Jaarverslag 2014
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - Inleiding 1.1 1.2 1.3
Verslag van het bestuur Verslag van de Raad van Commissarissen Verslag van de Ondernemingsraad
Hoofdstuk 2 - Goede dienstverlening 2.1 Inleiding 2.2 Investeren in goede dienstverlening
Hoofdstuk 3 - Prettig en betaalbaar wonen 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8
Inleiding Strategisch voorraadbeleid Energiezuinig Nieuwbouwprojecten en planvorming Verhuur Onderhoud Ontwikkelingen in de voorraad Leefbare straten en buurten
Hoofdstuk 4 - Samenwerken, ieder vanuit eigen kracht 4.1 Inleiding 4.2 Gemeenten 4.3 Zorg- en welzijnsaanbieders 4.4 Bewonersparticipatie 4.5 Andere samenwerkingsverbanden 4.6 Sponsoring
Hoofdstuk 5 - Een professionele en doelmatige organisatie 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Inleiding Investeren in de organisatie Personeelsontwikkeling en professionalisering Risicomanagement Governance
2 | Jaarverslag Woonburg 2014
3 4 5 9 12 13 13 15 16 16 20 22 22 27 27 29 31 32 32 33 33 35 37 38 39 39 41 43 44
Hoofdstuk 6 - Een financieel solide organisatie 6.1 Inleiding 6.2 Financiële positie en continuïteit 6.3 Financiële meerjarenprognose 2015-2024 (toekomstparagraaf) 6.4 Treasury 6.5 Verbindingen 6.6 Inzet middelen Bijlage 1: Samenstelling bestuur en Raad van Commissarissen Bijlage 2: Jaarrekening Bijlage 3: Kengetallen over de afgelopen 5 jaar
46 47 48 48 51 52 52
Hoofdstuk 1
Inleiding
3 | Jaarverslag Woonburg 2014
1.1
Verslag van het bestuur
motto “Betaalbaar en duurzaam wonen op Walcheren”. Het nieuwe ondernemingsplan is daarmee ons antwoord op de geschetste ontwikkelingen.
Op 11 december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet. Vervolgens heeft de Eerste Kamer de wet op 17 maart 2015
De nieuwe missie luidt:
eveneens unaniem aangenomen. De corporatie anno 2015 heeft hiermee een nieuwe, wettelijke basis gekregen.
“Wij zijn een maatschappelijke onderneming en wij zetten ons in voor iedereen
Met de focus op betaalbaar wonen, hoge efficiency, lage kosten, good governance en
die is aangewezen op een woning met een lage prijs. Wij leveren betaalbare,
een betere betrokkenheid van klanten, wil de sector de komende jaren bewijzen wat
duurzame woningen voor onze klanten op Walcheren, alleen en samen met
haar maatschappelijke toegevoegde waarde is.
andere partijen.”
De betaalbaarheid is een van de belangrijke waarden. Diegenen met een laag of middeninkomen ondervinden meer en meer druk op de betaalbaarheid van het wonen.
In deze periode focussen we ons op vijf belangrijke thema’s:
Niet alleen huren, maar ook energie en gemeentelijke belastingen nemen een steeds
•
Goede dienstverlening aan onze klanten
grotere hap uit het budget. De rijksoverheid dwingt ons via de verhuurdesrheffing de
•
Prettig en betaalbaar wonen
•
Een professionele en doelmatige organisatie
•
Samenwerken, ieder vanuit eigen kracht
•
Een financieel solide organisatie
huren boven trendmatig te verhogen, terwijl uit onderzoeken van de Woonbond blijkt dat de rek er bij de laagste inkomens uit is. Er is behoefte aan nieuwe oplossingen. In de onderste regionen van de koopwoningmarkt is het herstel inmiddels duidelijk zichtbaar. De verkopen nemen langzamerhand toe en de prijzen stabiliseren, waardoor de noodzakelijke doorstroming ook weer op gang kan komen.
In 2014 zijn belangrijke stappen gezet binnen het programma Veerkracht. Veerkracht
De markt op Walcheren gaat tegelijkertijd door de bevolkingskrimp definitief
bestaat uit een aantal samenhangende projecten en heeft als doel de dienstverlening
veranderen. De bevolking van Vlissingen en Veere gaat de komende jaren krimpen,
aan klanten te verbeteren via digitalisering. Dit verlaagt tevens de kosten. Digitalisering
met als gevolg dat de vraag naar woningen op termijn gaat afnemen. Voor een goed
heeft ook zijn effect op de efficiency van de bedrijfsprocessen. Met de middelen die we
functionerende woningmarkt is het van wezenlijk belang daar nu al op in te spelen en
daarmee besparen kunnen we de verhuurdersheffing en de saneringsheffing betalen,
niet te wachten tot de vraag daadwerkelijk vermindert. Niet alle segmenten van de
terwijl we tegelijkertijd prettig en betaalbaar wonen kunnen garanderen.
huurmarkt zullen evenveel ontspannen. De druk op voor senioren geschikte woningen houdt aan. De vraag naar eengezinswoningen en kleinere woningen neemt nu al
De investeringen richten zich de komende jaren op de bestaande voorraad. We gaan
zichtbaar af. Daarmee staan we voor een grote transformatieopgave.
investeren in de energieprestatie van de woningen om daarmee de betaalbaarheid op lange termijn te kunnen borgen. Samen met de huurdersorganisatie Stichting
In 2013 is het nieuwe ondernemingsplan voor de periode tot en met 2016 vastgesteld.
Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren (SHW/W) zijn we in gesprek om de
Onder de naam “De Kracht van Woonburg” geeft dit plan handen en voeten aan ons
betaalbaarheid ook voor individuele huishoudens te verbeteren.
4 | Jaarverslag Woonburg 2014
Om ook in de toekomst waar te blijven maken wat we vandaag beloven en in de
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen
wetenschap dat de overheid niet meer de vanzelfsprekende partij is die hieraan
zijn beschreven in de statuten van Woonburg en verder uitgewerkt in het reglement
gaat bijdragen, streven we naar een hogere financiële soliditeit. We hebben de
voor de Raad van Commissarissen d.d. 19 april 2012.
afgelopen jaren ervaren dat corporaties niet meer immuun zijn voor woningmarkt- en economische crises. Meer dan ooit is het voor de continuïteit van wezenlijk belang dat
Toezichtkader
we beschikken over voldoende buffers om in deze tijden onze klanten betaalbaar wonen
In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een
te kunnen bieden.
maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en
Ieder jaar verantwoorden we ons extern in ons jaarverslag over de behaalde resultaten.
bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar
Het jaarverslag kent om die reden dezelfde structuur als het ondernemingsplan. Ieder
taken hanteert de Raad van Commissarissen:
hoofdstuk behandelt één van de vijf thema´s en verwoordt onze resultaten van het
•
het Besluit Beheer Sociale Huursector (algemeen toezichtkader);
afgelopen jaar.
•
het ondernemingsplan en de financiële meerjarenprognose (strategisch toezichtkader en toezichtkader voor de financiële continuïteit);
1.2 Verslag van de Raad van Commissarissen Toezicht houden
•
de begroting (toezichtkader voor het behalen van doelstellingen);
•
treasuryplan (toezichtkader financiering);
•
investeringsstatuut (toezichtkader investeringen);
•
prestatieafspraken met de gemeente Veere (toezichtkader voor het behalen van
De Raad van Commissarissen (RvC) van Woonburg heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar
doelstellingen); •
verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:
prestatieafspraken met de gemeente Vlissingen (toezichtkader voor het behalen van doelstellingen);
•
de kennis die binnen de RvC aanwezig is van de lokale gemeenschap en de
•
realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
behoeften van de lokale gemeenschap.
•
realisering van de volkshuisvestelijke opgaven;
Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2014 gebruikt bij het nemen
•
strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
van beslissingen, het beoordelen van bestuursbesluiten en de bewaking van de realisatie
•
opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
van de corporatiedoelstellingen.
•
kwaliteitsbeleid;
•
kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
Samenstelling Raad van Commissarissen
•
financieel verslaggevingsproces;
In 2014 hebben twee wisselingen plaatsgevonden in de RvC. Per 1 juli zijn de heren
•
naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Streefkerk en Boot afgetreden wegens het aflopen van hun termijn. Beiden waren niet
Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen
opnieuw benoembaar. Per 1 juli 2014 zijn de heren Van der Wouw en Koppejan benoemd
(voor zover dit van toepassing is binnen de aandeelhoudersrelatie).
in de Raad van Commissarissen.
5 | Jaarverslag Woonburg 2014
De RvC heeft geen commissies ingesteld. Leden van de RvC worden benoemd voor een
de externe ontwikkelingen vindt plaats aan de hand van vakliteratuur en via de lokale,
periode van vier jaar. Herbenoeming is maximaal één keer mogelijk.
regionale en landelijke media. Daarnaast hebben leden van de RvC zowel individueel als collectief externe (trainings-)bijeenkomsten bijgewoond. Vanaf 2015 wordt gewerkt met
De heren Bremer en Maliepaard zijn benoemd op voordracht van de Stichting
een trainingsprogramma dat voorziet in permanente educatie.
Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren. Alle leden van de RvC zijn in formele zin onafhankelijk. De RvC van Woonburg voldoet daarmee aan de onafhankelijkheidseisen
De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar zes maal bijeen geweest.
die door de Governancecode Woningcorporaties worden gesteld.
Dit betreft vijf reguliere vergaderingen. In september heeft de RvC tijd besteed
De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang,
aan het bezoeken van projecten en een uitgebreide, nadere kennismaking met de
samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de
bedrijfsvoering en medewerkers van Woonburg.
leden van de RvC.
Slecht éénmaal heeft een lid van de RvC een reguliere vergadering niet kunnen bijwonen. De bijdrage van dit lid is vooraf gedeeld met de voorzitter.
In 2014 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden. Daarbij is nadrukkelijk gekeken naar de verschillende verantwoordelijkheden en rollen van de commissarissen en de wijze
Ondernemingsraad
waarop deze in de vernieuwde samenstelling van de RvC optimaal kunnen worden
De Raad van Commissarissen heeft op 20 maart 2014 overleg gehad met de
ingevuld. Risico’s zijn besproken inclusief strategieën om deze te voorkomen dan
Ondernemingsraad. De volgende onderwerpen zijn besproken: contacten directeur-
wel het hoofd te bieden. In het verlengde van de zelfevaluatie is een werkconferentie
bestuurder, de visie van de Ondernemingsraad op de ontwikkelingen binnen Woonburg,
gepland van de directeur-bestuurder en de RvC over de ontwikkelingen in de sector en
waaronder de vorderingen van het programma Veerkracht en de effecten daarvan op
het toekomstperspectief van Woonburg. Ook is afgesproken in 2015 uit het midden van
de motivatie van de medewerkers en de efficiency, de als positief ervaren cultuur en de
de RvC een nieuwe vicevoorzitter aan te wijzen.
goede onderlinge werkverhoudingen, de wisselingen binnen de RvC. Afgesproken is dat voor de benoeming van nieuwe commissarissen een kennismakingsgesprek plaatsvindt
Taak en werkwijze
met de Ondernemingsraad.
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van
Zowel de RvC als de Ondernemingsraad ervaren dit jaarlijkse contact als zeer positief.
Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, de
Stakeholders
ontwikkelingen met betrekking tot de projecten, de deelname in Marsaki, de voortgang
In 2014 heeft de Raad van Commissarissen een evaluatie gehouden van de wijze waarop
van de actualisering en uitvoering van de prestatieafspraken met de gemeenten
zij haar relatie onderhoudt met de stakeholders van Woonburg. Per stakeholder is
Veere en Vlissingen en de relevante externe ontwikkelingen waar Woonburg mee
opnieuw vastgesteld hoe zowel de bestuurder als de RvC worden geïnformeerd over
geconfronteerd werd.
relevante ontwikkelingen en hoe contacten worden onderhouden.
De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar overleg gehad met de
Woonburg organiseert bewust geen aparte, jaarlijkse bijeenkomst met stakeholders,
externe onafhankelijke accountant en de Ondernemingsraad om zich op de hoogte te
gemeenten, zorginstellingen en andere maatschappelijke instellingen, omdat uit
houden van de ontwikkelingen in het speelveld van Woonburg. Bredere oriëntatie op
extern onderzoek is gebleken dat stakeholders tevreden zijn over de wijze waarop zij
6 | Jaarverslag Woonburg 2014
invloed kunnen uitoefenen op de corporatie. Deze keuze is door de directeur-bestuurder
Eind 2014 heeft de RvC de toezichtbrief van het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting)
doorgesproken met de stakeholders en zij delen dit standpunt. Ten aanzien van de Stichting
ontvangen. Het CFV heeft Woonburg onderzocht op de toezichtterreinen: kwaliteit
Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren (SHW/W) is de afspraak gemaakt dat een jaarlijks
financiële informatie, behoud van maatschappelijk gebonden vermogen, financieel
overleg wordt gehouden tussen het bestuur van de SHW/W en de voltallige RvC.
risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht. Het CFV ziet op basis hiervan geen aanleiding tot opmerkingen, nader onderzoek of tot het doen van interventies.
De overige ontwikkelingen ten aanzien van stakeholders zijn als volgt: •
De RvC heeft kennisgenomen van de activiteiten die Woonburg ontplooit in
In de vergadering van december 2014 is de financiële meerjarenprognose 2015-2024
samenwerking met de gemeenten Veere en Vlissingen binnen het kader van
besproken. De RvC is van mening dat het in de financiële meerjarenraming opgenomen
de prestatieafspraken.
investeringsprogramma recht doet aan de mogelijkheden van Woonburg en dat
Het populair jaarverslag voor huurders en stakeholders is voor de zesde keer in
Woonburg zich onder deze condities maximaal inzet gezien de volkshuisvestelijke
deze vorm uitgebracht. In 2014 is viermaal Thuis digitaal, de uitgave waarmee
opgave. De RvC constateert dat de financiële continuïteit van Woonburg is aangetoond,
stakeholders en in het bijzonder de huurders worden geïnformeerd over de
waarbij het belangrijke energie-investeringsprogramma en de investeringen vanuit
activiteiten van Woonburg, uitgekomen.
het strategisch voorraadbeheer onverkort doorgang vinden. De RvC heeft daarom de
•
De RvC heeft kennisgenomen van de wisseling binnen het bestuur van de SHW/W.
begroting 2015 en de financiële meerjarenraming 2015-2024 goedgekeurd.
•
Vastgelegd is dat voor de benoeming van nieuwe commissarissen een
•
kennismakingsgesprek plaatsvindt met de SHW/W.
In zijn totaliteit heeft de RvC in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende onderwerpen:
Inzet vermogen en financiële continuïteit
•
trimesterrapportages over het 3e trimester 2013 en de eerste twee trimesters van 2014
De RvC heeft zich gedurende 2014 op verschillende momenten en naar aanleiding van
•
voortgang efficiencyproject ‘SLIMMER!’
diverse onderwerpen beziggehouden met de inzet van het vermogen en de financiële
•
wervingsprocedure leden RvC
continuïteit.
•
actualiseren benoemingsprocedure RvC
•
profielschets RvC
De RvC heeft kennisgenomen van het programma Veerkracht binnen Woonburg dat
•
vaststellen onafhankelijkheid leden RvC
tot doel heeft de komende periode de kosten van bedrijfsvoering en onderhoud verder
•
bezoldiging RvC
te reduceren. Daarmee wordt de gewenste koers voor de korte termijn, met een
•
bestuurdersaansprakelijkheid
zelfstandige positie voor Woonburg, mogelijk.
•
zelfevaluatie RvC 2014
Verder vooruitkijkend, na 2016, wordt belang gehecht aan een intensieve samenwerking
•
digitaal vergaderen
met collega-corporaties. De voorkeur gaat hierbij uit naar de collega’s op Walcheren
•
wijziging statuten
maar andere collega’s in Zeeland worden zeker niet uitgesloten. De RvC steunt de
•
procuratieregeling
bestuurlijke opvatting dat Woonburg zich met een grotere schaal sterker kan maken
•
beoordelingsprocedure DB (inclusief procedure + format)
bij het oppakken van volkshuisvestelijke opgaven en bij het verder professioneel en
•
visitatie 2015
doelmatig werken.
•
jaarverslag RvC
7 | Jaarverslag Woonburg 2014
•
jaarverslag + jaarrekening RvC 2013
Er zijn door de controlerend accountant geen opmerkingen gemaakt over
•
jaarstukken Marsaki
rechtmatigheid.
•
publicatiestukken Marsaki WSW.civ B.V. 2013
•
Marsaki (overdracht aandelen + herstructurering ROM)
Governance en integriteit
•
stand van zaken Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland
De RvC onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties.
•
formuleren wensen RvC t.a.v. interim-controle accountant
•
managementletter EY
De RvC heeft kennisgenomen van het feit dat in 2014 eenmaal melding is gedaan van
•
ondernemingsplan Woonburg 2013-2016
het overtreden van de regels uit het beleid ongewenste omgangsvormen van Woonburg
•
begroting 2015 (inclusief FMP 2015-2024)
door een medewerker. Daarop zijn passende maatregelen genomen. Meldingen in het
•
treasuryjaarplan
kader van de integriteitwijzer en de klokkenluiderregeling zijn een standaard onderdeel
•
jaarkalender 2015
van de verantwoordingsinformatie aan de RvC.
•
relatie RvC stakeholders
•
overleg met de Ondernemingsraad
Tegenstrijdige belangen
•
overleg SHW/W
In 2014 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren. Vanuit
Toezicht op verbindingen
de aard van zijn werkzaamheden onderhoudt Woonburg zakelijke relaties met een
De ontwikkelingen rondom Marsaki hebben ook dit jaar weer de aandacht van de
groot aantal partijen in de omgeving. Onder deze partijen is een stichting waarin de
RvC gehad. In de vergadering van december 2014 heeft de RvC goedkeuring gegeven
bestuurder van Woonburg een toezichthoudende rol vervult. Het betreft Omroep
aan het besluit van de bestuurder medewerking te geven aan de herstructurering
Zeeland. De relatie tussen Woonburg en deze stichting is op dit moment niet zodanig
van Marsaki en als gevolg daarvan de aandelen van Woonburg.com door de Stichting
dat dit leidt tot tegenstrijdige belangen.
Woonburg te laten verwerven. Daarnaast is goedkeuring verleend aan de verkoop
De RvC is zich bewust van potentiële tegenstrijdige belangen die zich als gevolg van
van de aandelen in PMB Marsaki. Beide ontwikkelingen ondersteunen de koers van
nevenfuncties kunnen voordoen en hanteert voor de omgang daarmee de in 2009
Woonburg zoals die in het ondernemingsplan is vastgelegd.
vastgestelde regeling tegenstrijdige belangen. Hoewel dit in de huidige situatie uitgesloten lijkt zal, op het moment dat een tegenstrijdig belang zich voordoet, het
Toezicht op doelmatigheid en rechtmatigheid
betreffende lid niet deelnemen aan de discussie en stemming, een en ander conform
De RvC heeft kennisgenomen van de brieven van de minister van Binnenlandse Zaken
de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties.
en Koninkrijksrelaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Mede op basis daarvan heeft de RvC geconcludeerd dat de
Invulling werkgeversrol
middelen doelmatig en rechtmatig zijn ingezet in het kader van de volkshuisvesting.
De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer
Tevens heeft de RvC specifiek kennisgenomen van de conclusie van de minister dat de
door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2014 is
woningtoewijzingen over 2013 voldoen aan de staatssteunregeling.
de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd.
8 | Jaarverslag Woonburg 2014
De Raad van Commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid ten aanzien van
Onafhankelijke accountant
het bestuur vastgesteld. Met ingang van 1 januari 2013 wordt bij de uitvoering daarvan
Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken ieder ten minste eenmaal in de vier
rekening gehouden met de Wet Normering Topinkomens.
jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant.
De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd aangesteld. Jaarlijks vindt een evaluatie
In 2013 is een selectietraject doorlopen teneinde een nieuwe of hernieuwde
van het functioneren van de directeur-bestuurder en de passendheid van de directeur-
accountantskeuze te kunnen maken voor de komende vier jaar. Op basis van dit traject
bestuurder bij Woonburg en de opgave waar zij op dat moment voor staat plaats,
heeft de RvC besloten EY te benoemen voor de periode van vier jaar.
overeenkomstig de procedure ‘beoordeling functioneren directeur-bestuurder’. Met deze handelwijze voldoet Woonburg aan de bedoeling van de Governancecode
Honorering Raad van Commissarissen
voor wat betreft de aanstelling van de bestuurder voor bepaalde tijd.
De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van
Voor de huidige directeur-bestuurder geldt een opzegtermijn van één maand, de RvC is
de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt
aan een opzegtermijn van twee maanden gehouden. Indien opzegging door de Raad van
rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is met ingang
Commissarissen niet haar uitsluitende of voornaamste reden vindt in handelingen of
van 1 juli 2010 vastgesteld op basis van de Honoreringscode Commissarissen welke
nalatigheden van de directeur-bestuurder, zoals bijvoorbeeld het geval is bij ontbinding
integraal is gevolgd. Met ingang van 2013 wordt tevens voldaan aan de Wet Normering
van Woonburg, fusie, overname, reorganisatie of fundamentele wijziging van het
Topinkomens. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonburg.
te voeren beleid, zal de Raad van Commissarissen de kantonrechter verzoeken de
De leden van de RvC ontvangen geen vaste onkostenvergoeding.
arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder te ontbinden. De hoogte van een eventuele schadevergoeding zal door de kantonrechter, rekening houdend met alle voor het ontslag relevante factoren, worden vastgesteld.
1.3
Verslag van de Ondernemingsraad
Bij de aanstelling van de directeur-bestuurder in 2007 zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de onkostenvergoedingen.
Visie Ondernemingsraad
Er is geen sprake van een variabel salaris. De directeur-bestuurder neemt deel aan
Een goed functionerende organisatie is een organisatie die open en eerlijk is. En zo
de bij Woonburg geldende pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor
voelt Woonburg aan. De Ondernemingsraad (OR) ervaart deze openheid ook in zijn
de Woningcorporaties (SPW). Van de maandelijkse premie voor deze voorziening
relatie met de directeur-bestuurder.
houdt Woonburg een percentage in op het maandloon van de directeur-bestuurder, dat overeenstemt met 50% van het percentage van werknemers op wie de cao
Wat doet de OR? De OR behartigt de belangen van het personeel en bewaakt daarbij
Woondiensten van toepassing is. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op
het organisatiebelang. De OR streeft naar een professionele aanpak. De OR is actief
de cao Woondiensten en het secundaire arbeidsvoorwaardenpakket van Woonburg.
betrokken bij de totstandkoming van beleid. Doordat zij vroegtijdig geïnformeerd
Daarnaast heeft Woonburg een auto ter beschikking gesteld.
worden, zijn zij in staat om op een goede en informele manier invloed uit te oefenen op de inhoud van nieuw of te wijzigen beleid.
