INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 11272-1/G30/2013.

MISKOLC, Palóczy László u. 6. szám alatti 2558/2 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2

Tartalomjegyzék 1.

2.

Bevezetés 1.1

Megbízás tárgya

1.2

A megbízó

1.3

Az értékelés célja

1.4

Felhasznált adatok és információk

1.5

Feltételezések és érvényességi feltételek

1.6

Irat- és dokumentációkezelés

Az ingatlan ismertetése 2.1

A vizsgált ingatlan azonosítása

2.2

A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása

2.3

Az ingatlan (telek) bemutatása

2.4

Jogi szempontok

2.5

A felépítmény leírása

2.6

3.

2.5.1

Helyiségek, burkolatok

2.5.2

Redukált alapterületek

2.5.3

Szerkezeti jellemzők

2.5.4

Használati szempontok

Az alternatív hasznosítás szempontjai

Értékmegállapítás 3.1

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés

3.2

Forgalmi érték meghatározása

Mellékletek: 1. számú: 2. számú: 3. számú: 4. számú: 5. számú: 6. számú: 7. számú:

településtérkép tulajdoni lap másolat (2013.03.26.) térképmásolat (2013.03.26.) alaprajz szabályozási terv részlet légifotó fotók Miskolc, Palóczy u. 6. szám alatti, 2558/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

3

INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS

1.

BEVEZETÉS

1.1

Megbízás tárgya:

1.2

A megbízó:

A Miskolc belterület 2558/2 helyrajzi számú, Palóczy u. 6. szám alatti, "kivett lakóház, udvar" megnevezéssel nyilvántartott ingatlan

Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.)

1.3

Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként.

1.4

Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2013. március 26-i helyszíni szemlén tapasztaltak, a takarnetes rendszer tulajdoni lapjai, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el.

1.5

Feltételezések és érvényességi feltételek: •

A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. által vezetett kataszteri nyilvántartás szerint fogadtuk el és alkalmaztuk.

•

Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn.

•

Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget.

•

A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek.

Miskolc, Palóczy u. 6. szám alatti, 2558/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

4

1.6

Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet.

2.

AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

2.1

A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal 2013.03.26-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Címe: Helyrajzi száma: Területe: Megnevezése: Tulajdonosok:

Miskolc, Palóczy László u. 6. Miskolc I. kerület, belterület 2558/2 942 m2 kivett lakóház, udvar 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) Tulajdon megszerzésének jogcíme: jogutódlás Terhek: nincsenek (a tulajdoni lap III. része bejegyzést nem tartalmaz)

2.2.

A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az ingatlan Miskolc történelmi belvárosában található, a Palóczy utca déli oldalának a Kossuth utcai református templom és a Szemere kert közötti részén. Az érvényes szabályozási terv szerint az ingatlan ún. településközpont vegyes zóna besorolású, mellette vegyes (intézményi/lakó) funkció működik, ill. létesíthető. Szomszédjaira a lakófunkció jellemző, de a közelben állnak az egyház, s a Patak utca intézményi épületei is. Megközelítése kiváló (burkolt utak úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára), parkolási lehetőség az ingatlanon belül, illetve a környező fizető közparkolóban oldható meg.

2.3

Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete szabálytalan téglalapot formál, sík domborzati viszonyok mellett. A telek a déli oldalon betonlábazaton álló acéloszlopokra szerelt hullámpala mezőjű kerítéssel, egyéb irányokból pedig a szomszédos épületekkel teljesen körbekerített. Udvara beton járdákkal részben burkolt, értékelhető növényzettel nem rendelkezik, rendezetlen összképet mutat. Miskolc, Palóczy u. 6. szám alatti, 2558/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

5

Úgy a telek, mint a főépület teljes közművel, azaz víz-, szennyvíz, elektromos áram, csapadékcsatorna és gázszolgáltatás kapcsolattal rendelkezik.

2.4

Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt-115676 (V) övezetbe sorolja. Vt 1 1 5 6 7 6 V

Településközpont vegyes zóna Építészeti karakter - Belvárosi Kategória – Nem kialakult Beépítési mód – Zártsorú általános Megengedett legkisebb építési telek nagysága – 900 m2 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke - 60 % Megengedett építménymagasság – 12,5 m Sajátos építési övezet jele – Belváros-Városközpont

Az ingatlant az 53/2011. (VIII.25.) NEFMI rendelet műemléki jelentőségű területen fekvővé nyilvánította. Mint ilyennek, az építészeti beavatkozást igénylő hasznosítása az értékelés szempontjából korlátozottnak tekintendő, hiszen az szoros műemlékvédelmi, hatósági egyeztetést és engedélyeztetést kíván.

2.5

A felépítmény leírása Az ingatlan földterületén egy – több ütemben épült és több traktusból álló – főépület, valamint melléképületként két nyitott szín áll.

