Inhoudsopgave. 3 Veroudering van kantoorgebouwen Inleiding en probleemanalyse d! Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad...n

Veroudering van kantoren en hun locaties is een fenomeen dat om de zoveel jaar actueel wordt als de markt verslechtert en deze problematiek weer in de volle omvang zichtbaar wordt. Voor mij was het een logische keuze om voor mijn masterproof dit onderwerp uit te werken, temeer daar ik de afgelopen jaren enkele malen hij herstructureringsprojecten betrokken ben geweest. Het viel mij hierbij steeds op dat er nog weinig voor een structurele aanpak wordt gekozen en veelal alleen op de inhoudelijke aspecten van individuele objecten werd gestuurd. Dit vormde voor mij een aanleiding om het onderwerp eens van een andere kant te bekijken. Dit resultaat markeert het einde van een intensieve periode van twee jaar waaraan ik met veel plezier terugdenk. Een periode waarin veel nieuwe kennis en ervaringen zijn vergaard en nieuwe vriendschappen zijn ontstaan. Het volle programma heeft in combinatie met mijn dagelijkse werk en een onverwachte verhuizing1 verbouwing wel nodige druk op mijn sociale leven gezet. Helaas is dit wel eens ten koste gegaan van de tijd en aandacht die vrienden en familie verdienen. Ik wil hen en in het bijzonder Margreet daarom bedanken voor de steun en geduld tijdens deze hectische periode. Tot slot wil ik Jeanet van Antwerpen van INBO Adviseurs bedanken voor de goede en enthousiaste begeleiding die zij mij heeft gegeven bij de keuze en uitwerking van het onderwerp. M.B. de Bruin Utrecht, juli 2003

Inhoudsopgave 1

Inleiding en probleemanalyse.................................................. 1 1 .1 inleiding ............................................................................................................. l 1 1 . 1 .1 de dynamiek van de markt ............................................................................ 1 1 .1 .2 De opgave voor de komende jaren? ............................................................... . ....................................2 1 . 1 . 3 Een nieuwe focus op vastgoed? .............................. 3 l .2 Probleemstelling c.q. onderzoeksvraag ................................................................ 1.3 Opzet en afbakening onderzoek .......................................................................... 3

d!

Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad........... . .................n.....5 2.1 inleiding ............................................................................................................. 5 2.2 Ontwikkeling Nederlandse kantorenvoorraad ...................................................... 5 ............................................ 5 2.2.1 Geschiedenis en ontwikkeling .................... . . 2.2.2 Omvang voorraad ......................................................................................... 6 2.2.3 Geografische ligging en type locatie ..............................................................6 2.2.4 Samenstelling naar eigendomsvorm .............................................................. 8 2.2.5 Samenstelling naar leeftijd ............................................................................ 8 2.2.6 Nieuwbouw en onttrekking .......................................................................... 9 10 2 . 3 Dynamiek binnen de voorraad ........................................................................... 2.3.1 Aanbod en opname kantoorruimte ............................................................. 10 12 2.4 Trends en ontwikkelingen ................................................................................. 2.4.1 Korte termijn .............................................................................................. 1 2 2.4.2 Middellange termijn .................................................................................... 12 2.5 Conclusies ........................................................................................................ 13

3

Veroudering van kantoorgebouwen............................................ 14 3.1 Inleiding ........................................................................................................... 14 14 3.2 Een definitie voor het begrip veroudering ......................................................... 3.3 Soorten veroudering ..........................................................................................1 4 technische of structurele veroudering ..........................................................1 4 3.3.1 3.3.2 functionele veroudering .............................................................................. 15 3.3.3 relatieve veroudering .................................................................................. 17 17 3.4 Oorzaken veroudering ....................................................................................... 3.5 Gevolgen veroudering ....................................................................................... 18 3.6 Conclusies ...................................................................................................... 19

4

Oplossingen voor veroudering.................................................... 20 4.1 Inleiding ........................................................................................................... 20 20 4.2 Oplossingen en alternatieven ............................................................................ Dispositie ..................... ............................................................................ 21 4.2.1 4.2.2 Renovatie.................................................................................................... 21 22 4.2.3 Herontwikkeling .......................................................................................... 4.2.4 Sloop en nieuwbouw ................................................................................... 22 4.2.5 Herbestemming c.q. transformatie ...................... . ...................................2 3 23 4.2.6 Vergelijking alternatieven ............................................................................ 24 4.3 Financiële randvoorwaarden .............................................................................. ...................................................................2 6 4.3.1 Fiscale wetgeving ................ . 26 4.4 Conclusies ........................................................................................................

Aanpak van veroudering in de praktijk ........................................ 28

5

5.1 Inleiding ...........................................................................................................2 8 5.2 De praktijk ........................................................................................................2 8 5.2.1 Een gezamenlijk belang ..............................................................................2 8 5.2.2 Een rationele afweging?.............................................................................. 29 5.2.3 Doelstellingen beleggers ............................................................................. 29 5.2.4 Trends en ontwikkelingen: de branche ........................................................ 30 31 5.2.5 Trends en ontwikkelingen: wet- en regelgeving ........................................... 5.3 Conclusies ........................................................................................................ 31

6

Perspectieven voor vernieuwing .................................................. 33 6.1 inleiding .........................................................................................................33 6,.2 Wet krachtenveld voor herstructurering ................. ......................,... 33 6.3 De relevante actoren ......................................................................................... 34 6.3.1 De belegger ...............................................................................................34 6.3.2 De (project)ontwikkelaar ............................................................................ 35 6.3.3 De vastgoedbeheerder ................................................................................ 35 6.3.4 Deadviseur ................................................................................................ 35 36 6.3.5 De overheid ................................................................................................ 6.3.6 Vergelijking profielschetsen ...................................................................... 36 6.4 Aanknopingspunten voor een (ver)nieuw(d)e samenwerking .............................. 37 6.4.1 Uitgangspunten belegger ............................................................................ 37 38 6.4.2 Uitgangspunten ontwikkelaar ...................................................................... 6.4.3 Uitwerking samenwerkingsmodel .............................................................. 3 9 6.4.4 Toepassing samenwerkingmodel ................................................................. 41 6.5 Conclusies ......................................................................................................44

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8

Conclusies en aanbevelingen .......................................................46 de markt als signaal voor de toekomst .............................................................. 46 Veroudering als economisch verschijnsel ........................................................... 46 Aanpakken of niet?............................................................................................ 46 De praktijk is weerbarstig .................................................................................. 47 Perspectieven voor vernieuwing ......................................................................... 47 kansen en beperkingen voor de ontwikkelingsbranche ....................................... 48 Een rol voor AM Vastgoed? ................................................................................ 49 Tot slot ............................................................................................................. 50

Literatuurlijst ................................................................................... 51 m.

Bijlage 1 rekenvoorbeelden herstructurering

Inleiding en probleemanalyse inleiding l.l .l de dynamiek van de markt De Nederlandse kantorenmarkt heeft de afgelopen jaren een indrukwekkende hausse doorgemaakt. Door een sterke economische groei en een toename van de werkgelegenheid in de dienstverlenende sectoren was er een sterke vraag naar kantoorruimte. Inmiddels is duidelijk geworden dat het in het vastgoed bekende varkenscycluseffect weer opgeld doet; door een stagnerende economie en slechte vooruitzichten voor het bedrijfsleven is de vraag naar huisvesting sterk teruggelopen. Tegelijkertijd neemt het aanbod momenteel door de oplevering van op risico gerealiseerde projecten en de onderverhuur van bestaande ruimte sterk toe. Dit resulteert in scherpe dalingen van opnameniveaus en (op termijn) huurprijzen en een dramatische toename van de leegstand tot ver boven het niveau dat hoort bij een normaal functionerende markt. Een bekend gevolg van deze ontwikkeling is dat de realisatie van nieuwbouwprojecten stagneert. Tegelijkertijd valt "de bodem" uit de markt; vooral verouderde kantoorpanden en/ of gebouwen op minder aantrekkelijke locaties krijgen te kampen met structurele leegstand, omdat er meer dan voldoende aanbod van nieuwe hoogwaardige kantoorruimte op goede locaties is, tegen zeer aantrekkelijke prijzen. Gezien de parallellen met de ontwikkelingen op de kantorenmarkt begin jaren negentig van de vorige eeuw en de huidige zorgelijke economische ontwikkelingen, is het de algemene verwachting dat er weer enige tijd nodig is, voordat er weer een herstel optreedt op de kantorenmarkt. Hiertoe dient eerst het huidige overaanbod weggewerkt te worden. De (financiële) consequenties van deze neerwaartse marktontwikkeling zijn inmiddels bij alle in de markt actieve partijen (overheden, projectontwikkelaars, institutionele beleggers, adviseurs etc.) duideluk voelbaar.

1.l.2 De opgave voor de komende jaren? De voorgaande marktontwikkelingen werken sterk door in de bestaande voorraad. Voor zover er de komende tijd structureel investeringen in de kantorensector te verwachten zijn, zullen deze naar alle waarschijnlijkheid voor een aanzienlijk deel betrekking hebben op de aanpak van verouderd vastgoed binnen de reeds bestaande voorraad. Veroudering van kantoorgebouwen is een structureel probleem dat zo lijkt het, steeds vaker voorkomt bij relatief steeds jongere panden. Door verschillende oorzaken voldoen panden of locaties op enig moment niet meer aan het wensen c.q. eisen die worden gesteld aan het gebruik waarvoor ze ontworpen zijn. In tijden van hoogconjunctuur wordt dit probleem gemaskeerd door de lage leegstandscijfers en hoge vraag naar kantoorruimte. Zodra de markt een neergaande lijn inzet wordt het probleem echter in volle omvang duidelijk omdat hier snel structurele problemen met (weder-)verhuur optreden.

Veroudering en herstructurering

Door een snel oplopende structurele leegstand in dit marktsegment wordt de beslissing over doorexploiteren, renovatiel herontwikkeling of dispositie dan al snel zeer relevant voor een belegger. Indien wordt besloten tot een structurele aanpak staan meerdere opties open; e renovatie van het vastgoed; e herontwikkeling van het onroerend goed binnen de bestaande functie; e sloop van het bestaande onroerend goed en nieuwbouw binnen de bestaande functie c.q. bestemming; e herontwikkeling van het bestaande onroerend goed tot een nieuwe functie (bijvoorbeeld van kantoor naar school); e sloop en nieuwbouw na herbestemming; Ondanks de uiteenlopende mogelijkheden die er vaak zijn voor herontwikkeling of bestemming van verouderd onroerend goed, wordt hier maar incidenteel door institutionele beleggers van gebruik gemaakt. Beleggers zijn over het algemeen terughoudend in hun aanpak van het probleem, in veel gevallen wordt problematisch vastgoed gewoon verkocht. Deze houding heeft verschillende redenen. Een van de verklaringen hiervoor, is dat de specifieke kennis over projectontwikkeling en de daaraan verbonden risico's binnen deze organisaties doorgaans ontbreken (geen core-business). Een andere algemeen bekende verklaring voor het feit dat structureel onderzoek naar herontwikkelingsmogelijkheden onvoldoende wordt meegenomen, is de interne waarderingsproblematiek (marktwaarde vs. interne boekwaarde). Dit is een discussie met een sterk (bedrijfs)politiek getint karakter, die rationele afwegingen nogal eens in de weg staat Bovendien is enige tijd geleden door een uitspraak van de staatssecretaris van financiën duidelijk geworden dat een al te ondernemende houding ten aanzien van het eigen vastgoed de status van fiscale beleggingsinstelling (fbi) op losse schroeven kan zetten. Alhoewel de precieze impact van dit besluit nog steeds niet helemaal duidelijk is, is dit voldoende aanleiding voor veel partijen om zich te herbezinnen op hun bedrijfsactiviteiten. De structurele aard van de verouderingsproblematiek in combinatie met de beperkte aanpak hiervan door de eigenaren, zou andere partijen binnen de branche wellicht ruimte kunnen bieden om hier op in te spelen. Daarnaast kunnen dan misschien ook kansen worden benut door (her-)ontwikkelingspotentie van locaties te gebruiken.

1.l.3 Een nieuwe focus op vastgoed? De rol van de diverse partijen op de kantorenmarkt is de afgelopen jaren aan verandering onderhevig geweest. Mede onder invloed van de voortgaande professionalisering van de branche, is bij de verschillende actoren meer kennis van zaken aanwezig en worden vernieuwende initiatieven en samenwerkingsvormen opgestart. Hierdoor is de strikte scheiding tussen de rol van verschillende actoren deels vervaagd. In dat kader is ook de definitie en inhoud van het begrip (project-)ontwikkelaar veranderd. Er zijn meerdere typen ontwikkelaars ontstaan, elk met hun eigen werkwijze en opererend vanuit een andere invalshoek.


Voor de aanpak van structurele veroudering, zou bekeken kunnen worden of, en zo ja, op welke wijze en in welke hoedanigheid de ontwikkelaar hier voor institutionele beleggers een toegevoegde waarde zou kunnen leveren. Welke algemene condities en uitgangspunten zijn hier voorts bij van toepassing. Voor mijn werkgever, AM Vastgoed', is deze vraag relevant in het kader van een strategische marktanalyse. De bedrijven die hierin recent zijn opgegaan, zijn beiden traditioneel sterke spelers op de Nederlandse kantorenmarkt. Ondanks een aantal zeer geslaagde projecten, waarbij verouderde panden zijn aangepakt, kan er structureel meer aandacht aan het onderwerp worden besteed. De relevantie van het onderwerp moge duidelijk zijn, gezien de geschetste voorgaande marktontwikkelingen.

Op basis van voorgaande inleiding en globale probleemanalyse is de volgende onderzoeksvraag c.q. probleemstelling te formuleren; e

Welke mogelijkheden voor vernieuwende (rendabele) producten en diensten kan de markt voor herstructurering van verouderd institutioneel kantorenvastgoed, ontwikkelaars bieden?

Opzet en afbakening onderzoek Er is in dit geval voor gekozen om de masterproof uit te werken als een strategisch advies aan de directie inzake de potentie die deze nichemarkt zou kunnen vertegenwoordigen voor AM Vastgoed. In de uiteindelijke uitwerking van het onderzoek zal antwoord moeten worden gegeven op de navolgende deelvragen; e

Wat is de (potentiële) omvang en samenstelling van de markt voor herstructurering van verouderd kantoorvastgoed? M.a.w. welke verschillende typen panden op welke locaties en wat zijn de belanghebbende partijen die hierbij een rol spelen?

e

Wat houdt het begrip veroudering in en wat zijn de belangrijkste oorzaken en gevolgen van veroudering voor de institutionele partijen? Wat zijn de financiële consequenties van deze problematiek voor eigenaren?

e

Welke (traditionele) oplossingen zijn er voor de structurele aanpak van verouderde kantoren en wat zijn hierbij de belangrijkste randvoorwaarden en risico's. Wat houden deze precies in en hoe wordt hier in de praktijk door de institutionele beleggers mee omgegaan?

e

Welke perspectieven zijn er vast te stellen voor een nieuwe gezamenlijke aanpak van de herstructureringsopgave en welke rol- en risicoverdeling zou hierbij mogelijk zijn?

1

Voorheen Amstelland Ontwikkeling Vastgoed en Multi Vastgoed


Is gezien de voorgaande analyse van de randvoorwaarden en risico's binnen dit marktsegment een rol (en zo ja welke) weggelegd voor een partij als AM Vastgoed om hier een aantrekkelijk rendement op haar inspanningen en geïnvesteerd vermogen te behalen? De nadruk zal bij het onderzoek liggen op de relatie tussen verouderd kantorenvastgoed van institutionele partijen, de traditionele aanpak hiervan en (nieuwe) samenwerkingsvormen tussen ontwikkelaars en beleggers die zou kunnen leiden tot een succesvolle aanpak van deze problematiek. Hierbij is het de bedoeling om de mogelijkheden inzichtelijk te maken tussen de traditionele en een vernieuwende aanpak van de herstructureringsopgave. In de opbouw van de masterproof is duidelijk rekening gehouden met de beschrijving van de problematiek vanuit de invalshoek van de belegger(!). Op basis; van zijnlhaar beleving van de problematiek dient de ontwikkelaar zijn samenwerking op te zetten.


Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad inleiding Voorafgaand aan een verdere verkenning van het vraagstuk van herstructurering, is het noodzakelijk om een beeld te hebben, van de belangrijkste kengetallen met betrekking tot de bestaande voorraad. Dit dient met name om te kunnen bepalen wat de omvang en aard van de potentiële opgave met betrekking tot herstructurering is. Zoals bekend is het tot op heden moeilijk om uniforme, betrouwbare en volledige statistische informatie te verzamelen over de kantorenmarkt. Ondanks de belangrijke voortgaande professionalisering van de vastgoedbranche in zijn algemeenheid en het toegepast onderzoek in het bijzonder, blijft er sprake van fragmentarische en onvolledige informatie. Gelet op de vraagstelling van dit onderzoek, is de bestaande literatuur met betrekking tot de kantorenvoorraad echter voldoende bruikbaar. Onderstaande zaken zijn in belangrijke mate gebaseerd op de bekendste informatiebronnen. Omdat dit onderzoek met name betrekking heeft op het institutioneel kantorenbezit, zijn de totale voorraadgegevens voor zover mogelijk vergeleken met die van de institutionele beleggers. Hiervoor zijn van de ROZ-IPD afgeleide gegevens gebruikt.

