Ingatlanpiaci statisztikai analízis és tanúsítvány a Baross utca és a Budapest 1047 irányítószám körzet Helyértékére

© Tilk László Géza: A 1047 irányítószám körzet és a Baross utca helyértéke

Ingatlanpiaci statisztikai analízis és tanúsítvány a Baross utca és a Budapest 1047 irányítószám körzet Helyértékére

1. A helyszín

A Baross utca Budapest. IV. kerületében a fenti térkép szerint helyezkedik el.

2. Értéktérkép

A 1047 irányítószám körzet és környezete a fenti értéktérképen látható. Jól látható az egyes irányítószám körzetek értékbeli eltérése.

HUNINFOR Kft. 1118 Budapest, Rahó u. 18 www.ingatlan-online.com Tel/Fax: 319-0862 Dátum: 2006-10-08

1


3. Helyérték adatok, piaci értékkontroll Megnevezés Használt lakás árszínvonal: H Újlakás árszínvonal: U Illetékhivatali árszínvonal: I Luxusadó árszínvonal: LU Új/használt index: I1=U/H Használt/illetékhivatali index: I2=H/I Új/illetékhivatali index: I3= U/I Számított helyérték S=(H+I)/2

Mértékegység [eFt/m2] [eFt/m2] [eFt/m2] [eFt/m2] const. const. const. [eFt/m2]

Baross utca 1047 Irsz körzet Presztízs index 162,33 215,44 0,72 nincs adat nincs adat 153,58212 213,3085 210 nincs adat nincs adat nincs adat 1,06 1,01 nincs adat nincs adat 157,95606 214,37425

A helyérték definíciója: A helyérték a lakóingatlan piacon egy konkrét közterülethez (utca, utcacsoport, irányítószám körzet) hozzárendelt piaci árszínvonal értékeinek együttese. A számított helyérték (S) kontrollját képezi az értékbecslések során alkalmazott úgynevezett alapértéknek, azaz a konkrét közterületre (alaphalmazra) - úgymint utca, irányítószám körzet - megállapítható alapértéknek, azaz fajlagos piaci négyzetméterárnak, mely a lakóingatlan nettó alapterületével szorozva, valamint a forgalmi érték csökkent és növel tényez kkel módosítva a forgalmi értéket adja. A helyérték ingatlanpiaci statisztikai alapokon történ számítása, kontrollját adja a forgalmi értékbecsléseknek. Adatforrások: H: A használt lakások piacára, árszínvonalára vonatkozó adatok a Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázisból származnak www.ingatlan-online.com . I: Az Illetékhivatali adatok – megvalósult ügyletek árszínvonalának statisztikái - forrása a városi Illetékhivatal, adatközló az Ingatlan és Befektetés szaklap, illetve a KSH-Immopress együttes kiadású Ingatlanadattár 19972004 CD. U: Az újlakások piacára vonatkozó adatok – újlakás négyzetméterárak - a Budapesti Lakásprojekt Adatbázisból származnak. www.bprdb.hu Származtatott értékek: Presztízs index: Az utcai kínálati négyzetméterár és az irányítószám körzet kínálati négyzetméterár hányadosa. Az mutatja meg, hogy a konkrét utcában mért árszínvonal, miként viszonyul az irányítószám körzet árszínvonalához. Illetékhivatali utcai adathiány esetén ezzel tudjuk származtatni az irányítószám körzet illetékhivatali értékeib l az utcai értékeket. U/H: Az újlakás árszínvonal és a használt lakás árszínvonalának a hányadosa. Esetünkben nem számolunk vele. H/I: A használt lakás árszínvonal és az illetékhivatali árszínvonal hányadosa. Százalékban kifejezve ez azt jelenti hogy az irányárak irányítószám körzetre nézve 1 %–al, utcára számítottan 6 %-al magasabbak, mint az adásvételi szerz désekben rögzített vételárak. Tudni érdemes azt is, hogy a kínálati árszínvonal, illetve a keresleti árszínvonal egymáshoz hogy viszonyul. Ezt a jelenséget, mármint kínálati árszínvonal és a „keresleti” árszínvonal eltérését az úgynevezett TILK-féle árviszony index segítségével követjük nyomon. S: A számított helyértéket úgy definiáljuk, hogy az a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára és az illetékhivatali négyzetméterár átlag összegének a számtani közepe. Ezt a számítást azzal indokoljuk, hogy a tapasztalatok szerint az adásvételi szerz désekben rögzített vételárak sok esetben nem azonosak a tényleges vételárral az adózás elkerülése miatt, így akkor tévedünk statisztikai értelemben a legkisebbet, ha a számtani közepet vesszük figyelembe.