De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder het functioneren van de directeur-bestuurder besproken conform
De leden van de OR zijn gekozen door het personeel van Woonburg. Daarom vindt de OR
de procedure ‘beoordeling functioneren directeur-bestuurder’.
het vanzelfsprekend om het personeel zoveel mogelijk te betrekken bij de onderwerpen die
9 | Jaarverslag Woonburg 2014
worden besproken. Tijdens werkoverleg, een achterbanbijeenkomst, een OR-klankbordgroep
Advies
en via nieuwsbrieven geeft de OR een toelichting op zijn rol in de totstandkoming van nieuw
In 2014 is de OR nauw betrokken bij de volgende onderwerpen:
of te wijzigen beleid. Ook wordt er aangegeven op welke manier de mening van collega’s
•
toekomst servicedienst
over de onderwerpen gevraagd wordt om tot een goed besluit te kunnen komen. Daarnaast
•
engagementonderzoek
is tijdens voornoemde momenten de mogelijkheid voor collega’s om zaken onder de aandacht te brengen en een gesprek hierover aan te gaan. In 2014 is de OR ook gestart met een
Bij beide onderwerpen zijn onze adviezen serieus meegenomen in het besluit van
wekelijks inloopspreekuur. Daar is ‘voorzichtig’ gebruik van gemaakt.
de directeur-bestuurder.
Samenstelling
Instemmingsaanvragen
De samenstelling van de Ondernemingsraad was in 2014 als volgt:
Er zijn vier instemmingsaanvragen ontvangen:
•
Marleen Keus (voorzitter)
•
regeling tegemoetkoming reiskosten woon-werkverkeer
•
Ger Bosch (secretaris)
•
digitaliseren personeelsdossiers
•
Cees de Greef (OR-lid tot 1 oktober 2014)
•
werkkostenregeling
•
Sabine Kumps (OR-lid vanaf 1 december 2014)
•
regeling zakelijke reizen met personen- en bestelauto’s van Woonburg
Overleg OR met directeur-bestuurder
Zoals gebruikelijk binnen Woonburg hebben alle aanvragen een zorgvuldig traject
In 2014 is vijf keer overlegd met de directeur-bestuurder in een reguliere
gevolgd, waarbij daar waar nodig tussentijds overleg met de directeur-bestuurder heeft
overlegvergadering. De agenda wordt vooraf gezamenlijk bepaald.
plaatsgevonden. De input van de OR is mede bepalend geweest voor de uiteindelijke regelingen. Waar nodig is die input gevoed uit overleggen met betreffende collega’s.
Onderwerpen van gesprek
Uiteindelijk heeft de OR met alle aanvragen ingestemd.
•
evaluatie Arbo Unie
•
integriteit
Modernisering reglement
•
veerkracht
In 2014 is het reglement van de OR geactualiseerd en gemoderniseerd. Een van de
- Efficiencyprogramma (Project ‘SLIMMER!’)
belangrijkste wijzigingen is de toevoeging van een rooster van aftreden. Het gevaar dat
- Digitale strategie
de OR in één keer alle kennis en ervaring verliest, wordt met een rooster van aftreden
•
begroting 2015
voorkomen. Daarnaast heeft de OR een nieuw logo ontwikkeld.
•
werkkostenregeling
•
regeling zakelijke reizen met personen- en bestelauto’s van Woonburg
•
regeling tegemoetkoming reiskosten woon-werkverkeer
•
toekomst servicedienst
•
digitaliseren personeelsdossiers
•
engagementonderzoek
10 | Jaarverslag Woonburg 2014
Overleg OR met Raad van Commissarissen
Deskundigheidsbevordering
In april 2014 is er overleg geweest met de Raad van Commissarissen. De agendapunten
Ook in 2014 heeft de OR zich (op maat) laten adviseren door een externe adviseur.
van dit overleg waren:
Daarnaast zijn er diverse cursussen gevolgd.
•
kennismaking met de nieuwe leden van de RvC;
•
visie op de ontwikkelingen binnen Woonburg;
Verkiezingen?
•
de cultuur van Woonburg;
In oktober heeft Cees de Greef afscheid genomen van Woonburg. Tot de verkiezingen
•
onderlinge samenwerking OR.
in november is er niet naar een tijdelijke vervanger gezocht. Uiteindelijk heeft slechts één kandidaat zich aangemeld voor de ontstane vacature. Verkiezingen waren dus niet
Overleg met OR-platform
nodig. Sabine Kumps is per 1 december lid van de OR. Vanaf 2015 komt er jaarlijks een
Het OR-platform wisselt ervaringen uit, bespreekt ontwikkelingen in de sector, doet aan
vacature vrij.
deskundigheidsbevordering en deelt informatie. Het OR-platform bestaat uit OR-afgevaardigden van de volgende Zeeuwse corporaties: •
Clavis
•
l’escaut woonservice
•
R&B Wonen
•
RWS
•
Stadlander
•
Woongoed Middelburg
•
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
•
Zeeuwland
•
Woonburg
In 2014 is het OR-platform drie keer bijeen geweest. In december heeft het overleg plaatsgevonden bij Woonburg.
11 | Jaarverslag Woonburg 2014
Hoofdstuk 2
Goede dienstverlening
12 | Jaarverslag Woonburg 2014
2.1 Inleiding 2014 heeft in het teken gestaan van het project ‘SLIMMER!’. Dit project is in 2013 gestart. Vanuit het project ‘SLIMMER!’ zijn de volgende processen in 2014 ingrijpend
Keuzemodel woonruimtebemiddelingssysteem Verkopen in eigen beheer
veranderd: Vraaggestuurd (planmatig) onderhoud in de woning uitvoeren
•
het mutatieproces
•
het facturatieproces
•
het onderhoudsproces (reparatie en mutatie)
Door deze veranderingen zijn forse besparingen gerealiseerd. Naast het vereenvoudigen
De verkopen worden in eigen beheer georganiseerd. De uitwerking van het vraaggestuurd onderhoud is in onze meerjarenbegroting opgenomen. De definitieve kaders worden in het integrale onderhoudsbeleid opgenomen.
Ontwikkelen productenboek inclusief prijzen
Er is een intern productenboek met prijzen dat ook is vertaald naar een brochure voor onze klanten.
Uitwerken digitale informatie mutatie vanuit project ‘SLIMMER!’
Dit is gerealiseerd bij het opnieuw vormgeven van het mutatieproces.
en digitaliseren van de processen is de informatie die verstrekt wordt aan klanten aanzienlijk verbeterd.
Het traject is nog niet afgerond.
De achterliggende reden van het aanpassen van de processen is het reduceren van de externe kosten. Door tijd te besparen in de processen kunnen zaken, die voorheen
Woonruimteverdeling
werden uitbesteed, in eigen beheer worden uitgevoerd. Een voorbeeld hiervan is de
In 2013 zijn de drie Walcherse corporaties gestart met het aanpassen van het huidige
verkoop van ons bezit.
woonruimteverdelingsmodel naar een woonruimtebemiddelingsmodel. De reden voor het veranderen van de huidige manier van het verdelen van woningen is de veranderde markt. Vraag en aanbod moet beter op elkaar afgestemd worden. Bij dit traject zijn de
2.2 Investeren in goede dienstverlening
stakeholders betrokken. In 2014 heeft het verdere (selectie-)traject plaatsgevonden. In 2015 wordt een definitieve keuze gemaakt.
Doelen 2014 Activiteit Klanttevredenheidsonderzoek
13 | Jaarverslag Woonburg 2014
Score
Realisatie Inmiddels worden vier vormen van dienstverlening gemeten via een digitale enquête: • het reparatieonderhoud; • het planmatig onderhoud (groot onderhoud); • het huren van een woning; • het opzeggen van een huurovereenkomst.
Waardering dienstverlening
doelgroep. Met name voor de doelgroep met een inkomen tot € 43.000 biedt Kopen
De waardering van onze dienstverlening is over 2014 wederom boven onze norm van
naar Wens een uitkomst.
een 7 uitgekomen, te weten 7,3 gemiddeld. Meerdere vormen van dienstverlening worden inmiddels gemeten. Naast het huren van een woning wordt nu ook de
Daarnaast heeft Woonburg in 2014 een aantal starterswoningen teruggekocht in
dienstverlening van het reparatieonderhoud, planmatig onderhoud en het opzeggen
Aagtekerke, Domburg en Biggekerke. Door het toepassen van de formule Kopen
van de huur gemeten.
naar Wens zijn deze woningen weer met succes verkocht.
cijfer
Klantwaardering
In december 2014 zijn we gestart met het organiseren van de verkopen in eigen beheer.
9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0
De verkopen in eigen beheer zijn mogelijk gemaakt vanuit het project ‘SLIMMER!’. De wijziging van het mutatieproces heeft geleid tot een besparing van uren bij de betrokken medewerkers. Hierdoor kunnen de verkopen nu in eigen beheer worden uitgevoerd. Dit leidt dus tot een besparing op de externe makelaarskosten.
Betaling maandelijkse huur 2014
2013
In 2014 bieden wij klanten de mogelijkheid om, naast de automatische incasso, de huur
Huren van een woning
7,60
7,70
Reparatieverzoeken
7,60
via een digitale acceptgiro te betalen. De digitale acceptgiro wordt per e-mail verstuurd
Opzeggen huur
7,50
aan onze klanten. De papieren acceptgiro gaat op termijn verdwijnen. Om hier alvast op
Planmatig onderhoud
6,50
in te spelen en om kosten te besparen, zijn we gestopt met het versturen hiervan.
Deze vorm van digitale meting van de klantwaardering vond plaats vanaf mei 2014.
In de praktijk zagen we ook dat weinig klanten nog daadwerkelijk gebruikmaakten van de papieren acceptgiro.
Geschillencommissie Een bezwaar wordt bij de Geschillencommissie behandeld, nadat de klant de klacht
Onderhoud
heeft gemeld bij de corporatie en daar geen overstemming is bereikt. In 2014 heeft
In 2014 zijn de processen van het dagelijks en mutatieonderhoud vanuit het project
de Geschillencommissie twee bezwaren behandeld. Daarvan is één bezwaar gegrond
‘SLIMMER!’ opnieuw ingericht. Het proces is hierdoor minder arbeidsintensief, de kosten
verklaard en één deels gegrond.
van het onderhoud zijn verlaagd en het proces is gedigitaliseerd.
Verkoop en terugkoop In 2014 hebben we het beoogde resultaat met betrekking tot de verkoop van ons bestaand bezit wederom ruim gehaald. Een deel van de kopers heeft gebruik gemaakt van de formule Kopen naar Wens. Door middel van deze formule kunnen kopers gebruikmaken van een uitgestelde betaling van € 30.000. Via de formule Kopen naar Wens zijn de meeste koopwoningen van Woonburg beter bereikbaar voor de startende
14 | Jaarverslag Woonburg 2014
Hoofdstuk 3
Prettig en betaalbaar wonen
15 | Jaarverslag Woonburg 2014
3.1 Inleiding
Instrumentarium
Onze doelgroep moet prettig en betaalbaar kunnen wonen. Dit betekent dat:
Het SVB is het instrument om prettig en betaalbaar wonen ook op langere termijn te
•
er voldoende woningen met een gereguleerde prijs beschikbaar zijn en blijven voor
kunnen waarborgen. Het SVB geeft sturing aan de kwaliteit en prijs van het bezit van
onze primaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot € 34.678);
Woonburg. Iedere vier jaar wordt het beleid herzien op basis van ontwikkelingen op de
•
de woningen van goede kwaliteit zijn;
woningmarkt, politiek, economie, etcetera.
•
de woningen energiezuinig zijn;
Het huurprijsbeleid, onderhoudsinspanningen en verbeteringen aan het bezit worden
•
de woningen betaalbaar zijn;
vanuit het SVB bepaald. Daarnaast geeft het SVB richting aan de planontwikkeling voor
•
de voorraad ook in de toekomst passend is voor onze doelgroep.
het bezit door vervanging via sloop en nieuwbouw of verregaande renovatie. Richting geeft het SVB ook aan uitbreidingen van het bezit via nieuwbouw op nieuwe locaties
We verkopen woningen uit onze voorraad aan huishoudens met een inkomen tot
en krimp via verkoop. De voorgenomen activiteiten worden opgenomen in de jaarlijkse
€ 43.000 voor zover zij niet terecht kunnen op de vrije woningmarkt. Verkoop is ook
begroting en de financiële meerjarenraming.
van belang om daarmee de gewenste verandering in onze woningvoorraad, qua omvang
Actualisatie SVB en huurprijsbeleid
en samenstelling, mogelijk te maken.
In 2014 hebben we nagedacht over ons antwoord op de trends die we waarnemen in de Leefbare straten en buurten vinden we belangrijk. Onze inzet op leefbaarheid doen we
woningmarkt en onze doelgroepen. Dit zijn:
vooral in en om de woning.
•
steeds meer vergrijzing op Walcheren: meer personen met een fysieke beperking die langer in hun huis moeten en willen blijven wonen;
In 2014 lag onze focus op een evaluatie van het in 2012 opgestelde strategisch
•
voorraadbeleid (SVB), het formuleren van een nieuw huurprijsbeleid en een herzien energie-investeringsbeleid.
dalende bevolking met een beperkte stijging van aantal huishoudens, die uiteindelijk ook een daling gaat inzetten: dit levert een ontspanning van de woningmarkt op;
•
afname van de verhuisgeneigdheid als gevolg van de crisis;
•
de betaalbaarheid van het wonen voor onze doelgroep staat onder druk.
3.2 Strategisch voorraadbeleid We gaan hier als volgt mee om in ons SVB en huurprijsbeleid:
Doelen 2014
•
Activiteit
Score
Realisatie
Actualisering van het SVB
Nieuwe uitgangspunten voor het SVB zijn vastgesteld. De ideale voorraad is geformuleerd op basis van actuele inzichten in de woningmarkt. Het geactualiseerde SVB wordt begin 2015 vastgesteld.
Huurbeleid herzien
16 | Jaarverslag Woonburg 2014
Een concept is bedacht en besproken met de SHW/W. Vaststelling vindt begin 2015 plaats.
We wijzigen onze indeling van onze woningvoorraad door een andere typering van de woning. Hierdoor kunnen we aansluiten op de veranderende vraag als gevolg van een ontspannen woningmarkt en de vergrijzing.
•
We zorgen ervoor dat de personen met een fysieke beperking in een woning kunnen wonen die voor hen geschikt is of geschikt gemaakt kan worden.
•
We onderscheiden doelgroepen op basis van inkomen en hanteren een passendheidscriterium op basis van inkomen en huur.
Eind 2014 bevinden onze woningen zich in de volgende gemeenten en kernen:
We zien dat het bezit is gedaald met 84 woningen, waarvan 17 in de gemeente Veere en 67 in de gemeente Vlissingen. In 2014 zijn in de gemeente Vlissingen 52 woningen in
Gemeente
Kern
2014
2013
Middelburg
Sint Laurens
1
1
Veere
Aagtekerke
74
75
Biggekerke
51
52
Domburg
107
109
Gapinge
32
33
Grijpskerke
94
96
Koudekerke
187
189
Meliskerke
63
66
Oostkapelle
160
163
Serooskerke
121
121
Veere
52
52
Vrouwenpolder
77
78
Westkapelle
102
103
Zoutelande
74
74
1.194
1.211
498
557
34
34
150
158
682
749
1.877
1.961
Totaal Veere Vlissingen
Oost-Souburg Ritthem Vlissingen
Totaal Vlissingen Totaal woongelegenheden
17 | Jaarverslag Woonburg 2014
het project Hof Kromwege in Oost-Souburg gesloopt. In 2015 en 2016 komen hiervoor 30 huurwoningen en 15 koopwoningen terug. Ook komt de daling door verkoop van woningen uit de woningvoorraad. Hierover meer in paragraaf 3.7 ‘Ontwikkelingen in de voorraad’.
Leeftijd woningvoorraad
Eind 2014 is de woningvoorraad als volgt te typeren:
Woningtypen
0
Veere
1% 2%
Vlissingen
12%
2%
1945 - 1959 80
11%
199 1960 - 1969
12% 131
22%
82
62%
75%
1970 - 1979 471 264 1980 - 1989 232
Eengezinswoning
Bijzondere woonvormen
Appartement zonder lift
Appartement levensloopgeschikt complex
Appartement met lift
34 1990 - 1999
met beschut wonen
Doelgroepen
78
Veere
16
Vlissingen
2000 - 2009
1%
1 86
6%
79
19%
2010 en later
44%
116 8
50%
81% Middelburg Veere Vlissingen
Bijzondere doelgroep
Regulieren
Jongerenwoningen < 23 jaar
Seniorenwoningen > 55 jaar
18 | Jaarverslag Woonburg 2014
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Betaalbaarheid
Het huurprijsbeleid op de lange termijn is erop gericht de huren te verhogen naar een
De betaalbaarheid van het wonen is een blijvend thema. Zeker in het licht van de
gemiddelde huur van 75% van de maximale huurprijsgrens. We houden daarbij rekening
huidige economische omstandigheden. Woonburg houdt haar woningen betaalbaar
met de huurtoeslaggrenzen. Harmonisatie (verhoging naar streefhuur 75%) vindt plaats
voor de doelgroep door de huurprijs van de woningen zoveel mogelijk onder de
bij mutatie. De totale huursomverhoging in 2014 als gevolg van de harmonisatie is 0,8%
huurtoeslaggrens te houden. Daarover zijn ook prestatieafspraken met de gemeente
van de jaarlijks huuropbrengst.
Vlissingen en Veere gemaakt. 99,2% van de woningen heeft een huurprijs lager dan de huurtoeslaggrens.
Aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.678 (prijspeil 2014) worden in het algemeen geen sociale huurwoningen aangeboden. Door de inzet van Kopen
Onze gemiddelde huurprijs van € 489,19 (berekend exclusief woningen met een
naar Wens bij de verkoop van woningen uit de bestaande voorraad kan de groep
geliberaliseerde huurovereenkomst en exclusief bezit voor bijzondere doelgroepen) is
middeninkomens (tot € 43.602) toch ook betaalbaar wonen. In 2014 zijn 16 woningen
67% van de maximale huurprijsgrens. Van onze woningen is de maandhuur als volgt
verkocht via deze formule. De verkoopprijzen lagen tussen € 117.000 en € 153.000 met
verdeeld volgens de huurtoeslaggrenzen:
een gemiddelde verkoopprijs van € 134.188 per woning.
Betaalbaarheid Veere
Betaalbaarheid Vlissingen
1%
In 2014 hebben we voor de tweede keer de huurverhoging inkomensafhankelijk
1% 12%
uitgevoerd. Het inflatiecijfer over 2013, zoals het CBS heeft gepubliceerd, was 2,5%. 14%
20%
22%
Huurverhoging
Het maximale huurverhogingspercentage voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015 is de inflatie (2,5%) plus een inkomensafhankelijke huurverhoging.
11%
De invoering van de verhuurder- en saneringsheffing maakte het noodzakelijk de huren
11%
in 2014 bovenop de inflatiecorrectie extra te verhogen. Na overleg met de Stichting 46%
61%
Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren is ervoor gekozen gebruik te maken van de ruimte om aan hogere inkomens een extra verhoging te vragen. De volgende huurverhoging heeft in 2014 plaatsgevonden:
Tot jongerengrens < € 389,05
•
1,5% plus inflatie 2,5% = totaal 4% voor huishoudinkomens tot € 34.085;
> € 389,05 < € 556,82
•
2% plus inflatie 2,5% = totaal 4,5% voor middeninkomens van € 34.085
> € 556,82 < € 596,75
tot € 43.602;
> € 596,75 < € 699,48 Boven huurtoeslaggrens > € 699,48
19 | Jaarverslag Woonburg 2014
•
4% plus inflatie 2,5% = totaal 6,5% voor hogere inkomens boven € 43.602.
Aantallen huurwoningen per percentage huurverhoging
In 2014 hebben we 148 klanten een aanbod gedaan om deel te nemen aan het energie-
% huurverhoging
in %
programma. Dit is minder dan de geplande 210 woningen. Dit komt omdat we voor een
< 4,0%
5%
4,0%
75%
4,5%
10%
6,5%
10%
aantal complexen hebben besloten de energiemaatregelen door te schuiven naar een natuurlijk moment (bijvoorbeeld bij het vernieuwen van de verwarmingsinstallatie).
EPA aangeboden
Plaats
Straatnaam
Aantal woningen Ten opzichte van voorgaand jaar is de groep klanten met een huurverhogingspercentage van 4,5% of 6,5% gedaald van 24% naar 20%. In 2014 hebben 45 klanten bezwaar ingediend tegen de voor hen vastgestelde huurverhoging. Dit is 50% minder dan voorgaand jaar. 60% van de ingediende bezwaren waren terecht. Eén klant heeft zijn
EPA uitgevoerd Aantal woningen
20
Zoutelande
Roompot-/Deurlo-/Scheldestraat
2
8
Vrouwenpolder
School- en Nieuwstraat
2
2
Gapinge
Dorpsstraat
0
5
Serooskerke
Vrouwenpolderseweg
2
10
Vrouwenpolder
Nieuw- en Kloosterstraat
0
9
Serooskerke
Ds. van Wouwe- en Vroonstraat
2
23
Oostkapelle
Vronesteyn
3
10
Zoutelande
Zwinstraat
3
7
Westkapelle
Kon. Julianastraat
1
6
Vrouwenpolder
Oranje Nassaulaan
0
4
Westkapelle
Molenwal
0
4
Serooskerke
‘t Plein
0
8
Koudekerke
Dahliastraat
8
8
Meliskerke
Sivertstraat (niet doorgegaan, te weinig collectieve deelname)
0
24
Oostkapelle
J. de Pourck- en M.F. Visserstraat
24
bezwaar tegen de huurverhoging voorgelegd aan de Huurcommissie. Woonburg is in het gelijk gesteld.
3.3 Energiezuinig Doelen 2014 Activiteit Uitvoering energieprogramma, aanbod aan 210 woningen over 14 complexen Herzien voorwaarden aanbod labelverbetering
Score
Realisatie
148 klanten hebben een aanbod gekregen vanuit het energieprogramma. De deelname is 47 en daarmee 32%.
In oktober is een verbeterd aanbod energielabelverbetering vastgesteld.
Het energie-investeringsprogramma beleefde in 2014 zijn derde jaar. In tien jaar tijd krijgt iedere klant van wie de woning een energielabel C of lager heeft, het aanbod om de energieprestatie van de woning te verbeteren naar label B. Het aanbod wordt gedaan tegen huurverhoging.
