Pagina | 2
Inhoud Inhoud ................................................................................................................................................... 2 1
Begroting 2014 .......................................................................................................................... 3
2
Financiële parameters ............................................................................................................. 4
3
Meerjarenprognose 2013-2019 ........................................................................................... 5 3.1
Balans .................................................................................................................................... 5
3.2
Toelichting op de balans ................................................................................................ 5
3.3
Winst- en verliesrekening .............................................................................................. 8
3.4
Toelichting op de winst- en verliesrekening ........................................................... 8
3.5
Actualisatie jaarresultaat 2013 en bedrijfswaarde 2012 ................................. 13
3.6
Kasstroomprognose 2013 – 2019 ............................................................................ 13
3.7
Derivaten ........................................................................................................................... 14
4
Kengetallen ............................................................................................................................... 15
5
Grafieken.................................................................................................................................... 16
6
Conclusie .................................................................................................................................... 16
3 | Pagina
1 Begroting 2014 De rust lijkt enigszins teruggekeerd in Den Haag. Zo ook in woningcorporatieland. De ledenraad van Aedes heeft met 2/3 meerderheid ingestemd met het Blokakkoord. De contouren van het Blokakkoord zijn beschreven in het jaarplan (onder Wet- en Regelgeving). De verhuurderheffing is niet van tafel maar staat in ieder geval tot 2017. Het huurprijzenstelsel ondergaat een wijziging door de WOZ-waarde als onderdeel op te nemen. De nota voor de eerste saneringsheffing is inmiddels ook betaald (voor l’escaut € 1,4 miljoen!). De portefeuillestrategie is verwerkt in de begroting 2014. De verkopen zijn naar beneden bijgesteld vanwege de lastige woningmarkt. We houden vast aan onze energieinvesteringen om de woonlasten en de CO2-uitstoot te verminderen. De besparingsdoelstelling op onze bedrijfskosten is realistisch en is verwerkt in de begroting 2014. De verlaging van onze inleenkrachten en huisvestingskosten door sluiting van het kantoorpand aan de Spuistraat, de invoering van de nieuwe organisatiestructuur en het Nieuwe Werken spelen een belangrijke rol om de besparingen door te voeren.. De parameters en de uitgangspunten van de begroting komen hierna uitgebreid aan bod. In hoofdstuk 6 ‘Conclusie’ gaan we in op de financiële continuïteit van l’escaut.
Pagina | 4
2 Financiële parameters l'escaut maakt bij het opstellen van de begroting gebruik van de parameters van Ortec Finance en Centraal Fonds (beleidsregels). Ortec adviseert onder andere woningcorporaties in het doorrekenen van financiële meerjarenprognoses. De financiële visie van Ortec wordt door het WSW gebruikt als onderlegger voor haar parameters. Voor de periode van 2014 tot en met 2018 gelden deze parameters. Na 2018 rekenen we met de door het WSW vastgestelde parameters met uitzondering van de huurstijgingsparameter. Deze parameter corrigeren we met 0,25% vanwege bevriezing huren voor studenten, sloop, maximale huur, etc. Daarnaast hanteren we 0.25% voor wijziging(en) in ons huurbeleid. De huurderving op complexniveau is op basis van ervaringscijfers vastgesteld. De percentages prijsinflatie, looninflatie, stijging/daling onderhoud en algemeen/bouwkosten zijn conform Ortec Finance. De disconteringsvoet is zoals het WSW die voorschrijft. De rentepercentages voor de korte en lange termijn zijn conform Ortec Finance.
Periode
Huurstijging in %
Stijging Prijsinflatie in % loonkosten in %
Stijging kosten onderhoud in %
Stijging overige variabele lasten in %
2014
3,75%
2,00%
1,50%
1,50%
2,00%
2015
1,50%
2,00%
1,95%
1,95%
2,00%
2016
1,50%
2,00%
2,27%
2,27%
2,00%
2017
1,50%
2,00%
2,49%
2,49%
2,00%
2018
1,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
2019 e.v.
