ daně, b) DPH. 47

2. Úhrada faktury na bankovní účet. Účetní schéma: 602 - Tržby z prodeje služeb

311 - Pohledávka za klientem

1.a)

221 - Bankovní účty

1.

2.

343 - Daň z přidané hodnoty 1.b)

Obdobné

je

také

účtování

v situaci,

kdy

klient

poruší

podmínky exkluzivní smlouvy a je mu fakturována smluvní pokuta sjednaná ve smlouvě. Podle zákona o dani z přidané hodnoty dle § 2 však nejsou smluvní pokuty zdanitelným plněním. Realitní kancelář zaúčtuje smluvní pokutu jako: 1. Pohledávku za klientem ve výši smluvní pokuty uvedené ve smlouvě. 2. Úhrada faktury na bankovní účet. Účetní schéma:

644 - Smluvní pokuty a úroky z prodlení

311 - Pohledávka za klientem 1.

Smlouvou

o

221 - Bankovní účty 2.

obstarání

věci

se

realitní

kancelář

zavazuje

vyhledat vhodnou nemovitost podle poţadavků svého klienta, za níţ jí náleţí odměna. V praxi se často setkáme s rezervační zálohou, která můţe být zakomponována ve smlouvě o obstarání věci. Tato záloha je sloţena „do rukou“ realitní kanceláře. Povaţuje se za pojistku,

ţe

si

klient

koupi

nemovitosti

nerozmyslí.

Výše

rezervační zálohy můţe být stanovena ve výši provize, která při splnění smlouvy bude vyúčtována. Na příkladu si vysvětlíme postup účtování ve třech situacích. Z ustanovení zákona o DPH vyplývá, ţe přijatá rezervace není zdanitelným plněním, jelikoţ se jedná o zajišťovací prostředek, nikoliv o poskytnutí sluţby, či dodání zboţí.

Tato

rezervační

záloha

bude

později

vyúčtována

jako

provize, popř. smluvní pokuta. 48

Nejprve se zaměříme na situaci, kdy realitní kancelář splní poţadavky smlouvy. Pro evidenci rezervačních plateb je vhodné, aby si realitní kancelář analyticky členila účet 211 – Pokladna. Tak bude mít neustálý přehled o přijatých rezervacích, které by jinak mohla omylem pouţít na úhradu jiných provozních nákladů. Stejně tak je vhodné také analyticky členit účet 324 – Přijaté zálohy. Účetní jednotka

si

tímto

zajistí

vhodný

kontrolní

systém

k

přijatým

rezervacím. Celkové částky se tak budou u obou účtů shodovat. Zúčtování

rezervačního

poplatku

probíhá

ve

dvou

krocích.

Nejprve odúčtováním z analytických účtů 211 - Pokladna a 324 – Přijaté

provozní

zálohy

(jako

by

šlo

o

vrácení

rezervace

klientovi). V druhém kroku je tato částka zaúčtována jako úhrada faktury a přijetí peněz do pokladny pro běţné operace. Tyto peníze jsou jiţ výnosem realitní kanceláře a můţe je pouţít pro úhradu provozních nákladů. Provize za obstarání nemovitosti můţe být účtována ve výši rezervačního

poplatku.

Celková

částka

této

rezervace

je

při

vystavení faktury rozúčtována na částku bez DPH a částku samotného DPH. Klient tedy později nic nedoplácí a obchod je definitivně ukončen. Pokud by rezervace neodpovídala budoucí provizi, pak by se rozdíl doúčtoval jako přeplatek/nedoplatek. Účetní operace budou následující: 1. Převzetí rezervační zálohy ve prospěch realitní kanceláře ke dni podpisu smlouvy do rezervační pokladny. 2. Vystavení faktury na provizi za obstarání nemovitosti ve výši rezervačního poplatku (včetně DPH) a) základ daně, b) DPH. 3. Odúčtování rezervační zálohy z rezervační pokladny. 4. Úhrada faktury v hotovosti.

49

Účetní schéma: 602 - Tržby z prodeje služeb

311 - Pohledávka za klientem

2.a)

324/1 - Přijaté rezervační zálohy

2.

211/2 - Rezervační pokladna 1.

343 - Daň z přidané hodnoty

3.

2.b)

211/1 - Pokladna (běžné operace)

4.

Druhý příklad znázorňuje situaci, kdy je uzavřena smlouva o obstarání věci s klientem, ale ten jiţ nemá o nemovitost zájem, popř. si nemovitost sehnal vlastními silami. Zaplacená rezervační záloha propadá na smluvní pokutu ve prospěch realitní kanceláře. Na vše je klient upozorněn v obsahu smlouvy. Pozdější reklamace nejsou brány v úvahu. Účetní případy: 1. Převzetí rezervační zálohy ve prospěch realitní kanceláře ke dni podpisu smlouvy do rezervační pokladny. 2. Vystavení faktury na smluvní pokutu za nedodrţení smlouvy ve výši rezervačního poplatku (bez DPH). 3. Odúčtování rezervační zálohy z rezervační pokladny. 4. Úhrada faktury v hotovosti. Účetní schéma: 644 - Smluvní pokuty a úroky z prodlení

311 - Pohledávka za klientem

324/1 - Přijaté rezervační zálohy

2.

211/2 - Rezervační pokladna 1. 3.

211/1 - Pokladna (běžné operace)

4.

Poslední moţnou situací je, ţe realitní kancelář nevyhledá do stanovené doby vhodnou nemovitost pro klienta. Nedodrţela tak smlouvou

stanovenou

klientovi.

Tato

podmínku situace

a se

přijatou

rezervaci

v účetnictví

musí

vrátit

promítne

pouze

v rezervační pokladně a na účtu 324 – Přijaté provozní zálohy. Realitní kancelář nebude vystavovat ţádnou fakturu a tento obchod byl tedy pro ni nevýdělečný. Sama realitní kancelář však většinou ţádnou pokutu platit nebude. 50

4.4 NEJVÝZNAMNĚJŠÍ NÁKLADOVÉ POLOŢKY Mezi nejvýznamnější nákladovou poloţku

realitní kanceláře

bychom mohli zahrnout zejména náklady na reklamu,

propagaci a

inzerci. Aby

realitní

kancelář

získala

potřebné

klienty,

musí

se

vhodným způsobem prezentovat a informovat je o svých nabízených sluţbách.