20 | Jaarverslag Woonburg 2014
Totaal 148
Totaal 47
De deelname in de eerste twee jaren was te laag. Daarom is, na een evaluatie, in 2014
Op 31 december 2014 is de verdeling van de energielabels over onze woningen als volgt:
gewerkt aan een herzien aanbod aan klanten voor het energieprogramma. Door de huurverhoging te bepalen in relatie tot het investeringsbedrag per woning (en niet meer
Verdeling energielabels
de labelstijging) wordt de huurverhoging beperkt. Het energieprogramma is hierdoor beter bereikbaar voor onze klanten. We hebben de verwachting dat de deelname A++
hierdoor gaat stijgen. Eind 2015 kunnen we dit pas echt gaan meten. In 2014 hebben 40 7%
klanten een aanbod gekregen op basis van de nieuwe voorwaarden. Hiervan heeft 80%
1%
A+
7%
A
deelgenomen.
B
23%
22%
C
Klanten die meedoen aan het energieprogramma krijgen de mogelijkheid om zonne-
D
panelen te laten plaatsen. Ook klanten die in het verleden hebben meegedaan krijgen
E F
deze mogelijkheid alsnog. Klanten die in het verleden niet hebben meegedaan, kunnen 39%
nu deelnemen tegen de nieuwe voorwaarden. Als klanten besluiten om niet mee te
G
doen aan het energieprogramma, dan worden de energiemaatregelen toegepast zodra de woningen vrijkomen. De huurprijs wordt dan bepaald op basis van het nieuwe energielabel. 900
Inmiddels heeft 30% van de woningvoorraad (exclusief nieuwbouw) een energielabel B
800
of beter. Slechts 31% van de woningvoorraad heeft nog geen groen energielabel. aantal woningen
700 600 500 400 300 200 100 0
21 | Jaarverslag Woonburg 2014
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
0
0
112
410
661
390
115
24
4
3.4 Nieuwbouwprojecten en planvorming
3.5 Verhuur
Doelen 2014
Doelen 2014
Activiteit
Score
Realisatie
Activiteit Aantal leegstandsdagen terugbrengen tot maximaal tien dagen
Vanuit de nieuwe werkwijze in het mutatieproces worden nu veel woningen aansluitend verhuurd. Als de moeilijk verhuurbare appartementen in de levensloopgeschikte complexen met beschut wonen buiten beschouwing worden gelaten, is de norm behaald.
Inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren
Dit is gerealiseerd.
Start visievorming voor de volgende complexen: - Lambrechtsenstraat (Ritthem) - Molenwal (Westkapelle)
De planvorming van de Lambrechtsenstraat en Molenwal is opgepakt met bewoners. We hebben hierin de stappen gezet die we gepland hadden.
Start uitvoering 45 nieuwbouwwoningen in Hof Kromwege, Oost-Souburg
De sloop van 52 huurwoningen is gestart in de zomer. Doordat we meer asbest hebben aangetroffen dan uit voorafgaand onderzoek is gebleken, heeft de sloop het gehele tweede halfjaar in beslag genomen en begint de bouw van de nieuwe woningen begin 2015.
Score
Realisatie
Woonruimteverdeling Vanuit ons SVB zijn we gestart met de planvorming voor 9 woningen aan de
Woonburg biedt haar vrijkomende woningen op een eerlijke en transparante manier aan
Lambrechtsenstraat in Ritthem en 32 woningen aan de Molenwal in Westkapelle.
met zoveel mogelijk keuzevrijheid. Daarom adverteren we de woningen via de website
De planvorming vindt plaats met de bewoners van de complexen. We houden daarom
www.hurenopwalcheren.nl. Dit doen wij samen met twee andere corporaties die op
bewonersbijeenkomsten en afhankelijk van de grootte van het complex en de
Walcheren verhuren, te weten Woongoed Middelburg en l’escaut woonservice.
problematiek verzamelen we informatie door middel van enquêtes of huisbezoeken en
De genoemde corporaties nemen allen deel in de Samenwerkende Woningcorporaties
wordt er een klankbordgroep ingesteld. In 2014 zijn met de bewoners een flink aantal
op Walcheren (SWW).
stappen gezet, waardoor begin 2015 gestart zal worden met het haalbaarheidsonderzoek.
Toewijzingen en Europese Regelgeving De start van de uitvoering van 45 nieuwbouwwoningen in Hof Kromwege in Oost-
De Tweede Kamer heeft op basis van de richtlijnen van de Europese Commissie de regels
Souburg is gerealiseerd. Dit project bestaat uit 30 huurwoningen en 15 koopwoningen.
veranderd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Met ingang van 1
We bouwen hier eengezinswoningen met een traditionele indeling en met een volledig
januari 2011 moeten alle woningcorporaties in Nederland minimaal 90% van hun sociale
woonprogramma op de begane grond. Voorafgaand aan de start van de bouw moesten
huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal
eerst 52 huurwoningen worden gesloopt. De sloop is gestart in de zomer. Door tegen-
€ 34.678 (prijspeil 2014).
vallende asbestontdekkingen heeft dit meer tijd in beslag genomen dan verwacht. Begin 2015 kan gestart worden met de bouw van de woningen. Vanwege de aantrekkelijke
De nieuwe regelgeving wordt gehanteerd binnen het systeem hurenopwalcheren.nl.
verkoopprijzen en het vroegtijdig starten van de verkoopactiviteiten, zijn alle woningen
Dit betekent dat Woonburg actief geadverteerd heeft met de maximale inkomensgrens
al verkocht in 2014. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal 2016.
om een overschrijding van de 90% norm te voorkomen. Uitzondering hierop zijn
22 | Jaarverslag Woonburg 2014
de woningzoekenden met een urgentie. In 2014 hebben wij 91,4% van onze sociale
In 2014 zijn 38 (2013: 15) woningen niet via ‘Huren op Walcheren’ aangeboden, maar
huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 34.678.
via directe bemiddeling. Het gaat hierbij om toewijzingen via instellingen, (sociale)
Hiermee voldoen wij aan de norm.
urgenties en het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA).
Toewijzingen
Aanbiedingsgraad
120% 100%
aantal
80% 60% 40% 20% 0% Toewijzingen
=< € 34.678
> € 34.678
91,4%
8,6%
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
Aanbiedingsgraad
2014
2013
2012
4,96
3,63
3,34
Leegstand en verhuringen
Evenals in 2013 zien we in 2014 dat de aanbiedingsgraad stijgt. Vooral de
In 2014 hebben 144 woningmutaties (met huren zowel boven als onder
appartementen zonder lift en de appartementen in levensloopgeschikte complexen
de huurtoeslaggrens) plaatsgevonden, exclusief de verhuringen van de
met beschut wonen, vragen meer inspanning om verhuurd te krijgen. We zien de
nieuwbouwappartementen Herdershof in Serooskerke.
ontwikkeling doorzetten van een gespannen woningmarkt naar een meer ontspannen woningmarkt. Deze ontwikkeling is ook de aanleiding geweest voor het herijken van het
Totaal hebben er 152 woningmutaties plaatsgevonden. Het aantal woningmutaties is in zijn totaliteit gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar.
Mutatiegraad 9,0% 8,8% 8,6% 8,4% 8,2% 8,0% 7,8% 7,6% 7,4% 7,2% Mutatiegraad
2014
2013
2012
7,70%
8,17%
8,70%
23 | Jaarverslag Woonburg 2014
woonruimtebemiddelingsmodel.
Leegstand
Huurderving in bedragen*
Woonburg heeft in 2014 een norm gesteld van maximaal tien dagen leegstand € 2.999 € 6.494
gemiddeld, gewogen over het aantal verhuurde woningen. Door de lange verhuurleegstand van een aantal appartementen in levensloopgeschikte complexen met
€ 492
beschut wonen hebben wij deze norm in 2014 niet kunnen realiseren. Bij mutatie
€ 12.439
worden de woningen in de meeste gevallen aansluitend verhuurd aan een nieuwe klant. Dit wordt gerealiseerd door de nieuwe werkwijze vanuit het project ‘SLIMMER!’.
Calamiteiten Mutatieonderhoud
€ 59.349
PO / SVB Sloop
Het mutatieonderhoud en de verhuurleegstand veroorzaken het grootste deel van
Verhuurleegstand
de totale leegstand.
€ 40.169
Verkoop
Leegstandsdagen per mutatie 26 24
* Exclusief huurderving door nieuwbouw, renovatie en COA.
22 20 18
Urgentiecommissie
16 aantal
14 12
Sociale urgentie
10 8
De Samenwerkende Woningcorporaties Walcheren hebben in samenwerking met de
6
gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen een regionale urgentiecommissie ingesteld.
4
Daar kunnen mensen voorrang vragen bij het vinden van woonruimte als zij dringend
2 0
1e trimester 2014 2e trimester 2014 3e trimester 2014 16,5
15,4
12,5
2014
2013
14,1
17,2
(andere) woonruimte nodig hebben. Wanneer voldaan wordt aan vastgestelde criteria, dan wordt de urgentiestatus toegekend. Medische urgentie De regionale urgentiecommissie behandelt ook de aanvragen in het kader van medische urgentie. Een medische urgentie kan aangevraagd worden op basis van een ergonomische belemmering. Dit betekent dat door lichamelijke beperkingen de klant niet meer in de huidige woning kan blijven wonen. De aanvragen lopen via de MO-zaak (gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders kunnen bij de uitvoering van maatschappelijke ondersteuning bij de MO-zaak terecht) of het WMO-loket van de gemeente.
24 | Jaarverslag Woonburg 2014
Urgentiecommissie Reden aanvraag
Betalingsproblemen* Aanvragen
Toegekend
Afgewezen
Medisch
54
52
2
Sociaal
168
88
80
Totaal
222
140
82
2014
2013
Huurachterstand zittende huurders
€ 87.870
€ 88.618
Huurachterstand vertrokken huurders
€ 74.188
€ 58.280
Overige vorderingen
€ 84.231
€ 38.798
Afboekingen
€ 32.555
€ 21.572
Woonburg heeft zes huishoudens met een sociale urgentiestatus en drie huishoudens
Aantal betalingsregelingen ultimo jaar
59
60
met een medische urgentiestatus van een woning voorzien.
Aantal zaken doorverwezen naar de deurwaarder
178
97
Aantal deurwaarderszaken ultimo jaar
117
62
5
5
Wanneer een urgentieverzoek wordt afgewezen, kan de aanvrager hiertegen bezwaar maken bij de regionale klachtencommissie woonruimteverdeling. De klachtencommissie woonruimteverdeling heeft in 2014 drie bezwaren ontvangen;
Aantal ontruimingen
* Exclusief huurachterstanden en overige betalingsachterstanden van bedrijven.
één klacht was terecht. De huurachterstanden zijn gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze stijging
Klanten met betalingsproblemen
wordt voornamelijk veroorzaakt door de economische crisis. We zien dat klanten met
In 2014 hebben we het huurincassoproces aangepast. Zodra een klant één maand
een huurachterstand steeds meer moeite hebben deze af te lossen. Deze ontwikkeling
huurachterstand heeft, wordt actief contact gezocht. Naast het bellen naar klanten
wordt zowel door de deurwaarder als door andere corporaties ervaren.
zijn ook andere manieren ingezet om klanten te bereiken. Een voorbeeld hiervan is
Huurachterstand in % van de jaarhuur
een sms-dienst. Door deze aanpak helpen wij klanten oplopende huurachterstanden te voorkomen en daarmee voorkomen we ook zoveel mogelijk ontruimingen.
1,00% 0,90% 0,80%
Bij het oplossen van de huurachterstand wordt ook bekeken of aanvullende dienst-
0,70%
verlening nodig is, zoals budgetbeheer of hulp bij de administratie thuis. De klant wordt
0,60%
hier dan naar doorverwezen.
0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00%
25 | Jaarverslag Woonburg 2014
2014
2013
0,89%
0,83%
Huurachterstand zittende huurders
0,61%
0,55%
Huurachterstand vertrokken huurders
Wonen en Zorg
Pakket zorg en welzijn SVRZ biedt een pakket voor zorg en welzijn aan in een aantal levensloopgeschikte
Activiteiten voor ouderen
complexen, waarbij klanten gebruik kunnen maken van de diensten van de zorg-
Het aantal ouderen in de gemeente Veere neemt de komende jaren fors toe. Daarnaast
aanbieder. Voorbeelden hiervan zijn opvolging door alarmering en het deelnemen
treedt een verschuiving op in de behoefte van ouderen. Het doel is dat zij zo lang
aan welzijnsactiviteiten.
mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Gezien deze ontwikkelingen is het van belang dat het aanbod van voorzieningen ook in de toekomst afgestemd blijft op de
Huisvesting met begeleiding
vraag. Er dient een samenhangend aanbod te ontstaan met als doel de zelfredzaamheid
We bieden huisvesting aan mensen die begeleiding in het wonen nodig hebben.
van ouderen te bevorderen. In 2014 hebben we met de volgende partners hierin samengewerkt: De gemeente Veere werkt samen met Stichting Welzijn Veere, Zorgstroom, Stichting
•
Stichting Blijf van Mijn Lijf
Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ) en Woonburg aan een breed en op de behoefte
•
Stichting Arduin
van ouderen afgestemd activiteitenaanbod.
•
CMO Maresaete
•
Stichting Door
Het is niet de bedoeling om ad hoc activiteiten te organiseren, maar deze integraal te benaderen in een activiteitenplan samen met de betrokken partijen. Geprobeerd wordt
Er zijn drie woningen verhuurd vanuit Woonburg via de contingentverdeling, die jaarlijks
inhoudelijke, financiële en organisatorische randvoorwaarden te formuleren voor de
met de instellingen door de drie corporaties wordt vastgesteld. Diverse instellingen
activiteiten.
hebben dit jaar geen beroep gedaan op het contingent.
In 2014 is gestart in de kernen Westkapelle, Veere en Oostkapelle, waarbij de eerste
Statushouders
verbindingen tussen bestaande welzijnsactiviteiten en onze levensloopgeschikte
De gemeente Veere heeft de opgave gekregen om in het jaar 2014 in totaal 21 personen
complexen met beschut wonen en verzorgingshuis zijn gerealiseerd. Hierbij is ook
met een taakstelling (statushouders) te huisvesten. Wij hebben door een goede
verder gesproken met de samenwerkende partijen over gezamenlijke pr en de publicatie
samenwerking met de gemeente Veere en Vluchtelingenwerk de doelstelling behaald en
van welzijnsactiviteiten.
deze 21 personen van een woning voorzien.
In het complex Nieuw Bachtenpoorte in Oost-Souburg biedt WVO Zorg verschillende
De gemeente Vlissingen had in 2014 een taakstelling om 41 statushouders te huisvesten,
activiteiten aan in de recreatieruimte. Zo kunnen klanten lid worden van de creaclub,
waarvan er 40 zijn geplaatst. Woonburg heeft de taakstelling voor de gemeente
waar men onder andere kan bloemschikken en kaarten maken. Naast creatieve
Vlissingen behaald.
activiteiten worden ook sportieve bezigheden georganiseerd, zoals gymnastiek en koersbal. In de recreatieruimte kan ook gebiljart worden.
26 | Jaarverslag Woonburg 2014
3.6 Onderhoud
3.7 Ontwikkelingen in de voorraad
Doelen 2014
Doelen 2014
Activiteit
Score
Realisatie
Activiteit Verkoop van 15 woningen uit het verkoopprogramma
In 2014 zijn 26 woningen uit het verkoopprogramma verkocht.
Verkoop van 5 woningen in het renovatieproject Hof Kromwege, Oost-Souburg
In 2014 zijn 6 woningen verkocht.
Verkoopdoelstelling € 1.884.900
In 2014 is een verkoopopbrengst behaald van € 3.692.676.
Sloop van 52 woningen in Hof Kromwege, Oost-Souburg
De sloop is gerealiseerd.
Uitvoeren jaarschijf MJOB 2014
Alle begrote werkzaamheden zijn in opdracht gegeven en afgerond.
De MJOB 2015-2039 actueel
De MJOB is geactualiseerd en binnen de norm van € 950 per woning gebracht.
Normen basiskwaliteit zijn vastgesteld
Dit wordt integraal opgepakt in een onderhoudsbeleid in 2015.
Binnen de onderhoudsprocessen zijn in 2014 efficiencyslagen doorgevoerd die niet alleen invloed hebben gehad op het proces, maar ook op de kosten van het onderhoud. In 2014 is in samenwerking met l’escaut woonservice een project gestart met betrekking
Score
Realisatie
De veranderingen in onze woningvoorraad gedurende het verslagjaar zijn als volgt:
tot het asbestbeleid. Hierin wordt omschreven hoe wij omgaan met asbest, ook in onze processen, en hoe wij hierover communiceren met onze klanten.
Ontwikkelingen in de woningvoorraad
De realisatie van het onderhoud, met uitzondering van het reparatie- en het
Woningtype
serviceonderhoud, is binnen het budget gebleven. De besparingen vanuit het project
Eengezinswoning
2014
Sloop
1.248
52
Nieuwbouw
Verkoop
2013
31
1.331
‘SLIMMER!’ die betrekking hebben op het onderhoud worden in 2015 zichtbaar. Appartement zonder lift
Totaal jaarbudget
Uitgaven
Realisatie in % van het budget
€ 386.000
€ 409.363
106%
Mutatieonderhoud
€ 123.000
€ 81.536
66%
Serviceonderhoud
€ 151.000
€ 160.497
106%
€ 1.783.000
€ 1.567.136
88%
€ 2.443.000
€ 2.218.532
91%
Omschrijving Reparatieonderhoud
Planmatig onderhoud Totaal
27 | Jaarverslag Woonburg 2014
325
325
Appartement met lift
69
69
Appartement levensloopgeschikt complex met beschut wonen
221
Bijzondere woonvormen Totaal
1
14 1.877
222
14 52
0
32
1.961
teruggekocht van kopers die hun woning van Woonburg hadden gekocht met een
Sloop
terugkoopgarantie. Na de terugkoop worden de woningen direct weer in de verkoop
In 2014 zijn 52 woningen gesloopt als onderdeel van het herstructureringsproject
genomen, maar dan met de formule Kopen naar Wens. Door het succes van deze
Hof Kromwege in Oost-Souburg.
formule zijn eind 2014 vier van de teruggekochte woningen alweer verkocht.
Aankoop en verkoop
We hebben 32 woningen verkocht, waar we ons 20 ten doel hadden gesteld voor 2014.
Ons aanbod koopwoningen uit de woningvoorraad is vastgesteld op 323 woningen.
De verkopen bestaan uit 6 woningen vanuit het herstructureringsproject Hof Kromwege
Met dit aanbod wordt voorzien in de behoefte aan woningen onder de groep
en 26 verkopen uit ons verkoopprogramma. We bepalen de verkoopprijs van een woning
middeninkomens die niet meer in de sociale huursector mogen worden gehuisvest.
met een onafhankelijke taxatie.
Met de inkomsten worden nieuwe (onrendabele) investeringen gedaan. De realisatie van de verkoopopbrengst ligt ruim 96% hoger dan de doelstelling Eind 2013 hadden we één teruggekochte woning in ons bezit. In 2014 zijn vier woningen
voor 2014.
Verkopen naar soort
Verkopen naar huurklasse en gemeente 24
Verkopen realisatie versus doelstelling
35
22
3000 30
20
2750
18
2500 25
16 aantal
aantal
14 12 10
euro’s x 1.000
2250 20
15
8
1750 1500 1250
10
6
1000
4
750
5
2
500
0 Betaalbaar Duur Goedkoop
2000
Veere 3 0 15
28 | Jaarverslag Woonburg 2014
Vlissingen 2 1 11
0 Kopen naar wens Regulier verkoop
2014 16 16
2013 22 25
250 Doelstelling Realisatie
Verkoopprogramma € 1.312.000 € 3.107.483
Hof Kromwege € 572.900 € 585.193
Grondtransacties
In 2014 zijn de volgende activiteiten georganiseerd voor en met onze klanten:
In 2014 hebben we geen grondaankopen gedaan. Kerstviering De Kreek
3.8 Leefbare straten en buurten
Woonburg ondersteunt de kerstviering die georganiseerd wordt voor alle bewoners in het complex De Kreek in Westkapelle. Ook alle kinderen uit Westkapelle hebben een
Doelen 2014 Activiteit Leefbaarheid/ Betrokkenheid klanten
uitnodiging ontvangen.
Score
Realisatie In 2014 zijn diverse leefbaarheidsinitiatieven uitgevoerd.
De jaarlijkse modeshow in De Kreek Jaarlijks wordt er een modeshow en kledingverkoop in het complex De Kreek georganiseerd. De bewoners zijn hier erg enthousiast over. De opkomst is hoog.
Uitvoeren leefbaarheidsmonitor in de gemeente Vlissingen
Fysieke activiteiten leefbaarheid
Waardering eigen woonomgeving is in te zien via de website
In 2014 heeft Woonburg samen met l’escaut woonservice en gemeente Vlissingen een vervolg gegeven aan de uitkomsten van het LEMON-onderzoek in het kader van leefbaarheid.
Ook inwoners vanuit de kern waren hierbij aanwezig. Bijdrage Voedselbank Woonburg heeft ook in 2014 weer een bijdrage geleverd aan de Voedselbank. Jaarlijks doen steeds meer mensen die met armoede te maken hebben een beroep op
In 2014 zijn diverse werkzaamheden uitgevoerd in het kader van fysieke leefbaarheid.
de Voedselbank. Woonburg ondersteunt dit initiatief met meerdere maatschappelijke
Nog niet gerealiseerd.
Bijdrage Stichting Present
instanties.
In 2014 heeft Woonburg een bijdrage geleverd aan Stichting Present. Stichting Present gelooft erin dat mensen best bereid zijn om zich in te zetten voor de ander en de samenleving. De kloof tussen die bereidheid en het daadwerkelijk in actie komen,
Leefbaarheid
is voor veel mensen (te) groot. Er is een brug, een verbindende schakel nodig.
Leefbaarheid is een breed begrip dat op vele manieren is in te vullen.
Present wil die schakel zijn.
Woonburg vult dit als volgt in:
Bijdrage Stichting Humanitas Zeeland (vrijwillige thuisadministratie)
Wij zetten samen met partners en bewoners in op leefbare straten en buurten, daar
Ook aan Stichting Humanitas Zeeland, de vrijwillige thuisadministratie, heeft Woonburg
waar wij substantieel bezit hebben. Wij streven ernaar dat de straten waar wij onze
een bijdrage gegeven, omdat zij regelmatig ondersteuning bieden aan onze klanten.
woningen hebben schoon en veilig zijn, zonder overlast. Wij maken afspraken met onze
Humanitas biedt praktische hulp. Vrijwilligers helpen om weer structuur aan te brengen
gemeenten over investeringen in wijken en kernen gekoppeld aan leefbaarheid en
in de papierwinkel, de financiële administratie weer op orde te krijgen en binnen
vitaliteit van onze woongebieden.
maximaal één jaar opnieuw het evenwicht tussen inkomsten en uitgaven te vinden.
