INGATLAN ADÁSVÉTELI ELŐSZERZŐDÉS amely létrejött egyrészről a MACRO-GLOBAL Ingatlanforgalmazási és Ingatlanfejlesztési Korlátolt Felelősségű Társaság (cégjegyzékszáma: 01-09-708325; székhely: 1025 Budapest, Battai u. 3/a; KSH szám: 12886795-6810-113-01; adószám: 12886795-2-41; képviseli: Bogó László Istvánné dr. Nagy Erzsébet és Hári György ügyvezetők együttes aláírási joggal), mint eladó – a továbbiakban: Eladó –, másrészről *** (születési neve: ***; anyja neve::***; születési helye és ideje: ***.; személyi azonosító jele: ***; személyi igazolvány száma: ***A; adóazonosító jele: ***; lakcíme: ***.), mint vevő – a továbbiakban: Vevő – között az alulírott napon és helyen az alábbi feltételek szerint: 1.) A szerződés tárgya a Budapesti Főváros Kormányhivatala XIV. kerületi Hivatalánál, Budapest, XIII. ker., 27966 helyrajzi szám alatt felvett 1262 m2 alapterületű, belterületi, művelés alól kivett „beépítetlen terület” megjelölésű ingatlanon megvalósuló társasház beruházáson az ***. emelet **. ajtó szám alatt felépülő társasházi öröklakás ingatlan, továbbá a földszinten elhelyezkedő P/** számú teremgarázs beálló hely ingatlan. Az ingatlan a természetben a 1135 Budapest XIII. kerület, Mohács u. 10. szám alatt található. 2.) Az ingatlannak a TAKARNET rendszeren 20** napján lekért e-hiteles tulajdoni lapjából megállapítható, hogy azon Eladó tulajdonjoga *** számon 1/1 arányban bejegyzett. Az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén a mai bejegyzés nem található. Eladó tájékoztatja Vevőt, hogy a beruházás gördülékeny megvalósítása érdekében projekt hitelt kíván felvenni, előreláthatólag a Sopron Banktól (továbbiakban: Bank). A Bank, mint jogosult javára a folyósításra kerülő hitelösszeg és járulékai erejéig első zálogjogi ranghelyen, a jelen szerződés tárgyát képező ingatlanrészeket is érintően, keretbiztosítéki jelzálogjog kerül bejegyzésre a Bank által esetleg még kért hitelbiztosítékokkal együtt. Eladó tájékoztatja továbbá Vevőt, hogy a Bank, tehát a project és vevők finanszírozásának elősegítésére az ingatlant első zálogjogi ranghelyen a fentiek szerint keretbiztosítéki jelzálogjoggal és esetelegesen további hitelbiztosítékokkal terheli meg. A bank hitele azt a célt szolgálja, hogy a hiteligénylő ügyfelek az építkezés folyamán készültségi fokkal arányosan finanszírozhatóak legyenek. A társasház bejegyzését követően a keretbiztosítéki jelzálog/vételi jog a társasházi külön-lapokon kerül feltüntetésre. Vevő tudomásul veszi, hogy Eladó és a Bank közötti szerződések értelmében Eladó vevővel szembeni vételár követelését a Bank javára kell, hogy engedményezze, erre tekintettel felek már most megállapodnak, hogy Vevő, a jelen előszerződésben szabályozott kivételtől eltekintve, vételár fizetési kötelezettségét kizárólag a Banknál vezetett bankszámlára teljesítheti, attól az időponttól kezdődően, hogy Eladó és a Bank között a hitelszerződés létrejött és a zárolt számla megnyílt. Ezen időpontot megelőzően Vevő az Eladó OTP Banknál vezetett 11702074-20001034 számú bankszámlájára teljesíti az aktuális befizetéseket. Vevő vállalja, hogy fent megjelölt bankszámlára a szerződés szerinti határidőben teljesíti a vételárra (foglaló, előleg, vételár-részletek) vonatkozó fizetési kötelezettségét. Eladó azt vállalja, hogy a hitelszerződés létrejöttét követően az addig, az előző bekezdésben megjelölt számlára foglaló és előleg jogcímen befizetett összegeket a vevő nevének és a vásárolt lakás illetve garázs, tároló adatainak megjelölésével a hitelintézet “vevői befizetések” elnevezésű zárolt számlájára a projektfinanszírozó hitelszerződés aláírását követő 3 banki napon belül átutalja.
