6 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 9236-2/G30/2013.

MISKOLC, 4826/6 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2

Tartalomjegyzék

1.

Bevezetés 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2.

Az ingatlan ismertetése 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

2.6 2.7

3.

Megbízás tárgya A megbízó Az értékelés célja Felhasznált adatok és információk Feltételezések és érvényességi feltételek Irat- és dokumentációkezelés

A vizsgált ingatlan azonosítása Az ingatlan helye a régióban, természetbeni, gazdasági környezetének bemutatása A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása Az ingatlan (telek) bemutatása Az épületek leírása 2.5.1 Főépület 2.5.2 Garázsok 2.5.3 Használati szempontok Jogi szempontok, hatósági szabályozás Az alternatív hasznosítás szempontjai

Értékmegállapítás 3.1 3.2 3.3

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A hozamszámításon alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés Forgalmi érték meghatározása

Mellékletek: 1. számú: 2. számú: 3. számú: 4. számú: 5. számú: 6. számú:

településtérkép tulajdoni lap másolat (2013.06.13.) térképmásolat (nem hiteles) szabályozási terv részlet fotók (2013.06.13.) az önkormányzati ingatlankataszter épületekre vonatkozó lapjai

Miskolc, 4826/6 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

3

INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS

1.

BEVEZETÉS

1.1

Megbízás tárgya:

1.2

A megbízó:

A Miskolc belterület 4826/6 helyrajzi számú "középiskola" megnevezéssel nyilvántartott ingatlan

Miskolc Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatal Vagyongazdálkodási, Számviteli és Kontrolling Osztály (3525 Miskolc, Városház tér 8.)

1.3

Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása az ingatlan jelzálogfedezetként történő felajánlás előkészítő dokumentumaként.

1.4

Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2013. június 13-i helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a MIK Zrt. rendelkezésére álló takarnetes tulajdoni lap, térképmásolat, az önkormányzati ingatlanvagyon kataszter nyilvántartási adatai és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el.

1.5

Feltételezések és érvényességi feltételek: •

A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. által vezetett önkormányzati ingatlan-vagyonkataszter nyilvántarási adatai alapján fogadtuk el és alkalmaztuk.

•

Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn.

•

Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget.


4 •

1.6

A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet.

2.

AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

2.1

A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Címe: Területe: Megnevezése: Tulajdonos:

Miskolc I. kerület belterület 4826/6 Miskolc 2214 m2 középiskola 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) Tulajdon megszerzésének jogcíme: jogutódlás Terhek: jelzálogjog 1.076.000.000,- Ft kölcsön és járulékai erejéig az OTP Bank Nyrt. (1051 Budapest V. ker. Nádor u. 16.) mint jogosult javára, vezetékjog az ingatlan területéből 14 m2-t érintően az ÉMÁSZ Hálózati Kft. (3525 Miskolc, Dózsa Gy. u. 13.) mint jogosult javára,

2.2.

Az ingatlan helye a régióban, természetbeni, gazdasági környezetének bemutatása Miskolc ma - lakosságszámát tekintve - Magyarország harmadik legnagyobb városa, közel 180 ezer lakossal. Megyei jogú városként az ország legnagyobb területű megyéjének, Borsod-Abaúj-Zemplénnek a székhelye, az ország hét regionális központjának egyike. A település az ország északkeleti részén, a fővárostól 180 kilométerre fekszik, közigazgatási területe 327 km2. Miskolc kedvező földrajzi fekvéséből adódóan mindig is meghatározó települése volt mind a megyének, mind az északi régiónak. A fontos kereskedelmi útvonalak metszéspontjában alakult központi várossá, amely mára már közvetlen autópályakapcsolattal rendelkezik Budapest, ezáltal Európa felé. Északi és keleti irányba a 3-as, illetve a 37-es számú főutak biztosítják az összeköttetést Nyíregyháza és Záhony felé. Jelentős forgalommal bíró, fejlett vasúti kapcsolata fontos szerepet játszik a térség logisztikai feladatainak ellátásában. A városban a jövőben üzleti célokra is fejlesztendő


