Inhoudsopgave. Onze visie en strategie. Voorwoord. Bericht van de Raad van Commissarissen. Succesvolle woonmilieus. Weerbare wijken en leefbaarheid

Jaarverslag 2008

Inhoudsopgave Voorwoord Pagina 4

Bericht van de Raad van Commissarissen

Onze visie en strategie Pagina 11

Pagina 6

CoproducentSuccesvolle schap, participatie woonmilieus Pagina 19 en expliciete maatschappelijke agendering

Weerbare wijken en leefbaarheid Pagina 23

Pagina 15

Keuzevrijheid en zeggenschap Pagina 27

Empowerment van het souterrain Pagina 33

2

jaarverslag woonbron 2008

Duurzaamheid Pagina 37

Investeren en betaalbaarheid Pagina 41

Het fundament: Het fundament: medewerkers en financieel Pagina 57 organisatie Pagina 53

Jaarrekening

Verbindingen

Kengetallen

Pagina 63

Pagina 72

Pagina 80

Buitenlandprojecten

De ss Rotterdam AccountantsPagina 83 verklaring

Pagina 81

Pagina 86

Lijst van afkortingen Pagina 87


3

De slinger van de pendule

De kernwaarden van Woonbron zijn bondgenootschap, thuis in de wijk en lef. Onze activiteiten baseren wij op de maatschappelijke agendering vanuit de bewoners, de buurten, de partners en de overheid. Begin 2008 overheerste nog de krachtige oproep vanuit de buitenwereld dat corporaties actiever hun maatschappelijk kapitaal moesten inzetten in het bijzonder voor de probleemwijken, maar ook in duurzaamheid. Bij het intreden van de crisis werd nog steeds richting corporaties gekeken die anti-cyclisch zouden moeten investeren om de economie en de woningmarkt in beweging te houden. Maar vanuit de bancaire crisis sloeg ook de slinger van de pendule naar de andere zijde uit: richting een krappere oriëntatie op de kerntaak omdat het zonder scherpe grenzen moeilijk toezicht houden is, en vanwege een vergrote behoefte aan controle en risicobeheersing. Hoe zeer de tijdgeest ook kan wijzigen, hoe zeer ook het nieuwe financieringsstelsel op basis van kasstromen beperkingen oplegt, en hoe zeer ook de vennootschapsbelasting en economische crisis tot verzwaarde omstandigheden leiden, de opgave van het maatschappelijk ondernemen blijft dezelfde: optimaal invulling geven aan de maatschappelijke agenda. Dit jaarverslag gaat daar uitgebreider op in, maar de hoofdlijnen zijn: • Bijdragen aan het versterken van zwakke wijken. In 2008 hebben wij daarvoor overeenkomsten getekend en in uitvoering genomen voor Wielwijk en Crabbenhof in Dordrecht, en Coolhaveneiland en het Nieuwe Westen in Rotterdam. Daarnaast hebben wij de aanpak voortgezet die vanwege eerdere vernieuwing ertoe leidde dat deze wijken géén Vogelaarwijk werden, zoals Hoogvliet, Schiemond en de Poptahof in Delft. • Het woningtekort beperken. En hoewel de druk in delen van ons werkgebied van de woningmarkt wegvloeit hebben we in 2008 opnieuw bijna 600 woningen in aanbouw genomen. • Ondersteunen van de strijd tegen klimaatverandering. Over ons hele werkgebied sluiten wij aan bij de hoge ambitie van het Rotterdam Climate Initiative, om tot 2025 de CO2 uitstoot te halveren ten opzichte van 1990, ofwel een reductie van 3% per jaar. In het eerste jaar haalden we 2,25%.

4


• Betaalbare huisvesting bieden naast keuzevrijheid ten behoeve van vitale steden. Het Te Woonprogramma is voor beide doelen uitstekend geschikt en stuurbaar, waardoor in wijken met dure woningen een beweging is gemaakt naar meer bewoners met een laag inkomen, en in zwakke buurten zelfs eigen woningbezit is gestimuleerd. Extra aandacht was er voor mensen met onredelijk zware woonlasten. • Bijzondere doelgroepen verzorgd en begeleid wonen aanbieden. Naast veel individuele huisvesting werden ook voorzieningen voor begeleid wonen geopend in IJsselmonde en Charlois. Meerdere voorzieningen zijn in ontwikkeling. • Jeugd in opleiding en werk ondersteunen, deden wij door 125 stagiairs en leerwerkplekken in het bedrijf op te nemen. In het bedrijf hebben deze prestaties en aandacht voor het bieden van woonplezier centraal gestaan. Daarbij stond het onderhoud voorop, en was er volop aandacht voor het beperken van overlast en voor schuldsanering waar nodig om daarmee het aantal huisuitzettingen opnieuw te zien dalen. Buiten heeft vooral De ss Rotterdam veel aandacht getrokken. Hoewel met de beste bedoelingen gestart is door dit project schade aangericht aan Woonbron en breder in de sector, waarvoor wij onze excuses aanbieden. In financieel opzicht dient vooralsnog € 84 miljoen ten laste van het resultaat 2008 gebracht te worden. Wij zullen er alles aan doen om de hieruit voortvloeiende last voor het bedrijf en belanghouders minimaal te laten zijn, en zo mogelijk in de pas te brengen met de maatschappelijke meerwaarde die het project brengt. Met de genoemde afboeking komt het jaarresultaat uit op € 114 miljoen negatief (in 2007 boekten we een positief resultaat van € 94 miljoen). De organisatie heeft zich in 2008 stabiel doorontwikkeld. Een externe audit door het INK heeft de kracht van de organisatie bevestigd, in een goede balans staan we op de drempel van de INK-onderscheiding. We hebben in het vierde kwartaal van 2008 voor het eerst in de volle breedte bij onze direct betrokkenen de outcome van ons beleid gemeten. Wij scoorden stuk voor stuk goede rapportcijfers voor de waardering van het woonplezier door bewoners, de ervaren zeggenschap door belanghouders, de tevredenheid van bewonersorganisaties, de waardering voor ontketend handelen van ketenpartners, en het werkplezier van onze medewerkers. U leest daar meer over in het verslag. De medewerkers komt veel dank toe voor de wijze waarop ze het engagement van de organisatie omzetten in handelen en resultaten, hoe ze de kernwaarden thuis in de wijk, bondgenootschap en lef vormgeven. De Raad van Bestuur, Martien Kromwijk Johan Over de Vest Jan Hauwert


5

Bericht van de Raad van Commissarissen

reguliere vergaderingen

De Raad van Commissarissen vergaderde in 2008 in totaal veertien keer. Naast de verder in dit verslag apart benoemde onderwerpen (in het bijzonder De ss Rotterdam) heeft de Raad van Commissarissen zich in zijn twaalf reguliere vergaderingen gebogen over de koers van Woonbron en over de vraag of de organisatie op de juiste koers is om de geformuleerde doelstellingen te bereiken. De Raad van Commissarissen baseert zich op de informatie die de Raad van Bestuur verstrekt en die de externe accountant en de interne controller geven. Deze informatie vult de Raad van Commissarissen aan met informatie en visies uit de contacten met belanghouders zoals bewonersorganisaties en ondernemingsraad. De wijze van functioneren van de Raad van Commissarissen mede in relatie tot het bestuur is gebaseerd op de statuten en het reglement Raad van Commissarissen, dat op de website is te vinden. In de reguliere vergaderingen zijn drie aandachtsvelden relevant: • Het maatschappelijk presteren van de organisatie. Hier heeft de Raad van Commissarissen zich gebogen over de stukken die de werkzaamheden in dit veld richten, zoals het bedrijfsplan ‘Mensen Maken Wonen 2’ en monitoren zoals de markt- en klantmonitor en de kwartaalrapportages. De Raad van Commissarissen heeft ook met bijzondere aandacht de ontwikkelingen met betrekking tot de prestatieafspraken gevolgd. Daaronder zijn begrepen de volkshuisvestelijke opgaven en de tevredenheid van de bewoners over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De Raad van Commissarissen heeft in zijn diverse vergaderingen vastgesteld dat de meeste doelstellingen gehaald worden en dat afspraken worden nagekomen. Tegelijkertijd constateert de Raad van Commissarissen dat op het gebied van de klanttevredenheid een extra inspanning gewenst is. • De financiële soliditeit van de organisatie. In dit verband heeft de Raad van Commissarissen stukken beoordeeld zoals de (meerjaren) begroting en het jaarverslag, de rapportages van de accountant, het treasuryjaarplan en de kwartaalrapportages. Het investeringsprogramma van Woonbron werd in het afgelopen jaar nauwlettend gevolgd. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de financiële continuïteit voldoende gewaarborgd is.

6


De omvangrijke investering in De ss Rotterdam zorgt voor een tijdelijke extra liquiditeitsbehoefte. Mede om die reden heeft de Raad van Commissarissen er bij de Raad van Bestuur op aangedrongen zo snel als verantwoord mogelijk is een (financiële) partner te vinden voor het commerciële deel van de exploitatie. De Raad van Commissarissen hecht sterk aan het behoud van de status ‘voldoende solvabel’ bij de beoordeling door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De Raad stelt vast dat ondanks de financiële crisis en aantekeningen die het CFV maakt bij De ss Rotterdam, het CFV is gekomen tot een continuïteitsoordeel ultimo 2007 in de C-status en dat de solvabiliteit voldoende is. • De kwaliteit van de interne structuur en van het functioneren van de organisatie. Door de Raad van Commissarissen is aandacht besteed aan onderwerpen als de bedrijfscultuur, de interne beheersingsinstrumenten (teneinde te checken of de organisatie steeds in control is) en het besturingssysteem (mede in het licht van de corporate governance discussie en de Aedes-code). De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld, dat de organisatie, die vele doelstellingen moet realiseren, steeds meer in balans komt, adequaat inspeelt op nieuwe ontwikkelingen en oplossingen vindt voor oude en nieuwe problemen. Het visitatieonderzoek uit maart 2007 gaf aan dat Woonbron op een groot aantal criteria goed scoort en gaf tevens een aantal punten aan waarop nog verdere verbetering wenselijk is. Daarbij is door de Raad vooral nadruk gelegd op het gevaar van discrepantie tussen de geformuleerde doelstellingen en het kwalitatieve vermogen van de organisatie om die doelen te bereiken. De Raad van Commissarissen heeft erop toegezien dat deze punten door de organisatie worden verwerkt in targets ter verbetering.

bijzondere vergaderingen

Evenals in eerdere jaren heeft de tweedaagse reflectie bijeenkomst plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen hecht sterk aan deze bijeenkomsten vanwege het tweeledige doel dat zij dienen: Het eerste doel is om (in samenspraak met deskundigen) enkele strategische onderwerpen te behandelen waarvoor in de reguliere vergaderingen met de Raad van Bestuur te weinig gelegenheid is. Het tweede doel is om voeling te houden met de organisatie in de breedte en de mate waarin en de wijze waarop bepaalde beleidsdoelstellingen in de organisatie worden geïmplementeerd. Daartoe participeren de vestigingsdirecteuren in dit deel van het beraad. Dit jaar zijn in dat deel van de bijeenkomst, de resultaten van de klanten marktmonitor per vestiging onderwerp van bespreking geweest. In deze bijeenkomst heeft de Raad van Commissarissen opnieuw geconstateerd dat de vestigingen met groot enthousiasme worden geleid.

de ss rotterdam

De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar bijzonder veel aandacht gewijd aan het project De ss Rotterdam. Hij heeft daarover vijf keer extra vergaderd. Het project De ss Rotterdam is door Woonbron aangepakt vanwege de grote betekenis die het kan hebben voor het bereiken van drie doelstellingen: • de huisvesting van bijzondere groepen bewoners; • de maatschappelijke doelstelling van beroepstraining voor jongeren; • de doelstelling van het verhogen van de kracht en leefbaarheid en het versterken van de trots in kwetsbare wijken in Rotterdam-Zuid door zo’n beeldbepalend icoon. De Raad van Commissarissen heeft zich uitgebreid gebogen over de afweging van de risico’s tegen het te behalen maatschappelijk rendement enerzijds en het weerstandsvermogen van de organisatie Woonbron anderzijds. De Raad van Commissarissen is bijzonder onaangenaam getroffen door de plotselinge opeenstapeling van negatieve ontwikkelingen rond dit project. Dit is voor de Raad van Bestuur aanleiding geweest om aan Deloitte Forensic Auditors opdracht te geven om een diepgaand onderzoek in te stellen.


7

Dat rapport is in 2008 opgeleverd. Aan de hand van deze rapportage heeft de Raad van Commissarissen, na zeer intensief intern overleg, besloten geen personele consequenties aan de rapportage te verbinden, maar tezamen met de Raad van Bestuur alle inspanningen te verrichten om de oorspronkelijke gedachte van het project binnen aanvaardbare (financiële) consequenties te realiseren. Gegeven de ontstane situatie, heeft De Raad van Commissarissen eveneens geaccepteerd, dat Woonbron het gehele project in de projectfase trekt. Tegelijkertijd heeft hij zich ook steeds duidelijk op het standpunt gesteld, dat Woonbron voor de exploitatiefase alleen de volkshuisvestelijk te verantwoorden functies vervult en voor de exploitatie van de overige delen van het schip andere investeerders dient te vinden. In december bleek mede ten gevolge van de inmiddels steeds zichtbaar wordende financiële crisis de eerder gestelde doelstellingen niet haalbaar. De Raad van Commissarissen heeft toen geconcludeerd dat er geen andere optie was, dan zo snel mogelijk het schip exploitatie gereed te maken. Dit wel met handhaving van de doelstelling zo spoedig mogelijk het eigen aandeel van Woonbron tot rond 20% terug te brengen.

samenwerking

Woonbron werkt met vele andere organisaties samen. Uitgangspunt daarbij is steeds het zoeken naar mogelijkheden om de doelstellingen van de organisatie beter te realiseren. Door de kwartaalrapportages wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de ontwikkeling van de verbindingen, waarin Woonbron een financieel belang heeft. De Raad van Commissarissen heeft specifiek aandacht besteed aan de associatieovereenkomst die in 2006 met Haag Wonen is gesloten. In dat verband is er ook enige malen overleg geweest met (vertegenwoordigers van) de Raad van Commissarissen van Haag Wonen. Een van de onderwerpen van gesprek was de eventuele meerwaarde van een fusie van beide organisaties. In die gesprekken is gebleken, dat zulke voordelen onvoldoende konden worden aangetoond om beide partners te overtuigen die vergaande stap te zetten. Daarop is besloten de intensieve samenwerking in de vorm van de bestaande associatie voort te zetten.

verantwoording

De Raad van Commissarissen heeft er ook dit jaar weer op toegezien dat er in hoge mate voldaan wordt aan de eisen van transparantie. De omgeving van Woonbron heeft recht op inzicht in de bijdrage die Woonbron levert aan de verschillende maatschappelijke doelstellingen. De traditionele overzichten geven dit onvoldoende. Daarom is met aanmoediging gevolgd hoe de Raad van Bestuur gewerkt heeft aan de opstelling van nieuwe financiële overzichten waarin de inspanningen van Woonbron per doelstelling worden verantwoord. De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en heeft geconstateerd dat ook in het verslagjaar deze code nageleefd werd. Het contact met de belanghouders in de jaarlijkse agenderings- en verantwoordingsbijeenkomst vindt bij Woonbron plaats per vestiging. Aan elke bijeenkomst heeft een afvaardiging van het bestuur en de commissarissen deelgenomen, zodanig dat alle commissarissen bij een of meer bijeenkomsten aanwezig zijn geweest. De Raad van Commissarissen acht deze bijeenkomsten zeer waardevol en inspirerend.

samenstelling raad van commissarissen

In de loop van het verslagjaar is de samenstelling van de Raad van Commissarissen veranderd door toetreding van twee nieuwe leden en een voorzitter. Voor de werving en selectie van de nieuwe leden is een tijdelijke commissie uit de Raad van Commissarissen gevormd. Conform de statuten bestaat de Raad van Commissarissen uit zeven personen. In de samenstelling is de gewenste kennis, onder meer op financieel gebied en projectontwikkeling, vertegenwoordigd. De leden vormen gezamenlijk een forum dat in staat is de doelen van Woonbron te bewaken en dat herkenbaar is voor de belanghouders van de stichting, de maatschappij en de klanten.

8


eigen functioneren

De Raad van Commissarissen heeft steeds voltallig vergaderd over alle onderwerpen. De voorzitter en de vice-voorzitter hielden maandelijks een bespreking met de Raad van Bestuur. Daarnaast hebben zij veelvuldig informeel contact gehad met leden van die Raad van Commissarissen. De voltallige Raad van Commissarissen heeft verder ook in dit jaar zijn gebruikelijke overleg gevoerd met de eveneens voltallige Ondernemingsraad. De leden van de Raad van Commissarissen, die benoemd zijn op voordracht van de bewonersorganisaties, hielden contact met die organisaties en rapporteerden daarover aan de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft in het midden van het verslagjaar zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden kritisch beoordeeld en heeft daarbij een aantal zaken in de overwegingen betrokken. Ten eerste de nieuwste inzichten over goed bestuur en toezicht. Ten tweede de opvattingen van de Raad van Bestuur. Ten derde de specifieke uitdagingen waar de organisatie voor staat. Tenslotte de resultaten van de visitatie. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de leden individueel en gezamenlijk voldoende ervaring en inzicht hebben om de toezichtrol goed te vervullen. Geconstateerd is dat een onafhankelijke standpuntbepaling ten opzichte van de corporatie en haar bestuur bij geen van de leden belemmerd wordt door afwijkende belangen. De Raad van Commissarissen heeft een algemene profielschets opgesteld die als kader dient voor herbenoemingen en voor de functionele profielen die gemaakt worden bij vacatures.

functioneren bestuur

De Raad van Bestuur bestaat uit drie leden. Hun functioneren wordt getoetst op basis van een vergelijking van de resultaten met de relevante documenten waarin externe en interne doelstellingen vastgelegd zijn. De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 12 juni het functioneren van de bestuursleden afzonderlijk evenals de Raad van Bestuur in z’n gezamenlijkheid op grond van het geheel van de eerder gememoreerde prestaties positief beoordeeld. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen in zijn nieuwe samenstelling, tijdens zijn heisessie over het functioneren van de Raad van Bestuur gesproken, hetgeen geleid heeft tot evaluatiegesprekken in december door het presidium met ieder lid van de Raad van Bestuur afzonderlijk.

beloningen en vergoedingen

De Raad van Commissarissen heeft voltallig besloten dat het huidige beloningsniveau van zijn eigen leden en die van de leden van de Raad van Bestuur meerjarig wordt gecontinueerd behoudens aanpassing aan de inflatie en zonder het toekennen van bonussen. Hij heeft daarbij factoren in ogenschouw genomen die een belangrijke rol spelen in de recente discussies in de maatschappij in het algemeen en in de woningsector in het bijzonder. In 2008 zijn de salarissen en vergoedingen van zowel de leden van de Raad van Bestuur als die van de Raad van Commissarissen ten opzichte van vorig jaar hetzelfde gebleven, met dien verstande dat alleen de salarissen van de Raad van Bestuur zijn aangepast aan de inflatie. Het vaste salaris van elk lid van de Raad van Bestuur is vastgesteld op € 154.950,-. De Raad van Commissarissen acht het geven van een variabele beloning niet passend voor Woonbron. De Raad is van mening dat van de Raad van Bestuur van een ‘maatschappelijke’ organisatie bij een adequate beloning mag worden verwacht dat zij haar verantwoordelijkheden over de volle breedte zal nemen. In dit verband dient opgemerkt te worden de Raad van Commissarissen geen concrete targets heeft afgesproken met de leden van de Raad van Bestuur, maar de vertaling van de doelstellingen van de onderneming in Jaarplan en Begroting als toetssteen voor het functioneren van de Raad van Bestuur hanteert. Naast het vaste salaris is aan reguliere pensioenpremie € 36.454,- betaald. De vergoeding voor de Raad van Commissarissen bedraagt € 10.712,- op jaarbasis voor de voorzitter en voor de vicevoorzitter en € 6.392,- voor de overige leden. Er vonden geen transacties plaats tussen de corporatie en de bestuurders of de commissarissen.

tenslotte

Het jaar 2008 heeft wederom bijzondere inspanningen gevergd van de gehele organisatie. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor hetgeen allen, de medewerkers van Woonbron,


9

maar ook de vele vrijwilligers die actief zijn in hun buurt, ten behoeve van Woonbron hebben gedaan. Daardoor heeft 2008 wederom een jaar kunnen worden, waarin belangrijke voortgang kon worden bereikt op het brede scala van doelstellingen, die de organisatie zich heeft gesteld.

verdere informatie

Meer gedetailleerde informatie over vergaderschema’s en over de onderwerpen die daar zijn behandeld evenals over de beloning, nevenfuncties, aftreedschema e.d. zowel van de Raad van Bestuur als van de Raad van Commissarissen is te vinden op www.woonbron.nl. Bovenstaand verslag is opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de voormalige Raad van Commissarissen, die is afgetreden op 27 april 2009. Op 8 juni 2009 is een nieuwe Raad van Commissarissen aangetreden die tot deze datum geen enkele betrokkenheid heeft gehad met de gang van zaken binnen Stichting Woonbron en de daaraan verbonden rechtspersonen en kan daarvoor derhalve geen verantwoordelijkheid nemen. De nieuwe Raad van Commissarissen heeft naar beste vermogen beoordeeld of alle gebeurtenissen over het boekjaar 2008 en relevante gebeurtenissen na balansdatum op een juiste wijze zijn verantwoord in de jaarrekening 2008 en het volkshuisvestingsverslag 2008. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat een en ander op correcte wijze heeft plaats gevonden en heeft om die reden de jaarrekening 2008 en het volkshuisvestingsverslag 2008 op 15 juni 2009 goedgekeurd. Dr. Ir. A (Aad) W. Veenman voorzitter Raad van Commissarissen

10


Onze visie en strategie


11

Mensen maken wonen

Al jaren werkt Woonbron vanuit de overtuiging dat ‘wonen meer van mensen moet worden’. Wij zien wonen als bron om net iets verder te komen in het leven. Wij hebben daarbij de overtuiging dat samenwerken leidt tot betere resultaten (coproducentschap). Loskomen van paternalisme en het faciliteren van eigen keuzes van bewoners is daarbij ons parool. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier. Zo groeien wij toe naar een steeds grotere klantgedrevenheid, met als doel te komen tot woonplezier. Om bewoners en woningzoekenden daadwerkelijk keuzes te kunnen bieden, kunnen onze klanten kiezen tussen koop of huur (Te Woon), gekoppeld aan een keuze voor aanvullende producten en diensten. Woonplezier wordt echter niet alleen bepaald door de woning zelf maar ook door de buurt en de buren. Daarom richt Woonbron zich op de ontwikkeling en totstandkoming van succesvolle woonmilieus waar onze bewoners wonen. Woonplezier en succesvolle woonmilieus beïnvloeden elkaar positief. Wij werken zo aan waardecreatie op gebiedsniveau. De rol die Woonbron hier bij speelt, is heel nadrukkelijk niet die van huisbaas. Als gezegd vervullen wij onze rol op dat terrein expliciet en bewust met (keten)partners (de lokale overheid, de bewoners, de sociale partners, de wijkeconomie en vastgoedeigenaren). Wij zijn bereid het voortouw en risico te nemen als de samenleving actie van ons vraagt. Het moet merkbaar zijn dat we weten wat er speelt in de wijk. Bewoners moeten op ons kunnen rekenen. Zo zijn wij thuis in de wijk. Wij ondernemen vanuit bondgenootschap, in samenwerking met onze bewoners en ketenpartners. Dit resulteert in een expliciete maatschappelijke agendering met onze belanghouders (overheden en georganiseerde bewoners). We geven maximale transparantie over ons vermogen. Uiteindelijk gaat het er om mensen verder te helpen in het leven. Maar voor sommigen is keuzevrijheid geen vanzelfsprekendheid, omdat ze (tijdelijk) de ‘draad kwijt zijn’. Mensen die niet voldoende regie hebben over het eigen leven en hulp behoeven om weer een reguliere plek in de samenleving te bemachtigen. We zijn er daarom altijd voor mensen die tijdelijk de regie over het eigen leven kwijt zijn (empowerment).

