1
Inhoud Inhoud Inleiding
2
1 5
1. Huisvesten van mensen en doelgroepen 1.1 Betaalbaarheid 1.2 Huurprijsverhoging 1.3 Woonruimteverdeling 1.4 Verkoop woningen 1.5 Bijzondere doelgroepen 1.6 Wonen en zorg
9 10 12 13 14 15 17
2. Leefbaarheid 2.1 Inleiding 2.2 Buurtbeheer 2.3 Sociaal beheer 2.4 Gebiedsgerichte projecten
19 20 21 22 25
5. Stakeholders, samenwerking en klant 5.1 Gemeente Deventer 5.2 Bewonersorganisaties; het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5.3 Samenwerkingen met maatschappelijke organisaties 5.4 Klanten
53 54
6. Personeel en Organisatie 6.1 Personeel 6.2 organisatie en juridische structuur
61 62 64
7. Bestuur en Raad van Commissarissen 7.1 Verslag Raad van Commissarissen 7.2 Samenstelling bestuur 7.3 Samenstelling Raad van Commissarissen (RvC)
69 70 73 74 77 78 79 80 81 82 82 83
55 56 57
3. Rivierenwijk 3.1 Inleiding 3.2 Sociaal programma Rivierenwijk 3.3 Wijkvoorzieningencentrum 3.4 Voortgang woonservicezone Rivierenwijk 3.5 Rivierenwijk Krachtwijk!
29 30 31 31 32 33
8. Financieel 8.1 Terug in balans 8.2 Liquiditeit en solvabiliteit 8.3 Resultaat 8.4 Beoordeling CFV en WSW 8.5 Fiscale positie 8.6 Risicomanagement 8.7 Verbindingen
4. Vastgoed 4.1 Inleiding 4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille 4.3 Verbeteren samenstelling van het woningbezit 4.4 Direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille 4.5 Verbeteren woonkwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille 4.6 Vastgoedrealisatie 4.7 Projecten 4.8 Status van de woningmarkt 4.9 Duurzaamheid
37 38 39 40
9. Volkshuisvestingsbelang 9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting
85 86
10. Kengetallen
89
11. Jaarrekening
93
43 45 46 47 49 50
3
Inleiding
4
5
2010 was voor Rentree een enerverend jaar. Het jaar laat zich karakteriseren in twee zinnen: Schoon schip maken en Terug naar de basis. Nadat eind 2009 Rentree geconfronteerd werd met het ontslag van de directeur bestuurder en 5 aanwijzingen vanuit het ministerie, is dit jaar hard gewerkt aan het weer in control brengen van de organisatie. Zo is er een financieringsplan opgesteld waarmee we binnen 5 jaar weer kunnen toegroeien naar een financieel gezonde situatie. We hebben een forensisch onderzoek uitgevoerd, de projectenportefeuille en de balans opgeschoond, de bedrijfslasten gereduceerd, de BV structuur ontmanteld en een nieuwe bedrijfsstructuur ingevoerd, langs de bekende lijn: wonen, vastgoed en financiën. Tot slot is het managementteam vernieuwd. Terugkijkend kunnen we constateren dat er veel is gebeurd. Opvallend daarbij is dat de sfeer binnen Rentree, ondanks de vele veranderingen, heel goed is gebleven. Er is constructief samengewerkt met onze huurders en externe partners. De huurders hebben zich verenigd in een Bewonersadviesraad Rentree. Zij zijn onze gesprekspartner wanneer het gaat om beleidskeuzes. Afgelopen jaar is er intensief contact geweest om onze huurders zoveel mogelijk over alle ontwikkelingen te informeren. Met CFV, WSW en WWI hebben we van meet af aan een goede relatie opgebouwd. Voor de komende jaren focussen we op 4 kernprojecten, te weten herstructurering Rivierenwijk, ontwikkeling T&D terrein, renovatie Rode Dorp en Sluiswijk. In hoofdstuk 4 leest u hier meer over. Daarnaast is er natuurlijk ook ‘’gewoon’’ doorgewerkt. Zo hebben we dit jaar 204 woningen
6
opnieuw verhuurd, zijn er 56 woningen verkocht en hebben we 11 woningen opgeleverd. Ook in 2010 zijn we actief gebleven op het gebied van woonbegeleiding. We hebben speciale aandacht besteed aan ons dagelijks onderhoud. Het was nodig om ons proces van mutatie en reparatie goed te herzien. In 2010 hebben er diverse personele wisselingen plaatsgevonden. In april is de nieuwe directeur bestuurder aangetreden en zijn er 3 nieuwe leden in de Raad van Commissarissen benoemd. Eind 2010 waren alle drie managementposten weer bezet. In 2010 hebben we vaak aangegeven wat we niet (meer) doen. De leidraad ‘terug naar de basis’ gaf de koers aan. Er moest snel helderheid komen voor medewerkers en externen waar Rentree nu voor stond. Rentree werd gezien als innovatieve corporatie met ongekende mogelijkheden en vervolgens blijkt het verhaal opeens heel anders te liggen. Er moest een omslag in het denken worden gemaakt. In 2011 willen we, nu we weer in balans zijn, aangeven wat we wel doen. Daarbij willen we gebalanseerd handelen. We realiseren ons dat we ondernemen met huurinkomsten die betaald worden door mensen met de laagste inkomens. We gaan, voordat we een investering doen, vooraf bepalen wat deze investering betekent voor de waarde van onze woningen, voor de ontwikkeling van het individu en wat het toevoegt aan de woonomgeving. We willen zo concreet mogelijk in beeld krijgen waarom we een bijdrage leveren. En als we dan een investering doen dan kan dat in de vorm van geld zijn, maar het kan
ook mens- en organisatiekracht zijn die we ter beschikking stellen. Ook gaan we meer doelgericht samenwerken met onze partners. Deze koers vraagt van onze medewerkers ondernemingzin en creativiteit. Daar gaan we het komende jaar mee aan de slag. We willen in 2011 het voor elkaar hebben en er voor elkaar zijn. Het bestuur van woonstichting Rentree Drs. E.W.M. van Asten Directeur-bestuur
De Raad van Commissarissen van Woningstichting Rentree Drs. H.F.A.M. Huijsmans Voorzitter
Ir. H.J.T. van Herwaarden
J.H. Jonkman Ir. L.J. van der Ree
Mr. T.A. Nieuwenhuijsen
7
1 Huisvesten van mensen
en doelgroepen
8
9
1.1 Betaalbaarheid De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Rentree heeft ruim 4000 woningen die bijna allemaal (99%) een huurprijs hebben binnen de grenzen van de huurtoeslag. Dat wil zeggen dat de nettohuur niet hoger is dan € 647,- per maand. Bij deze huurprijzen komen mensen met een laag inkomen in aanmerking voor huurtoeslag. Rentree levert hiermee een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer. Om deze doelgroep betaalbaar te kunnen huisvesten worden de huren laag gehouden. De huur die Rentree doorgaans vraagt is een stuk lager dan de markthuur. Feitelijk wordt daarmee korting gegeven. In 2010 heeft Rentree naar schatting bijna € 3,7 miljoen aan (impliciete) huurkortingen gegeven. De feitelijke huurinkomsten van de woningen bedroegen € 19,9 miljoen. Op basis van markthuren zou de huuropbrengst naar schatting € 22,6 miljoen zijn geweest.
Huur op Maat Woningen worden aangeboden voor de markthuur waarna nieuwe huurders afhankelijk van hun inkomen een huurkorting ontvangen. Jaarlijks wordt het inkomen opnieuw getoetst en de huurkorting opnieuw vastgesteld. Huurders met een hoger inkomen betalen zo de markthuur zonder huurkorting. Huurders met een lager inkomen krijgen aanzienlijke huurkortingen, zodat zij nooit meer huur betalen dan volgens de landelijke normen van de huurtoeslag. Op deze manier zijn meer woningen bereikbaar voor deze doelgroep, ook de duurdere nieuwbouwwoningen. Voor de volkshuisvestingsdoelstellingen van Rentree levert dit aanmerkelijke voordelen op. Rentree geeft hiermee immers geen huurkorting aan huurders die gezien hun inkomen geen financiële ondersteuning nodig hebben. Huurders met een laag inkomen kunnen – met huurkorting – betaalbaar wonen. De middelen worden effectiever ingezet.
Aantal eenheden Markthuur Huurkorting/ Netto huur huurafslag Woningen, traditionele huurcontracten 3.338 markthuur 20.231.336 huurafslag 3.557.244 feitelijke huur Woningen Huur op Maat 386 markthuur 2.268.031 huurkorting 100.070 feitelijke huur Te slopen woningen 267 feitelijke huur 91.779 n.v.t. Overige verhuur (o.a. zorgcentrum, kamers, bedrijfsruimten, garages) 443 feitelijke huur 2.649.203 n.v.t. Totalen 4.434 25.240.350 3.657.313
16.674.092
2.167.962 91.779
2.649.203 21.583.037
Een korting is, gezien het inkomen van onze huurders, vaak noodzakelijk en terecht, maar niet altijd. Sommige woningen worden betrokken door huurders met een minder bescheiden inkomen. Andere huurders hebben een inkomen dat door de jaren heen aanmerkelijk is toegenomen. Vanuit de gedachte verdienen waar het kan en ondersteunen waar het nodig is, vindt Rentree het belangrijk dat de korting op de juiste plaats terecht komt. Daarom neemt Rentree deel aan het SEV experiment Huur op Maat. Bij de woningen met een Huur op Maatcontract is de korting afgestemd op het inkomen van de huurder.
10
11
1.2 Huurprijsverhoging Rentree volgt in haar beleid voor huurprijsverhoging de wettelijke kaders. De gemiddelde huurverhoging van onze woningen – onder de huurtoeslaggrens – bedroeg 1,2% per 1 juli 2010.
De huurverhoging voor bedrijfsonroerendgoed was gebaseerd op de stijging van de CBS-index per 1 maart. Deze bedroeg 1,0%. Samenstelling van de woningvoorraad In 2010 heeft er een aantal wijzigingen in de woningvoorraad van Rentree plaatsgevonden. Eind 2010 ziet de samenstelling van de voorraad er als volgt uit:
Voor woningen boven de huurtoeslaggrens (geliberaliseerde woningen) was de huurverhoging gebaseerd op de bepalingen in de huurcontracten. Dit kwam neer op een verhoging van 2,2%.
Saldo per 31 december 2009 Correctie jaarverslag 2009 Verkochte woningen
1.3 Woonruimteverdeling
Goedkoop Bereikbaar Betaalbaar Duur Geliberaliseerd Totaal < 357,37 >511,5 < > 548,18 < 357,37 >511,5 < > 548,18 < 647.53 > 647,53 1.246
2.367
-2 -21
-32
Nieuwbouw woningen
1
230
196
-61 -1
-3
46
4.085
1
-62
Woningtoewijzing via Woonkeus De reguliere woningtoewijzing gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerking van de woningcorporaties in de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningzoekenden kunnen reageren op woningen in deze vier gemeenten.
-57
10
11
Mutatie huurprijzen
-112
33
38
41
0
Saldo mutaties in huurklasse
-133
2
37
48
-46
Saldo per 31 december 2010 1111 2369 206 244 2010 2009 2008 2007 Goedkoop 27,9 30,5 31,88 34,5 Bereikbaar 59,6 57,94 58,37 56,42 Betaalbaar 5,2 5,63 4,54 4,16 Duur/geliberaliseerd 7,3 5,93 5,21 4,92 Totaal 100 100 100 100
Verhuurmutaties bij Rentree In 2010 zijn 380 nieuwe huurcontracten afgesloten. Naast 215 reguliere en Huur-op-Maat contracten voor woningen betreft dit 104 kamers, 33 andere verhuureenheden (zoals garages en bedrijfsruimten) en 28 tijdelijke huurcontracten in verband met geplande sloop of renovatie. De mutatiegraad voor huurwoningen bedraagt 5,4% (215 nieuwe contracten op een voorraad van 3977 huurwoningen).
47
3977
2006 36,03 56,72 2,53 4,72 100
In 2010 reageerden 10.963 woningzoekenden op een woning waarvan 3.057 uit Deventer. In Deventer zijn 768 woningen via Woonkeus verhuurd waarvan 215 (28%) door Rentree. 458 woningen (59%) werden in Deventer toegewezen aan regulier woningzoekenden. In 2009 was dit 66%. In 2009 heeft Rentree 65% van haar woningen kunnen toewijzen aan reguliere woningzoekenden. In 2010 is dit percentage voor Rentree gedaald naar 57%. In absolute aantallen is het aantal aangeboden woningen voor regulier woningzoekenden ten opzichte van 2009 gedaald met 83 stuks van 541 naar 458. Toegewezen woningen in 2010 Reguliere woningzoekenden Herstructureringsurgenten Urgenten Directe bemiddeling Totaal
12
De druk van herstructureringsurgenten in Deventer is opnieuw afgenomen. De meeste herstructureringsurgenten hebben inmiddels een andere woning gevonden. Zij die nog op zoek zijn hebben geen grote haast, mede door de vertraging van de herstructurering. Het percentage toewijzingen aan deze groep is gedaald van 12% in 2009 naar 10% in 2010. Bij Rentree is dit gedaald van 17% naar 7%. Tegenover deze afname staat een toename in het aantal toewijzingen via directe bemiddeling (van 10% naar 17%) in Deventer met als gevolg dat de gewone woningzoekende het in 2010 moeilijker kreeg een huurwoning te vinden. De cijfers laten duidelijk zien dat de krapte op de huurmarkt toeneemt en de woningzoekende meer moeite heeft op eigen kracht een huurwoning te vinden. Steeds vaker wordt een beroep gedaan op urgentie of directe bemiddeling, omdat men via de gewone weg in combinatie met persoonlijke omstandigheden niet tijdig een woning kan vinden. De manier van woningtoewijzing speelt hierbij ook een rol. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. De gemiddelde inschrijfduur loopt al jaren op en bedraagt voor de gewone woningzoekende in Deventer inmiddels 6 jaar. Dit is één van de redenen waarom in 2011 het woningtoewijzingsysteem wordt geëvalueerd en gekeken wordt naar alternatieven die dit nadeel opheffen.
Deventer 458 73 106 131 768
% 59% 10% 14% 17% 100%
Bron: Woonkeus (met correctie op de nog niet verwerkte gegevens van de laatste maand)
Rentree 123 16 25 51 215
% 57% 7% 12% 24% 100%
13
1.4 Verkoop woningen In 2010 is de verkoopstrategie, zoals die in de jaren daarvoor is ontwikkeld, verder uitgevoerd. Rentree biedt betaalbare koopwoningen aan, die voorzien in een behoefte aan koopwoningen bij huishoudens met lagere- en middeninkomens en starters op de woningmarkt. Dit draagt eveneens bij aan het op gang brengen en houden van de doorstroming op de woningmarkt. Tot slot is de verkoop van woningen een belangrijk onderdeel voor de financiering van de investeringsopgave van Rentree en draagt het bij aan het bereiken van de strategische doelpositionering en prestatieafspraken met de Gemeente. Gedurende 2010 zijn 56 woningen verkocht. Daarnaast is één bouwkavel verkocht. Het totaal aantal verkooptransacties aan particulieren kwam daarmee op 57. De totale verkoopopbrengst bedroeg € 7,8 miljoen, hetgeen neerkomt op gemiddeld € 136.500 per woning. Er zijn vooral betaalbare tussenwoningen en hoekwoningen verkocht. Vooral aan huishoudens met lagere- en middeninkomens en opvallend genoeg ook aan relatief veel allochtone gezinnen. In 2009 heeft Rentree 39 woningen verkocht. Het verkoopaantal is in 2010 dus met 46% toegenomen vergeleken met 2009. Dit ondanks de zwakke woningmarkt waar transactievolumes verder zijn afgenomen. De vraag naar betaalbare koopwoningen onder woningzoekenden is nog altijd aanwezig. Rentree verkocht 7 woningen aan zittende huurders (12,5% van het totaal aantal verkochte woningen).
14
Rentree verkoopt niet complexgewijs aan bijvoorbeeld het Wooninvesterings Fonds. Individuele verkoop van woningen leidt per definitie tot een hogere verkoopopbrengst in vergelijking met complexgewijze verkoop. Ook kan Rentree zich er bij verkoop aan individuele kopers ervan verzekeren dat niet aan huisjesmelkers wordt verkocht, maar aan kopers die de aankoop zelfstandig financieel kunnen dragen. Rentree spreekt met iedere koper ook een zelfbewoningsbeding af van vijf jaar. Beleidsmatig heeft Rentree in 2010 verschillende verkoopstimulerende maatregelen onderzocht op effectiviteit, bij voorbeeld Koop Garant, Koop Goedkoop, Terugkoopverplichting etc. Dit om te bezien of en hoe de verkoop van woningen verder gestimuleerd kan worden. Verschillende stimuleringsmaatregelen blijken in de praktijk niet erg effectief.
1.5 Bijzondere doelgroepen Wonen is een eerste levensbehoefte. Niet iedereen kan daar op eigen kracht in voorzien. Rentree zorgt voor huisvesting van mensen die daar om de een of andere reden hulp bij nodig hebben. De grootste groep bestaat uit mensen die wat betreft de hoogte van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Daarnaast zijn er nog andere bijzondere groepen die om diverse redenen hulp nodig hebben.
10 woningen. Vergunninghouders vinden soms ook op eigen kracht een woning. Zij tellen mee voor de realisatie van de taakstelling. Eind 2010 is het resterende saldo volgens officiële cijfers 62 personen. Aangezien een groot aantal geslaagde bemiddelingen bij het COA eind 2010 administratief nog niet waren verwerkt is dit saldo hoger dan in werkelijkheid. De verwachting is dat de achterstand medio 2011 is ingelopen.
In de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Zutphen neemt Rentree deel aan het convenant woonruimteverdeling dat uitgevoerd wordt door de stichting Woonkeus. In het convenant is afgesproken dat de corporaties zorgen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen.
Bijzondere bemiddeling Rentree, Woonbedrijf ieder1 en de gemeente maken jaarlijks afspraken over de huisvesting van vrouwen uit opvanghuizen en andere bijzondere doelgroepen. De kandidaten worden aangeleverd door instellingen en bemiddeld via de commissie bijzondere bemiddeling van de wooncorporaties.
Vergunninghouders Als uitvloeisel van het landelijk asielbeleid heeft de gemeente Deventer de opdracht jaarlijks een aantal huishoudens te huisvesten met de vluchtelingenstatus. In het convenant regionale woonruimteverdeling is afgesproken dat de deelnemende corporaties deze taakstelling op zich nemen en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De taakstelling voor 2010 was het huisvesten van 59 vergunninghouders. De taakstelling van 2009 is niet gehaald waardoor de corporaties per saldo in 2010 op zoek moesten naar huisvesting voor 105 personen. De corporaties hebben samen met de gemeente en vluchtelingenwerk hun best gedaan de taakstelling te realiseren. Dit is niet gelukt omdat er te weinig geschikte woningen beschikbaar waren. In 2010 hebben de corporaties 52 personen een woning kunnen aanbieden, waarvan 23 bij Rentree verdeeld over
In principe wordt de huurovereenkomst op naam van de kandidaat gezet. Indien nodig wordt er een begeleidingscontract bij de huurovereenkomst afgesloten. De taakstelling in Deventer over 2010 betrof oorspronkelijk 34 woningen, onderverdeeld in verschillende doelgroepen en gekoppeld aan diverse Deventer instellingen. Later in het jaar zijn hier nog twee woningen aan toegevoegd in verband met een project voor zwerfjongeren. Woonkeus levert ook rechtstreeks kandidaten aan. In totaal zijn in 2010 65 woningen via de commissie bijzondere bemiddeling verhuurd waarvan 17 door Rentree. Verhuur aan maatschappelijke instellingen Het is niet altijd wenselijk om direct de huurovereenkomst op naam van de cliënt te zetten. Rentree verhuurt daarom ook woningen aan instel-
15
1.6 Wonen en zorg lingen. Daarnaast worden woningen beschikbaar gesteld voor diverse vormen van begeleid (groeps) wonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst. In totaal heeft Rentree eind 2010 50 woningen op deze manier in de verhuur. Reguliere verhuur eind 2010 Organisatie
aantal woningen
Contract
Doelgroep
Stichting Philadelphia Zorg
1
Regulier contract
Verstandelijke beperking
Stichting Zozijn
3
Regulier contract
Verstandelijke beperking
JP van den Bentstichting
18
Regulier contract
Verstandelijke beperking
Stichting De Eik
10
Regulier contract
Jongeren/pedagogiek
Iriszorg
5
Regulier contract
Maatschappelijke opvang
Dimence
7
Regulier contract
Psychiatrie
Stichting Jade
5
Regulier contract
Woongroep Het Wereldhuis Totaal
1 50
Regulier contract
Beleid wonen-zorg-welzijn Rentree neemt deel aan het platform op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Het Platform WZW is gericht op kennisuitwisseling en kennisontwikkeling van alle partijen die in Deventer actief zijn op dit brede werkterrein.
Alleenstaande minderjarige asielzoekers Begeleiding vergunning
De Stuurgroep WZW is een compact bestuurlijk overleg (gemeente, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisatie) en verzorgt met name de coördinatie van de ontwikkeling van woonservicezones in Deventer. Het afgelopen jaar hebben binnen drie woonservicezones pilots gelopen. Rentree trok de pilot in de Rivierenwijk. In 2010 zijn de grenzen van de 14 woonservicezones in Deventer bepaald. Daarnaast heeft de gemeente een lijst opgesteld met 38 diensten en voorzieningen die gewenst zijn in elke woonservicezone. In 2011 zal een aantal prioriteitsgebieden worden aangewezen waarvoor nog in datzelfde jaar een uitgewerkt plan van aanpak geschreven zal worden door de aangewezen kwartiermaker van elk gebied. De gemeente Deventer heeft de regie over het project. Rentree krijgt in 2011 Voorstad Oost als prioriteitswijk aangewezen.
actief meegewerkt aan de totstandkoming van een nieuw systeem. Hiermee wordt de verhuur van deze woningen transparanter, het aanbod overzichtelijker en de werkwijze klantvriendelijker, omdat er niet langer bij alle instellingen afzonderlijk aangemeld hoeft te worden. Het voorstel is gereed, dit zal in het eerste kwartaal van 2011 ondertekend worden door alle betrokken partijen.