Buď

prezentují jiných

si

svou

zakládají

nabídku

realitních

časopisů,

sluţeb

portálů,

letáků,

vlastní a

nemovitostí,

sluţeb

billboardů,

internetové

různých

apod.

stránky, nebo

vyuţívají

inzertních

Realitní

kde

novin

kancelář

a

bude

účtovat: 1. Přijatá faktura za sluţby a) základ daně, b) DPH. 2. Úhrada faktury bezhotovostním převodem. Účetní schéma: 321 - Závazky z obchodních vztahů

221 - Bankovní účty 2.

518 - Ostatní služby

1.

1.a) 343 - Daň z přidané hodnoty 1.b)

Ne jejich

vţdy

je

vzniku.

však

správné

Důleţité

je

účtovat

posuzovat

o

těchto

kaţdou

nákladech

takovou

při

poloţku

individuálně, aby byla dodrţena účetní zásada poctivého a věrného obrazu skutečnosti. Nemám zde na mysli pravidelně se opakující platby za reklamu a propagaci společnosti. Jedná se zejména o takové

případy,

kdy

je

nutné

vynaloţit

vyšší

částky

peněz

v souvislosti se získáním např. vhodného kupce (resp. nájemce) nemovitosti. Realitní kancelář totiţ můţe delší dobu vynakládat peněţní vyplývá,

prostředky, ţe

je

aniţ

důleţité

by

dosáhla

posuzovat

nějakých náklady

výnosů. i

Z toho

v souvislosti

s realizovanými výnosy. Proto by realitní kancelář měla přesunout náklady

související

s konkrétní

zakázkou

do

období,

kdy

dojde

k realizaci výnosů v podobě provize z této zakázky.

51

Jako příklad zvolíme účtování o časovém rozlišení nákladů u zakázky, při které byla inzerce fakturována na konci roku 2010: 1. Přijatá faktura za inzerci v tisku v roce 2010 a) základ daně, b) DPH. 2. Úhrada faktury v roce 2010. Účetní schémata v roce 2010: 381 - Náklady příštích období

321 - Závazky z obchodních vztahů

1.a)

221 - Bankovní účty

1.

343 - Daň z přidané hodnoty 2. 1.b)

3. Fakturace provize v roce 2011 a) základ daně, b) DPH. 4. Rozpuštění nákladů příštích období v roce 2011. Účetní schémata v roce 2011: 602 - Tržby z prodeje služeb

311 - Pohledávka za klientem

3.a)

381 - Náklady příštích období

518 - Ostatní služby

3.

4.

343 - Daň z přidané hodnoty 3.b)

Další objemově významnou poloţkou je nájemné za prostory, ve kterých realitní kancelář sídlí. Ve většině případů si realitní kanceláře

raději

pronajímají

prostory,

neţ

aby

si

pořizovali

vlastní nemovitost. Je to zejména z toho důvodu, ţe si realitní kanceláře vybírají prostory blíţe k centru, na viditelném místě, coţ samozřejmě hodnotu nemovitosti podstatně zvyšuje. Princip

časového

rozlišení

nájemného

je

stejný

jako

u

inzerce.

52

5 VYBRANÉ DAŇOVÉ OBLASTI V České republice je účetnictví úzce provázáno s daněmi. Účetnictví je podkladem pro výpočet daně z příjmu, ať právnických či

fyzických

osob.

Je

nutné,

aby

účetní

jednotka

při

vedení

účetnictví respektovala poţadavky zákonů na daňovou uznatelnost nákladů, které vznikají při její činnosti. V této kapitole bych se ráda

zaměřila

na

problematiku

daně

z příjmu,

daně

z přidané

hodnoty, daně z nemovitostí a daně z převodu nemovitostí.

5.1 DAŇ Z PŘÍJMŮ Daň z příjmů je upravena Zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, uvedeny

ve

znění

informace

pozdějších pro

předpisů.

výpočet

daně

V tomto

z příjmů

zákoně

fyzických

jsou osob,

právnických osob, společná ustanovení pro jejich výpočet, zvláštní ustanovení

o

vybírání

daně

z příjmu,

přechodná

a

závěrečná

ustanovení. Dále obsahuje: o

přílohu č. 1 pro třídění hmotného majetku do odpisových skupin,

o

přílohu č. 2 pro postup při přechodu z vedení účetnictví na daňovou evidenci,

o

přílohu č. 3 pro postup při přechodu z daňové evidence na vedení účetnictví.

V mé práci se zabývám realitní kanceláři, a proto se zaměřím pouze na daň z příjmů právnických osob.

5.1.1 Poplatníci daně, předmět daně, základ daně Poplatníky organizačních ústřední

jsou

sloţek

banka

veškeré

státu.

České

Od

právnické

této

republiky,

daně veřejná

osoby,

je

včetně

osvobozena nezisková

pouze

ústavní

zdravotnická zařízení zřízená podle zvláštního právního předpisu. Podle

zákona

jsou

předmětem

daně

příjmy

(výnosy)

z veškeré

činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, pokud není uvedeno jinak. Zákon uvádí výčet poloţek, které předmětem daně nejsou, které jsou od daně osvobozeny, které tvoří samostatný základ daně. Základem

daně

je

účetní

výsledek

hospodaření

účetní

jednotky, který je nutné upravit o takové poloţky, které do něj byly zahrnuty, ale z daňového hlediska tam nepatří. Jsou to: 53

o

výnosy, které jsou od daně osvobozeny,

o

výnosy, které se nezahrnují do základu daně (tvoří tzv. samostatný základ daně),

o

náklady,

které

nejsou

podle

tohoto

zákona

daňově

uznatelné, o

náklady, které přesahují limity daňové uznatelnosti,

o

nepeněţní příjmy, apod.

Předmětem této daně nejsou pouze peněţní příjmy, ale také nepeněţní příjmy, kterými mohou být (jak sám zákon uvádí) výdaje (náklady) vynaloţené nájemcem na najatém majetku provedených se souhlasem

pronajímatele

(vlastníka),

ale

pronajímatelem

neuhrazených. Od

upraveného

základu

daně

lze

odečíst

další

tzv.

odčitatelné poloţky: o

daňovou

ztrátu

během

5

bezprostředně

po

sobě

jdoucích

zdaňovacích obdobích následujících po období, kdy byla vyměřena, o

100 % výdajů (nákladů) vynaloţených v daném zdaňovacím období na výzkum a vývoj, dle podmínek v zákoně,

o

dary na veřejně prospěšné účely, dle podmínek v zákoně.

Sníţený

základ

daně

je

poté

zaokrouhlen

na

celé

tisíce

směrem dolů, a je vypočtena daň. Sazba daně z příjmů právnických osob je pro rok 2010 stanovena ve výši 19 %, stejně tak pro rok 2011.

