ABSTRACT Tussen 2005 en 2009 stegen de prijzen van de goedkoopste woningen in België met 51% terwijl de prijzen van de duurste woningen ‘slechts’ 23% duurder werden. De laagste koopbudgetten werden dus geconfronteerd met de sterkste relatieve prijstoenames. Concreet betekent dit dat de prijs van de goedkoopste gewone woonhuizen (P10) in ons land gemiddeld steeg van € 53 000 in 2005 naar € 80 000 in 2009. Deze prijsopstoot voor de laagste koopbudgetten lijkt niet optimaal voor een land met een beperkt aanbod van private huurwoningen. We tonen aan dat deze markante prijsdynamiek vooral het resultaat is van evoluties in de schaarstepremies. De secundaire woningmarkten kenden na 2005 een sterke toename van het aantal kandidaat-kopers omwille van de fors gestegen externe migratie – het aantal nieuwe huishoudens neemt jaarlijks toe met 50 000 eenheden - en omwille van de structurele daling van de productie van nieuwbouwwoningen. Duizenden aspirant-nieuwbouwers haakten af omwille van de stijgende nieuwbouwkosten en dienden zich noodgedwongen te richten naar de markt van de bestaande koopwoningen. De primaire en secundaire koopmarkten functioneren immers als communicerende vaten. Door de toename van de kandidaat-kopers, worden de laagste koopbudgetten van de secundaire koopmarkten verdreven of verdrongen. Onze simulatie toont mooi aan dat dit verdringingsfenomeen impliceert dat vooral de prijzen onderaan de markt – deze in buurt van P10 en Q25 – sterk stijgen omdat daar de ‘deur wagenwijd openstaat.’ Het belang van de schaarstepremie wordt bevestigd door onze vaststelling dat de prijsontwikkelingen na 2005 niet verklaard kunnen worden enkel door de combinatie van veranderingen in rentevoeten en veranderingen in de inkomens.
1|Page
Inleiding De woningprijzen zijn gestegen met één derde sinds 2005. Hiervoor circuleren diverse verklaringen. De prijsopstoot kan het gevolg zijn van ongezonde speculatie, van financiële parameters of van spanning op de markten als gevolg van fysieke schaarste. In deze bijdrage stellen we eerst de vraag welk patroon we kunnen detecteren in de algemene stijging van de vastgoedprijzen. Uit onze analyse blijkt dat de prijzen van de relatief goed goedkope woningen veel sterker gestegen zijn dan de prijzen van de relatief dure woningen. Deze asymmetrische prijsdynamiek kan toeval zijn maar kan ook een weerspiegeling zijn van spanning op de secundaire markten. We proberen dan ook een verklaring te vinden voor dit fenomeen en analyseren hiertoe financiële parameters zoals de veranderingen in de interest, de evolutie van de gemiddelde hypothecaire leenbedragen, de evolutie van de quotiteit, de evolutie van de eigen inbreng bij aankopen op de secundaire markten en de evolutie van de koopkracht die van belang is voor de afloscapaciteit. Deze analyse verklaart veel maar niet alles. Om het samenspel van deze financiële parameters met de manifestatie van schaarse te analyseren, presenteren we vervolgens een simulatie die aantoont welke interacties kunnen resulteren in de gevonden asymmetrische prijsdynamiek op de secundaire markten. We bespreken vervolgens de rol van schaarste of marktspanning en ronden af met een bescheiden prognose inzake prijsontwikkeling gebaseerd op onze bevindingen. Woningprijzen Woningen zijn geen homogene investeringsgoederen. Elke woning is min of meer uniek. Wanneer de woningprijzen in een bepaalde periode met x% stijgen, betekent dit natuurlijk niet dat alle vastgoedprijzen met exact x% toenemen. In 2009 werden op de secundaire markt 113 000 woningen verhandeld, gaande van sloopklare krotten tot de meest luxueuze villa’s. Het zou zeer onwaarschijnlijk zijn dat al deze woningen verkocht/aangekocht werden tegen een prijs die x% hoger ligt dan de referentieprijzen van een vorige periode. Een groot deel van de 113 000 transacties sluit misschien mooi aan bij een algemene prijstrend terwijl bepaalde marktsegmenten om diverse redenen een afwijkende prijsdynamiek kennen. Bovendien kunnen ook de verschillen tussen de lokale markten aanzienlijk veranderen in de loop van de tijd. In deze analyse gaan we na in welke mate de recente prijsevoluties vergelijkbaar zijn voor de verschillende woningcategorieën en voor de verschillende prijsniveaus. Hiertoe bekijken we de prijsevoluties voor drie woningcategorieën: gewone woonhuizen, appartementen en villa’s. We analyseren eerst de nationale prijsdynamiek en besteden daarna aandacht aan de situatie in de gewesten en in enkele steden. Marktprijzen zijn steeds het resultaat van een relatief beperkt aantal transacties ten opzichte van het bestaande patrimonium van woningen. Het begrip ‘woningprijzen’ is gekoppeld aan de prijzen van transacties op de secundaire koopmarkten. Figuur 1 toont dat vooral ‘gewone woonhuizen’ verhandeld worden op de secundaire koopmarkt. In 2000 waren gewone woonhuizen nog goed voor tweederde van alle kooptransacties. In 2009 bedraagt het aandeel van de gewone woonhuizen in de kooptransacties nog 53%. Figuur 1 toont de 2|Page
duidelijke opmars van appartementen en villa’s in de secundaire koopmarkt. Het jaarlijkse aantal verkochte villa’s steeg van 7 000 in 2000 naar ongeveer 16 000 in 20091. De villamarkt is momenteel goed voor ongeveer 16% van de kooptransacties en appartementen tekenen voor de resterende 31% van de transacties. Vanaf 2008 daalt het aantal transacties op de secundaire markt, wellicht als gevolg van de financiële en economische crisis. De crisis blijkt vooral geleid te hebben tot minder transacties van gewone woonhuizen en appartementen terwijl het aantal verkopen van villa’s stabiel is gebleven. Tussen 2007 en 2009 daalde het aantal verkopen van gewone woonhuizen met meer dan 10%. Voorts valt op dat het aantal transacties quasi lineair toenam in de relatief rustige jaren tussen 2000 en het uitbreken van de crisis. Fig 1 Evolutie van het aantal transacties op de secundaire woningmarkt 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000
Gewone woonhuizen Appartementen Villa's Totaal
20.000 0
Bron: FOD Economie – ADSEI
Om het belang de secundaire woningmarkt goed in te kunnen schatten, kan het aantal kooptransacties vergeleken worden met het aantal nieuwbouwwoningen dat jaarlijks opgeleverd wordt. Zo werden in 2006 ongeveer 60 000 nieuwbouwwoningen geproduceerd in ons land. Dit betekent dat in dat jaar 60 000 gezinnen een woning verwierven op de primaire markt – als producent of als opdrachtgever – terwijl
120 000 huishoudens een
woning kochten op de secundaire markt. Het aandeel van de secundaire markt in de totale markt – secundair en primair –bedroeg in 2006 dus ongeveer 66%. Na 2006 daalde de totale productie van alle nieuwbouwwoningen – gezinswoningen, tweede verblijven,
1
Hierbij dient opgemerkt dat het NIS in 2005 de definitie van ‘villa’ gewijzigd heeft .
3|Page
studentenflats, vakantiehuisjes, etc - echter tot ongeveer 45 000 eenheden2 in 2010. Hierdoor stijgt het belang van de secundaire markt tot ongeveer 70% van de totale markt. Om een algemeen beeld te schetsen van de prijsdistributie in 2009 over de verschillende woningtypes,
rangschikken we alle verkoopprijzen per woningtype van hoog naar laag.
Deze rangschikking laat toe conclusies te trekken voor een aantal prijsniveaus.
Hiertoe
selecteren we de 5 prijsniveaus van de vastgoedstatistieken van de FOD Economie;
P10: dit is de prijs waarmee vergeleken slechts 10% van de woningen aan een lagere prijs verhandeld werd – 90% van de verhandelde woningen heeft dus een hoger prijs dan de P10-prijs;
Q25: exact 25% van de woningen heeft een lagere prijs – 75% van de verhandelde woningen in de betreffende categorie heeft een hogere prijs;
Q50: dit is de mediaanprijs : 50% van de verhandelde woningen heeft een lagere prijs en de andere 50% heeft een hogere prijs;
Q75: exact 75% van de woningen heeft een lagere prijs – 25% van de verhandelde woningen heeft een hogere prijs;
P90: exact 90% van de woningen hebben een lagere prijs - 10% van de verhandelde woningen heeft een hogere prijs.
Het mag geen verrassing zijn dat de prijsverschillen per woningtype in ons land zeer groot zijn. Uit Figuur 2 blijkt dat in ons land de goedkoopste villa’s (P10) in 2009 ongeveer € 60 000 duurder zijn dan de goedkoopste woonhuizen en appartementen (P10). De duurste villa’s (P90) zijn ongeveer € 200 000 duurder dan de duurste woonhuizen en appartementen (P90). Ook blijkt dat de prijzen van gewone woonhuizen en appartementen min of meer samenvallen. De duurdere prijzen (P90) voor de drie categorieën zijn in 2009 ongeveer driemaal zo hoog als de minder dure (P10). De mediaanprijs voor een villa (Q50) ligt rond de € 250 000. Voor een gewoon woonhuis of een appartement bedraagt de mediaanprijs ongeveer € 150 000.
2
Aangezien een deel van deze nieuwbouwwoningen tweede verblijven of studentenflats betreft, kunnen we niet concluderen dat de nieuwbouwproductie woongelegenheden biedt voor ongeveer 45 000 huishoudens. Een deel van deze nieuwbouwproductie is niet beschikbaar voor kandidaat-kopers.
4|Page
Fig. 2 Woningprijzen in België volgens prijsklasse (2009) € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000
Villa's
€ 200.000
Gewone woonhuizen
€ 150.000
Appartementen
€ 100.000 € 50.000 €0 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Prijsklasse
Bron: FOD Economie, ADSEI, eigen verwerking
Figuur 2 biedt geen informatie over de prijsveranderingen voor villa’s, woonhuizen en appartementen ten opzichte van een referentieperiode. Maar hoe verhouden de prijzen van 2009 zich tegenover de prijzen van enkele jaren geleden? 2005 is een goed referentiejaar. Verder teruggaan in de tijd – bijvoorbeeld tot 2000 – is natuurlijk ook zeer interessant. Het NIS waarschuwt echter voor een ingrijpende verandering in het verwerkingsproces van prijsinformatie uit vastgoedtransacties tussen 2004 en 2005 zodat langere cijferreeksen een trendbreuk kunnen vertonen die de interpretatie bemoeilijkt. Daarom vergelijken we in Figuur 3 de prijzen van Figuur 2 met de prijzen van 2005. We doen dit voor de drie woningcategorieën en voor de vijf prijsniveaus. Zo wordt duidelijk welk subsegment eventueel een afwijkende prijsdynamiek laat noteren. De geregistreerde prijsverandering tussen 2005 en 2009 wordt in Tabel 1 weergegeven als een indexcijfer met als basis de prijzen van 2005.
