Jaarverslag 2011
Inhoud Pagina Inhoud------------------------------------------------------------------------------------------------------ 2 1. Inleiding bestuur ------------------------------------------------------------------------------------ 6 A.
Landelijke ontwikkelingen ------------------------------------------------------------------------ 6
B.
Regionale ontwikkelingen ------------------------------------------------------------------------ 6
C.
Kennemer Wonen in 2011 ----------------------------------------------------------------------- 7
Deel 1: Kennemer Wonen en de BBSH prestatievelden ---------------------------------- 8 A.
Kwaliteit van de woningen ----------------------------------------------------------------------- 8 1. Strategisch voorraad beleid------------------------------------------------------------------- 8 2. Resultaten (2012-2021) ------------------------------------------------------------------------ 8 3. Nieuwbouw ---------------------------------------------------------------------------------------- 9 4. Dagelijks onderhoud -------------------------------------------------------------------------- 12 5. Planmatig onderhoud ------------------------------------------------------------------------- 13 6. Duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd in 2011 -------------------------------------- 13
B.
Verhuur van de woningen ---------------------------------------------------------------------- 14 1. Regio Noord-Kennemerland ---------------------------------------------------------------- 14 2. Regio IJmond ----------------------------------------------------------------------------------- 14 3. Gemeentelijke basisadministratie (GBA) Alkmaar ------------------------------------ 14 4. Kengetallen woningbezit --------------------------------------------------------------------- 14 5. Beheer voor derden --------------------------------------------------------------------------- 15 6. Verhuur woningen sociale en vrije sector ----------------------------------------------- 15 7. Verhuur aan zorginstellingen peildatum 31-12-2011--------------------------------- 15 8. Verhuur overig vastgoed -------------------------------------------------------------------- 16 9. Mutatiegraad ------------------------------------------------------------------------------------ 16 10. Het verhuren van woningen aan bijzondere doelgroepen -------------------------- 17 11. Europese Beschikking ----------------------------------------------------------------------- 17 12. Kosten leegstand ------------------------------------------------------------------------------ 18 13. Huurverhoging ---------------------------------------------------------------------------------- 18 14. Huurachterstanden ---------------------------------------------------------------------------- 18 15. Betalingsregelingen --------------------------------------------------------------------------- 19 16. Ontruimingen ----------------------------------------------------------------------------------- 19 17. Verkopen 2011 --------------------------------------------------------------------------------- 19 18. Beheer Verenigingen van Eigenaars (VvE) -------------------------------------------- 20 19. Doorverkoop Koopgarant -------------------------------------------------------------------- 20 20. Uitruil complexen ------------------------------------------------------------------------------ 20 21. Grond --------------------------------------------------------------------------------------------- 20
C.
Betrekken van bewoners en belanghouders bij beleid en beheer ------------------- 21 1. Huurders en bewonersorganisaties ------------------------------------------------------ 21 2. Huurderskoepel -------------------------------------------------------------------------------- 21 3. Gemeenten -------------------------------------------------------------------------------------- 22 4. Belanghebbenden ----------------------------------------------------------------------------- 22 2
D.
Financiële continuïteit --------------------------------------------------------------------------- 23 1. Algemeen ---------------------------------------------------------------------------------------- 23 2. Resultaat, vermogen en solvabiliteit ------------------------------------------------------ 24 3. Onrendabele investeringen ----------------------------------------------------------------- 26 4. Financiële continuïteit ------------------------------------------------------------------------ 27 5. Vermogen en solvabiliteit, kengetallen -------------------------------------------------- 27 6. Bedrijfswaarde --------------------------------------------------------------------------------- 28 7. Borging WSW ---------------------------------------------------------------------------------- 29 8. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ----------------------------------------- 29 9. Treasury------------------------------------------------------------------------------------------ 30 10. Fiscaliteiten ------------------------------------------------------------------------------------- 31 11. Deelnemingen en verbindingen------------------------------------------------------------ 31
E. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Leefbaarheid --------------------------------------------------------------------------------------- 33 Buurtbemiddeling ------------------------------------------------------------------------------ 33 Casuïstiek overleg----------------------------------------------------------------------------- 33 Burger AED in de gemeente Bergen ----------------------------------------------------- 33 Gaudi Kunstwerk in Egmond --------------------------------------------------------------- 34 Leefbaarheidsprojectgroepen Bakkum -------------------------------------------------- 34 Leefbaarheidsbudget ------------------------------------------------------------------------- 34
1. 2. 3.
Wonen en zorg ------------------------------------------------------------------------------------ 35 Nieuwbouwprojecten ------------------------------------------------------------------------- 35 WonenPlus -------------------------------------------------------------------------------------- 35 Domotica ----------------------------------------------------------------------------------------- 35
F.
Deel 2: Kennemer Wonen de organisatie ---------------------------------------------------- 36 G. Personeelsbeleid --------------------------------------------------------------------------------- 36 1. Lerende organisatie en cultuur------------------------------------------------------------- 36 2. Stagebeleid ------------------------------------------------------------------------------------- 36 3. Meten is weten --------------------------------------------------------------------------------- 36 4. Beoordelingen ---------------------------------------------------------------------------------- 36 H.
Visitatie ---------------------------------------------------------------------------------------------- 37
I. 1.
Integriteit -------------------------------------------------------------------------------------------- 38 Vertrouwenspersonen ------------------------------------------------------------------------ 38
J.
Arbeidsomstandigheden ------------------------------------------------------------------------ 39 1. Risico-inventarisatie en evaluatie --------------------------------------------------------- 39 2. Verzuimpreventie ------------------------------------------------------------------------------ 39 3. Verzuimcijfers ---------------------------------------------------------------------------------- 39 4. BHV en bedrijfsongevallen ------------------------------------------------------------------ 39 5. Agressie en geweld --------------------------------------------------------------------------- 39 6. Aantal medewerkers -------------------------------------------------------------------------- 40 7. Leren en ontwikkelen ------------------------------------------------------------------------- 40
K.
De ondernemingsraad--------------------------------------------------------------------------- 41
L.
Kwaliteit --------------------------------------------------------------------------------------------- 42 1. De meetresultaten van KWH --------------------------------------------------------------- 42 2. Vooruitblik op het KWH huurlabel 2012 ------------------------------------------------- 42 3. Verantwoording ingekomen klachten ---------------------------------------------------- 43 3
M. Risicomanagement------------------------------------------------------------------------------- 44 1. Risico-inventarisatie -------------------------------------------------------------------------- 44 2. Risicohouding ---------------------------------------------------------------------------------- 44 3. Risico’s bedrijfsvoering ---------------------------------------------------------------------- 44 4. Strategisch voorraadbeleid ----------------------------------------------------------------- 44 5. Koopgarant -------------------------------------------------------------------------------------- 45 6. Projectbeheersing ----------------------------------------------------------------------------- 45 7. Wet en regelgeving --------------------------------------------------------------------------- 45 8. Governance ------------------------------------------------------------------------------------- 46 9. Financiële continuïteit ------------------------------------------------------------------------ 46 10. Rentederivaten --------------------------------------------------------------------------------- 46 11. Obligo --------------------------------------------------------------------------------------------- 46 N. 1. 2.
Sponsoring ----------------------------------------------------------------------------------------- 47 Materiële bijdragen ---------------------------------------------------------------------------- 47 Immateriële bijdrage -------------------------------------------------------------------------- 47
O. Kracht door Verbinding-------------------------------------------------------------------------- 48 Verslag van de Raad van Commissarissen ------------------------------------------------- 48 P.
Algemeen ------------------------------------------------------------------------------------------- 49 1. Rol en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen --------------- 49 2. Toezichtkader ---------------------------------------------------------------------------------- 49
Q. Toezicht op verbindingen ----------------------------------------------------------------------- 50 R.
Statutenwijziging ---------------------------------------------------------------------------------- 50
S. 1. 2.
Samenstelling ------------------------------------------------------------------------------------- 50 Pluriformiteit en deskundigheid ------------------------------------------------------------ 52 Onafhankelijkheid en integriteit van de Raad ------------------------------------------ 53
1.
Governance ---------------------------------------------------------------------------------------- 53 Persoonlijke leningen ------------------------------------------------------------------------- 53
T. U.
Vergaderingen ------------------------------------------------------------------------------------- 54 1. De vergaderprocedure ----------------------------------------------------------------------- 55 2. Overleg met de Huurderskoepel----------------------------------------------------------- 55 3. Overleg met de Ondernemingsraad ------------------------------------------------------ 55 4. Overleg met overige belanghebbenden ------------------------------------------------- 55
V. 1. 2.
Commissies ---------------------------------------------------------------------------------------- 56 Remuneratiecommissie ---------------------------------------------------------------------- 56 Auditcommissie -------------------------------------------------------------------------------- 57
A.
Deskundigheidsbevordering ------------------------------------------------------------------- 58
B.
Visitatie ---------------------------------------------------------------------------------------------- 58
C.
Zelfevaluatie --------------------------------------------------------------------------------------- 58
D.
Honorering Raad van Commissarissen ---------------------------------------------------- 58
E.
Regionale Klachtencommissie ---------------------------------------------------------------- 58
F.
Accountant ----------------------------------------------------------------------------------------- 59
A.
Afscheid leden van de Raad------------------------------------------------------------------- 59 4
Verklaring van de Raad van Commissarissen --------------------------------------------- 60 Verklaring van het bestuur ----------------------------------------------------------------------- 61
5
1. Inleiding bestuur De woningmarkt raakt steeds dieper in het slop. Maatregelen om de woningmarkt aan te laten trekken door bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting te verlagen helpen niet. Belangrijke instanties zoals het Centraal Planbureau en het Internationaal Monetair Fonds geven aan dat Nederland de hypotheekschuld moet beperken. Een groep van 24 economen heeft inmiddels een zes stappenplan voor de woningmarkt gepresenteerd. Dit moet bijdragen aan een brede discussie over de woningmarkt. Die discussie gaan wij graag aan. A. Landelijke ontwikkelingen In 2011 heeft de minister aanpassingen gedaan in het woningwaarderingstelsel (WWS) door de energielabels binnen het WWS te waarderen. In 2011 zijn ook de zogenoemde schaarstepunten geïntroduceerd waarmee extra basispunten in het WWS worden toegevoegd afhankelijk van de WOZ-waarde. Verderop in ons jaarverslag leest u hoe Kennemer Wonen hiermee omgaat. De heffing en uitkering bijzondere projectsteun wijkaanpak, de “Vogelaarheffing”, is formeel per 2012 vervallen. Financieel gezien lijkt dat gunstig voor de sector, maar in 2013 krijgen verhuurders te maken met een andere heffing, de betaalbaarheidsheffing. Deze heffing is gebaseerd op de WOZ-waarde van het bezit en is vele malen hoger dan de Vogelaarheffing. Hierdoor wordt de investeringskracht van corporaties onder druk gezet. De herziene Woningwet wordt dit jaar behandeld door de Tweede Kamer. In de wet blijft het brede werkterrein van de corporaties gehandhaafd. Wel wordt er onderscheid gemaakt tussen niet commerciële (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten. Het toezicht op de corporaties wordt verstevigd. De nieuwe Woningwet gaat uit van een evenwichtige relatie tussen de corporaties en de gemeenten. Gemeenten krijgen een sterkere positie dan zij nu hebben. De wet formuleert explicieter dat de werkzaamheden van corporaties ‘naar redelijkheid’ moeten bijdragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Aan het eind van het jaar zijn de corporaties onaangenaam verrast door het voornemen van het kabinet om corporaties te verplichten 75% van de huurwoningen te koop aan te bieden aan de huurders. Kennemer Wonen heeft in 2011 veel geïnvesteerd om te komen tot een afgewogen strategisch voorraadbeleid. Een dergelijke verkoopverplichting doorkruist de sturing op zowel onze volkshuisvestelijke doelstelling als ook de sturing op de kwaliteit van onze woningvoorraad. B. Regionale ontwikkelingen Door de provincie is het initiatief genomen om te komen tot regionale actieprogramma’s (RAP’s). Na de vaststelling van het RAP, stelt de regio Noord Kennemerland een nieuwe regionale woonvisie op. Onderwerpen in het RAP waar de corporaties actief aan bijdragen raken met name de “bovenregionale opvang”, regionale uitwisselbaarheid van locaties en de afstemming van vraag en aanbod naar woningen met betrekking tot eigendomsverhouding en prijscategorieën.
6
C. Kennemer Wonen in 2011 Kennemer Wonen werkt met veel inzet van haar medewerkers aan haar maatschappelijke opdracht. In het kader van het Strategisch Voorraadbeleid is in 2011 voor de komende jaren een portefeuillestrategie ontwikkeld. Op grond van deze strategie bereiken we in 2021 de volgende resultaten: Omvang portefeuille blijft vrijwel constant: 10.000 woningen Verbetering gemiddeld energielabel van D naar B Zowel casco als interieur van alle woningen op een (basis) kwaliteitsniveau Een percentage betaalbare woningen van 98% In 2011 hebben we hiertoe al de nodige stappen ondernomen. Voor een specificatie hiervan verwijs ik u graag naar ons jaarverslag. De bedrijfsvoering bij Kennemer Wonen is op orde. Dat wil niet zeggen dat wij niet streven naar continue verbetering, integendeel. Externe en interne onderzoeken geven echter aan dat wij op de goede weg zijn. Zo leest u verder in het verslag wat de bevindingen zijn geweest van de uitgevoerde visitatie. Ook intern is gemeten in de vorm van een Medewerker Tevredenheidsonderzoek. Het resultaat daarvan leest u in het hoofdstuk Organisatie. Alkmaar, mei 2011
Dick Tromp directeur-bestuurder
De Monitor Groep kwalificeert Kennemer Wonen als TOP werkgever
7
Deel 1: Kennemer Wonen en de BBSH prestatievelden A.
Kwaliteit van de woningen 1. Strategisch voorraad beleid In 2011 heeft Kennemer Wonen haar strategisch voorraadbeleid vastgesteld. Strategisch voorraadbeleid geeft antwoord op verschillende vragen over het huidige woningbezit en over het voor de toekomst gewenste woningbezit. In 2011 is daarom mede in opdracht van Kennemer Wonen een marktonderzoek uitgevoerd door Laagland’advies. Het doel van dit beleid is om voor de komende jaren helder te maken wat we met ons woningbestand willen doen. Centraal uitgangspunt is dat Kennemer Wonen meer wil gaan sturen op woonlasten. Kennemer Wonen kiest niet voor specifieke doelgroepen (met uitzondering van de mensen met een beperking), maar juist voor een toekomstbestendige voorraad: ook in de toekomst moet de voorraad aansluiten op de vraag. Dat betekent anticiperen op veranderingen in de samenstelling van de bevolking. De vergrijzing zet door en het aantal mensen met beperkingen groeit. Om de woningportefeuille toegankelijk te houden voor de doelgroep, zal deze in toenemende mate levensloopbestendig moeten zijn. Toekomstbestendig betekent ook investeren in duurzaamheid en (basis)kwaliteit. De organisatie stelt zich ten doel dat de woningportefeuille in 2020 aanzienlijk energiezuiniger is; van gemiddeld D-label naar gemiddeld B-label. Bovendien dragen energiezuinige woningen bij aan een betere betaalbaarheid, omdat deze een gunstig effect hebben op de totale woonlasten. Kennemer Wonen kiest voor betaalbaar wonen. Dat wil zeggen een huur van maximaal € 664,(prijspeil 2012). De organisatie zet zich primair in voor mensen die vanwege hun inkomen tot € 38.500,- (prijspeil 2012) niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. 2. Resultaten (2012-2021) Aan de hand van alle geformuleerde uitgangspunten is een portefeuillestrategie ontwikkeld. Op grond van deze strategie bereiken we in 2021 de volgende resultaten: Omvang portefeuille blijft vrijwel constant: 10.000 woningen Verbetering gemiddeld energielabel van D naar B Zowel casco als interieur van alle woningen op een (basis)kwaliteitsniveau Een percentage betaalbare woningen van 98% (onder de huurtoeslaggrens) 2% woningen in de vrije sector (boven de huurtoeslaggrens) We werken hier naartoe met de volgende bouwstenen: Huurbeleid gebaseerd op streefhuren van 85% maximaal redelijk (zonder schaarstepunten), met een zodanige aftopping dat woningen niet ‘door de liberalisatiegrens heen schieten’ Toepassing duurzaamheidspakketten voor circa 8000 woningen Toepassing interieurpakketten voor circa 5000 woningen Verkoop 750 woningen Sloop van 250 woningen Toevoeging van 950 nieuwbouw huurwoningen
8
3. Nieuwbouw In 2011 opgeleverde projecten: Wijkknooppunt Daalmeer in Alkmaar Dit is een project met een groot maatschappelijk belang. Al voor de bouw is gestart met de samenwerking tussen de betrokken partijen. De school en het zorgdeel zijn in 2010 opgeleverd. De woningen zijn in 2011 opgeleverd. Op het gebied van duurzaamheid is dit een uitzonderlijk project. Het gebouw wordt verwarmd en gekoeld door middel van warmte-koude opslag in de bodem met warmtepompen, een energiedak en een warmte terugwininstallatie voor de ventilatielucht. Daarnaast is er in de school climarad ventilatie toegepast. In combinatie met de vloerverwarming en koeling moet dit een goed binnenklimaat voor de school garanderen. De school is uitgevoerd met houten FSC1 kozijnen. Voor de woningen en het zorgdeel is Woonkeur toegepast. De Nollen Oost, Alkmaar De oplevering van de zes grondgebonden vrije sector huurwoningen heeft in mei 2011 plaatsgevonden. De schil van de woningen heeft een zeer hoge isolatiewaarde. Deze woningen zijn voorzien van een HR CV ketel met een lage temperatuur verwarming gecombineerd met zonnecollectoren en hebben een uitzonderlijk laag energieverbruik. Tevens is FSC-hout toegepast. De Beeck, Bergen Deze appartementen liggen naast zwembad De Beeck. De woningen zijn opgeleverd in mei 2011. In 2011 gestarte projecten: Boogaert, Castricum Het plan bestaat uit een verzorgingshuis voor de ViVa! Zorggroep en een groot aantal woningen. Daarnaast worden appartementen gerealiseerd voor Odion, een instelling die mensen met een beperking huisvest. De bouwwerkzaamheden zijn in uitvoering en de oplevering van het eerste deel staat gepland voor mei 2012. Het gehele gebouw wordt uitgerust met een WKO-installatie en warmtepompen. De ventilatie wordt geregeld via een warmte terugwinsysteem.