5.1.2 Zdanitelné výnosy V případě naší realitní kanceláře budou největší část výnosů tvořit tyto poloţky: o

výnosy za zprostředkování prodeje nemovitosti, pronájmu nemovitostí, vyhledání vhodné nemovitosti ke koupi,

o

výnosy z prodeje nemovitosti evidovaných jako zboţí,

o

výnosy za pronájem nemovitostí,

o

výnosy ze smluvních pokut při porušení smlouvy ze strany klienta.

U smluvních pokut a úroků z prodlení je rozhodující datum úhrady. Poplatník zdaní tento výnos aţ v případě, ţe pokuta byla zaplacena, popř. tato pokuta bude součástí základu daně do výše přijaté částky.

54

5.1.3 Daňově uznatelné náklady Do

účetního

výsledku

hospodaření

jsou

zahrnuty

veškeré

náklady bez ohledu na jejich daňovou uznatelnost. Zákon definuje jako

daňově

uznatelný

náklad

ten,

který

slouţí

k dosaţení,

zajištění a udrţení zdanitelných příjmů, v prokázané výši nebo ve výši stanovené zákonem. Dále uvádí výčet daňově uznatelných ale také neuznatelných nákladů. Jak jiţ bylo zmíněno v kapitole 4 Vybrané účetní oblasti, nemovitost v obchodním majetku účetní jednotky (kromě pozemků) se odepisuje.

Odpisy

nemovitosti

jsou

sice

v účetním

výsledku

hospodaření zahrnuty, ale nemusejí představovat daňově uznatelný náklad v plné výši. Proto je nutné spočítat daňový odpis, podle zákona o daních z příjmu, a zjistit tak, o kolik se účetní a daňový odpis liší (pokud si samozřejmě účetní jednotka nezvolí rovnost účetních a daňových odpisů). Pokud by byl účetní odpis větší neţ daňový, pak musí účetní jednotka pro stanovení základu daně navýšit účetní výsledek hospodaření o tento rozdíl. Pokud by byla situace obrácená, tedy daňový odpis by byl větší neţ ten účetní, můţe účetní jednotka ještě o tuto částku sníţit účetní výsledek hospodaření. Účetní jednotka se můţe rozhodnout, ţe jiţ nebude pronajímat nemovitost, hlediska

kterou

je

má

moţné

ve

svém

uplatnit

majetku

si

při

a

prodá

prodeji

ji.

Z daňového

majetku

daňovou

zůstatkovou cenu. Tedy vstupní cenu sníţenou o daňové odpisy, nikoliv účetní. Zákon o daních z příjmů uvádí při prodeji pozemků výjimku. Pokud je prodán pozemek za niţší cenu neţ jeho pořizovací, je moţné do daňových nákladů zahrnou pouze pořizovací cenu do výše příjmu z prodeje. Znamená to tedy, ţe z pohledu daní je ztráta při prodeji pozemků daňově neúčinnou. Nutné je ještě dodat, ţe kaţdý prodej je potřeba posuzovat samostatně, nelze ztrátu

z jednoho

prodeje započíst se ziskem z prodeje druhého pozemku. Pokud dalšího

realitní

prodeje

kancelář

(jako

zboţí),

nakupuje do

nemovitost

daňových

za

nákladů

se

účelem dostane

pořizovací cena aţ v okamţiku jejího prodeje. Dalším daňově uznatelným nákladem mohou být cestovní náhrady poskytované s tím, základě

ţe

zaměstnancům. realitní

V praxi

makléři

ţivnostenského

se

pracují

oprávnění.

však pro

Nejsou

většinou

realitní tedy

setkáváme

kancelář

zaměstnanci.

na Pro

výkon své činnosti pouţívají nejčastěji svůj automobil. Veškeré 55

provozní náklady, které vynaloţili v souvislosti s výkonem práce, včetně cestovních nákladů, si později vyúčtují ve faktuře. Realitní kancelář má často v majetku i osobní automobil, který je k dispozici jednatelům společnosti, ale také realitním makléřům. Sluţební automobil mohou vyuţívat i realitní makléři, kteří

nejsou

dohody

o

zaměstnanci

vyuţívání

realitní

sluţebního

kanceláře,

automobilu

a

ke

to

na

základě

sluţebním

účelům.

Mohou jej pouţívat pro cestování po nemovitostech, při vyjednávání s klienty

apod.

s provozem pohonných pořízení

I

v

tomto

případě

automobilu daňově hmot,

jsou

opravy,

to

dále

náklady

související

jde

zejména

o

účinné,

údrţba. odpisy

budou

V závislosti

popř.

na

leasingové

spotřebu

způsobu

splátky.

jeho Ţádný

poplatník by neměl zapomínat na vedení knihy jízd. Slouţí zejména k daňovým účelům, obsahuje jednotlivé jízdy motorovým vozidlem, ať uţ osobní či sluţební. Je to jediný důkazní prostředek pro správce daně,

který

prokáţe

oprávněnost

v uplatnění

výdajů

související

s provozem vozidla. Dalším daňově uznatelným nákladem jsou i samotné daně či poplatky,

konkrétně

daň

z převodu

nemovitostí

(i

v případě

zaplacení ručitelem za původního vlastníka), daň z nemovitostí, silniční

daň,

správní

poplatky,

aj.

Podmínkou

pro

uznání

nemovitostních daní je jejich úhrada. Pokud tedy poplatník zaplatí daň aţ v dalším účetním období, nebude daňově uznatelným výdajem v běţném

období,

ale

aţ

následujícím.

U

silniční

daně

není

podmínka úhrady stanovena. Pro její uznání postačí samotný předpis daně. Účetní schéma: 221 - Bankovní účty 211 - Pokladna

345 - Ostatní daně a poplatky

531 - Silniční daň předpis

úhrada

532 - Daň z nemovitostí předpis

538 - Ostatní daně a poplatky předpis

56

5.2 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY Daň z přidané hodnoty upravuje zákon č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Jedná se o univerzální daň ze spotřeby, která tvoří značnou část příjmů státního rozpočtu. Princip této daně spočívá v tom, ţe se odvádí pouze z rozdílu mezi vstupem a výstupem,

z tzv.

přidané

hodnoty.

Tato

problematika

je

velmi

rozsáhlá, proto se zaměřím zejména na úpravu týkající se nájemného nemovitostí a přeúčtování sluţeb spojených s nájmem na území České republiky.

