Inhoudsopgave. Inleiding het proces Initiatieffase Definitiefase Planfase Realisatiefase 16

Informatiebrochure collectief particulier opdrachtgeverschap

Je eigen droomhuis bouw je samen

1 | Titel | Subtitel

1

hoorn.nl/cpo Informatiebrochure CPO-beleid – inclusief stappenplan

Inhoudsopgave

pagina

Inleiding

3

1.

het proces

4

1.1 1.2 1.3 1.4

Initiatieffase Definitiefase Planfase Realisatiefase

4 9 12 16

2.

de beschikbare locaties

18

2.1 2.2

situering en beeldkwaliteit selectiecriteria en grondkosten

18 22

3.

tot slot

23

bijlage 1

projectvoorstel

24

bijlage 2

bouwregels in het bestemmingsplan

25

2 Informatiebrochure CPO-beleid – inclusief stappenplan

Inleiding CPO betekent: ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap’ en is een initiatief waarbij een groep mensen aan de slag gaat om hun eigen droomhuis te realiseren. Woonwensen kunnen het best worden gerealiseerd wanneer mensen zelf hun woning ontwerpen en bouwen. Als u meedoet met een CPO-groep hoeft u niet langer genoegen te nemen met wat projectontwikkelaars voor u hebben bedacht. Daarbij komt dat samen bouwen ook nog eens flink goedkoper kan zijn. In de praktijk is gebleken dat de totale ontwikkelingskosten uit kunnen komen op een niveau dat 20%-30% beneden de marktwaarde ligt. Dit maakt het mogelijk dat u ook met een wat lager inkomen gewoon uw eigen huis kunt realiseren. In een tijd waarin het steeds lastiger wordt om een woning te financieren en de prijzen voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen nog steeds relatief hoog zijn, is dit een groot voordeel. Als u deelneemt aan een CPO-groep wordt er wel van u verwacht dat u er de nodige tijd insteekt en binnen de groep moet het natuurlijk ook klikken. U kunt ook te maken krijgen met tegenvallers, zoals financiële risico’s en het proces kan langer duren dan u aanvankelijk hebt gedacht. Daar staat tegenover dat als er overeenstemming bestaat over een globale opzet er al snel een groepsgevoel kan ontstaan dat motiveert en inspireert. Het leuke is ook dat u in een CPO-groep niet alleen bezig bent met de ontwikkeling van uw eigen droomhuis maar dat ook de basis wordt gelegd voor een plezierige toekomstige woon- en leefgemeenschap. De gemeente vindt het belangrijk om eigen initiatieven van burgers te ondersteunen. Ook vindt de gemeente het van belang dat er meer variatie, differentiatie en keuzevrijheid komt ten aanzien van het wonen. De kwaliteitsvraag van de woonconsument moet veel meer centraal komen te staan. Dit kan leiden tot keuzes voor een bepaald prijsniveau of woningtype, maar men kan elkaar ook vinden rond thema’s als levensloopgeschikt bouwen of extra energiezuinigheid. Ook het combineren van werken en wonen in zogenaamde woon/werkunits wil de gemeente bevorderen. De gemeente ondersteunt daarom CPO-initiatieven van harte. Om deze reden zijn nieuwe locaties beschikbaar gesteld en kan een beroep worden gedaan op subsidies en een renteloze lening. In deze brochure treft u de locaties aan waar u samen met een groep aan de slag kunt. Daarnaast kan het zijn dat er ook andere locaties beschikbaar komen. Informatie daarover kunt u opvragen bij de gemeente. U kunt ook lezen wat de belangrijkste algemene voorwaarden zijn en welke regels er zijn voor de in deze brochure opgenomen locaties. Aan de hand van een stappenplan wordt u meegenomen door het gehele proces. Als u deze brochure leest krijgt u een beeld van de mogelijkheden van de CPOaanpak en wat daarbij komt kijken. Als u enthousiast bent geworden kunt u het beste contact opnemen met de gemeente voor meer informatie en concrete mogelijkheden. Maar ook als u eenmaal als groep aan de slag bent bevat deze brochure interessante informatie. Zo treft u gedetailleerde informatie aan over het bouwproces. Deze brochure is in de eerste plaats bedoeld voor CPO-initiatieven maar als u aan de slag gaat met de bouw van een woning op een individuele kavel (PO) bevat deze brochure ook interessante informatie. CPO is misschien wel wat voor u: de gemeente informeert u graag verder!


1.

Het proces

In dit hoofdstuk wordt u aan de hand van een stappenplan geleid door het proces waar u mee te maken krijgt als u mee gaat doen met een CPO-initiatief. Omdat alles uitvoerig is beschreven lijkt het misschien heel veel gedoe. Het is daarom van belang om te weten dat u op weg wordt geholpen door de gemeente en dat u in het verdere proces een beroep kunt doen op een deskundig begeleidingsbureau.

1.1

Initiatieffase

de eerste stap: de groepsvorming U kunt zich aanmelden bij de gemeente als potentiële deelnemer aan een project. De gemeente wijst u op de mogelijkheden en u kunt aan de slag met het zoeken van gelijkgestemden. Bij de gemeente hebben zich misschien ook mensen gemeld waarmee u samen aan de slag kunt. Informeer daar naar! Natuurlijk is het ook mogelijk dat u al deel uitmaakt van een groep. In dat geval kan de groep zich als collectief melden bij de gemeente. Voorwaarde is natuurlijk wel dat u zich moet 1 kunnen vinden in een gemeenschappelijk concept en dat het een beetje moet klikken tussen de deelnemers. Voorbeelden van samenbindende thema’s: betaalbaar, energiezuinig, zorgwoningen, ecologisch, vernieuwende architectuur, starters, senioren, woon/werk combinaties enz. De gemeente kan u zo nodig op weg helpen bij de groepsvorming!

de tweede stap: het opstellen van een programma van eisen Tijdens de eerste stap heeft u elkaar gevonden rond een bepaald thema. Vervolgens gaat u aan de slag met het opstellen van een programma van eisen (PvE). In een dergelijk programma werkt u al uw wensen uit voor het ontwerp van uw woning. Dit is niet alleen overzichtelijk voor uzelf, maar hiermee geeft u de gemeente en in een later stadium ook de architect of de bouwonderneming duidelijkheid over uw verwachtingen. Ook wordt in deze fase vaak duidelijk of u als groep echt op één lijn zit. Bij het opstellen van een PvE maakt u een overzicht van de ruimtes die in uw woning aanwezig moeten zijn, hun functies en eventuele wensen voor het gebruik. Geef ook aan hoe groot elke ruimte moet zijn. − − − − − − 1

de ligging en afmeting van de woonkamer open of gesloten keuken aantal slaapkamers logeerkamer/studeerkamer/hobbyruimte badkamer(s), doucheruimte(s), toiletten op meerdere verdiepingen plaats en afmeting van vaste kasten, inloopkasten of berging

dit betekent natuurlijk niet dat alle woningen er hetzelfde uit moeten zien


− − − − − − − − −

fietsenberging, ruimte voor containers autostalling of garage balkon of dakterras wensen over het uiterlijk van uw woning uitstraling: romantisch, zakelijk, modern: ga op zoek naar referentiebeelden baksteen of moderne materialen grondgebonden of gestapeld veel glas of juist niet plat dak of kap