5|Page
Fig. 3 Proportionele stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2009 in België
Prijsindex 2009 (2005 = 100)
160 150 140
Gewone woonhuizen 2009
130
Appartementen 2009
120
Villa's 2009
110
Prijsindex 2005
100 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Prijsklasse
Bron: FOD Economie, ADSEI, eigen verwerking
Figuur 3 toont dat tussen 2005 en 2009 alle prijzen uit onze nationale analyse zijn gestegen (d.w.z. voor de 3 woningcategorieën en voor de 5 prijsklassen). Globaal blijkt dat in ons land de prijzen van de gewone woonhuizen meer gestegen zijn dan deze van de appartementen. De prijzen van appartementen zijn op hun beurt dan weer meer gestegen dan deze van villa’s. Villa’s zijn aanzienlijk duurder dan gewone woonhuizen of appartementen zodat eenzelfde procentuele prijstoename voor villa’s leidt tot een grotere absolute toename van het noodzakelijke koopbudget. Zeer opvallend in Figuur 3 is de vaststelling dat voor elke woningcategorie de prijzen van de minder dure woningen (P10 en Q25) proportioneel veel sterker gestegen zijn dan de prijzen van de duurdere woningen (Q75 en P90). Sinds 2005 stegen de Belgische vastgoedprijzen gemiddeld met ongeveer één derde. De prijzen van de relatief goedkope woningen stegen echter aanzienlijk sterker. Tabel 1 vat de prijsdynamiek in Figuur 3 samen en leert dat de prijstoename van de goedkoopste woonhuizen 51% bedroeg terwijl de prijzen van de duurste woonhuizen stegen met ‘slechts’ 23%. Concreet stegen de P10 woningprijzen van € 53 000 in 2005 tot € 80 000 in 2009, wat neerkomt op een absolute prijstoename van € 27 000 voor de goedkoopste woningen. De prijzen van de duurste gewone woningen (P90) stegen van € 223 104 in 2005 naar € 275 000 in 2009. De prijzen van de goedkoopste appartementen (P10) stegen in dezelfde korte periode van 2005 tot 2009 met 42% of van € 63 000 naar € 89 500. Dit is een toename met € 26 500. De prijzen van de duurste appartementen stegen van € 235 000 in 2005 naar € 281 750, wat neerkomt op een toename met 20%. De prijstoename van de goedkoopste villa’s bedroeg 24% wat hoger uitvalt dan de prijstoename van de duurste woonhuizen (+23%) en van de duurste appartementen (+20%).
6|Page
Tabel 1 – Prijstoename tussen 2005 en 2009 per woningcategorie en prijsniveau in België P10
Q25
Q50
Q75
P90
Prijsindex woonhuizen 2009/2005
151
141
131
127
123
Prijs 2005
53.000
80.000
120.000 166.000 223.104
Prijs 2009
80.000
112.500 157.000 210.000 275.000
2009/2005
142
133
126
Prijs 2005
63.000
90.000
125.000 168.586 235.000
Prijs 2009
89.500
120.000 157.000 206.455 281.750
Prijsindex villa's 2009/2005
124
120
Prijs 2005
125.000 167.000 220.000 301.000 430.000
Prijs 2009
155.000 200.000 260.000 340.000 467.500
Prijsindex appartementen
118
122
120
113
109
Spanning en schaarstepremie Uit de analyse van 2005 en 2009 blijkt dat de kandidaat-kopers met eerder modale tot relatief lage koopbudgetten3 geconfronteerd worden met krappe of gespannen marktsegmenten. Deze spanning leidt tot prijzen die relatief sterk stijgen in vergelijking tot minder gespannen marktsegmenten. Spanning op de markt heeft steeds een economische prijs: “Zoals bekend gaan gespannen woningmarkten samen met hogere woningprijzen dan op minder of niet gespannen woningmarkten. Dergelijke prijsverschillen tussen meer en minder gespannen woningmarkten zijn te duiden als een schaarstepremie
.”De asymmetrische
4
prijsdynamiek is vooral een weerspiegeling van de verschillende schaarstepremies in de verschillende prijssegmenten per woningtype. De schaarstepremie is de extra prijs die consumenten over hebben voor een woning die beschikbaar komt in een gebied of prijszone waar het vrijkomende aanbod van woningen kleiner is dan de vraag. In de Belgische context impliceert dit vooral dat de kopers van de goedkoopste woningen met de sterkste prijsstijgingen geconfronteerd worden. Deze evolutie lijkt niet optimaal vanuit een sociaal 3
Huishoudens die zich richten naar de koopmarkten hebben veelal hogere inkomens dan huishoudens die zich noodgedwongen dienen te richten tot een huurmarkt. Huishoudens met een relatief laag koopbudget behoren niet per definitie tot de huishoudens met de laagste fiscale inkomens (of tot de 15% arme huishoudens). 4 Centraal Fonds Volkshuisvesting (2009), Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2008 (Naarden, Nederland) pag. 19).
7|Page
oogpunt maar is natuurlijk wel positief voor de verkopers van deze woningen. Vooraleer we de asymmetrische prijsdynamiek en schaarstepremies pogen te verklaren, gaan we na in welke mate dit fenomeen ook terug te vinden is in regionale en lokale cijfers. Transactie of barrière? Tabel 1 laat toe enkele conclusies te formuleren voor de toegankelijkheid van de secondaire vastgoedmarkten op het nationale niveau. In 2005 volstond een koopbudget van € 100 000 om een appartement of woonhuis te vinden tussen Q25 en Q505. Enkele jaren later kan hetzelfde budget alleen omgezet worden in een appartement of woonhuis tussen P10 en Q25. Als we dit budget koppelen aan een één individu, dan impliceert de prijsontwikkeling dat kandidaat-kopers in 2009 minder woning kunnen kopen met eenzelfde budget. Het individu met een vast budget blijft echter in de markt, wat hier betekent dat zijn of haar budget toelaat om over te gaan tot een aankoop (waarbij we even de bijkomende transactiekosten buiten beschouwing laten). Voor een individu of huishouden met een vast budget van € 70 000 in zowel 2005 als 2009, zijn de gevolgen van de prijsstijging veel ingrijpender. In 2005 volstond € 70 000 voor een woonhuis of appartement tussen P10 en Q25 in Tabel 1. In 2009 kan met € 70 000 geen P10 woonhuis of P10 appartement aangekocht worden. Deze kandidaat-koper zal dus geen transactie kunnen uitvoeren met het budget van € 70 000 op secundaire koopmarkt van 2009. De hoge prijzen vormen dus een barrière die de toegang tot de koopmarkten beperkt voor de kandidaat-kopers met het laagste budget. Deze huishoudens blijven hun huidige woning dus verder bewonen of dienen zich noodgedwongen te richten tot andere markten (bijv. huurmarkten). Door hogere prijzen worden de secundaire koopmarkten dus exclusiever. Kandidaat-kopers met een koopbudget dat minder sterk stijgt dan de prijzen, moeten zich door de prijstoename richten op woningen uit de lagere prijssegmenten dan voorheen. De kandidaat-kopers met de laagste budgetten worden letterlijk uit de markt geprijsd. Asymmetrische prijsdynamiek: regionaal? De asymmetrische prijsdynamiek in Figuur 3 voor België valt ook waar te nemen in de gewesten en de steden van ons land.
Vlaanderen Figuur 4 presenteert de prijsdynamiek tussen 2005 en 2009 in Vlaanderen. Hieruit blijkt overduidelijk dat vooral de prijzen van de relatief goedkope woonhuizen en appartementen sterk gestegen zijn terwijl de prijzen van de duurdere woningen maar half zo sterk toenamen. De prijzen van de goedkoopste gewone woonhuizen (P10) stegen in Vlaanderen van € 66 000 naar € 97 000, terwijl deze van de duurste gewone woonhuizen (P90) toenam van € 220 000 tot € 275 000. In Vlaanderen stegen de prijzen van de goedkoopste villa’s (P10) van € 150 000 naar € 180 000 zodat de absolute prijstoename voor deze woningcategorie 5
In de praktijk tellen natuurlijk de lokale prijzen. Een kandidaat-koper is steeds op zoek naar een woning in een bepaalde streek – bijvoorbeeld dicht bij Namen of Oostende – en niet naar een woning ‘ergens in België’. De conclusies op basis van Tabel 1 zijn wel representatief voor lokale markten.
8|Page
iets lager uitvalt dan voor de gewone woonhuizen (€ 30 000 in vergelijking tot € 31 000). Jaarlijks worden in Vlaanderen ongeveer 10 000 villa’s verkocht terwijl het aantal transacties met gewone woonhuizen en appartementen ongeveer 37 000 en respectievelijk 24 000 bedraagt. Fig. 4 Proportionele stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2009 in Vlaanderen 150 145 140 135
Gewone woonhuizen 2009
130
Appartementen 2009
125 Villa's 2009
120 115
Index 2005
110 105 100 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Wallonië Ook in Wallonië vinden we eenzelfde prijsdynamiek. Uit Figuur 5 blijkt dat de prijzen van de goedkoopste woonhuizen en appartementen in Wallonië zijn gestegen met ongeveer 57% in de korte periode van 2005 tot 2009. Voor de goedkoopste gewone woonhuizen (P10) stegen de prijzen van € 40 000 naar € 62 000, wat neerkomt op een prijstoename van € 22 000. De prijzen van de duurdere gewone woonhuizen (P90) stegen in Wallonië van € 174 000 naar 215 000, of met € 41 000. Met dit laatste bedrag kon een geïnteresseerde in 2005 nog een goedkope woning verwerven in Wallonië.
De prijzen van de goedkoopste
appartementen stegen in Wallonië van € 44 500 in 2005 tot € 70 000 in 2009. De duurdere appartementen (P90) kenden een prijstoename van € 170 000 in 2005 tot € 220 000 in 2009. Ook hier blijkt dat het bedrag van de prijstoename van de duurste appartementen nog toeliet om in 2005 een goedkoop appartement te verwerven. De prijstoename van de duurdere villa’s bleef beperkt in Wallonië. Wel dient opgemerkt dat in Wallonië jaarlijks slecht 5000 appartementen en 5000 villa’s verhandeld worden tegenover 24 000 transacties met gewone woonhuizen.
9|Page
Fig. 5 Proportionele stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2009 in Wallonië 170 160 150
Gewone woonhuizen 2009
140
Appartementen 2009
130
Villa's 2009
120
Index 2005
110 100 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Brussel In Brussel vinden we een afwijkend patroon. Voor appartementen vinden we het nationale patroon waarbij de prijs van de relatief goedkoopste appartementen sterker steeg dan de prijs van de relatief dure appartementen. Wel zijn de verschillen in de prijstoenames niet zo uitgesproken als in Vlaanderen en Wallonië. In Figuur 6 vinden we voor gewone woonhuizen in Brussel eerder een U-vormige prijsdynamiek. De goedkoopste en duurste woonhuizen stegen sterker in prijs dan de woonhuizen uit de middengroep. Tussen 2005 en 2009 werden de goedkoopste woonhuizen (P10) € 35 000 duurder –een stijging van € 110 000 naar €145 000–terwijl de prijs van de duurste woonhuizen (P90) steeg van € 405 000 naar € 515 000.
