Forgalmi értékbecslése

Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti 997/7/A/11 helyrajzi számú ingatlan

Forgalmi értékbecslése

Készítette:

Nestella Kft.

Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

2

Tartalomjegyzék

Értéktanúsítvány 1.

A megrendelő adatai, utasításai

2.

Az értékelés céljának meghatározása

3.

Az ingatlan környezetének leírása

4.

Az ingatlan leírása 4.1

Ingatlan-nyilvántartási adatok

4.2

A telek ismertetése

4.3

Az épület ismertetése

4.4

A helyiség ismertetése

4.5

Az alternatív hasznosítás szempontjai

5.

A lehetséges értékelési módszerek rövid áttekintése

6.

Az értékelési módszer kiválasztása, a választás indoklása

7.

A forgalmi érték meghatározása 7.1.

Az érték levezetése a piaci összehasonlító módszerrel

7.2.

Az érték levezetése a hozamszámítás módszerével

7.3.

Végső forgalmi érték meghatározása

8.

Alapfeltételezések, korlátozások, érvényességi feltételek

9.

Függelék

Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti ingatlan forgalmi értékbecslés Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

3

ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY

Az értékelt ingatlan címe

Tiszaújváros, Széchenyi u. 27.

Helyrajzi szám

997/7/A/11

Ingatlan-nyilvántartási megnevezés

üzlethelyiség

Természetbeni rendeltetés

üres ingatlan

Értékelt tulajdoni hányad

1/1

Forgalomképesség

forgalomképes

Értékelt érdekeltség

tulajdonjog

Az értékelés célja

piaci forgalmi érték megállapítása

Az értékelés módszerei

piaci összehasonlító hozamszámítás

Helyszíni szemle időpontja

2012. január 27.

Korlátozások

A megállapított érték tehermentes állapotra vonatkozik

A szakvélemény érvényessége

90 nap

A szakvéleményben részletesen kifejtett szempontok alapján a megjelölt ingatlan fordulónapi piaci forgalmi értéke:

11.000.000.- Ft, azaz: Tizenegymillió forint (mely az áfa összegét nem tartalmazza)

Miskolc, 2012. január 27.

Zubay Zoltán ingatlan vagyonértékelő névjegyzék szám: 139

Nagy Roland ügyvezető Nestella Kft.


4

1. A MEGRENDELŐ ADATAI, UTASÍTÁSAI Megrendelő: Cím: Kapcsolattartó: Telefon:

Városi Önkormányzat 3580 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 7. Bazsó Gábor 49/548-043; 70/333-7424

Az értékelés elkészítéséhez Megrendelő rendelkezésemre bocsátotta a függelékben szereplő tulajdoni lapot, átadta az ingatlan alaprajzát és biztosította a helyszíni szemle lehetőségét. Megrendelő a megbízásában két értékbecslési módszer alkalmazására tartott igényt. 2. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJÁNAK MEGHATÁROZÁSA Az értékelés célja:

az ingatlan piaci forgalmi értékének szakértői véleménnyel történő meghatározása elidegenítésre szóló döntés alátámasztó dokumentumaként

3. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA Tágabb környezet* Tiszaújváros ipari város Észak-Magyarországon, Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, Miskolctól 35 kilométerre, a Sajó Tiszába folyásánál, a Tiszaújvárosi Kistérség központja. Területe 4604 ha, lakosainak száma 16641 fő. A város a nyugati-keleti irányú európai tengely irányában haladó M3-as autópálya közvetlen szomszédságában fekszik. A kiépült gyorsforgalmi úthálózatnak köszönhetően Budapest, Debrecen, Miskolc és Nyíregyháza könnyen elérhető a városból, a keleti országrész két meghatározó fejlesztési pólusa, Miskolc és Debrecen között összeköttetést teremtő 35-ös számú főútvonal pedig áthalad a településen. A Tisza partján fekvő város számára a folyó számos gazdasági, turisztikai lehetőséget kínál. Tiszaújváros a szocialista iparosításnak köszönheti létét. A várost 1955-ben kezdték el építeni Tiszaszederkény falu közelében, s maga a város is a Tiszaszederkény nevet használta 1970-ig. (Az egykori falu ma Tiszaújváros belterületi városrésze). Az építés első ütemében egy hőerőművet építettek, majd, miután megindult a városban a villamosenergia-termelés, megkezdték a Tiszai Vegyi Kombinát építését is. A gyárakban dolgozó munkások számára lakónegyedekre volt szükség, ezért nagyszabású építkezés kezdődött, és 1962-re lakótelepek épültek, boltok nyíltak meg a városban. 1970-ben a város felvette a Leninváros, majd 1991-ben a Tiszaújváros nevet. a kilencvenes években nagy lendületet vett, egy új városrész jött létre Kertváros néven. A lakóépületek mellett gyorsan fejlődött az infrastruktúra is. Bölcsődék, óvodák, általános és középiskolák épültek, művelődési központ, könyvtár jött létre. Tiszaújvárost főként a Borsod volán helyközi járatai látják el. A városban 2 helyi járat közlekedik 1-es és 2-es jelzéssel. A Tiszai Hőerőmű, a Tiszai Vegyi Kombinát, s a Tiszai Kőolajipari Vállalat gyárkomplexumai mellett Tiszaújváros önkormányzata zöldmezős beruházással hozta létre a 140 hektáros Tiszaújvárosi Ipari Parkot 1997-ben. A teljes infrastruktúrával ellátott ipari parkban kedvező körülményeket teremtettek az ipari és kereskedelmi vállalatok számára. Az ipari parkban több mint 10 ezer főt foglalkoztatnak a betelepült vállalkozások. Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti ingatlan forgalmi értékbecslés Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

5

Tiszaújvárosban nincs kórház, de a szakorvosi ellátás széles körű. 2011-ben kezdte meg működését a felújított szakrendelő, melyet a legkorszerűbb diagnosztikai, gyógyászati eszközökkel láttak el. A város infrastrukturális ellátottsága 100 %-os, jelentős anyagi eszközöket fordít a folyamatosan növekvő családi és sorházas lakásépítési igények kielégítésére. Tiszaújvárosban korszerű városközpont, európai színvonalú sportcsarnok-sportcentrum és gyógyfürdő komplexum épült. Tiszaújváros a térség ipari, gazdasági és kereskedelmi központja. A városban az elmúlt évtizedben több multinacionális üzletlánc is látott fantáziát, gomba módra szaporodtak az áruházak. Tiszaújváros élhető, versenyképes és fenntartható város. A Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza, Eger térségi központi fekvésből adódó szerepkör felvállalásával biztosítható a lakosság megújulása. A város 3 fő részből áll. A legrégebbi része, az Óvárosnak is nevezett Tiszaszederkény, mely a Sajó-Tisza torkolat közelében fekszik. A másik az Erőmű lakótelep, a Tisza parton helyezkedik el, a Tiszai széntüzelésű Hőerőmű közvetlen közelében. A város legújabb, és egyben fő egysége a jobbára paneles beépítésű lakótelep a 35-ös főútvonal északi oldalán. (* forrás: wikipedia.org, tiszaujvaros.hu, foldhivatalok.geod.hu internetes site-ok)

Közvetlen környezet Az értékelt ingatlan Tiszaújváros belterületén, a város központjához közel, a délkeleti szegmensben fekszik, az ún. régi üzletsorban. A környezetét meghatározza a szemben álló művelődési ház, a Március 15. park és az üzletház mögött, illtetve a fölött elhelyezkedő lakóingatlanok. Közvetlen szomszédait a kizárólag üzlethelyiségeket magába foglaló társasház szomszédos albetétei adják, melyben takarékszövetkezet, vendéglátó egység, butik, illetve egy könyvtár működik. A telek előtt aszfaltos gépkocsiparkoló biztosítja a megállási lehetőséget.