Ten slotte legt u uw technische eisen die u aan uw woning stelt vast. Dit kunnen bijvoorbeeld eisen zijn op het gebied van energiezuinigheid, levensloopgeschiktheid, veiligheid etc. U kunt voor het formuleren van de eisen voor duurzaamheid gebruik 2 maken van GPR Gebouw . In deze fase is ook van belang om een beeld te hebben van uw financiële mogelijkheden en of deze globaal passen binnen uw wensenlijstje. Het heeft natuurlijk geen zin om met een woning verder te gaan die u uiteindelijk niet kunt betalen. Tip: op internet kunt u vaak wel een globaal beeld krijgen van de kosten van een woning. Ook is het verstandig om bijvoorbeeld via de website van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) globaal na te gaan of u met uw inkomen een dergelijke woning kunt financieren. Als u uw CPO-woning voor een deel financiert met de verkoop van uw huidige woning is het in de huidige markt verstandig om uit te gaan van een wat lagere opbrengst dan u misschien in gedachten heeft. Als u vooraf meer zekerheid wilt is het verstandig om al in deze fase een vrijblijvende berekening te laten maken door een hypotheekverstrekker. U weet dan waar u aan toe bent. Voordat u samen aan de slag gaat en ideeën aan het papier toevertrouwt is het goed om te weten aan welke uitgangspunten u zich moet houden. Deze globale regels staan in het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor de locatie van uw keuze. Voor de drie locaties die in juli 2011 beschikbaar zijn gesteld voor CPOinitiatieven treft u veel van deze gegevens aan in deze brochure. Daarin staan ook de selectiecriteria die een rol spelen als er meerdere plannen voor een locatie worden ingediend. Door in te spelen op deze punten vergroot u de kans dat uw groep daadwerkelijk op de gewenste locatie aan de slag kan. CPO staat voor zoveel mogelijk keuzevrijheid, dit betekent onder meer dat binnen de gestelde kaders ruimte bestaat voor bijvoorbeeld verschillen in oppervlakte, uitstraling, materiaalgebruik en plattegrond.

de derde stap: het maken van een projectvoorstel Vervolgens gaat u met uw groep aan de slag met het maken van een projectvoorstel. Hierin kunt u kwijt wie u bent (groep, principe, uitgangspunten) wat uw idee is (doelen, vorm, project) en hoe u denkt dat te realiseren. In de eerste plaats is het maken van een projectvoorstel een manier om het project voor u en de CPO-groep scherp te krijgen. Uit een projectvoorstel blijkt uw profilering en het kan helpen bij het zoeken van deelnemers, voor zover dat nog nodig is. Verder levert het een bijdrage aan het verwerven van draagvlak en het geeft duidelijkheid over de (globale) doelen die u voor ogen heeft. Het projectvoorstel dient u bij de gemeente in en aan de hand daarvan wordt bepaald of uw groep in aanmerking komt om het project verder uit te werken. Voor specifieke locaties kan een termijn van toepassing zijn waarbinnen het voorstel bij de gemeente moet zijn ingediend. 2

informatie hierover is verkrijgbaar bij de Milieudienst West-Friesland


De belangrijkste onderdelen van een projectvoorstel treft u aan in een bijlage bij de brochure.

De rol van een achtervangpartij: −

− − −

−

het verstrekken van een krediet aan de CPO-groep zodat de voorinvestering van de deelnemers beperkt kan blijven. Het voorschot wordt bij de start van de bouw (evt. incl. rentevergoeding) aan de achtervang terugbetaald; het tijdelijk deelnemen als reservegegadigde in de ontwikkeling van het project, als voor één of meer woningen geen kandidaat gevonden wordt of een kandidaat zich terugtrekt; het overnemen van een afzetrisico als één of meer woningen bij de start van de bouw onverkocht is, of kandidaten zich tussentijds hebben teruggetrokken; het overnemen van de ontwikkelingspositie en het opdrachtgeverschap van de CPO-groep als de belangstelling voor (verdere) deelname aan het project onder kopers onder een kritische grens is gedaald. Het project stagneert dan niet en kan alsnog binnen de met de gemeente gemaakt afspraken worden gerealiseerd; het meekijken en eventueel adviseren bij de planontwikkeling.

opm.: het inschakelen van een achtervangpartij is niet verplicht maar de groep moet dan wel in staat zijn om eventuele tegenvallers zelf op te vangen. Als de groep er in slaagt om snel een opvolgende deelnemer te vinden die alle verplichtingen overneemt is het risico al een stuk lager.

De CPO-groep krijgt de gelegenheid om het projectplan toe te lichten en te presenteren. Aan de hand van het projectvoorstel en de toelichting daarop laat de gemeente weten of het plan voldoet aan de uitgangspunten van het CPO-beleid en of het initiatief een redelijk realiteitsgehalte heeft. Zo nodig wordt schriftelijk aangegeven op welke punten het initiatief aanvulling behoeft en binnen welke termijn deze informatie beschikbaar moet zijn. Initiatieven die op alle punten voldoen aan het gemeentelijke CPO-beleid komen vervolgens in een selectieronde terecht. Indien de gemeente afwijkt van het beleid wordt dit met redenen omkleed vermeld. Een door de gemeente ingestelde projectgroep beoordeelt de plannen aan de hand van het CPO-beleid en het beeldkwaliteitsplan. Het inspelen op de selectiecriteria zoals omschreven onder punt 2.2 wordt extra gewaardeerd. Ook kijkt de projectgroep naar kwalitatieve aspecten en of het project qua vormgeving en uitstraling past op de aangegeven bouwlocatie. Ieder lid van de werkgroep geeft daarbij (eventueel aan de hand van de selectiecriteria) een cijfer tussen 1 en 10. Op deze wijze wordt voor het initiatief een gemiddeld cijfer bepaald. De eindscore dient minimaal een 6 te bedragen. Indien er voor een locatie meerdere initiatieven zijn volgt een loting in aanwezigheid van alle kandidaten. Indien uw initiatief niet wordt ingeloot maar wel een voldoende scoort blijft uw idee ‘op de plank liggen’ tot het moment dat een geschikte locatie beschikbaar komt. Er wordt dan contact met u opgenomen en in principe kunt u dan weer opnieuw meedingen in een nieuwe ronde. Ook is het mogelijk dat een ingeloot initiatief niet doorgaat waarna zo nodig opnieuw een loting plaatsvindt. Na het ‘groene licht’ voor een bepaalde locatie kunt u aan de slag met de volgende fase van het proces (zie hoofdstuk 3). subsidie Als uw groep door kan naar de volgende fase en uw initiatief kan worden gekoppeld aan een locatie kan een beroep worden gedaan op een stimuleringsbijdrage van de gemeente van € 3.000,--. Deze stimuleringsbijdrage kan bijvoorbeeld worden


gebruikt voor de kosten van het oprichten van een kopersvereniging. Daarnaast is het mogelijk om in deze fase een renteloze lening aan te vragen van maximaal € 15.000,--.3 Dit bedrag is bedoeld om kosten te kunnen betalen, vooruitlopend op het beschikbaar komen van een hypotheek. Daarbij kan worden gedacht aan kosten die verband houden met de inschakeling van bouwbegeleiding of de eerste rekeningen van de architect. De hoogte van de lening wordt afgestemd op de daadwerkelijke kosten waardoor de lening ook lager kan uitpakken. U betaalt de lening weer terug aan de gemeente als u kunt beschikken over (een deel van) de hypotheek. Dit is het geval nadat met de bouw is gestart. Het bedrag moet ook worden terugbetaald als het project onverhoopt toch niet doorgaat. Een 2e of 3e stimuleringsbijdrage van € 3.000,-- is mogelijk als u aantoont dat u kiest voor vernieuwende architectuur (te beoordelen door de gemeente) en/of uw plan voldoet aan extra duurzaamheidseisen. Dit laatste is het geval als plan een prestatieniveau 8 haalt op de module Energie van het meetinstrument GPR-Gebouw.

