INHOUDSTABEL. Jaarverslag

JAARVERSLAG 2012

INHOUDSTABEL Inhoudstabel ............................................................................................ 2. Voorwoord --------------------------------------------------------------------------- 3. Verslag van de Raad van bestuur over het boekjaar 2012 ------------------------ 5. I. Wettelijke en statutaire aangelegenheden --------------------------------------- 6. II. Bestuurlijke aangelegenheden--------------------------------------------------- 6. III. Personeel ------------------------------------------------------------------------ 7. IV. Bouwactiviteiten ----------------------------------------------------------------- 8. IV.1. Grondverwerving -------------------------------------------------------- 8. IV.2. Cijfers bij de bouwactiviteiten ------------------------------------------ 8. IV.3. Nieuwbouw -------------------------------------------------------------- 9. 1. W. Griffithsstraat Sint-Niklaas ---------------------------------------- 9. 2. Stadszalen ----------------------------------------------------------- 10. 2.1. Perceel 1: Tabakstraat ------------------------------------ 10. 2.2. Perceel 2: Leopold II-laan --------------------------------- 11. 3. Beenaertwijk --------------------------------------------------------- 12. IV.4. Groot onderhoud ------------------------------------------------------ 13. 1. Schilderwerken van ramen en dakgoten in verschillende wijken -------------------------------------------------- 13. 2. Renovatie bestaand patrimonium----------------------------------- 13. 2.1.Renovaties in eigen beheer -------------------------------- 13. 2.2.Renovatie met externe architecten ------------------------ 14. 3. Wallenhof: heraanleg opritten en voetpaden ------------------------ 15. IV.5. Onderhoudswerken, herstelling en investering ---------------------- 15. IV.6. Ontwerpen ------------------------------------------------------------- 16. 1. Daliaweg – Madeliefjesdreef ---------------------------------------- 16. 2. Stadszalen – Bobijnhof ---------------------------------------------- 17. 3. Reynaertpark 207: herinrichten tot 4 appartementen ------------- 17. 4. Watermolenwijk II --------------------------------------------------- 18. 5. Clementwijk: uitbreiding -------------------------------------------- 18. 6. Reynaertpark – Huize Malpertuus: betonrenovatie ---------------- 18. 7. Clementwijk: betonrenovatie --------------------------------------- 19. 8. Vijfstraten ------------------------------------------------------------ 19. 9. Houtwerf Truweelstraat --------------------------------------------- 19. 10. VTS-site -------------------------------------------------------------- .20. 11. Populierenwijk ------------------------------------------------------- 20. 12. Waaslandia fase 2 --------------------------------------------------- 20. 13. Speciale programma’s ----------------------------------------------- 21. V. Bewoning ----------------------------------------------------------------------- 22. V.1. Verhuring --------------------------------------------------------------- 22. V.2. Huurdersraad ----------------------------------------------------------- 23. V.3. Verkoop huizen --------------------------------------------------------- 23. V.4. Verkoop gronden ------------------------------------------------------- 23. V.5. Voorkooprechten ------------------------------------------------------- 23. V.6. Woningbestand --------------------------------------------------------- 24. V.7. Huurberekening -------------------------------------------------------- 25. V.8. Verhuring buiten het sociaal huurstelsel ------------------------------ 25. V.9. Huurachterstallen ------------------------------------------------------ 26. VI. Inschrijvingen------------------------------------------------------------------ 27. VII. Cijfers uit de jaarrekening --------------------------------------------------- 29. Tot slot ---------------------------------------------------------------------------- 34.

Jaa r v er sl ag 20 12

1

VOORWOORD

Geachte, Dit jaarverslag bundelt de activiteiten van de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting, zoals ze gekend waren op 31 december 2012. Het was een opmerkelijk jaar met ups en downs. 2012 werd hoofdzakelijk gedomineerd door de financieringsstop voor renovatiedossiers van de Vlaamse overheid. De geprogrammeerde renovatiewerken dreigden niet te kunnen worden uitgevoerd met een NFS2-lening. Ook de geplande dakisolatiewerken in verhuurde huurwoningen en –appartementen moesten hierdoor noodgedwongen opgeborgen worden. Dit zette ons ertoe aan op zeer korte termijn een financiële renovatiestrategie te ontwikkelen voor het bestaande verouderde patrimonium. Voor de financiering van de kleine renovaties besliste de Raad van Bestuur noodgedwongen om 2 onverhuurbare sociale huurwoningen openbaar te verkopen. Mede dankzij de verhoogde personeelsinzet voor de opkuis en de kleine opfriswerken konden verschillende woningen op korte termijn opnieuw verhuurd worden. Daarnaast konden we rekenen op een renteloze lening van de stad voor de grotere renovaties van enkele tijdelijk leegstaande woningen. Halverwege het kalenderjaar vernamen we van de Vlaamse overheid dat de twee grote geplande renovatiedossiers uit de renovatiepauze waren gelicht waardoor de SNMH alsnog aanspraak kon maken op de renteloze NFS2-lening. Voor de voorbereiding en renovatieopvolging van het bestaande patrimonium werd een werfleider in dienst genomen, zodat de architect zich voluit kan richten op de nieuwbouwprojecten. Daarenboven dient de SNMH voor de realisatie van deze nieuwbouwprojecten vanaf heden rekening te houden met de “visienota rond senioren”, die tot stand kwam in nauw overleg met de Raad van Bestuur. In toekomstige bouwprojecten moeten bij aanvang een bepaald percentage appartementen aangepast worden aan de noden van senioren. Dit initiatief werd positief onthaal door de seniorenadviesraad. De sociale begeleiding, communicatie en participatie met huurders kreeg ook onze bijzondere aandacht. Dankzij een nieuwe taakverdeling binnen de SNMH kon de maatschappelijk assistent meer tijd besteden aan de huisbezoeken. Voor de preventie van uithuiszettingen werd hij hiervoor ondersteund door een halftijds personeelslid van de Woonwinkel. Ook de onderbezettingsproblematiek van grote woningen (4 of 5 slaapkamers) werd grondig onderzocht. Er waren meerdere huisbezoeken bij oudere huurders waarbij vrijblijvend het voorstel werd gedaan om te verhuizen naar een kleinere woning met een uitgebreid ondersteuningspakket vanuit de SNMH. Een wettelijk kader om dit af te dwingen ontbreekt echter, waardoor de resultaten in 2012 nihil waren. Waar we echter fier op mogen zijn, is de opstart van een huurdersraad voor de SNMH, onder impuls van de erkende huurdervereniging Sociaal Wonen Sint-Niklaas (SWS). Overleg met deze vereniging leidde tot een interne analyse van de huurlasten. Uit de resultaten van deze analyse besloot de Raad van Bestuur unaniem om zich in de toekomst te engageren een huurlastenbeperkend beleid te willen voeren met een transparante communicatie over de huurlasten naar kandidaat-huurders. Ik hoop dat de bestuurders tijdens de nieuwe legislatuur deze doelstelling verder te harte zullen nemen en dit in de praktijk zullen concretiseren.