4. AZ INGATLAN LEÍRÁSA

4.1.

Ingatlan-nyilvántartási adatok

Település Besorolás Cím Helyrajzi szám Megnevezése Alapterület Tulajdonos Terhek Széljegy Értékelt tulajdoni hányad

: Tiszaújváros : belterület : Széchenyi u. 27. : 997/7/A/11 : üzlethelyiség : 76 m2 : 1/1 arányban Városi Önkormányzat 3580 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 7. : nincsenek : nincs : 1/1

A tulajdoni lap - melyet a függelékben csatolok - 2011.06.16-i keltezésű. Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti ingatlan forgalmi értékbecslés Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

6

4.2.

A telek ismertetése

A vizsgált ingatlan önálló telekkel nem rendelkezik, de mint társasházi albetéthez a közös tulajdonból a vonatkozó részilletőség szerint tartozik hozzá földterület. A társasház kerítetlen telke – úszótelek révén – az üzletház homlokzati kontúrvonalát formázza, sík domborzati viszonyok mellett. A megbízótól kapott ingatlan-nyilvántartási térkép az épület falsíkja előtti, de még fedett árkádsor területét nem csatolja az üzletházéhoz. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló (burkolt utak úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára), tömegközlekedéssel is megoldható. Úgy a telek, mint az épület a gázcsatlakozást leszámítva összközművel rendelkezik. Környezetvédelmi szempontból az ingatlan korábbi és jelenlegi működése kapcsán környezetszennyezés nem vélelmezhető. Nincs információm arról, hogy környezetvédelmi hatósági intézkedés megtételére az elmúlt 10 évben sor került volna. Az ingatlan a Tiszaújvárosi Építési Szabályzat szerint Vt/4.15 szabályozási kóddal településközponti vegyes területen fekszik, ahol 80 % beépítéssel 1,65 m magasságig emelhető épület.

4.3. Az épület ismertetése A vizsgált helyiséget magába foglaló, az ún. régi üzletsor, mint üzletház egy hagyományos szerkezetből emelt, földszintes, több db és több funkciójú nem lakáscélú helyiséget magába foglaló lapos tetős épület a ’60-as évek közepén épülhetett. Szemrevételezés alapján az épület hátsó, déli homlokzata zömében, s az utcafronti északi homlokzatának előtetője, annak attikafala több helyen korrodált, a csapadékvíz a felületeket több helyen megbontotta. Az épület állapota változó, az jelentősen függ és módosul az abban a szakaszban működő tulajdonostól. Így pl. találkozhatunk kiválóan felújított homlokzatokkal, mint pl. a könyvtári szakaszon, vagy átlagos részekkel, mint pl. a vizsgált ingatlan esetében is. -

alapozás:

-

teherhordó szerkezetek: válaszfalak: födémek: tetőzet: homlokzat:

-

nyílászárók:

-

közművesítettség: fűtési mód:

-

melegvízellátás:

beton sávalap (a pillérek alatt pontalapokkal) talajnedvesség elleni szigeteléssel téglafal válaszfallapból falazva előregyártott vb. födém lapostető lágyfedésű szigeteléssel vakolt, festett, helyenként kővel, ill. téglával burkolt a homlokzaton fa, műanyag, ill. acélszerkezet váltakozva víz-szennyvíz, elektromos áram, távhőszolgáltatás radiátoros hőleadókon keresztül a városi távhőszolgálatról, egyedi hőmennyiségmérővel a városi távhőszolgálatról, egyedi hőmennyiségmérővel


7

4.4

A helyiség ismertetése Helyiségkönyv Alapter. Korrekció m2 %

Korrigált alapterület

Helyiség

Elhelyezkedés

szélfogó

földszint

2,10

100

2,10

m2

mázas kerámia

üzlettér

földszint

45,03

100

45,03

m2

mázas kerámia

3,39

2

pvc

2

pvc

2

közlekedő

földszint

teakonyha

földszint

3,39 5,90

100 100

5,90

m m

Burkolat

raktár

földszint

6,80

100

6,80

m

pvc

műhely

földszint

6,97

100

6,97

m2

pvc

1,16

2

mázas kerámia

2

mázas kerámia

2

padlószőnyeg

WC

földszint

mosdó kirakat

földszint földszint Alapterület összesen

Hasznos (korrigált) alapterület összesen

-

válaszfalak:

-

nyílászárók:

-

közművesítettség:

-

fűtési mód:

-

melegvízellátás:

-

falburkolatok:

1,16 1,12 3,71

100 100

1,12

100

m m

0,0

3,71 76,18

m m2

0,0

76,18

m2

téglából falazva, illetve az üzlettérben gipszkarton szakipari szerkezetből építve ablakai egyesített szárnyúak kettős üvegezéssel, belső bejárati ajtaja és portálja acélszerkezetből, ugyanez a homlokzati síkon műanyagból, hőszigetelő üvegezéssel, belső ajtajai faszerkezettel víz-szennyvíz vízórával mérten, elektromos áram (gáz nincs), távhőszolgáltatás radiátoros hőleadókon keresztül a városi távhőszolgálatról, egyedi hőmennyiségmérővel és saját termosztáttal szerelve a városi távhőszolgálatról, egyedi hőmennyiségmérővel, vízórával mérten tapétázott, festett, a vizeshelyiségekben csempeburkolattal

Az ingatlanon belül tartószerkezeti károsodás, de hasonlóan hő-, vagy vízszigetelési problémákra utaló szerkezeti hiba sem regisztrálható. (Az épület utcafrontja előtti részt fedő tetőzet az üzletek előtt jelentős hosszban, illetve teljes mélységben a hosszas csapadékvíz által okozta problémák eredményeit mutatja. A födém alsóbb síkja rengeteg hámlással, táskásodással rendelkezik az ázások következtében.) Ezzel együtt a helyiségcsoport kifejezetten puritán belsővel, egyszerű anyagok alkalmazásával került kialakításra. Az üzlethelyiség riasztórendszerrel védett. A helyiségcsoport hosszabb ideig tourinform irodaként üzemelt, egy ideje használaton kívül, üresen áll.

Figyelembe véve az ingatlan korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 80 %-ban állapítom meg. Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti ingatlan forgalmi értékbecslés Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

8

4.5

Az alternatív hasznosítás szempontjai

Az épület rendeltetéséből, településen belüli fekvéséből, megközelítéséből adódóan az üzleti jellegű hasznosítás széles palettája adott. Ezen belül számos funkció alakítható ki iroda, vendéglátás, oktatás, kiskereskedelem, stb.

5. A LEHETSÉGES ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK RÖVID ÁTTEKINTÉSE

Piaci adatok összehasonlító elemzésére épülő módszer Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték. Az összehasonlítás alapjául a következő tényezők szolgálnak: • realizált ügylet szerinti ár/kínálati ár, • értékesítési időpont, • elhelyezkedés, • megközelíthetőség, • infrastrukturális ellátottság, • méret, • műszaki állag, • alternatív hasznosíthatóság, stb. A módszer fő lépései: • alaphalmaz kiválasztása • összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése • fajlagos alapérték meghatározása • értékmódosító tényezők elemzése • fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása • végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. A hozamszámításon alapuló értékelési módszer:

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznaiból és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva: 1. 2. 3. 4.

A jövőbeli bevételek és kiadások becslése Jövőbeli pénzfolyamok felállítása A tőkésítési kamatláb meghatározása A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása


9 5. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték

6. AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA, A VÁLASZTÁS INDOKLÁSA

Az értékelés során piaci értéket állapítok meg. Piaci érték (EVS 2009-ben található definíció szerint): „Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketing tevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül járnak el.” Figyelemmel az értékelendő ingatlan sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül, a piaci információk elemzésére épülő összehasonlító és hozamszámításos módszert egyaránt alkalmaztam.