GPR Gebouw, duurzaam bouwen In het ontwerpen bouwproces wordt u overspoeld met informatie en geconfronteerd met veel keuzes. Wat komt er bij kijken als u duurzaam wilt bouwen ? Een duurzame woning is minder belastend voor het milieu, biedt meer comfort, een gezonder binnenklimaat en lage energielasten. GPR Gebouw is een praktisch en gebruikvriendelijk softwarepakket om uw woning te beoordelen op de onderdelen Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. U krijgt van de gemeente een wachtwoord waarmee u toegang krijgt tot het systeem. Daaraan zijn geen kosten verbonden. Uw architect of aannemer of u vult de technische gegevens in, vervolgens wordt duidelijk welke scores u haalt. Bent u niet tevreden over de scores dan kunt u kijken met welke maatregelen u tot een hogere score kunt komen.

Ook de provincie Noord-Holland stimuleert CPO-ontwikkelingen. Indien u gebruik kunt maken van stimuleringsbijdragen van de provincie stelt de gemeente geen stimuleringsbijdrage en renteloze lening beschikbaar. Informeer naar de laatste stand van zaken bij de gemeente.

voorbeelden CPO-projecten Culemborg ‘het Kwarteel 1 en 2’

3

informeer bij de gemeente naar de voorwaarden


Aandachtspunten en tips bij de initiatieffase: Bij zelfbouw is er een aantal manieren om tot het ontwerp van uw huis te komen. 0ntwerp op maat In een ontwerp op maat wordt een woning door een architect op basis van een specifiek programma van eisen voor de toekomstige bewoners ontworpen. Hét voordeel van een ontwerp op maat is dat met alle eisen rekening kan worden gehouden. In eerste instantie lijkt het inschakelen van een architect een hele investering, maar een goede architect verdient zichzelf gedurende het bouwproces terug (meer kwaliteit voor uw geld). Over de keuze van een architect kunt u zich laten informeren door de gemeente. Cataloguswoning Een cataloguswoning is een woning die u, meetal in rechtstreeks contact met een aannemer, uit een ‘catalogus’ koopt. De aannemer heeft een standaardwoning laten ontwerpen en biedt u de mogelijkheid om in meer of mindere mate aanpassingen aan het ontwerp te maken. Omdat een catalogusbouwer de woning op verschillende onderdelen gestandaardiseerd heeft, is het meestal mogelijk om van hem in korte tijd een nauwkeurige prijsopgaaf te krijgen. Een ander voordeel van deze optie is een (in de basis) gunstige prijs-kwaliteitsverhouding en relatief lage bijkomende kosten. Nadeel is dat er geen rekening gehouden wordt met de kavelafmetingen en randvoorwaarden. Aanpassingen of wijzigingen aan de standaardwoning zijn vaak relatief duur. Ook mist een dergelijke woning vaak een eigen karakter. Licentiearchitectuur U kunt tegenwoordig ook gebruikmaken van een bestaand ontwerp, dat beschikbaar wordt gesteld om nogmaals te mogen worden gebouwd. Voordeel van deze werkwijze is dat u een realistische indruk van de woning kunt krijgen; het ontwerp is immers al een keer uitgevoerd. Daarnaast zijn de bouwkosten van tevoren bekend en hebt u een voordeel op de ontwerpkosten vanwege het hergebruik van het ontwerp. randvoorwaarden U bent verplicht zich te houden aan de bouwregels. Deze vindt u in het bestemmingsplan en in de specifieke regels per locatie. Laat u vooraf goed informeren over deze regels. Voor bepaalde locaties kan er sprake zijn van welstandsvrij bouwen. Dit betekent dat uw plan vooraf niet wordt getoetst door de Welstandscommissie, andere (bouw)regels zijn uiteraard wel van toepassing. architect U bent niet verplicht om een architect in te schakelen. Dit wordt wél aanbevolen. Een architect is als beste in staat rekening te houden met uw wensen. In de brochure ‘Bouwen met een architect’ van de Bond van Nederlandse Architecten (te downloaden van www.bna.nl) leest u wat een architect voor u kan doen. Bij de keuze voor een architect draait het om 2 vragen: spreekt zijn werk u aan en zit u zakelijk en persoonlijk op één lijn. Na een eerste gesprek heeft u meestal wel een aardig idee of u goed zit. Er zijn overigens ook architecten en ontwerpers die niet bij de bna zijn aangesloten. Ook daarmee kunt u in zee gaan. toekomstgericht U kunt ‘uitbreidbaar’ bouwen. U kunt uw huis zodanig bouwen dat het in een later stadium makkelijk is te vergroten en aan te passen. De uitbreiding moet ook weer binnen de voorwaarden van de stedenbouwkundige uitgangspunten en het bestemmingsplan passen. Wanneer u bijvoorbeeld nu al weet dat u uw woning in de toekomst wilt uitbreiden, kunt u de hiervoor noodzakelijke fundering al opnemen bij de bouwaanvraag. energiezuinigheid Een extra energiezuinige woning is in uw eigen voordeel. Misschien moet u nu iets meer investeren maar de woning zal in de toekomst meer waard zijn en daarbij komt dat naar verwachting de energieprijzen de komende jaren sterk zullen stijgen. Uiteindelijk is investeren in duurzaamheid dus goed voor uw eigen portemonnee. Veel energiebesparende maatregelen leiden ook tot comfortverbetering. De gemeente stelt sowieso extra duurzaamheidseisen aan CPO-projecten. Het plan moet namelijk een cijfer 7 scoren aan de hand van het meetinstrument GPR-Gebouw. Beter is dat uw plan een 8 haalt op de module energie van GPR-Gebouw. Als u dit realiseert nemen de kansen dat u daadwerkelijk aan de slag kunt op de door u gewenste locatie, toe. Naast het voordeel van een lagere energierekening komt u dan wellicht ook in aanmerking voor een extra gemeentelijke stimuleringsbijdrage (informeer naar de mogelijkheden bij de gemeente). Het is van belang om in een vroeg stadium na te denken over keuzes ten aanzien van de constructie, materialen, verwarming e.d. Naarmate het ontwerpproces vordert, nemen de mogelijkheden om aanpassingen aan het ontwerp te maken af (of dit kan alleen nog via zgn. meerwerk en dus hogere bouwkosten)


1.2

Definitiefase

In deze fase gaat u aan de slag met het opstellen van een haalbaarheidsonderzoek en plan van aanpak. Het grote verschil tussen het projectvoorstel en het haalbaarheidsonderzoek zit in de onderbouwing van het voorstel. Een projectvoorstel is de weergaven van ideeën, het haalbaarheidsonderzoek is een onderzoek naar de daadwerkelijke realisering. U krijgt in deze fase een nog beter beeld over de haalbaarheid van het project.

de vierde stap: het opstellen van een haalbaarheidsonderzoek Het haalbaarheidsonderzoek geeft inzicht in: − de beschrijving van het idee (doelen, realisatie, aantallen woningen, stappen, planning) − het projectplan (aan de hand van referentiebeelden en een globale verkaveling) − het onderzoek naar de bouwen totale kosten, in de vorm van een investeringsen exploitatiebegroting − de financiering van het initiatief (is het initiatief financieel mogelijk op basis van inkomen, vermogen, subsidies enz.? laat e.e.a. doorrekenen door een adviseur!)