Ontwikkeling Nederlandse kantorenvoorraad 2.2.1

Geschiedenis en ontwikkeling

De Nederlandse kantorenvoorraad heeft een relatief korte geschiedenis. Tot aan begin jaren zestig van de vorige eeuw, was er sprake van een bescheiden voorraad. Dit paste bij het gegeven dat een belangrijk deel van de beroepsbevolking werkzaam was in de industrie of agrarische bedrijvigheid. Door de sterke groei van de werkgelegenheid in de dienstverlenende (tertiaire) sectoren en de automatisering van processen, kwam er steeds meer behoefte aan bedrijfshuisvesting. Parallel hieraan is een proces in gang gezet, waarbij bedrijven en organisaties steeds meer besloten om hun kantoorhuisvesting te gaan huren. Hiermee kon vermogen vrij worden gemaakt om te investeren in het primaire proces. De populariteit van belegging- c.q. huurpanden op de kantorenmarkt heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de dynamiek binnen de kantorenmarkt. Nederland kent daarnaast huurcontracten met een verhoudingsgewijs korte looptijd (5-1 0 jaar). Dit maakt zeker in economisch voorspoedige tijden een grote verhuisdynamiek mogelijkz. Inmiddels heeft de kantorenmarkt nu een aantal keren sterke groeiperioden meegemaakt, steeds gevolgd door een slechte periode van sterk overaanbod, dalende prijzen en lage transactievolumina (varkenscyclus). Anno 2003 bevindt de markt zich weer in een sterk

2

iedere 3 jaar een nieuwe auto, iedere 5 o f 10 jaar een nieuw kantoor?!


neergaande lijn. Het is de verwachting dat het afhankelijk van de economische groei weer enige jaren zal duren voordat de marktsituatie weer in evenwicht is.

2.2.2 Omvang voorraad De schattingen over de omvang van de voorraad kantoorruimte in Nederland lopen enigszins uiteen, dit heeft deels te maken met de gehanteerde definities en methodiek van inventarisatie. Als we uitgaan van de kantoorpanden van > 500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (V.V.O.), is duidelijk dat de totale voorraad ultimo 2001 ongeveer 40 miljoen m2 omvatte. Dit is inclusief het volume, dat op het moment van opname nog in aanbouw was. tabel l voorraad per ultimo jaar 1995 1993 Nederland 30.892.000 32.249.000 104,3 1 O0 Index Bron: Bak, kantoren in cijfers 2002

1997 33.754.000 109,3

1999 36.675.000 1 1 8,7

2001 40.238.000130,3

Uit bovenstaande cijfers is af te leiden, dat de voorraad een stormachtige ontwikkeling heeft doorgemaakt in de jaren negentig van de vorige eeuw. Duidelijk is te zien dat de markt na de dip begin jaren negentig (1 990191) een betrekkelijk rustige periode kent (1 993-1 997 gem. ca. 2,3% groei per jaar). Dit wordt gevolgd door een hausse (1 997-2001 gem. ca .5,25% per jaar) als gevolg van de gunstige economische ontwikkelingen in de 2e helft van de jaren negentig. Ondanks het gegeven dat de kantorenmarkt een voorraadmarkt is, blijkt hieruit wel dat nieuwbouwontwikkelingen in perioden van economische voorspoed tot een zeer expansieve groei van de voorraad kunnen leiden. Hun invloed op reeds bestaand vastgoed is derhalve belangrijk.

2.2.3

Geografische ligging en type locatie

De Nederlandse kantorenvoorraad kent een onevenredige verdeling, het gros van de voorraad bevindt zich in West-Nederland, met een sterke nadruk op de Randstad (totaal ca. 60% voorraad). tabel Z voorraad per provincie Provincie

2001 Groningen 1.005.000 Friesland 739.000 Drenthe 501 .O00 Overijssel 1.899.000 Gelderland 3.1 26.000 Utrecht 5.001 .O00 Flevoland 659.000 Noord-Holland 9.71 6.000 Zuid-Holland 1 1.242.000 Zeeland 320.000 Noord-Brabant 4.31 4.000 Limburg 1.71 6.000 Nederland 40.238.000 Bron: Bak, kantoren in cijfers 2002, bewerkt


%

2,s 1,8 1,3 4,7 7,8 12,4 1,6 24,l 27,9 0,8 10,7 4,3 100,O

Binnen de voorraad per provincie is het belangrijkste deel van de voorraad gesitueerd in of rond de grote steden. tabel 3 voorraad grote steden (%Nl. Totaal) Regio 2001 % Amsterdam (incl. H'meer) 6.267.000 15,6 Den Haag 3.499.000 8,7 Rotterdam 2.848.000 7,l Utrecht 2.200.000 5,5 Eindhoven 1.207.000 3,Q Bron: Bak, kantoren in cufers 2002, bewerkt

Het afgelopen decennium heeft zich een verdere ontwikkeling voorgedaan, dat het belang van kantorenparken binnen de voorraad is toegenomen. Dit i s logisch, gezien het gegeven, dar hier de grootste nieuwbouwproductie heeft kunnen plaatsvinden. tabel 4 locatie typologie voorraad locatie Centrum Woonwij k Bedrijfsterrein Kantorenwij k (!)

10.812.000 7.1 05.160 4.633.800 7.723.000 61 7.840 30.892.000

Totaal 100% Bron: Bak, kantoren in cijfers 2002, bewerkt

31 % 6.035.700 32% 804.760 40.238.000

100%

Op basis van de ROZ-IPD is voor referentiejaar 2001 de onderstaande portefeuillesamenstelling af te leiden. Ondanks enkele definitieverschillen is duidelijk, dat de institutionele beleggers, meer belegd hebben in kantoren- en bedrijvenparken en (overige) perifere locaties. Er is een duidelijke onderweging ten opzichte van de Nederlandse voorraad in de categorieën stadscentra en woonwijken. tabel 5 locatie typologie ROZ-/PD 2001 1 9% 1 2% 36% 33% 100%

locatie stadscentra Woonwij ken kantoordistricten Overige locaties Totaal

Bron: ROZ-/PD, bewerkt

Ter verklaring van bovenstaande verschillen zou kunnen worden vermeld, dat de deelnemers aan de ROZ-IPD voornamelijk grote institutionele beleggers zijn, die over het algemeen een hoge beleggingsdruk kennen en investeren in middelgrote tot grote objecten. Als nieuwbouw zijn deze objecten minder frequent voorhanden in stadscentra en woonwijken


2.2.4 Samenstelling naar eigendomsvorm Binnen de voorraad kantoorruimte is een onderscheid te maken in de eigendomsvorm. Hierbij zijn twee combinaties dominant, de eigenaar-gebruiker (eigendom) en de belegger-huurder (huur). Lease-constructies worden tot de eerste vorm gerekend De afgelopen jaren heeft een verdere ontwikkeling van de huursector doorgezet ten opzichte van de eigenaar-gebruikers, in 1993 was nog 46% van de voorraad in eigendom van gebruikers respectievelijk 54% huur, in 2001 betrof dit 42% respectievelijk 58% huur (Bak, 2002). De verhouding kooplhuur verschilt overigens sterk per locatietype, zo is huur dominant in kantorenparken, terwijl huur en koop elkaar ongeveer in evenwicht houden in centrumgebieden en bedrijventerreinen. Een laatste constatering ten aanzien van de eigendomsvormen is, dat de nieuwbouwproductie de afgelopen jaren steeds sterker gedomineerd wordt door beleggingspanden (huur). Dit betekent dat de wijziging van de eigendomsverhoudingen binnen de Nederlandse kantorenvoorraad, gepaard gaat met een jongere huurvoorraad en oudere koopvoorraad! Overigens vindt ook wijziging van de eigendomsverhoudingen plaats door onttrekking aan de voorraad of omzetting (o.a. sale-and-lease-back). Deze vormen zijn echter van ondergeschikt belang.

2.2.5

Samenstelling naar leeftijd

Over de leeftijdsopbouw van de portefeuille zijn weinig gedetailleerde gegevens bekend. Op basis van de bekende literatuur zijn enkele globale tabellen met gegevens bewerkt om een totaaloverzicht van Nederland te kunnen weergeven. tabel 6 lee ftudsopbouw voorraad Leeftijd 0-2 3-7 bouwjaar 2001 -1 999 1998-1 994 1 4% 11% Noord-Holland 6% 11% Zuid-Holland Utrecht 1 0% 14% 9,2% 13,7% Nederland gem. Bron; Bak, kantoren in cufers 2002, bewerkt

8-1 2 1993-1 989 14% 13% 1 6% 13,4%

13-1 8 1988-1 983 1 2% 12% 16% 11,6%

>l 8jr. < 1983

4 9% 5 8% 44% 52,1%

De cijfers per provincie wijken soms sterk af van bovenstaande rekenkundig gemiddelde Dit blijkt alleen al voor de drie belangrijkste provincies qua bijdrage aan de totale voorraad kantoorruimte. De cijfers stemmen overeen met de bekende macro-economische trends, dat de Noordelijke Randstad (Amsterdam-Utrecht) ten opzichte van de Zuidelijke Randstad (Den Haag-R'dam) wint aan belang. Tegelijkertijd is hier goed af te lezen, dat de regio Utrecht pas gedurende de laatste 20 jaar als sterke kantorenlocatie tot ontwikkeling is gekomen (jongere voorraad). Zuid-Holland heeft een relatief oudere voorraad. Uit voorgaande cijfers blijkt dat gemiddeld meer dan 50% van de bestaande landelijke voorraad bestaat uit gebouwen van 18 jaar of ouder. Ter illustratie: dit is meer dan 20 miljoen m2 kantoorvloeroppervlak! Dit is een belangrijk cijfer voor de beschouwing van de potentiële omvang van de verouderingsproblematiek en daarmee indirect de herstructureringsopgave.


Op basis van de ROZ-IPD, is voor referentiejaar 2001 onderstaande tabel afgeleid. Ondanks de niet gelijk lopende referentieperioden, zijn de verschillen duidelijk waarneembaar. De institutionele portefeuille is verhoudingsgewijs beduidend jonger, dan de gemiddelde leeftijdsopbouw van de Nederlandse voorraad! Uit de cijfers is helaas niet af te leiden wat hier de oorzaak van is.

tabel 7 leeftijd ROZ-/PD kantorensegment bouwjaar leeftijd % 1990-2001 1980-1 989 1970-1 979 1 960-1 969 < 1960

0-1 l 1 1 -20 21 -30 3 1 -40 ;, 40 jaar

56,8 25,7 6,9 1,5 1 ,5

-

7,s 100,O

onbekend -

Bron: ROZ-/PD, bewerkt

2.2.6

Nieuwbouw en onarekking

De mutatie van de voorraad kantoorruimte, kent drie mogelijke oorzaken; nieuwbouw ofwel toevoeging door functiewijziging naar kantoren, respectievelijk onttrekking aan de voorraad door sloop of functiewijziging naar een andere bestemming. Uit onderstaande gegevens blijkt dat onttrekking aan de voorraad, middels sloop of herbestemming vooralsnog slechts een marginaal aandeel heeft in de jaarlijkse mutatie van de voorraad. Voorts zijn de getallen zo klein, dat de invloed van enkele objecten op het jaarlijkse volume erg groot kan zijn.

tabel 8 nieuwbouw en onttrekking aan de voorraad 1993 1995 661 .O00 688.000 2,1% 2,1% 131 .O00 31 .O00 0,496 0,01% Bron: Bak, kantoren in cgfers 2002, bewerkt

Nieuwbouw Als % voorraad Onttrekking Als % voorraad

1997 874.000 2,6% 164.000 0,5%

1997 1.810.000 4,9% 54.000 0,01%

2001 1.764.000 4,4% 93.000 0,02%

tabel 9 onttrekking naar bestemming 2001 m2 49% 45.570 2 9% 26.970 1 7% 15.81 O 5% 4.650 100% 93.000 Bron: Bak, kantoren in cgfers 2002, bewerkt %

Sloop Woningen Onderwijs Overig totaal

De voorgaande gegevens zijn zo klein ten opzichte van de bestaande voorraad dat de vraag gerechtvaardigd is, of de getallen wel kloppen. Afgezien van de vraag of de voorgaande getallen in absolute zin een juist beeld geven van de markt, is hieruit wel op te maken dat eigenaren van vastgoed een vrij defensieve houding hebben. Sloop heeft duidelijk de voorkeur.


Over het jaarlijks volume aan verbouw, renovatie c.q. herontwikkeling van kantoren bestaat eveneens onduidelijkheid. De meest recente publicatie op dit vlak die voor dit onderzoek is geraadpleegd is die van Vijverberg, G.A.M. TUD, 2001. Hierin wordt een enigszins gedateerd getal genoemd van ca. 300.000 m2 (1 994) en de verwachting uitgesproken dat dit de komende jaren (2001 e.v.) ongeveer 400.000 - 450.000 m2 op jaarbasis zal bedragen. Voor zover het renovatie c.q. onderhoud betreft, is er wel een globaal percentage vast te stellen in vergelijking met nieuwbouw. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid3 heeft op basis van de nationale rekeningen vastgesteld, dat de totale nieuwbouwproductie in de utiliteitsbouw in 2000 ca. E: 7.853 mio bedroeg, aan herstel en verbouw is in totaal ca. f: 3.339 mio gespendeerd. Ook al betreft dit getallen voor de totale utiliteitsbouw, hieruit is wel af te leiden dat investeringen in verbouw en herstel een belangrijke rol innemen en in volume ca. 45 -- 50% van de nieuwbouwproductie kunnen betreffen.

Dynamiek binnen d e voorraad Het is van wezenlijk belang om naast een inzicht in de omvang en samenstelling van de voorraad kantoorruimte ook te kijken naar de dynamiek in deze markt. Hier zijn weer verbanden te leggen met de verouderingsproblematiek en met name de periode in de economische cyclus waarin deze relevant wordt.

2.3.1

Aanbod en opname kantoorruimte

Op basis van gegevens van DTZ Zadelhoff is onderstaand de tijdreeks voor de Nederlandse 'vrije kantorenmarkt weergegeven (objecten 2 500 m2). Hierbij is ervan uitgegaan dat voor een normaal functionerende markt het evenwicht tussen vraag en aanbod op ca. 1 ,5 de opname zou moeten liggen, dit is ook uitgezet in onderstaande grafiek. grafiek 7 Aanbod en opname kantoorruimte (x 7.000 m2 VVO) 5.000

bron: DTZ Zadelhof6 aanbodmonitor 2002/2003, bewerkt

3

EIB, Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2 0 0 2 , januari 2 0 0 2 , Amsterdam


Uit bovenstaande grafiek is duidelijk op te maken dat er tussen 1996 en 2001 sprake was van een vraagoverschot. Vanaf 2001 is de situatie weer omgeslagen door de grote toename van het aanbod (vooral nieuwbouw) en de afname van het transactievolume. grafiek 2 aanbod en opname kantoorruimte (x 1.000 m2 VVO)

2. 1 nieuwbouw 2.000

1.750

In grafiek 2.1 en 2.2 zijn duidelijk te verschillen in de deelmarkten voor nieuw en bestaand vastgoed af te lezen. In een periode van overaanbod (1 992-1 996) is de nieuwbouwproductie laag, maar blijft deze wel in evenwicht met de opname. Een verklaring hiervoor kan zijn, dat in deze slechte periode weinig op risico en vooral nieuwbouw op basis van aanzienlijke percentages voorverhuur is gerealiseerd. 2.2 bestaande objecten 2.000

bron: DTZ Zadelhof f Consultancy, aanbodmonitor 2002/2003, bewerkt

In dezelfde periode is duidelijk dat het overschot aan kantoorruimte, dat dus in de bestaande voorraad zit, stabiel blijft. Per saldo vindt er een substitutie plaats van oudere panden naar nieuwer bestaand vastgoed (verplaatsing).


Bij een toegenomen economische groei, kan de vraag in eerste instantie slechts worden bediend door de bestaande voorraad. Het overschot wordt versneld weggewerkt. In verband met de lange voorbereidings- en productietijden van vastgoed, reageert de nieuwbouw met een vertraging van bijna 2 jaar op de toegenomen vraag (zie vanaf 1998). Helaas zijn dit totaalcijfers, binnen de cijfers voor de bestaande voorraad is dus geen onderscheid te maken naar de ouderdom of ligging van de objecten.

Trends en onrtvvikkelingen 2.4.11

Koi.ae termijn

Sinds najaar 2001, is de Nederlandse kantorenmarkt weer in een hoog tempo afgekoeld, na de overspannen marktsituatie van eind jaren negentig. Inmiddels worden landelijk leegstandspercentages gemeld van plaatselijk zelfs 12-1 4%. Dit is een uiterst ongezonde marktsituatie, met een sterk onevenwichtige vraaglaanbodverhouding. Opvallend is dat de leegstand zo omvangrijk is, terwijl de ontwikkelingen op risico in de tweede helft van de jaren negentig verhoudingsgewijs beperkter lijken te zijn geweest dan enkele jaren daarvoor. Begin jaren negentig werden veel initiatieven op risico gestimuleerd door de grote vraag van (o.a. Scandinavische) beleggers naar kantorenbeleggingen. Hierdoor konden risico's voor ontwikkelaars deels worden afgedekt middels kortlopende huurgaranties. Naast de risico-ontwikkelingen, is er tijdens de afgelopen hausse echter ook veel in aanbouw genomen, dat weliswaar reeds verhuurd was, maar waar de beoogde huurder achteraf gezien van te optimistische groeiverwachtingen was uitgegaan. Een groot deel van de leegstaande panden betreft in de huidige situatie, nieuwbouwkantoren die op risico zijn gerealiseerd of waar de beoogde huurder de ruimte niet meer nodig heeft enlof niet in staat is geweest zijnlhaar verplichtingen na te komen. Dit betekent dat er veel courant vastgoed leegstaat tegen noodgedwongen aantrekkelijke prijzen. Hiermee wordt potentieel veel druk gezet op bestaande 'oudere' panden, omdat huurders kunnen verhuizen naar nieuw vastgoed voor gunstige prijzen, in veel gevallen wordt zelfs een lopende huurverplichting voor een resterende periode overgenomen door de nieuwe verhuurder (ontwikkelaar, belegger of onderverhuurder) De verwachting is over het algemeen, dat nieuwbouwinitiatieven gezien de vraaglaanbodsituatie de komende jaren grotendeels beperkt zullen blijven tot de beste locaties of directe ontwikkelingen voor (eind)gebruikers.