-1-
A Bank a jelen adásvétel tárgyát képező ingatlanra vonatkozó tehermentesítő nyilatkozatot, mely a jelzálogjogra és a vételi jogra, továbbá az esetleges további hitelbiztosítékokra is kiterjed, az utolsó vételárrészlet megfizetését követően akkor adja ki, ha Vevő valamennyi vételárrészletet a szerződés szerinti ütemezésben a Banknál vezetett fenti bankszámlaszámra átutalta (befizette), az épület használatbavételi engedélye kiadásra került, a vevői elállási jog megszűnt és az ingatlan birtokának átruházása jegyzőkönyvvel igazolt. 3.) Az ingatlan lakóövezeti besorolású, határain belül villany-, gáz-, víz, csatorna és telefon közművek találhatóak. 4.) Az ingatlanra vonatkozóan a Lamro Tervező és Ingatlanfejlesztő Kft. (székhely: 1139 Budapest, Pap Károly u. 22/D.) tervei alapján Eladó egy ütemben 1 önálló épületben 52 lakásból álló 48 teremgarázs és 4 udvari gépkocsi beálló hellyel, rendelkező épület megépítésére jogosult. Az épületre Budapest Főváros XIII. kerület, Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Építésügyi Osztálya az építési engedélyt 2016. augusztus 31. dátummal kiadta. (Ügyirat száma: V/1081-6/2016, ÉTDR azonosító: 201600058802.) Az építési engedély 2016. október 7. napján jogerőre emelkedett. 5.) Eladó arról is tájékoztatja Vevőt, hogy az ingatlan beruházás társasházas formában történik, azaz a „társasház előzetes alapításának ténye” feljegyzése végett kérelmet fog előterjeszteni, az építési engedély jogerőre emelkedését követően, a végleges szerződések megkötését megelőzően. 6.) Vevő már most tudomásul veszi, hogy a társasház alapító okirat végleges földhivatali bejegyzésének feltétele, hogy Eladó a szerződés tárgyát képező társasházi épületre, saját nevére használatbavételi engedélyt szerezzen, amely használatbavételi engedély alapján a társasház alapító okirat szövege véglegesítést és a társasház bejegyzést nyer. A feljegyzésre váró alapító okirat szerint a társasház bejegyzésére tehát csak a jogerős használatbavételi engedélyt követően van lehetőség, addig a feljegyzést követő tulajdonszerzések az ingatlan tulajdoni lapján széljegyzetként kerülnek feltüntetésre. 7.) Szerződő felek megállapodnak abban, hogy egymással az alant részletezendő feltételek közül a legkésőbb megvalósuló feltétel bekövetkeztétől követő 15 munkanapon belül végleges adásvételi szerződést kötnek, melynek eredményeképpen, Eladó tulajdonjogának a vételár teljes kiegyenlítéséig történő fenntartásával eladja, Vevő pedig 1/1 arányban megveszi az 1.) pontban körülírt építési telken, Eladó beruházásában megvalósítás alatt álló épületben, az alábbiakban részletezett ingatlant: a) Az ingatlan egyrészt az alábbi ** egész és ** félszobás, összesen ** m2 – kerekítve ** m2 – alapterületű öröklakás ingatlan, melyhez a közös tulajdonból a jelenleg hatályos alapító okirat szerint **/10000 közös tulajdoni hányad tartozik. A lakás az alábbi helyiségekből áll: *** A lakás a jelenleg hatályos alapító okirat szerint **. sorszámmal és ***. számmal megjelölt, a az **. emelet **. szám alatt található. b)
másrészt teremgarázs beálló hely (nem kötelező)
A teremgarázs beállóhely a P/** számmal jelölt beálló.
-2-
Eladó tájékoztatja Vevőt, hogy a használatbavételi engedélyhez tartozó műszaki dokumentumok és tervek szerint pontosított alapító okirat a társasházi osztatlan közös tulajdoni hányadokat, a közös tulajdonban maradó részek felsorolását, valamint az egyes külön tulajdoni albetétekhez tartozó közös tulajdoni hányad mértékét kis mértékben megváltoztathatja, azonban ez Vevő szerződésben foglalt jogait nem sértheti. Vevő már most, a jelen szerződés aláírásával hozzájárul ahhoz, hogy ezen módosításokat Eladó akár az építkezés folyamán, akár a jogerős használatbavételi engedély után az alapító okiraton elvégezze, és az új egységes szerkezetű alapító okiratot a Budapesti Főváros Kormányhivatala XIV. kerületi Hivatala részére benyújtsa. Szerződő felek kifejezetten megállapodnak abban, hogy, ezen módosítások a jelen adásvételi szerződés módosítását nem igénylik. Vevő már most, a jelen szerződés aláírásával hozzájárul ahhoz is, hogy amennyiben Eladó akár az építkezés folyamán, akár a használatbavételi engedély után, új társasházi albetétek létrehozása céljával az alapító okiratot módosítani kívánja, akkor ezt elvégezhesse. Vevő vállalja azt is, hogy ezen és az előző bekezdésben leírt, eljárásban közreműködik és amennyiben az elkészült módosító iratok és módosított alaprajzok aláírása vagy nyilatkozattal történő jóváhagyása válik szükségessé, azt eladó felhívására az Eladó által megjelölt határidőben megteszik illetve, amennyiben mindez írásbeli szavazásos, vagy közgyűlési szavazásos eljárásban kerül lebonyolításra, akkor azt szavazatával támogatja. Szerződő felek a végleges szerződés megkötésének együttes feltételeit az alábbiakban határozzák meg: a jelen előszerződés 2. pontjában megjelölt projekt hitel biztosítékai az ingatlan tulajdoni lapján határozattal bejegyzésre kerülnek és- a jelen előszerződés 5. pontjában megjelölt társasház előzetes alapításának ténye az ingatlan tulajdoni lapján megtörtént és az ingatlan műszakilag megfelel az illetékekről szóló többször módosított 1990. évi XCIII. tv. 26. § (1) f.) és 102. (1) f.) pontjaiban leírtaknak, azaz az építés alatt álló ingatlan komplett kész ráépített tetőszerkezettel rendelkezik. 