5 sportrepülőtér található, nemzetközi forgalomra a fővárosi, ill. a várostól 90 km-re található debreceni és kassai repülőtér vehető igénybe. Az elmúlt évtizedek során Miskolc Magyarország legjelentősebb ipari központjává nőtte ki magát, ami elsősorban annak köszönhető, hogy az '50-es években az ország nehéziparának jelentős része ebbe a régióba települt. A ’80-as évek második felétől kezdődően, majd különösen a rendszerváltás után, a nehézipar válsága igen erősen éreztette hatását a városban és vonzáskörzetében. Az országban talán itt volt a legmagasabb a munkanélküliségi ráta és igen alacsony az átlagos jövedelmi színvonal. Az elmúlt évek során a mindenkori magyar kormányzat több milliárdos nagyságrendet meghaladó éves összegeket áramoltatott a helyi gazdaság reorganizációjába, szerkezetének átalakítására. A gazdasági rendszerváltás legsúlyosabb éveiből a közelmúltban kezdődött meg a kilábalás. Az ipar és a kereskedelem új alapokon kezdte meg működését arra építve, hogy a korábbi évek hagyatékaként Miskolc megmaradt az észak-magyarországi régió vonzásközpontjának és a körzet legfejlettebb kereskedelmi, idegenforgalmi és gazdasági infrastruktúrával rendelkező városa. Számos új befektetéssel gyarapodott a város az utóbbi 15 évben, hozzájárulva a város gazdasági erősödéséhez, régióközponti fejlődéséhez. Olyan neves külföldi cégek fektettek be, mint a Bosch, Ross Mould, Shinwa, Delco Remy, Nestlé, Linde, RWE (AVE), Italgas. Várhatóan tovább erősödik ez a folyamat attól, hogy a város viszonylag új gazdasági centrumában a gyakorlatilag betelt Miskolci Ipari Parkban jelenleg is több meghatározó vállalkozás működik. Az ipari park sikere nyomán a helyi önkormányzat egy újabb, nagyobb léptékű ipari park létrehozására vállalkozott az autópálya déli lecsatlakozása mentén. A megyeszékhelyhez illően a városból kivezető főközlekedési útvonalak mentén állnak az AUCHAN, BAUMAX, METRO, TESCO, OBI, a PRAKTIKER és a TTL nagyáruházai, s az ALDI, LIDL élelmiszer, valamint a MÖBELIX bútoráruháza.

2.3.

A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az értékelés tárgyát képező ingatlan Miskolc belvárosához közel, a Selyemrét városrészben (volt tüzér laktanya területén), az M30 autópálya keleti lehajtójától mintegy 5 km-re helyezkedik el. Tágabban vett környezetében lakóépületek, ipari, telephely-jellegű és kereskedelmi ingatlanok találhatóak. Az ingatlan déli telekhatára az MVK Zrt. telephelyére befutó, aszfaltozott, gépjármű közlekedésre is alkalmas villamos pálya mellett helyezkedik el.

2.4

Az ingatlan (telek) bemutatása A teljesen körbekerített ingatlan földterülete szabályos téglalap alakhoz közelít, sík domborzati viszonyok mellett. Kerítése az utcafrontokon, így az északi, keleti és déli irányokból tömör betonfalazatból áll, melyen mindhárom oldalon egy-egy acél anyagú személy- és autós egy- és kétszárnyú nyílókapukkal.


6 A komplexum bejárata a portaszolgálattal az ingatlan délkeleti sarkában lett kialakítva. A viszonylag kis területű udvar az épületek között teljes felületén beton térkő burkolattal fedett. Az ingatlan egészének megközelítése jó, burkolt utak állnak rendelkezésre úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára. A tömegközlekedési kapcsolata szintén jó, a városi autóbusz megállója az épület közelében, a Baross Gábor utcában található. Úgy a telek, mint a főépület összközművel rendelkezik, a garázsokban csak elektromos áram áll rendelkezésre. 2.5

Az épületek leírása Az ingatlanon egy (két épületrészből álló, nyaktaggal összekötött) részben alápincézett, földszint + 1 emelet szintekkel rendelkező főépület és két garázsépület található. 2.5.1 Főépület Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épületrészek m2vetületeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. Az épület hasznos alapterületi adatait az önkormányzati ingatlankataszterben nyilvántartottak szerint fogadtuk el. épületen belüli elhelyezkedés pince földszint és emelet

hasznos terület (m2) 214 2846

redukciós tényező (%) 50 100

összesen:

redukált terület (m2) 107 2846 2953

Szerkezeti jellemzők: - építés éve: - alapozás: -

teherhordó szerkezetek: válaszfalak: födémek: tetőzet:

- homlokzat: - külső nyílászárók:

- belső nyílászárók: - közművesítettség:

1920 beton sávalap, talajnedvesség/víznyomás elleni szigeteléssel téglafal kisméretű és válaszfal téglából építve acélgerendás poroszsüveg födém faszerkezetű nyeregtető cserép héjazattal, függőeresz és lefolyócsatornákkal a városi csapadékhálózatba kötve habkő lábazat fölött simított, festett jellegű oromfalakkal az acélszerkezetű pinceablakokon túl az épület egészén műanyag szerkezetű nyílászárók kerültek beépítésre egységesen hőszigetelő üvegezéssel jellemzően faszerkezetűek, víz-, szennyvíz-, csapadékcsatorna, földkábelen érkező elektromos áram, vezetékes gáz, vonalas telefon


7 - tűz- és vagyonvédelem:

-

-

-

az épületben szintenként a tűzoltóság által előírt mennyiségű tűzoltó készülék került elhelyezésre, az épület villámvédelme kiépített, riasztórendszer nincs kiépítve, 24 órás portaszolgálat működik fűtési mód: lemezradiátoros hőleadókon keresztül a keleti épület pinceszintjén és a nyugati épület emeletén lévő gázkazánokról melegvízellátás: gázkazánokról szellőzés, légkondicionálás: szellőzése jellemzően természetes úton, a egyes helyiségekben elektromos ablakba épített ventillátor segítségével történik. lift: nincs

2.5.2 Garázsépületek Az épületek hasznos alapterületi adatait az önkormányzati ingatlankataszterben nyilvántartottak szerint fogadtuk el. garázsépület garázs 1 garázs 2 összesen:

hasznos terület (m2) 14 80 94

redukciós tényező (%) 70 70

redukált terület (m2) 9,8 56,0 65,8 ~ 66

A garázsépületek előregyártott garázs térelemekből állnak. A különálló garázs a telek délkeleti sarkához közel áll, melyre hullámpala héjazatú magastetőt emeltek, s azóta padlásként tárolásra használják. A nagyobb (a nyilvántartás szerint 80 m2-es) garázscsoport két térelemből áll, melyek közötti területet lefedték, lefalazták és a szokásosnál nagyobb méretű ajtóval látták el. 2.5.3 Használati szempontok Az 1920. évben épített épület 1991-ben került felújításra, melynek során a külső nyílászárókat műanyagra cserélték, a fűtési rendszer részben felújításra került. Az ingatlant jelenleg a Magyar Vöröskereszt BAZ-megyei szervezete használja, s benne Hajléktalanokat Gondozó Központot működtet. Az épületben 260 adagos főzőkonyha üzemel. A konyha csúszásgátlós mettlachi padlóburkolattal, csempézett falfelülettel rendelkezik. A földszinten helyezkedik el a konyha a szükséges egyéb helyiségekkel, valamint néhány szoba. Az épület földszintjén található a mosoda a fertőtlenítő, továbbá az orvosi szoba. Az emeleten a folyosóról nyílóan találhatók a hálóhelyiségek. A célnak megfelelően, egyszerűen berendezett (emeletes vaságyak) szobákhoz egy-egy vizesblokk (zuhanyzó, WC) tartozik. A folyosók és a szobák jellemzően beton mozaiklap, vagy pvc padlóburkolattal fedettek, falazatuk (a lábazat olajfestékkel) festett. Egyes helyiségekben a természetes szellőzést elősegítendő ablakventillátorok kerültek beépítésre. A nagyobb épületrész pincéjében található a kazánhelyiség, melyből annak az épületrésznek a melegvíz ellátása és fűtése történik gázkazánok segítségével. A pince egy részében karbantartó műhely áll rendelkezésre a kisebb javítások elvégzéséhez. A kisebb épületrész kazánhelyisége az emeleten helyezkedik el. Az épület külső falazatán több helyen nagy felületen (több m2 nagyságban) levált a vakolat, az emeleti szinten az ablakok felett és a szélvédettebb sarkokban a külső falon Miskolc, 4826/6 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

8 penészedés látható. A felújítás során beépített műanyag ablakok alatti külső párkány néhány helyen hiányzik, s ezáltal az ablakok alatti falrész ázik, ki van téve az időjárás viszontagságainak.