29 | Jaarverslag Woonburg 2014
Verfraaiing gemeenschappelijke ruimte in verschillende levensloopgeschikte complexen
Overlast
Woonburg heeft er in overleg met de betreffende bewonerscommissies voor gezorgd
Wanneer onze klanten overlast ervaren, zetten wij ons actief in om de overlast op te
dat de gemeenschappelijke ruimten zijn verfraaid. Denk daarbij aan de aanschaf van
lossen. Allereerst wordt de aangever gevraagd en geadviseerd om eerst zelf in gesprek
planten, meubilair en dergelijke.
te gaan met de overlastgever om tot een oplossing te komen. Wanneer dit niet werkt, wordt de klant doorverwezen naar Buurtbemiddeling Vlissingen. Afhankelijk van de
Kerstbomen
situatie c.q. problematiek wordt Buurtbemiddeling ingezet of pakt de woonconsulent dit
Ook in 2014 heeft Woonburg ervoor gezorgd dat er in ieder levensloopgeschikt complex
zelf op.
weer een kerstboom te bewonderen was. Buurtbemiddeling wordt structureel ingezet, zolang de partners (gemeente en LEMON-onderzoek gemeente Vlissingen
corporaties) dit initiatief (financieel) ondersteunen. Ook zoekt de woonconsulent de
In opdracht van Woonburg, de gemeente Vlissingen en l’escaut woonservice heeft
samenwerking met andere instanties wanneer het nodig is om de overlast op te lossen.
het onderzoeksbureau RIGO voor de vierde keer het belevingsonderzoek LEMON uitgevoerd. Met het onderzoek wordt de beleving van de bewoner gepeild over de
Van belang is hierbij dat iedere organisatie werkt vanuit eigen kracht en discipline.
kwaliteit van de woon- en leefomgeving. In 2014 heeft Woonburg samen met l’escaut
In 2014 is samengewerkt met Porthos. Porthos is een centraal loket voor welzijn, zorg
woonservice en de gemeente Vlissingen een vervolg gegeven aan de uitkomsten van
en opgroeien in zowel Middelburg als Vlissingen. In samenwerking met Porthos zijn in
het LEMON-onderzoek in het kader van leefbaarheid. Zo is in Westerzicht een avond
een aantal complexe situaties ‘netwerkberaden’ georganiseerd.
georganiseerd waar preventietips zijn gegeven aan de buurtbewoners om inbraken te voorkomen.
Aanpak extreme woonoverlast De gemeente Veere, gemeente Vlissingen, de politie en Woonburg hebben een
Fysieke leefbaarheid
convenant getekend om extreme gevallen van woonoverlast gezamenlijk op te lossen.
In 2014 zijn de volgende fysieke leefbaarheidsactiviteiten uitgevoerd:
Dit maakt het mogelijk om problemen sneller aan te pakken en tot een goed einde
•
het aanbrengen en vernieuwen van buitenverlichting;
te brengen. Informatie over zware overlastgevers wordt gebundeld in dossiers die
•
het aanbrengen van rookmelders;
zowel door gemeente, politie als Woonburg ingezien kunnen worden. In de gemeente
•
het aanbrengen van postkasten, inclusief intercomsysteem.
Veere heeft Woonburg structureel overleg met de wijkagent en wordt de overlast en leefbaarheid in de diverse kernen besproken. In 2014 is het convenant verlengd.
Uitgaven aan fysieke leefbaarheidsactiviteiten worden uitgevoerd vanuit het planmatig onderhoud.
30 | Jaarverslag Woonburg 2014
Hoofdstuk 4
Samenwerken, ieder vanuit eigen kracht
31 | Jaarverslag Woonburg 2014
4.1 Inleiding
4.2 Gemeenten
Onze samenleving verandert, evenals de manier waarop overheden en maatschappelijke
Doelen 2014
organisaties hun werk doen. De rol van de verschillende partijen verandert ook door ontwikkelingen vanuit de overheid. Ook de rol van de corporatie verandert door druk vanuit de overheid.
Activiteit
Score
Realisatie
Prestatieafspraken gemeente Veere
Eind 2014 is een concept gereed, dat verder moet worden geconcretiseerd tot duidelijk meetbare afspraken, zoals in de nieuwe woningwet bedoeld.
Wij vinden het belangrijk om op Walcheren met partijen samen te werken en opgaven op te pakken vanuit een gedeeld belang, ieder vanuit het eigen vakgebied en/of eigen kracht.
Wij hebben een primaire rol in de gemeente Veere, omdat wij daar de enige
Wij streven ernaar te werken vanuit een gemeenschappelijke visie en agenda met
aanbieder zijn van sociale huisvesting. In de gemeente Vlissingen delen we deze
onze gemeenten. Zo weten we of we de juiste dingen doen en kunnen voldoen aan de
verantwoordelijkheid met l’escaut woonservice.
verwachtingen vanuit de overheid met betrekking tot de invulling van onze rol. In 2014 zijn we in de gemeente Veere gestart met het maken van nieuwe prestatie-
Horizontale dialoog
afspraken. Hierin wordt rekening gehouden met de decentralisatie van de zorg naar
Woonburg heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke
de gemeenten en de nieuwe woningwet. Vooruitlopend op de nieuwe woningwet is de
en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:
SHW/W betrokken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken. Het is de bedoeling
•
klanten, onder andere vertegenwoordigd in de Stichting Huurdersbelangen
om de afspraken in de eerste helft van 2015 te ondertekenen. Tot die tijd zijn de oude
Woonburg/Walcheren, bewonerscommissies en klankbordgroepen;
afspraken verlengd.
•
collega-corporaties in de regio, waaronder in het bijzonder l’escaut woonservice, Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden;
De prestatieafspraken tussen de gemeente Vlissingen, l’escaut woonservice en
•
de gemeenten Veere en Vlissingen;
Woonburg zijn in 2012 afgesloten. In deze prestatieafspraken geven de partijen vorm en
•
de welzijnsorganisatie Stichting Welzijn Veere;
inhoud aan het wonen in Vlissingen voor de periode 2012-2015. Op diverse onderwerpen,
•
de zorginstellingen SVRZ, Zorgstroom en WVO Zorg;
zoals dienstverlening en vastgoed & omgeving, zijn ambities en concrete acties
•
de dorpsraden van de gemeente Veere en Vlissingen;
geformuleerd. In 2014 is een prestatiekrant verschenen, waarin wordt toegelicht wat er
•
politie Zeeland;
op de diverse thema’s is gerealiseerd en wat er het komend jaar verwacht kan worden.
•
overige (contingent-)instellingen.
De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2014 plaatsgevonden door middel van intensieve samenwerking in projecten. In dit hoofdstuk wordt die samenwerking toegelicht.
32 | Jaarverslag Woonburg 2014
4.3 Zorg- en welzijnsaanbieders
in ons nabijgelegen complex Brouwershof in Domburg. In de complexen Waterwel in Aagtekerke, Egelantier in Oostkapelle, De Brouwerij in Koudekerke, De Tienden in
Doelen 2014 Activiteit Ontwikkelen arrangement ‘Wonen, welzijn en zorg’ met Stichting Welzijn Veere, Iriz thuiszorg en gemeente Veere
Zoutelande en De Kreek in Westkapelle heeft SVRZ groepswoningen. SVRZ verzorgt
Score
Realisatie
daar ook het zorg- en welzijnspakket voor onze klanten.
Vanuit de decentralisatie is dit door de gemeente in samenwerking met onder andere Woonburg verder opgepakt.
WVO Zorg WVO Zorg (voorheen SWvO) is een organisatie die verpleging en verzorging, huishoudelijke ondersteuning, maaltijdservice, ontspanning en welzijnsactiviteiten biedt. Wij werken onder andere samen in het complex Nieuw Bachtenpoorte in Oost-Souburg.
We werken intensief samen met diverse zorg- en welzijnsinstellingen om zo goed mogelijk invulling te geven aan ons concept van levensloopgeschikte complexen met
Oost-Souburg voor Elkaar
beschut wonen. In deze complexen wordt ‘zorg en welzijn’ op maat aangeboden.
Team Oost-Souburg voor Elkaar bestaat uit ervaren professionals uit verschillende
Met welzijnsorganisaties werken we aan een prettige woonomgeving. We betrekken
disciplines van het hele sociale domein. Dus niet alleen welzijn, zorg, opvoeden en
onze samenwerkingspartners bij het ontwikkelen van (nieuw) beleid.
opgroeien, maar ook werk en inkomen. Als er zorgen zijn over een inwoner van OostSouburg, dan kan dit gemeld worden bij het team. Er wordt informatie over en weer
Stichting Welzijn Veere
uitgewisseld over zorgelijke situaties die Woonburg signaleert bij de bewoners.
Stichting Welzijn Veere richt zich op het bevorderen van het persoonlijk en maat-
Van daaruit kan actie genomen worden door één van de samenwerkende organisaties
schappelijk functioneren van de bewoners van Veere. Zowel individueel als in groeps-
binnen Team Oost-Souburg voor Elkaar.
verband. Aan de kwetsbare personen en groepen binnen de samenleving wordt perspectief geboden om zelfstandig of in groepsverband deel te kunnen (blijven) nemen aan die samenleving. Voor Stichting Welzijn Veere staan de maatschappelijke behoeften
4.4 Bewonersparticipatie
en wensen van de inwoners centraal.
Doelen 2014 Daarnaast namen Stichting Welzijn Veere, gemeente Veere, een aantal zorgpartijen en Woonburg deel aan bijeenkomsten over welzijnsactiviteiten voor ouderen in de gemeente Veere. Doel is om een gevarieerd aanbod aan activiteiten te realiseren op diverse locaties in de kernen. De inzet van vrijwilligers is daarbij een belangrijk onderdeel.
Stichting Voor Regionale Zorgverlening SVRZ is een grote zorgaanbieder in Zeeland. SVRZ levert in meerdere complexen van Woonburg zorg. Vanuit de vestiging Simnia worden activiteiten georganiseerd
33 | Jaarverslag Woonburg 2014
Activiteit Uitwerken samenwerkingsafspraken ten aanzien van betrokkenheid SHW/W bij beleid en prestatieafspraken
Score
Realisatie In 2014 zijn diverse gesprekken gevoerd met de SHW/W over onderwerpen zoals het evalueren van de samenwerkingsafspraken en de prestatieafspraken met de gemeente.
Structuur huurdersparticipatie Woonburg
Het voorzitterschap is in april 2014 gewisseld. Tot die tijd was de heer Greve voorzitter.
In de huidige structuur overleggen we op twee niveaus: • •
Corporatiebreed met de SHW/W. De directeur-bestuurder en de manager
Met de SHW/W zijn in 2014 de volgende onderwerpen besproken:
Klant en Vastgoed nemen namens Woonburg aan het overleg deel.
•
project Veerkracht/’SLIMMER!’;
Op complexniveau of buurtniveau met bewonerscommissies en/of
•
servicekosten (inclusief glasbewassing en tuinonderhoud);
klankbordgroepen. Aan deze overleggen nemen de directeur-bestuurder,
•
de Warmtewet;
de projectleider nieuwbouw en de woonconsulent deel.
•
de Herzieningswet;
•
WVO Zorg/Nieuw Bachtenpoorte;
Stichting Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren
•
vermindering zorgafname in levensloopgeschikte complexen met beschut wonen;
Met de SHW/W praten we over onderwerpen die voor alle klanten van Woonburg van
•
werving nieuwe leden RvC;
belang zijn of die over zaken gaan die complex- of buurtoverstijgend zijn. De basis
•
ontwikkelingen SHW/W;
voor het bespreken van de onderwerpen is de Wet op het overleg huurders verhuurder,
•
website SHW/W;
ook wel de Overlegwet. De SHW/W vertegenwoordigt alle klanten van Woonburg.
•
dienstverlening Woonburg;
We hechten veel waarde aan het vormgeven van beleid in samenwerking met bewoners,
•
administratieve hulp aan klanten;
niet vanuit een verplichting, maar zeker vanuit een meerwaarde voor Woonburg.
•
onderhoudsabonnement;
•
bijeenkomsten “duplex” woningen;
De SHW/W heeft in 2014 de focus gelegd op het verder intensiveren van de
•
inbreng nieuwsbrief Thuis digitaal;
samenwerking met Woonburg en het opzetten van hun eigen website.
•
betaalbaarheid/huurprijsbeleid;
De website van de SHW/W is in 2014 de lucht in gegaan onder het webadres
•
woonruimtebemiddelingssysteem;
www.huurdersbelangen-woonburg.nl.
•
evalueren samenwerkingsovereenkomst.
De SHW/W wordt nauw betrokken bij het project ‘SLIMMER!’ en het veranderen van het
Bewonerscommissies
woonruimtebemiddelingsmodel. Hierbij worden verschillende thema’s besproken, zoals
In 2014 zijn er zeven bewonerscommissies:
het onderhoud en de woningtoewijzing, betaalbaarheid en het huurprijsbeleid.
•
Brouwershof in Domburg
•
De Brouwerij in Koudekerke
•
Nimmerdor in Grijpskerke
•
Waterwel in Aagtekerke
•
De Kreek in Westkapelle
•
De Tienden in Zoutelande
•
Herdershof in Serooskerke
Eind 2014 bestond het bestuur van de SHW/W uit de volgende leden:
Naam
Functie
Mevr. A. Los- van Eeden
Voorzitter
Dhr. W. Rombouts
Secretaris
Mevr. J. Landkroon - de Kleyn
Penningmeester
Dhr. A. Ouwerkerk
Lid
34 | Jaarverslag Woonburg 2014
Met deze commissies bespreekt Woonburg het beleid op complexniveau. De leden zijn
Klankbordgroep Hof Kromwege
huurders van het complex. Drie keer per jaar vindt er een regulier overleg plaats met
Sinds 2007 is er een klankbordgroep actief, die zich inzet voor de belangen van de
iedere bewonerscommissie.
bewoners van de buurt Hof Kromwege in Oost-Souburg (132 woningen). De samenwerking met de klankbordgroep heeft een positief effect op het resultaat van het project. Het
De volgende onderwerpen zijn in 2014 besproken:
renovatieproject in Hof Kromwege is afgerond. 2014 heeft in het teken gestaan van de
•
schoonmaken van algemene ruimten;
volgende fase: de sloop van 52 woningen zodat we begin 2015 kunnen starten met de
•
tuinonderhoud;
vervangende nieuwbouw (huur en koop). De huidige klankbordgroep stemt regelmatig
•
invalidenparkeerplaatsen;
af met de aannemer en Woonburg over de sloop en de eventuele overlast van de
•
het inzamelen van afval;
werkzaamheden. Hierbij zijn ook enkele eigenaren betrokken uit de Vlissingsestraat.
•
technische klachten;
•
welzijnsactiviteiten;
•
afrekening servicekosten.
4.5 Andere samenwerkingsverbanden Samenwerkende Woningcorporaties op Walcheren
Daarnaast zijn er bijeenkomsten gehouden met de volgende onderwerpen:
Drie corporaties op Walcheren werken samen in het woonruimtebemiddelingssysteem
•
brandveiligheid, in samenwerking met de brandweer;
‘Huren op Walcheren’, zie ook paragraaf 3.5 Verhuur.
•
zorg- en welzijnspakket, in samenwerking met SVRZ;
•
bewonersbijeenkomsten.
GGD Met het Meld- en Actiepunt Bemoeizorg van de GGD werken we samen aan de aanpak
Ook zijn in overleg met de bewonerscommissies knelpunten in kaart gebracht
van zogenaamde zorgmijders. Bemoeizorg begeleidt zorgmijders en veroorzakers van
en opgelost.
overlast, en verwijst hen, indien nodig, door naar andere hulpverlenende instanties.
In Herdershof zijn, samen met een commerciële partij en de gemeente,
Veelal betreft het een combinatie van psychiatrische of psychosociale problemen en
welzijnsactiviteiten vormgegeven.
problemen op het gebied van huisvesting, financiën en verslaving. Daarnaast gaat het om mensen die zelf niet (meer) in staat zijn de benodigde hulp in te schakelen en een
Bewonersbijeenkomsten Ritthem en Molenwal
gevaar vormen voor zichzelf of overlast veroorzaken voor hun omgeving.
In 2014 is zowel gestart met een bewonersbijeenkomst in de Lambrechtsenstraat in Ritthem (9 woningen) als in de Molenwal in Westkapelle (32 woningen). Het doel is om
Orionis Walcheren
samen met de bewoners een toekomstvisie te ontwikkelen voor de twee verschillende
In september 2012 hebben Orionis Walcheren, Maatschappelijk Werk Walcheren, l’escaut
complexen. In 2015 hebben we de uitkomsten in beeld en kan samen met bewoners een
woonservice, Woongoed Middelburg en Woonburg het convenant schuldhulpverlening
plan gemaakt worden.
gesloten. Dit convenant draagt bij aan een effectieve hulpverlening aan klanten met een schuldenproblematiek. Er wordt regelmatig overlegd over de werking van de inhoud van het convenant en mogelijke verbeteringen in het proces.
35 | Jaarverslag Woonburg 2014
Maatschappelijk Werk Walcheren (MWW)
kunnen doen aan het ‘gewone leven’. Bijvoorbeeld omdat ze kampen met een ziekte of
MWW biedt en coördineert integrale schuldhulpverlening aan cliënten. Zij doen dit samen
beperking, ze een moeilijke periode in hun leven doormaken, ze te maken hebben met
met de Kredietbank en de Sociale Dienst (beide onderdeel van Orionis Walcheren).
een stierlijk vervelende puber, een slecht etend kind of omdat ze zelf niet de goede weg vinden naar een oplossing. In die gevallen is iemand bij Porthos aan het goede adres.
Humanitas Thuisadministratie Thuisadministratie Walcheren biedt ondersteuning aan klanten van onder andere
Stichting Present
Woonburg als het door omstandigheden niet lukt om de administratie helemaal
Stichting Present heeft de overtuiging dat mensen de bereidheid hebben om een ander
zelfstandig te voeren.
te helpen. De stichting wil de schakel zijn om de bereidheid en de daadwerkelijke actie om iemand anders te helpen samen te brengen.
Leger des Heils Mensen die het Leger des Heils om hulp vragen, hebben vaak op meerdere gebieden
Manteling
problemen. Soms zijn zij daarbij met Justitie in aanraking gekomen. Om die reden is het
Manteling telt meer dan 250 enthousiaste vrijwilligers, van jong tot oud, die hulp bieden
Leger des Heils ook werkzaam in de jeugdbescherming en de reclassering.
aan mensen met een ziekte, handicap of mensen die eenzaam zijn.
Daarmee kunnen zij een nog groter en gevarieerder hulp- en zorgaanbod bieden.
Politie Zeeland Emergis
Woonburg heeft periodiek overleg met de wijkagent van de gemeente Veere en
Emergis is een instelling voor geestelijke gezondheidszorg. Jaarlijks behandelt of
gemeente Vlissingen. Tijdens dit overleg wordt de woonoverlast en de leefbaarheid in
begeleidt Emergis mensen, zowel kinderen, jongeren, volwassenen en ouderen, met
de gemeente besproken. In de gemeente Vlissingen wordt in voorkomende gevallen ook
psychische problemen en/of een verslaving. Dat gebeurt bij mensen thuis, op scholen,
overlegd in het casusoverleg ‘Extreme Woonoverlast’.
in wijkcentra, huisartsenpraktijken, ambulante centra, klinieken, beschermende woonvormen, werkleerbedrijven en opvanghuizen.
Iriz thuiszorg Iriz thuiszorg verleent zorg met oog voor de mens in kleine, vaste (wijk-)teams.
Buurtbemiddeling
Iriz verleent thuiszorg in de volgende regio’s in Zeeland: de Bevelanden, Walcheren
Buurtbemiddeling is er voor alle inwoners van de gemeente Vlissingen en klanten van
en Schouwen-Duiveland.
Woonburg in de gemeente Veere die in een conflictsituatie zitten of dreigen te komen met buren of buurtgenoten. Buurtbemiddeling Vlissingen is een gezamenlijk initiatief
Wat betreft het samenwerken in het kader van leefbaarheid zijn in 2014 twee initiatieven
van gemeente Vlissingen, Politie Zeeland, l’escaut woonservice, Stichting Welzijn
gesteund:
Middelburg en Woonburg.
•
Het project Woonherkansen wordt gesteund door de gemeente Middelburg en Veere, samen met Woongoed Middelburg en Woonburg.
Porthos Porthos is een centraal punt voor alle vragen en advies op het gebied van welzijn, zorg, opvoeden en opgroeien. Soms hebben mensen ondersteuning nodig om mee te
36 | Jaarverslag Woonburg 2014
•
Het project Buurtbemiddeling, een samenwerkingsverband met de gemeente Vlissingen.
4.6 Sponsoring Woonburg sponsort initiatieven die bijdragen aan haar missie en doelstellingen. Het is van belang dat de sponsoring een bijdrage levert aan het versterken van ons imago. We onderscheiden een tweetal soorten sponsoring: sponsoring bedoeld voor naamsbekendheid en sociale sponsoring. De laatste betreffen bijvoorbeeld bijdragen ter ondersteuning van wijkgebonden activiteiten met een meerwaarde voor (een deel van) onze huurders. Iedere aanvraag tot sponsoring wordt getoetst door de budgethouders aan het sponsorbeleid. Wij gaan terughoudend om met sponsoring en donaties. In 2014 zijn voor totaal € 2.962 aan uitgaven gedaan in de vorm van: •
een betaalde naamsvermelding in een uitgegeven gids door een stakeholder in ons werkgebied;
•
bijdrage aan de Voedselbank;
•
bijdrage aan Stichting Present;
•
bijdrage aan Humanitas Zeeland (vrijwilligersorganisatie);
•
bijdrage aan de Oranjevereniging Koudekerke;
•
bijdrage aan de Dorpsvereniging Koudekerke.
37 | Jaarverslag Woonburg 2014
Hoofdstuk 5
Een professionele en doelmatige organisatie
38 | Jaarverslag Woonburg 2014
5.1 Inleiding
Integratie planmatig onderhoud met dagelijks onderhoud
ming van het onderhoud en de onderhoudsmomenten.
Veranderingen in de woningmarkt, nieuwe regelgeving en financiële heffingen op woningcorporaties zorgen voor grote en structurele lastenverzwaringen voor onze organisatie. Om onze waarde voor de samenleving op Walcheren te borgen, moeten wij
Implementatie klant- en panddossiers
Alle nieuwe klant-en-pandinformatie wordt opgenomen in het primaire systeem, onder andere door middel van een digitale postroulatie, standaard briefsjablonen en e-mails.