7. A FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA 7.1. Az érték levezetése a piaci összehasonlító módszerrel Összehasonlító adatok tiszaújvárosi üzleti ingatlanok eladási áraira: Városon belüli fekvése

forgalmas helyen

Árpád u.

Szt. István u.

Lévay u.

Belváros

Rendeltetése Alapterülete Műszaki állapot Kínálati ár (eFt)

üzlet 24 felújított 5 500

üzlet 36 átlagos 7 200

üzlet 36 felújított 7 000

üzlet 82 jó 20 090

üzlet 255 átlagos 45 000

Fajlagos ár (Ft/m2)

229 167

200 000

194 444

245 000

176 471

Műszaki állapot miatt Az üzlet mérete miatt Kínálati árak miatt Korrekció össz. Korrigált fajlagos ár (Ft/m2) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2)

Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) -10% 0% -10% 0% 0% 0% 0% 0% -15% -15% -15% -15% -25% -15% -25% -15% 171 875

170 000

145 833

208 250

172 721

forrás: ingatlannet.hu, startlak.hu, ingatlan.com, ingatlantajolo.hu ingatlanos portálok

Ennek megfelelően az ingatlan forgalmi értéke az összehasonlító módszerrel: FÉ: 172.721.- Ft/m2 x 76 m2 = 13.126.796.- Ft kerekítve: 13.000.000 Ft. Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti ingatlan forgalmi értékbecslés Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

0% 10% -15% -5% 167 647

10

7.2.

Az érték levezetése a hozamszámítás módszerével

Tekintettel arra, hogy az ingatlan jelenleg üres, bérbeadás útján nem hasznosított, a bérbeadás bevételeit kínálati adatok alkalmazásával vettem figyelembe. Összehasonlító adatok tiszaújvárosi üzleti célú ingatlanok bérleti díjaira(1): Városon belüli elhelyezkedése

Árpád u.

Erzsébet tér

Funkciója Fűtési mód Bérbeadott alapterület (m2)

üzlet távfűtés 18

üzlet központi 92

Műszaki állapota

átlagos

átlagos

Nettó kínálati díj (Ft/hó)

39 000

100 000

frekventált helyen

Ipari parkban

üzlet klíma 58 újépítésű szerkezetkész

iroda gázkazán 80

181 250

147 100

Fajlagos nettó bérleti díj 2 167 1 087 3 125 (Ft/m2/hó) Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli piaci 0% 10% 0% megítélés miatt

újszerű

1 839

5%

Műszaki állapot miatt

0%

0%

-10%

-10%

Az ingatlan mérete miatt

-5%

0%

0%

0%

Kínálati árak miatt Korrekció össz. Korrigált fajlagos nettó bérleti díj (Ft/m2/hó)

-20% -25%

-20% -10%

-15% -25%

-15% -20%

1 625

978

2 344

1 471

Korrigált fajlagos nettó átlagdíj (Ft/m2/hó)

1 605

forrás: ingatlantajolo.hu, aprohirdetesingyen.hu, dh.hu internetes site-ok Jelenlegi használat: Bevételek: Piaci adatokkal számolva Kihasználtság

Fajlagos mennyiség:

Összeg:

2

76 m alapterületre 1 605 Ft/m2/év 90%

1 463 304

Figyelembe vehető bevétel

1 316 974

Összes bevétel

1 316 974

Költségek: Menedzselési és karbantartási költség Behajtási veszteség Összes költség

bevétel 5%

65 849

bevétel 2%

26 339 92 188

Éves egyenleg:


1 224 785

11 tőkeérték (P) = nettó működési bevétel (A) / tőkésítési ráta (i) A tőkésítési ráta értékét a 12 hónapos diszkont kincstárjegy átlaghozamának 8,19 %-os átlagából, valamint a figyelembe veendő kockázati felárakból és a befektetői hozamelvárásokból 11 %-ban vettük figyelembe. (forrás: ÁKK) Forgalmi érték a hozamszámításon alapuló módszer alapján: P=