Bouwvakkers worden bedankt voor hun inzet bij het hoogste punt.
1
FSC hout, duurzaam gekweekt hout, waarvoor een keurmerk van de Forest Stewardship Council is afgegeven
9
Westerstraat, Alkmaar De bouw is in 2011 gestart. Het bestaande voorhuis wordt verbouwd zodat er een woning en een aparte algemene ruimte ontstaat. Stichting De Waerden zal de ruimten gaan huren om hier mensen met een verstandelijke beperking te huisvesten. Het toe te passen hout wordt onder FSC keurmerk geleverd. Hollandse Melksuikerfabriek (HMS), Uitgeest Op het voormalige fabrieksterrein van de Hollandse Melksuikerfabriek in Uitgeest realiseert bouwbedrijf Thunnissen in samenwerking met Kennemer Wonen een nieuwbouwwijk. De planning is dat alle woningen in 2012 worden opgeleverd.
10
Ontwikkelportefeuille: Kennemer Wonen heeft de komende jaren diverse projecten in voorbereiding. Het gaat om diverse projecten: Projectomschrijving
Plaats
Gepland programma
Dr. Brugmanplantsoen
Uitgeest
18 appartementen en een algemene ruimte voor Stichting Woongroep Uitgeest
Zuiderloo
Heiloo
32 appartementen 39 grondgebonden woningen
Stompetoren
Schermer
kamers met algemene ruimtes worden gebouwd voor 30 dementerende ouderen 16 appartementen
Boendermakerhof
Bergen
26 appartementen 7 koopwoningen
Verspijckweg
Bergen
8 appartementen 6 grondgebonden woningen
Klimop
Castricum
48 appartementen
Hr. Derckplantsoen
Akersloot
Nnb
Vroonermeer Noord
Alkmaar
een brede school en 48 woningen
Dr. Brugmanplantsoen in Uitgeest
11
Dagelijks onderhoud
aantal reparatieverzoeken
9840
mutaties
474*
binnenpakketten totaal
aantal/ woning 0,98
kosten
kosten per eenheid
€ 2.378.559
€ 241
€ 956.274
€ 2.017
€ 233.537 € 3.512.370
*Dit betreft het aantal mutaties waar werkzaamheden zijn verricht.
Het aantal reparatieverzoeken is licht gedaald ten opzichte van 2010. Van de reparaties kostte ruim 98% gemiddeld € 160,-.
12
In 2011 is het mutatiebeleid vastgesteld waarin het basiskwaliteitsniveau wordt beschreven. Om ervoor te zorgen dat het beleid eenduidig wordt uitgevoerd, nemen opzichters regelmatig gezamenlijk een woning op en vergelijken zij de resultaten van hun opnames in het opzichtersoverleg. 4. Planmatig onderhoud Alle voor 2011 geplande werkzaamheden zijn in 2011 uitgevoerd. Door het behaalde aanbestedingsvoordeel konden extra werkzaamheden gedaan worden. 5. Duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd in 2011 In tabel 1 is een overzicht gemaakt van de hoeveelheden duurzame maatregelen met de totaal bijbehorende CO2 besparing. In tabel 2 is een overzicht gemaakt van de complexen met de bespaarde labelstappen. Nr. Omschrijving
Hoeveelheid CO2 besparing [kg]
1. 2. 3.
ca. 1740 m 2 ca. 3230 m
ca. 18.560 ca. 106.300
-
ca. 46.550
-
ca. 53.700
-
ca. 23.800 ca. 248.910
4. 5.
HR++glas Gevelisolatie Complex 211 project Kerkedijk/Westerweg Complex 579 Project Huisweid Complex 2006 Project Kooglaan Totaal:
2
Tabel 1 * Bij een groot deel van de woningen is een HR107 Cv-ketel vervangen voor een HR107 Cv-ketel. Dit resulteert niet in een CO2 besparing.
Nr. Adressen
Complex Aantal woningen
Totaal aantal labelstappen
1. 2. 3. 4. 5.
div. div. 211 579 2006
73 122 48 69 24
HR++glas Gevelisolatie Project Kerkedijk/Westerweg Project Huisweid Project Kooglaan
284 110 20 22 75
Tabel 2
13
B.
Verhuur van de woningen
De provincie Noord Holland wil de provinciale woonvisie verder uitwerken. Deze uitwerking is gedaan in de vorm van Regionale Actie Programma’s, de zogenaamde RAP’s. In beide regio’s waar Kennemer Wonen werkt is een RAP vastgesteld. Het RAP in Noord-Kennemerland zal de basis vormen van de nieuwe regionale woonvisie. Deze woonvisie wordt daarnaast gebaseerd op een rapport van Laagland’advies, waarin de verwachte bevolkingsontwikkelingen voor de regio zijn opgenomen. Samen met de andere corporaties van de Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (het SVNK) zal Kennemer Wonen inbreng leveren in de nieuwe regionale woonvisie 1. Regio Noord-Kennemerland Binnen de regio Noord-Kennemerland werken corporaties met het aanbodmodel. Hierbij wordt met vrijkomende woningen geadverteerd. De woningzoekende kan reageren op de advertentie. De woning wordt aangeboden aan de kandidaat met de langste inschrijfduur. 2. Regio IJmond In de regio IJmond wordt gewerkt met het optiemodel. Hierbij kunnen mensen opties nemen op woningen. De vrijkomende woning wordt aangeboden aan de persoon met de langstlopende optie. Naast het optiemodel kent Uitgeest ook Direct Te Huur. Het principe van Direct Te Huur is in 2011 geëvalueerd en de bevindingen zijn vervolgens ambtelijk en bestuurlijk besproken. Conclusie is dat Direct Te huur niet meer regulier aangeboden wordt. Het aantal woningen stond niet in verhouding tot de verwachting die bij potentiële huurders werd gewekt. 3. Gemeentelijke basisadministratie (GBA) Alkmaar Sinds 1 mei 2011 heeft Kennemer Wonen inzage in de GBA-gegevens van de gemeente Alkmaar. Wij kunnen hiermee verhuisaangiftes doen. Woningzoekenden uit Alkmaar hoeven hierdoor geen uittreksel GBA meer te overleggen tijdens het intakegesprek. De medewerkers die bevoegd zijn om de GBA-gegevens te raadplegen, hebben hiervoor de eed afgelegd bij de burgemeester van Alkmaar. Deze inzage is voortgekomen uit het convenant “onrechtmatige bewoning” dat in 2010 is ondertekend door de burgemeester en de directeuren van de Alkmaarse woningcorporaties: Kennemer Wonen, Woonwaard en Ymere. Met dit convenant is het mogelijk onderhuur sneller op te sporen. 4. Kengetallen woningbezit Bezit naar type woning Alkmaar
Bergen
Castricum
Heiloo
Uitgeest
Graft-
Totaal
De Rijp Eengezinswoningen
663
1647
1286
575
640
10
4821
Appartementen zonder lift
672
609
156
669
175
-
2281
Appartementen met lift
938
427
404
367
170
-
2306
Vrijstaande woningen
2
9
-0
1
-
12
Overige (maisonnettes en duplexwoningen)
0
20
408
18
194
1
641
2275
2712
2254
1630
1179
11
10061
Totaal
(peildatum 31-12-2011)
14
5. Beheer voor derden Kennemer Wonen heeft geen woningen in beheer voor derden. 6. Verhuur woningen sociale en vrije sector Goedkoop Betaalbaar Duur <€361,66
Vrije sector
€ 361,66 – €554,76
€ 554,76 €652,52
> 652,52
Totaal
Alkmaar
232
1705
292
46
2275
Bergen
628
1805
237
42
2712
Castricum
418
1666
161
9
2254
Heiloo
284
1104
113
129
1630
Uitgeest
187
924
57
11
1179
2
9
-0
-0
11
Totaal
1751
7213
860
237
10061
%
17%
72%
9%
2%
100%
Graft- De Rijp
(peildatum 31-12-2011)
Gemiddelde huurprijs en huurniveau
Gemiddelde netto huurprijs Gemiddelde maximaal redelijke huurprijs % maximaal redelijke huurprijs
2010
2011
€ 437
€ 447
€ 601,99
€ 702
72,5%
63,5%
Door de invoering van de energielabels en het toevoegen van schaarstepunten in het Woningwaarderingssysteem is het puntenaantal in 2011 hoger geworden. In ons huurbeleid zijn de effecten van deze puntentoevoeging tengevolge van de schaarstepunten gecompenseerd door een lager streefhuurpercentage. Woningen die 15 extra schaarstepunten ontvangen kennen een maximaal redelijk huurpercentage van 76%. Bij woningen die 25 extra schaarstepunten ontvangen is dat percentage 71%. Voor woningen zonder schaarstepunten is het streefhuurpercentage 85%. Kennemer Wonen had op 31 december 2011 9.825 woningen die werden verhuurd met een huur tot aan de liberalisatiegrens van € 652,52. 7. Verhuur aan zorginstellingen peildatum 31-12-2011 Kennemer Wonen verhuurt 200 eenheden aan diverse zorginstellingen, van deze eenheden hebben er 13 geen woonbestemming. Deze eenheden worden gebruikt als gemeenschappelijke ruimte of als steunpunt voor de zorginstelling.
15
8.
Verhuur overig vastgoed Alkmaar
Bergen
Castricum
Heiloo
Uitgeest
219
170
53
17
2
Standplaatsen Gemeenschappelijke woonruimte
5
3
1
8 -
-
Commercieel vastgoed
12
5
5
8
6
Maatschappelijk vastgoed
11
9
-
-
1
Totaal
247
187
59
33
9
Parkeergelegenheden/ bergingen
(peildatum: 31-12-2011)
9.
Mutatiegraad Aantal gemuteerde woningen
Totaal aantal woningen per 1-1-2011
Mutatiegraad
Alkmaar
184
2293
8,0 %
Bergen
148
2683
5,5 %
Castricum Heiloo
122 110
2277 1648
5,4 % 6,7 %
Uitgeest
100
1199
8,3 %
1
12
8,3 %
665
10112
6,6 %
Graft-de Rijp Totaal
In 2011 was de mutatiegraad 6,6% (in 2010 6,3%). Van de 665 woningen zijn er 10 woningen bestemd om te worden gesloopt. 162 Woningen worden verkocht. De meeste mensen verhuizen vanuit een flat (appartementen, boven- en benedenwoning, maisonnettes). Hier ligt de mutatiegraad rond de 8,8 %. In eengezinswoningen blijven mensen langer wonen. Hier ligt de mutatiegraad net boven de 4 %.
16
10.
Het verhuren van woningen aan bijzondere doelgroepen Alkmaar
Bergen
Castricum
Heiloo
Uitgeest
Totaal
Statushouders
4
7
8
4
3
26
Zorgbemiddeling
0
0
-
0
17
17
Zorgindicatie
15
0
4
5
Urgenten
8
3
4
1
3
Verdiencontracten
-
0
-
0
2
19 2
Vestigers
10
6
0
2
0
18
Tijdelijke verhuur
15
14
2
0
0
31
Totaal
52
30
18
12
25
137
24
Het verhuren van woningen aan statushouders en mensen met een verdiencontract wordt binnen de regio Noord-Kennemerland georganiseerd door het Transferpunt. Het Transferpunt draagt zorg voor een goede aansluiting tussen vraag en aanbod. In Uitgeest verloopt de toewijzing van woningen aan bijzondere doelgroepen via de gemeente. Acceptatiegraad regio Noord-Kennemerland De acceptatiegraad of aanbiedingscoëfficiënt geeft aan hoe vaak een woning is aangeboden aan een kandidaat-huurder voordat de woning geaccepteerd wordt. 2011
Aanbiedingscoëfficiënt Noord Kennemerland
Reacties per advertentie
Alkmaar
2,04
109
Bergen Castricum
2,03 1,96
110 130
Heiloo
2,22
126
In 2011 werden de woningen gemiddeld iets sneller geaccepteerd dan in het voorgaande jaar. In Bergen is het aantal reacties in 2011 groter dan in 2010 als gevolg van oplevering van een nieuwbouwcomplex. In 2011 werden 40 woningen via het optiemodel (Uitgeest) verhuurd. Hiervoor zijn geen vergelijkbare cijfers voorhanden. 11. Europese Beschikking Vanaf 2011 moet bij de woningtoewijzing gekeken worden naar het huishoudensinkomen. Maximaal 10% van de woningen mag verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 (prijspeil 2011). Deze regel staat in de zogenaamde Europese Beschikking. Wanneer we rekenen met een huurprijs van tot € 652,52 en een maximaal jaarinkomen van € 33.614, dan laat de tabel het aantal woningtoewijzingen zien per inkomenscategorie.
17
Huishoudinkomen per jaar in €
Aantal woningtoewijzingen in %
93,8 % 5,4 %
40.000 – 50.000
0,6 %
> 50.000
0,2 %
12. Kosten leegstand De huurderving als gevolg van leegstand bij verhuizingen is in 2011 € 416.000 geweest. Dit is circa 0,72% van de totale netto jaarhuur. Wanneer een woning gereed is voor verhuur, maar niet aansluitend verhuurd wordt, spreken we van frictieleegstand. Leegstand als gevolg van sloop, verkoop, nieuwbouw en renovatie wordt hier niet meegenomen. De frictieleegstand bedroeg in 2011 gemiddeld 3 dagen. We hebben hiermee een verbeterslag gemaakt ten opzichte van 2010, toen was de frictie leegstand 5 dagen. 13. Huurverhoging Sinds 2007 voert het kabinet een inflatievolgend huurbeleid. Het Rijk stelt de jaarlijkse maximale huurverhoging vast op basis van het inflatiecijfer van het voorgaande kalenderjaar. Ook in 2011 is de huurverhoging inflatievolgend geweest. De huurprijzen van de woningen zijn per 1 juli 2011 met 1,3% gestegen. Bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de huren van 4 woningen afgetopt om te voorkomen dat de huurprijs boven de maximaal redelijke huurprijs uit zou komen. Daarnaast is in 6 complexen de huur per 1 juli 2011 niet verhoogd omdat er sprake is van voorgenomen sloop ( Heer Dderkplantsoen; Boendermakerhof en Hoogevoort) of omdat het nieuwbouw betrof wat net opgeleverd was (Jaagpad, Daalder en de Nollen). 14. Huurachterstanden Kennemer Wonen voert een actief beleid om huurachterstanden van de actieve huurovereenkomsten zoveel mogelijk te beperken. Kennemer Wonen heeft als norm gesteld dat deze huurachterstand niet meer mag bedragen dan 0,65 % van de huurinkomsten. Op 31 december 2011 bedroeg de huurachterstand 0,57 %. Gemiddeld over 2011 lag dit percentage op 0,62%.
18
15. Betalingsregelingen Wanneer huurders meer dan een maand huurachterstand hebben, wordt geprobeerd om samen met de huurder een betalingsregeling te treffen. Tot nu toe was het beleid om een betalingsregeling te treffen met maximaal drie gelijke betalingstermijnen. In 2011 heeft Kennemer Wonen haar incassoprocedure geëvalueerd en geconcludeerd dat betalingsafspraken in 3 termijnen veelal niet haalbaar waren voor de huurders. Wij hebben dit aangepast naar zes termijnen. Wij willen geen afspraken maken waarvan we van tevoren weten dat huurders deze niet na kunnen komen en alsnog voor ontruiming komen te staan. Ons beleid heeft niet als uitgangspunt om huurders te ontruimen, maar als doel om huurders de kans te geven om aan hun betalingsplicht te voldoen. 16. Ontruimingen In 2011 is er als gevolg van vooral huurachterstanden voor 49 woningen een ontruiming aangezegd. Hiervan zijn 13 woningen ook daadwerkelijk ontruimd. De redenen voor ontruiming waren in 11 gevallen huurachterstand, in 1 geval niet nakomen van de Algemene Voorwaarden (onderhuur). In 1 geval was de huurder “met de noorderzon” vertrokken. Gemeente Alkmaar Bergen Castricum Heiloo Uitgeest Totaal
Aangezegde ontruimingen 22 7 8 10 2 49
Aantal ontruimde woningen 6 2 0 4 1 13
17. Verkopen 2011 In 2011 heeft Kennemer Wonen in totaal 116 huurwoningen, 1 garage in Alkmaar, 1 bedrijfspand in Alkmaar en 1 kavel grond in Heiloo verkocht. Door de dalende huizenprijzen en stagnerende markt hebben we meer woningen moeten verkopen dan in de verkoopdoelstelling genoemd was. Dit om de verkoopomzet te behalen. Kennemer Wonen hanteerde in 2011 twee verschillende koopvormen: Koopgarant en vrije verkoop. Hieronder volgt een specificatie van de woningverkopen.