Figyelembe véve az épület korát, karbantartottságát, műszaki állapotát és készültségi fokát, annak használhatóságát 70 %-ban állapítjuk meg. 2.6

Jogi szempontok, hatósági szabályozás Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. A tulajdoni lapra jegyzett vezetékjog tényének tudomásul vétele mellett azt értékcsökkentőként figyelembe nem vettük, hiszen a természetbeni használatot megítélésünk szerint nem befolyásolja. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt-215775 övezetbe sorolja. Vt -

2.7

településközponti vegyes zóna 2 Építészeti karakter – polgárvárosi 1 Kategória – nem kialakult 5 Beépítési mód – zártsorú általános 7 Megengedett legkisebb építési telek nagysága – 1.100 m2 7 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke – 60 % 5 Megengedett építménymagasság – 9,0 m

Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az épületben, amit a településközponti vegyes zóna megjelölés az alábbiak szerint megenged. Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.


9 3.

ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS

3.1

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: • Telekadottságok: • Infrastruktúra: • Környezeti szempontok: • Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

Tekintettel az ingatlan városon belüli elhelyezkedésére, alaprajzi kialakítására az jó eséllyel üzletként nem, csak irodaházként adható bérbe, ezért az összehasonlító alaphalmazt az irodaházak kínálati piacán megjelenő adatokból merítettük. Miskolc, 4826/6 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

10 Összehasonlító adatok irodaházakra: Címe Városon belüli fekvése Funkció Alapterület épület (m2) Műszaki állapota Kínálati ár (eFt) Fajlagos ár (Ft/m2)

Győri kapu Győri kapu irodaház

Belváros Belváros irodaház

Zsolcai kapu Zsolcai kapu irodaház

Vasgyári u. Vasgyár irodaház

Kiss E. u. Vasgyár irodaház

300

2 587

1 353

2 735

1 000

átlagos felújított jó felújítandó 19 900 249 000 100 000 99 000 66 333 96 250 73 910 36 197 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli elhelyezkedése -15% -25% -25% 0% miatt Az ingatlan nagysága miatt -20% 0% -10% 0% Műszaki állapota miatt 0% -10% 0% 10% Korrekció össz. -35% -35% -35% 10% Korrigált fajlagos ár (Ft/m2) 43 117 62 563 48 041 39 817 Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2) 52 568

felújított 99 000 99 000 -10% -10% -10% -30%

69 300

forrás: toplak.hu és ingatlan.com ingatlanos portálok

Értékmódosító tényezők: kínálati ár miatt: összes korrekció:

-15% -15%

Korrigált fajlagos ár: 52.568,- Ft/m2 × 0,85 = 44.683,- Ft/m2 Az ingatlanon lévő felépítmények összes egyneműsített hasznos alapterülete. Tfőépület + Tgarázsok = 2953 m2 + 66 m2 = 3019 m2 Forgalmi érték: 44.683,- Ft/m2 × 3019 m2 = 134.897.977,- Ft, kerekítve 135 MFt 3.2

A hozamszámításon alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznaiból és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése 2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként 4. A tőkésítési kamatláb meghatározása 5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása 6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték 1.

2.

Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan (jogi, műszaki, valamint finanszírozhatósági szempontú) lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. Tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni.


11

3.

4.