12


Daarom luidt onze missie: Woonbron biedt in de rol van coproducent een brede klantengroep een thuis en keuzemogelijkheden in een vitale stad, met uiteenlopende, aantrekkelijke woonmilieus. Wij staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben. Om te bepalen welke resultaten wij willen behalen, hebben wij onze strategie vertaald in acht thema’s. Per thema hebben wij factoren benoemd die naar onze mening ons succes bepalen. Deze succesbepalende factoren hebben we meetbaar gemaakt in prestatie-indicatoren (PI’s). Wij hanteren het INK-managementmodel om onze bedrijfsvoering in te richten.

de zuidvleugel: onze markt, onze omgeving, ons speelveld

Woonbron is een corporatie in de Zuidvleugel met een Zuidvleugelstrategie. Wij hebben lokale vestigingen in vier gemeenten: Delft, Dordrecht, Rotterdam en Spijkenisse. Wij werken in drie verschillende stadsregio’s: Haaglanden, Rijnmond en Drechtsteden. Onze vestigingen zijn resultaat- en gebiedsverantwoordelijk. Zij bedienen een aaneengesloten, logisch beheergebied. Zo blijven wij klein, thuis in de wijk en dicht bij onze klanten. De binding met de lokale gemeenschap is de kerntaak van onze vestigingen. Elke vestiging heeft een centraal gelegen woonwinkel. Onze vestigingen met het aantal eenheden staan aangegeven op onderstaande kaart.

(AAGLANDEN $ELFTßßß

3TADSREGIO 2OTTERDAM

2OTTERDAMß0RINSß!LEXANDERßßßß

2OTTERDAMß$ELFSHAVENßßßß

2OTTERDAMß(OOGVLIETßßß 2OTTERDAMß)*SSELMONDEßßßß 3PIJKENISSEßßß

$ORDRECHTßßßß

$RECHTSTEDEN


13

14


Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering


15

De omgeving geeft ons een ‘license to operate’ onze visie

Woonbron hecht aan maatschappelijke agendering: een wezenlijke invloed van belanghebbenden op beleidsvoering en resultaten. Het werken met maatschappelijk bestemd vermogen vraagt om meer sturing op maatschappelijke prestaties. Wij voeren daartoe de dialoog met belanghebbenden (coproducenten), die we zoveel mogelijk vastleggen in concrete prestatieafspraken met wederzijdse verplichtingen. Transparantie is een centraal terugkerend thema in ons handelen. Wij besteden ons vermogen transparant en geven inzicht in onze doelen. Eveneens bieden wij transparantie in onze afwegingen tussen de diverse maatschappelijke opgaven en belangen. Wij hopen dat deze openhartigheid het maatschappelijk vertrouwen vergroot. De bewonersorganisaties zijn een belangrijke coproducent. Zij werken met ons samen bij het bereiken van woonplezier en wij maken met hen jaarlijkse prestatieafspraken. Zoals wij ook met hen de dialoog aangaan over nieuwe vormen van participatie.

de omgeving in 2008: wat speelt er, wat verwacht men van woonbron

De maatschappij, zowel lokaal als landelijk, verwacht (terecht) veel van corporaties. Dit thema is in 2008 belangrijker geworden dan ooit. Naar aanleiding van het verschenen rapport van ‘de commissie Meijerink’ (Toekomst Corporaties) ging de discussie met name over de positie van woningcorporaties. Wat zijn de exacte kerntaken van een corporatie? Wat moet en wat mag er? Hoe ver gaat de verbreding van de taakopvatting? Woonbron is van mening dat de vraagstukken die in onze lokale vestigingsgebieden ‘liggen’, van ons veel meer vereisen dan het verhuren, verkopen en beheren van woningen alleen. Om die reden begeven wij ons (ver) buiten de gebaande paden. Dat zorgde er in 2008 voor dat wij de discussie over ‘de rol van de corporatie’ verder aanzwengelden. Daarnaast verscherpte de algemene discussie over het presteren van wooncorporaties. Een direct gevolg van onze investeringen in De ss Rotterdam. Veel collega-corporaties ondervonden en ondervinden daar last van. Dat is uiteraard nooit onze intentie geweest. Naast de soms felle discussie over taak en rol, speelde in 2008 ook het debat over integriteit en governance. Transparantie en geloofwaardigheid nemen in belang toe. Dit vraagt van corporaties extra alertheid op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid.

16


wij zorgen voor expliciete maatschappelijke agendering

Onze koers laten wij expliciet beïnvloeden door onze belanghouders. Dit zijn in ieder geval de overheden (lokaal, regionaal, landelijk) en onze georganiseerde bewoners. Wij maken daarnaast een onderscheid naar onze ketenpartners. Dat zijn organisaties zoals scholen, zorginstellingen, politie en welzijnswerk, waarmee wij projecten opzetten en uitvoeren. Voor 2008 stelde Woonbron zich ten doel onze primaire belanghouders, ketenpartners en leveranciers (zowel op concern- als op vestigingsniveau) beter in beeld te brengen. Deze zogenaamde netwerkanalyse is uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn vastgelegd. U vindt een overzicht van onze belanghouders en ketenpartners op onze website. Woonbron heeft lopende prestatieafspraken met de gemeente Delft, het Stadsgewest Haaglanden, stadsgewest Drechtsteden, de gemeente Rotterdam en de gemeente Spijkenisse. Met al onze bewonersorganisaties hebben wij samenwerkingsovereenkomsten gesloten en maken wij jaarlijks prestatieafspraken.

primaire belanghouders ervaren zeggenschap

prestatie-indicator % van de primaire belanghouders waarmee prestatieafspraken

zijn gemaakt en schriftelijk zijn vastgelegd:

Jaarplan 2008

92%

MMW 2009

98%

Realisatie 2008 Jaarplan 2009 MMW 2010

81% 97% 99%

Om niet te vervallen in paternalisme, hechten wij bij alles wat wij doen sterk aan expliciete maatschappelijke agendering: aan een wezenlijke invloed van belanghebbenden op ons beleid en op onze resultaten. In 2008 hebben wij onze traditie van de jaarlijkse zomerdebatten voortgezet. Wij bespreken daartoe actuele zaken die er in onze ogen echt toe doen. Dit doen wij met een groep betrokkenen en experts, een externe gespreksleider en inleiders. Aan de hand van deze Zomerdebatten hopen wij weer een stapje verder te komen dan waar we nu staan.

zomerdebatten: over wat er echt toe doet

Discussiëren over zaken die er werkelijk toe doen en weer een stap verder komen dan waar we nu staan. Dat is wat we ook in de zomer van 2008 voor ogen hadden tijdens onze zogenaamde zomerdebatten. De actuele thema’s van deze informele bijeenkomsten waren dit jaar ‘Dierbaarheid’, ‘Onderwijsprestaties’, ‘Buurtverantwoordelijk’ en ‘Keuzevrijheid’. Bij de vier debatten stonden actuele thema’s centraal die spelen in de corporatiesector en de resultaten liepen uiteen. Soms kon er na afloop een redelijk eenduidige conclusie getrokken worden, zoals in het geval van het debat over onderwijsprestaties. Een groot aantal deelnemers was het eens dat een betere samenwerking tussen onder andere de corporaties, onderwijssector, bedrijfsleven en zorginstellingen, de onderwijsprestaties in slecht presterende wijken bevorderd kunnen worden. Een groot aantal suggesties over hoe die samenwerking tot stand moest komen, passeerde de revue. Ook in het debat over de keuzevrijheid was een groot aantal deelnemers het eens dat keuzevrijheid die huurders in hun woning en woonomgeving hebben goed is, maar ook lastig in te vullen. Het is immers de vraag wat bewoners echt willen. Als we dat al in beeld hebben, rest nog de vraag of klanten zitten te wachten op de invloed op zich. Een eenduidige conclusie was lastiger te trekken na het debat over dierbaarheid: wat maakt een woning dat we er in geen 100 jaar vanaf willen? Wat dierbaar is, is aan smaak en de tand des tijds onderhevig en daarom niet vooraf te bepalen, vonden sommige deelnemers. Ook klonk een ander geluid: ‘Wie bepaalt überhaupt wat dierbaar is? De bewoners of de corporatiedirecteur?’ Tijdens het debat over liepen de meningen nogal uiteen. ‘Is de buurt verantwoordelijkheid van de mensen die er wonen’ tot ‘stel je als corporatie stoer op en dwing mensen tot een uitspraak over hun wijk’.

Voor meer achtergrondinformatie over onze zomerdebatten, kijk op www.zomerdebatten.nl.

Jaarplan 2008

7,2

Eind 2008 vroegen wij onze primaire belanghouders hoe zij aankijken tegen de zeggenschap die wij hen geven (ervaren zeggenschap). Dit resulteerde in 26 interviews door een onafhankelijke derde partij met afgevaardigden van verschillende organisaties. De resultaten hiervan waren bevredigend.

MMW 2009

7,4

prestatie-indicator Tevredenheid primaire belanghouders:


7,5 7,4 7,7

georganiseerde bewoners ervaren zeggenschap

Onze georganiseerde bewoners zijn belangrijke gesprekspartners. Deze gesprekken vinden vooral plaats tussen bewonersorganisaties en vestigingen. Meer hierover kunt u lezen in de prestatieverslagen van onze vestigingen (www.woonbron.nl). Wij werkten in 2008 verder aan het laten samensmelten van de participatie van huurders en eigenaren. Een werkgroep van bewoners en Woonbron presenteerde eind 2008 een advies over de uitwerking daarvan. Dit gaan we in 2009 invoeren.


17

Voor concernbrede thema’s organiseert Woonbron in samenspraak met de bewonersorganisaties themabijeenkomsten. In 2008 waren dat er vijf. De verslagen zijn beschikbaar op onze website. Na een inspiratieavond in de vorm van een discussiediner in januari waar circa 80 bewoners aan hebben deelgenomen, is besloten het op woningeigenaren gerichte MGE-overlegorgaan en de overige bewonersorganisaties naar elkaar toe te laten ontwikkelen. Het MGE-overlegorgaan heeft hierover gesproken in januari en in mei. Met de bewonersorganisaties hebben wij in april in de vorm van een Lagerhuisdebat gesproken over gemengd beheer: het samen wonen van huurders en eigenaren in één complex. In juni is voor geïnteresseerde bewonersorganisaties een toelichting verzorgd op de geldstromen van Woonbron. De klantvisie en de daaraan verbonden onderwerpen woonmilieus en leefstijlen, woonruimteverdeling, prachtwijken en duurzaamheid kwamen uitgebreid aan de orde in de bijeenkomst van september. Tevens is toen van gedachten gewisseld over De ss Rotterdam. In december was het thema ‘Leefbaarheid en overlast’ en hebben we ook de opzet van het continue klantenpanelonderzoek en de tevredenheidsmetingen onder bewoners en bewonersorganisaties besproken. In 2008 hebben wij aan de bewonersorganisaties advies gevraagd over de volgende onderwerpen: huurverhoging 2008, het serviceabonnement (inclusief de 1e jaars-garantie huurdersonderhoud), aanpassing Participatiestelsel, uniforme methodiek voor service- en stookkosten, prijslijst huurdersonderhoud, de verkoop van woningen aan het WIF, het Convenant Duurzaamheid (zie bij thema Duurzaamheid) en de samenwerking met DUWO. Over alle onderwerpen hebben de bewonersorganisaties geadviseerd en hebben wij schriftelijk gereageerd. Bij enkele adviesaanvragen hebben we toelichtende bijeenkomsten gehouden.

prestatie-indicator

Jaarlijks meten wij de tevredenheid van bewonersorganisaties en bewonerscommissies. De score ligt precies op het geraamde niveau.

MMW 2009

18


Tevredenheid primaire belanghouders:

Realisatie 2007

7,0

Realisatie 2008

7,3

Jaarplan 2008

Jaarplan 2009 MMW 2010

7,3 7,5 7,5 7,6

Succesvolle woonmilieus


19

Het werken aan woonplezier en voordeurtrots onze visie

In de Zuidvleugel van de Randstad bestaat grote behoefte aan meer afwisselende, hoogwaardige woonmilieus, die een sterke identiteit hebben. Woonbron werkt aan afwisselende woonmilieus met een duidelijke eigen identiteit. Klanten denken niet alleen in termen van een woning. Net zo belangrijk is het woonmilieu waarin het om de sfeer, buurt, voorzieningen, architectuur en het type gemeenschap gaat. Kortom het woonplezier. We zoeken daarmee naar de unieke kwaliteiten van een gebied en proberen die kwaliteiten te versterken. Hiermee willen we ‘het merk’ van de wijk versterken. Dit noemen wij branding. Aan de basis van onze activiteiten ligt steeds een gebiedsvisie. Bij de opstelling van deze gebiedsvisie speelt ‘coproducentschap’ met bewoners, andere belanghebbenden en actieve wijkpartners een grote rol. Om op klantgedreven wijze aan gebiedsvisies te werken, gebruiken we het instrument van belevingswerelden (leefstijlen) en buurttypen en- sferen. Niet als blauwdruk, wel als hulpmiddel om gezamenlijk tot een visie te komen en te snappen welke maatregelen wel en niet bij een bepaald klantsegment en woonmilieu passen. Op die manier ontstaat een aantrekkelijke stad waarin het voor klanten mogelijk is om te kiezen voor wonen dat het beste bij hun leefstijl, inkomen en gezinssituatie past. Een klant zal zich dan meer thuis voelen en er met meer (voordeur)trots en plezier wonen.


In de loop van 2008 is de vastgoedmarkt ingrijpend gewijzigd. Onze nieuwbouwproductie stond in het begin van 2008 onder druk. Dit was een direct gevolg van de stijging van de bouwkosten. Hierdoor vielen projecten niet langer binnen de borgingsgrenzen van het WSW. De kredietcrisis zorgde er in de tweede helft van 2008 vervolgens voor dat de financiering van projecten nog verder onder druk kwam te staan. Woonbron weet haar productie tot dusver op peil te houden. Ondanks de moeilijke omstandigheden blijven we bovendien zoveel mogelijk zoeken naar mogelijkheden om één en ander te optimaliseren. Wel is duidelijk dat we ons bod uit 2007 (Woonbron biedt …) hebben moeten verlagen naar 500 woningen per jaar. De verkoop van nieuwbouwwoningen is in onze werkgebieden het afgelopen jaar fors gedaald. De verkoop van huidige projecten gaat doorgaans goed, mede door ons Koopgarant-product dat kopers extra zekerheden biedt. Gelet op de sterk gewijzigde omstandigheden, moeten we onze nieuwbouwplannen echter kritischer dan ooit tegen het licht houden. De verkoop in zogenaamde

20


uitleggebieden loopt nog redelijk, evenals de sterk geprofileerde woonmilieus. De nieuwbouw in herstructureringsgebieden staat echter onder druk. Dit onderstreept het beeld dat ook uit de ‘Grote Woontest 2008’ naar voren kwam, een onderzoek naar de beleving van de bewoners van stadsregio Rotterdam waarin Woonbron participeerde. Dit onderzoek, dat ook in 2004 werd gehouden, laat zien dat de vraag van de consument om ‘rustig stedelijk te wonen’, nog steeds hoog is. Er is interesse in wonen in de stad, mits er voldoende ruimte, groen en identiteit aanwezig is. Ten opzichte van 2004 is de consument positiever over het wonen in de stadsregio Rotterdam. Zorgelijk zijn de suburbane woonwijken met eengezinswoningen uit de jaren tachtig. Dit woonmilieu wordt steeds minder gewaardeerd. Om inzichtelijk te krijgen in hoeverre onze investeringen en inspanningen leiden tot een betere buurt, kunnen we sinds 2008 gebruikmaken van de zogenaamde ‘Leefbaarometer’ van het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie.

geprofileerde en diverse woonmilieus realiseren

Aangezien Woonbron gebiedsgericht werkt, is het belangrijk dat wij actuele en breed gedragen gebiedsvisies beschikbaar hebben. Eind 2008 was dit voor 74% van ons bezit het geval. De accenten liggen daarbij per gebied anders. In Hoogvliet is op basis van de tussenevaluatie van de herstructurering (‘Hoogvliet Halverwege’) een actualisatie uitgevoerd voor grotendeels alle gebieden die in ontwikkeling zijn, bijvoorbeeld de structuurvisies Noordwest en Oudeland. Voor Pernis is gewerkt aan een toekomstbeeld met partners. In Delft lag de nadruk op visievorming voor de Gilliswijk en de Kuyperwijk, naast de uitwerking van de activiteiten in de Poptahof en Harnaschpolder. In IJsselmonde is de gehele portfoliostrategie herijkt naar aanleiding van onder andere de plannen van Pact Op Zuid (upgrading Rotterdam-Zuid). In Delfshaven hebben we de gebiedsvisie Schiemond geactualiseerd en zijn we gestart met het uitvoeringsprogramma Nieuwe Westen, een coproductie met de deelgemeente. De gebiedsvisie Spijkenisse-Zuidwest (Akkers-Vriesland-Vogelenzang) is in 2008 zo goed als afgerond. Ook is er een belangrijke bijdrage geleverd aan de woonvisie van de gemeente Spijkenisse. In Dordrecht is – naast intensieve aandacht voor de programma’s in de Vogelaarwijken Wielwijk en Crabbehof - gewerkt aan de totstandkoming van gebiedsvisies voor de Vogelbuurt, De Staart en de Binnenstad. Deze visies worden vervolgens ‘omgezet’ in actieprogramma’s en projecten. De mate waarin deze gebiedsvisies geconcretiseerd worden, verschilt nog sterk. Een bewijs dat het voor medewerkers lastig is een vertaalslag te maken van visie naar uitvoering/dagelijkse werkzaamheden. In 2008 is daarom opnieuw veel aandacht geweest voor training van medewerkers. Ook verscheen een nieuw handboek, ‘Werken aan woonplezier: werken aan succesvolle woonmilieus’. Gelukkig zien we ook steeds meer goede voorbeelden, zoals de Poptahof in Delft en Coolhaveneiland in Delfshaven.

prestatie-indicator

Onze nieuwbouwproductie is van belang om kwaliteit aan de woningvoorraad toe te voegen en gebieden te versterken. Woonbron heeft als langetermijndoelstelling jaarlijks 500 nieuwbouwwoningen aan onze voorraad toe te voegen. In 2008 gingen er 578 eerste palen de grond in. Daarmee is ruimschoots aan onze doelstelling voldaan. Onze nieuwbouwproductie wordt voornamelijk gerealiseerd in onze dochtervennootschap ontwikkelbedrijf Woonbron Kristal BV (OWK), met uitzondering van de projecten Lloydpier A1, fase 2 (vestiging Delfshaven) en Centrumplan (vestiging IJsselmonde), die zijn aangekocht van een projectontwikkelaar. In 2008 hebben wij als onderdeel van het grootschalige herstructureringstraject in Hoogvliet, 58 woningen overgenomen van een projectontwikkelaar met gemiddelde stichtingskosten hoger dan de WSW-borgingsgrens van € 200.000.

Realisatie 2007

79%

Realisatie 2008

74%

Onze bestaande vastgoedportefeuille wordt jaarlijks tegen het licht gehouden op de punten marktprestatie en marktrisico (portfolioanalyse). Dit kan leiden tot wijzigingen in beheermaatregelen of tot het starten van investeringsplannen.

eerste palen):

In 2008 is naast het reguliere onderhoud, gestart met de renovatie van 210 woningen in Schiemond. Gedurende 2008 werkten we met name aan de tweede fase van de renovatie van de Knikflats in Ommoord (in totaal 704 woningen), 78 woningen in het Alhenablok en 40 woningen in de Volmarijnstraat. Daarnaast wordt de villa en het klooster aan de Walenburgerweg gerenoveerd en gerestaureerd.

% PMC’s ondergebracht in geprofileerde, herkenbare

woonmilieus die gebaseerd zijn op een beschreven gebiedsidentiteit:

72%

Jaarplan 2008

91%

MMW 2009

97%

Jaarplan 2009

91%

MMW 2010

Aantal geplande in aanbouw te

nemen woningen (aan de hand van

230

Realisatie 2007

843

Jaarplan 2008

578

Realisatie 2008

1.242

MMW 2009

Jaarplan 2009

(in voorbereiding) (starten)

MMW 2010


817 500 906

21

tabel 1

Eerste palen

Te Woon

Vestiging Hoogvliet Delfshaven IJsselmonde Delft Dordrecht totaal woonbron

Projectnaam Courzandseweg Van Zyll de Jong Achterhaven Lloydpier A1, fase 2 De Reigers Centrumplan Harnaschpolder 1 Handellaan De Fifties 2

Woningen aantallen

Vrije verkoop

32 31 - - - 30 144 21 - 258

bewoners kiezen bewust voor een herkenbaar woonmilieu

Wanneer we succesvol aan aantrekkelijke woonmilieus werken, moet je dit terugzien in het aantal mensen met een midden of hoger inkomen dat bereid is een hogere huurprijs te betalen in een bewuste buurt. Of in het aantal mensen dat in ieder geval de intentie heeft een woning te kopen in die buurt. Daarom hebben we dit benoemd als prestatie-indicator en de norm voor 2008 gesteld op 32%. Dit halen we nagenoeg.

Totaal

- - 37 33 230 - - - 20 320

32 31 37 33 230 30 144 21 20 578

prestatie-indicator % Afgesloten contracten met

huishoudens behorend tot middenen hoge inkomens t.o.v. totale instroom:

Wij willen klanten graag goed begeleiden bij hun keuze voor een bepaalde woning en buurt. Daarom moeten wij de klant en de buurt goed kennen. Alleen dan zijn we in staat de juiste taal te spreken. Onze huidige woonruimtebemiddeling voorziet hier nog nauwelijks in. Wel informeren we klanten steeds meer over de verschillende woonmilieus (buurtsfeer, soort gemeenschap). Als gevolg van de schaarste op de woningmarkt laten veel mensen zich daar echter nog nauwelijks door leiden. Bij de vestiging Woonbron Dordrecht ‘matchen’ we kandidaat en aanbod wat nadrukkelijker. Zo hopen we te voorkomen dat leefstijlen met elkaar botsen. De in Dordrecht opgedane ervaring gebruiken we de komende jaren om deze woonruimtebemiddeling ‘Woonbron-breed’ meer op de klant toe te spitsen (klantgedreven).

Realisatie 2007

31%

Realisatie 2008

31%

bewoners ervaren woonplezier

prestatie-indicator

Uiteindelijk moeten al onze inspanningen als vanzelfsprekend leiden tot een stijging van de vastgoedwaarde en een hoog ervaren woonplezier bij onze klanten. De vastgoedwaarde monitoren we in onze portfolioanalyse. Het woonplezier meten we – naast onze dagelijkse contacten in de wijk – jaarlijks in ons klantenpanel. Eind 2008 gaf 72% van de klantenpanelleden aan plezierig of zeer plezierig te wonen, 6% zei onplezierig te wonen. De overige groep antwoordde neutraal. Overlast van buren, vervuiling van liften, portieken en de straat zijn veel gehoorde klachten van klanten die minder plezierig wonen. Deze punten komen ook naar voren uit ons klanttevredenheidsonderzoek woonomgeving. We zetten hoog in om deze punten te verbeteren. Om dit te bewerkstelligen, doen we ook een dringend beroep op onze partners in de wijken.

22




31% 33% 32% 34%

% klanten dat aangeeft (erg) plezierig te wonen: Realisatie 2007

73%

Realisatie 2008

72%



69% 71% 72% 73%

Weerbare wijken en leefbaarheid


23

De (tijdelijke) extra zorg voor wijken

onze visie

Woonbron wil dat haar klanten een goede woning maar ook plezier in wonen hebben. Daarom zetten wij in op het bevorderen van de leefbaarheid, het versterken van gebieden en het scheppen van kansen. De verbetering van het woonklimaat is essentieel. In aandachtswijken is er meer nodig dan alleen een beleid gericht op leefbaarheid. We zetten de kracht van onze organisatie maximaal in om samen met ketenpartners de problemen op het terrein van de leefbaarheid, veiligheid, schooluitval, integratie en jeugd aan te pakken. We investeren in woningen en maatschappelijk vastgoed in deze wijken. Wijken die weer als een gezonde maatschappelijke omgeving functioneren en een stimulerende werking hebben op bewoners om verder te komen. Doel is dat de bewoners de problemen (weer) op eigen kracht kunnen oplossen. Een weerbare wijk heeft een eigen identiteit en mensen voelen zich er geborgen. En, als wijken (weer) weerbaar zijn, neemt ook het woningbezit in waarde toe.