Zorgwoningen Tot 2010 was het aanbod aan zorgwoningen in Deventer versnipperd. Veel instellingen boden vormen van begeleid wonen aan, in het bijzonder voor ouderen, vaak op basis van eigen inschrijvingen en toewijzingsregels. De gemeente Deventer streeft naar één aanbodsysteem voor alle beschikbare zorgwoningen, die op basis van urgentie worden toegewezen. Rentree heeft dit initiatief ondersteund en heeft
16
17
2 Leefbaarheid
18
19
2.1 Inleiding Rentree is, zoals elke woningcorporatie, een maatschappelijke onderneming. Voor een woningcorporatie betekent dat enerzijds bedrijfsmatig werken - aan verhuren, beheren en bouwen van woningen – en anderzijds maatschappelijke doelen realiseren. Rentree besteedt veel tijd en aandacht aan leefbaarheid in de buurten waar haar woningen staan. Deze inzet houdt in dat Rentree samenwerkingen aangaat met andere maatschappelijke organisaties uit Deventer om sociaal-maatschappelijke problemen aan te pakken of bewoners de kans te bieden om kleine projecten op het gebied van leefbaarheid uit te voeren. Een groot project op het gebied van leefbaarheid waar Rentree substantiële bedragen aan besteedt, is de her-
20
2.2 Buurtbeheer structurering van Rivierenwijk. Over dit project wordt uitgebreid verslag gedaan in hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk komt allereerst het buurtbeheer aan bod. Dit zijn de werkzaamheden van Rentree om wijken en buurten schoon, leefbaar en veilig te houden. Vervolgens gaat dit hoofdstuk over de inzet van Rentree op sociaal beheer; huurachterstanden en schuldenproblematiek, preventieve woonbegeleiding, laatste-kanscontracten, regelingen rondom hennepteelt in woningen, de aanpak van woonoverlast en ontruimingen. Vervolgens worden de gebiedsgerichte projecten toegelicht in onze aandachtsbuurten; wat is in 2010 de inzet van Rentree geweest in het Rode Dorp, Sluiswijk en Zandweerd-Zuid.
Buurtbeheer betreft het toezicht op ‘schoon, heel en veilig’. De buurtbeheerders van Rentree maken tenminste wekelijks een rondgang door buurten en wijken waar Rentree woningen verhuurt. De buurtbeheerders zijn de ogen en oren in de wijk. Zij signaleren overtredingen als rommel in portieken of slecht onderhouden tuinen en leggen hierover contact met de huurders. Rentree wil een verbetering in gedrag bewerkstelligen door mensen aan te spreken op overtredingen. Buurtbeheer monitort wat de effecten zijn van de gekozen aanpak. Alle acties en interventies van de buurtbeheerders dragen bij aan een schone, leefbare en veilige wijk. In januari 2010 zijn de buurtbeheerders gestart met het houden van kennismakingsgesprekken met alle nieuwe huurders van Rentree.Tijdens deze gesprekken worden bijzonderheden over de buurt verteld en wordt besproken op welke wijze de nieuwe huurder een bijdrage kan leveren aan de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefomgeving.
21
2.3 Sociaal beheer Als maatschappelijke instelling besteedt Rentree aandacht aan het welzijn van haar huurders. Een deel van de bewoners redt het niet op eigen kracht en heeft tijdelijk steun of begeleiding nodig. De sociaal beheerders van Rentree kunnen in sommige gevallen gemakkelijker contact krijgen met huurders die de hulpverlening mijden, maar wel nodig hebben. Medewerkers van Rentree beschikken over een groot netwerk van hulpverlenende instellingen waarop zij een beroep kunnen doen. De sociaal-maatschappelijke problemen van huurders zijn zeer divers van aard en intensiteit. Rentree heeft in 2010 een belangrijke signaalfunctie vervuld voor de hulpverlening. Rentree heeft in 2010 221 huurders begeleid naar diverse vormen van hulpverlening of urgentie. Vaak is sprake van een psychiatrisch of psycho-sociaal ziektebeeld, een multi-probleemsituatie of zorgmijding en isolement. Rentree coördineert en begeleidt de uitvoering van diverse vormen van ondersteuning van huurders op sociaal-maatschappelijk terrein. Huurachterstand en schuldenproblematiek Wanneer een huurachterstand ontstaat zijn er naast betalingsproblemen vaak ook andere problemen aan de orde. Rentree legt bij huurachterstand in een vroeg stadium contact met de klant, telefonisch of via een huisbezoek. Het uitgangspunt bij elk traject is dat de betaling van de lopende huur weer hervat wordt, zodat er geen enorme achterstand ontstaat die moeilijk in te lopen is. Naast de betalingsproblemen worden ook eventuele andere problemen in kaart gebracht.
22
Op basis van deze informatie wordt dan een vervolgtraject ingezet. Dit kan zijn een betalingsregeling, een verwijzing naar (schuld)hulpverlening, een traject met preventieve woonbegeleiding of het opstarten van een gerechtelijke incassoprocedure. In 2010 zijn er 260 betalingsregelingen getroffen door Rentree. Ook de gemeente Deventer ziet het belang van een vroegtijdige signalering van schulden en heeft hiervoor de samenwerking gezocht met Rentree. In het kader van het Spekmanprojekt wisselen Rentree en het BAD gegevens uit van huurders die minimaal 2 maanden de huur niet hebben betaald, terwijl daarvoor gedurende een periode van 6 maanden de huur wel betaald werd. Door deze snelle interventie kan wellicht worden voorkomen dat de situatie van de huurder verder verslechtert. De interventie richt zich niet uitsluitend op de financiën van de huurder, maar ook op eventueel andere problematieken. In 2010 heeft Rentree 12 huurders aangemeld bij het Spekmanproject. Preventieve woonbegeleiding Met preventieve woonbegeleiding ondersteunt Rentree huurders die kampen met een beginnende huurachterstand en psychosociale problemen. Deze huurders hebben wel de wil, maar kunnen (even) niet. Om erger te voorkomen ondersteunt Rentree deze huurders actief met tijdelijke begeleiding die de zelfredzaamheid op meerdere leefgebieden verstevigt en de financiële situatie normaliseert. Vaak blijkt een beginnende huurschuld het topje van de ijsberg. Huurders zelf zijn meestal erg blij met de ondersteuning. Ze kunnen hun eigen situatie weer overzien en onder controle krijgen.
Vanaf 2006 wordt preventieve woonbegeleiding aangeboden in een samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1 en Iriszorg. In 2010 heeft de gemeente Deventer zich als derde financier aangesloten bij het convenant. IrisZorg levert woonbegeleiders die aan de slag gaan na aanmelding van een kandidaat door de corporatie. Gedurende het jaar kunnen continu 12 huurders van Rentree ondersteund worden met het beschikbare budget. Deze plaatsen zijn het gehele jaar volledig bezet. De inzet is erop gericht om binnen een jaar de huurder weer volledig zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen. Er liepen nog vier trajecten vanuit 2009. Deze zijn in 2010 positief afgesloten. In 2010 zijn twaalf nieuwe trajecten opgestart, hiervan zijn er in 2010 drie positief afgesloten. Negen trajecten lopen door in 2011. Laatste-kansbeleid Uit de praktijk blijkt dat huurders die vanwege structurele overlast of ernstige huurschuldproblematiek hun woning zijn kwijtgeraakt door een ontruiming’ uiteindelijk toch weer terechtkomen in een huurwoning. De problematiek is dan echter nog niet opgelost. Het laatste-kansbeleid moet deze vicieuze cirkel doorbreken, door samen met hulpverlenende instanties en de huurder de problemen structureel en adequaat aan te pakken. Het laatste-kansbeleid is erop gericht de instroom in de maatschappelijke opvang zoveel mogelijk te beperken en dakloosheid te voorkomen.
hulpverlening en woonbegeleiding moet accepteren. Er wordt een aangepast huurcontract opgesteld. Daarin is opgenomen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de huurder niet wil meewerken en in zijn oude (woon)gedrag vervalt. De doelgroep van het laatste-kansbeleid bestaat uit zittende huurders die een dusdanige overlast geven dat op grond daarvan een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is gestart of kan worden gestart. Voor een ander deel bestaat de groep uit huurders met een ernstige huurachterstand. In 2010 zijn twee nieuwe klanten aangemeld voor het laatste-kansbeleid. Er liepen nog drie contracten door vanuit 2009, deze zijn in 2010 succesvol afgesloten. De twee nieuwe trajecten lopen door in 2011. Hennep Er is in 2004 een convenant afgesloten tussen de corporaties in Deventer, de gemeente Deventer, het Openbaar Ministerie, de politie en Essent. In dit convenant is de procedure bij hennepconstateringen geregeld. Op initiatief van de politie is dit convenant in 2010 herzien en zullen afspraken in een grotere regio (politieregio IJsselland) worden gemaakt. Doel van dit convenant is een betere informatieuitwisseling tussen de partijen om zo de hennepkwekerijen effectiever aan te pakken. De ondertekening van dit herziene convenant staat gepland voor de eerste helft van 2011. In 2010 zijn bij huurders van Rentree 16 gevallen van hennep geconstateerd, in drie gevallen heeft dit geleid tot huisuitzetting.
De ‘laatste kans’ houdt in dat de huurder gedurende een jaar een voor hem geschikte vorm van
23
2.4 Gebiedsgerichte projecten Aanpak van woonoverlast In samenwerking met gemeente, politie en Woonbedrijf ieder1 is in 2009 besloten tot een gezamenlijke aanpak van ernstige woonoverlast. Het betreft hier een aanpak gericht op huishoudens die langdurig ernstige overlast veroorzaken voor omwonenden en anderen. Een repressieve aanpak is hier noodzakelijk omdat vanuit zorg en hulpverlening zonder drang of dwang geen effectieve aanpak mogelijk blijkt. De aanpak is in eerste aanleg repressief en zal zich steeds concentreren op de ’top 30’ van overlastveroorzakers in Deventer.
treffende huurders zijn gemaand om de illegale situatie te beëindigen. Eind 2010 heeft Rentree een project opgestart om illegale bewoning actief te bestrijden. Ontruimingen Rentree doet er veel aan om ontruimingen te voorkomen. Bovenstaande projecten moeten er aan bijdragen het aantal huisuitzettingen zo laag mogelijk te houden. In een aantal gevallen bleek Rentree echter genoodzaakt over te gaan tot ontruiming.
In maart 2010 is het project van start gegaan, er is een tweewekelijks overlastoverleg met de participerende partijen. Dit jaar heeft Rentree 15 casussen ingebracht, van deze 15 trajecten zijn er in 2010 6 positief afgesloten. Het project werd in het laatste kwartaal van 2010 door de casusgroep gewaardeerd met het cijfer 8.
In 2010 is in 44 gevallen een ontruiming ten gevolge van huurachterstand aangekondigd. In 29 gevallen kon ontruiming echter worden afgewend, 15 keer was dit niet mogelijk en is een ontruiming uitgevoerd. Naast deze gevallen zijn ook 3 ontruimingen uitgevoerd na een tweede constatering van hennep in de woning en 2 ten gevolge van ernstige overlast.
Illegale bewoning en woonfraude Illegale bewoning onttrekt schaarse woningen aan de normale verhuur en roept zeer negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. Rentree heeft in 2010 acht gevallen van illegale onderverhuur van woningen aangetroffen. Be-
Ter vergelijking: In 2009 zijn 78 ontruimingen aangekondigd, waarvan er 34 zijn uitgevoerd. In 2008 zijn 110 ontruimingen aangekondigd, waarvan er 37 zijn uitgevoerd en in 2007 zijn 59 ontruimingen aangekondigd, waarvan er 18 zijn uitgevoerd.
Rentree heeft een aantal aanpakbuurten aangewezen. De meest ingrijpende veranderingen staan gepland voor Rivierenwijk, om deze reden worden deze activiteiten in een apart hoofdstuk toegelicht. De overige aanpakbuurten liggen voornamelijk in de oude schil rond de Deventer binnenstad: het Rode Dorp, Sluiswijk en Zandweerd-Zuid. De maatschappelijke inzet van Rentree is primair op deze buurten gericht. Rode Dorp In het Rode Dorp zijn de voorbereidingen voor het groot onderhoud in een vergevorderd stadium. Hierover meer in hoofdstuk 4.9. Al vanaf 2009 wordt maandelijks overlegd met de bewonerscommissie van het Rode Dorp, hierbij sluit tevens de wijkbeheerder van Rentree aan. Tijdens deze avonden worden de fysieke plannen voor de wijk besproken. Daarnaast wordt input gegeven voor het buurtplan Rode Dorp dat momenteel wordt opgesteld in samenwerking met de gemeente Deventer en andere betrokken maatschappelijke organisaties. Voor dit buurtplan worden de sociale en financiële problematieken in kaart gebracht, alsmede het aantal actieve hulpverleners per adres. Dit buurtplan heeft als doel de samenwerking tussen de organisaties te verbeteren. In het Rode Dorp is in 2010 een aangepast toewijzingsbeleid ingevoerd voor nieuwe huurders. Dit houdt in dat bij het intakegesprek naast de woonmakelaar ook een wijkbeheerder aanwezig is, zij bepalen samen of een nieuwe huurder een positieve bijdrage kan leveren aan de leefbaarheid in het Rode Dorp. Na dit gesprek kan besloten worden om de huurder af te wijzen voor de
woning, of dat wellicht het verstrekken van aanvullende informatie voldoende is om de woning toe te wijzen. Sluiswijk In 2009 is de Bewonersgroep Sluiswijk opgericht. Ook in 2010 is maandelijks overleg geweest tussen Rentree en de Bewonersgroep. De Bewonersgroep heeft in 2010 beschikking gehad over een bewonersondersteuner uit de ondersteunerspool van Rentree. Tijdens deze overleggen is voornamelijk gesproken over de voortgang van de geplande aanpak van de huurwoningen in Sluiswijk en de nieuwbouwplannen op het T&Dterrein. Bewoners uit Sluiswijk krijgen voorrang bij de toewijzing van de nieuwbouwwoningen op het T&D terrein. De woningaanpak in Sluiswijk zal starten nadat de nieuwbouwwoningen op het T&D terrein worden opgeleverd. De buurt- en wijkbeheerders van Rentree hebben hard gewerkt aan de leefbaarheid in Sluiswijk. Naast het aanspreken van huurders op rommel in voor- of achtertuin, is er ook regelmatig contact gezocht met o.a. team Toezicht van de gemeente om handhaving bij overtredingen aan te vragen. Tevens wordt direct persoonlijk contact gelegd in een huisbezoek bij problematieken als huurachterstand, overlastklachten of andere zorgen. Er wordt in 2011 verder overlegd met Raster en de gemeente Deventer om de overlast van voetballende jongeren op te lossen door de aanleg van een (tijdelijk) voetbalveldje op het T&Dterrein. Naar verwachting wordt deze in de eerste helft van 2011 aangelegd. Zie ook hoofdstuk 4.9.
25
24
Zandweerd-Zuid Rentree heeft in 2010 veel geïnvesteerd in de leefbaarheid van Zandweerd-Zuid. Vanuit de gemeentelijke wijkaanpak is een bewonerscommissie ontstaan, zij zullen met ingang van 2011 maandelijks bijeen komen om eventuele problemen direct te bespreken en eventueel aan te pakken. In 2010 zijn in overleg met de bewoners van Zandweerd-Zuid de achterpaden en schuttingen vernieuwd rondom de Zandweerdseweg, G. ter Borchplein, G. ter Borchstraat en Groveniusstraat. Dit omvangrijke project betrof 231 woningen. Door dit achterpadenproject zijn nieuwe contacten ontstaan tussen buurtbewoners en Rentree en mede hierdoor zijn een aantal problemen achter de voordeur opgelost. Het achterpadenproject is nog niet geheel afgerond. Binnen het complex moeten de achterpaden van nog eens 53 woningen vervangen worden. In 2011 zal Rentree proberen om in overleg met bewoners en de gemeentelijke wijkaanpak dit alsnog te realiseren.
26
27
3 Rivierenwijk
28
29
3.1 Inleiding De afgelopen jaren is met veel enthousiasme en ambitie aan de vernieuwing van de Rivierenwijk gewerkt. Maar het stedenbouwkundig plan met een miljoenen investering voor een verdiepte aanleg van de Amstellaan bleek voor Rentree financieel niet haalbaar. De gemeente Deventer heeft de regie over de ontwikkeling van de Amstellaan weer op zich genomen. Zij werkt momenteel aan een verkort verdiepte variant. Middels het document ‘’doorpakken in de Rivierenwijk’’ (i.s.m. Rentree gemaakt) zoekt zij hiervoor financiering. Ontknoping De Rivierenwijk is in september 2010 gevisiteerd door een groep van deskundigen op het gebied van wijkvernieuwing. Deze visitatiecommissie concludeerde dat ‘de gevangenis’ van een niet realiseerbaar plan zal moeten worden opengebroken, zodat de energie weer vrijkomt in het proces’. In het verlengde van deze conclusie van de visitatiecommissie is Rentree gestart met het herdefiniëren van de fysieke herstructureringsopgave. Geconstateerd werd dat in het stedenbouwkundig plan uit 2008 de stedenbouwkundige en uitvoeringstechnische afhankelijkheden en koppelingen zo groot waren dat het de voortgang verlamde. Met dit in het achterhoofd is in het laatste kwartaal van 2010 het zogenaamde ‘Essay Rivierenwijk’ geschreven. Dit essay is een beschrijving van de manier waarop de herstruc-
30
3.2 Sociaal programma Rivierenwijk turering weer op gang gebracht kan worden. Als vervolg op het essay werken gemeente en Rentree momenteel samen aan het ‘Raamwerk Rivierenwijk’ dat rond 1 juni 2011 beschikbaar komt. Essentie van het raamwerk is de opdeling van de herstructurering van de Rivierenwijk in geografische deelgebieden met onderliggende woningbouwprogramma’s (aantallen, woonmilieu-mix) en de wijze waarop deze autonoom in de tijd tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Tevens zal in het Raamwerk de inpassing van de reconstructie van de Amstellaan (‘verkort verdiept’) en de uitwerking van het sterk vereenvoudigde Wijkvoorzieningencentrum (WVC) worden beschreven. Het financieringsplan 2010 vormt voor Rentree het financieel kader. De ontwikkelingen vanaf begin 2010 maken het noodzakelijk om alle afspraken die in de periode tussen 2005 en ultimo 2010 en de afspraken die thans met het oog op de toekomst worden gemaakt in hernieuwd uitvoeringsconvenant tussen gemeente en Rentree vast te leggen. Eind 2010 zijn de gesprekken daarover opgestart. Naast deze procesmatig belangrijke stappen is er in fysiek opzicht op kleine schaal resultaat geboekt in de wijk. Zo zijn 20 huurwoningen aan de Oude Bathmenseweg opgeleverd, is het Cruyff Court aangepakt en de is vernieuwing van het Lingepark voorbereid.
De herstructurering van de Rivierenwijk, als een van de Vogelaarwijken, betekent voor Rentree de grootste gebiedsontwikkeling op zowel fysiek als sociaal vlak. Rentree bezit in de wijk circa negenhonderd woningen, waarvan bijna vijfhonderd zullen worden vervangen door nieuwbouwwoningen.. Rentree voert voor de herstructurering de regie op zowel het fysieke als sociale programma. De doelen voor de wijkvernieuwing zijn gezamenlijk met gemeente en wijkbewoners vastgesteld. Deze doelen zijn: • een gezonde en gewilde Rivierenwijk • verbetering van de sociale kwaliteit • een gedifferentieerde aantrekkelijke woonwijk en • een vernieuwde wijk voor huidige en nieuwe bewoners.
3.3 Wijkvoorzieningencentrum Vanwege de directe koppeling aan het stedenbouwkundig plan, vertraagt ook het ontwikkelproces van het WVC. In aansluiting op het essay is - vanuit de gedachte van ontknoping - een doorstart gemaakt met de direct betrokkenen bij de brede school / WVC, zijnde de gemeente en de scholen. In 2010 is gestart met het opstellen van een programma van eisen. Rentree trekt de opstelling van dit programma. Daarna wordt in 2011 bekeken op welke wijze de ontwikkeling tot stand kan komen.
31
3.4 Voortgang woonservicezone Rivierenwijk De fysieke herontwikkeling van de Rivierenwijk is nog niet in uitvoering. De activiteiten in 2010 zijn daardoor vooral gericht geweest op het dienstverleningsaanbod in de wijk. Veel verschillende instellingen zijn in de Rivierenwijk aanwezig en actief op het gebied van zorg en welzijn. Eén van de opgaven in het kader van de sociale wijkvernieuwing is verbetering van de toegankelijkheid en de afstemming van deze diensten. Het aanbod van instellingen is erg versnipperd. Hulpbehoevende wijkbewoners krijgen daardoor moeilijk toegang tot de zorg die zij nodig hebben. Rentree heeft vanuit haar regierol in de Rivierenwijk het initiatief genomen om één loket voor alle bewonersvragen te organiseren. Rentree heeft een verbouwing op zich genomen van het buurt-
huis De Bron. In januari 2010 is hier de Wijkwinkel Rivierenwijk geopend, waar bewoners terecht kunnen met alle vragen op het gebied van zorg en welzijn en voor de diensten van het centrum voor jeugd en gezin. De Wijkwinkel Rivierenwijk is in 2010 uitgegroeid tot de bestbezochte van Deventer. Vanaf 2006 is het project XPoint actief geweest in de Rivierenwijk. De medewerkers van XPoint kwamen via huisbezoeken in contact met bewoners in de wijk en inventariseerden de behoefte aan zorg en hulpverlening. XPoint zorgde er vervolgens voor dat de bewoners onder begeleiding kwamen van de juiste zorg- of hulpverleningsinstanties. In 2010 zijn de dossiers overgedragen aan Rentree. De Wijkwinkel heeft onder voorwaarden toegang tot deze gegevens..