8.) Az ingatlant Eladó Vevő által ismert és elfogadott alaprajz – a garázsbeálló helyeken ábrázolt gépkocsi csupán illusztráció – és műszaki leírás, valamint engedélyezési és kiviteli tervek szerint építi, és a jelen szerződés mellékletében részletesen kifejtett műszaki tartalommal, I. osztályú minőségben, kulcsrakész állapotban adja át. Felek megállapodnak, hogy a mellékletben meghatározott műszaki tartalomtól Vevő igényei szerinti eltéréseket a generálkivitelezővel (a cégadatokat lásd a 15. pontban) megkötendő külön megállapodásban, írásban szabályozzák, azzal azonban, hogy ezen megállapodás nem terjedhet ki a fő- vagy statikai falak, a homlokzat, és a gépészeti strangok megváltoztatására. Vevő által igényelt változtatások nem késleltethetik az építkezés befejezését, illetőleg nem irányulhatnak olyan módosításra, amely az engedélyezett tervek alapján műszakilag nem megoldható, illetve amelyet az épület aktuális készültségi foka már nem tesz lehetővé. Vevő tudomásul veszi, hogy a változtatási igényeit közvetlenül a generálkivitelező felé jogosult jelezni. A megkeresést követően a lehetséges változtatásokról és a változtatások rendjéről a generálkivitelező ad tájékoztatást Vevőnek. A változtatások kizárólag abban az esetben kerülnek megvalósításra, ha az ezzel járó költségeket Vevő generálkivitelező felé legkésőbb a megállapodás aláírását követően, a munkák megkezdését megelőzően megfizeti. Vevő tudomásul veszi, hogy a kért módosításokkal kapcsolatos valamennyi garanciális kötelezettség generálkivitelezőt terheli. Amennyiben a Vevő által igényelt változtatások akár a befejezési határidőt, akár a vételárat befolyásolják, úgy ezt szerződő felek külön megállapodásban szabályozni kötelesek. Vevő tudomásul veszi, hogy az építkezés veszélyes üzem, amely fokozott balesetvédelmi előírásokat követel meg. Vevőnek kizárólag a területen működő építésvezetővel előzetesen egyeztetett időpontban, az építkezés folyamán összesen négyszer, és az építésvezető által meghatározott biztonsági előírások betartásával van lehetősége az építési területet megtekinteni. Vevő tudomásul veszi, hogy a mellékletben részletezett műszaki tartalom az építkezés folyamatában előálló műszaki szükségesség és a szállítók kiválasztása folytán módosulhat. Vevő jelen szerződés aláírásával kifejezetten feljogosítja Eladót, hogy az e pontban megjelölt és fentebb felsorolt dokumentációtól eltérjen, feltéve, hogy ez az eltérés az építési engedély módosítását nem teszi -3-
szükségessé, továbbá a jogszabályok és a vonatkozó építésügyi előírások, valamint az e szerződés szerinti minőségi kritériumok sérelmével nem jár. Vevő kijelenti, hogy amennyiben az esetleges műszaki változások megfelelnek a jelen pontban leírt követelményeknek, úgy Eladóval szemben, sem a birtok átruházáskor, sem pedig azt követően semmiféle igényt nem támaszt. Vevő tudomásul veszi, hogy az építési területen nem Eladó által megbízott külső vállalkozó kizárólag a birtok átruházási eljárás lefolytatását követően végezhet munkát. Szerződő felek megállapodnak, hogy az ingatlan alapterületeknek az ingatlanra vonatkozó műszaki rajzon meghatározott vakolatot és burkolatot nem tartalmazó, az egyes lakóegységek határoló falai által körbezárt területet tekintik irányadónak. Szerződő felek rögzítik, hogy a belső nyílászárók és a beépített területek, válaszfalak (konyhabútor, fürdőszoba berendezés, gardrób stb.) alapterülete az ingatlan alapterületébe beszámítandóak. Az ingatlan földhivatal által nyilvántartott alapterülete, az adott ingatlan megvalósult állapotában kiszámított, az egyes helyiségek alapterületének összegéből tevődik össze. (hasznos alapterület) Felek itt rögzítik, hogy a beépített bútorok és a konyhabútor ára nem része a vételárnak. Szerződő felek megállapodnak, hogy abban az esetben, ha az elkészült ingatlan a padlószinttől számított 10 cm-es magasságban a határoló falak között mért alapterülete birtokbaadás-kori állapotában az ingatlanra vonatkozó műszaki tervben meghatározott alapterülettől 3%-ot meghaladó mértékben eltér, úgy szerződő felek az értékesítési egységár alapján a különbözetet egymással elszámolják, és pénzügyileg rendezik. Szerződő felek megállapodnak, hogy 3% alatti eltérés nem eredményezi az adásvételi szerződés, illetve az alapító okirat módosítását, és Vevő ilyen igényt nem támaszthat Eladó felé. 9.) Felek a jelen adásvételi