1. számú példány
Ingatlan forgalmi értékbecslés
A 9241 Jánossomorja 888 hrsz-ú, természetben Jánossomorja Vasút utca 25. szám alatt fekvő gazdasági épület, udvar megnevezésű ingatlan forgalmi értékéről
Győr, 2015. augusztus 1.
Pataki Tamás Igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő 006965
1/8
SZAKÉRTŐI JELENTÉS
v.1.3.
ÉRTÉK-TANÚSÍTVÁNY AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI Az ingatlan megnevezése: gazdasági épület, udvar Település (város, kerület): Jánossomorja Utca, házszám: Hrsz: 888, természetben: Vasút utca 25. Irányítószám: 9241 Hrsz.: 888 TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve: Jánossomorja Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni hányad: 1/1 Tulajdoni helyzet/ forgalomképesség: Saját tulajdon, forgalomképes Értékelt érdekeltség: Tulajdonjog AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI Telek területe összesen: Felépítmény (nettó) alapterülete összesen: Felépítmény hasznos (redukált) területe: Közmű-ellátottság: Komfortfokozat: Jelenlegi funkció:
187 m2 73,16 m2 66 m2 Vezetékes gáz a telken. komfortos családi ház
ÉRTÉKELÉS Értékelés célja: Értékelés alkalmazott módszere: Értékelés fordulónapja: Megrendelő megnevezése:
Aktuális forgalmi érték meghatározása Piaci összehasonlító/ költség alapú 2015. július 27. Jánossomorja Város Önkormányzata
MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK Forgalmi érték:
3.000.000 Ft, azaz Hárommillió Forint
Győr, 2015. augusztus 1. Készítette:
Pataki Tamás igazságügyi szakértő Ny. sz.: 006965
2/8
1. A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Az Jánossomorja Város Önkormányzata megbízta a Pataki Tamás igazságügyi szakértőt, a Pataki és Társa Bt.. szakértő tagját, a 888 helyrajzi számú, természetben Jánossomorja, Vasút utca 25. szám alatti 1/1 tulajdoni hányadú ingatlan értékelésével. Az ingatlanértékelés célja: értékesítés céljára történő forgalmi érték megállapítása. Helyszíni szemle időpontja:
2015. július 27.
Felhasznált dokumentumok Tulajdoni lap: Térképmásolat:
2015.07.23 2015.07.23
2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 Ingatlan-nyilvántartási adatok: Település, cím: Besorolás: Helyrajzi szám: Megnevezése: Terület: Tulajdonos bejegyzetten:
A tulajdoni lap kelte:
2015.07.23
Jánossomorja, Hrsz: 888 belterület 888 gazdasági épület, udvar 187 m2 Jánossomorja Város Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányad
Terhek: Széljegy: Szolgalom, egyéb:
2.2 Az ingatlan elhelyezkedése, általános leírása Az ingatlan elhelyezkedése, környezete: Az ingatlan Budapesttől 160 km-re nyugatra, Győrtől 50 km-re nyugatra, Mosonmagyaróvártól 15 km-re DK-re, az osztrák határátkelőtől 5 km-re, a település Középső részén, Mosonszentjános városrészben, a központtól 300 m-re, szilárd burkolattal ellátott utcában helyezkedik el. Lakóházak veszik körül. A telek kerített, gondozatlan. A közműveket nem fizetés miatt a gerincről a szolgáltatók leválasztották, a vezetékes gáz telken levő csonkján kívül közművekkel nem rendelkezik. A 86. sz. főút 1000 m-re, M1-es autópálya kb. 10 km-re. Vasútállomás kb. 500 m-re, helyközi autóbusz megálló 500 m-en belül. A város ingatlanforgalma közepes, konkurencia közepes.
3/8
Felépítmények ismertetése: Az értékelt ingatlan egy szabálytalan négyszög alakú terület. A rajta levő épület rendkívül elhanyagolt állapotú. Beton alapozásra, tégla falazattal, fagerendás födémmel és tetőszerkezettel, cserép fedéssel, 1950 körül épült. 2 szoba, konyha és fürdő helyiségekből áll. A tetőhéjalás több helyen hiányos, az épület beázik. A külső nyílászárók rossz állapotúak. Az aljzatburkolatok, szaniterek és a gépészeti alapvezetékek és berendezések cserére szorulnak. A falak festettek, a vizes helyiségek csempézettek. A fűtés egyedileg megoldható. Az összehasonlító adatok lényegesen jobb - lakható - műszaki állapotban vannak. Emiatt a Műszaki állapot sorban -40 %-al korrigáltam. A helyszíni szemle idején a helyiségekben minősíthetetlen mennyiségű szemét volt felhalmozva. Összességében az ingatlan elhanyagolt, rossz állapotban van.