Implementatie digitale facturenstroom
Vanaf september 2014 worden alle inkomende facturen gescand en verwerkt via een workflow in het primaire systeem.
ook veranderen. Verandering is niet eenvoudig en vraagt veerkracht van onze organisatie en medewerkers. Ondanks, of juist dankzij, die verandering blijven we goede diensten leveren. Wij willen daarbij een goede en verantwoordelijke werkgever zijn en blijven. Na de start van Veerkracht in 2013 hebben we veel veranderingen doorgevoerd in 2014. Besparingen zijn deels gerealiseerd en deels nog te verzilveren. De focus heeft het hele jaar gelegen op doelmatigheid. We voeren alleen die handelingen uit die leiden naar het door ons beoogde doel en we geven hier zo min mogelijk aan uit.
Nieuwe website met klantenportaal
In 2014 is in het samenwerkingsverband Zuid-West Samen onderzocht in hoeverre het meerwaarde heeft om gezamenlijk met andere corporaties het project ‘een nieuwe website’ op te gaan pakken.
Digitalisering van de huidige fysieke archieven
Dit doel is niet opgepakt in 2014, omdat de andere projecten voorrang hebben gekregen. Vanaf 2014 digitaliseren we alle informatie binnen de werkprocessen.
Onder de noemer ‘integraal risicomanagement’ gaan wij ons bewustzijn en management van bedrijfsrisico’s professionaliseren. Hierbij is het onze intentie om niet risicoontwijkend maar risicobewust te handelen. Belangrijke voorwaarde is dat onze governance en
De twee teams worden vanuit één afdeling aangestuurd. Dit leidt tot een betere afstem-
besluitvorming goed georganiseerd en transparant zijn.
Het huidige papieren archief slinkt jaarlijks.
5.2 Investeren in de organisatie
Na het ‘lean’ maken van de processen de resterende handelingen zoveel mogelijk automatiseren
De vernieuwde processen worden ondersteund door digitale werkstromen in het primaire systeem. Bij dagelijks onderhoud is een digitaal planbord met een app op de mobiel voor de servicedienst geïntroduceerd. De servicedienst werkt nu met een track-and-tracesysteem.
Papierloos vergaderen
Vanaf de zomer vinden alle overleggen van het managementteam en de Raad van Commissarissen plaats met een digitale verspreiding van de vergaderstukken. Dit heeft gezorgd voor een reductie in uren en papierverbruik.
Doelen 2014 Activiteit Besparing behalen in Project ‘SLIMMER!’ van € 100 per woning
Verkopen in eigen beheer nemen
39 | Jaarverslag Woonburg 2014
Score
Realisatie Door de processen opnieuw op te zetten en te digitaliseren waar mogelijk, hebben we een besparing behaald van € 185 per woning. De besparing in uren die is gerealiseerd in het verhuurproces bij het project ‘SLIMMER!’ is ingezet om de verkopen niet meer door een externe makelaar te laten doen, maar dit zelf te doen.
Project ‘SLIMMER!’
Facturatie:
Project ‘SLIMMER!’ moet een besparing gaan opleveren op onze beheer- en
•
nieuw facturatieproces (inkomende facturenstroom);
onderhoudslasten van ruim € 100 per woning. Dit hebben we bepaald op basis
•
verhogen automatische incasso’s en invoering AcceptEmail (digitale acceptgiro).
van een in 2013 uitgevoerde besparingsscan. De aanpassingen die we doen in onze werkprocessen mogen geen neerwaarts effect hebben op de klanttevredenheid.
Mutatieproces: •
nieuw mutatieproces, inclusief verlagen mutatieonderhoud: onder andere door
In 2014 zijn de processen die het hoogste besparingspotentieel hebben opnieuw opgezet:
meer duidelijkheid voor klanten wat zij van Woonburg mogen verwachten en wat
•
facturatieproces
Woonburg van de klant verwacht. Verder worden afspraken gemaakt over de
•
mutatieproces
opleveringsstaat met de nieuwe klant. Ook is er sneller een nieuwe klant door
•
processen aan de balie (klantenservice)
middel van groepsbezichtigingen in bewoonde staat;
•
onderhoudsproces
•
inbesteden verkopen, verkopen in eigen beheer;
•
urenbesparing medewerkers team Verhuur.
Tijdens de uitvoering van het project is gebleken dat de te realiseren besparing hoger is dan we hadden verwacht. We kunnen de beheer- en onderhoudslasten verminderen
Onderhoud (servicedienst):
met € 185 per woning. Een groot deel van deze besparing zit in een vermindering
•
van het aantal uren dat medewerkers besteden aan een proces. De daadwerkelijke kostenverlaging komt pas tot uitdrukking in ons financieel resultaat als we andere
juiste materiaal; •
werkzaamheden, die we uitbesteden, zelf gaan uitvoeren binnen de vrijgekomen formatie of als we de formatie verlagen. In 2014 hebben we van de € 185 per woning, € 85 aan
nieuw onderhouds/planningsproces: minder reistijd, goede opdracht met het spreekuur geïntroduceerd voor het melden van reparaties met een specialist aan de lijn;
•
besparingen gerealiseerd. In 2015 gaan we onderzoeken hoe we de overige € 100 per
nieuw bestelproces: bussen opnieuw ingericht, bevoorrading digitaal en naar behoefte;
woning ook kunnen gaan verzilveren. Dit doen we onder andere door, waar het mogelijk
•
werken met Viewpoint mobiel (planbord en @pp);
is, vrijgekomen formaties door natuurlijk verloop niet in te vullen.
•
‘wie betaalt wat’, onderdelen onderhoudsabonnement en verantwoordelijkheid klant/verhuurder verduidelijkt;
Na het ontwerpen van de nieuwe processen is er gewerkt aan het inslijten van de
•
nieuwe werkwijzen en het continu nog verder verbeteren van deze werkwijzen.
van prijslijst; •
Door het project ‘SLIMMER!’ is een ontwikkeling op gang gekomen binnen de organisatie van blijvend verbeteren (de plan-do-check-act-cyclus). De medewerkers
kosten veel voorkomende werkzaamheden klanten verduidelijkt aan de hand door urenbesparing werkvoorbereiders: opzichterstaken planmatig onderhoud worden door werkvoorbereider uitgevoerd;
•
extra capaciteit vrijgekomen bij medewerkers servicedienst.
die verantwoordelijk zijn voor hun eigen proces, zijn dagelijks bezig deze ontwikkeling door te zetten en zaken nog efficiënter en klantgerichter te maken. Samengevat zijn de volgende veranderingen door het project ‘SLIMMER!’ tot stand gekomen:
40 | Jaarverslag Woonburg 2014
Klantenservice: •
richten op de kerntaken;
•
urenbesparing bij medewerkers klantenservice.
Digitale strategie
overal toegang hebben tot het dossier met afspraken.
In 2013 hebben wij onze digitale strategie vormgegeven. Deze geeft richting aan de informatiserings- en automatiseringsactiviteiten die wij in de periode van ons
Outsourcen
ondernemingsplan gaan uitvoeren. Het doel is om te werken aan de beschikbaarheid
Nadat in 2013 de volledige outsourcing van de ICT middels een cloudoplossing is
van informatie voor onze klanten op de momenten dat zij dit nodig hebben. We willen
georganiseerd, volgde in november 2014 ook de telefonie. De outsourcing hiervan zorgt
nog verder gaan door ook onze werkprocessen op te laten starten door klanten wanneer
ervoor dat we gebruik kunnen maken van een professionele beheeromgeving en de
dit hen uitkomt.
nieuwste technologieën. Bijkomend voordeel is dat we betalen voor wat we gebruiken en met een krimpende organisatie niet aanlopen tegen een aangeschafte ‘eigen’ centrale
Nieuwe website
met teveel capaciteit. Toch functioneerde de nieuwe telefonieoplossing eind 2014
De samenleving is gebaseerd op 24/7 en hierin loopt de corporatiesector met haar
nog niet goed. We hebben problemen gehad met de geluidskwaliteit en telefonische
dienstverlening nog achter op andere branches. De corporaties zijn bezig met
beschikbaarheid van medewerkers. Begin 2015 is dit opgelost.
een inhaalslag. We zijn in 2014 in overleg gegaan met de andere corporaties die werkzaam zijn in Zeeland (in het samenwerkingsverband Zuid-West Samen) om de overeenkomsten te zoeken in onze doelen. Die zijn er zeker, dus de volgende stap was
5.3 Personeelsontwikkeling en professionalisering
om gezamenlijk te bepalen hoe we die doelen gaan halen. Ons doel is om in 2015 een website te lanceren met een klantenportaal waarin onze dienstverlening beschikbaar
Doelen 2014
is voor klanten en waar zij zelf transacties kunnen doen.
Activiteit
Score
Realisatie
Het portaal moet klanten de mogelijkheid bieden om reparatieverzoeken in te dienen,
Uitvoeren van het deskundigheidsprogramma
In 2014 hebben de medewerkers hun digitale rijbewijs behaald. De voorbereidende werkzaamheden voor een organisatiebrede communicatietraining zijn gedaan. De uitvoering vindt plaats in 2015.
te doen.
Besteden van 1,7% van de loonsom aan opleidingsbudget
In 2014 hebben we 2,2% besteed aan training en opleiding.
Informatiestromen
Dalend aantal fte’s
Het aantal fte’s is gedaald van 28,47 fte in 2013 naar 26,15 fte in 2014.
waarbij ze zelf een keuze kunnen maken uit de beschikbare tijdstippen waarop de medewerker van de servicedienst langskomt. Ook willen we dat de klant inzicht heeft in de stand van de huurbetalingen en hen de mogelijkheid bieden om direct een betaling
Naast informatie voor klanten hebben we ook een belangrijke informatiestroom in de organisatie. Deze informatie was soms op papier, soms digitaal en soms in beide vormen aanwezig. In 2014 hebben we hier tijdens het optimaliseren van de
We zien de noodzaak tot bezuinigingen op onze organisatiekosten om de
werkprocessen in project ‘SLIMMER!’ ook aandacht aan besteed. Dit betekent dat we
verhuurderheffing te kunnen betalen. Als gevolg van een afnemende woning-
de nieuw geformuleerde werkprocessen hebben gedigitaliseerd. Hierdoor leggen we
voorraad in de komende tien jaar, afnemende nieuwbouw en efficiencyverbetering
informatie gestructureerd vast op een eenduidige manier. Deze informatiestroom
in onze bedrijfsprocessen streven wij een afname in de formatiebehoefte na.
helpt medewerkers om sneller een klant te kunnen bedienen, doordat zij altijd en
41 | Jaarverslag Woonburg 2014
Onze organisatiestructuur ziet er als volgt uit: Directeur-bestuurder
Uitstroom < 3 jaar indienst
2
5
Uitstroom > 3 jaar indienst
2
1
26,15
28,47
2,2% van de werkelijke loonsom
2,0% van de werkelijke loonsom
Gemiddeld aantal fte's Opleiding en scholing
Managementassistente/ communicatie
Manager Klant & Vastgoed
Ziekteverzuim
Manager Strategie & Middelen
Het ziekteverzuim is in 2014 wederom afgenomen. De afgelopen jaren werd het ziekteverzuim sterk beïnvloed door een aantal medewerkers die langdurig ziek waren.
Klant
Administratie
Vastgoed
Planning en Control
Het kortdurend ziekteverzuim en de frequentie is onveranderd laag.
Strategie
Beleidsontwikkeling
Personeelsverloop In 2014 zijn vier medewerkers uit dienst getreden, twee daarvan hadden een tijdelijke
Vastgoedontwikkeling
arbeidsovereenkomst (in verband met ziekte of zwangerschapsverlof) die niet is Onze dienstverlening valt of staat met onze eigen inzet als organisatie. Wij willen onze
verlengd. Twee medewerkers van de servicedienst zijn uit dienst gegaan, één ervan
klanten zo goed mogelijk van dienst zijn en dat vraagt om een daarbij behorende
in verband met vervroegd pensioen. De vertrekken hebben niet geleid tot vacatures op
klantgerichte bedrijfscultuur. Wij hebben daarom de volgende kernwaarden benoemd:
deze functies, omdat in het project ‘SLIMMER!’ is gezorgd voor een procesverbetering
•
Betrouwbaar: we doen wat we zeggen
die het benodigde aantal fte’s heeft verlaagd met 4. Het gemiddeld aantal fte’s is in
•
Kundig
2014 gedaald van 28,47 naar 26,15. Eind 2014 beslaat het personeelsbestand 24,9 fte’s,
•
Bereidheid om van elkaar te leren
waarvan 2,42 fte’s tijdelijke dienstverbanden of tijdelijke uitbreidingen betreffen.
•
Actief
•
Aanspreekbaar
Opleiding en training
•
Samenwerkend
Om medewerkers hun prestaties te kunnen laten leveren, met deze kernwaarden in
•
Inlevend
de genen, zet Woonburg in op opleiding van haar medewerkers. In 2014 is 2,2% van de loonsom geïnvesteerd in opleiding en training.
Personeelsstatistieken
2014
2013
Totaal ziekteverzuim
2,6%
6,9%
Kortdurend ziekteverzuim < 4 weken
1,4%
2,1%
Langdurend ziekteverzuim > 4 weken
1,2%
4,8%
functie noodzakelijk is. Steeds meer handelingen worden na de procesverbeteringen
1,2
1,1
gedaan in ons primaire systeem Viewpoint. Medewerkers zijn daarom ook getraind in
1
4
kennis van Viewpoint. Zo benutten we alle functionaliteiten optimaal.
Ziekteverzuimfrequentie Instroom
42 | Jaarverslag Woonburg 2014
Digitaal rijbewijs Voor het behalen van een ‘digitaal rijbewijs’ hebben de medewerkers een uitgebreide Office-opfristraining gevolgd, zodat zij eind 2014 op het niveau zitten dat voor hun
EPA
Het helpt ons dus onze doelstellingen daadwerkelijk te behalen. Ook onze toezichthouders,
In 2014 hebben zes medewerkers deelgenomen aan een incompany-EPA-training.
zowel intern als extern, vragen inzicht in de risico’s na alle ‘uitglijders’ in de sector.
De doelstelling hiervan was om zelf EPA-opnames te kunnen verrichten in de woning, zonder dat hiervoor inhuren van een EPA-expert noodzakelijk is. In 2014 is al één medewerker
Door risicobewust handelen in alle lagen van de organisatie willen wij ervoor zorgen
geslaagd voor beide examens. De anderen volgen begin 2015. Om het kennisniveau van de
dat medewerkers zelf een afweging maken tussen het risico dat ze zien en het be-
medewerkers op peil te houden of te verhogen, zijn er ook trainingen gevolgd in fiscaliteiten,
oogde resultaat. Juist door deze risico’s goed in beeld te hebben, kunnen we meer
huurincasso, brandveiligheid, VCA, verslaggeving en herzieningswet.
ondernemen. In 2014 zijn we gestart met een verkenning van wat we moeten doen en in welke volgorde om dit te bereiken. Dit moet onder andere leiden tot een systematische,
Loopbaanontwikkelingsbudget
interne toetsing op de beheersmaatregelen vanaf eind 2015. De belangrijkste risico’s
Ook in 2014 is weer gebruikgemaakt van de loopbaanontwikkelingsfaciliteit vanuit de cao
zijn wel in beeld en hieronder beschreven:
Woondiensten. € 5.041 is uitgegeven aan scholing en € 7.142 aan inkoop van extra vakantieuren voor 55+ medewerkers. Woonburg probeert haar medewerkers zoveel mogelijk te stimuleren om gebruik te maken van het budget om zichzelf te ontwikkelen door scholing.
Risico
Beheersing
Ingrijpend overheidsbeleid
Op dit risico kunnen geen preventieve maatregelen ingesteld worden. Hierin zijn wij vooral reactief, maar we zorgen wel dat we de middelen voorhanden hebben om snel te reageren. Woonburg gebruikt WALS van Ortec om de financiële meerjarenprognose op te stellen. De begroting wordt gedurende het jaar bijgewerkt naar de laatste stand van zaken (projecten en financiering). Dit stelt ons in staat om snel overheidsmaatregelen in te rekenen, de impact te analyseren en waar nodig maatregelen te nemen in de zin van beleidsaanpassingen.
Mismatch vraag en aanbod
Actueel strategisch voorraadbeleid bepalend voor herstructureringsopgave, het planmatig onderhoud, huurprijsbeleid en het verkoopbeleid.
Projectontwikkeling
Woonburg hanteert een fasegewijs projectontwikkelingsproces. Door de projectverantwoordelijke wordt gewerkt met een continu risicobeheersingssysteem.
Meldingen integriteit, ongewenste omgangsvormen en klokkenluiderregeling In 2014 is er één melding geweest van schending van het beleid ongewenste omgangsvormen. De directeur-bestuurder heeft passende maatregelen getroffen. Er zijn geen meldingen geweest van schending van de integriteitwijzer of de klokkenluiderregeling.
5.4 Risicomanagement Doelen 2014 Activiteit Ontwikkelen kader voor risicosturing
Opstellen intern controleplan
Score
Realisatie
We zijn in 2014 gestart met verkenning van wat de organisatie nodig heeft om te professionaliseren.
Volgt in 2015.
Bij Woonburg staat risicomanagement hoog op de agenda. Goed risicomanagement stelt ons in staat preventief in te spelen en te sturen op risico’s die zich in de bedrijfsvoering voordoen.
43 | Jaarverslag Woonburg 2014
Financierings- en renterisico’s
Minimaal vier maal per jaar komt de treasurycommissie bijeen met ondersteuning van een extern deskundige.
Governance
Woonburg hanteert een treasurystatuut gericht op een laag risicoprofiel voor wat betreft de leningenportefeuille, rente-instrumenten en een langetermijnzekerheid van beschikbaarheid van middelen. Woonburg is afhankelijk van externe financiering en aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om toegang tot de geldmarkt mogelijk te maken. Wij monitoren continu op voldoende borgingsruimte om voor de uitvoering van ons beleid verzekerd te zijn van de benodigde externe financiering. Om de afhankelijkheid van externe financiering te verlagen, gaan we fors aflossen op onze leningenportefeuille.
Periodiek toetst Woonburg of voldaan wordt aan de Governancecode. Deze toets houdt in dat wordt nagegaan of de reglementen, de statuten en het beleid zijn opgesteld overeenkomstig de principes in de code. Deze beoordeling wordt voorgelegd aan de Raad van Commissarissen waarna, waar nodig, wijzigingen plaatsvinden.
5.5 Governance Governancecode Woonburg onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor
Een hoog renterisico kan in een korte periode van herfinancieringen leiden tot een aanzienlijke stijging van de rentelasten. Daarom sturen wij op een maximaal renterisico van 15% per jaar.
het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons
Tegenvallende verkoopopbrengsten
Maandelijkse monitoring verkopen ten behoeve van treasury en afstemming investeringsplanning.
•
Operationeel
Door een planning-en-controlcyclus waarborgen wij het behalen van de organisatiedoelstellingen. De managementinformatie geeft per trimester op basis van vastgestelde normen en prestatie-indicatoren inzicht in de voortgang van het behalen van onze organisatiedoelstellingen, analyseert verschillen en benoemd verbetermaatregelen.
plaats van het functioneren van de directeur-bestuurder en van de passendheid van
De administratieve organisatie is gericht op functiescheiding, interne controle, twee handtekeningen en vierogenprincipe. Vanaf 2011 vinden er interne audits plaats.
Taak en werkwijze bestuur
Integriteit
44 | Jaarverslag Woonburg 2014
Woonburg houdt periodieke integriteitstrainingen, handhaaft een integriteitsbeleid en beschikt over een klokkenluiderregeling.
over de inrichting van de governancestructuur binnen Woonburg. Woonburg wijkt op het volgende punt af van de Governancecode Woningcorporaties: II.2.1 Benoeming bestuur voor maximaal vier jaar
De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Jaarlijks vindt een evaluatie de directeur-bestuurder bij Woonburg en de opgave waar Woonburg op dat moment voor staat. Dit is overeenkomstig de procedure ‘beoordeling functioneren directeurbestuurder’. Met deze handelwijze voldoet Woonburg aan de bedoeling van de Governancecode voor wat betreft de aanstelling van de bestuurder voor bepaalde tijd.
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: •
de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie;
•
de strategie;
•
de financiering;
•
het beleid;
•
de resultatenontwikkeling;
•
het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
De doelstellingen zijn geformuleerd in het ondernemingsplan. Jaarlijks wordt een begroting opgesteld binnen het kader van het ondernemingsplan. De concrete
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
activiteiten dragen bij aan de geformuleerde doelstellingen. Voorafgaand aan de opzet
Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de
van de begroting worden jaarlijks prioriteiten gesteld op basis van de voortgang van het
woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling
ondernemingsplan en externe ontwikkelingen. De voortgang van de begroting wordt
en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie
gemeten aan de hand van periodieke rapportages.
betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 9 van de statuten van Woonburg omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het directiereglement Woonburg dat in geactualiseerde vorm is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op 28 februari 2008.
Tegenstrijdige belangen In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft, na goedkeuring van de Raad van Commissarissen, doelstellingen gehanteerd ten aanzien van de kwaliteit en omvang van de bestaande woningvoorraad, investeringen in initiatieven en projecten op het gebied van wonen en zorg, leefbaarheid, klanten en stakeholders en de kwaliteit van dienstverlening. Deze doelstellingen zijn gepaard gegaan met financiële doelstellingen ten aanzien van het corporatievermogen en de bedrijfsvoering.
45 | Jaarverslag Woonburg 2014
Hoofdstuk 6
Een financieel solide organisatie
46 | Jaarverslag Woonburg 2014
6.1 Inleiding
Beheerlasten per gewogen verhuureenheid zijn < € 1.500 (inclusief
We hebben een solide financiële positie nodig om ook in de toekomst een maat-
leefbaarheidsuitgaven)
uit op € 1.359 De benodigde daling voor het behalen van de doelstelling in ons ondernemingsplan, € 1.300 in 2016, komt hierdoor in zicht.
schappelijke meerwaarde te kunnen blijven leveren. Daarvoor stellen we objectieve sturings- en toezichtkaders vast. Om te zorgen dat onze financiële positie verstevigt, hanteren we striktere financiële sturingsnormen. Onze leningenportefeuille vraagt hierbij bijzondere aandacht. Wij zien de komende jaren een risico in een veranderende opstelling van de overheid ten aanzien van woningcorporaties en stijgende rentes en risico-opslagen bij banken. Wij willen daarom onze leningenportefeuille versneld aflossen. We hadden verwacht dat 2014 in het teken zou staan van het aanpassen van onze financiële administratie als gevolg van een herziening van de Woningwet. Deze zou een administratieve of juridische splitsing voor ons DAEB-bezit (sociaal bezit) en nietDAEB-bezit (commercieel bezit) inhouden. In maart 2015 is de novelle op de herziene
Aflossingsnormering >=2% en stijgend naar 4% in meerjarenperspectief
De aflossingsnormering bedraagt 4,06 (exclusief verkoopresultaat).