2.1. Ingatlanértékelésnél a bérleti díjak nagysága, illetve az ingatlan hasznosításából származó rendszeres bevételek képezik a bevételek becslésének az alapját. Erre vonatkozóan a megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell felhasználni. A bevételek egy további része kiegészítő, az ingatlanhoz kapcsolható tevékenységéből adódik. A tervezett bevételekből le kell vonni a várható, a nem fizetésből és a kihasználtságból adódó bevételkiesést. 2.2. A kiadásokon belül el kell különíteni a befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű kiadásokat, mely utóbbihoz hasonló, de gyakran külön kezelt, a felújítási kiadás. A befektetési kiadások közé tartoznak az ingatlan-beruházás megvalósításához szükséges egyszeri kiadások: - a tervezési és szakértői díjak, - az építési kivitelezési költségek, - a beruházást terhelő adók és illetékek, - a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések (pl. közműhozzájárulás) - pénzügyi költségek: hitelek törlesztése és kamatai stb. Az üzemeltetési kiadások a működés során, több-kevesebb rendszerességgel merülnek fel. Az üzemeltetési kiadások közé tartoznak például: - közüzemi díjak, - a telekommunikációs hálózatok igénybevételének díja, - egyéb infrastrukturális szolgáltatások, - a gondnok (házmester) számára fizetett összeg, - biztonsági szolgáltatások, - a takarítás, - a javítások, - a kezelési és menedzselési költségek (a kezeléssel, bérbeadással megbízott szervezet és a személyek számára fizetett összeg) stb. A felújítási kiadásokat vagy a pótlási költség százalékában vagy becsült összeggel kell megadni. 2.3. A tiszta jövedelem számításakor az általános forgalmi adót mind a bevétel, mind a kiadás oldalon figyelmen kívül kell hagyni, míg az ingatlanadót és az ingatlant magát terhelő közteherviselési tételeket figyelembe kell venni. A kiszámított tiszta jövedelemből a jövedelemadót vagy a társasági adót nem lehet levonni. A bevételek és kiadások idősorainak felállításával, időszakos (éves vagy rövidebb) egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlanból, mint befektetésből elvárható minimális megtérülési rátával egyenlő. A kamatláb meghatározásának módjai a következők lehetnek: - piaci tényekből való kamatláb-levezetés; - egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása az ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők figyelembevételével; - fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok kamatlábainak alkalmazása a hazai ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők figyelembevételével.


12 5.

6.

A bevételek és a kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, amelybe bele kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték-számítás egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés módszerére, mely esetben az érték kiszámításához a tiszta jövedelmet el kell osztani a tőkésítési kamatlábbal. A piaci érték meghatározására az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását kell előirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól, és ennek megfelelően a legmagasabb jelenértékű hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként elfogadni.

A módszer alkalmazása során a különböző gazdasági elemzések közül a legnagyobb hangsúly a tőkésítési kamatláb megállapításán van, mely az ingatlanpiac megtérülését fejezi ki. Ismert, hogy az érték és a bérleti díj között szoros kapcsolat áll fenn, mely általánosságban kifejezve a következő. tőkeérték (FÉ) = nettó működési bevétel (NOI) / tőkésítési ráta (i) A helyiségek bérleti díját Miskolc Megyei Jogú Város Közgyűlése által többször módosított 19/2011(V.18.) számú rendelete és annak mellékletét képező határozatok szerinti előírások alapján vettük figyelembe. Tekintettel arra, hogy a helyszíni szemle alkalmával az ingatlan környezetében több helyiséget hirdetnek bérbeadásra, a várható kihasználtságot 50%-ben vélelmezzük. A tőkésítési ráta értékét a 12 hónapos diszkont kincstárjegy 2013. június 6-i aukcióján elért átlaghozamának 4,16 %-os mértékéből, valamint az ingatlan jellegéből, a figyelembe veendő kockázati felárakból és a befektetői hozamelvárásokból 10 %-ban vettünk figyelembe. (forrás: ÁKK) Fajlagos mennyiség: 3154 m2 összalapterületre 2 528 688 Ft/hó

Bevételek: Tényleges adatokkal számolva Kihasználtság Figyelembe vehető bevétel

Összeg: 30 344 256

50% 15 172 128

Összes bevétel

15 172 128

Költségek: Menedzselési és karbantartási költség Behajtási veszteség Összes költség

bevétel 5%

758 606

bevétel 2%

303 443 1 062 049

Éves egyenleg:

14 110 079

Forgalmi érték a hozamszámításon alapuló módszer alapján: P=

14.110.079 = 141.100.790 − Ft ~ 141,0 MFt 0,10


13 3.3

Forgalmi érték meghatározása

Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, karbantartottságára, egészének műszaki állapotára, hasznosítási lehetőségeire, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint per-, igény, s tehermentes állapotra szóló forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén és a hozamszámításon alapuló módszerek adta eredmények számtani átlagát elfogadva,

138.000.000,- Ft azaz Egyszázharmincnyolcmillió forintban állapítjuk meg, mely áfa-fizetési kötelezettséget nem feltételez

M i s k o l c, 2013. június 13.


14 1. számú melléklet









Miskolc, 4826/6 hrsz 2013. június 13.


19

Miskolc, 4826/6 hrsz 2013. június 13.


20

Miskolc, 4826/6 hrsz 2013. június 13. Miskolc, 4826/6 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése

21

6. sz. melléklet


22


23


24


6 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Recommend Documents