3. ÉRTÉKELÉS 3.1 A szabályoknak való megfelelés; indoklás, ahol a szabályoktól eltérés történt - Nincs 3.2 Speciális feltételezések, korlátozások - Nincs 3.3 Az értékelés szempontjából egyéb releváns körülmények - Az ingatlan nem csatlakozik semmilyen közműre! 3.4 Eszközök, amelyeket az ingatlanon kívül a meghatározott érték tartalmaz - Nincs 3.5 Érték meghatározás
Piaci összehasonlító alapú értékmeghatározás:
Összehasonlító adatok:
Értékelt ingatlan Jánossomorja Vasút utca 25. 187 Telek terület: (m2) 66 Felépítmény terület: Eladási ár: (Ft) Értékesítés/kínálat éve: Infláció: Kínálat: Fajlagos ár: (Ft/m2)
1. Hasonlító ingatlan
2. Hasonlító ingatlan
3. Hasonlító ingatlan
Jánossomorja Jókai u. 1111 99 12 000 000 2014
Jánossomorja Liget u. 1079 80 8 200 000 2014
Jánossomorja belterület 1025 68 8 800 000 2015 -15%
121 200
102 500
109 990
4/8
Korrekciók Telek Alapterület: Elhelyezkedés: Műszaki állapot: Egyéb: közművek hiánya Egyéb: Egyéb:
-10% -10%
-10% -5%
-10%
-40% -5%
-40% -5%
-40% -5%
Összes korrekció: Korrigált fajlagos ár: (Ft)
-65% 42400
-60% 41000
-55% 49500
Az értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket figyelembe véve, a módosított fajlagos alapár átlaga: 44 300
Ft/m2
A fent ismertetett piaci összehasonlító adatok elemzése után a piaci értéket az alábbiak szerint határozzuk meg: Megnevezés
Telek földszint pince
Összesen Kalkulálható alapterület kerekítve
Terület
Korrekciós szorzó
Korrigált terület
Fajlagos alapár
m2
%
Ft/m2
64,8 8,4
100,00 10,00
m2 187 64,8 0,8
73,2
65,6 66
Piaci érték
Ft
0 44 300
2 923 800
A piaci összehasonlító alapú módszer eredményeként a 888 HRSZ, természetben Jánossomorja, Vasút utca 25. alatti 1/1 tulajdoni hányadú ingatlan becsült forgalmi értéke kerekítve: 2,9 MFt,
5/8
Költség alapú érték-meghatározás: Funkcionális egység megnevezése
K =a felépítmény pótlási költsége Ft/m2
T = alapterület m2
k = a = p= környezeti amortizáció funkcionális avultság avultság
földszint
150000
64,8
100%
40%
70%
2 719 920
pince
80000
8,4
100%
40%
70%
188 160
Jelenlegi érték:
JÉ = jelenkori érték Ft
2 908 080
A jelenlegi műszaki állapotnak megfelelő, költség alapú érték (kerekítve): Ft 2 900 000 A telek forgalmi értéke az alábbiak szerint alakul: 1. Hasonlító 2. Hasonlító Értékelt ingatlan ingatlan ingatlan Jánossomorja Vasút utca 25.
Telek méret: (m2) 187 Eladási ár: (Ft) Az értékesítés/kínálat éve: Infláció: Kínálat: Fajlagos ár: (Ft/m2)
3. Hasonlító ingatlan
Jánossomorja belterület 940 1 550 000 2014
Jánossomorja belterület 577 950 000 2014
Jánossomorja belterület 467 1 000 000 2015
1 600
1 600
2 100
-10%
-10%
-10%
-10% 1 400
-10% 1 400
-10% 1 900
Korrekciók Alapterület: Elhelyezkedés: Közmű: Egyéb: Egyéb: Összes korrekció: Korrigált fajlagos ár:
Az értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket figyelembe véve, a módosított fajlagos alapár átlaga: 1600
Ft/m2
A telek forgalmi értéke: 187
m2 *
1 600
Ft/m2 =
Kerekítve:
299 200 Ft
300 000 Ft
6/8
7/8
MELLÉKLETEK : • KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK NYILATKOZATA • TÉRKÉPEK • TULAJDONI LAP 2015.07.23. • SZABÁLYOZÁSI TERV KIVONAT • ALAPRAJZ • FOTÓK 2015.07.27.
8/8