2

In het najaar was het 40-jarige bestaan van het Peter Benoitpark een bijzonder unieke aangelegenheid. Voor de organisatie hiervan gaat een dikke pluim naar de buurtwerkers van de stad, de Stedelijke Academie voor Schone Kunsten én de bewoners voor het mooie buurtfeest en de prachtige film over de geschiedenis van het Peter Benoitpark. Het overlijden van collega-bestuurder en gewezen voorzitter Walter Pauwels betekende echter een dieptepunt voor de SNMH. Zijn waakzaamheid en gedrevenheid in diverse dossiers maakten van hem een bijzonder respectabel bestuurder. In januari 2013 treedt een nieuw stadsbestuur aan. Met een memorandum met praktische aanbevelingen en knelpunten vanuit de SNMH en de WLM willen we hen op weg helpen naar een vlotter sociaal huisvestingsbeleid. In de loop van 2013 neemt een vernieuwd bestuur de leiding van de huisvestingsmaatschappij over. Na vier jaar lidmaatschap van de Raad van Bestuur, waarvan 3 jaar als voorzitter, is mijn mandaat afgelopen. Ik wens mijn collega-bestuurders en tevens alle personeelsleden te bedanken voor hun inzet en de goede samenwerking. Het was boeiend én de moeite waard!

Nathalie Van Garsse Voorzitter


3


4

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR OVER HET BOEKJAAR 2012

Geachte Aandeelhouders, Ik heb de eer en het genoegen, in overeenstemming met de statutaire bepalingen, namens de Raad van Bestuur van onze vennootschap, verslag uit te brengen over de werking gedurende het maatschappelijke jaar 2012 en tevens de jaarrekening, afgesloten per 31 december 2012, aan uw goedkeuring voor te leggen.


5

I. WETTELIJKE EN STATUTAIRE AANGELEGENHEDEN Gedurende het boekjaar 2012 waren er geen wijzigingen in de samenstelling van de Raad van Bestuur.

II. BESTUURLIJKE AANGELEGENHEDEN De Raad van Bestuur was tot 31/12/2012 als volgt samengesteld: -

Nathalie VAN GARSSE, (1), voorzitter, Luc VERSTRAETEN (1), Walter PAUWELS, (1), overleden op 18/11/2012, Jean-Pierre DULLAERT (1), Peter BUYSROGGE (1), Peter HERTOG (2), Freddy VAN GASSE (3), Rudi VAN AERDE (4), Achiel DE COCK (4).

-

Geert VERHOEVE, directeur, Dirk VERELST, adjunct van de directeur.

(1): (2): (3): (4):

Vertegenwoordigers van de Stad Sint-Niklaas, Vertegenwoordiger van de Provincie Oost-Vlaanderen, Vertegenwoordiger van het O.C.M.W., Sint-Niklaas, Vertegenwoordigers van de privéaandeelhouders.

Het Directiecomité was tot 31/12/2012 als volgt samengesteld: -

Nathalie VAN GARSSE, voorzitter Rudi VAN AERDE, ondervoorzitter Luc VERSTRAETEN, ondervoorzitter

-

Geert VERHOEVE, directeur Dirk VERELST, adjunct van de directeur.

Tijdens het voorbije jaar vergaderde de Raad van Bestuur 11 maal en het Directiecomité 34 maal. -

De commissaris bij onze vennootschap is Kurt CONINX, commissaris-revisor.


6

III. PERSONEEL Op 31 december 2012 heeft onze vennootschap volgende medewerkers: VERHOEVE Geert, VERELST Dirk, NEVE Danielle, COLMAN Martina, VAN PUYVELDE Edi, OOSTVOGELS Lieve, VERCAMMEN Kristina, DE BOCK Carla, VAN DEN BOSSCHE Marleen, DE MARTELAERE Ronny, SCHELDEMAN Ellen, VERCAUTEREN Krista,

directeur, adjunct van de directeur, administratief medewerkster (deeltijds), boekhoudster (verminderd aantal uren), maatschappelijk assistent, administratief medewerker, administratief medewerker (verminderd aantal uren), administratief medewerker (deeltijds), administratief medewerker (verminderd aantal uren), architect, administratief medewerker, architect,

SCHETSKE Francis, DE MAEYER Frankie, CHRISTIAENS Didier, VAN DAELE Ignace, D’HAENS Jeannine, VAN CAUTEREN Juliana, DE BRUYNE Diane, MOENS Marie Jeanne, AKIFI Ibrahim, DHONDT Rudiger SKRIJELJ Nazif,

huisbewaarder – Peter Benoitpark, huisbewaarder – Reynaertpark, tuinier, tuinier, schoonmaakster (deeltijds), schoonmaakster (deeltijds), schoonmaakster (verminderd aantal uren), schoonmaakster (verminderd aantal uren), onderhoudsman, onderhoudsman, onderhoudsman.