− − − −

de opzet van de organisatie obstakels waar u mogelijk mee te maken krijgt instanties waar u eventueel aan kunt kloppen voor financiële ondersteuning de conclusie met betrekking tot haalbaarheid

Voordat u het haalbaarheidsonderzoek bij de gemeente kunt indienen moet door middel van een notariële akte een kopersvereniging zijn opgericht. De vereniging moet voldoen aan de in hoofdstuk 2 omschreven uitgangspunten. Het haalbaarheidsonderzoek dient u vervolgens bij de gemeente in. Voldoet het plan en is het op de desbetreffende locatie realiseerbaar dan ontvangt u hiervan bericht. In de brief die de CPO-groep hierover ontvangt staat ook binnen welke termijn u een omgevingsvergunning moet aanvragen voor het oprichten van het project. Ook als het plan niet voldoet ontvangt de CPO-groep daarover bericht. Daarin kunnen ook aanwijzingen staan om het project alsnog haalbaar te maken. In deze fase maakt de gemeente ook een zogenaamd matenplan. Op dit plan is uw project op de locatie zichtbaar en de inrichting van het openbaar gebied daar omheen. bouwbegeleiding In deze fase van het proces schakelt u ook een professioneel bouwbegeleidingsbureau in en worden procesafspraken gemaakt voor het vervolg. Het inschakelen van een bouwbegeleidingsbureau voor het gehele verdere proces is verplicht, tenzij u kunt aantonen dat de nodige deskundigheid in de groep zelf aanwezig is. Het inschakelen van een deskundig bureau is van belang omdat er veel komt kijken bij het realiseren van een eigen droomhuis. De kosten die u maakt voor een dergelijk bureau kunnen vaak in het verdere proces worden terugverdiend omdat u gebruik kunt maken van de ervaring van deskundigen en het bureau scherp voor u kan onderhandelen. De renteloze lening die u kunt krijgen van de gemeente kunt u bijvoorbeeld gebruiken om (een deel van) de kosten te betalen. Voorbeelden van deskundige begeleidingsbureaus treft u aan in deze brochure maar natuurlijk kunt u ook met een ander bureau in zee gaan. De gemeente moet vooraf wel akkoord gaan met de keuze van een bureau.


presentatie haalbaarheidsonderzoek U krijgt de gelegenheid om het haalbaarheidsonderzoek en het verder uitgewerkte plan opnieuw aan de gemeente te presenteren. Natuurlijk kunt u afspreken dat het begeleidingsbureau dit voor u doet. Aan de hand van de aangeleverde gegevens en de presentatie beoordeelt de gemeente opnieuw of het plan past binnen het CPObeleid en de specifieke regels die voor de locatie van uw keuze van toepassing zijn verklaard. U krijgt van de gemeente zo spoedig mogelijk bericht of u door kunt gaan naar de volgende fase. kostendeskundige U kunt in eerste instantie bij uw architect nagaan of hij een goede calculatie van de bouwkosten voor u kan maken. Wanneer u hieraan twijfelt of als de architect aangeeft deze expertise niet in huis te hebben of u geen architect hebt ingeschakeld, kunt u hiervoor een onafhankelijke deskundige inschakelen. Stel uw architect daarvan wel op de hoogte. Als het goed is heeft uw bouwbegeleider ook de nodige kennis in huis om een kostencalculatie te maken. Maak daar gebruik van!

voorbeeld CPO-project Almere ‘de Buitenkans’


aandachtspunten/tips bij de definitiefase: Om de haalbaarheid te kunnen beoordelen en is een reëel overzicht van alle kosten van groot belang financiering De meeste mensen hebben voor het financiering van een eigen woning een hypotheek nodig. Het bedrag dat u maximaal mag lenen, is gerelateerd aan uw inkomen, uw vermogen en de waarde van de te bouwen woning. U betaalt een afsluitprovisie en kosten van de akte bij de notaris. Wanneer u nog een eigen woning heeft, financiert u de nieuw te bouwen met een overbruggingshypotheek. Tijdens de bouw betaalt u de aannemer in termijnen. Over de reeds betaalde termijnen betaalt u (hypotheek) rente, aangezien de woning nog niet gereed is. Als u nog een eigen woning moet verkopen rekent u met een bepaalde opbrengst en overwaarde. In de huidige markt is het niet verstandig om van het meest optimistische scenario uit te gaan. kosten die u aan de gemeente betaalt De grondprijs van de kavel die aan de kopersvereniging in rekening wordt gebracht is door de gemeente vastgesteld en is vooraf bekend. In principe is over de grondprijs btw verschuldigd. Bijkomende kosten zijn de notariskosten en de inschrijfkosten in het Kadaster. Daarnaast brengt het Kadaster kosten in rekening (kadastraal recht) voor het opmeten en registreren van uw kavel. Verder moet u rekening houden met legeskosten voor de omgevingsvergunning (afhankelijk van de bouwkosten); kosten die verband houden met het ontwerp Honorarium voor: architect, constructeur, installateur, eventuele kostendeskundige en installatieadviseur en bouwbegeleidingsbureau. aansluitkosten nutsvoorzieningen Voor de actuele aansluitkosten dient u contact op te nemen met de nutsbedrijven. Houdt u ook rekening met de kosten voor tijdelijke aansluiting van bouwstroom en bouwwater. bouwkosten De bouwkosten worden met name bepaald door de woningkwaliteit (grootte, bouwkundige kwaliteit, inrichtings- en afwerkingsniveau), maar uiteraard ook door de situatie in de markt. Zorg ervoor dat u bij de start een realistisch beeld heeft wat uw bouwkostenbudget moet zijn om het programma van eisen te kunnen realiseren. Stel zo nodig in het voorstadium uw programma van eisen, bij. Breng adviserende partijen op de hoogte van uw budget en probeer hen medeverantwoordelijk te maken voor overschrijdingen. Spreek bijvoorbeeld met uw architect af dat hij kosteloos het ontwerp aanpast als uw blijkt dat uw bouwbudget wordt overschreden. aannemingsovereenkomst In deze of in de volgende fase sluit u een aannemingsovereenkomst met een aannemer. Maak gebruik van het model aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden die door het GIW, Stiwoga of Vereniging Eigen Huis zijn opgesteld. Controleer een eigen overeenkomst en voorwaarden grondig op afwijkingen van genoemde modellen. Leg duidelijk vast wanneer de aannemer begint en wanneer hij de woning oplevert. Met een proces verbaal van oplevering legt u vast wat uw aannemer moet doen nadat de woning is opgeleverd en voor welke datum dit werk gedaan moet zijn. Spreek met uw aannemer betalingstermijnen af die gelijke tred houden met de geleverde prestatie minus bijvoorbeeld 10%. Betaal niet vooraf, maar betaal alleen het materiaal en loon van die onderdelen die reeds in de bouw zijn aangebracht. Houd een redelijke opleveringstermijn vast tot alles naar uw tevredenheid is opgeleverd. Neem zo weinig mogelijk stelposten op; als u de aannemer opdracht heeft verleend, is het lastiger om hierover te onderhandelen. garanties en verzekeringen Uw aannemer heeft meestal een ‘Construction All Risk’ (CAR)-verzekering voor al zijn werken. CAR verzekert het bouwwerk tijdens de bouw tegen brand, aansprakelijkheid van derden, schade aan eigendommen van de opdrachtgever en de te gebruiken materialen. Vraag hoe hij het voor uw werk regelt. GIW garantie (Garantie Instituut Woningbouw) Ga na of uw aannemer lid is van een garantie-instituut, zoals het GIW. Dit instituut kan ervoor zorgen dat uw woning wordt afgebouwd in geval van faillissement van uw aannemer. De aannemer zal de kosten hiervan opnemen in zijn aanneemsom. Wanneer uw aannemer niet is aangesloten kunt u bij de aannemer een bankgarantie bedingen, zodat u bij een eventueel faillissement de woning kunt afbouwen. Daar zal uw aannemer een vergoeding voor vragen.


1.3

Planfase

In deze fase wordt een koopovereenkomst met de gemeente gesloten en vindt de verwerving van de grond plaats. Ook wordt het ontwerp van de woning verder uitgewerkt en de bouw voorbereid. Uitgangspunt is dat uw plan past binnen het geldende bestemmingsplan. Uw plan moet ook voldoen aan de specifieke bouwregels die voor de locatie van uw keuze van toepassing zijn verklaard.