Loan-to-Value op basis van bedrijfswaarde < 75% en dalend naar 50% in meerjarenperspectief
De Loan-to-Value over 2014 komt uit op 53%.
Loan-to-Value op basis van WOZ < 30% en dalend naar 25% in meerjarenperspectief
De Loan-to-Value op basis van de WOZ waarde bedraagt 27%.
Interest dekkingsratio >= 1,5
De interestdekkingsratio over 2014 bedraagt 2,03. Hiermee voldoen we ruim aan de eis.
Investerings-financieringsratio <= 30%
De investerings-/financieringsratio bedraagt minder dan 0%.
Treasurystatuut voldoet aan regelgeving
Het treasurystatuut is in april opnieuw vastgesteld en voldoet aan de eisen van toezichthouders.
Treasuryjaarplan uitvoeren
Alle activiteiten in het treasuryjaarplan zijn uitgevoerd. Een jaarplan voor 2015 is opgesteld.
Behouden positief oordeel WSW over borgbaarheid en een voldoende hoog borgingsplafond krijgen om de investeringsuitgaven te kunnen doen
In juni 2014 heeft het WSW een borgbaarheidsverklaring afgegeven. Het borgingsplafond is overeenkomstig onze ingediende prognosegegevens vastgesteld.
woningwet door de Eerste Kamer aangenomen. Volgens deze wet hoeven wij geen splitsing aan te brengen, omdat we onder de kwalificatie van ‘kleine’ corporatie vallen. Wel ligt nog een waardering op marktwaarde in het verschiet voor ons vastgoed, waar we nu waarderen op bedrijfswaarde. De marktwaardewaardering zal voor de jaarrekening 2016 verplicht worden gesteld. Onze focus ligt in de ondernemingsplanperiode 2013-2016 op het verlagen van onze beheerlasten. Onder meer om de verhuurderheffing te kunnen betalen, om uitgaven aan de herstructurering van onze woningen te kunnen doen, maar ook omdat de minister een norm wil gaan stellen aan de beheerlasten per verhuureenheid.
Doelen 2014 Activiteit Ruim voldoen aan de door het CFV gestelde ondergrens van het volkshuisvestelijke vermogen. Marge moet minimaal 5% zijn
47 | Jaarverslag Woonburg 2014
Score
Realisatie Positieve beoordeling door het CFV zonder interventies. In 2016 en 2018 ligt ons volkshuisvestelijk vermogen >5% boven de ondergrens van het CFV.
De beheerlasten inclusief leefbaarheidsuitgaven komen per gewogen verhuureenheid
6.2 Financiële positie en continuïteit
jaren 2015 tot en met 2024. Vanuit de planning-en-controlcyclus wordt deze prognose continu bijgewerkt en getoetst aan de vooraf vastgestelde randvoorwaarden.
Beoordeling toezichthouder CFV
Deze randvoorwaarden volgen uit ons ondernemingsplan 2013-2016.
Het CFV controleert hoe wij ervoor staan. Op basis van 6 toezichtvelden en 24
De meerjarenprognose voldoet hieraan.
signaalpunten houdt het CFV risicogericht en continue toezicht. Het gevolg is dat het CFV geen afzonderlijk oordeel geeft over de solvabiliteit of continuïteit van Woonburg.
De financiële meerjarenprognose houdt rekening met de volledige verhuurderheffing,
De integrale beoordeling duidt zowel kwalitatief als kwantitatief de risico’s en richt zich op
zoals bepaald in de Wet maatregelen woningmarkt 2014, en de saneringshefing.
het plegen van interventies om risico’s te voorkomen dan wel te verkleinen. Een belang-
Deze laatste moeten corporaties betalen omdat de corporaties die in de problemen zijn
rijk onderdeel van de toezichtvelden is nog steeds de solvabiliteit en continuïteit. Daarom
gekomen steun hebben ontvangen van het CFV. Om deze heffingen te kunnen betalen,
toetsen wij deze nog steeds en willen we 5% boven de ondergrens (gebaseerd op risico-
houden we rekening met de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2015 en vanaf 2016
bepaling door CFV) van het CFV uitkomen. De eis voor de sectorbrede solvabiliteit is
een huursombenadering. Daarnaast bezuinigen we op onderhoud en beheerlasten.
22,5% en daarmee streven wij naar minimaal 27,5%. Hier voldoen we aan.
Eigenlijk hadden we al in 2015 verwacht met de huursombenadering aan de slag te kunnen, maar de invoering is door de overheid een jaar uitgesteld. Eerst moet er een
Aedes benchmark
goede uitwerking liggen.
In 2014 hebben we deelgenomen aan de Aedes-benchmark over het verslagjaar 2013. Deze benchmark helpt ons inzicht te krijgen in waar we het nog beter kunnen doen.
De financiële meerjarenprognose getoetst
De uitkomst is dat we een B-positie hebben gekregen met € 1.066 beïnvloedbare
De ratio’s waarmee wij de continuïteit bewaken zijn:
beheerlasten per verhuureenheid. Het gemiddelde van de gehele sector is € 1.035.
•
Interest dekkingsratio (ICR)
Niet-beïnvloedbare beheerlasten zijn de verhuurderheffing, saneringssteun en
•
Investerings-financieringsratio
belastingen die wij betalen. Deze zijn niet meegenomen in de berekening.
•
Aflossingsnormering
•
Loan-to-Value
Beheerlasten Onze bedrijfslasten zijn weer gedaald, in 2014 met 6,7%. De verlaging hebben we vooral
Deze ratio’s staan niet los van elkaar, maar hebben een duidelijke samenhang.
bereikt door een verlaging van de kosten uitzendkrachten en personeelskosten. Door het
Onze rentelasten moeten we kunnen betalen uit de huuropbrengsten minus de
efficiënter inrichten van onze processen is ruimte ontstaan binnen de bestaande formatie.
bedrijfskosten. Daarbij willen we ook nog een buffer overhouden voor tegenvallende
Door middel van natuurlijk verloop hebben we deze bezuiniging kunnen realiseren.
huuropbrengsten of hogere bedrijfskosten. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) eist minimaal een interest dekkingsratio van 1,4 en daarbij plussen wij 0,2 voor het risico van tegenvallende kasstromen. Dus we willen 1,6 keer onze rentelasten
6.3 Financiële meerjarenprognose 2015–2024 (toekomstparagraaf)
overhouden uit de huuropbrengsten minus bedrijfskosten. De gewenste ratio is verhoogd ten opzichte van voorgaand jaar: deze was 1,5. Een interest dekkingsratio van 1,6 halen we in alle jaren van onze financiële meerjarenprognose.
Gedurende 2014 is gewerkt aan een sluitende financiële meerjarenprognose voor de
48 | Jaarverslag Woonburg 2014
Om onze rentelasten laag te houden, kijken we niet alleen naar het rentepercentage,
ratio Loan-to-Value. Hierbij wordt gekeken of onze schuldenlast in verhouding is met de
maar vooral naar de mate waarin we investeringen financieren met vreemd vermogen.
waardeontwikkeling van onze woningen. We willen niet meer dan 50% van de waarde
Als het percentage investerings-financieringsratio hoger wordt, trekken we meer
van ons bezit (bedrijfswaarde) financieren met vreemd vermogen. Bij het waarderen op
vreemd vermogen aan. Het maximale percentage hebben we bepaald op 30%.
WOZ-waarde mag dit percentage maar 25% zijn. De Loan-to-Value is in alle jaren onder
Dit komt als volgt tot stand: onze investeringen zijn voor 40% onrendabel; dit mag
de 50%.
niet gefinancierd worden met vreemd vermogen. Daarbij willen we een gezonde balansverhouding, waarbij slechts 50% van de waarde van de voorraad dient om de
Om onze financiering met vreemd vermogen omlaag te brengen, willen we de komende
langlopende schulden af te lossen. Dus 60% rendabel x 50% balansverhouding = 30%.
vier jaar gaan werken naar een aflossingsnormering van 4% per jaar (vanaf 2016).
In alle jaren van de meerjarenprognose is de investerings-financieringsratio lager dan
De gemiddelde restant levensduur van ons bezit is 25 jaar. Het vreemd vermogen
30%. Dit is geen toeval, want hier is ons beleid op gericht.
waarmee we deze woningen hebben gebouwd, moet dus ook worden afgelost in 25 jaar.
We beoordelen en bespreken het financieringsvraagstuk al vroeg in de planontwikkeling
Door onze schuldenpositie te verbeteren, verlagen we de rentelasten in de toekomst,
van investeringen.
waardoor er vanuit de operationele kasstroom meer ruimte is om investeringen te kunnen doen. Zo creëren we een financieel solide positie om ook in de toekomst een
Bij de investering-financieringsratio wordt per investering gekeken of we niet te veel
maatschappelijke meerwaarde te kunnen leveren. De gewenste aflossingsnormering van
met vreemd vermogen financieren. Op de langere termijn wordt dit bewaakt door de
4% per jaar wordt de gehele prognoseperiode gehaald.
Interest dekkingsratio (x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Operationele kasstroom voor rentelasten
5.685
5.495
5.631
5.983
6.040
6.128
5.929
6.055
6.077
5.905
Rentelasten
2.606
2.413
2.369
2.284
2.163
2.053
1.956
1.734
1.495
1.267
2,2
2,3
2,4
2,6
2,8
3,0
3,0
3,5
4,1
4,7
Interest dekkingsratio
49 | Jaarverslag Woonburg 2014
Investerings-/financieringsratio (x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Kasstroom uit exploitatie en verkopen
4.629
4,551
4.970
5.106
5.778
5.692
6.010
6.018
6.743
6.367
Kasstroom uit investeringen
4.495
4.552
3.181
2.703
1.762
1.824
1.419
197
60
40
Investerings-/ financieringsratio
3%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
(x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Netto schuldpositie
65.524
64.733
63.730
61.603
57.897
54.295
49.873
44.432
37.241
31.121
Bedrijfswaarde
147.507
149.504
151.706
153.552
153.784
152.838
151.240
148.615
134.704
139.751
44%
43%
42%
40%
38%
36%
33%
30%
26%
22%
(x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
operationele kasstroom inclusief financieel resultaat
3.122
3.082
3.262
3.669
3.877
4.075
3.973
4.321
4.582
4.638
Schuldpositie primo jaar
66.536
61.308
60.263
58.473
56.070
52.055
48.187
43.596
42.272
40.900
Beschikbaar % voor aflossing
4,69%
5,03%
5,41%
6,33%
6,91%
7,83%
8,24%
9,91%
10,84%
11,34%
Loan to value
Aandeel externe financiering
Aflossingsnormering
50 | Jaarverslag Woonburg 2014
Scenarioanalyse
zoals deze nu gelden voor woningcorporaties. In het treasurystatuut is onder andere
Op de financiële meerjarenprognose zijn scenario’s losgelaten om de gevoeligheid van
vastgelegd dat Woonburg:
de prognose voor externe variabelen te toetsen. De volgende scenario’s zijn hierbij
•
toezichtsbelemmerende bepalingen in contracten, die betrekking hebben op het
doorgerekend:
CFV (of de instantie die diens taak uitvoert) en/of het ministerie van BZK, niet
•
accepteert;
• •
De lange en korte rente stijgen beide met 1%; de rente is historisch laag en dus is een stijgende rente niet onwaarschijnlijk.
•
geen leningen aantrekt met als doel beleggen;
De lange en korte rente stijgen beide met 2%; zie ook de verklaring bij een stijging
•
niet zonder goedkeuring van de Raad van Commissarissen nieuwe
van de rente met 1%, als de rente gaat stijgen, dan kan dit zomaar meer dan 1% zijn.
beleggingsinstrumenten kan aantrekken en dat deze moeten voldoen aan de
Vanaf 2016 een huurstijging gelijk aan prijsinflatie; de verhuurderheffing wordt
beleidsregels derivaten die van kracht zijn;
deels gecompenseerd door de inkomensafhankelijke huurverhoging en vanaf 2016
• • •
•
•
investeringsbeslissingen in niet-DAEB, het verstrekken of verkrijgen van garanties
door de huursombenadering. Door onder andere de Herzieningswet en een nieuw
en het verstrekken van financiering aan dochtermaatschappijen en/of verbindingen
woningwaarderingsstelsel, zou ook dit door de overheid aangepast kunnen worden.
alleen doet met goedkeuring van de Raad van Commissarissen.
Alle inflaties stijgen met 1%; de inflatie is laag en dus verwachten we een stijging. Een toenemende inflatie heeft effect op onze bedrijfsvoering.
Jaarlijks stellen we een treasuryjaarplan op. In het treasuryjaarplan worden de
De looninflatie en de daaraan gekoppelde bouw- en onderhoudsindexatie stijgen
treasuryacties van Woonburg voor het komende jaar beschreven. Het vormt
met respectievelijk 1%, 0,33% en 0,67%.
de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de
De marktindex gaat de komende 10 jaar naar 0%; het herstel van de economie en
treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de
de woningmarkt is nog broos en dus willen we weten wat het effect kan zijn op onze
daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door
verkoopopbrengsten.
de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.
Vanuit de sociale voorraad worden geen woningen verkocht; het wordt voor starters nog steeds lastiger om een huis te financieren. De komende jaren worden de regels nog
In het treasuryjaarplan is getoetst of wij voldoen aan de financiële ratio’s die het
verder aangescherpt, waardoor onze verkopen hier mogelijk effect van ondervinden.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert. Woonburg heeft een positieve score op
alle onderdelen.
Alle scenario’s voldoen aan de gestelde randvoorwaarden.
6.4 Treasury Het treasurybeleid van Woonburg voorziet in het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt, het beheersen van de financiële risico’s, het realiseren van zo
Financiële
Afgelopen
Prognose
Laagste
Norm
Voldaan
ratio WSW
3-jaars periode
komende 5 jaar
uitkomst
ICR
2,25
2,26
2,25
1,4
Ja
DSCR
1,59
1,37
1,37
1
Ja
aan norm
laag mogelijke kosten en het zekerstellen van voldoende liquiditeit. In 2014 hebben we een nieuw treasurystatuut vastgesteld. Dit treasurystatuut geeft de spelregels aan
Woonburg heeft in 2014 geen gebruik gemaakt van derivaten. Woonburg heeft in 2014
waarbinnen de treasuryactiviteiten mogen plaatsvinden en voldoet aan de beleidsregels
geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen verleend.
51 | Jaarverslag Woonburg 2014
6.5 Verbindingen
6.6 Inzet middelen
Woonburg heeft relaties met diverse externe partijen, maar slechts met drie van deze
Stichting Woonburg zet alle batige saldi in ten behoeve van de volkshuisvesting.
partijen bestaat een financiële relatie, te weten:
De stichting heeft geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen.
Onderneming
Belang
PMB Marsaki B.V. te Goes
25%
ROM Projecten B.V. te Goes
20%
Marsaki WSW.civ B.V. te Goes
100%
De directeur-bestuurder van Stichting Woonburg verklaart dat de stichting haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Koudekerke, 16 april 2015
Vanaf 2012 ontwikkelt Woonburg haar projecten in haar eigen organisatie en niet meer in de Woonburg.com B.V. Begin januari 2015 vindt er daarom een aandelentransactie
w.g.
plaats binnen de ROM Projecten B.V. De aandelen van de Woonburg.com B.V. worden
M.L. van der Wel
overgedragen aan Woonburg. De overige besloten vennootschappen die onder ROM
Directeur-bestuurder
Projecten B.V. hangen, worden overgedragen aan de andere corporaties die deelnemen in de structuur. ROM Projecten B.V. wordt daarna ontbonden en geliquideerd. Er is gekozen voor een overdracht van aandelen, omdat op de woningen die gebouwd en verkocht zijn door de besloten vennootschappen nog garantieaanspraken rusten van de kopers. Met deze transactie zijn deze garantieaanspraken geborgd. In het eerste kwartaal 2015 is ook besloten dat de vier aandeelhouders van PMB Marsaki B.V. hun aandelen verkopen aan het management van PMB Marsaki B.V. Woonburg heeft dan alleen nog een 100% belang in Marsaki WSW.civ B.V. en een 100% belang in Woonburg.com B.V. In beide besloten vennootschappen vinden op dit moment geen activiteiten plaats.
52 | Jaarverslag Woonburg 2014
Bijlage 1: Samenstelling bestuur en Raad van Commissarissen Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, Marco L. van der Wel. De directeur-bestuurder is in 2007 voor onbepaalde tijd benoemd.
Nevenfuncties De directeur-bestuurder vervulde in 2014 de volgende nevenfuncties: •
Lid Klachtencommissie Woonstichting Etten-Leur (op voordracht van Woonstichting Etten-Leur);
•
Lid Raad van Toezicht Omroep Zeeland (m.i.v. 1 juli 2012).
Namens Woonburg De directeur-bestuurder vertegenwoordigde Woonburg in de volgende situaties: •
Bestuurlijk overleg gemeente Veere - Woonburg;
•
Bestuurlijk overleg gemeente Vlissingen - l’escaut woonservice en Woonburg;
•
Directeurennetwerk Zeeland (voorzitter);
•
Zuidwest Samen (voorzitter);
•
Stichting Woonwagenbeheer Zuid West Nederland;
•
Algemene vergadering van aandeelhouders PMB Marsaki;
•
Algemene vergadering van aandeelhouders ROM Projecten;
•
Raad van Commissarissen ROM projecten.
Samenstelling Raad van Commissarissen Per 31 december 2014 was de Raad van Commissarissen van Woonburg als volgt samengesteld: Naam
Geb.datum
Deskundigheidsgebied
Mevr. M.A.C.P. Drost (Mirjam)
29-08-1946
Bestuurlijk en zorg
• •
Niet meer deelnemend in het arbeidsproces Lid Raad van Toezicht Stichting Huisartsendiensten-structuur Zeeland
31-08-1967
Fiscaliteit, financiën en juridisch
•
Concern Controller Rotterdamse Elektrische Tram N.V. Penningmeester Stichting OPEN Rotterdam
Voorzitter
Dhr. mr. drs. K.E.A. Bremer RA (Kenrick) Lid
Beroep /nevenfuncties
• Dhr. J. Maliepaard (Johan)
24-12-1956
Lid
Gezondheidszorg, financiën en bestuurlijk
• •
Dhr. A.J. Koppejan (Ad)
02-10-1962
Lid m.i.v. 16-06-2014
Bestuurlijk, overheid, ondernemerschap
• • •
Dhr. dr. ir. B.A.J. van der Wouw (Dick) Lid m.i.v. 16-06- 2014
21-11-1955
Volkshuisvesting, samenlevingsontwikkeling
•
Zelfstandig ondernemer bij “ZEKER JM”, interim-management Lid Raad van Toezicht Kon. Vereniging OnderhoudNL te Waddinxveen Ondernemer met het bedrijf Swinth Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Univé “Het Zuiden” Penningmeester van de Stichting Cruise Toerisme Zeeland Senior onderzoeker Scoop
1 | Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 1 - Samenstelling bestuur en Raad van Commissarissen
Leden die in de loop van 2014 zijn teruggetreden uit de RvC: Naam
Geb.datum
Deskundigheidsgebied
Dhr. P.F. Streefkerk (Peter) Vicevoorzitter tot 01-07-2014
17-03-1948
Financiën
Beroep / nevenfuncties • •
Dhr. R.C.A. Boot (Robert) Lid tot 01-07-2014
13-12-1949
Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening
•
Niet meer deelnemend in het arbeidsproces Penningmeester Dierenasiel Walcheren Vastgoedadviseur
De RvC heeft geen commissies ingesteld. Leden van de RvC worden benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is maximaal één keer mogelijk. Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit: Naam
Datum vergadering benoeming
Datum vergadering herbenoeming
Mirjam Drost
10- 12-2013
2017 (herbenoembaar)
Kenrick Bremer
14-03-2011
2015 (herbenoembaar)
Johan Maliepaard
20-08-2013
2017 (herbenoembaar)
Ad Koppejan
16-06-2014
2018 (herbenoembaar)
Dick van der Wouw
16-06-2014
2018 (herbenoembaar)
Einde huidige zitting-stermijn
Samenstelling bestuur en/of Raad van Commissarissen Woonburg voldoet niet aan het vereiste ten aanzien van een evenwichtige man/vrouwverdeling. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf natuurlijke personen, waarvan één vrouw en vier mannen. In 2014 zijn er twee vacatures geweest die zijn ingevuld door twee mannen. Het bestuur bestaat uit één persoon, zijnde één man. Woonburg streeft naar een evenwichtige ‘man/vrouw’-verdeling. Tegelijkertijd hecht Woonburg aan kwaliteit. Een functie wordt daarom ingevuld door de meest geschikt geachte kandidaat, ongeacht ras, geloof of geslacht.
2 | Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 1 - Samenstelling bestuur en Raad van Commissarissen
Bijlage 2: jaarrekening 2014 1.
Balans per 31 december 2014
(na verwerking resultaat, bedragen in euro's)
Activa
Ref.
31-12-2014
31-12-2013
265.431
158.737
122.372.018
136.552.990
125.946
37.335
1.389.980
1.392.243
Vaste activa Immateriële vaste activa
5.1
Materiële vaste activa
5.2
- Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
123.887.944 Vastgoedbeleggingen
137.982.568
5.3
- Commercieel vastgoed in exploitatie
4.280.236
3.036.374
- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
5.802.803
5.782.117
10.083.039
8.818.491
Financiële vaste activa
5.4
- Kopen naar wens
5.4.1
1.249.189
917.122
- Andere deelnemingen
5.4.2
243.997
267.246
- Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
5.4.3
75.000
112.500
1.568.186
1.296.868
1.174.078
1.360.804
253.182
153.806
Vlottende activa Voorraden
5.5
Vorderingen
5.6
- Huurdebiteuren
5.6.1
- Belastingen en premies sociale verzekeringen
5.6.2
14.650
-
- Overige vorderingen en overlopende activa
5.6.3
424.548
392.226
692.380
546.032
9.274.588
4.207.074
146.945.646
154.370.574
Liquide middelen Totaal
1 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.7
Passiva
Ref.
31-12-2014
31-12-2013
45
45
70.325.851
77.072.560
70.325.896
77.072.605
Eigen vermogen - Kapitaal - Overige reserves
5.8
Voorzieningen
5.9
- Voorziening onrendabele investeringen
5.9.1
2.024.172
2.460.876
- Voorziening voor jubileumuitkeringen
5.9.2
41.657
44.807
2.065.829
2.505.683
61.308.464
61.536.377
5.804.880
5.819.168
67.113.344
67.355.545
Langlopende schulden
5.10
- Leningen overheid en kredietinstellingen
5.10.1
- Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
5.10.2
verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden
5.11
- Schulden aan kredietinstellingen
5.11.1
5.227.913
4.681.869
- Schulden aan leveranciers
5.11.2
341.362
261.573
5.11.3
45.375
56.779
- Belastingen en premies sociale verzekeringen
5.11.4
82.810
365.790
- Overige schulden en overlopende passiva
5.11.5
- Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Totaal
2 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
1.743.117
2.070.730
7.440.577
7.436.741
146.945.646
154.370.574
2.