szerződés tárgyát képező, és a mellékletben részletesen körülírt ingatlanok vételárát összesen bruttó ***.000 Ft-ban, azaz *** forintban határozzák meg. Az ingatlan vételára mind a telekhányad, mind a felépítmény vonatkozásában a mindenkor hatályos Áfa törvény szabályai szerinti Áfa-t tartalmazza. Az Áfa összege jelenleg az új építésű lakóingatlanra vonatkozóan 5%, míg a garázsra 27%-os mértékű. A vételár nettó értéke ** forint, amely nem változhat. A vételárból nettó ** forint + *** forint ÁFA (20%) a telek, míg nettó ** forint + *** forint ÁFA (80%) a felépítmény ellenértéke. A vételárból ** forint a lakás, míg *** forint a teremgarázs/udvari beálló ellenértéke. Vevő által megfizetni vállalt önerő összege: Vevők által felvenni lakástakarék pénztári megtakarítás összege: Vevők által felvenni kívánt támogatott bankhitel összege: Vevők által felvenni kívánt támogatott bankhitel összege: Vevők által felvenni kívánt CSOK összege:
** Ft ** Ft ** Ft ** Ft ** Ft
Vevő a foglalót Eladónak az OTP Bank Zrt.-nél vezetett 11702074-20001034 számú bankszámlaszámára történő banki átutalással köteles kiegyenlíteni. Vevő az esetleges további vételárrészleteket Eladónak a hitelt folyósító banknál vezetett bankszámlaszámára történő banki átutalással köteles kiegyenlíteni. Ezen bankszámla a projekt ú. n. elkülönített zárolt óvadéki bankszámlája lesz, amelyen a pénzösszegeket a bank összegyűjti, és azt csak az Eladóval megkötendő hitelszerződésben részletesen szabályozott módon és rendben szabadítja fel Eladó javára. A zárolt számla felszabadítása az ingatlan műszaki készültségéhez is igazodik, amelyet a bank. műszaki ellenőre ellenőriz. Vevő tudomásul veszi, hogy a zárolt számla felszabadítása a használatbavételi engedély kibocsátása előtt abban az esetben történhet meg, ha a zárolt számlán lévő vevői befizetések összege a vevők által felvett lakáshitelek összege nélkül elérik a teljes banki tartozás összegét. Felek rögzítik, hogy a vételár címén esedékes bármely pénzösszeg akkor tekinthető kiegyenlítettnek, amikor az – az előző bekezdésben leírtak szerint – a zárolt számlára beérkezett. Vevő tudomásul veszi, hogy a hitelfolyósító pénzintézet a beruházási hitel teljes kiegyenlítéséig valamennyi vevői befizetésen, mint a kihelyezett hitel fedezetén óvadéki jogot alapít. Szerződő felek kifejezetten kizárják azt, hogy Vevő a jelen szerződés alapján fennálló fizetési kötelezettségével szemben bármilyen Eladóval szembeni esetleges követelését beszámítsa, így Vevő -4-
fizetési kötelezettségének minden esetben teljes egészében, bármilyen levonás nélkül kell, eleget tegyen. Eladó a jelen pontban foglaltak alól kivételt tehet, azzal azonban, hogy az elszámolás kizárólag az utolsó, úgynevezett végszámlánál történhet meg. Vevő ***,- Ft-ot, azaz *** forintot (10%) – melyből *** forintot a vételi szándéka aláírásakor már megfizetett - a jelen adásvételi szerződés aláírásától számított 3 banki napon belül megfizet Eladó részére foglaló jogcímén, banki átutalás útján, önerő igénybevételével. Az összeg Eladó fent megjelölt bankszámlájára történő megérkezése jelen szerződés hatályba léptető feltétele. Szerződő felek a kifizetett összeget teljes egészében foglalónak tekintik, egyben kijelentik, hogy a foglalónak a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény /továbbiakban Ptk./ 6:185.§ foglalt jogi természetéről a szükséges tájékoztatást eljáró ügyvédtől megkapták, szerződő felek tudomásul veszik, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél az átadott foglalót elveszíti, az átvett foglalót pedig kétszeres összegben köteles visszafizetni. Jelen esetben szerződő felek megállapodnak abban, hogy a szerződés meghiúsulása esetén az egymásközti elszámolás határideje a meghiúsulástól számított 30 nap. A szerződés teljesítése esetén a foglaló a vételárba beleszámít. Vevő ***,- Ft-ot, azaz *** forintot (10%) megfizet Eladó részére vételár előleg jogcímén, banki átutalás útján, önerő igénybevételével, szintén legkésőbb a jelen adásvételi szerződés aláírásától számított 3 banki napon belül. Vevő ***,- Ft-ot, azaz *** forintot (35%) megfizet Eladó részére vételár előleg jogcímén legkésőbb 2017. április 15. napjáig igénybevételével. Vevő ***,- Ft-ot, azaz *** forintot (35%) megfizet Eladó részére vételár előleg jogcímén legkésőbb 2017. augusztus 15. napjáig igénybevételével. Vevő további bruttó ***,- Ft-ot, azaz *** forintot (10%) mindenképpen az ingatlan birtokának átruházását megelőzően Eladó részére, önerő igénybevételével banki átutalás útján, legkésőbb 2017. december 31. napjáig. Vevő tudomásul veszi, hogy az önerős részre vonatkozó fizetési késedelme esetén a Ptk-ban szabályozott mértékű késedelmi kamat megfizetésével tartozik. Vevő tudomásul veszi továbbá, hogy bármely önerős fizetendő összegre 30 naptári napot meghaladó késedelme esetén Eladó jogosulttá