TIJDELIJKE MEDEWERKERS: DE VOS Marina, PEETERS Ann,

schoonmaakster (deeltijds), administratief medewerker (deeltijds).

De gepresteerde uren zijn gelijk aan 20,20 voltijdse equivalenten. Het beloningspakket van de directeur omvat salarisschaal A212 (30.630 EUR-49.530 EUR) Vlaamse Overheid, een dienstwagen, hospitalisatieverzekering, maaltijdcheques en groepsverzekering.


7

IV. BOUWACTIVITEITEN

IV.1. GRONDVERWERVING Momenteel beschikt onze vennootschap over volgende grondreserve: SINT-NIKLAAS: Clementwijk: - veld 11/a 39 a 08 ca - veld 11/b 35 a 76 ca - veld 18 50 a 58 ca - veld 21 80 a 97 ca - 8 ha 19 a 16 ca in onverdeeldheid waarvan 17,68 % of 1 ha 44 a 83 ca Dahliaweg 07 a 23 ca Madeliefjesdreef 23 a 81 ca Vijfstraten 48 a 47ca Beenaertwijk – Plezantstraat 45 a 56 ca BELSELE: Watermolenwijk II: - 4 ha 77 a 21 ca in onverdeeldheid waarvan 13,86259 % of 65 a 73 ca Voor elk van deze percelen bestaan er al bouwplannen.

IV.2. CIJFERS BIJ DE BOUWACTIVITEITEN In 2012 werd aan grondverwerving, nieuwbouw, renovatie en herstelling van het patrimonium een bedrag van 5.121.554,75 euro geïnvesteerd.

- aankoop grond (zie IV.1. Grondverwerving) - nieuwbouw: de kosten in 2012 voor werven in uitvoering (zie IV.3. Nieuwbouw) - groot onderhoud (zie IV;4. Schilderwerken, …) - renovatie (zie IV.5. Onderhoudswerken, herstellingen en investeringen) - gewoon onderhoud (zie IV.5. Onderhoudswerken, herstellingen en investeringen)

646.703,41 euro 2.895.304,37 euro 78.855,16 euro 924.802,43 euro 575.889,38 euro

De totale onderhoudskost van het patrimonium bedraagt 1.579.546,97 euro

In 2012 werd een bedrag van 328.330,86 euro aan materiaal buiten gebruik gesteld. Voor verkochte woningen wordt nog 22.089,90 euro afgeboekt.


8

IV.3. NIEUWBOUW 1. W. GRIFFITHSSTRAAT SINT-NIKLAAS: Algemene inlichtingen: 12 appartementen en 1 kantoor Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering Voorziene verhuring vanaf


: Archiburo Johan Van Royen : Damman : 2.296.248,89 euro : 22 september 2011 : 17 oktober 2011 : 520 kalenderdagen : voorzien juni 2013 : voorzien juli 2013

9

2. STADSZALEN: De afbraakwerken van de voormalige stadszalen, uitgevoerd door de firma Emmerechts uit Humbeek, werden voorlopig opgeleverd op 17 april 2012. ArchitectenStudio tekende de 3 ontwerpen voor de realisatie van de nieuwbouw: 5 huizen aan de Tabakstraat, 18 appartementen aan de Leopold II-laan en 36 appartementen in het binnengebied. Daarnaast zal ook de Waase Landmaatschappij nieuwbouwwoningen realiseren, naar een ontwerp van Jos Wymeersch.

De bouw van de eerste twee projecten ging reeds in 2012 van start.

2.1. Stadszalen - perceel 1: Tabakstraat: Algemene inlichtingen: 5 huizen Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering Voorziene verhuring vanaf


: : : : : : : :

ArchitectenStudio Everaert-Cooreman 675.132,18 euro 20 februari 2012 5 maart 2012 360 kalenderdagen 14 mei2013 juli 2013

10

2.2. Stadszalen - perceel 2: Leopold II-laan 67 Algemene inlichtingen: 16 appartementen + 2 studio’s Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering Voorziene verhuring vanaf


: : : : : : : :

ArchitectenStudio Everaert-Cooreman 1.665.392,50 euro 6 september 2012 5 november 2012 450 kalenderdagen 29/1/2014 voorjaar 2014

11

3. BEENAERTWIJK: Dit is een samenwerkingsproject met de Waasse Landmaatschappij en met Interwaas. Door de Waasse Landmaatschappij zullen sociale koopwoningen gerealiseerd worden. Door Interwaas zullen bouwkavels verkocht worden. In een eerste fase heeft de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting in 2011 5 woningen en 6 appartementen naar ontwerp van Jos Wymeersch gerealiseerd. Tweede fase: Algemene inlichtingen: 48 appartementen Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering Voorziene verhuring vanaf


: : : : : : : :

ArchitectenStudio Damman nv 4.834.226,10 euro 6 april 2012 1 mei 2012 600 kalenderdagen einde november 2013 begin 2014

12

IV.4. GROOT ONDERHOUD 1. SCHILDERWERKEN VAN RAMEN EN DAKGOTEN IN VERSCHILLENDE WIJKEN.

De tweede fase van de schilderwerken in functie van onderhoud van het patrimonium van de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting werd opgemaakt door architect Guido Vonck. Na de goedkeuring door de VMSW in november 2010 en de aanbesteding op 18 januari 2011 werden de werken toegewezen aan firma Braem voor een bedrag van 60.130,94 euro en zijn ze van start gegaan op 12 september 2011. De voorlopige oplevering vond plaats op 14 september 2012.

2. RENOVATIE BESTAAND PATRIMONIUM 2.1. RENOVATIES IN EIGEN BEHEER In de loop van 2012 werd door de VMSW een renovatiestop afgekondigd, wat betekende dat er tijdelijk geen leningen meer werden voorzien voor de renovaties van bestaand patrimonium. Aangezien sommige vrijgekomen woningen op gebied van veiligheid en comfort niet meer voldeden aan de huidige normen, opteerde de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting ervoor deze woningen niet te laten leegstaan, maar ze met eigen middelen te renoveren. In 2012 werden 9 dossiers met lening en 7 dossiers met eigen middelen opgestart.