2.4.2

Middellange termijn

Voor de middellange termijn is de vraag aan de orde, of de groei van de kantoorwerkgelegenheid, zoals die het afgelopen decennium heeft plaatsgevonden, doorzet. Dit is in belangrijke mate afhankelijk van economische en demografische ontwikkelingen. Binnen Nederland is internationaal gezien al het hoogste percentage van de beroepsbevolking werkzaam binnen dienstverlenende beroepen (ca. 75%). Daarnaast is de vraag


of bij economische groei nog aan de vraag aan geschoolde arbeidskrachten voldaan kan worden, zeker nu de arbeidsparticipatie van vrouwen al hoog is. Er wordt in diverse publicaties gewezen op de effecten van technologische ontwikkelingen die het ruimtegebruik per werknemer zouden doen afnemen (o.a. tele- en flexwerken). Tot op heden is echter nog niet aangetoond dat dit daadwerkelijk het geval is. Indien de groei van de kantorenvoorraad, mede onder invloed van voorgaande ontwikkelingen, inderdaad zou stabiliseren of zelfs zou stagneren, zou de markt veel meer het karakter krijgen van een vervansinqs- en ver~laatsinqsmarkt.Dit zet ook druk op het bestaand vastgoed.

Conclusies Op basis van voorgaande samenvatting van de belangrijkste kenmerken van de Nederlandse kantorenmarkt en de gesignaleerde trends en ontwikkelingen, zijn een aantal conclusies te trekken, die relevant zijn met betrekking de eerste onderzoeksvraag. e

e

o

e

o

e

De kantorenmarkt is een voorraadmarkt, desondanks is de aanwas aan de voorraad in perioden van economische voorspoed aanzienlijk. Hierdoor kan de leeftijdsopbouw van de voorraad in enkele jaren tijd toch sterk veranderen. De gemiddelde leeftijd van de voorraad is de afgelopen jaren sterk verlaagd; In aanvulling op voorgaande ontwikkeling is nog wel t e constateren dat 50% van de voorraad ouder is dan Z O jaar. Andersom bezien geldt natuurlijk dat maar liefst 50% van de voorraad jonger is dan 20 jaar. Dit betekent echter wel dat oudere panden moeten concurreren met een aanzienlijke voorraad jonger vastgoed; Er is een voortdurende verschuiving waarneem baar van koop naar huur, dit bevordert de dynamiek in de markt in combinatie met de korte looptijd van huurcontracten (gevolg: veel nieuwbouwinitiatieven); Binnen de voorraad ligt steeds meer nadruk op kantorenparken (perifeer gelegen locaties) en minder op binnensteden en woonwijken, deze laatste gebieden zijn potentiële herstructureringslocaties; Er bestaat geen duidelijk beeld over de omvang van herstructureringsinitiatieven zoals renovatie, herontwikkeling, herbestemming en sloop. Duidelijk is wel dat deze initiatieven in verhouding tot nieuwbouw nog van ondergeschikt belang zijn en in sterke mate afhankelijk zijn van de economische cycli. Net als begin jaren negentig is de verwachting dat het belang hiervan de komende jaren weer sterk groeit. Derhalve een interessante markt om verder naar te kijken; Er zijn redenen om te veronderstellen dat de groei van de voorraad kantoren zijn grenzen begint te naderen, als dat inderdaad het geval is zal de markt meer het karakter van een verplaatsings- en vervangingsmarkt krijgen. De ROZ-IPD marktportefeuille wijkt iets af van de algemene marktgegevens. Beleggers hebben meer vastgoed op perifere locaties en hun voorraad is verhoudingsgewijs jonger. Dit sluit echter aan op het profiel van de deelnemende partijen aan de ROZIPD en het gegeven dat de groei de afgelopen jaren ook voornamelijk op de perifere locaties heeft plaatsgevonden.

In de volgende hoofdstukken wordt verder ingegaan op de gevolgen van de gesignaleerde wijzigingen van de voorraad voor bestaande panden en hun eigenaren.


Veroudering van kantoorgebouwen Inleiding De tweede stap behelst het in kaart brengen van het begrip veroudering, de hieraan ten grondslag liggende oorzaken en de gevolgen hiervan. Het is belangrijk om een duidelijk inzicht in deze problematiek te krijgen, omdat de structurele aard ervan een belangrijke rol speelt in de noodzaak tot aanpak.

Een definitie voor het begrip veroudering Veroudering is een breed begrip dat tal van definities en ~nvalshoekenkent. Er bestaan in de beschikbare vakliteratuur diverse definities van het begrip veroudering, die niet allemaal eenduidig van karakter zijn. Uit de diverse omschrijvingen blijkt wel duidelijk dat het begrip veroudering zowel samenhangt met karakteristieken van een gebouw enlof locatie zelf, als de waardering die een mogelijke gebruiker hier aan toekent. Voorts is het een verschijnsel dat zich deels buiten de invloed van gebruikers of eigenaren voltrekt. Een van de mijns inziens meest bruikbare definities is daarom die uit Korteweg 4(2OO2) is af te leide n; " veroudering van een pand wordt.....gedefinieerd als de verminderde bruikbaarheid en/of aantrekkelukheid van dat pand en/of de locatie ervan voor de functie waarvoor het pand is ontworpen o f ... in gebruik is geweest" In bovenstaande definitie heb ik voor "in gebruik is geweest", de woorden "voor lange tijd" weggelaten. Dit onderstreept mijns inziens dat veroudering volgens de huidige opvattingen niet meer van de gebruiksduur afhankelijk hoeft te zijn (zie tevens hierna relatieve veroudering). Er worden verschillende soorten veroudering onderscheiden. Ondanks de uiteenlopende benamingen zijn deze in een beperkt aantal groepen in te delen. Voor de classificatie van de soorten veroudering is ook aansluiting gezocht bij de indeling zoals Korteweg die in zijn dissertatie hanteert. Deze is immers al samengesteld uit een zeer breed scala aan (internationale) publicaties over veroudering.

Soorten veroudering 3.3.1

technische of structurele veroudering

De bekendste vorm van veroudering is technische veroudering. Dit heeft betrekking op het gegeven dat (onderdelen van) (kanto0r)gebouwen op den duur aan slijtage c.q. verval onderhevig zijn. Dit is het gevolg van gebruik zelf, het blootstaan aan de elementen (weer) e.d.

4

Korteweg, P.J., 2002, veroudering van kantoorgebouwen: probleem of uitdaging?


Gebouwen bestaan uit verschillende onderdelen met elk een afwijkende (technische) levensduur. Gedurende de totale levensduur van een pand worden diverse onderdelen vernieuwd of vervangen, bijvoorbeeld klimaatinstallaties, liften, sanitaire eenheden. Bij die ingrepen vindt vaak een upgrading plaats, omdat vervanging vaak ook een verbetering betekent door toepassing van nieuwere of hoogwaardigere materialen. Technische veroudering is voor een locatie moeilijker te definiëren, aangezien locaties doorgaans grotendeels beoordeeld worden aan de hand van allerlei niet fysiekekenmerken. Toch zijn er fysieke vormen van locatieveroudering. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan verloedering of verval van de openbare ruimte, waardoor een locatie minder representatief is voor de kantoorfunctie. Bij technische veroudering wordt vaak aangenomen dat deze, uitgaande van normaal onderhoud, een min of meer lineair karakter heeft. De gebruikelijke (fiscale) afschrijvingsmethodiek voar investeringen in bedrijfsmiddelen, i s hier een soort afspiegeling van. Hierbij wordt (fictief) rekening aangenomen dat bedrijfsmiddelen een gelijkmatig afnemend nut of waarde hebben. figuur 7 technische levenscyclus vastgoed Cyclus 1

Cyclus 2 I

I

T

Cyclus n

Minimaal geëist Prestatieniveau

-

prestatie te laag ingreep nodig

tijd

Uit bovenstaande figuur is het proces van veroudering af te lezen. Zodra het object onder het minimale geëist prestatieniveau komt, is een bij-investering noodzakelijk. Hiermee wordt het object echter maar ten dele vernieuwd. Door de continue lichte stijging van het geëist prestatieniveau en het beperkte effect van herinvesteringen op de totale prestatie, worden de cycli steeds korter. Dit terwijl de omvang van de noodzakelijke investeringen voor instandhouding juist toenemen. Op het moment dat de kosten van herinvestering (groot onderhoud) niet meer opwegen tegen de baten (verhoging prestatieniveau), wordt het vraagstuk voor structurele aanpak zeer relevant.

3.3.2 functionele veroudering Dit type veroudering heeft betrekking op de geringer wordende bruikbaarheid van een pand voor de functie waarvoor het pand ontworpen is of in gebruik is geweest.


Gebouw De afgelopen decennia is het product kantoorgebouw in belangrijke mate gerationaliseerd en gestandaardiseerd. Dit was mogelijk door de introductie van uniforme bouwproducten en industriële bouwtechnieken. Door het beschikbaar komen van deze nieuwe technieken en producten vindt een voortdurende aanpassing plaats van het gemiddelde kwaliteitsniveau van kantoorgebouwen. Geleidelijk aan worden nieuwe zaken verwerkt in gebouwen en gaan tot de basis behoren, Bestaande gebouwen kunnen niet, of slechts met ingrijpende investeringen worden aangepast. De overheid heeft hier ook een belangrijke rol in door het met enige regelmaat aanpassen van wet- en regelgeving, zoals het bouwbesluit en ARBO-wetgeving. Het wijzigen van de bruikbaarheid van kantoorgebouwen heeft ook te maken met maatschappelijke trends en ontwikkelingen die ertoe leiden dat gebruikers andere eisen stellen. Voorbeelden hiervan zijn de veranderingen die zich hebben voorgedaan op het gebied van werk en organisatiestructuren. Dit heeft bijvoorbeeld tot grote wijzingen geleid in maatvoering van kantoorgebouwen. Daarnaast is de automatisering van de werkplek een belangrijke ontwikkeling geweest. In onderstaande tabel zijn de functionele aspecten op hoofdlijnen benoemd, hiervoor is de methodiek van de in de vastgoedmarkt veel gebruikte REN-norm gebruikt. figuur Z functionele criteria volgens REN-methodiek locatie/omgeving

-

locatie representativiteit omgeving bereikbaarheid auto en openbaar vervoer voorzieningen e sociale veiligheid beschikbaarheid personeel * beschikbaarheid woonruimte

-

Perceel zichtbaarheid * ontsluiting parkeren e veiligheid geluid/ bodem/ milieu

gebouw/ werkplek gebouw e flexibiliteit hoofdingang gebouw transport/routing communicatie/ data e onderhoud energieverbruik * beveiliging

-

werkplek verdiepingshoogte e indeling plattegronden klimaat en comfort

-

voorzieningen sanitair catering installatieruimte * overige ruimten

Locatie Locaties kunnen ook aan functionele veroudering onderhevig zijn, hierbij valt te denken aan diverse zaken (zie voorgaande figuur). Het laatste decennium is het bereikbaarheidsprofiel in combinatie met parkeernormering met name relevant voor de aantrekkelijkheid van locaties. Een ander voorbeeld is de ligging ten opzichte van voorzieningen.


In functionele veroudering zit al een relatie in met de relatief snelle wijzigingen die kunnen optreden in behoeftepatronen van klanten. De productlevenscyclus van vastgoed gaat meer kenmerken vertonen van die van andere producten en diensten, daardoor neemt de effectieve levensduur af. Veroudering kan in dit geval zelfs voor vastgoed van slechts enkele jaren oud aan de orde zijn. Heden ten dage is deze functionele component geschaard onder het begrip economische veroudering.

3.3.3

relatieve veroudering

Voorgaande typen veroudering zijn gerelateerd aan het pand, de locatie enlof de waardering die hier door gebruikers aan wordt toegekend. Bij relatieve veroudering is de 'markt' echter de aanleiding. Relatieve veroudering i s het verschijnsel waarbij de vraag-aanbodverhoudingen op de (kantoren-)markt, met name de onevenwichtigheid die hierin kan optreden, ertoe leiden dat bepaalde panden of locaties een lagere waardering krijgen. Een voorbeeld hiervan is een situatie van overaanbod op de kantorenmarkt, die tot gevolg heeft dat klanten zich nieuwe panden op goede locaties kunnen veroorloven. Tegelijkertijd raken hierdoor oudere panden enlof slechtere locaties uit de gratie. Het kan zelfs voorkomen dat nieuw vastgoed al verouderd is voordat het in gebruik wordt genomen. Korteweg (2002); de snelheid van relatieve veroudering neemt toe, wanneer er relatief veel nieuwbouw aan de voorraad wordt toegevoegd,..De relatieve veroudering wordt manifest, wanneer er aan doorstroming van oud- naar nieuwbouw weinig beperkingen zijn gesteld...een ruim aanbod leidt derhalve tot relatieve veroudering van de bestaande voorraad. Als we voorgaande spiegelen aan de conclusies uit hoofdstuk 2, valt de stelling te verdedigen dat relatieve veroudering een steeds grotere rol zal gaan spelen binnen de algemene thematiek veroudering. Immers, het tempo waarmee de voorraad wordt uitgebreid tijdens een periode van sterke economische groei neemt duidelijk toe. Dit werkt door in de daarop volgende periode. De huidige situatie op de kantorenmarkt is hier een afspiegeling van. Daarnaast was geconcludeerd, dat het systeem van relatief kortlopende huurcontracten in Nederland al bijdraagt aan een grotere marktdynamiek. Langere huurcontracten worden gezien als beperkend voor doorstroming binnen de voorraad.

Oorzaken veroudering In voorgaande classificatie ligt al een natuurlijke verdeling van oorzaken besloten die gerelateerd is aan de soort veroudering. Technische veroudering is een natuurlijk veelal tijdgebonden proces, in tegenstelling tot functionele en relatieve veroudering. Laatstgenoemde soorten van veroudering zijn in oorzaak gerelateerd aan het onvermogen van de locatie c.q. het vastgoed om zich aan te passen aan wijzigende trends of ontwikkelingen van gebruikerszijde, de markt (zowel vraag als aanbodzijde) of regelgeving van overheidszijde.


Voor functionele en relatieve veroudering geldt bovendien, dat dit processen zijn die zich grotendeels voltrekken zonder dat de eigenaar hier invloed op kan uitoefenen. Tenzij hij tot een nieuwe visie komt voor het object en de locatie! Voor relatieve veroudering zou dit nog betwist kunnen worden, omdat de vraaglaanbodverhoudingen op de markt ook worden beïnvloed door het bewuste pand c.q. de locatie zelf. Gezien de vele marktimperfecties van de vastgoedmarkt is dit meer te beschouwen als een zogenaamd extern effect.

Gevolgen veroudering De gevolgen van veroudering zijn ondanks de verschillende perspectieven van eigenaartgebruikers en (institutionele) beleggers van verhuurde panden, vergelijkbaar. Voor een eigenaartgebruiker is huisvesting in eerste aanleg een bedrijfsmiddel c.q. productiefactor. Veroudering openbaart zich hier als een vermindering van de bijdrage c.q. nut die het bedrijfsmiddel levert aan of heeft voor het primaire bedrijfsproces. Voor institutionele beleggers is vastgoed ook een bedrijfsmiddel, zij het dat het primaire proces bestaat uit het duurzaam beleggen van vermogen. Vastgoed is hierbij één van de mogelijkheden om vermogen te alloceren. Ook hier geldt dus dat veroudering leidt tot een verminderde bijdrage aan het bedrijfsproces (bijv. het genereren van groeiende inkomsten enlof vermogensgroei). Belangrijk hierbij is wel dat dit in eerste instantie duidelijk wordt doordat de huurder (de gebruiker uit de vorige groep) het pand of de locatie minder waardeert. Als we ons concentreren op de laatstgenoemde partij i.c. de beleggers, zullen de gevolgen van veroudering, op welke wijze die zich dan ook openbaren, direct meetbaar zijn in financieel opzicht. We gaan er hierbij gemakshalve even van uit dat de verschillen in doelstellingen van de verschillende typen beleggers (verzekeraars, pensioenfondsen, beleggingsfondsen) niet ter zake doen. Veroudering leidt ertoe dat er minder vraag is naar het bewuste vastgoed of de locatie waarop dit zich bevindt. Afhankelijk van het type veroudering (technisch of anderszins), de mogelijkheden om dit op te lossen g de vraaglaanbodverhoudingen op de markt wordt een neergaande spiraal ingezet. Er kan leegstand ontstaan (onderbrekingen cashflow), de benodigde tijd voor opvolgende verhuur neemt toe en gerealiseerde huurprijzen wijken af van de markt. Daarnaast leiden deze zaken en het verminderde toekomstperspectief van het pand tot een verminderde waardegroei of zelfs waardedaling van het pand. Een belangrijke kanttekening bij het voorgaande verhaal is wel dat er geen eenduidige systematiek zit in de gevolgen van veroudering. Panden die in technisch en functioneel opzicht als verouderd kunnen worden getypeerd, kunnen door unieke eigenschappen als de locatie of de architectuur zo hoog gewaardeerd worden, dat gebruikers zich aanpassen. Subjectieve of emotionele belevingsaspecten kunnen dus technische of functionele tekortkomingen compenseren! Enkele voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld het kantoor 'de Rode olifant'in Den Haag en de Van Nelle Fabriek in Rotterdam. Het laatste voorbeeld was in het verleden uiteraard maar ten dele als kantoor in gebruik.