5.2.1 Předmět daně Předmětem daně je podle § 2 tohoto zákona: za úplatu, o

dodání zboţí, převod nemovitostí,

osobou povinnou

o

poskytnutí sluţby,

k dani,

o

pořízení zboţí z jiného členského státu,

s místem plnění v tuzemsku

o

dovoz zboţí s místem plnění v tuzemsku.

Za dodání zboţí se povaţuje nejen dodání movité věci, ale také elektřiny, plynu, tepla, chladu a vody. Osobou povinnou k dani (tzv. plátce DPH) je fyzická, nebo právnická osoba, poskytující ekonomickou činnost na území České republiky.

Ekonomickou

činností

se

myslí

soustavná

činnost

výrobců, obchodníků a osob poskytujících sluţby, dále soustavné vyuţívání hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů (pronájem).

Za

povaţována

samostatnou

činnost

ekonomickou

zaměstnanců

nebo

činnost

jiných

osob,

však

není

které

jsou

v pracovněprávním vztahu se svým zaměstnavatelem. Podle

§

6

zákona

můţe

být

osoba

povinná

k dani

od

uplatňování DPH osvobozena, a to za předpokladu, ţe její obrat nepřesáhne za max22. 12 předcházejících kalendářních měsíců limit 1 000 000

Kč.

poskytnutých

za

Do

obratu

se

uskutečněná

počítá plnění

souhrn

(dodání

úplat zboţí,

bez

daně

poskytnutí

sluţby, převod nemovitosti s místem plnění v tuzemsku), s výjimkou prodeje odepisovaného hmotného a nehmotného majetku a pozemků, o kterých plátce DPH účtuje, resp. vede evidenci. Součástí obratu

22 Pokud je limit překročen dříve, např. za 2 měsíce, nebude poplatník čekat na uplynutí zbylých 10 měsíců a zaregistruje se do 15. dne následujícího měsíce, po kterém byl překročen registrační limit.

57

není také příleţitostný převod a nájem nemovitostí, či finanční a pojišťovací sluţby.

5.2.2 Místo plnění Místem plnění se rozumí území, kde se aktivita osoby povinné k dani uskutečnila z pohledu zákona o DPH. Základními pravidly pro určení místa plnění jsou: o

u dodání zboţí: 

místo, kde se zboţí nachází v době dodání (např. při prodeji),



místo, kde se zboţí nachází v době zahájení přepravy (dodání s přepravou),



místo,

kde

je

zboţí

instalováno

nebo

smontováno

(dodání s instalací nebo montáţí); o

u dodání plynu a elektřiny obchodníkovi (nakupuje plyn a elektřinu za účelem dalšího prodeje): 

místo, kde má obchodník sídlo, místo podnikání, nebo provozovnu, pro kterou je zboţí dodáno;

o

u převodu nemovitostí: 

o

místo, kde se nemovitost nachází;

při poskytnutí sluţby: 

sídlo/místo podnikání, popř. místo provozovny osoby, která sluţbu poskytuje,



místo,

kde

se

nachází

nemovitost

(sluţby

spojené

s nemovitostmi), 

místo, kde se uskutečňuje přeprava (přeprava osob),



místo, kde se poskytují sluţby (kulturní, umělecké, sportovní, zábavní akce, apod.

Další pravidla pro určení místa plnění jsou uvedena zákonem v § 10 – 12.

5.2.3 Den uskutečnění zdanitelného plnění Velmi důleţité je určení dne uskutečnění zdanitelného plnění (dále jen DUZP). K tomuto dni má plátce povinnost přiznat daň na výstupu. Za tento den je obecně povaţován den poskytnutí plnění nebo den přijetí úplaty (např. záloha na sluţby), a to ten, který nastane dříve. 58

U pronájmu nemovitostí se jedná ve většině případů o tzv. dílčí plnění, kdy je nájemné placeno v předem sjednaném rozsahu a sjednaných lhůtách a nejedná se o celkové plnění. DUZP je pak stanoveno ve smlouvě. Je však nutné mít na paměti, ţe i kdyţ je tento den sjednán ve smlouvě, povinnost přiznat daň na výstupu vzniká i přijetím platby, pokud nastane dříve. V praxi se většinou setkáme

se

splátkovým

kalendářem,

který

je

dle

zákona

o

DPH

povaţován za daňový doklad, pokud je součástí nájemní smlouvy či je na něj ve smlouvě odkazováno. Musí však mít všechny podstatné náleţitosti

běţného

daňového

dokladu,

včetně

dne

uskutečnění

zdanitelného plnění jednotlivých splátek. U převodu nemovitostí se jedná buď o den předání nemovitosti do

uţívání,

den

doručení

listiny

potvrzující

datum

účinnosti

vkladu do katastru nemovitostí, nebo den zápisu změny vlastnického práva, a to ten, který nastal dříve. Dalším

specifickým

elektřiny,

plynu,

případem

vody,

je

dodání

telekomunikační

tepla,

sluţby,

chladu,

apod.

Dnem

uskutečnění plnění je den odečtu z měřícího zařízení nebo den zjištění skutečné spotřeby, ke kterým je provedeno vyúčtování. Skutečnou spotřebu zjistí pronajímatel např. na základě přijaté faktury od dodavatele těchto sluţeb. Pokud však zálohy na tyto sluţby byly přijaty dříve, povaţuje se za tento den datum přijetí zálohy.

5.2.4 Základ daně a sazba daně Základem daně je vše, co má plátce obdrţet, či jiţ obdrţel jako

úplatu

Základem

za

daně

zdanitelného Součástí

uskutečněná je

také

plnění,

základu

ve

jsou

plnění, platba

výši

dále

bez

přijatá

přijaté

jiné

daně

před

platby

daně,

cla

za

a

toto

plnění.

uskutečněním

sníţenou poplatky,

o

DPH.

dotace

k ceně, vedlejší výdaje (doprava, pojištění, provize) a další. V § 36 v odst. 11 je zmíněno, ţe: „Do

základu

daně

se

nezahrnuje

částka,

kterou

plátce

obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této

jiné

osoby.

Podmínkou

je,

že

přijatá

částka

nepřevýší

uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.“

59

Ministerstvo financí vydalo k tomuto informace23.