3.5 Rivierenwijk Krachtwijk! Over het sociale programma was de visitatiecommissie – die de Rivierenwijk in september 2010 bezocht heeft - lovend. Het sociaal programma Rivierenwijk is een bundeling van activiteiten en projecten, die de leefbaarheid in de wijk tijdens de herstructurering en de periode daarna sterk verbeteren. Er wordt nadrukkelijk gebruik gemaakt van ideeën van bewoners en professionals in de wijk, die de activiteiten ook samen uitvoeren. Het programma heeft als basis het in 2006 ontwikkelde en door het bestuurlijk overleg vastgestelde programmavoorstel van Rentree. Vanuit dit plan wordt voortgebouwd op bestaande initiatieven (zoals wijkaanpak, jongerenwerk en de brede school) en nieuwe initiatieven (zoals charterafspraken met het ministerie van WWI, vastgelegd in het wijkactieplan). Daarmee vormt het ‘Sociaal programma Rivierenwijk Krachtwijk! 2008 – 2011’ een gezamenlijk kader waarmee bewoners, organisaties, gemeente en Rentree gestalte geven aan de sociale vernieuwing van de wijk. Rentree voert de regie over het totale sociaal programma. Zij werkt – samen met de gemeente Deventer en een groot aantal maatschappelijke organisaties – aan de uitvoering van dit programma. In 2010 was het vastgestelde programma volledig in uitvoering. Ongeveer vijftig projecten en programma’s vormen samen een integraal aanbod op sociaal-maatschappelijk gebied. De inzet wordt verdeeld over vier thema’s: 1. Leefbaarheid 2. Sociale stijging 3. Versterking imago en samenhang 4. Communicatie en participatie
32
Charterafspraken ministerie WWI In de loop van 2007 is de Rivierenwijk aangewezen als één van de veertig wijken in het kader van de wijkenaanpak van WWI. Op dat moment was Rentree als trekker en regievoerder van de wijkvernieuwing al geruime tijd aan de slag met het sociaal programma dat met de gemeente Deventer en partnerorganisaties was overeengekomen. Vanuit de wijkenaanpak is het sociaal programma uitgebreid met projecten gericht op onderwijs, werkgelegenheid en gezondheid. In 2010 waren de volgende sociale projecten in uitvoering: • De Beste school van Deventer Basisscholen, kinderopvang en het peuterwerk ontwikkelen samen een doorlopend aanbod voor 0- tot 12-jarigen. De basisschool bereikt een stijgend percentage leerlingen uit de wijk, heeft een breed aanbod aan naschools aanbod en weet met de Zomerschool ruim 80 leerlingen te bereiken. In enkele vakken scoort de school in de hoogste regionen. • Aanval op de schooluitval Dit project bestaat uit: het bestrijden van schooluitval onder tieners, een campagne om de betrokkenheid van ouders bij het basisonderwijs te stimuleren en een inhaalslag gericht op het alsnog behalen van een startkwalificatie door jongvolwassenen in de wijk. Verdere onderdelen zijn huiswerkbegeleiding en inzet van wijkmentoren.
33
• Rivierenwijk Beweegt De aanpak is gericht op gezondheid en zet vooral in op meer bewegen. De buurtsportwerker is terug in de wijk. Bovendien is er een sportmakelaar actief die zorgt voor samenwerking met sportverenigingen en samenhang in het aanbod. In 2010 zijn diverse nieuwe groepen gestart die structureel – doorgaans wekelijks – hun activiteiten hebben. De opening van de Cruyff Court is een stimulans gebleken om enkele sportverenigingen aan de wijk te verbinden • Project Sterrenvinder De gemeente Deventer is hoofdaannemer van dit project. Sterrenvinder biedt bewoners van Rivierenwijk de mogelijkheid via scholing en begeleiding aan het werk te komen of een bedrijf te starten. Voor professionele begeleiding van ondernemers is een pilot voor ondernemersbegeleiding opgezet. Deze pilot heeft geleid tot het gemeentebrede Ondernemershuis, dat in 2010 gestart is. Financiering sociaal programma De financiële inzet van Rentree op het gebied van leefbaarheid binnen het sociaal programma Rivierenwijk ziet er als volgt uit: Voor de Rivierenwijk is in 2010 ruim 1.6 miljoen gespendeerd aan projecten binnen het wijk actieplan/charter. In 2009 was dit €1.505.724,-. De ontvangen voorlopige projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting bedroeg voor beide jaren € 840.000,-. Op basis van de werkelijke uitvoeringskosten vindt in 2011 respectievelijk 2012 de definitieve toekenning plaats.
34
De totale inzet van Rentree behorend bij het wijkactieplan 2008-2011 (in het kader van de charterafspraken met gemeente en ministerie) bedraagt € 11,2 miljoen. Het sociale programma is volop in uitvoering en loopt op onderdelen zelfs voor op de planning. Volgens de GSB-monitor is de leefbaarheid en veiligheid in de wijk vergroot. Het totale programma wordt positief beoordeeld in de conceptrapportage Kennis & Verkenningen. Het rapport Kinderen in Tel 2010 van het Verwey-Jonkerinstituut geeft aan dat de Rivierenwijk niet meer ‘de slechtste wijk voor kinderen’ van Deventer is. Op het fysieke vlak is er echter nog een grote inhaalslag te maken waar de komende jaren extra op gefocust wordt. Voor de volgende fase van het charter heeft Rentree in de meerjarenbegroting en het financieel verbeterplan voldoende additionele bestedingen opgenomen om aan haar verdere verplichting in het kader van de wijkenaanpak te kunnen voldoen. Daarbij ligt de nadruk in de tweede fase van de wijkaanpak op extra investeringen in de fysieke wijkvernieuwing.
35
4 Vastgoed
36
37
4.1 Inleiding Rentree wil kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen kunnen bieden en tegelijkertijd voldoende rendement maken met haar vastgoedportefeuille om op de lange termijn de financiële continuïteit zeker te stellen. Dit betekent onder andere: • Onderhoud en beheer zo efficiënt en effectief mogelijk uitvoeren; • Minimaliseren van huurderving; • Een huurprijsbeleid dat gericht huurkorting geeft aan de doelgroep (Huur op Maat), scheefwonen tegen gaat en doorstroming bevordert; • Een vastgoedportefeuille die aansluit op de behoefte van de doelgroep en de prestatieafspraken met de gemeente, die van voldoende kwaliteit is voor de huurders en die de vereiste waardeon twikkeling op termijn realiseert; • Het aangaan van investeringen binnen projectontwikkeling die voldoen aan rendementeisen en leiden tot de gestelde doelpositionering van de vastgoedportefeuille.
38
4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille In de paragrafen binnen het hoofdstuk vastgoed komen de volgende onderwerpen aan de orde: • Samenstelling en mutaties van de vast goedportefeuille; • Verbeteren van samenstelling van het woningbezit; • Beheer en onderhoud aan de woningen; • Vastgoedrendementen en –risico’s; • Verkoop van woningen; • Projectontwikkeling en realisatie; • Status van de woningmarkt; • Verduurzamen van bezit.
Rentree wil kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen kunnen bieden en tegelijkertijd voldoende rendement maken met haar vastgoedportefeuille om op de lange termijn de financiële continuïteit zeker te stellen. Dit betekent onder andere: • Onderhoud en beheer zo efficiënt en effectief mogelijk uitvoeren; • Minimaliseren van huurderving; • Een huurprijsbeleid dat gericht huurkorting geeft aan de doelgroep (Huur op Maat), scheefwonen tegen gaat en doorstroming bevordert; • Een vastgoedportefeuille die aansluit op de behoefte van de doelgroep en de prestatieafspraken met de gemeente, die van voldoende kwaliteit is voor de huurders en die de vereiste waardeon twikkeling op termijn realiseert; • Het aangaan van investeringen binnen projectontwikkeling die voldoen aan rendementeisen en leiden tot de gestelde doelpositionering van de vastgoedportefeuille.
In de paragrafen binnen het hoofdstuk vastgoed komen de volgende onderwerpen aan de orde: • Samenstelling en mutaties van de vast goedportefeuille; • Verbeteren van samenstelling van het woningbezit; • Beheer en onderhoud aan de woningen; • Vastgoedrendementen en –risico’s; • Verkoop van woningen; • Projectontwikkeling en realisatie; • Status van de woningmarkt; • Verduurzamen van bezit.
39
4.3 Verbeteren samenstelling van het woningbezit Rentree kent een grote investeringsopgave binnen Deventer om de kwaliteit van haar woningbezit te verbeteren. Rentree past hiervoor een mix van nieuwbouw, renovatie en sloop toe. Voor het vrijmaken van financiële middelen voor de investeringsopgave en het verbeteren van de samenstelling van de vastgoedportefeuille is desinvesteren in bestaand bezit ook noodzakelijk. Hiermee werkt Rentree aan het bereiken van haar doelstellingen op het gebied van de vastgoedportefeuille. In de periode 2008 – 2018 sloopt Rentree circa 485 huurwoningen ten behoeve van stedelijke vernieuwing en verbeteren van leefbaarheid. In dezelfde periode bouwt Rentree circa 400 huurwoningen voor haar klanten. Rentree verkoopt ongeveer eenzelfde aantal huurwoningen ter financiering van haar investeringsopgave. Verkoop vindt plaats aan zowel zittende huurders als kopers op de woningmarkt. Daarmee voorziet Rentree in een behoefte aan goedkopere koopwoningen bij huishoudens met een midden- en lager inkomen. Ook wordt een bijdrage geleverd aan het op gang brengen en houden van de doorstroming op de woningmarkt.
planning dat het aantal sociale huurwoningen van Rentree met circa driehonderd eenheden zal afnemen in de periode tot en met 2016. Dit is conform Gemeentelijke prestatieafspraken. De kernvoorraad sociale huurwoningen in Deventer zal met circa 1.000 woningen afnemen, van 17.000 naar 16.000. De maatregelen zorgen ervoor dat Rentree een belangrijke slag maakt in de verjonging van haar woningbestand, huurders een betere kwaliteit woningen kan aanbieden en verbeteringen in de woonomgeving kan aanbrengen. In de nieuwbouw wordt eveneens rekening gehouden met bijzondere woonvormen als MIVA woningen. Een voorbeeld hiervan zijn de in 2010 opgeleverde MIVA-woningen aan de Oude Bathmenseweg. In haar verkoopbeleid houdt Rentree ook rekening met bijzondere woonvormen door bijvoorbeeld seniorenwoningen en mindervalidenwoningen niet te verkopen. Het onderhoud aan het bestaande vastgoed is binnen Rentree in een aantal hoofdactiviteiten administratief onderverdeeld. In onderstaand schema zijn voor 2010 de begrote en gereali seerde kosten per hoofdactiviteit benoemd.
Door mutaties als gevolg van sloop, nieuwbouw en verkoop in de vastgoedportefeuille is de Reparatie onderhoud Mutatie onderhoud KVV onderhoud Planmatig onderhoud Contract onderhoud Conditiemeting onderhoud Totale onderhoudskosten
40
Begroting 876.200,- 395.136,- 475.115,- 2.671.475,- 354.563,- 0,- 4.772.489,-
Gerealiseerd 984.227,485.507,490.843,1.385.218,404.989,2.469,-3.753.253,-
De totale gerealiseerde onderhoudskosten kwamen aan het einde van 2010 circa € 1.019.236,- lager uit dan begroot. Dit werd vooral veroorzaakt door de keuze die is gemaakt om: - planmatig-onderhoudswerkzaamheden (schilderwerk en houtrotrenovatie) van € 841.567,- in de complexen 255, 256, 257 Rode Dorp in het renovatieproject Rode Dorp mee te nemen - planmatig-onderhoudswerken (property management: schilderwerk en houtrotrenovatie) in het complex 249 Driebergenbuurt van € 141.206,- door te schuiven naar 2011 - overlooppost van circa € 300.000,Diverse onderhoudskosten kwamen in 2010 boven de begroting uit: - de dagelijkse onderhoudskosten (reparatie-en mutatie onderhoud) van € 198.398,- Het aantal reparatieverzoeken als de prijs per eenheid was hoger dan gebudgetteerd - KVV onderhoud van € 15.728,- contractonderhoud van € 50.426,- Extra uitvoering van het groenonderhoud en extra schoonmaakonderhoud van de achterpaden waren niet gebudgetteerd Dagelijks onderhoud In 2010 is de samenwerking met de Co-maker geëvalueerd. Deze is formeel beëindigd omdat dit niet tot de gewenste resultaten leidde. Er is een nieuwe selectie uitgezet met 5 partijen waarvan in 2011 uiteindelijk 2 partijen overblijven voor de uitvoering van het dagelijks onderhoud volgens Service Level Agreements.
Contractonderhoud In 2010 is een begin gemaakt met het beheer van alle contracten in ons vastgoed. De contracten worden gescreend en getoetst op (aanwezigheid), noodzaak, volledigheid en prijs. Het onderhoud aan de installaties is in 2010 opnieuw in de markt gezet. Legionellapreventie Vanaf 2009 zijn alle panden die zijn verhuurd aan zorginstellingen geïnventariseerd en zijn de noodzakelijke beheerplannen voor legionellapreventie opgesteld. Intussen loopt het beheer op de gewenste manier, waarbij Rentree als eindverantwoordelijke partij ervoor zorgt dat alle taken duidelijk zijn belegd en waar nodig acties worden uitgezet. Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) Dit project is eind 2009 afgerond, een groot deel van de woningen zijn nu voorzien van een certificaat politiekeurmerk. Klantverzoek vernieuwing (KVV) In totaal zijn er in het kader van de individuele klantaanvragen 27 keukens, (25 inclusief en 2 zonder tegelwerk), 45 badkamers met toiletruimten vervangen (waarvan 5 enkel het tegelwerk). Het betroffen vaak keukens die de leeftijd van vijftien jaar hadden overschreden en badkamers en toiletruimten die ouder waren dan dertig jaar. In het geval deze leeftijden nog niet waren bereikt, dienden de huurders een eigen bijdrage aan de vervroegde vervanging te leveren. In 2010 is de KVV stopgezet.
41
4.4 Direct rendement en waardeontwikkeling Het beschikbare budget is tot eind 2010 ingezet voor woningen waarvan vervanging van interieur al was toegezegd of uitstel van vervanging (gezien de staat) niet mogelijk was. In 2011 wordt het beschikbare budget eerst ingezet voor de meest noodzakelijke gevallen, na de zomer wordt het restant projectmatig ingezet na inventarisatie van urgenties. Enkelvoudige Woning Verbetering (EWV) Het is al enige jaren mogelijk om op verzoek van de huurder dubbelglas te laten plaatsen of een cv-installatie te laten installeren. Hier staat een huurverhoging tegenover waar de huurder vooraf mee instemt. Het afgelopen jaar zijn: • 53 woningen geheel of gedeeltelijk voorzien van isolatieglas; • 7 aanvragen gehonoreerd voor het aanbrengen van een cv-installatie.
Planmatig onderhoud Ieder jaar geeft Rentree opdracht om diverse onderhoudswerkzaamheden aan verschillende complexen uit te voeren. Op deze manier worden de complexen op een beter onderhoudsniveau gebracht en behouden zij voor de toekomst de gewenste staat van onderhoud. In het afgelopen jaar zijn ondermeer de volgende werkzaamheden uitgevoerd: • Schilderwerkzaamheden en houtrotrenovatie in twintig complexen; • Achterpaden geëgaliseerd en infiltratievoorzieningen aangebracht in vijf complexen. • Dakbedekking vervangen of uitgebreide herstelwerkzaamheden uitgevoerd in acht complexen; • CV ketels vervangen in zes complexen • Mechanische ventilatie-unitboxen vervangen in drie complexen.
van de vastgoedportefeuille
Rentree volgt de Richtlijn voor de Jaarverslaglegging 645 om de bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille te kunnen bepalen. Ook de financiële onderdelen van het jaarverslag worden door deze richtlijn bepaald. Rentree is ter ondersteuning van haar interne beleidskader daarnaast ook bij IPD aangesloten om de waardeontwikkeling en het direct rendement van de eigen vastgoedportefeuille te meten volgens de IPD-methodologie. Ook op complexniveau zijn hiervoor rendementoverzichten ontwikkeld. Hierdoor ontstaat het inzicht welke complexen financieel goed presteren en welke Direct rendement Indirect rendement Totaal Rendement
2006 2,4% 0,3% 2,7%
2007 1,3% 1,1% 2,5%
IPD gaat in de rendementsberekening uitsluitend uit van vastgoedgerelateerde kosten. Algemene kosten die niet gerelateerd zijn aan het vastgoed, leefbaarheidsuitgaven, charterbijdragen, enzovoorts worden in de rendementsberekening niet meegenomen. De volgende rendementen van de vastgoedportefeuille in 2010 en de vier jaren daarvoor zijn becijferd:
2008 2,1% -2,1% -0,1%
minder. Complexen kunnen hierdoor onderling vergeleken worden en tevens kan de vergelijking worden gemaakt met het gemiddelde rendement van de overige bij IPD aangesloten corporaties. Dit geeft inzicht in hoe het vastgoed van Rentree rendeert in vergelijking met andere corporaties, de markt en eigen interne doelstellingen. Dit is ten eerste van belang omdat een corporatie met haar vastgoed voldoende financiële middelen moet genereren om huurkorting, rentebetalingen, organisatiekosten, onderhoud en maatschappelijke inspanningen te kunnen betalen. Waardeontwikkeling van het vastgoed is in dat kader ook kritisch. Meting en monitoring hiervan vindt eveneens plaats. Ten tweede zal, in de discussie met de Europese Unie rondom staatssteun en de richtlijnen die VROM hiervoor afgeeft, een corpo-
42
ratie moeten kunnen aangeven welke rendementen gerealiseerd worden op complexen die met staatssteun gefinancierd worden.
2009 2,9% -2,6% 0,3%
2010 2,8% -2,0% 0,8%
De rendementcijfers 2010 betreffen voorlopige cijfers op basis van interne berekeningen. De definitieve cijfers van IPD worden rond de zomer verwacht en wijken mogelijk af. Het totaal rendement van Rentree’s vastgoedportefeuille in 2010 bedraagt op basis van de voorlopige cijfers 0,8% in 2010. Het totaal rendement wordt opgebouwd vanuit direct en indirect rendement. Het direct rendement (exploitatieresultaat / totale portefeuillewaarde) van de vastgoedportefeuille is gedurende 2010 verder verbeterd ten opzichte van 2009. De verbetering in 2010 is deels structureel van aard, deels het gevolg van doorgeschoven onderhoudskosten. Het structureel verbeteren van het direct rendement is in 2008 begonnen en zal meerdere jaren in beslag ne-
43
4.5 Verbeteren woonkwaliteit en men. Mutaties binnen de portefeuille als gevolg van sloop, nieuwbouw en verkoop dragen eveneens bij aan de structurele verbetering van het direct rendement. In dit meerjaars verbeterproces is het niet ondenkbaar dat er jaren tussen zitten waarbij het direct rendement kortstondig verslechtert. De doelstelling is een structureel direct rendement op het vastgoed van 3,0% tot 3,5% te realiseren. Dit is van belang voor de borging van de financiële gezondheid van de corporatie op de lange termijn. Net als in 2009, is de waardeontwikkeling (indirect rendement) van de vastgoedportefeuille in 2010 negatief. De waardeontwikkeling over de afgelopen vijf jaar heeft de inflatie (en daarmee de interne doelstelling van 2,0%) niet kunnen bijhouden. Een zorgelijke ontwikkeling, niet alleen voor Rentree, maar ook voor andere corporaties en vastgoedbeleggers. In 2010 daalde de waarde van vastgoed in Nederland en de regio Deventer als gevolg van de aanhoudende terughoudendheid van kopers en banken. Woningen staan daarmee langer te koop, transactievolume neemt af, het aanbod neemt toe en huizenprijzen dalen. In paragraaf 4.10 wordt hier uitgebreider op ingegaan.
44
samenstelling van de vastgoedportefeuille
Rentree hanteert een leidraad voor verbetering van de samenstelling van haar woningbestand, de kwaliteit van de woningen en leefomgeving en het rendement van de vastgoedportefeuille. Per complex is vastgelegd welke strategie gevolgd wordt. Deze strategie bepaalt de gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille en de maatregelen die daarvoor nodig zijn in de periode 2010 - 2020. De woonkwaliteit wordt verbeterd door middel van een mix aan maatregelen op het gebied van sloop en nieuwbouw, renovatie en verkoop. Deze maatregelen komen terug in de verschillende ontwikkel- en renovatieprojecten en complexstrategieën.
Ook vormen deze complexstrategieën de basis voor de beheerplannen en onderhouds strategieën per complex. De targets en realisatie van verkoopaantallen zijn weer een belangrijk onderdeel van het meerjarenfinancieringsplan en kritisch onderdeel van het risicomanagement in relatie tot nieuwbouwontwikkeling. Vanuit de samenhang tussen deze onderdelen ontstaat de mogelijkheid tot afstemming, integrale aansturing, realisatie van prestatieafspraken en risicomanagement.
Het doel is de verouderde vastgoedportefeuille te verbeteren en daarmee een beter woonproduct aan huurders te kunnen aanbieden. Tegelijkertijd moet het rendement op het vastgoed worden geoptimaliseerd binnen de volgende kaders: • • • •
De organisatiedoelstellingen van Rentree (financieel, maatschappelijk en fysiek); Risicobandbreedtes; Gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van sociaal woonaanbod (prestatieafspraken) en uitvoeringsovereenkomsten; Financieringmogelijkheden.
45
4.6 Vastgoedrealisatie Goede woonkwaliteit en betaalbaarheid staan bij Rentree voorop. Dit komt ook tot uiting bij de vastgoedrealisatie van Rentree. Deze is primair gericht op één van onze kerntaken: het ontwikkelen van huurwoningen voor de doelgroep en renovatie van huidig bezit. We dragen zorg voor een woningvoorraad die technisch en economisch op orde is middels beheer en onderhoud en door nieuwbouw toe te voegen. Koopwoningen worden indien mogelijk gerealiseerd om te komen tot een evenwichtige balans tussen het percentage koop- en huurwoningen in woonwijken.