Investeren in weerbare wijken was in 2008 een minstens zo belangrijke maatschappelijke vraag als in 2007. De discussies over de ‘Vogelaarwijken’ waren regelmatig in het nieuws. De vraag aan corporaties was om tempo te maken en tot uitvoering over te gaan. Energie ging soms verloren aan de vraag of investeringen wel additioneel waren. Wat echter in alle bijdragen naar voren kwam was de vraag aan corporaties om hun investeringen in wijken te verbreden van stenen naar mensen. Woonbron onderschrijft deze maatschappelijke vraag van harte. Er zijn nieuwe manieren van samenwerking en nieuwe coalities nodig om hardnekkige achterstanden te kunnen aanpakken. De overheid kan dat niet alleen oplossen.

bewoners zijn tevreden met de leefbaarheid in hun buurt

Woonbron investeert in ruime mate in leefbaarheid, zoals ook blijkt uit Corpodata. Naast fysieke maatregelen gaat het ook om verschillende projecten die als doel hebben de betrokkenheid van bewoners bij de buurt te vergroten. Denk aan Opzoomeren, Buurtbemiddeling en Buurtouderprojecten. Daarnaast zetten wij hoog in op projecten gericht op individuele ontplooiing en inzet voor de verbetering van de buurt. Het ABCD-project in Delfshaven, gericht op Aandacht voor BewonersCapaciteiten in (Oud-)Delfshaven is daar een typisch voorbeeld van. De tevredenheid van bewoners met de leefbaarheid in hun buurt nam echter niet toe.

24


prestatie-indicator Klantwaardering over de woonomgeving: Realisatie 2007

6,6

Realisatie 2008

6,8



6,8 7,1 7,1 7,3

de bewonerspositie (sociaaleconomisch en maatschappelijk) is verbeterd in aangewezen wijken

Woonbron is bereid om in buurten en wijken waar de problematiek een omvattende en gecoördineerde aanpak vraagt, de regie te gaan voeren op zowel het sociale als het fysieke programma. Hierdoor worden wijken weer weerbaar omdat bewoners meer kansen krijgen voor het verbeteren van hun positie en kunnen leefbaarheidsproblemen binnen de wijk door eigen kracht worden opgelost. Voor de wijken met de grootste achterstanden zijn in de WWI-aanpak met gemeenten en alle relevante partijen uitvoeringscontracten afgesloten voor het programma Weerbare Wijken. Het vergroten van de weerbaarheid van buurten en wijken is in de diverse vestigingen van Woonbron op lokale wijze ingevuld. Het uitgangspunt daarbij is dat de achterstand van de wijk ten opzichte van het stedelijk gemiddelde in acht jaar tijd ingehaald moet zijn. Na vier jaar moet dus de helft van de achterstand zijn weggewerkt. We gebruiken als outcome-monitor de Leefbaarometer van WWI. Hierin worden voor zeven dimensies diverse indicatoren in beeld gebracht. We meten de voortgang op de doelen die voor de betreffende wijk relevant zijn. Dat hebben we aangescherpt tot die dimensies uit de Leefbaarometer waarop gestuurd wordt. We zijn gestart met de fysieke- en sociale verbetering van veel wijken door omvangrijke herstructureringsprojecten (Hoogvliet, IJsselmonde, Poptahof, Wielwijk, Heijplaat) en offensieve buurtverovering zoals in Oud-Mathenesse, Schiemond en in De Akkers in Spijkenisse. Imagoverbetering door gebiedsontwikkeling is aan de orde op basis van identiteit (Hoogvliet, Heijplaat, Poptahof, OudMathenesse, Gillis, Coolhaveneiland). Onze inzet is om de achterstand ten opzichte van het stedelijk gemiddelde te verkleinen. In deze wijken gaat het met name om de thema’s ‘bevolkingssamenstelling’ en ‘veiligheid’ uit de Leefbaarometer. In onderstaande tabel is (een deel van) de nulmeting voor de leefbaarheidssituatie van onze weerbare wijken weergegeven. De score kan variëren van -50 tot +50. Een score van -50 is het uiterste onder het landelijk gemiddelde, een nul staat voor het landelijk gemiddelde. In Wielwijk zijn ook de woningvoorraad, de publieke ruimte en sociale samenhang thema’s waarop het plan voortgang beoogt.

-50 -50 -50 -46 -42 -43 -49 -45 -42 -13 -50 -49 -50 -50 -10 -27 -33 -5

-29 -20 -11 -21 17 -10 -10 -5 10 -1 -3 6 -20 -31 -12 -20 -18 -10

Leefbaarometer

30 46 24 -4 0 25 -10 28 2 7 -6 37 37 -20 24 36 0 9

Veiligheid

38 -15 42 -30 -33 -2 -27 -27 -33 -8 2 -2 1 -9 4 14 20 14

Sociale samenhang

-45 -36 -42 -44 -35 -40 -40 -43 -39 -14 -44 -47 -47 -49 -36 -37 -22 -24

Bevolkingssamenstelling

Voorzieningen

Delfshaven (buurt) Nieuwe Westen Schiemond Oud-Mathenesse Oudeland gemeente rotterdam Wielwijk Crabbehof-Noord Crabbehof-Zuid gemeente dordrecht Gillisbuurt Poptahof Noord Poptahof Zuid Dirk Costerplein e.o. gemeente delft Akkers-Centrum Waterland (Snoekenveen) gemeente spijkenisse

Publieke ruimte

Nulmeting voor de leefbaarheidssituatie Woningvoorraad

tabel 1

Deze prestatie-indicator kan om het jaar gemeten worden; in 2009 en 2011 komen er nieuwe scores beschikbaar. We nemen de meting van 2008 als nulmeting.

-47 -49 -47 -42 -43 -46 -38 -33 -25 -29 -35 -32 -34 -36 -21 -42 -52 -23

matig negatief negatief matig matig matig matig matig matig positief positief matig matig negatief negatief positief matig positief matig positief matig positief


25

26


Keuzevrijheid en zeggenschap


27

Eigenaarschap creëren door te faciliteren onze visie

Woonbron wil een klantgedreven organisatie zijn. Een klantgedreven organisatie betekent dat onze klanten tevreden zijn over onze dienstverlening en de wijze waarop wij onze woningen en buurten beheren. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor het woonplezier, ongestoord woongenot en voordeurtrots. En wij vinden het belangrijk om onze klanten steeds meer keuzevrijheid en zeggenschap te bieden en onderkennen dan ook dat onze klanten verschillend zijn. Ook leggen wij de nadruk op betere aansluiting van de kwantiteit en kwaliteit op ons woningaanbod. Wij verschuiven de zeggenschap van Woonbron naar onze klanten door hen meer bevoegdheden te geven binnen de Verenigingen van Eigenaren. Daar worden de belangrijke beslissingen genomen. In het geval van keuzevrijheid blijft Te Woon, gekoppeld aan het twee-hurenbeleid (waarbij huishoudens met een lager inkomen een lagere huur betalen) een belangrijke pijler. Ook Koopgarant zorgt voor betaalbare koopprijzen.

de omgeving in 2008: wat speelt er, wat verwacht men van Woonbron

In onze directe omgeving ontstond in 2008 een discussie over nieuwe methoden van woonruimtebemiddeling. De directe aanleiding hiervoor vormde de op handen zijnde nieuwe huisvestingswet. Woonbron nam actief en heel doelbewust deel aan deze discussie. Op die manier hoopten wij een einde te maken aan de ‘regionale schotten’. Ook wilden wij de overheid veel meer op behaalde prestaties laten sturen in plaats van op uitvoeringsdetails. De wijze waarop klanten vervolgens worden bemiddeld moet in onze ogen veel effectiever worden en meer recht doen aan klantwensen. Woonbron werkt in de vestiging Dordrecht reeds met een optiemodel (POL) en ziet dit als de basis voor een verdere vernieuwing van haar methodiek. Als gevolg van de mondiale kredietcrisis, die de tweede helft van 2008 hard toesloeg, werden de voordelen van het Koopgarant product extra duidelijk. De korting zorgde al voor een aantrekkelijke prijsstelling voor starters op de koopmarkt, maar in deze tijden is de terugkoopgarantie van Woonbron voor veel klanten bijzonder geruststellend. Tot onze vreugde neemt het aantal corporaties dat Koopgarant aanbiedt toe. In 2008 hebben we meegewerkt aan de totstandkoming van de samensmelting van de Stichting Koopgarant met het Te Woon-platform tot de Stichting OpMaat. Het aantal licentiehouders van Koopgarant neemt nog steeds toe. Zo ontstaat steeds meer een standaard en vraagbaak voor corporaties die een Te Woon-strategie hanteren.

28


klanten zijn tevreden met dienstverlening

De principes van de klantbediening van Woonbron (welke klantsegmenten, producten, kanalen, etc.) liggen vast in onze klantvisie. We actualiseerden in 2008 onze Klantvisie en vertaalden de resultaten in onze plannen en activiteiten. Onze ambitie om een klantgedreven organisatie te zijn, betekent dat we onze klanten moeten kennen en met onze werkwijze op verschillende klantsegmenten moeten kunnen inspelen. Om onze klanten te kennen, werken we al jaren met een klantenpanel van circa 1.400 klanten die gedurende het jaar aan een aantal onderzoeken meewerken. Deze onderzoeken geven ons een goed beeld over hoe zij aankijken tegen onze producten en diensten, hun woning en woonomgeving en de wijze waarop wij met hen communiceren. Daarnaast hebben we in 2008 twee extra onderzoeken uitgevoerd naar de succesbepalende factoren woonplezier en zeggenschap. Naast dit algemene klantenpanel, onderzoeken we vanaf 2007 direct na het afronden van een dienst de tevredenheid, het zogenaamde structurele dienstverleningsonderzoek (vertrokken klanten, nieuwe klanten, reparatieverzoek, planmatig onderhoud). De resultaten van deze metingen bieden ons concrete aanknopingspunten om klanten alsnog tevreden te stellen, processen te verbeteren of bij te sturen. Naast onze eigen metingen, is de meting van de stichting KWH (het landelijke kwaliteitskeurmerk voor corporaties) een belangrijke graadmeter. Het behouden of behalen van het KWH-huurlabel voor elke vestiging is onze target. In 2008 zijn alle vestigingen - behalve Delfshaven - gemeten. Delfshaven is haar label in 2007 verloren. Alle andere vestigingen hebben het label behouden en de vestiging Spijkenisse wist het label voor het eerst in 2008 te behalen. Onze VvE-beheerder Triant werkt met een eigen kwaliteitslabel, het SKW-certificaat. De jaarlijkse audit heeft in november 2008 plaatsgevonden. Bij Triant is de totale audit uitgevoerd, bij de vestigingen Hoogvliet, Delfshaven en PIT-beheer heeft de bouwkundige audit plaatsgevonden. Deze audit heeft geresulteerd in twee kritieke en drie niet-kritieke afwijkingen. Hiermee is de gestelde target voor Triant behaald en het SKW-certificaat behouden. De rapportcijfers die we ons ten doel stelden in ons bedrijfsplan Mensen maken Wonen, halen we nog niet altijd. We blijven op veel gebieden vrij stabiel scoren, ondanks grote investeringen en inspanningen. Hier is geen eenduidige verklaring voor. Op sommige terreinen doen we het gewoon nog niet goed genoeg omdat we door de grootschalige invoering van Te Woon eigenlijk een heel nieuw primair proces hanteren. Onze medewerkers werken hierdoor in een omgeving waar huurders en eigenaren naast elkaar wonen en dat geeft soms nog onduidelijkheden in de uitvoering, ook tussen het huur- en het appartementsrecht. Hier moeten we dus beter in worden. Op andere terreinen kan er ook een oorzaak liggen in een stijgend verwachtings- en wensenpatroon of in een meer algemene ontevredenheid met de veranderingen in de maatschappij. Woonbron zal dit in 2009 nadrukkelijk blijven volgen en analyseren.

prestatie-indicator Waardering van de klant over de

dienstverlening in het algemeen bij het betrekken van een woning: Jaarplan 2008

7,5

MMW 2009

7,6

7,0

Realisatie 2008

7,4

Jaarplan 2009

7,8

MMW 2010

Waardering van de huurder over

de dienstverlening in het algemeen door Woonbron: Jaarplan 2008

7,2

MMW 2009

7,4


7,0 7,3 7,6

Waardering van de eigenaar over

de dienstverlening in het algemeen door Triant:

Jaarplan 2008

6,6

MMW 2009

6,8


6,7 6,8 7,2

Onderdeel van ons klantbeleid is het loyaliteitsbeleid: we belonen onze waardevolle klanten. Zo verrassen de vestigingen klanten die 5, 12V, 25, 40 en 50 jaar klant van ons zijn met een passende attentie. Ook schenken we veel aandacht aan klanten die van bijzondere betekenis zijn voor hun buren of buurt. In 2008 hebben we op deze wijze circa 4.000 jubilerende klanten verrast. Het persoonlijk ontmoeten van enkele honderden van deze klanten die al jaren klant en bewoner van een buurt zijn, geeft ons weer waardevolle inzichten.

klachtencommissie

Een goede graadmeter van de klanttevredenheid is het aantal klachten dat wij binnenkrijgen. Sinds januari 2007 is Woonbron aangesloten bij een externe klachtencommissie (Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid). Voordat een klacht naar de externe commissie gaat, doen we er alles aan een uiting van ontevredenheid intern snel te signaleren en zorgvuldig te beantwoorden. De geschillencommissie ontving in 2008 40 klachten over Woonbron. Hiervan leidden er 25 tot een bindend advies (8 onderhoud/technisch, 7 overlast, 4 kosten/ doorberekeningen en 6 overige). Na een stijging in 2007 is er in 2008 dus een flinke daling te zien. Het aantal klachten, gespreid over onze vestigingen, is als volgt:


29

tabel 1

Klachten

2006

Delft Delfshaven Prins Alexander IJsselmonde Hoogvliet Spijkenisse Dordrecht Triant totaal

2007

1 3 3 0 5 1 6 0 19

2008

2 14 2 3 3 0 8 1 33

3 8 2 2 1 3 4 2 25

De adviezen van de commissie zijn niet in te delen in ‘gegrond’ dan wel ‘ongegrond’. Een deel van de uitspraken wordt op onderdelen (on)gegrond bevonden, of in het concrete geval ongegrond maar toch met een advies aan de corporatie om haar procedures of communicatie te verbeteren. Woonbron heeft alle bindende adviezen overgenomen, met één uitzondering. In dat geval hebben wij, overeenkomstig het reglement van de commissie, het afwijkende besluit tijdig schriftelijk gemotiveerd en ter kennis gebracht aan zowel de klant als de commissie. Vervolgens hebben wij met de commissie en andere aangesloten corporaties van gedachten gewisseld over de uitspraak en onze visie. In 2009 zullen de geanonimiseerde adviezen worden besproken door een uit bewoners en corporatiemedewerkers samengestelde werkgroep. Wij verwachten daarmee meer transparantie te bereiken. Daarnaast verwachten wij dat dit zal leiden tot meer draagvlak voor de geschillenprocedure bij bewoners en medewerkers. Ook hopen we dat het zal leiden tot een discussie over de te hanteren kwaliteitsnormen.

e-woonbron

Om de organisatie en haar medewerkers beter te faciliteren bij het goed bedienen van de klant, is in 2007 het programma ‘e-Woonbron’ van start gegaan. Dit programma heeft als doel de werkprocessen effectiever en efficiënter in te richten en optimaal te laten ondersteunen door onze bedrijfsinformatiesystemen. Bij Woonbron, ontstaan uit fusies, werd gebruik gemaakt van diverse informatiesystemen met bijbehorende inrichtingen. In 2008 is daarom gewerkt aan de fase ‘huis op orde’. Alle vestigingen, op Delft na, zijn nu over op hetzelfde basissysteem (Empire). Ook is een groot aantal processen opnieuw ontworpen en is gewerkt aan nieuwe webportalen voor de klanten van Woonbron, Triant en voor de medewerkers. Deze portalen zijn in maart 2009 opgeleverd.

bewoners ervaren zeggenschap

Het is onze strategie om klanten een gevoel van zeggenschap te geven. Wij geloven dat bewoners die voelen dat ze hun eigen woning, woonomgeving en leefklimaat kunnen beïnvloeden en hier medebeslisser over kunnen zijn, zich ook echt eigenaar voelen. En daardoor zorgen ze ook voor een stevig sociaal fundament in een buurt. Iets als ‘ervaren zeggenschap’ is lastig om te meten onder klanten. We hebben ons klantenpanel hiernaar gevraagd. De resultaten zijn nog vrij laag. Op het onderdeel zeggenschap blijken veel klanten teleurgesteld te zijn over hun invloed op verschillende aspecten van onze basisdienstverlening (denk aan de keuze om wel/niet onderhoud te plegen). Het gevoel van zeggenschap is bij veel klanten dan ook nog (te) ver te zoeken. Dit betekent dat onze ambitie op dat terrein meer voeten in aarde heeft dan verwacht.

bewoners ervaren keuzevrijheid

Echt iets te kiezen hebben, betekent voor onze klanten de keuze uit woningen en woonmilieus, eigendomsvormen (Te Woon) en aanvullende producten en diensten. Binnen de bestaande volumes levert Te Woon voor klanten meer vrijheid omdat iedere woning in principe in zowel huur- als koopvormen kan worden afgenomen. Per 31-12-2008 waren er circa 18.300 woningen Te Woon, dat is

30


prestatie-indicator Waardering van de klant over zijn zeggenschap:

Jaarplan 2008

7,0

MMW 2009

7,2

6,2

Realisatie 2008

7,0

Jaarplan 2009

7,4

MMW 2010

prestatie-indicator % Te Woon gelabelde woningen: Realisatie 2007

35%

Realisatie 2008

39%



44% 50% 47% 52%

ruim 39% van de voorraad. De begroting ging uit van ruim 21.250 woningen Te Woon aan het einde van 2008 (44%). Met name de vestigingen Delfshaven en Hoogvliet zijn achtergebleven bij hun planning. Veelal komt dit door splitsingsproblemen, problemen rondom grondoverdracht e.d.

aanvullende producten

Woonbron heeft ook in 2008 haar klanten de keuze uit een reeks aanvullende producten en diensten gegeven. Deze aanvullingen bestaan uit verzekeringen, het serviceabonnement, Politiekeurmerk veiligheidspakket, keukenkeuze, persoonsalarmering en verhuisservice. De vraag naar deze producten en diensten is beperkt, uitgezonderd het serviceabonnement. Anderzijds merken we dat klanten het erg op prijs stellen dat ze op het gebied van wooncomfort wel iets te kiezen hebben.

woonruimtebemiddeling

Onze doelstelling om de woningen in de woonruimtebemiddeling zoveel mogelijk voorwaardenvrij aan te bieden, bleef in 2008 gehandhaafd. De meeste woningen werden via loting aangeboden. Wel willen we de keuzevrijheid van bestaande klanten meer in balans brengen met de keuzevrijheid van nieuwe klanten. We merken namelijk dat er meer sturing is gewenst op het vormen van gemeenschappen van mensen die zich prettig voelen bij elkaar. De vestiging Dordrecht hanteert hiervoor al een aantal jaren de zogenaamde POL-methodiek. De woningzoekende loot voor een optie en krijgt vervolgens een woning aangeboden op basis van een uitgebreid persoonlijk gesprek. Dordrecht heeft deze systematiek in 2008 met Te Woon gecombineerd, een experiment dat ook voor de andere vestigingen na 2008 mogelijk interessant kan zijn. Onze mutatiegraad en het aantal verhuringen daalden iets in 2008, zoals blijkt uit onderstaande tabel. tabel 2 Verhuringen en mutatiegraad (In % van de voorraad)

Delft Delfshaven Dordrecht Hoogvliet Prins Alexander Spijkenisse IJsselmonde totaal

2006

844 (9,3%) 627 (8,9%) 723 (10,4%) 546 (9,6%) 333 (11,3%) 218 (6,1%) 730 (9,6%) 4021 (9,4%)

2007

784 (8,9%) 563 (8,0%) 785 (11,5%) 423 (7,8%) 307 (10,4%) 307 (8,6%) 619 (8,5%) 3788 (9,0%)

2008

731 (8,5%) 544 (7,8%) 680 (10,4%) 343 (6,5%) 175 (6,1%) 300 (8,5%) 610 (8,8%) 3383 (8,3%)


31

Bij mutatie van Te Woon woningen, zijn er veel minder geïnteresseerde kopers dan verwacht. Zeker ook gelet op de marktverhoudingen. De verkopen in 2008 staan in onderstaande tabel:

313 294

327 340

48 26

60 65

748 725

Delfshaven Delft Dordrecht Hoogvliet IJsselmonde Prins Alexander Spijkenisse realisatie 2008

54 - 69 0 36 150 1 310

47 40 70 14 39 34 28 272

4 6 1 5 6 4 8 34

36 1 6 4 4 - 2 53

141 47 146 23 85 188 39 669

Totaal

Koopgarant 1e verkoop

Behaald 2007 Begroot 2008

Vrije verkopen

Wederverkoop

Koopcomfort 1e verkoop

tabel 3 Verkopen in 2008

De achterblijvende verkopen ten opzichte van de marktverhoudingen en onze financiële doelstellingen hebben ons eind 2008 doen besluiten de keuzevrijheid voor de potentiële kopers te vergroten. Ook besloten we binnen Te Woon te gaan sturen op een hoger aandeel kooptransacties in 2009, omdat dit aantal al jaren achterblijft bij de strategie. Vanaf 2009 werken we dan ook via huur- én koopkanalen, waarbij voorheen de nadruk op de aanbiedingsmethoden voor huurwoningen lag.

huurprijsbeleid

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2008 was 1,6%. We werken nog steeds met verschillende streefhuursystemen bij de vestigingen. In een werkgroep met bewoners zijn varianten ontwikkeld om te komen tot één systeem. Omdat we nog in afwachting zijn van een beslissing over het al dan niet opnemen van de WOZ-waarde en de energielabelscore in het woningwaarderingsysteem, hebben we nog geen definitieve keuze kunnen maken. Woonbron hanteert het zogenaamde tweehurenbeleid. Dit betekent dat de huurprijs ‘een redelijke afspiegeling is van de kwaliteit’. Huurders met een lager dan modaal inkomen, brengen wij een lagere prijs in rekening. In combinatie met Te Woon is onze hele voorraad zo in principe bereikbaar voor de doelgroep, omdat ook voorheen duurdere complexen nu bereikbaar zijn voor huishoudens met een smalle beurs. Op deze manier draagt Woonbron bij aan een grote keuzevrijheid. Het tweehurenbeleid is in 2008 ook bij de vestiging Dordrecht ingevoerd. We voerden in 2008 een evaluatie uit van de effecten van het tweehurenbeleid. Daaruit bleek dat mensen met midden en hoge inkomens interesse tonen voor al onze wijken. Lagere inkomens vinden hun weg naar complexen die voorheen niet bereikbaar waren. Voor een deel van de bewoners is de veranderde instroom soms wel een zorg. We moeten ons beheerbeleid hierop scherper inzetten. Vanuit de armoedemonitoren weten we dat - ondanks de huurtoeslag - bepaalde groepen in de samenleving langdurig op een armoedeniveau leven. Voor huurders met een minimuminkomen en een zeer hoge huurquote willen wij in de bres springen. Wij voerden in 2008 ons beleid voor huurquotekorting. Hoewel geen enkele aanvrager in aanmerking kwam voor korting had de regeling als effect dat we klanten konden doorleiden naar aanvullende inkomstenbronnen, zoals de huurtoeslag en de (bijzondere) bijstand.