Conclusies Veroudering is een verschijnsel dat uit verschillende soorten c.q. typen bestaat, het kan op zowel op een object- als op een locatie van toepassing zijn. Er zijn eigenlijk drie soorten veroudering; technische, functionele en relatieve veroudering. c

c

O

e

e

c

In tegenstelling tot vroeger (relatie techniek met levensduur), wordt veroudering steeds meer als economisch probleem aangemerkt, dat samenhangt met (veranderende) wensen en eisen van gebruikers en dat onderhevig is aan trends en ontwikkelingen; De productlevenscyclus van kantoren wordt korter (progressieve veroudering). Veroudering, met name de functionele en relatieve veroudering, is dus minder tijdgebonden en meer afhankelijk van de wensen van kantorengebruikers; De gevolgen van veroudering, vertalen zich vaak direct in financiele zin door leegstand, lagere huurprijzen en een potentiele waardedaling van het vastgoed; Net zo goed als relatieve veroudering kan optreden, kan er ook sprake zijn van relatieve verjonging. In tijden van schaarste op de kantorenmarkt nemen gebruikers alsnog genoegen met mindere panden en locatîes. De conjuncturele cyclus maskeert daarmee tijdelijk de structurele aard van het probleem; Voor de verdere uitwerking van dit onderzoek zijn de economisch gerelateerde vormen van veroudering (functioneel en relatief) het meest waardevol. Immers, dit betekent dat het product (gebouw enlof locatie) niet of onvoldoende voldoet aan de al dan niet gewijzigde wensen of eisen van de klant. Er dient dus een nieuwe visie ontwikkeld te worden op het object enlof de locatie; Technische veroudering is in dat opzicht minder interessant, dit voortschrijdende proces is betrekkelijk eenvoudig te voorspellen. Bovendien worden hier door beleggers in hun exploitatieprognoses doorgaans al reserveringen voor getroffen.


Oplossingen voor veroudering Inleiding Op basis van voorgaande beschrijving van verouderingsprocessen en de gerelateerde gevolgen en oorzaken is het nu mogelijk, inhoudelijk in te gaan op de mogelijkheden voor institutionele beleggers om hier iets aan te doen.

Oplossingen en alternatieven Zoals hiervoor beschreven in paragraaf 93.5 leidt het verouderingsproces tot verminderde prestaties van het vastgoed. Deze zijn door beleggers in de eerste plaats te relateren aar1 hun performancedoelstelling Nagenoeg alle grote professionele vastgoedbeleggers maken gebruik van het AssetLiability matching (ALM) om te bepalen in welke assets hun vermogen belegd wordt, om op termijn aan hun verplichtingen te voldoen. Op basis van de ALM wordt de gewenste exposure in de beleggingscategorie vastgoed vastgesteld. Binnen het segment vastgoed wordt vervolgens onderscheid gemaakt tussen geografische spreiding (land, regio, stad) en type (bijv. winkels, kantoren, woningen en industrieel). We gaan er hier vanuit dat in dit geval alleen in direct vastgoed wordt belegd. Onder invloed van diverse ontwikkelingen wordt de laatste jaren steeds meer aandacht besteed door beleggers aan portfolio- en performanceanalyse. Beleggers willen steeds sneller en accurater inzicht krijgen in de samenstelling en prestaties van hun portfolio, omdat ze hier in toenemende mate door hun klanten op worden afgerekend. Een zeer relevante ontwikkeling in dit kader, is de introductie van de ROZ-IPD indexs, die inmiddels door de belangrijkste partijen als benchmark voor de markt wordt gebruikt. De portfoliosamenstelling wordt steeds opnieuw geanalyseerd en zonodig bijgesteld aan de hand van de laatste inzichten. De belangrijkste vraag is in dit kader op welk moment een belegger vindt, dat de afwijking van de performancedoelstelling dermate groot wordt, dat ingrijpen gewenst is. Hierbij kan nog meespelen, dat voor sommige objecten hun bijdrage voor de prestatie van de totale portfolio zwaarder meeweegt dan de individuele prestatie. Een voorbeeld hiervan is een object dat negatief correleert met de overige objecten en daardoor de standaarddeviatie6 van de portfolio als geheel vermindert. Indien een belegger inderdaad vaststelt dat een object niet meer voldoet aan zijn rendementseisen en verouderd is, staan meerdere mogelijkheden open om in te grijpen. Deze zijn grofweg in te delen in verkoop c.q. dispositie, renovatie, herontwikkeling, sloop/nieuwbouw enlof herbestemming.

De ROZ-IPD is in 1995 geïntroduceerd en wordt samengesteld op basis van de portfolio's van de belangrijkste Nederlandse institutionele vastgoedpartijen. s

6

De gewogen afwijking van het verwachte gemiddelde rendement E(r)


Uiteraard zijn er ook combinaties van voorgaande ingrepen mogelijk. Daarnaast is de optie om niets te doen ook aanwezig. Dit betekent bijna automatisch dat er een verdere verslechtering van de prestaties van het object zal optreden.

4.2.1

Dispositie

Het dispositieproces is bij een institutionele belegger veel aan de orde, onafhankelijk van verouderingsproblematiek. Door periodieke analyse van de portfolio wordt steeds vastgesteld welke objecten niet meer voldoen aan de doelstellingen en daarmee mogelijk in aanmerking komen voor verkoop. Door verkoop wordt weer vermogen vrijgemaakt dat in andere objecten geïnvesteerd kan worden. Uiteraard dienen hier wel weer aantrekkelijke beleggingsmogelijkheden voor gevonden te worden, die ook nog binnen de beoogde portefeuillesamenstelling passen. In eerste instantie wordt vaak gekeken naar objecten die matig rendere,n en waarbij het (positieve) verschil tussen de marktwaarde en (interne) beleggingswaarde maximaal is. Verkoop lijkt in dat geval een aantrekkelijke optie om mindere objecten van de hand t e doen. Voor het onderwerp veroudering wil ik hierbij enkele kanttekeningen maken. Ten eerste zal verouderingsproblematiek zich vaak openbaren in financiële zin. Indien hier dus al symptomen van zichtbaar zijn (leegstand, verval), zal dit in economische zin al gevolgen voor de afzetbaarheid hebben. Met andere woorden: de verouderingsproblematiek zal in belangrijke mate al verdisconteerd zijn in de potentiële verkoopprijs. Indien een belegger het object alsnog tegen een hogere prijs kan verkopen bestaan er wellicht herontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie die de waardesprong rechtvaardigen. Dispositie betekent dus, dat wordt afgezien van een structurele aanpak van het vastgoed. De belegger neemt zijn verlies bij verkoop onder de boekwaarde, in dat geval is de veroudering in de prijs verdisconteerd). Anderzijds neemt hij bij verkoop tegen een hogere prijs genoegen met een kleiner deel van de potentiële winst die herontwikkeling van het vastgoed zou kunnen genereren.

4.2.2

Renovatie

Indien een pand symptomen van veroudering vertoont, die voor een belegger aanleiding zijn om in te grijpen kan gekozen worden voor renovatie. Dit is het minst ingrijpende alternatief dat erop gericht is om het object door het aanpassen of vervangen van onderdelen weer op een acceptabel prestatieniveau te brengen. Doordat in de regel de gangbare kwaliteitseisen steeds omhoog worden bijgesteld, leidt vervanging doorgaans tot een upgrading van (delen van) het gebouw. Ondanks dat hier op basis van het literatuuronderzoek geen harde maatstaf voor te geven is, lijkt het mijns inziens voldoende aannemelijk te maken, dat renovatie een ingreep is die een beperkte investering vergt. Renovatie draagt doorgaans dan ook maar beperkt bij aan een waardevermeerdering van objecten. Enkele veel gebruikte maatregelen zijn een esthetische aanpassing van de gevel, waarbij meteen de energieprestaties van het gebouw worden verbeterd, of de vervanging c.q. revisie van de klimaatinstallatie door een zuiniger en beter presterend exemplaar. Tevens


21 1 5 1

wordt vaak de afwerking van de algemene ruimten zoals entrees en stijgkernen aangepast om de algemene uitstraling van een pand te verbeteren. Ten dele zijn dit zogenaamde 'cosmetische' ingrepen. Renovatie kan onder voorwaarden ook plaats vinden, terwijl een pand nog (gedeeltelijk) in gebruik is. Vaak lukt het door een renovatie niet om het imago van een pand of locatie zo te wijzigen dat het kwalitatief als een nieuw product wordt ervaren. In de praktijk wordt renovatie nog wel vaak door beleggers zelf, al dan niet bijgestaan door adviseurs, uitgevoerd, omdat de risico's die hieraan verbonden zijn als bescheiden worden ingeschaald.

Herontwikkeling is een ingrijpender alternatief. Er zijn tal van combinaties bij herontwikkeling mogelijk, varierend van ingrijpende renovatie in combinatie met uitbreiding, tot sloop en nieuwbouw. Het pand of de locatie wordt door herontwikkeling als het ware weer opnieuw in de markt gezet. Dit betekent dat het vastgoed na deze operatie, voor zover mogelijk, weer minimaal gelijkwaardig dient te zijn aan nieuwbouw. Er kan ook gekozen worden om het pand zo te herontwikkelen dat hiermee nieuwe deelmarkten onsloten worden (bijv. deelverhuur of een hoger marktsegment). Herontwikkeling is gezien de hogere kosten en relatief vergaande ingrepen in het vastgoed, niet zonder risico's. Bovendien zullen meer en langere procedures doorlopen dienen te worden voorafgaand aan de ingreep. Bij dit alternatief is er steeds een afweging noodzakelijk tussen enerzijds de waarde van het bestaande vastgoed en de waarde van de alternatieve mogelijkheden. Op goede locaties is herontwikkeling vaak snel een optie, doordat hier meer opbrengsten te genereren zijn. Herontwikkeling van de locatie is moeilijker, omdat men hier veel meer gebonden is aan locatiekenmerken en planologische randvoorwaarden. Dit betekent ook dat men meer gebonden is aan medewerking van meerdere betrokken partijen zoals overheden en buren.

4.2.4

Sloop en nieuwbouw

Sloop in combinatie met nieuwbouw is het meest verregaande alternatief dat bestaat om een verouderd pand aan te pakken. Het bestaande product bevindt zich aan het einde van zijn levenscyclus. Dit betekent dat een investering in het bestaande vastgoed geen noemenswaardige structurele verbetering of toekomstperspectief oplevert. In dat geval is sloop in combinatie met nieuwbouw een valide oplossing. Nieuwbouw kan bestaan uit het herbouwen van een nieuw pand binnen de bestaande bestemming kantoren of transformatie van de plek middels een bestemmingswijziging naar een alternatieve functie c.q. gebruik. In hoeverre deze variant oplossingen biedt voor locaties die kenmerken van veroudering vertonen is moeilijk in te schatten. Voor het pand betekent sloop/nieuwbouw een


22 1 5 1

complete vervanging van het product, voor de locatie zal dit weinig effect sorteren, omdat de locatiekenmerken in belangrijke mate niet op het perceel zelf betrekking hebben enlof niet fysiek van aard zijn.

4.2.5

Herbestemming c.q. transformatie

Ook al hoeft herbestemming in fysieke of financiële zin niet het meest verregaande alternatief te zijn, het is dit in markttechnische zin zeker wel. Herbestemming of transformatie leidt ertoe dat vastgoed met een kantoorbestemming aan de voorraad onttrokken wordt ten gunste van een nieuwe functie. Enkele voorbeelden zijn kantoren- of bedrijfspanden die zijn omgezet naar wonen, winkelen of hotelfuncties7. Recentelijk worden de mogelijkheden van een tijdelijke invulling middels studentenhuisvesting nogal eens genoemd. Voor de locatiekenmerken is herbestemming ook relevant, immers ondanks het gegeven dat deze niet gemakkelijk aan te passen zijn, kan het zijn dat een locatie zich al goed leent voor een alternatieve invulling. Een herbestemming zorgt er in dat geval voor dat van deze gunstige locatiekarakteristieken gebruik wordt gemaakt.

4.2.6

Vergelijking alternatieven

Alle voorgaande alternatieven, met uitzondering van verkoop of niets doen, zijn hieronder globaal vergeleken op een aantal aspecten. Verkoop of niets doen zijn als alternatief niet interessant voor verdere uitwerking omdat dit in het kader van dit onderzoek passieve strategieën zijn. De eigenaar ontwikkelt in die gevallen namelijk geen nieuwe visie op zijn vastgoed. figuur 3 vergelgking alternatieven aanpak verouderde panden renovatie

herontwikkeling

sloop/nieuwbouw

herbestemming

karakteristiek

onderhoudlherstel

aanpassing

vervanging

transformatie

Investering t.o.v. bestaand procedureel

bescheiden

variabel

omvangrijk

variabel

eenvoudig

complex

complex

complex

tijdsduur

beperkt

variabel

lang

variabel

risicocomponent

technisch

technisch financieel markt procedureel

Kwalitatieve referentie Verlenging levensduur

bestaand pand

technisch financieel markt procedureel nieuwbouw

beperkt

technisch financieel markt procedureel bestaandl nieuwbouw variabel

Impact locatiekenmerken

Nietlnauwelijks

variabel

nieuwbouw groot (nieuwe cyclus) variabel

variabel groot

7 een klassiek voorbeeld is de transformatie van het voormalige hoofdkantoor van de HollandAmerika-Lijn in Rotterdam naar Hotel New York.


23 1 51

Uit voorgaande tabel blijkt dat er een duidelijke tweedeling is in enerzijds renovatie als alternatief en anderzijds herontwikkeling, sloop/nieuwbouw en herbestemming. Ondanks het gegeven dat de laatstgenoemde drie alternatieven onderling ook nog verschillen, is duidelijk dat renovatie in alle opzichten minder ingrijpend is dan de overige alternatieven. Herontwikkeling, sloop en nieuwbouw en herbestemming mogen dan inhoudelijk of qua investeringsniveau soms sterk van elkaar afwijken, in procedurele zin en qua risicoprofiel zijn het vergelijkbare zaken. Met andere woorden: voor deze drie alternatieven is ongeveer dezelfde kennis van zaken vereist en moeten vergelijkbare procedures worden doorlopen. Zoals eerder vermeld, zijn er ook beperkte combinatiemogelijkheden van de verschillende handelingsalternatieven. Hieruit blijkt dat renovatie een relatief op zich zelf staand alternatief is. Herbestemming komt zowel voor in combinatie met herontwikkeling als cloop/nieuwbouw. Voor het selecteren van voorgaande alternatieven is de soort veroudering belangrijk. Technische en functionele veroudering zijn twee typen veroudering, die een duidelijke aanwijsbare oorzaak hebben die besloten ligt in de kenmerken van het pand of de locatie. Relatieve veroudering is een veel ongrijpbaarder proces, hierbij leiden vraag-aanbod verhoudingen op de markt tot een aanpassing van voorkeuren van de consument. Relatieve veroudering openbaart zich dus eigenlijk doordat de markt een aanpassing van de functionele voorkeuren van de gebruikers bewerkstelligt. Het is hier dus de vraag in hoeverre een aanpassing van het object (en in mindere mate de locatie) effect sorteert. Herontwikkeling, herbestemming of sloop/nieuwbouw vallen binnen de invalshoek van dit onderzoek onder oplossingen voor veroudering van kantoren. Deze middelen worden echter ook toegepast voor het optimaliseren van onderbenutte- of alternatieve gebruiksmogelijkheden die een hogere waarde genereren dan het gebruik in de bestaande toestand. In het laatste geval wordt dus bewust een visie ontwikkeld en gekeken naar de kansen die het vastgoed kan bieden.

Financiële randvoowaarden Zoals hiervoor al terloops gemeld, vindt steeds een afweging plaats tussen kosten en opbrengsten van de verschillende keuzemogelijkheden, voordat een keuze wordt gemaakt. Dit zou echter suggereren dat het enkel een zuiver rationeel proces is, wat naar mijn idee een te beperkte visie op het vraagstuk zou zijn. Voor zover de ingreep beperkt is (renovatie), is wel te rechtvaardigen dat de ingreep binnen het exploitatiemodel wordt gezien als een nieuwe investering. Deze moet een verbetering of op z'n minst een stabilisatie van het exploitatieresultaat tot gevolg hebben. Gezien de bescheiden ingreep zal de impact en de werkingsduur ook relatief beperkt zijn. Bij herontwikkeling of herbestemming, zeker als het ook nog een combinatie met sloop/ nieuwbouw betreft, is de uitgangspositie in financieel opzicht totaal verschillend. Een bestaand exploitatiemodel heeft hier weinig waarde, omdat feitelijk over een nieuw product gesproken wordt met een bijbehorende investering. In de sloop/nieuwbouwvariant is zelfs te stellen, dat de marktwaarde van het bestaande onroerend goed gelijk is


aan de residuele grondwaarde van het nieuwe product. Met name dit laatste is, zo zal hierna blijken zeer relevant voor de praktijk.

figuur 4 financiële effecten herstructureringper aanpak

investerin waarde object

bestaand

renovatie

herontwikkeling

Sloop1 nieuwbouw

+

+

(herbestemming)

(herbestemming)

In bovenstaande figuur 5 zijn de effecten van herstructurering schematisch weergegeven. De verschillende varianten leiden tot verschillende investeringen en aanpassingen van de waarde van het object. Bij de aanpak van het object wordt een investering gepleegd, die terugverdiend moet

worden door de marktwaarde na herontwikkeling. De investering (lichte balk) moet opgeteld worden bij de bestaande boekwaarde. Voor een rendabele herstructurering moeten deze twee tezamen gelijk zijn aan de marktwaarde na de ingreep (donkere balk). Uit de figuur blijkt bij a) dat bij een (te) hoge boekwaarde, de investering + bestaande boekwaarde de waarde na de ingreep overstijgen. Om alsnog tot een verantwoorde ingreep te komen, zou de boekwaarde vooraf moeten worden gecorrigeerd met het verschil. Bij b) is dit aangegeven. Bij herontwikkeling en sloop/nieuwbouw leidt de aanpassing van het object tot de mogelijkheid om de markthuur te realiseren. Bij een goede locatie kunnen dan eventuele huurwaardeverschillen worden gekapitaliseerd, tegen een scherper rendement. Dit beïnvloedt de haalbaarheid positief, zeker als de markthuur voor de locatie beduidend hoger is, dan de huur die op dat moment voor het bestaande object betaald wordt. Een tweede algemeen bekende mogelijkheid die herinvesteren rendabel maakt, is als er binnen een bestaand bestemmingsplan nog ruimte is om op dezelfde locatie het metrage uit te breiden. In dat geval wordt zonder meerinvestering in grond een vergroting van het object mogelijk.