válik, minden további póthatáridő kitűzése nélkül, érdekmúlás jogcímén, a jelen szerződéstől való egyoldalú elállásra. Eladói elállás esetén a foglaló jogcímén kifizetett összegen felül kifizetett összegek Vevő részére az elállás bejelentésével egyidejűleg visszajárnak. Ebben az esetben Eladó a foglaló összegén túlmenően is jogosult Vevővel szemben a szerződés megszűnéséből eredően a Vevő által esetleg kért és már megvalósított módosítások helyreállításából eredő költségei, valamint a megindult földhivatali eljárás költségeinek megtérítését is követelni. Eladó a Vevő részére visszajáró pénzösszegeket mindaddig jogosult visszatartani, ameddig az eljárás megszüntetése tárgyában a földhivatal határozattal nem dönt. 10.) Eladó vállalja, hogy az ügyleti ingatlant legkésőbb 2017. december 31. napjáig kulcsrakész, műszaki állapotban Vevő részére műszaki átadás keretében átadja. Vevő tudomásul veszi, hogy az utolsó vételárrészlet megfizetését és a műszaki átadást követően elállási jog gyakorlására nem jogosult. Eladó tájékoztatja Vevőt, hogy a megfelelő műszaki készültségi fok elérése esetén a használatbavételi engedély iránti kérelmet előterjeszti az illetékes építésügyi hatóságnál. Maga az eljárás az épület méretei és az elvégzett építési munkák sokrétűsége, valamint a közreműködő szakhatóságok nagy száma miatt több hónapig is eltarthat. Eladó nem vállal semmilyen felelősséget azért, hogy az
-5-
engedély kiadása a hivatali ügyintézés elhúzódása, harmadik személyek eljárási cselekményei miatt késik. Az ingatlan műszaki átadása úgy történik, hogy szerződő felek az ingatlant közösen bejárják, amelyről jegyzőkönyvet vesznek fel, melyben rögzítik az ingatlan átadáskori állapotát, valamint a feleknek az ingatlan állapotára vonatkozó megállapításait. A jegyzőkönyvben rögzítik Vevő észrevételeit, az esetleges kivitelezési hiányosságokat, hibákat, valamint Eladó ezzel kapcsolatos nyilatkozatait. Az átadás-átvételi jegyzőkönyvben Vevő nyilatkozik az ingatlan átvételéről, az esetlegesen feltárt hibák, hiányosságok kijavítása iránti igényéről, vagy az átvétel megtagadásáról, és annak indokairól. Szerződő felek megállapodnak, hogy Vevő csak olyan hiányokat kifogásolhat, amelyek a jelen szerződés mellékletében meghatározott műszaki tartalomhoz képest jelentkezik, illetve ennek hiányában is olyan hibákat, amelyek az ingatlan rendeltetésszerű használatát lehetetlenné teszik. Vevő az ingatlan átvételét nem tagadhatja meg abban az esetben, ha az általa észrevételezett hibák az ingatlan használati értékét és biztonságos használatát nem csökkentik. A jegyzőkönyvben Eladó a tapasztalt hiányosságok kijavítására – a hiba jellegéhez igazodó – megfelelő határidőt köteles vállalni és a hibákat a birtok átruházás időpontjára köteles megszüntetni. Szerződő felek megállapodnak, hogy amennyiben az ingatlan műszaki átadása során a hiányosságok, illetve hibák megítélése kérdésében közöttük nincs egyetértés, akkor e kérdésben elsődlegesen elfogadják a bank építkezést felügyelő műszaki ellenőrének véleményét, s annak alapján döntenek az átadás-átvétel kérdésében. Szerződő felek rögzítik, hogy a műszaki ellenőr véleményét az azzal egyet nem értő fél jogosult igazságügyi szakértővel felülvizsgáltatni, azonban ennek a birtok átruházás tekintetében halasztó hatálya nincsen. Szerződő felek megállapodnak, hogy az ingatlan birtok átruházására a műszaki átadást követő további 20 munkanapon belül kerül sor. A birtokátruházás feltétele a vételár teljes és hiánytalan kiegyenlítése. Vevő vállalja, hogy a megjelölt időpontban a birtok átruházási eljáráson megjelenik, és abban közreműködik. Szerződő felek rögzítik, hogy amennyiben Vevő az eljáráson előzetes értesítés ellenére sem jelenik meg, úgy ennek a következményeit kizárólag Vevő viseli. Ebben az esetben Eladó az eredetileg kitűzött birtokátruházás időpontjától számított 15 napon belülre, az újabb birtokátruházás időpontját megelőző 5 nappal korábban írásban értesíti Vevőt a megismételt birtok átruházási eljárás időpontjáról. Vevő távolmaradása miatt meghiúsult birtokátruházás időpontjától kezdődően Eladó késedelme nyugszik, azaz az újabb birtokátruházás időpontjáig Eladót semmiféle kötbér nem terheli. Az eredetileg kitűzött birtokátruházás Vevő távolmaradása miatti meghiúsulásának időpontjától kezdődően az ingatlannal kapcsolatos kárveszélyt Vevő viseli. Eladó Vevő távolmaradása miatti birtokátruházás meghiúsulása esetén az ebből eredő kárait Vevővel szemben érvényesítheti. Abban az esetben, ha Vevő a második birtok átruházási eljáráson sem jelenik meg, Eladó jogosult a jelen adásvételi szerződéstől elállni, és az elállás szabályai szerint a vevői meghiúsulás miatti következményeket alkalmazni. Eladó a műszaki átadás késedelme esetére kötbér megfizetését vállalja, amelynek mértéke 3.000 Ft megkezdett naponként, azzal azonban, hogy nem áll fenn