Eind 2009 is de keus gemaakt om de komende jaren met name te investeren in gebieden waar Rentree veel vastgoed bezit. De focus ligt op 4 projecten, namelijk: - de herstructurering van de krachtwijk Rivierenwijk; - de inbreidingslocatie T&D-terrein; - de renovatie van het Rode Dorp; - en de renovatie van Sluiswijk. De aanpak zal gefaseerd geschieden (zie voor verdere informatie de navolgende project beschrijvingen). De meerjarenplanning wat betreft realisatie en begroting van renovaties en nieuwbouw ziet er als volgt uit:
2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 later Totaal gepland gerealiseerd 2010 ev Renovatie Rivierenwijk 75 75 Rode Dorp 293 293 Sluiswijk 111 111 Nieuwbouw Huur Rivierenwijk 11 7 0 73 9 53 185 327 Rivierenwijk WVC 1 1 T&D locatie 60 60 Woonwagenlocatie 1 1 1 Nieuwbouw koop Rivierenwijk 2 0 16 94 70 32 214 T&D locatie 89 89 Totaal 1 11 10 224 382 215 123 217 1171
46
4.7 Projecten Rivierenwijk Het streven was om in 2009 het steden bouwkundig plan af te ronden en vast te laten stellen door de gemeenteraad. Dit plan dient als basis voor de gehele herinrichting en bouwopgave in de wijk. Ook de situering, schaalgrootte en daarmee beoogde functies voor het wijkvoorzieningencentrum (WVC) zijn direct gekoppeld aan het stedenbouwkundig plan. Het ontworpen stedenbouwkundig plan met een miljoeneninvestering voor een verdiepte aanleg van de Amstellaan bleek voor Rentree financieel niet haalbaar. Het hele stedenbouwkundig ontwerp en daarmee een groot deel van het vastgoedprogramma wordt losgelaten. Zonder de stedenbouwkundige basis kan er nog geen nieuw bestemmingsplan worden opgesteld en is het bijna niet mogelijk om deelplannen te realiseren. Dit leidt tot een aanzienlijke vertraging van de realisatie in de komende jaren. De gemeente Deventer heeft op zich genomen om te zoeken naar andere financiering voor een verkort verdiepte aanleg van de Amstellaan. De aanbesteding voor de bouw van twintig huurwoningen aan de Oude Bathmenseweg heeft plaatsgevonden. Eerder dan gepland zijn 11 van deze woningen eind 2010 opgeleverd. De overige 9 woningen van dit deelgebied worden zoals gepland in januari 2011 opgeleverd. Van deze laatste 9 woningen zijn er 2 verkocht. De aanleg van het Cruyff Court en de vernieuwing van het Lingepark zijn in voorbereiding. Deze projecten zijn in 2010 gerealiseerd.
In 2010 was de toevoeging van 1 woonwagen gepland. Door planologische procedures en nadere afspraken met de toekomstige bewoner is deze realisatie vertraagd. Voor de komende vijf jaren zijn 203 nieuw bouwhuurwoningen, 271 nieuwbouwkoop woningen en een wijkvoorzieningencentrum in oplevering gepland. In 2011 werkt Rentree samen met de gemeente aan een doorstart voor de Rivierenwijk. Niet alleen hangt de bouw ontwikkeling af van de planvorming maar ook van de verkoop. Naast de realisatiedoelstellingen voor de verkoop van bestaand bezit, hanteert Rentree een voorverkoopeis van 70% bij nieuwbouw. Hierdoor kan ook binnen projecten gekozen worden om de verhouding tussen koop en huur bij te stellen of de ontwikkeling te temporiseren. Thomassen & Drijverterrein Het T&D Terrein maakt onderdeel uit van Voorstad Oost. Het is een inbreidingslocatie die grenst aan bezit van Rentree. Aan de oost zijde van het terrein ligt Sluiswijk, waar Rentree 93 eengezinswoningen en 18 duplexwoningen bezit. Ten noorden van T&D bezit Rentree 98 eengezinswoningen in Hof van Colmschate e.o. Het terrein heeft al jaren lang een negatieve invloed op de leefbaarheid en de vastgoedwaarde van de aangrenzende wijken. Een belang van Rentree met de herontwikkeling van het terrein is om de bewoners van Sluiswijk de mogelijkheid te bieden om wooncarrière te maken (zie ook de subparagraaf ‘Sluiswijk’).
47
In mei 2009 is een koopovereenkomst gesloten ten behoeve van de herontwikkeling van het T&D Terrein. Levering vond plaats in mei 2010, nadat Rentree voldoende garanties kreeg rondom de bodemsanering. Daaraan voorafgaand, in december 2009, stemde B&W van Deventer in met de beoogde planontwikkeling. De gemeenteraad van Deventer stelde het kader voor de ontwikkeling vast in april 2010. In 2010 zijn diverse voorbereidende activiteiten ontplooid: sluiten van een intentieovereenkomst voor de voorgenomen ontwikkeling; verdere detaillering van de stedenbouwkundige schets tot een SPvE (stedenbouwkundig programma van eisen); voorbereiden van de ontwikkelingsovereenkomst tussen gemeente en Rentree en de anterieure overeenkomst tussen gemeente en realisator; voorbereiden van de selectieprocedure; bestemmingsplanvoorbereidingen. Het beoogde programma betreft de realisatie van 151 à 160 woningen waarvan circa 40% in de huur en 60% in de koopsector. In onderstaand beeld is de voorbeeldverkaveling uit het SPvE opgenomen. De 153 woningen die daarin zijn opgenomen zijn als volgt verdeeld: 33 appartementen en 120 eengezinswoningen. Van de huurwoningen (minimaal 60 stuks) zijn er 45 eengezinswoningen en 15 appartementen. De speeltuin in de noordwestelijke hoek is indicatief aangegeven – invulling daarvan is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Afhankelijk van de voortgang in de selectieprocedure en de snelheid van de bestemmingsplanprocedure kan de bouw starten in het eerste kwartaal van 2012 en kunnen de eerste huurwoningen in het vierde kwartaal van 2012 worden opgeleverd.
48
Sluiswijk Rentree bezit in Sluiswijk 93 eengezinswoningen en 18 duplexwoningen die gerenoveerd moeten worden. In de planvoorbereiding is gebleken dat vele bewoners in Sluiswijk graag willen verhuizen naar de nieuw te ontwikkelen T&D-locatie. Daarom is besloten de renovatie te laten volgen op de verhuizing van Sluiswijkers naar de nieuwbouw op het T&D-terrein, zie ook paragraaf 2.4. Hiermee wordt overlast tijdens de renovatie voor deze bewoners voorkomen. Bijkomend voordeel is dat expertise uit ervaringen in de renovatiewijk Rode Dorp kan worden meegenomen in de uitwerking van de plannen en de uitvoering. Daarmee is de verwachting dat de werkzaamheden in 2012 en 2013 uitgevoerd kunnen worden. In 2010 zijn de installaties (gas en elektra) in de woning gecontroleerd. De woningen hebben in 2009 een complete schilderbeurt gehad met waar nodig houtreparaties, tevens zijn in dat jaar achterpaden en schuttingen vernieuwd. Rode Dorp Het Rode Dorp is een prachtige, voegtwintigsteeeuwse volkswijk. Rentree bezit in dit gebied 293 woningen die zowel vanuit bouwkundig- als duurzaamheidperspectief (zie ook paragraaf 4.11 ) gerenoveerd zullen worden. In het voorjaar van 2010 is in de meerjarenbegroting voldoende financiële ruimte gecreëerd voor een goede onderhoudsaanpak van de woningen. Rentree wil de woningen onderhoudstechnisch weer op een goed niveau brengen voor een periode van zo’n 20 jaar. Daarnaast wordt een uitgebreid isolatiepakket uitgewerkt, waarmee de woningen tenminste het energielabel C krijgen. ( In de huidige ongeïsoleerde staat hebben deze woningen het energielabel F of G.)
In het najaar is de planvoorbereiding weer opgepakt. Door middel van een voorselectie zijn drie aannemers aangetrokken waarmee de plannen verder worden uitgewerkt. In november / december hebben zij elk voor een proefwoning een plan van aanpak uitgewerkt, dat in het eerste kwartaal van 2011 uitgevoerd zal worden.
Uit de drie planvarianten wordt in het voorjaar 2011 het basisplan voor de woningaanpak uitgewerkt. De start van de uitvoering van het gehele Rode Dorp is gepland in het najaar van 2011, de uitvoering zal naar verwachting doorlopen tot in het voorjaar van 2013.
4.8 Status van de woningmarkt De status van de woningmarkt is voor Rentree, en corporaties in het algemeen, belangrijk. Dit omdat de stand van de woningmarkt onder andere vraag en aanbod, doelgroepen, mutatiegraden, verkoopsnelheden, prijsniveaus en waardeontwikkeling van het vastgoed bepaalt. Woningmarkten kennen zowel landelijke als regionale invloeden. Om deze invloeden te monitoren worden gegevens uit bronnen als NVM, Rabobank, het Kadaster en woningmarktonderzoeken gebruikt. De trends die door Rentree voor de langere termijn gevolgd worden zijn o.a. - De vergrijzing van de bevolking vormt een belangrijk aspect binnen het woonbeleid. Doorstroming van deze specifieke bevolkingsgroep levert een belangrijke bijdrage aan het op gang brengen van doorstroming op de vastgelopen woningmarkt. De realisatie van nultreden woningen draagt hieraan bij. Ook voorzieningen binnen woongebieden en de afstemming daarvan met woonprogramma’s (zoals in Rivierenwijk) speelt daarbij een belangrijke rol; - Het ondersteunen van starters en lage- en middeninkomens op de woningmarkt, door de ver-
koop van sociale huurwoningen en nieuwbouw van kwalitatief goede sociale koopwoningen; - Sociale huurwoningen die momenteel gehuurd worden door de niet-primaire doelgroep (scheefwonen) moeten vrijkomen voor de mensen met lagere inkomens. De doorstroming moet de wachtlijsten verkorten. Middelen die hiervoor ingezet worden zijn verkoop, nieuwbouw en inkomensafhankelijk huurbeleid. Alle huurwoningen zijn gelabeld voor het landelijke Huur op Maat-beleid. Nieuwe huurders kunnen gebruik maken van deze regeling. Op basis van NVM-marktdata kan voor de Deventer woningmarkt verder geconcludeerd worden dat verkoopprijzen gedurende 2010 redelijk stabiel zijn gebleven. Het enige segment dat in prijs daalde waren de oudere appartementen. Het totaal aantal verkooptransacties kwam in 2010 een kleine 10% lager uit dan in 2009. In totaal wisselden 722 woningen van eigenaar in Deventer. Zorgelijk is dat het aanbod van te koop staande woningen nog altijd groeit en in absolute termen hoog is. Het aantal te koop staande woningen steeg van ruim 700 eind
49
2009 naar ruim 800 eind 2010. Van vrijwel alle type woningen nam het aanbod toe. Met name in het appartementen segment zijn de ontwikkelingen zorgelijk. Het aantal te koop staande nieuwbouw appartementen steeg van 89 eind 2009 naar 130 eind 2010. Het toenemende aantal te koop staande woningen leidt mogelijk tot verdere prijsdruk op koopwoningen in 2011. Rabobank Vastgoed verwacht landelijk voor 2011 aanvullende maar gematigde prijsdaling (circa 1 - 2%). Rabobank Vastgoed verwacht tevens dat verkooptransacties verder herstellen. In combinatie met een zeer beperkt aanbod vanuit nieuwbouw, moet de voorraad te koop staande woningen afnemen. Dit zal uiteindelijk verkoopprijzen in 2012 en verder stabiliseren. Risico’s in dit stabilisatie en
herstelscenario zijn de aangescherpte financieringseisen vanuit banken. Financieringscapaciteit van particulieren neemt af, waardoor mensen of niet doorstromen, of woningen in de goedkopere koopsegmenten opzoeken. Ook een verder economisch herstel, gematigde ontwikkeling van de rente, een verdere afname van de werkeloosheid en positieve demografische ontwikkelingen zijn noodzakelijke ingrediënten voor een herstellende woningmarkt. Rentree gaat in haar vastgoedstrategie uit van een verder stabiliserende woningmarkt. Vraag en aanbod zijn echter dynamisch en vragen constante beoordeling en risicomanagement. Investeringstempo is daarom gekoppeld aan woningverkopen. Ook wordt de ontwikkeling van koopwoningen pas gestart wanneer aan de voorverkoopeis voldaan is.
energielabels 31-12-2010 bouwjaar Label van tot aantal A B C D E F G 1900 1910 0 0 0 0 0 0 0 0 1910 1920 19 0 0 0 0 0 6 12 1920 1930 365 0 0 0 0 32 161 172 1930 1940 530 0 0 0 59 237 224 10 1940 1950 326 0 0 0 2 140 133 51 1950 1960 688 0 0 1 56 68 184 143 1960 1970 106 0 0 0 0 1 1 1 1970 1980 50 0 0 2 22 11 0 0 1980 1990 1115 1 294 393 320 95 7 0 1990 2000 300 17 75 93 30 0 0 0 2000 2010 524 122 157 25 10 0 0 0 onbekend 7 0 0 0 0 0 0 Totaal aantal 4030 140 526 514 499 584 716 389 percentage 100,0% 3,5% 13,1% 12,8% 12,4% 14,5% 17,8% 9,7% van totaal
Nog niet gelabeld 0 1 0 0 0 236 103 15 5 85 210 7 662 16,4%
4.9 Duurzaamheid Er is mondiaal sprake van een energie- en klimaatcrisis. Belangrijke thema’s zijn klimaatverandering en de toenemende schaarste van fossiele brandstoffen. Ook uitputting en vervuiling van de aarde door ongebreidelde consumptie van materialen speelt steeds meer. Rentree onderkent de ernst van deze crisis en wil zich expliciet inzetten om de problemen te lijf te gaan. Het convenant van corporaties om de CO2 uitstoot in 2020 met 20% te hebben verminderd is daarbij leidraad. Het probleem is echter te groot en te complex voor Rentree alleen. Ook huurders, toeleveranciers en partners moeten hun steentje bijdragen.
50
Behalve uitputting van de aarde speelt een direct economisch belang voor de huurders van Rentree. De woonlasten worden steeds sterker bepaald door de steeds verder stijgende energielasten. En juist oudere woningen, waar Rentree er veel van in haar bezit heeft, zijn veelal nog niet energiezuinig. Rentree heeft in 2008 een nulmeting laten doen waaruit een gemiddeld label D/E bleek; in het Rode Dorp F/G. Hier valt dus veel verbetering te behalen. Onderstaande tabel toont de situatie eind 2010. Niet alle woningen zijn gelabeld. De woningen die gepland staan voor sloop of woningen waar bewoners niet mee willen werken aan het labelen van hun woning, zijn niet gelabeld. De laatste groep woningen wordt bij mutatie gelabeld.
De woningaantallen in bovenstaande tabel sluiten niet één op één aan bij woningaantallen in de tabel in hoofdstuk 1, aangezien niet alle studentenwoningen een energielabel krijgen. Het gemiddelde label is richting D opgeschoven gedurende 2010 door realisatie van nieuwbouwwoningen met een A-label, individuele verbeteringen aan woningen en mutaties in de portefeuille.
Het effect van geplande investeringen in nieuwbouw en renovatie tot 2016 is een opschuiving van het gemiddelde label richting C. Dat impliceert een circa 15% verbetering ten opzichte van de nulmeting in 2008. In de jaren daarna zal de doelstelling van 20% binnen handbereik komen.
51
5 Stakeholders,
samenwerking en klant
52
53
5.1 Gemeente Deventer Rentree overlegt veelvuldig met de gemeente Deventer, zowel over haar volkshuisvestingstaken, als over de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad. Overleg vindt zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau plaats. De onderlinge afstemming wordt geborgd via enkele structurele bestuurlijke overleggen die elk eenmaal per twee à drie maanden plaatsvinden. Bij de gezamen lijke maatschappelijke projecten vindt centrale afstemming plaats in de Stuurgroep Wonen-ZorgWelzijn en uitwisseling in het Platform Wonen, Zorg en Welzijn. In 2010 kwam een groot aantal onderwerpen aan de orde. De belangrijkste worden hieronder kort toegelicht. Woonvisie en prestatieafspraken Op basis van de in 2009 vastgestelde Woonvisie 2008+ is in 2009 en 2010 diverse keren in het bestuurlijk overleg gesproken over de inhoud van de prestatieafspraken. Eind 2010 heeft dit geresulteerd in ondertekening van de prestatieafspraken tussen de gemeente Deventer en de wooncorporaties in een convenant met een looptijd van 2010 tot en met 2018.
Herstructurering Rivierenwijk Zowel voorbereiding van de fysieke herstructurering als uitvoering van het sociaal programma Rivierenwijk is eenmaal per twee maanden op bestuurlijk niveau besproken. Daarnaast is ook in een groot aantal andere bijeenkomsten over de plannen overleg gevoerd. Zie ook Hoofdstuk 3. Voorstad-Oost Als uitwerking van de visie Voorstad-Oost heeft de gemeente in 2010 een uitvoeringsprogramma vastgesteld. Op basis van dit programma heeft de gemeente met partijen die actief zijn in Voorstad-Oost, waaronder Rentree, gesprekken gevoerd. Dit heeft geresulteerd in een convenant. Uit het uitvoeringsprogramma zijn deelprogramma’s opgesteld waaronder het programma schoon, heel en veilig. Rentree is bij dit thema betrokken. Ook hiervoor is een convenant opgesteld. Beide convenanten ziijn begin 2011 ondertekend. Voor Sluiswijk zie ook § 2.4
5.2 Bewonersorganisaties; het betrekken
van bewoners bij beheer en beleid
Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR) Rentree wil over haar doelen, plannen en prestaties overleggen en verantwoording afleggen aan alle partijen die hierbij betrokken zijn. Dat geldt zeker ook voor huurders. Op algemeen niveau is vanaf begin 2010 het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner voor Rentree. Het BAR heeft eind 2009 een doorstart gemaakt vanuit de Huurdersvereniging Deventer. In het voorjaar van 2010 heeft Rentree verkennende gesprekken met het BAR gevoerd waarop is afgesproken dat het BAR de officiële huurdervertegenwoordiging richting Rentree is. Het BAR wordt in haar werkzaamheden ondersteund door een zelf gekozen ondersteuner. In 2010 is dit dhr. M. Coenen. In 2010 hebben Rentree en het BAR meerdere keren overleg gehad. Besproken zijn o.a.: • Voordracht leden namens huurdervertegenwoordiging in de Raad van Commissarissen; • Huurverhoging 2010; • Aanpassing tarieven fondsen; • Huur op Maat; • Begroting BAR; • Organisatieontwikkelingen Rentree; • Beëindiging klantverzoek vernieuwing (KVV); • Woningonderhoud; • Begroting 2011 van Rentree; • Woonfraude. Bewonerscommissies Er zijn op dit moment zeven bewonerscommissies actief in de verschillende wijken. Op basis van het in juli 2009 vastgestelde Reglement Bewonerscommissie wordt voor deze commissies jaarlijks een budget beschikbaar gesteld om de kosten
54
voor onder andere communicatie, vergaderingen en scholing van de commissieleden te vergoeden. Rentree hecht veel waarde aan de mening van de bewoners. Rentree wil graag horen hoe zij hun woning, hun buurt en de leefbaarheid waarderen. Bewonerscommissie worden uitgenodigd om mee te denken en voorstellen te doen ter verbetering van de woonkwaliteit. Afgelopen jaar heeft Rentree met alle bewonerscommissies minimaal driemaal een overleg gehad. Met de bewonerscommissies van de wijken Rode Dorp en Sluiswijk is er een hogere overlegfrequentie geweest. Dit overleg was met name gericht op de geplande woningaanpak voor de komende jaren en de leefbaarheidvraagstukken. Participatie en ondersteunerspoule Rentree wil bij haar aanpak van buurten en woningen graag goed overleg met bewoners over de plannen voor de woningen en de woonomgeving. Maar ook over sociale problematiek, kansen voor mensen en de betrokkenheid bij de buurt. In de meeste buurten is geen bewonersvertegenwoordiging. En als die er wel is, steken de vertegenwoordigers hun nek uit. Het gaat immers om ingewikkelde onderwerpen en om directe belangen van (mede-)buurtbewoners. Rentree vindt dat een bewonersvertegen woordiging recht heeft op goede, deskundige ondersteuning. In 2007 heeft Rentree een ondersteunerspoule opgezet. In 2010 hebben drie bewonerscommissies, namelijk de bewonersgroep Sluiswijk, de bewonerscommissie Rode Dorp en de bewonersgroep uit de Rivierenwijk gebruik gemaakt van een bewonersondersteuner uit de poule.
55
5.3 Samenwerkingen met maatschappelijke organisaties Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke organisaties, die – elk op hun eigen werkterrein – ook tot doel hebben om inwoners van Deventer goede leefomstandigheden en waar mogelijk ontwikkelingskansen te bieden. Rentree heeft een aantal samenwerkingsovereenkomsten met haar maatschappelijke partners. In 2010 is de inhoud van het hennepconvenant aangepast. Deze wordt in 2011 door de partners ondertekend. Ook het convenant betreffende preventieve woonbegeleiding is aangepast; de gemeente heeft zich vanaf 2010 als derde financier aangesloten. Tenslotte is in 2010 door de gemeente Deventer een initiatief gestart om de top 30 overlastveroorzakers in Deventer integraal aan te pakken, een initiatief waar ook Rentree zich bij heeft aangesloten. Het gaat om een repressieve, sluitende aanpak tussen de ketenpartners, die noodzakelijk is om ernstige vormen van woonoverlast effectief te kunnen bestrijden. Andere samenwerkingen zijn in de praktijk verder ontwikkeld, maar niet formeel aangepast. Samenwerkingsverbanden Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden. Onder andere: • • •
56
Woonkeus Stedendriehoek, convenant woonruimteverdeling: samenwerking tussen corporaties en gemeenten in de Stedendriehoek; Bijzondere Zorgteam; samenwerking tussen Rentree, Dimence en GGD; Hennepconvenant; convenant tussen
• • • • •
corporaties in Deventer, gemeente Deventer, Arrondissementsparket Zwolle/ Lelystad, politieregio IJsselland, Belastingdienst, UWV en Enexis en Rendo; Schuldhulpverlening; convenant tussen Rentree en de gemeente Deventer (Budget Adviesbureau Deventer, BAD); Preventieve woonbegeleiding; samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de uitvoerende organisatie Iriszorg; Laatste-kansbeleid; overeenkomst tussen de corporaties Rentree en Woonbedrijf ieder1, hulpverlenende instanties Iriszorg, TACTUS, Carinova en RIAGG en namens de gemeente Deventer BAD, Regizorg en de GGD; Buurtbemiddeling; samenwerking tussen Rentree, de gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, de politie IJsselland en Raster; Pilot sluitende aanpak woonoverlast Deventer; samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland.