Fig. 6 Proportionele stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2009 in Brussel 140 130 Gewone woonhuizen 2009
120
Appartementen 2009 110 Villa's 2009 100 Index 2005 90 80 P10
Q25
Q50
Q75
P90
10 | P a g e
Voor villa’s evolueren de prijzen in Brussel zeer atypisch. De goedkoopste villa’s daalden in prijs terwijl de duurdere villa’s in Brussel aanzienlijk duurder werden. Hierbij dient opgemerkt dat het aantal transacties met villa’s in Brussel laag ligt – ongeveer 140 transacties in 2009 en bovendien daalt. In Brussel worden vooral appartementen en in mindere mate woonhuizen verhandeld (8 000 en respectievelijk 4 000 transacties per jaar). De U-vormige prijsdynamiek voor gewone woonhuizen in Brussel is wellicht toe te schrijven aan de gespleten Brusselse woonmarkt. Elk jaar arriveren heel wat kapitaalkrachtige gezinnen in Brussel; ze concurreren met elkaar voor het beperkte aanbod van de allerbeste woningen. De grote prijsstijging voor de duurdere villa’s kan verklaard worden door de ruime budgetten van ambassades, multinationals etc. Daar er in Brussel geen ruimte is voor nieuwbouw moeten de gegadigden vechten voor het krappe aanbod zodat een hoge schaarstepremie in de markt tot uiting komt. Voor de middeninkomens liggen de zaken anders. In deze groep vinden we veel ‘klassieke Belgen’ met roots buiten Brussel. Zij kunnen overwegen om uit te wijken naar Waals-Brabant of Vlaams-Brabant indien de prijzen in het Brusselse middelsegment te fel zouden stijgen. Voor Vlamingen of Walen die werken in Brussel zijn de vastgoedopties dus niet beperkt tot Brussel. Voor deze groep telt vooral de benodigde tijd om van de woonplaats de werkplaats te bereiken. Interne migratie van Brusselaars naar ander gewesten tempert de prijsontwikkeling in het middensegment. De huishoudens onderaan de markt wijken zijn minder bereid om uit te wijken naar WaalsBrabant of naar Vlaams-Brabant. Allochtonen willen eerder in Brussel blijven wonen omdat ze totaal geen binding hebben met Vlaanderen of Wallonië. Door de lagere mobiliteit – uit Brussel – kunnen we verklaren dat de prijzen van de goedkoopste panden sterker stijgen dan de prijzen van de duurdere wooneenheden. Goedkopere panden zijn dus schaarser en dit heeft prijsimplicaties. Asymmetrische prijsdynamiek: lokaal? Daar de asymmetrische prijsdynamiek kenmerkend is voor Vlaanderen en Wallonië – en voor appartementen in Brussel-, is het logisch dat ook in de meeste Vlaamse en Waalse steden vooral de prijzen van de goedkopere panden sterk gestegen zijn. Tussen de steden zijn er aanzienlijke verschillen die vooral toe te schrijven aan verschillende schaarsteregimes.
Gent Figuur 7 geeft de evolutie van de vastgoedprijzen tussen 2005 en 2009 in Gent. Hieruit blijkt dat de prijzen van de relatief goedkope woonhuizen (P10) en appartementen (P10) zijn gestegen met 50 tot maar liefst 72%. Concreet betekent dit dat de prijs van de goedkoopste gewone woonhuizen steeg van € 62 500 in 2005 naar € 100 000 in 2009. De laagste appartementsprijzen (P10) stegen in Gent van € 55 000 in 2005 tot € 95 000 in 2009. De prijstoename van de goedkoopste appartementen tussen 2005 en 2009 bedraagt dus € 40 000, een bedrag waarmee in 2005 bijna een goedkoop appartement mee kon worden aangekocht. Maar ook de prijzen van de duurste appartementen en woonhuizen zijn in Gent gestegen met 40 tot 50%. Voor dure woningen (P90) stegen de prijzen van € 220 000 in 11 | P a g e
2005 tot € 310 000, of met € 90 000. De prijs van dure appartementen steeg in Gent van € 225 000 in 2005 naar € 341 000 in 2009, of met maar liefst € 116 000 in enkele jaren tijd. Fig. 7 Proportionele prijsstijgingen 2005-2009 voor Gent 180 170 160
Gewone woonhuizen 2009
150
Appartementen 2009
140 Villa's 2009
130 120
Index 2005
110 100 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Er is in Gent dus een zeer grote druk op alle marktsegmenten. De functie van Gent als studentenstad speelt hier een grote rol. Studenten huren in toenemende mate gewone woonhuizen of appartementen wegens het gebrek aan typische studentenkamers. Voorts kunnen we vaststellen dat de prijzen van villa’s in Gent vrij uniform zijn toegenomen in de periode van 2005 tot 2009. Wel dient opgemerkt dat het aantal transacties met villa’s in Gent beperkt blijft tot een kleine 200 transacties terwijl er jaarlijks ongeveer 2 000 transacties gebeuren met gewone woonhuizen en ongeveer 1 100 transacties met appartementen.
Luik Ook in Luik stegen de prijzen van goedkope woonhuizen en appartementen zeer sterk. De prijzen van de goedkoopste gewone woonhuizen (P10) stegen van € 40 000 in 2005 tot € 65 000 in 2009.
12 | P a g e
Fig 8 Proportionele prijsstijgingen 2005-2009 voor Luik 170 160 150 140
Gewone woonhuizen 2009
130
Appartementen 2009
120 Villa's 2009
110 100
Index 2005
90 80 70 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Voor de duurste gewone woonhuizen (P90) vinden we een prijsstijging van € 145 000 in 2005 naar € 195 000 in 2009. Dit komt neer op een absolute prijstoename met € 45 000 die hoger uitvalt dan de gemiddelde prijs voor de goedkoopste woonhuizen in 2005. In Luik steeg de prijs van de goedkoopste appartementen (P10) van € 36 000 in 2005 naar € 58 000 in 2009. De duurste appartementen (P90) werden ook fors duurder: de prijs steeg van € 129 000 in 2005 naar € 192 000 in 2009, wat neerkomt of een absolute prijstoename van € 63 000. Ter vergelijking; met dit laatste bedrag kon men in 2005 bijna twee goedkope appartementen aanschaffen. Het prijsverloop zowel van goedkoopste als de duurste villa’s in Luik is dan weer zeer atypisch. Wel dient opgemerkt dat in Luik jaarlijks slecht 40 tot 50 villa’s verhandeld worden, tegenover 1 500 transacties met gewonen woonhuizen en ongeveer 800 transacties met appartementen.
Antwerpen In Figuur 9 blijkt dat de prijzen van de goedkopere woonhuizen en appartementen in Antwerpen zijn gestegen met 35 tot 40% terwijl de prijzen in het midden en hogere segment zijn toegenomen met ongeveer 25%. De prijs van de goedkoopste woningen (P10) steeg van € 79 000 in 2005 tot € 110 000 in 2009 terwijl de prijs van de goedkoopste appartementen (P10) in dezelfde periode steeg van € 53 000 steeg naar € 72 000. De prijs van de duurste appartementen (P90)nam tussen 2005 en 2009 toe met ongeveer € 45 000, een bedrag waarmee in 2005 bijna een goedkoop appartement kon verworven worden. De prijzen van villa’s kennen een merkwaardig verloop met alleen voor Q75 een forse toename. Antwerpen is min of meer vergelijkbaar met Brussel in die zin dat het middensegment minder druk ondervindt omdat een deel van de middeninkomens om diverse redenen Antwerpen inruilt voor gemeenten rondom Antwerpen.
13 | P a g e
Fig. 9 Proportionele prijsstijgingen 2005-2009 voor Antwerpen 145 140 135 130
Gewone woonhuizen 2009
125
Appartementen 2009
120
Villa's 2009
115 Index 2005 110 105 100 P10
Q25
Q50
Q75
P90
In Antwerpen worden jaarlijks ongeveer 3 300 gewone woonhuizen verhandeld tegenover 4 000 appartementen en slecht een 80-tal villa’s.
Ieper en Bastogne Voor de meeste steden en stadjes vinden we zeer duidelijk de asymmetrische prijsontwikkeling terug. Er zijn natuurlijk kleinere steden te vinden met een afwijkende prijsontwikkeling omwille van afwijkende schaarstefenomenen. Zo vinden we voor Ieper - Figuur 10- en Bastogne Figuur 11 - een prijsverloop dat contrasteert met de rest van Vlaanderen en België. In Ieper stijgen de prijzen immers vrij uniform; de prijzen van goedkopere woningen zijn er niet sterker gestegen dan de prijzen van de duurste woonhuizen. Voor woonhuizen vinden we dat de prijzen het sterkst stijgen voor Q50. Ook blijkt dat in Ieper de appartementsprijzen sterker stijgen voor P90 dan voor P10. In Ieper stijgen dus vooral de hoogste prijzen. Als we alleen naar de prijzen voor Q50 zouden kijken, vinden we dat de prijsontwikkeling in Ieper dicht bij het nationale niveau ligt.