kötbér fizetési kötelezettség azokra a napokra, amelyen Eladó a terülten munkát egyáltalán nem, vagy csak jelentős költségnövekedéssel tud. Felek ilyennek tekintik például, de nem kizárólagosan a szerkezetépítési időszakában a túlzottan hideg időjárást. Eladó kötbérfizetési kötelezettsége 180 napon keresztül áll fenn, a 180. napot követően Vevő választása szerint jogosult, Eladó szerződésszegésére hivatkozva, a szerződéstől egyoldalú nyilatkozattal elállni, vagy továbbra is követelni Eladó teljesítését, a jelen pontban leírt kötbérterhelés továbbvitele mellett. Vevő a birtokátruházás napjával kezdődően szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és mindazt a kárt, amelynek megtérítésére harmadik személyt kötelezni nem lehet. Vevő a birtokbaadást követő 10 -6-
munkanapon belül az ingatlan közüzemi mérőit köteles a saját nevére átírattatni. Ennek elmaradása esetére Vevő tudomásul veszi, hogy Eladó jogosult a közüzemi szolgáltatások kikapcsolását kezdeményezni. Eladó a társasházat és annak közös területeit a társasház alakuló közgyűlésén egy általa előzetesen felkért közös képviselő részére átadja. Eladó tájékoztatja Vevőt, hogy a társasház jogi értelemben vett megalakulására kizárólag az építkezés lezárultát követően kiadásra kerülő használatba vételi engedély kiadását követően kerülhet sor. Ezen időpontot megelőzően is a birtokba lépett vevők érdekeinek és az épület működtetésének érdekében a közös képviselő kezeli a társasházat azzal, hogy az üzemeltetés költségei Vevőt terheli. 11.) Eladó a 2.) pontban leírt feltételekre figyelemmel az ingatlanok birtokátruházást követő 60. napra szavatolja az ügyleti ingatlan tulajdonjogát, per-, teher-, és igénymentességét, valamint azt, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely Vevő tulajdonjog szerzését korlátozná, vagy akadályozná. Eladó külön is szavatosságot vállal azért, hogy a jelen szerződés tárgyát képező ingatlan részbe gazdálkodó vagy társadalmi szervezet székhelye, fióktelepe vagy telephelye nincs bejegyezve. Eladó kijelenti továbbá, hogy nincs tudomása olyan rejtett hibáról, amely az ingatlan használatát akadályozná és szavatosságot vállal azért, hogy az ingatlannal kapcsolatban nincsenek olyan harmadik személyek, akiket az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak kellene tekinteni, vagy akik az ingatlannal kapcsolatban bármilyen vagyoni jellegű igénnyel tudnának fellépni. Eladó vállalja, hogy az ingatlan vételárának hiánytalan kiegyenlítését követően a tulajdonjog bejegyzési engedély banki benyújtásával igazolja a vételár teljes kiegyenlítését, és egyúttal kezdeményezi, hogy a bank a megvásárolt albetétre vonatkozóan a hitelbiztosítékokra a törlési engedélyt adja ki. 12.) Eladó a Ptk. 6:216.§-a alapján tulajdonjogát a vételár teljes kifizetéséig fenntartja. Eladó a vételár teljes kiegyenlítésével egyidejűleg külön nyilatkozatban adja feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezését ahhoz, hogy a tulajdonjog Vevő javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Amennyiben Vevő a jelen szerződésben meghatározott ingatlan megvásárlása érdekében a vételár megfizetéséhez a banktól hitelt, vagy bármilyen támogatást vesz igénybe, Eladó tudomásul veszi, hogy ennek érdekében Vevő a bankkal jelzálogszerződést köt, valamint, hogy ez alapján a vevői hitel fedezeteként szolgáló jelzálogjog az ingatlan tulajdoni lapjára széljegyként, Vevő tulajdonjogának bejegyzését megelőzően feljegyzésre kerül. A bank hozzájárul egyúttal ahhoz, hogy Vevő tulajdonjogának bejegyzése ezen jelzálogjog bejegyzését az ingatlan tulajdoni lapján a bejegyzések rangsorában megelőzze, továbbá a vételár megfizetésével egyidejűleg Eladó külön nyilatkozatban járul hozzá Vevő tulajdonjogának ingatlan–nyilvántartási bejegyzéséhez, mely nyilatkozatot Eladó a jogszabály szerint előírt határidőn belül a földhivatalhoz benyújt, és e nyilatkozat egy fénymásolt, földhivatal által érkeztetett példányát Vevőnek – kérésre – átadja. Eladó előzetesen kötelezettséget vállal arra, hogy Vevő felhívására megtesz minden ahhoz szükséges nyilatkozatot, hogy Vevő tulajdonjoga az ingatlan–nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Felek hozzájárulnak ahhoz, hogy a jelen adásvételi szerződésben feltüntetett adataikat mindazon nyilvántartások tartalmazzák, amelyek a jelen szerződés alapján Vevő tulajdonjogának ingatlannyilvántartási bejegyzése céljából szükséges, így különösen NAV, Földhivatal, Építésügyi Hatóság. 13.) Vevő kijelenti, hogy devizabelföldi magyar állampolgár, Eladó Magyarországon bejegyzett önálló jogi személy és a szerződő felek szerződéskötési, valamint ingatlanszerzési képessége korlátozva nincs. Eladó nyilatkozik, hogy a társaság adataiban és az ügyvezető személyében a tulajdonjog bejegyzési eljárás során benyújtott cégokirataihoz képest változás nem következett be.