5.4 Klanten Rentree verhuurt, beheert en bouwt woningen voor haar klanten. We vinden het dan ook essentieel om te weten wat de wensen van onze klanten zijn en hoe de klant onze dienstverlening beoordeelt. Dat is de reden dat we onderzoek doen naar klanttevredenheid. De resultaten van het onderzoek gebruiken we om de dienstverlening te verbeteren. Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) De tevredenheid van onze huurders over onze dienstverlening laten we onder andere meten via het KWH-huurlabel. Het KWH kent negen labelonderdelen die in een tweejaarlijkse cyclus worden gemeten. Begin 2010 zijn de 4 onderdelen uit 2008 opnieuw gemeten. In 2010 hebben we aan de voorwaarden van het KWH voldaan en daarmee het label behouden. Hiermee geven we een duidelijk signaal aan onze klanten: wij hebben onze dienstverlening op orde. KWH-resultaten 2009 2010
landelijk
gemiddelde
Huur betalen 8.1 Woning verlaten 8.0 Corporatie bezoeken 7.8 Reparatie uitvoeren 7.6 Woning onderhouden 7.1 Woning zoeken 7.4 Woning betrekken 7.1 Klachten afhandelen* 6.8 Corporatie bellen 7.5 *) De norm is 6.5
8.0 8.4 7.8 7.7 7.8 7.6 7.9 6.8 7.6
Het KWH-huurlabel is uitermate geschikt als benchmark en keurmerk. Echter, het KWHhuurlabel is minder geschikt om direct te kunnen reageren en bij te sturen. Dit komt doordat het KWH-huurlabel de tevredenheid van klanten over de processen slechts één keer in de twee jaar meet. Verder zit er relatief veel tijd tussen het daadwerkelijke klantcontact en de meting, soms bijna een half jaar. Als aanvulling op deze tevredenheidsmeting werkt Rentree daarom met een eigen klantmonitor. Klantmonitor In de klantmonitor wordt de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van Rentree doorlopend gemeten. De klantmonitor spitst zich toe op belangrijke klantprocessen: het uitvoeren van reparaties en het betrekken en verlaten van de woning. Klanten worden binnen drie weken na het afronden van de werkzaamheden gebeld door een extern bureau dat een interview met de klant afneemt. Eventuele problemen of klachten worden direct doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en zoveel mogelijk meteen opgelost. Elk kwartaal worden de resultaten geanalyseerd. Op basis van deze analyses worden verbeteringen doorgevoerd. Resultaten Woning betrekken In de klantmonitor krijgt dit onderdeel over 2010 van onze klanten een 7,4. Dit cijfer is ten opzichte van 2009 (7,5) iets gedaald. Hier valt winst te halen door het afhandelen van opleverpunten, voordat de nieuwe bewoner de sleutel ontvangt. In zijn geheel geeft 89% van de respondenten
57
aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan de verwachting. Dit is vergelijkbaar met 2009. Van de respondenten zou 94% Rentree aan anderen aanbevelen. Woning verlaten De klanten geven de gehele dienstverlening rondom het verlaten van de woning gemiddeld een 7,2. Gedurende het jaar schommelen de cijfers tussen 7,1 en 7,7. Van de respondenten geeft 94% (in 2009: 91%) aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan de verwachting en beveelt 90% (in 2009: 88%), indien gevraagd, Rentree als verhuurder aan anderen aan. Op basis van deze scores mogen we de conclusie trekken dat de klant op dit terrein zeer tevreden is over onze dienstverlening. We hopen deze mooie scores in 2011 minimaal vast te houden. Reparatie uitvoeren Het uitvoeren van reparaties krijgt twee cijfers: één voor Rentree en één voor het uitvoerend bedrijf. Rentree scoort een 7,4 (2009: 7,3). Het uitvoerend bedrijf een 7,8. (2009: 7,6).
Aard van de klacht Beheer van de woning
95% van de respondenten geeft aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan hun verwachting. Het uitvoerend bedrijf wordt door 94% van de respondenten aanbevolen. Ook deze scores zijn hoog en ten opzichte van 2009 verbeterd. KWH-lidmaatschap beëindigd De tevredenheid over onze dienstverlening meten we met twee meetinstrumenten: het KWHHuurlabel en de klantmonitor. Eind 2010 hebben we beide instrumenten geëvalueerd en gekeken hoe we verder willen. Uiteindelijk hebben we op basis van de meerwaarde van het telefonische klantcontact, de actualiteit en de mogelijkheid om snel te kunnen bijsturen besloten om met de klantmonitor verder te gaan. Van het KWH hebben we met ingang van 2011 afscheid genomen.
Interne klachtenprocedure In 2010 zijn in totaal 16 formele klachten ingediend bij Rentree. Onderstaande tabel is een weergave van deze klachten.
Klachtencommissie In 2010 heeft de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek één klacht over Rentree ontvangen en in behandeling genomen. Het betrof een klacht over de afrekening van servicekosten. De klager is in het gelijk gesteld. Rentree heeft het advies van de commissie overgenomen.
Klachtenafhandeling Het komt natuurlijk ook voor dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient. Rentree probeert dit in eerste instantie rechtstreeks met de klant op te lossen. Wanneer na het afronden van de interne klachtenprocedure er verschil van mening blijft, heeft de klant de mogelijkheid om zich te wenden tot de externe klachtencommissie.
Aantal
Aantal
Aantal afgewezen
Nog niet
klachten
terechte klachten
klachten
afgerond
14
8
5
1
2
1
1
16
9
6
Uitvoering van beleid medewerker Totaal
58
1
59
6 Personeel en
organisatie
60
61
6.1 Personeel Op personeelsgebied was 2010 een jaar vol dynamiek. Er zijn 16 vacatures vervuld. Naast de reguliere plaatsen zijn ook de vacatures van Directeur Bestuurder, Manager Vastgoed, Manager Wonen en Manager Financiën, HRM en Communicatie ingevuld. Het gehele managementteam van de organisatie is daarmee in 2010 vernieuwd. De inhuur is ten opzichte van 2009 fors teruggelopen. Deze bedroeg in 2010 12 medewerkers. Er zijn 14 medewerkers uit dienst getreden. In 1 geval was sprake van onvrijwillig ontslag. Uiteindelijk is dat via een minnelijke schikking geregeld.
Door het vertrek van de P&O adviseur is het ontwikkelen van personeelsbeleid doorgeschoven naar 2011. De reguliere taken zijn gewoon doorgegaan. Per 15 januari 2011 is de nieuwe HRM adviseur gestart.
Kengetallen over 2010
Opleidingen Rentree hecht belang aan educatie en ontwikkeling van haar medewerkers. Niet alleen met het oog op de verdere professionalisering van de organisatie, ook vanwege de waarde van persoonlijke ontwikkeling. In 2010 maakten 7 medewerkers gebruik van het opleidingsbudget.
Cijfers per 1 januari 2010 Aantal inhuurkrachten: Aantal personeelsleden:
Verzuim en arbeidsomstandigheden In 2010 is het verzuim van 4.77% in 2009 naar 4.52% in 2010 gedaald.
Op dit moment staan er geen vacatures meer open.
Cijfers per 31 december 2010 Aantal inhuurkrachten: Aantal personeelsleden:
19 60 (54.4 fte)
6 62 (51.2 fte)
Cijfers over 2010 Aantal personeelsleden uit dienst: 14 Aantal personeelsleden in dienst: 16 Hoewel er in het jaar sprake was van veel beweging, werd dit door medewerkers niet als negatief ervaren. Nadat de nieuwe organisatiestructuur was neergezet, werd de organisatie stukje bij beetje ingevuld. Ook is er veel aandacht besteed aan de samenhang binnen de organisatie. Soci-
62
aal Beheer heeft ook weer haar intrek genomen in het gebouw zodat de gehele organisatie weer onder één dak is. Naast de reguliere teamoverleggen zijn medewerkers in de maandelijkse bijpraatlunches op de hoogte gehouden van ontwikkelingen.
Afgelopen jaar is er een aantal maatregelen rondom veiligheid van medewerkers genomen. Het agressiebeleid is aangepast en beschikbaar gekomen op intranet. Voor medewerkers klantcontact is er een training omgaan met agressie geweest en bij de servicebalie zijn er extra veiligheidsvoorzieningen getroffen. Arbeidsvoorwaarden Op 26 oktober 2009 is een principe akkoord bereikt met betrekking tot de CAO woondiensten 2009-2010. Voor de medewerkers van Rentree was deze CAO in 2010 van toepassing.
De Ondernemingsraad In 2010 is er 8 keer een overlegvergadering gehouden. Tijdens deze vergaderingen zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: financieringsplan organisatieontwikkeling jaarverslag en jaarrekening - managementletter begroting en jaarplan autoregeling CAO-woondiensten - Arbo
Op 31 december 2010 is de zittingsperiode van de OR afgelopen. Op 7 december heeft de ver kiezing voor de nieuwe OR plaatsgevonden. Voor de 3 plaatsen in de OR hebben zich 5 mede werkers kandidaat gesteld. Marianne Futselaar heeft na 8 jaar besloten zich bij de verkiezingen niet kandidaat te stellen. Van de kiesgerechtigde medewerkers ging 75% stemmen. De samenstelling van de OR vanaf 1 januari 2011 is als volgt: - Jan Douwe Schriemer, voorzitter - Han Stok, secretaris - Sabine Vijge, lid
Daarnaast is 3 maal overleg gevoerd met de Raad van Commissarissen. De OR heeft advies uitgebracht over: - Overdracht Domus VVE beheer vof - Benoeming directeur / bestuurder - Benoeming leden Raad van Commissarissen - Wijziging statuten - Opstellen directiereglement - Juridische structuur - Organisatiestructuur - Aanschaf bedrijfsauto’s De OR heeft ingestemd met een wijziging van de arbeidsovereenkomst en met de beleidswijziging met betrekking tot verlenging van tijdelijke arbeidsovereenkomsten. Per 31 december was de OR als volgt samengesteld: Jan Douwe Schriemer, voorzitter Marianne Futselaar, secretaris Han Stok, lid
63
6.2 Organisatie en juridische structuur Organisatieontwikkeling In 2010 heeft de organisatieontwikkeling van Rentree veel aandacht gekregen. Na de heroriëntatie op de koers en de evaluatie van de huidige structuur is besloten de organisatorische en juridische structuur ingrijpend te wijzigen. Medewerkers en OR zijn daarbij nadrukkelijk betrokken geweest. Ook heeft Rentree in 2010 haar statuten gewijzigd en heeft ze op basis daarvan haar directiereglement aangepast. Ook is de procuratieregeling herzien en zijn diverse processen (zoals inkoopproces en vastgoedontwikkeling) opnieuw beschreven. Organisatiestructuur Uitgangspunt bij de organisatieontwikkeling is dat de structuur ondersteunend is voor de doelen die we willen bereiken. De doelen hebben we in 5 richtinggevende kernzinnen geformuleerd § We zijn een betrouwbare dienstverlener; § Onze verhuurorganisatie staat als een huis; § We bieden een goede woonomgeving; § Onze voorraad is kwalitatief op orde en betaalbaar; § We opereren in een dynamische omgeving. Hoewel we in 2011 het een en ander nog preciezer invulling willen geven bieden deze kernzinnen genoeg aanknopingspunten voor de inrichting van de organisatie. Immers of nu de woning (het vastgoed) centraal staat of de klant, het raakt de kern van de identiteit van de
64
organisatie. Centraal staat de huurder die met een woonvraag bij ons komt. Onze rol verschuift van aanbod- naar vraaggestuurd. Daarmee willen we meer klantgericht zijn. We maken een onderscheid tussen individuele klanten en gemeenschappen. Bij individuele klanten gaat het om de woning, daarbij staan goede woonkwaliteit en betaalbaarheid voorop. Bij gemeenschappen gaat het verder dan de woning alleen. Het gaat ook om de woonomgeving, leefbare buurten en wijken waarin mensen zich thuis voelen. Klantgericht zijn vraagt om een organisatie die: • Laagdrempelig en bereikbaar is; • Extern gericht is; • Flexibel inspeelt op veranderingen; • Maatwerk kan leveren; • Een goede procedurele en relationele kwaliteit. Dit betekent het volgende voor de organisatiestructuur: Laagdrempelig en bereikbaar: • Er is sprake van korte lijnen / een platte organisatie. Flexibel: • Medewerkers zijn flexibel inzetbaar op verschillende plaatsen afhankelijk van wat de organisatie nodig heeft; • Organisatiestructuur biedt geen ruimte voor verkokering. Verschillende processen lopen over teams heen. Indien nodig wordt projectmatig gewerkt.
Extern gericht: • Vrijwel iedereen heeft klantcontact / klantfunctie. Iedereen beseft voor wie hij werkt. • De organisatie heeft minder vaste grenzen. Daar waar mogelijk zoeken we de samenwerking / halen of brengen we informatie van of naar elders / vallen we terug op of geven we collegiale ondersteuning. Maatwerk: • Budget en resultaatverantwoordelijkheid liggen binnen de teams; • We gaan uit van diversiteit. We houden rekening met diversiteit van onze klanten en diversiteit in de organisatie (bijvoorbeeld aansturing toegesneden op medewerkers met diverse behoeften, talenten, regelmogelijkheden). Gelijke monniken betekent niet altijd gelijke kappen.
Uitgaande van bovenstaande en omwille van de bestuurbaarheid (samenhang van processen, aard, omvang en inhoud van werkzaamheden met de daarbij behorende competenties) en de beheersbaarheid (duidelijkheid en efficiency) zijn activiteiten en expertisevelden geclusterd in de volgende 3 afdelingen: Afdeling Wonen (klantencontacten, verhuur, verkoop, sociaal beheer), Afdeling Vastgoed (Beheer, Onderhoud en Ontwikkeling) en Afdeling Finance, Control & ICT. Deze afdelingen bevatten een clustering van teams met verschillende activiteiten / (deel)processen en staan met elkaar in verbinding. Daarnaast zijn er diverse staffuncties zoals HRM, Communicatie, secretariële ondersteuning. Gedurende het jaar is er veel aandacht besteed aan de verandering. Het zittende MT heeft, hoewel zij in de nieuwe structuur geen deel meer zouden uitmaken van het MT, constructief meegedacht. Er is nauw overleg geweest met de OR, ook heeft
Procedurele en relationele kwaliteit: • Er bestaat eenduidigheid over verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden; • Alle medewerkers voelen zich medeverantwoordelijk voor het (totaal) resultaat en stellen zich pro-actief op. Dit vertaalt zich in resultaatgerichte afspraken tijdens jaarlijkse planningsgesprekken; • Er is sprake van samenhang en verbinding. Denken en doen zijn niet gescheiden.
er, op verzoek van de OR, afstemming plaats gevonden met de vakbond. Tot slot hebben ook de verschillende teams input kunnen leveren. De nieuwe structuur is met de interne verhuizing en de verplaatsing van de Buurtkamer (sociaal beheer) van de Boxbergerweg naar het kantoor aan de Keizerstraat in de tweede helft van 2010 doorgevoerd. Hoewel de veranderingen groot waren, was er veel draagvlak voor de wijzigingen en heeft dit kunnen plaatsvinden in een constructieve en positieve sfeer.
65
Managementteam De managers van de afdelingen vormen samen met de Directeur Bestuurder het managementteam van Rentree. In de loop van 2010 zijn de vacatures voor managers voor de 3 afdelingen vervuld. Per 1 december was daarmee het managementteam compleet. De managers vormen een belangrijke linking pin binnen de organisatie. Binnen het managementteam vindt afstemming plaats. Het doel van het managementteam is een platform bieden ten behoeve van uitwisseling, afstemming, consultatie, inspiratie, (voorbereiden van) besluitvorming betreffende alle voor Rentree relevante onderwerpen. Het spreekt voor zich dat binnen het managementteam maandelijks de (financiële) resultaten zullen
Twee BV’s zijn niet geliquideerd; de Werkkamer BV en de Voorraadkamer BV zijn in stand gehouden. Wel heeft er een naam en statutenwijziging plaatsgevonden. De BV’s bestaan nog onder de naam: Projectontwikkeling BV (vastgoedontwikkeling) en Vastgoed BV (commercieel vastgoed). NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer Het belang van Rentree in deze deelneming is eind 2010 gewaardeerd op een netto vermogens waarde van € 289.284 De deelneming betreft een centrum voor natuur- en milieueducatie en een kinderboerderij. Deze voorziet in een onderwijsbehoefte op het gebied van milieu in de wijken waarin Rentree bezit heeft. Woningstichting Rentree houdt ook toezicht op deze deelneming via een vertegenwoordiging in de Raad van Commissarissen
worden gemonitored.
Juridische structuur Rentree kende een complexe juridische structuur met 9 besloten vennootschappen. Deze is in de loop van 2010 sterk vereenvoudigd. Zo zijn de navolgende vennootschappen beëindigd: - Rentree Holding B.V. - Rentree En-Suite Holding B.V. - Rentree de Personeelskamer B.V. - Rentree de Buurtkamer B.V. - De Voorkamer B.V. - Rentree de Woonwinkel B.V.
Stichting Woonkeus De bestuurder van Woningstichting Rentree is tevens lid van de Raad van Toezicht van dit samenwerkingsverband. Dit samenwerkingsverband omvat in de regio Stedendriehoek werkzame woningcorporaties (de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen). Het doel is de woonruimteverdeling volgens de in de regio vastgestelde verordeningen uit te voeren. Daarnaast wordt ook de lokale uitvoering van woonruimteverdeling desgewenst ondersteund. Het samenwerkingsverband brengt jaarlijks een verslag uit over haar activiteiten.
Ook heeft Rentree al haar activa en passiva van haar 50% belang in Domus VOF per 1 april 2010 overgedragen aan De Alliantie VVE Diensten BV.
66
67
7 Bestuur en Raad
van Commissarissen
68
69
7.1 Verslag Raad van Commissarissen Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de Directeur Bestuurder terzijde. Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de governance code zijn opgenomen, is de Raad in hoofdzaak gericht op: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van Rentree in Deventer Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree Formeel toezicht op naleving van toepasselijke wet en regelgeving Formeel toezicht op uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp en uitvoering van beleid Werkgever zijn van de bestuurder.
Het jaar 2010 werd het eerste kwartaal geleid door een interim bestuurder met een niet volledig bezette Raad van Commissarissen. Per 1 april is de nieuwe directeur bestuurder en de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen benoemd en per 1 mei 2010 nog eens twee nieuwe leden van de Raad. In het eerste kwartaal van 2010 heeft de interim bestuurder met de Raad van Commissarissen en de externe toezichthouder het zwaartepunt gelegd bij het maken van een nieuw financieel plan voor Rentree. Dat was nodig nadat was vastge-
70
steld dat de oude plannen niet uitvoerbaar en financierbaar waren. Verder heeft de toenmalige Raad van Commissarissen opdracht gegeven een forensisch onderzoek in te stellen naar de gang van zaken bij een aantal projecten en transacties, waar vraagtekens bij gezet waren. Tot slot zijn de activiteiten van de toenmalige Raad er op gericht geweest om te komen tot de benoeming van een nieuwe bestuurder per 1 april 2010 en een nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen per dezelfde datum. Hierna kon de op dat moment verantwoordelijke voorzitter van de Raad haar functie overdragen. Tot slot is met de benoeming van twee nieuwe leden de Raad weer volledig bezet per 1 mei 2010. Het financieel plan is overgenomen door de per 1 april nieuw benoemde directeur bestuurder en door de vernieuwde Raad van Commissarissen. Dat was met het lopend forensisch onderzoek de startpositie voor bestuurder en vernieuwde Raad. Taak en werkwijze Nieuwe en oude Raad hebben totaal 12 keer in 2010 vergaderd. Een extra vergadering van de vernieuwde raad was in juni gewijd aan het maken van een door bestuur en Raad vast te stellen gedeelde analyse van de “staat van Rentree”, waarbij getracht is ambities en mogelijkheden in evenwicht met elkaar te brengen. Doel was dat ieder lid van de Raad los van taakverdeling en commissies inzicht verkreeg in en verantwoordelijk kon nemen voor het geheel en dat bestuur en Raad eenzelfde beeld voor ogen hebben waar het gaat om de startsituatie per 1 april 2010 waarin Rentree verkeert en de op middellange termijn realiseerbare doelstellingen.
Drie commissies zijn ingesteld: remuneratie, audit en projecten. Verder heeft de Raad de beloning van voorzitter en commissarissen in overeenstemming gebracht met de code die door de VTW is vastgesteld op 3 juni 2010. Tenslotte heeft de Raad besloten tot een statutenwijziging, waarbij Raad van Toezicht een Raad van Commissarissen is geworden. Deze wijziging heeft de instemming van de minister. De inrichting van het overleg met de bestuurder en de besluitvorming door de Raad in 2010 kende drie sporen: 1. 2. 3.