2


4. Számítási példa piaci érték kontrollra 1047 Baross utca közterületen fekv lakóingatlan esetében Megnevezés Használt lakás árszínvonal: H Újlakás árszínvonal: U Illetékhivatali árszínvonal: I Luxusadó árszínvonal: LU Új/használt index: I1=U/H Használt/illetékhivatali index: I2=H/I Új/illetékhivatali index: I3= U/I Számított helyérték S=(H+I)/2 Lakás nettó alapterülete: A Kor index: K1 Felújítás index: K3 Falazati index: K4 Komfort index: K5 Szobai index: K6 Szint index: K7 Értékel i egyéb index: K8 Piaci értékkontroll (PÉ)PÉ=S * A * K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7

Mértékegység [eFt/m2] [eFt/m2] [eFt/m2] [eFt/m2] const. const. const. [eFt/m2] [m2] const. const. const. const. const. const. const.

Közterület: Területi egység: Presztízs index Baross utca 1047 Irsz 162,33 215,44 0,72 nincs adat nincs adat 153,58212 213,3085 210 nincs adat nincs adat nincs adat 1,06 1,01 nincs adat nincs adat 157,95606 214,37425 35,2 1 1 0,85 1,1 1 1 1

[eFt/m2]

5198,65

A piaci érték kontrollszámítás, egyfel l a helyértéken, másfel l a luxusadó kapcsán kialakított piaci érték meghatározási metodikán alapul. Egy konkrét lakásnak a piaci értékét a PÉ=S * A * K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 képlettel számoljuk. Ahol a „S” a Számított helyérték, az „A” a lakás nettó alapterülete és a K1-K8 konstans értékek a luxusadó szerinti értékcsökkent és értéknövel tényez k. Az értékcsökkent és értéknövel tényez ket a Luxusadó törvényben meghatározottak szerint lehet figyelembe venni. (Lásd a 2. számú melléklet a 2005. évi CXXI. Törvényhez ) A fenti példában egy nettó 35,2 m2 alapterület panelépületben fekv földszinti lakás piaci értékkontrollját végeztük el. Az értékcsökkent és növel tényez ket, a Függelékben elhelyezett táblázatban pirossal jelölt értékeknek vettük. Az értékel által a helyszíni szemle alapján kialakítandó értékmódosító tényez t 1-re vettük. A fentiek alapján - az ingatlanpiaci statisztikai analízissel - a fent megjelölt lakástípus piaci értékkontroljaként kerekítve 5200 eFt összeget jelölhetünk meg. Figyelem, jelen statisztikai elemzés nem hivatalos forgalmi értékel által helyszíni szemlével egybekötött forgalmi értékbecslés. Forrásai és adattartalma alapján a forgalmi értékelések kontrolljára, illetve a vev és eladó közötti áralku mediálására szolgál. Budapest, 2006-10-08

Tilk László Géza

ügyvezet


3


Függelék 1. A használt lakáspiac árszínvonala 1.1. Kínálati árviszonyok A kínálati árszínvonalat egyfel l áttekintjük az id ben, id soros adatbázisok alapján annak érdekében, hogy lássuk miként változott a vagyoni érték, másfel l megvizsgáljuk a jelenlegi helyzetet, az aktuális piaci értékre nézve.

1.1.1. Irányítószám körzet árszínvonal változása az id soros adatbázisok alapján 1047 irányítószámkörzet kínálati négyzetémerár változása az Ingatlan-Online.com adatbázis alapján

Kínálati négyzetméterár [eFt/m2]

1400 1200 1000 800 y = 22,661x + 23,367 R2 = 0,9605

600 400 200 0

1996. év

1997. év

1998. év

1999. év

2000. év

2001. év

2002. év

2003. év

2004. év

2005. év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

IV. n.év

átlag

51,1

56,9

91,4

90,2

159,6

174,6

192,8

201

217,6

244,8

minimum

31,3

52,6

50

50,9

94,3

94,3

98,5

138,5

160,6

152,2

max imum

105,2

64,1

135

106,5

210

1290,9

391,7

260

278,8

365,8

Negyedévek

Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis www.ingatlan-online.com 1996 évt l kezdve a térségben folyamatos áremelkedés tapasztalható, amint az a lineáris trendfüggvény is jól érzékelteti. 1999 és 2001 év között a kínálati négyzetméterár maximum megugrott, ez az ingatlanár robbanás hatása. 2004. év óta a maximum és a minimum árak széttartanak.