Oorspronkelijke situatie

Situatie na verbouwing


13

2.2. RENOVATIES MET EXTERNE ARCHITECTEN Naast deze renovaties die de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting volledig in eigen beheer doet, zijn er eveneens 2 dossiers opgestart van telkens 8 woongelegenheden in diverse wijken van Sint-Niklaas, die werden uitbesteed aan externe architecten. Architect : a1 Architecten Jos Wymeersch Aannemer : TVA Stremersch E. bvba – Verplancke nv Bestelbedrag : 557.413,97 euro Bestelbrief : 25 oktober 2012 Aanvang : 12 november 2012 Uitvoeringstermijn : 244 kalenderdagen Voorlopige oplevering : midden 2013 In dit dossier worden 6 woningen grondig gerenoveerd en 2 appartementen omgebouwd tot 1 woning.

Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering

: : : : : : :

Archiburo Van Royen TVA Stremersch E. bvba – Verplancke nv 520.024,97 euro 22 november 2012 28 november 2012 360 kalenderdagen midden 2013

In dit dossier worden 8 woningen, gelegen in Don Boscowijk, grondig gerenoveerd.


14

3. WALLENHOF: HERAANLEG OPRITTEN EN VOETPADEN.

Algemene inlichtingen: Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering

: : : : : : :

Studiebureau Van Herreweghe Ginkgo 44.865,26 euro 14 juni 2011 19 september 2011 80 kalenderdagen 17/4/2012

IV.5. ONDERHOUDSWERKEN, HERSTELLING EN INVESTERING

Het bedrag van 924.802,43 euro, zoals vermeld in punt IV.2., van de renovatie van het eigen patrimonium houdt de renovatie van volgende goederen in: - algemeen (voornamelijk metselwerken) 683.928,68 euro - centrale verwarming 163.053,13 euro - keukenkasten 17.224,83 euro - schrijnwerk 31.568,11 euro - elektriciteit 1.723,09 euro - boilers vernieuwen 27.304,59 euro

Het bedrag van 575.889,38 euro, zoals vermeld in punt IV.2., zijnde gewoon onderhoud en herstel, kan als volgt opgesplitst worden (onder algemeen staan verschillende zaken opgenomen, o.a. energie leegstaande woningen, aankoop materialen voor de regie, heraanleg terrassen): - centrale verwarming – 326 interventies 64.294,37 euro - algemeen 118.248,60 euro - bezetwerk – 37 interventies 15.066,17 euro - boilers herstellen– 54 interventies 12.812,40 euro - hervullen / vervangen 1.930,12 euro brandblusapparaten – 3 interventies - sanitair – 444 interventies 93.045,44 euro - elektriciteit – 290 interventies 73.798,18 euro - daken – 46 interventies 21.962,04 euro - riolering – 53 interventies 8.719,57 euro - garagepoorten – 23 interventies 6.701,73 euro - metselwerken – 146 interventies 78.434,26 euro - schrijnwerk – 352 interventies 80.876,50 euro De kosten van onderhoud en herstel waren iets hoger dan in 2011 (526.150,27 euro). Deze stijging is voornamelijk te wijten aan zeer vuil achtergelaten woningen, waar een opknapbeurt zich opdrong om ze opnieuw te kunnen verhuren. Wanneer de vertrokken huurder niet solvabel is kunnen de kosten niet doorgerekend worden. Ten opzichte van de voorbije jaren 2009 (724.649 euro) en 2010 (699.822 euro) is er nog steeds een daling.


15

IV.6. ONTWERPEN

1. DALIAWEG – MADELIEFJESDREEF: De 29 bejaardenhuisjes uit einde jaren ’50 zullen plaats ruimen voor 28 appartementen. Hiervoor werd het RUP aangepast. Het voorontwerp van architect Guido Vonck werd in juli 2012 goedgekeurd door de VMSW. Ook werd Irtas aangesteld als architect voor de infrastructuur.


16

2. STADSZALEN – PERCEEL 3: BOBIJNHOF (VOORHEEN GEKEND ALS BINNENCOMPLEX)

Algemene inlichtingen: 36 appartementen + 51 ondergrondse parkings:

Architect Aannemer Bestelbedrag Bestelbrief Aanvang Uitvoeringstermijn Voorlopige oplevering Voorziene verhuring vanaf

: : : : : : : :

ArchitectenStudio Damman nv 4.983.489,24 euro 14 december 2012 1 februari 2013 600 kalenderdagen 24/9/2014 einde 2014

3. REYNAERTPARK 207: HERINRICHTING TOT 4 APPARTEMENTEN: De bouw van het nieuwe kantoor voor de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting is van start gegaan. De planning is om in september 2013 er onze intrek in te nemen. Dit houdt in dat het huidig kantoor zal worden omgebouwd tot 4 appartementen. Hiervoor wordt een ontwerp opgemaakt door architect Luc Sijmons. Het voorontwerp werd in december 2012 door de VMSW goedgekeurd.


17

4. WATERMOLENWIJK II: Samenwerkingsproject met Interwaas, de Waasse Landmaatschappij, het Stadsbestuur van Sint-Niklaas en Bostoen, de partner uit de privé sector. De infrastructuurwerken werden midden 2012 opgeleverd en de bouwvergunning voor de beide projecten aangevraagd.

A. 20 appartementen en 12 carports. Het definitief ontwerp van 20 appartementen en 12 carports werd opgemaakt door ArchitectenStudio bvba. De aanbesteding is voorzien voor 29 januari 2013.

B. 25 woningen. In het project ontwerp van architect Johan Van Royen van Archiburo Van Royen zijn 25 eengezinswoningen voorzien. Het definitief ontwerp is in opmaak.