2.5.1

Helyiségek, burkolatok

Főépület műhely I. iroda III. öltöző II. közlekedő II. kazánhelyiség zuhanyozó II. műhely II. öltöző III. iroda (öltöző I.) zuhanyozó I. közlekedő I.

simított beton pvc parketta simított beton simított beton mázas kerámia pvc cement simítás pvc mázas kerámia pvc


6 pihenő-öltöző iroda I. iroda II. WC-csoport előtér öltöző-pihenő II. zuhanyozó földszint összesen:

cement simítás pvc pvc mázas kerámia cement simítás cement simítás cement simítás 565 m2

Pince összesen:

80 m2

Melléképületek: szín I. szín IV. melléképület összesen:

66 m2 6 m2 72 m2

2.5.2 Redukált alapterületek Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épülettípusok m2vetületeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. redukált alapterület számítása

- földszint: 565 m2 x 1,0 = 565 m2 - pince: 80 m2 x 0,10 = 8 m2 - mell.ép.: 72 m2 x 0,10 = 7 m2 összes redukált alapterület = 580 m2

2.5.3

Szerkezeti jellemzők:

Főépület: -

építés éve: alapozás: tartó és válaszfalak: födémek: tetőzet:

- homlokzat: -

nyílászárók:

~ 1900 terméskő, illetve beton sávalap nagyméretű tégla, illetve homokkő donga boltozat, acél I tartók közötti téglaboltozat, csehboltozat (1 helyiségben), ill. fafödém fa szerkezetű magastető cserépfedéssel, horganyzott acéllemez függőeresz és lefolyócsatornákkal, részben a városi hálózatba, részben pedig az épületek csepegtetőjárdájára vezetve cementlábazat fölött fröcskölt, illetve simított vakolat, festéssel fa szerkezetűek - kapcsolt gerébtokos, pallótokos és egyesített szárnyú ablakok, kétrétegű, helyenként hőszigetelő üvegezéssel. Vésett váztáblázatos belső ajtók tele, ill. üvegezett szárnyakkal, helyenként acél kétszárnyú bejárati ajtókkal


7 - padlóburkolatok: - közművesítettség: - fűtés és melegvíz:

- - szellőzés:

helyiséglista szerint teljes (hálózatos ivó-, szennyvíz- és csapadékvízvezeték; villany; gáz) az északi épülettraktus helyiségeiben – a kazánhelyiséget magában foglaló keresztszárnyig – minden helyiség parapet gázkonvektorokkal fűtött. A keresztszárnynak a dufart jobb oldalán lévő kazánházában felszerelt turbó gázkazán biztosítja a mellette lévő vizesblokk, valamint az alatta lévő műhely II. szárny radiátoros hőleadókon keresztül történő fűtését és az ott lévő bojler pedig a vizesblokk használati melegvíz ellátását. A keresztszárny dufartjának bal oldalán lévő gázkazán gondoskodik az itt lévő vizesblokk, WC csoport és öltöző-pihenő fűtéséről, szintén radiátorokkal. Az utcafronti szárny zuhanyozójának melegvíz-ellátását az ott lévő 200 literes gázbojler biztosítja. természetes úton, légkondicionálás nincs

Melléképületek Az ingatlanon két db 5-10 éven belül épült szín áll. A 2. udvar délnyugati sarkában a részben falazott, részben fa tartószerkezetű, félnyereg műanyag hullámlemez héjazatú tetővel fedett IV. jelű szín áll. Az 1. udvarban a WC csoport és az utcafronti rész között áll az acélvázú fém trapézlemez oldalú, illetve hullámlemez fedésű tárolóépület. Padozatuk simított beton burkolat.

2.5.4 Használati szempontok Főépület A több mint 100 éves, s egykoron egy ruhaipari vállalat varrodájaként működő épület jelenleg – pár évnyi üresen állást követően – a miskolci önkormányzat egyik társaságának, a Miskolci Városgazda Nonprofit Kft. egyik telephelyének ad otthont. Korábban a társaság a két nagy műhelyt lakatos és asztalos üzemnek használta, ezek jelenleg üresen állnak. Az egyéb helyiségekben a köztisztasági dolgozók pihenő, egyéb szociális és irodahelyiségei találhatóak. A részben alápincézett földszintes épület tetőzete és homlokzata az elmúlt 5-10 éven belül részleges felújításban részesült. Az épület használója a legszükségesebb állagmegóvási munkákat láthatóan elvégzi, de az aktuálisan szükséges karbantartások szemmel láthatóan elmaradnak, mely az épület állapotán jól látható. Komoly hibák regisztrálhatóak az utcafronti traktus keleti nagy műhelyrészében. Durva mennyezeti beázás és ebből eredően a fa födémszerkezetének korróziója látható, ugyanezen helyiségekben a keleti oldalon nagy felületű penészedésekkel, omló lábazati falakkal. A főbejárat dufartja oldalán repedés látható, s felette vélhetően a korábbi ázások már a födém állékonyságát veszélyeztetik, ezért azok ideiglenes dúcolást kaptak. Az épület állagáról