14 | P a g e
Fig. 10 Proportionele prijsstijgingen 2005-2009 voor Ieper
170 160 150
Gewone woonhuizen 2009
140
Appartementen 2009
130
Villa's 2009
120
Index 2005
110 100 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Bron: FOD Economie – ADSEI – eigen verwerking
Uit Figuur 10 blijkt niet dat heel wat vastgoedprijzen in 2009 daalden in Ieper. Tussen 2008 en 2009 daalden echter alle appartementsprijzen: - € 12 000 voor P10, - € 2 000 voor Q25, - € 15 000 voor Q50, - € 16 000 voor Q75 en - € 74 000 voor P90. Ook de prijzen van de goedkoopste gewone woonhuizen in Ieper daalden tussen 2008 en 2009. Eerst stegen de prijzen van de goedkoopste woonhuizen (P10) in Ieper met maar liefst 90% van € 45 600 in 2005 tot € 86 700 in 2008. Daarna daalde de P10 prijs met 17% tot € 72 000 in 2009. Ook voor Q25 daalden de prijzen een beetje in 2009 terwijl de prijzen voor Q50, Q75 en P90 woning in 2009 verder toenamen. De vaststelling dat de prijzen in Ieper niet het typische asymmetrische patroon vertonen, is dus vooral toe te schrijven aan de recente prijsontwikkelingen in 2009. De economische crisis kan een verklarende factor zijn wat betreft de prijsontwikkeling in 2009. Maar ook andere elementen spelen hier een rol. Zo daalde de bevolking van Ieper in 2007 met 106 personen, terwijl er in 2006 bouwvergunningen waren voor 172 woningen. Deze nieuwbouwprojecten bieden huisvestingsmogelijkheden voor 500 tot 600 bijkomende inwoners terwijl de bevolking daalt. We hebben geen informatie over de inkomenssituatie van wie Ieper verlaat tegenover de inkomenssituatie van wie er zich komt vestigen. Hoe dan ook, het lokale aanbod van woningen stijgt in Ieper dus sneller dan de lokale vraag naar woningen kan groeien. Ter vergelijking; jaarlijks worden in Ieper gemiddeld 230 gewone woonhuizen verkocht, naast 60 appartementen en ongeveer 45 villa’s. Er zijn in principe dus genoeg woningen beschikbaar. We hebben wel geen detailinformatie over de kwaliteit van het bestaande woningenpark. Misschien wordt er veel gebouwd in Ieper omdat de kwaliteit van de bestaande woningen eerder laag is vanuit het perspectief van de huidige
15 | P a g e
kandidaat-kopers. Het is dus mogelijk dat de slechtste woningen niet verkocht raken en dus niet opduiken in verkoopstatistieken. Figuur 11 toont voor Bastogne een prijsverloop dat tussen 2005 en 2009 sterk afwijkt van de situatie in andere Belgische steden. Terwijl in Ieper vooral de Q50 prijzen nog mooi de gemiddelde nationale prijsontwikkeling volgen, is dit niet het geval in Bastogne. In Bastogne daalden de prijzen van de goedkoopste woonhuizen en appartementen tussen 2005 en 2009 met 10 tot bijna 20%. De prijstoename van de andere appartementen – van Q25 tot P90 – bleef beperkt tot ongeveer 15% in dezelfde periode. Ook blijkt dat alleen de prijzen van de duurdere woonhuizen zijn gestegen. Het asymmetrische verloop van de woonhuisprijzen wijst op meer vraag naar dure dan naar goedkope woonhuizen. Fig. 11 Proportionele prijsstijgingen 2005-2009 voor Bastogne 180 170 160 150
Gewone woonhuizen 2009
140
Appartementen 2009
130 Villa's 2009
120 110
Index 2005
100 90 80 P10
Q25
Q50
Q75
P90
Bron: FOD Economie – ADSEI – eigen verwerking
De aparte situatie in Bastogne is wellicht het resultaat van twee fenomenen. Zo zijn er duidelijke indicaties dat de economische crisis een impact heeft op de prijzen in Bastogne. Tussen 2005 en 2007 stegen de prijzen van de goedkoopste gewone woonhuizen (P10) immers van € 62 000 tot € 85 000, of met 37%. Na 2007 daalden de prijzen echter tot € 55 000, of met 35%. Een gelijkaardig prijsverloop vinden we voor de Q25 prijzen, of de iets duurdere gewone woonhuizen. Hiervan steeg de prijs tussen 2005 en 2007 van € 85 000 naar 109 500, of met 29%. Tussen 2007 en 2009 vielen de prijzen terug tot € 90 000, wat neerkomt op een daling met 18%. Hetzelfde fenomeen van een recente prijsdaling na een prijsstijging tot 2007/2008 doet zich in een meer bescheiden variant voor in de prijsgroepen van Q50 en Q75 maar niet voor P90. Voor appartementen vinden we dat de prijs voor alle prijsniveaus stegen tussen 2005 en 2008 om dat fors te dalen in 2009. Voor de goedkoopste appartementen (P10) in Bastogne stegen de prijzen van € 80 000 in 2005 tot € 117 900 in 2008, of met 47%. Bastogne volgde dus mooi de algemene Belgische prijsontwikkelingen tot 2008. In 2009 kelderden de prijzen van de goedkoopste appartementen tot € 66 000 wat 16 | P a g e
neerkomt op een daling met 44%. Hierdoor liggen de prijzen van de goedkoopste appartementen (P10) in 2009 ongeveer 17% onder het niveau van 2005. De prijzen van de duurste appartementen (P90) stegen in Bastogne van € 165 500 in 2005 tot € 237 500 in 2007. Na deze prijsstijging met 43% daalden de prijzen echter met 20% tot € 188 000 in 2009. De prijsdalingen in Bastogne volgen quasi perfect het verloop van de economische crisis. Dit impliceert niet dat alleen de crisis per definitie verantwoordelijk is voor de prijsdalingen. Het aantal vastgoedtransacties in Bastogne is relatief beperkt en in 2008 waren er merkbaar minder transacties. Zo viel het aantal verkopen van appartementen terug van 30 in 2007 tot 18 in 2008. Ook het aantal verkopen van gewone woonhuizen viel terug van 68 in 2007 naar 42 in 2008. De forse daling van het aantal transacties kan toevallig zijn maar kan ook wijzen op veel te hoge vraagprijzen. Hierdoor haken de geïnteresseerden – in de ban van een toenemende crisissfeer - af. Verkopers kunnen hun aanbod uit de markt nemen of hun vraagprijzen verlagen (wat wellicht is gebeurd in 2008 en 2009). Als we de hypothese aanvaarden dat de economische crisis een rol speelt in de prijsontwikkelingen voor vastgoed in Bastogne, waarom merken we dezelfde crisis dan niet in Luik, Brussel of rest van het land? In Bastogne lijkt de crisis plots de opgestapelde spanning in bepaalde segmenten van de vastgoedmarkten weg te nemen. Hoe evolueert deze spanning in Bastogne tegenover in de rest van het land? Als we kijken naar de kantelperiode rond 2007, blijkt dat in dat jaar de bevolking in Bastogne toenam met 191 personen. Hierdoor steeg de vraag naar woningen met ongeveer 60 eenheden. In 2006 werden 96 bouwvergunningen uitgereikt in Bastogne. Deze nieuwbouwprojecten kunnen in 2007 3 tot 400 personen huisvesten wat ruim volstaat voor de bevolkingtoename. De nieuwe inwoners dienen zich dus niet alleen te richten op het bestaande aanbod van woningen waardoor de minder attractieve woningen in Bastogne moeilijk verkocht raken. 2007 en 2008 waren dus wellicht jaren met een relatief hoog aanbod van woningen tegenover de vraag. Door de crisis kan de vraagkant zich ook anders gaan gedragen. Als enkele vragers omwille van de economische onzekerheid hun biedprijzen verlagen, kan dit een relatief grote impact hebben indien het aantal transacties laag uitvalt. Tenslotte dient opgemerkt dat in Bastogne de kleine villa’s zeer gewild zijn. Dit kan deels het gevolg zijn van de vraag naar buitenverblijven. Crisis en schaarste Wie de evoluties op de vastgoedmarkten analyseert op het nationale of regionale niveau, kan alleen maar concluderen dat de ingrijpende economische crisis amper een impact heeft op de prijsevoluties. Op de villa’s na, stegen zowat alle prijzen in 2008 en in 2009. Als we echter inzoomen op 2009 – het jaar waarin het besef van de ernst en omvang van de crisis voor zowat iedereen duidelijk werd – merken we stabiele prijzen in bijvoorbeeld Antwerpen en Luik maar stijgende prijzen in Gent. In Bastogne en Ieper daalden de prijzen in bepaalde categorieën van vastgoed dan weer zeer sterk. Uit deze representatieve voorbeelden blijkt een asymmetrische respons van de prijsniveaus op de economische crisis. De crisis heeft de spanning op de sterk overspannen vastgoedmarkten zoals in Gent niet kunnen wegnemen. In 17 | P a g e
lokale markten zonder een sterk spanning omwille van de verhouding tussen bijkomend aanbod en de toename van de vraag – zoals Ieper en Bastogne – kan de crisis blijkbaar wel impact hebben op de evolutie van de prijzen. Natuurlijk weten we niet in welke mate de prijzen in Ieper en Bastogne zouden geëvolueerd zijn zonder de crisis. Toch lijkt het zeer onwaarschijnlijk dat de crisis van geen belang zou zijn voor de ontwikkelingen op deze lokale markten. De crisis heeft immers een impact op de ontwikkelingen op veel grotere markten, dus waarom niet op kleine markten. Voorlopig concluderen we dat de prijzen tussen 2005 en 2009 een markant asymmetrisch verloop kennen en dat ook de crisis een asymmetrische impact heeft op lokale prijsontwikkelingen. Daar waar de crisis wel de prijzen kon drukken, spelen lokale schaarsteverhoudingen die de markt eerder ontspannen. Deze lokale markten zijn niet toevallig uitzonderingen op de asymmetrische prijsontwikkeling tussen 2005 en 2009. Een
verklaring
voor
de
prijsstijgingen
en
voor
de
asymmetrische
prijsdynamiek Hoe kunnen we de asymmetrische prijsdynamiek op de koopmarkten verklaren die we duidelijk terugvinden op zowel het nationale als de regionale niveaus? Kunnen we simpelweg concluderen dat door de continue prijsstijgingen op de vastgoedmarkten, de mediaan (Q50) en de relatief hoge prijzen (Q75 en P90) voor meer en meer kandidaat-kopers vanuit budgettair oogpunt gewoonweg onbetaalbaar worden zodat een groeiend deel van de vragers zich noodgedwongen richt naar de relatief goedkope woningen? Of spelen ook nog andere factoren een rol? Om deze vragen te kunnen beantwoorden, presenteren we hieronder enkele mogelijke verklaringen voor de asymmetrische prijsdynamiek. Het uitgangspunt is hierbij dat elke kandidaat-koper over een individueel budget beschikt. Dit beschikbare budget is een bovengrens aan de biedmogelijkheden van de kandidaat-koper. Het koopbudget van een particulier huishouden is de som van de hypothecaire lening en van de eigen inbreng. De eigen inbreng kan bestaan uit roerend vermogen of uit onroerend vermogen dat snel liquide gemaakt kan worden. Zo kan een huishouden eerst een Q50 woning verkopen om vervolgens een andere Q50 woning in een andere gemeende of stad aan te kopen. Stijgende woningprijzen bieden dus een stijgend koopbudget voor huishoudens die eerst een woning liquide maken. Daarnaast kan het roerend vermogen van een huishouden sterk evolueren over de tijd door het waardeverloop van financiële beleggingen, erfenissen, huwelijken, echtscheidingen, enzovoort. Voor gegeerde woningen zijn er veel kandidaat-kopers waarvan er telkens maar één de woning in kwestie effectief kan aankopen. Het beschikbare budget speelt hierbij de hoofdrol. De finale prijs wordt tevens mede bepaald door het budget van de kandidaat-koper die de woning net niet kan verwerven. Wanneer immers twee kandidaat-kopers bieden op één woning, zal de bieder met het hoogste koopbudget de woning kunnen aankopen tegen een
18 | P a g e
prijs die iets hoger ligt dan het koopbudget van de andere bieder. De bieder met het laagste budget wordt dus letterlijk uit dit microsegment van de markt geprijsd. Factoren die het koopbudget bepalen De hypothecaire lening: geleende bedragen Het koopbudget stijgt wanneer de kandidaat-koper meer kan lenen of toegang heeft tot een hoger hypothecair leenbedrag. De evolutie van de interestvoet heeft zo een directe impact op het koopbudget van de bieders. Figuur 12 toont het maximale bedrag dat geleend kan worden met een jaarlijkse aflossing van € 10 000. Uit Figuur 12 blijkt dat de geleende bedragen sterk afhankelijk zijn van de interestvoet en van de looptijd van de lening. Wie jaarlijks € 10 000 kan aflossen, heeft toegang tot een geleend bedrag dat varieert van € 110 000 (7%, 20 jaar) tot € 230 000 (2%, 30 jaar). Het spreekt voor zich dat deze toegang tot vreemd vermogen directe prijsimplicaties heeft. Een vraagprijs van € 150 000 voor een koopwoning kan niet betaald worden door een bieder6 met toegang tot een hypothecaire lening van € 110 000 maar wel door een bieder met toegang tot een lening van € 230 000. Fig. 12 Bedrag dat kan geleend worden met een jaarlijkse aflossing van € 10.000 (Eigen berekening & grafiek) €250.000 €200.000 €150.000
20 jaar 25 jaar
€100.000
30 jaar €50.000 €0 2%
3%
4%
5%
6%
7%
Stijgende vastgoedprijzen kunnen in principe dus verklaard worden door lagere interestvoeten en langere terugbetaalperiodes; meer budget voor de kopers door de toegang tot vreemd vermogen verklaart dan een stijging van de prijzen. Het verband tussen veranderingen in de interestvoeten en de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkten komt duidelijk naar voor in empirisch werk over langere periodes. Toch blijkt dat dit verband – zoals elke empirisch verband – niet altijd tot uiting komt op relatief korte periodes. Het is dan ook de moeite om na te gaan of het typische verband tussen interestvoet en geleende bedrag zich manifesteert in de periode van 2000 tot 2009, en meer in het bijzonder in de periode 2005 tot 2009 met de asymmetrische prijsdynamiek. Dit kan getest worden door na te gaan in welke mate het door de kopers geleende bedrag toeneemt bij een daling van de interestvoet. Er is natuurlijk niet
6
In dit voorbeeld vertrekken we van een kandidaat-koper zonder eigen inbreng. De aankoop dient dus integraal gefinancierd te worden met vreemd vermogen.