5. CLEMENTWIJK: UITBREIDING. Voor dit project bestaat een samenwerkingsovereenkomst tussen de Waasse Landmaatschappij, Interwaas en de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting, de privéverkavelaar Matexi en het stadsbestuur voor de realisatie van dit gemengd woonproject. Het masterplan werd door het studiebureau Technum uit Gent opgemaakt. Het terrein werd, rekening houdend met het bestaande grachtentracé, opgedeeld in verschillende percelen. De percelen werden volgens de in het masterplan opgenomen verdeelsleutel toegewezen onder de verschillende bouwpartners teneinde een goede spreiding en differentiatie in bewoning te realiseren. Er worden in totaal een 700-tal woonsten voorzien, zowel in laagbouw (2 bouwlagen + dak) als middenhoogbouw (5 bouwlagen). Door alle bouwpartners wordt geopteerd, binnen de beschikbare financiële mogelijkheden, om te bouwen volgens het opgesteld kwaliteitsplan. De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting zal hiervan 96 appartementen en 64 woningen realiseren. De infrastructuur, waarbij een centraal stadspark is voorzien, is in aanbesteding gegaan einde 2012. In 2013 zal de uitvoering ervan starten.

6. REYNAERTPARK HUIZE MALPERTUUS: BETONRENOVATIE. Het voorontwerp is in opmaak bij Jos Wymeersch van a1Architecten, maar ten gevolge van de renovatiestop werd dit dossier tijdelijk op hold gezet.


18

7. CLEMENTWIJK: BETONRENOVATIE. Het definitief ontwerp werd opgemaakt door Jos Wymeersch van a1Architecten en ter goedkeuring voorgelegd aan de VMSW, maar ten gevolge van de renovatiestop werd ook dit dossier tijdelijk op hold gezet.

8. VIJFSTRATEN: Het project Vijfstraten is een gemengd sociaal huisvestingsproject, in samenwerking met de Waasse Landmaatschappij. De WLM bouwt 23 koopwoningen, verdeeld over 2 projecten (13 + 10). De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting voorziet in een eerste fase 41 appartementen, naar een ontwerp van ArchitectenStudio. Er werd een aangepast voorontwerp ingediend bij de VMSW. De voorontwerpcommissie keurde op 17 december 2012 het voorontwerp goed. In een tweede fase zullen er nog 5 huizen gerealiseerd worden, waarvoor nog een architect dient te worden aangesteld. . Door de VMSW werd AB Infra aangesteld als ontwerper voor de infrastructuur.

9. HOUTWERF - TRUWEELSTRAAT: Op deze site aan de Truweelstraat is voor de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting ruimte voor 12 woongelegenheden. Deze zullen gebouwd worden door een private partner, die hiermee de sociale last “in natura” invult. De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting zal na aflevering van 3 deelattesten door de VMSW deze woningen aankopen.


19

10. VTS-SITE: In 2010 besliste de stad Sint-Niklaas om de voormalige technische school (VTS) aan het O.L.-Vrouwplein aan te kopen. Het masterplan gaf de aanzet tot de realisatie van een aantrekkelijk woonproject en van nieuwe culturele infrastructuur in het hart van de stad. In 2012 werden een aantal minder waardevolle gebouwen gesloopt en werden de historisch waardevolle gebouwen op de site beschermd in afwachting van restauratie. Op termijn zal de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting op deze site 15 woningen realiseren.

11. POPULIERENWIJK: De verkaveling Populierenwijk is een uitbreiding van de huidige Populierenwijk, langs de oostelijke zijde. De nieuwe verkaveling wordt afgebakend door de Malpertuuslaan en de oude spoorwegzate. In de nieuwe verkaveling worden door het stadbestuur 40 kavels te koop aangeboden voor private woningbouw. Verder stelt de Waasse Landmaatschappij 13 loten ter beschikking voor sociale koopwoningen en realiseert de Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting een projectzone voor de bouw van 20 sociale huurwoningen. De realisatie van de infrastructuur is gestart in 2012 en zal in de loop van 2013 worden opgeleverd. De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting zal dan een architect aanstellen voor het bouwproject.

12. WAASLANDIA FASE 2: De realisatie van een ADL-cluster in Sint-Niklaas maakt deel uit van het stedelijk inbreidingsproject Waaslandia fase 2. Dit inbreidingsproject zorgt voor herbestemming van het voormalig bedrijf Waaslandia tot woongebied. Het project Waaslandia fase 2 bevindt zich tussen de Frans Van Havermaetstraat en de Koningin Elisabethlaan, in het stadscentrum van Sint-Niklaas. Het project voorziet in de realisatie van 58 assistentiewoningen, een ADL-cluster van 13 wooneenheden voor de


20

Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting, een gemeenschappelijk clubhuis en een openbaar toegankelijke tuin. De ADL-cluster is een project voor zelfstandig wonen voor personen met een fysieke beperking. Het biedt aan mensen met een beperking de mogelijkheid om een aangepaste woning en ondersteuning te krijgen in de nabijheid van hun sociaal netwerk. Voor de realisatie van de ADL-cluster in Sint-Niklaas werd een samenwerkingsakkoord gesloten tussen de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting, de stad Sint-Niklaas en Focus vzw. Er is voor deze locatie gekozen omdat het wonen in de stad voor personen met een fysieke beperking het voordeel heeft dat een aantal mobiliteitsproblemen (voor korte verplaatsingen) worden ondervangen. Bovendien is er de opportuniteit van synergie in de zorgverstrekking voor de ADLwoningen en de 58 assistentiewoningen die door de private partner zullen worden gerealiseerd.

13. SPECIALE PROGRAMMA’S: STADSTOELAGE GEHANDICAPTEN/SENIOREN: De stad heeft een jaarlijks budget voorzien om woningen aan te passen aan de specifieke noden van de bewoner, zoals het plaatsen verhoogd toilet, vervangen van bad door douche, plaatsen van handgrepen aan het bad… In 2012 heeft het stadsbestuur voor de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting een bedrag van 779,92 euro goedgekeurd, verdeeld over 5 dossiers.