Tento

paragraf

se

zabývá

paragrafu doplňující

situacemi,

kdy

plátce

zaplatil částku za plnění za jinou osobu jejím jménem a následně od ní obdrţí úhradu. V praxi se jedná o sluţby spojené s uţíváním nemovitosti - přeúčtování sluţeb, tepla, chladu, plynu, elektřiny, vody. Plátce DPH však můţe postupovat podle tohoto paragrafu pouze za splnění následujících bodů: o

pro účtování těchto plateb pouţívá rozvahový přístup (v rámci zúčtovacích vztahů),

o

přijatá částka nesmí převýšit částku, za kterou byla tato plnění pořízena (pokud by pronajímatel navýšil částku o ziskovou přiráţku, pak musel přiznat daň na výstupu),

o

plátce si při pořízení plnění pro jinou osobu neuplatnil nárok na odpočet daně (nárok na odpočet je právo, nikoliv povinnost).

Pro

přeúčtování

sluţeb

spojených

s nájmem

tímto

způsobem

musí pronajímatel v nájemní smlouvě jasně specifikovat výši částky odpovídající nájemnému a částky, která se týká sluţeb spojených s nájmem. Pronajímatel při splnění těchto podmínek nemusí přiznat daň na výstupu a tato plnění ani neuvádí v daňovém přiznání k DPH. Jestliţe pronajímatele

by

však

poskytování

uskutečněným

těchto

zdanitelným

sluţeb

plněním

bylo

(např.

pro

provoz

kotelny), nesplňoval by zákonem stanovené podmínky a účtoval by o přijatých a uhrazených částkách výsledkově. V té chvíli by se nejednalo o pouhou přefakturaci, ale o přeprodej. Musel by odvést daň na výstupu a u přijatých plnění by si mohl nárokovat odpočet daně. Tato plnění se budou zapisovat do daňového přiznání k DPH. Sazba

daně

je

lineární

a

diferencovaná.

Je

stanovena

základní sazba ve výši 20 % a sníţená sazba ve výši 10 %. Zákon uvádí ve svých přílohách seznam poloţek, které podléhají sníţené sazbě: o

příloha

č.

1

–

potraviny,

nápoje,

zdravotnické

prostředky, teplo, chlad, voda, apod. o

příloha

č.

pravidelná

2

–

shromaţďování,

hromadná

doprava,

úprava

sběr,

a

svoz

rozvod a

vody,

zpracování

komunálního odpadu, apod.

23

Sdělení Ministerstva Financí, Č.j. 18/86 193/2008 ze dne 9. 12. 2008

60

U bytové výstavby je uplatněna také sníţená sazba daně, tedy jak u stavebních, montáţních prací, tak u oprav staveb bytového domu, rodinného domu, či bytu včetně jejich příslušenství.

5.2.5 Plnění osvobozená od daně Zákon uvádí seznam plnění, která jsou osvobozena od DPH. Tato plnění ještě dělí na dvě kategorie, z nichţ jedna umoţňuje nárokovat si DPH z přijatých plnění a druhá nikoliv. Převod a nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor spadá do kategorie osvobozených plnění bez nároku na odpočet. Pro převod stanoven

staveb,

bytů

časový

a

limit

nebytových 3

roky

od

prostor vydání

je

pro

prvního

osvobození kolaudačního

souhlasu nebo od prvního uţití stavby, a to ten, který nastal dříve. Převod pozemků je osvobozen, s výjimkou převodu stavebních pozemků. Nájem

je

od

daně

osvobozen,

aţ

na

výjimku

krátkodobého

nájmu. Krátkodobý nájem trvá nepřetrţitě maximálně 48 hodin a můţe být poskytnut spolu s vnitřním vybavením prostor, dodávkou energií apod. Můţeme zmínit např. nájem salonku pro firemní oslavu, apod. Pronajímatel z přijatého s nájemcem

(plátce

DPH)

se

nájemného

daň

na

(plátcem

DPH),

však

můţe

výstupu,

který

rozhodnout,

pokud

vyuţívá

se

tak

prostory

přiznat dohodne

pro

svou

ekonomickou činnost.

5.2.6 Nárok na odpočet Nárok na odpočet daně znamená, ţe si můţe plátce daně na základě daňového dokladu zaţádat o vrácení daně ze svých přijatých plnění.

Tato

plnění

však

musí

souviset

s uskutečněním

jeho

ekonomické činnosti. Z pohledu zákona o DPH tato plnění souvisí se: o

zdanitelnými plněními, u kterých přiznává daň na výstupu,

o

osvobozenými plněními, u kterých má nárok na odpočet,

o

plněním

mimo

tuzemsko,

za

předpokladu,

ţe

by

stejné

plnění poskytnuté v tuzemsku bylo s nárokem na odpočet, o

apod.

V závislosti

na

vyuţití

přijatých

plnění

k uskutečňování

ekonomické činnosti se dělí nárok na odpočet na dva druhy, tzv. plný a krácený. Plný nárok na odpočet má plátce, jestliţe pouţije 61

přijatá zdanitelná plnění výlučně v rámci své ekonomické činnosti, tedy u plnění vyjmenovaných v předchozím odstavci. Pokud by tato plnění pouţil i pro uskutečnění osvobozených plnění bez nároku na odpočet (např. osvobozený nájem), nemůţe si zaţádat o vrácení plné částky. Je nutné nárok na odpočet krátit. Přijatá

zdanitelná

plnění,

která

byla

pouţita

za

jiným

účelem neţ k uskutečnění ekonomické činnosti, nemohou být součástí nároku na odpočet.

5.2.7 Krácený koeficient Krácený nárok na odpočet je vypočten jako součin koeficientu a daně na vstupu ze zdanitelných přijatých plnění, která jsou poskytována osvobozená

jak

pro

plnění

uskutečněná

bez

nároku

na

zdanitelná odpočet.

plnění,

Jako

tak

příklad

pro uvedu

realitní kancelář, která vlastní budovu s bytovými i nebytovými prostory. Nájem bytu je osvobozen od DPH, nájem nebytových prostor je po domluvě s nájemce zdaněn sazbou 20 %. Krácený koeficient pak bude

pouţit

vztahují

pro

k oběma

taková

přijatá

těmto

zdanitelná

nájmům,

např.

plnění,

která

účetní

se

sluţby,

administrativní náklady, apod.

součet částek bez daně za veškerá uskutečněná plnění s nárokem na odpočet daně čitatel + součet veškerých uskutečněných plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně

k=

Dle § 76 odst. 3 se do tohoto výpočtu kráceného koeficientu nezapočítávají: o

prodej hmotného majetku, odpisovaného nehmotného majetku nebo pozemků, které jsou dlouhodobým hmotným majetkem, pokud tento majetek plátce vyuţíval pro svou ekonomickou činnost,

o

finanční sluţby a převod nebo nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, a to pouze pokud jsou doplňkovou činností plátce uskutečňovanou příleţitostně.