Afronding van het verleden Bedrijf op orde Doorkijk naar de toekomst vertaald in een meerjarenbegroting
Ad 1. Afronding van het verleden (schoon schip) Om een punt te kunnen zetten achter het verleden is een forensisch onderzoek uitgevoerd door Deloitte. Het verslag van dat onderzoek beperkte zich tot een exacte beschrijving van alle feiten die zich hebben voorgedaan bij en handelingen die werden uitgevoerd in verband met een aantal projecten. Dit verslag heeft de Raad voor duiding voorgelegd aan een gespecialiseerd advocaat. Feitenrelaas en duiding leverden geen aanwijzingen op die dienden te leiden tot een aangifte bij het Openbaar Ministerie. Omdat er nog wel vragen open bleven staan is besloten het onderzoek over te dragen aan het ministerie van VROM. In de voorbereiding van de jaarrekening 2009 stelde de nieuwe accountant van Rentree vast dat de weergave van het resultaat ultimo 2008
aanpassing behoefde. De gebruikelijke procedure is hierbij gevolgd, waarbij analyse en beoordeling van de nieuwe accountant zijn voorgelegd aan de voormalige accountant van Rentree. De Raad heeft uiteindelijk de door de bestuurder vastgestelde jaarrekening goedgekeurd met inbegrip van een gewijzigde uitgangspositie per einde 2008. Tenslotte heeft de bestuurder besloten door afboeking verlies te nemen op een aantal transacties waarbij tegen een te hoge prijs een grondpositie was verworven. De Raad heeft deze besluiten goedgekeurd. Dat gold ook voor het openbreken en afronden van een aantal (pre) contracten. Ad 2. Bedrijf op orde (terug naar de basis) Hier heeft de bestuurder vanaf haar aantreden gewerkt aan een vereenvoudigd en goed aanstuurbaar bedrijf, waarbij onder het motto “terug naar de basis” Rentree terug is gebracht tot een woningbedrijf die als huisbaas zich verantwoordelijk weet voor het in goede onderhoudsstaat houden van het bezit, het vertrouwen weet te winnen van zijn huurders en die zich wat ontwikkeling betreft beperkt tot wat de primaire doelgroep vraagt en tot wat Rentree waar kan maken. In dat kader heeft de Raad kennis genomen van het verloop van het proces, de adviezen van de ondernemingsraad en de betrokkenheid van het personeel en zijn goedkeuring gehecht aan de reorganisatie van Rentree. Als logisch vervolg daarop heeft de Raad ook besloten een punt te zetten achter de nodeloos complexe juridische structuur van Rentree en besloten in te stemmen met liquidatie van de opgetuigde vennootschappen met uitzondering van een vennootschap voor
71
7.2 Samenstelling bestuur de projectontwikkeling en een vennootschap voor vastgoed niet – daeb zijnde. Resultaat van het door de bestuurder geleide proces is een doorzichtige en goed aanstuurbare organisatie, waarbij ook het managementteam geheel is vernieuwd. Ad 3. Doorkijk naar de toekomst (weer in balans) Begin 2010 stond voorop om in overleg met WSW en CFV te komen tot een door de minister goedgekeurd financieringsplan. Op basis van goedkeuring daarvan kon ook de verantwoordelijkheid van de toegevoegde extern toezichthouder worden beëindigd per 1 juli 2010. Na de gedeelde analyse van de staat van Rentree is een businessplan opgesteld dat als leidraad heeft gediend voor de meerjarenbegroting. Focus ligt naast goed beheer van het bezit op de verdere ontwikkeling en realisatie van vier plannen: Rivierenwijk, T&D terrein, Sluiswijk en het Rode Dorp. Gezien de onduidelijkheid over de kabinetsplannen ten tijde van het opstellen van de meerjarenbegroting zijn het wegvallen van de bijzondere projectsteun 2012-2017 en de extra bezitsheffing vanaf 2014 nog niet daarin meegenomen. Wel zijn de mogelijke effecten van deze maatregelen in scenario’s doorgerekend. Er is geen rekening gehouden met mogelijke consequenties van de uitspraak van de Hoge Raad over de Vogelaarheffing 2008-2009. Behoud en continuïteit van de bijzondere projectsteun 2008-2011 is een belangrijk voorbehoud voor de investeringen in de Rivierenwijk. De meerjarenbegroting is op 14 december 2010 door de Raad goedgekeurd.
72
Stakeholders De Raad heeft er op toegezien dat door de bestuurder de betrekkingen met de belangrijkste stakeholders van Rentree - de rijksoverheid en zijn organen, de gemeentelijke overheid, de bewoners en het personeel - opnieuw werden ingericht. De nieuwe Raad heeft zelf met het vertegenwoordigend overleg van het personeel, met de bewoners en met het gemeentebestuur elk eenmaal overleg gehad.
Tot 1 april is de heer E. Bloembergen werkzaam geweest als interim-bestuurder. Per 1 april 2010 mevrouw Van Asten benoemd als statutair bestuurder. Liesbeth van Asten Functie: In dienst sinds: Nevenfuncties:
directeur-bestuurder 1 april 2010 bestuurslid van het vrouwennetwerk van Aedes
De kosten voor de beloning van de directeur bestuurder Rentree zijn in 2010 opgebouwd uit de volgende elementen: Periodiek betaalde beloning € 86.954,88 Betaalbaar op termijn € 18.198,63 Vergoeding E. Blombergen, € 95.368,74 interim-bestuurder tot 1 april 2010 Totaal
€ 200.522,25
73
7.3 Samenstelling Raad van Commissarissen (RvC) De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. De heer H.F.A.M. Huijsmans treedt op als voorzitter.
Lid RvC M/V Geb. jaar Benoemd in Zittingsperiode tot Commissie lidmaatschap B.L.J. van Emmerik V 1959 2006 Statutair afgetreden in 2010 Remuneratie H.J.Th. van Herwaarden M 1956 2008 2012 J.H. Jonkman V 1959 2006 2013 Remuneratie H.F.A.M. Huijsmans M 1948 2010 2014 Audit en Remuneratie T. Nieuwenhuijsen M 1955 2010 2014 Audit L.J. van der Ree M 1954 2010 2014
74
Lid RvC Hoofdfunctie B.L.J. van Emmerik Eigenaar van Ideetrix: Adviseur Interim manager en coaching H.J. Th. van Herwaarden Gemeentelijk Projectdirecteur voor Strijp-S en het stationsgebied op interim basis in de gemeente Eindhoven J.H. Jonkman Eigenaar van Jonkman Consult Associé Transitium Groep
Nevenfunctie -Lid Raad van Toezicht Zorgaccent en Thuiszorg Noord West Twente -Lid Raad van Toezicht Tactus verslavingszorg -Adviseur Zitoe (selectie en werving van Commissarissenhouders)
H.F.A.M. Huijsmans Zelfstandig gevestigd als adviseur en interim-manager vanuit Obraz BV T. Nieuwenhuijsen Partner NGNB Advocaten Amsterdam L. van der Ree Directeur Stedelijke Ontwikkeling Enschede
-Lid Raad van Toezicht GGZ instelling Vincent van Gogh in Noord en Midden Limburg -Lid op voordracht van de ge meente Arnhem van het bestuur Gelredome -Adviseur Raad van Commissaris sen en CEO Welzorg Group -Lid van de Industrial Advisory Board van Industri Kapital Limited in London -Voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Stichting Studentenhuisvesting Huisvesting (SSH) te Utrecht -Voorzitter Raad van Commissaris sen SWZ Woningbedrijf te Zwolle (tot 1-1-2010) -Lid RvC Eigen Haard (Amsterdam) -Bestuurslid Beheerstichting Accommodatie Muziekgebouw/ Bimhuis
-Bestuurslid Leergeld Apeldoorn
75
8 Financieel
76
77
8.1 Terug in balans In 2009 werd door CFV aangegeven dat de financiële continuïteit in het geding was indien niet op korte termijn en scherp zou worden omgebogen. Rentree werd geconfronteerd met aanwijzingen vanuit het ministerie en werd gevraagd te komen tot een financieel verbeter plan voor de periode 2010-2014. In 2010 is daadkrachtig uitvoering gegeven aan dit herstelplan. Eind 2010 heeft CFV op basis van onderzoek en analyse de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties een positief oordeel gerapporteerd, ten aanzien van de financiële positie van Rentree. De minister acht de volkshuisvestelijke ambities van Rentree passend in relatie tot de financiële mogelijkheden van Rentree. Rentree is hiermee weer in balans.
8.2 Liquiditeit en solvabiliteit Liquiditeit Aan het einde van 2010 beschikte Rentree over een positief saldo aan liquiditeiten van € 3,8 miljoen (2009: € 4,1 miljoen). Daarnaast heeft Rentree aan het eind van 2010 een ongebruikte rekening-courantfaciliteit van € 14 miljoen waarvan zij gebruik kan maken. De rekeningcourantfaciliteit wordt thans gebruikt voor het overbruggen van een tijdelijke liquiditeits behoefte. In 2010 is de operationele kasstroom zoals verwacht sterk gestegen. Met name door de doorgevoerde bezuinigingen op bedrijfslasten is de operationele kasstroom gestegen naar € 19,4 miljoen (2009: €4,6 miljoen). Voor 2011 verwacht Rentree een verder stijgende operationele kasstroom als gevolg van de verder doorgevoerde bezuinigingen in de bedrijfslasten. Faciliteringsvolume Eind 2010 heeft WSW een nieuw faciliteringsvolume van € 31 miljoen vrijgegeven. Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de door Rentree aangegeven investerings- en herfinacierings prognose tot en met 2014. Europese Beschikking Per 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht (de ‘Tijdelijke Regeling’). Deze regeling vloeit voort uit de staatssteunbeschikking van de Europese Commissie. Kortweg houdt de regeling in dat staatsteun voor woningcorporaties alleen nog is toegestaan voor de sociale doelgroep en het maatschappelijk vastgoed, voor zover sprake is van een zogenaamde ‘dienst van algemeen en economisch belang’ (daeb). Het lenen van gelden met WSW borging kwalificeert Europa als staatsteun.
78
De nieuwe geldleningen die na 1 januari 2011 zijn getekend (niet zijnde herfinancieringen) – en door het WSW zijn geborgd – mogen slechts worden aangewend voor nieuwe activiteiten die worden aangemerkt als daeb. De aflossings verplichtingen voortvloeiend uit in 2011 aflopende WSW-leningscontracten kunnen tijdelijk gefinancierd blijven met WSW borging. Rentree zal zich confirmeren aan deze Tijdelijke Regeling en hoeft vooralsnog geen nieuwe geldleningen aan te wenden voor niet-daeb. Solvabiliteit In de jaarrekening 2009 zijn diverse aanpassingen gedaan in het beginvermogen. Rentree was samen met de nieuwe, externe accountant van mening dat diverse waarderingsbijstellingen ook in de balans eind 2008 hadden moeten plaatsvinden. Uit dien hoofde heeft Rentree deze aanpassingen in de beginbalans 2009 doorgevoerd. Hiermee is het beginvermogen 2009 met een totaal bedrag van € 67,4 miljoen verlaagd. Eind 2010 bedraagt de solvabiliteit (uitgedrukt als percentage van het balanstotaal) 21,7% (2009: 20,5%). Zoals eerder aangegeven, hebben wij hierbij methodieken gehanteerd voor de berekening van de waarde van ons bezit op basis van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander ook in lijn met de methodieken die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting worden gehanteerd. Op basis van begrote, positieve resultaat ontwikkelingen verwachten wij een verdere toename van het eigen vermogen in de komende jaren.
79
8.3 Resultaat
8.4 Beoordeling CFV en WSW
Het groepsresultaat na belastingen en voor mutatie reële waarde materiële vaste activa over 2010 bedraagt € 6,9 miljoen positief ten opzichte van € 8,8 miljoen negatief over 2009. Deze forse verbetering van het resultaat van € 15,4 miljoen wordt in hoofdzaak verklaart door de volgende effecten: Resultaat 2009 (x € 1.000) Hogere verkopen 2010 2.200 Overige waardeverandering (im)materiële vaste activa 8.744 Bezuiniging bedrijfslasten 4.088 Overige 608 Resultaat 2010
-8.787
15.640 6.853
Verkopen De stijging van de verkoopopbrengsten worden verklaard door een stijging van het aantal verkochte woningen in 2010. In 2010 heeft Rentree 56 woningen verkocht ten opzichte van 39 woningen in 2009. Voor de komende 5 jaren heeft Rentree een verkoopprognose van circa 360 woningen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De kosten voor waardeverandering (im)materiële vaste activa vallen in 2010 fors lager uit dan in 2009 als gevolg van diverse eenmalige kosten in 2009. Op diverse materiële vaste activa in ontwikkeling zijn voorgaand jaar forse voorzieningen getroffen. In 2010 is uitsluitend een aanvullende voorziening getroffen voor de Rivierenwijk, omdat hier naar alle waarschijnlijkheid een ander plan zal worden uitgevoerd, waardoor de reeds gedane investeringen in ontwikkeling van dit gebied zijn voorzien.
80
Bedrijfslasten Eind 2009 heeft Rentree een bezuinigingsoperatie in gang gezet die heeft geleid tot een substantiële daling van de netto bedrijfslasten (excl. overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa) in 2010 van € 4,1 miljoen ten opzichte van 2009. De belangrijkste besparingen zijn de volgende geweest: • Kosten van externe inhuur van € 1,2 miljoen; • Eenmalige kosten van forensisch onderzoek in 2009 van € 0,5 miljoen; • Onderhoudskosten van € 0,8 miljoen (tijdelijk); • Eenmalige bate in 2010 inzake teruggaaf BTW van voorgaande jaren van € 0,6 miljoen; • Algemene bezuiniging in 2010 (overige kosten) van € 1,0 miljoen. De verwachting is dat de ingezette bezuinigings operatie ook in 2011 een verdere verlaging van de netto bedrijfslasten zal inhouden. Sponsoring In 2010 heeft Rentree de volgende bedragen aan de volgende sponsoractiviteiten uitgegeven:
Eind 2009 en begin 2010 heeft Rentree in een uitvoerig en positief contact met het CFV en WSW kunnen klankborden over de verdere invulling van het vijfjarenfinancieringsplan, inclusief meerjarenbegroting. Hierna wordt nog kort ingegaan op de oordeelsvorming in 2009 en de verwachte oordeelsvorming op basis van het vijfjarenfinancieringsplan. CFV De oordeelsbrief van oktober 2010 van het CFV geeft weer dat de solvabiliteit aan het eind van 2009 voldoende is om aan de lopende verplichtingen te voldoen. Aangegeven wordt dat de verwachte resultaten van en de verdere uitwerking van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten in lijn liggen met de resultaten en activiteiten opgenomen in het herstelplan van begin 2010. Het voorlopige oordeel van mei 2010 - een B1 oordeel - is derhalve niet bijgesteld. Het beleid voor 2011 en verder is sterk gericht op een gebalanceerde uitvoering van de gestelde doelen, binnen een strak financieel kader. Tevens zal een meer doelmatige bedrijfsvoering en een actief bezuinigingsprogramma bijdragen aan verdere verbetering van de financiële positie van Rentree in de komende jaren.
(x € 1.000)
Leergeld Schouwburg Deventer Stichting Actief Huurdersverenigingen Overige Totaal
23 10 8 2 4 47
WSW Eind 2010 heeft WSW een nieuw facilteringsvolume van € 31 miljoen vrijgegeven. Dit facilteringsvolume is gebaseerd op de door Rentree aangegeven investerings- en herfinancieringsprognose tot en met 2014.
81
8.5 Fiscale positie
8.7 Verbindingen
Per 1 januari 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Momenteel lopen nog besprekingen met de Belastingdienst over de status van de Rivierenwijk als zogenaamd ‘gemengd project’. Dit kan een belangrijke invloed hebben op het toekomstige fiscale resultaat.
8.6 Risicomanagement Risicomanagement heeft volop de aandacht binnen Rentree en dit krijgt op diverse manieren haar uiting. Alle investeringen en uitgaven worden kritisch beoordeeld in het kader van het nut (‘wat willen we er mee bereiken?’), de benodigde middelen (‘wat hebben wij er voor nodig?’) en welke (financiële) risico’s er mee gepaard gaan. In 2010 zijn onder andere de navolgende zaken in het kader van risicomanagement uitgevoerd en/of geïmplementeerd: • • •
82
Er is een kwartjaarlijkse planning- en controlcyclus waarin financiële resultaten, operationele resultaten en diverse knelpunten in relatie tot de risico’s worden gerapporteerd; Diverse statuten en reglementen zijn geactualiseerd, herschreven en opnieuw goedgekeurd door de Raad van Commissarissen; onder andere het Directiestatuut, het Treasurystatuut en de Procuratieregeling; Rentree heeft haar projectenportefeuille teruggebracht in omvang en risico. De resterende projecten worden continu gemonitored op voortgang en ontwikkelingen in de externe omgeving;
• • • •
De financieringstructuur en de financieringsmogelijkheden van Rentree worden continu gemonitored door een Treasurycommissie, die renterisico’s en liquiditeitsrisico’s managet en hierover rapporteert; Er is een nieuw inkoopbeleid met strakkere controles geformuleerd en geïmplementeerd; Er is een nadrukkelijke koppeling gemaakt tussen het desinvesteringsbeleid (verkopen) en het investeringsbeleid ten aanzien van de financiering van de nieuwe activiteiten (investeringen); Nieuwe (mogelijke) externe ontwikkelingen worden doorgerekend in scenario’s en vertaald naar (mogelijke) consequenties.
Rentree heeft twee verbindingen. Dit zijn Rentree Projectontwikkeling B.V. en Rentree Vastgoed B.V. Beide vennootschappen zijn 100% dochters. In Rentree Projectontwikkeling vindt de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten plaats. De verliezen worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Rentree Vastgoed B.V. bezit enkele grondposities. De verliezen worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Hieronder enkele kengetallen van de verbindingen:
(x € 1.000) Omzet Resultaat Statutair vermogen
Rentree Project ontwikkeling B.V. - -18 325
Rentree Vastgoed B.V. - 476 6.338
Totaal 458 6.663
83
9 Volkshuis-
vestingsbelang
84
85
9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting De huidige bestuurder is benoemd per 1 april 2010 en heeft in 2010 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Administratie De administratie geschiedde door medewerkers van Rentree, evenals het samenstellen van jaarverslag en jaarrekening 2010. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2010 is verricht door Deloitte Accountants B.V., die de controleverklaring heeft afgegeven. Deventer, 13 mei 2011 Het bestuur van Woningstichting Rentree
86
87
10 Kengetallen
88
89
Kengetallen over afgelopen vijf jaar samenstelling woonbezit Goedkoop Bereikbaar Betaalbaar Duur/geliberaliseerd Totaal huurwoningen Woonwagens Studentenkamers Totaal woongelegenheden Garages Overige objecten Totaal overige verhuureenheden Totaal verhuureenheden in bezit Atelierwoningen (beheer) Studenenkamers (beheer) Woonwagens/staanplaatsen (beheer) Totaal Overig Totaal verhuureenheden Kengetallen Solvabiliteit Liquiditeit Huurverhoging Huurachterstand zittende huurders Mutatiegraad 1) Gemiddeld aanal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs Interest dekkingsratio exclusief verkopen Interest dekkingsratio inclusief verkopen Loan to Value 1)
90
2010 1.106 2.369 206 297 3.972 5 256 4.233 47 155 202 4.435 0 0 0 0 4.435
2009
2008
2007
2006
1.246 2.362 230 242 4.080 5 256 4.341 47 96 143 4.484 61 0 0 61 4.545
1.293 2.362 184 211 4.050 5 256 4.311 48 90 138 4.449 73 0 103 176 4.625
1.443 2.360 174 206 4.183 5 263 4.451 71 72 143 4.594 73 0 103 176 4.770
1.512 2.375 106 198 4.191 5 313 4.509 70 52 122 4.631 73 0 109 182 4.813
21,68% 20,47% 1,59% 1,64% 1,20% 2,45% 0,35% 0,43% 5,40% 7,00% 131 129 393 374 1,40 0,64 2,49 1,38 73,33% 71,95%
17,73% 0,19% 1,58% 0,30% 15,00% 129 380 0,30 1,15 69,91%
36,67% 0,11% 1,07% 2,85% 16,00% 128 369 0,43 0,97 60,73%
43,58% 0,14% 2,20% 3,03% 13,00% 128 365 1,78 2,06 54,35%
Resultaat per woongelegenheid exclusief mutatie bedrijfswaarde x 1 € Exploitatie opbrengsten 4.777 4.855 4.805 Netto bedrijfslasten excl. overige waardemutaties en geactiveerde productie -2.671 -3.663 -4.332 Financieringslasten -1.615 -1.663 -1.691 Overige opbrengst (verkopen bestaand bezit en overig) 1.815 1.239 1.060 Overige waardeveranderingen -792 -2.793 -6.757 Resultaat per woongelegenheid 1.613 -2.043 -6.995 (incl. resultaat deelneming en vpb) Balans per woongelegenheid x 1 E Eigen vermogen Langlopende schulden 1)
12.324 40.347
11.854 40.123
9.418 36.108
4.449
4.357
-4.125 -1.314
-3.111 -1.191
753 -288 -98
1.014 111 1.528
18.500 27.268
21.589 24.284
1) Op basis van het aantal nieuw huurcontracten (cijfers 2009 aangepast) 2) Exclusief rekening-courant schuld bankier. Ultimo 2008 was deze E 13,2 miljoen. Ultimo 2009 en 2010 was deze nihil. Indien hiermee rekening wordt gehouden, bedraagt de loan to value in 2008 75,85%.