Gemeente Alkmaar Bergen Castricum Heiloo Uitgeest Graft-De Rijp Totalen
Aantallen woningen per gemeente 2275 2712 2254 1630 1179 11 10061
Verkochte woningen in 2011 21 33 23 18 20 1 116
Koopgarant
Vrije verkoop
5 27 14 14 16
16 6 9 4 4 1 40
76
Van alle woningen die verkocht zijn binnen het bestaand bezit, is 27% verkocht aan de huurders van Kennemer Wonen die een andere huurwoning hebben achtergelaten.
19
De gemiddelde verkoopprijs van de woningen bedroeg in 2011:
Koopgarant eengezinswoning Koopgarant meergezinswoning Vrije verkoop eengezinswoning Vrije verkoop meergezinswoning Totaal gemiddeld * na aftrek Koopgarant-korting
Gemiddelde verkoopprijs € 158.199 * € 133.125 * € 176.315 € 135.061 € 150.675
De gemiddelde doorlooptijd van de verkopen geeft een indicatie van de vraag naar onze woningen. De doorlooptijd wordt gemeten als de periode tussen het moment van de publicatie van verkoop door de makelaar tot het moment van levering bij de notaris. Gemiddeld kwam de doorlooptijd van een verkochte woning in 2011 uit op 133 dagen (2010, 131 dagen). 18. Beheer Verenigingen van Eigenaars (VvE) Kennemer Wonen heeft ervoor gekozen om het VvE-beheer uit handen te geven aan professionele VVE-beheerders. 19. Doorverkoop Koopgarant In 2011 heeft Kennemer Wonen vijf Koopgarant-woningen teruggekocht, waarvan één in de gemeente Uitgeest, twee in de gemeente Alkmaar en twee in de gemeente Castricum. Alle vijf de woningen zijn in 2011 weer verkocht met Koopgarant. 20. Uitruil complexen Per 1 juli heeft Kennemer Wonen met de Woningstichting Woonwaard complexen geruild. In Alkmaar heeft Kennemer Wonen het complex Lorreinenlaan aan Woonwaard overgedaan. In Egmond heeft Kennemer Wonen het complex Dorpskroft overgenomen. De Lorreinenlaan heeft 36 woningen, de Dorpskroft heeft 39 woningen. 21. Grond Kennemer Wonen heeft in 2011 geen grond gekocht of verkocht.
20
C.
Betrekken van bewoners en belanghouders bij beleid en beheer 1. Huurders en bewonersorganisaties Kennemer Wonen hecht veel belang aan de inbreng van haar huurders. Behalve met de Huurderskoepel werken we samen met 26 bewonerscommissies. De bewonerscommissies vertegenwoordigen bewoners op complexniveau. Met de bewonerscommissies overleggen we minimaal één keer per jaar. In 2011 zijn 4 nieuwe commissies opgericht. Helaas zijn er ook 5 commissies opgeheven vanwege onvoldoende belangstelling om deel te nemen aan de commissie. Overzicht van de actieve bewonerscommissies per gemeente: Actieve Nieuw in 2011 bewonerscommissies Alkmaar
10
Bergen
5
Castricum
3
Heiloo
7
Uitgeest
1
2
Opgeheven in 2011 5
2
2. Huurderskoepel Kennemer Wonen heeft zes huurdersorganisaties die deel uit maken van de Huurderskoepel. Vier keer per jaar overlegt de Huurderskoepel met de directeur-bestuurder en de manager Wonen. Eén keer per jaar spreekt de Huurderskoepel met de Raad van Commissarissen. In 2012 wordt de samenwerkingsovereenkomst, die in 2009 is gesloten geëvalueerd. De Huurderskoepel heeft het recht om over een aantal onderwerpen gekwalificeerd advies uit te brengen. Onderwerpen waarover gekwalificeerd advies is aangevraagd: - Vergoedingen bij grootschalig onderhoud - Sociaal Plan bij herstructureringsprojecten - Jaarlijkse huurverhoging Andere onderwerpen die met de Huurderskoepel zijn besproken: Presentatie KWH - Voortgang Planmatig Onderhoud - Begroting 2011 - Bewonersparticipatie - Onderhoud in bewoonde staat - Lidmaatschap Woonbond - Politie Keurmerk Veilig Wonen - Leefbaarheidsfonds 2011 - Europese regelgeving - Prestatieafspraken gemeente - Administratie servicekosten - Verkoopresultaten - Energielabels - Aanbieding collectieve energieleverancier - Opzet klantenpanels - Jaarverslag 2010 - Visitatie - Sluiting informatiepunten - Onderhoudsbegroting 2012 - Tuin-en Schotelrichtlijnen 21
3. Gemeenten Met alle gemeenten vindt geregeld overleg plaats. Op bestuurlijk niveau overleggen de wethouders twee maal per jaar met de directeur-bestuurder en managers Wonen en Vastgoed. Er is frequent overleg tussen ambtenaren en de teammanagers van Kennemer Wonen. Verschillende onderwerpen zijn in de overleggen aan bod gekomen zoals nieuwbouwprojecten, prestatieafspraken, actualisaties van huisvestingsverordeningen en huisvesting statushouders. Eén onderwerp is met alle gemeenten besproken en dat zijn de door Kennemer Wonen gemaakte wijkanalyses. In 2011 heeft Kennemer Wonen voor 27 wijken een wijkanalyse gemaakt. Daarna is per gemeente een prioriteitswijk gekozen. Voor deze prioriteitswijk wordt in 2012 een wijkactieplan opgesteld. Deze wijkactieplannen lopen vooruit op de wijkvisies die Kennemer Wonen voor haar bezit wil opstellen. Gemeenten en woningcorporaties kunnen niet zonder elkaar bij de aanpak van tal van vraagstukken rond het wonen. Om de samenwerking met de gemeenten te stroomlijnen en/of te verbeteren maakt Kennemer Wonen prestatieafspraken met de gemeenten. Kennemer Wonen heeft prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten Heiloo, Bergen, Castricum en Alkmaar. De afspraken met Uitgeest worden in 2012 gemaakt. In de prestatieafspraken zijn procedureafspraken opgenomen voor de evaluatie. 4. Belanghebbenden Bij het bereiken van onze doelstellingen zijn verschillende belanghebbenden direct of indirect betrokken. Kennemer Wonen wil graag weten wat deze belanghebbenden vinden van het functioneren van Kennemer Wonen. Doen we wat we doen goed? Doen we wat we moeten doen? Doen we dingen niet of doen we dingen teveel? Om dat te weten te komen voert Kennemer Wonen jaarlijks één op één gesprekken met een aantal belanghebbenden. Jaarlijks is er een thema voor deze gesprekken. In 2011 was het thema duurzaamheid en energie. Dit jaar zijn er 8 gesprekken gevoerd met professionele belanghebbenden en 23 gesprekken met huurders. Op deze wijze halen wij de boodschap op bij onze belanghebbenden. Het resultaat van al deze gesprekken leidt tot aanbevelingen voor ons beleid en de uitvoering van het beleid. Belangrijke uitkomsten van de gesprekken zijn: ontwikkel een visie op het energiegebruik over meer dan tien jaar; maak huurders bewust van het energieverbruik. Zorg voor goede en transparante voorlichting; let bij onderhoud op de kwaliteit van het werk. Doe dingen in een keer en niet telkens een stukje. Houd er goed toezicht op; besteed veel aandacht aan alle communicatie. Zowel over beleid, als over de uitvoering van onderhoud. Koppel zaken terug aan de bewoners.
22
D.
Financiële continuïteit
1. Algemeen Financiële continuïteit is een belangrijke doelstelling van de organisatie. Want alleen bij het voldoen aan deze randvoorwaarde is Kennemer Wonen in staat om ook op lange termijn aan de huisvestingsbehoefte van minder draagkrachtigen te voldoen. Daarom wordt het beleid van Kennemer Wonen voor de planningsperiode van tien jaar doorgerekend. Deze uitkomsten worden vervolgens getoetst aan de randvoorwaarden. De Europese schuldencrisis heeft laten zien dat financiële continuïteit en vertrouwen bijna synoniem zijn voor elkaar. Als belanghebbenden geen vertrouwen meer hebben in een organisatie of land is de financiële continuïteit direct in gevaar. Bij het bepalen van de financiële randvoorwaarden hebben wij ons dan ook vooral laten leiden door de wijze waarop het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) naar onze financiële huishouding kijken. Hierbij wordt verondersteld dat de verwachte macroeconomische verwachtingen (rente, inflatie, marktprijsontwikkelingen, etc.) daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd. Bij het CFV wordt met name gekeken of de financiële continuïteit op langere termijn voldoende is. Dit wordt uitgedrukt in de solvabiliteit; een kengetal dat het eigen vermogen weergeeft als percentage van het totale vermogen. Op basis hiervan is door Kennemer Wonen aangegeven dat een solvabiliteit van minimaal 20% noodzakelijk is. Ondanks de huidige stagnatie in de woningmarkt blijven wij investeren in zowel sociale huurwoningen als in maatschappelijk onroerend goed. Deze investeringen zijn voor een fors deel onrendabel, de zogenoemde onrendabele toppen. Verder wordt geïnvesteerd in duurzame verbeteringen bij bestaande woningen. Ook deze investeringen bevatten soms een onrendabel gedeelte. Deze onrendabele toppen moeten voor een groot deel worden goedgemaakt uit de verkoopopbrengsten van bestaand bezit om de financiële positie op langere termijn niet in gevaar te brengen. In 2009 is daartoe een verkoopvijver vastgesteld om de verkopen te kunnen realiseren. In de verkoopportefeuille zijn per 31-12-2011 3152 woningen opgenomen. In 2011 is het besluit genomen om het gedeelte dat in Koopgarant verkocht wordt, terug te brengen. Dat betekent dat verhoudingsgewijs meer woningen in de vrije verkoop verkocht zullen worden. In 2011 is een verdere impuls gegeven aan het sturen op kasstromen en is een maandelijkse update van de liquiditeitspositie en de prognose voor de komende maanden onderdeel gemaakt van managementbijeenkomsten. Op deze manier wordt meer vinger aan de pols gehouden over de liquiditeitspositie en kunnen tijdig maatregelen getroffen worden indien dit nodig blijkt. Dit doen we ook bij de budgetbewaking en budgetrealisatie, waarbij de begroting taakstellend is voor de uitvoering van onze activiteiten. Het “in control zijn” heeft hiermee een belangrijke impuls gekregen. Vanaf 2012 is het financieren van commercieel vastgoed met borging van het WSW niet meer toegestaan. Vermoedelijk zal een overgangstermijn zorgen voor een geleidelijke transitie. Vooruitlopend hierop zullen de kasstromen van zowel het DAEB-bezit als het nietDAEB bezit worden gesplitst. Uiterlijk 1 januari 2014 dient de administratieve scheiding geregeld te zijn. De investeringen in commerciële vastgoedactiviteiten zijn vanaf 2012 niet meer financierbaar met WSW garantie. Kennemer Wonen zal op de kapitaalmarkt geldleningen moeten aantrekken. De niet-DAEB activiteiten binnen Kennemer Wonen zijn beperkt. De verwachting is dat voor eventuele niet-DAEB activiteiten een nog aan te wijzen deel van het eigen vermogen zal worden gebruikt.
23
2. Resultaat, vermogen en solvabiliteit Hieronder wordt middels een korte uiteenzetting van onze resultaten een beeld gegeven van de kwaliteit en de samenstelling van het resultaat en worden de kengetallen voor de financiële continuïteit weergegeven. Een nadere uitwerking is opgenomen in de jaarrekening. Binnen Kennemer Wonen is winstmaximalisatie geen doel. Het realiseren van de begroting is het belangrijkste stuurmiddel, waarbij de bedrijfsopbrengsten en lasten in evenwicht moeten blijven. Voor de waarde van het bezit geldt dat deze minimaal in stand gehouden dient te worden. Dit wordt bereikt door de kwaliteit van het bezit te laten aansluiten bij de markt. Dit realiseren we door woningen goed te onderhouden en te investeren in de bestaande voorraad. Tegenover het bezit staat vreemd vermogen waar rente over betaald wordt. Kennemer wonen heeft er voor gekozen de onrendabele investeringen te financieren uit de verkopen van bestaand bezit. Hiermee wordt voorkomen dat er het aandeel vreemd vermogen te veel toeneemt ten opzichte van ons bezit. Bovendien wordt door het behalen van verkoopresultaten voorkomen dat het eigen vermogen uitgehold wordt. Jaarresultaat In het verslagjaar 2011 werd een positief jaarresultaat gerealiseerd van € 40.9 miljoen met een bedrijfsresultaat van € 9.3 miljoen. Het resultaat wordt voor een belangrijk deel (€ 43.9 miljoen) veroorzaakt door het meer waard worden van het verhuurde vastgoed. Deze waardevermeerdering zit als het ware “vast” aan het verhuurde vastgoed, en maakt geen deel uit van het vrij aanwendbare vermogen. Men kan zeggen dat het geld “in de stenen” zit en pas bij verkoop vrijgemaakt kan worden. Het jaarresultaat is als volgt samengesteld:
24
Opbouw jaarresultaat (in euro's x 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huren Verkopen Overig
55.157 2.131 3.167
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Waardeverandering materiële vaste activa Onderhoud Overige lasten
60.455
18.938 15.256 11.797
Totaal Bedrijfslasten
51.079
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting
9.376
-11.979 -2.550 -9.429
Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarden
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde verkocht onder voorwaarden
-53
43.962 -3.016
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
40.946
Netto resultaat
40.893
25
ACTIVA
31-12-2011
31-12-2010
(in euro's x 1.000)
Vaste activa 1
Materiele vaste activa
2
Financiele vaste activa Totaal vaste activa
631.196
585.846
2.302
3.802
633.498
589.648
2.856
4.152
Vlottende activa 3
Voorraden
4
Onderhanden projecten
5
Vorderingen
6
-
-
2.763
5.045
Liquide middelen
12.539
6.371
Totaal vlottende activa
18.158
15.568
651.656
605.216
Totaal PASSIVA (in euro's x 1.000) 7
Eigen Vermogen
8
Egalisatierekening
9
Voorzieningen
10 11
31-12-2011
31-12-2010
261.194
220.301
107
159
10.261
12.474
Langlopende schulden
327.841
317.406
Kortlopende schulden
52.253
54.876
651.656
605.216
Totaal
3. Onrendabele investeringen In het verslagjaar en voorgaande jaren zijn projectbesluiten genomen waarbij sprake is van het doen van onrendabele investeringen voor nieuwbouwprojecten. Daarnaast is rekening gehouden met de status van uitvoering van het project per ultimo 2011 en de stand van de uitgaven op dat moment.
26
Deze post bestaat uit: Vrijval van voorzieningen onrendabel Dotatie aan voorziening onrendabel (DO) Dotatie aan voorziening initiele kosten Waardeverandering projecten Afwaarderingen
2011
2010
-972 15.578 0 -630 4.962
-9.033 5.048
18.938
-2.788
1.197
4. Financiële continuïteit De financiële huishouding van Kennemer Wonen is ultimo 2011 solide, met een Eigen Vermogen van ruim 40%. Het Centraal Fonds Volkhuisvesting heeft Kennemer Wonen een Astatus toegekend. Dit wil zeggen dat Kennemer Wonen financieel gezond is. De operationele kasstroom laat over een 10-jaarsperiode een positief verloop zien. De Interest Coverage Rate is over eenzelfde periode ruim boven de norm. Ondanks dit positieve beeld houdt Kennemer Wonen de financiële marktontwikkelingen in de gaten. De toekomstige ingerekende verkopen (per jaar 75 stuks) zijn essentieel om daadwerkelijk alle ambities te kunnen verwezenlijken. Ook heeft Kennemer Wonen deze verkoopopbrengsten nodig om (onrendabele) investeringen in bestaand bezit en/of nieuwbouw te kunnen blijven doen. 5. Vermogen en solvabiliteit, kengetallen Voor de beoordeling van het vermogen en de solvabiliteit zijn een aantal kengetallen in de jaarrekening uiteengezet en toegelicht. De solvabiliteit geeft inzicht in welke mate aan de financiële verplichtingen aan onze vermogensverschaffers kan worden voldaan met behulp van het bezit. Hierbij is dan de vraag aan de orde of de onderneming voldoende eigen vermogen heeft om in geval van liquidatie alle verschaffers van vreemd vermogen hun leningen terug te betalen. Wordt het eigen vermogen te klein of zelfs negatief doordat er met verlies wordt gewerkt, dan zijn de vermogensverhoudingen verstoord. De solvabiliteit is dan onvoldoende om kredietverschaffers en leveranciers het nodige vertrouwen te geven. Kennemer Wonen heeft voor de solvabiliteit een minimale grens van 20% vastgesteld. Het weerstandsvermogen geeft de buffer weer om mogelijke waardedalingen op te kunnen vangen en om ook in ongunstige tijden onze activiteiten te kunnen voortzetten. Kennemer Wonen heeft het afgelopen jaar een hoger weerstandsvermogen ten opzichte van voorgaand jaar. De rentabiliteit op het vermogen geeft het financiële resultaat weer van Kennemer Wonen en het geïnvesteerde vermogen. Het geeft de verhouding weer tussen inkomen en het geïnvesteerde vermogen dat dit inkomen verdiend heeft. Het is met name voor de langere termijn een belangrijke maatstaf voor investeringsbeslissingen. Indien de rentabiliteit over langere periode onvoldoende is, zullen vermogensverschaffers afhaken. De duration geeft de gewogen gemiddelde rentetypische looptijd van de leningenportefeuille weer. Voorheen werd hier niet op gerapporteerd. Voor Kennemer Wonen geeft de duration een vrij lage waarde aan. Gedurende 2011 heeft Kennemer Wonen gestuurd op de verhoging van de duration, die aan het begin van het boekjaar vrij laag was. Dit heeft geresulteerd in een stijging van 8,21 aan het begin van het jaar naar 10,0 per ultimo.