4


1.1.2. Az irányítószám körzet egy éves (2006-10-08 -t l számított 360 napos) kínálati négyzetméterárai utcánként Közterület neve

Átlag eFt/m2

Minimum eFt/m2

Maximum eFt/m2

Presztizs index

Db

Fóti út

154

154

154

1

0,71

Baross utca

155

84

223

9

0,72

Deák Ferenc utca

167

149

186

7

0,78

Attila utca

181

106

289

17

0,84

Mildenberger utca

181

163

230

6

0,84

Szabadkai utca

187

182

201

7

0,87

Illek Vince utca

196

196

196

1

0,91

Vörösmarty utca

197

152

283

9

0,91

Bródy Imre utca

221

195

236

3

1,03

Irányi Dániel utca

231

231

231

1

1,07

Liszt Ferenc utca

237

213

271

5

1,10

Perényi Zsigmond utca

251

220

267

7

1,17

Váci út

253

214

300

5

1,17

Károlyi István utca

257

206

307

2

1,19

Thaly Kálmán utca

267

203

303

9

1,24 1,45

Vasvári Pál utca átlag

312

310

316

4

215,44

186,13

249,56

93

medián

209

módusz

181

szórás

195,5 #HIÁNYZIK

45,31

251,5 #HIÁNYZIK

52,81

49,37

Forrás: Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis www.ingatlan-online.com A jelenlegi helyzetet a fenti táblázat reprezentálja. A következ kben ezekre az adatokra alapozva elkészítjük az irányítószám körzet árszínvonal eloszlásának görbéjét.

Átlag eFt/m2

Minimum eFt/m2

Maximum eFt/m2

350 300 250 200 150 100 50 0 F Ba óti D út eá ros s k F e ut c re a nc u M At tca ild t en ila be utc r ge a Sz ru ab tc ad ka a Ill iu ek tc V Vö i n c a e rö u sm t ar c a Br ód ty u t y Ir á Im ca re ny ut iD á n ca L Pe isz t F iel u ré tc e ny a i Z ren c si u gm tc on a d ut ca Ká Vá ro lyi ci Is Th út tv al á y Ká n u t V a l m á ca n sv ut ár ca iP ál ut ca

Kínálati négyzetméterár eFt/m2

1047 irányítószám körzet 360 napos kínálati ajánlatainak eloszlása

Utcák

Az irányítószám körzeten belül a legalacsonyabb utcai kínálati árszínvonalat a Fóti úton mértünk: 2154,00 eFt/m2 átlaggal. A legmagasabb kínálati árszínvonal átlagot a Vasvári Pál utcában mértünk: 312,00 eFt/m2. A szórás irányítószám körzeten belül jelent s: 45,31. Az irányítószám körzet kínálati négyzetméterár átlaga jelen id szakra: 215,44 eFt/m2.


5


Most megnézzük azt, hogy piaci értékesítés esetében milyen irányár sávval számolhatunk az utolsó 90 napban az irányítószám körzet alatt. Tanúsítjuk, hogy az 1047 irányítószám alatti lakóingatlanok irányára az elmúlt 90 napban a Ingatlan-Online.com adattáraiban található 25 db ajánlat alapján Fajlagos irányár minimum:

150 eFt/m2

Fajlagos irányár maximum:

289 eFt/m2

Fajlagos átlagos irányár:

206 eFt/m2

Az

amely alapján egy átlagos elhelyezkedés 35 m2 nagyságú lakóingatlan hirdetési irányára a piaci viszonyok figyelembevételével: Irányár minimum:

5.25 MFt

Irányár maximum:

10.12 MFt

Irányár átlag:

7.21 MFt

Ez azt jelenti a jelenlegi piac tükrében, hogy 150,0 eFt/m2 alatt nem célszer eladásra felkínálni ingatlant, és 289 eFt/m2 fölötti meghirdetésre nem valószín , hogy jelent s érdekl dés lehet, egy átlagos állapotú ás színvonalú lakóingatlan esetében. Természetesen extra ingatlan esetében ( az átlagnál rosszabb, avagy kifejezetten jobb, ezek a megállapítások nem érvényesek.)

