Ingatlan forgalmi értékének megállapítása

Ingatlanfejlesztő szakirányú továbbképzés

Ingatlan forgalmi értékének megállapítása

Készítette: Katona János Konzulens: Mizseiné dr. Nyiri Judit


Feladat Az értékelés célja a Székesfehérvár 8483/6 helyrajzi számú, a természetben Budai út 43. szám alatt található vegyes hasznosítású ingatlan per-, teher-, és igénymentes forgalmi értékének megállapítása Az ingatlanok avulásának valamint a funkcióváltásra való alkalmasságuknak az elemzése.


Tartalom I.


Tartalom II.


Az ingatlan elhelyezkedése • Tágabb környezet: Közép-dunántúli Régió Fejér-megye Székesfehérvár

• Szűkebb környezet


Az ingatlan leírása • Műszaki állapot: A 2007-ben történt felújítás után az épület megfelel a kor elvárásainak. (szigetelések, új fedélszék, gépészeti helyiségek, burkolatok, stb.)

• Hasznosítás: Földszint: oktatótermek (előadó termek, porta, büfé, iroda, hőközpont, vizesblokk, dohányzó, közlekedő, lépcsőház) Emelet: oktatótermek, irodák (+vizesblokk, dohányzó, közlekedő, lépcsőház) Tetőtér: szálláshely (+vizesblokk, dohányzó, közlekedő, lépcsőház)


Lehetséges értékelési módszerek 1. Piaci összehasonlító értékelés piaci környezet tanulmányozása, megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját

2. Hozamszámításon alapuló értékelés a befektetési célú, vagy az azzá tehető ingatlanok, az ingatlan jövőbeni hasznai - felmerülő költségek

3. Költségelvű értékelés az ingatlan előállítási költségeiből állapítja meg annak értékét bruttó újraelőállítási v. pótlási költség + avultatások


Avulások Fizikai avulás: az épület használata során bekövetkezett értékcsökkenés, ami magába fogalja az ingatlan műszaki állapotát, karbantartottságát, felújítását, illetve ezek hiányát Erkölcsi avulás: más néven funkcionális avulás, a hasznosítás módjának korszerűségét fejezi ki

Környezeti avulás: az építés óta a fizikai környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek esetleg negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére Piaci avulás: kifejezi az ingatlan piaci megítélésének változását, az ingatlan forgalmi értékét a valós piaci környezetbe illeszti Stratégiai avulás: ipari és befektetési célú ingatlanok esetében a stratégiai döntések jóságát kifejező értékcsökkenés


Értékelési módszerek kiválasztása • Piaci, forgalmi értékelés:  Van rá lehetőség, hogy a már megvalósult, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával, illetve az adott piaci kínálati árak figyelembevételével történjen az értékelés.  Általában ez a megközelítés tükrözi legjobban a piaci viszonyokat. • Hozadéki elvű értékmeghatározás:  bérbe adható termek, szállásként kiadható szobák jövedelemtermelő képességét vizsgálhatjuk.


Piaci összehasonlító elemzés I. A földszinthez és az emelethez „iroda”, a tetőtérhez „panzió” jellegű összehasonlító adatok gyűjtése Páros összehasonlítás 5-5 összehasonlító adattal. Korrekciók: környezet, infrastruktúra, állapot, alapterület, egyéb


Piaci összehasonlító elemzés II. Korrekciók helyességének ellenőrzése: korrekció előtti és utáni szórás számítása

Szórás a korr. előtt: 15.490 ill. 5,181 Szórás a korr. után: 2.446 ill. 0,780

Ing. értéke = 190 292 650 + 75 488 066 ≈ 266 000 000 FT


Hozamszámításon alapuló értékelés I. DCF módszer Bérleti díjakat meghatározása összehasonlító adatokból: tantermi, irodai és lakó Bruttó elérhető éves jövedelem: 47 000 000 Ft Működési költség: 590 000 Ft/hó (évente 4 %-kal emelkedik)


Hozamszámításon alapuló értékelés II.

Az ingatlan forgalmi értéke: 283 000 000 Ft


Végső érték megállapítása A vizsgált ingatlan végső értékének a piaci összehasonlításból származó értéket tekintettem. A hozamszámításnál a kockázati tényezőre jellemzők: bizonytalanság a kihasználtság tekintetében, kamatlábra való érzékenység. Végső érték: 266 000 000 FT azaz Kétszázhatvanhat millió Forint


Köszönöm a figyelmet!

Ingatlan forgalmi értékének megállapítása

Recommend Documents