19 | P a g e
één interestvoet. De markt van hypothecaire kredieten maakt gebruik van diverse interestformules. Het merendeel van de hypothecaire leningen wordt de laatste jaren afgesloten met een vaste rentevoet of met een rentevoet die jaarlijks aangepast kan worden. Er zijn ook nog andere formules bijvoorbeeld met een 3 of 5 jaarlijkse herziening, of eerst 10 jaar lenen aan een vaste rentevoet om dan elke 5 jaar een herziening te krijgen. Op basis van de statistieken van de Belgische Vereniging van Kredietinstellingen, hebben we al deze leenformules pragmatisch gehergroepeerd in twee klassen: vaste rentevoet en variabele rentevoet. Vervolgens berekenen we per maand een gewogen gemiddelde hypothecaire rente op basis van de leenkapitalen in beide categorieën.
Hiertoe maken we voor de periode van
2005 tot 2009 vooral gebruik van de rentevoeten in de MIR-enquête van de NBB7. Voor de periode 2000-2004 moeten we ons baseren op de rentevoeten op de secundaire markt van de lineaire Belgische overheidsobligaties (OLO’s) met een resterende looptijd van respectievelijk 3 jaar (voor de variabele rentevoet) en 15 jaar (voor de vaste rentevoet). Deze rentevoeten liggen in de periode voor de crisis ongeveer 0.55% beneden de rentevoeten van de MIR-enquête die pas vanaf half 2003 van start is gegaan. Door deze rentevoeten voor de periode 2000-2004 met 0.55% te verhogen sluiten ze aan bij de resultaten van de MIRenquête. We merken hierbij op dat de laatste jaren de spread ten opzichte van de OLO groter is, maar dit is een gevolg van de door de crisis gestegen solvabiliteitseisen voor de banken. Fig 13 Gemiddelde rentevoet van hypothecaire leningen, in %, op basis van BVK en NBB (Noot: Voor 2005 tot 2009: rentevoet MIR enquête gewogen volgens verdeling vast/variabel van BVK Voor 2000 tot 2004: rentevoet OLO 3j + 0,55% en OLO 15j + 0,55% gewogen op zelfde wijze) 7 6 5 4 3
Basis NBB MIR enquête HL
2
Basis NBB OLO 3j & 15j +0,55%
1 1/03/2009
1/04/2008
1/05/2007
1/06/2006
1/07/2005
1/08/2004
1/09/2003
1/10/2002
1/11/2001
1/12/2000
1/01/2000
0
7
MIR (of Monetary Financial Institutions interest rate) is de interestvoet uit de continue enquêtes van de ECB die per Euroland uitgevoerd worden door de nationale instellingen.
20 | P a g e
De resultaten van deze berekening worden gepresenteerd in Figuur 13 en in de tweede kolom van Tabel 2. Het valt op dat de becijferde gemiddelde rentevoet sterk daalde tussen 2000 en 2005, namelijk van 6% naar ongeveer 3.7%. Hierdoor steeg de leencapaciteit in aanzienlijke mate zodat we een belangrijke prijstoename in dezelfde periode mogen verwachten. Uit Tabel 2 blijkt dat het gemiddelde bedrag van de hypothecaire leningen – derde kolom op basis van cijfers van BVK – sterk steeg van € 73 601 in 2000 naar € 115 288 in 2005. Na 2005 steeg de interestvoet tot ongeveer 5% in 2008 om na het volop toeslaan van de financiële crisis terug te dalen. Uit Tabel 2 blijkt dat het gemiddelde bedrag van de hypothecaire leningen deze wijzigingen in de rentevoet vanaf 2005 niet volgt zoals verwacht; de effectief geleende bedragen stijgen niet bij een lagere rentevoet en vice versa. Tussen 2005 en 2007 steeg de gemiddelde rente van 3.64 naar 4.64% maar steeg ook het ontleende bedrag van € 115 288 tot € 126 176. Dit is een toename met 9.4%. We zouden eerder verwachten dat de rentestijging zich vertaalt in een daling van het gemiddelde geleende bedrag. Na 2008 werd de rentedaling niet gevolgd door een toename van het gemiddelde bedrag van de hypothecaire leningen. In 2009 ligt de gemiddelde rentevoet van 3.94 % ongeveer op het niveau van de gemiddelde rentevoet van 3.64 % in 2005. De stijging van het geleende bedrag met 9% tussen 2005 en 2009 moet dus toe te schrijven zijn aan andere factoren dan de evolutie van de rentevoet. Vertaald naar vastgoedprijzen kunnen we voorlopig concluderen dat de toename van de geleende bedragen tussen 2005 en 2009 in principe kan zorgen voor een gemiddelde prijstoename met ongeveer 9%. Deze prijstoename zou in 2006 gebeurd moeten zijn want na 2006 bleef het gemiddelde leenbedrag constant.
21 | P a g e
Tabel 2 – Rentevoet en gemiddelde bedrag hypothecaire lening (effectief + simulatie)
Gemiddelde
Verwachte gemiddelde
Gewogen
bedrag
bedrag
gemiddelde
hypothecaire
hypothecaire
rentevoet
lening
(maandbasis)
BVK)
Gezondheidsindex rentewijziging simulatie)
2000 6,06%
€ 73.601
92,73
1,00
€ 73.601
2001 5,69%
€ 78.823
95,27
1,04
€ 78.350
2002 5,29%
€ 84.666
96,97
1,08
€ 82.917
2003 4,43%
€ 93.105
98,38
1,18
€ 91.774
2004 4,02%
€ 101.948
99,98
1,23
€ 97.394
2005 3,67%
€ 115.288
102,15
1,27
€ 103.182
2006 4,12%
€ 123.556
103,95
1,21
€ 100.178
2007 4,65%
€ 126.176
105,79
1,15
€ 96.518
2008 5,05%
€ 126.683
110,26
1,10
€ 96.547
2009 4,04%
€ 125.496
110,90
1,22
€ 107.770
(bron:
Impact
lening
(eigen
In de rechterkolom van Tabel 2 becijferen we ter vergelijking ook de verwachte evolutie van de bedragen voor hypothecaire leningen. Hierbij volgen de geleende bedragen de wijzigingen van de rentevoet op de klassieke manier zoals gepresenteerd in Figuur 12. Ook houden we bij de schatting van de verwachte bedragen voor hypothecaire leningen rekening met de gestegen koopkracht die toelaat hogere bedragen af te betalen. We gebruiken de evolutie van de gezondheidsindex om de wijzigingen in de gemiddelde koopkracht in te schatten. Uit Tabel 2 blijkt dat de gezondheidsindex tussen 2000 en 2009 steeg met ongeveer 19%. Het samenspel van de rentewijzigingen en de toename van de koopkracht resulteert in een verwachte evolutie van de gemiddelde leenbedragen die oploopt tot € 103 182 in 2005 om dan terug te vallen tot € 96 518 in 2007. Na 2008 daalt de rentevoet naar 4.04% waardoor de verwachte geleende bedragen terug oplopen tot € 107 770. In Figuur 14 vergelijken we vervolgens de evolutie van de werkelijk ontleende hypothecaire bedragen in de derde kolom van Tabel 2 met onze verwachting van het gemiddelde bedrag van hypothecaire leningen in de rechterkolom van Tabel 2. Hieruit blijkt dat het effectieve 22 | P a g e
gemiddelde leenbedrag min of meer samenvalt met het verwachte leenbedrag tussen 2000 en 2004. Vanaf 2005 is er een ontkoppeling en ligt het effectief gemiddelde leenbedrag ver boven het verwachte bedrag. Het verschil bedraagt ongeveer € 12 000 in 2005 en loopt op tot € 30 000 in 2008. Figuur 14 toont zeer duidelijk aan dat de combinatie van veranderingen in rentevoeten en inkomens de leen- en dus ook de prijsontwikkelingen na 2005 niet kunnen verklaren. Beide factoren kunnen eveneens de asymmetrische prijsdynamiek niet verklaren. Fig 14 Evolutie van het geleende bedrag en het verwachte gemiddelde bedrag van hypothecaire leningen op basis van rentevoeten en inkomens € 140.000 € 120.000 € 100.000 € 80.000 € 60.000
Gemiddeld bedrag HL aankoop Verwacht bedrag HL
€ 40.000 € 20.000 €0
De ontkoppeling in Figuur 14 vanaf 2005 kan op twee manieren verklaard worden. Ofwel is er een duidelijke schaarsteproblematiek die vanaf 2005 merkbaar toeneemt waardoor een stijgende schaarstepremie betaald dient te worden, ongeacht de evolutie van rentevoeten of inkomens. Kandidaat-kopers moeten om een eigendom te kunnen verwerven dus aanzienlijk meer betalen dan de evolutie van zowel de rentevoeten als van de koopkracht mogelijk maakt. Maar waarom is dit het geval na 2005 en niet tussen 2000 en 2004? Of zijn de Belgische vastgoedmarkten vanaf 2005 in de ban van een speculatieve golf terwijl de prijzen voorheen ‘normaal’ evolueerden? En is de asymmetrische prijsdynamiek consistent met een eventuele speculatieve golf, in die zin dat de kandidaat-kopers van de goedkoopste woningen extra roekeloos speculeren? Het is dan ook relevant om te pogen de asymmetrische prijsdynamiek te verklaren en vervolgens deze verklaringen te linken aan eventuele speculatieve prijsverstoringen. Eerst bestuderen we enkele andere typische factoren ter bepaling van het leenbedrag. De hypothecaire leningen: quotiteit Vergelijkingen van het geleende bedrag zijn relevant wanneer de toegang tot krediet in de betreffende periode niet soepeler of restrictiever wordt. Als banken hun beleid wijzigen en kredieten beginnen te verstrekken aan groepen die voorheen geen toegang kregen tot deze 23 | P a g e
kredieten – bijvoorbeeld aan zogenaamde subprime klanten – wijzigt hierdoor de vraagzijde van de woningmarkten met potentieel belangrijke prijsconsequenties tot gevolg. Stabiele geleende bedragen per krediet zijn dus maar een deel van het verhaal. Het kredietbeleid van financiële instellingen kan op een vereenvoudigde manier geëvalueerd worden op basis van de evoluties in de quotiteit – dit is de verhouding van het geleende bedrag tegenover de waarde van de verworven woning – en in de evoluties van de woonquote of de verhouding van de aflossing ten opzichte van het beschikbare inkomen. Het hanteren van een hogere quotiteit en woonquote verhoogt de risico’s voor de kredietverstrekkers en wijst dus op een ‘soepelere’ krediethouding. Volgens de studiedienst van ING België blijft de woonquote bij klanten van ING stabiel op gemiddeld 30%. Tussen de grootbanken is de concurrentie inzake woonkredieten scherp en zijn de marktaandelen relatief stabiel gebleven. Het is ook weinig aannemelijk dat na de kredietcrisis de gemiddelde quotiteit voor het geheel der banken groter zou zijn dan in 2005. We kunnen eerder veronderstellen dat banken door de kredietcrisis net strengere voorwaarden hanteren bij het verstrekken van kredieten. Detailinformatie over de quotiteit is zeer relevant voor onze analyse van de asymmetrische prijsdynamiek. Figuur 15 presenteert de quotiteit van de hypothecaire dossiers van ING België in functie van de prijs van de verworven woning. Hieruit blijkt dat de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de verworven woning oploopt van 50% voor de hoogste geleende bedragen tot 140% voor de laagste geleende bedragen. Voor de goedkoopste woningen in Figuur 15 – woningen met een prijs in de buurt van € 160 000 – overtreft het geleende bedrag dus de waarde van de woningen. Dit kan er op wijzen dat deze kopers ook lenen om de kosten van de eigendomsverwerving te financieren (12 à 14% registratierechten, notariskosten en hypotheekkosten). Naarmate de waarde van de woning stijgt, daalt het aandeel dat via de hypothecaire lening gefinancierd wordt en stijgt het aandeel van de eigen inbreng. Deze figuur bevat geen informatie voor vastgoedaankopen die integraal gefinancierd worden met eigen vermogen – met een quotiteit gelijk aan nul – maar het aandeel van dergelijke transacties is ongetwijfeld zeer beperkt. Fig 15 Geleende quotiteit in functie van de woningwaarde
Bron: ING FOCUS – Belgian real estate 2010 II
24 | P a g e