1.1.3. A Baross utca jelenlegi kínálati árviszonyai A 1047 Baross utcában az elmúlt 360 napban az alábbi kínálatokat regisztráltuk. Cím

Dátum

Emelet

4 Baross utca

2006.03.04

-

4 Baross utca

2006.03.10

-

4 Baross utca

2006.04.10

-

4 Baross utca

2006.04.19

1

4 Baross utca

2006.06.28

-

4 Baross utca

2006.07.14

-

4 Baross utca

2006.06.09

-

4 Baross utca

2006.06.14

-

4 Baross utca

2006.04.14

-

Jelleg Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás

m2

Szobák Félszobák Irányár

eFt/m2

Ételefon

32

-

-

2700

84

2692972

32

-

-

2700

84

3211398

58

2

1

9300

160

30,200569

58

2

1

9300

160

30,200569

53

2

1

8900

168

30,200569

53

2

1

8900

168

30,200569

53

2

1

9300

175

30,200569

53

2

1

9300

175

30,200569

40 48

1

-

8900

223 30,213066 155,22222

A sárga hátter ajánlatok egyetlen ingatlant takarnak, amelyet a VI. illetve a VII. hónapban hirdettek meg összesen négy alkalommal. A zöld sávban található ingatlant két alkalommal hirdették.


6


Ha a két széls értékt l eltekintünk (minimum, maximum) úgy a következ táblázat adódik. Cím

Dátum

Emelet

4 Baross utca

2006.04.19

1

4 Baross utca

2006.06.28

-

Jelleg Lakás/Társasházi öröklakás Lakás/Társasházi öröklakás

m2

Szobák Félszobák Irányár eFt/m2

Telefon

58

2

1

9300

160

30,200569

53 55,5

2

1

8900

168 30,200569 164

Statisztikai szempontból az ajánlatok száma nem elegend . Így más forrásokat is megtekintünk.

Forrás Ingatlan és Befektetés

Utca Baross u.

Ajánlat 3

eFt/m2 168

Ha az irányítószám körzet átlagával és a presztízs indexel vizsgáljuk az utcai kínálati négyzetméterárat, úgy 215,44 eFt/m2 * 0,72 = 155,1168 eFt/m2 adódik. A tévedések kisz rése érdekében e három kínálati értéket átlagoljuk (164 + 168 + 155) /3 = 162,33 eFt/m2 A 1047 Bp. Baross utca számított kínálati árszínvonala: 162,33 eFt/m2.

2. Illetékhivatali adatok szerinti árszínvonal 2.1. Id soros illetékhivatali irányítószám körzetre

adatok

szerinti

árszínvonal

a

1047

Illetékhivatali négyzetméterárak 1047 irsz 2004. év IV. né. 2005. év I. né. 2005. év II. né. 2005. év III. né. 2005. év IV. né. 2006. év I. né. 2006. év. II. né. Társasházi több lakás

eFt/m2

257

237,128 n.a.

195,147

214,527

237,128

189,489

Db

103

56 n.a.

44

20

56

37

eFt/m2 Lakás

144,29

Db

6

eFt/m2 panel

167,553

Db

3

Forrás: Ingatlan és Befektetés 2004. év II. negyedéve óta létezik adatszolgáltatás Budapest irányítószám körzeteire nézve a lakóingatlan piacra. Ezek forrása a F városi Illetékhivatal és az adatokat az Ingatlan és Befektetés szaklap hozz a le. Lásd: www.ingatlanbefektetes.hu Az irányítószám körzetre nézve - az illetékhivatali adatok alapján - az árszínvonalra 189,489 eFt/m2 átlag értéket állapíthatunk meg.

2.2. Id soros illetékhivatali adatok a Baross utcára Az Ingatlanadattár 1997-2004 tanúsága szerint az utcai négyzetméterárak az illetékhivatali adatok alapján az alábbiak: 1047 Baross utca eFt/m2 db

1997 50 4

1998 51 25

1999 55 4

2000 90 3

2001 116 11

2002 140 22

2003 177 13

2004 201 250

Utcára jelenleg 2004. évre állnak rendelkezésre adataink. Ezért az aktuálisan 2006. év II. negyedévére irányítószám körzetre rendelkezésre álló adatokból apresztízs index segítségével számíthatjuk az utcai négyzetméterár értékeket.


7


3. Új lakások adatai szerinti árszínvonal irányítószám körzetre, és környezetére Irsz

Projekt 1041 1042 1043 1044 1045 1046 1048

Min eFt/m2 1 3 2 2 2 1 3

290,00 300,00 277,00 278,00 269,50 275,00 272,33

a

Átlag eFt/m2 302,50 317,67 294,00 298,50 293,00 292,50 294,17 298

1026 Max eFt/m2 315,00 335,33 311,00 319,00 316,50 310,00 316,00

Forrás: Budapesti Lakásprojekt Adatbázis www.bprdb.hu A 1047 irányítószám körzetben az újlakás kínálatot, ami a statisztikákat torzíthatná (!) nem érzékeltünk. Így az Új/használt indext l eltekinthetünk. A kerületi viszonyokat a fenti táblázat reprezentálja. A kerületi újlakás átlag 298 eFt/m2.