1,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
5 | Pagina
3 Meerjarenprognose 2013-2019 3.1 Balans In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2012 opgenomen zoals gepresenteerd in de vastgestelde jaarrekening 2012 (conform herziene RJ645). (x € 1.000)
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Materiële vaste activa
233.887
227.497
238.286
244.521
253.937
266.100
276.131
280.465
Vastgoedbeleggingen
34.589
35.036
34.111
34.793
35.489
35.035
35.736
36.451
2.129
1.167
1.196
1.244
1.466
1.769
2.032
2.368
13.599
4.489
4.203
4.216
4.476
6.217
6.818
5.660
284.204
268.189
277.796
284.774
295.368
309.121
320.717
324.944
130.102
102.555
105.094
107.052
110.159
113.981
118.342
121.475
Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal activa Eigen vermogen Voorzieningen
4.830
7.330
6.914
3.502
4.863
4.772
5.404
4.722
Weerstandsvermogen
134.932
109.885
112.008
110.554
115.022
118.753
123.746
126.197
Langlopende schulden
115.562
146.448
149.243
158.368
164.127
173.298
179.557
179.800
33.710
11.856
16.545
15.852
16.219
17.070
17.414
18.947
284.204
268.189
277.796
284.774
295.368
309.121
320.717
324.944
Kortlopende schulden Totaal passiva
3.2 Toelichting op de balans Materiële vaste activa Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk en het overige sociaal vastgoed. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De materiële vaste activa daalt in het eerste prognosejaar door daling bedrijfswaarde (zie paragraaf 3.5). Investeringen in duurzaamheid zijn alleen de eerste vijf jaar in de bedrijfswaarde ingerekend. Voor de vervanging van keuken/douche/toilet componenten is een jaarlijkse post ‘Voorziening onvermijdbare vervangingsonderhoud’ opgenomen. Uitgangspunt is dat deze reactieve aanpak geen invloed heeft op de verhuurbaarheid en dus niet zal leiden tot meer leegstand. Immers, iedere woning is in goede (woon)technische staat. In de materiële vaste activa in ontwikkeling heeft er een totale actualisatie plaatsgevonden van investeringen en uitgaande kasstromen in nieuwbouwprojecten, als gevolg van de portefeuillestrategie. Voor nieuwbouw luxe huur calculeren we geen
onrendabele top door de waardering tegen marktwaarde.
Pagina | 6 Sociale of vrije Project
huursector
Aantal
Jaar van
Totale
woningen oplevering investering
Totale ORT
Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat)
Sociaal
73
2013
11.143
7.016
Engelse wijk fase2 (PMC 202)
Sociaal
43
2013
8.170
7.120
Beatrixlaan
Sociaal
16
2013
3.458
1.160
Engelse wijk fase2 (PMC 202)
Sociaal
29
2014
5.662
3.230
Engelse wijk fase2 (PMC 202)
Luxe
President Rooseveltlaan (PMC 279/280) Sociaal
9
2014
1.685
24
2015
3.812
1.224
Middengebied (PMC 296)
Sociaal
6
2015
787
300
President Rooseveltlaan (PMC 218)
Sociaal
14
2015
1.914
700
Verkuijl Quakkelaarstraat (PMC 158)
Sociaal
28
2016
5.320
2.241
Centrum Scheldekwartier
Sociaal
30
2016
6.168
2.089
Centrum Scheldekwartier
Sociaal
30
2017
6.168
2.106
Centrum Scheldekwartier
Sociaal
30
2018
6.168
2.124
Centrum Scheldekwartier
Sociaal
30
2019
362
6.168
2.141
66.623
31.451
Vastgoedbeleggingen Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Voor de begroting is gerekend met een waardedaling van 3,5% in 2013. In de post ‘Vastgoedbeleggingen’ zijn tevens de Koopgarantwoningen opgenomen.
Financiële vaste activa De post bestaat uit deelnemingen, BWS-subsidies, leningen u/g (uitgeleend geld) en latente belastingvorderingen.
Vlottende activa De vlottende activa stijgen vanaf het jaar 2016 door toename van de liquide middelen.