91
11 Jaarrekening
92
93
Inhoudsopgave 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2010 2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 4. Algemene toelichting 4.1 Activiteiten 4.2 Regelgeving 4.3 Herstructurering 4.4 Grondslagen voor consolidatie 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.2 Immateriële vaste activa 5.3 Materiële vaste activa 5.4 Financiële vaste activa 5.5 Vlottende activa 5.6 Voorzieningen 5.7 Langlopende schulden 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.3 Bedrijfslasten 7. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling 7.1 Materiële vaste activa 7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering 8. Kasstroomoverzicht 9. Toelichting op de geconsolideerde balans 2010 9.1 Immateriële vaste activa 9.2 Materiële vaste activa 9.3 Financiële vaste activa 9.4 Vlottende activa 9.5 Groepsvermogen 9.6 Voorzieningen 9.7 Langlopende schulden 9.8 Kortlopende schulden 9.9 Latente belastingverplichting 9.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9.11 Financiële instrumenten 9.12 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 10. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
94
96 98 99 100 100 100 100 101 102 102 102 103 107 108 109 109 110 110 110 110 113 113 113 114 115 115 115 117 118 119 120 121 122 122 123 123 124 126
10.1 Huren 10.2 Vergoedingen 10.3 Overheidsbijdragen 10.4 Verkoop onroerende goederen 10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 10.6 Overige bedrijfsopbrengsten 10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 10.7.1 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 10.8 Lonen en salarissen 10.9 Lasten onderhoud 10.10 Overige bedrijfslasten 10.11 Accountantskosten 10.12 Resultaat deelnemingen 10.13 Rentelasten en rentebaten 10.14 Mutatie waarde materiële vaste activa in expolitatie 11. Overige informatie 11.1 Werknemers 11.2 Bestuurders en commissarissen 12. Enkelvoudige Balans per 31 december 2010 13. Winst-en-verliesrekening over 2010 14. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 14.1 Algemeen 14.2 Immateriële vaste activa 14.3 Materiële vaste activa 14.4 Financiële vaste activa 14.5 Vorderingen 14.6 Eigen vermogen 14.7 Voorzieningen 14.8 Kortlopende schulden 15. Overige gegevens 15.1 Statutaire resultaatbestemming 15.2 Voorstel resultaatbestemming 15.3 Gebeurtenissen na balansdatum 15.4 Accountantsverklaring
126 126 126 127 127 127 128 128 128 129 130 131 131 132 133 134 134 134 136 138 140 140 140 141 142 143 144 144 145 146 146 146 146 147
95
1. Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref.
2010
Vaste activa Immateriële vaste activa 9.1 Computersoftware 291 562 291 Materiële vaste activa 9.2 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 217.899 222.309 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 11.255 15.581 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 3.737 3.875 232.891 Financiële vaste activa 9.3 Te vorderen BWS-subsidies 0 350 Deelnemingen 289 304 Effecten 0 23 Overige financiële vaste activa 1.196 1.196 1.485 Vlottende activa Voorraden Onderhanden werk 9.4.0 533 0 533 Vorderingen Huurdebiteuren 9.4.1 56 119 Gemeenten 9.4.2 225 76 Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.4.3 275 93 Overige vorderingen en overlopende activa 9.4.4 993 2.725 1.549 Liquide middelen Bank 3.834 4.124 3.834 Totaal activa
96
240.583
2009
562
241.765
1.873
0
Ref.
2010
2009
Groepsvermogen 9.5 Eigen vermogen 9.5.1 52.168 51.460 52.168 51.460 Voorzieningen Voorziening wijkactieplan 9.6.1 6.720 6.322 Voorziening onrendabele toppen 9.6.2 1.858 8.429 8.576 14.751 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 9.7 150.378 164.291 150.378 164.291 Kortlopende schulden 9.8 Aflossingsverplichting 20.412 9.883 Schulden aan gemeenten 228 10 Schulden aan leveranciers 1.309 2.822 Belastingen en premies sociale verzekeringen 287 0 Aankoopverplichting onroerend goed 0 1.804 Te betalen pensioenpremie 0 381 Te betalen rente 3.883 4.240 Overige schulden en overlopende passiva 3.342 1.695 29.461 20.835
240.583
251.337
3.013
4.124 251.337
97
2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010
98
3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 (indirecte methode) (x € 1.000)
(x € 1.000) Ref. 2010 Bedrijfsopbrengsten Huren 10.1 21.151 Vergoedingen 10.2 35 Overheidsbijdragen 10.3 16 Verkoop onroerende zaken 10.4 7.502 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 10.5 687 Overige bedrijfsopbrengsten 10.6 180 Som der bedrijfsopbrengsten 29.572
20.747 329 0 5.302 690 77 27.145
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 10.7 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 10.7.1 Lonen en salarissen 10.8 Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud 10.9 Overige bedrijfslasten 10.10 Som der bedrijfslasten
426 3.352 3.659 331 448 3.753 3.914 15.883
420 12.096 4.694 272 487 4.576 6.170 28.715
Bedrijfsresultaat
13.689
-1.570
423 7.259 6.836
49 7.266 7.217
6.853 0 -26
-8.787 0 -82
2009
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 10.13 Rentelasten en soortgelijke kosten 10.13 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen 10.11 Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa 10.14
6.827 -6.119
-8.869 19.728
Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa
708
10.859
2010 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 13.689 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 426 420 - waardeveranderingen 15.876 12.125 - mutatie voorzieningen -2.082 -1.506 - verkoop onroerende zaken -7.502 -5.302 6.718 Veranderingen in werkkapitaal: - onderhanden werk -533 0 - vorderingen 1.464 1.269 - kortlopende schulden (excl. kredietinstellingen) -1.903 -807 -972 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 19.435 Betaalde interestlasten -6.836 Resultaat deelnemingen -26 Betaalde vennootschapsbelasting 0 12.573 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in immateriële vaste activa -16 -147 Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0 0 Investeringen in materiële vaste activa -9.884 -5.055 Desinvesteringen in materiële vaste activa 32 6.132 Mutatie financiële vaste activa 388 56 -9.480 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden 6.500 26.900 Aflossingen langlopende schulden -9.883 -8.425 -3.383
18.475
Netto kasstroom
16.890
Geldmiddelen begin Geldmiddelen einde Netto kasstroom
-290
2009 -1.570
5.737
462 4.629 -7.218 -82 100 -2.571
986
4.124 -12.766 3.834 4.124 -290
16.890
99
4. Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt in april 2011.
4.1 Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Rentree (hierna: Rentree), statutair gevestigd en kantoor houdende aan de Keizerstraat 43 in Deventer, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken in Deventer. In het bijzonder gericht op de bouw en het beheer van goede betaalbare huisvesting voor brede lagen van de bevolking en met name op het huisvesten van huishoudens met lage inkomens of die door andere omstandigheden niet of onvoldoende in staat zijn op eigen kracht in hun passende huisvesting te voorzien. Rentree stelt zich hierbij als doel te streven naar optimaal wooncomfort, waarbij de ontwikkeling van de buurt, de woning en de huurder zelf centraal staat.
4.2 Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst-enverliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.
4.4 Grondslagen voor consolidatie Tevens voldoet de jaarrekening aan de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
4.3 Herstructurering In 2010 heeft Rentree haar juridische structuur geherstructureerd. De volgende voormalig gelieerde vennootschappen zijn geliquideerd, waarbij de activa en passiva zijn overgegaan naar Woningstiching Rentree of één van haar dochtervennootschappen: - De Voorkamer B.V. te Deventer (100%) - Rentree de Personeelskamer B.V. te Deventer (100%) - Rentree de Buurtkamer B.V. te Deventer (100%) - Rentree de Woonwinkel B.V. te Deventer (100%) - Rentree Holding B.V. te Deventer (100%) Tevens hebben in 2010 een tweetal dochtervennootschappen een naamswijziging ondergaan: - Rentree de Werkkamer B.V. is nu genaamd: Rentree Projectontwikkeling B.V. - Rentree de Voorraadkamer B.V. is nu genaamd: Rentree Vastgoed B.V. De activiteiten van Domus VOF te Deventer zijn in 2010 verkocht (activa-passiva transactie) aan De Alliantie B.V.
In de geconsolideerde jaarrekening van Rentree zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Rentree. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd - Rentree Projectontwikkeling B.V. te Deventer (100%) - Rentree Vastgoed B.V. (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde - N.V. Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer (49,55%)
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
100
101
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen
5.2 Immateriële vaste activa
In deze toelichting zijn alle bedragen gepresenteerd in € 1.000. Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
5.2.1 Computersoftware Gekochte softwarelicenties worden geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur.
5.1.1 Vergelijking waarderingsgrondslagen 2009 De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v. voorgaand jaar. 5.1.2 Transacties met verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Rentree naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Rentree worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-enverliesrekening.
5.3 Materiële vaste activa 5.3.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde worden verwerkt onder de post mutatie actuele waarde in de winst-en-verliesrekening. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken in exploitatie kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van
toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Clustering van kasstroomgenererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bepaling van de minimumwaarde is voor dit verslagjaar conform voorgaand jaar gekozen voor een clustering op regio. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
De gehanteerde parameters weergegeven in % (tussen haakjes % van voorgaand jaar): periode huurstijging prijsinflatie stijging loonkosten 2011 1,24 (1,00) 1,50 (1,30) 1,50 (2,25) 2012 1,50 (1,30) 1,65 (1,60) 1,95 (2,75) 2013 1,65 (1,60) 1,76 (1,90) 2,27 (2,75) 2014 1,76 (1,90) 1,83 (2,25) 2,49 (2,75) 2015 1,83 (2,25) 1,88 (2,25) 2,64 (2,75) 2016 1,88 (2,25) 2,00 (2,25) 3,00 (2,75) 2017-20xx 2,00 (2,25) 2,00 (2,25) 3,00 (2,75)
102
stijging kosten onderhoud 1,50 (2,30) 1,95 (2,60) 2,27 (2,90) 2,49 (3,25) 2,64 (3,25) 3,00 (3,25) 3,00 (3,25)
stijging overige var. lasten 1,50 (1,55) 1,95 (1,85) 2,27 (2,15) 2,49 (2,50) 2,64 (2,50) 3,00 (2,50) 3,00 (2,50)
103
• • • • • • • •
104
Jaarlijkse (reguliere) huurverhoging is gelijk aan de prijsinflatie van het voorgaand jaar (idem aan voorgaand jaar), voor percentages zie bovenstaande tabel. Jaarlijkse huurderving voor woningen 1,5% tot en met 2013 en 1,3% vanaf 2014 (vorig jaar 1,5% constant). Jaarlijkse huurderving van 5% voor bedrijfsonroerend goed (idem vorig jaar). Mutatiegraad oplopend van 6,5% in 2011, naar 7% in 2012 en 7,5% in 2013 e.v. (voorgaand jaar van 6% in 2010, naar 7% in 2011, 8% in 2012 en 9% in 2013 e.v.) en huurharmonisatie naar het verwachte huur niveau Huur op Maat (idem vorig jaar). Jaarlijkse stijging van de variabele lasten gelijk aan de looninflatie van 3% (voorgaand jaar het gemiddelde van de loon- en de prijsinflatie van 2,50%). Met uitzondering van de jaren 2011-2015 (zie bovenstaande tabel voor de gehanteerde percentages in die jaren). Jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten met 3% (voorgaand jaar 3,25%). Met uit zondering van de jaren 2011-2015 (zie bovenstaande tabel voor de gehanteerde percentages in die jaren). Jaarlijkse beheerslasten (inclusief algemene uitgaven voor leefbaarheid) bedragen gemiddeld € 1.612,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.388,-). Genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 300,- per verhuureenheid (voorgaand jaar € 290,-). Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende
• • • • • •
10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 589,- per verhuureenheid (voorgaand jaar € 522,-). Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurde extern ge communiceerd beleid, waarbij wat betreft sloop en renovaties alleen rekening is gehouden voor zover deze plaatsvinden binnen de eerste vijf jaar (idem aan voorgaand jaar). Een netto restwaarde genormeerd op € 5.000,- voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500,- voor niet zelfstandige woongelegenheden, dan wel de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (idem aan voorgaand jaar). Een disconteringsvoet van 5,25% voor woningen en voor bedrijfsmatige/overige onroerende zaken (voorgaand jaar 6%) De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 2 tot 50 jaar) (idem aan voorgaand jaar). De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde (idem aan voorgaand jaar). De kasstromen worden medio numerando contant gemaakt (idem aan voorgaand jaar).
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.
Jaar aantal woning verkopen
2011 72
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een socialehuurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is geen rekening gehouden met de maatschappelijke investeringen uit de Wijkactieplannen. Maatschappelijke investeringen, voor zover die geen betrekking hebben op normale leefbaarheidsbudgetten en de inzet van huismeesters, worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde, omdat deze niet zijn gerelateerd aan het vastgoed. De verplichtingen uit hoofde van geconcretiseerde Wijkactieplannen tot en met 2011 zijn voorzien als zijnde een verlieslatend contract. Wij verwijzen verder naar 5.6.2 en ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
2012 72
2013 72
2014 72
2015 72
105
5.3.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-en-verliesrekening en naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa.
106
5.3.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
5.4 Financiële vaste activa 5.4.1 Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.4.2 Deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van de betreffende deelneming. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Rentree geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Rentree ten behoeve van deze deelnemingen.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 5.4.3 Overige financiële vaste activa en effecten De overige financiële vaste activa (waaronder effecten), die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De certificaten van het wooninvesteringsfonds zijn vrij overdraagbaar en gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en obligaties die tot de vervaldag zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Onder de financiële vaste activa zijn, voor zover van toepassing, actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter.
107
5.5 Vlottende activa 5.5.1 Onderhanden werk De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/ inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. 5.5.2 Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald en op een consistente wijze als voorgaand jaar.
108
5.5.3 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
5.6 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/contante waarde opgenomen.
5.6.2 Voorziening verlieslatend contract charter Wijkactieplannen De verwachte verliezen voor daadwerkelijk geconcretiseerde verplichtingen zijn opgenomen als voorziening verlieslatend contract minus verwachte bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
5.7 Langlopende schulden In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
De langlopende leningen worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
5.6.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
109
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op reële waarde (gebaseerd op bedrijfswaarde) gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Deze waardeverandering is gepresenteerd als ‘Mutatie reële waarde materiële vaste activa’.
6.2 Bedrijfsopbrengsten
6.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,20% (2009: 2,50%). De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
6.3 Bedrijfslasten
6.2.2 Overheidsbijdragen Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
6.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Historische kostprijs: De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
6.3.3 Lonen en slarissen, sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.4 Pensioenen De pensioenregeling betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. Behalve de betaling van pensioenpremies bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioen regeling. Rentree heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. 6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
110
6.3.7 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen worden uitsluitend opgenomen, voor zover het waarschijnlijk wordt geacht dat deze binnen een periode van 5 jaar kunnen worden verrekend met fiscale winsten. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Rentree heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Rentree heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2010 en het fiscale resultaat 2010 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
111
7. Belangrijke inschattingen t.a.v. 6.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging op genomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.9 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren (aanmerkelijke hoeveelheid tijd benodigd om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken) en indien de aan die
112
actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. In 2010 is in de gepresenteerde activa geen rente geactiveerd.
waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
7.1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Rentree. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteit- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Rentree binnen de sector gangbare uitgangspunten. Bij de waardering van de materiële vaste activa in ontwikkeling wordt rekening gehouden met een eventueel lagere marktwaarde. Deze marktwaarde is voor de meest belangrijke posities gebaseerd
op extern uitgevoerde taxatierapporten. Dit betreft met name verworven grondposities in het kader van projecten in ontwikkeling. Hierbij is voor de meest belangrijke grondposities uitgegaan van zogenaamde “lauwe grond”. Dit betekent een waardering op basis van de mogelijkheid van toekomstige woningbouw. Toekomstige ontwikkelingen in o.a. bestemmings plannen kunnen een belangrijke invloed hebben op de gehanteerde marktwaardes.
7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
113
8. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aan koopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
9. Toelichting op de geconsolideerde balans 2010 9.1 Immateriële vaste activa 1 januari 2010 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
computersoftware
Boekwaarde
1.455 -893 562
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen
16 0 -287
Totaal mutaties
-271
31 december 2010 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
855 -564
Boekwaarde Afschrijvingspercentage
291 20%
9.2 Materiële vaste activa Het verloop van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is in onderstaand schema weergegeven. Totaal Stand per 1 januari 2010 1) 222.259 Overboeking vanuit activa in ontwikkeling 1.659 Investeringen 3.062 Desinvesteringen -2.962 Mutatie reële waarde vaste activa -6.119 -4.360 Stand per 31 december 2010 1) 1) Dit is exclusief nog te activeren activa ad € 7 (in stand 1/1/2010: € 50).
114
217.899
115
De mutatie van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt nader toegelicht in paragraaf 10.14.
9.2.1 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld. In de berekening van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is voor de komende vijf jaar rekening gehouden met een geplande verkoop van circa 360 woningen (2010: 367). Voor boekjaar 2011 is een bruto verkoopwaarde van € 10.257 begroot (2010: € 7.714). Onroerende Onroerende en roerende en roerende zaken in zaken t.d.v. ontwikkeling de exploitatie 1 januari 2010 Verkrijgingsprijzen 36.317 5.489 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -20.736 -1.614 Boekwaarden per 1 januari 2010
15.581
Mutaties 2010 Investeringen 6.789 Desinvesteringen 0 Afschrijvingen 0 Naar activa in exploitatie -1.659 Naar onderhanden werk -533 Reclassificatie voorziening onrendabele toppen -7.015 Waardevermindering -1.908 Totaal mutaties 31 december 2010 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2010
116
-4.326
3.8751
33 -32 -139
Totaal
De gehanteerde afschrijvingspercentages bevinden zich in een range van 1,56% tot 33,3%. Ter indicatie specificeren wij een aantal gehanteerde afschrijvingspercentages:
9.3.1 Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Domus VVE beheer VOF te Deventer
Computerhardware 33,3 % Auto’s 20 % Kantoorinventaris 20 % Groot onderhoud/Woningverbetering 4% CV installatie 2% Warm waterinstallatie 2%
9.3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (x € 1.000)
NV Vastgoedmaatschappij
Aandeel 50 % 49,55 %
Milieucentrum te Deventer
De activa en passiva van Domus VVE Beheer VOF zijn per 1 april 2010 verkocht. 9.3.2 Overige De overige financiële vaste activa bestaat uit Certificaten Wooninvesteringsfonds € 1.142 (2009: € 1.142) en Monumentenbijdrage € 54 (2009: € 54).
46.674 -27.218 9.456
6.822 -32 -139
0 0 0 0
-1.659 -533 -7.015 -1.908
-138
-4.464
42.274 -31.019
5.522 -1.785
47.796 -32.804
11.255
3.737
14.992
1 januari 2010 Boekwaarde Mutaties Investeringen Verkoop/aflossingen Resultaat deelnemingen Dividend Totaal mutaties 31 december 2010 Boekwaarde
Te vorderen BWS- subsidie
Deel- nemingen
Effecten
Overige
Totaal
350
304
23
1.196
1.873
0 -350 0 0 -350
11 0 -26 0 -26
0 -23 0 0 -23
0 0 0 0 0
11 -373 -26 0 -388
0
289
0
1.196
1.485
117
9.4 Vlottende activa 9.4.0 Onderhanden werk Bestede kosten Af : voorziening Totaal onderhanden werk
2010 832 -299 533
2009 0 0 0
9.4.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
2010 75 -19 56
2009 207 -88 119
Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag ad € 0 met een ouderdom langer dan een jaar. 9.4.2 Gemeenten Te vorderen gemeente Deventer Totaal vorderingen gemeente
2010 225 225
2009 76 76
9.4.4 Overlopende activa en overige vorderingen Egalisatiekostenrekening Nog te betalen deurwaarderskosten Door te belasten derden Schade/verzekeringrekening Te ontvangen subsidie Gemeente Door te belasten vanuit onderhoud Verkoop glasvezelnetwerk Overige activa Vooruitbetaalde rente langlopende leningen Bijdrage aanleg Cruyff Court Overige vorderingen Totaal overlopende activa 9.4.5 Liquide middelen Kas/bank/giro Totaal kas/bank/giro
2010 0 0 0 69 225 -3 0 0 0 0 702 993
2009 27 13 11 16 398 32 1.100 185 451 100 392 2.725
2010 3.834 3.834
2009 4.124 4.124
9.5 Groepsvermogen 9.5.1 Eigen vermogen
9.4.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Sociale verzekeringen Omzetbelasting, loon- en vennootschapsbelasting Totaal te vorderen
118
2010 17 258 275
2009 0 93 93
Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2010 2009 Stand per 1 januari 51.460 40.601 Resultaat 708 10.859 Stand per 31 december 52.168 51.460
119
9.7 Langlopende schulden
9.6 Voorzieningen 9.6.1 Voorziening wijkactieplan Dit betreft de verplichtingen uit hoofde van het wijkactieplan Rivierenwijk tot en met 2011. 2010 6.322 1.680 840 -2.122 6.720
Stand per 1 januari Dotaties Vordering/ontvangen projectsteun Opname Stand per 31 december Hiervan als kortlopend te beschouwen Gezien het politieke klimaat en de gerechtelijke uitspraak inzake de Vogelaarheffing en –bijdrage is de bate uit hoofde van de Vogelaarheffing
1.857
4.137
onzeker en derhalve niet meer in de voorziening wijkactieplan opgenomen.
9.6.2 Voorziening onrendabele toppen Stand per 1 januari Dotaties Reclassificatie naar materiële vaste activa in ontwikkeling Stand per 31 december Hiervan als kortlopend te beschouwen
2009 6.988 0 840 -1.506 6.322
2010 8.429 444 -7.015 1.858
2009 750 7.679 0 8.429
559
1.495
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na tijd van de langlopende schulden weer. Afzonde afloop van het jaar zijn opgenomen onder de derlijk is vermeld tot welk bedrag de resterende kortlopende schulden. De aflossingsverplichting looptijd langer is dan vijf jaar. voor 2011 bedraagt € 20.412 (2010: € 9.883) De volgende opstelling geeft de resterende loop 2010 2009 Totaal > 5 jaar Totaal > 5 jaar Leningen Kredietinstellingen 170.790 123.388 174.173 135.606 Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari Nieuwe leningen Af: aflossingen Totaal leningen per 31 december Af: kortlopende aflossingsverplichting Stand langlopende leningen per 31 december
De rentabiliteitscorrectie (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten betreffende rente- en aflossingsverplichtingen minus de schuldrest plus de opgelopen rente) bedraagt € 9.549 (2009 € 14.374). De rentabiliteitscorrectie is gesaldeerd met de bedrijfswaarde van onroerende en roerende activa in exploitatie. De gemiddelde kostenvoet van het lang vreemd vermogen over 2010 bedraagt 4,35% (2009: 4,38%).