27
Voor het sturen op kasstromen wordt gebruik gemaakt van de Interest Coverage Rate (ICR), de netto exploitatiekasstroom afgezet tegen de rentelasten. De WSW norm is 1,3. De ICR is per 31 december 2011 1,9. Een overzicht van de belangrijkste gegevens zijn in een tabel samengevoegd. KENGETALLEN 2011 Financiële continuïteit 1 Solvabiliteit 2 Weerstandsvermogen (x € 1.000) 3 Liquiditeit (current ratio) sectorgemiddelde 0,5 4 Rentabiliteit totaal vermogen 5 Cashflow per woning 6 Gemiddelde rente leningportefeuille (excl. Roll-Overleningen) 7 Duration 8 ICR
€
€
40,1% 151.945 0,34 6,3% 1.949 4,72% 10,00 1,9
2010
€
€
36,4% 116.379 0,28 5,2% 1.552 4,98% 8,21 2,2
6. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit zien van de huidige complexen voor de resterende levensduur tegen vooraf vastgestelde parameters (de parameters zijn vrijwel gelijk aan die bij de begroting gehanteerd zijn). Woningcorporaties gaan door middel van een heffing bijdragen in de huurtoeslag. In de bedrijfswaardeberekening is deze betaalbaarheidsheffing niet meegenomen. De heffing is wel in de meerjarenbegroting opgenomen. De bedrijfswaarde heeft zich in 2011 positief ontwikkeld en is met € 47,9 miljoen toegenomen van € 524 miljoen aan het begin van het jaar tot € 572 miljoen per ultimo 2011. Een belangrijke oorzaak van deze toename is het doorvoeren van beleidswijzigingen. Deze veroorzaken een toename van € 28 miljoen van de bedrijfswaarde. Het lager ingerekende (vooral planmatig) onderhoud heeft de bedrijfswaarde met € 38,8 miljoen doen toenemen. Het gewijzigde verkoopbeleid heeft een negatief effect van bijna € 15,0 miljoen. In het vorig verslagjaar was voor de woningverkopen rekening gehouden met 100 Koopgarantwoningen per jaar. In 2011 is het verkoopbeleid gewijzigd in 20 Koopgarantwoningen en 55 vrije verkoopwoningen. De woningverkopen zijn voor de 5 toekomstige jaren in de bedrijfswaarde opgenomen. Verder zorgen de mutaties van het aantal verhuureenheden in het bezit voor een stijging van € 31,6 miljoen. Hiervan heeft € 15,3 miljoen betrekking op de opgeleverde nieuwbouw (de Daalder, de Beeck en Nollen-Oost) en € 8,2 miljoen op de aankoop van woningen (Dorpskroft en Elba). Verder is de bedrijfswaarde € 4,8 miljoen toegenomen als gevolg van verbeteringen. Het saldo van de overige mutaties in de bedrijfswaarde is ongeveer € 3 miljoen. De volgende uitgangspunten zijn bij de huidige bedrijfswaardeberekening gehanteerd, waarbij wij zijn uitgegaan van de richtlijnen van het CFV en het WSW. In tegenstelling tot de restwaarde van gestapelde woningen, is de restwaarde van de grondgebonden woningen op basis van eigen beleid tot stand gekomen en wijkt daarmee af van de richtlijnen van het CFV.
28
Disconteringsmethode Verkopen in bedrijfswaarde Reguliere huurverhoging Huurderving Huurharmonisatie Restwaarde in bedrijfswaarde Gemiddelde levensduur Minimale restant levensduur Rentabiliteitswaardecorrectie Mutatiekans per jaar Inflatieparameters
5,25% medio nummerando model 5 jaar ( 75 woningen per jaar) Inflatievolgend 0,8%
85% van maximaal redelijk € 5.000 per gestapelde en € 18.000 per grondgebonden woning 22 jaar 10 jaar; tenzij verkoopcomplex ja (toegestaan tot 1/1/2012) 5,5% (2012), 5,255% (2013), variabel (vanaf 2014) Zie tabel 1; conform CFV
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. 7. Borging WSW Bij het aantrekken van financieringen wordt door Kennemer Wonen een beroep gedaan op de borgingsmogelijkheden van het WSW. Op basis van de uitgangspunten van het WSW voldoet Kennemer Wonen aan de eisen van kredietwaardigheid en kan gebruik gemaakt worden van de borgingsfaciliteiten. Eén van de speerpunten in 2011 was het beheren van de kasstromen. Maandelijks is een kasstroomoverzicht opgesteld en zijn de resultaten besproken. De afgelopen jaren heeft een aanscherping plaatsgevonden in het volume van leningen dat geborgd kan worden bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het volume aan borging staat in direct verband met de kasstromen van woningcorporaties. De financiering van operationele activiteiten en investeringsvoornemens blijft dan ook een groot punt van aandacht vormen voor Kennemer Wonen. Ook de druk op de markt om gelden te verkrijgen is groot en wordt als probleem gezien voor de komende periode. Projectcontrol wordt daarmee een steeds belangrijker onderdeel binnen het risicomanagement. Daarnaast zijn ook hier de ontwikkelingen in Europa belangrijke risico’s. De investeringen in commercieel vastgoed zijn vanaf 2012 niet meer financierbaar met WSW garantie. Kennemer Wonen zal indien nodig op de kapitaalmarkt geldleningen moeten aantrekken. 8. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties en brengt hierover verslag uit aan het Ministerie van BZK. Men onderscheidt een aantal risicocategorieën op basis van door het CFV opgestelde risicoprofielen. Op grond van deze risicoprofielen en het aanwezige weerstandsvermogen bij Kennemer Wonen ten opzichte van het gewenste minimum vermogen in deze periode is door het CFV een A-status afgegeven, hetgeen wil zeggen dat de corporatie financieel gezond is. Ook maken we gebruik van de Benchmark Corporatie in perspectief van het CFV om zo onze prestaties met derden te objectiveren. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting informeert de corporatie jaarlijks over de omvang van het vermogensoverschot op grond van door haar vastgestelde normeringen.
29
9. Treasury Kennemer Wonen beschikt over een treasurystatuut dat door een externe accountant is getoetst en dat in 2010 is vastgesteld. Uitgangspunt van het treasurybeleid is dat ook eigen middelen worden ingezet voor de financiering van nieuwbouwprojecten (interne financiering) en dat geen risicovolle of conjunctuurgevoelige verplichtingen of beleggingen worden aangegaan. Bestaande leningen worden periodiek beoordeeld op de mogelijkheid tot vervroegde aflossing of herfinanciering direct of in de toekomst tegen een lager rentepercentage. Externe beleggingen dienen zoveel mogelijk risicomijdend te zijn. Er is intern een treasurycommissie vastgesteld. Deze commissie wordt begeleid door een externe partij die gespecialiseerd is in de treasuryfunctie. In deze commissie wordt naar aanleiding van de kwartaalrapportages gesproken over de benodigde financiële middelen, leningsfaciliteiten en beleggingen. Per 31 december 2011 heeft Kennemer Wonen een tweetal renteswaps met een totale hoofdsom van € 20 mio. De renteswaps zijn gekoppeld aan roll-over leningen (leningen met een aan Euribor gekoppelde rentevergoeding). Door de koppeling van de renteswaps aan roll-overs is effectief een lening met een vaste rente gecreëerd. De variabele rente die Kennemer Wonen betaalt voor de roll-over lening, ontvangt zij terug uit de swap. Wat resteert is de te betalen vaste rente uit de swap. Het renterisico is daarmee afgedekt. In 2012 en 2018 vervallen rollover leningen die aan swaps gekoppeld zijn (beide € 10 mln.). Voor de in 2012 vervallende rollover lening is een vervangende roll-over lening afgesloten. Deze vervalt in 2021. De swaps zijn dan opnieuw beschikbaar voor het aantrekken van onderliggende roll-over leningen. Stijgt de marktrente na het afsluiten van een renteswap, dan ontwikkelt zij een positieve marktwaarde en vice versa. De marktwaarde van de twee renteswaps bedraagt per 31 december 2011 € 5,8 mio. negatief. Kennemer Wonen heeft niet de intentie om de swaps tussentijds te beëindigen. De marktwaarde van de swaps zullen daardoor niet in het resultaat worden verantwoord. Onlangs werd bekend dat een aantal woningcorporaties in financiële problemen is gekomen. Door negatieve marktwaarden op hun derivatenportefeuille eiste de bank dat ze voor het verschil tussen de verwachte en werkelijke rente aan de bank extra zekerheden moesten verschaffen. In de derivatencontracten van Kennemer Wonen is geen sprake van een bijstortingsclausule. In theorie kan de bank op basis van de algemene bankvoorwaarden de relatie met Kennemer Wonen beëindigen. Op dat moment zullen de posities (waaronder de swaps) met de bank moeten worden afgewikkeld. Dat betekent dat, ingeval van een negatieve marktwaarde, verlies genomen zou moeten worden. Dit risico wordt door Kennemer Wonen als zeer gering beoordeeld. Ontwikkelingen in de markt kunnen er in resulteren dat de rente swaps een positieve marktwaarde krijgen. In een dergelijk scenario loopt Kennemer Wonen risico op het innen bij de tegenpartij. Een ander theoretisch risico is de mogelijk beperkte beschikbaarheid van financieringen in de toekomst. Dit zou betekenen dat op het moment dat de bestaande roll-overlening vervalt, er geen vervangende roll-overleninge beschikbaar zou kunnen zijn. Op dat moment zou geen sprake meer zijn van een kostprijs-hedge. Ook dit risico wordt door Kennemer Wonen als zeer gering beoordeeld. Overigens kan Kennemer Wonen indirect nog geraakt worden door de problemen die nu zijn ontstaan bij de in problemen gekomen woningcorporaties. Dat komt doordat woningcorporaties in Nederland voor elkaar garant staan. Dat betekent dat als een in problemen geraakte 30
corporatie niet aan haar rente-verplichtingen kan voldoen alle andere corporaties in Nederland kunnen worden aangesproken. Voor Kennemer Wonen gaat het om maximaal € 12,1 miljoen. Op basis van een actuele liquiditeitenplanning op kasstroombasis wordt de toekomstige financieringsbehoefte bepaald. Bij het invullen van deze financieringsbehoefte worden in eerste instantie de uit de exploitatie vrijkomende middelen ingezet. Vervolgens worden de mogelijkheden om met kort geld te financieren optimaal benut. Op deze wijze worden de rentelasten beperkt. Naast het monitoren op de financieringsbehoefte is in 2011 aandacht besteed aan het bewaken van het faciliteringsvolume van het WSW, het terugbrengen van het renterisico en het treffen van de eerste voorbereidingen voor de implementatie van de EU-beschikking. 10. Fiscaliteiten In 2010 is voor de rechtsvoorgangers van Kennemer Wonen de aangifte 2008 voor de vennootschapsbelasting ingediend. In het vierde kwartaal 2010 is de aangifte 2008 nader beoordeeld en met externe belastingadviseurs besproken. Tevens is de aangifte 2009 ingediend. Het fiscaal resultaat bedraagt voor 2008 € 1,1 miljoen negatief voor de beide rechtsvoorgangers opgeteld en voor 2009 € 0,2 negatief voor de nieuwe organisatie. De verschuldigde belasting over 2008 en 2009 is nihil. Dit wordt vooral veroorzaakt door de toepassing van fiscale faciliteiten zoals de herinvesteringsreserve. Verder is gewerkt aan de aangifte 2010, die in het voorjaar van 2012 zal worden ingediend. Het fiscaal resultaat over 2010 zal naar verwachting nihil bedragen. De Belastingdienst heeft laten weten dat de toepassing van een herbestedingsreserve (HBR) door een woningcorporatie in beginsel toelaatbaar wordt geacht. Door de toepassing van de HBR kan het belastbare bedrag van een corporatie doorgaans tot nihil worden teruggebracht. Toepassing van de HBR door woningcorporaties is vanaf het boekjaar 2012 niet meer mogelijk door de wijzigingen in de Wet op de vennootschapsbelasting. De mogelijkheden om te komen tot de vorming van een onderhoudsvoorziening zal wellicht in latere jaren beoordeeld worden. Per balansdatum is per saldo op de voorlopige aanslagen vennootschapsbelasting 2008 en 2010 in totaal € 1,0 miljoen betaald. Over dit bedrag zal de Belastingdienst heffingsrente vergoeden. 11. Deelnemingen en verbindingen Verbindingen Kennemer Wonen voert de administratie van een beheercomplex. Daarnaast voert Kennemer Wonen de financiële administratie van Stichting Verdeling Woonruimte Kennemerland (SVNK). Stichting verkoopgarantie Begin 2009 heeft de gemeente Alkmaar het initiatief genomen om samen met verschillende partners (corporaties, makelaars, ontwikkelaars, banken en notariaten) te bekijken op welke wijze de doorstroming in de woningmarkt weer op gang kan worden gebracht. Dit initiatief heeft geleid tot de oprichting van de Stichting Verkoopgarantie. Kennemer Wonen heeft zich hiermee verplicht om, onder voorwaarden, maximaal 10 woningen aan te kopen. Aankoop project Schelphoek Het bestuur heeft in 2009 ingestemd met het afgeven van een aankoopgarantie voor 4 woningen met bijbehorende parkeerplaatsen in project Schelphoek. De gemeente Alkmaar heeft het bestuur van Kennemer Wonen hiervoor benaderd omdat stagnatie dreigde in de bouw van dit project. Per ultimo 2011 is nog geen woning afgenomen. Er zullen uiteindelijk 2 woningen afgenomen worden. 31
Deelnemingen Wij kennen per ultimo 2010 een verbinding, te weten de BV Woningbezit Heiloo. Hiervan is Kennemer Wonen 100% aandeelhouder. Deze besloten vennootschap is op 1 mei 1995 opgericht met als doel vastgoedactiviteiten te ontwikkelen die niet binnen de kaders van de toegelaten instelling passen. De BV is een 100% dochter van Woningstichting Kennemer Wonen. Tot nu toe zijn geen activiteiten ontwikkeld. Het algemeen beheer van deze BV is uitbesteed aan Kennemer Wonen. De activiteiten van Duinstee Vastgoed BV zijn met terugwerkende kracht per 1 januari 2009 volledig ondergebracht bij Kennemer Wonen. De BV is niet opgeheven en zal mogelijkerwijs worden ingezet voor nevenactiviteiten indien deze zich voordoen. Het toezicht is op gelijke wijze geregeld als bij de toegelaten instelling.