Eigen vermogen Het eigen vermogen bestaat uit de wettelijke reserves en de overige reserves. De herwaarderingsreserve, onderdeel van de overige reserves, betreft het ongerealiseerde verschil tussen de actuele waarde van de bedrijfswaarde en de historische kostprijs. Het verloop van de post ‘Overige reserves’ wordt onder andere bepaald door het jaarlijkse resultaat. In de herwaarderingsreserve worden de waardeveranderingen materiële vaste activa verwerkt, voor zover deze niet in de resultatenrekening verantwoord zijn. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering dient rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in de herwaarderingsreserve. Echter, de waardevermeerdering dient verwerkt, als deze een terugneming van die voorheen als last verwerkt was waardevermindering dient dit tevens ten
in de winst- en verliesrekening te worden een waardevermindering van hetzelfde actief is in de winst- en verliesrekening. Bij een laste van de winst- en verliesrekening te gaan.
7 | Pagina De waardevermindering dient echter eerst ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot het bedrag dat voor het actief is opgenomen. (x € 1.000)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
102.555
105.094
107.052
110.159
113.981
118.342
-7.632
-3.579
-2.421
-4.850
-3.177
-3.085
-2.209
3.156
6.118
4.379
7.957
6.999
7.446
5.342
-4.476
2.539
1.958
3.107
3.822
4.361
3.133
102.555
105.094
107.052
110.159
113.981
118.342
121.475
Beginsaldo
130.102
Beleids- en parameterwijzigingen*
-23.071
Jaarresultaat Mutatie herwaarderingsreserve Mutatie eigen vermogen Eindsaldo
Voorzieningen De post ‘Voorzieningen’ is gevormd voor verlieslatende contracten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan. Investeringen in die projecten worden ten laste van de voorziening gebracht, zolang de voorziening toereikend is. De post bestaat verder uit de voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde, voorziening latente belastingverplichtingen en overige voorzieningen.
Langlopende schulden De post bestaat uit de langlopende leningen en de terugkoopverplichting met betrekking tot de Koopgarantwoningen.
Kortlopende schulden De post ‘Kortlopende schulden’ schommelt nauwelijks. De hoogte van de posten uit de jaarrekening zijn als basis genomen. Het rekening-courantkrediet wordt volledig benut.
Pagina | 8 3.3 Winst- en verliesrekening In de tabel zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2012 opgenomen zoals gepresenteerd in de vastgestelde jaarrekening 2012. (x € 1.000)
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bedrijfsopbrengsten Huren
32.218
33.766
35.695
36.919
37.942
39.545
40.687
42.028
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
1.831
977
1.015
1.419
1.488
1.583
1.864
1.813
Overige bedrijfsopbrengsten
2.844
3.790
3.574
3.480
3.492
3.511
3.540
3.570
36.893
38.533
40.284
41.818
42.922
44.639
46.091
47.411
Afschrijvingen mva en vastgoedportefeuille
12.408
13.826
13.968
15.620
15.827
16.572
18.280
19.318
Overige waardeveranderingen
-8.266
8.748
2.572
3.728
6.320
5.316
5.532
3.280
Personeelslasten
5.839
6.134
5.495
5.440
5.564
5.702
5.897
6.120
Onderhoudslasten
3.986
6.133
8.742
9.382
9.701
9.647
9.810
10.067
Belastingen en verzekeringen
2.510
2.642
2.766
2.797
2.846
2.924
3.009
3.107
Overige lasten
5.605
7.552
8.960
8.599
8.938
8.980
9.073
9.280
22.082
45.035
42.503
45.566
49.196
49.141
51.601
51.172
Bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
1.708
Gerealiseerde herwaardering
7.438
6.073
6.143
7.612
7.890
8.343
9.930
-4.858
5.345-
5.779-
5.958-
6.290-
6.275-
6.541-
7.013-
19.099
5.989-
2.782-
2.404-
4.912-
2.730-
2.457-
345-
-1.759
1.081-
917-
98-
182-
772-
913-
2.217-
209
562-
120
81
244
325
285
17.549
7.632-
Saldo financiële baten en lasten
215-
927-
310-
238-
296-
336-
29310.722
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen
3.579-
2.421-
4.850-
3.177-
3.085-
353 2.209-
3.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening We hebben de geprognosticeerde jaarresultaten geactualiseerd aan de hand van de nieuwe gegevens uit de bedrijfskosten- en de onderhoudskostenbegroting en de verwachte extra uitgaven uit het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie. Voor de personeelskosten en overige bedrijfskosten is de taakstellende besparing van 10% opgenomen. Het eerste jaar laat vooral een verlies zien door de waardemutaties in de bedrijfswaarde en de onrendabele toppen op de nieuwbouwwoningen.