Belangrijke punten die in deze fase aan de orde komen: koopovereenkomst met de gemeente het, via een zogenaamde ABC-constructie, doorleveren van de grond door de kopersvereniging aan de deelnemers van het project het meer gedetailleerd uitwerken van het ontwerp budgetbewaking het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen de aanbesteding van het werk

− − − − − −

In deze fase wordt het plan al veel concreter en worden er financiële verplichtingen aangegaan. koopovereenkomst De koopovereenkomst wordt gesloten met de kopersvereniging. Belangrijke punten daarbij zijn: de koopprijs: de CPO-groep is verplicht om binnen 14 dagen of een nader af te spreken termijn, na het ondertekenen van de koopovereenkomst de verschuldigde koopsom, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting aan de gemeente te betalen. De koopovereenkomst wordt ondertekend nadat de voor het oprichten van het project vereiste omgevingsvergunning, is verleend. De volledige grondprijs moet worden voldaan op de dag van het verlijden van de notariële akte (de overdracht van de grond). een bouwplicht: er staan termijnen genoemd in de koopovereenkomst die moeten garanderen dat het project binnen een bepaalde periode moet zijn gerealiseerd. de overdracht van de grond: deze vindt plaats zo spoedig mogelijk na het verlenen van een omgevingsvergunning voor het oprichten van het project. andere punten waarbij kan worden gedacht aan: het parkeren op eigen erf, een recht van overpad of regels voor het onderhoud van de beschoeiing.

−

− − −

Bij de koopovereenkomst hoort een uitgiftetekening met daarop aangegeven welke kavel wordt gekocht. Deze transactietekening is gebaseerd op het matenplan. planning Vanaf het moment dat u de koopovereenkomst tekent, gaat een aantal termijnen lopen die gelden voor de bouwvoorbereiding en de bouw. Ook krijgt u meteen al te maken met financiële lasten van de eerste aanbetaling van de architect en het betalen van de eerste aanbetaling van de koopsom van de grond, zonder dat daar woongenot tegenover staat. U krijgt de grond pas geleverd als u in het bezit bent van een omgevingsgunning voor het bouwen van het project. Het is daarom in uw


belang om (samen met uw architect) snel tot een voorlopig ontwerp te komen, dit te laten toetsen en uit te werken in een definitieve bouwaanvraag. regelgeving De door u in te dienen aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de bouwverordening, het Bouwbesluit en het bestemmingsplan. Uw plan wordt ook aan de welstandscommissie of de welstandsprovisor voorgelegd. voorbeelden CPO-projecten: Groningen ‘Achter de Reitdijk’

Elsbeek ‘de Leeuwerik II’


aandachtspunten/tips bij de planfase In de planfase krijgt u te maken met uiteenlopende regelgeving. bestemmingsplan In een bestemmingsplan is vastgelegd welke bestemming te grond heeft en welke voorschiften van toepassing zijn. In de toelichting zijn de kenmerken van een wijk vastgelegd en maakt de gemeente duidelijk wat haar bedoelingen zijn met het gebied of de buurt. Voor het gebied Bangert en Oosterpolder geldt het bestemmingsplan ‘Bangert en Oosterpolder’ dat volledige rechtskracht heeft. Daarnaast zijn in de meeste gevallen per locatie vooraf globale (stedenbouwkundige) kaders vastgesteld die inspelen op de verschillende eigenheid tussen de diverse fases van de nieuwbouwwijk. De belangrijkste punten uit het beeldkwaliteitsplan zijn in deze brochure verwerkt. Daarnaast treft u als bijlage de belangrijkste bouwregels uit het bestemmingsplan aan. Bouwbesluit en bouwverordening In het Bouwbesluit staan de wettelijk vastgestelde technische minimumeisen waaraan een bouwwerk moet voldoen. Deze regels gelden voor heel Nederland en voor alle bouwwerken. De eisen zijn gericht op het gebied van veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en bruikbaarheid. Het Bouwbesluit biedt voldoende vrijheid voor het indelen van een woning. De indeling moet wel brandveilig zijn en voldoen aan minimale maten van de verblijfsruimten. Eveneens eist het Bouwbesluit een toiletruimte, een badruimte, een opstelplaats voor een aanrecht en een kooktoestel en aansluiting op de nutsvoorzieningen, zoals water, energievoorzieningen en riolering. In de Bouwverordening heeft de gemeente technische informatie en bepalingen vastgelegd over het gebruik van woningen en terreinen en het uitvoeren van bouwwerkzaamheden. Ook is de werkwijze van de welstandscommissie in de bouwverordening geregeld. De gehele bouwverordening kunt u inzien bij de afdeling VVH in het stadhuis of raadplegen via de site: www.hoorn.nl Omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) U heeft een omgevingsvergunning nodig voor het oprichten van een bouwwerk De omgevingsvergunning vraagt u digitaal aan bij de afdeling VVH. Uw bouwplan wordt bij de aanvraag getoetst aan het bestemmingsplan, het bouwbesluit, de desbetreffende welstandscriteria, GPR-Gebouw en de gemeentelijke bouwverordening. Het is van belang om vooraf met de afdeling VVH te overleggen over het indienen van een aanvraag. Overleg vooraf kan het proces aanzienlijk versnellen. Als uw plan volgens de regels is ingediend en compleet is, gaan de wettelijk vastgestelde behandelingstermijnen in. U moet binnen 8 weken na de aanvraag uitsluitsel krijgen of de vergunning verleend is of niet. Deze termijn kan verlengd worden met nog eens 6 weken. De verleende omgevingsvergunning is nog niet meteen onherroepelijk. Gedurende zes weken staat het besluit open voor het indienen van een bezwaarschrift door belanghebbenden. Wanneer tijdens deze termijn geen bezwaren zijn ingediend, is de vergunning onherroepelijk. Vervolgens kunt u na levering van de grond beginnen met de bouw. U moet er echter rekening mee houden dat de bouw (tijdelijk) stilgelegd kan worden als iemand tijdens de bezwarentermijn bezwaar aantekent tegen uw bouwvergunning. Eventuele kosten die daarmee gepaard gaan, zijn voor uw eigen rekening en risico. Houd er bij het aanvragen van uw hypotheekofferte rekening mee dat de grond in principe pas geleverd wordt nadat u in het bezit bent van een omgevingsvergunning voor het oprichten van het bouwwerk. Pas bij levering van de grond gaat de hypotheek lopen. Het honorarium van de notaris en de kosten van inschrijving van de notariële akte zijn voor rekening van de koper van de kavel. budgetbewaking Het is van belang om periodiek te bekijken of de oorspronkelijke kostenopzet nog van kracht is. Denk aan gestegen (bouw)prijzen maar ook aan de ontwikkeling van het eigen vermogen. Als het project gedeeltelijk wordt gefinancierd vanuit een overwaarde van de huidige woning is het ook verstandig om rekening te houden met marktontwikkelingen. bouwrijpe kavel De kavel wordt opgeleverd in bouwrijpe staat. Dit betekent: − opgehoogd met grond − in de nabijheid aanwezige kabels en leidingen van nutsbedrijven − aansluitmogelijkheden voor afvoer en hemelwater, vuil water en drainage − vrij van obstakels die de bouw verhinderen of belemmeren De gemeente heeft een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren in Bangert en Oosterpolder. Er zal geen nieuw bodemonderzoek uitgevoerd worden. De grond is geschikt bevonden voor zijn bestemming.