Hodnoty

koeficientu

se

pohybují

v intervalu

od

0

do

1.

Výsledek se zaokrouhluje na dvě desetinná místa. Koeficient nabývá hodnoty 1 automaticky, jestliţe je roven nebo větší neţ hodnota 0,95.

62

V průběhu

zdaňovacího

období

se

krácení

přijatých

zdanitelných plnění provádí tzv. zálohovým koeficientem. Ten je vypočten za zdaňovací období předchozího kalendářního roku ke dni vypořádání odpočtu. Pokud tyto informace neexistují, stanoví se odhadem. Po

skončení

vypořádací

zdaňovacího

koeficient

období

podle

je

stejného

vypočten vzorce,

skutečný

nyní

však

s aktuálními údaji. Vyčíslí se rozdíl mezi vypočteným nárokem na odpočet za celé období a součtem uplatněných nároků na odpočet, který se uvede do daňového přiznání za poslední zdaňovací období kalendářního

roku.

Vypořádací

koeficient

se

stává

zálohovým

koeficientem pro další zdaňovací období.

5.3 DAŇ Z NEMOVITOSTÍ Touto problematikou se zabývá Zákon o dani z nemovitostí č. č. 338/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Jedná se o typ přímé majetkové daně, která je vybírána finančními úřady a plyne zejména do rozpočtu obcí. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daň je vyměřena na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu daného roku. V průběhu roku se ke změnám týkající se změn pro vyměření daně nepřihlíţí, můţe

se

jednat

např.

o

přístavby,

nástavby,

změny

v počtu

vlastněných nemovitostí, změna poplatníka, demolice apod. Daňové přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období. Není nutné jej podávat v případě, ţe bylo podané v předcházejících zdaňovacích období a nedošlo k ţádným změnám v průběhu zdaňovacího období. Novela zákona účinná od 1. ledna 2011 zavádí nově moţnost, aby spoluvlastníci staveb podali samostatné daňové přiznání za své podíly.

Dříve

podávat

daňové

to

bylo

moţné

přiznání

pouze

společný

u

pozemků,

zástupce

u

staveb

všech

musel

vlastníků.

Novinkou je také pokuta za nepodání daňového přiznání při zpoţdění více

neţ

procentem

5

pracovních

z daňové

dnů.

Dříve

povinnosti

za

byla kaţdý

stanovena den

pokuta

prodlení,

pouze

nyní

je

24

stanovena i minimální hranice v absolutní částce 500 Kč , bez ohledu na výši daňové povinnosti.

24

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 250

63

Daň z nemovitostí je rozdělena do dvou částí, a to na daň ze staveb a daň z pozemků.

5.3.1 Daň z pozemků Předmětem daně jsou pozemky na území České republiky, které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Výjimkou jsou, jak zákon uvádí,

pozemky

pro

obranu

státu,

pozemky

zastavěné

stavbou

v rozsahu půdorysu stavby, apod. Poplatníkem je vlastník pozemku, také nájemce pozemku (např. u

pozemku

spravovaných

Pozemkovým

fondem

České

republiky),

uţivatel pozemku (pokud vlastník není známý), popř. vlastník bytu nebo nebytového prostoru za podmínek v zákoně. Zákon uvádí celou řadu případu osvobození od daně, většinou se jedná o pozemky ve vlastnictví státu, obcí, pozemky, u nichţ je sledován veřejný zájem (hřbitovy), ekologický aspekt apod. Jednou z hlavních podmínek však je, ţe pozemek není určený k podnikání nebo pronájmu. Základ daně se liší podle druhu pozemků: o

zemědělské pozemky (vč. trvalých travnatých porostů) 

skutečná výměra v m2 násobená průměrnou cenou za m2 uvedené ve vyhlášce;

o

pozemky

hospodářských

lesů

a

rybníků

s intenzivním

a

průmyslovým chovem ryb 

cena pozemku dle cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období, nebo

 o

skutečná výměra v m2 násobená sazbou 3,80 Kč/m2;

ostatní pozemky 

skutečná výměra v m2 podle stavu k

1. 1. zdaňovacího

období. Sazby daně jsou pro jednotlivé typy pozemků diferencované, u stavebních pozemků je nutné základní sazby vynásobit koeficientem, který

se

liší

podle

počtu

obyvatel

obce.

Tyto

koeficienty

si

jednotlivé části obce mohou upravovat.

5.3.2 Daň ze staveb Předmětem

daně

jsou

stavby

a

v katastru

nemovitostí

evidované byty a nebytové prostory (včetně podílu na společných částech stavby) na území České republiky. 64

Z předmětu daně jsou vyloučeny např. stavby, ve kterých jsou byty a samostatné nebytové prostory (jsou jiţ samostatně předmětem daně), vodohospodářské objekty, stavby slouţící veřejné dopravě, stavby rozvodů energií, apod. Poplatníkem v některých

daně

případech

ze i

staveb

nájemce,

je

buďto

např.

při

vlastník,

správě

nebo

Pozemkového

fondu České republiky. Osvobození sledován

veřejný

jsou

obdobná,

zájem,

jako

ekologický

u

daně z pozemku,

aspekt,

ochrana

opět

je

ţivotního

prostředí, podpora bydlení, atd. V některých případech je nutné splnit

podmínky

pro

osvobození,

jde

zejména

o

časový

test

a

nevyuţívání stavby k podnikání a pronájmu. Za

základ

daně

je

u

staveb

povaţována

výměra

půdorysu

nadzemní části stavby v m2, tzv. zastavěná plocha, podle stavu k 1.

1.

zdaňovacího

období.

U

bytu

a

samostatného

nebytového

prostoru se vychází z tzv. upravené podlahové plochy. Tu zjistíme jako součin výměry podlahové plochy v m2 podle stavu k

1. 1.

zdaňovacího období a koeficientu 1,20. Základní sazba daně je rozdílná pro jednotlivé typy staveb, či podle jejich účelu. Za splnění určitých podmínek se základní sazba navyšuje za kaţdé další nadzemní podlaţí. Na závěr se sazba násobí koeficientem podle velikosti obce.

5.4 DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ Daň je upravena Zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Jedná se o přímou majetkovou daň, tzv. převodovou. Daň je spojena s okamţikem úplatného převodu (přechodu) nemovitosti, popř. bezúplatném zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním. Není stanoveno ani zdaňovací období, ani pevné datum splatnosti daně, či pevné datum pro podání daňového přiznání. Poplatníkem daně je: o

převodce (prodávající), ručitelem je nabyvatel,

o

nabyvatel, při nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo

exekuce

dle

zvláštního

právního

předpisu,

vyvlastnění, vydrţení, apod., o

převodce i nabyvatel, jedná-li se o výměnu nemovitostí, daň platí společně a nerozdílně.