32
E. Leefbaarheid Kennemer Wonen hecht grote waarde aan de leefomgeving van de huurders. Dit uit zich door niet alleen te investeren in de ‘stenen’ maar ook in investeringen in de leefbaarheid van een wijk. 1. Buurtbemiddeling In 2011 is Kennemer Wonen in Alkmaar gestart met Buurtbemiddeling. Dit is een samenwerkingsverband tussen Kennemer Wonen, de gemeente en twee andere corporaties. Momenteel zijn er 17 vrijwilligers getraind. De vrijwilligers bemiddelen bij burenruzies. Door bewoners te laten bemiddelen proberen we te voorkomen dat instanties erbij betrokken worden. Het doel is snel de ruzie op te lossen. De vrijwilligers hebben één keer in de zes weken een bemiddelaarsoverleg. Het doel van deze overleggen is om de onderlinge samenwerking te stimuleren, kennis uit te wisselen en elkaar te motiveren. Het project Buurtbemiddeling wordt geleid door een medewerker van Kern8, een stichting voor Welzijnsbevordering die gevestigd is in Alkmaar. Ook in Bergen draait het project Buurtbemiddeling met ondersteuning door Kern8. Kennemer Wonen draagt financieel bij aan het project op basis van ons aandeel in het woningbezit. Jaarlijks wordt naar aanleiding van de evaluatie besloten of het project voortgezet wordt. Kennemer Wonen heeft besloten om het project in 2012 voort te zetten. 2. Casuïstiek overleg In alle gemeenten vindt er geregeld overleg plaats met als doel overlast te voorkomen. In deze overleggen worden met diverse partners (zoals Politie, Brijderstichting, Gemeente en Maatschappelijk werk) individuele zaken besproken. De coördinatie is bedoeld om zaken op elkaar af te stemmen en het betreffende gezin de beste ondersteuning te bieden. Alle overleggen hebben een frequentie van 6 à 8 weken en worden door de medewerkers van Kennemer Wonen als zeer nuttig ervaren. Het persoonlijk contact tussen de leden van het netwerk wordt als constructief ervaren, waardoor complexe dossiers beter opgelost kunnen worden. 3. Burger AED in de gemeente Bergen Dagelijks worden mensen het slachtoffer van hartfalen. In combinatie met een snelle alarmering van 112 en directe reanimatie (met een AED) kunnen er levens worden gered. Met het plaatsen van AED's en het opleiden van vrijwilligers, wil de gemeente Bergen realiseren dat de overlevingskans na een hartstilstand toeneemt door het toepassen van reanimatie en defibrillatie. Hiervoor worden verspreid in de gemeente Bergen 25 AED's opgehangen. Kennemer Wonen werkt mee aan dit project en heeft vier panden aangewezen als geschikte locatie voor het ophangen van een AED. Voor de bediening van de AED's wordt een netwerk opgezet van vrijwilligers die via de gemeente een cursus reanimatie/AED volgen.
33
4. Gaudi Kunstwerk in Egmond Een vies verwaarloosd veldje, veel overlast voor de buurt en jarenlange inzet van de Parel (Vereniging Dorpsbelangen Egmond ‘Parel’ aan Zee) heeft geleid tot een uniek samenwerkingsverband in Egmond aan Zee. De Parel, gemeente Bergen, Kennemer Wonen en buurtbewoners ontwikkelden samen een plan om het veldje op de hoek van de Ankerstraat en de Duinstraat op te knappen. De buurtbewoners hebben een Social Sofa gemaakt (een gemozaïekt zitmeubel waarin tekeningen van kinderen uit de buurt zijn verwerkt). 5. Leefbaarheidsprojectgroepen Bakkum In twee buurten in Bakkum is een leefbaarheidsprojectgroep opgestart, namelijk in Het Duintje en De Poelven. In deze projectgroep nemen vertegenwoordigers van alle relevante partijen (bewoners, gemeente en politie) deel. In Het Duintje is de projectgroep inmiddels weer opgeheven omdat de grootste problemen zijn opgelost. De projectgroep van De Poelven heeft in 2011 een enquête uitgezet om te inventariseren welke zaken de buurtbewoners als probleem ervaren, die opgelost moeten worden. 6. Leefbaarheidsbudget Het leefbaarheidsbudget is daarnaast ingezet in maatregelen in het kader van Schoon, Heel & Veilig. Er moet dan gedacht worden aan extra schoonmaakwerkzaamheden, plaatsing van achterpadverlichting en plaatsen van fietssteunen. Maar ook sponsoring van buurtinitiatieven zoals straatbarbeques en de timmerdorpen in Egmond aan Zee, Egmond a/d Hoef en Akersloot.
Kinderen in Egmond aan Zee hebben een Social Sofa gemaakt voor hun wijk
34
Wonen en zorg 7. Nieuwbouwprojecten Binnen diverse nieuwbouwprojecten heeft Kennemer Wonen appartementen en voorzieningen gerealiseerd waarin wonen en zorg zijn gecombineerd. Alkmaar - In 2011 is wijkknooppunt ‘De Daalder’ opgeleverd, een uniek project waar wonen, zorg en welzijn worden gecombineerd. - Er is gestart met de bouw van zelfstandige woningen en een algemene ruimte voor cliënten van De Waerden in de Westerstraat. Castricum - Het nieuwe woonzorgcentrum De Boogaert, waar zowel de ViVa Zorggroep als de Stichting Odion hun cliënten zullen huisvesten. Het nieuwe woonzorgcentrum zal zowel zorg- als woonvoorzieningen bieden. 8. WonenPlus Kennemer Wonen draagt in een aantal gemeenten financieel bij aan WonenPlus. WonenPlus biedt een gecoördineerd pakket van diensten aan op het gebied van wonen, welzijn en zorg, op het snijvlak van vrijwilligersdiensten, professionele diensten en commerciële diensten. WonenPlus staat voor persoonlijke ondersteuning en praktische dienstverlening. In de gemeenten waar Kennemer Wonen werkzaam is, zijn diverse WonenPlus-organisaties actief, al dan niet als onderdeel van de welzijnsinstelling. 9. Domotica Kennemer Wonen neemt deel aan het project Kite. Dit project heeft als doel door integratie van het aanbod van welzijn en zorg te komen tot een betere afstemming. Hierdoor zijn mensen in staat langer zelfstandig thuis te wonen.
35
Deel 2: Kennemer Wonen de organisatie F.
Personeelsbeleid 1. Lerende organisatie en cultuur Leren is de normaalste zaak van de wereld. Kennemer Wonen wil een high performanceorganisatie zijn: de lat mag hoog liggen, experimenteren ook. In een high performance-organisatie is elkaar aanspreken normaal, zowel in complimenten als in het geven van kritische feedback. Initiatief tonen en verantwoordelijkheid nemen op alle niveaus van de organisatie. 2. Stagebeleid Naast het ‘leren en ontwikkelen’ van onze eigen medewerkers, vinden we ook dat we ruimte moeten bieden aan studenten om te ‘leren en ontwikkelen’ binnen onze organisatie. Zo zijn er in 2011 in totaal vier stagiaires en twee HBO-duale studenten actief geweest. In 2012 zullen we dit verder uitbouwen. Tevens is er voor gekozen om in 2012 deel te nemen aan ‘Talent in Huis’ waarbij Kennemer Wonen met een aantal corporaties in samenwerking met Aedes gedurende 1 ½ jaar een traineeship aanbiedt. 3. Meten is weten In 2011 heeft het tweejaarlijkse MedewerkersTevredenheidsOnderzoek (MTO) plaatsgevonden. Dit is een herhalingsonderzoek na de eerste nulmeting in oktober 2009. Het is opvallend dat de algemene tevredenheid licht is gestegen, terwijl op veel thema’s juist grotere stijgingen te zien zijn. Blijkbaar is het rapportcijfer een eerste ingeving van een medewerker en zijn de stellingen / thema’s concreter. De tevredenheid op de thema’s is gemiddeld met 13% toegenomen. De grootste stijgingen hebben betrekking op de efficiency, de beloning en de beoordeling. Overal is duidelijk dat Kennemer Wonen de afgelopen twee jaar aandacht heeft gehad voor de medewerkers, met zeer positieve gevolgen. Uiteraard kunnen er altijd zaken beter. Zo worden een aantal punten meegenomen in cultuurinterventies in 2012. Daarnaast bepaalt elke afdeling op welk verbeterthema zij zich gaat richten en stelt hiervoor een actieplan op. In 2013 worden de resultaten weer gemeten. 4. Beoordelingen Om sturing te geven aan de ontwikkeling op het gebied van resultaten en competenties van medewerkers, is in 2010 een start gemaakt met de nieuwe methodiek van het functioneringsen beoordelingssystematiek gericht op resultaat- en gedragsafspraken. 2010 was een pilotjaar om te wennen aan deze nieuwe systematiek. Eventuele negatieve consequenties na beoordeling werden niet doorgevoerd. Dit jaar zijn ook de negatieve consequenties doorgevoerd namelijk het niet in aanmerking komen voor een salarisverhoging en eindejaarbonus bij een slechte beoordeling.
36
G. Visitatie Kennemer Wonen wil weten of wij onze taak goed uitvoeren, daarom laten wij ons visiteren. Dit voorjaar heeft Ecorys de visitatie bij Kennemer Wonen uitgevoerd. Wij zijn blij met de conclusies en aandachtspunten die in het rapport staan. Ze bieden veel bruikbare en nuttige informatie. Volgens Ecorys is de houding van Kennemer Wonen richting belanghebbenden open en constructief, ze geven een 7,0 als beoordeling, het hoogste cijfer. Welke conclusies mogen we trekken? Er is een stijgende trend te constateren in de prestaties van Kennemer Wonen of zoals de visitatiecommissie constateert: “Kennemer Wonen, de positieve omslag na de fusie”. De beleidsdoelstellingen zijn nu uniform en eenduidig. Met een relatief kleine organisatie wordt efficiënt gewerkt aan het realiseren van de doelstellingen. Het maatschappelijk presteren in 2009 en 2010 is zeker voldoende. Naast een aanzienlijke nieuwbouwopgave met toenemende aandacht voor duurzaamheid en energiezuinigheid, is er ook een hoge prioriteit bij het investeren in maatschappelijk vastgoed. De prestatie voor de huisvesting van de primaire doelgroep is goed en bevindt zich evenals de andere prestaties in een stijgende lijn. De algehele houding van Kennemer Wonen wordt omschreven als proactief, wat zich laat zien in een fors aantal leefbaarheidsprojecten in de wijk. De verhouding en samenwerking met collega corporaties uit het werkgebied is goed. Kennemer Wonen pleit nadrukkelijk voor versterking van (regionale)samenwerking. Welke aandachtspunten halen wij uit het rapport? De ondernemings- en beleidsplannen vanaf 2009 kenmerken zich door de drive en ambitie die eruit spreekt. De Visitatiecommissie constateert dat het er op lijkt dat er veel tegelijk moet. De activiteitenplannen die we vanaf 2010 per gemeente maken, kanaliseren dit enigszins. De communicatie en informatievoorziening bij projecten is ook één van de aandachtspunten. Het contact met belanghebbenden is goed. Met een aantal belanghebbenden is dit op projectbasis en niet op structurele basis, wat door de belanghebbenden wel gewenst wordt.
37
H. Integriteit We doen ons werk in intensieve wisselwerking met de maatschappelijke omgeving. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen (kunnen) hebben in Kennemer Wonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van Kennemer Wonen bepalen. Dat was voor ons in 2009 de reden om een aantal zaken vast te leggen in een integriteitscode. Deze code biedt handvatten aan om beslissingen te nemen in dagelijkse situaties. Op die manier kan Kennemer Wonen laten zien dat het integriteit en betrouwbaarheid belangrijk vindt. Ook wordt in deze code aandacht geschonken aan de wijze waarop misstanden kunnen worden gemeld en in welke mate er sancties getroffen kunnen worden. Kennemer Wonen kent twee vertrouwenspersonen (intern en extern). De toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) heeft in 2009 aan de Tweede Kamer aangegeven, dat hij het toezicht op het punt van integriteit bij woningcorporaties, mede naar aanleiding van een aantal incidenten in de sector, wil intensiveren. In dat kader is destijds besloten dat er bij meerdere woningcorporaties een doorlichting zal plaatsvinden. Kennemer Wonen is één van de woningcorporaties waar het integriteitsonderzoek heeft plaatsgevonden. In 2011 is het definitieve rapport afgerond. Vanuit het onderzoek, dat onder regie van de VROM-inspectie heeft plaatsgevonden, zijn geen integriteitsschendingen of een verhoogd risico op integriteitsschendingen vastgesteld. De aanbevelingen, waaronder het actualiseren van het bestuursreglement en de verdere uitbouw van het risicomanagementsysteem, komen grotendeels overeen met de verbeterpunten van Kennemer Wonen en zijn dan ook overgenomen. 1. Vertrouwenspersonen In 2011 is er één melding binnengekomen bij de vertrouwenspersonen. Deze melding is in overleg met de melder en leidinggevende afgehandeld.
38
I.
Arbeidsomstandigheden 1. Risico-inventarisatie en evaluatie In 2009 heeft er een risico-inventarisatie en evaluatie plaatsgevonden. Dit is om de stand van zaken op het gebied van arbeidsomstandigheden en de mogelijke gevolgen of gevaren binnen onze organisatie in kaart te brengen. Op basis van deze RI&E is er een plan van aanpak opgesteld. Dit plan is ook in 2011 in overleg met de ondernemingsraad geëvalueerd en geactualiseerd. 2. Verzuimpreventie Het verzuimbeleid binnen Kennemer Wonen is er op gericht om de medewerker na uitval op een verantwoorde wijze zo snel mogelijk terug te laten keren in het arbeidsproces. Het streven is om het verzuimpercentage onder de 4% te krijgen Driemaandelijks vindt er een Sociaal Medisch Team (SMT) overleg plaats tussen de Arbodienst, HRM en betreffende leidinggevenden om de voortgang van zieke medewerkers te bespreken. Ook wordt dit overleg ingezet om preventieve maatregelen te bespreken om het ziekteverzuim te beperken. In de CAO 2010 is afgesproken dat de werkdruk in onze sector wordt aangepakt. In 2011 was het mogelijk voor medewerkers om zich (anoniem) op te geven voor individuele coaching. Van een aantal medewerkers is het bekend dat zij het traject hebben doorlopen. 3.
Verzuimcijfers
Verzuim% Q1 2010 - Q4 2011 7 6 5 4 3 2 1 0
Verzuim% per kwartaal Verzuim% voortschrijdend gemiddelde Verzuimnorm Kennemer Wonen
Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 6,64 4,88 3,57 6,24 5,07 3,93 4,47 4,54
4
4
4
5,33
4,94
4,70
4,93
4,50
4
4
4
4
4
Het ziekteverzuimpercentage over 2011 bedraagt 4,5 %. Over 2010 was het ziekteverzuimpercentage 5,3%. 4. BHV en bedrijfsongevallen In 2011 heeft de BHV-organisatie een ontruimingsoefening gehouden. De medewerkers werden niet van te voren ingelicht over deze oefening. Uit een evaluatie van deze oefening werd opgemaakt dat de oefening succesvol was verlopen. In 2011 hebben er geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden. 5. Agressie en geweld In 2011 is het agressieprotocol aangepast n.a.v. een evaluatie. Ook is, op initiatief van de betrokken woonconsulent, een situatie n.a.v. agressief gedrag geëvalueerd. Deze evaluatie was ter verbetering van de samenwerking tussen het secretariaat en de woonconsulent in het algemeen.
39
6. Aantal medewerkers Het aantal medewerkers en aantal fte is per 31 december 2011 als volgt. Org. eenheid
Aantal
fte
Directie/Bestuur
1
1
Staf
2
1,89
Bedrijfsondersteuning
18
14,58
Financiën
13
11,28
Vastgoed
14
13,59
Wonen
51
45,67
99
88,01
Totaal:
De gemiddelde leeftijd bedraagt 45 jaar. Binnen circa 15 jaar zal ongeveer een derde van onze huidig personeelsbestand met pensioen gaan. In 2012 willen we werken aan een leeftijdsbewust personeelsbeleid. We willen dit integraal oppakken met het project Duurzame inzetbaarheid. Kennemer Wonen is geselecteerd als proeftuincorporatie voor het onderwerp ‘duurzame inzetbaarheid medewerkers’. Als proeftuincorporatie gaan we aan de slag met de door de sociale partners ontwikkelde gids om duurzame inzetbaarheid te implementeren. 7. Leren en ontwikkelen Met ingang van 1 januari 2010 hebben medewerkers, vanuit de CAO Woondiensten, recht op een Persoonlijk Ontwikkelingsbudget (POB). Binnen Kennemer Wonen hebben we op het gebied van leren en ontwikkelen onderscheid gemaakt tussen 3 richtingen, namelijk: 1. functie gerelateerd budget (opleidingen noodzakelijk voor het uitoefenen van de eigen functie); 2. persoonlijk ontwikkelingsbudget (opleidingen om een andere functie binnen of buiten de organisatie te kunnen bekleden. Of trainingen op het gebied van coaching, counseling, persoonlijke ontwikkeling, competentieontwikkeling, zelfreflectie etc.); 3. tussenvorm (opleiding in het kader van loopbaanontwikkeling, maar van wederzijds belang, zowel voor medewerker als voor organisatie). De totale opleidingskosten (excl. persoonlijk ontwikkelingsbudget) ziet er als volgt uit:
Totaal
Begroting 2011 X € 1000 € 246
Besteding 2011 X € 1000 € 167
In het jaar 2011 hebben zeven medewerkers het persoonlijk ontwikkelingsbudget ingezet. Drie medewerkers voor de ontwikkeling t.b.v. categorie 2 en de overige medewerkers voor de ontwikkeling t.b.v. categorie 3. Op stap met de Personeelsvereniging In Alkmaar
40
J. De ondernemingsraad De ondernemingsraad is in 2011 14 keer bij elkaar geweest: 7x overleg met eigen leden; 6x overleg met Directie; 1x overleg met de RvC. Er is instemming gegeven op: - de gedragscode internet; - het gewijzigd functionerings- en beoordelingssysteem; - het opleidingsbeleid. Er is advies gegeven over: - het HRM-beleid; - benoeming 1 kandidaat voor de RvC. Overige specifieke onderwerpen die in 2011 aan bod zijn gekomen: - procedure beeldschermbril ; - rapportage gezondheidsmiddag; - werving- en selectieprocedure; - stoelmassage; - lunchbijeenkomst; - topcooling; - automatisering; - integriteit ; - vakantiewetgeving; - jaarverslag en jaarrekening; - cultuur; - MedewerkersTevredenheidsOnderzoek (MTO); - vakantiewetgeving; - visitatie. Naast de specifieke onderwerpen worden ook regelmatig terugkerende onderwerpen behandeld zoals de begroting, de kwartaalrapportage, werkdruk, vacatures en verplichte collectieve dagen. De OR heeft in het MTO een vraag laten opnemen wat medewerkers vinden van de OR. De belangrijkste conclusies die hieruit getrokken kunnen worden is dat: - 62% van de medewerkers vindt dat de OR goed functioneert, - 24% vindt dat de OR zich meer moet profileren. De OR is zich van dit laatste punt bewust en wil in 2012 met grotere regelmaat een nieuwsbrief op intranet plaatsen. In 2011 is er slechts eenmaal een Nieuwsbrief uitgegaan, dat is te weinig om goed zichtbaar te zijn. Verder worden stukken waarover de OR instemming moet geven via intranet voorgelegd aan de achterban. Opmerkingen en vragen die vanuit de achterban komen worden vervolgens besproken in een overleg met de directeur. De OR koppelt mondeling of via de Nieuwsbrief terug wat besproken is met de directeur. In 2011 zijn de CAO-onderhandelingen weer gestart. Nieuw bij deze onderhandelingen is dat CNV informatie heeft opgevraagd bij de medewerkers van corporaties via een enquête. Deze informatie is meegenomen in de onderhandelingen voor de CAO-2012. Leden van de ondernemingsraad
41
K. Kwaliteit Net als voorgaande jaren heeft het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) een meting op onze dienstverlening uitgevoerd. De cijfers zijn over de hele linie omhoog gegaan. Nieuw in 2011 is de meting van het onderdeel “dienstverlening bij het kopen van een woning”.