Huren Huuropbrengsten en huurderving De uitgangspunten van het huurbeleid zijn: Eenduidige prijs-kwaliteitverhouding van het totale woningbezit; Huurprijs dient aan te sluiten bij de marktpositie van de woning; Er moeten voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep zijn. Voor de maximaal redelijke huur gelden de WWS punten als uitgangspunt. De reguliere huurverhoging bedroeg per 1 juli 2013 maximaal 4,0%. Voor 2014 en de jaren daarna is gerekend met de huurverhoging volgens de parameters. De gehanteerde huurverhogingspercentages zijn inflatievolgend. Huurders krijgen een huurverhoging
9 | Pagina boven inflatie, afhankelijk van het huishoudinkomen: vooralsnog is er alleen voor inkomens tot € 33.000 inflatie plus 1,5% ingerekend voor 2013 en 2014. Deze parameter corrigeren we met 0,25% vanwege bevriezing huren voor studenten, sloop, maximale huur, etc. Daarnaast hanteren we 0.25% voor wijziging(en) in ons huurbeleid. De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet doorberekend. De huurderving is vanaf 2013 per complex op basis van ervaringscijfers ingecalculeerd.
Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Leveringen en diensten (zogenaamde servicekosten) berekenen we kostprijsdekkend. De dekking voor administratieve en technische werkzaamheden voor de servicekosten zijn opgenomen onder de post 'Overige opbrengsten'. Verkoopopbrengsten onroerende zaken De verkoopopbrengsten van het bestaande woningbezit zijn tegen taxatiewaarde in de bedrijfswaarde opgenomen. l'escaut waardeert tegen bedrijfswaarde en daarom is de gemiddelde boekwaarde gelijk aan de geschatte verkoopwaarde (=taxatiewaarde). De geprognosticeerde verkoopopbrengsten bestaan uit de gerealiseerde herwaardering door verkopen. De verkopen zijn voor de bedrijfswaardebepaling de komende vijf prognosejaren ingecalculeerd. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder andere uit vergoedingen en/of verrichte diensten aan derden en de doorverdeling van administratieve facilitaire diensten die medewerkers van l'escaut voor de dochterondernemingen verrichten. Tevens is hier de geactiveerde productie ten behoeve van de eigen dienst en de dienstverlening aan collega-corporaties opgenomen.
Afschrijvingen Het betreft hier de afschrijvingen op basis van bedrijfswaarde gesaldeerd met de gerealiseerde herwaardering door afschrijving (dat wil zeggen, het verschil tussen respectievelijk de afschrijving op basis van bedrijfswaarde en historische kostprijs) en de afschrijvingen op de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie (bedrijfsgebouwen, inventaris en wagenpark).
Pagina | 10 Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen zijn ontstaan door het afboeken van onrendabele toppen op nieuwbouw van sociale huurwoningen. De grootte van het bedrag per jaar is afhankelijk van de hoeveelheid nieuwbouwprojecten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en de hoogte van de onrendabele top per woning. Op het moment dat het besluit om te bouwen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is, verwerken we de onrendabele top. Daarnaast worden hier de waardevermeerdering van de materiële vaste activa verwerkt, als deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last verwerkt was in de winst- en verliesrekening. Bij een waardevermindering dient dit tevens ten laste van de winst- en verliesrekening te gaan.
Personeelslasten Voor de begroting 2014 geldt de vastgestelde personeelsbezetting als basis. Voor de prognosejaren 2015 tot en met 2017 worden de personeelslasten geïndexeerd, voor de jaren na 2018 geldt dat de lasten evenredig stijgen of dalen met de woningvoorraad.