8 elmondható, hogy a tető héjazatától eltekintve az rendkívül elhanyagolt állapotban van, padló- és falburkolatai több helyen tönkrementek, mállottak, hiányosak, mely elsősorban a vizesblokkokra és a használaton kívüli két nagy műhelyre vonatkoznak. Az épületegyüttes a műszaki állapotán túl egy rendezetlen, toldozott-foldozott képet mutat. Az utcafronti öltöző és irodarésztől eltekintve a zuhanyozók és mosdók, hiányzó gépészeti szerelvények, fürdőszobai berendezési tárgyak, csapok hiányát mutatják, a kazánok és gázkonvektorok állapota külső ránézésre is csereigényt, de legalább is a nagyjavítás szükségességét jelzik előre. Értéke az ingatlannak a kényelmes méretű telek. Ez az esetben válna jól hasznosíthatóvá, ha az ún. keresztszárny és az alatta lévő műhely II. rész, valamint az utcafronti iroda alatti toldalék elbontásra kerülne. Ennek eredményeként maradhatna a vélhetően eredeti főépület, mely így egy rendezett udvarral egy új funkció betöltésére volna képes.

Figyelembe véve a főépület korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 55 %-ban állapítjuk meg. Melléképületek Figyelembe véve a melléképületek műszaki állapotát, azok használhatósági fokát, általánosan 80 %-ban állapítjuk meg.

2.6

Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az épületben, amit a településközpont vegyes megjelölés az alábbiak szerint megenged. Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.


9 Figyelemmel arra, hogy az ingatlan műemléki jelentőségű területen fekszik, az esetleges funkcióváltáskor a műemlékvédelmi hatóság egyeztetési igényével, iránymutatásával, mint korlátozó tényezővel kell számolni.

3.

ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS Értékelésünk során ugyan csak a piaci összehasonlító módszert alkalmaztuk, de az értéket két irányból közelítettük meg. Egyrészt az ingatlant jelenlegi formájában és állapotában telephelyként, másrészt pedig az utcafronti iroda, öltöző, vizesblokk, műhely I. és iroda III. helyiségek alatti összes rész elbontása után megmaradt (az 565 m2 hasznos alapterület fele ~ 283 m2) immár jelentős belső telkével együtt irodaként.

3.1

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem


10 jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: • • • •

Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás:

5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

Összehasonlító adatok miskolci telephelyekre: Címe

Vörösmarty u.

nem ismert

Zsigmondy u.

belváros közeli

főút mellett

gazdasági zóna gazdasági zóna

raktár

telephely

telephely

telephely

gazdasági zóna iroda-raktár

Telek területe (m ) Épület területe (m2) Műszaki állapota

653 218 jó

3 680 917 jó

2 828 501 felújított

1 200 683 átlagos

732 212 jó

Kínálati ár (eFt)

29 200

59 000

45 000

32 000

23 900

133 945

64 340

89 820

46 852

112 736

Városon belüli fekvése Funkció 2

2

Fajlagos ár (Ft/m )

nem ismert

Zsolcai kapu

Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli elhelyezkedése miatt Műszaki állapota miatt Kínálati ár miatt Alternatív hasznosíthatóság miatt

5%

0%

10%

20%

10%

-35% -20%

-30% -15%

-40% -15%

-40% -15%

-40% -15%

5%

10%

10%

10%

5%

Korrekció össz.

-45%

-35%

-35%

-25%

-40%

Korrigált fajlagos ár (Ft/m2)

73 670

41 821

58 383

35 139

67 642

Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2)

55 331

adatforrás: ingatlan.com, toplak.hu internetes portálok kínálati adatai

Forgalmi érték(telephelyként): 55.331.- Ft/m2 x 580 m2 = 32.091.980.- ~ 32,1 MFt


11


12 1. számú melléklet






15 4. számú melléklet Földszinti alaprajz







utcakép

főhomlokzat

szomszédos társasház

iroda

zuhanyozó

műhely I.


19

műhely I. – lábazati fal

műhely I. – beázott mennyezet

az 1. udvar dél felől

WC – öltöző blokk észak felől

I. épület - főkapu és a műhely

dufart – dúcolt szerkezet


20

repedés a dufart falán

öltöző II.

mosdó – zuhanyozó

2. udvar a műhely II.-vel

műhely II. belső kép

pincelejáró a 2. udvar között


INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Recommend Documents