Uit Figuur 15 kunnen we besluiten dat de eigen inbreng niet relevant is voor de huishoudens in het rechtersegment die zich richten naar de goedkoopste woningen. Deze huishoudens moeten alles lenen, met inbegrip van de registratierechten en de transactiekosten. Het ontbreken van eigen middelen maakt deze huishoudens het meest kwetsbaar voor verhogingen van de interestvoet. De huishoudens met een hoger budget in Figuur 15 – de groep die woningen koopt in de prijsvork van gemiddeld € 163 000 tot gemiddeld € 194 000 – lenen met een quotiteit tussen 80 en 100%, wat suggereert dat ze hun eigen inbreng gebruiken om de registratierechten en notariskosten te betalen. De kopers van de duurdere woningen lenen met een quotiteit van 50 tot 80%. Een deel van de kopers in Figuur 15 zou wellicht de aankoop met eigen vermogen kunnen financieren maar neemt een hypothecaire lening omwille van fiscale redenen. Figuur 15 leert dat de eigen inbreng en de toegang tot vreemd vermogen samen het koopbudget uitmaken en dus een bovengrens vormen voor de biedprijzen van elke kandidaatkoper. De lagere inkomens met een quotiteit van 100% of meer hebben dus geen eigen marge om in te spelen op prijsstijgingen. De hogere inkomens blijken voorlopig over aanzienlijke eigen middelen te beschikken. Dit suggereert dat de hogere inkomens niet noodzakelijk hoeven af te haken wanneer de prijzen verder zouden stijgen. Uit onze analyse blijkt dat de hogere prijzen in de periode vanaf 2005 effectief verder gestegen zijn maar dat vooral de lagere prijzen nog sterker zijn gestegen. We moeten dus concluderen dat de hoogste prijsstijgingen te noteren zijn in de segmenten voor de inkomensgroepen met de laagste flexibiliteit om in te spelen op prijsverhogingen. Een interessante vraag is dan ook of de inkomensgroepen die in 2005 nog bieden op P10 woonhuizen of appartementen ook nog in 2009 mee kunnen bieden op P10 woningen? Misschien is de groep die in 2005 nog bood op P10 woningen intussen van de koopmarkten verdreven en bieden in 2009 inkomens op P10 woningen die enkele jaren terug nog konden bieden op Q25 of zelfs Q50 woningen? Ook deze vragen kunnen pas beantwoord worden eens we de asymmetrische prijsdynamiek kunnen verklaren. De eigen inbreng Uit de analyse van de evolutie van de hypothecaire leningen en de quotiteit bleek al het belang van de eigen inbreng. Om het belang van de eigen inbreng in de verwerving van een woning te analyseren vanuit een ruimer perspectief, geeft Figuur 16 vanaf 1996 de evolutie van zowel de gemiddelde woningprijzen - woonhuizen en appartementen-
als van de
gemiddelde bedragen van hypothecaire kredieten. Hierbij valt op dat tussen 1996 en 2004 de woningprijzen en geleende bedragen min of meer parallel evolueren. Vanaf 2005 begint de eigen inbreng een steeds belangrijkere rol te spelen in de financiering. De eigen inbreng steeg sterk van 2005 tot 2008 om dan min of meer stabiel te blijven. Momenteel bedraagt de gemiddelde eigen inbreng ongeveer € 55 000. De stagnatie van de eigen inbreng kan het gevolg zijn van de financiële crisis die heel wat roerend vermogen heeft aangevreten. Ook dient benadrukt dat de eigen inbreng groter is dan wat Figuur 5 laat vermoeden. De koper
25 | P a g e
moet naast de vraagprijs ook nog de verwervingskosten betalen zodat de werkelijke gemiddelde eigen inbreng eerder € 75 000 bedraagt. Fig.16 Evolutie van de vastgoedprijzen en het gemiddeld bedrag van het hypothecair krediet
Gemiddelde prijs appartementen Gemiddelde prijs woonhuizen
EUR
200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Q1
gemiddelde bedrag hypothecair krediet voor aankoop
Bron BVK
Het aanwenden van eigen vermogen voor het verwerven van vastgoed heeft een opportuniteitskost die afhankelijk is van economische parameters zoals het rendement op risicovrije beleggingen. Een dalende interestvoet verlaagt de opportuniteitskost van het aanwenden van eigen middelen. We kunnen evenwel veronderstellen dat de opportuniteitskost van eigen middelen niet belangrijk is voor wie overweegt de enige gezinswoning aan te kopen. Investeerders met al een uitgebreide vastgoedportefeuille houden wel rekening met beleggingsalternatieven. Kan de evolutie van het koopbudget de prijsevolutie tussen 2005 en 2009 verklaren? We kunnen intussen verklaren waarom de prijzen tussen 2005 en 2009 konden stijgen. De toename van het gemiddelde koopbudget vanaf 2005 is het resultaat van de toename van het gemiddelde hypothecaire leenbedrag met 9% - van € 115 000 in 2005 naar € 125 000 in 2009 -en van de forse toename van de eigen inbreng. De eigen inbreng bedraagt momenteel ongeveer € 55 000 (als we de bijkomende verwervingskosten buiten beschouwing laten). Deze toename van het koopbudget is zeer relevant voor de hogere inkomensgroepen die naar de markt trekken met een eigen inbreng. We kunnen de prijstoename met 20% à 25% van de relatief duurdere woningen in Figuur 2 dus relatief eenvoudig verklaren. De verhoging van de eigen inbreng sinds 2005 kan echter geen impact hebben op de biedprijs van de huishoudens die alles lenen. Deze huishoudens hebben blijkbaar geen eigen inbreng. Mochten ze wel een eigen inbreng hebben, dan zouden ze hun lening beperken tot 26 | P a g e
het fiscaal optimale leenbedrag. Tabel 2 leert dat prijzen van de goedkopere woningen zijn gestegen met 33 tot 51%. Deze verhoging staat los van de eigen inbreng want is gefinancierd met vreemd vermogen. We moeten dan ook concluderen dat de toename van het gemiddelde leenbedrag met 9% vanaf 2005 verbergt dat de gemiddelde leenbedragen voor de goedkoopste woningen wellicht aanzienlijk meer gestegen zijn. Zo zou het kunnen dat de leenbedragen voor aankopen van het niveau P10 tot Q25 zijn gestegen met 30 tot 50% terwijl de leenbedragen voor aankopen in de categorie Q75 en P90 min of meer stabiel gebleven zijn. Deze verdeling van de toenames resulteert in een gemiddelde toename met ongeveer 9%. De algemene prijsstijgingen zijn dus te verklaren door te kijken naar de analyse van de componenten van het koopbudget. De asymmetrische prijsdynamiek is nog steeds niet duidelijk verklaard want net de inkomensgroepen met de laagste flexibiliteit – omwille van het ontbreken van een eigen inbreng – wordt geconfronteerd met de sterkste prijstoename en wellicht ook de sterkste toename van hypothecaire schulden. Simulatie; Wat is de impact van het aantal bieders? Het overzicht van de financiële componenten kan veel verklaren maar blijkt niet in staat om een verklaring te bieden voor de asymmetrische prijsdynamiek. We dienen dan ook de analyse te verruimen met kwantitatieve parameters uit de reële sfeer zoals de evolutie van het aantal kandidaat-kopers. In dit deel onderzoeken we aan de hand van een simulatie of de asymmetrische prijsdynamiek een gevolg zou kunnen zijn van de toename van het aantal kandidaat-kopers. Deze onderzoeksvraag is zeer relevant. Zo stijgt de Belgische bevolking jaarlijks met ongeveer 80 000 eenheden, vooral als gevolg van externe migratie. Tussen 1990 en 2007 is het aantal huishoudens gestegen met 15.4%. Vooral na 2004 stegen zowel het saldo van de externe migratie als het aantal nieuwe gezinnen in ons land zeer sterk. Concreet betekent dit dat in ons land jaarlijks ongeveer 50 000 nieuwe huishoudens op zoek gaan naar een woning. De toename van het aanbod van beschikbare nieuwe woningen blijft beperkt tot 26 000 à 30 000 eenheden per jaar. Daarbij komt dat het krappe aanbod van private huurwoningen vooral de hogere inkomens tussen de nieuwkomers in ons land zeer vlug drijft naar de koopmarkten. Dit relatieve onderaanbod van woningen ten opzichte van de toename van de vraag moet ergens in de markt tot uiting komen.
15 beschikbare koopwoningen, 17 kandidaat-kopers Om na te gaan of het relatieve onderaanbod een verklaring kan bieden voor de asymmetrische prijsontwikkeling, zetten we een klein experiment op voor de huizenmarkt van een kleine stad. In deze stad staan op een bepaald ogenblik 15 bestaande huizen te koop. We stellen dat deze woningen te rangschikken zijn volgens hun intrinsieke kwaliteiten. Woning 1 is bijvoorbeeld een recente mooie villa en woning 15 is een klein, oud rijhuisje dat dringend toe is aan een ingrijpende renovatie. Laat ons vervolgens veronderstellen dat 17 kandidaat-kopers geïnteresseerd zijn om in dit stadje een beschikbare woning aan te kopen. Deze kandidaat-kopers beschikken elk over een 27 | P a g e
individueel maximaal koopbudget dat varieert van € 49 000 tot € 240 000. Elke kandidaatkoper
wil binnen de grenzen van zijn/haar budget graag de ‘beste’ woning verwerven,
waarbij de verhouding tussen de algemene kwaliteit en de prijs van de woning natuurlijk centraal staat. Het is duidelijk dat 2 van de 17 kandidaat-kopers geen woning kunnen kopen indien het aanbod van koopwoningen constant blijft. We illustreren eerst hoe 2 kandidaat-kopers uit de markt geprijsd zullen worden en welke prijzen uit de bus komen voor de 15 woningen volgens het mechanisme van een publieke veiling waarbij de beste woning eerst geveild wordt, vervolgens wordt woning 2 geveild, dan woning nummer 3, enzovoort. In een volgende stap herhalen we deze prijsoefening onder de hypothese dat het aantal kandidaat-kopers toeneemt van 17 tot 20 inwoners terwijl het aantal woning niet wijzigt. Tijdens de veiling kan eerst geboden worden op de beste woning (woning nummer 1 in Tabel 3). We gaan er bij deze veiling van uit dat alle bieders zich rationeel opstellen en pogen de woning met de hoogste kwaliteit te verwerven. De kandidaat-koper met het hoogste budget zal dus mikken op de beste woning in het beschikbare aanbod (woning 1) en niet op de slechtste woning op de markt (woning 15). Tijdens het bieden verhoogt de biedprijs systematisch. Van de 15 potentieel geïnteresseerden zullen finaal de twee kandidaat-kopers met het hoogste budget tegen elkaar bieden voor de beste woning. In Tabel 3 veronderstellen we dat de koper met het hoogste budget beschikt over € 240 000 terwijl de koper met het op één na hoogste budget beschikt over € 216 000. De kandidaat-koper met het budget van € 240 000 kan de beste woning verwerven met een bod boven het budget van de kandidaat-koper met het op één na hoogste budget. In dit geval volstaat een bod van bijvoorbeeld € 218 160 – of € 216 000 +1% - om de beste woning te verwerven. De op één na beste woning - woning 2 uit Tabel 3 - kan gekocht worden door de kandidaat-koper met het budget van € 216 000 op voorwaarde dat deze net meer biedt dan het budget (€ 194 400) van de kandidaat-koper onder hem toelaat. Voor de kandidaat-koper met een budget van € 216 000 volstaat een bod van € 196 344 om woning 2 aan te kopen. Bij deze openbare veiling zullen de 15 beschikbare woningen gaan naar de 15 kandidaatkopers met het hoogste budget. De beste woning gaat naar de kandidaat-koper met het hoogste budget en voor de kandidaat-koper met het laagste budget rest de woning die niet gekocht wordt door de 14 andere kandidaat-kopers met een hoger budget. De twee bieders met het laagste koopbudget vallen uiteindelijk uit de boot. Tabel 3 toont in kolom 3 tegen welke prijs de 15 woningen effectief gekocht worden door de kandidaat-kopers waarvan het budget terug te vinden is in kolom 2.