65

Předmětem

daně

k nemovitostem,

je

včetně

úplatný

převod

vypořádání

(přechod)

podílového

vlastnictví

spoluvlastnictví.

Výměna dvou nemovitostí se povaţuje za jeden převod, vybere se daň vyšší. Základem

daně

je

cena

nemovitosti

platná

v den

nabytí

nemovitosti: o

cena

zjištěná

podle

Zákona

o

oceňování

majetku

č.

151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o

cena

sjednaná

(pokud

je

vyšší

neţ

cena

dle

zákona

o

oceňování majetku), o

cena

vydraţená,

při

veřejné

draţbě,

při

výkonu

rozhodnutí, exekuci, o

další.

Sazba daně je lineární a jednotná pro všechny 3 skupiny osob,

které

zákon

dělí

podle

vztahu

poplatníka

k nabyvateli

(převodci). Osvobození

je

upraveno

v

§

20

tohoto

zákona,

např.

převod/přechod majetku právnických osob při jejich fůzi, rozdělení nebo

přeměně,

první

úplatný

převod/přechod

vlastnictví

k novostavbám, k bytům v nové stavbě, které nebyly dosud uţívané, je-li prodávající fyzickou nebo právnickou osobou a převod stavby souvisí s jeho podnikatelskou činností (výstavba, prodej staveb a bytů), atp. Daňové přiznání se podává do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl: o

zapsán vklad práva do katastru nemovitostí,

o

nabyla

účinnosti

k nemovitosti

smlouva

(která

není

o

převodu

vlastnictví

evidovaná

v katastru

nemovitostí), o

bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydraţené nemovitosti ve veřejné draţbě,

o

aj.

66

6 ZÁVĚR Ve své diplomové práci jsem se zaměřila na oblast realitního trhu, zejména na činnost jednoho z mnoha subjektů, které se na něm pohybují - realitní kanceláře. Na základě zjištěných údajů jsem dospěla k závěru, ţe počet těchto subjektů v posledních několika letech značně vzrostl. Data za minulý rok však ukazují, ţe tato tendence

postupně

slábne

a

subjektů

ubývá.

Řada

odborníků

na

realitní trh se shoduje v názoru, ţe je nutné trh vyčistit od nekvalitních úroveň

a

neprofesionálních

subjektů

podnikající

subjektů.

s realitami

Aby

byla

profesionální

vyšší,

musela

by

k tomu přispět také zákonná úprava. Domnívám se, ţe jedním z hlavních činitelů, který motivuje osoby k získání oprávnění podnikat v realitní činnosti, je úprava ţivnostenského zákona. Ten nevyţaduje ţádné odborné předpoklady pro

vykonávání

Evropské

této

unie.

činnosti,

Ţadatel

tak

jako

je

nemusí

to

například

prokázat

v zemích

ţádnou

odbornou

způsobilost, vystačí si pouze se splněním všeobecných podmínek. Vzniká

tak

řada

subjektů,

které

nemají

potřebné

znalosti

a

zkušenosti z realitního trhu a chtějí podnikat za účelem dosaţení vysokých provizí. I

přesto,

ţe

současná

právní

úprava

v České

republice

nepoţaduje ţádné zkoušky odborné způsobilosti, existují profesní organizace, které o jejich zavedení stále usilují. Tyto organizace sdruţují řadu odborníků na realitní trh a usilují o zpřísnění podmínek pro získání oprávnění k provozování realitní činnosti. I kdyţ prosazení těchto podmínek není příliš jednoduché, poskytují realitním kancelář

kancelářím pak

alespoň

certifikátem

moţnost

prokazuje

certifikovat svou

se.

odbornou

Realitní

způsobilost,

profesionalitu i morální bezúhonnost. Realitní kanceláře mohou poskytovat opravdu široké spektrum sluţeb. Nejčastěji poskytovanými sluţbami, kterými se zabývám i ve své práci, jsou nákup nemovitostí za účelem jejího pronájmu či následného

prodeje

prodávajícím. obyčejného

Aby

člověka

a se

zprostředkování vyuţití

nestalo

obchodu

sluţeb

katastrofou,

mezi

realitní je

kupujícím

kanceláře

nutné

mít

a

pro

sepsánu

správnou smlouvu, se všemi jejími podstatnými náleţitostmi. Proto jsem část své práce zaměřila i na jednotlivá ustanovení vybraných smluv. Nemovitosti představují specifický druh, zejména kvůli své vysoké hodnotě. Proto je důleţité mít vše podloţeno příslušnými smlouvami, aby nedošlo k pozdějším problémům. 67

Jiţ zmíněnými sluţbami jsem se zabývala také z účetního a daňového pohledu. Jednou ze stěţejních činností realitní kanceláře je nákup nemovitosti za účelem jejího prodeje, popř. pronájmu. V účetnictví se pořízení takové nemovitosti můţe objevit ve dvou podobách. Vţdy záleţí na záměru s takovou nemovitostí nakládat. Pokud se realitní kancelář rozhodne pořídit nemovitost pro její následný prodej, bude nemovitost povaţována za zboţí. Znamená to však, ţe ji nesmí pouţívat ani pro svou vlastní potřebu, nemůţe ji pronajímat

a

ani

ji

ţádným

způsobem

upravovat.

Prodá

ji

tedy

v nezměněném stavu. Jestliţe pořídí realitní kancelář nemovitost za účelem jejího pronájmu, zařadí nemovitost do účetnictví jako svůj

majetek

a

můţe

s ní

nakládat

dle

svého

uváţení,

jako

s ostatním majetkem. V oblasti týkající

pronájmu

se účtování

nemovitostí

nájemného

a

vznikají

přeúčtování

další

sluţeb

otázky

spojených

s tímto nájmem. Podle zákona o účetnictví musí být dodrţena zásada věcné a časové souvislosti, coţ je důleţité sledovat zejména při účtování

nájemného.

Další

specifickou

kanceláře je přeúčtování sluţeb např.

energie,

svoz

odpadu,

oblastí

pro

realitní

spojených s nájmem, jako jsou

úklid

společných

prostor,

apod.

Existují dva přístupy účtování. Při rozhodování, který z těchto přístupů

vyuţít,

nevýhody.