Lasten onderhoud De onderhoudslasten 2014 worden als volgt gespecificeerd:
(x € 1.000)
Onderhouds-
Werk derden/
dienst
materiaal e.d.
l'escaut
Totaal
Planmatig onderhoud
500
4.071
4.571
Reparatieonderhoud
888
1.384
2.272
Mutatieonderhoud
630
776
1.406
Voorziening onvermijdbare vervangingsonderhoud
838
838
Leefbaarheid
250
250
Overig onderhoud (contracten, cv's enz)
17
1.423
1.440
2.035
8.742
10.777
Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de geactualiseerde meerjarenbegroting voor de resterende levensduur van de (bestaande) complexen. Deze meerjarenbegroting is opgesteld aan de hand van de geactualiseerde portefeuillestrategie. In de kolom ‘Onderhoudsdienst l'escaut’ is het werk uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst opgenomen. Het reparatieonderhoud is gebudgetteerd op € 260 per woning. Op jaarbasis is er onder de post reparatieonderhoud voor € 266.000 aan verzekeringsgelden begroot inclusief € 15.000 eigen risico. Het mutatieonderhoud is gebaseerd op 550 mutaties. Het budget per gemuteerde woning (voor rekening l'escaut) bedraagt € 1.400 voor de periode vanaf 2014. Daarnaast is er ook rekening gehouden met intensievere mutaties. De doorbelasting aan bewoners is op jaarbasis ingecalculeerd op € 229.500.
11 | Pagina Onder investeringen worden de volgende werkzaamheden meegenomen: Plaatsen van combiketels; Plaatsen van kunststof kozijnen; Energetische maatregelen. Er is een post ‘Voorziening onvermijdbaar vervangingsonderhoud’ oplopend van € 500.000 in 2013 tot € 1.200.000 per jaar in 2016 en verder opgenomen, ten behoeve van een te verwachten toename van reparatieonderhoud dan wel noodzakelijke vervanging, als gevolg van het niet uitvoeren van projectmatige investeringen in keuken/douche/toilet na 2013. Het budget voor leefbaarheidsinvesteringen bedraagt € 252.800 voor 2014.
Belastingen/verzekeringen Hieronder vallen de lasten voor onroerende zaak- en waterschapsbelasting, rioolheffing en opstal- en glasverzekeringen. Voor de begroting 2014 is gerekend met de WOZwaarden 2013 met peildatum 1 januari 2012.
Overige lasten Voor de overige bedrijfskosten is ook de taakstellende besparing van in totaal 10% opgenomen. Deze besparingen willen we behalen op de huisvestingskosten, de kosten Raad van Commissarissen en de algemene kosten. In totaal wordt op deze post het volgende verantwoord:
Huisvestingskosten; Kosten Raad van Commissarissen; Algemene kosten; Contributiebijdrage aan Aedes; Saneringsheffing; Verhuurderheffing; Het contract met Delta voor de levering van energie van de leegstaande woningen; Extra lasten ten behoeve van de studentenhuisvesting, zoals de vervanging van inventaris en servicekosten in de netto huur; Energie-investeringen naar aanleiding van kwaliteitscontrole op ons woningbezit; Huurgewenning voor het uitverhuizen van de bewoners; Huurgarantie.