28 | P a g e
Tabel 3
Impact van een verhoging van het aantal bieders Base case
20% meer bieders
Koopbudget Verkoopprijs Koopbudget Nieuwe bieder
veiling
bieders
verkoopprijs Prijsverhoging
Woning 1
€ 240.000
€ 218.160
€ 240.000
€ 218.160
0,00%
Woning 2
€ 216.000
€ 196.344
€ 216.000
€ 196.344
0,00%
Woning 3
€ 194.400
€ 176.710
€ 194.400
€ 176.710
0,00%
Woning 4
€ 174.960
€ 159.039
€ 174.960
€ 159.039
0,00%
Woning 5
€ 157.464
€ 143.135
€ 157.464
€ 143.135
0,00%
Woning 6
€ 141.718
€ 128.821
€ 141.718
€ 135.978
5,56%
Woning 7
€ 127.546
€ 115.939
€ 134.632
€ 128.821
11,11%
Woning 8
€ 114.791
€ 104.345
€ 127.546
€ 115.939
11,11%
Woning 9
€ 103.312
€ 93.911
€ 114.791
€ 110.142
17,28%
Woning 10 € 92.981
€ 84.520
€ 109.052
€ 104.345
23,46%
Woning 11 € 83.683
€ 76.068
€ 103.312
€ 93.911
23,46%
Woning 12 € 75.315
€ 68.461
€ 92.981
€ 89.215
30,32%
Woning 13 € 67.783
€ 61.615
€ 88.332
€ 84.520
37,17%
Woning 14 € 61.005
€ 55.453
€ 83.683
€ 76.068
37,17%
Woning 15 € 54.904
€ 49.908
€ 75.315
€ 68.461
37,17%
€ 49.414
€ 67.783
€ 45000
€ 61.005 € 54.904 € 49.414
We kunnen de prijzen van deze veiling ook grafisch voorstellen in Figuur 17. De prijzen worden gerangschikt van laag naar hoog, net zoals in Figuur 2 die betrekking heeft op alle kooptransacties op de Belgische markt. Als we even abstractie maken van de kleine steekproef, kunnen we dus stellen dat bij deze prijsdistributie de prijs van woning 4 overeenkomt met de Q75 prijs. De prijs van woning 8 is te vergelijken met de Q50 prijs en
29 | P a g e
deze van woning 12 is representatief voor de Q25 prijs. P90 vinden we tussen woning 1 en 2, en P10 tussen woning 14 en 15.
15 beschikbare koopwoningen, 20 in plaats van 17 kandidaat-kopers Vervolgens verhogen we het aantal bieders van 17 naar 20 of met ongeveer 20%. De 3 extra bieders hebben elk een individueel koopbudget waardoor de oorspronkelijke rangschikking van de koopbudgetten in Tabel 3 gewijzigd wordt. Elke extra bieder duwt alle bieders met een lager koopbudget één plaats naar achter. Ongeacht waar de 3 extra bieders in de oorspronkelijke verdeling ingevoegd worden, altijd zullen dus drie kopers met het laagste biedbudget die eerst nog een woning konden aankopen - tegen prijzen van € 61 615, €55 453 en € 49 908 in kolom 2 van Tabel 3 - nu geen woning meer kunnen kopen. In Tabel 3 veronderstellen we dat de drie extra kopers een budget hebben van respectievelijk € 134 632, € 109 052 en € 88 332. De rijkste extra koper zou hiermee woning 6 kunnen aankopen die oorspronkelijk verkocht werd tegen een prijs van € 128 821. Deze extra koper concurreert rechtstreeks met de bestaande kandidaat-koper met een budget van € 141 718 waardoor deze laatste een hoger bod moet uitbrengen op woning 6, namelijk € 135 978 in plaats van €128 821. Alleen door dit hoger bod kan kandidaat 6 – gerangschikt volgens koopbudget – ook effectief woning 6 aankopen. De prijs van woning 6 stijgt dus met 5.56 %. Deze toename is alleen het gevolg van de aanwezigheid van een extra koper op de markt en staat los van de evolutie van de rentevoeten, van het kredietbeleid van financiële instellingen of van de economische conjunctuur. De prijs van de duurdere woningen stijgt niet omdat de nieuwe bieders niet mee kunnen bieden op deze betere woningen. Onderaan Tabel 3 zijn de prijsstijgingen echter veel groter. 5 kandidaat-kopers worden immers onderaan uit de markt geprijsd zodat grote inspanningen geleverd moeten worden om woningen 14 of 15 toch nog te kunnen kopen. Woning 14 kon eerst gekocht worden tegen een prijs van € 55 453. Door de toename van het aantal kandidaat-kopers stijgt de prijs naar € 76 068. Deze prijs moet geboden worden door een kandidaat-koper met een budget van € 83 683 omdat woning 14 anders gaat naar de kandidaat-koper met een budget van € 75 315. Uit Tabel 3 blijkt dat de prijs van de drie goedkoopste woningen stijgt met 37% terwijl de prijs van de andere woningen minder sterk toeneemt. Als we nagaan wat er precies gebeurt bij woning 14 of P10, dan verduidelijkt de simulatie dat de prijzen voor de goedkoopste woningen sterk stijgen omdat ze gekocht worden door kandidaat-kopers met budgetten die initieel toelieten om andere – bijvoorbeeld Q25 – woningen te kopen. Het is dus niet zo dat de bieders met het laagste budget de forse toename van de laagste prijzen betalen. De bieders met het laagste budget verdwijnen van de markt en de asymmetrische prijstoename wordt mogelijk gemaakt door het verschuiven van de rangschikking van bieders over een stabiel aantal beschikbare woningen.
30 | P a g e
Fig. 17 Prijsimpact van een verhoging van het aantal bieders met 20% Verkoopprijs 20% meer bieders Verkoopprijs base case € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Index base case
Index 20% meer bieders 140 135 130 125 120 115 110 105 100
15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Fig. 18 Relatief impact op de prijs van een verhoging van het aantal bieders met 20%
Figuur 17 toont de absolute prijsontwikkeling voor de twee situaties – met 17 en met 20 bieders - in Tabel 3. Figuur 18 presenteert de relatieve impact van de toename van het aantal bieders met 20%. De goedkoopste woningen worden dus flink duurder terwijl de prijzen van de duurste woningen niet veranderen.
De minst goede woningen cumuleren het
prijsverhogend effect van de aanbodtekorten in alle prijsklassen en stijgen daardoor proportioneel het sterkst in prijs. Figuur 17 lijkt zeer sterk op de figuren met het asymmetrische prijsverloop zodat we mogen concluderen dat het aantal kandidaat-kopers een belangrijke variabele is in de verklaring van de asymmetrische prijsontwikkelingen. Eenzelfde prijseffect manifesteert zich indien het aantal bieders gelijk blijft maar minder woningen te koop worden aangeboden. De verklarende factor achter deze prijsstijging is
31 | P a g e
andermaal de kwantitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Hierdoor ontstaat verdringing: minder koopkrachtige bieders worden verdrongen door bieders met meer koopkracht.
Simulatie: andere factoren naast meer kandidaat-kopers De simulatie van de prijsimpact door extra vragers in Tabel 3 kan uitgebreid worden met andere factoren die een rol kunnen spelen op de prijsontwikkeling. Zo hebben we kunnen vaststellen dat vanaf 2005 het geleende bedrag is gestegen met 9%. Deze toename van het geleende bedrag komt overeen met de geaccumuleerde loonindexering over de periode van 2005 tot 2009. De toegenomen nominale koopkracht laat toe om een hoger geleend bedrag te financieren. Ook de eigen inbreng is na 2004 fors toegenomen, hoewel deze factor alleen relevant is voor de hogere inkomens. Figuur 19 laat de cumulatieve impact van deze drie factoren op de prijzen in Tabel 3 tot uiting komen. In het referentiescenario blijven de prijzen constant omdat zowel de budgetten per bieder als het aantal bieders en aangeboden woningen niet wijzigen. Fig. 19 Simulatie van de factoren die de prijsstijging van gewone woonhuizen tussen 2005 en 2009 verklaren 170 160 150
Index 3 (+ 20% extra bieders)
140
Index 2 (+ gemiddelde eigen inbreng van 19% naar 29%)
130
Index 1 (+ 9% hogere lening door gezondheidsindex)
120
Index base case
110 100 15 14 13 12 11 10 9
8
7
6
5
4
3
2
1
Vervolgens verhogen we het leenbudget met 9%. Hierdoor kunnen de prijzen stijgen met 9% indien het woningen betreft waarop geboden wordt door kandidaat-kopers die hun aankoop integraal met vreemd vermogen financieren. Voor de duurdere woningen veronderstellen we een eigen inbreng van 50% die niet het resultaat is van loonindexeringen. Een hoger geleend bedrag heeft dus minder impact op de ontwikkeling van de prijs (hier verondersteld op 4.5% voor de hogere budgetten). Vervolgens verhogen we de eigen inbreng. De hogere koopbudgetten stijgen dus en vertrekken in de simulatie van de hypothese dat de eigen inbreng in de koopbudgetten stijgt van 19 naar 29%. Deze verhoging van de eigen inbreng wordt dan doorgerekend in de simulatie waarvan de resultaten af te lezen zijn in de index 232 | P a g e
lijn in Figuur 18. We merken dat alleen de prijzen van de duurdere woningen sterk stijgen omdat er geen of een zeer lage eigen inbreng is voor de goedkopere woningen. Na het doorrekenen van de eigen inbreng, veronderstellen we in de simulatie dat het aantal vragers stijgt met 20%. De impact van deze laatste factor is af te lezen in Tabel 3. De optelsom van al deze factoren wordt gepresenteerd in Figuur 18 en lijkt zeer sterk op het asymmetrische prijsverloop dat we vinden voor de periode 2005-2009.
Conclusie uit de simulatie De simulatie die kwantitatieve factoren zoals het aantal kandidaat-kopers koppelt aan de evolutie van financiële parameters laat toe de asymmetrische prijsdynamiek te verklaren. De toename van de vraag naar woningen door de unieke demografische dynamiek van de laatste jaren – jaarlijkse moeten ongeveer 50 000 nieuwe gezinnen op zoek naar een woning- speelt een belangrijke rol. De simulatie maakt ook duidelijk dat de positie van bestaande bieders in rangschikkingen wijzigt als gevolg van demografische veranderingen. De sterke prijstoename voor de goedkoopste woningen – P10 in het overzicht en woningen 14 en 14 in Tabel 3 – zijn niet het gevolg van de bereidheid van de bieders met het laagste koopbudget om in te gaan op een hogere vraagprijs. De bieders met het laagste koopbudget hebben geen flexibiliteit omwille van het ontbreken van eigen middelen zodat ze van de markt verdreven worden door bieders met hogere budgetten die oorspronkelijk boden op betere woningen – bijvoorbeeld Q25 in plaats van P10 – maar zelf verdrongen worden door nieuwkomers in de locale vastgoedmarkten met een hoger koopbudget.