In beide gevallen leidt het benutten van de commerciële mogelijkheden (huur of uitbreiding) tot extra investeringsruimte om het bestaande object op een rendabele wijze aan te pakken. In figuur 4 is bij c) te zien hoe deze tegengestelde effecten het gat in de exploitatie verkleinen. Een herstructurering van een pand leidt doorgaans ook tot een verlaging van de exploitatie- en onderhoudskosten, de energiekosten spelen hier een belangrijke rol bij. Hier wordt echter niet nader op ingegaan. Ter aanvulling op voorgaande modelmatige weergave van de financiële problematiek rondom herstructurering zijn in bijlage 1 enkele rekenvoorbeelden uitgewerkt. Duidelijk is hierbij de impact van de boekwaarde op de haalbaarheid en daarmee keuze voor verschillende varianten.

4.3.1

Fiscale wetgeving

Zonder hier verder inhoudelijk op in te gaan, dient ook de complexe fiscale wetgeving op het gebied van vastgoed aan de orde te komen. Door de bestaande aangescherpte wetgeving ten aanzien van BTW- en overdrachtsbelasting worden de financiële risico's van herontwikkeling verder vergroot. De grens bij herstructurering van vastgoed tussen bestaand en nieuw is niet altijd goed te trekken. In de praktijk leiden de uiteenlopende (bindende) uitspraken van belastinginspecteurs bovendien tot meer verwarring. Is er naar maatschappelijke opvattingen een (nieuw) vervaardigde zaak ontstaan of niet? Ondanks een bouwvergunning of een investering die de waarde in bestaande toestand overtreft, kan een uitspraak leiden tot een aanzienlijke extra kostenpost door een samenloop van overdrachtsbelasting en Btw-heffing. Dit kan de haalbaarheid van een project teniet doen. Voorts leiden deze uitspraken tot veel onduidelijkheid en daarmee terughoudendheid bij marktpartijen.

Conclusies Veroudering is een structureel probleem dat vraagt om een goede en passende oplossing. Voor een belegger valt dit vraagstuk binnen de wijze waarop hij zijn bestaande vastgoedportefeuille frequent analyseert en zonodig bijstelt. Voor een belegger is dus de vraag of hij een object simpelweg verkoopt, of er inhoudelijk meer tijd, energie en geld insteekt middels een structurele aanpak van het gebouw en de omgeving. Voor de aanpak van de problematiek staan meerdere mogelijkheden open, die elk hun eigen kernmerken en randvoorwaarden hebben. Duidelijk is dat renovatie binnen dat spectrum, de meest toegepaste variant is. Tegelijkertijd is dit ook de variant die qua randvoorwaarden en risicoprofiel het eenvoudigst is. Algemene conclusies: Besluitvorming over afzonderlijke objecten is in toenemende mate ook afhankelijk van het beleid op portefeuilleniveau; e Naast de twee alternatieven niets doen (doorexploiteren) en verkoop/ dispositie, zijn er drie basisvormen voor structurele aanpak van het object; renovatie, herontwikkeling, sloop en nieuwbouw. Herbestemming c.q. transformatie kan met deze vormen gecombineerd worden;


e

e

De financiële randvoorwaarden voor de structurele aanpak worden enerzijds gevormd door een exploitatiemodel, waarin de herinvestering afgezet wordt tegen de exploitatieprognose. Anderzijds is een ingrijpender aanpak weer afhankelijk van de restwaarde van het pand versus de maximale grondwaarde van een nieuw of alternatief gebruik; Aangezien veroudering als probleem gesignaleerd wordt, wordt er van uitgegaan dat de besluitvorming over de aanpak in de eerste plaats afhangt van de financiële problematiek en in mindere mate van de eventuele kansen die alternatief gebruik van van de locatie zou kunnen bieden.

Met voorgaande hoofdstuk is een globaal overzicht gegeven van de herstructureringsmogelijkheden die er zijn voor (verouderde) kantoorpanden. Nu wordt bekeken hoe de beleggers in de praktijk omgaan met de problematiek en de daarvoor beschikbare oplossingen.


Aanpak van veroudering in de praktijk Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is op chronologische wijze een beeld gegeven van de opbouw en samenstelling van de Nederlandse kantorenvoorraad, oorzaken en gevolgen van verouderingsprocessen en de mogelijke aanpak van dit probleem. Vraag is nu hoe de grote institutionele partijen, die een aanzienlijk deel van de kantorenvoorraad in bezit hebben, hier mee omgaan. Is er sprake van een gestructureerde wel overwogen aanpak op basis van een rationele analyse, of wordt uitgegaan van een ad hoc benadering waarbij op objectniveau telkens opnieuw beslissingen worden genomen?

De praktijk 5.2.1

Een gezamenlijk belang

Het is moeilijk om een eenduidig beeld te geven van de praktijk, omdat eenduidige cijfers over de aanpak van verouderde panden ontbreken. Bovendien bleek uit hoofdstuk 2 al, dat de weinige bekende cijfers zo'n klein percentage van de voorraad betreffen, dat de vraag gerechtvaardigd is of ze wel kloppen. Wat hieruit is af te leiden, is dat het onderwerp kennelijk nog niet wordt onderkend als een dermate structureel probleem, dat hier bij het marktonderzoek een volwaardige plaats voor wordt ingeruimd. Dit is erg opmerkelijk, zeker gezien de lijvige discussies die begin jaren negentig binnen de branche zijn gevoerd over verouderingsproblematiek. Er werden toen initiatieven genomen om tot een gezamenlijke aanpak van het probleem te komen. Een voorbeeld hiervan was de suggestie om tot oprichting van een saneringsfonds over te gaan. Hieruit zouden eigenaren gedeeltelijk gecompenseerd worden voor de verliezen als gevolg van de gedwongen afwaardering van verouderd kantorenvastgoed. Dit initiatief is echter nooit van de grond gekomen. De verbetering van de situatie op de kantorenmarkt vanaf medio negentiger jaren leidde er toe, dat de discussie over leegstandsproblematiek gekoppeld aan veroudering, van de agenda verdween.8 Inmiddels lijkt de geschiedenis zich weer te herhalen. Door de slechte situatie op de markt en het toenemen van de structurele leegstand van oudere panden, wordt het onderwerp nu weer actueel. Het zou in lijn liggen met de algemene professionalisering van de branche, als het onderwerp de komende jaren wel een vaste plaats in het vastgoedonderzoek zou krijgen. Wellicht dat een organisatie als de IVBN of ROZ zich hier hard voor zou kunnen maken.

8 Typerend is, dat bijna alle stukken over dit onderwerp in literatuur uit de periode 1989 - 1995 te vinden zijn, na deze periode is weinig informatie te vinden.


28 1 5 1

5.2.2 Een rationele aheging? Zoals hiervoor beschreven is bij de besluitvorming over de structurele aanpak van verouderde panden, het financiële kader vooral ingegeven door de vergelijking van de (interne) boekwaarde (ofwel restwaarde) van het pand met de residuele (markt)waarde van een nieuwelvernieuwde ontwikkeling of bestemming. Dat dit zeer belangrijk is bij investeringbeslissingen blijkt uit alle geraadpleegde literatuur en gesprekken met beleggers. Korteweg en Rust9 onderschrijven beiden dat de interne waarderingsproblematiek van beleggers een rationele afweging tussen doorexploiteren, renoveren en herontwikkeling in de weg staat!. Korteweg spreekt in dit kader zelfs van een 'bounded rationality' bij beleggers. Bij een structurele aanpak middels bijvoorbeeld herontwikkeling wordt namelijk ineens inzichtelijk gemaakt hoeveel de boekwaarde van een pand afwijkt ten opzichte van de marktwaarde, dit verschil kan zeer aanzienlijk zijn. Niet zelden is dit aanleiding tot gedwongen afwaarderingen. Veroudering is hiermee dus ook een gevoelig vraagstuk binnen organisaties. Beleggers grijpen zelden zelf structureel in, voor zover veroudering relevant is bij de exploitatiebeslissing wordt renovatie wel veelal uitgevoerd. Dit wordt echter als een veredelde vorm van groot onderhoud gezien. Voor de andere alternatieven wordt de opgave moeilijker. Binnen een lopende exploitatie zijn deze ingrepen normaal gesproken niet dicht te rekenen, zonder dat de bestaande boekwaarde neerwaarts wordt bijgesteld. Bovendien vragen deze ingrepen om veel kennis en ervaring, de risico's zijn daarnaast ook groter. De huidige situatie kent dus weinig initiatieven van beleggerszijde en weinig samenwerkingsverbanden met andere actoren in de vastgoedbranche. Als het al voorkomt, wordt vaak ingegrepen bij locaties waar volledige herontwikkeling en sloop/nieuwbouw mogelijk is. Dit zijn vaak stadscentra waar waardestijgingen herontwikkeling financieel aantrekkelijk maken. Bij winkelvastgoed komt het regelmatiger voor, dat beleggers actief andere partijen benaderen om tot een herstructurering van hun vastgoed te komen.

5.2.3 Doelstellingen beleggers Naast de waarderingsproblematiek die bij de afweging van verschillende alternatieven speelt, zijn er ook gewoon bedrijfskundige argumenten die hierbij een rol spelen. Uitgaande van een professionele en gezonde bedrijfsvoering zal de verouderingsproblematiek voor een belegger wel een regulier onderwerp zijn, doch het aantal keren dat dit een aanleiding is om op een structurele wijze in te grijpen zal normaal gesproken zeer beperkt zijn. Het is in dat kader onwaarschijnlijk dat een belegger alle benodigde kennis voor herontwikkeling binnen de eigen organisatie voorhanden houdt. Bovendien vallen deze activiteiten doorgaans niet onder de core-business, welke bij de meeste institutionele beleggers bestaat uit het duurzaam beleggen van vermogen. Dit is

9

Interview in, Vastgoed, Vakblad voor onroerend goed, 1995


eveneens een argument om aan te nemen dat de verouderingsopgave moeilijk op een structurele wijze door beleggers kan worden aangepakt. Uiteraard dient er bij bovenstaande opmerkingen wel rekening mee te worden gehouden dat het profiel van beleggers onderling structureel kan verschillen. Binnen de Nederlandse markt, waar pensioenfondsen en verzekeraars domineren i s een actieve aanpak minder gewoon, dan bijvoorbeeld in Amerika.

5.2.4 Trends en ontvvikkelingen: de branche Een belangrijke ontwikkeling die op termijn weer tot een kentering zou kunnen leiden van de houding van beleggers, is de ROZ-IPD, welke in 1995 is geïntroduceerd. In het kader van deelname aan de ROZ-IPD moeten institutionele beleggers hun portfolio met enige regelmaat door een onafhankelijke externe deskundige laten taxeren. De frequentie waarmee dit gebeurd is de afgelopen jaren verhoogd. Deze ontwikkeling zal er waarschijnlijk toe leiden dat grote afwijkingen tussen boekwaarde en externe marktwaarde minder zullen voorkomen. Met andere woorden; er ontstaat meer transparantie, zowel binnen de branche in zijn algemeen, als bij de afzonderlijke beleggers. Hier staat wel weer tegenover dat een benchmark als de ROZ-IPD in slechtere tijden ook weer misbruikt kan worden om de prestaties van de portefeuille te legitimeren. Dit betekent dat een slechte prestatie te verantwoorden is, zolang de benchmark (de representatie van de markt als geheel) eveneens slecht presteert. Voorts liet een aantal geïnterviewde beleggers doorschemeren dat de volgens de ROZ-IPD richtlijnen getaxeerde marktwaarde van de objecten in veel gevallen toch nog erg optimistisch blijft en onderhevig is aan het zgn. 'smoothing'effectlo. Hierdoor blijft de waarderingsproblematiek indirect toch nog een rol spelen. Aangezien de ROZ-IPD is geïntroduceerd in een opgaande markt zal de komende jaren het effect van dit instrument pas duidelijk worden. In 2002 boekte de ROZ-IPD pas de eerste (weliswaar slechts 0,5%) waardedaling sinds haar introductie! Een tweede aspect uit de praktijk is dat vooralsnog relatief veel aandacht aan panden en weinig aandacht aan de locatie wordt geschonken. Terwijl juist het locatieaspect in de emotionele waardering van vastgoed een belangrijke rol speelt. Niet voor niets worden de de essentie van vastgoed wel eens bondig samengevat met de kreet, locatie, locatie, locatie. De locatie bepaalt in belangrijke mate de randvoorwaarden voor een succesvolle aanpak van verouderde kantoorpanden. Het is wel zo dat voor een aanpak van een gebied het proces complexer wordt. Doordat bij herstructurering de focus relatief sterk bij individuele panden heeft gelegen, zou men kunnen stellen dat de potentiële locatiekwaliteit en bijdrage hiervan voor de aanpak van het object zelf, nog onvoldoende door beleggers onderkend wordt. Dit zal op termijn wel noodzakelijk zijn als de eerste generatie kantoren- en bedrijvenparken die vanaf begin jaren tachtig zijn gerealiseerd zijn voor herstructurering in aanmerking komen. Herstructurering is hier een lastige opgave, mede omdat hier sprake is van sterk

10 omdat taxatie ook veelal gebeurd aan de hand van geregistreerde transacties (verleden) worden marktontwikkelingen pas vertraagd in de waardering van objecten zichtbaar.


30 1 5 1

monofunctionele gebieden die op individueel niveau nauwelijks voor herbestemming in aanmerking komen. Voor een structurele aanpak geldt uiteraard dat dit aantrekkelijker wordt, naarmate de locatiekenmerken beter zijn en er bijvoorbeeld binnen de bestaande planologische randvoorwaarden, mogelijkheden voor uitbreidinq of intensiverinq van ruimte zijn. Dit kan ook voor de overheid een instrument zijn om herstructurering van locaties aan te pakken met bescheiden middelen. Een voorbeeld van een dergelijke gebiedsaanpak is de Goudse Poort in Gouda, waar dit vraagstuk nu voorligt.

5.2.5 Trends en ontwikkelingen: wet- en regelgeving Een derde zeer relevante ontwikkeling voor de houding van institutionele partijen ten aanzien van verouderingsproblematiek is de wet- en regelgeving op het gebied van Fiscale beleggingsinstellingen (zgn. FBI's). Deze fiscale constructie voorziet erin dat beleggers met een maatschappelijke doelstelling onder een aantal stringente voorwaarden de status van FBI kunnen krijgen. Het belangrijkste voordeel hiervan is een vrijstelling van heffing van Vennootschapsbelasting op het behaalde resultaat. De staatssecretaris van financiën meldde eind 2001, dat herontwikkeling of vergelijkbare activiteiten op dit gebied, normaal vermogensbeheer te boven gingen. Dit betekende effectief, dat deze activiteiten als ondernemen werden gezien. Hiermee werd voor een groot aantal partijen de FBI-status potentieel op de tocht gezet. De uitspraak gold met terugwerkende kracht en kende geen nadere toelichting waarin de activiteiten werden gespecificeerd. Gevolg hiervan is dat ontwikkelingsactiviteiten of een al te ondernemende houding van deze belangrijke groep beleggers ten aanzien van hun vastgoed, niet meer mogelijk is. Dit noodzaakt beleggers om innovatieve samenwerkingsvormen te bedenken als zij alsnog (indirect) willen profiteren van de voordelen die deze activiteiten genereren. Overigens is over dit onderwerp niet bijster veel meer in de vakliteratuur te lezen. Men kan zich dus ook afvragen of de overheid hier een streng handhavingsbeleid voorstaat en zich in zekere zin verkeken heeft op de complexiteit en impact van deze uitspraak. Daarnaast dient vermeld te worden, dat een groot aantal beleggers al zonder fbi-status opereert, voor hen heeft deze discussie dus weinig relevantie.

Conclusies Er lijkt nog onvoldoende aandacht te bestaan binnen de branche voor de structurele aanpak van veroudering. Het onderwerp krijgt vooral veel aandacht in tijden van economische teruggang en onevenwichtige verhoudingen op de vastgoedmarkt. Dit is een onjuiste benadering, veroudering is een structureel probleem, dat alleen in een hoogconjunctuur gemaskeerd wordt, doordat er schaarste aan kantoorruimte is. Aanpak van verouderingsproblematiek lijkt bij beleggers vooral nog beperkt en op ad hoc basis plaats te vinden. Hierbij speelt op de achtergrond de interne waarderingsproblematiek een belangrijke rol mee. Deze staat een rationele afweging in de weg.


Door initiatieven vanuit de branche, zoals de ROZ-IPD zal waarschijnlijk een deel van de waarderingsproblematiek worden opgelost. Hier staat weer tegenover dat door uitspraken van de overheid inzake de definitie van beleggingsactiviteiten in het kader van de FBI, initiatieven beperkt worden. Gezien de structurele aard van het probleem en de hiervoor beschreven terughoudendheid bij de aanpak, kunnen we (voorzichtig) concluderen, dat er een latente vraag bestaat aan nieuwe initiatieven. Hoe kunnen andere actieve partijen binnen de vastgoedmarkt, in het bijzonder de ontwikkelaar, de belegger toegevoegde waarde bieden bij het oplossen van deze problematiek.