1. De meetresultaten van KWH Onderstaande tabel geeft de meetresultaten weer van de afgelopen twee jaar:
Labelonderdeel Corporatie bezoeken Corporatie bellen Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten Woning kopen (nieuw)
2009 7,3
7,3 6,6 8,3
2010/ 2011 7,6 7,4 7,8 7,7 8,0 7,7 7,7 6,7 8,4
Landelijk Grootteklasse > gemiddelde 10.000 7,8 7,7 7,5 7,2 7,6 7,5 7,9 7,7 7,9 7,9 7,8 7,7 7,8 7,7 6,9 6,8 8,5 8,4
7,4
-
-
Vetgedrukt = laatste meting!
2. Vooruitblik op het KWH huurlabel 2012 Eind 2011 heeft KWH het nieuwe huurlabel 2.0 gelanceerd. Vanuit de corporaties kwamen geluiden dat het huurlabel op onderdelen achterhaald bleek te zijn. Klanten hebben andere behoeftes gekregen, zoeken meer digitaal naar informatie, maken steeds meer gebruik van email en social media. Daar hoort een andere manier van meten bij. Daarnaast hebben corporaties de behoefte om sneller inzicht in de resultaten te krijgen. Dit heeft ertoe geleid dat vanaf 1 januari 2012 het nieuwe huurlabel van start gaat. Hieronder een korte toelichting wat het nieuwe huurlabel behelst. -
Alle huurlabelonderdelen zijn samengevat in 4 thema’s die allemaal ieder jaar worden gemeten. Naast deze 4 thema’s is het mogelijk een aanvullend en zelf gekozen onderdeel toe te voegen bijvoorbeeld “dienstverlening bij het kopen van de woning”. Per onderdeel wordt aangegeven of er continu of over een periode van 3 maanden gemeten wordt. Continu meten betekent ook snel en online inzicht hebben in de resultaten. De kwaliteitseisen worden meer gebaseerd op klantverwachtingen. De resultaten worden op 31-12 bevroren en zijn bepalend voor het halen of behouden van het huurlabel. 42
3. Verantwoording ingekomen klachten Er is in 2011 door één bewoner geklaagd bij de Regionale Klachtencommissie SVNK: - Eén bewoonster heeft een 5-tal klachten bij de Klachtencommissie neergelegd. 4 van deze 5 klachten betroffen overlastzaken en 1 klacht ging over water in de kelder dat niet weg kon lopen. De geplande hoorzitting is niet doorgegaan omdat de bewoonster heeft aangegeven niet aanwezig te kunnen zijn. Er is nog geen nieuwe hoorzitting gepland. Er is in 2011 1 bezwaarschrift ingediend bij de Huurcommissie: - Eén bewoonster heeft bezwaar ingediend tegen de hoogte van de servicekosten. De bewoonster is door de Huurcommissie niet in het gelijk gesteld. Op 31-12-2010 stonden er nog 2 bezwaarschriften bij de Huurcommissie open. Deze zijn beiden in 2011 afgehandeld: - Eén bewoner had een bezwaarschrift ingediend tegen de jaarlijkse huurverhoging wegens het meetellen van de keuken in de WWS-punten. De keuken is door de bewoner zelf aangebracht. De bewoner is in het gelijk gesteld en de hoogte van de huur is aangepast. - De bewoners van de Maasstraat in Alkmaar hebben een collectief bezwaarschrift tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend wegens achterstallig onderhoud. Er zijn door de Huurcommissie geen gebreken geconstateerd die een tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen. De huur is niet gewijzigd. Naast de bij bovengenoemde commissies ingediende klachten zijn er via de klachtenprocedure van Kennemer Wonen 103 klachten binnen gekomen. Verdeling klachten per categorie.
43
L. Risicomanagement In het risicomanagementbeleid van Kennemer Wonen wordt het belang van een brede risicoinventarisatie onderstreept, is er oog voor de risicohouding van medewerkers en moet risicomanagement vooral een regulier onderdeel zijn van de bedrijfsvoering. Om de bedrijfsvoering te beheersen en daarmee de gestelde doelen te bereiken, heeft Kennemer Wonen verschillende basismaatregelen ingevoerd. De missie, visie en strategie zijn beschreven en de organisatie is daarop ingericht. De sturing en beheersing van de organisatie is gebaseerd op het principe van Plannen, Uitvoeren, Monitoren en Bijsturen. Dit komt tot uiting door het hanteren van verschillende instrumenten, waaronder het opstellen van beleid, de begroting, maand- en kwartaalrapportages, de jaarrekening, het hanteren van interne audits, de Managementletter van de accountant, bedrijfsvergelijkingen en het KWH-kwaliteitslabel. Naast deze vooral op de structuur gerichte instrumenten besteedt Kennemer Wonen ook bewust aandacht aan de gewenste cultuur binnen de organisatie. Hoe gaan wij met elkaar om, wat zijn onze normen en waarden en op welke wijze zijn en blijven wij een integere organisatie. Dit zijn onderwerpen die met enige regelmaat op de agenda staan. Al deze harde en zachte maatregelen vormen het fundament voor de interne risicobeheersing zoals deze wordt genoemd in de Governancecode voor woningcorporaties. 1. Risico-inventarisatie In 2011 is Kennemer Wonen gestart met een algehele risico-inventarisatie van de bedrijfsprocessen. In deze fase worden alle potentiële risico’s geïnventariseerd. Te denken valt aan juridische risico’s, financiële risico’s en imago of maatschappelijke risico's. De uitkomst van deze inventarisatie is een volledig risicoprofiel, dat bestaat uit de omschrijving van de mogelijke gebeurtenissen met bijbehorende kansen en gevolgen. In 2012 wordt deze inventarisatie afgerond. 2. Risicohouding Risicomanagement gaat verder dan het opzetten van een structuur of een systeem. Minstens zo belangrijk is het hebben van een cultuur waarin op basis van openheid en betrokkenheid de verschillende risico’s bespreekbaar worden gemaakt. Juist hierom kiest Kennemer Wonen er voor om de risico-inventarisatie in eerste instantie zoveel mogelijk door de medewerkers zelf op te laten zetten en worden materiële risico’s in het Managementteam en met de Raad van Commissarissen besproken. 3. Risico’s bedrijfsvoering Zowel in de kwartaalrapportages als in de besluitvormingsdocumenten wordt aandacht besteed aan potentiële risico’s. Het zwaartepunt ligt hier bij externe ontwikkelingen, projectrisico’s, klanttevredenheid en financiële continuïteit. Veelal zijn de erkende risico’s stabiel of zijn er voldoende beheersmaatregelen getroffen om de mogelijke gevolgen te kunnen opvangen. In een aantal gevallen is gedurende het verslagjaar erkend dat het risicoprofiel is toegenomen. In de volgende paragrafen wordt hier nader op in gegaan. 4. Strategisch voorraadbeleid Kennemer Wonen vindt het essentieel om de ontwikkelingen op de woningmarkt structureel te volgen. Net als in de commerciële markt is ook de sociale woningmarkt afhankelijk van vraag en aanbod. Om het risico te verkleinen dat het woningbezit in de toekomst niet meer geheel aansluit bij de vraag, heeft Kennemer Wonen de gegevens van een regionaal woningmarktonderzoek gebruikt voor haar strategisch voorraadbeleid. Het rapport laat zien hoe vraag en aanbod zich op dit moment tot elkaar verhouden en wat de verwachte ontwikkeling is. In de regionale woningmarkt als geheel zijn er geen grote knelpunten geconstateerd. Daarom zal Kennemer Wonen het aantal woningen de komende jaren handhaven. 44
Nader onderzoek zal nog wel meer duidelijkheid moeten bieden over de vraag of de aanwezige woningtypen aansluiten bij de toekomstige behoefte. 5. Koopgarant Bij de verkoop van woningen maakt Kennemer Wonen gebruik van de Koopgarant-regeling. Met deze regeling kunnen klanten een woning met korting kopen en heeft Kennemer Wonen de verplichting om de woning op enig moment terug te kopen. Doordat het aantal verkopen met een Koopgarant-regeling de afgelopen jaren is toegenomen, is de totale terugkoopverplichting ook groot. Bij ongewijzigd beleid zou de verplichting in 2020 opgelopen zijn tot € 280 miljoen. Omdat hiermee ook het liquiditeitsrisico toeneemt, heeft Kennemer Wonen haar beleid gewijzigd en besloten om de jaarlijkse verkopen in Koopgarant te maximeren op 25% van de totale verkopen. 6. Projectbeheersing In 2011 zijn op basis van een interne audit risico’s vastgesteld ten aanzien van het proces Vastgoedbeheer en –ontwikkeling. De geconstateerde risico’s hebben betrekking op de informatievoorziening, de projectadministratie en het monitoren van het ‘point of no return’. Naar aanleiding van de audit zijn verschillende maatregelen uitgezet die de risico’s verkleinen. Bij elk nieuwbouwproject wordt per kwartaal een geactualiseerde risicorapportage opgesteld om inzage te geven in de risico’s van het project en de beheersmaatregelen waarmee deze beperkt kunnen worden. Ondanks deze maatregelen zijn niet alle risico’s volledig uit te sluiten. Bij de ontwikkeling van het project Geesterhage, in samenwerking met de gemeente Castricum en projectontwikkelaar Biesterbos, is geen overeenstemming bereikt over de realisatie van het project. De gemeente Castricum heeft hierdoor zowel Kennemer Wonen als Biesterbos aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade van ca. € 1 miljoen. Doordat vervolgens de projectontwikkelaar Kennemer Wonen verantwoordelijkheid houdt voor de nadelige financiële effecten, is over de financiële afwikkeling van het project nog onzekerheid. Kennemer Wonen is van mening dat er geen sprake van een claim kan zijn en is op dit moment in gesprek met de gemeente om tot op een passende oplossing te komen. 7. Wet en regelgeving Kennemer Wonen volgt de wijzigingen in wet- en regelgeving nauwgezet. De afhankelijkheid en de mogelijke risico’s van externe ontwikkelingen zijn regelmatig onderwerp van gesprek en worden in de kwartaalrapportages benoemd. De uitwerkingen van de Europese beschikking over de staatssteun aan woningcorporaties wordt beoordeeld op de gevolgen voor de organisatie en de huurders. Vooralsnog lijkt het risico om minder mensen te kunnen huisvesten beperkt te blijven. Daarentegen wordt de bewegingsruimte van de organisatie wel steeds kleiner. De impact hiervan zal pas echt duidelijk worden op het moment dat de nieuwe Woningwet en de daarbij behorende Algemene Maatregelen van Bestuur door de overheid zijn vastgesteld. Het kabinet heeft besloten onomkeerbare stappen te zetten om in de intramurale voorzieningen (verzorgingshuizen, instellingen voor gehandicapten etc.) zorg en wonen te scheiden. De zorgkantoren en vanaf 2013 de verzekeraars, krijgen de vrijheid om alleen zorgaanbieders te contracteren die naar hun oordeel huisvesting bieden die tegemoet komt aan de wens van de cliënt. Cliënten gaan hierdoor in de toekomst zelf hun woonlasten betalen. Voor Kennemer Wonen betekent dit dat zij naast de wensen van de zorgverleners veel meer rekening moeten gaan houden met de individuele wensen van deze cliënten. Een tweede risico dat in de zorgsector speelt en indirect van invloed is op Kennemer Wonen, is van financiële aard. Momenteel worden de huisvestingskosten van zorgaanbieders volledig door de overheid vergoed. Door de invoering van normatieve bekostiging wordt de vergoeding voor de huisvestingskosten gekoppeld aan de bezetting. Zorgaanbieders gaan hiermee van een risicoloze naar een risicovolle bekostiging. Het debiteurenrisico van Kennemer Wonen neemt hierdoor toe. 45
8. Governance Vanaf 1 juli 2010 is de samenstelling van het bestuur gewijzigd, waardoor de heer H.J. Tromp de enige bestuurder is van Kennemer Wonen. Door deze bestuurswijziging heeft de Raad van Commissarissen de checks & balances van het bestuur opnieuw beoordeeld, wat heeft geleid tot een nieuw bestuursreglement. In het reglement zijn specifieke afspraken opgenomen over de besluiten die ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen moeten worden voorgelegd en op welke wijze de interne besluitvorming plaatsvindt. Tevens is bepaald dat de beëindiging van het arbeidscontract van de Controller de goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen. 9. Financiële continuïteit Na de bankencrisis begon de economische crisis en specifiek voor Nederland loopt daar de problematiek van de woningmarkt als een rode draad doorheen. Om inzicht te krijgen in de mogelijke effecten van deze macro-economische ontwikkelingen op de financiële continuïteit zijn meerdere “worst case” scenario’s uitgewerkt. Bij de scenario’s is rekening gehouden met de risico’s van een rentestijging, een verslechtering van de koopmarkt en een beperking van de huurstijging. Uit de gevoeligheidsanalyse blijkt dat de financiële positie goed is, maar wel degelijk gevoelig voor langdurige negatieve effecten. Doordat zowel de solvabiliteit als de liquiditeit hierbij onder druk kunnen komen te staan is het van belang dat Kennemer Wonen haar financiële buffer in tact laat en beide kengetallen blijft monitoren. Indien meerdere negatieve scenario’s samenvallen is ingrijpen in het investeringsniveau noodzakelijk. 10. Rentederivaten Een rentederivaat is een verzekering tegen een renterisico. Veelal bestaat dit risico eruit dat als de rente in de toekomst stijgt daarmee ook de kosten fors kunnen stijgen. Door het afsluiten van een rentederivaat kan dit risico worden afgedekt. Echter, aan rentederivaten zelf kunnen ook risico’s zijn verbonden. Deze risico’s zitten veelal in de voorwaarden waaronder een rentederivaat met de bank is afgesloten. Onder bepaalde omstandigheden kan de bank extra waarborgen vragen voor het afgesloten rentederivaat met als gevolg dat er een liquiditeitsrisico ontstaat. Begin 2011 is afgesproken dat de risico’s van de derivaten van Kennemer Wonen zouden worden beoordeeld. Het aantal rentederivaten van Kennemer Wonen is beperkt. De organisatie heeft twee zogenaamde swaps; ieder voor een hoofdsom van € 10 miljoen. Hoewel, vanwege de zeer lage rentestand de swaps een negatieve markwaarde hebben van circa € 6 miljoen (januari 2012), zijn de liquiditeitsrisico’s voor Kennemer Wonen nihil. De ING heeft bevestigd dat zij geen extra stortingen (margin call) zal opvragen bij Kennemer Wonen. 11. Obligo De woningcorporaties die deelnemen aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staan voor elkaar garant via een obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. De verplichting is voorwaardelijk; zolang de reserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van woningcorporaties over te nemen wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Hoewel het WSW sinds de oprichting in 1983 nog nooit is aangesproken op de afgegeven borgstelling is de kans hiertoe, gezien de sterk verslechterde positie van enkele collega corporaties, toegenomen. Kennemer Wonen schat in dat de obligoverplichting kan leiden tot een storting van ca. € 12,1 miljoen.