U

je

důleţité

výsledkového

jednoduchost,

resp.

zhodnotit

přístupu

realitní

je

kancelář

jednotlivé jistě

bude

výhody

výhodou

účtovat

o

i

jeho časově

rozlišených nákladech a výnosech. Jeho hlavní nevýhodou je však zvyšování hodnoty obratu účetní jednotky, coţ můţe mít za následek např. povinnou registraci k dani z přidané hodnoty při překročení registračního závěrky.

Aby

limitu,

nebo

nedocházelo

v důsledku

své

vlastní

rozvahový

přístup.

zákonnou

k takovému činnosti,

Všechny

povinnost navyšování

můţe

transakce

výnosů,

účetní se

auditu

účetní nikoliv

jednotka sledují

vyuţít v rámci

zúčtovacích vztahů, tedy na účtech 3. účtové třídy. Tyto transakce tak

nebudou

jednotky

mít

bude

vliv

tvořit

na

obrat,

jen

hospodářský

provize

sníţená

o

výsledek vlastní

účetní náklady

realitní kanceláře. V závěrečné

kapitole

jsem

se

zaměřila

na

oblast

daní

v

souvislosti s činností realitní kanceláře. Zdůraznila bych zejména zákon

č.

235/2004

pozdějších

Sb.,

předpisů,

kde

o je

dani

z přidané

důleţité

hodnoty,

ustanovení

ve

znění

týkající

se

přeúčtování sluţeb spojených s nájmem. Pokud účetní jednotka splní podmínky

stanovené

zákonem,

pak

při

přeúčtování

těchto

sluţeb 68

nebude muset odvádět daň z přidané hodnoty státu. Hlavní podmínkou je

pouţití

jiţ

zmíněného

rozvahového

přístupu.

Jelikoţ

toto

ustanovení vyvolávalo řadu otázek, byl vydán pokyn Ministerstva financí o pouţití tohoto paragrafu. I přesto je problematika dosti obsáhlá a praxe můţe přinést řadu obtíţných situací. Vţdy však záleţí na zkušenostech a znalostech účetních a daňových poradců, jak si jednotlivá ustanovení převést do praxe. Ve své práci jsem se zaměřila na vybrané oblasti související s činností realitní kanceláře. V praxi se můţeme setkat s řadou dalších specifických situací, které by byly předmětem hlubšího zkoumání.

69

7 ZDROJE Literatura: 1.

KEFURTOVÁ M.: Nemovitosti v účetnictví, 44 listů, Bakalářská práce – Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta financí a účetnictví, 2009.

2.

KOVANICOVÁ, D.: Abeceda účetních znalostí pro každého, 17. aktualizované vydání, 416 stran, Bova Polygon, Praha 2007, ISBN 978-80-7273-143-5.

3.

KOVANICOVÁ,

D.:

Finanční

účetnictví:

světový

koncept,

4.

vydání, 520 stran, Bova Polygon, Praha 2003, ISBN 80-7273090-8. 4.

VANČUROVÁ A.: Daňový systém ČR 2010. 1. vydání, 355 stran, VOX, Jihlava 2010, ISBN 978-80-86324-86-9.

5.

ZAZVONIL Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 173 stran, Ceduk, Praha 1996. ISBN 80-902109-0-2.

Periodika: 6. Účetnictví v praxi: odborný měsíčník pro účetní praxi, č. 5 (květen

2008).

Praha:

Adore,

2010.

Vychází

měsíčně.

ISSN

1211-7307. 7. Účetnictví v praxi: odborný měsíčník pro účetní praxi, č. 9 (září 2010). Praha: Adore, 2010. Vychází měsíčně. ISSN 12117307. 8. Účetnictví v praxi: odborný měsíčník pro účetní praxi, č. 10 (říjen 2010). Praha: Adore, 2010. Vychází měsíčně. ISSN 12117307. 9. Auditor, časopis Komory auditorů České republiky, č. 8 (říjen 2009). Praha: Komora auditorů České republiky, 2009. Vychází měsíčně. ISSN 1210-9096. Zákony a vyhlášky: 10. České účetní standardy pro podnikatele 11. Nařízení vlády č. 469/2000 Sb., kterým se stanoví obsahové náplně

jednotlivých

ţivností,

ve

znění

nařízení

vlády

č.

491/2004 Sb. a nařízení vlády č. 100/2005 Sb. 12. Sdělení Ministerstva Financí, Č.j. 18/86 193/2008 ze dne 9. 12. 2008 70

13. Vyhláška

č.

500/2002

Sb.,

kterou

se

provádějí

některá

ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví 14. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 15. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů 16. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů 17. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů 18. Zákon

č.

280/2009

Sb.,

338/1992

Sb.,

daňový

řád,

ve

znění

pozdějších

předpisů 19. Zákon

č.

o

dani

z nemovitostí,

ve

znění

nemovitostí

České

pozdějších předpisů 20. Zákon

č.

344/1992

Sb.,

o

katastru

republiky, ve znění pozdějších předpisů 21. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 22. Zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů 23. Zákon

č.

563/1991

Sb.,

o

účetnictví,

ve

znění

pozdějších

předpisů 24. Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů Internetové zdroje: 25. http://www.arkcr.cz/ 26. http://business.center.cz/business/pravo/formypodn/sro/zaloze ni.aspx 27. http://www.ctk.cz/sluzby/slovni_zpravodajstvi/ekonomicke/inde x_view.php?id=616071 28. http://www.developeri.info/ 29. http://ekonom.ihned.cz/1-10152900-28888130-400000_d-64 30. http://economicrevue.com/HTM/archivio/43/cz/05.pdf 31. http://franchisinginfo.cz 32. http://hn.ihned.cz/c1-16230040-trh-s-byty-v-praze-ovladadeset-firem 33. http://www.iporadce.cz/SubPages/OtvorDokument/Clanok.aspx?idclanok=79100 71

34. http://www.la-ma.cz/?p=97 35. http://www.nemovitosti-sprava.cz/sluzby-spravcunemovitosti.htm 36. http://www.patria.cz/News/Default.aspx/1586242 37. http://www.penize.cz/18127-jak-nenaletet-realitni-kancelari 38. http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/58307-jakdobre-koupit-nemovitost-smlouva-o-budouci-kupni-smlouve 39. http://www.patria.cz/News/Default.aspx/1586242 40. Internetové

stránky

realitních

kanceláří

–

M&M

Reality,

Century 21, RE/MAX, STING, REALSPECTRUM, RK EVROPA, TANA, ERA Reality.

72