32


Empowerment van het souterrain


33

De tijdelijke zorg voor mensen

onze visie

Woonbron wil hofleverancier van het souterrain van de woningmarkt zijn. Zo hebben wij zorg en aandacht voor mensen aan de onderkant van de woningmarkt die een steuntje in de rug nodig hebben. Soms zijn mensen tijdelijk niet in staat eigen keuzes te maken en kunnen ze niet (meer) zelfstandig wonen. Tienermoeders, bepaalde groepen jongeren, daklozen, ex-verslaafden, (ex)-psychiatrisch patiënten, ex-gedetineerden: zij verdienen extra aandacht en hebben een stimulans nodig om naar school en aan het werk te gaan. De afgelopen jaren stelden wij al 1.900 woningen en enkele jongerenfoyers beschikbaar. Ons streven is uiteindelijk tien procent van ons bezit voor het souterrain te bestemmen. Bij dit empowerment van mensen is het van belang dat de keten tussen wonen-lerenwerken-zorg goed functioneert. Wij zijn daarom één van de initiatiefnemers van het Münchhausenmanifest, waarin partijen uit de keten afspraken maken om vanuit een oplossingsgerichte aanpak mensen met een hulpvraag centraal te stellen.


Er is de afgelopen jaren veelvuldig een beroep op ons gedaan om bij te dragen aan het leveren van huisvesting van deze klantgroep. Ook in 2008 werd er op dat terrein veel van Woonbron verwacht. Met name voor (zwerf)jongeren, ex-gedetineerden en dak- en thuislozen. Die eerste groep blijft moeilijk traceerbaar. Bovendien zijn er onderling grote verschillen voor wat betreft de behoefte aan begeleiding en de samenlevingsvorm. Woonbron probeert daar flexibel mee om te gaan. Zoals wij ook ons best doen ieder individu een passend antwoord te geven. De groep ex-gedetineerden kreeg in 2008 meer aandacht dan voorheen. De groep dak- en thuislozen neemt dankzij het landelijk Plan van Aanpak aanzienlijk af. Wij zijn ons, en met ons ook de gemeenten en partnerinstellingen, wel bewust van het feit dat de leefbaarheid in bepaalde wijken niet verder in het gedrang mag komen en dat de toewijzing van gewone woningen en de ontwikkeling van projecten in samenspraak met de omwonenden tot stand moet komen. Daarbij is de begeleiding die zorginstellingen kunnen garanderen essentieel.

mensen de regie over eigen leven teruggeven

In nauwe samenwerking met zorgpartijen helpen we mensen die een steuntje nodig hebben. Dat doen we voornamelijk in reguliere woningen. Deze worden op individuele basis aangeboden. Onze ketenpartners nemen de begeleiding van mensen op zich. Bij empowerment van mensen is het

34


belangrijk dat de keten tussen wonen-leren-werken-zorg optimaal functioneert. Met een aantal zorgpartijen hebben we prestatieafspraken. Een deel van de bemiddelingen komt tot stand via de gemeente. In 2008 zijn de volgende woningen opgeleverd voor bijzondere doelgroepen (aantallen zijn inclusief statushouders en generaal pardon): tabel 1

Opgeleverde woningen bijzondere doelgroepen

Dordrecht Rotterdam Spijkenisse Delft

Aantal leveringen

18 169 14 62

Naast deze reguliere woningen, worden ook gebouwen geschikt gemaakt voor begeleid wonen, zoals de ( jongeren)foyers. Bij dit soort souterrainprojecten ‘spelen’ wij een initiërende en regisserende rol. Daarnaast zorgt Woonbron voor adequate huisvesting. Zo openden wij in 2008 een nieuwe voorziening in IJsselmonde voor de opvang van dak- en thuislozen. Ook werd De Nachtegaal deels geopend voor klanten met een psychiatrische achtergrond. Daarnaast zijn er bij de verschillende vestigingen zeer diverse souterrainprojecten in ontwikkeling. Zo wordt in Spijkenisse gekeken naar de modernisering van de crisisopvang van het Leger des Heils. tabel 2 Souterrainprojecten

Ontwikkelingen / opleveringen

Rotterdam Spijkenisse Delft

Ontwikkellab Rochussenstraat Jongerenfoyers (twee locaties) Superkubus (ex-gedetineerden) Bovenstraat (dak- en thuislozen) – opgeleverd De Nachtegaal – deels opgeleverd Leger des Heils Jongerenfoyer SSF Die Buytenweye

Ons doel voor 2008 was een toename van 500 eenheden. Dit aantal hebben we niet gehaald. De teller bleef steken op 263 waardoor het totaal nu op 2.770 eenheden staat. Dit is ruim 5% van ons totale bezit. Wat blijft staan is dat we minimaal ons aandeel nemen in de behoefte vanuit de maatschappij en dat we verzoeken van ketenpartners blijven overwegen. We hebben ons doel voor 2009 op basis van de realisatie in 2008 bijgesteld.

ontketend handelen in een succesvol sociaal netwerk

Woonbron staat altijd open voor nieuwe coalities en nieuwe vormen van samenwerking met bewonersgroepen en partijen die op wat voor manier ook actief zijn in de wijk. We noemen dat ‘ontketend handelen’. Deze handelswijze staat soms niet helemaal in lijn met wetgeving en financieringssystemen. Woonbron is dan ook één van de initiatiefnemers van de Münchhausen-beweging. Dit is een initiatief van enkele Rotterdamse organisaties die mensen die tussen wal en schip (dreigen te) vallen beter willen bedienen. In 2008 is de verbinding op economische programma’s en scholen versterkt. De ABCDbenadering wordt nu in andere (weerbare) wijken toegepast. In alle vestigingen zijn stageplaatsen in samenwerking met scholen. Daarnaast worden de ervaringen met programma’s die gericht zijn op individuele bewoners zoals de persoonsgebonden aanpak en ‘Achter de voordeur’ gedeeld.

prestatie-indicator Aantal wooneenheden geleverd vallend onder de definitie souterrain:

Realisatie 2007

2.605

Realisatie 2008

2.770

3.186

Jaarplan 2008

3.692

MMW 2009


2.947

3.000 - 3.500


35

Basisscholen vormen het natuurlijke ontmoetingspunt voor ouders en kinderen. Het schoolteam en de directie werken tegenwoordig intensief samen met maatschappelijke organisaties in de wijk. Scholen kampen echter vaak met een gebrek aan overheadcapaciteit. Om die reden startten Woonbron en de gemeente Rotterdam in 2008 het project ‘Schoolmate’. Er is geld beschikbaar gesteld voor één schoolmate per school voor vier jaar. De schooldirecteur bepaalt zelf de inzet van deze schoolmate. Vanaf januari 2008 zijn de schoolmates aan de slag. In het werkgebied van Woonbron gaat het om De Notenkraker (in Hoogvliet), de Kubus (in IJsselmonde) en Openbare basisschool Delfshaven (in Delfshaven). Voor Woonbron is dit een goed voorbeeld van ontketend handelen. Als coproducent zullen wij verder een actieve (voortrekkers)rol blijven vervullen bij ontwikkelingen als de RDM-campus, het Leerbedrijf Poptahof en de opzet van brede scholen. Met de stichting OMIJ en andere partijen zijn gesprekken gevoerd met betrekking tot de oprichting van buurtbeheerbedrijven. Doel van de netwerkorganisatie Buurtbeheerbedrijf is om - door het verbinden van en samenwerken met lokale partijen - participatieplaatsen te realiseren om de weerbaarheid van individuele bewoners te vergroten. De vestigingen maar ook andere opdrachtgevers dragen werkzaamheden op aan het lokale buurtbeheerbedrijf waardoor het mogelijk is participatieplaatsen te realiseren die maatschappelijk zinvol zijn. Het betreft hier reguliere werkopdrachten en opdrachten met een additioneel karakter. Er is aansluiting gezocht bij Woonstad, onze vestiging in Delfshaven en de ROTEB. Het is waarschijnlijk dat in de eerste helft van 2009 in Delfshaven het eerste buurtbeheerbedrijf nieuwe stijl van start gaat. In het kader van het partnerschap met de Hogeschool Rotterdam ligt er een samenwerkingsovereenkomst. Doel van deze samenwerking is om onderwijs- en onderzoeksactiviteiten van de hogeschool te richten op vraagstukken waarmee Woonbron in d dagelijkse praktijk te maken krijgt. Met het Zadkine en het Albeda-college worden gesprekken gevoerd om de samenwerking verder te concretiseren en te vertalen naar een samenwerkingsovereenkomst. Woonbron heeft een hoge ambitie geformuleerd op het creëren van stage-, leer- en werkervaringsplekken. Daarmee willen we een bijdrage leveren aan het bestrijden van jeugdwerkloosheid. Zo zijn er in 2008 125 stagiairs geplaatst. Voor de verbouwing van De Nachtegaal tot een multifunctioneel centrum kozen we voor een vorm waarbij een maximum aan leerlingen ingezet kan worden. In 2008 meten we voor de eerste maal de waardering voor ontketend handelen bij onze ketenpartners. Die lag iets lager dan we beoogden, op basis van de eerdere resultaten van de maatschappelijke visitatie uit 2007.

36


prestatie-indicator Waardering ketenpartners voor ontketend handelen: Jaarplan 2008

7,4

MMW 2009

7,6


7,2 7,5 7,8

Duurzaamheid


37

Maken wat je nóóit meer kwijt wil

onze visie

Maatschappelijk ondernemen betekent ook duurzaam ondernemen. Dat is de mening van Woonbron. Vanuit dit besef streven wij duurzame ontwikkeling na in ál onze kernactiviteiten. Zo willen wij, in navolging van het Rotterdam Climate Initiative, organisatiebreed een jaarlijkse CO2-reductie van 3% realiseren door fors te investeren in de energiezuinigheid van woningen. Ook de principes van duurzaam bouwen en de toepassing ervan bij alle bouw-, renovatie- en onderhoudsactiviteiten verankeren we steeds meer in onze organisatie. Duurzaam bouwen betekent voor ons meer dan het toepassen van minder milieubelastende materialen. Het gaat ook om het realiseren van gebouwen en woonmilieus met een lange levensduur. Woningen en gebouwen die de emotie oproepen van ‘dierbaarheid’ zullen nu eenmaal langer meegaan dan woningen waar niemand iets mee heeft.

de omgeving in 2008: wat speelt er en wat verwacht men van woonbron

In 2008 speelde duurzaamheid een grote rol in het maatschappelijke debat. De mondiale financiële crisis vroeg vanaf medio 2008 veel aandacht maar drukte het onderwerp duurzaamheid niet weg. Integendeel: duurzamer produceren kwam vaak naar voren als een van de oplossingsrichtingen voor de huidige economische recessie en wordt gezien als een belangrijke bijdrage aan de noodzakelijke omvorming. Energiebesparing wordt door velen dan ook steeds belangrijke gevonden: als bijdrage aan de CO2 uitstoot, als bijdrage aan de economische stimulering en als nieuwe manier van kijken naar wat nuttig en wenselijk is. Woonbron voegt daar graag aan toe dat energiebesparing ook een manier is om het wooncomfort van bewoners te vergroten en tegelijk de totale woonlasten te verlagen.

co2-reductie

De doelstelling van een jaarlijkse afname van de CO2-uitstoot van 3%, zoals vastgelegd in het Rotterdam Climate Initiative, adopteert Woonbron voor het hele bedrijf, dus ook voor de vestigingen buiten Rotterdam. Omdat 2008 het eerste jaar is van uitvoering van het energiebeleid en nog veel zaken ‘op de rit’ gezet moesten worden, vraagt deze doelstelling een grote inspanning. In 2008 is gewerkt aan het verkrijgen van energielabels voor onze hele woningvoorraad. Woonbron is EPBD-gecertificeerd, wat betekent dat wij onze eigene labels gecertificeerd mogen uitgeven. Het verkrijgen van inzicht in de labels voor onze voorraad heeft een grote inspanning van de organisatie gevraagd.

38


prestatie-indicator % CO2-reductie per jaar: Jaarplan 2008

Realisatie 2008 MMW 2009


3%

2,25%

3% 3% 3%

In 2008 sloten wij een convenant gesloten met de ConcernParticipatieraad Woonbron, de Woonbond en Stichting Natuur en Milieu, onder meer over de verbetering van de energietransitie die wordt uitgedrukt in het aantal 25.000 labelstappen. Voor een partiële dekking van de kosten ontwikkelden we de woonlastenbenadering. Ruwweg betekent dit dat huurverhogingen maximaal 75% zullen zijn van de berekende gemiddelde besparing van bewoners op de energierekening. Bewoners krijgen daarvoor een comfortverbetering door isolatie en hen valt een kwart van de berekende gemiddelde besparing op de energierekening toe. Onze grootste opgave in de toekomst zien we in de energietransitie van de bestaande voorraad. Restwarmte vormt hierbij ook een belangrijke opgave. Wij werkten verder aan de levering van stadswarmte via warmtebedrijven in Rotterdam en Delft.

duurzaam ondernemen

Vanuit ons maatschappelijk verantwoordelijkheidsbesef baseren we onze keuzes op de consequenties van ons handelen op de lange duur, voor onze wereld en daarmee voor onszelf, onze kinderen en onze kleinkinderen. Bij bouw en onderhoud betekent dat: duurzaam voortgebracht, niet tegen iedere prijs en zonder verspilling. In de praktische uitwerking van die keuzes sluiten we zoveel mogelijk aan bij de belangen en belevingswereld van onze bewoners. Voor onze klanten organiseerden we energiemarkten in de woonwinkels. Zo betrekken we onze klanten intensief bij energiebesparing en verlaging van hun woonlasten. De energiemarkten zijn de opmaat voor een meer permanente campagne om onze klanten te betrekken bij het energiethema en te verleiden tot gedragsverandering gericht op vermindering van hun energiegebruik. Eind 2008 werd het prototype van de Duurzaamheidsbarometer opgeleverd. Dit is een monitorinstrument voor de duurzaamheid van onze woningvoorraad. We gaan daarmee in 2009 via een pilot ervaring opdoen. Een eerste meting voor Woonbron zal niet eerder dan in het verslagjaar 2010 plaats kunnen vinden. Woonbron is mede-initiator van de campagne Bouwen en Borneo waarbij steeds meer corporaties zich aansluiten. De campagne houdt in dat bij nieuwbouwprojecten uitsluitend hardhout met het FSCkeurmerk wordt verwerkt, hout dat wordt verbouwd in verantwoord beheerde bossen.


39

40


Investeren en betaalbaarheid


41

Verdienen waar het kan om te investeren waar het moet onze visie

Verdienen waar het kan om te investeren waar het moet. Woonbron streeft naar financieel rendement aan de ene kant om daarmee aan de andere kant duurzaam maatschappelijk rendement te kunnen leveren. Wij realiseren ons dat er grote investeringen nodig zijn om de kwaliteit van wonen op een concurrerend niveau te brengen en te houden. Woonbron onderneemt om maatschappelijk te kunnen presteren. Wij zetten ons vermogen in om daar waar nodig maximaal te investeren. Onze investeringen dragen bij aan woonplezier, weerbare wijken, producten met een evenwichtige verhouding tussen prijs en kwaliteit, de productie van woningen in de Zuidvleugel en aan de transformatie naar succesvolle en onderscheidende woonmilieus.


Vanuit de politiek nam de vraag naar een grotere bijdrage van corporaties om te investeren in maatschappelijke doelen in 2008 nog meer toe. We noemden al eerder de ‘Vogelaarwijken’. Maar ook voor bijdragen aan duurzaamheid en leefbaarheid keken lokale partijen en de nationale politiek naar corporaties. De vrij plotsklaps intredende kredietcrisis gevolgd door een economische recessie raakt de corporatiesector sterk. Van vele kanten wordt een beroep gedaan op corporaties om te blijven investeren, om nieuwbouwprojecten over te nemen van andere ontwikkelaars of zelfs anticyclisch te bouwen. Onze inkomsten staan echter ook onder druk. Van corporaties wordt nadrukkelijk gevraagd om de huurprijzen te matigen in deze economisch zwaardere tijden. En in 2008 merken wij de invoering van de VPb-heffing. Bovendien beginnen de effecten van de nieuwe beoordelingssystematiek van het WSW merkbaar te worden. Weliswaar is Woonbron een corporatie die volgens het CFV meer zou kunnen investeren maar zoals alle corporaties hebben we moeite ons vermogen uit de stenen te bevrijden.

maatschappelijke benutten van het vrije maar niet vrijblijvende vermogen Ken de financiële mogelijkheden van je bezit. Stuur als professionele vastgoedorganisatie aan op het vergroten van die mogelijkheden. En zet deze vervolgens in om maximaal maatschappelijk rendement te halen. Daarbij is de financiële continuïteit van groot belang. Ook de verwachting dat in de toekomst maatschappelijke inzet van vermogen wenselijk is, mogen we niet uit het oog verliezen.

42


Zo vat Woonbron haar financiële verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer samen. Vanuit deze filosofie hebben we vijf hoofdvragen die betrekking hebben op onze financiële positie en beleid geformuleerd. We vinden dat de samenleving het recht heeft om ze aan ons te stellen. Deze vragen zijn: 1 Wat is de financiële positie van Woonbron? Hoe rijk zijn we? 2 Worden marktkansen om onze financiële mogelijkheden te vergroten voldoende benut? Ondernemen we efficiënt? 3 Leidt onze inzet van vermogen tot voldoende maatschappelijk rendement? Investeren we effectief? 4 Heeft Woonbron de risico’s in de greep? Is onze financiële continuïteit gewaarborgd? 5 Onderneemt Woonbron naar beste kunnen? Doen we voldoende?

gedifferentieerde vermogensbenadering

Deze vijf vragen staan aan de basis van de gedifferentieerde vermogensbenadering, het financiële sturing- en verantwoordingsmodel dat we voor het eigen inzicht en dat van onze belanghouders hebben ontwikkeld. Kenmerkend voor deze benadering is dat ze de vermogenspositie vanuit verschillende perspectieven bekijkt. Er is aandacht voor datgene wat in het verleden daadwerkelijk is opgebouwd, voor het extra financiële (markt)potentieel van het vastgoed, voor de financiële betekenis van de beleidskeuzes die zijn gemaakt en voor het risicoprofiel van de organisatie. Het vrije eigen vermogen, de financiële ruimte die resteert om nieuw maatschappelijk beleid te initiëren, vormt het sluitstuk. Dat betekent dat we in de gedifferentieerde vermogensbenadering verschillende waarderingsgrondslagen hanteren: • het historisch perspectief (voortbrengingskosten) voor het inzicht in het gerealiseerd eigen vermogen; • het marktperspectief (marktwaarde in verhuurde staat) om het extra marktpotentieel te leren kennen; • het beleidsperspectief (beleidswaarde) voor het inzicht in de financiële consequenties van onze beleidsvoornemens; • het omgevingsperspectief (risicoscenario’s) voor het inzicht in de benodigde risicobuffer. Onderstaand schema geeft zowel inzicht in de vermogensopbouw per ultimo 2008 als in de mutaties in de verschillende vermogenscomponenten uit de gedifferentieerde vermogensbenadering. De opstelling laat zien dat Woonbron beschikt over een potentieel eigen vermogen van € 2,82 miljard. Hiervan is tot en met 2008 € 0,37 miljard reeds opgebouwd via de exploitatie. De resterende € 2,44 miljard zou in de toekomst aanvullend kunnen worden gerealiseerd indien vanaf nu wordt uitgegaan van een louter financieel gedreven exploitatiebeleid. Woonbron kiest echter voor een maatschappelijk gedreven beleid. Gevolg hiervan is dat ze naar verwachting ongeveer de helft van het marktpotentieel (€ 1,36 miljard) niet zal benutten. Daarnaast vinden wij een vermogensbuffer van € 0,53 miljard noodzakelijk om mogelijke financiële tegenvallers te kunnen opvangen zonder onze ambities te hoeven bijstellen. De € 0,93 miljard die resteert is het vrij eigen vermogen van Woonbron. figuur 1 Vermogensopbouw per 31-12-2008

OPBOUWEN

"ESTEMDßVERMOGEN 6RIJßVERMOGEN

ALLOCEREN

XßàßMILJARD

2ISICOBUFFER -ARKTPOTENTIEEL 'EREALISEERDßVERMOGEN


43

tabel 1

Vermogensopbouw

(Bedragen x € 1.000)

Balansdatum 2007

Mutatie 2008

Vermogensopbouw Gerealiseerd eigen vermogen 454.245.204 -83.153.329 1) Marktpotentieel 2.500.303.918 -55.318.092 potentieel eigen vermogen 2.954.549.122 -138.471.421 Vermogensallocatie Economische offer bestaand bezit 1.021.550.509 -79.060.719 Voorgenomen nieuw beleid 205.716.429 210.667.913 Risicobuffer 543.022.653 -13.485.412 totaal gealloceerd vermogen 1.770.289.591 118.121.782 vrij eigen vermogen 1.184.259.531 -256.593.203 2) 1) uitvoeringsresultaat 2) bestuurlijk resultaat

presteren naar vermogen

Het vrij eigen vermogen geeft uitdrukking aan het vermogen dat Woonbron (op termijn) beschikbaar heeft om extra, dat wil zeggen aanvullend op de bestaande beleidsvoornemens, in te zetten ten gunste van haar maatschappelijke ambities. Presteren naar vermogen betekent voor Woonbron het in overeenstemming brengen van onze lange termijn strategie met ons vrije eigen vermogen. Is het vrije eigen vermogen hoog, dan bestaat het risico dat we met de huidige strategie niet in staat zijn om ons gehele vermogen maatschappelijk gezien voldoende te laten renderen. Is het vrije eigen vermogen daarentegen laag of zelfs negatief, dan trekken we met ons beleid een sterke financiële wissel op toekomstige winstverwachtingen. We moeten ons afvragen of een neerwaartse bijstelling van onze ambities wenselijk is om ruimte over te houden voor toekomstige opgaven. Vrij vermogen is echter geen vrijblijvend vermogen. Het inzetten van het vrij eigen vermogen raakt de kern van onze bestuurlijke verantwoordelijkheid als maatschappelijke organisatie. Vrij eigen vermogen beschouwen wij als vermogen: • dat maatschappelijk is bestemd; • waarover na dialoog met de maatschappij wordt besloten; • binnen (huidige) missie van Woonbron; • volgens de spelregels van resultaatgerichte bedrijfsvoering; • dat rekening houdt met het tempo waarin het vrije vermogen in kasstromen beschikbaar komt; • dat nooit meer vrijblijvend is. Het vrije eigen vermogen is in 2008 met € 257 miljoen gedaald van € 1,18 naar € 0,93 miljard. Per beleidsperiode van vier jaar berekenen wij wat wij extra kunnen inzetten als onze bijdrage aan de maatschappelijke agenda die we met onze partners hebben vastgesteld voor de ontwikkeling van de Zuidvleugel. In 2008 is in ons strategisch bedrijfsplan Mensen Maken Wonen 2008 – 2010 het vrije eigen vermogen voor de periode 2008-2011 bepaald op € 56 miljoen (na reservering voor de VpB). Dit bedrag is als volgt verdeeld:

44


Balansdatum 2008

371.091.875 2.444.985.826 2.816.077.701 942.489.790 416.384.342 529.537.241 1.888.411.373 927.666.328

tabel 2 Verdeling vrije eigen vermogen Bestemmingscategorie 2008

€ 2 miljoen voor betaalbaarheid knelgroepen € 12 miljoen voor de keten wonen-leren-werken-zorg € 30 miljoen voor extra investeringen in weerbare wijken bovenop de reeds afgesloten convenanten € 1 miljoen voor woonmarkt Weena € 2 miljoen innovatie € 9 miljoen voor hotspots en aanpak particuliere voorraad

Benutting 2008

Maatschappelijke investeringen € 4,9 miljoen en € 84 miljoen De ss Rotterdam

Hotspots € 2,4 miljoen en VVE-010 service organisatie € 0,4 miljoen.