De sanering van Vestia heeft een meerjarige heffing voor de corporatiesector tot gevolg. De heffing voor 2013 is inmiddels vastgesteld. De heffing voor 2014 is voorlopig en moet nog definitief worden vastgesteld. De heffing voor de jaren daarna is een inschatting van het CFV. In onderstaande tabel worden zowel de percentages als de lasten die deze heffing voor l'escaut met zich meebrengt, getoond. Op Prinsjesdag 2013 is in de wet maatregelen woningmarkt 2014 een nieuw voorstel gedaan voor de verhuurderheffing voor de periode 2014-2017. De heffing voor de jaren na 2014 is een inschatting van het CFV. De totale verhuurderheffing welke gerelateerd wordt aan de WOZ-waarde komt voor l'escaut daarmee uit op € 18,7 miljoen voor de
Pagina | 12 periode 2013 tot en met 2019. Onderstaande tabel maakt het verloop van deze post inzichtelijk. 2013 Saneringsheffing Saneringsheffing (€)
4,00% 1.401.750
Verhuurderheffing
0,014%
Verhuurderheffing (€)
91.490
2014 3,50% 1.272.400 0,381% 2.374.773
2015 2,00% 734.880 0,449% 2.735.831
2016
2017
2,00%
1,00%
756.960
388.580
0,491% 3.034.353
0,536% 3.402.958
2018 1,00% 404.970 0,536% 3.513.529
2019 1,00% 416.680 0,536% 3.595.519
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post bestaat uit de winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen. Gerealiseerde herwaardering Deze post bestaat uit de gerealiseerde herwaardering door afschrijving en verkopen. De gerealiseerde herwaardering door afschrijving komt overeen met het verschil tussen afschrijving op bedrijfswaarde en de afschrijving op de oorspronkelijke kostprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie. Bij verkoop ontstaat er een gerealiseerde herwaardering door verkoop. Financieringsresultaat De rentebaten zijn gebaseerd op de ontwikkeling van de liquide middelen. De rentelasten bestaan uit de te betalen rente op de kortlopende schulden, langlopende leningen en de rentelasten op de derivaten. Het gehanteerde interestpercentage voor herfinancieringen van leningen en conversies zijn ingecalculeerd conform de parameters. Belastingen De vennootschapsbelasting is sterk afhankelijk van onderhouds- en verbeteringskosten en de rentelast die mag worden toegerekend. Fiscale winsten mogen worden verrekend met fiscale verliezen (maximaal negen jaar vooruit). In de meerjarenprognose worden de jaren 2012 en 2013 al volledig verrekend met de verrekenbare verliezen. In de prognose voor het fiscale jaar 2012 heeft l’escaut al een voorzichtige inschatting opgenomen voor afwaarderen naar lagere WOZ-waarde. De vennootschapsbelasting voor de jaren vanaf 2013 zijn opgenomen zonder andere optimalisatiemogelijkheden wat resulteert in te betalen vennootschapsbelasting in de toekomst. Met de fiscalist zal nog verder hier over gesproken worden. Resultaat deelnemingen Het resultaat op deelnemingen is gebaseerd op de afgegeven prognoses door Vlissingen.com en Opus. Er is rekening gehouden met afwaardering van projecten binnen Vlissingen.com. Voor 2013 is voor de Opus-groep een winst van € 110.000 geprognosticeerd. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 worden positieve resultaten verwacht, variërend tussen € 81.000 en € 325.000. Rekening is gehouden met een hogere huurderving. Deze kan hoger uitvallen als (onderdelen) van panden langer leeg blijven staan.
13 | Pagina De Marsaki-groep verwacht 2013 af te sluiten met een verlies van € 672.000. Het Project Management Bureau (PMB) laat een verlies zien door afnemende projecten waardoor minder werk voorhanden is. Ook is een voorziening opgenomen voor afwaardering op lopende projecten in 2013. Voor de prognosejaren 2014 tot en met 2017 worden geen positieve resultaten verwacht. De resultaten zullen sterk afhankelijk zijn van de voortgang en de verkoop van de projecten.
3.5 Actualisatie jaarresultaat 2013 en bedrijfswaarde 2012 Jaarresultaat 2013
(x € 1 miljoen)
Jaarresultaat 2013 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening 2012 Jaarresultaat 2013 volgens meerjarenprognose uit begroting 2014
-8,2 -7,6 0,6
Het verlaten van de projectmatige kwaliteitsslag heeft een positieve invloed op het jaarresultaat. Vanaf 2014 plegen we reactief onderhoud op het vervangen van keuken-, douche- en toiletcomponenten. Mutaties in bedrijfswaarde (zie onder), lagere verkopen en hogere vennootschapsbelasting zorgen voor een lager resultaat. Bedrijfswaarde ultimo 2012
(x € 1 miljoen)
Bedrijfswaarde 2012 uit jaarrekening 2012 Bedrijfswaarde 2012 volgens meerjarenprognose uit begroting 2014
229,0 205,0 -24,0
De daling van de bedrijfswaarde komt vooral tot stand door de volgende componenten: huuropbrengsten, belastingen en verhuurdersheffing. De huuropbrengsten dalen door aanpassing van de indexatieparameters en de correctie van 0,50% door het bereiken van de maximale huurgrens, huurvaste contracten, bevriezing huur bij sloopcomplexen en vanwege verhuurmotieven en huurbeleidswijzigingen. De verwachte overheveling van het gebruikersdeel van de gebruiker naar de eigenaar zorgt voor hogere belastingen. De verhuurdersheffing is geïndexeerd en is niet langer opgenomen dan de levensduur van de complexen. Componenten uit de bedrijfswaarde die stijgen zijn: leefbaarheid (verlaging uitgaven per jaar), bedrijfskosten (realisatie doelstelling inclusief inflatie) en onderhoud (switch naar reactief onderhoud).