Winst- en verliesrekening 2014
(bedragen in euro's)
Ref.
boekjaar
boekjaar
2014
2013
11.704.620
11.173.806
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
6.1
Opbrengsten servicecontracten
6.2
555.304
525.225
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
6.3
1.625.440
2.891.799
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
6.4
63.867
59.723
Overige bedrijfsopbrengsten
6.5
46.680
389.545
13.995.911
15.040.098
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
6.6
5.093.072
4.503.980
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
6.7
4.153.918
-2.779.932
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
6.8
-
205.553
Lonen en salarissen
6.9
911.420
955.737
Sociale lasten
6.9
129.131
122.496
Pensioenlasten
6.9
205.094
210.932
Onderhoudslasten
6.10
2.218.532
2.037.091
Leefbaarheid
6.11
25.590
210.539
Lasten servicecontracten
6.12
426.635
417.447
Overige bedrijfslasten
6.13
2.800.613
2.219.954
15.964.005
8.103.797
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
6.14
209.968
-134.358
Vrijval van herwaardering
6.15
4.537.914
5.520.473
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
6.16
36.100
16.262
Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
6.17
2.747.824
2.633.951
-2.711.724
-2.617.689
68.064
9.704.727
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
6.18
-
52.055
Resultaat deelnemingen
6.19
-23.249
-16.581
44.815
9.740.201
Resultaat na belastingen
3 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
3.
Kasstroomoverzicht
(bedragen in euro's x 1.000)
2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders
12.180
12.035
Personeelsuitgaven
-1.860
-1.845
Onderhoudsuitgaven
-1.563
-1.597
Sectorspecifieke heffingen
-395
-446
Verhuurderheffing
-906
-36
Overige bedrijfsuitgaven
-2.155
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest en soortgelijke kosten Betaalde belasting naar de winst
-2.374 -6.879
-6.298
5.301
5.737
43
17
-2.654
-2.674
-
290
Kasstroom uit operationele activiteiten
-2.611
-2.367
2.690
3.370
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in (im)materiële vaste activa Desinvesteringen in (im)materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
-2.483
-8.651
4.537
6.258
-
-
38
38
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2.092
-2.355
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit opgenomen langlopende schulden
5.000
3.400
Aflossing langlopende schulden
-4.715
-1.277
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
285
2.123
Mutatie geldmiddelen
5.067
3.138
Stand per 1 januari
4.207
1.069
Stand per 31 december
9.274
4.207
Mutatie liquide middelen
5.067
3.138
4 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
4
Waarderingsgrondslagen
4.1
Algemene toelichting
4.1.1 Algemeen Woonburg, gevestigd te Karreveld 2a in Koudekerke, is een stichting met de status van ‘‘toegelaten instelling volkshuisvesting’’. Zij heeft specifieke toelating in de regio Walcheren en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Koudekerke. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De jaarrekening is opgemaakt op 10 april 2015. 4.1.2 Consolidatie Woonburg heeft een deelneming van 100% in Marsaki WSW.civ B.V. Deze deelneming blijft buiten de consolidatie, omdat die afzonderlijk van te verwaarlozen betekenis is. 4.1.3 Lijst van kapitaalbelangen Andere deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
Aandeel in kapitaal Marsaki WSW.civ B.V. te Goes
100%
ROM Projecten B.V. te Goes
20%
PMB Marsaki B.V. te Goes
25%
4.1.4 Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen en de waardeverminderingen. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
4.1.5 Herstel van niet fundamentele fout In 2013 heeft Woonburg, in lijn met gewijzigde regelgeving en het intern geformaliseerde huurbeleid, de huurverhogingen voor huurders in de inkomensgroep boven de € 43.000 in de bedrijfswaardeberekening van sociaal vastgoed in exploitatie op inflatie + 4% vastgesteld en ingerekend. Ten onrechte is, per abuis, in het softwarepakket (WALS) deze aanvullende huurverhoging van 4% ook ingerekend voor huurders in de inkomensgroep tot € 33.614. Dit had inflatie + 1,5% moeten zijn voor deze groep huurders. Indien de huurverhogingen voor huurders in de inkomensgroep tot € 33.614 in de bedrijfswaardeberekening 2013 waren ingerekend met het juiste percentage van inflatie + 1,5%, dan zou de bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie € 10,9 miljoen lager zijn geweest. De overige waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening zouden € 1,6 miljoen lager zijn geweest en de ongerealiseerde herwaardering in het vermogen zou € 9,3 miljoen lager zijn geweest. De herziening is verwerkt in het boekjaar 2014. Wanneer bovenstaande correctie reeds in de jaarrekening 2013 was verwerkt dan zou in 2014 de ongerealiseerde herwaardering in het vermogen € 8,4 miljoen hoger zijn. Tevens zou het resultaat circa € 2,2 miljoen hoger zijn geweest (€ 0,1 miljoen hoger verkoopresultaat, € 0,5 miljoen lagere afschrijvingen en € 1,6 miljoen lagere overige waardeveranderingen).
5 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
4.1.6 Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: •
een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
•
4.2
het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
4.2.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 BW2, en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen, waaronder Richtlijn 645 in het bijzonder. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichtingen. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 4.2.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonburg zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woonburg rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 4.2.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 4.2.5 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij direct toerekenbare interne kosten geactiveerd.
6 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking van groot onderhoud Woonburg verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonburg is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonburg zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonburg waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
7 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘‘herwaarderingsreserve’’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Er is geen rekening gehouden met latente belastingen. Mutaties in de bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: •
Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
•
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’’. Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.
8 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Bijzondere waardevermindering Woonburg beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huuren verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post ‘‘Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’’. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 4.2.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 4.2.5) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
9 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Waarderingsgrondslag Woonburg waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 4.2.5 zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: •
Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.
Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1.
Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
2.
Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
3.
Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
4.
Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonburg, zoals lopende huurcontracten. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘‘Niet-gerealiseerde herwaardering’’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woonburg verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Woonburg onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: •
Verkopen waarbij Woonburg het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment.
•
Verkopen waarbij Woonburg een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.
Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘‘Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’’. Als financieringstransactie kwalificeren: •
Verkopen waarbij Woonburg het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
•
Verkopen waarbij Woonburg een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
•
Verkopen waarbij Woonburg een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
10 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: •
De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: •
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
•
Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
•
De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de ‘‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’’; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als ‘‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’’ (eerste waardering).
•
De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’’.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’’. 4.2.7 Financiële vaste activa Kopen naar Wens Bij verkoop van woningen onder het regime ‘‘Kopen naar Wens’’ betaalt de koper bij aankoop slechts een deel van de aankoopprijs. Dit zogenaamde instapbedrag bedraagt minimaal de helft van de marktwaarde. Voor het overige deel krijgt de koper het recht om de betaling uit te stellen. De uitgestelde betaling moet uiterlijk bij doorverkoop terugbetaald worden. Deze uitgestelde betaling wordt gewaardeerd op de contante waarde over een periode van 15 jaar. Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonburg in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs.
11 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Latente belastingvordering Zie 4.2.12. Overige Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. 4.2.8 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
4.2.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 4.2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan een jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 4.2.11 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd
12 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 4.2.12 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde tegen een waarde van 20% (2013: 20%) Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Woonburg onderkent de volgende overige voorzieningen: Jubilea Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contant making is 4% (2013: 4%) genomen. 4.2.13 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de
13 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woonburg een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’’.
4.2.14 Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
4.2.15 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Derivaten Toepassing Richtlijn 290 ‘‘Financiële instrumenten’’. RJ 290 geeft aan dat embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden moeten worden afgescheiden van het basiscontract. De achtergrond hiervan is om te voorkomen dat speculatieve derivaten niet zichtbaar zijn of dat derivaten niet getoetst worden aan de voorwaarden van hedge accounting, omdat ze zijn opgenomen in een basiscontract. Woonburg heeft 1 basisrentelening met een nominale waarde van € 5 miljoen, welke onder de herziene RJ 290 als een embedded derivaat wordt aangemerkt, en wordt gewaardeerd tegen reële waarde. Met betrekking tot de economische kenmerken van dit embedded derivaat en het basiscontract kan in dit geval gesteld worden dat de kredietherziening nauw is verbonden met het basiscontract. Een eventuele afsplitsing zou in dit geval geen impact hebben op de cijfers. Een herziening van de kredietopslag naar een markconforme rente is ‘fair value neutraal’ (het recht of de plicht om in de toekomst een rente te gaan betalen op een bestaand instrument dat gelijk is aan de rente die je zou betalen op een nieuw instrument heeft geen waarde). Bij afsplitsing zou dit embedded derivaat dus op nihil gewaardeerd worden. In tegenstelling tot andere derivaten hoeft voor de basisrentelening geen financiële buffer tegen eventuele financiële risico’s worden aangehouden. Het feit dat de basisrentelening als derivaat aangemerkt moet worden heeft voor
14 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Woonburg geen consequenties. Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 4.3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Woonburg en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 4.3.2 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Woonburg, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximale huurprijs en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de
15 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
boekwaarde o.b.v. de ingerekende bedrijfswaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post ‘‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’’ in de grondslagen van balanswaardering. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. 4.3.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op grondposities en reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Hieronder worden verantwoord de waardeveranderingen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV- vastgoed bestemd voor verkoop). Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op grond van arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-
16 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonburg heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonburg, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Vrijval van herwaardering Een deel van de in het eigen vermogen opgenomen herwaardering wordt gerealiseerd wanneer het actief gebruikt wordt en daardoor afgeschreven. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. Een overeenkomstige mutatie vindt plaats voor bedragen die betrekking hebben op activa die zijn vervreemd.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
17 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonburg integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). In deze VSO2 zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
4.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten de daadwerkelijke operationele kasontvangsten en kasuitgaven als uitgangspunt genomen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
18 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.
Toelichting op de balans
(bedragen in euro's)
5.1 Immateriële vaste activa Computer software
Stand per 1 januari Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
506.594
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-347.857
Boekwaarde
158.737
Mutaties Investeringen
168.492
Afschrijvingen
-61.798
Totaal mutaties
106.694
Stand per 31 december Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
675.086 -409.655 265.431
Afschrijvingspercentage
20%
5.2 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoed in Sociaal vastgoed ontwikkeling in exploitatie bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
114.363.273
509.239
3.500.677
118.373.189
Herwaarderingen
73.058.358
-
-
73.058.358
-50.868.641
-471.904
-2.108.434
-53.448.979
136.552.990
37.335
1.392.243
137.982.568
272.276
525.315
116.503
914.094
-
-
-
-
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Bedrijfswaarden per 1 januari Mutaties Investeringen Overboekingen Desinvesteringen
-2.046.395
-
-17.557
-2.063.952
Herwaardering
-2.693.460
-
-
-2.693.460
Afschrijvingen
-4.930.062
-
-101.209
-5.031.271
19 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Vastgoed in Sociaal vastgoed ontwikkeling in exploitatie bestemd voor eigen exploitatie Waardeveranderingen
-4.153.918
Terugneming van waardeverminderingen
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-436.704
-
Totaal
-
-4.590.622
-
-
Herclassificatie Totaal mutaties
-629.413
-
-
-629.413
-14.180.972
88.611
-2.263
-14.094.624
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
116.681.944
1.034.554
3.599.623
121.316.121
Herwaarderingen
65.662.165
-
-
65.662.165
-59.972.091
-908.608
-2.209.643
-63.090.342
122.372.018
125.946
1.389.980
123.887.944
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Bedrijfswaarden per 31 december
Woonburg onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond
geen afschrijving
• Opstal
lineair 50 jaar
• Liften
lineair 30 jaar
• Inrichting
lineair 20 jaar
• Installaties
lineair 20 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1.854 woningen, 24 parkeerplaatsen en 20 overige eenheden als maatschappelijk vastgoed opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZbeschikkingen van deze eenheden bedraagt € 236 miljoen. Door Woonburg is een verkoopplan opgesteld waarin 81 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt voor de periode 2015-2019. Naar verwachting zullen 18 woningen binnen één jaar worden verkocht. Voor de post onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: • Grond
geen afschrijvingen
• Opstal
lineair 40 jaar
• Hekwerk
lineair 20 jaar
• Zonnepanelen
lineair 15 jaar
• Vervoermiddelen
lineair 5 jaar
• Hardware
lineair 3 jaar
• Interieur en machines
lineair 10 jaar
• Apparaten en overige
lineair 5 jaar
Alle activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. Zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het Woonburg niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een recht van hypotheek, pandrecht, e.d. Woonburg heeft in 2013 een onherroepelijke en onvolwaardige volmacht op het onderpand afgegeven aan het WSW, als bedoeld in het Reglement van Deelneming (artikel 30), waarmee het WSW hypotheek kan vestigen op
20 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
het eigendom dat aan het WSW in onderpand is gegeven. Verzekeringen & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Woonburg is gedekt tegen onderverzekering. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van 2,62 % in 2015, 2,97% in 2016, 3,24 % in 2017, 3,12% in 2018, 3,31% in 2019, daarna 1,93% (voorgaand jaar: 2014 3,98%, 2015 3,28%, 2016 3,27%, 2017 3,27%, 2018 3,24% en verder 2,0%); • jaarlijkse huurderving van 0,81% in 2015, en van 2016 t/m 2019 0,81% (voorgaand jaar: 1,36%); • mutatiegraad van 8,28% en huurharmonisatie tot 75% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: mutatiegraad 7,94%, harmonisatie 75%); • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 1,75 % in 2015, 2,13% in 2016, 2,39% in 2017, 2,57% in 2017 en daarna 3,0% (voorgaand jaar: 1,50% in 2014, 1,95% in 2015, 2,27% in 2016, 2,49% in 2017 en daarna 3,0%); • de toerekenbare indirecte lasten zijn ingerekend volgens vaste verdeelsleutels via een kostenverdeelstaat. Alleen de lasten die toegerekend kunnen worden aan het exploiteren van sociaal vastgoed zijn ingerekend. • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) €198 per woning (voorgaand jaar: €211 per woning); • kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor 2015, daarna een bedrijfseconomische norm van €950 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 976); • een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop van € 5,0 miljoen (voorgaand jaar: € 5,0 miljoen); • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. • heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurdersheffing): voor 2015 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2015 tot en met 2017 en voor 2018 en verder gebaseerd op de beste schatting die voor 2018 en verder op jaarbasis is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2017. • de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken
21 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavelof vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Analyse daling bedrijfswaarde De daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie in 2014 is als volgt bij benadering te analyseren: • Huurontvangsten
-15,5 mln.
Lagere huurkasstromen vanwege sloop 52 woningen en wijziging inrekening inkomensafhankelijke huurverhoging.
• Uitgaven onderhoud
2,1 mln.
• Diversen
-0,7 mln.
Totaal
- 14,1 mln.
Verlaging planmatige onderhoudsuitgaven vlgs. geactualiseerde MJOB.
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen.
Parameters
Gehanteerd in bedrijfswaarde
Stel mogelijke afwijking
Effect op bedrijfswaarde 1)
x € 1 mln.
In % v.d. bedrijfswaarde
Inflatievolgende deel huurverhoging
Prognose toezichthouder
-1%
-19,8
-16,2%
Onderhoud
€ 1.148 per vhe
-/- € 100
-2,9
-2,3%
Woningverkopen
Gem. € 1,52 mln. Per jaar (e.k. 5jr.)
-/- € 1,52 mln.
-6,7
-5,5%
1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)
22 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.3 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:
Commercieel vastgoed in exploitatie
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Marktwaarde per 1 januari
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
2.363.023
6.151.053
8.514.076
673.351
-368.936
304.415
3.036.374
5.782.117
8.818.491
-
159.000
159.000
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Waardeveranderingen
-
-547.528
-547.528
439.850
-
439.850
174.599
409.214
583.813
Herclassificatie Totaal mutaties
629.413
-
629.413
1.243.862
20.686
1.264.548
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
2.992.436
5.762.525
8.754.961
Herwaarderingen Marktwaarde per 31 december
1.287.800
40.278
1.328.078
4.280.236
5.802.803
10.083.039
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 23 woningen en 4 bedrijfsruimten opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 4.290.000. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 4.098.571 (2013: € 3.032.231). In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 32 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 32 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben of van contractvormen waarbij geen korting is verstrekt. Een deel van de contracten is gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10,6 % en 33,3%. Zekerheden Voor de 23 woningen gelden dezelfde zekerheden als vermeldt bij onderdeel 5.2 Materiële vaste activa.
23 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.4 Financiële vaste activa Het verloop van de post financiële vaste activa is als volgt: Kopen naar wens
Stand per 1 januari Investeringen
917.122
Andere deelnemingen
267.246
Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Totaal
112.500
1.296.868
332.067
-
-
332.067
Resultaat deelnemingen
-
-23.249
-
-23.249
Desinvesteringen/ontvangsten Stand per 31 december
-
-
-37.500
-37.500
1.249.189
243.997
75.000
1.568.186
-
75.000
75.000
Inbegrepen in de stand per 31 december zijn: Bedragen met een looptijd korter dan één jaar
-
5.4.1 Kopen naar Wens Woonburg heeft per balansdatum 69 woningen verkocht onder de formule Kopen naar Wens. De waarde van de uitgestelde betaling t.h.v. € 30.000 nominaal wordt bij terugbetaling geindexeerd met de Prijsindex voor Bestaande woningen (PBK) met een minimum van 2%. Het geindexeerde bedrag wordt contant gemaakt tegen 5,25%. 5.4.2 Andere deelnemingen Aandeel in Aandeel in resultaat kapitaal Marsaki WSW.civ B.V. te Goes
Resultaat boekjaar
Eigen vermogen per 31 december
100%
100%
-
-
ROM Projecten B.V. te Goes
20%
0%-20%-100%
-10.750
3.869.516
PMB Marsaki B.V. te Goes
25%
25%
-12.499
284.670
In ROM Projecten B.V. te Goes heeft Stichting Woonburg 20% van de aandelen en daarmee 20% aandeel in de overige reserve. Via letteraandelen heeft Stichting Woonburg 100% aandeel in het resultaat van dochtermaatschappij Woonburg.com B.V. In vier andere dochtermaatschappijen van ROM Projecten B.V. heeft Stichting Woonburg 0% aandeel in het resultaat. Op 2 februari 2015 is de deelneming in PMB Marsaki B.V. overgedragen aan Marsaki Holding B.V. De totale overdrachtsprijs bedraagt € 1. De deelneming in PMB Marsaki B.V. is met zicht op deze overdracht per balansdatum afgewaardeerd tot nihil. 5.4.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Onder vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen zijn leningen opgenomen aan PMB Marsaki B.V. voor € 75.000 (2013: € 112.500). Het betreft vastrentende lening met een rentepercentage van 3,0%. Het restant van € 75.000 is op 29-01-2015 in zijn geheel afgelost.
24 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.5 Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
31-12-14
31-12-13
474.122
471.000
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
699.956
889.804
Totaal voorraden
1.174.078
1.360.804
5.6 Vorderingen
Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-14
31-12-13
253.182
153.806
14.650
-
Overige vorderingen en overlopende activa
424.548
392.226
Totaal vorderingen
692.379
546.032
Alle vorderingen, met uitzondering van belastingen en premies sociale verzekeringen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 5.6.1 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
31-12-14
31-12-13
253.182
153.806
-
-
253.182
153.806
5.6.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-14
31-12-13
Omzetbelasting
14.650
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
14.650
-
-
31-12-14
31-12-13
5.6.3 Overige vorderingen en overlopende activa
Te ontvangen bedragen uit woningverkopen Vooruitbetaalde ICT-kosten Te ontvangen subsidies Overige debiteuren Te vorderen uit nieuwbouw
138.488
220.974
50.527
2.271
-
-
109.231
49.261
-
37.678
Overige vooruitbetaalde bedragen
24.208
2.742
Vooruitbetaalde verzekeringen
57.573
37.831
-
9.756
Te vorderen servicekosten Rentebaten
21.090
-
Overige posten
23.431
31.713
424.548
392.226
Totaal overige vorderingen en overlopende activa
25 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.7 Liquide middelen 31-12-14
Kas
287
Rekening-courant banken Totaal liquide middelen
31-12-13
1.760
9.274.301
4.205.314
9.274.588
4.207.074
Onder de liquide middelen zijn geen posten opgenomen die niet ter vrije beschikking staan.
5.8 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Ongerealiseerde herwaardering
Stand per 1 januari
Overig
Totaal
73.821.529
3.251.031
77.072.560
-2.693.460
-
-2.693.460
439.850
-
439.850
-3.296.302
-
-3.296.302
-1.241.612
-
-1.241.612
-
-
-
Mutaties rechtstreeks in het eigen vermogen Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoedbeleggingen Mutaties via het resultaat Realisatie herwaardering als gevolg van afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie Realisatie herwaardering als gevolg van desinvesteringen sociaal vastgoed in exploitatie Realisatie herwaardering als gevolg van desinvesteringen vastgoedbeleggingen Uit resultaatbestemming
Stand per 31 december
-
44.815
44.815
-6.791.524
44.815
-6.746.709
67.030.005
3.295.846
70.325.851
5.9 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
Onrendabele investeringen Jubileumuitkeringen
Stand per 1 januari
Dotaties
Onttrekkingen
Aanwending
Stand per 31 december
2.460.876
-
-
-436.704
2.024.172
44.807
-
-3.150
-
41.657
-3.150
-436.704
2.065.829
2.505.683
-
Van de voorzieningen is een bedrag van €41.654 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.
26 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.9.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 5.9.2 Voorziening jubileumuitkeringen De voorziening jubileumuitkeringen is gevormd voor toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening is actuarieel berekend tegen contante waarde met een rekenrente van 4%. In de voorziening is tevens rekening gehouden met toekomstige salarisstijgingen en tussentijdse uittredingen.
5.10 Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen
Stand per 31 december
Aflossingsverplichting 2015
Resterende looptijd > 1 jaar
Resterende looptijd > 5 jaar
4.162.500
112.500
450.000
3.600.000
62.373.877
5.115.413
15.760.592
41.497.872
5.804.880
-
-
5.804.880
72.341.257
5.227.913
16.210.592
50.902.752
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over 2 jaar Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen
Aflosbaar over 3 Aflosbaar over 4 jaar jaar
Aflosbaar over 5 jaar
112.500
112.500
112.500
112.500
936.442
2.330.818
6.982.119
5.511.213
-
-
-
-
Schulden/ leningen overheid
Schulden/ leningen kredietinst.