Perspectieven voor vernieuwing inleiding Uit voorgaande hoofdstuk is duidelijk geworden dat nog er geen eenduidige aanpak voor de verouderingsproblematiek is. Voor zover herstructurering aan de orde is, wordt vaak voor renovatie gekozen. Een variant met een beperkt verlengend effect op de levensduur van een object en navenant beperkte risico's. In de huidige aanpak blijft de mogelijke samenwerking van beleggers met andere actoren in de branche sterk onderbelicht. Het is nu de vraag of er nieuwe samenwerkingsvormen te bedenken zijn, waarmee de verouderingsproblematiek effectief aangepakt kan worden. Met andere woorden: welke nieuwe mogelijkheden biedt de problematiek andere actoren in de markt, om op in te spelen?

Vanuit het perspectief van mijn werkgever AM Vastgoed, is de mogelijke rol van een projectontwikkelaar hierin het interessantste. Het is mijns inziens echter ook noodzakelijk de betrokkenheid van de andere actoren in de markt kort te behandelen. Dit dient om te bepalen of de ontwikkelaar hier door zijn profiel een unieke positie kan verwerven, of dat concurrentie met andere actoren hier voor de hand ligt.

Het krachtenveld voor herstructurering Naar aanleiding van alle voorgaande hoofdstukken, is het nu mogelijk om tot een definitie te komen van de krachten die, vanuit het perspectief van de belegger(!), de herstructureringsopgave bepalen. In het model 1 1 dat afgebeeld is in figuur 5 zijn de verschillende behandelde factoren weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen push en pull factoren binnen de interne (bedrijfs)omgeving en dezelfde factoren in de externe omgeving. Daarnaast zijn de (externe) obstakels benoemd die een voortvarende aanpak in de weg staan. Uit dit model is duidelijk af te leiden, dat veroudering een probleem is. Enerzijds bestaan er sterke push factoren, die de noodzaak voor herstructurering bepalen. Daarentegen wordt de aanpak weer bemoeilijkt door interne krachten (inhibitors) en bestaande externe beperkingen (obstakels). Er zijn momenteel nog maar enkele pull factoren, die een duidelijke aanpak van de problematiek juist stimuleren. Het is nu de opgave om te kijken hoe, onder andere door het zoeken van combinaties met andere actoren in de markt, het krachtenveld zo beïnvloed kan worden, dat herstructurering een logische ingreep wordt.

zie tevens McGoldrick, introduction to international retailing, hierin is de grafische opzet voor figuur 5 opgenomen.


figuur 5 krachtenveld voor herstructurering (vanuit beleggersoptiek)

economische

marktsituatie marktsituatie

. financiële kader

Externe omgeving

De relevante actoren Voor de beschrijving van de actoren op de vastgoedmarkt beperken we ons tot die actoren die al direct of indirect betrokken zijn bij het proces van ontwikkeling, realisatie en exploitatie van (verouderd) vastgoed.

6.3.1

De belegger

De institutionele vastgoedbelegger, bestaat uit verschillende typen organisaties, variërend van al dan niet beursgenoteerde beleggingsfondsen, levens- en overige verzekeraars tot pensioenfondsen. In hoofdlijnen bestaat de doelstelling van de belegger uit het duurzaam beleggen van vermogen teneinde hier inkomsten uit te genereren. Hierbij varieert afhankelijk van het type belegger, de doelstelling van het behouden van vermogen, genereren van inkomsten, genereren van groeiende inkomsten tot het creëren van vermogensgroei. leder type belegger kent een bepaald risicoprofiel. De wijze waarop de belegger, opereert op de vastgoedmarkt, hangt af van het soort belegger, maar ook van het soort organisatie. Zo zijn er beleggers die een eigen ontwikkelings- en beheerafdeling hebben. Bij de kwalificatie van het soort belegger, wordt ook onderscheid gemaakt tussen zogenaamde Fiscale Beleggingsinstellingen en normaal VPB-plichtige beleggers. De eerste groep hoeft onder een aantal strikte voorwaarden geen vennootschapbelasting te betalen. Voor het overige is de rol van de belegger in voorgaande hoofdstukken meer dan voldoende aan de orde gekomen, we volstaan derhalve met bovenstaande profielschets.


6.3.2

De (project)ontwikkelaar

De taak van de projectontwikkelaar is in de huidige markt steeds minder scherp te omschrijven. Vroeger werd de projectontwikkelaar gezien als een ondernemer, die voor eisen rekeninq en risico projecten initieerde, ontwikkelde, (deed) realiseren, om ze vervolgens aan huurders en beleggers af te zetten, of zelf in portefeuille te houden. Hierbij werden ontwikkelaars vaak onderverdeeld in financieel gelieerde ontwikkelaars (bancaire instellingen enlof beleggers), aan de bouw gelieerde ontwikkelaars (aannemers) en onafhankelijke ontwikkelaars. Tegenwoordig is het vastgoedontwikkelingsproces minder vast omlijnd, dit betekent dat ook de rol van de ontwikkelaar wijzigt. Ontwikkeling is steeds meer een multidisciplinair proces, waarbij de ontwikkelaar, al dan niet als initiatiefnemer, alle disciplines en knowhow bij elkaar brengt om tot de verwezenlijking van een project te komen. Afhankelijk van de opgave en de aanleiding voor de ontwikkeling kunnen var~abelerisico's optreden. Deze hoeven niet noodzakelijk door de ontwikkelaar te worden afgedekt. Er wordt meer nadruk gelegd op de specifieke kwaliteiten van de ontwikkelaar om in teamverband tot waardecreatie te komen. De nieuwe rol zien we terug in een verbreding van het aantal soorten ontwikkelaars. Er wordt nu ook gesproken over gedelegeerde ontwikkelaars, conceptontwikkelaars etcetera.

6.3.3

De vastgoedbeheerder

De beheerder is een dienstverlenende organisatie die voor en namens beleggers, kantoorgebouwen beheert. Van oudsher zijn organisaties vaak ontstaan als onderdeel van bouwkundige adviesbureaus of makelaarsorganisaties. In toenemende mate proberen beheerders ook op tactisch en strategisch niveau voet aan de grond te krijgen bij beleggers. Zo willen vastgoedbeheerders naast het objectmanagement ook graag meedenken over het portfoliomanagement, inclusief de daarbij te maken beslissingen ten aanzien van aankoop, exploitatie en verkoop. Tevens is er een verschuiving waar te nemen, dat naast technisch en administratief beheer, ook het commercieel beheer uitbesteed wordt. Het is inmiddels algemeen gebruikelijk, dat beloningssystematiek voor beheerders gedeeltelijk afhankelijk wordt gesteld van hun prestaties (vaste fee + performance fee of bonus).

6.3.4

De adviseur

De term adviseurs omvat een breed spectrum van partijen, die zich bezig houden met dienstverlening voor alle actoren in de vastgoedmarkt. Er zijn voor alle technische en commerciële disciplines wel adviesbureau's actief in de markt. De laatste jaren probeerden enkele adviesbureau's zelf betrokken te raken bij ontwikkelingsactiviteiten voor beleggers. Dit zogenaamde risicodragende adviseren is echter maar beperkt toegepast, in bijna alle gevallen lagen de risico's nog steeds bij de belegger en was er sprake van een performance-fee. Dit is ook logisch gezien de beperkte financiële middelen waarover deze partijen doorgaans beschikken en het lage kapitaalintensieve karakter van hun werkzaamheden.


6.3.5 De overheid De overheid heeft op de verschillende niveau's een belangrijke invloed op het functioneren van de vastgoedmarkt. Het opstellen, uitvoeren en handhaven van wet- en regelgeving is een belangrijke taak. Tevens probeert de overheid haar beleidsdoelstellingen te verwezenlijken, via directe betrokkenheid o f indirecte betrokkenheid (stimuleringsmaatregelen). Voor ontwikkeling geldt, dat voor planologische initiatieven, de provincie een belangrijke toetsende rol heeft. De gemeentelijke overheid is hier vooral bij opstellen van bestemmingsplannen en de toetsing van bouwplannen het aangewezen orgaan. Voorts is de gemeentelijke overheid erg belangrijk bij gronduitgifte en daarmee (gedeeltelijk) regulering van het aanbod van nieuwe initiatieven op de markt. Ten aanzien van herstructureringsinitiatieven (objecten) kan de overheid het aanbod ook reguleren. Zzeker als het gemeenten betreft waar geen (perifere) uitbreidingslocaties meer voorhanden zijn. In veel stedelijke gebieden in de Randstad komt deze situatie voor. Overheden hebben een belangrijke rol in herstructurering van gebieden, hierin treedt de overheid vaak indirect op als partner voor private partijen. Zij het met een beperkt risicoprofiel. De overheid hoort vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid een belangrijke rol bij de herstructurering van verouderd kantorenvastgoed te vervullen. Uit het geschetste krachtenveld blijkt dat dit enerzijds kan door aanpassing van de wet- en regelgeving (opheffen obstakels) en anderzijds door stimuleringsmaatregelen (creëren nieuwe pull factoren). Dit zijn uiteraard acties die erop gericht zijn om de markt indirect tot nieuwe initiatieven aan te zetten.

6.3.6 Vergelijking profielschetsen De profielschetsen van de relevante actoren, zijn in figuur 6 (zie volgende bladzijde) schematisch uitgezet en met elkaar vergeleken. Zoals gezegd is voor mijn werkgever de invalshoek van de ontwikkelaar het meest relevant. De overheid is in deze vergelijking achterwege gelaten. Ook al is dit een belangrijke partij, een directe deelname in of risicovolle rol bij herstructureringsinitiatieven lijkt niet waarschijnlijk. Uiteraard is de overheid wel betrokken bij grootschalige binnenstedelijke herstructureringen, soms in een publiek-private samenwerking (PPS) Uit het schema komen duidelijk de klassieke tegenstellingen naar voren, tussen de belegger en ontwikkelaar. Dit zijn meteen ook aanknopingspunten voor nieuwe vormen van samenwerking. In de traditionele gedachte hebben de adviseurs en beheerders een beperkte rol bij vastgoedontwikkeling en exploitatie. Zij zijn volgend in het proces en hun rol wordt grotendeels ingevuld door hun opdrachtgever. Echter qua kennisniveau kunnen adviseurs op sommige gebieden best concurreren met ontwikkelaars. Het voornaamste verschil is echter het beperkte risicoprofiel en daarmee de bescheiden rol die deze partijen kunnen opeisen binnen het proces.


figuur 6 vergel~jkingactoren vastgoedmarkt

1

I

belegger

I betrokkenheid I direct

1

ontwikkelaar

I direct

vastgoed typering

eigenaar investeerder exploitant financieel technisch

ervaring

ondernemer initiator creator realisator technisch financieel markt procedureel conceptueel!

1

beheerder

I Indirect

/

adviseur

I Indirect

(in opdracht)

(in opdracht)

Huismeester

adviseur

technisch administratief financieel

variabel

risicotolerantie/ profiel

beperkt

middel- hoog

geen/ zeer beperkt

geen/ zeer beperkt

Financiële draag kracht

hoog

gemiddeld

laag

laag

Betrokkenheid

lange termijn

kort/middellange termijn

lange termijn

korte termijn

I Vergoeding/ beloning

1 inkomsten waardegroei

I I

I % investering 1 vast (% huur) + I uurtarief of vast I performance fee I of anders

Daarnaast is er nog een andere belangrijke constatering; er kan alleen een goede afweging tussen de herstructureringsalternatieven plaatsvinden, als een partij over de mogelijkheden beslist om alle varianten uit te werken en te realiseren. Het is duidelijk dat de ontwikkelaar dit vanuit zijn traditionele rol gewend is. Adviseurs zullen in mindere mate in staat zijn dit te doen. Vanuit de opgave en beloningsstructuur kunnen adviseurs dus met name voor de minder ingrijpende varianten best concurreren met ontwikkelaars. Een totaalaanpak waar ook sterk marktgerelateerde risico's bij komen kijken ligt voor deze partijen minder voor de hand.

Aanknopingspunten voor een (ver)nieuw(d)e samenwerking Als we voorgaande schema naast het krachtenveld uit figuur 5 leggen, kunnen we een aantal aanknopingspunten voor nieuwe samenwerkingsvormen signaleren. Hierbij wordt in eerste instantie gekeken, waar de belangen voor respectievelijk de belegger en ontwikkelaar liggen.

6.4.1

Uitgangspunten belegger

Voor de institutionele belegger, zullen bij de uitwerking van een samenwerkingsvorm voor herstructurering de navolgende punten belangrijk zijn; e

De herstructureringsopgave is in eerste instantie gegeven vanuit de verouderingsproblematiek. Er is dus een probleem dat een ingreep noodzakelijk maakt. Het oplossen van het probleem is dus van wezenlijk belang (primair). Herstructurering kan echter ook kansen bieden, die ingezet kunnen worden voor het oplossen van problemen met andere objecten.


a

a

e

o

Ondanks de potentie van goede locaties, wil een belegger zicht houden op de risico's die hieraan verbonden zijn. Deze dienen in belangrijke mate afgedekt te worden. Samenwerking is met name interessant voor de institutionele belegger, om een aantal interne beperkingen voor herstructurering op te heffen. Hier is een partij voor nodig die qua profiel beschikt over alle noodzakelijke kennis en ervaring en bovendien in staat is risico's te managen. Een samenwerking moet duidelijk toegevoegde waarde hebben voor de belegger, anders kan hij alsnog volstaan met verkoop van verouderde objecten. De doelstelling kan gezien de problematiek bijvoorbeeld ook bestaan uit verliesminimalisatie in plaats van winstmaximalisatie! Door middel van een samenwerkingsverband kan de gesignaleerde problematiek ten aanzien van de fiscale wetgeving (ondernemen beleggen) wellicht omzeild worden. Dit zou in ieder geval betekenen dat de aanpak van de herstructureringsopgave niet afhankelijk wordt van het fiscale regime voor beleggingsinstellingen. (meer flexibiliteit). Benchmarking noodzaakt een belegger tot een actievere houding, maar heeft daardoor ook het gevaar van een korte termijn visie. Voor deze problematiek vraagt de markt juist om een actieve rol een lange termijn visie. Dit moet meer aandacht krijgen.

*

a

6.4.2 Uitgangspunten ontwikkelaar een ontwikkelaar zal vanuit zijn werkwijze traditioneel wezenlijk anders aankijken tegen de herstructureringsopgave: a

a

a

a

a

a

a

De basis voor het handelen van een ontwikkelaar ligt in het tot stand brengen van rendabele projecten, hierbij zijn de markttechnische en financiële randvoorwaarden erg belangrijk. Deze uitgangspunten staan op gespannen voet met de gesignaleerde waarderingsproblematiek; Vanuit voorgaande gegeven is een ontwikkelaar primair geïnteresseerd in de beste locaties, waar herstructurering aantrekkelijk is door een waardesprong en optimalisatie van mogelijkheden. Een ontwikkelaar kijkt dus vooral naar de pullfactoren in het krachtenveld (opportunity-driven); In dat kader is een samenwerking met een belegger als een vorm van acquisitie te beschouwen; Projectontwikkeling wordt als een complex en risicovol proces gezien, waar een goede vergoeding tegenover staat, hiermee zijn vooral de ingrijpende vormen van herstructurering aantrekkelijk. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat renovatie gezien de geringe investering en dito risico's onvoldoende perspectieven voor een ontwikkelaar biedt voor een rendabele aanpak; De ontwikkelaar wil vanuit zijn profiel graag zoveel mogelijk grip hebben op alle randvoorwaarden, alleen dan is hij in staat om zijn creativiteit en ondernemerschap maximaal te ontplooien. Hier dient bij het uitwerken van een samenwerking rekening mee te worden gehouden. In het kader van de samenwerking zal ook het aspect markt een rol moeten krijgen, anders blijft de opgave beperkt tot planontwikkeling. Vanuit het perspectief van een mogelijke ketenverlenging is herstructurering interessant, maar dit vereist wel een aangepaste organisatie (meer financial engineering).


Voorgaande lijst heeft met name als doel een overzicht te geven van overwegingen die bij een beleger en een ontwikkelaar spelen, als zij een beslissing moeten nemen over een mogelijke samenwerking voor dit onderwerp.

6.4.3 Uitwerking samenwerkingsmodel Voor het opzetten van een samenwerkingsmodel is duidelijk, dat voorgaande uitgangspunten in belangrijke mate de kaders bepalen voor de vorm waarin een en ander wordt uitgewerkt. Duidelijk is dat in de uitgangspunten vanuit de optiek van beide partijen toch een aantal mogelijke tegenstellingen zitten. De kunst is om bij een samenwerking hier een balans tussen te vinden. Voor de samenwerking zijn op basis van de voorgaande twee invalshoeken de volgende belangrijkste in te vullen parameters uitgewerkt.

figuur 7 opzet samenwe

parameters

I

I

opdracht portefeuille

4. ingreep

1

6. waarde

1 1

8. vergoeding

7. risico

I

Joint venture -

I

I

acquisitie object

exploitatie

-

ontwikkeling

renovatie

herontwikkeling

sloop/nieuwbouw

gezamenll/k

I

I

belegger -boekwaarde

I I

I

ontwikkelaar vast

-

I

/

gezamenlUk -

/

ontw~kkelaar marktwaarde

I

belegger

i I

I

variabel

uitwerking (voorbeeld)

l . samenwerking Z. niveau 3. invalshoek 4.ingreep

5. eigendom

Renovat~e herontwikkeling Sloop n~euwbouw I l - --

6. waarde 7. risico.