Schaarstepremies en communicerende vaten We kunnen dus aantonen dat het aantal kandidaat-kopers van groot belang is ter verklaring van de prijsdynamiek op de secundaire markt. Dan rest nog de vraag of deze prijsdynamiek effectief een weergave is van de evolutie van schaarstepremies vanaf 2005. Zo concludeerden we al dat het
effectief geleende bedrag zich vanaf 2005 loskoppelde van de normale
verwachtingen inzake geleende bedragen terwijl beide bedragen quasi identiek evolueerden tussen 2000 en 2005. De prijzen stegen dus veel sterker dan de klassieke financiële parameters mogelijk maken. We hebben enkele redenen om te veronderstellen dat de prijsbewegingen na 2005 niet door speculatie maar door schaarste verklaard kunnen worden. 1. Het aantal nieuwe huishoudens in ons land stijgt jaarlijks met ongeveer 50 000 eenheden. Vooral na 2005 steeg het saldo van de externe migratie zeer fors. 2. Na 2005 daalde de productie van het aantal nieuwbouwwoningen sterk: van ongeveer 60 000 eenheden in2005 en 2006 naar ongeveer 45 000 stuks in 2010. Dit komt neer op een activiteitsvermindering met één vierde in enkele jaren tijd. De primaire markt krimpt dus aanzienlijk na 2005, onder andere door de toenemende kostprijs van nieuwbouwprojecten. Wanneer ongeveer 15 000 huishoudens niet meer terecht 33 | P a g e
kunnen op de primaire markt omwille van een ontoereikend nieuwbouwbudget, dan zal een groot deel hiervan zich richten naar de secundaire koopmarkten. De primaire en secundaire markten zijn communicerende vaten: een onevenwicht of verandering op de ene markt heeft gevolgen voor de andere markt. Deze nieuwe kandidaat-kopers ontmoeten op de secundaire koopmarkten een deel van de nieuwe huishoudens die ons land jaarlijks verwelkomt, evenals de huishoudens die zich traditioneel richten naar de koopmarkten omdat hun budget ontoereikend is om een nieuwbouwproject te overwegen. 2005 is dus een kanteljaar. De rangschikking van de koopbudgetten wijzigt dus sterk na 2005. Koopkrachtige nieuwkomers in ons land en ontgoochelde aspirant-nieuwbouwers verdrijven de laagste koopbudgetten van de secundaire koopmarkten. Aangezien het aanbod van secundaire koopwoningen niet elastisch reageert op de prijsontwikkeling, stijgen vooral de prijzen onderaan de markt – de in buurt van P10 en Q25 – omdat daar de ‘deur wagenwijd openstaat.’ Op elk segment van de vastgoedmarkten zijn speculanten actief waardoor kortstondige prijsbewegingen kunnen ontstaan die ingaan tegen de structurele marktfactoren. We menen dat de prijsstijgingen na 2005 hoofdzakelijk toe te schrijven zijn aan veranderende schaarstepremies. Huishoudens moeten meer betalen voor woningen op de secundaire markt omdat de spanning op deze markt sterk is toegenomen, vooral onderaan deze markten. Prognose De schaarste is als fenomeen het resultaat van de mismatch tussen de lokale vraag en het lokale aanbod en wordt beantwoord in functie van de beschikbare budgetten van de kandidaat-kopers. Deze budgetten hebben een bovengrens zodat de prijzen bovenaan de markt niet onbeperkt kunnen stijgen, ongeacht de schaarste. Het aanhouden van de schaarste dwingt meer en meer gezinnen tot het inbrengen van heel wat eigen middelen om de aankoop van een bestaande woning te financieren. Dit betekent dat de prijsstijging van de duurste woningen beperkt wordt door de stijging van de eigen inbreng. Uit onze analyse blijkt dat wanneer relatief rijke huishoudens een hogere eigen inbreng naar de markt brengen om andere kandidaat-kopers te overbieden, ze hierdoor de huishoudens met de laagste budgetten verdringen van de markt. België is een voorlopig nog steeds een relatief rijk land met heel wat vermogen op spaar- en beleggingsrekeningen, en er komen nog steeds koopkrachtige huishoudens om beroeps- en privé redenen in België wonen. Hieruit komt via verdringing het toekomstige potentieel op prijsverhogingen in de onder- en middensegmenten zodat de asymmetrische prijsdynamiek nog een tijd kan aanhouden. De probabiliteit dat deze prijsverhogingen in de onder- en middensegmenten zich manifesteren hangt af van demografische evoluties en van de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten voor het deel van de bevolking dat zich traditioneel richt aan nieuwbouw, dwz de tweeverdieners. Als het saldo van de externe migratie blijft stijgen en de nieuwbouwactiviteit kalft verder af, dan stijgt de spanning op de secundaire markten met prijsverhogingen als gevolg.
34 | P a g e
Een aanzienlijke algemene daling van de vastgoedprijzen – te vergelijken met de recente dalingen in bijvoorbeeld Bastogne en bepaalde marktsegmenten in Ieper – vraagt bijzondere omstandigheden zoals; * Het massaal op de markt brengen van nieuw bouwpercelen zodat de prijzen van bouwgronden aanzienlijk dalen. Hierdoor kan de nieuwbouwactiviteit terug (sterk) stijgen zodat de druk op de secundaire markten afneemt. Door het restrictieve beleid inzake ruimtelijke ordening is dit zeer onwaarschijnlijk. * Het plots afnemen van het aantal nieuwe huishoudens in ons land waardoor de schaarsteverhoudingen fundamenteel veranderd worden. Extreme voorbeelden zijn het verplaatsen van de Europese instellingen van Brussel naar een andere Europese hoofdstad, of het uiteenvallen van de Europese Unie na een volgende Eurocrisis. Hierdoor zou een ware exodus van hoge inkomens tot stand komen waardoor de vastgoedprijzen in Brussel kelderen met nationale prijsconsequenties. * Een sterke stijging van de interest – bijvoorbeeld van 4% naar 8% - zal de toegang tot vreemd vermogen sterk beperken. De koopkracht daalt dan vooral in de onder- en middensegmenten waar de leningquotiteit het grootst is. Ook de hogere inkomens delen in de klappen want een forse rentestijging vermindert de waarde van obligaties en aandelen in portefeuille.
Dit scenario is niet zo realistisch omdat de ECB eerder mikt op een zeer
geleidelijke interestverhoging in functie van het economische herstel. * Een dubbele dip. Indien blijkt dat de economische herstel in de Westerse landen tijdelijk en niet duurzaam is, dreigt een nieuwe recessie die samenvalt met historische hoge overheidstekorten en een gemiddelde publieke schuld rond 80 à 90 van het BBP. Een volgende recessie zou het marktsentiment een enorme klap geven met grote consequenties op alle reële en financiële markten, inclusief de lokale vastgoedmarkten. Algemene conclusies Tussen 2005 en 2009 stegen de prijzen van de goedkoopste woningen in België met 51% terwijl de prijzen van de duurste woningen ‘slechts’ 23% duurder werden. Concreet betekent dit dat de gemiddelde prijzen van de goedkoopste gewone woonhuizen (P10) in Vlaanderen stegen van € 66 000 in 2005 naar € 97 000 In 2009. In Wallonië stegen de prijzen van de goedkoopste woningen van € 40 000 in 2005 naar € 62 000 in 2009. Deze markante asymmetrische prijsdynamiek is vooral het resultaat van evoluties in de schaarstepremies. De secundaire woningmarkten kenden na 2005 een sterke toename van het aantal kandidaat-kopers omwille van de fors gestegen externe migratie – het aantal nieuwe huishoudens neemt jaarlijks toe met 50 000 eenheden - en omwille van de structurele daling van de productie van nieuwbouwwoningen. Duizenden aspirant-nieuwbouwers haakten af omwille van de stijgende nieuwbouwkosten en dienden zich noodgedwongen te richten naar de markt van de bestaande koopwoningen. Het aantal transacties op de secundaire koopmarkten steeg beperkter dan de toename van de kandidaat-kopers. Door de beperkte 35 | P a g e
elasticiteit van het aanbod van koopwoningen, worden de laagste koopbudgetten van de secundaire koopmarkten verdreven of verdrongen door ofwel koopkrachtige nieuwkomers in ons land, ofwel door en ontgoochelde aspirant-nieuwbouwers. Onze simulatie toont mooi aan dat dit verdringingsfenomeen impliceert dat vooral de prijzen onderaan de markt – de in buurt van P10 en Q25 – sterk stijgen omdat daar de ‘deur wagenwijd openstaat.’ Het belang van de schaarstepremie wordt bevestigd door onze vaststelling dat de prijsontwikkelingen na 2005 niet verklaard kunnen worden door de combinatie van veranderingen in rentevoeten en veranderingen in de inkomens. Zo stellen we vast dat de effectief geleende hypothecaire bedragen tussen 2000 en 2005 quasi identiek zijn aan de gesimuleerde geleende bedragen op basis van de marktparameters (interest en koopkracht). Dit impliceert dat de geleende bedragen en dus betaalde prijzen sterk interest- en koopkrachtafhankelijk zijn. Na 2005 liggen de effectief geleende bedragen echter veel hoger dan de marktparameters suggereren. Voor het jaar 2008 bedraagt dit verschil ongeveer € 30 000. Kandidaat-kopers moeten nu eenmaal meer betalen – en dus meer kunnen lenen - door de toegenomen schaarste. Niet toevallig blijkt uit onze analyse ook dat de eigen inbreng voor het verwerven van een koopwoning vooral na 2005 systematisch belangrijker wordt. Voor 2005 lag de gemiddelde prijs van een koopwoning relatief dicht bij het gemiddelde hypothecaire leenbedrag. Na 2005 volgt ook hier een ontkoppeling met als resultaat dat momenteel de eigen inbreng bij de aankoop gemiddeld € 55 000 bedraagt. Houden we ook rekening met de bijkomende transactiekosten, dan bedraagt de eigen inbreng misschien wel €70 000 of meer. De hoge eigen inbreng wijst op de noodzaak om andere bieders te overbieden op de secundaire koopmarkten, en op de intrede van huishoudens met hoge budgetten op de secundaire koopmarkten. Dit laatste kan deels verklaard worden door de lagere nieuwbouwactiviteit die de middeninkomens dwingt uit te wijken naar de secundaire koopmarkten.
De
primaire
en
secundaire
koopmarkten
functioneren
immers
als
communicerende vaten. Vastgoedspecialisten stellen dat de prijs van een woning afhangt van drie factoren, namelijk locatie, locatie en locatie. Ze hebben gelijk en we voegen er graag aan toe dat de prijsdynamiek op een markt afhangt van drie andere factoren, namelijk schaarste, schaarste en nog eens schaarste. Maar elke locatie heeft een eigen schaarsteprofiel zodat zowel de prijzen als de prijsdynamiek vooral schaarstegedreven zijn… Johan Albrecht en Rob Van Hoofstat – Co-auteur Senior Fellow Itinera Institute
36 | P a g e