21

V. BEWONING

V.1. VERHURING Het afgelopen jaar zijn 71 herverhuringen gebeurd. Hiervoor was het nodig om 180 toewijzingen te doen. Dus 60 % van de aangeschreven kandidaten weigert een toegewezen woning, met na twee weigeringen de schrapping van de inschrijving tot gevolg. Van de 71 verhuringen waren er 24 met prioritaire toewijzing: 12 verhuizingen van zittende huurder naar een voor hen meer aangepaste woning, 3 prioritaire toewijzingen na een onbewoonbaarheidsverklaring van de woning en 9 jongeren uit de bijzondere jeugdzorg. In totaal waren er dus 59 nieuwe huurders. Van deze 59 nieuwe huurders werd 1 huurder toegewezen volgens het doelgroepenplan 70+. Hier waren 4 toewijzingen voor nodig. Het doelgroepenplan 70+ kadert binnen het gemeentelijk toewijzingsregelement, waarbij kandidaat-huurders vanaf 70 jaar recht hebben op absolute voorrang. Het doelgroepenplan 70+ heeft betrekking op een beperkt deel van de sociale huurwoningen van de maatschappij. Er werd ook één appartement verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. (zie blz.26, V.8.)

VERHURING IN 2012 VOLGENS GEBOUWTYPE

4 8 1 slaapkamer 2 slaapkamers 16

3 slaapkamers (voor 2 kinderen) 43 3 slaapkamers (voor 3 kinderen)


22

V.2. HUURDERSRAAD Steeds meer huisvestingsmaatschappijen beginnen het belang van bewonersparticipatie in te zien. Ook de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting dacht begin 2012 dat de tijd rijp was om een initiatief in die richting te nemen. Samen met enkele positivo’s, bewoners die het goed menen met de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting, werd een denktank gevormd om te groeien naar een participatie van onderuit. Het was duidelijk niet de bedoeling om individuele problemen aan te pakken maar ons te buigen over het algemeen reilen en zeilen binnen de maatschappij voor huisvesting. Thema’s zoals huur, huurlasten en onderhoud zullen zeker aan bod komen. Op 3 juli 2012 werd de start gegeven: 8 bewoners, de directeur, de voorzitter en de verantwoordelijke van de sociale dienst kwamen bijeen om samen te sleutelen aan een bewonersparticipatiegroep. Al vlug bleek dat er heel wat interessante ideeën naar voren kwamen en dat er geen gemis was aan onderwerpen, zoals afspraken m.b.t. ketelkuis en onderhoud ventilatiesysteem, ledigen van septische putten, aangeven van bijwoners, e.d.

V.3. VERKOOP HUIZEN In 2012 werd 1 woning verkocht aan een zittende huurder, namelijk Nachtegalenlaan 6 voor het bedrag van 180.000 EUR. Er werden geen nieuwe dossiers tot verkoop aan zittende huurders opgestart. Daarnaast werd op 26 juni 2012 de woning Klaprozenstraat 3 verkocht via een openbare verkoop. Deze bracht 140.000 euro op. Beide inkomsten werden aangewend voor het betalen van renovaties van leegstaande woningen met eigen middelen.

V.4. VERKOOP GRONDEN In 2012 werden geen percelen grond verkocht.

V.5. VOORKOOPRECHTEN In 2012 werden in totaal 53 voorkooprechten aangeboden (43 woningen in ontwikkelingswijken of langer dan 1 jaar te koop, en 10 wederinkooprechten). Van geen van de aanbiedingen werd gebruik gemaakt. Vanaf oktober 2012 gebeurde er een grondige wijziging in het aanbieden van het voorkooprecht. Voorheen nam de notaris zelf contact op met de rechthebbende van het voorkooprecht. De beslissing van het bestuur werd ook rechtstreeks aan de notaris gemeld. Voortaan dienen zowel het aanbod, als de beslissing van het wel of niet ingaan op het voorkooprecht gemeld te worden aan de Vlaamse Landmaatschappij, die op haar beurt de betrokken partijen aanschrijft per mail. Opmerkelijk is dat vanaf het invoeren van deze nieuwe procedure nog slechts twee voorkooprechten werden aangeboden, waar de eindejaarsperiode anders veel drukker is. Vermoedelijk ligt de omslachtige manier van aanbieden en reageren hier aan de basis.


23

V.6. WONINGBESTAND Sinds de oprichting van onze vennootschap werden in totaal 2.250 woongelegenheden gebouwd en aangekocht. Sinds de oprichting van de maatschappij werden er 29 afgebroken en 658 verkocht, zodat de vennootschap nog 1.563 woongelegenheden in eigendom heeft. Gebouwd Appartementen in verhuring Eengezinswoningen verhuurd Woningen verkocht of verbouwd TOTAAL

Aangekocht

Verkocht

Afgebroken

Eigendom

1.099

0

0

0

1.099

868

1

405

0

464

282

0

253

29

0

2.249

1

658

29

1.563

In de loop der jaren werden eveneens 608 gegroepeerde garages of autostaanplaatsen gebouwd. De totale verzekerde waarde van het patrimonium bedraagt 160.549.071,03 euro.

Overzicht nieuwgebouwde woongelegenheden: 35 31

30

30 24

25

24

20 15 10 10 5 0 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de nieuwgebouwde woningen in de voorbije 6 jaar. Voor het totaal aantal woningen in het patrimonium dient er evenwel rekening gehouden te worden met woningen die verkocht of afgebroken werden.