-7-
14.) Jelen szerződés elkészítésével kapcsolatos költségek, valamint az ingatlan tulajdonjog bejegyzéssel kapcsolatos költségek Vevőt terhelik. (bruttó 20.000.000,- Ft lakásvételár alatt 50.000,Ft, felette 100.000,- Ft lakásonként) Az esetleges szerződés módosítások költsége azt a felet terheli, aki miatt a módosítás szükségessé vált. Eladó kijelenti, hogy az általa megvalósítandó beruházás valamennyi lakását vállalkozóként, eladás céljára építteti és értékesíti. Ezen lakásokba a használatbavételi engedély kibocsátását megelőzően bejelentkezve senki sem lesz. A felépítendő lakások az 1990. évi XCIII. tv. 26. § (1) f.) pontja alapján új építésű ingatlannak minősülnek, melyet Vevő az arra jogosult építési vállalkozótól vásárol meg. Eladó kijelenti, hogy a Vevő által felvehető hitelek igénybevételéhez szükséges NAV regisztrációt elvégezte, és ennek eredményeképpen Eladó, mint jogosult építési vállalkozó az Interneten közzétételre került. Az ingatlan után, az idézett jogszabályhelyre figyelemmel a vagyonszerzési illetéket a 15.000.000 forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának megszerzése esetén megfizetni nem kell. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke a 30.000.000 forintot nem haladja meg és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15.000.000 forint lenne. A vagyonszerzési illeték általános mértéke 4%. Amennyiben az új lakás ingatlanforgalmi értéke a 30.000.000 forintot meghaladja, az illetékkötelezettség az általános szabályok szerint alakul. A 21.§ (1) bekezdése alapján, amennyiben a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő állami támogatásban részesül, akkor ennek összegét a lakástulajdon forgalmi értékéből le kell vonni, azaz az erre eső illetéket megfizetni nem kell. Vevő tisztában vannak azzal is, hogy minden megvásárolt ingatlanrész után ingatlanrészenként és határozatonként a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzésért és a tulajdonjog bejegyzéséért is 6.600-6.600 forint szolgáltatási díjat kell fizetni, és ezen felül a nem lakóingatlannak minősített ingatlanrészek után a vagyonszerzési illetéket az általános szabályok szerint, kedvezmény igénybevétele nélkül (4%) kell megfizetnie. Az illetékkedvezmény a haszonélvezeti jog alapításra nem vehető igénybe. Jelen eladással kapcsolatos társasági adó megfizetésének kötelezettsége Eladót terheli. Szerződő felek adó- és illetékkötelezettségeikre vonatkozóan a teljes körű tájékoztatást a jelen okiratot szerkesztő ügyvédtől megkapták. 15.) Eladó tájékoztatja Vevőt arról, hogy az épület építési-szerelési munka elvégzésére jogosult generálkivitelezője az *** Építőipari és Kereskedelmi Korlátolt Felelősségű Társaság (cégjegyzékszáma: 01-09-**; KSH száma: ***113-01; adószáma: ***-2-4**; székhelye: ***.; képviseli: *** ügyvezető), aki a megfelelő teljesítésért egyes épületrészek tekintetében jótállási kötelezettséggel tartozik a Ptk., az egyes épületrészek kötelező alkalmassági idejéről szóló 97/2014. (III. 25.) Korm sz. rendelet és a 181/2003. (XI.5.) Korm. rendelet, valamint a jelen jogviszonyra vonatkozó egyéb hatályos jogszabályok szerint. Vevő tudomásul veszi, hogy a lakásokra vonatkozó jótállás időtartama alatt az esetleges hibás teljesítés miatti igények rendezése a Ptk. 6:171-6:173§-aiban foglaltak szerint történik. Eladó tájékoztatja Vevőt, hogy a tulajdonjog átruházásáig ő maga, majd ezt követően Vevő jogosult az ingatlan vonatkozásában a generálkivitelezővel szemben meglévő valamennyi jótállási igény érvényesítésére, amiről a kivitelezőt jelen szerződés fénymásolatának átadásával tájékoztatja. A kivitelezéssel kapcsolatos valamennyi követelést Vevő, így a kivitelezővel szemben jogosult és köteles érvényesíteni. Az engedményezés ténye Eladónak a Ptk. rendelkezésein alapuló kellékszavatossági kötelezettségét nem érinti.