2010 174.173 6.500 -9.883 170.790 -20.412 150.378
2009 155.698 26.900 -8.425 174.173 -9.883 164.291
Met name zijn als zekerheid voor de leningen gesteld de woningen en woongebouwen die als borging voor de WSW zekerheid zijn ingezet. Van een tweetal leningen is geen WSW borging maar heeft uitsluitend de Gemeente Deventer zich garant gesteld voor nakoming van betalingsverplichtingen. In 2011 zijn deze garantstellingen overgegaan naar WSW borging.
Het saldo van langlopende leningen met een variabele rente bedraagt € 7.500.000, waarbij voor € 3.000.000 de variabele rentevoet is gebaseerd op de 3 maands euriborrente en voor € 4.500.000 de variabele rentevoet is gebaseerd op de 6 maands euriborrente.
120
121
9.8 Kortlopende schulden Te betalen rente Aflossingsverplichting op langlopende leningen Handelscrediteuren/leveranciers Gemeenten Belastingen & premies Aankoopverplichting onroerend goed Overige schulden en overlopende passiva Te betalen pensioenpremie Totaal Woningstichting Rentree beschikt over een rekening-courant faciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten ad € 14,0 miljoen waar ultimo 2010 geen gebruik van werd gemaakt.
2010 3.883 20.412 1.309 228 287 0 3.342 0 29.461
2009 0 9.883 2.822 10 0 1.804 5.935 381 20.835
Voor deze rekening-courant faciliteit zijn geen aanvullende zekerheden gesteld.
9.9 Latente belastingverplichting Belastingposities hebben betrekking op het resultaat van Woningstichting Rentree en haar werkmaatschappijen. Hierbij wordt een tarief gehanteerd van 25,5%. De meest belangrijke tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering betreffen: •
122
Voorziening Wijkactieplan 2008-2011. Commercieel is hiervoor een voorziening gevormd ad € 11,2 miljoen. De onttrekkingen aan deze voorzieningen zullen als fiscale last worden opgenomen in het jaar waarin deze daadwerkelijk ontstaan. Hierdoor kan een actieve latentie worden gevormd voor deze voorziening. Het nominale bedrag van tijdelijke verschillen bedraagt per ultimo 2010 € 8,8 miljoen.
• • •
De compensabele verliezen 2008, 2009 en 2010 bedragen € 8,3 miljoen. De bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen verschilt met een bedrag ad € 0,4 miljoen dat per ultimo 2010 nog in 5 jaar lineair zal vrijvallen. Hiervoor is geen actieve latentie worden gevormd. Op basis van de verwachte verkopen van bestaand bezit voor de komende 5 jaar bedraagt het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van dit bezit € 4,9 miljoen per ultimo 2010. Voor dit tijdelijk verrekenbaar verschil dient een passieve latentie te worden gevormd, aangezien de bedrijfseconomische boekwaarde hoger ligt dan de fiscale boekwaarde.
Tijdelijke verschillen uit hoofde van verwachte verkopen zullen meer dan ruimschoots worden gecompenseerd door de waarderingsverschillen uit hoofde van Voorziening Wijkactieplan, waarderingsverschil leningen en compensabele verliezen. Na verrekening resteert onzes inziens een verwacht compensabel verlies van € 7,0 miljoen. Voorzichtigheidshalve is voor de resterende verliezen geen actieve latentie gevormd uit hoofde van mogelijke onzekerheid met betrekking tot de toekomstige winstgevendheid. Toekomstige winstgevendheid in fiscale zin kan negatief worden beïnvloed door boekverliezen bij verkoop van projecten en grondposities waarvoor een exit-scenario zal worden gedefinieerd en/of zogenaamde gemengde projecten (koop/huur) waarvoor mogelijke onrendabele verliezen deels fiscaal ook kunnen worden meegenomen. 9.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Het aan te houden obligo ten behoeve van door het WSW verstrekte borgstellingen bedraagt 3,85% (2009: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde leningen. Op grond van een in 1993 gehouden indicatief bodemonderzoek is gebleken dat Rentree in de toekomst kan worden geconfronteerd met bodemsanering. Dit betreft in hoofdzaak licht vervuilde locaties, die bij de sloop en/of vervangende nieuwbouw opgeschoond dienen te worden. Aangezien de omvang en de kosten niet hard zijn, zijn deze niet opgenomen in de meerjarenprognose.
Eind 2010 zijn er geen materiële investeringsverplichtingen aangegaan die niet in de balans zijn vermeld. De rechtmatigheid van de reeds ontvangen bijzondere projectsteun wordt thans juridisch betwist. De mogelijke terugbetaling van de verstrekte en ontvangen bijzondere projectsteun ad € 1,7 miljoen is niet als verplichting in de balans opgenomen, te meer deze dan tevens in mindering zal worden gebracht op de (aangegane) verplichtingen uit hoofde van de voorziening Wijkactieplan (WAP). 9.11 Financiële instrumenten In 2010 is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het treasurystatuut staat toe dat er gebruik gemaakt kan worden van derivaten of andere financiële instrumenten. Deze instrumenten kunnen uitsluitend worden toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/ looptijdrisico’s. Per balansdatum worden er geen dergelijke instrumenten gebruikt. De grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 10% risico te lopen.
123
9.12 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Rentree vormt samen met haar 100% dochters een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Rentree vormt samen met haar 100% dochters een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en met de haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting. Niet verwerkte verplichtingen Op 4 februari 2007 heeft Rentree een overeenkomst gesloten met de Gemeente Deventer waarin is aangegeven dat Rentree bereid is om in overeenstemming met het akkoord tussen Aedes en Rijk in de periode 2008 tot en met 2017 (gemiddeld) € 2,8 miljoen uit te geven in de Rivierenwijk en/of andere wijken waar zij een belangrijke woningpositie heeft. Tot en met 2011 zijn de verplichtingen concreet ingevuld en als zodanig opgenomen als verlieslatend contract. Na 2011 zal deze invulling door middel van fysieke en sociale investeringen gebeuren. Eind 2010 heeft Rentree een drietal leningsovereenkomst gesloten met een storting in 2011 van in totaal EUR 18,98 miljoen.
124
125
10. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
10.4 Verkoop onroerende goederen Opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Direct toerekenbare kosten
2010 7.890 250
2009 5.456 97
Verkoopresultaat bestaand bezit Af: indirecte verkoopkosten Totaal verkoopopbrengst
7.640 138 7.502
5.359 57 5.302
2010 687 0
2009 191 499
687
690
2010 180 180
2009 77 77
(x € 1.000) 10.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet woningen Af: Korting huur op maat Af : huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal
2010 19.970 1.789 218 390 21.151
2009 19.660 1.599 65 447 20.747
10.2 Vergoedingen 2010 2009 Overige goederen, leveringen en diensten Servicepakket 0 188 Glasverzekering 0 85 Ontstoppen riolering 0 32 Overig 35 24 Totaal 35 329
10.3 Overheidsbijdragen Overige rijksbijdragen Totaal overheidsbijdragen
126
2010 16 16
10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde eigen uren met betrekking tot projecten Geactiveerde rente met betrekking tot projecten Totaal geactiveerde uren en rente ten behoeve van het eigen bedrijf
10.6 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding voor verrichte diensten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2009 0 0
127
10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Afschrijving immateriële vaste activa (Software) Totaal afschrijvingen
2010 139 287 426
2009 141 279 420
10.7.1 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Mutatie voorziening projecten Mutatie onrendabel in materiële vaste activa in ontwikkeling Mutatie voorziening WAP Teruggaaf BTW Overige Totaal
2010 444 1.908 1.680 -784 104 3.352
2009 7.679 4.654 0 -340 103 12.096
2010 2.736 923 3.659
2009 2.577 2.117 4.694
10.9 Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal
2010 1.960 1.793 3.753
2009 2.556 2.020 4.576
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klantverzoek vernieuwing Klachtenonderhoud Contract onderhoud Totaal
2010 1.387 486 491 984 405 3.753
2009 1.475 522 483 1.551 545 4.576
10.8 Lonen en salarissen Lonen en salarissen Inhuur derden Totaal
128
129
10.10 Overige bedrijfslasten 2010 2009 Beheerskosten Algemene beheer- en administratiekosten 138 117 Automatiseringskosten 395 766 Bestuurs- en toezichtkosten 105 80 Subtotaal beheerskosten 638 963 Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingskosten Overige bedrijfslasten Riool, Glas en Servicefonds Kosten Projectontwikkeling Accountantskosten Advieskosten Juridische kosten Diverse bedrijfslasten Teruggaaf BTW Overige personeelskosten Huisvestingskosten Incassokosten Huurlasten Overige directe exploitatiekosten (o.a. VVE-bijdragen) Communicatie Leefbaarheid Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
130
935 157 0 1.092
960 150 45 1.155
0 0 259 364 194 184 -598 180 186 74 131 567 101 542
476 2 698 624 262 118 0 263 109 222 157 431 312 378
2.184 3.914
4.052 6.170
10.10.1 Accountantskosten In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening 2008 vorige accountant Controle van de jaarrekening 2009 huidige accountant Controle van de jaarrekening 2010 Andere controle werkzaamheden VPB 2010 Fiscale advisering Andere niet-controle diensten Totaal
2010 0 24 30 0 15 0 190 259
2009 5 89 0 26 0 31 547 698
10.12 Resultaat deelnemingen 2010 2009 Domus VVE Beheer BV -27 -83 NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer 1 1 Totaal resultaat deelnemingen -26 -82
In 2009 is van accountant gewisseld. De andere niet-controle diensten betreffen met
name de kosten van forensisch onderzoek in 2009 en 2010.
131
10.13 Rentelasten en rentebaten 2010 2009 Rentelasten Kredietinstellingen 7.225 7.159 Rente op liquide middelen 34 107 Totaal rentelasten 7.259 7.266 Rentebaten en overige financiële baten Te vorderen subsidie BWS Overige financiële vaste activa Rente op vorderingen Opbrengsten uit effecten Totaal rentebaten en overige financiële baten Renteresultaat
0 0 240 183 423 6.836
32 0 12 5 49 7.217
10.14 Mutatie waarde materiële vaste activa in exploitatie De waarde van de onroerende en roerende slagjaar is afgenomen met een bedrag van zaken in exploitatie (gewaardeerd tegen bedrijfs€ 4.360 ten opzichte van de waardering ultimo waarde gebaseerd op reële waarde) in het verhet voorgaande verslagjaar. 2010 Totaal 222.259
2009 Totaal 194.072
Autonome ontwikkeling Autonome waardemutatie
3.582
-1.777
Voorraadmutaties Realisaties verkoop en sloop Realisaties verbeteringen Realisaties nieuwbouw en aankoop Realisaties overige mutaties
9 0 1.809 -5
1.065 -1.241 7.942 -1.173
Parameterwijzigingen Effect economische parameters Effect levensduren / mutatiegraad Effect disconteringsvoet
-4.259 1.800 15.283
-2.683 2.059 0
Wijzigingen exploitatiebeleid Effect huurbeleid Effect onderhoudsbeleid Effect exploitatie lasten
5.235 -7.325 -2.187
-2.034 -3.668 5.103
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Effect verkoopbeleid Effect sloopbeleid Effect investeringsbeleid (renovatie)
-5.387 -75 -8.015
20.372 -133 2.867
Rentabiliteitswaardecorrectie Rentabiliteitswaardecorrectie
-4.825
1.487
-4.360 217.899
28.187 222.259
(x € 1.000) Waardering 01-01
Totaal mutatie waardering Totaal waardering 31-12
132
133
11. Overige informatie 11.1 Werknemers Gedurende het jaar 2010 had Rentree gemiddeld 50 werknemers (2009: 44) op basis van een full time dienstverband. Deze waren als volgt verdeeld over de activiteiten: Directie en staf Wonen Vastgoed Financiën, Control & ICT Totaal
3,6 21,4 13,1 12,3 50,4
11.2 Bestuurders en commissarissen De lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van bestuurders en voormalige bestuurders kunnen als volgt worden toegelicht: Periodiek betaalde 87 beloning (voorgaand jaar € 140) Betaalbaar op termijn 18 Vergoeding interim 95 bestuurder t/m 31-03-2010 Totaal 200 De bezoldiging van bestuurders omvat: • Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • Winstdelingen en bonusbetalingen.
•
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
(x € 1.000) Mevrouw Van Emmerik Voorzitter de heer Huijsmans Mevrouw Jonkman De heer Smulders De heer van Herwaarden De heer Kemperman De heer Nieuwenhuijsen De heer Van der Ree De heer Slingerland Totaal
Als lid van de RvT/RvC 2010 2009 2 6 7 0 6 4 0 2 6 4 0 4 4 0 5 0 0 4 30 24
Overige kostenvergoedingen 2010 2009 4 6 1 0 0 6 0 0 0 1 0 6 0 0 0 0 0 1 5 20
De kosten van de externe toezichthouder bedroegen in 2010 € 30 (2009 € 21).
134
135
12. Enkelvoudige Balans per 31 december 2010 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref. 2010 2009 Vaste activa Immateriële vaste activa 14.2 238 352 238 352 Materiële vaste activa 14.3 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 216.174 219.941 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3.358 3.104 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 3.730 3.468 223.262 226.513 Financiële vaste activa 14.4 Te vorderen BWS-subsidies 0 350 Deelnemingen 6.951 288 Effecten 0 23 Overige financiële vaste activa 1.196 1.196 8.147 1.857 Vlottende activa Vorderingen 14.5 Huurdebiteuren 56 119 Gemeenten 225 76 Belastingen en premies sociale verzekeringen 258 152 Groepsmaatschappijen 22.609 30.119 Overige vorderingen 200 74 Overlopende activa 732 2.092 24.080 32.632
Ref. 2010 2009 Eigen vermogen Overige reserves 14.6 52.168 51.460 52.168 51.460 Voorzieningen 14.7 Voorziening wijkactieplan 6.720 6.322 Voorziening onrendabele toppen 15.482 18.097 Voorziening deelnemingen 0 8.099 22.202 32.518 Langlopende schulden 9.7 Leningen kredietinstellingen 150.378 164.291 150.378 164.291 Kortlopende schulden 14.8 Schulden aan kredietinstellingen 0 0 Aflossingsverplichting 20.412 9.883 Schulden aan gemeenten 228 10 Schulden aan leveranciers 1.224 1.412 Schulden aan groepsmaatschappijen 5.473 0 Belastingen en premies sociale verzekeringen 287 0 Te betalen rente 3.883 0 Overige schulden en overlopende passiva 3.299 5.653 34.806 16.958 Totaal passiva 259.554 265.227
Liquide middelen 3.827 3.873 Totaal activa 259.554 265.227
136
137
13. Winst-en-verliesrekening over 2010 (x € 1.000) Ref. Bedrijfsopbrengsten Huren 10.1 Vergoedingen 10.2 Overheidsbijdragen 10.3 Verkoop onroerende zaken 10.4 Geactiveerde productie t.b.v. ahet eigen bedrijf 10.5 Overige bedrijfsopbrengsten 10.6 Som der bedrijfsopbrengsten
138
2010
2009
21.316 35 16 7.509
20.584 329 0 5.302
53 181 29.111
499 76 26.790
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 10.7 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen 10.8 Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud 10.9 Overige bedrijfslasten 10.10 Som der bedrijfslasten
3.352 976 53 86 3.753 6.981 15.516
12.096 399 7 78 4.576 3.731 21.203
Bedrijfsresultaat
13.595
5.587
315
Ref. Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 10.13 Rentelasten en soortgelijke kosten 10.13 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2010
2009
422 7.235 6.813
49 7.241 7.192
6.782
-1.605
0 432 432
0 -7.104 -7.104
7.214
-8.709
10.14
-6.506
19.568
Resultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa
708
10.859
Belastingen Resultaat deelnemingen 10.11 Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa
316 Mutatie reële waarde materiële vaste activa
139
14. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 14.3 Materiële vaste activa Activa in ontwikkeling en activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:
(x € 1.000) 14.1 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.4.2 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 10 tot en met 18 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 1 januari 2010 Verkrijgingsprijzen 14.171 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -11.067 Boekwaarden per 1 januari 2010
14.2 Immateriële vaste activa 1 januari 2010 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
computersoftware 1.080 -728
Boekwaarde 352 Mutaties Investeringen -286 Desinvesteringen 487 Afschrijvingen -315 Totaal mutaties 31 december 2010 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde Afschrijvingspercentage
140
-114
794 -556
3.104
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Totaal
5.039 -1.571
19.210 -12.638
3.468
6.572
Mutaties 2010 Investeringen 5.022 26 5.078 Desinvesteringen 0 -270 -270 Afschrijvingen 0 506 506 Naar activa in exploitatie 0 0 0 Reclassificatie voorziening onrendabele toppen -5.610 0 -5.610 Waardeveranderingen 842 0 842 Totaal mutaties 31 december 2010 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2010
254
262
516
19.252 -15.894
5.065 -1.335
24.317 -17.229
3.358
3.730
7.088
238 20%
Voor een specificatie van het verloop van deze post activa in exploitatie verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde balans punt 9.2 van dit rapport.
141
14.4 Financiële vaste activa De financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Het verloop van de post deelnemingen kan als volgt worden toegelicht:
Te vorderen Deel- Effecten Overige BWS subsidie nemingen 1 januari 2010 Boekwaarde 350 288 23 1.196 Mutaties Verkoop/aflossingen -350 0 -23 0 Herstructurering 0 -6.231 0 0 Resultaat deelnemingen 0 432 0 0 Dividend 0 0 0 0 Totaal mutaties -350 6.951 -23 0 31 december 2010 Boekwaarde
0
6.951
0
1.196
Totaal
1.857
-373 -6.231 432 0 6.290
8.147
14.4.1 Deelnemingen De deelnemingen ultimo 2010 betreffen: Aandeel in kapitaal Rentree Projectontwikkeling BV 100 % Rentree Vastgoed BV 100 % NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer 49,55 % In 2010 heeft Rentree haar juridische structuur geherstructureerd. De volgende voormalig gelieerde vennootschappen zijn geliquideerd, waarbij de activa en passiva zijn overgegaan naar Woningstichting Rentree of één van haar bovengenoemde dochtervennootschappen: - De Voorkamer B.V. te Deventer (100%) - Rentree de Personeelskamer B.V. te Deventer (100%) - Rentree de Buurtkamer B.V. te Deventer (100%) - Rentree de Woonwinkel B.V. te Deventer (100%) - Rentree Holding B.V. te Deventer (100%) Tevens hebben in 2010 een tweetal dochtervennootschappen een naamswijziging ondergaan: - Rentree de Werkkamer B.V. is nu genaamd: Rentree Projectontwikkeling B.V. - Rentree de Voorraadkamer B.V. is nu genaamd: Rentree Vastgoed B.V.
142
Rentree Rentree Proj.ontw BV Vastgoed BV Deelnemingen per 1 januari 2010 0 0 Herstructurering 100 200 Algemene bedrijfsreserve 243 5.688 Resultaat 476 -18 Deelnemingen per 31 december 2010 819 5.870
NV Vastgoed maatschappij Milieucentrum Deventer 288 0 0 -26 262
Totaal
288 300 5.931 432 6.951
Voor eventuele negatieve eigen vermogens hebben wij een voorziening getroffen welke is opgenomen onder Voorziening Deelnemingen.
14.4.2 Overige De overige financiële vaste activa bestaat uit Certificaten Wooninvesteringsfonds € 1.142 (2009: € 1.142) en Monumentenbijdrage € 54 (2009: € 54).
14.5 Vorderingen 14.5.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
2010 75 -19 56
2009 207 -88 119
2010 225 0 225
2009 0 76 76
Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag ad € 0 met een ouderdom langer dan een jaar. 14.5.2 Gemeenten Subsidies Te vorderen BWS Totaal vorderingen gemeente
143
14.5.3 Groepsmaatschappijen Rekening courant groepsmaatschappijen
14.7.3 Voorziening deelnemingen 2010 22.609 22.609
2009 30.119 30.119
14.6 Eigen vermogen Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari Resultaat
2010 51.460 708
2009 40.601 10.859
Stand per 31 december
52.168
51.460
14.7 Voorzieningen 14.7.1 Voorziening wijkactieplan Voor een toelichting verwijzen wij naar noot 9.6.1 van de geconsolideerde jaarrekening. 14.7.2 Voorziening onrendabele toppen Stand per 1 januari Dotaties Reclassificatie naar materiële vaste activa in ontwikkeling Onttrekkingen Stand per 31 december
2010 18.097 4.123 -5.610 -1.128 15.482
2009 16.719 1.378 0 0 18.097
Opgenomen onder kortlopend
559
1.495
Dit betreft een voorziening in verband met het negatieve eigen vermogen ultimo 2009 van Rentree En-Suite Holding B.V. en Rentree Holding B.V. Door een herstructurering in 2010 zijn deze deelnemingen geliquideerd. Rentree Rentree Proj.ontw BV Vastgoed BV Stand voorziening per 1 januari 2010 1.395 6.704 Herstructurering 0 -20.365 Resultaat 1.395 13.661 Stand voorziening per 31 december 2010 0 0 14.8 Kortlopende schulden Te betalen rente Aflossingsverplichting op langlopende leningen Schulden aan gemeenten Handelscrediteuren/leveranciers Groepsmaatschappijen Loonheffing Omzetbelasting Overige schulden en overlopende passiva Totaal
NV Vastgoed maatschappij Milieucentrum Deventer 0 0 0 0
2010 3.883 20.412 228 1.224 5.473 87 200 3.299 34.806
Totaal
8.099 -20.365 15.056 0
2009 0 9.883 10 1.412 0 0 0 5.653 16.958
Waardeverminderingen van grondposities in dochtermaatschappijen en verwachte verliezen op projecten zullen worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Daarom wordt een voorziening voor deze verliezen gevormd. Hierdoor ontstaat een afwijking ten opzichte van de geconsolideerde jaarrekening waarbij dergelijke verliezen in mindering zijn gebracht op de activa.
144
145
15. Overige gegevens 15.1 Statutaire resultaatbestemming De winstbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 25 van de statuten. Daarin is bepaald dat de directie met goedkeuring van de Raad van Commissarissen vaststelt dat het gerapporteerde resultaat in de jaarrekening wordt toegevoegd aan het vermogen van de stichting.
15.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.
15.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die een materiële impact hebben op de gepresenteerde jaarrekening 2010.
146
147
148
149