Ons vrij eigen vermogen voor de jaren tot en met 2011 is dus in 2008 reeds meer dan benut. De uiterst defensieve waardering van De ss Rotterdam kan de komende jaren leiden tot positieve meevallers. Die komen dan weer via het vrije vermogen beschikbaar voor de in dat jaar opnieuw bepaalde maatschappelijke agenda.

bestuurlijk resultaat

De jaarlijkse mutatie in het vrij eigen vermogen wordt in de gedifferentieerde vermogensbenadering voorgesteld als het bestuurlijk resultaat van Woonbron. Het bestuurlijk resultaat staat voor de ontwikkeling in de vrije beleidsruimte en speelt als zodanig een voorname rol in de bestuurlijke sturing en verantwoording van Woonbron. Het bestuurlijk resultaat wordt beïnvloed door: 1 het saldo van in het verslag jaar gerealiseerde baten en lasten, tot uitdrukking komend in het uitvoeringsresultaat; 2 wijzigingen in verwacht rendement als gevolg van nieuwe beleidskeuzes en externe ontwikkelingen; 3 wijzigingen in het risicoprofiel van de organisatie.

uitvoeringsresultaat

Het uitvoeringsresultaat 2008 bedraagt € 83.153.000 negatief. Het uitvoeringsresultaat bepaalt de ontwikkeling van het gerealiseerd eigen vermogen en wordt bepaald door de directe financiële consequenties van de activiteiten die Woonbron in 2008 heeft verricht. Opbrengsten en kosten worden in het uitvoeringsresultaat meegenomen voor zover ze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Mogelijke effecten als gevolg van toekomstige ontwikkelingen worden buiten het uitvoeringsresultaat gehouden. Woonbron onderscheidt binnen het uitvoeringsresultaat een aantal deelresultaten, die stuk voor stuk betrekking hebben op een ander deel van onze bedrijfsvoering. Een aantal van deze deelexploitaties kent een positief saldo en dragen bij aan vermogensopbouw. Andere deelexploitaties kennen een negatief saldo leiden tot een vermogensinzet. Woonbron stuurt zowel op het totale uitvoeringsresultaat als op de onderliggende deelresultaten.


45

tabel 3 Uitvoeringsresultaat 2008 (Bedragen x € 1.000)

gerealiseerd vermogen primo Opgebouwd vermogen Regulier beheerresultaat Verkoopresultaat Commerciële activiteiten Bij: Totaal opgebouwd

454.245 Besteed vermogen 16.715 Leefbaarheid 34.985 Duurzaamheid -89.828 Productie woningen Maatschappelijke investeringen -38.128 Af: Totaal besteed gerealiseerd vermogen ultimo uitvoeringsresultaat (mutatie gerealiseerd vermogen)

13.003 3.248 22.988 5.786 45.025 371.092 -83.153

tabel 4 Beheerkosten

Regulier beheer

2007

2008

2009

13.753

16.715

19.506

Huurniveau

Per 1 juli 2008 zijn alle huren conform de regelgeving verhoogd met 1,6%. Het huurprijsbeleid van Woonbron resulteerde voor 2008 in een gemiddelde huurprijs van € 401 per maand. Uitgedrukt als percentage van de markthuur, dat is de huur die in de markt maximaal gevraagd kan worden, bedraagt de huur 76%. De huurafslag bedroeg in 2008 derhalve € 50 miljoen.

Benchmark aedex 2007

De exploitatiekosten van Woonbron zijn relatief hoog. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de hoge onderhoudskosten (35,4% van de huurinkomsten tegen 30,1% in de Randstad index) en de hoge beheerkosten, inclusief leefbaarheidkosten (Woonbron: 22,8% ten opzichte van de Randstad Aedex/IPD index 16,1% van de huurinkomsten). Als de leefbaarheidskosten buiten beschouwing worden gelaten, dalen onze beheerkosten naar 18,9% (zie figuur 2 op de pagina hiernaast).

Rentelasten

De gemiddelde rentevoet is in 2008 gedaald van 5,01% naar 4.89%. Verwacht wordt dat de gemiddelde rentevoet in 2009 nog licht zal dalen als gevolg van de aflossing- c.q. renteaanpassing van relatief hoogrentende leningen en de huidige lagere rentevoet. tabel 5 Verkoopresultaat (Bedragen x € 1.000)

Verkopen

46


Het reguliere beheerresultaat is het saldo van opbrengsten en kosten (inclusief het renteresultaat) die voortvloeien uit het eigendom en de exploitatie van de woningen van de corporatie in enig jaar. Beheerkosten worden verder gedefinieerd als alle kosten die niet kunnen worden gekwalificeerd als kosten behorende bij een van de andere bestanddelen van het uitvoeringsresultaat. Het regulier beheerresultaat 2008 bedraagt € 16,7 miljoen.


2007

2008

2009

107.008

34.985

42.676

figuur 2 Totale exploitatiekosten per fonds in 2007 (Als % van de bruto inkomsten) PERCENTAGE

"EHEER ßENßVERHUURKOSTEN

/NDERHOUDKOSTEN

6ASTEßKOSTEN

/VERIGEßKOSTEN

7OONBRON

:UIDß2ANDSTAD

!EDEXßß)0$ß)NDEX

DEELNEMER

Het verkoopresultaat wordt bepaald door de (netto) verkoopopbrengsten na aftrek van voortbrengingskosten en de interne, overwegend personele, kosten die zijn gemaakt ten behoeve van de verkoop. Uit administratieve overwegingen zijn de voortbrengingskosten gelijk gesteld aan het saldo van de historische kostprijs, de na-investeringen en de cumulatieve afschrijvingen tot en met 2005. In 2008 zijn in totaal 669 woningen verkocht. Dit leverde een omzet op van € 66 miljoen. Van deze 669 woningen zijn er 53 verkocht tegen marktwaarde. De overige 616 woningen zijn verkocht in het kader van ons Te Woon-beleid. 582 bewoners hebben gekozen voor een Koopgarantconstructie (aankoop tegen 75% van de getaxeerde leegwaarde met een terugkoopplicht voor Woonbron). 34 bewoners kozen voor een Koopcomfortregeling (aankoop tegen 100% taxatiewaarde met een terugkoopplicht voor Woonbron). tabel 6 Commerciële activiteiten (Bedragen x € 1.000)

Resultaat

2007

2008

-5.040

-89.828

2009

1.430

Het resultaat uit commerciële activiteiten wordt bepaald door het saldo van de activiteiten die Woonbron in een nevenstructuur heeft gerealiseerd (of afdelingen binnen de stichting die evengoed in een nevenstructuur hadden kunnen zitten) verminderd met de interne, overwegend personele, kosten die zijn gemaakt ten behoeve van deze commerciële activiteiten. Het hoge tekort in 2008 wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de afwaardering op de rederij De Rotterdam BV (- € 84 miljoen).


47

tabel 7 Leefbaarheid (Bedragen x € 1.000)

Resultaat

2007

2008

2009

-9.610

-13.003

-13.205

De kosten zijn bijzondere uitgaven in de woonomgeving die niet zijn gericht op een individueel wooncomplex. In 2009 continueren wij onze inspanningen in de wijken. Zo willen we komen tot of het versterken van weerbare wijken. tabel 8 Duurzaamheid (Bedragen x € 1.000)

Resultaat

2007

0

2008

2009

-3.248

-10.715

Met ingang van 2008 brengen we de kosten welke gemaakt worden in het kader van de verlaging van de CO2-uitstoot per jaar afzonderlijk in beeld. De kosten in 2008 hebben voornamelijk betrekking op verkrijgen van energielabels voor onze hele woningvoorraad, energiemarkten voor onze bewoners en het realiseren van samenwerkingsverbanden inzake duurzaamheid. tabel 9 Productie woningen (Bedragen x € 1.000)

Resultaat

2007

2008

2009

-24.228

-22.988

-28.123

Het meerdere van de verwervings- c.q. ontwikkelkosten bij nieuwbouw en herstructurering boven de marktwaarde die met de verwerving c.q. ontwikkeling wordt gecreëerd, wordt afgeboekt. In 2008 zijn 183 woningen opgeleverd. In 2009 verwachten wij 305 woningen op te leveren. tabel 10 Maatschappelijke investeringen (Bedragen x € 1.000)

Resultaat

2007

2008

2009

-4.747

-5.786

-8.095

Dit zijn kosten van activiteiten in de maatschappelijke keten Wonen–Werken–Leren–Zorg en onrendabele toppen bij investeringen in maatschappelijk vastgoed. In 2008 betreft het hier o.a. de Julianaschool in Hoogvliet.

uitvoeringsresultaat en jaarrekening

Onderstaande tabel geeft een specificatie van de opbouw van de toegelichte deelresultaten in het uitvoeringsresultaat. Daarnaast wordt de aansluiting gemaakt met het resultaat van Woonbron conform de jaarrekening. De verschillen houden verband met de gekozen waarderingsgrondslagen. In de jaarrekening wordt uitgegaan van bedrijfswaarde terwijl het uitvoeringsresultaat is gebaseerd op de voortbrengingskosten (de oorspronkelijke investeringen). Het verschil in waarderingsgrondslag heeft gevolgen voor de berekening van het verkoopresultaat en voor de berekeningen van de waardeveranderingen.

48


Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengst woningen/erfpacht Onderhoud uitgevoerd door eigen dienst Overige bedrijfsopbrengsten som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Erfpacht Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten som der bedrijfslasten

0 0 0 0 0 76 76

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0 0 1.678 16.394

0 52 0 0 0 84.000

563 2.921 177 891 0 0 0 6.768 2.509 2.423 3.248 13.003

2.335 917 696 265 0 0 0 0 1.155 5.412 5.863 22.988

1.688 8.418 542 2.219 0 59 0 20 1.289 6.130 3.519 100.898

Winst- en verlies Jaarrekening

Waarderingsverschillen

Totaal uitvoeringsresultaat

Regulier beheer

Commercieel

Verkopen

Productie

Maatschappelijke inverstering


Leebaarheid

Duurzaamheid

tabel 11 Uitvoeringsresultaat en jaarrekening

0 0 709 192.666 193.375 0 193.375 0 0 0 15.954 15.954 0 15.954 0 0 0 500 500 0 500 0 38.504 1.027 0 39.530 -31.111 8.419 0 0 6.671 0 6.671 0 6.671 0 0 5.492 6.177 11.746 0 11.746 0 38.504 13.899 215.297 267.776 -31.111 236.665 313 364 0 364 126 126 0 126 179 102.250 32.788 135.038 23.260 5.403 57.053 0 67.708 154.041

40.100 0 10.192 0 57.113 0 6.788 0 86.626 0 303.559 32.788

40.100 10.192 57.113 6.788 86.626 336.347

exploitatieresultaat voor toerekening rente -3.248 -13.003 -5.786 -22.988 34.985 -86.998 61.256 -35.783 -63.899 -99.683 Rentebaten Rentelasten resultaat uit gewone bedrijfsvoering

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

-995 12.412 11.417 -274 -61.445 -61.719

0 11.417 0 -61.719

-3.248 -13.003 -5.786 -22.988 34.985 -88.267 12.222 -86.086 -63.899 -149.985

Mutatie bedrijfswaarde Resultaat niet geconsolideerde deelnemingen Lasten voorgaande jaren

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0 -325 0 -1.221

0 0 33.310 33.310 -325 -325 0 -1.221 0 -1.221

bedrijfsresultaat groep voor belastingen -3.248 -13.003 -5.786 -22.988 34.985 -89.814 12.222 -87.632 -30.589 -118.221 Vennootschapsbelasting 0 0 0 0 0 -47 4.493 4.446 0 4.446 bedrijfsresultaat groep na belastingen -3.248 -13.003 -5.786 -22.988 34.985 -89.861 16.715 -83.186 -30.589 -113.776 Aandeel van derden 0 0 0 0 0 33 0 33 0 33 netto resultaat -3.248 -13.003 -5.786 -22.988 34.985 -89.828 16.715 -83.153 -30.589 -113.742


49

meerjarenbegroting

De ontwikkeling van het uitvoeringsresultaat weerspiegelt het tempo waarin het vrij eigen vermogen van Woonbron beschikbaar komt. Aanvullend op de € 83 miljoen negatief die is gerealiseerd in 2008 verwachten we op basis van onze prognoses dat in de periode tot en met 2011 € 42 miljoen beschikbaar komt (teruggerekend naar balansdatum: € 37 miljoen). tabel 12 Uitvoeringsresultaat (Bedragen x € 1.000)

2008

Regulier beheer Financieringsresultaat Duurzaamheid Leefbaarheid Maatschappelijke investeringen Productie Verkopen Commercieel Uitvoeringsresultaat Waarderingsverschillen resultaat volgens w&v-rekening Netto contante waarde per 31-12-2008

65.749 -49.034 -3.248 -13.003 -5.786 -22.988 34.985 -89.828 -83.153 -30.589 -113.742 36.627

2009

2010

70.588 -51.082 -6.117 -13.205 -8.095 -28.123 42.676 -467 6.174 -10.483 -4.309

101.280 -74.111 -6.161 -15.633 -11.054 -33.367 44.318 1.430 6.702 -37.490 -30.788

2011

108.382 -80.150 0 -4.409 -14.837 -22.494 41.660 1.430 29.582 1.645 31.227

2012

114.106 -84.896 0 -4.511 -11.363 -13.550 40.834 1.430 42.049 -56.062 -14.013

2013

117.911 -87.541 0 -4.615 -9.009 -18.865 33.414 1.430 32.725 -12.651 20.074

financiële impact van marktontwikkeling en beleidskeuzes (mutatie bestemd vermogen) Ontwikkeling in marktpotentieel

Woonbron relateert het marktpotentieel van haar bezit aan de marktwaarde in verhuurde staat zoals berekend conform de richtlijnen van de Aedes/IPD-vastgoedindex ten opzichte van de voortbrengingskosten van deze woningen. In 2008 is de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille van Woonbron met € 48 miljoen gedaald van € 3,74 miljard naar € 3,69 miljard. Aedex biedt haar deelnemers de mogelijkheid om zowel intern als extern te benchmarken op direct en indirect rendement. In juni 2008 heeft Aedex de cijfers over 2007 gepresenteerd. Het totaal rendement (direct en indirect) bedroeg 2,7% (2006: 6.0%) terwijl de Randstad Aedex/IPD-index 3,8% (2006: 5,7%) bedroeg. figuur 3 Totaal rendement per deelnemer in 2007 PERCENTAGE

3TANDINGßINVESTMENTS GERANGSCHIKTßTUSSENßDE DEßENßSTEßPERCENTIELEN

!EDEXßß)0$ß"ENCHMARKß

:UIDß2ANDSTADß

7OONBRONß

50


Beleidswaarde: Financiële impact van voorgenomen beleid

Woonbron voert een beleid gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. De financiële betekenis van het gevoerde beleid komt tot uitdrukking in de beleidswaarde van het bezit. In 2008 is de beleidswaarde gestegen met € 162 miljoen. Op basis van het inzicht in de ontwikkelingen in zowel de marktwaarde als de beleidswaarde kan tenslotte een indruk worden gevormd van de mutatie in het door Woonbron bestemde maatschappelijk vermogen. tabel 13 Mutatie bestemd vermogen (Bedragen x € 1.000)

Bestemd vermogen ultimo 2007 - economisch offer in exploitatie bestaand bezit - financiële impact van voorgenomen nieuw beleid Af: mutatie marktwaarde bestaand bezit Af: mutatie beleidswaarde bestand bezit Bij: mutatie impact nieuwe beleidsvoornemens 2007

1.227 1.020 206

48 31 211

Bestemd vermogen ultimo 2007. - economisch offer in exploitatie bestaand bezit - financiële impact van voorgenomen nieuw beleid

1.359 943 416

Woonbron beschouwt het bestemde vermogen als de kostprijs van ons maatschappelijk rendement. Op basis van bovenstaand overzicht concluderen wij dat onze ambitie om via de exploitatie van vastgoed maatschappelijk opbrengsten te realiseren, een financieel offer vraagt van € 943 miljoen. Daarnaast leggen onze voornemens om maatschappelijk opbrengsten te genereren buiten het bestaande vastgoed nog een extra beslag op ons potentiële vermogen van € 416 miljoen.

ontwikkeling in risicoprofiel

Woonbron besteedt via twee lijnen aandacht aan het risicoprofiel van de organisatie. De eerste lijn is die van het risicomanagement. De lijn is gericht op het vermijden of beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de bedrijfsactiviteiten van Woonbron als maatschappelijk ondernemende corporatie. De tweede lijn is die van het aanhouden van een bepaalde vermogensbuffer om mogelijke tegenvallers te kunnen opvangen.

Risicobuffer

Woonbron maakt bij de berekening van de benodigde vermogensbuffer onderscheid tussen projectrisico en exploitatierisico. De benodigde risicobuffer is een optelsom van beide componenten.

Exploitatierisico

Om de omvang van de vermogensbuffer voor exploitatierisico’s te kunnen bepalen, heeft Woonbron eerst haar beleidsvoornemens in een zogenaamde Monte Carlo simulatie doorgerekend op 100 verschillende economische scenario’s. Hierbij is rekening gehouden met fluctuaties in rente, kosten, inflatie, etc. Vervolgens hebben wij aan de hand van de VaR (Value at Risk) bepaald welke vermogensbuffer nodig is om met 95% zekerheid mogelijke tegenvallers te kunnen opvangen zonder concessies te hoeven doe aan het gevoerde beleid. Daarnaast is een vijftal politieke slechtweerscenario’s benoemd en op dezelfde wijze doorgerekend om ook het politieke risico in het risicoprofiel te betrekken. De politiek scenario’s staan ieder voor een mogelijke verandering in de beleidsmatige context waarin Woonbron opereert. Denk hierbij bijvoorbeeld aan nadere beperkingen in verkoop en huurbeleid, ontwikkelingen in de marktwaarde als gevolg van beleid inzake hypotheekaftrek, verplichtingen


51

tot extra inzet van middelen, etc. Op basis van de aanname dat de waarschijnlijkheid van ieder van deze politieke scenario’s even groot is, is de benodigde exploitatierisicobuffer opnieuw berekend en vastgesteld op € 347 miljoen. Dat is een daling ten opzichte van 2007 met € 61 miljoen. De benodigde vermogensbuffer voor projectrisico’s is net als vorig jaar bepaald op 15% van alle toekomstige investeringskasstromen als indicatie voor mogelijke kostenoverschrijdingen. Als gevolg van een stijgende productie is deze buffer gestegen met € 48 miljoen naar € 183 miljoen. Hiermee is de totale risicobuffer afgenomen met € 13 miljoen naar € 530 miljoen.

oordeel cfv

Naast onze eigen financiële vertaling van het risicoprofiel, hechten we waarde aan de jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) op grond van het BBSH. Het CFV bepaalt op basis van de activiteiten en het werkgebied van de corporatie het risicoprofiel en het bijbehorende minimale weerstandsvermogen. Ten behoeve van de onderlinge vergelijkbaarheid herrekent het CFV de door Woonbron aangeleverde meerjarenbegroting. Deze uitkomsten worden getoetst aan het door het CFV gewenste minimaal wenselijke weerstandsvermogen. Op basis van de door ons aangeleverde gegevens concludeert het CFV dat het weerstandsvermogen van Woonbron duurzaam boven het minimaal gewenste niveau blijft. In het continuïteitsoordeel geeft het CFV aan dat Woonbron op grond van de aangeleverde prognose gegevens een mogelijk onvoldoende inzet van het vermogen, hetgeen tot een C-oordeel leidt. In het solvabiliteitsoordeel 2008 (verslagjaar 2007) wordt geconcludeerd dat het vermogen op balansdatum groter is dan het door het CFV vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Hierbij heeft het CFV rekening gehouden met de mogelijke risico’s welke Woonbron loopt ten aanzien van activiteiten uit verbindingen. De solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt 29.1% terwijl het risico is bepaald op 10.3% Op basis van dit oordeel heeft Woonbron haar investeringsambitie vergroot door jaarlijks minimaal 500 woningen in aanbouw te nemen. Onderstaande grafiek geeft inzicht in het oordeel 2008 en het concept-oordeel 2009 waarin het verlies op het project De ss Rotterdam is meebeoordeeld. Het conceptoordeel 2009 van het CFV betekent een solvabiliteit die voldoende is. figuur 4 Solvabiliteitsontwikkeling CFV PERCENTAGE VANßHET BALANSTOTAAL

OORDEELß

VOORLOPIGß OORDEELß

52


Het fundament: medewerkers en organisatie


53

De zorg voor continuïteit

prestatie-indicator % Medewerkers in vaste dienst dat aan bedrijfscompetenties voldoet: Realisatie 2007

88%

Realisatie 2008

86%



onze visie

Om onze strategie daadwerkelijk succesvol te maken, heeft Woonbron medewerkers nodig die betrokken én competent zijn. Daarom hechten wij groot belang aan het vergroten, verbeteren en borgen van de kennis en vaardigheden van onze medewerkers. Procesmanagement, de logistieke ‘hardware’ van onze organisatie, koppelen we daarbij aan competentiemanagement, de zogenaamde software. Daarmee is Woonbron er echter nog niet. Zonder de inzet en bezieling van de medewerkers, blijft onze missie een lege huls en de realisatie van ons beleid een illusie. Woonbron streeft daarom naar een ondernemend en initiatiefrijk (intern) klimaat waarbinnen het belangrijk is dat medewerkers optimaal werkplezier, vrijheid en stimulans ervaren. Passie, werkplezier en betrokkenheid van medewerkers zijn de drijvende krachten voor een organisatie die maatschappelijk verantwoord ondernemen als corebusiness ziet. Dat vraagt om een ondernemende cultuur waarin mensen de ruimte en het vertrouwen krijgen zelf initiatieven te nemen (vrijheid). Het vraagt bovenal om een cultuur waarin medewerkers optimaal werkplezier ervaren en daadwerkelijk worden gestimuleerd zelf initiatief te nemen en zich te ontwikkelen.

systemen: een doel, nooit het middel

Woonbron werkt hard aan een dergelijk klimaat maar is er nog niet. Dat kan ook niet gelet op de tweesprong waarop wij momenteel staan. Van een missie van voornamelijk woorden naar een missie die veel meer uitgaat van gevoel. Dit impliceert dat Woonbron haar klanten meer en meer gaat benaderen vanuit het hart. Om die rol goed te vervullen en continue en adequaat in te spelen op maatschappelijke en sociale veranderingen, zijn bepaalde competenties en specifieke deskundigheid vereist, evenals bezieling en maximale inzet. Dit zijn vitale zaken die wij nog in onvoldoende mate in huis hebben of nog niet hebben ontdekt. Niet voor niets is persoonlijke ontwikkeling hét centrale thema op het terrein van medewerkers. Alles wat wij op dat terrein initiëren, organiseren en faciliteren moet appelleren aan dat ene centrale thema. Medewerkers betekenis meegeven, inspireren en verleiden. Wanneer we dat op een positieve wijze doen, krijgen ze daadwerkelijk het gevoel dat ze er toe doen, dat ze er mogen zijn. Dat laatste is wezenlijk. Mensen die er mogen zijn, zijn zelfverzekerd en laten zich zien. Dat is belangrijker dan het ‘vullen van systemen’. Daarmee krijg je mensen niet van hun plaats. Systemen en processen hebben slechts een

54


70% 76% 84% 80%

% (in ontwikkeling naar) allround medewerker:

Realisatie 2007

-

Jaarplan 2008

33%

MMW 2009

37%


64% 50% 39%

% Medewerkers in vaste dienst dat

aan functiespecifieke competenties voldoet:

Realisatie 2007

71%

Realisatie 2008

84%



63% 67% 76% 73%

% Vacatures intern vervuld: Realisatie 2007

23%

Realisatie 2008

21%



30% 30% 25% 30%

doel, maar zijn wat Woonbron betreft nooit het middel. Anders gezegd: tevreden medewerkers, nu en in de toekomst, begint bij positief leiderschap.

% Medewerkers dat flexibel wordt

Om ook in de toekomst te kunnen voorzien in de behoeften van de organisatie en de mensen, is de interne aandacht meer dan ooit gericht geweest op het eigen talent. Onze focus was gericht op het optimaal verwerven, inzetten, ontwikkelen en behouden van die talenten die onze organisatie nodig heeft om zich te onderscheiden. Wanneer mensen zich bewust zijn van hun talent(en), zullen ze ontdekken wat hen boeit, wat hen aantrekt, wat hen drijft. Onze meer systeemgerichte prestaties verhouden zich redelijk tot de gemaakte plannen. Met uitzondering van de flexibiliteit die we weten te bereiken. Hier lopen we behoorlijk achter op een wel noodzakelijke interne dynamiek.

