INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 11342 - 1 /G30/2013.

MISKOLC, József A. u. 44. szám alatti 4800 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2

Tartalomjegyzék 1.

2.

Bevezetés 1.1

Megbízás tárgya

1.2

A megbízó

1.3

Az értékelés célja

1.4

Felhasznált adatok és információk

1.5

Feltételezések és érvényességi feltételek

1.6

Irat- és dokumentációkezelés

Az ingatlan ismertetése 2.1

A vizsgált ingatlan azonosítása

2.2

A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása

2.3

Az ingatlan (telek) bemutatása

2.4

Jogi szempontok

2.5

A felépítmény leírása

2.6

3.

2.5.1

Helyiségek, alapterületek, burkolatok

2.5.2

Redukált alapterületek

2.5.3

Szerkezeti jellemzők

2.5.4

Használati szempontok

Az alternatív hasznosítás szempontjai

Értékmegállapítás 3.1

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés

3.2

Forgalmi érték meghatározása

Mellékletek: 1. számú: 2. számú: 3. számú: 4. számú: 5. számú: 6. számú:

településtérkép tulajdoni lap másolat (2013.03.26.) térképmásolat (2013.03.26.) alaprajzok szabályozási terv részlet fotók

Miskolc, József A. u. 44. szám alatti, 4800 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

3

INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS

1.

BEVEZETÉS

1.1

Megbízás tárgya:

1.2

A megbízó:

A Miskolc belterület 4800 helyrajzi számú „általános iskola” megnevezéssel nyilvántartott ingatlan

Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.)

1.3

Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként.

1.4

Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2013. március 28-i helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a MIK Zrt. által vezetett önkormányzati ingatlanvagyon kataszter alapterületi adatai, továbbá a takarnetes rendszer tulajdoni lapja, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el.

1.5

Feltételezések és érvényességi feltételek: •

A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. korábbi értékbecslése alapján fogadtuk el és alkalmaztuk.

•

Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn.

•

Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget.


4 •

1.6

A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet.

2.

AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

2.1

A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Körzeti Földhivatal 2013. március 26-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Címe: Területe: Megnevezése: Védettsége: Tulajdonos:

Miskolc I. kerület belterület 4800 Miskolc, József A. u. 3577 m2 kivett általános iskola nincs védettség 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) - jogutódlás jogcímen Terhek: magassági korlátozás, mértéke 20 m, 3393 m2 területre Jogosult: MATÁV Rt. PKI Fejlesztési Intézet Értékelt tulajdoni hányad: 1/1 2.2.

A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az ingatlan Miskolc Zsolcai kapu városrészében, a József Attila utcán, lakóházak és kereskedelmi egységek (autószalonok, gumiszervíz, boltok) közelében fekszik. Az északi utcafronti fekvésű ingatlan közvetlen szomszédjai nyugatról Szekerész utca, délről lakóház, míg keleti irányból névtelen, belső aszfaltozott út. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló úgy tömegközlekedéssel (a József Attila utcán 100 méteren belül az MVK Zrt városi autóbusz járatának megállói), mint gépkocsival.

2.3

Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete, melyen egy épület áll, szabályos téglalap alakot formál, sík domborzati viszonyok mellett. A telek teljesen körbekerített, melyen az épület szabadon álló módon helyezkedik el. Az udvar nagyrészt aszfaltozott, elsősorban labdajátékokra alkalmas. Az épület és a József Attila utcai kerítés között elhelyezkedő udvarrészen található füves területen és az ugyanott lévő néhány fán kívül növényzet nincs. Miskolc, József A. u. 44. szám alatti, 4800 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

5 A telekhatárok közül a József Attila utca és a Szekerész utca felőli kerítés terméskő lábazatos, acél kerítésmezős szerkezetű. A keleti telekhatáron tömör, beton oszlopok között beton kerítéselemekből, a délre lévő szomszédos lakóház felől szintén zárt, falazott kerítés készült. Úgy a telek, mint az ingatlanon lévő épület teljes közművel, azaz víz-, szennyvíz, elektromos áram, földgáz, csapadékcsatorna és távközlési kapcsolattal rendelkezik. 2.4

Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata a 27/2012. számú rendelettel elfogadott módosításával az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt-611776 övezetbe sorolja. Vt Településközponti vegyes zóna 6 Építészeti karakter - vegyes 1 Kategória – nem kialakult 1 Beépítési mód – szabadon álló - telepszerű 7 Megengedett legkisebb építési telek nagysága – 1100 m2 7 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke – 60 % 6 Megengedett építménymagasság – 12,5 m

2.5

A felépítmény leírása Az ingatlanon egy négyszintes (pince+földszint+emelet+tetőtér) épület áll. Az épület alsó három szintjén a korábbi általános iskolai funkcióhoz tartozó helyiségek, tantermek találhatók, míg a kazánház a tetőtérben kapott helyet. 2.5.1

Helyiségek, alapterületek, burkolatok

Pinceszint (Bm: 2,60 m): jele M01 M02 M03 M04 M05 M06 M07 M08 M09 M10 M11

megnevezése közlekedő számítástechnika terem közlekedő/raktár rajzterem előtér műhely raktár raktár takarítószer raktár technika terem raktár összesen:

Helyiség területe (m2) 31,98 42,14 22,80 42,62 14,62 40,33 39,51 18,19 3,09 34,04 10,66 299,98

burkolata cementsimított beton laminált parketta cementsimított beton cementsimított beton cementsimított beton cementsimított beton cementsimított beton pvc cementsimított beton mozaiklap cementsimított beton


6

Földszint (Bm: 3,18 m): jele 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

megnevezése szélfogó porta lépcsőház zsibongó tanári szoba titkárság igazgatói iroda szélfogó folyosó gazdasági iroda tanterem étterem konyha/mosogató raktár előkészítő előtér öltöző WC dohányzó leány WC leány mosdó fiú mosdó fiú piszoár fiú WC tanterem folyosó tornaterem tanterem tanterem előtér WC előtér zuhanyzó összesen:

Helyiség területe (m2) 7,12 5,15 11,96 63,81 39,79 17,02 16,83 6,72 64,69 22,28 31,12 49,73 20,44 3,82 9,68 7,09 6,38 1,20 3,48 4,02 3,70 2,02 2,02 4,02 22,30 37,45 52,06 52,00 17,72 1,92 5,16 1,78 4,33 598,81

burkolata mázas mozaik pvc műkő mázas mozaik parketta parketta parketta mázas mozaik mázas mozaik parketta parketta parketta kerámia kerámia kerámia mozaiklap kerámia kerámia kerámia kerámia kerámia kerámia kerámia kerámia mozaiklap mázas mozaik parketta parketta parketta kerámia kerámia kerámia kerámia


7 Emelet (Bm: 3,18 m): jele 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118

megnevezése zsibongó, folyosó tanterem tanterem tanterem tanterem tanterem leány mosdó leány WC fiú mosdó fiú WC férfi tanári WC női tanári WC folyosó tanterem tanterem foglalkoztató szertár szertár összesen:

Helyiség területe (m2) 141,65 32,82 54,55 53,15 52,99 53,01 6,61 4,02 3,78 4,02 4,02 4,02 37,44 52,06 52,00 17,74 7,48 6,28 587,64

burkolata mázas mozaik parketta parketta parketta parketta parketta kerámia kerámia kerámia kerámia kerámia kerámia mázas mozaik parketta parketta parketta kerámia kerámia

Helyiség területe (m2) 2,22 20,57 2,90 25,69

burkolata cement simított beton cement simított beton cement simított beton

Tetőtéri kazánház: jele megnevezése T01 előtér T02 kazánház T03 gázmérő helyiség összesen:

2.5.2 Redukált alapterületek Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épületen belüli szintek területeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. épületen belüli elhelyezkedés pince (Bm: 2,60 m) földszint (Bm: 3,18 m) emelet (Bm: 3,18 m) tetőtér összesen:

szint terület (m2) 300 599 588 26 1513

redukciós tényező (%) 50 100 100 50

redukált alapterület (m2) 150 599 588 13 1350


8 2.5.3

Szerkezeti jellemzők: -

építés éve: alapozás: teherhordó szerkezetek: válaszfalak: födém: tetőzet: csapadékvíz-elvezetés:

- homlokzat:

- külső nyílászárók:

- belső nyílászárók:

- közművesítettség:

- tűz- és vagyonvédelem: - fűtési mód: - melegvízellátás: - falburkolatok:

- szellőzés, klíma:

1952 terméskő sávalap terméskő és téglafal falazótéglából építve VB födém faszerkezetű nyeregtető égetett cserépfedéssel horganylemez függőeresz és lefolyócsatornákkal összegyűjtve kőporos vakolt felület beton lábazattal, a földszinten a külső nyílászárók vagyonvédelmi rácsokkal védettek faszerkezetűek, tessauer rendszerű ablakokkal, a bejárati ajtó fémszerkezetű portál hőszigetelő üvegezéssel faszerkezetű nyílószárnyas ajtók, lakkozott, festett, illetve laminált felületekkel, tele, illetve üvegezett kivitelben víz-szennyvíz, csapadékcsatorna, földkábelen érkező elektromos áram, vonalas telefon és szabvány szerinti villámvédelem az épület egésze behatolásérzékelőkkel felszerelt riasztórendszerre kötött lapradiátoros hőleadókon át a tetőtérben lévő gázkazánokról biztosítva tetőtéri kazánházból hőcserélővel megoldva festett, tapétázott, a közlekedő folyosón 1,5 m magasságig olajfesték lábazat, a vizes helyiségekben csempézett falfelületek természetes úton

2.5.4 Használati szempontok A korábban általános iskolaként használt épület, melyet utoljára ~30 éve újítottak fel, évek óta használaton kívül van, eredeti funkcióját nem tölti be. Az épület alsó szintjein a korábbi általános iskolai funkcióhoz tartozó helyiségek találhatók, míg a tetőtérben a kazánház kapott helyet. A lakatlan épület parkettával burkolt tantermeinek jelentős (~80%) részében a parkettázat felpúposodott. Az épület nagyságát belső elrendezését tekintve az leginkább valamilyen közösségi funkcióra, vagy oktatási célra lenne igazán alkalmas, a szabályozási terv településközponti vegyes besorolása lehetővé teszi kereskedelmi egység, üzlet, szálláshely vagy éppen igazgatási tevékenység folytatását is. Az épület egésze stabil állapotú, szemrevételezés alapján szerkezeti hibára utaló elváltozások nem észlelhetők. Figyelembe véve az épület korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 70 %-ban állapítjuk meg.


9 2.6

Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az ingatlanon, amit a településközponti vegyes zóna előírásai az alábbiak szerint megengednek. 7§ (1) Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.

3.

ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS

3.1

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.


10 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: • Telekadottságok: • Infrastruktúra: • Környezeti szempontok: • Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci irodaházakra: Címe

Győri kapu

Belváros mellett

Szentpéteri kapu

Széchenyi negyed

Görömböly

Funkció Alapterület (m2) Műszaki állapota

irodaház 2 561 jó

irodaház 2 600 jó

irodaház 2 000 jó

iroda 760 jó

irodaház 374 jó

Kínálati ár (eFt)

290 000

249 000

145 000

79 000

39 000

113 237

95 769

72 500

103 947

104 278

-20%

-10%

-5% -30% -15%

-10% -30% -15%

0%

0%

2

Fajlagos ár (Ft/m )

Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli elhelyezkedése -10% -20% -10% miatt Ingatlan mérete miatt: 5% 5% 5% Műszaki állapota miatt -25% -30% -30% Kínálati ár miatt -15% -15% -15% Alternatív hasznosíthatóság 0% 0% 0% miatt Korrekció össz.

-45%

-60%

-50%

-70%

-65%

Korrigált fajlagos ár (Ft/m2)

62 280

38 308

36 250

31 184

36 497

Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2)

Forgalmi érték:

40 904

40.904,- Ft/m2 × 1350 m2 = 55.220.400 ,- Ft ~55 MFt


11 3.2.

Forgalmi érték meghatározása

Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, karbantartottságára, egészének műszaki állapotára, fejlesztési lehetőségeire, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint – a 2.1 pontban rögzítetteken túli – per-, igény, s tehermentes állapotra szóló forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazásával

55.000.000,- Ft azaz Ötvenötmillió forintban állapítjuk meg, mely áfa fizetési kötelezettséget nem feltételez

M i s k o l c, 2013. március 28.


12 1. számú melléklet








16


17



27/2012. számú önkormányzati rendelettel módosított Miskolci Építési Szabályzat



Miskolc, József A. u. 44. sz. 4800 hrsz 2013. március 28.


20



21



INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Recommend Documents