− landmeetkundige maatvoering en kadastrale gegevens De gemeente zal uw kavel en uw woning laten inmeten. Ten aanzien van de kadastrale gegevens wordt er aanvankelijk gewerkt met bouwnummers. Bij de overdracht maakt de kavel deel uit van een groter kadastraal perceel. Na de oplevering van de woningen volgt de inmeting van de kavels door het Kadaster, waarna de definitieve zelfstandige kadastrale nummers worden verstrekt. U ontvangt daarvan bericht. − de inrichting van de openbare ruimte De gemeente zorgt voor de afwerking en inrichting van het openbaar gebied, een en ander in overeenstemming met het door de gemeente vastgestelde matenplan. Dit gebied bevindt zich buiten het te0rrein dat voor CPO-ontwikkeling wordt uitgegeven. − nutsvoorzieningen Voorafgaand aan de bouwactiviteiten worden kabels en leidingen (waaronder de riolering) onder of bij de bouwwegen aangelegd. Deze kabels en leidingen liggen vooral naast de openbare weg. Verzakkingen of andere calamiteiten die tijdens de bouw plaatsvinden, moeten direct bij het bureau VVH worden gemeld. − huisaansluitingen nutsvoorzieningen In het openbaar wordt een primair net van nutsleidingen aangelegd. De voorzieningen zijn: elektra, gas, water telefonie en kabeltelevisie. De aansluitingen op deze voorzieningen moeten door u zelf worden geregeld. Via het Centrale Meldpunt Aansluiten (bereikbaar via de site: www.aansluitingen.nl) kunt u alle aansluitingen in één keer aanvragen. Op basis van uw aanvraag zorgt het CMA er voor dat de deelnemende netwerkbedrijven uw gegevens krijgen. Die sturen u afhankelijk van hun producten een offerte, een opdrachtbevestiging of een rekening. De huisaansluitingen in de voorgevel moeten op een door de gemeente bepaalde hoogte door de fundering worden ingevoerd door middel van mantelbuizen in de voorgevel. Omdat alle nutsvoorzieningen samenkomen in uw meterkast hebben de nutsbedrijven afspraken gemaakt over de indeling en uitvoering van de meterkast. De desbetreffende bedrijven kunnen u daarover informeren. U moet zelf voor de nodige doorvoeringen in uw fundering zorgen. Aan deze doorvoeringen worden speciale eisen gesteld met betrekking tot veiligheid, vervangbaarheid en waterdichtheid. Bij de nutsbedrijven kunt u hier meer informatie over krijgen. Het is mogelijk dat zij de levering tegen kosten verzorgen of dat u, op hun aanwijzingen, doorvoeringen moet laten maken.

voorbeeld CPO-project in aanbouw Hoorn ‘de Hoornbloem’


1.4

Realisatiefase

In deze fase gaat de eerste schop in de grond en krijgt het droomproject eindelijk vorm. Maar ook deze fase vraagt de nodige aandacht. Activiteiten in dit stadium van het project zijn: start bouw directievoering en toezicht individuele afwerking oplevering afbouw na oplevering inrichting woonomgeving

− − − − − −

Het begeleidingsbureau dat u heeft ingeschakeld kan u ook in deze fase ondersteunen en begeleiden.

voorbeeld CPO-project Akersloot ‘de Vrije Geest’


aandachtspunten/tips bij de realisatiefase − paalfundering In onze regio is het noodzakelijk om te bouwen met een paalfundering. De kosten zijn sterk afhankelijk van de diepte waarop moet worden geheid. De lengte van de palen wordt bepaald aan de uitkomsten van een sonderingsonderzoek. Tevens zijn de kosten afhankelijk van de draagconstructie van het woningontwerp. − drainage De aanleg van een drainage onder de woning is verplicht. Aan het aanleggen van een drainagesysteem zijn kosten verbonden. − bouwtoezicht Een inspecteur van het bureau VVH voert de controle over de bouw van de woning. De aannemer meldt het begin van de bouw aan deze inspecteur. Er is geen dagelijks toezicht. Er zal alleen steekproefsgewijs en op technische aspecten worden gecontroleerd. Met name zal worden gelet op de constructieve kwaliteit van het gebouwde, op de veiligheid op de bouwplaats en de omgeving en op milieuaspecten. Als blijkt dat wordt gebouwd in afwijking van de bouwvergunning kan de bouw worden stilgelegd. Voorafgaande aan de bouw moet er een verzoek worden ingediend om de rooilijnen uit te zetten. Verder moet er een melding plaatsvinden van: − start heiwerk − het ter controle aanbieden van de riolering − het storten van het beton/ter controle aanbieden van de wapening Ten slotte meldt u aan het eind van het werk het gereedkomen van de woning. De woning mag niet worden betrokken zonder dat deze gereed is gemeld. − grond De meeste kavels worden voorzien van een laag grond. De gemeente garandeert geen gesloten grondbalans. Eventueel tekortkomende grond wordt niet door de gemeente verstrekt. Uit de bouwput vrijkomende grond die weer voor het werk wordt aangewend, dient op de kavel in depot te worden gezet. Opslag op gemeentegrond is niet toegestaan ter vermijding van extra zettingen op kabels en leidingen en ter voorkoning van wateroverlast op openbare wegen. Overtollige grond wordt niet door de gemeente teruggenomen. Na het gereedkomen van de woning moet de kavel worden opgehoogd met grond ten behoeve van de tuinaanleg. − riolering tijdens de bouw Het hoofdriool is bij de start bouw al aanwezig in het gebied. Het is mogelijk een tijdelijke aansluiting te krijgen (voor hetzelfde tarief als de definitieve aansluiting). U kunt deze aansluiting bij de gemeente aanvragen. − riolering U moet rekening houden met de aanwezigheid van een gescheiden rioolstelsel. Dit betekent dat er een aparte afvoer van vuil water (wc, keuken, douche, bad) en hemelwater moet worden gerealiseerd. De drainage kan ook worden aangesloten op de hemelwaterafvoer. Het is niet toegestaan om afvoeren naar open water (sloten) te maken.


2.

de beschikbare locaties

Hierna volgt een overzicht van de locaties die in juli 2011 beschikbaar zijn gesteld voor CPO-ontwikkeling. Het gaat om 3 locaties in fase 4A van Bangert en Oosterpolder. In de plattegrond hieronder staan deze locaties vermeld. De locaties 1 en 2 zijn bedoeld voor grondgebonden woningen in uiteenlopende varianten: vrijstaand, rijtjeswoningen, 2-onder 1 kap enz. Locatie 3 is bedoeld voor appartementen. Eerst volgt een globaal beeld van de beeldkwaliteit voor de betrokken drie locaties. CPO-plannen worden daaraan getoetst. Daarna komen de selectiecriteria en grondkosten aan bod.

2.1

Situering en beeldkwaliteit

De 4e fase van Bangert en Oosterpolder is gesitueerd tussen de Dorpsstraat en de Bangert. Centraal in dit deel ligt het centrum van Bangert en Oosterpolder met winkels, een supermarkt, scholen, sportvoorzieningen, horeca en appartementen. Aan de oostzijde van het centrum ligt fase 4b, aan de westzijde ligt fase 4a. Dit deel biedt plaats aan een drietal locaties ten behoeve van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In dit hoofdstuk zijn globaal de sfeerbeelden en beeldkwaliteit omschreven waarmee rekening moet worden gehouden bij de invulling van de locaties. Het complete beeldkwaliteitsplan voor de locaties is bij de gemeente verkrijgbaar. De eerder ontwikkelde fases van Bangert en Oosterpolder, tussen de Westfrisiaweg en de Dorpsstraat, maken deel uit van Waterland. Weidsheid, lange lijnen en grote groene openbare ruimten vormen het karakter van Waterland. Ook fase 4b (ten oosten van het centrum) maakt hier onderdeel van uit. Het deel ten westen van het centrum waar ook de CPO-locaties zijn gesitueerd, maakt deel uit van Hoge Hemen en is in tegenstelling met het principe van Waterland kleinschalig en geborgen. Daarbij behoren uiteenlopende sferen en typen die behoren bij een ‘dorp’. Daarbinnen is sprake van diverse zogenaamde ‘themagebieden’. De CPO-locaties 1 en 2 maken onderdeel uit van het themagebied aansluitingen bestaand lint, locatie 3 maakt onderdeel uit van het themagebied Dorpsplein. Op de volgende pagina ziet u een overzicht van de verkaveling van fase 4 en de 3 CPO-locaties. Daarna worden deze locaties uitgelicht in beeld gebracht, inclusief de belangrijkste uitgangspunten van deze gebieden.