Realisatie 2007

In 2008 kwamen de resultaten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek beschikbaar. We scoorden gemiddeld een 7,4. Dit is (landelijk) een score om trots op te zijn. Bij de algehele tevredenheid zijn de medewerkers het meest tevreden over Woonbron als werkgever (7,6). Er blijken geen duidelijke verschillen in tevredenheid aanwijsbaar tussen de verschillende leeftijdsgroepen, functies of het aantal dienstjaren. Opvallend is ook de gelijkmatige score over alle bedrijfsonderdelen. Dit betekent dat het werkplezier zich mooi gelijkmatig heeft ontwikkeld.

% Medewerkers dat zichzelf

ingezet:

7%

Jaarplan 2008

16%

MMW 2009

18%

MMW 2010

20%

Realisatie 2008 Jaarplan 2009

3%

11%

beschikbaar stelt voor flexibel werken of mobiliteit: Realisatie 2007

-

Jaarplan 2008

20%

MMW 2009

22%

MMW 2010

25%

Realisatie 2008 Jaarplan 2009

3% 3%

% Ziekteverzuim (inclusief langdurig):

Realisatie 2007

3,7%

Realisatie 2008

3,6%



4,9% 4,1% 4,0% 3,5%

Waardering

medewerkertevredenheid: Jaarplan 2008

7,4

MMW 2009

7,5



7,4 7,5 7,6

55

de ondernemingsraad: 2008 in vogelvlucht

In het afgelopen jaar heeft de OR haar tijd en aandacht geschonken aan een aantal grote en minder grote vraagstukken. Twee belangrijke onderwerpen waren De ss Rotterdam en e-Woonbron en stonden regelmatig op de agenda. Met name de bijzondere investering van De ss Rotterdam vroeg veel aandacht van de OR. Dit is immers geen dagelijkse routine voor een corporatie. Binnen de OR gingen regelmatig kritische geluiden op met betrekking tot de financiële risico’s voor Woonbron en de OR heeft haar gevoelens hierover ook besproken met de Raad van Commissarissen. Ook vroeg het project e-Woonbron veel tijd van de OR. Een speciale commissie heeft de implementatie van de roadmap 2 geëvalueerd. De resultaten hiervan zijn besproken en waar nodig verwerkt door de programmaraad. Naast deze twee onderwerpen heeft de OR zich in 2008 onder andere beziggehouden met strategische personeelsplanning, kwartaal- en jaarrapportage, opsplitsing Concern Center, uitkomsten medewerkertevredenheidsonderzoek, herinrichting P&O en het jaarplan 2009. Ook heeft de OR, net zoals in voorafgaande jaren, feedbackgesprekken gehouden met het bestuur. Tijdens deze gesprekken kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan de orde: werken volgens het INK-model, aanwezigheid op de OR-vergaderingen, De ss Rotterdam en organisatieontwikkeling. Deze gesprekken hebben als doel om de binding tussen de OR en het bestuur te verdiepen en om elkaars functioneren te spiegelen. De verslagen van deze feedbackgesprekken zijn ter inzage naar de Raad van Commissarissen gestuurd.

arbo

De ARBO-commissie bestaat uit tien VGWM-coordinatoren en twee leden van de OR. Met deze samenstelling is ieder bedrijfsonderdeel vertegenwoordigd binnen de ARBO-commisssie. Deze commissie heeft in 2008 regelmatig overleg gevoerd.

de adviesaanvragen

In 2008 heeft de OR een drietal adviesaanvragen ontvangen. Op alle adviesaanvragen is, na zorgvuldig onderzoek en overleg, positief geadviseerd. Daarbij is door de OR meestal een aantal aanvullende voorwaarden gesteld, bijvoorbeeld de toepassing van het sociaal plan. 1 Protocol ziekteverzuim De OR heeft positief advies gegeven over de toepassing van het protocol ziekteverzuim. 2 Protocol arbeidsongeschikt De OR heeft in principe positief advies gegeven, nadat de hierin genoemde gereedschapsvergoeding aansluit op de bestaande regeling. 3 Opsplitsing Concern Center De OR heeft positief advies gegeven over de opsplitsing en de organisatorische inrichting van het Concern Center en Facilitair Center.

instemmingsaanvragen

De OR heeft in 2008 geen instemmingsaanvragen ontvangen.

56


Het fundament: financieel


57

De zorg voor continuïteit prestatie-indicator Beheerkosten (excl. Leefbaarheid) in % huurontvangst:

onze visie

Om een goed bouwwerk te kunnen dragen, moet het fundament stevig zijn. Daarom besteedt Woonbron expliciet aandacht aan de succesbepalende factoren die nodig zijn voor de continuïteit: ons ‘achtste’ thema. Daartoe moet Woonbron financieel solide zijn. Vanuit ‘hart voor de zaak’ werken we zakelijk en efficiënt, zodat we kunnen investeren waar het moet. Zakelijkheid staat dus niet haaks op maatschappelijk investeren, integendeel: het maakt optimaal maatschappelijk presteren mogelijk.

woonbron is financieel solide

De hoogte van de beheerkosten is bij Woonbron al jaren een aandachtspunt. We maken in ons primair proces extra kosten. Wanneer de winsten verliesrekening op basis van de Activity Based Costing methode wordt beoordeeld, wordt zichtbaar dat het regulier beheer van ons bezit op lange termijn positief is. Dit is één van de beleidsuitgangspunten om de continuïteit te waarborgen. Door de maatschappelijke inzet in leefbaarheid, investeringen in vastgoed en maatschappelijk vastgoed daalt het resultaat. Desalniettemin is een grotere inzet op zakelijkheid en efficiëntie noodzakelijk. We startten in 2008 met een programma dat ons fitter moet maken. In 2009 zullen de effecten merkbaar zijn. Huurinkomsten stegen in 2008 door de huurstijging per 1 juli 2008 van 1,6%. In 2008 is voor € 31 miljoen aan onderhoud uitgeven. Voor niet-planmatig onderhoud is € 19 miljoen uitgegeven. In de vergoeding voor VvE’s is een bedrag van € 6.7 miljoen opgenomen voor planmatig onderhoud. In 2008 is het bedrijfsbureau opgericht om de inkoopkracht te verbeteren en hiermee een kostenbesparing te kunnen realiseren. De totale huurderving neemt op totaal niveau iets toe met 0,68%. Deze stijging wordt nagenoeg geheel veroorzaakt door de derving in de projecten. Als gevolg van de verbeterslag met betrekking tot het onderhoud kunnen vestigingen nu een goed beeld krijgen van de verdiencapaciteit van de product-marktcombinaties. Nu de basiskwaliteit beschreven is en ook is opgenomen in IBV, maakt dit het nu ook mogelijk om, daar waar een verhoging van de kwaliteit is vereist, aan te geven welke opbrengstverhogende maatregelen er genomen kunnen worden. Als gevolg van de hoge bedrijfslasten is het direct rendement verder onder druk komen te staan. Doordat de kosten harder stegen dan de opbrengsten is het direct rendement over 2008 0,1% lager dan in 2007. Het indirect rendement over 2008 is lager dan in 2007. Dit als gevolg van de hogere rente, het verhoogde risicoprofiel als gevolg van de kredietcrisis, het teruglopen van de mutatiegraad en

58


Jaarplan 2008

20%

MMW 2009

19%


24% 21% 19%

Solvabiliteit (%): Jaarplan 2008

37,7%

MMW 2009

37,1%


34,9% 39,9% 36,7%

Indirect rendement Aedex: Jaarplan 2008

Realisatie 2008 MMW 2009


3,9%

-2,5% 3,9%

0%

3,9%

Direct rendement Aedex: Jaarplan 2008

1,5%

MMW 2009

1,7%


1,8% 2,0% 1,9%

de lagere waardestijging van het bezit ten opzichte van 2007. Was in 2007 het indirect rendement nog 0,9%, in 2008 bedraagt het indirect rendement -2,5%. Woonbron is meer dan voldoende solvabel. In de afgelopen planperiode waren wij succesvol in het bereiken en borgen van onze solvabiliteit, mede door een succesvolle transactie met het WIF. Het CFV beoordeelt Woonbron als een corporatie die meer kan investeren dan we nu hebben voorgenomen.

risicomanagement en interne beheersing

Risicomanagement staat steeds meer in de belangstelling, zeker gezien de huidige economische crisis. Ook binnen Woonbron staat risicomanagement en interne beheersing hoog op de agenda. Ons risicomanagement legt de focus op drie gebieden te weten strategische risico’s, operationele risico’s en financieringsrisico’s. De risico’s met betrekking tot de financiering worden maandelijks door de Treasury Commissie besproken en leiden, indien noodzakelijk tot een bijstelling van onze uitgangspunten die we in ons jaarplan hebben opgenomen. In 2008 lag de nadruk hierbij vooral op de gewijzigde beoordelingsmethodiek vanuit het WSW (beoordeling op kasstromen) en de financiering van investeringen in woningen boven € 200.000 stichtingskosten die niet door het WSW geborgd worden en de tijdelijk extra liquiditeitsbehoefte vanuit De ss Rotterdam. Bij de samenstelling van de meerjarenbegroting toetsen wij de risicogevoeligheid van onze strategie en voorgenomen beleid, mede op basis van diverse politieke en economische scenario’s. Onze voorgenomen investeringen in projectontwikkeling, maar ook in bijvoorbeeld leefbaarheid en duurzaamheid hebben een groot vermogensbeslag en krijgen daarbij specifieke aandacht. De risico’s met betrekking tot de individuele investeringsproject worden bij de investeringsbesluiten in kaart gebracht, bijvoorbeeld het afzetrisico en prijsrisico. In onze strategische risico analyses berekenen wij of we bij ongewijzigd beleid in politiek/economisch ongunstige omstandigheden over voldoende vermogen blijven beschikken. De berekeningen geven vooralsnog geen aanleiding tot een bijstelling van ons huidige beleid, echter gezien de huidige economische ontwikkelingen en beschikbaarheid van kapitaal, blijven wij dit ook in 2009 nauw volgen. De operationele risico’s worden door middel van ons interne beheersing systeem beheerst. Vanuit de risicoanalyses worden diverse beheersingsmaatregelen ingezet, waaronder bijvoorbeeld proces audits, interne controle maatregelen en sturing op prestatieindicatoren. De uiteindelijke beoordeling vindt plaats door middel van het afgeven van een In Control Statements (ICS). Wij hanteren het COSO raamwerk, een internationaal breed geaccepteerd raamwerk voor de inrichting van risicomanagement in organisaties, als de basis voor de inrichting en verdere doorontwikkeling van ons risicomanagement. Door een afdeling Control wordt een organisatiebrede risico-inschatting gemaakt [zie figuur 1, Algemene risicoanalyse september 2008]. Deze risico-inschatting wordt geconfronteerd met de risicomatrix die door onze externe accountant gemaakt wordt op basis van de interim- en de jaarrekeningcontrole. Op grond van beide risico-inschattingen beoordeelt de afdeling Control voor de centrale risicobeoordeling de meest risicovolle processen. De analyse is grotendeels in lijn met voorgaande jaar maar met name de mogelijke negatieve effecten financiële crisis, onze deelneming in de Rederij De Rotterdam BV, het gemengd beheer (VvE’s) en de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt zijn verschoven naar het 1e kwadrant (grote kans, hoge impact), waarvoor dan ook aanvullende beheersingsmaatregelen zijn genomen. Begin 2008 hebben we in dit kader door Deloitte Forensic & Dispute Services een onderzoek op De ss Rotterdam laten uitvoeren. Aanbevelingen ter verbetering op het gebied van Governance, Administratieve Organisatie en Interne Controle (AO/IC) zijn overgenomen en geïmplementeerd en op basis van de resultaten van de interim controle door de accountant hebben wij eind 2008 geconstateerd dat de AO/IC binnen Rederij De Rotterdam BV sterk is verbeterd. In 2008 hebben we onze risicoanalyses dieper en breder in de organisatie geïmplementeerd. Zo is een risicoanalyse een vast onderdeel van de jaarplannen van onze bedrijfsonderdelen geworden en hebben we een aantal trainingen verzorgd op het gebied van het COSO raamwerk. Sinds een paar jaar hebben we de meest essentiële processen organisatiebreed beschreven en worden


59

periodiek onderworpen aan audits. Op grond van de auditresultaten maken de bedrijfsonderdelen verbeterplannen waarmee de geconstateerde tekortkomingen verbeterd worden. In 2007 hebben wij ons meerjarig e-Woonbron traject ingezet waarin onze processen worden gerationaliseerd, tussen vestigingen worden gestandaardiseerd en gedeeltelijk worden geautomatiseerd. In 2008 hebben proces audits ten dele plaatsgevonden en na de voltooiing van e-Woonbron zal de inrichting en operationalisering van onze audit structuur opnieuw beoordeeld worden. Ieder bedrijfsonderdeel beschikt ook over een intern controle plan. Hierin staan per bedrijfsonderdeel de belangrijkste administratieve processen, de controle momenten en methoden beschreven. Periodiek wordt hierover aan het management gerapporteerd. In 2008 hebben wij onze interne controle plannen opnieuw herijkt aan de hand van onze actuele risico analyses. Met ingang van 2007 moeten de bedrijfsonderdelen over een aantal vooraf benoemde bedrijfsprocessen een ICS afgeven aan de Raad van Bestuur. Per proces staat vooraf beschreven op welke criteria de ICS beoordeeld wordt. De resultaten vanuit de audits en het intern controleplan zijn belangrijke onderdelen voor de input van de ICS. In 2008 hebben we de hoeveelheid af te geven ICS’en teruggebracht waarbij voor de meest kritieke bedrijfsprocessen in termen van klanten financieel risico zoals bijvoorbeeld projectontwikkeling, aan- en verkopen en planmatig onderhoud jaarlijks een ICS wordt afgegeven. Voor de minder kritieke processen worden deze minder frequent afgegeven. Onze ICS structuur wordt ook geïmplementeerd voor onze dochtervennootschappen. Daartoe heeft in 2008 ons ontwikkelbedrijf Woonbron Kristal BV een eerste ICS afgegeven. Ons doel is binnen enkele jaren per bedrijfsonderdeel een jaarlijkse ICS af te geven zodat de Raad van Bestuur jaarlijks ICS voor heel Woonbron kan afgeven. Op bovenstaande beschreven manier krijgt risicomanagement en interne beheersing binnen Woonbron voldoende aandacht en worden er op kritische punten verbeteringsvoorstellen gedaan. Wij monitoren deze verbeteringsvoorstellen regelmatig. Ook beschikken we over een Accounting Manual waarin administratieve- en verslagleggingrichtlijnen staan beschreven.

HOOG

figuur 1 Algemene risicoanalyse september 2008

ß4Eß7OON CONCEPT

ß)NTEGRITEITß SYSTEMEN ß$EELNEMINGEN EXCLß7OONBRONß+RISTALßEN $Eß2EDERIJ

IMPACTßßSIGNIFICANTIE

ß/NDERHOUDS CYCLUS ß"EDRIJFSWAARDE BEREKENINGEN ß4REASURY RISICO

ß&RAUDERISICO

ß0RESTATIE AFSPRAKEN ß0OLITIEKßß AFROMING ßHUURBELEID ß%FFECTENß FINANCIpLEß CRISIS

ß3OLVABILITEITß # STATUSßß RELATIEß737

ß$EELNEMINGß 2EDERIJ $Eß2OTTERDAM

ß0ROJECT ONTWIKKELINGß REALTIEß7OONBRON +RISTAL ß(ERSTRUCTURERINGß VERSUSßVERKOPEN

ß'EMENGDß ß&ISCALISERINGß BEHEER 4Eß7OON ENßALGEMEEN ß5NIFORMERING ß/NTWIKKELING PROCEDURESßß OPßDEßARBEIDSMARKT WERKWIJZEN ß66%´S

ß"ESTURINGS MODEL

ß!FSTEMMINGß COyRDINATIE

ß,EEGSTAND KOOPWONINGEN ß"EGROTINGS CYCLUS

LAAG

ß,EEGSTAND HUURWONINGEN

ß4USSENTIJDSE RAPPORTAGECYCLUS

LAAG

60


WAARSCHIJNLIJKHEID

HOOG

ßß GUNSTIGEßONTWIKKELINGß ß BETEREßBEHEERSING

ß ß

ONGUNSTIGEßONTWIKKELINGß SLECHTEREßBEHEERSING

ß NAGENOEG ßGEEN ß ONTWIKKELING

treasury

Wij hebben onze verantwoordelijkheden en bevoegdheden vastgelegd in een Treasury Statuut. De operationele taken ten aanzien van treasury hebben wij beschreven in het Treasury Jaarplan. Hierin zijn ook de toegestane gelden kapitaalmarktinstrumenten opgenomen. In ons Treasury Statuut is tevens ons beleggingsbeleid is vastgelegd. Hierin wordt rekening gehouden met kredietwaardigheid, looptijd en omvang per tegenpartij. De minimale officiële kredietwaardigheidsklasse van tegenpartijen moet A (lange termijn) of A-1 / P-1 (korte termijn) zijn. Partijen welke geen rating hebben maar waar ook beleggingen ondergebracht kunnen worden zijn: het rijk, gemeenten en de provincies alsmede woningcorporaties, mits deze zijn aangesloten bij het WSW en de meest recente ‘Uitslag herbeoordeling financiële positie’ met een positieve beoordeling hebben overlegd. Wij staan niet toe vreemd vermogen aan te trekken louter met als doel de aldus verkregen middelen extern te beleggen om rente-arbitrage toe te kunnen passen. Looptijd en omvang van beleggingen worden jaarlijks bepaald en vastgelegd in het Treasury Jaarplan. De leningportefeuille OG bedroeg per 1 januari 2008 nog € 1.129.000.- miljoen, maar was op 31 december 2008 gestegen naar € 1.252.000.- miljoen. In 2008 hebben wij naast de reguliere aflossingen drie leningen ter grootte van € 5,8 miljoen vervroegd afgelost. We hebben verschillende acties ondernomen om de rentelasten en renterisico’s te verlagen. Net als in voorgaande jaren hebben wij hierbij gebruik gemaakt van renteafspraken met geldgevers. Als gevolg van het actieve management is het gemiddelde percentage gedaald van 5,01 tot 4,89 procent. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft de beoordelingsmethodiek aangepast. In het verleden werd de financieringsruimte hoofdzakelijk bepaald door de bedrijfswaarde op complexniveau. Nu wordt de financieringsbehoefte op basis van de meerjarenbegroting bepaald. Vervolgens wordt voor de eerste drie jaar de benodigde financiering als faciliteringsvolume beschikbaar gesteld. Voorwaarde voor het beschikbaar stellen van het faciliteringsvolume is dat de cumulatieve operationele cashflow gedurende vijf jaar positief is, rekening houdend met een fictieve aflossing van 2%. De operationele cashflow van Woonbron is in alle jaren positief, maar rekening houdende met de fictieve aflossing is dit niet het geval. Het WSW voorziet hierin door het leveren van maatwerk. Het WSW heeft in 2009 een kredietwaardigheidsverklaring afgegeven.


61

62


Jaarrekening


63

Jaarrekening

Het jaarresultaat van Woonbron kwam in 2008 uit op € 113,7 miljoen negatief. Dit is € 84,3 miljoen ongunstiger dan begroot. Hierin zit opgenomen de afwaardering van ‘activa in ontwikkeling van de Rederij De Rotterdam’ van € 84,0 miljoen. Zonder deze afwaardering zou het resultaat dus vrijwel gelijk zijn aan de begroting (€ 0,3 miljoen ongunstiger zijn dan begroot). Naast de operationele resultaatsonderdelen zijn er belangrijke resultaatsonderdelen die voortkomen uit waardebepaling van bezit en investeringen. Deze worden verantwoord in de posten ’mutatie bedrijfswaarde’ en ‘overige waardeverandering materiële vaste activa’ (ook wel ‘onrendabele toppen investeringen’ genoemd). In 2008 heeft een positieve mutatie op de bedrijfswaarde plaatsgevonden van € 33,3 miljoen. Deze positieve bijdrage aan het resultaat past bij woningbezit dat (gemiddeld gezien) nog voldoende resterende looptijd/levensduur heeft. Vertragingen in verbeterprojecten, zoals de Knikflats en Schiemond, hadden een negatief effect (€ 73 miljoen) op de bedrijfswaarde doordat de uitgaande kasstromen van de verbetering deels nog niet achter ons gelaten kunnen worden. Dit negatieve effect wordt deels gecompenseerd door gunstiger mutaties exploitatiekosten en opbrengsten (€ 53 miljoen). De ‘overige waardeverandering materiële vaste activa ‘ komt in 2008 uit op € 135,0 miljoen en is daarmee € 53,0 miljoen hoger dan begroot. De afwaardering van de activa van Rederij De Rotterdam wordt dus voor € 31,0 miljoen gecompenseerd door lagere onrendabele toppen voor overige projectinvesteringen, met name als gevolg van het in de tijd doorschuiven van projecten. Deze kosten komen dus in de toekomst nog terug.

kosten

Om de organisatie en haar medewerkers beter te faciliteren bij het goed bedienen van de klant is ook in 2008 fors ingezet op de ontwikkeling van e-Woonbron. Extra inhuur van gespecialiseerde krachten en extra inzet van eigen personeel (waarvoor deels ook weer inhuur ter vervanging nodig was) brachten extra personeelskosten met zich mee. Daarbij heeft Woonbron ook in 2008 moeite gehad om vacatures (als gevolg van personeelsverloop) snel te kunnen invullen, met als gevolg hogere inhuur van uitzendkrachten.

64


De financiële gegevens van alle BV’s waarin Woonbron direct of indirect bepalende zeggenschap heeft (zie hoofdstuk 13) zijn geconsolideerd.

Het hogere niveau van ‘overige bedrijfslasten’ komt hoofdzakelijk doordat er extra (externe) kosten gemaakt zijn voor automatiseringstrajecten in het kader van de ontwikkeling van e-Woonbron en ter verbetering van de energieprestatie meting. tabel 1

Kosten

(Bedragen in € miljoen)

Personeelskosten Overige bedrijfslasten Totale onderhoudslasten Zakelijke lasten (belastingen, verzekeringen)

2007

45,2 35,0 58,3 12,6

2008

50,3 37,4 57,1 13,3

opbrengsten

In 2008 bedroeg de verkoopomzet vanuit bestaand bezit € 81,3 miljoen. Na aftrek van de bedrijfswaarde van de verkochte woningen en verkoopkosten bedroeg het verkoopresultaat € 7,8 miljoen positief. De bedrijfswaarde van de te verkopen woningen wordt specifiek bepaald op basis van de verkoop (de verkoopomzet zit hiermee in de bedrijfswaarde opgesloten). In 2008 is de verkooplast dus gebaseerd op de specifiek bepaalde bedrijfswaarde voor verkoop. Woonbron heeft vanuit de reguliere eerste verkopen minder woningen verkocht dan begroot (359 eerste verkopen gerealiseerd versus 431 eerste verkopen begroot). De extra 173 eenheden verkoop aan het WIF waren reeds voor het omzetbedrag in de bedrijfswaarde per ultimo 2007 opgenomen en leverden derhalve geen resultaatverbetering in 2008 meer op. De verkoopomzet vanuit vrije verkoopprojecten (middels de projectontwikkelingsactiviteiten van dochter Woonbron Kristal) bedroeg in 2008 € 7,8 miljoen. Na aftrek van de ontwikkelingskosten bedroeg het resultaat € 0,6 miljoen positief. De huurinkomsten blijven voor Woonbron de belangrijkste inkomstenbron. De toegestane jaarlijkse huurverhoging van 1 juli 2008 bedroeg maximaal 1,6% (op basis van één jaarsgemiddelde inflatie). Deze 1,6% huurverhoging hebben wij voor alle huurwoningen op gelijke wijze doorgevoerd. In de begroting was bedrijfsbreed rekening gehouden met een huurverhoging van 1,9% per 1 juli 2008. Dit betekende voor 2008 totaal circa € 0,3 miljoen lagere huuropbrengsten.

vennootschapsbelasting

Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. In navolging op het belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2008 het belastingplan 2008 van kracht, met als effect dat corporaties sindsdien volledig vennootschapsbelastingplichtig zijn. Aedes en de Belastingdienst hebben overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht op specifieke onderdelen waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben en de insteek van de fiscale startbalans afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2 als opvolger van VSO1), waarbij de afzonderlijke corporaties tot uiterlijk 30 april 2009 de keuze kunnen maken om deze vaststellingsovereenkomst wel of niet te tekenen. Indien een corporatie besluit de VSO2 niet te tekenen is de corporatie op basis van artikel 2.1.d van de Wet op de vennootschapsbelasting wel belastingplichtig, maar gelden niet de specifieke afspraken zoals vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst en dient de corporatie zelfstandig in onderhandeling te gaan met de Belastingdienst over deze specifieke zaken. Woonbron heeft de vaststellingsovereenkomst op 21 april 2009 getekend. De bepaling van de fiscale positie (met als uitkomst een actieve belasting latentie van € 4,4 miljoen) is wel met in achtneming van de vaststellingsovereenkomst gedaan.