4. Luxusadó övezeti besorolás szerint árszínvonal A Baross utca a 4. értékövezetbe lett sorolva, mely szerint „Többlakásos épület” –re a luxusadó számításnál 210 eFt/m2 a négyzetméterár. www.ingatlanado.hu

Megjegyzés: A luxusadó törvény szerint a F városra készített övezeti besorolás nyilvánvalóan nem a piacnak megfelel . Azt mind az azt készít kutatóintézet, mind a f városi adóhatóság vezet i a sajtó nyilvánossága el tt elismerték. Err l a www.ingatlanado.hu lapon lehet részleteiben tájékozódni. A 210 eFt/m2 négyzetméterár tehát nem vehet figyelembe. A törvény szerinti számítási metodika viszont elfogadható.


8


2. számú melléklet a 2005. évi CXXI. törvényhez 1. E törvény 5. §-ának (6) bekezdésében megjelölt, a lakóingatlan értékelésénél figyelembe veend korrekciós tényez k: 1.1.

1.2.

1.3.

1.4.

A lakóépület, üdül kora: - 10 év alatti: - 10-30 év közötti: - 31-80 év közötti: - 80 év fölötti:

1,15 1,00 0,95 0,85

- 10 éven belül történt: - 20 éven belül történt:

1,15 1,05

- tégla, k falazatú, illetve monolit betonszerkezet épület: - házgyári panelszerkezet épület, egyéb nem hagyományos épít anyagból készült, illetve könny szerkezet épület: - fa, vályog, vert falú és egyéb hagyományos épít anyagból épült épület:

1,00

A lakóépület, üdül teljes felújítása az adóévet megel :

A lakóépület, üdül falazata, illetve az alkalmazott építési technológia:

1.6.

1.7.

0,80

A lakás, üdül komfortfokozata a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény alapján: (Üdül esetében a zárójelben közölt értéket kell figyelembe venni.) - összkomfortos (egyedi központi vagy etage f téssel): - összkomfortos (távf téssel) és a komfortos: - félkomfortos:

1.5.

0,85

1,05

(1,10)

1,00

(1,05)

0,90

(1,00)

A lakásban (üdül egységben) lév lakószobák (félszobát is beleértve) száma: - 4-nél több: - 4: - 4-nél kevesebb:

1,05 1,00 0,95

- a lakás egyik szobájának ablaka sem nyílik udvari vagy északi irányba: - minden egyéb megoldás: - a lakás szobáinak legalább felében az ablakok udvarra vagy északi irányba nyílnak:

1,05

- a lakás az épület els vagy második

1,05

Többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben lev lakások lakószobáinak tájolása (üdül nél nem vehet figyelembe):

1,00 0,95

Többszintes és többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben lev lakások megközelíthet sége (üdül nél nem vehet figyelembe):


9


emeletén helyezkedik el és az épület felvonóval rendelkezik: - minden más esetben: - a lakás az épület harmadik vagy ennél magasabb emeletén helyezkedik el és felvonóval nem rendelkezik az épület: - a lakás az alagsorban helyezkedik el:

1,00 0,95

0,75

2. A korrekciós tényez k értékének megállapítása során az alábbiakra kell figyelemmel lenni: 2.1. Az 1.1. pontban szerepl korrekciós tényez értékének kiválasztásához a lakóépület, üdül korát az épület használatbavételi engedélyének kiadását, ennek hiányában a tényleges használatbavételt követ év els napjától az adóév els napjáig eltelt évek száma alapján kell meghatározni. Az épületben utóbb kialakított lakás esetében az épület kora az irányadó. 2.2. Ha az értékelt lakóépülethez, üdül höz a falazata alapján az 1.3. pontban szerepl korrekciós tényez értékei közül több is rendelhet , akkor az alacsonyabb értéket kell alkalmazni. 2.3. Az 1.6. pontban meghatározott korrekciós tényez figyelembevételénél északi irány alatt a földrajzi északi iránytól legfeljebb 45°-kal való eltérést is érteni kell.


10

Ingatlanpiaci statisztikai analízis és tanúsítvány a Baross utca és a Budapest 1047 irányítószám körzet Helyértékére

Recommend Documents