24

V.7. HUURBEREKENING De reële huurprijs is afhankelijk van het inkomen, de gezinssamenstelling van de huurder, de basishuur van de gehuurde woning en de woningkwaliteit. Voor elke woning werd in uitvoering van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 een basishuur bepaald gelijk aan de markthuurwaarde van de woning. De markthuurwaarde is de huurprijs die men als private huurder normaal zou betalen voor die woning. In beginsel is de basishuurprijs de verschuldigde huurprijs, maar het huurbesluit voorziet een sociale korting die de reële huur betaalbaar moet houden voor de sociale huurder. Uitgangspunt voor de betaalbaarheid is dat de huurder maximaal 1/55ste van zijn belastbaar inkomen aan huur kan besteden. Daarop wordt vervolgens een gezinskorting gegeven per persoon ten laste. Sinds 2012 wordt ook een korting gegeven in functie van de woningkwaliteit. Deze patrimoniumkorting werd voor elke marktwaarde ingevoerd om rekening te houden met de ouderdom en kwaliteit van het patrimonium. De gemiddelde reële huurprijs (basishuurprijs – sociale korting) voor de maand januari 2012 was 255,82 euro. In januari 2011 bedroeg dit 248,14 euro. Ter informatie een overzicht van de huurinkomsten 2012, bedragen in euro.

Huurinkomsten berekend op de Basishuren Sociale korting Reële huurinkomsten

100 %

9.326.602,14 euro

49,29 % 50,71 %

4.592.199,00 euro 4.734.403,14 euro

De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) vangt het verlies van huurinkomen op. Voor referentiejaar 2011 bedraagt de definitieve GSC 90.793,93 euro. Het voorschot voor 2012 bedraagt 4.640,63 euro. In 2012 werd 59.870,13 euro ontvangen.

V.8. VERHURING BUITEN HET SOCIAAL HUURSTELSEL In het kader van het samenwerkingsakkoord met de Wase Werkplaats vzw (De Klokke) werd ook in 2012 een appartement verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. Deze woning wordt doorverhuurd als “transitwoning” aan mensen met een mentale beperking, die, met de nodige ondersteunende begeleiding, kunnen oefenen op zelfstandig wonen.


25

V.9. HUURACHTERSTALLEN De totale huurachterstand op 31 december 2012 bedraagt 71.795,86 euro. werd een totale waardevermindering van 59.003,48 euro geboekt.

In 2012

Het protocol huurachterstallen voorziet een zeer strikte opvolging van de achterstallen en verwijzing naar de rechtbank na 2 maanden onbetaalde huur. De advocaten en de rechtbank hanteren de norm 3 maanden. Om procedures, verbrekingen en uithuiszettingen te voorkomen is afgesproken met de woonwinkel en het OCMW dat zij bij onze “laatste verwittiging” binnen de 3 weken een huisbezoek doen om te proberen tot een vergelijk te komen en uiteindelijk de uithuiszettingen te voorkomen. Toch merken wij een stijging van de huurachterstand, ondanks de vele afbetalingsplannen die lopende zijn. Een groter aantal huurders heeft het financieel moeilijk. In 2012 zijn 5 huurders effectief uitgezet. Bij deze verbrekingen werden we steeds geconfronteerd met een enorme ravage en zeer hoge kost voor herstelling van de woningen. Een betalingsproblematiek gaat dus vaak samen met een algemene verwaarlozing. De vertrokken huurders met openstaande schuld worden regelmatig aangemaand om de schuld verder af te betalen. Bijkomend wordt de maatschappij meer en meer geconfronteerd met onbeheerde nalatenschappen. De woningen van de overledenen mogen enkel in samenspraak met een bewindvoerder ad hoc of een curator worden ontruimd, wat vaak maanden verloren huurinkomsten betekent. In 2012 waren er 6 lopende dossiers.

Evolutie huurachterstallen: 90.000

80.000

70.000

60.000

50.000 2003

2004


2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

26

VI. INSCHRIJVINGEN De vraag naar woningen bij onze vennootschap blijft groot en is in stijgende lijn. In 2012 waren er 517 nieuwe inschrijvingen.

Nieuwe inschrijvingen 550 505

500

517

450 417 400

398

388 381

366 350 330 314

300 250

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

AANTAL GELDIGE KANDIDATEN Het totale aantal geldige inschrijvingen op 31 december 2012 bedraagt 2188.

2200 2188 2000 1865 1800 1723 1600 1492 1432

1400 1221 1200

1371 1301

1172 1171

1000 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Er is een gestage stijging van het aantal inschrijvingen sinds 2005. In 2010 en 2011 zijn er sterkere stijgingen dan de voorgaande jaren.


27

In 2012 werden 310 kandidaten om diverse redenen geschrapt uit het wachtregister (wegens verhuring van een woning, op eigen verzoek, wegens niet verlengen van de kandidatuur). De gemiddelde wachttijden voor het verkrijgen van een sociale woning blijven lang, ondanks de uitbreiding van ons patrimonium: Slaapkamers 1 2 3

Wachttijd in maanden op: 31/12/2009 31/12/2010 49 53 35 43 73 55

31/12/2011 60 50 70

31/12/2012 64 53 60

Bovendien is het in realiteit zo dat woongelegenheden met 4 of meer slaapkamers heel moeilijk vrijkomen voor externe kandidaat-huurders. Wij stellen vast dat deze prioritair door zittende huurders worden ingenomen volgens de wettelijke toewijzingsregels. Overzicht wachtende mutaties: Zonder kinderen 1 kind 2 kinderen 3 kinderen 4 kinderen 5 kinderen 6 kinderen 7 kinderen 8 kinderen


14 24 9 9 12 5 2 0 1

28

VII. CIJFERS UIT DE JAARREKENING

1.