3.6 Kasstroomprognose 2013 – 2019 (x € 1.000) Ontvangsten Uitgaven Mutaties balansposten Cashflow operationele activiteiten Rentelasten Normatieve aflossing (2%) Saldo
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
35.160
37.373
38.381
39.575
41.303
42.587
44.026
-20.470
-26.545
-26.634
-26.651
-26.945
-28.171
-29.109
-2.218
-2.423
-275
-419
-329
-267
-340
12.472
8.405
11.472
12.505
14.029
14.149
14.577
5.269
5.814
5.835
6.009
6.045
6.413
6.852
2.835
2.893
3.074
3.187
3.369
3.492
3.495
4.368
-302
2.563
3.309
4.615
4.244
4.230
Het treasurystatuut en de administratieve organisatie/interne controle (AO/IC) bepalen de spelregels waarbinnen de treasuryactiviteiten van l’escaut mogen worden uitgevoerd.
Pagina | 14 Per kwartaal komt de treasurycommissie bijeen om rapportages, actualiteiten en transactievoorstellen te bespreken. In de rapportage wordt uitgegaan van de meest recente begroting. Deze uitgangspunten worden gebruikt voor het vaststellen van de financieringsbehoefte en de renterisico’s. De kasstroom in 2014 is negatief: de extra huurinkomsten zijn niet voldoende om de verhuurderheffing en de vennootschapsbelastingen te dekken. Echter, de positieve kasstroom uit 2013 en de prognosejaren na 2014 zorgen voor voldoende buffer.
3.7 Derivaten l'escaut heeft voor € 29 miljoen aan renteswaps. Tot op heden hebben we nog geen margin call verplichtingen gehad. Voor de swaps bij ABN AMRO hebben we voorgesteld de marginafspraken af te kopen. Het CFV heeft beleidsregels opgesteld omtrent derivaten. Hierin is opgenomen dat corporaties een liquiditeitsbuffer dienen aan te houden om de verplichtingen met betrekking tot derivaten te kunnen voldoen indien de vaste rente daalt met 2%. l'escaut is in staat om deze mogelijke verplichting vanuit de kredietfaciliteit te voldoen. Wij hebben een extern bureau opdracht gegeven om de beleidsregels en raamovereenkomsten derivaten door te lichten op toezicht belemmerende juridische bepalingen. Binnen het contract met de BNG zijn deze opgenomen. We hebben de BNG verzocht om de bepalingen uit het contract te elimineren. Verder is de nieuwe verordening ‘European Market Infrastructure Regulation’ (EMIR) in relatie tot de derivatenportefeuille van kracht. De gevolgen van de verordening zijn afhankelijk van de EMIR-classificatie van l’escaut. Dit wordt vastgesteld op basis van het type organisatie, het doel van inzet van derivaten en de nominale waarden van de derivatenportefeuille. Om de operationele risico’s te beperken, worden binnen EMIR eisen gesteld aan de inzet van de volgende risicomitigerende maatregelen: Tijdige bevestiging van nieuwe transacties en aanpassingen van transacties (tijdige confirmatie); Overeenstemming tussen wederpartijen over de wijze waarop een dispuut wordt vastgesteld en opgelost (dispuutresolutie); Periodieke afstemming over de uitstaande contracten (portfolio reconciliatie). Ook voor de EMIR geldt dat l’escaut hier extern advies over opvraagt. l'escaut volgt het verloop van de marktwaarde van de swaps ieder kwartaal in de treasurycommissie. Onderstaand overzicht geeft het verloop van de marktwaarde in het geval dat de rente met 1% en 2% daalt. Hoofdsom renteswaps € 29 miljoen
Marktwaarde (12 september 2013) € - 4,4 miljoen
Marktwaarde (bij 1% rentedaling) € - 5,7 miljoen
Marktwaarde (bij 2% rentedaling) € - 6,9 miljoen
15 | Pagina Afgelopen jaar is de marktwaarde met € 1,3 miljoen gestegen door de stijging van de rente en lagere resterende looptijd.