4.275.000
61.943.246
66.218.246
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zakenverkocht onder voorwaarden 5.10.1 Leningen overheid en kredietinstellingen
Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend)
Totaal
-
5.000.000
5.000.000
-112.500
-4.569.369
-4.681.869
4.162.500
62.373.877
66.536.377
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn
112.500
5.115.413
5.227.913
Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
4.050.000
57.258.464
61.308.464
27 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Schulden/leningen overheid Hieronder zijn leningen opgenomen die zijn verstrekt door de Gemeente Veere. De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken: 31-12-14
31-12-13
4.162.500
4.275.000
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente
3,95%
Gemiddelde looptijd Reële waarde
3,95%
37 jaar
38 jaar
5.938.178
5.100.364
Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: 31-12-14
31-12-13
62.373.877
61.143.246
4,09%
3,92%
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
15 jaar
16,5 jaar
82.686.709
72.065.519
-
800.000
Leningen met een variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
0,75% 1 jaar 4.000.000
Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 66.536.377 opgenomen waarvoor WSW-borging is verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 5.000.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,605% (2013: 3,605%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde spread 0,40%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven.
5.000.000
Spread
Herziening spread
0,40%
1-8-2017
De duration van de gehele portefeuille bedraagt 10,95 jaar (2013: 9,86 jaar). Bedragen (€ x 1.000)
Renteconversie Eindaflossingen
Horizon 1-5 jaar 15.843
6-10 jaar 4.032 11.285
11-15 jaar 1.782
16-20 jaar 140 -
21-25 jaar 1.500
26-30 jaar 3.400
31-35 jaar -
35-40 jaar -
Deze tabel geeft per 5-jaars periode weer voor welk bedrag Woonburg wordt geconfronteerd met een renteconversie of een eindaflossing.
28 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
41-45 jaar 5.000
5.10.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van de terugkoopverplichting is als volgt: 31-12-14
31-12-13
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
6.157.762
6.804.574
Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Stand per 1 januari
-338.594
-774.695
5.819.168
6.029.879
159.000
290.000
-544.668
-936.812
371.380
436.101
-14.288
-210.711
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
5.772.094
6.157.762
Verminderingen / vermeerderingen Stand per 31 december
32.786
-338.594
5.804.880
5.819.168
5.227.913
4.681.869
341.362
261.573
Mutaties Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Totaal mutaties
5.11 Kortlopende schulden 5.11.1 Schulden aan kredietinstellingen Dit zijn de binnen één jaar vervallende aflossingen op langlopende schulden aan overheid en kredietinstellingen. 5.11.2 Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers 5.11.3 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen PMB Marsaki B.V.
45.375
6.779
Woonburg Projecten B.V.
45.375
50.000 56.779
31-12-14
31-12-13
-
291.521
41.527
34.539
5.11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting Loonheffing Premies sociale verzekeringen
19.881
17.112
Pensioenen
21.402
22.618
82.810
365.790
31-12-14
31-12-13
1.361.419
1.328.459
-
299.826
5.11.5 Overige schulden en overlopende passiva
Nog te betalen rente langlopende leningen Te betalen kosten MVA in ontwikkeling Vooruitontvangen huren
98.230
121.031
Reservering loopbaanontwikkelingsbudget
58.362
87.078
Afrekening servicekosten
87.557
31.927
Te betalen verlofdagen
62.452
52.529
29 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
5.11.5 Overige schulden en overlopende passiva 31-12-14
31-12-13
-
361
51.949
49.657
15.417
16.469
Vooruitontvangen huurtoeslag Rekening-courant Staverdens Genootschap Te betalen accountantskosten Te betalen servicekosten
-41.994
18.788
Rekening-courant personeelsvereniging
10.000
10.000
14.134
21.442
Rekening-courant jubileum Te betalen kosten uitzendkrachten Te betalen woonruimteverdeelsysteem
-
1.008
4.837
1.860
-
512
20.754 1.743.117
29.783 2.112.369
Te betalen nettolonen Overige posten
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
5.12 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen 5.12.1 Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW, worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hen aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Woonburg een aangegane obligoverplichting van € 2,6 miljoen (2013: € 2,8 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. 5.12.2 Niet-verwerkte activa en verplichtingen Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3%, 3%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht Woonburg dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: • 2015 :
-
• 2016 :
€ 231.000
• 2017 :
€ 116.000
• 2018 : • 2019:
€ 116.000 € 116.000
Over het jaar 2015 wordt er door het CFV geen saneringssteun geheven. De heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.
30 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Juridische claims Woonburg heeft een juridisch geschil met een opdrachtnemer. Het risico voor Woonburg is beperkt tot maximaal € 250.000. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Woonburg vormt met Marsaki WSW.civ B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Woonburg en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De vennootschapsbelasting wordt onderling verrekend naar rato van het aandeel in de vennootschapsbelasting. 5.12.3 Meerjarige financiële verplichtingen Investeringsverplichting Woonburg is per balansdatum geen investeringsverplichtingen aangegaan voor herontwikkeling of nieuwbouw van vastgoed. Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling is vermeld in de toelichting op de balans bij de post "Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden". 5.12.4 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonburg en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woonburg naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
5.13 Financiële instrumenten Marktrisico Woonburg heeft geen effecten en loopt geen marktrisico. Valutarisico Woonburg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Woonburg loopt geen prijsrisico’s. Renterisico Woonburg loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonburg risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woonburg risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen en de schulden worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
31 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Kredietrisico Woonburg heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woonburg maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Woonburg maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
32 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
6.
Toelichting op de winst- en verliesrekening
(bedragen in euro's)
6.1 Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen DAEB
2014
2013
10.923.292
10.819.931
Woningen en woongebouwen niet-DAEB
201.186
71.431
944.723
742.459
36.095
22.732
12.105.296
11.656.553
-389.244
-473.865
-11.432
-8.882
11.704.620
11.173.806
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Totaal huren De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van: • verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging tot een bedrag van circa € 437.000;
• het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen tot een bedrag van circa € 135.000; • het verkopen en slopen van woningen en voor verkoop en sloop beschikbaar zijnde woningen tot een bedrag van circa -/- € 217.000; • harmonisaties en overige redenen tot een bedrag van circa € 93.000. De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 2014
Gemeente Middelburg
2013
7.393
6.941
7.086.864
6.687.610
4.610.363
4.479.255
11.704.620
11.173.806
2014
2013
Overige goederen, leveringen en diensten
556.858
526.508
Af: vergoedingsderving wegens leegstand Totaal vergoedingen
1.554
1.283
555.304
525.225
2014
2013
Gemeente Veere Gemeente Vlissingen Totaal huren
6.2 Opbrengsten servicecontracten
6.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
33 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
3.692.676
5.558.896
-2.046.395
-3.108.162
1.646.281
2.450.734
Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Activering vordering Kopen naar Wens Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
-20.841
-83.000
-
524.065
1.625.440
2.891.799
2014
2013
63.867
59.723
63.867
59.723
2014
2013
30.000
386.826
6.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Geactiveerde productie m.b.t. projecten
6.5 Overige bedrijfsopbrengsten
Garantstellingsvergoeding Beheervergoeding VVE's
1.573
1.988
15.107
731
46.680
389.545
2014
2013
61.799
52.137
4.930.062
4.316.704
101.211
135.139
5.093.072
4.503.980
2014
2013
Renovatie Hof Kromwege Oost-Souburg
-
-2.088.178
Nieuwbouw Herdershof Serooskerke
-
-2.039.935
Nieuwbouw Hof Kromwege Oost-Souburg
-
768.064
Waardeverminderingen sociaal vastgoed in exploitatie Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en
4.153.918
580.117
vastgoedportefeuille
4.153.918
-2.779.932
2014
2013
-
205.553
Overige posten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
6.6 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
6.7 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
6.8 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
Waardeverandering vastgoed bestemd voor verkoop
34 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
6.9 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen en salarissen
Brutolonen Ontvangen ziekengelden Dekking brutolonen uit onderhoud Totaal lonen en salarissen
Sociale lasten
2014
2013
911.420
955.737
129.131
122.496
205.094
210.932
1.245.645
1.289.165
2014
2013
1.365.284
1.405.263
-35.642
-55.093
-418.222
-394.433
911.420
955.737
2014
2013
211.931
199.959
-82.800
-77.463
129.131
122.496
2014
2013
Pensioenlasten
267.750
270.582
Dekking pensioenlasten uit onderhoud Totaal pensioenlasten
-62.656
-59.650
205.094
210.932
2014
2013
1.567.136
1.479.312
651.396
557.779
2.218.532
2.037.091
2014
2013
1.567.136
1.479.312
81.536
120.884
Dekking sociale lasten uit onderhoud Totaal sociale lasten
6.10 Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Totaal onderhoudslasten
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal lasten onderhoud
35 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
569.860
436.895
2.218.532
2.037.091
6.11 Leefbaarheid
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid
2014
2013
7.774
175.632
17.816
34.907
25.590
210.539
2014
2013
251.695
277.690
43.938
51.125
6.12 Lasten servicecontracten
Energie en water Schoonmaken Huismeester
-
18.206
Tuinonderhoud
41.679
36.684
Afrekening servicekosten
87.381
10.264
Overige servicekosten Totaal lasten servicecontracten
1.942
23.478
426.635
417.447
2014
2013
244.946
262.064
167.492
162.699
6.13 Overige bedrijfslasten
Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Subtotaal Beheerskosten Belastingen Verzekeringen
16.220
12.865
428.658
437.628
593.144
599.523
44.346
36.565
Verhuurderheffing
905.968
36.348
Heffingsbijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting Subtotaal heffingen
394.708
445.500
1.938.166
1.117.936
24.710
18.701
Projectmatige advieskosten
189.738
222.046
Kosten leveringen en diensten
62.028
57.018
Overige personeelskosten
114.452
243.824
Kosten woondiensten
80.627
69.679
66.193
78.565
-103.959
-25.443
433.789
664.390
2.800.613
2.219.954
Advieskosten
Huisvestingskosten Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
36 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
6.14 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014
2013
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie
172.134
-145.765
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
37.834
11.407
209.968
-134.358
2014
2013
Vrijval realisatie als gevolg van desinvestering
-1.241.612
-2.619.366
Vrijval realisatie als gevolg van afschrijvingen Totaal vrijval van herwaardering
-3.296.302 -4.537.914
-2.901.107 -5.520.473
2014
2013
6.15 Vrijval van herwaardering
6.16 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
3.375
4.500
Rente op liquide middelen
Rente financiële vaste activa
31.689
241
Overige rentebaten Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
1.036
11.521
36.100
16.262
2014
2013
167.752
172.915
2.518.067
2.449.561
8.211
3.597
Borgstellingsvergoeding
12.000
7.878
Kopen naar wens
20.290
-
Kosten treasury Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
21.504
-
2.747.824
2.633.951
6.17 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen **
Rente kortlopende schulden Kredietinstellingen
** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:
Rentelasten van leningen met een vaste rente Rentelasten van leningen met een variabele rente Totaal rente langlopende schulden, leningen kredietinstellingen
37 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
2014
2013
2.513.115
2.443.560
4.952
6.001
2.518.067
2.449.561
6.18 Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de corporatie gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: 2014
2013
Acute belastingen
-
-
Vennootschapsbelasting voorgaande jaren
-
373.857
-
-321.802
-
52.055
Mutatie latente belastingen
Toepasselijke belastingdruk Effect overige fiscale verschil (hieronder toegelicht) Effectieve belastingdruk
25% (25%) -
De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2014
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
68.064
Correcties Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
-1.625.440
Afschrijving op (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille
4.341.105
Overige waarderverandering van (im)materiele vast activa
4.153.918
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-209.968
Voorziening jubileumuitkering Rentelasten en soortgelijke kosten Vrijval herwaardering
724 -4.024 -4.537.914
Totaal correcties
2.118.401
Fiscaal resultaat
2.186.465
Extra comptabele kosten: Heffingsbijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting Investeringsaftrek Fiscaal beperkt aftrekbare kosten
394.708 -18.559 5.461 381.610
38 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
Belastbaar bedrag voor verliesverrekening
2.568.075
Verliesverrekening Belastbaar bedrag
-2.568.075 -
20% over € 0 (2013: € 0) Verschuldigde winstbelasting
-
Het saldo verrekenbare verliezen bedraagt: Verlies
Boekjaar 2009
-93.711
Boekjaar 2012
-5.426.592
Boekjaar 2013
-146.395
Verrekend
Saldo
Verrekenbaar tot en met
93.711
-
2018
2.474.364
2.952.228
2021
-
-146.395
2022
2.568.075
2.805.833
De acute vpb-positie voor het jaar 2014 is bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat Woonburg vanuit het verleden beschikt over, niet in de balans per 31-12-2013 gewaardeerde, fiscaal compensabele verliezen. De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende wet- en regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. Op dit moment is een aantal bepalingen uit deze vaststellingsovereenkomst voorwerp van landelijk overleg binnen de Belastingdienst. De uitkomsten van dit overleg zijn op dit moment nog onzeker en derhalve niet te kwantificeren. Op basis van de omvang van het (verwachte) fiscale compensabele verlies uit de jaren 2012 en 2013 verwacht Woonburg echter dat het fiscaal resultaat in het jaar 2014, ongeacht de uitkomsten van het overleg bij de Belastingdienst, maximaal nihil bedraagt.
6.19 Resultaat deelnemingen 2014
2013
Resultaat ROM Projecten B.V.
-10.750
39.627
Resultaat PMB Marsaki B.V. Totaal resultaat deelnemingen
-12.499
-56.208
-23.249
-16.581
39 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 2 - Jaarrekening
7
Toelichting op het kasstroomoverzicht
Samenstelling geldmiddelen Saldo per
31-12-2014
31-12-2013
Kas Rabobank rekening-courant BNG rekening-courant Rabobank Bedrijfsspaarrekeningen
287 237.632 1.526.160 7.510.509
1.760 66.848 4.138.466 -
Totaal
9.274.588
4.207.074
Het gehele saldo van de per 31 december 2014 aanwezige geldmiddelen is vrij beschikbaar.
40 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
8
Overige informatie
8.1 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had Woonburg gemiddeld 26,15 (2013: 28,47) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Er zijn geen medewerkers buiten Nederland werkzaam geweest.
8.2 Bestuurders en commissarissen De bezoldiging bestuurders omvat: •
periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden);
•
beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen);
•
uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;
•
winstdelingen en bonusbetalingen.
Honorering bestuurders Bestuurders
Periodiek betaalde beloningen 2014
Beloningen betaalbaar op termijn 2014
Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2014
Winstdeling en bonus 2014
M.L. van der Wel
127.519
36.712
-
-
Totaal
127.519
36.712
-
-
Bestuurders
Periodiek betaalde beloningen 2013
Beloningen betaalbaar op termijn 2013
Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2013
Winstdeling en bonus 2013
M.L. van der Wel
131.640
36.626
-
-
Totaal
131.640
36.626
-
-
Honorering Raad van Commissarissen Interne Toezichthouders
Functie
Als lid van de Raad van Commissarissen/ Toezicht 2014
Als lid van commissies 2014
Overige kosten vergoedingen 2014
M.A.C.P. Drost
Voorzitter
8.285
-
-
-
-
6.373
-
-
3.187
-
-
J. Maliepaard
Vicevoorzitter tot 1-7-14 Lid Lid tot 1-7-14 Lid
3.187
6.373
-
106
A.J. Koppejan
Vicevoorzitter per 26-2-15
3.044
-
-
B.A.J. van der Wouw
Lid per 16-6-14
3.044
-
-
33.599
-
106
P.F. Streefkerk K.E.A. Bremer R.C.A. Boot
Totaal
41 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
Interne Toezichthouders
Functie
Als lid van de Raad van Commissarissen/ Toezicht 2013
Als lid van commissies 2013
Overige kosten vergoedingen 2013
L. van der Hoest
Voorzitter tot 10-12-2013
7.682
-
-
M.A.C.P. Drost
Voorzitter per 10-12-2013
502
-
-
P.F. Streefkerk
Vicevoorzitter
6.296
-
-
R.C.A. Boot
Lid
6.296
-
-
K.E.A. Bremer
Lid
6.296
-
-
J.J. Korstanje
Lid tot 01-09-2013
4.171
-
-
J. Maliepaard
Lid per 01-09-2013
2.124
-
-
33.367
-
-
Totaal
Met betrekking tot bovenstaande bezoldigingen over 2014 is Woonburg geen crisisheffing verschuldigd.
8.3 Wet Normering Topinkomens Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave is als volgt (in euro’s):
2014
Functie
Lengte dienstverband
Beloning
Vaste en variabele onkosten vergoedingen
Voorziening betaalbaar op termijn
Totaal
M.L. van der Wel
Bestuurder
Onbepaald sinds
117.839
-
31.544
149.383
1-4-2007 M.A.C.P. Drost
RvC Lid
Tot 2017 (1e term.)
8.285
-
-
8.285
P.F. Streefkerk
RvC Lid
Tot 1-7-2014
3.187
-
-
3.187
K.E.A. Bremer
RvC Lid
Tot 2015 (1e term.)
6.373
-
-
6.373
R.C.A. Boot
RvC Lid
Tot 1-7- 2014
3.187
-
-
3.187
J. Maliepaard
RvC Lid
Tot 2017 (1e term.)
6.373
106
-
6.479
A.J. Koppejan
RvC Lid
Tot 2018 (1e term.)
3.044
-
-
3.044
Tot 2018 (1e term.)
3.044
-
-
3.044
Beloning
Vaste en variabele onkosten vergoedingen
Voorziening betaalbaar op termijn
Totaal
B.A.J. v.d. Wouw
RvC Lid
2013
Functie
Lengte dienstverband
M.L. van der Wel
Bestuurder
Onbepaald
122.735
-
31.485
154.220
L. van der Hoest
Lid RvC
Tot 10-12-2013
7.682
-
-
7.682
J.J. Korstanje
Lid RvC
Tot 01-09-2013
4.171
-
-
4.171
M.A.C.P. Drost
Lid RvC
Tot 2017 (1e term.)
502
-
-
502
P.F. Streefkerk
Lid RvC
Tot 2014
6.296
-
-
6.296
K.E.A. Bremer
Lid RvC
Tot 2015 (1e term.)
6.296
-
-
6.296
R.C.A. Boot
Lid RvC
Tot 2014
6.296
-
-
6.296
J. Maliepaard
Lid RvC
Tot 2017 (1e term.)
2.124
-
-
2.124
42 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
Voor de bovenstaande bestuurder en 3 toezichthouders is het overgangsrecht volledig van toepassing. Dit omdat er geen nieuwe bezoldigingsafspraken zijn gemaakt na 6 december 2011. Daardoor zijn er geen onverschuldigde betalingen ingevolge de WNT gedaan en is er daarom geen vordering uit dien hoofde opgenomen in de jaarrekening. De beloning van de 2 toezichthouders die in 2014 zijn aangetreden voldoet aan de WNT.
8.4 Accountantshonoraria De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt:
2014 EY Controle van de jaarrekening
30.697
Andere controleopdrachten
9.500
Fiscale advisering
-
Andere niet-controlediensten
-
Totaal
40.197
2013
Pricewaterhouse
EY
-Coopers Accountants N.V. -7.749
28.180
Andere controleopdrachten
-
2.784
Fiscale advisering
-
-
Andere niet-controlediensten
-
-
Controle van de jaarrekening
Totaal
43 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
-7.749
30.964
9
Overige gegevens
9.1 Resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.
9.2 Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door Woonburg van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
9.3 Vaststelling bestuur Op 16 april 2015 zijn het jaarverslag en de jaarrekening vastgesteld door de directeur-bestuurder.
w.g. M.L. van der Wel
9.4 Goedkeuring van de Raad van Commissarissen Ingevolge artikel 12 lid 6 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag laten onderzoeken door accountantsorganisatie EY te Eindhoven. De controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening 2014 is opgenomen in de overige gegevens.
Op basis van de overlegde bescheiden en de door de bestuurder verstrekte informatie concludeerde de Raad dat de bestuurder en de werkorganisatie van Woonburg hun taken over het boekjaar 2014 naar behoren hebben verricht.
Op 16 april 2015 is het jaarverslag 2015 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Aldus getekend door de Raad van Commissarissen te Koudekerke op 16 april 2015.
w.g. M.A.C.P. Drost (voorzitter)
w.g. A.J. Koppejan (vicevoorzitter)
w.g. K.E.A. Bremer (lid)
w.g. B.A.W. van der Wouw (lid)
44 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
w.g. J. Maliepaard (lid)
9.5
Controleverklaring
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: Stichting Woonburg Verklaring over de jaarrekening 2014 Wij hebben de jaarrekening 2014 van Stichting Woonburg te Koudekerke gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
45 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonburg per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Eindhoven, 16 April 2015
Ernst & Young Accountants LLP
Was getekend: drs. G.J. Verwoert RA
46 I Jaarverslag Woonburg 2014 – Bijlage 2 - Jaarrekening
Bijlage 3: Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2014
2013
2012
2011
2010
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woning / woongebouwen
1.877
1.961
1.987
1.943
1.952
Gemiddelde WOZ-waarde per woning Gemiddelde bedrijfswaarde per woning
125.591 60.795
136.118 64.838
134.050 56.719
140.200 52.469
141.755 42.040
0 32 52 0
21 47 0 0
78 34 0 0
9 18 0 0
18 1 0 9
325
376
469
534
573
1.552
1.585
1.518
1.409
1.365
Prijs-kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto maandhuur p/woning
144,03 496,51
144,01 471,09
142,33 447,30
139,96 416,97
133,99 412,28
Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur
7,70% 2,1% 3,31%
8,17% 1,3% 4,14%
8,70% 1,7% 3,08%
8,30% 1,5% 1,90%
8,80% 1,4% 0,75%
Financiële continuïteit Solvabiliteit Direct rendement Indirect rendement Netto schuldpositie (x € 1.000) Loan to value Interest dekkingsratio
47,9% -1,80% -6,3% 57.608 53% 2,03
49,9% -1,25% 1,5% 62.859 47% 1,23
43,7% 1,82% -4,4% 66.416 52% 2,97
45,9% 3,41% -1,1% 60.753 53% 2,17
36,6% 4,25% -0,1% 55.392 67% 1,96
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per woning Totaal opbrengsten per woning Totaal bedrijfslasten per woning Jaarresultaat per woning
37.467 7.457 8.505 24
39.303 7.670 4.132 4.967
30.477 7.360 5.767 185
30.071 6.624 4.349 10.931
19.051 5.134 3.792 1.261
1,25 8,34 4,34 13,93
1,30 8,67 4,55 14,52
1,31 9,14 4,27 14,73
1,11 9,09 4,10 14,30
0,97 8,89 4,33 14,19
Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverde woningen Aantal verkochte woningen Aantal gesloopte woningen Overige mutaties Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop (< € 389,05 per 1 januari 2014) Betaalbaar, duur en luxe ( > € 389,05 per 1 januari 2014)
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen Directie Klant & Vastgoed Strategie & Middelen Totaal formatieplaatsen per 1.000 woningen
1 I Jaarverslag Woonburg 2014 - Bijlage 3 - Kengetallen over de afgelopen 5 jaar