46
M. Sponsoring Met sponsoren ondersteunen we activiteiten die een bijdrage leveren aan een grote groep mensen in een woonkern, wijk of buurt waar Kennemer Wonen woningen heeft staan. De activiteiten moeten bijdragen aan de verbetering van de leefomgeving van onze huurders. Op basis van het sponsorbeleid worden aanvragen beoordeeld. Initiatieven voor sponsoraanvragen kunnen zowel vanuit bewoners als vanuit huurdersorganisaties komen. Per project of activiteit wordt bepaald op welke wijze Kennemer Wonen een bijdrage levert en wat er van de sponsoraanvrager wordt verwacht. In 2011 is bij de beoordeling van aanvragen vooral gekeken naar activiteiten voor kinderen. 1. Materiële bijdragen In 2011 zijn de volgende activiteiten gesponsord met een bijdrage: • Stichting De Waaier, deelname m.b.t. maatschappelijk ondernemerschap € 5.000 • Landschap Noord-Holland € 1.250 • Raphaelstichting (Scorlewald), materialen NL Doet € 200 • Wijkfeest Waalstraat € 200 • Buitenspeeldag Geulstraat € 80 • Kika Sponsorloop Oudorp € 300 • Jeugdsportdag Schoorl € 200 • Timmerdorp Egmond aan Zee € 500 • Timmerdorp Akersloot € 450 • Timmerdorp Egmond aan den Hoef € 500 • Sinterklaasfeest Egmond aan Zee € 200 • Woodlands cultureel jongeren festival Bergen € 250 • Wijkkrant Oudorp € 1.800 • Respijtzorg Alkmaar (Alkmaar), een laptop • Stichting Woon- & werkgemeenschap De Kleine Ark (Oudkarspel), een pc • Stichting Present Heerhugowaard (Heerhugowaard), twee pc’s • Donatie kerstgeschenken aan de Voedselbank 2. Immateriële bijdrage Kennemer Wonen heeft meegedaan aan de Landelijke vrijwilligersdag NL Doet. Bij Scorlewald in Schoorl zijn die dag diverse werkzaamheden verricht. Verder is de bedrijfskantine van Kennemer Wonen aangeboden aan Stichting “Vier het leven” als vergaderlocatie voor haar vrijwilligers. Klussen bij Scorlewald
47
N. Kracht door Verbinding In 2009 zijn vijf corporaties in Noord-Holland gestart met “Kracht door Verbinding”. Dit hebben ze gedaan omdat zij signaleerden dat veel zaken waar ze als corporaties mee van doen hebben, de eigen grenzen overstijgen. Het gaat dan bijvoorbeeld om zaken als krimp en bereikbaarheid. Dat zijn geen lokale onderwerpen, maar onderwerpen die alleen in breder verband begrepen en aangepakt kunnen worden. Het idee is dat je verder komt door met veel partijen een initiatief op te pakken. Soms is het voldoende door elkaar te informeren over wat men doet, zodat zaken daardoor afgestemd kunnen worden. Vanuit het gevoel van medeverantwoordelijkheid voor wat er in het verzorgingsgebied gebeurt, hebben de corporaties zich verenigd om een positieve rol te spelen in de regio. Daarbij is bewust gekozen voor het vervullen van een maatschappelijke functie die breder is dan de eigen kerntaak. In 2011 heeft Kennemer Wonen zich aangesloten bij “Kracht door verbinding”.
48
Verslag van de Raad van Commissarissen O. Algemeen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken bij de corporatie en de daaraan verbonden rechtspersonen. In dit jaarverslag legt de Raad publieke verantwoording af over de wijze waarop hij zijn taak uitoefent. 1. Rol en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is enerzijds een toezichthoudend en anderzijds een adviserend orgaan. Daarnaast functioneert hij als werkgever voor het Bestuur en is hij medeverantwoordelijk voor de continuïteit van de organisatie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 7 van de statuten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen in 2009. Het reglement is opgenomen op de website. 2. Toezichtkader In de statuten, het Treasurystatuut en in het reglement voor de Raad van Commissarissen van Kennemer Wonen zijn de taken, bevoegdheden en werkwijze duidelijk omschreven en uitgebreid vastgelegd. Toezicht houden bestaat uit verschillende onderdelen, zoals de bevoegdheid het Bestuur te benoemen, te schorsen en te ontslaan en de taak zorg te dragen voor een goed functionerend Bestuur. Bovendien is de toezichthouder belast met de goedkeuring van Bestuursbesluiten met betrekking tot de begroting, het activiteitenplan, de jaarrekening en investeringen inclusief verwervingen. Voorts benoemt de Raad de accountant. Bij de uitoefening van het toezicht wordt een onderscheid gemaakt tussen de toezichthoudende en de adviserende rol. Een toezichthouder bij Kennemer Wonen is beoordelend, anticiperend, onafhankelijk met kritische distantie, maar wel actief. Toezicht en advies glijden in de praktijk in elkaar over. Binnen het kader van anticiperend of preventief toezicht geeft de commissaris, zowel gevraagd als ongevraagd, advies. Voor de uitoefening van zijn taak als toezichthouder dient de Raad over voldoende en kwalitatief goede informatie te beschikken. Zowel met betrekking tot de organisatie als tot het werk van het Bestuur. Tot de informatie waarover de Raad kan beschikken behoort onder meer de jaarlijkse- en meerjaren (inclusief investerings-)begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening, het ondernemingsplan, het activiteitenschema en het volkshuisvestingsverslag. Voor het toezicht op het vermogen, de geldstromen en de daaraan verbonden risico’s kan de Raad terugvallen op het Treasurystatuut, waarin tevens is vastgelegd dat jaarlijks een treasuryjaarplan wordt opgesteld. In 2010 is het oude Treasurystatuut uit 2005 aangepast. Daarnaast put de Raad uit de schriftelijke verslagen en Managementletter van de accountant met daaraan toegevoegd het mondelinge overleg met de accountant. Naast deze informatie zijn ook brieven van het ministerie en externe organisaties zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW, alsmede de informatie van Aedes en VTW belangrijke informatiebronnen. De Raad hanteert het volgende toezichtskader: - minimaal vereist niveau kwaliteit dienstverlening (waaronder het KWH-label) - A1-oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting - ondergrens solvabiliteit 20 procent op basis van waardering op bedrijfswaarde - een positieve kasstroom die minimaal voldoet aan de vereisten van het WSW - jaarlijkse toetsing van beleid in financieel meerjarenperspectief/begroting voor een periode van tien jaar - maatschappelijke verankering en invloed en betrokkenheid stakeholders - ontwikkeling van bedrijfslasten in directe relatie met de omvang van het bezit - kwartaalgewijze rapportage van de inkomsten en uitgaven alsmede van de projecten op basis van programmamanagement inclusief risicomanagementaspecten 49
-
normeringen voor leegstand, betalingsachterstanden, huisvesting bijzondere doelgroepen, verkoop van woningen het in control zijn van de organisatie prestatieafspraken met gemeenten.
P. Toezicht op verbindingen Kennemer Wonen heeft twee dochterondernemingen. De organisatie heeft zowel een belang van 100% in de B.V. Woningbezit Heiloo als een belang van 100% in Duinstee Vastgoed B.V. De vennootschap Woningbezit Heiloo heeft ten doel het aan- en verkopen, huren en verhuren en beheren van registergoederen. De Duinstee Vastgoed B.V. heeft tot doel het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen en de daarbij behorende financieringen. Vanwege gewijzigde (fiscale) wetgeving worden er in beide ondernemingen geen activiteiten verricht. Het toezichtkader van de Raad van Commissarissen van Kennemer Wonen geldt ook voor deze dochterondernemingen. Q. Statutenwijziging Tijdens het fusieproces is een overgangsregeling tot stand gekomen m.b.t. de maximale zittingsduur van de leden van de Raad. In plaats van de in de statuten opgenomen maximale zittingstermijn van 8 jaar is een termijn afgesproken van 12 jaar. Deze afspraak is gemaakt met het doel om in de overgangsfase naar een nieuwe Raad voldoende waarborgen te bieden voor continuïteit binnen de Raad. Deze overgangsregeling is in een statutenwijziging vastgelegd, die is goedgekeurd door het ministerie op 14 december 2010. Met het aftreden van de heer Boekel eind 2012 geldt voor alle leden een maximale zittingsduur van tweemaal 4 jaar. R. Samenstelling In de Governancecode Woningcorporaties is bepaald dat een lid van de Raad van Commissarissen wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, waarna eenmaal een herbenoeming kan volgen voor een volgende periode van maximaal vier jaar. Daarna is geen herbenoeming meer mogelijk. Kennemer Wonen heeft deze nieuwe bepaling in haar statuten staan. In de overgangssituatie naar de nieuwe stichting is hiervan, zoals blijkt uit het rooster van aftreden, afgeweken. Bij de bepaling van het jaar van aftreden en eventuele herverkiezing is rekening gehouden met historie bij de rechtsvoorgangers. De samenstelling van de Raad van Kennemer Wonen per 31 december 2011 ziet er als volgt uit: naam
G. Erents H. Breebaart M.J.M. Boekel S. Pauw W.J. Schotten Y.M.Ypma
(m) (m) (m) (v) (m) (m)
functie
eerste benoeming
voorzitter vice-voorzitter lid lid lid lid
2011 2003 2001 2011 2008 2003
aftredend en/of herbenoembaar 01-07-2014 31-12-2011 31-12- 2012 01-07-2014 31-12-2012 31-12-2011
Mevrouw Pauw en de heer Schotten zijn op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd. De in het overzicht voorkomende kolom “eerste benoeming” is inclusief de rechtsvoorgangers. In verband met het aftreden van de heren Breebaart en Ypma per december 2011 is medio 2011 onder externe begeleiding een selectieprocedure gestart ter vervulling van één van de vrijkomende functies. Hiermee werd uitvoering gegeven aan het bij de fusie genomen besluit gefaseerd van zeven naar vijf commissarissen te gaan. Voor de vacature werd een herijkt profiel “maatschappelijk ondernemen en openbaar bestuur” vastgesteld. 50
Via advertenties zijn kandidaten opgeroepen voor de functie. De voordracht van de selectiecommissie heeft geleid tot benoeming van de heer Pennink voor een periode van 3 ½ jaar met ingang van 1 januari 2012. Aan de benoeming is conform de CAO advies van de Ondernemingsraad voorafgegaan. Bij de evaluatie van zijn functioneren is de Raad tot de conclusie gekomen dat met vijf leden de gewenste brede kennis en ervaring van de Raad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Besloten is daarom de Raad weer uit te breiden tot zes leden. De procedure hiertoe is inmiddels in gang gezet. Bestuurlijke achtergronden van de leden van de Raad zijn: G. Erents RA
Voorzitter Zelfstandig adviseur, handelend onder de naam Orka-Advies Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Stichting De Hoven Lid Raad van Toezicht Stichting AMSTA Lid Raad van Commissarissen Herstructureringsmaatschappij Overijssel NV Lid Raad van Commissarissen Stichting Havensteder Voorzitter Raad van Commissarissen Waarborg Vastgoed NV Voorzitter Raad van Commissarissen Waarborg Media Centrale NV Voorzitter STAK Quintis Aftredend per 1 juli 2014 en herbenoembaar
H. Breebaart
Vice-voorzitter Voormalig voorzitter van het college van Bestuur van het Clusius College Relevante nevenfuncties: Voorzitter Bestuur verzorgingshuis De Oldeburgh Aftredend per december 2011 en niet herbenoembaar
M.J.M. Boekel
Lid Jurist en voormalig directeur Stadsontwikkeling en beheer gemeente Alkmaar en oud directeur woningcorporatie Geen relevante nevenfuncties Aftredend in december 2012 en niet herbenoembaar
S. Pauw
Lid Zelfstandig adviseur maatschappelijke organisaties Benoemd op voordracht van de huurders Relevante nevenfuncties: Bestuurslid Humanistisch Verbond afdeling Noord-Holland Noord Bestuurslid PvdA afdeling Alkmaar Aftredend per 1 juli 2014 en herbenoembaar
W.J. Schotten
Lid Projectmanager Woningbouw gemeente Beemster en directeur publiek private samenwerking gebiedsontwikkeling Beemster Benoemd op voordracht van de huurders Geen relevante nevenfuncties Aftredend december 2012 en herbenoembaar
51
Y.M. Ypma
Lid Econoom en oud directeur GAK Alkmaar Geen relevante nevenfuncties Aftredend december 2011 en niet herbenoembaar
M. Pennink
Lid vanaf januari 2012 Algemeen directeur Kamer van Koophandel Noordwest Holland Relevante nevenfuncties: Voorzitter Stichting Festival Alkmaar Centraal Voorzitter RvC Rabobank Noord-Kennemerland Lid Raad van Toezicht ROC Kop van Noord-Holland Lid Raad van Toezicht AOC Clusius Aftredend per 1 juli 2015 en herbenoembaar
1. Pluriformiteit en deskundigheid In een uitvoerige profielbeschrijving zijn de vereiste competenties van de Raad vastgelegd. Leden van de Raad van Commissarissen delen een aantal persoonseigenschappen en professionele kwaliteiten met elkaar, waaronder helikopterview. Zij beschikken daarnaast over een aantal eigen bestuurlijke kwaliteiten per persoon. Leden van de Raad van Commissarissen zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherp, collegiaal te debatteren. Zij kunnen – met het oog op een juiste sturing – het Bestuur kritisch en onafhankelijk bevragen. De leden van de Raad van Commissarissen zijn afkomstig uit het bedrijfsleven en de publieke sector. Niet ieder lid behoeft een specifiek volkshuisvestelijke achtergrond. Het spreekt voor zich dat leden zich verbonden voelen met de samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder. De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft als enige een eigen, op de functie toegeschreven profiel. De voorzitter kan daarnaast aan meerdere, andere kwaliteits- of deskundigheidsprofielen voldoen. De leden van de Raad dienen tenminste over de volgende competenties te beschikken: - HBO/academisch niveau - analytisch vermogen, kunnen scheiden van hoofd- en bijzaken - teamspeler - persoonlijke inzet hebben en tonen - onafhankelijk - gevoel voor ethiek - integer - bestuurlijke en/of toezichthoudende kwaliteiten en beleidsmatig inzicht - gevoel voor politieke en bestuurlijke verhoudingen - heldere oriëntatie op de omgeving in de volkshuisvesting - visie op en inzicht in ontwikkelingen in de volkshuisvesting - affiniteit tot bedrijfsvoering in een taakafbakening tussen de Raad en het Bestuur - voldoende deskundig om de bedrijfsresultaten te kunnen beoordelen - besluitvaardig De Raad heeft de volgende kennis- en ervaringsgebieden in zijn midden: - financiën en economische ontwikkelingen - volkshuisvesting, leefbaarheid en ruimtelijke ordening - (maatschappelijk) ondernemen - marketing en communicatie - management, personeel en organisatie
52
2. Onafhankelijkheid en integriteit van de Raad De kwaliteit van het interne toezicht wordt onder meer bepaald door de integriteit. Deze integriteit hangt sterk samen met de organisatiestructuur, waarin de begrippen transparantie en vertrouwen een centrale rol spelen. Alle leden zijn onafhankelijk van de corporatie. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Kennemer Wonen of haar rechtsvoorgangers of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers. Evenmin verleent één van hen andere diensten dan welke uitsluitend voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met de corporatie buiten het commissariaat. De commissarissen vervullen hun functie zonder last- of ruggespraak met de voordragende partij. Door de corporatie zijn in 2009 protocollen vastgesteld zoals de integriteitscode en klokkenluidersregeling. De Raad bewaakt zijn onafhankelijkheid onder meer door het benutten van meerdere, ook externe informatiebronnen en het voorkomen van belangenverstrengeling. In 2011 heeft zich bij de besluitvorming van de Raad geen onverenigbaarheid van belangen voorgedaan. Ook zijn er geen transacties geweest, waarbij sprake was van tegenstrijdig belang. S. Governance Normen voor goed bestuur in de sector volkshuisvesting zijn vastgelegd in de Aedescode en in de Governance Code Woningcorporaties. De codes gelden voor leden van Aedes en leden van de VTW. De leden van de Raad van Commissarissen onderschrijven de beide codes. Behoudens het volgende punt voldoet Kennemer Wonen aan de per 1 juli 2011 geactualiseerde Governance Code: In de vernieuwde Governance Code is opgenomen dat het bestuur een toetsingskader voor verbindingen alsmede voor investeringen vaststelt. De Raad keurt deze toetsingskaders goed en ziet toe op de naleving van de uitgangspunten die hierin staan vernoemd. Het toetsingskader voor investeringen is sinds 2009 aanwezig. Een separaat toetsingskader voor verbindingen heeft Kennemer Wonen niet; de Raad hanteert voor verbindingen eenzelfde toetsingskader als bij de stichting. Hoewel deze werkwijze voldoet, en het aantal activiteiten in de verbindingen nihil is, wordt in 2012 toch een toetsingskader voor verbindingen opgesteld. 1. Persoonlijke leningen Kennemer Wonen heeft zowel aan de leden van het Bestuur als aan de leden van de Raad geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt. Ter bevestiging van de Aedescode op dit punt heeft Kennemer Wonen in haar Treasurystatuut de volgende bepaling opgenomen: "Kennemer Wonen sluit ten gunste van personeel, Bestuur of Raad geen contracten af met betrekking tot hypothecaire leningen en geeft geen garanties op de verstrekking van hypothecaire leningen door andere financiële instellingen."