4 Kengetallen Woningbezit
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Vhe's in exploitatie
7.098
7.145
7.115
7.084
7.127
7.192
7.212
Opgeleverd
165
Aangekocht
-
-
-
-
-
-
-
Verkocht
-10
-10
-15
-15
-15
-15
-15
Gesloopt
-108
-78
-59
-
-
-
-
-1
-
-
Overig
-
58
-
44
58
80
40
70
-5
-7
47
-30
-31
43
65
20
48
Vhe's in exploitatie
7.145
7.115
7.084
7.127
7.192
7.212
7.260
Financiële ratio's
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
41%
40%
39%
39%
38%
39%
39%
-7,4%
-3,4%
-2,3%
-4,4%
-2,8%
-2,6%
-1,8%
2,6%
2,6%
3,0%
2,6%
2,5%
2,5%
2,6%
-0,8%
0,8%
1,6%
0,5%
1,0%
1,1%
1,5%
38%
38%
38%
37%
37%
37%
37%
Rentabiliteitspositie Weerstandsvermogen Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Solvabiliteit Solvabiliteit Rentedekkingsfactor (ICR)
2,97
2,43
2,20
2,17
2,40
2,43
2,66
Loan to value
65%
64%
66%
65%
65%
65%
63%
Current ratio
0,38
0,25
0,27
0,28
0,36
0,39
0,30
Quick ratio
0,37
0,25
0,26
0,27
0,36
0,38
0,29
-7.367
-12.342
-11.636
-11.743
-10.853
-10.596
-13.287
Liquiditeitspositie
Werkkapitaal (x € 1.000)
Pagina | 16
5 Grafieken operationele kasstroom 16.000
weerstandsvermogen 45%
40%
14.000
35% 12.000
30% 10.000
25% 8.000
20%
6.000
15%
4.000
10%
2.000
5%
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0% 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Cashflow operationele activiteiten
Risico
Voldoende
Prognose
Saldo rentelasten en normatieve aflossing
6 Conclusie De financiële continuïteit van l’escaut meten we langs de lijn van ‘liquiditeit’ en ‘solvabiliteit’. De volgende financiële beleidsuitgangspunten zijn hiervoor vastgesteld. Liquiditeit:
een positief saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar voor de komende vijf jaar. Solvabiliteit: een minimaal gewenst weerstandsvermogen van 30% met een streefmaximum van 40%.
De cijfers in de meerjarenprognose laten zien dat we binnen de kaders van het financieel beleid opereren. Het weerstandsvermogen schommelt in de jaren 2014-2019 tussen de 38 en 40%. De negatieve jaarresultaten worden gecompenseerd door positieve mutaties in de herwaarderingsreserve. Uit de kastroomprognose en de rentedekkingsfactor valt af te lezen dat de operationele kasstromen (lees: liquiditeit) op orde zijn. Het totaalsaldo aan liquiditeitsoverschot bedraagt over de periode 2014-2018 € 14,4 miljoen. Deze positieve conclusie betekent niet dat we achter over kunnen gaan leunen. Exogene factoren (zoals uit politiek Den Haag en renteschommelingen) dwingen ons om goed te blijven kijken naar onze bedrijfskosten, kasstromen, rendement op vastgoed, etc. In 2014 stellen we een nieuw financieel beleid op om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en de financiële continuïteit van l’escaut te blijven waarborgen.