-8-
16.) Felek megállapodnak abban, hogy az esetleges szavatossági igények minél gyorsabb és hatékonyabb rendezése érdekében kölcsönösen együttműködve járnak el. Vevő ebben a körben vállalja, hogy a szavatossági igények érvényesítése érdekében szükség esetén a tulajdonában, illetve használatában álló helyiségekbe való bejutást biztosítja. Vevő tudomásul veszi, hogy amennyiben a jótállási igényüket nem a jelen szerződés és a Ptk. alapján érvényesíti, illetőleg a munkálatokat külső vállalkozóval végezteti el, úgy garanciális jogát az adott munkarész tekintetében elveszíti, és a külső vállalkozóval végzett munkálatok és beépített anyagok tekintetében Eladó garanciális felelőssége alól szabadul, kivéve, ha erre azért került sor, mert Eladó a bejelentett hibák kijavítását az írásbeli bejelentés Eladó általi kézhezvételétől számított 30 napon belül nem kezdte meg. 17.) Vevő és Eladó megállapodása alapján az építkezés során folytatandó egyeztetésre, és az ennek alapján kialakítandó módosításokra és utasításokra Eladó részéről Bogó László István, Vevő pedig személyesen jogosult. A képviseleti jogosultság megváltoztatása kizárólag teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan lehetséges. Szerződő felek megállapodnak abban, hogy a jelen szerződésben kölcsönösen együttműködve járnak el, minden olyan lényeges körülményről, amely a szerződés teljesítését befolyásolja, egymást tájékoztatják. A tájékoztatás minden esetben ajánlott, tértivevényes postai küldemény formájában történik az alábbi címre: Eladó:
MACRO-GLOBAL Kft. 1025 Budapest, Battai u. 3. a.30 Bogó László István ügyvezető telefonszám: +36-30/9486-789 vonalas telefonszám: +36-1/200-1429
Vevő:
*** ***. telefonszám: e-mail cím:
+36-*** ***@***
Szerződő felek megállapodnak abban, hogy az így elküldött leveleket a postai feladástól számított 5. napon akkor is kézbesítettnek tekintik, ha az „ismeretlen”, „elköltözött”, „nem fogadta el”, vagy „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a feladóhoz. Szerződő felek a fentiekben megjelölt adataikban bekövetkező változásokat egymással 3 napon belül írásban közölni kötelesek, annak érdekében, hogy a küldemények kézbesíthetőek legyenek. Szerződő felek az értesítési cím megváltozására vonatkozóan a képviseleti jog megváltozásával kapcsolatos szabályokat tekintik irányadónak. 18.) Ha a szerződés bármilyen rendelkezése érvénytelenítődik, vagy alkalmazhatatlanná válik, az a rendelkezés töröltnek tekintendő a szerződésből. Ugyanakkor a szerződés többi része teljes egészében hatályban marad. Felek kijelentik, hogy az ilyen rendelkezést felváltják egy másik érvényes rendelkezéssel, amely a gazdasági következményeiben meg fog felelni a helyettesített rendelkezéssel és felek szándéka ebben a dologban a lehető legnagyobb mértékű egyetértést mutatja. Minden határidő, amely a szerződés lejárta utáni időpontra keletkezik, addig van érvényben, amíg nem teljesítik, és a jogutódra vagy a megbízottra is vonatkozik. 19.) Szerződő felek az olyan szokatlan, előre nem látható körülményeket, amelyek Eladó és Vevők akaratán kívül állnak, s amelyek következményeit szerződő felek a legkörültekintőbb gondosság mellett sem lettek volna képes elhárítani, vis maior-nak tekintik. Különösen, de nem kizárólagosan vis maior-nak tekintik szerződő felek a következőket: természeti katasztrófa, árvíz, tűzvész, szokatlanul -9-
kedvezőtlen időjárás, háború, vagy más katonai, illetve terrorista tevékenység, sztrájk, jogszabályváltozás, régészeti lelőhely feltárása, és – kizárólag Eladó vonatkozásában – harmadik személy olyan elháríthatatlan magatartása, amely ellen Eladó elvárható gondosság mellett védekezni nem tud. 20.) Szerződő felek tudomásul veszik, hogy az ügyvédek a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 2007. évi CXXXVI. törvény, az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény, az 54/2007. (XII. 21.) IRM rendelet, valamint a Magyar Ügyvédi Kamara és a Budapesti Ügyvédi Kamara mindenkor hatályos szabályzatai alapján irodájuk ügyfeleit ellenőrizni kötelesek. Ezen ellenőrzés során az ügyvéd köteles a megbízók által rendelkezésére bocsátott azonosításra alkalmas okiratokról másolatot készíteni és, amennyiben ezt szükségesnek látja, az adatokat az IRM illetőleg a KEKKH által működtetett rendszeren keresztül ellenőrizni. Szerződő felek tudomásul veszik azt is, hogy amennyiben az ellenőrzéshez nem járulnak hozzá, úgy az ügyvéd a közreműködését megtagadni köteles. Szerződő felek jelen okirat aláírásával a szükséges ellenőrzéshez és személyes okmányaik fénymásolásához külön is hozzájárulnak. 21.) Jelen adásvételi elő 4 db, egymással szó szerint megegyező, 13 számozott oldalból álló eredeti példányban készült. 22.) Jelen szerződésben nem szabályozott kérdések tekintetében a Ptk. rendelkezései az irányadóak. 22.) Felek a jelen szerződésből eredő esetleges vitáikat peren kívül egyeztetik. Elkerülhetetlen jogvitájuk elbírálására a pertárgy értékétől függően hatáskörrel és illetékességgel rendelkező bíróság illetékességét kötik ki. 23.) Szerződő felek jelen okirat elkészítésével, és ellenjegyzésével, valamint a Budapesti Főváros Kormányhivatala XIV. kerületi Hivatal előtti eljárással dr. Rabatin Attila ügyvédet (1015 Budapest, Donáti u. 44.) bízzák meg. Jelen szerződés a felek akaratát és nyilatkozatait helyesen tartalmazza. Jelen szerződést a felek, mint akaratukkal mindenben megegyezőt, elolvasás és értelmezés után, dr. Rabatin Attila ügyvéd előtt jóváhagyólag írták alá. Budapest, 2016. ***.
…………………………………. MACRO-GLOBAL Kft. Eladó képv.: Bogó László Istvánné dr. Nagy Erzsébet ügyvezető
…………………………………. MACRO-GLOBAL Kft. Eladó képv.: Hári György ügyvezető
…………………………………… - 10 -
**** Vevő
Jelen okiratot elkészítettem, és az aláírással egyidejűleg Budapesten, 2016. ***. napján ellenjegyzem:
dr. Rabatin Attila ügyvéd
- 11 -