BALANS NA WINSTVERDELING

ACTIVA VASTE ACTIVA I. Oprichtingskosten II. Immateriële vaste activa III. Materiële vaste activa A. Terreinen en gebouwen B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel D. Leasing en soortgelijke rechten E. Overige materiële vaste activa F. Activa in aanbouw en vooruitbetalingen IV. Financiële vaste activa

20/28 20 21 22/27 22 23 24 25 26 27 28

73.704.521 0 0 73.703.091 69.543.773 12.699 36.634

VLOTTENDE ACTIVA V. Vorderingen op meer dan één jaar A. Handelsvorderingen B. Overige vorderingen VI. Voorraden en bestellingen in uitvoering A. Voorraden B. Bestellingen in uitvoering VII. Vorderingen op ten hoogste één jaar A. Handelsvorderingen B. Overige vorderingen VIII. Geldbeleggingen IX. Liquide middelen X. Overlopende rekeningen

29/58 29 290 291 3 30/36 3 40/41 40 41 50/53 54/58 490/1

4.274.171 0 0 0 2.378 2.378 0 164.105 31.163 132.942

TOTAAL DER ACTIVA

20/58

77.978.692


1.416 4.108.569 1.430

3.709.227 398.461

29

PASSIVA EIGEN VERMOGEN I. Kapitaal A. Geplaatst Kapitaal B. Niet-opgevraagd kapitaal II. Uitgiftepremies III. Herwaarderingsmeerwaarden IV. Reserves A. Wettelijke reserves B. Onbeschikbare reserves 1. Voor eigen aandelen 2. Andere C. Belastingvrije reserves D. Beschikbare reserves V. Overgedragen winst Overgedragen verlies VI. Kapitaalsubsidies VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN VII. A. Voorzieningen voor risico’s en kosten B. Uitgestelde belastingen SCHULDEN VIII. Schulden op meer dan één jaar A. Financiële schulden 1. Kredietinstellingen, leasingschulden En soortgelijke schulden 2. Overige leningen B. Handelsschulden C. Ontvangen vooruitbetalingen op bestellingen D. Overige schulden IX. Schulden op ten hoogste één jaar A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen B. Financiële schulden 1. Kredietinstellingen 2. Overige leningen C. Handelsschulden 1. Leveranciers 2. Te betalen wissels D. Ontvangen vooruitbetalingen op bestellingen E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten F. Overige schulden X. Overlopende rekeningen

10/15 10 100 101 11 12 13 130 131 1310 1311 132 133 140 141 15 16 160/5 168 17/49 17 170/4

45 450/3 454/9 47/48 492/3

500.342 328.195 172.147 31.284 312.525

TOTAAL DER PASSIVA

10/49

77.978.692


172/3 174 175 176 178/9 42/48 42 43 430/8 439 44 440/4 441 46

16.545.659 9.090 30.330 -21.210 0 0 5.747.447 3.033 4.059.558 0 4.059.558 1.684.856 0 0 0 10.789.122 2.136.515 1.536.618 599.897 59.296.517 54.240.089 53.588.310 0 50.180.233 3.408.077 0 0 651.779 4.743.903 2.851.670

1.360.607 1.360.607

30

2.

RESULTATENREKENING

I. Bedrijfsopbrengsten Omzet Diensten en diverse goederen A.B. Brutomarge Brutomarge (negatief saldo) C. Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen D. Afschrijvingen en waardeverminderingen E. Waardeverminderingen op voorraden, bestellingen in uitvoering en handelsvorderingen F. Voorzieningen voor risico’s en kosten G. Andere bedrijfskosten H. Als herstructureringskosten geactiveerde bedrijfskosten Bedrijfswinst Bedrijfsverlies II. Financiële opbrengsten Financiële kosten Winst uit de gewone bedrijfsuitoefening, voor belasting Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, voor belasting

III. Uitzonderlijke opbrengsten Uitzonderlijke kosten Winst van het boekjaar voor belasting Verlies van het boekjaar, voor belasting III bis.

70 60/61 70/61 61/70 62 630

-1.304.632 -1.980.216

631/4 635/7 640/8

-59.003 -7.934 -403.541

649 70/64 64/70 75 65

6.305.706 1.345.421 4.960.285

0 1.204.959 0 243.643 -1.296.992

70/65

151.610

65/70

0

76 66 70/66 66/70

A. Onttrekking aan de uitgestelde belasting 780 B. Overboeking naar de uitgestelde belasting 680

302.220 -149.248 304.582 0 11.622 0

IV. Belastingen op het resultaat

67/77

10

Winst van het boekjaar Verlies van het boekjaar

70/67 67/70

316.195 0

Onttrekking aan de belastingvrije reserves Overboeking naar de belastingvrije reserves

789 689

Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar

70/68 68/70

V.


0 0 316.195 0

31

SAMENSTELLING VAN DE LENINGEN OMSCHRIJVING Leningen vmsw Voorfinanciering projecten vmsw Renteloze leningen Stad SintNiklaas Lening bouwgrond nieuwe kantoren Lening project Domus Flandria Lening bouw nieuw kantoor

TOTAAL


SCHULDEN OP MEER DAN 1 JAAR 48.918.036,78 1.262.196,39

DEEL DAT IN 2013

TOTAAL

VERVALT

1.153.190,63 208.945,23

50.071.227,41 1.471.141,62

1.106.808,72

1.074.596,02

2.181.404,74

70.360,58

4.588,31

74.948,89

830.907,62

360.349,43

1.191.257,05

1.400.000,02

49.999.99

1.450.000,01

53.588.310,11

2.851.669,61

56.439.979,72

32

Namens de Raad van Bestuur van onze vennootschap verzoek ik u thans de jaarrekening, afgesloten op 31 december 2012, waarvan balans en resultaatrekening bijgevoegd zijn, goed te keuren. Deze balans sluit af met winst van 316.194,63 euro, die toegevoegd wordt aan de bijzondere reserves.


33

TOT SLOT Bij het afsluiten van het maatschappelijke jaar 2012 houdt de Raad van Bestuur eraan de verantwoordelijken van de Vlaamse Maatschappij voor sociaal wonen, van het Stadsbestuur van Sint-Niklaas met de administratieve diensten, van diverse openbare besturen, de architecten en de aannemers, en alle andere medewerkers oprecht te danken voor de hulp bij de uitvoering van onze taak. De Raad van Bestuur hoopt dat de verdere samenwerking en de gemeenschappelijke inspanningen ten bate van de sociale woningbouw in tastbare resultaten mogen omgezet worden.


34

INHOUDSTABEL. Jaarverslag

Recommend Documents