Begroot 2009

49,6 39,8 47,5 14,2

figuur 1 Opbrengsten (Bedragen in € 1.000)

(URENß 6ERGOEDINGENß /VERHEIDSBIJDRAGENß 6ERKOOPRESULTAATß WONINGENßß ERFPACHTß /NDERHOUDß UITGEVOERDßDOORß EIGENßDIENSTß /VERIGEß BEDRIJFSOPBRENSTENß


65

balans (Bedragen x € 1.000)

activa

31-12-2008

31-12-2007

Vaste activa Activa in exploitatie 1.862.968 Activa in ontwikkeling 203.284 Goederen ten dienste van de exploitatie 20.110 Totaal Materiele vaste activa 2.086.362 Deelnemingen 3.401 Actieve belastinglatentie 4.493 Overige financiële vaste activa 74.296 Totaal Financiële vaste activa 82.191 totaal vaste activa 2.168.553 Vlottende activa Voorraad woningen voor verkoop 12.849 Voorraden 812 Onderhanden werk 28.394 Huurdebiteuren 2.276 Overige vorderingen 15.468 Transitorische activa 18.646 Totaal vorderingen 36.389 Liquide middelen 4.261 totaal vlottende activa 82.706 totaal generaal activa

66


2.251.258

1.802.001 155.949 19.876 1.977.826 2.550 0 41.796 44.347 2.022.173

21.942 495 45.170 2.098 24.831 121.613 148.542 939 217.087 2.239.260


passiva

31-12-2008

31-12-2007

Algemene bedrijfsreserve Aandeel derden totaal eigen-/groepsvermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen totaal voorzieningen Leningen Waarborgsommen totaal langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen Overige schulden Transitorische passiva totaal kortlopende schulden

786.531 -85 786.447 90.962 73 91.035 1.050.198 570 1.050.768 207.866 11.924 6.175 50.429 46.614 323.009

totaal generaal passiva

2.251.258

900.273 -52 900.221 79.101 83 79.184 1.074.767 491 1.075.259 64.435 9.933 8.551 48.248 53.429 184.596

2.239.260


67

winsten verliesrekening (Bedragen x € 1.000)

2008

2007

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat woningen/erfpacht Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

193.375 15.954 500 8.419 11.746 229.993

196.402 15.011 1.428 63.589 12.312 288.743

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie Erfpacht Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

364 126 135.038 33.869 10.192 50.441 6.788 92.857 329.676

343 94 47.237 31.773 8.984 52.235 4.818 84.450 229.934

bedrijfsresultaat voor toerekening rente

-99.683

58.809

Rentebaten Rentelasten

11.417 -61.719

6.855 -59.731

-149.985

5.933

33.310

86.998

-325 -1.221

737

-118.221

93.669

4.446

0

-113.776

93.669

-33

-31

-113.742

93.700

resultaat uit gewone bedrijfsvoering Mutatie bedrijfswaarde Resultaat niet geconsolideerde deelnemingen Resultaat deelnemingen voorgaande jaren resultaat groep voor belastingen Vennootschapsbelasting resultaat groep na belastingen Aandeel van derden netto resultaat

68


kasstroomoverzicht (Bedragen x € 1.000.000,-)

Resultaat voor rente Resultaat niet geconsolideerde deelnemingen Aanpassing beginbalans dochters

Aanpassingen Afschrijvingen Mutatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal - Vorderingen - Mutatie voorraden - Mutatie voorraad woningen voor verkoop - Mutatie onderhanden werk - Kortlopende schulden kasstroom uit bedrijfsoperaties Interest baten Interest lasten kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen activa in exploitatie Desinvesteringen activa in exploitatie Investeringen activa ten dienste van exploitatie Desinvesteringen activa ten dienste van exploitatie Mutatie activa in ontwikkeling Mutaties financiële activa kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe Storting Aflossing kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie geldmiddelen in boekjaar

116,6 -0,3

9,1 16,8 138,4 11,4 -61,7

2008

-97,7 -0,3 -1,2

0,7 11,9

280,6 191,9

-50,3

-116,7 89,1 -1,0 0,0 -47,3 -37,8

193,5 -218,0

2007

32,1 0,0 0,7

1,0 25,7 -129,4 0,1 8,4 -13,3 14,9 -119,3 -59,7 6,9 -59,7 -52,9 141,6 -112,6 -110,9 201,7 -0,1 0,0 -63,8 23,7 -113,8 50,7 125,8 -65,2 -24,5 60,6 3,3 -1,4


69

70


Overige


71

Verbindingen

Woonbron kan belangrijke invloed hebben in andere ondernemingen door deelneming in eigendom en kapitaal van die onderneming, door in bestuur of directie deel te nemen, door zeggenschap te hebben bij bestuursbenoemingen of door overwegende invloed uit te kunnen oefenen op het beleid van een onderneming. Over al deze invloed willen wij informatie geven, of het nu BV’s, stichtingen of vennootschappen onder firma betreft. De financiële gegevens van alle BV’s waarin Woonbron direct of indirect bepalende zeggenschap heeft zijn geconsolideerd. De verbindingen zijn gegroepeerd in Bouwen & ontwikkelen, Beheren & vermarkten en Maatschappelijke investeringen. We beginnen met enkele verbindingen met een algemeen bedrijfsmatig doel.

algemene verbindingen: Woonbron Holding BV

De activiteiten van de toegelaten instelling stichting Woonbron beperken zich uitsluitend tot de verhuur van betaalbare woningen en de verkoop en terugkoop van dezelfde woningen in maatschappelijk gebonden eigendom. Alle overige activiteiten worden in dochterondernemingen uitgevoerd. Woonbron Holding BV is opgericht om als moedermaatschappij te fungeren voor de ondernemingen waarin stichting Woonbron deelneemt. Naast een gecoördineerde aansturing door de Holding-BV is het voordeel dat de BV’s onder de Holding een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting vormen, zodat de winsten en verliezen van de BV’s als een geheel worden belast. Woonbron Holding BV is de voortzetting van Woondrecht Kristal BV, dat een lege BV was geworden na de fusie van Woondrecht met Woonbron en het concentreren van de ontwikkelactiviteiten bij Woonbron Kristal BV (het ontwikkelbedrijf). Stichting Woonbron is eigenaar van alle aandelen van Woonbron Holding BV. Stichting Woonbron is het bestuur van de BV. De stichting wordt in deze rol vertegenwoordigd door haar Raad van

72


Bestuur. Aangezien ieder lid van de Raad van Bestuur de stichting kan vertegenwoordigen, kan ieder bestuurslid ook voor de stichting in haar rol van bestuurder optreden. Deze holdingstructuur is in 2007 gevormd. Het vermogen van Woonbron Holding BV wordt gevormd door de waarde van de dochter BV’s Woonbron Kristal BV, Rederij De Rotterdam BV, Woonbron beheer BV, Woonbron Ontwikkeling BV, Service Plus BV, VG+ Makelaardij BV, Woonbron ZPP exploitatie BV en Woonbron ZPP beheer BV. De financiële positie van deze BV is volledig geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron. Het eigen vermogen van Woonbron Holding BV is € 48,3 miljoen negatief, het jaarresultaat is € 88,0 miljoen negatief, de netto omzet is € 3,4 miljoen.

bouwen en ontwikkelen Kristal NV

Enkele jaren terug had iedere grote corporatie een afdeling Projectontwikkeling. Deze afdelingen waren te klein om alle specialistische kennis op het gebied van projectontwikkeling te omvatten. Ook was er sprake van onder- en overcapaciteit omdat bij deze arbeidsintensieve trajecten een project meer of minder aanzienlijk verschil maakte. Zes corporaties in de randstad hebben zich daarom verenigd in Kristal NV. Doeleinden van de verbinding zijn bundeling van specialistische kennis op het gebied van projectontwikkeling en spreiding van slagkracht over meer woningmarkten teneinde onder- en overcapaciteit te kunnen opvangen. De bijzondere aandacht van Kristal voor bewoners, leefbaarheid en dynamische wijken is volledig in de geest van de corporaties. Stichting Woonbron is eigenaar van eenzesde van de aandelen van Kristal NV, onze deelneming is € 1,25 miljoen. Namens het bestuur van stichting Woonbron neemt de heer J. Over de Vest als vice voorzitter deel aan de aandeelhoudersvergaderingen. Kristal NV bezit geen vastgoed en ontwikkelrechten, maar uitsluitend een kennisinfrastructuur en banden met medewerkers. Het vermogen is beperkt, de kosten en uitgaven sluiten nauw op elkaar aan. Op deze deelneming is in 2008 geen dividend uitgekeerd, net zoals in andere jaren. De financiële positie van deze NV is niet geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron. Het jaarresultaat is € 1,4 miljoen positief, de omzet is € 22,9 miljoen.

Woonbron Kristal BV (het Ontwikkelbedrijf)

Woonbron heeft een samenwerkingsverband met Kristal NV, waarin Kristal de kennis en menskracht levert voor de bouwprojecten van Woonbron en waarin beide organisaties verantwoordelijkheid voelen voor de projectontwikkeling. Dit ter optimalisatie van het risicomanagement. Deze verantwoordelijkheid komt tot uiting in het feit dat de directie van het ontwikkelbedrijf bestaat uit een functionaris van Woonbron (de heer J. Anton) en de regiodirecteur van Kristal voor Zuid-Holland Zuid. Woonbron is eigenaar van 95% van de aandelen van Woonbron Kristal BV, de overige 5% is van Kristal NV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV, de stichting is grootmoeder geworden. Het ontwikkelbedrijf heeft een Raad van Commissarissen die bestaat uit een bestuurslid van stichting Woonbron (de heer J. Over de Vest) en een statutair directeur van Kristal NV. Woonbron Kristal BV verstrekt de opdrachten voor de projecten en verkoopt de woningen als sprake is van bouw voor verkoop. Woonbron Kristal BV is eigenaar van eventuele bouwrechten, maar niet van vastgoed. De financiële positie van deze BV is volledig geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron. De netto omzet bedraagt € 0,7 miljoen, het resultaat van Woonbron Kristal BV bedraagt € 0,7 miljoen negatief.


73

Woonbron ZPP Exploitatie BV

Wij verwachten dat op afzienbare termijn bouwactiviteiten kunnen plaatsvinden in het gebied van de Zuidplaspolder (ZPP). Samen met vier andere partijen, samenwerkend in de GebiedsOntwikkelingsMaatschappij Zuidplaspolder Beheer BV, zijn grondposities in de Zuidplaspolder verworven (grondeigendom, opties, enz). Woonbron ZPP Exploitatie BV hebben wij opgericht om als bestuurder/directeur op te treden in de samenwerking, teneinde de activiteiten en het vastgoed buiten de toegelaten instelling (de stichting) te houden. Risico-afperking en mogelijke fiscale voordelen spelen hierbij tevens een rol. Woonbron heeft alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van Woonbron ZPP Exploitatie BV is stichting Woonbron. De waarde van de verworven gronden is € 13,5 miljoen, gebaseerd op de aanschafwaarde. In 2008 vonden er geen activiteiten binnen deze BV plaats. Het jaarresultaat is vrijwel nihil, de omzet is nihil.

Woonbron ZPP Beheer BV

Met het oog op toekomstige bouwactiviteiten in de Zuidplaspolder hebben we Woonbron ZPP Beheer BV opgericht. In 2007 vonden geen activiteiten in deze BV plaats. Woonbron heeft alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van Woonbron ZPP Exploitatie BV is stichting Woonbron. Het jaarresultaat is vrijwel nihil, de omzet is nihil.

Woonbron Blauw BV

Gezamenlijk met TCN-projectontwikkeling zijn in 2007 terreinen van de Schiehal in Delft verworven. Als over enige tijd de aansluitende terreinen zijn aangekocht zal het gebied worden herontwikkeld, met woon- en overige functies. De gezamenlijke eigendom met TCN en de activiteiten vinden plaats in een vennootschap onder firma (vof). Woonbron Blauw BV is in 2007 opgericht om als partner in deze vof op te treden, teneinde de activiteiten en het vastgoed buiten de toegelaten instelling (de stichting) te houden. Risico-afperking en fiscale voordelen spelen hierbij tevens een rol. Woonbron Holding BV is volledig eigenaar van Woonbron Blauw BV. Als directie van Woonbron Blauw BV is aangewezen stichting Woonbron. De stichting wordt in deze rol vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur. Vanuit de Raad van Bestuur zal de bestuurder ‘verrichten’ de stichting vertegenwoordigen in deze verbinding. Woonbron Blauw BV is eind 2007 opgericht. Het jaarresultaat is nihil, de omzet is nihil.

Stichting Grondexploitatiemaatschappij Poptahof

De Poptahof is een gebied in Delft met flats en eengezinswoningen dat herontwikkeld wordt. Voor een gezamenlijke en gecoördineerde aanpak hebben de gemeente Delft en Woonbron een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Onderdeel van die samenwerking is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de grondexploitatie. Dit wordt vormgegeven door de stichting Grondexploitatiemaatschappij Poptahof, waarin Woonbron en de gemeente Delft de waardeveranderingen in hun onroerende zaken coördineren en beide een commissaris hebben benoemd; Woonbron heeft de heer M. Kromwijk benoemd. De financiële positie van deze BV is niet geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron.

74


Krispijn Wonen VOF

Met de Dordtse corporaties Progrez en Interstede heeft Woonbron woningen in de wijk Oud Krispijn. Dit was begin van deze eeuw een probleemwijk. Voor een gezamenlijke en gecoördineerde aanpak is in 2001 de wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Krispijn Wonen opgericht. De aanpak gaat gepaard met onrendabele investeringen maar –na oplevering van de projecten- ook met verkoopopbrengsten, die hoger worden naar mate de voltooiing van de buurt nadert. De bouwfasering had als consequentie dat de waardeontwikkeling van het bezit van de partnercorporaties uiteen zou gaan lopen. In vof-verband wordt een samen-uit samen-thuis situatie nagestreefd, dus deling van kosten, opbrengsten en risico’s gedurende de gehele looptijd van de samenwerking door overdracht van het economische eigendom van het vastgoed in de wijk. De samenwerking loopt tot 2010. In de onderlinge afspraken is het totaal aan onrendabele toppen gedurende de looptijd van de samenwerking afgegrendeld op € 29,5 miljoen. Krispijn Wonen was een van de eerste WOM’s. Indertijd is gekozen voor de vof-vorm (met Woonbron als één van de vennoten) in verband met de fiscale transparantie, waardoor vrijstelling van overdrachtsbelasting te verwachten was. Die vrijstelling is bij (terug)verkoop uit een WOM uiteindelijk alleen voor het WIF toegestaan, waardoor de belasting bij teruglevering van de economische eigendom een onverwachte kostenpost vormt. Het jaarresultaat is € 0,4 miljoen positief, de omzet is € 6,9 miljoen. U dient hierbij te realiseren dat Woonbron in eerdere jaren, voor haar aandeel, reeds een negatief resultaat van € 14,9 miljoen als voorziening heeft opgenomen.

Stichting Informatiecentrum Hoogvliet

In 2005 waren alle deelnemende participanten (gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoogvliet, Vestia en Woonbron) vol lof over het functioneren van het Informatiecentrum voor de vernieuwing van Hoogvliet. De participanten onderschreven de visie van het Informatiecentrum om vraaggericht te werken. Het bestaansrecht is tot minstens 2009 gewaarborgd. Woonbron is middels de heer J. van Eenennaam vertegenwoordigd in deze stichting.

Stichting Internationale Bouwtentoonstelling Rotterdam-Hoogvliet

Hoogvliet kent een omvangrijke herstructureringsopgave. De deelgemeente en de corporaties werken onder de vlag van Wimby (Welcome into My BackYard) aan de concretisering van verschillende vernieuwende maatschappelijke ideeën, zoals de Campus Hoogvliet (wonen-leren) en de Heerlijkheid Hoogvliet (cultuur-samenleven). Deze tijdelijke samenwerking is georganiseerd in Stichting Internationale Bouwtentoonstelling Rotterdam-Hoogvliet. Enkele van deze ideeën zijn opgepakt en in ontwikkeling genomen. Inmiddels is deze stichting met ‘welverdiend pensioen’ gegaan. De formele opheffing heeft echter nog niet plaatsgevonden.

VOF OMO

De aanpak van de particuliere woningverbetering in de Volmarijnstraat in Rotterdam hebben wij samen met aannemer Heijmans gedaan. De samenwerking is geformaliseerd in de vof OMO. Stichting Woonbron is vennoot in deze vof, de heer J. Anton is vertegenwoordiger van de stichting in deze. Positieve resultaten zullen worden ingezet ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe projecten en projectinnovatie. De VOF sloot 2007 boekhoudkundig af met een positief eigen vermogen van € 43.960,-. Het jaarresultaat is € 67.742,- negatief, de omzet is € 5,6 miljoen.

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV

Om exploitatietekorten voor het beheer en herstel van monumenten te verlichten bestaat een gunstig fiscaal regime. Dit regime geldt echter uitsluitend voor lichamen die zich nagenoeg uitsluitend richten op monumenten. In Rotterdam is hiervoor Stadsherstel Historisch Rotterdam NV opgericht. In deze NV heeft Woonbron een financieel belang van 516.707 aandelen met een waarde van € 237.685,-. Dit is ongeveer 3% van het aandelenkapitaal.


75

Er lopen geen kasstromen via Woonbron en Woonbron heeft geen bestuurlijke vertegenwoordiging in deze NV. De financiële positie van deze NV is dan ook niet geconsolideerd in de balans en winsten verliesrekening van Woonbron.

maatschappelijke investeringen Vastgoed Woonhotel VOF

Soms hebben mensen voor enkele maanden woonruimte nodig in verband met knellende persoonlijke omstandigheden. Deze woningbehoefte zien wij als een onderdeel van de sociale volkshuisvesting. Als zich daarbij verder geen zorgvraag voordoet heeft deze doelgroep faciliteiten nodig als een wasserij, een restaurant en recreatievoorzieningen. Woonbron en Woonstad Rotterdam hebben samen het vastgoed voor het Woonhotel Rotterdam ontwikkeld. Daarin zijn de short stay-woonruimten verweven met een backpackers hotel. Voor de sociaal verantwoorde verhuur van de short stay-woonruimten bestaan relaties met maatschappelijke instellingen en gemeentelijke diensten. Het vastgoed blijft gezamenlijk eigendom en wordt verhuurd aan Woonhotel Rotterdam BV, een geheel externe entiteit. Het jaarresultaat bedroeg in 2007 € 73.377,- negatief, de omzet bedroeg in deze periode € 783.968,-.

Rederij De Rotterdam BV

Voor de aanschaf en overall exploitatie van stoomschip De Rotterdam is de Rederij De Rotterdam BV opgericht. Woonbron bezit alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen door Stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van de Rederij De Rotterdam BV is stichting Woonbron. De financiële positie van deze BV, inclusief die van haar dochter De Rotterdam BV, is geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron. Het jaarresultaat is € 87,6 miljoen negatief, de omzet is € 0,2 miljoen.

De Rotterdam BV

De ss Rotterdam is een object met veel ruimten, kunstwerken en gevoelswaarde. De exploitatie van deze waarden hebben wij in een aparte BV ondergebracht zodat het zicht op de verbouwing enerzijds en op de exploitatie anderzijds helder blijft. Ook blijft dan duidelijk dat het eigendom en de financiering van het object geen invloed hoeven te hebben op de pacht- en huurcontracten en overige rechten en verplichtingen. Alle aandelen van deze BV zijn in handen van Rederij De Rotterdam BV. De stichting is dus grootmoeder van De Rotterdam BV. De financiële positie van deze BV is via De Rederij volledig geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van de stichting. Commissaris is Stichting Woonbron.

Stichting Vrijwilligers ss De Rotterdam

Stoomschip De Rotterdam is een project waar mensen zich als vrijwilliger voor willen inzetten. Om dit te faciliteren is de stichting Vrijwilligers ss De Rotterdam opgericht. Woonbron is indirect vertegenwoordigd in deze stichting; als bestuurslid is mevrouw S. Jongsma (medewerker van De Rotterdam BV). Daarnaast is mevrouw M. Dekker, tevens medewerker van de Rotterdam BV, op persoonlijke titel namens de bewoners van Katendrecht bestuurslid.

Stichting De Plint

In 1997 is Stichting De Plint opgericht onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van de gemeente Dordrecht, Stichting ROC-ZHZ Da Vinci College en Woondrecht. Het doel van de stichting is de exploitatie van voorzieningen in het kader arbeidrevalidatie, werkervaring en scholing (middels werkervaringsprojecten). Bestuurder van de stichting is stichting Woonbron. Het jaarresultaat is € 156.422,- negatief, de omzet is € 962.324,-.

76


Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV

Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen niet-woningen exploiteren als er een nauwe band is tussen deze objecten en de woningcomplexen. Voor objecten die wel van belang zijn voor de stadsvernieuwing maar waarvan de band met woningen los is, is in Delfshaven in 2004 de Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV opgericht. De aandeelhouders zijn Woonbron, Gebr. Verschoor BV en Stichting Com.Wonen. Stichting Woonbron is algemeen directeur van de vennootschap, welke rol wordt vervuld door de vestigingsdirecteur Delfshaven, de heer R. Sitton. Woonbron participeert in deze BV voor éénderde deel. De financiële positie van deze BV is niet geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron omdat er geen sprake is van beleidsbepalende zeggenschap. Het jaarresultaat is € 30.147,- positief, de omzet is € 529.009,-.

Durban-Rotterdam Housing Project

Woonbron wil haar kennis ook ten dienste stellen van de volkshuisvesting elders in de wereld. Een van de contacten is met de lokale corporatie FMHC in Durban, Zuid-Afrika. De samenwerking is in de vorm van enkele samenwerkings- en leningsovereenkomsten teneinde enkele projecten van de grond te krijgen. Naar Nederlandse begrippen zou je kunnen spreken van een vof-werkverband dat eindigt als de leningen zijn terugbetaald. De financiële positie van deze BV is niet geconsolideerd in de balans en winst en verliesrekening van Woonbron. De nog uitstaande lening vanuit Woonbron bedraagt € 204.201,-.

Warmtebedrijf Rotterdam NV

Woonbron is mede-initiatiefnemer om in het Botlekgebied restwarmte te gaan benutten ondermeer voor verwarming van woningen. Het initiatief startte in Hoogvliet in en is inmiddels ondergebracht in het Warmtebedrijf Rotterdam. Doel is het leveren van een bijdrage aan de klimaatbeheersing vanuit maatschappelijk verantwoord ondernemerschap, het verhogen van wooncomfort en de beperking van woonlasten. Intussen is een nieuw business model opgesteld dat nu concreet uitzicht biedt op een haalbaar en voldoende rendabel warmtebedrijf. Hierbij wordt het bedrijf gesplitst in een infrastructuurbedrijf – waarin Woonbron nog particpeert en een warmteleveringsbedrijf dat de gemeente met Eon opbouwt. Woonbron participeert in het warmtebedrijf voor een bedrag van € 1,0 miljoen.

beheren en vermarkten VG+ Makelaardij BV

Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen als makelaar optreden voor de verkoop van haar eigen huurwoningen. Door het maatschappelijk gebonden eigendom, de terugkoop van woningen die daaraan verbonden is en in het algemeen het gemengd beheer hebben wij groot belang bij een makelaar die nauw verbonden is met onze activiteiten. Om te voorkomen dat een vermenging plaatsvindt tussen deze toegestane activiteit en de nevenactiviteit van het verkopen van andere objecten, laten wij de verkopen verrichten door VG+ Makelaardij BV. Woonbron heeft alle aandelen van deze BV. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Bestuurder van de BV is de directeur van VG+. Commissaris vanuit Woonbron is de heer J. Hauwert. Het jaarresultaat is € 108.157,- positief, de omzet is € 1,0 miljoen.