1.224.785 = 11.134.413. − Ft ~ 11,0 MFt 0,11

Ennek megfelelően az ingatlan forgalmi értéke hozamszámításos módszer alkalmazásával kerekítve : 11.000.000.- Ft Az ingatlan értékelését két értékelési módszerrel végeztem el. Az egyes módszerekkel kapott eredmények a következők: Összehasonlító módszerrel megállapított forgalmi érték: Hozamszámítással megállapított forgalmi érték:

13.000.000 Ft 11.000.000 Ft

A végső érték meghatározásánál a következő megfontolások alapján jártam el: Az értékelt ingatlan jelenlegi rendeltetését, valamint elsősorban közvetlen, de tágabb környezetét is figyelembe véve megállapítható, hogy ezen típusban és területi nagyságban az üzlethelyiségek kifejezetten jól kiadhatóak, üresen állókat kifejezetten keresni kell. Várható, hogy a piac fizetőképes vevői között többen nem saját használatra, hanem befektetési céllal kívánnak majd vásárolni. Ennek megfelelően a végső eredményt a piaci értéket legjobban megközelítő hozamszámításos módszerrel kapott összegben fogadtam el, az összehasonlító módszer által kapott értéket csak ellenőrzésre javaslom figyelembe venni. Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, egészének műszaki állapotára, a lakóingatlanok piacára, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint per-, igény, s tehermentes állapotára szóló forgalmi értéket a hozamszámítás módszerének alkalmazásával

11.000.000 Ft, azaz: Tizenegymillió forintban határozom meg. (mely az áfa összegét nem tartalmazza)

8.

ALAPFELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK, ÉRVÉNYESSÉGI FELTÉTELEK

A szakvéleményben ismertetett adottságokkal rendelkező ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni; •

Kijelentem, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanban az előző 10 évben tulajdoni jogosultságom és egyéb érdekeltségem nem volt; Tiszaújváros, Széchenyi u. 27. szám alatti ingatlan forgalmi értékbecslés Nestella Kft. Miskolc, Szemere Bertalan utca 20. fsz.8. Tel/fax: 06-46-358-247 e-mail: [email protected]

12 •

Az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes és tehermentes ingatlan tulajdonjogát értékeltem a helyszíni szemle időpontjában megismert állapotban;

•

Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztem. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról nincs tudomásom, és ezért felelősséget nem vállalok. Nem vizsgáltam az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó stb.) nem áll fenn;

•

Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlan tervezett jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők vagy megújíthatók;

•

A rendelkezésemre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásom szerint helytállóak és pontosak. Teljeskörű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető;

•

Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) nem vállalok felelősséget;

•

Felépítményes ingatlan esetében az érték magában foglalja az épület rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti berendezések és felszerelések értékét (pl.: kazán, radiátorok stb.) nem tartalmazza, azonban, az egyéb ingóságok és mobil eszközök (bútorok stb.) értékét;

•

A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják;

•

A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékekre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvélemény 90 napig érvényes;

•

A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet;

Miskolc, 2012. január 27.

Zubay Zoltán ingatlan vagyonértékelő névjegyzék szám: 139

Nagy Roland ügyvezető Nestella Kft.


13

9. FÜGGELÉK • • • • • • •

VÁROSTÉRKÉP MŰHOLDAS KÉP TULAJDONI LAP SZABÁLYOZÁSI TERVLAP HELYSZÍNRAJZ ALAPRAJZ FOTÓK AZ INGATLANRÓL


14


15


16


17


18


19

Alaprajz


20

a szomszédos művelődési ház

az épület mögötti lakótelep

főhomlokzat – utcakép

az árkádsor

hátsó homlokzat – felújított

hátsó homlokzat – avult

2012. január 27.


21

üzlettér

üzlettér és kirakat

bejárat és kirakat

raktár

WC

hőmennyiségmérő

2012. január 27.


Forgalmi értékbecslése

Recommend Documents