53
T. Vergaderingen De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar 5 maal vergaderd met de directeurbestuurder. Daarnaast zijn er een tweetal themabijeenkomsten geweest met het managementteam en de directeur-bestuurder. Op de eerste themadag zijn de strategische kaders besproken en de uitgangspunten voor het strategisch voorraadbeleid. De themadag werd afgesloten met een bezoek aan nieuwbouwproject De Beeck in Bergen. Tijdens de tweede themadag in het najaar is verder gesproken over Strategisch Voorraadbeleid. Ook zijn de speerpunten per afdeling gepresenteerd t.b.v. de begroting 2012 en is een toelichting gegeven op enkele onderwerpen op fiscaal gebied. De agenda van de vergaderingen wordt door de voorzitter van de Raad en het Bestuur circa 14 dagen voor de respectievelijke vergadering van de Raad voorbereid. Vaste onderwerpen op de agenda van de reguliere vergaderingen overeenkomstig de Planning en Control-cyclus zijn: de begroting, het activiteitenplan, de kwartaalrapportage, het volkshuisvestingsverslag, het financiële jaarverslag, accountantsrapport en de meerjarenbegroting inclusief het meerjarenperspectief en de Managementletter. Het vergaderschema van de Raad van Commissarissen loopt daarbij parallel aan de bedrijfsvoeringcyclus. Ook komt jaarlijks het continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan de orde, evenals de zienswijze op prestaties. Onderstaand zijn, naast bovengenoemde terugkerende zaken, de meest belangrijke zaken weergegeven die in de vergaderingen behandeld zijn: -
Projectinformatie rondom Nieuw Geesterhage te Castricum Besluit nieuwbouwproject Zuiderloo Aanvullend besluit Zorgboerderij Stompetoren Besluit aan- en verkoop Lorreinenlaan/Dorpskroft Besluit nieuwbouwproject Dienstencentrum Uitgeest Evaluatie nieuwbouwproject Nollen Oost Besluit nieuwbouwproject Boendermakerhof Besluit verkoop Ridderstraat Bespreking nieuwbouwproject Polderhof Goedkeuring Treasury Jaarplan Audit primaire processen Wonen Audit Governance Audit Vastgoed Verkoopbeleid Strategisch voorraadbeleid Onderhoudsdienst Kennemer Wonen als energieleverancier Medewerkers TevredenheidsOnderzoek Kracht door Verbinding Procuratieregeling Organisatierapport (waar staan we nu) Onderzoek CFV inzake het integriteitsbeleid Jaarverslag onderzoek CFV Oordeelsbrief verslagjaar 2010 Corporatie in perspectief van het CFV Europese Regelgeving Visitatierapport Beloningsstructuur Raad van Commissarissen Voorstel procedure nieuw lid Raad van Commissarissen 54
-
Evaluatie Raad van Commissarissen Discussie huurderscommissaris Bezetting Raad van Commissarissen Jaarverslag remuneratiecommissie Evaluatie auditcommissie Besluit Deloitte aan te wijzen als controlerende accountant Bevindingen KPMG inzake het volkshuisvestingsverslag 2010, bezoldiging bestuurders en commissarissen, Assurance-rapport, overzicht cijfermatige kerngegevens, toestemming opneming controleverklaring in jaarstukken. WSW faciliteringsvolume Prestatieafspraken directeur-bestuurder 2011 Beoordeling directeur-bestuurder 2010 Salarisvoorstel directeur-bestuurder 2010 Bestuursreglement Bespreekverslagen overleg directeur-bestuurder met de Huurderskoepel Bespreekverslagen overleg directeur-bestuurder met de Ondernemingsraad
1. De vergaderprocedure Een week voor de vergadering worden de vergaderstukken toegezonden aan de leden van de Raad van Commissarissen. Zij vormen in deze week hun voorlopige mening over desbetreffende onderwerpen en bepalen hun vragen. De vergadering wordt genotuleerd door de directiesecretaresse en wordt gehouden volgens een vaste indeling van de agenda. Deze agenda bestaat uit vier vaste agendapunten: 1. 2. 3. 4.
ter vaststelling ter goedkeuring ter bespreking ter informatie
2. Overleg met de Huurderskoepel Op 7 november 2011 heeft de Raad van Commissarissen overleg gevoerd met de vertegenwoordiging van de huurdersorganisaties, de Huurderskoepel. Aan de orde kwamen de visitatie, het Europa-dossier, de voorlopige uitkomsten van het Strategisch Voorraadbeleid en de beoordeling van het KWH. De huurdersverenigingen hebben wederom aangegeven geen voorstander te zijn van het opgaan in één huurdersvereniging. 3. Overleg met de Ondernemingsraad In 2009 hebben de Raad van Commissarissen en de OR afgesproken minimaal eenmaal per jaar met elkaar te overleggen. Op 26 oktober 2011 heeft de Raad overleg gevoerd met de OR. Aan de orde kwamen de missie en visie van de Raad van Commissarissen op de toekomst, de taakverdeling binnen de Raad, de visitatie, de beoordeling van het KWH, de financiële positie van de corporatie mede in het licht van invoering van de VPB, de nieuwbouw, de doelstellingen voor de directeur, de wijzigingen binnen het managementteam en de automatisering. 4. Overleg met overige belanghebbenden In 2011 heeft de Raad geen overleg gevoerd met andere belanghebbenden. Aan de bestuurder is gevraagd om in 2012 een zogenaamde stakeholders-bijeenkomst te organiseren, waarbij ook de Raad aanwezig zal zijn.
55
U. Commissies In 2009 is besloten een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie in te stellen. Beide commissies adviseren de Raad van Commissarissen, die uiteindelijk een besluit neemt. Voor beide commissies is een reglement opgesteld. De reglementen zijn opgenomen op de website van Kennemer Wonen. 1. Remuneratiecommissie Deze adviescommissie van de Raad is belast met het voeren van functionerings- en beoordelingsgesprekken met de bestuurder en het doen van bezoldigingsvoorstellen betreffende de bestuurder aan de Raad van Commissarissen. In juni 2009 is het op de fusieorganisatie toegespitste Reglement voor de Remuneratiecommissie Kennemer Wonen door de Raad vastgesteld. Het reglement beschrijft en formaliseert de verantwoordelijkheden, gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de Remuneratiecommissie. In het reglement is opgenomen dat er jaarlijks een verslag moet worden opgemaakt van de werkzaamheden van de commissie. De Remuneratiecommissie bestond in 2011 uit drie leden van de Raad van Commissarissen: G. Erents (voorzitter) H. Breebaart en W.J. Schotten De Remuneratiecommissie is in 2011 driemaal bijeengekomen. De behandelde onderwerpen waren:
Het voortgangsgesprek en het beoordelingsgesprek met de bestuurder aan de hand van de vooraf overeengekomen prestatieafspraken voor 2010.
Het adviseren van de Raad van Commissarissen over: Het vaststellen van de variabele beloning over 2010 op 8% van het bruto jaarsalaris Het toetsen van de bezoldiging van de bestuurder aan de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties d.d. 17 mei 2010 en het doen van voorstellen voor verhoging van de bezoldiging van de bestuurder in twee stappen (2011 en 2012) tot het maximum van de voor hem van toepassing zijnde schaal. Het toetsen van de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen aan de Code voor honorering van Commissarissen bij woningcorporaties d.d. 17 mei 2010. Het opstellen van de prestatieafspraken met de bestuurder voor 2011.
56
Het prestatiedocument 2011 omvat een negental punten. Rekening is gehouden met het meerjarenbeleidsplan. Ook is gezocht naar een goede afweging van zogenaamde harde en zachte variabelen. De hoofdlijnen van de rechtspositie en bezoldiging van de bestuurder zijn als volgt:
De bestuurdersovereenkomst kent een periode van 4 jaar Er zijn geen afspraken over een afvloeiingsregeling De Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders is van toepassing De verhouding tussen de vaste en variabele beloningscomponent is 90% om 10% De pensioenopbouw is op basis van de CAO woningcorporaties De organisatie stelt een passende auto van de zaak beschikbaar
De commissie is in 2011 driemaal bij elkaar gekomen voor de werving en selectie van een nieuwe commissaris door middel van een openbare procedure. Dit heeft geresulteerd in de benoeming van de heer M. Pennink. 2. Auditcommissie De Auditcommissie, ingesteld bij besluit van de Raad van Commissarissen d.d. 5 maart 2009, heeft als taak de Raad te adviseren over de verslaglegging van de Stichting en de werking van de risicobeheersings- en controlesystemen. De taakopdracht is vastgelegd in een reglement op de Auditcommissie. De Auditcommissie bestond in 2011 uit drie leden:
M.J.M. Boekel (voorzitter) Y.M. Ypma S. Pauw
De commissie wordt bijgestaan door de interne controller. De commissie is in het verslagjaar viermaal in een reguliere en driemaal in een extra vergadering bijeen geweest. Daarbij waren de bestuurder en de controller aanwezig. De vergadering over de jaarrekening werd bijgewoond door de accountants van KPMG. Voorafgaand aan de vergadering werd buiten aanwezigheid van de bestuurder met de accountants gesproken over de algemene gang van zaken in de corporatie. In het kader van de overgang is tweemaal overleg gevoerd met de accountants van Deloitte die KPMG Accountants zijn opgevolgd als accountant van de corporatie. Vaste onderwerpen op de agenda van de reguliere vergaderingen overeenkomstig de Planning en Control-cyclus zijn: de begroting, het activiteitenplan, de kwartaalrapportage, het volkshuisvestingsverslag, het financiële jaarverslag en de meerjarenbegroting inclusief het meerjarenperspectief en de Managementletter. Over de volgende onderwerpen is door de commissie schriftelijk advies uitgebracht: II.
Kwartaalrapportages
III.
Jaarverslagen en jaarrekeningen Kennemer Wonen 2010 en de accountantsrapporten
IV.
Treasury jaarplan 2011
V.
Begroting 2012 en meerjarenbegroting
VI.
Audit primaire processen Wonen 57
VII.
Audit Governance 2010
VIII.
Toelichting Corporatie in perspectief
IX.
Continuïteitsoordeel
X.
Managementletter 2011
XI.
Selectie accountant
XII.
WSW faciliteringsvolume
XIII.
Reglement Auditcommissie en evaluatie
XIV.
Audit Vastgoed
A. Deskundigheidsbevordering De leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De bijeenkomsten van de vereniging worden regelmatig bijgewoond. Ook wordt gebruik gemaakt van door de VTW aangeboden scholingsactiviteiten. De kosten hiervan worden door de corporatie gedragen. Op deze wijze wordt de deskundigheid op peil gehouden. B. Visitatie Om zich te verantwoorden over haar maatschappelijke prestaties heeft Kennemer Wonen zich laten visiteren door Ecorys. Het uitgebrachte rapport van het onderzoek laat zien dat de corporatie in haar ambities op de goede weg is. De Raad heeft het rapport besproken met de Huurderskoepel en met de Ondernemingsraad. Ook is het rapport aan de orde geweest in het overleg met de Bestuurder. Aandachtspunten zijn vertaald in actiepunten. C. Zelfevaluatie Aan het eind van het verslagjaar heeft de Raad zijn eigen functioneren geëvalueerd. De Raad concludeerde in het algemeen dat hij zijn taken goed heeft kunnen vervullen en verantwoorden mede dankzij een duidelijke professionalisering van de organisatie. Aandachtspunten waren onder meer: De Raad wil zijn inzicht in de maatschappelijke prestaties van de corporatie vergroten. Voorgesteld is om een zogenaamde stakeholders-bijeenkomst te beleggen, waarbij ook de Raad aanwezig wil zijn. Zorg was er over de snelle vervanging van leden van de Raad, waarmee kennis van het verleden verdwijnt en het terugbrengen van de Raad van zeven naar vijf leden. Naar aanleiding hiervan is inmiddels besloten om het aantal leden op korte termijn weer uit te breiden tot zes. D. Honorering Raad van Commissarissen Mede gelet op het tijdsbeslag en de verantwoordelijkheden is de vergoeding op 1 juli 2008 vastgesteld op € 12.000 voor de voorzitter, € 10.000 voor de vice-voorzitter en € 8.000 voor de leden op jaarbasis. In 2011 zijn deze bedragen gehandhaafd. In het belang van de organisatie gemaakte kosten worden vergoed. De honorering is in overeenstemming met de “Code voor honorering van Commissarissen bij woningcorporaties”. E. Regionale Klachtencommissie De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de jaarlijkse rapportage van de Regionale Klachtencommissie.
58
F. Accountant De Raad laat zich ondersteunen door een externe accountant. De controle van de jaarrekening 2011 is uitgevoerd door Deloitte. Overeenkomstig een in 2010 genomen besluit is na afronding van de controlewerkzaamheden van de jaarrekening 2010 onder dankzegging voor de bewezen diensten afscheid genomen van KPMG Accountants. KPMG heeft de jaarrekening 2009 en 2010 van Kennemer Wonen gecontroleerd, maar was indirect via één van de fusieorganisaties al langer verbonden aan de organisatie. In totaal heeft KPMG 7 jaar lang werkzaamheden voor Kennemer Wonen en haar rechtsvoorgangers uitgevoerd. In deze periode heeft KPMG goed gefunctioneerd. De wens van de Raad om ook gebruik te maken van de ‘frisse blik’ van een ander accountantsbureau was de aanleiding om van accountant te wisselen. Na een zorgvuldige en grondige aanbestedingsprocedure met meerdere accountantsbureaus heeft de Raad van Commissarissen de controleopdracht voor een periode van drie jaar (jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013) verstrekt aan Deloitte. De verstrekte controleopdracht omvat de volgende onderdelen: XV. het accountantsverslag zoals bedoeld in artikel 27 Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) XVI. controle jaarrekening XVII. rapporteren middels Managementletter over: Financiële en administratieve processen, administratieve organisatie en interne beheersing van de bedrijfsprocessen incl. het onderzoek t.b.v. het solvabiliteitsoordeel van het CFV. A. Afscheid leden van de Raad Op 19 december 2011 hebben wij afscheid genomen van de heren Breebaart en Ypma. Wij danken hen voor hun jarenlange inzet voor de sociale woningbouw in onze regio.
59
Verklaring van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Woningstichting Kennemer Wonen spreekt een positief oordeel uit over het gevoerde beleid binnen de rechtspersonen en haar ondernemingen in het verslagjaar 2011. Dit oordeel is mede gebaseerd op de goedkeurende verklaringen van Deloitte Accountants. Alkmaar, mei 2012
G. Erents (voorzitter)
M.J.M. Boekel
W.J. Schotten (vicevoorzitter)
S. Pauw
M. Pennink
60
Verklaring van het bestuur Het bestuur van Kennemer Wonen verklaart het jaarverslag over 2011 hierbij vast te stellen. Tevens wordt hierbij verklaard dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De jaarrekening 2011 is gecontroleerd door Deloitte Accountants. Alkmaar, mei 2012 Het bestuur
H.J. Tromp
61
Bijlage Overzicht van de gerealiseerde en op korte termijn te realiseren nieuwbouwprojecten:
naam project
Wijkknooppunt Daalmeer
Westerstraat
aantal sociale gemeente huur
Alkmaar
Alkmaar
Nollen Oost
Alkmaar
Stompetoren
Schermer
vrije sector huur
8
Verspijckweg
Bergen
14
De Beeck
Bergen
22
Klimop
Castricum
Hollandse Melksuiker Fabriek (HMS) Totaal opgeleverd Totaal gestart/in uitvoering
Heiloo
Uitgeest
school en buurthuis
7 woningen en een algemene ruimte voor verstandelijk gehandicapten
6
48
141
Koopgaran woningen appartementen waarvan 16 voor verstandelijk beperkte jongeren en 75 appartementen met zorg
71
32 appartementen en 39 grondgebonden woningen
29
29 huur appartementen en 7 koop en 7 Koopgarant appartementen
14
30 26 177
realisatie
De woningen zijn in januari 2011 opgeleverd. De woningen zijn in uitvoering en worden in het 1e kw. 2012 opgeleverd
EPC
0,53
0,8
De woningen zijn in mei 2011 opgeleverd. 0,54 De ontwikkeling is vertraagd, mogelijke ontwikkeling 2012 0,6
30 eenheden voor dementerenden Van de 26 appartementen zijn 13 bestemd voor verstandelijk gehandicapten
18
26
Zuiderloo
20
maatschappeli jk/ commercieel vastgoed
6
Bergen
Castricum
6 woningen voor verstandelijk gehandicapten, 18 eenheden voor 0 dementerenden
7
Boendemakerhof
Boogaert
koop
woningen voor bijzondere doelgroepen
De start is vertraagd. Geplande start 4e kw. 2012 Start vertraagt. Geplande uitvoering 2013 Woningen opgeleverd mei 2011 Start vertraagd i.v.m. bezwaar maker. (t/m Raad van State) Start bouw 2010, 1e deel oplevering 1e kw. 2012 De bouwvergunningen zijn in 2011 onherroepelijk geworden. Geplande start 3e kw. 2012 Turnkey overeenkomst met aannemer. Gestart in november 2011
0,6 0,6 0,8
0,77
0,79
0,57 0,8(oude bouwbesluit )
1 14
62