77

Stichting Kenniscentrum VvE-beheerders

Door het maatschappelijk gebonden eigendom hebben wij groot belang bij kennisontwikkeling op het gebied van gemengd beheer. Op 20 december 2005 is de stichting Kenniscentrum VvE-beheerders opgericht met als doel het vergaren en ter beschikking stellen van kennis en informatie over het beheren en exploiteren van onroerende zaken. Woonbron is vertegenwoordigd in het bestuur van deze stichting door de directeur van onze businessunit voor beheer van VvE’s (Triant), mevrouw C. Philippa. Het jaarresultaat is € 4.500,- negatief, de omzet is nihil.

Service Plus BV

Het schoonmaken (en verwante activiteiten) van onze woningen en tuinen besteden wij uit. Eén van de aannemende bedrijven is in 1996 opgericht door Onze Woning, één van onze rechtsvoorgangers. Woonbron heeft alle aandelen van deze BV. Door deze verbinding houden wij kennis van deze markt en beperken wij onze risico’s bij uitbesteding. De aandelen zijn in 2007 overgedragen van stichting Woonbron aan Woonbron Holding BV. Het jaarresultaat is € 5.402,- negatief, de omzet is € 1,0 miljoen.

Stichting Vastgoed Service

Woonbron participeert samen met DUWO in de stichting Vastgoed Service. Dit bedrijf voert voor DUWO en Woonbron Delft het dagelijks onderhoud uit. Ons aandeel in kapitaal en risico van deze verbinding is 50%. Stichting Woonbron is bestuurder en wordt hierin vertegenwoordigd door de heer J. Over de Vest. Het jaarresultaat is € 234.033,- positief, de omzet is € 9,1 miljoen.

Stichting Opmaat

Voor de verkoop van woningen in maatschappelijk gebonden eigendom heeft Woonbron met enkele andere corporaties de Koopgarant-constructie ontwikkeld. Dit product bestaat uit een model koopovereenkomst, een standaard reglement voor splitsing van complexen en erfpachtsvoorwaarden. Het eigendom van het product en de methoden is ondergebracht in stichting Opmaat. Deze stichting geeft licenties uit aan andere corporaties zodat zij dit product kunnen gebruiken. Aan hen wordt tevens ondersteuning en advisering geboden. Woonbron verdient via Stichting Opmaat een deel van haar ontwikkelkosten terug. Stichting Woonbron komt statutair een bestuurszetel toe. Mevrouw L. Lagerweij treedt namens Woonbron op als bestuurslid.

WoonQuest BV

In 2004 is WoonQuest BV opgericht met als missie het faciliteren van de deelnemende corporaties bij het versterken van hun markt- en klantoriëntatie. Het maatschappelijk kapitaal van deze BV bedraagt € 90.000,-, waarvan € 18.000,- geplaatst. Woonbron participeert in deze BV voor éénzestiende deel. Woonquest is in 2007 een samenwerking aangegaan met Woningnet. Het jaarresultaat is € 69.000,- negatief, de omzet is € 583.000,-.

Stichting Exploitatie Kantoorpand Oberonweg 1

Deze stichting exploiteert het kantoorpand van onze vestiging Spijkenisse. Enig bestuurder van deze stichting is stichting Woonbron. Het jaarresultaat is € 13.004,- , de omzet is € 78.439,-.

Stichting Volkshuisvesting & Stadsvernieuwing

Als toegelaten instelling mag stichting Woonbron alleen niet-woningen exploiteren als er een nauwe band is tussen deze objecten en de woningcomplexen. Voor objecten die wel van belang zijn voor de stadsvernieuwing maar waarvan de band met woningen los is, is in Spijkenisse de Stichting voor Volkshuisvesting & Stadsvernieuwing opgericht. Op deze wijze zijn de geldstromen en de risico’s goed afgeschermd van de sociale huisvesting.

78


Stichting Woonbron en de vestigingsdirecteur Spijkenisse, de heer C. Reit, zijn bestuurder van de stichting. Het jaarresultaat is € 58.997,- , de omzet is € 141.737,-.

Stichting wijkaandelen

Corporaties zijn van oorsprong lichamen waarin gebruikers van diensten samenwerken waardoor vragers en aanbieders in die lichamen samenvallen. Het idee van wijkaandelen beoogt op eigentijdse wijze het eigendom, de verantwoordelijkheid, het risico en het voordeel van investeringen in wijken terug te brengen in de handen van de gebruikers, de bewoners. In Delft is hiervoor de stichting Wijkaandelen opgericht, waarin gemeente en Woonbron samenwerken. Commissaris van deze stichting zijn onze vestigingsdirecteur in Delft, mevrouw K. Schrederhof, en een vertegenwoordiger van de gemeente. De stichting onderneemt momenteel geen activiteiten. Het jaarresultaat is nihil, evenals de omzet.


79

Kengetallen

2008

2007

2006

2005

2004

Bezit Woningen / woonwagens 45.865 45.967 47.283 39.194 39.559 (aantal incl. verkochte MGE/Koopgarant woningen) Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal) 3.169 2.996 2.981 2.204 2.141 In beheer Woningen in beheer 1.822 1.914 976 1.074 1.247 Overig in beheer 202 257 255 23 26 Kwaliteit (x € 1,--) Kosten planmatig onderhoud per vhe 646 679 777 785 623 Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe 653 503 425 558 500 Totaal kosten onderhoud per vhe 1299 1182 1203 1.343 1.123 Het verhuren van vhe’s Huurachterstand in % van jaarhuur en vergoedingen 2,7 2,3 2,2 2,2 2,9 Huurderving in % van jaarhuur en vergoedingen 4,5 4,0 3,8 4,1 4,0 Continuïteit Liquiditeit 0,3 1,2 0,5 0,7 1,1 Solvabiliteit op basis van eigen vermogen 34,9 40,2 39,5 38,7 39,5 Balans en Winst & Verlies per woning (x € 1,-) Eigen vermogen 17.147 19.584 17.058 17.236 17.860 Voorzieningen 1.985 1.723 1.130 1.329 595 Totale opbrengsten 5.015 5.832 5.030 5.509 7.447 Kapitaalslasten 1.346 1.299 1.246 1.388 1.454 Overige bedrijfslasten 7.188 5.134 4.289 4.449 3.425 Renteresultaat -1.097 -1.150 -1.153 -1.310 -1.405 Saldo buitengewone baten-lasten 0 0 0 0 0 Jaarresultaat -2.481 2.038 1.122 -812 3.123 Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1000 woningen 14,7 13,8 13,5 13,5 13,3 Verkopen Gemiddelde marge op vrije verkopen (x € 1,-) 18.474 45.554 23.536 85.468 80.997 Gemiddelde marge op Koopgarant/Koopcomfort verkopen (x € 1,-) 6.889 20.188 9.278 25.002 41.294 Aantal vrije verkopen 226 1.091 85 117 1.141 Aantal Koopgarant/Koopcomfort verkopen 616 688 851 635 362 Verkoopresultaten (x € 1.000,-) 8.419 36.854 9.896 25.876 104.694

80


Buitenland projecten

Een deel van onze souterrainopgave ligt in het buitenland. Wooncorporaties mogen structureel 3‰ van hun balanstotaal aan dit soort activiteiten besteden. De aard van onze activiteiten in het buitenland betreft met name de export van onze volkshuisvestingskennis en -ervaring, zoals ondersteuning bij stedelijke vernieuwing, de oprichting van woningcorporaties, VvE-beheer, foyers en het uitvoeren van het ABCDproject. In 2008 kwamen de klankbordgroep en onze buitenlandcoördinator vijf keer bijeen om de voortgang van de projecten te bespreken. Hieronder een opsomming van lopende projecten in 2008.

bulgarije

• Advies en ondersteuning bij het opbouwen en uitbouwen van de organisatie van de in 2006 met hulp van Woonbron opgerichte Unie van Verenigingen van Eigenaars (CAC). • Haalbaarheidsonderzoek naar en voorbereiding van oprichting van een eerste woningcorporatie in Bulgarije door de Bulgarian Housing Association (BHA). • Start pilot stedelijk vernieuwingsproject.

kaap verdië

• Op initiatief van stichting Intercambios International het tekenen van een intentieverklaring met de gemeente Ribeira Brava voor het realiseren van een kleinschalig woningbouwproject voor de allerarmsten op het eiland Saõ Nicolau, in samenhang met de creatie van werkgelegenheid.

roemenië

• Afronding van het Matraproject ‘Stedelijke vernieuwing, woningonderhoud en management in Roemenië’. • In behandeling nemen van aanvraag van HAL Habitat om analoog aan het wooncorporatieproject in Bulgarije, ook in Roemenië een wooncorporatie op te richten.


81

slowakije

• Deelname aan de stuurgroep van een pilotproject in de gemeente Martín gericht op de renovatie van een aantal hoogbouwflats.

suriname

• Advies en ondersteuning bij realisatie van een woonservicezone in Suriname (om zo aan oudere Surinaamse Nederlanders de mogelijkheid te bieden tot remigratie) van de stichting Faru.

zuid-afrika

• Samen met de gemeente Dordrecht adviseren en trainen van de gemeente Emalahleni bij het ontwikkelen en implementeren van volkshuisvestingsbeleid. • Voorbereiden van een trainingsprogramma voor het ontwikkelen en implementeren van een herstructureringsplan voor één van de townships van het dorp Dordrecht. • Organiseren van een ABCD-workshop in Dordrecht SA (als ondersteuning bij het oplossen van allerlei leefbaarheidsproblemen in de lokale township). • Advisering over een aantal projectplannen naar aanleiding van de ABCD-workshop. • Tekenen van een Letter of Intent voor het ontwikkelen van een uitwisselingsprogramma dat de Kaapstedelijke corporatie Cape Town Community Housing Company (CTCHC) moet gaan helpen bij de groei en ontwikkeling van haar organisatie.

financieel kader

In 2008 zijn op de buitenlandprojecten 1.000 uren geschreven. De overige, externe kosten voor deze projecten zijn berekend op € 165.000. Aan bijdragen werd € 81.000 ontvangen. Per saldo is in 2008 inclusief interne uren € 221.000 uitgeven aan internationale projecten, waardoor we ruim onder de begroting bleven. De garantstelling van € 116.862,- in verband met een DIGH-lening aan renovatieproject Zaharna Fabrika in Bulgarije hoefde in 2008 niet gebruikt te worden.

82


De ss Rotterdam

de ss rotterdam: het waarom

In 2005 werd Rederij De Rotterdam BV (‘De Rederij’), een 100% dochter van Stichting Woonbron, eigenaar van De ss Rotterdam, de enige oud trans-Atlantische oceaanstomer die nog in authentieke staat bewaard is gebleven. Niet uit bravoure of sentimentele overwegingen, maar vanwege de enorme potentie die dit schip in zich draagt om van doorslaggevende betekenis te zijn voor delen van de Rotterdamse samenleving die een steun in de rug nodig hebben. Met het project De ss Rotterdam werkt Woonbron aan een oplossing voor de jeugd en voor de wijk Katendrecht. Het schip biedt een groot aantal leerlingen een stimulerende stage- en leeromgeving die een bijdrage levert aan hun slagingskansen in de maatschappij. Het schip biedt ook short-stay faciliteiten. Voor Vogelaarwijk Katendrecht is de komst van De ss Rotterdam een sociaal-economische impuls. In het programma Pact op Zuid is De ss Rotterdam om deze reden een van de zogenoemde economische kanskaarten. Ieder van deze doelstellingen draagt bij aan de realisatie van de strategische keuzes die Woonbron in haar ondernemingsplan Mensen Maken Wonen heeft geformuleerd als reactie op de door Woonbron opgehaalde vraag voor de ontwikkeling van de Zuidvleugel. De SEV laat deze effecten in kaart brengen en financieel waarderen door middel van haar instrument effectenarena. Op 27 juli 2009 staat de opening van De ss Rotterdam gepland.

van € 6 miljoen naar € 210 miljoen: het hoe

Via de media bereikt ons de suggestie dat de investering in De ss Rotterdam zich als een volledig onbeheersbaar project heeft ontwikkeld van een initieel geplande € 6 miljoen naar een losgeslagen kostenpost van € 210 miljoen. Een misverstand dat toelichting behoeft. Bij de start van het project De ss Rotterdam is Woonbron uitgegaan van een investering van € 25 miljoen. Dit zou voor € 6 miljoen worden gefinancierd door Woonbron middels aandelenkapitaal, medeinvesteerder Eurobalance, die zich begin 2006 terugtrok, zou ook € 6 miljoen aandelen-kapitaal leveren en de resterende € 13 miljoen zou worden geleend. Voor deze € 25 miljoen zou 10.000 m2 van het schip op een sobere manier worden opgeknapt met een exploitatieperspectief van 10 à 15 jaar. De in een vroeg stadium betrokken exploitanten maakten al snel duidelijk dat relatief meer omzet


83

en resultaat kon worden behaald als meer vierkante meters voor exploitatie geschikt zouden worden gemaakt. Dit leidde tot de beslissing om het op te knappen aantal vierkante meters uit te breiden van 10.000 m2 tot 41.000 m2. Vervolgens werd geconstateerd dat de levensduur, en daarmee de exploitatieduur, van het schip kon worden verlengd tot minimaal 30 jaar als de bedrading en de installaties zouden worden vervangen. Echter, duurder uitvallende asbestsanering, problemen met de overheid van Polen waar een groot deel van het werk werd uitgevoerd, nalatigheid van installateur Imtech en eigen tekortkomingen ten aanzien van het managen van dit complexe project, hebben geleid tot een investering van € 210 miljoen. Onderstaand een overzicht.

Oorspronkelijke begroting, 10.000 m2, exploitatieduur 10/15 jaar Uitbreiding begroting naar 41.000 m2 met exploitatieduur 30 jaar Kosten vanwege gedwongen vertrek uit Polen Meerkosten leveranciers Raming Voorziening afbouw 2009 totaal

25 miljoen 105 miljoen 130 miljoen 40 miljoen 170 miljoen 30 miljoen 200 miljoen 10 miljoen 210 miljoen

Van deze € 210 miljoen zijn claims ingediend voor € 70 miljoen op de Poolse overheid en op enkele leveranciers.

veranderde weersomstandigheden: een ingreep

Woonbron was aanvankelijk in staat om de investeringsuitgaven zelf, dat wil zeggen zonder een beroep te doen op de faciliteiten van het WSW, te financieren. Echter, de combinatie van bestaande zorgen over het toenemende investeringsniveau in De ss Rotterdam en de kredietcrisis die zich wereldwijd aandiende, zorgde ervoor dat Woonbron in 2008 geen toegang meer had tot de kapitaalmarkt. Om directe liquiditeitsproblemen te voorkomen is in 2008 een tijdelijke overeenkomst gesloten tussen Woonbron, WSW en WWI. Onderdeel van de overeenkomst was de verplichting van Woonbron om haar belang in het schip voor 15 december 2008 af te bouwen tot maximaal 20%. Dat bleek voor Woonbron een onmogelijke opgave, omdat potentiële investeerders vanwege de kredietcrisis zeer terughoudend bleken. Daarbij speelde zeker ook het feit dat de oplevering als gevolg van genoemde problemen met leveranciers vertraging opliep. Op 15 december 2008 was dit reden voor de Minister van Wonen Wijken en Integratie (WWI) om Woonbron een aanwijzing te geven. Er moest door Woonbron per direct een financieringsplan en een plan voor De ss Rotterdam worden opgesteld die beoordeeld zouden worden door het ministerie van WWI, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ook een externe toezichthouder werd aangesteld. Een tweede aanwijzing volgde eind april, welke resulteerde in het benoemen van een aparte bestuurder voor De ss Rotterdam en, na aandringen van de Tweede Kamer, het opstappen van de Raad van Commissarissen. Daarbij moet gezegd worden dat dit steeds een landelijk politieke interventie betrof. Lokaal heeft steeds commitment bestaan bij de partners en stakeholders van Woonbron.

wat kost dat woonbron?

In deze jaarrekening is een boekverlies van € 84 miljoen afgewaardeerd op onze investering. Een groot bedrag, vergelijkbaar met de winst die Woonbron maakte in 2008 (€ 93 miljoen). Hoe is deze € 84 miljoen samengesteld? De investering in het schip bedraagt, inclusief een voorziening voor uitzonderlijke omstandigheden, € 210 miljoen. Het schip is getaxeerd op basis van exploitatiewaardering. Ten grondslag hieraan liggen 12 businesscases, van hotelexploitatie tot parkeren, van kade-evenementen tot rondleidingen, van theater- en congresfaciliteiten tot merchandise en horeca voor publiek (zie ook www.ssrotterdam.nl).

84


Alle exploitanten van het schip verbinden zich aan de maatschappelijke doelstellingen van het schip en verplichten zich onder andere om leerwerkplaatsen te creëren. De waarde van de contracten die zijn gesloten met de exploitanten zijn doorgerekend op verschillende economische scenario’s. Afhankelijk van de uitgangspunten die worden gekozen, in het bijzonder de verwachte bezoekersaantallen, de aanwezigheid van een hoogrenderende exploitatie en de rendementseis, bedraagt de exploitatiewaarde van De ss Rotterdam tussen de € 120 en € 200 miljoen. De verkoopwaarde van het schip, indien aangewend voor alleen commerciële activiteiten, is door externe taxateurs vastgesteld op € 200 miljoen. Vanwege de gekozen opzet van de exploitatie, waarbij ook maatschappelijke doelstellingen een rol spelen, is de verkoopwaarde neerwaarts bijgesteld tot € 170 miljoen. Bij deze taxatie wordt nog wel uitgegaan van de mogelijkheid van een hoogrenderende deelexploitatie zoals bijvoorbeeld een casino. Wordt deze mogelijkheid buiten beschouwing gelaten, dan resteert een opbrengstwaarde van € 126 miljoen. In de jaarrekening is laatstgenoemde waarde als basis gekozen voor de waardering van De ss Rotterdam. Financieel valt derhalve nog steeds voor te rekenen dat de investering van € 200 miljoen kan worden terugverdiend, zeker als daarbij ook de schadeclaims aan Polen en leveranciers worden betrokken. Omdat een deel van de inkomsten risicogevoelig is, wordt in de jaarrekening echter een verlies genomen van € 84 miljoen. De toekomst zal uitwijzen of dit verlies ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

het financieel belang van woonbron

Het is de doelstelling van Woonbron om maximaal 20% van het eigendom in het schip te behouden en 80% van haar aandelen over te dragen. Het realiseren van externe financiering van 50% en de gewenste aandeeloverdracht van 80% is de belangrijkste opdracht van de nieuw benoemde bestuurder. De financiële betrokkenheid van Woonbron bij De ss Rotterdam wordt dus teruggebracht en het boekverlies kan worden beperkt als de werkelijke verkoopwaarde van het schip hoger blijkt en/of als de exploitatieresultaten beter zijn dan het gehanteerde scenario, dat gebaseerd is op voorzichtigheid, het zogenaamde koersscenario.

wie gaat het betalen? wat betekent dat voor de sociale activiteiten van woonbron?

Wat is de invloed van dit boekverlies van € 84 miljoen op de maatschappelijke investeringen van Woonbron? Moeten de huren van Woonbron worden verhoogd? Nee. De financiële positie van Woonbron is toereikend om het verlies van De ss Rotterdam op te vangen vanuit het eigen vermogen. Dat wordt bevestigd door het CFV dat aan Woonbron na verwerking van De ss Rotterdam een A-status heeft toegekend. Dat betekent dat de financiële consequenties van De ss Rotterdam geen invloed zullen hebben op het bestaande beleid van Woonbron, noch qua investeringsprogramma, noch qua dienstverlening aan haar bestaande klanten. Ook zal De ss Rotterdam de financierbaarheid van de sociale investeringen van Woonbron niet beïnvloeden. Op het moment van schrijven wordt in overleg met WSW, CFV en WWI een plan opgesteld dat er in voorziet dat Woonbron haar belang blijvend belang in De ss Rotterdam zonder WSW-borging kan financieren. Tenslotte nog dit. Er zijn veel mensen en instituten die vanuit integere overwegingen een groot belang zien in een stabiel opererende sector van wooncorporaties. Woonbron is zich ervan bewust dat hun belang met dit project is geschaad en velen hebben daar last van. Het was veel waard geweest als Woonbron dat had kunnen vermijden.


85

Accountantsverklaring

opdracht

Wij hebben gecontroleerd of de op pagina 66 tot en met 69 van dit verslag opgenomen balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht van Stichting Woonbron te Rotterdam op juiste wijze zijn ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2008 van Stichting Woonbron. Bij deze jaarrekening hebben wij op 15 juni 2009 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. Het bestuur van stichting Woonbron is verantwoordelijk voor het opstellen van de balans, winst-en verliesrekening en het kasstroomoverzicht, in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2008 van Stichting Woonbron. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring bij de balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht te verstrekken.

werkzaamheden

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de balans, winst -en verliesrekening en het kasstroomoverzicht op juiste wijze zijn ontleend aan de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

oordeel

Naar ons oordeel zijn de balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht in alle van materieel belang zijnde aspecten op juiste wijze ontleend aan de jaarrekening.

toelichting

Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van Stichting Woonbron en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle, de balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht dienen te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 15 juni 2009 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel. Breda, 29 juni 2009 Deloitte Accountants B.V.

86


Lijst van afkortingen van Woonbron

ABCD Aedex ASVZ BAW-convenant CFV CRM D2-subsidie DUWO Empire ESF GBA IBV ICS INK KWH LEMON MGE MMW MOE-landen NHG NPO OMO OR OWK PDCA PI PIM Pmc

Asset Based Community Development Benchmarkinstrument Algemene Stichting Voor Zorg en dienstverlening Bijzondere Aandacht Woonproblemen Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Customer Relations Management = klant relatiemanagement Europese subsidie gericht op economische factoren van een wijk (o.a. werkgelegenheid, bedrijfsruimten, etc.). Delftse Studentenhuisvester Bedrijfsinformatiesysteem van Woonbron Europees Sociaal Fonds Gemeentelijke Basis Administratie Integraal Beheer Vastgoed In Control Statement Instituut Nederlandse Kwaliteit Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Leefbaarheidsmonitor Maatschappelijk Gebonden Eigendom Mensen maken wonen Midden-Oost-Europese landen Nationale Hypotheek Garantie Niet Planmatig Onderhoud Ontwikkelingsmaatschappij Oud-Mathenesse Ondernemingsraad Ontwikkelbedrijf Kristal Plan, Do, Check, Act (Demming circle) Prestatie-indicator Proces- en Informatie Management product markt combinatie


87

Pol PO RvC RvB S&O SBF SEV Som-team SPIN SVB SVS SSF VBC VBC PA VGW&M Vpb VvE Vof VSO WIF WIMBY WOM WSW WWS ZPP Zuidvleugel

88

Woonruimteverdelingsmodel gehanteerd door Woonbron Dordrecht Planmatig Onderhoud Raad van Commissarissen Raad van Bestuur Service & Onderhoud Succesbepalende factor Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting Samenwerking op Maat Spijkenisser Innovatief Netwerk Strategisch Voorraad Beheer Stichting Vastgoed Service Short Stay Facility Vereniging Bewoners Commissies IJsselmonde Vereniging Bewoners Commissies Prins Alexander Veiligheid Gezondheid Welzijn & Milieu Vennootschapsbelasting Vereniging van Eigenaars Vennootschap onder firma Vaststellingsovereenkomst Wooninvesteringsfonds Welcome into My BackYard Wijkontwikkelingsmaatschappij Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woning Waardering Stelsel Zuidplaspolder Zuidelijke gedeelte van de Randstad


Inhoudsopgave. Onze visie en strategie. Voorwoord. Bericht van de Raad van Commissarissen. Succesvolle woonmilieus. Weerbare wijken en leefbaarheid

Recommend Documents