8. vergoeding

I

gezamenlgk

belegger

l

Uiteraard is voorgaande lijst niet limitatief, er zijn uiteraard per geval aanvullende zaken te bedenken die als parameter zouden kunnen dienen. Mijns inziens zijn met bovenge-


39 1 5 1

noemde zaken echter de belangrijkste factoren gegeven om de belangrijkste uitgangspunten van een samenwerkingsvorm te karakteriseren. In een uitwerking van een samenwerking wordt uiteraard veel gedetailleerder ingegaan op alle uitgangspunten en condities. A d l. samenwerking De samenwerking tussen partijen kan diverse vormen aannemen, is er sprake van een opdracht, een joint-venture, of een acquisitie. Bij de eerste en laatste variant is een van beide partijen duidelijk leidend binnen de samenwerking. Bij een opdracht geeft de belegger vooraf aan wat de randvoorwaarden zijn waarbinnen deze moet worden uitgevoerd. In het geval van een acquisitie, trekt de ontwikkelaar de regie eenzijdig naar zich toe. Bij een joint venture is pas sprake van een gezamenlijke aanpak, al dan niet op basis van gelijkwaardigheid. Deze variant is dan ook het belangrijkste voor de nieuwe aanpak van herstructurering.

A d 2. niveau Hoe wordt de herstructurering in de samenwerking aangepakt, hierbij zijn twee variabelen te ontdekken, namelijk op object- of op portefeuilleniveau. In het eerste geval wordt bij herstructurering gekeken naar het individuele object. Dit betekent dat de besluitvorming op de randvoorwaarden voor dit object gebaseerd wordt. Bij een portefeuilleaanpak is er sprake van een totaalbenadering. Door het betrekken van meer objecten is het mogelijk dat onrendabele en rendabele objecten elkaar compenseren. Hiermee is dus uitkomst voor totale portefeuille doorslaggevend (package deal). Tevens voorkomt men hiermee dat de 'krenten uit de pap' worden gehaald. A d 3. invalshoek Wordt het vraagstuk binnen het kader van de samenwerking beschouwd als een ontwikkelings- of een exploitatievraagstuk. Dit is een belangrijk onderscheid voor de wijze waarop rekentechnisch naar de opgave wordt gekeken. Bij een ontwikkelingsvraagstuk wordt op basis van een inbrengwaarde, een kostenprognose en een marktwaarde na herontwikkeling het financiële kader vastgesteld voor een ingreep. Dit is een soort momentopname. Bij een exploitatievraagstuk wordt het financiële kader meer bepaald vanuit een meerjarige prognose. A d 4. ingreep Welke aanpak van de veroudering sopgave is aan de orde, renovatie, herontwikkeling (al dan niet in combinatie met herbestemming) of sloop/nieuwbouw(idem). De inhoud van deze varianten zijn al voldoende uitgewerkt in hoofdstuk 4. A d 5. eigendom De eigendomsvorm waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt, valt uiteen in de drie varianten, belegger, gezamenlok en ontwikkelaar. De eerste variant spreekt voor zich: de belegger blijft tijdens het hele proces eigenaar van de objecten. In de tweede variant zijn er meerdere juridische entiteiten mogelijk om het eigendom in te brengen. Deze hangen ook samen met de risico-verdeling (zie hierna) en doelstellingen. In de laatste variant


verkrijgt de ontwikkelaar het eigendom van de objecten. Met eigendomsoverdracht zijn wel aanzienlijke kosten gemoeid, de keuze voor hiervoor dient dus noodzakelijk te zijn. Voorbeelden van gezamenlijke eigendomsconstructies zijn bijv. een maatschap, de vennootschap onder firma (Vof), de Besloten Vennootschap (B.V.), of een Commanditaire vennootschap (CV). Overigens hoeft de eigendomsvorm niet noodzakelijk iets te zeggen over de risicoverdeling binnen een samenwerking.

Ad 6. waarde Hierbij valt onderscheid te maken tussen boekwaarde en marktwaarde. Dit kan betrekking hebben op de waarde waarvoor de objecten worden ingebracht bij een samenwerking enlof de waarde na de herstructurering. Boekwaarde heeft hierbij betrekking op de interne beleggingswaarde die de belegger aan het pand toekent. Ad Z risico Aansluitend op alle voorgaande uitgangspunten voor een samenwerking, is de risicoverdeling relevant. Deze valt ook uiteen in een van beide partijen (belegger, ontwikkelaar) of een gezamenlijke verdeling. Er zijn diverse soorten risico's, bijvoorbeeld verhuur/ marktrisico, technisch, procedurele risico's. Belangrijkste constatering is dat alle risico's direct of indirect financiële gevolgen kunnen hebben, die afgedekt dienen te worden door partijen. Het benoemen en verdelen van risico's hangt samen met de vergoeding die hier tegenover staat (zie hierna) en de invloed die partijen binnen de samenwerking kunnen uitoefenen.

Ad 8. vergoeding Welke vergoeding c.q. resultaatsverdeling wordt afgesproken tussen partijen. Deze kan bestaan uit een vaste vergoeding voor de ontwikkelaar of een variabele vergoeding , of een combinatie van beide. Dit aspect hangt nauw samen met de eerder genoemde verdeling van risico's tussen partijen.

6.4.4 Toepassing samenwerkingmodel Zoals op te maken is uit figuur 7 is de samenwerking in belangrijke mate afhankelijk van de mogelijkheid van beide participanten, om zich in de belangen van de ander te verplaatsen. Voor de ontwikkelaar betekent dit dat de ontwikkeling van nieuwe productmarkt combinaties (zgn. PMC's) voor herstructurering deels afhankelijk is van zijn vermogen om zijn gedrag aan te passen aan de wensen van de belegger. Hierbij functioneert de ontwikkelaar bovendien als partij die een deel van de gesignaleerde (interne) beperkingen van de belegger kan opheffen. Samenwerkingsvormen waarbij de balans eenzijdig bij één van beide partijen ligt, hebben weinig toegevoegde waarde. Een voorbeeld is de samenwerking waarbij de invalshoek van de belegger volledig wordt meegenomen. Voor de ontwikkelaar is hier moeilijk toegevoegde waarde te leveren tegen een voor hem gangbare vergoeding. In dat geval is concurrentie met andere actoren (adviserende en beherende partijen) waarschijnlijk, omdat zij door hun werkwijze en beloningsstructuur wel in staat zijn om tot een rendabele samenwerking te komen. Daarnaast wordt hier ook meteen duidelijk


41 1 5 1

dat de verbreding van het vak ontwikkeling hier kansen schept. Ontwikkelaars met een risicoprofiel en werkwijze die dicht bij adviseurs liggen hebben hier wel kansen. Hieronder zijn enkele voorbeelden gegeven, van naar mijn idee bruikbare samenwerkingsvormen. Deze zijn aan de hand van het model ingevuld en zeer globaal beschreven. 1. samenwerkingsovereenkomst

figuur 8 schematische weergave

,--/

Boekwaarde

belegger

herstructurering

ontwikkelaar

ontwikkelings management

Vaste vergoeding + 50% saldo

Marktwaarde na verevening toelichtinq Bij bovenstaande samenwerkingsvariant is sprake van een beperkte joint venture of adviesopdracht met variabele beloning. Belegger blijft eigenaar van alle objecten, maar brengt zijn portefeuille fictief in (rekenmodel) tegen de boekwaarde. Vervolgens worden de objecten geherstructureerd. In een aantal gevallen leidt dit tot een positief saldo, in een aantal gevallen tot een negatief saldo. Alle saldi te zamen vormen een basis voor de verrekening. De positieve projecten moeten dus een deel van de onrendabele projecten financieren. Juridisch zal een en ander in een samenwerkingsovereenkomst worden uitgewerkt, er wordt dus geen aparte juridische entiteit opgericht De ontwikkelaar krijgt een vaste vergoeding voor Algemene Kosten en een lage basisvergoeding voor winst/ risico. Afhankelijk van de uitkomst van de verevening van de saldi krijgt hij bijvoorbeeld nog 50% van het eindsaldo uitgekeerd als performance fee. Uiteraard geldt dat een ontwikkelaar normaal gesproken alleen een dergelijke samenwerkingsvorm kiest als hij voldoende potentie ziet om ook een deel van de performance fee te realiseren. Dit betekent dus dat een portefeuille niet alleen kan bestaan uit onrendabele objecten op slechte locaties zonder noemenswaardig toekomstperspectief


De belegger koopt de panden fictief terug vanuit de samenwerking voor de marktwaarde, het saldo van de verevening is hiermee verrekend. De belegger kan zijn bestaande objecten voor de boekwaarde inbrengen, dit is al erg gunstig zeker als deze hoger dan de marktwaarde in bestaande toestand zijn. Het risico van de bij-investering is de zaak van de ontwikkelaar (projectmanagement), het totale risico voor de haalbaarheid is voor de belegger. Dit moet wel omdat de belegger inbrengt tegen boekwaarde. Er is nog een andere variant denkbaar, waarbij de belegger fictief inbrengt tegen marktwaarde. In dat geval ligt het weer voor de hand het risico te delen of bij de ontwikkelaar onder te brengen. De interne waarderingsproblematiek speelt dus een rol bij de opzet van een samenwerkingsvorm. Deze variant ziet er in ons model als volgt uit:

2. niveau

4.ingreep

7. risico.

I

I

8. vergoeding

Uit bovenstaande schema is duidelijk op t e maken dat er bij de opzet van de samenwerking een redelijke balans is gevonden in de belangen c.q. invalshoeken van beide partijen. Zoals eerder gemeld, is het bij deze variant wel zeer relevant wat de potentie is van de projecten die worden ingebracht. Als het alleen maar zeer onrendabele objecten betreft zal de samenwerking weinig kans van slagen hebben. 2. verzelfstandigde joint venture

figuur 9 schematische weergave Overdracht portefeuille

\ belegger @m

M

M

a<81

\

Speciale entiteit

ontwikkelaar

Object A

H i I

1 1 I

Inkoop belang Ontwikkelingsman.

Object B Object C Object X

Vergoeding, div. + waardegroei

k M m w w

Dividend


+ waardegroei

toelichtinq Deze variant gaat uit van een verregaande vorm van samenwerking. De belegger brengt zijn portefeuille in een apart verzelfstandigd vehikel (bijv. N.V., maatschap). De ontwikkelaar koopt eventueel een belang in deze entiteit. Vervolgens wordt de portefeuille aangepakt en herontwikkeld. Gezien de fiscale consequenties van overdracht en de bijbehorende kosten voor het opzetten van de constructie, is deze variant met name bruikbaar voor een langere termijn. Bijkomend voordeel is dat de portefeuille na herstructurering ook doorverkocht zou kunnen worden aan derden. De vergoeding voor de inspanningen wordt aan beide participanten uitgekeerd als dividend + waardegroei. Laatste post wordt pas bij verkoop vastgesteld. Daarnaast zal de ontwikkelaar wellicht een vastgestelde vergoeding voor het ontwikkelingsmanagement krijgen. Ook hier is de inbrengwaarde en de potentie van de objecten van wezenlijk belang. Als het vehikel wordt opgezet als zelfstandig beleggingsfonds zouden ook nieuwe objecten kunnen worden aangekocht of bestaande delen van de portefeuille worden verkocht. I. samenwerking 2. niveau 3. invalshoek 4.ingreep

5. eigendom 6. waarde 7. risico.

8. vergoeding

In bovenstaande figuur is er fictief aangenomen dat de portefeuille voor de boekwaarde wordt ingebracht in het speciale vehikel. Uiteraard zou marktwaarde de voorkeur hebben, zeker vanuit het perspectief van de ontwikkelaar.

Conclusies Vanuit het gesignaleerde krachtenveld rondom de herstructureringsopgave, is vastgesteld dat de aanpak vooral vanuit een noodzaak gebeurt. De problematiek is grotendeels vanuit economische en markttechnische (push) factoren gegeven. Daarnaast blijken naast externe obstakels vooral interne organisatorische beperkingen een voortvarende aanpak in de weg te staan. De kansen liggen vanuit de beleggeroptiek vooral in samenwerking met een partij, die de interne beperkingen compenseert en gelijktijdig de externe kansen kan benutten. Dit is andersom ook een vereiste, want een ontwikkelaar redeneert juist vanuit kansen. Uit een profielschets van de relevante actoren voor de opgave, blijken er een aantal latente tegenstellingen in de benadering van de herstructureringsopgave door deze


actoren. Het zijn juist deze tegenstellingen die een mogelijke samenwerking tussen deze partijen interessant kan maken . In plaats van een sterk inhoudelijk uitgewerkte samenwerking is gekozen om een soort handvat voor de uitwerking en analyse van samenwerkingsvormen. Hierin staan keuzemogelijkheden aan de hand van een aantal parameters. Door accenten te verschuiven naar de invalshoek van ofwel de belegger of ontwikkelaar ontstaan nieuwe samenwerkingsvarianten. Hier zijn twee voorbeelden van uitgewerkt die uitgaan van een verregaande vorm van samenwerking tussen ontwikkelaar en belegger. De eerste vorm van samenwerking zal in de praktijk vaker kunnen voorkomen dan de tweede variant. Gezien de verregaande betrokkenheid en stappen die ondernomen moeten worden voor implementatie van de tweede variant, zal hiervoor het toekomstperspectief van de portefeuille na herstructurering beter moeten zijn. De tweede variant is derhalve te complex voor een korte samenwerking.


Conclusies en aanbevelingen de markt als signaal voor de toekomst Uit de analyse van de omvang en samenstelling van de Nederlandse kantorenmarkt is gebleken, dat er een aantal aanleidingen zijn om te veronderstellen, dat veroudering een structureel probleem gaat worden. Ondanks de kenmerken van een voorraadmarkt is het tempo waarin in perioden van hoogconjunctuur volume wordt toegevoegd zo hoog, dat in een neergaande markt de oudere delen van de voorraad versnelt in problemen raken. De markt verandert dan in een verplaatsingsmarkt waarbij vooral de jonge delen van de voorraad worden ingevuld ten koste van de oudere panden enlof mindere locaties. Het percentage beleggingslhuurpanden en de beperkte duur van huurcontracten versterken deze dynamiek. Voorts lopen er discussies over de grenzen aan de groei van de voorraad. Door ontwikkelingen op het gebied van de vraag naar kantoorruimte (demografisch) alsmede verwachting omtrent het ruimtegebruik per werknemer, zal de voorraad op termijn waarschijnlijk stabiliseren. In dat geval krijgt de markt meer karakteristieken van een vervangingsmarkt.

Veroudering als economisch verschijnsel De perceptie van het begrip veroudering is aan verandering onderhevig. Vroeger werd het vooral geassocieerd met afname van technische prestaties als gevolg van tijdsverloop. Daarnaast werd functionele veroudering gesignaleerd als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen en technische innovaties die de wensenleisen van gebruikers veranderden. Duidelijk is dat de productlevenscyclus van vastgoed inmiddels net als consumptiegoederen steeds korter wordt (progressief proces). Daarbij treedt ook relatieve veroudering op. Door onevenwichtigheden in de vraaglaanbod situatie op de markt raken oudere panden enlof mindere locaties uit de gratie. Veroudering is dus in toenemende mate een economisch gerelateerd verschijnsel dat weliswaar structureel is, maar pas versneld zichtbaar wordt in neergaande economische tijden.

Aanpakken of niet? De aanpak van de problematiek rond veroudering is herstructurering genoemd. Vanuit de invalshoek van een belegger is een structurele aanpak slechts één van de mogelijkheden. Door toegenomen gebruik van analysemethoden, benchmarks en ALM-studies, wordt de vraag naar flexibiliteit en aanpassingsmogelijkheden bij beleggers steeds groter. In dat kader is de vraag dus doorexploiteren, structureel aanpakken of simpelweg verkopen. Bij een structurele aanpak kan sprake zijn van renovatie, herontwikkeling, sloop en nieuwbouw enlof herbestemming. Al deze opties die onderling ook vaak gecombineerd


46 1 5 1

worden, hebben hun eigen kenmerken en risicoprofiel. Hierbij valt op dat renovatie in bijna alle opzichten de meest bescheiden variant is, dit heeft ook maar een beperkt levensduur verlengend effect. De haalbaarheid van initiatieven is sterk afhankelijk van de bestaande (interne) boekwaarde die objecten hebben. Naar mate de voorgestelde aanpak ingrijpender en dus duurder is, weegt dit zwaarder mee. Op goede locaties waar een huursprong mogelijk is en in het geval van onbenutte uitbreidingsmogelijkheden, wordt de haalbaarheid positief be'invloed. Door de duidelijke verschillen in financiële zin is men dan waarschijnlijk sneller bereid tot herstructurering.

De praktijk is weerbarstig In de praktijk wordt de verouderingsproblematiek nog weinig structureel aangepakt door institutionele partijen. Veelal wordt verouderd vastgoed op basis van een underperformance verkocht of vindt een beperkte bij-investering in de vorm van een renovatie plaats. De gesignaleerde boekwaardeproblematiek staat duidelijk een rationele afweging tussen de verschillende alternatieven in de weg. Bovendien zijn de organisaties van de meeste institutionele beleggers niet ingericht op de kennis en vaardigheden die bij een structurele aanpak komen kijken. Dit is ook logisch aangezien dit traditioneel niet tot de corebusiness behoort. Voor zover het de waarderingsproblematiek betreft is het gebruik van de ROZ-IPD van positieve invloed. Door frequente externe taxaties worden waardeverschillen geminimaliseerd. Dit creëert meer ruimte voor een rationele afweging. Een andere ontwikkeling die een aanpak door de beleggers zelf weer frustreert is de onduidelijkheid in de fiscale wetgeving. Deze beperkt de initiatieven van partijen met de status van een fiscale beleggingsinstelling.