locatie 1

locatie 2

locatie 3


− themagebied aansluitingen bestaand lint (locaties 1 en 2) De 4e fase van de wijk Bangert en Oosterpolder ligt ingeklemd tussen 2 bestaande historische linten met veelal vrijstaande woningen en stolpen met grote tuinen, de Dorpsstraat en de Bangert. De linten hebben een landelijk en groen karakter. In de verkaveling heeft het openbaar gebied van het omliggende gebied een ruim en groen karakter met groene hofjes met speel- en zitplekken.


Op die manier ontstaat een groene en ruimtelijke overgang naar het landelijke beeld van de linten. De opgave is om met beide CPO locaties aansluiting te vinden bij deze landelijke sfeer van deze linten. Deze locaties zijn bestemd voor grondgebonden woningen waarbij diverse varianten mogelijk zijn (vrijstaand, 2-onder-1 kap, rijtjes, patio enz.). Op eigen erf dient minimaal 1 parkeerplaats gerealiseerd te worden. Daarnaast komen er extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Locatie 2 is gesplitst in twee delen maar is beschikbaar voor de invulling door één CPO-groep. Op grond van privaatrechtelijke afspraken is het kleinste deel bestemd voor een 2-tal vrijstaande woningen waarvoor een vaste verkaveling en situering (2 kavels van ca. 500m2) geldt. Indien dit niet haalbaar is kan uitsluitend het grootste deel voor CPO ontwikkeling beschikbaar worden gesteld.. −

themagebied dorpsplein (locatie 3)

Het dorpsplein is de centrale plek in de wijk, een ontmoetingsplek, en heeft een meer stedelijke uitstraling van een plein in een dorpskern. De CPO- locatie ligt aan de oostzijde van dit gebied. Aan de straatzijde van de bebouwing worden stoepen of zeer kleine voortuinen toegepast. Het plein biedt ruimte om er te spelen en te verblijven en heeft een functie als ontmoetingsplek voor de wijk. De CPO-locatie ligt op een belangrijke hoek die het plein markeert en is bedoeld voor een appartementengebouw met een dominante, transparante en open uitstraling. De opgave is om deze hoek levendig te maken, zodat het gebouw zich naar alle kanten richt.


Het realiseren van woon/werkcombinaties kan een extra bijdrage leveren aan deze levendigheid. Ook bij deze locatie moet uiteraard voldoende ruimte zijn voor het parkeren. Dit kan op eigen terrein en/of in het openbaar gebied.

2.2

Selectiecriteria en grondkosten

Voor alle locaties geldt een gelijke grondprijs per m2 die conform de Nota Grondbeleid comparatief is vastgesteld. Dit betekent dat de opbrengst gelijk is aan de dure grondprijs waarmee gerekend is op basis van de grondexploitatie voor de diverse locaties. De grondkosten per individuele kavel staan niet vast omdat dit afhankelijk is van het aantal woningen dat door de CPO-groep wordt gerealiseerd. In te dienen plannen moeten (ten minste) voldoen aan: − de stedenbouwkundige sfeerbeelden, zoals omschreven onder punt 2.1 en het beeldkwaliteitsplan voor de locaties en het gebied − het bestemmingsplan en de bouwvoorschriften (zie bijlage) − het prestatieniveau 7 op alle modules van GPR-Gebouw (toets door de aanvrager is verplicht) selectiecriteria Daarnaast worden plannen beoordeeld aan de hand van selectiecriteria. Bij meerdere plannen per locatie spelen de selectiecriteria ook een rol bij het in rangordening zetten van plannen. De selectiecriteria voor alle locaties zijn: − − −

de mate waarin sprake is van vernieuwende architectuur en/of bijzondere uitstraling de mate waarin extra duurzaamheid wordt gerealiseerd, waarbij ten minste het prestatieniveau 8 op de module energie wordt gerealiseerd. het plan dat qua beeldkwaliteit het beste past op de locatie

Voor locatie 3 geldt 'functiemenging' als een extra selectiecriterium. Uiteraard moet de betrokken werkfunctie niet conflicteren met de woonomgeving.

grondkosten De grondkosten4 per locatie zijn als volgt: locatie 1 oppervlakte grondprijs:

2.381 m2 € 755.332,--

locatie 2 oppervlakte 2.379 m2 grondprijs € 754.729,-indien uitsluitend het grootste deel wordt ingevuld bedraagt de oppervlakte 1.402 m2 met een grondprijs van € 444.756,-locatie 3 oppervlakte grondprijs 4

977 m2 € 309.968,--

de bedragen zijn ex btw, er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd


3.

tot slot….

In een aantal pagina’s hebben wij geprobeerd om u een idee te geven van wat CPO inhoudt en de mogelijkheden die het stimuleringsbeleid van de gemeente Hoorn biedt. Ook heeft u kennis kunnen nemen van de nodige achtergrondinformatie. Als u geïnteresseerd bent om samen met anderen uw droomhuis vorm te geven kunt u contact opnemen met de gemeente. Wij informeren u graag verder. Voor aanmelding en informatie kunt u contact opnemen met Hugo Pijl van de gemeente Hoorn, afdeling Stadsontwikkeling, bureau Ruimte, Wonen en Economie, tel. 0229 25 24 58 of via e-mail: [email protected] algemene informatie over (C)PO Ook zijn er websites waar je terecht kunt voor informatie over (C)PO of over ervaringen met (C)PO kunt lezen. Een paar voorbeelden: www.particulieropdrachtgeverschap.nl www.kei-centrum.nl/view.cfm? www.bouwendnederland.nl/zuid/speerpunten/opdrachtgeverschap/cpo/pages/default. aspx www.sir55.nl/default.asp?paginaid=91 www.particulieropdrachtgeverschap.nl/artikelen//592/Succesvolle__CPOpilot_Amsterdam_in_bestaande_bouw.html Ook kunt u contact opnemen met de kopersvereniging De Hoornbloem die een complex van 6 woningen realiseert ter plaatse van de Hoornbloem in Hoorn. Voor adresgegevens kunt u contact opnemen met de gemeente. bouwbegeleidingsbureaus Het aantal begeleidingsbureaus dat ervaring heeft met CPO neemt de laatste tijd flink toe. Hieronder staan een aantal voorbeelden van bureaus die gevestigd zijn in onze regio of daar werken. Het is niet noodzakelijk om te kiezen voor een bureau uit deze lijst. In alle gevallen is het wel nodig om met de gemeente te overleggen voordat een bureau wordt ingeschakeld. Sommige bureaus gaan verder dan procesbegeleiding en beperken de keuzevrijheid van het CPO-initiatief. Dit is in strijd met het CPO beleid van de gemeente! −

de Regie BV Panamalaan 4A, 1019 AZ Amsterdam, tel. 020 68 93 664, website: www.deregie.nl

−

BRIXX begeleiding Ruimtelijke Initiatieven

−

SIR55 (specifiek voor seniorenwoningen)