Perspectieven voor vernieuwing Er is een duidelijk beeld ontstaan van het krachtenveld dat de mogelijke aanpak van verouderd vastgoed door beleggers bepaalt (zie onderstaande figuur). De belangrijkste constateringen zijn dat de externe problematiek in eerste instantie aanpak van veroudering noodzakelijk maakt. Beleggers slagen er door een aantal vooral interne beperkingen echter maar matig in om tot een voortvarende aanpak te komen. Gezien het krachtenveld is dus te constateren dat er reële mogelijkheden zijn voor andere actoren op de vastgoedmarkt om hier de institutionele beleggers met het oplossen van het probleem te helpen. De ontwikkelaar maakt een goede kans, maar dient afhankelijk van de insteek voor de samenwerking wel met mogelijke concurrentie van andere partijen rekening te houden. Vanuit de respectievelijke invalshoeken van de belegger en ontwikkelaar, is een aantal uitgangspunten geformuleerd, die in een samenwerkingsmodel zijn verwerkt. Met dit model is het mogelijk samenwerkingvormen uit te werken en te analyseren.


roei voorraa

wet- en regelgeving (algemeen)

benchmarking

ketenverlenging

portfolioanalyse toename tempo

risicomanagement

(fiscale) wetgeving

benchmark

problematiek

\

\

gebrek aan kennis en ervaring

verplaatsingsmarkt

onbekend heid

onevenwichtige marktsituatie

\ \ leegstand

marktsituatie

ontwikkelings risico's

4------

Externe omgeving

. financiële kader

Duidelijk is dat binnen de samenwerkingsvormen een balans tussen beide invalshoeken moet worden gevonden als de samenwerking echt toegevoegde waarde wil bieden. Daarnaast kunnen we concluderen dat dit ontwikkelaars ook mogelijkheden biedt om volgens een afwijkende methodiek te werken. Hierbij is bijvoorbeeld te denken aan participatie in exploitatie. Er zijn twee voorbeelden zeer globaal uitgewerkt.

kansen en beperkingen voor de ontwikkelingsbranche Herstructurering van verouderde panden biedt in een aantal gevallen goede mogelijkheden voor een potentieel budgetneutrale of zelfs rendabele aanpak. Dit is vooral het geval indien de boekwaarde van het pand bescheiden is en een ingreep bovendien gecombineerd kan worden met een uitbreiding van het volume en verhoging van de huurprijs. Daarnaast is herstructurering in een groot aantal gevallen gewoonweg niet rendabel doordat de verouderingsproblematiek niet onvoldoende in de boekwaarde is verwerkt enlof omdat de locatiekenmerken matig zijn en geen uitbreiding mogelijk is. Dit wil echter niet zeggen dat in dat geval automatisch doorexploiteren zonder ingreep of verkoop aan de orde is voor een belegger. Er blijft een behoefte aan ingrijpen bestaan. Mogelijkheden om rendabele en onrendabele ingrepen met elkaar te verevenen zijn dus potentieel interessant bij het opzetten van samenwerkingsvormen. Het inschakelen van derden (in het bijzonder ontwikkelaars) biedt de belegger kansen om gebruik te maken van het de creativiteit en het conceptuele vermogen van deze partijen om tot een herstructurering t e komen. Bovendien is hier alle benodigde kennis en ervaring voor deze opgave aanwezig. Dit doet echter niets af aan het kader waarbinnen de opgave plaatsvindt; of een belegger nu zelf de markttechnische haalbaarheid toetst, of een ontwikkelaar doet dit, er mag hooguit een nuanceverschil uit voortkomen!


De traditionele beloningsstructuur van ontwikkelaars is beperkt toepasbaar (% investering voor AK en winst/risico). Deze structuur werkt in bepaalde gevallen een eenzijdige aanpak in de hand; vooral de ingrijpende aanpak van verouderd vastgoed zal de voorkeur hebben, omdat hier de grootste investering door de ontwikkelaar wordt gerealiseerdiz. Er zal bij het opzetten van samenwerkingsvormen dus ook aan andere beloningsstructuren moeten worden gedacht zowel qua hoogte als wijze van betalen. Een voorbeeld zou kunnen zijn dat er wordt gewerkt met een performance fee variant waarbij wordt gekeken naar resultaatoptimalisatie (of dit nu winstmaximalisatie of verliesminimalisatie is). Dit betekent dus dat de potentie van objecten of een portefeuille en daarmee indirect de toegevoegde waarde die een ontwikkelaar met zijn kennis kan toevoegen, een belangrijke rol speelt Duidelijk is dat de ontwikkelaars die veelal werken vanuit het profiel van een adviseur (gedelegeerd) in financieel opzicht een streepje voorhebben bij de samenwerking met beleggers omdat zij met een variabele lagere vergoeding werken. Concurrentie met andere actoren zoals adviseurs en beheerders ligt voor de hand bij beperkte ingrepen in het vastgoed zoals renovatie. Deze partijen zijn echter niet in staat het hele spectrum van alle te beheersen aspecten en risico's voor de belegger af te dekken. Het voordeel voor een (traditionele) ontwikkelaar is dus dat het een allround speler is.

Een rol voor AM Vastgoed? AM (voorheen Amstelland Ontwikkeling en Multi Vastgoed) is een belangrijke speler op de Nederlandse Vastgoedmarkt. De organisatie heeft een sterke betrokkenheid bij grootschalige en complexe stedelijke ontwikkelingsprocessen en is actief op het gebied van kantoren, woningen, retail en leisure. AM werkt vanuit een design & development filosofie waarbij de ontwikkelingsopgave op basis van een sterk conceptuele benadering wordt opgepakt. Gezien het uitgebreide relatienetwerk , het profiel en de werkwijze van de organisatie zou dit onderwerp succesvol aangepakt moeten kunnen worden. In het verleden zijn al diverse succesvolle herontwikkelingen van kantoorgebouwen doorgevoerd, zowel op object- als op portefeuilleniveau. Het onderwerp zou echter beleidsmatig een vaste plaats kunnen krijgen binnen de organisatie. Iets wat nu al wel in voorbereiding is voor verouderde winkelcentra. De moeizame haalbaarheid van herstructureringsinitiatieven in relatie tot de omzet/winststructuur van een partij als AM maakt wel een aparte aanpak noodzakelijk om rendabel te kunnen opereren. Anders blijven de initiatieven net als nu beperkt tot incidentele gezamenlijke herontwikkelingen of acquisitie van afgeschreven panden van beleggers (opportunities). Deze zaken bieden echter geen oplossing voor de structurele verouderingsproblematiek van beleggers. Gezien de eerder genoemde randvoorwaarden kan AM zich als grote partij het beste onderscheiden door de samenwerking met beleggers op portefeuilleniveau te zoeken. Hier zijn allerlei complexe samenwerkingsvarianten voor mogelijk. Wellicht dat zelfs een

l 2 N.B. hierbij wordt anderzijds wel de grootste waardecorrectie van de boekwaarde door de belegger noodzakelij k!


49 1 5 1

zelfstandig fonds kan worden opgericht, waarin zowel bestaande objecten als nieuwe acquisities worden ingebracht. Dit sluit aan bij de beschreven meest kansrijke samenwerkingsvarianten in hoofdstuk 6. Deze invalshoek vraagt om kennis binnen de organisatie ten aanzien van het op de meest gunstige wijze vormgeven van deze speciale samenwerkingsverbanden alsmede de exploitatie van vastgoedfondsen. Naast samenwerkingsinitiatieven tussen beleggers en ontwikkelaars, verdient de problematiek gezien de potentiële omvang ook een gecoördineerde aanpak door de branche als geheel. AM zou hierbij als één van de initiatiefnemers kunnen optreden bij het oprichten van een gezamenlijk vehikel of forum voor de aanpak van verouderd kantorenvastgoed. Hierin zouden met name beleggers en overheden moeten deelnemen. Overheden zullen sowieso een belangrijke rol kunnen en moeten spelen zowel op gemeentelijk als landelijk niveau. Veroudering moet worden erkend als een structureel probleem met een maatschappelijke impact, dat niet alleen opgelost kan en moet worden door marktpartijen. De overheid kan door direct of indirecte maatregelen zelf sturen of de markt meer stimuleren tot het nemen van initiatieven.

Tot slot Met voorgaande onderzoek is beoogd om meer licht te werpen op de omvang en achtergronden van de verouderingsproblematiek zoals die speelt voor institutionele beleggers. Dit is gedaan vanuit de gedachte dat de ontwikkelingsbranche in het oplossen hiervan een belangrijke rol zou kunnen spelen. Duidelijk is dat de materie te veelomvattend is om tot uitgewerkte en zeer gedetailleerde voorstellen voor samenwerkingsvormen te komen. Het is echter wel gelukt om de sleutelfactoren van het krachtenveld rondom de herstructureringsopgave te benoemen. Daarnaast is een samenwerkingsmodel voor herstructurering opgezet. Hierbij zijn de invalshoeken van zowel de belegger als ontwikkelaar meegenomen. Gezien de meest recente marktontwikkelingen en toenemende publiciteit die aan het onderwerp veroudering wordt besteed, zullen mijns inziens vanuit de branche op korte termijn ook echt initiatieven ontstaan voor herstructurering.


Literatuurlijst Korteweg, P.J. , 2002, Veroudering van kantoorgebouwen, probleem o f uitdaging< Nederlands Geografische Studies 291, Faculteit Ruimtelijke wetenschappen, Utrecht. Vijve rbe rg, G.A. M., 200 1 , Renovatie van kantoorgebouwen, literatuurverkenning en enquêteonderroek opdrachtgevers, ontwikkelaars en architen, DUP Science, Delft. Bak, Drs. R.L,,2001, Kantorenatlas Nederland 2001, Zeist. Korteweg, P.J. , 1987, Toekomstperspectieven van naoorlogse kantoorgebouwen, Rijksuniversiteit Utrecht, Geografisch Instituut, Utrecht. STOGO, 1990, renovatie en herontwikkeling van kantoorgebouwen, faculteit der Ruimtelijke wetenschappen, rijksuniversiteit Utrecht, Utrecht. Houtvee n, H.J. , 2002, Upgraden, renoveren o f herontwikkelen van kantoren: het proces en de organisatiemodellen, SBV-M RE 446. Pugh, C., 1 991, Costs and benefits of rehabilitation and refurbishment, in: Property management: 9 (1 991) 2 0, p. 151-1 56. Kruithof, M., 1 995, de knuppel in het hoenderhok: winst door sanering verouderde kantoren, in: Vastgoed, vakblad voor onroerend goed: 70 (1 995) 5 (mei), p. 54-57. Zwart, P., 1 993, nieuwe markt voor projectontwikkelaars, omzetting van kantoorruimte in Amsterdam blijft voorlopig gestaag voortgaan, i n: Agora, 9 (1 993) 4 (september), p. 1 1 12. Meulen, K. Van der en A. C. Hordijk, l 991, oude kantoren nieuwe kansen7 in: Rooilijn: 24 (1 991) 8 (), p. 231 -235. Bertma, R./ Pinch, D.,1992, Transforming obscolescentoffice buildings: it's nota shell game, in: Real estate finance: 9 (1 992) no. 1, p. 95-98 Auteur on be kend,2 002, facelift of slopen.? vroegtijdige veroudering van kantoorgebouwen, in: Facto magazine, (2002) nr. 9 , p. 1 1 -1 3. Vijve rberg, G., 2 00 1 , renovatie van kantoorgebouwen nader bezien, i n: Faci l ity Management magazine, 14 (2001) nr. 90, p. 42-47 Grootendorst, J.H. en E. Spek, 1996, Sloop en onttrekking van kantoren en woningen, in: Vogon 14(1996), februari, p. 13-1 8. DTZ Zadel hoff i.s.m. Neprom, 2002 en 2003, aanbodmonitor kantoren 2002 en 2003, DTZ Zadelhoff Consultancy, Utrecht. Bak, Drs. R. L., 2002, Kantoren in cijfers 2002, statistiek van de Nederlands kantorenmarkt, Kantorenfonds Nederland, Utrecht.


NVB, 2002, NV8 Thermometer kantoren, najaar 2002, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, Voorburg.

EIB, 2002, Verwachtingenbouwproductie en werkgelegenheid in 2002, Amsterdam Real Estate Norm foundation, november 1992, REN, method for advising on and e valuating office locations and office buildings, 2 nd ed it ion, N ieuwe ge in


Bijlage 1 rekenvoorbeelden herstructurering Toelichting rekenvoorbeelden Bijgaande scenario's dienen ter illustratie van de financiële paragraaf over herstructureringsalternatieven. De gehanteerde case is fictief, er wordt uitgegaan van een verouderd kantoorgebouw van 10.000 m2. Het gebouw is thans nog voor enkele jaren verhuurd aan verschillende huurders. Door het expireren van een deel van de huurcontracten dreigt echter leegstand. Bovendien komt de veroudering deels naar voren uit het feit dat het kantoor ruim onder de geldende markthuurniveaus wordt verhuurd. In alle cases wordt een rekensom gemaakt gebaseerd op de bestaande boekwaarde, de benodigde investeringen en de marktwaarde na de ingreep. Bij alle varianten is de benodigde organisatie middels een post projectmanagement met een variabel % van de investering voorzien. Dit is een zeer bescheiden bedrag. Indien een externe partij als een ontwikkelaar wordt ingeschakeld moet met een marge van ca. 3-596 van de totale bestaande boekwaarde + investering rekening worden gehouden voor dekking Algemene Kosten. Daarnaast is een variabel percentage aan winst/risico vereist. Er is fictief vanuit gegaan dat na herstructurering het pand weer opnieuw moet worden verhuurd, hiertoe is een post verhuurkosten (makelaar etc.) opgenomen. Verhuurincentives zijn niet voorzien. Dit is bewust gedaan om het marktsentiment niet teveel mee te laten wegen in de besluitvorming over een ingreep. Renovatie De renovatie gaat uit van een redelijk bescheiden bij-investering. Deze gaat uit van een beperkte cosmetische ingreep aan de gevel in combinatie met een grondige aanpak van de entree en algemene ruimten (lifthallen). Voorts wordt de klimaatinstallatie grondig nagekeken. De bij-investering rechtvaardigt een beperkte verhoging van de huur, voorts daalt het Bruto-aanvangsrendement (BAR) licht. Dit correspondeert met de gedachte dat de ingreep amper leidt tot een verhoging van de toekomstige indirecte waarde van het object. Herontwikkelins (+uitbreidinq) Herontwikkeling betekent in dit geval een grondige aanpak van de gevel (vernieuwing), alle installaties en algemene ruimten. In concreto worden veel onderdelen van het pand vervangen en blijft alleen de draagconstructie nagenoeg ongewijzigd. De aanpak resulteert ook in een lichte verbetering van de verhuurbaarheid van het pand Deze drastische aanpak maakt het gelijktrekken van de huren naar het geldende marktniveau en bijbehorende BAR mogelijk. Bij de uitbreidingsvariant wordt de haalbaarheid positief beïnvloed door het toevoegen van extra volume zonder een verhoging van de boekwaarde (=grond) Sloop/ nieuwbouw (+uitbreidim) De Sloop/nieuwbouw variant gaat uit van een volledige vervanging van het bestaande pand door nieuwbouw. Dit is uiteraard de meest ingrijpende variant, de bestaande boekwaarde is na aftrek van de sloopkosten te beschouwen als de onderliggende grondwaarde voor de nieuwbouw.

De nieuwbouw wordt voor marktprijzen verhuurd. Ook hier beïnvloedt een uitbreiding de haalbaarheid positief. Samenvatting rekenvoorbeelden per scenario renovatie

herontwikkelina herontwikkelina sloo~/nieuwbouw sloodnieuwbouw + uitbreidina + uitbreidina

Conclusies Als we de uitbreidingsmogelijkheden buiten beschouwing laten, lijkt renovatie de aangewezen ingreep voor dit object. Hier resteert een klein deficit op de ingreep. Met de uitbreidingsmogelijkheid, lijkt herontwikkeling een betere variant. In alle gevallen leidt sloop en nieuwbouw tot een ingrijpende afwaardering. Het zou te eenvoudig zijn om in dit geval enkel op basis van de gegeven getalsmatigheden een beslissing te nemen. In de praktijk moet ook afgewogen worden wat het effect op de levensduur is. Zo lijkt de renovatie bijvoorbeeld minder verliesgevend dan sloop/ nieuwbouw. Het effect van deze ingreep is echter maar van korte duur! Als een belegger dus toch potentie ziet voor de locatie, kan de laatste ingreep alsnog worden uitgevoerd. Met andere woorden: -4,0% in variant 1 kan op langere termijn slechter zijn dan de -20% van variant 3b. Voorgaande rekenvoorbeelden zijn gebaseerd op een specifiek geval, indien de boekwaarde van het object dus lager zou zijn, resulteert dit in andere uitkomsten. Dit laat echter onverlet dat de beslissing niet alleen op getallen maar vooral ook op een visie ten aanzien van het object of de locatie moet worden gebaseerd! Als het voorbeeld op basis van samenwerking met een ontwikkelaar zou worden uitgewerkt, zal de haalbaarheid licht verslechteren. Dit verklaart het gegeven dat ontwikkelaars traditioneel de meest ingrijpende varianten oppakken.

Gegevens bestaande toestand

parkeren norm

l:

154 p.p. 65' m2 bw,

Gegevens nieuwe toestand -

I

parkeren norm

I:

projectmanagement financierina m -

-

w

BAR

-

154 p.p. 65 m2 bw,

d

BAR

"

scenario Pa: herontwikkelina l

Gegewns bestaande toestand

Gegevens nieuwe toestand

l adviseurs

l

legeslvergunningen verhuurkosten

I

investering totaal boekwaarde nieuw

I saldo

- - -

-

--

l

Gegevens bestaande toestand

verhuurbaarhei

Gegevens nieuwe toestand

I

boekwaarde

Resume boekwaarde bestaandetoesiand totaal boekwaarde nieuw

-"- -- "11.151.304

22.384.516

49.5%

I

Gegeens bestaande toestand

-

boekwaarde

I-

G e g e ~ n snieuwe toestand

totaal investering

-"

12.535.311

w-

-

-"

12.535.311

--

*

I

Gegevens nieuwe toestand ""

"

"

Inhoudsopgave. 3 Veroudering van kantoorgebouwen Inleiding en probleemanalyse d! Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad...n

Recommend Documents