−

Scope bouwmanagement

Weverssingel 9, 3811 GJ Amersfoort, tel. 06 14 53 91 67, website: www.brixxadvies.nl Postbus 545, 5600 AM Eindhoven, tel. 040 24 23 223, website: www.sir-55.nl Wieder 25, 1648 GA de Goorn, tel. 0229 54 88 68, website: www.scopebouwmanagement.nl −

Riant Connections Paaldijk 25, 1689 WE Zwaag, tel. 0229 84 12 78, website: www.riantconnections.nl


Bijlage 1

Projectvoorstel

(zie pagina 5)

Het in te dienen projectvoorstel dient de volgende punten te bevatten:

− −

− − −

−

−

−

−

−

−

−

het idee achter het initiatief; wie zijn de initiatiefnemers en het aantal deelnemers (een CPO-groep dient ten minste uit 3 deelnemers (gericht op realiseren van 3 woningen) te bestaan; hoe wordt de zeggenschap geregeld? (hebben de deelnemers volledige zeggenschap over het ontwerp en treden zij op als opdrachtgever?); hoe wordt de organisatie vormgegeven? (het oprichten van een kopersvereniging door middel van een notariële akte is verplicht); zijn er professionele partijen aan het initiatief verbonden en zo ja welke en hoe zijn de rollen en verantwoordelijkheden geregeld? (de groep dient uit particulieren te bestaan maar het kan verstandig zijn om een achtervangpartij in te schakelen die financiële de risico’s kan opvangen, zie kader); het bouwprogramma (schetsontwerp dat globaal inzicht geeft in aantal woningen, woningtype, specifieke kenmerken, uitstraling, oppervlakte en situering op de bouwkavels); de geraamde investeringskosten? (het gaat hier om de geraamde totale kosten van het proces, inclusief kosten bouwbegeleiding, proceskosten en grondkosten; globaal beeld van de financiële haalbaarheid van het project (op basis van een globale inschatting van de kosten; een meer gedetailleerd beeld ontstaat in de volgende fase van het proces); het bereidheid om een bouwbegeleidingsbureau in te schakelen (voor het opstellen van een haalbaarheidsonderzoek en plan van aanpak is het inschakelen van een bureau dat ervaring heeft met het begeleiden van CPOgroepen na deze fase verplicht, zie verder onder punt 1.2. Natuurlijk kunt u al in deze fase contacten leggen met één of meerdere bureaus); een globaal beeld dat uw plan kan worden gerealiseerd binnen de (stedenbouwkundige) randvoorwaarden (hieraan wordt het plan in ieder geval getoetst, om de slagingskans van uw plan te vergroten is het verstandig om ook in te spelen op één of meer selectiecriteria die voor de betrokken locatie van toepassing zijn; een bewijs dat uw plan voldoet aan prestatieniveau 7 op alle modules van het meetinstrument GPR-Gebouw (voor meer informatie hierover kunt u bij de gemeente terecht); de locatie waar u aan de slag wilt (u kunt ook een 2e locatie aangeven).


Bijlage 2

Bouwregels in het bestemmingsplan

Hieronder treft u de belangrijkste bouwregels uit het bestemmingsplan Bangert en Oosterpolder. Voor de CPO-locaties geldt de zogenaamde ‘Wonen-1’ bestemming. Daarnaast moeten plannen voldoen aan het beeldkwaliteitsplan. De belangrijkste punten daaruit treft u aan in deze brochure. De integrale tekst van deze regelingen kunt u inzien bij de gemeente. Bouwregels Op de in lid 1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming en overeenkomstig de navolgende bepalingen: voor het bouwen van bouwwerken geldt de volgende bepaling: a de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken, hoofdgebouwen niet meegerekend, mag maximaal 50% van de oppervlakte van het erf bedragen; voor het bouwen van eengezinswoningen gelden de volgende bepalingen: b als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd; c de oppervlakte van een hoofdgebouw mag bedragen: 1 bij een bouwperceel tot 200 m2 maximaal 40% van het bouwperceel, met dien verstande dat ten minste 50 m2 is toegestaan; 2 bij een bouwperceel van 200 m2 tot 600 m2 maximaal 25% van het bouwperceel, met dien verstande dat ten minste 80 m2 is toegestaan; 3 bij een bouwperceel vanaf 600 m2 maximaal 20% van het bouwperceel, met dien verstande dat ten minste 150 m2 is toegestaan; d de hoogte van een hoofdgebouw mag maximaal 11 m bedragen; e ieder hoofdgebouw dient te worden voorzien van een kap met ten minste twee hellingen, waarbij de dakhelling voor woningen binnen het woonmilieu Waterland minimaal 40º en maximaal 60º mag bedragen en voor woning en, binnen de overige woonmilieus minimaal 20º en maximaal 60º; voor het bouwen van bijgebouwen bij eengezinswoningen gelden de volgende bepalingen: f als bebouwbaar erf moeten worden beschouwd die gedeelten van het bijbehorende erf, welke ten minste 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw, of het denkbeeldig verlengde daarvan, zijn gelegen; g bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan op het bebouwbaar erf; h de goot- en nokhoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 m respectievelijk 6 m bedragen; i de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen mag maximaal 40% van de oppervlakte van het bebouwbare erf bedragen, tot een maximum van: 1 30 m2 bij een oppervlakte van het bebouwbaar erf van minder dan 75 m2; 2 75 m2 bij een oppervlakte van het bebouwbare erf vanaf 75 m2; j vóór de voorgevel van een hoofdgebouw is een erker, balkon of luifel toegestaan, met een diepte van maximaal 1,5 m en met een breedte van maximaal 85% van de voorgevelbreedte; voor het bouwen van meergezinswoningen gelden de volgende bepalingen: k meergezinswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding gestapeld; l de afstand van een hoofdgebouw tot een bestemmingsgrens moet ten minste 6 m bedragen; m de oppervlakte van een hoofdgebouw mag maximaal 80% van het bouwperceel bedragen; n de hoogte van een hoofdgebouw mag maximaal 16,5 m bedragen; voor het bouwen van bijgebouwen bij meergezinswoningen gelden de volgende bepalingen: o de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen mag maximaal 20% van het erf bedragen; p de goot- en nokhoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 m respectievelijk 6 m bedragen; voor het bouwen van detailhandelsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen: q de gezamenlijke oppervlakte van de detailhandelsvoorzieningen mag maximaal 75 % van het betreffende aanduidingsvlak bedragen; r de hoogte van detailhandelsvoorzieningen mag maximaal 11 m bedragen; s voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: 1 de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw maximaal 1 m mag bedragen; 2 de hoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m bedragen, met uitzondering van lichten vlaggenmasten en kunstwerken, waarvan de hoogte maximaal 6,5 m mag bedragen.

Ontheffing van de bouwregels a

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 1, voor een kinderdagverblijf, waarbij geldt dat: 1 een goede inpasbaarheid van het kinderdagverblijf uit oogpunt van milieuzonering gegarandeerd kan worden;


2 de bebouwingsbepalingen met betrekking tot eengezinswoningen van toepassing zijn. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen voor een bebouwingspercentage van ten hoogste 70% voor eengezinswoningen en ten hoogste 100% voor meergezinswoningen, tenzij de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen hierdoor onaanvaardbaar worden beperkt. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen voor het bouwen van bijgebouwen buiten het bebouwbaar erf, tenzij de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen hierdoor onaanvaardbaar worden beperkt. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen: 1 voor het bouwen of uitbreiden van een praktijkruimte ten behoeve van een aan huis verbonden beroep, met een oppervlakte van maximaal 25 m2; 2 voor het uitbreiden van woningen ten behoeve van gehandicapten met een oppervlakte van maximaal 30 m2.

b

c

d


Inhoudsopgave. Inleiding het proces Initiatieffase Definitiefase Planfase Realisatiefase 16

Recommend Documents